제12. 종합대응전략

12-1. 유치권에 대한 절차상 대응 한계

12-2. 현장은 당신에게 말하고 싶어 한다.

12-3. 사실을 정리하고 법령을 검토한다.

12-4. 전략을 수립하여 단계적으로 실행한다

12-5. 증거수집 - 유치권조사는 6하 원칙에 의하여야

 
12-1. 유치권에 대한 절차상 대응 한계  

유치권은 법정담보물권으로 등기부에 표시되지 않은 권리이며 스스로 현황 조사 등을 통해 파악될 수 밖에 없는 권리이다. 통상 입찰참가자는 매각기일날 최고가매수인이 되기 전까지는 유치권 신고서 등 집행기록을 열람할 방안이 없다. 유치권 신고서는 민사집행법 제90조가 정하는 이해관계인만이 열람할 수 있다. 매수희망자가 접할 수 있는 유치권 관련기록은 3가지가 있다. 

집행관이 작성한 현황조사보고서, 감정평가사가 작성한 감정평가서 그리고 집행관이 현황보고서와 이해관계인이 배당요구종기일까지 신고한 내용을 토대로 작성한 사법보좌관 등이 작성한 물건명세서다. 

해당 자료들은 법원경매사이트에서 매각기일 1주전에 확인할 수 있다. 하지만 법원에서 공개하는 위 서류들은 절대적으로 신뢰만을 할 수 없다. 

 

  (공장저당법에 의한 공장에 대한 경매에서 일반 경매입찰자들이 접할 수 있는 서류와 정보는 현황조사보고서, 감정평가서 및 물건명세서에 한정되며, 이런 서류들 역시 경매입찰일 7일전에 접할 수 있다. 해당 서류에서 기계, 기구류 등에 대한 소재불명은 흔하게 일어나는 일이며, 공장 대지 및 건물 가격에 비해 해당 기계, 기구류의 감정평가액이 상대적으로 매우 적은 경우 경매법정이 소재불명인 해당 기계, 기구류에 대한 추급권도 없는 상황에서 해당 기계기구류에 대한 명확한 기재를 하지 않았다고 하여 이를 경매의 중대한 하자라고 할 수 없다. 

  해당 평가액이 상당한 경우에는 감정평가액에 대해 이의제기를 통해 이미 배당을 받은 경우에는 그들에게 부당이득으로 추급이 가능하다고 보지만, 통상 그런 절차를 밟는 사람은 없다.)  

 

[판례 1] 대법원 1994. 1. 15.자 93마1601 결정  [경락허가결정]  

【판시사항】 
가. 경매물건명세서의 하자가 경락불허가 사유가 되는지 여부

나. 공장저당권에 의한 경매에 있어서 경매물건명세서에 기계, 기구 등의 일부가 소재불명인 사실을 표시하지 아니한 하자가 경락불허가 사유가 되지 않는다고 한 사례 

【판결요지】 
가. 경매물건명세서의 작성에 경매의 결과에 영향을 미치지 아니할 정도의 하자가 있는 경우 이를 경락불허가 사유로 삼을 수는 없는 것이고, 그 하자가 경락을 허가하지 아니하여야 할 정도로 중대한가의 여부는 그 하자가 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 어떠한 영향을 받을 정도의 것이었는지를 중심으로 하여 부동산경매와 경매물건명세서 제도의 취지에 비추어 구체적 사안에 따라 합리적으로 판단하여야 할 것이다. 

나. 공장저당권에 의한 경매에 있어서 경매물건명세서에 기계, 기구 등의 일부가 소재불명인 사실을 표시하지 아니한 하자가 경락불허가 사유가 되지 않는다고 한 사례.  

【이 유】

재항고이유를 본다. 보충재항고이유서는 재항고이유서에 기재된 재항고이유를 보충하는 범위안에서 본다.

1. 원심결정 이유에 의하면 원심은, 한국외환은행의 임의경매신청에 따라 이 사건 공장의 토지와 건물 및 거기에 딸린 기계, 기구 등(공장저당법 제7조에 의한 목록)에 관하여 경매절차를 진행한 경매법원이 1993. 8.17. 시행한 경매기일에서 최고가로 매수신고한 재항고인에게, 경매대상물건의 목록중 현존하지 아니하는 기계, 기구를 제외시키지 아니한 위법이 있다는 이유로 경락을 허가하지 아니하는 결정을 한 이 사건에서, 이 사건 경매신청목적물 중 현존하지 아니하는 기계, 기구 등은 당초부터 제외하고 나머지 목적물만을 평가한 감정평가서의 감정금액에 의하여 최저경매가격을 결정하여 경매하였는데도 경매목적물중 현존하지 아니하는 기계, 기구를 제외시키지 아니하였다는 이유로 경락을 불허가 한 제1심결정은 부당하다는 항고이유에 대하여, 경락불허가결정에 대한 항고는 민사소송법에 규정된 모든 불허가 원인이 없음을 이유로 하는 때에 한하여 할 수 있는데, 이 사건 경매절차에서 작성된 경매물건명세서에는 공장저당법 제7조에 의한 기계, 기구 목록으로서 본봉(DDL-557 Comp. Set) 10개 등 총 521점의 기계, 기구가 표시되어 있으나 ○○감정원의 감정평가서에 의하면 그중 220점만 현존할 뿐 나머지 301점은 현존하지 않고 있음을 알 수 있어 물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있다고 할 것이고, 이는 민사소송법 제635조 제2항 , 제633조 제6호 소정의 경락불허가사유에 해당하므로, 위 항고이유의 당부에 관계없이 항고는 이유 없다고 판단하여 기각하는 결정을 하였다. 

2. 민사소송법 제617조의2가 집달관에 의한 현황조사(제603조의2)와 함께 경매물건명세서 제도를 도입하여 집행법원으로 하여금 경매물건명세서를 작성하고 그 사본을 비치하여 일반인이 열람할 수 있도록 하게 규정한 것은, 일반인에게 경매대상물건을 표시하고 그 현황과 권리관계를 공시하여 매수희망자가 경매대상물건에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하게 하고자 함에 있다고 할 것이며, 그리하여 민사소송규칙 제150조는 경매기일의 1주일 전까지 경매물건명세서의 사본을 비치하되, 일반인이 열람할 수 있도록 현황조사보고서 및 평가서의 사본과 함께 비치할 것을 요구하고 있는 것이다. 

그러나 이러한 경매물건명세서는 법원의 인식을 기재한 서면에 지나지 아니한 것으로서 사실행위에 속하고 , 그 작성에 의하여 매각조건이 결정되거나 실체법상의 권리관계에 영향을 미치는 것이 아니고 공신적 효력이 인정되는 것도 아니며, 한편 경매절차의 특성이나 경매법원이 가지는 기능의 한계 등으로 인하여 경매법원의 경매물건명세서 작성내용이 객관적으로 상세하고 정확하기만을 기대할 수도 없을 것이다. 

그러므로 경매물건명세서의 작성에 경매의 결과에 영향을 미치지 아니할 정도의 하자가 있는 경우 이를 경락불허가사유로 삼을 수는 없는 것이고, 그 하자가 경락을 허가하지 아니하여야 할 정도로 중대한가의 여부는 그 하자가 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 어떠한 영향을 받을 정도의 것이었는지를 중심으로 하여 부동산경매와 경매물건명세서제도의 취지에 비추어 구체적 사안에 따라 합리적으로 판단하여야 할 것이다. 

3. 기록에 의하면, 이 사건 저당권은 공장저당법에 의한 협의의 공장저당권을 설정한 것으로 보이는바, 이러한 저당권은 같은 법 제4, 5조에 의하여 공장의 토지와 건물에 부가되어 일체를 이루는 물건과 거기에 설치된 기계, 기구, 기타의 공장의 공용물에도 미치는 것이 원칙이고, 다만 그 저당권설정의 등기를 신청하는 경우에는 위의 규정에 의하여 저당권의 목적이 되는 것의 목록을 제출하여야 하고(제7조), 공장의 소유자가 저당권자의 동의를 얻어 이를 분리하는 경우라야 공장저당권은 그 물건에 관하여 소멸하고(제8조), 제4조와 제5조의 규정에 의하여 저당권의 목적이 된 물건이 제3취득자에게 인도된 후일지라도 제3자가 선의취득(민법 제249조)한 것이 아닌 한 그 물건에 대하여 저당권을 행사할 수 있는 것이다(제9조). 

따라서 공장저당권은 이를 실행하는 경우에 있어서도 그 기본된 토지, 건물과 공장저당법에 의하여 효력이 미치는 물건은 일괄경매되어야 하는 것으로서,경매신청이나 경매개시결정이 일괄하여 이루어져야 함은 물론이고 최저경매가격의 결정이나 매수가격의 신고도 일괄하여 하여야 하고, 그 일부를 분리하여 분할경매하거나 경락을 허가할 수 없고 일부 취하도 허용될 수 없는 것이다( 당원 1965.7.21. 자 65마635 결정, 같은 해 12.29. 자, 65마950 결정; 1969.12.9. 자 69마920 결정; 1971.2.19. 자 70마935 결정; 1979.12.17. 자 79마348 결정; 1985.3.14. 자 84마718 결정; 1992.8.29. 자 92마576 결정 등 참조). 

그러므로 경매신청이 된 공장저당의 목적물인 기계, 기구 등은 같은법 제8조에 의하여 분리된 것이 아닌 한 경매개시결정이나 경매물건명세서에 일단 표시하는 것이 원칙이고, 다만 이 물건중 멸실하여 존재하지 아니하거나 제3자가 선의취득한 물건은 경매대상에서 제외하여야 할 것이나 이를 경매물건명세서의 표시 자체에서 제외하지 아니하고 일단 부동산의 표시란에 표시를 하고 아울러 멸실하였다거나 제3자가 소유권을 취득하였음을 표시하여 이를 제외시킬 수도 있을 것이고, 이 물건이 공장의 토지, 건물 안에 있지 않거나 소재불명이라고 하더라도 위와 같은 경우에 해당하지 아니하면 법률상 추급의 의무는 없으나 저당권의 추급력은 인정되고 그 결과 경락인은 이 물건들에 대한 경락의 효과를 주장할 수 있는 가능성을 배제할 수도 없으며, 또 경매절차에서 경매법원이 그 사실관계를 조사하여 밝힐 수도 없는 것이므로, 이러한 점까지 고려한다면 소재불명의 원인이나 경위가 분명하지 않다면 경매법원으로서는 오히려 이 물건들도 경매물건명세서에 기재하되 소재불명이라는 사실을 표시하는 것이 제도의 취지에 맞는다고 볼 수 있을 것이다. 

4. 돌이켜 이 사건에 관하여 보면, ○○감정원의 감정평가서에 301점의 기계, 기구가 소재불명이라고 기재되어 있고, 이는 특별한 사정이 없는 한 이 물건들이 공장의 토지 건물안에 설치되어 있지 아니하고 그 소재를 알 수 없다는 의미로 이해할 것인바, 위에서 본 바에 의하여 이 사건 공장의 토지와 건물 및 같은 법 제7조에 의한 기계, 기구 등 전부에 대하여 경매신청이 되고 경매개시결정이 된 이 사건에서 공장저당의 목적이 된 기계, 기구 등의 일부가 감정평가 당시 단지 그 소재가 불명이라는 이유만으로는 이를 경매물건명세서의 부동산표시에서 제외시키지 아니한 것 자체를 하자라고 볼 것은 아니고, 그 소재불명인 사실을 표시하지 아니한 것을 하자라고 보아야 할 것이다.  

그러나 기록에 의하면 이 사건 경매물건명세서는 그 부동산의 표시를 별첨한 집달관의 현황조사보고서와 같다고 원용하였는데, 거기에는 기계, 기구는 근로자들이 출입문을 잠그고 열쇠를 보관하고 있어 확인하지 못한 것으로 되어 있고, ○○감정원은 이 사건 공장의 토지, 건물과 확인할 수 있는 220점의 기계, 기구에 대하여만 감정평가를 하였는데, 토지, 건물의 가격이 월등하고, 확인할 수 있는 기계, 기구 220점도 작업장 한 구석에 적재 또는 산만하게 방치되어 있다는 것이어서 크게 쓸모가 없어 보이고, 경매법원의 최저경매가격의 결정도 위와 같은 감정평가에 근거하여 이루어졌고, 재항고인도 이에 터잡아서 매수신고가격을 결정한 것으로 보이는데, 기계, 기구에는 별다른 비중을 두지 않은 것으로 보인다(1993. 8. 17.자 경매조서에 의하면 전체 매수신고가격은 금 1,510,100,000원인데 기계, 기구는 불과 금 7,000,000원을 친 것으로 엿보인다). 

한편 매수희망자들은 경매물건명세서와 함께 비치한 현황조사보고서와 평가서의 사본을 함께 열람하여 그 사실관계를 파악하여 매수참가 여부 및 매수신고가격을 결정할 수 있었을 것이므로, 이로 미루어 보면 경매물건명세서의 위와 같은 하자는 이 사건 경매의 매수희망자의 매수의사나 매수신고가격결정에 어떠한 영향을 준 것이라고 볼 수 없어 위와 같은 하자가 일률적으로 경락불허가 사유로서의 물건명세서의 작성에 중대한 하자에 해당한다고 할 수는 없울 것이고, 최고가 매수신고인인 재항고인이 이에 대하여 이의를 하지 않고 오히려 경락허가결정을 바라는 이 사건의 경우에는 더욱 그러하다. 

5. 한편 기록을 살펴보면, 한국외환은행이 위 경락불허가결정 직후인 같은 해 8. 23. 소재불명이라는 기계, 기구 301점에 대한 경매일부신청취하서를 제출한 점에 비추어 보면 사실상은 추급이 불가능하거나 추급할 의사가 없는 것으로 짐작이 되고, 소재불명의 원인이나 경위 추급에 의한 원상회복의 가능 여부를 알 수 없고 추급권이 행사되고 있지도 아니한 상황에서 경매법원이 소재불명의 기계, 기구에 대한 평가를 하여 최저경매가격에 포함시킬 수도 없고, 그 적절한 평가방법도 없으며, 경매법원이 추급의 가능여부를 조사하여 추급할 책무가 있는 것도 아니므로, 저당권자나 소유자가 추급하지 아니하는 이 사건과 같은 경우에 있어서는 경매법원이 추급권의 행사 없이 사실상 현존하는 물건에 대하여 경매절차를 진행한다 하여 중대한 하자가 있다고 하기도 어려울 것이다 ( 당원 1966.7.27. 자 66마714 결정 참조). 

6. 그렇다면 위와 같은 사정을 살펴보지 아니하고 "물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있다"는 이유로 직권으로 경락을 불허가한 제1심결정을 유지한 원심의 조처에는 공장저당권과 민사소송법 제617조의2 , 제633조 제6호 , 제635조 제2항에 관한 법리를 오해하여 심리를 다하지 아니한 위법이 있다고 할 것이고, 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다. 

그러므로 원심결정을 파기환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다. 

대법관   김석수(재판장) 배만운(주심) 김주한 정귀호 

 

또 현실적으로 매각기일이 임박해 유치권신고서가 제출된 경우 매각물건명세서를 정정할 필요가 있는데 통상 집행부법원에서는 변경, 정정 내용이 매수 신청에 영향을 미칠 수 있는 사항으로 판단하면 매각기일을 변경한다. 만일 추가사항이 누락된 채로 매각이 진행될 경우 매수인 등은 매각물건명세서 작서에 중대한 하자가 있다는 이류로 매각허가에 대한 이의나 매각불허가 신청을 할 수 있다. (민사집행법 제121조 매각허가에 대한 이의신청 사유) 이 경우 위와 같은 절차상 내용을 이용하여 선의의 매수인이나 채권자가 손해를 보게 하는 경우도 많다. 즉 매각을 늦추도록 조작하여 결과적으로 불의의 이익을 놓지는 수도 있다. 

 

대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다248431 판결 [건물명도][공2017상,954] 【판시사항】 주택 경매절차의 매수인이 매각물건명세서에 기재되어 공시된 내용을 기초로 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 주택에 관한 소유권을 취득한 경우, 주택임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다는 사정을 들어 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장할 수 있는지 여부  (소극)  【판결요지】 주택임대차보호법에 따른 주택임차인의 대항력 발생일과 임대차계약서상 확정일자가 모두 당해 주택에 관한 1순위 근저당권 설정일보다 앞서는 경우, 주택임차인은 특별한 사정이 없는 한 대항력뿐 아니라 1순위 근저당권자보다 선순위의 우선변제권도 가지므로, 그 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 배당요구종기 이전에 배당요구를 하였다면 1순위 근저당권자보다 우선하는 배당순위를 가진다.  한편 집행법원은 부동산에 관한 경매절차에서 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 등의 사항을 적은 매각물건명세서를 작성한 다음 그 사본을 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다(민사집행법 제105조). 이는 경매대상부동산의 현황과 권리관계를 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 공시함으로써 매수희망자가 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하기 위한 것이다.  주택임차인이 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 임차보증금 액수, 주택인도일, 주민등록일(전입신고일), 임대차계약서상 확정일자 등 대항력 및 우선변제권 관련 사항을 밝히고 권리신고 및 배당요구를 한 경우 그 내용은 매각물건명세서에 기재되어 공시되므로, 매수희망자는 보통 이를 기초로 매각기일에서 신고할 매수가격을 정하게 된다.  따라서 주택 경매절차의 매수인이 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 주택에 관한 소유권을 취득하였다면, 설령 주택임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다고 하더라도, 그러한 사정을 들어 주택의 인도를 구하는 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다.  【참조조문】 민법 제2조, 민사집행법 제88조, 제105조, 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제3조의5 【참조판례】 대법원 1995. 11. 22.자 95마1197 결정(공1996상, 51) 대법원 2004. 11. 9.자 2004마94 결정(공2005상, 65) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 명도 담당변호사 정민경) 【피고, 상고인】 피고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 열린 담당변호사 정충진 외 5인) 【원심판결】 수원지법 2016. 8. 25. 선고 2015나27191 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들이 부담한다. 【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 경과한 후에 제출된 준비서면의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다. 1. 주택임대차보호법에 따른 주택임차인의 대항력 발생일과 임대차계약서상 확정일자가 모두 당해 주택에 관한 1순위 근저당권 설정일보다 앞서는 경우, 주택임차인은 특별한 사정이 없는 한 대항력뿐 아니라 1순위 근저당권자보다 선순위의 우선변제권도 가지므로, 그 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 배당요구종기 이전에 배당요구를 하였다면 1순위 근저당권자보다 우선하는 배당순위를 가진다.  한편 집행법원은 부동산에 관한 경매절차에서 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 등의 사항을 적은 매각물건명세서를 작성한 다음 그 사본을 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다(민사집행법 제105조). 이는 경매대상부동산의 현황과 권리관계를 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 공시함으로써 매수희망자가 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하기 위한 것이다(대법원 1995. 11. 22.자 95마1197 결정 등 참조).  주택임차인이 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 임차보증금 액수, 주택인도일, 주민등록일(전입신고일), 임대차계약서상 확정일자 등 대항력 및 우선변제권 관련 사항을 밝히고 권리신고 및 배당요구를 한 경우 그 내용은 매각물건명세서에 기재되어 공시되므로, 매수희망자는 보통 이를 기초로 매각기일에서 신고할 매수가격을 정하게 된다.  따라서 주택 경매절차의 매수인이 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 그 주택에 관한 소유권을 취득하였다면, 설령 그 주택임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다고 하더라도, 그러한 사정을 들어 주택의 인도를 구하는 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다고 할 것이다.  2. 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음 사실을 알 수 있다. 1) 피고 1은 2008. 6. 19. 소외 1과 원심 판시 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 주택’이라고 한다)에 관하여 임차보증금 240,000,000원으로 정한 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결하고 소외 1에게 위 임차보증금을 지급한 다음, 2008. 8. 8. 동거인인 피고 2와 함께 이 사건 주택에 입주하여 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받았다.  2) 주식회사 한국씨티은행(이하 ‘한국씨티은행’이라고 한다)은 2012. 6. 1. 소외 1의 남편 소외 2에 대한 대출금채무를 담보하기 위해 소외 1 소유인 이 사건 주택에 관하여 채권최고액 480,000,000원으로 정한 1순위 근저당권설정등기를 마쳤고, 피고들은 그 무렵 소외 1의 부탁을 받고 한국씨티은행에게 ‘소외 1과 사이에 임대차계약으로 인한 채권채무관계가 없음을 확인하고 한국씨티은행에 대하여 임대차계약에 따른 일체의 권리를 주장하지 않겠다’는 내용의 무상거주확인서를 작성하여 주었다.  3) 이 사건 주택에 관하여 2013. 10. 1. 한국씨티은행의 신청에 따라 수원지방법원 2013타경52867호로 임의경매절차(이하 ‘이 사건 경매절차’라고 한다)가 개시되었고, 집행법원은 이 사건 주택을 600,000,000원으로 평가하고 배당요구종기를 2013. 12. 11.로 정하였다.  4) 피고 1은 2013. 11. 11. 집행법원에 이 사건 주택에 관하여 임대인 소외 1, 임대차계약일 2008. 6. 19., 임차보증금 240,000,000원, 점유기간 2008. 8. 8.부터, 주택인도일, 전입신고일, 임대차계약서상 확정일자 각 2008. 8. 8.로 기재한 권리신고 및 배당요구신청서를 제출하였다.  5) 이에 따라 피고 1의 임차권에 관한 권리신고 및 배당요구 사실과 그 임차보증금, 점유기간, 전입일자, 임대차계약서상 확정일자가 각 매각기일마다 매각물건명세서에 기재되어 공시되었다.  6) 1차 매각기일은 2014. 2. 20. 최저매각가격을 600,000,000원으로 하여 진행되었으나 매수가격의 신고가 없어 유찰되고, 2차 매각기일은 2014. 3. 20. 최저매각가격을 420,000,000원으로 하여 진행되고, 원고들이 436,670,000원으로 매수가격을 신고하여 최고가매수신고인으로 결정되었다.  7) 원고들은 2014. 3. 27. 매각허가결정을 받았고 그 무렵 그 결정이 확정됨에 따라 2014. 5. 8. 매각대금을 지급하고 소유권이전등기를 마쳤다.  8) 집행법원은 2014. 6. 13. 배당기일에 1순위로 당해세 교부권자인 용인시에게 1,022,840원, 2순위로 임차인인 피고 1에게 240,000,000원, 3순위로 근저당권자인 한국씨티은행에 191,334,841원을 배당하는 내용의 배당표를 작성하였고, 이에 대하여 한국씨티은행은 피고 1의 배당액 전부에 관하여 이의를 신청하였다.  9) 그 후 한국씨티은행은 피고 1에 대하여 배당이의소송을 제기하였고, 그 청구원인으로 피고 1은 무상거주인에 불과하고 설령 그렇지 않더라도 한국씨티은행에게 작성해 준 무상거주확인서의 내용에 반하여 한국씨티은행보다 우선적 지위를 가지는 확정일자부 임차인임을 주장하여 임차보증금반환채권에 의한 배당요구를 하는 것은 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다고 주장하였다.  10) 위 배당이의소송의 제1심(수원지방법원 2014가합8151)은 2014. 11. 17. ‘이 사건 경매절차에서 집행법원이 2014. 6. 13. 작성한 배당표 중 피고 1에 대한 배당액 240,000,000원을 0원으로, 한국씨티은행에 대한 배당액 191,334,841원을 431,334,841원으로 경정한다’는 내용의 화해권고결정을 하였고, 이에 대하여 피고 1과 한국씨티은행이 이의하지 않아 위 화해권고결정은 그대로 확정되었다.  3. 위와 같은 사실관계를 앞에서 본 법리에 비추어 살펴본다. 이 사건 주택 임차인인 피고 1의 주택임대차보호법상 대항력 발생일은 소외 1로부터 주택을 인도받고 전입신고를 한 다음 날인 2008. 8. 9.이고, 임대차계약서상 확정일자는 2008. 8. 8.이며, 한국씨티은행의 근저당권 설정일은 2012. 6. 1.이므로, 피고 1은 임차권의 대항력뿐만 아니라 한국씨티은행보다 선순위의 우선변제권도 가지고 있었다.  그런데 이 사건 경매절차에서 피고 1이 권리신고 및 배당요구를 하면서 이 사건 임대차계약의 내용 등을 제시하여 그 내용이 매각물건명세서에 기재되어 공시됨으로써, 원고들은 이를 신뢰하고 피고 1의 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금반환채무를 인수하지 않을 것을 전제로 하여 매수가격을 436,670,000원으로 정하여 신고한 것으로 봄이 상당하다. 따라서 피고 1이 한국씨티은행에 무상거주확인서를 작성해 준 사실 때문에 배당표가 경정되어 이 사건 경매절차에서 임차보증금을 전혀 배당받지 못하게 되었다고 하더라도, 이를 이유로 원고들에 대하여 주택임대차보호법에 의한 대항력을 주장하여 주택의 인도를 거부하는 것은 신의칙에 위반된다.  같은 취지의 원심판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 아니하고 주택임대차보호법상 대항력 및 신의칙에 관한 법리를 오해하거나 대법원판례를 위반하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다. 상고이유로 들고 있는 대법원판결들은 이 사건과 사안을 달리하는 것이므로 여기에 원용할 수 있는 것이 아니다.  4. 그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자들이 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   권순일(재판장) 박병대(주심) 박보영 김재형

 

