대법원 2022. 12. 29. 선고 2021다253710 판결
[건물인도][공2023상,361]
【판시사항】
[1] 부동산에 관하여 경매개시결정등기가 된 뒤에 부동산의 점유를 이전받거나 피담보채권이 발생하여 유치권을 취득한 사람이 경매절차의 매수인에 대하여 유치권을 행사할 수 있는지 여부(소극)
[2] 경매개시결정이 있기 전부터 유치권을 이유로 부동산을 점유하면서 채무자와 일정 기간 동안 변제기를 유예하기로 합의한 갑 주식회사가 그 후 개시된 경매절차에서 유치권 신고를 하였다가, 이후 갑 회사를 상대로 유치권부존재확인의 소가 제기되어 그 소송에서 갑 회사에 유치권이 존재한다는 판결이 선고되어 확정되자, 속행된 경매절차에서 다시 유치권 신고를 하였는데, 경매절차에서 부동산의 소유권을 취득한 을이 갑 회사를 상대로 부동산 인도와 부당이득반환을 청구한 사안에서, 경매개시결정 이후 변제기가 재차 도래함으로써 갑 회사가 다시 유치권을 취득하였다고 볼 여지가 있는데도, 이에 관하여 더 심리하지 아니한 채 변제기 유예로 경매개시결정 당시 갑 회사의 공사대금채권이 변제기에 있지 않았다는 이유만으로 갑 회사가 유치권을 주장할 수 없다고 본 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례
【판결요지】
[1] 민사집행법 제91조 제3항이 “지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.”라고 규정하고 있는 것과는 달리, 같은 조 제5항은 “매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.”라고 규정하고 있으므로, 유치권은 특별한 사정이 없는 한 그 성립시기에 관계없이 경매절차에서 매각으로 인하여 소멸하지 않는다. 다만 부동산에 관하여 이미 경매절차가 개시되어 진행되고 있는 상태에서 비로소 그 부동산에 유치권을 취득한 경우에도 아무런 제한 없이 경매절차의 매수인에 대한 유치권의 행사를 허용하면 경매절차에 대한 신뢰와 절차적 안정성이 크게 위협받게 됨으로써 경매 목적 부동산을 신속하고 적정하게 환가하기가 매우 어렵게 되고 경매절차의 이해관계인에게 예상하지 못한 손해를 줄 수도 있으므로, 그러한 경우에까지 압류채권자를 비롯한 다른 이해관계인들의 희생 아래 유치권자만을 우선 보호하는 것은 집행절차의 법적 안정성이라는 측면에서 받아들일 수 없다. 그리하여 대법원은 집행절차의 법적 안정성을 보장할 목적으로 부동산에 관하여 경매개시결정등기가 된 뒤에 비로소 부동산의 점유를 이전받거나 피담보채권이 발생하여 유치권을 취득한 경우에는 경매절차의 매수인에 대하여 유치권을 행사할 수 없다고 본 것이다.
[2] 경매개시결정이 있기 전부터 유치권을 이유로 부동산을 점유하면서 채무자와 일정 기간 동안 변제기를 유예하기로 합의한 갑 주식회사가 그 후 개시된 경매절차에서 유치권 신고를 하였다가, 이후 갑 회사를 상대로 유치권부존재확인의 소가 제기되어 그 소송에서 갑 회사에 유치권이 존재한다는 판결이 선고되어 확정되자, 속행된 경매절차에서 다시 유치권 신고를 하였는데, 경매절차에서 부동산의 소유권을 취득한 을이 갑 회사를 상대로 부동산 인도와 부당이득반환을 청구한 사안에서, 갑 회사가 경매개시결정 전후로 계속하여 경매목적물을 점유해 왔으므로 갑 회사의 공사대금채권 변제기가 변제기 유예 이전에 이미 도래하여 갑 회사가 경매개시결정등기 전에 유치권을 취득하였을 경우, 경매개시결정 이후 변제기가 재차 도래함으로써 갑 회사가 다시 유치권을 취득하였다고 볼 여지가 있는 점, 경매개시결정 전후로 유치권자가 부동산을 계속 점유하면서 유치권을 신고하였고 현황조사보고서에 이러한 사정이 기재된 점, 유치권의 존재를 확인하는 판결까지 확정되어 매수인 등이 유치권의 존재를 알고 있었던 것으로 보이고 달리 거래당사자가 유치권을 자신의 이익을 위하여 고의로 작출하였다는 사정을 찾아볼 수 없는 점을 종합하면 유치권의 행사를 허용하더라도 경매절차의 이해관계인에게 예상하지 못한 손해를 주지 않고 집행절차의 법적 안정성을 해치지 않아 유치권의 행사를 제한할 필요가 없으므로, 갑 회사가 경매절차의 매수인인 을에게 유치권을 주장할 수 있다고 봄이 타당한데도, 변제기 유예 전에 공사대금채권의 변제기가 도래하여 갑 회사가 경매개시결정등기 전에 유치권을 취득한 적이 있고 경매개시결정 이후 변제기가 재차 도래함으로써 다시 유치권을 취득한 것인지 등을 더 심리하지 아니한 채, 변제기 유예로 경매개시결정 당시 갑 회사의 공사대금채권이 변제기에 있지 않았다는 이유만으로 갑 회사가 유치권을 주장할 수 없다고 본 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례.
