Ⅰ 유치권의 검토배경

Ⅰ 유치권의 검토배경

1. 사실관계

가. 금융기관 등이 근저당권설정등기 부동산담보대출을 실행한 후 해당대출원리금이 연체하여 해당 토지 건물에 대하여 임의경매를 실행하였는데 경매진행과정에서 해당 부동산에 유치권을 주장하는 자가 경매법원에 권리신고(유치권 권리신고)하자 해당 부동산의 경매가 수 회에 걸쳐 유찰되어 최저입찰가격이 당초의 최초 입찰가격의 절반가격 이하로 정해지게 되었다. 이러한 연유는 유치권은 경락인(매수인)에게 경락인수 되는 권리로 경락인 입장에서는 당초 부동산소유자가 유치권자에게 부담하고 있는 피담보채권을 종국적으로 부담하여야 하기 때문에 해당 금액 만큼이 경매유찰의(낙찰가격 저가형성) 요인이 되는 것이다.

 

나. 해당 부동산에 대하여는 금융기관 등이 최선순위 근저당권자임은 물론이고 권리신고 된 유치권을 제외하고는 어떠한 제한물권 및 처분금지 등기도 없어 경락금액에 대하여는 전부 금융기관의 배당금액으로 될 것이나 예기치 않은 유치권 권리신고로 인해 경락금액이 금융기관이 받을 피담보채권에 훨씬 미달하는 결과에 이르게 되었다. 이에 금융기관은 어떠한 대책을 수립해야 하겠는가 ? 여기에서 문제가 되는 유치권에 대하여 시레법(민법)적, 절차법(민사집행법, 민사소송법)적 등 모든 부분에서 살펴보고 금융기관의 대책을 살펴보고자 하는 것이다.

다. 유치권이란 민법상으로 명시되어 잇는 질권 및 (근)저당권과 함께 담보물권의 일종으로 [타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에 그 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리(민법제320조)]를 말하는 것ㅇ로, 예를 들어 갑이라는 사람이 자기의 100만원에 상당하는 밍크코트를 을이 운영하는 세탁소에 크리닝을 맡기고 난 후 갑이 을에게 세칵비를 지급하지 않는 한 을은 크리닝 비용에 훨씬 상회하는 밍크코트의 인도를 거부하고 유치할 수 있는 권리로 결국 갑의 입장에서는 밍크코트를 반환받기 위하여 부득이 (심리적 압박에 의거) 세탁비를 변제하게 되고 이에 따라 유치권자는 세탁비 채권을 우회적으로 담보하게 되는 것이다.

라. 유치권자는 당사자 사이의 법률행위(계약 등)에 의거 성립되는 것이 아니라 일정한 유치권 성립요건이 충족되면 법률의 규정에 의해 당연히 성립한느 법정담보물권이며 (따라서 부동산등기법상 등기하는 담보물권이 아니며 유치권이 등기되는 경우는 없는 것이고 또한 당사자간의 계약에 의거 유치권을 설정하지 못한느 것이다.) 담보물권의 일반적 효력인 우선변제권, 물상대위성이 없는 것으로 유치권자는 단지 유치권이 성립된 물건에 대하여 경라긴 등 누구에게나 인도를 거절함으로써 채권의 담보를 간접적으로 실현하는 것이고 (따라서 점유를 상실하면 유치권도 당연히 소멸하는 것이다.) 유치권은 목적물 그 자체를 유치함으로써 생기는 물권이며 유치권자는 채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다라는 민법제321조에 의거 담보물권의 일반적 성질인 부종성(부종성이 엄격한 것으로 피담보채권이 발생하지 않거나 소멸하였을 때에는 유치권도 성립하지 않는 것이다), 수반성, 불가분성의 성질을 가지는 것이다.

2. 관련 법령

가. 유치권에 대하여 민법 제320조 내지 제328조에서 명정하고 있다.

