제3편 부동산경매와 임차인-제1장 주택임차인-제3절 주택임차인의 권리-3. 우선변제권

경매관련서적/민사집행실무1-2014

제3편 부동산경매와 임차인-제1장 주택임차인-제3절 주택임차인의 권리-3. 우선변제권

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제3편 부동산경매와 임차인

제1장 주택임차인

   제1절 주택임대차보호법

   제2절  적용범위

     1. 주거용건물                              2. 임대인

     3. 임대차기간                              4. 임차보증금

   제3절  주택임차인의 권리

     1. 총설                                      2. 대항력

     3. 우선변제권

제2장 상가건물임차인

     1. 상가건물임대차보호법

     2. 주택임차인과의 차이

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제3절 주택임차인의 권리

3. 우선변제권

임차인의 우선변제권은 경매와 공매에서만 인정되고, 확정일자를 갖춘 임차인은 부동산담보권에 유사한 권리를 취득한다. 이러한 우선변제권은, 대항력과 마찬가지로, 배당요구의 종기까지 계속하여 대항요건을 구비하고 있어야 인정된다. (대판2007.6.14.  2007다17475)

  소액임차인은 경매개시결정등기 전까지 대항요건을 갖추어야 우선변제권이 인정되나, 확정일자 임차인은 경매개시결정등기 후에 대항요건을 갖추어도 우선변제권을 가지는 것으로 해석한다. (윤경, 민사집행(부동산경매)의 실무 1410면)

  소액임차인이 확정일자를 갖춘 경우에는 양 지위를 겸하게 되므로 우선변제의 순위도 그에 따라 결정된다. 먼저 소액임차인으로서 보호받는 일정액(최우선변제금)을 우선 배당하고 난 후의 나머지 임차보증금채권액에 대하여는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인으로서의 순위에 따라 배당을 하여야 한다.

(대판2007.11.15. 2007다45562)

제8조(보증금 중 일정액의 보호)

① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(담보물권자)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.

② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.

③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. <개정 2009.5.8>

[전문개정 2008.3.21]

시행령 제10조(보증금 중 일정액의 범위 등)

① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. <개정 2010.7.21, 2013.12.30, 2016.3.31, 2018.9.18, 2021.5.11>

1. 서울특별시: 5천만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 4천300만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 2천300만원

4. 그 밖의 지역: 2천만원

② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.

③ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.

④ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.

[전문개정 2008.8.21]

[제3조에서 이동, 종전 제10조는 제17조로 이동 <2013.12.30>]

시행령 제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위)

법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. <개정 2010.7.21, 2013.12.30, 2016.3.31, 2018.9.18, 2021.5.11>

1. 서울특별시: 1억5천만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 1억3천만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 7천만원

4. 그 밖의 지역: 6천만원

[전문개정 2008.8.21]

[제4조에서 이동, 종전 제11조는 제18조로 이동 <2013.12.30>]

대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다17475 판결
[배당이의][공2007.7.15.(278),1061]

【판시사항】

주택임대차보호법상 우선변제의 요건인 주택의 인도와 주민등록의 존속기간의 종기 (=민사집행법상 배당요구의 종기)

【판결요지】

주택임대차보호법 제8조에서 임차인에게 같은 법 제3조 제1항 소정의 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 그 보증금 중 일정액의 한도 내에서는 등기된 담보물권자에게도 우선하여 변제받을 권리를 부여하고 있는 점, 위 임차인은 배당요구의 방법으로 우선변제권을 행사하는 점, 배당요구시까지만 위 요건을 구비하면 족하다고 한다면 동일한 임차주택에 대하여 주택임대차보호법 제8조 소정의 임차인 이외에 같은 법 제3조의2 소정의 임차인이 출현하여 배당요구를 하는 등 경매절차상의 다른 이해관계인들에게 피해를 입힐 수도 있는 점 등에 비추어 볼 때, 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 민사집행법상 배당요구의 종기까지 계속 존속하고 있어야 한다.

【참조조문】

주택임대차보호법 제3조 제1항, 제8조, 민사집행법 제84조

【참조판례】

대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결(공1997하, 3378)
대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결(공2006상, 238)

【전 문】

【원고, 피상고인】 원고

【피고, 상고인】 주식회사 우리은행 (소송대리인 법무법인 푸른 담당변호사 김형석)

【원심판결】 서울남부지법 2007. 2. 1. 선고 2006나4835 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

주택임대차보호법 제8조에서 임차인에게 같은 법 제3조 제1항 소정의 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 그 보증금 중 일정액의 한도 내에서는 등기된 담보물권자에게도 우선하여 변제받을 권리를 부여하고 있는 점, 위 임차인은 배당요구의 방법으로 우선변제권을 행사하는 점, 배당요구시까지만 위 요건을 구비하면 족하다고 한다면 동일한 임차주택에 대하여 주택임대차보호법 제8조 소정의 임차인 이외에 같은 법 제3조의2 소정의 임차인이 출현하여 배당요구를 하는 등 경매절차상의 다른 이해관계인들에게 피해를 입힐 수도 있는 점 등에 비추어 볼 때, 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 민사집행법상 배당요구의 종기까지 계속 존속하고 있어야 한다 ( 대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결, 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결 등 참조).

원심이 같은 취지에서 원고가 이 사건 부동산에 관한 경매개시결정의 기입등기 경료 전에 위 부동산을 인도받고 이에 대해 주민등록 전입신고를 마치고 이 사건 경매절차에서의 배당요구의 종기(2005. 3. 19.) 이후인 2005. 10. 17.까지 위 요건을 유지하고 있었으므로 주택임대차보호법 제8조 제1항의 소액보증금을 최우선 배당받을 수 있는 요건을 갖추었다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 법리오해 등의 위법이 없다.

또, 원고가 이 사건 부동산의 다른 임차인인 소외인과 이종사촌간으로서 가정공동생활을 하는 경우에 해당하므로 주택임대차보호법 시행령 제3조 제4항의 규정에 의하여 이들을 1인의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산하여야 한다는 주장은 상고심에 이르러 하는 새로운 주장으로서 원심판결에 대한 적법한 상고이유가 될 수 없고, 기록에 비추어 살펴보면 원고와 소외인이 가정공동생활을 하는 경우에 해당한다고 보기도 어렵다.

결국, 상고이유의 주장은 모두 이유 없다.

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 김황식(재판장) 김영란 이홍훈 안대희(주심)

가. 확정일자 임차인

주택인도와 주민등록의 요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의해 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택 (대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(주임법 3조의2 2항). 그리고 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 위 규정에 의한 보증금을 수영할 수 없다. (주임법3조의2 3항) (대판2009.6.25. 2008다55634) 위 규정에 의한 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원 또는 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다. (주임법 3조의2 4항)

제3조의2(보증금의 회수)

① 임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(집행권원)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(집행개시)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(반대의무)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. <개정 2013.8.13>

② 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(환가대금)에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. <개정 2013.8.13>

③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.

④ 제2항 또는 제7항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다. <개정 2013.8.13>

⑤ 제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용한다.

⑥ 제4항에 따라 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등을 상대로 소(소)를 제기한 것을 증명하면 해당 소송이 끝날 때까지 이의가 신청된 범위에서 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등에 대한 보증금의 변제를 유보(유보)하고 남은 금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다. <개정 2013.8.13>

⑦ 다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제3조의3제5항, 제3조의4제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다. <신설 2013.8.13, 2015.1.6, 2016.5.29>

1. 「은행법」에 따른 은행

2. 「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행

3. 「한국산업은행법」에 따른 한국산업은행

4. 「농업협동조합법」에 따른 농협은행

5. 「수산업협동조합법」에 따른 수협은행

6. 「우체국예금·보험에 관한 법률」에 따른 체신관서

7. 「한국주택금융공사법」에 따른 한국주택금융공사

8. 「보험업법」 제4조제1항제2호라목의 보증보험을 보험종목으로 허가받은 보험회사

9. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사

10. 그 밖에 제1호부터 제9호까지에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 기관

⑧ 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등(이하 "금융기관등"이라 한다)은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다. <신설 2013.8.13>

1. 임차인이 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실한 경우

2. 제3조의3제5항에 따른 임차권등기가 말소된 경우

3. 「민법」 제621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우

⑨ 금융기관등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다. <신설 2013.8.13>

[전문개정 2008.3.21]

대법원 2009. 6. 25. 선고 2008다55634 판결
[추심금][공2009하,1411]

【판시사항】

종전의 임차인이 임대인으로부터 새로 목적물을 임차한 사람에게 그 목적물을 임대인의 동의 아래 직접 넘긴 경우, 임대인의 동시이행항변 인정 여부 (소극)

【판결요지】

임대차관계가 종료된 후 임차인이 목적물을 임대인에게 반환하였으면 임대인은 보증금을 무조건으로 반환하여야 하고, 임차인으로부터 목적물의 인도를 받는 것과의 상환이행을 주장할 수 없다. 그리고 이는 종전의 임차인이 임대인으로부터 새로 목적물을 임차한 사람에게 그 목적물을 임대인의 동의 아래 직접 넘긴 경우에도 다를 바 없다. 그 경우 임차인의 그 행위는 임대인이 임차인으로부터 목적물을 인도받아 이를 새로운 임차인에게 다시 인도하는 것을 사실적인 실행의 면에서 간략하게 한 것으로서, 법적으로는 두 번의 인도가 행하여진 것으로 보아야 하므로, 역시 임대차관계 종료로 인한 임차인의 임대인에 대한 목적물반환의무는 이로써 제대로 이행되었다고 할 것이기 때문이다.

【참조조문】

민법 제536조, 제618조

【전 문】

【원고, 피상고인】 신용보증기금 (소송대리인 변호사 김수장)

【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 성실 법무법인외 1인)

【원심판결】 서울중앙지법 2008. 7. 8. 선고 2008나5317 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 본다.

1. 원심은 그 채용 증거에 기하여, 소외 1이 1999. 8. 30.경 보증금 2,500만 원을 지급하고 피고로부터 이 사건 점포를 임차하여(이하 이를 ‘이 사건 계약’이라고 한다) 인도받은 바 있는데, 원고가 2004. 3. 24. 소외 1의 피고에 대한 위 보증금의 반환채권에 관하여 가압류결정을 받고 2006. 10. 26.에 이르러 위 가압류를 본압류로 전이하는 채권압류 및 추심명령을 받은 사실, 이 사건 점포는 현재 소외 2가 점유하고 있고, 그 전에 이 사건 계약관계가 종료되어 소외 1이 피고에게 이 사건 점포를 반환한 사실을 인정하였다.

나아가 원심은, 이 사건 계약이 원래의 약정기간이 만료된 후에도 계속 갱신되어, 위 가압류결정이 피고에게 송달된 2004. 3. 27. 당시에는 소외 1과의 사이에 존속 중이었음을 인정하면서, 이에 관한 피고의 주장, 즉 소외 1이 위 가압류결정 전인 2003년 9월 말에 이미 소외 3 주식회사 또는 그 대표이사인 소외 2 개인에게 이 사건 점포에서 하던 영업을 양도하면서 이 사건 계약상의 임차인으로서의 지위를 함께 양도하였고 피고가 그 무렵 이를 승낙하였으므로 위 가압류는 그 대상이 없는 것이어서 효력이 없다는 주장에 대하여는 그 설시와 같은 이유로 이를 배척하였다.

기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 사실인정, 특히 소외 1의 이 사건 점포 임차인으로서의 지위 자체가 2003년 9월 말에 피고의 승낙 아래 제3자에게 유효하게 양도되었다는 피고의 주장을 배척한 것은 정당하고, 거기에 상고이유가 주장하는 바와 같은 채증법칙 위반, 심리 미진 등의 위법이 없다.

2. 임대차관계가 종료된 후 임차인이 목적물을 임대인에게 반환하였으면 임대인은 보증금을 무조건으로 반환하여야 하고, 임차인으로부터 목적물의 인도를 받는 것과의 상환이행을 주장할 수 없다. 그리고 이는 종전의 임차인이 임대인으로부터 새로 목적물을 임차한 사람에게 그 목적물을 임대인의 동의 아래 직접 넘긴 경우에도 다를 바 없다. 그 경우 임차인의 그 행위는 임대인이 임차인으로부터 목적물을 인도받아 이를 새로운 임차인에게 다시 인도하는 것을 사실적인 실행의 면에서 간략하게 한 것으로서, 법적으로는 두 번의 인도가 행하여진 것으로 보아야 하므로, 역시 임대차관계 종료로 인한 임차인의 임대인에 대한 목적물반환의무는 이로써 제대로 이행되었다고 할 것이기 때문이다.

원심은, 이 사건 점포를 반환받는 것과 상환하여서만 위 보증금을 지급할 의무를 진다는 피고의 주장에 대하여, 소외 1이 이미 피고에게 이 사건 점포를 인도한 이상 이를 받아들일 수 없고, 또한 현재 이 사건 점포를 임차인으로서 점유하고 있는 소외 2는 이 사건 계약의 당사자가 아니므로 그의 목적물반환의무에 기하여 피고가 위와 같은 동시이행의 항변을 할 수는 없으므로, 피고의 그 주장은 이유 없다고 판단하였다. 원심의 이러한 판단은, 설사 이 사건에서 소외 1이 이 사건 점포를 직접 소외 2에게 넘겼다고 하더라도, 대체로 위와 같은 법리에 좇은 것으로서 수긍할 수 있다.

한편 원심의 가정적·부가적인 판단에 적절하지 아니한 점이 있다고 하여도, 이 사건에서 원심이 앞서 본 바와 같이 이 사건 가압류결정이 있기 전에 임차인으로서의 지위가 소외 2에게 유효하게 양도되었다는 피고의 주장을 받아들이지 않은 다음 소외 1이 피고에게 이 사건 점포를 이미 반환하였다고 인정하여 피고의 동시이행 항변을 배척하고 피고의 이 사건 추심금지급의무를 인정한 결론에 있어서는 정당하다. 그러므로 원심 판단의 위와 같은 잘못은 판결의 결과에 영향이 없는 것이다.

3. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   김지형(재판장) 양승태 전수안 양창수(주심)

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서울중앙지방법원 2008. 7. 8. 선고 2008나5317 판결
[추심금][미간행]

【전 문】

【원고, 항소인】 신용보증기금 (소송대리인 변호사 김수장외 1인)

【피고, 피항소인】 피고 (소송대리인 성실 법무법인 담당변호사 김장곤)

【변론종결】
2008. 6. 24.

【제1심판결】 서울중앙지방법원 2007. 12. 18. 선고 2007가단124630 판결

【주 문】

1. 제1심 판결을 다음과 같이 변경한다.

피고는 원고에게 25,000,000원 및 이에 대하여 2008. 7. 9.부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 소송총비용은 피고가 부담한다.

3. 제1항은 가집행할 수 있다.

【청구취지 및 항소취지】
제1심 판결을 아래와 같이 변경한다. 피고는 원고에게 25,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 제2심 판결 선고 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라(원고는 당심에서 청구취지 중 지연손해금 기산일에 관한 부분을 위와 같이 일부 감축하였다).

【이 유】

1. 인정사실

다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 1 내지 4호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 모두 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.

가. 소외 1은 1999. 8. 30. 피고로부터 서울 구로구 구로4동 (지번 생략) 지상 건물 1층 점포 8평(이하 ‘이 사건 점포’라 한다)을 임대차보증금 2,500만 원, 월 차임 40만 원, 기간 1년으로 정하여 임차하고(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 그 무렵 이를 인도받으면서 피고에게 위 임대차보증금 2,500만 원을 지급하였다.

나. 원고는 위 소외 1에 대하여 가지는 구상금채권을 피보전권리로 하여 2004. 3. 24. 서울서부지방법원 2004카단5466호로 소외 1의 피고에 대한 위 임대차보증금반환채권에 관하여 가압류 결정을 받았고(이하 ‘이 사건 가압류결정’이라 한다), 위 결정은 2004. 3. 27. 피고에게 송달되었다.

다. 원고는 소외 1에 대하여 2006. 8. 24. 이 법원 2006가단112210호로 구상금 21,131,527원 및 이 중 금 20,247,074원에 대한 지연손해금을 지급하라는 판결을 받은 후, 위 판결이 같은 해 9. 13. 확정되자 위 집행력 있는 판결정본에 기하여 2006. 10. 26. 서울서부지방법원 2006타채6191호로 이 사건 가압류를 본압류로 전이하고, 나머지 금 5,060,762원 상당의 채권을 추가로 압류하는 내용의 채권압류 및 추심명령을 받았고, 위 결정은 2006. 12. 9. 피고에게 송달되었다.

라. 이 사건 임대차계약은 그 기간만료 이후 계속 갱신되어 이 사건 가압류결정이 송달된 2004. 3. 27. 당시 존속 중이었다{이에 관하여 피고는, 소외 1이 2003년 9월 말경 소외 3 주식회사(대표이사 소외 2)에게 이 사건 점포에서 하던 영업을 양도하면서 이 사건 점포에 관한 임차권 및 임차보증금반환채권을 함께 양도하였고, 피고가 그 무렵 이를 승낙하였다고 주장하나, 이에 부합하는 듯한 을 3호증의 기재는 ① 소외 1과 피고 명의로 작성된 임대차계약서의 소외 1 명의 부분을 임의로 삭제한 다음 그 부분에 소외 2의 인적사항 등을 기재한 것에 불과한 점, ② 피고가 ‘임차인’으로 기재되어 있는 등 임대인과 임차인도 서로 뒤바뀌어 기재되어 있는 점, ③ 위와 같이 수정된 부분에 관하여 소외 1의 도장이 찍혀 있지 않고, 달리 수정된 날짜도 나타나지 않는 점, ④ 피고는 제1심에서 위와 같은 임차권 양도 사실 등을 주장하면서도 임대차계약서 등의 입증자료를 제출하지 않다가, 당심 2008. 6. 6.자 준비명령을 받고서야 비로소 위 을 3호증 및 뒤에서 보는 을 4호증을 제출하게 된 점 등에 비추어 그 기재를 믿기 어렵고, 을 1호증의 1 내지 3, 을 2호증, 을 4호증(이 사건 가압류결정이 피고에게 송달된 이후인 2004. 4. 13. 피고와 소외 2 사이에 임대차계약서가 작성되었다는 취지에 불과하다)의 각 기재만으로는 이를 인정하기에 부족하며, 달리 이를 인정할 증거가 없다}.

마. 당심 변론종결일 현재 소외 2가 임차인으로서 이 사건 점포를 점유하고 있고, 그 이전에 소외 1은 피고에게 이 사건 점포를 명도하였다.

2. 판 단

가. 위 인정사실에 의하면, 특별한 사정이 없는 한 이 사건 임대차계약은 소외 1이 피고에게 이 사건 점포를 명도하고, 소외 2가 소외 1에 이어 이 사건 점포를 임차함으로써 피고와 소외 1 사이의 합의에 따라 해지, 종료되었다고 봄이 상당하므로, 피고는 소외 1의 피고에 대한 임대차보증금반환채권에 관하여 압류 및 추심명령을 받은 원고에게 이 사건 임대차보증금 2,500만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

나. 이에 대하여 피고는, 소외 2가 이 사건 점포에 관한 임차권을 소외 1로부터 양수하고 피고가 이를 승낙하였음을 전제로, 위 소외 2로부터 이 사건 점포를 명도받기 전까지는 원고에게 임대차보증금을 반환할 수 없다고 동시이행항변을 하므로 살피건대, 피고와 소외 1 사이의 이 사건 임대차계약에 기한 임대차보증금반환채권에 관하여 압류 및 추심명령을 받은 원고가 이 사건 임대차계약이 종료되었음을 원인으로 피고에 대하여 그 임대차보증금의 반환을 구하는 이 사건에 있어서 피고가 이 사건 임대차계약의 임차인이 아닌 소외 2의 명도의무를 들어 동시이행을 주장할 수는 없다고 할 것이고, 가사 피고의 위 주장을 소외 1의 이 사건 점포명도의무와 피고의 임차보증금반환의무가 동시이행관계에 있다는 주장으로 선해하더라도, 소외 1이 이 사건 점포를 피고에게 명도하였음은 앞서 인정한 것과 같으므로{피고의 주장과 같이 이 사건 점포 임차권이 소외 1로부터 소외 2에게 양도된 것으로 본다 하더라도, 임대인이 임차권의 양도를 승낙하여 신 임차인이 구 임차인으로부터 임차목적물을 명도받았다면 구 임차인이 임대인에게 임대차 목적물을 명도하여 임대인이 다시 신 임차인에게 명도하는 대신 구 임차인이 임대인의 승낙 하에 직접 신 임차인에게 이를 명도하는 것으로서 명도의무의 이행을 다한 것으로 보아야 한다( 대법원 1998. 7. 14. 선고 96다17202호 판결 참조)}, 피고의 위 주장은 이유 없다.

3. 결 론

그렇다면, 피고는 이 사건 임차보증금반환채권에 관하여 압류 및 추심명령을 받은 원고에게 임차보증금 2,500만 원 및 이에 대하여 소외 1의 이 사건 점포 명도일 이후로서 원고가 구하는 당심 판결 선고일 다음날인 2008. 7. 9.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로, 제1심 판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로 원고의 항소를 받아들여 제1심 판결을 위와 같이 변경하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

판사   박재필(재판장) 조형우 김효진

확정일자 임차인의 요건은 대항요건과 임대차계약서에 소정의 확정일자를 갖추는 것이다. 한편 주택임대차보호법 3조 2항에 의하여 대항력이 인정되는 법인은 동조의 대항요건의 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서상에 확정일자를 갖추어야 한다. 대항요건은 배당요구의 종기까지 유지하고 있어야 하므로 만일 주민등록을 일시 옮겼다가 다시 재전입한 경우에는 재전입시에 새로운 우선변제권을 취득한다. 확정일자 임차인이 경매절차에서 배당을 받으려면 반드시 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 한다.

확정일자는 법무법인 등 공증기관, 등기소, 동사무소에서 임대차계약서를 제출하여 소정의수수료를 내고 부여받을 수 있다. (행정예규 제986호)

  (1) 확정일자

  확정일자를 받게 한 취지는 임대인과 임차인의 담합으로 보증금의 사후변경을 방지하는 것이다.

  법무법인이 사서증서인 임대차계약서에 대하여 공증인법의 규정에 따라 사서증서 인증절차를 마쳤다면 그 인증일자가 곧 확정일자이고 (대판1998.10.2. 98다28879), 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 자신의 지위를 강화하기 위한 방편으로 따로 전세권설정계약서를 작성하고 전세권설정등기를 한 경우 양자의 동일성을 인정할 수 있다면 그 전세권설정계약서를 임대차계약서로 볼 수 있고, 전세권설정계약서가 첨부된 등기필증에 날인된 접수인은 주택임대차보호법 소정의 확정일자에 해당한다. (대판2002.11.8. 2001다51725) 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임차인이 주택임대차보호법 3조 1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 상실한다. (대판2007.6.28.  2004다69741)

대법원 1998. 10. 2. 선고 98다28879 판결
[배당이의][공1998.11.1.(69),2577]

【판시사항】

[1] 확정일자 및 확정일자 있는 증서의 의미

[2] 법무법인에 의한 사서증서 인증절차를 마친 임대차계약서가 민법 부칙 제3조 제1항에서 규정하는 공증인의 확정일자인 있는 사문서에 해당하는지 여부 (적극)

【판결요지】

[1] 확정일자란, 증서에 대하여 그 작성한 일자에 관한 완전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되는 일자를 말하며, 당사자가 나중에 변경하는 것이 불가능한 확정된 일자를 가리키고, 확정일자 있는 증서란, 위와 같은 일자가 있는 증서로서 민법 부칙 제3조 소정의 증서를 말한다.

[2] 법무법인이 사서증서인 임대차계약서에 대하여 공증인법의 규정에 따라 사서증서의 인증절차를 마쳤다면, 그 인증일자가 곧 확정일자이므로, 인증받은 임대차계약서는 민법 부칙 제3조 제1항에서 말하는 공증인의 확정일자인 있는 사문서에 해당한다.

【참조조문】

[1] 민법 부칙 제3조[2] 민법 부칙 제3조 제1항, 공증인법 제57조, 제58조

【참조판례】

[1] 대법원 1988. 4. 12. 선고 87다카2429 판결(공1988, 840)

【전 문】

【원고,피상고인】 원고 (소송대리인 중부종합 법무법인 담당변호사 김홍근)

【피고,상고인】 농업협동조합중앙회

【원심판결】 서울고법 1998. 5. 21. 선고 98나10047 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.

【이유】

상고이유를 본다.

확정일자란, 증서에 대하여 그 작성한 일자에 관한 완전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되는 일자를 말하며, 당사자가 나중에 변경하는 것이 불가능한 확정된 일자를 가리키고, 확정일자 있는 증서란, 위와 같은 일자가 있는 증서로서 민법 부칙 제3조 소정의 증서를 말한다(대법원 1988. 4. 12. 선고 87다카2429 판결 참조).

법무법인이 사서증서인 임대차계약서에 대하여 공증인법의 규정에 따라 사서증서의 인증절차를 마쳤다면, 그 인증일자가 곧 확정일자이므로, 인증받은 임대차계약서는 민법 부칙 제3조 제1항에서 말하는 공증인의 확정일자인 있는 사문서에 해당한다.

이와 결론을 같이한 원심판결은 정당하고, 거기에 상고이유로서 주장하는 바와 같이 민법 부칙 제3조 소정의 확정일자와 공무소에 관한 법리오해의 위법이 없다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 받아들일 수 없다.

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 지창권(재판장) 천경송 신성택 송진훈(주심)

대법원 2002. 11. 8. 선고 2001다51725 판결
[구상금][집50(2)민,268;공2003.1.1.(169),19]

【판시사항】

[1] 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 자신의 지위를 강화하기 위한 방편으로 따로 전세권설정계약서를 작성하고 전세권설정등기를 한 경우, 전세권설정계약서를 임대차계약서로 볼 수 있는지 여부 (적극) 및 전세권설정계약서가 첨부된 등기필증에 찍힌 접수인이 주택임대차보호법 소정의 확정일자에 해당하는지 여부 (적극)

[2] 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 확정일자를 기재하여 배당요구를 하였다가 입찰기일 전날 경매법원에 "확정일자 없음"이라고 기재된 배당요구서를 다시 제출함으로써 경매법원이 최고가매수인에게 낙찰을 불허하고 신경매가 진행된 경우 신경매 절차에서의 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수한다고 본 사례

【판결요지】

[1] 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 자신의 지위를 강화하기 위한 방편으로 따로 전세권설정계약서를 작성하고 전세권설정등기를 한 경우에, 따로 작성된 전세권설정계약서가 원래의 임대차계약서와 계약일자가 다르다고 하여도 계약당사자, 계약목적물 및 보증금액(전세금액) 등에 비추어 동일성을 인정할 수 있다면 그 전세권설정계약서 또한 원래의 임대차계약에 관한 증서로 볼 수 있고, 등기필증에 찍힌 등기관의 접수인은 첨부된 등기원인계약서에 대하여 민법 부칙 제3조 제4항 후단에 의한 확정일자에 해당한다고 할 것이므로, 위와 같은 전세권설정계약서가 첨부된 등기필증에 등기관의 접수인이 찍혀 있다면 그 원래의 임대차에 관한 계약증서에 확정일자가 있는 것으로 보아야 할 것이고, 이 경우 원래의 임대차는 대지 및 건물 전부에 관한 것이나 사정에 의하여 전세권설정계약서는 건물에 관하여만 작성되고 전세권등기도 건물에 관하여만 마쳐졌다고 하더라도 전세금액이 임대차보증금액과 동일한 금액으로 기재된 이상 대지 및 건물 전부에 관한 임대차의 계약증서에 확정일자가 있는 것으로 봄이 상당하다.

[2] 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 먼저 우선변제권을 주장하여 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 그 후 경매법원의 계약서 제출요구를 받고 다시 제출한 배당요구신청서에 확정일자가 없다고 명백히 밝혔고, 이에 경매법원이 임차권자가 우선변제권의 행사를 포기한 것으로 보고 종전의 낙찰을 불허가한 다음 물건명세서에 위와 같은 사실을 기재하여 신경매를 진행한 결과 낙찰허가결정이 확정되었다면, 우선변제권을 포기한 것으로 처리된 위 임차인은 낙찰대금에서 그 보증금을 우선변제 받을 수 없고(임차보증금의 우선변제청구권이 인정되는 주택임차인이라도 낙찰기일 전에 적법한 배당요구를 하지 아니한 이상 그가 적법한 배당요구를 한 경우에 배당받을 수 있었던 금액 상당의 금원이 후순위채권자에게 배당되었다고 하여 이를 법률상 원인이 없는 것이라고 할 수도 없다.), 위와 같이 진행된 경매절차에서 낙찰받은 낙찰자는 임대인의 지위를 승계하여 임차인의 보증금을 인수한다고 본 사례.

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 민법 부칙 제3조 제4항[2] 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 제4조 제2항, 민사집행법 제247조

【전 문】

【원고,피상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 원율 담당변호사 김성환 외 2인)

【피고,상고인】 주식회사 한국주택은행

【원심판결】 울산지법 200 1. 7. 5. 선고 2000나4463 판결

【주문】

원심판결을 파기하고, 사건을 울산지방법원 합의부에 환송한다.

【이유】

1. 원심의 판단

가. 원심은 그 내세운 증거를 종합하여 다음과 같은 사실을 인정하였다.

(1) 피고는 1997. 10. 16. 이 사건 대지 및 지상 건물(이하 '이 사건 주택'이라 한다)에 관하여 소유자이던 소외 1(제1심판결의 소외 1은 오기임)를 채무자, 채권최고액을 금 69,000,000원으로 한 근저당권설정등기를 하였다가, 그 피담보채무가 변제되지 않자 위 주택에 관하여 부동산임의경매신청을 하였고, 그 경매사건에서 원고는 1999. 9. 30. 이 사건 주택을 금 81,132,570원에 낙찰받아 1999. 10. 20. 소유권이전등기절차를 마쳤다.

(2) 그런데 원래 이 사건 주택은 소외 2가 1994. 4. 5. 그 일부를 소외 1로부터 임차보증금 57,500,000원으로 임차한 후 같은 달 15. 위 임차 당시 작성된 임대차계약서와는 다른 같은 달 14.자 전세권설정계약서를 만들어 건물에 관하여만 전세금 57,500,000원의 전세권설정등기를 하였다. 그 과정에서 위 전세권설정계약서가 첨부된 등기필증에 1994. 4. 15.자 접수인을 받았다. 그 후 소외 2는 1995. 3. 25. 임차보증금 3,000,000원을 추가로 지급하고 주택의 나머지 부분마저 모두 임차한 후 1996. 10. 22. 이 사건 주택으로 주민등록을 전입하였다. 소외 2는 위 주택에 관하여 경매절차가 진행되자 임차보증금 60,500,000원 전액에 대하여 배당신청을 하면서, 전세권설정계약서가 첨부된 등기필증 등을 제출하였다.

(3) 그런데 위 경매절차에서는 건물의 전세권자인 소외 2에게 1순위로 이 사건 주택 중 건물의 매각대금 28,884,642원만을 배당하고, 소외 2의 나머지 임차보증금에 대하여서는 우선배당을 하지 않은 채, 남은 매각대금으로 2순위 교부권자인 울산광역시 남구청에게 금 301,640원을, 3순위 근저당권자인 피고에게 금 49,860,828원을 각 배당하여 배당을 마쳤다.

(4) 그러한 상황에서 원고는 이 사건 주택의 소유권을 취득한 후 소외 2에게 위 주택의 명도청구를 하였다가, 주택임대차보호법상의 대항력을 내세운 소외 2로부터 명도를 거절 당하자 소외 2를 상대로 한 울산지방법원 99가단31710호 명도청구 사건에서 보증금 잔액과의 동시이행 판결을 선고받았고, 그 확정판결에 따라 소외 2에게 금 31,615,338원을 지급하고 위 주택을 명도받았다.

나. 원심은 이러한 사실관계에 기초하여, 위 전세권설정계약서가 첨부된 등기필증은 금 57,500,000원짜리 임대차계약서가 첨부된 등기필증과 같고, 그 등기필증에 찍힌 접수인은 민법 부칙 제3조 제4항 후단에 의한 확정일자이므로, 위 경매절차에서는 소외 2의 임차보증금 57,500,000원에 대하여 주택임대차보호법상의 우선변제권에 기하여 피고보다 우선하여 배당하였어야 함에도, 소외 2에게 금 28,884,662원만 배당하고 나머지 금 28,615,338원(57,500,000 - 28,884,662)을 피고에게 배당함으로 인하여 피고는 위 금액만큼의 이득을 보았고, 동시에 소외 2는 위 금액만큼의 손해를 보았는데, 그 후 원고가 이 사건 주택을 소외 2로부터 명도 받으면서 소외 2에게 위 금액을 지급하여 소외 2의 위 손해를 보전해 줌으로써 결국 원고가 위 금액만큼의 손해를 보게 되었으므로, 피고는 원고에게 위 금액을 부당이득으로 반환하여야 한다고 판단하였다.

2. 대법원의 판단

가. 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 자신의 지위를 강화하기 위한 방편으로 따로 전세권설정계약서를 작성하고 전세권설정등기를 한 경우에, 따로 작성된 전세권설정계약서가 원래의 임대차계약서와 계약일자가 다르다고 하여도 계약당사자, 계약목적물 및 보증금액(전세금액) 등에 비추어 동일성을 인정할 수 있다면 그 전세권설정계약서 또한 원래의 임대차계약에 관한 증서로 볼 수 있고, 등기필증에 찍힌 등기관의 접수인은 첨부된 등기원인계약서에 대하여 민법 부칙 제3조 제4항 후단에 의한 확정일자에 해당한다고 할 것이므로, 위와 같은 전세권설정계약서가 첨부된 등기필증에 등기관의 접수인이 찍혀 있다면 그 원래의 임대차에 관한 계약증서에 확정일자가 있는 것으로 보아야 할 것이고, 이 경우 원래의 임대차는 대지 및 건물 전부에 관한 것이나 사정에 의하여 전세권설정계약서는 건물에 관하여만 작성되고 전세권등기도 건물에 관하여만 마쳐졌다고 하더라도 전세금액이 임대차보증금액과 동일한 금액으로 기재된 이상 대지 및 건물 전부에 관한 임대차의 계약증서에 확정일자가 있는 것으로 봄이 상당하다 할 것이다.

원심의 이 부분 판단은 위 법리에 따른 것으로 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 물권적 전세와 채권적 전세에 관한 법리오해 및 주택임대차보호법 제3조의2에서 정한 확정일자에 관한 법리오해의 위법이 없다.

나. 그러나 임차인 소외 2의 적법한 배당요구가 있었음을 전제로 그에게 우선변제권이 있다고 한 원심의 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.

기록에 의하면, 소외 2는 이 사건 주택에 대한 경매절차에서 배당요구를 하면서 임대차계약서의 확정일자로 전세권등기접수인의 날짜를 기재하여 배당요구를 하였다가, 경매법원으로부터 확정일자 있는 계약서의 제출을 요구받고 입찰기일 전날인 1999. 6. 2. "확정일자 없음"이라고 기재된 배당요구신청서를 제출한 사실, 경매법원은 부동산현황조사보고서에 소외 2의 확정일자가 1994. 4. 15.로 기재되어 있고 동인이 1998. 12. 29. 제출한 배당요구신청서에도 위와 같이 기재되어 있으나 그 후 제출한 배당요구신청서에 의하면, 위 확정일자가 없음이 분명하여 이는 절차상 중대한 하자에 해당한다는 이유를 들어 1999. 6. 10. 최고가매수인 소외 3에 대한 낙찰불허가결정을 한 사실, 경매법원은 소외 2의 임대차계약서에 확정일자가 없다는 점을 물건명세서에 기재한 채 신경매를 진행하여 원고가 낙찰을 받은 사실을 인정할 수 있는바, 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 먼저 우선변제권을 주장하여 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 그 후 경매법원의 계약서 제출요구를 받고 다시 제출한 배당요구신청서에 확정일자가 없다고 명백히 밝혔고, 이에 경매법원이 임차권자가 우선변제권의 행사를 포기한 것으로 보고 종전의 낙찰을 불허가한 다음 물건명세서에 위와 같은 사실을 기재하여 신경매를 진행한 결과 낙찰허가결정이 확정되었다면, 우선변제권을 포기한 것으로 처리된 위 임차인은 낙찰대금에서 그 보증금을 우선변제 받을 수 없고(임차보증금의 우선변제청구권이 인정되는 주택임차인이라도 낙찰기일 전에 적법한 배당요구를 하지 아니한 이상 그가 적법한 배당요구를 한 경우에 배당받을 수 있었던 금액 상당의 금원이 후순위채권자에게 배당되었다고 하여 이를 법률상 원인이 없는 것이라고 할 수도 없다.), 위와 같이 진행된 경매절차에서 낙찰받은 낙찰자는 임대인의 지위를 승계하여 임차인의 보증금을 인수하여야 하는 것으로 보아야 할 것이다. 따라서 원고가 소외 2에게 지급한 임차보증금은 자신이 낙찰자로서 인수한 채무의 변제로 지급한 것일 뿐, 지급의무 없는 보증금을 원인 없이 지급한 것이라고 볼 수는 없다.

그럼에도 불구하고, 원심은 이와 달리 경매절차에서 소외 2의 임차보증금은 주택임대차보호법상의 우선변제권에 기하여 피고보다 우선하여 배당하였어야 한다고 보아 원고의 부당이득청구를 인용하였으니, 거기에는 배당요구 및 부당이득에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이다.

3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 유지담(재판장) 조무제 강신욱 손지열(주심)

대법원 2004. 7. 8. 선고 2004다17481 판결
[채권양수금][미간행]

【판시사항】

[1] 민법 제450조 제2항에 규정된 '확정일자'의 의미 및 확정일자 없는 증서에 의한 지명채권의 양도통지 후에 그 증서에 확정일자를 얻은 경우 제3자에 대한 대항력의 취득시기

[2] 확정일자 없는 증서에 의한 지명채권의 양도승낙 후에 채권양수인이 그 증서를 첨부하여 법원에 양수금채권을 피보전권리로 하여 채무자의 재산에 대한 가압류를 신청하고, 법원공무원이 가압류신청서를 접수하면서 이에 접수일자를 표시하는 접수인을 찍은 경우, 가압류신청서에 찍힌 접수일자는 그 첨부서류인 승낙서에 대하여 확정일자에 해당하는지 여부 (적극)

【참조조문】

[1] 민법 제450조[2] 민법 제450조, 부칙(1958. 2. 22.) 제3조 제4항

【참조판례】

[1] 대법원 1988. 4. 12. 선고 87다카2429 판결(공1988, 840)
대법원 1998. 10. 2. 선고 98다28879 판결(공1998하, 2577)
대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다2627 판결(공2000상, 1181)

[2] 대법원 2002. 8. 13. 선고 2000다62483 판결19)
대법원 2002. 11. 8. 선고 2001다51725 판결(공2003상,19)

【전 문】

【원고, 상고인】 주식회사 삼호산업 (소송대리인 변호사 권종칠)

【피고, 피상고인】 피고

【원심판결】 서울지법 의정부지원 2004. 2. 5. 선고 2003나3806 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.

【이 유】

1. 민법 제450조에 의하면, 지명채권의 양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙하지 아니하면 채무자 기타 제3자에게 대항하지 못하고(제1항), 위 통지나 승낙은 확정일자 있는 증서에 의하지 아니하면 채무자 이외의 제3자에게 대항하지 못하는 것인바(제2항), 여기서 '확정일자'란 증서에 대하여 그 작성한 일자에 관한 완전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되고 당사자가 나중에 변경하는 것이 불가능한 확정된 일자를 가리키는 것이고, 지명채권의 양도통지나 승낙이 확정일자 없는 증서에 의하여 이루어짐으로써 제3자에 대한 대항력을 갖추지 못하였으나 그 후 그 증서에 확정일자를 얻은 경우에는 그 일자 이후에 제3자에 대한 대항력을 취득한다고 할 것이며( 대법원 1988. 4. 12. 선고 87다카2429 판결 참조), 채무자의 채권양도에 관한 승낙이 확정일자 없는 승낙서에 의하여 이루어진 후에 채권양수인이 채무자로부터 교부받은 승낙서를 첨부하여 법원에 양수금채권을 피보전권리로 하여 채무자의 재산에 대한 가압류를 신청하고, 법원공무원이 가압류신청서를 접수하면서 이에 접수일자를 표시하는 접수인을 찍었다면 위 승낙서는 가압류신청서의 첨부서류로서 위 신청서와 함께 법원에 접수되고 위 신청서에 접수인까지 날인되어 있으므로 당사자들이 나중에 그 작성일자를 변경하는 것이 불가능하다고 할 것인 점에 비추어, 가압류신청서에 찍힌 접수일자는 그 첨부서류인 승낙서에 대하여 민법 부칙 제3조 제4항 소정의 확정일자에 해당한다고 볼 것이다 .

2. 기록에 의하면, 소외 1이 2002. 3. 19. 소외 2에게 피고의 소외 1에 대한 공사대금채권 중 5,300만 원을 양도한 후 3. 20. 피고, 소외 1, 소외 2 등 3인이 함께 만난 자리에서 소외 1은 피고에게 위 공사대금채권 중 5,000만 원에 관하여 채권양도사실을 통지하였고 피고는 이를 승낙한다는 취지에서 소외 2에게 위 양수금 중 5,000만 원을 직접 지급하겠다는 지불각서를 작성하여 교부한 사실, 피고가 위 지불각서의 내용을 이행하지 아니하자 소외 2는 8. 20. 서울지방법원 북부지원에 위 양수금채권을 피보전권리로 하여 피고의 소외 3에 대한 임대차보증금반환채권 중 5,000만 원에 대하여 채권가압류를 신청하면서 그 신청서의 부속서류로 위 지불각서를 첨부하여 제출하였고, 같은 날 위 법원의 접수공무원이 위 채권가압류신청서를 접수하면서 신청서의 표지 좌측 하단에 접수일자와 시간을 표시한 접수인을 찍은 사실, 위 법원은 8. 22. 채권자를 소외 2, 채무자를 피고, 제3채무자를 소외 3으로 하고, 청구채권의 내용을 공사대금·양수금으로, 압류채권목록을 피고의 소외 3에 대한 임대차보증금반환채권 중 5,000만 원으로 한 채권가압류결정을 하였고, 위 결정은 그 무렵 피고와 소외 3에게 송달된 사실, 소외 1은 9. 23. 원고에게 피고에 대한 위 공사대금채권 중 41,153,382원을 양도하였고 9. 24. 피고에게 위 채권양도사실을 내용증명우편으로 통지하였으며 위 통지는 9. 26. 피고에게 도달된 사실, 피고는 2003. 1. 10. 소외 2에게 5,000만 원을 변제한 사실을 알 수 있다.

사정이 이러하다면, 피고가 소외 2에게 채권양도를 승낙한다는 취지로 지불각서를 작성해 주었으므로 위 공사대금채권 중 5,000만 원의 양도에 관하여 확정일자에 의하지 아니한 승낙이 있었다고 볼 것이고, 그 후에 소외 2에 의하여 승낙서면에 해당하는 위 지불각서가 채권가압류신청서의 첨부서류로서 위 신청서와 함께 법원에 접수되고 위 신청서에 접수인까지 날인되어 있으므로 위 지불각서에 확정일자를 얻은 것으로 볼 것이어서 그 일자 이후에 제3자에 대한 대항력을 취득한다고 할 것인데, 소외 2가 지불각서에 확정일자를 얻은 이후에 비로소 소외 1이 원고에게 피고에 대한 공사대금채권 중 41,153,382원을 양도하였다는 사실을 통지하는 내용증명우편이 피고에게 송달되었음이 역수상 명백하므로, 피고는 먼저 대항요건을 갖춘 소외 2에 대한 채무의 변제로써 원고에게 대항할 수 있다고 할 것이다.

원심판결의 이유 설시에 다소 적절하지 아니한 점이 있지만, 소외 2에 대한 채무의 변제로써 원고에게 대항할 수 없음을 전제로 하는 원고의 이 사건 청구의 일부를 배척한 결론에 있어서는 정당하고, 상고이유의 주장은 모두 받아들일 수 없다.

3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하게 하여 주문과 같이 판결한다.

대법관 조무제(재판장) 이용우 박재윤(주심)

대법원 2010. 5. 13. 선고 2010다8310 판결
[대여금등][공2010상,1123]

【판시사항】

[1] 채권양도금지 특약으로 대항할 수 있는 제3자의 범위(=악의 또는 중과실 있는 제3자) 및 제3자의 악의 또는 중과실에 대한 증명책임의 소재 (=채권양도금지 특약으로 양수인에게 대항하려는 자)

[2] 종합병원 영안실의 임차인으로부터 임대차보증금 반환채권을 양수한 자가 그 채권을 양수하면서 채권양도금지 특약이 기재된 임대차계약서를 교부받고 이를 채권양도서류에 첨부하여 사서증서 인증까지 받는 등 여러 사정에 비추어 볼 때, 위 양수인은 채권양도금지 특약이 존재한다는 사실을 알았거나 이를 알지 못한 데 중대한 과실이 있다고 본 사례

[3] 민법 제450조에 정한 ‘확정일자’와 ‘확정일자 있는 증서’의 의미 및 확정일자 없는 증서에 의한 지명채권의 양도통지 후 그 증서에 확정일자를 얻은 경우 그 일자 이후에는 제3자에 대한 대항력을 취득하는지 여부 (적극)

[4] 임대차보증금 반환채권의 지분권자로부터 그 지분을 양수한 자가 지분양도서류에 채무자의 승낙서이기도 한 임차인명의변경 계약서를 첨부하여 공증담당 변호사로부터 사서증서 인증을 받은 사안에서, 그 인증서에 기입한 날자는 첨부서류인 임차인명의변경 계약서에 대한 민법 부칙(1958. 2. 22.) 제3조 제4항의 확정일자에 해당한다고 본 사례

【판결요지】

[1] 채무자는 제3자가 채권자로부터 채권을 양수한 경우 채권양도금지 특약의 존재를 알고 있는 양수인이나 그 특약의 존재를 알지 못함에 중대한 과실이 있는 양수인에게 그 특약으로써 대항할 수 있고, 여기서 말하는 ‘중과실’이란 통상인에게 요구되는 정도의 상당한 주의를 하지 않더라도 약간의 주의를 한다면 손쉽게 그 특약의 존재를 알 수 있음에도 불구하고 그러한 주의조차 기울이지 아니하여 특약의 존재를 알지 못한 것을 말하며, 제3자의 악의 내지 중과실은 채권양도금지의 특약으로 양수인에게 대항하려는 자가 이를 주장·증명하여야 한다.

[2] 종합병원 영안실의 임차인으로부터 임대차보증금 반환채권을 양수한 자가 그 채권을 양수하면서 채권양도금지 특약이 기재된 임대차계약서를 교부받고 이를 채권양도서류에 첨부하여 사서증서 인증까지 받는 등 여러 사정에 비추어 볼 때, 위 양수인은 채권양도금지 특약이 존재한다는 사실을 알았거나 이를 알지 못한 데 중대한 과실이 있다고 본 사례.

[3] 지명채권의 양도는 이를 채무자에게 통지하거나 채무자의 승낙이 없으면 채무자 기타 제3자에 대항하지 못하고, 이 통지와 승낙은 확정일자 있는 증서에 의하지 아니하면 채무자 이외의 제3자에게 대항할 수 없다( 민법 제450조). 여기서 ‘확정일자’란 증서에 대하여 그 작성한 일자에 관한 완전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되는 일자를 말하며 당사자가 나중에 변경하는 것이 불가능한 확정된 일자를 가리키고, ‘확정일자 있는 증서’란 위와 같은 일자가 있는 증서로서 민법 부칙(1958. 2. 22.) 제3조에 정한 증서를 말하며, 지명채권의 양도통지가 확정일자 없는 증서에 의하여 이루어짐으로써 제3자에 대한 대항력을 갖추지 못하였으나 그 후 그 증서에 확정일자를 얻은 경우에는 그 일자 이후에는 제3자에 대한 대항력을 취득한다.

[4] 임대차보증금 반환채권의 지분권자로부터 그 지분을 양수한 자가 지분양도서류에 채무자의 승낙서이기도 한 임차인명의변경 계약서를 첨부하여 공증담당 변호사로부터 사서증서 인증을 받은 사안에서, 그 인증서에 기입한 날자는 첨부서류인 임차인명의변경 계약서에 대한 민법 부칙(1958. 2. 22.) 제3조 제4항의 확정일자에 해당한다고 본 사례.

【참조조문】

[1] 민법 제449조 제2항 [2] 민법 제449조 제2항 [3] 민법 제450조, 부칙(1958. 2. 22.) 제3조 [4] 민법 제450조, 부칙(1958. 2. 22.) 제3조 제4항

【참조판례】

[1] 대법원 1999. 12. 28. 선고 99다8834 판결(공2000상, 362)
대법원 2003. 1. 24. 선고 2000다5336, 5343 판결(공2003상, 677)
[3][4] 대법원 1998. 10. 2. 선고 98다28879 판결(공1998하, 2577)
대법원 2004. 7. 8. 선고 2004다17481 판결
[3] 대법원 1988. 4. 12. 선고 87다카2429 판결(공1988, 840)
대법원 2006. 9. 14. 선고 2005다45537 판결(공2006하, 1726)

【전 문】

【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 태청 담당변호사 유수왕)

【피고, 상고인】 피고 학교법인 (소송대리인 변호사 김동진)

【원심판결】 서울고법 2009. 12. 23. 선고 2007나101723 판결

【주 문】

원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원으로 환송한다.

【이 유】

상고이유(상고이유서 제출기간이 경과한 후에 제출된 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 본다.

1. 상고이유 제3점에 대하여

채무자는 제3자가 채권자로부터 채권을 양수한 경우 채권양도금지 특약의 존재를 알고 있는 양수인이나 그 특약의 존재를 알지 못함에 중대한 과실이 있는 양수인에게 그 특약으로써 대항할 수 있고, 여기서 말하는 중과실이란 통상인에게 요구되는 정도의 상당한 주의를 하지 않더라도 약간의 주의를 한다면 손쉽게 그 특약의 존재를 알 수 있음에도 불구하고 그러한 주의조차 기울이지 아니하여 특약의 존재를 알지 못한 것을 말하며, 제3자의 악의 내지 중과실은 채권양도금지의 특약으로 양수인에게 대항하려는 자가 이를 주장·입증하여야 한다( 대법원 2003. 1. 24. 선고 2000다5336, 5343 판결 참조).

원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 소외 1이 2005. 11. 1. 피고로부터 ○○병원 영안실을 임대차보증금 20억 원, 월차임 2,200만 원에 임차하는 내용의 계약을 체결한 사실, 그 임대차계약서 제17조에는 “ 소외 1은 피고의 서면에 의한 사전 승인 없이는 이 계약에 의하여 소외 1이 가지게 되는 일체의 권리와 의무를 제3자에게 양도, 전대, 하청, 위탁 및 담보를 제공하는 등의 행위를 할 수 없다.”고 기재되어 있는 사실, 원고가 2006. 6. 28. 소외 1로부터 이 사건 채권인 위 임대차보증금반환채권을 양수하면서 위 임대차계약서를 교부받았고, 나아가 채권양도서류에 위 임대차계약서를 첨부하여 사서증서 인증까지 받은 사실, 원고는 위 채권양수 당시 소외 1로부터 채권양도통지서를 교부받았음에도 2007. 1. 12.에서야 피고에게 채권양도통지를 한 사실 등을 알 수 있다. 그런데 위에서 본 양도금지특약은 그 규정 형식으로 보아 특별히 어려운 해석을 거침이 없이 한 번만 읽어보아도 쉽게 이를 인식할 수 있을 정도로 단순 명료하게 규정되어 있으므로, 원고가 그에 관한 임대차계약서를 교부받았다면 얼마든지 이를 알 수 있는 상태에 있었다고 보일 뿐 아니라 사서증서 인증을 받는 과정에서 이를 충분히 검토할 여유도 있었다고 보이며, 나아가 이 사건 채권액수가 20억 원이나 되는 거액인 점, 일반적으로 임대차보증금반환채권에 관하여 양도금지의 특약이 붙는 경우가 그리 드물지 않다는 점 등의 사정까지 합해보면, 이 사건 채권을 양도받은 원고로서는 위 채권에 대한 양도금지의 특약이 존재한다는 사실을 알았거나 그렇지 않다고 하더라도 그 알지 못한 데에 중대한 과실이 있다고 봄이 상당하다. 원심이 이 부분에 관하여 원용하는 판례는 이 사건과는 사안이 달라 이 사건에서 원용하기에 적절한 선례가 되지 못한다.

그럼에도 불구하고, 원심이 이 사건 임대차계약서가 6면에 걸쳐 30개의 조문으로 구성된 점 등의 이유를 들어 채권양도금지 특약에 대한 원고의 악의나 중과실을 추단할 수 없다고 판단한 것은 채권양도금지 특약에 관한 법리 등을 오해한 위법이 있다. 이를 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.

2. 상고이유 제1, 2, 7점에 대하여

이는 상고심에 이르러 새로이 하는 주장들로서 적법한 상고이유가 되지 못한다.

3. 상고이유 제6점에 대하여

지명채권의 양도는 이를 채무자에게 통지하거나 채무자의 승낙이 없으면 채무자 기타 제3자에 대항하지 못하고 이 통지와 승낙은 확정일자 있는 증서에 의하지 아니하면 채무자 이외의 제3자에게 대항할 수 없다 할 것이다( 민법 제450조). 여기서 확정일자란 증서에 대하여 그 작성한 일자에 관한 완전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되는 일자를 말하며 당사자가 나중에 변경하는 것이 불가능한 확정된 일자를 가리키고, 확정일자 있는 증서란 위와 같은 일자가 있는 증서로서 민법 부칙 제3조 소정의 증서를 말하며, 지명채권의 양도통지가 확정일자 없는 증서에 의하여 이루어짐으로써 제3자에 대한 대항력을 갖추지 못하였으나 그 후 그 증서에 확정일자를 얻은 경우에는 그 일자 이후에는 제3자에 대한 대항력을 취득한다 할 것이다 ( 대법원 1988. 4. 12. 선고 87다카2429 판결 참조).

원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 소외 1이 소외 2 주식회사의 임대차보증금반환채권 중 자신의 지분을 소외 3에게 양도하는 내용의 지분양도서류에 대하여, 소외 3이 소외 1의 대리인 겸 본인으로서 2008. 8. 1. 공증담당변호사로부터 사서증서 인증을 받은 사실, 그 때 위 지분양도서류에 소외 2 주식회사와 피고 사이에 체결된 이 사건 임차인명의변경 계약서가 첨부되었고, 한편 위 임차인명의변경 계약서는 소외 1의 소외 2 주식회사에 대한 이 사건 채권양도에 관한 채무자인 피고의 승낙서이기도 한 사실을 각 알 수 있다. 이에 의하면 이 사건 임차인명의변경 계약서가 첨부된 위 지분양도서류가 인증됨으로써 당사자들이 나중에 그 작성일자를 변경하는 것은 불가능하다고 할 것이므로, 결국 위 인증서에 기입한 날자는 그 첨부서류인 이 사건 임차인명의변경 계약서에 대한 민법 부칙 제3조 제4항의 확정일자에 해당한다고 볼 것이다( 대법원 2002. 8. 13. 선고 2000다62483 판결, 대법원 2004. 7. 8. 선고 2004다17481 판결 등 참조).

그럼에도 불구하고, 이 사건 임차인명의변경 계약서가 공증인법 제57조 규정에 의한 사서증서 인증의 대상이 아니라는 이유만으로 확정일자 있는 증서가 되지 못한다고 판단하여 소외 2 주식회사의 채권양수가 원고의 채권양수에 앞선다는 취지의 피고의 항변을 배척한 원심판결에는 확정일자 있는 증서에 관한 법리를 오해한 위법이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장 역시 이유 있다.

4. 결론

그러므로 나머지 상고이유의 판단을 생략한 채 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원으로 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 전수안(재판장) 양승태(주심) 김지형 양창수

① 92.10.2. 임대차게약 (2200만원, 1년, 계약서에 아파트명칭, 동 호수 누락), 92.10.11. 입주, 93.4.25. 전입신고, 93.10.2. 보증금증액과 기간연장 (2500만원, 2년), 93.12.16. 확정일자를 받은 경우 -> 확정일자의 요건을 규정한 것은 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고자 하는 취지일 뿐, 대항요건으로 규정된 주민등록과 같이 당해 임대차의 존재사실을 제3자에게 공시하고자 하는 것은 아니므로, 확정일자를 받은 임대차계약서가 당사자 사이에 체결된 당해 임대차에 관한 것으로 진정하게 작성된 이상, 임대차계약서에 아파트명칭과 그 전유부분의 동 호수의 기재를 누락하였다는 사유만으로 확정일자의 요건을 갖추지 못하였다고는 볼 수는 없다. (대판1999.6.11. 99다7992)

대법원 1999. 6. 11. 선고 99다7992 판결
[부당이득금][공1999.7.15.(86),1390]

【판시사항】

확정일자를 받은 임대차계약서에 임대차 목적물을 표시하면서 지번, 구조, 용도만 기재하고 아파트의 명칭과 그 전유 부분의 동·호수의 기재를 누락한 경우, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 소정의 확정일자의 요건을 갖추었다고 볼 수 있는지 여부(적극)

【판결요지】

주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 의하면, 주택임차인은 같은 법 제3조 제1항에 규정된 대항요건과 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 경우에는 경매절차 등에서 보증금을 우선하여 변제받을 수 있고, 여기서 확정일자의 요건을 규정한 것은 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고자 하는 취지일 뿐, 대항요건으로 규정된 주민등록과 같이 당해 임대차의 존재 사실을 제3자에게 공시하고자 하는 것은 아니므로, 확정일자를 받은 임대차계약서가 당사자 사이에 체결된 당해 임대차계약에 관한 것으로서 진정하게 작성된 이상, 위와 같이 임대차계약서에 임대차 목적물을 표시하면서 아파트의 명칭과 그 전유 부분의 동·호수의 기재를 누락하였다는 사유만으로 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 규정된 확정일자의 요건을 갖추지 못하였다고 볼 수는 없다.

【참조조문】

주택임대차보호법 제3조의2 제2항

【전 문】

【원고,상고인】 서울보증보험 주식회사(변경 전 상호 : 대한보증보험 주식회사) (소송대리인 변호사 김권택)

【피고,피상고인】 피고

【원심판결】 서울지법 1998. 12. 16. 선고 98나49424 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

【이유】

상고이유를 본다.

기록과 원심판결이 인용한 제1심판결 이유에 의하면, 피고는 1992. 10. 2. 소외인과 사이에 소외인 소유의 이 사건 부동산에 관하여 임차보증금 2,200만 원, 임차기간 1992. 10. 11.부터 12개월로 정하여 임대차계약을 체결하고, 1993. 4. 25. 전입신고를 마친 후 이 사건 부동산에 거주하여 오던 중, 1993. 10. 2. 소외인과 사이에 임차보증금을 금 2,500만 원으로 증액하고, 기간을 1995. 10. 1.까지로 연장한 다음 1993. 12. 16. 임대차계약서에 확정일자를 받았는데, 그 임대차계약서에는 아파트인 이 사건 부동산의 지번, 구조, 용도만 기재되어 있을 뿐, 아파트의 명칭과 전유 부분의 동·호수의 기재가 누락되어 있음을 알 수 있다.

그런데 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 의하면, 주택임차인은 같은 법 제3조 제1항에 규정된 대항요건과 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 경우에는 경매절차 등에서 보증금을 우선하여 변제받을 수 있고, 여기서 확정일자의 요건을 규정한 것은 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고자 하는 취지일 뿐, 대항요건으로 규정된 주민등록과 같이 당해 임대차의 존재 사실을 제3자에게 공시하고자 하는 것은 아니므로, 확정일자를 받은 임대차계약서가 당사자 사이에 체결된 당해 임대차계약에 관한 것으로서 진정하게 작성된 이상, 위와 같이 임대차계약서에 임대차 목적물을 표시하면서 아파트의 명칭과 그 전유 부분의 동·호수의 기재를 누락하였다는 사유만으로 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 규정된 확정일자의 요건을 갖추지 못하였다고 볼 수는 없다.

원심이 같은 취지에서 제1심판결 이유를 인용하여, 이 사건 임대차계약서에는 아파트인 이 사건 부동산의 명칭과 동·호수가 기재되어 있지 않아 주택임대차보호법 소정의 확정일자를 갖춘 임차인에 해당하지 아니한다는 원고의 주장을 배척한 것은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 주택임대차보호법에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 이돈희(재판장) 지창권 송진훈(주심) 변재승

② 92.9.8. 소유자 甲회사와 임대차계약 체결 후 입주, 92.9.22. 전입신고, 92.9.28. 확정일자, 93.1.10. 乙이 소유권등기 후 乙과 새로 임대차계약서 (내용동일)작성하고 구 계약서는 甲에게 반환, 甲이 폐기 (甲은 공증사무소에 전의 확정일자 받은 사실을 증명하였다), 93.3.27. 다시 확정일자를 받은 경우 -> 확정일자를 받아 주택임대차보호법 3조 1항 소정의 우선변제권을 취득한 임차인이 나중에 그 임대차계약서를 분실하거나 그 임대차계약서가 멸실되었다고 하여 그 우선변제권이 소멸된다고는 볼 수 없다. (대판1996.6.25. 96다12474)

③ 주택 경매절차의 매수인이 매각물건명세서에 기재되어 공시된 내용을 기초로 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 주택에 관한 소유권을 취득한 경우, 주택임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다는 사정을 들어 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장할 수 있는지 여부가 문제가 될 수 있는데 판례에 의하면 그러한 임차인은 경매 낙찰인에게 대항할 수 없다. (대판 2017.4.7. 2016다248431)

대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다248431 판결
[건물명도][공2017상,954]

【판시사항】

주택 경매절차의 매수인이 매각물건명세서에 기재되어 공시된 내용을 기초로 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 주택에 관한 소유권을 취득한 경우, 주택임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다는 사정을 들어 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장할 수 있는지 여부
(소극)

【판결요지】

주택임대차보호법에 따른 주택임차인의 대항력 발생일과 임대차계약서상 확정일자가 모두 당해 주택에 관한 1순위 근저당권 설정일보다 앞서는 경우, 주택임차인은 특별한 사정이 없는 한 대항력뿐 아니라 1순위 근저당권자보다 선순위의 우선변제권도 가지므로, 그 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 배당요구종기 이전에 배당요구를 하였다면 1순위 근저당권자보다 우선하는 배당순위를 가진다.

한편 집행법원은 부동산에 관한 경매절차에서 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 등의 사항을 적은 매각물건명세서를 작성한 다음 그 사본을 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다(민사집행법 제105조). 이는 경매대상부동산의 현황과 권리관계를 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 공시함으로써 매수희망자가 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하기 위한 것이다.

주택임차인이 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 임차보증금 액수, 주택인도일, 주민등록일(전입신고일), 임대차계약서상 확정일자 등 대항력 및 우선변제권 관련 사항을 밝히고 권리신고 및 배당요구를 한 경우 그 내용은 매각물건명세서에 기재되어 공시되므로, 매수희망자는 보통 이를 기초로 매각기일에서 신고할 매수가격을 정하게 된다.

따라서 주택 경매절차의 매수인이 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 주택에 관한 소유권을 취득하였다면, 설령 주택임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다고 하더라도, 그러한 사정을 들어 주택의 인도를 구하는 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다.

【참조조문】

민법 제2조, 민사집행법 제88조, 제105조, 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제3조의5

【참조판례】

대법원 1995. 11. 22.자 95마1197 결정(공1996상, 51)
대법원 2004. 11. 9.자 2004마94 결정(공2005상, 65)

【전 문】

【원고, 피상고인】 원고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 명도 담당변호사 정민경)

【피고, 상고인】 피고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 열린 담당변호사 정충진 외 5인)

【원심판결】 수원지법 2016. 8. 25. 선고 2015나27191 판결

【주 문】

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들이 부담한다.

【이 유】

상고이유(상고이유서 제출기간이 경과한 후에 제출된 준비서면의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.

1. 주택임대차보호법에 따른 주택임차인의 대항력 발생일과 임대차계약서상 확정일자가 모두 당해 주택에 관한 1순위 근저당권 설정일보다 앞서는 경우, 주택임차인은 특별한 사정이 없는 한 대항력뿐 아니라 1순위 근저당권자보다 선순위의 우선변제권도 가지므로, 그 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 배당요구종기 이전에 배당요구를 하였다면 1순위 근저당권자보다 우선하는 배당순위를 가진다.

한편 집행법원은 부동산에 관한 경매절차에서 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 등의 사항을 적은 매각물건명세서를 작성한 다음 그 사본을 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다(민사집행법 제105조). 이는 경매대상부동산의 현황과 권리관계를 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 공시함으로써 매수희망자가 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하기 위한 것이다(대법원 1995. 11. 22.자 95마1197 결정 등 참조).

주택임차인이 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 임차보증금 액수, 주택인도일, 주민등록일(전입신고일), 임대차계약서상 확정일자 등 대항력 및 우선변제권 관련 사항을 밝히고 권리신고 및 배당요구를 한 경우 그 내용은 매각물건명세서에 기재되어 공시되므로, 매수희망자는 보통 이를 기초로 매각기일에서 신고할 매수가격을 정하게 된다.

따라서 주택 경매절차의 매수인이 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 그 주택에 관한 소유권을 취득하였다면, 설령 그 주택임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다고 하더라도, 그러한 사정을 들어 주택의 인도를 구하는 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다고 할 것이다.

2. 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음 사실을 알 수 있다.

1) 피고 1은 2008. 6. 19. 소외 1과 원심 판시 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 주택’이라고 한다)에 관하여 임차보증금 240,000,000원으로 정한 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결하고 소외 1에게 위 임차보증금을 지급한 다음, 2008. 8. 8. 동거인인 피고 2와 함께 이 사건 주택에 입주하여 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받았다.

2) 주식회사 한국씨티은행(이하 ‘한국씨티은행’이라고 한다)은 2012. 6. 1. 소외 1의 남편 소외 2에 대한 대출금채무를 담보하기 위해 소외 1 소유인 이 사건 주택에 관하여 채권최고액 480,000,000원으로 정한 1순위 근저당권설정등기를 마쳤고, 피고들은 그 무렵 소외 1의 부탁을 받고 한국씨티은행에게 ‘소외 1과 사이에 임대차계약으로 인한 채권채무관계가 없음을 확인하고 한국씨티은행에 대하여 임대차계약에 따른 일체의 권리를 주장하지 않겠다’는 내용의 무상거주확인서를 작성하여 주었다.

3) 이 사건 주택에 관하여 2013. 10. 1. 한국씨티은행의 신청에 따라 수원지방법원 2013타경52867호로 임의경매절차(이하 ‘이 사건 경매절차’라고 한다)가 개시되었고, 집행법원은 이 사건 주택을 600,000,000원으로 평가하고 배당요구종기를 2013. 12. 11.로 정하였다.

4) 피고 1은 2013. 11. 11. 집행법원에 이 사건 주택에 관하여 임대인 소외 1, 임대차계약일 2008. 6. 19., 임차보증금 240,000,000원, 점유기간 2008. 8. 8.부터, 주택인도일, 전입신고일, 임대차계약서상 확정일자 각 2008. 8. 8.로 기재한 권리신고 및 배당요구신청서를 제출하였다.

5) 이에 따라 피고 1의 임차권에 관한 권리신고 및 배당요구 사실과 그 임차보증금, 점유기간, 전입일자, 임대차계약서상 확정일자가 각 매각기일마다 매각물건명세서에 기재되어 공시되었다.

6) 1차 매각기일은 2014. 2. 20. 최저매각가격을 600,000,000원으로 하여 진행되었으나 매수가격의 신고가 없어 유찰되고, 2차 매각기일은 2014. 3. 20. 최저매각가격을 420,000,000원으로 하여 진행되고, 원고들이 436,670,000원으로 매수가격을 신고하여 최고가매수신고인으로 결정되었다.

7) 원고들은 2014. 3. 27. 매각허가결정을 받았고 그 무렵 그 결정이 확정됨에 따라 2014. 5. 8. 매각대금을 지급하고 소유권이전등기를 마쳤다.

8) 집행법원은 2014. 6. 13. 배당기일에 1순위로 당해세 교부권자인 용인시에게 1,022,840원, 2순위로 임차인인 피고 1에게 240,000,000원, 3순위로 근저당권자인 한국씨티은행에 191,334,841원을 배당하는 내용의 배당표를 작성하였고, 이에 대하여 한국씨티은행은 피고 1의 배당액 전부에 관하여 이의를 신청하였다.

9) 그 후 한국씨티은행은 피고 1에 대하여 배당이의소송을 제기하였고, 그 청구원인으로 피고 1은 무상거주인에 불과하고 설령 그렇지 않더라도 한국씨티은행에게 작성해 준 무상거주확인서의 내용에 반하여 한국씨티은행보다 우선적 지위를 가지는 확정일자부 임차인임을 주장하여 임차보증금반환채권에 의한 배당요구를 하는 것은 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다고 주장하였다.

10) 위 배당이의소송의 제1심(수원지방법원 2014가합8151)은 2014. 11. 17. ‘이 사건 경매절차에서 집행법원이 2014. 6. 13. 작성한 배당표 중 피고 1에 대한 배당액 240,000,000원을 0원으로, 한국씨티은행에 대한 배당액 191,334,841원을 431,334,841원으로 경정한다’는 내용의 화해권고결정을 하였고, 이에 대하여 피고 1과 한국씨티은행이 이의하지 않아 위 화해권고결정은 그대로 확정되었다.

3. 위와 같은 사실관계를 앞에서 본 법리에 비추어 살펴본다.

이 사건 주택 임차인인 피고 1의 주택임대차보호법상 대항력 발생일은 소외 1로부터 주택을 인도받고 전입신고를 한 다음 날인 2008. 8. 9.이고, 임대차계약서상 확정일자는 2008. 8. 8.이며, 한국씨티은행의 근저당권 설정일은 2012. 6. 1.이므로, 피고 1은 임차권의 대항력뿐만 아니라 한국씨티은행보다 선순위의 우선변제권도 가지고 있었다.

그런데 이 사건 경매절차에서 피고 1이 권리신고 및 배당요구를 하면서 이 사건 임대차계약의 내용 등을 제시하여 그 내용이 매각물건명세서에 기재되어 공시됨으로써, 원고들은 이를 신뢰하고 피고 1의 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금반환채무를 인수하지 않을 것을 전제로 하여 매수가격을 436,670,000원으로 정하여 신고한 것으로 봄이 상당하다. 따라서 피고 1이 한국씨티은행에 무상거주확인서를 작성해 준 사실 때문에 배당표가 경정되어 이 사건 경매절차에서 임차보증금을 전혀 배당받지 못하게 되었다고 하더라도, 이를 이유로 원고들에 대하여 주택임대차보호법에 의한 대항력을 주장하여 주택의 인도를 거부하는 것은 신의칙에 위반된다.

같은 취지의 원심판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 아니하고 주택임대차보호법상 대항력 및 신의칙에 관한 법리를 오해하거나 대법원판례를 위반하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다. 상고이유로 들고 있는 대법원판결들은 이 사건과 사안을 달리하는 것이므로 여기에 원용할 수 있는 것이 아니다.

4. 그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자들이 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 권순일(재판장) 박병대(주심) 박보영 김재형

  (2) 우선변제권의 발생시점

  가) 확정일자를 입주, 전입신고일과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우

   ① 94.9.15. 임대차게약, 94.9.16. 입주, 전입신고, 확정일자, 같은 날 94.9.16. 근저당권설정등기를 한 경우, 임차인의 우선변제적 효력은 94.9.17.을 기준으로 발생한다. 그 이유는, 주택임대차보호법 3조 1항이 인도와 주민등록을 갖춘 다은 날부터 대항력이 발생한다고 규정한 것은 인도와 주민등록이 등기와 달리 간이한 공시방법이어서 인도 및 주민등록과 제3자명의 등기가 같은 날 이루어진 경우에 그 선후를 밝혀 선순위 권리자를 정하는 것이 사실상 곤란한 데다가, 제3자가 인도와 주민등록을 마친 임차인이 없음음을 확인하고 등기까지 경료허였음에도 그 후 같은 날 임차인이 인도와 주민등록을 마침으로 인하여 입을 수 있는 불측의 피해를 방지하기 위하여 임차인보다 등기를 경료한 권리자를 우선시키고자 하는 취지이고, 위 법 3조의2 1항에 규정된 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 주택임차권의 제3자에 대한 물권적 효력으로서 임차인과 제3자 사이의 우선순위를 대항력과 달리 규율하여야 할 합리적인 근거도 없으므로, 위 법 3조의2 1항에 규정된 확정일자를 입주 및 주민등록일과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우에는 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음 날을 기준으로 발생한다.  (대판1997.12.12.  97다22393)

대법원 1997. 12. 12. 선고 97다22393 판결
[배당이의][공1998.1.15.(50),267]

【판시사항】

주택임대차보호법 제3조의2 제1항 소정의 우선변제권의 발생 시기

【판결요지】

주택임대차보호법 제3조 제1항이 인도와 주민등록을 갖춘 다음날부터 대항력이 발생한다고 규정한 것은 인도나 주민등록이 등기와 달리 간이한 공시 방법이어서 인도 및 주민등록과 제3자 명의의 등기가 같은 날 이루어진 경우에 그 선후관계를 밝혀 선순위 권리자를 정하는 것이 사실상 곤란한 데다가, 제3자가 인도와 주민등록을 마친 임차인이 없음을 확인하고 등기까지 경료하였음에도 그 후 같은 날 임차인이 인도와 주민등록을 마침으로 인하여 입을 수 있는 불측의 피해를 방지하기 위하여 임차인보다 등기를 경료한 권리자를 우선시키고자 하는 취지이고, 같은 법 제3조의2 제1항에 규정된 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 주택임차권의 제3자에 대한 물권적 효력으로서 임차인과 제3자 사이의 우선순위를 대항력과 달리 규율하여야 할 합리적인 근거도 없으므로, 법 제3조의2 제1항에 규정된 확정일자를 입주 및 주민등록일과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우에는 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다.

【참조조문】

주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제1항

【전 문】

【원고,피상고인】 한국주택은행

【피고,상고인】 피고 (소송대리인 변호사 이한선 외 1인)

【원심판결】 대전지법 1997. 5. 9. 선고 97나704 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.

【이유】

주택임대차보호법(이하 '법'이라고만 한다) 제3조 제1항은, 임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 있고, 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다고 규정하고, 법 제3조의2 제1항은, 법 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 등에 의한 환가대금에서 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있는바, 법 제3조 제1항이 인도와 주민등록을 갖춘 다음날부터 대항력이 발생한다고 규정한 것은 인도나 주민등록이 등기와 달리 간이한 공시 방법이어서 인도 및 주민등록과 제3자 명의의 등기가 같은 날 이루어진 경우에 그 선후관계를 밝혀 선순위 권리자를 정하는 것이 사실상 곤란한 데다가, 제3자가 인도와 주민등록을 마친 임차인이 없음을 확인하고 등기까지 경료하였음에도 그 후 같은 날 임차인이 인도와 주민등록을 마침으로 인하여 입을 수 있는 불측의 피해를 방지하기 위하여 임차인보다 등기를 경료한 권리자를 우선시키고자 하는 취지라고 할 것이고, 법 제3조의2 제1항에 규정된 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 주택임차권의 제3자에 대한 물권적 효력으로서 임차인과 제3자 사이의 우선순위를 대항력과 달리 규율하여야 할 합리적인 근거도 없으므로, 법 제3조의2 제1항에 규정된 확정일자를 입주 및 주민등록일과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우에는 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다고 보아야 할 것이다.

원심이 같은 취지에서, 피고가 1994. 9. 15. 원심 판시 아파트에 관하여 그 소유자인 소외 삼보건설 주식회사와 임대차계약을 체결한 후 같은 달 16일 입주 및 전입신고를 함과 아울러 임대차계약서에 법 소정의 확정일자를 받았고, 같은 날 원고가 원심 판시 아파트에 관하여 근저당권설정등기를 경료한 이 사건에서, 피고의 우선순위는 입주 및 전입신고를 한 다음날인 같은 달 17일을 기준으로 결정하여야 한다고 보아, 원고는 피고보다 선순위 권리자로서 경매대금에서 우선배당받아야 한다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 법 제3조의2 제1항 규정에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 지창권(재판장) 천경송 신성택 송진훈(주심)

대법원 1998. 9. 8. 선고 98다26002 판결
[배당이의][공1998.10.1.(67),2417]

【판시사항】

주택임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우, 우선변제권 발생 시기

【판결요지】

주택임대차보호법 제3조 제1항은, 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있고, 같은 법 제3조의2 제1항은, 같은 법 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 등에 의한 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있는바, 주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우 같은 법 제3조의2 제1항에 의한 우선변제권은 같은 법 제3조 제1항에 의한 대항력과 마찬가지로 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다.

【참조조문】

주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제1항

【참조판례】

대법원 1997. 12. 12. 선고 97다22393 판결(공1998상, 267)

【전 문】

【원고,상고인】 원고 (소송대리인 변호사 권성희)

【피고,피상고인】 주식회사 제일은행 (소송대리인 변호사 김의재 외 1인)

【원심판결】 서울고법 1998. 5. 1. 선고 97나52877 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

【이유】

주택임대차보호법(이하 '법'이라고 한다) 제3조 제1항은, 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있고, 법 제3조의2 제1항은, 법 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 등에 의한 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있는바, 주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우 법 제3조의2 제1항에 의한 우선변제권은 법 제3조 제1항에 의한 대항력과 마찬가지로 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다(이 법원 1997. 12. 12. 선고 97다22393 판결 참조).

원심이, 원고가 1995. 10. 20.경 소외 1과 이 사건 주택에 관하여 임대차계약을 체결하고 같은 해 11. 19. 이를 인도받아 같은 달 27. 주민등록을 마침과 아울러 임대차계약서에 확정일자를 받았고, 피고도 같은 날 위 주택에 관하여 근저당권설정등기를 마친 사실을 인정한 다음, 위와 같은 취지에서 원고의 우선변제권은 주민등록을 마치고 확정일자를 받은 다음날인 1995. 11. 28.을 기준으로 발생하므로 그 전날 설정등기를 마친 피고의 근저당권에 우선할 수 없다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 법리오해 등의 위법이 없다. 따라서 상고이유는 받아들이지 아니한다.

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다.

대법관 이돈희(재판장) 박준서 이임수 서성(주심)

대법원 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결
[배당이의][공1999.5.1.(81),733]

【판시사항】

[1] 구 주택임대차보호법상 주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우, 같은 법 제3조의2 제1항에 의한 우선변제권의 발생 시기 (=주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날)

[2] 임의경매절차에서 신청채권자가 청구금액을 확장할 수 있는지 여부 (소극)

[3] 임의경매의 신청채권자가 경매신청서의 표지에는 대여금 원금만을 표시하고, 그 내용의 청구금액란에 원금과 연체손해금을 기재한 경우, 경매신청서에 기재한 채권액에는 그 연체손해금도 포함되는지 여부 (적극)

【판결요지】

[1] 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5614호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항은 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있고, 같은 법 제3조의2 제1항은 같은 법 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 등에 의한 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있는바, 주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우 같은 법 제3조의2 제1항에 의한 우선변제권은 같은 법 제3조 제1항에 의한 대항력과 마찬가지로 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다.

[2] 담보권 실행을 위한 경매절차에서 신청채권자가 배당을 받을 금액은 경매신청서에 처음 기재한 채권액을 한도로 확정되고, 그 후 신청채권자가 채권계산서를 제출하는 방법에 의하여 그 청구금액을 확장할 수 없다.

[3] 담보권 실행을 위한 경매를 신청하면서 경매신청서의 표지에는 대여금 원금만을 표시하고, 그 내용의 청구금액란에 원금과 연체손해금을 기재한 경우, 경매신청서에 기재한 채권액에는 대여금 원금 뿐만 아니라 그 연체손해금도 포함된다고 보아야 한다.

【참조조문】

[1] 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5614호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항, 제3조의2 제1항 (현행 제3조의2 제2항 참조)[2] 민사소송법 제601조 제3호, 제658조, 제728조, 민사소송규칙 제204조[3] 민사소송법 제601조 제3호, 제658조, 제728조, 민사소송규칙 제204조

【참조판례】

[1] 대법원 1997. 12. 12. 선고 97다22393 판결(공1998상, 267)
대법원 1998. 9. 8. 선고 98다26002 판결(공1998하, 2417)

[2] 대법원 1994. 1. 25. 선고 92다50270 판결(공1994상, 792)
대법원 1995. 6. 9. 선고 95다15261 판결(공1995하, 2383)
대법원 1997. 1. 21. 선고 96다457 판결(공1997상, 600)
대법원 1997. 2. 28. 선고 95다22788 판결(공1997상, 886)
대법원 1998. 7. 10. 선고 96다39479 판결(공1998하, 2059)

【전 문】

【원고,피상고인】 주식회사 국민은행

【피고,상고인】 피고

【원심판결】 서울고법 1998. 8. 28. 선고 98나21207 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.

