2019 부동산 양도와 세금

01 양도소득세
02 농어촌특별세
03 개인지방소득세
04 임대용 건물의 양도와 부가가치세
05 부동산 실거래가격 신고의무 제도

토지나 건물 등 부동산을 팔 때에는 세금 문제를 먼저 생각해 보아야 자금
설계에 도움이 되며 나중에 세금 때문에 당황하는 일이 없게 됩니다.

01 양도소득세

부동산을 양도하면 일반적으로 양도소득세가 과세되지만 조세정책적
목적 등으로 비과세 및 감면하는 경우가 있으므로, 비과세 및 감면 요건에
맞추어 양도한다면 절세할 수도 있습니다.

1) 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세
(1) 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택
◆◆1세대*가 양도일 현재 2년 이상 보유한 국내의 1주택을 양도할 때에는 비과세 됩니다. 단, 실지거래가액이 9억 원을 초과하는 부분은 제외됩니다.
* 법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 '배우자' 포함

◆◆주택에 딸린 부수토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지는 양도소득세가 과세되지 않는 1세대1주택의 범위에 포함됩니다.

(2) 다음의 경우에는 보유기간의 제한을 받지 않습니다.
◆◆취학, 1년 이상 질병의 치료·요양, 근무상 형편, 학교 폭력 피해로
전학하여 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시·군지역으로
이사를 할 경우
◆◆해외이주법에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우(다만, 출국 후 2년 이내에 양도하여야 합니다.)
◆◆1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우(다만, 출국 후 2년 이내에 양도하여야 합니다.)

◆◆재개발·재건축사업에 참여한 조합원이 사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 취득한 대체주택을 재개발·재건축사업으로 취득하는 주택이
완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 양도하는 경우(다만, 대체주택에
1년 이상 거주한 후, 완공된 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주하여야 합니다.)
◆◆민간임대주택에 관한 특별법에 따른 건설임대주택을 분양받아
매도하는 경우로서 당해주택의 임차일로부터 양도일까지 세대전원의
거주기간(취학 등 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 거주하지 못하는
경우 포함)이 5년 이상인 경우
◆◆1세대 1주택 일부 수용 후 잔존 주택 및 부수토지를 수용일(사업인정
고시일 이전에 취득한 주택 및 부수토지에 한함)로부터 5년 이내 양도시
잔존주택 및 부수토지도 1세대 1주택 비과세

(3) 그러나 다음의 경우에는 양도소득세가 과세되니 유의하시기 바랍니다.
◆◆1세대 1주택이라도 취득등기를 하지 않고 매도하는 이른바 ‘미등기 양도’의 경우에는 양도소득세를 부담하여야 합니다.
••이 때는 양도차익의 70%에 해당되는 무거운 세금을 내게 됩니다.
◆◆1세대 1주택이라도 ‘고가주택’에 해당되면 양도소득세를 내야 합니다.
◆◆2011년 7월 1일 이후 최초로 매매계약하는 분부터 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 양도소득세의 비과세 규정을 적용할 때 비과세 받을 세액에서 아래 ①과 ②중 적은 금액을 뺀 세액만 비과세 됩니다.

(4) 1세대 2주택이라도 다음과 같은 경우에는 양도소득세를 과세하지
않습니다.

① 일시적으로 2채의 주택을 갖게 될 경우
◆◆1채의 주택(종전의 주택)을 가지고 있던 1세대가 그 집을 구입한 날 부터 1년 이상이 지난 후 새로운 주택 1채를 추가 구입하여 일시적으로 2주택이 된 경우, 새로운 주택을 구입한 날부터 3년 내에 2년 이상 보유한 종전의 주택을 양도하면 비과세 됩니다.

단, 종전주택이 조정대상지역에 있고, 조정대상지역에 있는 신규 주택을
취득하면 2년 이내에 양도해야 비과세 됩니다.
수도권소재 기업(공공기관)의 지방이전에 따라 종사자가 이전(연접)지역으로 이사하는 경우에는 2년 이상 보유한 종전의 주택을 5년 내에 팔게 되면 양도소득세가 과세 되지 않습니다.