제7장 유치권 제320조(유치권의 내용) ① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다. ② 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다. 제321조(유치권의 불가분성) 유치권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치물전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다. 제322조(경매, 간이변제충당) ① 유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다. ② 정당한 이유있는 때에는 유치권자는 감정인의 평가에 의하여 유치물로 직접 변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있다. 이 경우에는 유치권자는 미리 채무자에게 통지하여야 한다. 제323조(과실수취권) ① 유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다. 그러나 과실이 금전이 아닌 때에는 경매하여야 한다. ② 과실은 먼저 채권의 이자에 충당하고 그 잉여가 있으면 원본에 충당한다. 제324조(유치권자의 선관의무) ① 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한다. ② 유치권자는 채무자의 승낙없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다. ③ 유치권자가 전2항의 규정에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다. 제325조(유치권자의 상환청구권) ① 유치권자가 유치물에 관하여 필요비를 지출한 때에는 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있다. ② 유치권자가 유치물에 관하여 유익비를 지출한 때에는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출한 금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다. 제326조(피담보채권의 소멸시효) 유치권의 행사는 채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 아니한다. 제327조(타담보제공과 유치권소멸) 채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다. 제328조(점유상실과 유치권소멸) 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다.

나. 유치권이 민사집행법상 (임의, 강제) 경매에 있어서 소멸 및 경락인수여부에 대하여 민사집행법 제91조에서 명정하고 있다.

제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등) ① 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지못한다. ② 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다. ③ 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다. ④ 제3항의 경우 외의 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다. ⑤ 매수인은 유치권자에게 그 유치권(유치권)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.

다. 부동산은 그 값어치가 커서 매각대상의 부동산 위에 용익물권이나 담보군이 잔뜩 설정되어 있어 법률관계가 복잡한 경우가 많다. 이와 같이 부동산이 강제(임의)경매에 의하여 매각되었을 때에, 부동산 위에 존재하는 용익권이나 담보권의 부담을 소멸시켜 매수인이 아무 부담없는 부동산을 취득하게 되는지, 아니면 그와 같은 부담은 그대로 매수인에게 인수시키는지가 문제된다. 개인간의 매매에 있어서는 그와 같은 부담문제는 당사자간의 합의에 의하여 정리하는 것이 통레이지만, 부동산의 강제/임의경매와 같이 불특정다수인의 매수신청이 예상되는 경우에는 법으로 미리 그 처리를 명시해둘 필요가 있다. 현행 민사집행법은 가급적 비싼 값으로 매각하기 위해 부동산 위의 부담을 소멸시키는 소멸주의를 원칙으로 한다. 특히 부동산 위에 존재하는 용이권이나 담보권 가운데 압류등기 후에 설정된 것은 입루체권자에 대항할 수 없게 하는 대항요건의 원칙에 따라 처리한다.

압류등기(경매개시결정기입등기)전 에 설정된 용익권, 담보권 등의 처리에 관하여는 두 가지 입장이 있다. 그 하나가 부동산 위의 부담을 매각에 의하여 소멸시키고, 매수인으로 하여금 부담 없는 부동산을 취득하게 하는 소멸주의이다. 다른 하나가 그 부담을 소멸시키지 않고 그대로 매수인에게 인수시키는 인수주의이다. 소멸주의는 매각대금을 높이고 매수인의 지위를 안정시킨다. 이에 대해 인수주의는 매각대금을 낮추고 매수인의 지위를 불안정하게 한다.

라. 유치권은 유치적 효력만을 본질로 하기 때문에 그 성립이 (근)저당권설정등기나 압류, 가압류 등기 전후를 막론하고 매각에 의하여 소멸되지 아니한다. 무조건 불소명의 인주주의이다. 따라서 매수인은 유치권에 의하여 담보되는 채권을 변제할 책임을 진다. 신축건물이나 개축건물에 남아 있는 건축공사자의 건축비, 수리비로 인한 유치권이 문제된다. 그러나 인수주의를 채택한 것에 편승하여 채무자와 통모하여 목적건물에 건추비지출 운운하며 유치권을 조작하는가 하면, 큰 돈등리 것도 없는 경매물건에 많은 필요비, 유익비의 지출을 운운하며 피담보채권액을 부풀리는 경향이 있는데, 부동산등기부에 등기되지 아니하는 권리이어서 매수인에게 큰 위협이 될 수 있다. 매수인이 안심하고 매수하기 어렵게 하고 나아가 압류ㅐ권의 만족을 곤란하게 만들어 유치권이 경매질서를 어지럽히는 대표적인 요인이 되고 있다. 현행 민사집행법상 유치권자는 배당요권자에 해당되지도 아니하므로 유ㅣ권자가 있는지 알 길이 없는 경우가 많다. 집행관의 현황조사서에 나타나지도 아니한 유치권자가 매각절차가 끝난 뒤에 비로소 등장하는 일도 있다. 그리하여 매수인에게 불의의 타격을 입힌다. 이러한 부동산등기부상 나타나지도 아니하는 권리인 유치권 등의 등장과 조작은 경매집행절차를 혼란스럽게 하고 집행지연의 원인이 된다.

