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지상권의 개정방안--최수정
Ⅰ. 문제의 제기
Ⅱ. 약정지상권의 존속기간
Ⅲ. 관습법상 법정지상권의 입법
Ⅳ. 법정지상권에 관한 일반규정
Ⅴ. 결론
Ⅰ. 문제의 제기
타인의 토지를 이용하는 법률관계는 다양하지만 물권인 지상권보다 채권인 임차권을 활용하는 것이 보다 일반적이며, 그나마 지상권도 당사자의 약정 보다는 법률에 의하여 설정되는 경우가 더 많다.1) 그러다보니 지상권과 관련한 논의는 대부분 법정지상권에 관한 것이고, 지상권에 관한 판례도 법정지상권이 중심이 되어왔다. 지상권은 우리 생활과 경제의 기반이 되는 토지를 보다 유리한 입장에서 이용할 수 있게 해주는 법률적 방법으로서 중요한 작용을 하는 제도임에도 불구하고, 다른 제도와의 관계, 특히 소유자와 이용자 사이의 이해관계로 말미암아 충분히 이용되지 못하고 있는 실정이다.2) 그래서 지상권은 민법상 하나의 장식과 같은 존재가 되었다는 지적을 받기도 한다.3)
| 1) 박준서, “법정지상권”, ｢사법논집｣ 제5집, 1974, 115면. 그리고 이러한 사정은 현재도 다르지 않은 것으로 보인다. 2) 박재윤, ｢민법주해｣ Ⅵ, 1992, 13면. 3) 곽윤직, ｢물권법｣ 제7판, 2005, 225면. |
민법은 건물 기타 공작물 또는 수목의 소유를 목적으로 하는 지상권의 특성에 비추어 그 존속기간의 장기성을 확보하기 위하여 최단존속기간을 법정하고 있다. 그런데 현대에 있어서 지상권의 최단존속기간이 여전히 합리성을 갖는가에 대하여는 재고를 요한다. 공작물의 종류와 구조에 따른 기간의 차별이 타당한지, 최단기간의 보장이 당사자의 의사나 이해에 상응하고 또 지상권 제도의 효용에도 이바지하는 것인지에 대하여는 의문이 제기된다. 이러한 문제는 지상권의 갱신에 있어서도 다르지 않다. 현재 지상권과 관련한 논의의 대부분을 차지하는 법정지상권이나 관습법상 법정지상권의 경우 그 효과는 약정지상권의 그것에 의하고 있다. 때문에 동일한 문제가 이 경우에도 되풀이된다.
무엇보다 관습법상 법정지상권에 대하여는 많은 비판이 제기되어왔다. 그래서 관습법상 법정지상권을 인정할 것인지 여부, 인정한다면 어떠한 권리를 어느 범위에서 인정하고 명문화할 것인지에 관한 전면적인 검토가 필요하다. 이와 더불어 법정지상권 내지 관습법상 법정지상권을 인정하는 취지에 비추어 그 효과를 약정지상권과는 다른 관점에서 접근하는 방안도 고려해볼 수 있다. 이에 2011년도 민법개정위원회 제3분과는 지상권에 관한 민법의 규율방식을 전면적으로 검토하고 그 제도적 실효성을 확보하기 위한 방안을 모색하였다. 이하에서는 현행 제도에 대한 문제점과 이를 해결하기 위한 방안으로 제시된 민법 개정시안을 차례로 살펴본다.
Ⅱ. 약정지상권의 존속기간
1. 민법 규정과 해석론
(1) 최단존속기간의 보장
| 제280조(존속기간을 약정한 지상권) ① 계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그 기간은 다음 연한보다 단축하지 못한다. 1. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년 2. 전호이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년 3. 건물이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년 ② 전항의 기간보다 단축한 기간을 정한 때에는 전항의 기간까지 연장한다. 제284조(갱신과 존속기간) 당사자가 계약을 갱신하는 경우에는 지상권의 존속기간은 갱신한 날로부터 제280조의 최단존속기간보다 단축하지 못한다. 그러나 당사자는 이보다 장기의 기간을 정할 수 있다. 제289조(강행규정) 제280조 내지 제287조의 규정에 위반되는 계약으로 지상권자에게 불리한 것은 그 효력이 없다. |
약정지상권에 있어서 그 존속기간은 당사자의 합의에 의한다. 하지만 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년(민법 제280조 제1항 제1호4)), 그 밖의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년(동항 제2호), 건물 이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년(동항 제3호) 보다 단축하지 못한다.5) 이러한 최단기간의 보장은 건물 기타 공작물 또는 수목의 소유를 목적으로 하는 지상권의 특성에 비추어 그 존속기간의 합리적인 장기성을 확보할 필요에 따른 것이라고 설명된
다.6) 그리고 존속기간을 구분하는 데 있어 기준이 되는 견고한 건물인지 여부는 그 건물이 갖는 물리적⋅화학적 외력, 화재에 대한 저항력 또는 건물해체의 난이도 등을 종합하여 판단한다.7) 예컨대 건물이 목재기둥으로 세워졌다 하더라도 벽체가 벽돌과 시멘트블록, 지붕이 스레트로 각각 이루어져 있어 상당기간 내구력을 지니고 있고 용이하게 해체할 수 없다면 제280조 제1항 제1호의 견고한 건물로 취급된다.8)
만약 지상권설정계약의 당사자가 위 존속기간에 미치지 못하는 기간을 약정하였다면 위 기간까지 연정된다(제280조 제2항). 그러나 위 기간은 최단존속기간을 보장하는 것이므로, 당사자들이 이를 초과하는 존속기간의 약정을 한 경우에는 약정대로의 효력이 발생한다. 그리고 지상권설정계약을 갱신하는 경우에도 갱신한 날부터 다시 위 최단존속기간이 보장되며(제284조), 이들 최단존속기간에 관한 규정은 편면적 강행규정이다(제289조).
| 4) 이하에서 별도의 법명표기가 없는 규정은 민법의 그것이다. 5) 지상권자가 그 소유의 건물 등을 건축하거나 수목을 식재하여 토지를 이용할 목적으로 지상권을 설정한 경우에만 위 규정이 적용되며, 지상권설정자 소유의 건물을 사용하기 위한 때에는 그 적용이 없다, 대법원 1996. 3. 22. 선고 95다49318 판결. 6) 박재윤, 전게서(주2), 29면. 7) 대법원 1988.4.12. 선고 87다카2404 판결; 대법원 1997.1.21. 선고 96다40080 판결; 대법원 2003.10.10. 선고 2003다33165 판결. 8) 대법원 2003.10.10. 선고 2003다33165 판결. |
| 대법원 1996. 3. 22. 선고 95다49318 판결 [건물명도][공1996.5.15.(10),1348] 【판시사항】 기존 건물의 사용을 목적으로 지상권이 설정된 경우, 지상권의 최단 존속기간에 관한 민법 제280조 제1항 제1호가 적용되는지 여부 (소극) 【판결요지】 민법 제280조 제1항 제1호가 석조·석회조·연와조 또는 이와 비슷한 견고한 건물이나 수목의 '소유를 목적으로 하는' 지상권의 경우 그 존속기간은 30년보다 단축할 수 없다고 규정하고 있음에 비추어 볼 때, 같은 법조 소정의 최단 존속기간에 관한 규정은 지상권자가 그 소유의 건물 등을 건축하거나 수목을 식재하여 토지를 이용할 목적으로 지상권을 설정한 경우에만 그 적용이 있다. 【참조조문】 민법 제280조 제1항 제1호, 제279조 【참조판례】 대법원 1988. 4. 12. 선고 87다카2404 판결(공1988, 839) 【전 문】 【원고,피상고인】 대한통운 주식회사 (소송대리인 법무법인 남대문 종합법률사무소 담당변호사 이병용 외 4인) 【피고,상고인】 대한민국 【원심판결】 서울고법 1995. 10. 6. 선고 95나21107 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이유】 피고 소송수행자의 상고이유를 함께 본다. 지상권은 타인의 토지에서 건물 기타의 공작물이나 수목을 소유하는 것을 본질적 내용으로 하는 것이 아니라 타인의 토지를 사용하는 것을 본질적 내용으로 하고 있으므로 지상권 설정계약 당시 건물 기타의 공작물이나 수목이 없더라도 지상권은 유효하게 성립할 수 있고, 또한 기존의 건물 기타의 공작물이나 수목이 멸실되더라도 존속기간이 만료되지 않는 한 지상권이 소멸되지 아니하는 것은 소론이 지적하는 바와 같으나, 민법 제280조 제1항 제1호가 석조·석회조·연와조 또는 이와 비슷한 견고한 건물이나 수목의 '소유를 목적으로 하는' 지상권의 경우 그 존속기간은 30년보다 단축할 수 없다고 규정하고 있음에 비추어 볼 때 위 법조 소정의 최단 존속기간에 관한 규정은 지상권자가 그 소유의 건물 등을 건축하거나 수목을 식재하여 토지를 이용할 목적으로 지상권을 설정한 경우에만 그 적용이 있다 고 할 것이다. 원심판결 이유를 기록에 의하여 살펴보면, 원심이 이 사건 지상권은 그 존속기간이 15년으로 약정되었고, 지상권설정자인 원고 소유의 건물들을 사용할 목적으로 한 것으로서 연와조 건물의 최단 존속기간을 30년으로 정한 민법 제280조 제1항 제1호의 규정이 적용되지 아니하므로 그 기간이 만료되었다고 한 조치는 모두 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 소론과 같은 채증법칙 위반으로 인한 사실오인이나 지상권에 관한 법리를 오해한 위법이 없다. 논지는 모두 이유 없다. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 천경송(재판장) 안용득 지창권(주심) 신성택 |
| 대법원 1988. 4. 12. 선고 87다카2404 판결 [건물철거][공1988.5.15.(823),839] 【판시사항】 가. 민법 제280조 제1항 제1호 소정의 견고한 건물인지 여부의 판단기준 나. 민법 제281조 제2항의 적용요건 다. 무허가 또는 미등기건물을 소유하기 위한 관습상의 법정지상권 취득여부 【판결요지】 가. 민법 제280조 제1항 제1호가 정하는 견고한 건물인가의 여부는 그 건물이 갖는 물리, 화학적 외력, 화재에 대한 저항력 또는 건물해체의 난이도 등을 종합하여 판단하여야 한다. 나. 민법 제281조 제2항은 당사자가 지상권설정의 합의를 함에 있어서 다만 그 존속기간을 정하지 아니하고 지상권을 설정할 토지상에 소유한 공작물의 종류와 구조가 객관적으로 확정되지 않을 경우에 한하여 적용이 있는 것이므로 비록 무허가 또는 미등기건물이라 하더라도 그 건물의 종류와 구조가 확정되어 있는 경우에는 적용되는 것이 아니고 이러한 경우에는 민법 제281조 제1항에 의하여 존속기간을 정하여야 한다. 제281조(존속기간을 약정하지 아니한 지상권) ① 계약으로 지상권의 존속기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 전조의 최단존속기간으로 한다. ② 지상권설정당시에 공작물의 종류와 구조를 정하지 아니한 때에는 지상권은 전조제2호의 건물의 소유를 목적으로 한 것으로 본다. 다. 동일인의 소유에 속하였던 토지와 건물이 매매, 증여, 강제경매, 국세징수법에 의한 공매 등으로 그 소유권자를 달리하게 된 경우에 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물소유자는 그 건물의 소유를 위하여 그 부지에 관하여 관습상의 법정지상권을 취득하는 것이고 그 건물은 건물로서의 요건을 갖추고 있는 이상 무허가건물이거나 미등기건물이거나를 가리지 않는다. 【참조조문】 가. 민법 제280조 제1항 제1호 나. 제281조 제2항 다. 제366조 【참조판례】 나. 대법원 1963.5.9 선고, 63아11 판결 다. 대법원 1964.9.22 선고, 63아62 판결 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 소송대리인 변호사 임규오 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 서울민사지방법원 1987.8.18 선고, 87나154 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 제 1점에 관하여, 법원이 감정인의 감정에 의하여 어떠한 사실을 인정하였다 하여 그 인정사실에 대한 평가마저 감정인의 판단에 기속받아야 하는 것은 아니고, 민법 제280조 제1항 제1호가 정하는 견고한 건물인가의 여부는 그 건물이 갖는 물리, 화학적 외력, 화재에 대한 저항력 또는 건물해체의 난이도 등을 종합하여 판단할 것이므로 원심이 감정인 소외인의 감정결과와 원심의 검증결과 및 변론의 전취지를 종합하여 이 사건 건물이 견고한 지반에 시멘트블럭 및 몰탈에 의한 기초를 하고 그 위에 시멘트블럭으로 쌓은 뒤 시멘트 몰탈바르기로 내외벽체를 마감하고, 지붕은 목조로 된 보위에 스레트 잇기로 시공한 간이식품매점인 사실을 인정한 다음 위 감정인의 판단과는 달리 이 사건 건물은 상당기간의 내구력을 지니고 있고 용이하게 해체할 수 없는 것이라고 평가하여 이를 민법 제280조 제1항 제1호가 정하는 건물에 해당한다고 판단한 것은 기록에 비추어 옳게 수긍이 가고 거기에 증거없이 사실을 인정한 허물이 없다. 제2점에 관하여, 주장은 결국 이 사건 건물은 미등기 무허가건물로서 피고가 이 사건 대지에 관하여 관습상의 법정지상권을 취득할 당시에 건축물관리대장이나 등기부 등이 그 건물의 종류와 구조가 정하여지지 아니하였으므로 이러한 경우의 지상권의 존속기간은 민법 제281조 제2항에 의하여 같은 법 제280조 제1항 제2호가 정하는 15년으로 보아야 할 것인데 원고가 이 소송에서 이와 같은 주장을 하였음에도 원심의 관습상 지상권의 존속기간에 관한 법리를 오해하여 이에 대한 판단을 유탈하였다는 것이다. 그러나 민법 제281조 제2항은 당사자가 지상권설정의 합의를 함에 있어서 다만 그 존속기간을 정하지 아니하고 지상권을 설정할 토지상에 소유할 공작물의 종류와 구조가 객관적으로 확정되지 않을 경우에 한하여 그 적용이 있는 것이지 이 사건과 같이 비록 무허가 또는 미등기건물이라 하더라도 그 건물의 종류와 구조가 확정되어 있는 경우에는 적용되는 것은 아니고 이러한 경우에는 민법 제281조 제1항에 의하여 존속기간을 정하여야 할 것이며 ( 당원 1963.5.9 선고 63아11 판결 참조) 또 원심이 이 사건 건물을 민법 제280조 제1항 제1호가 정하는 "석조석회조, 연와조, 또는 이와 유사한 건물"에 해당한다고 하여 그 존속기간을 30년으로 보아야 한다고 판단한 것은 결국 그와 같은 견해에서 원고의 위 주장을 배척하는 취지의 판단도 포함되었다 하겠으므로 거기에 주장하는 바와 같은 관습상의 법정지상권의 존속기간에 관한 법리의 오해나 판단유탈의 위법이 없다. 주장은 이유없다. 제 3점에 관하여, 동일인의 소유에 속하였던 토지와 건물이 매매, 증여, 강제경매, 국세징수법에 의한 공매 등으로 그 소유권자를 달리하게 된 경우에 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물소유자는 그 건물의 소유를 위하여 그 부지에 관하여 관습상의 법정지상권을 취득하는 것이고, 건물은 건물로서의 요건을 갖추고 있는 이상 무허가 건물이거나 미등기건물이거나를 가리지 않는다 할 것이므로( 당원 1964.9.22 선고 63아62 판결 참조, 이 판결은 건평 5평에 지나지 아니한다 하여도 법정지상권 성립에 아무런 장애가 없다고 하고 있다). 원심은 이 사건 토지와 건물이 모두 피고의 소유였다가 1971.3.17 그 토지만의 소유권이 소외회사로 넘어갔으므로 그때 피고는 적어도 이 사건 건물의 부지를 이루는 이 사건 계쟁토지에 관하여 관습상의 법정지상권을 취득하였다고 판단한 것은 정당하고 거기에 관습상의 법정지상권 취득에 관한 법리오해의 위법이 없다. 주장은 결국 이와 다른 견해에서 원심판결을 탓하고 있음에 불과하다. 주장은 이유없다. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 원고의 부담으로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김형기(재판장) 박우동 윤관 |
| 대법원 1997. 1. 21. 선고 96다40080 판결 [건물철거등][공1997.3.1.(29),608] 【판시사항】 [1] 매수인의 의사에 따라 건물만이 매도된 경우에도 관습상의 법정지상권이 인정되는지 여부 (적극) [2] 민법 제280조 제1항 제1호 소정의 견고한 건물인지 여부의 판단 기준 [3] 법정지상권 성립 후 건물이 증·개축되거나 신축된 경우, 법정지상권의 효력이 미치는지 여부(적극) 및 그 인정 범위 [4] 동일인 소유의 토지와 지상 건물 중 건물만을 양수·점유한 자나 그 승계인이 토지와 건물을 같이 소유하고 있던 전 소유자의 점유까지도 토지 시효취득의 기초가 되는 점유로 함께 주장할 수 있는지 여부 (소극) 【판결요지】 [1] 토지 또는 건물이 동일한 소유자에게 속하였다가 그 건물 또는 토지가 매매 기타의 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에 그 건물을 철거한다는 조건이 없는 이상 건물소유자는 토지소유자에 대하여 그 건물을 위한 관습상의 법정지상권을 취득하는 것이고, 자기의 의사에 의하여 건물만의 소유권을 취득하였다고 하여 관습상의 법정지상권을 취득할 수 없는 것은 아니다. [2] 민법 제280조 제1항 제1호가 정하는 견고한 건물인지의 여부는 그 건물이 갖고 있는 물리적, 화학적 외력, 화재에 대한 저항력 및 건물해체의 난이도 등을 종합하여 판단하여야 한다. [3] 민법 제366조 소정의 법정지상권이나 관습상의 법정지상권이 성립한 후에 건물을 개축 또는 증축하는 경우는 물론 건물이 멸실되거나 철거된 후에 신축하는 경우에도 법정지상권은 성립하나, 다만 그 법정지상권의 범위는 구건물을 기준으로 하여 그 유지 또는 사용을 위하여 일반적으로 필요한 범위 내의 대지 부분에 한정된다. [4] 점유가 순차로 승계된 경우에 취득시효의 완성을 주장하는 자는 자기의 점유만을 주장하거나 자기의 점유와 그 이전 점유자의 점유를 아울러 주장할 것인지의 여부를 임의로 선택할 수 있으나, 당초 동일인의 소유에 속하던 토지와 그 지상 건물 중 어느 하나의 소유권이 다른 사람에게 이전됨으로써 그 소유자가 다르게 된 경우에 토지와 건물이 동일인의 소유에 속하고 있던 기간 동안의 토지 소유자의 자기 소유 토지에 대한 점유는 취득시효의 기초가 되는 점유가 될 수 없고, 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 때로부터 비로소 취득시효의 기초로서의 점유가 개시되는 것으로 보아야 하므로, 동일인의 소유에 속하던 토지와 그 지상 건물 중 건물만을 양수하여 점유하는 자나 그로부터 이를 순차로 양수하여 점유하고 있는 자가 그 토지를 시효취득함에 있어서는 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 이후의 건물 소유자의 그 토지에 대한 점유만을 주장할 수 있을 뿐이고, 토지 및 건물을 같이 소유하고 있던 전 소유자의 점유까지 함께 주장할 수는 없다. 【참조조문】 [1] 민법 제279조, 제366조[2] 민법 제280조 제1항 제1호[3] 민법 제279조, 제366조[4] 민법 제245조 제1항 【참조판례】 [2][3] 대법원 1995. 7. 28. 선고 95다9075, 9082 판결(공1995하, 2975) [2] 대법원 1988. 4. 12. 선고 87다카2404 판결(공1988, 839) [3] 대법원 1990. 7. 10. 선고 90다카6399 판결(공1990, 1691) 대법원 1991. 4. 26. 선고 90다19985 판결(공1991, 1495) 대법원 1993. 6. 25. 선고 92다20330 판결(공1993하, 2098) 【전 문】 【원고(탈퇴),부대피상고인】 박창용 【원고승계참가인(부대피상고인),상고인】 조성경 (소송대리인 변호사 박주봉) 【피고(부대상고인),피상고인】 이순덕 【원심판결】 대전지법 1996. 8. 14. 선고 95나4269 판결 【주문】 상고 및 부대상고를 모두 기각한다. 상고비용은 각자의 부담으로 한다. 【이유】 1. 먼저 승계참가인의 상고이유를 본다. 상고이유 제1점에 대하여 토지 또는 건물이 동일한 소유자에게 속하였다가 그 건물 또는 토지가 매매 기타의 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에 그 건물을 철거한다는 조건이 없는 이상 건물소유자는 토지소유자에 대하여 그 건물을 위한 관습상의 법정지상권을 취득하는 것이고, 자기의 의사에 의하여 건물만의 소유권을 취득하였다고 하여 관습상의 법정지상권을 취득할 수 없는 것은 아니라고 할 것이다. 이와는 다른 견해를 전제로 한 상고이유 제1점의 주장은 받아들일 수 없다. 상고이유 제2점에 대하여 민법 제280조 제1항 제1호가 정하는 견고한 건물인지의 여부는 그 건물이 갖고 있는 물리적, 화학적 외력, 화재에 대한 저항력 및 건물해체의 난이도 등을 종합하여 판단 하여야 하는바( 대법원 1988. 4. 12. 선고 87다카2404 판결, 1995. 7. 28. 선고 95다9075, 9082 판결 참조), 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 원심판결 별지도면 표시 ㅂ, ㅇ, ㄷ, ㅊ 건물 부분은 블럭조 스레트지붕 구조의 상점 및 주택과 창고 등의 용도로 사용되는 건물로 상당 기간의 내구력을 지니고 있고, 용이하게 해체할 수 없는 것으로서 위 법조 제1항 제1호 소정의 견고한 건물에 해당한다고 판단한 조치는 옳은 것으로 수긍이 되고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같이 심리를 다하지 아니하거나 지상권의 존속기간에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 이 부분 주장도 이유 없다. 상고이유 제3점에 대하여 불법점유를 이유로 한 손해배상청구와 지료청구는 그 청구원인이 전혀 다르다 할 것이므로, 원고나 승계참가인이 이를 변론에서 주장 입증하지 아니한 이상, 원심이 임료 상당의 손해배상청구 중에 법정지상권이 인정되는 경우 그에 따른 지료지급을 청구하는 것인지의 여부를 적극적으로 석명하지 아니하였다고 하여도 심리미진이나 판단유탈의 위법을 범한 것이라고 할 수 없다. 이 부분 주장도 이유 없다. 2. 피고의 부대상고이유를 본다. 상고이유 제1점에 대하여 기록에 비추어 보면, 원심이 원고와 승계참가인이 소외 안영진으로부터 이 사건 대지 등을 매수함에 있어 피고가 현재 점유하고 있는 그 판시 이 사건 토지 부분은 그 매매목적물에서 제외한 채 이를 매수한 것이라는 피고의 주장을 배척한 조치는 옳고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 채증법칙 위배의 위법이 있다고 할 수 없다. 상고이유 제2점에 대하여 민법 제366조 소정의 법정지상권이나 관습상의 법정지상권이 성립한 후에 건물을 개축 또는 증축하는 경우는 물론이거니와 건물이 멸실되거나 철거된 후에 신축하는 경우에도 법정지상권은 성립하나, 다만 그 법정지상권의 범위는 구건물을 기준으로 하여 그 유지 또는 사용을 위하여 일반적으로 필요한 범위 내의 대지 부분에 한정된다 고 할 것인바( 대법원 1990. 7. 10. 선고 90다카6399 판결, 1991. 4. 26. 선고 90다19985 판결 등 참조), 원심이 이 사건 법정지상권의 인정 범위에 관하여, 그 성립 당시에 존재하고 있었던 기존 건물 이외에 법정지상권의 성립 이후 증축, 신축된 건물에까지 확장된다고 볼 수는 없고, 기존 건물 부분의 유지 사용에 필요한 범위도 그 판시와 같은 사정에 비추어 그 부지만으로 한정된다고 판단한 것은 위와 같은 법리에 따른 것으로 옳다고 보이고, 거기에 법리해석을 그릇한 잘못이 있다고 할 수 없다. 상고이유에서 들고 있는 판례들은 이 사건에 적용하기에 적절하지 않다. 상고이유 제3점에 대하여 점유가 순차로 승계된 경우에 취득시효의 완성을 주장하는 자는 자기의 점유만을 주장하거나 자기의 점유와 그 이전 점유자의 점유를 아울러 주장할 것인지의 여부를 임의로 선택할 수 있다고 할 것이나, 당초 동일인의 소유에 속하던 토지와 그 지상 건물 중 어느 하나의 소유권이 다른 사람에게 이전됨으로써 그 소유자가 다르게 된 경우에 토지와 건물이 동일인의 소유에 속하고 있던 기간 동안의 토지 소유자의 자기 소유 토지의 점유는 취득시효의 기초가 되는 점유가 될 수 없고, 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 때로부터 비로소 취득시효의 기초로서의 점유가 개시되는 것으로 보아야 할 것이므로, 동일인의 소유에 속하던 토지와 그 지상 건물 중 건물만을 양수하여 점유하는 자나 그로부터 이를 순차로 양수하여 점유하고 있는 자가 그 토지를 시효취득함에 있어서는 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 이후의 건물 소유자의 그 토지에 대한 점유만을 주장할 수 있을 뿐이고, 토지 및 건물을 같이 소유하고 있던 전 소유자의 점유까지 함께 주장할 수는 없다고 할 것이다. 원심이 같은 취지에서, 소외 엄태웅이 그 판시 3필지의 토지와 그 지상의 휴게소건물을 전 소유자인 소외 안영진으로부터 매수한 시점 이후에야 비로소 이 사건 토지 부분에 대한 취득시효의 기초로서의 점유가 개시되었다고 본 것은 옳고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 상고이유로 주장하는 바는 모두 이유 없다. 3. 그러므로 승계참가인의 상고와 피고의 부대상고를 모두 기각하고 상고비용은 각자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 이돈희(재판장) 정귀호(주심) 이임수 |
| 대법원 2003. 10. 10. 선고 2003다33165 판결 [건물철거등][공2003.11.15.(190),2179] 【판시사항】 [1] 민법 제280조 제1항 제1호 소정의 견고한 건물인지 여부의 판단 기준 [2] 건물이 목재기둥으로 세워졌다 하더라도 벽체가 벽돌과 시멘트블록으로, 지붕이 스레트로 각 이루어져 있어 상당기간 내구력을 지니고 있고 용이하게 해체할 수 없는 것이면 민법 제280조 제1항 제1호 소정의 견고한 건물에 해당한다고 본 사례 【판결요지】 [1] 민법 제280조 제1항 제1호가 정하는 견고한 건물인지의 여부는 그 건물이 갖고 있는 물리적·화학적 외력 또는 화재에 대한 저항력 및 건물해체의 난이도 등을 종합하여 판단하여야 한다. [2] 건물이 목재기둥으로 세워졌다 하더라도 벽체가 벽돌과 시멘트블록으로, 지붕이 스레트로 각 이루어져 있어 상당기간 내구력을 지니고 있고 용이하게 해체할 수 없는 것이면 민법 제280조 제1항 제1호 소정의 견고한 건물에 해당한다고 본 사례. 【참조조문】 [1] 민법 제280조 제1항 제1호[2] 민법 제280조 제1항 제1호, 제2호 【참조판례】 [1] 대법원 1988. 4. 12. 선고 87다카2404 판결(공1988, 839) 대법원 1995. 7. 28. 선고 95다9075, 9082 판결(공1995하, 2975) 대법원 1997. 1. 21. 선고 96다40080 판결(공1997상, 608) 【전 문】 【원고,상고인】 원고 (소송대리인 변호사 배만운) 【피고,피상고인】 피고 【원심판결】 인천지법 2003. 6. 5. 선고 2001나3139 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다. 【이유】 상고이유를 본다. 1. 상고이유 제1점에 관하여 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채용 증거들을 종합하여 판시와 같은 사실들을 인정한 다음, 이에 터잡아 이 사건 토지에 관하여 근저당권이 설정될 당시 이 사건 토지와 건물은 모두 피고의 소유였는데, 그 중 이 사건 토지에 관해서만 근저당권이 설정되었다가 위 근저당권의 실행을 위한 경매절차에서 1985. 7. 12. 이 사건 토지가 소외인에게 경락되어 토지와 건물의 소유자가 서로 다르게 되었으므로 피고는 이 사건 토지에 대하여 이 사건 건물의 소유를 위한 법정지상권을 취득하였다고 판단하였는바, 관계 증거들을 기록에 비추어 살펴보면, 위와 같은 원심의 인정 및 판단은 정당하다고 수긍이 되고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 심리를 다하지 아니하고 채증법칙을 위반하여 사실을 잘못 인정한 위법이나 법정지상권의 성립에 관한 이유불비의 위법이 있다고 볼 수 없다. 2. 상고이유 제2점에 관하여 민법 제280조 제1항 제1호가 정하는 견고한 건물인지의 여부는 그 건물이 갖고 있는 물리적·화학적 외력 또는 화재에 대한 저항력 및 건물해체의 난이도 등을 종합하여 판단하여야 할 것이다 ( 대법원 1997. 1. 21. 선고 96다40080 판결 참조). 원심판결 이유에 의하면, 원심은 '이 사건 건물은 목조건물이므로 그 소유를 위한 법정지상권은 민법 제280조 제1항 제2호 소정의 존속기간인 15년이 이미 경과하여 소멸하였다.'는 원고의 주장에 대하여, 그 채용 증거들을 종합하여, 이 사건 건물은 주춧돌 위에 목재 기둥이 세워져 있고, 벽체는 바닥에서 위쪽으로 약 20-30㎝ 정도까지는 벽돌로, 그 윗부분은 시멘트블록으로 각 쌓아져 있으며, 지붕은 스레트로 만들어져 있는 사실을 인정한 다음, 이에 의하면 이 사건 건물은 상당기간의 내구력을 지니고 있고, 용이하게 해체할 수 없는 것으로서 민법 제280조 제1항 제1호 소정의 견고한 건물에 해당하므로 그 법정지상권의 존속기간은 30년이라고 판단하여 원고의 위 주장을 배척하였는바, 관계 증거들을 위 법리 및 기록에 비추어 살펴보면, 위와 같은 원심의 인정 및 판단은 정당하다고 수긍이 되고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 심리를 다하지 아니하고 채증법칙을 위배하여 사실을 오인한 위법이나 이유불비 또는 법정지상권의 존속기간에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 볼 수 없다. 3. 상고이유 제3점에 관하여 권리남용 또는 신의성실의 원칙 위배에 관한 이 부분 상고이유의 주장은 당심에 이르러 비로소 하는 주장으로서 원심판결에 대한 적법한 상고이유가 될 수 없을 뿐만 아니라, 기록을 살펴보아도 원고의 이 사건 청구에 대하여 피고가 법정지상권 취득의 항변을 하는 것이 신의성실의 원칙에 반한다거나 권리남용에 해당한다고 볼 수 없으므로, 위 상고이유의 주장 또한 받아들일 수 없다. 4. 결 론 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 강신욱(재판장) 변재승(주심) 윤재식 고현철 |
| 대법원 1999. 12. 10. 선고 98다58467 판결 [건물철거등][공2000.1.15.(98),167] 【판시사항】 [1] 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속하였다가 매매 기타 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 되었으나 당사자 사이에 건물 철거의 합의가 있는 경우, 건물 소유자의 관습상의 법정지상권 취득 여부 (소극) [2] 건물 철거의 합의에 관습상의 법정지상권의 발생을 배제하는 효력을 인정하기 위한 요건 [3] 토지와 건물의 소유자가 토지만을 타인에게 증여한 후 구 건물을 철거하되 그 지상에 자신의 이름으로 건물을 다시 신축하기로 합의한 경우, 그 건물 철거의 합의는 건물 소유자가 토지의 계속 사용을 그만두고자 하는 내용의 합의로 볼 수 없어 관습상의 법정지상권의 발생을 배제하는 효력이 인정되지 않는다고 한 사례 【판결요지】 [1] 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속하였다가 건물 또는 토지가 매매 기타 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 되었더라도, 당사자 사이에 그 건물을 철거하기로 하는 합의가 있었던 경우에는 건물 소유자는 토지 소유자에 대하여 그 건물을 위한 관습상의 법정지상권을 취득할 수 없다. [2] 건물 철거의 합의가 관습상의 법정지상권 발생의 소극적 요건이 되는 이유는 그러한 합의가 없을 때라야 토지와 건물의 소유자가 달라진 후에도 건물 소유자로 하여금 그 건물의 소유를 위하여 토지를 계속 사용케 하려는 묵시적 합의가 있는 것으로 볼 수 있다는 데 있고, 한편 관습상의 법정지상권은 타인의 토지 위에 건물을 소유하는 것을 본질적 내용으로 하는 권리가 아니라, 건물의 소유를 위하여 타인의 토지를 사용하는 것을 본질적 내용으로 하는 권리여서, 위에서 말하는 '묵시적 합의'라는 당사자의 추정 의사는 건물의 소유를 위하여 '토지를 계속 사용한다'는 데 중점이 있는 의사라 할 것이므로, 건물 철거의 합의에 위와 같은 묵시적 합의를 깨뜨리는 효력, 즉 관습상의 법정지상권의 발생을 배제하는 효력을 인정할 수 있기 위하여서는, 단지 형식적으로 건물을 철거한다는 내용만이 아니라 건물을 철거함으로써 토지의 계속 사용을 그만두고자 하는 당사자의 의사가 그 합의에 의하여 인정될 수 있어야 한다. [3] 토지와 건물의 소유자가 토지만을 타인에게 증여한 후 구 건물을 철거하되 그 지상에 자신의 이름으로 건물을 다시 신축하기로 합의한 경우, 그 건물 철거의 합의는 건물 소유자가 토지의 계속 사용을 그만두고자 하는 내용의 합의로 볼 수 없어 관습상의 법정지상권의 발생을 배제하는 효력이 인정되지 않는다고 한 사례. 【참조조문】 [1] 민법 제279조, 제366조[2] 민법 제105조, 제279조, 제366조[3] 민법 제105조, 제279조, 제366조 【참조판례】 [1] 대법원 1988. 9. 27. 선고 87다카279 판결(공1988, 1337) 대법원 1997. 1. 21. 선고 96다40080 판결(공1997상, 608) 【전 문】 【원고,피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 최형기) 【피고,상고인】 피고 (소송대리인 변호사 이창구 외 2인) 【원심판결】 서울고법 1998. 11. 3. 선고 97나45909 판결 【주문】 원심판결을 파기한다. 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이유】 상고이유를 판단한다. 1. 가. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판결에서 채용하고 있는 증거들을 종합하여 다음과 같은 사실을 인정하고 있다. 이 사건 대지와 건물은 원래 원고의 아버지인 소외인의 소유였는데, 소외인은 1993. 8. 14. 그 중 대지만을 아들인 원고에게 증여하여, 같은 달 18. 이 사건 대지에 관하여 원고 명의로 소유권이전등기가 경료되었다. 소외인은 위 증여 이전인 1993. 6.경 이 사건 대지 상의 구 건물을 철거하고 새 건물을 건축하기 위하여 건축사에게 새 건물의 설계를 의뢰해 두고 있다가, 위 증여 이후인 같은 해 8.경 원고로부터 이 사건 대지의 사용승낙서를 작성받아 이를 건축허가 신청서류에 첨부 제출하여 같은 해 11. 9. 관할 관청으로부터 자신을 건축주로 하는 지하 2층, 지상 6층, 연면적 2,745.72㎡의 새 건물에 대한 건축허가를 받았다. 그 후 소외인은 이 사건 건물을 철거하고 새 건물을 건축하는 건축공사에 착수하고자 하였으나 1993. 8. 28.부터 같은 해 11. 13.까지 사이에 이 사건 건물에 관하여 3건의 가압류등기가 잇달아 경료되는 바람에 이 사건 건물을 철거하지 못하고 새 건물의 건축공사도 진행시키지 못하였다. 피고는 1996. 1. 23. 이 사건 건물에 관한 강제경매절차에서 이 사건 건물을 대금 75,000,000원에 경락받아 같은 해 3. 14. 경락대금을 완납하였다. 나. 원심은 위와 같은 사실관계에 터잡아, 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속하였다가 건물 또는 토지만의 매매 등의 원인으로 양자의 소유자가 달라지게 된 때에는 원칙적으로 건물 소유자는 토지 소유자에 대하여 그 건물을 위한 관습법상의 법정지상권을 취득하게 되는 것이지만, 그 건물을 철거하기로 하는 합의가 있었다는 등 특별한 사정이 있는 경우에는 그렇지 않다고 전제한 다음, 위 인정 사실에 의하면, 소외인과 원고 사이에는 이 사건 건물을 철거하여 원고로 하여금 이 사건 건물에 의하여 방해받지 아니하는 대지소유권을 보유케 하려는 건물 철거의 약정이 있었다고 봄이 상당하니, 소외인은 이 사건 건물을 위하여 이 사건 대지를 사용할 관습법상의 법정지상권을 취득하지 못하였다고 판단하여, 소외인이 원고에게 이 사건 대지만을 증여함으로써 이 사건 건물을 위하여 이 사건 대지를 사용할 관습법상의 법정지상권을 취득하였으니, 소외인에 대하여 법정지상권의 설정등기절차의 이행의무를 부담하고 있는 원고가 이 사건 건물을 경락받음으로써 소외인으로부터 위 법정지상권을 양도받을 지위에 서게 된 피고를 상대로 이 사건 건물의 철거와 대지의 인도를 구하는 것은 부당하다는 피고의 항변을 배척한 다음, 원고의 건물철거청구 및 대지인도청구와 임료 상당의 손해배상청구를 모두 인용하고 있다. 2. 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속하였다가 건물 또는 토지가 매매 기타 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 되었더라도, 당사자 사이에 그 건물을 철거하기로 하는 합의가 있었던 경우에는 건물 소유자는 토지 소유자에 대하여 그 건물을 위한 관습상의 법정지상권을 취득할 수 없다(대법원 1988. 9. 27. 선고 87다카279 판결 등 참조). 이와 같이 건물 철거의 합의가 관습상의 법정지상권 발생의 소극적 요건이 되는 이유는 그러한 합의가 없을 때라야 토지와 건물의 소유자가 달라진 후에도 건물 소유자로 하여금 그 건물의 소유를 위하여 토지를 계속 사용케 하려는 묵시적 합의가 있는 것으로 볼 수 있다는 데 있고, 한편 관습상의 법정지상권은 타인의 토지 위에 건물을 소유하는 것을 본질적 내용으로 하는 권리가 아니라, 건물의 소유를 위하여 타인의 토지를 사용하는 것을 본질적 내용으로 하는 권리여서, 위에서 말하는 '묵시적 합의'라는 당사자의 추정 의사는 건물의 소유를 위하여 '토지를 계속 사용한다'는 데 중점이 있는 의사라 할 것이므로, 건물 철거의 합의에 위와 같은 묵시적 합의를 깨뜨리는 효력, 즉 관습상의 법정지상권의 발생을 배제하는 효력을 인정할 수 있기 위하여서는, 단지 형식적으로 건물을 철거한다는 내용만이 아니라 건물을 철거함으로써 토지의 계속 사용을 그만두고자 하는 당사자의 의사가 그 합의에 의하여 인정될 수 있어야 할 것이다. 그런데 원심판결 이유에 의하면, 소외인은 이 사건 건물을 철거함으로써 토지의 계속 사용을 그만두고자 했던 것이 아니라, 건물을 철거하기는 하되 그 지상에 자신의 이름으로 건물을 다시 신축하기로 하였음을 알아 볼 수 있다. 따라서 소외인과 원고 사이에 이 사건 건물을 철거하기로 하는 합의가 있었다 하더라도, 그러한 합의는 어디까지나 소외인이 토지를 계속 사용하는 것을 전제로 하는 합의에 지나지 아니할 뿐 토지의 계속 사용을 그만두고자 하는 내용의 합의로는 볼 수 없으므로 거기에 관습상의 법정지상권의 발생을 배제하는 효력을 인정할 수 없다 할 것이다. 그럼에도 불구하고 원심은 소외인과 원고 사이에 이 사건 건물을 철거하여 원고로 하여금 건물에 의하여 방해받지 아니하는 대지소유권을 보유하게 하려는 합의, 즉 관습상의 법정지상권의 발생을 배제하는 효력이 있는 합의가 있었다고 판단하여, 소외인이 이 사건 건물을 위하여 이 사건 대지를 사용할 관습법상의 법정지상권을 취득하였음을 내세운 피고의 항변을 배척하고 말았으니, 원심판결에는 이 사건 건물 철거와 관련한 당사자의 의사에 관하여 심리를 충분히 하지 않았거나, 관습상의 법정지상권의 성립에 관한 법리를 오해한 위법이 있다 할 것이다. 상고이유 중 이 점을 지적하는 부분은 이유 있다. 3. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채, 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단케 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관 이용우(재판장) 김형선 이용훈(주심) 조무제 |
