용산구 한강로2가 2-5 일원 신용산역 북측 제2구역 도시정비형 재개발 정비구역 변경 지정

서울특별시고시 제2019-117호

 

신용산역 북측 및 신용산역 북측 제2구역 도시정비형 재개발정비구역 변경 지정 및 지형도면 고시

 

서울특별시고시 제2015-201호(2015.07.09.)로 도시정비형 재개발정비구역(구 도시환경정비구역)이 최초 지정 고시되고, 용산구고시 제2018-86호(2018.07.26.)로 변경 지정 고시된 신용산역 북측 및 신용산역 북측 제2구역에 대하여 「도시 및 주거환경정비법」 제16조 규정에 따라 정비구역을 변경 지정하고 「토지이용규제기본법」 제8조 규정에 따라 지형도면을 고시합니다.

 

2019년 4월 4일

 

서 울 특 별 시 장

 

1. 용산 지구단위계획 결정(변경)

가. 특별계획구역 결정(변경)조서

구분	구역명	위 치	면 적(㎡)			최 초 결정일	비고
			기 정	변 경	변경 후
기정	신용산역 북측 1 특별계획구역	용산구 한강로2가 2-5호 일원	14,057.0	-	14,057.0	서고 제2015-201호 (2015.07.09)
변경	신용산역 북측 2 특별계획구역	용산구 한강로2가 2-194호 일원	22,277.2	감)157.4	22,119.8	서고 제2015-201호 (2015.07.09)

■ 변경사유서

구역명	변경내용	변경사유
신용산역 북측 2 특별계획구역	•면적 감소 - 감 157.4㎡	•구역내 편입토지의 구적오차 및 한강로변으로 도로선형과 불일치하는 일부 구간을 도로선형과 일치되도록 구역계를 조정함에 따른 정비구역 면적 변경 사항을 반영

 

나. 특별계획구역 계획지침(변경없음) : 정비계획 내용을 따름

 

2. 정비구역 변경지정

가. 정비구역명 : 신용산역 북측 도시정비형 재개발정비구역

 

나. 정비구역 위치 및 면적

구분	정비사업 명칭		위 치	면 적(㎡)			비 고
				기 정	변 경	변경후
변경		신용산역 북측 도시정비형 재개발정비구역	-	37.659.2	감) 157.4	37,501.8
		1구역	용산구 한강로2가 2-116호 일대	14,057.0	-	14,057.0
		2구역	용산구 한강로2가 2-194호 일대	22,277.2	감) 157.4	22,119.8	구적오차 및 구역계 조정
		3구역	용산구 한강로2가 254-1호 일대	1,325.0	-	1,325.0

 

다. 신용산역 북측 제2구역 정비계획

1) 토지이용계획

명 칭			면 적(㎡)			비 율 (%)	비 고
			기 정	변 경	변경후
2구역	계		22,277.2	감) 157.4	22,119.8	100.0	구적오차 및 구역계 조정
	정비기반 시설	소 계	8,424.0	감) 67.6	8,356.4	37.8
		도 로	8,424.0	감) 67.6	8,356.4	37.8
	획지	소 계	13,853.2	감) 89.8	13,763.4	62.2
		2-1	8,380.2	감) 9.7	8,370.5	37.8
		2-2	5,473.0	감) 80.1	5,392.9	24.4

 

2) 용도지역・지구 결정조서

가) 용도지역 결정(변경)조서

구 분		면 적(㎡)			비 율 (%)	비 고
		기 정	변 경	변경후
2구역	계	22,277.2	감) 157.4	22,119.8	100.0	구적오차 및 구역계 조정
	일반상업지역	10,303.2	증) 43.3	10,346.5	46.8
	준주거지역	8,359.0	감) 84.4	8,274.6	37.4
	제3종일반주거지역	1,172.0	감) 13.5	1,158.5	5.2
	제2종일반주거지역(7층이하)	2,443.0	감) 102.8	2,340.2	10.6

 

나) 용도지구 결정조서(변경없음)

4) 건축물의 정비・개량 및 건축시설 계획

가) 기존건축물의 정비・개량계획

구분	구 역 구 분		가구 또는 획지 구분		위 치	정 비 개 량 계 획(동)					비 고
	명 칭	면적 (㎡)	명 칭	면적 (㎡)		계	존 치	개 수	철거후신 축	철 거 이 주
기정	신용산역 북측 2구역	22,277.2	획지 2-1	8,380.2	한강로2가 2-39호 일대	65	-	-	65	-
			획지 2-2	5,473.0	한강로2가 2-194호 일대	16	-	-	16	-
변경	신용산역 북측 2구역	22,119.8	획지 2-1	8,370.5	한강로2가 2-39호 일대	75	-	-	75	-
			획지 2-2	5,392.9	한강로2가 2-194호 일대

 