이에 대하여는 첫째, 민사집행법 제83조 제3항, 민사집행규칙 제44조 제1항에 규정한 경매개시결정 후의 보전처분에 의하여 겨매목적무에 수리비지출 등 함부로 소내지 못하게 하는 방안, 둘째, 경매목적물에 필요불가결이 아닌 개축비, 수리비의 지출은 부동산의 가격손상으로 보아 민사집행법 제96조에 의하여 매각허가결정을 취소하는 방안, 셋째, 집행관이 현황조사시에 이를 간과하였을 때에 국가배상책임을 강화하는 방안 등 강력한 대책이 요망된다. 용익권에 준하여 저당권설정등기나 압류, 가압류등기 전에 성립된 유치권에 한하여 매수인이 인수하게 하는 입법방안도 생각할 수 있을 것이다.

민집 제83조(경매개시결정 등) ① 경매절차를 개시하는 결정에는 동시에 그 부동산의 압류를 명하여야 한다. ② 압류는 부동산에 대한 채무자의 관리ㆍ이용에 영향을 미치지 아니한다. ③ 경매절차를 개시하는 결정을 한 뒤에는 법원은 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 부동산에 대한 침해행위를 방지하기 위하여 필요한 조치를 할 수 있다. ④ 압류는 채무자에게 그 결정이 송달된 때 또는 제94조의 규정에 따른 등기가 된 때에 효력이 생긴다. ⑤ 강제경매신청을 기각하거나 각하하는 재판에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.

민집규칙 제44조(침해행위 방지를 위한 조치) ① 채무자ㆍ소유자 또는 부동산의 점유자가 부동산의 가격을 현저히 감소시키거나 감소시킬 우려가 있는 행위(다음부터 이 조문 안에서 "가격감소행위등"이라 한다)를 하는 때에는, 법원은 압류채권자(배당요구의 종기가 지난 뒤에 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매신청을 한 압류채권자를 제외한다. 다음부터 이 조문 안에서 같다) 또는 최고가매수신고인의 신청에 따라 매각허가결정이 있을 때까지 담보를 제공하게 하거나 담보를 제공하게 하지 아니하고 그 행위를 하는 사람에 대하여 가격감소행위등을 금지하거나 일정한 행위를 할 것을 명할 수 있다. ② 부동산을 점유하는 채무자ㆍ소유자 또는 부동산의 점유자로서 그 점유권원을 압류채권자ㆍ가압류채권자 혹은 법 제91조제2항 내지 제4항의 규정에 따라 소멸되는 권리를 갖는 사람에 대하여 대항할 수 없는 사람이 제1항의 규정에 따른 명령에 위반한 때 또는 가격감소행위등을 하는 경우에 제1항의 규정에 따른 명령으로는 부동산 가격의 현저한 감소를 방지할 수 없다고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는, 법원은 압류채권자 또는 최고가매수신고인의 신청에 따라 매각허가결정이 있을 때까지 담보를 제공하게 하고 그 명령에 위반한 사람 또는 그 행위를 한 사람에 대하여 부동산의 점유를 풀고 집행관에게 보관하게 할 것을 명할 수 있다. ③ 법원이 채무자ㆍ소유자 외의 점유자에 대하여 제1항 또는 제2항의 규정에 따른 결정을 하려면 그 점유자를 심문하여야 한다. 다만, 그 점유자가 압류채권자ㆍ가압류채권자 또는 법 제91조제2항 내지 제4항의 규정에 따라 소멸되는 권리를 갖는 사람에 대하여 대항할 수 있는 권원에 기초하여 점유하고 있지 아니한 것이 명백한 때 또는 이미 그 점유자를 심문한 때에는 그러하지 아니하다. ④ 법원은 사정의 변경이 있는 때에는 신청에 따라 제1항 또는 제2항의 규정에 따른 결정을 취소하거나 변경할 수 있다. ⑤ 제1항ㆍ제2항 또는 제4항의 규정에 따른 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다. ⑥ 제4항의 규정에 따른 결정은 확정되어야 효력이 있다. ⑦ 제2항의 규정에 따른 결정은 신청인에게 고지된 날부터 2주가 지난 때에는 집행할 수 없다. ⑧ 제2항의 규정에 따른 결정은 상대방에게 송달되기 전에도 집행할 수 있다.