| 대법원 2003. 12. 18. 선고 98다43601 전원합의체 판결 [건물철거등][집51(2)민,315;공2004.1.15.(194),134] 【판시사항】 [1] 동일인 소유의 토지와 그 지상 건물에 관하여 공동저당권이 설정된 후 그 건물이 철거되고 다른 건물이 신축된 경우, 저당물의 경매로 인하여 토지와 신축건물이 서로 다른 소유자에게 속하게 되면 민법 제366조 소정의 법정지상권이 성립하는지 여부 (소극) [2] 건물 건축 도급계약에 있어서 건물 소유권의 귀속관계 【판결요지】 [1] [다수의견] 동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상 건물에 관하여 공동저당권이 설정된 후 그 지상 건물이 철거되고 새로 건물이 신축된 경우에는 그 신축건물의 소유자가 토지의 소유자와 동일하고 토지의 저당권자에게 신축건물에 관하여 토지의 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 없는 한 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 신축건물이 다른 소유자에 속하게 되더라도 그 신축건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않는다고 해석하여야 하는바, 그 이유는 동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상 건물에 관하여 공동저당권이 설정된 경우에는, 처음부터 지상 건물로 인하여 토지의 이용이 제한 받는 것을 용인하고 토지에 대하여만 저당권을 설정하여 법정지상권의 가치만큼 감소된 토지의 교환가치를 담보로 취득한 경우와는 달리, 공동저당권자는 토지 및 건물 각각의 교환가치 전부를 담보로 취득한 것으로서, 저당권의 목적이 된 건물이 그대로 존속하는 이상은 건물을 위한 법정지상권이 성립해도 그로 인하여 토지의 교환가치에서 제외된 법정지상권의 가액 상당 가치는 법정지상권이 성립하는 건물의 교환가치에서 되찾을 수 있어 궁극적으로 토지에 관하여 아무런 제한이 없는 나대지로서의 교환가치 전체를 실현시킬 수 있다고 기대하지만, 건물이 철거된 후 신축된 건물에 토지와 동순위의 공동저당권이 설정되지 아니 하였는데도 그 신축건물을 위한 법정지상권이 성립한다고 해석하게 되면, 공동저당권자가 법정지상권이 성립하는 신축건물의 교환가치를 취득할 수 없게 되는 결과 법정지상권의 가액 상당 가치를 되찾을 길이 막혀 위와 같이 당초 나대지로서의 토지의 교환가치 전체를 기대하여 담보를 취득한 공동저당권자에게 불측의 손해를 입게 하기 때문이다. [반대의견] 민법 제366조가 법정지상권제도를 규정하는 근본적 취지는 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 사람의 소유에 속하게 된 경우에 건물이 철거됨으로써 생길 수 있는 사회경제적 손실을 방지하려는 공익상 이유에 있는 것이지 당사자 어느 한편의 이익을 보호하려는 데 있는 것이 아니고, 법정지상권은 저당권설정 당사자의 의사와 관계없이 객관적 요건만으로써 그 성립이 인정되는 법정물권인바, 저당권자가 그 설정 당시 가졌던 '기대'가 어떤 것이었느냐에 의하여 법정지상권의 성립 여부를 달리 판단하는 다수의견은 법정지상권 성립요건의 객관성 및 강제성과 조화되기 어렵고, 토지와 건물 양자에 대하여 공동으로 저당권이 설정된 경우, 원칙적으로 그 공동저당권자가 토지에 관하여 파악하는 담보가치는 법정지상권의 가치가 제외된 토지의 가치일 뿐이고, 건물에 관하여 파악하는 담보가치는 건물 자체의 가치 외에 건물의 존속에 필요한 법정지상권의 가치가 포함된 것이며, 법정지상권은 그 성질상 건물에 부수하는 권리에 불과하므로 구건물이 멸실되거나 철거됨으로써 건물저당권 자체가 소멸하면, 공동저당권자는 건물 자체의 담보가치는 물론 건물저당권을 통하여 파악하였던 법정지상권의 담보가치도 잃게 되고, 이에 따라 토지 소유자는 건물저당권의 영향에서 벗어나게 된다고 보는 것이 논리적으로 합당하다. 그러므로 토지 소유자는 그 소유권에 기하여 토지 위에 신건물을 재축할 수 있고, 그 후 토지저당권이 실행되면 신건물을 위한 법정지상권이 성립하며, 다만 그 내용이 구건물을 기준으로 그 이용에 일반적으로 필요한 범위로 제한됨으로써 공동저당권자가 원래 토지에 관하여 파악하였던 담보가치, 즉 구건물을 위한 법정지상권 가치를 제외한 토지의 담보가치가 그대로 유지된다고 보아야 하고, 이것이 바로 가치권과 이용권의 적절한 조절의 모습이다. [다수의견쪽 보충의견] 민법 제366조가 '저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에게 속한 경우'라고 규정하여, 마치 경매 당시에 건물이 존재하기만 하면 법정지상권이 성립할 수 있는 것처럼 규정하고 있지만 위 조문의 해석상 법정지상권이 성립하기 위하여 저당권설정 당시 토지상에 건물이 존재하여야 하고, 따라서 나대지에 저당권설정 후 설정자가 그 지상에 건물을 신축 후 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우에는 그 신축건물을 위한 법정지상권의 성립을 부정하는 것이 판례·통설인바, 이는 이러한 경우에도 건물보호라는 공익적 요청을 고려하여 법정지상권의 성립을 허용하면 당초 건물 없는 토지의 교환가치를 기대한 저당권자의 기대 내지 의사에 반하기 때문에 이러한 당사자의 의사를 고려한 것으로 볼 수 있고, 이를 미루어 보아 법정지상권제도가 당사자의 의사를 전혀 도외시한 채 건물보호라는 공익적 요청에 의한 것이라고만 할 수는 없으며, 단독저당, 공동저당 어느 경우나 원칙적으로 저당권설정 당시 존재하던 건물이 헐린 후 재축된 신건물에 대하여는 물권법정주의의 원칙상 법정지상권이 성립될 수 없지만 예외적으로 그 성립을 인정하여도 저당권자의 의사 내지 기대에 반하지 아니하는 경우(단독저당이 여기에 해당한다)에 국한하여 건물보호를 위하여 법정지상권의 성립범위를 확장해석하는 것은 법정지상권의 성립요건의 객관성이나 강제성과는 관련이 없다. [2] 일반적으로 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 건축한 사람이 그 건물의 소유권을 원시취득하는 것이지만, 도급계약에 있어서는 수급인이 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 완성하더라도 도급인과 수급인 사이에 도급인 명의로 건축허가를 받아 소유권보존등기를 하기로 하는 등 완성된 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 합의한 것으로 보일 경우에는 그 건물의 소유권은 도급인에게 원시적으로 귀속된다. 【참조조문】 [1] 민법 제366조[2] 민법 제664조 【참조판례】 [1] 대법원 1990. 7. 10. 선고 90다카6399 판결(공1990, 1690)(변경) 대법원 1992. 6. 26. 선고 92다9388 판결(공1992, 2271)(변경) 대법원 1993. 6. 25. 선고 92다20330 판결(공1993하, 2098)(변경) 대법원 2000. 12. 12. 선고 2000다19007 판결(변경) 대법원 2001. 3. 13. 선고 2000다48517, 48524, 48531 판결(공2001, 871)(변경) [2] 대법원 1990. 4. 24. 선고 89다카18884 판결(공1990, 1135) 대법원 1992. 3. 27. 선고 91다34790 판결(공1992, 1385) 【전 문】 【원고,상고인겸피상고인】 석관동에이(A)지구 재건축조합 (소송대리인 변호사 장희목) 【피고,피상고인】 피고 1 【피고,피상고인겸상고인】 피고 2 【원심판결】 서울고법 1998. 7. 14. 선고 97나1176 판결 【주문】 원심판결을 전부 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이유】 1. 원심의 판단 가. 원심은 그 판시 증거들을 종합하여, 이 사건 대지 위에는 단층주택이 건축되어 있었는데, 위 대지 및 단층주택을 매수하여 소유권을 취득한 피고 1은 1989. 2. 11. 위 대지 및 단층주택을 공동담보로 제공하여 개봉단위농업협동조합 앞으로 근저당권설정등기를 마쳐 주었다가, 그 후 1991. 12. 5. 위 근저당권의 실행에 의하여 위 대지 및 단층주택에 관한 임의경매절차가 개시된 사실, 그런데 피고 1은 그 전인 1991. 9. 30.경 피고 2에게 위 단층주택의 철거와 이 사건 3층 주택의 신축공사를 도급주었는데, 피고 2는 1991. 10.경 위 단층주택을 철거하고 이 사건 3층 주택(이하 '이 사건 신축건물'이라 한다)의 신축공사를 시행하여 1992. 3.경 완공하였으나, 준공검사를 받지는 못하고 있고, 이 사건 신축건물은 피고들이 일부씩 나누어 점유하고 있는 사실, 한편, 위 임의경매절차에서는 위 단층주택이 이미 철거되었다는 이유로 위 단층주택에 대한 경매절차는 취소되고, 이 사건 대지에 대한 경매절차만이 속행되어 1992. 4. 23. 소외 1이 이 사건 대지를 경락받은 사실, 그 후 이 사건 대지의 소유권은 위 소외 1로부터 소외 2를 거쳐 1994. 10. 11. 원고에게로 순차 이전된 사실, 원고는 1994. 9. 6. 피고 2로부터 이 사건 신축건물을 대금 1억 3,800만 원에 매수하기로 약정하고 계약금 2,000만 원을 피고 2에게 지급한 후, 이 사건 신축건물이 피고 1의 소유라는 취지의 이 사건 제1심판결이 선고되자 다시 1997. 12. 18. 피고 1로부터 이 사건 신축건물을 대금 1억 4,400만 원에 매수하기로 약정하고 계약금 1,500만 원을 피고 1에게 지급한 사실을 인정하였다. 나. 원심은 위와 같은 사실관계에 터잡아, (1) 원고의 피고 1에 대한 청구에 대하여는, 이 사건 신축건물의 소유자가 피고 1인 점에는 당사자 사이에 다툼이 없다고 전제한 후, 저당물의 경매로 인하여 저당권설정 당시 동일인의 소유에 속하던 토지와 그 지상건물이 각각 다른 사람의 소유에 속하게 된 경우에는 그 지상건물 소유자는 민법 제366조에 따라 법정지상권을 취득하고 이는 저당권설정 당시 존재하던 건물이 철거되고 새로운 건물이 신축된 경우에도 마찬가지라는 이유로 피고 1의 법정지상권에 기한 항변을 받아들여 원고의 주위적 청구인 건물철거 및 대지인도청구를 배척한 다음, 이 사건 신축건물에 관한 매매계약의 이행으로서 그 매매잔대금의 지급과 상환으로 이 사건 신축건물의 명도와 이 사건 대지의 인도를 구하는 원고의 예비적 청구를 인용하였고, (2) 원고의 피고 2에 대한 청구에 대하여는, 이 사건 신축건물은 피고 2가 원시취득한 것이라고 판단한 후, 피고 1에 대한 판단에서와 같은 법리로 이 사건 신축건물을 위한 법정지상권이 성립한다고 보아 원고의 주위적 청구인 건물철거 및 대지인도청구와 이 사건 신축건물에 관한 매매계약의 불이행으로 인한 원상회복 및 손해배상청구를 모두 배척하고, 이 사건 신축건물에서의 퇴거를 구하는 제1 예비적 청구도 배척한 다음, 원고와 피고 2 사이의 이 사건 신축건물에 관한 매매계약의 이행으로서 그 매매잔대금의 지급과 상환으로 이 사건 신축건물의 명도와 이 사건 대지의 인도를 구하는 제2 예비적 청구를 인용하였다. 2. 이 법원의 판단 가. 원고의 피고 1에 대한 청구에 관하여 (1) 동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상건물에 관하여 공동저당권이 설정된 후 그 지상건물이 철거되고 새로 건물이 신축된 경우에는, 그 신축건물의 소유자가 토지의 소유자와 동일하고, 토지의 저당권자에게 신축건물에 관하여 토지의 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 없는 한, 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 신축건물이 다른 소유자에 속하게 되더라도 그 신축건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않는다고 해석함이 상당하다. 왜냐하면, 동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상건물에 관하여 공동저당권이 설정된 경우에는, 처음부터 지상건물로 인하여 토지의 이용이 제한 받는 것을 용인하고 토지에 대하여만 저당권을 설정하여 법정지상권의 가치만큼 감소된 토지의 교환가치를 담보로 취득한 경우와는 달리, 공동저당권자는 토지 및 건물 각각의 교환가치 전부를 담보로 취득한 것으로서, 저당권의 목적이 된 건물이 그대로 존속하는 이상은 건물을 위한 법정지상권이 성립해도 그로 인하여 토지의 교환가치에서 제외된 법정지상권의 가액상당가치는 법정지상권이 성립하는 건물의 교환가치에서 되찾을 수 있어 궁극적으로 토지에 관하여 아무런 제한이 없는 나대지로서의 교환가치 전체를 실현시킬 수 있다고 기대하지만, 건물이 철거된 후 신축된 건물에 토지와 동순위의 공동저당권이 설정되지 아니 하였는데도 그 신축건물을 위한 법정지상권이 성립한다고 해석하게 되면, 공동저당권자가 법정지상권이 성립하는 신축건물의 교환가치를 취득할 수 없게 되는 결과 법정지상권의 가액상당가치를 되찾을 길이 막혀 위와 같이 당초 나대지로서의 토지의 교환가치 전체를 기대하여 담보를 취득한 공동저당권자에게 불측의 손해를 입게 하기 때문이다. 이와 달리, 동일인의 소유에 속하는 토지와 그 지상건물에 관하여 공동저당권이 설정된 후 그 지상건물이 철거되고 새로 건물이 신축된 경우에도 그 후 저당권의 실행에 의하여 토지가 경락됨으로써 대지와 건물의 소유자가 달라지면 언제나 토지에 관하여 신축건물을 위한 법정지상권이 성립된다는 취지의 대법원 1990. 7. 10. 선고 90다카6399 판결, 1992. 6. 26. 선고 92다9388 판결, 1993. 6. 25. 선고 92다20330 판결, 2000. 12. 12. 선고 2000다19007 판결, 2001. 3. 13. 선고 2000다48517, 48524, 48531 판결의 견해는, 위와 저촉되는 한도 내에서 이를 변경하기로 한다. (2) 이 사건에서, 피고 1의 소유이던 이 사건 대지 및 그 지상 단층주택에 관하여 개봉단위농업협동조합의 공동저당권이 설정된 후, 위 단층주택이 철거되고 이 사건 신축건물이 신축되었으나, 그 신축건물에 관하여 개봉단위농업협동조합이 이 사건 대지에 대한 것과 동일한 순위의 공동저당권을 설정받지 못하였으므로, 이 사건 대지에 대한 저당권의 실행에 의하여 이 사건 대지와 그 지상의 이 사건 신축건물이 각각 다른 사람의 소유에 속하게 되었다고 하더라도, 이 사건 신축건물을 위한 법정지상권은 성립되지 아니한다고 할 것이다. 그럼에도 불구하고 원심은, 피고 1이 이 사건 대지상에 신축된 건물을 위한 법정지상권을 취득한 것으로 보고, 원고의 피고 1에 대한 주위적 청구인 이 사건 신축건물의 철거 및 이 사건 대지의 인도청구를 모두 배척하고 말았으니, 원심판결에는 토지와 그 지상건물의 공동저당에 있어서의 법정지상권의 성립에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다. 나. 원고의 피고 2에 대한 청구에 관하여 (1) 일반적으로 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 건축한 사람이 그 건물의 소유권을 원시취득하는 것이지만, 도급계약에 있어서는 수급인이 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 완성하더라도 도급인과 수급인 사이에 도급인 명의로 건축허가를 받아 소유권보존등기를 하기로 하는 등 완성된 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 합의한 것으로 보여질 경우에는 그 건물의 소유권은 도급인에게 원시적으로 귀속된다( 대법원 1990. 4. 24. 선고 89다카18884 판결, 1992. 3. 27. 선고 91다34790 판결 등 참조). (2) 기록에 의하면, 피고 1이 1991. 9. 30. 피고 2에게 이 사건 신축건물의 신축공사를 도급함에 있어, 건물완공 후 이를 임대하여 얻는 수입으로 먼저 공사대금에 충당하고 나머지는 피고 1이 가지기로 하고 그 중개비용 및 세금은 피고 1이 부담하기로 약정하였고(기록 502면), 건물완공 직후인 1992. 7. 8.에는 피고들 사이에서, 이 사건 신축건물에 관하여 피고 1의 이름으로 준공검사를 받아 준공하고 피고 1은 소유권보존등기를 필한 후 융자금 1억 원을 받아 피고 2에게 지급하기로 약정하였음을 엿볼 수 있는바, 이러한 각 약정은 이 사건 신축건물의 소유권을 공사도급인인 피고 1에게 귀속시키는 것을 당연한 전제로 하고 있는 것이라고 보아야 할 것이므로 이 사건 신축건물은 피고 1이 원시취득한 것으로 볼 여지가 충분하다고 할 것이다. 그럼에도 불구하고 피고 2가 이 사건 신축건물의 소유권을 원시취득한 것으로 단정한 원심판결에는 신축건물의 소유권의 귀속에 관한 법리를 오해하였거나 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다. (3) 또 원고는 이 사건 신축건물이 피고 2의 소유임을 전제로 피고 2에 대하여 이 사건 신축건물의 철거와 이 사건 대지의 인도를 구하고, 만약 법정지상권이 인정되어 원고의 청구가 배척되는 경우에는 이 사건 신축건물에 대한 매매계약을 원인으로 하여 매매잔대금의 지급과 상환으로 이 사건 신축건물의 명도와 이 사건 대지의 인도를 구한다고 주장하는 한편, 다시 이 사건 신축건물이 피고 1의 소유임을 전제로 피고 2에 대하여 매매계약의 해제로 인한 원상회복 및 손해배상의 청구와 이 사건 신축건물에서의 퇴거를 구하고 있어서 위 양 청구가 서로 모순되는 관계에 있는 청구라고 할 것임에도 불구하고, 원심은 원고의 주장내용을 제대로 정리하지 아니한 채 이 사건 신축건물이 피고 2의 소유임을 전제로 원고의 제2 예비적 청구를 제외한 나머지 청구들을 모두 배척함으로써 이유모순 또는 이유불비의 위법을 범하였다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다(원고의 피고 2에 대한 청구 중 이 사건 신축건물의 철거와 이 사건 대지의 인도청구 부분을 배척한 원심의 결론은 타당하다고 할 것이나 원고의 모순된 주장을 정리한 후 이 부분 사건을 다시 심리·판단함이 상당하므로 이 부분 사건 전부를 파기하기로 한다). (4) 한편, 원고가 피고 2에 대하여 매매계약의 이행으로서의 건물명도 등을 구하는 제2 예비적 청구는, 원고가 그 청구에 이른 전후 사정에 비추어 이 사건 신축건물이 피고 2의 소유이지만 같은 피고의 항변 등으로 인하여 주위적 청구인 건물철거 등의 청구가 배척되는 경우에 대비한 예비적 청구라고 봄이 상당하다고 할 것이므로, 만일 이 사건 신축건물이 피고 1의 소유이고 피고 2의 소유가 아니라고 판단되는 경우에는, 피고 2에 대한 원고의 위 제2 예비적 청구에 관하여 나아가 판단할 것이 아니라는 점을 아울러 지적하여 둔다. 3. 그러므로 원고의 나머지 상고이유 및 피고 2의 상고이유에 대하여 나아가 판단할 필요없이, 원심판결을 전부 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 주문과 같이 판결하는바, 이 판결 제2의 가.항 판단에 관하여 대법관 조무제, 이강국, 박재윤, 김용담의 반대의견이 있는 외에는 관여 대법관들의 의견이 일치되었고, 다수의견에는 아래 5항과 같은 대법관 배기원의 보충의견이 있다. 4. 위 제2의 가.항의 판단에 관한 대법관 조무제, 이강국, 박재윤, 김용담의 반대의견은 다음과 같다. 가. 민법 제366조가 법정지상권제도를 규정하는 근본적 취지는, 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 사람의 소유에 속하게 된 경우에 건물이 철거됨으로써 생길 수 있는 사회경제적 손실을 방지하려는 공익상 이유에 있는 것이지, 당사자 어느 한편의 이익을 보호하려는 데 있는 것이 아니다 ( 대법원 1966. 9. 6. 선고 65다2587 판결 참조). 그리고 법정지상권이 성립하려면 저당권의 설정 당시 저당권의 목적이 되는 토지 위에 건물이 존재하고 있어야 하고, 저당권설정 당시에 건물이 존재하였던 이상, 후에 건물이 개축ㆍ증축되는 경우는 물론이요 건물이 멸실되거나 철거된 후 재축ㆍ신축되는 경우에도 법정지상권이 성립하는 데 지장이 없으며, 이 경우 신 건물과 구 건물 사이에 동일성이 있을 것을 요하지 아니하고, 다만 그 법정지상권의 내용인 존속기간, 범위 등이 구 건물을 기준으로 하여 그 이용에 일반적으로 필요한 범위로 제한된다고 함은, 일찍부터 대법원이 선언하여 온 법리이다( 대법원 1991. 4. 26. 선고 90다19985 판결, 1997. 1. 21. 선고 96다40080 판결 등 참조). 나. 그런데 다수의견은 위와 같은 법리 자체를 정면에서 부정하지는 않으면서도, 동일인의 소유에 속하는 토지와 건물 중 토지만에 대하여 저당권이 설정된 경우와 달리, 토지와 건물 양자에 대하여 공동으로 저당권이 설정된 경우(이른바 공동저당권의 경우)에만은 특별한 사정이 없는 한 경매로 인하여 토지와 신축건물이 다른 소유자에 속하게 되더라도 그 신축건물을 위한 법정지상권이 성립하지 않는다고 보아야 하고, 그 이유는 공동저당권자의 담보가치 파악에 관한 '기대' 및 법정지상권이 성립하는 경우 공동저당권자가 입게 되는 '불측의 손해' 때문이라고 설명한다. 그러나 이러한 다수의견에는 다음과 같은 이유에서 찬성할 수 없다. (1) 민법 제366조가 규정하는 법정지상권의 일반적인 성립요건은 ① 저당권설정 당시 건물의 존재, ② 토지와 건물 소유자의 동일성, ③ 토지와 건물의 일방 또는 쌍방에 관한 저당권설정, ④ 경매로 인한 건물과 토지에 대한 소유의 분리라고 할 수 있는데, 이들은 객관적인 사실만으로 구성되어 있으므로, 법정지상권은 저당권설정 당사자의 의사와 관계없이 객관적 요건만으로써 그 성립이 인정되는 법정물권이다 . 당사자 간의 특약으로 저당목적물인 토지에 대하여 법정지상권을 배제하는 약정을 하였더라도 그 특약의 효력이 부정되는 것( 대법원 1988. 10. 25. 선고 87다카1564 판결 참조)도 같은 이유에서이다. 그런데 다수의견은 유독 저당권자가 그 설정 당시 가졌던 '기대'가 어떤 것이었느냐에 의하여 법정지상권의 성립 여부를 달리 판단하고 있으니, 우선 이 점에 있어서 법정지상권 성립요건의 객관성 및 강제성과 조화되기 어렵다고 생각된다. (2) 토지와 건물 양자에 대하여 공동으로 저당권이 설정된 경우, 원칙적으로 그 공동저당권자가 토지에 관하여 파악하는 담보가치는 법정지상권의 가치가 제외된 토지의 가치일 뿐이고, 건물에 관하여 파악하는 담보가치는 건물 자체의 가치 외에 건물의 존속에 필요한 법정지상권의 가치가 포함된 것이며(토지와 건물이 따로 경매되는 경우에는 그러한 결과가 실제로 나타나고, 다수의견도 이 점에서 법정지상권의 가치만큼 감소된 토지의 교환가치는 법정지상권이 성립하는 건물의 교환가치에서 되찾을 수 있다고 표현한다), 법정지상권은 그 성질상 건물에 부수하는 권리에 불과하다. 따라서 구건물이 멸실되거나 철거됨으로써 건물저당권 자체가 소멸하면, 공동저당권자는 건물 자체의 담보가치는 물론 건물저당권을 통하여 파악하였던 법정지상권의 담보가치도 잃게 되고, 이에 따라 토지소유자는 건물저당권의 영향에서 벗어나게 된다고 보는 것이 논리적으로 합당하다. 그러므로 토지소유자는 그 소유권에 기하여 토지 위에 신건물을 재축할 수 있고, 그 후 토지저당권이 실행되면 위 가.항에서 살펴본 법리에 따라 신건물을 위한 법정지상권이 성립하며, 다만 그 내용이 구건물을 기준으로 그 이용에 일반적으로 필요한 범위로 제한됨으로써 공동저당권자가 원래 토지에 관하여 파악하였던 담보가치, 즉 구건물을 위한 법정지상권 가치를 제외한 토지의 담보가치가 그대로 유지된다고 보는 것이 옳다. 이것이 바로 가치권과 이용권의 적절한 조절의 모습이다. 공동저당권자가 당초 나대지로서의 토지의 교환가치 전체를 '기대'하면서 담보를 취득하였었다고 설명하는 다수의견은, 그 실질에 있어서 공동저당권자가 원래 토지에 관하여 파악하였던 담보가치를 무리하게 확장하는 것이라고 아니할 수 없다. 또한 다수의견에 따라 법정지상권의 성립 자체를 부정하게 되면, 원래 건물저당권을 통하여 법정지상권의 담보가치를 파악하였을 뿐인 공동저당권자의 '기대'가 그 건물저당권 자체의 소멸에도 불구하고 토지의 이용권을 실질적으로 지배하는 불합리한 결과에 이르게 된다. 이것은 가치권과 이용권의 조절이 아니라, 이용권에 대한 가치권의 압도를 의미한다. 다수의견이 내세우는 공동저당권자의 이른바 '기대'에 대하여 그와 같이 막강한 힘을 부여할 수는 없다. (3) 이러한 다수의견의 문제점은 손해배상제도를 적용시켜 보면 더욱 쉽게 이해할 수 있다. 즉 다수의견은 이 사건과 같은 경우 법정지상권이 성립하게 되면 공동저당권자가 '기대'에 어긋나는 '불측의 손해'를 입을 수 있다고 하지만, 공동저당권자가 '불측의 손해'를 입게 되는 근본적인 이유는 법정지상권이 성립하기 때문이 아니라, "구건물의 멸실ㆍ철거 및 신건물의 재축"이라는 예측하지 못한 사태가 발생하였기 때문이다. 또한 위와 같은 사태가 현실적으로 발생한 이상, 공동저당권자로서는 건물 자체의 담보가치를 상실하는 것은 물론 건물저당권을 통하여 파악하였던 법정지상권의 담보가치도 상실하는 손해를 전면적으로 입게 되는 것이 원칙이고, 다수의견이 내세우는 '불측의 손해'라는 것은 위와 같이 전면적으로 발생하는 손해 중 법정지상권의 가치에 상응하는 부분에 불과한 것이다. 그리고 이러한 공동저당권자의 손해는 통상의 경우 불법행위나 채무불이행으로 말미암은 것이므로, 그 전보 문제는 손해배상제도의 적용을 통하여 해결하는 것이 옳다. 그런데 다수의견에 따르게 되면 법정지상권의 부정이라는 용익물권제도의 역이용을 통하여 공동저당권자가 입게 되는 손해의 전보를 꾀함으로써, 법정지상권의 가치에 상응하는 손해 자체가 아예 발생하지 않는 것, 더 정확하게는 발생할 수 없는 것으로 의제되는 결과에 이른다. 그리고 이로 말미암아 구건물이 멸실 또는 철거되고 신건물이 재축되지 않은 채 토지가 나대지로 남게 된 경우와 비교하여 별 차이가 없는 상태가 인위적으로 만들어질 뿐만 아니라, 전체 손해에서 법정지상권의 가치에 상응하는 손해만 별도로 분리되어 불법행위나 채무불이행의 귀책사유와는 무관하게 타에 전가되는 불합리한 현상이 나타난다. 나아가 공동저당권자에게 나대지의 담보가치를 확보해 주기 위하여 다수의견과 같이 법정지상권의 성립을 부정한다고 하더라도, 토지 위에 신건물이 현실적으로 존재하고 있는 이상, 그 토지의 담보가치가 순수한 나대지(최대한의 활용이 가능하다)의 경우와 결코 같을 수는 없으므로, 공동저당권자가 나대지로서 담보가치를 실현할 것으로 기대한다거나 그 기대에 맞는 결과가 실현된다는 것도 일종의 의제에 불과하다. (4) 저당권자가 담보가치에 관하여 가지는 '기대'의 내용은 저당권이 토지에만 설정된 것인지 아니면 토지와 건물에 설정된 것인지라고 하는 외형만에 의하여 단정할 수는 없다. 오히려 위와 같은 저당권의 외형 이외에도 저당목적물의 현상과 가치, 피담보채권의 액수, 저당권자가 법정지상권의 제한이 있는 토지만의 경매로 만족을 얻을 수 있는지 여부 등을 종합해 보아야만 실제의 '기대'가 어떤 것이었는지를 제대로 파악할 수 있을 것이다. 먼저 토지와 지상건물 중 토지에 대하여만 저당권이 설정된 경우를 보면, 저당권자가 건물의 멸실이나 철거를 예상하여 토지만을 나대지로 평가하는 경우가 있고, 건물이 무허가(미등기)인 관계로 저당권을 취득하지 못한 채 그 건물에 관하여 별도의 양도담보약정을 함으로써 토지와 건물 전체의 담보가치를 파악하려 하는 경우(위에서 든 대법원 1988. 10. 25. 선고 87다카1564 판결의 사안 참조)도 있다. 다음으로, 토지와 건물 양자에 대하여 공동저당권이 설정된 경우에도 그 저당권자가 구건물의 멸실이나 철거 및 신건물의 재축을 예상하여 담보가치를 파악하는 경우도 있다. 특히 구건물이 멸실되거나 철거되어 신건물이 재축될 정도라면 구건물 자체의 담보가치는 대부분 미미할 것인데, 그러한 경우 구건물을 저당목적물에 포함시켰는지 여부에 의하여 법정지상권의 성립 여부를 정반대로 보아야 할 수밖에 없을 정도로 결정적인 '기대'의 차이가 과연 존재하는지는 의문이라 아니할 수 없다. 다수의견은 "구건물의 멸실ㆍ철거 및 신건물의 재축"이라는 쟁점 상황의 구체적 측면을 떠나서 일반적으로 저당권자가 파악하는 담보가치의 추상적 기준만을 가지고 쟁점을 해결하려는 것으로 보인다. 나아가 공동저당권이 설정된 경우라 하더라도 법정지상권의 제한이 있는 상태로 토지를 평가하여 배당을 한 결과 저당권자가 충분히 만족을 얻는 경우에는 다수의견이 내세우는 '불측의 손해'조차 없으니 법정지상권의 성립을 부정할 이유가 없다. 그럼에도 불구하고 다수의견은 일률적으로 공동저당권자의 경우에는 토지와 건물 전체의 담보가치 실현을 기대하는 반면, 토지만의 저당권자의 경우에는 법정지상권의 가치만큼 감소된 토지의 담보가치 실현을 기대할 뿐이라고 단정한 나머지, 결국 저당권의 외형에만 의존하여 법정지상권의 성립 여부를 판단하고 있으니, 이는 다수의견이 근본적 논거로 삼고 있는 저당권자의 담보가치에 대한 '기대' 자체를 올바르게 파악하지 못하여 구체적 타당성에서 벗어나게 될 위험이 많은 이론이라고 아니할 수 없다. (5) 저당물 자체에 대한 침해행위가 일어나는 경우, 저당권자는 우선 그 침해행위의 초동 단계에서 채무자의 기한의 이익을 상실시키고( 민법 제388조 제1호), 물권적청구권을 행사하여 그 원상회복을 요구함으로써 자신이 입게 될 더 이상의 손해 확대를 막을 수 있다. 또한 저당물의 가액이 현저히 감소된 경우, 저당권자는 민법 제362조에 기하여 원래의 저당물에 갈음할 수 있는 상당한 담보의 제공청구권을 행사함으로써 감소된 담보가치를 보충할 수 있다. 그리고 대법원 1998. 4. 28.자 97마2935 결정은 공동저당권자가 민법 제365조에 의하여 그 토지와 신건물의 일괄경매를 청구할 수 있다고 판시함으로써, 이 사건과 같은 경우 법정지상권의 성립이 인정되더라도 공동저당권자가 일괄경매를 활용하여 그 법정지상권의 성립으로 인한 손해를 전보받는 효과(토지와 신건물이 동일 소유자에게 귀속되므로, 토지의 평가에서 법정지상권에 해당하는 가치가 제외되지 않는다)를 거둘 수 있게 하고 있다. 그럼에도 불구하고 다수의견이 '불측의 손해'를 내세워 법정지상권의 성립 자체를 부정하는 것은 다른 관계 당사자에 비하여 저당권자만을 지나치게 보호하는 것이라고 아니할 수 없다. (6) 오늘날 토지와 그 지상 건물을 소유하고 있는 사람이 토지와 건물에 관하여 공동저당권을 설정하는 경우는 적지 않다. 또한 낡은 가옥을 헐고 연립주택이나 다세대주택을 재축하는 경우도 흔한 일이므로, 이 사건 쟁점이 문제되는 사안 역시 적지 않고 그에 얽힌 이해관계도 매우 다양하리라고 예상된다. 그런데 토지와 건물에 공동저당권이 설정되는 경우 그 저당권자의 '기대'를 추단하는 요소는 사안에 따라 제각기 다를 수밖에 없고, 더구나 공동저당권자가 입을 수 있다는 '불측의 손해'가 실제로 없는 경우도 있을 수 있는데도 불구하고, 공동저당권의 외형을 갖추었다는 이유만으로 토지에만 저당권이 설정된 경우와는 정반대로 법정지상권의 성립을 일률적으로 부정한다면 큰 혼란을 야기할 수 있다. 특히 연립주택이나 다세대주택인 신건물이 다수의 서민들에게 분양되거나 임대된 경우, 다수의견을 취하여 법정지상권의 성립을 부정하게 되면 많은 피해자를 양산하여 공익을 해하는 결과에 이를 위험성이 높다. 다. 이상에서 살펴본 바와 같이, 다수의견은, 토지와 지상건물이 공동으로 저당권의 목적이 된 경우에 한하여, 저당권자의 '기대' 나 '불측의 손해'라는 주관적ㆍ의제적이고 모호한 요소를 근거로 삼아, 구건물의 멸실ㆍ철거 후 재축된 신건물에 관한 법정지상권의 성립을 부정하는 내용이어서, 그 이론적 근거가 희박하고 구체적 타당성 및 법적 안정성과도 조화되지 않는 견해라고 생각되므로 여기에 찬성할 수 없다. 다수의견이 변경하고자 하는 판례는 변경할 것이 아니라 유지하여야 한다고 믿는다. 한 마디 부언한다면, 구건물이 철거되고 그보다 훨씬 큰 규모의 신건물이 축조된 경우에 구건물을 기준으로 그 존립에 필요하였던 범위 안에서만 법정지상권을 긍정하는 종전의 판례에 의하면, 우선 이미 없어져버린 구건물의 규모를 새삼스럽게 확정하기가 어렵고, 가사 확정할 수 있다 하더라도 신건물 중 구건물의 범위를 초과하는 부분은 철거될 수밖에 없고 잔존 부분만으로는 건물로서의 기능을 유지하지 못하게 되어 결국 건물의 유지라는 공익적 요청도 충족하지 못할 뿐더러, 법률관계를 복잡하게 하고 소송진행을 어렵게 한다는 문제점이 지적되고 있다는 점이다. 그러나 이러한 문제점에 대하여는, 차라리 일정한 경우에 신건물 전체에 관하여 법정지상권을 넓혀 인정하는 방향으로 종전 판례를 변경하는 길을 모색함이 온당한 것이지, 반대로, 공동저당권이라는 한 가지 이유만으로 신건물에 관하여 일률적으로 법정지상권을 부정함으로써 어떤 경우에도 신건물을 철거할 수밖에 없도록 하는 것은 옳지 않을 것이다. 5. 대법관 배기원의 다수의견쪽 보충의견은 다음과 같다. 민법 제366조가 '저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에게 속한 경우'라고 규정하여, 마치 경매당시에 건물이 존재하기만 하면 법정지상권이 성립할 수 있는 것처럼 규정하고 있지만, 위 조문의 해석상 법정지상권이 성립하기 위하여 저당권설정당시 토지상에 건물이 존재하여야 하고, 따라서 나대지에 저당권설정 후 설정자가 그 지상에 건물을 신축 후 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우에는 그 신축건물을 위한 법정지상권의 성립을 부정하는 것이 판례·통설인바, 이는 이러한 경우에도 건물보호라는 공익적 요청을 고려하여 법정지상권의 성립을 허용하면 당초 건물 없는 토지의 교환가치를 기대한 저당권자의 기대 내지 의사에 반하기 때문에 이러한 당사자의 의사를 고려한 것으로 볼 수 있고, 이를 미루어 보아 법정지상권제도가 당사자의 의사를 전혀 도외시한 채 건물보호라는 공익적 요청에 의한 것이라고만 할 수는 없다 . 한편, 물권법정주의에 입각한 위 조문의 엄격한 해석에 의하면 경매로 인하여 건물과 토지 소유권이 분리될 때까지 당초의 건물이 그대로 존재할 경우에만 그 건물을 위한 법정지상권이 성립될 수 있고, 구건물이 헐린 후 신건물이 신축되더라도 그 신건물은 설정당시 존재하던 건물이 아니어서 원칙적으로 그 신건물을 위한 법정지상권이 성립될 수 없다. 그럼에도 불구하고 판례·학설이 단독저당의 경우(건물 있는 토지만이 저당권의 목적이 된 경우)에는 건물이 멸실 내지 철거된 후 신축된 건물에 대하여도 구건물의 범위에서 법정지상권의 성립을 인정하는 데 거의 일치하고 있는바(반대의견이 가.항 말미에 내세운 90다19985 판결도 이러한 사안에 대한 것이다), 이는 신건물을 보호하고자 하는 공익적 요청에 부합할 뿐 아니라 그렇게 확장 해석해도 애당초 건물 있는 토지의 교환가치를 파악하여 저당권설정을 한 저당권자의 기대 내지 의사에 반하지 않기 때문이다. 이에 반하여, 공동저당의 경우에는 위 2.의 가(1)항에서 본 바와 같이 신건물을 위한 법정지상권의 성립을 인정하게 되면 궁극적으로 나대지로서의 토지교환가치 전체를 파악하고 저당권설정을 한 공동저당권자의 기대 내지 의사에 반하기 때문에 재축된 신건물에까지 법정지상권이 성립하는 것으로 확장해석할 수는 없다. 이처럼 단독저당의 경우와 공동저당의 경우를 달리 해석하는 것이 당사자 특히 저당권자의 기대 내지 의사를 고려하면서 건물보호라는 공익적 요청을 달성하려고 하는 법정지상권제도의 입법취지에도 부합한다. 반대의견은 단독저당과 공동저당에 있어서의 당사자의 기대 내지 의사가 위와 같이 전혀 다르다는 것을 간과한 채 어느 경우에나 구건물이 헐리고 신건물이 재축될 경우 형식적으로는 같은 외양을 갖추고 있으니 당사자의 의사 내지 기대를 고려함이 없이 신건물 보호라는 공익적 이유에서 법정지상권이 성립하는 것으로 해석을 하여야 하고 다수의견처럼 저당권자의 기대 내지 의사에 따라 전자의 경우에는 법정지상권의 성립을 인정하면서 후자의 경우에는 법정지상권의 성립을 부정하는 것은 법정지상권의 성립요건의 객관성과 강제성에 반하는 듯이 설명한다. 그러나 단독저당, 공동저당 어느 경우나 원칙적으로 저당권설정 당시 존재하던 건물이 헐린 후 재축된 신건물에 대하여는 물권법정주의의 원칙상 법정지상권이 성립될 수 없지만, 예외적으로 그 성립을 인정하여도 저당권자의 의사 내지 기대에 반하지 아니하는 경우(단독저당이 여기에 해당한다)에 국한하여 건물보호를 위하여 법정지상권의 성립범위를 확장해석 하는 것은 법정지상권의 성립요건의 객관성이나 강제성과는 관련이 없다. 오히려 반대의견이 법정지상권의 성립요건의 하나로 '저당권설정 당시 건물의 존재'를 내세우면서도 단독저당, 공동저당 어느 경우에나 공익상 이유로 저당권설정 당시 존재한 바 없는 신건물에 대하여까지 법정지상권이 성립한다고 해석하는 것은, 마치 나대지에 저당권설정 후 건물이 신축된 경우에 공익상 이유로 신축건물을 위한 법정지상권의 성립을 인정하여야 한다고 주장하는 것처럼 물권법정주의와 정면으로 배치된다 할 것이다. 대법원장 최종영(재판장) 대법관 조무제 변재승 유지담 윤재식 이용우 배기원(주심) 강신욱 이규홍 이강국 박재윤 고현철 김용담 |
| 대법원 2000. 1. 18. 선고 98다58696,58702 판결 [지상권설정등기절차이행·지상권이전등기절차이행][미간행] 【판시사항】 [1] 토지와 그 지상 건물이 동일한 소유자에게 속하였다가 매매 기타의 원인으로 양자의 소유자가 다르게 되었더라도 당사자 사이에 그 건물을 철거하기로 특약을 한 경우 관습법상의 법정지상권이 발생하지 않는지 여부 (적극) [2] 관습법상 법정지상권이 성립한 후 건물을 증·개축하거나 멸실 또는 철거 후 신축하는 경우, 법정지상권의 성립 여부(적극)와 그 인정 범위 [3] 갑이 을에게 대지를 증여하면서 건물을 철거하고 그 지상에 갑 소유의 새로운 건물을 신축하기로 하는 내용의 합의를 한 사안에서, 그 합의는 관습법상 법정지상권의 발생을 배제하는 ‘철거의 특약’으로 볼 수 없다고 한 사례 【참조조문】 [1] 민법 제279조, 제366조 [2] 민법 제279조, 제366조 [3] 민법 제279조, 제366조 【참조판례】 [1] 대법원 1984. 9. 11. 선고 83다카2245 판결(공1984, 1641) 대법원 1988. 9. 27. 선고 87다카279 판결(공1988, 1325) [2] 대법원 1991. 4. 26. 선고 90다19985 판결(공1991, 1495) 대법원 1997. 1. 21. 선고 96다40080 판결(공1997상, 608) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 변호사 이대복외 2인) 【피고, 피상고인】 피고 1외 1인 (소송대리인 변호사 최형기) 【원심판결】 서울고법 1998. 11. 3. 선고 97나45886, 45893 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 이 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 원고의 상고이유를 본다. 1. 채증법칙 위반 및 사실오인의 점에 대하여 관련 증거들을 기록에 비추어 살펴보면 원심이, 피고 2가 피고 1에게 이 사건 대지를 증여할 당시 그 지상의 이 사건 건물을 철거하고 그 지상에 새로운 건물을 신축하기로 하는 내용의 합의가 있었다고 인정한 것은 정당하고, 거기에 채증법칙 위반으로 인한 사실오인의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다. 2. 법리오해의 점에 대하여 가. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 그 거시 증거에 의하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음 그 인정 사실에 의하면 피고들 사이에 이 사건 건물을 철거하여 피고 1로 하여금 이 사건 건물에 의하여 방해받지 않는 대지소유권을 보유케 하려는 건물 철거의 약정이 있었다고 봄이 상당할 것이므로 피고 2는 이 사건 건물의 존립을 위하여 이 사건 대지를 사용할 관습법상의 법정지상권을 취득하지 못하였다고 할 것이고, 결국 원고는 피고 2에 대하여 위 법정지상권의 이전을 구할 수 없다는 이유로 피고들의 항변을 받아들여 원고의 이 사건 청구를 배척하고 있다. 나. 「토지 또는 건물이 동일한 소유자에게 속하였다가 건물 또는 토지가 매매 기타의 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에 그 건물을 철거한다는 조건이 없는 이상 건물 소유자는 토지 소유자에 대하여 그 건물을 위한 관습법상의 법정지상권을 취득하므로( 대법원 1984. 9. 11. 선고 83다카2245 판결 등 참조), 만약 당사자 사이에 그 건물을 철거하여 대지소유자에게 지상 건물에 의하여 방해받지 않는 완전한 소유권을 행사할 수 있도록 하는 내용의 특약이 있으면 관습법상의 법정지상권이 발생하지 않음은 원심이 판시한 바와 같다.」 그리고 「관습법상 법정지상권이 성립한 후에는 건물을 개축 또는 증축하는 경우는 물론 건물이 멸실되거나 철거된 후에 신축하는 경우에도 법정지상권은 성립하나, 다만 그 법정지상권의 범위는 구건물을 기준으로 하여 그 유지 또는 사용을 위하여 일반적으로 필요한 범위 내의 대지 부분에 한정되는 것이다」( 1997. 1. 21. 선고 96다40080 판결 등). 다. 그리고 원심이 적법하게 확정한 사실에 의하면 피고 2는 이 사건 대지의 증여 당시 그 지상에 있던 이 사건 건물을 철거하고 피고 2 소유의 새로운 건물을 신축하기로 피고 1과 합의하였다는 것이다. 그러나 원심이 그와 같은 내용의 합의를 위에서 본 바와 같은 관습법상 법정지상권발생의 소극적 요건인 건물 철거에 대한 특약으로 보아 법정지상권의 발생을 부정한 것은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다. 라. 즉, 지상 건물에 관한 철거의 특약을 관습법상 법정지상권 발생의 소극적 요건으로 한 취지는 그러한 특약이 없을 때라야만 토지와 건물의 소유자가 달라진 후에도 건물소유자로 하여금 그 건물의 소유를 위하여 토지를 계속 사용케 하려는 묵시적 합의가 당사자 사이에 있는 것으로 인정할 수 있다는 것이므로 그 반대의 경우 즉, 철거의 특약이 있는 경우에는 당사자 사이에 그 건물의 소유를 위하여 토지를 계속 사용케 하려는 의사가 당사자 사이에 없음이 명백하기 때문에 법정지상권을 인정할 필요가 없다고 할 것이다. 그런데 원심이 인정한 바와 같은 피고들 사이의 합의 내용은 피고 2가 더 이상 건물의 소유의사를 포기하고, 그 지상 건물을 철거하며, 그로써 대지소유자인 피고 1에게 완전한 대지소유권을 행사할 수 있도록 하여 주기 위한 의미에서 철거를 하기로 한 것이 아니라, 철거는 하되, 그 지상에 자신의 이름으로 건물을 다시 새로 지을 의사로 이 사건 건물을 철거하기로 하였다는 것이다. 그리고 이를 법정지상권을 가지게 된 피고 2의 입장에서 보면 사회통념상 그의 의사는 장래 발생할 법정지상권을 포기하고, 자기 소유의 새로운 건물을 신축한 다음 발생할 대지소유자와의 법률관계, 즉 무권원이 된 토지사용관계를 임대차계약 등 새로운 계약을 통하여 복잡하게 해결할 의사이었다고 보기는 어렵고, 오히려 위에서 본 바와 같이 법정지상권이 발생한 후에도 건물이 철거되고, 새로운 건물이 신축되더라도 구건물의 범위 내에서 법정지상권을 여전히 유지할 수 있다는 점에 비추어 법정지상권에 기하여 이 사건 건물을 소유하다가 이를 철거하고 자기 소유의 새로운 건물을 신축한 경우에도 적어도 구건물의 범위 내에서는 종전의 법정지상권을 계속 유지하려 하였다고 봄이 상당할 것이다. 다음으로 대지 소유자인 피고 1의 입장에서 보더라도 동인이 그와 같은 합의를 통하여 대지에 관하여 건물이 없는 상태의 완전한 소유권을 행사할 수 있을 것이라고 기대한 것도 아니고, 오히려 새로운 건물에 의하여 계속 소유권이 제한받는 것을 용인하고 그 건축을 위하여 대지사용승낙서를 교부하였다고 보아야 할 것이다. 그러므로 이 사건에서 원심이 확정한 바와 같은 피고들 사이의 합의, 즉 이 사건 건물을 철거하고 그 지상에 피고 2 소유의 새로운 건물을 신축하기로 하는 내용의 합의는 관습법상 법정지상권의 발생을 배제하는 "철거의 특약"으로는 볼 수 없다고 할 것이다. 마. 그렇다면 피고들 사이에 원심판시와 같은 내용의 합의가 있었다고 하더라도 이를 가지고 관습법상 법정지상권의 발생을 저지할 수 있는 "철거의 특약"이라고 볼 수 없음에도 원심은 그와 달리 피고들의 항변을 받아들여 원고의 청구를 배척하고 말았으니, 이는 관습법상 법정지상권의 성립 여부에 관한 법리오해의 위법을 저질렀다 할 것이다. 이 점을 지적하는 상고논지는 이유 있다. 3. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략하고 원심판결을 파기하여 이 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 서성(재판장) 지창권(주심) 신성택 유지담 |