나) 건축시설계획

구분	구 역 구 분		가구 또는 획지 구분		위 치	주된 용도	건폐율 (%)	용적률(%) 기준/허용/상한	높이(m) 최고층수	비고
	명칭	면적 (㎡)	명칭	면적 (㎡)
기정	신용산역 북측 2구역	22,277.2	획지 2-1	8,380.2	한강로2가 2-39 일대	업무 시설	60이하	560/750/1,000이하	100이하 (우수※)
			획지 2-2	5,473.0	한강로2가 2-194 일대	공동 주택		231/342/400이하	80이하
변경	신용산역 북측 2구역	22,119.8	획지 2-1	8,370.5	한강로2가 2-39 일대	업무 시설	60이하	600/800/946이하	100이하 (우수※)
			획지 2-2	5,392.9	한강로2가 2-194 일대	공동 주택		231/342/400이하	80이하
주택의 규모 및 규모별 건설비율			기정	「서울시 도시 및 주거환경정비조례 제8조제3항」 - 전용면적 85㎡이하 규모를 전체세대수의 60%이상 건설하되 주택전체연면적의 50% 이상 건설 - 임대주택계획 : [주택전체세대수의 17%, 또는 주거연면적의 10% × (해당구역의 주거용 건축비율)]이상
			변경	- 전용면적 85㎡이하 규모를 전체세대수의 80%이상 건설(2-2획지) ※ 2-1획지는 건설비율 없음 - 임대주택계획 : 최초 정비계획(2015. 7. 9)에서 결정된 26세대 유지
건축물의 건축선에 관한 계획			- 한강로변 (B=40m) : 건축한계선 3m - 대상지 중앙 도로변(B=20m) : 건축한계선 3m - 기타도로(B=6m, 10m) : 건축한계선 1m, 3m

주1) (우수※) : 건축심의시 우수디자인이 인정될 경우 120m로 높이완화 가능

주2) 허용용적률 인센티브 계획은 2025 도시‧주거환경정비기본계획(도시환경정비사업)을 반영(관계도서 참조)

 

5) 임대주택 건설에 관한 계획

구분	건립위치	부지면적 (㎡)	동수	연면적 (㎡)	세대수	세대규모 (전용)	비 고
기정	신용산역 북측 2구역	-	1	2,605.72 (전용면적 1,170.0)	26세대	45.00㎡
변경	신용산역 북측 2구역	-	1	2,942.34 (전용면적 1,193.4)	26세대	45.90㎡

주) 연면적은 향후 건축심의 및 사업시행인가시 변경될 수 있음

 

6) 정비사업 시행계획

구분	시행방법	시행예정시기	사업시행예정자	정비사업 시행으로 증가예상 세대수	비 고
신용산역 북측 2구역	도시정비형 재개발사업	구역지정고시가 있는 날부터 4년 이내	신용산역 북측 제2구역 도시환경정비사업조합	계획 : 340세대

3. 기타사항(심의조건)

○교통처리계획 관련 대상지가 우리시 광역교통 중심지인 점을 고려하여 향후 교통영향평가 및 심의시 다음 사항을 면밀 검토할 것.

- 대상지와 인접한 용산역, 신용산역, 삼각지역 및 주요 지점(용산전자상가 등)과의 보행 연계성 및 차량동선의 적정성 면밀 검토.

- ‘2-1지구’ 차량진출입구는 2개소(주거용 및 비주거용 구분)로 계획하였으나, 교차로 등 교통처리상의 문제점이 없도록 1개소로 통합 조정 검토.

- 대상지에 연접한 기 개발지구 내 도로 및 출입구 현황 등을 연계하여 교차로의 위치 및 개수 적정성 검토.

- 신설 계획한 도로(중로1-4 : 폭 20m)의 적정 차량통행 측면에서 횡단보도가 과도하게 설치되지 않도록 조정 검토.

○허용용적률 인센티브계획 관련

- ‘저층부 가로활성화’ 항목 적용(30%) 관련 실제 한강로(폭 40m)변의 가로활성화 기능이 확실하게 담보될 수 있도록 한강로변으로 상가 등이 집중배치 되도록 조정할 것.

- ‘공공보행통로’ 항목 적용(30%) 관련 기정 계획('15.07)의 변경(2개소→1개소)은 대상지 동측 ‘한강로’ 및 신설 계획한 ‘도로(중로 1-4)’와의 연계, 현황 지하철역 및 버스정류장과의 연계 측면에서 최대한 많이 확보되는 것이 필요한 바, 기정 남측 공공보행통로(대우디오빌 연접부)는 유지하여 2개소로 계획할 것.

- ‘안전방재’ 항목 적용(30%) 관련 향후 건축위원회 심의시 세부적인 사항의 적정성을 검토할 것

○공개공지 위치는 「서울특별시 건축 조례」, 「2025 도시환경정비기본계획」상의 설치 기준(간선도로변 설치 원칙) 및 대상지의 여건을 종합적으로 고려하여 향후 건축심의시 ‘한강로(40m)’ 및 ‘신설 도로(20m)’변 중 적정 위치에 계획될 수 있도록 검토할 것.

○기정 정비계획을 고려하여 임대주택(26세대)은 유지할 것.

○벽산메가트리움 연접 도로(소로 1-7, 한강대로43길)의 일부가 사유지인 바, 도시계획시설의 합리적인 유지·관리 측면에서 한강로2가 2-376번지는 향후 구역계 포함을 통해 조정 검토 필요

 

4. 변경사유

○본 대상지는 2015년 7월 9일 최초로 정비구역이 지정된 지역으로

○지정 당시, 허용용적률 인센티브 계획 및 경관계획 등은 향후 주민제안으로 정비계획 변경 절차를 거쳐 수립하도록 조건이 부여되어 있음

○또한, 2017년 2월에 도시 및 주거환경정비법이 전면개정(주택규모 및 임대주택 계획 관련)되었고, 2017년 7월 서울특별시 도시계획조례가 개정(상업지역내 주거복합건물 용적률 관련)되었음

○이에, 당초 구역 지정시 심의조건과 개정된 관련 법령의 내용을 반영하여 정비계획을 변경하는 사항임

 

■정비구역 결정도(기정)

■정비구역 결정도(변경)

■용도지역・지구 결정도

■정비기반시설 결정도

■정비계획 결정도(기정)

■정비계획 결정도(변경)