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(3-5) 주택임차인의 권리와 다른 채권자 간에 배당방법
(3-5-1) 임차인이 최우선변제금을 받으려면 어떻게 해야 되나
주택임차인이 최우선변제금을 받으려면 대항요건인 주민등록과 주택 인도를 경매기입등기 이전, 또는 공매공고등기 이전에 대항요건을 갖추고 있으면서 소액임차인에 해당되면 보증금 중 일정액에 대하여 주택가액 (대지가액을 포함한다)의 1/2 범위 안에서 다른 담보물권자보다 우선해서 변제받을 수 있는 권리를 갖는다.
(1) 임차인이 최우선변제에 관한 사항과 적용대상 범위는 ?
이러한 소액임차인으로서 최우선변제금을 받으려면 다음 각 구간에 해당되는 보증금의 범위 내에 있어야 한다. 주거의 형태를 갖추고 있으면 이법의 적용을 받는다. 미등기건물, 불법용도변경 등을 가리지 않고 주거용으로 사용되는 모든 주거용 형태의 건물에 그 적용을 한다. (대법원 판례 입장)
| 제2조(적용 범위) 이 법은 주거용 건물(이하 "주택"이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(임차주택)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다. [전문개정 2008.3.21] 법 제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(담보물권자)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다. ② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다. ③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. <개정 2009.5.8> [전문개정 2008.3.21] 시행령 제10조(보증금 중 일정액의 범위 등) ① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. <개정 2010.7.21, 2013.12.30, 2016.3.31, 2018.9.18> 1. 서울특별시: 3천700만원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시: 3천400만원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시: 2천만원 4. 그 밖의 지역: 1천700만원 ② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다. ③ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다. ④ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다. [전문개정 2008.8.21] [제3조에서 이동, 종전 제10조는 제17조로 이동 <2013.12.30>] 시행령 제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. <개정 2010.7.21, 2013.12.30, 2016.3.31, 2018.9.18> 1. 서울특별시: 1억1천만원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시: 1억원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시: 6천만원 4. 그 밖의 지역: 5천만원 [전문개정 2008.8.21] [제4조에서 이동, 종전 제11조는 제18조로 이동 <2013.12.30>] |
| 개정일시 | 지역 | 최우선임차인범위 | 최우선변제금 |
| 1984.6.4. | 서울, 직할시 | 300만원 이하 | 300만원 |
| 기타 | 200만원 이하 | 200만원 | |
| 19877.12.1. | 서울, 직할시 | 500만원 이하 | 500만원 |
| 기타지역 | 400만원 이하 | 400만원 | |
| 1990.2.19. | 서울, 직할시 | 2000만원 이하 | 700만원 |
| 기타지역 | 1500만원 이하 | 500만원 | |
| 1995.10.19. | 특별시, 광역시 | 3000만원 이하 | 1200만원 |
| 기타지역 | 2000만원 이하 | 800만원 | |
| 2001.9.15. | 수도권과밀억제구역 | 4000만원 이하 | 1600만원 |
| 광역시 | 3500만원 이하 | 1400만원 | |
| 그 밖의 지역 | 3000만원 이하 | 1200만원 | |
| 2008.8.21. | 수도권과밀억제구역 | 6000만원 이하 | 2000만원 |
| 광역시 | 5000만원 이하 | 1700만원 | |
| 그 밖의 지역 | 4000만원 이하 | 1400만원 | |
| 2010.7.21. | 서울특별시 | 7500만원 이하 | 2500만원 |
| 수도권과밀억제지역 | 6500만원 이하 | 2200만원 | |
| 광역시, 안산, 용인, 김포, 광주 | 5500만원 이하 | 1900만원 | |
| 그 밖의 지역 | 4000만원 이하 | 1400만원 | |
| 2013.12.30. | 서울특별시 | 9500만원 이하 | 3200만원 |
| 수도권과밀억제구역 | 8000만원 이하 | 2700만원 | |
| 광역시, 안산, 용인, 김포, 광주 | 6000만원 이하 | 2000만원 | |
| 그 밖의지역 | 4500만원 이하 | 1500만원 | |
| 2016.3.31. | 서울특별시 | 1억원 이하 | 3400만원 |
| 수고권과밀억제권 | 8000만원 이하 | 2700만원 | |
| 광역시, 안산, 용인, 김포, 광주, 세종 | 6000만원 이하 | 2000만원 | |
| 그 밖의 지역 | 5000만원 이하 | 1700만원 | |
| 2018.9.18., | 서울특별시 | 1억1천만원 | 3700만원 |
| 수도권과밀억제권, 용인, 세종, 화성 | 1억원 이하 | 3400만원 | |
| 광역시, 안산, 김포, 광주, 파주 | 6000만원 이하 | 2000만원 | |
| 그 밖의 지역 | 5000만원 이하 | 1700만원 | |
| 2021.5.11. | 서울특별시 | 1억5천만원 | 5,000만원 |
| 수도권과말억제권 용인 세종 화성 |
1억3천만원 | 4.300만원 | |
| 광역시, 안산, 김포 광주, 파주, 이천, 평택 |
7천만원 | 2,300만원 | |
| 그 밖의 지역 | 6천만원 | 2,000만원 |
(상가건물에 주택용으로 사용하는 경우에도 기본적으로 보호를 받는다. 단지, 상업적 용도로 사용하면서 주거를 같이 하는 경우에는 그 주 용도에 따라서 판단을 해야한다. 특히 이 부분에 대해서는 일정한 형식등이 있는 것이 아니므로 철저히 대법원판례 등 확정된 판례를 기준으로 정리를 해야한다.
소액임차인의 최우선변제여부는 경매당시가 아닌 최초로 설정된 근저당권 설정일을 기준으로 당시에 적용되던 소액임차금액 및 그 최우선변제금액을 기준으로 한다.
아래의 판례는 근저당권 설정 당시에 상가건물로 이용되던 건물이 근정당 설정 후에 주거용으로 구조변경을 하여 임대차계약을 통해 임대를 한 사항이다. 주임법상 임차인 보호조항의 취지는 등기부, 건축물대장 등 공부상에 표시된 것 및 임대차계약 당시 임차인이 사실확인에 소홀한 것과는 무관하게 주거로 사실적으로 이용하고 있다면 주임법 적용대상이라는 것이다.)
| 대법원 2009. 8. 20. 선고 2009다26879 판결 [배당이의][공2009하,1536] 【판시사항】 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경된 경우, 이를 임차한 소액임차인이 근저당권자에 대하여 우선변제권이 있는지 여부 (적극) 【판결요지】 주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있으므로(제1조), 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것은 허용되지 않는다고 할 것인바, 주택임대차보호법 제2조가 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하며, 건물 등기부상 ‘건물내역’을 제한하고 있지도 않으므로, 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경되어 이를 임차한 소액임차인도 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법 제8조에 의하여 보증금 중 일정액을 근저당권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 【참조조문】 주택임대차보호법 제1조, 제2조, 제8조 【전 문】 【원고, 상고인】 원고농업협동조합 (소송대리인 변호사 기세운외 1인) 【피고, 피상고인】 피고 1외 1인 【피고(선정당사자), 피상고인】 피고(선정당사자) 2 【피고, 피상고인】 피고 3외 3인 【원심판결】 광주지법 2009. 2. 6. 선고 2008나6195 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있으므로(제1조), 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것은 허용되지 않는다고 할 것인바, 주택임대차보호법 제2조가 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하며, 건물 등기부상 ‘건물내역’을 제한하고 있지도 않으므로, 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경되어 이를 임차한 소액임차인도 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법 제8조에 의하여 보증금 중 일정액을 근저당권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 할 것이다. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고는 1999. 1. 28. 용도 변경 전의 이 사건 각 부동산 소유자인 소외인과 사이에 채권최고액 392,000,000원의 근저당권설정계약을 체결하고, 같은 달 30. 위와 같은 내용의 근저당권설정등기를 마친 사실, 원고가 위 근저당권을 설정할 당시 이 사건 건물의 등기부상 ‘건물내역’은 1, 2층 점포, 3층 사무실, 4층은 주택이었으며, 실제로 1층은 교회, 2층은 당구장, 3층은 사무실, 4층은 주택으로 사용되고 있었던 사실, 그런데 소외인은 위 근저당권설정등기를 마친 후 이 사건 건물전체를 원룸 주택으로 개조하여 피고들 및 선정자들과 제1심 공동피고들에게 각 임대하였고, 이 사건 건물에 대한 등기부상 ‘건물내역’도 1층 교회, 2층 당구장, 3, 4층 다가구주택으로 변경등기한 사실을 인정한 다음, 판시와 같은 이유로 피고들 및 선정자들은 주택임대차보호법상 소액임차인으로서 보호받을 지위에 있다고 판단하였다. 원심의 위와 같은 판단은 위 법리에 따른 것으로 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 근저당권의 효력이나 주택임대차보호법에 관한 법리오해 등의 위법이 없다. 그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김용담(재판장) 박시환 안대희(주심) 신영철 ************************************************************* 광주지방법원 2009. 2. 6. 선고 2008나6195 판결 [배당이의][미간행] 【전 문】 【원고, 항소인】 원고 농업협동조합 (소송대리인 변호사 기세룡) 【피고, 피항소인】 피고 1외 7인 【피고(선정당사자), 피항소인】 피고 3 (소송대리인 공익법무관 김재현) 【변론종결】 2009. 1. 16. 【제1심판결】 광주지방법원 2008. 6. 4. 선고 2007가단92273 판결 【주 문】 1. 제1심 판결 중 피고 4, 9에 대한 부분을 취소한다. 2. 광주지방법원 2006타경51759 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2007. 10. 2. 작성한 배당표 중 피고 4에 대한 배당액 8,163,396원을 5,881,911원으로, 피고 9에 대한 배당액 9,796,075원을 7,058,293원으로, 원고에 대한 배당액 265,710,176원을 270,729,443원으로 각 경정한다. 3. 원고의 나머지 피고들 및 피고(선정당사자) 3에 대한 항소를 모두 기각한다. 4. 원고와 피고 4, 9 사이에 생긴 소송총비용은 위 피고들이 부담하고, 원고의 나머지 피고들 및 피고(선정당사자) 3에 대한 항소비용은 원고가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 제1심 판결을 취소한다. 광주지방법원 2006타경51759 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2007. 10. 2. 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액을 324,116,190원으로, 피고들, 피고(선정당사자 이하 ‘피고’라고만 한다) 3 및 선정자들에 대한 배당액을 별지 배당 목록 중 ‘변경배당액’란 기재와 같이 각 변경한다. (원고가 항소를 제기한 이후에 제1심 공동피고 10, 11, 12, 13, 14, 선정자 15에 대한 항소를 취하하였으므로, 위 피고들에 대한 부분은 항소심 심판범위에서 제외되었다.) 【이 유】 1. 기초사실 가. 원고는 1999. 1. 28. 별지 부동산 제1목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 각 부동산’이라 한다)의 소유자인 소외인과 사이에 채권최고액 392,000,000원의 근저당권설정계약을 체결하고, 같은 달 30. 위와 같은 내용의 근저당권설정등기를 마친 다음, 그 무렵 소외인에게 2억 8,000만 원을 대여하였다. 나. 원고가 위 근저당권을 설정할 당시 이 사건 건물의 현황은 1, 2층 점포, 3층 사무실, 4층은 주택이었으며, 1층은 교회, 2층은 당구장, 3층은 사무실, 4층은 주택으로 사용되고 있었다. 다. 그런데 소외인은 위 근저당권설정등기를 마친 후 이 사건 건물 전체를 원룸 주택으로 개조하여 피고들 및 선정자들과 제1심 공동피고들에게 별지 배당 목록 기재와 같이 임대하였고, 이 사건 건물에 대한 등기부상 표시도 별지 부동산 제2목록 제2항 기재와 같이 변경하였다. 라. 원고는 소외인에 대한 대출원리금을 회수하기 위해 이 사건 각 부동산에 대하여 광주지방법원 2006타경51759호로 부동산임의경매를 신청하였고, 위 법원은 경매절차에서 별지 배당 목록 ‘배당액’란 기재와 같이 피고들 및 선정자들을 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 인정하여 최선순위로 해당 금액을 배당하고, 근저당권자인 원고에게 순차 배당한 잔액 265,710,176원을 배당하는 내용의 배당표를 작성하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 원고의 주장 원고는, 근저당권이 설정된 이후 무단 용도 변경된 경우까지 경매 당시 현황을 기준으로 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면, 근저당권자에게 예측할 수 없는 손해를 입게 하는 것이므로, 이 사건과 같이 ‘근저당권설정 당시는 주택이 아니던 건물 부분이 근저당권설정 후에 주택으로 용도 변경된 경우’에는 용도 변경된 후에 해당 주택을 임차한 사람은 주택임대차보호법상의 소액임차인에 해당하지 않아 임대차 이전의 근저당권자에게 대항할 수 없다고 보아야 할 것이므로, 경매법원이 피고들 및 선정자들을 원고보다 선순위 권리자로 인정하는 내용의 배당표를 작성한 것은 부당하다고 주장한다. (원고는 4층 주택의 임차인들의 방실이 501호 등으로 표기되어 있어서 5층의 임차인으로 착오하여 위 4층 주택의 임차인들도 이 사건 소송의 피고로 소제기 하였다가 항소심에 이르러 이들에 대한 항소를 취하하였다.) 3. 판단 가. 피고 4, 9에 대하여 원고의 위 주장에 대하여 위 피고들은 민사소송법 제150조에 의하여 이를 자백한 것으로 본다. 나. 나머지 피고들에 대한 판단 이 사건 건물 중 피고들 및 선정자들이 임차하여 점유하는 부분은 방실 뿐만 아니라 독립한 주방과 화장실까지 설치되어 주택의 실질을 갖추고 있었음은 당사자 사이에 다툼이 없는 바, 근저당권이 설정된 이후 원룸으로 무단 용도 변경된 경우까지 소액임차인에게 우선변제권을 인정할 경우 선순위이던 근저당권자에게 예측할 수 없는 손해를 지우는 결과를 초래하는 것은 사실이지만, 주택임대차보호법의 입법취지상 그 보호대상인 주택에 해당하는지 여부는 공부상 건축물의 용도와 같은 형식이 아닌 실질에 따라 판단하여야 하며, 주택임대차보호법은 서민의 주거생활 안정을 보장하는데 그 입법목적이 있으므로 뚜렷한 근거 없이 임차인에게 불리하게 위 법률 조항을 해석하여서는 아니 된다 할 것인데, 주택임대차보호법 제2조가 ‘이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 이를 적용한다’고만 규정하여 ‘임대차 당시 주거용 건물’이면 족한 취지로 정하고 있을 뿐 ‘근저당권 설정 이후 주택으로 용도 변경된 건물’에 관하여는 그 적용을 배제하는 규정을 따로 두고 있지 아니하므로, 비록 피고 4, 9를 제외한 나머지 피고들 및 선정자들에게 등기부등본상의 건물 용도를 제대로 확인하지 않은 잘못이 일부 있다고 하더라도, 위 피고들 및 선정자들은 주택임대차보호법상 소액임차인으로서 보호받을 지위에 있다고 보아야 할 것이므로, 원고의 주장은 받아들이지 아니한다. 4. 결론 그렇다면, 광주지방법원 2006타경51759 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2007. 10. 2. 작성한 배당표 중 피고 4에 대한 배당액 8,163,396원을 5,881,911원으로, 피고 9에 대한 배당액 9,796,075원을 7,058,293원으로, 원고에 대한 배당액 265,710,176원을 270,729,443원으로 각 경정하여야 할 것이므로, 원고의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로, 제1심 판결 중 피고 4, 9에 대한 원고 패소부분을 취소하여, 위와 같이 배당표를 경정하기로 하고, 원고의 나머지 피고들에 대한 항소는 모두 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. [별지 선정자명단 및 배당목록, 부동산 목록 각 생략] 판사 강신중(재판장) 정회일 노미정 ********************************************************** 광주지법 2008. 6. 4. 선고 2007가단92273 판결 [배당이의] 항소[각공2008하,1167] 【판시사항】 근저당권이 설정된 후 근린생활시설에서 주택으로 무단 용도변경된 건물의 임차인에게 주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권을 인정한 사례 【판결요지】 근저당권이 설정된 후 근린생활시설에서 주택으로 무단 용도변경된 건물의 임차인에게 주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권을 인정한 사례. 【참조조문】 주택임대차보호법 제1조, 제2조, 제8조 제1항 【전 문】 【원 고】 서광주농업협동조합 (소송대리인 변호사 기세운외 1인) 【피 고】 피고 1외 12인 (소송대리인 변호사 박왕규외 7인) 【피고(선정당사자)】 피고 3 【변론종결】 2008. 5. 14. 【주 문】 1. 원고의 이 사건 청구를 모두 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. 【청구취지】 이 법원 2006타경51759 부동산임의경매사건에 관하여 이 법원이 2007. 10. 2. 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액을 금 340,542,882원으로, 피고들 및 선정자들에 대한 배당액을 별지 제1목록 중 ‘변경배당액’란 각 해당 기재와 같이 각 변경한다. 【이 유】 1. 인정 사실 가. 원고는 1999. 1. 28. 별지 제2목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)의 소유자인 소외 1과 사이에 채권최고액 392,000,000원의 근저당권설정계약을 체결하고 같은 달 30. 위와 같은 내용의 근저당권설정등기를 경료한 다음, 그 무렵 위 소외 1에게 금 280,000,000원을 대여하였다. 나. 위 근저당권 설정 당시 이 사건 건물의 현황은 별지 제2목록 제2항 기재와 같았고, 그 당시 1층은 교회, 2층은 당구장, 3층은 사무실, 4층은 주택으로 사용되고 있었다. 다. 그런데 위 소외 1은 위 근저당권설정 등기를 마친 후 이 사건 건물 전체를 원룸 주택으로 개조하여 피고들 및 선정자들에게 별지 제1목록 기재와 같이 임대하였고, 이 사건 건물에 대한 등기부상 표시도 별지 제3목록 제2항 기재와 같이 변경하였다. 라. 원고는 위 소외 1에 대한 이 사건 대출원리금을 회수하고자 이 사건 부동산에 관하여 이 법원 2006타경51759호로 부동산임의경매를 신청하였다. 마. 이 법원은 위 경매절차에서 별지 제1목록 ‘배당액’란 기재와 같이, 피고들 및 선정자들을 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 인정하여 최선순위로 해당 금액을 각 배당한 다음, 근저당권자인 원고에게는 순차 배당한 잔액 265,710,176원을 배당하는 내용의 배당표를 작성하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1, 2, 변론 전체의 취지 2. 원고의 청구에 대한 판단 가. 원고의 주장 (1) 근저당권이 설정된 이후 원룸으로 무단 용도변경된 경우까지 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면, 근저당권자가 예측할 수 없이 입게 되는 손해의 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이 사건과 같이 ‘근저당권 설정 당시는 주택이 아니던 건물 부분이 근저당권 설정 후에 주택으로 용도변경된 경우’에는 용도변경된 후에 해당 주택을 임차한 사람은 주택임대차보호법상의 소액임차인에 해당하지 않아 임대차 이전의 근저당권자에게 대항할 수 없다고 보아야 한다. (2) 따라서 이 법원이 피고들 및 선정자들을 원고보다 선순위 권리자로 인정하는 내용의 배당표를 작성한 것은 부당하므로, 별지 제1목록 ‘변경배당액’란 기재와 같이 피고들 및 선정자들에 대한 배당액 중 금 74,832,706원을 취소하여 이를 원고에게 추가 배당하는 것으로 배당표가 경정되어야 한다. 나. 판 단 (1) 주택임대차보호법의 입법 취지상 그 보호대상인 주택에 해당하는지 여부는 공부상 건축물의 용도와 같은 형식이 아닌 실질에 따라 판단하여야 할 것인데, 앞에서 채택한 증거에 의하면 이 사건 건물 중 피고들 및 선정자들이 임차하여 점유하는 부분은 방실뿐만 아니라 독립한 주방과 화장실까지 설치되어 주택의 실질을 갖추고 있음이 분명하므로, 비록 위와 같은 주택으로서의 구조가 불법적인 용도변경에 의한 것이라고 하더라도 이 사건 건물은 주택임대차보호법의 적용대상에 포함된다. (2) 나아가 피고들 및 선정자들이 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 보호받을 수 있는지에 대하여 보건대, 근저당권이 설정된 이후 원룸으로 무단 용도변경된 경우까지 소액임차인에게 우선변제권을 인정할 경우 선순위이던 근저당권자에게 예측할 수 없는 손해를 지우는 결과를 초래하는 것은 사실이지만, ① 위와 같은 용도변경은 기본적으로 임대인에게 비난지울 것인 점, ② 비록 소액임차인들에게 등기부등본상의 건물 용도를 제대로 확인하지 않은 잘못이 일부 있다고 하더라도, 근저당권자 역시 저당목적물의 현상변경을 제대로 확인하지 않은 잘못을 부인하기 어려운 점, ③ 주택임대차보호법의 입법 목적은 서민의 주거생활 안정을 보장하는데 있으므로 뚜렷한 근거 없이 임차인에게 불리하게 위 법률 조항을 해석하여서는 안 되는 점, ④ 그런데 주택임대차보호법은 “이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 이를 적용한다”( 제2조)고만 규정하여 ‘임대차 당시 주거용 건물’이면 족한 취지로 정하고 있을 뿐 ‘근저당권 설정 이후 주택으로 용도변경된 건물’에 관하여는 그 적용을 배제하는 규정을 따로 두고 있지 않은 점 등을 고려할 때, 이 사건 피고들 및 선정자들은 주택임대차보호법상 소액임차인으로서 보호받을 지위에 있다고 보아야 한다. 3. 결 론 그렇다면 원고의 피고들 및 선정자들에 대한 청구는 모두 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 최인규 |
(실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것인 이상, 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면, 그 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차인은 같은 법상 소액임차인으로 보호받을 수 있다.)
