양도소득세

Ⅰ. 양도소득세 계산 흐름도

양도소득세 계산 흐름도

양 도 가 액 … 실지거래가액 －   취 득 가 액 … 실지거래가액 보유기간 공제율 －   1세대1주택외 토지, 건물 1세대1주택 필 요 경 비 … 실제경비 3년 이상 4년 미만 10% 24% ⇓   4년 이상 5년 미만 12% 32% 양 도 차 익   5년 이상 6년 미만 15% 40% －   6년 이상 7년 미만 18% 48% 장 기 보 유 특 별 공 제 (토지⋅건물의 양도차익) × 공제율 … 7년 이상 8년 미만 21% 56% ⇓   8년 이상 9년 미만 24% 64% 양 도 소 득 금 액   9년 이상 10년 미만 27% 72% －   10년 이상 30% 80% 양 도 소 득 기 본 공 제 … 주식, 파생상품, 부동산 등 자산으로 구분 각각 연 250만원 ⇓   양 도 소 득 과 세 표 준     ×   세 율   ⇓   산 출 세 액   －   세액공제＋감면세액 … 원천징수세액공제, 조세특례제한법상 감면세액 ⇓ 결 정 세 액   ＋   가 산 세 … 신고⋅납부불성실가산세, 기장불성실가산세 ⇓   총 결 정 세 액   －   기 납 부 세 액 … 예정신고납부세액, 기 결정⋅경정한 세액, 수시부과세액 ⇓   납 부 할 세 액

Ⅱ. 양도소득세 주요내용

□ 부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산

자 산	구 분		’02.1.1. 이후 양도	’04.1.1. ~ ‘08.12.31.	‘09.1.1.~ ‘09.3.15.	‘09.3.16.~ ‘13.12.31	‘14.1.1.~
토지․건물 부동산에 관한 권리	보유 기간	1년 미만	36%	50%			50%1),3)
		2년미만	누진세율	40%		40%1)	40%1),4)
		2년 이상	누진세율
	1세대 2주택 이상		-	누진세율(‘07년부터 50%)	누진세율(2년 미만 단기 양도시 해당 단기양도세율 적용)
	1세대 3주택 이상		-	60%(입주권 포함 3이상인 경우 ‘06년부터 60%)	45% (1년 이상)	누진세율(단, 지정지역2) -> 누진세율 + 10%p)	누진세율(단, 지정지역 -> 누진세율 +10%p)
	비사업용 토지 등		-	‘07년부터 60%			누진세율(단, 지정지역 -> 누진세율 +10%p)5)
	미등기양도자산		60%	70%
기타자산	보유기간에 관계없이 누진세율

1) 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 가장 높은 것을 적용(누진세율+10%p와 40or50% 비례세율 경합시 세액이 높은 것 적용)

2) ‘12.5.15. 주택지정지역(강남,서초,송파) 해제 / ’08.11.7. 토지지정지역 해제 ☞ ’17.8.3일 주택지정지역 발표

3) 주택(이에 딸린 토지 포함) 및 조합원입주권을 양도하는 경우 40% ⇒ ‘14.1.1.부터 적용

4) 주택(이에 딸린 토지 포함) 및 조합원입주권을 양도하는 경우 누진세율 ⇒ ‘14.1.1.부터 적용

5) ‘16.1.1. 이후 모든 지역의 비사업용토지 ⇒ 누진세율 + 10%p

 

※ 누진세율

과세 표준

‘02년-’08년

과세 표준

‘09년

‘10년-’11년

과세 표준

‘12년-’13년

과세 표준

‘14년 이후

세율

누진공제

세율

누진공제

세율

누진공제

세율

누진공제

세율

누진공제

1,000만원 이하

9%

-

1,200만원 이하

6%

-

6%

-

1,200만원 이하

6%

-

1,200만원 이하

6%

-

4,000만원 이하

18%

90만원

4,600만원 이하

16%

120만원

15%

108만원

4,600만원 이하

15%

108만원

4,600만원 이하

15%

108만원

8,000만원 이하

27%

450만원

8,800만원 이하

25%

534만원

24%

522만원

8,800만원 이하

24%

522만원

8,800만원 이하

24%

522만원

8,000만원 초과

36%

1,170만원

8,800만원 초과

35%

1,414만원

35%

1,490만원

3억원 이하

35%

1,490만원

1.5억원 이하

35%

1,490만원

3억원 초과

38%

2,390만원

5억원 이하

38%

1,940만원

5억원 초과(*주)

40%

2,940만원

(*주) 2017.1.1일 이후부터 적용됨.

□ '14.1.1. 이후 양도분 주택 및 비사업용 토지 세율적용 상세내용

구 분			보유기간	세율	비고
주택	2주택		1년미만	40%	(경합없음)
			2년미만	누진세율
	3주택	지정지역	1년미만	40%	中 세액 큰 것
				누진세율 + 10%p
			2년미만	누진세율 + 10%p	-
		일반지역	1년미만	40%	(경합없음)
			2년미만	누진세율
비사업용 토지		지정지역 (‘16.1.1.이후 모든 지역)	1년미만	50%	中 세액 큰 것
				누진세율 + 10%p
			2년미만	40%	中 세액 큰 것
				누진세율 + 10%p
		일반지역	1년미만	50%	(경합없음)
			2년미만	40%

□ 주식(2002.1.1일 이후)

구 분	상장․코스닥법인(코넥스포함)					비상장법인
	대주주(보유)			소액주주(거래)		대주주(보유)		소액주주
	1년 미만	1년 이상		장외	장내	1년 미만	1년 이상
대기업	30%	20%			비과세	30%	20%
중소기업¹	20%(’15.12.31이전 10%)		10%			20%(’15.12.31일 이전 10%)		10%

* 증권예탁증권(DR : Depositary Receipts)을 과세대상에 추가(‘11.1.1. 이후 양도분)