【이유】

상고이유를 본다

구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5614호로 개정되기 전의 것. 이하 법이라고 한다) 제3조 제1항은 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있고, 법 제3조의2 제1항(1999. 1. 21. 법률 제5614호로 개정된 현행법에서는 제3조의2 제2항)은 법 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 등에 의한 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있는바, 주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우 법 제3조의2 제1항에 의한 우선변제권은 법 제3조 제1항에 의한 대항력과 마찬가지로 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다(대법원 1998. 9. 8. 선고 98다26002 판결, 1997. 12. 12. 선고 97다22393 판결 등 참조).

원심판결 이유에 의하면, 원심은 판시 증거들을 종합하여 원고가 1996. 9. 24. 소외인 소유의 이 사건 아파트에 대하여 판시 근저당권설정등기를 마친 사실과 피고가 같은 달 19. 소외인으로부터 이 사건 아파트를 임차하여 그 임대차계약서에 확정일자를 갖추고 그 아파트를 인도받은 다음 위 근저당권설정등기일과 같은 날인 같은 달 24. 전입신고를 마친 사실을 인정하고, 그 인정 사실에 의하면 피고는 전입신고를 마친 날의 다음날인 같은 달 25.에야 법 제3조의2 제1항이 정하는 우선변제권을 취득하였으므로 그 전날인 같은 달 24. 근저당권설정등기를 마친 원고보다 후순위의 권리자라고 판단하였는바, 관련 증거를 기록과 대조하여 검토하여 보면 원심의 사실인정과 판단은 정당하고 여기에 사실오인이나 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 이 점에 대한 논지는 이유가 없다.

담보권 실행을 위한 경매절차에서 신청채권자가 배당을 받을 금액은 경매신청서에 처음 기재한 채권액을 한도로 확정되고, 그 후 신청채권자가 채권계산서를 제출하는 방법에 의하여 그 청구금액을 확장할 수 없다 함은 논지와 같다(대법원 1998. 7. 10. 선고 96다39479 판결, 1997. 1. 21. 선고 96다457 판결, 1994. 1. 25. 선고 92다50270 판결 등 참조).

그러나 이 사건에서 원고는 담보권 실행을 위한 경매를 신청하면서 그 경매신청서(갑 제19호증)의 표지에는 '청구액 금 120,000,000원정'이라고 기재하였으나 그 내용 중 청구금액란에는 '일금 120,000,000원정. 1996. 9. 24. 대여금. 위 금원에 대하여 1997. 2. 3.부터 완제일까지 연 18%의 비율에 의한 연체손해금'이라고 기재하였음이 명백한바, 이와 같은 경우 원고가 경매신청서에 처음 기재한 채권액에는 위 대여금의 원금 뿐만 아니라 그 연체손해금도 포함된다고 보아야 할 것이다. 같은 취지의 원심의 판단은 정당하고, 논지는 원고가 경매신청서에 대여금 원금 120,000,000원만을 청구채권액으로 기재하였다는 잘못된 전제 아래 원심의 판단을 헐뜯는 것에 불과하다. 논지도 이유가 없다.

그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 박준서(재판장) 신성택 이임수(주심) 서성

② 95.10.20. 임대차계약, 95.11.9. 입주, 95.11.27. 전입신고, 확정일자, 같은 날인 95.11.27. 근저당권설정등기를 한 경우

--> 임차인의 우선변제권은 95.11.2.8.을 기준으로 발생한다. (대판1998.9.8. 98다26002)

대법원 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결
[배당이의][공1999.5.1.(81),733]

【판시사항】

[1] 구 주택임대차보호법상 주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우, 같은 법 제3조의2 제1항에 의한 우선변제권의 발생 시기 (=주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날)

[2] 임의경매절차에서 신청채권자가 청구금액을 확장할 수 있는지 여부 (소극)

[3] 임의경매의 신청채권자가 경매신청서의 표지에는 대여금 원금만을 표시하고, 그 내용의 청구금액란에 원금과 연체손해금을 기재한 경우, 경매신청서에 기재한 채권액에는 그 연체손해금도 포함되는지 여부 (적극)

【판결요지】

[1] 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5614호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항은 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있고, 같은 법 제3조의2 제1항은 같은 법 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 등에 의한 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있는바, 주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우 같은 법 제3조의2 제1항에 의한 우선변제권은 같은 법 제3조 제1항에 의한 대항력과 마찬가지로 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다.

[2] 담보권 실행을 위한 경매절차에서 신청채권자가 배당을 받을 금액은 경매신청서에 처음 기재한 채권액을 한도로 확정되고, 그 후 신청채권자가 채권계산서를 제출하는 방법에 의하여 그 청구금액을 확장할 수 없다.

[3] 담보권 실행을 위한 경매를 신청하면서 경매신청서의 표지에는 대여금 원금만을 표시하고, 그 내용의 청구금액란에 원금과 연체손해금을 기재한 경우, 경매신청서에 기재한 채권액에는 대여금 원금 뿐만 아니라 그 연체손해금도 포함된다고 보아야 한다.

【참조조문】

[1] 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5614호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항, 제3조의2 제1항 (현행 제3조의2 제2항 참조)[2] 민사소송법 제601조 제3호, 제658조, 제728조, 민사소송규칙 제204조[3] 민사소송법 제601조 제3호, 제658조, 제728조, 민사소송규칙 제204조

【참조판례】

[1] 대법원 1997. 12. 12. 선고 97다22393 판결(공1998상, 267)
대법원 1998. 9. 8. 선고 98다26002 판결(공1998하, 2417)

[2] 대법원 1994. 1. 25. 선고 92다50270 판결(공1994상, 792)
대법원 1995. 6. 9. 선고 95다15261 판결(공1995하, 2383)
대법원 1997. 1. 21. 선고 96다457 판결(공1997상, 600)
대법원 1997. 2. 28. 선고 95다22788 판결(공1997상, 886)
대법원 1998. 7. 10. 선고 96다39479 판결(공1998하, 2059)

【전 문】

【원고,피상고인】 주식회사 국민은행

【피고,상고인】 피고

【원심판결】 서울고법 1998. 8. 28. 선고 98나21207 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.

【이유】

상고이유를 본다

구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5614호로 개정되기 전의 것. 이하 법이라고 한다) 제3조 제1항은 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있고, 법 제3조의2 제1항(1999. 1. 21. 법률 제5614호로 개정된 현행법에서는 제3조의2 제2항)은 법 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 등에 의한 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있는바, 주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우 법 제3조의2 제1항에 의한 우선변제권은 법 제3조 제1항에 의한 대항력과 마찬가지로 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다(대법원 1998. 9. 8. 선고 98다26002 판결, 1997. 12. 12. 선고 97다22393 판결 등 참조).

원심판결 이유에 의하면, 원심은 판시 증거들을 종합하여 원고가 1996. 9. 24. 소외인 소유의 이 사건 아파트에 대하여 판시 근저당권설정등기를 마친 사실과 피고가 같은 달 19. 소외인으로부터 이 사건 아파트를 임차하여 그 임대차계약서에 확정일자를 갖추고 그 아파트를 인도받은 다음 위 근저당권설정등기일과 같은 날인 같은 달 24. 전입신고를 마친 사실을 인정하고, 그 인정 사실에 의하면 피고는 전입신고를 마친 날의 다음날인 같은 달 25.에야 법 제3조의2 제1항이 정하는 우선변제권을 취득하였으므로 그 전날인 같은 달 24. 근저당권설정등기를 마친 원고보다 후순위의 권리자라고 판단하였는바, 관련 증거를 기록과 대조하여 검토하여 보면 원심의 사실인정과 판단은 정당하고 여기에 사실오인이나 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 이 점에 대한 논지는 이유가 없다.

담보권 실행을 위한 경매절차에서 신청채권자가 배당을 받을 금액은 경매신청서에 처음 기재한 채권액을 한도로 확정되고, 그 후 신청채권자가 채권계산서를 제출하는 방법에 의하여 그 청구금액을 확장할 수 없다 함은 논지와 같다(대법원 1998. 7. 10. 선고 96다39479 판결, 1997. 1. 21. 선고 96다457 판결, 1994. 1. 25. 선고 92다50270 판결 등 참조).

그러나 이 사건에서 원고는 담보권 실행을 위한 경매를 신청하면서 그 경매신청서(갑 제19호증)의 표지에는 '청구액 금 120,000,000원정'이라고 기재하였으나 그 내용 중 청구금액란에는 '일금 120,000,000원정. 1996. 9. 24. 대여금. 위 금원에 대하여 1997. 2. 3.부터 완제일까지 연 18%의 비율에 의한 연체손해금'이라고 기재하였음이 명백한바, 이와 같은 경우 원고가 경매신청서에 처음 기재한 채권액에는 위 대여금의 원금 뿐만 아니라 그 연체손해금도 포함된다고 보아야 할 것이다. 같은 취지의 원심의 판단은 정당하고, 논지는 원고가 경매신청서에 대여금 원금 120,000,000원만을 청구채권액으로 기재하였다는 잘못된 전제 아래 원심의 판단을 헐뜯는 것에 불과하다. 논지도 이유가 없다.

그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 박준서(재판장) 신성택 이임수(주심) 서성

   나) 대항요건을 갖춘 후에 확정일자를 갖춘 경우

대항요건을 먼저 갖추고 나서 확정일자를 받은 경우에는 확정일자일을 기준으로 다른 우선변제청구권자와 우선순위를 가린다.

(3) 선순위 가압류권자와의 배당관계

예컨대, 85.3.11. 근저당등기, 89.3.19. 입주, 전입신고, 89.5.15. 가압류등기, 90.7.10. 확정일자, 90.12.7. 임의경매 개시결정을 한 경우

-> 확정일자 임차인은 부동산담보권에 유사한 권리를 취득하게 되고 부동산 담보권자보다 선순위의 가압류채권자가 있는 경우에 그 담보권자가 선순위의 가압류채권자와 채권액에 비레한 평등배당을 받을 수 있는 것과 마찬가지로 임차인도 선순위의 가압류채권자와는 평등배당의 관계에 있고, 가압류채권자가 주택임차인보다 선순위인지 여부는 확정일자부여일을 기준으로 삼아야 하므로, 대항요건을 이미 갖추었더라도 확정일자부여일이 가압류채권자보다 늦은 경우에는 가압류채권자가 선순위라고 볼 수 밖에 없다. (대판1992. 10.13. 92다30597)

대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결
[배당이의][공1992.12.1.(933),3138]

【판시사항】

가. 주택임대차보호법 제3조의2 제1항의 규정취지 및 같은 규정에 의하여 우선변제권을 갖는 임차보증금채권자와 선순위의 가압류채권자와의 배당관계 (＝평등배당)

나. 가압류채권자가 주택임차인보다 선순위인지 여부의 판단기준

【판결요지】

가. 주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인은 후순위권리자 기타 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음을 규정하고 있는바, 이는 임대차계약증서에 확정일자를 갖춘 경우에는 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지이므로, 부동산 담보권자보다 선순위의 가압류채권자가 있는 경우에 그 담보권자가 선순위의 가압류채권자와 채권액에 비례한 평등배당을 받을 수 있는 것과 마찬가지로 위 규정에 의하여 우선변제권을 갖게 되는 임차보증금채권자도 선순위의 가압류채권자와는 평등배당의 관계에 있게 된다.

나. 가압류채권자가 주택임차인보다 선순위인지 여부는, 주택임대차보호법 제3조의2의 법문상 임차인이 확정일자 부여에 의하여 비로소 우선변제권을 가지는 것으로 규정하고 있음에 비추어, 임대차계약증서상의 확정일자 부여일을 기준으로 삼는 것으로 해석함이 타당하므로, 대항요건을 미리 갖추었다고 하더라도 확정일자를 부여받은 날짜가 가압류일자보다 늦은 경우에는 가압류채권자가 선순위라고 볼 수밖에 없다.

【참조조문】

가.나. 주택임대차보호법 제3조의2, 민사소송법 제696조 가. 민사소송법 제659조

【참조판례】

가. 대법원 1987.6.9. 선고 86다카2570 판결(공1987,1138)
1992.3.27. 선고 91다44407 판결(공1992,1392)

【전 문】

【원고, 상고인】 신용보증기금 소송대리인 변호사 정광진

【피고, 피상고인】 피고

【원심판결】 서울고등법원 1992.6.10. 선고 92나1904 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

원심이 적법히 확정한 사실은 다음과 같다.

즉, 원고가 소외인에 대한 금 3,000만 원 채권에 기하여 동 소외인 소유의 이 사건 부동산에 대한 가압류신청을 하여 1989.5.11. 가압류결정이 내려지고 같은 해 5.15. 그 기입등기가 마쳐졌으며, 한편 피고는 1989.3.7. 위 부동산에 관하여 임차보증금을 1,800만 원으로 한 주택임대차계약을 체결하고 같은 해 3.19. 이를 인도받아 주민등록을 마친 후 1990.7.10. 위 임대차계약증서상에 확정일자를 부여받은 사실, 그런데 위 부동산의 근저당권자(1985.3.11.자)인 소외 한국주택은행의 위 부동산에 대한 임의경매신청에 의하여 1990.12.17.자로 경매개시결정이 내려지고 그 절차가 진행되어 1991.4.4. 그 매득금 중 경매비용을 제외한 금 31,140,140원을 배당하게 되었던바, 인천직할시 북구청의 당해세채권 100,270원과 위 한국주택은행의 저당채권 8,281,520원이 제1, 2순위로 배당되고, 피고가 위 임차보증금채권 전액을 제3순위로 배당받음으로써 원고는 나머지 금 4,758,350원만을 배당받는 내용의 배당표가 작성되었다는 것이다.

위 사실관계에서 원고는, 자신의 가압류집행이 피고의 임대차계약증서상 확정일자보다 앞선 것인만큼, 원고의 선순위 가압류채권과 피고의 임차보증금채권(주택임대차보호법 제8조에 의해 우선변제를 받을 금액을 제외한 나머지 금액)은 채권액에 비례하여 평등하게 배당되어야 한다고 주장함에 대하여 원심은, 가압류채권자가 우선변제권이 없는 만큼 원고는 위 부동산에 관하여 선순위를 가진 권리자가 아니고 일반채권자에 불과한 반면, 피고는 위 법이 규정하는 확정일자를 갖춤으로써 우선변제권을 가진다고 할 것이므로, 피고를 우선순위로 한 위 배당표는 정당하다고 판시하고 있다.

그러므로 살피건대, 주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인은 후순위권리자 기타 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음을 규정하고 있다.

이는 임대차계약증서에 확정일자를 갖춘 경우에는 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지이므로, 부동산 담보권자보다 선순위의 가압류채권자가 있는 경우에 그 담보권자가 선순위의 가압류채권자와 채권액에 비례한 평등배당을 받을 수 있는 것과 마찬가지로( 당원 1992.3.27. 선고 91다44407 판결; 1987.6.9. 선고 86다카2570 판결 등 참조), 위 주택임대차보호법 제3조의2의 규정에 의하여 대항요건을 갖추고 증서상에 확정일자까지 부여받음으로써 우선변제권을 갖게 되는 임차보증금채권자도 선순위의 가압류채권자와는 평등배당의 관계에 있게 된다고 할 것이며, 이때 가압류채권자가 주택임차인보다 선순위인지 여부는, 위 법문상 임차인이 확정일자 부여에 의하여 비로소 우선변제권을 가지는 것으로 규정하고 있음에 비추어, 임대차계약증서상의 확정일자 부여일을 기준으로 삼는 것으로 해석함이 타당하다 할 것이어서, 가령 대항요건을 미리 갖추었다고 하더라도 확정일자를 부여받은 날짜가 가압류일자보다 늦은 이 사건의 경우에는 가압류채권자가 선순위라고 볼 수밖에 없다 할 것이므로, 원고의 가압류채권과 피고의 임차보증금채권은 각 채권액에 비례하여 평등하게 배당되어야 할 것이다.

이와 달리 해석한 원심판결에는 가압류의 효력과 주택임대차보호법 제3조의2의 규정에 대한 법리를 오해한 위법이 있다 할 것이고, 이 점을 지적하는 상고논지는 이유 있다.

그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 윤관(재판장) 최재호 김주한

나. 소액임차인

임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기(경매개시결정 기입등기) 전에 대항요건을 갖추어야 한다. (주임법 8조 1항) 이 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 1/2을 넘지 못한다. (주임법 8조 3항)

  소액임차인의 요건은 경매개시결정등기 전에 대항요건을 구비해야 하고 또한 보증금이 소정의 소액보증금 내이라야 한다. (소액보증금 범위 내의 보증금에 한함)

  소액임차인은 주택가액 (대판2001.4.27. 2001다8974) (대지의 가액을 포함한다)의 1/2을 한도로 최우선변제를 받게 되고 (주임법 8조 3항, 주임법시행령 10조 2항), 하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고 이들이 그 주택에서 가족공동생활을 하는 경우 (대판2001.5.15.  2001다18513 ; 청주지법2007.5.31.  2007가단3957) 에는 이들을 1인의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산하여야 한다. (주임법 시행령 10조 4항)

  소액전차인에게도 전대인(임차인)이 소액임차인인 경우에 한하여 우선변제권을 인정한다. (재민 84-10, 문9. 참조)

  소액임차인도 반드시 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 배당받을 수 있는 채권자이므로, 경매절차에서 배당요구를 하지 않고 있다가 후에 배당받을 채권자를 상대로 부당이득반환청구를 하는 것은 허용되지 않는다. (대판2002.1.22. 2001다70702)

대법원 2001. 4. 27. 선고 2001다8974 판결
[배당이의][공2001.6.15.(132),1248]

【판시사항】

주택임대차보호법 제8조 소정의 '주택가액'의 의의

【판결요지】

주택임대차보호법 제8조 소정의 우선변제권의 한도가 되는 주택가액의 2분의 1에서 '주택가액'이라 함은 낙찰대금에다가 입찰보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 몰수된 입찰보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액이라고 봄이 상당하다.

【참조조문】

주택임대차보호법 제8조 제3항, 주택임대차보호법시행령 제3조, 제4조

【전 문】

【원고,피상고인】

【피고,상고인】 동부농업협동조합

【원심판결】 서울지법 2000. 12. 27. 선고 2000나45333 판결

【주문】

원심판결을 파기하고, 사건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송한다.

【이유】

1. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 원고의 처였던 소외 1(1999. 6. 18. 이혼)이 소외 근화주택 주식회사로부터 이 사건 주택을 매수하여 1997. 7. 3. 그 명의로 소유권이전등기를 마쳤고, 1997. 8. 12.경 피고로부터 금 2,000만 원을 대출받으면서, 그 담보로 피고에게 이 사건 주택에 관하여 채권최고액 금 2,800만 원으로 된 근저당권설정등기를 마쳐 주었는데, 위 소외 1이 채무를 변제하지 아니하자 피고는 1998. 4. 24.경 위 근저당권에 기하여 이 사건 주택에 관한 임의경매신청을 하였고, 원고는 동 경매사건에서 이 사건 주택의 임차인이라고 주장하면서 소액보증금 1,200만 원의 우선 배당을 요구하였으나, 경매법원은 1999(원심 설시의 '1995'는 오기로 보인다). 6. 25. 이 사건 주택의 낙찰대금과 그 이자의 합계 금 16,541,107원에서 집행비용 1,465,700원을 공제한 나머지 금 15,075,407원을 실제 배당할 금액으로 정하여, 먼저 용산구청장에게 금 28,340원을 우선 배당하고, 나머지 금 15,047,067원은 1순위 근저당권자인 피고에게 모두 배당하는 내용의 배당표를 작성한 사실을 인정하는 한편, 갑 제2 내지 4호증, 갑 제5호증의 1, 2, 갑 제6호증의 1 내지 3, 갑 제8, 9, 14호증, 갑 제23호증의 1, 2, 제1심 증인 소외 2, 원심 증인 소외 3의 증언에 변론의 전취지를 종합하여, 원고는 1993. 10. 10. 위 근화주택으로부터 이 사건 주택을 보증금 3,000만 원에 임차하여 그 보증금을 지급한 후 이 사건 주택을 인도받아 거주하여 왔으며, 1994. 4. 20.까지 전입신고를 마친 사실, 원고는 위 임대차기간이 만료되자 1995. 10. 15.경 종전과 동일한 조건으로 재계약을 체결하고 계속 거주하여 왔는데, 위 소외 1이 1997. 5. 30. 남편인 원고 몰래 근화주택을 대리한 소외 2로부터 이 사건 주택을 매수하여 자신의 명의로 소유권이전등기를 마치면서, 위 임대차계약의 계약서를 소지하고 있음을 기화로 원고의 허락 없이 위 소외 2에게 위 임대차계약서를 반환하면서 보증금 3,000만 원을 반환받지 않는 대신 그 보증금만큼은 매매대금 중 일부로 이미 지급된 것으로 처리한 사실을 인정한 다음, 원고는 이 사건 주택에 관하여 전입신고를 마친 1994. 4. 20. 다음날부터는 임차인으로서 주택임대차보호법 제3조 제1항에 기하여 제3자에 대한 대항력을 취득하였다고 할 것인데, 그 후 소외 1이 원고가 근화주택으로부터 반환받아야 할 임차보증금 3,000만 원을 위 매매대금의 일부로 공제하기로 하면서 그 임대차관계를 소멸시키기로 약정하였다 하더라도 이는 소외 1이 원고의 허락을 얻지 않은 상태에서 권한 없이 원고의 임차권을 처분한 것으로서 그 효력이 없으므로, 소외 1의 이 사건 주택의 매수에도 불구하고 소외 1은 위 법률 제3조 제2항에서 정한 바에 따라 임대인의 지위를 승계하는 한편, 원고는 제3자에 대하여 대항력을 갖춘 임차인의 지위를 그대로 유지하고 있으며, 이 사건 주택의 경매로 인한 배당금 중 위 법률 제8조 소정의 소액보증금 1,200만 원에 관하여는 원고가 피고보다 우선하여 이를 배당받을 권리가 있으므로, 피고에게 배당된 금원 중 1,200만 원은 원고에게 배당되어야 한다고 판단하였다.

2. 그러나 위 소외 1이 권한 없이 원고의 임차권을 처분하였다고 본 원심의 사실인정 및 판단은 선뜻 수긍하기 어렵다.

원심이 위와 같은 사실인정의 근거로 거시한 증거들 중 이에 관한 직접적인 증거는 갑 제9호증(고소장), 갑 제14호증(녹취록) 및 위 증인들의 증언 등으로 보이는데, 먼저 위 고소장에 대하여 살펴보면, 이는 원고의 일방적인 주장이 기재된 것에 불과하며 더군다나 그 내용에는 이 사건 임차보증금이 3,500만 원이라고 되어 있어 원고가 이 사건에서 일관되게 주장하고 있는 임차보증금 액수와는 일치하지 아니하므로, 원고 주장의 신빙성에 의문이 생기는 점도 있다.

다음으로, 원심 인정 사실 및 기록에 의하면, 원고는 처인 소외 1 및 딸 소외 4와 함께 이 사건 주소지로 주민등록을 이전한 뒤 이 사건 주택에 계속 거주하였던 것으로 보이며, 소외 1은 이 사건 주택을 매수한 무렵으로부터 어느 정도 시일이 지난 1999. 6. 18.에야 임의조정에 의하여 원고와 이혼하였음을 알 수 있는바, 위와 같은 사정하에서라면, 원고로서는 특별한 사정이 없는 한 처인 소외 1의 이 사건 주택 매수 및 임대차관계 소멸에 관한 행위에 관하여 협의하였거나, 알고 있었다고 봄이 상당하며, 위 녹취록이나 증인들의 증언만으로 이와 반대되는 사정이 있었다고 단정하기에는 미흡하다고 하지 않을 수 없다.

또 원심에 의하면, 당시 소외 1이 위 임대차계약서를 소지하고 있었다는 것이나, 원고의 동의가 없었다면 어떻게 소외 1이 위 계약서를 소지할 수 있었던 것인지에 관한 납득할 만한 설명도 부족하다(원고는 당시 해외 출장 중이었다고 주장하나, 기록상 이를 인정할 만한 뚜렷한 자료가 없다).

한편 원고의 주장에 의하면, 소외 1이 이 사건 주택을 금 6,000만 원에 매수하였다는 것인데, 당시 부채에 시달려 원고와 사이에 불화가 있었다는 원고의 또 다른 주장에 비추어, 소외 1이 이 사건 주택을 매수할 필요성이 있었는지도 쉽게 납득되지 않는다 (매수인인 소외 1로서는, 위 매매대금 6,000만 원에서 임차보증금 3,000만 원을 공제하고도 매수자금으로 3,000만 원이 더 필요하였을 것인데, 원고 주장대로 당시 이 사건 주택을 담보로 대출받아서 위 소외 2 등에 대한 채무를 변제하기 위하여 위와 같이 매수하였다는 것은 이례적이다).

그렇다면 소외 1에게 이 사건 임차권에 관한 처분 권한이 없었다고 본 원심판결에는 채증법칙 위반 등으로 인하여 사실을 오인하였거나, 대리권에 관한 법리를 오해한 위법이 있고 이는 판결 결과에 영향을 미쳤다고 할 것이므로, 이 점을 지적하는 취지의 상고이유의 주장은 이유 있다.

3. 주택임대차보호법 제8조 소정의 우선변제권의 한도가 되는 주택가액의 2분의 1에서 '주택가액'이라 함은 낙찰대금에다가 입찰보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 몰수된 입찰보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액이라고 봄이 상당하다.

그런데 원심의 사실인정에 의하면, 경매법원은 이 사건 주택의 낙찰대금과 그 이자의 합계 금 16,541,107원에서 집행비용 1,465,700원을 공제한 나머지 금 15,075,407원을 실제 배당할 금액으로 정하였다는 것이므로, 위 법리에 비추어, 가사 원고가 대항력을 갖춘 임차인의 지위를 유지하고 있다고 하여도, 위 법률 제8조 소정의 우선변제권이 있음을 전제로 배당을 요구한 소액보증금 1,200만 원 중 위 금 15,075,407원의 2분의 1의 한도 내에서만 피고보다 우선하여 이를 배당받을 권리가 있다고 보아야 할 것인바, 그렇다면 원심판결에는 소액임차인의 우선변제권의 한도에 관한 법리오해의 위법이 있으므로, 이 점을 지적하는 취지의 상고이유의 주장도 이유 있다.

4. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 이를 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 손지열(재판장) 송진훈 윤재식(주심) 이규홍

대법원 2001. 5. 15. 선고 2001다18513 판결
[배당이의][공2001.7.1.(133),1388]

【판시사항】

판단유탈의 위법이 있다는 이유로 원심판결을 파기한 사례

【판결요지】

피고와 피고의 딸이 동일한 주택을 별개로 임차하였으나 이들이 함께 거주하고 있으므로 주택임대차보호법시행령 제3조 제4항 소정의 가정공동생활을 하는 자에 해당하고, 이들의 임대차보증금 합산액이 위 시행령 제4조의 우선변제를 받을 수 있는 소액보증금의 범위를 초과하므로 피고를 주택임대차보호법상 우선변제를 받을 수 있는 임차인으로 보고 한 배당은 부적법하다는 원고의 주장에 대한 판단을 하지 아니한 채 단순히 피고의 임대차보증금이 위 시행령상의 우선변제를 받을 수 있는 소액보증금에 해당한다는 사실만을 들어 원고의 청구를 배척한 원심판결을 판단유탈을 이유로 파기한 사례.

【참조조문】

구 주택임대차보호법(1989. 12. 30. 법률 제4188호로 개정되고 1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제8조 제3항, 주택임대차보호법시행령 제3조 제4항, 제4조

【전 문】

【원고,상고인】 원고

【피고,피상고인】 피고 (소송대리인 동서 법무법인 담당변호사 이재웅)

【원심판결】 창원지법 200 1. 2. 9. 선고 2000나7497 판결

【주문】

원심판결을 파기하고, 사건을 창원지방법원 본원 합의부에 환송한다.

【이유】

상고이유를 본다.

1. 원심이 인용한 제1심판결 이유에 의하면, 원심은 원고가 소외 1 소유의 이 사건 아파트에 대한 1998. 2. 14.자 채권최고액 4천만 원의 근저당권부채권 3,300만 원에 기하여 신청한 이 사건 경매의 1999. 9. 29.자 배당기일에 경매법원은 배당할 금액 29,532,898원을, 1순위로 마산시에 3,487,840원을, 2순위로 이 사건 아파트에 관한 소액임차인이라고 주장하는 피고에게 금 800만 원을 각 배당하고 나머지 18,045,058원을 신청채권자인 원고에게 배당하는 내용의 배당표를 작성한 사실을 인정한 다음 피고의 이 사건 아파트에 관한 임대차보증금이 금 2,100만 원이므로 피고는 주택임대차보호법 제8조 및 동법시행령 제4조에서 정한 우선변제를 받을 임차인이 아니어서 피고에 대한 위 배당은 부적법하다는 원고의 주장은 이를 인정할 증거가 없고 피고의 임대차보증금은 금 1,300만 원임이 인정된다는 이유로 원고의 청구를 받아들이지 아니하였다.

2. 기록에 의하여 살펴보면, 피고의 이 사건 아파트에 관한 임대차보증금은 2,100만 원이 아니라 1,300만 원임이 인정된다는 원심의 사실인정은 수긍할 수 있고 여기에 채증법칙 위배의 위법이 없다.

3. 그러나 기록에 의하면, 원고는 피고가 이 사건 아파트 중 방 1칸을 임대차보증금 1,300만 원에 임차하고 있을 뿐만 아니라 피고의 딸인 소외 2도 위 아파트 중 다른 방 1칸을 임대차보증금 800만 원에 임차하여 피고와 함께 거주하고 있으므로 주택임대차보호법시행령 제3조 제4항의 가정공동생활자에 해당하여 이들의 임대차보증금을 합산하면 금 2,100만 원이 되고 따라서 피고는 위 시행령 제4조의 우선변제를 받을 수 있는 임차인의 범위(이 사건 아파트의 소재지인 마산시의 경우 금 2,000만 원) 안에 속하지 아니하므로 피고에 대한 이 사건 배당은 부적법하다는 주장도 하고 있음을 알 수 있다(기록 120정, 130정, 176정, 197정 참조).

이에 기록에 의하여 살펴보니, 피고는 제1심 및 원심에 제출한 각 준비서면에서 이 사건 아파트의 방 1칸을 소외 1로부터 임대차보증금 1,300만 원에 임차하여 생활하고 있던 중 딸인 소외 2가 1995년 2월경 고등학교를 졸업한 뒤 부산에서 직장생활을 하다가 그만 두고 1996년 8월경 피고가 있는 마산시로 내려와 같이 살게 되면서 소외 1로부터 이 사건 아파트의 다른 방 1칸을 임대차보증금 800만 원에 임차하여 피고와 같이 거주하였다고 진술하여(기록 113정, 187정) 피고 스스로 피고와 소외 2가 모녀지간으로 같은 주택에서 각각의 임차인으로서 생활한 사실을 자인하고 있고, 여기에다 갑 제4호증(등기부등본), 을 제1호증의 7(주민등록등본), 6, 9(각 임대차계약서)의 각 기재에 의하여 인정되는 위 각 임대차계약의 체결경위 및 그 임대차보증금의 액수, 이 사건 아파트의 규모, 소외 2의 연령, 소외 2가 주민등록상 피고와 동일세대를 구성하고 있는 점 등을 보태어 보면 피고와 소외 2가 하나의 주택에서 가정공동생활을 영위하고 있었다고 볼 여지가 있는바, 주택임대차보호법(1989. 12. 30. 법률 제4188호로 개정되고 1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제8조 제3항, 동법시행령 제4조는 임차인의 보증금 중 일정액에 관하여 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 권리가 있는 임차인의 범위에 관하여 보증금이 특별시 및 광역시에서는 3,000만 원 이하, 기타의 지역에서는 2,000만 원 이하인 임차인으로 규정하고 있고, 동법시행령 제3조 제4항은 하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 영위하고 있는 경우에는 이들을 1인의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다고 규정하고 있으므로, 원심으로서는 소외 2가 실제로 이 사건 아파트의 방 1칸을 금 800만 원에 임차하였는지 아니면 가장임차인에 불과한지의 여부 및 피고와 소외 2가 주택임대차보호법시행령 제3조 제4항의 가정공동생활을 하는 자들인지 여부에 관하여 나아가 심리하고 아울러 피고가 위 시행령 제4조의 우선변제를 받을 수 있는 임차인의 범위 내에 속하는지를 밝혀 이 사건 경매법원의 피고에 대한 배당이 적법한지를 판단하였어야 할 것임에도 원심은 원고의 위와 같은 주장에 대하여는 아무런 판단도 아니한 채 단순히 피고의 임대차보증금이 금 1,300만 원이라는 사실만을 들어 원고의 청구를 배척하고 말았으니, 원심판결에는 원고의 위에서 본 주장에 대한 판단을 제대로 하지 아니한 판단유탈의 잘못이 있다 할 것이다.

4. 따라서 이 점을 지적하는 원고의 상고는 이유 있으므로 원심판결을 파기하고, 이 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원으로 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 송진훈(재판장) 윤재식 이규홍(주심) 손지열

(출처 : 대법원 2001. 5. 15. 선고 2001다18513 판결 [배당이의] > 종합법률정보 판례)

청주지법 2007. 5. 31. 선고 2007가단3957 판결
[배당이의] 확정[각공2007.8.10.(48),1493]

【판시사항】

[1] 주택임대차보호법 시행령 제3조 제4항에서 정한 ‘가정공동생활’ 관계의 판단 기준

[2] 전처를 매개로 한 동서지간인 임차인들 사이의 관계가 주택임대차보호법 시행령 제3조 제4항에 정한 ‘가정공동생활’ 관계에 해당하지 않는다고 본 사례

【판결요지】

[1] 주택임대차보호법 시행령 제3조 제4항은 실질적으로 임차인의 점유보조자 또는 이용보조자의 지위에서 임차인과 동거하는 관계에 있는 자가 형식상 별도의 임대차계약을 체결하는 방법으로 위 법에 의한 보호를 편취하려는 것을 방지하고, 나아가 가정공동생활을 하는 관계에 있는 이들이 실질적으로 경제적 일체를 이루고 있다는 점을 고려하여 그 보증금에 관한 법정 우선변제권의 범위를 제한하려는 데 그 입법목적이 있는 것이므로, 위와 같은 입법 취지에 비추어 위 조항에서 정한 가정공동생활의 관계에 있다고 하기 위해서는, 1개의 주택에 관한 수인의 임차인들이 법률상 친족관계에 있을 필요까지는 없지만 적어도 사회통념상 한 가정으로서의 생활공동체를 이루고 있다고 볼 수 있을 만한 긴밀한 인적 결합을 이루고 있고, 경제적으로도 그 보증금이 그 생활공동체의 계산으로 일체적으로 귀속되는 것으로 평가할 수 있어야 할 것이며, 단지 임차인들 사이의 상호 친분관계에 힘입어 같은 거주 공간에서 원활한 공동생활이 가능했다거나 위와 같은 친분관계에 터잡아 상호 임차한 부분에 관한 일시적인 공동 사용을 서로 용인하거나 부엌이나 화장실 등을 공용하여 왔다는 점만으로는 위 조항에서 말하는 가정공동생활 관계가 있었다고 볼 수 없다.

[2] 전처를 매개로 한 동서지간인 임차인들 사이의 관계가 사회통념상 가정공동체에 해당한다고 평가하기 어려워 주택임대차보호법 시행령 제3조 제4항에 정한 ‘가정공동생활’ 관계에 해당하지 않는다고 보아, 각 보증금을 합산하여 임차인들이 위 법상의 소액임차인에 해당하는지 여부를 가릴 필요가 없다고 한 사례.

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 시행령 제3조 제4항 [2] 주택임대차보호법 시행령 제3조 제4항

【전 문】

【원 고】 원고 새마을금고

【피 고】 피고 1외 1인

【변론종결】
2007. 5. 3.

【주 문】

1. 원고의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

【청구취지】
이 법원 2005타경22490 부동산임의경매 신청사건에서 이 법원이 2007. 2. 13. 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액 36,599,083원을 60,599,083원으로 경정하고, 피고들에 대한 배당액 각 12,000,000원을 삭제한다.

【이 유】

1. 기초 사실

가. 피고 2의 임대차계약 체결과 피고들의 거주 경위

(1) 피고 2는 2003. 9. 2. 소유자인 소외 1로부터 충북 진천읍 벽암리 (번지 생략) 지상 (명칭 생략) 연립주택 제10동 제101호(이하 ‘이 사건 주택’이라고 한다)를 임대차보증금 35,000,000원, 임대차기간 2003. 9. 2.로부터 24개월간으로 정하여 임차하였다. 피고 2는 2003. 9. 15. 전입신고를 마침과 아울러 임대차계약서에 확정일자를 받은 후 그 무렵부터 위 주택에서 거주하였다.

(2) 피고 1은 2003. 11.경 직장 관계로 이 사건 주택으로 이사하여 같은 달 10. 전입신고를 마치고, 그 무렵부터 피고 2와 함께 위 주택에서 거주하였다.

나. 피고들 사이의 관계와 이 사건 주택의 구조

(1) 피고 2는 피고 1의 전 직장 동료이자 그가 2003. 8.경 전처와 이혼하기 전까지 동서지간이었던 사이이다. 피고 2는 2001. 5. 2.부터 이 사건 주택 전입일인 2003. 9. 14.까지, 피고 1은 1996. 1. 6.부터 1999. 5. 15.까지 처가인 서울 성동구 마장동 (번지 생략)에 주민등록을 두기도 하였다.

(2) 피고 1은 딸인 소외 2(1994. 9. 14.생)를 데리고 피고 2와 그 가족들인 피고 2의 처와 아들과 위 주택에서 함께 거주하였는데, 위 건물은 전용면적 84.85㎡(약 25평, 공용부분을 포함한 계약 평수는 39평이다.) 정도의 공동주택으로 안방에 부속된 화장실을 포함한 2개의 화장실과 1개의 거실, 주방 그리고 3개의 방으로 구성되어 있다.

다. 이 사건 임대차계약서의 재작성

피고들은 피고 2의 위 임대차계약체결 후 1년이 되는 2004. 9. 2.자로 소외 1과 사이에 피고 2가 이 사건 주택 중 방 2칸을 20,000,000원에, 피고 1이 이 사건 주택 중 방 1칸을 15,000,000원에 임차하는 것으로 임대차계약서를 각각 작성한 다음 위 계약일자로부터 9개월여 후인 2005. 5. 16. 위 각 임대차계약서에 확정일자를 받았다.

라. 이 사건 주택에 관한 권리관계 및 경매절차

(1) 한편, 원고는 2003. 2. 10. 이 사건 주택에 관하여 채권최고액 72,000,000원인 근저당권을 설정해 두고 있었다.

(2) 이 사건 주택에 관하여 위 새로운 임대차계약서 작성일자 직후인 2004. 9. 10. 한일종합건설 주식회사의 청구금액 10,915,180원의 가압류기입등기가 마쳐졌고, 이어서 2005. 10. 20. 근저당권자인 원고의 신청에 따른 부동산임의경매개시결정이 내려졌다.

(3) 위 경매절차에서 배당법원은 2007. 2. 13. 소액임차인으로 권리신고 및 배당요구를 한 피고들에게 위 보증금 중 주택임대차보호법상의 최우선변제권이 인정되는 12,000,000원씩을 배당하고, 나머지를 근저당권자인 원고에게 배당하는 이 사건 배당표를 작성하였고, 원고는 위 배당기일에 피고들의 배당액 전부에 관하여 이의하였다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1～8호증, 을 제1, 4, 5호증, 을 제2호증의 각 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 당사자의 주장 요지

가. 원고의 주장

(1) 피고 1의 위 임대차계약은 소유자인 소외 1과 통정하여 체결된 허위의 계약으로서, 이 사건 주택에는 피고 2가 당초 체결한 보증금 35,000,000원의 임대차계약만이 존재하고 있었을 뿐이므로, 피고들 누구도 소액임차인의 요건을 갖추지 못하였다.

(2) 가사 그렇지 않다고 하더라도, 피고들은 한때 동서지간이었고 같은 주소지에 주민등록을 마치기도 한 긴밀한 관계로서 자녀와 처를 데리고 있는 피고 2와 딸을 데리고 있는 피고 1이 방 2칸과 방 1칸을 각 임차하여 각각의 거주 부분을 구분하여 생활하였다는 것은 상식에 반하는 것이므로 피고들은 위 주택에서 가정공동생활을 하는 관계에 있다고 보아야 한다.

(3) 따라서 주택임대차보호법 시행령 제3조 제4항에 따라 피고들의 각 임대차보증금을 합산하여 피고들이 위 법상의 소액임차인에 해당하는지 여부를 가려야 하는데도, 만연히 피고들을 소액임차인으로 인정하여 피고들에게 12,000,000원씩을 원고에 우선하여 배당한 이 사건 배당표는 위법하다.

나. 피고들의 주장

이에 대하여 피고들은 다음과 같이 항변한다.

(1) 피고 2는 2003. 9. 2. 소외 1로부터 이 사건 주택을 임대차보증금 35,000,000원에 임차하여 거주하여 오다가 한때 동서지간이자 직장 동료이었던 피고 1이 직장 문제로 충북 진천읍으로 내려오게 되어 위 주택 중 방 1칸을 피고 1에게 전대하였다.

(2) 피고들은 소유자인 소외 1에게 이 사건 주택에 대한 피고들의 각 점유 공간으로 구분하여 새로 임대차계약서를 작성해 줄 것을 요구하였지만 소외 1은 최소한 1년의 임차기간을 채워야 한다면서 이를 거부하다가 피고 2의 당초 임대차계약일로부터 1년이 되는 2004. 9. 2. 위와 같이 방 1칸과 방 2칸으로 나누어 임대차계약서를 새로 작성해 준 것이다. 소외 1은 피고 1로부터 받은 임대차보증금 15,000,000원을 피고 2에게 지급하는 방법으로 임대차보증금 차액을 변제하였다.

3. 판 단

가. 통정 허위표시 주장

피고 1과 소외 1 사이의 위 임대차계약이 통정한 허위의 계약이라고 인정할 증거가 없으므로, 원고의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.

나. 가정공동생활 관계에 있는 자로서 보증금을 합산하여야 한다는 주장

(1) 주택임대차보호법 시행령 제3조 제4항은 “하나의 주택에 2인 이상의 임차인이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1인의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.”고 규정하고 있는데, 위 조항은 실질적으로 임차인의 점유보조자 또는 이용보조자의 지위에서 임차인과 동거하는 관계에 있는 자가 형식상 별도의 임대차계약을 체결하는 방법으로 위 법에 의한 보호를 편취하려는 것을 방지하고, 나아가 가정공동생활을 하는 관계에 있는 이들이 실질적으로 경제적 일체를 이루고 있다는 점을 고려하여 그 보증금에 관한 법정 우선변제권의 범위를 제한하려는 데 그 입법목적이 있는 것이므로, 위와 같은 입법 취지에 비추어 위 조항에서 정한 가정공동생활의 관계에 있다고 하기 위해서는, 1개의 주택에 관한 수인의 임차인들이 법률상 친족관계에 있을 필요까지는 없지만 적어도 사회통념상 한 가정으로서의 생활공동체를 이루고 있다고 볼 수 있을 만한 긴밀한 인적 결합을 이루고 있고, 경제적으로도 그 보증금이 그 생활공동체의 계산으로 일체적으로 귀속되는 것으로 평가할 수 있어야 할 것이며, 단지 임차인들 사이의 상호 친분관계에 힘입어 같은 거주 공간에서 원활한 공동생활이 가능했다거나 위와 같은 친분관계에 터잡아 상호 임차한 부분에 관한 일시적인 공동 사용을 서로 용인하거나 부엌이나 화장실 등을 공용하여 왔다는 점만으로는 위 조항에서 말하는 가정공동생활 관계가 있었다고 볼 수 없다.

(2) 그런데 위 인정사실 및 앞서 든 각 증거에 의하면, 이 사건 주택은 방 3개, 화장실 2개로 이루어진 전용면적 25.7평 규모(계약 면적 39평)의 연립주택으로서, 위 주택의 규모와 구조, 피고들의 세대 규모나 가족 구성에 비추어 피고 2의 가족과 피고 1과 그의 딸이 함께 거주하는 것이 가정공동체가 아니고서는 불가능하였다고 할 수 없고, 앞서 본 피고들의 관계나 피고 1이 위 주택에 거주하게 된 경위에 비추어 보면, 피고들이 비록 피고 1의 전처를 매개로 한 동서지간으로서 친분 관계를 갖고 있기는 하나 피고들 사이의 관계가 사회통념상 가정공동체에 해당하는 것으로 평가하기는 어려우며, 나아가 위 각 보증금 역시 이에 대한 경제적 이해를 구분하고 각자의 계산에 의하여 보증금을 지급하였다고 보여지므로, 결국 위 인정 사실이나 앞서 든 증거들만으로 피고들이 위 조항에서 정한 가정공동생활을 하는 관계에 있었다고 볼 수 없다.

4. 결 론

따라서 원고의 이 사건 청구는 모두 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 이종엽

대법원 2002. 1. 22. 선고 2001다70702 판결
[부당이득금반환][공2002.3.15.(150),540]

【판시사항】

[1] 민사소송법 제605조 제1항 소정의 배당요구가 필요한 배당요구채권자가 실체법상 우선변제청구권이 있다 하더라도 적법한 배당요구를 하지 아니하여 배당에서 제외된 경우, 배당받은 후순위채권자를 상대로 부당이득의 반환을 청구할 수 있는지 여부 (소극)

[2] 주택임대차보호법상의 소액보증금반환채권이 민사소송법 제605조 제1항 소정의 배당요구가 필요한 배당요구채권에 해당하는지 여부 (적극)

【판결요지】

[1] 민사소송법 제605조 제1항에서 규정하는 배당요구가 필요한 배당요구채권자는, 압류의 효력발생 전에 등기한 가압류채권자, 경락으로 인하여 소멸하는 저당권자 및 전세권자로서 압류의 효력발생 전에 등기한 자 등 당연히 배당을 받을 수 있는 채권자의 경우와는 달리, 경락기일까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있고, 적법한 배당요구를 하지 아니한 경우에는 비록 실체법상 우선변제청구권이 있다 하더라도 경락대금으로부터 배당을 받을 수는 없을 것이므로, 이러한 배당요구채권자가 적법한 배당요구를 하지 아니하여 그를 배당에서 제외하는 것으로 배당표가 작성·확정되고 그 확정된 배당표에 따라 배당이 실시되었다면 그가 적법한 배당요구를 한 경우에 배당받을 수 있었던 금액 상당의 금원이 후순위채권자에게 배당되었다고 하여 이를 법률상 원인이 없는 것이라고 할 수 없다.

[2] 주택임대차보호법에 의하여 우선변제청구권이 인정되는 소액임차인의 소액보증금반환채권은 현행법상 민사소송법 제605조 제1항에서 규정하는 배당요구가 필요한 배당요구채권에 해당한다.

【참조조문】

[1] 민사소송법 제605조 제1항, 민법 제741조[2] 민사소송법 제605조 제1항, 주택임대차보호법 제8조 제1항

【참조판례】

[1] 대법원 1996. 12. 20. 선고 95다28304 판결(공1997상, 342)
대법원 1997. 2. 25. 선고 96다10263 판결(공1997상, 865)
대법원 1998. 10. 13. 선고 98다12379 판결(공1998하, 2660)

【전 문】

【원고,상고인】 원고

【피고,피상고인】 양산농업협동조합

【원심판결】 울산지법 200 1. 9. 27. 선고 2001나703 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

【이유】

상고이유를 본다.

민사소송법 제605조 제1항에서 규정하는 배당요구가 필요한 배당요구채권자는, 압류의 효력발생 전에 등기한 가압류채권자, 경락으로 인하여 소멸하는 저당권자 및 전세권자로서 압류의 효력발생 전에 등기한 자 등 당연히 배당을 받을 수 있는 채권자의 경우와는 달리, 경락기일까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있고, 적법한 배당요구를 하지 아니한 경우에는 비록 실체법상 우선변제청구권이 있다 하더라도 경락대금으로부터 배당을 받을 수는 없을 것이므로, 이러한 배당요구채권자가 적법한 배당요구를 하지 아니하여 그를 배당에서 제외하는 것으로 배당표가 작성·확정되고 그 확정된 배당표에 따라 배당이 실시되었다면 그가 적법한 배당요구를 한 경우에 배당받을 수 있었던 금액 상당의 금원이 후순위채권자에게 배당되었다고 하여 이를 법률상 원인이 없는 것이라고 할 수 없다(대법원 1998. 10. 13. 선고 98다12379 판결 참조).

주택임대차보호법에 의하여 우선변제청구권이 인정되는 소액임차인의 소액보증금반환채권은 현행법상 위와 같은 배당요구가 필요한 배당요구채권에 해당하는 것이므로, 같은 취지의 원심 판단은 정당하고, 거기에 판례위반의 위법이 없다. 원고가 상고이유로 내세우고 있는 대법원 1964. 7. 14. 선고 63다839 판결, 1990. 3. 27.자 90다카315, 322, 339 결정은 모두 강제경매절차에서의 배당요구나 배당표의 확정 및 배당표에 대한 이의 등에 관한 민사소송법의 규정들이 경매법에 의한 임의경매절차에 준용되지 아니하던(대법원 1975. 12. 30.자 74마314 결정, 1976. 1. 13. 선고 75다884 판결, 1979. 2. 27. 선고 78다1689 판결, 1990. 3. 27.자 90그8 결정 등 참조) 경매법에 의한 임의경매절차에 관한 사안으로서, 민사소송법 제728조에 의하여 배당요구에 관한 민사소송법 제605조를 준용하고 있는 현행법상의 담보권실행을 위한 경매절차에 관한 이 사건에 원용하기에는 적절하지 아니하다. 결국 상고이유의 주장은 원심판결에 법리오해의 위법이 있다는 취지이고, 이는 소액사건심판법 제3조에 규정된 사유 중 어느 것에도 해당하지 아니하여 적법한 상고이유가 될 수 없으므로 받아들이지 아니한다.

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 서성(재판장) 이용우 배기원(주심) 박재윤

대법원 2005. 8. 25. 선고 2005다14595 판결
[배당이의][공2005.10.1.(235),1559]

【판시사항】

[1] 구 민사소송법상 배당요구가 필요한 배당요구채권자가 적법한 배당요구를 하지 아니한 경우, 배당에서 제외되는지 여부(적극) 및 채권의 일부 금액만을 배당요구한 경우, 경락기일 이후에 배당요구하지 아니한 채권을 추가하거나 확장할 수 있는지 여부 (소극)

[2] 구 민사소송법상 배당요구가 필요한 배당요구채권자가 경락기일 이후에 배당요구하지 아니한 채권을 추가 또는 확장하여 배당요구를 하였으나 그 부분이 배당에서 제외된 경우, 배당받은 후순위 채권자를 상대로 부당이득의 반환을 청구할 수 있는지 여부 (소극)

[3] 사해행위의 수익자 소유의 부동산에 대한 경매절차에서 취소채권자가 수익자에 대한 가액배상판결에 기하여 배당을 요구하여 배당을 받은 경우, 취소채권자가 그 배당액에 대하여 우선권을 가지는지 여부 (소극)

【판결요지】

[1] 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것)에 의하면, 민법·상법 기타 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자, 집행력 있는 정본을 가진 채권자 및 경매신청의 등기 후에 가압류를 한 채권자는 경락기일까지 배당요구를 할 수 있고( 제605조 제1항), 위 조항에서 규정하는 배당요구가 필요한 배당요구채권자는 경락기일까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있고, 적법한 배당요구를 하지 아니한 경우에는 실체법상 우선변제청구권이 있는 채권자라 하더라도 그 경락대금으로부터 배당을 받을 수는 없으며, 또한 경락기일까지 배당요구한 채권자라 할지라도 채권의 일부 금액만을 배당요구한 경우에 경락기일 이후에는 배당요구하지 아니한 채권을 추가하거나 확장할 수 없다.

[2] 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것)상 배당요구를 하여야만 배당절차에 참여할 수 있는 채권자가 경락기일까지 배당요구를 하지 아니한 채권액에 대하여 경락기일 이후에 추가 또는 확장하여 배당요구를 하였으나 그 부분을 배당에서 배제하는 것으로 배당표가 작성·확정되고 그 확정된 배당표에 따라 배당이 실시되었다면, 그가 적법한 배당요구를 한 경우에 배당받을 수 있었던 금액 상당의 금원이 후순위 채권자에게 배당되었다고 하여 이를 법률상 원인이 없는 것이라고 할 수 없다.

[3] 사해행위취소란 채권의 보전을 위하여 일반 채권자들의 공동담보에 제공되고 있는 채무자의 재산이 그의 처분행위로 감소되는 경우, 채권자의 청구에 의해 이를 취소하고, 일탈된 재산을 채무자의 책임재산으로 환원시키는 제도로서, 사해행위의 취소와 원상회복은 모든 채권자의 이익을 위하여 효력이 있으므로( 민법 제407조), 취소채권자가 자신이 회복해 온 재산에 대하여 우선권을 가지는 것은 아니라고 할 것이므로, 사해행위의 수익자 소유의 부동산에 대한 경매절차에서 취소채권자가 수익자에 대한 가액배상판결에 기하여 배당을 요구하여 배당을 받은 경우, 그 배당액은 배당요구를 한 취소채권자에게 그대로 귀속되는 것이 아니라 채무자의 책임재산으로 회복되는 것이며, 이에 대하여 채무자에 대한 채권자들은 채권만족에 관한 일반원칙에 따라 채권 내용을 실현할 수 있는 것이다.

【참조조문】

[1] 구 민사소송법(2002. 1. 16. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제601조 제3호(현행 민사집행법 제80조 제3호 참조), 제605조 제1항(현행 민사집행법 제88조 제1항 참조) [2] 구 민사소송법(2002. 1. 16. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제601조 제3호(현행 민사집행법 제80조 제3호 참조), 제605조 제1항(현행 민사집행법 제88조 제1항 참조), 민법 제741조[3] 민법 제406조 제1항, 제407조

【참조판례】

[1][2] 대법원 1996. 12. 20. 선고 95다28304 판결(공1997상, 342)
대법원 1997. 2. 25. 선고 96다10263 판결(공1997상, 865)
대법원 1998. 10. 13. 선고 98다12379 판결(공1998하, 2660)
대법원 2002. 1. 22. 선고 2001다70702 판결(공2002상, 540)

[1] 대법원 1998. 7. 10. 선고 96다39479 판결(공1998하, 2059)
대법원 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결(공1999상, 733)
대법원 2001. 3. 23. 선고 99다11526 판결(공2001상, 930)
대법원 2002. 1. 25. 선고 2001다11055 판결(공2002상, 559)

[3] 대법원 2001. 2. 27. 선고 2000다44348 판결(공2001상, 774)
대법원 2003. 6. 27. 선고 2003다15907 판결(공2003하, 1620)

【전 문】

【원고,상고인】 기술신용보증기금 (소송대리인 법무법인 정평 담당변호사 박연철 외 4인)

【피고,피상고인】 서울보증보험 주식회사 (소송대리인 법무법인 새얼 담당변호사 최영식)

【원심판결】 의정부지법 2005. 1. 20. 선고 2004나5007 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.

【이유】

1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은, 이 사건 경매절차는 민사집행법(2002. 1. 26. 법률 제6627호로 제정)이 시행되기 이전인 2002. 4. 18.에 신청된 소외 1 소유의 부동산에 대한 의정부지방법원 2002타경17657호 강제경매사건(선행사건)의 집행절차에 따라 진행되었으므로, 위 경매사건에는 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것, 이하 같다)이 적용되고, 원고는 이 사건 강제경매개시결정의 기입등기가 경료된 뒤에 가압류를 한 채권자 겸 집행력 있는 판결정본을 가진 채권자로서 경락기일인 2003. 12. 19.까지 사해행위의 수익자인 위 소외 1에 대한 가액배상판결에 터잡은 권리신고 및 배당요구신청서를 제출하였다가, 경락기일 이후에야 비로소 집행법원에 배당의견서를 제출하면서 사해행위 취소채권자인 원·피고 간의 관계에서는 사해행위 목적물의 원래 소유자인 채무자 소외 2에 대한 실제 채권액에 비례하여 배당하여 줄 것을 주장하였으므로, 이 사건 경매절차에서 그 채무자 겸 소유자인 소외 1에 대한 집행권원이 아닌 위 소외 2에 대한 집행권원에 터잡아 배당요구를 할 수 있는지의 여부와는 무관하게, 집행법원이 원고의 채권에 대하여는 경락기일 이후에 새로이 추가 및 확장한 채권액을 배당에서 제외하고, 경락기일 이전에 배당요구된 원고의 위 소외 1에 대한 가액배상판결에 기한 채권액을 기준으로 배당표를 작성한 것은 적법하고, 또한 이러한 기준에 의한 위 배당표상의 피고에 대한 배당액과 원·피고의 소외 2에 대한 실제 채권액을 기준으로 하여 피고에게 배당될 금액과의 차액 상당에 대하여 원고가 이를 부당이득으로 피고에게 반환을 구할 수 없다는 취지로 판단하였다.

구 민사소송법에 의하면, 민법·상법 기타 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자, 집행력 있는 정본을 가진 채권자 및 경매신청의 등기 후에 가압류를 한 채권자는 경락기일까지 배당요구를 할 수 있고( 제605조 제1항), 위 조항에서 규정하는 배당요구채권자는 경락기일까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있고, 적법한 배당요구를 하지 아니한 경우에는 실체법상 우선변제청구권이 있는 채권자라 하더라도 그 경락대금으로부터 배당을 받을 수는 없으며( 대법원 2002. 1. 25. 선고 2001다11055 판결 등 참조), 또한 경락기일까지 배당요구한 채권자라 할지라도 채권의 일부 금액만을 배당요구한 경우에 경락기일 이후에는 배당요구하지 아니한 채권을 추가하거나 확장할 수 없다( 대법원 2001. 3. 23. 선고 99다11526 판결 등 참조). 그리고 배당요구를 하여야만 배당절차에 참여할 수 있는 채권자가 경락기일까지 배당요구를 하지 아니한 채권액에 대하여 경락기일 이후에 추가 또는 확장하여 배당요구를 하였으나 그 부분을 배당에서 배제하는 것으로 배당표가 작성·확정되고 그 확정된 배당표에 따라 배당이 실시되었다면, 그가 적법한 배당요구를 한 경우에 배당받을 수 있었던 금액 상당의 금원이 후순위 채권자에게 배당되었다고 하여 이를 법률상 원인이 없는 것이라고 할 수 없다 ( 대법원 2002. 1. 22. 선고 2001다70702 판결 등 참조).

또한, 사해행위취소란 채권의 보전을 위하여 일반 채권자들의 공동담보에 제공되고 있는 채무자의 재산이 그의 처분행위로 감소되는 경우, 채권자의 청구에 의해 이를 취소하고, 일탈된 재산을 채무자의 책임재산으로 환원시키는 제도로서, 사해행위의 취소와 원상회복은 모든 채권자의 이익을 위하여 효력이 있으므로( 민법 제407조), 취소채권자가 자신이 회복해 온 재산에 대하여 우선권을 가지는 것은 아니라고 할 것이다 .

따라서 사해행위의 수익자 소유의 부동산에 대한 경매절차에서 취소채권자가 수익자에 대한 가액배상판결에 기하여 배당을 요구하여 배당을 받은 경우, 그 배당액은 배당요구를 한 취소채권자에게 그대로 귀속되는 것이 아니라 채무자의 책임재산으로 회복이 되는 것이며, 이에 대하여 채무자에 대한 채권자들은 채권만족에 관한 일반원칙에 따라 채권 내용을 실현할 수 있는 것이다.

이러한 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같이 사해행위취소, 구 민사소송법상의 경매절차 및 배당이의소송 등에 관한 법리를 오해하는 등으로 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 수 없다.

2. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   고현철(재판장) 윤재식(주심) 강신욱 김영란

대법원 2008. 12. 24. 선고 2008다65242 판결
[배당이의][공2009상,102]

【판시사항】

[1] 실체법상 우선변제청구권이 있는 채권자가 배당요구의 종기까지 적법한 배당요구를 하지 아니한 경우 배당에서 제외되는지 여부 (적극) 및 채권의 일부 금액만을 배당요구하였다가 종기 후 나머지를 추가·확장할 수 있는지 여부 (소극)

[2] 배당요구서에 기재하여야 하는 ‘채권의 원인’의 특정 정도

[3] 배당요구서에 채권의 원인을 ‘임금’으로만 기재하였다가 배당요구 종기 후에 퇴직금채권을 추가하여 기재한 채권계산서를 제출한 경우, 배당요구한 채권에 퇴직금이 포함되는지 여부의 판단 방법

【판결요지】

[1] 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법·상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있고, 적법한 배당요구를 하지 아니한 경우에는 실체법상 우선변제청구권이 있는 채권자라 하더라도 매각대금으로부터 배당을 받을 수 없으며, 배당요구의 종기까지 배당요구한 채권자라 할지라도 채권의 일부 금액만을 배당요구한 경우 배당요구의 종기 이후에는 배당요구하지 아니한 채권을 추가하거나 확장할 수 없다.

[2] 배당요구를 할 경우 배당요구서에는 집행력 있는 정본 또는 그 사본, 그 밖에 배당요구의 자격을 소명하는 서면을 첨부하고 채권의 원인과 액수를 기재하여야 하는바, 이 경우 ‘채권의 원인’은 채무자에 대하여 배당요구채권자가 가지는 원인채권을 특정할 수 있을 정도로 기재하면 충분하다. 다만 집행력 있는 정본에 의하지 아니한 배당요구인 경우에는 채무자로 하여금 채권이 어느 것인가를 식별할 수 있을 정도로 그 채권의 원인에 관한 구체적인 표시가 필요하다.

[3] 퇴직금은 본질적으로는 후불적 임금의 성질을 지닌 것이라는 점을 고려할 때, 배당요구서에 채권의 원인을 ‘임금’이라고만 기재하였다고 하더라도 그 임금에 ‘퇴직금’도 포함되어 있을 수 있으므로 이를 신중하게 판단할 필요가 있으나, 배당요구서의 기재 내용 및 첨부서면에 의하면 배당요구한 임금채권에 퇴직금채권이 포함되어 있지 아니한 것이 분명하다면 그 배당요구에 퇴직금채권에 대한 배당요구가 포함되어 있다고 볼 수 없는 것은 당연하다. 배당요구의 종기 이후에 제출한 채권계산서에 퇴직금채권을 추가하여 기재하였다거나 당초 배당요구한 임금채권의 액수가 근로기준법 제38조 제2항에 따라 최우선변제되는 최종 3개월분의 임금을 초과하는 것이어서 최우선변제되지 아니하고 남아 있는 부분이 있다고 하여 달리 볼 것은 아니다.

【참조조문】

[1] 민사집행법 제88조 제1항, 제148조 제2호 [2] 민사집행법 제88조 제1항, 민사집행규칙 제48조 [3] 민사집행법 제88조 제1항, 제148조 제2호, 민사집행규칙 제48조, 근로기준법 제38조 제2항, 근로자퇴직급여 보장법 제11조

【참조판례】

[1] 대법원 2001. 3. 23. 선고 99다11526 판결(공2001상, 930)
대법원 2002. 1. 25. 선고 2001다11055 판결(공2002상, 559)
대법원 2005. 8. 25. 선고 2005다14595 판결(공2005하, 1559)

【전 문】

【원고(선정당사자), 상고인】 원고(선정당사자)(소송대리인 변호사 양병현)

【피고, 피상고인】 기은팔차유동화전문 유한회사

【원심판결】 수원지법 2008. 8. 13. 선고 2007나25770 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용은 원고(선정당사자)가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법·상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있고, 적법한 배당요구를 하지 아니한 경우에는 실체법상 우선변제청구권이 있는 채권자라 하더라도 그 매각대금으로부터 배당을 받을 수 없으며, 배당요구의 종기까지 배당요구한 채권자라 할지라도 채권의 일부 금액만을 배당요구한 경우 배당요구의 종기 이후에는 배당요구하지 아니한 채권을 추가하거나 확장할 수 없다(대법원 2001. 3. 23. 선고 99다11526 판결, 대법원 2002. 1. 25. 선고 2001다11055 판결, 대법원 2005. 8. 25. 선고 2005다14595 판결 참조). 그리고 배당요구를 할 경우 배당요구서에는 집행력 있는 정본 또는 그 사본, 그 밖에 배당요구의 자격을 소명하는 서면을 첨부하고 채권의 원인과 액수를 기재하여야 하며(민사집행규칙 제48조), 이 경우 채권의 원인은 채무자에 대하여 배당요구채권자가 가지는 원인채권을 특정할 수 있을 정도로 기재하면 충분한데, 다만 집행력 있는 정본에 의하지 아니한 배당요구인 경우에는 채무자로 하여금 채권이 어느 것인가를 식별할 수 있을 정도로 그 채권의 원인에 관한 구체적인 표시가 필요하다. 다만, 퇴직금은 본질적으로는 후불적 임금의 성질을 지닌 것이라는 점 (대법원 2007. 3. 30. 선고 2004다8333 판결 등 참조) 을 고려할 때, 배당요구서에 채권의 원인을 ‘임금’이라고만 기재하였다고 하더라도 그 임금에 ‘퇴직금’도 포함되어 있을 수 있으므로 이를 신중하게 판단할 필요가 있다고 할 것이나, 배당요구서의 기재 내용 및 첨부서면에 의하면 배당요구한 임금채권에 퇴직금채권이 포함되어 있지 아니한 것이 분명하다면 그 배당요구에 퇴직금채권에 대한 배당요구가 포함되어 있다고 볼 수 없는 것은 당연하고, 배당요구의 종기 이후에 제출한 채권계산서에 퇴직금채권을 추가하여 기재하였다거나 당초 배당요구한 임금채권의 액수가 근로기준법 제38조 제2항에 따라 최우선변제되는 최종 3개월분의 임금을 초과하는 것이어서 최우선변제되지 아니하고 남아 있는 부분이 있다고 하여 달리 볼 것은 아니다.

원심이 인정한 사실관계와 기록에 의하면, 원고(선정당사자, 이하 ‘원고’라고만 한다)가 이 사건 부동산임의경매사건의 배당요구 종기(2006. 9. 12.)일 전인 2006. 9. 11. 채무자 겸 소유자에 대한 임금채권자로서 선정자들의 체불임금 합계 92,694,314원에 대한 배당요구서를 집행법원에 제출하였는데 위 배당요구서에는 채권의 원인을 ‘임금’으로만 기재한 사실, 그 후 원고는 2007. 1. 22. 집행법원에 채권계산서를 제출하면서 위 임금채권 92,694,314원 외에 선정자들의 퇴직금채권 22,545,394원을 추가로 기재하여 채권의 액수를 합계 115,239,707원으로 기재한 사실(첨부서류로는 위 임금채권만 기재되어 있는 체불금품확인원만 제출하였다), 위 임의경매절차의 배당기일인 2007. 2. 21. 제1순위로 원고에게 위 임금채권 중 최종 3개월분의 임금에 해당하는 37,494,707원만 배당하고 위 퇴직금채권 22,545,394원에 대하여는 배당요구 종기일까지 배당요구하지 아니하였음을 이유로 이를 전혀 배당하지 아니하고, 같은 제1순위로 임금채권자 선정당사자인 소외 1에게 10,868,004원 및 임차인 소외 2에게 5,000,000원을 각 배당한 다음, 제2순위로 교부청구권자인 화성시 동부출장소장에게 2,353,560원을, 제3순위로 근저당권자인 피고에게 잔여액 1,137,312,069원을 각 배당하는 내용의 배당표가 작성된 사실을 알 수 있고, 사정이 이러하다면 위 법리에 의할 때 원고의 임금채권에 대한 이 사건 배당요구에 위 퇴직금채권에 대한 배당요구까지 포함되어 있다고 할 수 없고, 배당요구의 종기 이후에 제출한 채권계산서로서는 배당요구하지 아니한 위 퇴직금채권을 추가하거나 확장할 수도 없다고 하겠다.

같은 취지에서, 원심이 ‘위 퇴직금 상당액을 피고의 배당액에서 감액하여 이를 원고에게 배당하는 것으로 이 사건 배당표의 경정을 구하는 원고의 청구’를 기각한 것은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 법리오해 또는 판례 위반 등의 위법이 없다.

원고가 상고이유에서 들고 있는 대법원 2004. 7. 22. 선고 2002다52312 판결은 우선변제권이 있는 임금채권자가 경매절차개시 전에 경매 목적 부동산을 가압류한 경우에는 배당요구의 종기까지 우선권 있는 임금채권임을 소명하지 않았다고 하더라도 배당표가 확정되기 전까지 그 가압류의 청구채권이 우선변제권 있는 임금채권임을 소명하면 우선배당을 받을 수 있다는 것으로서, 퇴직금채권에 기하여 경매절차개시 전에 경매 목적 부동산을 가압류한 바가 없는 이 사건과는 그 사안을 달리하여 이 사건에 원용하기에는 적절하지 아니하다.

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 김영란(재판장) 이홍훈 안대희(주심) 양창수

대법원 2020. 10. 15. 선고 2017다216523 판결
[배당이의][공2020하,2103]

【판시사항】

[1] 배당요구의 종기까지 적법한 배당요구를 하지 않은 채 배당기일에 출석하여 배당표에 대한 이의를 신청한 채권자에게 배당이의의 소를 제기할 원고적격이 있는지 여부 (소극)

[2] 배당이의의 소의 제소기간 (=배당기일부터 1주일 이내) 및 소송 도중에 배당이의의 소로 청구취지를 변경한 경우, 제소기간을 준수하였는지를 판단하는 기준 시점 (=청구취지 변경신청서를 법원에 제출한 때)

[3] 집행력 있는 정본을 가진 채권자 등이 배당요구의 종기까지 적법한 배당요구를 하지 않아 배당에서 제외된 경우, 배당금을 수령한 다른 채권자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수 있는지 여부 (소극)

【판결요지】

[1] 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법·상법, 그 밖의 법률에 따라 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있다(민사집행법 제88조 제1항, 제148조 제2호).

배당이의의 소에서 원고적격이 있는 사람은 배당기일에 출석하여 배당표에 대한 실체상 이의를 신청한 채권자나 채무자에 한정된다. 채권자로서 배당기일에 출석하여 배당표에 대한 실체상 이의를 신청하려면 실체법상 집행채무자에 대한 채권자라는 것만으로 부족하고 배당요구의 종기까지 적법하게 배당요구를 했어야 한다. 적법하게 배당요구를 하지 않은 채권자는 배당기일에 출석하여 배당표에 대한 실체상 이의를 신청할 권한이 없으므로 배당기일에 출석하여 배당표에 대한 이의를 신청하였더라도 부적법한 이의신청에 불과하고, 배당이의의 소를 제기할 원고적격이 없다.

[2] 민사집행법 제154조 제1항, 제3항, 민사소송법 제262조 제1항 본문, 제2항, 제265조의 규정을 종합하면, 배당기일에 이의한 채권자나 채무자는 배당기일부터 1주일 이내에 배당이의의 소를 제기해야 하는데, 소송 도중에 배당이의의 소로 청구취지를 변경한 경우 제소기간을 준수하였는지는 청구취지 변경신청서를 법원에 제출한 때를 기준으로 판단해야 한다.

[3] 배당받을 권리 있는 채권자가 자신이 배당받을 몫을 받지 못하고 그로 말미암아 권리 없는 다른 채권자가 그 몫을 배당받은 경우에는 배당이의 여부 또는 배당표의 확정 여부와 관계없이 배당받을 수 있었던 채권자가 배당금을 수령한 다른 채권자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수 있다.

다만 집행력 있는 정본을 가진 채권자 등은 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있고, 적법한 배당요구를 하지 않은 경우에는 매각대금으로부터 배당을 받을 수는 없다. 이러한 채권자가 적법한 배당요구를 하지 않아 배당에서 제외되는 것으로 배당표가 작성되어 배당이 실시되었다면, 그가 적법한 배당요구를 한 경우에 배당받을 수 있었던 금액에 해당하는 돈이 다른 채권자에게 배당되었다고 해서 법률상 원인이 없는 것이라고 할 수 없다.

【참조조문】

[1] 민사집행법 제88조 제1항, 제148조 제2호, 제151조 제3항, 제154조 제1항 [2] 민사집행법 제154조 제1항, 제3항, 민사소송법 제262조 제1항, 제2항, 제265조 [3] 민사집행법 제88조 제1항, 제148조 제2호, 제149조, 제151조 제3항, 제154조 제1항, 민법 제741조

【참조판례】

[1] 대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다27696 판결
대법원 2019. 6. 13. 선고 2018다258289 판결
[3] 대법원 1998. 10. 13. 선고 98다12379 판결(공1998하, 2660)
대법원 2005. 8. 25. 선고 2005다14595 판결(공2005하, 1559)
대법원 2019. 7. 18. 선고 2014다206983 전원합의체 판결(공2019하, 1617)

【전 문】

【원고, 상고인】 원고

【원고보조참가인, 상고인】 으뜸통신 주식회사

【피고, 피상고인】 유앤제육차유동화전문 유한회사 외 1인

【원심판결】 광주지법 2016. 10. 12. 선고 2015나51568 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용 중 보조참가로 말미암은 부분은 원고 보조참가인이 부담하고, 나머지는 원고가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 사안 개요

농협은행 주식회사(이하 ‘농협은행’이라 한다)는 소외 1에 대한 대출금 채권을 피담보채권으로 한 근저당권자로서 2012. 8. 3. 소외 1 소유인 토지에 관하여 임의경매신청을 하여 이 사건 경매절차가 진행되었다(광주지방법원 목포지원 2012타경9547호).

원고는 소외 1에 대한 대여금 채권이 있는 사람으로서 소외 1과 금전소비대차계약 공정증서를 작성하였다. 원고는 2013. 4. 8. 위 공정증서에 기초하여 소외 1이 이 사건 경매절차에서 받을 배당금(잉여금) 채권에 관하여 압류와 추심명령을 받아 경매법원에 권리신고와 배당요구를 하였다.

경매법원은 배당기일인 2013. 4. 11. 이 사건 배당표를 작성하였는데, 그 내용은 다음과 같다. 피고 유앤제육차유동화전문 유한회사(이하 ‘피고 유한회사’라 한다)는 농협은행으로부터 위 근저당권부 채권을 양수한 채권자이므로 피고 유한회사에 10,451,919원을 배당한다. 피고 재단법인 신용보증재단중앙회(이하 ‘피고 재단법인’이라 한다)는 소외 1과 체결한 신용보증약정에 따른 구상금 채권을 피보전채권으로 하여 가압류를 한 채권자이므로 피고 재단법인에 4,077,690원을 배당한다.

원고의 대리인인 소외 2는 위 배당기일에 출석하여 피고들의 배당액 전부에 대하여 이의하였다. 원고는 같은 날 배당이의의 소를 제기하였고, 소송 도중인 2013. 10. 8. 기존의 청구를 주위적 청구로 하고 제1 예비적 청구와 제2 예비적 청구를 추가하는 소변경 신청서를 제1심법원에 제출하였다.

주위적 청구는 원고가 직접 제기한 배당이의의 소로서 이 사건 배당표 중 피고들의 배당액을 모두 삭제하고 이를 원고에게 배당하는 것으로 경정을 구한다는 내용이다. 제1 예비적 청구는 원고가 소외 1을 대위하여 제기한 배당이의의 소로서 이 사건 배당표 중 피고들의 배당액을 모두 삭제하고 이를 소외 1에게 배당하는 것으로 경정을 구한다는 내용이다. 제2 예비적 청구는 부당이득반환청구로서 피고들이 이 사건 배당표에 따라 취득한 배당금 수령 채권은 부당이득에 해당하므로 원고에게 위 채권을 양도하고 대한민국에 양도통지를 할 것을 구한다는 내용이다.

2. 원심 판단

원심은 이 사건 소 중 주위적 청구 부분, 제1 예비적 청구 부분, 제2 예비적 청구 부분이 부적법하다고 보아 이 사건 소를 모두 각하하였는데, 그 이유는 다음과 같다.

이 사건 경매절차에서 정해진 배당요구의 종기는 2012. 10. 15.이다. 원고는 2013. 4. 8.에서야 배당요구를 하였는데, 위 배당요구를 민사집행법 제88조 제1항에서 정한 집행력 있는 정본을 가진 채권자로서 한 것으로 이해하더라도, 위 배당요구는 효력이 없으므로 이 사건 소 중 주위적 청구 부분과 제2 예비적 청구 부분은 부적법하다.

원고는 이의를 한 배당기일인 2013. 4. 11.부터 1주일이 지난 후인 2013. 10. 8. 제1 예비적 청구와 제2 예비적 청구를 추가하는 소변경 신청서를 제1심법원에 제출하였으므로 이 사건 소 중 제1 예비적 청구 부분과 제2 예비적 청구 부분은 부적법하다.

3. 대법원 판단

가. 이 사건 소 중 주위적 청구 부분

(1) 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법·상법, 그 밖의 법률에 따라 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있다(민사집행법 제88조 제1항, 제148조 제2호).

배당이의의 소에서 원고적격이 있는 사람은 배당기일에 출석하여 배당표에 대한 실체상 이의를 신청한 채권자나 채무자에 한정된다. 채권자로서 배당기일에 출석하여 배당표에 대한 실체상 이의를 신청하려면 실체법상 집행채무자에 대한 채권자라는 것만으로 부족하고 배당요구의 종기까지 적법하게 배당요구를 했어야 한다. 적법하게 배당요구를 하지 않은 채권자는 배당기일에 출석하여 배당표에 대한 실체상 이의를 신청할 권한이 없으므로 배당기일에 출석하여 배당표에 대한 이의를 신청하였더라도 부적법한 이의신청에 불과하고, 배당이의의 소를 제기할 원고적격이 없다(대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다27696 판결, 대법원 2019. 6. 13. 선고 2018다258289 판결 참조).

(2) 원심판결 이유를 위에서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원고는 집행력 있는 정본을 가진 채권자로서 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있는데, 배당요구의 종기인 2012. 10. 15.까지 적법하게 배당요구를 하지 않았으므로 배당이의의 소를 제기할 원고적격이 없다. 원심이 이 사건 소 중 주위적 청구 부분이 부적법하다고 판단한 것에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 배당이의를 할 수 있는 사람의 자격에 관한 법리 등을 오해한 잘못이 없다.

나. 이 사건 소 중 제1 예비적 청구 부분

(1) 민사집행법 제154조 제1항은 “집행력 있는 집행권원의 정본을 가지지 아니한 채권자(가압류채권자를 제외한다)에 대하여 이의한 채무자와 다른 채권자에 대하여 이의한 채권자는 배당이의의 소를 제기하여야 한다.”라고 정하고, 제3항은 “이의한 채권자나 채무자가 배당기일부터 1주 이내에 집행법원에 대하여 제1항의 소를 제기한 사실을 증명하는 서류를 제출하지 아니한 때 또는 제2항의 소를 제기한 사실을 증명하는 서류와 그 소에 관한 집행정지재판의 정본을 제출하지 아니한 때에는 이의가 취하된 것으로 본다.”라고 정하고 있다.

민사소송법 제262조 제1항 본문은 “원고는 청구의 기초가 바뀌지 아니하는 한도 안에서 변론을 종결할 때(변론 없이 한 판결의 경우에는 판결을 선고할 때)까지 청구의 취지 또는 원인을 바꿀 수 있다.”라고 정하고, 제2항은 “청구취지의 변경은 서면으로 신청하여야 한다.”라고 정하고 있다. 민사소송법 제265조는 “시효의 중단 또는 법률상 기간을 지킴에 필요한 재판상 청구는 소를 제기한 때 또는 제260조 제2항·제262조 제2항 또는 제264조 제2항의 규정에 따라 서면을 법원에 제출한 때에 그 효력이 생긴다.”라고 정하고 있다.

위와 같은 관련 규정을 종합하면, 배당기일에 이의한 채권자나 채무자는 배당기일부터 1주일 이내에 배당이의의 소를 제기해야 하는데, 소송 도중에 배당이의의 소로 청구취지를 변경한 경우 제소기간을 준수하였는지 여부는 청구취지 변경신청서를 법원에 제출한 때를 기준으로 판단해야 한다.

(2) 원심판결 이유를 위에서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원고가 배당기일인 2013. 4. 11. 소외 1을 대위하여 이의를 하였더라도, 그로부터 1주일 이내에 소외 1을 대위하여 배당이의의 소를 제기하지 않았고, 제1 예비적 청구를 추가하는 소변경 신청서를 제1심법원에 제출한 때인 2013. 10. 8.을 기준으로 제소기간을 준수하지 못하였다. 원심이 이 사건 소 중 제1 예비적 청구 부분이 부적법하다고 판단한 것에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 배당이의를 할 수 있는 사람의 자격에 관한 법리 등을 오해한 잘못이 없다.

다. 이 사건 소 중 제2 예비적 청구 부분

(1) 배당받을 권리 있는 채권자가 자신이 배당받을 몫을 받지 못하고 그로 말미암아 권리 없는 다른 채권자가 그 몫을 배당받은 경우에는 배당이의 여부 또는 배당표의 확정 여부와 관계없이 배당받을 수 있었던 채권자가 배당금을 수령한 다른 채권자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수 있다.