| 대법원 2012. 10. 18. 선고 2010다52140 전원합의체 판결 [토지인도등][공2012하,1877] 【판시사항】 [1] 동일인의 소유에 속하고 있던 토지와 그 지상 건물이 강제경매 등으로 소유자가 다르게 된 경우, 건물 소유를 위한 관습상 법정지상권이 성립하기 위하여 토지와 그 지상 건물이 원시적으로 동일인 소유에 속하였을 것이 요구되는지 여부 (소극) [2] 강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물의 소유권이 강제경매로 인하여 그 절차상 매수인에게 이전된 경우, 건물 소유를 위한 관습상 법정지상권의 성립 요건인 ‘토지와 그 지상 건물이 동일인 소유에 속하였는지’를 판단하는 기준 시기 (=압류 또는 가압류의 효력 발생 시) 【판결요지】 [1] 동일인의 소유에 속하고 있던 토지와 그 지상 건물이 강제경매 또는 국세징수법에 의한 공매 등으로 인하여 소유자가 다르게 된 경우에는 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물소유자는 토지소유자에 대하여 그 건물의 소유를 위한 관습상 법정지상권을 취득한다. 원래 관습상 법정지상권이 성립하려면 토지와 그 지상 건물이 애초부터 원시적으로 동일인의 소유에 속하였을 필요는 없고, 그 소유권이 유효하게 변동될 당시에 동일인이 토지와 그 지상 건물을 소유하였던 것으로 족하다. [2] 강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물의 소유권이 강제경매로 인하여 그 절차상의 매수인에게 이전된 경우에 건물의 소유를 위한 관습상 법정지상권이 성립하는가 하는 문제에 있어서는 그 매수인이 소유권을 취득하는 매각대금의 완납시가 아니라 그 압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 하여 토지와 그 지상 건물이 동일인에 속하였는지가 판단되어야 한다. 강제경매개시결정의 기입등기가 이루어져 압류의 효력이 발생한 후에 경매목적물의 소유권을 취득한 이른바 제3취득자는 그의 권리를 경매절차상 매수인에게 대항하지 못하고, 나아가 그 명의로 경료된 소유권이전등기는 매수인이 인수하지 아니하는 부동산의 부담에 관한 기입에 해당하므로( 민사집행법 제144조 제1항 제2호 참조) 매각대금이 완납되면 직권으로 그 말소가 촉탁되어야 하는 것이어서, 결국 매각대금 완납 당시 소유자가 누구인지는 이 문제맥락에서 별다른 의미를 가질 수 없다는 점 등을 고려하여 보면 더욱 그러하다. 한편 강제경매개시결정 이전에 가압류가 있는 경우에는, 그 가압류가 강제경매개시결정으로 인하여 본압류로 이행되어 가압류집행이 본집행에 포섭됨으로써 당초부터 본집행이 있었던 것과 같은 효력이 있다. 따라서 경매의 목적이 된 부동산에 대하여 가압류가 있고 그것이 본압류로 이행되어 경매절차가 진행된 경우에는, 애초 가압류가 효력을 발생하는 때를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에 속하였는지를 판단하여야 한다. 【참조조문】 [1] 민법 제279조, 제366조 [2] 민법 제279조, 제366조, 민사집행법 제83조 제1항, 제4항, 제92조, 제94조, 제135조, 제144조 제1항 제2호, 제291조, 제293조 제1항 【참조판례】 [1] 대법원 1967. 11. 28. 선고 67다1831 판결(집15-3, 민323) 대법원 1995. 7. 28. 선고 95다9075, 9082 판결(공1995하, 2975) 대법원 1997. 1. 21. 선고 96다40080 판결(공1997상, 608) [2] 대법원 1970. 9. 29. 선고 70다1454 판결(집18-3, 민119)(변경) 대법원 1971. 9. 28. 선고 71다1631 판결(집19-3, 민19)(변경) 대법원 1990. 6. 26. 선고 89다카24094 판결(공1990, 1565) 대법원 2002. 3. 15.자 2001마6620 결정(공2002상, 951) 대법원 2002. 8. 23. 선고 2000다29295 판결(공2002하, 2168) 대법원 2012. 5. 10.자 2012마180 결정(공2012상, 1001) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 광주지법 2010. 6. 10. 선고 2010나1926 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 광주지방법원 본원 합의부에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 동일인의 소유에 속하고 있던 토지와 그 지상 건물이 강제경매 또는 국세징수법에 의한 공매 등으로 인하여 소유자가 다르게 된 경우에는 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물소유자는 토지소유자에 대하여 그 건물의 소유를 위한 관습상 법정지상권을 취득한다( 대법원 1967. 11. 28. 선고 67다1831 판결, 대법원 1997. 1. 21. 선고 96다40080 판결 등 참조). 원래 관습상 법정지상권이 성립하려면 토지와 그 지상 건물이 애초부터 원시적으로 동일인의 소유에 속하였을 필요는 없고, 그 소유권이 유효하게 변동될 당시에 동일인이 토지와 그 지상 건물을 소유하였던 것으로 족하다고 할 것이다( 대법원 1995. 7. 28. 선고 95다9075, 9082 판결 등 참조). 그런데 부동산강제경매절차에서 목적물을 매수한 사람의 법적 지위는 다른 특별한 사정이 없는 한 그 절차상 압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 하여 정하여지고, 매수신청인·담보권자·채권자·채무자 기타 그 절차에 이해관계를 가지는 여러 당사자는 그와 같이 하여 정하여지는 법적 지위를 전제로 하여 자신의 이해관계를 계산하고, 나아가 경매절차에의 참여, 채무이행, 대위변제 기타의 재산적 결정에 이르게 된다. 이는 토지와 지상 건물 중 하나 또는 그 전부가 경매의 목적물이 된 경우에 그 경매로 인하여 종국적으로 소유자가 달라지면 이제 토지가 건물의 소유를 위한 사용권의 부담을 안게 되고 건물은 계속 유지되어 존립할 수 있는지와 같이 이해관계인에게 중요한 의미가 있는 사항에 관련하여서도 다를 바 없다고 할 것이다. 그렇다면 강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물의 소유권이 강제경매로 인하여 그 절차상의 매수인에게 이전된 경우에 건물의 소유를 위한 관습상 법정지상권이 성립하는가 하는 문제에 있어서는 그 매수인이 소유권을 취득하는 매각대금의 완납시가 아니라 그 압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 하여 토지와 그 지상 건물이 동일인에 속하였는지 여부가 판단되어야 한다. 강제경매개시결정의 기입등기가 이루어져 압류의 효력이 발생한 후에 경매목적물의 소유권을 취득한 이른바 제3취득자는 그의 권리를 경매절차상의 매수인에게 대항하지 못하고, 나아가 그 명의로 경료된 소유권이전등기는 매수인이 인수하지 아니하는 부동산의 부담에 관한 기입에 해당하므로( 민사집행법 제144조 제1항 제2호 참조) 그 매각대금이 완납되면 직권으로 그 말소가 촉탁되어야 하는 것이어서 ( 대법원 2002. 8. 23. 선고 2000다29295 판결 등 참조), 결국 매각대금 완납 당시 소유자가 누구인지는 이 문제맥락에서 별다른 의미를 가질 수 없다는 점 등을 고려하여 보면 더욱 그러하다. 한편 강제경매개시결정 이전에 가압류가 있는 경우에는, 그 가압류가 강제경매개시결정으로 인하여 본압류로 이행되어 가압류집행이 본집행에 포섭됨으로써 당초부터 본집행이 있었던 것과 같은 효력이 있다( 대법원 2002. 3. 15.자 2001마6620 결정 등 참조). 따라서 경매의 목적이 된 부동산에 대하여 가압류가 있고 그것이 본압류로 이행되어 경매절차가 진행된 경우에는 애초 가압류가 효력을 발생하는 때를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에 속하였는지 여부를 판단할 것이다( 대법원 1990. 6. 26. 선고 89다카24094 판결 참조). 이와 달리 강제경매로 인하여 관습상 법정지상권이 성립함에는 그 매각 당시를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에게 속하여야 한다는 취지의 대법원 1970. 9. 29. 선고 70다1454 판결, 대법원 1971. 9. 28. 선고 71다1631 판결 등은 이 판결의 견해와 저촉되는 한도에서 변경하기로 한다. 2. 원심판결 이유 및 원심이 적법하게 채택하여 조사한 증거 등에 의하면, 원고는 2005. 6. 13. 소외 1, 2로부터 그들 소유의 전남 해남군 (이하 생략) 대 391㎡(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다)를 매수하여 2005. 11. 30. 원고 명의로 소유권이전등기를 경료한 사실, 한편 소외 3은 2003. 1. 3. 당시 소외 1 등의 소유이던 이 사건 토지 위에 건립되어 있던 조립식판넬조 판넬지붕 단층 근린생활시설 149㎡ 부속건물 조립식판넬조 판넬지붕 단층 창고 9㎡(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다)에 관하여 자기 명의로 소유권보존등기를 경료한 사실, 그 후 이 사건 건물에 관하여는 2003. 10. 20. 소외 3의 채권자인 황산농업협동조합을 위한 가압류등기가, 2004. 9. 18. 위 가압류를 바탕으로 강제경매개시결정( 광주지방법원 해남지원 2004타경7620호)의 등기가 각 경료된 사실, 원고는 위 경매절차가 진행 중이던 2005. 11. 29. 소외 3으로부터 이 사건 건물을 매수하여 2005. 12. 12. 원고 명의로 소유권이전등기를 경료하였으나, 그 경매절차에서 이 사건 건물이 2006. 6. 9. 피고에게 매각되어 그 대금이 완납되고 이를 원인으로 하여 2006. 6. 15.에 원고 명의의 위 소유권이전등기가 말소되고 피고 명의로 소유권이전등기가 경료된 사실을 알 수 있다. 앞서 본 법리에 비추어 이러한 사실관계를 살펴보면, 위 경매의 목적물인 이 사건 건물에 대하여는 이 사건 강제경매개시결정 이전에 황산농업협동조합의 가압류가 있었고 그 후 그 가압류가 본압류로 이행하였으므로, 위 경매절차상의 매수인인 피고가 관습상 법정지상권을 취득하는지 하는 문제에 있어서 피고가 그 매각대금을 완납한 2006. 6. 9.이 아니라 위 가압류가 효력을 발생한 2003. 10. 20.을 기준으로 이 사건 토지와 그 지상의 이 사건 건물이 동일인에게 속하였는지를 판단하여야 한다. 그럼에도 원심이 피고가 매각대금을 완납한 시점을 기준으로 동일인이 이 사건 토지와 그 지상 건물을 소유하였는지 여부를 따져서 이 사건 건물의 강제경매로 이 사건 건물을 위한 관습상 법정지상권이 성립한다고 판단한 것에는 관습상 법정지상권에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다. 3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법원장 양승태(재판장) 대법관 양창수(주심) 신영철 민일영 이인복 이상훈 박병대 김용덕 박보영 고영한 김창석 김신 |
| 대법원 2014. 12. 24. 선고 2012다73158 판결 [건물등철거등]〈건물양도가 사해행위로서 취소된 경우 법정지상권 취득에 관한 사건〉[공2015상,179] 【판시사항】 [1] 토지와 지상 건물이 함께 양도되었다가 채권자취소권의 행사에 따라 그중 건물에 관하여만 양도가 취소되고 수익자와 전득자 명의의 소유권이전등기가 말소된 경우, 관습상 법정지상권의 성립요건인 ‘동일인의 소유에 속하고 있던 토지와 지상 건물이 매매 등으로 인하여 소유자가 다르게 된 경우’에 해당하는지 여부 (소극) [2] 법정지상권을 취득한 사람으로부터 경매에 의하여 건물 소유권을 이전받은 매수인은 그 지상권을 당연취득하는지 여부(원칙적 적극) 및 이는 사해행위의 수익자 또는 전득자가 건물의 소유자로서 법정지상권을 취득한 후 채권자취소권 행사에 따라 수익자와 전득자 명의의 소유권이전등기가 말소된 다음 경매절차에서 건물이 매각되는 경우에도 마찬가지로 적용되는지 여부(적극) 【판결요지】 [1] 동일인의 소유에 속하고 있던 토지와 지상 건물이 매매 등으로 인하여 소유자가 다르게 된 경우에 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물소유자는 건물의 소유를 위한 관습상 법정지상권을 취득한다. 그런데 민법 제406조의 채권자취소권의 행사로 인한 사해행위의 취소와 일탈재산의 원상회복은 채권자와 수익자 또는 전득자에 대한 관계에 있어서만 효력이 발생할 뿐이고 채무자가 직접 권리를 취득하는 것이 아니므로, 토지와 지상 건물이 함께 양도되었다가 채권자취소권의 행사에 따라 그중 건물에 관하여만 양도가 취소되고 수익자와 전득자 명의의 소유권이전등기가 말소되었다고 하더라도, 이는 관습상 법정지상권의 성립요건인 ‘동일인의 소유에 속하고 있던 토지와 지상 건물이 매매 등으로 인하여 소유자가 다르게 된 경우’에 해당한다고 할 수 없다. [2] 저당권설정 당시 동일인의 소유에 속하고 있던 토지와 지상 건물이 경매로 인하여 소유자가 다르게 된 경우에 건물소유자는 건물의 소유를 위한 민법 제366조의 법정지상권을 취득한다. 그리고 건물 소유를 위하여 법정지상권을 취득한 사람으로부터 경매에 의하여 건물의 소유권을 이전받은 매수인은 매수 후 건물을 철거한다는 등의 매각조건하에서 경매되는 경우 등 특별한 사정이 없는 한 건물의 매수취득과 함께 위 지상권도 당연히 취득하는데, 이러한 법리는 사해행위의 수익자 또는 전득자가 건물의 소유자로서 법정지상권을 취득한 후 채무자와 수익자 사이에 행하여진 건물의 양도에 대한 채권자취소권의 행사에 따라 수익자와 전득자 명의의 소유권이전등기가 말소된 다음 경매절차에서 건물이 매각되는 경우에도 마찬가지로 적용된다. 【참조조문】 [1] 민법 제279조, 제406조 제1항 [2] 민법 제100조 제2항, 제366조, 제406조 제1항 【참조판례】 [1] 대법원 1997. 1. 21. 선고 96다40080 판결(공1997상, 608) 대법원 2000. 12. 8. 선고 98두11458 판결(공2001상, 301) [2] 대법원 2011. 1. 13. 선고 2010다67159 판결(공2011상, 334) 대법원 2013. 9. 12. 선고 2013다43345 판결 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 1 외 1인 (소송대리인 변호사 배인삼) 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 대구지법 2012. 7. 20. 선고 2012나7234 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고들이 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 원심판결 이유와 기록에 의하면, ① 소외 1은 1991. 2. 8.부터 1995. 7. 10.까지 사이에 이 사건 제1 토지, 이 사건 제2 토지 및 이 사건 건물의 소유권을 취득한 사실, ② 소외 1은 2000. 2. 23. 원고 2에게 이 사건 건물 및 이 사건 제2 토지를 매도하고 2000. 2. 25. 원고 2 앞으로 소유권이전등기를 마쳐주었는데, 그중 이 사건 건물에 관하여는 2005. 2. 25. 사해행위취소사건에 의한 확정판결을 원인으로 하여 위 소유권이전등기가 말소된 사실, ③ 이 사건 제1 토지에 대하여 1995. 7. 19. 설정된 근저당권에 기하여 진행된 경매절차에서 소외 2가 2004. 10. 1. 매수대금을 납부함으로써 그 소유권을 취득하였고, 원고 1이 이를 매수하여 2005. 11. 30. 소유권이전등기를 마친 사실, ④ 이 사건 건물에 대한 강제경매개시결정에 따라 2006. 11. 16. 그 기입등기가 마쳐진 다음 진행된 경매절차에서 피고가 2007. 8. 17. 매수대금을 납부함으로써 그 소유권을 취득한 사실, ⑤ 피고가 이 사건 건물의 부지로 이 사건 제1 토지 중 원심판결 별지 도면 ㄹ부분 80㎡ 및 이 사건 제2 토지 중 같은 도면 ㄴ부분 11㎡를 점유·사용하고 있는 사실을 알 수 있다. 2. 가. 먼저 이 사건 제2 토지 중 위 ㄴ부분에 관하여 본다. 동일인의 소유에 속하고 있던 토지와 그 지상 건물이 매매 등으로 인하여 소유자가 다르게 된 경우에 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물소유자는 그 건물의 소유를 위한 관습상 법정지상권을 취득한다(대법원 1997. 1. 21. 선고 96다40080 판결 등 참조). 그런데 민법 제406조의 채권자취소권의 행사로 인한 사해행위의 취소와 일탈재산의 원상회복은 채권자와 수익자 또는 전득자에 대한 관계에 있어서만 그 효력이 발생할 뿐이고 채무자가 직접 권리를 취득하는 것이 아니므로(대법원 2000. 12. 8. 선고 98두11458 판결 등 참조), 토지와 그 지상 건물이 함께 양도되었다가 채권자취소권의 행사에 따라 그중 건물에 관하여만 양도가 취소되고 수익자와 전득자 명의의 소유권이전등기가 말소되었다고 하더라도, 이는 관습상 법정지상권의 성립요건인 ‘동일인의 소유에 속하고 있던 토지와 그 지상 건물이 매매 등으로 인하여 소유자가 다르게 된 경우’에 해당한다고 할 수 없다. 위와 같은 사실관계를 이러한 법리에 비추어 보면, 소외 1이 원고 2에게 이 사건 건물 및 이 사건 제2 토지를 함께 매도하였다가 채권자취소권의 행사에 따라 그중 이 사건 건물에 관하여만 매매계약이 취소되고 원고 2 명의의 소유권이전등기가 말소되었다고 하더라도, 원고 2는 이 사건 건물에 대한 압류의 효력이 발생할 당시까지도 이 사건 제2 토지 및 이 사건 건물을 모두 소유하고 있었다고 할 것이다. 따라서 피고가 위 강제경매절차에서 이 사건 건물을 매수하고 2007. 8. 17. 그 매수대금을 납부함으로써 양자의 소유자가 다르게 되었으므로, 피고는 이 사건 제2 토지 중 위 ㄴ부분에 대하여 관습상 법정지상권을 취득하였다고 봄이 타당하다. 나. 다음으로 이 사건 제1 토지 중 위 ㄹ부분에 관하여 본다. 저당권설정 당시 동일인의 소유에 속하고 있던 토지와 그 지상 건물이 경매로 인하여 소유자가 다르게 된 경우에 건물소유자는 그 건물의 소유를 위한 민법 제366조의 법정지상권을 취득한다(대법원 2011. 1. 13. 선고 2010다67159 판결 등 참조). 그리고 건물 소유를 위하여 법정지상권을 취득한 사람으로부터 경매에 의하여 그 건물의 소유권을 이전받은 매수인은 매수 후 건물을 철거한다는 등의 매각조건하에서 경매되는 경우 등 특별한 사정이 없는 한 건물의 매수취득과 함께 위 지상권도 당연히 취득하는데(대법원 2013. 9. 12. 선고 2013다43345 판결 등 참조), 이러한 법리는 사해행위의 수익자 또는 전득자가 건물의 소유자로서 법정지상권을 취득한 후 채무자와 수익자 사이에 행하여진 건물의 양도에 대한 채권자취소권의 행사에 따라 수익자와 전득자 명의의 소유권이전등기가 말소된 다음 경매절차에서 그 건물이 매각되는 경우에도 마찬가지로 적용된다. 위와 같은 사실관계를 이러한 법리에 비추어 보면, 위 근저당권의 설정 당시 이 사건 제1 토지 및 이 사건 건물이 모두 소외 1의 소유에 속하였고, 위 근저당권에 기하여 진행된 경매절차에서 소외 2가 이 사건 제1 토지를 매수하고 2004. 10. 1. 그 매수대금을 납부함으로써 양자의 소유자가 다르게 되었으므로, 위 매수대금 납부 당시 이 사건 건물의 소유자인 원고 2가 이 사건 제1 토지 중 위 ㄹ부분에 대하여 민법 제366조의 법정지상권을 취득하였다고 할 것이다. 그리고 채권자취소권의 행사에 따라 이 사건 건물에 관하여 원고 2 명의의 소유권이전등기가 말소된 다음 경매절차에서 피고가 이 사건 건물의 소유권을 취득함으로써 그 소유를 위한 위 법정지상권도 함께 취득하였다고 보아야 한다. 다. 원심의 판시에 다소 부적절한 부분이 없지 아니하나, 법정지상권에 관한 피고의 항변을 받아들여 원고들의 건물철거 및 토지인도 청구를 배척한 원심의 결론은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 법정지상권 등에 관한 법리를 오해하는 등으로 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 수 없다. 3. 그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자들이 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 이인복(재판장) 김용덕 고영한(주심) 김소영 |
(2) 존속기간의 약정이 없는 경우
지상권설정계약시에 당사자들이 지상권의 존속기간을 정하지 않은 경우, 그 기간은 제280조의 최단존속기간에 의한다(제281조 제1항). 그러므로 공작물의 종류와 구조에 따라서 지상권의 존속기간은 각각 30년, 15년, 5년이 된다. 하지만 공작물의 종류와 구조조차 정하지 않은 경우에는 어떠한 기준에 의할 것인지가 문제된다. 제281조 제2항은 이 경우 견고하지 않은 건물의 소유를 목적으로 하는 것으로 보아, 15년의 존속기간을 보장한다. 그런데 제281조 제2항은 당사자가 지상권설정시에 존속기간을 정하지 아니하고 또한 지상권을 설정할 토지상에 소유할 공작물의 종류와 구조도 객관적으로 확정되지 않은 때에 한하여 적용되는 것이므로, 무허가 또는 미등기건물이라도 건물의 종류와 구조가 확정된 이상은 제281조 제1항에 따른 존속기간이 적용된다.9)
| 9) 대법원 1988.4.12. 선고 87다카2404 판결 |
| 대법원 1988. 4. 12. 선고 87다카2404 판결 [건물철거][공1988.5.15.(823),839] 【판시사항】 가. 민법 제280조 제1항 제1호 소정의 견고한 건물인지 여부의 판단기준 나. 민법 제281조 제2항의 적용요건 다. 무허가 또는 미등기건물을 소유하기 위한 관습상의 법정지상권 취득여부 【판결요지】 가. 민법 제280조 제1항 제1호가 정하는 견고한 건물인가의 여부는 그 건물이 갖는 물리, 화학적 외력, 화재에 대한 저항력 또는 건물해체의 난이도 등을 종합하여 판단하여야 한다. 나. 민법 제281조 제2항은 당사자가 지상권설정의 합의를 함에 있어서 다만 그 존속기간을 정하지 아니하고 지상권을 설정할 토지상에 소유한 공작물의 종류와 구조가 객관적으로 확정되지 않을 경우에 한하여 적용이 있는 것이므로 비록 무허가 또는 미등기건물이라 하더라도 그 건물의 종류와 구조가 확정되어 있는 경우에는 적용되는 것이 아니고 이러한 경우에는 민법 제281조 제1항에 의하여 존속기간을 정하여야 한다. 다. 동일인의 소유에 속하였던 토지와 건물이 매매, 증여, 강제경매, 국세징수법에 의한 공매 등으로 그 소유권자를 달리하게 된 경우에 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물소유자는 그 건물의 소유를 위하여 그 부지에 관하여 관습상의 법정지상권을 취득하는 것이고 그 건물은 건물로서의 요건을 갖추고 있는 이상 무허가건물이거나 미등기건물이거나를 가리지 않는다. 【참조조문】 가. 민법 제280조 제1항 제1호 나. 제281조 제2항 다. 제366조 【참조판례】 나. 대법원 1963.5.9 선고, 63아11 판결 다. 대법원 1964.9.22 선고, 63아62 판결 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 소송대리인 변호사 임규오 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 서울민사지방법원 1987.8.18 선고, 87나154 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 제 1점에 관하여, 법원이 감정인의 감정에 의하여 어떠한 사실을 인정하였다 하여 그 인정사실에 대한 평가마저 감정인의 판단에 기속받아야 하는 것은 아니고, 민법 제280조 제1항 제1호가 정하는 견고한 건물인가의 여부는 그 건물이 갖는 물리, 화학적 외력, 화재에 대한 저항력 또는 건물해체의 난이도 등을 종합하여 판단할 것이므로 원심이 감정인 소외인의 감정결과와 원심의 검증결과 및 변론의 전취지를 종합하여 이 사건 건물이 견고한 지반에 시멘트블럭 및 몰탈에 의한 기초를 하고 그 위에 시멘트블럭으로 쌓은 뒤 시멘트 몰탈바르기로 내외벽체를 마감하고, 지붕은 목조로 된 보위에 스레트 잇기로 시공한 간이식품매점인 사실을 인정한 다음 위 감정인의 판단과는 달리 이 사건 건물은 상당기간의 내구력을 지니고 있고 용이하게 해체할 수 없는 것이라고 평가하여 이를 민법 제280조 제1항 제1호가 정하는 건물에 해당한다고 판단한 것은 기록에 비추어 옳게 수긍이 가고 거기에 증거없이 사실을 인정한 허물이 없다. 제2점에 관하여, 주장은 결국 이 사건 건물은 미등기 무허가건물로서 피고가 이 사건 대지에 관하여 관습상의 법정지상권을 취득할 당시에 건축물관리대장이나 등기부 등이 그 건물의 종류와 구조가 정하여지지 아니하였으므로 이러한 경우의 지상권의 존속기간은 민법 제281조 제2항에 의하여 같은 법 제280조 제1항 제2호가 정하는 15년으로 보아야 할 것인데 원고가 이 소송에서 이와 같은 주장을 하였음에도 원심의 관습상 지상권의 존속기간에 관한 법리를 오해하여 이에 대한 판단을 유탈하였다는 것이다. 그러나 민법 제281조 제2항은 당사자가 지상권설정의 합의를 함에 있어서 다만 그 존속기간을 정하지 아니하고 지상권을 설정할 토지상에 소유할 공작물의 종류와 구조가 객관적으로 확정되지 않을 경우에 한하여 그 적용이 있는 것이지 이 사건과 같이 비록 무허가 또는 미등기건물이라 하더라도 그 건물의 종류와 구조가 확정되어 있는 경우에는 적용되는 것은 아니고 이러한 경우에는 민법 제281조 제1항에 의하여 존속기간을 정하여야 할 것이며 ( 당원 1963.5.9 선고 63아11 판결 참조) 또 원심이 이 사건 건물을 민법 제280조 제1항 제1호가 정하는 "석조석회조, 연와조, 또는 이와 유사한 건물"에 해당한다고 하여 그 존속기간을 30년으로 보아야 한다고 판단한 것은 결국 그와 같은 견해에서 원고의 위 주장을 배척하는 취지의 판단도 포함되었다 하겠으므로 거기에 주장하는 바와 같은 관습상의 법정지상권의 존속기간에 관한 법리의 오해나 판단유탈의 위법이 없다. 주장은 이유없다. 제 3점에 관하여, 동일인의 소유에 속하였던 토지와 건물이 매매, 증여, 강제경매, 국세징수법에 의한 공매 등으로 그 소유권자를 달리하게 된 경우에 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물소유자는 그 건물의 소유를 위하여 그 부지에 관하여 관습상의 법정지상권을 취득하는 것이고, 건물은 건물로서의 요건을 갖추고 있는 이상 무허가 건물이거나 미등기건물이거나를 가리지 않는다 할 것이므로( 당원 1964.9.22 선고 63아62 판결 참조, 이 판결은 건평 5평에 지나지 아니한다 하여도 법정지상권 성립에 아무런 장애가 없다고 하고 있다). 원심은 이 사건 토지와 건물이 모두 피고의 소유였다가 1971.3.17 그 토지만의 소유권이 소외회사로 넘어갔으므로 그때 피고는 적어도 이 사건 건물의 부지를 이루는 이 사건 계쟁토지에 관하여 관습상의 법정지상권을 취득하였다고 판단한 것은 정당하고 거기에 관습상의 법정지상권 취득에 관한 법리오해의 위법이 없다. 주장은 결국 이와 다른 견해에서 원심판결을 탓하고 있음에 불과하다. 주장은 이유없다. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 원고의 부담으로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김형기(재판장) 박우동 윤관 |
| 대법원 1991. 5. 28. 선고 91다6658 판결 [건물철거등][공1993.6.15.(946),1457] 【판시사항】 가. 동일인 소유의 토지와 지상건물 중 건물양수인이 미등기건물인 관계로 소유권이전등기를 경료하지 못한 사이에 토지에 설정된 저당권이 실행되어 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 양도인이 건물의 소유를 위한 법정지상권을 취득하는지 여부(적극) 나. 건물소유자가 법정지상권을 취득하기에 앞서 건물을 양도한 경우 건물양수인은 양도인 및 그로부터 토지를 매수한 대지소유자에 대하여 차례로 지상권설정등기 및 그 이전등기절차의 이행을 구할 수 있는지 여부(적극) 다. 법정지상권을 취득할 지위에 있는 자에 대한 대지소유자의 소유권에 기한 건물철거청구와 신의성실의 원칙 【판결요지】 가. 동일인의 소유에 속하던 토지와 지상건물 중 건물을 양수한 자가 미등기건물인 관계로 소유권이전등기를 경료하지 못하였다면 그 소유권은 여전히양도인에게 남아있다고 할 것이고 그러는 사이에 토지 위에 설정된 저당권이실행된 결과 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우에는 양도인이 건물의 소유를 위한 법정지상권을 취득한다. 나. 건물소유자가 건물의 소유를 위한 법정지상권을 취득하기에 앞서 건물을 양도한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 건물과 함께 장차 취득하게 될 법정지상권도 함께 양도하기로 하였다고 보지 못할 바 아니므로 양수인은 채권자대위의 법리에 따라 양도인 및 그로부터 이 사건 토지를 매수한 대지소유자에 대하여 차례로 지상권설정등기 및 그 이전등기절차의 이행을 구할 수 있다. 다. 법정지상권을 취득할 지위에 있는 건물양수인에 대하여 대지소유자가 건물의 철거를 구하는 것은 지상권의 부담을 용인하고 지상권설정등기절차를 이행할 의무가 있는 자가 그 권리자를 상대로 한 것이어서 신의성실의 원칙상 허용될 수 없다. 【참조조문】 가.나.다. 민법 제366조다. 민법 제2조 【참조판례】 가.나.다. 대법원 1989.5.9. 선고 88다카15338 판결(공1989,902) 나.다. 대법원 1985.4.9. 선고 84다카1131,1132 전원합의체판결(공1985,721) 가. 대법원 1988.4.12. 선고 87다카2404 판결(공1988,839) 다. 대법원 1991.9.24. 선고 91다21701 판결(공1991,2612) 1992.6.12. 선고 92다7221 판결(공1992,2137) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 소송대리인 변호사 박봉규 【피고, 상 고 인】 피고 소송대리인 변호사 김형진 【원심판결】 수원지방법원 1991.1.11. 선고 90나4003 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고 사건을 수원지방법원 합의부에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 원심판결은 그 이유에서 소외 1이 그 소유로 등기되어 있던 이 사건 토지 위에 1970경 이 사건 건물을 신축하였고 피고는 그로부터 1973.3.15. 위 건물을 매수하고서도 미등기인 관계로 소유권이전등기를 하지 못하고 있던 사이에 이 사건 토지에 대하여서만 임의경매절차가 진행되어 1974.1.29. 그 토지가 소외 2에게 경락되었다 하더라도 미등기 건물을 양수한 피고로서는 그 권리의 범위 내에서 점유중인 건물에 대하여 법률상, 또는 사실상으로 처분할 수 있는 지위를 갖게 되므로 결국 위 소외 1은 건물의 존립을 위한 법정지상권을 주장할 수 없다고 판단하였다. 그러나 위 소외 1이 그 앞으로 등기된 토지 위에 건물을 신축하였고 피고가 그 주장과 같이 그로부터 미등기인 이 사건 건물을 양수하여 그 등기를 마치지 아니하였다면 그 건물의 소유권은 여전히 소외 1에게 남아 있다 할 것이고 만일 이 사건 토지에 관한 저당권설정 당시에도 그 토지와 건물이 모두 위 소외 1의 소유로 있었다면 그 토지가 위 소외 2에게 경락되었을 때 위 소외 1은 그 건물의 소유를 위한 법정지상권을 취득하였다고 볼 것이고, 한편 건물소유자가 건물의 소유를 위한 법정지상권을 취득하기에 앞서 건물을 양도한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 건물과 함께 장차 취득하게 될 법정지상권도 함께 양도하기로 하였다고 보지 못할 바 아니므로 피고는 채권자대위의 법리에 따라 위 소외 1, 소외 2 및 그로부터 이 사건 토지를 매수한 원고에 대하여 차례로 지상권설정등기 및 그 이전등기절차의 이행을 구할 수 있다 할 것이고 이와 같이 법정지상권을 취득할 지위에 있는 피고에 대하여 원고가 이 사건 건물의 철거를 구하는 것은 지상권의 부담을 용인하고 지상권설정등기절차를 이행할 의무가 있는 자가 그 권리자를 상대로 한 것이어서 신의성실의 원칙상 허용될 수 없다고 할것이다.( 당원 1985.4.9.선고 85다카1131 판결 참조) 원심이 인용한 당원 1988.9.27.선고 88다카4017 판결은 토지와 그 지상건물을 모두 매수한 자가 토지에 관하여는 그 등기를 마쳤으나 건물은 미등기였던 관계로 그 전소유자의 소유에 속하고 있는 동안에 토지만이 경락된 경우에는건물매수인은 건물의 소유를 위한 법정지상권을 취득할 수 없는 반면 그 권리범위 내에서 점유중인 건물에 대하여 법률상 또는 사실상 처분할 수 있는 지위에 있으므로 토지경락인의 요구에 따라 건물을 철거하여야 한다는 것이어서 이 사건과는 사실관계와 판시사항을 달리하는 것이다. 따라서 원심으로서는 이 사건 토지에 관한 저당권설정 당시에 그 토지와 건물이 모두 위 소외 1의 소유이었는지에 대하여 먼저 심리 확정한 다음 이 사건 법정시상권의 성립 여부를 가려야 할 것인데도 그 판시와 같은 이유만으로 이 사건 법정지상권의 성립을 부정한 것은 법정지상권에 관한 법리를 오해하여 심리를 다하지 아니함으로써 판결결과에 영향을 미쳤다 할 것이다. 이 점을 지적하는 주장은 이유 있다. 그러므로 나머지 상고이유에 대하여 더 판단하지 아니하고 원심판결을 파기하여 사건을 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관 김용준(재판장) 최재호 윤관 |
| 대법원 1995. 7. 28. 선고 95다9075,9082(반소) 판결 [소유권이전등기,건물철거등][공1995.9.1.(999),2975] 【판시사항】 가. 관습법상의 법정지상권의 성립 요건 나. 민법 제280조 제1항 제1호 소정의 견고한 건물인지 여부의 판단 기준 다. 관습법상의 법정지상권이 성립된 이후 증축한 건물에도 그 법정지상권의 효력이 미치는지 여부 【판결요지】 가. 관습법상의 법정지상권이 성립되기 위하여는 토지와 건물 중 어느 하나가 처분될 당시에 토지와 그 지상건물이 동일인의 소유에 속하였으면 족하고 원시적으로 동일인의 소유였을 필요는 없다. 나. 민법 제280조 제1항 제1호가 정하는 견고한 건물인가의 여부는 그 건물이 갖는 물리·화학적 외력, 화재에 대한 저항력 또는 건물 해체의 난이도 등을 종합하여 판단하여야 한다. 다. 관습법상의 법정지상권이 성립된 토지에 대하여는 법정지상권자가 건물의 유지 및 사용에 필요한 범위를 벗어나지 않은 한 그 토지를 자유로이 사용할 수 있는 것이므로, 지상건물이 법정지상권이 성립한 이후에 증축되었다 하더라도 그 건물이 관습법상의 법정지상권이 성립하여 법정지상권자에게 점유·사용할 권한이 있는 토지 위에 있는 이상 이를 철거할 의무는 없다. 【참조조문】 가.다. 민법 제279조 나. 제280조 제1항 제1호 【참조판례】 가.나. 대법원 1988.4.12. 선고 87다카2404 판결(공1988,839) 가. 대법원 1970.9.29. 선고 70다1454 판결(집18③민119) 1988.9.27. 선고 87다카279 판결(공1988,1325) 1995.4.28. 선고 94다61731 판결 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인】 원고(반소피고) 1 외 6인 원고들 소송대리인 변호사 이시환 【피고(반소원고), 상고인】 피고(반소원고) 소송대리인 변호사 김상준 【원심판결】 대구지방법원 1995.1.18. 선고 94나1874,1881(반소) 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고(반소원고)의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 제1점에 대하여, 관습법상의 법정지상권이 성립되기 위하여는 토지와 건물 중 어느 하나가 처분될 당시에 토지와 그 지상건물이 동일인의 소유에 속하였으면 족하고 원시적으로 동일인의 소유였을 필요는 없다(대법원 1970.9.29. 선고 70다1454 판결 참조). 원심판결 이유에 의하면 원심은, 그 내세운 증거에 의하여 피고(반소원고 이하 피고라고만 한다) 소유의 경주시 (주소 1 생략) 전 1,428㎡ 중 원심판결 별지도면 표시 (가) 부분 399㎡에 세워진 (ㄱ),(ㄷ),(ㄹ),(ㅁ),(ㅂ)의 건물(이하 이 사건 건물이라 한다)들은 원래 소외인이 피고의 승낙을 받고 신축한 위 소외인의 소유인 사실, 위 소외인은 1960.3.7. 위 (가) 부분 토지를 피고로부터 매수하고 1964.12.22. 편의상 위 토지 전체에 대한 공유지분 등기를 경료하여 위 (가) 부분 토지에 대하여 피고와의 내부관계에 있어서 위 소외인의 단독소유가 된 사실, 그러나 위 소외인이 1977.1.20. 피고에게 위 (가) 부분 토지를 다시 매도하여 이 사건 건물들과 위 (가) 부분 토지의 소유자가 달라지게 된 사실, 위 소외인이 1981.11.3. 사망한 후 원고(반소피고 이하 원고라 한다)들이 그의 재산을 공동상속한 사실을 각 인정하고, 위 망인이 위 (가) 부분 토지를 피고에게 매도할 당시 이에 대하여 사용대차 계약을 체결하였다는 등의 다른 특별한 사정이 없는 한 위 망인의 상속인인 원고들은 위 (가) 부분 토지에 관하여 이 사건 건물들을 위한 관습법상의 법정지상권을 취득하였다고 판단한 다음, 피고가 위 망인과의 사이에 위 (가) 부분 토지를 다시 매수할 때 이에 대하여 사용대차 계약이 체결되었음을 전제로 그 해지를 구하는 피고의 주장을 그 증거가 없다는 이유로 배척하고 있는바, 기록에 비추어 보면 원심의 이러한 사실인정과 판단은 옳다고 여겨지고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙이나 심리를 미진하여 사실을 오인한 위법이나 관습법상의 법정지상권에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 2. 제2점에 대하여, 민법 제280조 제1항 제1호가 정하는 견고한 건물인가의 여부는 그 건물이 갖는 물리·화학적 외력, 화재에 대한 저항력 또는 건물 해체의 난이도 등을 종합하여 판단하여야 하는바(대법원 1988.4.12. 선고 87다카2404 판결 참조), 기록에 의하면 원심이 이 사건 건물들은 견고한 지반 위에 시멘트 블럭으로 벽체를 쌓은 뒤 기와 또는 스레트로 지붕을 만든 농촌 주택으로서 상당 기간의 내구력을 지니고 있어 용이하게 해체할 수 없는 것이므로 민법 제280조 제1항 제1호에 정한 건물에 해당한다고 판단한 조치는 옳다고 여겨지고, 거기에 상고이유와 같은 증거없이 사실을 인정한 위법이 있다고 할 수 없다. 3. 제3점에 대하여, 관습법상의 법정지상권이 성립된 토지에 대하여는 법정지상권자가 건물의 유지 및 사용에 필요한 범위를 벗어나지 아니하는 한 그 토지를 자유로이 사용할 수 있는 것이므로 원심이 위 도면표시 (ㄴ) 부분 지상 건물이 법정지상권이 성립한 이후에 증축되었다 하더라도 위 건물이 관습법상의 법정지상권이 성립하여 원고들에게 점유· 사용할 권한이 있는 위 (가) 부분 토지 위에 있는 이상 이를 철거할 의무가 없다고 판단한 것은 기록에 비추어 옳다고 여겨지고 거기에 법정지상권에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 4. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 관여 법관들의 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 박만호(재판장) 박준서 김형선(주심) 이용훈 |
| 대법원 1996. 3. 22. 선고 95다49318 판결 [건물명도][공1996.5.15.(10),1348] 【판시사항】 기존 건물의 사용을 목적으로 지상권이 설정된 경우, 지상권의 최단 존속기간에 관한 민법 제280조 제1항 제1호가 적용되는지 여부 (소극) 【판결요지】 민법 제280조 제1항 제1호가 석조·석회조·연와조 또는 이와 비슷한 견고한 건물이나 수목의 '소유를 목적으로 하는' 지상권의 경우 그 존속기간은 30년보다 단축할 수 없다고 규정하고 있음에 비추어 볼 때, 같은 법조 소정의 최단 존속기간에 관한 규정은 지상권자가 그 소유의 건물 등을 건축하거나 수목을 식재하여 토지를 이용할 목적으로 지상권을 설정한 경우에만 그 적용이 있다. 【참조조문】 민법 제280조 제1항 제1호, 제279조 【참조판례】 대법원 1988. 4. 12. 선고 87다카2404 판결(공1988, 839) 【전 문】 【원고,피상고인】 대한통운 주식회사 (소송대리인 법무법인 남대문 종합법률사무소 담당변호사 이병용 외 4인) 【피고,상고인】 대한민국 【원심판결】 서울고법 1995. 10. 6. 선고 95나21107 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이유】 피고 소송수행자의 상고이유를 함께 본다. 지상권은 타인의 토지에서 건물 기타의 공작물이나 수목을 소유하는 것을 본질적 내용으로 하는 것이 아니라 타인의 토지를 사용하는 것을 본질적 내용으로 하고 있으므로 지상권 설정계약 당시 건물 기타의 공작물이나 수목이 없더라도 지상권은 유효하게 성립할 수 있고, 또한 기존의 건물 기타의 공작물이나 수목이 멸실되더라도 존속기간이 만료되지 않는 한 지상권이 소멸되지 아니하는 것은 소론이 지적하는 바와 같으나, 민법 제280조 제1항 제1호가 석조·석회조·연와조 또는 이와 비슷한 견고한 건물이나 수목의 '소유를 목적으로 하는' 지상권의 경우 그 존속기간은 30년보다 단축할 수 없다고 규정하고 있음에 비추어 볼 때 위 법조 소정의 최단 존속기간에 관한 규정은 지상권자가 그 소유의 건물 등을 건축하거나 수목을 식재하여 토지를 이용할 목적으로 지상권을 설정한 경우에만 그 적용이 있다 고 할 것이다. 원심판결 이유를 기록에 의하여 살펴보면, 원심이 이 사건 지상권은 그 존속기간이 15년으로 약정되었고, 지상권설정자인 원고 소유의 건물들을 사용할 목적으로 한 것으로서 연와조 건물의 최단 존속기간을 30년으로 정한 민법 제280조 제1항 제1호의 규정이 적용되지 아니하므로 그 기간이 만료되었다고 한 조치는 모두 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 소론과 같은 채증법칙 위반으로 인한 사실오인이나 지상권에 관한 법리를 오해한 위법이 없다. 논지는 모두 이유 없다. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 천경송(재판장) 안용득 지창권(주심) 신성택 |
| 대법원 2003. 10. 10. 선고 2003다33165 판결 [건물철거등][공2003.11.15.(190),2179] 【판시사항】 [1] 민법 제280조 제1항 제1호 소정의 견고한 건물인지 여부의 판단 기준 [2] 건물이 목재기둥으로 세워졌다 하더라도 벽체가 벽돌과 시멘트블록으로, 지붕이 스레트로 각 이루어져 있어 상당기간 내구력을 지니고 있고 용이하게 해체할 수 없는 것이면 민법 제280조 제1항 제1호 소정의 견고한 건물에 해당한다고 본 사례 【판결요지】 [1] 민법 제280조 제1항 제1호가 정하는 견고한 건물인지의 여부는 그 건물이 갖고 있는 물리적·화학적 외력 또는 화재에 대한 저항력 및 건물해체의 난이도 등을 종합하여 판단하여야 한다. [2] 건물이 목재기둥으로 세워졌다 하더라도 벽체가 벽돌과 시멘트블록으로, 지붕이 스레트로 각 이루어져 있어 상당기간 내구력을 지니고 있고 용이하게 해체할 수 없는 것이면 민법 제280조 제1항 제1호 소정의 견고한 건물에 해당한다고 본 사례. 【참조조문】 [1] 민법 제280조 제1항 제1호[2] 민법 제280조 제1항 제1호, 제2호 【참조판례】 [1] 대법원 1988. 4. 12. 선고 87다카2404 판결(공1988, 839) 대법원 1995. 7. 28. 선고 95다9075, 9082 판결(공1995하, 2975) 대법원 1997. 1. 21. 선고 96다40080 판결(공1997상, 608) 【전 문】 【원고,상고인】 원고 (소송대리인 변호사 배만운) 【피고,피상고인】 피고 【원심판결】 인천지법 2003. 6. 5. 선고 2001나3139 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다. 【이유】 상고이유를 본다. 1. 상고이유 제1점에 관하여 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채용 증거들을 종합하여 판시와 같은 사실들을 인정한 다음, 이에 터잡아 이 사건 토지에 관하여 근저당권이 설정될 당시 이 사건 토지와 건물은 모두 피고의 소유였는데, 그 중 이 사건 토지에 관해서만 근저당권이 설정되었다가 위 근저당권의 실행을 위한 경매절차에서 1985. 7. 12. 이 사건 토지가 소외인에게 경락되어 토지와 건물의 소유자가 서로 다르게 되었으므로 피고는 이 사건 토지에 대하여 이 사건 건물의 소유를 위한 법정지상권을 취득하였다고 판단하였는바, 관계 증거들을 기록에 비추어 살펴보면, 위와 같은 원심의 인정 및 판단은 정당하다고 수긍이 되고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 심리를 다하지 아니하고 채증법칙을 위반하여 사실을 잘못 인정한 위법이나 법정지상권의 성립에 관한 이유불비의 위법이 있다고 볼 수 없다. 2. 상고이유 제2점에 관하여 민법 제280조 제1항 제1호가 정하는 견고한 건물인지의 여부는 그 건물이 갖고 있는 물리적·화학적 외력 또는 화재에 대한 저항력 및 건물해체의 난이도 등을 종합하여 판단하여야 할 것이다 ( 대법원 1997. 1. 21. 선고 96다40080 판결 참조). 원심판결 이유에 의하면, 원심은 '이 사건 건물은 목조건물이므로 그 소유를 위한 법정지상권은 민법 제280조 제1항 제2호 소정의 존속기간인 15년이 이미 경과하여 소멸하였다.'는 원고의 주장에 대하여, 그 채용 증거들을 종합하여, 이 사건 건물은 주춧돌 위에 목재 기둥이 세워져 있고, 벽체는 바닥에서 위쪽으로 약 20-30㎝ 정도까지는 벽돌로, 그 윗부분은 시멘트블록으로 각 쌓아져 있으며, 지붕은 스레트로 만들어져 있는 사실을 인정한 다음, 이에 의하면 이 사건 건물은 상당기간의 내구력을 지니고 있고, 용이하게 해체할 수 없는 것으로서 민법 제280조 제1항 제1호 소정의 견고한 건물에 해당하므로 그 법정지상권의 존속기간은 30년이라고 판단하여 원고의 위 주장을 배척하였는바, 관계 증거들을 위 법리 및 기록에 비추어 살펴보면, 위와 같은 원심의 인정 및 판단은 정당하다고 수긍이 되고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 심리를 다하지 아니하고 채증법칙을 위배하여 사실을 오인한 위법이나 이유불비 또는 법정지상권의 존속기간에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 볼 수 없다. 3. 상고이유 제3점에 관하여 권리남용 또는 신의성실의 원칙 위배에 관한 이 부분 상고이유의 주장은 당심에 이르러 비로소 하는 주장으로서 원심판결에 대한 적법한 상고이유가 될 수 없을 뿐만 아니라, 기록을 살펴보아도 원고의 이 사건 청구에 대하여 피고가 법정지상권 취득의 항변을 하는 것이 신의성실의 원칙에 반한다거나 권리남용에 해당한다고 볼 수 없으므로, 위 상고이유의 주장 또한 받아들일 수 없다. 4. 결 론 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 강신욱(재판장) 변재승(주심) 윤재식 고현철 |