¹ 중소기업의 대주주 주식을 2016.1.1일 이후 양도시 20%의 세율이 적용

□ 파생상품 등

 

과 세 대 상	세 율	비 고
코스피200선물․옵션¹	20% (탄력세율 : 5%)	장내파생상품
미니코스피 200 선물․옵션²

¹ 2016.1.1일 이후 양도하는 분부터 적용 ² 2016.7.1일 이후 양도하는 분부터 적용

 

 

□ 비사업용 토지 과다소유법인 주식

 

양 도 시 기	세율
‘07.1.1.~’09.3.15.	60%
‘09.3.16.~’15.12.31.	기본세율¹[1년(2년) 미만 보유시 단기양도세율 적용]
‘16.1.1 이후²	기본세율 + 10%p[1년(2년) 미만 보유시 단기양도세율 적용]

¹ 2014.1.1. ~ 2015.12.31.까지 지정지역에 있는 비사업용 토지는 기본세율 + 10%p로 추가과세 하였으나, 해당 기간동안 지정지역이 없었으므로 모든 지역 기본세율 적용

² 2016.1.1. 이후 세율은 p.63 쪽의 비사업용 토지 세율표와 같음

 

□ 공제율(소법 §95②)

구 분	2002.12.31. 이전양도분	2003.1.1.~ 2005.12.31.		2006.1.1.~ 2007.12.31.		2008.1.1.~ 2008.3.20.			2008.3.21.~ 2008.12.31.		2009.1.1.~ 2011.12.31.		2012.1.1.~
적용 대상 보유 기간	1세대1주택 ․ 토 지 ․ 건 물	좌동	기준면적 미 만 고가주택	토지 ․ 건물	1세대 1주택	토지 ․ 건물	1세대 1주택		토지 ․ 건물	1세대 1주택	토지 ․ 건물	1세대 1주택	토지․ 건물․ 다주택	1세대 1주택
3년 이상	10%	10%	10%	10%	10%	10%	10%		10%	12%	10%	24%	10%	24%
4년 이상						12%	12%		12%	16%	12%	32%	12%	32%
5년 이상	15%	15%	25%	15%	15%	15%	15%		15%	20%	15%	40%	15%	40%
6년 이상						18%	18%		18%	24%	18%	48%	18%	48%
7년 이상						21%	21%		21%	28%	21%	56%	21%	56%
8년 이상						24%	24%		24%	32%	24%	64%	24%	64%
9년 이상						27%	27%		27%	36%	27%	72%	27%	72%
10년 이상	30%	30%	50%	30%	30%	30%	30%		30%	40%	30%	80%	30%	80%
			공동주택 전용 149㎡ 미만, 단독주택 건평 264㎡ & 대지 496㎡미만	11년		11년	33%		11년	44%			※ ’12.1.1~ * 2주택 이상 장특공제 인정 * 비사업용토지 ․’15.12.31까지 배제 ․’16.1.1. 이후 부터는 장특공 제 인정하나, 그 보유기간의 기산일은 ’16.1.1 * ’17.1.1일부터 취득일
				12년		12년	36%		12년	48%
				13년		13년	39%		13년	52%
				14년		14년	42%		14년	56%
		※’04.1.1~ 3주택 이상 중과시 장특공제 배제		15년 이상	45%	15년 이상	45%		15년	60%
									16년	64%
									17년	68%
				※ ’07.1.1~ 비사업용토지 및 2주택 이상 중과 장특공제 배제					18년	72%
									19년	76%
									20년 이상	80%

□ 임대주택 장기보유특별공제율 특례

○ 거주자가 기업형임대주택 또는 준공공임대주택을 10(8)년 이상 임대 후 해당 주택을 양도하는 경우 70(50)%

적용(조특법 §97의3, 2014.1.1. 양도분부터 적용)

○ 거주자 또는 비거주자가 민간건설임대주택, 민간매입임대주택, 공공건설임대주택, 공공매입임대주택을 6년 이상 임대 후 해당 주택을 양도하는 경우 임대기간에 따라 매년 2% 추가공제(조특법 §97의4, 2014.1.1. 양도분부터 적용)

☞ 공제 적용시 해당 법률(조세특례제한법 제97조의3 및 같은법 제97조의 4) 참조할 것

유 형		조 항
주택만 소유하고 있는 경우	일시적 2주택	소령 §155①
	선순위 상속주택	소령 §155②
	공동상속주택 소수지분	소령 §155③
	동거봉양 합가에 따른 2주택	소령 §155④
	혼인에 따른 2주택	소령 §155⑤
	문화재주택	소령 §155⑥
	상속받은 농어촌주택	소령 §155⑦1
	이농주택	소령 §155⑦2
	귀농주택	소령 §155⑦3
	수도권 밖 실수요 목적 취득 주택	소령 §155⑧
	장기임대주택(거주주택 등 비과세 특례 관련)	소령 §155⑳
	장기저당담보주택 소유자와 합가	소령 §155의2②
	장기임대주택	조특법 §97
	신축임대주택	조특법 §97의2
	미분양주택	조특법 §98
	수도권 밖 지방미분양주택	조특법 §98의2
	서울시 밖 미분양주택	조특법 §98의3
	수도권 밖 미분양주택	조특법 §98의5
	준공후미분양주택	조특법 §98의6
	미분양주택	조특법 §98의7
	신축주택(2007.12.31.까지 신축주택 외의 주택을 양도하는 경우에만 적용)	조특법 §99, §99의3
	신축주택 등(감면대상 기존주택 포함)	조특법 §99의2
	농어촌주택, 고향주택	조특법 §99의4
조합원 입주권을 소유하고 있는 경우	일시적 <1주택, 1조합원입주권>	소령 §156의2③, ④
	대체주택	소령 §156의2⑤
	상속받은 조합원입주권	소령 §156의2⑥
	상속주택 또는 상속받은 조합원입주권을 소유 하고 있는 경우 소령 §156의2③, ④, ⑤ 적용	소령 §156의2⑦
	주택 또는 조합원입주권 소유자간 동거봉양 합가	소령 §156의2⑧
	주택 또는 조합원입주권 소유자간 혼인 합가	소령 §156의2⑨
	문화재주택을 소유하고 있는 경우 소령 §156의2③, ④, ⑤ 적용	소령 §156의2⑩
	이농주택을 소유하고 있는 경우 소령 §156의2③, ④, ⑤ 적용	소령 §156의2⑪

