주택임대차보호법 (보증금 중 일정액의 보호)제8조에 관한 질의회답(재민 84-10)

주택임대차보호법 제8조에 관한 질의회답(재민 84-10)
개정 2002. 6. 26. [재판예규 제866-41호, 시행 2002. 7. 1.]

주택임대차보호법 제8조에 관하여 서울지방법원으로부터 질의가 있어 별첨과 같이 회신하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다. 

주택임대차보호법 일부개정 2023. 7. 11. [법률 제19520호, 시행 2023. 7. 11.] 법무부 제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(담보물권자)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.  ② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다. ③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. <개정 2009.5.8>  [전문개정 2008.3.21]

문. 1. 2. (삭제)

문. 3. 소액임차권자는 민사집행법 제90조 제4호의 이해관계인에 해당되는지 여부.

※ 갑설(적극설)

소액임차권자는 보증금반환청구권에 관하여 담보권자보다도 우선하는 일종의 선취특권과 같은 물권적 권리를 가지는 자이므로 그에 관한 권리신고를 하면 위 각 법조에 의한 이해관계인으로 됨이 이론상 당연하다. 

※ 을설(소극설)

소액임차권자에게 보증금반환청구권에 관한 우선변제의 권리를 주는 것만으로 그 보호에 충분하므로 굳이 법률상 이해관계인으로 포함시킬 필요가 없고, 실무처리에 있어서도 번거러우므로 소액임차권자는 위 각 법조에서 규정하는 이해관계인으로 취급하지 아니한다. 

※ 병설(절충설)

소액임차권자가 경매절차상 이해관계인으로 취급됨은 이론상 타당하다 할 것이나, 그 법적지위의 특수성이나 경매실무의 번거러움 등을 고려하여 이의신청권, 항고권 기타 이해관계인으로서의 전반적인 권리는 인정하지 아니하고 단지 배당절차에서 그 권리를 주장할 수 있는 범위 안에서만 이해관계인으로 취급한다. 

답. 갑설이 타당하다.

문. 4. 소액임차권자가 경매절차에서 소액보증금의 우선변제를 받기 위하여는 반드시 배당요구를 하여야 하는지 여부. 

※ 갑설(불필요설)

이 법은 사회보장적 견지에서 소액임차권자를 특별히 보호하자는 취지이므로 배당요구가 없더라도 임대차조사 결과 기타 어떠한 방식에 의하든 경매절차에서 소액임차권의 존재가 밝혀지면 그 보증금 해당금액을 우선 배당하여야 한다. 

※ 을설(필요설)

임대차조사만으로 소액임차권의 여부를 분명히 알 수 없고, 달리 경매법원이 경매절차상 소액임차권의 존재를 확실히 알 수 있는 방법이 없고, 경매절차 진행 중에 소액임대차 관계가 소멸 또는 종료되는 경우도 많으며, 대항력 있는 소액임차권자는 임대차가 종료한 경우 보증금의 우선변제청구를 할 수도 있고 양수인에게 보증금의 반환청구를 할 수도 있으므로 소액임차권자도 배당요구를 하여야만 경매절차에서 우선배당을 받을 수 있다. 

답. 을설이 타당하다.

문. 5. 이해관계인으로 권리신고를 한 경우에는 배당요구를 한 것으로 볼 수 있는지 여부.

※ 갑설(적극설)

소액임차권자로서의 권리신고가 있으면 우선변제의 권리가 있음이 명백히 되므로 그로써 배당요구가 있은 것으로 볼 것이고 따로이 배당요구를 할 필요가 없다. 

※ 을설(소극설)

권리신고가 있더라도 다시 배당요구를 하여야 한다.

답. 을설이 타당하다.

문. 6. 7. 8. (삭제)

문. 9. 임차인으로 부터 목적물을 적법하게 전차한 소액전차인에게도 제8조에 의한 우선변제의 권리가 있는지 여부

※ 갑설(적극설)

소액보증금에 관한 우선변제의 권리는 제8조에 의하여 물권적 성질을 가지는 강력한 권리로 승격되었다 할 것인바, 서민보호를 위한 이러한 강력한 입법취지에 비추어 소액전차권자도 보증금반환청구권에 관하여 소액임차권자와 동일한 권리를 가진다고 해석하여야 한다. 

※ 을설(소극설)

전대차의 경우에는 전차인이 임대인, 즉 목적물소유자에 대하여 직접 보증금반환을 청구할 권원이 없고, 따라서 전차인에게 목적물의 경매대금으로부터 우선변제의 권리를 인정하기는 해석론상 불가능하다. 

답. 갑설이 타당하다. 다만 전대인(임차인) 자신이 제8조에 의한 우선변제권 있는 소액임차인인 경우에 한한다.

문. 10. 소액임차인에게 배당액을 교부하는 방법 여하.

※ 갑설(공탁설)

임차보증금의 반환은 임차목적물의 인도와 동시이행관계에 있으므로 임차권자의 의무이행 전에 배당액을 지급할 수는 없고, 정지조건부 채권에 대한 배당액 교부 방법과 마찬가지로 임차물의 인도를 조건으로 배당액을 공탁하고 임차인이 목적물의 인도를 증명한 때에 이를 지급하도록 한다(임차인이 미리 목적물을 인도한 때에는 공탁함이 없이 바로 배당금을 지급할 수 있음은 물론임). 