【참조조문】
[1] 민사집행법 제83조, 제91조 제3항, 제5항, 제94조, 민법 제320조 [2] 민사집행법 제83조, 제85조, 제91조 제3항, 제5항, 제94조, 민법 제320조
【참조판례】
[1] 대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결(공2005하, 1503)
대법원 2006. 8. 25. 선고 2006다22050 판결(공2007상, 263)
대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결(공2009상, 158)
대법원 2014. 3. 20. 선고 2009다60336 전원합의체 판결(공2014상, 897)
대법원 2014. 4. 10. 선고 2010다84932 판결
【전 문】
【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 이시훈 외 1인)
【피고, 상고인】 아주건설산업 주식회사 (소송대리인 동화법무법인 담당변호사 조영선 외 3인)
【원심판결】 서울중앙지법 2021. 6. 24. 선고 2020나48927 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 다음과 같은 사실은 원심판결 이유와 기록에 의하여 알 수 있거나 이 법원에 현저하다.
가. 이 사건 주택 일부 구분건물의 인테리어 공사를 마친 피고는 이 사건 경매개시결정이 있기 전인 2010. 8.경부터 이 사건 부동산을 포함한 구분건물 5채의 출입구에 유치권 행사 및 점유 사실에 대한 안내문을 부착하고 시정장치를 한 후 점유를 시작하였고, 2010. 8. 24. 개시된 이 사건 경매절차에서 공사대금채권을 피담보채권으로 하여 유치권 신고를 하였으며, 원심 변론종결일까지도 이 사건 부동산을 점유하고 있다.
나. 집행법원의 2010. 8. 24. 자 현황조사명령에 따른 현황조사보고서에는 피고가 공사대금채권으로 유치권을 행사하며 이 사건 부동산을 점유하고 있다고 기재되어 있다.
다. 이 사건 경매절차의 기초가 된 근저당권을 이전받은 근저당권자들의 파산관재인이 피고를 상대로 제기한 유치권부존재확인의 소 항소심(서울고등법원 2014나51086)에서 위 법원은 2017. 2. 7. 피고가 점유 중인 이 사건 부동산 포함 구분건물 5채에 관하여 683,093,736원의 공사대금채권을 피담보채권으로 하는 유치권이 존재한다는 판결을 선고하였고, 그 판결은 2017. 2. 25. 확정되었다.
라. 위 항소심판결 선고 후 속행된 경매절차에서 피고는 다시 유치권 신고를 하였고 2019. 3. 12. 진행된 매각기일에서 원고가 최고가매수신고인이 되었다.
마. 이 사건 경매절차에서 매각대금을 납부하고 이 사건 부동산의 소유권을 취득한 원고는 피고를 상대로 이 사건 부동산의 인도와 부당이득반환을 청구하고 있고, 이에 대하여 피고는 유치권이 있어 원고의 청구에 응할 수 없다고 다투었다.
2. 원심은, 피고와 채무자가 2010. 8. 6. 피고의 공사대금채권의 변제기를 2010. 9. 6.로 유예한 사실과 이 사건 부동산에 관한 이 사건 경매개시결정등기가 2010. 8. 24. 마쳐진 사실을 인정한 다음, 이 사건 경매개시결정 당시 공사대금채권이 변제기에 이르지 아니한 이상 피고는 유치권을 주장할 수 없다고 판단하였다.
3. 그러나 원심 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.
