다가구임대차계약에서 공인중개사의 설명의무의 범위와 책임한계

수원지방법원 2022가단538575

[민사]공인중개사가 다가구주택 중 일부에 관한 임대차계약을 중개함에 있어 다른 소액임차인의 최우선변제권으로 말미암아 임대차보증금을 보호받지 못할 위험성이 있다는 점에 관하여 확인 및 설명의무를 다하지 않은 사안에서 공인중개사의 임차인에 대한 손해배상책임을 인정한 사례(수원지방법원 2022가단538575) 

 

[판결요지]  

공인중개사인 피고가 다가구주택 중 일부에 관한 임대차계약을 중개함에 있어, 다가구주택의 경우 임대차계약 체결 후 소액임차인이 전입하여 최우선변제권을 갖게 됨으로써 임대차보증금을 보호받지 못할 위험이 높음에도 이에 대한 확인, 설명의무를 다하지 아니하였고, 결국 임차인인 원고가 위 다가구주택에 관한 경매절차에서 임대차보증금 중 일부만 배당받은 사안에서 피고의 손해배상책임을 인정하되, 제반 사정을 감안하여 피고의 책임을 원고가 입은 손해액의 20%로 제한한 사례 

 

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수 원 지 방 법 원
판 결
사 건 2022가단538575 공제금 등 청구의 소
원 고 유○○  화성시 향남읍 
소송대리인 변호사 
피 고 1. A   서울 관악구  대표자 이사 이○○
 소송대리인 변호사 
      2. 안○○   화성시 향남읍 
 소송대리인 법무법인 담당변호사 
변 론 종 결 2023. 1. 18.
판 결 선 고 2023. 3. 8.

주 문
1. 피고들은 공동하여 원고에게 17,279,200원 및 이에 대하여 피고 A는 2022. 9. 3.부터, 피고 안○○는 2022. 7. 6.부터 각 2023. 3. 8.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.  
2. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용은 각자 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다.

 

청 구 취 지

 

피고들은 공동하여 원고에게 86,396,000원 및 이에 대하여 피고 A는 이 사건 소장 부본 송달일부터 60일이 경과한 날부터, 피고 안○○는 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 각 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 

 

이 유

1. 기초사실

 가. 원고는 2019. 5. 2. 한○○으로부터 화성시 향남읍 상신리 128*-* 지상 다가구주택 40*호(이하 ‘이 사건 주택’이라 하고 이 사건 주택이 속한 다가구주택을 ‘이 사건 다가구주택’이라 한다)를 임대차보증금 1억 4,000만 원, 임대차기간 2019. 5. 23.부터 2021. 5. 23.까지로 정하여 임차하였고(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 피고 안○○가 이 사건 임대차계약을 중개하였다. 

 나. 원고는 한○○에게 임대차보증금 1억 4,000만 원을 지급하고 2019. 5. 2. 확정일자를 받은 후 2019. 5. 22. 이 사건 주택에 전입신고를 하였다. 

 다. ○○○농업협동조합이 이 사건 다가구주택에 관한 임의경매개시신청을 하여 2020. 4. 10. 임의경매개시결정이 내려졌고(이하 ‘이 사건 경매절차’라 한다), 원고는 이 사건 경매절차에서 53,603,907원을 배당받았다. 

 라. 피고 A(이하 ‘피고 협회’라 한다)는 개업공인중개사가 중개행위를 하면서 거래당사자에게 재산상 손해를 입힌 경우에 개업공인중개사의 손해배상책임을 보장하기 위하여 공제사업을 하는 단체이고, 피고 안○○는 중개사무소 개설등록을 마친 개업공인중개사로서 피고 협회의 공제에 가입하였다. 

 

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 7호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 당사자의 주장

 가. 원고의 주장

 피고 안○○는 이 사건 임대차계약을 중개하면서 이 사건 다가구주택에 관하여 채권최고액 6억 원인 선순위 근저당권과 임대차보증금 5,000만 원의 선순위 임차인이 있을 뿐이어서 아무런 문제없이 임대차보증금 1억 4,000만 원을 반환받을 수 있다고 하였다. 그러나 이 사건 임대차계약 체결 후 소액임차인들이 이 사건 다가구주택의 나머지 호실에 관한 임대차계약을 체결함에 따라 원고는 이 사건 경매절차에서 53,603,907원만 배당받았고 나머지 임대차보증금 86,396,000원을 반환받지 못하였다. 위와 같이 피고 안○○가 이 사건 임대차계약 체결 당시 알 수 있었던 중요한 사정에 대하여 제대로 고지하지 않은 것은 공인중개사로서 확인․설명의무를 위반한 것이므로 피고 협회와 공동하여 원고가 입은 86,396,000원의 손해를 배상할 책임이 있다. 

 나. 피고들의 주장

 피고 안○○는 이 사건 임대차계약 체결 당시 이 사건 다가구주택에 관한 권리관계를 정확히 고지하였고, 소액임차인들이 이 사건 다가구주택의 나머지 호실에 관하여 임대차계약을 체결하거나 주택임대차보호법 시행령이 개정되어 원고가 임대차보증금을 반환받지 못하게 될 것이라고 예견할 수 없었다. 따라서 피고 안○○에게 어떠한 주의의무 위반이 있었다고 보기 어렵고, 피고 안○○의 과실과 원고의 손해 사이에 인과관계도 없으므로 원고의 청구에 응할 수 없다. 

 

3. 판단

 가. 손해배상책임의 발생

 중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개함에 있어서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인․설명하는 데 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 하며, 공인중개사법 시행규칙이 정한 위 서식에 따른 중개대상물 확인․설명서의 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인․설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 

 

그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 참조). 