| 대법원 2004. 6. 11. 선고 2004다13533 판결 [건물철거및토지인도등][공2004.7.15.(206),1163] 【판시사항】 [1] 구분소유적 공유관계에 있는 토지의 공유자들이 그 토지 위에 각자 독자적으로 별개의 건물을 소유하면서 그 토지 전체에 대하여 저당권을 설정하였다가 그 저당권의 실행으로 토지와 건물의 소유자가 달라지게 된 경우, 법정지상권의 성립 여부(적극) [2] 재판상 자백의 취소의 경우, 진실에 반한다는 사실에 대한 증명을 자백사실이 진실에 반함을 추인할 수 있는 간접사실의 증명에 의하여도 가능한지 여부(적극) 및 자백이 착오로 인한 것임을 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는지 여부(한정 적극) [3] 토지에 관한 저당권 설정 당시 토지 소유자에 의하여 그 지상에 건물이 건축중이었던 경우, 법정지상권이 인정되기 위한 건물의 요건 및 그 건물이 미등기이더라도 법정지상권이 성립하는지 여부(적극) 【판결요지】 [1] 공유로 등기된 토지의 소유관계가 구분소유적 공유관계에 있는 경우에는 공유자 중 1인이 소유하고 있는 건물과 그 대지는 다른 공유자와의 내부관계에 있어서는 그 공유자의 단독소유로 되었다 할 것이므로 건물을 소유하고 있는 공유자가 그 건물 또는 토지지분에 대하여 저당권을 설정하였다가 그 후 저당권의 실행으로 소유자가 달라지게 되면 건물 소유자는 그 건물의 소유를 위한 법정지상권을 취득하게 되며, 이는 구분소유적 공유관계에 있는 토지의 공유자들이 그 토지 위에 각자 독자적으로 별개의 건물을 소유하면서 그 토지 전체에 대하여 저당권을 설정하였다가 그 저당권의 실행으로 토지와 건물의 소유자가 달라지게 된 경우에도 마찬가지라 할 것이다. [2] 재판상의 자백에 대하여 상대방의 동의가 없는 경우에는 자백을 한 당사자가 그 자백이 진실에 부합되지 않는다는 것과 자백이 착오에 기인한다는 사실을 증명한 경우에 한하여 이를 취소할 수 있으나, 이때 진실에 부합하지 않는다는 사실에 대한 증명은 그 반대되는 사실을 직접증거에 의하여 증명함으로써 할 수 있지만 자백사실이 진실에 부합하지 않음을 추인할 수 있는 간접사실의 증명에 의하여도 가능하다고 할 것이고, 또한 자백이 진실에 반한다는 증명이 있다고 하여 그 자백이 착오로 인한 것이라고 추정되는 것은 아니지만 그 자백이 진실과 부합되지 않는 사실이 증명된 경우라면 변론의 전취지에 의하여 그 자백이 착오로 인한 것이라는 점을 인정할 수 있다. [3] 민법 제366조의 법정지상권은 저당권 설정 당시 동일인의 소유에 속하던 토지와 건물이 경매로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에 건물의 소유자를 위하여 발생하는 것으로서, 토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 토지 소유자에 의하여 그 지상에 건물을 건축중이었던 경우 그것이 사회관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지 않았다 하더라도 건물의 규모·종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있었고, 그 후 경매절차에서 매수인이 매각대금을 다 낸 때까지 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지는 등 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추면 법정지상권이 성립하며, 그 건물이 미등기라 하더라도 법정지상권의 성립에는 아무런 지장이 없는 것이다 【참조조문】 [1] 민법 제262조, 제366조[2] 민사소송법 제202조, 제288조[3] 민법 제366조 【참조판례】 [1] 대법원 1990. 6. 26. 선고 89다카24094 판결(공1990, 1565) 대법원 1997. 12. 26. 선고 96다34665 판결(공1998상, 387) [2] 대법원 2000. 9. 8. 선고 2000다23013 판결(공2000상, 2097) [3] 대법원 1988. 4. 12. 선고 87다카2404(공1988, 839) 대법원 1991. 8. 13. 선고 91다16631 판결(공1991, 2354) 대법원 1992. 6. 12. 선고 92다7221 판결(공1992, 2137) 대법원 2004. 2. 13. 선고 2003다29043 판결(공2004상, 466) 【전 문】 【원고,피상고인】 원고 【피고,상고인】 피고 1 외 2인 (소송대리인 변호사 김종기 외 1인) 【원심판결】 서울지법 의정부지원 2004. 1. 15. 선고 2003나2681 판결 【주문】 원심판결을 모두 파기하고, 사건을 의정부지방법원 본원 합의부에 환송한다. 【이유】 상고이유를 본다. 1. 원심판결 이유에 의하면 원심은, (1) 제1심판결을 일부 인용하여, 동두천시 (주소 1 생략) 대 567㎡(이하 '이 사건 대지'라 한다)는 원래 피고 2, 피고 1이 각 1/2 지분씩 공유하고 있던 토지로서 위 피고들은 이 사건 대지상에 주택을 신축하기로 하고 1996. 11. 25. 동두천시장으로부터 위 피고들 명의로 건축허가를 받아 1997. 2. 25.경 위 신축공사에 착수한 사실, 피고 2, 피고 1은 1997. 5. 23. 광암동새마을금고(현재는 '동두천남부새마을금고'로 명칭이 변경됨, 이하 '새마을금고'라고 한다)로부터 금 30,000,000원을 대출받으면서 같은 날 새마을금고에게 이 사건 대지 및 (주소 2 생략) 도로 121㎡에 관하여 '채권최고액 40,000,000원, 채무자 소외 1, 근저당권자 새마을금고'로 된 근저당권설정등기를 마쳐준 사실, 1998. 5.경 피고 2는 이 사건 대지상에 원심 판시 별지 도면 표시 ㄱ부분 및 ,ⓑ부분 시멘트벽돌조 경사지붕 2층 주택 1층 60㎡, 2층 35㎡(이하 '이 사건 제1주택'이라고 한다)의 외벽과 골조 부분만을 완성한 상태에서 준공검사도 받지 않고 입주하여 이를 소유하여 왔고, 피고 1은 위 대지상에 같은 도면 표시 ㄴ부분 및 ,ⓑ부분 시멘트벽돌조 경사지붕 2층 주택 1층 60㎡, 2층 35㎡(이하 '이 사건 제2주택'이라고 한다)의 외벽과 골조 부분만을 완성한 상태에서 준공검사도 받지 않고 입주하여 이를 소유하여 오다가 1998. 5. 26.경 피고 3에 대한 채무금 10,000,000원을 담보하기 위하여 피고 3에게 이 사건 제2주택을 양도하고 그 건축허가명의를 변경하여 준 사실, 피고들은 이 사건 주택에 관한 준공검사를 받지 못하여 소유권보존등기를 마치지 못한 사실, 이 사건 제2주택은 현재까지 피고 1이 점유하고 있는 사실, 한편 새마을금고가 위 근저당권에 기하여 신청한 임의경매사건(서울지방법원 의정부지원 2000타경73448호)에서 원고가 이 사건 대지를 금 31,550,000원에 낙찰받아 2002. 8. 5. 위 낙찰대금을 완납한 사실을 각 인정한 다음, (2) 이 사건 대지는 원고의 소유이므로 원고에 대하여 피고 2는 이 사건 제1주택을 철거하고 그 대지 부분을 인도하며, 피고 3은 이 사건 제2주택을 철거하고 그 대지 부분을 인도하며, 피고 1은 이 사건 제2주택에서 퇴거할 의무가 있다고 판단하고, (3) 피고 1, 피고 2가 이 사건 각 주택의 벽체와 지붕까지 만들어진 상태에서 위 근저당권을 설정하였고, 그 후 이 사건 각 주택을 완공하여 소유권을 원시취득한 다음 피고 1은 피고 3에게 이 사건 제2주택을 양도하였는데, 원고가 위 근저당권에 기한 임의경매절차에서 이 사건 대지를 낙찰받아 소유권을 취득하게 됨으로써 이 사건 대지와 이 사건 각 주택의 소유자가 다르게 되었으므로 피고 1, 피고 2는 이 사건 각 주택의 소유자로서 이 사건 대지에 관하여 민법 제366조 소정의 법정지상권을 취득하였다 할 것이고, 피고 3은 피고 1로부터 이 사건 제2주택을 양도받으면서 위 법정지상권도 함께 양도받았다고 할 것이어서 원고의 이 사건 청구는 허용될 수 없다는 피고들의 항변에 대하여, 제366조 소정의 법정지상권은 저당권 설정 당시 '동일인의 소유'에 속하던 토지와 건물이 경매로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에 건물의 소유자를 위하여 발생하는 것이므로 저당권 설정 당시 1필지의 토지를 구분소유적으로 공유하면서 각기 자기 몫의 토지 위에 건물을 신축하여 점유하던 중 위 토지의 경매로 인하여 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 때에는 건물 소유자는 토지 소유자에 대하여 그 소유의 건물을 위한 법정지상권을 취득한다 할 것이나, 위와 같은 구분소유적 공유관계가 없는 단순한 공유토지 위에 공유자 각자가 자기의 돈으로 건물을 신축하여 점유하던 중 위 토지의 경매로 인하여 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 때에도 위 토지에 관하여 건물의 소유를 위한 법정지상권이 성립된 것으로 보게 된다면 이는 마치 토지공유자의 1인으로 하여금 다른 공유자의 지분에 대하여서까지 지상권 설정의 처분행위를 허용하는 셈이 되어 부당하다 할 것이므로 위와 같은 경우에 있어서는 당해 토지에 관하여 건물의 소유를 위한 법정지상권이 성립될 수 없다 할 것인데, 피고 1, 피고 2가 위 근저당권 설정 당시 이 사건 대지를 구분소유적으로 공유하고 있었음을 인정할 아무런 증거가 없고, 오히려 피고 2는 원심 제6차 변론기일에 피고 1, 피고 2가 이 사건 대지를 사실상 분할하여 각기 특정 부분을 구분적으로 소유한 바 없다고 자인하고 있는 점에 비추어 피고 1, 피고 2는 위 근저당권 설정 당시 이 사건 대지를 단순히 공유하고 있었던 사실이 인정되므로 피고들은 이 사건 대지에 관하여 이 사건 각 주택의 소유를 위한 법정지상권을 취득할 수 없다 할 것이어서 피고들의 위 항변은 이유 없다고 판단함으로써 피고들의 항변을 배척하였다. 2. 그러나 원심이 피고들의 법정지상권에 관한 항변을 배척한 조치는 다음과 같은 이유로 이를 수긍할 수 없다. 가. 공유토지의 공유자 1인이 그 지상에 건물을 소유하면서 그의 토지공유지분에 대하여 저당권을 설정한 후 그 저당권의 실행으로 그 토지공유지분의 소유권이 제3자에게 넘어간 경우에 그 건물의 소유를 위한 법정지상권의 성립을 인정하게 되면 이는 마치 토지공유자의 1인으로 하여금 다른 공유자의 지분에 대하여서까지 지상권 설정의 처분행위를 허용하는 셈이 되어 부당하므로 이러한 경우에는 당해 토지에 관하여 건물의 소유를 위한 법정지상권이 성립될 수 없다 할 것이나( 대법원 1987. 6. 23. 선고 86다카2188 판결, 1993. 4. 13. 선고 92다55756 판결 참조), 공유로 등기된 토지의 소유관계가 구분소유적 공유관계에 있는 경우에는 공유자 중 1인이 소유하고 있는 건물과 그 대지는 다른 공유자와의 내부관계에 있어서는 그 공유자의 단독소유로 되었다 할 것이므로 건물을 소유하고 있는 공유자가 그 건물 또는 토지지분에 대하여 저당권을 설정하였다가 그 후 저당권의 실행으로 소유자가 달라지게 되면 건물 소유자는 그 건물의 소유를 위한 법정지상권을 취득하게 되며( 대법원 1990. 6. 26. 선고 89다카24094 판결, 1997. 12. 26. 선고 96다34665 판결 참조), 이는 구분소유적 공유관계에 있는 토지의 공유자들이 그 토지 위에 각자 독자적으로 별개의 건물을 소유하면서 그 토지 전체에 대하여 저당권을 설정하였다가 그 저당권의 실행으로 토지와 건물의 소유자가 달라지게 된 경우에도 마찬가지라 할 것이다. 그런데 원심이 배척하지 않은 증거들인 을5호증의 1, 2, 갑2호증의 기재에 의하면, 피고 1, 피고 2에게 이 사건 대지를 매도한 전소유자인 소외 2는 "피고 1과 피고 2가 이 사건 대지를 둘로 분할하여 각자 집을 짓고 싶었지만 땅 넓이가 작아서 분할이 되지 않았기 때문에 공유로 소유권이전등기를 하였고, 두 채의 건물을 짓고 나면 분할이 된다는 얘기를 들었다."고 진술하고 있고, 이 사건의 당사자들인 피고 1, 피고 2는 "함께 이 사건 대지를 산 이유는 각자가 집 한 채씩을 지어 살려고 하였기 때문인데, 땅을 사면서 북동쪽(위쪽)의 절반은 피고 2가 갖고 남서쪽(아래쪽)의 나머지 절반은 피고 1이 가져서 각자 집을 짓기로 하였고, 이 사건 대지의 분할 경계선은 두 집의 측면선과 평행으로 선을 그어 각자 위ㆍ아래로 절반의 넓이가 되는 선으로 하기로 하였으며, 위 합의에 따라 두 사람이 각자 합의된 부분을 차지하여 1996. 11.경 건축허가를 받아 각자 건축에 들어갔다."고 진술하고 있으며, 이 사건 대지는 남북으로 길게 뻗은 모양을 하고 있는데 이 사건 제1주택은 그 북쪽에, 이 사건 제2주택은 그 남쪽에 각 위치하고 있어 위 각 건물을 기준으로 경계를 구분하기가 용이한 사실을 인정할 수 있는바, 사실이 이와 같다면 피고 1, 피고 2는 이 사건 각 주택이 위치한 부분을 중심으로 하여 이 사건 대지 중 각자의 지분에 해당하는 토지를 특정하여 구분소유하고 있었다고 봄이 상당하다. 그러함에도, 피고 2의 처로서 법원의 허가를 받아 소송대리인으로 된 소외 1은 제1심 제6회 변론기일에서 "이 사건 주택 신축 당시 피고 1, 피고 2가 이 사건 대지를 각 구분하여 특정 부분을 소유한 바는 없다."고 진술하여 마치 위 피고들이 이 사건 토지의 공유지분권자임을 자백하는 취지의 진술을 하였고, 원심은 제1회 변론기일에 진술된 피고들 대리인의 2003. 11. 1.자 준비서면에 의한 위 자백의 취소주장을 받아들이지 아니함으로써 위 피고들 간의 구분소유적 공유관계를 인정하지 아니하였다. 재판상의 자백에 대하여 상대방의 동의가 없는 경우에는 자백을 한 당사자가 그 자백이 진실에 부합되지 않는다는 것과 자백이 착오에 기인한다는 사실을 증명한 경우에 한하여 이를 취소할 수 있으나, 이때 진실에 부합하지 않는다는 사실에 대한 증명은 그 반대되는 사실을 직접증거에 의하여 증명함으로써 할 수 있지만 자백사실이 진실에 부합하지 않음을 추인할 수 있는 간접사실의 증명에 의하여도 가능하다고 할 것이고, 또한 자백이 진실에 반한다는 증명이 있다고 하여 그 자백이 착오로 인한 것이라고 추정되는 것은 아니지만 그 자백이 진실과 부합되지 않는 사실이 증명된 경우라면 변론의 전취지에 의하여 그 자백이 착오로 인한 것이라는 점을 인정할 수 있다 할 것인바( 대법원 2000. 9. 8. 선고 2000다23013 판결 참조), 앞서 살펴본 바와 같이 피고 1, 피고 2가 이 사건 대지를 구분소유적 공유관계로 소유하고 있었음을 인정할 수 있다면 위 자백은 진실에 반한다는 사실이 증명되었다 할 것이고, 그 자백이 진실과 부합하지 않는 사실이 증명된 이상 변론의 전취지에 의하여 그 자백이 착오로 인한 것이라는 점을 인정할 수 있다 할 것이므로, 위 자백은 진실에 반한 것이고 또한 착오에 의한 것으로서 적법하게 취소되었다고 봄이 상당하다 할 것이다. 나. 한편, 민법 제366조의 법정지상권은 저당권 설정 당시 동일인의 소유에 속하던 토지와 건물이 경매로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에 건물의 소유자를 위하여 발생하는 것으로서, 토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 토지 소유자에 의하여 그 지상에 건물을 건축중이었던 경우 그것이 사회관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지 않았다 하더라도 건물의 규모·종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있었고, 그 후 경매절차에서 매수인이 매각대금을 다 낸 때까지 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지는 등 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추면 법정지상권이 성립하며( 대법원 1992. 6. 12. 선고 92다7221 판결, 2004. 2. 13. 선고 2003다29043 판결 등 참조), 그 건물이 미등기라 하더라도 법정지상권의 성립에는 아무런 지장이 없는 것이다( 대법원 1988. 4. 12. 선고 87다카2404 판결 등 참조). 원심의 채용 증거들인 1심 증인 소외 3의 증언과 동두천시장에 대한 사실조회 결과에 의하면, 이 사건 각 주택의 공사는 위 근저당권설정일인 1997. 5. 23. 이전인 1997. 4. 초순경에 1층 바닥의 기초공사(콘크리트 타설공사)까지 마쳐진 사실을 인정할 수 있고, 한편 원심이 배척하지 않은 증거들인 을3호증, 을5호증의 1의 각 기재와 원심 증인 소외 4의 증언에 의하면, 이 사건 각 주택을 시공한 건축업자인 소외 4는 "1층 기초공사가 끝난 후 공사가 중단되지 않은 채 계속 진행되어 1997. 5. 말경에는 이 사건 각 주택의 벽체와 지붕공사가 완성되었다."는 취지로 진술하고 있고, 소외 2는 "1997년 음력 5. 15.(양력으로는 6. 19.임) 모친상을 당했는데, 그 때 조문객들이 이 사건 각 주택에서 잠을 잤고, 당시 이 사건 주택은 벽체와 지붕공사는 완성되었지만 바닥 장판과 도배공사는 하지 않은 상태였다."고 진술하고 있으므로 이 사건 각 주택은 늦어도 1997. 6.경에는 벽체와 지붕공사가 완성되어 독립된 부동산으로서의 요건을 갖춘 것으로 인정할 수 있는바, 사실이 이와 같다면 위 근저당권이 설정될 당시 이 사건 각 주택은 사회관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지는 않았더라도 1층 바닥의 기초공사(콘크리트 타설공사)가 완성되었으므로 '건물의 규모·종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있는 경우'에 해당한다고 할 것이고, 그 후 약 2개월만에 벽체와 지붕공사가 완성되어 독립된 건물로서의 요건을 갖추었다고 인정함이 상당하다. 다. 사정이 이와 같다면, 피고 1과 피고 2는 구분소유적 공유관계에 있는 특정토지의 소유자로서 각자 소유하는 특정토지 위에 각자 독자적으로 별개의 건물을 소유하면서 그 토지 전체에 대하여 저당권을 설정하였다가 그 저당권의 실행으로 토지와 건물의 소유자가 달라지게 되었으므로, 앞서 본 법리에 따라 이 사건 각 주택의 원시취득자로서 소유자인 피고 2는 이 사건 제1주택의, 피고 1은 이 사건 제2주택의 각 소유를 위한 법정지상권을 각 취득하였고, 이 사건 제2주택의 양수인인 피고 3은 이 사건 제2주택이 미등기건물이므로 직접 법정지상권을 취득하지는 못하지만 피고 1로부터 이 사건 제2주택을 양수받을 당시 법정지상권도 함께 양수받았다면 법정지상권을 취득할 지위에 있는 자에 해당하므로 위 피고들에 대한 이 사건 주택의 철거 및 대지인도청구는 허용될 수 없다 할 것이고, 또한 피고 1은 이 사건 제2주택에 대한 법정지상권자일뿐더러 피고 3의 승낙하에 이 사건 제2주택을 점유하고 있으므로 위 피고에 대한 퇴거청구도 허용될 수 없다 할 것이다. 따라서 원심으로서는 피고 1, 피고 2가 이 사건 대지를 구분소유적 공유관계로 소유하고 있었는지 여부와 피고 2의 소송대리인이 제1심에서 한 자백이 적법하게 취소되었는지 여부 및 이 사건 각 주택의 건축 정도를 심리하여 법정지상권의 성립 요건을 갖추었는지를 판단하고, 나아가 이 사건 제2주택을 양수한 피고 3이 피고 1로부터 법정지상권도 함께 양수받았는지에 관하여 심리하였어야 함에도 불구하고 피고 1, 피고 2의 이 사건 대지에 대한 소유관계가 구분소유적 공유관계임을 인정할 증거가 없다는 이유로 피고들의 법정지상권에 관한 항변을 배척하였으니 원심판결에는 심리를 다하지 아니하였거나 채증법칙에 위배하여 사실을 오인한 위법 또는 법정지상권에 관한 법리를 오해한 위법이 있다 할 것이다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다. 3. 그러므로 원심판결을 모두 파기하고, 사건을 다시 심리ㆍ판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김용담(재판장) 유지담 배기원(주심) |
(3) 최장존속기간
지상권의 존속기간과 관련하여 민법은 그 최장기간을 정하고 있지 않다. 다만 공공적인 성격을 가진 구조물의 경우 해당 특별법이 구분지상권의 존속기간을 그 구조물의 존속시까지로 규정하고 있는 정도이다(도로법 제50조 제6항, 도시철도법 제5조의2 제4항, 전기사업법 제89조의2 제4항). 그래서 그 밖의 경우에도 지상권의 존속기간을 영구적 혹은 불특정기간으로 약정할 수 있는지가 문제된다. 이를 긍정하는 학설은 민법상 최장기간에 대한 제한이 없고, 현대에 소유권이 영구적인 지료징수권화하는 경향이 있으며, 지료액을 물가변
동에 따라 증감할 수 있기 때문에 영구적인 지상권을 인정하더라도 소유자에게 특별히 부당하지 않다고 한다.
10) 반면 부정설은 영구무한의 지상권은 소유권을 일시적으로 제한한다고 하는 제한물권의 속성에 반하고, 지료액의 증감이 가능하다고 하더라도 항상 소유자가 만족할만한 것은 아니며, 영구적인 지상권을 인정하지 않더라도 지상권자에게 크게 불리한 것은 아니라고 한다. 판례는11)구분지상권에 관하여 영구적인 지상권을 인정하고 있다. 민법상 지상권의 존속기간은 최단기만 규정되어 있을 뿐 최장기에 관하여는 아무런 제한이 없으며, 존속기간이 영구인 지상권을 인정할 실제의 필요성도 있고, 러한 지상권을 인정한다고 하더라도 지상권의 제한이 없는 토지의 소유권을 회복할 방법이 있을 뿐만 아니라, 구분지상권의 경우에는 존속기간이 영구라
고 할지라도 대지의 소유권을 전면적으로 제한하지 않는다는 점을 근거로 든다. 그런데 구분지상권이 아닌 일반적인 지상권의 경우에는 토지소유권에 대한 제한이 상대적으로 크기 때문에, 향후 법원이 구분지상권이 아닌 지상권 일반에 대하여도 그 존속기간을 영구로 하는 약정을 허용할 것인지는 분명하지 않다.
| 10) 학설대립은 박재윤, 전게서(주2), 31면 이하; 김형배/김규완/김명숙, ｢민법학강의｣, 2009, 650면; 지원림, ｢민법강의｣ 제10판, 2012, 681면 참조. 11) 대법원 2001.5.29. 선고 99다66410 판결 |
| 대법원 2001. 5. 29. 선고 99다66410 판결 [손해배상(기)][공2001.7.15.(134),1452] 【판시사항】 [1] 상가아파트 건물의 1층 옥상 위에 일정 층수까지 건물을 추가로 신축하기 위한 공간을 사용할 수 있는 내용의 구분지상권을 가진 자가 건물 1층 위에 2·3층에 해당하는 건물을 준공하여 이를 분양하면서 수분양자에게 2·3층 건물의 존립 및 사용·수익에 필요한 구분지상권도 일체로서 양도한 것으로 본 사례 [2] 지상권의 존속기간을 영구로 약정할 수 있는지 여부(적극) 【판결요지】 [1] 상가아파트 건물의 1층 옥상 위에 일정 층수까지 건물을 추가로 신축하기 위한 공간을 사용할 수 있는 내용의 구분지상권을 가진 자가 건물 1층 위에 2·3층에 해당하는 건물을 준공하여 이를 분양하면서 수분양자에게 2·3층 건물의 존립 및 사용·수익에 필요한 구분지상권도 일체로서 양도한 것으로 본 사례. [2] 민법상 지상권의 존속기간은 최단기만이 규정되어 있을 뿐 최장기에 관하여는 아무런 제한이 없으며, 존속기간이 영구(영구)인 지상권을 인정할 실제의 필요성도 있고, 이러한 지상권을 인정한다고 하더라도 지상권의 제한이 없는 토지의 소유권을 회복할 방법이 있을 뿐만 아니라, 특히 구분지상권의 경우에는 존속기간이 영구라고 할지라도 대지의 소유권을 전면적으로 제한하지 아니한다는 점 등에 비추어 보면, 지상권의 존속기간을 영구로 약정하는 것도 허용된다. 【참조조문】 [1] 민법 제282조, 제289조의2, 제393조[2] 민법 제280조, 제281조 【전 문】 【원고,상고인겸피상고인】 합자회사 조양산업사 외 8인 (소송대리인 변호사 조현우) 【피고,상고인겸피상고인】 주식회사 서울은행 (소송대리인 변호사 김평우) 【원심판결】 서울고법 1999. 10. 27. 선고 95나30743 판결 【주문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 상고인들 각자의 부담으로 한다. 【이유】 1. 원고들의 상고에 관한 판단 가. 과실상계에 관하여 원심이, 원고 합자회사 조양산업사(아래에서는 '조양산업사'라 한다)가 1975. 9. 19.(원심판결의 1975. 9. 27.은 착오로 보인다) 피고로부터 추가 대출받은 2억 원의 원리금채무는 1980. 9. 26.까지 전부 변제되었다고 인정한 다음, 그 채무의 담보로 피고에게 양도된 이 사건 지상권이 소멸하게 된 경위 등 모든 사정을 종합하여, 원고들측의 과실 정도를 60%로 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위배나 심리미진 또는 법리오해 등의 위법이 없다. 따라서 이 부분 상고이유는 받아들일 수 없다. 나. 구분지상권의 변동 및 손해배상의 범위에 관하여 원심이, 이 사건 지상권은 상가아파트 A·B동 건물의 각 1층 옥상 위에 건물을 추가로 신축하기 위한 공간을 사용할 수 있는 내용의 구분지상권인데, 원고 조양산업사와 원고 2(아래에서는 '원고 등'이라 한다)가 1977년경 A·B동 건물 1층 위에 2·3층에 해당하는 건물을 준공한 다음 제3자들에게 이를 분양하면서 당시 구분지상권의 이전등기 방법이 없었던 관계로 2·3층 건물의 구분지상권을 수분양자들에게 이전하지 못하였으나 구분지상권을 원고 등에게 유보시키고 건물만 분양한다는 등의 특약을 분양계약서에 명시하지 아니하였고, 원고 등 및 주식회사 부전역전상가아파트 및 대지 소유자들은 1974. 1. 25. 원고 등으로부터 2·3층 건물을 양수한 제3취득자가 원고 등의 권리의무를 당연히 승계하기로 약정하였으며, 원고 등은 2·3층 건물을 분양한 후 약 19년이 경과된 지금까지 수분양자들로부터 분양대금 이외에 2·3층 건물에 대한 구분지상권의 이용 대가를 전혀 징수하지 아니한 사실을 인정한 다음, 원고 등이 제3자들에게 2·3층 건물을 분양함에 있어 이 사건 지상권 중 2·3층 건물의 존립 및 사용·수익에 필요한 구분지상권도 원고 등에게 유보하지 아니한 채 일괄하여 매도함으로써 2·3층 건물에 대한 구분지상권은 실질적으로는 2·3층 건물의 수분양자 또는 그 승계인에게 그 구분건물의 소유권과 일체로서 순차 양도되었고, 원고 등은 위와 같은 일괄 매도를 통하여 이미 2·3층 건물에 대한 구분지상권의 가액에 상당하는 이익을 실현한 이상, 이 사건 지상권 가격을 산정함에 있어서 이를 제외함이 상당하다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위배나 심리미진 또는 법리오해 등의 위법이 없다. 따라서 이 부분 상고이유도 받아들일 수 없다. 2. 피고의 상고에 관한 판단 가. 지상권의 존속기간에 관하여 민법상 지상권의 존속기간은 최단기만이 규정되어 있을 뿐 최장기에 관하여는 아무런 제한이 없으며, 존속기간이 영구(영구)인 지상권을 인정할 실제의 필요성도 있고, 이러한 지상권을 인정한다고 하더라도 지상권의 제한이 없는 토지의 소유권을 회복할 방법이 있을 뿐만 아니라, 특히 이 사건에서와 같은 구분지상권의 경우에는 존속기간이 영구라고 할지라도 대지의 소유권을 전면적으로 제한하지 아니한다는 점 등에 비추어 보면, 지상권의 존속기간을 영구로 약정하는 것도 허용된다. 같은 취지의 원심 판단은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위배나 심리미진 또는 법리오해 등의 위법이 없다. 따라서 이 부분 상고이유는 받아들일 수 없다. 나. 인과관계에 관하여 이 사건 지상권을 양도담보로 받은 피고로서는 그 피담보채무가 소멸한 경우 담보제공자인 원고 등에게 이를 반환하여야 함에도 불구하고 이를 말소함으로써 이 사건 지상권을 상실하게 하였으면 그로 인하여 원고 등이 입은 손해를 배상할 책임이 있고, 이 때 이 사건 지상권자인 원고 등이 이 사건 지상권을 장기간 활용하지 않았다거나 스스로 이를 이용할 능력이 부족하다는 등의 사유가 있다고 할지라도 이는 원고 등에게 귀속되어야 할 이 사건 지상권이 소멸함으로써 원고 등이 손해를 입게 되는 것에 영향을 미치지 아니한다. 같은 취지의 원심 판단은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위배나 심리미진 또는 법리오해 등의 위법이 없다. 따라서 이 부분 상고이유도 받아들일 수 없다. 다. 대환경개계약 및 신의칙에 관하여 원심이, 원고 등이 이 사건 지상권을 설정받은 것은 주식회사 부전역전상가아파트 및 대지 소유자들의 책임있는 사유로 공사가 지연됨으로 인한 1973. 6. 4.의 약정에 따른 배상금 9천만 원 및 기타 각종 공사지연으로 인한 손해배상금의 대물변제 명목이지 이 사건 상가아파트 신축공사대금 2억 원에 대한 대물변제조로 받은 것이 아니므로, 원고 조양산업사가 피고로부터 위 공사자금에 사용하기 위하여 대출받은 2억 원의 대출금채무를 대지소유자들이 대환경개계약에 따라 대위변제하였다고 하더라도 위 손해배상금 지급의무에 대한 대물변제약정이 실효되는 것은 아니라고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위배나 심리미진 또는 법리오해 등의 위법이 없다. 따라서 이 부분 상고이유도 받아들일 수 없다. 한편, 위와 같은 대환경개계약에 원고 조양산업사가 동의하였다고 할지라도 그로 인하여 원고 등이 2·3층 이외에 더 이상 증축하지 아니하겠다는 의사표시를 한 것이라거나 혹은 원고 등에게 추가 증축 권한이 없게 되었다고 볼 수는 없으므로, 같은 취지에서 원고들이 피고에게 손해배상을 청구하는 것이 신의칙에 위배되지 아니한다고 한 원심의 판단도 정당하고, 거기에 채증법칙 위배나 심리미진 또는 법리오해 등의 위법이 있다는 상고이유도 받아들일 수 없다. 라. 지상권의 소멸에 관하여 이 사건 지상권설정등기는 피고 스스로의 의사에 따라서 말소되었으므로, 비록 착오에 기인한 것이라 할지라도 그로써 이 사건 지상권은 소멸하였다. 같은 취지의 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위배나 심리미진 또는 법리오해 등의 위법이 없다. 따라서 이 부분 상고이유도 받아들일 수 없다. 마. 나머지 상고이유에 관하여 원심이 이 사건 지상권은 사유지 및 국유지가 혼재된 대지 위에 건축되어 있는 기존 건물을 활용하여 그 옥상 위에 비록 제한된 범위이기는 하지만 일정 층수까지 추가 증축할 수 있는 권리라고 판시한 데에 상고이유의 주장과 같은 이유모순 등의 위법이 없다. 따라서 이 부분 상고이유도 받아들일 수 없다. 또한, 이 사건에서 보면, 원고 조양산업사는 이 사건 2·3층 건물을 분양·매도하고 그에 따른 소유권이전등기를 넘겨줌에 있어 그 매수인들로부터 원고 조양산업사가 장차 각 3층 옥상 위에 다시 건물을 증축하는 데 동의하고 그에 필요한 모든 협력을 하기로 하는 각서를 교부한 사실을 알 수 있는바, 이에 의하면 원고 등이 2·3층 건물을 수분양자들에게 양도함에 있어 이 사건 지상권도 전부 함께 양도하였다고 볼 수는 없다. 같은 취지의 원심 판단은 정당하고, 거기에 채증법칙 위배나 심리미진 또는 법리오해 등의 위법이 있다는 상고이유도 받아들일 수 없다. 3. 그러므로 상고를 모두 기각하고, 소송비용의 부담을 정하여 주문과 같이 판결한다. 대법관 배기원(재판장) 서성(주심) 유지담 박재윤 |
2. 최단존속기간을 법정할 필요성과 합리성
민법 입법자는 지상권의 존속기간을 자유로이 정할 수 있었던 의용민법과 달리 지상권자의 보호를 위하여 당시 일본 차지법 제2조와 같은 최단존속기간을 규정할 필요가 있다고 보았다.12) 그리고 존속기간을 정하지 않은 경우 의용민법 제268조는 원칙적으로 지상권자가 지상권을 포기함으로써 지상권을 소멸시킬 수 있고 당사자들의 청구에 의해 법원이 20년에서 50년 사이의 적절한 존속기간을 정할 수 있도록 하였으나, 민법 입법자는 일본 차지법 제2조 제1항 및 만주국민법 제258조를 참조하여 최단존속기간을 강제하였다.
| 12) 법제사법위원회, ｢민법안심의록｣, 1957, 171면. |
그러나 법률이 아무리 지상권자의 지위를 강화하더라도 임차권과 같이 토지를 사용하는 자의 지위가 상대적으로 약한 법률관계를 보다 손쉽게 이용할 수 있는 한, 지상권자를 두텁게 보호한다는 취지는 사실상 공허해질 수 있다. 타인의 토지를 이용하는 법률관계로 임대차가 대중을 이루는 사실은 그 반증이라고 할 것이다. 그래서 종래 “민법이 지상권자의 지위를 더욱 강화함으로써결국 민법의 지상권은 앞으로 더욱 이용되지 못한다는 결과를 가져올 것으로 예상된다. 민법이 존속기간의 장기화를 꾀하고 있다는 것도 바로 그러한 결과를 가져오는 원인이 될 것이”라는 지적에13) 주목하게 된다. 현대에서 지상권 제도의 기능과 거래계의 수요라고 하는 관점에서 장기의 최단존속기간을 강제할 필요성과 그 합리적 범위에 대하여 의문이 제기되기 때문이다. 이제 민법이 지상권에 관하여 장기의 최단존속기간을 법정하고 이를 편면적 강행규정으로 한 입법태도에 대하여는 근본적인 검토가 필요하다.
| 13) 곽윤직, “전세권제도에 대한 약간의 고찰”, ｢서울대 법학｣ 제3권 제2호, 1962, 278면. |
(1) 지상권을 설정하는 경우
지상권이 타인의 토지를 이용하는 하나의 제도로서 실제 거래계에서 기능할 수 있도록 하기 위해서는 장기의 최단존속기간을 고집할 것은 아니다. 물론 장기의 최단존속기간을 법정하지 않는다고 해서 그것이 지상권을 단기간만 설정하도록 강제한다는 의미는 결코 아니다. 독일 지상권에 관한 법률(Gesetz über das Erbbaurecht)이 지상권의 존속기간을 당사자의 합의에 맡겨 두거나14) 스위스민법이 최단존속기간을 강제하지 않는다고 해서, 15) 이들 법제가 지상권자를 전적 으로 불리한 지위에 내버려 둔다고 평가되지는 않는다. 그리고 지상권설정계약에 있어서 당사자들의 협상력은 구체적인 상황에 따라 다르기 때문에, 토지소유자가 반드시 우월한 지위를 가진다거나 지상권을 취득하고자 하는 자가 반드시 경제적 약자라고 단정해서는 안 된다. 당사자들은 지상권을 설정하는 목적, 즉 건물의 소유를 위한 것인지, 그 건물이 어느 정도의 내구성과 활용가능성을 가지는 것인지, 공작물이나 수목의 경우 그 용도나 경제적인 가치가 어떠한지에 따라서 합의에 의해 상당한 존속기간을 약정하면 되는 것이다. 그리고 이에 상응하여 지료의 액수와 지급방법, 그 변경방법 혹은 가치담보약관과 같은 합의를 할 수 있다.
| 14) 독일민법 제정 당시 지상권(Erbbaurecht)의 입법에 관하여는 찬반이 대립하였다(독일민법 제정 전후 지상권적 법률관계 및 지상권의 입법상 논의에 관한 자세한 소개는 (재)한중일민상법통일연구소, ｢관습상의 법정지상권의 개정방향｣(2010년도 법무 부 연구용역 과제보고서), 2010, 60면 이하 참조). 역사적, 사회·경제적 배경과 당시의 법질서하에서 지상권은 낯선 제도였다. 학설은 소유권에서 용익권을 분리하는 데 부정적이기도 하였으나, 입법자는 그 필요성이라고 하는 관점에서 제1012조에서 제1017조까지 6개의 추상적인 규정만을 신설하였다. 그러나 독일민법 시행 당시부터 그 내용이 충분하지 못한 데 대한 비판이 있었고, 지상권의 기능과 역할에 대한 기대감이 커지면서 지상권에 관한 근본적인 개정노력이 경주되었다. 그 결과 독일민법에서 지상권에 관한 규정을 삭제하고 지상권에 관한 법률을 제정함으로써 지상권을 보다 구체적으로 규율하기에 이르렀다. 그런데 지상권에 관한 법률은 지상권의 존속기간에 대하여 명시적으로 규정하고 있지 않으며, 이는 전적으로 당사자의 합의에 맡겨져 있다. 15) 스위스민법은 지상권의 존속기간과 관련하여 최단기간에 대하여는 정함이 없고 최장기간만을 명시하고 있다 |
한편 지상권이 지상물의 경제적인 기능을 다하게 한다는 점에서 지상물의 종류에 따라 최단존속기간을 달리 정하는 기준도 재고되어야 한다. 건물의 경우 견고성을 기준으로 한다면 현대 건축기술이나 공학적 수준에 비추어 그 최단존속기간은 훨씬 더 장기간이 되어야 할 것이다. 수목의 경우에는 수종이 다양하고 그 경제성 등이 상이하므로 최단존속기간도 각각의 경우 달리 결정되지 않으면 안 된다. 때문에 법률이 획일적인 최단존속기간을 제시하기는 어렵다. 견고하지 않은 건물의 경우에도 그 종류나 사용목적 등에 따라서 존속기간은 다양할 것이므로 일률적으로 15년이라고 해야 할 합리적인 근거를 찾기 어렵다. 그리고 건물 이외의 공작물은 더욱더 그러하다.
(2) 지상권을 갱신하는 경우
지상권의 갱신에 있어서도 그 존속기간은 갱신한 날부터 다시 제280조의 최단존속기간이 강제된다. 의용민법은 지상권 소멸시 지상권자의 수거의무와 지상권설정자의 매수청구권을 인정할 뿐이었다. 하지만 민법 입법자는 지상권의 강화를 위하여 지상권자의 갱신청구권과 매수청구권을 신설하였다.16) 지상권 소멸시에 지상권자가 토지를 원상회복하거나(제285조 제1항), 지상권설정자가 토지의 가치를 증대시키기 위하여 또는 이미 설치된 공작물이나 수목의 가치감소를 방지하기 위하여 이를 매수할 수 있음은 당연하지만(제285조 제2
항), 이러한 제도는 지상권설정자만을 고려한 것이고 용익권자인 지상권자를 고려한 것은 아니라고 보았다. 지상권자는 공작물 등을 수거할 수 있지만 이러한 소극적인 수거권만으로는 지상권자를 충분히 보호할 수 없다. 그래서 공작물 등을 토지로부터 수거함으로써 발생하는 가치의 감소를 막고 지상권자의 투자를 보장, 장려하기 위하여 갱신청구권을 인정하고 갱신을 거절하는 경우에는 지상권설정자에게 매수청구를 할 수 있도록 한 것이다. 이와 더불어 입법자는 제284조를 신설하여 지상권설정계약을 갱신하는 경우에도 제280조의 최단존속기간을 보장하였다.
| 16) 민사법연구회, ｢민법안의견서｣, 1957, 108면 이하. |
그러나 지상권이 소멸하는 경우 지상권자와 지상권설정자의 이익교량이라고 하는 관점에 볼 때, 갱신시에 다시금 최단존속기간을 강제하는 것은 지상권설정자에게 과도한 부담을 강요할 수 있다. 지상권자가 가지는 갱신청구권은 단순한 청구권에 지나지 않으나 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 않으면 지상권자는 매수청구권을 행사할 수 있다. 때문에 지상권의 갱신이 간접적으로나마 강제된다. 더욱이 갱신시에는 제284조에 의하여 최단존속기간이 보장되므로, 지상권설정자로서는 어떠한 결정을 하든 부담을 가지지 않을 수 없다. 이는 애초에 토지소유자로 하여금 지상권의 설정을 꺼리게 만드는 요소가 된다.17)
그러므로 갱신시에 최단존속기간의 강제가 지나치게 당사자들의 법률관계에 개입함으로써 오히려 지상권의 활용을 저해하고 지상권자의 보호라고 하는 입법취지를 무색하게 하는 결과를 가져오는 것은 아닌지를 재고할 필요가 있다.
| 17) 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차에 있어서 그 기간이 만료한 때 지상시설이 현존하는 경우 제283조가 준용되기 때문에 임차인은 마찬가지로 갱신청구를 할 수 있다. 하지만 임대차의 경우에는 갱신시에도 최단존속기간이 강제되지 않기 때문에 적어도 임대인은 계약의 갱신 여부에 대한 선택권이 보장된다고 할 수 있고, 이러한 점에서도 지상권의 갱신과 대비된다. |
3. 개정시안
| 현행 | 개정시안 |
| 제280조 (존속기간을 약정한 지상권) ① 계약으로 지상권의 존속기간을 정 하는 경우에는 그 기간은 다음 연한 보다 단축하지 못한다. 1. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유 사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년 2. 전호이외의 건물의 소유를 목적으 로 하는 때에는 15년 3. 건물이외의 공작물의 소유를 목적 으로 하는 때에는 5년 ② 전항의 기간보다 단축한 기간을 정한 때에는 전항의 기간까지 연장한다. |
제280조 (존속기간을 약정한 지상권) ① 계약으로 지상권의 존속기간을 정 하는 경우에는 그 기간은 다음 연한 보다 단축하지 못한다. 1. 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 10년 2. 건물 이외의 공작물의 소유를 목적 으로 하는 때에는 5년 ② 제1항의 기간보다 단축한 기간을 정한 때에는 제1항의 기간까지 연장 한다. |
| 제281조 (존속기간을 약정하지 아니한 지상권) ① 계약으로 지상권의 존속 기간을 정하지 아니한 때에는 그 기 간은 전조의 최단존속기간으로 한다. ② 지상권설정당시에 공작물의 종류와 구조를 정하지 아니한 때에는 지상권 은 전조 제2호의 건물의 소유를 목적 으로 한 것으로 본다. |
제281조 (존속기간을 약정하지 아니한 지상권) ① (현행과 동일) ② 지상권설정당시에 공작물의 종류를 정하지 아니한 때에는 지상권은 제 280조 제1항 제2호의 건물 이외의 공 작물의 소유를 목적으로 한 것으로 본다. |
| 제284조 (갱신과 존속기간) 당사자가 계약을 갱신하는 경우에는 지상권의 존속기간은 갱신한 날로부터 제280조 의 최단존속기간보다 단축하지 못한 다. 그러나 당사자는 이보다 장기의 기간을 정할 수 있다 |
제284조 (갱신과 존속기간) 당사자가 계약을 갱신하는 경우에는 제280조를 적용하지 아니한다. |
(1) 지상권 설정시의 존속기간
입법적 선택지로서는 지상권의 존속기간에 관한 제280조와 제281조를 삭제하고 전적으로 당사자들의 합의에 맡겨두거나, 그러한 합의가 없는 경우를 위하여 존속기간을 10년 또는 5년으로 추정하는 규정을 둘 수도 있을 것이다. 하지만 애초에 민법 입법자들이 염두에 두었던 지상권자의 보호 내지 토지 이용권의 강화를 도모하면서 토지소유자의 이해를 함께 반영하고, 상대적으로 장기간에 걸친 용익권능을 제공함으로써 당사자의 다양한 수요에 상응하는 선택권을 보장한다는 점에서, 개정시안 제280조는 지상권의 최단존속기간을 단
축하고 현행과 마찬가지로 이를 편면적 강행규정으로 할 것을 제안한다.
사실 지상권의 활용 여부는 법률규정 외에도 거래계의 수요나 세제, 경제상황 등 여러 가지 요소들의 영향을 받는다. 그러므로 법정최단존속기간을 단축한 것만으로 지상권 자체의 이용이 증가한다고 단언하기는 어려울 것이다. 그러나 현행 규정에 의할 때 장기의 최단존속기간으로 인하여 토지소유자가 지상권의 설정을 꺼리게 되는 점, 당사자의 합의에 의하여 자유롭게 지상권의 존속기간을 정할 수 없으며 그 근거도 의문이라는 점은 분명 존재한다. 그렇다면 지상권의 특성을 반영하면서도 당사자의 선택범위를 넓혀 준다는 취지에서 최
단존속기간을 단축하는 방안은 얼마든지 가능하고 또한 합리적이라고 할 것이다. 하지만 이러한 개정제안이 보다 장기의 존속기간에 대한 합의를 금지하는 것은 물론 아니다. 장기간에 걸친 토지용익권을 확보하기 위하여 지상권을 설정하는 경우 당사자들은 이보다 장기의 존속기간을 정할 것이고, 이러한 합의는 유효하다.
현행 제280조 제1항은 견고한 건물과 그 밖의 건물을 구분하여 최단존속기간을 달리한다. 그런데 견고한 건물인지 여부는 민법 제정 당시와 달리 획일적으로 말하기 어려우며, 당사자 사이에 분쟁이 발생한 때 비로소 판단된다. 그리고 2004년도 개정논의에서처럼 기존 건물의 존재 여부나 건물의 종류에 따라 지상권의 존속기간을 일률적으로 정하기는 어려우며, 인위적인 기준은 오히려 혼란과 분쟁을 야기하게 될 것이다. 그러므로 일차적으로 당사자이 합의하여 존속기간을 정하도록 하고, 그렇지 않은 때에는 단일한 최소기간을 보장하는 것으로 충분하다.
