서울시, '뉴타운 재개발' 진퇴 주민의사에
따라 결정
-「서울시 도시 및 주거환경 정비조례」개정안 19일 입법예고..7월 공포 예정
- 1/30 발표한 ‘뉴타운 재개발 수습방안’ 구체화하고 ‘도정법’ 위임사항 담아
- 분담금 증가 등으로 토지등소유자 등 주민 '과반수' 반대하면 구역 해제
- 주민알권리 보장, 추진 여부 판단할 수 있도록 구청장의 정보제공 규정 신설
- 공공관리 적용범위 확대, 정비사업 시기조정, 임대주택 유도 등 공공 역할 확대
- 세입자 보호 조항 명문화 등 주거권 강화, 기초수급자 임대주택 입주자격 완화
- 지난 1월 30일 발표한 ‘뉴타운․재개발 수습방안’ 본격 추진 동력 가동
- 市 “지역의 주인인 거주민들이 정보 충분히 알고, 스스로 결정할 수 있도록 지원”
□ 지난 1월 30일 서울시가 발표한 ‘뉴타운․재개발 수습방안’이 조례개정을 통해 구체화된다.
□ 뉴타운․재개발 추진에 있어 그동안 소외됐던 세입자의 목소리가 반영되며, 기초생활수급자 임대주택 입주 자격도 완화된다. 또 절반 이상의 주민이 원치 않는 뉴타운․재개발 구역은 해제할 수 있도록 하는 규정도 마련된다.
□ 서울시는 지난 2월 1일 개정된 ‘도시 및 주거환경정비법’(도정법)이 위임한 사항과 거주자 주거권 보호 강화를 내용으로 담은「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」개정(안)을 19일(목) 입법예고 했다.
□ 지난 1월 말 가이드라인 제시 이후 서울시는 시민, 구청장, 유관부서, 시의회, 전문가 등과 30여 회에 거친 의견수렴 과정을 통해 조례 개정(안)을 마련했으며, 조례는 입법예고(20일간)와 시민토론회(5월), 서울시의회 의결(6월) 등을 거쳐 7월 경 공포할 예정이다.
□ 조례 개정(안)은 크게 ▴주민의사에 따른 사업추진 방향 결정 ▴주민 알권리 보장 ▴공공의 역할 확대 ▴거주자 주거권 보호를 담고 있다.
<분담금 증가 등으로 토지등소유자 등 주민 '과반수' 반대하면 구역 해제>
□ 첫째, 시는 조례 개정(안)에 ‘조합 설립인가 등의 취소(제15조의2)’조항을 신설해 주민의사에 따라 사업추진 여부를 결정하는 제도적 기반을 마련했다.
□ 조례에 따르면 정비사업 추진과정에서 주민의 과반수가 분담금 증가 등의 이유로 사업추진을 반대해 구청장에게 추진위나 조합 해산을 신청하면 구청장은 추진위나 조합 인가를 취소해야 한다.
○ 이때 ‘과반수’ 범위는 추진위원회 구성에 동의한 자의 과반수가 사업추진을 반대하는 경우에는 조합 설립 동의요건인 75%(3/4 이상)를 충족할 수 없는 점과 사업시행인가 및 관리처분계획인가 신청을 위한 총회의결이 어려워 사업시행이 사실상 불가능한 점을 감안한 것이다.
○ 지난 2월에 개정된 도정법에서 ‘추진위원회 및 조합의 인가 취소요건을 조합 등 설립 동의자의 1/2~2/3 범위에서 지자체 실정에 맞게 조례로 정하도록’ 위임한바 있다.
□ 추진위원회나 조합의 해산신청을 하고자 하는 주민은 해산신청서에 토지등소유자 명부, 해산동의자 명부, 해산동의서를 구비해 구청장에게 신청하면, 구청장은 해산신청서의 동의요건 등을 확인하고 조합 등 이해관계자의 의견을 들은 후 조합 등의 인가를 취소하게 된다.
○ 조합인가 등이 취소된 경우 구청장은 정비구역 해제를 입안해 시장에게 요청해야 하며, 시장은 도시계획위원회 심의를 거쳐 구역을 해제하게 된다.
<주민알권리 보장, 추진 여부 판단할 수 있도록 구청장의 정보제공 규정 신설>
□ 둘째, 서울시는 토지등소유자의 10%이상이 동의하면 구청장에게 개략적인 정비사업비와 추정분담금 등의 정보 제공 신청을 할 수 있는 조항(제15조의3)을 조례에 신설했다.
○ 2월 개정된 도정법에서는 ‘개략적인 정비사업비 및 추정분담금 등에 관한 정보 신청요건은 토지등소유자 10~25% 범위 내에서 조례로 정하도록’ 위임한 바 있다.