대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 [손해배상(기)][공2012상,308] 【판시사항】 [1] 다가구주택 일부에 관한 임대차계약을 중개하는 중개업자가 임차의뢰인에게 부담하는 의무의 내용 및 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상 손해를 발생하게 한 경우, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조에 의한 손해배상책임을 부담하는지 여부 (적극)  [2] 중개업자 갑이 다가구주택 일부에 관하여 임대의뢰인 을과 임차의뢰인 병의 임대차계약을 중개하면서 병에게 다른 임차인의 임대차보증금 등에 관한 사항을 확인하여 설명 등을 하지 않았는데, 그 후 개시된 경매절차에서 병이 다른 소액임차인 등보다 후순위에 있어서 임대차보증금을 배당받거나 반환받지 못한 사안에서, 갑 및 갑과 공제계약을 체결한 한국공인중개사협회의 손해배상책임을 인정한 사례  【판결요지】 [1] 중개업자는 다가구주택 일부에 관한 임대차계약을 중개하면서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시하여야 하며, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제16조에서 정한 서식에 따른 중개대상물 확인·설명서의 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다.  [2] 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 ‘공인중개사법’이라 한다)에서 정한 중개업자 갑이 다가구주택 일부에 관하여 임대의뢰인 을과 임차의뢰인 병의 임대차계약을 중개하면서 병에게 부동산 등기부에 기재된 근저당권의 채권최고액을 고지하고 임대차계약서의 특약사항에 이를 기재하였으나, 다가구주택에 거주하던 다른 임차인의 임대차보증금 액수, 임대차계약의 시기와 종기 등에 관한 사항을 확인하여 설명하지 않았고 근거자료를 제시하지도 않았으며, 중개대상물 확인·설명서의 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에도 이를 기재하지 않았는데, 그 후 위 다가구주택에 관하여 개시된 경매절차에서 다가구주택의 다른 소액임차인 등은 배당을 받았으나 병은 이들보다 후순위에 있어 임대차보증금 반환채권을 배당받지 못하였고 을에게서도 임대차보증금을 반환받지 못한 사안에서, 공인중개사법 제30조에 의하여 갑 및 갑과 공제계약을 체결한 한국공인중개사협회의 손해배상책임을 인정한 사례.  【참조조문】 [1] 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2011. 4. 12. 법률 제10580호로 개정되기 전의 것) 제25조 제1항, 제2항, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령 제21조, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제16조 [2] 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2011. 4. 12. 법률 제10580호로 개정되기 전의 것) 제25조 제1항, 제2항, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령 제21조, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제16조  【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 박근하) 【피고, 상고인】 피고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인(유한) 정률 담당변호사 이삼 외 1인) 【원심판결】 서울중앙지법 2011. 7. 1. 선고 2011나13219 판결 하단참조 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들이 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 상고이유 제1점에 대하여 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2011. 4. 12. 법률 제10580호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘공인중개사법’이라 한다) 제25조 제1항, 제2항, 같은 법 시행령 제21조, 같은 법 시행규칙 제16조에 의하면, 중개업자는 중개대상물에 대한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 권리관계 등을 확인하여 이를 설명하고, 설명의 근거자료를 제시하여야 하며, 그 확인·설명을 위하여 중개대상물의 매도의뢰인·임대의뢰인 등에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있고, 중개가 완성되어 거래계약서를 작성할 때에는 위 확인·설명사항을 같은 법 시행규칙 제16조가 정한 서식에 따른 중개대상물확인·설명서에 기재하여 거래당사자에게 교부하여야 하며, 매도의뢰인·임대의뢰인 등이 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 사실을 매수의뢰인·임차의뢰인 등에게 설명하고 위 중개대상물확인·설명서에 그 사실을 기재하여 거래당사자에게 교부하여야 한다. 그리고 위 중개대상물 확인·설명서에 대한 서식에는 중개대상물의 권리관계란에 ‘등기부 기재사항’ 이외에 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’을 기재하도록 하고 있다. 이와 같이 공인중개사법령의 관련 규정들이 중개업자의 중개대상물에 대한 확인·설명의무의 내용과 방법을 상세히 정한 것은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하여 국민의 재산권을 보호하는 데 그 입법취지가 있는 것이다.  따라서 중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개함에 있어서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 하며, 공인중개사법 시행규칙이 정한 위 서식에 따른 중개대상물 확인·설명서의 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다 .  원심판결 이유와 원심이 적법하게 채택한 증거에 의하면, 이 사건 다가구주택은 소외인의 소유로서 총 13세대가 입주할 수 있는 형태이고, 이미 이 사건 다가구주택에 관하여 채권최고액 합계 2억 3,200만 원의 각 근저당권이 설정되어 있는 상태에서, 원고는 2009. 1. 6. 소외인과 이 사건 다가구주택 중 301호에 관하여 임대차보증금을 7,000만 원으로 정하여 이를 임차하기로 하는 이 사건 임대차계약을 체결한 사실, 피고 1은 공인중개사법에 의한 중개업자로서 이 사건 임대차계약을 중개하면서 원고에게 당시 이 사건 다가구주택의 부동산 등기부에 기재된 근저당권에 관하여는 채권최고액을 고지하고 이를 임대차계약서의 특약사항에 기재하였으나, 이 사건 다가구주택에 당시 거주하던 다른 임차인의 임대차보증금 액수, 임대차계약의 시기와 종기 등에 관한 사항을 확인하여 원고에게 설명하지 않았고 그 근거자료를 제시하지도 않았으며, 이 사건 임대차계약체결 시에 공인중개사법령에 따라 원고에게 교부한 중개대상물 확인·설명서의 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에도 이를 전혀 기재하지 아니한 사실, 그 후 이 사건 다가구주택에 관하여 경매절차가 개시되었으며, 위 경매절차에서 이 사건 다가구주택의 소액임차인, 근저당권자, 확정일자를 받은 임차인 등이 배당을 받았으나 원고는 이들보다 후순위에 있어 임대차보증금 반환채권에 관하여 배당을 받지 못하였고, 소외인으로부터도 임대차보증금을 반환받지 못한 사실, 피고 한국공인중개사협회는 피고 1과 중개업자의 손해배상책임을 보장하기 위하여 판시와 같은 공제계약을 체결한 사실을 알 수 있는바, 위 법리에 위 사실관계를 비추어 보면, 피고들은 연대하여 원고에게 이 사건 임대차계약과 관련하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.  원심판결의 이유 설시에 다소 적절하지 않은 부분이 있으나 피고들의 원고에 대한 위 손해배상책임을 인정한 원심의 결론은 이를 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 부동산중개업자의 중개목적물에 관한 권리관계의 확인·설명의무의 범위에 관한 법리오해의 위법이 없다.  2. 상고이유 제2점, 제4점에 대하여 이 부분 상고이유의 주장은 결국 사실심인 원심의 전권사항에 속하는 증거의 취사선택이나 사실인정을 탓하는 것이므로 적법한 상고이유가 될 수 없다.  3. 상고이유 제3점에 대하여 원심판결 이유와 기록에 의하면, 원고가 이 사건 임대차보증금을 반환받지 못하는 손해가 발생한 원인은 소외인이 이 사건 임대차계약 당시 원고에게 그 판시의 근저당권을 말소하기로 한 약정을 이행하지 못한 사정뿐만 아니라 이 사건 경매절차에서 이 사건 다가구주택에 거주하는 임차인들의 임대차보증금 반환청구채권이 원고의 이 사건 임대차보증금 반환청구채권보다 우선변제되는 지위에 있는 사정이 경합하여 일어난 것임을 알 수 있고, 원심이 피고들의 원고에 대한 손해배상책임을 인정한 조치에는 그러한 취지의 판단이 포함되어 있으므로 피고 1의 판시와 같은 과실로 인해 원고가 위와 같은 손해를 입었다는 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 불법행위의 인과관계에 관한 법리오해의 위법이 없다.   그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   신영철(재판장) 박일환 민일영 박보영(주심)  *****************************************************************  서울중앙지방법원 2011. 7. 1. 선고 2011나13219 판결 [손해배상(기)][미간행] 【전 문】 【원고, 항소인】 원고 (소송대리인 변호사 박근하) 【피고, 피항소인】 피고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 정률 담당변호사 김현미) 【변론종결】 2011. 6. 3. 【제1심판결】 서울중앙지방법원 2011. 2. 16. 선고 2010가단350279 판결 【주 문】 1. 제1심 판결 중 아래에서 지급을 명하는 금원에 해당하는 원고 패소부분을 취소한다. 2. 피고들은 연대하여 원고에게 2,100만 원 및 이에 대하여 2010. 3. 12.부터 2011. 7. 1.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라.  3. 원고의 피고들에 대한 나머지 항소를 모두 기각한다. 4. 소송총비용 중 3/4은 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담한다. 5. 제2항은 가집행할 수 있다. 