대법원 2011. 6. 15.자 2010마1059 결정 [유치권신청에의한임의경매결정에대한즉시항고][공2011하,1437] 【판시사항】 [1] 민법 제322조 제1항에 따른 유치권에 의한 경매가 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것을 법정매각조건으로 하여 실시되는지 여부 (적극)와 유치권자의 배당순위 (=일반채권자와 동일한 순위) 및 집행법원이 매각조건 변경결정을 통해 목적부동산 위의 부담을 매수인이 인수하도록 정할 수 있는지 여부 (적극)  [2] 유치권에 의한 경매에서 집행법원은 매각기일 공고나 매각물건명세서에 목적부동산 위의 부담이 소멸하지 않고 매수인이 이를 인수하게 된다는 취지를 기재하여야 하는지 여부 (원칙적 소극)  [3] 집행법원이 유치권에 의한 경매절차에 매수인이 인수할 부담의 존재에 관하여 매수신청인 등에게 고지하지 않은 중대한 잘못이 있다는 이유로 매각을 불허하고 원심이 이를 그대로 유지한 사안에서, 유치권에 의한 경매가 인수주의로 진행됨을 전제로 매각을 불허한 집행법원의 판단을 그대로 유지한 원심결정에는 유치권에 의한 경매에 관한 법리오해의 위법이 있다고 한 사례  【결정요지】 [1] 민사집행법 제91조 제2항, 제3항, 제268조는 경매의 대부분을 차지하는 강제경매와 담보권 실행을 위한 경매에서 소멸주의를 원칙으로 하고 있을 뿐만 아니라 이를 전제로 하여 배당요구의 종기결정이나 채권신고의 최고, 배당요구, 배당절차 등에 관하여 상세히 규정하고 있는 점, 민법 제322조 제1항에 “유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다.”고 규정하고 있는데, 유치권에 의한 경매에도 채권자와 채무자의 존재를 전제로 하고 채권의 실현·만족을 위한 경매를 상정하고 있는 점, 반면에 인수주의를 취할 경우 필요하다고 보이는 목적부동산 위의 부담의 존부 및 내용을 조사·확정하는 절차에 대하여 아무런 규정이 없고 인수되는 부담의 범위를 제한하는 규정도 두지 않아, 유치권에 의한 경매를 인수주의를 원칙으로 진행하면 매수인의 법적 지위가 매우 불안정한 상태에 놓이게 되는 점, 인수되는 부담의 범위를 어떻게 설정하느냐에 따라 인수주의를 취하는 것이 오히려 유치권자에게 불리해질 수 있는 점 등을 함께 고려하면, 유치권에 의한 경매도 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매와 마찬가지로 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것을 법정매각조건으로 하여 실시되고 우선채권자뿐만 아니라 일반채권자의 배당요구도 허용되며, 유치권자는 일반채권자와 동일한 순위로 배당을 받을 수 있다고 보아야 한다. 다만 집행법원은 부동산 위의 이해관계를 살펴 위와 같은 법정매각조건과는 달리 매각조건 변경결정을 통하여 목적부동산 위의 부담을 소멸시키지 않고 매수인으로 하여금 인수하도록 정할 수 있다.  [2] 유치권에 의한 경매가 소멸주의를 원칙으로 하여 진행되는 이상 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매의 경우와 같이 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것이므로 집행법원이 달리 매각조건 변경결정을 통하여 목적부동산 위의 부담을 소멸시키지 않고 매수인으로 하여금 인수하도록 정하지 않은 이상 집행법원으로서는 매각기일 공고나 매각물건명세서에 목적부동산 위의 부담이 소멸하지 않고 매수인이 이를 인수하게 된다는 취지를 기재할 필요없다.  [3] 유치권에 의한 경매절차에서 집행법원이 매각기일 공고와 매각물건명세서 작성을 하면서 목적부동산이 매각되더라도 그 위에 설정된 제한물권 등 부담이 소멸하지 않고 매수인이 이를 인수하게 된다는 취지의 기재를 하지 않았고, 이에 집행법원이 경매절차에 매수인이 인수할 부담의 존재에 관하여 매수신청인 등에게 이를 고지하지 않은 중대한 잘못이 있다는 이유로 매각을 불허하고 원심이 이를 그대로 유지한 사안에서, 집행법원이 목적부동산 위의 부담이 소멸하지 않고 매수인에게 이를 인수시키기로 하는 변경결정을 하지 않은 이상 그러한 취지를 매각기일 공고나 매각물건명세서에 기재하는 등으로 매수신청인 등에게 고지하여야만 하는 것이 아님에도 유치권에 의한 경매가 인수주의로 진행됨을 전제로 위와 같이 매각을 불허한 집행법원의 판단을 그대로 유지한 원심결정에는 유치권에 의한 경매에 관한 법리오해의 위법이 있다고 한 사례.  【참조조문】 [1] 민사집행법 제91조 제2항, 제3항, 제111조, 제268조, 제274조 제1항, 민법 제322조 제1항 [2] 민사집행법 제91조 제2항, 제3항, 제104조 제1항, 제105조, 제106조, 제111조, 제268조, 제274조 제1항, 민법 제322조 제1항 [3] 민사집행법 제91조 제2항, 제3항, 제104조 제1항, 제105조, 제106조, 제111조, 제121조 제7호, 제123조 제2항, 제268조, 제274조 제1항, 민법 제322조 제1항  【참조판례】 [1] 대법원 2009. 10. 29. 선고 2006다37908 판결(공2009하, 1963) 【전 문】 【신 청 인】 주식회사 자드건설 (소송대리인 법무법인 바른 담당변호사 윤경 외 2인) 【재항고인】 대광공업 주식회사 (소송대리인 법무법인(유한) 태평양 담당변호사 임치용 외 1인) 【원심결정】 서울서부지법 2010. 6. 14.자 2010라66 결정 【주 문】 원심결정을 파기하고, 사건을 서울서부지방법원 합의부에 환송한다. 【이 유】 재항고이유(재항고이유서 제출기간 도과 후에 제출된 재항고이유보충서는 재항고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다. 1. 민사집행법 제274조 제1항은 “유치권에 의한 경매와 민법ㆍ상법, 그 밖의 법률이 규정하는 바에 따른 경매는 담보권 실행을 위한 경매의 예에 따라 실시한다.”고만 규정하고 있으므로, 민법 제322조 제1항에 의하여 실시되는 유치권에 의한 경매에 있어서 목적부동산 위의 부담을 소멸시켜 매수인이 완전한 소유권을 취득하게 되는 이른바 소멸주의를 취할 것인지, 아니면 매수인이 목적부동산 위의 부담을 인수하는 이른바 인수주의를 취할 것인지 여부는 경매의 목적이 채권의 회수에 있는가 또는 단순한 환가에 있는가에 따라 논리필연적으로 도출되는 것이 아니라, 경매의 취지와 목적 및 성질, 경매가 근거하는 실체법의 취지, 경매를 둘러싼 채권자와 채무자, 소유자 및 매수인 등의 이해관계 등을 종합하여 결정하여야 한다(대법원 2009. 10. 29. 선고 2006다37908 판결 참조).  민사집행법 제91조 제2항, 제3항, 제268조에서 경매의 대부분을 차지하는 강제경매와 담보권 실행을 위한 경매에서 소멸주의를 원칙으로 하고 있을 뿐만 아니라 이를 전제로 하여 배당요구의 종기결정이나 채권신고의 최고, 배당요구, 배당절차 등에 관하여 상세히 규정하고 있는 점, 민법 제322조 제1항에 “유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다.”라고 규정하고 있는바, 유치권에 의한 경매에도 채권자와 채무자의 존재를 전제로 하고 채권의 실현·만족을 위한 경매를 상정하고 있는 점, 반면에 인수주의를 취할 경우 필요하다고 보이는 목적부동산 위의 부담의 존부 및 내용을 조사·확정하는 절차에 대하여 아무런 규정이 없고 인수되는 부담의 범위를 제한하는 규정도 두지 않아, 유치권에 의한 경매를 인수주의를 원칙으로 진행하면 매수인의 법적 지위가 매우 불안정한 상태에 놓이게 되는 점, 인수되는 부담의 범위를 어떻게 설정하느냐에 따라 인수주의를 취하는 것이 오히려 유치권자에게 불리해질 수 있는 점 등을 함께 고려하면, 유치권에 의한 경매도 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매와 마찬가지로 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것을 법정매각조건으로 하여 실시되고 우선채권자뿐만 아니라 일반채권자의 배당요구도 허용되며, 유치권자는 일반채권자와 동일한 순위로 배당을 받을 수 있다고 봄이 상당하다. 다만 집행법원은 부동산 위의 이해관계를 살펴 위와 같은 법정매각조건과는 달리 매각조건 변경결정을 통하여 목적부동산 위의 부담을 소멸시키지 않고 매수인으로 하여금 인수하도록 정할 수 있다 .  그리고 유치권에 의한 경매가 소멸주의를 원칙으로 하여 진행되는 이상 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매의 경우와 같이 그 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것이므로 집행법원이 달리 매각조건 변경결정을 통하여 목적부동산 위의 부담을 소멸시키지 않고 매수인으로 하여금 인수하도록 정하지 않은 이상 집행법원으로서는 매각기일의 공고나 매각물건명세서에 목적부동산 위의 부담이 소멸하지 않고 매수인이 이를 인수하게 된다는 취지를 기재할 필요가 없다.  2. 원심결정 이유와 기록에 의하면, 집행법원이 2009. 5. 25.경 및 2009. 10. 12.경 각 매각기일의 공고를 하였는데, 이 사건 각 부동산 위의 제한물권 등 부담이 그 매각으로 소멸하지 아니하고 매수인이 이를 인수하게 된다는 취지가 위 공고의 내용에 포함되지 아니한 사실, 집행법원이 이 사건 각 부동산에 관한 매각물건명세서를 작성하면서도 ‘부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간’ 등을 기재하는 란에 점포임차인으로 소외 1, 2, 3을, 이 사건 각 부동산에 관하여 유치권을 주장하는 자로 자드건설을 각 기재하고 ‘비고’란에 ‘자드건설은 유치권자로 경매신청채권자이고, 정호티엘씨, 주식회사 테크원으로부터 각 유치권 신고 있으나 성립불분명’이라고 기재하였을 뿐, 위 경매절차에서 이 사건 각 부동산이 매각되더라도 위 각 부동산 위에 설정된 제한물권 등의 부담이 소멸하지 않고 매수인이 이를 인수하게 된다는 취지의 기재를 전혀 하지 아니한 사실, 이에 집행법원은 이 사건 경매절차에는 매수인이 인수할 부담의 존재에 관하여 매수신청인 등에게 이를 고지하지 아니한 중대한 잘못이 있다고 보아 이 사건 매각을 불허한 사실을 알 수 있다.  앞서 본 법리와 사실관계에 비추어 보면, 유치권에 의한 이 사건 경매절차에서 집행법원이 이 사건 각 부동산 위의 부담이 소멸하지 않고 매수인에게 이를 인수시키기로 하는 변경결정을 하지 않은 이상, 이 사건 경매절차에서 집행법원이 그러한 취지를 매각기일의 공고나 매각물건명세서에 기재하는 등으로 매수신청인 등에게 고지하여야만 하는 것은 아니다.   그럼에도 원심은 유치권에 의한 이 사건 경매가 인수주의로 진행됨을 전제로 이 사건 매각을 불허한 집행법원의 판단을 그대로 유지하고 말았으니, 이러한 원심결정에는 유치권에 의한 경매에 관한 법리를 오해하여 재판에 영향을 미친 위법이 있다.   3. 그러므로 원심결정을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.  대법관   민일영(재판장) 김능환(주심) 안대희 이인복

 

대법원 2010. 11. 30.자 2010마1291 결정 [부동산임의경매][미간행] 【판시사항】 [1] 경매절차에서 매각물건명세서를 작성하도록 하는 취지   [2] 집행법원이 매각기일 1주 전까지 매각물건명세서 사본을 비치하지 아니하였거나 혹은 중대한 하자가 있는 매각물건명세서 사본을 비치하였다가 매각기일 5일 전에 이를 정정하였음에도 매각기일을 변경하지 아니한 채 그대로 매각절차를 진행하면서 그 정정내용을 일반 매수희망자들에게 따로 고지하지도 아니한 것은 이해관계인의 이익이 침해되거나 매각절차의 공정성을 해칠 우려가 있는 중대한 절차 위반으로서 직권에 의한 매각불허가사유에 해당한다고 한 사례  【참조조문】 [1] 민사집행법 제105조 [2] 민사집행법 제105조, 제121조 제7호, 제123조, 민사집행규칙 제55조, 부동산 등에 대한 경매절차 처리지침(재민 2004-3) 제9조 제2항, 제3항  【참조판례】 [1] 대법원 2004. 11. 9.자 2004마94 결정(공2005상, 65) 대법원 2008. 1. 31. 선고 2006다913 판결 대법원 2010. 6. 24. 선고 2009다40790 판결(공2010하, 1430) 【전 문】 【재항고인】 재항고인 (소송대리인 변호사 정충진 외 1인) 【원심결정】 서울동부지법 2010. 6. 25.자 2010라80 결정 【주 문】 원심결정을 파기하고, 사건을 서울동부지방법원 합의부로 환송한다. 【이 유】 재항고이유를 판단한다. 1. 민사집행법 제105조 제2항은 “법원은 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서의 사본을 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다.”고 규정하고, 민사집행규칙 제55조는 “매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서의 사본은 매각기일(기간입찰의 방법으로 진행하는 경우에는 입찰기간의 개시일)마다 그 1주 전까지 법원에 비치하여야 한다. 다만, 법원은 상당하다고 인정하는 때에는 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서의 기재내용을 전자통신매체로 공시함으로써 그 사본의 비치에 갈음할 수 있다.”고 규정하고 있다.  경매절차에 있어서 매각물건명세서의 작성은 입찰대상 부동산의 현황을 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 그 현황과 권리관계를 공시함으로써 매수 희망자가 입찰대상 물건에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하고자 하는 데 그 취지가 있고( 대법원 2004. 11. 9.자 2004마94 결정 등 참조), 매각물건명세서의 기재에 잘못이 있어 이를 정정하거나 변경하는 경우에는 이로써 이해관계인에게 불이익을 미칠 염려가 있으므로, ‘부동산 등에 대한 경매절차 처리지침(재민 2004-3)’ 제9조 제3항은 만약 기일입찰에서 매각물건명세서가 매각기일 1주일 전에 정정·변경되어 매각절차를 진행하는 경우 집행관은 매각실시 전에 그 정정·변경된 내용을 고지하여야 한다고 규정하고(기간입찰의 경우에는 법원사무관 등이 그 정정·변경된 내용을 게시), 위 지침 제9조 제2항은 이미 매각물건명세서 사본이 비치된 이후 매수신청에 영향을 미칠 수 있는 사항이 정정·변경되었다면 매각기일이나 입찰기간을 변경하여야 한다고 규정하고 있다.  2. 기록에 의하면, 이 사건 임의경매절차에서 집행관의 현황조사보고서에는 이 사건 아파트에 주민등록전입신고를 마친 사람이 없다는 취지로 기재되어 있으나, 이후 임차인 신청외인의 권리신고 등에 의하여 집행법원은 이 사건 제1회 입찰기일(2009. 9. 28.) 전인 2009. 9. 11. 매각물건명세서를 작성함에 있어 주택임차인 신청외인의 전입신고일란에 ‘2006. 2. 14.’, 보증금란에 ‘2억 5천만 원’, 확정일자란에 ‘2009. 1. 5.’을 각 기재하고, 최선순위 근저당권란에는 ‘2005. 11. 17. 근저당권’이라고 기재한 사실, 그런데 주식회사 신한은행의 위 2005. 11. 17.자 근저당권은 2009. 4. 24. 해지를 원인으로 이미 말소된 상태였으므로 위 신청외인은 대항력 있는 임차인이라고 할 것인데도 위 매각물건명세서는 마치 위 신청외인의 임차권이 매각으로 인하여 소멸하는 후순위 임차권으로 오해될 수 있는 중대한 흠이 있었던 사실, 그러나 집행법원은 제3회 입찰기일이 진행될 때까지도 위 매각물건명세서를 정정하지 않고 있다가 재항고인이 입찰을 하였던 제4회 매각기일(2010. 3. 8.)로부터 불과 5일 전인 2010. 3. 3.에 이르러서야 비로소 위 매각물건명세서 중 최선순위 근저당권란 부분을 ‘2008. 2. 28. 근저당권’으로 정정하였던 사실, 그럼에도 집행법원은 매각기일을 변경하지 아니한 채 그대로 매각절차를 진행하였고, 당시 집행관이 그 매각실시 전에 이와 같이 정정·변경된 내용을 고지하였다는 자료도 찾아볼 수 없는 사실, 재항고인은 2010. 3. 8. 제4회 매각기일에서 최고가인 금 463,500,000원에 입찰하였고, 집행법원은 2010. 3. 15. 재항고인에 대하여 이 사건 매각허가결정을 한 사실 등을 알 수 있다.  이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건에서 위와 같이 정정되기 전의 매각물건명세서에는 대항력 있는 신청외인의 임차권이 마치 매각으로 인하여 소멸하는 것처럼 기재한 중대한 흠이 있고 이러한 매각물건명세서상의 하자는 매수희망자들이 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 중대한 영향을 미치는 하자에 해당한다고 할 것인데, 집행법원은 제4회 매각기일의 1주 전까지 비치하여야 할 매각물건명세서 사본을 그 때까지 비치하지 아니하였거나 혹은 위와 같이 중대한 하자가 있는 매각물건명세서 사본을 일단 비치하였다가 매각기일로부터 5일 전에야 비로소 이를 정정하였음에도 그 매각기일을 변경하지 아니하고 당초 통지·공고된 매각기일에 매각을 실시하면서 위와 같이 매수의사 등의 결정에 중대한 영향을 미치는 정정내용을 일반 매수희망자들에게 따로 고지하지도 아니한 채 매각절차를 진행한 후 재항고인에 대한 매각을 허가하였는바, 이는 이해관계인의 이익이 침해되거나 매각절차의 공정성을 해칠 우려가 있는 중대한 절차 위반에 해당하여 민사집행법 제123조, 제121조 제7호 소정의 직권에 의한 매각불허가사유에 해당한다고 할 것이다.  그럼에도 원심은, 2010. 3. 3.자로 정정된 매각물건명세서가 작성·비치됨으로써 임차인 신청외인이 최선순위 근저당권의 설정일자보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이라는 점이 명확하게 드러나게 되었으니 매각물건명세서 자체에 중대한 흠이 있다고 볼 수 없고 재항고인이 직접 입찰에 참여하였으니 위와 같이 정정된 매각물건명세서를 확인하고 입찰에 참여하였다고 봄이 상당하다고 판단하였는바, 이러한 원심의 판단에는 경매절차의 중대한 하자로 인한 매각불허가사유에 관한 법리를 오해한 위법이 있고 이는 재판 결과에 영향을 미쳤음이 분명하다.  3. 그러므로 원심결정을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원으로 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.  대법관   양승태(재판장) 김지형 전수안(주심) 양창수

 