<원 칙>

구 분		양 도 시 기
		’96.1.1. ~ ’03.9.30.	’03.10.1. ~ ’03.12.31.	’04.1.1. ~ ’04.12.31.	’05.1.1. ~ ’11.6.2.	’11. 6. 3. 이 후	’12.6.29. 이 후
서울․ 과천 및 5대신도시	일반주택	3년이상 보유	3년이상 보유 1년이상 거주	3년이상 보유 2년이상 거주		3년 이상 보 유	2년 이상 보 유
	’99년 취득주택	1년이상 보유	1년이상 보유 1년이상 거주		3년이상 보유 2년이상 거주
위 외의 지역	일반주택	3년 이상 보유
	’99년 취득주택	1년이상 보유			3년이상 보유

 

 

<특 례>

유 형	보유․거주요건	조 항
임대주택법에 따른 건설임대주택	임차일부터 양도일까지 5년 이상 거주	소령 §154①1
협의매수․수용	보유기간 제한없음	소령 §154①2가
해외이주법에 따른 해외이주		소령 §154①2나
취학․근무상 형편에 따른 출국		소령 §154①2다
취학․근무상 형편․질병의 요양에 따른 주거이전	보유기간 중 1년 이상 거주	소령 §154①3
거주주택	2년 이상 거주(직전거주주택보유 주택의 경우 임대주택 등록일 이후)	소령 §155⑲
장기저당담보주택	거주기간 제한없음 (보유요건은 충족해야 함)	소령 §155의2①,②
대체주택	1년 이상 계속 거주	소령 §156의2⑤
’02.12.31. 이전 상속주택 (’04.12.31. 이전 양도분까지)	보유․거주기간 제한없음	종전 소령 §155②
’99년 취득(자가건설 포함) 주택 (’04.12.31. 이전 양도분까지)	보유기간 요건을 1년으로 적용	종전 소령 §155

구분	’90.~	’91.~	’99.9.18.~	’02.10.1.~	’03.1.1.~	’08.10.7.~
	고 급 주 택				고 가 주 택
공동 주택	전용면적 50평 이상이면서 양도 가액 1.8억원 이상인 주택 (기준시가기준)	양도가액 기준액조정     1.8억원을 →5억원으로	양도가액 기준 및 기준액조정   5억원 (기준시가) →6억원(실가)	면적조정   50평 → 45평	양도실지 거래가액이 6억원을 초과하는 주택	가액조정 6억원→ 9억원
단독 주택	건평 80평 이상 이거나 대지 150평 이상으로서 주택의 과세 시가 표준액이 2천만원 이상이고 양도 가액 1.8억원 이상	양도가액 기준액 조정   1.8억원을 →5억원으로	양도가액 기준 및 기준액조정   5억원(기준시가) →6억원(실가)	좌 동
시설 기준	엘리베이터, 에스컬레이터 또는 20평 이상의 수영장 중 1개 이상의 시설이 설치된 주택

 

□ 1세대 2주택인 경우(소령 §167의5)

구분	주택 양도시기
	’08.10.6. 이전	’08.10.7. 이후
소 재 지	- 서울 - 모든 광역시(군지역 제외) - 경기도(읍․면지역 제외)	- 서울 - 인천광역시(군지역 제외) - 경기도(읍․면지역 제외)
	《모든 주택》
	- 모든 광역시의 군지역 - 경기도 읍․면지역 - 기타 도지역	- 지방 광역시 - 인천광역시 군지역 - 경기도 읍․면지역 - 기타 도지역
	《기준시가가 3억원을 초과하는 주택》

 

 

□ 1세대가 1주택과 1조합원입주권을 소유한 경우(소령 §167의6)

구분	주택 양도시기
	’10.12.31. 이전	’11.1.1. 이후
소 재 지	- 서울 - 모든 광역시(군지역 제외) - 경기도(읍․면지역 제외)	- 서울 - 인천광역시(군지역 제외) - 경기도(읍․면지역 제외)
	《모든 주택》《모든 조합원입주권》
	- 모든 광역시의 군지역 - 경기도 읍․면지역 - 기타 도지역	- 지방 광역시 - 인천광역시 군지역 - 경기도 읍․면지역 - 기타 도지역
	《기준시가가 3억원을 초과하는 주택》 《조합원입주권 중 종전 주택의 가격이 3억원을 초과하는 조합원입주권》

□ 1세대 3주택 이상 또는 주택과 조합원입주권의 수가 3개 이상인 경우(소령 §167의3, §167의4)

소 재 지	주택수 계산시 포함되는 주택․조합원입주권
- 서울 - 모든 광역시(군지역 제외) - 경기도(읍․면지역 제외)	- 모든 주택 - 모든 조합원입주권
- 모든 광역시의 군지역 - 경기도 읍․면지역 - 기타 도지역	- 기준시가가 3억원을 초과하는 주택 -조합원입주권 중 종전 주택의 가격이 3억원을 초과하는 조합원입주권

 

 

 

? 2006년 1월 1일 이후 최초로 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것에 한함]

? 위 ?을 조합원으로부터 취득한 것

? 2006년 1월 1일 전에 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득한 것

?｢주택건설촉진법｣ (법률 제6852호 ｢도시 및 주거환경정비법｣으로 개정되기 전의 것을 말함) 제33조의 규정에 따라 주택재건축 사업계획승인을 얻어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득한 것