【청구취지 및 항소취지】 제1심 판결을 취소한다. 피고들은 연대하여 원고에게 7,000만 원 및 이에 대하여 2010. 3. 12.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라.  【이 유】 1. 제1심 판결의 인용 이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는, 원고가 당심에서 주장하는 사항에 관하여 다음과 같은 판단을 추가하는 외에는 제1심 판결문 이유 기재와 같으므로, 민사소송법 제402조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.  2. 추가판단 가. 당사자의 주장 원고는, 피고 1이 이 사건 건물의 임대차 중개 당시 원고에게 이 사건 건물이 포함된 다가구 주택(이하 ‘이 사건 다가구 주택’이라 한다)의 다른 임차인들의 보증금 등 권리관계에 관하여 전혀 설명하지 않았고, 이로 인하여 이 사건 건물에 관하여 임대차계약을 체결한 원고로 하여금 이 사건 다가구 주택이 경락되는 바람에 임대차보증금을 전혀 회수하지 못하는 손해를 입게 하였으므로, 피고들은 연대하여 원고에게 손해배상으로 임대차보증금 상당액인 7,000만 원 및 그 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 주장한다.  이에 대하여 피고들은, 피고 1이 임대차계약 중개 당시 원고에게 이 사건 다가구 주택에 관하여 설정된 근저당권, 선순위 임차인 등 권리관계에 관한 사항을 정확하게 확인·설명하여 주었고, 임대차계약의 중개인에게 중개 대상물의 시세나 임대차보증금의 회수가능성까지 알려줄 의무는 없을 뿐만 아니라, 원고는 이 사건 다가구 주택에 다른 임차인들이 존재하고 그 임대차보증금 합계 금액이 상당하다는 사실을 잘 알고 있었으므로, 원고의 주장은 이유 없다고 다툰다.  나. 인정사실 (1) 이 사건 다가구 주택은 총 13세대가 입주할 수 있는 형태이고, 이미 이 사건 다가구 주택에 관하여 채권최고액 합계 2억 3,200만 원의 각 근저당권이 설정되어 있어서 이에 기한 경매절차가 진행되는 경우에는 이 사건 건물에 관한 임대차계약의 대항력이 상실될 수 있을 뿐만 아니라, 선순위 임차인의 수 및 그 임대차보증금의 액수에 따라 원고가 배당절차에서 임대차보증금을 배당받지 못할 위험이 있었다.   (2) 피고 1은 2009. 1. 6.경 이 사건 건물에 관한 임대차계약을 중개하면서 원고에게 당시 이 사건 다가구 주택의 등기부상에 기재된 근저당권에 관하여는 채권최고액을 고지하고 이를 임대차계약서상 특약사항에 기재하였으나, 이 사건 다가구 주택에 관한 임대차 관계에 관하여는 당시 거주하던 임차인의 보증금 액수, 전입신고일자, 확정일자 등에 관한 사항을 원고에게 정확하게 고지하지 않았고, 중개대상물 확인·설명서 서식의 실제 권리관계 란에도 이를 전혀 기재하지 아니하였다.  (3) 원고는 2006. 1. 6. 소외 1(대법원판결의 소외인)과 사이에 이 사건 건물에 관하여 임대차보증금을 7,000만 원으로 하고 소외 1이 2009. 4. 말까지 및 302호에 관한 임대차보증금 입금과 동시에 이 사건 다가구 주택에 설정된 각 근저당권을 말소하기로 하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였고, 소외 1에게 7,000만 원을 지급한 후 이 사건 건물에 입주하였다.  (4) 그러나 소외 1은 약정시기까지 이 사건 다가구 주택에 설정된 각 근저당권설정등기를 말소하지 아니하였고, 그 후 이 사건 다가구 주택에 관하여 경매절차가 개시되었으며, 위 경매절차에서 이 사건 다가구 주택의 근저당권자, 교부권자, 소액 임차인, 확정일자를 받은 임차인 등 15명만이 배당받았을 뿐 원고는 이들보다 후순위에 있어 배당을 받지 못한 것은 물론 소외 1로부터도 임대차보증금을 반환받지 못하였다.  [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1 내지 6, 8 내지 20, 을 4, 5(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지 다. 판단 (1) 손해배상책임의 발생 (가) 관련 법령 〈공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 ‘공인중개사법’이라 한다)〉 제25조(중개대상물의 확인·설명) ① 중개업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장·등기부등본 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다.  1. 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계 2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 3. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항 ② 중개업자는 제1항의 규정에 의한 확인·설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인·임대의뢰인 등에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다.  제29조(중개업자 등의 기본윤리) ① 중개업자 및 소속 공인중개사는 전문직업인으로서의 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 한다. 제30조(손해배상책임의 보장) ① 중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 〈공인중개사법 시행령〉 제21조(중개대상물의 확인·설명) ① 법 제25조 제1항의 규정에 따라 중개업자가 확인·설명하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다. 2. 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항 ③ 중개업자는 국토해양부령이 정하는 중개대상물확인·설명서에 제1항 각 호의 사항을 기재하여 거래당사자에게 교부하고 그 사본을 3년간 보존하여야 한다.  (나) 위 관련 법령 및 그에 따라 중개업자에 대하여 설명의무를 부과한 취지에 비추어 볼 때 당해 임차목적물이 경매될 경우 보증금을 확보할 수 있는 것인지 여부와 같이 임차인이 임대차계약을 체결할 때 이를 임차할 것인지 여부를 결정함에 있어 중요한 의미를 가지는 정보에 관하여 부동산등기부상으로나 당해 임차목적물이 다가구 주택인 관계로 이것이 문제되는 상황에서라면 경험이나 지식의 면에서 임차의뢰인에 비하여 우위에 있는 중개업자로서는 이를 설명하고, 만약 위험성이 있는 경우에는 이를 임차의뢰인에게 고지하여 임대차계약의 체결 여부를 결정함에 고려하도록 할 의무가 있다 할 것이다.  이 사건에 관하여 보건대, 중개업자인 피고 1로서는 중개의뢰인인 원고에게, 중개대상물인 이 사건 건물이 포함된 이 사건 다가구 주택의 소유권, 저당권에 관한 사항뿐만 아니라 등기되지 아니한 권리관계인 선순위 임차인들의 보증금 액수, 전입신고일자, 확정일자 등 이 사건 다가구주택에 대한 권리관계에 관한 사항을 실제 입주하고 있는 임차인 등에 대한 조사를 통해 확인하여 그 내용을 위 서식 중 ‘실제 권리관계’란에 기재하여 원고에게 서면으로 제시하고 이를 원고에게 성실·정확하게 설명하고, 선순위 근저당권자가 경매신청을 하는 경우 이 사건 임대차계약은 그 대항력을 상실하고, 임대차 보증금이 7,000만 원이어서 원고는 소액임차인으로서 보호받을 수도 없으며, 이 사건 다가구 주택이 경매개시되어 낙찰되는 경우 선순위 임차인들에게 우선 배당되어 원고가 임차보증금을 회수하지 못하는 손해를 입을 위험성이 있다는 점을 설명하였어야 함에도 불구하고, 피고 1은 앞서 인정한 바와 같이 원고에게 이 사건 다가구 주택에 근저당권이 설정된 사실만 확인시켜 주었을 뿐 이 사건 다가구 주택의 임차인들의 존부나 그 권리관계를 확인하기 위하여 실제 거주하고 있는 임차인들에게 사실 확인을 하거나 이 사건 다가구 주택의 소유자인 소외 1에게 임대차계약서 등도 요구하지 아니한 채 이 사건 건물에 관한 임대차계약을 중개함으로써 원고로 하여금 이 사건 임대차계약 체결에 이르게 하고, 그 임대차보증금 상당액에 해당하는 손해를 입게 하였는바, 피고 1에게는 이 사건 임대차계약을 중개함에 있어 이 사건 다가구 주택의 권리관계에 대한 확인·설명의무를 성실하게 이행하지 아니한 과실이 있다고 할 것이다.  따라서 피고 1은 공인중개사법 제30조에 정한 중개행위상의 과실로 인해 원고가 입은 손해에 대한 배상책임으로, 피고 한국공인중개사협회는 피고 1과 사이에 맺은 공제약관에 따른 책임으로 연대하여 원고에게 이 사건 임대차계약과 관련하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.  (2) 손해배상책임의 제한 다만, 원고는 이 사건 건물의 등기부등본을 열람한 결과 이 사건 건물이 집합건물이 아닌 다가구 주택의 일부임을 알았던 것으로 보이고, 이 사건 다가구 주택의 형태상 이 사건 건물과 비슷한 면적 및 구조로 된 다른 호실에 관하여 소외 1과 임대차계약을 체결하여 이미 거주하고 있는 임차인이 다수 존재하고 있을 뿐만 아니라 그 임대차보증금의 액수 또한 원고의 임대차보증금과 동등한 수준일 것임을 충분히 인지할 수 있었으며, 게다가 이미 선순위 근저당권까지 설정되어 있는 상황 아래에서는 중개인의 근저당권에 관한 설명만을 듣고 계약을 체결할 것이 아니라, 중개인 또는 임대인 측에 대하여 이 사건 다가구 주택의 임대차보증금의 존부 및 액수 등에 관하여도 설명을 요구하고 이를 확인할 수 있는 자료를 적극적으로 요청하거나, 스스로 이 사건 다가구 주택의 시가나 선순위 임대차보증금의 액수 및 임대인의 재정상태를 확인하여 임대차보증금의 반환 가능성에 대하여 판단하고 이를 기초로 임대차계약 체결 여부를 결정하여야 할 것임에도 불구하고, 이를 게을리 한 채 중개인의 말만을 믿고 섣불리 이 사건 임대차계약을 체결한 잘못이 있다 할 것이고, 원고의 이러한 과실은 이 사건 손해 발생의 상당한 원인으로 작용하였다 할 것이므로, 이러한 점을 참작하여 피고들이 배상하여야 할 손해액을 30%로 제한한다.  라. 소결론 따라서 피고들은 연대하여 원고에게 2,100만 원(= 7,000만 원 × 30%) 및 이에 대하여 이 사건 다가구 주택의 매각으로 인하여 배당표가 작성된 날인 2010. 3. 12.부터 피고들이 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결 선고일인 2011. 7. 1.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.  3. 결론 그렇다면, 원고의 피고들에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로 제1심 판결 중 위에서 지급을 명하는 금원에 해당하는 원고 패소부분을 취소하고 피고들에 대하여 위 금원의 지급을 명하며, 원고의 피고들에 대한 나머지 항소는 각 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.  판사   김정학(재판장) 황혜민 권민재