다만 위 3. 가. (1)에서 본 바와 같이 집행력 있는 정본을 가진 채권자 등은 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있고, 적법한 배당요구를 하지 않은 경우에는 매각대금으로부터 배당을 받을 수는 없다. 이러한 채권자가 적법한 배당요구를 하지 않아 배당에서 제외되는 것으로 배당표가 작성되어 배당이 실시되었다면, 그가 적법한 배당요구를 한 경우에 배당받을 수 있었던 금액에 해당하는 돈이 다른 채권자에게 배당되었다고 해서 법률상 원인이 없는 것이라고 할 수 없다(대법원 1998. 10. 13. 선고 98다12379 판결, 대법원 2005. 8. 25. 선고 2005다14595 판결 참조).

(2) 원심판결 이유를 위에서 본 법리와 기록에 비추어 살펴본다.

제2 예비적 청구는 원고가 자신이 배당받을 몫을 받지 못하고 그로 말미암아 피고들이 그 몫을 배당받았다고 하면서 피고들의 배당금 수령 채권의 양도와 양도통지를 구하는 부당이득반환청구이다. 이러한 부당이득반환청구는 배당이의 여부 또는 배당표의 확정 여부와 관계없이 할 수 있고, 배당이의의 소와 달리 제소기간의 제한은 없다.

다만 원고는 집행력 있는 정본을 가진 채권자로서 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있는데, 배당요구의 종기인 2012. 10. 15.까지 적법하게 배당요구를 하지 않았으므로 매각대금으로부터 배당을 받을 수는 없다. 원고가 적법한 배당요구를 한 경우에 배당받을 수 있었던 금액에 해당하는 돈이 피고들에게 배당되었다고 해서 법률상 원인이 없는 것이라고 할 수 없다.

원심이 이 사건 소 중 제2 예비적 청구 부분을 기각하지 않고 각하한 것은 잘못이지만, 원고와 원고 보조참가인만이 상고한 이 사건에서 불이익변경금지의 원칙상 원고에게 더 불리한 청구기각판결을 선고할 수 없으므로 원심판결 중 위 부분을 그대로 유지할 수밖에 없다.

4. 결론

원고와 원고 보조참가인의 상고는 이유 없어 이를 기각하고 상고비용 중 보조참가로 말미암은 부분은 원고 보조참가인이 부담하고, 나머지는 원고가 부담하도록 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 이동원(재판장) 김재형(주심) 민유숙 노태악

문. 9. 임차인으로 부터 목적물을 적법하게 전차한 소액전차인에게도 제8조에 의한 우선변제의 권리가 있는지 여부

※ 갑설(적극설)
소액보증금에 관한 우선변제의 권리는 제8조에 의하여 물권적 성질을 가지는 강력한 권리로 승격되었다 할 것인바, 서민보호를 위한 이러한 강력한 입법취지에 비추어 소액전차권자도 보증금반환청구권에 관하여 소액임차권자와 동일한 권리를 가진다고 해석하여야 한다.

※ 을설(소극설)
전대차의 경우에는 전차인이 임대인, 즉 목적물소유자에 대하여 직접 보증금반환을 청구할 권원이 없고, 따라서 전차인에게 목적물의 경매대금으로부터 우선변제의 권리를 인정하기는 해석론상 불가능하다.

답. 갑설이 타당하다. 다만 전대인(임차인) 자신이 제8조에 의한 우선변제권 있는 소액임차인인 경우에 한한다.

(1) 소액임차인의 결정기준

임차인이 소액임차인에 해당하는지 여부는 담보물권 설정일자와 비교하여 그 당시를 기준으로 결정하여야 한다. 소액보증금의 범위에 관한 개정법의 부칙에서 "이 법 시행전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의한다."고 규정하고 있기 때문이다. 여기서의 "담보물권을 취득한 자"에 저당권자, 전세권자, 가등기담보권자는 포함되나 가압류채권자나 조세채권자는 포함되지 않는다. 확정일자임차인이 이에 포함되는지에 관하여는 견해가 나뉘나, 서울지방법원 실무례는 확정일자임차인은 부동산 담보권자와 유사한 지위에 있다는 판례를 근거로 긍정설이 우세하다.

예컨대, 86.11.25. 1번 근저당, 89.11.1. 2번 근저당, 92.1.15. 배당시 임차인의 보증금 700만원인 경우 -> 부칙에 "이 법 시행전에 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의한다"고 규정하고 있으므로 당시의 법에 의하여 소액임차인에 해당하는지를 가려야 하므로, 1번과 2번 근저당권자에 대한 관계에 있어서는 그 당시의 소액보증금이 서울과 직할시의 경우 500만원이므로 위 임차인은 소액임차인에 해당하지 아니한다. (원심은 700만원 중 500만원을 우선변제를 인정) (대판1993.9.14. 92다49539)

대법원 1993. 9. 14. 선고 92다49539 판결
[배당이의][공1993.11.1.(955),2754]

【판시사항】

가. 구 주택임대차보호법 제8조 소정의 소액의 보증금의 의미

나. 주택임대차보호법 부칙 제3항 규정과 소액임차인

【판결요지】

가. 구 주택임대차보호법(1989.12.30. 법률 제4188호로 개정되기 전의 것)제8조 및 같은법시행령(1990.2.19. 대통령령 제12930호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항의 각 규정은 우선변제권이 인정되는 소액보증금의 기준을 정한 것이지 우선변제권의 효력이 미치는 범위를 정한 것은 아니라고 해석되므로 구 주택임대차보호법하에 있어서 서울특별시 및 직할시의 경우 임대보증금이 금 5,000,000원을 넘는 경우에는 그 전체에 대하여 우선변제권이 인정되지 아니한다.

나. 주택임대차보호법(1989.12.30. 법률 제4188호) 부칙 제3항에 의하면 이 법 시행 전에 임대주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의한다고 규정하고 있어 현행법 시행 전에 부동산에 대하여 근저당권을 취득한 자에 대한 관계에 있어서는 구 주택임대차보호법에 의하여 소액임차인에 해당하는지 여부를 가려야 한다.

【참조조문】

구 주택임대차보호법(1989.12.30. 법률 제4188호로 개정되기 전의 것) 제8조, 같은법시행령(1990.2.19. 대통령령 제12930호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항, 주택임대차보호법(1989.12.30. 법률 제4188호) 부칙 제3항

【전 문】

【원고, 상고인】 중소기업은행 소송대리인 변호사 김교창

【피고, 피상고인】 피고

【원심판결】 서울민사지방법원 1992.10.2. 선고 92나15320 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 서울민사지방법원 합의부에 환송한다.

【이 유】

상고이유 대하여 본다.

원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고가 이 사건 부동산에 대하여 1986.11.25. 및 1989.11.1. 취득한 각 근저당권에 기하여 신청한 서울지방법원 남부지원 91타경3793호 임의경매 사건에서 1992.1.15. 열린 배당기일에 경매법원이 그 배당할 금액을 소액임차인이라고 주장하는 피고 및 원심공동피고 소외 1, 소외 2에게 그들 주장의 각 임대보증금 7,000,000원 중 금 5,000,000원씩에 우선 배당하고 잔액을 원고에게 배당한 사실을 인정한 다음, 피고는 구 주택임대차보호법상의 소액임차인에 해당하지 아니한다는 원고의 주장에 대하여, 구 주택임대차보호법 제8조, 같은법시행령 제3조 소정의 금 5,000,000원 이하의 소액보증금이라 함은 임대보증금이 금 5,000,000원을 넘지 아니하는 경우뿐만 아니라 임대보증금이 금 5,000,000원을 넘더라도 그 중 금 5,000,000원 부분은 이를 소액보증금으로 본다는 취지라 할 것이고, 이는 소액임차권자를 사회정책적 차원에서 특별히 보호하려는 위 법의 취지나 원고의 입장에서 위 근저당권을 취득할 당시 이미 금 5,000,000원 한도의 소액보증금의 우선변제청구권을 예상하고 있어서 불측의 손해를 입는 것은 아니라는 점으로 보아 그러하다는 이유를 들어 배척하였다.

그러나 구 주택임대차보호법(1989.12.30. 법률 제4188호로 개정되기 전의 것) 제8조 및 같은 법 시행령(1990.2.19. 대통령령 제12930호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항의 각 규정은 우선변제권이 인정되는 소액보증금의 기준을 정한 것이지 우선변제권의 효력이 미치는 범위를 정한 것은 아니라고 해석되므로 구 주택임대차보호법하에 있어서 서울특별시 및 직할시의 경우 임대보증금이 금 5,000,000원을 넘는 경우에는 그 전체에 대하여 우선변제권이 인정되지 아니한다고 할 것이다.

한편 개정된 현행 주택임대차보호법(1989.12.30. 법률 제4188호) 부칙 제3항에 의하면 이 법 시행 전에 임대주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의한다고 규정하고 있어 현행법 시행 전인 1986.11.25. 및 1989.11.1. 이 사건 부동산에 대하여 근저당권을 취득한 원고에 대한 관계에 있어서는 구 주택임대차보호법에 의하여 소액임차인에 해당하는지 여부를 가려야 할 것이므로, 결국 그 임대보증금이 금 7,000,000원이라고 스스로 주장하는 피고는 원고에 대한 관계에 있어서는 위 임대보증금 중 금 5,000,000원에 대하여도 소액임차인으로서의 우선변제권을 주장할 수 없다고 보아야 할 것이다.

그럼에도 불구하고 원심은 피고의 위 임대보증금채권 금 7,000,000원 중 금 5,000,000원 한도에서 원고의 채권에 우선하는 것으로 보고 원고의 이 사건 청구를 배척한 것은 구 주택임대차보호법 제8조, 같은법시행령 제3조 제1항에 관한 해석을 그르쳐 판결결과에 영향을 미친 위법을 저지른 것이라고 할 것이고, 이점을 지적하는 논지는 이유 있다.

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관 배만운(재판장) 최재호 김석수 최종영(주심)

서울지법 서부지원 1998. 7. 22. 선고 97가단37992 판결：확정
[배당이의 ][하집1998-2, 284]

【판시사항】

[1] 주택임대차보호법이 개정·시행된 후로서 이에 따른 시행령이 개정되기 전에 근저당권이 설정되고, 그 시행령의 개정 후에 체결된 임대차 계약의 보증금이 개정된 시행령에 따른 소액보증금의 범위에 속하는 경우 임차인에게 우선변제권이 인정되는지 여부 (적극)

[2] 임대인이 토지와 그 지상 주택에 근저당권을 설정하였다가 임의로 주택을 멸실시키고 그 자리에 다시 주택을 신축하여 이를 임대한 후 토지에 대한 근저당권의 실행으로 주택이 일괄경매된 경우, 주택 임차인이 토지 부분의 경락대금에서도 소액보증금을 우선변제 받을 수 있는지 여부 (적극)

【판결요지】

[1] 구 주택임대차보호법(1989. 12. 30. 법률 제4188호로 개정된 것)이 개정·시행된 후로서 이에 따른 같은법시행령이 개정되기 전에 근저당권이 설정되고, 그 시행령의 개정 후에 체결된 임대차계약의 보증금이 개정된 소액보증금의 범위에 속하는 경우, 같은 법 제8조 제3항이 대통령령에 위임한 것은 보증금의 범위이지 보호개시일자까지 위임한 것은 아니라고 보여지는 점, 위 개정된 시행령에는 경과조치에 관한 별도의 규정이 없는 점 등에 비추어 보면, 그 임차인이 위 개정된 시행령에서 정한 우선변제권이 인정되는 소액임차인에 해당하는 이상 위 개정된 법 시행 후에 근저당권을 설정한 근저당권자와의 관계에서 그 보증금 중 위 개정된 시행령에서 정한 일정액에 관하여는 우선변제권이 인정된다고 보아야 한다.

[2] 임대인이 토지와 그 지상 주택에 근저당권을 설정하였다가 임의로 주택을 멸실시키고 그 자리에 다시 주택을 신축하여 이를 임대한 후 토지에 대한 근저당권 실행으로 주택이 함께 일괄 경매된 경우, 주택임대차보호법이 별다른 제한 없이 소액임차인에 대해 대지의 가액을 포함한 주택가액의 2분의 1의 범위 내에서 우선변제권이 있다고 규정하고 있는 점 및 이미 토지 위에 종전의 건물, 특히 주택이 건립되어 있어 근저당권자가 토지 및 종전 주택에 근저당권을 설정할 당시 이미 그 주택에 우선변제권이 인정될 소액임차인이 존재하리라는 것을 고려하여 그 담보가치를 정하였으리라고 보이는 특별한 사정이 있는 점에 비추어 새로 건립된 주택의 소액임차인에게 대지 부분의 배당금액에 대하여도 우선변제권을 인정하여야 한다.

【참조조문】

[1] [2] 구 주택임대차보호법(1989. 12. 30. 법률 제4188호로 개정된 것) 제8조, 같은법시행령(1990. 2. 19. 대통령령 제12930호로 개정된 것) 제3조, 제4조

【참조판례】

[1]

대법원 1993. 9. 14. 선고 92다49539 판결(공1993하, 2754)
【전 문】

【원 고】 김태수

【피 고】 주식회사 충북은행 (소송대리인 박인권)

【주 문】

1. 서울지방법원 서부지원 97타경1811호 부동산임의경매사건에 관하여 동 법원이 1997. 10. 15. 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액 금 1,548,345원을 금 10,838,410원으로, 피고에 대한 배당액 금 18,580,135원을 금 9,290,068원으로 각 변경한다.

2. 소송비용은 피고의 부담으로 한다.

【청구취지】
주문과 같다.

【이 유】

1. 사실 관계

갑 제1호증의 1, 2, 갑 제2호증의 1, 2(을 제5, 6호증과 같다), 갑 제3호증의 1 내지 7, 갑 제4, 5호증, 을 제1호증의 1, 2, 을 제2, 3, 4호증의 각 1 내지 3의 각 기재에 변론의 전취지를 보태어 보면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있고, 반증이 없다.

가. 피고는 1990. 2. 10. 소외 소천산업 주식회사에 대한 대출금채권을 담보하기 위하여 위 회사가 소유하던 서울 마포구 망원동 477의 21 대 241㎡ 및 그 지상의 벽돌조 시멘트기와지붕 2층 주택(1층 77.69㎡, 2층 33.12㎡, 지하층 9.26㎡)을 공동담보물로 하여 채권최고액을 금 300,000,000원으로 하는 근저당권설정등기를 경료하였고, 그 후 1991. 6. 12. 위 회사가 위 토지 및 주택을 소외 김성희에게 매도하였는데, 위 김성희는 같은 해 7. 12. 위 토지에 대하여 소유권이전등기를 경료하고, 위 주택은 그 무렵 멸실시킨 후 그 곳에 철근콘크리트 벽돌조 평슬래브 3층 다세대주택(1층 135.54㎡, 2층 135.54㎡, 3층 116.10㎡, 지층 40.60㎡)을 건축하여 같은 해 12. 30. 그 소유권보존등기를 경료하였고, 이 때 위 토지는 위 다세대주택의 대지권의 목적인 토지로 편입되었다.

나. 원고는 1994. 1. 26. 위 김성희로부터 위 다세대주택 중 2층 201호 44.52㎡(그 대지권은 위 토지 중 241분지 26.71지분인데, 위 토지 전체에 관하여 피고의 근저당권설정등기가 이미 경료되어 있었던 관계로 위 대지권의 표시부분 등기란에 별도 등기 있음이 기재되어 있었다.)에 관하여 채권최고액을 30,000,000원으로 한 근저당권을 설정받았는데, 그 피담보채권을 변제받지 못하게 되자 1997. 1.경 위 근저당권의 실행을 위한 경매를 신청하여 같은 해 1. 20. 서울지방법원 서부지원 97타경1811호로 경매개시결정이 내려지고 경매절차가 진행되었다.

다. 한편 위 김성희는 위 다세대주택 201호 내의 각 방1칸씩을 1992. 8. 6. 소외 정인종에게 임대차보증금 15,000,000원으로 하여, 1992. 8. 27. 소외 김창주에게 임대차보증금 12,000,000원으로 하여, 1992. 10. 5. 소외 양옥렬에게 임대차보증금 11,000,000원으로 하여 각 임대하였고, 위 임차인들은 위 각 임대차계약 체결 직후 임차한 부분을 인도받아 거주하면서 위 정인종은 1993. 1. 18., 위 김창주는 1994. 7. 13., 위 양옥렬은 1994. 7. 18. 각 전입신고를 마쳤는데, 위와 같이 경매가 진행되자 위 임차인들은 위 각 임대차보증금을 우선변제받기 위하여 주택임대차보호법 제8조 소정의 소액임차인으로서 경매법원에 권리신고 및 배당요구를 하였다(위 임차인들을 이하 이 사건 임차인들이라고 한다).

라. 위 다세대주택 201호의 가액은 대지권 부분이 30,000,000원, 건물 부분이 35,000,000원, 합계 금 65,000,000원으로 감정평가되었고, 이를 기초로 입찰을 실시한 결과 1997. 8. 28. 소외 정인종에게 금 42,000,000원에 낙찰되었는데, 경매법원은 1997. 10. 15. 위 경락대금에서 집행비용 등을 공제한 후의 배당할 금액 40,256,959원 중 대지권부분 해당액 18,580,135원(40,256,959원×30,000,000원 / 65,000,000원)을 피고에게 배당하고, 건물부분 해당액 21,676,824원(40,256,959원×35,000,000원 / 65,000,000원) 중 위 총 배당할 금액의 2분의 1인 20,128,479원을 이 사건 임차인들에게 안분하여 각 6,709,493원씩 배당한 후, 그 잔액 1,548,345원(21,676,824원－20,128,479원)을 원고에게 배당하는 것으로 배당표를 작성하였다.

2. 배당순위 및 배당액에 대한 판단

원고는, 위 총 배당할 금액에서 그 2분의 1인 금 20,128,479원을 먼저 이 사건 임차인들에게 배당하고 나머지 20,128,480원을 원고와 피고에게 위 건물 및 대지권 부분의 가액비율에 따라 분할하여 배당하여야 한다고 주장하고, 이에 대하여 피고는 이 사건 임차인들이 피고와의 관계에서 우선변제를 받을 소액임차인에 해당하지 아니하므로 대지권부분의 배당금액에서는 우선변제받을 수 없다고 다투는 바, 이 사건 임차인들이 피고와의 관계에서 우선변제받을 소액임차인에 해당하는지의 여부 및 다음으로 그들이 위 대지권부분의 배당금액에서도 우선변제받을 수 있는 것인지(이 부분에 관하여는 피고가 따로 다투지 아니하고 있으나, 이 사건 임차인들이 우선변제받을 소액임차인에 해당한다고 하더라도 대지권 부분의 배당금액까지도 포함하여 변제받을 권리가 있는 것인지가 또한 문제된다.)에 관하여 차례로 살핀다.

가. 관련 법규

(1) 피고가 위 근저당권설정등기를 경료하기 전에 시행되던 구 주택임대차보호법(1989. 12. 30. 법률 제4188호로 개정되기 전의 것) 제8조는 "① 임차인은 소액의 보증금에 관하여 다른 담보물권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리가 있다. ② 제1항의 경우에 소액보증금의 범위와 기준은 주택의 가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분지 1의 범위 안에서 대통령령으로 정한다."고 규정하고, 동 시행령(1990. 2. 19. 대통령령 제12930호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항은 " 법 제8조의 규정에 의한 소액보증금의 범위를 서울특별시 및 직할시에서는 금 500만 원 이하, 기타의 지역에서는 금 400만 원 이하로 한다."고 규정하였다.

(2) 한편 그 후 개정된 구 주택임대차보호법(1989. 12. 30. 법률 제4188호로 개정된 것, 이는 위 일자부터 시행되었다) 제8조는 우선변제권이 인정되는 소액임차인의 기준과 우선변제권이 인정되는 소액보증금의 범위를 구별하여 "① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다. … ③ 제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택의 가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위 안에서 대통령령으로 정한다."고 규정하고, 동 시행령(1990. 2. 19. 대통령령 제12930호로 개정된 것) 제3조 제1항은 " 법 제8조의 규정에 의한 보증금 중 일정액의 범위를 서울특별시 및 직할시에서는 금 700만 원 이하, 기타의 지역에서는 금 500만 원 이하로 한다."고 규정하고, 제4조는 " 법 제8조의 규정에 의한 우선변제를 받을 임차인의 범위는 보증금이 서울특별시 및 직할시에서는 금 2,000만 원 이하, 기타의 지역에서는 금 1,500만 원 이하인 임차인으로 한다."고 규정하였다.

나. 판 단

(1) 위 각 개정 이전의 주택임대차보호법 제8조 및 동 시행령 제3조 제1항의 규정은 우선변제권이 인정되는 소액보증금의 기준을 정한 것이지 우선변제권의 효력이 미치는 범위를 정한 것은 아니라고 할 것이어서 서울특별시의 경우 임대보증금이 금 5,000,000원을 넘는 경우에는 그 전체에 대하여 우선변제권이 인정되지 아니하는 것이었으나, 위 각 개정으로 서울특별시의 경우 임대보증금이 20,000,000원 이하인 임차인에 대하여 그 중 금 7,000,000원에 관하여 우선변제권은 인정하게 된 것이다.

(2) 그리고 임차인이 담보물권자와의 관계에서 위와 같은 우선변제를 받을 소액임차인에 해당하는지의 여부는 그 담보물권 설정 당시의 법령을 기준으로 하여 판단하여야 할 것인데, 이 사건에 있어서 피고가 근저당권설정등기를 경료한 때가 1990. 2. 10.로서 위 개정된 법이 시행된 후이나 그 시행령은 아직 개정되기 전인 바, 과연 이 사건 임차인들이 피고와의 관계에서 우선변제권이 있는 소액임차인에 해당하는지에 관하여 보건대, 위 개정된 법 제8조 제3항이 대통령령에 위임한 것은 보증금의 범위이지 보증금의 보호개시일자까지 위임한 것은 아니라고 볼 것인 점, 위 개정되기 전의 시행령 및 현행 주택임대차보호법시행령(1995. 10. 19. 대통령령 제14785호로 개정된 것, 우선변제를 받을 임차인의 범위와 보증금 중 우선변제권이 인정되는 일정액의 범위를 확장하였다.)의 각 부칙에 경과조치로 그 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정을 적용한다고 각 규정하고 있음에 반하여, 위 개정된 시행령에는 그와 같은 경과조치에 관한 별도의 규정이 없는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 임차인들이 위 개정된 시행령에서 정한 우선변제권이 인정되는 소액임차인에 해당하는 이상 위 개정된 법 시행 후에 근저당권을 설정한 피고와의 관계에서도 그 보증금 중 위 개정된 시행령에서 정한 일정액에 관하여는 우선변제권이 인정된다고 할 것이다.

(3) 나아가 이 사건 임차인들이 위 대지권부분의 배당금액에 대하여도 우선변제받을 권리가 있는지에 관하여 보건대, 주택임대차보호법이 별다른 제한 없이 소액임차인에 대해 대지의 가액을 포함한 주택가액의 2분의 1의 범위 내에서 우선변제권이 있다고 규정하고 있을 뿐이고, 그 취지는 무주택 영세임차인의 소액임차보증금은 생활의 근거가 되는 전재산이나 다름없는 현실을 고려하여 담보물권자의 이익을 희생해서라도 소액임차인을 보호하기 위한 입법 정책의 표현으로 보여지는 데다가, 이 사건에서와 같이 이미 토지 위에 종전의 건물, 특히 주택이 건립되어 있어 피고가 토지 및 종전 주택에 근저당권을 설정할 당시 이미 그 주택에 우선변제권이 인정될 소액임차인이 존재하리라는 것을 고려하여 그 담보가치를 정하였으리라고 보이는 특별한 사정이 있는 경우에는 그 후 새로 건립된 주택의 소액임차인들에 대하여 위와 같이 우선변제권을 인정하더라도 거래의 안정을 그다지 해치리라고는 볼 수 없는 점(최소한 나대지에 관하여 근저당권이 설정된 후 그 지상에 주택이 건립된 경우와는 달리 보아야 할 것이다.) 등에 비추어 보면, 이 사건 임차인들에게 대지권부분의 배당금액에 대하여도 우선변제권을 인정함이 합당하다.

3. 결 론

그렇다면 위 총 배당할 금액 중 2분의 1 상당액인 금 20,128,479원은 먼저 이 사건 임차인들에게 안분 배당하고, 그 나머지 금 20,128,480원을 원고와 피고에게 위 건물 및 대지권부분의 가액비율에 따라 분할하여 배당하여야 할 것인바, 이 사건 배당표 중 원고에 대한 배당액 금 1,548,345원은 위 금 20,128,480원 중 65분의 35 비율에 해당하는 금 10,838,410원으로, 피고에 대한 배당액 금 18,580,135원은 위 금 20,128,480원 중 65분의 30 비율에 해당하는 금 9,290,068원으로 각 변경하여야 할 것이니, 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 김관중

또한 1989.12.30. 개정된 주택임대차보호법 시행 후 그에 기한 1990.2.19. 개정된 주택임대차보호법시행령이 시행되기 전에 근저당권이 설정된 경우 소액임차인에 해당하는지 여부는 위 개정 전의 주택임대차보호법시행령을 기준으로 결정하여야 한다. (대판2002.3.29. 2001다84824)

대법원 2002. 3. 29. 선고 2001다84824 판결
[배당이의][공2002.5.15.(154),1010]

【판시사항】

1989. 12. 30. 개정된 주택임대차보호법 시행 후 그에 기한 1990. 2. 19. 개정된 주택임대차보호법시행령이 시행되기 전에 근저당권이 설정된 경우, 소액임차인 해당 여부의 기준 시행령 (=위 개정 전 주택임대차보호법시행령)

【판결요지】

구 주택임대차보호법(1989. 12. 30. 법률 제4188호로 개정되어 동일자부터 시행된 것) 부칙 제3항에 의하면 이 법 시행 전에 임대주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의한다고 규정하고 있어 위 법률 시행 후에 설정된 근저당권에 대하여는 위 법률의 규정에 따라 소액임차인에 해당하는지 여부를 가리는 것이 원칙이라 할 것이지만, 위 법률 시행 후 어떤 범위에서 소액임차인에게 우선변제권을 인정해 줄 것인가에 관하여 위 법률의 위임에 따른 구체적인 요건을 정한 새로운 대통령령이 아직 시행되기 전에 근저당권이 설정된 경우 다른 특별한 사정이 없는 한 구 주택임대차보호법시행령(1990. 2. 19. 대통령령 제12930호로 개정되기 전의 것)은 신법인 위 법률의 취지에 반하지 않는 범위 내에서 새로운 대통령령이 시행될 때까지 여전히 그 효력을 유지한다고 볼 것이고, 그 이후 1990. 2. 19.부터 시행된 구 주택임대차보호법시행령(1990. 2. 19. 대통령령 제12930호로 개정된 것)에서 아무런 경과규정을 둔 바 없다고 하여 같은 개정 시행령의 규정이 막바로 위 법률의 시행시점으로 소급하여 위와 같은 근저당권에 대하여 적용될 수는 없다.

【참조조문】

구 주택임대차보호법(1989. 12. 30. 법률 제4188호로 개정되기 전의 것) 제8조, 구 주택임대차보호법시행령(1990. 2. 19. 대통령령 제12930호로 개정되기 전의 것) 제3조, 구 주택임대차보호법(1989. 12. 30. 법률 제4188호로 개정된 것) 제8조, 부칙(1989. 12. 30.) 제3항, 구 주택임대차보호법시행령(1990. 2. 19. 대통령령 제12930호로 개정된 것) 제3조, 제4조, 헌법 제13조 제2항, 제75조

【참조판례】

대법원 1989. 9. 12. 선고 88누6962 판결(공1989, 1481)
대법원 1993. 9. 14. 선고 92다49539 판결(공1993하, 2754)
대법원 2000. 5. 30. 선고 98두20162 판결(공2000하, 1561)

【전 문】

【원고,상고인】 주식회사 대구은행

【피고,피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 배영곤)

【원심판결】 대구지법 200 1. 11. 28. 선고 2001나14205 판결

【주문】

원심판결을 파기하고, 사건을 대구지방법원 본원 합의부에 환송한다.

【이유】

상고이유를 본다.

원심은 제1심판결 이유를 인용하여, 원고는 이 사건 부동산에 관하여 모두 7건의 근저당권을 설정하였는데, 그 근저당권 중 1 내지 3순위 각 근저당권은 1982. 3. 16.부터 1989. 7. 31.까지 사이에, 4, 5순위 각 근저당권은 1990. 2. 8.에, 6, 7순위 각 근저당권은 1993. 6. 29. 및 1995. 2. 21.에 각 설정된 사실, 원고는 위 각 근저당권에 기하여 이 사건 부동산에 관하여 대구지방법원 99타경100846 부동산임의경매를 신청한 사실, 한편 피고는 1998. 3. 1. 이 사건 부동산 중 2층 전부를 임차보증금 2,000만 원에 임차·입주한 후 같은 달 9. 전입신고를 마친 사실, 집행법원은 2000. 1. 19. 열린 배당기일에서 그 배당할 금액 중 소액임차인이라고 주장하는 피고에게 700만 원을 우선적으로 배당하고 잔액을 원고에게 배당한 사실을 인정한 다음, 피고는 주택임대차보호법상의 소액임차인에 해당하지 아니한다는 원고의 주장에 대하여 임차인이 담보물권자와의 관계에서 우선변제를 받을 소액임차인에 해당하는지의 여부는 그 담보물권 설정 당시의 법령을 기준으로 하여 판단하여야 할 것이라고 전제하고, 주택임대차보호법(1989. 12. 30. 법률 제4188호로 개정되어 동일자부터 시행된 것, 이하 '개정법'이라고만 한다) 제8조 제3항이 대통령령에 위임한 것은 보증금의 범위이지 보증금의 보호개시일자까지 위임한 것은 아니라고 볼 것인 점, 구 주택임대차보호법시행령(1990. 2. 19. 대통령령 제12930호로 개정되기 전의 것, 이하 '종전 시행령'이라고 한다) 등의 부칙에 경과조치로 그 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정을 적용한다고 각 규정하고 있음에 반하여, 구 주택임대차보호법시행령(1990. 2. 19. 대통령령 제12930호로 개정된 것, 이하 '개정 시행령'이라고 한다)에는 그와 같은 경과조치에 관한 별도의 규정이 없는 점 등에 비추어 보면, 피고가 개정 시행령에서 정한 우선변제권이 인정되는 소액임차인에 해당하는 이상 개정법 시행 후에 설정된 원고의 제4, 5순위 각 근저당권에 대하여는 그 보증금 중 개정 시행령에서 정한 일정액에 관하여 우선변제권이 인정된다고 할 것이라는 이유를 들어 원고의 주장을 배척하였다.

개정법 부칙 제3항에 의하면 이 법 시행 전에 임대주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의한다고 규정하고 있어 개정법 시행 후에 설정된 이 사건 4순위 이하 근저당권에 대하여는 개정법의 규정에 따라 소액임차인에 해당하는지 여부를 가리는 것이 원칙이라 할 것이지만, 그 중 4, 5순위 각 근저당권이 설정될 당시인 1990. 2. 9.에 있어서는 어떤 범위에서 소액임차인에게 우선변제권을 인정해 줄 것인가에 관하여 개정법의 위임에 따른 구체적인 요건을 정한 새로운 대통령령이 아직 시행되기 전이었으므로, 이 경우 다른 특별한 사정이 없는 한 종전 시행령은 신법인 개정법의 취지에 반하지 않는 범위 내에서 새로운 대통령령이 시행될 때까지 여전히 그 효력을 유지한다고 볼 것이고, 그 이후 1990. 2. 19.부터 시행된 개정 시행령에서 아무런 경과규정을 둔 바 없다고 하여 개정 시행령의 규정이 막바로 개정법의 시행시점으로 소급하여 위 4, 5순위 근저당권에 대하여 적용될 수는 없는 것이다.

그럼에도 불구하고, 원심은 개정 시행령의 규정이 이 사건 4, 5순위 각 근저당권의 경우에도 적용된다고 보고 피고의 위 임차보증금 반환채권 중 700만 원의 범위에서는 원고의 4, 5순위 근저당권에 우선하는 것으로 판단하였으니, 원심에는 주택임대차보호법 제8조, 같은법시행령 제3조에 관한 해석을 그르쳐 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이고, 이를 지적하는 원고의 상고이유의 주장은 이유 있다.

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 변재승(재판장) 송진훈 윤재식 이규홍(주심)

(2) 공동임대인 중 일부의 공유지분이 경매되는 경우 소액보증금 해당 여부

공동임대인 중 일부의 공유지분에 대하여 매각절차가 진행되는 경우 공동임대인의 보증금반환채무는 불가분채무이므로, 소액임차인에 해당하는지 여부 및 배당액은 경매대상 공유지분에 상응하는 금액이 아니라 임차보증금 전액을 기준으로 판단하여야 한다.

(3) 기존채권의 회수가 주목적인 소액임차인

채권자가 채무자소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그 곳에서 거주하였더라도 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용 수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 보호할 수 없다. (대판2001.5.8. 2001다14733 ; 대판2008. 5.15. 2007다23203; 대판2005.5.13. 2003다50771)

대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결
[배당이의][공2001.7.1.(133),1362]

【판시사항】

임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용 수익하려는 데 있는 것이 아니고 소액임차인으로 보호받아 기존채권을 회수하려는 데에 있는 경우, 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 보호받을 수 있는지 여부 (소극)

【판결요지】

주택임대차보호법의 입법목적은 주거용건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고(제1조), 주택임대차보호법 제8조 제1항에서 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 한 것은, 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인 바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제1조, 제8조 제1항

【전 문】

【원고,피상고인】 중소기업은행 (소송대리인 일신 법무법인 담당변호사 김교창 외 6인)

【피고,상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 한강 담당변호사 최재천 외 4인)

【원심판결】 서울지법 200 1. 2. 2. 선고 99나98485 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.

【이유】

상고이유를 판단한다.

주택임대차보호법의 입법목적은 주거용건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고(제1조), 주택임대차보호법 제8조 제1항에서 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 한 것은, 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인 바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용 수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다고 할 것이다.

원심판결 이유에 의하면 원심은, 채택증거에 의하여 피고가 소외인에게 1997. 7. 22. 1,000만 원, 1997. 10. 30. 1,000만 원, 1997. 12. 1. 5,000만 원 합계 7,000만 원을 대여하였다가 이를 변제받지 못하게 되자 1997. 12. 24. 위 소외인 소유의 이 사건 주택을 가압류하였는데, 이에 앞서 1997. 12. 20. 위 소외인과 이 사건 주택 중 방 1칸에 관하여 임대차보증금을 소액임차인에 해당하는 1,500만 원으로 정하여 임대차계약을 체결하고, 실제 위 임대차보증금은 지급함이 없이 이 사건 주택에 입주하여 1997. 12. 27. 전입신고를 마치고 거주해 오고 있는 사실 등을 인정한 다음, 그 인정 사실에 의하면 피고와 소외인의 위 임대차계약은 기존 채권의 추심을 위한 수단으로 체결된 것에 불과하므로 피고는 주택임대차보호법상의 보호대상인 소액임차인이 될 수 없다고 판단하였다.

기록에 비추어 살펴보면, 원심의 그와 같은 사실인정은 정당한 것으로 수긍이 가는바, 원심이 확정한 바와 같이 이 사건 임대차계약이 기존 채권의 추심을 위한 수단으로 체결된 것에 불과하다면 그 주된 목적이 주택을 사용 수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 데에 있었던 경우라고 할 것이므로 앞서본 법리에 비추어 이러한 경우에는 피고를 소액임차인으로 보호할 수는 없다고 할 것이다. 같은 취지의 원심 판단은 정당하고, 원심판결에 임대차계약의 내용을 잘못 해석한 위법 등이 있다고 할 수 없다. 나아가 원심은 상고이유의 주장과 같이 이 사건 임대차보증금이 현실적으로 수수되지 않은 사정만을 들어 그와 같이 판단한 것이 아니라 그러한 사정과 함께 피고와 위 소외인의 기존 채권관계, 임대차보증금의 액수, 가압류사실 등 판시와 같은 사실들을 종합하여 이 사건 임대차계약이 채권회수의 수단으로 체결된 것으로 판단한 것이다. 상고이유는 모두 받아들일 수 없다.

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 서성(재판장) 유지담 배기원(주심) 박재윤

대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결
[배당이의][공2008상,850]

【판시사항】

[1] 임대차계약의 주된 목적이 주택의 사용·수익보다 소액임차인으로 보호받아 기존채권을 회수하려는 데 있는 경우, 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 보호받을 수 있는지 여부 (소극)

[2] 임대차보증금의 감액으로 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당하게 된 경우에 소액임차인으로서 보호받을 수 있는지 여부 (원칙적 적극)

【판결요지】

[1] 주택임대차보호법의 입법목적과 소액임차인 보호제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도, 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것에 있는 것이 아니고 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는, 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다.

[2] 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것인 이상, 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면, 그 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차인은 같은 법상 소액임차인으로 보호받을 수 있다.

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제1조, 제8조 제1항 [2] 주택임대차보호법 제1조, 제8조 제1항

【참조판례】

[1] 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결(공2001하, 1362)

【전 문】

【원고, 상고인】 원고

【피고, 피상고인】 관악농업협동조합

【원심판결】 서울중앙지법 2007. 1. 31. 선고 2006나12342 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원 합의부로 환송한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

주택임대차보호법의 입법목적은 주거용건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고( 제1조), 주택임대차보호법 제8조 제1항에서 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 한 것은, 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다고 할 것이나 ( 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결 등 참조), 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것인 이상, 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 임대인과의 사이에 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면, 그 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차인이 같은 법상 소액임차인으로 보호받을 수 없다고 볼 수는 없다.

원심이 인정한 사실관계에 의하면, 원고는 2004. 3. 25.경 소외인과 사이에 이 사건 주택에 관하여 임대차보증금을 70,000,000원으로 하여 임대차계약을 체결하면서(이를 ‘제1차 임대차계약’이라 한다), 원고가 지급하는 임대차보증금으로 이 사건 임차부분에 설정된 피고의 근저당권 피담보채무(채권최고액 108,000,000원)를 변제하기로 약정하고, 이에 따라 원고가 그 무렵 계약금 및 중도금조로 합계 15,500,000원을 소외인에게 교부하였으나, 소외인은 피고에 대한 채무를 일부도 상환하지 아니한 상태에서, 원고가 2004. 5. 15.경 이 사건 주택을 인도받아 같은 달 17. 전입신고를 마친 사실, 그 후 원고는 2004. 6.경 소외인과 사이에 이 사건 주택에 관하여 임대차보증금은 40,000,000원으로 하는 임대차계약서를 다시 작성하고(이를 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 2004. 6. 11. 위 임대차계약서에 확정일자를 받았는데, 임차보증금 40,000,000원과 이미 지급한 15,500,000원의 차액인 24,500,000원을 소외인에게 지급하지 않은 사실, 한편 피고의 신청에 의하여 2004. 7. 8. 이 사건 주택에 관한 부동산임의경매개시결정이 내려져, 같은 달 15. 임의경매개시결정등기가 경료된 사실을 알 수 있고, 이러한 사실관계에 의하면, 원고가 제1차 임대차계약 후 임대차보증금 일부만 지급하고 이 사건 주택을 인도받아 전입신고를 마친 후 계속하여 거주하고 있었으므로, 보증금만 감액한 이 사건 임대차계약의 주된 목적 역시 주택의 사용·수익에 있다고 볼 것이고, 원고가 소외인과 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 임대인과의 사이에 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다는 사정만으로, 원고가 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호받을 수 없다고 볼 수는 없다고 할 것이다.

그럼에도 불구하고, 원심은 이 사건 임대차계약은 원고가 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 제1차 임대차계약에 의한 임대차보증금 채권을 회수하려는 것을 주된 목적으로 체결된 것으로 보고 원고가 주택임대차보호법상 보호대상인 소액임차인이 아니라고 판단하고 말았으니, 이러한 원심의 판단에는 주택임대차보호법상 소액임차인에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다.

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원으로 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   김황식(재판장) 김영란 이홍훈 안대희(주심)

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서울중앙지방법원 2007. 1. 31. 선고 2006나12342 판결
[배당이의][미간행]

【전 문】

【원고, 항소인】 원고(소송대리인 변호사 이재각)

【피고, 피항소인】 관악농업협동조합

【변론종결】
2007. 1. 24.

【제1심판결】 서울중앙지방법원 2006. 4. 28. 선고 2005가단367723 판결

【주 문】

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

【청구취지 및 항소취지】
제1심 판결을 취소한다. 서울중앙지방법원 2004타경24527호 부동산임의경매사건에 관하여 2005. 11. 22. 위 법원이 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액 1,546,896원을 15,500,000원으로, 피고에 대한 배당액 108,000,000원을 94,046,896원으로 각 경정한다.

【이 유】

1. 제1심 판결의 인용

이 법원이 설시할 이유는 제1심 판결문을 다음과 같이 고치거나 추가하는 이외에는 제1심 판결문의 이유 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조에 의하여 이를 그대로 인용한다.

① 제1심 판결문 제2면 제4행의 “별지 목록 기재 건물 중 202호”를 “별지 목록 기재 건물”로 고친다.

② 제3면 제5행과 제6행 사이에 “[배척증거] 갑 제5, 7호증의 각 기재부분”을 추가한다.

2. 결 론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고의 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사   정종식(재판장) 이창경 이지민

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서울중앙지방법원 2006. 4. 28. 선고 2005가단367723 판결
[배당이의][미간행]

【전 문】

【원 고】 원고(소송대리인 변호사 이재각)

【피 고】 관악농업협동조합(소송대리인 문기훈)

【변론종결】
2006. 4. 7.

【주 문】

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고의 부담으로 한다.

【청구취지】
서울중앙지방법원 2004타경24527호 부동산임의경매신청사건에 관하여 2005. 11. 22. 같은 법원이 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액 1,546,896원을 15,500,000원으로, 피고에 대한 배당액 108,000,000원을 93,546,896원으로 각 경정한다는 판결.

【이 유】

1. 기초사실

가. 원고는 2004. 3. 25.경 소외인과 사이에 별지 목록 기재 건물 중 202호(이하 ‘이 사건 임차부분’이라고 한다)에 관하여 전세금을 70,000,000원으로 하여 전세계약을 체결하면서, 원고가 지급하는 전세금으로 이 사건 임차부분에 설정된 피고의 근저당권 피담보채무(채권최고액 108,000,000원)를 변제하기로 약정하였다.

나. 원고는 그 무렵 계약금 및 중도금조로 합계 15,500,000원을 소외인에게 교부하였으나, 소외인은 피고에 대한 대출금채무를 일부도 상환하지 아니하였다.

다. 원고는 2004. 5. 15.경 이 사건 임차부분을 인도받아 같은 달 17. 전입신고를 마쳤다.

라. 원고는 2004. 6.경 소외인과 사이에 이 사건 임차부분에 관하여 임차보증금은 40,000,000원으로, 임대차기간은 2004. 5. 15.부터 2006. 5. 14.까지로 각 정한 임대차계약서를 작성하고, 2004. 6. 11. 서울중앙지방법원 동작등기소 제3224호로 확정일자를 받았는데, 임차보증금 40,000,000원과 이미 지급한 15,500,000원의 차액인 24,500,000원을 소외인에게 지급하지 않았다.

마. 피고의 신청에 의하여 2004. 7. 8. 서울중앙지방법원 2004타경24527호로 이 사건 임차부분에 관한 부동산임의경매개시결정이 내려져, 같은 달 15. 같은 법원 동작등기소 접수 제28748호로 임의경매개시결정등기가 경료되었다.

바. 위 임의경매사건에서 배당법원은 2005. 11. 22. 집행비용을 공제한 나머지 실제 배당할 금액 109,786,806원을 가지고, 1순위로 교부권자(당해)인 동작구청장에게 239,910원, 2순위로 채권자인 피고에게 108,000,000원을, 3순위로 임차인(확정)인 원고에게 1,546,896원을 각 배당하는 것으로 배당표를 작성하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑제1호증 내지 갑제4호증, 을제1호증, 을제2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 청구원인에 대한 판단

가. 원고는 이 사건 청구원인으로, 원고는 주택임대차보호법상 소액임차인으로서 피고보다 우선하여 임차보증금 1,550만 원을 우선 배당받아야 함에도, 위 배당표는 피고를 원고보다 우선하여 배당하였으므로 위법하다고 주장하고, 이에 대하여 피고는, 원고가 가장임차인에 불과하므로 위 배당표는 적법하다고 다툰다.

나. 주택임대차보호법의 입법목적은 주거용 건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고( 제1조), 주택임대차보호법 제8조 제1항에서 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 한 것은, 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인 바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다( 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결 참조).

다. 돌이켜 이 사건에서 보건대, 이 사건 임대차계약은 애초에 원고와 소외인이 전세금을 70,000,000원으로 정하여 전세계약을 체결하고 전입신고까지 하였으나 소외인이 약정과는 달리 피고의 근저당채무를 변제하지 않자, 이 사건 임차부분에 관하여 법원의 경매가 개시될 것임을 짐작한 원고가 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것을 주된 목적으로 체결된 것으로 보아야 할 것이므로, 원고가 현실적으로 이 사건 임차부분에 입주하여 거주하였다 하더라도 원고는 주택임대차보호법상의 보호대상인 소액임차인이라고 할 수 없다.

3. 결 론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[별지 목록 생략]

판사   정도성

대법원 2005. 5. 13. 선고 2003다50771 판결
[배당이의][공2005.6.15.(228),935]

【판시사항】

[1] 채무자가 채무초과 상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대하여 주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권 보호대상인 임차권을 설정해 준 행위가 사해행위취소의 대상이 되는지 여부 (적극)

[2] 주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권 보호대상인 임차권을 설정해 준 행위가 사해행위인 경우, 수익자인 임차권자의 선의의 판단 기준

【판결요지】

[1] 주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권은 임차목적 주택에 대하여 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세 등에 우선하여 변제받을 수 있는 일종의 법정담보물권을 부여한 것이므로, 채무자가 채무초과상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대하여 위 법조 소정의 임차권을 설정해 준 행위는 채무초과상태에서의 담보제공행위로서 채무자의 총재산의 감소를 초래하는 행위가 되는 것이고, 따라서 그 임차권설정행위는 사해행위취소의 대상이 된다고 할 것이다.

[2] 주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권 보호대상인 임차권을 설정해 준 행위가 사해행위인 경우, 채무자의 악의는 추정되는 것이고, 수익자인 임차인의 악의 또한 추정된다고 할 것이나, 다만 위 법조 소정의 요건을 갖춘 임차인에 대하여 선행의 담보권자 등에 우선하여 소액보증금을 회수할 수 있도록 한 입법 취지에 비추어 보면, 위 법조 소정의 임차권을 취득하는 자는 자신의 보증금회수에 대하여 상당한 신뢰를 갖게 되고, 따라서 임대인의 채무초과상태 여부를 비롯하여 자신의 임대차계약이 사해행위가 되는지에 대하여 통상적인 거래행위 때보다는 주의를 덜 기울이게 될 것이므로, 수익자인 임차인의 선의를 판단함에 있어서는 실제로 보증금이 지급되었는지, 그 보증금의 액수는 적정한지, 등기부상 다수의 권리제한관계가 있어서 임대인의 채무초과상태를 의심할 만한 사정이 있었는데도 굳이 임대차계약을 체결할 사정이 있었는지, 임대인과 친인척관계 등 특별한 관계는 없는지 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙을 통하여 합리적으로 판단하여야 한다.

【참조조문】

[1] 민법 406조, 주택임대차보호법 제3조, 제8조[2] 민법 406조, 주택임대차보호법 제3조, 제8조

【참조판례】

[1] 대법원 2003. 9. 5. 선고 2001다66291 판결(공2003하, 2004)

[2] 대법원 2001. 4. 24. 선고 2000다41875 판결(공2001상, 1198)

【전 문】

【원고,상고인】 기술신용보증기금 (소송대리인 변호사 정근)

【피고,피상고인】 피고

【원심판결】 서울지법 2003. 9. 4. 선고 2003나18967 판결

【주문】

원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원 합의부에 환송한다.

【이유】

1. 인정되는 사실

원심이 제1심판결을 인용하여 적법하게 인정한 사실과 기록에 의하면, 원고는 1999. 5. 15. 소외 1(이하 '채무자'라 한다) 등의 연대보증하에 소외 주식회사 마이미와의 사이에, 위 소외 회사가 금융기관으로부터 대출받는 금원에 대하여 판시와 같은 두 건의 원리금채무이행보증계약을 체결하였고, 1999. 10.경 서울남부지방법원 99카단29506호로 채무자에 대한 사전구상권의 일환으로 청구금액을 3억 1,000만 원으로 하여 채무자 소유의 이 사건 아파트에 대한 가압류신청을 하여 1999. 10. 12. 이 사건 아파트에 가압류등기가 등재된 사실, 그 후 원고는 채무자를 상대로 서울중앙지방법원 2000가합(사건번호 1 생략)호로 구상금청구 소송을 제기하여 2001. 11. 22. "채무자는 원고에게 206,957,764원 및 그 중 155,565,434원에 대한 지연손해금을 지급하라."는 취지의 원고 승소판결을 선고받았고, 그 무렵 위 판결이 확정된 사실, 한편 이 사건 아파트에 관하여 1988. 12. 24. 근저당권자 한국주택은행, 채권최고액 720만 원의 근저당권설정등기, 1992. 4. 6. 근저당권자 한국주택은행, 채권최고액 720만 원의 근저당권설정등기, 1994. 9. 9. 근저당권자 한국주택은행, 채권최고액 2,540만 원의 근저당권설정등기, 1999. 3. 15. 근저당권자 주식회사 국민은행, 채권최고액 2,400만 원의 근저당권설정등기, 1999. 9. 28. 근저당권자 소외 2, 채권최고액 5천만 원의 근저당권설정등기, 1999. 10. 9. 청구금액 1억 4천만 원의 채권자 신용보증기금의 가압류등기, 2000. 10. 19. 국가에 의한 체납처분으로서의 압류등기가 각 경료되어 있었던 사실, 위 한국주택은행은 2001. 9.경 위 각 근저당권에 기하여 이 사건 아파트에 관하여 임의경매신청을 하여 서울북부지방법원(이하 '경매법원'이라 한다) 2001타경(사건번호 2 생략)호로 부동산임의경매절차가 진행되었는데, 그 배당절차에서 피고는 이 사건 아파트의 방 1개를 보증금 1,500만 원에 임차한 임차인으로서 주택임대차보호법 제8조에 의하여 1,200만 원의 최우선변제권이 있음을 전제로 배당요구를 하면서 채무자와의 사이에 체결된 2000. 11. 18.자 임대차계약서를 제출하였고, 경매법원은 2002. 10. 17. 실시된 배당기일에 배당금 105,627,623원을 배당함에 있어 피고를 소액임차인으로서 1순위로 하여 1,200만 원을, 한국주택은행을 2순위로 하여 30,071,497원을, 국민은행을 3순위로 하여 23,820,821원을, 종로세무서를 4순위로 하여 6,342,490원을, 원고를 가압류권자로서 5순위로 하여 23,003,939원을, 신용보증기금을 원고와 같은 5순위로 하여 10,388,876원을 배당하는 것으로 배당표를 작성한 사실을 인정할 수 있다.

2. 원심의 판단

원고가 위 인정 사실을 바탕으로, 피고는 가장임차인이고, 또한 채무자가 채무초과상태에서 그의 유일한 재산인 이 사건 아파트를 피고에게 임대한 것은 사해행위라고 주장하면서 피고에게 배당된 금원을 전부 삭제하고, 그 금원을 원고에게 배당하는 것으로 배당표를 경정하여야 한다고 주장함에 대하여, 원심은 1심판결을 인용하여, 피고가 이 사건 아파트에 관한 가장임차인이라는 사실을 인정할 증거가 없고, 나아가 채무자와 피고 사이에 체결된 이 사건 아파트에 관한 2000. 11. 18.자 임대차계약이 사해행위가 되기 위해서는 채무자의 재산처분행위에 의하여 그 재산이 감소되어 채권의 공동담보에 부족이 생기거나 이미 부족상태에 있는 공동담보가 한층 더 부족하게 되어야 할 것인바, 채무자가 피고에게 이 사건 아파트를 임차보증금 1,500만 원으로 정하여 임차한 것을 일컬어 채무자의 총재산에 감소를 초래한 행위로 보기는 어려울 뿐만 아니라, 또한 채무자 및 피고에게 원고 등 일반채권자들을 해한다는 사해의사로서 위 임대차계약을 체결하였다고 보기 어렵다는 이유로 원고의 주장을 배척하였다.

3. 대법원의 판단

주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권은 임차목적 주택에 대하여 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세 등에 우선하여 변제받을 수 있는 일종의 법정담보물권을 부여한 것이므로 ( 대법원 2003. 9. 5. 선고 2001다66291 판결 참조), 채무자가 채무초과상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대하여 위 법조 소정의 임차권을 설정해 준 행위는 채무초과상태에서의 담보제공행위로서 채무자의 총재산의 감소를 초래하는 행위가 되는 것이고, 따라서 그 임차권설정행위는 사해행위취소의 대상이 된다고 할 것이다.

한편, 채무자의 악의는 추정되는 것이고, 수익자인 임차인의 악의 또한 추정된다고 할 것이나( 대법원 2001. 4. 24. 선고 2000다41875 판결 등 참조), 다만 위 법조 소정의 요건을 갖춘 임차인에 대하여 선행의 담보권자 등에 우선하여 소액보증금을 회수할 수 있도록 한 입법 취지에 비추어 보면, 위 법조 소정의 임차권을 취득하는 자는 자신의 보증금회수에 대하여 상당한 신뢰를 갖게 되고, 따라서 임대인의 채무초과상태 여부를 비롯하여 자신의 임대차계약이 사해행위가 되는지에 대하여 통상적인 거래행위 때보다는 주의를 덜 기울이게 될 것이므로, 수익자인 임차인의 선의를 판단함에 있어서는 실제로 보증금이 지급되었는지, 그 보증금의 액수는 적정한지, 등기부상 다수의 권리제한관계가 있어서 임대인의 채무초과상태를 의심할 만한 사정이 있었는데도 굳이 임대차계약을 체결할 사정이 있었는지, 임대인과 친인척관계 등 특별한 관계는 없는지 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙을 통하여 합리적으로 판단하여야 할 것이다.

그런데 기록에 의하면, 이 사건 주택은 방이 두 개인데, 채무자는 그 처인 소외 3, 1984년생인 딸 소외 4, 1987년생인 아들 소외 5와 함께 이 사건 아파트에 거주하고 있으며, 한편 피고는 1977년생의 여자인바, 그렇다면 채무자는 피고에게 방 하나를 임대해 주고 자신의 가족 4명이 방 하나를 사용하였다는 것이고, 또한 성년의 여자인 피고도 위와 같은 아파트에 1,500만 원이나 되는 보증금을 지급하고 임대차계약을 체결하였다는 것인데 이는 경험칙상 이례적인 것으로 보이는 점, 피고가 이 사건 임대차계약을 체결할 때 이미 이 사건 아파트에는 여러 건의 근저당권과 가압류등기 및 체납처분이 되어 있었으며, 피고도 이 사건 임대차계약을 체결할 때 여러 건의 근저당권이 설정되어 있다는 것을 알았으면서도 소액보증금의 보호 한도인 1,200만 원을 넘는 금원을 지급한 점, 피고는 자신의 보증금이 주택임대차보호법 제8조에 의하여 전액 보호되므로 다수의 근저당권에도 불구하고 임대차계약을 체결하였다고 주장하나, 이 사건 임대차계약 체결시인 2000. 11.에는 소액보증금의 보호범위가 3,000만 원 이하의 임차인 중 1,200만 원 한도였고, 2001. 9. 15.부터 비로소 4,000만 원 이하의 임차인 중 1,600만 원 한도까지 확대되었으므로, 이 사건 임대차계약서의 작성일자인 2000. 11. 18.에는 자신의 보증금 1,500만 원 전액이 보호될 것이라는 신뢰를 가질 근거가 없는 점, 피고는 자신이 2000. 12.에 점유를 취득하였다고 주장하였으나, 경매법원의 명을 받은 집행관이 2001. 9. 24. 이 사건 아파트의 현황을 조사할 때 채무자는 피고의 보증금이 1,200만 원이고 점유개시일자가 2000. 10.이라고 하여, 피고가 주장하는 임대차계약일로부터 불과 10개월이 지난 후인데도 피고가 점유를 개시한 때가 가을인지, 겨울인지, 보증금이 얼마인지 조차 정확히 진술하지 못한 점, 다른 한편 위 소외 2는 채무자의 처남(처인 소외 3의 오빠)으로서, 위 소외 2 명의의 근저당권은 원고가 제기한 사해행위취소소송의 결과 사해행위로서 말소되었으며, 피고는 자신이 근무하던 직장의 사람을 통하여 이 사건 아파트를 소개받았다고 진술하여 마치 이 사건 임대차계약 전에는 채무자나 그 처인 소외 3을 몰랐던 것처럼 주장하고 있으나, 피고는 채무자의 처와 친척관계가 있는 것으로 보이는 점 등 경험칙상 피고가 진정한 임차인인지에 대하여 의심의 여지가 있고, 이러한 사정하에서는 수익자인 피고의 악의에 대한 추정이 번복되었다고 보기 어렵다고 할 것이다.

결국, 원심의 판단에는 사해행위취소권의 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이므로, 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 정당하기에 이를 받아들인다.

4. 결 론

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 이를 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 이강국(재판장) 유지담(주심) 배기원

대법원 2002. 3. 12. 선고 2000다24184, 24191 판결
[임대차보증금·건물명도][공2002.5.1.(153),845]

【판시사항】

[1] 가장 임대차의 주택임대차보호법상의 대항력 유무 (소극)

[2] 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있는 미등기 건물의 건축주 명의변경과 소유권의 원시취득자 (=원래의 건축주)

【판결요지】

[1] 임대차는 임차인으로 하여금 목적물을 사용·수익하게 하는 것이 계약의 기본 내용이므로, 채권자가 주택임대차보호법상의 대항력을 취득하는 방법으로 기존 채권을 우선변제 받을 목적으로 주택임대차계약의 형식을 빌려 기존 채권을 임대차보증금으로 하기로 하고 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차로서의 대항력을 취득한 것처럼 외관을 만들었을 뿐 실제 주택을 주거용으로 사용·수익할 목적을 갖지 아니 한 계약은 주택임대차계약으로서는 통정허위표시에 해당되어 무효라고 할 것이므로 이에 주택임대차보호법이 정하고 있는 대항력을 부여할 수는 없다.

[2] 미완성의 건물이라도 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있는 형태와 구조를 갖추고 있는 건물의 경우에는 그 당시의 건축주가 건물을 타에 매도한 후 건축주 명의변경절차를 마쳤다 하더라도 원래의 건축주가 건물을 원시취득한다.

【참조조문】

[1] 민법 제108조, 제618조, 주택임대차보호법 제3조[2] 민법 제99조

【참조판례】

[1] 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결(공2001하, 1362)
대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다47535 판결(2002상, 448)

[2] 대법원 1984. 6. 26. 선고 83다카1659 판결(공1984, 1280)
대법원 1993. 4. 23. 선고 93다1527, 1534 판결(공1993상, 1534)
대법원 1997. 5. 9. 선고 96다54867 판결(공1997상, 1727)
대법원 1998. 9. 22. 선고 98다26194 판결(공1998하, 2566)

【전 문】

【원고(반소피고),상고인】 원고 1 외 1인 (소송대리인 변호사 안용득)

【피고(반소원고),피상고인】 피고 1 외 1인 (소송대리인 변호사 김상원 외 1인)

【원심판결】 서울고법 2000. 4. 25. 선고 99나58909, 589 16 판결

【주문】

원심판결 중 반소청구에 관한 부분을 모두 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 원고(반소피고)들의 나머지 상고를 기각한다.

【이유】

상고이유를 본다.

1. 본소청구에 관한 부분에 대하여

임대차는 임차인으로 하여금 목적물을 사용·수익하게 하는 것이 계약의 기본 내용이므로(민법 제618조 참조), 채권자가 주택임대차보호법상의 대항력을 취득하는 방법으로 기존 채권을 우선변제 받을 목적으로 주택임대차계약의 형식을 빌려 기존 채권을 임대차보증금으로 하기로 하고 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차로서의 대항력을 취득한 것처럼 외관을 만들었을 뿐 실제 주택을 주거용으로 사용·수익할 목적을 갖지 아니한 계약은 주택임대차계약으로서는 통정허위표시에 해당되어 무효라고 할 것이다.

원심은, 원고(반소피고, 이하 '원고'라고 한다)들이 주택임대차보호법 소정의 대항력 있는 임차인임을 전제로 임차주택의 양수인인 피고(반소원고, 이하 '피고'라고 한다)들에게 임차주택의 명도와 동시에 임차보증금의 반환을 구하는 이 사건 본소청구에 대하여 그 채용 증거에 의하여 원고 1은 소외 1을 대리한 소외 2와 사이에 1997. 8. 14. 위 소외 1이 건축주로 되어 있는 그 판시 미등기의 다가구용 단독주택(이하 '이 사건 건물'이라고 한다)의 3층 119.70㎡를 임차보증금 100,000,000원, 임차기간 1997. 8. 18.부터 12개월로 정하여 임차하기로 하는 임대차계약과, 원고 2의 승낙하에 그녀의 명의로 건물 1층 4가구 합계 142.05㎡를 임차보증금 180,000,000원, 임차기간은 정함이 없이 임차하기로 하는 임대차계약을 각 체결하면서, 위 임차보증금 합계 금 280,000,000원은 원고 1의 위 소외 2에 대한 종래의 대여금 채권으로 대체하기로 약정한 사실, 원고들은 1997. 8. 16. 이 사건 건물로 그 주민등록 전입신고를 각 마치고, 원고 1은 같은 달 18.경 위 소외 2로부터 이 사건 건물 3층과 1층 4가구의 열쇠를 건네받아 원고 1이 이 사건 건물의 3층을, 원고 2가 그 1층을 각 점유하고 있는 사실, 피고들은 1997. 8.경 이 사건 건물 및 그 대지를 위 소외 1로부터 매수하여 같은 해 9. 5. 대지에 관한 소유권이전등기를 경료받고, 같은 달 9. 미완공인 이 사건 건물에 대한 건축주 명의를 위 소외 1로부터 피고들 공동 명의로 변경하는 절차를 마친 사실을 인정한 후, 원고들이 위 임대차계약으로 주택임대차보호법 제3조 제2항에서 말하는 임대주택의 양수인인 피고들에게 대항할 수 있는지 여부에 관하여 그 판시와 같은 원고 1과 소외 2의 채권채무관계, 위 원고가 이 사건 임대차계약을 체결한 동기 및 경위, 당시 이 사건 건물의 공사현황 및 원고들의 점유 실태, 피고들이 이 사건 건물을 매수할 당시의 정황, 특히 원고 1 부부의 직업, 직장, 사회경제적 신분 등에 비추어볼 때, 원고들이 이 사건 임대차계약을 체결하고 이를 인도받은 목적은 단지 주택임대차보호법에 따라 대항력을 취득하는 방법으로 원고 1의 위 소외 2에 대한 채권을 담보하기 위하여 외견상 주택임대차보호법에서 정한 임대차계약의 체결과 주택의 인도라는 형식만을 갖추기 위한 데 있을뿐 실제로 주택의 사용·수익을 위한 것이 아니므로, 그러한 원고들에게 위 법 소정의 대항력을 부여하여 보호할 가치가 없다는 이유로 청구를 배척하였다.

관련 증거 및 기록에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 인정은 정당하고, 원심 인정의 사실관계에 의하면 이 사건 주택임대차계약은 주택을 주거용으로 사용·수익하기 위한 것이 아니라 기존 채권을 우선변제 받을 목적으로 주택임대차계약의 형식을 빌려 기존 채권을 임대차보증금으로 하기로 하고 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 소정의 대항력을 취득한 것처럼 외관을 만들기 위하여 체결된 것이라 할 것이므로, 이는 주택임대차계약으로서는 통정허위표시에 해당되어 무효라고 할 것이어서 이에 주택임대차보호법이 정하고 있는 대항력을 부여할 수는 없다고 할 것인바, 같은 취지의 원심의 판단은 정당하고, 원심판결에 채증법칙에 위반하여 사실을 오인하거나 대항력 있는 주택임차권의 범위 및 효력에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 이 부분 상고이유는 받아들일 수 없다.

2. 반소청구에 관한 부분에 대하여

원심은, 피고들이 이 사건 건물의 소유자임을 전제로 원고들에게 그 점유 부분의 명도를 구하는 이 사건 반소청구에 대하여 피고들이 1997. 8.경 이 사건 건물을 건축주인 소외 1로부터 매수하여 1997. 9. 9. 그 공동 명의로 건축주명의변경절차를 마침으로써 이 사건 건물의 소유자가 되었다는 이유로 이를 인용하였다.

그러나 원심의 이 부분 판단은 그대로 수긍할 수 없다.

미완성의 건물이라도 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있는 형태와 구조를 갖추고 있는 건물의 경우에는 그 당시의 건축주가 건물을 타에 매도한 후 건축주 명의변경절차를 마쳤다 하더라도 원래의 건축주가 건물을 원시취득한다고 할 것인바(대법원 1997. 5. 9. 선고 96다54867 판결, 1998. 9. 22. 선고 98다26194 판결 등 참조), 원심이 적법하게 인정한 바에 의하면, 피고들이 원래의 건축주인 소외 1로부터 이 사건 건물을 매수한 1997. 8.경에는 이 사건 건물의 바닥마감공사, 씽크대, 수도설비, 양쪽 베란다 새시, 도배 등 공사가 미처 마무리되지 아니한 상태이기는 하나 전체 공정의 95% 가량이 마쳐진 상태였다는 것이고, 기록에 의하면 그 당시 이 사건 건물은 골조, 벽, 지붕, 창호공사 등이 모두 마무리되어 있었음을 알 수 있으므로, 이 사건 건물은 1997. 8.경 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있는 형태와 구조를 갖추고 있었다고 할 것이다.

그렇다면 위 소외 1이 1997. 8.경 이 사건 건물을 피고들에게 매도한 후 1997. 9. 9. 건축주 명의를 변경하여 주었다 하더라도 원래의 건축주인 소외 1(이 사건에서는 건축관계의 실질에 따라 그 아버지인 소외 2에게 소유권이 있다고 볼 여지도 충분히 있다.)가 이 사건 건물을 원시취득하였다 할 것이어서, 이 사건 건물을 매수한 피고들로서는 소외 1 또는 소외 2로부터 이 사건 건물에 관하여 소유권이전등기를 경료받지 아니하는 한 이 사건 건물의 소유권을 취득할 수 없음은 민법 제186조의 규정상 당연하다.

그럼에도 불구하고, 원심이 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있는 이 사건 건물에 관하여 피고들이 건축주 명의변경절차를 마친 것만으로 소유권을 취득하였다고 보았으니, 원심에는 건물에 관한 원시취득의 법리와 부동산 물권변동요건으로서의 등기, 미등기 건물의 건축주 명의변경의 효력에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다(피고들은, 가사 소외 1이 이 사건 건물을 원시취득하였다고 하더라도 피고들의 이 사건 건물에 대한 명도청구는 원시취득자인 소외 1을 대위하는 취지가 포함되었으므로 원심의 위와 같은 잘못은 판결에 영향을 미치지 않는다고 주장하나, 피고들은 이 사건 건물이 피고들의 소유임을 전제로 하여 원고들에게 명도를 구하였을 뿐이므로 거기에 소외 1을 대위하여 명도를 구하는 취지가 포함되었다고 볼 수 없고, 가사 그와 같은 취지가 포함된 것으로 볼 수 있다고 하더라도 원고들의 이 사건 건물 중 일부에 대한 점유는 앞서 본 바와 같이 채권담보를 위한 것인데, 기록에 의하면 그와 같은 담보 목적이 소멸되었다고 보이지 아니하므로 소외 1로서도 원고들에게 위 점유 부분의 명도를 구할 수는 없다고 할 것이어서 피고들의 위와 같은 주장은 받아들일 수 없다). 따라서 이 점을 지적하는 원고들의 상고이유의 주장은 이유 있다.

3. 그러므로 원심판결 중 반소청구에 관한 부분을 모두 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하고, 원고들의 나머지 상고를 기각하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 서성(재판장) 이용우 배기원(주심) 박재윤

대법원 2003. 7. 22. 선고 2003다21445 판결
[배당이의][공2003.9.1.(185),1777]

【판시사항】

[1] 주택임대차로서의 우선변제권을 취득한 것처럼 외관을 만들었을 뿐 실제 주택을 주거용으로 사용·수익할 목적을 갖지 아니한 계약에 주택임대차보호법이 정하고 있는 우선변제권이 있는지 여부 (소극)

[2] 주택과 그 대지에 관한 자기의 공유지분을 다른 공유자에게 명의신탁한 공동소유자로서 그 주택의 일부분을 사용·수익해 오던 자가 그 주택 등이 경매되는 경우 자기의 지분을 제3자에게 대항할 수 없게 되는 것에 대비하여 다른 공유자와 사이에 임대차계약서를 작성하고 확정일자를 받아두었을 뿐인 경우에는 주택임대차보호법이 정하고 있는 우선변제권이 인정되지 않는다고 한 사례

【판결요지】

[1] 주택임대차로서의 우선변제권을 취득한 것처럼 외관을 만들었을 뿐 실제 주택을 주거용으로 사용·수익할 목적을 갖지 아니한 계약에는 주택임대차보호법이 정하고 있는 우선변제권을 부여할 수 없다.

[2] 주택과 그 대지에 관한 자기의 공유지분을 다른 공유자에게 명의신탁한 공동소유자로서 그 주택의 일부분을 사용·수익해 오던 자가 그 주택 등이 경매되는 경우 자기의 지분을 제3자에게 대항할 수 없게 되는 것에 대비하여 다른 공유자와 사이에 임대차계약서를 작성하고 확정일자를 받아두었을 뿐인 경우에는 주택임대차보호법이 정하고 있는 우선변제권이 인정되지 않는다고 한 사례.

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제1조, 제3조[2] 주택임대차보호법 제3조

【참조판례】

[1] 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결(공2001하, 1362)
대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다47535 판결(2002상, 448)
대법원 2002. 3. 12. 선고 2000다24184, 24191 판결(공2002상, 845)

【전 문】

【원고,피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 최세모)

【피고,상고인】 주식회사 조흥은행 외 1인 (소송대리인 법무법인 정평 담당변호사 박연철 외 3인)

【원심판결】 서울고법 2003. 4. 2. 선고 2002나5955 1 판결

【주문】

원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이유】

1. 원심은 그 내세운 증거들에 의하여, 원고와 소외 1은 1982.경 서울 강서구 (주소 생략) 대지(이하 '이 사건 대지'라고 한다)와 그 지상 건물을 공동으로 매수하여 소외 1 명의로 소유권이전등기를 마친 사실, 그 후 원고와 소외 1은 위 건물을 철거하고 새로운 건물을 신축하기로 합의한 후 건축공사비는 새로 신축될 건물의 전세보증금 및 원고와 소외 1이 일부씩 낸 돈으로 충당하여, 1986.경에 2층 주택 1동과 3층 주택 및 점포 1동(이하 '이 사건 건물'이라 한다)을 완공한 다음 1987. 1. 9. 소외 1의 명의로 소유권보존등기를 마친 사실, 소외 1은 위 2층 주택 중 1층에 거주하면서 이 사건 건물에 대한 전세, 월세 등을 관리하였고, 원고는 1988. 10.경 위 2층 주택 중 2층에 무상으로 입주하여 1988. 10. 18. 전입신고를 마친 사실, 그러던 중 원고와 소외 1은 이 사건 대지 및 건물에 대한 소유관계를 정산하기로 합의하여, 이 사건 대지 및 건물을 소외 1의 소유로 하되, 원고는 소외 1로부터 1억 5천만 원을 받기로 하면서, 그 지급 방법으로 원고가 거주하던 위 2층 주택 중 2층을 보증금 1억 5천만 원, 기간 1997. 3. 1.부터 24개월로 하는 임대차관계로 전환하고, 1999. 5. 12. 임대차계약서에 확정일자를 받은 다음 계속 거주한 사실, 한편 원고는 소외 1로부터 위 보증금 중 3천만 원을 원고의 딸 결혼식 비용으로 사용하기 위해 지급받은 사실, 소외 1은 2001. 10. 14. 사망한 사실을 인정한 다음, 원고는 이 사건 대지 및 건물에 대한 정당한 임차인으로서 1988. 10. 18. 전입신고를 마치고 거주하면서 1999. 5. 12. 확정일자를 받았으므로, 주택임대차보호법에 의해 보증금 잔액 1억 2천만 원에 대하여 후순위 권리자인 피고들보다 우선하여 배당받을 수 있는 우선변제권이 있다고 판단하였다.

2. 그러나 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 다음과 같은 이유에서 수긍할 수 없다.

(1) 원심이 인정한 임대차계약 이전의 사실관계에 의하면, 이 사건 대지와 건물은 원래 원고와 소외 1의 공동소유로서, 원고는 소외 1과의 약정에 따라 자기 지분에 관한 소유 명의를 소외 1에게 신탁하여 둔 것인데, 위 명의신탁약정은 부동산실권리자명의등기에관한법률 소정의 유예기간이 도과함으로써 무효가 되고, 이 사건 대지에 관한 소외 1 명의의 소유권이전등기 중 원고의 지분에 관한 부분은 위 법률 제4조 제2항 단서의 적용 여부에 따라 그 효력이 결정되며, 이 사건 건물에 관한 소외 1 명의의 소유권보존등기 중 원고의 지분에 관한 부분은 무효가 되므로(다만, 제3자에게는 대항하지 못한다), 1988. 10.경부터 위 2층 주택 중 2층 부분에 거주하여 온 원고로서는, 위 명의신탁약정이 무효로 되기 이전에는 대내적 공동소유자로서 위 2층 부분에서 거주하고, 그 후에는 적어도 이 사건 건물의 지분을 원시취득한 공동소유자로서 위 2층 부분에서 거주하였던 것이다.

(2) 원심은 원고와 소외 1 사이의 임대차계약 관계를 인정하는 근거로 임대차계약서(갑 제2호증의 2)의 기재와 소외 1의 전처(2000. 11. 14. 협의이혼)인 제1심 증인 소외 2의 증언을 내세우고 있는바, 위 임대차계약서는 그 작성 일자가 1997. 3. 1.로 되어 있고, 위 소외 2는 위 임대차계약서가 당시에 작성된 것처럼 진술하고 있다. 그러나 원고는 위 임대차계약서의 작성 경위에 대하여, 이 사건 대지와 건물이 실질적으로는 원고와 소외 1의 공동소유임에도 불구하고 그 등기가 소외 1 단독 명의로 되어 있음을 기화로 소외 1이 원고와 아무런 상의도 없이 타에 근저당권을 설정하여 주고 대출을 받아 사용하는 등 동업약정을 위반하므로 원고가 소외 1에게 정산을 요구한 결과 1997. 3. 1. 이 사건 대지와 건물의 시가를 4억 5천만 원으로 계산한 다음 원고의 지분을 그 중 3분의 1인 1억 5천만 원으로 하여 위 임대차계약서를 작성한 것이라고 주장하고 있는데, 이 사건 건물의 등기부등본(갑 제2호증)에 의하면, 소외 1이 이 사건 대지와 건물에 관하여 근저당권을 설정하여 준 것은 1997. 5. 15.임을 알 수 있으므로, 위 임대차계약서의 작성일자인 1997. 3. 1.경에는 원고가 주장하는 바와 같은 정산 요구 사유가 발생하지 않았을 뿐만 아니라, 증인 소외 2의 진술에 의하면, 소외 1은 자기가 운영하던 주식회사 남양종합건설 주식회사가 부도나기 3일 전인 1999. 5. 12. 원고에게 확정일자를 받으라고 알려주었다는 것인바, 사정이 이러하다면, 위 임대차계약서는 1997. 3. 1. 이후에 그 일자를 소급하여 작성된 것이 아닌가 하는 의심이 짙다.

(3) 또한 기록에 의하면, 이 사건 대지와 건물에 관하여 임의경매가 이루어진 2001.경 위 2층 주택 중 1층 부분에 관한 정상적인 임차보증금이 5,000만 원에 불과하였음을 알 수 있는바(갑 제6호증의 1, 2 참조), 원고가 주장하는 바와 같은 사유로 정산을 마치고 위 임대차계약서가 작성된 것이라면, 원고가 위 2층 주택의 2층 부분에 관한 임차보증금으로 위 거래시세보다 훨씬 많은 1억 5천만 원을 소외 1에게 지급한 것으로 처리하면서, 소외 1로부터 위 2층 부분의 적정한 임차보증금을 초과하는 금원에 관하여 이자를 받지 않고 저당권을 설정하여 두지 않았으며, 더군다나 그 당시 위 임대차계약서에 확정일자를 받아두지도 않았다는 것은 경험칙상 납득할 수 없다. 나아가 증인 소외 2는, 원고와 소외 1이 1997.경 정산을 할 때에 소외 1이 이 사건 대지와 건물에 관한 지분소유권이전등기를 원고에게 마쳐주지 않은 이유에 대하여, "소외 1이 원고에게 조금 기다리라고 하고, 원고가 나중에는 억울하니까 만일을 위해 전세계약서라도 쓰자고 하였으며, 그렇게 라도 해야 무엇이 남을 것 같아서 그렇게 했던 것"이라고 진술하고 있다.

(4) 사정이 이러하다면, 원고는 1997. 3. 1. 소외 1과 정산을 마치고 위 임대차계약서를 작성한 것이 아니라, 정산이 마쳐지지 않은 상태에서 이 사건 건물의 공동소유자로서 당연히 위 2층 주택 중 2층 부분을 계속 사용ㆍ수익해 오던 중, 이 사건 대지와 건물이 경매되는 경우 자기의 지분을 제3자에게 대항할 수 없게 되는 것에 대비하여, 위 임대차계약서를 작성하고 또 소외 1 운영의 회사가 부도나기 직전에 이를 알고 위 임대차계약서에 확정일자를 받아두었을 뿐이라고 봄이 상당한바, 이와 같이 주택임대차로서의 우선변제권을 취득한 것처럼 외관을 만들었을 뿐 실제 주택을 주거용으로 사용·수익할 목적을 갖지 아니한 계약에는 주택임대차보호법이 정하고 있는 우선변제권을 부여할 수 없는 것이다(대법원 2002. 3. 12. 선고 2000다24184, 24191 판결 등 참조).

(5) 그럼에도 불구하고, 원심은 앞서 본 이유만으로 원고가 우선변제권을 가진 주택임차인에 해당한다고 단정하였으니, 거기에는 채증법칙에 위배하였거나 심리를 다하지 아니하고 주택임대차의 우선변제권에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 아니할 수 없다. 이 점을 지적하는 각 상고이유의 주장은 이유 있다.

3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

대법관 이용우(재판장) 서성 배기원 박재윤(주심)

(4) 대지만의 매각대금에서 최우선변제의 가부

소액임차인은 대지와 주택의 소유자가 동일한 경우에는 대지만의 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있으며, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지이다. (대판2007.6.21. 2004다26133)

대지와 주택이 시기를 달리하여 경매된느 경우에는 각 경매절차에서 우선변제를 받을 수 있다. (주임법 제8조에 관한 질의회답 ; 재민 84-10)

대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결
[배당이의][집55(1)민,278;공2007.7.15.(278),1080]

【판시사항】

[1] 주택임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우, 임차인이 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부 (적극)

[2] 미등기 또는 무허가 건물도 주택임대차보호법의 적용대상이 되는지 여부 (적극)

[3] 미등기 주택의 임차인이 임차주택 대지의 환가대금에 대하여 주택임대차보호법상 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부
(적극)

【판결요지】

[1] 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고, 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지이다.

[2] 주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다.

[3] 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 주택임대차보호법 제3조의2 및 제8조가 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로, 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다. 이와 달리 임차주택의 등기 여부에 따라 그 우선변제권의 인정 여부를 달리 해석하는 것은 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것이 되어 부당하고, 민법과 달리 임차권의 등기 없이도 대항력과 우선변제권을 인정하는 같은 법의 취지에 비추어 타당하지 아니하다. 다만, 소액임차인의 우선변제권에 관한 같은 법 제8조 제1항이 그 후문에서 ‘이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에’ 대항요건을 갖추어야 한다고 규정하고 있으나, 이는 소액보증금을 배당받을 목적으로 배당절차에 임박하여 가장 임차인을 급조하는 등의 폐단을 방지하기 위하여 소액임차인의 대항요건의 구비시기를 제한하는 취지이지, 반드시 임차주택과 대지를 함께 경매하여 임차주택 자체에 경매신청의 등기가 되어야 한다거나 임차주택에 경매신청의 등기가 가능한 경우로 제한하는 취지는 아니라 할 것이다. 대지에 대한 경매신청의 등기 전에 위 대항요건을 갖추도록 하면 입법 취지를 충분히 달성할 수 있으므로, 위 규정이 미등기 주택의 경우에 소액임 차인의 대지에 관한 우선변제권을 배제하는 규정에 해당한다고 볼 수 없다.