구 분	장기임대주택(조특법 §97)	신축임대주택(조특법 §97의2)
감 면 대 상 자	거주자
감면요건	’00.12.31.이전에 신축국민주택을 5호 이상 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도	1호 이상 신축국민주택을 포함하여 2호이상 임대주택을 5년이상 임대한 후 양도
감면내용	1.일반임대주택 - 5년이상 임대후 양도 ⇒ 50%감면 - 10년이상 임대후 양도 ⇒100%감면 2.임대주택법(*)상 건설임대주택으로 5년이상 임대후 양도 ⇒100%감면 3.임대주택법(*)상 매입임대주택 ’95.1.1.이후 취득(미입주)․임대개시하여 5년이상 임대후 양도 ⇒ 100%감면	5년 이상 임대후 양도 ⇒ 양도소득세 면제 (신축임대주택은 면제이나 기존주택은 면제대상 아님)
대상주택	다음중 하나에 해당하는 신축국민주택 - ’86.1.1.~’00.12.31.기간 중 신축주택 - ’85.12.31. 이전 신축주택으로서 ’86.1.1. 현재 미입주한 공동주택	다음중 하나에 해당하는 신축국민주택 ①임대주택법(*)상 건설임대주택 - ’99.8.20.~’01.12.31.기간중 신축주택 -’99.8.19.이전 신축주택으로 ’99.8.20. 현재 미입주한 공동주택 ②아래에 해당하는 임대주택법(*)상 매입임대주택으로서 ’99.8.20.~’01.12.31. 기간중 계약금 지급하고 취득 및 임대개시주택 -’99.8.20. 이후 신축주택으로 취득시 미입 주주택 -’99.8.19. 이전 신축공동주택으로 ’99.8.20. 현재 미입주주택
비 고	○ 감면주택에는 건물 연면적 2배 이내의 부수토지를 포함함 ○ 감면세액의 20% 농어촌특별세 과세 ○ 다른 주택의 1세대 1주택 비과세 판정시 주택의 수에서 제외

* 2015.12.15 “임대주택법”에서 “민간임대주택에 관한 특별법 또는 공공주택 특별법”으로 법률 명칭 변경(다음페이지 또한 같음)

구 분	준공공임대주택 (조특법 §97의3)	장기임대주택 (조특법 §97의4)	준공공임대주택 (조특법 §97의5)
감면대상자	거주자	거주자 또는 비거주자	거주자
특례요건	임대주택법상 준공공임대주택으로서 아래의 요건을 모두 충족하는 주택 ① 10(8)년 이상 계속하여 준공공임대주택으로 등록하고, 그 기간 동안 임대한 기간이 통산하여 10년 이상인 경우 계속 임대한 것으로 간주 ② 임대료 인상률을 연 5%로 제한(신규․갱신시 포함) -최초임대료가 시세 이하 - 전용면적 85㎡ 이하	임대주택법상 매입임대주택으로서 6년 이상 임대한 주택	아래의 요건을 모두 갖춘 임대주택법상 준공공임대주택 ① ‘15.1.1.∼’17.12.31.까지 주택을 취득(‘17.12.31.까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우 포함) ② 취득일로부터 3개월 이내에 준공공임대주택 등록 ③ 등록후 10년 이상 계속하여 임대한 경우(계속 임대 간주 규정 ☞ 조특령 제97의5 참조) ④ 준공공임대주택 요건을 준수하는 경우 ※ 준공공임대주택의 요건 (임대주택법) - 전용면적 85㎡ 이하, 8년간 의무임대 - 최초임대료가 시세 이하 - 연 5% 임대료 인상률 제한 (신규․갱신시 포함)
특례내용	요건을 충족하는 준공공임대주택 양도시 장기보유특별공제율 60(50)% 적용	요건을 충족하는 장기임대주택 양도시 소득세법 제95조 제2항에 따른 보유기간별 장기보유특별공제율에 해당 주택의 임대기간에 따라 아래의 표에 따른 추가공제율을 더한 공제율 적용 임대기간 추가공제율 6년이상 7년미만 2% 7년이상 8년미만 4% 8년이상 9년미만 6% 9년이상 10년미만 8% 10년이상 10%	임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세 전액 감면 양도소득금액 × (임대기간의마지막날의 기준시가 - 취득당시 기준시가) ÷ (양도당시 기준시가 - 취득당시 기준시가) - 위 계산식 적용시 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하거나 임대기간의 마지막 날이 도래하는 경우에는 직전의 기준시가 적용
적용례	‘14.1.1. 이후 최초로 양도하는 분부터 적용		‘15.1.1. 이후 취득하는 분부터 적용
임대기간 계산방법	○ ｢소득세법｣에 따른 사업자등록과 ｢임대주택법｣에 따른 임대사업자등록을 한 후 임대를 개시한 날부터 기산(상속시 피상속인의 임대기간 합산) ○ 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3개월 이내의 기간은 임대기간에 산입		○ ｢소득세법｣에 따른 사업자등록과 ｢임대주택법｣에 따른 임대사업자등록을 한 후 임대를 개시한 날부터 기산(상속시 피상속인의 임대기간 합산) ○조특법 제97의3 및 제97의4와 중복적용배제
비 고	○ 농어촌특별세 해당 없음		○감면세액의 20% 농어촌특별세 과세