| 대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결 [배당이의][공2008상,850] 【판시사항】 [1] 임대차계약의 주된 목적이 주택의 사용·수익보다 소액임차인으로 보호받아 기존채권을 회수하려는 데 있는 경우, 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 보호받을 수 있는지 여부 (소극) [2] 임대차보증금의 감액으로 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당하게 된 경우에 소액임차인으로서 보호받을 수 있는지 여부 (원칙적 적극) 【판결요지】 [1] 주택임대차보호법의 입법목적과 소액임차인 보호제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도, 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것에 있는 것이 아니고 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는, 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다. [2] 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것인 이상, 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면, 그 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차인은 같은 법상 소액임차인으로 보호받을 수 있다. 【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제1조, 제8조 제1항 [2] 주택임대차보호법 제1조, 제8조 제1항 【참조판례】 [1] 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결(공2001하, 1362) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 【피고, 피상고인】 관악농업협동조합 【원심판결】 서울중앙지법 2007. 1. 31. 선고 2006나12342 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원 합의부로 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 주택임대차보호법의 입법목적은 주거용건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고( 제1조), 주택임대차보호법 제8조 제1항에서 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 한 것은, 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다고 할 것이나 ( 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결 등 참조), 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것인 이상, 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 임대인과의 사이에 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면, 그 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차인이 같은 법상 소액임차인으로 보호받을 수 없다고 볼 수는 없다. 원심이 인정한 사실관계에 의하면, 원고는 2004. 3. 25.경 소외인과 사이에 이 사건 주택에 관하여 임대차보증금을 70,000,000원으로 하여 임대차계약을 체결하면서(이를 ‘제1차 임대차계약’이라 한다), 원고가 지급하는 임대차보증금으로 이 사건 임차부분에 설정된 피고의 근저당권 피담보채무(채권최고액 108,000,000원)를 변제하기로 약정하고, 이에 따라 원고가 그 무렵 계약금 및 중도금조로 합계 15,500,000원을 소외인에게 교부하였으나, 소외인은 피고에 대한 채무를 일부도 상환하지 아니한 상태에서, 원고가 2004. 5. 15.경 이 사건 주택을 인도받아 같은 달 17. 전입신고를 마친 사실, 그 후 원고는 2004. 6.경 소외인과 사이에 이 사건 주택에 관하여 임대차보증금은 40,000,000원으로 하는 임대차계약서를 다시 작성하고(이를 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 2004. 6. 11. 위 임대차계약서에 확정일자를 받았는데, 임차보증금 40,000,000원과 이미 지급한 15,500,000원의 차액인 24,500,000원을 소외인에게 지급하지 않은 사실, 한편 피고의 신청에 의하여 2004. 7. 8. 이 사건 주택에 관한 부동산임의경매개시결정이 내려져, 같은 달 15. 임의경매개시결정등기가 경료된 사실을 알 수 있고, 이러한 사실관계에 의하면, 원고가 제1차 임대차계약 후 임대차보증금 일부만 지급하고 이 사건 주택을 인도받아 전입신고를 마친 후 계속하여 거주하고 있었으므로, 보증금만 감액한 이 사건 임대차계약의 주된 목적 역시 주택의 사용·수익에 있다고 볼 것이고, 원고가 소외인과 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 임대인과의 사이에 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다는 사정만으로, 원고가 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호받을 수 없다고 볼 수는 없다고 할 것이다. 그럼에도 불구하고, 원심은 이 사건 임대차계약은 원고가 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 제1차 임대차계약에 의한 임대차보증금 채권을 회수하려는 것을 주된 목적으로 체결된 것으로 보고 원고가 주택임대차보호법상 보호대상인 소액임차인이 아니라고 판단하고 말았으니, 이러한 원심의 판단에는 주택임대차보호법상 소액임차인에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원으로 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김황식(재판장) 김영란 이홍훈 안대희(주심) **************************************************************** 서울중앙지방법원 2007. 1. 31. 선고 2006나12342 판결 [배당이의][미간행] 【전 문】 【원고, 항소인】 원고(소송대리인 변호사 이재각) 【피고, 피항소인】 관악농업협동조합 【변론종결】 2007. 1. 24. 【제1심판결】 서울중앙지방법원 2006. 4. 28. 선고 2005가단367723 판결 【주 문】 1. 원고의 항소를 기각한다. 2. 항소비용은 원고가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 제1심 판결을 취소한다. 서울중앙지방법원 2004타경24527호 부동산임의경매사건에 관하여 2005. 11. 22. 위 법원이 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액 1,546,896원을 15,500,000원으로, 피고에 대한 배당액 108,000,000원을 94,046,896원으로 각 경정한다. 【이 유】 1. 제1심 판결의 인용 이 법원이 설시할 이유는 제1심 판결문을 다음과 같이 고치거나 추가하는 이외에는 제1심 판결문의 이유 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조에 의하여 이를 그대로 인용한다. ① 제1심 판결문 제2면 제4행의 “별지 목록 기재 건물 중 202호”를 “별지 목록 기재 건물”로 고친다. ② 제3면 제5행과 제6행 사이에 “[배척증거] 갑 제5, 7호증의 각 기재부분”을 추가한다. 2. 결 론 그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고의 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 정종식(재판장) 이창경 이지민 ***************************************************** 서울중앙지방법원 2006. 4. 28. 선고 2005가단367723 판결 [배당이의][미간행] 【전 문】 【원 고】 원고(소송대리인 변호사 이재각) 【피 고】 관악농업협동조합(소송대리인 문기훈) 【변론종결】 2006. 4. 7. 【주 문】 1. 원고의 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 원고의 부담으로 한다. 【청구취지】 서울중앙지방법원 2004타경24527호 부동산임의경매신청사건에 관하여 2005. 11. 22. 같은 법원이 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액 1,546,896원을 15,500,000원으로, 피고에 대한 배당액 108,000,000원을 93,546,896원으로 각 경정한다는 판결. 【이 유】 1. 기초사실 가. 원고는 2004. 3. 25.경 소외인과 사이에 별지 목록 기재 건물 중 202호(이하 ‘이 사건 임차부분’이라고 한다)에 관하여 전세금을 70,000,000원으로 하여 전세계약을 체결하면서, 원고가 지급하는 전세금으로 이 사건 임차부분에 설정된 피고의 근저당권 피담보채무(채권최고액 108,000,000원)를 변제하기로 약정하였다. 나. 원고는 그 무렵 계약금 및 중도금조로 합계 15,500,000원을 소외인에게 교부하였으나, 소외인은 피고에 대한 대출금채무를 일부도 상환하지 아니하였다. 다. 원고는 2004. 5. 15.경 이 사건 임차부분을 인도받아 같은 달 17. 전입신고를 마쳤다. 라. 원고는 2004. 6.경 소외인과 사이에 이 사건 임차부분에 관하여 임차보증금은 40,000,000원으로, 임대차기간은 2004. 5. 15.부터 2006. 5. 14.까지로 각 정한 임대차계약서를 작성하고, 2004. 6. 11. 서울중앙지방법원 동작등기소 제3224호로 확정일자를 받았는데, 임차보증금 40,000,000원과 이미 지급한 15,500,000원의 차액인 24,500,000원을 소외인에게 지급하지 않았다. 마. 피고의 신청에 의하여 2004. 7. 8. 서울중앙지방법원 2004타경24527호로 이 사건 임차부분에 관한 부동산임의경매개시결정이 내려져, 같은 달 15. 같은 법원 동작등기소 접수 제28748호로 임의경매개시결정등기가 경료되었다. 바. 위 임의경매사건에서 배당법원은 2005. 11. 22. 집행비용을 공제한 나머지 실제 배당할 금액 109,786,806원을 가지고, 1순위로 교부권자(당해)인 동작구청장에게 239,910원, 2순위로 채권자인 피고에게 108,000,000원을, 3순위로 임차인(확정)인 원고에게 1,546,896원을 각 배당하는 것으로 배당표를 작성하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑제1호증 내지 갑제4호증, 을제1호증, 을제2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 청구원인에 대한 판단 가. 원고는 이 사건 청구원인으로, 원고는 주택임대차보호법상 소액임차인으로서 피고보다 우선하여 임차보증금 1,550만 원을 우선 배당받아야 함에도, 위 배당표는 피고를 원고보다 우선하여 배당하였으므로 위법하다고 주장하고, 이에 대하여 피고는, 원고가 가장임차인에 불과하므로 위 배당표는 적법하다고 다툰다. 나. 주택임대차보호법의 입법목적은 주거용 건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고( 제1조), 주택임대차보호법 제8조 제1항에서 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 한 것은, 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인 바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다( 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결 참조). 다. 돌이켜 이 사건에서 보건대, 이 사건 임대차계약은 애초에 원고와 소외인이 전세금을 70,000,000원으로 정하여 전세계약을 체결하고 전입신고까지 하였으나 소외인이 약정과는 달리 피고의 근저당채무를 변제하지 않자, 이 사건 임차부분에 관하여 법원의 경매가 개시될 것임을 짐작한 원고가 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것을 주된 목적으로 체결된 것으로 보아야 할 것이므로, 원고가 현실적으로 이 사건 임차부분에 입주하여 거주하였다 하더라도 원고는 주택임대차보호법상의 보호대상인 소액임차인이라고 할 수 없다. 3. 결 론 그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. [별지 목록 생략] 판사 정도성 |
| 대법원 2007. 12. 13. 선고 2007다55088 판결 [임차보증금반환][미간행] 【판시사항】 [1] 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것이 아니고 대항력 있는 임차인으로 보호받아 기존 채권을 회수하려는 것에 있는 경우, 주택임대차보호법상의 대항력이 있는지 여부 (소극) [2] 부모가 삼촌에 대하여 가지는 대여금채권을 임대차보증금으로 대체하기로 하고 삼촌이 건축한 빌라에 관하여 임대차계약을 체결한 사안에서, 그 주된 목적이 대항력 있는 임차인으로 보호받아 부모의 대여금채권을 우선변제받으려는 것인지에 관하여 더 심리해야 한다는 이유로 원심판결을 파기한 사례 【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제1조, 제3조 제1항, 제3조의2 제2항 [2] 주택임대차보호법 제1조, 제3조 제1항, 제3조의2 제2항 【참조판례】 [1] 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결(공2001하, 1362) 대법원 2002. 3. 12. 선고 2000다24184, 24191 판결(공2002상, 845) 대법원 2003. 7. 22. 선고 2003다21445 판결(공2003하, 1777) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 김영수) 【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 변호사 배만운) 【원심판결】 서울서부지법 2007. 7. 5. 선고 2006나6663 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울서부지방법원 합의부에 환송한다. 【이 유】 1. 원심의 판단 원심은, 그 채용 증거들을 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 그 인정 사실에 의하면, 원고는 2001. 3. 5. 소외 1과 사이에 이 사건 빌라에 관하여 임대차보증금을 5,000만 원으로 정하여 임대차계약을 체결하면서, 이전에 원고의 부모인 소외 2, 3이 소외 1에게 대여한 돈 중 일부인 5,000만 원을 위 임대차보증금으로 대체하기로 하고, 이 사건 건물에 입주하여 거주하였으며, 2001. 9. 3. 이 사건 빌라 소재지로 주민등록 전입신고를 마침으로써, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 취득하였으므로, 그 후에 이 사건 빌라를 낙찰받아 소유권을 취득한 피고는 원고에게 위 임대차보증금을 반환할 의무가 있다고 판단하였다. 2. 이 법원의 판단 그러나 이러한 원심의 판단은 이를 그대로 수긍하기 어렵다. 주택임대차보호법(이하 ‘법’이라 한다)의 입법목적은 주거용건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고( 제1조), 법 제3조 제1항에서 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 여기에 더하여 법 제3조의2 제2항에서 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매나 공매시 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있도록 한 것은, 사회적 약자인 임차인을 보호하려는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하여 형식적으로 주택임대차로서의 대항력을 취득한 외관을 갖추었다고 하더라도 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 대항력 있는 임차인으로 보호받아 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 채권을 회수하려는 것에 있었던 경우에는 그러한 임차인에게 주택임대차보호법이 정하고 있는 대항력을 부여할 수 없다 ( 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결, 대법원 2003. 7. 22. 선고 2003다21445 판결 등 참조). 기록에 의하면, 원고는 소외 1의 형인 소외 2의 딸로서 원고의 부모인 소외 2, 3이 소외 1에게 대여한 돈 중 일부인 5,000만 원을 이 사건 임대차보증금으로 대체하기로 하고 이 사건 임대차계약을 체결한 사실, 소외 1은 동우빌라 건축으로 인해 이 사건 임대차계약 당시 경제적으로 매우 어려운 상황에 있었던 사실, 동우빌라에 관한 강제경매절차에서 이 사건 빌라는 2003. 11. 1. 기준으로 토지를 제외한 건물의 시가가 5,600만 원에 불과한 것으로 감정평가된 사실, 원고의 어머니 소외 3도 소외 1에 대한 나머지 대여금채권 1억 500만 원을 임대차보증금으로 대체하기로 하고 2002. 2. 2. 동우빌라 202호에 관하여 임대차계약을 체결하고 남편인 소외 2와 함께 전입신고를 마쳤고, 소외 1의 누나인 소외 4 역시 소외 1에 대한 대여금채권 1억 3,000만 원을 임대차보증금으로 대체하기로 하고 2002. 9. 12. 동우빌라 302호에 관하여 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마쳤는데, 동우빌라에 관한 강제경매절차에서 2003. 11. 1. 기준으로 토지를 제외한 202호 건물의 시가가 1억 3,000만 원, 302호 건물의 시가가 9,500만 원에 불과한 것으로 감정평가된 사실을 알 수 있는바, 원고는 비록 소외 2, 3의 소외 1에 대한 대여금채권을 임대차보증금으로 대체하고 이 사건 빌라를 인도받아 주민등록을 마치고 거주함으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 요건을 형식상 갖추었으나, 원고와 소외 1과의 관계, 원고 부모의 소외 1에 대한 대여금채권을 임대차보증금으로 대체한 점, 원고 이외에도 원고의 어머니와 소외 1의 누나가 원고와 같은 방법으로 임대차계약을 체결한 점, 이 사건 빌라의 시가와 이 사건 임대차보증금의 액수 등에 비추어 보면, 원고가 이 사건 임대차계약을 체결한 것이 이 사건 빌라의 사용, 수익을 목적으로 하였다기보다는 대항력 있는 임차인으로 보호받아 소외 2, 3의 소외 1에 대한 대여금채권을 우선변제받으려는 것이 주된 목적이 아니었는가 하는 의심이 들기에 충분하다. 그렇다면 원심으로서는 원고의 주된 목적이 대항력 있는 임차인으로 보호받아 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 채권을 회수하려는 것에 있었는지에 관해서 더 심리해 보았어야 할 것임에도, 형식적으로 주택임대차로서의 대항력 요건을 갖추었다는 사유만으로 원고가 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 취득하였다고 판단하고 말았으니, 원심판결에는 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력에 관한 법리를 오해하고 심리를 다하지 아니한 위법이 있으며, 이는 판결에 영향을 미쳤음이 분명하다. 3. 결 론 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김지형(재판장) 고현철(주심) 양승태 전수안 |
| 대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결 [배당이의][집55(1)민,278;공2007.7.15.(278),1080] 【판시사항】 [1] 주택임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우, 임차인이 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부 (적극) [2] 미등기 또는 무허가 건물도 주택임대차보호법의 적용대상이 되는지 여부 (적극) [3] 미등기 주택의 임차인이 임차주택 대지의 환가대금에 대하여 주택임대차보호법상 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부 (적극) 【판결요지】 [1] 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고, 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지이다. [2] 주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다. [3] 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 주택임대차보호법 제3조의2 및 제8조가 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로, 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다. 이와 달리 임차주택의 등기 여부에 따라 그 우선변제권의 인정 여부를 달리 해석하는 것은 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것이 되어 부당하고, 민법과 달리 임차권의 등기 없이도 대항력과 우선변제권을 인정하는 같은 법의 취지에 비추어 타당하지 아니하다. 다만, 소액임차인의 우선변제권에 관한 같은 법 제8조 제1항이 그 후문에서 ‘이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에’ 대항요건을 갖추어야 한다고 규정하고 있으나, 이는 소액보증금을 배당받을 목적으로 배당절차에 임박하여 가장 임차인을 급조하는 등의 폐단을 방지하기 위하여 소액임차인의 대항요건의 구비시기를 제한하는 취지이지, 반드시 임차주택과 대지를 함께 경매하여 임차주택 자체에 경매신청의 등기가 되어야 한다거나 임차주택에 경매신청의 등기가 가능한 경우로 제한하는 취지는 아니라 할 것이다. 대지에 대한 경매신청의 등기 전에 위 대항요건을 갖추도록 하면 입법 취지를 충분히 달성할 수 있으므로, 위 규정이 미등기 주택의 경우에 소액임차인의 대지에 관한 우선변제권을 배제하는 규정에 해당한다고 볼 수 없다. 【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 제8조 [2] 주택임대차보호법 제1조, 제2조 [3] 주택임대차보호법 제2조, 제3조의2 제2항, 제8조 【참조판례】 [1] 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결(공1996하, 2180) 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결(공1999하, 1740) [2] 대법원 1987. 3. 24. 선고 86다카164 판결(공1987, 708) [3] 대법원 2001. 10. 30. 선고 2001다39657 판결(공2001하, 2566)(변경) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 1외 1인 【피고, 상고인】 중소기업은행 (소송대리인 법무법인 광장 담당변호사 박준서외 2인) 【원심판결】 서울고법 2004. 4. 27. 선고 2003나40653 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 주택임대차보호법(이하 ‘같은 법’이라 한다) 제3조의2 제2항은, 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인에 대하여 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 그 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하면서 그 환가대금에는 주택뿐 아니라 대지의 환가대금도 포함된다고 규정하고 있고, 같은 법 제8조 제1항은, 대항요건을 갖춘 임차인에 대하여 보증금 중 일정액(이하 ‘소액보증금’이라 한다)에 관하여 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 인정하는 한편 같은 조 제3항은 우선변제를 받을 임차인(이하 ‘소액임차인’이라 한다)과 소액보증금의 범위와 기준을 대통령령으로 정하도록 위임하면서 소액보증금의 범위와 기준은 주택뿐 아니라 대지를 포함한 가액의 2분의 1의 범위 안에서 정하도록 규정하고 있다. 따라서 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고( 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결, 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결 등 참조), 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지라 할 것이다. 2. 같은 법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고( 제1조), 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로( 제2조), 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다고 해석함이 상당하다 (미등기무허가 건물의 양수인에 대한 대항력을 인정한 대법원 1987. 3. 24. 선고 86다카164 판결 참조). 그런데 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 같은 법 제3조의2 및 제8조가 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로, 위에서 본 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다고 보아야 할 것이다. 이와 달리 임차주택의 등기 여부에 따라 그 우선변제권의 인정 여부를 달리 해석하는 것은 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것이 되어 부당하고, 민법과 달리 임차권의 등기 없이도 대항력과 우선변제권을 인정하는 같은 법의 취지에 비추어 타당하지 아니하다. 다만, 소액임차인의 우선변제권에 관한 같은 법 제8조 제1항이 그 후문에서 ‘이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에’ 대항요건을 갖추어야 한다고 규정하고 있으나, 이는 소액보증금을 배당받을 목적으로 배당절차에 임박하여 가장 임차인을 급조하는 등의 폐단을 방지하기 위하여 소액임차인의 대항요건의 구비시기를 제한하는 취지이지, 반드시 임차주택과 대지를 함께 경매하여 임차주택 자체에 경매신청의 등기가 되어야 한다거나 임차주택에 경매신청의 등기가 가능한 경우로 제한하는 취지는 아니라 할 것이다. 대지에 대한 경매신청의 등기 전에 위 대항요건을 갖추도록 하면 입법 취지를 충분히 달성할 수 있으므로, 위 규정이 미등기 주택의 경우에 소액임차인의 대지에 관한 우선변제권을 배제하는 규정에 해당한다고 볼 수 없다. 따라서 종전에 미등기 주택 대지의 환가대금에 대한 소액임차인의 우선변제권에 관하여 이와 견해를 달리한 대법원 2001. 10. 30. 선고 2001다39657 판결은 이를 변경하기로 한다. 3. 같은 취지에서 원심이, 이 사건 미등기 다세대주택의 임차인인 원고들은 피고가 이 사건 대지에 대한 근저당권을 설정받기 전에 대항요건 및 확정일자를 갖추었으므로, 피고의 근저당권에 기하여 신청된 이 사건 대지에 관한 경매절차에서 원고들이 그 대지의 환가대금으로부터 피고의 채권에 우선하여 보증금을 배당받을 수 있다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권 행사 요건에 관한 법리오해의 위법은 없다. 4. 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법원장 이용훈(재판장) 대법관 고현철 김용담 김영란 양승태 김황식 박시환 김지형 이홍훈 박일환 김능환 전수안(주심) 안대희 ********************************************** 서울고등법원 2004. 4. 27. 선고 2003나40653 판결 [배당이의][미간행] 【전 문】 【원고, 항소인】 원고 1외 1인(소송대리인 법무법인 화인 담당변호사 이영범외 1인) 【피고, 피항소인】 중소기업은행(소송대리인 법무법인 신화 담당변호사 강명훈) 【변론종결】 2004. 3. 30. 【제1심판결】 수원지방법원 성남지원 2003. 5. 22. 선고 2002가단7168 판결 【주 문】 1. 제1심 판결을 취소한다. 2. 수원지방법원 성남지원 2001타경1708호 부동산임의경매 신청사건에 관하여 위 법원이 2002. 3. 19. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 103,004,224원을 35,004,224원으로 변경하고, 원고 1에게 새로이 35,000,000원을, 원고 2에게 새로이 33,000,000원을 배당하는 것으로 경정한다. 3. 소송총비용은 피고의 부담으로 한다. 【청구취지 및 항소취지】 주문 제1,2항과 같다. 【이 유】 1. 기초사실 가. 미등기 건물의 임대차계약 (1) 소외 1은 그 소유인 광주군 퇴촌면 (상세지번 생략) 대 846㎡(이하 이 사건 대지라고만 한다) 지상에 그 명의로 건축허가를 받아 지상 4층으로 여러 채의 다세대주택을 건축하면서 건물의 마무리공사를 제외한 대부분의 공사는 마쳤으나 아직 준공검사는 받지 않은 상태임에도 이를 타인에게 임대하여 사전입주시켰다. (2) 그 과정에서 원고 1은 1997. 2. 26. 