 

앞서 본 증거들에 갑 제13 내지 24호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정 등에 비추어 보면, 공인중개사인 피고 안○○는 이 사건 임대차계약 체결을 중개하면서 공인중개사법이 정한 중개인으로서의 확인․설명의무를 다하지 못한 과실이 있고, 그 과실과 원고의 손해발생 사이에는 상당인과관계도 있다고 봄이 타당하다.  

 ① 위 법리 및 관련규정의 취지는 중개의뢰인이 중개대상물에 관하여 계약을 체결함에 있어 충분한 정보를 수집하여 신중한 판단을 하도록 함으로써 불측의 손해를 입지 않도록 하기 위한 것이고, 부동산중개업무에 종사하는 사람은 부동산거래에 관하여 전문적인 지식과 경험을 가진 전문가이므로, 부동산중개업자에게 중개행위를 의뢰하는 사람은 이러한 부동산중개업자의 지식과 경험을 신뢰하여 부동산중개를 의뢰한다고 볼 
수 있다. 따라서 다가구주택과 같이 권리관계가 다소 복잡하거나 이해관계인이 다수 생길 여지가 커 임대차보증금을 보호받지 못할 위험성이 상대적으로 높은 임대차계약을 중개하는 부동산중개업자로서는 임차의뢰인에게 그러한 위험성에 대하여 충분히 설명하고, 그 임대차보증금의 보호를 위한 여러 법적 조치 또는 위험대비책 등을 적극적으로 조언하거나 강구하여야 한다. 

 

② 원고가 이 사건 임대차계약을 체결할 당시 이 사건 다가구주택에 관하여 ○○○농업협동조합의 선순위 근저당권설정등기와 사○○의 선순위 임대차보증금 반환채권 외에 선순위 채권자가 없었다. 그러나 그 후 8명의 소액임차인이 이 사건 다가구주택에 관한 임대차계약을 체결하였고, 피고 안○○는 그 중 4명의 임대차계약 체결을 중개하였다. 

 ③ 다가구주택의 경우 위와 같이 소액임차인이 전입할 가능성이 항시 존재하므로, 중개업자로서는 계약 체결 후 소액임차인들의 전입 여부를 정확히 예측할 수는 없다고 하더라도 최우선변제권을 갖는 소액임차인의 존재 여부 및 이후에 소액임차인이 입주하는 경우 소액보증금에 한해서는 최우선변제권을 갖게 됨으로써 이 사건 다가구주택의 권리관계가 변동될 가능성이 있다는 점을 확인․설명할 의무는 있다고 봄이 타당한데, 피고 안○○가 이러한 사정을 확인하거나 원고에게 설명한 것으로 보이지 않는다.

 

④ 한편 이 사건 임대차계약 체결 후 주택임대차보호법 시행령이 개정되어 최우선 변제금액이 3,400만 원에서 4,300만 원으로 증액되는 바람에 원고가 이 사건 경매절차에서 배당받을 수 있는 금액이 감소하였으나, 주택임대차보호법 시행령 중 소액보증금 보호에 대한 부분은 제정 후 물가상승 등을 감안하여 여러 차례 개정․증액되어 왔기에 공인중개사인 피고 안○○가 이를 예견할 수 없었다고 보기도 어렵다. 

 ⑤ 피고 안○○가 원고에게 이 사건 다가구주택의 현황과 최우선소액임차인 보호제도 등을 제대로 알려주었다면, 원고는 선순위 근저당권과 이 사건 다가구주택의 시세 등을 고려하여 임대차계약을 체결하지 아니하거나 소액임차인의 지위를 인정받는 계약으로 진행하였을 가능성이 있었다. 

 나. 손해배상책임의 제한

 부동산 거래당사자가 중개업자에게 부동산거래의 중개를 위임한 경우, 중개업자는 위임취지에 따라 중개대상물의 권리관계를 조사․확인할 의무가 있고 그 주의의무를 위반할 경우 그로 인한 손해를 배상할 책임을 부담하게 되지만, 그로써 중개를 위임한 거래당사자 본인이 본래 부담하는 거래관계에 대한 조사․확인 책임이 중개업자에게 전적으로 귀속되고 거래당사자는 그 책임에서 벗어난다고 볼 것은 아니다. 따라서 중개업자가 부동산거래를 중개함에 있어 중개대상물의 권리관계를 조사․확인할 의무를 다하지 못함으로써 중개의뢰인에게 발생한 손해에 대한 배상의 범위를 정하는 경우 중개의뢰인에게 거래관계를 조사․확인할 책임을 게을리 한 부주의가 인정되고 그것이 손해 발생 및 확대의 원인이 되었다면, 피해자인 중개의뢰인에게 과실이 있는 것으로 보아 과실상계를 할 수 있다고 보아야 하고, 이것이 손해의 공평 부담이라는 손해배상제도의 기본원리에 비추어 볼 때도 타당하다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 등 참조). 