개정시안 제280조 제1항은 건물과 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 10년을, 그 밖의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년을 최단존속기간으로 한다. 사실 지상권의 최단존속기간을 얼마로 할 것인지에 대한 논리필연적인 기준을 찾기는 어렵다. 만약 건물의 내구성을 기준으로 한다면 현행보다 훨씬 장기의 최단존속기간을 정하여야 할 것인데, 이는 최단존속기간을 단축하여 토지소유자에 대한 과도한 부담을 덜어주고 토지의 효율적인 이용을 도모할 수 있게 하며 또한 지상권을 실제 활용가능한 제도로 만든다는 개정 취지에 반한다. 만약 지상권을 설정하는 당사자의 의사 내지 건물을 소유하는 경제적인 목적을 기준으로 한다면, 더더욱 최단존속기간을 법정할 수 없다. 때문에 타인의 토지에 용익물권을 설정하는 경우, 전세권의 최장존속기간이 10년인 점에 비추어 지상권은 최단존속기간을 10년으로 함으로써 보다 장기간 공작물이나 수목을 소유하고자 하는 때에는 지상권을 활용할 수 있도록 한다. 그리고 오스트리아 지상권법(Baurechtsgesetz) 제3조 제1항도 최단존속기간을 일괄적으로 10년으로 정하고 있어서18)이 기간이 입법례에서 전혀 낯선 것은 아니다.
| 18) 오스트리아민법은 역권에 대하여만 규정하고, 지상권에 관하여는 규정을 두지 않았다. 대신 지상권은 지상권법에 의해 규율되는데, 동법 제3조 제1항은 지상권의 존속기간을 최소 10년, 최대 100년으로 정하고 있다. |
그러나 오스트리아 지상권법과 같이 지상물의 종류를 구분하지 않고 최단존속기간을 10년으로 하게 되면, 건물 이외의 공작물의 소유를 목적 으로 하는 때에는 현행 민법보다 존속기간이 오히려 연장된다. 이는 최단존속기간을 축소하고자 하는 입법방향과 배치된다. 그러므로 건물 이외의 공작물의 경우에는 최단존속기간을 달리 정하여 할 것이다. 다만 이 경우에도 공작물의 종류는 매우 다양하고 그 경제적 가치도 상이하기 때문에 현행 제280조 제1항 제3호가 정한 5년보다 단기이면서 또한 설득력 있는 숫자를 찾기는 쉽지 않다. 그래
서 개정시안 제280조 제1항 제2호는 현행과 같이 5년의 최단존속기간을 제안한다.
(2) 존속기간에 대한 합의가 없는 경우 지상권의 존속기간
지상권의 존속기간에 대한 당사자의 명시적, 묵시적 합의를 찾을 수 없는 경우, 개정시안 제281조 제1항은 현행과 마찬가지로 그 기간을 법정최단존속 기간으로 한다. 이는 당사자의 합의가 없는 경우 존속기간에 대한 기준을 제시함과 동시에 개정시안 제280조에서 최단존속기간을 보장한 취지를 관철하기 위함이다.
그런데 지상권설정시에 공작물의 종류를19) 정하지 않은 때에는 그 존속기간을 어떠한 기준에 의할 것인지가 문제된다. 현행 제281조 제2항은 제280조 제1항 제2호의 견고한 건물 이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 것으로 보고 15년의 존속기간을 인정한다. 그러나 개정시안은 제280조 제1항 각호의 기준을 정비하고 존속기간을 단축하였으므로, 이에 상응하여 제281조 제2항도 개정이 필요하다. 당사자는 얼마든지 지상권의 존속기간 내지 지상물의 종류를 정할 수 있었다는 점에서 민법은 최소한의 존속기간을 보장하는 것으로 그 임
무를 다한다고 할 것이며, 이로써 당사자의 합의를 촉구할 수도 있다. 그래서 개정시안 제281조 제2항은 건물 이외의 공작물의 소유를 목적으로 한 것으로 보아 5년의 존속기간만을 보장한다.
| 19) 제281조 제2항은 공작물의 “종류와 구조”라고 정하고 있으나, 이때 구조는 견고한 건물 여부를 의미하는 것이므로, 개정시안이 견고성에 따른 구분을 없앤 이상 이러한 표현도 더 이상 유지할 필요가 없다. 그러므로 개정시안 제281조 제2항은 공작물의 “종류”라고만 정한다 |
(3) 지상권 갱신시의 존속기간
지상권의 내용으로서 그 존속기간은 원칙적으로 당사자의 합의에 의하며, 이는 갱신시에도 다르지 않다. 지상권설정시에 최단존속기간을 보장한 만큼, 갱신시에는 지상물의 종류나 내구성, 용도 등에 따라 당사자들이 합리적으로 결정할 수 있게 맡겨둘 것이며, 민법이 여기에까지 개입하는 것은 바람직하지 않다. 이를 위해서는 제284조를 삭제할 수도 있으나, 입법취지를 보다 명확하게 전달하는 측면에서 개정시안 제284조는 계약갱신시에 제280조가 적용되지 않음을 명시한다.20)
| 20) 전세권의 경우에도 제312조 제3항은 10년을 넘지 않는 기간으로 갱신할 수 있다고만 정함으로써 존속기간을 당사자의 합의에 맡겨두고 있다. |
4. 최장존속기간의 법정 여부
지상권의 최장존속기간에 관하여는 현행 민법이나 독일 지상권에 관한 법률처럼 아무런 정함을 두지 않고 해석에 맡겨 둘 수도 있지만, 입법을 통해 그 기준을 제시할 수도 있다. 예컨대 오스트리아 지상권법 제3조 제1항은 100년을 초과할 수 없도록 하고, 스위스민법 제779조l 제1항은 존속기간을 최대 100년으로 하면서 동조 제2항은 최장 100년 연장할 수 있도록 한다. 지상권설정계약시에 100년으로 계약하더라도 그만큼 또 갱신할 수 있기 때문에 사실상 최장존속기간은 제한되지 않는 것으로 보인다.
그런데 민법이 최단존속기간만을 정하고 최장존속기간을 명시하지 않은 것은 지상권의 존속기간이 장기임을 전제로 한 것이다.21) 위 입법례처럼 한 세기에 해당하는 100년을 최장기간으로 명시할 수도 있지만, 입법기술적으로 단순히 상징적인 숫자를 사용하여 최장존속기간을 정하는 것에 대하여는 의문이 제기될 수 있다. 그렇다고 해서 영구적인 지상권을 설정할 수 있다고 규정함으로써 마치 소유권을 공동화시키는 것처럼 해석될 여지를 두는 것도 타당하지 않다. 당사자들의 합의에 의해 지상권의 목적이 되는 공작물 등의 종류와 경제
성에 따라 얼마든지 장기간에 걸쳐 지상권을 설정할 수 있도록 하면 충분하다. 만약 지상권의 존속기간이 지나치게 장기여서 토지소유자의 권리를 과도하게 제한하게 된다면, 이러한 합의는 민법 일반규정에 의해 효력이 부정될 것이다. 따라서 개정시안은 별도로 최장존속기간에 관한 규정을 제안하지 않는다.
| 21) 박재윤, 전게서(주2), 31면. |
Ⅲ. 관습법상 법정지상권의 입법
1. 관습법상 법정지상권의 인정근거
동일인이 소유하던 토지와 그 지상건물이 매매나 증여, 강제경매, 공매 등에 의하여 그 소유자가 분리되는 경우가 드물지 않다. 그런데 토지와 건물은 별개의 부동산이므로, 건물과 토지의 소유자가 달라진 때 건물의 소유를 위한 토지의 이용관계가 문제된다. 판례는 일찍부터22) 토지와 그 지상건물이23) 매매 기타 원인으로 그 소유자를 달리하게 된 경우 건물을 철거한다는 등의 특약이 없는 한 건물소유자에게 소위 관습법상 법정지상권을 인정해오고 있다.
| 22) 조선고등법원 1916.9.29. 판결(大正5. 민상 제151호 1916.9.29. 판결)이 강제경매에 의하여 토지와 가옥의 소유자가 달리진 사안에서 이러한 관습법의 존재를 최초로 인정한 것으로 소개되고 있다. 23) 관습법상 법정지상권은 종래 건물의 소유를 위하여 인정되어 왔는데, 건물 이외의 공작물에 대하여도 관습법상 법정지상권이 인정될 것인지에 대하여 박종두, ｢물권법｣ 제5판, 2010, 506면 이하는 관습법상 법정지상권의 인정취지가 지상물을 위한 토지사용권의 확보에 있는 것이고 지상물중 수목이나 분묘 등 공작물은 건물과 같은 사회·경제적 가치를 가지기 때문에 법정지상권으로 보호할 필요가 있다고 주장한다. |
학설에 따라서는 관습법상 법정지상권이 제366조로부터 나오는 법정지상권이라고 해석함으로써 그 근거를 제366조에서 찾기도 한다.24) 그러나 판례는 관습법상 법정지상권을 인정하는 근거로서, 한편으로는 토지와 건물을 각기 독립한 부동산으로 취급하는 우리법제에서 건물의 가치를 유지시키기 위한 필요성을 든다25) 다른 한편으로는 건물을 철거한다는 등의 특약이 없으면 건물소유자로 하여금 토지를 계속 사용하게 하려는 것이 당사자의 의사라고 보아 추단된 의사를 근거로 든다.26) 그리고 판례는 관습법상 법정지상권을 존속기간을 정하지 않은 약정지상권으로 취급하고 있다.27)
| 24) 이영준, ｢물권법｣ 전정신판, 2009, 699면. 25) 대법원 1999. 3. 26. 선고 98다64189 판결. 26) 대법원 1986.5.27. 선고 86다카62 판결; 대법원 2002. 6. 20. 선고 2002다9660 전원합의체 판결; 대법원 2008.2.15. 선고 2005다41771,41788 판결. 27) 대법원 1986.9.9. 선고 85다카2275 판결; 대법원 1988.4.12. 선고 87다카2404 판결. |
| 대법원 1999. 3. 26. 선고 98다64189 판결 [토지인도등][공1999.5.1.(81),781] 【판시사항】 원래 동일인에게의 소유권 귀속이 원인무효로 이루어졌다가 그 원인이 무효임이 밝혀져 그 등기가 말소됨으로써 건물과 토지의 소유자가 달라지게 된 경우, 관습상의 법정지상권의 성립 여부 (소극) 【판결요지】 관습상의 법정지상권의 성립 요건인 해당 토지와 건물의 소유권의 동일인에의 귀속과 그 후의 각기 다른 사람에의 귀속은 법의 보호를 받을 수 있는 권리변동으로 인한 것이어야 하므로, 원래 동일인에게의 소유권 귀속이 원인무효로 이루어졌다가 그 뒤 그 원인무효임이 밝혀져 그 등기가 말소됨으로써 그 건물과 토지의 소유자가 달라지게 된 경우에는 관습상의 법정지상권을 허용할 수 없다. 【참조조문】 민법 제279조 【전 문】 【원고,피상고인】 원고 【피고,상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 호남종합법률사무소 담당변호사 김성길) 【원심판결】 광주고법 1998. 11. 19. 선고 98나4285 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이유】 상고이유를 판단한다. 관습상의 법정지상권은 토지와 건물이 동일인에게 속하였다가 그 중 어느 하나가 일정한 원인으로 소유자를 달리하게 되는 경우 그 건물을 철거한다는 특약이 없으면 성립되는 것으로 토지와 건물을 각기 독립한 부동산으로 취급하는 우리 법제에서 그 건물의 가치를 유지시키기 위한 필요에 의하여 관습법상 인정한 제도인바, 토지소유권으로서는 그로 인하여 제한을 당하는 결과로 된다. 이와 같은 제도의 취지와 그 결과의 측면에서 볼 때 그 해당 토지와 건물의 소유권의 동일인에의 귀속과 그 후의 각기 다른 사람에의 귀속은 법의 보호를 받을 수 있는 권리변동으로 인한 것이어야 할 것이다. 따라서 원래 동일인에게의 그 소유권 귀속이 원인무효로 이루어졌다가 그 뒤 그 원인무효임이 밝혀져 그 등기가 말소됨으로써 그 건물과 토지의 소유자가 달라지게 된 이 사건과 같은 경우에는 관습상의 법정지상권을 허용할 수 없는 것이다. 같은 결론에 이르른 원심의 판단은 정당하고, 그 판단에 관습상의 법정지상권에 관련한 법리오해 등의 위법이 없다. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 피고의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문에 쓴 바와 같이 판결한다. 대법관 김형선(재판장) 정귀호 이용훈 조무제(주심) |
| 대법원 1986. 5. 27. 선고 86다카62 판결 [건물철거등][집34(2)민,3;공1986.7.1.(779),813] 【판시사항】 명의신탁된 토지상에 수탁자가 건물을 신축한 후 명의신탁이 해지되어 토지소유권이 신탁자에게 환원된 경우, 수탁자가 관습상의 법정지상권을 취득하는지 여부 【판결요지】 토지소유권을 명의신탁하면서 수탁자의 임의처분을 방지하기 위해 신탁자명의의 소유권이전등기 청구권보전의 가등기를 함께 경료해 둔 후 수탁자가 위 명의신탁중 동 토지상에 건물을 신축하고 그 후 명의신탁이 해지되어 소유권회복의 방법으로 신탁자명의로 위 가등기에 기한 본등기가 경료된 경우, 위 명의수탁자는 신탁자와의 대내적 관계에 있어서 그 토지가 자기소유에 속하는 것이었다고 주장할 수 없고 따라서 위 건물은 어디까지나 명의신탁자 소유의 토지 위에 지은 것이라 할 것이므로 그 후 소유명의가 신탁자명의로 회복될 당시 위 수탁자가 신탁자들에 대하여 지상건물의 소유를 위한 관습상의 지상권을 취득하였다고 주장할 수 없다. 【참조조문】 민법 제279조 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 인천지방법원 1985.12.12 선고 85나180 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 인천지방법원 합의부로 환송한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 1. 원심판결은 그 이유에서, 판시 토지(김포군 계양면 (주소 생략) 전 1,808평방미터)는 본디 소외 1 소유였던 것을 소외 2, 소외 3이 1978.9.20에 공동매수하고 소외 4에게 그 소유명의를 신탁하여 1978.10.26 위 소외인 앞으로 소유권이전등기를 경료하고, 그 대신 위 소외 4가 임의처분하는 것을 방지하기 위해 같은 날 위 소외 2, 소외 3 앞으로 소유권이전청구권보전의 가등기를 하여 두었다가 1983년경 명의신탁해지의 의사표시를 한 후 그 소유권회복을 위한 방법으로 1984.6.12 위 가등기에 기한 소유권이전의 본등기를 경료하고 이어서 1984.11.27 원고와 소외 5에게 매도하여 그 다음날 소유권이전등기를 마친 토지이며, 원고가 토지소유권에 터잡아 철거를 구하고 있는 위 토지상의 피고소유 건물은 소외 4가 소외 2, 소외 3으로부터 토지에 대한 소유자 명의신탁 등기를 받아 가지고 있던 1981.5.30경에 신축한 것으로서 위 소외인이 1984.6.7 이를 피고에게 매도하여 피고가 1984.6.23에 소유권보존등기를 마친 것이라는 사실을 각 인정한 다음, 위 인정사실에 의하면 소외 4는 건물 신축당시에 비록 명의수탁자였을 망정 대외적으로는 완전한 토지소유자였다 할 것이므로 그 후 토지의 소유권이 원고 등에게 전전 양도됨에 있어 그 지상건물을 철거하기로 하였다는 등의 특별사정이 없는 한 위 토지에 관하여 건물소유를 위한 관습상의 법정지상권을 취득하였다 할 것이고, 위 소외 4로부터 지상건물을 매수한 피고는 건물 매수와 함께 건물소유를 위한 법정지상권도 아울러 양수하였다 할 것이므로 위 소외 4를 대위하여 원고에게 법정지상권설정등기 청구권을 행사할 수 있는 피고에 대하여 건물의 철거를 구하는 원고의 청구는 신의칙에 반한다 하여 배척하였다. 2. 그러나 건물소유를 위한 관습상의 지상권은 토지와 지상건물이 동일인의 소유에 속해 있다가 매매 등으로 각각 그 소유자를 달리하게 된 경우, 그 건물소유자가 취득하게 되는 권리이므로 이 사건에 있어서 소외 4가 원판시 건물소유를 위한 관습상의 지상권을 취득하였다고 할 수 있으려면 토지에 대한 소유권이전등기가 그로부터 소외 2, 소외 3 앞으로 경료된 1984.6.12 이전에 토지와 그 지상건물인 원판시 건물이 동일인인 위 소외 4의 소유에 속해 있었다고 볼 수 있어야만 할 것인바, 원심이 확정한 바와 같이 토지에 대한 위 소외인(소외 4) 앞으로의 소유권이전등기가 그 토지를 매수한 소외 2, 소외 3 등의 명의신탁에 인한 것이었고 위 소외 4로부터 명의신탁자인 소외 2, 소외 3 앞으로 경료된 소유권이전청구권보전의 가등기가 명의수탁자인 위 소외 4의 임의처분행위를 방지하기 위해 마쳐둔 것이었다면, 명의수탁자인 소외 4로서는 명의신탁자였다가 소유권을 회복한 소외 2, 소외 3과의 대내적 관계에 있어서 그 토지가 자기소유에 속하는 것이었다고 주장할 수는 없을 법리이고, 따라서 원판시 건물은 어디까지나 명의신탁자인 소외 2, 소외 3 소유의 토지위에 지은 것이라 할 것이므로 그 후 토지소유명의가 신탁자 앞으로 회복될 당시에 위 소외 4가 신탁자들에 대하여 지상건물의 소유를 위한 관습상의 지상권을 취득하였다고 주장할 수는 없다 할 것이다. 토지와 지상건물이 동일인의 소유에 속해 있다가 각각 그 소유자를 달리하게 되는 경우에 성립하는 관습상의 지상권은, 그 경우 당사자 사이에 건물을 철거하기로 하는 등의 특별조건이 없다면 토지소유자는 지상건물 소유자에게 그 건물소유를 위한 지상권을 설정하여 주기로 한 의사가 있었던 것이라고 해석하여 인정되는 권리이므로 소외 4가 이 사건 토지위에 원판시 지상건물의 소유를 위한 관습상의 지상권을 취득한 여부는 명의신탁해지에 의하여 토지소유명의를 회복한 신탁자들과의 사이에 있어서 위 소외인이 토지소유명의의 신탁을 받아가지고 있던 동안에는 그 토지가 자기의 소유에 속했던 것이라고 주장할 수 있었느냐의 여부에 따라 판단할 문제이며, 명의신탁자 이외의 제3자에 대하여 대외적으로 토지소유권을 주장할 수 있었다 하여 좌우될 성질의 것이 못 된다 할 것이다. 원심이 그 판시와 같은 이유로 소외 4가 관습상의 법정지상권을 취득하였다고 판단하여 원고의 청구를 배척한 점에는 관습상의 지상권취득 요건에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있고, 이는 소송촉진등에 관한 특례법 제12조 제2항에 의하여 원심판결을 파기하여야 할 법령위반에 해당한다 하겠으므로 이 점에 관한 상고논지는 이유있다. 3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 관여법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관 이준승(재판장) 오성환 이병후 윤관 |
| 대법원 2002. 6. 20. 선고 2002다9660 전원합의체 판결 [건물등철거][집50(1)민,479;공2002.8.1.(159),1669] 【판시사항】 [1] 미등기건물을 대지와 함께 매수하였으나 대지에 관하여만 소유권이전등기를 넘겨받고 대지에 대하여 저당권을 설정한 후 저당권이 실행된 경우, 민법 제366조 소정의 법정지상권이 성립하는지 여부 (소극) [2] 미등기건물을 대지와 함께 매도하였으나 대지에 관하여만 매수인 앞으로 소유권이전등기가 경료된 경우, 관습상의 법정지상권이 성립하는지 여부 (소극) 【판결요지】 [1] 민법 제366조의 법정지상권은 저당권 설정 당시에 동일인의 소유에 속하는 토지와 건물이 저당권의 실행에 의한 경매로 인하여 각기 다른 사람의 소유에 속하게 된 경우에 건물의 소유를 위하여 인정되는 것이므로, 미등기건물을 그 대지와 함께 매수한 사람이 그 대지에 관하여만 소유권이전등기를 넘겨받고 건물에 대하여는 그 등기를 이전 받지 못하고 있다가, 대지에 대하여 저당권을 설정하고 그 저당권의 실행으로 대지가 경매되어 다른 사람의 소유로 된 경우에는, 그 저당권의 설정 당시에 이미 대지와 건물이 각각 다른 사람의 소유에 속하고 있었으므로 법정지상권이 성립될 여지가 없다. [2] 관습상의 법정지상권은 동일인의 소유이던 토지와 그 지상건물이 매매 기타 원인으로 인하여 각각 소유자를 달리하게 되었으나 그 건물을 철거한다는 등의 특약이 없으면 건물 소유자로 하여금 토지를 계속 사용하게 하려는 것이 당사자의 의사라고 보아 인정되는 것이므로 토지의 점유·사용에 관하여 당사자 사이에 약정이 있는 것으로 볼 수 있거나 토지 소유자가 건물의 처분권까지 함께 취득한 경우에는 관습상의 법정지상권을 인정할 까닭이 없다 할 것이어서, 미등기건물을 그 대지와 함께 매도하였다면 비록 매수인에게 그 대지에 관하여만 소유권이전등기가 경료되고 건물에 관하여는 등기가 경료되지 아니하여 형식적으로 대지와 건물이 그 소유 명의자를 달리하게 되었다 하더라도 매도인에게 관습상의 법정지상권을 인정할 이유가 없다. 【참조조문】 [1] 민법 제366조[2] 민법 제366조 【참조판례】 [1] 대법원 1987. 12. 8. 선고 87다카869 판결(공1988, 168) 대법원 1989. 2. 14. 선고 88다카2592 판결(공1989, 418) 대법원 1991. 8. 27. 선고 91다16730 판결(공1991, 2430) [2] 대법원 1972. 10. 31. 선고 72다1515 판결(폐기) 대법원 1987. 7. 7. 선고 87다카634 판결(공1987, 1320) 대법원 1992. 4. 10. 선고 91다40610 판결(공1992, 1538) 대법원 1998. 4. 24. 선고 98다4798 판결(공1998상, 1473) 【전 문】 【원고,피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 이동근) 【피고,상고인】 피고 (소송대리인 변호사 임동언 외 2인) 【원심판결】 서울지법 2002. 1. 11. 선고 2001나36992 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이유】 1. 민법 제366조의 법정지상권은 저당권 설정 당시에 동일인의 소유에 속하는 토지와 건물이 저당권의 실행에 의한 경매로 인하여 각기 다른 사람의 소유에 속하게 된 경우에 건물의 소유를 위하여 인정되는 것이므로, 미등기건물을 그 대지와 함께 매수한 사람이 그 대지에 관하여만 소유권이전등기를 넘겨받고 건물에 대하여는 그 등기를 이전 받지 못하고 있다가, 대지에 대하여 저당권을 설정하고 그 저당권의 실행으로 대지가 경매되어 다른 사람의 소유로 된 경우에는, 그 저당권의 설정 당시에 이미 대지와 건물이 각각 다른 사람의 소유에 속하고 있었으므로 법정지상권이 성립될 여지가 없다 ( 대법원 1987. 12. 8. 선고 87다카869 판결, 1989. 2. 14. 선고 88다카2592 판결, 1991. 8. 27. 선고 91다16730 판결 등 참조). 또한, 관습상의 법정지상권은 동일인의 소유이던 토지와 그 지상건물이 매매 기타 원인으로 인하여 각각 소유자를 달리하게 되었으나 그 건물을 철거한다는 등의 특약이 없으면 건물 소유자로 하여금 토지를 계속 사용하게 하려는 것이 당사자의 의사라고 보아 인정되는 것이므로 토지의 점유·사용에 관하여 당사자 사이에 약정이 있는 것으로 볼 수 있거나 토지 소유자가 건물의 처분권까지 함께 취득한 경우에는 관습상의 법정지상권을 인정할 까닭이 없다 할 것이어서, 미등기건물을 그 대지와 함께 매도하였다면 비록 매수인에게 그 대지에 관하여만 소유권이전등기가 경료되고 건물에 관하여는 등기가 경료되지 아니하여 형식적으로 대지와 건물이 그 소유 명의자를 달리하게 되었다 하더라도 매도인에게 관습상의 법정지상권을 인정할 이유가 없다고 할 것이다( 대법원 1987. 7. 7. 선고 87다카634 판결, 1992. 4. 10. 선고 91다40610 판결, 1998. 4. 24. 선고 98다4798 판결 등 참조). 이와 달리, 대지와 그 지상의 미등기건물을 양도하여 대지에 관하여만 소유권이전등기를 경료하고 건물에 관하여는 소유권이전등기를 경료하지 못하고 있다가 양수인이 대지에 설정한 저당권의 실행에 의하여 대지의 소유자가 달라지게 된 경우에 그 저당권설정 당시 양도인 및 양수인이 저당권자에게 그 지상건물을 철거하기로 하는 등의 특약을 한 바가 없다면 양도인이 그 지상건물을 위한 관습상의 법정지상권을 취득한다는 견해를 표명한 대법원 1972. 10. 31. 선고 72다1515 판결은 이와 저촉되는 한도 내에서 이를 폐기하기로 한다. 2. 원심이 확정한 사실관계에 의하면, 피고는 소외 1로부터 소외 2를 거쳐 순차로 제1심판결 주문 기재 대지의 지분 및 그 지상의 미등기건물을 일괄하여 매수하였으나 위 대지의 지분에 관하여만 소유권이전등기를 경료받고 건물에 관하여는 이전등기를 경료받지 못하고 있다가 위 대지의 지분에 관하여 설정한 근저당권의 실행에 의한 경매로 위 대지의 지분의 소유권이 원고에게 이전되었다는 것이므로, 앞에서 설시한 법리에 비추어 보면 피고 또는 소외 1은 위 미등기건물을 위한 법정지상권이나 관습상의 법정지상권을 취득할 수 없다 할 것이고, 따라서 피고가 소외 1을 대위하여 관습상의 법정지상권을 행사할 수도 없다고 할 것이다. 원심이 같은 취지에서 피고의 법정지상권에 관한 항변을 배척한 것은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같이 관습상의 법정지상권에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 대법관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법원장 최종영(재판장) 대법관 송진훈 서성 조무제 변재승 유지담 윤재식(주심) 이용우 배기원 강신욱 이규홍 손지열 박재윤 |
| 대법원 2008. 2. 15. 선고 2005다41771,41788 판결 [건물철거및토지인도등·손해배상(기)][미간행] 【판시사항】 [1] 동일인이 소유하던 토지와 그 지상건물이 매매 기타 원인으로 각각 소유자를 달리하게 되었으나 그 토지의 점유·사용에 관하여 당사자 사이에 약정이 있는 것으로 볼 수 있는 경우, 관습법상의 법정지상권이 성립하는지 여부 (소극) [2] 갑이 건물을 제외한 채 그 대지와 부근의 토지들을 함께 을에게 매도하여 건물과 대지가 소유자를 달리하게 되었더라도 갑이 위 대지 부분을 다시 매수하고 그 대신 을에게 위 토지와 인접한 다른 토지를 넘겨주기로 하는 특약을 맺었다면, 당사자 사이에 매수인으로 하여금 아무런 제한 없는 토지를 사용하게 하려는 의사가 있었다고 보아야 하므로, 위 특약이 매도인측의 귀책사유로 이행불능된 이상 매도인은 위 건물을 위한 관습상의 법정지상권을 주장하지 못하고 건물을 철거하여 매수인에게 아무런 제한 없는 토지를 인도할 의무가 있다고 한 사례 【참조조문】 [1] 민법 제366조 [2] 민법 제366조 【참조판례】 [1] 대법원 2002. 6. 20. 선고 2002다9660 전원합의체 판결(공2002하, 1669) 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인】 원고 【반소피고, 피상고인】 피고 1 【피고, 상고인】 피고 2 【원심판결】 서울고법 2005. 6. 28. 선고 2004나43697, 2004나43703 판결 【주 문】 피고 1에 대한 상고를 각하한다. 원고에 대한 상고를 기각한다. 상고비용은 피고 2가 부담한다. 【이 유】 1. 피고 1에 대한 상고의 적법 여부 기록 및 원심판결 이유에 의하면, 피고 1이 피고 2에 대하여 또는 피고 2가 피고 1에 대하여 어떠한 청구를 한 바 없고, 또 원심도 이점에 대하여 판결을 한 바 없다. 따라서 피고 2의 피고 1에 대한 상고는 상고의 대상이 없는 것으로서 부적법하다. 2. 원고에 대한 상고이유를 판단한다. 관습상의 법정지상권은 동일인의 소유이던 토지와 그 지상 건물이 매매 기타 원인으로 인하여 각각 소유자를 달리하게 되었으나 그 건물을 철거한다는 등의 특약이 없으면 건물 소유자로 하여금 토지를 계속 사용하게 하려는 것이 당사자의 의사라고 보아 인정되는 것이므로 이와 달리 토지의 점유·사용에 관하여 당사자 사이에 약정이 있는 것으로 볼 수 있는 경우에는 관습상의 법정지상권을 인정할 까닭이 없다( 대법원 2002. 6. 20. 선고 2002다9660 전원합의체 판결 참조). 원심은 그 채용 증거들을 종합하여 그 판시와 같은 사실들을 인정한 다음, 이 사건 매매계약 당시 이 사건 건물과 이 사건 토지는 모두 우도형의 소유이었는데, 이 사건 매매계약의 이행으로 피고 1이 1992. 12. 29. 이 사건 토지가 포함된 이 사건 교환 토지 전체에 관하여 소유권이전등기를 경료함으로써 토지와 그 지상 건물의 소유자가 다르게 되었으나, 한편 이 사건 매매계약에서 따로 정한 교환특약에 의하면 원심피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고만 한다) 3은 피고 1로부터 이 사건 건물의 부지인 이 사건 토지를 다시 매수하되 그 대신 피고 1에게 이 사건 교환 토지와 인접한 토지인 남양주시 진접읍 장현리 346-1 전 3,722㎡의 일부를 넘겨주기로 함으로써 당사자 사이에서는 이 사건 교환 토지의 매수인인 피고 1로 하여금 아무런 제한이 없는 토지를 사용케 하려는 의사이었다고 할 것인데, 그 판시와 같이 피고 3의 귀책사유로 인하여 위 교환특약상의 피고 3의 소유권이전등기의무가 이행불능에 빠지게 되었으며, 이러한 사정에 비추어 보면 이 사건 교환 토지의 매도인은 위 교환특약이 매도인측의 귀책사유로 이행불능되었을 경우에는 이 사건 토지를 침범한 이 사건 건물의 일부를 철거하고 매수인에게 아무런 제한 없는 토지를 인도하여야 할 의무를 부담한다고 봄이 상당하다는 이유로, 이 사건 토지에 관하여 이 사건 건물을 위한 관습상의 법정지상권이 성립되었다는 피고들의 주장을 배척하였는바, 원심의 이러한 판단은 위와 같은 법리에 비추어 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 관습상의 법정지상권에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 3. 그러므로 피고 2의 피고 1에 대한 상고는 이를 각하하고, 원고에 대한 상고는 이를 기각하며, 상고비용은 패소자인 피고 2가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 박일환(재판장) 박시환(주심) 김능환 |
| 대법원 1986. 9. 9. 선고 85다카2275 판결 [건물철거등][집34(3)민,23;공1986.10.15.(786),1301] 【판시사항】 귀속재산처리법상의 불하처분에 의하여 동일 소유자에 속한 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우, 관습상의 법정지상권의 성부 【판결요지】 귀속재산처리법상의 불하처분이 행정행위라 하더라도 그 실질은 매매이며 매매에 의하여 동일소유자에 속한 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우에 관습에 의한 법정지상권이 성립함은 물론 그 존속기간은 민법의 규정에 따라야 한다. 【참조조문】 민법 제366조 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 소송대리인 변호사 안병희 【피고, 상고인】 피고 소송대리인 변호사 최선호 【원심판결】 대구고등법원 1985.10.17 선고 84나1614 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이 유】 피고 소송대리인의 상고이유를 본다. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 피고가 이 사건 건물을 매수할 당시 그 매도인들을 순차로 대위하여 그 대지소유권자인 원고에 대하여 지상건물의 각 부분 소유를 위한 관습상의 법정지상권에 대한 보존등기절차를 구할 지위에 있었던 관계로 위 대지부분을 점유할 권원이 있었음을 전제하면서 지상권 취득당시에 그 존속기간에 관한 약정이 없었으므로 민법 제281조, 제280조 제1항 제2호에 의하여 위 법정지상권의 존속기간은 15년으로서 이미 그 기간이 만료되어 지상권이 소멸되었다 하여 피고의 주장을 배척하고 있는 바, 소론은 이 사건 대지와 건물이 애당초 귀속재산이었기 때문에 그 불하계약에 있어 법정지상권 이론을 적용할 수 없다는 취지이나 귀속재산처리법상의 불하처분이 행정행위라 하더라도 그 실질은 매매이며 매매에 의하여 동일 소유자에 속한 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우에 관습에 의한 법정지상권이 성립함은 물론 그 존속기간은 민법의 규정에 따라야 할 것이니 그 주장이 이유없음은 물론 나아가 이와 같은 주장은 결국 피고가 원고소유의 대지를 점유할 권원이 없음을 스스로 내세우는 것 밖에 되지 못하여 적법한 상고이유가 되지 아니한다. 그밖에 상고논지는 원심이 적법하게 확정한 사실과 다른 기초위에 독자적인 견해로서 원심판결을 공격하거나 원심에서 주장한 바 없는 사실을 내세우는 것이 되어 받아들일 수 없다. 논지는 이유없다. 이에 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 정기승(재판장) 김형기 김달식 박우동 |
| 대법원 1988. 4. 12. 선고 87다카2404 판결 [건물철거][공1988.5.15.(823),839] 【판시사항】 가. 민법 제280조 제1항 제1호 소정의 견고한 건물인지 여부의 판단기준 나. 민법 제281조 제2항의 적용요건 다. 무허가 또는 미등기건물을 소유하기 위한 관습상의 법정지상권 취득여부 【판결요지】 가. 민법 제280조 제1항 제1호가 정하는 견고한 건물인가의 여부는 그 건물이 갖는 물리, 화학적 외력, 화재에 대한 저항력 또는 건물해체의 난이도 등을 종합하여 판단하여야 한다. 나. 민법 제281조 제2항은 당사자가 지상권설정의 합의를 함에 있어서 다만 그 존속기간을 정하지 아니하고 지상권을 설정할 토지상에 소유한 공작물의 종류와 구조가 객관적으로 확정되지 않을 경우에 한하여 적용이 있는 것이므로 비록 무허가 또는 미등기건물이라 하더라도 그 건물의 종류와 구조가 확정되어 있는 경우에는 적용되는 것이 아니고 이러한 경우에는 민법 제281조 제1항에 의하여 존속기간을 정하여야 한다. 다. 동일인의 소유에 속하였던 토지와 건물이 매매, 증여, 강제경매, 국세징수법에 의한 공매 등으로 그 소유권자를 달리하게 된 경우에 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물소유자는 그 건물의 소유를 위하여 그 부지에 관하여 관습상의 법정지상권을 취득하는 것이고 그 건물은 건물로서의 요건을 갖추고 있는 이상 무허가건물이거나 미등기건물이거나를 가리지 않는다. 【참조조문】 가. 민법 제280조 제1항 제1호 나. 제281조 제2항 다. 제366조 【참조판례】 나. 대법원 1963.5.9 선고, 63아11 판결 다. 대법원 1964.9.22 선고, 63아62 판결 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 소송대리인 변호사 임규오 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 서울민사지방법원 1987.8.18 선고, 87나154 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 제 1점에 관하여, 법원이 감정인의 감정에 의하여 어떠한 사실을 인정하였다 하여 그 인정사실에 대한 평가마저 감정인의 판단에 기속받아야 하는 것은 아니고, 민법 제280조 제1항 제1호가 정하는 견고한 건물인가의 여부는 그 건물이 갖는 물리, 화학적 외력, 화재에 대한 저항력 또는 건물해체의 난이도 등을 종합하여 판단할 것이므로 원심이 감정인 소외인의 감정결과와 원심의 검증결과 및 변론의 전취지를 종합하여 이 사건 건물이 견고한 지반에 시멘트블럭 및 몰탈에 의한 기초를 하고 그 위에 시멘트블럭으로 쌓은 뒤 시멘트 몰탈바르기로 내외벽체를 마감하고, 지붕은 목조로 된 보위에 스레트 잇기로 시공한 간이식품매점인 사실을 인정한 다음 위 감정인의 판단과는 달리 이 사건 건물은 상당기간의 내구력을 지니고 있고 용이하게 해체할 수 없는 것이라고 평가하여 이를 민법 제280조 제1항 제1호가 정하는 건물에 해당한다고 판단한 것은 기록에 비추어 옳게 수긍이 가고 거기에 증거없이 사실을 인정한 허물이 없다. 제2점에 관하여, 주장은 결국 이 사건 건물은 미등기 무허가건물로서 피고가 이 사건 대지에 관하여 관습상의 법정지상권을 취득할 당시에 건축물관리대장이나 등기부 등이 그 건물의 종류와 구조가 정하여지지 아니하였으므로 이러한 경우의 지상권의 존속기간은 민법 제281조 제2항에 의하여 같은 법 제280조 제1항 제2호가 정하는 15년으로 보아야 할 것인데 원고가 이 소송에서 이와 같은 주장을 하였음에도 원심의 관습상 지상권의 존속기간에 관한 법리를 오해하여 이에 대한 판단을 유탈하였다는 것이다. 그러나 민법 제281조 제2항은 당사자가 지상권설정의 합의를 함에 있어서 다만 그 존속기간을 정하지 아니하고 지상권을 설정할 토지상에 소유할 공작물의 종류와 구조가 객관적으로 확정되지 않을 경우에 한하여 그 적용이 있는 것이지 이 사건과 같이 비록 무허가 또는 미등기건물이라 하더라도 그 건물의 종류와 구조가 확정되어 있는 경우에는 적용되는 것은 아니고 이러한 경우에는 민법 제281조 제1항에 의하여 존속기간을 정하여야 할 것이며 ( 당원 1963.5.9 선고 63아11 판결 참조) 또 원심이 이 사건 건물을 민법 제280조 제1항 제1호가 정하는 "석조석회조, 연와조, 또는 이와 유사한 건물"에 해당한다고 하여 그 존속기간을 30년으로 보아야 한다고 판단한 것은 결국 그와 같은 견해에서 원고의 위 주장을 배척하는 취지의 판단도 포함되었다 하겠으므로 거기에 주장하는 바와 같은 관습상의 법정지상권의 존속기간에 관한 법리의 오해나 판단유탈의 위법이 없다. 주장은 이유없다. 제 3점에 관하여, 동일인의 소유에 속하였던 토지와 건물이 매매, 증여, 강제경매, 국세징수법에 의한 공매 등으로 그 소유권자를 달리하게 된 경우에 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물소유자는 그 건물의 소유를 위하여 그 부지에 관하여 관습상의 법정지상권을 취득하는 것이고, 건물은 건물로서의 요건을 갖추고 있는 이상 무허가 건물이거나 미등기건물이거나를 가리지 않는다 할 것이므로( 당원 1964.9.22 선고 63아62 판결 참조, 이 판결은 건평 5평에 지나지 아니한다 하여도 법정지상권 성립에 아무런 장애가 없다고 하고 있다). 원심은 이 사건 토지와 건물이 모두 피고의 소유였다가 1971.3.17 그 토지만의 소유권이 소외회사로 넘어갔으므로 그때 피고는 적어도 이 사건 건물의 부지를 이루는 이 사건 계쟁토지에 관하여 관습상의 법정지상권을 취득하였다고 판단한 것은 정당하고 거기에 관습상의 법정지상권 취득에 관한 법리오해의 위법이 없다. 주장은 결국 이와 다른 견해에서 원심판결을 탓하고 있음에 불과하다. 주장은 이유없다. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 원고의 부담으로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김형기(재판장) 박우동 윤관 |
2. 현재의 법상태에 대한 의문
(1) 법률행위에 의하여 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우
법률행위에 의하여 토지와 그 지상건물의 소유자가 달라진 경우 토지이용에 관하여 당사자들이 합의할 수 있고 또 합의하여야 함에도 불구하고 그렇게 하지 않았을 때 민법은 어느 범위까지 건물소유자에 대한 후견적 기능을 수행해야 하는지, 지상권에 의해서만 건물의 존속이라고 하는 목적을 달성할 수 있는지, 그리고 건물의 존속을 보장하는 것이 반드시 사회⋅경제적으로 바람직한 것인지에 대한 의문들이 제기된다. 그리고 법률이 지상권의 설정을 의제하는 것은 실제 토지 이용관계로서 지상권이 거의 이용되지 않는 현실과도 거리가 있고, 당사자들이 토지의 이용에 관한 협의를 한 경우에 비하여 의도하지 않았던 강력한 권리가 인정되어 균형이 맞지 않을뿐더러, 당사자의 법률관계에 대한 지나친 간섭이 될 수 있다.
그래서 종래부터 특히 법률행위에 의하여 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 관습법상 법정지상권을 인정하는 데 대하여는 비판이 많았다. 28) 예컨대 임의경매의 경우 당사자 사이에 건물과 토지의 사용관계를 현실화할 필요가 있음에도 불구하고 건물경락인이 사전 또는 사후의 교섭을 통해 그 토지에 대한 사용권을 설정하기는 어렵기 때문에 건물의 존립을 보호할 필요가 있어서 법률은 지상권설정을 의제한 것이나, 그 소유관계의 분리가 소유자의 의사에 기하여 이루어진 때에는 보통 당사자는 지상권 또는 임대차 등 사용권을 설정하여 사용관계를 현실화할 수 있는 충분한 여유가 있으므로 법률이 간섭할 필요가 없으며, 당사자의 의사를 해석함에 있어서도 관습에 의한 지상권을 부여하는 것은 타당하지 않다는 것이다.29) 이 경우 법정지상권을 인정하는 것은 오히려 당사자가 자발적으로 용익관계를 창설할 동기를 박탈하게 되며, 그 요건이 명확하지 않고, 토지소유자의 희생을 강요할 뿐 아니라, 등기 없이 인정되는 지상권이 광범위하게 허용됨으로써 거래의 불안정을 초래하게 된다고 한다.30)
| 28) 손주찬, “지상권에 관하여”, ｢저스티스｣ 제2권 제3호, 1958; 박우동, “판례가 인정하는 관습법상의 지상권”, ｢법조｣ 제14권 9·10호, 1965; 정범석, “대지에 관한 문제점”, ｢법정｣ 제24권 3호, 1969; 박준서, 전게논문(주1); 이시윤, “판례를 중심으로 한 관습상 법정지상권”, ｢서울대 법학｣ 제14권 제1호, 1973; 이주성, “우리 판례가 인정하는 관습상의 법정지상권과 그 양도에 관한 고찰”, ｢사법논집｣ 제7집, 1976; 이해진, “지상권 제도에 대한 소고”, ｢법조춘추｣ 제127호, 1978; 김상용, “법정지상권에 관한 고찰”, ｢민사법학의 제문제｣(소봉김용한교수화갑기념논문집), 1990; 이은영, “법정지상권에 관한 연구”, ｢법학의 현대적 제문제｣(덕암김병대교수화갑기념), 1998. 29) 박우동, 전게논문(주28), 48면 이하; 권재문, “관습법상 법정지상권의 인정근거와 필요성에 관한 비판적 고찰”, ｢법사학연구｣ 제37호, 2008, 115면 이하. 30) 이은영, 전게논문(주28), 191면. |
이상의 논의에 비추어볼 때 관습법상 법정지상권을 더 이상 ‘관습법’의 영역에 남겨둘 것이 아니라 입법을 통하여 법률관계를 보다 명확하고 정당하게 규율할 필요가 있다. 특히 법률행위에 의하여 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우에는 당사자들이 합의하여 토지의 사용에 관한 법률관계를 창설하도록 할 것이며, 그렇지 않은 경우 건물의 보존이라고 하는 사회⋅경제적 이유에서 경과적인 조치로서 일정한 이용권능을 수여한다고 하더라도 그것이 현행과 같은 법정지상권이어야 할 이유는 없다. 종래 관습법상 법정지상권을 인정한 근거와 당사자의 이해관계 그리고 법정책적 고려라고 하는 관점에서, 토지의 이용권능을 그 제도적 취지에 상응하는 범위에서만 인정하면 충분하다. 그리고 그러한 이용권능이 소멸한 이후 건물의 소유를 위한 토지의 이용관계는 당사자의 합의에 의하도록 할 것이다.
(2) 그 밖의 사유에 의하여 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우
관습법상 법정지상권에 관한 종래의 법리를 성문화함에 있어서, 법률행위에 의해 토지와 그 지상건물의 소유자가 달라진 경우와 그 밖의 강제경매 또는 국세징수법상의 공매 등에 의한 경우를 구분할 필요가 있다. 강제경매나 공매등의 경우에는 제366조의 임의경매에서처럼 토지의 이용에 관하여 당사자들의 합의를 기대하기 어렵다는 점에서 이익상황이 동일하다. 그러므로 그 법률관계도 동일하게 취급하는 것이 타당하다. 학설도 이 경우 제366조의 경매 개념을 확장해석하여 법정지상권에 흡수시키거나,31) 제366조를 유추적용하여야 한다고 주장한다.32)
| 31) 이영준, ｢한국민법론[물권편]｣, 2004, 646면; 송덕수, ｢신민법강의｣ 제4판, 2011, 752면. 32) 김증한/김학동, ｢물권법｣ 제9판, 1998, 392면 |
그렇다면 법률행위에 의하여 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우와 더불어, 그 밖의 사유에 의하여 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우를 제366조와 함께 통일적으로 규율한다면, 종래 관습법상 법정지상권으로 인정되어온 유형들을 모두 입법화할 수 있다. 다만 저당권에 관한 제366조에서 그 밖의 사유들을 명시하는 것은 적절하지 않으며, 지상권에 관한 장에서 법정지상권에 관한 일반규정을 신설하는 것이 체계정합적이다(이하 Ⅳ 참조).