가. 민사집행법 제91조 제3항이 “지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.”라고 규정하고 있는 것과는 달리, 같은 조 제5항은 “매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.”라고 규정하고 있으므로, 유치권은 특별한 사정이 없는 한 그 성립시기에 관계없이 경매절차에서 매각으로 인하여 소멸하지 않는다(대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결, 대법원 2014. 4. 10. 선고 2010다84932 판결 등 참조). 다만 부동산에 관하여 이미 경매절차가 개시되어 진행되고 있는 상태에서 비로소 그 부동산에 유치권을 취득한 경우에도 아무런 제한 없이 경매절차의 매수인에 대한 유치권의 행사를 허용하면 경매절차에 대한 신뢰와 절차적 안정성이 크게 위협받게 됨으로써 경매 목적 부동산을 신속하고 적정하게 환가하기가 매우 어렵게 되고 경매절차의 이해관계인에게 예상하지 못한 손해를 줄 수도 있으므로, 그러한 경우에까지 압류채권자를 비롯한 다른 이해관계인들의 희생 아래 유치권자만을 우선 보호하는 것은 집행절차의 법적 안정성이라는 측면에서 받아들일 수 없다. 그리하여 대법원은 집행절차의 법적 안정성을 보장할 목적으로 부동산에 관하여 경매개시결정등기가 된 뒤에 비로소 부동산의 점유를 이전받거나 피담보채권이 발생하여 유치권을 취득한 경우에는 경매절차의 매수인에 대하여 유치권을 행사할 수 없다고 본 것이다(대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결, 대법원 2006. 8. 25. 선고 2006다22050 판결, 대법원 2014. 3. 20. 선고 2009다60336 전원합의체 판결 등 참조).
나. 앞서 본 사실관계를 위 법리에 비추어 살펴본다. 피고가 경매개시결정 전후로 계속하여 경매목적물을 점유해 온 이 사건에서 피고의 공사대금채권의 변제기가 변제기 유예 이전에 이미 도래하여 피고가 이 사건 경매개시결정등기 전에 유치권을 취득하였을 경우, 이 사건 경매개시결정 이후 변제기가 재차 도래함으로써 피고가 다시 유치권을 취득하였다고 볼 여지가 있다. 또한 경매개시결정 전후로 유치권자가 부동산을 계속 점유하면서 집행법원에 유치권을 신고하였고 현황조사보고서에 이러한 사정이 기재되기도 하였으며 유치권의 존재를 확인하는 판결까지 확정되어 매수인 등이 유치권이 존재한다는 점을 알고 있었던 것으로 보이고 달리 거래당사자가 유치권을 자신의 이익을 위하여 고의로 작출하였다는 사정을 찾아볼 수 없다. 그렇다면 이 사건에서는 유치권의 행사를 허용하더라도 경매절차의 이해관계인에게 예상하지 못한 손해를 주지 않고 집행절차의 법적 안정성을 해치지 않아 유치권의 행사를 제한할 필요가 없으므로, 피고는 경매절차의 매수인인 원고에게 유치권을 주장할 수 있다고 봄이 타당하다.
다. 사정이 이러하므로 원심으로서는, 변제기 유예 전에 공사대금채권의 변제기가 도래하여 피고가 이 사건 경매개시결정등기 전에 유치권을 취득한 적이 있고 이 사건 경매개시결정 이후 변제기가 재차 도래함으로써 다시 유치권을 취득한 것인지 등을 더 심리하여 피고가 경매절차의 매수인인 원고에게 유치권을 행사할 수 있는지를 판단하였어야 한다.
그런데도 원심은 이에 이르지 아니한 채 변제기 유예로 경매개시결정 당시 피고의 공사대금채권이 변제기에 있지 않았다는 이유만으로 피고가 유치권을 주장할 수 없다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 유치권 효력 등에 관한 법리를 오해한 나머지 필요한 심리를 다하지 않아 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.
4. 그러므로 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 김선수(재판장) 박정화 노태악 오경미(주심)
*************************************
서울중앙지방법원 2021. 6. 24. 선고 2020나48927 판결
[건물인도][미간행]
【전 문】
【원고, 피항소인】 원고 (소송대리인 변호사 이시훈)
【피고, 항소인】 아주건설산업 주식회사 (소송대리인 동화법무법인 담당변호사 조영선)
【변론종결】
2021. 5. 13.
【제1심판결】 서울중앙지방법원 2020. 6. 24. 선고 2020가단5004815 판결
【주 문】
1. 이 법원에서 확장한 청구를 포함하여 제1심판결을 다음과 같이 변경한다.
2. 피고는 원고에게,
가. 별지목록 기재 부동산을 인도하고,
나. 90,729,920원 및 이에 대하여 2021. 3. 3.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈과 2020. 12. 18.부터 위 부동산의 인도완료일까지 월 4,512,220원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
3. 소송총비용은 피고가 부담한다.
4. 제2항은 가집행할 수 있다.
【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지
주문 제2항과 같다(원고는 이 법원에서 청구취지를 확장하였고, 선택적으로 불법점유로 인한 손해배상청구를 추가하였다).