② 상속을 받아 2채의 주택을 갖게 될 경우
◆◆1주택을 보유한 세대가 별도세대원으로부터 1주택(아래a>b>c>d순위에 따른 1주택을 말함)을 상속받아 1세대 2주택이 된 경우, 일반주택(상속개시 당시 상속인 세대가 소유한 1주택)을 팔게 되면 비과세 됩니다. 그러나, 상속받은 주택을 먼저 팔 때에는 양도소득세가 과세됩니다.
a. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택
b. a 가 같은 주택이 2 채 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이

   가장 긴 1주택
c. a와 b가 모두 같은 주택이 2채 이상일 경우에는 피상속인이 상속개시
    당시 거주한 1주택
d. 피상속인이 거주한 사실도 없고, a 가 같은 주택이 2 채 이상일 경우에

   는 기준시가가 가장 높은 1 주택 ( 기준시가가 같은 경우에는 상속인이
   선택하는 1주택)

③ 한 울타리 안에 2채의 집이 있을 경우
◆◆한 울타리 안에 집이 2채가 있어도 1세대가 주거용으로 모두를 사용
하고 있을 때에는 1세대 1주택으로 봅니다.

④ 집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아 2채가 될 경우
◆◆양도소득세가 해당되지 않는 1세대 1주택을 팔았으나, 집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아서 공부상 1세대 2주택으로 나타난 경우 매매계약서 등에 의하여 종전의 주택을 판(잔금을 받은) 사실이 확인되면 양도소득세를 과세하지 않습니다.

⑤ 직계존속을 모시기 위하여 세대를 합쳐 2채의 집을 갖게 될 경우
◆◆1주택을 소유하고 있는 1세대가 1주택을 소유하고 있는 60세 이상의
직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 모시기 위해 세대를 합친 경우 합친
날로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에
한함)은 양도소득세가 과세되지 않습니다(단, 암·희귀성 질환 등 중대한
질병으로 인한 동거합가의 경우에는 60세 미만이어도 가능합니다.).

⑥ 결혼으로 2채의 집을 갖게 될 경우
◆◆각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼하여 1세대 2주택이 된 경우 또는 1주택을 소유한 직계존속(60세 이상)을 동거 봉양하는 무주택자가 1주택을 보유한 자와 결혼하여 1세대 2주택이 된 경우 혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)은 양도소득세가 과세되지 않습니다.

⑦ 농어촌주택을 포함하여 2채의 집을 갖게 될 경우
◆◆농어촌주택과 일반주택을 각각 1채씩 소유한 1세대가 비과세 요건을 갖춘 일반주택을 팔면(귀농주택의 경우 그 취득일부터 5년 안에 일반주택을 팔아야 함) 양도소득세가 과세되지 않습니다.

◆◆또한 1주택을 소유한 1세대가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년
1월 1일)부터 2020년 12월 31일까지의 기간 중에 농어촌(고향)지역에
소재하는 일정규모 이하의 주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 경우에는
농어촌주택 등 취득 전에 보유하던 일반주택 양도 시 비과세 해당여부는
농어촌주택을 제외하고 판단합니다. 이때는 농어촌주택 등을 3년 이상
보유하거나 최초 보유기간 3년 중 2년 이상 거주해야 합니다.
◆◆수도권 조정대상지역 내 공시가격 합계 6억 원 이하인 2주택 중 1주택을 2020년 12월 31일까지 양도하고, 양도소득세 예정신고기간 내에
농어촌주택 등 취득하는 경우에는 기본세율을 적용(장기보유특별공제
가능)하며 다만, 농어촌주택 등을 3년 이상 미 보유하거나, 최초 보유기간
3년 중 2년 이상 미거주하는 경우에는 양도소득세가 추징됩니다.