수원지법 2010. 11. 9. 선고 2010나21044 판결 [손해배상(기)] 확정[각공2011상,90] 【판시사항】 [1] 사법보좌관의 사법적 판단의 잘못에 대하여 따로 불복절차가 마련되어 있는 경우, 그 직무행위에 대하여 국가배상책임이 인정되는지 여부  (원칙적 소극)  [2] 부동산임의경매절차에서 집행법원이 매각대상 부동산 지상에 건립된 미등기 상태의 소유자 미상의 건물에 대한 감정평가액을 포함하여 최저매각가격을 결정하였으나 집행법원의 사법보좌관이 위 건물을 제외한 부동산에 대하여만 매각허가결정을 한 사안에서, 국가배상책임을 인정할 수 없다고 한 사례  【판결요지】 [1] 사법보좌관은 법원조직법 제54조 제2항 및 사법보좌관규칙 제2조에 의하여 과거 법관이 행하던 업무 중 일부 업무를 위임받아 처리하고 있는바, 사법보좌관이 위 규정에 근거하여 업무를 행하는 경우에도 그 사법적 판단의 잘못에 대하여 따로 불복절차가 마련되어 있는 경우에는 사법보좌관이 위법 또는 부당한 목적을 가지고 그 업무를 처리하는 등 그에게 부여된 권한의 취지에 명백하게 어긋나게 이를 행사하였다고 인정할 만한 특별한 사정이 없는 한 그 직무행위가 국가배상법 제2조 제1항에서 말하는 위법한 행위에 해당된다고 단정할 수 없다.  [2] 부동산임의경매절차에서 집행법원이 매각대상 부동산 지상에 건립된 미등기 상태의 소유자 미상의 건물에 대한 감정평가액을 포함하여 최저매각가격을 결정하였으나 집행법원의 사법보좌관이 위 건물을 제외한 부동산에 대하여만 매각허가결정을 한 사안에서, 사법보좌관이 부동산임의경매절차에서 최저매각가격을 결정하고 매각허가결정을 하는 업무에 대하여 민사집행법상 제도적 시정장치가 충분히 마련되어 있고, 달리 위 경매절차에서 사법보좌관이 위법 또는 부당한 목적을 가지고 최저매각가격을 결정하거나 매각허가결정을 하는 등 그에게 부여된 권한의 취지에 명백히 어긋나게 이를 행사하였다고 볼만한 사정이 없으므로 사법보좌관이 집행법원으로부터 위임받아 행한 위와 같은 행위를 국가배상법 제2조 제1항에서 말하는 위법한 행위에 해당한다고 볼 수 없고, 매각물건명세서에 위 건물을 매각대상에서 제외한다는 취지를 명시적으로 기재하지 아니하였으나 매수신청인으로서는 현황조사보고서의 열람 등 다른 수단에 의하여 그 불충분한 사항을 최종적으로 확인할 수 있었고, 다소 불완전한 형태로 매각물건명세서가 작성되었다는 사정만으로는 집행법원이나 경매담당공무원이 그 직무상의 의무를 위반하여 매각대상 부동산의 현황과 권리관계에 관한 사항을 제출된 자료와 다르게 작성한 것이라거나 불분명한 사항에 관하여 잘못된 정보를 제공한 행위와 같다고 평가할 수는 없으므로, 국가배상책임을 인정할 수 없다고 한 사례.  【참조조문】 [1] 국가배상법 제2조 제1항, 법원조직법 제54조 제2항, 사법보좌관규칙 제2조 [2] 국가배상법 제2조 제1항, 법원조직법 제54조 제2항 제2호, 사법보좌관규칙 제2조 제1항 제11호, 민사집행법 제16조 제1항, 제97조 제1항, 제105조, 제121조 제5호, 제126조 제1항, 제129조, 제130조 제1항, 제268조  【참조판례】 [1] 대법원 2001. 4. 24. 선고 2000다16114 판결(공2001상, 1196) 대법원 2003. 7. 11. 선고 99다24218 판결(공2003하, 1695) 【전 문】 【원고, 항소인】 주식회사 에스디에스 【피고, 피항소인】 대한민국 【제1심판결】 수원지법 2010. 7. 21. 선고 2010가단1391 판결 【변론종결】 2010. 10. 5. 【주 문】 1. 원고의 항소를 기각한다. 2. 항소비용은 원고가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 제1심판결을 취소한다. 피고는 원고에게 43,338,240원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.  【이 유】 1. 인정 사실 가. 수원지방법원(이하 ‘집행법원’이라 한다)은 별지 목록 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 각 부동산’이라 한다)에 대한 위 법원 2008타경24233, 42774(병합), 47540(중복) 부동산임의경매절차(이하 ‘이 사건 경매절차’라고 한다)에서 이 사건 각 부동산 가액의 평가를 담당한 감정인 소외인이 2008. 6. 12. 별지 목록 기재 제1, 3 부동산의 지상에 별지 목록 기재 7 건물과 독립된 형태로 건립되었으나, 미등기 상태로 있던 소유자 미상의 경량철골조 샌드위치패널지붕 단층 창고 약 320㎡ 및 조적조 평슬래브 지붕 단층 화장실 약 24㎡(이하 ‘제시외 건물’이라 한다)를 평가 대상에서 제외한 감정평가서를 작성·제출하자, 제시외 건물에 관하여 위 감정인 소외인에게 추가감정을 명하였고, 집행법원은 위 감정인으로부터 회신받은 제시외 건물의 감정평가액 103,680,000원을 이 사건 각 부동산에 대한 감정평가액 3,379,222,400원에 합산하여 최저매각가격을 3,482,902,400원(=3,379,222,400원+103,680,000원)으로 결정하였다.  나. 수원지방법원 집행관이 2008. 9. 24. 작성한 이 사건 각 부동산에 관한 부동산현황조사보고서(다만 이는 별지 목록 기재 제8, 9부동산에 관한 것이었다)에는 ‘제시외 건물에 대해 용인시 처인구청에 확인한바, 건축물대장 및 건축허가신고서 등이 없어 소유자를 확인할 수 없음. 또한 제시외 건물에 용남토건(주)가 유치권 주장을 알리는 안내문이 부착되어 있음’이라고 기재되어 있고, 위 용남토건 주식회사의 안내문 및 제시외 건물의 사진이 첨부되어 있다.  다. 이 사건 경매절차에서 작성된 이 사건 각 부동산에 관한 매각물건명세서 비고란에는 ‘일괄매각, 제시외 건물 ㄱ. 경량철골조 샌드위치패널지붕 단층 창고 약 320㎡, ㄴ. 조적조 평슬래브지붕 단층 화장실 약 24㎡ 용남토건 주식회사로부터 2008. 11. 27. 토지 및 건물 전체에 대하여 1,337,511,620원의 유치권신고 있음’이라고 기재되어 있고, 부동산 표시란에는 제시외 건물을 제외하고 이 사건 각 부동산만 기재되어 있으며, 감정평가액 최저매각가격의 표시란에는 제시외 건물의 감정평가금액을 포함한 3,482,902,400원이 기재되어 있었고, 2009. 5. 14. 매각기일에 관한 부동산매각공고 역시 위 매각물건명세서와 동일한 형태로 되어 있었다.  라. 원고는 2009. 5. 14. 최저매각가격이 1,426,597,000원으로 저감된 이 사건 경매절차의 매각기일에서 매각가격 1,456,000,000원에 이 사건 각 부동산을 낙찰받았는데, 집행법원의 사법보좌관은 2009. 5. 21. 제시외 건물을 포함시키지 않고 이 사건 각 부동산에 대하여만 원고에 대한 매각허가결정(이하 ‘이 사건 매각허가결정’이라 한다)을 내렸고, 원고는 위 매각허가결정에 대해 다투지 아니한 채 2009. 6. 24. 경매법원에 위 매각대금 1,456,000,000원을 납부하였다.  마. 한편 원고는 2009. 7. 16. 및 2009. 10. 13. 2회에 걸쳐 수원지방법원에 이 사건 매각허가결정의 대상에 제시외 건물이 포함되어 있지 않다는 이유로 경정신청을 하였으나 받아들여지지 않았다.  [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1, 2, 제2, 3호증, 제4호증의 1, 2, 을 제1, 2, 4호증, 제5호증의 1의 각 기재, 변론 전체의 취지  2. 청구원인에 관한 판단 가. 원고의 주장 집행법원이 제시외 건물을 추가로 감정하여 그 감정가액을 합산하여 최저매각가격을 산정하고도, 이 사건 경매절차에서 매각물건명세서를 작성함에 있어 제시외 건물이 매각대상에서 제외됨을 명확히 표시하지 아니한 과실로 말미암아, 원고는 제시외 건물이 매각대상에 포함되어 적법하게 소유권을 취득할 것이라 믿고 제시외 건물의 가액이 포함된 매각대금을 납부한 후 이 사건 각 부동산을 매수하였으므로, 피고는 원고에게 피고의 위와 같은 불법행위로 원고가 입은 손해로서 제시외 건물의 감정가액을 최초 최저매각가격 대비 원고의 낙찰금액 비율(41.80%)로 안분계산한 43,338,240원을 배상할 의무가 있다.  나. 판단 (1) 제시외 건물에 대한 추가감정의 위법 여부 제시외 건물이 등기되어 있지 않고 소유자를 알 수 없었던 사실은 앞서 본 바와 같은바, 이 사건 경매절차에 의한 압류의 효력이 제시외 건물에 미칠 가능성이 있는 상황에서 집행법원이 제시외 건물에 대하여 추가감정을 명하였다고 하더라도 이를 위법하다고 볼 수는 없다.  (2) 최저매각가격의 결정 및 이 사건 매각허가결정의 위법 여부 법관이 행하는 재판사무의 특수성과 그 재판과정의 잘못에 대하여는 따로 불복절차에 의하여 시정될 수 있는 제도적 장치가 마련되어 있는 점 등에 비추어 보면, 법관의 재판에 법령의 규정을 따르지 아니한 잘못이 있다 하더라도 이로써 바로 그 재판상 직무행위가 국가배상법 제2조 제1항에서 말하는 위법한 행위로 되어 국가의 손해배상책임이 발생하는 것은 아니고, 그 국가배상책임이 인정되려면 당해 법관이 위법 또는 부당한 목적을 가지고 재판을 하는 등 법관이 그에게 부여된 권한의 취지에 명백히 어긋나게 이를 행사하였다고 인정할 만한 특별한 사정이 있어야 한다고 해석함이 상당하다( 대법원 2001. 4. 24. 선고 2000다16114 판결 참조).  사법보좌관은 법원조직법 제54조 제2항 및 사법보좌관규칙 제2조에 의하여 과거 법관이 행하던 업무 중 일부 업무를 위임받아 처리하고 있는바, 사법보좌관이 위 규정에 근거하여 업무를 행하는 경우에도 그 사법적 판단의 잘못에 대하여 따로 불복절차가 마련되어 있는 경우에는 앞서 본 법리에 비추어 사법보좌관이 위법 또는 부당한 목적을 가지고 그 업무를 처리하는 등 그에게 부여된 권한의 취지에 명백하게 어긋나게 이를 행사하였다고 인정할 만한 특별한 사정이 없는 한 그 직무행위가 국가배상법 제2조 제1항에서 말하는 위법한 행위에 해당된다고 단정할 수 없다.  사법보좌관이 법원조직법 제54조 제2항 제2호 및 사법보좌관규칙 제2조 제1항 제11호에 의하여 부동산임의경매절차에서 최저매각가격을 결정하고, 매각허가결정을 하는 업무를 행하는 경우, 이러한 업무는 민사집행법 제268조, 제97조 제1항, 제126조 제1항에 의하여 집행법원의 처분으로서 행하여지고, 부당한 최저매각가격의 결정에 관하여는 집행에 관한 이의( 민사집행법 제16조 제1항)를 신청하거나, 이후 매각허가결정에 관한 이의( 민사집행법 제268조, 제121조 제5호) 또는 매각허가결정에 대한 즉시항고( 민사집행법 제268조, 제129조, 제130조 제1항)로 다툴 수 있는 등 불복절차를 통하여 이를 시정할 수 있는 제도적 장치가 따로 마련되어 있음이 분명하다.  이 사건에 관하여 보건대, 이 사건 경매절차에서 집행법원의 사법보좌관이 제시외 건물의 감정평가금액을 포함한 3,482,902,400원을 최저매각가격으로 결정하였음에도 제시외 건물을 제외하고 이 사건 각 부동산에 관하여만 매각허가결정을 한 사실은 앞서 본 바와 같으나, 앞서 본 바와 같이 바로 그러한 하자에 대하여 민사집행법상 제도적 시정장치가 이미 충분히 마련되어 있는 점, 원고가 최저매각가격인 3,482,902,400원보다 현저히 저렴한 1,456,000,000원에 이 사건 각 부동산을 낙찰받은 점 등에 비추어 위 인정 사실만으로는 바로 국가배상법상 국가의 손해배상책임을 인정할 수 없고, 달리 사법보좌관이 위법 또는 부당한 목적을 가지고 최저매각가격을 결정하거나 매각허가결정을 하는 등 그에게 부여된 권한의 취지에 명백히 어긋나게 이를 행사하였다고 볼만한 증거도 없으므로 사법보좌관이 집행법원으로부터 위임받아 행한 위와 같은 행위를 국가배상법 제2조 제1항에서 말하는 위법한 행위에 해당한다고 볼 수 없다.  (3) 매각물건명세서 작성의 위법 여부 공무원에게 부과된 직무상 의무의 내용이 단순히 공공 일반의 이익을 위한 것이거나 행정기관 내부의 질서를 규율하기 위한 것이 아니고 전적으로 또는 부수적으로 사회구성원 개인의 안전과 이익을 보호하기 위하여 설정된 것이라면, 공무원이 그와 같은 직무상 의무를 위반함으로 인하여 피해자가 입은 손해에 대하여는 상당인과관계가 인정되는 범위 내에서 국가가 배상책임을 지는 것이고, 이때 상당인과관계의 유무를 판단함에 있어서는 일반적인 결과발생의 개연성은 물론 직무상 의무를 부과하는 법령 기타 행동규범의 목적, 그 수행하는 직무의 목적 내지 기능으로부터 예견가능한 행위 후의 사정, 가해행위의 태양 및 피해의 정도 등을 종합적으로 고려하여야 할 것이다( 대법원 2007. 12. 27. 선고 2005다62747 판결 등 참조).  민사집행법이 제105조에서 집행법원은 매각물건명세서를 작성하여 현황조사보고서 및 평가서의 사본과 함께 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다고 규정하고 있는 취지는 경매절차에 있어서 매각대상 부동산의 현황을 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 그 현황과 권리관계를 공시함으로써 매수 희망자가 매각대상 부동산에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있도록 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하고자 함에 있다( 대법원 2004. 11. 9.자 2004마94 결정 참조). 따라서 집행법원으로서는 매각대상 부동산에 관한 이해관계인이나 그 현황조사를 실시한 집행관 등으로부터 제출된 자료를 기초로 매각대상 부동산의 현황과 권리관계를 되도록 정확히 파악하여 이를 매각물건명세서에 기재하여야 하고, 만일 경매절차의 특성이나 집행법원이 가지는 기능의 한계 등으로 인하여 매각대상 부동산의 현황이나 권리관계를 정확히 파악하는 것이 곤란한 경우에는 그 부동산의 현황이나 권리관계가 불분명하다는 취지를 매각물건명세서에 그대로 기재함으로써 매수신청인 스스로의 판단과 책임하에 매각대상 부동산의 매수신고가격이 결정될 수 있도록 하여야 할 것이다. 그럼에도 집행법원이나 경매담당 공무원이 위와 같은 직무상의 의무를 위반하여 매각물건명세서에 매각대상 부동산의 현황과 권리관계에 관한 사항을 제출된 자료와 다르게 작성하거나 불분명한 사항에 관하여 잘못된 정보를 제공함으로써 매수인의 매수신고가격 결정에 영향을 미쳐 매수인으로 하여금 불측의 손해를 입게 하였다면, 국가는 이로 인하여 매수인에게 발생한 손해에 대한 배상책임을 진다고 할 것이다( 대법원 2008. 1. 31. 선고 2006다913 판결).  그러므로 이 사건에서 집행법원이나 경매담당공무원이 직무상의 의무를 위반하여 이 사건 각 부동산에 관한 매각물건명세서에 매각대상 부동산의 현황과 권리관계에 관한 사항을 제출된 자료와 다르게 작성하거나 불분명한 사항에 관하여 잘못된 정보를 제공하였는지 여부에 관하여 살핀다.  앞서 본 사실에 의하면, 이 사건 각 부동산에 관한 매각물건명세서 비고란에 제시외 건물을 제외한다는 취지의 기재가 되어 있지는 아니하나, 매각물건명세서의 부동산 표시란에도 제시외 건물은 포함되어 있지 아니한 점, 매각물건명세서와 함께 비치된 현황조사보고서상 제시외 건물에 대하여 소유자를 확인할 수 없는 사실이 명시되어 있는 점, 제시외 건물은 상당한 규모의 독립된 건물로서 이 사건 각 부동산의 종물이나 부합물이라고는 보기 어려운 점 등을 알 수 있는바, 이러한 경우 원칙적으로 집행법원이나 경매담당공무원으로서는 위 매각물건명세서의 비고란에 제시외 건물을 매각대상에서 제외한다는 취지를 명시적으로 기재하는 것이 바람직하였다고 할 것이나, 비록 그 취지를 기재하지 아니하였다고 하더라도 함께 비치된 위 현황조서보고서 등의 기재 등에 비추어 볼 때 매각물건명세서가 위와 같은 형태로 작성되어 있다면 경매전문가가 아닌 일반인의 관점에서도 제시외 건물이 매각대상에 포함되어 있다고 판단하기 보다는 오히려 제외되었다고 이해하는 것이 통상적이라고 할 것이고, 나아가 위와 같이 매각물건명세서의 기재가 다소 불충분한 것이 사실이라고 하더라도 매수신청인으로서는 위 현황조사보고서의 열람 등 다른 수단에 의하여 그 불충분한 사항을 최종적으로 확인하는 것이 가능하였다고 보인다.  또한 부동산 경매절차의 특성이나 집행법원의 기능상 제한 등으로 인하여 집행법원으로서는 매각대상 부동산의 현황이나 권리관계를 언제나 완벽하게 파악하여 입찰참가자들에게 공시할 수는 없는 한계가 있음이 분명하고, 매수신청인들 역시 이러한 한계를 인식하고 매각물건명세서 등을 기초로 매각대상 부동산의 현황과 권리관계를 자신의 책임과 판단에 의하여 별도로 확인하는 것이 보통이므로, 위와 같이 사실과 다르거나 잘못된 사항이 기재된 것이 아니라 다소 불완전한 형태로 매각물건명세서가 작성되었다는 사정만으로는 집행법원이나 경매담당공무원이 그 직무상의 의무를 위반하여 매각대상 부동산의 현황과 권리관계에 관한 사항을 제출된 자료와 아예 다르게 작성한 것이라거나 불분명한 사항에 대하여 잘못된 정보를 제공한 행위와 같다고 평가할 수는 없다고 할 것이다.  다만 앞서 본 바와 같이 이 사건 집행법원이 제시외 건물을 매각의 대상에서 제외하고도 최저매각가격을 결정하면서 제시외 건물의 평가액을 포함시킨 것은 잘못이라 할 것이고 매각물건명세서에도 그와 같은 잘못된 최저매각가격이 기재되어 있기는 하나, 이는 매각물건명세서 작성, 비치의 목적인 부동산의 현황이나 권리관계에 관한 사항과는 무관한 것으로서 최저매각가격 결정의 하자가 그대로 매각물건명세서에 옮겨 기재된 것에 불과하여 이를 독립된 매각물건명세서 작성의 잘못이라고 볼 수는 없다.  따라서 매각물건명세서 작성의 잘못을 이유로 국가배상책임을 주장하는 원고의 이 부분 주장 또한 이유 없다. (4) 따라서 원고의 주장은 모두 이유 없다. 3. 결론 그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고의 항소는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.   [[별 지] 부동산의 표시 : 생략] 판사   백강진(재판장) 황운서 민희진

 

(이 사건 각 부동산에 관한 매각물건명세서 비고란에 제시외 건물을 제외한다는 취지의 기재가 되어 있지는 아니하나, 매각물건명세서의 부동산 표시란에도 제시외 건물은 포함되어 있지 아니한 점, 매각물건명세서와 함께 비치된 현황조사보고서상 제시외 건물에 대하여 소유자를 확인할 수 없는 사실이 명시되어 있는 점, 제시외 건물은 상당한 규모의 독립된 건물로서 이 사건 각 부동산의 종물이나 부합물이라고는 보기 어려운 점등에 비추어 비록 재감정에 의해 그 제시외건물에 대한 감정가액이 포함되었지만 나중에 매각결정서에는 제시외건물이 제외되었고, 경매최고가 매수인이 이의제기 없이 매각대금을 납부하여 경매절차가 종료되었다. 

사견으론 위 판결문 내용 중 감정가에 비해 그 절반에도 못미치는 가격으로 낙찰을 받았다는 사실이 사법보좌관의 중대한 과실에 대한 면책이 될 수 없음에도 이를 명시한 것은 매우 부적절하다고 판단된다. 만일 미등기건무레 대한 감정평가가 없고 매각물건명세서에서 제외되었다면 법정지상권 문제 등이 발생할 수 있으므로 입찰자는 더욱 주의하게 되고 따라서 낙찰가는 더 저가로 성립되었을 가능성도 배제할 수 없다.  경매참가인은 반드시 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서 등을 꼼꼼이 살펴서 경매입찰에 참여하여야 하며, 중대한 과실을 발견할 시에는 그에 상응하는 법적절차를 통해 구제를 받아야 한다는 것이다.  

감정가 대비 제시외물건의 가격대비가 2.9% 정도이고, 1억여원에 불과하지만, 경매대금에서 배당받은 상대를 통해 부당이득반환도 가능하다고 보인다.  특히 아래의 대법원판례를 참조하면 상고하였으면 하는 아쉬움이 개인적인 의견으로 남는다) 

 