□ 주민 동의를 얻어 구청장에게 조사를 신청하면 30일 이내에 구청장이 정보제공여부를 통보하고, 정비 사업비와 추정분담금 등의 조사를 실시해 주민과 추진위, 조합에 최종 알리는 방식이다.
□ 주민들이 객관적 정보를 쉽게 제공받을 수 있도록 주민들의 알권리를 보장하고, 해당 정비 사업을 계속 추진할지 여부를 합리적으로 판단할 수 있도록 지원하고자 한다고 조항 신설의 취지를 설명했다.
○ 다만, 시장 또는 구청장이 관련 정보를 이미 제공했거나, 관리처분계획 인가 신청 이후 신청한 구역 등은 정보제공대상에서 제외토록해 중복 신청 등으로 인한 행정력과 비용의 낭비가 없도록 했다.
□ 이와 함께 서울시는 정비구역으로 지정됐으나 아직 추진위원회가 구성되지 않아 주체가 없는 경우에는 구심점이 없어 정보제공 요청요건인 토지등소유자 10% 요건을 갖추기가 현실적으로 어렵다는 점을 감안해, 필요시 시장이나 구청장이 직접 주민의사결정에 필요한 정보를 제공하고 주민의견조사를 할 수 있도록 했다.(제4조의2)
< 공공관리 적용범위 확대, 정비사업 시기조정, 임대주택 유도 등 공공 역할 확대>
□ 셋째, 서울시는 ‘공공관리 업무범위 확대’, ‘정비사업 시기조정’, ‘완화되는 용적률 중 소형주택 건설비율’ 등의 내용을 조례 개정(안)에 담아 공공의 역할을 확대했다.
□ 먼저 그동안 '추진위원회 구성부터 시공자선정까지만' 지원했던 공공관리자 업무 범위를 '세입자 주거․이주대책 및 관리처분계획 수립까지' 지원하도록(제46조 및 제50조의2) 조례 개정(안)에 담았다.
□ 서울시 주택정책심의위원회를 거쳐 정비구역의 사업 시행 및 관리처분계획의 인가시기를 조정하는 ‘정비사업 시기조정’ 조항도 신설했다.
□ 이와 관련해 구청장은 인가신청이 들어온 정비사업의 구역 내 주택수가 2,000호를 초과하거나, 해당 자치구 전체 주택 수에서 정비 사업으로 멸실되는 주택수를 뺀 가구 수의 1%를 초과할 경우 의무적으로 시기조정 의견서를 작성해 시장에게 심의 신청해야 한다.
○ 심의신청을 받은 시장은 사업시행구역이 위치한 자치구와 인접 자치구를 포함한 주택 멸실량이 공급량을 30% 초과하거나 2,000호 초과하는 경우에는 서울시 주택정책심의위원회 심의를 거쳐 1년 범위 안에서 사업시행인가 또는 관리처분계획 인가를 시기를 조정하게 된다. 이때 주택멸실․공급량은 심의월을 기준으로 전․후 3개월, 총 6개월간의 변화를 분석하게 된다.
□ 조정대상구역의 조정기간이 경과되면 인가를 할 수 있고, 조정대상구역의 사업시행자는 사업시행인가 조정기간중이라도 공공관리자와 협의해 시공자를 선정할 수 있다.
□ 서울시는 시기조정 조항은 정비 사업이 동시다발적으로 진행될 경우 단기간에 저렴한 주택의 대량 멸실이 불가피하고 이로 인해 정비구역 및 그 주변지역까지 주택가격이 연쇄적으로 급등하는 현상을 차단하기 위한 것이라고 설명했다.
□ 또, 조례에 따르면 법적 상한용적률에서 정비계획으로 결정된 용적률을 뺀 나머지 용적률의 50%를 소형주택으로 건설해 임대주택이나 장기전세주택으로 공급하도록 했다.(제20조)
○ 예컨대 3종 주거지역의 경우 조례상 용적률인 250%를 법적 상한용적률인 300%까지 완화할 경우 완화된 50%의 절반인 25%를 소형주택으로 짓도록 하는 방식이다.
□ 이는 기존 재개발 정비 사업에서 정한 임대주택 비율인 20%에 더해 보다 많은 임대주택을 확보하기 위한 것으로, ‘50%’라는 범위는 재건축 사업에 제시한 소형비율(50%)의 형평성을 감안해 정해졌다.
○ 2월 개정된 도정법에서는 ‘완화되는 용적률 중 소형주택 건설비율을 50~75% 범위 내에서’ 조례로 정하도록 위임했다.
<세입자 보호 조항 명문화 등 주거권 강화, 기초생활수급자 임대주택 입주자격 완화>
□ 넷째, 서울시는 정비구역 지정을 위한 정비계획 수립 시 거주자의 사전 의견조사를 의무화(제5조)했다.