※ 을설(즉시교부설)

갑설에 의하면 임차인이 사실상 선이행을 강요당하는 결과가 되므로 배당액은 즉시 임차인에게 지급하고 다만 경락인에게 바로 인도명령을 발부하여 주는 방법에 의하여 동시이행관계와의 조화를 꾀한다(따라서 압류전에 점유를 취득한 임차인에 대하여도 널리 인도명령을 인정하여야 한다). 

답. 갑설이 타당하다.

문. 11. 소액보증금의 우선변제권의 한도가 되는 주택가액의 1/2의 산정기준 여하.

※ 갑설(매각대금설)

주택의 가액은 그 시가를 뜻하므로 경매절차에 있어서는 실제 거래가액인 매각가액이 주택가액이 된다.

※ 을설(실제 배당할 금액설)

주택가액은 매각대금에 입찰보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 몰수된 입찰·항고보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액을 말한다. 

답. 을설이 타당하다.

문. 12. 소액임차인은 임차건물의 대지의 매각대금에 대하여도 우선변제를 청구할 수 있는지 여부.

※ 갑설(적극설)

입법취지 및 제8조가 소액보증금의 범위를 정함에 있어 대지의 가액을 포함하는 주택가액의 1/2을 기준으로 하도록 정한 명문의 취지에 비추어 주택과 대지의 소유자가 동일한 경우에는 주택뿐만 아니라 대지의 매각대금 중에서도 우선변제를 받을 수 있는 것으로 보아야 한다. 

※ 을설(소극설)

주택임대차는 건물에 대한 권리일 뿐이고(제2조도 주거용 건물 의 임대차에 대하여 이 법을 적용한다고 규정하고 있음), 건물에 대한 전세권이나 등기권, 임차권보다 소액임차권을 더 강하게 보호할 이유가 없으므로 대지에 관한 매각대금으로부터는 우선변제를 받을 수 없다. 

답. 갑설이 타당하다.

문. 13. 질의 12.에서 대지의 매각대금 중에서도 우선변제를 받을 수 있다는 견해에 설 경우, 건물과 대지가 시기를 달리하여 따로 경매되는 경우에 소액임차권자는 각 경매절차에 모두 참가하여 우선변제를 받을 수 있는지 여부. 

※ 갑설(적극설)

만일 각 절차에 모두 참가할 수 없다면 건물과 대지중 어느 하나에 대하여 먼저 담보권실행 또는 강제집행을 함으로써 쉽게 소액임차권자의 권리를 무력화 또는 약화시킬 수 있으므로 건물과 대지에 대한 경매절차가 따로 진행되는 때에는 소액보증금반환청구권이 남아있는 한 소액임차권자는 각 경매절차에 모두 참가하여 우선변제를 구할 수 있다 할 것이다. 

※ 을설(소극설)

8조는 대지와 건물이 동시에 경매되는 경우를 예상한 규정이므로 따로이 경매되는 경우에는 건물에 대한 경매절차에만 참가하여 우선변제를 받을 수 있을 뿐 대지에 대한 경매절차에는 참가할 수 없다. 

답. 갑설이 타당하다.

문. 14. 질의 13.에서 갑설 을 취하는 경우 각 경매절차에 모두 참가한 소액임차인이 우선변제를 받는 방법 여하.

※ 갑설(매각대금 1/2 기준설)

먼저 경매되는 목적물의 매각대금의 1/2 한도안에서 우선변제를 받고, 만일 잔여 보증금이 있으면 후에 경매되는 목적물의 매각대금 1/2의 한도안에서 다시 우선변제를 받는다. 

※ 을설(주택, 대지 전액기준설)

주택, 대지중의 어느 하나만이 먼저 경매되더라도 일단 감정 등에 의해 그 전체의 가액을 평가하고, 그 1/2범위 안에서 먼저 경매되는 목적물의 매각가액 전부로부터 소액보증금의 우선변제를 받을 수 있고, 잔여 보증금이 있으면 후에 경매되는 목적물의 매각대금 중에서 우선변제를 받는다. 

답. 갑설이 타당하다.

부 칙

1.(경과조치) 이 예규 시행 당시 종전의 예에 의하여 이미 인쇄된 양식이 남아 있는 경우에는 이 예규에 정한 문서양식의 취지에 맞게 이를 적절히 변경하여 사용할 수 있다. 

2. 주택임대차보호법시행령 제4조의 개정에 의하여 우선변제권이 있는 임차인의 범위를 정하는 기준이 되는 임차보증금의 액수가 변동되는 때에는 통지서양식 중 금액부분을 이에 맞게 변경하여 사용할 수 있다. 

부 칙(2002.06.26 제866호)

이 예규는 2002. 7. 1.부터 시행한다. 다만, 2002. 7. 1. 전에 접수된 사건에 대하여는 이 예규를 적용하지 아니한다.