대법원 2010. 6. 24. 선고 2009다40790 판결 [손해배상(기)][공2010하,1430] 【판시사항】 [1] 주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 임차인으로서의 지위에 기하여 경매법원에 배당요구를 한 경우, 전세권에 관하여도 배당요구가 있는 것으로 볼 수 있는지 여부  (소극)   [2] 집행법원이 매각물건명세서의 작성에 관하여 부담하는 의무의 내용 및 집행법원이나 경매담당 공무원이 매각물건명세서 작성에 관한 직무상의 의무를 위반한 경우, 국가배상책임이 성립하는지 여부  (적극)  [3] 매각물건명세서를 작성하면서 매각으로 소멸되지 않는 최선순위 전세권이 매수인에게 인수된다는 취지의 기재를 하지 아니한 경매담당 공무원 등의 직무집행상의 과실로 인하여 매수인이 입은 손해에 대하여 국가배상책임을 인정한 사례  【판결요지】 [1] 민사집행법 제91조 제3항은 “전세권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다”라고 규정하고, 같은 조 제4항은 “ 제3항의 경우 외의 전세권은 매수인이 인수한다. 다만, 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다”라고 규정하고 있고, 이는 저당권 등에 대항할 수 없는 전세권과 달리 최선순위의 전세권은 오로지 전세권자의 배당요구에 의하여만 소멸되고, 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 매수인에게 인수되며, 반대로 배당요구를 하면 존속기간에 상관없이 소멸한다는 취지라고 할 것인 점, 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 권리라고 할 것인 점 등에 비추어 보면, 주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 그 중 임차인으로서의 지위에 기하여 경매법원에 배당요구를 하였다면 배당요구를 하지 아니한 전세권에 관하여는 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없다.  [2] 집행법원은 매각대상 부동산에 관한 이해관계인이나 그 현황조사를 실시한 집행관 등으로부터 제출된 자료를 기초로 매각대상 부동산의 현황과 권리관계를 되도록 정확히 파악하여 이를 매각물건명세서에 기재하여야 하고, 만일 경매절차의 특성이나 집행법원이 가지는 기능의 한계 등으로 인하여 매각대상 부동산의 현황이나 관리관계를 정확히 파악하는 것이 곤란한 경우에는 그 부동산의 현황이나 권리관계가 불분명하다는 취지를 매각물건명세서에 그대로 기재함으로써 매수신청인 스스로의 판단과 책임하에 매각대상 부동산의 매수신고가격이 결정될 수 있도록 하여야 한다. 그럼에도 집행법원이나 경매담당 공무원이 위와 같은 직무상의 의무를 위반하여 매각물건명세서에 매각대상 부동산의 현황과 권리관계에 관한 사항을 제출된 자료와 다르게 작성하거나 불분명한 사항에 관하여 잘못된 정보를 제공함으로써 매수인의 매수신고가격 결정에 영향을 미쳐 매수인으로 하여금 불측의 손해를 입게 하였다면, 국가는 이로 인하여 매수인에게 발생한 손해에 대한 배상책임을 진다.  [3] 주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 최선순위 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 임차인으로서의 지위에 기하여 배당요구를 하였으나 집행법원이 매각물건명세서를 작성하면서 ‘등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각허가에 의하여 그 효력이 소멸하지 아니하는 것’란에 아무런 기재를 하지 않고 경매를 진행한 사안에서, 위 최선순위 전세권은 경매절차에서의 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 것이므로 매각물건명세서를 작성함에 있어서 위 전세권이 인수된다는 취지의 기재를 하였어야 할 것임에도 위와 같은 매각물건명세서의 잘못된 기재로 인하여 위 전세권이 매수인에게 인수되지 않은 것으로 오인한 상태에서 매수신고가격을 결정하고 매각대상 부동산을 매수하였다가 위 전세권을 인수하여 그 전세금을 반환하여야 하는 손해를 입은 매수인에 대하여 경매담당 공무원 등의 직무집행상의 과실로 인한 국가배상책임을 인정한 사례.  【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 민법 제303조 제1항, 민사집행법 제91조 제3항, 제4항 [2] 민사집행법 제105조, 국가배상법 제2조 제1항, 민법 제750조 [3] 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 민법 제303조 제1항, 제750조, 민사집행법 제91조 제3항, 제4항, 제105조, 국가배상법 제2조 제1항  【참조판례】 [1] 대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결(공1994상, 501) [2] 대법원 2008. 1. 31. 선고 2006다913 판결 【전 문】 【원고, 피상고인 겸 부대상고인】 원고 【피고, 상고인 겸 부대피상고인】 대한민국 【원심판결】 서울고법 2009. 5. 7. 선고 2008나94990 판결 【주 문】 상고 및 부대상고를 모두 기각한다. 상고비용은 상고인이, 부대상고비용은 부대상고인이 각 부담한다. 【이 유】 상고이유와 부대상고이유를 함께 판단한다. 1. 피고의 상고이유 제1점에 관하여 민사집행법 제91조 제3항은 “전세권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다”라고 규정하고, 같은 조 제4항은 “ 제3항의 경우 외의 전세권은 매수인이 인수한다. 다만, 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다”라고 규정하고 있고, 이는 저당권 등에 대항할 수 없는 전세권과 달리 최선순위의 전세권은 오로지 전세권자의 배당요구에 의하여만 소멸되고, 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 매수인에게 인수되며, 반대로 배당요구를 하면 존속기간에 상관없이 소멸한다는 취지라고 할 것인 점, 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 권리라고 할 것인 점 ( 대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결 참조) 등에 비추어 보면, 주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 그 중 임차인으로서의 지위에 기하여 경매법원에 배당요구를 하였다면 배당요구를 하지 아니한 전세권에 관하여는 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없다고 할 것이다.  원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채택 증거를 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 소외인이 이 사건 전세권설정등기를 마칠 당시 이 사건 부동산(오피스텔)에 선순위 저당권·압류·가압류 등기가 마쳐져 있지 아니하였으므로 이 사건 전세권은 최선순위 전세권이고, 소외인은 임차인으로서 배당요구를 하였을 뿐 전세권자로서 배당요구를 한 것으로 볼 수 없으므로, 이 사건 전세권은 경매절차에서의 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수된다고 판단하였다.  앞에서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 전세권자를 겸한 임차인의 배당요구에 관한 법리 등을 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.  2. 피고의 상고이유 제2점에 관하여 공무원에게 부과된 직무상 의무의 내용이 단순히 공공 일반의 이익을 위한 것이거나 행정기관 내부의 질서를 규율하기 위한 것이 아니고 전적으로 또는 부수적으로 사회구성원 개인의 안전과 이익을 보호하기 위하여 설정된 것이라면, 공무원이 그와 같은 직무상 의무를 위반함으로 인하여 피해자가 입은 손해에 대하여는 상당인과관계가 인정되는 범위 내에서 국가가 배상책임을 지는 것이고, 이때 상당인과관계의 유무를 판단함에 있어서는 일반적인 결과발생의 개연성은 물론 직무상 의무를 부과하는 법령 기타 행동규범의 목적, 그 수행하는 직무의 목적 내지 기능으로부터 예견가능한 행위 후의 사정, 가해행위의 태양 및 피해의 정도 등을 종합적으로 고려하여야 할 것이다( 대법원 2007. 12. 27. 선고 2005다62747 판결 등 참조). 한편, 민사집행법이 제105조에서 집행법원은 매각물건명세서를 작성하여 현황조사보고서 및 평가서의 사본과 함께 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다고 규정하고 있는 취지는 경매절차에 있어서 매각대상 부동산의 현황을 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 그 현황과 권리관계를 공시함으로써 매수 희망자가 매각대상 부동산에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있도록 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하고자 함에 있다( 대법원 2004. 11. 9.자 2004마94 결정 참조). 따라서 집행법원으로서는 매각대상 부동산에 관한 이해관계인이나 그 현황조사를 실시한 집행관 등으로부터 제출된 자료를 기초로 매각대상 부동산의 현황과 권리관계를 되도록 정확히 파악하여 이를 매각물건명세서에 기재하여야 하고, 만일 경매절차의 특성이나 집행법원이 가지는 기능의 한계 등으로 인하여 매각대상 부동산의 현황이나 관리관계를 정확히 파악하는 것이 곤란한 경우에는 그 부동산의 현황이나 권리관계가 불분명하다는 취지를 매각물건명세서에 그대로 기재함으로써 매수신청인 스스로의 판단과 책임하에 매각대상 부동산의 매수신고가격이 결정될 수 있도록 하여야 할 것이다. 그럼에도 집행법원이나 경매담당 공무원이 위와 같은 직무상의 의무를 위반하여 매각물건명세서에 매각대상 부동산의 현황과 권리관계에 관한 사항을 제출된 자료와 다르게 작성하거나 불분명한 사항에 관하여 잘못된 정보를 제공함으로써 매수인의 매수신고가격 결정에 영향을 미쳐 매수인으로 하여금 불측의 손해를 입게 하였다면, 국가는 이로 인하여 매수인에게 발생한 손해에 대한 배상책임을 진다고 할 것이다( 대법원 2008. 1. 31. 선고 2006다913 판결 참조).  원심이 확정한 사실에 의하면, 소외인은 2006. 6. 27. 주식회사 원형토건(이하 ‘원형토건’이라고 한다)으로부터 이 사건 부동산을 보증금 8,000만 원, 기간 2006. 7. 4.부터 2007. 7. 3.까지로 정하여 임차한 후 2006. 7. 4. 이 사건 부동산에 입주하면서 확정일자를 받고 2006. 7. 7. 전입신고를 마쳤는데, 이 사건 부동산의 지번인 ‘735-11’로 전입신고를 하지 않고 ‘745-11’로 전입신고를 하였다가 2006. 11. 3. 정정신고를 한 사실, 소외인은 임대차계약 체결일인 2006. 6. 27. 원형토건과 사이에 이 사건 부동산에 관한 전세권설정계약도 체결하고 2006. 7. 4. 이 사건 부동산에 관하여 전세금 8,000만 원, 존속기간 2007. 7. 3.까지로 된 이 사건 전세권설정등기를 마친 사실, 원고가 전세권설정등기를 마칠 당시에는 이 사건 부동산에 관하여 선순위 저당권·가압류·압류등기가 없었으나, 2006. 9. 5. 채권자 신용보증기금, 채무자 원형토건, 채권최고액 2억 1,000만 원으로 된 근저당권설정등기가 마쳐진 사실, 근로복지공단은 2007. 5. 21. 이 사건 부동산에 관하여 서울중앙지방법원 2007타경15036호로 강제경매를 신청하였고, 위 법원이 2007. 5. 22. 강제경매개시결정을 함으로써 강제경매절차가 진행된 사실, 소외인은 위 경매절차에서 배당요구종기일 이전인 2007. 7. 20. 임대차계약서와 주민등록표등본을 첨부하여 임차인으로서 “임차부분 : 전부(방1칸), 임차보증금 : 팔천만 원, 점유기간 : 2006. 7. 4.부터 2007. 7. 4.까지, 전입일자 : 2006. 7. 4., 확정일자 : 2006. 7. 4., 임차권·전세권등기 : 유(2006. 7. 4.), 입주한 날(주택인도일) : 2006. 7. 4.”로 기재한 “권리신고 및 배당요구신청서(주택임대차)”를 제출하여 배당요구를 한 사실, 집행법원은 2007. 8. 1. 매각물건명세서를 작성하면서 ‘최선순위 설정’란에 “2006. 7. 4.(전세권)”, ‘점유자’란에 소외인을 각 기재하고, 소외인이 임차인으로서 권리신고한 내용(단, 전입신고일자는 2006. 7. 7.로 기재) 및 2007. 7. 20. 배당요구한 사실을 기재하는 한편, 등기부등본에 근거하여 소외인이 전세권자로서 보증금이 8,000만 원이라는 내용을 기재하고 그 ‘배당요구 여부(배당요구일자)’란에는 아무런 기재를 하지 않았으며, 또한 ‘등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각허가에 의하여 그 효력이 소멸하지 아니하는 것’란에도 아무런 기재를 하지 않은 사실, 이 사건 부동산은 감정가액이 1억 원으로 평가되었는데, 원고는 2007. 8. 16. 제1회 매각기일에 112,600,000원으로 매수신고를 하여 매각허가결정을 받았고, 2007. 9. 13. 대금을 완납하고 2007. 10. 24. 그 앞으로 소유권이전등기를 마쳤으며, 이 사건 전세권설정등기는 같은 날 집행법원의 촉탁에 의하여 강제경매로 인한 매각을 원인으로 말소된 사실, 집행법원은 배당기일인 2007. 10. 11. 실제 배당할 금액 110,012,227원 전부를 신청채권자인 근로복지공단에게 배당한 사실, 그 후 소외인은 원고를 상대로 하여 서울중앙지방법원 2007가합113422호로 위 경매로 인하여 이 사건 전세권이 소멸되지 않았음에도 그 등기가 말소되었다는 이유로 그 회복등기절차의 승낙을 구하는 소를 제기하였고, 위 법원은 2008. 4. 22. 소외인의 임차인으로서의 배당요구는 전세권자로서의 배당요구로 볼 수 없어 이 사건 전세권은 경매로 인하여 소멸하지 않는다는 이유로 소외인의 승소판결을 선고하였으며, 위 판결은 그 무렵 확정된 사실, 원고는 2008. 5. 8. 소외인에게 전세보증금 명목으로 8,000만 원을 지급한 사실을 알 수 있다.  위와 같은 사실관계를 앞에서 본 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 전세권은 최선순위 전세권으로서 경매절차에서의 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 것이므로 집행법원의 경매담당 공무원으로서는 그 매각물건명세서를 작성함에 있어서 ‘등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각허가에 의하여 그 효력이 소멸하지 아니하는 것’란에 이 사건 전세권이 인수된다는 취지의 기재를 하였어야 할 것임에도 이를 기재하지 아니한 채 경매를 진행하는 잘못을 저질렀고, 원고는 위와 같은 매각물건명세서의 잘못된 기재로 인하여 이 사건 전세권이 매수인에게 인수되지 않은 것으로 오인한 상태에서 매수신고가격을 결정하고 이 사건 부동산을 매수하였다가 이 사건 전세권을 인수하여 그 전세금을 반환하여야 하는 손해를 입었다고 할 것이므로, 피고는 위와 같은 경매담당 공무원 등의 직무집행상의 과실로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.  같은 취지의 원심 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 매각물건명세서의 작성에 관한 법리나 국가배상책임에 관한 법리 등을 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.   3. 피고의 상고이유 제3점에 관하여 원고가 관련 법령을 숙지하고 이 사건 부동산의 등기부등본 등을 상세히 검토하였다면 이 사건 전세권이 소멸되지 아니하는 것을 알 수 있었다고 하더라도, 민사집행법이 매각물건명세서를 작성, 비치하여 매수 희망자들에게 이를 열람토록 한 취지에 비추어 보면, 관련 법령이나 자료를 제대로 검토하지 아니한 원고의 잘못을 들어 이를 과실상계 사유로 참작할 수 있음은 별론으로 하고, 그러한 사정만으로 피고가 손해배상책임을 면한다고 볼 수는 없으므로, 이 부분 상고이유의 주장도 받아들이지 아니한다.  4. 원고의 부대상고이유에 관하여 불법행위로 인한 손해배상사건에서 과실상계 사유에 관한 사실인정이나 그 비율을 정하는 것은 그것이 형평의 원칙에 비추어 현저히 불합리하다고 인정되지 아니하는 한 사실심의 전권에 속하는 것이다( 대법원 2000. 2. 22. 선고 98다38623 판결 등 참조).  원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 과실상계 사유에 관한 사실인정이나 그 비율 판단이 형평의 원칙에 비추어 현저히 불합리하다고 보이지 아니하므로, 원고의 부대상고이유의 주장은 받아들이지 아니한다.  5. 결론 그러므로 상고 및 부대상고를 모두 기각하고, 상고비용 및 부대상고비용은 각 패소자들의 부담으로 하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   신영철(재판장) 박시환 안대희(주심) 차한성    ****************************************************************    서울고등법원 2009. 5. 7. 선고 2008나94990 판결 [손해배상(기)][미간행] 【전 문】 【원고, 항소인】 원고 【피고, 피항소인】 대한민국 【변론종결】 2009. 3. 26. 【제1심판결】 서울중앙지방법원 2008. 10. 1. 선고 2008가단189207 판결 【주 문】 1. 당심에서 확장된 원고의 청구를 포함하여 제1심 판결을 아래와 같이 변경한다. 가. 피고는 원고에게 16,000,000원 및 이에 대하여 2008. 6. 3.부터 2009. 5. 7.까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 나. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 2. 소송총비용 중 70%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다. 3. 제1의 가.항은 가집행할 수 있다. 【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 피고는 원고에게 80,000,000원 및 이에 대하여 2008. 6. 3.부터 당심 판결 선고일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라(원고는 당심에서 지연손해금 청구를 확장하였다).  2. 항소취지 제1심 판결을 취소한다. 피고는 원고에게 80,000,000원 및 이에 대하여 제1심 판결 선고일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.  【이 유】 1. 인정사실 아래의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑1호증 내지 갑7호증, 갑9호증 내지 갑12호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있다.  가. 소외인은 2006. 6. 27. 주식회사 원형토건(이하, ‘원형토건’이라고 한다)으로부터 그 소유의 별지 목록 기재 부동산(이하, ‘이 사건 부동산’이라고 한다)을 보증금 8,000만 원, 기간 2006. 7. 4.부터 2007. 7. 3.까지로 정하여 임차한 후 2006. 7. 4. 이 사건 부동산에 입주하면서 확정일자를 받고 2006. 7. 7. 전입신고를 마쳤는데, 이 사건 부동산의 지번인 “735-11”로 전입신고를 하지 아니하고 “745-11”로 전입신고를 하였다(그 후 소외인이 2006. 11. 3. 이 사건 부동산의 지번인 “735-11”로 정정신고를 하여 전입 주소가 정정되었다).  나. 소외인은 임대차계약 체결일인 2006. 6. 27. 원형토건과 사이에 이 사건 부동산에 관한 전세권설정계약도 체결하고 2006. 7. 4. 이 사건 부동산에 관하여 전세금 8,000만 원, 존속기간 2007. 7. 3.까지로 된 전세권설정등기를 마쳤다(이하, ‘이 사건 전세권’이라고 한다).  다. 원고가 전세권설정등기를 마칠 당시에는 이 사건 부동산에 관하여 선순위 저당권·가압류·압류등기가 없었으나, 2006. 9. 5. 채권자 신용보증기금, 채무자 원형토건, 채권최고액 2억 1,000만 원으로 된 근저당권설정등기가 마쳐졌다.  라. 근로복지공단은 2007. 5. 21. 이 사건 부동산에 관하여 서울중앙지방법원 2007타경15036호로 강제경매를 신청하였고, 위 법원이 2007. 5. 22. 강제경매개시결정을 함으로써 이 사건 부동산에 관하여 강제경매(이하, ‘이 사건 경매’라고 한다)절차가 진행되었다.  마. 소외인은 이 사건 경매절차에서 배당요구종기일 이전인 2007. 7. 20. 임대차계약서와 주민등록표등본을 첨부하여 임차인으로서 “임차부분 : 전부(방1칸), 임차보증금 : 팔천만 원, 점유기간 : 2006. 7. 4.부터 2007. 7. 4.까지, 전입일자 : 2006. 7. 4., 확정일자 : 2006. 7. 4., 임차권·전세권등기 : 유(2006. 7. 4.), 입주한 날(주택인도일) : 2006. 7. 4.”로 기재된 “권리신고 및 배당요구신청서(주택임대차)”를 제출하여 배당요구를 하였다.  바. 집행법원은 2007. 8. 1. 매각물건명세서를 작성하면서 ‘최선순위 설정’란에 “2006. 7. 4.(전세권)”, ‘점유자’란에 소외인을 각 기재하고, 소외인이 임차인으로서 권리신고한 내용(단, 전입신고일자만 2006. 7. 7.로 기재) 및 2007. 7. 20. 배당요구한 사실을 기재하는 한편, 등기부등본에 기초하여 전세권자로서 보증금이 8,000만 원이라는 내용만을 기재한 채 ‘배당요구여부(배당요구일자)’란에는 아무런 기재를 하지 않았으며, 또한 ‘등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각허가에 의하여 그 효력이 소멸하지 아니하는 것’란에도 아무런 기재를 하지 않았다.  사. 이 사건 부동산은 감정가액이 1억 원으로 평가되었는데, 원고는 2007. 8. 16. 제1회 매각기일에 112,600,000원으로 매수신고를 하여 그 후 매각허가결정을 받았고, 2007. 9. 13. 대금을 완납하여 소유권을 취득한 후 2007. 10. 24. 이 사건 부동산에 관하여 소유권이전등기를 마쳤으며, 이 사건 전세권설정등기는 같은 날 강제경매로 인한 매각으로 말소되었다.  아. 집행법원은 배당기일인 2007. 10. 11. 실제 배당할 금액 110,012,227원 전부를 신청채권자인 근로복지공단에게 배당하였다. 자. 그 후 소외인은 원고를 상대로 하여 서울중앙지방법원 2007가합113422호로 이 사건 경매로 인하여 이 사건 전세권이 소멸되지 않았음에도 그 등기가 말소되었다는 이유로 그 회복등기절차의 승낙을 구하는 소송을 제기하였고, 위 법원은 2008. 4. 22. 소외인의 임차인으로서의 배당요구는 전세권자로서의 배당요구로 볼 수 없어 이 사건 전세권은 이 사건 경매로 인하여 소멸하지 않는다는 이유로 소외인의 승소판결을 선고하였고, 위 판결은 그 무렵 확정되었다.  차. 원고는 2008. 5. 8. 소외인에게 전세보증금 명목으로 8,000만 원을 지급하였다. 2. 손해배상책임의 발생 및 범위 가. 책임의 근거 (1) 공무원에게 부과된 직무상 의무의 내용이 단순히 공공 일반의 이익을 위한 것이거나 행정기관 내부의 질서를 규율하기 위한 것이 아니고 전적으로 또는 부수적으로 사회구성원 개인의 안전과 이익을 보호하기 위하여 설정된 것이라면, 공무원이 그와 같은 직무상 의무를 위반함으로 인하여 피해자가 입은 손해에 대하여는 상당인과관계가 인정되는 범위 내에서 국가가 배상책임을 지는 것이고, 이때 상당인과관계의 유무를 판단함에 있어서는 일반적인 결과발생의 개연성은 물론 직무상 의무를 부과하는 법령 기타 행동규범의 목적, 그 수행하는 직무의 목적 내지 기능으로부터 예견가능한 행위 후의 사정, 가해행위의 태양 및 피해의 정도 등을 종합적으로 고려하여야 한다( 대법원 2007. 12. 27. 선고 2005다62747 판결 참조). 민사집행법이 제105조에서 집행법원은 매각물건명세서를 작성하여 현황조사보고서 및 평가서의 사본과 함께 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다고 규정하고 있는 취지는 경매절차에 있어서 매각대상 부동산의 현황을 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 그 현황과 권리관계를 공시함으로써 매수 희망자가 매각대상 부동산에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있도록 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하고자 함에 있다( 대법원 2004. 11. 9. 자 2004마94 결정 참조). 따라서 집행법원으로서는 매각대상 부동산에 관한 이해관계인이나 그 현황조사를 실시한 집행관 등으로부터 제출된 자료를 기초로 매각대상 부동산의 현황과 권리관계를 되도록 정확히 파악하여 이를 매각물건명세서에 기재하여야 하고, 만일 경매절차의 특성이나 집행법원이 가지는 기능의 한계 등으로 인하여 매각대상 부동산의 현황이나 관리관계를 정확히 파악하는 것이 곤란한 경우에는 그 부동산의 현황이나 권리관계가 불분명하다는 취지를 매각물건명세서에 그대로 기재함으로써 매수신청인 스스로의 판단과 책임 하에 매각대상 부동산의 매수신고가격이 결정될 수 있도록 하여야 할 것이다. 그럼에도 불구하고 집행법원이나 경매담당 공무원이 위와 같은 직무상의 의무를 위반하여 매각물건명세서에 매각대상 부동산의 현황과 권리관계에 관한 사항을 제출된 자료와 다르게 작성하거나 불분명한 사항에 관하여 잘못된 정보를 제공함으로써 매수인의 매수신고가격 결정에 영향을 미쳐 매수인으로 하여금 불측의 손해를 입게 하였다면, 국가는 이로 인하여 매수인에게 발생한 손해에 대한 배상책임을 진다고 할 것이다( 대법원 2008. 1. 31. 선고 2006다913 판결 참조).  (2) 집행법원은 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각허가에 의하여 그 효력이 소멸하지 아니하는 것 등을 적은 매각물건명세서를 작성하여야 하고, 매각물건명세서를 등을 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다( 민사집행법 제105조). 한편, 전세권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸되나( 민사집행법 제91조 제3항), 그 외의 경우에는 매수인이 인수하되 전세권자가 배당요구를 하는 경우에만 매각으로 소멸하는바( 같은 조 제4항), 이는 전세권자 스스로 전세금반환청구권에 기한 배당요구를 통하여 경매절차에서 전세금을 회수할 것인지 아니면 전세권의 부담을 매수인에게 인수시켜 매수인으로부터 전세금을 회수할 것인지 선택할 수 있도록 하기 위한 것으로 매수인이나 전세권자에게 결정적이고 중요한 의미를 가지는 사항이라고 할 것이다. 나아가 주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정, 성립요건 및 효력(주택임대차보호법상의 임대차는 채권적 권리인 반면, 전세권은 물권이고, 임차권에 기하여는 경매청구권이 없으나, 전세권은 경매청구권이 있으며, 주택에 대한 전세권의 우선변제권의 물적 범위는 그 주택에 한정되지만 주택임대차보호법에 의한 우선변제권의 물적 범위는 그 대지를 포함한다)을 달리하는 별개의 것이고( 대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결 참조), 이에 더하여 앞서 본 바와 같은 민사집행법 제91조 제4항의 규정취지에 비추어 볼 때, 전세권자로서의 지위 및 대항력 있는 임차인으로서의 지위를 겸유하는 자가 임차인으로서 배당요구를 한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 전세권자로서 배당요구를 한 것으로 볼 수는 없다.  (3) 앞서 본 사실관계에 의하면, 소외인이 이 사건 전세권설정등기를 마칠 당시 이 사건 부동산에 선순위 저당권·압류·가압류 등기가 마쳐져 있지 않았으므로 이 사건 전세권은 최선순위 전세권이라고 할 것이고, 소외인은 임차권자로서 배당요구만을 하였을뿐, 달리 전세권자로서 배당요구를 하였다고 볼 특별한 사정이 있다고 볼 자료도 없으므로, 이 사건 전세권은 이 사건 경매절차에서의 매각으로 소멸하지 아니하고 매수인에게 인수된다고 할 것이다. 그럼에도 불구하고 집행법원은 이 사건 매각물건명세서를 작성하면서 소외인이 임차인으로서 배당요구한 사실만 기재하고 전세권자로서의 ‘배당요구여부’란에는 아무런 기재를 하지 않았으면서도 ‘등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각허가에 의하여 그 효력이 소멸하지 아니하는 것’란에 이 사건 전세권을 기재하지 않고 공란으로 두었고, 원고로서는 위와 같은 매각물건명세서의 부정확한 기재로 말미암아 이 사건 전세권이 매수인에게 인수되지 않은 것으로 오인한 상태에서 매수신고가격을 결정하게 되어 이 사건 전세권자인 소외인에게 전세보증금을 책임지게 되는 손해를 입었다고 할 것이므로, 국가인 피고로서는 위와 같은 경매 담당 공무원의 직무상 불법행위로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.  (4) 이에 대하여 피고는, 매각물건명세서는 법원의 인식을 기재한 서면에 지나지 아니한 것으로서 그 작성은 사실행위에 속하고 그에 의하여 매각조건이 결정되거나 실체법상 권리관계에 영향을 미치는 것은 아니며, 공신력도 인정되는 것이 아닐 뿐만 아니라, 매각물건의 매수여부는 전적으로 매수인의 판단과 책임 하에 이루어지는 것이고, 가사 매각물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있더라도 민사집행법 제121조 제5호에 따른 매각허가에 대한 이의 및 같은 법 제130조 제1항에 의한 즉시항고 등을 통하여 매수인의 권리구제절차를 취할 수 있음에도 불구하고 원고가 이를 해태하였으므로, 피고는 아무런 책임이 없다고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 피고가 매각물건명세서에 매각대상 부동산의 권리관계에 관한 사항을 다르게 작성함으로써 매수인의 매수신고가격 결정에 영향을 미쳐 매수인으로 하여금 불측의 손해를 입게 한 이상 피고 주장과 같은 사유만으로 피고에게 손해배상책임이 없다거나 경매담당 공무원의 직무상 위법행위와 원고의 손해 사이에 인과관계가 단절된다고 볼 수 없으므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.  나. 책임의 제한 앞서 본 사실관계에 의하면, 이 사건 매각물건명세서에 소외인이 전세권자로서 배당요구한 사실이 기재되어 있지 아니하였으므로 원고로서도 조금만 주의를 기울여 관련 법령을 살펴보고 이 사건 부동산에 관한 등기부등본 등을 검토하였더라면 이 사건 전세권이 소멸하지 않을 수 있음을 쉽게 알 수 있었다고 할 것임에도 이를 소홀히 하였고, 또한 신청채권자인 근로복지공단과 임차인인 소외인 중 누가 우선하여 배당을 받을 것인지 여부를 제대로 살펴보지 아니한 잘못이 있으며, 이와 같은 잘못과 이 사건 매각물건명세서의 전체적인 내용 등 제반 사정을 종합하여 보면, 피고의 원고에 대한 손해배상책임은 손해액의 20%로 제한함이 상당하다.   다. 손해배상책임의 범위 피고가 원고에게 배상하여야 할 금액은 특별한 사정이 없는 한 원고가 이 사건 전세권을 인수하게 됨으로써 소외인에게 지급한 전세보증금 상당액인 8,000만 원이라고 할 것인데, 앞서 본 피고의 책임비율을 참작하면 1,600만 원(8,000만 원 × 0.2)이 된다.  3. 결론 그렇다면, 피고는 원고에게 손해배상금 1,600만 원 및 이에 대하여 불법행위일 이후로서 원고가 구하는 이 사건 소장부본 송달 다음 날인 2008. 6. 3.부터 당심 판결 선고일인 2009. 5. 7.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 일부 결론을 달리하여 부당하므로 원고의 항소와 당심에서 확장한 청구를 일부 받아들여 제1심 판결을 위와 같이 변경한다.  [별지 목록 생략] 판사   최상열(재판장) 송봉준 김광섭

 

대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다40615 판결 [손해배상][미간행] 【판시사항】 [1] 경매절차에서 부동산현황조사를 하는 집행관이 부담하는 주의의무의 내용과 그 주의의무 위반을 인정할 수 있는 경우  [2] 경매주택에 대한 현황조사를 하는 집행관이 임대차관계의 확인을 위해 그 주택의 소재지에 전입신고된 세대주의 주민등록을 확인할 주의의무가 있는지 여부 (적극)  [3] 공동주택에 대한 임대차관계의 현황조사를 하는 집행관이 그 주택의 소재지에 전입신고된 세대주의 주민등록을 확인함에 있어 건축물관리대장 등에 표시된 공동주택의 명칭으로 전입신고된 세대주 외에 그와 다른 명칭으로 전입신고된 세대주가 있는지 여부까지 확인할 주의의무가 있는지 여부 (소극)  [4] 공동주택에 관한 경매절차에서 임대차관계의 현황조사를 하는 집행관이 건축물관리대장에 표시된 공동주택의 명칭인 “시티빌리지”로 전입신고된 세대주의 주민등록만 확인하고 그 공동주택의 외벽에 표시된 명칭인 “씨티빌리지”로 전입신고된 세대주의 주민등록을 확인하지 않아 집행법원이 현황조사보고서에 따라 매각물건명세서를 작성하면서 ‘조사된 임차내역 없음. 임대차관계 미상 현황보고서 참조’라고 기재함으로써, 경매절차에서 공동주택을 매수하여 소유권을 취득한 자가 “씨티빌리지”로 전입신고한 임차인에게 임대차보증금을 반환해 주는 손해를 입은 사안에서, 집행관에게 건축물관리대장에 표시된 명칭과 다른 명칭으로 전입신고된 세대주의 주민등록까지 확인할 주의의무가 없다는 이유로 국가의 배상책임을 인정하지 않은 사례  【참조조문】 [1] 민사집행법 제85조, 제105조 [2] 민사집행법 제85조 [3] 민사집행법 제85조, 구 주민등록법 시행령(2009. 8. 13. 대통령령 제21683호로 개정되기 전의 것) 제9조 제3항(현행 제9조 제3항, 제4항 참조) [4] 국가배상법 제2조 제1항, 민사집행법 제85조, 제105조, 구 주민등록법 시행령(2009. 8. 13. 대통령령 제21683호로 개정되기 전의 것) 제9조 제3항(현행 제9조 제3항, 제4항 참조)  【참조판례】 [1] 대법원 2004. 11. 9.자 2004마94 결정(공2005상, 65) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 유주상외 2인) 【피고, 상고인】 대한민국 【원심판결】 서울중앙지법 2009. 5. 8. 선고 2008나38157 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원 합의부에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 1. 원심판결 이유 및 기록에 의하면, 이 사건 건물은 부천시 소사구 (동명 및 지번 생략)에 위치한 공동주택으로 건축물관리대장상 명칭은 ‘시티빌리지’이지만 그 외벽에는 ‘씨티빌리지’로 표시되어 있는 사실, 소외인은 이 사건 건물 중 401호(이하 ‘이 사건 부동산’이라고 한다)를 그 소유자로부터 임대차보증금 4,300만 원에 임차한 후 2004. 2. 12. 전입신고를 하면서 ‘씨티빌리지’ 가동 401호로 전입신고를 마친 사실, 이 사건 부동산에 관하여 인천지방법원 부천지원 2004타경23474호로 임의경매절차가 진행됨에 따라 위 법원 소속 집행관은 임대차관계 등의 현황조사를 위하여 3회에 걸쳐 이 사건 부동산을 방문하였으나 문이 잠겨 있어 점유자 등을 만나지 못한 사실, 위 집행관은 2004. 7. 16. 부천시 소사구 ○○동사무소에서 이 사건 부동산의 건축물관리대장상 주소인 ‘부천시 소사구 (동명 및 지번 생략) 시티빌리지 가동 401호’로 주민등록전입세대 열람을 신청한 결과 “해당 주소의 세대주가 존재하지 않음”이라는 내용의 주소별세대열람내역을 받은 사실, 위 집행관은 이 사건 부동산에 관한 같은 달 31일자 현황조사보고서에 “점유관계 : 미상. 기타 : 본건 현황차 수회 방문하였으나 폐문으로 인하여 거주자 및 이해관계인을 만날 수 없어 자세한 임대차관계는 미상이고 전세대 주민등록등본을 열람한바 주민전입자가 없습니다”라고 기재하면서 위 세대열람내역을 첨부하였고, 집행법원은 위 현황보고서에 따라 2005. 3. 8.자 매각물건명세서에 “조사된 임차내역 없음. 임대차관계 미상 현황보고서 참조”라고 기재한 사실, 원고는 위 경매절차에서 이 사건 부동산을 낙찰받아 소유권을 취득한 후 소외인에 대하여 이 사건 부동산의 인도청구를 하였으나 소외인의 위 전입신고가 그의 임차권을 공시하는 효력이 있어 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추었다는 이유로 2007년 5월에 원고의 패소가 확정된 사실, 그리하여 원고는 같은 해 8월에 소외인에게 임대차보증금 4,300만 원을 반환한 사실을 알 수 있다.  이에 대하여 원심은 ‘시티빌리지’와 ‘씨티빌리지’는 외래어의 표기방법에 따른 차이로 일반적으로 동일한 명칭으로 인식되는 점, 이 사건 건물의 외벽에 ‘씨티빌리지’로 표시되어 있는 점 등 그 판시와 같은 사정을 들어 위 집행관으로서는 이 사건 부동산의 전입세대를 열람할 당시 ‘씨티빌리지’ 명칭으로도 열람을 하여야 할 주의의무가 있음에도 이를 다하지 아니하였다고 판단하여, 피고에 대하여 위 4,300만 원의 손해배상을 구하는 원고의 이 사건 청구를 인용하였다.  2. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유로 이를 수긍하기 어렵다. 경매절차에 있어서 부동산현황조사 및 매각물건명세서의 작성은 매각대상 부동산의 현황을 정확하게 파악하여 일반인에게 그 부동산의 현황과 권리관계를 공시함으로써 매수희망자가 매각대상 물건에 관하여 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예상 밖의 손해를 입는 것을 방지하고자 함에 그 목적이 있다( 대법원 2004. 11. 9.자 2004마94 결정 참조). 따라서 부동산현황조사를 하는 집행관은 집행법원에 대하여는 물론 부동산의 매수희망자에 대한 관계에서도 목적부동산의 현황을 가능한 한 정확하게 조사할 주의의무를 부담하고, 집행관이 현황조사를 행함에 있어서 통상 행하여야 하는 조사방법을 채택하지 아니하거나 조사결과에 대하여 충분한 검토 및 평가를 하지 아니하여 그 기재 내용과 목적부동산의 실제 상황 사이에 간과하기 어려운 차이가 발생한 경우에는 집행관이 그 주의의무를 위반하였다고 인정할 수 있다.  한편 민사집행법 제85조 제1항은 집행관에 의한 부동산현황조사의 대상으로 부동산의 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수 등 임대차관계에 관한 사항을 포함하여 정하고 있고, ‘부동산 경매·입찰절차에서 현황조사시 유의사항’( 대법원 재판예규 제880호)은 “현황조사의 대상이 주택인 경우 임대차관계의 확인을 위하여 매각부동산 소재지에 주민등록전입신고된 세대주 전원에 대한 주민등록 등·초본을 발급받아 현황조사보고서에 첨부하여야 한다”고 정하고 있다. 그러므로 집행관은 주택에 대한 현황조사시 임대차관계의 확인을 위하여 그 주택의 소재지에 전입신고된 세대주의 주민등록을 확인할 주의의무가 있다고 할 것이다.  그런데 구 주민등록법 시행령(2009. 8. 13. 대통령령 제21683호로 개정되기 전의 것. 이하 같다) 제9조 제3항은 “공동주택에 관한 주민등록표 등 주민등록 관계서류의 주소는 지번 다음에 건축물관리대장 등에 따른 공동주택의 명칭과 동·호수를 기록한다”고 정하고 있다. 그렇다면 공동주택에 대한 임대차관계의 현황조사를 하는 집행관으로서는 위와 같이 그 공동주택의 소재지에 전입신고된 세대주의 주민등록을 확인함에 있어서 다른 특별한 사정이 없는 한 전입신고가 구 주민등록법 시행령 제9조 제3항에 따라 건축물관리대장 등에 표시된 공동주택의 명칭과 동·호수로 이루어졌을 것이라는 전제 아래 그 명칭으로 전입신고된 세대주가 있는지를 확인하면 족하고 그와 다른 명칭으로 전입신고된 세대주가 있는지 여부까지 확인할 주의의무가 있다고 할 수 없다. 이는 그 공동주택의 외벽에 건축물관리대장 등에 표시된 명칭과 다른 명칭이 표시되어 있다고 하여도 기본적으로 달리 볼 것이 아니다.  그럼에도 불구하고 원심이 그 판시와 같은 사정만으로 집행관이 관계 법령에 따라 이 사건 부동산의 주민등록전입세대 열람을 함에 있어서 외벽 표시에 좇아서도 열람을 할 의무가 있다고 판단한 것은 공동주택에 대한 임대차관계의 현황조사를 하는 집행관의 전입신고 세대주 주민등록 확인에 관한 주의의무에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 상고취지는 이유 있다.  3. 결론 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   김지형(재판장) 양승태 전수안 양창수(주심)