구 분	’95.11.1.~’97.12.31.취득 (조특법 §98조①)	’98.3.1.~’98.12.31.취득 (조특법 §98조②)
특례대상자	거주자
특례요건	미분양국민주택을 특례적용 기간내에 매매계약하여 취득한 후 5년 이상 보유 임대 후 양도
특례내용	양도소득세율을 20% 적용 또는 종합소득세로 계산․납부하는 방법 중 선택
대상주택 (모두충족)	①서울특별시 외의 지역에 소재하는 미분양 국민주택일 것 ②’95.10.31. 현재(’98.2.28.현재) 시장, 군수, 구청장으로부터 확인받은 미분양주택이고, 주택건설업자로부터 최초로 분양받은 주택으로 미입주 주택 ③특례적용기간 내에 취득하거나 매매계약후 계약금 납부하고 5년이상 보유 임대 후 양도할 것
특례적용 기 간	’95.11.1. ~ ’97.12.31.	’98.3.1. ~ ’98.12.31.
적용시기	’96.1.1.이후 양도분부터 적용	’98.4.10.이후 양도분부터 적용
비 고	○ 농어촌특별세가 과세되지 않음 ○ 다른 주택의 1세대 1주택 비과세 판정시 당해 거주자의 주택으로 보지 않음

구 분		조세특례제한법 제99조	조세특례제한법 제99조의3
감면대상자		거주자(주택건설사업자 제외)
감면요건		신축주택취득기간내에 계약금을 납부(사용승인)하고 취득하여 양도
감 면 율		○ 5년이내 양도 ⇒ 100%감면 ○ 5년경과 양도 ⇒ 5년간 발생한 양도소득금액을 감면
대     상     주     택	신축주택 취득기간	○ ’98.5.22.~’99.6.30.：모든주택 ○ ’99.7.1.~’99.12.31.：국민주택	○ ’00.11.1.~’01.5.22.：비수도권 소재 국민주택 ○ ’01.5.23.~’02.12.31.：전국 모든 주택 ○ ’03.1.1.~’03.6.30.：서울․과천․ 5대신도시지역 제외한 전국 모든 주택
	자가건설주택, 조합원의재개발 ․재건축주택	○ 신축주택취득기간내에 사용 승인등을 받은 주택	○ 신축주택취득기간내에 사용 승인등을 받은 주택
	주택건설사업자 로부터 취득주택	○ 신축주택취득기간내에 최초 매매계약하고 계약금납부한 미입주주택	○ 신축주택취득기간내에 최초 매매계약하고 계약금납부한 미입주주택
	감면제외	○ 타인으로부터 분양권을 매입하여 취득하는 신축주택 ○ 건설업자로부터 최초 매매계약후 분양권상태로 양도 ○ 신축주택이 고가주택(’02.12.31.이전은 고급주택)인 경우 등은 감면제외
	적용시기	○ ’99.7.1.~’99.12.31.기간 중의 국민주택 ⇒ ’99.7.1.양도분부터 적용	○ ’00.11.1.~’01.5.22. 비수도권 국민주택 ⇒’01.1.1.이후 양도분부터 적용 ○ ’01.5.23.~’03.6.30. 전국 모든 주택 (단, 서울․과천․5대신도시는 ’02.12.31.까지) ⇒ ’01.8.14.이후 양도분 부터 적용
비 고		○ 당해 거주자의 보유주택수와 관계없이 감면가능 ○ 감면주택에는 건물연면적의 2배 이내 부수토지 포함 ○ 감면세액의 20% 농어촌특별세 과세 ○ 1세대 1주택 비과세 판정시 주택의 수에서 제외(2007년까지)

구 분			조세특례제한법 §99의2
감면대상자			거주자 또는 비거주자
감면요건			○기간 내에 계약금을 납부하고 취득한 주택으로서 시 ․ 군 ․구청장으로부터 감면 대상주택임을 확인받아 관할 세무서장에게 제출한 경우에만 적용
감 면 율			○ 5년이내 양도 ⇒ 100%감면 ○ 5년경과 양도 ⇒ 5년간 발생한 양도소득금액을 감면
대     상     주     택	과세특례 취득기간		’13.4.1.~’13.12.31. 최초 매매계약 체결 및 계약금 지급
	신축주택 ․미분양주택	대상	○ 주택법에 따라 공급하는 계약일이 지난 주택으로서 ’13.4.1. 이후 선착순 공급 주택 ○ 주택법에 따라 공급하는 ’13.4.1.이후 계약일 도래 주택 ○ 30호 미만을 공급하는 주택건설사업자가 공급하는 주택 ○ 대한주택보증주식회사가 매입하여 공급하는 주택 ○ 주택 시공자가 공사대금으로 받아 공급하는 주택 ○ 기업구조조정부동산투자회사등이 공급하는 주택 ○ 자본시장법에 따른 신탁업자가 법인세법 시행령에 따라 취득하여 공급하는 주택 ○ 과세특례 취득기간 중 사용승인된 자기건설 주택(조합원 및 멸실재건축 주택 제외) ○ 주택법 시행령에 따른 오피스텔 중 건축법에 따른 건축허가를 받아 건축물분양법에 따라 공급하거나 건축법에 따른 사용승인을 받아 공급하는 오피스텔
		제외	○ 실지거래가액이 6억원을 초과하고 연면적(전용면적)이 85제곱미터 초과하는 주택 ○ ’13.3.31. 이전에 체결된 매매계약이 과세특례 취득기간 중에 해제된 주택 ○ ’13.3.31. 이전에 체결된 매매계약을 과세특례 취득기간 중에 해제한 자가 계약을 체결한 주택 및 그 배우자 등이 계약을 체결한 주택 ○ 오피스텔을 취득한 자가 다음 모두에 해당하지 않게 된 경우 오피스텔 - 취득일부터 60일이 지난 날부터 양도일까지 해당 오피스텔에 주민등록이 되어 있지 않는 경우 - 취득일부터 60일 이내에 임대용 주택으로 등록한 경우
	1세대 1주택자의 주택	대상	○ ’13.4.1.현재 주민등록법상 1세대가 매매계약일 현재 취득등기일부터 2년 이상 보유한 1주택(오피스텔 포함, 도시지역 안 5배, 밖 10배 이내의 부수토지 포함) ○ 1주택을 보유한 1세대가 종전주택 취득등기일부터 1년 이상 지난 후 다른 주택을 취득하고 다른 주택 취득등기일부터 3년 이내에 양도하는 2년 이상 보유 주택
		제외	○ 실지거래가액이 6억원을 초과하고 연면적(전용면적)이 85제곱미터 초과하는 주택 ○ 과세특례 취득기간 중 매매계약을 해제한 자 및 그 배우자 등이 계약체결한 원래 매매계약 주택 ○ 오피스텔 취득자가 신축주택 등의 오피스텔 요건을 모두 충족하지 않은 오피스텔
	감면제외		○ 지정지역 소재 주택 등 ○ 타인으로부터 분양권을 매입하여 취득하는 신축주택 ○ 건설업자로부터 최초 매매계약후 분양권상태로 양도
	적용시기		○ ’13.5.10.양도분부터 적용
비 고			○ 당해 거주자의 보유주택수와 관계없이 감면가능 ○ 감면세액의 20% 농어촌특별세 과세 ○ 1세대 1주택 비과세 판정시 주택의 수에서 제외