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 제8조 [2] 주택임대차보호법 제1조, 제2조 [3] 주택임대차보호법 제2조, 제3조의2 제2항, 제8조

【참조판례】

[1] 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결(공1996하, 2180)
대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결(공1999하, 1740)
[2] 대법원 1987. 3. 24. 선고 86다카164 판결(공1987, 708)
[3] 대법원 2001. 10. 30. 선고 2001다39657 판결(공2001하, 2566)(변경)

【전 문】

【원고, 피상고인】 원고 1외 1인

【피고, 상고인】 중소기업은행 (소송대리인 법무법인 광장 담당변호사 박준서외 2인)

【원심판결】 서울고법 2004. 4. 27. 선고 2003나40653 판결

【주 문】

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 주택임대차보호법(이하 ‘같은 법’이라 한다) 제3조의2 제2항은, 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인에 대하여 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 그 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하면서 그 환가대금에는 주택뿐 아니라 대지의 환가대금도 포함된다고 규정하고 있고, 같은 법 제8조 제1항은, 대항요건을 갖춘 임차인에 대하여 보증금 중 일정액(이하 ‘소액보증금’이라 한다)에 관하여 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 인정하는 한편 같은 조 제3항은 우선변제를 받을 임차인(이하 ‘소액임차인’이라 한다)과 소액보증금의 범위와 기준을 대통령령으로 정하도록 위임하면서 소액보증금의 범위와 기준은 주택뿐 아니라 대지를 포함한 가액의 2분의 1의 범위 안에서 정하도록 규정하고 있다.

따라서 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고( 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결, 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결 등 참조), 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지라 할 것이다.

2. 같은 법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고( 제1조), 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로( 제2조), 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다고 해석함이 상당하다 (미등기무허가 건물의 양수인에 대한 대항력을 인정한 대법원 1987. 3. 24. 선고 86다카164 판결 참조).

그런데 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 같은 법 제3조의2 및 제8조가 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로, 위에서 본 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다고 보아야 할 것이다.

이와 달리 임차주택의 등기 여부에 따라 그 우선변제권의 인정 여부를 달리 해석하는 것은 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것이 되어 부당하고, 민법과 달리 임차권의 등기 없이도 대항력과 우선변제권을 인정하는 같은 법의 취지에 비추어 타당하지 아니하다.

다만, 소액임차인의 우선변제권에 관한 같은 법 제8조 제1항이 그 후문에서 ‘이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에’ 대항요건을 갖추어야 한다고 규정하고 있으나, 이는 소액보증금을 배당받을 목적으로 배당절차에 임박하여 가장 임차인을 급조하는 등의 폐단을 방지하기 위하여 소액임차인의 대항요건의 구비시기를 제한하는 취지이지, 반드시 임차주택과 대지를 함께 경매하여 임차주택 자체에 경매신청의 등기가 되어야 한다거나 임차주택에 경매신청의 등기가 가능한 경우로 제한하는 취지는 아니라 할 것이다. 대지에 대한 경매신청의 등기 전에 위 대항요건을 갖추도록 하면 입법 취지를 충분히 달성할 수 있으므로, 위 규정이 미등기 주택의 경우에 소액임차인의 대지에 관한 우선변제권을 배제하는 규정에 해당한다고 볼 수 없다.

따라서 종전에 미등기 주택 대지의 환가대금에 대한 소액임차인의 우선변제권에 관하여 이와 견해를 달리한 대법원 2001. 10. 30. 선고 2001다39657 판결은 이를 변경하기로 한다.

3. 같은 취지에서 원심이, 이 사건 미등기 다세대주택의 임차인인 원고들은 피고가 이 사건 대지에 대한 근저당권을 설정받기 전에 대항요건 및 확정일자를 갖추었으므로, 피고의 근저당권에 기하여 신청된 이 사건 대지에 관한 경매절차에서 원고들이 그 대지의 환가대금으로부터 피고의 채권에 우선하여 보증금을 배당받을 수 있다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권 행사 요건에 관한 법리오해의 위법은 없다.

4. 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법원장 이용훈(재판장) 대법관 고현철 김용담 김영란 양승태 김황식 박시환 김지형 이홍훈 박일환 김능환 전수안(주심) 안대희

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서울고등법원 2004. 4. 27. 선고 2003나40653 판결
[배당이의][미간행]

【전 문】

【원고, 항소인】 원고 1외 1인(소송대리인 법무법인 화인 담당변호사 이영범외 1인)

【피고, 피항소인】 중소기업은행(소송대리인 법무법인 신화 담당변호사 강명훈)

【변론종결】
2004. 3. 30.

【제1심판결】 수원지방법원 성남지원 2003. 5. 22. 선고 2002가단7168 판결

【주 문】

1. 제1심 판결을 취소한다.

2. 수원지방법원 성남지원 2001타경1708호 부동산임의경매 신청사건에 관하여 위 법원이 2002. 3. 19. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 103,004,224원을 35,004,224원으로 변경하고, 원고 1에게 새로이 35,000,000원을, 원고 2에게 새로이 33,000,000원을 배당하는 것으로 경정한다.

3. 소송총비용은 피고의 부담으로 한다.

【청구취지 및 항소취지】
주문 제1,2항과 같다.

【이 유】

1. 기초사실

가. 미등기 건물의 임대차계약

(1) 소외 1은 그 소유인 광주군 퇴촌면 (상세지번 생략) 대 846㎡(이하 이 사건 대지라고만 한다) 지상에 그 명의로 건축허가를 받아 지상 4층으로 여러 채의 다세대주택을 건축하면서 건물의 마무리공사를 제외한 대부분의 공사는 마쳤으나 아직 준공검사는 받지 않은 상태임에도 이를 타인에게 임대하여 사전입주시켰다.

(2) 그 과정에서 원고 1은 1997. 2. 26. 소외 1로부터 위 다세대주택 중 3층 301호를 보증금 35,000,000원에 임차하여 위 보증금을 지급한 후, 1997. 3. 1. 입주하여 같은 달 4. 그 곳으로 전입신고를 마치고 같은 달 8. 위 임대차계약서에 확정일자까지 받았고, 원고 2 또한 1997. 2. 경 소외 1로부터 위 다세대주택 중 4층 401호를 보증금 33,000,000원에 임차하여 위 보증금을 지급한 후 1997. 2. 27. 입주하여 같은 날 그 곳으로 전입신고를 마치고 1997. 3. 8. 위 임대차계약서에 확정일자까지 받았다.

(3) 원고들 이외에도 소외 2, 3, 4가 위 다세대 주택의 101호, 402호를 각 임차하였으나 임대차계약서에 확정일자를 받지 않았다.

나. 근저당권 설정

한편, 소외 1은 1998. 2. 24.경 이 사건 대지와 다세대주택을 그의 처인 소외 5에게 증여하여 이 사건 대지에 관하여는 1998. 2. 25. 위 증여를 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하였고, 다세대주택에 관하여도 그 무렵 위 건축주 명의를 소외 5로 변경시켰는데, 소외 5는 1998. 10. 7. 이 사건 대지에 관하여 소외 6 주식회사를 채무자로 하고 피고를 근저당권자로 하는 채권최고액 240,000,000원의 근저당권설정등기를 경료하였다.

다. 임의경매 및 배당이의

(1) 피고는 위 근저당권의 채무자가 위 대출금을 변제하지 아니하자 이 사건 대지에 관하여 임의경매신청을 하였고, 위 신청으로 개시된 수원지방법원 성남지원 2001타경1708호 부동산임의경매 사건에서, 위 법원은 현황조사를 통하여 이 사건 대지상에는 4층 빌라가 신축되어 있고, 각 세대의 임차인들로는 원고들 및 소외 2, 3, 4가 있음을 확인한 후 경매절차를 진행하였는데, 원고 2는 2001. 2. 14., 원고 1은 2001. 2. 15. 각 배당요구서를 제출하였다.

(2) 한편 이 사건 대지는 최초 감정가가 318,942,000원이었으나, 2001. 9. 10. 소외 7에게 금 105,000,000원에 낙찰되었다.

(3) 위 법원은 배당기일인 2002. 3. 19. 원고들에게는 배당을 전혀 하지 아니한 채 위 대지의 매각대금과 보증금이자에서 집행비용을 공제한 103,004,224원 전액을 피고에게 배당하는 것으로 배당표를 작성하였고, 이에 원고들은 위 배당부분 중 원고들 배당요구 금액에 관하여 이의를 제기하고 2002. 3. 26. 이 사건 소를 제기하였다.

(4) 위 다세대주택은 준공전 사전입주 및 공사미비로 준공허가를 득하지 못하여 현재까지도 미등기 상태로 남아 있다.

【인정근거】: 다툼 없는 사실, 갑 1호증의 1, 2, 갑 2 내지 9호증, 갑 10호증의 1 내지 20의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고들의 우선변제권 유무에 대한 판단

가. 당사자들의 주장

원고들은, 「 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다」고 규정한 주택임대차보호법 제3조 2 제2항(이하 ‘법’이라고만 한다) 및 피고도 위 다세대주택의 건축사실과 임차인들의 존재를 충분히 알고 있는 상태에서 위 근저당권을 설정받은 점 등 제반 정상을 참작하여 보면 대항요건과 확정일자를 갖춘 주택임차인들인 원고들은 임차주택이 위치한 위 대지의 환가대금으로부터 근저당권자인 피고에 우선하여 각 보증금의 전액을 우선변제 받아야 한다고 주장하고, 이에 대하여 피고는, 원고들이 거주하는 이 사건 건물은 입찰대상 목적물이 아닐 뿐만 아니라 원고들과 같은 미등기주택의 임차인에게까지 우선변제권을 인정할 경우 임차인들은 우선변제를 받은 후에도 계속 미등기 주택에 거주할 수 있는 반면, 근저당권자인 피고는 예기치 못한 손해를 입게 되므로 부당하다고 다툰다.

나. 판 단

(1) 이 사건의 쟁점

이 사건 대지의 소유자이면서, 다세대주택의 소유권을 원시취득한 것으로 판단되는 소외 1로부터 위 다세대주택이 미등기인 상태에서 각 해당주택을 임차하여 법 제3조 제1항의 대항요건 및 확정일자까지 갖춘 원고들이, 미등기인 위 다세대주택이 아닌 이 사건 대지에 관하여만 진행된 경매절차에서, 위 확정일자 후 이 사건 대지에 관하여 근저당권을 설정한 피고보다 이 사건 대지의 환가대금에서 우선하여 변제를 받을 수 있는 지의 여부가 이 사건의 쟁점인바, 아래에서는 원·피고의 위 주장들을 고려하되, 각 논점별로 우선변제권 인정여부를 살펴본다.

1) 주택임차인의 대지환가대금에 관한 우선변제권 행사 가부(가부)

① 법 제3조 2 제2항은 “ 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다”고 규정하고 있고, 또한 주택임차인의 의사와는 관계없이 주택에 관하여는 경매가 신청되지 아니하고 그 부지인 대지만이 경매신청된 경우 또는 주택과 대지가 시기를 달리하여 따로 경매되는 경우에도 대지의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있으므로( 대법원 1996.6.14. 선고 96다7595 판결 및 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결 참조), 법 3조 제1항의 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인(이하 확정일자 임차인이라고만 한다)은 임차주택의 환가대금 뿐만 아니라 대지의 환가대금에서도 우선변제를 받을 수 있고, 아울러 임차주택의 대지만에 관하여 진행된 경매절차에서 대지의 환가대금에서도 우선변제를 받을 수 있다고 할 것이다.

② 위와 같은 확정일자 임차인의 우선변제권이 임차주택이 미등기일 경우에도 인정되는 지의 여부가 문제되는바, 법 제2조가 “그 적용범위에 관하여 '이 법은 주거용 건물(이하 "주택"이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 적용한다."라고 규정하고 있으므로 위 법은 대지를 제외한 건물 자체에 대하여만 적용이 있고, 나아가 법 제3조 제2항이 “민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시”라고 규정하고 있으므로 이는 임차주택이 등기가 된 후 경매되거나 공매될 것을 전제로 한 것이며, 또한 우선변제권은 대항력과 달리 경매 및 공매를 전제로 한 개념이므로, 임차주택이 미등기인 경우에는 기본적으로 경매나 공매가 될 수 없고, 따라서 미등기 주택의 임차인에게는 우선변제권이 없으며, 임차주택에 관하여 우선변제권이 없는 이상 대지에 관하여도 우선변제권이 없다는 견해가 있다.

③ 그러나, 임차주택의 환가대금 및 주택가액에 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다고 규정하고 있는 법 상의 각 규정과 법의 입법취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지부분의 이용을 수반하고 있는 점 등을 종합적으로 보면, 법 제2조가 적용범위에 관하여 정한 '주거용 건물'의 임대차라 함은 임차목적물 중 건물의 용도가 점포나 사무실 등이 아닌 주거용인 경우의 임대차를 뜻하는 것일 뿐이지, 법의 적용 대상을 대지를 제외한 건물에만 한정하는 취지는 아니라 할 것이고, 따라서 위 ‘주거용 건물’의 의미는 건물뿐만 아니라 그 부지인 대지까지 포함한 보다 넓은 의미를 갖는다고 봄이 상당하므로 주택의 일부 또는 전부가 주거용 건물로 사용되는 한에 있어서는 그 건물뿐만 아니라 그 부지인 대지에 관하여도 법의 적용이 가능하다고 할 뿐만 아니라 위 ‘주거용 건물’은 사회통념상 건물이라고 판단되는 이상 본건물이건, 부속건물이건, 관할관청의 허가를 받은 건물이건 무허가 건물이건, 등기가 된 건물이건 미등기건물이건 상관없다고 할 것이고, ‘주거용 건물’을 위와 같이 보는 이상, 법 제3조 2 제2항의 규정 중의 ‘민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시’의 취지는 임차주택만이 아니라 대지가 민사집행법에 의한 경매나 국세징수법에 의한 공매로 처분될 경우도 그 적용이 있는 것으로 볼 수 있으므로, 대지만에 관하여 경매가 진행된 경우에 미등기 주택의 확정일자임차인에게 대지 환가대금의 우선변제권을 인정할 수 있다 할 것이다.

2) 임차인의 보호

① 사회보장적 견지에서 정책적으로 주택임차인을 보호하여 국민의 주거안정을 꾀하고자 하는 법의 입법취지에 비추어, 미등기 주택을 임차하는 경우에 확정임차인으로서는 주택은 미등기로 경매에 회부될 수 없다고 하더라도 대지만은 경매절차에 회부될 수 있고, 그 환가대금에서 법상 인정되는 우선변제권에 기하여 우선적으로 보증금을 회수할 수 있으리라고 기대한다고 봄이 상당하므로 나대지 상태에서 근저당권을 설정하고 그후에 건축된 미등기 건물의 확정임차인과는 달리 위와 같은 경우의 확정임차인에 대하여는 그 기대를 보호함이 타당하다. 또한, 위와 같은 경우 확정임차인이 대지의 환가대금에서 배당된 금원을 지급받기 위하여는 미등기 주택 소유자의 명도확인서가 필요하고, 따라서 확정임차인이 대지 환가대금에서 우선적으로 변제받은 후 미등기 주택에 계속 거주하는 것은 불가능하다고 할 것이므로 위와 같은 경우의 확정임차인에게 대지 환가대금에 관한 우선변제권을 부여한다고 하여 확정임차인을 지나치게 보호하는 것이 아니라 할 것이다.

② 또한, 미등기 주택의 확정임차인에게 대지환가대금에 대한 우선변제권을 부정하면, 자력이 없는 미등기 주택의 소유자가 임차기간이 종료하였음에도 임차보증금의 반환을 지체하고 있는 경우, 확정임차인으로서는 임차보증금을 반환받을 방법이 전혀 없으므로, 위와 같은 경우의 확정임차인을 보호하기 위하여도 미등기 주택의 확정임차인에게 대지환가대금에 대한 우선변제권을 인정할 필요가 있다.

3) 담보권자의 이익침해 여부

미등기 주택의 확정임차인에게 대지환가대금에 관한 우선변제권이 부정된다면, 담보권자로서는 건축물대장이나 건물에 관한 등기부등본만을 조사하면 족하고, 현황을 살펴 미등기 주택이 있는 지 여부까지 조사할 필요가 없고, 배당시에도 예상치 못한 선순위 권리자가 나타날 염려가 없으므로 담보권자의 이익이 보호된다고 할 수 있다.

그러나 대지에 관한 담보권 설정 당시 등기된 건물이 있는 경우에도 담보권자들은 현황조사 등이 확실하지 아니할 경우를 대비하여 담보가액을 평가하는 것이 현실이고, 또한 현황조사 당시에 파악되지 아니한 임차인들의 배당요구로 배당시 예상치 못한 손해를 입을 수도 있으며, 특히 금융기관 등 전문적인 여신기관에서는 대출을 함에 있어 대지 소유자의 진술을 기초로 통상 감정기관 등을 통한 감정을 하게 되고, 그 같은 감정절차에서 대지의 현황에 대한 조사가 사실상 이루어져 담보가액의 산정 및 임차인들의 존재 여부를 고려하는 것이 현실이므로, 대지상에 건물이 일단 존재하는 경우 그 건물의 등기여부에 따라 담보권자의 이익의 침해여부가 사실상 크게 달라진다고 볼 수 없다. 더구나 이 사건의 경우처럼 피고가 이 사건 대지에 근저당권을 설정할 당시 이 사건 대지상에 미등기 주택이 있음을 알고 있었고, 임차인들이 존재하리라는 사정을 충분히 알 수 있었던 경우에는 확정임차인들인 원고들에게 우선변제권을 인정한다고 하여 근저당권자인 피고의 이익을 지나치게 침해하였다고 볼 수 없다.

4) 경매실무상의 편리성

미등기주택의 임차인에게 대지환가대금의 우선변제권을 부정하면, 대지의 경매진행에 있어 편리한 것은 사실이다. 이 경우 경매법원에서는 대지상의 건축물관리대장이나, 건물 등기부등본만을 확인한 후 진행하면 되고, 경매진행 중 미등기주택의 임차인들이 배당요구를 하더라도 물건명세서의 작성이나, 배당시 고려할 필요가 없다.

그러나, 위와 같은 경매절차상의 편리함을 이유로 주택임차인들을 보호하고자 하는 법의 근본취지를 저버리는 것은 부당하다. 미등기 주택의 임차인에게 우선변제권 인정여부와 상관없이, 대지상에 미등기 건물이 존재하는 경우에 경매법원은 현황조사와 감정 등을 통하여 임차인들을 파악한 후 사실상 이해관계인으로 취급하여 입찰기일 등의 통지를 하고 있으며, 배당요구가 있는 경우 입찰물건명세서에 기재한 후 진행하고, 응찰자들도 위와 같은 사정을 고려하여 낙찰가를 정하는 것이 현실이므로, 미등기 주택의 우선변제권 인정여부에 따른 경매진행상의 편리여부는 실무상 큰 차이가 없다 할 것이다.

5) 무잉여여부에 관한 판단과 관련한 경매신청인들의 편리성

① 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전면 개정되기 전의 것) 제608조 제1항은 “압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 경락인에게 인수하게 하거나 매각대금으로 그 부담을 변제함에 부족 없음이 인정된 경우가 아니면 매각하지 못한다”고 규정하고 있는바, 이는 임차주택의 경매신청인이 그 부동산의 등기부 기재를 토대로 삼아 그 주택과 대지의 부담을 알아 볼 수 있게 함으로써 매각의 가능성을 판단하여 경매진행 여부를 결정할 수 있도록 하려는 데 있다.

② 위 규정과 관련하여, 미등기 임차주택의 확정임차인에게 대지환가대금에 관한 우선변제권을 부정하는 경우에는 대지의 경매신청인은 대지상에 경매신청인의 채권보다 우선하는 권리나 부담사항이 있는 지의 여부만 살펴보면 되므로 편리하다 할 것이다. 그러나 경매신청인의 무잉여여부의 판단은 경매절차가 진행됨에 따라 수시로 변동되는 것이고, 금융기관이 신청하는 경매사건에서는 금융기관이 이미 대지상의 우선하는 권리나 부담 및 미등기주택의 임차인들의 권리 등에 관하여 대출당시부터 이미 상당정도 파악된 상태이므로 무잉여여부의 판단이 그리 어렵다고 보이지 아니한다는 점에서 경매신청인들의 무잉여여부 판단의 편리가 법상 인정되는 주택임차인들의 보호보다 우월하다고 보기는 어렵다.

(2) 소결

돌이켜 이 사건을 보건대, 피고가 이 사건 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 다세대주택이 존재하고 있었고, 원고들은 이 사건 대지의 소유자이면서 건물소유권을 원시취득한 것으로 보이는 소외 1로부터 해당 주택을 임차하여 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건 및 확정일자를 갖추었으며, 위 확정일자보다도 약 1년 6개월이 지나 설정된 근저당권에 기하여 신청된 이 사건 대지에 관한 경매절차에서 원고들은 적법한 배당요구를 한 사실은 앞서 인정한 바와 같으므로, 위 인정사실에 의하면, 원고들은 이 사건 대지의 환가대금 중에서 피고보다 각 임대차 보증금을 우선변제받을 수 있다 할 것이다.

그렇다면, 수원지방법원 성남지원 2001타경1708호 부동산임의경매 신청사건에 관하여, 위 법원이 2002. 3. 19. 배당함에 있어 배당대금 전액을 피고에게 배당하고, 원고들에게는 전혀 배당을 하지 아니한 것은 부당하므로 위 법원이 2002. 3. 19. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 103,004,224원을 35,004,224원으로 변경하고, 원고 1에게 새로이 35,000,000원을, 원고 2에게 새로이 33,000,000원을 배당하는 것으로 경정하여야 할 것이다.

3. 결 론

그렇다면, 원고들의 이 사건 청구는 모두 이유있어 이를 인용하여야 할 것인바, 이와 결론을 달리한 원심판결은 부당하므로 이를 취소하고, 배당표의 경정을 명하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 최은수(재판장) 이상훈 이규철

대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결
[배당이의][공2012하,1498]

【판시사항】

[1] 주택 소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 가진 임대인과 임대차계약을 체결한 경우에도 주택임대차보호법이 적용되는지 여부 (적극)

[2] 여러 필지의 임차주택 대지 중 일부가 타인에게 양도되어 일부 대지만 경매되는 경우 임차인이 대지 경매대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부 (적극) 및 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차계약이 갱신된 경우 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있는 기준 시점 (=대항력과 확정일자를 갖춘 때)

【판결요지】

[1] 주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되는 것은 아니고, 주택 소유자는 아니더라도 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다.

[2] 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 대지만이 경매될 경우에도 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다. 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립 시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라진 경우에도 임차인은 대지의 경매대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다. 이러한 법리는 여러 필지의 임차주택 대지 중 일부가 타인에게 양도되어 일부 대지만이 경매되는 경우도 마찬가지라 할 것이다. 한편 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차계약이 갱신되더라도 대항력과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있다.

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제2조 [2] 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2 제2항, 제8조

【참조판례】

[1] 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결(공2008하, 1107)
[2] 대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결(공1990, 2007)
대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결(공1996하, 2180)
대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결(공1999하, 1740)
대법원 2002. 1. 25. 선고 2001다76427 판결
대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결(공2007하, 1080)

【전 문】

【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 변호사 박일희)

【피고, 피상고인】 피고 1 외 3인

【원심판결】 서울서부지법 2012. 5. 3. 선고 2011나12198 판결

【주 문】

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 상고이유 제1점에 대하여

주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되는 것은 아니고, 주택 소유자는 아니더라도 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다( 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결 등 참조).

원심판결 이유에 의하면, 원심은, 임대인인 소외 1이 등기부상 주소가 같은 소외 2와 함께 이 사건 각 임대차계약 체결 전후인 2002. 2. 25. 이 사건 건물과 분할 전 토지에 관한 소유권을 취득하였고, 소외 2는 소외 1과 피고들 사이의 임대차계약 체결에 별다른 이의를 제기하지 않았던 것으로 보이는 점, 이 사건 임대차계약서에 소외 1, 2로부터 위 건물과 분할 전 토지에 관한 소유권을 이전받은 소외 3이 임대차계약을 승계한다고 기재된 점, 피고들은 이 사건 임대차계약 체결 이후부터 현재까지 보증금이나 다른 임대조건의 변경 없이 계속하여 거주하고 있는 점 등의 사정에 비추어 보면, 소외 1에게 이 사건 건물에 관한 적법한 임대권한이 있었다고 판단하였다.

앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유 주장과 같은 적법한 임대권한에 관한 법리오해의 위법이 없다.

2. 상고이유 제2 내지 4점에 대하여

대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다( 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결, 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결 등 참조). 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립 시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라진 경우에도 임차인은 그 대지의 경매대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다( 대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결 참조). 이러한 법리는 여러 필지의 임차주택 대지 중 일부가 타인에게 양도되어 그 일부 대지만이 경매되는 경우도 마찬가지라 할 것이다. 한편 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차계약이 갱신되더라도 대항력과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있다( 대법원 1990. 8. 24. 선고 90다카11377 판결, 대법원 2002. 1. 25. 선고 2001다76427 판결 등 참조).

원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채용증거에 의하여 피고들이 이 사건 주택에 대한 대항력과 확정일자를 갖춘 이후에 원고가 여러 필지의 임차주택 대지 중 한 필지인 이 사건 토지를 취득한 후 그 토지만에 대한 임의경매절차가 진행된 사실 등을 인정한 다음, 피고들은 이 사건 토지의 경매대금 중 임차보증금 전액 상당액에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다는 취지로 판단하면서 임대차계약이 묵시적으로 갱신됨으로써 이 사건 토지에 관한 피고들의 우선변제권이 소멸하였거나 임차주택 전체 대지 중 이 사건 토지가 차지하는 면적비율에 한하여 우선변제권을 행사할 수 있다는 원고의 주장을 배척하였다.

앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같은 임대차에 관하여 제3자가 제공한 담보 소멸에 관한 민법 제639조 제2항 규정과 임차주택 대지의 경매대금에 대한 우선변제권의 행사 요건 및 그 범위에 관한 법리를 오해하거나 재판 결과에 영향을 미친 판단유탈 등의 위법이 없다.

3. 결론

그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 민일영(재판장) 신영철(주심) 박보영

주택임대차보호법 제8조에 관한 질의회답(재민 84-10)

개정 2002. 6. 26. [재판예규 제866-41호, 시행 2002. 7. 1.]

제정 19
84
.09.24 송무심의 제69호(
재민84
-
10
)
개정 1988.05.04 민사 제556호
개정 1992.06.16 송무심의 제77호
개정 1996.08.17 재판예규 제490호
개정 1998.04.15 재판예규 제596호
개정 2002.06.26 재판예규 제866호

주택임대차보호법 제8조에 관하여 서울지방법원으로부터 질의가 있어 별첨과 같이 회신하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다.
문. 1. 2. (삭제)
문. 3. 소액임차권자는 민사집행법 제90조 제4호의 이해관계인에 해당되는지 여부.
※ 갑설(적극설)
소액임차권자는 보증금반환청구권에 관하여 담보권자보다도 우선하는 일종의 선취특권과 같은 물권적 권리를 가지는 자이므로 그에 관한 권리신고를 하면 위 각 법조에 의한 이해관계인으로 됨이 이론상 당연하다.
※ 을설(소극설)
소액임차권자에게 보증금반환청구권에 관한 우선변제의 권리를 주는 것만으로 그 보호에 충분하므로 굳이 법률상 이해관계인으로 포함시킬 필요가 없고, 실무처리에 있어서도 번거러우므로 소액임차권자는 위 각 법조에서 규정하는 이해관계인으로 취급하지 아니한다.
※ 병설(절충설)
소액임차권자가 경매절차상 이해관계인으로 취급됨은 이론상 타당하다 할 것이나, 그 법적지위의 특수성이나 경매실무의 번거러움 등을 고려하여 이의신청권, 항고권 기타 이해관계인으로서의 전반적인 권리는 인정하지 아니하고 단지 배당절차에서 그 권리를 주장할 수 있는 범위 안에서만 이해관계인으로 취급한다.
답. 갑설이 타당하다.

문. 4. 소액임차권자가 경매절차에서 소액보증금의 우선변제를 받기 위하여는 반드시 배당요구를 하여야 하는지 여부.
※ 갑설(불필요설)
이 법은 사회보장적 견지에서 소액임차권자를 특별히 보호하자는 취지이므로 배당요구가 없더라도 임대차조사 결과 기타 어떠한 방식에 의하든 경매절차에서 소액임차권의 존재가 밝혀지면 그 보증금 해당금액을 우선 배당하여야 한다.
※ 을설(필요설)
임대차조사만으로 소액임차권의 여부를 분명히 알 수 없고, 달리 경매법원이 경매절차상 소액임차권의 존재를 확실히 알 수 있는 방법이 없고, 경매절차 진행 중에 소액임대차 관계가 소멸 또는 종료되는 경우도 많으며, 대항력 있는 소액임차권자는 임대차가 종료한 경우 보증금의 우선변제청구를 할 수도 있고 양수인에게 보증금의 반환청구를 할 수도 있으므로 소액임차권자도 배당요구를 하여야만 경매절차에서 우선배당을 받을 수 있다.
답. 을설이 타당하다.

문. 5. 이해관계인으로 권리신고를 한 경우에는 배당요구를 한 것으로 볼 수 있는지 여부.
※ 갑설(적극설)
소액임차권자로서의 권리신고가 있으면 우선변제의 권리가 있음이 명백히 되므로 그로써 배당요구가 있은 것으로 볼 것이고 따로이 배당요구를 할 필요가 없다.
※ 을설(소극설)
권리신고가 있더라도 다시 배당요구를 하여야 한다.
답. 을설이 타당하다.
문. 6. 7. 8. (삭제)
문. 9. 임차인으로 부터 목적물을 적법하게 전차한 소액전차인에게도 제8조에 의한 우선변제의 권리가 있는지 여부
※ 갑설(적극설)
소액보증금에 관한 우선변제의 권리는 제8조에 의하여 물권적 성질을 가지는 강력한 권리로 승격되었다 할 것인바, 서민보호를 위한 이러한 강력한 입법취지에 비추어 소액전차권자도 보증금반환청구권에 관하여 소액임차권자와 동일한 권리를 가진다고 해석하여야 한다.
※ 을설(소극설)
전대차의 경우에는 전차인이 임대인, 즉 목적물소유자에 대하여 직접 보증금반환을 청구할 권원이 없고, 따라서 전차인에게 목적물의 경매대금으로부터 우선변제의 권리를 인정하기는 해석론상 불가능하다.
답. 갑설이 타당하다. 다만 전대인(임차인) 자신이 제8조에 의한 우선변제권 있는 소액임차인인 경우에 한한다.

문. 10. 소액임차인에게 배당액을 교부하는 방법 여하.
※ 갑설(공탁설)
임차보증금의 반환은 임차목적물의 인도와 동시이행관계에 있으므로 임차권자의 의무이행 전에 배당액을 지급할 수는 없고, 정지조건부 채권에 대한 배당액 교부 방법과 마찬가지로 임차물의 인도를 조건으로 배당액을 공탁하고 임차인이 목적물의 인도를 증명한 때에 이를 지급하도록 한다(임차인이 미리 목적물을 인도한 때에는 공탁함이 없이 바로 배당금을 지급할 수 있음은 물론임).
※ 을설(즉시교부설)
갑설에 의하면 임차인이 사실상 선이행을 강요당하는 결과가 되므로 배당액은 즉시 임차인에게 지급하고 다만 경락인에게 바로 인도명령을 발부하여 주는 방법에 의하여 동시이행관계와의 조화를 꾀한다(따라서 압류전에 점유를 취득한 임차인에 대하여도 널리 인도명령을 인정하여야 한다).
답. 갑설이 타당하다.

문. 11. 소액보증금의 우선변제권의 한도가 되는 주택가액의 1/2의 산정기준 여하.
※ 갑설(매각대금설)
주택의 가액은 그 시가를 뜻하므로 경매절차에 있어서는 실제 거래가액인 매각가액이 주택가액이 된다.
※ 을설(실제 배당할 금액설)
주택가액은 매각대금에 입찰보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 몰수된 입찰·항고보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액을 말한다.답. 을설이 타당하다.

문. 12. 소액임차인은 임차건물의 대지의 매각대금에 대하여도 우선변제를 청구할 수 있는지 여부.
※ 갑설(적극설)
입법취지 및 제8조가 소액보증금의 범위를 정함에 있어 대지의 가액을 포함하는 주택가액의 1/2을 기준으로 하도록 정한 명문의 취지에 비추어 주택과 대지의 소유자가 동일한 경우에는 주택뿐만 아니라 대지의 매각대금 중에서도 우선변제를 받을 수 있는 것으로 보아야 한다.
※ 을설(소극설)
주택임대차는 건물에 대한 권리일 뿐이고(제2조도 주거용 건물 의 임대차에 대하여 이 법을 적용한다고 규정하고 있음), 건물에 대한 전세권이나 등기권, 임차권보다 소액임차권을 더 강하게 보호할 이유가 없으므로 대지에 관한 매각대금으로부터는 우선변제를 받을 수 없다.
답. 갑설이 타당하다.

문. 13. 질의 12.에서 대지의 매각대금 중에서도 우선변제를 받을 수 있다는 견해에 설 경우, 건물과 대지가 시기를 달리하여 따로 경매되는 경우에 소액임차권자는 각 경매절차에 모두 참가하여 우선변제를 받을 수 있는지 여부.
※ 갑설(적극설)
만일 각 절차에 모두 참가할 수 없다면 건물과 대지중 어느 하나에 대하여 먼저 담보권실행 또는 강제집행을 함으로써 쉽게 소액임차권자의 권리를 무력화 또는 약화시킬 수 있으므로 건물과 대지에 대한 경매절차가 따로 진행되는 때에는 소액보증금반환청구권이 남아있는 한 소액임차권자는 각 경매절차에 모두 참가하여 우선변제를 구할 수 있다 할 것이다.
※ 을설(소극설)
8조는 대지와 건물이 동시에 경매되는 경우를 예상한 규정이므로 따로이 경매되는 경우에는 건물에 대한 경매절차에만 참가하여 우선변제를 받을 수 있을 뿐 대지에 대한 경매절차에는 참가할 수 없다.
답. 갑설이 타당하다.

문. 14. 질의 13.에서 갑설 을 취하는 경우 각 경매절차에 모두 참가한 소액임차인이 우선변제를 받는 방법 여하.
※ 갑설(매각대금 1/2 기준설)
먼저 경매되는 목적물의 매각대금의 1/2 한도안에서 우선변제를 받고, 만일 잔여 보증금이 있으면 후에 경매되는 목적물의 매각대금 1/2의 한도안에서 다시 우선변제를 받는다.
※ 을설(주택, 대지 전액기준설)
주택, 대지중의 어느 하나만이 먼저 경매되더라도 일단 감정 등에 의해 그 전체의 가액을 평가하고, 그 1/2범위 안에서 먼저 경매되는 목적물의 매각가액 전부로부터 소액보증금의 우선변제를 받을 수 있고, 잔여 보증금이 있으면 후에 경매되는 목적물의 매각대금 중에서 우선변제를 받는다.답. 갑설이 타당하다.

부 칙
1.(경과조치) 이 예규 시행 당시 종전의 예에 의하여 이미 인쇄된 양식이 남아 있는 경우에는 이 예규에 정한 문서양식의 취지에 맞게 이를 적절히 변경하여 사용할 수 있다.
2. 주택임대차보호법시행령 제4조의 개정에 의하여 우선변제권이 있는 임차인의 범위를 정하는 기준이 되는 임차보증금의 액수가 변동되는 때에는 통지서양식 중 금액부분을 이에 맞게 변경하여 사용할 수 있다.

부 칙(2002.06.26 제866호)
이 예규는 2002. 7. 1.부터 시행한다. 다만, 2002. 7. 1. 전에 접수된 사건에 대하여는 이 예규를 적용하지 아니한다.

가) 토지 건물의 경매신청 후 건물만 취하한 경우

다가구용 단독주택의 대지 및 건물에 관한 근저당권자가 그 대지 및 건물에 관한 경매를 신청하였다가 그 중 건물에 대한 경매신청만을 취하함으로써 이를 제외한 대지부분만이 낙찰되었다고 하더라도, 그 주택의 임차인은 그 대지에 관한 매각대금 중에서 소액보증금을 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있다.
(대판1996.6.14. 96다7595)

대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결
[배당이의][집44(1)민,627;공1996.8.1.(15),2180]

【판시사항】

[1] 주택임대차보호법의 적용 대상인 '주거용 건물'의 의미는 대지를 제외한 건물만을 뜻하는지 여부 (소극)

[2] 대지 및 건물이 경매개시되었다가 대지 부분만 낙찰된 경우에도, 그 주택의 소액임차인은 대지 낙찰대금 중에서 보증금을 우선변제받을 수 있다고 한 사례

【판결요지】

[1] 임차주택의 환가대금 및 주택가액에 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다고 규정하고 있는 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법 취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면, 주택임대차보호법 제2조에서 같은 법의 적용 대상으로 규정하고 있는 '주거용 건물'의 임대차라 함은 임차목적물 중 건물의 용도가 점포나 사무실 등이 아닌 주거용인 경우의 임대차를 뜻하는 것일 뿐이지, 같은 법의 적용 대상을 대지를 제외한 건물에만 한정하는 취지는 아니다.

[2] 다가구용 단독주택의 대지 및 건물에 관한 근저당권자가 그 대지 및 건물에 관한 경매를 신청하였다가 그 중 건물에 대한 경매신청만을 취하함으로써 이를 제외한 대지 부분만이 낙찰되었다고 하더라도, 그 주택의 소액임차인은 그 대지에 관한 낙찰대금 중에서 소액보증금을 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있다고 한 사례.

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제2조, 제3조의2, 제8조[2] 주택임대차보호법 제3조의2, 제8조

【전 문】

【원고,상고인】 주식회사 부국상호신용금고 (소송대리인 변호사 심훈종 외 6인)

【피고,피상고인】 피고 1 외 3인

【원심판결】 서울지법 1995. 12. 12. 선고 95나43494 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

【이유】

원고 소송대리인의 상고이유를 본다.

임차주택의 환가대금 및 주택가액에 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다고 규정하고 있는 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법 취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면, 같은 법 제2조에서 같은 법의 적용대상으로 규정하고 있는 '주거용 건물'의 임대차라 함은 임차목적물 중 건물의 용도가 점포나 사무실 등이 아닌 주거용인 경우의 임대차를 뜻하는 것일 뿐이지, 같은 법의 적용 대상을 대지를 제외한 건물에만 한정하는 취지라고는 해석되지 않는다.

원심이 같은 취지에서, 소외 1 소유이던 이 사건 다가구용 단독주택의 대지 및 건물에 관한 근저당권자인 원고가 위 대지 및 건물에 관한 경매를 신청하였다가 그 중 건물에 대한 경매신청만을 취하함으로써 이를 제외한 대지 부분만이 낙찰되었다고 하더라도, 위 주택의 소액임차인인 피고들이 위 대지에 관한 낙찰대금 중에서 판시 각 소액보증금을 담보물권자인 원고보다 우선하여 변제받을 수 있다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 소론과 같이 주택임대차보호법의 적용 대상인 부동산의 범위에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다.

그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 천경송(재판장) 안용득 지창권(주심)

대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결
[배당이의][공1999.9.1.(89),1740]

【판시사항】

대지에 관한 저당권 설정 후 지상에 건물이 신축된 경우, 건물의 소액임차인에게 그 저당권 실행에 따른 환가대금에 대한 우선변제권이 있는지 여부 (소극)

【판결요지】

임차주택의 환가대금 및 주택가액에 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다고 규정하고 있는 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조의2 제1항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법 취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면, 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 할 것이나, 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다고 보아야 한다.

【참조조문】

구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조의2 제1항, 제8조 제3항

【참조판례】

대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결(공1996하, 2180)

【전 문】

【원고,피상고인】 만승농업협동조합

【피고,상고인】 피고

【원심판결】 청주지법 1999. 4. 15. 선고 98나3369 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.

【이유】

상고이유를 판단한다.

임차주택의 환가대금 및 주택가액에 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다고 규정하고 있는 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조의2 제1항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법 취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면, 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 할 것이다(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결 참조).

그러나 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다고 보아야 할 것이다.

원심이 같은 취지에서, 이 사건 대지에 관한 원고의 저당권 설정 후에 신축된 이 사건 건물의 소액임차인인 피고에게는 이 사건 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권이 인정되지 않는다고 판단한 것은 옳고, 거기에 상고이유가 지적하는 바와 같은 법리오해 등의 위법은 없다.

상고이유는 받아들일 수 없다.

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관 송진훈(재판장) 이돈희(주심) 지창권 변재승

대법원 2000. 3. 15.자 99마4499 결정
[소유권이전등기청구권압류][공2000.6.1.(107),1133]

【판시사항】

[1] 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 소정의 '임차주택'에 그 부지도 포함되는지 여부 (적극)

[2] 주택임대차보호법 제3조의2 제1항이 임차주택에 관한 소유권이전등기청구권에 대한 압류의 경우에도 유추적용되는지 여부 (소극)

【결정요지】

[1] 주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 채무명의에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사소송법 제491조의2 제1항의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다고 규정하고 있는바, 같은 법 제3조의2 제2항 및 제8조 제3항이 임차주택의 환가대금에 건물뿐만 아니라, 대지의 가액도 포함된다고 규정하고 있는 점, 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용이 수반되는 것이고, 같은 법 제2조에서 같은 법의 적용 대상으로 규정하고 있는 주거용 건물의 임대차라 하는 것도 임차목적물 중 건물의 용도가 점포나 사무실 등이 아닌 주거용인 경우의 임대차를 뜻하는 것일 뿐 같은 법의 적용 대상을 대지를 제외한 건물에만 한정하는 취지는 아닌 것으로 해석되는 점, 위 규정은 기본적으로 임차인의 권익보호를 그 입법 취지로 하고 있는데, 만일 반대의무의 이행 또는 이행의 제공 없이 집행개시를 할 수 있는 대상을 건물에만 한정할 경우 사실상 대지와 그 지상 주택의 경매절차가 분리되는 결과 경매절차의 진행에 어려움이 발생하고 임차주택의 환가에 의한 임차보증금의 회수를 간편하게 하겠다는 입법 취지에 부합되지 않게 되는 점 등에 비추어 보면, 여기에서 말하는 임차주택에는 건물뿐만 아니라, 그 부지도 포함하는 것으로 봄이 상당하다.

[2] 주택임대차보호법 제3조의2 제1항이 임차주택의 대지 그 자체가 아닌 그에 관한 소유권이전등기청구권에 대한 압류의 경우에도 유추적용될 수 있을 것인가에 관하여 보건대, 첫째 부동산소유권이전등기청구권에 대한 강제집행은 부동산 그 자체에 대한 강제집행과는 그 절차를 달리하는 것으로 직접 채무자 명의의 등기를 실현함으로써 그 강제집행절차는 종료하며, 그 후에 이루어진 부동산 그 자체에 대한 강제집행은 선행 부동산청구권압류절차로부터 독립된 새로운 집행절차로서 본래의 채무명의에 기하여 부동산청구권의 압류가 아닌 강제경매 등의 방법으로 진행되는 점, 둘째 위 조항은 임차주택에 대한 경매신청이라고 한정하여 규정하고 있을 뿐 임차주택에 대한 일반적인 강제집행신청까지를 포괄하여 규정하고 있지 않은 점 등을 종합하여 보면, 위 조항은 임차주택 그 자체를 집행의 대상으로 한 경매의 경우에 집행개시의 요건에 관한 민사소송법 제491조의2 제1항의 예외사유를 인정하는 것이고, 임차주택의 이전등기청구권에 관한 일반 강제집행절차로서의 압류에까지 위 조항을 유추하여 적용할 것은 아니다.

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제2조, 제3조의2 제1항, 제2항, 제8조 제3항, 민사소송법 제491조의2 제1항[2] 주택임대차보호법 제3조의2 제1항, 민사소송법 제491조의2 제1항

【참조판례】

[1] 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결(공1996하, 2180)

【전 문】

【재항고인】 재항고인 (소송대리인 변호사 김윤수)

【원심결정】 서울지법 1999. 7. 2.자 99라3664 결정

【주문】

재항고를 기각한다.

【이유】

재항고 이유를 본다.

주택임대차보호법(이하 '법'이라고 한다) 제3조의2 제1항은 임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 채무명의에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사소송법 제491조의2 제1항의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다고 규정하고 있는바, 법 제3조의2 제2항 및 제8조 제3항이 임차주택의 환가대금에 건물뿐만 아니라, 대지의 가액도 포함된다고 규정하고 있는 점, 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용이 수반되는 것이고, 법 제2조에서 같은 법의 적용 대상으로 규정하고 있는 주거용 건물의 임대차라 하는 것도 임차목적물 중 건물의 용도가 점포나 사무실 등이 아닌 주거용인 경우의 임대차를 뜻하는 것일 뿐 위 법의 적용 대상을 대지를 제외한 건물에만 한정하는 취지는 아닌 것으로 해석되는 점(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결 참조), 위 규정은 기본적으로 임차인의 권익보호를 그 입법 취지로 하고 있는데, 만일 반대의무의 이행 또는 이행의 제공 없이 집행개시를 할 수 있는 대상을 건물에만 한정할 경우 사실상 대지와 그 지상 주택의 경매절차가 분리되는 결과 경매절차의 진행에 어려움이 발생하고 임차주택의 환가에 의한 임차보증금의 회수를 간편하게 하겠다는 입법 취지에 부합되지 않게 되는 점 등에 비추어 보면, 여기에서 말하는 임차주택에는 건물뿐만 아니라, 그 부지도 포함하는 것으로 봄이 상당하다고 할 것이나, 나아가 위 조항이 임차주택의 대지 그 자체가 아닌 그에 관한 소유권이전등기청구권에 대한 압류의 경우에도 유추적용될 수 있을 것인가에 관하여 보건대, 첫째 부동산소유권이전등기청구권에 대한 강제집행은 부동산 그 자체에 대한 강제집행과는 그 절차를 달리하는 것으로 직접 채무자 명의의 등기를 실현함으로써 그 강제집행절차는 종료하며, 그 후에 이루어진 부동산 그 자체에 대한 강제집행은 선행 부동산청구권압류절차로부터 독립된 새로운 집행절차로서 본래의 채무명의에 기하여 부동산청구권의 압류가 아닌 강제경매 등의 방법으로 진행되는 점, 둘째 법 제3조의2 제1항은 임차주택에 대한 경매신청이라고 한정하여 규정하고 있을 뿐 임차주택에 대한 일반적인 강제집행신청까지를 포괄하여 규정하고 있지 않은 점 등을 종합하여 보면, 법 제3조의2 제1항은 임차주택 그 자체를 집행의 대상으로 한 경매의 경우에 집행개시의 요건에 관한 민사소송법 제491조의2 제1항의 예외사유를 인정하는 것이고, 임차주택의 이전등기청구권에 관한 일반 강제집행절차로서의 압류에까지 위 조항을 유추하여 적용할 것은 아니다.

기록에 의하면, 원심은 임차주택의 대지에 관하여는 법 제3조의2 제1항이 적용되지 아니한다는 판단 아래 재항고인의 항고를 기각하였는바, 이와 같은 원심의 판단에는 법 제3조의2 제1항이 적용되는 임차주택의 범위에 관한 해석을 잘못한 위법이 있다고 할 것이나, 이 사건 부동산소유권이전등기청구권에 관한 압류신청에 있어 반대의무의 이행 또는 이행의 제공에 관한 소명을 명하는 보정명령에 응하지 아니하였다는 이유로 재항고인의 신청을 각하한 제1심 결정을 유지한 원심결정은 결론에 있어 정당하고, 거기에 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 수 없다.

논지는 이유 없다.

그러므로 재항고를 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.

대법관 서성 (재판장) 지창권(주심) 신성택 유지담

나) 대지의 저당권설정 후 신축된 건물이 일괄경매되는 경우

이 경우 토지의 저당권자는 신축건물의 일괄매각신청을 할 수 있으나, 건물매각대금에서는 우선변제를 받을 수 없다. 저당권자는 신축건물의 소유자가 저당권설정자가 아닌 경우에는 일괄매각을 신청할 수 없다.

① 임차주택의 환가대금 및 주택가액의 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다고 규정하고 있는 주택임대차보호법의 규정과 같은 법의 입법취지 및 통상적으로 건물의 임대차는 당연히 그 부지부분의 이용을 수반하는 점 등을 종합하여 보면, 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행되는 경우에도 그 지상건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 할 것이나, 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권설정당시에 이미 그 지상건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자에게 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다. (대판1999.7.23. 99다25532)

대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결
[배당이의][공1999.9.1.(89),1740]

【판시사항】

대지에 관한 저당권 설정 후 지상에 건물이 신축된 경우, 건물의 소액임차인에게 그 저당권 실행에 따른 환가대금에 대한 우선변제권이 있는지 여부 (소극)

【판결요지】

임차주택의 환가대금 및 주택가액에 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다고 규정하고 있는 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조의2 제1항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법 취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면, 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 할 것이나, 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다고 보아야 한다.

【참조조문】

구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조의2 제1항, 제8조 제3항

【참조판례】

대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결(공1996하, 2180)

【전 문】

【원고,피상고인】 만승농업협동조합

【피고,상고인】 피고

【원심판결】 청주지법 1999. 4. 15. 선고 98나3369 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.

【이유】

상고이유를 판단한다.

임차주택의 환가대금 및 주택가액에 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다고 규정하고 있는 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조의2 제1항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법 취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면, 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 할 것이다(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결 참조).

그러나 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다고 보아야 할 것이다.

원심이 같은 취지에서, 이 사건 대지에 관한 원고의 저당권 설정 후에 신축된 이 사건 건물의 소액임차인인 피고에게는 이 사건 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권이 인정되지 않는다고 판단한 것은 옳고, 거기에 상고이유가 지적하는 바와 같은 법리오해 등의 위법은 없다.

상고이유는 받아들일 수 없다.

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관 송진훈(재판장) 이돈희(주심) 지창권 변재승

② 민법 365조의 규정취지는 저당권은 담보물의 교환가치의 취득을 목적으로 할 뿐 담보물의 이용을 제한하지 아니하여 저당권설정자로서는 저당권설정 후에도 그 지상에 건물을 신축할 수 있는데, 후에 그 저당권의 실행으로 토지가 제3자에게 매각될 경우에 건물을 철거하여야 한다면 사회경제적으로 현저한 불이익이 생기게 되어 이를 방지할 필요가 있으므로 이러한 이해관계를 조절하고, 저당권자에게도 저당토지상의 건물의 존재로 인하여 생기게 되는 경매의 어려움을 해소하여 저당권의 실행을 쉽게 할 수 있도록 한 데에 있다고 풀이되며, 그러한 규정취지에 비추어보면 민법 365조에 기한 일괄매각청구권은 저당권설정자가 건물을 축조하여 소유하고 있는 경우에 한한다고 봄이 상당하다. (대결1999.4.20. 99마146)

대법원 1999. 4. 20.자 99마146 결정
[임의경매개시취소][공1999.7.1.(85),1235]

【판시사항】

민법 제365조에 기한 저당권자의 일괄경매청구권은 저당권설정자가 건물을 축조하여 소유하고 있는 경우에 한하는지 여부(적극)

【결정요지】

민법 제365조가 토지를 목적으로 한 저당권을 설정한 후 그 저당권설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자가 토지와 건물을 일괄하여 경매를 청구할 수 있도록 규정한 취지는, 저당권은 담보물의 교환가치의 취득을 목적으로 할 뿐 담보물의 이용을 제한하지 아니하여 저당권설정자로서는 저당권설정 후에도 그 지상에 건물을 신축할 수 있는데, 후에 그 저당권의 실행으로 토지가 제3자에게 경락될 경우에 건물을 철거하여야 한다면 사회경제적으로 현저한 불이익이 생기게 되어 이를 방지할 필요가 있으므로 이러한 이해관계를 조절하고, 저당권자에게도 저당 토지 상의 건물의 존재로 인하여 생기게 되는 경매의 어려움을 해소하여 저당권의 실행을 쉽게 할 수 있도록 한 데에 있다고 풀이되며, 그러한 규정 취지에 비추어 보면 민법 제365조에 기한 일괄경매청구권은 저당권설정자가 건물을 축조하여 소유하고 있는 경우에 한한다고 봄이 상당하다.

【참조조문】

민법 제365조

【참조판례】

대법원 1994. 1. 24.자 93마1736 결정(공1994상, 788)

【전 문】

【재항고인】 주식회사 강남상호신용금고

【원심결정】 인천지법 1998. 11. 30.자 98라452 결정

【주문】

재항고를 기각한다.

【이유】

재항고이유를 판단한다.

민법 제365조가 토지를 목적으로 한 저당권을 설정한 후 그 저당권설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자가 토지와 건물을 일괄하여 경매를 청구할 수 있도록 규정한 취지는, 저당권은 담보물의 교환가치의 취득을 목적으로 할 뿐 담보물의 이용을 제한하지 아니하여 저당권설정자로서는 저당권설정 후에도 그 지상에 건물을 신축할 수 있는데, 후에 그 저당권의 실행으로 토지가 제3자에게 경락될 경우에 건물을 철거하여야 한다면 사회경제적으로 현저한 불이익이 생기게 되어 이를 방지할 필요가 있으므로 이러한 이해관계를 조절하고, 저당권자에게도 저당 토지 상의 건물의 존재로 인하여 생기게 되는 경매의 어려움을 해소하여 저당권의 실행을 쉽게 할 수 있도록 한 데에 있다고 풀이되며, 그러한 규정 취지에 비추어 보면 민법 제365조에 기한 일괄경매청구권은 저당권설정자가 건물을 축조하여 소유하고 있는 경우에 한한다고 봄이 상당하다고 할 것이다(대법원 1994. 1. 24.자 93마1736 결정 참조).

원심이 이와 같은 취지에서 그 판시 각 토지에 관한 근저당권설정자인 엄성옥이 그 지상에 건물을 축조하여 소유권보존등기를 마침과 동시에 이를 제3자에게 매도함으로써 경매개시결정 당시 건물의 소유권이 엄성옥 아닌 제3자들에게 귀속된 사실이 인정되므로 위 건물에 대하여는 민법 제365조에 의한 일괄경매를 할 수 없다고 판단한 것은 옳고, 거기에 상고이유 주장과 같은 민법 제365조의 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

그러므로 재항고를 기각하기로 관여 법관들의 의견이 일치되어 주문과 같이 결정한다.

대법관 조무제(재판장) 정귀호 김형선(주심) 이용훈

③ 대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축되고 그 신축건물에 대하여 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 확정일자를 갖춘 임차인 및 같은 법 제8조 제3항의 소액임차인은 대지의 환가대금에서는 우선하여 변제를 받을 권리가 없다고 하겠지만, 신축건물의 환가대금에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 신축건물에 대한 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, 주택임대차보호법 시행령 부칙의 '소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치'를 적용함에 있어서 신축건물에 대하여 담보물권을 취득한 때를 기준으로 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정하여야 할 것이다. (대판2010.6.10. 2009다101275)

대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결
[배당이의][공2010하,1354]

【판시사항】

[1] 대지에 관한 저당권 설정 후 건물이 신축되고 그 신축건물에 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 신축건물의 ‘확정일자를 갖춘 임차인’과 ‘소액임차인’이 갖는 우선변제권의 범위 및 주택임대차보호법 시행령 부칙에 정한 ‘소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치’를 적용할 경우 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정하는 기준 시기

[2] 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 임차권 양수인 내지 전차인은 원래 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 행사 또는 대위 행사할 수 있는지 여부 (한정 적극)

[3] 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 임차인의 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우, 임대인이 민법 제629조에 의해 임대차계약을 해지할 수 있는지 여부 (소극) 및 그 경우 제3자는 임차권의 양수 또는 전대차에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있는지 여부 (적극)

[4] 임대주택 임차인의 임차권 양도와 전대의 금지에 대한 예외사유의 하나로 구 임대주택법 시행령 제10조 제1항 제1호 (가)목에 정한 ‘근무·생업 또는 질병치료 등의 사유로 다른 시·군·구로 퇴거’하는 요건을 갖추지 못한 임대주택 임차권 양도나 전대가 임대사업자에 대한 관계에서 적법·유효한지 여부 (소극) 및 그 경우 원래의 임대주택 임차인이 갖는 임차권의 대항력이 적법·유효하게 유지·존속하는지 여부 (소극)

【판결요지】

[1] 대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축되고 그 신축건물에 대하여 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 확정일자를 갖춘 임차인 및 같은 법 제8조 제3항의 소액임차인은 대지의 환가대금에서는 우선하여 변제를 받을 권리가 없다고 하겠지만, 신축건물의 환가대금에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 신축건물에 대한 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, 주택임대차보호법 시행령 부칙의 ‘소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치’를 적용함에 있어서 신축건물에 대하여 담보물권을 취득한 때를 기준으로 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정하여야 한다.

[2] 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 양수인이나 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다. 이러한 경우 임차권 양도에 의하여 임차권은 동일성을 유지하면서 양수인에게 이전되고 원래의 임차인은 임대차관계에서 탈퇴하므로 임차권 양수인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 행사할 수 있고, 전차인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 대위 행사할 수 있다.

[3] 민법상 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하고 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있으나( 민법 제629조), 이는 임대차계약이 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있고, 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종료시킬 수 있도록 하고자 함에 있다. 따라서 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 임차권 양수인이나 전차인은 임차권의 양수나 전대차 및 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다.

[4] 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정되기 전의 것) 제13조는 임대주택 임차인의 임차권 양도 및 전대를 원칙적으로 금지하고 있고, 예외적으로 구 임대주택법 시행령(2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로 전부 개정되기 전의 것) 제10조 제1항이 정하는 근무·생업 또는 질병치료 등의 사유로 다른 시·군·구로 퇴거하는 등의 경우로서 임대사업자의 동의를 얻은 경우에 한해 그 양도 및 전대를 허용하고 있는데, 구 임대주택법과 그 시행령에서 임대주택 임차인의 자격 및 선정 방법과 임대사업자의 임대조건 등을 엄격히 규율하는 한편, 사위 기타 부정한 방법에 의한 임대주택의 임차 혹은 임차권의 무단 양도나 전차 등의 행위를 범죄로 규정하여 처벌까지 하고 있는 점에 비추어, ‘근무·생업 또는 질병치료 등의 사유로 다른 시·군·구로 퇴거’하는 요건을 갖추지 못하였다면 임대주택 임차권 양도나 전대가 임대사업자에 대한 관계에서 적법·유효하다고 할 수 없고, 이 경우 원래의 임대주택 임차인이 갖는 임차권의 대항력이 적법·유효하게 유지 존속한다고 볼 수 없다.

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 제8조 제3항, 주택임대차보호법 시행령 부칙(2008. 8. 21.) 제2조 [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제2항, 제8조 제1항, 민법 제629조 [3] 민법 제629조 [4] 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정되기 전의 것) 제13조(현행 제19조 참조), 구 임대주택법 시행령(2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로 전부 개정되기 전의 것) 제10조 제1항 제1호 (가)목[현행 제18조 제1항 제1호 (가)목 참조]

【참조판례】

[3] 대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결(공1993하, 1553)
대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결(공2007하, 1997)

【전 문】

【원고, 피상고인】 원고 1외 20인

【원고, 상고인】 원고 22외 2인 (소송대리인 변호사 박석봉)

【피고, 상고인 겸 피상고인】 주식회사 국민은행 (소송대리인 법무법인 둔산 담당변호사 박광천)

【원심판결】 대전고법 2009. 11. 20. 선고 2009나2024 판결

【주 문】

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 상고인 각자가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 피고의 상고이유에 대한 판단

가. 상고이유 제1점

1) 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법 취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면, 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 할 것이나, 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다( 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결 참조). 그리고 대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축되고 그 신축건물에 대하여 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 확정일자를 갖춘 임차인 및 같은 법 제8조 제3항의 소액임차인은 대지의 환가대금에서는 우선하여 변제를 받을 권리가 없다고 하겠지만, 신축건물의 환가대금에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 신축건물에 대한 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, 주택임대차보호법 시행령 부칙의 ‘소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치’를 적용함에 있어서 신축건물에 대하여 담보물권을 취득한 때를 기준으로 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정하여야 할 것이다 .

따라서 원심이, 피고가 이 사건 태영아파트에 근저당권설정청구권가등기를 마친 2005. 3. 21. 전에 판시 원고들이 확정일자를 받았으므로 판시 원고들은 확정일자를 갖춘 임차인으로서 피고보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 판단하고, 또 위 2005. 3. 21.을 기준으로 3,000만 원 이하의 임차인 중 1,200만 원을 소액임차인으로서 우선하여 변제받을 수 있다고 판단한 것은 위 법리에 따른 것으로 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 법리오해 등의 위법이 없다.

2) 소액임차인은 소액보증금 우선변제권이 있고 동시에 확정일자를 갖춘 임차인인 경우에는 확정일자를 갖춘 임차인으로서 우선하여 변제받을 권리가 있다고 할 것이다. 이때 확정일자를 갖춘 임차인은 신축건물의 환가대금 전액에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 할 것이다.

원심판결 이유에 의하면 원심은, 판시 원고들은 소액임차인 및 확정일자를 갖춘 임차인으로서 소액보증금을 초과하는 보증금에 대하여는 확정일자를 갖춘 임차인으로서 신축건물의 환가대금 전액에서 우선하여 변제를 받을 권리가 있다고 판단한 것이므로, 이러한 원심의 판단은 위 법리에 따른 것으로 정당하다.

나. 상고이유 제2점

주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 있어서 양수인이나 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다. 이러한 경우 임차권 양도에 의하여 임차권은 동일성을 유지하면서 양수인에게 이전되고 원래의 임차인은 임대차관계에서 탈퇴하므로 임차권 양수인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 동법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 행사할 수 있고, 전차인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 동법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 대위 행사할 수 있다고 할 것이다 .

원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 판시 원고들이 임차권의 양수인 내지 전차인으로서 원래의 임차인의 확정일자를 원용하여 우선변제권을 행사한다는 취지의 주장에는 위 법리에 따른 주장이 포함되어 있다고 볼 여지가 충분하고, 원심이, 판시 원고들이 이 사건 태영아파트에 대한 경매신청의 등기 전부터 배당요구의 종기까지 대항요건을 유지한 소액임차인 내지 소액전차인으로서 소액보증금에 대한 우선변제권이 있고, 이 사건 태영아파트에 관한 피고 명의의 근저당권 설정일인 2005. 3. 21. 전에 확정일자를 갖춘 임차인으로서 판시 보증금 전액에 대하여 우선하여 변제받을 권리가 있다는 취지로 판단한 것은, 그 설시에 있어 일부 적절하지 않은 부분이 있으나, 위 법리에 부합하는 것이어서 그 결론에 있어서 정당한 것으로 수긍이 되고, 거기에 상고이유로 주장하는 법리오해 등의 위법이 없다.

다. 상고이유 제3점

민법상 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하고 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있으나( 민법 제629조), 이는 임대차계약이 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있고, 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종료시킬 수 있도록 하고자 함에 있다. 따라서 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 임차권 양수인이나 전차인은 임차권의 양수나 전대차 및 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다 할 것이다 ( 대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결, 대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결 참조).

원심판결 이유에 의하면 원심은, 이 사건 태영아파트와 같은 임대주택의 경우 임대주택법 제13조에 의하여 원칙적으로 임차권의 양도나 전대가 금지되고 예외적으로 근무, 생업 등의 사유로 다른 시, 군으로 퇴거하고자 하는 경우 등 대통령령이 정하는 경우로서 임대인의 동의를 얻은 경우에 한하여 임차권의 양도나 전대가 허용되는 것이므로 판시 원고들이 그 임차권의 양도나 전대에 임대인인 태영산업의 동의를 받지 않은 이상 각 해당 아파트의 임차권을 양수하거나 이를 전차한 것은 부적법하다는 피고의 주장에 대하여, 판시 사실관계를 인정한 다음, 태영산업은 부도로 인하여 소재가 명확하지 않았을 뿐만 아니라 판시 원고들의 임차권 양도나 전대차를 문제 삼아 임대차계약을 해지하고자 하였다는 등의 사정은 전혀 찾아볼 수 없고, 오히려 태영산업은 이후 판시 원고들에 대한 차임 채권을 제3자에게 양도하고 통지하기까지 하였던 점 등에 비추어 볼 때, 임차권 양도나 전대차가 임대인인 태영산업에 대하여 배신행위 내지 신뢰관계의 파괴에 해당한다고 할 수 없고, 오히려 태영산업이 제3자에게 판시 원고들에 대한 차임 채권을 양도함으로써 묵시적으로 적법한 임차인 내지 전차인으로 인정하고 임차권 양도나 전대차에 동의하였다고 봄이 상당하므로 판시 원고들은 임대주택법 제13조에 따른 적법한 임차권 양수인 내지 전차인들이라고 판단하였는바, 이러한 원심의 판단은 위 법리에 따른 것으로 기록에 비추어 정당한 것으로 수긍이 되고, 거기에 상고이유로 주장하는 임대주택법에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.

그리고 피고는 임차권 양도에 있어서 양수인의 지위와 양립하지 않는 법률상의 지위를 취득한 자 또는 그 임차권에 대하여 법률상의 이익을 가지는 자라고 할 수 없으므로, 임차권 양도를 피고에게 대항하기 위해서는 확정일자 있는 증서에 의한 대항요건을 갖추어야 한다는 취지의 상고이유는 받아들일 수 없다.

2. 원고 22, 23, 24의 상고이유에 대한 판단

임대주택법은 임대주택의 건설·공급 및 관리와 주택임대사업에 필요한 사항을 정함으로써 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모함을 목적으로 하고( 제1조), ‘임대주택’이라 함은 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말하므로( 제2조 제1호), 임대주택법상의 각종 지원과 규제가 적용되는 건설임대주택은 위 법상의 임대주택에 해당하고, 주택을 건설한 자가 위 법상의 임대사업자로 등록하였는지 여부에 따라 임대주택법의 적용 여부가 달라진다고 해석할 것은 아니다.

그리고 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정되기 전의 것) 제13조는 임대주택 임차인의 임차권 양도 및 전대를 원칙적으로 금지하고 있고, 예외적으로 구 임대주택법 시행령(2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로 전부 개정되기 전의 것) 제10조 제1항이 정하는 근무·생업 또는 질병치료 등의 사유로 다른 시·군·구로 퇴거하는 등의 경우로서 임대사업자의 동의를 얻은 경우에 한해 그 양도 및 전대를 허용하고 있는바, 구 임대주택법과 동법 시행령에서 임대주택 임차인의 자격 및 선정방법과 임대사업자의 임대조건 등을 엄격히 규율하는 한편, 사위 기타 부정한 방법에 의한 임대주택의 임차 혹은 임차권의 무단 양도나 전차 등의 행위를 범죄로 규정하여 처벌까지 하고 있는 점에 비추어, ‘근무·생업 또는 질병치료 등의 사유로 다른 시·군·구로 퇴거’하는 요건을 갖추지 못하였다면 임대주택 임차권 양도나 전대가 임대사업자에 대한 관계에서 적법·유효하다고 할 수 없고 이 경우 원래의 임대주택 임차인이 갖는 임차권의 대항력이 적법·유효하게 유지 존속한다 고 볼 수 없다 .

원심판결 이유에 의하면 원심은, 위 원고들의 경우 최초임차인 내지 관련임차인들의 전·출입사항 확인이 불가능하거나 최초임차인 또는 관련임차인들이 태영아파트의 소재지인 천안시로 퇴거하면서 위 원고들에 대하여 임차권을 양도 내지 전대한 것으로서 근무, 생업 등의 사유로 다른 시·군·구로 퇴거하면서 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 해당한다고 보기 어려워 임대주택법 소정의 적법한 임차권 양수인 내지 전차인이라고 할 수 없다고 판단하였는바, 원심의 판단은 위 법리에 따른 것으로 기록에 비추어 정당한 것으로 수긍이 되고, 거기에 임대주택법의 적용에 관한 법리오해나 판단유탈의 위법이 있다고 할 수 없다.

3. 결론

그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 상고인 각자가 부담하도록 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   신영철(재판장) 박시환 안대희(주심) 차한성

다) 대지 건물의 공동저당권설정 후 구건물을 철거하고 신축한 건물이 일괄경매된 경우

이 경우 토지의 저당권자는 신축건물의 일괄매각을 신청할 수 있으나, 건물매각대금에서는 우선변제받을 수는 없다.

대지와 2층 단독주택에 대하여 92.1.22, 92.12.22., 94.2.2., 94.4.8. 각 근저당권설정등기, 그 후 건물철거하고 다세대주택 1동 (9세대)을 신축하여 소유권보존 및 대지권드이가 경료된 후 96.5.15. 임차인이 301호에 대하여 전세권등기 (7500만원), 96.11.8. 대지와 신축건물 전부에 대하여 일괄매각신청, 96.11.16. 경매개시결정등기, 97.8.19. 매각허가 (3750만원, 감정가는 1억1200만원)한 경우, 대지의 근저당권자가 신축건물에 관하여 근저당권을 가지고 있지 않더라도 일괄매각신청은 적법하고, 전세금반환채권은 301호 건물(대지권 제외)에 관한 한 경매신청인의 채권보다 우선하므로 301호 건물의 매각대금으로는 그 전세금반환채권을 변제하기에 부족함이 명백하므로 매각허가결정은 위법하다. (대판1998.4.28. 97마2935)

위와 같은 경우 즉 임대인이 토지와 그 지상 주택 (2층 주택)에 근저다우건을 설정하였다가 임의로 주택을 멸실시키고 그 자리에 다시 주택 (3층 다세대주택)을 신축하여 이를 임대한 후 토지에 대한 근저당권의 실행으로 주택이 일괄매각된 경우, 주택임차인이 토지부분에 대한 매각대금에서도 소액보증금을 우선변제받을 수 있다는 하급심판결이 있다. (서울지법 서부지원 1998.7.23. 97가단37992)

대법원 2005다3243 대법원 2003다3850 대법원 99마146 대법원 97마2935 대법원 93마1736 대법원 2003마1753 대법원 2001마1632

토지저당권에기한 방해배제와 건물신축행위의 중지청구

양창수 서울대 법대 교수

1. 사실관계

1) A 회사는 이 사건 토지 위에 지하 6층, 지상 20층 규모의 오피스텔 건물을 건축하여 분양할 계획을 세우고, 1996년 4월 건축허가를 받아 동년 9월 공사를 시작했다. A는 동년 12월 위 토지의 소유권을 취득한 직후 B 은행으로부터 위 건물의 건축자금으로 180억원을 차용하고, 그 담보로 B를 위해 위 토지에 근저당권을 설정해 주었다.

2) A 회사는 1998년 1월 지하공사도중 부도를 냈다. 그러자 위 오피스텔을 개별적으로 분양받은 수분양자들이 피고 조합을 결성하였다. 피고는 동년 2월 A로부터 위 건축사업의 시행권을 양수하고 공사를 재개하여, 아래 4)의 가처분이 있을 때까지 지하 6층부터 지하 1층에 대하여 대체로 공사를 완료하였다.

3) 원고회사(유동화전문회사)는 2000년 12월 B로부터 위 대여금채권과 근저당권을 양수하였다. 그리고 2001년 3월 그 근저당권의 실행을 위한 임의경매를 신청하여 그 경매가 진행되었다. 그런데 경매법원은 위 지하의 구축물(평가액 196억원)을 토지의 부합물이라고 잘못 보고 이것도 경매목적물에 포함시켰다. 토지와 지하구축물을 포함하여 도합 252억원에 낙찰되는 것을 내용으로 하는 경락허가결정이 있었으나, 위 하자로 말미암아 결국 2003년 7월에 종국적으로 취소되었다.

4) 한편 2002년 4월 원고의 신청으로 위 근저당권에 기한 방해배제청구권을 피보전권리로 하는 공사중지가처분이 내려졌다. 그리고 동년 5월에 그 본안으로 이 사건 공사중지청구의 소가 제기되었다.5) 제1심법원은 원고의 청구를 기각하였으나, 항소심은 이를 인용하였다. 대법원도 다음과 같이 판시하여 피고의 상고를 기각하였다.

2. 판결요지대법원은 우선 추상적으로 “저당권은… 저당부동산의 소유자 또는 그로부터 점유권원을 설정받은 제3자에 의한 점유가 전제되어 있으므로 소유자 또는 제3자가 저당부동산을 점유하고 통상의 용법에 따라 사용·수익하는 한 저당권을 침해한다고 할 수 없다. 그러나 저당권자는 저당권 설정 이후 환가에 이르기까지 저당물의 교환가치에 대한 지배권능을 보유하고 있으므로 저당목적물의 소유자 또는 제3자가 저당목적물을 물리적으로 멸실·훼손하는 경우는 물론 그 밖의 행위로 저당부동산의 교환가치가 하락할 우려가 있는 등 저당권자의 우선변제청구권의 행사가 방해되는 결과가 발생한다면 저당권자는 저당권에 기한 방해배제청구권을 행사하여 방해행위의 제거를 청구할 수 있다”고 설시하였다.나아가 구체적으로 이 사건에서와 같이 “대지의 소유자가 나대지 상태에서 저당권을 설정한 다음 대지상에 건물을 신축하기 시작하였으나 피담보채무를 변제하지 못함으로써 저당권이 실행에 이르렀거나 실행이 예상되는 상황인데도 소유자 또는 제3자가 신축공사를 계속한다면 신축건물을 위한 법정지상권이 성립하지 않는다고 할지라도 경매절차에 의한 매수인으로서는 신축건물의 소유자로 하여금 이를 철거하게 하고 대지를 인도받기까지 별도의 비용과 시간을 들여야 하므로, 저당 목적 대지상에 건물신축공사가 진행되고 있다면 이는 경매절차에서 매수희망자를 감소시키거나 매각가격을 저감시켜 결국 저당권자가 지배하는 교환가치의 실현을 방해하거나 방해할 염려가 있는 사정에 해당한다”고 판단하고, 이 사건에서 “원고의 신청에 의하여 임의경매절차가 개시되었음에도 공사를 강행한 사실” 등을 들어 원심의 판단은 정당하다고 결론지었다.

3. 평석

1) 결론을 먼저 말한다면, 대상판결에 대하여는 그 추상적인 법리의 점에서도, 구체적인 사건해결의 결론에서도 찬성할 수 없다. 이 두 측면을 엄밀히 구별하기는 어려울 것이나, 여기서는 일단 전자에 한정해서 논의하기로 한다. 후자와 관련해서는 이 사건 근저당권의 피담보채권이 바로 이 사건 건물의 신축을 위하여 제공된 대여금채권이었다는 것, 그러므로 근저당권자는 애초부터 당해 공사가 진행되어서 장차 건물이 이 사건 토지 위에 존립하리라는 것을 알았을 뿐만 아니라 이를 적극적으로 지원하였다는 것, 그리고 이 사건에서 피고는 저당권 설정 당시 이미 공사가 진행 중이었고 그 후에도 원래의 계획대로 공사를 진행하였을 뿐이라는 것만을 지적하여 두기로 한다(뒤의 7)도 참조).한편 전자와 관련하여 대상판결은 저당토지의 소유자가 그 지상에 건물을 신축하는 것이 저당권의 위법한 침해가 되는지를 논한 우리나라의 문헌(金載亨, 「抵當權에 기한 妨害排除請求權의 認定範圍」, 저스티스 85호(2005.6), 101면 이하)이 주장하는 바와 궤를 같이한다.이 문헌에 의하면, “저당토지에 건물을 신축하면 토지에 대한 저당권의 실행이 곤란하게 된다. 저당권을 실행하는 단계에서 건물의 존재는 저당권의 담보가치를 손상할 수 있다. 따라서 이러한 경우에는 원칙적으로 저당권 침해를 이유로 공사금지청구를 할 수 있다고 생각된다. 적어도 저당권에 기한 경매절차가 개시된 경우에는 저당권자의 환가권을 침해했다고 볼 수 있을 것”이라고 한다. 그러나 그 주장에 대하여는 뒤의 3)에서 보는 대로 의문이 적지 않다.

2) 저당권에 기한 방해배제청구권은 민법 제370조(이하 민법조항은 법명의 제시없이 인용한다)에서 소유물방해배제청구권을 규정하는 제214조를 준용함으로써 명문으로 인정되는 바이다. 문제는 과연 저당권에 대한 ‘방해’를 어떠한 요건 아래서 인정할 것인가이다.이를 생각함에 있어서 출발점이 되는 것은, 방해배제청구권을 발생시키는 바의 저당권에 대한 ‘방해’는 위법한 것, 즉 법질서 전체의 입장에서 허용되지 않는 것이어야 한다는 점이다. 민법은 소유물반환청구권에 관하여 제213조 단서에서 점유자에게 ‘점유할 권리’가 있는 때에는 소유자가 그에 대하여 소유물반환청구를 할 수 없다고 규정함으로써 이를 표현하고 있다. 이는 비록 정면에서 규정하지는 않지만 다른 물권적 청구권의 경우에도 다를 바 없다.

3) 저당권(이 사건에서는 근저당권이 설정되었으나 여기서 다루는 논점에 관한 한 양자 사이에 차이를 둘 것은 아님은 물론이다)이 설정되었더라도 그 저당목적물을 사용·수익할 권능은 저당권설정자에게 귀속된다. 그리고 저당권자도 그러한 용익을 전제로 해서 그 목적물에 저당권을 설정받는다. 이 사건에서와 같이 저당목적물이 나대지인 경우에 저당권설정자가 그 위에 건물을 신축하거나 이를 제3자에게 허용하는 것은 그 용익권의 행사에 기한 것이고, 따라서 특별한 사정이 없는 한 적법하다.나대지 위에 건물이 신축되면 후에 행하여지는 토지저당권에 기한 경매에서 매각대금이 건물이 없는 경우보다 하락하는 것이 대부분일지 모르나, 그 신축행위가 위와 같이 위법하지 아니한 이상 저당권자가 방해배제청구권을 가질 수는 없다. 나아가 그것은 저당권자가 애초부터 예기하였거나 적어도 예기할 수 있었던 바의 사정이기도 하다. 또 그것만을 이유로 방해배제청구를 인정한다면, 이는 저당토지소유자의 법적 지위를 부당하게 약화시키는 것으로서 납득하기 어렵다. 이상은 저당권을 양수한 사람에 있어서도 다를 바 없다.

4) 나대지에 저당권이 설정된 후 그 토지 위에 건물이 신축된 경우에는 민법 제366조에서 정하는 법정지상권이 인정되지 않는다. 그 경우 건물의 신축으로 생길 수 있는 저당권자의 불이익에 대처하기 위하여 민법은 제365조에서 일괄경매청구권을 구정하고 있다.그 법문은 “토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때”를 그 요건으로 규정한다(한편 토지저당권 설정 후에 건물이 축조되었으면 그 축조자가 누구인지를 불문하고 일괄경매를 인정하는 2004년 개정 후의 일본민법 제389조에 대하여는 梁彰洙, 「最近日本의 擔保物權法改正」, 同, 民法硏究, 제8권(2005), 192면 이하, 특히 198면 이하 참조).그런데 위 규정의 취지에 대하여 大決 94.1.24, 93마1736(공보 788); 大決 99.4.20, 99마146(공보 하, 1235); 大決 2001.6.13, 2001마1632(공보 하, 1678); 大判 2003.4.11, 2003다3850(공보 상, 1178) 등은, 한편으로 저당권자에게 저당토지상의 건물의 존재로 인하여 생기게 되는 경매의 어려움을 해소하려는 것, 다른 한편으로 “후에 저당권의 실행으로 토지가 제3자에게 경락될 경우에 건물을 철거하여야 한다면 사회경제적으로 현저한 불이익이 생기게 되어 이를 방지할 필요”에 대응하는 것이라고 파악한다.이러한 취지를 살리기 위하여 대법원은 일괄경매청구의 요건을 완화하는 방향으로 위 규정을 해석하여 왔다.

예를 들어 大決 98.4.28, 97마2935(공보 상, 1481)는 “토지와 그 지상 건물의 소유자가 이들에 대하여 공동저당권을 설정한 후 건물을 철거하고 그 토지 상에 새로이 건물을 축조하여 소유하고 있는 경우에는 건물이 없는 나대지 상에 저당권을 설정한 후 그 설정자가 건물을 축조한 경우와 마찬가지로 저당권자는 민법 제365조에 의하여 그 토지와 신축 건물의 일괄경매를 청구할 수 있다”고 판시하였고, 大判 2003.4. 11, 2003다3850(공보 상, 1178)은, 저당권설정자로부터 저당토지에 대한 용익권을 설정받은 자가 건물을 축조하였어도 그 후 저당권설정자가 그 건물의 소유권을 취득한 경우에는 그것을 인정하여야 한다고 판시하였다.

특히 후자의 판결에 비추어 보면, 저당권설정자 자신뿐만 아니라 저당토지의 제3취득자, 나아가 저당권설정자로부터 저당 토지의 용익권능을 취득한 사람이 건물을 축조하여 소유하는 경우에도 일괄경매를 인정하는 것은 그리 먼 걸음은 아니다.일본에서는 앞서 본 개정이 있기 전 일본민법 제389조의 해석에 있어서 그 요건은 크게 완화되어, 토지저당권 실행 당시 건물이 저당토지상에 존재하는 것 및 저당토지에 대한 임의경매로 토지를 경락받은 사람에 대항할 수 있는 당해 건물의 소유를 목적으로 하는 토지이용권이 존재하지 않는 것의 두 요건이 충족되면 토지저당권자는 일괄경매를 신청할 수 있다고 이해되고 있다(우선 新版注釋民法(9)(1998), 595면 이하(生熊長幸 집필) 및 동소 인용의 문헌 참조).우리나라에서도 “저당권설정자와 건물신축자의 사이에 특수한 관계가 있어서 양자를 동일시할 수 있는 경우 등 개별적인 사정에 따라서는 제3자가 건물한 건물에 대하여도 일괄경매를 인정할 수 있을 것이고, 또한 경매신청시에 토지·건물이 동일한 소유자에 속하고 있어야 한다는 요건 등을 완화하여 해석함으로써 일괄경매의 범위를 확대하는 쪽으로 그 요건에 대한 재검토가 필요하다”는 견해가 유력하게 주장되고 있다(李均龍, 司法論集 32집(2001), 41면 이하 참조).

