방치건축물, 노후 공공청사, 창조공간으로 변신

방치건축물 ․ 노후 공공청사, 창조공간으로 변신

- 선도적 성공모델 창출을 위한 시범사업 각 4곳 선정- - 지역 안전확보 및 도시경관개선, 지역 경제활성화 효과도 기대

 

 

□ 국토교통부(장관: 강호인)는 건축투자활성화(제8차 무역투자 진흥회의, '15.7.9) 후속조치로 추진 중인 ‘공사중단 장기방치 건축물 정비’ 및 ‘노후 공공건축물 민관 복합개발’ 의 선도적 성공모델 창출을 위해 선도사업 각 4곳을 선정했다고 밝혔다.

 

ㅇ 국토교통부는 지난 10.27일 선도사업을 위한 지자체 설명회를 개최하였으며, 지자체 수요조사 결과 접수된 후보지(방치건축물 정비사업 17곳, 노후공공건축물 민관 복합개발 7곳) 중 사업성, 주변정비 및 활성화 효과, 지자체 추진의지 등을 평가해 4곳을 최종 선정하였다.

 

ㅇ 방치건축물 정비사업은 이해관계자 해결이 필수적인 만큼 사업의 용이성(건물/토지 소유주의 분리여부, 유치권 존재여부, 채권자수 등)을 추가로 평가하였고, 노후공공청사 민관 복합개발사업은 기존건축물의 노후도 및 규모확장 가능성 등도 힘께 평가하였다.

 

ㅇ 국토교통부 관계자는 “선도사업 심의회('15.12.22)시 각 지자체에서 직접 개발방향 및 가능성 등을 발표하는 등 뜨거운 열의를 보였다”고 전했다.

【방치건축물 정비사업 선도사업 선정결과】

구분	사업명	위 치	방치 기간
1	․과천시 갈현동 00병원	경기도 과천시	18년 4개월
2	․원주시 우산동 공동주택	강원도 원주시 우산동	6년 2개월
3	․순천시 덕암동 00병원	전남 순천시 덕암동	3년 1개월
4	․영천시 망정동 교육시설	경북 영천시	19년

 

【노후 공공건축물 민관 복합개발 선도사업 선정결과】

구분	사업명	위 치	경과년수
1	․서초구청사	서울 서초구	25년
2	․산정호수가족호텔	경기도 포천시	29년
3	․화원읍사무소	대구광역시 달성군	25년
4	․제주시청 제5별관	제주특별자치시 이도2동	45년

 

(1) 공사중단 장기방치 건축물 정비사업

 

□ 그간 각 지자체에서는 건축물의 착공 이후 건축주의 부도로 인한 재원부족 등의 사유로 공사를 완성하지 못하고 방치된 건축물로 인해 도시의 안전사고 및 범죄발생 위험에 항상 노출되어있는 어려움을 겪어왔다.

 

ㅇ '14.5.23 시행된「공사중단 방치건축물 정비등에 관한 특별법」에는 시‧도지사가 직접 취득하여 정비를 할 수 있도록 하고 있으나, 재정적 여건이 충분치 않은 지자체에서는 사업을 조속히 추진하기어려워 아직까지 지자체가 주도하여 정비된 사례는 없다.

 

ㅇ 선도사업에서는 LH가 위탁사업자로서 방치되어있는 건축물을 감정평가 금액 내에서 협의보상 및 수용의 방식으로 취득하여 중단된 건축물을 완공시키거나, 철거하고 재건축하는 방안 또는 건축주의 사업재개를 지원하는 방안 등 다양한 정비방식을 시도할 계획이다.

 

- 건축물 활용은 기존건축물의 용도만으로 국한하지 않고, 사업성을 확보하고 지역주변에 활력을 줄 수 있는 사업으로 변경하는 방향도 검토한다.

- 선도사업으로 인한 수익이 생길 경우 정비사업기금에 적립되며, 이는 타 방치건축물 정비사업을 위하여 쓰일 계획이다.

 

ㅇ 선도사업에 선정된 4곳의 평균 방치기간이 11년 6개월인 만큼 오랫동안 해결되지 않았던 문제를 해결할 수 있는 기회가 될 것이며,

 

- 현재 전국에 공사중단된 건축물은 425곳('15.7월 기준)인 만큼 선도모델 보급으로 정비사업이 순차적으로 진행 될 경우 도심안전강화는 물론, 도심에 미치는 경제적 파급력도 상당할 것으로 기대된다.