<농어촌주택>
••농어촌지역 : 읍·면·인구 20만 이하인 시의 동 지역(수도권, 도시지역,
토지거래 허가구역, 지정지역, 관광단지지역은 제외)
••주택규모 : 대지 660㎡ 이내
••주택가격 : 농어촌주택 취득 시 기준시가 2억 원 이하(한옥은 4억 원 이하→ 2014년 1월 1일 이후 취득분부터 적용)

<고향주택>
••고향주택 : 1 0년 이상 거주한 사실이 있는 인구 20만 이하인 시지역(수도권, 투기지역, 관광단지지역은제외)
••주택규모 : 대지 660㎡ 이내
••주택가격 : 고향주택 취득 시 기준시가 2억 원 이하(한옥은 4억 원 이하
→01 24년 1월 1일 이후 취득분부터 적용)
< 인구 20만 이하인 시>
농어촌(고향)주택 소재 지역 범위(제99조의4제2항 관련)

⑧ 취학 등 사유로 수도권 밖에 소재하는 주택을 취득하여 2채를 소유한 경우
◆◆1주택(일반주택)을 소유한 1세대가 취학(유치원·초등학교 및 중학교
제외), 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편, 1년 이상 질병의 치료나
요양의 사유로 수도권 밖에 소재하는 1주택을 취득하여 1세대 2주택이 된
경우 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택(비과세 요건을
갖춘 경우에 한함)을 팔면 양도소득세가 과세되지 않습니다.
◆◆세대전원이 위의 사유로 다른 시(특별시와 광역시 포함)·군으로 주거를 이전하는 경우(광역시 안에서 구와 읍·면 간에 주거 이전 및 도농복합형태의 시 안에서 동과 읍·면 간에 주거 이전 포함)
◆◆또한 사유가 발생한 당사자 외의 세대원 중 일부가 취학, 근무 또는 사업상 형편 등으로 당사자와 함께 주거이전을 하지 못하는 경우 세대원이 전원 주거이전 한 것으로 봅니다.
••2008년 11월 28일 이후 양도분부터 적용하며, 부득이한 사유 해소된 날부터 3년 이내 규정은 2012년 2월 2일 이후 부득이한 사유가 해소된 분부터 적용

⑨ 임대주택사업자의 거주주택 비과세 특례(2011년 10월 14일 이후 최초로 양도하는 주택부터 적용)
◆◆장기임대주택( 「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항 제2호에 따른
주택)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택(거주주택)을 양도하는 경우에는 국내에 1채의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 비과세 여부를 판단합니다.
◆◆이 경우 해당 거주주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(직전거주주택)이 있는 거주주택(직전거주주택보유주택)인
경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1채의
주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용합니다.

◆◆장기임대주택 임대기간요건(5년 이상 임대) 충족 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 거주주택 비과세 특례는 적용됩니다. 다만, 1세대가 거주주택 비과세 특례를 적용받은 후 장기임대주택의 임대기간요건을 충족하지 못하게 된 때(장기임대주택의 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간이 6개월을 지난 경우를 포함함)에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세를 신고·납부하여야 합니다.
◆◆거주주택 또는 직전거주주택을 양도하고 비과세 특례를 적용받은
후 마지막으로 양도하는 장기임대주택(p.42 모두 충족)의 경우에는
직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1주택을 보유한
것으로 보아 비과세 규정을 적용합니다. 한편, 해당 주택에 대해서는 2년
이상 거주요건이 적용되지 아니합니다.

◆◆2019년 2월 12일 이후 취득하는 주택분부터는 최초 거주주택만 비과세를 적용합니다.

(5) 이 밖에도 다음과 같은 경우 양도소득세가 과세되지 않습니다.
① 상가가 딸린 건물에서 주택부분이 상가보다 클 경우
◆◆1세대 1주택자가 상가가 딸린 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)을 팔았을 때에는 주택면적이 상가면적보다 큰 경우 상가도 주택으로 보아 양도소득세를 과세하지 않습니다.

② 재개발(재건축) 조합원이 취득한 아파트를 팔았을 경우
◆◆보유하던 주택(종전주택)이 재개발(재건축)사업에 따라 철거 후, 당초
재개발(재건축) 조합원으로서 분양받은 아파트가 완공되어 이를 팔게 되면 다음의 기간을 통산하여 비과세 요건을 갖춘 경우 양도소득세가 과세되지 않습니다.

③ 조합원입주권 (재개발·재건축) 을 팔았을 경우
◆◆보유하던 주택(종전주택)이 재개발(재건축) 사업으로 인해 동 조합원
으로서 취득하는 입주자로 선정된 지위(조합원입주권)를 팔 때에는
종전주택이 다음에 해당되는 경우 부동산을 취득할 수 있는 권리임에도
불구하고 양도소득세가 과세되지 않습니다.