3. 종래의 개정논의
2004년도 민법 개정안은 관습법상 법정지상권을 입법하는 제안을 하였다.33) 관습법상 법정지상권을 명문화하고 그 발생요건을 판례에 의한 것보다 제한적으로 인정하고자 하였다.34) 판례가 관습법상 법정지상권을 제한적으로 인정하는 추세이고 다수의 학설도 확대적용에 반대하는 입장임을 반영하여, 개정안은 종래 관습법상 법정지상권이 인정되는 경우에 지상권설정계약이 체결된 것으로 추정하였다. 때문에 당사자는 추정된 지상권설정계약에 기하여 지상권설정등기를 하여야 비로소 지상권을 취득하게 된다.
| 33) 민법개정안 제279조의2 (지상권의 설정) ① 동일한 소유자에 속하는 토지와 그 지상건물이 법률행위에 의하여 그 소유자를 달리하게 되는 때에는 그 건물소유자를 위하여 존속기간을 정하지 아니한 지상권설정계약이 체결된 것으로 추정한다. ② 동일한 소유자에 속하는 토지와 그 지상건물이 저당물의 경매 이외의 경매로 인하여 그 소유자를 달리 하게 되는 때에는 제366조를 준용한다. 34) 법무부, ｢민법(재산편) 개정 자료집｣, 2004, 334면 이하. 35) 이하는 (재)한중일민상법통일연구소, 전게서(주14)에 의한다. |
최근 관습법상 법정지상권에 관한 입법론은,35) 특히 법률행위에 의해 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 지상권을 인정하는 법적 근거가 미흡하고, 그 요건이 불명료하며, 판례가 관습법상 법정지상권의 범위를 확대하는 것은 범위를 확정할 수 있는 객관적인 기준이 없기 때문이며, 관습법상 법정지상권은 토지소유권을 공동화시키고 건물소유권을 과보호하는 결과가 되어 거래의 안전을 해하게 되는 문제점을 지적한다. 그리고 이러한 문제의 해결을 위한 해석론으로서, 법률행위에 의해 토지소유자와 건물소유자가 분리된 때에는 당사자의 의사해석을 통하여 지상권설정계약을 인정하고, 강제경매나 공매 같은 경우에는 제366조의 경매 개념을 확장하는 것이 바람직하다고 한다. 하지만 판례가 이러한 해석론을 수용하지 않는 한 입법에 의해 해결할 수밖에 없다는 점에서, 2004년도 민법개정안 제279조의2와 동일한 개정안을 제안한다.
| 35) 이하는 (재)한중일민상법통일연구소, 전게서(주14)에 의한다 |
하지만 위 입법론에 대하여는 의사표시의 해석에 관한 일반원칙에 따라서 임차권을 인정하는 것으로 충분하다는 비판도 있다.36) 임차권을 인정하더라도 건물소유자는 건물을 등기하면 토지임차권에 대항력을 취득할 수 있기 때문에(제622조 제1항), 무리하게 지상권을 의제하거나 추정하지 않고 의사표시 해석의 일반원리에 따라서 임차권의 설정만을 인정하더라도 건물의 철거방지라는 목적을 충분히 달성할 수 있다는 것이다.
| 36) 권재문, 전게논문(주29), 117면 이하. |
4. 개정시안
| 현행 | 개정시안 |
| < 신설 > | 제289조의3 (지상권설정청구권) ① 동일 인이 소유하던 토지와 그 지상건물이 법률행위로 인하여 서로 다른 소유자 에게 속하게 된 경우, 당사자의 다른 약정이 없으면 건물소유자는 토지소유 자에 대하여 그 건물의 소유를 위한 지상권설정을 청구할 수 있다. ② 제1항의 경우 건물소유자는 토지와 건물의 소유자가 달라진 날부터 6개월 내에 토지소유자에 대하여 지상권설정 을 청구하는 소를 제기하여야 한다. 이 경우 지상권의 존속기간과 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정하며, 제280조, 제281조 및 제283조는 적용 하지 아니한다. ③ 제1항에 의하여 지상권설정등기가 된 경우에는 토지와 건물의 소유자가 달라진 때에 지상권이 설정된 것으로 본다. ④ 제1항에 의하여 등기된 지상권은 건물의 소유권에 부종하여 이전하며, 건물의 소유권과 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지 못한다. |
(1) 지상권설정청구권의 수여
법률행위에 의하여 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 개정시안은 건물의 소유를 위한 지상권을 취득할 수 있는 가능성만을 수여한다. 당사자 사이에 토지 이용관계에 관한 합의가 있는 때 또는 임대차에 관한 의사를 추단할 수 있는 때에는 이것이 기준이 된다. 그러나 그러한 의사적인 요소를 전혀 발견할 수 없는 때에는, 단순히 지상권설정계약을 추정하거나 임대차계약을 간주하기 보다는, 지상권설정청구권을 인정하는 것이다.
건물의 소유를 목적으로 하는 토지의 이용관계가 많은 경우 임대차라는 점에서 건물소유자에게 임차권을 인정하는 방안도 고려될 수 있다. 그러나 이러한 임차권은 채권에 지나지 않는다. 토지 임차인은 건물을 등기한 때 임차권의 대항력을 취득할 수 있지만(제622조 제1항), 미등기건물의 소유자는 이러한 보호를 받을 수 없다. 임차권을 인정한다면 종래 관습법상 법정지상권이 문제된 많은 경우인 미등기건물에 대하여는 아무런 보호가 주어지지 않는 것이다. 법적으로 지상권설정청구권을 수여하고 일정 기간내에 행사하도록 하였음에도 불구하고 당사자가 하지 않은 결과 보호를 받지 못하는 것과, 처음부터 보호범위에서 배제하는 것은 차이가 있다. 이는 또한 판례가37)넓은 범위에서 건물의 존재를 인정하고 그 소유를 위한 지상권을 인정해 온 태도와도 상반된다.
| 37) 예컨대 대법원 1964.9.22. 선고 63다62 판결; 대법원 1992.6.12. 선고 92다7221 판결. |
| 대법원 2013. 10. 17. 선고 2013다51100 판결 [토지인도등][미간행] 【판시사항】 토지에 관한 저당권설정 당시 그 지상에 건물이 건축 중이었던 경우 법정지상권이 인정되기 위한 건물의 요건 및 이때 토지에 관한 저당권설정과 동시에 설정된 지상권이 저당권 실행으로 소멸한 경우, 건물을 위한 법정지상권이 발생하지 않는지 여부 (원칙적 소극) 【참조조문】 민법 제366조 【참조판례】 대법원 1991. 10. 11. 선고 91다23462 판결(공1991, 2711) 대법원 1992. 6. 12. 선고 92다7221 판결(공1992, 2137) 대법원 2011. 1. 13. 선고 2010다67159 판결(공2011상, 334) 【전 문】 【원고, 피상고인】 슈어메디칼 주식회사 (소송대리인 변호사 정명석) 【피고, 상고인】 피고 1 【피고(탈퇴)】 피고 2 【피고, 상고인, 피고 2의 인수참가인】 피고 2 인수참가인 【원심판결】 서울고법 2013. 5. 31. 선고 2012나66879 판결 【주 문】 원심판결 중 건축물 철거 및 토지 인도 청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 나머지 상고를 각 기각한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 건축물 철거 및 토지 인도 청구 부분에 대하여 가. 원심은, 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 피고 1과 피고 2의 인수참가인(이하 ‘참가인’이라 한다)은 이 사건 토지 위에 이 사건 건축물을 공동소유하여 이 사건 토지를 점유하고 있으므로, 피고 1과 참가인은 특별한 사정이 없는 한 이 사건 근저당권에 기한 경매절차에서 이 사건 토지를 취득한 원고에게 이 사건 건축물을 철거하고 이 사건 토지를 인도할 의무가 있다고 판단하고 나서, 피고 1과 참가인의 법정지상권 항변에 대하여, 이 사건 토지에 관하여 이 사건 근저당권이 설정될 당시 이 사건 토지의 소유자이던 소외 1, 2에 의하여 이 사건 건축물의 규모와 종류를 외형상 예상할 수 있는 정도로 건축이 진전되어 있었음을 인정할 만한 증거가 없고, 저당권자를 위하여 동시에 지상권이 설정된 점 등에 비추어, 이 사건 건축물을 위한 법정지상권이 성립한다고 볼 수 없다는 이유로 이를 배척하였다. 나. 그러나 원심의 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다. 민법 제366조의 법정지상권은 저당권설정 당시 동일인의 소유에 속하던 토지와 건물이 경매로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에 건물의 소유자를 위하여 발생하는 것으로서, 토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 토지 소유자에 의하여 그 지상에 건물이 건축 중이었던 경우 그것이 사회관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지 않았다 하더라도 건물의 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있었고, 그 후 경매절차에서 매수인이 매각대금을 다 낸 때까지 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지는 등 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖춘 경우에는 법정지상권이 성립한다(대법원 1992. 6. 12. 선고 92다7221 판결, 대법원 2011. 1. 13. 선고 2010다67159 판결 등 참조). 이 경우 토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 저당권자를 위하여 동시에 지상권이 설정되었다고 하더라도 저당권설정 당시 그 토지 위에 건축 중이던 건물을 철거하기로 하는 등 특별한 사유가 없고 저당권의 실행으로 그 지상권도 소멸하였다면 건물을 위한 법정지상권이 발생하지 않는다고 할 수 없다(대법원 1991. 10. 11. 선고 91다23462 판결 참조). 원심판결 이유와 기록에 의하면, 소외 1, 2는 2004. 11. 24.경 이 사건 토지를 매수하면서 그 대금을 마련하기 위하여 수산업협동조합중앙회로부터 18억 5,000만 원을 대출받은 사실, 소외 1, 2는 2005. 2. 4. 남양주시장으로부터 이 사건 토지 위에 연면적 4,100.89㎡, 지하 1층 및 지상 5층 규모의 일반철골조 건축물을 건축하는 내용의 건축허가를 받고 공사에 착공한 사실, 수산업협동조합중앙회 소속 직원은 2006. 5. 15. 이 사건 토지에 대한 현장조사를 실시하여 ‘건물 지층공사가 중단된 상태로 보존되어 있고, 조속한 공사재개방안 등의 조치를 강구하도록 하겠다’는 취지가 기재된 보고서를 작성한 사실, 소외 1은 2006. 11.경 주식회사 태원씨엔에스(이하 ‘태원씨엔에스’라고 한다)와 사이에 이 사건 토지 위에 지하 1층 및 지하 2층 규모의 이 사건 건축물을 신축하는 내용의 공사도급계약을 체결하였는데, 그 공사범위에서 이미 시공되어 있는 ‘지하 터파기 및 흙막이 공사, 지하층 바닥 콘크리트 공사, 지하 1층 일부 합벽, 철골 등 공사’를 제외한 사실, 수산업협동조합중앙회는 2007. 1. 18. 소외 1, 2, 태원씨엔에스 등과 사이에 소외 1, 2, 태원씨엔에스 등이 이 사건 토지 위에 연면적 2,211.28㎡, 지하 1층 및 지상 2층 규모의 이 사건 건축물을 신축하는 내용으로 건축(변경)허가 등 인허가를 완료하고 이 사건 건축물이 완공되는 즉시 건축물에 관하여 위 대출금에 대한 담보로서 수산업협동조합중앙회를 근저당권자로 하는 채권최고액 2,405,000,000원의 근저당권을 설정하기로 하는 특별약정을 체결한 사실, 소외 1, 2는 2007. 1. 19. 이 사건 토지에 관하여 공동 명의로 소유권이전등기를 마침과 동시에 수산업협동조합중앙회 앞으로 채무자 소외 1, 채권최고액 2,405,000,000원인 근저당권설정등기와 건물 등의 소유를 목적으로 하여 존속기간이 30년인 지상권설정등기를 마쳐준 사실, 수산업협동조합중앙회는 2009. 9. 11. 위 근저당권에 기하여 이 사건 토지에 관한 경매를 신청하였고, 2009. 10. 9. 경매개시결정이 내려진 사실, 원고는 그 경매절차에서 이 사건 토지를 매수하여 소유권을 취득하였고, 2011. 8. 4. 이 사건 토지에 관하여 원고 명의로 소유권이전등기가 이루어짐과 동시에 수산업협동조합중앙회 명의의 위 근저당권설정등기와 지상권설정등기가 모두 말소된 사실, 한편 이 사건 토지 위에 건축되는 건축물의 건축주 명의가 소외 1, 2에서 2011. 5. 27. 소외 1, 4로, 2011. 10. 13. 소외 5, 4로, 2011. 12. 6. 피고 1, 2로, 2012. 10. 2. 피고 1, 참가인으로 순차 변경된 사실을 알 수 있다. 위 사실관계에 의하면, 수산업협동조합중앙회가 이 사건 토지에 관하여 근저당권을 설정할 당시에는 그 토지 소유자인 소외 1, 2에 의하여 이 사건 건축물의 건축이 진행되어 지하층 바닥 콘크리트 및 일부 합벽 공사가 이루어진 상태였을 뿐만 아니라, 수산업협동조합중앙회와 소외 1, 2, 태원씨엔에스 등 사이에는 이 사건 토지 위에 연면적 2,211.28㎡, 지하 1층 및 지상 2층 규모의 이 사건 건축물을 신축하여 그 건축물에 근저당권을 설정하기로 하는 특별약정까지 체결되어 있었으므로, 이 사건 토지 위에 건축될 건축물의 규모, 종류를 충분히 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있었다고 볼 수 있다. 한편 소외 1, 2가 이 사건 토지에 관하여 저당권을 설정할 당시 저당권자인 수산업협동조합중앙회를 위하여 동시에 지상권을 설정하여 주었다고 하더라도, 저당권의 실행으로 그 지상권도 소멸한 이 사건에서 그러한 사정만으로 이 사건 건축물을 위한 법정지상권이 발생하지 않는다고 할 수는 없다. 그렇다면 이 사건 토지에 대한 경매절차에서 매수인인 원고가 매각대금을 다 낸 때까지 이 사건 건축물이 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지는 등 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추었는지 여부에 관하여 심리·판단한 후라야 법정지상권이 성립하는지 여부가 가려질 수 있다. 만일 법정지상권이 성립하고 이에 더하여 앞서 본 바와 같이 건축주 명의가 순차로 이전되는 과정에서 이 사건 건축물과 함께 법정지상권도 양도하기로 하였다면, 피고 1과 참가인은 채권자대위의 법리에 따라 이 사건 건축물의 종전 소유자 및 이 사건 토지의 소유자에 대하여 차례로 법정지상권의 설정등기 및 이전등기 절차의 이행을 구할 수 있고, 이와 같이 이 사건 토지에 대한 법정지상권을 취득할 지위에 있는 자에 대하여 원고가 토지소유권에 기하여 이 사건 건축물의 철거와 이 사건 토지의 인도를 구함은 법정지상권의 부담을 용인하고 그 설정등기절차를 이행할 의무 있는 자가 그 권리자를 상대로 한 청구가 되어 신의성실의 원칙상 허용될 수 없게 된다(대법원 1985. 4. 9. 선고 84다카1131, 1132 전원합의체 판결, 대법원 1992. 6. 12. 선고 92다7221 판결 등 참조). 그럼에도 원심은 위 사항들에 관하여 아무런 심리, 판단을 하지 아니한 채 이 사건 근저당권이 설정될 당시 이 사건 건축물의 규모와 종류를 외형상 예상할 수 있는 정도로 건축이 진전되어 있었음을 인정할 만한 증거가 없고 이 사건 근저당권을 설정할 당시 저당권자를 위하여 동시에 지상권이 설정되었다는 이유로 피고 1과 참가인의 법정지상권 항변을 배척하였으니, 원심판결에는 법정지상권의 성립에 관한 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다. 2. 부당이득반환 청구 부분에 대하여 원심은, 피고 1과 참가인은 이 사건 토지 위에 있는 이 사건 건축물을 양수한 건축주로서 건축주 명의 변경 신고 무렵부터 이 사건 건축물의 부지인 이 사건 토지를 점유, 사용하고 있으므로 피고 1과 참가인은 각자 원고에게 이 사건 토지의 차임에 해당하는 부당이득을 반환할 의무가 있다는 취지로 판단하였다. 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 부당이득에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 없다. 3. 결론 그러므로 원심판결 중 건축물 철거 및 토지 인도 청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 하기 위하여 원심법원에 환송하며, 나머지 상고는 이유 없으므로 이를 각 기각하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다 대법관 김용덕(재판장) 신영철(주심) 이상훈 김소영 |
| 대법원 2011. 1. 13. 선고 2010다67159 판결 [건물철거등][공2011상,334] 【판시사항】 [1] 토지에 관한 저당권설정 당시 그 지상에 건물이 건축 중이었던 경우 법정지상권이 인정되기 위한 건물의 요건 [2] 건물공유자의 1인이 그 건물의 부지인 토지를 단독으로 소유하면서 그 토지에 관하여만 저당권을 설정하였다가 위 저당권에 의한 경매로 토지 소유자가 달라진 경우에도 민법 제366조의 법정지상권이 성립하는지 여부(적극) 【판결요지】 [1] 민법 제366조의 법정지상권은 저당권설정 당시 동일인의 소유에 속하던 토지와 건물이 경매로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에 건물의 소유자를 위하여 발생하는 것으로서, 토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 토지 소유자에 의하여 그 지상에 건물이 건축 중이었던 경우 그것이 사회관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지 않았다 하더라도 건물의 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있었고, 그 후 경매절차에서 매수인이 매각대금을 다 낸 때까지 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지는 등 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖춘 경우에는 법정지상권이 성립한다. [2] 건물공유자의 1인이 그 건물의 부지인 토지를 단독으로 소유하면서 그 토지에 관하여만 저당권을 설정하였다가 위 저당권에 의한 경매로 인하여 토지의 소유자가 달라진 경우에도, 위 토지 소유자는 자기뿐만 아니라 다른 건물공유자들을 위하여도 위 토지의 이용을 인정하고 있었다고 할 것인 점, 저당권자로서도 저당권 설정 당시 법정지상권의 부담을 예상할 수 있었으므로 불측의 손해를 입는 것이 아닌 점, 건물의 철거로 인한 사회경제적 손실을 방지할 공익상의 필요성도 인정되는 점 등에 비추어 위 건물공유자들은 민법 제366조에 의하여 토지 전부에 관하여 건물의 존속을 위한 법정지상권을 취득한다고 보아야 한다. 【참조조문】 [1] 민법 제366조 [2] 민법 제366조 【참조판례】 [1] 대법원 1992. 6. 12. 선고 92다7221 판결(공1992, 2137) 대법원 2004. 2. 13. 선고 2003다29043 판결(공2004상, 466) [2] 대법원 1977. 7. 26. 선고 76다388 판결(공1977, 10237) 【전 문】 【원고, 상고인】 딜쿠샤메디칼 주식회사 (소송대리인 변호사 박태호) 【피고, 피상고인】 피고 1 외 1인 (소송대리인 변호사 이명규 외 1인) 【원심판결】 대구지법 2010. 7. 15. 선고 2009나13437 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 상고이유(상고이유서제출기간이 경과한 후에 제출된 상고이유보충서는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다. 1. 상고이유 제1점에 관하여 이 부분 상고이유는 사실심의 전권에 속하는 증거의 취사선택과 사실의 인정을 탓하는 것에 불과하여 적법한 상고이유가 될 수 없고, 기록을 살펴보아도 원심판결에 경험칙에 어긋나거나 자유심증주의의 한계를 벗어난 위법이 있다고 보이지 아니한다. 2. 상고이유 제2점에 관하여 민법 제366조의 법정지상권은 저당권설정 당시 동일인의 소유에 속하던 토지와 건물이 경매로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에 건물의 소유자를 위하여 발생하는 것으로서, 토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 토지 소유자에 의하여 그 지상에 건물이 건축 중이었던 경우 그것이 사회관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지 않았다 하더라도 건물의 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있었고, 그 후 경매절차에서 매수인이 매각대금을 다 낸 때까지 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지는 등 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖춘 경우에는 법정지상권이 성립한다 (대법원 1992. 6. 12. 선고 92다7221 판결, 대법원 2004. 2. 13. 선고 2003다29043 판결 등 참조). 한편, 건물공유자의 1인이 그 건물의 부지인 토지를 단독으로 소유하면서 그 토지에 관하여만 저당권을 설정하였다가 위 저당권에 의한 경매로 인하여 토지의 소유자가 달라진 경우에도, 위 토지 소유자는 자기뿐만 아니라 다른 건물공유자들을 위하여도 위 토지의 이용을 인정하고 있었다고 할 것인 점, 저당권자로서도 저당권 설정 당시 법정지상권의 부담을 예상할 수 있었으므로 불측의 손해를 입는 것이 아닌 점, 건물의 철거로 인한 사회경제적 손실을 방지할 공익상의 필요성도 인정되는 점 등에 비추어 위 건물공유자들은 민법 제366조에 의하여 토지 전부에 관하여 건물의 존속을 위한 법정지상권을 취득한다고 봄이 상당하다 (대법원 1977. 7. 26. 선고 76다388 판결 참조). 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채용증거를 종합하여 피고 1은 2000. 11. 14.경 그 소유의 이 사건 토지 지상에 이 사건 건물을 신축하기 위한 건축허가를 받았고, 다시 2002. 1. 8. 건축주를 피고들 공동명의로 변경하는 건축관계자 변경신고를 마친 사실, 피고 1은 이 사건 건물 중 요사채 부분의 지하 1층 슬라브 및 벽면 등 골조공사를 마무리한 후인 2002. 8. 7. 소외인과 사이에 나머지 공사에 관하여 공사도급계약을 체결하고, 그 공사대금채무를 담보하기 위하여 2002. 9. 18. 이 사건 토지에 관하여 채권최고액 2억 원의 이 사건 근저당권을 설정하여 준 사실, 이 사건 근저당권은 2003. 11. 27. 마천농업협동조합으로 이전되었다가 임의경매절차가 개시되었고, 그 경매절차에서 원고가 2007. 4. 10. 매각대금을 납부하고 소유권을 취득한 사실, 원고가 이 사건 토지에 관한 매각대금을 납부할 당시 이 사건 건물 중 주된 부분인 대웅전 등은 거의 완공되어 있었으며, 나머지 부분도 대부분 공사가 완료되어 있었던 사실 등을 인정한 다음, 그 판시와 같은 사정에 비추어 보면 이 사건 근저당권이 설정될 당시 이 사건 건물의 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있었다고 봄이 상당하고, 그 후 경매절차에서 원고가 매각대금을 납부할 때까지 이 사건 건물의 공사가 대부분 완료되었으므로, 이 사건 건물의 공유자인 피고들은 이 사건 토지에 관하여 민법 제366조의 법정지상권을 취득하였다고 판단하였다. 앞에서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 모두 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 법정지상권의 성립요건에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 3. 결론 그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 신영철(재판장) 박시환 안대희(주심) 차한성 |
그리고 건물이 양도되는 경우 임차권의 이전이 반드시 확보되는 것도 아니다(제629조). 지상권설정청구권의 경우 건물이 양도된 때 양수인은 이를 대위할 수 있다. 반면 임차권의 경우 건물양도시에 임대인의 동의가 없는 한 양수인은 임차권의 양도나 전대차를 대항할 수 없다(제629조). 이 경우 임대인은 임대차계약을 해지하고 건물의 철거를 구할 수 있기 때문에 건물의 보존이 문제된다. 판례는 임대인의 승낙 없이 제3자에게 임차물을 사용, 수익하도록 한 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 있으면 임대인은 임대차계약을 해지할 수 없다고 한다.38) 그러나 이는 특수한 사실관계를 전제로 한 그야말로 예외적인 경우이며, 법정임대차의 경우 당연히 이 법리가 적용되는 것은 아니다. 또한 임차권을 인정할 경우 종래 관습법상 법정지상권과 마찬가지로 공시가 되지 않는 문제점은 여전히 남아 있다. 그러므로 개정시안은 건물소유자에게 지상권설정청구권을 수여하고, 일정 기간 내에 지상권설정등기를 하여야 비로소 지상권을 취득할 수 있도록 함으로써 지상권의 공시를 도모한다.39) 이로써 우선 당사자의 합의를 촉구하고, 합의가 결여된 경우
에도 건물의 보존과 토지소유자의 이익을 함께 고려할 수 있다.
| 38) 대법원 1993.4.27. 선고 92다45308 판결; 대법원 2007.11.29. 선고 2005다64255 판결 등. 39) 때문에 개정시안 제289조의3의 지상권설정청구권은 약정지상권과 법정지상권의 중간지점에 있다고 할 수 있다. |
| 대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결 [건물철거등][공1993.7.1.(947),1553] 【판시사항】 가. 임차권의 무단양도 또는 전대시 임대인의 계약해지권을 규정한 민법 제629조의 규정취지 나. 임차인이 임대인의 승낙 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우 임대인에게 임대차계약해지권이 있는지 여부 (소극) 다. 임차권의 양수인이 임차인과 부부로서 임차건물에 동거하면서 함께 가구점을 경영하고 있는 등의 사정이 위 "나"항의 "특별한 사정"에 해당한다고 한 사례 【판결요지】 가. 민법 제629조는 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 전대하지 못하고, 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있는바 이는 민법상의 임대차계약은 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있으며, 임차인이 임대인의 승낙 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종지시킬 수 있도록 하고자 함에 있다. 나. 임차인이 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻은 바 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 위 법조항에 의한 해지권은 발생하지 않는다. 다. 임차권의 양수인이 임차인과 부부로서 임차건물에 동거하면서 함께 가구점을 경영하고 있는 등의 사정이 위 "나"항의 "특별한 사정"에 해당한다고 한 사례. 【참조조문】 민법 제629조 【참조판례】 나. 대법원 1972.1.31. 선고 71다2400 판결(집20①민47) 1993.4.13. 선고 92다24950 판결(공1993,1379) 【전 문】 【원고, 피상고인】 학교법인 신흥학원 【피고, 상고인】 피고 【원심판결】 서울민사지방법원 1992.9.8. 선고 91나12720 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울민사지방법원 합의부에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 1. 민법 제629조는 임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 전대하지 못하고(제1항), 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다(제2항)고 규정하고 있는바 이는 민법상의 임대차계약은 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있으며, 임차인이 임대인의 승낙없이 제3자에게 임차물을 사용 수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속 시키기 어려운 배신적행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종지(종지)시킬 수 있도록 하고자 함에 있다 고 할 것이다. 따라서, 임차인이 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻은 바 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 위의 법조에 의한 해지권은 발생하지 않는다고 해석함이 상당하다. 2. 원심판결이유에 의하면 원심은, 제1심의 공동피고 소외인은 1983.11.경 이 사건 대지위에 이 사건 건물을 건축하여 소유하다가, 제1심판결 선고 후인 1991.7.8. 그의 처인 피고 명의로 소유권이전등기를 마쳐준 사실을 인정하고, 위 소외인은 당초 위 건물을 건축하기에 앞서 원고와의 사이에 위 건물의 부지에 관한 임대차계약을 체결하였는데, 그 임대차계약상 임차인 명의는 위 소외인으로만 되어 있으나 그의 처인 피고도 당연히 위 임대차계약상 임차권자로서 그 임차권을 보유하는 것이므로 위 건물의 부지를 점유할 권원이 있다는 피고의 주장에 대하여는, 위 소외인이 1983.10.31. 원고와의 사이에 위 건물부지에 관하여 임대차계약을 체결한 사실과 위 계약체결 당시 피고가 위 소외인의 처였던 사실은 이를 인정할 수 있으나, 그러한 사정만으로 피고 또한 위 임대차계약상 임차권자로서 그 임차권을 보유하고 있다고 볼 수 없다고 배척하고, 피고는 위 소외인으로부터 위 건물을 양도받으면서 그 건물부지에 관한 임차권도 아울러 양도받았으며, 이에 대하여 원고가 동의하였거나 사후에 이를 승낙(소급적 추인)하였으므로 피고는 위 건물부지를 점유할 권원이 있다는 피고의 주장에 대하여는, 원고가 위 임차권의 양도에 대하여 동의하였다거나 사후에 승낙하였다는 점을 인정할 증거가 없다는 이유로 배척하고, 피고에게 위 건물의 철거와 그 부지부분 대지의 인도를 명하였다. 3. 기록에 의하면, 이 사건 임대차계약은 위 소외인과 피고 부부가 그 전부터 경영해 오던 가구점 건물의 부지가 도로부지로 편입됨에 따라 동두천시가 그 건물을 철거시키면서 그 보상 내지는 이주대책의 일환으로 원고에게 알선하여 체결된 것이고, 그 계약에서는 임대기간을 토지의 처분시까지 보장하고 그 처분시에도 임차인의 우선매수권을 보장하였으며, 임대료도 3년차마다 조정하도록 하는등 임차인의 지위가 강화되어 있고, 피고는 위 소외인과 이 사건 건물에서 동거하면서 함께 상호가 동양가구인 가구점을 경영해 오다가 1988.11.11. 그와 협의이혼을 하면서 그 위자료 명목으로 당시 미등기이던 이 사건 건물을 양도받기로 하고 그때부터는 혼자서 위 가구점을 경영해 왔으며, 1992.3.7. 위 소외인과 다시 혼인하고 위 건물에서 동거하고 있는 사실이 엿보이는 바(을 제2, 4의 1, 8의 3, 24, 26, 28, 30, 31, 각 호증, 제1심의 현장검증결과), 사정이 이와 같다면 피고는 본래의 임차인인 위 소외인과 동일한 사업을 수행하면서 그 형식적인 사업주체의 인격만 변경된 것 뿐이고, 더구나 피고는 위 소외인과 부부간으로서 한 세대를 구성하고 이 사건 건물에서 동거하면서 함께 가구점을 경영해 오고 있었던 터이었고, 그후 다시 위 소외인과 혼인하여 같은 건물에 동거하고 있는 바여서, 실질적으로 임대인인 원고의 인적 신뢰나 경제적 이익을 해치는 것도 아니고, 이와 같은 경우에는 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당한다고 봄이 상당하므로, 원고에게는 계약해지권이 발생하지 아니하고 피고는 위 임차권의 양수나 이에 터잡은 사용·수익을 임대인인 원고에게 주장할 수 있다고 보는 것이 옳을 것이다. 그렇다면 원심판결에는 임대인의 승낙없이 제3자가 임차물을 사용·수익하는 경우의 법률관계에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이고, 논지는 이 범위안에서 이유 있다. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 최종영(재판장) 최재호 배만운(주심) 김석수 |
| 대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결 [배당이의][공2007하,1997] 【판시사항】 [1] 간접점유의 경우에도 주택임대차보호법상 대항요건이 인정되는지 여부 (적극) [2] 주택임차인이 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고, 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 경우, 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 취득하는지 여부 (적극) [3] 임차인이 임대인의 승낙 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우, 임대인이 동의 없는 전대차라는 이유만으로 임대차계약을 해지할 수 있는지 여부 (소극) [4] 주택의 전대차가 임대인에 대하여도 적법, 유효하다고 평가되는 경우, 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마침으로써 임차인의 대항요건이 유지, 존속하는지 여부 (적극) 【판결요지】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에 정한 대항요건은 임차인이 당해 주택에 거주하면서 이를 직접 점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있다. [2] 주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고 그곳에 주민등록을 하지 아니한 경우라 하더라도, 임대인의 승낙을 받아 적법하게 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는, 이로써 당해 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실이 충분히 공시될 수 있으므로, 임차인은 주택임대차보호법에 정한 대항요건을 적법하게 갖추었다고 볼 것이다. [3] 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 전차인은 그 전대차나 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다 할 것이다. [4] 주택의 전대차가 그 당사자 사이뿐 아니라 임대인에 대하여도 주장할 수 있는 적법, 유효한 것이라고 평가되는 경우에는, 전차인이 임차인으로부터 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마치고 있다면 이로써 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실은 충분히 공시될 수 있고 또 이러한 경우 다른 공시방법도 있을 수 없으므로, 결국 임차인의 대항요건은 전차인의 직접 점유 및 주민등록으로써 적법, 유효하게 유지, 존속한다고 보아야 한다. 이와 같이 해석하는 것이 임차인의 주거생활의 안정과 임차보증금의 회수확보 등 주택임대차보호법의 취지에 부합함은 물론이고, 또 그와 같이 해석한다고 해서 이미 원래의 임대차에 의하여 대항을 받고 있었던 제3자에게 불측의 손해를 준다거나 형평에 어긋나는 결과가 되는 것도 아니다. 【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 민법 제194조 [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 민법 제194조, 제629조 [3] 민법 제629조 [4] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 민법 제194조, 제629조 【참조판례】 [1] 대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다55645 판결(공2001상, 521) [2] 대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결(공1988, 893) 대법원 1994. 6. 24. 선고 94다3155 판결(공1994하, 2067) 대법원 1995. 6. 5.자 94마2134 결정(공1995하, 2490) [3] 대법원 1993. 4. 13. 선고 92다24950 판결(공1993상, 1379) 대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결(공1993하, 1553) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 【피고, 피상고인】 주식회사 국민은행 【원심판결】 창원지법 2005. 10. 14. 선고 2005나4981 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 창원지방법원 본원 합의부에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 정한 대항요건은 임차인이 당해 주택에 거주하면서 이를 직접 점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있는바 ( 대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다55645 판결 참조), 주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고 그곳에 주민등록을 하지 아니한 경우라 하더라도, 임대인의 승낙을 받아 적법하게 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는, 이로써 당해 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실이 충분히 공시될 수 있으므로, 임차인은 위 법에 정한 대항요건을 적법하게 갖추었다고 볼 것이다( 대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결, 대법원 1994. 6. 24. 선고 94다3155 판결, 대법원 1995. 6. 5.자 94마2134 결정 참조). 한편, 민법상 임차인은 임대인의 동의 없이 임차물을 전대하지 못하고 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있으나( 민법 제629조), 이는 임대차계약이 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있고, 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종료시킬 수 있도록 하고자 함에 있다. 따라서 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 전차인은 그 전대차나 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다 할 것이다( 대법원 1993. 4. 13. 선고 92다24950 판결, 대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결). 그리고 위와 같은 이유로 주택의 전대차가 그 당사자 사이뿐만 아니라 임대인에 대하여도 주장할 수 있는 적법 유효한 것이라고 평가되는 경우에 있어서는, 전차인이 임차인으로부터 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마치고 있다면 이로써 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실은 충분히 공시될 수 있고 또 이러한 경우 다른 공시방법도 있을 수 없으므로, 결국 임차인의 대항요건은 전차인의 직접 점유 및 주민등록으로써 적법 유효하게 유지 존속한다고 보아야 할 것이다. 이와 같이 해석하는 것이 임차인의 주거생활의 안정과 임차보증금의 회수확보 등 주택임대차보호법의 취지에 부합함은 물론이고, 또 그와 같이 해석한다고 해서 이미 원래의 임대차에 의하여 대항을 받고 있었던 제3자에게 불측의 손해를 준다거나 형평에 어긋나는 결과가 되는 것도 아니다. 2. 원심은 그 채용 증거들을 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 원고의 청구원인 주장, 즉 이 사건 아파트의 임차인인 원고가 임대차종료 후 임대인 송림주택건설 주식회사(이하 ‘송림주택건설’이라 한다)의 부도로 인하여 임차보증금을 반환받지 못한 채 그곳에 계속 거주해 오던 중 생업관계로 진주시로 이사를 해야 할 사정이 생겼고, 송림주택건설에게 보증금반환을 요청하였음에도 그 회답을 받지도 못하자, 이러한 상황이라면 아파트의 전대를 통한 임차보증금의 회수에 관하여 묵시적 동의가 있는 것이라고 받아들여, 이 사건 아파트를 소외인에게 전대하고 자신은 퇴거하는 한편, 소외인이 이를 인도받아 거주하면서 그곳에 주민등록을 마쳤으니, 원고의 위 전대는 임대인에 대한 신뢰관계를 파괴하는 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 있는 것이어서 적법 유효하고, 이 경우에는 전차인의 직접점유와 주민등록으로서 임차인인 원고의 대항요건이 유지 존속한다고 보아야 하므로, 원고는 주택임대차보호법 제8조, 제3조 제1항에 정한 대항요건을 갖춘 소액임차인으로서 피고에 우선하여 배당받을 권리가 있다는 배당이의의 주장을 한 데 대하여, 그와 같은 사정만으로는 원고가 송림주택건설로부터 전대차에 관한 동의를 받았다고 보기 어렵고 달리 이를 인정할 증거가 없다는 이유로 원고의 청구를 기각하였다. 3. 그러나 원심판결 이유와 기록에 의하면, 이 사건 아파트는 임대주택법에 의하여 건설된 20평형대의 임대주택으로서 같은 법 제13조에 의하여 원칙적으로 임차권의 양도나 전대가 금지되고, 원고와 송림주택건설 사이의 임대차계약에도 임차권양도·전대금지의 특약이 있기는 하였으나, 위 법 제13조 단서에서는 대통령령이 정하는 경우로서 임대사업자의 동의를 얻은 경우에는 임차권양도·전대가 허용되는 것으로 규정하고, 이에 따라 임대주택법시행령 제10조 제1항 제1호 (가)목에서는 “근무·생업 등의 사유로 다른 시·군으로 퇴거하고자 하는 경우”를 그 사유의 하나로 규정하고 있는 점, 임대인인 송림주택건설은 원고와의 약정 임대차기간이 종료할 무렵인 1997년경 이미 부도가 난 이래 그 임직원들의 소재파악이나 연락이 전혀 불가능한 상태에 있었고, 이 때문에 원고는 임차보증금을 돌려받지 못한 채 수년간 이 사건 아파트에 계속 거주할 수밖에 없었던 점, 그러다가 원고는 2000년 초경 진주시에서 음식점을 운영하기 위하여 이사를 가야할 사정이 생겼고, 송림주택건설의 주소지로 “임대기간 만료에 따른 보증금반환 청구”의 내용증명우편을 발송하였으나 그에 대한 아무런 회신을 받지 못한 점, 이에 원고는 2000. 3. 11. 평소 알고 지내던 소외인에게 이 사건 아파트를 자신의 임차보증금보다 적은 1,000만 원의 전세보증금에 전대하였고, 그 후 원고는 2000. 3. 29. 자신이 보관하던 송림주택건설과의 임대차계약서상에 확정일자를 받은 다음 아파트에서 퇴거하여 진주시로 주민등록을 옮겼으며, 전차인 소외인은 그 무렵 이 사건 아파트를 인도받아 점유·거주하면서 그곳에 주민등록을 하여 이를 유지해 오고 있는 점, 이와 같이 원고가 송림주택건설의 동의를 받지 아니하고 아파트를 전대한 이후에도 송림주택건설의 소재가 명확하지 않을 뿐만 아니라 원고의 전대를 문제삼아 임대차계약을 해지한다는 등의 사정은 전혀 찾아볼 수 없는 점 등을 엿볼 수 있다. 이러한 여러 사정을 앞에서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고의 이 사건 전대는 실질적으로 임대인인 송림주택건설의 인적 신뢰나 경제적 이익을 침해한다거나 그와의 신뢰관계를 파괴하는 배신적 행위라고는 할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당한다고 볼 소지가 충분히 있는바, 만약 그렇다면 임대인인 송림주택건설은 자신의 동의 없이 전대가 행해졌음을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없고, 오히려 전차인인 소외인은 위 전대차나 그에 터잡은 사용·수익을 임대인인 송림주택건설에게 주장할 수 있는 것이어서, 이 사건 전대차는 그 당사자 사이는 물론이고 임대인에 대한 관계에서도 적법 유효하다고 할 것이며, 이 경우에는 전차인 소외인이 이 사건 아파트를 인도받아 주민등록을 마침으로써 소액임차인인 원고의 대항요건도 적법 유효하게 유지 존속한다고 보게 될 것이다. 그럼에도 불구하고 원심은, 원고의 이 사건 전대행위가 임대인에 대한 배신행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 있는 것인지, 그렇다면 그 경우에는 임대인의 동의를 얻어 적법하게 전대한 경우와 마찬가지로 대항요건이 유지 존속하는 것으로 볼 수 있는 것인지 여부에 대하여 심리·판단하지 아니한 채, 원고가 이 사건 전대 당시 임대인 송림주택건설로부터 동의를 받지 않았다는 이유만으로 만연히 원고의 이 사건 배당이의 청구를 기각하고 말았는바, 이러한 원심판결에는 주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권 성립요건으로서의 대항요건에 관한 법리를 오해하였거나 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다. 4. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 고현철(재판장) 양승태 김지형(주심) 전수안 |
| 대법원 1995. 7. 25. 선고 94다46428 판결 [건물철거등][공1995.9.1.(999),2938] 【판시사항】 건물 소유를 목적으로 한 대지 임차권자가 그 건물을 제3자에게 양도담보로 제공한 경우, 그 건물 부지에 관한 임차권도 함께 양도되는지 여부 【판결요지】 건물 소유를 목적으로 한 대지 임차권을 가지고 있는 자가 위 대지상의 자기소유 건물에 대하여 제3자에 대한 채권담보의 목적으로 제3자 명의의 소유권이전등기를 경료하여 준 이른바 양도담보의 경우에는, 채권담보를 위하여 신탁적으로 양도담보권자에게 건물의 소유권이 이전될 뿐 확정적, 종국적으로 이전되는 것은 아니고 또한 특별한 사정이 없는 한 양도담보권자가 건물의 사용수익권을 갖게 되는 것도 아니므로, 이러한 경우 위 건물의 부지에 관하여 민법 제629조 소정의 해지의 원인인 임차권의 양도 또는 전대가 이루어지지 않았다고 해석함이 상당하다. 【참조조문】 민법 제629조 제1항, 제629조 제2항 【참조판례】 대법원 1993.4.27. 선고 92다45308 판결(공1993하,1553)> 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 1 외 3인 【피고, 상고인】 피고 1 외 3인 피고들 소송대리인 변호사 임규운 【원심판결】 서울고등법원 1994.8.16. 선고 92나66673 판결 【주 문】 원심판결 중 피고들 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 원심은, 1988.10.경 이 사건 대지의 소유자인 원고들과 그 지상에 건립된 이 사건 건물의 소유자인 소외 1과 사이에 이 사건 대지에 관하여 이 사건 건물의 소유를 목적으로 한 기간의 약정이 없는 임대차계약이 성립한 사실, 그런데 소외 1은 피고 1, 피고 2에 대한 대여금 채무 6억 9천만 원의 채무를 담보하기 위하여 위 피고들 앞으로 1990.9. 22. 이 사건 건물에 관한 소유권이전등기를 경료해 준 사실을 인정한 다음, 위 피고들이 위 소외 1에 대한 채권담보를 목적으로 이 사건 건물에 관한 소유권이전등기를 경료받았다 하더라도 양도담보가 일종의 신탁적 양도, 양수로서 양도담보계약의 당사자 사이에서는 채권담보 수단이지만 제3자에 대한 관계에서는 양도담보권자가 소유자라고 할 것이므로 위 건물에 대하여 위 피고들 앞으로 소유권이전등기가 경료됨으로써 이 사건 건물 소유를 목적으로 한 위 소외 1의 이 사건 대지 임차권은 위 피고들에게 양도된 것으로 보아야 하고 대지 소유자인 원고들이 위 임차권양도를 동의하였다고 인정할 만한 아무런 주장, 입증이 없으므로 원고들이 위 소외 1에 대하여 위 대지 임차권의 무단양도를 이유로 한 해지의 의사표시에 의하여 원고들과 위 소외 1 사이의 이 사건 대지 임대차계약은 적법히 해지되었다고 판단하였다. 민법 제629조 제1항은‘임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.’고, 같은 조 제2항은‘임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.「고 규정하고 있는바, 건물 소유를 목적으로 한 대지 임차권을 가지고 있는 자가 위 대지상의 자기소유 건물을 제3자에게 양도하는 경우 특별한 다른 사정이 없는 한 그 건물의 소유를 목적으로 한 대지의 임차권도 그 건물의 소유권과 함께 양수인에게 이전된다고 할 것이나 이 경우 민법 제629조가 적용되기 때문에 대지의 임대인에 대한 관계에서는 그의 동의가 없는 한 양수인이 그 임차권의 취득을 대항할 수 없다고 할 것므로 임대인은 대지 임차권의 무단양도를 이유로 대지 임차인과 사이의 임대차계약을 해지할 수 있다고 할 것이다. 그러나 건물 소유를 목적으로 한 대지 임차권을 가지고 있는 자가 위 대지상의 자기소유 건물에 대하여 제3자에 대한 채권담보의 목적으로 제3자 명의의 소유권이전등기를 경료하여 준 이른바 양도담보의 경우에는 채권담보를 위하여 신탁적으로 양도담보권자에게 건물의 소유권이 이전될 뿐 확정적, 종국적으로 이전되는 것은 아니고 또한 특별한 사정이 없는 한 양도담보권자가 건물의 사용수익권을 갖게 되는 것도 아니므로, 이러한 경우 위 건물의 부지에 관하여 민법 제629조 소정의 해지의 원인인 임차권의 양도 또는 전대가 이루어지지 않았다고 해석함이 상당하다고 할 것이고, 따라서 이 사건의 경우 대지임차권의 무단양도를 이유로 한 원고들의 임대차계약해지의 의사표시는 그 효력이 있다고 할 수 없다. 그렇다면 원심이 원고들의 대지 임차권의 무단양도를 이유로 한 임대차계약해지의 의사표시에 의하여 이 사건 대지 임대차계약이 적법히 해지되었다고 판단한 조치에는 양도담보 및 임차권 양도에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이고, 원심은 위와 같은 위법한 판단을 전제로 하여 나머지 판단에 나아감으로써 위와 같은 위법은 판결에 영향을 미쳤음이 명백하다고 할 것인바, 이를 지적하는 논지는 이유가 있다. 그러므로 원심판결 중 피고들 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 이돈희(재판장) 김석수(주심) 정귀호 이임수 |
| 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결 [배당이의][공2010하,1354] 【판시사항】 [1] 대지에 관한 저당권 설정 후 건물이 신축되고 그 신축건물에 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 신축건물의 ‘확정일자를 갖춘 임차인’과 ‘소액임차인’이 갖는 우선변제권의 범위 및 주택임대차보호법 시행령 부칙에 정한 ‘소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치’를 적용할 경우 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정하는 기준 시기 [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 임차권 양수인 내지 전차인은 원래 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 행사 또는 대위 행사할 수 있는지 여부 (한정 적극) [3] 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 임차인의 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우, 임대인이 민법 제629조에 의해 임대차계약을 해지할 수 있는지 여부(소극) 및 그 경우 제3자는 임차권의 양수 또는 전대차에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있는지 여부 (적극) [4] 임대주택 임차인의 임차권 양도와 전대의 금지에 대한 예외사유의 하나로 구 임대주택법 시행령 제10조 제1항 제1호 (가)목에 정한 ‘근무·생업 또는 질병치료 등의 사유로 다른 시·군·구로 퇴거’하는 요건을 갖추지 못한 임대주택 임차권 양도나 전대가 임대사업자에 대한 관계에서 적법·유효한지 여부(소극) 및 그 경우 원래의 임대주택 임차인이 갖는 임차권의 대항력이 적법·유효하게 유지·존속하는지 여부 (소극) 【판결요지】 [1] 대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축되고 그 신축건물에 대하여 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 확정일자를 갖춘 임차인 및 같은 법 제8조 제3항의 소액임차인은 대지의 환가대금에서는 우선하여 변제를 받을 권리가 없다고 하겠지만, 신축건물의 환가대금에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 신축건물에 대한 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, 주택임대차보호법 시행령 부칙의 ‘소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치’를 적용함에 있어서 신축건물에 대하여 담보물권을 취득한 때를 기준으로 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정하여야 한다. [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 양수인이나 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다. 이러한 경우 임차권 양도에 의하여 임차권은 동일성을 유지하면서 양수인에게 이전되고 원래의 임차인은 임대차관계에서 탈퇴하므로 임차권 양수인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 행사할 수 있고, 전차인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 대위 행사할 수 있다. [3] 민법상 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하고 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있으나( 민법 제629조), 이는 임대차계약이 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있고, 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종료시킬 수 있도록 하고자 함에 있다. 따라서 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 임차권 양수인이나 전차인은 임차권의 양수나 전대차 및 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다. [4] 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정되기 전의 것) 제13조는 임대주택 임차인의 임차권 양도 및 전대를 원칙적으로 금지하고 있고, 예외적으로 구 임대주택법 시행령(2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로 전부 개정되기 전의 것) 제10조 제1항이 정하는 근무·생업 또는 질병치료 등의 사유로 다른 시·군·구로 퇴거하는 등의 경우로서 임대사업자의 동의를 얻은 경우에 한해 그 양도 및 전대를 허용하고 있는데, 구 임대주택법과 그 시행령에서 임대주택 임차인의 자격 및 선정 방법과 임대사업자의 임대조건 등을 엄격히 규율하는 한편, 사위 기타 부정한 방법에 의한 임대주택의 임차 혹은 임차권의 무단 양도나 전차 등의 행위를 범죄로 규정하여 처벌까지 하고 있는 점에 비추어, ‘근무·생업 또는 질병치료 등의 사유로 다른 시·군·구로 퇴거’하는 요건을 갖추지 못하였다면 임대주택 임차권 양도나 전대가 임대사업자에 대한 관계에서 적법·유효하다고 할 수 없고, 이 경우 원래의 임대주택 임차인이 갖는 임차권의 대항력이 적법·유효하게 유지 존속한다고 볼 수 없다. 【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 제8조 제3항, 주택임대차보호법 시행령 부칙(2008. 8. 21.) 제2조 [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제2항, 제8조 제1항, 민법 제629조 [3] 민법 제629조 [4] 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정되기 전의 것) 제13조(현행 제19조 참조), 구 임대주택법 시행령(2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로 전부 개정되기 전의 것) 제10조 제1항 제1호 (가)목[현행 제18조 제1항 제1호 (가)목 참조] 【참조판례】 [3] 대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결(공1993하, 1553) 대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결(공2007하, 1997) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 1외 20인 【원고, 상고인】 원고 22외 2인 (소송대리인 변호사 박석봉) 【피고, 상고인 겸 피상고인】 주식회사 국민은행 (소송대리인 법무법인 둔산 담당변호사 박광천) 【원심판결】 대전고법 2009. 11. 20. 선고 2009나2024 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 상고인 각자가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 피고의 상고이유에 대한 판단 가. 상고이유 제1점 1) 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법 취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면, 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 할 것이나, 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다( 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결 참조). 그리고 대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축되고 그 신축건물에 대하여 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 확정일자를 갖춘 임차인 및 같은 법 제8조 제3항의 소액임차인은 대지의 환가대금에서는 우선하여 변제를 받을 권리가 없다고 하겠지만, 신축건물의 환가대금에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 신축건물에 대한 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, 주택임대차보호법 시행령 부칙의 ‘소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치’를 적용함에 있어서 신축건물에 대하여 담보물권을 취득한 때를 기준으로 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정하여야 할 것이다. 따라서 원심이, 피고가 이 사건 태영아파트에 근저당권설정청구권가등기를 마친 2005. 3. 21. 전에 판시 원고들이 확정일자를 받았으므로 판시 원고들은 확정일자를 갖춘 임차인으로서 피고보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 판단하고, 또 위 2005. 3. 21.을 기준으로 3,000만 원 이하의 임차인 중 1,200만 원을 소액임차인으로서 우선하여 변제받을 수 있다고 판단한 것은 위 법리에 따른 것으로 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 법리오해 등의 위법이 없다. 2) 소액임차인은 소액보증금 우선변제권이 있고 동시에 확정일자를 갖춘 임차인인 경우에는 확정일자를 갖춘 임차인으로서 우선하여 변제받을 권리가 있다고 할 것이다. 이때 확정일자를 갖춘 임차인은 신축건물의 환가대금 전액에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 할 것이다. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 판시 원고들은 소액임차인 및 확정일자를 갖춘 임차인으로서 소액보증금을 초과하는 보증금에 대하여는 확정일자를 갖춘 임차인으로서 신축건물의 환가대금 전액에서 우선하여 변제를 받을 권리가 있다고 판단한 것이므로, 이러한 원심의 판단은 위 법리에 따른 것으로 정당하다. 나. 상고이유 제2점 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 있어서 양수인이나 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다. 이러한 경우 임차권 양도에 의하여 임차권은 동일성을 유지하면서 양수인에게 이전되고 원래의 임차인은 임대차관계에서 탈퇴하므로 임차권 양수인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 동법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 행사할 수 있고, 전차인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 동법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 대위 행사할 수 있다고 할 것이다 . 원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 판시 원고들이 임차권의 양수인 내지 전차인으로서 원래의 임차인의 확정일자를 원용하여 우선변제권을 행사한다는 취지의 주장에는 위 법리에 따른 주장이 포함되어 있다고 볼 여지가 충분하고, 원심이, 판시 원고들이 이 사건 태영아파트에 대한 경매신청의 등기 전부터 배당요구의 종기까지 대항요건을 유지한 소액임차인 내지 소액전차인으로서 소액보증금에 대한 우선변제권이 있고, 이 사건 태영아파트에 관한 피고 명의의 근저당권 설정일인 2005. 3. 21. 전에 확정일자를 갖춘 임차인으로서 판시 보증금 전액에 대하여 우선하여 변제받을 권리가 있다는 취지로 판단한 것은, 그 설시에 있어 일부 적절하지 않은 부분이 있으나, 위 법리에 부합하는 것이어서 그 결론에 있어서 정당한 것으로 수긍이 되고, 거기에 상고이유로 주장하는 법리오해 등의 위법이 없다. 다. 상고이유 제3점 민법상 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하고 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있으나( 민법 제629조), 이는 임대차계약이 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있고, 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종료시킬 수 있도록 하고자 함에 있다. 따라서 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 임차권 양수인이나 전차인은 임차권의 양수나 전대차 및 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다 할 것이다 ( 대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결, 대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결 참조). 원심판결 이유에 의하면 원심은, 이 사건 태영아파트와 같은 임대주택의 경우 임대주택법 제13조에 의하여 원칙적으로 임차권의 양도나 전대가 금지되고 예외적으로 근무, 생업 등의 사유로 다른 시, 군으로 퇴거하고자 하는 경우 등 대통령령이 정하는 경우로서 임대인의 동의를 얻은 경우에 한하여 임차권의 양도나 전대가 허용되는 것이므로 판시 원고들이 그 임차권의 양도나 전대에 임대인인 태영산업의 동의를 받지 않은 이상 각 해당 아파트의 임차권을 양수하거나 이를 전차한 것은 부적법하다는 피고의 주장에 대하여, 판시 사실관계를 인정한 다음, 태영산업은 부도로 인하여 소재가 명확하지 않았을 뿐만 아니라 판시 원고들의 임차권 양도나 전대차를 문제 삼아 임대차계약을 해지하고자 하였다는 등의 사정은 전혀 찾아볼 수 없고, 오히려 태영산업은 이후 판시 원고들에 대한 차임 채권을 제3자에게 양도하고 통지하기까지 하였던 점 등에 비추어 볼 때, 임차권 양도나 전대차가 임대인인 태영산업에 대하여 배신행위 내지 신뢰관계의 파괴에 해당한다고 할 수 없고, 오히려 태영산업이 제3자에게 판시 원고들에 대한 차임 채권을 양도함으로써 묵시적으로 적법한 임차인 내지 전차인으로 인정하고 임차권 양도나 전대차에 동의하였다고 봄이 상당하므로 판시 원고들은 임대주택법 제13조에 따른 적법한 임차권 양수인 내지 전차인들이라고 판단하였는바, 이러한 원심의 판단은 위 법리에 따른 것으로 기록에 비추어 정당한 것으로 수긍이 되고, 거기에 상고이유로 주장하는 임대주택법에 관한 법리오해 등의 위법이 없다. 그리고 피고는 임차권 양도에 있어서 양수인의 지위와 양립하지 않는 법률상의 지위를 취득한 자 또는 그 임차권에 대하여 법률상의 이익을 가지는 자라고 할 수 없으므로, 임차권 양도를 피고에게 대항하기 위해서는 확정일자 있는 증서에 의한 대항요건을 갖추어야 한다는 취지의 상고이유는 받아들일 수 없다. 2. 원고 22, 23, 24의 상고이유에 대한 판단 임대주택법은 임대주택의 건설·공급 및 관리와 주택임대사업에 필요한 사항을 정함으로써 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모함을 목적으로 하고( 제1조), ‘임대주택’이라 함은 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말하므로( 제2조 제1호), 임대주택법상의 각종 지원과 규제가 적용되는 건설임대주택은 위 법상의 임대주택에 해당하고, 주택을 건설한 자가 위 법상의 임대사업자로 등록하였는지 여부에 따라 임대주택법의 적용 여부가 달라진다고 해석할 것은 아니다. 그리고 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정되기 전의 것) 제13조는 임대주택 임차인의 임차권 양도 및 전대를 원칙적으로 금지하고 있고, 예외적으로 구 임대주택법 시행령(2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로 전부 개정되기 전의 것) 제10조 제1항이 정하는 근무·생업 또는 질병치료 등의 사유로 다른 시·군·구로 퇴거하는 등의 경우로서 임대사업자의 동의를 얻은 경우에 한해 그 양도 및 전대를 허용하고 있는바, 구 임대주택법과 동법 시행령에서 임대주택 임차인의 자격 및 선정방법과 임대사업자의 임대조건 등을 엄격히 규율하는 한편, 사위 기타 부정한 방법에 의한 임대주택의 임차 혹은 임차권의 무단 양도나 전차 등의 행위를 범죄로 규정하여 처벌까지 하고 있는 점에 비추어, ‘근무·생업 또는 질병치료 등의 사유로 다른 시·군·구로 퇴거’하는 요건을 갖추지 못하였다면 임대주택 임차권 양도나 전대가 임대사업자에 대한 관계에서 적법·유효하다고 할 수 없고 이 경우 원래의 임대주택 임차인이 갖는 임차권의 대항력이 적법·유효하게 유지 존속한다고 볼 수 없다. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 위 원고들의 경우 최초임차인 내지 관련임차인들의 전·출입사항 확인이 불가능하거나 최초임차인 또는 관련임차인들이 태영아파트의 소재지인 천안시로 퇴거하면서 위 원고들에 대하여 임차권을 양도 내지 전대한 것으로서 근무, 생업 등의 사유로 다른 시·군·구로 퇴거하면서 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 해당한다고 보기 어려워 임대주택법 소정의 적법한 임차권 양수인 내지 전차인이라고 할 수 없다고 판단하였는바, 원심의 판단은 위 법리에 따른 것으로 기록에 비추어 정당한 것으로 수긍이 되고, 거기에 임대주택법의 적용에 관한 법리오해나 판단유탈의 위법이 있다고 할 수 없다. 3. 결론 그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 상고인 각자가 부담하도록 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 신영철(재판장) 박시환 안대희(주심) 차한성 |
한편 개정시안은 건물소유자의 지상권설정청구권에 관한 규정의 체계상 위치를 제289조의3으로 한다. 제279조는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 토지를 사용하는 권리가 지상권임을 정하고 있을 뿐, 그것이 당사자의 약정에 의한 것인지 아니면 법률규정에 의한 것인지를 구분하지 않는다. 그리고 제280조 이하는 약정지상권을 전제로 하여 그 일반적인 내용을 정하고 있다. 때문에 지상권설정청구권을 2004년도 민법 개정안처럼제279조의2에 위치시킨다면 지상권의 일반적인 효과들이 당연히 적용될 것이
다. 그러나 지상권설정청구권은 법률규정에 의해 발생할 뿐 아니라 건물의 보존이라고 하는 목적을 위하여 특별히 수여되는 토지이용가능성이라고 하는 점에서 그 효과도 약정지상권과 달리 취급하는 것이 타당하다. 때문에 구분지상권에 관한 제289조의2 아래에 위치시키고 그 효과도 별도로 정한다.