구 분	농어촌주택(조특법 §99의4①1)	고향주택(조특법 §99의4①2)
대상자	거주자
특례요건	1세대가 일정규모이하의 농어촌주택, 고향주택(이하 ‘농어촌주택 등’)을 취득(유상․무상)하여 3년이상 보유(수용, 협의매수, 상속시 제외)하고, 농어촌주택 등 취득 전부터 보유하던 일반주택 양도
특례내용	일반주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 판정시 농어촌주택 등을 제외하고 판정
소재지	○농어촌 지역의 범위：읍 또는 면으로 하되, 다음 지역은 제외 -수도권 및 광역시(단, 옹진군, 연천군 및 기타 기획재정부령이 정하는 지역은 제외) -도시지역, 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지	○ 고향(조특령 §99의4⑤)에 소재할 것 ○ 취득당시 인구 등을 고려하여 정한 시지역(조특령 별표12：26개시)에 소재할 것 ○ 제외지역：수도권지역, 투기지역, 관광단지
규모	- 대지：660㎡(200평이내) - 건물：150㎡(45평)이내[공동주택전용면적 116㎡(35평이내)] ※ ’17.1.1일 양도분 부터 건물분 면적요건 삭제 - 취득당시 기준시가 2억원 이하(농어촌주택의 경우 ’08년 취득분까지는 1.5억원) ※ ‘14.1.1. 이후 취득하는 한옥의 경우 가액기준을 2억에서 4억으로 상향함
취득기간	’03.8.1. ~ ’17.12.31.	’09.1.1. ~ ’17.12.31.
적용시기	’03.8.1. 이후 양도분	’09.1.1. 이후 양도분
감면배제	○ 농어촌주택(고향주택)과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 읍·면·시 또는 연접한 읍·면·시에 있는 경우 과세특례 적용 배제 ※ 연접범위 조정(조특법 제99의4 ③ ☞ ‘15.1.1. 이후 양도분부터 적용 - 농어촌주택: 행정구역상 동일·연접한 읍·면 - 고향주택 : 행정구역상 동일·연접한 시 ○ 농어촌주택 등 3년 보유 요건 충족 전에 일반주택을 양도해도 특례적용 ○ 일반주택 과세특례(비과세)를 적용받은 후에 농어촌주택 등을 3년이상 보유하지 않게 된 경우(수용, 협의매수, 상속시 제외) -일반주택 양도시점에서 부담할 세액(세율은 일반주택 양도연도의 세율 적용)을 농어촌주택 등 양도연도의 과세표준신고시 신고․납부해야 함
비 고	○ 단독주택, 아파트, 연립주택 모두 포함 ○ 농어촌주택등취득기간 중 신축(기존에 취득한 토지에 대한 신축 포함)하는 경우 포함 ○ 기존 농어촌 거주자가 시행일 이후 타 지역의 농어촌 주택을 취득하는 경우 포함

구 분		지방미분양주택(§98의2)	미분양주택(§98의3)	지방미분양주택(§98의5)
대 상 자		거주자만 적용	거주자, 국내사업장이 없는 비거주자	거주자, 국내사업장이 없는 비거주자
취득기간		’08.11.3.~’10.12.31.	․거 주 자：’09.2.12.~’10.2.11. ․비거주자：’09.3.16.~’10.2.11.	’10.05.14.~’11.04.30.
제외지역		수도권(서울, 인천, 경기)	서울시, 지정지역(소법 §104의2)	수도권(서울, 인천, 경기)
주택 유형	분 양 취득분	조특령 §98의2 ① 참고 -’08.11.3. 현재 미분양주택 -’08.11.2. 까지 사업계획승인을 얻었거나 사업계획승인을 신청한 사업주체가 공급하는 주택	조특령 §98의3 ① 참고 -’09.2.12. 현재 미분양주택 -’09.2.12. 이후 신규분양주택 등	조특령 §98의5 ① 참고 - 10.2.11현재 선착순공급분 - 대물변제 미분양주택 - 환매조건부 매입 주택 - 미분양 리츠․펀드 주택 - 신탁업자 공급미분양주택
	자 가 건 설	적용 배제	포함(아래 주택은 제외) ①도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발․재건축 주택 ②소실․도괴․노후 등으로 멸실되어 재건축한 주택	적용배제
감면 소득금액		감면 없음	취득일부터 5년간 발생한 소득금액	취득일부터 5년간 발생한 소득금액
감 면 율		감면 없음	-수도권과밀억제권역 밖：100% -수도권과밀억제권역 안：60% *수도권과밀억제권역 해당 여부는 매매계약일 현재 기준으로 판단	가격인하 10%이하：60% 가격인하 10%초과 20%이하 ：80% 가격인하 20%초과:80%
장기보유특별 공제		소법 §95② 표2 적용	소법 §95② 표1 또는 표2
세 율		보유기간, 주택수에 관계없이 누진세율
주택수 포함 여부		1세대 1주택 비과세, 다주택 중과 판정시 소유주택으로 보지 않음
주택 규모		제한 없음	-과밀억제권역 밖：제한 없음 -과밀억제권역 안 ：대지면적 660㎡(200평), 주택의 연면적(공동주택은 전용면적) 149㎡(45평) 이내	제한 없음
주택 가액		양도가액, 기준시가 등에 관계없이 모두 적용
적용 주택수		취득하는 주택 수에 관계없이 모두 적용(2주택 이상 취득해도 가능)
농특세		해당 없음	농특세 비과세
선택 적용		§98의2, §98의3 모두 해당하는 경우 그 중 하나만 선택 적용