2) 농지에 대한 양도소득세 감면 및 비과세
(1) 양도소득세 감면
① 자경농지의 양도
◆◆농지소재지에 거주하면서 8년(경영이양 직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농어촌공사, 농업을 주업으로 하는 영농조합법인 또는 영농회사법인에 2021년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년) 이상
자기가 경작[2014년 7월 1일 이후 양도하는 분부터는 농지를 경작한 자의 사업소득금액(농업·임업소득, 부동산임대소득, 농가부업소득 제외)*과
근로소득 총급여액의 합계액이 3천 700만 원 이상인 과세기간이 있는
경우 해당 과세기간은 경작기간에서 제외]한 사실이 있는 농지를 양도하는 경우 양도소득세가 감면됩니다.
* 2017년 2월 7일 이후 양도분 부터는 사업소득금액이 결손인 경우 ‘0’으로 봄
••‘농지소재지’란 농지가 소재하는 시·군·구(자치구) 안의 지역이나 이와 붙어 있는 시·군·구 안의 지역 또는 농지로부터 직선거리 30㎞ 이내의 지역을 말합니다.
••경작 개시 당시에는 농지소재지에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니한 경우 농지소재지에서 경작한 것으로 봅니다.
◆◆그러나 다음의 농지는 감면되지 않습니다.
••시지역(광역시의 군지역, 시의 읍·면지역을 제외)의 주거지역, 상업지역, 공업지역 안에 있는 농지로서 이들 지역(대규모 개발사업지역은 제외)에 편입된 날로부터 3년이 지난 농지

••농지 외의 토지로 환지예정지의 지정이 있는 경우 그 환지예정지 지정일로부터 3년이 지난 농지
••농지가 2002년 1월 1일 이후 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의하여 주거지역, 상업지역, 공업지역에 편입되거나, 환지예정지로 지정된 때에는 그 편입(지정)된 날로부터 3년이 지나지 않은 경우에도 취득일로부터 그 편입(지정)일까지 발생한 양도소득을 감면대상으로 합니다.
••상속인이 상속받은 농지(피상속인이 8년 자경요건을 갖춘 농지)를 경작하지 않는 경우 상속받은 후 3년이 지난 농지
◆◆감면 한도액： 자경농지 대토 감면과 합산하여 5년간 2억 원 (1년간 1억 원 , 2018년 1월 1일 이후 양도분부터)
② 자경농지의 대토
◆◆경작상 필요에 따라서 다음과 같이 농지를 팔고 다른 농지를 샀을 때에도 양도소득세가 감면됩니다.
◆◆감면 한도액 ： 자경농지 감면과 합산하여 5년간 2억 원(1년간 1억 원, 2018년 1월 1일 이후, 대토감면 1가지만 적용될 경우 5년간
1억 원 임)
◆◆농지 대토감면 요건
• 다음의 요건을 모두 충족해야 대토감면 가능
a. 4년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자
b. 종전의 농지의 양도일부터 1년(협의매수·수용시 2년) 내에 새로운 농지 취득 또는 새로운 농지 취득일부터 1년 내에 종전의 농지 양도
c. (종전 농지를 먼저 양도하고 새로운 농지를 나중에 취득한 경우) 그 취득한 날부터 1년 내에 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작 개시
d. (새로운 농지를 먼저 취득하고 종전 농지를 나중에 양도한 경우) 종전의 농지양도일부터 1년 내에 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작 개시