돌이켜 이 사건의 사안은 여기서 말하는 ‘저당권설정자와 건물신축자를 동일시할 수 있는 경우’에 해당하는 전형적인 경우일 것이다. 그렇다면 이 사건에서 토지저당권자는 저당토지와 그 지상의 건물에 대하여 일괄경매를 신청함으로써 건물의 존재로 인한 저당권 실행상의 불이익을 회피할 수 있다고 할 것이다.

5) 한편 우리나라의 금융실무에서 나대지를 담보로 취득할 때에 저당권 외에 지상권도 설정받는 일이 흔히 행한 것은 후에 나대지 위에 건물이 신축되는 사태에 대비하기 위해서이다.대법원도 大決 2004.3.29, 2003마1753(공보 상, 781)에서 “토지에 관하여 저당권을 취득함과 아울러 그 저당권의 담보가치를 확보하기 위하여 지상권을 취득하는 경우, 특별한 사정이 없는 한 당해 지상권은 저당권이 실행될 때까지 제3자가 용익권을 취득하거나 목적 토지의 담보가치를 하락시키는 침해행위를 하는 것을 배제함으로써 저당 부동산의 담보가치를 확보하는 데에 그 목적이 있다고 할 것”이라고 설시하고 있다.

6) 그러나 저당권설정자에게 객관적으로 저당목적물의 용익권이 있다고 하여도 예를 들어 그 권능이 저당권의 실현을 방해할 목적으로 행사된다면 이를 쉽사리 허용할 것은 아니다. 이는 가령 제3자의 채권침해의 문제와 관련하여 害意 의 유무 등 주관적 비난가능성의 정도에 좇아 채권침해행위의 ‘위법성’을 판단하는 것과 같은 관점에서 설명될 수 있다.그리하여 대상판결이 나오기 전에 저당권에 기한 방해배제청구권의 문제를 추상적 법리의 차원에서 다룬 大判 2005.4.29, 2005다3243(공보 상, 837)이 그 요건에 관하여 “저당부동산에 대한 점유가 저당부동산의 본래의 용법에 따른 사용·수익의 범위를 초과하여 그 교환가치를 감소시키거나, 점유자에게 저당권의 실현을 방해하기 위하여 점유를 개시하였다는 점이 인정되는 등, 그 점유로 인하여 정상적인 점유가 있는 경우의 경락가격과 비교하여 그 가격이 하락하거나 경매절차가 진행되지 않는 등 저당권의 실현이 곤란하게 될 사정이 있는 경우에는 저당권의 침해가 인정될 수 있다”고 설시한 것은 그나마 수긍하지 못할 것도 아니었다.

비록 위의 뒷부분에서 객관적으로 ‘저당권의 실현이 곤란하게 될 사정이 있는 경우’만을 그 기준으로 내세운 것으로 오해될 소지가 있지만 말이다.그리고 일본의 最判 2005(平 17).3.10(民集 59-2, 356)도, 소유자로부터 점유권원을 설정받아 저당부동산을 점유하는 사람이라도 “그 점유권원의 설정이 저당권설정등기 후에 이루어진 것이고, 그 설정에 저당권의 실행으로서의 경매절차를 방해할 목적이 인정되며, 그 점유에 의하여 저당부동산의 교환가치의 실현이 저해되어 저당권자의 우선변제청구권의 행사가 곤란하게 되는 상태가 있는 경우”에는 저당권에 기한 방해배제청구가 인정된다고 판시한 것도 이러한 입장에 선 것이라고 하겠다(구체적으로는 그 사안에서 그러한 목적을 인정하여 방해배제청구를 인용하고 있다).

7) 한편 원심판결은 일단 경매목적물에 대한 압류가 이루어지면 처분행위가 금지되는데 경매목적물의 가격을 감소시키는 사실적 처분행위에 대하여는 저당권에 기한 방해배제청구로써 이를 막을 수 있어야 한다고 한다. 그리고 “채무자 또는 경매목적물의 점유자로서는 경매의 목적에 위반되거나 경매목적물의 가치를 감소시키는 사실행위를 하여서는 아니되는 일종의 부작위의무를 부담하고 있다고 할 것이고, 따라서 채무자나 부동산의 점유자가 그러한 의무를 무시하고 위반행위를 하게 되면 저당권자로서는 저당권에 근거한 방해배제청구를 할 수 있다”고 한다.그러나 민사집행법은 “압류는 부동산에 대한 채무자의 관리·이용에 영향을 미치지 아니한다”고 정한다(제83조 제2항. 이 규정에 상응하는 일본의 민사집행법 제46조 제2항에 대한 설명으로 中野貞一郞, 民事執行法, 新訂四版(2000), 363면 이하 및 378면 註 8 참조.예를 들면 임차권이 이미 설정되어 있는 목적물에 대하여 우리 민법 제639조, 주택임대차보호법 제6조 등에서와 같이 갱신거절이 제한을 받는 경우에는 압류 후라도 법정갱신을 포함하여 계약갱신이 허용된다고 한다). 이 사건에서는 압류시는 물론이고 그 저당권 설정 전부터 이미 문제의 건축이 행하여지고 있었을 뿐만 아니라, 압류 전후로 그 건축공사의 내용이 변경된 흔적을 찾을 수 없다. 물론 경매개시결정 후에 경매법원은 「침해행위를 방지하기 위하여 필요한 조치(민사집행법 제83조 제3항)」나 「부동산의 가격을 현저히 감소시키거나 감소시킬 우려가 있는 행위의 금지조치(민사집행규칙 제44조 제1항)」를 할 수 있다.그러나 이것이 압류 전부터 행하여지고 있던 위와 같은 「채무자의 관리·이용」을 제한하는 근거가 될 수는 없는 것이다.

서울지법 서부지원 1998. 7. 22. 선고 97가단37992 판결：확정
[배당이의 ][하집1998-2, 284]

【판시사항】

[1] 주택임대차보호법이 개정·시행된 후로서 이에 따른 시행령이 개정되기 전에 근저당권이 설정되고, 그 시행령의 개정 후에 체결된 임대차 계약의 보증금이 개정된 시행령에 따른 소액보증금의 범위에 속하는 경우 임차인에게 우선변제권이 인정되는지 여부 (적극)

[2] 임대인이 토지와 그 지상 주택에 근저당권을 설정하였다가 임의로 주택을 멸실시키고 그 자리에 다시 주택을 신축하여 이를 임대한 후 토지에 대한 근저당권의 실행으로 주택이 일괄경매된 경우, 주택 임차인이 토지 부분의 경락대금에서도 소액보증금을 우선변제 받을 수 있는지 여부 (적극)

【판결요지】

[1] 구 주택임대차보호법(1989. 12. 30. 법률 제4188호로 개정된 것)이 개정·시행된 후로서 이에 따른 같은법시행령이 개정되기 전에 근저당권이 설정되고, 그 시행령의 개정 후에 체결된 임대차계약의 보증금이 개정된 소액보증금의 범위에 속하는 경우, 같은 법 제8조 제3항이 대통령령에 위임한 것은 보증금의 범위이지 보호개시일자까지 위임한 것은 아니라고 보여지는 점, 위 개정된 시행령에는 경과조치에 관한 별도의 규정이 없는 점 등에 비추어 보면, 그 임차인이 위 개정된 시행령에서 정한 우선변제권이 인정되는 소액임차인에 해당하는 이상 위 개정된 법 시행 후에 근저당권을 설정한 근저당권자와의 관계에서 그 보증금 중 위 개정된 시행령에서 정한 일정액에 관하여는 우선변제권이 인정된다고 보아야 한다.

[2] 임대인이 토지와 그 지상 주택에 근저당권을 설정하였다가 임의로 주택을 멸실시키고 그 자리에 다시 주택을 신축하여 이를 임대한 후 토지에 대한 근저당권 실행으로 주택이 함께 일괄 경매된 경우, 주택임대차보호법이 별다른 제한 없이 소액임차인에 대해 대지의 가액을 포함한 주택가액의 2분의 1의 범위 내에서 우선변제권이 있다고 규정하고 있는 점 및 이미 토지 위에 종전의 건물, 특히 주택이 건립되어 있어 근저당권자가 토지 및 종전 주택에 근저당권을 설정할 당시 이미 그 주택에 우선변제권이 인정될 소액임차인이 존재하리라는 것을 고려하여 그 담보가치를 정하였으리라고 보이는 특별한 사정이 있는 점에 비추어 새로 건립된 주택의 소액임차인에게 대지 부분의 배당금액에 대하여도 우선변제권을 인정하여야 한다.

【참조조문】

[1] [2] 구 주택임대차보호법(1989. 12. 30. 법률 제4188호로 개정된 것) 제8조, 같은법시행령(1990. 2. 19. 대통령령 제12930호로 개정된 것) 제3조, 제4조

【참조판례】

[1]

대법원 1993. 9. 14. 선고 92다49539 판결(공1993하, 2754)
【전 문】

【원 고】 김태수

【피 고】 주식회사 충북은행 (소송대리인 박인권)

【주 문】

1. 서울지방법원 서부지원 97타경1811호 부동산임의경매사건에 관하여 동 법원이 1997. 10. 15. 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액 금 1,548,345원을 금 10,838,410원으로, 피고에 대한 배당액 금 18,580,135원을 금 9,290,068원으로 각 변경한다.

2. 소송비용은 피고의 부담으로 한다.

【청구취지】
주문과 같다.

【이 유】

1. 사실 관계

갑 제1호증의 1, 2, 갑 제2호증의 1, 2(을 제5, 6호증과 같다), 갑 제3호증의 1 내지 7, 갑 제4, 5호증, 을 제1호증의 1, 2, 을 제2, 3, 4호증의 각 1 내지 3의 각 기재에 변론의 전취지를 보태어 보면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있고, 반증이 없다.

가. 피고는 1990. 2. 10. 소외 소천산업 주식회사에 대한 대출금채권을 담보하기 위하여 위 회사가 소유하던 서울 마포구 망원동 477의 21 대 241㎡ 및 그 지상의 벽돌조 시멘트기와지붕 2층 주택(1층 77.69㎡, 2층 33.12㎡, 지하층 9.26㎡)을 공동담보물로 하여 채권최고액을 금 300,000,000원으로 하는 근저당권설정등기를 경료하였고, 그 후 1991. 6. 12. 위 회사가 위 토지 및 주택을 소외 김성희에게 매도하였는데, 위 김성희는 같은 해 7. 12. 위 토지에 대하여 소유권이전등기를 경료하고, 위 주택은 그 무렵 멸실시킨 후 그 곳에 철근콘크리트 벽돌조 평슬래브 3층 다세대주택(1층 135.54㎡, 2층 135.54㎡, 3층 116.10㎡, 지층 40.60㎡)을 건축하여 같은 해 12. 30. 그 소유권보존등기를 경료하였고, 이 때 위 토지는 위 다세대주택의 대지권의 목적인 토지로 편입되었다.

나. 원고는 1994. 1. 26. 위 김성희로부터 위 다세대주택 중 2층 201호 44.52㎡(그 대지권은 위 토지 중 241분지 26.71지분인데, 위 토지 전체에 관하여 피고의 근저당권설정등기가 이미 경료되어 있었던 관계로 위 대지권의 표시부분 등기란에 별도 등기 있음이 기재되어 있었다.)에 관하여 채권최고액을 30,000,000원으로 한 근저당권을 설정받았는데, 그 피담보채권을 변제받지 못하게 되자 1997. 1.경 위 근저당권의 실행을 위한 경매를 신청하여 같은 해 1. 20. 서울지방법원 서부지원 97타경1811호로 경매개시결정이 내려지고 경매절차가 진행되었다.

다. 한편 위 김성희는 위 다세대주택 201호 내의 각 방1칸씩을 1992. 8. 6. 소외 정인종에게 임대차보증금 15,000,000원으로 하여, 1992. 8. 27. 소외 김창주에게 임대차보증금 12,000,000원으로 하여, 1992. 10. 5. 소외 양옥렬에게 임대차보증금 11,000,000원으로 하여 각 임대하였고, 위 임차인들은 위 각 임대차계약 체결 직후 임차한 부분을 인도받아 거주하면서 위 정인종은 1993. 1. 18., 위 김창주는 1994. 7. 13., 위 양옥렬은 1994. 7. 18. 각 전입신고를 마쳤는데, 위와 같이 경매가 진행되자 위 임차인들은 위 각 임대차보증금을 우선변제받기 위하여 주택임대차보호법 제8조 소정의 소액임차인으로서 경매법원에 권리신고 및 배당요구를 하였다(위 임차인들을 이하 이 사건 임차인들이라고 한다).

라. 위 다세대주택 201호의 가액은 대지권 부분이 30,000,000원, 건물 부분이 35,000,000원, 합계 금 65,000,000원으로 감정평가되었고, 이를 기초로 입찰을 실시한 결과 1997. 8. 28. 소외 정인종에게 금 42,000,000원에 낙찰되었는데, 경매법원은 1997. 10. 15. 위 경락대금에서 집행비용 등을 공제한 후의 배당할 금액 40,256,959원 중 대지권부분 해당액 18,580,135원(40,256,959원×30,000,000원 / 65,000,000원)을 피고에게 배당하고, 건물부분 해당액 21,676,824원(40,256,959원×35,000,000원 / 65,000,000원) 중 위 총 배당할 금액의 2분의 1인 20,128,479원을 이 사건 임차인들에게 안분하여 각 6,709,493원씩 배당한 후, 그 잔액 1,548,345원(21,676,824원－20,128,479원)을 원고에게 배당하는 것으로 배당표를 작성하였다.

2. 배당순위 및 배당액에 대한 판단

원고는, 위 총 배당할 금액에서 그 2분의 1인 금 20,128,479원을 먼저 이 사건 임차인들에게 배당하고 나머지 20,128,480원을 원고와 피고에게 위 건물 및 대지권 부분의 가액비율에 따라 분할하여 배당하여야 한다고 주장하고, 이에 대하여 피고는 이 사건 임차인들이 피고와의 관계에서 우선변제를 받을 소액임차인에 해당하지 아니하므로 대지권부분의 배당금액에서는 우선변제받을 수 없다고 다투는 바, 이 사건 임차인들이 피고와의 관계에서 우선변제받을 소액임차인에 해당하는지의 여부 및 다음으로 그들이 위 대지권부분의 배당금액에서도 우선변제받을 수 있는 것인지(이 부분에 관하여는 피고가 따로 다투지 아니하고 있으나, 이 사건 임차인들이 우선변제받을 소액임차인에 해당한다고 하더라도 대지권 부분의 배당금액까지도 포함하여 변제받을 권리가 있는 것인지가 또한 문제된다.)에 관하여 차례로 살핀다.

가. 관련 법규

(1) 피고가 위 근저당권설정등기를 경료하기 전에 시행되던 구 주택임대차보호법(1989. 12. 30. 법률 제4188호로 개정되기 전의 것) 제8조는 "① 임차인은 소액의 보증금에 관하여 다른 담보물권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리가 있다. ② 제1항의 경우에 소액보증금의 범위와 기준은 주택의 가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분지 1의 범위 안에서 대통령령으로 정한다."고 규정하고, 동 시행령(1990. 2. 19. 대통령령 제12930호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항은 " 법 제8조의 규정에 의한 소액보증금의 범위를 서울특별시 및 직할시에서는 금 500만 원 이하, 기타의 지역에서는 금 400만 원 이하로 한다."고 규정하였다.

(2) 한편 그 후 개정된 구 주택임대차보호법(1989. 12. 30. 법률 제4188호로 개정된 것, 이는 위 일자부터 시행되었다) 제8조는 우선변제권이 인정되는 소액임차인의 기준과 우선변제권이 인정되는 소액보증금의 범위를 구별하여 "① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다. … ③ 제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택의 가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위 안에서 대통령령으로 정한다."고 규정하고, 동 시행령(1990. 2. 19. 대통령령 제12930호로 개정된 것) 제3조 제1항은 " 법 제8조의 규정에 의한 보증금 중 일정액의 범위를 서울특별시 및 직할시에서는 금 700만 원 이하, 기타의 지역에서는 금 500만 원 이하로 한다."고 규정하고, 제4조는 " 법 제8조의 규정에 의한 우선변제를 받을 임차인의 범위는 보증금이 서울특별시 및 직할시에서는 금 2,000만 원 이하, 기타의 지역에서는 금 1,500만 원 이하인 임차인으로 한다."고 규정하였다.

나. 판 단

(1) 위 각 개정 이전의 주택임대차보호법 제8조 및 동 시행령 제3조 제1항의 규정은 우선변제권이 인정되는 소액보증금의 기준을 정한 것이지 우선변제권의 효력이 미치는 범위를 정한 것은 아니라고 할 것이어서 서울특별시의 경우 임대보증금이 금 5,000,000원을 넘는 경우에는 그 전체에 대하여 우선변제권이 인정되지 아니하는 것이었으나, 위 각 개정으로 서울특별시의 경우 임대보증금이 20,000,000원 이하인 임차인에 대하여 그 중 금 7,000,000원에 관하여 우선변제권은 인정하게 된 것이다.

(2) 그리고 임차인이 담보물권자와의 관계에서 위와 같은 우선변제를 받을 소액임차인에 해당하는지의 여부는 그 담보물권 설정 당시의 법령을 기준으로 하여 판단하여야 할 것인데, 이 사건에 있어서 피고가 근저당권설정등기를 경료한 때가 1990. 2. 10.로서 위 개정된 법이 시행된 후이나 그 시행령은 아직 개정되기 전인 바, 과연 이 사건 임차인들이 피고와의 관계에서 우선변제권이 있는 소액임차인에 해당하는지에 관하여 보건대, 위 개정된 법 제8조 제3항이 대통령령에 위임한 것은 보증금의 범위이지 보증금의 보호개시일자까지 위임한 것은 아니라고 볼 것인 점, 위 개정되기 전의 시행령 및 현행 주택임대차보호법시행령(1995. 10. 19. 대통령령 제14785호로 개정된 것, 우선변제를 받을 임차인의 범위와 보증금 중 우선변제권이 인정되는 일정액의 범위를 확장하였다.)의 각 부칙에 경과조치로 그 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정을 적용한다고 각 규정하고 있음에 반하여, 위 개정된 시행령에는 그와 같은 경과조치에 관한 별도의 규정이 없는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 임차인들이 위 개정된 시행령에서 정한 우선변제권이 인정되는 소액임차인에 해당하는 이상 위 개정된 법 시행 후에 근저당권을 설정한 피고와의 관계에서도 그 보증금 중 위 개정된 시행령에서 정한 일정액에 관하여는 우선변제권이 인정된다고 할 것이다.

(3) 나아가 이 사건 임차인들이 위 대지권부분의 배당금액에 대하여도 우선변제받을 권리가 있는지에 관하여 보건대, 주택임대차보호법이 별다른 제한 없이 소액임차인에 대해 대지의 가액을 포함한 주택가액의 2분의 1의 범위 내에서 우선변제권이 있다고 규정하고 있을 뿐이고, 그 취지는 무주택 영세임차인의 소액임차보증금은 생활의 근거가 되는 전재산이나 다름없는 현실을 고려하여 담보물권자의 이익을 희생해서라도 소액임차인을 보호하기 위한 입법 정책의 표현으로 보여지는 데다가, 이 사건에서와 같이 이미 토지 위에 종전의 건물, 특히 주택이 건립되어 있어 피고가 토지 및 종전 주택에 근저당권을 설정할 당시 이미 그 주택에 우선변제권이 인정될 소액임차인이 존재하리라는 것을 고려하여 그 담보가치를 정하였으리라고 보이는 특별한 사정이 있는 경우에는 그 후 새로 건립된 주택의 소액임차인들에 대하여 위와 같이 우선변제권을 인정하더라도 거래의 안정을 그다지 해치리라고는 볼 수 없는 점(최소한 나대지에 관하여 근저당권이 설정된 후 그 지상에 주택이 건립된 경우와는 달리 보아야 할 것이다.) 등에 비추어 보면, 이 사건 임차인들에게 대지권부분의 배당금액에 대하여도 우선변제권을 인정함이 합당하다.

3. 결 론

그렇다면 위 총 배당할 금액 중 2분의 1 상당액인 금 20,128,479원은 먼저 이 사건 임차인들에게 안분 배당하고, 그 나머지 금 20,128,480원을 원고와 피고에게 위 건물 및 대지권부분의 가액비율에 따라 분할하여 배당하여야 할 것인바, 이 사건 배당표 중 원고에 대한 배당액 금 1,548,345원은 위 금 20,128,480원 중 65분의 35 비율에 해당하는 금 10,838,410원으로, 피고에 대한 배당액 금 18,580,135원은 위 금 20,128,480원 중 65분의 30 비율에 해당하는 금 9,290,068원으로 각 변경하여야 할 것이니, 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 김관중

라) 경매대상에서 제외된 제시외 미등기건물의 소액임차인인 경우

소액임차인은 임차주택이 미등기인 경우에도 대지의 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있다.

대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 주택임대자보호법 제3조의2 및 제8조가 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로, 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다. 이와 달리 임타주택의 등기 여부에 따라 그 우선변제권의 인정 여부를 달리 해석하는 것은 합리적인 이유나 근거 없이도 대항력과 우선변제권을 인정하는 같은 법의 취지에 비추어 타당하지 아니한다. 다만, 소액임차인의 우선변제권에 관한 같은 법 제8조 제1항이 그 후문에서 ' 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에' 대항요건을 갖추어야 한다고 규정하고 잇으나, 이는 소액보증금을 배방받을 목적으로 배당절차에 임박하여 가장 임차인을 급조하는 등의 폐단을 방지하기 위하여 소액임차인의 대항요건의 구비시기를 제한하는 취지이지, 반드시 임차주택과 대지를 함께 경매하여 임차주택 자체에 경맹신청의 등기가 되어야 한다거나 임차주택에 경매신청의 등기가 가능한 경우로 제한하는 취지는 아니라 할 것이다. 대지에 대한 경매신청의 등기 전에 위 대항요건을 갖추도록 하면 입법취지를 충분히 달성할 수 있으므로, 위 규정이 미등기 주택의 경우에 소액임차인의 대지에 관한 우선변제권을 배제하는 규정에 해당한다고 볼 수 없다. (대판2007.6.21. 2004다26133)

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대법원 2020. 10. 15. 선고 2017다216523 판결
[배당이의][공2020하,2103]

【판시사항】

[1] 배당요구의 종기까지 적법한 배당요구를 하지 않은 채 배당기일에 출석하여 배당표에 대한 이의를 신청한 채권자에게 배당이의의 소를 제기할 원고적격이 있는지 여부 (소극)

[2] 배당이의의 소의 제소기간 (=배당기일부터 1주일 이내) 및 소송 도중에 배당이의의 소로 청구취지를 변경한 경우, 제소기간을 준수하였는지를 판단하는 기준 시점 (=청구취지 변경신청서를 법원에 제출한 때)

[3] 집행력 있는 정본을 가진 채권자 등이 배당요구의 종기까지 적법한 배당요구를 하지 않아 배당에서 제외된 경우, 배당금을 수령한 다른 채권자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수 있는지 여부 (소극)

【판결요지】

[1] 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법·상법, 그 밖의 법률에 따라 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있다(민사집행법 제88조 제1항, 제148조 제2호).

배당이의의 소에서 원고적격이 있는 사람은 배당기일에 출석하여 배당표에 대한 실체상 이의를 신청한 채권자나 채무자에 한정된다. 채권자로서 배당기일에 출석하여 배당표에 대한 실체상 이의를 신청하려면 실체법상 집행채무자에 대한 채권자라는 것만으로 부족하고 배당요구의 종기까지 적법하게 배당요구를 했어야 한다. 적법하게 배당요구를 하지 않은 채권자는 배당기일에 출석하여 배당표에 대한 실체상 이의를 신청할 권한이 없으므로 배당기일에 출석하여 배당표에 대한 이의를 신청하였더라도 부적법한 이의신청에 불과하고, 배당이의의 소를 제기할 원고적격이 없다.

[2] 민사집행법 제154조 제1항, 제3항, 민사소송법 제262조 제1항 본문, 제2항, 제265조의 규정을 종합하면, 배당기일에 이의한 채권자나 채무자는 배당기일부터 1주일 이내에 배당이의의 소를 제기해야 하는데, 소송 도중에 배당이의의 소로 청구취지를 변경한 경우 제소기간을 준수하였는지는 청구취지 변경신청서를 법원에 제출한 때를 기준으로 판단해야 한다.

[3] 배당받을 권리 있는 채권자가 자신이 배당받을 몫을 받지 못하고 그로 말미암아 권리 없는 다른 채권자가 그 몫을 배당받은 경우에는 배당이의 여부 또는 배당표의 확정 여부와 관계없이 배당받을 수 있었던 채권자가 배당금을 수령한 다른 채권자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수 있다.

다만 집행력 있는 정본을 가진 채권자 등은 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있고, 적법한 배당요구를 하지 않은 경우에는 매각대금으로부터 배당을 받을 수는 없다. 이러한 채권자가 적법한 배당요구를 하지 않아 배당에서 제외되는 것으로 배당표가 작성되어 배당이 실시되었다면, 그가 적법한 배당요구를 한 경우에 배당받을 수 있었던 금액에 해당하는 돈이 다른 채권자에게 배당되었다고 해서 법률상 원인이 없는 것이라고 할 수 없다.

【참조조문】

[1] 민사집행법 제88조 제1항, 제148조 제2호, 제151조 제3항, 제154조 제1항 [2] 민사집행법 제154조 제1항, 제3항, 민사소송법 제262조 제1항, 제2항, 제265조 [3] 민사집행법 제88조 제1항, 제148조 제2호, 제149조, 제151조 제3항, 제154조 제1항, 민법 제741조

【참조판례】

[1] 대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다27696 판결
대법원 2019. 6. 13. 선고 2018다258289 판결
[3] 대법원 1998. 10. 13. 선고 98다12379 판결(공1998하, 2660)
대법원 2005. 8. 25. 선고 2005다14595 판결(공2005하, 1559)
대법원 2019. 7. 18. 선고 2014다206983 전원합의체 판결(공2019하, 1617)

【전 문】

【원고, 상고인】 원고

【원고보조참가인, 상고인】 으뜸통신 주식회사

【피고, 피상고인】 유앤제육차유동화전문 유한회사 외 1인

【원심판결】 광주지법 2016. 10. 12. 선고 2015나51568 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용 중 보조참가로 말미암은 부분은 원고 보조참가인이 부담하고, 나머지는 원고가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 사안 개요

농협은행 주식회사(이하 ‘농협은행’이라 한다)는 소외 1에 대한 대출금 채권을 피담보채권으로 한 근저당권자로서 2012. 8. 3. 소외 1 소유인 토지에 관하여 임의경매신청을 하여 이 사건 경매절차가 진행되었다(광주지방법원 목포지원 2012타경9547호).

원고는 소외 1에 대한 대여금 채권이 있는 사람으로서 소외 1과 금전소비대차계약 공정증서를 작성하였다. 원고는 2013. 4. 8. 위 공정증서에 기초하여 소외 1이 이 사건 경매절차에서 받을 배당금(잉여금) 채권에 관하여 압류와 추심명령을 받아 경매법원에 권리신고와 배당요구를 하였다.

경매법원은 배당기일인 2013. 4. 11. 이 사건 배당표를 작성하였는데, 그 내용은 다음과 같다. 피고 유앤제육차유동화전문 유한회사(이하 ‘피고 유한회사’라 한다)는 농협은행으로부터 위 근저당권부 채권을 양수한 채권자이므로 피고 유한회사에 10,451,919원을 배당한다. 피고 재단법인 신용보증재단중앙회(이하 ‘피고 재단법인’이라 한다)는 소외 1과 체결한 신용보증약정에 따른 구상금 채권을 피보전채권으로 하여 가압류를 한 채권자이므로 피고 재단법인에 4,077,690원을 배당한다.

원고의 대리인인 소외 2는 위 배당기일에 출석하여 피고들의 배당액 전부에 대하여 이의하였다. 원고는 같은 날 배당이의의 소를 제기하였고, 소송 도중인 2013. 10. 8. 기존의 청구를 주위적 청구로 하고 제1 예비적 청구와 제2 예비적 청구를 추가하는 소변경 신청서를 제1심법원에 제출하였다.

주위적 청구는 원고가 직접 제기한 배당이의의 소로서 이 사건 배당표 중 피고들의 배당액을 모두 삭제하고 이를 원고에게 배당하는 것으로 경정을 구한다는 내용이다. 제1 예비적 청구는 원고가 소외 1을 대위하여 제기한 배당이의의 소로서 이 사건 배당표 중 피고들의 배당액을 모두 삭제하고 이를 소외 1에게 배당하는 것으로 경정을 구한다는 내용이다. 제2 예비적 청구는 부당이득반환청구로서 피고들이 이 사건 배당표에 따라 취득한 배당금 수령 채권은 부당이득에 해당하므로 원고에게 위 채권을 양도하고 대한민국에 양도통지를 할 것을 구한다는 내용이다.

2. 원심 판단

원심은 이 사건 소 중 주위적 청구 부분, 제1 예비적 청구 부분, 제2 예비적 청구 부분이 부적법하다고 보아 이 사건 소를 모두 각하하였는데, 그 이유는 다음과 같다.

이 사건 경매절차에서 정해진 배당요구의 종기는 2012. 10. 15.이다. 원고는 2013. 4. 8.에서야 배당요구를 하였는데, 위 배당요구를 민사집행법 제88조 제1항에서 정한 집행력 있는 정본을 가진 채권자로서 한 것으로 이해하더라도, 위 배당요구는 효력이 없으므로 이 사건 소 중 주위적 청구 부분과 제2 예비적 청구 부분은 부적법하다.

원고는 이의를 한 배당기일인 2013. 4. 11.부터 1주일이 지난 후인 2013. 10. 8. 제1 예비적 청구와 제2 예비적 청구를 추가하는 소변경 신청서를 제1심법원에 제출하였으므로 이 사건 소 중 제1 예비적 청구 부분과 제2 예비적 청구 부분은 부적법하다.

3. 대법원 판단

가. 이 사건 소 중 주위적 청구 부분

(1) 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법·상법, 그 밖의 법률에 따라 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있다(민사집행법 제88조 제1항, 제148조 제2호).

배당이의의 소에서 원고적격이 있는 사람은 배당기일에 출석하여 배당표에 대한 실체상 이의를 신청한 채권자나 채무자에 한정된다. 채권자로서 배당기일에 출석하여 배당표에 대한 실체상 이의를 신청하려면 실체법상 집행채무자에 대한 채권자라는 것만으로 부족하고 배당요구의 종기까지 적법하게 배당요구를 했어야 한다. 적법하게 배당요구를 하지 않은 채권자는 배당기일에 출석하여 배당표에 대한 실체상 이의를 신청할 권한이 없으므로 배당기일에 출석하여 배당표에 대한 이의를 신청하였더라도 부적법한 이의신청에 불과하고, 배당이의의 소를 제기할 원고적격이 없다(대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다27696 판결, 대법원 2019. 6. 13. 선고 2018다258289 판결 참조).

(2) 원심판결 이유를 위에서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원고는 집행력 있는 정본을 가진 채권자로서 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있는데, 배당요구의 종기인 2012. 10. 15.까지 적법하게 배당요구를 하지 않았으므로 배당이의의 소를 제기할 원고적격이 없다. 원심이 이 사건 소 중 주위적 청구 부분이 부적법하다고 판단한 것에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 배당이의를 할 수 있는 사람의 자격에 관한 법리 등을 오해한 잘못이 없다.

나. 이 사건 소 중 제1 예비적 청구 부분

(1) 민사집행법 제154조 제1항은 “집행력 있는 집행권원의 정본을 가지지 아니한 채권자(가압류채권자를 제외한다)에 대하여 이의한 채무자와 다른 채권자에 대하여 이의한 채권자는 배당이의의 소를 제기하여야 한다.”라고 정하고, 제3항은 “이의한 채권자나 채무자가 배당기일부터 1주 이내에 집행법원에 대하여 제1항의 소를 제기한 사실을 증명하는 서류를 제출하지 아니한 때 또는 제2항의 소를 제기한 사실을 증명하는 서류와 그 소에 관한 집행정지재판의 정본을 제출하지 아니한 때에는 이의가 취하된 것으로 본다.”라고 정하고 있다.

민사소송법 제262조 제1항 본문은 “원고는 청구의 기초가 바뀌지 아니하는 한도 안에서 변론을 종결할 때(변론 없이 한 판결의 경우에는 판결을 선고할 때)까지 청구의 취지 또는 원인을 바꿀 수 있다.”라고 정하고, 제2항은 “청구취지의 변경은 서면으로 신청하여야 한다.”라고 정하고 있다. 민사소송법 제265조는 “시효의 중단 또는 법률상 기간을 지킴에 필요한 재판상 청구는 소를 제기한 때 또는 제260조 제2항·제262조 제2항 또는 제264조 제2항의 규정에 따라 서면을 법원에 제출한 때에 그 효력이 생긴다.”라고 정하고 있다.

위와 같은 관련 규정을 종합하면, 배당기일에 이의한 채권자나 채무자는 배당기일부터 1주일 이내에 배당이의의 소를 제기해야 하는데, 소송 도중에 배당이의의 소로 청구취지를 변경한 경우 제소기간을 준수하였는지 여부는 청구취지 변경신청서를 법원에 제출한 때를 기준으로 판단해야 한다.

(2) 원심판결 이유를 위에서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원고가 배당기일인 2013. 4. 11. 소외 1을 대위하여 이의를 하였더라도, 그로부터 1주일 이내에 소외 1을 대위하여 배당이의의 소를 제기하지 않았고, 제1 예비적 청구를 추가하는 소변경 신청서를 제1심법원에 제출한 때인 2013. 10. 8.을 기준으로 제소기간을 준수하지 못하였다. 원심이 이 사건 소 중 제1 예비적 청구 부분이 부적법하다고 판단한 것에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 배당이의를 할 수 있는 사람의 자격에 관한 법리 등을 오해한 잘못이 없다.

다. 이 사건 소 중 제2 예비적 청구 부분

(1) 배당받을 권리 있는 채권자가 자신이 배당받을 몫을 받지 못하고 그로 말미암아 권리 없는 다른 채권자가 그 몫을 배당받은 경우에는 배당이의 여부 또는 배당표의 확정 여부와 관계없이 배당받을 수 있었던 채권자가 배당금을 수령한 다른 채권자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수 있다.

다만 위 3. 가. (1)에서 본 바와 같이 집행력 있는 정본을 가진 채권자 등은 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있고, 적법한 배당요구를 하지 않은 경우에는 매각대금으로부터 배당을 받을 수는 없다. 이러한 채권자가 적법한 배당요구를 하지 않아 배당에서 제외되는 것으로 배당표가 작성되어 배당이 실시되었다면, 그가 적법한 배당요구를 한 경우에 배당받을 수 있었던 금액에 해당하는 돈이 다른 채권자에게 배당되었다고 해서 법률상 원인이 없는 것이라고 할 수 없다(대법원 1998. 10. 13. 선고 98다12379 판결, 대법원 2005. 8. 25. 선고 2005다14595 판결 참조).

(2) 원심판결 이유를 위에서 본 법리와 기록에 비추어 살펴본다.

제2 예비적 청구는 원고가 자신이 배당받을 몫을 받지 못하고 그로 말미암아 피고들이 그 몫을 배당받았다고 하면서 피고들의 배당금 수령 채권의 양도와 양도통지를 구하는 부당이득반환청구이다. 이러한 부당이득반환청구는 배당이의 여부 또는 배당표의 확정 여부와 관계없이 할 수 있고, 배당이의의 소와 달리 제소기간의 제한은 없다.

다만 원고는 집행력 있는 정본을 가진 채권자로서 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있는데, 배당요구의 종기인 2012. 10. 15.까지 적법하게 배당요구를 하지 않았으므로 매각대금으로부터 배당을 받을 수는 없다. 원고가 적법한 배당요구를 한 경우에 배당받을 수 있었던 금액에 해당하는 돈이 피고들에게 배당되었다고 해서 법률상 원인이 없는 것이라고 할 수 없다.

원심이 이 사건 소 중 제2 예비적 청구 부분을 기각하지 않고 각하한 것은 잘못이지만, 원고와 원고 보조참가인만이 상고한 이 사건에서 불이익변경금지의 원칙상 원고에게 더 불리한 청구기각판결을 선고할 수 없으므로 원심판결 중 위 부분을 그대로 유지할 수밖에 없다.

4. 결론

원고와 원고 보조참가인의 상고는 이유 없어 이를 기각하고 상고비용 중 보조참가로 말미암은 부분은 원고 보조참가인이 부담하고, 나머지는 원고가 부담하도록 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 이동원(재판장) 김재형(주심) 민유숙 노태악

대법원 2020. 8. 20. 선고 2020다38952, 38969 판결
[배당이의ㆍ배당이의][미간행]

【판시사항】

[1] 배당이의 소송에서 배당이의사유에 관한 증명책임의 분배

[2] 갑과 주택임대차계약을 체결하여 주택 일부를 임차한 을이 그 주택에 관한 선행 경매절차에서 우선변제권을 행사하여 보증금 중 일부를 배당받은 뒤에도 위 주택 일부를 계속 점유하면서 다시 임대인 명의를 위 주택이 선행 경매로 매각된 후 이를 전전매수하여 소유권이전등기를 마친 병으로 하여 그를 대리하는 갑과 위 주택 일부에 관한 새로운 임대차계약서를 작성하였는데, 을이 새로운 임대차계약에 기해 주택임대차보호법에서 정한 최우선변제권 내지 우선변제권을 가지는지 문제 된 사안에서, 제반 사정에 비추어 새로운 임대차계약은 종전 임대차계약과는 별개의 것이므로 을은 새로운 임대차계약에 기해 주택임대차보호법에서 정한 최우선변제권 내지 우선변제권을 가질 수 있는데도, 이와 달리 본 원심판단에는 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례

【참조조문】

[1] 민사소송법 제288조, 민사집행법 제151조 [2] 민사소송법 제288조, 민사집행법 제91조 제3항, 제151조, 제268조, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제2항, 제3조의5, 제8조

【참조판례】

[1] 대법원 1997. 11. 14. 선고 97다32178 판결(공1997하, 3831)
대법원 2007. 7. 12. 선고 2005다39617 판결(공2007하, 1241)

【전 문】

【원고, 피상고인 겸 상고인】 원고

【피고, 상고인】 피고 1 (소송대리인 변호사 김덕화)

【피고, 피상고인】 피고 2

【원심판결】 춘천지법 강릉지원 2020. 4. 7. 선고 2019나750, 767 판결

【주 문】

원심판결 중 피고 1에 대한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 춘천지방법원 강릉지원에 환송한다. 원고의 상고를 기각한다. 원고와 피고 2 사이의 상고비용은 원고가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 원고의 상고이유에 대하여

원심은 그 판시와 같은 이유로 피고 2가 가장임차인이라는 원고의 주장을 배척하였다.

원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 아니한 채 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 판단을 누락하는 등의 잘못이 없다. 원심이 원고의 배당액을 원금 3,000만 원으로 한정한 데에는 법리오해 및 이유불비의 잘못이 있다는 상고이유의 주장은 피고 2에 대하여만 상고를 제기한 이 사건에서 원고가 주장할 수 있는 사유가 되지 못한다.

2. 피고 1의 상고이유에 대하여

가. 원심은 그 채택 증거를 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 아래와 같은 사정들에 비추어 보면 피고 1에게 이 사건 주택 중 일부를 실제 임대하였던 이는 소외 1이고, 따라서 피고 1이 판시 선행 경매절차에서 우선변제권을 행사하여 보증금 중 일부를 배당받은 뒤 다시 임대인 명의를 소외 2로 하여 소외 1과 사이에 2015. 8. 27.자 임대차계약서를 작성하였더라도 이로써 피고 1이 새로이 임차인이 되었다고 보기 어렵다는 등의 이유를 들어, 위 2015. 8. 27.자 임대차계약서를 기초로 피고 1에게 주택임대차보호법에서 정한 최우선변제권 내지 우선변제권이 있음을 전제로 한 이 사건 배당표는 판시와 같이 경정되어야 한다고 판단하였다.

1) 원심 공동피고 소외 3의 2012. 9. 1.자 임대차계약서에는 소외 1의 휴대전화번호가 ‘여자 주인’의 것으로 기재되어 있다.

2) 판시 선행 경매절차에서 이 사건 부동산을 소외 4가 매수한 뒤 같은 날 곧바로 그 소유명의가 소외 5에게 이전되었다가 불과 20일 정도 뒤에 다시 소외 2에게 이전되었다. 이와 같이 단기간에 소유자 명의가 연달아 변경되는 것은 매우 이례적이어서 위 사람들이 진정한 소유자인지 의심스러운 데다가 위 사람들은 모두 소외 1의 지인으로 보인다.

3) 피고 1과 위 소외 3이 2015. 8. 27. 임대차계약을 체결할 당시 소외 1이 소외 2를 대리하였다.

4) 판시 선행 경매절차에서 피고 1과 위 소외 3이 배당받은 돈 일부가 다시 임대차보증금 조로 소외 1의 아들인 소외 6 명의의 예금계좌로 입금되었다.

5) 위 소외 3은 2013. 9. 13.경부터, 피고 1은 2012. 3. 6.경부터 계속 이 사건 주택 중 각 해당 부분을 점유하여 왔다.

6) 소외 1의 원고에 대한 대여금 채무를 담보하기 위하여 소외 2가 이 사건 부동산에 관하여 원고 앞으로 근저당권을 설정하였다.

나. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.

1) 배당이의 소송에 있어서의 배당이의사유에 관한 증명책임도 일반 민사소송에서의 증명책임 분배의 원칙에 따라야 하므로, 원고가 피고의 채권이 성립하지 아니하였음을 주장하는 경우에는 피고에게 채권의 발생원인사실을 증명할 책임이 있고, 원고가 그 채권이 통정허위표시로서 무효라거나 변제에 의하여 소멸되었음을 주장하는 경우에는 원고에게 그 장애 또는 소멸사유에 해당하는 사실을 증명할 책임이 있다(대법원 1997. 11. 14. 선고 97다32178 판결, 대법원 2007. 7. 12. 선고 2005다39617 판결 등 참조).

2) 원심이 들고 있는 앞서 본 사정들은, 위 2015. 8. 27.자 임대차계약과 관련하여 당시의 임대인이 그 계약서에 기재된 바대로 소외 2가 실제로 맞는지에 대하여 의심할 만한 사유에 해당하지만, 이는 위 2015. 8. 27.자 임대차계약이 통정허위표시에 해당하거나 피고 1이 가장임차인인지 여부와는 별개의 문제라고 보아야 한다.

경매목적 부동산이 매각된 경우 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것인바(대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결 등 참조), 이 사건에서도 피고 1이 이 사건 주택 중 일부에 관하여 체결한 종전 임대차계약은 당시 선순위 근저당권자에 의하여 개시된 판시 선행 경매절차로 말미암아 이미 종료되었다고 볼 수 있다. 그러므로 피고 1이 같은 부동산에 관하여 2015. 8. 27. 체결한 임대차계약은 위 부동산을 점유하면서 사용ㆍ수익할 수 있는 권원을 새로 부여받음과 동시에 임차권의 대항력 및 우선변제권을 유효하게 취득하기 위한 차원으로 볼 여지가 많다.

3) 나아가 원심이 들고 있는 바에 의하더라도, 피고 1은 판시 선행 경매절차 이후에도 이 사건 주택 중 같은 부분을 계속 점유하여 왔고, 2015. 8. 27. 임대차계약을 체결한 직후에 일부 금원을 임대차보증금 조로 소외 1의 아들인 소외 6 명의의 예금 계좌로 송금하였음을 알 수 있다. 이러한 사정은 주택을 주거용으로 사용ㆍ수익한다는 주택임대차계약의 목적 및 내용을 기본적으로 충족할 뿐 아니라, 피고 1이 체결한 2015. 8. 27.자 임대차계약이 종전의 임대차계약과는 별개의 것이라는 점을 뒷받침한다.

다. 그런데도 원심은 이와 달리 판시와 같은 사정만으로 피고 1이 2015. 8. 27. 체결한 임대차계약에 기해서는 주택임대차보호법에 정한 최우선변제권 내지 우선변제권을 가질 수 없다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 필요한 심리를 다하지 아니한 채 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 배당이의 소송의 증명책임 분배 및 가장임차인에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.

3. 결론

그러므로 원심판결 중 피고 1에 대한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리ㆍ판단하도록 원심법원에 환송하며, 원고의 상고를 기각하고, 그 부분 상고비용은 패소자인 원고가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 김재형(재판장) 민유숙 이동원(주심) 노태악

대법원 2018. 6. 19. 선고 2018다201610 판결
[추심금][공2018하,1356]

【판시사항】

[1] 구 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건을 갖춘 임차인이 임대차보증금반환채권에 질권을 설정하고 임대인이 이를 승낙한 후에 임대주택이 양도된 경우, 임대인이 같은 조 제3항에 따라 임대차관계에서 탈퇴하여 임대차보증금반환채무를 면하게 되는지 여부 (적극)

[2] 고객이 약관의 내용을 충분히 잘 알고 있는 경우, 사업자가 약관의 내용을 따로 설명할 의무가 있는지 여부(소극) 및 이는 약관의 내용이 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 설명을 하지 않아도 충분히 예상할 수 있는 사항이거나 이미 법령에 의하여 정하여진 것을 되풀이하는 것에 불과한 경우에도 마찬가지인지 여부 (적극) / 약관의 내용을 따로 설명할 필요가 없는 특별한 사정이 있다는 점에 관한 증명책임의 소재 (=사업자)

【판결요지】

[1] 구 주택임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택임대차법’이라고 한다) 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있다. 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상 권리·의무 일체를 그대로 승계한다. 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 이는 임차인이 임대차보증금반환채권에 질권을 설정하고 임대인이 그 질권 설정을 승낙한 후에 임대주택이 양도된 경우에도 마찬가지라고 보아야 한다. 따라서 이 경우에도 임대인은 구 주택임대차법 제3조 제3항에 의해 임대차관계에서 탈퇴하고 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다.

[2] ‘약관의 규제에 관한 법률’에서 사업자에 대하여 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명할 의무를 부과한 입법 취지 등을 종합하면, 고객이 약관의 내용을 충분히 잘 알고 있는 경우에는 그 약관이 바로 계약 내용이 되어 당사자에 대하여 구속력을 가지므로, 사업자로서는 고객에게 약관의 내용을 따로 설명할 필요가 없다고 보는 것이 상당하다. 이는 약관의 내용이 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 사업자가 별도의 설명을 하지 않아도 충분히 예상할 수 있는 사항이거나 이미 법령에 의하여 정하여진 것을 되풀이하는 것에 불과한 경우에도 마찬가지이다. 다만 위와 같이 사업자가 고객에게 약관의 내용을 따로 설명할 필요가 없는 특별한 사정이 있다는 점은 이를 주장하는 사업자가 증명하여야 한다.

【참조조문】

[1] 구 주택임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항, 제3항(현행 제3조 제4항 참조) [2] 약관의 규제에 관한 법률 제3조 제3항, 민사소송법 제288조

【참조판례】

[1] 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결(공2013상, 318)
[2] 대법원 2010. 7. 15. 선고 2010다19990 판결
대법원 2010. 9. 9. 선고 2009다105383 판결(공2010하, 1884)

【전 문】

【원고, 상고인】 현대캐피탈 주식회사 (소송대리인 법무법인 화현 담당변호사 오윤경 외 2인)

【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 김기범)

【원심판결】 서울남부지법 2017. 12. 7. 선고 2017나55259 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 상고이유 제1점에 관하여

가. 구 주택임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택임대차법’이라고 한다) 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있다. 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계한다. 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결 등 참조). 이는 임차인이 임대차보증금반환채권에 질권을 설정하고 임대인이 그 질권 설정을 승낙한 후에 임대주택이 양도된 경우에도 마찬가지라고 보아야 한다. 따라서 이 경우에도 임대인은 구 주택임대차법 제3조 제3항에 의해 임대차관계에서 탈퇴하고 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다.

나. 원심은, 근질권의 목적이 된 임대차보증금반환채권의 채무자이자 임대인인 피고가 질권자인 원고에게 근질권이 설정된 보증금을 반환할 의무가 있다고 하면서, 다음과 같은 이유로 피고의 면책항변을 받아들였다. 즉, 소외 1은 이 사건 아파트에 관하여 대항력 있는 임차인인데, 소외 2는 이 사건 아파트에 대한 소유권을 취득해 피고의 소외 1에 대한 임대인의 지위를 승계하였으므로, 피고는 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 임대인이 임대차보증금반환채권에 대하여 질권 설정을 승낙한 사실이 있다고 하여 이와 달리 볼 근거는 없다.

원심판결 이유를 위에서 본 법리에 비추어 보면, 이러한 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 민법 제349조 제2항, 제451조 제1항, 구 주택임대차법 제3조 제3항의 효력에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.

2. 상고이유 제2점에 관하여

가. 「약관의 규제에 관한 법률」에서 사업자에 대하여 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명할 의무를 부과한 입법 취지 등을 종합하면, 고객이 약관의 내용을 충분히 잘 알고 있는 경우에는 그 약관이 바로 계약 내용이 되어 당사자에 대하여 구속력을 가지므로, 사업자로서는 고객에게 약관의 내용을 따로 설명할 필요가 없다고 보는 것이 상당하다. 이는 약관의 내용이 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 사업자가 별도의 설명을 하지 않아도 충분히 예상할 수 있는 사항이거나 이미 법령에 의하여 정하여진 것을 되풀이하는 것에 불과한 경우에도 마찬가지이다. 다만 위와 같이 사업자가 고객에게 약관의 내용을 따로 설명할 필요가 없는 특별한 사정이 있다는 점은 이를 주장하는 사업자가 증명하여야 한다(대법원 2010. 7. 15. 선고 2010다19990 판결, 대법원 2010. 9. 9. 선고 2009다105383 판결 등 참조).

나. 원심판결 이유에 의하면, 피고가 서명한 ‘질권 설정 승낙서 및 임차보증금 반환 확약서’에 “임대차 목적물의 매매로 인하여 주택의 소유자(임대인)가 변경될 경우에 매매계약서에 귀사에서 전세자금대출이 취급되었고, 질권 설정 내용과 새로운 소유자에게 적용된다는 사실을 명기하고 동 내용을 귀사에 통보하기로 합니다.”라는 약관조항이 있는 사실을 알 수 있다. 그러나 기록을 살펴보아도 상고이유 주장과 같이 위 약관조항이 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 보험계약자가 별도의 설명을 하지 않아도 충분히 예상할 수 있는 사항이라는 점을 인정할 만한 증거가 없다.

이러한 사정을 위에서 본 법리에 비추어 보면, 원심이 원고가 약관의 중요한 내용에 해당하는 위 약관조항에 대한 명시·설명의무를 이행하였음이 인정되지 않는다는 이유로 위 약관조항을 계약 내용으로 주장할 수 없다고 판단한 것에 상고이유 주장과 같이 약관의 명시·설명의무에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.

3. 결론

그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 박정화(재판장) 박상옥 이기택(주심)

대법원 2017. 11. 9. 선고 2016다223456 판결
[부당이득금반환][공2017하,2315]

【판시사항】

파산채권자가 파산선고 후에 부담한 채무에서 파산채권을 공제하는 경우, 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제422조 제1호에서 정한 상계금지사유인 ‘파산채권자가 파산선고 후에 파산재단에 대하여 채무를 부담한 때’에 해당하는지 여부 (원칙적 적극) 및 파산채권자와 파산관재인이 공제에 관하여 합의한 경우에도 마찬가지인지 여부 (원칙적 적극) / 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 규정에 의한 대항요건을 갖추고 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 후 임대인이 파산한 경우, 우선변제를 받을 수 있는지 여부(적극) 및 그 범위 / 이때 임대차보증금반환채권을 가지고 주택임차인이 임대인에 대한 파산선고 후에 파산재단에 부담한 채무에 대하여 상계하거나 채무에서 공제하는 것이 허용되는지 여부 (원칙적 소극) 및 그에 관한 합의의 효력 (무효)

【판결요지】

채무자 회생 및 파산에 관한 법률(이하 ‘채무자회생법’이라고 한다) 제422조 제1호는 ‘파산채권자가 파산선고 후에 파산재단에 대하여 채무를 부담한 때’를 상계금지사유로 규정하고 있다. 이는 파산채권자가 파산선고 후에 부담한 채무를 파산채권과 상계하도록 허용한다면 파산채권자에게 그 금액에 대하여 다른 파산채권자들보다 우선하여 변제하는 것을 용인하는 것이 되어 결과적으로 파산채권자 사이의 공평을 해치게 되므로, 이를 방지하기 위하여 상계를 금지하고 파산절차에 의하여 파산채권을 행사하도록 한 것에 목적이 있다. 따라서 이와 같은 법리는 특별한 사정이 없는 한 파산채권자가 파산선고 후에 부담한 채무에서 파산채권을 공제하는 경우에도 적용되며, 파산채권자와 파산관재인이 공제에 관하여 합의하였다 하더라도 다른 사정이 없다면 마찬가지로 봄이 타당하다.

한편 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 규정에 의한 대항요건을 갖추고 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 후 임대인이 파산한 경우에, 주택임차인은 채무자회생법 제415조 제1항에 따라 파산채권인 임대차보증금 반환채권에 관하여 파산재단에 속하는 주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있으며, 우선변제권의 한도 내에서는 파산절차에 의하지 아니하고 위 주택에 대한 경매절차 등에서 만족을 받을 수 있다. 그렇지만 앞에서 본 채무자회생법 제422조 제1호의 취지에 비추어 보면, 채무자회생법 제492조 제14호에서 정한 별제권 목적물의 환수절차 등에 따른 특별한 사정이 없는 한, 위 임대차보증금반환채권을 가지고 주택임차인이 임대인에 대한 파산선고 후에 파산재단에 부담한 채무에 대하여 상계하거나 채무에서 공제하는 것까지 허용되지는 아니하며, 그에 관한 합의 역시 효력이 없다고 봄이 타당하다.

【참조조문】

채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제415조 제1항, 제422조 제1호, 제492조 제14호

【참조판례】

대법원 2012. 11. 29. 선고 2011다30963 판결
대법원 2017. 1. 12. 선고 2014다32014 판결(공2017상, 312)

【전 문】

【원고, 상고인】 별지 원고들 명단 기재와 같다. (소송대리인 법무법인 서해 담당변호사 황기환 외 3인)

【피고, 피상고인】 파산채무자 평창토건 주식회사의 파산관재인 피고 1 외 6인 (소송대리인 법무법인(유한) 한별 외 2인)

【원심판결】 서울고법 2016. 4. 27. 선고 2015나2022821 판결

【주 문】

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고들이 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 채무자 회생 및 파산에 관한 법률(이하 ‘채무자회생법’이라고 한다) 제422조 제1호는 ‘파산채권자가 파산선고 후에 파산재단에 대하여 채무를 부담한 때’를 상계금지사유로 규정하고 있다. 이는 파산채권자가 파산선고 후에 부담한 채무를 파산채권과 상계하도록 허용한다면 그 파산채권자에게 그 금액에 대하여 다른 파산채권자들보다 우선하여 변제하는 것을 용인하는 것이 되어 결과적으로 파산채권자 사이의 공평을 해치게 되므로, 이를 방지하기 위하여 상계를 금지하고 파산절차에 의하여 파산채권을 행사하도록 한 것에 그 목적이 있다. 따라서 이와 같은 법리는 특별한 사정이 없는 한 파산채권자가 파산선고 후에 부담한 채무에서 파산채권을 공제하는 경우에도 적용되며(대법원 2012. 11. 29. 선고 2011다30963 판결 참조), 파산채권자와 파산관재인이 그 공제에 관하여 합의하였다 하더라도 다른 사정이 없다면 마찬가지로 봄이 타당하다.

한편 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) 제1항의 규정에 의한 대항요건을 갖추고 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 후 임대인이 파산한 경우에, 주택임차인은 채무자회생법 제415조 제1항에 따라 파산채권인 임대차보증금 반환채권에 관하여 파산재단에 속하는 주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있으며, 그 우선변제권의 한도 내에서는 파산절차에 의하지 아니하고 위 주택에 대한 경매절차 등에서 만족을 받을 수 있다(대법원 2017. 1. 12. 선고 2014다32014 판결 참조). 그렇지만 앞에서 본 채무자회생법 제422조 제1호의 취지에 비추어 보면, 채무자회생법 제492조 제14호에서 정한 별제권 목적물의 환수절차 등에 따른 특별한 사정이 없는 한, 위 임대차보증금반환채권을 가지고 주택임차인이 임대인에 대한 파산선고 후에 파산재단에 부담한 채무에 대하여 상계하거나 그 채무에서 공제하는 것까지 허용되지는 아니하며, 그에 관한 합의 역시 효력이 없다고 봄이 타당하다.

2. 원심판결 이유 및 원심이 적법하게 채택한 증거들에 의하면 다음의 사실을 알 수 있다.

가. 평창토건 주식회사(이하 ‘평창토건’이라 한다)는 국민주택기금의 지원을 받아 피고 진장.명촌지구토지구획정리조합의 토지구획정리사업구역 내에 746세대의 평창리비에르 1차 아파트, 1,579세대의 평창리비에르 2차 아파트(이하 ‘2차 아파트’라 한다), 827세대의 평창리비에르 3차 아파트(위 아파트들을 통틀어 이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 건설하였다.

나. 평창토건은 임대사업자로서 임대의무기간을 5년으로 정하여 이 사건 아파트의 임차인을 모집하였는데, 임차인모집공고 당시 ‘분양전환 조건’에 ‘임차인의 임대계약 체결 후 주택임대차보호법 제3조 제1항에 규정한 확정일자를 갖출 수 있으며, 보증금의 우선변제권이 있음.’이라는 내용이 포함되어 있었다.

원고들(다만 일부 원고들의 경우 임차인의 피상속인이거나 임차인으로부터 임대주택을 매수한 사람들로서, 이하 같다)은 그 무렵 2차 아파트 중 일부 주택(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)을 각 임차하여, 해당 임대차보증금(이하 ‘이 사건 임대차보증금’이라 한다)을 지급한 후 입주하였다.

다. 평창토건은 2008. 4. 25. 파산선고를 받았고, 그 후 시행된 ‘2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정된 임대주택법’ 제21조에 따라 건설임대주택인 2차 아파트의 임차인대표회의가 2008. 7. 4. 직접 울산 북구청장에 임차인에 대한 우선 분양전환에 관한 승인(이하 ‘분양전환승인’이라 한다)을 신청하여 분양전환가격을 32평형 117,038,571원 및 28평형 100,877,283원으로 정한 분양전환승인을 받았다.

라. 2차 아파트 임차인대표회의와 피고 평창토건의 파산관재인 피고 1(이하 ‘피고 파산관재인’이라 한다) 등은 2010. 1. 21. 위 분양전환가격에 더하여 추가분담금을 지급하기로 정하여 2차 아파트의 분양전환 등에 관한 합의(이하 ‘이 사건 합의’라 한다)를 하였는데, 그 주요 내용은 다음과 같다.

(1) 피고 파산관재인은 이 사건 아파트에 관한 분양전환 신청을 하는 임차인으로부터 분양전환 합의금(32평형 131,400,000원 및 28평 115,000,000원으로서, 이하 ‘이 사건 합의금’이라 한다)을 지급받은 후 분양전환절차를 이행한다.

(2) 다만 임차인은 ‘이 사건 합의금’에서 ‘국민주택기금 관련 대출금채권액’과 ‘임차인들의 평창토건에 대한 임대차보증금반환채권액’을 각 공제한 금액만을 파산재단의 보관금 계좌에 입금한다.

마. 이에 따라 2차 아파트의 임차인인 원고들은 이 사건 주택별로 피고 파산관재인과 개별적으로 이 사건 합의금을 매매대금으로 하는 매매계약을 체결하면서, 계약금은 이 사건 임대차보증금으로, 잔금은 국민주택기금 대출금으로 각 대체하며, 나머지 금액만을 중도금으로 지급하기로 약정하였다.

바. 이후 피고 파산관재인은 원고들로부터 위 중도금을 지급받고, 원고들 앞으로 이 사건 주택에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.

3. 이러한 사실관계를 위에서 본 법리에 비추어 살펴본다.

가. 원고들의 피고 파산관재인에 대한 이 사건 임대차보증금 반환채권은 평창토건에 대한 파산선고 전의 임대차계약에 기하여 생긴 파산채권에 해당한다. 한편 원고들은 피고 파산관재인에 대하여 이 사건 합의에 따라 매매대금 지급채무를 부담하나, 이는 평창토건에 대한 파산선고 후에 부담한 채무로서, 채무자회생법 제422조 제1호가 정한 파산채권에 대한 상계금지 사유에 해당한다. 그리고 임대주택법에서 정한 건설임대주택의 우선 분양전환을 위한 이 사건 합의만을 가지고 파산재단의 환가·배당절차에 의한 우선배당이 이루어졌다고 할 수 없다.

따라서 원고들이 주택임대차보호법상 대항요건 및 확정일자를 갖춘 주택임차인으로서, 채무자회생법 제415조 제1항에 의하여 우선변제권을 가진다 하더라도, 다른 특별한 사정이 없는 한 이 사건 임대차보증금을 이 사건 합의에 따른 매매대금 중 계약금에서 공제할 수 없으며, 이 부분 공제 합의는 효력이 없다.

나. 한편 2차 아파트의 분양전환을 위하여 지급하기로 약정한 이 사건 합의금 중 위 분양전환승인에서 정한 분양전환가격을 초과하는 부분은 무효이다. 그렇지만, 위와 같이 공제에 의한 지급 효력이 인정되지 아니하는 계약금을 제외하면 제1심판결 ‘별지 2 부당이득금 산정표’의 기재에서 알 수 있는 것과 같이 나머지 이 사건 합의금만으로는 위 분양전환가격을 초과하지 아니함이 분명하므로, 이와 달리 위 분양전환가격을 초과하여 이 사건 합의금이 지급되었음을 전제로 하여 그 반환을 구하는 원고들의 부당이득반환청구는 받아들일 수 없다.

다. 이와 같은 취지의 원심판단에 상고이유 주장과 같이 채무자회생법 제422조 제1호의 요건, 위 규정에 위반한 법률행위의 효력 등에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니하거나 별제권 및 환가에 관한 법률의 적용을 그르치는 등의 위법이 없다.

4. 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들이 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

[[별 지] 원고들 명단: 생략]

대법관   박상옥(재판장) 김용덕(주심) 김신 박정화

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서울고등법원 2016. 4. 27. 선고 2015나2022821 판결
[부당이득금반환][미간행]

【전 문】

【원고, 항소인】 별지 원고 명단 기재와 같다. (소송대리인 법무법인 서해 담당변호사 신재균)

【피고, 피항소인】 파산채무자 평창토건 주식회사의 파산관재인 피고 1 외 6인 (소송대리인 법무법인(유한) 대륙아주 외 3인)

【변론종결】
2016. 3. 18.

【제1심판결】 서울중앙지방법원 2015. 4. 17. 선고 2013가합92731 판결

【주 문】

1. 원고들의 항소를 모두 기각한다.

2. 항소비용은 원고들이 부담한다.

【청구취지 및 항소취지】
제1심판결을 취소한다. 피고들은 원고들에게 별지 청구취지 금액표의 ‘청구취지 금액(원)’란 기재 각 해당 금액 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 금원을 지급하라.

【이 유】

1. 제1심판결의 인용

이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는, 제1심판결의 ① 제13면 제18행의 “금액” 다음에 “(별지 청구취지 금액표의 ‘중도금 + 잔금(원)’란 기재 각 해당 금액)”을, ② 제15면 제10행의 “합계” 다음에 “(원고 3, 원고 4, 원고 8, 원고 145, 원고 151, 원고 217 및 원고 223: 각 86,416,710원, 원고 65: 73,996,370원)”을 각 추가하고, 원고들이 당심에서 주장하는 사항에 관하여 다음과 같은 판단을 추가하는 외에는 제1심판결 이유 중 원고들에 대한 해당 부분 기재와 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.

2. 추가판단사항

가. 원고들은, 이 사건 분양전환 합의는 실질적으로 채무자회생법 제507조 제1항주1) 의 배당표와 같으므로 채무자회생법 제415조 제1항주2) 에 따른 원고들의 우선변제권은 원고들의 분양전환신청(이 사건 매매계약)에 의하여 이 사건 각 주택의 환가와 동시에 행사된 것이고, 따라서 원고들은 이 사건 각 주택의 이 사건 임대보증금을 우선변제 받음과 동시에 그 우선변제 받은 금액으로 이 사건 분양전환 합의금을 납부한 것이어서 피고 파산관재인은 원고들로부터 이 사건 분양전환 합의금 전액을 지급받은 것으로 보아야 한다고 주장한다.

살피건대, 이 사건 분양전환 합의가 채무자회생법 제507조 제1항의 배당표가 아니고, 이 사건 매매계약이 채무자회생법 제5장(파산재단의 관리·환가 및 배당)이 정하는 파산재단의 환가 및 배당절차가 아닌 이상 원고들이 이 사건 임대보증금을 우선변제 받았다고 볼 수 없으므로, 이와 다른 전제에 선 원고들의 위 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

나. 원고들은, 채무자회생법 제415조 제1항에 의하여 이 사건 임대보증금을 우선변제 받을 권리가 있으므로 원고들과 피고 파산관재인이 한 ‘이 사건 매매계약의 대금지급채무에서 이 사건 임대보증금의 반환채권을 공제(상계)하는 합의’는 다른 파산채권자들을 해할 우려가 없었고, 법원도 이 사건 분양전환 합의에 의한 공제(상계)합의가 다른 파산채권자들과의 형평성에 문제되지 아니함을 확인하고 이 사건 임대보증금의 공제(상계)합의를 허가한 것이므로, 이 사건 임대보증금의 공제(상계)합의는 채무자회생법 제422조 제1호에 위배되지 아니한다고 주장한다.

살피건대, 원고들이 채무자회생법 제415조 제1항에 의하여 이 사건 임대보증금을 우선변제 받을 권리가 있다는 사정만으로는 이 사건 임대보증금의 공제(상계)합의가 채무자회생법 제422조 제1호에 위배되지 아니한다고 볼 수 없으므로, 원고들의 위 주장도 이유 없다.

다. 원고들은, 이 사건 임대보증금의 공제(상계)합의가 무효이면 원고들은 피고 파산관재인에 대하여 이 사건 매매계약의 대금으로 이 사건 임대보증금 상당 금액을 지급하여야 할 의무가 그대로 있으므로 결국 원고들은 피고 파산관재인에게 이 사건 분양전환승인가격을 초과한 금액을 지급한 것이 된다고 주장한다.

살피건대, 원고들은 피고 파산관재인에게 이 사건 분양전환승인가격을 초과하여 이 사건 매매계약의 대금을 지급하지 아니하였음은 앞서 본 바와 같고, 이 사건 매매계약의 대금 중 이 사건 분양전환승인가격을 초과하는 부분이 무효가 되어 원고들이 피고 파산관재인에게 지급하여야 할 금액은 이 사건 임대보증금 상당에서 위 무효 부분을 제외한 나머지 금액이라고 할 것이므로, 이와 다른 전제에 선 원고들의 위 주장도 이유 없다.

라. 원고들은, 피고 파산관재인을 제외한 나머지 피고들은 이 사건 아파트의 분양자가 아니므로 이 사건 분양전환 합의에 의하여 위 나머지 피고들이 이 사건 매매계약의 중도금 중 나누어가진 부분은 법률상 원인이 없어 원고들에게 반환하여야 한다고 주장한다.

살피건대, 원고들은 이 사건 매매계약에 의하여 피고 파산관재인에게 그 대금(중도금)을 지급한 것뿐이고, 원고들이 이 사건 분양전환 합의에 의하여 위 나머지 피고들에 대하여 이 사건 매매계약의 대금(중도금)을 지급하였다고 볼 수 없으므로, 원고들의 위 주장도 이유 없다.

마. 원고들은, 이 사건 분양전환 합의금 중 1순위 국민주택기금 대출금 및 2순위 임대보증금반환 채권을 각 상환 내지 배당하고 그 나머지 금액을 피고 파산관재인에게 지급한 것이므로 피고 파산관재인에게 이 사건 매매계약의 대금을 전액 지급하였다고 주장한다.

살피건대, 원고들은 이 사건 매매계약에 의하여 피고 파산관재인에게 그 대금(중도금 및 잔금을 합한 금액)을 지급한 것이고, 이 사건 분양전환 합의 제4조는 이 사건 분양전환 합의금의 지출내역 충당 순위를 정한 것으로 원고들이 이 사건 분양전환 합의 제4조에 의하여 바로 이 사건 분양전환 합의 제4조 제1항 및 제2항이 정하는 대출금 및 임대보증금을 상환하거나 배당하였다고 볼 수 없으며, 원고들이 이 사건 매매계약의 대금을 전액 지급하지 아니하였음은 앞서 본 바와 같으므로, 원고들의 위 주장도 이유 없다.

바. 원고들은, 피고 파산관재인이 이 사건 매매계약의 대금을 원고들로부터 직접 수령하여 1순위 대출금 및 2순위 임대보증금을 상환하면 되었을 것을 피고 파산관재인의 편의를 위하여 이 사건 분양전환 합의로 원고들이 1순위 대출금 및 2순위 임대보증금을 상환하도록 하는 방법으로 이 사건 아파트의 분양전환업무를 처리하고 이제와 피고 파산관재인이 원고들로부터 이 사건 매매계약의 대금을 전액 지급받은 것이 아니라는 피고들의 주장은 신의칙 및 금반언에 반한다고 주장한다.

살피건대, 앞서 본 바와 같이 원고들이 이 사건 분양전환 합의 제4조에 의하여 바로 이 사건 분양전환 합의 제4조 제1항 및 제2항이 정하는 대출금 및 임대보증금을 상환하였다고 볼 수 없으므로, 이와 다른 전제에 선 원고들의 위 주장도 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

사. 원고들은, 원고들이 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 임대주택법’이라 한다) 제21조 제1항주3) 에 의하여 이 사건 각 주택에 대하여 가지는 우선분양전환청구권은 임대차계약의 체결 즉시 의무임대기간의 종료를 조건으로 발생하는 정지조건부 권리이고, 이는 평창토건의 파산선고 전에 성립되었으므로, 이 사건 매매계약의 대금 지급채무는 채무자회생법 제417조주4) 후문에 의하여 상계가 허용된다고 주장한다.

살피건대, 원고들이 구 임대주택법 제21조에 의하여 가지는 우선분양전환청구권이 정지조건부 권리라고 하더라도 원고들의 피고 파산관재인에 대한 이 사건 매매계약에 따른 대금지급채무를 평창토건의 파산선고 전에 성립된 정지조건부 권리라고 볼 수 없으므로, 원고들의 위 주장도 이유 없다.

아. 원고들은, 원고들이 이 사건 분양전환승인가격을 초과하는 금액을 중도금 명목으로 피고 파산관재인에게 지급하고, 그 초과하는 금액을 피고 파산관재인을 제외한 나머지 피고들이 나누어가지기로 한 이 사건 분양전환 합의는 구 임대주택법 제21조에 위반하여 무효라고 주장한다.

살피건대, 원고들이 피고 파산관재인에 대하여 이 사건 분양전환승인가격을 초과하는 금액을 지급하지 아니하였음은 앞서 본 바와 같으므로, 원고들의 위 주장도 이유 없다.

3. 결론

그렇다면 원고들의 피고들에 대한 이 사건 청구는 모두 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고들의 항소는 모두 이유 없어 이를 기각한다.

[별지 생략]

판사   강영수(재판장) 장철익 최봉희
주1) 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제507조(배당표의 작성) ① 파산관재인은 다음 각호의 사항을 기재한 배당표를 작성하여야 한다. 1. 배당에 참가시킬 채권자의 성명 및 주소 2. 배당에 참가시킬 채권의 액 3. 배당할 수 있는 금액

주2) 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제415조(주택임차인 등) ① 「주택임대차보호법」 제3조(대항력 등)제1항의 규정에 의한 대항요건을 갖추고 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 임차인은 파산재단에 속하는 주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

주3) 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부 개정되기 전의 것) 제21조(건설임대주택의 우선 분양전환) ① 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다.

주4) 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제417조(기한부 및 해제조건부 등 채권채무의 상계) 파산채권자의 채권이 파산선고시에 기한부 또는 해제조건부이거나 제426조에 규정된 것인 때에도 상계할 수 있다. 채무가 기한부나 조건부인 때 또는 장래의 청구권에 관한 것인 때에도 또한 같다.

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서울중앙지방법원 2015. 4. 17. 선고 2013가합92731 판결
[부당이득금반환][미간행]

【전 문】

【원 고】 별지1 원고 목록 기재와 같다. (소송대리인 법무법인 서해 담당변호사 신재균)

【피 고】 파산채무자 평창토건 주식회사의 파산관재인 피고 1 외 6인 (소송대리인 법무법인(유한) 대륙아주 외 4인)

【변론종결】
2015. 3. 27.

【주 문】

1. 원고들의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다.

【청구취지】
피고들은 원고들에게 별지2 부당이득금 산정표 ‘② 각 피고별 부당이득금’ 해당 칸 기재 돈 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

【이 유】

1. 기초 사실

가. 피고 진장.명촌지구토지구획정리조합과 평창토건 주식회사의 도급계약

1) 피고 진장.명촌지구토지구획정리조합(이하 ‘피고 조합’이라 한다)은 1999. 1. 28. 파산선고 전 평창토건 주식회사(2008. 4. 25. 서울중앙지방법원 2007하합68호로 파산선고, 이하 ‘평창토건’이라 한다)에 울산 북구 진장·명촌동 일원의 1,441,300㎡(이하 ‘진장명촌지구’라 한다)에 관한 토지구획정리사업공사를 공사대금 100,803,926,000원, 공사기간 1999. 1. 29.부터 2003. 8. 12.까지로 정하여 도급주었고, 그 후 공사기간을 2007. 8. 13.까지로 변경하였다.

2) 위 도급계약에서 공사대금을 원칙적으로 체비지로 지급하기로 약정함에 따라 피고 조합은 1999. 11.경 평창토건에게 위 공사대금에 상당하는 316,530㎡에 관한 체비지 매매대장상의 매수인 명의를 변경해 주었다.

나. 평창토건의 임차인모집공고

평창토건은 2001. 3.경 국민주택기금의 자금을 지원받아 진장명촌지구 내에 평창리비에르 1차 아파트(이하 ‘1차 아파트’라 한다) 746세대, 평창리비에르 2차 아파트(이하 ‘2차 아파트’라 한다) 1,579세대, 평창리비에르 3차 아파트(이하 ‘3차 아파트’라 하고, 1, 2, 3차 아파트를 통칭하여 ‘이 사건 아파트’라 한다) 827세대 합계 3,152세대에 관하여 다음과 같은 내용의 분양전환 조건을 붙여 임차인모집공고를 하였다.

○ 분양전환시기(임대기간) : 최초 입주지정 기간 종료일이 속하는 달의 다음달 1일부터 5년 이후

○ 분양전환 가격 산정기준 : 건설교통부(공공 임대주택건설 및 관리지침)에 의거 건설원가(= 입주자모집공고 당시의 주택가격 + 임대기간 중의 자기 자금에 대한 이자 - 감가상각비)와 감정평가가격의 산술 평균으로 하고, 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 당해 주택의 가격에서 임대기간 중의 감가상각비를 공제한 금원을 초과할 수 없음

○ 보증금의 회수 : 임차인의 임대계약 체결 후 주택임대차보호법 제3조 제1항에 규정한 확정일자를 갖출 수 있으며, 보증금의 우선변제권이 있음

다. 원고들과 평창토건 사이의 임대차계약

원고들(원고 154는 망 소외 1, 원고 243은 망 소외 2, 원고 244, 원고 245, 원고 246, 원고 247은 망 소외 3, 원고 374는 망 소외 4를 각 상속하였는데, 위 원고들의 경우에는 위 망인들을 가리킨다. 또한, 원고 35는 소외 5로부터 2차 아파트 ○○○동 △△△△호를, 원고 271은 망 소외 6을 상속한 소외 7로부터 2차 아파트 □□□동 ◇◇◇호를 매수하였는데, 위 원고들의 경우에는 소외 5와 망 소외 6을 가리킨다. 이하에서는 위와 같은 경우를 별도로 구분하지 않고 ‘원고들’이라고만 지칭한다)은 그 무렵 평창토건으로부터 2차 아파트 중 별지2 부당이득금 산정표 ‘동·호수’ 해당 칸 기재 주택(이하 ‘이 사건 각 주택’이라 한다)을 임차한 후 입주하였다.

원고들이 평창토건에 지급한 임대보증금(이하 ‘이 사건 임대보증금’이라 한다)은 같은 표 ‘① 협의분양대금’ 중 ‘계약금’ 해당 칸 기재 돈과 같다.

라. 평창토건과 주식회사 한국토지신탁 사이의 신탁계약

평창토건은 2003. 5. 30. 한국토지신탁과 사이에 2차 아파트 및 그 대지인 진장명촌지구 내 126블록 1-1롯트 대 69,936㎡ 중 68,903㎡에 관한 부동산관리신탁계약을 체결하고, 한국토지신탁 명의로 2차 아파트에 관하여 신탁계약을 원인으로 한 소유권이전등기 및 위 대지에 관한 체비지대장상 명의변경등록을 마쳤다. 위 신탁계약의 주된 내용은 다음과 같다.

○ 이 사건 신탁계약은 신탁부동산의 소유권만을 관리·보존하는 것을 목적으로 한다.

○ 이 사건 신탁계약의 수익자는 평창토건으로 한다.

○ 소유권보존관리 이외의 신탁부동산에 대한 임대차 및 유지관리 행위 일체는 평창토건 또는 수익자의 책임 하에 관리한다.

○ 신탁원본은 신탁부동산과 평창토건이 보관하고 있는 임대보증금, 신탁부동산의 물상대위로 취득한 재산 및 기타 이에 준하는 것으로 하고, 신탁수익은 신탁부동산으로부터 발생하는 임료 및 기타 이에 준하는 것으로 한다.

마. 신탁수익권에 관한 근질권계약

피고 주식회사 에이치케이저축은행(이하 ‘피고 HK저축은행’이라 한다), 파산채무자 주식회사 솔로몬저축은행(이하 ‘솔로몬저축은행’이라 한다), 파산채무자 주식회사 신라저축은행(이하 ‘신라저축은행’이라 한다), 파산채무자 주식회사 삼화상호저축은행(이하 ‘삼화상호저축은행’이라 한다), 피고 주식회사 동일토건(이하 ‘피고 동일토건’이라 한다)과 평창토건은 이 사건 신탁계약의 수익자인 평창토건이 한국토지신탁에 대하여 가지는 이 사건 신탁계약상 원본 기타 모든 수익에 관한 토지신탁수익권증서에 관하여 다음과 같이 근질권설정계약을 체결하고, 한국토지신탁의 승낙을 받았다(이하 위 근질권자들을 통칭하여 ‘이 사건 근질권자들’이라 한다).

근질권자 일자 한도 순위
피고 HK저축은행 2004. 3. 23. 104억 원 1순위
솔로몬저축은행 2005. 9. 15. 114억 원 공동 2순위
신라저축은행 2005. 9. 15. 86억 원 공동 2순위
삼화상호저축은행 2006. 6. 30. 50억 원 3순위
피고 동일토건 2006. 6. 30. 50억 원 4순위
피고 동일토건 2006. 8. 28. 150억 원 5순위

바. 평창토건의 파산

평창토건은 2006. 11. 무렵까지 공사를 진행하다가 2006. 12. 27. 공정률 74.791%인 상태에서 공사를 중단하고 지급불능상태에 이르렀다. 평창토건은 2008. 4. 25. 서울중앙지방법원 2007하합68호로 파산선고를 받았고, 피고 평창토건의 파산관재인 피고 1(이하 ‘피고 파산관재인’이라 한다)이 파산관재인으로 선임되었다.

사. 울산 북구청장의 분양전환승인처분

1) 이 사건 아파트 임차인대표회의는 2008. 6.경 울산 북구청장에게 임대주택분양전환을 신청하였고, 울산 북구청장은 2008. 7. 4. 2차 아파트 전용면적 84.5532㎡(32평형) 1,294세대의 분양전환가격은 117,038,571원, 전용면적 71.5457㎡(28평형) 285세대의 분양전환가격은 100,877,283원으로 정하여 분양전환을 승인하는 처분을 하였다(위 승인처분에서 정한 분양전환가격을 ‘이 사건 분양전환승인가격’이라 한다).

2) 피고 파산관재인은 울산 북구청장을 상대로 위 분양전환승인처분의 취소를 구하는 소를 제기하였으나 2009. 2. 18. 그 청구가 기각되었고(울산지방법원 2008구합2198), 이에 불복하여 항소를 제기하였다가 2009. 3. 31. 항소를 취하함으로써 위 판결이 확정되었다(부산고등법원 2009누1891).

