서울시, 6대 규제완화책 적용 '민간재개발 후보지' 첫 공모…23일부터 접수- 법령‧조례상 구역지정요건 갖추고 토지등소유자 30% 이상 동의…도시재생지역도 포함

서울시, 6대 규제완화책 적용 '민간재개발 후보지' 첫 공모…23일부터 접수
 - ｢2021 주택재개발사업 후보지 공모｣ 9.23.~10.29. 각 자치구로 신청
 - 자치구 사전검토, 선정위원회 거쳐 12월 중 25개 내외 선정해 신속통합기획
 - 법령‧조례상 구역지정요건 갖추고 토지등소유자 30% 이상 동의…도시재생지역도 포함
 - 법적요건인 노후도 등 정량적 평가 중심으로 자치구 여건, 구별 안배 등 종합적 고려

 

□ 주택공급 활성화를 위한 오세훈 시장의 ｢재개발 활성화 6대 규제완화 방안｣이 적용되는 첫 민간재개발 후보지 공모가 시작된다. 작년 공공재개발 후보지 공모 대상에서 제외됐던 도시재생지역도 포함된다.

 

□ 서울시는 ｢재개발 활성화 6대 규제완화 방안｣ 추진을 위한 이행 준비와 제도개선이 마무리됨에 따라 ｢2021 주택재개발사업 후보지 공모｣를 23일(목)부터 10월29일(금)까지(37일 간) 실시한다고 밝혔다. 12월 중 25개 내외의 최종 후보지를 선정할 계획이다.

 

□ 6대 방안에 따라 그간 정비구역 지정의 진입장벽으로 작용했던 ‘주거정비지수제’가 폐지돼 그동안 재개발 기회가 없었던 낙후된 지역도 신청 기회를 얻게 된다. 사업 추진과정에서 주민 동의절차는 3번→2번으로 간소화된다. 최종 선정되는 후보지는 ‘신속통합기획’을 통해서 공공이 신속한 구역지정 절차를 지원한다. 아파트 건립시 2종7층 관련 규제도 완화될 예정으로 사업성도 크게 개선될 것으로 기대된다.

 

□ 서울시는 민간 재개발 후보지 선정을 위해 공모제를 처음으로 도입했다. ‘주거정비지수제’ 폐지로 구역지정 요건을 충족하는 대상지가 대거 늘어남에 따라 기존 수시접수 방식을 정기 공모(연1회) 방식으로 보완해 무분별한 정비사업을 방지한다는 계획이다.

 

□ 시는 법적요건인 노후도 등 구역별 평가를 중심으로 후보지를 선정하되, 자치구별 여건과 추진의지, 구별 안배 등을 종합적으로 고려할 계획이다.

 

□ 공모에 참여할 수 있는 대상지는 ▴법령‧조례상 재개발 정비구역지정 요건에 맞고 ▴토지등소유자 30% 이상 구역지정을 희망하는 지역으로, 이 두 가지 요건을 모두 충족해야 한다.

○ 재개발 구역지정을 위한 법적요건은 필수항목(노후도 동수 2/3 이상, 구역면적 1만㎡ 이상)을 충족하고 선택항목(노후도 연면적 2/3 이상, 주택접도율 40% 이하, 과소필지 40% 이상, 호수밀도 60세대/ha 이상) 중 1개 이상을 충족하면 된다.

○ 다만, 50% 이상 동의를 받아 추진하는 ‘주거환경개선사업지역’은 30%가 아닌 50% 이상 동의를 받아야 신청 가능하다.

※ 법령‧조례 구역지정 요건 : 필수(노후 동수), 선택(노후 연면적, 과소필지, 접도율, 호수밀도)

□ 작년 공공재개발 후보지 공모에서 제외됐던 도시재생지역등*과 서울시 정책상 도시관리 및 보전이 필요한 지역(특별경관지구, 역사문화환경 보존지역 등)도 공모대상에 포함시켰다. 노후화‧슬럼화되고 기반시설이 너무 열악한 주거지는 재개발 사업으로 실질적인 주거환경 개선이 이뤄질 수 있도록 문을 여는 것이다.