e. 새로운 농지에 거주하며 계속 경작한 기간과 종전의 농지에서 경작한
기간을 합산하여 8년* 이상
* 새로운 농지 취득 후 4년 이내에 협의매수·수용되는 경우 4년간 경작한 것으로 봄
* 종전농지와 새로운 농지의 경작기간을 합하여 8년이 되기 전에 농지 소유자가 사망하고 그 상속인이 계속 경작한 때에는 피상속인과 상속인의 경작기간 통산
* 종전농지와 새로운 농지 경작기간을 합하여 8년이 지나기 전에 사업소득금액**과 근로소득 총급여액의 합계액이 37백만 원 이상 발생한 과세기간이 있는 경우 새로운 농지를 계속하여 경작하지 않은 것으로 봄
** 2017년 2월 7일 이후 양도분부터는 사업소득금액이 결손인 경우 '0'으로 봄                                                                                                                 
f. 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지 면적의 3분의 2이상이거나 새로 취득하는 농지의 가액이 양도하는 농지 가액의 2분의 1 이상일 것
③ 자경농지의 환매
◆◆「농지법」에 따른 농업인이 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따라 직접 경작한 농지 등을 한국농어촌공사에 양도한 후 임차하여 직접 경작한 경우로서 해당 농지 등을 임차기간 내에 환매한 경우 해당 농지 등의 양도소득에 대하여 납부한 양도소득세를 환급받을 수 있습니다.
◆◆양도소득세를 환급받은 농업인이 환매한 해당 농지 등을 다시 양도
하는 경우 그 취득시기 및 취득가액은 한국농어촌공사에 양도하기 전의
취득일 및 취득가액으로 합니다.
••환급을 받으려면 환급신청서에 양도계약서 및 환매계약서 등을 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 합니다.
••양도소득세를 환급받은 농업인이 환매한 농지 등을 다시 양도하는 경우
임차기간 내에 경작한 기간은 해당 농업인이 직접 농지 등을 경작한 것으로 보아 자경농지 감면 규정을 적용합니다.
••농지 등의 일부에 대하여 환매를 신청한 경우 환급세액은 환매한 농지 등에 대하여 납부한 양도소득세에 상당하는 금액으로 합니다.

(2) 양도소득세 비과세
◆◆경작상 필요에 따라서 다음과 같이 농지를 교환하는 때에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.
••교환하는 쌍방 토지가액의 차액이 큰 편의 1/4 이하이고
••교환으로 취득한 농지를 3년 이상 그 농지 소재지에 거주하면서 경작하여야 합니다.
3) 기타 양도소득세가 감면되는 경우
(1) 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면
◆◆임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 국민주택 규모(전용면적
85㎡ 이하)의 주택을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우 임대기간과 주택의 유형에 따라 양도소득세의 50% 또는 100%를 감면합니다.
(2) 장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세 세액감면
◆◆다음의 요건을 모두 갖춘 「민간임대주택에 관한 특별법」 따른 공공지원 민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택(장기일반민간임대주택 등)을 양도하는 경우에는 임대기간 중 발생한 양도소득세의 100%를 감면합니다.
a. 2018년 12월 31일까지 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호의 민간매입임대주택 및 「공공주택 특별법」 제2조제1호의 3에 따른 공공매입임대주택을 취득(2018년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우 포함)하고, 취득일로부터 3개월 이내에 「민간임대주택에 관한 특별법」 에 따라 장기일반민간임대주택 등으로 등록할 것.
b. 장기일반민간임대주택 등으로 등록한 후 10년 이상 계속하여 장기일반
민간임대주택 등으로 임대한 후 양도
c. 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 5%이하
※※「소득세법」 제 168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제 5조에 따른 임대사업자등록을 하고 장기일반민간임대주택 등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보는 것입니다.
※※ 장 기일반민간임대주택 등 「조세특례제한법」 제 97조의 3 및 장기임대주택 「조세특례제한법」 제97조의 4에 대한 장기보유특별공제 특례와 중복하여 적용하지 않습니다.