□ 기존 토지등소유자의 권리외에도 세입자 등 거주자의 주거권 존중, 보호에 대한 조항을 명문화한 점이 특징이다.
□ 그동안 구역지정을 위한 정비계획 수립 시 주민의견 수렴이 미흡했고 의견을 수렴하는 경우도 물리적 현황 파악에 그쳤다면, 앞으로는 토지등소유자의 분양희망 주택규모, 세입자의 임대주택 입주여부 및 희망 주택규모 등을 사전조사하게 된다고 시는 밝혔다.
□ 또, 서울시는 기존에 일반세입자와 동일한 기준으로 적용됐던 기초생활수급자의 임대주택 입주자격을 확대(제35조제1항), 사회적 약자 보호 취지를 담았다.
□ 일반세입자는 ‘정비구역 지정 공람공고 3개월 전부터 거주’ 해야만 임대주택을 공급받을 수 있지만, 기초생활수급자는 ‘사업시행인가 신청일까지 주민등록이 되어 있으면 공급대상이 된다.
○ 거주지 동주민센터에 수급권자 본인이나 이웃 등이 신청하거나 사회복지전담공무원이 직권신청하며, 구비서류는 급여신청서, 임대차계약서, 기타요구서류를 제출하면 된다.
□ 이건기 서울시 주택정책실장은 “다양한 경로의 의견수렴을 거쳐 지난 1월 발표한 가이드라인의 실효성을 담보할 수 있는 조항들을 개정 조례에 담았다”며 “난마와 같이 얽혀있는 뉴타운․재개발 문제를 지역의 주인인 거주민들이 충분히 알고, 스스로 결정하는 가운데 풀어나가도록 지원하겠다”고 말했다.
※ 첨 부 : 도시 및 주거환경 정비조례 주요 개정(안)
[첨 부]
도시 및 주거환경 정비조례 주요 개정(안)
□ 정보제공 및 의견청취(제4조의2)
○ 시장 및 구청장은 필요한 경우 토지등소유자에게 의사결정에 필요한 정보제공하고 의견청취
□ 정비계획 수립시 조사 항목 확대(제5조)
○ 구역 지정에 대한 주민(토지등소유자 및 세입자)의 의견
○ 토지등소유자의 분양희망 주택규모 및 부담의사
○ 세입자의 임대주택 입주여부와 입주 희망 임대주택 규모
□ 조합 설립인가등의 취소(제15조의2 신설)
○ 추진위원회 및 조합의 설립 동의자 과반수 동의로 해산 신청
○ 해산을 신청하려는 자는 신청서에 토지등소유자 명부, 해산에 동의한 토지등소유자 및 조합의 명부, 해산동의서를 구비하여 구청장에게 제출
□ 구청장이 개략적인 정비사업비 등 정보제공(제15조의3 신설)
○ 토지등소유자 100분의 10이상의 동의로 신청
○ 시장 또는 구청장이 이미 개략적인 정비사업비 및 추정분담금 등에 대한 정보를 제공한 구역, 관리처분계획인가 신청 이후에 조사를 신청한 구역 등은 정보제공 대상에서 제외
□ 소형주택 건설비율 및 용도(제20조)
○ 법적상한용적률에서 정비계획으로 정하여진 용적률을 뺀 용적률의 50%에 해당하는 면적을 소형주택으로 건설
○ 소형주택의 용도는 장기전세주택으로 활용
□ 기초생활수급자에 대한 임대주택 입주자격 확대(제35조제1항)
○ 기초생활수급자는 사업시행인가 신청일이전부터 사업시행으로 이주하는 날까지 계속하여 거주한 자에게 임대주택 공급
□ 공공관리 적용 및 지원 범위 확대(제46조 및 제50조의2)
○ 세입자의 주거 및 이주대책 수립에 관한 지원
○ 관리처분계획 수립에 관한 지원
□ 시기조정에 관한 방법 및 절차(제7장 신설)
○ 심의대상구역은 자치구 주택재고량의 1퍼센트를 초과하거나 정비구역의 기존 주택수가 2,000호 초과하는 경우
○ 조정대상구역은 주변지역의 주택 멸실호수이 공급호수를 30퍼센트 초과 또는 2,000호 초과 등이 발생하는 경우 서울특별시 주택정책심의위원회 심의를 거쳐 결정할 수 있으며, 인가 시기조정기간은 1년 범위안에서 정함
○ 구청장은 조정대상구역의 조정기간이 경과되면 사업시행인가 또는 관리처분계획을 인가를 할 수 있음
○ 조정대상구역의 사업시행자는 사업시행인가 조정기간 중이라도 공공관리자와 협의하여 시공자를 선정할 수 있음
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