대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 [손해배상(기)][공2013상,45] 【판시사항】 [1] 중개업자가 부동산거래를 중개하면서 진정한 권리자인지 여부 등에 관한 조사·확인의무를 다하지 못함으로써 중개의뢰인이 손해를 입은 경우, 중개의뢰인의 부주의가 손해 발생 및 확대의 원인이 되었다면 과실상계가 허용되는지 여부 (적극)  [2] 갑이 공인중개사 을과 병의 중개에 따라 등기부등본상 소유자가 망인인 주택에 관하여 망인의 장남 정의 대리인이라고 주장하는 정의 아들 무와 정 명의로 임대차계약을 체결하고 임대차보증금을 지급하였다가 손해를 입자 한국공인중개사협회를 상대로 손해배상을 구한 사안에서, 갑의 부주의를 과실상계 사유로 전혀 참작하지 않은 원심판결에 법리오해의 위법이 있다고 한 사례  【판결요지】 [1] 부동산 거래당사자가 중개업자에게 부동산거래의 중개를 위임한 경우, 중개업자는 위임 취지에 따라 중개대상물의 권리관계를 조사·확인할 의무가 있고 그 주의의무를 위반할 경우 그로 인한 손해를 배상할 책임을 부담하게 되지만, 그로써 중개를 위임한 거래당사자 본인이 본래 부담하는 거래관계에 대한 조사·확인 책임이 중개업자에게 전적으로 귀속되고 거래당사자는 그 책임에서 벗어난다고 볼 것은 아니다. 따라서 중개업자가 부동산거래를 중개하면서 진정한 권리자인지 여부 등을 조사·확인할 의무를 다하지 못함으로써 중개의뢰인에게 발생한 손해에 대한 배상의 범위를 정하는 경우, 중개의뢰인에게 거래관계를 조사·확인할 책임을 게을리한 부주의가 인정되고 그것이 손해 발생 및 확대의 원인이 되었다면, 피해자인 중개의뢰인에게 과실이 있는 것으로 보아 과실상계를 할 수 있다고 보아야 하고, 이것이 손해의 공평부담이라는 손해배상제도의 기본원리에 비추어 볼 때에도 타당하다.  [2] 갑이 공인중개사 을과 병의 중개에 따라 등기부등본상 소유자가 망인인 주택에 관하여 망인의 장남 정의 대리인이라고 주장하는 정의 아들 무와 정 명의로 임대차계약을 체결하고 임대차보증금을 지급하였다가 손해를 입자 한국공인중개사협회를 상대로 손해배상을 구한 사안에서, 을과 병이 중개업자에게 요구되는 조사·확인의무를 이행하지 않은 채 무의 말만 믿고 갑에게 임대차계약을 체결하고 아무런 임대권한이 없는 무에게 임대차보증금을 지급하도록 한 과실이 인정되므로 협회가 갑이 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 본 원심판단 부분은 정당하나, 임대차계약 및 잔금지급 과정에서 주택 소유자가 명백하지 아니하고 무의 대리권 유무 역시 명확하지 아니하여 거래당사자인 갑으로서는 이를 확인할 필요가 있었는데도, 갑이 공인중개사인 을과 병의 말만 믿고 제적등본 등 상속관계 서류나 등기권리증 또는 위임장, 인감증명서 등 주택 소유자와 대리권 유무에 관한 확인을 소홀히 한 과실이 인정되고, 이러한 과실 역시 손해 발생 또는 확대의 원인이 되었다고 보아야 하는데도, 이러한 사정을 과실상계 사유로 전혀 참작하지 않은 원심판결에는 과실상계에 관한 법리오해의 위법이 있다고 한 사례.    【참조조문】 [1] 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조 제1항, 제29조 제1항, 제30조 제1항, 민법 제396조, 제681조, 제763조 [2] 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조 제1항, 제29조 제1항, 제30조 제1항, 제4항, 제42조, 민법 제396조, 제763조  【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 엄욱) 【피고, 상고인】 한국공인중개사협회 (소송대리인 변호사 김종환) 【원심판결】 서울북부지법 2012. 7. 18. 선고 2011나11007 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울북부지방법원 합의부에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 상고이유 제1점 및 제2점에 대하여 원심은, 그 채용 증거에 의하여 인정되는 판시와 같은 사정에 의하면, 중개업자인 소외 1, 2가 중개업자에게 요구되는 이 사건 주택의 소유자 및 소외 3의 대리권에 대한 조사·확인의무를 이행하지 아니한 채 소외 3의 말만 믿고 원고측으로 하여금 이 사건 임대차계약을 체결하고 아무런 임대권한 없는 소외 3에게 5,000만 원의 임차보증금을 지급하도록 한 과실이 인정되므로 이 사건 임대차계약의 체결로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 판단하였다.    그리고 원고가 소외 1, 2에게 아무런 상의도 하지 않고 ‘임대인 대리로 아들( 소외 3)의 대리 계약으로 잔금시 상면키로 한다’는 취지의 특약을 위반한 채 소외 3에게 잔금 4,500만 원을 지급하였으므로 위 4,500만 원은 원고의 잘못으로 인하여 발생한 손해일 뿐 소외 1, 2의 중개행위로 인한 손해라고 볼 수 없다는 피고의 주장에 대하여, 원심은, 위 잔금 지급은 소외 1, 2의 중개에 따라 체결된 이 사건 임대차계약에서 이미 정해진 사항으로서 원고는 그 약정의 이행으로 소외 3에게 잔금을 지급한 것일 뿐이므로 원고가 소외 3에게 지급한 잔금 4,500만 원 역시 소외 1, 2의 중개행위로 인하여 원고가 입은 손해에 해당한다고 판단하여 위 주장을 배척하였다.  관련 법리 및 기록에 비추어 살펴보면, 이러한 원심의 판단은 정당하다고 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유 주장과 같이 중개업자의 주의의무, 손해배상에서의 인과관계에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 없다. 이 부분에 대한 상고이유 주장은 받아들일 수 없다.  2. 상고이유 제3점에 대하여 가. 계약자유의 원칙은 계약체결 여부, 계약 상대방의 선택, 계약내용의 결정, 계약방식의 결정에 있어서 계약 당사자가 자유를 가진다는 것을 의미하는데, 그 중 계약체결자유의 원칙에 따르면 당사자는 계약을 체결할 것인지 여부를 스스로 결정할 수 있는 자유를 가진다. 그리고 이러한 계약자유의 원칙은 계약 당사자가 자신의 이익을 보호하기 위하여 거래할 계약의 내용, 권리관계 등에 대하여 사전에 조사·확인할 기본적 책임이 있음을 전제로 하고 있다.  한편 대법원은 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계를 민법상의 위임관계와 유사한 것으로 파악하여 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 의뢰받은 중개업무를 처리할 의무가 있을 뿐 아니라, ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’ 제29조 제1항에 의하여 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 할 의무가 있고, 같은 법 제25조 제1항이 중개의뢰를 받은 중개업자는 중개대상물의 권리관계 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있음을 명시하고 있고 그 권리관계에는 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함되므로, 중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자인지 여부를 조사·확인할 의무가 있다는 점을 여러 차례 밝혔다( 대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결, 대법원 2011. 7. 14. 선고 2011다21563 판결 등).  이처럼 부동산 거래당사자가 중개업자에게 부동산거래의 중개를 위임한 경우, 중개업자는 위임취지에 따라 중개대상물의 권리관계를 조사·확인할 의무가 있고 그 주의의무를 위반할 경우 그로 인한 손해를 배상할 책임을 부담하게 되지만, 그로써 중개를 위임한 거래당사자 본인이 본래 부담하는 거래관계에 대한 조사·확인 책임이 중개업자에게 전적으로 귀속되고 거래당사자는 그 책임에서 벗어난다고 볼 것은 아니다.  따라서 중개업자가 부동산거래를 중개함에 있어 진정한 권리자인지 여부 등을 조사·확인할 의무를 다하지 못함으로써 중개의뢰인에게 발생한 손해에 대한 배상의 범위를 정함에 있어 중개의뢰인에게 거래관계를 조사·확인할 책임을 게을리한 부주의가 인정되고 그것이 손해 발생 및 확대의 원인이 되었다면, 피해자인 중개의뢰인에게 과실이 있는 것으로 보아 과실상계를 할 수 있다고 보아야 하고, 이것이 손해의 공평부담이라는 손해배상제도의 기본원리에 비추어 볼 때에도 타당하다.  그리고 불법행위로 인한 손해의 발생 또는 확대에 관하여 피해자에게도 과실이 있는 때에는 그와 같은 사유는 가해자의 손해배상의 범위를 정함에 있어 당연히 참작되어야 하고, 양자의 과실비율을 교량함에 있어서는 손해의 공평부담이라는 제도의 취지에 비추어 사고발생에 관련된 제반 상황이 충분히 고려되어야 할 것이며, 과실상계사유에 관한 사실인정이나 그 비율을 정하는 것이 사실심의 전권사항이라고 하더라도 그것이 형평의 원칙에 비추어 현저히 불합리하여서는 아니 된다( 대법원 2004. 2. 27. 선고 2003다6873 판결 등 참조).  나. 피고의 과실상계 주장에 대하여 원심은, 부동산의 임대, 매매 등 거래에서 무권리자로 인한 피해를 방지하는 것이 부동산 중개업자의 가장 중요한 주의의무 중 하나라고 할 것인데, 이 사건 주택의 소유자가 망인이었으므로 중개업자인 소외 1, 2로서는 이 사건 주택의 상속인 등 적법한 소유자를 규명하고 소외 3이 적법한 대리인인지 확인하였어야 함에도, 부동산중개에 관한 상당한 법률지식과 경험을 갖춘 소외 1, 2조차 이러한 사항을 간과한 채 소외 3의 기망행위에 속아 원고로 하여금 이 사건 임대차계약을 체결하게 한 것을 고려하면 부동산의 권리관계 확인 등에 대한 전문적인 지식과 능력이 없는 원고에게 이 사건 주택의 소유자 및 소외 3의 대리권 유무에 관한 확인의무를 부과하는 것은 부당하다고 보이는 점, 원고가 소유자와 대면하지 아니한 채 잔금지급을 하였다고 하더라도 이는 원고가 이 사건 임대차계약에서 정해진 약정을 이행한 것에 불과한 점 등의 사정들을 종합하면, 이 사건에서 피고의 책임을 100%로 인정하여야 한다고 판단하여 피고의 과실상계 주장을 배척하였다.  