민집 제96조(부동산의 멸실 등으로 말미암은 경매취소) ① 부동산이 없어지거나 매각 등으로 말미암아 권리를 이전할 수 없는 사정이 명백하게 된 때에는 법원은 강제경매의 절차를 취소하여야 한다. ② 제1항의 취소결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.

마. 현행 민사집행법상 부동산강제집행은 강제경매, 담보권실행을 위한 경매 (임의경매), 형식적 경매가 있는데, 이 가운데 민법 제322조 제1항에서 정한 경매는 형식적 경매에 속하는 것이다. 형식적 경매에 대하여 현행 민사집행법 제274조 (유치권등에 의한 경매)에서 정하고 있다.

민법 제322조(경매, 간이변제충당) ① 유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다. ② 정당한 이유있는 때에는 유치권자는 감정인의 평가에 의하여 유치물로 직접 변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있다. 이 경우에는 유치권자는 미리 채무자에게 통지하여야 한다.

민집 제274조(유치권 등에 의한 경매) ① 유치권에 의한 경매와 민법ㆍ상법, 그 밖의 법률이 규정하는 바에 따른 경매(이하 "유치권등에 의한 경매"라 한다)는 담보권 실행을 위한 경매의 예에 따라 실시한다. ② 유치권 등에 의한 경매절차는 목적물에 대하여 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차가 개시된 경우에는 이를 정지하고, 채권자 또는 담보권자를 위하여 그 절차를 계속하여 진행한다. ③ 제2항의 경우에 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매가 취소되면 유치권 등에 의한 경매절차를 계속하여 진행하여야 한다

유치권에 의한 경매신청의 경우에는 유치권의 피담보채권의 채무자와 경매목적물의 소유자가 다른 경우가 있을 수 있는 것으로 에를 들어 강제경매 또는 임의경매절차에서 매수한 부동산에 대하여 전소유자에 대한 공사대금채권으로 매수인에 대하여 유치권을 주장하는 경우 매수인은 민사집행법 제91조 제5항에 의하여 유치권자에게 그 유치권으로 담보한느 채권을 변제할 책임이 있으나 인적채무까지 인수하는 것은 아니다. 유치권자는 채권의 변제를 받을 때까지 그 목적물을 유치할 권리가 있을 뿐 매각대금에서 우선변제 받을 권리는 없다.(대법원 95다8713,) 유치권에 의한 경매의 경우 유치권의 존재를 증명하는 서류로는 유치권의 존재에 관한 판결 (판결이유에 기재되 것이라도 무방할 것이다.)이나 공정증서 등이 있으면 가장 확실하겠지만 이러한 서류가 아니더라도 집행법원에 대하여 유치권의 존재를 증명할 수 있는 서류라고 인정될 수 있으면 충분하다고 해석된다. 따라서 이 서류는 사문서라도 무방하다.

민집 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등) ① 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지못한다. ② 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다. ③ 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다. ④ 제3항의 경우 외의 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다. ⑤ 매수인은 유치권자(유치권자)에게 그 유치권(유치권)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.