 

대법원 2008. 1. 31. 선고 2006다913 판결 [손해배상(기)][미간행] 【판시사항】 [1] 국가의 배상책임이 성립하기 위하여 요구되는 공무원의 직무상 의무 위반의 내용 및 상당인과관계   [2] 경매절차에서 매각물건명세서를 작성하도록 하는 취지   [3] 집행법원이 매각물건명세서의 작성에 관하여 부담하는 의무   [4] 집행법원이나 경매담당 공무원이 매각물건명세서 작성에 관한 직무상의 의무를 위반한 경우, 국가의 배상책임 유무 (적극) 【참조조문】 [1] 국가배상법 제2조 제1항, 민법 제750조 [2] 민사집행법 제105조 [3] 민사집행법 제105조 [4] 민사집행법 제105조, 국가배상법 제2조 제1항, 민법 제750조  【참조판례】 [1] 대법원 2007. 12. 27. 선고 2005다62747 판결(공2008상, 112) [2] 대법원 2004. 11. 9.자 2004마94 결정(공2005상, 65) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 【피고, 상고인】 대한민국 【원심판결】 서울고법 2005. 12. 6. 선고 2005나38364 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 공무원에게 부과된 직무상 의무의 내용이 단순히 공공 일반의 이익을 위한 것이거나 행정기관 내부의 질서를 규율하기 위한 것이 아니고 전적으로 또는 부수적으로 사회구성원 개인의 안전과 이익을 보호하기 위하여 설정된 것이라면, 공무원이 그와 같은 직무상 의무를 위반함으로 인하여 피해자가 입은 손해에 대하여는 상당인과관계가 인정되는 범위 내에서 국가가 배상책임을 지는 것이고, 이때 상당인과관계의 유무를 판단함에 있어서는 일반적인 결과발생의 개연성은 물론 직무상 의무를 부과하는 법령 기타 행동규범의 목적, 그 수행하는 직무의 목적 내지 기능으로부터 예견가능한 행위 후의 사정, 가해행위의 태양 및 피해의 정도 등을 종합적으로 고려하여야 할 것이다( 대법원 2007. 12. 27. 선고 2005다62747 판결 등 참조).  민사집행법이 제105조에서 집행법원은 매각물건명세서를 작성하여 현황조사보고서 및 평가서의 사본과 함께 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다고 규정하고 있는 취지는 경매절차에 있어서 매각대상 부동산의 현황을 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 그 현황과 권리관계를 공시함으로써 매수 희망자가 매각대상 부동산에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있도록 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하고자 함에 있다 ( 대법원 2004. 11. 9.자 2004마94 결정 참조). 따라서 집행법원으로서는 매각대상 부동산에 관한 이해관계인이나 그 현황조사를 실시한 집행관 등으로부터 제출된 자료를 기초로 매각대상 부동산의 현황과 권리관계를 되도록 정확히 파악하여 이를 매각물건명세서에 기재하여야 하고, 만일 경매절차의 특성이나 집행법원이 가지는 기능의 한계 등으로 인하여 매각대상 부동산의 현황이나 관리관계를 정확히 파악하는 것이 곤란한 경우에는 그 부동산의 현황이나 권리관계가 불분명하다는 취지를 매각물건명세서에 그대로 기재함으로써 매수신청인 스스로의 판단과 책임 하에 매각대상 부동산의 매수신고가격이 결정될 수 있도록 하여야 할 것이다. 그럼에도 집행법원이나 경매담당 공무원이 위와 같은 직무상의 의무를 위반하여 매각물건명세서에 매각대상 부동산의 현황과 권리관계에 관한 사항을 제출된 자료와 다르게 작성하거나 불분명한 사항에 관하여 잘못된 정보를 제공함으로써 매수인의 매수신고가격 결정에 영향을 미쳐 매수인으로 하여금 불측의 손해를 입게 하였다면, 국가는 이로 인하여 매수인에게 발생한 손해에 대한 배상책임을 진다고 할 것이다.  원심판결 이유 및 기록에 의하면, 주식회사 하나로상호저축은행은 이 사건 토지에 관한 근저당권에 기하여 청주지방법원 2002타경20288호로 이 사건 토지 및 이 사건 건물에 일괄경매를 신청한 사실, 이 사건 건물은 9세대로 이루어진 다가구주택으로서 각 세대별로 9건의 전세권설정등기가 마쳐져 있었는데, 그 중 3세대의 전세권자들만 위 경매절차에서 배당요구를 한 사실, 배당요구를 하지 아니한 6건의 전세권은 이 사건 부동산의 매각으로 인하여 그 권리가 소멸되지 아니함에도, 집행법원은 제4차 매각기일에 앞서 작성한 2003. 7. 19.자 매각물건명세서의 ‘등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각허가에 의하여 그 효력이 소멸되지 아니하는 것(이하 ‘매수인이 인수할 부담’이라고 한다)’란에 ‘해당사항 없음’이라고 기재한 사실, 원고는 제4차 매각기일에 이 사건 부동산에 관한 매수신청을 하여 2003. 8. 21. 집행법원으로부터 매각허가결정을 받았으나, 집행법원은 2003. 9. 19. ‘최선순위 전세권자인 소외인이 배당요구 종기까지 배당요구를 하지 아니하여 매수인이 그 전세권을 인수하여야 하는데 매각물건명세서에 그러한 취지의 기재가 없었다’는 이유로 매각허가결정을 취소한 사실, 집행법원은 그 후 제5차 매각기일에 앞서 다시 작성한 2003. 10. 7.자 매각물건명세서의 ‘매수인이 인수할 부담’란에도 매각으로 말소되지 않는 전세권을 특정하지 아니한 채 단순히 ‘말소되지 않을 최선순위 전세권설정 있음’이라고 기재하였고, 집행법원의 경매담당 공무원 역시 그 무렵 원고의 문의에 대하여 이 사건 부동산의 매수인으로서는 최선순위 전세권자인 소외인의 전세권만을 인수하면 된다는 취지의 답변을 한 사실, 이에 원고는 제5차 매각기일에 종전 매수신고가격에서 소외인의 전세금에 상당하는 금원만을 공제한 가격으로 매수신고를 한 결과 2003. 10. 30. 집행법원으로부터 매각허가결정을 받았고, 이에 따라 2003. 11. 7. 그 매각대금을 납부한 사실, 집행법원은 2003. 11. 14. 원고 앞으로 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 촉탁하면서 이 사건 건물에 관한 소외인의 전세권만을 제외한 나머지 전세권설정등기 모두에 대하여 말소등기를 촉탁한 사실, 그 후 집행법원은 배당요구를 하지 아니한 나머지 5건의 전세권설정등기가 매각으로 인하여 말소될 수 없음을 확인한 후 2003. 12. 17. 비로소 그 각 전세권설정등기의 말소회복등기를 촉탁한 사실을 알 수 있다.  이와 같은 사실관계 아래에서 원고로서는 2003. 9. 19.자 매각허가취소결정 및 2003. 10. 7.자 매각물건명세서상의 불분명한 기재와 경매담당 공무원의 잘못된 답변으로 최선순위 전세권자인 소외인보다 후순위로 이루어진 나머지 전세권설정등기가 매각으로 인하여 모두 말소되는 것으로 오인한 상태에서 매수신고가격을 결정함으로써 그 각 전세권을 인수하여야 하는 예상하지 못한 손해를 입게 되었다고 할 것이므로, 피고로서는 위와 같은 경매담당 공무원 등의 직무의무 위반행위로 인하여 원고가 입게 된 손해를 배상할 책임이 있다고 할 것이다( 대법원 1998. 11. 13. 선고 98다31837 판결 참조).  또한, 원고가 관련 법령을 숙지하고 이 사건 토지 및 건물의 등기부등본 등을 상세히 검토하였다면 배당요구를 하지 아니한 나머지 전세권설정등기가 말소되지 아니함을 알 수 있었다고 하더라도, 민사집행법이 매각물건명세서를 작성, 비치하여 매수 희망자들에게 이를 열람토록 한 취지에 비추어 보면, 관련법령이나 자료를 제대로 검토하지 아니한 원고의 잘못을 들어 이를 과실상계 사유로 참작할 수 있음은 별론으로 하고, 위와 같은 사정만으로 피고의 손해배상책임을 면한다거나, 경매담당 공무원 등의 직무위반행위와 원고의 손해 사이의 인과관계가 단절된다고 볼 수는 없다.  원심은 단순히 2003. 10. 7.자 매각물건명세서의 ‘매수인이 인수할 부담’란에 ‘말소되지 않을 최선순위 전세권설정 있음’이라고 기재하였다는 이유만으로 원고의 가격결정에 영향을 미쳤다고 판단하고 있어 그 이유 설시에 다소 미흡한 점이 있으나, 피고의 손해배상 책임을 인정한 결론에 있어서는 정당하므로, 원심판결에 상고이유로 주장하는 바와 같이 판결 결과에 영향을 미치는 매각물건명세서 작성상 하자에 관한 법리오해나 국가배상책임에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.  그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   김영란(재판장) 김황식 이홍훈(주심) 안대희

 

대법원 2006. 3. 27.자 2004마978 결정 [부동산임의경매][공2006.5.15.(250),781] 【판시사항】 ［1］ 집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 분양의 형식으로 매수하여 그 대금을 모두 지급하였지만 대지지분에 대하여는 아직 소유권이전등기를 경료하지 못한 자에게 건물의 대지를 점유·사용할 권리가 있는지 여부 (적극) 및 이러한 대지의 점유·사용권이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호에서 정한 대지사용권에 해당하는지 여부 (적극)   ［2］ 구분건물에 대한 경매신청서에 대지사용권에 관한 아무런 표시가 없는 경우, 집행법원이 취하여야 할 조치   【결정요지】 ［1］ 집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 분양의 형식으로 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건은 갖추었지만 전유부분에 대한 소유권이전등기만 마치고 대지지분에 대하여는 아직 소유권이전등기를 마치지 못한 자는 매매계약의 효력으로써 전유부분의 소유를 위하여 건물의 대지를 점유·사용할 권리가 있는바, 매수인의 지위에서 가지는 이러한 점유·사용권은 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권으로서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호 소정의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권에 해당한다.   ［2］ 구분건물에 대한 경매에 있어서 비록 경매신청서에 대지사용권에 대한 아무런 표시가 없는 경우에도 집행법원으로서는 대지사용권이 있는지, 그 전유부분 및 공용부분과 분리처분이 가능한 규약이나 공정증서가 있는지 등에 관하여 집달관에게 현황조사명령을 하는 때에 이를 조사하도록 지시하는 한편, 그 스스로도 관련자를 심문하는 등의 가능한 방법으로 필요한 자료를 수집하여야 하고, 그 결과 전유부분과 불가분적인 일체로서 경매의 대상이 되어야 할 대지사용권의 존재가 밝혀진 때에는 이를 경매 목적물의 일부로서 경매 평가에 포함시켜 최저입찰가격을 정하여야 할 뿐만 아니라, 입찰기일의 공고와 입찰물건명세서의 작성에 있어서도 그 존재를 표시하여야 한다.  【참조조문】 ［1］ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호, 제20조, 민법 제192조 제1항, 제263조 ［2］ 민사소송법 제134조, 제140조, 민사집행법 제85조, 제97조, 제105조, 제106조  【참조판례】 ［1］ 대법원 2000. 11. 16. 선고 98다45652, 45669 전원합의체 판결(공2001상, 39) 대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다10741 판결(공2001상, 532) 대법원 2006. 3. 10. 선고 2004다742 판결(공2006상, 600) ［2］ 대법원 1997. 6. 10.자 97마814 결정(공1997하, 2253) 【전 문】 【재항고인】 재항고인 【원심결정】 의정부지법 2004. 10. 7.자 2004라141 결정 【주 문】 재항고를 기각한다. 【이 유】 집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 분양의 형식으로 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건은 갖추었지만 전유부분에 대한 소유권이전등기만 마치고 대지지분에 대하여는 아직 소유권이전등기를 마치지 못한 자는 매매계약의 효력으로써 전유부분의 소유를 위하여 건물의 대지를 점유·사용할 권리가 있는바, 매수인의 지위에서 가지는 이러한 점유·사용권은 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권으로서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호 소정의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권에 해당한다( 대법원 2000. 11. 16. 선고 98다45652, 45669 전원합의체 판결 참조).  그리고 구분건물에 대한 경매에 있어서 비록 경매신청서에 대지사용권에 대한 아무런 표시가 없는 경우에도 집행법원으로서는 대지사용권이 있는지, 그 전유부분 및 공용부분과 분리처분이 가능한 규약이나 공정증서가 있는지 등에 관하여 집달관에게 현황조사명령을 하는 때에 이를 조사하도록 지시하는 한편, 그 스스로도 관련자를 심문하는 등의 가능한 방법으로 필요한 자료를 수집하여야 하고, 그 결과 전유부분과 불가분적인 일체로서 경매의 대상이 되어야 할 대지사용권의 존재가 밝혀진 때에는 이를 경매 목적물의 일부로서 경매 평가에 포함시켜 최저입찰가격을 정하여야 할 뿐만 아니라, 입찰기일의 공고와 입찰물건명세서의 작성에 있어서도 그 존재를 표시하여야 한다( 대법원 1997. 6. 10.자 97마814 결정 참조).  위와 같은 법리와 기록에 의하여 살펴보면, 원심이 이 사건 각 건물 부분의 수분양자인 소외인이 비록 대지지분에 대하여는 아직 소유권이전등기를 마치지 못했지만 매매계약의 효력으로써 이 사건 근저당권설정 당시 이미 대지사용권을 취득하고 있었음에도 집행법원이 이 사건 매각기일의 최저매각가격에 대지사용권을 반영하지 않았고, 이 사건 매각기일의 공고 및 매각물건명세서의 작성에 있어서도 이 사건 각 건물 부분만이 입찰이고 대지권이 없다고 표시한 것은 구 민사소송법 제635조 제2항, 제633조 제5호, 제6호에 해당하여 최고가매수인인 재항고인에게 이 사건 매각을 불허하여야 한다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 재판에 영향을 미친 헌법·법률·명령 또는 규칙의 위반사유가 없다.  그러므로 재항고를 기각하기로 관여 대법관 의 의견이 일치되어 주문과 같이 결정한다.  대법관   이규홍(재판장) 박재윤 김영란(주심) 김황식 ***********************************************************    의정부지방법원 2004. 10. 7.자 2004라141 결정 [부동산임의경매][미간행] 【전 문】 【항 고 인】 항고인 【원심결정】 의정부지방법원 2004. 8. 31. 선고 99타경78317 결정 【주 문】 이 사건 항고를 기각한다. 【이 유】 1. 기초사실 기록에 의하면 다음의 각 사실이 인정된다. 가. 신청외 1은 신청외 삼원상가조합으로부터 고양시 덕양구 화정동 906, 906-1, 906-2(이하 ‘이 사건 대지’라고 한다) 소재 삼원프라자 건물 내 별지 목록 기재 제1, 2건물 부분(이하 ‘이 사건 각 건물 부분’이라고 한다)을 그 대지와 함께 분양받고(이하 위 대지의 공유지분을 ‘대지지분’이라고 한다) 그 대금을 완납한 후, 이 사건 각 건물부분에 관하여 1996. 12. 19. 소유권보존등기를 경료하였으나, 한편 분양자인 삼원상가조합의 신청외 한국토지공사에 대한 이 사건 대지에 관한 소유권이전등기청구권이 삼원상가조합 또는 조합장 신청외 2의 채권자들에 의하여 가압류되어 삼원상가조합이 그 앞으로 소유권이전등기를 경료하지 못하게 됨에 따라 대지지분에 관하여는 이전등기를 경료하지 못하였다.  나. 신청외 1은 대지지분에 관한 등기가 경료되지 않은 상태에서 1996. 12. 24.과 1997. 1. 31. 두 차례에 걸쳐 신청외 주식회사 한성상호신용금고(그 후 1997. 6. 2. 주식회사 국민상호신용금고로, 200. 3. 3. 주식회사 오렌지신용금고로 각 상호변경되었으며 2001. 7. 31. 파산선고를 받았다. 이하 ‘신청외 금고’라고 한다)에게 이 사건 각 건물 부분에 관하여 근저당권을 설정하여 주었고(이하 ‘이 사건 근저당권’이라고 한다), 그 후 신청외 금고의 신청에 의하여 1999. 8. 23. 이 법원 99타경78317호로 이 사건 각 건물 부분에 관하여 임의경매절차가 개시되었다.   다. 경매법원은 이 사건 제1건물 부분이 614,600,000원, 그 대지지분이 263,400,000원, 이 사건 제2건물 부분이 84,000,000원, 그 대지지분이 36,000,000원으로 각 감정평가되자(감정인은 대지지분의 이전등기가 경료될 것을 전제로 이 사건 각 건물 부분과 대지지분을 일체로 평가한 후 집합건물의 구분평가시 토지, 건물 배분비율에 관한 지침에 의거 이 사건 각 건물 부분과 대지지분의 가격을 배분하여 평가하였다), 각 대지지분을 제외한 이 사건 각 건물 부분에 대하여만 매각을 명하면서 대지지분의 가치를 반영하지 않은 이 사건 각 건물 부분만의 감정가를 각 최저매각가격으로 정하였고, 매각기일의 공고와 매각물건명세서의 작성에 있어서도 이 사건 각 건물 부분만의 입찰이고, 대지권은 없음을 명시하였다.   라. 이후 진행된 경매절차에서 이 사건 제1건물 부분에 대하여는 신청외 3에대한 매각허가결정이 있었으나, 이 사건 제2건물 부분은 매수인이 결정되지 않아 경매법원은 이 사건 제2건물 부분에 대하여 새 매각기일을 정하여 경매절차를 진행한 끝에 2000. 6. 12. 신청외 4에 대하여 매각허가결정을 하였다.  마. 그러나 그 후 신청외 3, 신청외 4가 모두 대금을 지급하지 않자 경매법원은 2003. 4. 29. 이 사건 각 건물 부분에 대하여 재매각을 명하였고, 이후 진행된 경매절차에서 매수인이 결정되지 않자 같은 해 10. 7. 새 매각기일을 정하여 진행된 경매절차에서 신청외 5에 대하여 매각허가결정을 하였으나 신청외 5의 대금미지급으로 2004. 8. 10. 다시 재매각을 명하기에 이르렀고, 이에 따른 매각기일의 공고 및 매각물건명세서의작성(이하 ‘이 사건 매각기일의 공고 및 매각물건명세서의 작성’이라고 한다)에 있어서도 이 사건 각 건물 부분만의 입찰이고, 대지권은 없음을 명시하였는데, 그 경매절차에서 항고인이 이 사건 제1건물 부분에 대하여는 182,000,000원에, 이 사건 제2건물 부분에 대하여는 18,000,000원에 각 최고가매수신고를 하였다.  바. 한편 항고인이 위 매수신고를 할 당시 최저매각가격(이하 ‘이 사건 최저매각가격’이라고 한다)은 이 사건 제1건물 부분이 161,114,000원, 이 사건 제2건물 부분이 17,616,000원이었는데(이 사건 경매법원은 ① 재매각을 명하는 경우에는 재매각 직전의 매각기일에 있어서의 최저매각가격을, ② 새로 매각기일을 지정하는 경우에는 전의 매수인이 최고가매수신고인으로 호창받은 매각기일에 있어서 정하여졌던 최저매각가격에서 20% 비율로 저감한 금액을, ③ 동일한 경매절차에서는 유찰시 전회차 매각기일에서의 최저매각가격에서 20% 비율로 저감한 금액을 각 최저매각가격을 정하여 왔고 그 결과 이 사건 최저매각가격에 이르게 되었다) 원심법원은 이 사건 최저매각가격의 결정에 중대한 잘못이 있다는 이유로 항고인에게 이 사건 각 건물 부분의 매각불허가결정을 하였다.  2. 항고이유 및 판단 이 사건 항고이유의 요지는, 원심법원은 이 사건 최저매각가격의 결정에 중대한 잘못이 있다는 이유로 이 사건 매각불허가결정을 하였으나, 항고인은 법원에서 결정한 최저매각가격을 믿고 매수신고를 한 것이니만큼 그 신뢰가 보호되어야 하는 바, 결국 원심법원이 이 사건 매각불허가결정을 한 것은 위법하다는 것이다.   살피건대, 구분건물의 대지사용권은 전유부분 및 공용부분과 분리처분이 가능한 규약이나 공정증서가 없는 때에는 전유부분과 종속적 일체불가분성이 인정되어 전유부분에대한 경매개시결정과 압류의 효력이 당연히 종물 내지 종된 권리인 대지사용권에도 미치므로 대지권등기 없는 구분소유건물에 대한 경매신청이 있는 경우에 집행법원은 신청채권자에 대한 보정명령이나 감정인에 대한 사실조회 등을 통하여 저당권설정 당시에 저당권설정자가 대지사용권을 취득하고 있었는지 여부를 조사하여 적어도 저당권설정시에 저당권설정자가 대지사용권을 취득하고 있었다면 저당권의 효력이 대지사용권에도 미치므로 대지사용권을 경매목적물에 포함시켜 그에 대한 감정평가액을 포함하여 최저매각가격을 정하여야 하고( 대법원 1997. 6. 10. 자 97마814 결정 참조), 매각기일의 공고 및 매각물건명세서 작성시에도 그 존재를 표시하여야 할 것이어서 만일 매각기일공고시 대지사용권의 존재 여부를 잘못 표시하였다면 이는 ‘경매기일공고가 법률의 규정에 위반한 때’에 해당하여 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6627호로 민사집행법이 제정되기 전의 것, 이하 같다) 제635조 제2항, 제633조 제5호에 의하여 매각불허가사유가 될 것이고, 대지사용권이 반영되지 아니한 감정평가에 터잡아 최저매각가격이 결정되고, 매각물건명세서의 작성에 있어서도 대지사용권의 존재 여부를 잘못 표시하였다면 이는 최저매각가격의 결정, 매각물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 경우에 해당하여 구 민사소송법 제635조 제2항, 제633조 제6호에 의하여 매각불허가사유가 될 것이며, 한편 집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 분양의 형식으로 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건은 갖추었지만 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료받고 대지지분에 대하여는 위와 같은 사정으로 아직 소유권이전등기를 경료받지 못한 자는 매매계약의 효력으로써 전유부분의 소유를 위하여 건물의 대지를 점유·사용할 권리가 있는 바, 매수인의 지위에서 가지는 이러한 점유·사용권은 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권으로서 집합건물의소유및관리에관한법률 제2조 제6호 소정의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권에 해당한다고 할 것인 바, 이 사건에 관하여 보건대 이 사건 각 건물 부분의 수분양자인 신청외 1이 이 사건 근저당권설정 이전에 분양자인 삼원상가조합으로부터 이 사건 각 건물 부분 및 그 대지지분을 분양받고 그 분양대금을 완납한 사실은 앞서 인정한 바와 같으므로, 신청외 1은 이 사건 근저당권설정 당시 이미 대지사용권을 취득하고 있었다고 봄이 상당하고, 따라서 이 사건 근저당권의 효력이 대지사용권에도 미치므로 대지사용권을 경매목적물에 포함시켜 그에 대한 감정평가액을 포함하여 최저매각가격을 정하고, 매각기일공고 및 매각물건명세서의 작성에 있어서도 대지권의 존재를 표시하였어야 할 것이데, 항고인이 최고가매수신고인으로 호칭된 매각기일에서의 최저매각가격의 기초가 된 이 사건 각 건물 부분에 대한 최초의 최저매각가격에 대지사용권이 반영되지 않은 사실, 이에 기초하여 이 사건 최저매각가격이 결정된 사실, 이 사건 매각기일의 공고 및 매각물건명세서의 작성에 있어서도 이 사건 각 건물 부분만의 입찰이고 대지권은 없다고 표시한 사실은 각 앞서 인정한 바와 같으므로 위 인정사실에 의하면 구 민사소송법 제635조 제2항, 제633조 제5호, 제6호에 의하여 최고가매수신고인인 항고인에 대한 이 사건 매각을 불허하여야할 것이다.   3. 결론 그렇다면, 원심결정에 항고인 주장과 같은 위법이 있다고 볼 수 없고, 그밖에 기록을 살펴보아도 원심결정을 직권으로 취소할 만한 사유를 발견할 수 없으므로, 이 사건 항고를 기각하기로 하여 주문과 같이 결정한다.  [별지 건물 부분 목록 생략] 판사   송우철(재판장) 김상언 정우정