2. 항소취지
제1심판결 중 피고 패소부분을 취소하고, 그 취소부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.
【이 유】
1. 기초사실
가. 원고는 2019. 4. 17. 별지목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여 같은 날 임의경매로 인한 매각을 원인으로 하여 소유권이전등기를 경료하였다.
나. 피고는 그 무렵부터 현재까지 유치권을 주장하면서 이 사건 부동산을 점유하고 있다.
다. 한편 이 사건 부동산의 보증금 없는 경우의 차임 상당액은 2019. 4. 18.부터 2020. 4. 17.까지는 월 4,552,680원이고, 2020. 4. 18.부터 현재까지는 월 4,512,220원이다.
[인정근거 : 다툼 없는 사실, 갑 제1, 7호증의 각 기재, 이 법원의 감정인 소외인에 대한 감정촉탁결과, 변론 전체의 취지]
2. 청구원인에 관한 판단
위 인정사실에 의하면, 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 이 사건 부동산을 인도하고, 차임 상당 부당이득으로 90,729,920원[= 2019. 4. 18.부터 2020. 4. 17.까지의 부당이득액 54,632,160원(= 4,552,680원 × 12개월) + 2020. 4. 18.부터 2020. 12. 17.까지의 부당이득액 36,097,760원(= 4,512,220원 × 8개월)] 및 이에 대하여 원고가 구하는 이 사건 청구취지변경신청서 송달 다음날인 2021. 3. 3.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법에 정한 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금과 2020. 12. 18.부터 이 사건 부동산의 인도완료일까지 월 4,512,220원의 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다.
3. 피고의 주장에 대한 판단
가. 피고는, 피고가 2010. 3. 22. 주식회사 신평건설(이하 ‘신평건설’이라 한다)로부터 이 사건 부동산을 포함하여 인테리어공사를 수급받았고 2010. 7. 말경까지 위 공사를 완료하였다면서, 피고로서는 신평건설에 대하여 공사대금채권을 가지고 있으므로, 위 채권을 이유로 이 사건 부동산에 대하여 유치권을 행사한다고 주장한다.
살피건대, 민법 제320조에서 정한 유치권은 그 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 비로소 성립함에 비추어 보면, 설령 유치권을 주장하는 사람이 경매개시결정등기 이전부터 해당 부동산을 점유하였다고 하더라도 그 부동산에 관한 공사대금채권의 변제기를 경매개시결정등기 이후로 연장하여 줌으로써 경매개시결정등기 당시 공사대금채권이 변제기에 이르지 아니한 이상 유치권의 요건을 갖추지 못하게 된다(대법원 2015. 1. 29. 선고 2013다84971 판결 등 참조).
위 법리에 따라 이 사건에 관하여 보건대, 피고의 주장처럼 피고가 신평건설에 대하여 공사대금채권을 가지고 있다고 하더라도, 갑 제1, 3호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 한국자산관리공사의 신청으로 2010. 8. 24. 이 사건 부동산에 관하여 경매개시결정등기가 경료된 사실, 피고와 신평건설은 2010. 8. 6. 피고가 신평건설에 대하여 가지는 공사대금채권의 변제기를 2010. 9. 6.로 유예한 사실을 인정할 수 있는바, 이에 의하면 피고의 신평건설에 대한 공사대금채권은 위 경매개시결정등기 당시 변제기에 이르지 아니하였다고 봄이 타당하므로, 피고로서는 적법하게 유치권을 주장할 수 없다.
따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.
나. 피고는 또한, 관련 사건(서울고등법원 2014나51086호)의 확정판결에서 피고의 유치권이 인정되었으므로, 그 기판력을 이 사건에 적용하여야 한다는 취지로 주장하나, 갑 제5호증(가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 경기저축은행과 영남저축은행의 파산관재인인 예금보험공사와 피고 사이의 서울고등법원 2014나51086호 사건에서, 서울고등법원은 2017. 2. 7. 피고의 유치권을 인정하는 판결을 선고하였고, 위 판결이 2017. 2. 25. 확정된 사실을 인정할 수 있기는 하나, 위 사건은 원고가 당사자로 참여한 바가 없으므로, 원고에게는 위 확정판결의 기판력이 적용될 여지가 없다.
따라서 피고의 위 주장 역시 이유 없다.
4. 결론
그렇다면 원고의 청구는 이유 있어 이를 인용할 것인바, 원고가 이 법원에서 청구취지를 확장함에 따라 제1심판결을 위와 같이 변경한다.
[별지 생략]
판사 김현석(재판장) 당우증 최정인