대법원 1996. 8. 23. 선고 95다8713 판결 【판시사항】 [1] 물건에 대한 점유의 의미와 판단 기준 [2] 공사금 채권에 기한 공장 건물 유치권자가 경락인에 의한 부당한 점유 침탈을 원인으로 점유회수의 소를 제기한 사안에서, 유치권자의 점유를 인정하지 아니한 원심판결을 파기한 사례 [3] 유치권자가 경락인에 대하여 피담보채권의 변제를 청구할 수 있는지 여부(소극) 【판결요지】 [1] 점유라고 함은 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보여지는 객관적 관계에 있는 것을 말하고 사실상의 지배가 있다고 하기 위하여는 반드시 물건을 물리적, 현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고 물건과 사람과의 시간적, 공간적 관계와 본권관계, 타인지배의 배제가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다. [2] 공장 신축공사 공사잔대금채권에 기한 공장 건물의 유치권자가 공장 건물의 소유 회사가 부도가 난 다음에 그 공장에 직원을 보내 그 정문 등에 유치권자가 공장을 유치·점유한다는 안내문을 게시하고 경비용역회사와 경비용역계약을 체결하여 용역경비원으로 하여금 주야 교대로 2인씩 그 공장에 대한 경비·수호를 하도록 하는 한편 공장의 건물 등에 자물쇠를 채우고 공장 출입구 정면에 대형 컨테이너로 가로막아 차량은 물론 사람들의 공장 출입을 통제하기 시작하고 그 공장이 경락된 다음에도 유치권자의 직원 10여 명을 보내 그 공장 주변을 경비·수호하게 하고 있었다면, 유치권자가 그 공장을 점유하고 있었다고 볼 여지가 충분하다는 이유로, 유치권자의 점유를 인정하지 아니한 원심판결을 파기한 사례. [3] 민사소송법 제728조에 의하여 담보권의 실행을 위한 경매절차에 준용되는 같은 법 제608조 제3항은 경락인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 규정하고 있는바, 여기에서 '변제할 책임이 있다'는 의미는 부동산상의 부담을 승계한다는 취지로서 인적 채무까지 인수한다는 취지는 아니므로, 유치권자는 경락인에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없다. 【참조조문】 [1] 민법 제192조, 제204조 [2] 민법 제192조, 제320조, 제328조, 제664조 [3] 민사소송법 제608조 제3항, 제728조, 민법 제320조     【전 문】 【원고,상고인】 동아건설산업 주식회사           【피고,피상고인】 비사벌전선공업 주식회사 【원심판결】 광주고법 1994. 12. 30. 선고 94나964 판결      【주문】 원심판결 중 원심판결 별지목록 제1. 기재의 토지 및 제2. 기재의 공장 건물의 반환청구에 관한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 광주고등법원으로 환송한다. 원고의 나머지 상고를 기각하고, 상고가 기각된 부분의 상고비용은 원고의 부담으로 한다. 【이유】 원고 소송대리인의 상고이유를 본다(상고이유서 제출기간 경과 후에 제출된 원고 소송대리인 변호사 배만운의 상고이유보충서 기재의 상고이유는 상고이유를 보충하는 한도 내에서 판단한다). 1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고는 1990. 8. 3. 소외 주식회사 통일전선(이하 통일전선이라 한다)으로부터 원심판결 별지목록 제2. 기재의 공장 건물(이하 이 사건 공장 건물이라 한다)의 신축공사를 공사대금 4,096,400,000원에 수급하여 1991. 7. 31. 공사를 마쳤고, 같은 해 8. 28. 이 사건 공장 건물에 관하여 위 통일전선 명의의 소유권이전등기가 경료되었으나, 같은 해 10. 20.