(2) 지상권설정청구권의 행사
(가) 지상권설정청구권의 출소기간
지상권설정청구권은 법률이 건물소유자에게 수여하는 채권적 청구권이며, 건물소유자는 토지와 건물의 소유자가 달라진 날부터 6개월내에 지상권의 설정을 청구하는 소를 제기하여야 한다. 이처럼 지상권설정청구권의 시간적 제한을 출소기간으로 한 것은 단기간에 지상권설정청구권을 행사하고 또 등기를 경료하도록 하기 위함이다. 현행과 같이 법률상 당연히 지상권이 인정되는 상황에서는, 건물소유자가 토지의 이용에 대하여 관심을 가지지 않다가 토지소유자가 건물철거청구를 하는 경우 항변으로 법정지상권을 주장하는 경우가 많다. 그러나 개정시안과 같이 규정한다면 건물소유자는 토지의 이용에 관한 별다른 정함이 없는 경우 적극적으로 나서서 토지의 이용에 관한 합의를 하게 될 것이다. 또한 토지소유자의 입장에서도 지상권이라고 하는 물권적 부담을 회피하고자 하는 경우 건물소유자와의 합의에 적극적으로 임하게 될 것이다.
그런데 6개월의 출소기간이 사실상 단기이기 때문에 건물소유자의 보호를 위한 제도적 취지가 경감된다는 지적이 가능하다. 하지만 건물소유자는 보전조치를 통하여 자신의 권리를 확보할 수 있다. 그리고 만약 이 기간을 소멸시효로 규정한다면, 건물소유자에게 가혹한 결과가 발생할 여지를 줄일 수 있을 것이다. 그러나 이 경우 등기청구권의 행사는 재판상 또는 재판 외에서도 가능하고, 시효의 중단과 정지가 인정되며, 등기청구권을 행사만 하면 되고 실제 등기가 이루어져야 하는 것도 아니어서 공시를 관철하고자 하는 취지가 무색하게
된다. 더욱이 개정시안 제289조의3 제3항은 지상권설정등기에 소급효를 인정하므로, 등기가 이루어지는 시점이 늦어질수록 그 사이에 이해관계를 가지는 당사자가 발생하거나 법률관계가 복잡해지고, 분쟁이 발생할 여지가 커진다.
이와 더불어 위 기간을 제척기간으로 하는 경우에도, 채권적 청구권인 지상권설정청구권에 대하여 제척기간을 인정하는 것이 타당한지에 대한 의문이 제기될 수 있다. 제척기간은 권리를 신속하게 행사하도록 함으로써 그 권리를 중심으로 하는 법률관계를 조속히 확정시키는 제도이며,40) 제척기간에 걸리는 대표적인 권리가 형성권이다. 그러나 어떠한 권리의 존속 여부를 소멸시효에 의할 것인지 아니면 제척기간으로 할 것인지는 입법적 선택에 달린 문제이며, 권리의 성질에 따라서 당연히 결정되는 것은 아니다.41) 그리고 제척기간의 법
적 성질에 대하여 이를 출소기간으로 보는 견해가 다수이지만,42) 권리의 성질이나 법률규정에 따라서 소의 제기를 요하는 경우와 권리행사의 의사표시만 있으면 충분한 경우를 구분하는 견해도 있다.43) 판례도 재판상, 재판외에서의 권리행사를 인정하기도 하지만44) 출소기간으로 새기기도 한다.45) 이러한 상황에서 만약 개정시안 제289조의3 제2항이 단순히 ‘지상권설정을 청구하여야 한다’라고만 정한다면 해석상의 논란을 야기하게 될 것이다. 또한 규정의 취지가 당사자들로 하여금 법률관계의 창설을 촉구하고, 그럼에도 불구하고 합의가 없는 때에는 지상권설정등기를 통해 조속히 법률관계를 확정지으려는 데 있다는 점에서, 6개월의 출소기간으로 정하는 것이 보다 명확하다.
출소기간의 기산점으로는 법률행위 시점이나 건물소유자가 토지와 건물의 소유자가 달라짐을 안 시점도 고려될 수 있다. 그런데 법률행위를 함에 있어서는 당사자 사이에 여러 차례에 걸친 협상이 있게 되고, 의사표시도 명시적으로 뿐만 아니라 묵시적으로도 가능하며, 일정한 방식이 요구되는 것도 아니다. 그러므로 법률행위 시점을 기준으로 하기는 어려우며, 또 그 시점이 실제 소유자가 변경되는 것보다 상당히 앞서는 결과 건물소유자에게 가혹하게 된다. 그리고 건물소유자가 건물과 토지의 소유권이 분리됨을 안 때를 기준으로 한다면, 법률행위시에 당사자들이 이미 이러한 효과를 의도하였더라도 실제 등기시점에 대하여는 관심을 가지지 않을 수 있으며 무엇보다 그 시점을 확정하고 증명하는 것이 용이하지 않다. 그래서 개정시안 제289조의3 제2항은 객관적으로 명확한 기준인 토지와 건물의 소유자가 달라지는 시점, 즉 소유권이전등기가 행해지는 시점을 기산점으로 삼는다.
| 40) 대법원 1995.11.10. 선고 94다22682,22699 판결 등 다수. 41) 그리고 양창수, “매매예약완결권의 제척기간의 기산점”, ｢민법연구｣ 제4권, 1997, 271면은 제척기간과 소멸시효가 권리의 불행사 및 기간의 도과라는 점에서 일치하고 양자 모두 법률관계의 조속한 안정에 기여한다는 점에서 큰 차이가 없다고 본다. 42) 곽윤직, ｢민법총칙｣, 1998, 449면; 이영준, ｢한국민법론[총칙편]｣, 2003, 674면. 43) 윤진수, ｢민법주해｣Ⅲ, 1992, 401면; 지원림, 전게서(주10), 392면. 44) 대법원 1993.7.27. 선고 92다52795 판결. 45) 대법원 2002.4.26. 선고 2001다8097,8103 판결. |
| 대법원 1995. 11. 10. 선고 94다22682,22699(반소) 판결 [토지소유권이전등기][공1995.12.15.(1006),3904] 【판시사항】 가. 매매예약 완결권의 법적 성질 및 그 행사기간 나. 매매예약 완결권의 행사시기에 관한 약정이 있는 경우, 그 제척기간의 기산점 【판결요지】 가. 매매의 일방예약에서 예약자의 상대방이 매매예약 완결의 의사표시를 하여 매매의 효력을 생기게 하는 권리, 즉 매매예약의 완결권은 일종의 형성권으로서 당사자 사이에 그 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에, 그러한 약정이 없는 때에는 그 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 이를 행사하여야 하고, 그 기간을 지난 때에는 예약 완결권은 제척기간의 경과로 인하여 소멸한다. 나. 제척기간은 권리자로 하여금 당해 권리를 신속하게 행사하도록 함으로써 법률관계를 조속히 확정시키려는 데 그 제도의 취지가 있는 것으로서, 소멸시효가 일정한 기간의 경과와 권리의 불행사라는 사정에 의하여 권리 소멸의 효과를 가져오는 것과는 달리 그 기간의 경과 자체만으로 곧 권리 소멸의 효과를 가져오게 하는 것이므로 그 기간 진행의 기산점은 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 권리가 발생한 때이고, 당사자 사이에 매매예약 완결권을 행사할 수 있는 시기를 특별히 약정한 경우에도 그 제척기간은 당초 권리의 발생일로부터 10년간의 기간이 경과되면 만료되는 것이지 그 기간을 넘어서 그 약정에 따라 권리를 행사할 수 있는 때로부터 10년이 되는 날까지로 연장된다고 볼 수 없다. 【참조조문】 민법 제162조, 제564조 【참조판례】 가. 대법원 1992.7.28. 선고 91다44766,44773 판결(공1992,2552) 나. 대법원 1992.10.13. 선고 92다4666 판결(공1992,3125) 1993.7.27. 선고 92다52795 판결(공1993하,2397) 【전 문】 【원고,반소피고】 상고인 원고 소송대리인 변호사 김응열 【피고,반소원고】 피상고인 선일척산주식회사 소송대리인 변호사 김태현 【원심판결】 광주지방법원 1994.4.7. 선고 93나6405(본소),6849(반소) 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고(반소피고)의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고(반소피고;이하 원고라 한다)가 1980. 5. 1. 피고(반소원고;이하 피고라 한다)와의 사이에 피고 소유의 판시 이 사건 토지에 관하여 대금 1,000만원에 매매의 예약을 체결하고 그 달 13. 원고 앞으로 위 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권 보전의 가등기를 경료한 사실을 인정한 후, 원고가 피고에 대하여 1992. 8. 6. 이 사건 소장 부본의 송달에 의하여 그 완결권을 행사한 위 매매예약의 완결을 원인으로 하여 구하는 원고의 주위적 청구인 이 사건 위 가등기에 기한 본등기절차이행청구에 대하여, 원고의 이 사건 토지에 관한 매매예약 완결권은 위 예약일인 1980. 5. 1.부터 10년이 되는 1990. 5. 1.이 도과함으로써 그 제척기간이 경과되어 소멸하였다는 피고의 항변을 받아들여, 원고의 이 사건 매매예약완결권의 행사는 그 효력이 없다고 보아 이를 배척하고, 이와 같이 위 매매예약완결권의 제척기간이 도과된 이상 위 가등기는 그 원인을 결하게 된 것이라고 보아 위 가등기의 말소등기 절차의 이행을 구하는 피고의 원고에 대한 이 사건 반소청구를 이유 있다고 인용하였다. 2. 상고이유의 요지는 원·피고 사이에 1980. 8. 19. 위 예약 완결권을 1985. 3. 26.부터 행사하기로 하는 합의가 있었으므로 위 예약완결권의 제척기간은 그 때로부터 진행하여 10년이 되는 1995. 3. 25.에야 만료되는 것으로 보아야 한다는 취지이다. 그러나 매매의 일방예약에서 예약자의 상대방이 매매예약 완결의 의사표시를 하여 매매의 효력을 생기게 하는 권리, 즉 매매예약의 완결권은 일종의 형성권으로서 당사자 사이에 그 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에, 그러한 약정이 없는 때에는 그 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 이를 행사하여야 하고 그 기간을 지난 때에는 예약완결권은 제척기간의 경과로 인하여 소멸하는 것이다(대법원 1992. 7. 28.선고 91다44766, 44773 판결 참조). 제척기간은 권리자로 하여금 당해 권리를 신속하게 행사하도록 함으로써 법률관계를 조속히 확정시키려는 데 그 제도의 취지가 있는 것으로서, 소멸시효가 일정한 기간의 경과와 권리의 불행사라는 사정에 의하여 권리소멸의 효과를 가져오는 것과는 달리 그 기간의 경과 자체만으로 곧 권리소멸의 효과를 가져오게 하는 것이므로 그 기간 진행의 기산점은 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 권리가 발생한 때이고, 당사자 사이에 위와 같이 위 매매예약 완결권을 행사할 수 있는 시기를 특별히 약정한 경우에도 그 제척기간은 당초 권리의 발생일로부터 10년간의 기간이 경과되면 만료되는 것이지 그 기간을 넘어서 위 약정에 따라 권리를 행사할 수 있는 때로부터 10년이 되는 날까지로 연장된다고 볼 수 없다. 따라서 원·피고 사이에 위와 같은 매매예약 완결권의 행사시기에 관한 합의가 있었다 하여, 그 제척기간이 그 약정 시기인 1985. 3. 26.부터 10년이 경과되어야 만료된다고 할 수 없으므로, 이 사건 매매예약 완결권은 매매예약 성립일인 1980. 5. 1.로부터 10년이 경과함으로써 소멸되었다고 본 원심의 판단은 정당하고, 이와 반대의 견해를 펴는 상고이유는 받아들일 수 없다. 3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 상고인인 원고(반소피고)의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관 박준서(재판장) 박만호 김형선 이용훈(주심) |
| 대법원 1993. 7. 27. 선고 92다52795 판결 [소유권이전등기말소][공1993.10.1.(953),2397] 【판시사항】 후견인이 친족회의 동의 없이 피후견인의 부동산을 매도한 경우, 그 취소권의 행사방법 【판결요지】 미성년자 또는 친족회가 민법 제950조 제2항에 따라 제1항의 규정에 위반한 법률행위를 취소할 수 있는 권리는 형성권으로서 민법 제146조에 규정된 취소권의 존속기간은 제척기간이라고 보아야 할 것이지만, 그 제척기간 내에 소를 제기하는 방법으로 권리를 재판상 행사하여야만 되는 것은 아니고, 재판 외에서 의사표시를 하는 방법으로도 권리를 행사할 수 있다고 보아야 한다. 【참조조문】 민법 제146조, 제950조 【참조판례】 대법원 1988.11.8. 선고 87다카991 판결 1992.4.24. 선고 92다4673 판결(공1992,1690) 1992.10.13. 선고 92다4666 판결(공1992,3125) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 소송대리인 변호사 최 현 【피고, 피상고인】 피고 1 외 1인 피고들 소송대리인 변호사 이원목 외 1인 【원심판결】 대전지방법원 1992.10.21. 선고 92나1337 판결 【주 문】 원심판결을 파기한다. 사건을 대전지방법원 본원합의부에 환송한다. 【이 유】 원고 소송대리인의 상고이유에 대하여 판단한다. 1. 원심은, 이 사건 토지의 소유자인 망 소외 1이 1983.4.26. 사망하여 그의 처이자 원고의 계모인 소외 2, 위 소외 2가 출생한 자녀인 소외 3, 소외 4, 소외 5와 원고가 위 망인의 재산을 공동으로 상속한 사실, 위 소외 2가 1988.8.20. 위 토지에 대한 자신의 상속지분과 위 소외인들 및 원고의 상속지분을 피고들에게 매도하고 8.23. 피고들의 명의로 위 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하여 준 사실, 원고가 1969.8.18.생인 사실 등을 인정한 다음, 위 소외 2가 원고의 친권자로서 이 사건 토지에 대한 원고 소유의 지분을 위와 같이 처분하면서 친족회의 동의를 얻지 아니하였으므로, 민법 제950조 제2항에 따라서 원고 소유의 지분에 관한 매매행위를 취소하고 원고 소유의 지분에 관하여 경료된 위 소유권이전등기의 말소를 청구한다는 원고의 주장과, 원고 소유의 지분에 관한 매매행위의 취소권은 민법 제146조 소정의 3년의 제척기간의 경과로 소멸되었다는 피고들의 항변에 대하여 판단하기를, 민법 제146조 소정의 취소권의 존속기간은 제척기간이기 때문에 그 기간 내에 취소권을 재판상 행사하여야 한다는 전제 아래, 이 사건 소는 친족회가 위 매매행위를 추인할 수 있는 날로부터 3년이 경과한 후인 1991.10.25.에 제기되었으므로, 비록 원고가 위 매매계약이 체결된 날로부터 3년이 경과하기 전인 1990.4.16. 피고들에게 자신 소유의 지분에 관한 매매행위를 취소한다는 취지의 통지를 한 사실이 인정되기는 하지만 취소권을 재판상 행사한 것이 아니어서, 원고나 친족회가 위 매매행위를 취소할 수 있는 권리는 이 사건 소가 제기되기 전에 이미 소멸하였다는 이유로, 피고들의 항변을 받아들여 원고의 청구를 기각하였다. 2. 미성년자 또는 친족회가 민법 제950조 제2항에 따라 제1항의 규정에 위반한 법률행위를 취소할 수 있는 권리는 형성권으로서 민법 제146조에 규정된 취소권의 존속기간은 제척기간이라고 보아야 할 것이지만( 당원 1988.11.8. 선고 87다카991 판결 참조), 그 제척기간 내에 소를 제기하는 방법으로 권리를 재판상 행사하여야만 되는 것은 아니고, 재판 외에서 의사표시를 하는 방법으로도 권리를 행사할 수 있다고 보아야 할 것이다. 따라서 원심이 적법하게 사실관계를 확정한 바와 같이 원고가 위 매매계약이 체결된 1988.8.20.부터 3년이 경과하기 전인 1990.4.16. 피고들에게 자신 소유의 지분에 관한 위 매매행위를 취소하였다면, 원고 소유의 지분에 관한 한 위 매매행위는 그때 이미 적법하게 취소된 것이라고 보지 않을 수 없다. 그럼에도 불구하고, 원심은 민법 제146조가 적용되는 취소권은 반드시 그 제척기간 내에 재판상 행사하지 않으면 안되는 것으로 오해한 나머지 원고가 재판 외의 방법으로 위와 같은 취소권을 행사한 것은 효력이 없고 이 사건 소가 제기될 때에는 이미 제척기간이 경과하여 그 취소권이 소멸하였다는 이유로 원고의 청구를 기각하였으니, 원심판결에는 취소권의 행사방법에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 하지 않을 수 없고, 이와 같은 위법은 판결에 영향을 미친 것임이 분명하므로, 이 점을 지적하는 논지는 이유가 있다. 3. 그러므로 원심판결을 파기하고 다시 심리판단하게 하기 위하여 사건을 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관 윤관(재판장) 김주한 김용준(주심) 천경송 |
| 대법원 2002. 4. 26. 선고 2001다8097,8103 판결 [토지인도등][공2002.6.15.(156),1251] 【판시사항】 [1] 민법 제204조 제3항과 제205조 제2항 소정의 점유보호청구권의 행사기간이 출소기간인지 여부 (적극) [2] 부동산의 제2매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담함으로써 반사회적 법률행위로 무효인 제2매매계약을 원인으로 하는 제2매수인 앞으로의 소유권이전등기가 확정판결에 따라 마쳐진 경우, 제1매수인이 그 소유권이전등기의 무효를 주장할 수 있는지 여부(한정 적극) [3] 당초의 매도인이 사망한 후 공동상속인 중 1인으로서 다른 공동상속인들의 대리인임을 자칭하는 자와 제2매수인 사이에 부동산 전부에 관하여 제2매매계약이 체결되었는데 그 제2매매계약이 제2매수인이 그 공동상속인의 배임행위에 적극 가담함으로써 반사회적 법률행위로 무효인 경우, 그 무효의 범위는 제2매매계약에 직접 관여한 공동상속인의 상속분에 한정되는지 여부 (소극) [4] 명의신탁등기 사실만으로 명의수탁자가 당연히 부동산을 점유하는 것으로 볼 수 있는지 여부(소극)와 점유가 인정되는 명의수탁자의 점유의 성질(=타주점유) 및 명의신탁등기 후 명의신탁자가 점유를 계속하는 경우, 등기부취득시효에 있어 명의수탁자의 등기명의를 명의신탁자의 것으로 볼 수 있는지 여부(소극) 【판결요지】 [1] 민법 제204조 제3항과 제205조 제2항에 의하면 점유를 침탈 당하거나 방해를 받은 자의 침탈자 또는 방해자에 대한 청구권은 그 점유를 침탈 당한 날 또는 점유의 방해행위가 종료된 날로부터 1년 내에 행사하여야 하는 것으로 규정되어 있는데, 여기에서 제척기간의 대상이 되는 권리는 형성권이 아니라 통상의 청구권인 점과 점유의 침탈 또는 방해의 상태가 일정한 기간을 지나게 되면 그대로 사회의 평온한 상태가 되고 이를 복구하는 것이 오히려 평화질서의 교란으로 볼 수 있게 되므로 일정한 기간을 지난 후에는 원상회복을 허용하지 않는 것이 점유제도의 이상에 맞고 여기에 점유의 회수 또는 방해제거 등 청구권에 단기의 제척기간을 두는 이유가 있는 점 등에 비추어 볼 때, 위의 제척기간은 재판외에서 권리행사하는 것으로 족한 기간이 아니라 반드시 그 기간 내에 소를 제기하여야 하는 이른바 출소기간으로 해석함이 상당하다. [2] 부동산의 제2매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담한 결과 제2매매계약이 반사회적 법률행위에 해당하여 무효인 경우에, 그 무효인 제2매매계약을 원인으로 하는 제2매수인 앞으로의 소유권이전등기가 확정판결에 따라 마쳐졌다 하더라도, 그 확정판결의 기판력에 저촉되지 않는 범위에서는 제1매수인이 위 소유권이전등기의 무효를 주장할 수 있다. [3] 당초의 매도인이 사망하고 상속이 이루어진 후에 공동상속인 중 1인으로서 다른 공동상속인들의 대리인임을 자칭하는 자와 제2매수인 사이에 부동산 전부에 관하여 제2매매계약이 체결되었는데 그 제2매매계약이 제2매수인이 그 공동상속인의 배임행위에 적극 가담한 결과 반사회적 법률행위에 해당하여 무효인 경우라면, 위 제2매매계약에 직접 관여한 공동상속인의 상속분에 관하여 뿐만 아니라 부동산 전부에 관하여 그 매매계약 및 그에 기한 소유권이전등기가 무효인 것으로 보아야 한다. [4] 명의신탁에 의하여 부동산의 소유자로 등기된 자는 그 사실만으로 당연히 부동산을 점유하는 것으로 볼 수 없음은 물론이고 설사 그의 점유가 인정된다고 하더라도 그 점유권원의 성질상 자주점유라 할 수 없는 것이고, 한편 명의신탁자가 스스로 점유를 계속하면서 등기명의를 수탁자에게 이전한 경우에 수탁자의 등기명의를 신탁자의 등기명의와 동일한 것으로 볼 수는 없다. 【참조조문】 [1] 민법 제204조 제3항, 제205조 제2항[2] 민법 제103조, 제186조, 민사소송법 제202조, 제204조[3] 민법 제103조[4] 민법 제103조[명의신탁], 제197조, 제245조 【참조판례】 [1] 대법원 1972. 2. 22. 선고 71다2641 판결(집20-1, 민115) /[4] 대법원 1987. 11. 10. 선고 85다카1644 판결(공1988, 76) 대법원 1991. 12. 10. 선고 91다27655 판결(공1992, 486) 대법원 1992. 8. 18. 선고 92다20415 판결(공1992, 2758) 대법원 1996. 6. 11. 선고 96다7403 판결(공1996하, 2132) 【전 문】 【원고(반소피고),피상고인겸상고인】 망 소외 1의 소송수계인 원고(반소피고) 1 외 4인 (소송대리인 변호사 나병인) 【피고(반소원고),상고인겸피상고인】 피고(반소원고) 【원심판결】 서울고법 2000. 12. 28. 선고 99나55702, 2000나51331 판결 【주문】 각 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 각자의 부담으로 한다. 【이유】 1. 반소청구 및 본소청구 중 손해배상청구 부분에 대한 상고에 대하여 피고(반소원고, 이하 '피고'라고만 한다)는 반소청구 부분에 대하여 원고(반소피고, 이하 '원고'라고만 한다)들은 본소청구 중 손해배상청구 부분에 대하여 각 정해진 기간 내에 아무런 상고이유를 제출하지 않았다. 2. 나머지 본소청구에 대한 상고이유에 대하여 가. 원고들의 상고에 대하여 (1) 원심은 그 판시와 같은 기초사실을 인정하고 나서, 원고들의 이 사건 청구 중 피고가 판시 이 사건 15토지에 대한 원고들의 점유를 침탈하여 현재 위 토지를 점유하고 있다고 주장하면서 점유권에 기하여 위 15토지의 인도, 위 토지상에 설치된 철판펜스의 철거 및 점유방해의 금지를 구하는 원고들의 청구 부분에 대하여 이 사건 15토지에 대한 피고의 점유침탈 내지 점유방해 행위는 피고가 그 토지에 대한 평탄화 작업을 마치고 그 경계에 철판펜스를 설치하여 원고들의 피상속인인 소외 1의 출입을 막은 1997. 3. 19.경 종료되었다 할 것인데, 소외 1은 그로부터 1년이 경과한 후에야 비로소 이 사건 15토지의 인도와 위 철판펜스의 제거 등을 구하는 소를 제기하였음이 명백하여 이 사건 15토지에 대한 점유회복, 점유방해제거 및 손해배상청구의 소는 1년의 제척기간이 도과된 후 제기된 것으로 모두 부적법하다고 하고, 나아가 위 토지에 대한 방해예방청구에 대하여도 원고들의 위 토지에 대한 점유회복, 점유방해제거 및 손해배상청구의 소가 제척기간의 도과로 부적법함으로써 원고들이 이 사건 15토지의 점유를 회복할 수 없음이 확정된 이상 이 사건 15토지에 대한 점유회복을 전제로 한 원고들의 위 방해청구 역시 이유 없다고 판단하였다. (2) 관련 증거를 기록에 비추어 살펴보면, 이 사건 15토지에 대한 소외 1의 점유와 피고의 점유침탈 및 그 방해행위의 종료 등에 관한 원심의 사실인정과 판단은 모두 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유의 주장과 같이 이 사건 15토지에 대한 점유의 태양에 대하여 심리를 다하지 아니하거나 채증법칙을 위반하여 사실을 잘못 인정한 위법이 있다고 할 수 없다. 그리고 민법 제204조 제3항과 제205조 제2항에 의하면 점유를 침탈 당하거나 방해를 받은 자의 침탈자 또는 방해자에 대한 청구권은 그 점유를 침탈 당한 날 또는 점유의 방해행위가 종료된 날로부터 1년 내에 행사하여야 하는 것으로 규정되어 있는데, 여기에서 제척기간의 대상이 되는 권리는 형성권이 아니라 통상의 청구권인 점과 점유의 침탈 또는 방해의 상태가 일정한 기간을 지나게 되면 그대로 사회의 평온한 상태가 되고 이를 복구하는 것이 오히려 평화질서의 교란으로 볼 수 있게 되므로 일정한 기간을 지난 후에는 원상회복을 허용하지 않는 것이 점유제도의 이상에 맞고 여기에 점유의 회수 또는 방해제거 등 청구권에 단기의 제척기간을 두는 이유가 있는 점 등에 비추어 볼 때, 위의 제척기간은 재판외에서 권리행사하는 것으로 족한 기간이 아니라 반드시 그 기간 내에 소를 제기하여야 하는 이른바 출소기간으로 해석함이 상당하다 할 것인바, 원심이 이 사건 15토지에 대하여 그 점유침탈 내지 점유방해 행위가 종료된 지 1년이 지나서 소가 제기된 것으로 부적법하다고 하여 그 부분 소를 각하한 조치는 위의 법리에 따른 것으로서 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 제척기간에 대한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 상고이유에서 들고 있는 판례는 점유의 회수 및 보전 등을 위한 청구권의 행사가 문제되는 이 사안에서 적절한 것이 아니다. 나. 피고의 상고에 대하여 (1) 관련 증거를 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 그 내세운 증거를 종합하여, 판시 이 사건 11토지는 원래 이 사건 종전 토지인 경기 양주군 (주소 생략) 대 2,935평에서 1976. 10. 11. 분할된 토지로서 미등기인 채 소외 2의 소유이었는데 소외 2가 1938. 5.경 소외 3에게 이 사건 종전 토지를 미등기인 채로 매도하여 인도하였고, 이어 원고 1의 남편이자 나머지 원고들의 아버지인 소외 1(2000. 6. 20. 사망)이 그의 형인 소외 4를 통하여 1950. 4. 1. 소외 3으로부터 미등기인 채로 이를 매수하여 인도받았으나 그 등기를 마치지 않고 있었던 사실을 각 인정한 조치는 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유의 주장과 같이 채증법칙 위반 등의 위법이 있다고 할 수 없다. (2) 관련 증거를 기록에 비추어 살펴보면, 이 사건 11토지에 대한 소외 1의 점유경위와 피고의 방해에도 불구하고, 점유를 계속해 온 과정에 관한 원심의 사실인정과 판단도 모두 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 채증법칙 위반이나 점유에 관한 법리오해의 위법이 없으며, 그 판시와 같은 사실관계에서 원심이 점유권에 기한 이 사건 본소청구를 인용한 것이 사회정의와 형평의 이념에 위반된다고 할 수도 없다. (3) 원심은 그 내세운 증거를 종합하여, 앞서 본 바와 같은 경위로 소외 1이 이 사건 종전 토지를 미등기인 채로 매수한 후 그 명의로 소유권등기를 마치지 않고 있던 중, 소외 5가 소외 2가 이미 종전 토지를 소외 3에게 매도한 사실을 알면서도 1976. 5.경 종전 토지가 미등기인 채로 구 토지대장상 여전히 소외 2가 소유자로 등재되어 있음을 기화로 소외 2의 장남이자 그의 호주상속인인 소외 6에게 종전 토지에 관하여 자신의 명의로 소유권이전등기를 마친 후 이를 처분하여 그 이익을 분배하자고 제의하여 소외 6과 공모한 뒤, 소외 5가 1976. 3. 12. 종전 토지를 소외 2의 재산상속인인 소외 6 등으로부터 매수하였다는 내용의 허위 매매계약서를 작성하고 이를 근거로 1976. 5. 15. 소외 6 등을 상대로 서울지방법원 성북지원 76가합205호로 위 날짜 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차이행청구의 소를 제기하여 같은 해 7. 26. 승소판결을 선고받고 위 판결이 그 무렵 확정되자 위 판결에 기하여 위 종전 토지에 관하여 1976. 9. 23. 소외 6 등 명의로 대위에 의한 소유권보존등기를 마친 다음 같은 날 소외 5 명의로 소유권이전등기를 마친 사실 및 이에 터잡아 전전매수되어 피고가 이 사건 토지들에 관하여 그 판시와 같은 경락을 원인으로 한 그 명의의 소유권이전등기를 마친 사실을 인정하고 나서, 소외 5 명의로 1976. 9. 23. 마쳐진 소유권이전등기는 종전 토지의 원 소유자인 소외 6의 배임행위에 적극 가담하여 이루어진 것으로서 사회질서에 반하는 법률행위를 원인으로 하여 이루어진 무효의 등기라 할 것이므로, 이에 터잡아 분할 후의 이 사건 11토지에 관하여 마쳐진 피고 명의의 소유권이전등기는 원인무효의 것이라고 판단하여, 이 사건 11토지가 피고의 소유임을 전제로 하는 피고의 본소에서의 항변을 배척하였다. 부동산의 제2매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담한 결과 제2매매계약이 반사회적 법률행위에 해당하여 무효인 경우에, 그 무효인 제2매매계약을 원인으로 하는 제2매수인 앞으로의 소유권이전등기가 확정판결에 따라 마쳐졌다 하더라도, 그 확정판결의 기판력에 저촉되지 않는 범위에서는 제1매수인이 위 소유권이전등기의 무효를 주장할 수 있다고 할 것이고, 한편, 당초의 매도인이 사망하고 상속이 이루어진 후에 공동상속인 중 1인으로서 다른 공동상속인들의 대리인임을 자칭하는 자와 제2매수인 사이에 부동산 전부에 관하여 제2매매계약이 체결되었는데 그 제2매매계약이 위에서 본 바와 같은 사유로 반사회적 법률행위에 해당하여 무효인 경우라면, 위 제2매매계약에 직접 관여한 공동상속인의 상속분에 관하여 뿐만 아니라 부동산 전부에 관하여 그 매매계약 및 그에 기한 소유권이전등기가 무효인 것으로 보아야 할 것이다. 위와 같은 법리를 전제로 하여 관련 증거를 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 모두 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유의 주장과 같이 채증법칙을 위반하여 사실을 잘못 인정하거나 배임행위에 의한 이중매매와 반사회질서적 법률행위에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 소외 5 앞으로의 소유권이전등기가 확정판결에 의한 것이므로 재심판결이 있기까지는 그 소유권이전의 효력을 부인할 수 없다든가 이 사건 이중매매가 반사회적 법률행위로서 무효라고 하더라도 그 무효의 범위는 소외 6의 상속분에 한정된다는 취지의 상고이유 주장은 독자적인 견해로서 채용할 수 없다. (4) 원심은 적법하게 인정한 사실관계에 기하여, 피고 주장의 취득시효 기간 중에서 ○○주택조합의 명의수탁자에 불과한 군옥건설 주식회사가 그 명의로 등기된 1986.경부터 피고가 경락받은 1989. 1. 24.까지의 기간 동안 소유의 의사로 이 사건 11토지를 점유하였다거나 이를 계속하여 점유하였다고 볼 수 없고, 군옥건설 주식회사 명의의 등기를 명의신탁자의 등기로 볼 수도 없다고 하여, 등기부취득시효에 관한 피고의 본소에서의 항변을 배척하였다. 명의신탁에 의하여 부동산의 소유자로 등기된 자는 그 사실만으로 당연히 부동산을 점유하는 것으로 볼 수 없음은 물론이고 설사 그의 점유가 인정된다고 하더라도 그 점유권원의 성질상 자주점유라 할 수 없는 것이고(대법원 1987. 11. 10. 선고 85다카1644 판결, 1991. 12. 10. 선고 91다27655 판결 등 참조), 한편, 명의신탁자가 스스로 점유를 계속하면서 등기명의를 수탁자에게 이전한 경우에 수탁자의 등기명의를 신탁자의 등기명의와 동일한 것으로 볼 수는 없다. 위와 같은 법리를 전제로 하여 기록을 살펴보면, 원심의 인정과 판단은 정당하고, 명의신탁의 경우 신탁자가 점유하든 수탁자가 점유하든을 불문하고 등기명의와 점유가 병존하는 것으로 보아야 한다는 상고이유 주장은 독자적인 견해로서 채용할 수 없다. 3. 그러므로 각 상고를 모두 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 유지담(재판장) 조무제 강신욱 손지열(주심) |
(나) 토지 또는 건물이 양도된 경우
먼저 건물이 양도된 경우 양수인은 채권양도나 채권자대위에 의해 토지소유자에게 지상권설정청구권을 행사할 수 있다. 그리고 출소기간내에서라면 건물소유자는 토지양수인을 상대로 지상권설정청구를 할 수 있다. 물론 지상권설정청구권은 채권적 청구권이므로 토지와 건물의 소유자가 달라진 당시의 토지소유자만이 상대방이 된다고 하는 것이 논리적일지 모른다. 하지만 토지가 양도된 경우 더 이상 소유자가 아닌 양도인을 상대로 지상권설정청구권을 행사하는 것은 무의미하다. 그리고 토지소유자가 지상권의 부담을 회피하기 위하여 토지를 처분하는 경우 건물소유자의 보호를 위하여 악의의 양수인에 대하여는 지상권설정청구권을 예외적으로 인정하는 방안도 가능하지만, 건물이라고 하는 외관이 존재하는 이상 양수인이 선의일 수는 없을 것이다. 그러므로 별도의 주관적 요소를 부가하고 이에 따라서 법률효과를 달리 정하기 보다는, 지상권설정청구권을 인정하는 제도적 취지에 비추어 건물소유자가 6개월내에 지상권설정청구권을 행사하는 한 토지양수인에 대하여도 행사가능하다고 할 것이다. 즉 개정시안 제289조의3 제2항 1문에서 지상권설정청구의 상대방이 되는 토지소유자는 청구권행사 당시의 토지소유자를 의미하며, 이는 지상권설정청구권이 채권임에도 불구하고 토지양수인에게 행사할 수 있는 법적 근거가 된다.
(3) 지상권의 효력
(가) 지상권의 효력발생과 존속기간
개정시안 제289조의3 제2항에 의하여 건물소유자가 지상권설정을 소구하고 지상권설정등기를 한 경우, 개정시안 제289조의3 제3항은 토지와 건물의 소유자가 달라진 때 지상권이 설정된 것으로 간주한다. 건물소유자가 지상권설정등기를 할 때까지 토지에 대한 사용권능을 확보할 수 있도록 그 효력을 소급시키는 것이다. 그리고 건물소유자가 취득하는 지상권의 존속기간과 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정한다. 법원은 지상건물의 종류와 내구성, 경제적 용도 등 제반사정을 고려하여 존속기간과 지료를 정하게 될 것이다. 이로
써 지상권설정청구권을 수여하는 취지에 상응하여 건물 및 토지의 효율적 인 이용과 분쟁의 일회적인 해결을 도모할 수 있다. 때문에 제280조 및 제281조의 적용은 배제되며, 지상권의 최단존속기간은 강제되지 않는다. 그리고 제283조의 적용도 배제되며, 법원이 정한 기간 이후의 토지 이용관계는 전적으로 당사자의 합의에 의하고 약정지상권에서와 같은 갱신청구권이나 매수청구권은 인정되지 않는다.