d. 임대개시당시 기준시가 6억 원(비수도권 3억 원)이하(2018년 9월 14일
이후 취득분부터)
(3) 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 감면
① 감면대상
◆◆2000년 11월 1일~2001년 12월 31일 기간 중 비수도권 지역에 소재한 신축 국민주택을 취득한 경우(2001년 1월 1일 이후 양도분부터 적용)
◆◆2001년 5월 23일~2003년 6월 30일 기간 중 전국에 소재하는 모든 신축 주택을 취득한 경우(2001년 8월 14일 이후 양도분부터 적용)
※※다만, 서울특별시, 과천시 및 택지개발예정지구로 지정·고시된 5대 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동) 지역 내 소재한 신축주택의 경우는 2003년 1월 1일 이후 취득분 부터 감면을 배제함.
② 감면내용
◆◆신축주택 취득일부터 5년 이내에 양도하는 경우에는 취득일부터 양도일까지 발생한 양도소득금액을 양도소득세의 과세대상 소득금액에서 빼고
◆◆5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 빼는 것입니다.
③ 감면배제
◆◆신축주택이 고가주택이거나 미등기로 양도하는 경우 감면을 해주지
않습니다.
(4) 공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면
◆◆다음 중의 어느 하나에 해당하는 소득으로서 해당 토지 등이 속한 사업 지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는
양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지를 2021년 12월 31일 까지
양도하고 그 대금을 현금으로 받는 경우 양도소득세의 10%(보상채권으로
받는 경우 15%, 3년만기 보상채권 30%, 5년만기 보상채권 40%) 를
감면합니다.

••「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용되는 공익사업에 필요한 토지 등을 해당 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득
••「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역 안의 토지 등을 동법에 따른 사업 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득
••「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 기타 법률에 따른 토지 등의 수용으로 인하여 발생하는 소득
(5) 개발제한구역에서 해제되어 수용되는 토지 등에 대한 양도소득세 감면
◆◆개발제한구역에서 해제된 토지 등이 공익사업 목적으로 수용되는
경우로서 개발제한구역 해제일부터 1년 이내에 사업인정고시된 경우
(단, 개발제한구역 해제 이전에 경제자유구역 등이 지정된 경우 5년
이내)에는 개발제한구역 지정 전에 취득한 토지는 40%, 사업인정고시일부터 소급하여 20년 이전에 취득한 토지는 25% 양도소득세를 감면합니다.
••「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따른 협의매수 또는 수용을 통하여 2020년 12월 31일까지 양도함으로써 발생하는 소득에 한한다.
••개발제한구역 지정일 이전에 해당 토지 등을 취득하여 취득일부터 사업인정 고시일까지 해당 토지 등의 소재지에서 거주하는 일정요건을 갖춘 거주자가 소유하는 토지 등이어야 한다.
••사업인정고시일부터 20년 이전에 취득하여 취득일부터 사업인정고시일까지 해당 토지 등의 소재지에서 거주하는 일정요건을 갖춘 거주자가 소유하는 토지 등이어야 한다.
••상속받은 토지 등은 피상속인이 해당 토지 등을 취득한 날을 해당 토지 등의 취득일로 본다.

4) 양도소득세 비과세·감면이 배제되는 경우
◆◆토지 또는 건물 등을 미등기로 양도하는 경우에는 비과세·감면을 적용받지 못합니다.
◆◆또한, 토지 또는 건물 등을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의
거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 해당 자산에 대하여
양도소득세의 비과세 또는 감면에 관한 규정을 적용할 때 비과세 또는
감면을 받았거나 받을 세액에서 다음의 구분에 따른 금액을 뺀 세액만
비과세 또는 감면합니다.
※※2011년 7월 1일 이후 최초로 매매계약하는 분부터 적용
1) 비과세 또는 감면에 관한 규정을 적용받을 경우：Min(①, ②)
① 비과세 감면에 관한 규정을 적용하지 아니하였을 경우의 양도소득 산출세액
② 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액

5) 다주택을 보유한 1세대의 중과세
◆◆3주택(조합원입주권 포함) 이상을 보유한 1세대가 조정대상지역 내
주택을 양도하는 경우에는 기본세율에 20% 가 가산되고 장기보유
특별공제도 적용받지 못합니다. 다만, 아래의 주택을 양도하는 경우는
제외됩니다.
① 수도권·광역시·특별자치시(세종시) 외 지역의 양도당시 기준시가 3억 원 이하 주택
② 장기일반민간임대주택 등으로 등록하여 8년 이상 임대한 주택(다만,
2018년 3월 31일까지 등록한 경우 5년)으로서, 일정요건을 충족하는
경우
③ 조세특례제한법 상 감면대상 주택
(§97, §97의2, §98~§98의3, §98의5~§98의8, §99~§99의3)
④ 10년 이상 무상제공한 장기사원용 주택
⑤ 5년 이상 운영한 가정어린이집 등
⑥ 상속받은 주택(5년 이내 양도)
⑦ 문화재주택
⑧ 저당권 실행 또는 채권변제를 위해 취득한 주택(3년 이내 양도)
⑨ 상기 각 주택 외에 1주택만을 소유하는 경우의 해당 주택
⑩ 조정대상지역 공고 전 매매계약을 하고 계약금을 받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 주택