소외 1로부터 위 다세대주택 중 3층 301호를 보증금 35,000,000원에 임차하여 위 보증금을 지급한 후, 1997. 3. 1. 입주하여 같은 달 4. 그 곳으로 전입신고를 마치고 같은 달 8. 위 임대차계약서에 확정일자까지 받았고, 원고 2 또한 1997. 2. 경 소외 1로부터 위 다세대주택 중 4층 401호를 보증금 33,000,000원에 임차하여 위 보증금을 지급한 후 1997. 2. 27. 입주하여 같은 날 그 곳으로 전입신고를 마치고 1997. 3. 8. 위 임대차계약서에 확정일자까지 받았다. (3) 원고들 이외에도 소외 2, 3, 4가 위 다세대 주택의 101호, 402호를 각 임차하였으나 임대차계약서에 확정일자를 받지 않았다. 나. 근저당권 설정 한편, 소외 1은 1998. 2. 24.경 이 사건 대지와 다세대주택을 그의 처인 소외 5에게 증여하여 이 사건 대지에 관하여는 1998. 2. 25. 위 증여를 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하였고, 다세대주택에 관하여도 그 무렵 위 건축주 명의를 소외 5로 변경시켰는데, 소외 5는 1998. 10. 7. 이 사건 대지에 관하여 소외 6 주식회사를 채무자로 하고 피고를 근저당권자로 하는 채권최고액 240,000,000원의 근저당권설정등기를 경료하였다. 다. 임의경매 및 배당이의 (1) 피고는 위 근저당권의 채무자가 위 대출금을 변제하지 아니하자 이 사건 대지에 관하여 임의경매신청을 하였고, 위 신청으로 개시된 수원지방법원 성남지원 2001타경1708호 부동산임의경매 사건에서, 위 법원은 현황조사를 통하여 이 사건 대지상에는 4층 빌라가 신축되어 있고, 각 세대의 임차인들로는 원고들 및 소외 2, 3, 4가 있음을 확인한 후 경매절차를 진행하였는데, 원고 2는 2001. 2. 14., 원고 1은 2001. 2. 15. 각 배당요구서를 제출하였다. (2) 한편 이 사건 대지는 최초 감정가가 318,942,000원이었으나, 2001. 9. 10. 소외 7에게 금 105,000,000원에 낙찰되었다. (3) 위 법원은 배당기일인 2002. 3. 19. 원고들에게는 배당을 전혀 하지 아니한 채 위 대지의 매각대금과 보증금이자에서 집행비용을 공제한 103,004,224원 전액을 피고에게 배당하는 것으로 배당표를 작성하였고, 이에 원고들은 위 배당부분 중 원고들 배당요구 금액에 관하여 이의를 제기하고 2002. 3. 26. 이 사건 소를 제기하였다. (4) 위 다세대주택은 준공전 사전입주 및 공사미비로 준공허가를 득하지 못하여 현재까지도 미등기 상태로 남아 있다. 【인정근거】: 다툼 없는 사실, 갑 1호증의 1, 2, 갑 2 내지 9호증, 갑 10호증의 1 내지 20의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 원고들의 우선변제권 유무에 대한 판단 가. 당사자들의 주장 원고들은, 「 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다」고 규정한 주택임대차보호법 제3조 2 제2항(이하 ‘법’이라고만 한다) 및 피고도 위 다세대주택의 건축사실과 임차인들의 존재를 충분히 알고 있는 상태에서 위 근저당권을 설정받은 점 등 제반 정상을 참작하여 보면 대항요건과 확정일자를 갖춘 주택임차인들인 원고들은 임차주택이 위치한 위 대지의 환가대금으로부터 근저당권자인 피고에 우선하여 각 보증금의 전액을 우선변제 받아야 한다고 주장하고, 이에 대하여 피고는, 원고들이 거주하는 이 사건 건물은 입찰대상 목적물이 아닐 뿐만 아니라 원고들과 같은 미등기주택의 임차인에게까지 우선변제권을 인정할 경우 임차인들은 우선변제를 받은 후에도 계속 미등기 주택에 거주할 수 있는 반면, 근저당권자인 피고는 예기치 못한 손해를 입게 되므로 부당하다고 다툰다. 나. 판 단 (1) 이 사건의 쟁점 이 사건 대지의 소유자이면서, 다세대주택의 소유권을 원시취득한 것으로 판단되는 소외 1로부터 위 다세대주택이 미등기인 상태에서 각 해당주택을 임차하여 법 제3조 제1항의 대항요건 및 확정일자까지 갖춘 원고들이, 미등기인 위 다세대주택이 아닌 이 사건 대지에 관하여만 진행된 경매절차에서, 위 확정일자 후 이 사건 대지에 관하여 근저당권을 설정한 피고보다 이 사건 대지의 환가대금에서 우선하여 변제를 받을 수 있는 지의 여부가 이 사건의 쟁점인바, 아래에서는 원·피고의 위 주장들을 고려하되, 각 논점별로 우선변제권 인정여부를 살펴본다. 1) 주택임차인의 대지환가대금에 관한 우선변제권 행사 가부(가부) ① 법 제3조 2 제2항은 “ 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다”고 규정하고 있고, 또한 주택임차인의 의사와는 관계없이 주택에 관하여는 경매가 신청되지 아니하고 그 부지인 대지만이 경매신청된 경우 또는 주택과 대지가 시기를 달리하여 따로 경매되는 경우에도 대지의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있으므로( 대법원 1996.6.14. 선고 96다7595 판결 및 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결 참조), 법 3조 제1항의 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인(이하 확정일자 임차인이라고만 한다)은 임차주택의 환가대금 뿐만 아니라 대지의 환가대금에서도 우선변제를 받을 수 있고, 아울러 임차주택의 대지만에 관하여 진행된 경매절차에서 대지의 환가대금에서도 우선변제를 받을 수 있다고 할 것이다. ② 위와 같은 확정일자 임차인의 우선변제권이 임차주택이 미등기일 경우에도 인정되는 지의 여부가 문제되는바, 법 제2조가 “그 적용범위에 관하여 '이 법은 주거용 건물(이하 "주택"이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 적용한다."라고 규정하고 있으므로 위 법은 대지를 제외한 건물 자체에 대하여만 적용이 있고, 나아가 법 제3조 제2항이 “민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시”라고 규정하고 있으므로 이는 임차주택이 등기가 된 후 경매되거나 공매될 것을 전제로 한 것이며, 또한 우선변제권은 대항력과 달리 경매 및 공매를 전제로 한 개념이므로, 임차주택이 미등기인 경우에는 기본적으로 경매나 공매가 될 수 없고, 따라서 미등기 주택의 임차인에게는 우선변제권이 없으며, 임차주택에 관하여 우선변제권이 없는 이상 대지에 관하여도 우선변제권이 없다는 견해가 있다. ③ 그러나, 임차주택의 환가대금 및 주택가액에 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다고 규정하고 있는 법 상의 각 규정과 법의 입법취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지부분의 이용을 수반하고 있는 점 등을 종합적으로 보면, 법 제2조가 적용범위에 관하여 정한 '주거용 건물'의 임대차라 함은 임차목적물 중 건물의 용도가 점포나 사무실 등이 아닌 주거용인 경우의 임대차를 뜻하는 것일 뿐이지, 법의 적용 대상을 대지를 제외한 건물에만 한정하는 취지는 아니라 할 것이고, 따라서 위 ‘주거용 건물’의 의미는 건물뿐만 아니라 그 부지인 대지까지 포함한 보다 넓은 의미를 갖는다고 봄이 상당하므로 주택의 일부 또는 전부가 주거용 건물로 사용되는 한에 있어서는 그 건물뿐만 아니라 그 부지인 대지에 관하여도 법의 적용이 가능하다고 할 뿐만 아니라 위 ‘주거용 건물’은 사회통념상 건물이라고 판단되는 이상 본건물이건, 부속건물이건, 관할관청의 허가를 받은 건물이건 무허가 건물이건, 등기가 된 건물이건 미등기건물이건 상관없다고 할 것이고, ‘주거용 건물’을 위와 같이 보는 이상, 법 제3조 2 제2항의 규정 중의 ‘민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시’의 취지는 임차주택만이 아니라 대지가 민사집행법에 의한 경매나 국세징수법에 의한 공매로 처분될 경우도 그 적용이 있는 것으로 볼 수 있으므로, 대지만에 관하여 경매가 진행된 경우에 미등기 주택의 확정일자임차인에게 대지 환가대금의 우선변제권을 인정할 수 있다 할 것이다. 2) 임차인의 보호 ① 사회보장적 견지에서 정책적으로 주택임차인을 보호하여 국민의 주거안정을 꾀하고자 하는 법의 입법취지에 비추어, 미등기 주택을 임차하는 경우에 확정임차인으로서는 주택은 미등기로 경매에 회부될 수 없다고 하더라도 대지만은 경매절차에 회부될 수 있고, 그 환가대금에서 법상 인정되는 우선변제권에 기하여 우선적으로 보증금을 회수할 수 있으리라고 기대한다고 봄이 상당하므로 나대지 상태에서 근저당권을 설정하고 그후에 건축된 미등기 건물의 확정임차인과는 달리 위와 같은 경우의 확정임차인에 대하여는 그 기대를 보호함이 타당하다. 또한, 위와 같은 경우 확정임차인이 대지의 환가대금에서 배당된 금원을 지급받기 위하여는 미등기 주택 소유자의 명도확인서가 필요하고, 따라서 확정임차인이 대지 환가대금에서 우선적으로 변제받은 후 미등기 주택에 계속 거주하는 것은 불가능하다고 할 것이므로 위와 같은 경우의 확정임차인에게 대지 환가대금에 관한 우선변제권을 부여한다고 하여 확정임차인을 지나치게 보호하는 것이 아니라 할 것이다. ② 또한, 미등기 주택의 확정임차인에게 대지환가대금에 대한 우선변제권을 부정하면, 자력이 없는 미등기 주택의 소유자가 임차기간이 종료하였음에도 임차보증금의 반환을 지체하고 있는 경우, 확정임차인으로서는 임차보증금을 반환받을 방법이 전혀 없으므로, 위와 같은 경우의 확정임차인을 보호하기 위하여도 미등기 주택의 확정임차인에게 대지환가대금에 대한 우선변제권을 인정할 필요가 있다. 3) 담보권자의 이익침해 여부 미등기 주택의 확정임차인에게 대지환가대금에 관한 우선변제권이 부정된다면, 담보권자로서는 건축물대장이나 건물에 관한 등기부등본만을 조사하면 족하고, 현황을 살펴 미등기 주택이 있는 지 여부까지 조사할 필요가 없고, 배당시에도 예상치 못한 선순위 권리자가 나타날 염려가 없으므로 담보권자의 이익이 보호된다고 할 수 있다. 그러나 대지에 관한 담보권 설정 당시 등기된 건물이 있는 경우에도 담보권자들은 현황조사 등이 확실하지 아니할 경우를 대비하여 담보가액을 평가하는 것이 현실이고, 또한 현황조사 당시에 파악되지 아니한 임차인들의 배당요구로 배당시 예상치 못한 손해를 입을 수도 있으며, 특히 금융기관 등 전문적인 여신기관에서는 대출을 함에 있어 대지 소유자의 진술을 기초로 통상 감정기관 등을 통한 감정을 하게 되고, 그 같은 감정절차에서 대지의 현황에 대한 조사가 사실상 이루어져 담보가액의 산정 및 임차인들의 존재 여부를 고려하는 것이 현실이므로, 대지상에 건물이 일단 존재하는 경우 그 건물의 등기여부에 따라 담보권자의 이익의 침해여부가 사실상 크게 달라진다고 볼 수 없다. 더구나 이 사건의 경우처럼 피고가 이 사건 대지에 근저당권을 설정할 당시 이 사건 대지상에 미등기 주택이 있음을 알고 있었고, 임차인들이 존재하리라는 사정을 충분히 알 수 있었던 경우에는 확정임차인들인 원고들에게 우선변제권을 인정한다고 하여 근저당권자인 피고의 이익을 지나치게 침해하였다고 볼 수 없다. 4) 경매실무상의 편리성 미등기주택의 임차인에게 대지환가대금의 우선변제권을 부정하면, 대지의 경매진행에 있어 편리한 것은 사실이다. 이 경우 경매법원에서는 대지상의 건축물관리대장이나, 건물 등기부등본만을 확인한 후 진행하면 되고, 경매진행 중 미등기주택의 임차인들이 배당요구를 하더라도 물건명세서의 작성이나, 배당시 고려할 필요가 없다. 그러나, 위와 같은 경매절차상의 편리함을 이유로 주택임차인들을 보호하고자 하는 법의 근본취지를 저버리는 것은 부당하다. 미등기 주택의 임차인에게 우선변제권 인정여부와 상관없이, 대지상에 미등기 건물이 존재하는 경우에 경매법원은 현황조사와 감정 등을 통하여 임차인들을 파악한 후 사실상 이해관계인으로 취급하여 입찰기일 등의 통지를 하고 있으며, 배당요구가 있는 경우 입찰물건명세서에 기재한 후 진행하고, 응찰자들도 위와 같은 사정을 고려하여 낙찰가를 정하는 것이 현실이므로, 미등기 주택의 우선변제권 인정여부에 따른 경매진행상의 편리여부는 실무상 큰 차이가 없다 할 것이다. 5) 무잉여여부에 관한 판단과 관련한 경매신청인들의 편리성 ① 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전면 개정되기 전의 것) 제608조 제1항은 “압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 경락인에게 인수하게 하거나 매각대금으로 그 부담을 변제함에 부족 없음이 인정된 경우가 아니면 매각하지 못한다”고 규정하고 있는바, 이는 임차주택의 경매신청인이 그 부동산의 등기부 기재를 토대로 삼아 그 주택과 대지의 부담을 알아 볼 수 있게 함으로써 매각의 가능성을 판단하여 경매진행 여부를 결정할 수 있도록 하려는 데 있다. ② 위 규정과 관련하여, 미등기 임차주택의 확정임차인에게 대지환가대금에 관한 우선변제권을 부정하는 경우에는 대지의 경매신청인은 대지상에 경매신청인의 채권보다 우선하는 권리나 부담사항이 있는 지의 여부만 살펴보면 되므로 편리하다 할 것이다. 그러나 경매신청인의 무잉여여부의 판단은 경매절차가 진행됨에 따라 수시로 변동되는 것이고, 금융기관이 신청하는 경매사건에서는 금융기관이 이미 대지상의 우선하는 권리나 부담 및 미등기주택의 임차인들의 권리 등에 관하여 대출당시부터 이미 상당정도 파악된 상태이므로 무잉여여부의 판단이 그리 어렵다고 보이지 아니한다는 점에서 경매신청인들의 무잉여여부 판단의 편리가 법상 인정되는 주택임차인들의 보호보다 우월하다고 보기는 어렵다. (2) 소결 돌이켜 이 사건을 보건대, 피고가 이 사건 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 다세대주택이 존재하고 있었고, 원고들은 이 사건 대지의 소유자이면서 건물소유권을 원시취득한 것으로 보이는 소외 1로부터 해당 주택을 임차하여 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건 및 확정일자를 갖추었으며, 위 확정일자보다도 약 1년 6개월이 지나 설정된 근저당권에 기하여 신청된 이 사건 대지에 관한 경매절차에서 원고들은 적법한 배당요구를 한 사실은 앞서 인정한 바와 같으므로, 위 인정사실에 의하면, 원고들은 이 사건 대지의 환가대금 중에서 피고보다 각 임대차 보증금을 우선변제받을 수 있다 할 것이다. 그렇다면, 수원지방법원 성남지원 2001타경1708호 부동산임의경매 신청사건에 관하여, 위 법원이 2002. 3. 19. 배당함에 있어 배당대금 전액을 피고에게 배당하고, 원고들에게는 전혀 배당을 하지 아니한 것은 부당하므로 위 법원이 2002. 3. 19. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 103,004,224원을 35,004,224원으로 변경하고, 원고 1에게 새로이 35,000,000원을, 원고 2에게 새로이 33,000,000원을 배당하는 것으로 경정하여야 할 것이다. 3. 결 론 그렇다면, 원고들의 이 사건 청구는 모두 이유있어 이를 인용하여야 할 것인바, 이와 결론을 달리한 원심판결은 부당하므로 이를 취소하고, 배당표의 경정을 명하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 최은수(재판장) 이상훈 이규철 |
| 대법원 2003. 7. 22. 선고 2003다21445 판결 [배당이의][공2003.9.1.(185),1777] 【판시사항】 [1] 주택임대차로서의 우선변제권을 취득한 것처럼 외관을 만들었을 뿐 실제 주택을 주거용으로 사용·수익할 목적을 갖지 아니한 계약에 주택임대차보호법이 정하고 있는 우선변제권이 있는지 여부 (소극) [2] 주택과 그 대지에 관한 자기의 공유지분을 다른 공유자에게 명의신탁한 공동소유자로서 그 주택의 일부분을 사용·수익해 오던 자가 그 주택 등이 경매되는 경우 자기의 지분을 제3자에게 대항할 수 없게 되는 것에 대비하여 다른 공유자와 사이에 임대차계약서를 작성하고 확정일자를 받아두었을 뿐인 경우에는 주택임대차보호법이 정하고 있는 우선변제권이 인정되지 않는다고 한 사례 【판결요지】 [1] 주택임대차로서의 우선변제권을 취득한 것처럼 외관을 만들었을 뿐 실제 주택을 주거용으로 사용·수익할 목적을 갖지 아니한 계약에는 주택임대차보호법이 정하고 있는 우선변제권을 부여할 수 없다. [2] 주택과 그 대지에 관한 자기의 공유지분을 다른 공유자에게 명의신탁한 공동소유자로서 그 주택의 일부분을 사용·수익해 오던 자가 그 주택 등이 경매되는 경우 자기의 지분을 제3자에게 대항할 수 없게 되는 것에 대비하여 다른 공유자와 사이에 임대차계약서를 작성하고 확정일자를 받아두었을 뿐인 경우에는 주택임대차보호법이 정하고 있는 우선변제권이 인정되지 않는다고 한 사례. 【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제1조, 제3조[2] 주택임대차보호법 제3조 【참조판례】 [1] 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결(공2001하, 1362) 대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다47535 판결(2002상, 448) 대법원 2002. 3. 12. 선고 2000다24184, 24191 판결(공2002상, 845) 【전 문】 【원고,피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 최세모) 【피고,상고인】 주식회사 조흥은행 외 1인 (소송대리인 법무법인 정평 담당변호사 박연철 외 3인) 【원심판결】 서울고법 2003. 4. 2. 선고 2002나5955 1 판결 【주문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이유】 1. 원심은 그 내세운 증거들에 의하여, 원고와 소외 1은 1982.경 서울 강서구 (주소 생략) 대지(이하 '이 사건 대지'라고 한다)와 그 지상 건물을 공동으로 매수하여 소외 1 명의로 소유권이전등기를 마친 사실, 그 후 원고와 소외 1은 위 건물을 철거하고 새로운 건물을 신축하기로 합의한 후 건축공사비는 새로 신축될 건물의 전세보증금 및 원고와 소외 1이 일부씩 낸 돈으로 충당하여, 1986.경에 2층 주택 1동과 3층 주택 및 점포 1동(이하 '이 사건 건물'이라 한다)을 완공한 다음 1987. 1. 9. 소외 1의 명의로 소유권보존등기를 마친 사실, 소외 1은 위 2층 주택 중 1층에 거주하면서 이 사건 건물에 대한 전세, 월세 등을 관리하였고, 원고는 1988. 10.경 위 2층 주택 중 2층에 무상으로 입주하여 1988. 10. 18. 전입신고를 마친 사실, 그러던 중 원고와 소외 1은 이 사건 대지 및 건물에 대한 소유관계를 정산하기로 합의하여, 이 사건 대지 및 건물을 소외 1의 소유로 하되, 원고는 소외 1로부터 1억 5천만 원을 받기로 하면서, 그 지급 방법으로 원고가 거주하던 위 2층 주택 중 2층을 보증금 1억 5천만 원, 기간 1997. 3. 1.부터 24개월로 하는 임대차관계로 전환하고, 1999. 5. 12. 임대차계약서에 확정일자를 받은 다음 계속 거주한 사실, 한편 원고는 소외 1로부터 위 보증금 중 3천만 원을 원고의 딸 결혼식 비용으로 사용하기 위해 지급받은 사실, 소외 1은 2001. 10. 14. 사망한 사실을 인정한 다음, 원고는 이 사건 대지 및 건물에 대한 정당한 임차인으로서 1988. 10. 18. 전입신고를 마치고 거주하면서 1999. 5. 12. 확정일자를 받았으므로, 주택임대차보호법에 의해 보증금 잔액 1억 2천만 원에 대하여 후순위 권리자인 피고들보다 우선하여 배당받을 수 있는 우선변제권이 있다고 판단하였다. 2. 그러나 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 다음과 같은 이유에서 수긍할 수 없다. (1) 원심이 인정한 임대차계약 이전의 사실관계에 의하면, 이 사건 대지와 건물은 원래 원고와 소외 1의 공동소유로서, 원고는 소외 1과의 약정에 따라 자기 지분에 관한 소유 명의를 소외 1에게 신탁하여 둔 것인데, 위 명의신탁약정은 부동산실권리자명의등기에관한법률 소정의 유예기간이 도과함으로써 무효가 되고, 이 사건 대지에 관한 소외 1 명의의 소유권이전등기 중 원고의 지분에 관한 부분은 위 법률 제4조 제2항 단서의 적용 여부에 따라 그 효력이 결정되며, 이 사건 건물에 관한 소외 1 명의의 소유권보존등기 중 원고의 지분에 관한 부분은 무효가 되므로(다만, 제3자에게는 대항하지 못한다), 1988. 10.경부터 위 2층 주택 중 2층 부분에 거주하여 온 원고로서는, 위 명의신탁약정이 무효로 되기 이전에는 대내적 공동소유자로서 위 2층 부분에서 거주하고, 그 후에는 적어도 이 사건 건물의 지분을 원시취득한 공동소유자로서 위 2층 부분에서 거주하였던 것이다. 제3조(실권리자명의 등기의무 등) ① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다. ② 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받는 경우에는 채무자, 채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 적힌 서면을 등기신청서와 함께 등기관에게 제출하여야 한다. 제4조(명의신탁약정의 효력) ① 명의신탁약정은 무효로 한다. ② 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다. (2) 원심은 원고와 소외 1 사이의 임대차계약 관계를 인정하는 근거로 임대차계약서(갑 제2호증의 2)의 기재와 소외 1의 전처(2000. 11. 14. 협의이혼)인 제1심 증인 소외 2의 증언을 내세우고 있는바, 위 임대차계약서는 그 작성 일자가 1997. 3. 1.로 되어 있고, 위 소외 2는 위 임대차계약서가 당시에 작성된 것처럼 진술하고 있다. 그러나 원고는 위 임대차계약서의 작성 경위에 대하여, 이 사건 대지와 건물이 실질적으로는 원고와 소외 1의 공동소유임에도 불구하고 그 등기가 소외 1 단독 명의로 되어 있음을 기화로 소외 1이 원고와 아무런 상의도 없이 타에 근저당권을 설정하여 주고 대출을 받아 사용하는 등 동업약정을 위반하므로 원고가 소외 1에게 정산을 요구한 결과 1997. 3. 1. 이 사건 대지와 건물의 시가를 4억 5천만 원으로 계산한 다음 원고의 지분을 그 중 3분의 1인 1억 5천만 원으로 하여 위 임대차계약서를 작성한 것이라고 주장하고 있는데, 이 사건 건물의 등기부등본(갑 제2호증)에 의하면, 소외 1이 이 사건 대지와 건물에 관하여 근저당권을 설정하여 준 것은 1997. 5. 15.임을 알 수 있으므로, 위 임대차계약서의 작성일자인 1997. 3. 1.경에는 원고가 주장하는 바와 같은 정산 요구 사유가 발생하지 않았을 뿐만 아니라, 증인 소외 2의 진술에 의하면, 소외 1은 자기가 운영하던 주식회사 남양종합건설 주식회사가 부도나기 3일 전인 1999. 5. 12. 원고에게 확정일자를 받으라고 알려주었다는 것인바, 사정이 이러하다면, 위 임대차계약서는 1997. 3. 1. 이후에 그 일자를 소급하여 작성된 것이 아닌가 하는 의심이 짙다. (3) 또한 기록에 의하면, 이 사건 대지와 건물에 관하여 임의경매가 이루어진 2001.경 위 2층 주택 중 1층 부분에 관한 정상적인 임차보증금이 5,000만 원에 불과하였음을 알 수 있는바(갑 제6호증의 1, 2 참조), 원고가 주장하는 바와 같은 사유로 정산을 마치고 위 임대차계약서가 작성된 것이라면, 원고가 위 2층 주택의 2층 부분에 관한 임차보증금으로 위 거래시세보다 훨씬 많은 1억 5천만 원을 소외 1에게 지급한 것으로 처리하면서, 소외 1로부터 위 2층 부분의 적정한 임차보증금을 초과하는 금원에 관하여 이자를 받지 않고 저당권을 설정하여 두지 않았으며, 더군다나 그 당시 위 임대차계약서에 확정일자를 받아두지도 않았다는 것은 경험칙상 납득할 수 없다. 나아가 증인 소외 2는, 원고와 소외 1이 1997.경 정산을 할 때에 소외 1이 이 사건 대지와 건물에 관한 지분소유권이전등기를 원고에게 마쳐주지 않은 이유에 대하여, "소외 1이 원고에게 조금 기다리라고 하고, 원고가 나중에는 억울하니까 만일을 위해 전세계약서라도 쓰자고 하였으며, 그렇게 라도 해야 무엇이 남을 것 같아서 그렇게 했던 것"이라고 진술하고 있다. (4) 사정이 이러하다면, 원고는 1997. 3. 1. 소외 1과 정산을 마치고 위 임대차계약서를 작성한 것이 아니라, 정산이 마쳐지지 않은 상태에서 이 사건 건물의 공동소유자로서 당연히 위 2층 주택 중 2층 부분을 계속 사용ㆍ수익해 오던 중, 이 사건 대지와 건물이 경매되는 경우 자기의 지분을 제3자에게 대항할 수 없게 되는 것에 대비하여, 위 임대차계약서를 작성하고 또 소외 1 운영의 회사가 부도나기 직전에 이를 알고 위 임대차계약서에 확정일자를 받아두었을 뿐이라고 봄이 상당한바, 이와 같이 주택임대차로서의 우선변제권을 취득한 것처럼 외관을 만들었을 뿐 실제 주택을 주거용으로 사용·수익할 목적을 갖지 아니한 계약에는 주택임대차보호법이 정하고 있는 우선변제권을 부여할 수 없는 것이다(대법원 2002. 3. 12. 선고 2000다24184, 24191 판결 등 참조). (5) 그럼에도 불구하고, 원심은 앞서 본 이유만으로 원고가 우선변제권을 가진 주택임차인에 해당한다고 단정하였으니, 거기에는 채증법칙에 위배하였거나 심리를 다하지 아니하고 주택임대차의 우선변제권에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 아니할 수 없다. 이 점을 지적하는 각 상고이유의 주장은 이유 있다. 3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 대법관 이용우(재판장) 서성 배기원 박재윤(주심) |
| 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결 [배당이의][공2001.7.1.(133),1362] 【판시사항】 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용 수익하려는 데 있는 것이 아니고 소액임차인으로 보호받아 기존채권을 회수하려는 데에 있는 경우, 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 보호받을 수 있는지 여부 (소극) 【판결요지】 주택임대차보호법의 입법목적은 주거용건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고(제1조), 주택임대차보호법 제8조 제1항에서 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 한 것은, 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인 바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다. 【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제1조, 제8조 제1항 【전 문】 【원고,피상고인】 중소기업은행 (소송대리인 일신 법무법인 담당변호사 김교창 외 6인) 【피고,상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 한강 담당변호사 최재천 외 4인) 【원심판결】 서울지법 200 1. 2. 2. 선고 99나98485 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이유】 상고이유를 판단한다. 주택임대차보호법의 입법목적은 주거용건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고(제1조), 주택임대차보호법 제8조 제1항에서 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 한 것은, 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인 바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용 수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다고 할 것이다. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 채택증거에 의하여 피고가 소외인에게 1997. 7. 22. 1,000만 원, 1997. 10. 30. 1,000만 원, 1997. 12. 1. 5,000만 원 합계 7,000만 원을 대여하였다가 이를 변제받지 못하게 되자 1997. 12. 24. 위 소외인 소유의 이 사건 주택을 가압류하였는데, 이에 앞서 1997. 12. 20. 위 소외인과 이 사건 주택 중 방 1칸에 관하여 임대차보증금을 소액임차인에 해당하는 1,500만 원으로 정하여 임대차계약을 체결하고, 실제 위 임대차보증금은 지급함이 없이 이 사건 주택에 입주하여 1997. 12. 27. 전입신고를 마치고 거주해 오고 있는 사실 등을 인정한 다음, 그 인정 사실에 의하면 피고와 소외인의 위 임대차계약은 기존 채권의 추심을 위한 수단으로 체결된 것에 불과하므로 피고는 주택임대차보호법상의 보호대상인 소액임차인이 될 수 없다고 판단하였다. 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 그와 같은 사실인정은 정당한 것으로 수긍이 가는바, 원심이 확정한 바와 같이 이 사건 임대차계약이 기존 채권의 추심을 위한 수단으로 체결된 것에 불과하다면 그 주된 목적이 주택을 사용 수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 데에 있었던 경우라고 할 것이므로 앞서본 법리에 비추어 이러한 경우에는 피고를 소액임차인으로 보호할 수는 없다고 할 것이다. 같은 취지의 원심 판단은 정당하고, 원심판결에 임대차계약의 내용을 잘못 해석한 위법 등이 있다고 할 수 없다. 나아가 원심은 상고이유의 주장과 같이 이 사건 임대차보증금이 현실적으로 수수되지 않은 사정만을 들어 그와 같이 판단한 것이 아니라 그러한 사정과 함께 피고와 위 소외인의 기존 채권관계, 임대차보증금의 액수, 가압류사실 등 판시와 같은 사실들을 종합하여 이 사건 임대차계약이 채권회수의 수단으로 체결된 것으로 판단한 것이다. 상고이유는 모두 받아들일 수 없다. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 서성(재판장) 유지담 배기원(주심) 박재윤 |
(2) 현행법상 소액임차인이면 최우선변제금을 받는 것이 원칙이다.