※ 지방미분양주택 등 앞페이지에 이어서

구 분	준공후미분양주택		미분양주택(§98의7)
	(조특법 §98의6)	(조특법 §98의8)
대 상 자	거주자, 국내사업장이 없는 비거주자	거주자	내국인
취득기간	-	‘15.1.1.∼’15.12.31.	’12.9.24.~’12.12.31.
제외지역	없 음	없 음	없 음
주택 유형	․ 준공후미분양주택이란：｢주택법｣ 제38조에 따라 공급하는 주택으로서 사용검사 또는 사용승인을 받은 후 ’11.3.29. 현재 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택 1.사업주체등이 준공후미분양주택을 ’11.12.31.까지 임대계약을 체결하여 2년 이상 임대한 주택으로서 사업주체 등과 최초로 매매계약을 체결하고 취득한 주택 2.준공후미분양주택을 사업주체등과 최초로 매매계약을 체결하여 취득하고 5년 이상 임대(｢소득세법｣ 및 ｢임대주택법｣에 따른 임대사업자등록을 하고 ’11.12.31. 이전에 임대계약을 체결한 경우에 한함)한 주택	․ 준공후미분양주택이란： ｢주택법｣ 제38조에 따라 공급하는 주택으로서 사용검사(주택법 제29조) 또는 사용승인(건축법 제22조)을 받은 후 ‘14.12.31.까지 분양계약이 체결되지 아니하여 ’15.1.1. 이후 선착순의 방법으로 공급하는 주택	․’12.9.24. 현재 ｢주택법｣ 제38조에 따라 주택을 공급하는 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 해당 사업주체가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 ’12.9.23.까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 미분양주택
	★ 다음의 주택은 제외 - 기준시가 6억원 초과 또는 연면적 149㎡초과 - 준공 후 입주한 사실이 있는 주택 -’11.3.29.~’11.12.31. 기간 중 체결한 계약을 해제하고 매매계약자 또는 그 배우자등이 당초 계약 체결한 주택을 다시 매매계약 취득 -’11.3.29.~’11.12.31. 기간 중 계약 체결한 주택을 대체하여 다른 주택을 매매계약 취득	★ 다음의 어느 하나에 해당하는 주택은 제외 ① 실거래가 6억원 초과(취득세 등 제외) ② 주택의 연면적(공동주택은 전용면적) 135㎡ 초과 ③ ‘14.12.31. 이전에 체결한 매매계약이 ’15.1.1. 이후 해제된 주택 ④ 위 ‘③’에 따른 매매계약을 체결한 매매계약자가 ‘15.1.1. 이후 계약을 체결하여 취득하는 주택(계약자의 가족 등 포함)	★ 다음의 주택은 제외 - 실거래가 9억원 초과 주택 - 매매계약일 현재 입주 사실이 있는 주택 -’12.9.23.이전에 체결한 매매계약이 ’12.9.24. ~’12.12.31. 기간 중 해제된 주택 -매매계약 해제한 매매계약자가 취득기간 중에 계약을 체결하여 취득한 주택 및 매매계약자 또는 그 배우자등이 취득기간 중 원래의 사업 주체등과 계약을 체결하여 취득한 주택
감면 소득금액	․ 취득일부터 5년 이내 양도시 양도소득세 50% 감면(법 §98의6①1의 요건을 갖춘 주택에 한함) ․ 취득일부터 5년이 지난 후 양도시 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 50%를 양도소득세 과세대상소득금액에서 공제	․ 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 50%를 과세대상 소득금액에서 공제   ※ 감면소득금액 계산 : 양도세과세대상 소득금액- (취득일로부터 5년간 발생한 양도소득금액* × 50%) *조특령 §40①을 준용하여 계산	․취득일부터 5년 이내 양도시 양도소득세 100% 감면 ․취득일부터 5년이 지난 후 양도시 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 공제
감 면 율
장기보유특별 공제	소법 §95② 표1 또는 표2	-	-
세 율	보유기간, 주택수에 관계없이 누진세율	｢소득세법｣ 제104조에 따른 세율 적용
주택수 포함 여부	1세대1주택 비과세, 다주택 중과 판정시 소유주택으로 보지 않음	1세대1주택 비과세를 적용할 때 소유주택으로 보지 않음	1세대1주택 비과세, 다주택 중과 판정시 소유주택으로 보지 않음
주택 규모	-취득 당시(법 §98의6①1의 주택은 최초 임대 개시 시) 기준시가 6억원 초과 또는 주택의 연면적(공동주택은 전용면적) 149㎡(45평) 초과 주택 제외	취득당시 취득가액이 6억원(취득세 등 제외) 초과 또는 주택의 연면적(공동주택은 전용면적)이 135㎡를 초과하는 주택 제외	실거래가 9억원 이하인 주택(취득세 및 그 밖의 부대비용을 제외한 금액을 기준으로 함)
주택 가액
농특세	감면세액의 20%		감면세액의 20%

□ 현 행(2007.1.1. 이후 양도분부터)

○ ’07.1.1. 이후부터 신고불성실, 납부불성실가산세는 국세기본법에 규정

 

? 신고불성실 가산세(국기법 §47의2, §47의3)