아. 분양전환 관련 합의

1) 2차 아파트 임차인대표회의와 피고 파산관재인, 한국토지신탁, 이 사건 근질권자들은 2010. 1. 21. 2차 아파트의 분양전환에 관한 합의(이하 ‘이 사건 분양전환 합의’라 한다)를 하였다. 이 사건 분양전환 합의에서는 임차인들이 분양전환을 받으면서 피고 파산관재인에게 분양전환 합의금(이하 ‘이 사건 분양전환 합의금’이라 한다)으로 32평형의 경우 131,400,000원, 28평형의 경우 115,000,000원(이는 이 사건 분양전환승인가격보다 각각 14,361,429원, 14,122,717원 높은 가격이다)을 지급하되 임차인들이 평창토건에 지급한 임대보증금을 공제하는 것으로 정하였다. 이를 비롯한 이 사건 분양전환 합의의 주요 내용은 다음과 같다.

제1조(당사자들이 인용하는 전제 사실) 이 사건 분양전환 합의의 당사자들은 다음 사실을 다툼 없이 인용한다.

① 이 사건 분양전환 합의는 이 사건 아파트 임차인 중 이 사건 분양전환 합의에 동의한 세대에 관한 임대주택법 소정의 분양전환에 따른 당사자들 간의 법률관계를 일거에 정리하기 위한 목적으로 합의된 사실

제2조(분양전환을 위한 절차의 대강 및 각 당사자의 권리, 의무) 당사자들은 이 사건 분양전환 합의에서 구체적, 세부적으로 정하는 사항 외에 이 사건 아파트의 분양전환을 위한 절차의 대강을 아래와 같이 합의한다.

① 피고 파산관재인은 이 사건 아파트에 관한 분양전환 신청을 하는 임차인으로부터 분양전환 합의금을 지급받은 후 분양전환절차를 이행한다. 단, 이 사건 합의에 의한 분양전환은 임대주택법 소정의 자격 유무를 묻지 않기로 한다.

①-2 피고 파산관재인은 이 사건 합의에서 정한 바에 따라 이 사건 근질권자들에게 배당될 금원을 매달 말일 기준으로 정산하여 다음달 25일까지 지급한다.

②-1 임차인들은 이 사건 합의에서 정한 분양전환대금을 피고 파산관재인에게 지급하고 이 사건 아파트 전유부분에 관한 분양전환을 받기로 하고, 대지권의 목적인 토지 부분에 관하여는 피고 파산관재인과 한국토지신탁이 피고 조합에 대하여 체비지대장상 소유명의 변경청구를 하되, 각 전유부분에 응하는 대지권은 임차인들이 피고 조합과의 합의 등 여하한 방법으로 자신들의 부담 하에 권리를 확보하기로 한다.

②-2 임차인들은 이 사건 합의의 구체적인 이행 및 임대주택법 소정의 분양전환절차 이행과 이에 따른 모든 비용을 분양전환 합의금의 범위 내에서 부담하기로 한다.

③-3 한국토지신탁은 이 규정에 의한 소유권이전등기절차 및 체비지대장상 명의변경 절차를 이행함으로써 피고 파산관재인, 임차인, 이 사건 근질권자들에 대한 모든 권리와 의무가 정산, 소멸된 것으로 본다.

④-1 이 사건 근질권자들은 피고 파산관재인으로부터 임차인들이 피고 파산관재인에게 지급하는 분양전환 합의금 중 이 사건 합의 제4조 제5항에서 정한 금원을 지급받는 것으로 피고 파산관재인과의 이 사건 합의에 한한 모든 법률관계가 해소, 정산된 것으로 하고, 위 변제충당 후 남은 피담보채권은 파산채권으로 인정하며, 한국토지신탁의 피고 파산관재인에 대한 소유권이전등기, 체비지대장상 명의변경 의무의 이행을 이의 없이 인용한다.

④-2 이 사건 근질권자들이 이 사건 합의에 따라 지급받을 변제금은 질권 설정 순위에 상관없이 오로지 피담보채권액 비율로 안분 계산한 금액으로 한다.

제3조(분양전환 합의금)

① 임차인들이 임대주택법 소정의 분양전환을 받기 위하여 피고 파산관재인에게 지급할 분양전환 합의금은 동별, 층별 구별 없이 일괄하여 다음과 같다.

평형 구분 분양전환 합의금(원)
84.5532㎡ (32평형) 131,400,000
71.5457㎡ (28평형) 115,000,000

② 임차인들은 피고 파산관재인과 분양전환계약을 체결하고, 분양전환 합의금에서 제4조 제1항 및 제2항 소정 금액을 공제한 금액을 파산재단의 보관금 계좌에 현실 입금하여야 한다.

제4조(분양전환 합의금의 지출 충당 내역) 임차인들이 제3조 제1항에 따라 지급한 분양전환 합의금은 아래와 같은 순서대로 충당하기로 하고, 피고 파산관재인이 매 지출요인이 발생할 때마다 파산재단 보관금에 입금된 분양전환 합의금에 관한 서울중앙지방법원 파산부의 임치금 반환허가를 받아 지출하기로 한다. 단, 아래 제4항 소정의 토지대금에 충당할 부분 금원은 이 규정에 의한 충당비용 순서에 반하지 않는 범위 내에서 임차인대표회의와 피고 조합이 합의하는 경우 파산재단의 보관금계좌에서 위 대표회의와 피고 조합 간의 공동명의로 개설된 계좌로 이관해 주기로 한다.

① 이 사건 아파트에 관하여 근저당권이 설정된 국민주택기금 대출금의 상환. 단, 위 기금 대출금에 관하여 발생한 이자 중 2009. 11. 1. 이후 발생된 이자는 제3조 제1항의 분양전환 합의금과 별도로 임차인들이 부담하기로 한다.

② 임차인들이 임대인에게 가지는 임대보증금반환 채권금의 상환

③ 파산재단의 조세채권 등 재단채권 변제 및 재단운영비용을 충당하기 위한 아래 표 기재 각 금액

평형 구분 금액(원)
84.5532㎡ (32평형) 2,219,400
71.5457㎡ (28평형) 1,877,900

④ 위 토지구획정리사업상 총 사업면적 중 이 사건 아파트 대지권의 목적인 토지 부분이 차지하는 비율에 따라 위 사업의 미완성 부분을 시공, 준공하기 위하여 필요한 공사비의 분담금을 각 분양전환 대상 세대로 나눈 금액으로서 아래 표 기재 금액

평형 구분 금액(원)
84.5532㎡ (32평형) 6,180,000
71.5457㎡ (28평형) 5,410,000

⑤ 분양전환 합의금에서 제1항 내지 제4항까지의 순서대로 선충당하고 남은 금액은 질권자들이 평창토건에 대하여 가지고 있던 위 질권의 피담보채권 변제에 충당

2) 2차 아파트 임차인대표회의와 피고 조합은 2010. 1. 22. 2차 아파트의 분양전환에 따른 대지권에 관하여 ‘합의된 대지대금인 32평형 6,180,000원(임차인대표회의가 지급하는 대지합의금 3,910,000원과 이 사건 질권자가 지급하는 2,270,000원) 및 28평형 5,410,000원(임차인대표회의가 지급하는 대지합의금 3,420,000원과 이 사건 질권자가 지급하는 1,990,000원)을 금융기관에 예탁하여 공동관리하기로 한다’는 등을 내용으로 한 합의(이하 ‘이 사건 대지권 합의’라 한다)를 하였다.

자. 원고들의 분양전환매매계약 체결

1) 원고들은 이 사건 합의에 따라 이 사건 각 주택에 관하여 피고 파산관재인과 개별적으로 이 사건 분양전환 합의금을 매매대금으로 하는 분양전환매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였다. 원고들과 피고 파산관재인은 이 사건 매매계약에서 계약금은 이 사건 임대보증금으로, 잔금은 원고들이 인수하는 국민주택기금에 대한 채무금으로 각 대체하고, 나머지 금액을 중도금으로 정하였다. 원고들은 위 중도금을 파산관재인에게 지급하고, 위 잔금인 국민주택기금에 대한 채무를 원고들이 상환하거나 대환대출을 받은 후, 이 사건 각 주택에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.

2) 한편 피고 조합이 2011년경부터 임차인들에 대하여 별도로 토지대금을 지급하도록 요구함에 따라, 원고 8(원심: 원고 3), 원고 9(원심: 원고 4), 원고 16(원심: 원고 8), 원고 20, 원고 91, 원고 107, 원고 116(원심: 원고 65), 원고 229, 원고 253(원심: 원고 145), 원고 259, 원고 262(원심: 원고 151), 원고 265, 원고 315, 원고 390(원심: 원고 217), 원고 402(원심: 원고 223)는 피고 조합에 별도의 토지대금(원고 8, 원고 16, 원고 20, 원고 91은 16,820,000원, 원고 9, 원고 253, 원고 259, 원고 262, 원고 265, 원고 315, 원고 390, 원고 402는 23,000,000원, 원고 107, 원고 116, 원고 229는 20,000,000원)을 지급하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1 내지 7, 13, 14호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 본안전항변에 관한 판단

가. 피고들의 주장

피고들은 원고들이 이 사건 분양전환 합의에서 부제소합의를 하였음을 이유로 이 사건 소가 부적법하다고 주장한다.

나. 판단

갑 3호증의 기재에 의하면, 이 사건 분양전환 합의 제5조는 “이 건 당사자 간에는 이 건 합의의 이행으로 일체의 법률관계가 해소, 정산된 것으로 간주하고, 이후 민·형사상 어떤 권리도 상호 주장할 수 없기로 한다.”라고 규정된 사실이 인정된다.

그런데 위 부제소합의의 효력이 원고들에게 미친다고 하더라도 뒤에서 보는 바와 같이 이 사건 분양전환 합의금을 매매대금으로 정한 이 사건 매매계약이 강행법규 위반으로 말미암아 이 사건 분양전환승인가격을 초과하는 범위 내에서 무효이므로, 소송 등 사법적 구제수단을 통하여 이와 같은 무효 주장을 하지 못하도록 하는 부제소합의 역시 무효이다(대법원 2008. 2. 14. 선고 2006다18969 판결, 대법원 2010. 7. 15. 선고 2009다50308 판결 등 참조). 따라서 피고들의 위 본안전항변은 받아들이지 않는다.

3. 본안에 관한 판단

가. 원고들의 주장

강행법규인 임대주택법령에서 정한 분양전환가격 산정기준을 초과한 이 사건 분양전환 합의금을 분양대금으로 하여 체결된 이 사건 매매계약은 위 분양전환가격 산정기준을 초과하는 범위 내에서 무효이므로, 피고들은 이 사건 분양전환 합의금에서 이 사건 분양전환승인가격을 초과하는 금액 중 각 분배받은 금액을 부당이득하였다.

또한, 피고 조합이 토지대금을 별도 지급한 원고들로부터 토지대금을 직접 지급받은 것은 전유부분과 대지사용권의 분리처분을 금지하는 강행법규인 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제20조에 반하여 무효이므로, 피고 조합은 위와 같이 지급받은 대금 전액을 부당이득하였다.

따라서 피고들은 원고들(이 사건 매매계약을 체결한 사람으로부터 부당이득반환채권을 포괄승계 또는 특정승계한 경우 포함)에게 이 사건 각 분양전환 합의금에서 이 사건 분양전환승인가격을 초과하는 금액 중 각 분배받은 금액(피고 조합의 경우 토지대금을 별도 지급한 원고들에 대하여는 토지대금으로 직접 지급받은 금액과 분배받은 금액의 합계)인 별지2 부당이득금 산정표 기재 금원을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.

나. 피고들이 분배받은 금액에 관한 판단

1) 이 사건 매매계약의 강행법규 위반 여부

가) 임대주택법은 임대주택의 건설·공급 및 관리와 주택임대사업에 필요한 사항을 정함으로써 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모함을 목적으로 한다. 위 입법목적을 달성하기 위해서는 임대주택법 등 관련 법령에 정한 분양전환가격 산정기준을 위반하여 임대주택을 분양전환한 임대사업자에게 형사적 처벌을 가하는 것만으로는 부족하고 그 산정기준을 위반하여 정한 분양전환가격에 의한 경제적 이익이 임대사업자에게 귀속되는 것을 금지시킬 필요가 있다. 그러므로 분양전환가격 산정기준에 관한 임대주택법 등 관련 법령의 규정들은 강행법규에 해당한다고 보아야 하고, 그 규정들에서 정한 산정기준에 의한 금액을 초과한 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 그 초과하는 범위 내에서 무효이다(대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결 참조).

나) 따라서 이 사건 분양전환 합의금을 매매대금으로 정한 이 사건 매매계약은 이 사건 분양전환승인가격을 초과하는 범위 내에서 무효이다.

2) 원고들의 분양전환승인가격 초과지급 인정 여부

가) 매매대금지급채무에서 임대보증금반환채권을 공제할 수 있는지 여부

⑴ 채무자 회생 및 파산에 관한 법률(이하 ‘채무자회생법’이라 한다)은 채무자에 대하여 파산선고 전의 원인으로 생긴 재산상의 청구권은 파산채권으로 하고(제423조), 파산채권은 파산절차에 의하지 아니하고는 행사할 수 없다(제424조)고 규정하고 있다. 한편, 위 법률은 파산채권자가 파산선고 당시 채무자에 대하여 채무를 부담하는 때에는 파산절차에 의하지 아니하고 상계할 수 있으나(제416조), 파산채권자가 파산선고 후 파산재단에 대하여 채무를 부담한 때에는 상계할 수 없다(제422조 제1호)고 규정하고 있다. 파산채권자가 파산선고 후에 부담한 채무를 파산채권과 상계하도록 허용한다면 그 파산채권자에게 그 금액에 대하여 다른 파산채권자들에 우선하여 변제받는 것을 용인하는 것이 되어 결과적으로 파산채권자 사이의 공평을 해치게 되므로 이를 방지하기 위하여 파산절차에 의하여 행사하도록 한 것에 그 입법목적이 있다 할 것인바, 이는 특별한 사정이 없는 한 파산채권자가 파산선고 후에 부담한 채무에서 파산채권을 공제하는 경우에도 마찬가지로 적용된다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2011다30963 판결 참조).

⑵ 위와 같은 법리에 비추어 살피건대, 원고들은 평창토건에 대한 파산선고가 있은 후 이 사건 매매계약을 체결함으로써 피고 파산관재인에 대하여 매매대금지급채무를 부담하게 되었음에 반해, 원고들의 피고 파산관재인에 대한 임대보증금반환채권은 평창토건에 대한 파산선고 전의 임대차계약에 기하여 생긴 채권에 해당하므로, 특별한 사정이 없는 한 원고들의 피고 파산관재인에 대한 매매대금지급채무에서 임대보증금반환채권을 공제할 수 없다고 할 것이다(위 대법원 판결 참조).

그런데 원고들은 피고 파산관재인과의 사이에 이 사건 매매계약을 체결하고 피고 파산관재인에게 각 임대보증금반환채권에 해당하는 금원을 공제한 금액만을 지급한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 원고들이 피고 파산관재인에게 이 사건 분양전환승인가격을 초과하는 금액을 지급하였다고 볼 수 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 더 나아가 살필 것 없이 이유 없다.

나) 원고들의 주장에 관한 판단

⑴ 원고들은, 채무자회생법 제415조 제1항에 따라 다른 채권자보다 우선하여 이 사건 임대보증금을 변제받을 권리가 있으므로, 원고들이 이 사건 분양전환 합의금에서 이 사건 임대보증금을 공제하여 지급하는 것은 파산채권자 사이의 공평을 도모하기 위한 채무자회생법 제422조 제1호의 취지에 반하지 않아 허용되어야 한다고 주장한다.

그러나 원고들이 주택임대차보호법에 정한 대항요건을 갖추고 임대차계약증서상의 확정일자를 받음으로써 채무자회생법 제415조 제1항에 따라 이 사건 임대보증금에 대한 우선변제권이 인정된다고 하더라도 파산재단에 속하는 이 사건 각 주택의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있을 뿐이고, 이와 같은 사정만으로는 파산선고 전의 임대차계약에 기한 임대보증금반환채권과 파산선고 후의 이 사건 매매계약에 기한 매매대금지급채무를 상계하거나 공제할 수는 없으므로, 이와 다른 전제에서 하는 원고들의 위 주장은 받아들일 수 없다.

⑵ 원고들은, 이 사건 분양전환 합의금에서 이 사건 임대보증금을 공제한 행위는 상계라는 단독행위가 아니라 채무자회생법 제492조 제13호 내지 제15호에 따라 법원의 허가를 받은 이 사건 분양전환 합의와 이 사건 매매계약이라는 ‘계약’에 기한 것이므로, 단독행위인 상계를 전제로 하는 채무자회생법 제422조 제1호가 적용되지 않는다고 주장한다.

그러나 파산채권자 사이의 공평을 유지하기 위한 채무자회생법 제422조 제1호의 규정 취지에 비추어 볼 때, 파산채권자가 파산선고 후에 부담한 채무에서 파산채권을 공제하는 경우에도 위 제422조 제1호가 적용되어야 하므로, 원고들의 피고 파산관재인에 대한 매매대금지급채무에서 임대보증금반환채권을 공제할 수 없고, 위와 같은 공제가 파산법원의 허가를 받은 ‘계약’에 기한 것이라도 마찬가지라고 할 것이다. 따라서 원고들의 이 부분 주장도 받아들일 수 없다.

다. 피고 조합이 직접 지급받은 토지대금 부분에 관한 판단

피고 조합은 토지대금을 별도 지급한 원고들에게 집합건물과 분리하여 대지사용권을 별도로 매도한 것이 아니라 위 원고들이 이 사건 매매계약으로 매수한 집합건물의 처분에 따라 취득하게 되는 대지사용권의 대금을 별도로 지급받은 것이다. 따라서 집합건물법 제20조에서 정한 전유부분과 대지사용권의 분리처분 금지 규정은 문제되지 않는다. 다만, 토지대금을 별도 지급한 원고들이 피고 파산관재인에게 지급한 매매대금과 피고 조합에 지급한 토지대금의 합계가 이 사건 분양전환승인가격을 초과한 경우에는 임대주택법령에 따라 초과 부분이 무효가 될 것이나, 위 나.항에서 본 것과 같이 토지대금을 별도 지급한 원고들 역시 이 사건 분양전환승인가격을 초과하는 금액을 지급하였다고 볼 수 없으므로, 위 원고들의 피고 조합에 대한 주장 역시 나머지 점에 관하여 살필 필요 없이 이유 없다.

4. 결론

그렇다면 원고들의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 윤강열(재판장) 서경민 이보경

대법원 2017. 8. 29. 선고 2017다212194 판결
[배당이의][공2017하,1849]

【판시사항】

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건인 ‘주택의 인도’의 의미

[2] 주택임대차보호법상 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위하여 계약 당시 임차보증금이 전액 지급되어 있을 것을 요하는지 여부 (소극) 및 임차인이 임대인에게 임차보증금의 일부만을 지급하고 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급한 경우, 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해서 우선변제권이 있는지 여부 (원칙적 적극)

【판결요지】

[1] 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 또한 위와 같은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매를 할 때 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(같은 법 제3조의2 제2항).

여기에서 ‘주택의 인도’는 임차목적물인 주택에 대한 점유의 이전을 말한다. 이때 점유는 사회통념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 관계를 가리키는 것으로서, 사실상의 지배가 있다고 하기 위해서는 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배할 필요는 없고, 물건과 사람의 시간적·공간적 관계, 본권관계, 타인의 간섭가능성 등을 고려해서 사회통념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다. 임대주택을 인도하는 경우에는 임대인이 임차인에게 현관이나 대문의 열쇠를 넘겨주었는지, 자동문 비밀번호를 알려주었는지, 이사를 할 수 있는지 등도 고려하여야 한다.

[2] 주택임대차보호법은 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위하여 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추는 것 외에 계약 당시 임차보증금이 전액 지급되어 있을 것을 요구하지는 않는다. 따라서 임차인이 임대인에게 임차보증금의 일부만을 지급하고 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급하였다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제를 받을 권리를 갖는다고 보아야 한다.

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제2항 [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제2항

【참조판례】

[1] 대법원 2003. 11. 14. 선고 2001다78867 판결
대법원 2005. 9. 30. 선고 2005다24677 판결

【전 문】

【원고, 상고인】 원고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 지산 담당변호사 김철 외 2인)

【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 추동기 외 1인)

【원심판결】 광주지법 2017. 1. 13. 선고 2016나50296 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 광주지방법원에 환송한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 또한 위와 같은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매를 할 때 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(같은 법 제3조의2 제2항).

여기에서 ‘주택의 인도’는 임차목적물인 주택에 대한 점유의 이전을 말한다. 이때 점유는 사회통념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 관계를 가리키는 것으로서, 사실상의 지배가 있다고 하기 위해서는 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배할 필요는 없고, 물건과 사람의 시간적·공간적 관계, 본권관계, 타인의 간섭가능성 등을 고려해서 사회통념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다(대법원 2003. 11. 14. 선고 2001다78867 판결, 대법원 2005. 9. 30. 선고 2005다24677 판결 등 참조). 임대주택을 인도하는 경우에는 임대인이 임차인에게 현관이나 대문의 열쇠를 넘겨주었는지, 자동문 비밀번호를 알려주었는지, 이사를 할 수 있는지 등도 고려하여야 한다.

주택임대차보호법은 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위하여 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추는 것 외에 계약 당시 임차보증금이 전액 지급되어 있을 것을 요구하지는 않는다. 따라서 임차인이 임대인에게 임차보증금의 일부만을 지급하고 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급하였다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제를 받을 권리를 갖는다고 보아야 한다.

2. 원심판결 이유와 기록에 의하면, 다음의 사실을 알 수 있다.

가. 원고들은 부부 사이로 2012. 7. 16. 광주 광산구 (주소 1 생략)에 있는 신축 건물인 3층 단독주택(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)의 소유자 소외 1로부터 이 사건 주택 101호를 임차보증금 6,500만 원, 임대차기간은 인도일부터 2014. 8. 15.(24개월)까지로 정하여 임차하였는데(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 같은 날 소외 1에게 임차보증금 중 500만 원을 지급하였고, 나머지 6,000만 원은 2012. 8. 16. 지급하기로 약정하였다.

나. 원고들은 계약 당일 소외 1에게 이 사건 주택 101호로 바로 이사할 수 있는지 문의하였는데, 소외 1은 이를 승낙하고 원고들에게 비어 있던 이 사건 주택 101호의 현관 자동문 비밀번호를 알려주었다. 원고들은 2012. 7. 16. 이 사건 주택 101호로 전입신고를 마치고 확정일자를 받은 다음 2012. 7. 17. 2.5t 차량과 사다리를 이용해서 종전 거주지인 광주 북구 (주소 2 생략)(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)에서 이 사건 주택 101호로 가구 등 일부 짐을 옮겼다.

다. 원고 1은 그때부터 2012. 8. 17.까지 평일에는 근처 직장의 출·퇴근 편의를 위해서 이 사건 주택 101호에서 머물면서 주로 잠을 자는 용도로 사용하고, 주말에는 원고 2와 함께 종전 거주지인 이 사건 아파트에서 지냈다. 원고 2는 2012. 8. 17. 이 사건 아파트의 임차보증금을 반환받아 같은 날 소외 1에게 이 사건 임대차계약에 따른 나머지 임차보증금 6,000만 원을 지급하고, 나머지 이사를 마친 뒤 그때부터 원고 1과 함께 이 사건 주택 101호에서 생활하였다.

라. 피고는 2012. 7. 30. 소외 1과 이 사건 주택 303호에 관한 전세계약을 체결하고, 2012. 8. 2. 이 사건 주택에 관해서 전세금 6,500만 원의 전세권설정등기를 마쳤다.

마. 소외 1은 2012. 8. 21. 이 사건 주택과 대지를 소외 2에게 매도하였다. 이후 소외 2의 채권자 소외 3이 2014. 5. 26. 광주지방법원 2014타경12155호로 이 사건 주택과 대지에 관한 강제경매를 신청하여 경매절차가 진행되었다.

바. 광주지방법원은 2015. 7. 1. 배당기일에서 피고를 원고들보다 선순위인 5순위로 하여 잔여액 60,295,651원을 배당하는 내용의 배당표(이하 ‘이 사건 배당표’라 한다)를 작성하였다.

사. 원고들은 위 배당기일에서 피고의 배당액에 이의하고, 2015. 7. 8. 이 사건 배당이의의 소를 제기하였다.

3. 원심은, 원고 2가 2012. 8. 17.까지 이 사건 아파트에서 생활하였고, 2012. 7. 17. 이사할 때 사용했던 2.5t 트럭이 보통의 살림에 비해서 매우 적은 짐을 옮기는 데 사용되는 것이어서 주거 생활을 위한 이사로 볼 수 없다는 등의 이유를 들어 원고들이 2012. 7. 16.경 이 사건 주택 101호의 점유를 이전받은 것으로 볼 수 없다고 보았다.

그러나 이 사건 임대차계약 당시 이 사건 주택 101호가 비어 있었고, 임대인 소외 1이 임차인인 원고들에게 현관 자동문의 비밀번호를 알려주었으며, 원고들은 2012. 7. 17. 이 사건 주택 101호에 짐을 옮겨 놓았으므로, 늦어도 2012. 7. 17.에는 이 사건 주택 101호를 인도받았다고 보아야 한다.

앞에서 본 바와 같이 원고들은 이 사건 임대차계약 당일 임차보증금의 일부를 지급하고 이 사건 주택 101호를 인도받아 전입신고와 확정일자를 마친 다음 이 사건 임대차계약이 정한 바에 따라 나머지 임차보증금을 지급하였다. 따라서 우선변제권의 기준시점은 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음 날인 2012. 7. 18.이라고 할 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 원고들은 이 사건 주택과 대지의 경락에 따른 배당금에 대하여 피고에 우선하여 변제받을 권리가 있다.

그런데도 원심은 이와 달리 원고들이 2012. 7. 16.경 이 사건 주택 101호를 인도받았다고 볼 수 없고, 임차보증금 중 500만 원만 지급하고 나머지 임차보증금을 지급하기 전에 전세금 전액을 지급하고 전세권설정등기를 마친 피고보다 우선하여 변제를 받을 권리가 없다고 판단하였다. 원심의 판단에는 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제2항에 정한 대항요건인 주택의 인도와 우선변제권에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 원고들의 상고이유 주장은 정당하다.

4. 원고들의 상고는 이유 있어 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   김창석(재판장) 박보영 이기택 김재형(주심)

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광주지방법원 2017. 1. 13. 선고 2016나50296 판결
[배당이의][미간행]

【전 문】

【원고, 피항소인】 원고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 지산 담당변호사 김철)

【피고, 항소인】 피고 (소송대리인 변호사 오두일)

【변론종결】
2016. 11. 25.

【제1심판결】 광주지방법원 2015. 12. 22. 선고 2015가단517111 판결

【주 문】

1. 제1심 판결을 취소한다.

2. 원고들의 청구를 모두 기각한다.

3. 소송총비용은 원고들이 부담한다.

【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지

광주지방법원 2014타경12155호 부동산강제경매 사건에 관하여 위 법원이 2015. 7. 1. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 60,295,651원을 0원으로, 원고들에 대한 배당액 0원을 60,295,651원으로 각 경정한다.

2. 항소취지

주문 제1, 2항과 같다.

【이 유】

1. 기초사실

가. 광주 광산구 (주소 1 생략) 지상 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 단독주택(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)은 2012. 6. 13. 소외 1이 소유권보존등기를 마친 뒤 2012. 8. 21. 소외 2에게 소유권이전등기가 마쳐졌다.

나. 원고들은 2012. 7. 16. 당시 이 사건 주택의 소유자였던 소외 1로부터 이 사건 주택 101호를 임차하였는데(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 그 계약 내용은 임대차보증금을 6,500만 원으로 정하여 계약금 500만 원은 계약시에, 잔금 6,000만 원은 2012. 8. 16.에 지급하는 것이었고, 임대차기간에 관하여는 ‘임대인은 이 사건 주택을 2012. 8. 16.까지 임차인에게 인도하고, 임대차기간은 인도일로부터 2014. 8. 15.(24개월)까지로 한다’고 정하였다.

다. 원고들은 2012. 7. 16. 이 사건 주택으로 전입신고를 마치고 확정일자를 받았으며, 소외 1에게 같은 날 계약금 500만 원을 지급하고, 2012. 8. 17. 잔금 6,000만 원을 지급하였다.

라. 이 사건 주택에 관하여 2012. 8. 2. 전세금을 6,500만 원으로 하는 피고 명의의 전세권설정등기가 마쳐졌다.

마. 이 사건 주택에 관하여 소외 2 명의의 소유권이전등기가 마쳐진 후 소외 2의 채권자인 소외 3은 이 법원에 이 사건 주택에 관한 강제경매개시신청을 하여 2014. 5. 26. 이 법원 2014타경12155호로 강제경재매개시결정 등기가 마쳐졌다.

바. 이 법원은 2015. 7. 1. 이 사건 주택에 관하여 전세권자인 피고에게 5순위로 잔여액 60,295,651원을 배당하는 등의 내용의 배당표(이하 ‘이 사건 배당표’라고 한다)를 작성하였다.

사. 원고들은 위 배당기일에 출석하여 피고의 배당액 전액에 대하여 배당이의를 하고, 2015. 7. 8. 이 사건 소를 제기하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 7, 9, 10, 12호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 변론 전체의 취지

2. 당사자들의 주장

가. 원고들의 주장

원고들은 이 사건 임대차계약을 체결하고 2012. 7. 16. 이 사건 주택 101호를 인도받고 전입신고를 하였으며 확정일자를 받았으므로, 2012. 8. 2. 이 사건 주택에 관하여 전세권설정등기를 마친 피고보다 우선하여 임대차보증금을 변제받을 권리가 있다. 따라서 피고에 대한 배당액 전액은 원고들에 대한 배당액으로 경정되어야 한다.

나. 피고의 주장

원고들은 2012. 8. 17.에야 이 사건 주택 101호에 이사왔고 임대차보증금을 모두 지급하였기 때문에 2012. 7. 16.에는 주택임대차보호법상 대항력 또는 우선변제권을 갖기 위한 주택의 인도와 주민등록이 있었다고 볼 수 없다. 따라서 원고들은 피고에 우선하여 변제받을 권리가 없으므로 원고의 청구는 기각되어야 한다.

3. 판단

가. 관련 법령

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다(주택임대차보호법 제8조 제1항)

나. 원고들이 주택을 인도받았는지 여부

1) 원고들이 이 사건 주택 101호에 관하여 2012. 7. 16. 전입신고를 마쳤음은 앞서 본 바와 같으므로, 같은 날 이 사건 주택 101호를 인도받았는지에 관하여 본다.

2) 갑 제3, 11, 13, 16, 17호증의 각 기재, 당심 증인 소외 4, 소외 1의 각 증언, 당심 법원의 한국전력공사에 대한 사실조회 결과, 해양도시가스에 대한 문서제출명령 결과 및 변론 전체의 취지에 의하면, 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.

가) 이 사건 임대차계약 체결 당시 이 사건 주택 101호는 비어있었고, 임대인 소외 1은 계약을 체결하고 바로 원고들에게 이 사건 주택 101호의 비밀번호를 알려주었지만 원고들이 실제 입주해서 생활하였는지는 확인하지 않았다.

나) 원고들을 제외하고 이 사건 주택에 입주하였던 사람들 중에 잔금을 모두 지급하기 전에 미리 입주하여 살았던 사람들은 없었다.

다) 원고 2는 2012. 7. 17. 이사업자인 소외 4에게 55만 원을 지급하고 2.5톤 차량을 사용하여 이 사건 주택 101호로 짐을 옮겼는데, 2012. 8. 17.까지는 광주 북구 (주소 2 생략)에서 생활하였고, 가전제품 등은 위 2012. 8. 17. 이 사건 주택 101호로 옮겼다.

라) 이 사건 주택 101호에 관하여 2012년 7월에 사용한 전기요금은 1,100원이 부과되었고 2012년 8월에 사용한 전기요금은 6,400원이 부과되었다.

마) 이 사건 주택 101호에 관하여 2012. 7. 16.부터 2012. 8. 16.까지 티비 수신료가 부과된 내역이 없다.

바) 이 사건 주택 101호에 관하여 2012. 8. 17. 원고 1 명의로 도시가스 사용을 위한 전입접수가 이루어졌다.

3) 위 인정사실에 더하여, 갑 제16호증의 기재, 당심 증인 소외 4, 소외 1의 각 증언, 당심 법원의 수완에너지 주식회사에 대한 사실조회 결과 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 원고들이 2012. 7. 16. 이 사건 주택 101호를 인도받았다고 보기 어렵다.

가) 통상의 임대차계약에서 보증금의 일부만을 지급하고 주택을 인도받아 생활하는 것은 이례적인데, 원고들은 2012. 7. 16. 임대차보증금의 10%에도 이르지 못하는 500만 원만을 지급한 상태였고, 총 8가구가 있는 이 사건 주택에서 잔금 지급 전에 주택을 인도받은 다른 입주자는 없었다.

나) 원고들 스스로도 2012. 8. 17.까지는 원고 1이 평일에 출퇴근을 위하여 이 사건 주택 101호에서 잠만 잤고, 원고 2는 다른 곳에서 생활하다가 2012. 8. 17. 이 사건 주택 101호로 이사하였다고 주장하는데, 원고 1이 평일에 잠만 잤던 것은 외부에서 사람의 거주를 인식할 수 있는 일반적인 거주 형태라고 보기 어렵다.

다) 원고 2가 2012. 7. 17. 이사할 때 사용하였던 2.5톤 트럭은 보통의 살림을 이사하는 것에 비하여 아주 적은 짐을 옮길 수 있는 트럭이어서 주거 생활을 위한 이사가 이루어졌다고 보기 어렵다.

라) 2012. 8. 17.까지 이 사건 주택에는 티비가 설치되지 않았고, 도시가스도 개설되지 않았으며, 2012년 7월 사용량으로 부과된 전기요금 1,100원은 실제 거주자가 없는 경우의 기본 요금에 해당하는데, 2012. 7. 17.부터 2012. 8. 16.까지는 일년 중 가장 더운 기간이고 이 사건 주택에는 기본적으로 에어컨이 설치되어 있었던 점에 비추어 볼 때 전기요금이 기본 요금만 나온 것은 원고 1이 잠만 잤다는 것에 의문이 들게 하는 정황이다.

다. ‘임차인’에 해당하는지 여부

설령 원고들이 2012. 7. 16.경 이 사건 주택 101호를 인도받았음을 인정할 수 있다고 하더라도, 주택임대차보호법이 일정 요건을 갖춘 임차인에게 대항력을 인정하고 우선변제권을 부여하는 것은 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하는 위 법의 취지에 비추어 볼 때 보증금 회수의 안정성을 확보하기 위한 것이라 할 것인데, 원고들은 2012. 8. 17.에야 보증금의 대부분인 잔금 6,000만 원을 지급하였고 그 이전에는 보증금 6,500만 원 중 500만 원을 지급한 상태였기 때문에 원고들이 보증금 잔금을 지급하기 이전에 전세금 전액을 지급하고 전세권설정등기를 마친 피고보다 보호받아야 할 ‘임차인’의 위치에 있다고 보기 어렵다.

라. 소결

따라서 원고들은 피고보다 앞서 대항력을 갖추었다거나 우선변제권을 가지고 있다고 보기 어려우므로, 이 사건 배당표의 경정을 구하는 원고들의 청구는 이유 없다.

4. 결론

그렇다면 원고들의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 모두 기각할 것인데, 이와 결론을 달리한 제1심 판결은 부당하므로 이를 취소하고 원고들의 청구를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

판사   송혜영(재판장) 김용균 정은영

대법원 2015. 10. 29. 선고 2015다30442 판결
[배당이의][미간행]

【판시사항】

[1] 민사집행법 제91조 제3항, 제4항의 취지

[2] 갑이 부동산에 관한 제1경매절차에서 전세권자 및 임차권자로서 배당요구를 하였다가 소액임차인으로서만 배당받았는데, 제2경매절차에서도 배당요구를 하여 전세권자로서 배당받자, 제1경매절차의 매수인에게서 위 부동산을 매수하여 소유권이전등기를 마친 을이 배당이의의 소를 제기한 사안에서, 갑의 전세권은 제1경매절차에 따른 부동산의 매각으로 소멸되었다고 한 사례

【참조조문】

[1] 민사집행법 제91조 제3항, 제4항 [2] 민사집행법 제91조 제3항, 제4항

【참조판례】

[1] 대법원 2010. 6. 24. 선고 2009다40790 판결(공2010하, 1430)

【전 문】

【원고, 상고인】 주식회사 재원리츠

【피고, 피상고인】 피고

【원심판결】 대구지법 2015. 4. 23. 선고 2014나18818 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 대구지방법원 본원 합의부에 환송한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 민사집행법 제91조 제3항은 “전세권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.”라고 규정하고, 같은 조 제4항은 “제3항의 경우 외의 전세권은 매수인이 인수한다. 다만, 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.”라고 규정하고 있다. 이는 저당권 등에 대항할 수 없는 전세권과 달리 최선순위의 전세권은 오로지 전세권자의 배당요구에 의하여만 소멸되고, 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 매수인에게 인수되며, 반대로 배당요구를 하면 존속기간에 상관없이 소멸한다는 취지라고 할 것이다(대법원 2010. 6. 24. 선고 2009다40790 판결 참조).

2. 원심은 제1심판결을 인용하여 피고가 원심 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라고 한다)에 관한 대구지방법원 서부지원 2009타경19922호 경매절차(이하 ‘제1경매절차’라고 한다)에서 이 사건 부동산 중 105호의 전세권자 및 102호의 임차권자로서 배당요구를 하였으나 위 102호의 소액임차인으로서만 3,968,459원을 배당받은 사실, 피고가 이 사건 부동산에 관한 대구지방법원 서부지원 2011타경11662, 2012타경4999(병합)호 경매절차(이하 ‘제2경매절차’라고 한다)에서도 위 105호의 전세권자 및 위 102호의 임차권자로서 배당요구를 하였으나 위 105호의 전세권자로서만 25,701,708원을 배당받은 사실을 인정하고, 피고가 제2경매절차에서 배당받은 것은 위 105호의 전세권자로서 정당하게 배당을 받은 것이라고 판단하였다.

3. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유에서 수긍하기 어렵다.

가. 원심판결 이유와 적법하게 채택된 증거들에 의하면 ① 피고는 2009. 4. 1. 이 사건 부동산의 소유자이던 소외인과 이 사건 부동산 중 105호에 관하여 전세금 32,500,000원, 전세기간 2009. 4. 1.부터 2009. 9. 30.까지로 된 전세계약을 체결하고, 2009. 4. 6. 이 사건 전세권설정등기를 마친 사실, ② 피고는 제1경매절차에서 배당요구 종기일인 2010. 2. 19. 전인 2009. 12. 29. 위 105호의 전세권자로서 배당요구를 한 사실, ③ 이 사건 부동산은 제1경매절차에서 2011. 2. 10. 리더스캐피탈 주식회사에게 낙찰되어 2011. 3. 7. 위 회사 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌고, 원고는 2011. 3. 22. 위 회사로부터 이 사건 부동산을 매수한 후 2011. 3. 23. 원고 명의로 소유권이전등기를 마친 사실을 알 수 있다.

나. 앞서 본 법리에 의하면 피고의 위 전세권은 제1경매절차에 따른 이 사건 부동산의 매각으로 소멸되었고, 피고가 제1경매절차에서 전세권자로서 배당을 받지 못하였다고 하여 달리 볼 수 없다.

다. 그런데도 원심은 제1경매절차에서 이 사건 부동산을 낙찰받은 리더스캐피탈 주식회사와 이를 매수한 원고가 피고의 전세권을 인수하였음을 전제로 피고가 제2경매절차에서 전세권자로서 정당하게 배당받았다고 판단하였으니, 이러한 원심판결에는 전세권자의 배당요구에 따른 전세권의 소멸에 관한 법리를 오해하거나 이에 관한 판단을 누락하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.

4. 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 박상옥(재판장) 이상훈 김창석(주심) 조희대

대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다62223 판결
[배당이의]〈주택 소액임차인 보호 관련 사건〉[공2014상,168]

【판시사항】

갑이 아파트를 소유하고 있음에도 공인중개사인 남편의 중개에 따라 근저당권 채권최고액의 합계가 시세를 초과하고 경매가 곧 개시될 것으로 예상되는 아파트를 소액임차인 요건에 맞도록 시세보다 현저히 낮은 임차보증금으로 임차한 다음 계약상 잔금지급기일과 목적물인도기일보다 앞당겨 보증금 잔액을 지급하고 전입신고 후 확정일자를 받은 사안에서, 갑은 주택임대차보호법의 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다고 본 원심판단을 수긍한 사례

【판결요지】

갑이 아파트를 소유하고 있음에도 공인중개사인 남편의 중개에 따라 근저당권 채권최고액의 합계가 시세를 초과하고 경매가 곧 개시될 것으로 예상되는 아파트를 소액임차인 요건에 맞도록 시세보다 현저히 낮은 임차보증금으로 임차한 다음 당초 임대차계약상 잔금지급기일과 목적물인도기일보다 앞당겨 보증금 잔액을 지급하고 전입신고 후 확정일자를 받았는데, 그 직후 개시된 경매절차에서 배당을 받지 못하자 배당이의를 한 사안에서, 갑은 소액임차인을 보호하기 위하여 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것이므로 주택임대차보호법의 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다고 본 원심판단을 수긍한 사례.

【참조조문】

주택임대차보호법 제3조 제1항, 제8조 제1항

【전 문】

【원고, 상고인】 원고

【피고, 피상고인】 주식회사 세종상호저축은행 (소송대리인 법무법인 지안 담당변호사 유정인)

【원심판결】 대전지법 2013. 7. 23. 선고 2012나19497 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 살펴본다.

1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은,

① 원고가 2011. 11. 11. 소외 1과 이 사건 주택에 관하여 임대차보증금을 2천만 원으로 하여 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결한 후 같은 달 16일 이 사건 주택으로 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자도 받았으며, 임대차보증금 2천만 원을 임대인에게 모두 지급하였고, 위 전입일 무렵부터 2012. 8.까지 거주한 사실,
② 원고는 이 사건 임대차계약 체결 전부터 이 사건 주택과 인접한 대전 중구 목동 (주소 1 생략) 아파트 (동호수 1 생략)를 소유하고 있었고, 이 사건 임대차계약 체결 후인 2011. 12. 9. 소외 2에게 위 아파트를 임대보증금 1억 5천만 원에 임대한 사실,
③ 원고 남편인 소외 3은 공인중개사로서 대전 서구 둔산동 (주소 2 생략)에서 ‘○공인중개사 사무소’를 운영하면서 이 사건 임대차계약을 중개한 사실,
④ 이 사건 주택에 관하여 이 사건 임대차계약 체결 전에 대전지방법원 2011. 5. 18. 접수 제56040호로 채권최고액 8,400만 원, 채무자 소외 4, 근저당권자 피고인 근저당권설정등기, 2011. 10. 27. 접수 제113732호로 채권최고액 600만 원, 채무자 소외 1, 근저당권자 소외 5인 근저당권설정등기가 각 경료되어 있었고, 위 채권최고액의 합계 8억 4,600만 원은 이 사건 주택의 당시 시세 6억 5,500만 원을 초과하는 사실,
⑤ 이 사건 임대차계약의 특약사항으로 “임차인은 만약 경매 등으로 인하여 전액 보장하지 못하더라도 임대인에 대하여 구상권을 행사하지 않기로 한다”고 약정한 사실,
⑥ 당초 약정한 임차보증금 지급일 및 이 사건 주택 인도일은 2011. 12. 13.이었는데, 원고는 이 사건 주택에 관하여 대전지방법원 2011. 11. 15. 접수 제120105호로 채권자 신용보증기금, 청구금액 2,400만 원인 가압류, 대전지방법원 2011. 11. 15. 접수 제120534호로 권리자 국(처분청 서대전세무서)의 압류가 각 행하여진 다음날인 2011. 11. 16. 전입신고를 하고, 같은 날 확정일자를 받은 후 2011. 11. 30. 소외 1의 남편인 소외 4에게 임차보증금 잔액 1,800만 원(계약금 200만 원은 계약 당일 지급)을 지급하였고, 이 사건 임대차계약 체결 한 달 후인 2011. 12. 23. 경매개시결정이 내려진 사실,
⑦ 원고의 자녀인 소외 6을 대리한 소외 3은 2012. 5. 15. 소외 7로부터 대전 중구 (주소 3 생략) 아파트 (동호수 2 생략)를 임차보증금 2,000만 원, 임대차기간 2012. 5. 19.부터 2014. 5. 19.까지로 정하여 임차하였고, 소외 6은 2012. 5. 21. 위 아파트에 전입신고하였으며, 위 아파트관리사무소에 “가족현황 소외 3, 원고, 소외 6, 8”로 기재한 입주자카드를 제출하였는데, 위 아파트에 관하여도 2012. 6. 1. 대전지방법원 2012타경11600호로 부동산 임의경매 경매절차가 개시되었고, 원고가 위 아파트를 낙찰받은 사실,
⑧ 원고는 이 사건 주택을 경락인에게 인도하면서 그로부터 이사비용 130만 원 및 미납 관리비를 지급받은 사실을 인정하였다.

2. 나아가 원심은 위 인정 사실에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉,

① 원고의 남편인 소외 3은 공인중개사로서 주택임대차보호법 규정을 잘 알고 이 사건 임대차계약 체결을 중개한 점,
② 원고는 그 소유의 아파트를 보유하고 있었음에도 채권최고액의 합계가 시세를 초과하는 이 사건 아파트를 임차하였고 이 사건 아파트에 관한 경매가 개시될 것을 예상하여 소액임차인의 요건에 맞도록 이 사건 아파트 시세에 비추어 현저히 낮은 임차보증금만을 지급하고 이 사건 임대차계약을 체결하였으며, 실제로 이 사건 임대차계약 체결 직후 이 사건 아파트에 관하여 경매가 개시된 점,
③ 당초 이 사건 임대차계약상 잔금지급기일 및 목적물인도기일보다 앞당겨 임차보증금 잔액을 지급하고 전입신고를 마친 점,
④ 원고가 이 사건 주택을 임차한 때로부터 불과 6개월 만에 소외 3이 원고의 자녀인 소외 6을 대리하여 대전 중구 (주소 3 생략) 아파트 (동호수 2 생략)를 임차하였고, 그 임차보증금 또한 소액임차인의 요건을 충족하는 2,000만 원이며, 그 임대차계약 체결 직후 경매절차가 개시된 점

등을 종합하면, 원고는 소액임차인을 보호하기 위하여 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것으로 봄이 상당하고, 이러한 원고는 주택임대차보호법상의 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다고 판단하였다.

3. 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 주택임대차보호법상의 소액임차인에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.

4. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 박보영(재판장) 민일영(주심) 이인복 김신

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대전지방법원 2013. 7. 23. 선고 2012나19497 판결
[배당이의][미간행]

【전 문】

【원고, 항소인】 원고 (소송대리인 법무법인 중도 담당변호사 정덕진)

【피고, 피항소인】 주식회사 세종상호저축은행

【변론종결】
2013. 7. 2.

【제1심판결】 대전지방법원 2012. 10. 30. 선고 2012가단35344 판결

【주 문】

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

【청구취지 및 항소취지】
제1심 판결을 취소한다. 대전지방법원 2011타경25374 부동산 임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2012. 8. 9. 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당금 0원을 19,000,000원으로, 피고에 대한 배당금 410,003,638원을 391,003,638원으로 각 변경한다.

【이 유】

1. 기초 사실

가. 원고는 2011. 11. 11. 소외 1과 사이에 별지 목록 기재 아파트(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)를 임차보증금 20,000,000원, 임대차기간 2011. 12. 13.부터 2013. 12. 13.까지로 정하여 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하고, 2011. 11. 16. 자녀인 소외 8과 함께 이 사건 주택에 관하여 전입신고를 하였으며, 같은 날 이 사건 임대차계약서에 확정일자를 받았다.

나. 피고의 신청으로 개시된 이 사건 주택에 관한 대전지방법원 2011타경25374호 부동산 임의경매사건에서 위 법원은 2012. 8. 9. 압류권자인 서대전세무서에 2,170,920원을, 근저당권자인 피고에게 410,003,638원을 각 배당하는 것으로 배당표를 작성하였다.

다. 원고는 위 사건의 배당기일에 출석하여 피고의 배당액 중 19,000,000원에 대하여 이의하였다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 4, 5, 6호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 당사자의 주장

가. 원고

원고는 이 사건 주택에 관한 정당한 소액임차인으로서 경매개시결정 전에 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 구비하였으므로, 임차보증금 중 19,000,000원을 근저당권자인 피고에 우선하여 배당받아야 한다.

나. 피고

이 사건 임대차계약은 가장임대차계약으로서 무효이거나, 적어도 주택임대차보호법상 소액임차인 보호 규정을 악용하여 체결된 것이고, 나아가 채권자인 피고를 해하는 것으로서 사해행위에 해당하므로, 원고는 정당한 소액임차인으로서 보호받을 수 없다.

3. 판단

가. 임차인의 임차보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 인정하고 있는 주택임대차보호법 제8조는 영세임차인의 임차보증금이 그들의 전재산이나 다름없는 것이어서 그에 대한 특별한 보호가 절실하다는 필요에서 마련된 조항이다.

한편, 위 조항은 대항요건을 경매개시결정의 기입 등기 전에만 구비하면 족한 것으로 규정하고 있으나, 채무자가 예상치도 못한 사이에 갑자기 경매가 시작되는 경우는 드물고 대부분 채무자가 경매가 시작될 것을 예상할 수 있으므로, 마음만 먹는다면 위 조항을 악용하기 위한 임차인을 양산할 수 있는 길은 얼마든지 열려 있다.

따라서, 위 조항이 가장임차인에 대하여는 적용되지 않음은 물론이지만 설사 임대차계약을 체결하고 임차보증금을 지급한 다음 실제로 주택을 점유·사용하는 등 진정한 임차인과 같은 외형을 갖추었다 하더라도 그 목적이 오로지 소액임차인 보호 규정을 악용하여 다른 채권자들의 권리를 해하고 자신의 이익이나 채무자의 이익을 도모하기 위한 목적에서 주택을 점유·사용하는 자에 대하여도 위 조항이 적용되지 않는다고 보아야 한다.

나. 갑 제1호증, 갑 제3호증의 1, 2의 각 기재, 제1심 법원의 서부농업협동조합, 주식회사 우리은행에 대한 각 금융거래정보제출명령결과, 제1심 법원의 (건물명 1 생략)아파트관리사무소, 주식회사 충남도시가스에 대한 각 사실조회결과 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고가 계약 당일 소외 1에게 임차보증금 중 계약금 2,000,000원을 지급하고, 2011. 11. 30. 소외 1의 남편 소외 4에게 임차보증금 잔금 18,000,000원을 지급한 사실, 원고는 이 사건 주택에 관하여 2012. 11. 30. 미납 관리비 및 도시가스요금을 정산하고, “입주일 2011. 12. 1., 퇴거일 2012. 8. 26., 가족사항 본인(원고), 자녀(소외 6, 8)”로 한 입주자명부를 작성하여 관리사무소에 제출하였으며, 2012. 1, 2월분 관리비를 납부한 사실을 인정할 수 있다.

그러나 한편, 갑 제1, 6호증, 갑 제11호증의 1, 을 제1, 3, 4, 5호증의 각 기재, 당심 법원의 (건물명 2 생략)아파트관리사무소에 대한 사실조회결과 및 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 원고는 이 사건 임대차계약체결 이전부터 이 사건 주택과 인접한 대전 중구 목동 (주소 1 생략)아파트 (동호수 1 생략)을 소유하고 있었고, 이 사건 임대차계약체결 후인 2011. 12. 9. 소외 2에게 위 아파트를 임대보증금 150,000,000원에 임대한 사실, ② 원고의 남편인 소외 3은 공인중개사로서 대전 서구 둔산동 (주소 2 생략)에서 ‘○공인중개사 사무소’를 운영하면서 이 사건 임대차계약을 중개한 사실, ③ 이 사건 주택에 관하여 이 사건 임대차계약체결 전에 대전지방법원 2011. 5. 18. 접수 제56040호로 채권최고액 840,000,000원, 채무자 소외 4, 근저당권자 피고인 근저당권설정등기, 2011. 10. 27. 접수 제113732호로 채권최고액 6,000,000원, 채무자 소외 1, 근저당권자 소외 5인 근저당권설정등기가 각각 경료되어 있었고, 위 채권최고액의 합계 846,000,000원은 이 사건 주택의 당시 시세 655,000,000원을 초과하는 사실, ④ 이 사건 임대차계약의 특약사항으로서 “임차인은 만약 경매 등으로 인하여 전액 보장하지 못하더라도 임대인에 대하여 구상권을 행사하지 않기로 한다”고 약정한 사실, ⑤ 당초 약정한 임차보증금 지급일 및 이 사건 주택 인도일은 2011. 12. 13.이었는데, 원고는 이 사건 주택에 관하여 대전지방법원 2011. 11. 15. 접수 제120105호로 채권자 신용보증기금, 청구금액 24,000,000원인 가압류, 대전지방법원 2011. 11. 15. 접수 제120534호로 권리자 국(처분청 서대전세무서)의 압류가 각각 이루어진 다음 날인 2011. 11. 16. 전입신고를 하고, 같은 날 확정일자를 받은 후 2011. 11. 30. 소외 1의 남편인 소외 4에게 임차보증금 잔액 18,000,000원(계약금 2,000,000원은 계약 당일 지급)을 지급하였고, 이 사건 임대차계약체결 한 달 후인 2011. 12. 23. 경매개시결정이 이루어진 사실, ⑥ 원고의 자녀인 소외 6을 대리한 소외 3은 2012. 5. 15. 소외 7로부터 대전 중구 (주소 3 생략)아파트 (동호수 2 생략)를 임차보증금 20,000,000원, 임대차기간 2012. 5. 19.부터 2014. 5. 19.까지로 정하여 임차하였고, 소외 6은 2012. 5. 21. 위 아파트에 전입신고하였으며, 위 아파트관리사무소에 “가족현황 소외 3, 원고, 소외 6, 8”로 기재한 입주자카드를 제출하였는데, 위 아파트에 관하여도 2012. 6. 1. 대전지방법원 2012타경11600호로 부동산 임의경매경매절차가 개시되었고, 원고가 위 아파트를 낙찰받은 사실, ⑦ 원고는 이 사건 주택을 경락인에게 인도하면서 그로부터 이사비용 1,300,000원 및 미납 관리비를 지급 받은 사실이 각 인정되는바, 위 인정 사실에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉, ① 원고의 남편인 소외 3은 공인중개사로서 주택임대차보호법 규정을 잘 알고 이 사건 임대차계약체결을 중개한 점, ② 원고는 그 소유의 아파트를 보유하고 있었음에도 채권최고액의 합계가 시세를 초과하는 이 사건 아파트를 임차하였고, 이 사건 아파트에 관하여 경매가 개시될 것을 예상한 채 소액임차인의 요건에 맞추어 이 사건 아파트의 시세에 비추어 현저히 낮은 임차보증금만을 지급하고 이 사건 임대차계약을 체결하였으며, 실제로 이 사건 임대차계약체결 직후 이 사건 아파트에 관하여 경매가 개시된 점, ③ 당초 이 사건 임대차계약상 잔금지급기일 및 목적물인도기일보다 앞당겨 임차보증금 잔액을 지급하고 전입신고를 마친 점, ④ 소외 3이 원고의 자녀인 소외 6을 대리하여 이 사건 주택을 임차한 때로부터 불과 6개월 만에 대전 중구 (주소 3 생략)아파트 (동호수 2 생략)를 임차하였고, 그 임차보증금 또한 소액임차인의 요건을 충족하는 20,000,000원이며, 그 임대차계약체결 직후 경매절차가 개시된 점 등에 비추어 보면, 원고는 소액임차인을 보호하기 위하여 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결하였다고 할 것이므로, 주택임대차보호법에서 보호하는 소액임차인에 해당하지 않는다.

4. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

[별지 생략]

판사 정정미(재판장) 조인 주은아

대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결
[추심금][공2013상,318]

【판시사항】

주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도된 경우, 양수인이 채권가압류의 제3채무자 지위를 승계하는지 여부 (적극) 및 이 경우 가압류채권자는 양수인에 대하여만 가압류의 효력을 주장할 수 있는지 여부 (적극)

【판결요지】

[다수의견]

주택임대차보호법 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택(이하 ‘임대주택’은 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택을 가리킨다)의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 나아가 임차인에 대하여 임대차보증금반환채무를 부담하는 임대인임을 당연한 전제로 하여 임대차보증금반환채무의 지급금지를 명령받은 제3채무자의 지위는 임대인의 지위와 분리될 수 있는 것이 아니므로, 임대주택의 양도로 임대인의 지위가 일체로 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다고 볼 수밖에 없다. 한편 주택임대차보호법상 임대주택의 양도에 양수인의 임대차보증금반환채무의 면책적 인수를 인정하는 이유는 임대주택에 관한 임대인의 의무 대부분이 그 주택의 소유자이기만 하면 이행가능하고 임차인이 같은 법에서 규정하는 대항요건을 구비하면 임대주택의 매각대금에서 임대차보증금을 우선변제받을 수 있기 때문인데, 임대주택이 양도되었음에도 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위를 승계하지 않는다면 가압류권자는 장차 본집행절차에서 주택의 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 상실하는 중대한 불이익을 입게 된다. 이러한 사정들을 고려하면, 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다고 보아야 한다.

[대법관 신영철, 대법관 이인복, 대법관 이상훈, 대법관 박보영, 대법관 김신의 반대의견]

임대주택의 양도에 따른 임대차관계의 이전이 발생하기 전에 임차인의 채권자가 신청하여 임대차보증금반환채권이 압류 또는 가압류된 경우에는 주택임대차보호법 제3조 제3항에 기초한 실체법상 권리변동에도 불구하고 압류 또는 가압류에 본질적으로 내재한 처분금지 및 현상보전 효력 때문에 당사자인 집행채권자, 집행채무자, 제3채무자의 집행법상 지위는 달라지지 않는다. 우리의 민사집행법은 금전채권에 대한 집행에서 당사자의 처분행위에 의한 제3채무자 지위의 승계라는 관념을 알지 못하며 오로지 압류 또는 가압류의 처분금지효력을 통하여 집행채권자로 하여금 당사자의 처분행위에 구애받지 않고 당초 개시하거나 보전한 집행의 목적을 달성할 수 있게 할 뿐이다. 비록 임대주택의 양도에 따른 임대인 지위의 승계가 주택임대차보호법 제3조 제3항에 기초한 법률상 당연승계라고는 하나 이는 명백히 임대주택에 관한 양도계약 당사자의 처분의사에 기초한 것으로서, 다수의견은 결국 당사자의 처분행위로 인하여 집행법원이 이미 발령한 가압류명령 또는 압류명령의 수범자와 효력이 달라질 수 있다고 보는 셈인데, 우리 민사집행법이 이를 용인하고 있다고 볼 어떠한 근거도 없다. 다수의견에는 여러 가지 문제점이 있어 이에 동의할 수 없고, 상속이나 합병과 같은 당사자 지위의 포괄승계가 아닌 주택양수도로 인한 임대차보증금반환채무의 이전의 경우 이미 집행된 가압류의 제3채무자 지위는 승계되지 아니한다고 해석함이 타당하다.

【참조조문】

주택임대차보호법 제3조 제3항, 민사집행법 제227조, 제276조, 제291조

【참조판례】

대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결(공1987, 632)
대법원 2004. 4. 16. 선고 2003다58010 판결

【전 문】

【원고, 상고인】 신용보증기금 (소송대리인 법무법인 다비다 담당변호사 박성규)

【피고, 피상고인】 피고

【원심판결】 서울서부지법 2011. 5. 26. 선고 2010나8932 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 서울서부지방법원 합의부에 환송한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 주택임대차보호법상 임대인의 지위 승계가 임대차보증금반환채권 가압류에 미치는 효력에 관한 법리

주택임대차보호법 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택(이하 ‘임대주택’은 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택을 가리킨다)의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다 ( 대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결, 대법원 2004. 4. 16. 선고 2003다58010 판결 등 참조).

나아가 임차인에 대하여 임대차보증금반환채무를 부담하는 임대인임을 당연한 전제로 하여 그 임대차보증금반환채무의 지급금지를 명령받은 제3채무자의 지위는 임대인의 지위와 분리될 수 있는 것이 아니므로, 임대주택의 양도로 임대인의 지위가 일체로 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다고 볼 수밖에 없다.

한편 주택임대차보호법상 임대주택의 양도에 양수인의 임대차보증금반환채무의 면책적 인수를 인정하는 이유는 임대주택에 관한 임대인의 의무 대부분이 그 주택의 소유자이기만 하면 이행가능하고 임차인이 같은 법에서 규정하는 대항요건을 구비하면 임대주택의 매각대금에서 임대차보증금을 우선변제받을 수 있기 때문인데, 임대주택이 양도되었음에도 그 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위를 승계하지 않는다면 가압류권자는 장차 본집행절차에서 그 주택의 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 상실하는 중대한 불이익을 입게 된다.

이러한 사정들을 고려하면, 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다고 보아야 한다.

2. 이 사건에 관한 판단

가. (1) 원심판결의 이유와 기록에 의하면, ① 소외 1(이하 ‘임차인’이라 한다)은 2002. 4. 7. 소외 2로부터 안산시 상록구 (이하 생략) 다가구주택 202호(이하 ‘이 사건 임대주택’이라 한다)를 임대차보증금 3,000만 원으로 정하여 임차한 다음, 2002. 5. 23. 전입신고를 하고 거주한 사실, ② 소외 3이 2002. 11. 11. 소외 2로부터, 소외 4가 2003. 11. 3. 다시 소외 3으로부터 이 사건 임대주택의 소유권을 순차로 이전받아 임차인에 대한 임대인의 지위도 순차로 승계한 사실, ③ 원고는 2005. 5. 31. 가압류채무자를 임차인, 제3채무자를 소외 4로 하여 임차인의 소외 4에 대한 임대차보증금반환채권에 대하여 채권가압류결정을 받았고, 그 결정이 2005. 6. 20. 소외 4에게 송달된 사실, ④ 피고는 2007. 8. 2. 소외 4로부터 이 사건 임대주택의 소유권을 이전받아 임대인의 지위를 승계한 후, 2007. 10. 10. 임차인에게 임대차보증금 3,000만 원을 반환한 사실, ⑤ 그 후 원고는 임차인에 대한 구상금 청구소송의 확정판결을 집행권원으로 하여 2009. 11. 26. 채무자를 임차인, 제3채무자를 피고로 하여 위 가압류를 본압류로 이전하는 채권압류 및 추심명령을 받았고, 그 명령이 2009. 11. 30. 피고에게 송달된 사실을 알 수 있다.

(2) 원고가 임차인에 대한 추심채권자로서 피고를 상대로 이 사건 추심금 청구소송을 제기하여 임대차보증금의 반환을 구한 데 대하여, 원심은 위 채권가압류결정은 채권자인 원고와 채무자인 임차인, 제3채무자인 소외 4 사이에서만 효력이 있을 뿐, 소외 4로부터 이 사건 임대주택을 양수한 피고에 대하여는 그 효력이 미치지 않는다고 하여 원고의 청구를 배척하였다.

나. 그러나 이러한 원심의 판단은 옳지 않다.

앞서 본 법리에 비추어 보면, 이 사건 채권가압류의 효력은 이 사건 임대주택의 양수인으로서 임대인의 지위 일체를 승계한 피고에게 미친다고 할 것이다.

그럼에도 이와 달리 보아 원고의 청구를 배척한 원심판결은 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임대차에서 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 후 임대주택이 양도된 경우의 채권가압류의 효력에 관한 법리를 오해하여 판단을 그르친 것이다. 상고이유로 이 점을 지적하는 원고의 주장은 정당하다.

3. 결론

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

이 판결에 대하여는 대법관 신영철, 대법관 이인복, 대법관 이상훈, 대법관 박보영, 대법관 김신의 반대의견이 있는 외에는 관여 법관들의 의견이 일치되었으며, 대법관 민일영, 대법관 박병대, 대법관 김용덕의 다수의견에 대한 보충의견이 있다.

4. 대법관 신영철, 대법관 이인복, 대법관 이상훈, 대법관 박보영, 대법관 김신의 반대의견

가. 다수의견은 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택이 양도되면 양수인이 당연히 채권가압류의 제3채무자 지위도 승계한다고 보고 있다.

그러나 이러한 다수의견의 견해는 ① 금전채권에 대한 집행에 관한 민사집행법의 일반원리에 어긋날 뿐만 아니라, ② 실제 적용에서도 부당한 결과에 이르거나 해결하기 어려운 문제를 낳게 되며, ③ 이는 다른 무엇보다도 주택임대차보호법에 대한 지나치게 경직된 이해에서 비롯된 것이라고 보여 그에 찬성할 수 없다.

나. 먼저 다수의견은 임대주택의 양도에 따른 임대차관계의 이전이라는 실체법적 문제와 위 양도가 임차인의 채권자에 의한 임대차보증금반환채권에 대한 압류 또는 가압류에 미치는 영향이라는 집행법적 문제를 구분 없이 혼동하고 있는 것으로 보인다.

다수의견이 지적하는 바와 같이 주택임대차보호법 제3조 제3항은 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있으므로, 그러한 임대주택이 양도된 경우에 임대주택의 양수인은 임대차보증금반환채무를 포함한 임대인의 실체법상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하고 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하게 된다. 그러나 위와 같은 임대차관계의 이전이 발생하기 전에 임차인의 채권자의 신청으로 임대차보증금반환채권이 압류 또는 가압류된 경우에는 위와 같은 실체법상의 권리변동에도 불구하고 압류 또는 가압류에 본질적으로 내재한 처분금지 및 현상보전의 효력 때문에 당사자인 집행채권자, 집행채무자, 제3채무자의 집행법상 지위는 달라지지 않는다. 우리의 민사집행법은 금전채권에 대한 집행에서 당사자의 처분행위에 의한 제3채무자 지위의 승계라는 관념을 알지 못하며 오로지 압류 또는 가압류의 처분금지효력을 통하여 집행채권자로 하여금 당사자의 처분행위에 구애받지 않고 당초 개시하거나 보전한 집행의 목적을 달성할 수 있게 할 뿐이다.

비록 임대주택의 양도에 따른 임대인 지위의 승계가 주택임대차보호법 제3조 제3항에 기초한 법률상 당연승계라고는 하나 이는 명백히 임대주택에 관한 양도계약 당사자의 처분의사에 기초한 것으로서, 다수의견은 결국 당사자의 처분행위로 인하여 집행법원이 이미 발령한 가압류명령 또는 압류명령의 수범자와 효력이 달라질 수 있다고 보는 셈인데, 우리 민사집행법이 이를 용인하고 있다고 볼 어떠한 근거도 없다. 물론 제3채무자가 사망하거나 합병으로 소멸하는 경우에는 그 상속인이나 합병 후 존속회사 또는 신설회사에게 압류나 가압류의 효력이 미친다고 보아야 할 것이나, 이는 위와 같은 사망 또는 합병의 경우 그 결과로 제3채무자의 법인격이 소멸하게 되므로 그 법인격의 승계를 전제로 압류나 가압류의 현상보전의 효력을 존속시키기 위함인데, 이 사건과 같은 임대주택의 양도의 경우에는 그 양도인의 법인격이 엄연히 존속하고 있으므로 사망이나 합병의 경우와 같은 법인격 승계의 문제는 발생하지 아니하고, 오히려 그 효력의 승계를 인정하지 아니하는 것이 압류나 가압류의 본래 효력인 현상보전의 취지에 맞다.

다. 다수의견의 견해를 법리로서 적용할 경우 여러 부당한 결과와 해결하기 어려운 문제를 피할 수 없다.

앞서 본 대로 우리 민사집행법은 금전채권에 대한 집행에서 당사자의 처분행위에 의한 제3채무자 지위의 승계라는 관념을 알지 못하기 때문에 임대주택의 양도가 발생했을 때 이를 민사집행법의 체계로 편입하는 절차를 전혀 두고 있지 않다. 따라서 임대주택의 양수인은 집행법원으로부터 압류나 가압류의 존재 및 그 내용에 관하여 어떠한 통지도 받지 못하며, 집행법원 스스로 임대주택의 양도사실을 알 수도 없을 뿐만 아니라, 설령 집행채권자가 이를 집행법원에 알려 임대주택의 양수인에게 통지해 주도록 요청하더라도 이에 응할 수 있는 아무런 절차법적 근거가 없다.

결국 다수의견에 따르게 되면 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택을 양수하고자 하는 자는 스스로의 책임과 부담하에 임대차보증금반환채권에 관한 압류나 가압류의 존부와 내용을 조사하여 파악할 수밖에 없는데, 임대주택의 양도가 빈번히 발생하는 우리의 현실과 종전 임대인인 양도인이 매매계약의 체결 등이 무산될 것을 염려하여 압류나 가압류의 존부와 내용에 관하여 묵비할 가능성이 상존하는 점에 비추어 위와 같은 양수인에 대한 조사의무의 부과가 상당한 거래비용의 증가로 이어지리라는 점은 충분히 예상할 수 있다. 더욱이 경매에 의한 주택 취득의 경우에는 매수인이 종전 소유자로부터 압류나 가압류의 존부나 내용에 관하여 고지받는다는 것을 아예 기대조차 하기 어렵다. 뿐만 아니라 대부분의 주택 매매에 부동산 중개인들이 관여하는 현실에 비추어 그 중개인과 사이에 압류나 가압류의 조사의무나 책임의 소재 및 범위를 둘러싸고 분쟁이 발생할 가능성도 적지 않다.

또한 임대주택이 전전양도되고 그 사이에 시기와 제3채무자를 달리하는 여러 압류 또는 가압류가 이루어진 경우 위와 같은 문제는 더욱 심각해진다. 이러한 경우 임대주택의 최종 소유자가 집행공탁을 통하여 임대차보증금반환채무를 면하려면 현재 임차인이 최초 거주할 당시부터의 임대주택 소유자를 모두 추적하여 그 소유자들을 제3채무자로 하는 압류나 가압류가 있었는지 여부 및 그 내용을 모두 파악하여야 하고, 그렇지 않고서는 공탁서에 일부 집행채권자에 관한 기재가 누락되는 것을 피할 수 없으며, 만일 그와 같이 일부 집행채권자가 누락되면 그 공탁금을 배당하여야 하는 집행법원으로서도 다른 집행채권자의 존부를 알 길이 없어 공탁서에서 누락된 집행채권자는 배당절차에서도 배제되게 되고, 결국 이를 둘러싼 손해배상책임의 공방으로 이어질 가능성이 크다.

아울러 다수의견에 따르면 집행법원은 임대차보증금반환채권에 관한 가압류를 본압류로 이전하는 압류명령을 발령할 때 제3채무자의 형식적 동일성을 확인하는 것을 넘어 집행채권자가 주장하는 임대주택의 양도 여부 및 그 효력 유무라는 실체법적 법률관계까지 심사하여야 할 부담을 지게 된다는 점도 지적하지 않을 수 없다.

한편 다수의견과 같이 임대주택의 양도로 인하여 집행법상 관계인인 제3채무자의 지위가 법률상 당연히 승계된다고 본다면 소송법상 당사자의 지위 또한 당연히 승계된다고 보아야 그 논리가 일관될 것인데, 이는 우리의 소송 실무와 전혀 맞지 않는 태도이다. 즉 임차인이 임대인을 상대로 임대차보증금반환청구소송을 제기하여 그 소송이 진행되는 도중에 임대인이 임대주택을 제3자에게 양도한 경우, 다수의견의 취지를 관철하면 단순히 실체법적 법률관계인 임대차보증금반환채무라는 소송물이 양수인에게 이전되는 것을 넘어 소송법상 당사자인 피고의 지위까지 당연히 양수인에게 이전된다고 보아야 할 것이고, 이 경우 민사소송법 제81조, 제82조에 따른 승계인의 소송참가나 소송인수의 절차가 아닌 당사자 사망에 관한 민사소송법 제233조나 법인의 합병에 관한 민사소송법 제234조의 규정을 유추하여 소송절차의 중단과 양수인에 의한 수계절차를 밟아야 하는 결과가 된다. 그리고 양도인이 소송과정에서 위와 같은 임대주택의 양도사실을 묵비하여 소송절차의 중단과 수계절차를 거치지 않은 채 양도인을 피고로 한 판결이 선고되도록 하고 그 패소판결이 확정된 경우에도, 양도인은 기판력의 시적 제한에 구애받지 않고 언제든지 임대주택의 양도사실을 내세워 패소당사자의 지위에서 벗어날 수 있게 된다. 다수의견이 이러한 결론까지 용인하려는 것인지는 알 수 없으나, 만약 이러한 견해가 아니라면 임대주택의 양도로 인한 권리실현과정에서 당사자 지위의 승계 여부와 관련하여 소송법과 집행법 사이에서 차이를 두어야 할 이유가 무엇인지 다시 궁금해진다.

라. 결국 다수의견은 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택이 양도된 경우 그 임대차보증금반환채무가 면책적으로 양수인에게 승계된다는 실체법적 법률관계에 관한 판례의 법리를 절차법적 법률관계에까지 제한 없이 확장하여 그 절차적 안정성을 해치는 결과를 용인하는 셈인데, 그와 같이 해석하여야 할 필요성이나 정당성을 찾기 어렵다.

아마도 다수의견은 임대주택을 양수하여 소유한 사람에게 압류나 가압류의 효력이 당연히 미친다고 보아야만 이 사건 원고와 같은 집행채권자의 이익이 보호된다고 생각하는 것 같다. 그러나 앞서 거듭 언급한 것처럼 우리 민사집행법은 오로지 처분금지효력을 통하여 집행채권자의 이익을 보호하고 있을 뿐이고, 그러한 보호 외에 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택의 임차인에 대한 채권자라고 하여 다른 절차법적 특혜를 부여할 이유는 없다.

즉 임대인이 임대차보증금반환채권에 관한 압류명령이나 가압류명령을 송달받은 이후에 임대주택을 양도함으로써 그의 임대차보증금반환채무가 소멸한 상태에서 형식적으로 제3채무자의 지위에 남아 있게 되면 그 집행채권자는 압류나 가압류의 실효를 거두지 못하는 불이익을 입게 되나, 이는 불확실한 장래의 금전채권 또는 조건부 금전채권을 집행대상으로 삼은 데 따라 집행채권자가 불가피하게 감수하여야 할 위험의 한 단면일 뿐, 임대차보증금반환채권에 대한 강제집행을 시도하는 채권자들에게만 국한된 특별한 문제가 아니다. 오히려 임대차보증금반환채권에 대한 강제집행을 시도하는 채권자들로서는 임대주택의 양수인을 상대로 새로운 집행절차를 개시할 수 있는 기회라도 남아 있다는 점에서 다른 금전채권에 대한 강제집행을 시도하는 채권자들에 비하여 훨씬 유리하다.

주택임대차보호법은 임차인을 보호하기 위한 것이지 임차인의 채권자를 보호하기 위한 것이 아니다. 다수의견은 주택임대차보호법의 특별법으로서 지위를 내세워 위와 같은 민사집행법의 일반원리를 벗어나 임대주택의 임대차보증금반환채권을 가압류한 채권자에게 특혜를 부여하는 것을 정당화하고 있으나, 다수의견이 논의의 출발점으로 삼고 있는 주택임대차보호법 제3조 제3항도 새로운 임대주택 소유자에 대한 임대인 지위의 당연승계를 통해 임차인의 계속 거주와 임대차보증금반환채권을 보장하는 데 그 입법 취지가 있다고 할 것인데, 위와 같은 임차인의 채권자에 대하여 다수의견과 같이 민사집행법상 특별한 지위를 부여한다고 하여 임차인 보호의 입법 취지가 더 충실하게 실현되는 것도 아니라면 다수의견과 같이 민사집행법의 기본원리에도 어긋나고 실제 운용에서도 부당한 결과를 피할 수 없는 해석을 택할 이유가 없다.

마. 이상에서 살펴본 바와 같이 다수의견에는 여러 가지 문제점이 있어 이에 동의할 수 없고, 상속이나 합병과 같은 당사자 지위의 포괄승계가 아닌 주택양수도로 인한 임대차보증금반환채무의 이전의 경우 이미 집행된 가압류의 제3채무자 지위는 승계되지 아니한다고 해석함이 타당하다. 같은 취지의 원심판결은 정당하고, 거기에 주택임대차보호법 제3조 제3항에 관한 법리를 위반한 위법은 없다.

그러므로 이상과 같이 다수의견에 대하여 반대하는 취지를 밝힌다.

5. 다수의견에 대한 대법관 민일영, 대법관 박병대, 대법관 김용덕의 보충의견

대법관 신영철, 대법관 이인복, 대법관 이상훈, 대법관 박보영, 대법관 김신의 반대의견은 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 후 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택이 양도된 경우에 양수인은 채권가압류의 제3채무자 지위를 승계하지 않으므로 양수인에게는 가압류의 효력이 미치지 않으며, 나아가 임대주택의 양도에 의하여 양도인은 임대차보증금반환채무를 면하므로 양도인을 상대로 한 가압류도 그 효력이 소멸한다는 것이다.

가. 반대의견의 주된 논거는 우선 민사집행법상 사망이나 합병으로 인하여 제3채무자의 법인격이 소멸할 경우에만 그의 지위가 타인에게 승계되는 것이 가능할 뿐 그 밖에 당사자의 처분행위에 의해서는 제3채무자의 지위 승계가 인정되지 않는데, 다수의견은 이러한 기본원리에 배치된다는 것이다.

그러나 민사집행법이 사망이나 합병으로 인하여 제3채무자의 법인격이 소멸할 경우에 그의 법률상의 지위가 타인에게 승계되는 것을 인정하는 것이 일반적이기는 하나, 그런 경우에 국한하여 지위의 승계를 인정하는 것은 아니며, 특별법에 의하여 지위 승계가 인정되는 것까지 부정하는 것은 아니다.

주택임대차보호법 제3조 제3항은 임대주택의 소유권이 양도된 경우에 임대인의 법률상의 지위가 일체로 양수인에게 이전됨을 선언하고 있다. 즉, 당해 임대주택의 임대차관계로부터 발생하는 모든 권리·의무관계가 양도인으로부터 양수인에게 승계되는 것이며, 이러한 법리를 그대로 승인하고 있는 것이 대법원판례의 확립된 입장이다. 따라서 임대주택의 양도 전에 존재하던 임대차계약의 법률관계가 그 모습 그대로 양수인과의 사이에서 존속한다. 이러한 법률효과는 실체법상으로는 물론이거니와 집행법상으로도 임대차계약의 당사자들에게 그대로 미친다고 보는 것이 합당하다. 그 이유는 다음과 같다.

일반적인 임대차에 있어서는 임대차보증금반환채권의 가압류 후에 임대인이 임대목적물을 타에 양도하더라도 임차인은 임대인에 대하여 여전히 임대차보증금반환채권을 가지고 임대인은 임차인에 대하여 임대차보증금반환채무를 그대로 부담하며, 임대목적물의 양수인은 임대차보증금반환채무를 부담하지 않는다. 따라서 가압류권자는 여전히 임대인에 대하여 자기의 가압류를 주장할 수 있다. 반면에 그 임대목적물이 주택임대차보호법의 적용을 받는 주택인 경우에는 이와 달리 임차인은 임대인에 대하여 임대차보증금반환청구를 할 수 없고 임대인은 임차인에 대하여 임대차보증금반환채무를 더는 부담하지 않으며, 오히려 양수인이 그 의무를 부담한다. 따라서 반대의견도 인정하듯이 가압류권자는 임대인에 대하여 자기의 가압류를 주장할 수 없다. 이처럼 달리 취급하는 이유는 임대주택의 양도로 인한 법률관계가 다른 일반적인 임대차의 경우와는 달리 포괄적으로 양수인에게 이전되는 데서 기인하는 것이다. 이와 같이 종전 제3채무자(즉, 종전 임대인)가 피압류채권에 대한 채무부담을 면하는 이유가 그 피압류채권의 채무자 지위의 포괄적 이전에 있다면, 그 가압류의 효력도 새로운 제3채무자(즉, 양수인)에게 그대로 승계된다고 하는 것이 보다 합리적이라 할 것이다.

한편 임대주택의 양도 전에 존재하던 임대차계약의 법률관계가 그 모습 그대로 양수인과의 사이에서 존속한다고 하여 양도인의 법인격이 소멸하는 것이 아님은 물론이다. 임대주택의 양도가 상속이나 합병과 다르다는 것은 상속이나 합병의 경우에는 임대주택에 관한 법률관계뿐만 아니라 그 밖의 다른 모든 법률관계도 포괄적으로 이전된다는 점에서 다르다는 것뿐이지, 임대주택에 관한 권리·의무관계가 일체로 이전된다는 점에서는 하등 다를 게 없다. 따라서 당해 임대주택의 임대차를 둘러싼 법률문제만 놓고 본다면 상속이나 합병과 마찬가지의 법률효과가 발생한다. 상법 제530조의9 제3항에서 규정하고 있는 분할합병의 경우에는 법인격이 소멸하지 않으면서 분할되는 부분에 관한 권리·의무의 포괄적인 이전이 일어나는바, 주택임대차보호법에 의한 임대차의 승계에 있어서도 당해 임대주택의 임대차를 둘러싼 법률문제만 놓고 본다면 위 분할합병의 경우와 유사한 법률효과가 발생하는 것이다.