주임법 제8조 제1항에서 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자 보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 따라서 소액임차인에 해당되면 주택가액(대지가액 포함)의 1/2 점위 내에서 최우선변제금을 받을 수 있는 것이 원칙이다. 주택가액은 배당할 금액에서 경매비용을 공제한 금액을 말한다.
(3) 그러면 소액임차인 결정기준이란 용어는 왜 생긴 것일까 ?
담보물권자가 예측하지 못하는 손해를 막고자 ① 주임법 부칙 제4항 (소액보증금의 보호에 관한 경과조치) 제8조의 개정규정은 이 법 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물건을 취득한 자에 대하여는 이를 적용하지 아니한다. ② 주임법 시행령 부칙 제4조(소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치) 이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정을 적용한다는 예외 조항을 두었기 때문이다. 그래서 이 예외조항에 근거해서 우리의 귀에 익숙한 소액임차인의 결정기준이 탄생하게 되었다. 담보물권자를 보호하기 위해 담보물권이 설정된 시기에 해당하는 소액임차인만 담보물권 보다 우선해서 변제받을 수 잇지만, 그 구간에서 소액임차인에 해당하지 못하면 담보물권보다 우선하지 못하게 된 것이다.
예를 들어 2001.09.15. ~ 2008.08.20. 까지 설정된 근저당권이 있다면 소액임차인이 되기 위해서는 임차보증금이 4,000만원 이하여야 하고, 이 경우 일정액 1,600만원을 최우선변제금으로 담보물권자보다 우선해서 배당 받을 수있다.
이 때 현행법상 소액임차인에 대해서 예외 조항을 둔 담보물권은 근저당권, 담보가등기, 전세권, 확정일자부 임차권, 등기된 임차권 등으로 보면 된다.
(3-5-2) 확정일자부 우선변제권의 성립요건과 우선변제권은 ?
주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건인 주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고)을 갖춘 임차인이 계약서에 확정일자를 부여 받았다면 주택이 경매나 공매로 매각되는 과정에서 후순위 제3채권자들에 우선하여 변제 받을 수 있는 권리이다.
여기서 확정일자에 의한 우선변제권은 반드시 대항요건을 갖추고 대항력이 발생해야 그 효력이 발생한다.
이때 현행법상 소액임차인에 대해서 예외 조항을 둔 담보물권은 근저당권, 담보가등기, 전세권, 확정일자부 임차권, 등기된임차권 등으로 보면 된다.
(3-5-3) 경매물건에서 소액임차인에 따라 다르게 배당한 사례
서울시 영등포 대방동 소재 다가구 3억9,800만원에 매각, 경매비용 600만원
실제 배당할 금액 ; 3억9,200만원
| ① 2007.05.20. 기업은행 근저당권 4,800만원 ② 2009.10.20. 박수진 임차인 (전입/확정) 6,500만원 ③ 2012.05.25. MK새마을금고 근저당권 1억원 ④ 2013.08.20. 김철수 임차인 (전입/확정) 6,000만원 ⑤ 2014.04.22. 안영철 임차인 (전입/확정) 7,000만원 ⑥ 2016.04.25. 정수민 근저당권 5,000만원 ⑦ 2016.04.30. 우선명 임차인(전입/확정) 4,000만원 ⑧2016.05.15. 임의경매 신청 |
이 사건에 대해서 배당표를 작성하면 다음과 같다.
1순위 ; 우선명 임차인 1,600만원(최우선변제금)
1차 소액임차인 결정기준 ; 2007.05.20. 기업은행 근저당
2001.09.15.~2008.08.20 ; (4,000만원 이하 / 1,600만원)
2순위 ; 기업은행 4,800만원
3순위 ; 2차적 최우선변제금 ; 박수진 확정일자 2009.10.20.
2008.08.21.~2010.07.25. 6,000만원 이하 / 2.000만원
① 우선명 ; 400만원 (최우선변제금 증액분)
② 김철수 임차인 ; 2,000만원(최우선변제금)
4순위 ; 박수진 임차인 6,500만원
5순위 ; 3차 소액임차인 기준 ; 새마을금고 근저당, 김철수 확정일자
2010.07.26.~2013.12.31. 7,500만원이하 / 2,500만원
① 우선명 ; 500만원 (최우선변제금 증액분)
② 김철수 ; 500만원 (최우선변제금 증액분)
③ 안영철 임차인 ; 2,500만원 (최우선변제금)
6순위 ; MK새마을금고 근저당 1억원 (근저당권 우선변제금)
7순위 ; 김철수 임차인 3,500만원 (확정일자부 우선변제금)
8순위 ; 4차 소액임차인 기준 ; 안영철 확정일자
2014.01.01.~2016.03.30. 9,500만원 이하 / 3,200만원
① 우선명 임차인 ; 700만원 (최우선변제금 증액분)
② 안영철 임차인 ; 700만원 (최우선변제금 증액분)
9순위 ; 안영철 임차인 3,800만원 (확정일자부 우선변제금)
10순위 ; 5차 소액임차인 기준 ; 배당기일 기준일
2016.03.31.~2017.12.31. 1억원 이하 / 3,400만원
우선명 임차인 ; 200만원 (최우선변제금 증액분)
11순위 ; 정수민 근저당 ; 1,500만원 (근저당권 우선변제금)
(3-6) 상가건물에서 임차인과 다른 채권자 간에 배당 방법
(3-6-1) 상가임차인의 권리분석과 배당은 어떻게 하는가 ?
상가임차인은 임차보증금의 상한선이 있는데 중요한 점은 주택임차인과 다르게 월세도 보증금으로 환산해서 적용하여 다음과 같이 각기 다르게 환산보증금을 적용하고 있다. (환산보증금 = 보증금 + 월세 x 100)
소위 상임법 적용의 대상이 되어야만 특별법인 상임법의 적용을 받는다. 그러나 비록 상임법 적용범위를 초과하는 상가 및 건물이라고 하더라도, 대항력, 권리금 및 계약갱신에 대해서는 모든 상가 및 건물 상가임차인에게 그 적용을 한다. 단, 계약갱신에 있어서 상임법이 적용되는 경우에는 그 요율이 정해저 있지만, 그 적용을 받지 못하는 경우에는 그 제한을 적용하지 않는다. (상임법 제10조제3항 후문)
| 법 제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. <개정 2020.7.31> ② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010.5.17> ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013.8.13, 2015.5.13, 2020.9.29> [전문개정 2009.1.30] 시행령 제2조(적용범위) ① 「상가건물 임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 보증금액"이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다. <개정 2008.8.21, 2010.7.21, 2013.12.30, 2018.1.26, 2019.4.2> 1. 서울특별시 : 9억원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원 4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원 ② 법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다. ③ 법 제2조제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다. <개정 2010.7.21> 법 제14조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다. ② 제1항의 경우에 제5조제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다. ③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. <개정 2013.8.13, 2020.7.31> [전문개정 2009.1.30] 시행령 제6조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. <개정 2008.8.21, 2010.7.21, 2013.12.30> 1. 서울특별시 : 6천500만원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 5천500만원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 3천8백만원 4. 그 밖의 지역 : 3천만원 시행령 제7조(우선변제를 받을 보증금의 범위 등) ① 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. <개정 2008.8.21, 2010.7.21, 2013.12.30> 1. 서울특별시 : 2천200만원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 1천900만원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1천300만원 4. 그 밖의 지역 : 1천만원 ② 임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다. <개정 2013.12.30> ③ 하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다. <개정 2013.12. 30> |
(적용되는 환산금 = 임차보증금 + 월차임료 X 100)
| 시행일 담보물권설정일 |
지역 | 적용범위 | 우선변제 금액범위 |
최우선 우선변제액 |
| 2002.11.1. | 서울특별시 | 24,000만원 | 4500만원 | 1350만원 |
| 수도권과밀억제권 | 19,000만원 | 3900만원 | 1170만원 | |
| 광역시 (군. 인천제외) |
15,000만원 | 3000만원 | 900만원 | |
| 그 밖의 지역 | 14,000만원 | 2400만원 | 750만원 | |
| 2008.8.21. | 서울특별시 | 26,000만원 | 4500만원 | 1350만원 |
| 수도권과밀지역 | 21000만원 | 3900만원 | 1170만원 | |
| 광역시 (군, 인천제외) |
16,000만원 | 3000만원 | 900만원 | |
| 그 밖의 지역 | 15000만원 | 2400만원 | 750만원 | |
| 2010.7.26. | 서울특별시 | 30,000만원 | 5000만원 | 1500만원 |
| 수도권과밀지역 | 25,000만원 | 4500만원 | 1350만원 | |
| 광역시 (군, 인천제외) 안산, 용인, 김포, 광주 |
18,000만원 | 3000만원 | 900만원 | |
| 그 밖의 지역 | 15,000만원 | 2500만원 | 750만원 | |
| 2014.1.1. | 서울특별시 | 40,000만원 | 6500만원 | 2200만원 |
| 수도권과밀지역 | 30,000만원 | 5500만원 | 1900만원 | |
| 광역시 (군, 인천제외) 안산, 용인, 김포, 광주 |
24,000만원 | 3800만원 | 1300만원 | |
| 그 밖의 지역 | 18,000만원 | 3000만원 | 1000만원 | |
| 2018.1.26. | 서울특별시 | 61,000만원 | 6500만원 | 2200만원 |
| 수도권과밀지역,부산 | 50,000만원 | 5500만원 | 1900만원 | |
| 광역시 (군,인천제외) 안산, 용인, 김포, 광주, 세종, 파주, 화성 |
39,000만원 | 3800만원 | 1300만원 | |
| 그 밖의 지역 | 27,000만원 | 3000만원 | 1000만원 | |
| 2019.4.2. | 서울특별시 | 90,000만원 | 6500만원 | 2200만원 |
| 수도권과밀지역,부산 | 69,000만원 | 5500만원 | 1900만원 | |
| 광역시 (군, 인천제외) 안산, 용인, 김포, 광주, 세종, 파주, 화성 |
54,000만원 | 3800만원 | 1300만원 | |
| 그 밖의 지역 | 37,000만원 | 3000만원 | 1000만원 |
(1) 상임법상 환산보증금을 초과하는 상가임차인은 대항력이 없었다.
종전에는 상임법 적용대상의 환산보증금을 초과하는 상가임차인은 상임법 상 그 보호대상이 아니어서 대항력과 우선변제권(경매나 공매절차에서 배당요구해서 최우선변제금과 확정일자부 우선변제권으로 배당받을 수 있는 권리)이 없는 일반채권자에 불과하였다. 그러나 2015.5.13.부터 개정된 법률에 따라 환산보증금을 초과하는 임차인도 대향요건(건물인도 및 사업자등록)을 갖추면 대향력을 인정하게 되었다. 그러나 시행일 이전에 설정된 담보물권에 대해서는 그 적용이 없다.
이들 간의 차이점은 ① 상임법상 보호대상인 환산보증금 범위 내에 있는 상가임차인은 대항력과 우선변제권을 인정하고 있지만, ② 초과하는 상가임차인은 대항력(계약갱신요구권 10년 인정)만 있고, 우선변제권(최우선변제권과 확정일자부 우선변제권)이 없어서 경매나 공매절차에서 배당을 받을 수 없었다. 그래서 상가건물이 일반매매로 소유자가 바뀌면 대항력으로 보호받을 수 있게 되었다. 그러나 경매나 공매로 그 소유자가 변경되면 말소기준권리 이전에 대항력을 갖춘 상가임차인은 대항력으로 보장받을 수 있고, 이후에 대항요건을 갖춘 상가임차인은 말소기준권리에 대해 대항력도 없고 배당요구할 수 있는 우선변제권도 없는 일반채권자에 불과하다. 이러한 임차인이 배당요구를 하기 위해서는 배당요구종기 전까지 임차보증금반환 채권을 원인으로 경매대상 부동산에 채권가압류해 배당요구를 하면 되나 우선변제권이 없는 일반채권자에 불과해서 현실에서 임차보증금을 손해볼 수 밖에 없다.
(2) 현행 상가건물임대차보호법으로 보호받는 환산보증금의 범위 내에 있더라도 다음과 같은 사항에 유의해야 한다.
첫째, 말소기준권리가 누가 되고, 말소기준권리가 되는 근저당권 등이 상임법 시행일 전인가, 후인가를 계산해서, 담보물권(근저당권, 전세권, 담보가등기) 등이 시행일 이전에 설정되었다면 이 법의 적용대상이 아니어서 상가임차인보다 우선해서 변제받게 된다. (환산보증금을 초과하는 임차인 역시 마찬가지다)
둘째, 담보물권 등이 시행일 이후에 등기된 경우, 상가임차인이 최우선변제 받을 수 있는 소액임차보증금의 범위 내에 있는지 여부와 있는 경우에도 시행령 각 개정전후의 보장금액을 구분해서 담보물권을 기준으로 소액임차인을 판단해 최우선변제금을 계산해야 한다.
소액임차보증금 중 일정액의 보호를 받는 상가임차인이 다수인 경우엔 건물가액의 1/2 범위내에서 보장되며, 이를 초과하면 임차인끼리 안분배댱한다.
셋째, 상임법으로 보호받을 수 있는 환산보증금 적용대상 범위 내에 있는 상가임차인이 소액임차인이 아니면, 또는 소액임차인으로 최우선변제금을 제외한 나머지 금액은 확정일자부 우선변제권으로 배당받을 수 있는데 이때도 다음과 같은 내용에 유의해야 한다.
상임법적용 기준이 각 법률개정 전후에 그 적용범위가 다르므로 적용대상금액이 달라지고, 상임법적용기준 이하인 경우만 대항요건을 갖추고 게약서에 확정일자를 부여받고 있으면 확정일자에 의해 후순위 채권자보다 우선해서 변제받을 권리가 있다는 사실에 입각해서 권리분서과 배당표를 작성하면 된다.
| 상가건물 임대차보호법 [법률 제10303호, 2010. 5. 17., 타법개정] 제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. ② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010.5.17> [전문개정 2009.1.30] 상가건물 임대차보호법 [법률 제12042호, 2013. 8. 13., 일부개정] 제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. ② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010.5.17> ③ 제1항 단서에도 불구하고 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문 및 제10조의2는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013.8.13> [전문개정 2009.1.30] 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013.8.13> 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(전대)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018.10.16> ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009.5.8> ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. [전문개정 2009.1.30] 제10조의2(계약갱신의 특례) 제2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다. [본조신설 2013.8.13] 상가건물 임대차보호법 [법률 제13284호, 2015. 5. 13., 일부개정] 제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. ② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010.5.17> ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013.8.13, 2015.5.13> [전문개정 2009.1.30] 제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. ② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다. [본조신설 2015.5.13] 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018.10.16> 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. ④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다. ⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다. [본조신설 2015.5.13] 제10조의5(권리금 적용 제외) 제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다. <개정 2018.10.16> 1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장은 제외한다) 2. 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우 [본조신설 2015.5.13] 제10조의6(표준권리금계약서의 작성 등) 국토교통부장관은 법무부장관과 협의를 거쳐 임차인과 신규임차인이 되려는 자의 권리금 계약 체결을 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다. <개정 2020.7.31> [본조신설 2015.5.13] 제10조의7(권리금 평가기준의 고시) 국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다. [본조신설 2015.5.13] 제10조의8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. [본조신설 2015.5.13] 상가건물 임대차보호법 [법률 제17471호, 2020. 7. 31., 일부개정] 제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. <개정 2020.7.31> ② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010.5.17> ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013.8.13, 2015.5.13> [전문개정 2009.1.30] 상가건물 임대차보호법 [법률 제17490호, 2020. 9. 29., 일부개정] 제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. <개정 2020.7.31> ② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010.5.17> ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013.8.13, 2015.5.13, 2020.9.29> [전문개정 2009.1.30] 제10조의9(계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례) 임차인이 이 법(법률 제17490호 상가건물 임대차보호법 일부개정법률을 말한다) 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 제10조제1항제1호, 제10조의4제1항 단서 및 제10조의8의 적용에 있어서는 차임연체액으로 보지 아니한다. 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 아니한다. [본조신설 2020.9.29] |
(3) 2019.12.2. 현재 상임법상에 환산보증금에 무관하게 모든 상가임차인들에게 적용되는 상임법상 상가임차인들의 권리에 대해 정리해 보자. 환산보증금이 상임법적용범위를 벗어난 상가임차인에 대해 정리한다. (원저서에 없는 내용)
① 원칙적으로 상임법 제2조 (적용대상) 및 그 시행령 제2조(적용범위)에서 본 상임법의 적용을 받는 상가임차인에 대해 제한을 두고 있다.
그러나 상임법 제2조 (적용범위) 제3항에서 환산보증금이 그 적용범위를 초과하는 상가임차인에게도 적용되는 예외조항을 두었다. 다음은 환산보증금이 상임법적용대상 상가임차인 중 그 적용되는 환산보증금이 초과되는 상가임차인에게도 적용되는 상임법상 권리들은 다음과 같다.
② 대항력 적용 (상임법제3조 [대항력 등)]
상임법 제3조 제1항에 의해 상가임차인이 건물인도 및 사업자등록을 하면 그 익일 0시부터 대항력이 발생한다. 임차건물의 양수인은 상가임차인과 계약을 체결한 임대인의 지위를 승계한다. 따라서 소유자가 변경되더라도 임차인은 자신의 임대차를 주장할 수 있다.
환산보증금이 상임법 적용범위를 초과하면 확정일자부 우선변제권을 주장할 수 없지만 대항력을 갖추고 있다면 이로써 제3자에 대해 대항력으로써 자신의 임대차 및 임차보증금에 대해 주장할 수 있다 그러나, 말소기준권리 보다 늦은 상가임차인은 대항력이 없으며, 환산보증금 적용범위를 초과하기 때문에 우선변제권도 없으며 단순히 일반채권자에 불구하다는 사실이다. 만일 이러한 임차인이 있다면 경매물건을 매수한 후 건물인도를 받는데 상당히 어려움이 따른다.
③ 계약갱신 청구권 [상임법 제10조 (계약갱신요구 등)], 제10조의2(계약갱신 특례)
환산보증금이 상임법 적용범위를 초과한 상가임차인도 10년 동안 계약갱신청구권을 행사할 수 있다. 본 조항은 2018.10.16.부터 개정시행되고 있다. 그 전에는 5년 이었지만 본 법의 시행일 기준으로 계약이 갱신된 경우에는 그 적용을 할 수 없지만, 본 법 개정시행 후에 임대차계약이 갱신되거나 체결된 경우에는 10년 동안 계약갱신청구권을 주장할 수 있다.
현실적으로 계약갱신 특레에 의해 상가임차인이 감액을 청구하는 경우는 거의 없다. 임대인들이 계약 갱신시에 임대료가 상승하는 것이 보통의 일이다. 상임법적용범위 내에 포함되는 상가임차인들은 제11조 (차임등의 증감청구권) 그 시행령 제4조(차임등 증액청구의 기준)에 의해 5%내에서만 가능하다는 것이다. 그러나, 환산보증금액이 상임법적용 범위를 초과하는 경우에는 연5%의 적용에 대한 제한이 없다는 것이 법률제정상에 아쉬운 부분이다. 환산보증금 적용대상을 초과하는 경우 상임법제10조의 제1항, 제2항 및 제3항의 본문만이 적용된다는 것이다. 즉, 연5% 인상제한에 제한을 받지 않는다는 것인데, 실지로 이는 상임법 적용대상 상가가 실지로 적다는 것을 감안하면 법률제정 상에 매우 아쉽고 부족하다는 것이 개인적인 생각이다.
④ 권리금 회수 [상임법10조의3 (권리금 정의 등)내지 제10조의7(권리금평가기준)]
민법상 인정되지 않는 권리금이란 것이 현실적으로 상가임차인들 사이에서 통용되고 있음을 감안하면 2015년 상임법에 신설된 것은 그나마 다행이다. 본 조항들의 주요 골자는 임대인은 임차인이 권리금에 회수하는데 실제로 그 권리를 보호해야 한다는 것이다. 임차인에게 권리금회수의 기회를 제공하고 어떠한 형태이든 권리금회수하는데 방해를 해서는 안된다는 것이다. 만일 임대인의 방해 등으로 권리금을 회수하지 못하는 경우에는 임대인이 해당 권리금을 인수해야 한다.
권리금회수 기간도 임대차종료 6개월 전부터 임대차 종료 전까지라는 것이다. 그래서 상가임차인도 세밀한 계획을 세워서 자신의 권리금을 회수하기 위해 노력을 해야 한다. 현실적으로 상가임대차에서 새로운 임차인을 구하고 권리금을 회수하는데는 시간이 많이 소요된다.
임대차기간이 만료되면 임차인의 권리금회수 기회도 사라지는 것이다. 이점에 유의하여 임차인도 자신의 권리보장을 위해 세밀한 계획이 필요하다는 것이 개인적인 생각이다.
⑤ 권리금 회수도 소위 대형마트에서는 적용이 베제된다는 것이다. 임차인들도 자신들의 권리에 대한 기본적인 사항에 대해 숙지해야만 손해를 피할 수 있음은 불문가지이다.
(3-6-2) 서울 영등포 문래동 소재 상가건물에서 임차인과 다른 채권자간 배당방법
이 물건은 상가건물이므로 상임법 시행 전, 시행 후의 근저당권이 있는 경우와 소액보증금 합계가 낙찰자의 1/2 (2014.1.1.부터) (개정 전 2013.12.31.까지는 1/3)을 초과하는 경우에 어떠게 권리분석과 배당표를 작성하는지 분석해야 한다.
대지 ; 181㎡ 건물 ; 1층~2층 108㎡, 3층 54㎡, 지층 54㎡
| 경매진행 | 임차인현황 | 등기부상 권리 |
| 감정가 ; 4억6천만원 대지 ; 3억1,600만원 건물 ; 1억4,400만원 경매진행과정 1차~2차 ; 유찰 3차 죄처가 ; 2억9,400만원 낙찰가 ; 3억1,800만원 |
① 김종권 사등 ; 01.10.10. 확정 ; 02.12.10 배당 ; 14.03.20. 보증 ; 2,000/20만원 ② 김수철 사등 ; 10.12.10 확정 ; 10.12.10 배당 ; 14.03.16 보증 ; 5,000/15만원 ③ 심동준 사등 ; 11.07.10 확정 ; 미상 배당 ; 14.03.20 보증 ; 2,000/15만원 ④ 이기철 사등 ; 12.10.10 확정 ; 14.03.10 배당 ; 14.03.10 보증 ; 1억/300만원 ⑤ 최성식 사등 ; 12.02.10 확정 ; 12.08.15 배당 ; 14.03.15 보증 ; 4,500/20만원 |
소유권자 김정숙 2001.10.01 근저당권 기업은행 2001.12.10. 4,800만원 근저당권 새마을금고 2008.05.10 8,400만원 가압류 이순신 2011.05.25 3,500만원 압류 영등포구청 2013.10.05 취득세 1,500만원 (법정기일; 12.04.10.) 임의경매 새마을금고 2014.01.15 청구금액 ; 8,400만원 |
(1) 등기부상 권리와 부동산상의 권리를 분석해 보자
첫째, 말소기준권리는 기업은행 근저당권 설정등기일인 2001.12.10.이므로 상임법 시행일 2002.11.1. 전에 설정되어 이 법의 적용대상이 아니다.
둘째, 최우선변제금을 받을 수 있는 임차보증금의 범위 내에 있는 경우, 즉 보증금의 제한범위가 4,500만원, 5,000만원, 6,500만원이냐로 구분해 소액임차인을 판단해서 최우선변제금을 계산해야 한다. 유의할 점은 주택과 달리 보증금 + 월세 x 100으로 하는 환산보증금이 소액임차인보증금 범위 내에 있어야 한다.
셋째, 소액임차인이 아니면, 상임법의 적용대상에 해당하는 환산보증금 이내여야 상임법상 대항력과 우선변제권이 인정되지, 초과하면 선순위임차인만 대항력이 인정되고, 후순위는 대항력과 우선변제권이 없는 일반채권자에 불과하다.
이때 상임법의 적용기준도 개정 정이냐, 1차 및 2차 개정 후냐에 따라서 적용대상 금액이 달라지는데, 상임법적용기준 이하인 경우만 상임법을 적용받을 수 있어서 대항요건을 갖추고 확정일자를 받으면 확정일자에 의해 후순위채권자보다 우선변제권이 발생한다.
(2) 배당순서와 금액은 다음과 같이 계산하면 된다.