 

대법원 2004. 11. 9.자 2004마94 결정 [부동산낙찰허가][공2005.1.15.(218),65] 【판시사항】 [1] 2개 이상의 경매목적 부동산에 대하여 일괄경매결정을 하여야 하는 경우  [2] 최저경매가격의 결정에 중대한 하자가 있다고 할 수 있는 경우  [3] 경매절차에서 부동산현황조사 및 입찰물건명세서를 작성하도록 하는 취지  [4] 이해관계인에게 입찰기일과 낙찰기일을 통지하도록 하는 구 민사소송법 제617조 제2항의 규정 취지  [5] 다른 이해관계인의 권리에 관한 사유로 이의를 진술하는 것을 금지하는 구 민사소송법 제634조의 규정 취지  [6] 구 민사소송법 제633조 제2호에 정한 '최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때'의 의미  【결정요지】 [1] 경매목적 부동산이 2개 이상 있는 경우 분할경매를 할 것인지 일괄경매를 할 것인지 여부는 집행법원의 자유재량에 의하여 결정할 성질의 것이나, 토지와 그 지상건물이 동시에 매각되는 경우, 토지와 건물이 하나의 기업시설을 구성하고 있는 경우, 2필지 이상의 토지를 매각하면서 분할경매에 의하여 일부 토지만 매각되면 나머지 토지가 맹지 등이 되어 값이 현저히 하락하게 될 경우 등 분할경매를 하는 것보다 일괄경매를 하는 것이 당해 물건 전체의 효용을 높이고 그 가액도 현저히 고가로 될 것이 명백히 예측되는 경우 등에는 일괄경매를 하는 것이 부당하다고 인정할 특별한 사유가 없는 한 일괄경매의 방법에 의하는 것이 타당하고, 이러한 경우에도 이를 분할경매하는 것은 그 부동산이 유기적 관계에서 갖는 가치를 무시하는 것으로써 집행법원의 재량권의 범위를 넘어 위법한 것이 된다.  [2] 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제635조 제2항, 제633조 제6호는 최저경매가격의 결정에 중대한 하자가 있는 때에는 낙찰을 허가하지 아니하도록 규정하고 있는바, 최저경매가격의 결정에 중대한 하자가 있다고 하려면 그 결정이 법에 정한 절차에 위반하여 이루어지거나 감정인의 자격 또는 평가방법에 위법사유가 있어 이에 기초한 결정이 위법한 것으로 되는 등의 사정이 있어야 할 것이고, 단순히 감정인의 평가액과 이에 의하여 결정한 최저경매가격이 매우 저렴하다는 사유는 이의사유가 될 수 없으나, 감정에 의하여 산정한 평가액이 감정 평가의 일반적 기준에 현저하게 반한다거나 사회통념상 현저하게 부당하다고 인정되는 경우에는 그러한 사유만으로도 최저경매가격의 결정에 중대한 하자가 있는 것으로 보아야 한다.  [3] 경매절차에 있어서 부동산현황조사 및 입찰물건명세서의 작성은 입찰대상 부동산의 현황을 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 그 현황과 권리관계를 공시함으로써 매수 희망자가 입찰대상 물건에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하고자 함에 있다.  [4] 입찰절차의 이해관계인에게 입찰기일과 낙찰기일을 통지하도록 규정하고 있는 취지는, 입찰절차의 이해관계인은 입찰기일에 출석하여 목적부동산이 지나치게 저렴하게 매각되는 것을 방지하기 위하여 필요한 조치를 취할 수도 있고, 채무자를 제외하고는 스스로 매수신청을 하는 등 누구에게 얼마에 매각되느냐에 대하여 직접적인 이해관계를 가지고 있을 뿐 아니라, 입찰기일에 출석하여 의견진술을 할 수 있는 권리가 있는 이해관계를 가진 사람들이므로, 입찰기일과 낙찰기일을 공고만으로 고지하는 것은 충분하지 못하다는 점을 고려하여 개별적으로 이러한 기일에 관하여 통지를 함으로써 입찰절차에 참여할 기회를 부여한다는 데에 있다.  [5] 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제633조 각 호가 정한 이의사유는 이해관계인 개인의 권리와 관계없는 공익적 규정 위배인 경우와 개인의 권리에 관계되는 사익적 규정 위배인 경우로 나누어지고, 공익적 규정을 위배한 경우 이의가 없더라도 법원이 직권으로 참작하여 경락불허의 결정을 하여야 하므로 이의의 제한은 의미가 없고, 사익적 규정을 위배한 경우 다른 이해관계인의 권리에 관한 위법을 가지고 이의사유를 주장하는 것은 이의진술자에게 아무런 이익이 없기 때문에 다른 이해관계인의 권리에 관한 사유로 이의를 진술하는 것을 금지하고 있는 것이다.  [6] 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제633조 제2호는 경락허가에 대한 이의신청사유로 '최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때'를 규정하고 있는바, 여기서 '매수할 능력이 없는 때'는 미성년자, 금치산자, 한정치산자와 같이 독립하여 법률행위를 할 수 있는 능력이 없는 경우를 의미하고, '매수할 자격이 없는 때'는 법률의 규정에 의하여 매각부동산을 취득할 자격이 없거나 그 부동산을 취득하려면 관청의 증명이나 인·허가를 받아야 하는 경우를 의미하는 것으로서, 부동산을 매수할 경제적 능력을 의미하는 것이 아니다.  【참조조문】 [1] 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제615조의2(현행 민사집행법 제98조 참조) [2] 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제615조(현행 민사집행법 제97조 제1항 참조) 제633조 제6호(현행 민사집행법 제121조 제5호 참조) 제635조 제2항(현행 민사집행법 제123조 제2항 참조) [3] 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제603조의2(현행 민사집행법 제85조 참조) 제617조의2(현행 민사집행법 제105조 참조) [4] 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제617조 제2항(현행 민사집행법 제104조 제2항 참조) [5] 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제633조(현행 민사집행법 제121조 참조) 제634조(현행 민사집행법 제122조 참조) [6] 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제633조 제2호(현행 민사집행법 제121조 제2호 참조)  【참조판례】 [1] 대법원 1964. 6. 24.자 64마444 결정 [2] 대법원 1995. 7. 12.자 95마453 결정(공1995하, 2931) 대법원 2000. 6. 23.자 2000마1143 결정(공2000하, 1822) [3] 대법원 1995. 11. 22.자 95마1197 결정(공1996상, 51) 대법원 1999. 9. 6.자 99마2696 결정(공1999하, 2162) 대법원 1999. 11. 15.자 99마4498 결정(공2000상, 124) 대법원 2000. 1. 19.자 99마7804 결정(공2000상, 549) 대법원 2003. 12. 30.자 2002마1208 결정(공2004상, 327) [4] 대법원 1999. 7. 22.자 99마2906 결정(공1999하, 1928) 대법원 1999. 11. 15.자 99마5256 결정(공2000상, 126) 대법원 2001. 7. 10. 선고 2000다66010 판결(공2001하, 1827) 【전 문】 【재항고인】 재항고인 【원심결정】 수원지법 2003. 12. 31.자 2003라205 결정 【주문】 재항고를 기각한다. 【이유】 1. 일괄경매결정의 하자 주장에 대하여 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제615조의2는 "법원은 수개의 부동산의 위치·형태·이용관계 등을 고려하여 이를 동일인에게 일괄매수시킴이 상당하다고 인정한 때에는 일괄경매할 것을 정할 수 있다."라고 규정하고 있고, 이 때 분할경매로 할 것인지 일괄경매로 할 것인지 여부는 경매법원의 자유재량에 의하여 결정할 사항이라 할 것이다( 대법원 1964. 6. 24.자 64마444 결정 등 참조).  이러한 법리에 비추어 기록을 살펴보면, 이 사건 경매대상 부동산인 원심결정 별지 목록 기재 각 부동산이 하나의 웨딩타운을 형성하여 예식장 및 부대시설로 사용되고는 있으나, 위치·형태·이용관계 등에 비추어 반드시 일괄경매를 하여야 고가로 매각할 수 있고 사회·경제적으로도 유리하다고 인정될 정도의 객관적·경제적인 유기적 일체성이 인정된다고 보기는 어려운바, 같은 취지에서 원심결정 별지 목록 1, 2, 3 기재 부동산(이하 '이 사건 입찰목적 부동산'이라 한다)을 다른 부동산들과 분할하여 경매절차를 진행한 후 이 사건 낙찰허가결정을 한 제1심법원의 조치에 위법이 없다고 한 원심의 판단은 옳고, 거기에 채증법칙을 위배하여 사실을 오인하거나 일괄경매의 요건에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.  한편, 경매목적 부동산이 2개 이상 있는 경우 분할경매를 할 것인지 일괄경매를 할 것인지 여부는 집행법원의 자유재량에 의하여 결정할 성질의 것이나, 토지와 그 지상건물이 동시에 매각되는 경우, 토지와 건물이 하나의 기업시설을 구성하고 있는 경우, 2필지 이상의 토지를 매각하면서 분할경매에 의하여 일부 토지만 매각되면 나머지 토지가 맹지 등이 되어 값이 현저히 하락하게 될 경우 등 분할경매를 하는 것보다 일괄경매를 하는 것이 당해 물건 전체의 효용을 높이고 그 가액도 현저히 고가로 될 것이 명백히 예측되는 경우 등에는 일괄경매를 하는 것이 부당하다고 인정할 특별한 사유가 없는 한 일괄경매의 방법에 의하는 것이 타당하고, 이러한 경우에도 이를 분할경매하는 것은 그 부동산이 유기적 관계에서 갖는 가치를 무시하는 것으로서 집행법원의 재량권의 범위를 넘어 위법한 것이 된다고 할 것이므로, 이러한 제한 내에서 집행법원이 이와 같은 경매목적 부동산의 위치·형태·이용관계 등을 객관적·경제적으로 관찰하여 이를 일괄매수하게 하는 것이 상당하다고 인정하는 경우 일괄경매를 결정하도록 한 구 민사소송법 제615조의2 규정이 헌법 제10조의 기본적 인권 보장조항, 제23조 제1항의 재산권 보장조항에 위반된다고 할 수 없다.  2. 최저경매가격 결정의 하자 주장에 대하여 구 민사소송법 제635조 제2항, 제633조 제6호는 최저경매가격의 결정에 중대한 하자가 있는 때에는 낙찰을 허가하지 아니하도록 규정하고 있는바, 최저경매가격의 결정에 중대한 하자가 있다고 하려면 그 결정이 법에 정한 절차에 위반하여 이루어지거나 감정인의 자격 또는 평가방법에 위법사유가 있어 이에 기초한 결정이 위법한 것으로 되는 등의 사정이 있어야 할 것이고, 단순히 감정인의 평가액과 이에 의하여 결정한 최저경매가격이 매우 저렴하다는 사유는 이의사유가 될 수 없으나, 감정에 의하여 산정한 평가액이 감정 평가의 일반적 기준에 현저하게 반한다거나 사회통념상 현저하게 부당하다고 인정되는 경우에는 그러한 사유만으로도 최저경매가격의 결정에 중대한 하자가 있는 것으로 보아야 한다 ( 대법원 1995. 7. 12.자 95마453 결정 등 참조).  원심은 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 감정인이 원심결정 별지 목록 1, 2 기재 토지에 대한 감정 평가를 함에 있어 그 감정평가서에 도매물가상승률을 명시하지는 않았으나, 위 토지들과 제반 사항이 유사한 표준지를 선정하여 그 공시지가를 기준으로 공시기준일로부터 가격시점까지의 지가변동률, 도매물가상승률, 같은 지역에서 형성된 시세 및 도시계획관계, 공법상의 제한 정도 등 지역요인 및 개별요인을 종합·참작하여 위 토지들을 평가하였으므로, 명시적으로 도매물가상승률을 적용하지 않았다는 사정만으로 감정인의 위 토지들에 대한 감정 평가가 감정 평가의 일반적 기준에 현저하게 반한다거나 사회통념상 현저하게 부당하다고 보기 어렵고, 감정인이 원심결정 별지 목록 3 기재 건물에 대한 감정 평가를 할 당시 위 건물의 재조달 원가를 산정할 수 없었다거나 시공의 정도, 경과년수, 관리상태 등을 감안한 관찰감가에 의한 감가수정이 부적당하다고 인정할 만한 사정이 없으므로, 제1심법원이 감정평가서의 감정평가액을 그대로 최저경매가격으로 결정하였더라도 최저경매가격의 결정에 중대한 하자가 있다고 볼 수 없으며, 감정평가액이 시가에 비하여 저렴하다는 주장은 낙찰허가결정에 대한 적법한 항고이유가 되지 않는다고 판단하였는바, 위 법리에 비추어 기록을 살펴보면, 이러한 원심의 사실인정과 판단은 옳고, 거기에 채증법칙을 위배하여 사실을 오인하거나 최저경매가격의 결정에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.  3. 입찰물건명세서 작성의 하자 주장에 대하여 경매절차에 있어서 부동산현황조사 및 입찰물건명세서의 작성은 입찰대상 부동산의 현황을 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 그 현황과 권리관계를 공시함으로써 매수 희망자가 입찰대상 물건에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하고자 함에 있다( 대법원 1995. 11. 22.자 95마1197 결정 참조).  원심은, 원심결정 별지 목록 6, 7 기재 부동산에 관하여 작성된 2002. 11. 20.자 입찰물건명세서에 임차인에 관한 사항이 누락되어 있으나, 이 사건 입찰목적 부동산에 관하여 작성된 입찰물건명세서에는 임차인에 관한 사항이 제대로 기재되어 있고, 이 사건 입찰목적 부동산은 원심결정 별지 목록 6, 7 기재 부동산과는 분할하여 경매절차가 진행되어 서로 다른 사람에게 낙찰되었으므로, 원심결정 별지 목록 6, 7 기재 부동산에 관한 입찰물건명세서에 임차인에 관한 사항이 누락되었다 하더라도, 이러한 사정이 이 사건 입찰목적 부동산에 대한 매수희망자에게 예측하지 못한 손해를 입힌다거나 낙찰가격의 형성에 영향을 미쳤다고 보기는 어려우므로, 이 사건 낙찰허가결정에 어떠한 위법이 있다고 할 수 없다고 판단하였는바, 위 법리에 비추어 기록을 살펴보면, 이러한 원심의 사실인정과 판단도 옳고, 거기에 채증법칙을 위배하여 사실을 오인하거나 입찰물건명세서 작성 및 공고에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.  4. 입찰기일, 낙찰기일 통지의 하자 주장에 대하여 원심은, 제1심법원이 이 사건 입찰목적 부동산의 소유자이자 채무자인 신청외 1에게 그 등기부상 주소지로 이 사건 경매개시결정 정본을 송달하였으나 송달불능되자, 경매신청인에 대한 주소보정 명령 등의 절차를 거쳐 채무자 신청외 1이 그 주소지에서 무단전출하여 직권 말소된 주민등록등본을 제출받은 후 이 사건 경매개시결정 정본을 채무자 신청외 1에게 공시송달한 것은 공시송달의 요건을 갖추어 적법하고, 채무자 신청외 1에 대한 입찰기일, 낙찰기일 통지서의 송달 또한 채무자 신청외 1이 경매이의신청서 등을 제출하면서 기재한 주소지와 동일한 그의 등기부상 주소지로 송달한 것이므로 적법하다고 판단하였는바, 기록에 비추어 살펴보면, 이러한 원심의 사실인정과 판단도 옳고, 거기에 입찰기일 및 낙찰기일의 통지절차에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.  한편, 입찰절차의 이해관계인에게 입찰기일과 낙찰기일을 통지하도록 규정하고 있는 취지는, 입찰절차의 이해관계인은 입찰기일에 출석하여 목적부동산이 지나치게 저렴하게 매각되는 것을 방지하기 위하여 필요한 조치를 취할 수도 있고, 채무자를 제외하고는 스스로 매수신청을 하는 등 누구에게 얼마에 매각되느냐에 대하여 직접적인 이해관계를 가지고 있을 뿐 아니라, 입찰기일에 출석하여 의견진술을 할 수 있는 권리가 있는 이해관계를 가진 사람들이므로, 입찰기일과 낙찰기일을 공고만으로 고지하는 것은 충분하지 못하다는 점을 고려하여 개별적으로 이러한 기일에 관하여 통지를 함으로써 입찰절차에 참여할 기회를 부여한다는 데 있는 것인 것인바( 대법원 1999. 11. 15.자 99마5256 결정 등 참조), 구 민사소송법 제633조 각 호가 정한 이의사유는 이해관계인 개인의 권리와 관계없는 공익적 규정 위배인 경우와 개인의 권리에 관계되는 사익적 규정 위배인 경우로 나누어지고, 공익적 규정을 위배한 경우 이의가 없더라도 법원이 직권으로 참작하여 경락불허의 결정을 하여야 하므로 이의의 제한은 의미가 없고, 사익적 규정을 위배한 경우 다른 이해관계인의 권리에 관한 위법을 가지고 이의사유를 주장하는 것은 이의진술자에게 아무런 이익이 없기 때문에 다른 이해관계인의 권리에 관한 사유로 이의를 진술하는 것을 금지하고 있는 것이므로 , 구 민사소송법 제634조의 규정이 헌법 제10조의 기본적 인권 보장조항, 제27조 제1항의 재판을 받을 권리 보장조항 및 제37조 제2항의 과잉금지의 원칙에 위반된다고 할 수 없다.  5. 낙찰자 자격의 하자 주장에 대하여 구 민사소송법 제633조 제2호는 경락허가에 대한 이의신청사유로 '최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때'를 규정하고 있는바, 여기서 '매수할 능력이 없는 때'는 미성년자, 금치산자, 한정치산자와 같이 독립하여 법률행위를 할 수 있는 능력이 없는 경우를 의미하고, '매수할 자격이 없는 때'는 법률의 규정에 의하여 매각부동산을 취득할 자격이 없거나 그 부동산을 취득하려면 관청의 증명이나 인·허가를 받아야 하는 경우를 의미하는 것으로서, 부동산을 매수할 경제적 능력을 의미하는 것이 아니다 .  기록에 비추어 살펴보면, 이 사건 입찰목적 부동산의 최고가매수신고인인 신청외 2에게 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없다고 인정할 아무런 자료가 없고, 최고가매수신고인 신청외 2를 대리하여 입찰을 한 신청외 3이 경매의 적정한 실시를 방해하거나 경매에 관하여 공무집행방해 등의 죄를 범한 자에 해당한다고 인정할 아무런 자료도 없는바, 같은 취지에서 낙찰자 자격의 하자로 이 사건 낙찰허가결정이 취소되어야 한다는 재항고인의 주장을 배척한 원심의 조치는 옳고, 거기에 채증법칙을 위배하여 사실을 오인하거나 낙찰자 자격에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.  6. 그러므로 재항고를 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다. 대법관   강신욱(재판장) 변재승 박재윤 고현철(주심)

 