다. 그러나 이러한 원심의 판단은 앞서 본 법리와 기록에 비추어 볼 때 그대로 수긍하기 어렵다. 원심이 채용한 증거에 의하면, 이 사건 주택에 관한 등기부등본상 이 사건 주택의 소유자는 1910년생인 소외 4로 기재되어 있었는데 임대차계약은 등기부등본상 소유자 아닌 소외 4의 장남인 소외 5 명의로 체결된 사실, 계약체결은 소외 5의 대리인이라고 칭하는 소외 3과 사이에 이루어졌고 임대차보증금 역시 소외 3에게 지급된 사실, 임대차계약의 특약사항으로 잔금 지급일에 소외 5를 대면하기로 하였음에도 소외 3의 말만 믿고 이러한 절차를 거치지 아니한 채 임대차보증금 잔금을 지급한 사실을 알 수 있다. 이러한 사실관계에 의하면, 이 사건 임대차계약 및 잔금지급 과정에서 이 사건 주택의 소유자가 명백하지 아니하고, 소외 3의 대리권 유무 역시 명확하지 아니하여 거래당사자인 원고로서는 이를 확인할 필요성이 있었는데도, 공인중개사인 소외 1, 2만을 믿은 채 제적등본 등의 상속관계서류나 등기권리증 또는 위임장, 인감증명서 등 이 사건 주택의 소유자 확인 및 대리권 유무에 대한 확인을 소홀히 한 과실이 인정되고, 이러한 원고의 과실 역시 이 사건 손해 발생 또는 확대의 한 원인이 되었다고 보아야 한다.  그런데도 원심이 이러한 사정을 과실상계사유로 전혀 참작하지 아니하고 피고의 과실상계 주장을 배척한 것은 현저히 불합리하다고 하지 않을 수 없다. 따라서 원심의 이 부분 판단은 과실상계에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이고, 이 점을 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.  3. 결론 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   박병대(재판장) 양창수 고영한 김창석(주심)    ***************************************************************  대법원 2013. 6. 28. 선고 2013다14903 판결 [손해배상(기)][미간행] 【판시사항】 [1] 부동산중개업자에게 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있는지 여부(적극) [2] 갑이 조합아파트를 분양받기 위하여 공인중개사인 을 등의 중개하에 병 주식회사와 조합원 충원을 위한 조합가입계약을 체결하였으나 아파트를 분양받지 못하고 병 회사에 지급한 원금도 반환받지 못한 사안에서, 을 등은 병 회사가 갑으로 하여금 아파트에 입주하도록 할 수 있는 권한이나 능력이 있는지 등을 조사·확인하거나 그에 따른 위험성 등을 갑에게 설명하지 아니한 채 적극적으로 조합가입계약의 체결을 권유함으로써 수임인의 선관주의의무를 위반하였다고 보임에도, 이와 달리 본 원심판결에 법리오해의 위법이 있다고 한 사례  【참조조문】 [1] 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조 제1항, 민법 제681조 [2] 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조 제1항, 민법 제681조 【참조판례】 [1] 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결(공2013상, 45) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 다원 담당변호사 박종수) 【피고, 피상고인】 피고 1 외 2인 (소송대리인 법무법인 이현 담당변호사 정효영) 【원심판결】 서울고법 2013. 1. 10. 선고 2011나104125 판결 【주 문】 원심판결 중 피고 1, 2에 대한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 원고의 피고 한국공인중개사협회에 대한 상고를 기각한다. 상고비용 중 원고와 피고 한국공인중개사협회 사이에 생긴 부분은 원고가 부담한다.  【이 유】 상고이유에 대하여 판단한다. 1. 중개대상물에 관한 상고이유에 대하여 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채택 증거를 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 피고 1, 2가 중개한 이 사건 조합가입계약의 목적물은 이 사건 아파트의 ‘조합원 분양 세대 중 32평형 1세대’가 아니라 ‘조합원으로 충원될 수 있는 지위’로서 장차 원고가 충원 절차를 거쳐서 조합원으로 된 후 조합이 이 사건 아파트 건축 및 분양사업을 정상적으로 추진하여 동·호수 추첨을 실시할 경우에 32평 아파트를 분양받을 수 있는 동·호수가 구체적으로 특정되지 않은 추상적인 권리에 불과할 뿐이라고 판단하였다.  관련 법리 및 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이러한 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 중개대상물에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않은 등의 위법이 없다.  2. 피고 1, 2의 선관주의의무 위반에 관한 상고이유에 대하여 가. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채택 증거를 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 이 사건 조합가입계약이 법령에 위배되는 계약이 아니고, 조합가입계약 체결 시 작성일자가 2002년으로 되어 있는 계약서 양식을 이용한 것만으로는 비정상적인 계약이라고 보기 어려우며, 위 피고들이 이 사건 조합의 조합원 결원이 발생하여 조합원 충원이 가능하다는 점을 확인하고 원고에게 조합가입계약의 체결을 알선하였으므로 위 피고들이 선량한 관리자로서의 주의의무를 위반하였다고 볼 수 없다고 판단하였다.  나. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유로 이를 수긍할 수 없다. 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 등 참조).  원심이 적법하게 인정한 사실관계와 기록에 의하면, ① 원고는 2006. 4. 28. 위 피고들과 함께 있는 자리에서 위 피고들의 중개하에 이 사건 조합가입계약서 및 가인주택의 합의이행각서를 작성받았는데, 이 사건 합의이행각서에는 원고가 조합원 자격 미달 등의 사유로 조합원 등록이 불가능할 경우에는 가인주택이 원고를 임의분양으로 등록해 원고가 이 사건 아파트에 입주하는 데 아무런 문제가 발생하지 않도록 하겠다는 내용이 명시적으로 포함되어 있는 사실, ② 위 피고들 또한 원고에게 조합원 자격이 없다는 사실을 중개 당시에 이미 알고 있었음에도 위 피고들 중개하에 작성된 위 합의이행각서에 기재된 바와 같이 가인주택이 조합원 충원 등을 통해 조합원 지위를 부여하는 이외에 임의분양 등을 통해 원고를 이 사건 아파트에 입주하게 하도록 할 수 있는 권한이나 능력이 있는지 여부에 대하여 확인하거나, 가인주택이 임의분양 등을 해줄 수 없는 위험성 등에 대하여 원고에게 설명한 적은 없는 사실, ③ 이 사건 조합가입계약서 작성일은 실제로는 2006. 4. 28.이었음에도 그 작성일자를 이수주택조합의 설립인가 당시인 것처럼 ‘2002년 월 일’로 한 점이나, 이 사건 조합가입계약서에서 이 사건 주택조합과 이수건설 공동명의의 예금계좌에 입금된 조합원분담금만 유효한 것이라고 명시적으로 규정하고 있음에도 조합원분담금을 가인주택에 직접 교부하도록 한 점 및 동·호수 추첨도 하기 전에 일시에 대금을 완납하도록 한 점 등은 통상의 분양이나 매매와 다른 비정상적인 방법일 뿐만 아니라 그로 인하여 조합원 가입계약의 효력 자체가 부정될 위험이 상당함에도 위 피고들은 그와 같은 점들을 확인하여 위험성을 원고에게 알려 준 적이 없는 사실, ④ 피고 2는 원고가 가인주택에 지급한 3억 500만 원 중 4,500만 원이나 되는 많은 금액을 가인주택으로부터 중개수수료로 지급받는 한편 공인중개사사무소 직원에 불과함에도 불구하고 이 사건 조합가입계약 등의 하자 시 3억 500만 원을 자신이 책임지고 상환하겠다는 이 사건 책임각서를 작성하여 원고에게 교부한 사실, ⑤ 이 사건 조합가입계약을 체결할 당시에는 가인주택이 위임을 받은 조합원 충원분인 19세대 이내의 조합원만 모집한 상태였다고 하더라도, 그 이후에도 가인주택이 계속 가입자를 충원하고 있었고 위 피고들도 이 사건 조합가입계약 체결 무렵에 이미 원고를 제외하고도 6명이나 더 조합원으로 충원하는 계약을 중개하였을 뿐 아니라, 원고와의 위 계약 체결 후인 2006. 5. 9.에도 다른 사람을 조합원으로 충원하는 계약을 중개하는 등 중개행위를 계속하였으므로, 가인주택이 원고와의 위 계약 체결 이후에도 계속적으로 조합원 충원을 위한 조합가입계약을 체결하여 주택조합으로부터 위임받은 추가 모집세대수인 19세대를 훨씬 초과하는 사람과 계약을 체결하여 원고와 체결한 위 계약의 이행이 불가능하게 될 위험성이 높다는 사실을 충분히 예측할 수 있었다고 보이고, 실제로도 위 피고들이 중개한 8명 가운데 원고를 포함한 4명은 아파트를 분양받지도 못하고 가인주택에게 지급한 원금도 반환받지 못한 사실 등을 알 수 있다.  이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 위 피고들은 그들이 중개한 이 사건 조합가입계약이나 임의분양 등을 통하여 가인주택이 원고로 하여금 이 사건 아파트에 입주하도록 할 수 있는 권한이나 능력이 있는지 여부 및 원고의 조합원 분담금 등 회수 가능성 여부 등을 조사·확인하거나 그에 따른 위험성 등을 원고에게 설명하지 아니한 채, 오히려 이 사건 조합가입계약의 이행이 확실한 것처럼 그 계약에 하자가 있을 경우 원고가 지급한 원금을 책임지고 상환하겠다고 적극적으로 이 사건 책임각서까지 작성해 주면서까지 이 사건 조합가입계약의 체결을 권유함으로써 수임인으로서 부담하는 선량한 관리자로서의 주의의무를 위반하였다고 봄이 상당하다.  그럼에도 불구하고, 위 피고들이 원고의 수임인으로서 부담하는 주의의무를 다하였다고 보아 위 피고들에 대한 손해배상청구를 배척한 원심판결에는 수임인의 선관주의의무 위반에 관한 법리를 오해함으로써 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다.  3. 