구 분		’06.12.31. 까지	’07.1.1. 이후 양도		‘15.7.1. 이후 양도
무신고	일반	산출세액 × 무(과소) 신고소득금액 / 소득금액 × 10%	산출세액 × 무신고과세표준 / 과세표준 ×	20%	{[무(과소)신고 납부세액] + × [초과신고한 환급세액]}	20%
	부정			40%		40%
과소 (초과환급) 신고	일반		산출세액 × 과소신고과세표준 / 과세표준 ×	10%		10%
	부정			40%		40%

 

※ 부당한방법：국세의 과세표준 또는 세액계산의 기초가 되는 사실의 전부 또는 일부를 은폐하거나 가장하는 것에
기초하여 국세의 과세표준 또는 세액의 신고의무를 위반하는 것(예：허위계약서 작성)

※ 양도소득세 예정신고 의무화(’10년 이후)에 따른 경과조치

- 부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산 중 누진세율 적용 대상 자산을 ’10.1.1.~’10.12.31.까지 양도하고
예정신고 무신고한 경우 무신고가산세를 50% 경감하여 10% 적용

※ 부당 세액감면 또는 세액공제 신청분 : 가산세 40% 적용(’13.1.1. 이후 신청하는 분부터)

? 납부불성실가산세 및 환급불성실가산세

’99.12.31.까지	’00.1.1.~’02.12.31.	’03.1.1.이후 양도분 ~ 현재
미달세액×10%	미달세액×경과일수×5/10,000	미납세액×경과일수×3/10,000

* 환급불성실가산세는 ’07.1.1. 이후 양도분부터 적용(초과환급세액×경과일수×3/10,000)

 

 

? 기장불성실 가산세(소법 §115, 소령 §178 ’00.1.1.이후 양도하는 분 적용)

○대상：법인(중소기업포함)의 대주주가 양도하는주식 또는 출자지분

○가산세 = 산출세액×기장미비소득금액/소득금액×10%

(산출세액이 없는 경우 거래금액의 7/10,000)

※ 신고불성실과 기장불성실이 동시 해당：그 중 큰 금액 적용(기본법 §47의2⑦)

 

 

?비과세․감면 적용 배제대상 거래유형 추가 (소법 §91②, 조특법 §129①)

○거짓계약서를 작성한 경우 다음에 정한 금액을 당초의 비과세․감면세액에서 차감

○ 2011.7.1. 이후 최초로 매매계약하는 분부터 적용

비 과 세	Min	①비과세를 적용 안한 경우의 산출세액
		②매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액
감면세액	Min	①감면을 적용한 경우의 감면세액
		②매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액

 

 

□ 재외국민 인감경유 업무

○재외국민이 부동산 매도용 인감증명서를 발급받기 위해서는 증명발급청(또는 부동산소재지) 세무서장의 확인을 받아야 함

○세무서장은 인감증명 경유확인을 즉시 해 주면서 양도자의 인적사항, 양도․취득가액 등을 확인하여 납세지 관할세무서장에게 자료 통보

※ 납세지는 납세자가 비거주자인 경우 부동산소재지, 거주자인 경우에는 거소지

○납세지관할 세무서장은 수보한 자료전에 의거하여 확정전보전 압류, 양도소득세 결정 등 조치

 

□ ｢부동산매각자금 확인서｣, ｢자금출처확인서｣ 발급업무

○해외이주자, 재외동포가 국내 자금을 해외로 반출하기 위해서는 관할세무서장이 발급하는 확인서 필요

※ 발급업무 관련 ‘제도 요약’은 다음 페이지 참조

○ 제도 요약

구 분	해외이주비 등 자금출처확인서	부 동 산 매각자금확인서	예금등 자금출처확인서
발 급 대상자	- 해외이주자 ∙ 해외이주법 등 관련 법령에 따라 해외이주로 인정된 자 - 해외이주예정자 ∙영주권 등을 취득하려는 자	- 재외동포 - 외국인거주자 - 비거주자 ∙ 거주자 및 비거주자의 구분은 외국환거래법 및 같은법 시행령에 따름	- 재외동포 ∙ 해외이주법에 따른 해외이주자로서 외국 국적을 취득한 자 ∙ 대한민국 국민으로서 외국의 영주권 또는 이에 준하는 자격을 취득한 자
발급가능 번 호	- 원칙 : 주민등록번호	- 원칙 : 주민등록번호 - 예외 : 재외국민등록번호, 외국인등록번호, 국내거소신고번호, 외국인부동산등기용등록번호
발급대상 금 액	- 해외이주비로써, 세대별 지급누계금액이 미화 10만불을 초과하는 경우 전체 금액	- 본인 명의 부동산 처분대금으로써, 실제 반출 가능한 금액(양도가액에서 해당 부동산의 채무액 및 제세공과금 등을 공제한 금액)	- 본인 명의 국내 예금 등으로써, 인별 지급누계금액이 미화 10만불을 초과하는 경우 전체 금액
발급가능 기 간	- 해외이주자인 경우 아래에서 정하는 날부터 3년 이내 ∙ 해외이주확인서를 발급 받은 날 또는 최초로 거주여권을 발급받은 날	- 재외동포 : 확인서 신청일 기준으로 부동산처분일로부터 5년 이내 - 외국인거주자 및 비거주자 : 제한없음
발 급 관 서	최종 주소지 관할세무서	- 재외동포 또는 국민인 비거주자 : 부동산소재지 관할세무서 또는 최종 주소지 관할세무서 - 외국인 : 부동산소재지 관할세무서	지정거래은행주소지 관할세무서 or 최종 주소지 관할세무서
처리기한	접수일부터 20일 이내
관련규정	∙ 외국환거래규정 제4-6조 ∙ 상속세 및 증여세 사무처리규정 제43조	∙ 외국환거래규정 제2-3조, 제4-7조, 9-43조 등 ∙ 상속세 및 증여세 사무처리규정 제44조	∙ 외국환거래규정 제4-7조 ∙ 상속세 및 증여세 사무처리규정 제45조