매각금액 3억1,800만원 - 경매비용 300만원 = 배당금액 3억1,500만원
1순위 ; 기업은행 4,800만원 (근저당권 우선변제) - 상임법 시행 이전
2순위 ; 소액임차인 결정기준 - 새마을금고 근저당 2008.05.10.
2002.11.1.~2010.7.25. 4,500/1350만원 (환산보증금/최우선변제금)
① 김종권 ; 1,350만원 (환산보증금 = 2,000 + 20 x 100 = 4,000만원)
② 심동준 ; 1,350만원 (환산보증금 = 2,000 + 15 x 100 = 3,500만원)
3순위 ; 김종권 ; 650만원 (확정일 한정설에 따른 우선변제금)
4순위 ; 새마을금고 8,400만원 (근저당권 우선변제금)
그리고 5순위부터 담보물권이 없어서 배당시점92014.01.01. 이후가 되므로 6,500만원 이하/2,200만원)을 기준으로 소액임차인보증금을 계산하고 한도도 1/3이 아닌 1/2 (2014년 개정)로 배당해야 한다.
5순위 ; ① 심동준 650만원 (최우선변제금 증액분)
② 최성식 2,200만원(최우선변제금)
6순위 ; 김수철 5,000만원 (확정일자부 우선변제금)
7순위 ; 영등포구청 취득세 1,500만원 (조세채권 우선변제금)
8순위부터는 배당잔여금 6,500만원을 갖고 ① 가압류 3,500만원 -> ② 최성식 2,300만원 (확정일자) -> ③ 이기철 1억원 (확정일자) 이므로 동순위로 1차 안분배당을 하고 2차로 최성식 확정일자부 우선변제권이 이기철 1차 안분배당금을 흡수하면 된다.
1차 안분배당
① 가압류 = 5,600만원 x 3,500/15,800 = 12,405,063원 (종결)
② 최성식 = 5,600만원 x 2,300/15,800 = 8,151,899원
③ 이기철 = 5,600만원 x 10,000/15,800 = 35,443,038원
2차 흡수배당
② 최성식 = 8,151,899원 + 14,848,101원(③에서 흡수) = 2,300만원(종결)
③ 이기철 = 35,443,038원(1차 안분액) - 14,848,101원(②에 흡수당함)
= 20,594,937원 (종결)
이로써 본 경매물건에 대한 배당이 종결된다.
그리고 대항력이 있는 임차인이 없어서 낙찰자(매수인)이 인수할 인수금액이 없다. 이기철 임차인을 제외하고 모두 전액 배당받는다. 이기철만 보증금의 상당부분이 손실이 발생하지만 배당금 20,594,937원을 받으려면 낙찰자의 명도확인서가 필요하기 때문에 명도에 어려움은 없을 것으로 예상된다.
(3-7) 배당순위가 평등한 관계와 충동한 사례에서 배당방법은 ?
(3-7-1) 평등한 채권자와 후순위 채권자가 병존할 때 안분 후 흡수배당
| 15.01.01. 가압류 갑 2,000만원 15.03.10. 근저당 을 3,000만원 15.05.25. 가압류 병 4,000만원 15.07.30. 강제경매 병 신청 청구금액 4,000만원 매각대금 ; 7,150만원 소재 ; 서울 |
갑 가압류의 처분금지효력을 받아 후순위로 을 근저당권이 설정되었으므로, 갑은 갑 = 을, 갑 = 병 인 관계에 있고, 을은 을 = 갑, 을 > 병 인 관계에 있고, 병은 병 = 갑, 병 < 을 인 관계에 있어서 선순위 갑을 기준으로 판단하면 갑 = 을 = 병인 관계에 있지만, 을을 기준으로 판단하면 병은 후순위가 되므로 1차적으로 선순위 갑을 기준으로 동순위로 안분배당하고, 2차적으로 을이 병을 흡수하는 절차로 배당을 진행하면 된다.
배당할 금액이 7,000만원 (매각대금 7,150만원 - 경매비용 150만원)을 가지고 동순위로 채권액에 비례하여 안분배당을 실시한다. (채권합계액 9,000만원)
1차 안분배당
① 갑 가압류 = 7,000만원 x 2,000/9,000 = 15,555,556원 (종결)
② 을 근저당 = 7,000만원 x 3,000/9,000 = 23,333,333원
③ 병 가압류 = 7,000만원 x 4,000/9,000 = 31,111,111원
2차 흡수배당
② 을 근저당권자는 자신보다 열후한 지위에 있는 ③ 병 가압류의 1차 안분액에서 자신의 채권이 만족할 때까지 흡수하면 된다.
② 을 근저당 = 23,333,333원(1차안분액) + 6,666,667원(③에서 흡수) = 3,000만원
③ 병 가압류 = 31,111,111원(1차안분액) - 6,666,667원(①에 흡수당함)
= 24,444,444원(종결)
이로써 본 경매물건에 대한 배당은 종결된다.
(3-7-2) 소액임차인으로 상호모순 관계에 놓일 때 배당사례
| 06.01.10. 가압류 갑 2,000만원 07.03.20. 근저당 을 3,000만원 08.05.30. 임차인 병 (주택전입, 확정일자 없음) 7,000만원 16.04.13. 임의경매 신청 을 청구금액 3,000만원 실제배당할 금액 ; 6,400만원 소재 ; 서울 |
(1) 배당순위 분석
| 소액임차인은 가압류와 근저당보다 우선하는 것이 원칙이다. 이 사례에서 갑 가압류는 을 근저당과 동순위가 되지만, 을 근저당권은 자기보다 후순위인 병 임차인보다 선순위가 되는데, 여기서 선순위의 의미는 두 가지로 임차인의 최우선변제금과 확정일자에 의한 우선변제금이 있는데, 두 가지 모두에 대해서 을 근저당권이 우선한다. 왜냐하면 병 임차인은 이 사례에서 확정일자가 없어서 논의의 대상은 아니지만, 만일 확정일자가 있다면 다음 사례와 같이 병Ⅰ최우선변제금 3,400만원과 병 Ⅱ확정일자부 우선변제그 3,600만원으로 하면 된다. 어쨋든 이 사레에서 확정일자가 없어서 최우선변제금만 가지고 계산하면 되므로, 을 근저당권에 병 최우선변제금 3,400만원늠 소액임차인임을 주장할 수 없지만, 갑 가압류채권에 대해서는 배당시점으로 기준을 하면 소액임차인에 해당하면 최우선변제금으로 항상 우선해서 변제받게 되므로, 이들 간에는 순위가 상호모순관계가 형성되어 다음과 같이 순환흡수 배당을 해야 한다. |
이 사레에서 갑 = 을, 을 > 병 의 최우선변제금 (3,200만원)이고, 병 > 갑인 관계에 있다. 따라서 순위가 상호모순 관계에 있다. 따라서 1차적으로 배당할 금액 6,400만원으로 안분배당하고, 2차로 순환흡수 배당절차를 거쳐야 한다.
(채권합계액은 1억2,000만원 중 배당에 참여할 수 있는 채권은 8,400만원이다.)
(2) 1차로 동순위로 안분배당
① 갑 가압류 = 6,400만원 x 2,000/8,400 = 15,238,095원
② 을 근저당 = 6,400만원 x 3,000/8,400 = 22,857,143원
③ 병 최우선변제 = 6,400만원 x 3,400/8,400 = 25,904,762원
(3) 2차로 순환흡수 배당절차
갑 가압류는 흡수할 수 있는 위치에 있지 못하는(우선변제권이 없음) 채권이므로, 흡수할 수 있는 지위에 있는 채권자 중에서 선순위인 을 근저당권이 먼저 흡수하고, 제일 열후한 ③ 병부터 흡수당한다.(을은 갑과는 동순위이므로 흡수하지 못하고 흡수할 수 있는 후순위자는 ③ 병밖에 없으므로), 따라서 선순위자인 ②부터 흡수하면 된다. (②을 근저당권의 설정등기 당시인 2007.3.20.을 기준으로 ③ 병 임차인은 소액임차인의 범위에 포함되지 않으므로 ② 을 근저당권이 선순위가 된다.)
② 을 근저당 = 22,857,143원(1차안분액) + 7,142,957원(③에서 흡수) = 3,000만원
③ 병 최우선변제금 = 25,904,762원(1차안분액) - 7,142,957원(②에 흡수당함)
+ 8,095,238원(①에서 흡수, 1차안분액에서 채권부족액)
= 26,857,143원
① 갑 가압류 = 15,238,095원(1차안분액) - 8.095,238원(③에 흡수당하)
= 7,142,857원
이로써 본 경매물건에 대한 배당은 종결된다.
| 최우선변제금의 지급기준이 되는 담보물권 등이 있는 경우 여기서 담보물권은 저당권, 담보가등기, 전세권, 확정일자부 임차권, 등기된 임차권 등으로 보면 될 것이다. 배당실무 사례, 즉 법원경매나 자산관리공사 공매의 배분에서도 이러한 기준 등이 적용되고 있어서 필자도 이러한 기준을 가지고 접근하고자 한다. 담보물권 등이 없고 무담보채권자만 (가압류, 압류, 강제경매신처채권 등) 있다면 소액임차인의 기준은 배당시점에서 법적 최대한의 소액임차보증금을 소액임차인으로 보게 된다는 점만 유의해서 배당표를 작성하면 될 것이다. |
(3-7-3) 주택에서 배당순위가 순환관계에 있는 경우의 배당사례
A>B이고, B>C이며, C>A인 관계로 이들의 관계는 배당순위가 고정되지 않고 채권자들 사이의 우열관계가 상대에 따라 변동되므로, 흡수권자인 동시에 피흡수자가 되어 순환배당절차를 진행하면 된다. 따라서 1차로 안분배당한 후에 2차로 순환흡수배당 절차를 다음의 사례에서 살펴보자.
| 물건종별 | 다세대 | 소유자 | 김정민 |
| 대지권 | 49.85㎡ | 채무자 | 김정민 |
| 건물면적 | 74.21㎡ | 채권자 | 미래신협 |
| 매각물건 | 토지건물 일괄 | 감정가 | 385,000,000원 |
| 개시결정 | 2011.03.22 | 낙찰가 | 285,000,000원 |
| 사건명 | 임의경매 | 배당기일 | 2014.02.28 |
임차인 현황 ; 말소기준권리 2010.05.12. 배당요구종기일 ; 2011.05.26.
| 임차인 | 점유부분 | 전입/확정/배당 | 보증금/차임 | 대항력 | 기타 |
| 최수철 | 주거용일부 | 전입 10.06.21 확정 10.06.21 배당 11.05.25 |
보7,500만원 | 없음 | 임대차기간 10.06.19~12.06.18 |
등기부현황 ; 채권액합계 373,000,000원
| N0 | 접수 | 권리종류 | 권리자 | 채권금액 | 기타 |
| 1 | 2010.05.12 | 소유권이전(매매) | 김정민 | 거래가액 390,000,000원 |
|
| 2 | 2010.05.12 | 근저당 | 미래신협 | 338,000,000원 | 말소기준권리 |
| 3 | 2010.11.10 | 압류 | 영등포구 | ||
| 4 | 2010.12.13 | 가압류 | 박미정 | 35,000,000원 | |
| 5 | 2013.08.16 | 임의경매 | 미래신협 | 청구금액 300,137,912원 |
(2) 임차인과 다른 채권자의 배당금을 계산하면
매각대금이 285,000,000원이고 경매비용이 4,550,000원으로 배당금은 280,450,000원이 된다. 1순위에서 다음과 같이 순위가 순환관계가 발생되므로 순환흡수배당을 실시하면 된다. 임차인 최수철은 근저당권자인 미래신협에 대해서는 최우선변제권을 주장할 수 없다. 근저당권 설정당시(2010.05.12)에 최우선변제금의 범위는 6,000만원 이하에 2,000만원(2008.8.21.~2010.7.25.)이다. 그러나 배당시점에서로 계산하면 소액임차인이 되므로 (9,500만원이하/3,200만원), 당해세와 일반세금에 대해서는 항상 최우선변제금으 우선한다. 조세의 법정기일과 근저당권의 설정등기일이 같으면 조세채권이 우선한다.
① 영등포 재산세 ; 550,000원(당해세)
② 영등포 취득세 ; 10,380,000원(법정기일 2010.05.12.)
③ 미래신협 ; 300,137,912원 (등기일 2010.05.12.)
④ 최수철Ⅰ최우선변제금 ; 3,200만원(배당시점 기준 ; 9,500만원/3,200만원)
⑤ 최수철Ⅱ 4,300만원 (확정일자부 우선변제권, 효력발생 2010.06.22. 오전 0시)
따라서 우선순위를 보면 영등포세무서(당해세, 취득세) > 미래신협 근저당권,
미래신협 근저당권 > 최수철Ⅰ최우선변제금, 최수철Ⅰ최우선변제금>영등포세무서(당해세, 취득세)인 관계에 있어서 서로 물고물리는 순환관계가 형성되어 순환배당을 실시하면 된다.
1차 안분배당 ; (배당금액 2억8,045만원, 채권총액 ; 386,067,912원)
| ① 영등포세무서 = 2억8,045만원 x 10,930,000/386,067,912 = 7,939,843원 ② 미래신협 = 2억8,045만원 X 300,137,912/386,067,912 = 218,028,162원 ③ 최수철Ⅰ= 2억8,045만원 X 32,000,000/386,067,912 = 23,245,651원 ④ 최수철Ⅱ = 2억8,045만원 X 43,000,000/386,067,912 = 31,236,344원 |
2차 흡수배당 ; ①과 ② 및 ③ 은 서로 순환관계, ④는 제일 열후한 지위
①과 ②와 ③은 서로 물고 물리는 관계에 있어서 흡수할 수 있는 선순위가 없어서 ①과 ②와 ③ 중 어느 누가 먼저 흡수해도 같은 결과가 된다. 그런데 흡수순서야 그렇다고 하더라도 흡수당하는 순서에서 가장 열후한 ④번을 누가 흡수해야 하는가의 문제가 남게된다. ④번을 먼저 흡수할 수 있는 선순j위가 없고 서로 물고 물리는 관계에 있을 때 흡수방법은 동순위로 자기 채권금에 비례해서 다음과 같이 안분해서 흡수하면 된다.
| ①, ②, ③ 이 ④의 1차안분액 31.236.344원을 흡수하는 방법 ① 영등포구청 = 31,236,344원 X 7,939,344/239,213,656 = 995,177원 ② 미래신협 = 31,236,344원 X 218,028,162/239,213,656 = 27,327,566원 ③ 최수철Ⅰ= 31,236,344원 X 23,245,651/239,213,656 = 2,913,601원 ④최수철Ⅱ의 1차안분액은 위와 같이 ①, ②, ③에 각각 완전히 흡수되어 남는 금액이 없다. |
따라서 ④번을 흡수한 다음 2차적으로 순환흡수방법은 다음과 같이 하면 된다.
흡수할 수 있는 금액의 한도는 각 채권자들의 1차 안분액과 ④을 안분흡수한 합한 금액에서 채권액에 부족한 금액만큼만 흡수할 수 있다. 아울러 흡수당하는 채권자의 1차안분액을 한도로 흡수해야 한다. 채권이 만족하지 못하였다고 다른 채권자가 흡수한 금액을 한도로 흡수하면 안된다. 이는 2중으로 흡수하게 되는 것이다.
①영등포세무서 = 7,939,843원(1차안분액) + 995,177원(④에서 흡수)
+ 1,994,980원(채권부족액, ②에서 흡수) - 5,840,748원(③에 흡수당함)
= 5,089,252원
② 미래신협 = 218,028,162원(1차안분액) + 27,327,566원(④에서 흡수)
+ 23,245,651원(③에서 흡수) - 1,994,980원(①에 흡수당함)
= 266,606,399원
③ 최수철Ⅰ= 23,245,651원(1차안분액) + 2,913,601원(④에서 흡수)
+ 5,840,748원(①에서 흡수) - 23,245,651원(②에 흡수당함)
= 8,754,349원
영등포세무서는 자신의 채권을 전액 배당받았지만, ③에게 흡수당하는 바람에 채권금액의 전액을 만족시키지 못하고 종결된다. 미래신협은 1차안분액과 ④에서 흡수한 금액과 채권액을 비교하면 그 부족분을 ③의 1차안분액에서 흡수하게 되는데그 부족분을 흡수하기엔 부족한 ③의 1차안분액 전액을 흡수해도 자신의 채권을 만족시키지 못하고 종결된다. 최수철Ⅰ은 1차안분액과 ④를 안분흡수한 금액과 그 채권부족액을 ①에서 흡수해서 채권전액을 배당받았지만, 역시 자신보다 선순위인 ②에 흡수당하는 바람에 채권을 모두 만족시키지 못하고 종결하게 된다.
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주임법 제8조 보증금중 일정액에 대한 판례
| 대법원 2020. 8. 20. 선고 2020다38952, 38969 판결 [배당이의ㆍ배당이의][미간행] 【판시사항】 [1] 배당이의 소송에서 배당이의사유에 관한 증명책임의 분배 [2] 갑과 주택임대차계약을 체결하여 주택 일부를 임차한 을이 그 주택에 관한 선행 경매절차에서 우선변제권을 행사하여 보증금 중 일부를 배당받은 뒤에도 위 주택 일부를 계속 점유하면서 다시 임대인 명의를 위 주택이 선행 경매로 매각된 후 이를 전전매수하여 소유권이전등기를 마친 병으로 하여 그를 대리하는 갑과 위 주택 일부에 관한 새로운 임대차계약서를 작성하였는데, 을이 새로운 임대차계약에 기해 주택임대차보호법에서 정한 최우선변제권 내지 우선변제권을 가지는지 문제 된 사안에서, 제반 사정에 비추어 새로운 임대차계약은 종전 임대차계약과는 별개의 것이므로 을은 새로운 임대차계약에 기해 주택임대차보호법에서 정한 최우선변제권 내지 우선변제권을 가질 수 있는데도, 이와 달리 본 원심판단에는 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례 【참조조문】 [1] 민사소송법 제288조, 민사집행법 제151조 [2] 민사소송법 제288조, 민사집행법 제91조 제3항, 제151조, 제268조, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제2항, 제3조의5, 제8조 【참조판례】 [1] 대법원 1997. 11. 14. 선고 97다32178 판결(공1997하, 3831) 대법원 2007. 7. 12. 선고 2005다39617 판결(공2007하, 1241) 【전 문】 【원고, 피상고인 겸 상고인】 원고 【피고, 상고인】 피고 1 (소송대리인 변호사 김덕화) 【피고, 피상고인】 피고 2 【원심판결】 춘천지법 강릉지원 2020. 4. 7. 선고 2019나750, 767 판결 【주 문】 원심판결 중 피고 1에 대한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 춘천지방법원 강릉지원에 환송한다. 원고의 상고를 기각한다. 원고와 피고 2 사이의 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 원고의 상고이유에 대하여 원심은 그 판시와 같은 이유로 피고 2가 가장임차인이라는 원고의 주장을 배척하였다. 원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 아니한 채 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 판단을 누락하는 등의 잘못이 없다. 원심이 원고의 배당액을 원금 3,000만 원으로 한정한 데에는 법리오해 및 이유불비의 잘못이 있다는 상고이유의 주장은 피고 2에 대하여만 상고를 제기한 이 사건에서 원고가 주장할 수 있는 사유가 되지 못한다. 2. 피고 1의 상고이유에 대하여 가. 원심은 그 채택 증거를 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 아래와 같은 사정들에 비추어 보면 피고 1에게 이 사건 주택 중 일부를 실제 임대하였던 이는 소외 1이고, 따라서 피고 1이 판시 선행 경매절차에서 우선변제권을 행사하여 보증금 중 일부를 배당받은 뒤 다시 임대인 명의를 소외 2로 하여 소외 1과 사이에 2015. 8. 27.자 임대차계약서를 작성하였더라도 이로써 피고 1이 새로이 임차인이 되었다고 보기 어렵다는 등의 이유를 들어, 위 2015. 8. 27.자 임대차계약서를 기초로 피고 1에게 주택임대차보호법에서 정한 최우선변제권 내지 우선변제권이 있음을 전제로 한 이 사건 배당표는 판시와 같이 경정되어야 한다고 판단하였다. 1) 원심 공동피고 소외 3의 2012. 9. 1.자 임대차계약서에는 소외 1의 휴대전화번호가 ‘여자 주인’의 것으로 기재되어 있다. 2) 판시 선행 경매절차에서 이 사건 부동산을 소외 4가 매수한 뒤 같은 날 곧바로 그 소유명의가 소외 5에게 이전되었다가 불과 20일 정도 뒤에 다시 소외 2에게 이전되었다. 이와 같이 단기간에 소유자 명의가 연달아 변경되는 것은 매우 이례적이어서 위 사람들이 진정한 소유자인지 의심스러운 데다가 위 사람들은 모두 소외 1의 지인으로 보인다. 3) 피고 1과 위 소외 3이 2015. 8. 27. 임대차계약을 체결할 당시 소외 1이 소외 2를 대리하였다. 4) 판시 선행 경매절차에서 피고 1과 위 소외 3이 배당받은 돈 일부가 다시 임대차보증금 조로 소외 1의 아들인 소외 6 명의의 예금계좌로 입금되었다. 5) 위 소외 3은 2013. 9. 13.경부터, 피고 1은 2012. 3. 6.경부터 계속 이 사건 주택 중 각 해당 부분을 점유하여 왔다. 6) 소외 1의 원고에 대한 대여금 채무를 담보하기 위하여 소외 2가 이 사건 부동산에 관하여 원고 앞으로 근저당권을 설정하였다. 나. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다. 1) 배당이의 소송에 있어서의 배당이의사유에 관한 증명책임도 일반 민사소송에서의 증명책임 분배의 원칙에 따라야 하므로, 원고가 피고의 채권이 성립하지 아니하였음을 주장하는 경우에는 피고에게 채권의 발생원인사실을 증명할 책임이 있고, 원고가 그 채권이 통정허위표시로서 무효라거나 변제에 의하여 소멸되었음을 주장하는 경우에는 원고에게 그 장애 또는 소멸사유에 해당하는 사실을 증명할 책임이 있다(대법원 1997. 11. 14. 선고 97다32178 판결, 대법원 2007. 7. 12. 선고 2005다39617 판결 등 참조). 2) 원심이 들고 있는 앞서 본 사정들은, 위 2015. 8. 27.자 임대차계약과 관련하여 당시의 임대인이 그 계약서에 기재된 바대로 소외 2가 실제로 맞는지에 대하여 의심할 만한 사유에 해당하지만, 이는 위 2015. 8. 27.자 임대차계약이 통정허위표시에 해당하거나 피고 1이 가장임차인인지 여부와는 별개의 문제라고 보아야 한다. 경매목적 부동산이 매각된 경우 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것인바(대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결 등 참조), 이 사건에서도 피고 1이 이 사건 주택 중 일부에 관하여 체결한 종전 임대차계약은 당시 선순위 근저당권자에 의하여 개시된 판시 선행 경매절차로 말미암아 이미 종료되었다고 볼 수 있다. 그러므로 피고 1이 같은 부동산에 관하여 2015. 8. 27. 체결한 임대차계약은 위 부동산을 점유하면서 사용ㆍ수익할 수 있는 권원을 새로 부여받음과 동시에 임차권의 대항력 및 우선변제권을 유효하게 취득하기 위한 차원으로 볼 여지가 많다. 3) 나아가 원심이 들고 있는 바에 의하더라도, 피고 1은 판시 선행 경매절차 이후에도 이 사건 주택 중 같은 부분을 계속 점유하여 왔고, 2015. 8. 27. 임대차계약을 체결한 직후에 일부 금원을 임대차보증금 조로 소외 1의 아들인 소외 6 명의의 예금 계좌로 송금하였음을 알 수 있다. 이러한 사정은 주택을 주거용으로 사용ㆍ수익한다는 주택임대차계약의 목적 및 내용을 기본적으로 충족할 뿐 아니라, 피고 1이 체결한 2015. 8. 27.자 임대차계약이 종전의 임대차계약과는 별개의 것이라는 점을 뒷받침한다. 다. 그런데도 원심은 이와 달리 판시와 같은 사정만으로 피고 1이 2015. 8. 27. 체결한 임대차계약에 기해서는 주택임대차보호법에 정한 최우선변제권 내지 우선변제권을 가질 수 없다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 필요한 심리를 다하지 아니한 채 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 배당이의 소송의 증명책임 분배 및 가장임차인에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다. 3. 결론 그러므로 원심판결 중 피고 1에 대한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리ㆍ판단하도록 원심법원에 환송하며, 원고의 상고를 기각하고, 그 부분 상고비용은 패소자인 원고가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김재형(재판장) 민유숙 이동원(주심) 노태악 |