결론 그러므로 원고의 피고 1, 2에 대한 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채 원심판결 중 위 피고들에 대한 부분을 파기하여 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하고, 원고의 피고 한국공인중개사협회에 대한 상고는 기각하며 원고와 피고 한국공인중개사협회 사이의 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   김신(재판장) 민일영 이인복(주심)    ********************************************************   대법원 2015. 1. 29. 선고 2012다74342 판결 [손해배상(기)][공2015상,290] 【판시사항】 [1] 부동산중개업자에게 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있는지 여부 (적극) 및 이는 부동산중개업자나 중개보조원이 구 부동산중개업법에서 정한 중개대상물의 범위 외의 물건이나 권리 또는 지위를 중개하는 경우에도 마찬가지인지 여부 (적극)  [2] 갑 등이 부동산중개업자 또는 중개보조원인 을 등의 중개로 아파트 건설을 추진하던 병 지역주택조합과 조합원 가입 계약을 체결하였는데, 조합 설립인가 지연 중 사업부지가 재정비촉진구역으로 지정되어 지역주택조합 방식으로는 아파트 건축이 불가능하게 되자, 을 등을 상대로 손해배상을 구한 사안에서, 을 등이 업무상의 일반적인 주의의무나 신의칙상 의무를 위반하였다고 본 원심판결에 법리오해 등의 위법이 있다고 한 사례  【판결요지】 [1] 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있고, 이는 부동산중개업자나 중개보조원이 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호로 전부 개정되기 전의 것)에서 정한 중개대상물의 범위 외의 물건이나 권리 또는 지위를 중개하는 경우에도 다르지 않다.  [2] 갑 등이 부동산중개업자 또는 중개보조원인 을 등의 중개로 아파트 건설을 추진하던 병 지역주택조합과 조합원 가입 계약을 체결하였는데, 조합 설립인가 지연 중 사업부지가 재정비촉진구역으로 지정되어 지역주택조합 방식으로는 아파트 건축이 불가능하게 되자, 을 등을 상대로 손해배상을 구한 사안에서, 조합 가입을 중개한 시점에 조합 설립인가 또는 아파트 건설사업이 무산될 위험이 존재하였는지와 위험의 존재를 확인할 수 있었는지를 심리하여 을 등이 선량한 관리자의 주의로써 위와 같은 위험을 확인·조사하여 고지할 의무를 부담하는지와 그러한 의무를 위반하였는지를 판단하였어야 하는데도, 이를 심리하지 않은 채 을 등이 조합 설립 여부와 정비구역 지정 여부 및 그에 따른 영향 등에 관한 사항을 정확하게 설명할 업무상의 일반적인 주의의무나 신의칙상 의무를 위반하였다고 본 원심판결에 수임인의 선관의무에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 한 사례.  【참조조문】 [1] 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률로 전부 개정되기 전의 것) 제3조(현행 공인중개사법 제3조 참조), 제17조(현행 공인중개사법 제25조 참조), 민법 제680조, 제681조 [2] 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률로 전부 개정되기 전의 것) 제3조(현행 공인중개사법 제3조 참조), 제17조(현행 공인중개사법 제25조 참조), 제19조(현행 공인중개사법 제30조 참조), 민법 제2조, 제680조, 제681조 【참조판례】 [1] 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결(공2013상, 45) 대법원 2013. 6. 28. 선고 2013다14903 판결 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 1 외 21인 (소송대리인 법무법인(유한) 한별 담당변호사 김판기 외 5인) 【피고, 상고인】 피고 1 외 2인 (소송대리인 법무법인 도움 담당변호사 박찬림 외 1인) 【원심판결】 서울고법 2012. 7. 25. 선고 2011나31104 판결 【주 문】 원심판결 중 피고들 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 후에 제출된 상고이유보충서 등은 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 공인중개사사무소를 운영하거나 그 직원으로 근무하던 피고들이 서울 영등포구 '(주소생략)' 일대 8,200평 토지(이하 ‘이 사건 사업부지’라고 한다)에서 아파트 건설을 추진 중이던 신길7동지역주택조합(이하 ‘이 사건 조합’이라고 한다)에 조합원으로 가입하는 계약을 중개함에 있어 중개의뢰인에게 이 사건 조합의 설립 여부, 이 사건 사업부지에 주택재개발사업을 위한 정비구역이 지정되었는지 여부와 그에 따른 영향 등에 관한 사항을 정확하게 설명할 업무상의 일반적인 주의의무나 신의칙상 의무가 있음에도 원고들에게 이를 제대로 알려주지 않고 단지 이 사건 조합에 가입하면 큰 시세차익을 남길 수 있다고만 설명한 것은 업무상의 일반적인 주의의무나 신의칙상 의무를 위반한 행위에 해당한다고 판단하였다.  그러나 원심의 판단은 다음과 같은 이유에서 받아들이기 어렵다. 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있고(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결, 대법원 2013. 6. 28. 선고 2013다14903 판결 등 참조), 이는 부동산중개업자나 그 중개보조원이 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호로 전부 개정되기 전의 것)에서 정한 중개대상물의 범위 외의 물건이나 권리 또는 지위를 중개하는 경우에도 다르지 않다고 할 것이다.  원심판결 이유와 기록에 의하면, ① 원고들이 피고들에게 프리미엄 명목의 금원을 지급한 다음 이 사건 조합과 가입계약을 맺으면서 작성한 가입계약서에 이 사건 조합의 명칭이 ‘(가칭) 신길7동지역주택조합’으로 기재되어 있고, 원고들이 이를 문제삼지 않은 것으로 보이며, 피고 2의 중개로 이 사건 조합에 가입한 소외인이 피고 2로부터 이 사건 조합이 곧 설립된다고 들었다는 내용으로 확인서를 작성하였고, 피고 2의 중개로 이 사건 조합에 가입한 조합원들이 피고 2를 수사기관에 고소하면서 피고 2로부터 이 사건 조합이 설립 중이라고 들었다고 진술한 사실, ② 이 사건 사업부지가 도시 및 주거환경정비법에 따라 주택재개발을 위한 정비구역으로 지정된 적이 없고, 다만 서울특별시장이 같은 법에 따라 이 사건 사업부지 일대를 주택재개발 정비예정구역에 편입하는 내용이 포함된 도시·주거환경정비기본계획을 고시하였을 뿐인 사실, ③ 2003. 5. 22.경부터 시행된 서울시 단독주택 등 저층주택지 관리방안과 그 후에 시행된 서울시 도시계획조례가 아파트 건설을 위한 지구단위계획구역으로 지정받기 위한 요건으로 예정지역 내 건축물 중 사용검사 후 20년 이상 경과한 건축물이 건축물 수의 3분의 2 이상일 것(이하 ‘건물노후도 기준’이라 한다)을 새롭게 추가하였는데 이 사건 사업부지가 건물노후도 기준을 충족하지 못하여 이 사건 조합의 설립인가와 아파트 건설사업이 계획대로 추진되지 못하고 지연된 사실, ④ 이 사건 조합이 추진한 아파트 건설사업과 별개로 이 사건 사업부지를 포함한 신길7동 일대에 대하여 뉴타운사업이 추진되던 중 2007. 5. 2. 이 사건 사업부지를 포함한 지역이 뉴타운사업의 근거법인 도시재정비 촉진을 위한 특별법에 따라 재정비촉진구역으로 지정되면서 결국 이 사건 조합과 같은 지역주택조합 방식으로는 이 사건 사업부지에 아파트 건축이 불가능하게 된 사실을 알 수 있다.  앞서 본 법리와 사실관계에 의하면, 우선 원고들은 이 사건 조합 가입 계약 이전에 피고들의 설명 또는 기타 사정을 통하여 이미 이 사건 조합이 관할관청으로부터 그 설립에 필요한 인가를 받지 아니하였음을 충분히 알았거나 알 수 있었던 것으로 보이므로 피고들에게 이 사건 조합의 설립 여부에 관한 설명의무 위반이 있다고 할 수 없다. 또한 이 사건 사업부지에 대하여 주택재개발을 위한 정비구역이 지정된 적이 없으며, 주택재개발 정비예정구역은 서울특별시장이 도시 및 주거환경정비법 제3조에 따라 10년 단위로 도시·주거환경 정비사업의 기본방향을 미리 설정하면서 장차 정비구역으로 지정할 예정인 구역의 개략적 범위를 획정한 것에 불과하여 피고들에게 이 사건 사업부지가 주택재개발 정비예정구역에 포함되었는지 여부 및 그에 따른 영향까지 설명하여야 할 의무가 있다고는 볼 수 없다.  한편 이 사건에서 원고들은 피고들이 이 사건 조합의 설립 가능성을 확인하여 충분한 가능성이 인정되는 경우에 한해 조합 가입을 권유하였어야 한다고 주장하고 있으므로, 원심으로서는 피고들이 원고들에게 이 사건 조합 가입을 중개한 각 시점을 기준으로 건물노후도 기준 미달 또는 이 사건 사업부지 일대에 대한 뉴타운사업 추진으로 인하여 이 사건 조합의 설립인가 또는 아파트 건설사업이 무산될 위험이 존재하였는지 여부와 피고들이 그러한 위험의 존재 여부를 확인할 수 있었는지를 심리하여 피고들이 원고들로부터 조합 가입계약 중개를 위임받은 부동산중개사 또는 그 중개보조원으로서 선량한 관리자의 주의로써 이 사건 조합의 설립인가나 아파트 건설사업 추진이 무산될 위험을 확인·조사하여 원고들에게 고지할 의무를 부담하는지 여부와 그러한 의무를 위반하였는지 여부를 판단하였어야 한다.  그럼에도 원심은 이를 심리하지 아니한 채 피고들이 원고들에게 이 사건 조합의 설립 여부, 이 사건 사업부지에 주택재개발사업을 위한 정비구역이 지정되었는지 여부와 그에 따른 영향 등에 관한 사항을 정확하게 설명할 업무상의 일반적인 주의의무나 신의칙상 의무를 위반하였다고 판단하였으니, 원심판결에는 수임인의 선관의무에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니한 위법이 있다. 이를 지적하는 피고들의 주장은 옳다.  그러므로 나머지 상고이유에 관하여 나아가 판단할 필요 없이 원심판결 중 피고들 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   김용덕(재판장) 이인복 고영한 김소영(주심)