 

○ 다만, 이들 구역은 자치구 사전검토 단계에서 자치구가 시 관계부서, 국토부, 문화재청 등과 사전협의를 거친 후, 협의결과를 반영해 후보지 추천 여부를 결정하게 된다. 시는 사전 협의절차가 있는 만큼 주민들의 신중한 신청을 당부한다고 설명했다.

 

○ 시는 지난 6월 ｢2세대 도시재생｣을 통해 보존에 치우쳐있던 도시재생의 한계를 극복하기 위해 재개발 등 개발‧정비를 포함하는 방향으로 도시재생 패러다임을 대전환, 실질적인 주거환경 개선효과를 유도하겠다고 발표한 바 있다.

 

※ 도시재생지역등 : 「도시재생법」에 따른 도시재생활성화지역, 「도시정비법」에 따른 주거환경개선사업(관리형), 「서울시 골목길 조례」에 따른 골목길 재생사업, 「국가균형발전법」에 따른 도시재생뉴딜사업

 

□ 또한 시는 주민 혼선을 최소화하기 위해 공모 제외 대상도 마련했다. 앞서 6월 ‘서울시-국토교통부 정책협력 간담회’에서 발표한대로 공공재개발과 2.4대책(3080+)에 따른 후보지로 선정된 곳은 상충방지 원칙에 따라 제외된다. 토지등소유자 30% 이상이 반대하는 구역, 전용주거지역도 제외된다.

※ 제외대상 ① 공공재개발 및 2.4대책 등 후보지 ※ 금번 공모에 따른 재개발 후보지로 선정된 구역도 향후 공공재개발, 2.4대책 등 다른 사업 후보지로 선정될 수 없음 ② 토지등소유자 30% 이상 반대 구역 ③ 전용주거지역

 

□ 공모에 참여하고자 하는 구역은 해당 자치구에 공모신청서와 동의서 등 관련 서류를 제출하면 된다. 11월 중 자치구 사전검토를 통해 25개 자치구별로 4곳 이내로 서울시에 추천하면 시가 12월 중 ‘선정위원회’를 열어 후보지를 최종 선정한다.

 

□ 자치구 사전검토 : 자치구는 시가 마련한 ‘구역별 평가’ 내용에 따라 해당 구역의 정비구역 지정요건 충족여부, 구역계의 적정성, 정량적 평가(표), 관계부서 협의결과 등을 검토·작성 후, 민간재개발 공모에 적합하다고 판단되는 구역을 4곳 이내로 시에 추천한다.

○ 구역별 평가는 ①기본 검토사항 ②정량적 평가(표) ③기타 구역정보, ④자치구 종합의견으로 구성된다.

○ 정량적 평가(표)는 신청구역들의 노후도 등 물리적 여건을 정량화·객관화하여 정비우선순위를 정하기 위해 서울시에서 법령/조례의 구역지정 요건 항목들을 주로 활용해서 만든 지표다. 노후동수(40점), 노후연면적(15점), 과소필지(15점), 접도율(15점), 호수밀도(15점)를 기본점수 100점으로 하고, 감점(-15점)과 가점(15점) 항목을 각각 3가지씩 두어 지역특성이 반영될 수 있도록 했다.

※ 정량적 평가(표) : 기본점수(100점) + 감점(-15점) + 가점(15점) ○ 기본점수(100) : 노후 동수(40), 노후 연면적(15), 과소필지(15), 접도율(15), 호수밀도(15) ○ 감점(-15) : 주민반대율 –5점 이내 (20% ~ 30% : -1 ~ -5점) / 30% 이상 추천 제외 사용비용보조 –5점 이내 (1억 ~ 10억원 이상 : -1 ~ -5점) / 5년 이내 구역 한해 적용 구역면적 –5점 이내 (8.5만~15만㎡ 이상 : -1 ~ -5점) ○ 가점(15) : 신축현황 5점 이내 (5% 이하 ~ 10% : 5점 ~ 1점) 재해위험지역 5점 (50% 이상 포함하고, 재해위험 해소인정될 경우) 주차난 심각지역 5점 이내 (세대당 0.25대 이하 ~ 0.7대 : 5 ~ 2.5점)