◆◆2주택(조합원입주권 포함)을 보유한 1세대가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우에는 기본세율에 10%가 가산되고 장기보유특별공제도 적용받지 못합니다. 다만, 아래의 주택을 양도하는 경우는 제외됩니다.
① 3주택 이상자의 중과제외 대상 주택
② 취학, 근무상 형편, 질병요양 등의 사유로 취득한 수도권 밖 주택 및 다른 시·군에 소재하는 주택으로서, 일정요건을 충족하는 경우
③ 혼인합가일로부터 5년 이내 양도하는 주택
④ 부모봉양합가일로부터 10년 이내 양도하는 주택
⑤ 소송진행 중이거나 소송결과에 따라 취득한 주택(확정판결일로부터 3년 이내 양도)
⑥ 일시적 2주택인 경우 종전 주택
⑦ 양도 당시 기준시가가 1억 원 이하인 주택( 「도시및주거환경정비법」상 정비구역 내 주택은 제외)
⑧ 상기 ①~⑤에 해당하는 주택 외에 1주택만을 소유하는 경우의 해당 주택
⑨ 조정대상지역 공고 전 매매계약을 하고 계약금을 받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 주택
◆◆1주택과 1조합원입주권을 보유하는 세대가 아래의 주택을 양도하는
경우에도 중과 제외됩니다.
※※수도권·광역시·세종특별자치시 외 지역(광역시·특별자치시 소속 군·읍·면 지역 포함)의 주택·조합원입주권으로서 양도 당시 기준시가 (조합원입주권은 가액) 3 억 원 이하인 경우는 주택·조합원입주권 수 계산 시 산입하지 않음
① 2주택을 보유한 세대의 중과제외 대상 주택으로서 ① ~ ⑤ 및 ⑦에
해당하는 주택
② 1주택을 보유한 세대가 주택 취득일부터 1년 경과 후 1조합원입주권을
취득하고 3년 이내 종전주택을 양도 시 해당 주택
③ 1주택을 보유한 세대가 1조합원입주권을 취득하고 3년이 경과하여 종전 주택을 양도하는 경우로서 다음의 요건을 충족하는 경우
- 재건축·재개발로 취득하는 주택이 완공된 후 2년 이내 세대 전원이 해당 주택으로 이사하여 1년 이상 거주
- 주택 완공 후 2년 이내 종전주택 양도
④ 1주택을 보유한 세대가 해당 주택의 재개발·재건축으로 대체주택을
취득하였다가 양도하는 경우로서 다음의 요건을 충족하는 경우

- 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주
- 재개발·재건축사업으로 취득하는 주택이 완공된 후 2년 이내 세대 전원이 해당 주택으로 이사하여 1년 이상 거주
- 주택 완공 후 2년 이내 대체주택 양도
◆◆1주택 이상을 보유한 1세대가 조정대상지역 내 주택을 신규 취득하여 장기임대주택*으로 등록한 경우는 중과세합니다.
* 건설임대주택 또는 매입임대주택 중 공공지원민간임대주택은 중과대상에서 제외
< 조정대상지역 >

6) 비사업용 토지의 양도소득세
◆◆2007년부터 적용하던 비사업용 토지 중과세율을 2009년 3월 16일
부터 한시적으로 유예하였던 것을 2014년 1월 1일 완전 폐지 및 완화
하였습니다.
••따라서 2007년 1월 1일부터 2009년 3월 15일까지의 기간 중에 양도한
경우에만 60%의 중과세율을 적용하였습니다.
••2009년 3월 16일부터 2015년 12월 31일까지 양도분은 중과세율 또는
일반세율에 10%p 가산된 세율 적용을 유예하였으나, 2016년 1월 1일 이후 양도분 부터는 일반세율에 10%p를 추가과세하고 있습니다.
••다만, 비사업용토지를 2년(1년)미만 단기 보유하고 양도함으로써 40%
(50%)의 단일세율과 비사업용토지 세율(일반세율+10%p)이 경합하는 경우 산출세액이 큰 것을 적용합니다.