대법원 2003. 12. 30.자 2002마1208 결정 [부동산낙찰허가][공2004.2.15.(196),327] 【판시사항】 [1] 직권에 의한 경락불허가사유인 구 민사소송법 제633조 제6호 소정의 '물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때'에 해당하는지 여부에 대한 판단 기준  [2] 경매기일공고에 있어서 부동산의 표시를 요구하는 제도의 취지   [3] 입찰목적물의 취득에 농지법 소정의 농지취득자격증명이 필요하지 않음에도 불구하고 입찰물건명세서 및 입찰기일공고가 이와 반대의 취지로 작성된 경우, 구 민사소송법 제633조 제5호, 제6호에 정한 낙찰불허가사유에 해당하는지 여부 (적극)  【결정요지】 [1] 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제617조의2가 집행법원으로 하여금 경매물건명세서를 작성하고 그 사본을 비치하여 일반인에게 열람할 수 있도록 규정한 것은, 일반인에게 경매대상 물건을 표시하고 그 현황과 권리관계를 공시하여 매수희망자가 경매대상 물건에 대한 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 방지하게 하고자 함에 있다고 할 것이므로, 같은 법 제635조 제2항, 제633조 제6호에 의하여 직권에 의한 경락불허가사유가 되는 '물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때'에 해당하는지의 여부는 그 하자가 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 어떠한 영향을 받을 정도의 것이었는지를 중심으로 하여 부동산경매와 경매물건명세서 제도의 취지에 비추어 구체적인 사안에 따라 합리적으로 판단하여야 할 것이고, 이러한 법리는 경매에 갈음하는 입찰의 경우에도 마찬가지이다.  [2] 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제618조가 경매기일을 공고함에 있어서 부동산의 표시를 요구하고 있는 것은 경매목적물의 특정과 경매목적물에 대한 객관적 실가를 평가할 자료를 이해관계인에게 주지케 하자는 데 그 뜻이 있다.  [3] 입찰물건명세서 및 입찰기일공고가 입찰 목적물의 취득에 농지법 소정의 농지취득자격증명이 필요하지 않음에도 불구하고 이와 반대의 취지로 작성되어, 일반인에게 입찰대상 물건에 대한 필요한 정보를 제공하는 역할을 할 부동산 표시를 그르친 하자가 있는 경우, 이와 같은 하자는 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 심대한 영향을 끼쳤다고 할 것이므로, 이는 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제633조 제5호, 제6호에 정한 낙찰불허가사유에 해당한다.  【참조조문】 [1] 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제617조의2(현행 민사집행법 제105조 참조), 제633조 제6호(현행 민사집행법 제121조 제5호 참조), 제635조 제2항(현행 민사집행법 제123조 제2항 참조) [2] 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것)617조의2 제618조(현행 민사집행법 제106조 참조) [3] 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제633조 제5호(현행 삭제), 제6호(현행 민사집행법 제121조 제5호 참조) 【참조판례】 [1] 대법원 1999. 9. 6.자 99마2696 결정(공1999하, 2162) 대법원 1999. 11. 15.자 99마4498 결정(공2000상, 124) 대법원 2000. 1. 19.자 99마7804 결정(공2000상, 549) [2] 대법원 1994. 11. 11.자 94마1453 결정(공1995상, 36) 대법원 1995. 7. 29.자 95마540 결정(공1995하, 2985) 【전 문】 【재항고인】 재항고인 【원심결정】 대전지법 2002. 2. 6. 자 2001라698 결정 【주문】 원심결정을 파기하고, 사건을 대전지방법원 본원 합의부에 환송한다. 【이유】 1. 원심결정 이유에 의하면 원심은, 기록에 의하면 이 사건 경매의 신청 및 진행과정에 있어 재항고인이 주장하는 바와 같은 잘못이 있음을 발견할 수 없고, 달리 직권으로 제1심결정을 취소할 사유도 없다고 판단하여 이 사건 항고를 기각하였다.  2. 가. 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제617조의2는 집행법원은 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원 등을 기재한 경매물건명세서를 작성하고 그 사본을 비치하여 일반인이 열람할 수 있도록 하게 하고, 같은 법 제618조는 경매기일의 공고 내용에 부동산의 표시, 강제집행에 의하여 경매하는 취지 등을 기재하도록 하고 있는바, 이와 같이 구 민사소송법이 집행법원으로 하여금 경매물건명세서를 작성하고 그 사본을 비치하여 일반인에게 열람할 수 있도록 규정한 것은, 일반인에게 경매대상 물건을 표시하고 그 현황과 권리관계를 공시하여 매수희망자가 경매대상 물건에 대한 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 방지하게 하고자 함에 있다고 할 것이므로, 같은 법 제635조 제2항, 제633조 제6호에 의하여 직권에 의한 경락불허가사유가 되는 '물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때'에 해당하는지의 여부는 그 하자가 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 어떠한 영향을 받을 정도의 것이었는지를 중심으로 하여 부동산경매와 경매물건명세서 제도의 취지에 비추어 구체적인 사안에 따라 합리적으로 판단하여야 할 것이고, 이러한 법리는 경매에 갈음하는 입찰의 경우에도 마찬가지이며 ( 대법원 2000. 1. 19. 자 99마7804 결정 등 참조), 또한 구 민사소송법이 경매기일을 공고함에 있어서 부동산의 표시를 요구하고 있는 것도 경매목적물의 특정과 경매목적물에 대한 객관적 실가를 평가할 자료를 이해관계인에게 주지케 하자는 데 그 뜻이 있다고 할 것이다( 대법원 1995. 7. 29. 자 95마540 결정 등 참조).  나. 그런데 기록에 의하면, 이 사건 입찰목적물[충남 (주소 생략) 전 479㎡, 이하 '이 사건 부동산'이라 한다]에 관한 부동산현황조사보고서에는 이 사건 부동산의 현황이 잡종지(주차장)로 조사되어 있고, 감정인 작성의 감정평가서에도 이 사건 부동산의 이용상황이 잡종지(주차장)이고, 도시계획관계 및 공법상 제한상태는 일반주거지역에 속하며 도시계획시설인 어린이공원인 것으로 기재되어 있으며, 토지이용계획확인서에 의하더라도 이 사건 부동산은 도시계획상 일반주거지역으로서 도시계획시설인 어린이공원이 예정되어 있는 것으로 되어 있어, 입찰절차에서 이 사건 부동산을 취득함에 있어 농지법 소정의 농지취득자격증명원이 필요하지 않은 부동산인 것으로 보이는 반면, 2001. 9. 5. 이후의 이 사건 부동산에 관한 입찰기일공고 및 입찰물건명세서에는 이 사건 부동산의 현황을 잡종지 등으로 기재하고 있으면서도 그 취득에 농지취득자격증명원이 필요하다는 취지로 작성되어 있음을 알 수 있고, 2001. 12. 3. 입찰기일에 이 사건 부동산의 최고가입찰자가 된 소외인은 충남 태안군 태안읍장에게 농지취득자격증명 신청을 하였으나 이 사건 부동산이 폐지된 도시계획법 소정의 도시계획 구역 안의 주거지역이라는 이유로 신청서가 반려되었고, 집행법원은 2001. 12. 10. 농지취득자격증명 없이 소외인에 대하여 이 사건 부동산에 관한 낙찰허가결정을 선고한 사실을 인정할 수 있다.  다. 앞서 본 법리 및 기록상 나타나는 위와 같은 사정에 비추어 보면, 이 사건 입찰물건명세서 및 입찰기일공고는 이 사건 입찰 목적물의 취득에 농지법 소정의 농지취득자격증명이 필요하지 않음에도 불구하고 이와 반대의 취지로 작성되어, 일반인에게 입찰대상 물건에 대한 필요한 정보를 제공하는 역할을 할 부동산 표시를 그르친 하자가 있다고 할 것이고, 그와 같은 하자는 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 심대한 영향을 끼쳤다고 할 것인바, 이는 구 민사소송법 제633조 제5호, 제6호에 정한 낙찰불허가사유에 해당한다고 보아야 할 것이다 .  라. 그럼에도 불구하고 원심은 이와 같은 하자를 간과하고 이 사건 낙찰허가결정이 적법하다는 취지로 판단하여 이 사건 항고를 기각하고 말았으니, 거기에는 구 민사소송법 제633조 제5호, 제6호, 제617조의2, 제618조의 규정에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이다.  3. 그러므로 나머지 재항고이유에 관한 판단을 생략한 채 원심결정을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.  대법관   고현철(재판장) 변재승 윤재식(주심) 강신욱

 

대법원 2001. 9. 25. 선고 2001다1942 판결 [손해배상(기)][공2001.11.15.(142),2333] 【판시사항】 [1] 경매법원이 이해관계인에게 배당요구의 사실을 통지하지 않은 것이 당해 배당요구채권자에 대한 관계에서 불법행위를 구성하는지 여부 (소극)  [2] 구 주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인이 임대차기간의 만료 전에 배당요구를 한 경우, 경매법원의 담당공무원이 임대인에게 배당요구 사실을 통지하지 않은 것이 임차인에 대한 관계에서 의무위반이 되는지 여부(소극)  [3] 구 주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인이 임대차기간 중 배당요구를 하고 배당을 받았으나, 경매법원이 배당요구 사실을 채무자인 임대인에게 통지하지 아니하여 그 임대차관계가 종료되지 않음으로써 임차인의 우선변제권이 인정되지 않은 결과 다른 배당채권자가 제기한 부당이득금 반환청구 소송에서 패소한 경우, 임차인에 대한 국가배상책임을 인정하지 않은 사례  [4] 물건명세서에 임차인의 배당요구나 그 통지에 관한 사항이 기재되지 않은 것이 낙찰불허가 사유가 되는‘물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때'에 해당하는지 여부 (소극)  【판결요지】 [1] 배당요구의 사실을 경매법원이 이해관계인에게 통지하도록 규정한 민사소송법 제606조 제1항의 취지는 배당받을 자의 범위가 변경됨을 집행절차에 참가하고 있는, 당해 배당요구채권자 이외의 다른 채권자에게 알려 주어 채권의 존부와 액수를 다툴 수 있도록 하려는 데 있고, 이러한 통지가 결여된다고 하여도 배당요구의 효력에는 아무런 영향이 없으므로, 비록 경매담당공무원이 배당요구 사실을 채무자나 소유자 혹은 다른 배당요구채권자 등에게 통지하지 아니하였다 하여도, 당해 배당요구채권자에 대한 관계에 있어서는 불법행위를 구성할 만한 직무상 주의의무위반이 있다고 볼 수 없다.  [2] 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것)하에서는, 임차인의 배당요구시까지 임대차가 종료되지 아니한 경우 임대인에 대한 배당요구 사실의 통지가 있게 되면 임대차계약의 해지가 있은 것으로 되어 배당요구한 임차인은 우선변제권에 의하여 낙찰대금으로부터 임차보증금을 배당받을 수 있고, 그와 같은 통지가 없으면 아직은 임대차가 종료되지 아니한 것이어서 임차인이 낙찰대금으로부터 임차보증금을 배당받을 수는 없는 것이나, 원래 임대인의 채무불이행 등을 이유로 하는 임대차계약의 해지는 임차인이 임대인에 대하여 통지를 함으로써 효력이 생기는 것으로서 임대차계약의 해지를 이유로 배당요구를 하는 임차인으로서는 스스로 해지통지를 하여 임대차를 종료시킨 후 배당요구를 함이 원칙이고, 배당요구 통지를 통한 임대차의 해지는 미처 임대차를 종료시키지 않은 채 배당요구를 한 경우에 법원이 배당요구 사실의 통지를 하여 임대인에게 도달되면 이로써 임대차계약 해지의 효력을 발생할 수 있다는 것으로서, 그로 인하여 배당요구를 한 임차인이 어떤 이익을 얻는다고 하더라도 이는 반사적 이익에 지나지 않는다고 할 것이므로, 경매법원의 담당공무원이 민사소송법 제606조 제1항에 따라 임대인인 채무자 또는 소유자에게 배당요구 사실을 통지하지 아니하였고 그로 인하여 배당요구를 한 임차인의 법률상의 지위에 어떤 영향을 미쳤다고 하더라도 이것이 임차인에 대한 관계에서 의무위반이 된다고 는 할 수 없다. [3] 구 주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인이 임대차기간 중 배당요구를 하고 배당을 받았으나, 경매법원이 배당요구 사실을 채무자인 임대인에게 통지하지 아니하여 그 임대차관계가 종료되지 않음으로써 임차인의 우선변제권이 인정되지 않은 결과 다른 배당채권자가 제기한 부당이득금 반환청구 소송에서 패소한 경우, 임차인에 대한 국가배상책임을 인정하지 않은 사례.  [4] 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것)상 제3자에 대한 대항요건과 확정일자를 갖춘 선순위 임차인이 입찰기일까지 배당요구를 하지 않은 경우에 일반 매수희망자는 그 주택을 낙찰받게 되면 그 임대차에 관한 권리·의무를 승계하여야 할 것으로 예상하고 입찰에 참가하게 되는 것인바, 위 임차인이 입찰이 끝난 후 낙찰기일 전에 배당요구를 하였으나 임대차가 아직 종료되지 아니하였고 법원에 의한 배당요구 사실의 통지가 임대인인 채무자 또는 소유자에게 도달되지도 아니한 결과 위 배당요구에도 불구하고 임차주택의 환가대금에서 임차보증금을 우선변제받을 수 없고, 따라서 일반 매수희망자(또는 최고가매수신고인)가 여전히 위 권리·의무를 승계하게 된다고 하더라도, 이는 당초부터 예상한 바와 같은 것이어서 입찰물건명세서에 임차인의 배당요구 사실이 기재되어 있지 않았다는 사정만으로는 일반 매수희망자가 그 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어서 어떠한 영향을 받게 되었다고 보기는 어렵고, 뿐더러 배당요구 사실의 통지 여부나 그 도달 여부는 경매물건명세서의 기재사항이 아님은 민사소송법 제617조의2의 문언상 명백하므로, 물건명세서상 임차인의 배당요구나 그 통지에 관한 사항이 기재되지 아니하였다고 하여 낙찰불허가 사유가 되는‘물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때' 에 해당하는 것으로 볼 수는 없다고 할 것이다(만일 입찰 후 낙찰기일 전에 우선변제권 있는 임차인에 의한 배당요구가 있었고 그 임대차가 이미 종료된 것이거나 배당요구 사실이 임대인에게 통지됨으로써 임대차 종료의 효력이 발생되었다면, 경매법원으로서는 낙찰을 불허가하고 다시 경매에 부치는 등의 조치를 취하여야 할 것이다).  【참조조문】 [1] 민사소송법 제606조 제1항, 국가배상법 제2조 제1항[2] 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조의2 제1항, 민사소송법 제606조 제1항, 국가배상법 제2조 제1항[3] 민사소송법 제606조 제1항, 국가배상법 제2조 제1항[4] 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조의2 제1항, 민사소송법 제617조의2, 제633조 제6호  【참조판례】 [1][2][3] 대법원 2001. 9. 25. 선고 99다4528 판결(공보불게재) [2] 대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결(공1996하, 2458) 대법원 1998. 9. 18. 선고 97다28407 판결(공1998하, 2509) 【전 문】 【원고,상고인겸피상고인】 원고 【피고,피상고인겸상고인】 대한민국 【원심판결】 서울지법 2000. 12. 6. 선고 2000나22972 판결 【주문】 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송한다. 원고의 상고를 기각한다. 【이유】 1. 피고의 상고이유에 대하여 가. 원심의 사실인정 및 판단 원심은 그 내세운 증거를 종합하여, 원고는 1995. 4. 21. 소외 1과 사이에 그 소유의 이 사건 아파트에 관하여 전세금 45,000,000원, 전세기간 1995. 5. 30.부터 2년으로 한 채권적 전세계약(이하 '이 사건 전세계약'이라고 한다)을 체결한 후 위 아파트를 인도받아 같은 해 5월 31일 위 아파트의 소재지를 주소지로 하여 주민등록 전입신고를 하고 위 전세계약서에 확정일자를 받은 사실, 소외 1은 1995. 6. 24. 주식회사 태산상호신용금고(이하 '태산금고'라고 한다)와 사이에 이 사건 아파트에 관하여 채권최고액 58,000,000원, 채무자 소외 2, 근저당권자 태산금고로 한 근저당권설정계약을 체결하고 이에 기하여 태산금고 명의로 근저당권설정등기를 경료하여 준 사실, 그 후 이 사건 아파트에 관하여는 근저당권자인 태산금고의 임의경매신청에 의하여 1995. 11. 6. 수원지방법원 성남지원 95타경16464호로 경매개시결정이 내려졌는데, 원고는 1996. 3. 11. 위 법원에 확정일자를 갖춘 채권적 전세권자로서 권리신고 및 전세금 45,000,000원에 대한 배당요구를 한 사실, 그런데 위 법원 소속 경매담당공무원은 채무자인 소외 1을 비롯한 이해관계인들에게 원고가 배당요구를 하였다는 사실을 통지하지 아니하였으며, 위 법원은 원고가 배당요구를 한 다음 날인 같은 달 12일 위 배당요구 사실이 통지되지 아니한 상태에서 최고가매수신고인인 소외 3에 대한 낙찰허가결정을 하였고, 그 후 같은 해 5월 28일 실시된 배당기일에 낙찰대금 75,100,000원에서 집행비용을 공제한 나머지 73,006,673원 중 제1순위로 채권적 전세권자인 원고에게 45,000,000원을, 제2순위로 근저당권자인 태산금고에게 나머지 28,006,673원을 배당한 사실, 원고는 경매법원으로부터 위 배당금 45,000,000원을 받기 위하여 그 전에 이 사건 아파트를 소외 3에게 명도하였는데, 그 후 태산금고는 원고와 소외 1 사이에 체결된 이 사건 전세계약이 위 배당기일까지 종료되지 아니하여 위 경매절차에서 원고가 근저당권자인 태산금고에 우선하여 배당받을 수 없다는 이유로, 원고를 상대로 태산금고가 채권신고한 금 51,772,491원 중 배당받지 못한 금 23,765,818원을 반환하라는 부당이득반환소송을 제기하였고, 1996. 11. 28. 제1심인 수원지방법원 성남지원(96가단13261호)에서는 태산금고의 청구를 기각하는 판결을 선고하였으나, 1997. 6. 4. 항소심인 수원지방법원(97나581호)에서는 경매법원이 원고가 배당요구를 한 사실을 채무자인 소외 1에게 통지하지 아니하여 이 사건 전세계약이 종료되지 아니하였고 따라서 원고는 법률상 원인 없이 배당금을 수령하였다는 이유로 제1심판결을 취소하면서, 태산금고가 구하는 부당이득금 23,765,818원 및 이에 대하여 1996. 8. 18.부터 1997. 6. 4.까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚을 때까지는 연 25%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급하라는 판결을 선고하였고, 이에 대하여 원고가 상고하였으나 1998. 9. 18. 대법원(97다28407호)에서 원고의 상고를 기각하는 판결을 선고한 사실, 이에 원고는 태산금고에게 위 항소심에서 인용된 위 부당이득금 23,765,818원 및 이에 대한 지연손해금과 소송비용을 합하여 1998. 2. 4. 금 25,852,652원, 1999. 1. 19. 금 4,021,257원, 합계 금 29,873,909원을 지급한 사실을 인정한 다음, 민사소송법 제728조에 의하여 이 사건과 같은 담보권의 실행을 위한 부동산의 경매에 준용되는 같은 법 제605조 제1항, 제606조 제1항에서는 민법 등에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 부동산에 대한 경락기일(낙찰기일)까지 배당요구를 할 수 있고, 이 경우 법원은 배당요구 사실을 이해관계인(같은 법 제607조 제2호에서는 채무자 및 소유자를 경매절차의 이해관계인으로 규정하고 있다)에게 통지하여야 한다고 규정하고 있는 점, 원고와 같이 이 사건 아파트의 낙찰인에게 대항할 수 있는 채권적 전세권자라도 스스로 채권적 전세관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 그 전세기간의 만료전이라도 전세계약을 해지함으로써 우선변제를 청구할 수 있는 것이고, 또한 원고가 경매법원에 배당요구를 하는 것은 스스로 더 이상 채권적 전세관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표명하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 이 사건 전세계약의 해지의 의사표시로 볼 수 있으나 다만, 이 경우에도 경매법원이 채무자인 소외 1에게 원고의 배당요구 사실을 통지하여야만 비로소 이 사건 전세계약이 적법하게 해지되므로 경매법원의 통지 여부는 원고의 전세금반환채권의 행사에 직접적인 영향을 미치게 되는 점 등을 종합하여 보면, 경매법원으로서는 채권적 전세권자가 입찰기일(경매기일)까지 권리신고 및 배당요구를 하지 아니하다가 낙찰기일(경락기일) 전에 권리신고 및 배당요구를 한 경우에는 이를 반드시 채무자에게 통지하여야 할 의무를 부담하고, 나아가 물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 것으로 보아 민사소송법 제728조에 의하여 준용되는 같은 법 제633조 제6호, 제635조 제2항에 의하여 직권으로 일단 경락(낙찰)불허결정을 한 후 다시 새로운 경매절차를 진행하여야 한다고 봄이 상당하므로, 위 경매담당공무원이 채무자인 소외 1에게 원고가 배당요구를 하였다는 사실을 통지하지 아니한 채 경매절차를 그대로 진행한 것은 공무원이 그 직무를 집행함에 당하여 고의 또는 과실로 법령에 위반한 경우에 해당하므로, 국가배상법 제2조에 의하여 피고는 위 경매담당공무원의 직무상 위법행위로 인하여 원고에게 발생한 손해를 배상할 책임이 있다고 판단하였다.  나. 대법원의 판단 그러나 배당요구의 사실을 경매법원이 이해관계인에게 통지하도록 규정한 민사소송법 제606조 제1항의 취지는 배당받을 자의 범위가 변경됨을 집행절차에 참가하고 있는, 당해 배당요구채권자 이외의 다른 채권자에게 알려 주어 채권의 존부와 액수를 다툴 수 있도록 하려는 데 있고, 이러한 통지가 결여된다고 하여도 배당요구의 효력에는 아무런 영향이 없으므로, 비록 경매담당공무원이 배당요구 사실을 채무자나 소유자 혹은 다른 배당요구채권자 등에게 통지하지 아니하였다 하여도, 당해 배당요구채권자에 대한 관계에 있어서는 불법행위를 구성할 만한 직무상 주의의무위반이 있다고 볼 수 없다고 할 것이다. 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 하에서는, 임차인의 배당요구시까지 임대차가 종료되지 아니한 경우 임대인에 대한 배당요구 사실의 통지가 있게 되면 임대차계약의 해지가 있은 것으로 되어 배당요구한 임차인은 우선변제권에 의하여 낙찰대금으로부터 임차보증금을 배당받을 수 있고, 그와 같은 통지가 없으면 아직은 임대차가 종료되지 아니한 것이어서 임차인이 낙찰대금으로부터 임차보증금을 배당받을 수는 없는 것이나(대법원 1998. 9. 18. 선고 97다28407 판결 등 참조), 원래 임대인의 채무불이행 등을 이유로 하는 임대차계약의 해지는 임차인이 임대인에 대하여 통지를 함으로써 효력이 생기는 것으로서 위와 같은 경우에 배당요구를 하는 임차인으로서는 스스로 해지통지를 하여 임대차를 종료시킨 후 배당요구를 함이 원칙이고, 위에서 본 배당요구 통지를 통한 임대차의 해지는 미처 임대차를 종료시키지 않은 채 배당요구를 한 경우에 법원이 배당요구 사실의 통지를 하여 임대인에게 도달되면 이로써 임대차계약 해지의 효력을 발생할 수 있다는 것으로서, 그로 인하여 배당요구를 한 임차인이 어떤 이익을 얻는다고 하더라도 이는 반사적 이익에 지나지 않는다고 할 것이므로, 경매법원의 담당공무원이 위 법조항에 따라 임대인인 채무자 또는 소유자에게 배당요구 사실을 통지하지 아니하였고 그로 인하여 배당요구를 한 임차인의 법률상의 지위에 어떤 영향을 미쳤다고 하더라도 이것이 임차인에 대한 관계에서 의무위반이 된다고는 할 수 없을 것이다.  또한, 주택임대차보호법상 제3자에 대한 대항요건과 확정일자를 갖춘 선순위 임차인이 입찰기일까지 배당요구를 하지 않은 경우에 일반 매수희망자는 그 주택을 낙찰받게 되면 그 임대차에 관한 권리·의무를 승계하여야 할 것으로 예상하고 입찰에 참가하게 되는 것인바, 위 임차인이 입찰이 끝난 후 낙찰기일 전에 배당요구를 하였으나 임대차가 아직 종료되지 아니하였고 법원에 의한 배당요구 사실의 통지가 임대인인 채무자 또는 소유자에게 도달되지도 아니한 결과 위 배당요구에도 불구하고 임차주택의 환가대금에서 임차보증금을 우선변제받을 수 없고, 따라서 일반 매수희망자(또는 최고가매수신고인)가 여전히 위 권리·의무를 승계하게 된다고 하더라도, 이는 당초부터 예상한 바와 같은 것이어서 입찰물건명세서에 임차인의 배당요구 사실이 기재되어 있지 않았다는 사정만으로는 일반 매수희망자가 그 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어서 어떠한 영향을 받게 되었다고 보기는 어렵고, 뿐더러 배당요구 사실의 통지 여부나 그 도달 여부는 경매물건명세서의 기재사항이 아님은 민사소송법 제617조의2의 문언상 명백하므로, 물건명세서상 임차인의 배당요구나 그 통지에 관한 사항이 기재되지 아니하였다고 하여 낙찰불허가 사유가 되는 '물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때'에 해당하는 것으로 볼 수는 없다고 할 것이다(만일 입찰 후 낙찰기일 전에 우선변제권 있는 임차인에 의한 배당요구가 있었고 그 임대차가 이미 종료된 것이거나 배당요구 사실이 임대인에게 통지됨으로써 임대차 종료의 효력이 발생되었다면, 경매법원으로서는 낙찰을 불허가하고 다시 경매에 부치는 등의 조치를 취하여야 할 것이다).  그럼에도 불구하고, 원심은 이와 달리 경매법원이 배당요구한 임차인인 원고에 대한 관계에 있어서도 배당요구의 사실을 임대인인 채무자에게 반드시 통지하여야 할 의무를 부담하고, 나아가 그에 관한 사항을 기재하지 아니한 것이 물건명세서 작성에 중대한 하자가 있는 것으로 보아 직권으로 낙찰불허결정을 한 후 다시 새로운 경매절차를 진행하여야 한다고 봄이 상당하다고 판단하였으니, 거기에는 국가배상책임의 요건인 직무상 주의의무위반이나 물건명세서 작성에 있어서의 중대한 하자에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이다. 이 점에 관한 피고의 상고이유의 주장은 이유 있다.  2. 원고의 상고이유에 대하여 원고의 상고이유는 피고에게 국가배상법 제2조에 의한 손해배상책임이 있음을 전제로 하여, 원심의 판단에는 상당인과관계가 있는 손해배상의 범위를 오해한 나머지 손해배상액을 과소하게 정한 위법이 있다는 것인바, 위에서 본 바와 같은 이유로 피고에게 손해배상책임을 인정한 원심을 파기하는 이상 이와 다른 전제에 선 원고의 상고이유는 더 나아가 판단할 필요 없이 받아들일 수 없다.  3. 그러므로 피고의 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하며, 원고의 상고를 기각하기로 하여, 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   윤재식(재판장) 송진훈 이규홍 손지열(주심)

 