 

(2) 노후 공공건축물 민관 복합개발

 

□ 지역주민 커뮤니티시설 또는 랜드마크로도 기능할 수 있는 공공 건축물이 노후화* 되고 있으나, 재원 여건 등으로 리뉴얼(재건축+리모델링)이 계획대로 진행되지 못하고 있으며, 리뉴얼을 하더라도 대부분 저층으로 개발되어 공공청사로만 활용되고 있는 상황이다.

 

* 30년이상 공공건축물 약 4.4만동(국유 2.1만동, 공유 2.3만동)

ㅇ 이번 선도사업은 공공건축물의 리뉴얼 비용을 민간투자를 통해 조달하고 공공업무시설뿐만 아니라, 민간상업시설, 주민커뮤니티 시설 등이 복합적으로 입주할 수 있도록 개발하여

 

- 사업자에게는 임대수익을, 주민들에게는 양질의 공공서비스를 제공하고 정부는 재원부담을 덜 수 있는 모델을 시도한다.

ㅇ 선도사업에서는 LH가 위탁사업자로서 주변의 개발여건 및 지역주민의 개발수요 등을 고려하고 관계기관과 지속적인 협의를 통해 시민친화적인 공공건축물로 재탄생 될 수 있는 다양한 모델을 발굴할 계획이다.

 

- 참고로, 이미 해외에서는 공공청사와 임대주택(일본 토바타구), 아트리움 및 민간업무시설(미국 스프링필드시) 등이 복합 개발된 사례가 있다.

ㅇ 선도사업에 선정된 공공건축물의 평균사용연수는 31.5년이고, 이와 같은 개발수요는 점차 늘어날 것으로 예상되는 만큼 선도사업이 공공, 민간이 함께 협력하여 지역경제를 활성화 할 수 있는 성공사례가 될 것으로 기대한다.

 

(3) 향후계획

 

□ 국토교통부 및 LH는 선정된 사업대상지별로 지자체 및 관계기관, 이해관계자 등과 협의를 통해 개발방향 등을 조율하고, '16.3월부터 구체적인 사업계획을 마련하여 이르면 ‘16년도 안에 사업에 착수 할 수 있을 것으로 예상한다.

 

ㅇ 국토교통부는 선도사업을 성공모델로 보급하는 한편, 선도사업에서 발생하는 다양한 문제들을 제도개선으로 연결하여 타 지자체에도 확산될 수 있도록 지속적으로 모니터링 할 계획이다.

 

참고 1

방치건축물 정비 선도사업 선정현황

가. 과천시 00병원

◈ 시공사 부도 및 권리자간 소송로 인해 골조공사 완료 후 장기간 공사중단된 방치건축물로 지자체와의 협업을 통한 정비모델 수립

￮ 위치 : 경기도 과천시 중앙로 43
￮ 방치기간 : 18년4월(‘97.8월 중단) ￮ 방치현황 : 공정률60%,외부골조완료 ￮ 안전등급 : C
￮ 허가내용 : 의료시설(지하 5층, 지상 12층)   - 대지면적 : 9,118㎡,용적률 : 298%
￮ 선정사유 : 병원개발 수요 부족, 용도폐지에 대한 특혜시비 등으로 인해 자체 공사재개가 어려운 상황으로 과천시의 전담 협력TF팀이 구성되어 있어 효율적인 정비가 이뤄질 것으로 예상됨.

 

나. 원주시 공동주택

◈ 건축주의 공사재개 의지가 높으나 자력으로 공사재개가 어려운 상황으로 위탁사업자의 지원을 통한 정비모델 수립

￮ 위치 : 강원도 원주시 우산동 86-1번지 일원
￮ 방치기간 : 6년2월(‘09.10월 중단) ￮ 방치현황 : 공정률30%,12층골조완료 ￮ 안전등급 : C
￮ 허가내용 : 공동주택(지하 5층, 지상 23층)   - 대지면적 : 2,473㎡,용적률 : 849%
￮ 선정사유 : 가설자재 및 타워크레인 붐대 등으로 인해 인근 주민의 안전이 위협 받고 있으며, 건축주의 사업재개를 위한 의지가 높고 원주시의 적극적인 행정지원 등을 통해 효율적 정비가 가능할 것으로 예상됨