| 서울중앙지방법원 2017. 8. 30. 선고 2016가합510407 판결 [청산금대위청구등의소][미간행] 【전 문】 【원 고】 원고 (소송대리인 법무법인 세종 담당변호사 이병한 외 1인) 【피 고】 피고 (소송대리인 변호사 김영진) 【변론종결】 2017. 7. 19. 【주 문】 1. 피고는 원고에게 1,146,132,340원 및 그중 514,831,507원에 대하여 2017. 4. 20.부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용은 피고가 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다. 【청구취지】 피고는 원고에게 520,000,000원 및 이에 대하여 2010. 3. 4.부터 2015. 9. 30.까지는 연 20%의, 그 다음 날 부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 【이 유】 1. 인정사실 ○ 소외 1은 자신이 소유하고 있던 합병 전 진해시 ○동주1) (지번 1 생략) 대 주2) 800㎡, (지번 2 생략) 대 254㎡, (지번 3 생략) 대 421㎡(이하 위 각 토지를 통틀어 ‘이 사건 토지’라 주3) 한다) 지상에 업무시설 및 공동주택(이하 ‘이 사건 건물’이라 하고, 이 사건 건물 및 이 사건 토지를 통틀어 ‘이 사건 각 부동산’이라 한다)을 신축하던 중 자금난을 겪게 되자 2004. 12. 31. 피고로부터 6억 원(이하 ‘이 사건 차용금’이라 한다)을 이자율 월 3%, 지연손해금률 월 5%, 변제기 2005. 3. 31.로 정하여 차용하면서, 같은 날 2004.12.31. 피고와 사이에 다음과 같은 내용의 매도담보계약(이하 ‘이 사건 매도담보계약’이라 한다)을 체결하였다. 1. 소외 1과 피고 간에 금일 이 사건 건물 및 그 부지인 이 사건 토지(주4)에 대하여 가매매계약을 체결하고, 소외 1은 대금으로서 금원을 수령하며, 피고는 이 사건 건물 및 이 사건 토지를 인도받았다. 2. 소외 1이 2005. 3. 31.까지 6억 원을 지참하여 피고에게 지급하였을 때는 본계약은 실효하고, 피고는 이 사건 건물을 소외 1에게 반환한다. 3. 소외 1이 전조의 기일까지 상기 금액을 지참하여 지급하지 아니하였을 때는 피고, 소외 1 간에 완전한 매매계약이 성립하고 이 사건 건물 및 이 사건 토지의 소유권을 피고에게로 이전한다. 주4) 토지 ○ 그 후 소외 1은 이 사건 차용금의 변제기가 2005. 4. 30.까지로 연장되었음에도 이 사건 차용금을 변제하지 못하게 되자, 2005. 5. 16. 피고에게 ‘이 사건 차용금의 변제기를 2005. 6. 30.까지 연장하는 대신, 이 사건 각 부동산에 대한 피고 명의의 소유권이전등기 경료를 위해 필요한 서류를 교부하고, 이 사건 건물로부터 분양 및 임대수익이 발생하면 이를 피고가 정하는 방법으로 보관한다’는 내용의 합의각서를 작성해 주었다. ○ 이 사건 건물에 관하여 2005. 6. 4. 소외 1의 채권자인 주식회사 한마음상호저축은행의 촉탁에 따라 소외 1 명의로 소유권보존등기가 마쳐진 뒤 2005. 6. 14. 피고 앞으로 채권최고액 합계 8억 원의 각 근저당권설정등기가 마쳐졌다. ○ 2005. 7. 27. 이후 소외 1이 실종되자, 피고는 이 사건 매도담보계약을 체결하면서 소외 1로부터 미리 받아두었던 ‘이 사건 건물을 3,000,000,000원에 매수한다’는 내용의 2005. 8. 6.자 부동산매매계약서 및 소외 1의 매도용인감증명서 등 소유권이전등기에 필요한 서류를 이용하여 2005. 8. 9. 이 사건 각 부동산에 관하여 2005. 8. 6.자 매매를 원인으로 하여 각 소유권이전등기를 마쳤다(이하 ‘이 사건 소유권이전등기’라 한다). 이후 2007. 1. 5. 이 사건 토지에 관하여 이 사건 건물에 관한 소유권대지권 등기가 마쳐졌으며, 피고는 소외 1로부터 이 사건 건물의 전유부분을 임차한 임차인들로부터 차임을 지급받거나, 이 사건 건물 중 일부 전유부분에 관하여 자신의 명의로 직접 제3자와 임대차계약을 체결한 다음 임대차보증금을 지급받고, 차임을 지급받았다. ○ 한편 원고는 소외 2가 소외 1에 대하여 가지는 공사대금채권 5억 2,000만 원을 양수하여 소외 1을 상대로 창원지방법원 2010가합1180호로 양수금청구의 소를 제기하여 2010. 6. 17. “소외 1은 원고에게 520,000,000원 및 이에 대한 2010. 3. 4.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라”는 내용의 승소판결을 받았고, 위 판결은 그 무렵 확정되었다. 원고는 2010. 7. 14. 위 승소판결에 터잡아 창원지방법원 2010타채9970호로 소외 1이 피고로부터 가등기담보 등에 관한 법률(이하 ‘가등기담보법’이라 한다)에 따라 지급받아야 할 청산금채권이 있다고 주장하며 557,326,027원(= 원금 5억 2,000만 원 및 이에 대하여 2010. 3. 4.부터 2010. 7. 13.까지 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금 37,326,027원)에 관하여 채권압류 및 전부명령(이하 ‘이 사건 전부명령’이라 한다)을 받았다. 이 사건 전부명령은 2010. 7. 19. 피고에게 송달되어, 2010. 8. 25. 확정되었다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1 내지 7, 9 내지 13호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 당사자들의 주장 가. 원고의 주장 이 사건 매도담보계약 당시 이 사건 각 부동산의 가액이 ‘이 사건 차용금에 당초 약정한 변제기까지의 이자를 합산한 금액’을 초과하므로 이 사건 매도담보계약 및 이에 따른 이 사건 소유권이전등기에는 가등기담보법이 적용된다. 그런데 피고가 가등기담보법 제3조, 제4에 따른 청산절차를 거치지 아니한 상태에서 소외 1이 이 사건 차용금의 연장된 변제기인 2005. 6. 30.부터 10년이 경과한 때까지 피담보채무인 이 사건 차용금채무를 완제하지 아니하여 소외 1의 피고에 대한 말소등기청구권은 가등기담보법 제11조에 따라 제척기간의 경과로 소멸하였다. 이로써 피고는 2015. 7. 1. 이 사건 각 부동산에 대한 소유권을 취득하였으므로, 소외 1에게 가등기담보법 제4조에 따라 청산금을 지급할 의무가 있다. 원고는 소외 1의 피고에 대한 청산금채권 중 일부인 557,326,027원에 대하여 이 사건 전부명령을 받았고, 위 전부명령은 확정되었다. 따라서 피고는 전부채권자인 원고에게 전부금으로 청구취지 기재 돈을 지급할 의무가 있다(주위적 청구). 설령 그렇지 않더라도 피고는 무자력인 소외 1을 대위한 원고에게 소외 1의 청산금채권 중에서 원고의 피보전채권액의 범위 내인 청구취지 기재 돈을 지급할 의무가 있다(예비적 청구). 나. 피고의 주장 피고는 다음과 같은 이유로 소외 1의 피고에 대한 청산금채권(피전부채권)이 존재하지 않거나 소멸하였다고 주장한다. 1) 채권자인 피고가 담보권 실행을 위한 청산절차를 거치지 않은 상태에서 채무자인 소외 1은 피고에게 채무를 완제하지 아니한 채 담보권 실행에 따른 청산금을 청구할 수 없다. 2) 가등기담보법에 따른 말소등기청구권이 제척기간의 경과로 소멸하면, 청산금청구권 또한 발생하지 않거나 소멸한다. 3) 피고가 이 사건 소유권이전등기를 경료한 2005. 8. 9. 당시 이 사건 각 부동산의 가액 약 30억 원에서 ① 이 사건 차용금의 원금 및 이자(이하 ‘이 사건 차용원리금’이라 한다) 합계 8억 4,000만 원, ② 이 사건 각 부동산의 근저당권자인 주식회사 정리금융공사(변경 후 명칭: 주식회사 케이알앤씨, 이하 ‘정리금융공사’라 한다)의 소외 1에 대한 대출금채권 약 19억 원, ③ 소외 1의 이 사건 건물의 임차인들에 대한 임대차보증금반환채무 약 7억 원, ④ 이 사건 건물에 관하여 유치권을 취득한 공사업자들의 공사대금채권 합계 1,876,799,380원을 공제하면, 소외 1에게 지급할 청산금은 남지 않게 된다. 4) 설령 피고가 소외 1에게 지급할 청산금이 있다고 하더라도 피고가 소유권이전등기를 경료한 2005. 8. 9.로부터 10년이 경과하는 시점에 시효완성으로 소멸하였다. 3. 판단 가. 청산금청구권의 발생 1) 가등기담보법 제11조 본문은 ‘같은 법 제2조 제2호에서 정한 채무자 등(이하 ‘채무자 등’이라 한다)은 청산금채권을 변제받을 때까지 그 피담보채무액(반환할 때까지의 이자와 손해금을 포함한다)을 채권자에게 지급하고 그 채권담보의 목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있다‘고 하면서도, 같은 조 단서 전단에서 ’그 채무의 변제기가 지난 때부터 10년이 지난 경우에는 그러하지 아니하다‘고 규정하고 있다. 따라서 채무자 등이 가등기담보법 제11조 본문에 따라 채권담보의 목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 구하기 위해서는 그때까지의 이자와 손해금을 포함한 피담보채무액을 전부 지급함으로써 그 요건을 갖추어야 한다(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다3304 판결 등 참조). 그리고 제척기간은 권리자로 하여금 해당 권리를 신속하게 행사하도록 함으로써 법률관계를 조속히 확정시키려는 데 그 제도의 취지가 있는 것으로서, 그 기간의 경과 자체만으로 곧 권리 소멸의 효과를 가져오게 하는 것이다. 이와 같은 가등기담보법 규정의 내용과 제척기간 제도의 본질에 비추어 보면, 채무자 등이 위 제척기간이 경과하기 전에 피담보채무를 변제하지 아니한 채 또는 그 변제를 조건으로 담보목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 청구하더라도 이를 제척기간 준수에 필요한 권리의 행사에 해당한다고 볼 수 없으므로, 채무자 등의 위 말소청구권은 위 제척기간의 경과로 확정적으로 소멸한다(대법원 2014. 8. 20. 선고 2012다47074 판결 참조). 가등기담보법 제11조의 위와 같은 규정취지에 비추어 보면, 채무자 등의 말소청구권이 제척기간의 도과로 소멸하게 되면 목적물의 소유권은 소멸 당시의 소유 명의인에게 확정적으로 이전한다고 할 것이고, 따라서 가등기담보법이 정한 담보권도 소멸된다고 할 것이다. 그러나 담보권의 실행을 위해서는 반드시 청산절차를 거치도록 하고 사적인 처분정산의 방법에 의한 담보권 실행을 금지하고 있는 가등기담보법의 규정 취지에 더하여 채권자가 가등기담보법 제3조가 정한 담보권 실행 통지를 하지 않으면 채무자 등은 청산금을 청구할 수 없다는 점을 종합하면, 채무자 등의 말소청구권 행사의 제척기간이 도과함으로써 담보 목적물의 소유권이 소유 명의인에게 확정적으로 이전된다고 하더라도 그로 인하여 채권자의 청산 의무까지 소멸한다고 볼 수 없고, 따라서 청산금의 청산관계는 그대로 존속한다고 봄이 상당하다. 만약 담보권 실행의 통지도 없이 채무자 등의 말소청구권 소멸사유가 발생하였다면 그 소멸 당시를 기준으로 청산금을 계산하여야 하고, 청산금청구권은 말소청구권 소멸 시에 발생한 것이라고 봄이 상당하다. 2) 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 이 사건 차용금의 연장된 변제기인 2005. 6. 30.로부터 10년이 경과하였음은 역수상 명백한바, 위 10년이 경과한 때까지 피고의 담보권 실행 통지가 없는 상태에서 소외 1이 피담보채무인 이 사건 차용금채무를 완제하지 아니한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으므로 소외 1의 피고에 대한 말소등기청구권은 위 제척기간의 경과로 확정적으로 소멸하였고, 소외 1의 청산금채권은 말소청구권이 소멸한 2015. 7. 1. 발생하였다고 보아야 할 것이다(피고의 주장과 같이 말소등기청구권이 제척기간의 경과로 소멸하면 청산금청구권도 함께 소멸한다고 볼 아무런 근거가 없다). 나. 청산금의 계산 1) 법리 담보권자가 채무자 등에게 지급하여야 할 청산금은 담보권 실행 통지 당시의 담보목적부동산의 가액에서 민법 제360조에서 정한 채권액과 담보목적부동산에 관하여 선순위담보권 등에 의하여 담보된 채권액을 뺀 금액이다(가등기담보법 제4조 제1항, 제3조 제2항). 여기에서 말하는 ‘선순위 담보권 등의 피담보채권’에는 저당권 및 유치권 등 민법상의 담보물권의 피담보채권은 물론 주택임대차보호법 제3조의2, 제8조 소정의 우선변제권이 있는 보증금반환채권도 포함된다고 할 것이다. 2) 이 사건 각 부동산의 가액 시가감정결과에 따르면, 2015. 7. 1. 기준으로 이 사건 각 부동산의 가액은 합계4,545,200,000원인 사실을 인정할 수 있다. 3) 공제해야 할 채권액 가) 민사재판에 있어서는 다른 민사사건 등의 판결에서 인정된 사실에 구속받는 것은 아니라 할지라도 이미 확정된 관련 민사사건에서 인정된 사실은 특별한 사정이 없는 한 유력한 증거가 된다 할 것이므로 합리적인 이유 설시 없이 이를 배척할 수 없다(대법원 2009. 9. 24. 선고 2008다92312 판결 등 참조). 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 갑 11호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정을 고려하면, 2015. 6. 30. 기준으로 남은 이 사건 차용원리금은 1,785,961,224원에 이른다고 할 것이다(피고는 변제비용에 대하여도 비용지출 시점부터 이 사건 차용금과 동일한 약정이율로 계산한 이자를 가산해야 한다고 주장하나, 그와 같이 볼 아무런 근거가 없으며, 피고가 제출한 증거만으로는 2015. 6. 30. 기준으로 남은 이 사건 차용원리금이 위 금원을 초과한다는 점을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다). (1) 원고는 피고를 상대로 서울중앙지방법원 2013가합564120호로 ‘피고는 소외 1 소유의 이 사건 건물을 임대하여 차임을 수령하고, 이 사건 건물을 담보로 대출을 받았으므로, 피고는 소외 1에게 차임 및 대출금 상당의 부당이득금을 반환할 의무가 있다’고 주장하면서 소외 1을 대위하여 부당이득반환청구를 하였으나, 위 법원은 2014. 10. 23. 원고의 청구를 기각하는 판결을 선고하였다. (2) 이에 대하여 원고가 서울고등법원 2014나2043609호로 항소하였고, 원고는 항소심에서 위 부당이득반환청구를 주위적 청구로 삼고, 예비적으로 ‘피고가 금융기관으로부터 대출을 받으면서 소외 1 소유의 이 사건 건물에 관하여 근저당권을 설정한 것은 이 사건 건물의 담보가치를 훼손시키는 불법행위에 해당하므로, 피고는 소외 1에게 대출금 및 이에 대한 이자 상당의 손해배상금을 지급할 의무가 있다’고 주장하면서 불법행위에 기한 손해배상청구를 추가하였다. 위 법원은 원고의 항소 및 항소심에서 추가된 예비적 청구를 기각하는 판결을 선고하였는데(이하 ‘이 사건 관련판결’이라 한다), 판결이유 중 이 사건과 관련된 주요 내용은 다음과 같다. ○ 소외 1이 이 사건 차용금의 연장된 변제기인 2005. 6. 30.부터 10년이 경과한 때까지 피담보채무인 이 사건 차용금채무를 완제하지 아니하였으므로 소외 1의 피고에 대한 말소등기청구권은 제척기간의 경과로 소멸하였고, 피고는 2015. 7. 1.부터는 이 사건 각 부동산에 대한 소유권을 취득하였다. ○ 2015. 6. 30.을 기준으로 피고가 이 사건 건물의 임차인들로부터 지급받은 차임과 보증금에 대한 법정이자 상당액에서 피고가 이 사건 차용금채무의 변제에 충당할 임대수익을 얻기 위해서 지출한 변제비용(① 이 사건 각 부동산의 근저당권자였던 정리금융공사에 대한 대위변제금 1,426,000,000원, ② 이 사건 건물의 유지보수비용 등으로 지출한 41,329,260원, ③ 이 사건 건물에 관하여 납부한 세금 251,851,670원, ④ 이 사건 건물에 대한 경매신청 취하를 위하여 지출한 비용 27,093,000원, ⑤ 이 사건 건물의 전기공사비로 지출한 30,000,000원, 수도공사비용으로 지출한 4,694,000원, 이 사건 건물에 부과된 이행강제금 9,856,250원, ⑥ 이 사건 건물의 근저당권자였던 소외 3에 대한 대위변제금 40,000,000원)을 공제한 후 남은 돈을 이 사건 차용금채무의 변제에 충당하면, 이 사건 차용원리금은 1,785,961,224원(= 원금 6억 원 + 이자 108,580,645원 + 지연손해금 1,077,380,579원)이 남게 된다. (3) 이에 대하여 원고가 대법원 2016다204714호로 상고하였으나 2016. 5. 12. 심리불속행 기각되어, 그 무렵 이 사건 관련판결은 그대로 확정되었다. 나) 피고의 나머지 공제 주장에 관하여 살펴보건대, 청산금 산정 시 공제되는 선순위 담보권 등의 피담보채권은 청산금청구권 발생 시를 기준으로 산정해야 할 것인데, 피고의 정리금융공사에 대한 대위변제금은 앞서 본 바와 같이 변제비용에 포함되었고, 피고가 제출한 증거만으로는 2015. 7. 1. 당시 이 사건 각 부동산에 관하여 주택임대차보호법상 우선변제권이 있는 보증금반환채권이 약 7억 원에 이른다거나, 이 사건 건물에 관하여 유치권을 취득한 공사업자들의 공사대금이 합계 1,876,799,380원에 이른다는 점을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고의 위 주장은 이유 없다. 4) 청산금의 액수 결국 2015. 7. 1. 기준으로 이 사건 각 부동산의 가액 4,545,200,000원에서 이 사건 차용원리금 1,785,961,224원을 공제하면 2,759,238,776원이 이 사건 각 부동산의 청산금이 된다. 5) 원고의 전부금채권 원고가 소외 1의 피고에 대한 청산금채권 중 557,326,027원(= 원금 5억 2,000만 원 및 이에 대하여 2010. 3. 4.부터 2010. 7. 13.까지 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금 37,326,027원)에 관하여 이 사건 전부명령을 받았고, 이 사건 전부명령이 2010. 7. 19. 피고에게 송달되어, 2010. 8. 25. 확정된 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 전부금으로 557,326,027원 및 그중 5억 2,000만 원에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음 날인 2016. 3. 15.부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다(원고는 위 인정범위를 초과하여 ‘5억 2,000만 원에 대하여 2010. 7. 14.부터 2015. 9. 30.까지는 연 20%의, 그 다음 날 부터 2016. 3. 14.까지는 연 15%의 비율로 계산한 지연손해금’의 지급도 구한다. 그러나 전부명령의 효력이 발생한 후에 피전부채권의 이행기가 도래한 경우에는 피전부채권의 이행기가 도래한 때부터 지체책임이 발생하는데, 이 사건 전부명령이 2010. 8. 25. 확정되어 효력이 발생한 후에 피전부채권인 소외 1의 청산금청구권이 2015. 7. 1. 발생하였고, 청산금청구권은 이행기의 정함이 없는 채권에 해당하여 이행청구를 받은 때부터 지체책임이 있는 것이므로, 원고의 주위적 청구 중 이 부분 지연손해금 청구는 이유 없다). 6) 원고가 대위하여 행사하는 청산금채권 다만, 5억 2,000만 원에 대하여 2010. 7. 14.부터 2015. 9. 30.까지는 연 20%의, 그 다음 날 부터 2016. 3. 14.까지는 연 15%의 비율로 계산한 지연손해금 상당의 금원은 원고의 소외 1에 대한 양수금채권(피보전채권)의 범위에 포함되는데, 위 돈은 ‘이 사건 각 부동산의 청산금인 2,759,238,776원에서 이 사건 전부명령에 따라 원고에게 양도된 557,326,027원을 공제한 잔여 청산금채권’의 범위 내에 있고, 이 사건 변론종결일 현재 소외 1이 무자력이라는 점은 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 특별한 사정이 없는 한 피고는 소외 1의 채권자로서 소외 1을 대위한 원고에게 5억 2,000만 원에 대하여 2010. 7. 14.부터 2015. 9. 30.까지는 연 20%의, 그 다음 날 부터 2016. 3. 14.까지는 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다. 다. 피고의 시효소멸 항변에 관한 판단 피고의 시효소멸 주장에 관하여 보건대, 소외 1의 청산금청구권이 발생한 2015. 7. 1.로부터 10년이 경과하지 않았음이 역수상 명백하므로, 피고의 위 주장은 이유 없다. 라. 피고의 상계항변에 관한 판단 1) 피고의 상계항변 피고는 원고에 대하여 ① 2010. 1. 21.자 약정금채권 500만 원 및 이에 대하여 2010. 1. 22.부터 다 갚는 날까지 연 36%의 비율로 계산한 지연손해금채권, ② 소송비용액확정결정에 따른 각 소송비용액채권(3,318,70원 + 30,271,540원 + 약 3,000만 원) 및 ③ 판결금채권 3,940,540원 및 이에 대하여 2009. 5. 27.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금채권을 보유하고 있는바, 이를 자동채권으로 하여 원고의 전부금채권 또는 원고가 대위행사하는 소외 1의 청산금채권과 상계한다. 2) 피고의 상계항변에 대한 판단 가) 자동채권의 존재 (1) 당사자 사이에 다툼이 없거나 이 법원에 현저하거나 을 7, 11호증의 각 기재에 의하면, 피고는 원고에 대하여 아래와 같은 확정판결 및 결정에 기한 금전채권을 가지고 있는 사실이 인정된다. ① 2010. 1. 21.자 약정금채권: 원고는 2010. 1. 21. 피고와, ‘피고가 창원지방법원 2008카합33호 부동산처분금지가처분 사건의 담보공탁금 1억 2,000만 원과 관련하여 담보취소에 동의해 주면, 원고가 피고에게 500만 원을 지급하되, 미지급시 월 3%의 지연손해금을 가산하여 지급하기로’ 약정하였다. 그런데 피고가 위 담보취소에 동의하였음에도 불구하고 원고가 위 약정금을 지급하지 아니하였으므로, 피고는 원고에게 500만 원 및 이에 대하여 2010. 1. 22.부터 다 갚는 날까지 구 이자제한법(2011. 7. 25. 법률 제10925호로 개정되기 전의 것)상 최고이자율인 연 30%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. ② 창원지방법원 2014카확10032호 소송비용액확정결정에 따른 채권(2014. 5. 27. 확정): 30,271,540원 ③ 서울중앙지방법원 2017카확30988호 소송비용액확정결정에 따른 채권(2017. 4. 19. 확정): 29,708,310원 ④ 창원지방법원 2017카확10044호 소송비용액확정결정에 따른 채권(2017. 4. 19. 확정): 3,318,700원 ⑤ 창원지방법원 2007가단49109, 부산고등법원 2009나10904 판결에 따른 채권(2010. 1. 21. 확정): 3,940,540원 및 이에 대하여 2009. 5. 27.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금 (2) 이에 대하여 원고는 ‘원고가 2010. 2. 9. 동생인 소외 4 명의로 배서한 500만 원 수표를 피고에게 지급하였으므로, ① 채권은 소멸하였다’고 주장한다. 그러나 원고가 참고자료로 제출한 소외 4 명의로 배서된 500만 원 상당의 자기앞수표 사본만으로는 원고가 피고에게 ① 채권을 변제하였다는 점을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다. 다음으로, 원고는 ② 내지 ④ 채권과 관련하여 ‘원고가 소외 1을 대위하여 청산금의 지급을 구하고 있는 이 사건에서 피고가 원고에 대한 채권을 자동채권으로 상계할 수 없다’고 주장하나, 채권자대위소송에서 제3채무자는 전부채권자에 대한 채권을 자동채권으로 하여 상계할 수 있으므로, 원고의 위 주장도 이유 없다. 마지막으로, 원고는 ‘⑤ 채권은 피고가 배당절차에서 배당받음으로써 소멸하였다’고 주장하는데, 변론 전체의 취지에 의하면 피고가 ⑤ 채권을 피보전채권으로 하여 원고의 대한민국에 대한 채권에 관하여 압류 및 추심명령을 받은 후 창원지방법원 2009타기1816 배당절차에서 4,422,041원을 배당받은 사실을 인정할 수 있으므로, ⑤ 채권은 소멸하였다고 할 것이다. 결국 ⑤ 채권을 자동채권으로 한 피고의 상계항변 부분은 이유 없다. 나) 수동채권의 존재 앞서 본 바와 같이, 원고는 피고에 대하여 5억 2,000만 원 및 이에 대하여 2010. 3. 4.부터 2015. 9. 30.까지는 연 20%의, 그 다음 날 부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금채권을 가지고 있다. 다) 상계적상 피고의 ① 채권을 자동채권으로 한 상계의 경우에는 위 채권의 이행기 이후인 2010. 3. 3.이 상계적상일이 되고, 피고의 ② 내지 ④ 채권을 자동채권으로 한 상계의 경우에는 2010. 3. 3. 이후로써 ② 내지 ④ 채권이 성립한 위 각 소송비용액확정 결정의 확정일이 상계적상일이 된다. 라) 상계 충당 (1) ① 채권의 상계충당 상계적상일인 2010. 3. 3. 기준 ① 채권액의 원리금은 원금 500만 원 및 이에 대하여 2010. 1. 22.부터 2010. 3. 3.까지 연 30%의 비율로 계산한 지연손해금 168,493원(= 500만 원 × 41일/365일 × 30%, 원 미만 버림, 이하 같다) 합계 5,168,493원이다. 이를 자동채권으로 상계충당하면, 원고의 수동채권은 원금 514,831,507원(5억 2,000만 원 - 5,168,493원)이 남게 된다. (2) ② 채권의 상계충당 상계적상일인 2014. 5. 27. 기준 ② 채권액은 원금 30,271,540원이고, 이를 자동채권으로 원고의 수동채권 잔여 원금 514,831,507원에 대한 2010. 3. 4.부터 2014. 5. 27.까지 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금 436,125,758원(= 514,831,507원 × 1,546일/365일 × 20%)에 상계충당하면, 원고의 수동채권은 잔여 원금 514,831,507원 및 잔여 지연손해금 405,854,218원(= 436,125,758원 - 30,271,540원)이 남게 된다. (3) ③ 채권의 상계충당 상계적상일인 2017. 4. 19. 기준 ② 채권액은 원금 29,708,310원이고, 이를 자동채권으로 원고의 수동채권 잔여 원금 514,831,507원에 대한 2014. 5. 28.부터 2015. 9. 30.까지는 연 20%의, 그 다음 날 부터 2017. 4. 19.까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금 258,473,625원(= 514,831,507원 × 491일/365일 × 20% + 514,831,507원 × 567일/365일 × 15%)과 (2)항의 상계충당 결과 남은 지연손해금 405,854,218원을 합한 664,327,843원에 상계충당하면, 원고의 수동채권은 잔여 원금 514,831,507원 및 잔여 지연손해금 634,619,533원(= 664,327,843원 - 29,708,310원)이 남게 된다. (4) ④ 채권의 상계충당 상계적상일인 2017. 4. 19. 기준 ③ 채권액은 원금 3,318,700원이고, 이를 자동채권으로 원고의 잔여 지연손해금 634,619,533원에 상계충당하면, 원고의 수동채권은 잔여 원금 514,831,507원 및 잔여 지연손해금 631,300,833원(= 634,619,533원 - 3,318,700원)이 남게 된다. 마) 소결론 그렇다면 피고는 원고에게 원리금 1,146,132,340원(= 잔여 원금 514,831,507원 + 잔여 지연손해금 631,300,833원) 및 그중 잔여 원금 514,831,507원에 대하여 최종 상계적상일 다음 날인 2017. 4. 20.부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 4. 결론 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 기각한다. [별지 부당이득금 계산표 생략] 판사 설민수(재판장) 박설아 차기현 주1) 2010. 7. 1. 행정구역 명칭이 창원시 진해구 ○동으로 변경되었다. 주2) 당초 진해시 ○동 (지번 1 생략) 대 208㎡에서 2003. 12. 8. 무렵 ○동 (지번 4 생략) 대 231㎡, ○동 (지번 5 생략) 대 615㎡와 합병되어 ○동 (지번 1 생략) 대 1,054㎡가 되었다가 2003. 12. 10. ○동 (지번 2 생략) 254㎡가 분할되어 나오면서 그 면적이 800㎡로 변경되었다. 주3) 2009. 2. 5. 무렵 이 사건 토지가 합병되어 최종적으로 진해시 ○동 (지번 1 생략) 대 1,475㎡가 되었다. 주4) 이 사건 매도담보계약서에는 그 대상 물건으로 이 사건 건물의 부지인 이 사건 토지의 지번과 이 사건 건물이 기재되어 있으므로, 이는 이 사건 각 부동산을 의미하는 것으로 보인다. 그런데 이 사건 건물의 부지로 이 사건 토지 이외에 진해시 ○동 (지번 4 생략) 토지도 기재되어 있으나 앞서 본 바와 같이 진해시 ○동 (지번 4 생략) 토지는 이 사건 매도담보계약 체결 이전에 이미 합병 전 진해시 ○동 (지번 1 생략) 토지에 합병되었으므로 이는 착오로 기재한 것으로 보인다. |
(주택임차인이 임대차계약상의 계약금만 지급한 상태에서 임대인으로부터 임대목적 부동산의 점유를 이전받고 전입신고한 경우에는 신고한 다음 날부터 대항력이 발생한다. 아울러 확정일자를 받았다면 대항력이 갖춘 상태에서 확정일자를 받았다면 바로 확정일자부 우선변제권이 바로 발생한다. 보통 전입신고와 확정일자를 동시에 신고하므로 대항력과 확정일자부 우선변제권이 신고한 다음 날 바로 발생한다.