대법원 2000. 1. 19.자 99마7804 결정 [낙찰불허가][공2000.3.15.(102),549] 【판시사항】 [1] 직권에 의한 경락불허가 사유인 민사소송법 제633조 제6호  소정의 '물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때'에 해당하는지 여부에 대한 판단 기준   [2] 입찰물건명세서에 임차인이 부동산 소유자와 부자관계에 있다는 점을 기재하지 않은 것이 민사소송법 제633조 제6호 소정의 '입찰물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때'에 해당하지 않는다고 한 사례  【결정요지】 [1] 민사소송법 제617조의2가 집행관에 의한 현황조사와 함께 경매물건명세서 제도를 도입하여 집행법원으로 하여금 경매물건명세서를 작성하고 그 사본을 비치하여 일반인에게 열람할 수 있도록 규정한 것은, 일반인에게 경매대상 물건을 표시하고 그 현황과 권리관계를 공시하여 매수희망자가 경매대상 물건에 대한 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 방지하게 하고자 함에 있다고 할 것이므로, 같은 법 제635조 제2항, 제633조 제6호에 의하여 직권에 의한 경락불허가 사유가 되는 '물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때'에 해당하는지의 여부는 그 하자가 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 어떠한 영향을 받을 정도의 것이었는지를 중심으로 하여 부동산경매와 경매물건명세서 제도의 취지에 비추어 구체적인 사안에 따라 합리적으로 판단하여야 할 것이고, 이러한 법리는 경매에 갈음하는 입찰의 경우에도 마찬가지이다.  [2] 최선순위 근저당권자보다 먼저 대항력을 갖추었으나 확정일자를 부여받지 않아 경락대금에서 배당받지 못하고 경락인이 임대인의 지위를 양수해야 하는 임차인과 그 부동산의 소유자가 부자관계에 있다는 사실을 입찰물건명세서에 기재하지 않은 것이 민사소송법 제633조 제6호 소정의 '입찰물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때'에 해당하지 않는다고 한 사례.  【참조조문】 [1] 민사소송법 제617조의2, 제633조 제6호, 제635조 제2항[2] 민사소송법 제617조의2, 제633조 제6호, 제635조 제2항 【참조판례】 [1] 대법원 1995. 11. 22.자 95마1197 결정(공1996상, 51) 대법원 1997. 10. 13.자 97마1612 결정(공1997하, 3737) 대법원 1999. 9. 6.자 99마2696 결정(공1999하, 2162) 대법원 1999. 11. 15.자 99마4498 결정(공2000상, 124) 【전 문】 【재항고인】 재항고인 【원심결정】 인천지법 1999. 11. 3.자 99라2040 결정 【주문】 원심결정을 파기하고 사건을 인천지방법원 본원합의부에 환송한다. 【이유】 재항고이유를 본다. 민사소송법 제617조의2가 집행관에 의한 현황조사(제603조의2)와 함께 경매물건명세서 제도를 도입하여 집행법원으로 하여금 경매물건명세서를 작성하고 그 사본을 비치하여 일반인에게 열람할 수 있도록 규정한 것은, 일반인에게 경매대상 물건을 표시하고 그 현황과 권리관계를 공시하여 매수희망자가 경매대상 물건에 대한 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 방지하게 하고자 함에 있다고 할 것이므로, 같은 법 제635조 제2항, 제633조 제6호에 의하여 직권에 의한 경락불허가 사유가 되는 '물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때'에 해당하는지의 여부는 그 하자가 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 어떠한 영향을 받을 정도의 것이었는지를 중심으로 하여 부동산경매와 경매물건명세서 제도의 취지에 비추어 구체적인 사안에 따라 합리적으로 판단하여야 할 것이고, 이러한 법리는 경매에 갈음하는 입찰의 경우에도 마찬가지이다(대법원 1997. 10. 13.자 97마612 결정, 1995. 11. 22.자 95마1197 결정 등 참조).  원심결정 이유에 의하면, 원심은 그 판시의 사실을 인정한 다음, 이 사건 임차인 재항고외 1이 신고한 임차보증금의 액수가 비교적 다액인 점, 재항고외 1의 권리신고에 의하면 재항고외 1은 최선순위 근저당권자보다 먼저 대항력을 갖추었으나 확정일자를 부여받지 않아 경락대금에서 배당을 받지 못하고 경락인이 재항고외 1에 대한 임대인의 지위를 양수해야 하는 점, 이 사건 부동산 소유권의 변동과정 등에 비추어 보면, 재항고외 1과 이 사건 부동산 소유자인 재항고외 2 사이의 신분관계는 매수인의 매수의사 및 매수신고가격의 결정에 적지 않은 영향을 미쳤다고 보아야 할 것이므로, 입찰물건명세서에 재항고외 1과 재항고외 2가 부자관계에 있다는 점이 누락된 채 진행된 이 사건 경매절차는 입찰물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때에 해당한다는 이유로 이 사건 낙찰을 허가하지 않은 것은 정당하다고 판단하였다.  원심의 이러한 판단은 그 판시의 여러 사정 특히 재항고외 1과 재항고외 2가 부자지간이라는 점에 비추어 보면, 재항고외 1이 신고한 임대차관계는 진정한 것이라기보다는 허위 또는 가장의 임대차일 가능성이 많다는 점에 터잡아 재항고외 1과 재항고외 2 사이의 친족관계가 입찰물건명세서에 표시되면, 응찰자도 그러한 친족관계 등으로부터 재항고외 1이 이 사건 경매절차에서 권리신고한 임대차관계는 허위 또는 가장의 임대차일 가능성이 있다는 점을 추단하여, 낙찰인이 그 임대차에 관한 권리, 의무를 승계할 필요가 없는 것으로 여길 것이고, 따라서 그러한 경우 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어서 상당한 영향을 미친다는 전제에 서 있는 것으로 보인다.  그러나 기록에 의하여 살펴보면, 재항고외 1이 신고한 이 사건 임대차관계가 허위 또는 가장의 임대차일 것이라는 점은 여러 사정에 비추어 그와 같은 추론이 가능할 뿐이지 그 점이 명확히 밝혀진 것도 아니고, 이 사건 입찰절차의 이해관계인들이 재항고외 1이 신고한 임대차관계에 대하여 아무런 이의를 제기하지도 않고 있는 상황에서, 집행법원이 그와 같은 추론을 하였다고 하더라도 그러한 추론의 자료까지 입찰물건명세서에 기재하여야 할 법률상 근거가 있는 것도 아니므로, 입찰물건명세서에 재항고외 1과 재항고외 2 사이의 친족관계를 기재하지 않았다 하여 입찰물건명세서 작성에 중대한 하자가 있다고 할 수는 없을 것이다.  만약 재항고외 1이 신고한 이 사건 임대차관계의 진위에 관하여 의혹이 든다면, 원심으로서는 재항고외 1이 신고한 임대차관계가 허위인지 여부에 대하여 적극적으로 심리하여 그 임대차가 허위라고 밝힌 다음에 비로소 이 사건 입찰물건명세서에 허위의 임대차관계가 기재된 것이어서 입찰물건명세서에 중대한 하자가 있다고 판단하는 것이 순리일 것이다.  그럼에도 불구하고 재항고외 1이 신고한 임대차관계가 허위인지 여부에 대하여 심리하여 명백히 밝히지도 아니한 채 그것이 허위라는 묵시적 추론의 전제 아래 이 사건 입찰물건명세서에 중대한 하자가 있다는 이유로 재항고인에 대한 낙찰을 허가하지 아니한 제1심결정을 유지하였으니, 원심결정에는 입찰물건명세서 작성에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이다.  그러므로 원심결정을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다. 대법관   신성택(재판장) 지창권 서성 유지담(주심)

 

대법원 1999. 11. 15.자 99마4498 결정 [낙찰불허가][공2000.1.15.(98),124] 【판시사항】 [1] 직권에 의한 경락불허가 사유인 민사소송법 제633조 제6호 소정의 '물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때'에 해당하는지 여부에 대한 판단 기준  [2] 입찰물건명세서에 선순위 임차인의 배당요구 사실이 기재되지 않았다는 사정만으로는 민사소송법 제633조 제6호 소정의 '물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때'에 해당하지 않는다고 본 사례  【결정요지】 [1] 민사소송법 제617조의2가 집행관에 의한 현황조사와 함께 경매물건명세서 제도를 도입하여 집행법원으로 하여금 경매물건명세서를 작성하고 그 사본을 비치하여 일반인에게 열람할 수 있도록 규정한 것은, 일반인에게 경매 대상 물건을 표시하고 그 현황과 권리관계를 공시하여 매수 희망자가 경매 대상 물건에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 방지하게 하고자 함에 있으므로, 같은 법 제635조 제2항, 제633조 제6호에 의하여 직권에 의한 경락불허가 사유가 되는 '물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때'에 해당하는지의 여부는 그 하자가 일반 매수 희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 어떠한 영향을 받을 정도의 것이었는지를 중심으로 하여 부동산 경매와 경매물건명세서 제도의 취지에 비추어 구체적인 사안에 따라 합리적으로 판단하여야 하고, 이러한 법리는 경매에 갈음하는 입찰의 경우에도 마찬가지이다.  [2] 입찰물건명세서에 선순위 임차인의 배당요구 사실이 기재되지 않았다는 사정만으로는 민사소송법 제633조 제6호 소정의 '물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때'에 해당하지 않는다고 본 사례.  【참조조문】 [1] 민사소송법 제617조의2, 제633조 제6호, 제635조 제2항[2] 민사소송법 제617조의2, 제633조 제6호, 제635조 제2항 【참조판례】 [1][2] 대법원 1997. 10. 13.자 97마1612 결정(공1997하, 3737) [1] 대법원 1994. 1. 15.자 93마1601 결정(공1994상, 785) 대법원 1995. 11. 22.자 95마1197 결정(공1996상, 51) 대법원 1999. 9. 6.자 99마2696 결정(공1999하, 2162) 【전 문】 【재항고인】 재항고인 【원심결정】 서울지법 1999. 7. 3.자 99라3652 결정 【주문】 원심결정을 파기하고 사건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송한다. 【이유】 재항고이유를 판단한다. 1. 원심결정 이유에 의하면 원심은, 이 사건 임의경매 대상 부동산에 대한 최선순위 근저당권은 서울경기양돈축산업협동조합의 1996. 11. 11.자 근저당권설정등기인 사실, 제1심 법원은 1999. 4. 22. 입찰물건명세서를 작성하면서 재항고외인에 대한 임대차현황에 관하여 임대보증금을 금 15,000,000원, 주민등록 전입신고 일자를 1995. 3. 7.로 기재하였는데, 그 후 재항고외인이 1995. 5. 3. 권리신고 및 배당요구신청서를 제출하였음에도 입찰물건명세서에 위 배당요구 사실을 기재하지 아니한 채 경매절차를 진행하였고, 이에 따라 재항고인이 1999. 5. 11.의 입찰기일에서 최고가매수신고를 한 사실, 제1심 법원은 1999. 5. 18.의 낙찰기일에서 재항고외인의 배당요구 사실을 이유로 낙찰불허가 결정을 한 사실을 인정한 다음, 이와 같은 입찰물건명세서 작성의 하자는 일반 수요자의 매수의사 및 매수신고가격의 결정에 적지 않은 영향을 미쳤을 것이라고 봄이 상당하므로 이는 민사소송법 제635조 제2항, 제633조 제6호 소정의 낙찰불허가 사유에 해당하고, 따라서 제1심 법원의 낙찰불허가 결정은 정당하다고 판단하였다.  2. 민사소송법 제617조의2가 집행관에 의한 현황조사(제603조의2)와 함께 경매물건명세서 제도를 도입하여 집행법원으로 하여금 경매물건명세서를 작성하고 그 사본을 비치하여 일반인에게 열람을 할 수 있도록 규정한 것은, 일반인에게 경매 대상 물건을 표시하고 그 현황과 권리관계를 공시하여 매수 희망자가 경매 대상 물건에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있도록 하여 예측하지 못한 손해를 방지하게 하고자 함에 있다고 할 것이므로, 같은 법 제635조 제2항, 제633조 제6호에 의하여 직권에 의한 경락불허가 사유가 되는 '물건명세서 작성에 중대한 하자가 있는 때'에 해당하는지의 여부는 그 하자가 일반 매수 희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 어떠한 영향을 받을 정도의 것이었는지를 중심으로 하여 부동산 경매와 경매물건명세서 제도의 취지에 비추어 구체적인 사안에 따라 합리적으로 판단하여야 할 것이고, 이러한 법리는 경매에 갈음하는 입찰의 경우에도 마찬가지인 것이다(대법원 1994. 1. 15.자 93마1601 결정, 1995. 11. 22.자 95마1197 결정, 1997. 10. 13.자 97마1612 결정 등 참조).  그런데 원심이 인정한 사실관계에 의하면, 이 사건 입찰물건명세서의 작성일까지는 임차인 재항고외인이 배당요구를 하지 아니한 관계로 단순히 선순위의 임차인이 존재하는 것으로만 기재되어 있어 낙찰인이 그 임대차에 관한 권리의무를 승계하여야 하는 것으로 되어 있었지만, 그 후 재항고외인이 배당요구를 함으로써 낙찰기일을 기준으로 할 때에는 특별한 사정이 없는 한 낙찰자가 이를 승계하지 아니하는 상태로 되었음을 알 수 있다. 그러나 기록에 의하면, 이 사건 입찰 대상 부동산은 대지 및 그 지상의 5층 건물로서 당초의 감정평가액이 금 1,134,729,720원이었고, 유찰을 거듭한 결과 최저입찰가격이 금 371,828,220원으로 저감된 위 입찰기일에서 재항고인이 금 480,900,000원에, 변0례가 금 400,100,000원에 각 응찰함으로써 재항고인이 최고가매수신고인이 된 사실, 당초의 감정평가액 금 1,134,729,720원은 이 사건 입찰 대상 부동산에 임대차 등 타인을 위한 용익권의 부담이 전혀 부착되어 있지 아니한 것을 전제로 그 평가가 이루어진 것이고, 최저입찰가격도 제1회 입찰기일에 있어서 금 1,134,729,720원으로 정하여진 이래 재항고외인 등 대항력 있는 임차인들의 배당요구에 따른 별도의 변동이 없이 단지 유찰에 따른 저감만이 이루어졌던 사실, 재항고인이 위 입찰기일에서 최고가매수신고인이 된 후 위 낙찰기일까지 사이에 이해관계인으로부터 아무런 이의도 없었던 사실을 알 수 있는바, 이와 같이 임차인 재항고외인이 배당요구한 임차보증금 15,000,000원이 당초의 감정평가액의 1.3%, 재항고인이 최고가매수신고인이 된 위 입찰기일에서의 최저입찰가격의 4%, 재항고인의 입찰가격의 3.1% 정도에 불과할 뿐만 아니라, 재항고외인의 임대차에 관한 권리의무가 낙찰인에게 승계되지 아니함을 전제로 정하여진 최저입찰가격에 따라 재항고인 등의 이 사건 입찰이 이루어졌던 사정 등에 비추어 보면, 이 사건 입찰물건명세서에 임차인 재항고외인의 배당요구 사실이 기재되지 아니하였다는 사정만으로는 재항고인을 포함한 일반 매수 희망자가 그 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어서 적지 않은 영향을 받을 정도에 이른 것이라고 보기는 어렵고, 따라서 이로써 낙찰불허가 사유가 되는 '물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때'에 해당하는 것으로 볼 수는 없다고 할 것이다.  그럼에도 불구하고 원심이 앞서 본 이유만으로 제1심의 낙찰불허가 결정을 정당하다고 판단하여 이를 유지한 것은 민사소송법 제635조 제2항, 제633조 제6호의 규정에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이므로, 이 점을 지적하는 재항고이유의 주장은 이유 있다.  3. 그러므로 원심결정을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 관여 법관들의 의견이 일치되어 주문과 같이 결정한다. 대법관   조무제(재판장) 김형선(주심) 이용훈 이용우

 

대법원 1999. 9. 6.자 99마2696 결정 [낙찰허가][공1999.11.1.(93),2162] 【판시사항】 [1] 직권에 의한 경락불허가 사유인 민사소송법 제633조 제6호 소정의 '물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때'에 해당하는지 여부에 대한 판단 기준  [2] 입찰기일까지 입찰물건명세서에 입찰 목적물인 주택의 임차인의 전입신고일자가 저당권 설정일자보다 앞선 일자로 잘못 기재되어 있어 임차인이 대항력을 갖춘 것처럼 보이게 되었는데 임차인이 입찰기일까지 배당요구를 하지 않은 경우, '물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때'에 해당하는지 여부 (적극)  【결정요지】 [1] 민사소송법 제617조의2가 집행관에 의한 현황조사와 함께 경매물건명세서 제도를 도입하여 집행법원으로 하여금 경매물건명세서를 작성하고 그 사본을 비치하여 일반인에게 열람할 수 있도록 규정한 것은, 일반인에게 경매 대상 물건을 표시하고 그 현황과 권리관계를 공시하여 매수희망자가 경매 대상 물건에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 방지하게 하고자 함에 있으므로, 같은 법 제635조 제2항, 제633조 제6호에 의하여 직권에 의한 경락불허가 사유가 되는 '물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때'에 해당하는지의 여부는 그 하자가 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 어떠한 영향을 받을 정도의 것이었는지를 중심으로 하여 부동산 경매와 경매물건명세서 제도의 취지에 비추어 구체적인 사안에 따라 합리적으로 판단하여야 하고, 이러한 법리는 경매에 갈음하는 입찰의 경우에도 마찬가지이다.  [2] 입찰기일까지 입찰물건명세서에 입찰 목적물인 주택의 임차인의 전입신고일자가 저당권 설정일자보다 앞선 일자로 잘못 기재되어 있어 임차인이 대항력을 갖춘 것처럼 보이게 되었는데 임차인이 입찰기일까지 배당요구를 하지 않은 경우, 일반 매수희망자들은 그 주택을 낙찰받을 경우 임대인으로서의 지위를 승계하게 될 것으로 생각할 것이므로, 그러한 입찰물건명세서상의 하자는 매수희망자들이 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 중대한 영향을 미치는 중대한 하자에 해당한다.  【참조조문】 [1] 민사소송법 제617조의2, 제633조 제6호, 제635조 제2항[2] 민사소송법 제617조의2, 제633조 제6호, 제635조 제2항 【참조판례】 [1][2] 대법원 1997. 10. 13.자 97마1612 결정(공1997하, 3737) [1] 대법원 1994. 1. 15.자 93마1601 결정(공1994상, 785) 대법원 1995. 11. 22.자 95마1197 결정(공1996상, 51) 【전 문】 【재항고인】 재항고인 (소송대리인 법무법인 화인 담당변호사 배진한) 【원심결정】 서울지법 1999. 4. 16.자 99라1629 결정 【주문】 원심결정을 파기하고, 이 사건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송한다. 【이유】 재항고이유를 판단한다. 1. 민사소송법 제617조의2가 집행관에 의한 현황조사(제603조의2)와 함께 경매물건명세서 제도를 도입하여 집행법원으로 하여금 경매물건명세서를 작성하고 그 사본을 비치하여 일반인에게 열람할 수 있도록 규정한 것은, 일반인에게 경매 대상 물건을 표시하고 그 현황과 권리관계를 공시하여 매수희망자가 경매 대상 물건에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 방지하게 하고자 함에 있다고 할 것이므로, 같은 법 제635조 제2항, 제633조 제6호에 의하여 직권에 의한 경락불허가 사유가 되는 '물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때'에 해당하는지의 여부는 그 하자가 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 어떠한 영향을 받을 정도의 것이었는지를 중심으로 하여 부동산 경매와 경매물건명세서 제도의 취지에 비추어 구체적인 사안에 따라 합리적으로 판단하여야 할 것이고, 이러한 법리는 경매에 갈음하는 입찰의 경우에도 마찬가지이다(대법원 1994. 1. 15.자 93마1601 결정, 1995. 11. 22.자 95마1197 결정, 1997. 10. 13.자 97마1612 결정 등 참조).  2. 기록에 의하면 재항고인은 1992. 5. 7. 재항고외 1로부터 서울 서대문구 (주소 생략) 지상 철근콘크리트조 및 벽돌조 경사 슬래브지붕 4층 다세대주택 (층, 호수 생략)를 전세보증금 2,000만 원에 임차하고, 1993년, 1995년, 1997년 3차례에 걸쳐 전세보증금을 각 1,000만 원씩 인상하여 전세보증금이 5,000만 원으로 된 사실, 재항고인은 1992. 9. 16.경 주민등록 전입신고를 함에 있어서 전입주소를 동호수의 기재 없이 지번만인 (주소 생략)로 신고하여 그 신고대로 주민등록에 등재되었다가 1997. 8. 13.경에야 주소 변경 신청으로 "(층, 호수 생략)"이라는 호수가 기재되어 그 무렵 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력을 갖춘 사실, 주식회사 국민은행은 위 (층, 호수 생략)에 대하여 1994. 6. 27. 및 같은 해 7. 28. 각 근저당권을 취득하였는데 국민은행의 경매신청으로 서울지방법원 서부지원이 1998. 5. 15. 경매개시결정을 한 사실, 위 법원에서 실시한 임대차관계 조사서에는 (층, 호수 생략)에 대하여 재항고인이 전세금 5,000만 원에 임차사용하고 있는데 그 주민등록 전입일자를 "1992. 9. 16."로 기재되고, 위 법원에서 작성하여 비치한 입찰물건명세서에도 당초에는 "1992. 9. 16."로 기재되어 있다가 "1997. 8. 13."로 정정되었는데 그 정정된 일자는 기록상 확인할 수 없는 사실, 1999. 2. 25. 입찰기일에서 재항고외 2가 최고가인 금 18,770,000원에 입찰한 사실, 재항고인은 위 입찰기일 후인 1999. 3. 3. 위 법원에 권리신고 겸 배당요구서를 제출하면서 위 설시와 같은 내용이 기재된 주민등록등본을 첨부한 사실, 위 법원은 1999. 3. 4. 재항고외 2에 대한 낙찰을 허가한 사실을 각 인정할 수 있다.  3. 먼저 위 입찰명세서에 기재된 재항고인의 전입일자에 관하여 보건대, 현재 기록상에는 재항고인의 전입일자가 "1997. 8. 13."인 것으로 정확히 정정되어 있으나, 당초에는 "1992. 9. 16."인 것으로 잘못 기재되어 있었는바, 첫째 재항고인이 1999. 3. 3. 권리신고 겸 배당요구서를 법원에 제출하면서 1997. 8. 13.자 주소 변경 취지가 기재된 주민등록등본을 제출하기 전에는 기록상 재항고인의 당초의 잘못된 전입신고와 주소 변경으로 대항력을 갖춘 일자를 확인할 아무런 자료가 없는 점, 이 사건 입찰 목적물은 감정평가 결과 금 8,000만 원으로 평가되었고, 재항고인의 전세보증금이 금 5,000만 원이나 됨에도 불구하고 1999. 2. 25. 입찰기일에서의 입찰최고가가 금 1,877만 원에 불과한 점 등을 감안하면 위 입찰기일까지 입찰물건명세서상 재항고인의 전입신고일자가 "1992. 9. 16."로 기재되어 대항력 있는 임차권이 있는 것처럼 되어 있다가 1999. 3. 3. 재항고인이 법원에 주민등록등본을 제출한 이후 담당공무원이 입찰명세서의 재항고인의 전입신고일자를 정정한 것이 아닌가 충분히 의심해 볼 수 있다.  그리고 만일 위 입찰기일까지 입찰물건명세서에 재항고인의 전입신고일자가 "1992. 9. 16."로 잘못 기재되어 있었다면 이 사건 입찰 대상물에 대한 각 저당권 설정일자에 앞서는 일자에 재항고인이 대항력을 갖춘 것처럼 보이게 되고, 재항고인이 입찰기일까지 배당요구를 하지 않고 있었으므로 일반 매수희망자들은 입찰 대상물을 낙찰받을 경우 임대인으로서의 지위를 승계하게 될 것으로 생각하였을 것이어서 그러한 입찰물건명세서상의 하자는 매수희망자들이 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 중대한 영향을 미치는 중대한 하자에 해당한다고 할 것이다.  3. 따라서 재항고인이 입찰물건명세서상의 중대한 하자를 이유로 즉시항고를 하였으므로 원심으로서는 입찰물건명세서상의 재항고인의 전입일자에 대한 정정이 언제 이루어졌는지, 그 하자가 직권으로 낙찰을 불허하여야 할 중대한 하자에 해당하는지에 관하여 심리·판단하였어야 함에도 불구하고, 원심은 재항고인의 항고이유를 단순히 낙찰가격이 저렴하다는 것으로 오인하여 그러한 사유는 적법한 항고이유가 되지 못한다고 하여 재항고인의 항고를 기각하고 말았으니 이에는 분명 민사소송법 제635조 제2항, 제633조 제6호의 법리를 오해하여 심리를 미진한 위법이 있다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 논지는 정당하다.  4. 그러므로 원심결정을 파기하고, 이 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.  대법관   변재승(재판장) 이돈희 지창권(주심) 송진훈

 

12-2. 현장은 당신에게 말하고 싶어 한다.  

 

현장에서 채권이 무엇인지, 유치권자라는 사람은 어떤 사람인지, 점유는 어떻게 하고 있는지 샅샅이 뒺ㅂ어 보면 나는 가짜요 혹은 나는 진짜요 하고 말하는 증거들이 불쑥불쑥 들어날 것이다. 흔히들 발품을 판단고 하는데 좀 더 전문적인 식견으로 그리고 좀 더 대상에 과감하게 접근해 들어 간다면 진실을 더 깊이 파헤칠 것이다. 

 

 현장에서 우선 보아야 할 것은 앞의 판례에서 나온 여러 가지 상황 예컨대 건물의 신축, 증축, 건물 수리, 보수 등이 있고 정리되어 있지 않다면 이에 대하여 의심을 갖고 다져 보아야 한다. 

 

첫번째로 유치권이라고 주장하는 사람의 채권의 발생원인이 무엇이라고 하는가. 그리고 그 액수나 변제기는 언제인가 확인해 볼 필요가 있다. 예컨대 유치권자라고 하는 사람이 임대차 보증금을 근거로 유치권을 주장한 다면 혹은 그 액수가 아주 적다면 유치권이 성립하지 않거나 이를 부담할 수 있어 사실상 속으로 무시해도 된다.  

 

둘째는 어떤 형식의 점유를 하고 있는가. 점유의 방식은 여러 가지이므로 그 점유하는 방법등을 자세히 살펴볼 필요가 있다. 누가 언제 어떤 식으로 얼마동안 점유하고 있는지 등에 대해 확인하고 증거를 수집할 것이다. 

 

셋째,유치권자라는 사람이 유치하면서 지출하고 있는 비용도 잘 살펴보아야 한다. 집합건물에 대하여 관리비가 적정한지도 살펴보고 도 너무 부당하다면 미리 항의를 하여 이를 수정할 기회도 주어야 한다. 왜냐하면 유치구너이 성립되면 매수자가 모두 인수해야할 부담이기 때문이다.