나아가 임대차를 둘러싼 이러한 권리·의무관계의 포괄적 이전은 바로 주택임대차보호법 제3조 제3항이 그렇게 규정하고 있기 때문에 생기는 법률효과이지, 단지 임대주택의 소유권을 이전하겠다는 의사를 지닐 뿐인 양도인과 양수인의 양도·양수의사에 기한 처분행위에 의해서 일어나는 것이 아니다. 심지어 양도인과 양수인이 그것을 원하지 않는 경우에조차도 임대차에 관한 권리·의무가 일체로서 이전된다.

요컨대, 주택임대차보호법 제3조 제3항이라는 특별조문이 존재하기 때문에 그로 인하여 금전채권에 대한 가압류의 일반적인 효력이 달라지는 것이다. 그러므로 위 조문의 존재와 그 효력을 부정하면 모를까, 그렇지 않은 마당이라면 다수의견이 민사집행법의 기본이론에 반하는 것이라고 할 것은 아니다.

나. 반대의견은 다수의견처럼 제3채무자 지위의 승계를 인정하는 것은 가압류권자에게 특혜를 주는 것으로서, 그 필요성이나 정당성이 없다고 한다.

통상적으로 금전채권 가압류의 경우에 제3채무자가 그 가압류된 채권을 변제 등으로 소멸시킴으로써 가압류채무를 면하는 것이 불가능하다. 그리고 위에서도 언급한 바와 같이 일반적인 임대차보증금반환채권 가압류에 있어 제3채무자인 임대인이 임대차의 목적물인 주택을 양도한들 가압류권자에게 대항할 수 없다. 반면에 주택임대차보호법의 적용대상인 임대차보증금반환채권이 가압류된 경우에 임대인은 임대주택을 양도함으로써 그 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 따라서 이 경우에는 제3채무자의 지위를 양수인에게 승계시키지 않으면 가압류가 효력을 상실하게 되어 가압류권자가 피해를 입게 된다. 주택임대차보호법의 적용대상인 임대차보증금반환채권의 가압류권자라고 해서 일반 임대차보증금반환채권의 가압류권자와는 달리 특별히 이러한 불이익을 감수하여야 할 이유가 없으므로, 다수의견은 이를 막자는 것이지 주택임대차보호법의 적용대상인 임대차보증금반환채권의 가압류권자에게 무슨 특혜를 주자는 것이 아니다. 다른 사람들에게 인정 안 되는 권리를 주는 것이 특혜이지, 다른 사람들은 안 입어도 될 손해를 특정인만 입는 것을 방지하는 것이 특혜는 아닌 것이다.

이와 관련하여 반대의견은 임대주택의 양수인에게 가압류 효력의 승계를 인정하지 아니하는 것이 가압류의 본래 효력인 현상보전의 취지에 맞는다고 한다. 그러나 양도인과 양수인 사이의 임대주택의 양도를 가압류권자에게 통지해 주는 법적인 절차가 있는 것도 아니므로, 반대의견에 따른다면 가압류권자는 수시로 임대주택의 양도가 있는지 여부를 조사하여 양도사실을 아는 즉시 새로이 임차인의 양수인에 대한 임대차보증금반환채권을 가압류하여야 하고, 그런 조치를 취하지 않은 사이에 양수인이 임차인에게 임대차보증금을 반환하면 가압류소멸로 인한 불이익을 받을 수밖에 없다는 것인데, 가압류권자를 제외한 나머지 이해관계인들의 의사에 따라 가압류의 효력을 이처럼 쉽게 무위로 돌릴 수 있도록 허용하는 것이 어떻게 가압류의 본래 효력인 현상보전의 취지에 부합한다는 것인지 의문이다. 가압류의 현상보전효를 관철하려면 오히려 당사자의 임의처분에 의하여 가압류의 효력이 좌우되는 것을 방지하는 방법을 모색하는 것이 요구된다 할 것이다.

다. 반대의견은 주택임대차보호법이 임차인을 보호하는 법률이지 임차인의 채권자를 보호하는 법률이 아님을 강조한다. 주택임대차보호법이 본래 임차인을 보호하기 위하여 제정된 법률임에는 이론이 없다. 그러나 이는 임대주택의 양도에 따른 법률효과를 어떻게 정할 것이냐 하는 것과는 별개의 문제이다. 이 사건의 쟁점은 가압류의 제3채무자인 양도인 및 그로부터 임대주택을 양수한 양수인의 의무에 관한 것이지, 가압류채무자인 임차인의 보호와는 아무런 상관이 없다.

여기서 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 후에 임대주택이 양도된 경우에 가압류의 제3채무자인 양도인의 지위가 양수인에게 이전되느냐 안 되느냐에 따라 임차인 보호의 문제가 어떻게 달라지는지 살펴보자.

먼저 다수의견처럼 제3채무자의 지위가 양수인에게 승계된다고 하면 양수인은 임대차보증금을 임차인에게 반환해서는 안 되며, 가압류권자가 나중에 집행권원을 취득하면 그에게 반환하여야 한다.

반면에 반대의견처럼 가압류가 소멸하고 가압류의 제3채무자의 지위가 양수인에게 승계되지 않는다고 하면 어떤가. 이 경우 새로이 임대차보증금반환채무를 승계한 양수인이 임차인에게 반환채무를 부담할 따름인데, 그는 가압류의 제3채무자가 아니므로 임차인에게 변제하여도 되는 것인가. 이를 용인한다면 설령 양수인이 임대차보증금반환채권이 가압류된 사실을 알고 있더라도 임차인의 임대차보증금반환요구에 응하지 않을 수 없으므로, 임차인은 자기의 임대차보증금반환채권이 가압류되었음을 알면서도 아무런 제한 없이 보증금을 돌려받을 수 있는 뜻밖의 이익을 얻게 된다. 이런 이익까지 보호하려는 것이 주택임대차보호법이 추구하는 바는 아닐 것이다.

라. 반대의견은 다수의견에 따르면 임대차보증금반환채권에 관한 가압류 후 임대주택이 양도되고 다시 그 후 가압류를 본압류로 이전하는 압류명령을 발령할 때 집행법원이 임대주택의 양도에 관하여도 심사하여야 할 부담을 지게 되어 부당하다고 주장한다.

그러나 집행절차에서 승계에 관한 당사자 주장의 당부를 심리함은 집행법원이 마땅히 하여야 할 일이고, 임대주택의 소유자 변동은 일반적으로 등기부등본만 확인하면 쉽게 확인할 수 있으므로 여타 승계에 관한 경우와 비교하여 임대주택의 양도 여부를 심리함에 특별한 어려움이 있는 것이 아니다. 나아가 필요하다면 채권자의 신청을 받거나 또는 그 동의하에 임대주택의 양수인을 심문하는 등으로 운영의 묘를 살릴 수도 있을 것이다.

마. 반대의견은 다수의견에 따를 경우 임대주택 양수인이 불측의 손해를 입을 우려가 크다는 것을 특히 강조한다. 양도인을 제3채무자로 하여 임대차보증금반환채권에 관한 가압류가 이루어진 경우에 이를 모르고 그 주택을 양수하거나 경매에 의하여 소유권을 취득한 양수인은 예상하지 못한 손해를 입을 수 있다는 것이다.

위와 같은 지적에 수긍이 가는 측면이 없는 것은 아니다. 그러나 이 문제는 임차인이 임대차보증금반환채권이 가압류된 사실을 숨기고 양수인으로부터 임대차보증금을 반환받아 간 경우에 생기는 전형적인 이익충돌의 장면에서 가압류권자와 양도인, 양수인의 3자 관계에서 누구로 하여금 임차인의 무자력 등으로 인한 위험을 부담하도록 할 것이냐에 관한 선택의 문제인 동시에, 어느 쪽을 선택하는 것이 법체계에 더 부합하느냐에 관한 문제이다.

임대차보증금반환채권이 가압류된 사실을 모르고 임차인에게 보증금을 반환한 경우에 그 양수인도 선의이지만, 주택임대차보호법에 의하여 임대주택의 소유자가 바뀌더라도 임대차보증금반환채권에 대한 집행은 확보되어 있다고 믿은 가압류권자 또한 선의라고 할 수 있다. 따라서 그 임대차보증금을 받아가 버린 임차인의 무자력 등으로 그로부터 상환을 받을 현실적 가능성이 없는 경우에 당연히 양수인을 우선적으로 보호하여야 한다고 할 필연적인 이유는 없다. 때문에 다수의견은 이 경우 주택임대차보호법이 임대주택이 양도된 경우에 임대인의 지위는 포괄적으로 주택양수인에게 이전된다고 규정하고 있어 결국 법률의 규정에 의한 계약상 지위의 이전이 일어나는 이상, 거기에 포섭되어 있는 임대차보증금반환채무자의 지위, 나아가 그에 대한 가압류의 제3채무자의 지위도 양수인에게 이전하는 것으로 새기는 것이 현행법의 규범체계에 부합한다고 새기는 것뿐이다.

임대주택이 양도된 경우 양도인은 종전 임대차계약관계에서 완전히 이탈하고 양수인만이 당사자가 되도록 한 주택임대차보호법의 입법태도가 과연 모든 경우에 타당한 것이냐에 관하여는 논의가 있을 수 있지만, 이는 어디까지나 입법론적인 문제일 뿐 해석론의 영역을 벗어난다. 법이 그렇게 규정한 이상 임대주택이 양도되면 그 임대인의 지위는 전적으로 양수인에게 이전하며, 그에 앞서 이루어진 임대차보증금반환채권에 대한 가압류 사실을 모르고 임차인에게 지급함으로 인한 위험을 양수인이 부담하게 되는 것은 그와 같은 법률규정의 적용에 의한 결과적 현상일 따름이다. 양수인으로서는 자신의 의사와는 무관하게 임대차보증금반환채무를 승계하고 그 승계에 따른 위험을 감수하여야 하므로, 그 보증금을 반환할 때 이를 정당하게 수령할 수 있는 사람이 누구인지를 살펴보고 반환하여야 하며, 그에게 이러한 것을 요구한다고 하여 부당하다고 할 것은 아니다. 그것은 본질적으로 주택임대차보호법의 당부와도 직결되는 문제인 것이다.

다만 양수인이 임대차보증금반환채권이 가압류된 사실을 모르고 과실 없이 임차인에게 변제할 경우에 그것에 채권의 준점유자에 대한 변제 효과를 인정하여 선의·무과실의 양수인을 보호하는 것을 생각해 볼 수는 있으나, 이는 이 사건의 쟁점이 아니므로 더 이상 언급을 하지 않는다.

이상으로 다수의견을 보충한다.

대법원장 양승태(재판장) 대법관 양창수 신영철 민일영(주심) 이인복 이상훈 박병대 김용덕 박보영 고영한 김창석 김신 김소영

대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결
[배당이의][공2012하,1498]

【판시사항】

[1] 주택 소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 가진 임대인과 임대차계약을 체결한 경우에도 주택임대차보호법이 적용되는지 여부 (적극)

[2] 여러 필지의 임차주택 대지 중 일부가 타인에게 양도되어 일부 대지만 경매되는 경우 임차인이 대지 경매대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부 (적극) 및 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차계약이 갱신된 경우 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있는 기준 시점 (=대항력과 확정일자를 갖춘 때)

【판결요지】

[1] 주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되는 것은 아니고, 주택 소유자는 아니더라도 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다.

[2] 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 대지만이 경매될 경우에도 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다. 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립 시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라진 경우에도 임차인은 대지의 경매대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다. 이러한 법리는 여러 필지의 임차주택 대지 중 일부가 타인에게 양도되어 일부 대지만이 경매되는 경우도 마찬가지라 할 것이다. 한편 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차계약이 갱신되더라도 대항력과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있다.

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제2조 [2] 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2 제2항, 제8조

【참조판례】

[1] 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결(공2008하, 1107)
[2] 대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결(공1990, 2007)
대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결(공1996하, 2180)
대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결(공1999하, 1740)
대법원 2002. 1. 25. 선고 2001다76427 판결
대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결(공2007하, 1080)

【전 문】

【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 변호사 박일희)

【피고, 피상고인】 피고 1 외 3인

【원심판결】 서울서부지법 2012. 5. 3. 선고 2011나12198 판결

【주 문】

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 상고이유 제1점에 대하여

주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되는 것은 아니고, 주택 소유자는 아니더라도 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다( 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결 등 참조).

원심판결 이유에 의하면, 원심은, 임대인인 소외 1이 등기부상 주소가 같은 소외 2와 함께 이 사건 각 임대차계약 체결 전후인 2002. 2. 25. 이 사건 건물과 분할 전 토지에 관한 소유권을 취득하였고, 소외 2는 소외 1과 피고들 사이의 임대차계약 체결에 별다른 이의를 제기하지 않았던 것으로 보이는 점, 이 사건 임대차계약서에 소외 1, 2로부터 위 건물과 분할 전 토지에 관한 소유권을 이전받은 소외 3이 임대차계약을 승계한다고 기재된 점, 피고들은 이 사건 임대차계약 체결 이후부터 현재까지 보증금이나 다른 임대조건의 변경 없이 계속하여 거주하고 있는 점 등의 사정에 비추어 보면, 소외 1에게 이 사건 건물에 관한 적법한 임대권한이 있었다고 판단하였다.

앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유 주장과 같은 적법한 임대권한에 관한 법리오해의 위법이 없다.

2. 상고이유 제2 내지 4점에 대하여

대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다( 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결, 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결 등 참조). 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립 시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라진 경우에도 임차인은 그 대지의 경매대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다( 대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결 참조). 이러한 법리는 여러 필지의 임차주택 대지 중 일부가 타인에게 양도되어 그 일부 대지만이 경매되는 경우도 마찬가지라 할 것이다. 한편 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차계약이 갱신되더라도 대항력과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있다( 대법원 1990. 8. 24. 선고 90다카11377 판결, 대법원 2002. 1. 25. 선고 2001다76427 판결 등 참조).

원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채용증거에 의하여 피고들이 이 사건 주택에 대한 대항력과 확정일자를 갖춘 이후에 원고가 여러 필지의 임차주택 대지 중 한 필지인 이 사건 토지를 취득한 후 그 토지만에 대한 임의경매절차가 진행된 사실 등을 인정한 다음, 피고들은 이 사건 토지의 경매대금 중 임차보증금 전액 상당액에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다는 취지로 판단하면서 임대차계약이 묵시적으로 갱신됨으로써 이 사건 토지에 관한 피고들의 우선변제권이 소멸하였거나 임차주택 전체 대지 중 이 사건 토지가 차지하는 면적비율에 한하여 우선변제권을 행사할 수 있다는 원고의 주장을 배척하였다.

앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같은 임대차에 관하여 제3자가 제공한 담보 소멸에 관한 민법 제639조 제2항 규정과 임차주택 대지의 경매대금에 대한 우선변제권의 행사 요건 및 그 범위에 관한 법리를 오해하거나 재판 결과에 영향을 미친 판단유탈 등의 위법이 없다.

3. 결론

그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   민일영(재판장) 신영철(주심) 박보영

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서울서부지방법원 2012. 5. 3. 선고 2011나12198 판결
[배당이의][미간행]

【전 문】

【원고, 항소인】 원고 (소송대리인 변호사 박일희)

【피고, 피항소인】 피고 1 외 3인

【변론종결】
2012. 4. 5.

【제1심판결】 서울서부지방법원 2011. 11. 8. 선고 2011가단33811 판결

【주 문】

1. 원고의 피고들에 대한 항소를 모두 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

【청구취지 및 항소취지】
제1심판결을 취소한다.

주위적으로, 서울서부지방법원 2010타경9463 부동산임의경매 신청사건에 관하여 위 법원이 2011. 6. 1. 작성한 배당표 중 피고 1에 대한 배당액 1,600만 원 및 400만 원, 피고 2에 대한 배당액 1,600만 원 및 900만 원, 피고 3에 대한 배당액 1,200만 원, 피고 4에 대한 배당액 1,200만 원을 각 0원으로, 원고에 대한 배당액 170,226,565원을 239,226,565원으로 각 경정한다.

예비적으로, 위 배당표 중 피고 1에 대한 배당액 1,600만 원을 5,573,540원으로, 400만 원을 1,393,380원으로, 피고 2에 대한 배당액 1,600만 원을 5,573,540원으로, 900만 원을 3,135,120원으로, 피고 3에 대한 배당액 1,200만 원을 4,180,150원으로, 피고 4에 대한 배당액 1,200만 원을 4,180,150원으로, 원고에 대한 배당액 170,226,565원을 215,190,685원으로 각 경정한다.

【이 유】

1. 기초 사실

가. 소외 1과 소외 2는 2002. 2. 1.경 소외 4로부터 서울 용산구 한강로1가 (지번 1 생략) 대 142.1㎡(이하 ‘분할 전 토지’라 한다)와 서울 용산구 한강로1가 (지번 2 생략) 대 16.5㎡ 및 위 각 토지 지상 건물인 세멘벽돌조 와즙 2계건 근린생활시설소 1동 건평 38평 외 2계평 38평(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다)을 매수한 뒤 2002. 2. 25. 각 1/2 지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 소외 3은 2003. 7. 12.경 소외 1과 소외 2로부터 분할 전 토지 및 이 사건 건물을 매수한 뒤 2003. 8. 12. 각 소유권이전등기를 마쳤고, 그 후 분할 전 토지 중 각 46.3/142.1 지분에 관하여 2003. 10. 7. 소외 5 및 소외 6에게, 위 토지 중 나머지 49.5/142.1 지분에 관하여 2003. 12. 3. 원고에게 각 매매를 원인으로 소유권이전등기를 마쳐 주었다.

다. 분할 전 토지는 2004. 5. 14. 서울 용산구 한강로1가 (지번 3 생략) 대 49.5㎡(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다), (지번 4 생략) 대 46.3㎡, (지번 1 생략) 대 46.3㎡로 분할되었고, 2004. 6. 25. 이 사건 토지는 원고 앞으로, 위 (지번 4 생략) 대 46.3㎡는 소외 5 앞으로, 위 (지번 1 생략) 대 46.3㎡는 소외 6 앞으로 각각 2004. 6. 22. 공유물 분할을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐졌다.

라. 한편 피고들은 이 사건 건물 중 일부를 임차한 자들인바, ① 피고 1은 2001. 4. 1.경 보증금 2,000만 원으로 정하여 이 사건 건물 2층 오른쪽 끝방에 관하여, ② 피고 2는 2002. 3. 30.경 보증금 2,500만 원으로 정하여 1층 왼쪽 끝방에 관하여, ③ 피고 3은 2000. 9. 20.경 보증금 1,200만 원으로 정하여 2층 왼쪽 중간방에 관하여, ④ 피고 4는 2000. 9. 20.경 보증금 1,200만 원으로 정하여 1층 문간 오른쪽방에 관하여, 소외 1과 임대차계약을 각각 체결하고(이하 ‘이 사건 각 임대차계약’이라 한다), 피고 1은 2002. 3. 18., 피고 2는 2002. 4. 1., 피고 3은 2002. 2. 18., 피고 4는 2002. 2. 13. 각 임대차계약서에 확정일자를 받았으며, 피고들은 현재까지 이 사건 건물에서 거주하고 있다.

마. 이 사건 토지에 관하여 서울서부지방법원 2010타경9463호로 임의경매절차가 진행되었는데, 집행법원은 배당기일인 2011. 6. 1. 각 1순위 소액임차인으로서 피고 1, 2에게 각 1,600만 원을, 피고 3, 4에게 각 1,200만 원을 각각 배당하고, 3순위 확정일자 있는 임차인으로서 피고 1에게 400만 원을, 4순위 확정일자 있는 임차인으로서 피고 2에게 900만 원을 각 배당하며, 소유자인 원고에게 잉여금 170,226,565원을 배당하는 내용의 배당표를 작성하자, 원고는 피고들에 대한 배당금 전액에 대하여 이의를 진술하고, 2011. 6. 3. 피고들을 상대로 이 사건 배당이의의 소를 제기하였다.

【인정 근거 : 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4, 6호증(가지번호 각 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지】

2. 청구원인에 관한 판단

가. 원고의 주장 요지

1) 주위적 주장

이 사건 각 임대차계약 체결 당시 임대인인 소외 1은 이 사건 건물과 그 부지의 소유자가 아니거나( 피고 1, 3, 4의 경우) 또는 1/2 지분권자에 불과하여( 피고 2의 경우) 피고들에게 주택임대차보호법상의 우선변제권이 인정될 수 없고, 그 후 소외 3이 이 사건 각 임대차계약을 승계하였다고 하더라도 피고들이 새로운 확정일자를 갖추지 못하였으므로 역시 우선변제권이 인정될 수 없다.

또한 이 사건 건물의 소유자는 소외 3이고, 이 사건 토지의 소유자는 원고로서 임차주택과 대지의 소유자가 다르고, 이는 갱신에 의한 새로운 임대차계약의 성립 당시에도 마찬가지였으므로, 결국 이 사건 토지의 환가대금에서 이 사건 건물의 임차인들인 피고들이 배당을 받는 것은 부당하다.

2) 예비적 주장

피고들이 이 사건 토지의 환가대금에서 배당을 받을 수 있다고 하더라도, 그 범위는 이 사건 건물의 전체 부지 중 이 사건 토지가 차지하는 면적비율(49.5/158.6)에 한하여 인정되어야 한다(다만, 원고는 제1심에서는 위 면적비율을 49.5/142.1라고 주장하면서 피고들이 배당받을 금액을 예비적 청구취지와 같이 계산하였다).

나. 판단

1) 관련 법리

주택임대차보호법 제3조의 2 제2항은, 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인에 대하여 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 그 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하면서 그 환가대금에는 주택뿐 아니라 대지의 환가대금도 포함된다고 규정하고 있고, 같은 법 제8조 제1항은, 대항요건을 갖춘 임차인에 대하여 보증금 중 일정액(이하 ‘소액보증금’이라 한다)에 관하여 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 인정하는 한편 같은 조 제3항은 우선변제를 받을 임차인(이하 ‘소액임차인’이라 한다)과 소액보증금의 범위와 기준을 대통령령으로 정하도록 위임하면서 소액보증금의 범위와 기준은 주택뿐 아니라 대지를 포함한 가액의 2분의 1의 범위 안에서 정하도록 규정하고 있다.

따라서 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고( 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결 등 참조), 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지이다( 대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 판결 등 참조).

한편, 주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함되며( 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결 참조), 갱신된 임대차에서도 대항력과 확정일자를 갖춘 종전 임대차와 같은 순위로 우선변제권을 행사할 수 있다( 대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결 참조).

2) 이 사건의 경우

앞서 든 증거들에 따르면, 이 사건 각 임대차계약 체결 당시 임대인인 소외 1이 등기부상으로 이 사건 건물과 그 부지의 소유자가 아니었거나 또는 1/2 지분권자에 불과하였던 사실, 피고들이 이 사건 건물의 소유자가 바뀐 뒤에 새롭게 확정일자를 갖추지 않은 사실은 인정된다.

그러나 앞서 든 증거들, 을 제8호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 이 사건 건물과 분할 전 토지는 2002. 2. 25. 소외 4에서 소외 1 및 소외 2로, 2003. 8. 12. 소외 1 및 소외 2에서 소외 3으로 한꺼번에 그 소유권이 이전되었고, 그 과정에서 소외 2(등기부상 주소가 소외 1과 동일하다)가 이 사건 각 임대차계약의 체결에 관하여 별다른 이의를 제기하지는 않았던 것으로 보이는 점, ② 소외 1은 이 사건 각 임대차계약 체결 전후인 2002. 2. 25. 이 사건 건물 및 분할 전 토지 중 각 1/2 지분 소유권을 취득하였고, 이 사건 건물 및 분할 전 토지 전부에 관하여 2003. 7. 24. 소외 1을 채무자로 한 근저당권이 설정되었던 점, ③ 이 사건 각 임대차계약서에는 소외 3이 임대차계약을 승계한다는 문구와 함께 소외 3의 주민등록번호 및 이 사건 건물 취득 당시의 주소가 기재되어 있는 점, ④ 피고들은 이 사건 각 임대차계약 체결 이후부터 현재까지 보증금이나 다른 임대조건의 변경 없이 계속하여 거주하고 있는 점 등을 앞서 본 법리 및 주택임대차보호법의 취지에 비추어 보면, 소외 1은 이 사건 건물에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한이 있었고, 나아가 피고들은 임차목적물인 이 사건 건물뿐만 아니라 그 대지의 가액에 관하여도 우선변제권의 요건을 구비하였다고 봄이 상당하다.

그러므로 피고들은 이 사건 토지만에 대한 임의경매절차에서도 각 임대차보증금에 대하여 소액임차인으로서 또는 확정일자 있는 임차인으로서 우선변제권을 행사할 수 있으므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 주위적 주장은 이유 없다(원고는, 이 사건 건물이 주거용건물이 아니라거나 피고들이 이 사건 소송에 적극적으로 응소하지 않는 것으로 보아 이미 보증금반환채권을 변제받았거나 다른 사람에게 양도하였다고 보아야 하고, 묵시의 갱신에 따라 이 사건 대지에 대한 우선변제권이 소멸하였다는 등의 주장을 하나, 이러한 주장들은 앞서 인정한 사실에 반하거나 이를 인정할 증거 또는 근거가 없어 모두 받아들이지 아니한다).

3) 원고의 예비적 주장에 관한 판단

원고는, 예비적으로 피고들의 배당액은 이 사건 건물의 전체 부지 중 이 사건 토지가 차지하는 면적비율에 한하여 인정되어야 한다고 주장하나, 원고가 이 사건 건물의 다른 대지 소유자나 이 사건 건물의 소유자이자 각 임대차계약을 승계한 소외 3에 대한 관계에서 대위 또는 구상의 법리에 따라 임대차보증금 반환책임의 분담 또는 구상을 요구할 수 있을지는 별론으로 하고, 주택임대차보호법상의 임차인으로서 이 사건 건물 및 그 대지에 대하여 전부 우선변제권을 행사할 수 있는 피고들의 권한 범위가 원고의 위 주장대로 제한된다고 볼 수는 없으므로, 원고의 위 주장도 이유 없다.

3. 결론

원고의 피고들에 대한 주위적 및 예비적 청구는 모두 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고의 피고들에 대한 항소는 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

판사   장재윤(재판장) 김현범 김미경

대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다42990 판결
[배당이의][미간행]

【판시사항】

대항력과 우선변제권을 갖춘 주택임대차계약이 갱신된 경우, 종전 보증금의 범위 내에서 최초 임대차계약에 의한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되는지 여부 (적극)

【참조조문】

주택임대차보호법 제3조, 제3조의2 제2항

【참조판례】

대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결(공1990, 2007)

【전 문】

【원고, 상고인】 주식회사 미래저축은행 (소송대리인 변호사 김형태)

【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 한송희)

【원심판결】 대전지법 2010. 5. 6. 선고 2009나19572 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 주민등록과 주택의 인도를 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항력이 생기고, 또한 임대차계약증서에 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매를 할 때에 후순위권리자 등보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 가진다. 그리고 대항력과 우선변제권을 갖춘 임대차계약이 갱신된 경우에도 종전 보증금의 범위 내에서는 최초 임대차계약에 의한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다( 대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결 참조).

2. 원심이 인용한 제1심이 확정한 사실에 의하면, (1) 피고가 2003. 3. 31. 이 사건 건물을 임차보증금 4,800만 원, 임차기간 2003. 3. 31.부터 2005. 3. 31.까지로 정하여 임차한 다음, 2003. 4. 1. 주민등록전입신고를 마치고, 2003. 4. 2. 그 임대차계약서(이하 ‘이 사건 제1차 임대차계약서’라고 한다)에 확정일자를 받고, 위 임차기간 만료일인 2005. 3. 31. 임차보증금 4,800만 원, 임차기간 2005. 3. 31.부터 2007. 3. 31.까지로 정하여 위 임대차계약을 갱신한 다음, 2005. 4. 11. 그 임대차계약서(이하 ‘이 사건 제2차 임대차계약서’라고 한다)에 확정일자를 받은 사실, (2) 피고가 이 사건 경매절차의 배당요구 종기 전에 집행법원에 “임차보증금 4,800만 원, 임대차계약일 2005. 3. 31., 주민등록전입일 2003. 4. 1., 주택인도일 2003. 3. 31., 확정일자 2005. 4. 11.”로 기재된 권리신고 및 배당요구 신청서(주택임대차)를 제출하면서 이 사건 제2차 임대차계약서 및 주민등록등본을 첨부하였다가, 배당요구 종기 후에 집행법원에 “2003. 3. 31. 최초 임대차계약을 체결하였고, 2003. 4. 2. 확정일자를 받았다.”는 취지가 담긴 사유서 및 이 사건 제1차 임대차계약서를 제출한 사실 등을 알 수 있다.

위 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 이 사건 제2차 임대차계약서는 이 사건 제1차 임대차계약서가 갱신되면서 작성된 것으로서 그 기간만이 다를 뿐 당사자, 목적물, 보증금 액수 등 그 대상이 되는 임대차계약은 실질적으로 동일하므로 이 사건 제1차 임대차계약에 의한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되고 있다고 할 것이고, 피고가 배당요구를 하면서 이 사건 제2차 임대차계약서를 제출하였지만 배당요구 신청서에서 이 사건 제1차 임대차계약에 의한 주민등록전입일과 주택의 인도일을 주장하였던 점 등에 비추어 피고가 이 사건 제1차 임대차계약에 의하여 지급되어 유지된 보증금에 관하여 우선변제를 주장하며 배당요구를 한 것으로 볼 수 있으므로, 배당요구의 종기 후에 이 사건 제1차 임대차계약서를 제출한 것은 위 주장을 뒷받침할 수 있는 서류를 보완하는 것에 불과하여 허용된다고 봄이 상당하다( 대법원 2009. 1. 30. 선고 2007다68756 판결 참조).

이와 같은 취지의 원심판단에 민사집행법 제88조 제2항에 관한 법리 등을 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 수 없다.

3. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 양창수(재판장) 이상훈 김용덕(주심)

대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결
[손해배상(기)][공2012상,308]

【판시사항】

[1] 다가구주택 일부에 관한 임대차계약을 중개하는 중개업자가 임차의뢰인에게 부담하는 의무의 내용 및 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상 손해를 발생하게 한 경우, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조에 의한 손해배상책임을 부담하는지 여부 (적극)

[2] 중개업자 갑이 다가구주택 일부에 관하여 임대의뢰인 을과 임차의뢰인 병의 임대차계약을 중개하면서 병에게 다른 임차인의 임대차보증금 등에 관한 사항을 확인하여 설명 등을 하지 않았는데, 그 후 개시된 경매절차에서 병이 다른 소액임차인 등보다 후순위에 있어서 임대차보증금을 배당받거나 반환받지 못한 사안에서, 갑 및 갑과 공제계약을 체결한 한국공인중개사협회의 손해배상책임을 인정한 사례

【판결요지】

[1] 중개업자는 다가구주택 일부에 관한 임대차계약을 중개하면서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시하여야 하며, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제16조에서 정한 서식에 따른 중개대상물 확인·설명서의 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다.

[2] 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 ‘공인중개사법’이라 한다)에서 정한 중개업자 갑이 다가구주택 일부에 관하여 임대의뢰인 을과 임차의뢰인 병의 임대차계약을 중개하면서 병에게 부동산 등기부에 기재된 근저당권의 채권최고액을 고지하고 임대차계약서의 특약사항에 이를 기재하였으나, 다가구주택에 거주하던 다른 임차인의 임대차보증금 액수, 임대차계약의 시기와 종기 등에 관한 사항을 확인하여 설명하지 않았고 근거자료를 제시하지도 않았으며, 중개대상물 확인·설명서의 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에도 이를 기재하지 않았는데, 그 후 위 다가구주택에 관하여 개시된 경매절차에서 다가구주택의 다른 소액임차인 등은 배당을 받았으나 병은 이들보다 후순위에 있어 임대차보증금 반환채권을 배당받지 못하였고 을에게서도 임대차보증금을 반환받지 못한 사안에서, 공인중개사법 제30조에 의하여 갑 및 갑과 공제계약을 체결한 한국공인중개사협회의 손해배상책임을 인정한 사례.

【참조조문】

[1] 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2011. 4. 12. 법률 제10580호로 개정되기 전의 것) 제25조 제1항, 제2항, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령 제21조, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제16조 [2] 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2011. 4. 12. 법률 제10580호로 개정되기 전의 것) 제25조 제1항, 제2항, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령 제21조, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제16조

【전 문】

【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 박근하)

【피고, 상고인】 피고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인(유한) 정률 담당변호사 이삼 외 1인)

【원심판결】 서울중앙지법 2011. 7. 1. 선고 2011나13219 판결

【주 문】

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들이 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 상고이유 제1점에 대하여

구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2011. 4. 12. 법률 제10580호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘공인중개사법’이라 한다) 제25조 제1항, 제2항, 같은 법 시행령 제21조, 같은 법 시행규칙 제16조에 의하면, 중개업자는 중개대상물에 대한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 권리관계 등을 확인하여 이를 설명하고, 설명의 근거자료를 제시하여야 하며, 그 확인·설명을 위하여 중개대상물의 매도의뢰인·임대의뢰인 등에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있고, 중개가 완성되어 거래계약서를 작성할 때에는 위 확인·설명사항을 같은 법 시행규칙 제16조가 정한 서식에 따른 중개대상물확인·설명서에 기재하여 거래당사자에게 교부하여야 하며, 매도의뢰인·임대의뢰인 등이 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 사실을 매수의뢰인·임차의뢰인 등에게 설명하고 위 중개대상물확인·설명서에 그 사실을 기재하여 거래당사자에게 교부하여야 한다. 그리고 위 중개대상물 확인·설명서에 대한 서식에는 중개대상물의 권리관계란에 ‘등기부 기재사항’ 이외에 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’을 기재하도록 하고 있다. 이와 같이 공인중개사법령의 관련 규정들이 중개업자의 중개대상물에 대한 확인·설명의무의 내용과 방법을 상세히 정한 것은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하여 국민의 재산권을 보호하는 데 그 입법취지가 있는 것이다.

따라서 중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개함에 있어서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 하며, 공인중개사법 시행규칙이 정한 위 서식에 따른 중개대상물 확인·설명서의 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다 .

원심판결 이유와 원심이 적법하게 채택한 증거에 의하면, 이 사건 다가구주택은 소외인의 소유로서 총 13세대가 입주할 수 있는 형태이고, 이미 이 사건 다가구주택에 관하여 채권최고액 합계 2억 3,200만 원의 각 근저당권이 설정되어 있는 상태에서, 원고는 2009. 1. 6. 소외인과 이 사건 다가구주택 중 301호에 관하여 임대차보증금을 7,000만 원으로 정하여 이를 임차하기로 하는 이 사건 임대차계약을 체결한 사실, 피고 1은 공인중개사법에 의한 중개업자로서 이 사건 임대차계약을 중개하면서 원고에게 당시 이 사건 다가구주택의 부동산 등기부에 기재된 근저당권에 관하여는 채권최고액을 고지하고 이를 임대차계약서의 특약사항에 기재하였으나, 이 사건 다가구주택에 당시 거주하던 다른 임차인의 임대차보증금 액수, 임대차계약의 시기와 종기 등에 관한 사항을 확인하여 원고에게 설명하지 않았고 그 근거자료를 제시하지도 않았으며, 이 사건 임대차계약체결 시에 공인중개사법령에 따라 원고에게 교부한 중개대상물 확인·설명서의 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에도 이를 전혀 기재하지 아니한 사실, 그 후 이 사건 다가구주택에 관하여 경매절차가 개시되었으며, 위 경매절차에서 이 사건 다가구주택의 소액임차인, 근저당권자, 확정일자를 받은 임차인 등이 배당을 받았으나 원고는 이들보다 후순위에 있어 임대차보증금 반환채권에 관하여 배당을 받지 못하였고, 소외인으로부터도 임대차보증금을 반환받지 못한 사실, 피고 한국공인중개사협회는 피고 1과 중개업자의 손해배상책임을 보장하기 위하여 판시와 같은 공제계약을 체결한 사실을 알 수 있는바, 위 법리에 위 사실관계를 비추어 보면, 피고들은 연대하여 원고에게 이 사건 임대차계약과 관련하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.

원심판결의 이유 설시에 다소 적절하지 않은 부분이 있으나 피고들의 원고에 대한 위 손해배상책임을 인정한 원심의 결론은 이를 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 부동산중개업자의 중개목적물에 관한 권리관계의 확인·설명의무의 범위에 관한 법리오해의 위법이 없다.

2. 상고이유 제2점, 제4점에 대하여

이 부분 상고이유의 주장은 결국 사실심인 원심의 전권사항에 속하는 증거의 취사선택이나 사실인정을 탓하는 것이므로 적법한 상고이유가 될 수 없다.

3. 상고이유 제3점에 대하여

원심판결 이유와 기록에 의하면, 원고가 이 사건 임대차보증금을 반환받지 못하는 손해가 발생한 원인은 소외인이 이 사건 임대차계약 당시 원고에게 그 판시의 근저당권을 말소하기로 한 약정을 이행하지 못한 사정뿐만 아니라 이 사건 경매절차에서 이 사건 다가구주택에 거주하는 임차인들의 임대차보증금 반환청구채권이 원고의 이 사건 임대차보증금 반환청구채권보다 우선변제되는 지위에 있는 사정이 경합하여 일어난 것임을 알 수 있고, 원심이 피고들의 원고에 대한 손해배상책임을 인정한 조치에는 그러한 취지의 판단이 포함되어 있으므로 피고 1의 판시와 같은 과실로 인해 원고가 위와 같은 손해를 입었다는 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 불법행위의 인과관계에 관한 법리오해의 위법이 없다.

그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   신영철(재판장) 박일환 민일영 박보영(주심)

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서울중앙지방법원 2011. 7. 1. 선고 2011나13219 판결
[손해배상(기)][미간행]

【전 문】

【원고, 항소인】 원고 (소송대리인 변호사 박근하)

【피고, 피항소인】 피고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 정률 담당변호사 김현미)

【변론종결】
2011. 6. 3.

【제1심판결】 서울중앙지방법원 2011. 2. 16. 선고 2010가단350279 판결

【주 문】

1. 제1심 판결 중 아래에서 지급을 명하는 금원에 해당하는 원고 패소부분을 취소한다.

2. 피고들은 연대하여 원고에게 2,100만 원 및 이에 대하여 2010. 3. 12.부터 2011. 7. 1.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라.

3. 원고의 피고들에 대한 나머지 항소를 모두 기각한다.

4. 소송총비용 중 3/4은 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담한다.

5. 제2항은 가집행할 수 있다.

【청구취지 및 항소취지】
제1심 판결을 취소한다. 피고들은 연대하여 원고에게 7,000만 원 및 이에 대하여 2010. 3. 12.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라.

【이 유】

1. 제1심 판결의 인용

이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는, 원고가 당심에서 주장하는 사항에 관하여 다음과 같은 판단을 추가하는 외에는 제1심 판결문 이유 기재와 같으므로, 민사소송법 제402조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.

2. 추가판단

가. 당사자의 주장

원고는, 피고 1이 이 사건 건물의 임대차 중개 당시 원고에게 이 사건 건물이 포함된 다가구 주택(이하 ‘이 사건 다가구 주택’이라 한다)의 다른 임차인들의 보증금 등 권리관계에 관하여 전혀 설명하지 않았고, 이로 인하여 이 사건 건물에 관하여 임대차계약을 체결한 원고로 하여금 이 사건 다가구 주택이 경락되는 바람에 임대차보증금을 전혀 회수하지 못하는 손해를 입게 하였으므로, 피고들은 연대하여 원고에게 손해배상으로 임대차보증금 상당액인 7,000만 원 및 그 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 주장한다.

이에 대하여 피고들은, 피고 1이 임대차계약 중개 당시 원고에게 이 사건 다가구 주택에 관하여 설정된 근저당권, 선순위 임차인 등 권리관계에 관한 사항을 정확하게 확인·설명하여 주었고, 임대차계약의 중개인에게 중개 대상물의 시세나 임대차보증금의 회수가능성까지 알려줄 의무는 없을 뿐만 아니라, 원고는 이 사건 다가구 주택에 다른 임차인들이 존재하고 그 임대차보증금 합계 금액이 상당하다는 사실을 잘 알고 있었으므로, 원고의 주장은 이유 없다고 다툰다.

나. 인정사실

(1) 이 사건 다가구 주택은 총 13세대가 입주할 수 있는 형태이고, 이미 이 사건 다가구 주택에 관하여 채권최고액 합계 2억 3,200만 원의 각 근저당권이 설정되어 있어서 이에 기한 경매절차가 진행되는 경우에는 이 사건 건물에 관한 임대차계약의 대항력이 상실될 수 있을 뿐만 아니라, 선순위 임차인의 수 및 그 임대차보증금의 액수에 따라 원고가 배당절차에서 임대차보증금을 배당받지 못할 위험이 있었다.

(2) 피고 1은 2009. 1. 6.경 이 사건 건물에 관한 임대차계약을 중개하면서 원고에게 당시 이 사건 다가구 주택의 등기부상에 기재된 근저당권에 관하여는 채권최고액을 고지하고 이를 임대차계약서상 특약사항에 기재하였으나, 이 사건 다가구 주택에 관한 임대차 관계에 관하여는 당시 거주하던 임차인의 보증금 액수, 전입신고일자, 확정일자 등에 관한 사항을 원고에게 정확하게 고지하지 않았고, 중개대상물 확인·설명서 서식의 실제 권리관계 란에도 이를 전혀 기재하지 아니하였다.

(3) 원고는 2006. 1. 6. 소외 1(대법원판결의 소외인)과 사이에 이 사건 건물에 관하여 임대차보증금을 7,000만 원으로 하고 소외 1이 2009. 4. 말까지 및 302호에 관한 임대차보증금 입금과 동시에 이 사건 다가구 주택에 설정된 각 근저당권을 말소하기로 하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였고, 소외 1에게 7,000만 원을 지급한 후 이 사건 건물에 입주하였다.

(4) 그러나 소외 1은 약정시기까지 이 사건 다가구 주택에 설정된 각 근저당권설정등기를 말소하지 아니하였고, 그 후 이 사건 다가구 주택에 관하여 경매절차가 개시되었으며, 위 경매절차에서 이 사건 다가구 주택의 근저당권자, 교부권자, 소액 임차인, 확정일자를 받은 임차인 등 15명만이 배당받았을 뿐 원고는 이들보다 후순위에 있어 배당을 받지 못한 것은 물론 소외 1로부터도 임대차보증금을 반환받지 못하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1 내지 6, 8 내지 20, 을 4, 5(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

다. 판단

(1) 손해배상책임의 발생

(가) 관련 법령

〈공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 ‘공인중개사법’이라 한다)〉

제25조(중개대상물의 확인·설명)

① 중개업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장·등기부등본 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다.

1. 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계

2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항

3. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항

② 중개업자는 제1항의 규정에 의한 확인·설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인·임대의뢰인 등에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다.

제29조(중개업자 등의 기본윤리)

① 중개업자 및 소속 공인중개사는 전문직업인으로서의 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 한다.

제30조(손해배상책임의 보장)

① 중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

〈공인중개사법 시행령〉

제21조(중개대상물의 확인·설명)

① 법 제25조 제1항의 규정에 따라 중개업자가 확인·설명하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다.

2. 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항

③ 중개업자는 국토해양부령이 정하는 중개대상물확인·설명서에 제1항 각 호의 사항을 기재하여 거래당사자에게 교부하고 그 사본을 3년간 보존하여야 한다.

(나) 위 관련 법령 및 그에 따라 중개업자에 대하여 설명의무를 부과한 취지에 비추어 볼 때 당해 임차목적물이 경매될 경우 보증금을 확보할 수 있는 것인지 여부와 같이 임차인이 임대차계약을 체결할 때 이를 임차할 것인지 여부를 결정함에 있어 중요한 의미를 가지는 정보에 관하여 부동산등기부상으로나 당해 임차목적물이 다가구 주택인 관계로 이것이 문제되는 상황에서라면 경험이나 지식의 면에서 임차의뢰인에 비하여 우위에 있는 중개업자로서는 이를 설명하고, 만약 위험성이 있는 경우에는 이를 임차의뢰인에게 고지하여 임대차계약의 체결 여부를 결정함에 고려하도록 할 의무가 있다 할 것이다.

이 사건에 관하여 보건대, 중개업자인 피고 1로서는 중개의뢰인인 원고에게, 중개대상물인 이 사건 건물이 포함된 이 사건 다가구 주택의 소유권, 저당권에 관한 사항뿐만 아니라 등기되지 아니한 권리관계인 선순위 임차인들의 보증금 액수, 전입신고일자, 확정일자 등 이 사건 다가구주택에 대한 권리관계에 관한 사항을 실제 입주하고 있는 임차인 등에 대한 조사를 통해 확인하여 그 내용을 위 서식 중 ‘실제 권리관계’란에 기재하여 원고에게 서면으로 제시하고 이를 원고에게 성실·정확하게 설명하고, 선순위 근저당권자가 경매신청을 하는 경우 이 사건 임대차계약은 그 대항력을 상실하고, 임대차 보증금이 7,000만 원이어서 원고는 소액임차인으로서 보호받을 수도 없으며, 이 사건 다가구 주택이 경매개시되어 낙찰되는 경우 선순위 임차인들에게 우선 배당되어 원고가 임차보증금을 회수하지 못하는 손해를 입을 위험성이 있다는 점을 설명하였어야 함에도 불구하고, 피고 1은 앞서 인정한 바와 같이 원고에게 이 사건 다가구 주택에 근저당권이 설정된 사실만 확인시켜 주었을 뿐 이 사건 다가구 주택의 임차인들의 존부나 그 권리관계를 확인하기 위하여 실제 거주하고 있는 임차인들에게 사실 확인을 하거나 이 사건 다가구 주택의 소유자인 소외 1에게 임대차계약서 등도 요구하지 아니한 채 이 사건 건물에 관한 임대차계약을 중개함으로써 원고로 하여금 이 사건 임대차계약 체결에 이르게 하고, 그 임대차보증금 상당액에 해당하는 손해를 입게 하였는바, 피고 1에게는 이 사건 임대차계약을 중개함에 있어 이 사건 다가구 주택의 권리관계에 대한 확인·설명의무를 성실하게 이행하지 아니한 과실이 있다고 할 것이다.

따라서 피고 1은 공인중개사법 제30조에 정한 중개행위상의 과실로 인해 원고가 입은 손해에 대한 배상책임으로, 피고 한국공인중개사협회는 피고 1과 사이에 맺은 공제약관에 따른 책임으로 연대하여 원고에게 이 사건 임대차계약과 관련하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.

(2) 손해배상책임의 제한

다만, 원고는 이 사건 건물의 등기부등본을 열람한 결과 이 사건 건물이 집합건물이 아닌 다가구 주택의 일부임을 알았던 것으로 보이고, 이 사건 다가구 주택의 형태상 이 사건 건물과 비슷한 면적 및 구조로 된 다른 호실에 관하여 소외 1과 임대차계약을 체결하여 이미 거주하고 있는 임차인이 다수 존재하고 있을 뿐만 아니라 그 임대차보증금의 액수 또한 원고의 임대차보증금과 동등한 수준일 것임을 충분히 인지할 수 있었으며, 게다가 이미 선순위 근저당권까지 설정되어 있는 상황 아래에서는 중개인의 근저당권에 관한 설명만을 듣고 계약을 체결할 것이 아니라, 중개인 또는 임대인 측에 대하여 이 사건 다가구 주택의 임대차보증금의 존부 및 액수 등에 관하여도 설명을 요구하고 이를 확인할 수 있는 자료를 적극적으로 요청하거나, 스스로 이 사건 다가구 주택의 시가나 선순위 임대차보증금의 액수 및 임대인의 재정상태를 확인하여 임대차보증금의 반환 가능성에 대하여 판단하고 이를 기초로 임대차계약 체결 여부를 결정하여야 할 것임에도 불구하고, 이를 게을리 한 채 중개인의 말만을 믿고 섣불리 이 사건 임대차계약을 체결한 잘못이 있다 할 것이고, 원고의 이러한 과실은 이 사건 손해 발생의 상당한 원인으로 작용하였다 할 것이므로, 이러한 점을 참작하여 피고들이 배상하여야 할 손해액을 30%로 제한한다.

라. 소결론

따라서 피고들은 연대하여 원고에게 2,100만 원(= 7,000만 원 × 30%) 및 이에 대하여 이 사건 다가구 주택의 매각으로 인하여 배당표가 작성된 날인 2010. 3. 12.부터 피고들이 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결 선고일인 2011. 7. 1.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 피고들에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로 제1심 판결 중 위에서 지급을 명하는 금원에 해당하는 원고 패소부분을 취소하고 피고들에 대하여 위 금원의 지급을 명하며, 원고의 피고들에 대한 나머지 항소는 각 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

판사   김정학(재판장) 황혜민 권민재

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서울중앙지방법원 2011. 2. 16. 선고 2010가단350279 판결
[손해배상(기)][미간행]

【전 문】

【원 고】 원고 (소송대리인 변호사 박근하)

【피 고】 피고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 정률 담당변호사 김현미)

【변론종결】
2011. 1. 19.

【주 문】

1. 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

【청구취지】
피고들은 연대하여 원고에게 70,000,000원과 이에 대하여 2010. 3. 12.부터 2010. 10. 21.까지 연 5%, 그 다음 날부터 갚는 날까지 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

【이 유】

1. 기초사실

가. 피고 1은 서울 송파구 풍납동 (이하 1 생략)에서 ‘ ○○공인중개사 사무소’를 운영하고 있다.

나. 원고는 피고 1의 중개 하에 2009. 1. 6. 소외 1로부터 서울 송파구 풍납동 (이하 2 생략)(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다.)를 임대차보증금 70,000,000원, 임대차기간 2년간으로 정하여 임차하고, 위 임대차보증금을 지급하였는데, 당시 이 사건 건물에는 채권자 소외 나라캐피탈, 채권최고액 180,000,000원인 근저당권설정등기 및 채권자 소외 2, 채권최고액 52,000,000원인 근저당권설정등기가 이미 경료되어 있었다.

다. 피고 한국공인중개사협회(이하 ‘피고 협회’라고 한다.)는 중개업자의 손해배상책임을 보장하기 위하여 설립된 공제사업자인데, 피고 1과 사이에 공제금액 100,000,000원으로 된 공제계약을 체결하였다.

[인정근거] 다툼이 없는 사실.

2. 주장 및 판단

가. 원고는 이 사건 청구원인으로 다음과 같이 주장한다.

(1) 위 임대차계약 후 이 사건 건물에 대하여 서울동부지방법원 2009타경13365호로 경매가 개시되었는데 위 각 선순위 근저당권으로 인하여 원고가 임대차보증금 채권 상당액을 배당받지 못하게 되었다.

(2) 피고 1의 직원이던 소외 3은 위 임대차계약 당시 원고에게 “걱정하지 말라, 내가 근저당권이 말소되도록 책임지겠다.”고 말하는 등 설명 및 확인 의무를 다하지 아니하였으므로 피고 1은 사용자로서 손해배상책임이 있다.

(3) 피고 1은 미등록 사무보조원인 소외 3을 고용하여 원고에게 중개업무를 하도록 하는 등 위법한 행위를 하였으므로 손해배상책임이 있다.

(4) 피고 협회는 피고 1의 책임을 인수한 공제사업자로서 피고 1과 연대하여 원고의 손해를 배상할 책임이 있다.

나. 그런데 위 (1) 사실은 다툼이 없으나, 피고 1의 직원이던 소외 3이 위 (2)와 같은 행위를 하였는지에 관하여는 갑 제7호증의 기재만으로는 이를 인정하기 부족하고 달리 인정할 증거가 없으며, 이 법원의 송파구청에 대한 사실조회 결과에 의하면 소외 3이 피고 1의 사무원으로 구청에 등록되지 아니한 사실은 인정되나, 이러한 사정으로 인하여 원고의 이 사건 손해가 발생하였다고 보기 어렵다. 오히려 갑 제1호증의 1, 2의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면 위 임대차계약 당시 이 사건 건물에 선순위인 위 각 근저당권이 설정되어 있어서 보증금 회수에 어려움이 있을 수 있다는 사정을 원고도 알고 있었던 것으로 보이므로 원고의 주장은 이유 없다.

3. 결 론

그렇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 모두 이유 없어 이를 기각한다.

판사   정재훈

대법원 2010. 7. 29. 선고 2008다18284,18291 판결
[소유권말소등기·소유권이전등기말소등기][미간행]

【판시사항】

[1] 불법행위로 인해 근저당권이 소멸된 경우, 근저당권자가 입은 손해의 범위

[2] 갑이 무효인 교환계약에 기해 이전받은 부동산을 타인에게 임대함으로써 그 부동산에 관한 경매절차에서 담보가등기권자에 대한 배당액이 감소한 경우, 갑이 임대 등 통상의 사용수익행위를 함에 있어 담보가등기권자가 손해가 입게 될 것을 예견하여 회피할 의무가 있다고 볼 수 없고 교환계약이 위법하다고 하여 이를 달리 볼 수도 없으므로, 특별한 사정이 없는 한 갑의 주택임대행위를 위법하다고 할 수는 없다고 한 사례

【참조조문】

[1] 민법 제393조, 제750조, 제763조 [2] 민법 제393조, 제750조, 제763조

【참조판례】

[1] 대법원 1997. 11. 25. 선고 97다35771 판결(공1998상, 14)

【전 문】

【원고(반소피고), 상고인】 원고 1외 1인 (소송대리인 변호사 양종렬)

【피고(반소원고), 피상고인】 피고 1외 1인 (소송대리인 변호사 김형진)

【원심판결】 서울고법 2008. 1. 15. 선고 2007나31909, 32001 판결

【주 문】

원심판결 중 원고(반소피고)들 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이 유】

상고이유를 본다.

1. 원심은, 제1심판결을 인용하여 그 판시와 같은 사실을 인정하고, 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고만 한다)들과 제1심 공동피고 조병식 사이의 교환계약은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 토지거래허가제를 잠탈하는 것으로서 무효이므로 그에 따라 이 사건 (1)부동산에 관하여 조병식 앞으로 마쳐진 소유권이전등기 및 그에 터잡아 이루어진 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고만 한다)들 명의의 각 소유권이전등기는 모두 무효라고 판단한 다음, 조병식에 대한 공사대금채권자인 피고 1이 그 채권을 담보하기 위하여 이 사건 (2)부동산 중 토지에 관하여 근저당권을 설정하였다가 이 사건 (1)부동산에 관한 조병식 명의의 소유권이전등기를 신뢰하여 (1)부동산 중 일부 토지를 대물변제로 등기이전받으면서 위 근저당권을 말소하였으므로 근저당권 상실로 인한 손해의 배상을 구함과 아울러 이를 지급받기까지는 원고의 소유권이전등기 말소청구에 응할 수 없다는 위 피고의 반소청구 및 동시이행항변을 받아들이고, 그로 인한 손해액을 위 근저당권의 채권최고액에 해당하는 5,600만 원으로 산정하였다.

그리고 원심은, 원고 1이 위 교환계약에 따라 이 사건 (2)부동산에 관한 소유권이전등기를 마친 후 위 부동산 중 일부 주택을 다른 사람에게 주택임대차보호법 제8조 소정의 소액임대차에 해당하는 임차보증금으로 임대함으로써 위 부동산에 관한 담보가등기권리자인 피고 2로 하여금 위 부동산에 대한 임의경매절차에서 소액임차인들의 배당액만큼 배당받지 못하게 한 것은 불법행위에 해당한다고 판단하고, 그에 관한 위 피고의 반소청구 및 동시이행항변을 받아들였다.

2. 그러나 피고들의 반소청구 및 동시이행항변에 관한 원심의 위와 같은 판단은 아래와 같은 이유로 수긍하기 어렵다.

가. 타인의 불법행위로 인하여 근저당권이 소멸되는 경우에 있어 근저당권자로서는 근저당권이 소멸하지 아니하였더라면 그 실행으로 피담보채무의 변제를 받았을 것임에도 불구하고 근저당권의 소멸로 말미암아 이러한 변제를 받게 되는 권능을 상실하게 되는 것이므로, 그 근저당권의 소멸로 인한 근저당권자가 입게 되는 손해는 특별한 사정이 없는 한 위 부동산의 가액 범위 내에서 채권최고액을 한도로 하는 피담보채권액이라 할 것이나( 대법원 1997. 11. 25. 선고 97다35771 판결 등 참조), 근저당 목적물인 부동산의 시가에서 위 소멸된 근저당권에 우선하는 선순위담보권 등의 피담보채권액을 공제한 잔액, 즉 잔존 담보가치 상당액이 채권최고액 또는 피담보채권액보다 적은 경우에는 그 잔존 담보가치 상당액을 손해로 보아야 할 것이다.

원심이 인용한 제1심의 채택 증거에 의하면, 피고 1이 당초 근저당권을 설정하였던 이 사건 (2)부동산 중 토지에는 위 피고의 근저당권보다 선순위인 4개의 근저당권이 설정되어 있었고 그 채권최고액도 합계 3억 2,200만 원에 이르렀으며, 그 후 이 사건 (2)부동산에 관한 임의경매절차에서 위 피고의 근저당권보다 우선하는 주택임차인들이 합계 7,200만 원을 배당받은 사실을 알 수 있으므로, 위 근저당권의 상실로 인하여 피고 1이 입게 된 손해액을 산정하려면 우선 그 불법행위일 성립 당시를 표준으로 하여 담보목적물의 시가 및 위 근저당권에 의하여 우선변제받을 수 있는 잔존 담보가치를 확정하여야 하고, 그 시가 및 잔존 담보가치가 채권최고액 이상이 될 때에 한하여 채권최고액 상당액을 손해액으로 인정할 수 있다 할 것인바, 원심이 위 담보목적물의 시가가 얼마인지, 나아가 위 피고의 근저당권에 우선하는 선순위담보권 등의 피담보채권액이 얼마인지 등을 밝혀 보지도 아니한 채 위 피고가 채권최고액 상당의 손해를 입었다고 단정한 데에는 담보권 상실로 인한 손해액 산정에 관한 법리를 오해하여 그 심리를 다하지 아니한 위법이 있다 할 것이고, 이는 판결 결과에 영향을 미쳤음이 분명하다. 상고이유 중 이 점을 지적하는 부분은 이유 있다.

나. 피고 2가 이 사건 (2)부동산에 관한 임의경매절차에서 소액임차인의 배당액만큼 배당받지 못하게 된 것은 원고 1의 주택임대라는 새로운 행위가 개재되었기 때문이지만, 원고 1이 임대 등 통상의 사용수익행위를 함에 있어 담보가등기권자가 손해를 입게 될 것을 예견하여 이를 회피할 의무가 있다고 볼 수 없고 원고들과 조병식 사이의 교환계약이 위법하다고 하여 달리 볼 수도 없으므로, 당사자 간에 새로운 임대차를 금하는 약정이 있었거나 담보권자를 해하기 위하여 부당하게 임차보증금을 낮추어 주택임대차보호법 제8조 소정의 소액임차보증금에 해당하도록 하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 위 원고의 주택임대행위를 위법하다고 할 수는 없다.

그렇다면 원심으로서는 원고 1이 담보가등기권리자인 피고 2를 해하기 위하여 정당한 임차보증금보다 부당하게 저렴한 금액으로 임대하였다는 등의 사정이 있는지 여부를 살펴본 후 불법행위의 성립 여부를 판단하였어야 할 것임에도, 원심은 위 원고의 주택임대행위가 그로써 곧 위 피고에 대한 불법행위에 해당한다고 단정하고 말았으니, 이러한 원심의 판단에는 필요한 심리를 다하지 않았거나 불법행위의 성립에 관한 법리를 오해한 위법이 있고, 이 역시 판결결과에 영향을 미쳤음이 분명하다. 상고이유 중 이 점을 지적하는 부분도 이유 있다.

3. 그러므로 원고들의 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결 중 원고들 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 양승태(재판장) 김지형 전수안(주심) 양창수

대법원 2010. 6. 24. 선고 2009다40790 판결
[손해배상(기)][공2010하,1430]

【판시사항】

[1] 주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 임차인으로서의 지위에 기하여 경매법원에 배당요구를 한 경우, 전세권에 관하여도 배당요구가 있는 것으로 볼 수 있는지 여부 (소극)

[2] 집행법원이 매각물건명세서의 작성에 관하여 부담하는 의무의 내용 및 집행법원이나 경매담당 공무원이 매각물건명세서 작성에 관한 직무상의 의무를 위반한 경우, 국가배상책임이 성립하는지 여부 (적극)

[3] 매각물건명세서를 작성하면서 매각으로 소멸되지 않는 최선순위 전세권이 매수인에게 인수된다는 취지의 기재를 하지 아니한 경매담당 공무원 등의 직무집행상의 과실로 인하여 매수인이 입은 손해에 대하여 국가배상책임을 인정한 사례

【판결요지】

[1] 민사집행법 제91조 제3항은 “전세권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다”라고 규정하고, 같은 조 제4항은 “ 제3항의 경우 외의 전세권은 매수인이 인수한다. 다만, 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다”라고 규정하고 있고, 이는 저당권 등에 대항할 수 없는 전세권과 달리 최선순위의 전세권은 오로지 전세권자의 배당요구에 의하여만 소멸되고, 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 매수인에게 인수되며, 반대로 배당요구를 하면 존속기간에 상관없이 소멸한다는 취지라고 할 것인 점, 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 권리라고 할 것인 점 등에 비추어 보면, 주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 그 중 임차인으로서의 지위에 기하여 경매법원에 배당요구를 하였다면 배당요구를 하지 아니한 전세권에 관하여는 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없다.

[2] 집행법원은 매각대상 부동산에 관한 이해관계인이나 그 현황조사를 실시한 집행관 등으로부터 제출된 자료를 기초로 매각대상 부동산의 현황과 권리관계를 되도록 정확히 파악하여 이를 매각물건명세서에 기재하여야 하고, 만일 경매절차의 특성이나 집행법원이 가지는 기능의 한계 등으로 인하여 매각대상 부동산의 현황이나 관리관계를 정확히 파악하는 것이 곤란한 경우에는 그 부동산의 현황이나 권리관계가 불분명하다는 취지를 매각물건명세서에 그대로 기재함으로써 매수신청인 스스로의 판단과 책임하에 매각대상 부동산의 매수신고가격이 결정될 수 있도록 하여야 한다. 그럼에도 집행법원이나 경매담당 공무원이 위와 같은 직무상의 의무를 위반하여 매각물건명세서에 매각대상 부동산의 현황과 권리관계에 관한 사항을 제출된 자료와 다르게 작성하거나 불분명한 사항에 관하여 잘못된 정보를 제공함으로써 매수인의 매수신고가격 결정에 영향을 미쳐 매수인으로 하여금 불측의 손해를 입게 하였다면, 국가는 이로 인하여 매수인에게 발생한 손해에 대한 배상책임을 진다.

[3] 주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 최선순위 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 임차인으로서의 지위에 기하여 배당요구를 하였으나 집행법원이 매각물건명세서를 작성하면서 ‘등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각허가에 의하여 그 효력이 소멸하지 아니하는 것’란에 아무런 기재를 하지 않고 경매를 진행한 사안에서, 위 최선순위 전세권은 경매절차에서의 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 것이므로 매각물건명세서를 작성함에 있어서 위 전세권이 인수된다는 취지의 기재를 하였어야 할 것임에도 위와 같은 매각물건명세서의 잘못된 기재로 인하여 위 전세권이 매수인에게 인수되지 않은 것으로 오인한 상태에서 매수신고가격을 결정하고 매각대상 부동산을 매수하였다가 위 전세권을 인수하여 그 전세금을 반환하여야 하는 손해를 입은 매수인에 대하여 경매담당 공무원 등의 직무집행상의 과실로 인한 국가배상책임을 인정한 사례.

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 민법 제303조 제1항, 민사집행법 제91조 제3항, 제4항 [2] 민사집행법 제105조, 국가배상법 제2조 제1항, 민법 제750조 [3] 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 민법 제303조 제1항, 제750조, 민사집행법 제91조 제3항, 제4항, 제105조, 국가배상법 제2조 제1항

【참조판례】

[1] 대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결(공1994상, 501)
[2] 대법원 2008. 1. 31. 선고 2006다913 판결

【전 문】

【원고, 피상고인 겸 부대상고인】 원고

【피고, 상고인 겸 부대피상고인】 대한민국

【원심판결】 서울고법 2009. 5. 7. 선고 2008나94990 판결

【주 문】

상고 및 부대상고를 모두 기각한다. 상고비용은 상고인이, 부대상고비용은 부대상고인이 각 부담한다.

【이 유】

상고이유와 부대상고이유를 함께 판단한다.

1. 피고의 상고이유 제1점에 관하여

민사집행법 제91조 제3항은 “전세권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다”라고 규정하고, 같은 조 제4항은 “ 제3항의 경우 외의 전세권은 매수인이 인수한다. 다만, 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다”라고 규정하고 있고, 이는 저당권 등에 대항할 수 없는 전세권과 달리 최선순위의 전세권은 오로지 전세권자의 배당요구에 의하여만 소멸되고, 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 매수인에게 인수되며, 반대로 배당요구를 하면 존속기간에 상관없이 소멸한다는 취지라고 할 것인 점, 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 권리라고 할 것인 점 ( 대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결 참조) 등에 비추어 보면, 주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 그 중 임차인으로서의 지위에 기하여 경매법원에 배당요구를 하였다면 배당요구를 하지 아니한 전세권에 관하여는 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없다고 할 것이다.

원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채택 증거를 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 소외인이 이 사건 전세권설정등기를 마칠 당시 이 사건 부동산(오피스텔)에 선순위 저당권·압류·가압류 등기가 마쳐져 있지 아니하였으므로 이 사건 전세권은 최선순위 전세권이고, 소외인은 임차인으로서 배당요구를 하였을 뿐 전세권자로서 배당요구를 한 것으로 볼 수 없으므로, 이 사건 전세권은 경매절차에서의 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수된다고 판단하였다.

앞에서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 전세권자를 겸한 임차인의 배당요구에 관한 법리 등을 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.

2. 피고의 상고이유 제2점에 관하여

공무원에게 부과된 직무상 의무의 내용이 단순히 공공 일반의 이익을 위한 것이거나 행정기관 내부의 질서를 규율하기 위한 것이 아니고 전적으로 또는 부수적으로 사회구성원 개인의 안전과 이익을 보호하기 위하여 설정된 것이라면, 공무원이 그와 같은 직무상 의무를 위반함으로 인하여 피해자가 입은 손해에 대하여는 상당인과관계가 인정되는 범위 내에서 국가가 배상책임을 지는 것이고, 이때 상당인과관계의 유무를 판단함에 있어서는 일반적인 결과발생의 개연성은 물론 직무상 의무를 부과하는 법령 기타 행동규범의 목적, 그 수행하는 직무의 목적 내지 기능으로부터 예견가능한 행위 후의 사정, 가해행위의 태양 및 피해의 정도 등을 종합적으로 고려하여야 할 것이다( 대법원 2007. 12. 27. 선고 2005다62747 판결 등 참조). 한편, 민사집행법이 제105조에서 집행법원은 매각물건명세서를 작성하여 현황조사보고서 및 평가서의 사본과 함께 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다고 규정하고 있는 취지는 경매절차에 있어서 매각대상 부동산의 현황을 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 그 현황과 권리관계를 공시함으로써 매수 희망자가 매각대상 부동산에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있도록 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하고자 함에 있다( 대법원 2004. 11. 9.자 2004마94 결정 참조). 따라서 집행법원으로서는 매각대상 부동산에 관한 이해관계인이나 그 현황조사를 실시한 집행관 등으로부터 제출된 자료를 기초로 매각대상 부동산의 현황과 권리관계를 되도록 정확히 파악하여 이를 매각물건명세서에 기재하여야 하고, 만일 경매절차의 특성이나 집행법원이 가지는 기능의 한계 등으로 인하여 매각대상 부동산의 현황이나 관리관계를 정확히 파악하는 것이 곤란한 경우에는 그 부동산의 현황이나 권리관계가 불분명하다는 취지를 매각물건명세서에 그대로 기재함으로써 매수신청인 스스로의 판단과 책임하에 매각대상 부동산의 매수신고가격이 결정될 수 있도록 하여야 할 것이다. 그럼에도 집행법원이나 경매담당 공무원이 위와 같은 직무상의 의무를 위반하여 매각물건명세서에 매각대상 부동산의 현황과 권리관계에 관한 사항을 제출된 자료와 다르게 작성하거나 불분명한 사항에 관하여 잘못된 정보를 제공함으로써 매수인의 매수신고가격 결정에 영향을 미쳐 매수인으로 하여금 불측의 손해를 입게 하였다면, 국가는 이로 인하여 매수인에게 발생한 손해에 대한 배상책임을 진다고 할 것이다( 대법원 2008. 1. 31. 선고 2006다913 판결 참조).

원심이 확정한 사실에 의하면, 소외인은 2006. 6. 27. 주식회사 원형토건(이하 ‘원형토건’이라고 한다)으로부터 이 사건 부동산을 보증금 8,000만 원, 기간 2006. 7. 4.부터 2007. 7. 3.까지로 정하여 임차한 후 2006. 7. 4. 이 사건 부동산에 입주하면서 확정일자를 받고 2006. 7. 7. 전입신고를 마쳤는데, 이 사건 부동산의 지번인 ‘735-11’로 전입신고를 하지 않고 ‘745-11’로 전입신고를 하였다가 2006. 11. 3. 정정신고를 한 사실, 소외인은 임대차계약 체결일인 2006. 6. 27. 원형토건과 사이에 이 사건 부동산에 관한 전세권설정계약도 체결하고 2006. 7. 4. 이 사건 부동산에 관하여 전세금 8,000만 원, 존속기간 2007. 7. 3.까지로 된 이 사건 전세권설정등기를 마친 사실, 원고가 전세권설정등기를 마칠 당시에는 이 사건 부동산에 관하여 선순위 저당권·가압류·압류등기가 없었으나, 2006. 9. 5. 채권자 신용보증기금, 채무자 원형토건, 채권최고액 2억 1,000만 원으로 된 근저당권설정등기가 마쳐진 사실, 근로복지공단은 2007. 5. 21. 이 사건 부동산에 관하여 서울중앙지방법원 2007타경15036호로 강제경매를 신청하였고, 위 법원이 2007. 5. 22. 강제경매개시결정을 함으로써 강제경매절차가 진행된 사실, 소외인은 위 경매절차에서 배당요구종기일 이전인 2007. 7. 20. 임대차계약서와 주민등록표등본을 첨부하여 임차인으로서 “임차부분 : 전부(방1칸), 임차보증금 : 팔천만 원, 점유기간 : 2006. 7. 4.부터 2007. 7. 4.까지, 전입일자 : 2006. 7. 4., 확정일자 : 2006. 7. 4., 임차권·전세권등기 : 유(2006. 7. 4.), 입주한 날(주택인도일) : 2006. 7. 4.”로 기재한 “권리신고 및 배당요구신청서(주택임대차)”를 제출하여 배당요구를 한 사실, 집행법원은 2007. 8. 1. 매각물건명세서를 작성하면서 ‘최선순위 설정’란에 “2006. 7. 4.(전세권)”, ‘점유자’란에 소외인을 각 기재하고, 소외인이 임차인으로서 권리신고한 내용(단, 전입신고일자는 2006. 7. 7.로 기재) 및 2007. 7. 20. 배당요구한 사실을 기재하는 한편, 등기부등본에 근거하여 소외인이 전세권자로서 보증금이 8,000만 원이라는 내용을 기재하고 그 ‘배당요구 여부(배당요구일자)’란에는 아무런 기재를 하지 않았으며, 또한 ‘등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각허가에 의하여 그 효력이 소멸하지 아니하는 것’란에도 아무런 기재를 하지 않은 사실, 이 사건 부동산은 감정가액이 1억 원으로 평가되었는데, 원고는 2007. 8. 16. 제1회 매각기일에 112,600,000원으로 매수신고를 하여 매각허가결정을 받았고, 2007. 9. 13. 대금을 완납하고 2007. 10. 24. 그 앞으로 소유권이전등기를 마쳤으며, 이 사건 전세권설정등기는 같은 날 집행법원의 촉탁에 의하여 강제경매로 인한 매각을 원인으로 말소된 사실, 집행법원은 배당기일인 2007. 10. 11. 실제 배당할 금액 110,012,227원 전부를 신청채권자인 근로복지공단에게 배당한 사실, 그 후 소외인은 원고를 상대로 하여 서울중앙지방법원 2007가합113422호로 위 경매로 인하여 이 사건 전세권이 소멸되지 않았음에도 그 등기가 말소되었다는 이유로 그 회복등기절차의 승낙을 구하는 소를 제기하였고, 위 법원은 2008. 4. 22. 소외인의 임차인으로서의 배당요구는 전세권자로서의 배당요구로 볼 수 없어 이 사건 전세권은 경매로 인하여 소멸하지 않는다는 이유로 소외인의 승소판결을 선고하였으며, 위 판결은 그 무렵 확정된 사실, 원고는 2008. 5. 8. 소외인에게 전세보증금 명목으로 8,000만 원을 지급한 사실을 알 수 있다.

위와 같은 사실관계를 앞에서 본 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 전세권은 최선순위 전세권으로서 경매절차에서의 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 것이므로 집행법원의 경매담당 공무원으로서는 그 매각물건명세서를 작성함에 있어서 ‘등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각허가에 의하여 그 효력이 소멸하지 아니하는 것’란에 이 사건 전세권이 인수된다는 취지의 기재를 하였어야 할 것임에도 이를 기재하지 아니한 채 경매를 진행하는 잘못을 저질렀고, 원고는 위와 같은 매각물건명세서의 잘못된 기재로 인하여 이 사건 전세권이 매수인에게 인수되지 않은 것으로 오인한 상태에서 매수신고가격을 결정하고 이 사건 부동산을 매수하였다가 이 사건 전세권을 인수하여 그 전세금을 반환하여야 하는 손해를 입었다고 할 것이므로, 피고는 위와 같은 경매담당 공무원 등의 직무집행상의 과실로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.

같은 취지의 원심 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 매각물건명세서의 작성에 관한 법리나 국가배상책임에 관한 법리 등을 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.

3. 피고의 상고이유 제3점에 관하여

원고가 관련 법령을 숙지하고 이 사건 부동산의 등기부등본 등을 상세히 검토하였다면 이 사건 전세권이 소멸되지 아니하는 것을 알 수 있었다고 하더라도, 민사집행법이 매각물건명세서를 작성, 비치하여 매수 희망자들에게 이를 열람토록 한 취지에 비추어 보면, 관련 법령이나 자료를 제대로 검토하지 아니한 원고의 잘못을 들어 이를 과실상계 사유로 참작할 수 있음은 별론으로 하고, 그러한 사정만으로 피고가 손해배상책임을 면한다고 볼 수는 없으므로, 이 부분 상고이유의 주장도 받아들이지 아니한다.

4. 원고의 부대상고이유에 관하여

불법행위로 인한 손해배상사건에서 과실상계 사유에 관한 사실인정이나 그 비율을 정하는 것은 그것이 형평의 원칙에 비추어 현저히 불합리하다고 인정되지 아니하는 한 사실심의 전권에 속하는 것이다( 대법원 2000. 2. 22. 선고 98다38623 판결 등 참조).

원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 과실상계 사유에 관한 사실인정이나 그 비율 판단이 형평의 원칙에 비추어 현저히 불합리하다고 보이지 아니하므로, 원고의 부대상고이유의 주장은 받아들이지 아니한다.

5. 결론

그러므로 상고 및 부대상고를 모두 기각하고, 상고비용 및 부대상고비용은 각 패소자들의 부담으로 하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   신영철(재판장) 박시환 안대희(주심) 차한성

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서울고등법원 2009. 5. 7. 선고 2008나94990 판결
[손해배상(기)][미간행]

【전 문】

【원고, 항소인】 원고

【피고, 피항소인】 대한민국

【변론종결】
2009. 3. 26.

【제1심판결】 서울중앙지방법원 2008. 10. 1. 선고 2008가단189207 판결

【주 문】

1. 당심에서 확장된 원고의 청구를 포함하여 제1심 판결을 아래와 같이 변경한다.

가. 피고는 원고에게 16,000,000원 및 이에 대하여 2008. 6. 3.부터 2009. 5. 7.까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

나. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

2. 소송총비용 중 70%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

3. 제1의 가.항은 가집행할 수 있다.

【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지

피고는 원고에게 80,000,000원 및 이에 대하여 2008. 6. 3.부터 당심 판결 선고일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라(원고는 당심에서 지연손해금 청구를 확장하였다).

2. 항소취지

제1심 판결을 취소한다. 피고는 원고에게 80,000,000원 및 이에 대하여 제1심 판결 선고일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

【이 유】

1. 인정사실

아래의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑1호증 내지 갑7호증, 갑9호증 내지 갑12호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있다.

가. 소외인은 2006. 6. 27. 주식회사 원형토건(이하, ‘원형토건’이라고 한다)으로부터 그 소유의 별지 목록 기재 부동산(이하, ‘이 사건 부동산’이라고 한다)을 보증금 8,000만 원, 기간 2006. 7. 4.부터 2007. 7. 3.까지로 정하여 임차한 후 2006. 7. 4. 이 사건 부동산에 입주하면서 확정일자를 받고 2006. 7. 7. 전입신고를 마쳤는데, 이 사건 부동산의 지번인 “735-11”로 전입신고를 하지 아니하고 “745-11”로 전입신고를 하였다(그 후 소외인이 2006. 11. 3. 이 사건 부동산의 지번인 “735-11”로 정정신고를 하여 전입 주소가 정정되었다).

나. 소외인은 임대차계약 체결일인 2006. 6. 27. 원형토건과 사이에 이 사건 부동산에 관한 전세권설정계약도 체결하고 2006. 7. 4. 이 사건 부동산에 관하여 전세금 8,000만 원, 존속기간 2007. 7. 3.까지로 된 전세권설정등기를 마쳤다(이하, ‘이 사건 전세권’이라고 한다).

다. 원고가 전세권설정등기를 마칠 당시에는 이 사건 부동산에 관하여 선순위 저당권·가압류·압류등기가 없었으나, 2006. 9. 5. 채권자 신용보증기금, 채무자 원형토건, 채권최고액 2억 1,000만 원으로 된 근저당권설정등기가 마쳐졌다.

라. 근로복지공단은 2007. 5. 21. 이 사건 부동산에 관하여 서울중앙지방법원 2007타경15036호로 강제경매를 신청하였고, 위 법원이 2007. 5. 22. 강제경매개시결정을 함으로써 이 사건 부동산에 관하여 강제경매(이하, ‘이 사건 경매’라고 한다)절차가 진행되었다.

마. 소외인은 이 사건 경매절차에서 배당요구종기일 이전인 2007. 7. 20. 임대차계약서와 주민등록표등본을 첨부하여 임차인으로서 “임차부분 : 전부(방1칸), 임차보증금 : 팔천만 원, 점유기간 : 2006. 7. 4.부터 2007. 7. 4.까지, 전입일자 : 2006. 7. 4., 확정일자 : 2006. 7. 4., 임차권·전세권등기 : 유(2006. 7. 4.), 입주한 날(주택인도일) : 2006. 7. 4.”로 기재된 “권리신고 및 배당요구신청서(주택임대차)”를 제출하여 배당요구를 하였다.

바. 집행법원은 2007. 8. 1. 매각물건명세서를 작성하면서 ‘최선순위 설정’란에 “2006. 7. 4.(전세권)”, ‘점유자’란에 소외인을 각 기재하고, 소외인이 임차인으로서 권리신고한 내용(단, 전입신고일자만 2006. 7. 7.로 기재) 및 2007. 7. 20. 배당요구한 사실을 기재하는 한편, 등기부등본에 기초하여 전세권자로서 보증금이 8,000만 원이라는 내용만을 기재한 채 ‘배당요구여부(배당요구일자)’란에는 아무런 기재를 하지 않았으며, 또한 ‘등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각허가에 의하여 그 효력이 소멸하지 아니하는 것’란에도 아무런 기재를 하지 않았다.

사. 이 사건 부동산은 감정가액이 1억 원으로 평가되었는데, 원고는 2007. 8. 16. 제1회 매각기일에 112,600,000원으로 매수신고를 하여 그 후 매각허가결정을 받았고, 2007. 9. 13. 대금을 완납하여 소유권을 취득한 후 2007. 10. 24. 이 사건 부동산에 관하여 소유권이전등기를 마쳤으며, 이 사건 전세권설정등기는 같은 날 강제경매로 인한 매각으로 말소되었다.

아. 집행법원은 배당기일인 2007. 10. 11. 실제 배당할 금액 110,012,227원 전부를 신청채권자인 근로복지공단에게 배당하였다.

자. 그 후 소외인은 원고를 상대로 하여 서울중앙지방법원 2007가합113422호로 이 사건 경매로 인하여 이 사건 전세권이 소멸되지 않았음에도 그 등기가 말소되었다는 이유로 그 회복등기절차의 승낙을 구하는 소송을 제기하였고, 위 법원은 2008. 4. 22. 소외인의 임차인으로서의 배당요구는 전세권자로서의 배당요구로 볼 수 없어 이 사건 전세권은 이 사건 경매로 인하여 소멸하지 않는다는 이유로 소외인의 승소판결을 선고하였고, 위 판결은 그 무렵 확정되었다.

