서울시, '공동주택 리모델링' 용적률 완화기준 마련…기본계획 재정비

서울시, '공동주택 리모델링' 용적률 완화기준 마련…기본계획 재정비

- ｢2025 서울특별시 공동주택 리모델링 기본계획｣ 재정비(안) 11.4.~19. 주민공람

- 서울시내 공동주택 총 4,217개 단지 중 898개 세대수 증가형 리모델링 가능 추정

- 기반시설 정비‧지역친화시설 등 설치시 용적률 인센티브로 공공성 확보…운용기준 첫 수립

- 공사비 융자 등 리모델링 사업엔 없었던 사업비 지원제도 등 활성화 대책 추

 

□ 서울시가 노후 아파트의 리모델링에 대한 효율적인 도시관리방안을 마련하고 신속한 주택공급도 이뤄질 수 있도록 ｢2025 서울특별시 공동주택 리모델링 기본계획｣을 재정비한다. 난개발 방지와 공공성 확보, 공공지원제도 강화가 주요 골자다.

 

○ ｢2025 서울특별시 공동주택 리모델링 기본계획｣은 공동주택 리모델링 사업의 기본방향을 제시하는 시 차원의 법정계획이다. 이번 재정비(안)은 2016년 기본계획 최초 수립 후 5년이 지나 재정비 시기가 도래한 데 따른 것으로, 용역을 통해 그간 사회적‧제도적 여건변화를 반영해서 기본계획의 타당성을 재검토하고 개선안을 마련한 것이다.

 

□ 공동주택 리모델링은 준공된지 15년 이상 된 주택단지에서 주민 동의를 통해 추진할 수 있다. 준공 후 30년 이상 단지가 주로 추진하는 재건축에 비해 상대적으로 절차가 간소하고 사업문턱이 낮다.

 

□ ｢2025 서울특별시 공동주택 리모델링 기본계획｣ 재정비(안)의 주요 내용은 ①공동주택 리모델링 수요예측 ②공공성 확보에 따른 용적률 완화기준 마련 ③사업 활성화를 위한 공공지원제도 강화 등이다.

 

□ 첫째, 서울시내 공동주택 총 4,217개 단지를 전수조사한 결과 리모델링이 가능한 단지는 3,096개로, 이 중 수평‧수직증축으로 세대 수를 늘리는 ‘세대수 증가형’ 리모델링이 가능한 단지는 898개로 추정했다. 나머지(2,198개)는 설비‧수리 등 주거환경을 개선하는 ‘맞춤형’이다.

 

○ ‘세대수 증가형’ 리모델링 수요예측은 준공 후 15년~30년 단지 가운데 사업유형에 따른 용적률 비교, 세대수 등 단지별 특성 등을 종합적으로 고려해 추산했다.

 

○ 총 4,217개 단지 가운데 리모델링 대상이 되는 3,096개를 제외한 나머지는 재건축이 가능한 단지(878개 추정)와 일반적인 유지관리가 필요한 단지(243개 추정)이다.

 

□ 시는 898개 단지가 모두 세대수 증가형 리모델링을 한다는 가정 아래 세대수 증가가 기반시설에 미치는 영향을 분석한 결과, 상하수도, 교통, 학교, 공원에 미치는 영향이 미미해서 리모델링으로 인한 세대수 증가를 충족할 수 있다는 분석이 나왔다.

 

□ 둘째, 기반시설을 정비하거나 지역친화시설 등을 설치하는 경우 용적률(주거전용면적) 인센티브를 받을 수 있도록 ‘서울형 공동주택 리모델링 운용기준’도 처음으로 수립했다. 리모델링 사업의 공공성을 확보하고 난개발을 막기 위한 장치를 마련한 것이다.

 

○ 공동주택 리모델링의 경우 ｢주택법｣에 따라 주거전용면적의 30~40%까지 증축할 수 있고, ｢건축법｣에 따른 용적률 완화도 가능하다. 용적률과 세대수가 증가한다는 점에서는 재건축과 비슷하지만, 리모델링의 경우 그동안 용적률 완화에 대한 구체적인 기준이 없었다. 이에 시는 그동안 내부 지침으로 적용했던 용적률 완화기준을 구체화해 기본계획에 포함시켰다.

 

□ 앞으로는 이 기준에 따라 ▴도로‧공원 등 기반시설을 정비하는 경우(최대 20%p) ▴녹색건축물을 조성하는 경우(최대 20%p) ▴열린놀이터, 공유주차면 등 지역친화 시설을 설치하는 경우(최대 30%p) ▴상업시설 등 가로를 활성화하는 경우(최대 10%p) 등엔 용적률 완화(주거전용면적 증가)를 받을 수 있다.

 

□ 셋째, 공동주택 리모델링 사업 활성화를 위한 공공지원책으로 사업비 지원을 추진한다. 정비기금을 활용해 지원할 수 있도록 관계법령 개정을 추진하고, 조합운영비‧공사비 융자 등 금융상품 개발에도 나설 계획이다.

 

○ 리모델링은 타 정비사업과 유사하게 노후 공동주택 주거환경을 개선하는 사업이지만, 재개발‧재건축과 달리 사업비 지원제도는 부재한 상황이다.

 

○ 시는 '18년 공모를 통해 서울형 리모델링 시범단지 7개소를 선정, 공공지원을 통해 지역과 상생하는 리모델링 모델을 개발 중이다. 조합설립 이전단계에서는 기본설계와 사업성 분석을 지원하고, 조합설립을 완료한 단지에는 안전진단비를 지원한다. 각 지역 여건에 맞는 공공성 확보 방안도 제시해 인허가시 반영할 예정이다.

 

□ 서울시는 이런 내용을 골자로 ｢2025 서울특별시 공동주택 리모델링 기본계획｣ 재정비(안)을 마련하고, 4일(목) 주민열람 공고를 실시한다고 밝혔다. 주민공람(11.4.~11.19.) 이후 시의회 의견청취, 도시계획위원회 심의를 거쳐 내년 1월 최종고시한다는 목표다.

 

□ 김성보 서울시 주택정책실장은 “이번 ｢2025 서울특별시 공동주택 리모델링 기본계획｣ 재정비는 장기적인 관점에서 증가하는 노후 공동주택의 주거환경 개선을 위해 마련됐다.”며 “리모델링을 원하는 아파트가 사업을 원활하게 추진하면서도 공공성을 확보할 수 있도록 지원해 나가겠다.”고 말했다.

 

※ 본 ｢2025 서울특별시 공동주택 리모델링 기본계획｣ 재정비(안)은 확정내용이 아니므로 관계부서 협의 및 도시계획위원회 심의 등 행정절차 이행과정에서 변경 될 수 있음.