경 위 통일전선으로부터 공사잔대금 2,266,400,000원의 지급을 위하여 교부받은 약속어음이 결제되지 않아 위 통일전선에 대하여 위 금액 상당의 공사잔대금채권을 가지고 있는 사실, 그런데 위 통일전선이 1992. 7. 14. 부도를 내고 도산하자 이 사건 공장 건물과 위 별지목록 제1. 기재의 토지(위 공장 건물과 위 토지를 합하여 이 사건 공장이라 한다)에 대한 제1순위 근저당권자인 소외 주식회사 한국외환은행이 전주지방법원 군산지원에 이 사건 공장에 관한 임의경매신청을 하여 같은 달 28. 위 지원에서 임의경매개시결정을 하고, 그 다음날 그 등기가 경료된 뒤 경매절차가 진행되어 같은 해 11. 2. 피고가 이 사건 공장을 경락받은 다음 같은 해 12. 2. 위 지원으로부터 부동산인도명령을 받아 같은 해 12. 4. 위 통일전선을 상대로 하여 이 사건 공장에 대한 인도집행을 한 사실, 원고는 위와 같이 이 사건 공장을 완공하고서도 위 공사잔대금을 지급받지 못하자 이 사건 공장을 유치·점유하려고 원고의 현장사무실을 이 사건 공장 정면에 설치하여 두었다가 위 통일전선이 원고의 승인아래 이 사건 공장에서 시험가동을 시작하고 준공식(1991. 10. 26.)을 준비하면서 1991. 10. 20.경 원고에게 위 공사잔대금의 지급을 위하여 약속어음을 교부하여 주자, 그 무렵 위 현장사무실을 당시 위 통일전선이 추가로 계획하고 있었던 후속공사장 옆으로 이전하고 위 통일전선이 이 사건 공장을 점유·관리하면서 본격적인 조업에 들어갔는데도 이를 그대로 방치하여 사실상 위 통일전선에게 이 사건 공장을 현실인도한 사실, 그러다가 위 통일전선이 위에서 본 것처럼 부도를 내고 도산하여 이 사건 공장에 관하여 임의개시결정이 나고, 그 직원들이 출근하지 아니하자 원고는 뒤늦게 1992. 9. 16.경 이 사건 공장에 직원 한두 명을 보내 그 정문 등에 원고가 이 사건 공장을 유치·점유한다는 안내문을 게시하고 같은 해 10. 3.경부터는 용역경비원 4인으로 하여금 주야 교대로 2인씩 이 사건 공장에 대한 경비·수호를 하도록 하는 한편 같은 해 10. 15.에는 이 사건 공장의 출입문에 자물쇠를 채워 두고 그 출입을 통제하기 시작하고, 피고가 이 사건 공장을 경락받은 뒤 같은 해 11. 20.경부터는 원고의 직원 10여 명을 보내 이 사건 공장 주변을 경비·수호하게 한 사실을 인정한 다음, 원고는 이 사건 공장에 관하여 생긴 채권인 위 공사잔대금채권을 지급받지 못하여 위 공사를 마친 후로도 계속하여 유치권자로서 이 사건 공장을 점유하여 오다가 위 인도집행 다음날인 1992. 12. 5. 피고에 의하여 점유를 침탈당하였는바, 피고는 이 사건 공장의 경락인으로서 민사소송법 제608조 제3항에 의하여 그 경락목적물인 이 사건 공장의 유치권자인 원고에게 유치권에 의하여 담보된 위 공사잔대금채권을 변제할 책임이 있고, 또 점유침탈자로서 점유자인 원고에게 이 사건 공장을 인도할 의무가 있다는 원고의 주장에 대하여, 원고가 위 공사잔대금의 지급을 위하여 교부받은 약속어음이 결제될 때까지 이 사건 공장을 유치·점유할 계획이었을지라도 위 통일전선이 이 사건 공장을 점유·관리하면서 조업을 하는 것을 방치하여 사실상 이 사건 공장을 현실인도한 이상 원고가 그 동안 이 사건 공장을 점유하여 왔다고 볼 수가 없고, 또 위 통일전선의 부도 이후 원고가 위 인정과 같이 이 사건 공장을 경비·수호하였다고 하더라도 그것만으로서는 원고가 이 사건 공장에 대한 위 통일전선의 점유권을 빼앗아 독점적, 배타적인 점유권을 취득하였다고 인정하기에 부족하며, 달리 원고가 위 공사를 마친 후에도 계속하여 이 사건 공장을 유치·점유하여 왔다는 원고의 주장사실을 인정할 수 있는 객관적이고, 합리성 있는 명백한 증거는 없다는 이유로 원고의 이 사건 공사대금청구와 이 사건 공장의 반환청구를 모두 배척하였다. 2. 