다. 전라남도 순천시 00병원

◈ 안전사고 발생 가능성이 높은 지역으로 공공에서 개입하여 시급한 정비가 필요하고 터파기 공사중 중단되어 다양한 정비모델 수립

￮ 위치 : 전남 순천시 덕암동 207-1번지 일원
￮ 방치기간 : 3년1월(‘12.11월 중단) ￮ 방치현황 : 공정률5%,터파기공사 ￮ 안전등급 : D
￮ 허가내용 : 의료시설(지하 1층, 지상 7층)   - 대지면적 : 3,467㎡,용적률 : 302%
￮ 선정사유 : 방치기간은 비교적 짧으나 지하터파기 공사중 중단되어 인접 대형 마트 도로침하와 인근주민 안전사고 가능성이 높은 상황으로 정비가 시급한 상황임을 감안하여 선정

 

라. 경북 영천시 교육시설

◈ 도시 외곽지역에 위치한 대규모 교육시설로 외부인의 출입이 빈번하여 안전사고 가능성이 높고 넓은 대지를 활용한 다양한 정비모델 수립

 

￮ 위치 : 경북 영천시 창신길 47 일원
￮ 방치기간 : 19년0월(‘96.12월 중단) ￮ 방치현황 : 공정률80%,골조완료 ￮ 안전등급 : C
￮ 허가내용 : 교육시설 (지상 4층)   - 대지면적 : 49,456㎡,용적률 : 25%
￮ 선정사유 : 대규모 교육시설로 외부인의 출입이 빈번하고 안전사고 발생 우려가 커 조속한 정비가 필요하고 교육시설에 대한 정비모델 수립 필요

참고 2

노후 공공건축물 복합개발 선도사업 선정현황

 

가. 서초구 청사

￮ 위치: (서울 서초구 남부순환로 2584)
￮ 대지면적: 16,618.4m2 ￮ 건축면적: 3,389m2 ￮ 건폐율(현행/법정): 20% / 50% ￮ 용적률(현행/법정): 95% / 250% ￮ 사용승인일: ‘91.01(경과년수: 25년)
￮ 선정사유 : 부족한 업무시설로 인하여 임시 사무실을 운영 중이며, 부족한 주차공간으로 인한 민원 지속발생, 학교 통학로 근처 대지 단차로 인한 학생 불편 호소 등으로 리뉴얼이 시급한 상황 유리한 교통여건 등을 활용한 개발로 지역 랜드마크로 활용 가능

 

나. 산정호수가족호텔

￮ 위치: (경기도 포천시 영북면 산정호수로 771)
￮ 대지면적: 17,830m2 ￮ 건축면적: 1,051m2 ￮ 건폐율(현행/법정): 15% / 40% ￮ 용적률(현행/법정): 34% / 100% ￮ 사용승인일: ‘87.01(경과년수: 29년)
￮ 선정사유 : 시설노후화, 시설규모 협소 등으로 2012년부터 운영 중단되어 방치 상태, 산정호수 인근에 개발 예정인 산정호수 케이블카 관광사업 및 동물원 등과 연계하여 지자체 주도의 관광산업 육성을 지원

다. 대구 달성군 화원읍사무소

￮ 위치: (대구시 달성군 화원읍 비슬로 2594)
￮ 대지면적: 4,925m2 ￮ 건축면적: 1,533m2 ￮ 건폐율(현행/법정): 31.1% / 60·70% ￮ 용적률(현행/법정): 66.4% / 220·800% ￮ 사용승인일: ‘90.05(경과년수: 25년)
￮ 선정사유 : 현행 용적률 66%로 매우 저밀도로 개발되어 있으며, 부족한 업무시설로 인해 산재해있는 공공업무시설을 개통 예정인 지하철역사와 연계하여 개발할 필요

 

라. 제주시청 제5별관

￮ 위치: (제주도 제주시 광양9길 3)
￮ 대지면적: 3,763m2 ￮ 건축면적: 1,099m2 ￮ 건폐율(현행/법정): 29% / 80% ￮ 용적률(현행/법정): 56% / 1000% ￮ 사용승인일: ‘71.09(경과년수: 45년)
￮ 선정사유 : 사용승인 이후 45년이 진행되어 시설이 노후화 되어있고 업무시설이 부족한 상황. 시청본관 및 1∼4별관의 노후도도 심각하여 연계 개발이 가능하고 관광객 랜드마크로 개발