주임법상에 임대차보증금을 완전히 지급해야한다는 조건이 없고, 임차인이 임대인으로부터 점유를 이전받아 타인의 지배를 배제할 정도라면 대항력을 요건을 충족한다는 것이다. 가령 출입문 열쇠나 비밀번호를 받았거나 이사를 한 경우이다. 하지만 많은 경우에 임대인은 임차보증금의 잔금을 받기 전에 점유를 이전하지 않기 때문에 이러한 일은 흔하지 않은 경우이다.)
| 대법원 2017. 8. 29. 선고 2017다212194 판결 [배당이의][공2017하,1849] 【판시사항】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건인 ‘주택의 인도’의 의미 [2] 주택임대차보호법상 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위하여 계약 당시 임차보증금이 전액 지급되어 있을 것을 요하는지 여부 (소극) 및 임차인이 임대인에게 임차보증금의 일부만을 지급하고 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급한 경우, 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해서 우선변제권이 있는지 여부 (원칙적 적극) 【판결요지】 [1] 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 또한 위와 같은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매를 할 때 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(같은 법 제3조의2 제2항). 여기에서 ‘주택의 인도’는 임차목적물인 주택에 대한 점유의 이전을 말한다. 이때 점유는 사회통념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 관계를 가리키는 것으로서, 사실상의 지배가 있다고 하기 위해서는 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배할 필요는 없고, 물건과 사람의 시간적·공간적 관계, 본권관계, 타인의 간섭가능성 등을 고려해서 사회통념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다. 임대주택을 인도하는 경우에는 임대인이 임차인에게 현관이나 대문의 열쇠를 넘겨주었는지, 자동문 비밀번호를 알려주었는지, 이사를 할 수 있는지 등도 고려하여야 한다. [2] 주택임대차보호법은 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위하여 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추는 것 외에 계약 당시 임차보증금이 전액 지급되어 있을 것을 요구하지는 않는다. 따라서 임차인이 임대인에게 임차보증금의 일부만을 지급하고 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급하였다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제를 받을 권리를 갖는다고 보아야 한다. 【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제2항 [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제2항 【참조판례】 [1] 대법원 2003. 11. 14. 선고 2001다78867 판결 대법원 2005. 9. 30. 선고 2005다24677 판결 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 지산 담당변호사 김철 외 2인) 【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 추동기 외 1인) 【원심판결】 광주지법 2017. 1. 13. 선고 2016나50296 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 광주지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 또한 위와 같은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매를 할 때 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(같은 법 제3조의2 제2항). 여기에서 ‘주택의 인도’는 임차목적물인 주택에 대한 점유의 이전을 말한다. 이때 점유는 사회통념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 관계를 가리키는 것으로서, 사실상의 지배가 있다고 하기 위해서는 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배할 필요는 없고, 물건과 사람의 시간적·공간적 관계, 본권관계, 타인의 간섭가능성 등을 고려해서 사회통념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다(대법원 2003. 11. 14. 선고 2001다78867 판결, 대법원 2005. 9. 30. 선고 2005다24677 판결 등 참조). 임대주택을 인도하는 경우에는 임대인이 임차인에게 현관이나 대문의 열쇠를 넘겨주었는지, 자동문 비밀번호를 알려주었는지, 이사를 할 수 있는지 등도 고려하여야 한다. 주택임대차보호법은 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위하여 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추는 것 외에 계약 당시 임차보증금이 전액 지급되어 있을 것을 요구하지는 않는다. 따라서 임차인이 임대인에게 임차보증금의 일부만을 지급하고 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급하였다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제를 받을 권리를 갖는다고 보아야 한다. 2. 원심판결 이유와 기록에 의하면, 다음의 사실을 알 수 있다. 가. 원고들은 부부 사이로 2012. 7. 16. 광주 광산구 (주소 1 생략)에 있는 신축 건물인 3층 단독주택(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)의 소유자 소외 1로부터 이 사건 주택 101호를 임차보증금 6,500만 원, 임대차기간은 인도일부터 2014. 8. 15.(24개월)까지로 정하여 임차하였는데(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 같은 날 소외 1에게 임차보증금 중 500만 원을 지급하였고, 나머지 6,000만 원은 2012. 8. 16. 지급하기로 약정하였다. 나. 원고들은 계약 당일 소외 1에게 이 사건 주택 101호로 바로 이사할 수 있는지 문의하였는데, 소외 1은 이를 승낙하고 원고들에게 비어 있던 이 사건 주택 101호의 현관 자동문 비밀번호를 알려주었다. 원고들은 2012. 7. 16. 이 사건 주택 101호로 전입신고를 마치고 확정일자를 받은 다음 2012. 7. 17. 2.5t 차량과 사다리를 이용해서 종전 거주지인 광주 북구 (주소 2 생략)(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)에서 이 사건 주택 101호로 가구 등 일부 짐을 옮겼다. 다. 원고 1은 그때부터 2012. 8. 17.까지 평일에는 근처 직장의 출·퇴근 편의를 위해서 이 사건 주택 101호에서 머물면서 주로 잠을 자는 용도로 사용하고, 주말에는 원고 2와 함께 종전 거주지인 이 사건 아파트에서 지냈다. 원고 2는 2012. 8. 17. 이 사건 아파트의 임차보증금을 반환받아 같은 날 소외 1에게 이 사건 임대차계약에 따른 나머지 임차보증금 6,000만 원을 지급하고, 나머지 이사를 마친 뒤 그때부터 원고 1과 함께 이 사건 주택 101호에서 생활하였다. 라. 피고는 2012. 7. 30. 소외 1과 이 사건 주택 303호에 관한 전세계약을 체결하고, 2012. 8. 2. 이 사건 주택에 관해서 전세금 6,500만 원의 전세권설정등기를 마쳤다. 마. 소외 1은 2012. 8. 21. 이 사건 주택과 대지를 소외 2에게 매도하였다. 이후 소외 2의 채권자 소외 3이 2014. 5. 26. 광주지방법원 2014타경12155호로 이 사건 주택과 대지에 관한 강제경매를 신청하여 경매절차가 진행되었다. 바. 광주지방법원은 2015. 7. 1. 배당기일에서 피고를 원고들보다 선순위인 5순위로 하여 잔여액 60,295,651원을 배당하는 내용의 배당표(이하 ‘이 사건 배당표’라 한다)를 작성하였다. 사. 원고들은 위 배당기일에서 피고의 배당액에 이의하고, 2015. 7. 8. 이 사건 배당이의의 소를 제기하였다. 3. 원심은, 원고 2가 2012. 8. 17.까지 이 사건 아파트에서 생활하였고, 2012. 7. 17. 이사할 때 사용했던 2.5t 트럭이 보통의 살림에 비해서 매우 적은 짐을 옮기는 데 사용되는 것이어서 주거 생활을 위한 이사로 볼 수 없다는 등의 이유를 들어 원고들이 2012. 7. 16.경 이 사건 주택 101호의 점유를 이전받은 것으로 볼 수 없다고 보았다. 그러나 이 사건 임대차계약 당시 이 사건 주택 101호가 비어 있었고, 임대인 소외 1이 임차인인 원고들에게 현관 자동문의 비밀번호를 알려주었으며, 원고들은 2012. 7. 17. 이 사건 주택 101호에 짐을 옮겨 놓았으므로, 늦어도 2012. 7. 17.에는 이 사건 주택 101호를 인도받았다고 보아야 한다. 앞에서 본 바와 같이 원고들은 이 사건 임대차계약 당일 임차보증금의 일부를 지급하고 이 사건 주택 101호를 인도받아 전입신고와 확정일자를 마친 다음 이 사건 임대차계약이 정한 바에 따라 나머지 임차보증금을 지급하였다. 따라서 우선변제권의 기준시점은 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음 날인 2012. 7. 18.이라고 할 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 원고들은 이 사건 주택과 대지의 경락에 따른 배당금에 대하여 피고에 우선하여 변제받을 권리가 있다. 그런데도 원심은 이와 달리 원고들이 2012. 7. 16.경 이 사건 주택 101호를 인도받았다고 볼 수 없고, 임차보증금 중 500만 원만 지급하고 나머지 임차보증금을 지급하기 전에 전세금 전액을 지급하고 전세권설정등기를 마친 피고보다 우선하여 변제를 받을 권리가 없다고 판단하였다. 원심의 판단에는 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제2항에 정한 대항요건인 주택의 인도와 우선변제권에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 원고들의 상고이유 주장은 정당하다. 4. 원고들의 상고는 이유 있어 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김창석(재판장) 박보영 이기택 김재형(주심) **************************************************************** 광주지방법원 2017. 1. 13. 선고 2016나50296 판결 [배당이의][미간행] 【전 문】 【원고, 피항소인】 원고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 지산 담당변호사 김철) 【피고, 항소인】 피고 (소송대리인 변호사 오두일) 【변론종결】 2016. 11. 25. 【제1심판결】 광주지방법원 2015. 12. 22. 선고 2015가단517111 판결 【주 문】 1. 제1심 판결을 취소한다. 2. 원고들의 청구를 모두 기각한다. 3. 소송총비용은 원고들이 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 광주지방법원 2014타경12155호 부동산강제경매 사건에 관하여 위 법원이 2015. 7. 1. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 60,295,651원을 0원으로, 원고들에 대한 배당액 0원을 60,295,651원으로 각 경정한다. 2. 항소취지 주문 제1, 2항과 같다. 【이 유】 1. 기초사실 가. 광주 광산구 (주소 1 생략) 지상 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 단독주택(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)은 2012. 6. 13. 소외 1이 소유권보존등기를 마친 뒤 2012. 8. 21. 소외 2에게 소유권이전등기가 마쳐졌다. 나. 원고들은 2012. 7. 16. 당시 이 사건 주택의 소유자였던 소외 1로부터 이 사건 주택 101호를 임차하였는데(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 그 계약 내용은 임대차보증금을 6,500만 원으로 정하여 계약금 500만 원은 계약시에, 잔금 6,000만 원은 2012. 8. 16.에 지급하는 것이었고, 임대차기간에 관하여는 ‘임대인은 이 사건 주택을 2012. 8. 16.까지 임차인에게 인도하고, 임대차기간은 인도일로부터 2014. 8. 15.(24개월)까지로 한다’고 정하였다. 다. 원고들은 2012. 7. 16. 이 사건 주택으로 전입신고를 마치고 확정일자를 받았으며, 소외 1에게 같은 날 계약금 500만 원을 지급하고, 2012. 8. 17. 잔금 6,000만 원을 지급하였다. 라. 이 사건 주택에 관하여 2012. 8. 2. 전세금을 6,500만 원으로 하는 피고 명의의 전세권설정등기가 마쳐졌다. 마. 이 사건 주택에 관하여 소외 2 명의의 소유권이전등기가 마쳐진 후 소외 2의 채권자인 소외 3은 이 법원에 이 사건 주택에 관한 강제경매개시신청을 하여 2014. 5. 26. 이 법원 2014타경12155호로 강제경재매개시결정 등기가 마쳐졌다. 바. 이 법원은 2015. 7. 1. 이 사건 주택에 관하여 전세권자인 피고에게 5순위로 잔여액 60,295,651원을 배당하는 등의 내용의 배당표(이하 ‘이 사건 배당표’라고 한다)를 작성하였다. 사. 원고들은 위 배당기일에 출석하여 피고의 배당액 전액에 대하여 배당이의를 하고, 2015. 7. 8. 이 사건 소를 제기하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 7, 9, 10, 12호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 변론 전체의 취지 2. 당사자들의 주장 가. 원고들의 주장 원고들은 이 사건 임대차계약을 체결하고 2012. 7. 16. 이 사건 주택 101호를 인도받고 전입신고를 하였으며 확정일자를 받았으므로, 2012. 8. 2. 이 사건 주택에 관하여 전세권설정등기를 마친 피고보다 우선하여 임대차보증금을 변제받을 권리가 있다. 따라서 피고에 대한 배당액 전액은 원고들에 대한 배당액으로 경정되어야 한다. 나. 피고의 주장 원고들은 2012. 8. 17.에야 이 사건 주택 101호에 이사왔고 임대차보증금을 모두 지급하였기 때문에 2012. 7. 16.에는 주택임대차보호법상 대항력 또는 우선변제권을 갖기 위한 주택의 인도와 주민등록이 있었다고 볼 수 없다. 따라서 원고들은 피고에 우선하여 변제받을 권리가 없으므로 원고의 청구는 기각되어야 한다. 3. 판단 가. 관련 법령 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다(주택임대차보호법 제8조 제1항) 나. 원고들이 주택을 인도받았는지 여부 1) 원고들이 이 사건 주택 101호에 관하여 2012. 7. 16. 전입신고를 마쳤음은 앞서 본 바와 같으므로, 같은 날 이 사건 주택 101호를 인도받았는지에 관하여 본다. 2) 갑 제3, 11, 13, 16, 17호증의 각 기재, 당심 증인 소외 4, 소외 1의 각 증언, 당심 법원의 한국전력공사에 대한 사실조회 결과, 해양도시가스에 대한 문서제출명령 결과 및 변론 전체의 취지에 의하면, 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. 가) 이 사건 임대차계약 체결 당시 이 사건 주택 101호는 비어있었고, 임대인 소외 1은 계약을 체결하고 바로 원고들에게 이 사건 주택 101호의 비밀번호를 알려주었지만 원고들이 실제 입주해서 생활하였는지는 확인하지 않았다. 나) 원고들을 제외하고 이 사건 주택에 입주하였던 사람들 중에 잔금을 모두 지급하기 전에 미리 입주하여 살았던 사람들은 없었다. 다) 원고 2는 2012. 7. 17. 이사업자인 소외 4에게 55만 원을 지급하고 2.5톤 차량을 사용하여 이 사건 주택 101호로 짐을 옮겼는데, 2012. 8. 17.까지는 광주 북구 (주소 2 생략)에서 생활하였고, 가전제품 등은 위 2012. 8. 17. 이 사건 주택 101호로 옮겼다. 라) 이 사건 주택 101호에 관하여 2012년 7월에 사용한 전기요금은 1,100원이 부과되었고 2012년 8월에 사용한 전기요금은 6,400원이 부과되었다. 마) 이 사건 주택 101호에 관하여 2012. 7. 16.부터 2012. 8. 16.까지 티비 수신료가 부과된 내역이 없다. 바) 이 사건 주택 101호에 관하여 2012. 8. 17. 원고 1 명의로 도시가스 사용을 위한 전입접수가 이루어졌다. 3) 위 인정사실에 더하여, 갑 제16호증의 기재, 당심 증인 소외 4, 소외 1의 각 증언, 당심 법원의 수완에너지 주식회사에 대한 사실조회 결과 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 원고들이 2012. 7. 16. 이 사건 주택 101호를 인도받았다고 보기 어렵다. 가) 통상의 임대차계약에서 보증금의 일부만을 지급하고 주택을 인도받아 생활하는 것은 이례적인데, 원고들은 2012. 7. 16. 임대차보증금의 10%에도 이르지 못하는 500만 원만을 지급한 상태였고, 총 8가구가 있는 이 사건 주택에서 잔금 지급 전에 주택을 인도받은 다른 입주자는 없었다. 나) 원고들 스스로도 2012. 8. 17.까지는 원고 1이 평일에 출퇴근을 위하여 이 사건 주택 101호에서 잠만 잤고, 원고 2는 다른 곳에서 생활하다가 2012. 8. 17. 이 사건 주택 101호로 이사하였다고 주장하는데, 원고 1이 평일에 잠만 잤던 것은 외부에서 사람의 거주를 인식할 수 있는 일반적인 거주 형태라고 보기 어렵다. 다) 원고 2가 2012. 7. 17. 이사할 때 사용하였던 2.5톤 트럭은 보통의 살림을 이사하는 것에 비하여 아주 적은 짐을 옮길 수 있는 트럭이어서 주거 생활을 위한 이사가 이루어졌다고 보기 어렵다. 라) 2012. 8. 17.까지 이 사건 주택에는 티비가 설치되지 않았고, 도시가스도 개설되지 않았으며, 2012년 7월 사용량으로 부과된 전기요금 1,100원은 실제 거주자가 없는 경우의 기본 요금에 해당하는데, 2012. 7. 17.부터 2012. 8. 16.까지는 일년 중 가장 더운 기간이고 이 사건 주택에는 기본적으로 에어컨이 설치되어 있었던 점에 비추어 볼 때 전기요금이 기본 요금만 나온 것은 원고 1이 잠만 잤다는 것에 의문이 들게 하는 정황이다. 다. ‘임차인’에 해당하는지 여부 설령 원고들이 2012. 7. 16.경 이 사건 주택 101호를 인도받았음을 인정할 수 있다고 하더라도, 주택임대차보호법이 일정 요건을 갖춘 임차인에게 대항력을 인정하고 우선변제권을 부여하는 것은 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하는 위 법의 취지에 비추어 볼 때 보증금 회수의 안정성을 확보하기 위한 것이라 할 것인데, 원고들은 2012. 8. 17.에야 보증금의 대부분인 잔금 6,000만 원을 지급하였고 그 이전에는 보증금 6,500만 원 중 500만 원을 지급한 상태였기 때문에 원고들이 보증금 잔금을 지급하기 이전에 전세금 전액을 지급하고 전세권설정등기를 마친 피고보다 보호받아야 할 ‘임차인’의 위치에 있다고 보기 어렵다. 라. 소결 따라서 원고들은 피고보다 앞서 대항력을 갖추었다거나 우선변제권을 가지고 있다고 보기 어려우므로, 이 사건 배당표의 경정을 구하는 원고들의 청구는 이유 없다. 4. 결론 그렇다면 원고들의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 모두 기각할 것인데, 이와 결론을 달리한 제1심 판결은 부당하므로 이를 취소하고 원고들의 청구를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 판사 송혜영(재판장) 김용균 정은영 |