위 인정사실에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉

① 원고 역시 이 사건 다가구주택의 다른 호실에 관하여 임대차계약이 체결될 수 있음을 알았거나 충분히 알 수 있었을 것인 점,

② 임대인이 이 사건 다가구주택 등의 담보가치와 본인의 변제자력 등에 비하여 과도한 근저당권을 설정하고, 임대차보증금을 받아 원고가 손해를 입게 된 점,

③ 임대인이 협조하지 않는 한 공인중개사인 피고 안○○가 이 사건 다가구주택에 관한 권리관계를 정확히 파악하기 어렵고, 이 사건 임대차계약 체결 당시에 이 사건 다가구주택에 관하여 ○○○농업협동조합의 선순위 근저당권과 사○○의 선순위 임대차보증금 반환채권 외에 다른 선순위 채권자가 없었던 점, 

④ 이 사건 임대차계약 체결 후 주택임대차보호법 시행령이 개정되면서 최우선 변제금액이 증액되는 바람에 원고의 손해가 확대된 점 등을 감안하여 피고들의 책임을 원고가 입은 손해액의 20%로 제한한다. 

 다. 소결론
 따라서 피고들은 공동하여 원고에게 17,279,200원(= 86,396,000원 × 20%) 및 이에 대하여 피고 안○○는 이 사건 소장 부본 송달 다음날인 2022. 7. 6.부터, 피고 협회는 이 사건 소장 부본 송달일부터 60일이 경과한 2022. 9. 3.부터 각 피고들이 그 이행의무의 범위에 관하여 항쟁함이 타당한 이 사건 판결선고일인 2023. 3. 8.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12% 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 

 

4. 결론 
 그렇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 

판사 김정