그러나 점유라고 함은 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보여지는 객관적 관계에 있는 것을 말하고 사실상의 지배가 있다고 하기 위하여는 반드시 물건을 물리적, 현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고 물건과 사람과의 시간적, 공간적 관계와 본권관계, 타인지배의 배제가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 하는 것이고, 점유회수의 소에 있어서는 점유를 침탈당하였다고 주장하는 당시에 점유하고 있었는지의 여부만을 살피면 되는 것인바, 원심이 확정한 사실관계 및 기록에 의하여 인정되는 바와 같이 원고가 위 통일전선이 부도가 나고 난 다음에 이 사건 공장에 직원을 보내 그 정문 등에 원고가 이 사건 공장을 유치·점유한다는 안내문을 게시하고 소외 한국보안실업 주식회사와 경비용역계약을 체결하고, 용역경비원으로 하여금 주야 교대로 2인씩 이 사건 공장에 대한 경비·수호를 하도록 하는 한편 이 사건 공장의 건물 등에 자물쇠를 채우고 공장 출입구 정면에 대형 컨테이너로 가로막아 차량은 물론 사람들의 공장 출입을 통제하기 시작하고 피고가 이 사건 공장을 경락한 다음에도 원고의 직원 10여 명을 보내 이 사건 공장 주변을 경비·수호하게 하고 있었다면 원고가 이 사건 공장을 점유하고 있었다고 볼 여지가 충분하다고 할 것이므로 원심으로서는 과연 원고가 위와 같이 이 사건 공장을 수호·경비할 당시에 위 통일전선의 직원이 이 사건 공장에 상주하면서 공장을 관리하고 있었는지의 여부, 원고가 용역경비원으로 하여금 공장을 수호·경비하도록 하였다면 그 경비의 내용이 어느 정도인지의 여부, 이 사건 공장 건물의 시정상태와 그 열쇠를 누가 소지하고 있었는지의 여부 등을 좀더 밝혀 보고, 만약 원고의 점유가 인정된다면 원고의 주장처럼 피고에게 점유를 침탈당한 것인지의 여부까지도 나아가 살핀 다음 원고의 이 사건 공장의 반환청구에 관하여 판단하였어야 함에도 만연히 그 판시와 같은 이유로 원고의 이 사건 공장의 반환청구를 배척하였으니 점유회수의 소에 있어서의 점유에 관한 법리를 오해한 나머지 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미칠 위법을 저질렀다고 하지 않을 수 없다. 따라서 이 점을 지적하는 상고 논지는 이유 있다. 3. 한편 민사소송법 제728조에 의하여 담보권의 실행을 위한 경매절차에 준용되는 같은 법 제608조 제3항은 경락인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 규정하고 있는바, 여기에서 '변제할 책임이 있다'는 의미는 부동산상의 부담을 승계한다는 취지로서 인적 채무까지 인수한다는 취지는 아니므로, 유치권자는 경락인에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없다 고 할 것이다. 따라서 가사 원고가 이 사건 공장 건물에 대하여 유치권을 취득하였다 하더라도 그 채무자가 아닌 경락인인 피고에 대하여 위 공사잔대금채권의 변제를 청구할 수 없다고 할 것이다. 원심판결은 그 이유를 달리하지만 원고의 위 공사잔대금 청구를 배척한 결론에 있어서는 정당하고, 거기에 소론과 같은 유치권에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 있다고 할 수 없으며, 소론 주장과 같은 사정이 있다고 하여 위 원고의 청구를 배척하는 것이 신의성실의 원칙에 위배된다고도 할 수 없다. 이 점에 관한 상고 논지는 모두 이유 없다. 4. 이에 원심판결 중 이 사건 공장의 반환청구에 관한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단케 하기 위하여 원심법원으로 환송하고, 나머지 상고를 기각하며 상고가 기각된 부분에 대한 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.