이처럼 지상권설정청구권의 행사에 따른 지상권은 약정지상권과 그 효과에서 차이가 있다. 만약 단순히 지상권으로만 등기를 한다면 약정지상권과 구분이 되지 않고, 따라서 존속기간이나 갱신 여부에서의 차이점이 공시되지 않는다. 그러므로 지상권설정등기시에 개정시안 제289조의3에 따른 지상권임을 표시하여 이러한 지상권의 특질이 공시되도록 할 필요가 있다. 이를 위해 부동산등기법 제69조를 개정하여, 동조 제6호를 제7호로 하고 제6호에는 제289조의3에 의한 지상권임을 기재하도록 한다.46)
| 46) 부동산등기법 개정시안 제69조(지상권의 등기사항) 등기관이 지상권설정의 등기를 할 때에는 제48조에서 규정한 사항 외에 다음 각 호의 사항을 기록하여야 한다. 다만, 제3호부터 제5호까지는 등기원인에 그 약정이 있는 경우에만 기록한다. 1. 지상권설정의 목적 2. 범위 3. 존속기간 4. 지료와 지급시기 5. ｢민법｣ 제289조의2제1항 후단의 약정 6. 민법 제289조의3 또는 제289조의4에 의한 지상권인 경우에는 그 취지 7. 지상권설정의 범위가 토지의 일부인 경우에는 그 부분을 표시한 도면의 번호 |
(나) 부종성
개정시안 제289조의3에 따른 지상권은 약정지상권과 달리 건물의 존속을 위하여 법률상 특별히 인정되는 권리이다. 그러므로 이러한 지상권은 건물과 운명을 같이 하며, 건물의 소유권에 수반한다. 개정시안 제289조의3 제4항은 약정지상권과 구분되는 이러한 특수성을 명시한다. 예컨대 건물이 후폐하거나 철거될 경우, 법원에 의해 결정된 존속기간이 남아 있더라도 지상권은 소멸한다. 그리고 지상권은 당해 건물의 소유권과 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 할 수 없다. 건물을 양도하는 계약에는 지상권이전에 관한 합의도 포
함된다고 할 것이며, 다만 지상권은 이전등기를 한 때 비로소 건물의 양수인에게 이전된다. 지상권도 저당권의 목적이 될 수 있지만(제371조), 건물과 분리하여 지상권에만 저당권을 설정할 수는 없다.
Ⅳ. 법정지상권에 관한 일반규정
1. 법정지상권의 발생과 그 효력
(1) 규정의 해석과 적용
제366조는 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에게 속한 경우 토지소유자가 건물소유자에게 지상권을 설정한 것으로 본다. 이는 가치권과 이용권의 조절을 위한 공익상의 이유로 지상권의 설정을 강제하는 것이므로, 저당권설정계약의 당사자들이 저당목적물인 토지에 대하여 법정지상권을 배제하는 특약을 하더라도 그 효력은 인정되지 않는다.47) 그리고 제305조는 대지와 건물이 동일한 소유자에게 속한 경우 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권설정자에 대하여 지상권을 설정
한 것으로 본다. 그러므로 전세권자는 전세권설정자가 가지는 지상권에 기초하여 건물을 점유, 사용, 수익할 수 있다.
| 47) 대법원 1988.10.25. 선고 87다카1564 판결. |
| 대법원 1988. 10. 25. 선고 87다카1564 판결 [건물명도][집36(3)민,46;공1988.12.1.(837),1475] 【판시사항】 저당목적물인 토지에 대하여 법정지상권을 배제하는 특약의 효력 【판결요지】 민법 제366조는 가치권과 이용권의 조절을 위한 공익상의 이유로 지상권의 설정을 강제하는 것이므로 저당권설정 당사자간의 특약으로 저당목적물인 토지에 대하여 법정지상권을 배제하는 약정을 하더라도 그 특약은 효력이 없다. 【참조조문】 민법 제366조 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 소송대리인 변호사 이창구, 조언 【피고, 상고인】 피고 1 외 3인 피고들 소송대리인 변호사 오상걸 【원심판결】 서울민사지방법원 1987.5.20. 선고 87나482 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울민사지방법원 합의부에 환송한다. 【이 유】 피고등 소송대리인의 상고이유(상고이유보충서는 상고기간 경과후의 것이므로 상고이유서를 보충하는 범위내에서)를 본다. 민법 제366조는 가치권과 이용권의 조절을 위한 공익상의 이유로 지상권의 설정을 강제하는 것이므로 저당권설정 당사자간의 특약으로 저당목적물인 토지에 대하여 법정지상권을 배제하는 약정을 하더라도 그 특약은 효력이 없다고 하여야 할 것이다. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 소외인은 1978.11.28. 그의 소유인 서울 중구 (주소 1 생략) 대 323평방미터 및 (주소 2 생략) 대 67평방미터와 그 지상에 있는 이 사건 미등기건물 4동을 소외 오성해산주식회사의 주식회사 부산은행에 대한 채무의 담보로 제공하기로 함에 있어 이 사건 대지에 관하여는 근저당권설정등기를 하여 주었으나 위 지상의 이 사건 건물은 미등기인 관계로 이에 관하여는 양도담보계약을 체결하기로 하면서 위 소외회사의 채무불이행으로 이 사건 대지에 대한 근저당권이 실행될 경우에는 양도담보로 제공된 이 사건 건물에 대하여는 어떠한 조치를 하더라도 이무런 이의나 권리주장을 하지 아니하기로 약정한 사실, 그후 위 소외회사가 채무를 이행하지 아니하므로 부산은행이 이 사건 대지에 대한 근저당권을 실행하여 스스로 위 대지를 경락받아 1982.10.26. 그 명의로 소유권이전등기를 마친 사실을 인정한 다음, 피고들의 법정지상권 주장을 배척하였다. 그러나 원심이 확정한 바와 같이 이 사건 대지가 경매될 경우에 이 사건 건물의 소유자인 소외인이 법정지상권을 행사하지 아니하기로 약정한 것이라고 하더라도 위 약정은 당사자간에 채권적인 효력이 있을 뿐 경락자인 부산은행으로부터 이 사건 대지를 전득한 원고로서는 이를 주장할 수 없다 할 것임에도 불구하고, 원심이 위와 견해를 달리하여 법정지상권의 포기약정이 유효하다는 전제에서 피고들의 법정지상권 주장을 배척하였음은 법정지상권에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못을 저지른 것이라 할 것이므로 이 점을 탓하는 논지는 이유 있다. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 서울민사지방법원 합의부에 환송하기로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김덕주(재판장) 배만운 안우만 |
법정지상권이 문제되는 상황은 민법에서 예정한 경우에 한정되지 않는다. 가등기담보 등에 관한 법률 제10조는 동일인이 소유하던 토지 또는 그 지상건물에 대하여 동법 제4조 제2항의 규정에 의한 소유권을 취득하거나 담보가등기에 기한 본등기가 경료된 때에는 민법 제366조를 준용하여 법정지상권을 인정한다. 또한 입목에 관한 법률 제6조도 입목의 경매 기타 사유로 인하여 토지와 그 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 되는 경우 민법 제366조를 준용한다.
한편 제305조와 제366조는 지료를 당사자의 청구에 의해 법원이 정하도록 할뿐이며 그 밖의 내용에 대하여는 정하고 있지 않다. 때문에 법정지상권은 그 발생이 법률규정에 의한 것이라는 점을 제외하면 약정지상권과 다르지 않은 것으로 해석되고 있다. 즉 법정지상권의 존속기간은 약정지상권의 그것에 의하게 되는데, 법정지상권의 경우 당연히 존속기간에 관한 합의가 없을 것이므로 제280조 제1항의 최단존속기간이 된다(제281조 제1항). 판례도 법정지상권의 존속기간을 약정지상권에 관한 제280조 제1항에 따라 판단하고 있다. 법정지상권의 존속기간은 성립 후 그 지상목적물의 종류에 따라 규정하고 있는 제280조 제1항 소정의 각 기간으로 봄이 상당하고, 분묘기지권과 같이 그 지상에 건립된 건물이 존속하는 한 법정지상권도 존속하는 것이라고는 할 수 없다는 것이다.48) 또한 판례는 법정지상권을 지상 건물과는 독립한 하나의 물권으로 취급하고 있다.49)
| 48) 대법원 1992.6.9. 선고 92다4857 판결; 대법원 1997.1.21. 선고 96다40080 판결. 49) 대법원 2001. 12. 27. 선고 2000다1976 판결. |
| 대법원 1992. 6. 9. 선고 92다4857 판결 [대지인도등][공1992.8.1.(925),2122] 【판시사항】 법정지상권의 존속기간(92.6.9. 92다4857) 【판결요지】 법정지상권의 존속기간은 성립 후 그 지상목적물의 종류에 따라 규정하고 있는 민법 제280조 제1항 소정의 각 기간으로 봄이 상당하고 분묘기지권과 같이 그 지상에 건립된 건물이 존속하는 한 법정지상권도 존속하는 것이라고는 할 수 없다. 【참조조문】 민법 제280조 제1항, 제366조 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 소송대리인 변호사 차광웅 【피고, 상고인】 피고 【원심판결】 서울고등법원 1992.1.8. 선고 91나47880 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 1. 제1점에 대하여 원심판결 이유에 의하면 원심은, 제1심판결 이유를 인용하여 이 사건 대지에 관하여 피고가 소외 1에게 설정하여 준 근저당권이 피담보채무의 불발생 또는 변제로 인하여 소멸된 후 양도되었다고 인정할 증거가 없다고 하여 근저당권설정등기가 원인무효라거나 위 소외 1의 근저당권 양도행위가 무효라는 취지의 피고 항변을 배척하였는 바, 기록에 대조하여 살펴보면 위 인정과 그에 따른 조처는 정당한 것으로 수긍이 되고 거기에 어떠한 위법사유가 없으며 또 일단 유효하게 성립한 근저당권을 양도하는 데 근저당권설정자의 동의를 필요로 하는 것은 아니므로 논지는 모두 이유 없다. 2. 제2점에 대하여 법정지상권의 존속기간은 성립 후 그 지상목적물의 종류에 따라 규정하고 있는 민법 제280조 제1항 소정의 각 기간으로 봄이 상당하고 분묘기지권과 같이 그 지상에 건립된 건물이 존속하는 한 법정지상권도 존속하는 것이라고는 할 수 없으므로 같은 취지로 판단한 원심판결은 정당하고 거기에 소론이 주장하는 바와 같은 법정지상권의 존속기간에 관한 법리를 오해한 위법이 없으므로 논지는 이유 없다. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. |
| 대법원 1997. 1. 21. 선고 96다40080 판결 [건물철거등][공1997.3.1.(29),608] 【판시사항】 [1] 매수인의 의사에 따라 건물만이 매도된 경우에도 관습상의 법정지상권이 인정되는지 여부 (적극) [2] 민법 제280조 제1항 제1호 소정의 견고한 건물인지 여부의 판단 기준 [3] 법정지상권 성립 후 건물이 증·개축되거나 신축된 경우, 법정지상권의 효력이 미치는지 여부(적극) 및 그 인정 범위 [4] 동일인 소유의 토지와 지상 건물 중 건물만을 양수·점유한 자나 그 승계인이 토지와 건물을 같이 소유하고 있던 전 소유자의 점유까지도 토지 시효취득의 기초가 되는 점유로 함께 주장할 수 있는지 여부(소극) 【판결요지】 [1] 토지 또는 건물이 동일한 소유자에게 속하였다가 그 건물 또는 토지가 매매 기타의 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에 그 건물을 철거한다는 조건이 없는 이상 건물소유자는 토지소유자에 대하여 그 건물을 위한 관습상의 법정지상권을 취득하는 것이고, 자기의 의사에 의하여 건물만의 소유권을 취득하였다고 하여 관습상의 법정지상권을 취득할 수 없는 것은 아니다. [2] 민법 제280조 제1항 제1호가 정하는 견고한 건물인지의 여부는 그 건물이 갖고 있는 물리적, 화학적 외력, 화재에 대한 저항력 및 건물해체의 난이도 등을 종합하여 판단하여야 한다. [3] 민법 제366조 소정의 법정지상권이나 관습상의 법정지상권이 성립한 후에 건물을 개축 또는 증축하는 경우는 물론 건물이 멸실되거나 철거된 후에 신축하는 경우에도 법정지상권은 성립하나, 다만 그 법정지상권의 범위는 구건물을 기준으로 하여 그 유지 또는 사용을 위하여 일반적으로 필요한 범위 내의 대지 부분에 한정된다. [4] 점유가 순차로 승계된 경우에 취득시효의 완성을 주장하는 자는 자기의 점유만을 주장하거나 자기의 점유와 그 이전 점유자의 점유를 아울러 주장할 것인지의 여부를 임의로 선택할 수 있으나, 당초 동일인의 소유에 속하던 토지와 그 지상 건물 중 어느 하나의 소유권이 다른 사람에게 이전됨으로써 그 소유자가 다르게 된 경우에 토지와 건물이 동일인의 소유에 속하고 있던 기간 동안의 토지 소유자의 자기 소유 토지에 대한 점유는 취득시효의 기초가 되는 점유가 될 수 없고, 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 때로부터 비로소 취득시효의 기초로서의 점유가 개시되는 것으로 보아야 하므로, 동일인의 소유에 속하던 토지와 그 지상 건물 중 건물만을 양수하여 점유하는 자나 그로부터 이를 순차로 양수하여 점유하고 있는 자가 그 토지를 시효취득함에 있어서는 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 이후의 건물 소유자의 그 토지에 대한 점유만을 주장할 수 있을 뿐이고, 토지 및 건물을 같이 소유하고 있던 전 소유자의 점유까지 함께 주장할 수는 없다. 【참조조문】 [1] 민법 제279조, 제366조[2] 민법 제280조 제1항 제1호[3] 민법 제279조, 제366조[4] 민법 제245조 제1항 【참조판례】 [2][3] 대법원 1995. 7. 28. 선고 95다9075, 9082 판결(공1995하, 2975) [2] 대법원 1988. 4. 12. 선고 87다카2404 판결(공1988, 839) [3] 대법원 1990. 7. 10. 선고 90다카6399 판결(공1990, 1691) 대법원 1991. 4. 26. 선고 90다19985 판결(공1991, 1495) 대법원 1993. 6. 25. 선고 92다20330 판결(공1993하, 2098) 【전 문】 【원고(탈퇴),부대피상고인】 박창용 【원고승계참가인(부대피상고인),상고인】 조성경 (소송대리인 변호사 박주봉) 【피고(부대상고인),피상고인】 이순덕 【원심판결】 대전지법 1996. 8. 14. 선고 95나4269 판결 【주문】 상고 및 부대상고를 모두 기각한다. 상고비용은 각자의 부담으로 한다. 【이유】 1. 먼저 승계참가인의 상고이유를 본다. 상고이유 제1점에 대하여 토지 또는 건물이 동일한 소유자에게 속하였다가 그 건물 또는 토지가 매매 기타의 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에 그 건물을 철거한다는 조건이 없는 이상 건물소유자는 토지소유자에 대하여 그 건물을 위한 관습상의 법정지상권을 취득하는 것이고, 자기의 의사에 의하여 건물만의 소유권을 취득하였다고 하여 관습상의 법정지상권을 취득할 수 없는 것은 아니라고 할 것이다. 이와는 다른 견해를 전제로 한 상고이유 제1점의 주장은 받아들일 수 없다. 상고이유 제2점에 대하여 민법 제280조 제1항 제1호가 정하는 견고한 건물인지의 여부는 그 건물이 갖고 있는 물리적, 화학적 외력, 화재에 대한 저항력 및 건물해체의 난이도 등을 종합하여 판단 하여야 하는바( 대법원 1988. 4. 12. 선고 87다카2404 판결, 1995. 7. 28. 선고 95다9075, 9082 판결 참조), 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 원심판결 별지도면 표시 ㅂ, ㅇ, ㄷ, ㅊ 건물 부분은 블럭조 스레트지붕 구조의 상점 및 주택과 창고 등의 용도로 사용되는 건물로 상당 기간의 내구력을 지니고 있고, 용이하게 해체할 수 없는 것으로서 위 법조 제1항 제1호 소정의 견고한 건물에 해당한다고 판단한 조치는 옳은 것으로 수긍이 되고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같이 심리를 다하지 아니하거나 지상권의 존속기간에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 이 부분 주장도 이유 없다. 상고이유 제3점에 대하여 불법점유를 이유로 한 손해배상청구와 지료청구는 그 청구원인이 전혀 다르다 할 것이므로, 원고나 승계참가인이 이를 변론에서 주장 입증하지 아니한 이상, 원심이 임료 상당의 손해배상청구 중에 법정지상권이 인정되는 경우 그에 따른 지료지급을 청구하는 것인지의 여부를 적극적으로 석명하지 아니하였다고 하여도 심리미진이나 판단유탈의 위법을 범한 것이라고 할 수 없다. 이 부분 주장도 이유 없다. 2. 피고의 부대상고이유를 본다. 상고이유 제1점에 대하여 기록에 비추어 보면, 원심이 원고와 승계참가인이 소외 안영진으로부터 이 사건 대지 등을 매수함에 있어 피고가 현재 점유하고 있는 그 판시 이 사건 토지 부분은 그 매매목적물에서 제외한 채 이를 매수한 것이라는 피고의 주장을 배척한 조치는 옳고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 채증법칙 위배의 위법이 있다고 할 수 없다. 상고이유 제2점에 대하여 민법 제366조 소정의 법정지상권이나 관습상의 법정지상권이 성립한 후에 건물을 개축 또는 증축하는 경우는 물론이거니와 건물이 멸실되거나 철거된 후에 신축하는 경우에도 법정지상권은 성립하나, 다만 그 법정지상권의 범위는 구건물을 기준으로 하여 그 유지 또는 사용을 위하여 일반적으로 필요한 범위 내의 대지 부분에 한정된다 고 할 것인바( 대법원 1990. 7. 10. 선고 90다카6399 판결, 1991. 4. 26. 선고 90다19985 판결 등 참조), 원심이 이 사건 법정지상권의 인정 범위에 관하여, 그 성립 당시에 존재하고 있었던 기존 건물 이외에 법정지상권의 성립 이후 증축, 신축된 건물에까지 확장된다고 볼 수는 없고, 기존 건물 부분의 유지 사용에 필요한 범위도 그 판시와 같은 사정에 비추어 그 부지만으로 한정된다고 판단한 것은 위와 같은 법리에 따른 것으로 옳다고 보이고, 거기에 법리해석을 그릇한 잘못이 있다고 할 수 없다. 상고이유에서 들고 있는 판례들은 이 사건에 적용하기에 적절하지 않다. 상고이유 제3점에 대하여 점유가 순차로 승계된 경우에 취득시효의 완성을 주장하는 자는 자기의 점유만을 주장하거나 자기의 점유와 그 이전 점유자의 점유를 아울러 주장할 것인지의 여부를 임의로 선택할 수 있다고 할 것이나, 당초 동일인의 소유에 속하던 토지와 그 지상 건물 중 어느 하나의 소유권이 다른 사람에게 이전됨으로써 그 소유자가 다르게 된 경우에 토지와 건물이 동일인의 소유에 속하고 있던 기간 동안의 토지 소유자의 자기 소유 토지의 점유는 취득시효의 기초가 되는 점유가 될 수 없고, 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 때로부터 비로소 취득시효의 기초로서의 점유가 개시되는 것으로 보아야 할 것이므로, 동일인의 소유에 속하던 토지와 그 지상 건물 중 건물만을 양수하여 점유하는 자나 그로부터 이를 순차로 양수하여 점유하고 있는 자가 그 토지를 시효취득함에 있어서는 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 이후의 건물 소유자의 그 토지에 대한 점유만을 주장할 수 있을 뿐이고, 토지 및 건물을 같이 소유하고 있던 전 소유자의 점유까지 함께 주장할 수는 없다고 할 것이다. 원심이 같은 취지에서, 소외 엄태웅이 그 판시 3필지의 토지와 그 지상의 휴게소건물을 전 소유자인 소외 안영진으로부터 매수한 시점 이후에야 비로소 이 사건 토지 부분에 대한 취득시효의 기초로서의 점유가 개시되었다고 본 것은 옳고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 상고이유로 주장하는 바는 모두 이유 없다. 3. 그러므로 승계참가인의 상고와 피고의 부대상고를 모두 기각하고 상고비용은 각자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 이돈희(재판장) 정귀호(주심) 이임수 |
| 대법원 2001. 12. 27. 선고 2000다1976 판결 [손해배상(기)][공2002.2.15.(148),350] 【판시사항】 [1] 법정지상권이 건물의 소유권과 분리되어 양도되었다고 하여도 사회질서에 반하지 않는다고 한 사례 [2] 법정지상권이 건물의 소유에 부속되는 종속적인 권리인지 여부 (소극) 【판결요지】 [1] 아파트 수분양자들은 아파트에 관한 소유권이전등기청구권을 가지고 있어 그 소유권이전등기를 경료하게 되면 법정지상권과 함께 해당 건물의 소유권을 취득하게 되는 것이므로, 그와 같은 지위에 있는 자들로 구성된 아파트입주자대표회의가 그 구성원들이 취득하게 될 아파트의 대지권 확보를 위하여 법정지상권을 취득하였다면, 그 법정지상권이 아파트의 소유권과는 분리되어 양도되었다고 하여도 이를 사회질서에 반하여 무효라고 할 수 없다고 한 사례. [2] 민법 제366조 소정의 법정지상권은 토지와 그 토지상의 건물이 같은 사람의 소유에 속하였다가 그 중의 하나가 경매 등으로 인하여 다른 사람의 소유에 속하게 된 경우에 그 건물의 유지, 존립을 위하여 특별히 인정된 권리이기는 하지만 그렇다고 하여 위 법정지상권이 건물의 소유에 부속되는 종속적인 권리가 되는 것이 아니며 하나의 독립된 법률상의 물권으로서의 성격을 지니고 있는 것이기 때문에 건물의 소유자가 건물과 법정지상권 중 어느 하나만을 처분하는 것도 가능하다. 【참조조문】 [1] 민법 제103조, 제366조[2] 민법 제366조 【참조판례】 [2] 대법원 1980. 9. 9. 선고 78다52 판결(공1980, 13153) 대법원 1981. 9. 8. 선고 80다2873 판결(공1981, 14323) 대법원 1995. 4. 11. 선고 94다39925 판결(공1995상, 1836) 【전 문】 【원고,피상고인】 정우주택건설 주식회사 【피고,상고인】 대호아파트 입주자대표회의 (소송대리인 변호사 고석상) 【원심판결】 광주고법 1999. 12. 10. 선고 99나344 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이유】 원심이 채택한 증거들을 종합해 보면, 이 사건 대호아파트 중 22세대를 분양받은 사람들이 소외 주식회사 대호건설로부터 해당 세대를 분양받았으므로, 위 대호건설에 대하여 대호아파트에 관한 소유권이전등기청구권을 가지고 있어 그 소유권이전등기를 경료하게 되면 법정지상권과 함께 해당 건물의 소유권을 취득하게 되는 것이므로, 그와 같은 지위에 있는 자들로 구성된 피고가 자신의 구성원들이 취득하게 될 해당 아파트의 대지권 확보를 위하여 피고 명의로 법정지상권을 취득한 이 사건에서는, 위 법정지상권이 대호아파트의 소유권과는 분리되어 양도되었다고 하여도 이를 사회질서에 반하여 무효라고는 할 수 없는바, 원심의 이 부분에 관한 사실인정 및 판단은 그 설시에 있어 다소 부적절한 점이 없는 것은 아니나, 대체로 위와 같은 취지에 따라 피고의 주장을 배척한 것으로 보여 정당한 것으로 수긍이 되고, 거기에 상고이유로 주장한 바와 같은 사실오인 또는 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 그리고 민법 제366조 소정의 법정지상권은 토지와 그 토지상의 건물이 같은 사람의 소유에 속하였다가 그 중의 하나가 경매 등으로 인하여 다른 사람의 소유에 속하게 된 경우에 그 건물의 유지, 존립을 위하여 특별히 인정된 권리이기는 하지만 그렇다고 하여 위 법정지상권이 건물의 소유에 부속되는 종속적인 권리가 되는 것이 아니며 하나의 독립된 법률상의 물권으로서의 성격을 지니고 있는 것이기 때문에 건물의 소유자가 건물과 법정지상권 중 어느 하나만을 처분하는 것도 가능하다는 것이 당원의 견해인바(대법원 1980. 9. 9. 선고 78다52 판결, 1981. 9. 8. 선고 80다2873 판결, 1995. 4. 11. 선고 94다39925 판결 등 참조), 이 점에 관한 상고이유의 주장도 이를 받아들이지 않는다. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 송진훈(재판장) 변재승 윤재식(주심) |
(2) 법정지상권의 인정근거
법정지상권의 근거에 대하여는 일반적으로 다음 두 가지가 언급된다.50) 먼저 토지의 이용관계를 수반하지 않고는 존립할 수 없는 건물을 가능한 한 유지하도록 함으로써 건물의 철거로 인한 사회⋅경제적 손실을 방지하고자 하는 공익적 이유가 그 첫 번째이다. 건물과 토지를 각각 독립한 하나의 부동산으로 인정하는 우리법제에서 타인의 토지에 건물을 소유하기 위해서는 토지의 이용에 대한 법률관계가 전제되어야 한다. 그런데 당사자 사이에 의식적으로든 무의식적으로든 그러한 합의가 결여된 경우뿐만 아니라, 저당권에 기한 임의경
매에서처럼 토지의 이용에 대한 당사자들의 합의를 기대할 수 없는 경우들도 발생한다. 이 경우 건물소유자는 토지를 이용할 수 있는 권원이 없기 때문에 건물을 철거하지 않으면 안 될 것이나, 이는 건물소유자에게 가혹하고 사회적, 경제적으로도 손실이 아닐 수 없다.51) 그래서 법률이 특별히 건물소유자에게 수여하는 권리가 바로 법정지상권인 것이다.
| 50) 양창수, “지상건물의 재건축과 법정지상권”, ｢민사판례연구｣ⅩⅣ, 1992, 30면 이하; 이균용, “공동저당권의 목적인 건물을 재건축한 경우에 법정지상권의 성부와 민법 제365조의 일괄경매의 가부 -일괄경매의 요건과 절차상의 문제에 대한 검토를 포함 하여-”, ｢사법논집｣ 제32집, 2001, 11면 이하도 제366조의 전거가 되는 일본민법상의 법정지상권에 관한 일본민법 기초자의 의도에 기초하여 법정지상권은 건물보호라는 공익적 측면과 당사자 의사의 추정이라고 하는 양면성을 가진다고 설명한다. 51) 박준서, 전게논문(주1), 115면 이하. |
두 번째로 저당권설정계약의 당사자들의 추정적 의사 및 이익이 근거가 된다. 토지와 그 지상건물을 소유하는 자가 그 중 어느 하나에만 저당권을 설정하는 경우에는 통상 그 지상건물을 위하여 토지를 계속 이용하는 법률관계를 설정할 의사를 가지고 있다는 것이다. 토지에만 저당권을 설정하는 경우에는 나중에 그것이 제3자에게 경락되더라도 건물은 스스로 계속 보유할 의사가 있고, 건물에만 저당권을 설정하는 경우에는 그 매수인을 위하여 토지를 이용하게 할 의사가 있다. 토지와 건물을 모두 소유하다가 토지에만 저당권을 설정하든 건물에만 저당권을 설정하든 그 지상건물의 존재를 의식하면서 따로 저당권을 설정하는 당사자는 장차 저당권이 실행되어도 건물의 존립, 이용을 무시할 의사는 없었던 것이므로, 이러한 가정적 의사를 경락인에게까지 추급케 함으로써 법에 의하여 토지이용관계를 의제하는 것이다.52) 저당권자로서도 토지와 그 지상건물 중에서 토지에 대하여만 저당권을 취득하는 경우에는, 나중에 건물을 위한 토지 이용관계의 부담을 지게 될 것을 계산에 넣어서 담보가치를 평가할 것이므로, 불측의 손해를 입는 것은 아니다. 그래서 제366조는 토지소유자 또는 토지경락인의 지상권설정의사를 간주하는 것이다.53)
| 52) 박우동, “관습법상의 법정지상권, 그 문제점”, ｢사법행정｣ 제18권 10호, 1977, 11면 53) 남효순, ｢민법주해｣Ⅶ, 1992, 136면. |
(3) 현재의 법상태에 대한 의문
(가) 건물의 보존을 위한 법기술로서의 지상권
이상에서와 같은 법정지상권의 취지를 시인하더라도 그러한 목적을 달성하기 위한 법기술이 지상권이어야 하는가에 대하여는 의문이 제기될 수 있다.54) 사실 건물의 보존이라고 하는 목적에 비해 지상권이라고 하는 수단은 과도한 점이 있고, 건물의 소유를 위한 약정지상권이 별로 활용되지 않는 상황에서 법률이 당사자의 의사를 추론하여 지상권을 인정하는 데에는 무리가 있기 때문이다. 그리고 건물의 철거를 막고 가능한 한 유지하도록 하는 것이 사회적, 경제적으로 반드시 효율적인지에 대하여도 반문해볼 필요가 있다. 경우에 따라
서는 법정지상권이 토지의 보다 효율적인 이용을 제한할 수 있기 때문에55) 일괄적으로 지상권이라고 하는 강력한 권리를 수여하는 것이 항상 정당화될 수는 없다.
| 54) 권순일, “민법 제366조의 법정지상권의 성립요건”, ｢저스티스｣ 제30권 제4호, 1997, 32면 이하는 법정지상권의 근거인 사회⋅경제적 효율성, 합리성, 당사자의 의사 외에 제3취득자의 지위에 대하여 의문을 제기한다. 55) 이러한 문제는 권순일, 전게논문(주54), 32면 이하도 지적하고 있는 바이다. |
(나) 법정지상권의 내용
건물소유자에게 법정지상권을 인정하는 경우에도, 법정지상권의 효력을 약정지상권과 동일하게 취급할 수는 없을 것이다. 학설이나 판례는 법정지상권의 내용을 약정지상권과 동일하게 취급하는바, 최단존속기간에 관한 규정을 법정지상권에 적용함으로 해서 장기의 최단존속기간을 강제하는 데 따른 문제는 동일하게 발생한다. 그리고 법정지상권의 취지가 건물의 소유자로 하여금당장 건물을 철거하여야 하는 불이익을 면하도록 하는 것이라면, 법정지상권은 그 발생으로써 주된 임무를 다한 것이다.56) 저당권의 실행으로 건물과 토지의 소유자가 달라진 경우 법정지상권에 의해 건물을 유지할 수 있게 되었다면, 그 후 건물의 소유를 위한 토지이용관계는 당사자의 합의에 의하도록 하는 것이 바람직하다.
| 56) 서민, “법정지상권 양수인의 법적지위”, ｢민사판례연구｣Ⅵ, 1984, 60면 이하도 법정지상권은 독자적인 존재의의를 갖지 않으며 오직 건물의 존립을 보장하기 위한 법적 근거를 마련해주는 수단으로서만 인정된다고 전제하고, 그 효과면에서도 이러한 성질이 충분히 고려되어야 한다고 주장한다. |
또한 법정지상권은 건물의 소유권에 부종하여 그 운명을 같이 한다고 할 것이며, 지역권의 부종성에 관한 제292조가 참조가 된다. 판례는57)법정지상권이 건물의 소유에 부속되는 종속적인 권리가 아니라 하나의 독립한 법정물권으로서 건물의 소유권과 분리, 양도될 수 있다고 한다. 하지만 위 사안은 아파트 수분양자들이 아파트에 관한 소유권이전등기청구권을 행사하여 등기를 경료하게 되면 법정지상권도 함께 취득하게 되는 상황에서 수분양자들로 구성된 아파트입주자대표회의가 그 구성원들이 취득하게 될 아파트의 대지권 확보를
위하여 법정지상권을 취득하였다는 점에서 특수성을 가진다. 때문에 이 판례로부터 법정지상권이 건물소유권과 완연히 분리되어 전전양도될 수 있는 독립성을 가진다는 일반론을 도출할 수 있는지는 의문이다. 또한 이러한 일반론은 법정지상권을 인정하는 취지를 넘어서는 것이다.
| 57) 대법원 2001.12.27. 선고 2000다1976 판결. |
| 대법원 2001. 12. 27. 선고 2000다1976 판결 [손해배상(기)][공2002.2.15.(148),350] 【판시사항】 [1] 법정지상권이 건물의 소유권과 분리되어 양도되었다고 하여도 사회질서에 반하지 않는다고 한 사례 [2] 법정지상권이 건물의 소유에 부속되는 종속적인 권리인지 여부(소극) 【판결요지】 [1] 아파트 수분양자들은 아파트에 관한 소유권이전등기청구권을 가지고 있어 그 소유권이전등기를 경료하게 되면 법정지상권과 함께 해당 건물의 소유권을 취득하게 되는 것이므로, 그와 같은 지위에 있는 자들로 구성된 아파트입주자대표회의가 그 구성원들이 취득하게 될 아파트의 대지권 확보를 위하여 법정지상권을 취득하였다면, 그 법정지상권이 아파트의 소유권과는 분리되어 양도되었다고 하여도 이를 사회질서에 반하여 무효라고 할 수 없다고 한 사례. [2] 민법 제366조 소정의 법정지상권은 토지와 그 토지상의 건물이 같은 사람의 소유에 속하였다가 그 중의 하나가 경매 등으로 인하여 다른 사람의 소유에 속하게 된 경우에 그 건물의 유지, 존립을 위하여 특별히 인정된 권리이기는 하지만 그렇다고 하여 위 법정지상권이 건물의 소유에 부속되는 종속적인 권리가 되는 것이 아니며 하나의 독립된 법률상의 물권으로서의 성격을 지니고 있는 것이기 때문에 건물의 소유자가 건물과 법정지상권 중 어느 하나만을 처분하는 것도 가능하다. 【참조조문】 [1] 민법 제103조, 제366조[2] 민법 제366조 【참조판례】 [2] 대법원 1980. 9. 9. 선고 78다52 판결(공1980, 13153) 대법원 1981. 9. 8. 선고 80다2873 판결(공1981, 14323) 대법원 1995. 4. 11. 선고 94다39925 판결(공1995상, 1836) 【전 문】 【원고,피상고인】 정우주택건설 주식회사 【피고,상고인】 대호아파트 입주자대표회의 (소송대리인 변호사 고석상) 【원심판결】 광주고법 1999. 12. 10. 선고 99나344 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이유】 원심이 채택한 증거들을 종합해 보면, 이 사건 대호아파트 중 22세대를 분양받은 사람들이 소외 주식회사 대호건설로부터 해당 세대를 분양받았으므로, 위 대호건설에 대하여 대호아파트에 관한 소유권이전등기청구권을 가지고 있어 그 소유권이전등기를 경료하게 되면 법정지상권과 함께 해당 건물의 소유권을 취득하게 되는 것이므로, 그와 같은 지위에 있는 자들로 구성된 피고가 자신의 구성원들이 취득하게 될 해당 아파트의 대지권 확보를 위하여 피고 명의로 법정지상권을 취득한 이 사건에서는, 위 법정지상권이 대호아파트의 소유권과는 분리되어 양도되었다고 하여도 이를 사회질서에 반하여 무효라고는 할 수 없는바, 원심의 이 부분에 관한 사실인정 및 판단은 그 설시에 있어 다소 부적절한 점이 없는 것은 아니나, 대체로 위와 같은 취지에 따라 피고의 주장을 배척한 것으로 보여 정당한 것으로 수긍이 되고, 거기에 상고이유로 주장한 바와 같은 사실오인 또는 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 그리고 민법 제366조 소정의 법정지상권은 토지와 그 토지상의 건물이 같은 사람의 소유에 속하였다가 그 중의 하나가 경매 등으로 인하여 다른 사람의 소유에 속하게 된 경우에 그 건물의 유지, 존립을 위하여 특별히 인정된 권리이기는 하지만 그렇다고 하여 위 법정지상권이 건물의 소유에 부속되는 종속적인 권리가 되는 것이 아니며 하나의 독립된 법률상의 물권으로서의 성격을 지니고 있는 것이기 때문에 건물의 소유자가 건물과 법정지상권 중 어느 하나만을 처분하는 것도 가능하다는 것이 당원의 견해인바(대법원 1980. 9. 9. 선고 78다52 판결, 1981. 9. 8. 선고 80다2873 판결, 1995. 4. 11. 선고 94다39925 판결 등 참조), 이 점에 관한 상고이유의 주장도 이를 받아들이지 않는다. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 송진훈(재판장) 변재승 윤재식(주심) |
2. 개정시안
| 현행 | 개정시안 |
| < 신설 > | 제289조의4 (법정지상권) ① 동일인이 소유하던 토지와 그 지상건물이 경매, 공매, 그 밖의 법률행위 이외의 사유 로 서로 다른 소유자에게 속하게 된 경우, 토지소유자는 건물소유자에 대 하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 다만 저당권실행에 의한 경매에 있어 서는 저당권을 설정할 당시 토지와 그 지상건물을 동일인이 소유하여야 한다. ② 제1항의 경우 지상권의 존속기간 과 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정하며, 제280조, 제281조 및 제283조는 적용하지 아니한다. ③ 제1항의 지상권은 건물의 소유권 에 부종하여 이전하며, 건물의 소유권 과 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지 못한다. |
(1) 법정지상권의 수여
개정시안 제289조의4는 법정지상권에 관한 일반규정으로, 현행 제366조 및 관습법상 법정지상권의 유형중 법률행위에 의하지 않은 경우를 포괄하여 그 법률관계를 명시한다.58) 개정시안 제289조의4 제1항은 동일인이 소유하던 토지와 그 지상건물이 경매, 공매, 그 밖의 법률행위 이외의 사유로 서로 다른 소유자에게 속하게 된 경우 건물소유자에게 법정지상권을 수여한다. 그런데 이러한 규정방식에 의하면, 저당권의 실행에 의한 경우 법정지상권이 발생하는 요건을 현행과 달리 하는 것으로 해석될 수 있다. 그러나 위 개정시안의 취지는 임의경매의 경우 그 요건을 변경하는 데 있지 않다. 그러므로 현행 법해석을 유지하면서 요건을 보다 명확하기 위해서는 임의경매를 다른 경우와 구분하여 정할 필요가 있다. 그래서 단서를 마련하고 저당권설정시에 토지와 그 지상건물의 소유자가 동일할 것을 명시한다.
| 58) 법정지상권에 관한 제289조의4를 신설하는 것에 상응하여 현행 제305조와 제366조는 삭제한다. |
개정시안 제289조의4 제1항에 따른 지상권은 법률규정에 의한 것으로 지상권설정등기 없이도 성립한다. 토지의 소유권이 이전된 때에도 건물소유자는 지상권을 주장하여 토지를 용익할 수 있다. 그러나 지상권을 이전하기 위해서는 등기가 필요하므로(제187조), 건물의 양수인은 등기청구권의 대위와는 별개로 이전등기 없이는 토지소유자에게 용익권을 주장할 수 없다. 이는 제366조의 해석과 다르지 않으며, 법정지상권에 관한 일반적인 법리는 원칙적으로 유지된다. 그런데 종래와 마찬가지로 법정지상권이 공시되지 않는 문제점은 여전히 남아 있다. 법정지상권은 법률에 의하여 당연히 인정되기 때문에 사실상 등기를 강제하기는 어렵다. 이는 형식주의하에서 법정물권이 가지는 내재적 한계이기도 하다.
(2) 법정지상권의 효력
개정시안 제289조의4 제1항의 법정지상권은 토지와 건물의 소유권이 분리됨으로 해서 토지에 대한 이용권능이 없는 건물의 철거를 방지하기 위한 것이며, 이는 당사자들이 장차 법률관계를 창설할 수 있을 때까지의 경과적인 권능에 지나지 않는다. 법정지상권은 법률에 의해 발생한 지상권에 그치지 않고 약정지상권과 구분되는 임무를 가지므로 이에 상응하는 효력만 인정하면 충분하다. 이러한 취지는 개정시안 제289조의3이 정한 지상권설정청구권의 행사에 따른 지상권에서와 다르지 않다. 즉 법정지상권은 그에 상응하는 효력만을 가지며, 이후 토지의 이용은 당사자들의 합의에 의한다. 개정시안 제289조의4 제2항은 법정지상권을 인정하는 취지 및 약정지상권과 구분되는 특성을 토대로, 존속기간과 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정하도록 한다. 법원은 법정지상권의 존속기간과 지료를 정함에 있어서 토지의 이용관계와 경제적 가치, 건물의 구조와 용도, 주변 토지의 이용현황 등 제반 사정을 감안하여 판단하게 되고, 그것으로 충분하다. 그러므로 개정시안 제289조의4 제2항은 약정지상권에서의 존속기간에 대한 제한이나 갱신에 관한 규정은 적용이 없음을 명시한다.
개정시안 제289조의4 제3항은 법정지상권의 부종성을 명시한다. 그리고 이러한 법정지상권의 특성은 공시될 필요가 있다. 물론 법정지상권은 등기 없이도 발생하지만, 이를 처분하기 위해서는 등기가 필요하다(제187조). 그러므로 지상권설정등기시에는 개정시안 제289조의3과 마찬가지로 개정시안 제289조의4에 따른 지상권임을 기재하도록 한다(부동산등기법 개정시안 제69조 제6호).
3. 관련규정의 정비
법정지상권에 관한 규정은 가등기담보 등에 관한 법률과 입목에 관한 법률에도 존재한다. 그러므로 민법상 법정지상권 및 관습법상 법정지상권에 관한 규정의 개정에 상응하여 이들 특별법상의 법정지상권도 함께 개정되어야 할 것이다. 양도담보나 담보가등기의 실행으로 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우, 이는 일종의 담보권의 실행이며 또한 담보권자와 담보권설정자의 합의를 기대하기 어렵다는 점에서 법정지상권이 발생하는 경우와 이익상황이 동일하다. 그러므로 가등기담보 등에 관한 법률 제10조를 개정하여 법정지상권에 관한 일반규정인 제289조의4를 준용하도록 한다.59)
| 59) 가등기담보 등에 관한 법률 개정시안 제10조 (법정지상권) 동일인이 소유하던 토지 또는 그 지상건물에 대하여 제4조 제2항의 규정에 의한 소유권을 취득하거나 담보가등기에 기한 본등기가 행하여진 경우에는 민법 제289조의4를 준용한다. |
그리고 입목의 관한 법률이 정한 입목과 관련하여서도, 토지소유자와 입목의 소유자가 달라진 경우에 대한 새로운 규율이 필요하다. 입목과 그 토지의 소유자가 달라지는 원인은 건물과 그 토지의 소유자가 달라지는 경우에서와 다르지 않다. 즉 법률행위에 의한 경우와 그 밖의 경매, 공매 등에 의한 경우로 구분된다. 그러므로 전자의 경우에는 개정시안 제289조의3, 후자의 경우에는 개정시안 제289조의4를 각각 준용한다.60)
| 60) 입목에 관한 법률 개정시안 제6조 (법정지상권) ① 동일인이 소유하던 토지와 그 입목이 법률행위로 인하여 서로 다른 소유자에게 속하게 된 경우, 민법 제289조의3을 준용한다. ② 동일인이 소유하던 토지와 그 입목이 경매, 공매, 그 밖의 법률행위 이외의 사유로 서로 다른 소유자에게 속하게 된 경우, 민법 제289조의4를 준용한다. |
Ⅴ. 결론
민법은 지상권자의 보호에 중점을 두고, 약정지상권의 최단존속기간을 정하면서 이를 계약 갱신시에도 강제한다. 이러한 규율방식은 토지소유자에게는 부담이 될 수밖에 없다. 그래서 토지소유자는 지상권의 설정을 회피하게 되고, 지상권자를 보호하고자 하는 취지는 희석된다. 그러므로 당사자의 합의에 의해 얼마든지 장기의 지상권을 설정할 수 있더라도 민법이 강제하는 최단존속기간을 단축하고 갱신도 당사자의 합의에 맡김으로써 지상권을 토지이용을 위한 유효한 선택지로 만드는 방안이 필요하다.
판례에 의하여 구축된 관습법상 법정지상권에 대하여는 일찍부터 비판이 제기되었으며, 이제는 이에 관한 전반적인 검토와 입법이 필요하다. 관습법상 법정지상권이 문제되는 상황을 명시적인 규정을 통하여 규율함에 있어서는 법률행위에 의하여 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우와 그렇지 않은 경우를 구분하여야 한다. 전자의 경우 당사자들이 토지의 용익에 관하여 합의할 수 있고 또 합의를 하여야 함에도 불구하고 그러한 합의를 하지 않은 상황에서 당연히 지상권을 인정하는 것은 타당하지 않다. 오히려 당사자의 합의를 촉구하고 조속히 법률관계를 확정짓기 위한 방안이 필요하다. 건물소유자에게 지상권설정청구권을 수여하고 단기의 출소기간 내에 권리를 행사하여 등기하게 함으로써 당사자의 이해관계를 조율할 수 있다.
반면 후자의 경우에는 법정지상권이 발생하는 경우와 이익상황이 다르지 않다. 그러므로 지상권의 장에서 법정지상권에 관한 일반규정을 신설하고, 제366조의 법정지상권과 함께 강제경매나 공매 등에 있어서의 관습법상 법정지상권에 대하여도 포괄적으로 규율한다. 그리고 지상권설정청구권의 행사에 따른 지상권이나 법정지상권은 건물의 보존을 위하여 인정되는 것인 만큼, 약정지상권과 달리 그 취지에 상응하는 범위에서만 효력을 인정하는 것이 타당하다. 이를 위해 법원이 개입하여 존속기간과 지료를 결정하도록 하고, 이후 당사자들의 법률관계는 합의에 의하여 정하도록 하며, 지상권은 건물소유권에 부종, 수반함을 명시한다.
이상에서와 같은 내용의 개정시안은 현행 민법이 당사자의 법률관계에 과도하게 개입하고 지상권자의 일방적인 보호를 강조하는 것과 달리, 당사자의 합의를 촉구하고 그 의사를 최대한 존중할 뿐 아니라 토지소유자의 이익도 함께 고려하면서 토지의 효율적인 활용가능성을 보장한다는 점에서 합목적적이다. 무엇보다 지금껏 개정논의가 지속되었던 관습법상 법정지상권을 명문화하고 토지소유자와 건물소유자의 이익균형을 도모한다는 점에서도 그 의의를 찾을 수 있을 것이다.
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