◆◆한편, 비사업용토지에 대한 장기보유특별공제는 2016년 12월 31일까지 적용하지 않다가, 2017년 1월 1일 이후 양도하는 분부터는 적용하고
있습니다.

7) 양도소득세 계산방법
(1) 계산절차

(2) 양도차익 계산

＋ 실지 양도가액 : 상대방으로부터 실제 수수하는 거래금액을 말합니다.
＋ 실지 취득가액 : 취득에 소요된 실제 취득가액을 말합니다.
① 취득 시 부대비용
••부동산을 취득하면서 지출한 비용 중 취득가액 이외의 취득세, 중개수수료 등                                                                                                                                                                                                          취득에 소요된 모든 비용
② 취득 후 발생하는 자본적 지출 등 비용
••부동산을 취득한 후 용도변경·개량·이용편의를 위하여 지출한 비용
••섀시 설치비용, 발코니 개조비용, 난방시설 교체비용 등을 말함.
••소유권 확보를 위한 소송비용·명도비용·인지대 등도 포함.
••취득 후 소유권 분쟁이 있는 경우 그 소송비용·명도비용·인지대 등도 포함.
※※ 2016년 2월 17일 이후의 자본적지출액부터는 신용카드, 현금영수증, 세금계산서 (계산서) 등의 증빙서류를 수취·보관하여야 필요경비로 인정받을 수 있었으나, 2018년 4월 1일 이후 양도하는 분부터는 금융증빙 등 실제 지출이 확인되는 경우에도 필요경비로 인정받을 수 있습니다.
③ 양도비용
••자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 중개수수료, 양도소득세 신고서 작성비용 등을 말함.
(3) 장기보유특별공제는 토지 또는 건물을 양도하는 경우에만 적용합니다.
◆◆공제 제외 : 미등기 양도자산

◆◆장기일반민간임대주택 등에 대한 장기보유특별공제
••「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 공공지원민간임대주택 또는
장기일반민간임대주택을 같은 법에 따라 임대사업자등록하여 다음 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 장기보유 특별공제액을 계산할 때 8년(10년) 이상 계속하여 임대 후 양도하는 경우 50%(70%)의 공제율을 적용합니다.
a. 임대보증금 또는 임대료는 연 5% 이내 인상
b. 전용면적 85㎡ 이하(다가구 주택일 경우 가구당 전용면적 기준)
※※「소득세법」에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법 제5조」에 따른 임대사업자등록을 하고 장기일반민간임대주택 등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보는 것입니다.
c. 임대개시 당시 기준시가 6억 원(비수도권 3억 원) 이하
(2018년 9월 14일 이후 취득분부터)
◆◆장기임대주택에 대한 장기보유특별공제
•• 「 민간임대주택에 관한 특별법」 에 따른 장기임대주택을 6년 이상 임대한 후 양도할 때에는 일반 장기보유특별공제율(연 3%, 최대 30%)에서 임대기간에 따라 따른 추가공제율을 더합니다. 이 경우 「소득세법」에 따른사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 에 따른 임대사업자등록을 하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 봅니다.

<세율적용 방법>
① 하나의 자산이 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 각각의 세율을 적용한 산출세액 중 큰 세액을 납부하는 것입니다.
예) 1년 2개월 보유한 비사업용토지를 2019 년 중 양도할 때 납부할 세액 계산
☞ a, b 중 큰 금액인 20,000,000원이 납부할 세액입니다.

② 1 과세기간에 2개 이상의 자산을 양도할 때에는 과세표준의 합계액에 일반세율 적용한 세액과 각 자산별 세율을 적용한 산출세액의 합계액 중 큰 세액을 납부하는 것입니다.
예) 2 년 이상 보유한 비사업용토지와 비사업용토지가 아닌 자산을 양도할 때 납부할 세액 계산
☞ a, b중 큰 금액인 216,600,000원이 납부할 세액입니다.