| 서울서부지법 2017. 1. 10. 선고 2015가단214120 판결 [배당이의] 항소[각공2017상,145] 【판시사항】 갑 주식회사가 을 소유의 아파트에 근저당권설정등기를 마친 후 병이 을과 아파트임대차계약을 체결하고 확정일자를 받았는데, 그 후 아파트에 관하여 임의경매가 진행되어 소액임차인 병에게 1순위로 매각대금을 배당하는 내용의 배당표가 작성되자 갑 회사가 이의한 사안에서, 병은 아파트에 경매가 개시될 것을 충분히 예상하면서도 임대인 을과 공모하여 부당한 이득을 취하기 위하여 임대차계약을 체결하였으므로 주택임대차보호법에서 보호하는 소액임차인에 해당하지 아니한다고 한 사례 【판결요지】 갑 주식회사가 을에 대한 대여금 채권의 담보를 위하여 을 소유의 아파트에 근저당권설정등기를 마친 후 병이 을과 아파트임대차계약을 체결하고 확정일자를 받았는데, 그 후 아파트에 관하여 임의경매가 진행되어 소액임차인 병에게 1순위로 매각대금을 배당하는 내용의 배당표가 작성되자 갑 회사가 이의한 사안에서, 임차인이 임차부동산에 선순위 담보물권이 있어 조기에 경매될 가능성이 높음을 알고서도 소액임대차보증금의 최우선 변제제도를 악용하여 소액의 임대차보증금만을 지급하고 부동산을 임차하고, 임대인 역시 임대차보증금을 지급받아 자신이 취득한 뒤 부동산이 경매되면 선순위 담보물권자가 배당받아야 할 금원에서 임대차보증금이 공제되도록 할 목적으로 부동산을 임대하는 경우에까지 주택임대차보호법 제8조의 보호를 받는 것은 아닌데, 제반 사정에 비추어 병은 아파트에 경매가 개시될 것을 충분히 예상하면서도 임대인 을과 공모하여 부당한 이득을 취하기 위하여 임대차계약을 체결하였으므로 주택임대차보호법에서 보호하는 소액임차인에 해당하지 아니한다고 한 사례. 【참조조문】 주택임대차보호법 제8조 【전 문】 【원 고】 주식회사 현대저축은행 (소송대리인 법무법인 지우 담당변호사 김종문) 【피 고】 피고 (소송대리인 소외 1) 【변론종결】 2016. 12. 20. 【주 문】 1. 서울서부지방법원 2014타경10829 부동산임의경매사건에 관하여 위 법원이 2015. 3. 31. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 25,000,000원을 0원으로, 원고에 대한 배당액 63,921,100원을 88,921,100원으로 각 경정한다. 2. 소송비용은 피고가 부담한다. 【청구취지】 주위적으로, 주문 제1항과 같다. 예비적으로, 피고와 소외 2 사이에 서울 용산구 (주소 생략) 아파트 102동 1808호 아파트에 관하여 2014. 4. 18. 체결된 임대차계약을 취소한다. 주문 제1항 기재 부동산 임의경매사건에 관하여 2015. 3. 31. 작성된 배당표 중 피고에 대한 배당액 25,000,000원을 0원으로, 원고에 대한 배당액 63,921,000원을 88,921,100원으로 각 경정한다. 【이 유】 1. 기초 사실 가. 원고는 2012. 4. 12. 소외 2에게 여신한도금액을 269,000,000원으로 한 여신거래약정을 체결하고 205,078,900원을 대여하였다. 원고는 위 대여금 채권의 담보를 위하여 소외 2 소유의 서울 용산구 (주소 생략) 아파트 102동 1808호 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)에 채권최고액을 349,700,000원으로 하여 서울서부지방법원 용산등기소 2012. 4. 12. 접수 제11450호로 근저당권설정등기를 마쳤다. 나. 피고는 소외 2로부터 2014. 4. 18. 이 사건 아파트를 보증금 35,000,000원, 임대차기간 2014. 5. 9.부터 2016. 5. 8.까지로 정하여 임차하는 계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하고 2014. 5. 8. 이 사건 임대차계약서에 확정일자를 받았다. 다. 이 사건 아파트의 근저당 채권자인 홍콩상하이은행은 2014. 7. 2. 이 사건 아파트에 관하여 서울서부지방법원 2014타경10829호로 임의경매 신청을 하였고, 피고가 2014. 9. 17. 위 경매절차에서 권리신고 및 배당요구 신청을 하였다. 서울서부지방법원은 2015. 3. 31. 이 사건 아파트 매각대금 중 25,000,000원을 1순위로 소액임차인 피고에게 배당하는 내용의 배당표를 작성하였는데(이하 ‘이 사건 배당표’라 한다), 이에 원고가 이의하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2호증의 1, 2, 갑 제3호증, 갑 제4호증, 갑 제9호증의 1, 2, 갑 제10호증, 갑 제11호증, 갑 제14호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 원고의 주장 주위적으로, 소외 2와 피고 사이의 이 사건 임대차계약은 통정허위표시에 해당하여 무효이므로 이 사건 배당표 중 피고에 대한 배당액 25,000,000원을 0원으로, 원고에 대한 배당액 63,921,000원을 88,921,100원으로 각 경정하여야 한다. 예비적으로, 소외 2는 채무초과 상태에서 이 사건 아파트에 대하여 피고에게 소액보증금을 최우선 변제받을 수 있는 임차권을 설정하여 줌으로써 사해행위를 하였고 수익자인 피고의 악의는 추정된다고 할 것이므로 이 사건 임대차계약을 취소한다. 원상회복으로서 이 사건 배당표 중 피고에 대한 배당액 25,000,000원을 0원으로, 원고에 대한 배당액 63,921,000원을 88,921,100원으로 각 경정하여야 한다. 3. 판단 살피건대, 을 제3호증, 을 제4호증, 을 제6호증, 을 제7호증, 을 제8호증의 1 내지 3, 을 제10호증의 각 기재에 의하면 피고는 소외 2에게 2014. 4. 18. 이 사건 임대차계약상 보증금 3,000,000원을, 같은해 5.8. 잔금 32,000,000원을 송금하여 임대차보증금 35,000,000원을 실제로 지급한 사실, 피고는 2014. 5.부터 이 사건 아파트의 도시가스요금, 관리비 등을 정기적으로 납부하였던 사실이 각 인정되는바, 위 인정 사실에 비추어 볼 때 피고가 이 사건 임대차계약을 허위로 체결하였다거나 이 사건 아파트에 실제로 거주하지 아니하였다고 단정하기는 어렵다. 그런데 갑 제2호증의 1, 갑 제3호증, 갑 제5호증, 갑 제7호증, 갑 제8호증, 갑 제9호증의 3의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 보면, 시가 615,000,000원의 이 사건 아파트에 채권최고액 합계가 시가를 훨씬 초과하는 3건의 근저당권(달구벌신용협동조합의 근저당권 채권최고액 773,500,000원, 홍콩상하이은행의 근저당권 채권최고액 474,000,000원, 이 사건 근저당권 채권최고액 349,700,000원)이 설정되어 있었음에도 피고가 2014. 4. 18. 이 사건 임대차계약을 체결한 사실, 이 사건 임대차계약 체결 당시 이 사건 아파트의 전세 시세가 하한 250,000,000원, 상한 280,000,000원에 이르는데도 이 사건 임대차계약상 임대차보증금은 35,000,000원에 불과한 사실, 당시 시행되던 주택임대차보호법 및 동법 시행령(2013. 12. 30. 대통령령 제25035호로 개정된 것)에 의하면 서울특별시에서 최우선변제를 받는 임대차보증금의 범위는 이 사건 임대차계약상 임대차보증금에 가까운 32,000,000원인 사실[다만 이 사건 아파트의 1순위 근저당권자인 홍콩상하이은행의 근저당권이 2012. 4. 12. 설정되었는바, 위 시행령 부칙 제4조주1) 에 의하여 피고는 위 근저당권 설정 당시 시행되던 구 주택임대차보호법 시행령(2012. 1. 6. 대통령령 제23488호로 개정된 것)에 의하여 서울특별시에서 최우선변제를 받는 임대차보증금의 범위인 25,000,000원만을 이 사건 아파트 경매절차에서 배당받았다], 이 사건 임대차계약 체결 이후 불과 3개월도 되지 아니한 2014. 7. 2. 이 사건 아파트에 대하여 임의경매개시결정이 내려진 사실, 이 사건 경매개시결정 이후인 2014. 7. 28.까지도 임대인 소외 2가 이 사건 아파트에 주민등록 전입신고되어 있었던 사실을 각 인정할 수 있다. 주택임대차보호법 제8조에서 선순위 담보물권자보다도 앞선 소액임대차보증금의 최우선 변제권을 인정하는 것은 임차인이 미처 예상하지 못했던 사정에 의하여 임차부동산이 경매되는 경우 선순위 담보물권자의 피해를 감수하고서라도 임차인의 주거생활의 안정을 보장하려는 데 그 취지가 있다고 할 것이다. 따라서 임차인이 임차부동산에 선순위 담보물권이 있어 조기에 경매될 가능성이 높음을 알고서도 소액임대차보증금의 최우선 변제제도를 악용하여 소액의 임대차보증금만을 지급하고 부동산을 임차하고, 임대인 역시 위 임대차보증금을 지급받아 자신이 취득한 뒤 부동산이 경매되면 선순위 담보물권자가 배당받아야 할 금원에서 위 임대차보증금이 공제되도록 할 목적으로 부동산을 임대하는 경우에까지 위 주택임대차보호법 규정의 보호를 받는 것은 아니라고 보아야 한다. 위 인정 사실에 비추어 보면 피고는 이 사건 아파트에 경매가 개시될 것을 충분히 예상하면서도 임대인 소외 2와 공모하여 부당한 이득을 취하기 위하여 이 사건 임대차계약을 체결하였다고 할 것이므로, 주택임대차보호법에서 보호하는 소액임차인에 해당하지 아니한다. 결국, 이 사건 배당표 중 피고가 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당함을 전제로 배당받은 금원 25,000,000원은 0원으로, 원고에 대한 배당액 63,921,100원은 88,921,100원으로 각 경정되어야 한다. 4. 결론 원고의 주위적 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 이수민 주1) 제10조 및 제11조의 개정규정은 이 영 시행 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다. |
| 대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다62223 판결 [배당이의]〈주택 소액임차인 보호 관련 사건〉[공2014상,168] 【판시사항】 갑이 아파트를 소유하고 있음에도 공인중개사인 남편의 중개에 따라 근저당권 채권최고액의 합계가 시세를 초과하고 경매가 곧 개시될 것으로 예상되는 아파트를 소액임차인 요건에 맞도록 시세보다 현저히 낮은 임차보증금으로 임차한 다음 계약상 잔금지급기일과 목적물인도기일보다 앞당겨 보증금 잔액을 지급하고 전입신고 후 확정일자를 받은 사안에서, 갑은 주택임대차보호법의 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다고 본 원심판단을 수긍한 사례 【판결요지】 갑이 아파트를 소유하고 있음에도 공인중개사인 남편의 중개에 따라 근저당권 채권최고액의 합계가 시세를 초과하고 경매가 곧 개시될 것으로 예상되는 아파트를 소액임차인 요건에 맞도록 시세보다 현저히 낮은 임차보증금으로 임차한 다음 당초 임대차계약상 잔금지급기일과 목적물인도기일보다 앞당겨 보증금 잔액을 지급하고 전입신고 후 확정일자를 받았는데, 그 직후 개시된 경매절차에서 배당을 받지 못하자 배당이의를 한 사안에서, 갑은 소액임차인을 보호하기 위하여 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것이므로 주택임대차보호법의 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다고 본 원심판단을 수긍한 사례. 【참조조문】 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제8조 제1항 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 【피고, 피상고인】 주식회사 세종상호저축은행 (소송대리인 법무법인 지안 담당변호사 유정인) 【원심판결】 대전지법 2013. 7. 23. 선고 2012나19497 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 살펴본다. 1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은, ① 원고가 2011. 11. 11. 소외 1과 이 사건 주택에 관하여 임대차보증금을 2천만 원으로 하여 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결한 후 같은 달 16일 이 사건 주택으로 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자도 받았으며, 임대차보증금 2천만 원을 임대인에게 모두 지급하였고, 위 전입일 무렵부터 2012. 8.까지 거주한 사실, ② 원고는 이 사건 임대차계약 체결 전부터 이 사건 주택과 인접한 대전 중구 목동 (주소 1 생략) 아파트 (동호수 1 생략)를 소유하고 있었고, 이 사건 임대차계약 체결 후인 2011. 12. 9. 소외 2에게 위 아파트를 임대보증금 1억 5천만 원에 임대한 사실, ③ 원고 남편인 소외 3은 공인중개사로서 대전 서구 둔산동 (주소 2 생략)에서 ‘○공인중개사 사무소’를 운영하면서 이 사건 임대차계약을 중개한 사실, ④ 이 사건 주택에 관하여 이 사건 임대차계약 체결 전에 대전지방법원 2011. 5. 18. 접수 제56040호로 채권최고액 8,400만 원, 채무자 소외 4, 근저당권자 피고인 근저당권설정등기, 2011. 10. 27. 접수 제113732호로 채권최고액 600만 원, 채무자 소외 1, 근저당권자 소외 5인 근저당권설정등기가 각 경료되어 있었고, 위 채권최고액의 합계 8억 4,600만 원은 이 사건 주택의 당시 시세 6억 5,500만 원을 초과하는 사실, ⑤ 이 사건 임대차계약의 특약사항으로 “임차인은 만약 경매 등으로 인하여 전액 보장하지 못하더라도 임대인에 대하여 구상권을 행사하지 않기로 한다”고 약정한 사실, ⑥ 당초 약정한 임차보증금 지급일 및 이 사건 주택 인도일은 2011. 12. 13.이었는데, 원고는 이 사건 주택에 관하여 대전지방법원 2011. 11. 15. 접수 제120105호로 채권자 신용보증기금, 청구금액 2,400만 원인 가압류, 대전지방법원 2011. 11. 15. 접수 제120534호로 권리자 국(처분청 서대전세무서)의 압류가 각 행하여진 다음날인 2011. 11. 16. 전입신고를 하고, 같은 날 확정일자를 받은 후 2011. 11. 30. 소외 1의 남편인 소외 4에게 임차보증금 잔액 1,800만 원(계약금 200만 원은 계약 당일 지급)을 지급하였고, 이 사건 임대차계약 체결 한 달 후인 2011. 12. 23. 경매개시결정이 내려진 사실, ⑦ 원고의 자녀인 소외 6을 대리한 소외 3은 2012. 5. 15. 소외 7로부터 대전 중구 (주소 3 생략) 아파트 (동호수 2 생략)를 임차보증금 2,000만 원, 임대차기간 2012. 5. 19.부터 2014. 5. 19.까지로 정하여 임차하였고, 소외 6은 2012. 5. 21. 위 아파트에 전입신고하였으며, 위 아파트관리사무소에 “가족현황 소외 3, 원고, 소외 6, 8”로 기재한 입주자카드를 제출하였는데, 위 아파트에 관하여도 2012. 6. 1. 대전지방법원 2012타경11600호로 부동산 임의경매 경매절차가 개시되었고, 원고가 위 아파트를 낙찰받은 사실, ⑧ 원고는 이 사건 주택을 경락인에게 인도하면서 그로부터 이사비용 130만 원 및 미납 관리비를 지급받은 사실을 인정하였다. 2. 나아가 원심은 위 인정 사실에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉, ① 원고의 남편인 소외 3은 공인중개사로서 주택임대차보호법 규정을 잘 알고 이 사건 임대차계약 체결을 중개한 점, ② 원고는 그 소유의 아파트를 보유하고 있었음에도 채권최고액의 합계가 시세를 초과하는 이 사건 아파트를 임차하였고 이 사건 아파트에 관한 경매가 개시될 것을 예상하여 소액임차인의 요건에 맞도록 이 사건 아파트 시세에 비추어 현저히 낮은 임차보증금만을 지급하고 이 사건 임대차계약을 체결하였으며, 실제로 이 사건 임대차계약 체결 직후 이 사건 아파트에 관하여 경매가 개시된 점, ③ 당초 이 사건 임대차계약상 잔금지급기일 및 목적물인도기일보다 앞당겨 임차보증금 잔액을 지급하고 전입신고를 마친 점, ④ 원고가 이 사건 주택을 임차한 때로부터 불과 6개월 만에 소외 3이 원고의 자녀인 소외 6을 대리하여 대전 중구 (주소 3 생략) 아파트 (동호수 2 생략)를 임차하였고, 그 임차보증금 또한 소액임차인의 요건을 충족하는 2,000만 원이며, 그 임대차계약 체결 직후 경매절차가 개시된 점 등을 종합하면, 원고는 소액임차인을 보호하기 위하여 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것으로 봄이 상당하고, 이러한 원고는 주택임대차보호법상의 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다고 판단하였다. 3. 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 주택임대차보호법상의 소액임차인에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다. 4. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 박보영(재판장) 민일영(주심) 이인복 김신 ************************************************************** 대전지방법원 2013. 7. 23. 선고 2012나19497 판결 [배당이의][미간행] 【전 문】 【원고, 항소인】 원고 (소송대리인 법무법인 중도 담당변호사 정덕진) 【피고, 피항소인】 주식회사 세종상호저축은행 【변론종결】 2013. 7. 2. 【제1심판결】 대전지방법원 2012. 10. 30. 선고 2012가단35344 판결 【주 문】 1. 원고의 항소를 기각한다. 2. 항소비용은 원고가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 제1심 판결을 취소한다. 대전지방법원 2011타경25374 부동산 임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2012. 8. 9. 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당금 0원을 19,000,000원으로, 피고에 대한 배당금 410,003,638원을 391,003,638원으로 각 변경한다. 【이 유】 1. 기초 사실 가. 원고는 2011. 11. 11. 소외 1과 사이에 별지 목록 기재 아파트(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)를 임차보증금 20,000,000원, 임대차기간 2011. 12. 13.부터 2013. 12. 13.까지로 정하여 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하고, 2011. 11. 16. 자녀인 소외 8과 함께 이 사건 주택에 관하여 전입신고를 하였으며, 같은 날 이 사건 임대차계약서에 확정일자를 받았다. 나. 피고의 신청으로 개시된 이 사건 주택에 관한 대전지방법원 2011타경25374호 부동산 임의경매사건에서 위 법원은 2012. 8. 9. 압류권자인 서대전세무서에 2,170,920원을, 근저당권자인 피고에게 410,003,638원을 각 배당하는 것으로 배당표를 작성하였다. 다. 원고는 위 사건의 배당기일에 출석하여 피고의 배당액 중 19,000,000원에 대하여 이의하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 4, 5, 6호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 당사자의 주장 가. 원고 원고는 이 사건 주택에 관한 정당한 소액임차인으로서 경매개시결정 전에 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 구비하였으므로, 임차보증금 중 19,000,000원을 근저당권자인 피고에 우선하여 배당받아야 한다. 나. 피고 이 사건 임대차계약은 가장임대차계약으로서 무효이거나, 적어도 주택임대차보호법상 소액임차인 보호 규정을 악용하여 체결된 것이고, 나아가 채권자인 피고를 해하는 것으로서 사해행위에 해당하므로, 원고는 정당한 소액임차인으로서 보호받을 수 없다. 3. 판단 가. 임차인의 임차보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 인정하고 있는 주택임대차보호법 제8조는 영세임차인의 임차보증금이 그들의 전재산이나 다름없는 것이어서 그에 대한 특별한 보호가 절실하다는 필요에서 마련된 조항이다. 한편, 위 조항은 대항요건을 경매개시결정의 기입 등기 전에만 구비하면 족한 것으로 규정하고 있으나, 채무자가 예상치도 못한 사이에 갑자기 경매가 시작되는 경우는 드물고 대부분 채무자가 경매가 시작될 것을 예상할 수 있으므로, 마음만 먹는다면 위 조항을 악용하기 위한 임차인을 양산할 수 있는 길은 얼마든지 열려 있다. 따라서, 위 조항이 가장임차인에 대하여는 적용되지 않음은 물론이지만 설사 임대차계약을 체결하고 임차보증금을 지급한 다음 실제로 주택을 점유·사용하는 등 진정한 임차인과 같은 외형을 갖추었다 하더라도 그 목적이 오로지 소액임차인 보호 규정을 악용하여 다른 채권자들의 권리를 해하고 자신의 이익이나 채무자의 이익을 도모하기 위한 목적에서 주택을 점유·사용하는 자에 대하여도 위 조항이 적용되지 않는다고 보아야 한다. 나. 갑 제1호증, 갑 제3호증의 1, 2의 각 기재, 제1심 법원의 서부농업협동조합, 주식회사 우리은행에 대한 각 금융거래정보제출명령결과, 제1심 법원의 (건물명 1 생략)아파트관리사무소, 주식회사 충남도시가스에 대한 각 사실조회결과 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고가 계약 당일 소외 1에게 임차보증금 중 계약금 2,000,000원을 지급하고, 2011. 11. 30. 소외 1의 남편 소외 4에게 임차보증금 잔금 18,000,000원을 지급한 사실, 원고는 이 사건 주택에 관하여 2012. 11. 30. 미납 관리비 및 도시가스요금을 정산하고, “입주일 2011. 12. 1., 퇴거일 2012. 8. 26., 가족사항 본인(원고), 자녀(소외 6, 8)”로 한 입주자명부를 작성하여 관리사무소에 제출하였으며, 2012. 1, 2월분 관리비를 납부한 사실을 인정할 수 있다. 그러나 한편, 갑 제1, 6호증, 갑 제11호증의 1, 을 제1, 3, 4, 5호증의 각 기재, 당심 법원의 (건물명 2 생략)아파트관리사무소에 대한 사실조회결과 및 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 원고는 이 사건 임대차계약체결 이전부터 이 사건 주택과 인접한 대전 중구 목동 (주소 1 생략)아파트 (동호수 1 생략)을 소유하고 있었고, 이 사건 임대차계약체결 후인 2011. 12. 9. 소외 2에게 위 아파트를 임대보증금 150,000,000원에 임대한 사실, ② 원고의 남편인 소외 3은 공인중개사로서 대전 서구 둔산동 (주소 2 생략)에서 ‘○공인중개사 사무소’를 운영하면서 이 사건 임대차계약을 중개한 사실, ③ 이 사건 주택에 관하여 이 사건 임대차계약체결 전에 대전지방법원 2011. 5. 18. 접수 제56040호로 채권최고액 840,000,000원, 채무자 소외 4, 근저당권자 피고인 근저당권설정등기, 2011. 10. 27. 접수 제113732호로 채권최고액 6,000,000원, 채무자 소외 1, 근저당권자 소외 5인 근저당권설정등기가 각각 경료되어 있었고, 위 채권최고액의 합계 846,000,000원은 이 사건 주택의 당시 시세 655,000,000원을 초과하는 사실, ④ 이 사건 임대차계약의 특약사항으로서 “임차인은 만약 경매 등으로 인하여 전액 보장하지 못하더라도 임대인에 대하여 구상권을 행사하지 않기로 한다”고 약정한 사실, ⑤ 당초 약정한 임차보증금 지급일 및 이 사건 주택 인도일은 2011. 12. 13.이었는데, 원고는 이 사건 주택에 관하여 대전지방법원 2011. 11. 15. 접수 제120105호로 채권자 신용보증기금, 청구금액 24,000,000원인 가압류, 대전지방법원 2011. 11. 15. 접수 제120534호로 권리자 국(처분청 서대전세무서)의 압류가 각각 이루어진 다음 날인 2011. 11. 16. 전입신고를 하고, 같은 날 확정일자를 받은 후 2011. 11. 30. 소외 1의 남편인 소외 4에게 임차보증금 잔액 18,000,000원(계약금 2,000,000원은 계약 당일 지급)을 지급하였고, 이 사건 임대차계약체결 한 달 후인 2011. 12. 23. 경매개시결정이 이루어진 사실, ⑥ 원고의 자녀인 소외 6을 대리한 소외 3은 2012. 5. 15. 소외 7로부터 대전 중구 (주소 3 생략)아파트 (동호수 2 생략)를 임차보증금 20,000,000원, 임대차기간 2012. 5. 19.부터 2014. 5. 19.까지로 정하여 임차하였고, 소외 6은 2012. 5. 21. 위 아파트에 전입신고하였으며, 위 아파트관리사무소에 “가족현황 소외 3, 원고, 소외 6, 8”로 기재한 입주자카드를 제출하였는데, 위 아파트에 관하여도 2012. 6. 1. 대전지방법원 2012타경11600호로 부동산 임의경매경매절차가 개시되었고, 원고가 위 아파트를 낙찰받은 사실, ⑦ 원고는 이 사건 주택을 경락인에게 인도하면서 그로부터 이사비용 1,300,000원 및 미납 관리비를 지급 받은 사실이 각 인정되는바, 위 인정 사실에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉, ① 원고의 남편인 소외 3은 공인중개사로서 주택임대차보호법 규정을 잘 알고 이 사건 임대차계약체결을 중개한 점, ② 원고는 그 소유의 아파트를 보유하고 있었음에도 채권최고액의 합계가 시세를 초과하는 이 사건 아파트를 임차하였고, 이 사건 아파트에 관하여 경매가 개시될 것을 예상한 채 소액임차인의 요건에 맞추어 이 사건 아파트의 시세에 비추어 현저히 낮은 임차보증금만을 지급하고 이 사건 임대차계약을 체결하였으며, 실제로 이 사건 임대차계약체결 직후 이 사건 아파트에 관하여 경매가 개시된 점, ③ 당초 이 사건 임대차계약상 잔금지급기일 및 목적물인도기일보다 앞당겨 임차보증금 잔액을 지급하고 전입신고를 마친 점, ④ 소외 3이 원고의 자녀인 소외 6을 대리하여 이 사건 주택을 임차한 때로부터 불과 6개월 만에 대전 중구 (주소 3 생략)아파트 (동호수 2 생략)를 임차하였고, 그 임차보증금 또한 소액임차인의 요건을 충족하는 20,000,000원이며, 그 임대차계약체결 직후 경매절차가 개시된 점 등에 비추어 보면, 원고는 소액임차인을 보호하기 위하여 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결하였다고 할 것이므로, 주택임대차보호법에서 보호하는 소액임차인에 해당하지 않는다. 4. 결론 그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. [별지 생략] 판사 정정미(재판장) 조인 주은아 |
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