□ 시 선정위원회 최종결정 : 서울시는 도시계획‧건축‧법률 등 외부 전문가를 포함해 구성되는 ‘선정위원회’를 통해, 자치구에서 검토하여 제출한 자료를 바탕으로 노후도 등 물리적 여건을 반영한 정량적 평가점수와 자치구 여건, 구역의 정책적 요건, 구별 안배 및 주택가격 동향 등을 종합 고려해 최종 후보지를 선정한다.

○ 자치구 여건 및 구역의 정책적 요건은 구별 노후저층주거지 현황, 주택수급계획, 현재 진행 중인 아파트 개발계획, 주택 가격상승률 등과 함께 공공재개발에서 제시한 정책적 요건 등이다.

※ 자치구 여건, 구역의 정책적 요건 등 ○ 자치구 여건 - 노후저층주거지 현황 : 자치구내 저층주거지, 노후건축물 현황 등 - 향후 10년간 주택수급계획 및 현재 아파트 개발계획 수립중인 구역수 등 - 주택 가격상승률, 이상거래 움직임 등 조사자료 등 - 생활SOC 현황 분포 및 분석자료 등 ○ 구역의 정책적 요건 - 입지 특성 : (권장) 정비구역 연접지역으로서 기반시설 연계가 필요한 지역 - 구역 특성 : (권장) 안전, 방범 등 주거환경개선이 시급한 노후지역 (재난시설물, 빈집 밀집지역, 상습침수지역 등) (지양) 구역계 불일치, 돌출경관 초래지역 등 - 정책 특성 : (지양) 신청구역이 몰려있는 지역, 여러 사업이 혼재된 지역

 

□ 서울시는 연내 민간 재개발 후보지가 선정되면, 작년 1차 공공재개발 공모에 이어 2차 공공재개발 공모를 추진할 계획이다. 민간재개발 공모에서 탈락(미선정)한 구역은 2차 공공재개발 공모에 참여할 수 있다.

○ 민간 재개발 후보지로 선정된 구역은 공공재개발 공모에 중복신청이 불가하다.

 

□ 아울러, ｢재개발 활성화 6대 규제완화 방안｣과 함께 투기세력 유입 차단을 위해 발표한 “재개발구역 투기방지 대책”도 병행할 계획이다.

※ 재개발구역 투기방지 대책 ○ 후보지 선정 전 : 재개발구역 지정을 위한 후보지를 공모할 때는 공모 공고일을 ‘권리산정기준일’로 고시한다. 이를 통해 공모 공고일 이후 투기세력의 분양권 취득을 위한 다세대 신축 등 지분쪼개기를 원천 차단한다. ○ 후보지 선정 후 : 분양권이 없는 비경제적인 신축행위를 제한하는 건축허가 제한과 실소유자만 거래 가능하도록 하는 ‘토지거래허가구역’ 지정 등 다각도의 조치를 취할 예정이다.

 

□ 공모 내용에 대한 보다 자세한 사항은 “서울시 홈페이지(고시·공고란)” 및 “정비사업 정보몽땅(자료실)” 사이트에 게재한 공모 공고문을 통해 확인할 수 있다.

 

□ 김성보 서울시 주택정책실장은 “기본계획 변경 등 주택공급 확대를 위한 준비를 마치고, 23일 민간재개발 공모를 시작한다. 관심 있는 주민과 자치구의 많은 참여와 협조를 바란다.”며 “주거정비지수 폐지로 많은 지역들이 재개발 추진의 길이 열린 만큼, 이번 규제완화를 통한 민간 재개발이 공공재개발과 더불어 주택공급을 기다리는 서울시민들의 불안심리를 해소하는 데 기여하길 기대한다.”고 말했다.