차. 원고는 2008. 5. 8. 소외인에게 전세보증금 명목으로 8,000만 원을 지급하였다.

2. 손해배상책임의 발생 및 범위

가. 책임의 근거

(1) 공무원에게 부과된 직무상 의무의 내용이 단순히 공공 일반의 이익을 위한 것이거나 행정기관 내부의 질서를 규율하기 위한 것이 아니고 전적으로 또는 부수적으로 사회구성원 개인의 안전과 이익을 보호하기 위하여 설정된 것이라면, 공무원이 그와 같은 직무상 의무를 위반함으로 인하여 피해자가 입은 손해에 대하여는 상당인과관계가 인정되는 범위 내에서 국가가 배상책임을 지는 것이고, 이때 상당인과관계의 유무를 판단함에 있어서는 일반적인 결과발생의 개연성은 물론 직무상 의무를 부과하는 법령 기타 행동규범의 목적, 그 수행하는 직무의 목적 내지 기능으로부터 예견가능한 행위 후의 사정, 가해행위의 태양 및 피해의 정도 등을 종합적으로 고려하여야 한다( 대법원 2007. 12. 27. 선고 2005다62747 판결 참조). 민사집행법이 제105조에서 집행법원은 매각물건명세서를 작성하여 현황조사보고서 및 평가서의 사본과 함께 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다고 규정하고 있는 취지는 경매절차에 있어서 매각대상 부동산의 현황을 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 그 현황과 권리관계를 공시함으로써 매수 희망자가 매각대상 부동산에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있도록 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하고자 함에 있다( 대법원 2004. 11. 9. 자 2004마94 결정 참조). 따라서 집행법원으로서는 매각대상 부동산에 관한 이해관계인이나 그 현황조사를 실시한 집행관 등으로부터 제출된 자료를 기초로 매각대상 부동산의 현황과 권리관계를 되도록 정확히 파악하여 이를 매각물건명세서에 기재하여야 하고, 만일 경매절차의 특성이나 집행법원이 가지는 기능의 한계 등으로 인하여 매각대상 부동산의 현황이나 관리관계를 정확히 파악하는 것이 곤란한 경우에는 그 부동산의 현황이나 권리관계가 불분명하다는 취지를 매각물건명세서에 그대로 기재함으로써 매수신청인 스스로의 판단과 책임 하에 매각대상 부동산의 매수신고가격이 결정될 수 있도록 하여야 할 것이다. 그럼에도 불구하고 집행법원이나 경매담당 공무원이 위와 같은 직무상의 의무를 위반하여 매각물건명세서에 매각대상 부동산의 현황과 권리관계에 관한 사항을 제출된 자료와 다르게 작성하거나 불분명한 사항에 관하여 잘못된 정보를 제공함으로써 매수인의 매수신고가격 결정에 영향을 미쳐 매수인으로 하여금 불측의 손해를 입게 하였다면, 국가는 이로 인하여 매수인에게 발생한 손해에 대한 배상책임을 진다고 할 것이다( 대법원 2008. 1. 31. 선고 2006다913 판결 참조).

(2) 집행법원은 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각허가에 의하여 그 효력이 소멸하지 아니하는 것 등을 적은 매각물건명세서를 작성하여야 하고, 매각물건명세서를 등을 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다( 민사집행법 제105조). 한편, 전세권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸되나( 민사집행법 제91조 제3항), 그 외의 경우에는 매수인이 인수하되 전세권자가 배당요구를 하는 경우에만 매각으로 소멸하는바( 같은 조 제4항), 이는 전세권자 스스로 전세금반환청구권에 기한 배당요구를 통하여 경매절차에서 전세금을 회수할 것인지 아니면 전세권의 부담을 매수인에게 인수시켜 매수인으로부터 전세금을 회수할 것인지 선택할 수 있도록 하기 위한 것으로 매수인이나 전세권자에게 결정적이고 중요한 의미를 가지는 사항이라고 할 것이다. 나아가 주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정, 성립요건 및 효력(주택임대차보호법상의 임대차는 채권적 권리인 반면, 전세권은 물권이고, 임차권에 기하여는 경매청구권이 없으나, 전세권은 경매청구권이 있으며, 주택에 대한 전세권의 우선변제권의 물적 범위는 그 주택에 한정되지만 주택임대차보호법에 의한 우선변제권의 물적 범위는 그 대지를 포함한다)을 달리하는 별개의 것이고( 대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결 참조), 이에 더하여 앞서 본 바와 같은 민사집행법 제91조 제4항의 규정취지에 비추어 볼 때, 전세권자로서의 지위 및 대항력 있는 임차인으로서의 지위를 겸유하는 자가 임차인으로서 배당요구를 한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 전세권자로서 배당요구를 한 것으로 볼 수는 없다.

(3) 앞서 본 사실관계에 의하면, 소외인이 이 사건 전세권설정등기를 마칠 당시 이 사건 부동산에 선순위 저당권·압류·가압류 등기가 마쳐져 있지 않았으므로 이 사건 전세권은 최선순위 전세권이라고 할 것이고, 소외인은 임차권자로서 배당요구만을 하였을뿐, 달리 전세권자로서 배당요구를 하였다고 볼 특별한 사정이 있다고 볼 자료도 없으므로, 이 사건 전세권은 이 사건 경매절차에서의 매각으로 소멸하지 아니하고 매수인에게 인수된다고 할 것이다. 그럼에도 불구하고 집행법원은 이 사건 매각물건명세서를 작성하면서 소외인이 임차인으로서 배당요구한 사실만 기재하고 전세권자로서의 ‘배당요구여부’란에는 아무런 기재를 하지 않았으면서도 ‘등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각허가에 의하여 그 효력이 소멸하지 아니하는 것’란에 이 사건 전세권을 기재하지 않고 공란으로 두었고, 원고로서는 위와 같은 매각물건명세서의 부정확한 기재로 말미암아 이 사건 전세권이 매수인에게 인수되지 않은 것으로 오인한 상태에서 매수신고가격을 결정하게 되어 이 사건 전세권자인 소외인에게 전세보증금을 책임지게 되는 손해를 입었다고 할 것이므로, 국가인 피고로서는 위와 같은 경매 담당 공무원의 직무상 불법행위로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.

(4) 이에 대하여 피고는, 매각물건명세서는 법원의 인식을 기재한 서면에 지나지 아니한 것으로서 그 작성은 사실행위에 속하고 그에 의하여 매각조건이 결정되거나 실체법상 권리관계에 영향을 미치는 것은 아니며, 공신력도 인정되는 것이 아닐 뿐만 아니라, 매각물건의 매수여부는 전적으로 매수인의 판단과 책임 하에 이루어지는 것이고, 가사 매각물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있더라도 민사집행법 제121조 제5호에 따른 매각허가에 대한 이의 및 같은 법 제130조 제1항에 의한 즉시항고 등을 통하여 매수인의 권리구제절차를 취할 수 있음에도 불구하고 원고가 이를 해태하였으므로, 피고는 아무런 책임이 없다고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 피고가 매각물건명세서에 매각대상 부동산의 권리관계에 관한 사항을 다르게 작성함으로써 매수인의 매수신고가격 결정에 영향을 미쳐 매수인으로 하여금 불측의 손해를 입게 한 이상 피고 주장과 같은 사유만으로 피고에게 손해배상책임이 없다거나 경매담당 공무원의 직무상 위법행위와 원고의 손해 사이에 인과관계가 단절된다고 볼 수 없으므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.

나. 책임의 제한

앞서 본 사실관계에 의하면, 이 사건 매각물건명세서에 소외인이 전세권자로서 배당요구한 사실이 기재되어 있지 아니하였으므로 원고로서도 조금만 주의를 기울여 관련 법령을 살펴보고 이 사건 부동산에 관한 등기부등본 등을 검토하였더라면 이 사건 전세권이 소멸하지 않을 수 있음을 쉽게 알 수 있었다고 할 것임에도 이를 소홀히 하였고, 또한 신청채권자인 근로복지공단과 임차인인 소외인 중 누가 우선하여 배당을 받을 것인지 여부를 제대로 살펴보지 아니한 잘못이 있으며, 이와 같은 잘못과 이 사건 매각물건명세서의 전체적인 내용 등 제반 사정을 종합하여 보면, 피고의 원고에 대한 손해배상책임은 손해액의 20%로 제한함이 상당하다.

다. 손해배상책임의 범위

피고가 원고에게 배상하여야 할 금액은 특별한 사정이 없는 한 원고가 이 사건 전세권을 인수하게 됨으로써 소외인에게 지급한 전세보증금 상당액인 8,000만 원이라고 할 것인데, 앞서 본 피고의 책임비율을 참작하면 1,600만 원(8,000만 원 × 0.2)이 된다.

3. 결론

그렇다면, 피고는 원고에게 손해배상금 1,600만 원 및 이에 대하여 불법행위일 이후로서 원고가 구하는 이 사건 소장부본 송달 다음 날인 2008. 6. 3.부터 당심 판결 선고일인 2009. 5. 7.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 일부 결론을 달리하여 부당하므로 원고의 항소와 당심에서 확장한 청구를 일부 받아들여 제1심 판결을 위와 같이 변경한다.

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판사   최상열(재판장) 송봉준 김광섭

대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결
[배당이의][공2010하,1354]

【판시사항】

[1] 대지에 관한 저당권 설정 후 건물이 신축되고 그 신축건물에 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 신축건물의 ‘확정일자를 갖춘 임차인’과 ‘소액임차인’이 갖는 우선변제권의 범위 및 주택임대차보호법 시행령 부칙에 정한 ‘소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치’를 적용할 경우 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정하는 기준 시기

[2] 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 임차권 양수인 내지 전차인은 원래 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 행사 또는 대위 행사할 수 있는지 여부 (한정 적극)

[3] 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 임차인의 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우, 임대인이 민법 제629조에 의해 임대차계약을 해지할 수 있는지 여부 (소극) 및 그 경우 제3자는 임차권의 양수 또는 전대차에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있는지 여부 (적극)

[4] 임대주택 임차인의 임차권 양도와 전대의 금지에 대한 예외사유의 하나로 구 임대주택법 시행령 제10조 제1항 제1호 (가)목에 정한 ‘근무·생업 또는 질병치료 등의 사유로 다른 시·군·구로 퇴거’하는 요건을 갖추지 못한 임대주택 임차권 양도나 전대가 임대사업자에 대한 관계에서 적법·유효한지 여부 (소극) 및 그 경우 원래의 임대주택 임차인이 갖는 임차권의 대항력이 적법·유효하게 유지·존속하는지 여부 (소극)

【판결요지】

[1] 대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축되고 그 신축건물에 대하여 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 확정일자를 갖춘 임차인 및 같은 법 제8조 제3항의 소액임차인은 대지의 환가대금에서는 우선하여 변제를 받을 권리가 없다고 하겠지만, 신축건물의 환가대금에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 신축건물에 대한 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, 주택임대차보호법 시행령 부칙의 ‘소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치’를 적용함에 있어서 신축건물에 대하여 담보물권을 취득한 때를 기준으로 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정하여야 한다.

[2] 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 양수인이나 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다. 이러한 경우 임차권 양도에 의하여 임차권은 동일성을 유지하면서 양수인에게 이전되고 원래의 임차인은 임대차관계에서 탈퇴하므로 임차권 양수인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 행사할 수 있고, 전차인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 대위 행사할 수 있다.

[3] 민법상 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하고 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있으나( 민법 제629조), 이는 임대차계약이 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있고, 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종료시킬 수 있도록 하고자 함에 있다. 따라서 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 임차권 양수인이나 전차인은 임차권의 양수나 전대차 및 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다.

[4] 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정되기 전의 것) 제13조는 임대주택 임차인의 임차권 양도 및 전대를 원칙적으로 금지하고 있고, 예외적으로 구 임대주택법 시행령(2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로 전부 개정되기 전의 것) 제10조 제1항이 정하는 근무·생업 또는 질병치료 등의 사유로 다른 시·군·구로 퇴거하는 등의 경우로서 임대사업자의 동의를 얻은 경우에 한해 그 양도 및 전대를 허용하고 있는데, 구 임대주택법과 그 시행령에서 임대주택 임차인의 자격 및 선정 방법과 임대사업자의 임대조건 등을 엄격히 규율하는 한편, 사위 기타 부정한 방법에 의한 임대주택의 임차 혹은 임차권의 무단 양도나 전차 등의 행위를 범죄로 규정하여 처벌까지 하고 있는 점에 비추어, ‘근무·생업 또는 질병치료 등의 사유로 다른 시·군·구로 퇴거’하는 요건을 갖추지 못하였다면 임대주택 임차권 양도나 전대가 임대사업자에 대한 관계에서 적법·유효하다고 할 수 없고, 이 경우 원래의 임대주택 임차인이 갖는 임차권의 대항력이 적법·유효하게 유지 존속한다고 볼 수 없다.

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 제8조 제3항, 주택임대차보호법 시행령 부칙(2008. 8. 21.) 제2조 [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제2항, 제8조 제1항, 민법 제629조 [3] 민법 제629조 [4] 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정되기 전의 것) 제13조(현행 제19조 참조), 구 임대주택법 시행령(2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로 전부 개정되기 전의 것) 제10조 제1항 제1호 (가)목[현행 제18조 제1항 제1호 (가)목 참조]

【참조판례】

[3] 대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결(공1993하, 1553)
대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결(공2007하, 1997)

【전 문】

【원고, 피상고인】 원고 1외 20인

【원고, 상고인】 원고 22외 2인 (소송대리인 변호사 박석봉)

【피고, 상고인 겸 피상고인】 주식회사 국민은행 (소송대리인 법무법인 둔산 담당변호사 박광천)

【원심판결】 대전고법 2009. 11. 20. 선고 2009나2024 판결

【주 문】

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 상고인 각자가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 피고의 상고이유에 대한 판단

가. 상고이유 제1점

1) 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법 취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면, 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 할 것이나, 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다( 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결 참조). 그리고 대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축되고 그 신축건물에 대하여 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 확정일자를 갖춘 임차인 및 같은 법 제8조 제3항의 소액임차인은 대지의 환가대금에서는 우선하여 변제를 받을 권리가 없다고 하겠지만, 신축건물의 환가대금에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 신축건물에 대한 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, 주택임대차보호법 시행령 부칙의 ‘소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치’를 적용함에 있어서 신축건물에 대하여 담보물권을 취득한 때를 기준으로 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정하여야 할 것이다 .

따라서 원심이, 피고가 이 사건 태영아파트에 근저당권설정청구권가등기를 마친 2005. 3. 21. 전에 판시 원고들이 확정일자를 받았으므로 판시 원고들은 확정일자를 갖춘 임차인으로서 피고보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 판단하고, 또 위 2005. 3. 21.을 기준으로 3,000만 원 이하의 임차인 중 1,200만 원을 소액임차인으로서 우선하여 변제받을 수 있다고 판단한 것은 위 법리에 따른 것으로 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 법리오해 등의 위법이 없다.

2) 소액임차인은 소액보증금 우선변제권이 있고 동시에 확정일자를 갖춘 임차인인 경우에는 확정일자를 갖춘 임차인으로서 우선하여 변제받을 권리가 있다고 할 것이다. 이때 확정일자를 갖춘 임차인은 신축건물의 환가대금 전액에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 할 것이다.

원심판결 이유에 의하면 원심은, 판시 원고들은 소액임차인 및 확정일자를 갖춘 임차인으로서 소액보증금을 초과하는 보증금에 대하여는 확정일자를 갖춘 임차인으로서 신축건물의 환가대금 전액에서 우선하여 변제를 받을 권리가 있다고 판단한 것이므로, 이러한 원심의 판단은 위 법리에 따른 것으로 정당하다.

나. 상고이유 제2점

주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 있어서 양수인이나 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다. 이러한 경우 임차권 양도에 의하여 임차권은 동일성을 유지하면서 양수인에게 이전되고 원래의 임차인은 임대차관계에서 탈퇴하므로 임차권 양수인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 동법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 행사할 수 있고, 전차인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 동법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 대위 행사할 수 있다고 할 것이다 .

원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 판시 원고들이 임차권의 양수인 내지 전차인으로서 원래의 임차인의 확정일자를 원용하여 우선변제권을 행사한다는 취지의 주장에는 위 법리에 따른 주장이 포함되어 있다고 볼 여지가 충분하고, 원심이, 판시 원고들이 이 사건 태영아파트에 대한 경매신청의 등기 전부터 배당요구의 종기까지 대항요건을 유지한 소액임차인 내지 소액전차인으로서 소액보증금에 대한 우선변제권이 있고, 이 사건 태영아파트에 관한 피고 명의의 근저당권 설정일인 2005. 3. 21. 전에 확정일자를 갖춘 임차인으로서 판시 보증금 전액에 대하여 우선하여 변제받을 권리가 있다는 취지로 판단한 것은, 그 설시에 있어 일부 적절하지 않은 부분이 있으나, 위 법리에 부합하는 것이어서 그 결론에 있어서 정당한 것으로 수긍이 되고, 거기에 상고이유로 주장하는 법리오해 등의 위법이 없다.

다. 상고이유 제3점

민법상 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하고 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있으나( 민법 제629조), 이는 임대차계약이 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있고, 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종료시킬 수 있도록 하고자 함에 있다. 따라서 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 임차권 양수인이나 전차인은 임차권의 양수나 전대차 및 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다 할 것이다 ( 대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결, 대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결 참조).

원심판결 이유에 의하면 원심은, 이 사건 태영아파트와 같은 임대주택의 경우 임대주택법 제13조에 의하여 원칙적으로 임차권의 양도나 전대가 금지되고 예외적으로 근무, 생업 등의 사유로 다른 시, 군으로 퇴거하고자 하는 경우 등 대통령령이 정하는 경우로서 임대인의 동의를 얻은 경우에 한하여 임차권의 양도나 전대가 허용되는 것이므로 판시 원고들이 그 임차권의 양도나 전대에 임대인인 태영산업의 동의를 받지 않은 이상 각 해당 아파트의 임차권을 양수하거나 이를 전차한 것은 부적법하다는 피고의 주장에 대하여, 판시 사실관계를 인정한 다음, 태영산업은 부도로 인하여 소재가 명확하지 않았을 뿐만 아니라 판시 원고들의 임차권 양도나 전대차를 문제 삼아 임대차계약을 해지하고자 하였다는 등의 사정은 전혀 찾아볼 수 없고, 오히려 태영산업은 이후 판시 원고들에 대한 차임 채권을 제3자에게 양도하고 통지하기까지 하였던 점 등에 비추어 볼 때, 임차권 양도나 전대차가 임대인인 태영산업에 대하여 배신행위 내지 신뢰관계의 파괴에 해당한다고 할 수 없고, 오히려 태영산업이 제3자에게 판시 원고들에 대한 차임 채권을 양도함으로써 묵시적으로 적법한 임차인 내지 전차인으로 인정하고 임차권 양도나 전대차에 동의하였다고 봄이 상당하므로 판시 원고들은 임대주택법 제13조에 따른 적법한 임차권 양수인 내지 전차인들이라고 판단하였는바, 이러한 원심의 판단은 위 법리에 따른 것으로 기록에 비추어 정당한 것으로 수긍이 되고, 거기에 상고이유로 주장하는 임대주택법에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.

그리고 피고는 임차권 양도에 있어서 양수인의 지위와 양립하지 않는 법률상의 지위를 취득한 자 또는 그 임차권에 대하여 법률상의 이익을 가지는 자라고 할 수 없으므로, 임차권 양도를 피고에게 대항하기 위해서는 확정일자 있는 증서에 의한 대항요건을 갖추어야 한다는 취지의 상고이유는 받아들일 수 없다.

2. 원고 22, 23, 24의 상고이유에 대한 판단

임대주택법은 임대주택의 건설·공급 및 관리와 주택임대사업에 필요한 사항을 정함으로써 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모함을 목적으로 하고( 제1조), ‘임대주택’이라 함은 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말하므로( 제2조 제1호), 임대주택법상의 각종 지원과 규제가 적용되는 건설임대주택은 위 법상의 임대주택에 해당하고, 주택을 건설한 자가 위 법상의 임대사업자로 등록하였는지 여부에 따라 임대주택법의 적용 여부가 달라진다고 해석할 것은 아니다.

그리고 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정되기 전의 것) 제13조는 임대주택 임차인의 임차권 양도 및 전대를 원칙적으로 금지하고 있고, 예외적으로 구 임대주택법 시행령(2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로 전부 개정되기 전의 것) 제10조 제1항이 정하는 근무·생업 또는 질병치료 등의 사유로 다른 시·군·구로 퇴거하는 등의 경우로서 임대사업자의 동의를 얻은 경우에 한해 그 양도 및 전대를 허용하고 있는바, 구 임대주택법과 동법 시행령에서 임대주택 임차인의 자격 및 선정방법과 임대사업자의 임대조건 등을 엄격히 규율하는 한편, 사위 기타 부정한 방법에 의한 임대주택의 임차 혹은 임차권의 무단 양도나 전차 등의 행위를 범죄로 규정하여 처벌까지 하고 있는 점에 비추어, ‘근무·생업 또는 질병치료 등의 사유로 다른 시·군·구로 퇴거’하는 요건을 갖추지 못하였다면 임대주택 임차권 양도나 전대가 임대사업자에 대한 관계에서 적법·유효하다고 할 수 없고 이 경우 원래의 임대주택 임차인이 갖는 임차권의 대항력이 적법·유효하게 유지 존속한다고 볼 수 없다 .

원심판결 이유에 의하면 원심은, 위 원고들의 경우 최초임차인 내지 관련임차인들의 전·출입사항 확인이 불가능하거나 최초임차인 또는 관련임차인들이 태영아파트의 소재지인 천안시로 퇴거하면서 위 원고들에 대하여 임차권을 양도 내지 전대한 것으로서 근무, 생업 등의 사유로 다른 시·군·구로 퇴거하면서 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 해당한다고 보기 어려워 임대주택법 소정의 적법한 임차권 양수인 내지 전차인이라고 할 수 없다고 판단하였는바, 원심의 판단은 위 법리에 따른 것으로 기록에 비추어 정당한 것으로 수긍이 되고, 거기에 임대주택법의 적용에 관한 법리오해나 판단유탈의 위법이 있다고 할 수 없다.

3. 결론

그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 상고인 각자가 부담하도록 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   신영철(재판장) 박시환 안대희(주심) 차한성

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대전고등법원 2009. 11. 20. 선고 2009나2024 판결
[배당이의][미간행]

【전 문】

【원고(피항소인)】 원고 1외 22인 (소송대리인 변호사 강인영)

【원고(항소인)】 원고 27외 10인 (소송대리인 변호사 박석봉)

【피고(항소인 겸 피항소인)】 주식회사국민은행 (소송대리인 법무법인 둔산 담당변호사 박광천외 2인)

【변론종결】
2009. 9. 30.

【제1심판결】 대전지방법원 천안지원 2009. 2. 13. 선고 2008가합2954 판결

【주 문】

1. 제1심 판결 중 원고 1, 8에 대한 부분을 취소하고, 같은 원고들의 청구를 각 기각한다.

이에 따라 제1심 판결의 주문 제1항은 다음과 같이 변경되었다.

대전지방법원 천안지원 2006타경4181호 부동산담보권실행을 위한 경매사건에 관하여 위 법원이 2008. 6. 19. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 3,015,506,681원을 2,774,506,681원으로, 원고 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 25, 26에 대한 배당액을 별지 1 목록 기재 배당인용금액으로 각 경정한다.

2. 원고 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 22, 34, 23, 24의 각 항소 및 피고의 원고 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 25, 26에 대한 각 항소를 모두 기각한다.

3. 원고 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 22, 34, 23, 24와 피고 사이의 항소비용은 같은 원고들이 부담하고, 원고 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 25, 26과 피고 사이의 항소비용은 피고가 부담하며, 원고 1, 8과 피고 사이의 소송총비용은 원고 1, 8이 부담한다.

【청구취지】
대전지방법원 천안지원 2006타경4181호 부동산임의경매사건에 관하여 위 법원이 2008. 6. 19. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 3,015,506,681원을 2,264,306,681원으로, 원고들에 대한 배당액을 별지 1 목록 기재 배당청구금액으로 각 경정한다.

【항소취지】
1. 원고 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 22, 34, 23, 24

제1심 판결을 취소한다. 대전지방법원 천안지원 2006타경4181호 부동산임의경매사건에 관하여 위 법원이 2008. 6. 19. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 3,015,506,681원을 2,264,306,681원으로, 원고 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 22, 34, 23, 24에 대한 배당액을 별지 1 목록 기재 배당청구금액으로 각 경정한다.

2. 피고

제1심 판결 중 피고 패소부분을 취소하고, 그 취소부분에 해당하는 원고들의 청구를 각 기각한다.

【이 유】

1. 기초사실

가. 피고는 1994. 7. 25. 소외 1 주식회사에 임대주택 건설자금 명목으로 32억 원을 대여하면서 소외 1 주식회사 소유이던 천안시 성남면 (이하 1 생략), (이하 2 생략) 토지에 관하여 채권최고액 41억 6,000만 원으로 한 근저당권설정등기를 마쳤고, 2005. 3. 21. 위 토지상에 건축된 임대주택인 ○○그린임대아파트(이하 ‘ ○○아파트’라 한다)에 관하여 추가약정을 원인으로 하여 근저당권설정청구권가등기를 마친 후 2006. 2. 2. 위 가등기에 기한 근저당권설정등기를 마쳤다.

나. 피고가 2006. 3. 17. ○○아파트에 관한 위 근저당권에 기하여 대전지방법원 천안지원 2006타경4181호(2004타경20196 병합)로 부동산임의경매를 신청하여 경매개시결정이 있었고, 2006. 3. 23. 위 아파트에 관하여 임의경매개시결정등기가 마쳐졌다.

다. 대전지방법원 천안지원은 2008. 6. 19. 배당기일에서 실제 배당할 금액 3,749,550,591원 중 주택임대차보호법상 우선변제권이 있는 임차인 및 소액임차인들과 교부권자에게 배당하고 남은 3,015,506,681원을 피고에게 각 배당하는 내용의 배당표(이하 ‘이 사건 배당표’라 한다)를 작성하였다.

라. 한편, 원고 12, 25는 1995년경 소외 1 주식회사와 사이에 ○○아파트 중 별지 2 목록 기재 각 해당 아파트에 관하여 임대차보증금 1,300만 원으로 하는 각 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 후 ○○아파트에 관한 피고 명의의 근저당권 설정일인 2005. 3. 21. 이전에 확정일자를 받아 별지 2 목록 기재와 같이 주민등록을 유지해 온 임차인들이고, 나머지 원고들은 소외 1 주식회사로부터 ○○아파트 중 별지 2 목록 기재 각 해당 아파트를 임차하여 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항력을 갖춘 최초임차인들 내지 그 후의 관련임차인들과 임차권양도계약 내지 전대차계약을 체결한 후 전입신고를 마치고 별지 2 목록 기재와 같이 주민등록을 유지해 온 임차권양수인 내지 전차인들인데, 다만 그 임차권양수나 전차에 있어 임대인인 소외 1 주식회사의 명시적인 동의를 받지는 않았고, 별지 1 목록 기재 배당청구금액이 소액보증금 보장액인 1,200만 원을 넘어서는 원고들은 ○○아파트에 관한 피고 명의의 근저당권 설정일인 2005. 3. 21. 이전에 확정일자를 받았다.

마. 그런데, 원고들은 위 배당절차에서 우선변제권 있는 임차인 내지 전차인으로서 배당요구를 하였으나 위 배당기일에서 배당받지 못하게 되자 청구취지 기재와 같은 내용의 이의를 진술하였고, 그로부터 7일 이내에 이 사건 배당이의의 소를 제기하였다.

【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 1 내지 9호증, 갑 12호증의 2, 갑 17 내지 80호증, 을 1, 2호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 제1심의 천안시 동남구 신안동장에 대한 사실조회결과, 변론 전체의 취지

2. 원고들의 주장에 대한 판단

가. 원고들 주장

원고들 중 원고 12, 25는 각 해당 아파트에 관하여 소유자 소외 1 주식회사와 직접 임대차계약을 체결한 최초 임차인들이고, 나머지 원고들은 최초임차인으로부터 임차권을 양수한 임차권양수인 혹은 전차인들로서, 원고들은 각 해당 아파트에 입주한 이후 현재까지 주거로 사용하는 한편 경매개시결정등기일(2006. 3. 23.) 전에 주민등록을 마쳐 우선변제의 요건을 갖추었고, 배당요구의 종기(2006. 6. 20.)까지 위 요건이 존속되었으므로 주택임대차보호법상의 소액임차인 혹은 소액전차인에 해당한다. 따라서 원고들 중 그 확정일자가 ○○아파트에 대한 피고의 근저당권설정등기일(2005. 3. 21.)보다 앞서 있는 원고들은 보증금 전액을 우선변제받을 권리가 있고, 확정일자가 위 근저당권설정등기일보다 늦거나 혹은 확정일자가 없는 원고들은 주택임대차보호법 제8조 소정에 의하여 최우선변제를 받을 권리가 있다. 그럼에도 불구하고 이 사건 배당표는 원고들에게 배당을 하지 아니하는 것으로 작성되어 위법하므로, 이 사건 배당표는 청구취지 기재와 같이 경정되어야 한다.

나. 판단

1) 원고 12, 25(각 최초 임차인들이다)의 청구에 관하여

가) 원고 12

위 원고가 ○○아파트 101동 1201호로 1997. 7. 8. 전입한 이후 2005. 11. 17. 아산시로 주민등록을 이전하면서 소외 2에게 전대하여 현재에 이르기까지 전차인 소외 2를 통하여 주민등록을 유지하고 있음이 위 인정사실에서 본 바와 같다.

그런데 갑 4호증의 9의 기재에 의하면, 소외 2는 위 ○○아파트 101동 1201호로 2005. 11. 18. 전입한 이후 2006. 9. 5. 인천으로 전출하기까지 주민등록을 유지한 사실이 인정된다. 그렇다면 위 원고는 전차인 소외 2를 통하여 ○○아파트의 경매개시결정등기일 이전에 주민등록을 유지하고 있었고, 이러한 주민등록은 배당요구의 종기일인 2006. 6. 20.까지도 계속 존속하고 있었다 할 것인데, ○○아파트와 같은 임대주택의 경우 임대주택법 제13조에 의하여 원칙적으로는 임차권의 양도나 전대가 금지되나, 예외적으로 근무, 생업 등의 사유로 다른 시, 군으로 퇴거하고자 하는 경우 등 대통령령이 정하는 경우로서 임대인의 동의를 얻은 경우에는 임차권의 양도나 전대가 허용되고, 위 원고는 ○○아파트의 주소지인 천안시가 아닌 다른 시에 해당하는 아산시로 퇴거하면서 소외 2에게 전대한 것으로서, 아래에서 보게 되는 바와 같이 임대인인 ○○아파트의 묵시적 동의도 있었다고 봄이 상당하여 위 원고의 소외 2에 대한 위 전대는 적법한 전대라 할 것이다. 이와 같이 적법한 임차권양수나 전대에 있어 임차권양수인이나 전차인이 임차인의 주민등록 퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간 내에 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속하고 있다면, 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속하는 것이어서 위 원고는 ○○아파트에 대한 경매개시결정의 기입등기일인 2006. 3. 23. 이전부터 배당요구의 종기인 2006. 6. 20.까지 주민등록 요건을 유지하고 있다고 봄이 상당하다. 따라서 위 원고는 소액임차인으로서 소액보증금에 대한 최우선변제권이 있고, 나아가 위 원고가 ○○아파트에 관한 피고 명의의 근저당권 설정일인 2005. 3. 21. 이전에 확정일자를 받았음은 앞서 본 것과 같으므로(전출 이전에 이미 임대차계약서상에 확정일자를 갖추었고 임대차계약도 재전입 전후를 통하여 그 동일성을 유지하는 위 원고와 같은 경우 재전입시 임대차계약서상에 다시 확정일자를 받을 필요도 없다), 결국 위 원고는 확정일자부 임차인으로서 위 아파트의 보증금 1,300만 원에 관하여 피고보다 우선하여 배당받을 권리가 있다.

나) 원고 25

위 원고가 ○○아파트 101동 607호로 2004. 12. 17. 전입한 이후 현재에 이르기까지 주민등록을 유지하고 있음이 위 인정사실에서 본 바와 같다. 그렇다면 위 원고는 ○○아파트에 대한 경매개시결정의 기입등기일인 2006. 3. 23. 이전부터 배당요구의 종기인 2006. 6. 20.까지 주민등록 요건을 유지하고 있는 것이므로, 소액임차인으로서 소액보증금에 대한 최우선변제권이 있고, 나아가 위 원고가 ○○아파트에 관한 피고 명의의 근저당권 설정일인 2005. 3. 21. 이전에 확정일자를 받았음은 앞서 본 것과 같으므로, 위 원고는 확정일자부 임차인으로서 위 아파트의 보증금 1,300만 원에 관하여 피고보다 우선하여 배당받을 권리가 있다.

2) 나머지 원고들의 청구에 관하여

가) 원고 12, 25를 제외한 나머지 원고들 중 원고 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10, 11, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 26은 임차권의 양수인 내지 전차인에 해당하기는 하지만, 최초임차인 및 관련임차인들이 근무, 생업 등의 사유로 ○○아파트의 소재지인 천안시 외의 다른 시, 군으로 퇴거하면서 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 해당하여 임대주택법 소정의 적법한 임차권양수인 내지 전차인들이라고 할 수 있어 아래에서 보게 되는 바와 같이 최초의 소액임차인과 동일하게 취급될 수 있는 것이고, 별지 2 목록 기재와 같이 ○○아파트에 대한 경매개시결정의 기입등기일인 2006. 3. 23. 이전부터 배당요구의 종기인 2006. 6. 20.까지 주민등록 요건을 유지하고 있는 것이므로, 소액임차인 내지 소액전차인으로서 소액보증금에 대한 최우선변제권이 있다. 그리고 위 원고들 중 원고 3, 4, 5, 7, 9, 10, 12, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 25, 26은 앞서 본 것과 같이 ○○아파트에 관한 피고 명의의 근저당권 설정일인 2005. 3. 21. 이전에 확정일자를 받았으므로, 위 원고들은 보증금 전액에 대하여 배당받을 권리가 있다.

나) 한편, 임차권양수인 또는 전차인들 중 원고 1, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 8, 22, 34, 23, 24는 최초임차인 내지 관련임차인들의 전ㆍ출입사항 확인이 불가능하거나 최초임차인 또는 관련임차인들이 ○○아파트의 소재지인 천안시로 퇴거하면서 위 원고들에 대하여 임차권을 양도 내지 전대한 것으로서 근무, 생업 등의 사유로 다른 시, 군으로 퇴거하면서 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 해당한다고 보기 어려워 임대주택법 소정의 적법한 임차권양수인 내지 전차인이라고 할 수 없다(최초임차인 내지 관련임차인들 중 1인이라도 ○○아파트의 소재지인 천안시로 퇴거하면서 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 해당하는 원고들은 적법한 임차권양수인 내지 전차인이라고 할 수 없다).

따라서 위 원고들의 주장은 나머지 점에 관하여 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

3. 피고 주장에 대한 판단

가. 피고 주장

1) 전차인은 임대인인 주택소유자에게 전대차보증금의 반환을 직접 청구할 수 없으므로, 위에서 인용된 원고들 중 전차인에 해당하는 원고들은 전대차보증금을 주택의 환가대금인 낙찰대금으로부터 우선 변제받을 수는 없다.

2) 나아가 ○○아파트와 같은 임대주택의 경우 임대주택법 제13조에 의하여 원칙적으로 임차권의 양도나 전대가 금지되고, 예외적으로 근무, 생업 등의 사유로 다른 시, 군으로 퇴거하고자 하는 경우 등 대통령령이 정하는 경우로서 임대인의 동의를 얻은 경우에 한하여 임차권의 양도나 전대가 허용되는 것이므로 위에서 인용된 원고들 중 임차권의 양수인 내지 전차인에 해당하는 원고들은 그 임차권의 양도나 전대에 임대인인 소외 1 주식회사의 동의를 받지 않은 이상 위 원고들이 각 해당 아파트의 임차권을 양수하거나 이를 전차한 것은 부적법하다. 따라서 위 원고들은 주택임대차보호법상 소액임차인으로 볼 수 없어 위 배당절차에서 우선변제권이 인정되지 않는다.

3) ○○아파트는 피고가 그 대지에 근저당권을 설정한 이후에 비로소 건축된 것으로서 이러한 경우 ○○아파트의 대지부분의 낙찰대금에 대하여는 위 원고들의 우선변제권이 인정되지 않는다.

나. 판단

1) 위 1) 주장에 대하여

소액임차인으로부터 주택을 전차한 소액전차인에게도 우선변제권이 인정되는지에 관하여 보건대, 소액보증금에 관한 우선변제의 권리는 주택임대차보호법 제8조에 의하여 물권적 성질을 갖는 강력한 권리로 승격되었다 할 것이므로, 서민 보호를 위한 이러한 강력한 입법취지에 비추어 소액전차인도 보증금반환청구권에 관하여 소액임차인과 동일한 권리를 갖는다고 해석하여야 한다. 따라서 주택이 전대된 경우 그 전대차가 적법하고 전대인(임차인)이 우선변제권 있는 소액임차인일 경우에는 전차인도 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보아 우선변제권이 인정된다고 할 것이므로, 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.

2) 위 2) 주장에 대하여

○○아파트와 같은 임대주택의 경우 임대주택법 제13조에 의하여 원칙적으로 임차권의 양도나 전대가 금지되고, 예외적으로 근무, 생업 등의 사유로 다른 시, 군으로 퇴거하고자 하는 경우 등 대통령령이 정하는 경우로서 임대인의 동의를 얻은 경우에 한하여 임차권의 양도나 전대가 허용되는바, 앞서 적법한 임차권양수인 내지 전차인들로 인정한 원고 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10, 11, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 26의 경우에도 그 임차권양수나 전대차에 있어 임대인인 소외 1 주식회사의 명시적인 동의를 받은 바 없음은 앞서 본 것과 같다.

그러나 한편, 앞서 인용한 각 증거와 갑 10호증, 갑 11호증의 1 내지 5의 각 기재와 제1심 증인 소외 3의 증언에 변론 전체의 취지를 보태어 보면, 소외 1 주식회사는 1995. 11. 17. 부도가 난 후 1999. 12. 13. 해산등기가, 2002. 12. 2. 청산종결등기가 각 이루어진 사실, 소외 1 주식회사는 2008. 1. 7. 원고들에게 소외 1 주식회사가 위 원고들에 대하여 가지는 표준 임대차 계약일로부터 발생한 차임 채권을 소외 4에게 양도하였다는 취지의 통지를 하였고, 이에 따라 소외 4가 2008. 1. 18. 위 원고들 소유의 부동산에 관하여 가압류결정을 받은 사실이 인정된다.

이와 같은 인정사실에 앞서 본 사실을 종합하면, 비록 최초임차인이나 위 원고들이 이와 같은 임차권양도나 전대차 당시 소외 1 주식회사의 부도로 인하여 그 동의를 받지는 못하였으나, 소외 1 주식회사는 그 부도로 인하여 그 소재가 명확하지 않았을 뿐만 아니라 소외 1 주식회사가 위와 같은 임차권양도나 전대차 이후에도 이러한 임차권양도나 전대차를 문제 삼아 임대차계약을 해지하고자 하였다는 등의 사정은 전혀 찾아볼 수 없고, 오히려 임대인인 소외 1 주식회사는 이후 위 원고들에 대한 차임 채권을 제3자에게 양도하고 통지하기까지 하였던 점 등에 비추어 볼 때, 위와 같은 임차권양도나 전대차가 임대인인 소외 1 주식회사에 대하여 배신행위 내지 신뢰관계의 파괴에 해당한다고 할 수 없고, 오히려 사후에 소외 1 주식회사가 제3자에게 위 원고들에 대한 차임 채권을 양도함으로써 묵시적으로 위 원고들을 적법한 임차인 내지 전차인으로 인정하고 임차권양도나 전대차에 동의하였다고 봄이 상당하다.

따라서, 위 원고들은 임대주택법 제13조에 따른 적법한 임차권양수인 내지 전차인들이라고 할 것이므로, 피고의 이 부분 주장도 이유 없다.

3) 위 3) 주장에 대하여

○○아파트가 1994. 7. 25. 피고가 그 대지에 근저당권을 설정한 이후에 건축된 사실은 위 1의 가항 기재에서 본 바와 같다. 그런데 대지에 관하여 저당권이 설정된 후 신축된 지상 건물의 경우 소액임차인이라고 하더라도 대지에 관하여는 우선변제권이 없는 것이기는 하지만, 대지와 지상 건물이 일괄경매되는 경우 대항력을 갖춘 임차인은 건물의 환가대금 전액에서 당연히 우선변제를 받고, 대항력을 갖추지 못한 소액임차인인 경우에는 주택가액의 1/2 한도 내에서 우선변제를 받을 권리가 있다.

따라서 갑 84 내지 86호증(각 가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고 2, 3, 4, 5, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 25, 26은 확정일자부 임차인이나 전차인으로서 피고의 근저당권설정등기일보다 위 원고들의 확정일자가 앞서는 사실이 인정되므로 위 원고들은 보증금 전액을 우선변제받을 권리가 있다.

한편, 원고 6, 15는 확정일자부 전차인에 해당되지는 않으나 이들은 소액전차인에 해당되어 앞서 본 바와 같이 주택가액의 1/2 한도 내에서 우선변제권이 있는데, 갑 84호증의 6, 15호증의 각 기재와 변론 전체의 취지에 의하면, 이들의 각 임대차보증금은 각 주택가액의 1/2 한도 내임이 인정되므로 결국 위 원고들은 위 각 임차보증금 전부에 관하여 우선변제받을 권리가 있다.

피고의 이 부분 주장도 모두 이유 없다.

4. 결론

그렇다면, 이 사건 배당표 중 원고 1, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 8, 22, 34, 23, 24에게 배당하지 아니한 배당표 작성에는 어떠한 위법이 있다고 할 수 없고, 나머지 원고들에게 배당하지 아니한 배당표의 작성에는 위법이 있다고 할 것이므로, 이 사건 배당표 중 피고에 대한 배당액 3,015,506,681원을 2,774,506,681원(= 3,015,506,681원 - 인용되는 원고들에 대한 배당금액 합계 241,000,000원)으로, 원고 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 25, 26에 대한 배당액을 별지 1 목록 기재 배당인용금액으로 각 경정하여야 할 것이다. 제1심 판결 중 원고 1, 8에 대한 부분은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 피고의 항소를 일부 받아들여 제1심 판결 중 원고 1, 8에 대한 부분을 취소하고, 위 원고들의 청구를 각 기각하며, 원고 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 22, 34, 23, 24의 각 항소와 피고의 원고 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 25, 26에 대한 각 항소는 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[별지 1, 2 생략]

판사   김인욱(재판장) 이대연 이성기

대법원 2009. 8. 20. 선고 2009다26879 판결
[배당이의][공2009하,1536]

【판시사항】

점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경된 경우, 이를 임차한 소액임차인이 근저당권자에 대하여 우선변제권이 있는지 여부 (적극)

【판결요지】

주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있으므로(제1조), 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것은 허용되지 않는다고 할 것인바, 주택임대차보호법 제2조가 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하며, 건물 등기부상 ‘건물내역’을 제한하고 있지도 않으므로, 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경되어 이를 임차한 소액임차인도 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법 제8조에 의하여 보증금 중 일정액을 근저당권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.

【참조조문】

주택임대차보호법 제1조, 제2조, 제8조

【전 문】

【원고, 상고인】 원고농업협동조합 (소송대리인 변호사 기세운외 1인)

【피고, 피상고인】 피고 1외 1인

【피고(선정당사자), 피상고인】 피고(선정당사자) 2

【피고, 피상고인】 피고 3외 3인

【원심판결】 광주지법 2009. 2. 6. 선고 2008나6195 판결

【주 문】

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있으므로(제1조), 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것은 허용되지 않는다고 할 것인바, 주택임대차보호법 제2조가 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하며, 건물 등기부상 ‘건물내역’을 제한하고 있지도 않으므로, 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경되어 이를 임차한 소액임차인도 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법 제8조에 의하여 보증금 중 일정액을 근저당권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 할 것이다.

원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고는 1999. 1. 28. 용도 변경 전의 이 사건 각 부동산 소유자인 소외인과 사이에 채권최고액 392,000,000원의 근저당권설정계약을 체결하고, 같은 달 30. 위와 같은 내용의 근저당권설정등기를 마친 사실, 원고가 위 근저당권을 설정할 당시 이 사건 건물의 등기부상 ‘건물내역’은 1, 2층 점포, 3층 사무실, 4층은 주택이었으며, 실제로 1층은 교회, 2층은 당구장, 3층은 사무실, 4층은 주택으로 사용되고 있었던 사실, 그런데 소외인은 위 근저당권설정등기를 마친 후 이 사건 건물전체를 원룸 주택으로 개조하여 피고들 및 선정자들과 제1심 공동피고들에게 각 임대하였고, 이 사건 건물에 대한 등기부상 ‘건물내역’도 1층 교회, 2층 당구장, 3, 4층 다가구주택으로 변경등기한 사실을 인정한 다음, 판시와 같은 이유로 피고들 및 선정자들은 주택임대차보호법상 소액임차인으로서 보호받을 지위에 있다고 판단하였다.

원심의 위와 같은 판단은 위 법리에 따른 것으로 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 근저당권의 효력이나 주택임대차보호법에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.

그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   김용담(재판장) 박시환 안대희(주심) 신영철

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광주지방법원 2009. 2. 6. 선고 2008나6195 판결
[배당이의][미간행]

【전 문】

【원고, 항소인】 원고 농업협동조합 (소송대리인 변호사 기세룡)

【피고, 피항소인】 피고 1외 7인

【피고(선정당사자), 피항소인】 피고 3 (소송대리인 공익법무관 김재현)

【변론종결】
2009. 1. 16.

【제1심판결】 광주지방법원 2008. 6. 4. 선고 2007가단92273 판결

【주 문】

1. 제1심 판결 중 피고 4, 9에 대한 부분을 취소한다.

2. 광주지방법원 2006타경51759 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2007. 10. 2. 작성한 배당표 중 피고 4에 대한 배당액 8,163,396원을 5,881,911원으로, 피고 9에 대한 배당액 9,796,075원을 7,058,293원으로, 원고에 대한 배당액 265,710,176원을 270,729,443원으로 각 경정한다.

3. 원고의 나머지 피고들 및 피고(선정당사자) 3에 대한 항소를 모두 기각한다.

4. 원고와 피고 4, 9 사이에 생긴 소송총비용은 위 피고들이 부담하고, 원고의 나머지 피고들 및 피고(선정당사자) 3에 대한 항소비용은 원고가 부담한다.

【청구취지 및 항소취지】
제1심 판결을 취소한다. 광주지방법원 2006타경51759 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2007. 10. 2. 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액을 324,116,190원으로, 피고들, 피고(선정당사자 이하 ‘피고’라고만 한다) 3 및 선정자들에 대한 배당액을 별지 배당 목록 중 ‘변경배당액’란 기재와 같이 각 변경한다. (원고가 항소를 제기한 이후에 제1심 공동피고 10, 11, 12, 13, 14, 선정자 15에 대한 항소를 취하하였으므로, 위 피고들에 대한 부분은 항소심 심판범위에서 제외되었다.)

【이 유】

1. 기초사실

가. 원고는 1999. 1. 28. 별지 부동산 제1목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 각 부동산’이라 한다)의 소유자인 소외인과 사이에 채권최고액 392,000,000원의 근저당권설정계약을 체결하고, 같은 달 30. 위와 같은 내용의 근저당권설정등기를 마친 다음, 그 무렵 소외인에게 2억 8,000만 원을 대여하였다.

나. 원고가 위 근저당권을 설정할 당시 이 사건 건물의 현황은 1, 2층 점포, 3층 사무실, 4층은 주택이었으며, 1층은 교회, 2층은 당구장, 3층은 사무실, 4층은 주택으로 사용되고 있었다.

다. 그런데 소외인은 위 근저당권설정등기를 마친 후 이 사건 건물 전체를 원룸 주택으로 개조하여 피고들 및 선정자들과 제1심 공동피고들에게 별지 배당 목록 기재와 같이 임대하였고, 이 사건 건물에 대한 등기부상 표시도 별지 부동산 제2목록 제2항 기재와 같이 변경하였다.

라. 원고는 소외인에 대한 대출원리금을 회수하기 위해 이 사건 각 부동산에 대하여 광주지방법원 2006타경51759호로 부동산임의경매를 신청하였고, 위 법원은 경매절차에서 별지 배당 목록 ‘배당액’란 기재와 같이 피고들 및 선정자들을 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 인정하여 최선순위로 해당 금액을 배당하고, 근저당권자인 원고에게 순차 배당한 잔액 265,710,176원을 배당하는 내용의 배당표를 작성하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고의 주장

원고는, 근저당권이 설정된 이후 무단 용도 변경된 경우까지 경매 당시 현황을 기준으로 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면, 근저당권자에게 예측할 수 없는 손해를 입게 하는 것이므로, 이 사건과 같이 ‘근저당권설정 당시는 주택이 아니던 건물 부분이 근저당권설정 후에 주택으로 용도 변경된 경우’에는 용도 변경된 후에 해당 주택을 임차한 사람은 주택임대차보호법상의 소액임차인에 해당하지 않아 임대차 이전의 근저당권자에게 대항할 수 없다고 보아야 할 것이므로, 경매법원이 피고들 및 선정자들을 원고보다 선순위 권리자로 인정하는 내용의 배당표를 작성한 것은 부당하다고 주장한다. (원고는 4층 주택의 임차인들의 방실이 501호 등으로 표기되어 있어서 5층의 임차인으로 착오하여 위 4층 주택의 임차인들도 이 사건 소송의 피고로 소제기 하였다가 항소심에 이르러 이들에 대한 항소를 취하하였다.)

3. 판단

가. 피고 4, 9에 대하여

원고의 위 주장에 대하여 위 피고들은 민사소송법 제150조에 의하여 이를 자백한 것으로 본다.

나. 나머지 피고들에 대한 판단

이 사건 건물 중 피고들 및 선정자들이 임차하여 점유하는 부분은 방실 뿐만 아니라 독립한 주방과 화장실까지 설치되어 주택의 실질을 갖추고 있었음은 당사자 사이에 다툼이 없는 바, 근저당권이 설정된 이후 원룸으로 무단 용도 변경된 경우까지 소액임차인에게 우선변제권을 인정할 경우 선순위이던 근저당권자에게 예측할 수 없는 손해를 지우는 결과를 초래하는 것은 사실이지만, 주택임대차보호법의 입법취지상 그 보호대상인 주택에 해당하는지 여부는 공부상 건축물의 용도와 같은 형식이 아닌 실질에 따라 판단하여야 하며, 주택임대차보호법은 서민의 주거생활 안정을 보장하는데 그 입법목적이 있으므로 뚜렷한 근거 없이 임차인에게 불리하게 위 법률 조항을 해석하여서는 아니 된다 할 것인데, 주택임대차보호법 제2조가 ‘이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 이를 적용한다’고만 규정하여 ‘임대차 당시 주거용 건물’이면 족한 취지로 정하고 있을 뿐 ‘근저당권 설정 이후 주택으로 용도 변경된 건물’에 관하여는 그 적용을 배제하는 규정을 따로 두고 있지 아니하므로, 비록 피고 4, 9를 제외한 나머지 피고들 및 선정자들에게 등기부등본상의 건물 용도를 제대로 확인하지 않은 잘못이 일부 있다고 하더라도, 위 피고들 및 선정자들은 주택임대차보호법상 소액임차인으로서 보호받을 지위에 있다고 보아야 할 것이므로, 원고의 주장은 받아들이지 아니한다.

4. 결론

그렇다면, 광주지방법원 2006타경51759 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2007. 10. 2. 작성한 배당표 중 피고 4에 대한 배당액 8,163,396원을 5,881,911원으로, 피고 9에 대한 배당액 9,796,075원을 7,058,293원으로, 원고에 대한 배당액 265,710,176원을 270,729,443원으로 각 경정하여야 할 것이므로, 원고의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로, 제1심 판결 중 피고 4, 9에 대한 원고 패소부분을 취소하여, 위와 같이 배당표를 경정하기로 하고, 원고의 나머지 피고들에 대한 항소는 모두 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

[별지 선정자명단 및 배당목록, 부동산 목록 각 생략]

판사   강신중(재판장) 정회일 노미정

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광주지법 2008. 6. 4. 선고 2007가단92273 판결
[배당이의] 항소[각공2008하,1167]

【판시사항】

근저당권이 설정된 후 근린생활시설에서 주택으로 무단 용도변경된 건물의 임차인에게 주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권을 인정한 사례

【판결요지】

근저당권이 설정된 후 근린생활시설에서 주택으로 무단 용도변경된 건물의 임차인에게 주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권을 인정한 사례.

【참조조문】

주택임대차보호법 제1조, 제2조, 제8조 제1항

【전 문】

【원 고】 서광주농업협동조합 (소송대리인 변호사 기세운외 1인)

【피 고】 피고 1외 12인 (소송대리인 변호사 박왕규외 7인)

【피고(선정당사자)】 피고 3

【변론종결】
2008. 5. 14.

【주 문】

1. 원고의 이 사건 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

【청구취지】
이 법원 2006타경51759 부동산임의경매사건에 관하여 이 법원이 2007. 10. 2. 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액을 금 340,542,882원으로, 피고들 및 선정자들에 대한 배당액을 별지 제1목록 중 ‘변경배당액’란 각 해당 기재와 같이 각 변경한다.

【이 유】

1. 인정 사실

가. 원고는 1999. 1. 28. 별지 제2목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)의 소유자인 소외 1과 사이에 채권최고액 392,000,000원의 근저당권설정계약을 체결하고 같은 달 30. 위와 같은 내용의 근저당권설정등기를 경료한 다음, 그 무렵 위 소외 1에게 금 280,000,000원을 대여하였다.

나. 위 근저당권 설정 당시 이 사건 건물의 현황은 별지 제2목록 제2항 기재와 같았고, 그 당시 1층은 교회, 2층은 당구장, 3층은 사무실, 4층은 주택으로 사용되고 있었다.

다. 그런데 위 소외 1은 위 근저당권설정 등기를 마친 후 이 사건 건물 전체를 원룸 주택으로 개조하여 피고들 및 선정자들에게 별지 제1목록 기재와 같이 임대하였고, 이 사건 건물에 대한 등기부상 표시도 별지 제3목록 제2항 기재와 같이 변경하였다.

라. 원고는 위 소외 1에 대한 이 사건 대출원리금을 회수하고자 이 사건 부동산에 관하여 이 법원 2006타경51759호로 부동산임의경매를 신청하였다.

마. 이 법원은 위 경매절차에서 별지 제1목록 ‘배당액’란 기재와 같이, 피고들 및 선정자들을 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 인정하여 최선순위로 해당 금액을 각 배당한 다음, 근저당권자인 원고에게는 순차 배당한 잔액 265,710,176원을 배당하는 내용의 배당표를 작성하였다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1, 2, 변론 전체의 취지

2. 원고의 청구에 대한 판단

가. 원고의 주장

(1) 근저당권이 설정된 이후 원룸으로 무단 용도변경된 경우까지 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면, 근저당권자가 예측할 수 없이 입게 되는 손해의 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이 사건과 같이 ‘근저당권 설정 당시는 주택이 아니던 건물 부분이 근저당권 설정 후에 주택으로 용도변경된 경우’에는 용도변경된 후에 해당 주택을 임차한 사람은 주택임대차보호법상의 소액임차인에 해당하지 않아 임대차 이전의 근저당권자에게 대항할 수 없다고 보아야 한다.

(2) 따라서 이 법원이 피고들 및 선정자들을 원고보다 선순위 권리자로 인정하는 내용의 배당표를 작성한 것은 부당하므로, 별지 제1목록 ‘변경배당액’란 기재와 같이 피고들 및 선정자들에 대한 배당액 중 금 74,832,706원을 취소하여 이를 원고에게 추가 배당하는 것으로 배당표가 경정되어야 한다.

나. 판 단

(1) 주택임대차보호법의 입법 취지상 그 보호대상인 주택에 해당하는지 여부는 공부상 건축물의 용도와 같은 형식이 아닌 실질에 따라 판단하여야 할 것인데, 앞에서 채택한 증거에 의하면 이 사건 건물 중 피고들 및 선정자들이 임차하여 점유하는 부분은 방실뿐만 아니라 독립한 주방과 화장실까지 설치되어 주택의 실질을 갖추고 있음이 분명하므로, 비록 위와 같은 주택으로서의 구조가 불법적인 용도변경에 의한 것이라고 하더라도 이 사건 건물은 주택임대차보호법의 적용대상에 포함된다.

(2) 나아가 피고들 및 선정자들이 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 보호받을 수 있는지에 대하여 보건대, 근저당권이 설정된 이후 원룸으로 무단 용도변경된 경우까지 소액임차인에게 우선변제권을 인정할 경우 선순위이던 근저당권자에게 예측할 수 없는 손해를 지우는 결과를 초래하는 것은 사실이지만, ① 위와 같은 용도변경은 기본적으로 임대인에게 비난지울 것인 점, ② 비록 소액임차인들에게 등기부등본상의 건물 용도를 제대로 확인하지 않은 잘못이 일부 있다고 하더라도, 근저당권자 역시 저당목적물의 현상변경을 제대로 확인하지 않은 잘못을 부인하기 어려운 점, ③ 주택임대차보호법의 입법 목적은 서민의 주거생활 안정을 보장하는데 있으므로 뚜렷한 근거 없이 임차인에게 불리하게 위 법률 조항을 해석하여서는 안 되는 점, ④ 그런데 주택임대차보호법은 “이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 이를 적용한다”( 제2조)고만 규정하여 ‘임대차 당시 주거용 건물’이면 족한 취지로 정하고 있을 뿐 ‘근저당권 설정 이후 주택으로 용도변경된 건물’에 관하여는 그 적용을 배제하는 규정을 따로 두고 있지 않은 점 등을 고려할 때, 이 사건 피고들 및 선정자들은 주택임대차보호법상 소액임차인으로서 보호받을 지위에 있다고 보아야 한다.

3. 결 론

그렇다면 원고의 피고들 및 선정자들에 대한 청구는 모두 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사   최인규

대법원 2008. 12. 24. 선고 2008다65242 판결
[배당이의][공2009상,102]

【판시사항】

[1] 실체법상 우선변제청구권이 있는 채권자가 배당요구의 종기까지 적법한 배당요구를 하지 아니한 경우 배당에서 제외되는지 여부 (적극) 및 채권의 일부 금액만을 배당요구하였다가 종기 후 나머지를 추가·확장할 수 있는지 여부 (소극)

[2] 배당요구서에 기재하여야 하는 ‘채권의 원인’의 특정 정도

[3] 배당요구서에 채권의 원인을 ‘임금’으로만 기재하였다가 배당요구 종기 후에 퇴직금채권을 추가하여 기재한 채권계산서를 제출한 경우, 배당요구한 채권에 퇴직금이 포함되는지 여부의 판단 방법

【판결요지】

[1] 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법·상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있고, 적법한 배당요구를 하지 아니한 경우에는 실체법상 우선변제청구권이 있는 채권자라 하더라도 매각대금으로부터 배당을 받을 수 없으며, 배당요구의 종기까지 배당요구한 채권자라 할지라도 채권의 일부 금액만을 배당요구한 경우 배당요구의 종기 이후에는 배당요구하지 아니한 채권을 추가하거나 확장할 수 없다.

[2] 배당요구를 할 경우 배당요구서에는 집행력 있는 정본 또는 그 사본, 그 밖에 배당요구의 자격을 소명하는 서면을 첨부하고 채권의 원인과 액수를 기재하여야 하는바, 이 경우 ‘채권의 원인’은 채무자에 대하여 배당요구채권자가 가지는 원인채권을 특정할 수 있을 정도로 기재하면 충분하다. 다만 집행력 있는 정본에 의하지 아니한 배당요구인 경우에는 채무자로 하여금 채권이 어느 것인가를 식별할 수 있을 정도로 그 채권의 원인에 관한 구체적인 표시가 필요하다.

[3] 퇴직금은 본질적으로는 후불적 임금의 성질을 지닌 것이라는 점을 고려할 때, 배당요구서에 채권의 원인을 ‘임금’이라고만 기재하였다고 하더라도 그 임금에 ‘퇴직금’도 포함되어 있을 수 있으므로 이를 신중하게 판단할 필요가 있으나, 배당요구서의 기재 내용 및 첨부서면에 의하면 배당요구한 임금채권에 퇴직금채권이 포함되어 있지 아니한 것이 분명하다면 그 배당요구에 퇴직금채권에 대한 배당요구가 포함되어 있다고 볼 수 없는 것은 당연하다. 배당요구의 종기 이후에 제출한 채권계산서에 퇴직금채권을 추가하여 기재하였다거나 당초 배당요구한 임금채권의 액수가 근로기준법 제38조 제2항에 따라 최우선변제되는 최종 3개월분의 임금을 초과하는 것이어서 최우선변제되지 아니하고 남아 있는 부분이 있다고 하여 달리 볼 것은 아니다.

【참조조문】

[1] 민사집행법 제88조 제1항, 제148조 제2호 [2] 민사집행법 제88조 제1항, 민사집행규칙 제48조 [3] 민사집행법 제88조 제1항, 제148조 제2호, 민사집행규칙 제48조, 근로기준법 제38조 제2항, 근로자퇴직급여 보장법 제11조

【참조판례】

[1] 대법원 2001. 3. 23. 선고 99다11526 판결(공2001상, 930)
대법원 2002. 1. 25. 선고 2001다11055 판결(공2002상, 559)
대법원 2005. 8. 25. 선고 2005다14595 판결(공2005하, 1559)

【전 문】

【원고(선정당사자), 상고인】 원고(선정당사자)(소송대리인 변호사 양병현)

【피고, 피상고인】 기은팔차유동화전문 유한회사

【원심판결】 수원지법 2008. 8. 13. 선고 2007나25770 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용은 원고(선정당사자)가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법·상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있고, 적법한 배당요구를 하지 아니한 경우에는 실체법상 우선변제청구권이 있는 채권자라 하더라도 그 매각대금으로부터 배당을 받을 수 없으며, 배당요구의 종기까지 배당요구한 채권자라 할지라도 채권의 일부 금액만을 배당요구한 경우 배당요구의 종기 이후에는 배당요구하지 아니한 채권을 추가하거나 확장할 수 없다(대법원 2001. 3. 23. 선고 99다11526 판결, 대법원 2002. 1. 25. 선고 2001다11055 판결, 대법원 2005. 8. 25. 선고 2005다14595 판결 참조). 그리고 배당요구를 할 경우 배당요구서에는 집행력 있는 정본 또는 그 사본, 그 밖에 배당요구의 자격을 소명하는 서면을 첨부하고 채권의 원인과 액수를 기재하여야 하며(민사집행규칙 제48조), 이 경우 채권의 원인은 채무자에 대하여 배당요구채권자가 가지는 원인채권을 특정할 수 있을 정도로 기재하면 충분한데, 다만 집행력 있는 정본에 의하지 아니한 배당요구인 경우에는 채무자로 하여금 채권이 어느 것인가를 식별할 수 있을 정도로 그 채권의 원인에 관한 구체적인 표시가 필요하다. 다만, 퇴직금은 본질적으로는 후불적 임금의 성질을 지닌 것이라는 점 (대법원 2007. 3. 30. 선고 2004다8333 판결 등 참조) 을 고려할 때, 배당요구서에 채권의 원인을 ‘임금’이라고만 기재하였다고 하더라도 그 임금에 ‘퇴직금’도 포함되어 있을 수 있으므로 이를 신중하게 판단할 필요가 있다고 할 것이나, 배당요구서의 기재 내용 및 첨부서면에 의하면 배당요구한 임금채권에 퇴직금채권이 포함되어 있지 아니한 것이 분명하다면 그 배당요구에 퇴직금채권에 대한 배당요구가 포함되어 있다고 볼 수 없는 것은 당연하고, 배당요구의 종기 이후에 제출한 채권계산서에 퇴직금채권을 추가하여 기재하였다거나 당초 배당요구한 임금채권의 액수가 근로기준법 제38조 제2항에 따라 최우선변제되는 최종 3개월분의 임금을 초과하는 것이어서 최우선변제되지 아니하고 남아 있는 부분이 있다고 하여 달리 볼 것은 아니다.

원심이 인정한 사실관계와 기록에 의하면, 원고(선정당사자, 이하 ‘원고’라고만 한다)가 이 사건 부동산임의경매사건의 배당요구 종기(2006. 9. 12.)일 전인 2006. 9. 11. 채무자 겸 소유자에 대한 임금채권자로서 선정자들의 체불임금 합계 92,694,314원에 대한 배당요구서를 집행법원에 제출하였는데 위 배당요구서에는 채권의 원인을 ‘임금’으로만 기재한 사실, 그 후 원고는 2007. 1. 22. 집행법원에 채권계산서를 제출하면서 위 임금채권 92,694,314원 외에 선정자들의 퇴직금채권 22,545,394원을 추가로 기재하여 채권의 액수를 합계 115,239,707원으로 기재한 사실(첨부서류로는 위 임금채권만 기재되어 있는 체불금품확인원만 제출하였다), 위 임의경매절차의 배당기일인 2007. 2. 21. 제1순위로 원고에게 위 임금채권 중 최종 3개월분의 임금에 해당하는 37,494,707원만 배당하고 위 퇴직금채권 22,545,394원에 대하여는 배당요구 종기일까지 배당요구하지 아니하였음을 이유로 이를 전혀 배당하지 아니하고, 같은 제1순위로 임금채권자 선정당사자인 소외 1에게 10,868,004원 및 임차인 소외 2에게 5,000,000원을 각 배당한 다음, 제2순위로 교부청구권자인 화성시 동부출장소장에게 2,353,560원을, 제3순위로 근저당권자인 피고에게 잔여액 1,137,312,069원을 각 배당하는 내용의 배당표가 작성된 사실을 알 수 있고, 사정이 이러하다면 위 법리에 의할 때 원고의 임금채권에 대한 이 사건 배당요구에 위 퇴직금채권에 대한 배당요구까지 포함되어 있다고 할 수 없고, 배당요구의 종기 이후에 제출한 채권계산서로서는 배당요구하지 아니한 위 퇴직금채권을 추가하거나 확장할 수도 없다고 하겠다.

같은 취지에서, 원심이 ‘위 퇴직금 상당액을 피고의 배당액에서 감액하여 이를 원고에게 배당하는 것으로 이 사건 배당표의 경정을 구하는 원고의 청구’를 기각한 것은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 법리오해 또는 판례 위반 등의 위법이 없다.

원고가 상고이유에서 들고 있는 대법원 2004. 7. 22. 선고 2002다52312 판결은 우선변제권이 있는 임금채권자가 경매절차개시 전에 경매 목적 부동산을 가압류한 경우에는 배당요구의 종기까지 우선권 있는 임금채권임을 소명하지 않았다고 하더라도 배당표가 확정되기 전까지 그 가압류의 청구채권이 우선변제권 있는 임금채권임을 소명하면 우선배당을 받을 수 있다는 것으로서, 퇴직금채권에 기하여 경매절차개시 전에 경매 목적 부동산을 가압류한 바가 없는 이 사건과는 그 사안을 달리하여 이 사건에 원용하기에는 적절하지 아니하다.

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 김영란(재판장) 이홍훈 안대희(주심) 양창수

대법원 2009. 8. 20. 선고 2009다26879 판결
[배당이의][공2009하,1536]

【판시사항】

점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경된 경우, 이를 임차한 소액임차인이 근저당권자에 대하여 우선변제권이 있는지 여부 (적극)

【판결요지】

주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있으므로(제1조), 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것은 허용되지 않는다고 할 것인바, 주택임대차보호법 제2조가 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하며, 건물 등기부상 ‘건물내역’을 제한하고 있지도 않으므로, 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경되어 이를 임차한 소액임차인도 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법 제8조에 의하여 보증금 중 일정액을 근저당권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.

【참조조문】

주택임대차보호법 제1조, 제2조, 제8조

【전 문】

【원고, 상고인】 원고농업협동조합 (소송대리인 변호사 기세운외 1인)

【피고, 피상고인】 피고 1외 1인

【피고(선정당사자), 피상고인】 피고(선정당사자) 2

【피고, 피상고인】 피고 3외 3인

【원심판결】 광주지법 2009. 2. 6. 선고 2008나6195 판결

【주 문】

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있으므로(제1조), 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것은 허용되지 않는다고 할 것인바, 주택임대차보호법 제2조가 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하며, 건물 등기부상 ‘건물내역’을 제한하고 있지도 않으므로, 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경되어 이를 임차한 소액임차인도 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법 제8조에 의하여 보증금 중 일정액을 근저당권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 할 것이다.

원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고는 1999. 1. 28. 용도 변경 전의 이 사건 각 부동산 소유자인 소외인과 사이에 채권최고액 392,000,000원의 근저당권설정계약을 체결하고, 같은 달 30. 위와 같은 내용의 근저당권설정등기를 마친 사실, 원고가 위 근저당권을 설정할 당시 이 사건 건물의 등기부상 ‘건물내역’은 1, 2층 점포, 3층 사무실, 4층은 주택이었으며, 실제로 1층은 교회, 2층은 당구장, 3층은 사무실, 4층은 주택으로 사용되고 있었던 사실, 그런데 소외인은 위 근저당권설정등기를 마친 후 이 사건 건물전체를 원룸 주택으로 개조하여 피고들 및 선정자들과 제1심 공동피고들에게 각 임대하였고, 이 사건 건물에 대한 등기부상 ‘건물내역’도 1층 교회, 2층 당구장, 3, 4층 다가구주택으로 변경등기한 사실을 인정한 다음, 판시와 같은 이유로 피고들 및 선정자들은 주택임대차보호법상 소액임차인으로서 보호받을 지위에 있다고 판단하였다.

원심의 위와 같은 판단은 위 법리에 따른 것으로 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 근저당권의 효력이나 주택임대차보호법에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.

그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   김용담(재판장) 박시환 안대희(주심) 신영철

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광주지방법원 2009. 2. 6. 선고 2008나6195 판결
[배당이의][미간행]

【전 문】

【원고, 항소인】 원고 농업협동조합 (소송대리인 변호사 기세룡)

【피고, 피항소인】 피고 1외 7인

【피고(선정당사자), 피항소인】 피고 3 (소송대리인 공익법무관 김재현)

【변론종결】
2009. 1. 16.

【제1심판결】 광주지방법원 2008. 6. 4. 선고 2007가단92273 판결

【주 문】

1. 제1심 판결 중 피고 4, 9에 대한 부분을 취소한다.

2. 광주지방법원 2006타경51759 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2007. 10. 2. 작성한 배당표 중 피고 4에 대한 배당액 8,163,396원을 5,881,911원으로, 피고 9에 대한 배당액 9,796,075원을 7,058,293원으로, 원고에 대한 배당액 265,710,176원을 270,729,443원으로 각 경정한다.

3. 원고의 나머지 피고들 및 피고(선정당사자) 3에 대한 항소를 모두 기각한다.

4. 원고와 피고 4, 9 사이에 생긴 소송총비용은 위 피고들이 부담하고, 원고의 나머지 피고들 및 피고(선정당사자) 3에 대한 항소비용은 원고가 부담한다.

【청구취지 및 항소취지】
제1심 판결을 취소한다. 광주지방법원 2006타경51759 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2007. 10. 2. 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액을 324,116,190원으로, 피고들, 피고(선정당사자 이하 ‘피고’라고만 한다) 3 및 선정자들에 대한 배당액을 별지 배당 목록 중 ‘변경배당액’란 기재와 같이 각 변경한다. (원고가 항소를 제기한 이후에 제1심 공동피고 10, 11, 12, 13, 14, 선정자 15에 대한 항소를 취하하였으므로, 위 피고들에 대한 부분은 항소심 심판범위에서 제외되었다.)

【이 유】

1. 기초사실

가. 원고는 1999. 1. 28. 별지 부동산 제1목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 각 부동산’이라 한다)의 소유자인 소외인과 사이에 채권최고액 392,000,000원의 근저당권설정계약을 체결하고, 같은 달 30. 위와 같은 내용의 근저당권설정등기를 마친 다음, 그 무렵 소외인에게 2억 8,000만 원을 대여하였다.

나. 원고가 위 근저당권을 설정할 당시 이 사건 건물의 현황은 1, 2층 점포, 3층 사무실, 4층은 주택이었으며, 1층은 교회, 2층은 당구장, 3층은 사무실, 4층은 주택으로 사용되고 있었다.

다. 그런데 소외인은 위 근저당권설정등기를 마친 후 이 사건 건물 전체를 원룸 주택으로 개조하여 피고들 및 선정자들과 제1심 공동피고들에게 별지 배당 목록 기재와 같이 임대하였고, 이 사건 건물에 대한 등기부상 표시도 별지 부동산 제2목록 제2항 기재와 같이 변경하였다.

라. 원고는 소외인에 대한 대출원리금을 회수하기 위해 이 사건 각 부동산에 대하여 광주지방법원 2006타경51759호로 부동산임의경매를 신청하였고, 위 법원은 경매절차에서 별지 배당 목록 ‘배당액’란 기재와 같이 피고들 및 선정자들을 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 인정하여 최선순위로 해당 금액을 배당하고, 근저당권자인 원고에게 순차 배당한 잔액 265,710,176원을 배당하는 내용의 배당표를 작성하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고의 주장

원고는, 근저당권이 설정된 이후 무단 용도 변경된 경우까지 경매 당시 현황을 기준으로 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면, 근저당권자에게 예측할 수 없는 손해를 입게 하는 것이므로, 이 사건과 같이 ‘근저당권설정 당시는 주택이 아니던 건물 부분이 근저당권설정 후에 주택으로 용도 변경된 경우’에는 용도 변경된 후에 해당 주택을 임차한 사람은 주택임대차보호법상의 소액임차인에 해당하지 않아 임대차 이전의 근저당권자에게 대항할 수 없다고 보아야 할 것이므로, 경매법원이 피고들 및 선정자들을 원고보다 선순위 권리자로 인정하는 내용의 배당표를 작성한 것은 부당하다고 주장한다. (원고는 4층 주택의 임차인들의 방실이 501호 등으로 표기되어 있어서 5층의 임차인으로 착오하여 위 4층 주택의 임차인들도 이 사건 소송의 피고로 소제기 하였다가 항소심에 이르러 이들에 대한 항소를 취하하였다.)

3. 판단

가. 피고 4, 9에 대하여

원고의 위 주장에 대하여 위 피고들은 민사소송법 제150조에 의하여 이를 자백한 것으로 본다.

나. 나머지 피고들에 대한 판단

이 사건 건물 중 피고들 및 선정자들이 임차하여 점유하는 부분은 방실 뿐만 아니라 독립한 주방과 화장실까지 설치되어 주택의 실질을 갖추고 있었음은 당사자 사이에 다툼이 없는 바, 근저당권이 설정된 이후 원룸으로 무단 용도 변경된 경우까지 소액임차인에게 우선변제권을 인정할 경우 선순위이던 근저당권자에게 예측할 수 없는 손해를 지우는 결과를 초래하는 것은 사실이지만, 주택임대차보호법의 입법취지상 그 보호대상인 주택에 해당하는지 여부는 공부상 건축물의 용도와 같은 형식이 아닌 실질에 따라 판단하여야 하며, 주택임대차보호법은 서민의 주거생활 안정을 보장하는데 그 입법목적이 있으므로 뚜렷한 근거 없이 임차인에게 불리하게 위 법률 조항을 해석하여서는 아니 된다 할 것인데, 주택임대차보호법 제2조가 ‘이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 이를 적용한다’고만 규정하여 ‘임대차 당시 주거용 건물’이면 족한 취지로 정하고 있을 뿐 ‘근저당권 설정 이후 주택으로 용도 변경된 건물’에 관하여는 그 적용을 배제하는 규정을 따로 두고 있지 아니하므로, 비록 피고 4, 9를 제외한 나머지 피고들 및 선정자들에게 등기부등본상의 건물 용도를 제대로 확인하지 않은 잘못이 일부 있다고 하더라도, 위 피고들 및 선정자들은 주택임대차보호법상 소액임차인으로서 보호받을 지위에 있다고 보아야 할 것이므로, 원고의 주장은 받아들이지 아니한다.

4. 결론

그렇다면, 광주지방법원 2006타경51759 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2007. 10. 2. 작성한 배당표 중 피고 4에 대한 배당액 8,163,396원을 5,881,911원으로, 피고 9에 대한 배당액 9,796,075원을 7,058,293원으로, 원고에 대한 배당액 265,710,176원을 270,729,443원으로 각 경정하여야 할 것이므로, 원고의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로, 제1심 판결 중 피고 4, 9에 대한 원고 패소부분을 취소하여, 위와 같이 배당표를 경정하기로 하고, 원고의 나머지 피고들에 대한 항소는 모두 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

[별지 선정자명단 및 배당목록, 부동산 목록 각 생략]

판사   강신중(재판장) 정회일 노미정

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광주지법 2008. 6. 4. 선고 2007가단92273 판결
[배당이의] 항소[각공2008하,1167]

【판시사항】

근저당권이 설정된 후 근린생활시설에서 주택으로 무단 용도변경된 건물의 임차인에게 주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권을 인정한 사례

【판결요지】

근저당권이 설정된 후 근린생활시설에서 주택으로 무단 용도변경된 건물의 임차인에게 주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권을 인정한 사례.

【참조조문】

주택임대차보호법 제1조, 제2조, 제8조 제1항

【전 문】

【원 고】 서광주농업협동조합 (소송대리인 변호사 기세운외 1인)

【피 고】 피고 1외 12인 (소송대리인 변호사 박왕규외 7인)

【피고(선정당사자)】 피고 3

【변론종결】
2008. 5. 14.

【주 문】

1. 원고의 이 사건 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

【청구취지】
이 법원 2006타경51759 부동산임의경매사건에 관하여 이 법원이 2007. 10. 2. 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액을 금 340,542,882원으로, 피고들 및 선정자들에 대한 배당액을 별지 제1목록 중 ‘변경배당액’란 각 해당 기재와 같이 각 변경한다.

【이 유】

1. 인정 사실

가. 원고는 1999. 1. 28. 별지 제2목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)의 소유자인 소외 1과 사이에 채권최고액 392,000,000원의 근저당권설정계약을 체결하고 같은 달 30. 위와 같은 내용의 근저당권설정등기를 경료한 다음, 그 무렵 위 소외 1에게 금 280,000,000원을 대여하였다.

나. 위 근저당권 설정 당시 이 사건 건물의 현황은 별지 제2목록 제2항 기재와 같았고, 그 당시 1층은 교회, 2층은 당구장, 3층은 사무실, 4층은 주택으로 사용되고 있었다.

다. 그런데 위 소외 1은 위 근저당권설정 등기를 마친 후 이 사건 건물 전체를 원룸 주택으로 개조하여 피고들 및 선정자들에게 별지 제1목록 기재와 같이 임대하였고, 이 사건 건물에 대한 등기부상 표시도 별지 제3목록 제2항 기재와 같이 변경하였다.

라. 원고는 위 소외 1에 대한 이 사건 대출원리금을 회수하고자 이 사건 부동산에 관하여 이 법원 2006타경51759호로 부동산임의경매를 신청하였다.

마. 이 법원은 위 경매절차에서 별지 제1목록 ‘배당액’란 기재와 같이, 피고들 및 선정자들을 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 인정하여 최선순위로 해당 금액을 각 배당한 다음, 근저당권자인 원고에게는 순차 배당한 잔액 265,710,176원을 배당하는 내용의 배당표를 작성하였다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1, 2, 변론 전체의 취지

2. 원고의 청구에 대한 판단

가. 원고의 주장

(1) 근저당권이 설정된 이후 원룸으로 무단 용도변경된 경우까지 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면, 근저당권자가 예측할 수 없이 입게 되는 손해의 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이 사건과 같이 ‘근저당권 설정 당시는 주택이 아니던 건물 부분이 근저당권 설정 후에 주택으로 용도변경된 경우’에는 용도변경된 후에 해당 주택을 임차한 사람은 주택임대차보호법상의 소액임차인에 해당하지 않아 임대차 이전의 근저당권자에게 대항할 수 없다고 보아야 한다.

(2) 따라서 이 법원이 피고들 및 선정자들을 원고보다 선순위 권리자로 인정하는 내용의 배당표를 작성한 것은 부당하므로, 별지 제1목록 ‘변경배당액’란 기재와 같이 피고들 및 선정자들에 대한 배당액 중 금 74,832,706원을 취소하여 이를 원고에게 추가 배당하는 것으로 배당표가 경정되어야 한다.

나. 판 단

(1) 주택임대차보호법의 입법 취지상 그 보호대상인 주택에 해당하는지 여부는 공부상 건축물의 용도와 같은 형식이 아닌 실질에 따라 판단하여야 할 것인데, 앞에서 채택한 증거에 의하면 이 사건 건물 중 피고들 및 선정자들이 임차하여 점유하는 부분은 방실뿐만 아니라 독립한 주방과 화장실까지 설치되어 주택의 실질을 갖추고 있음이 분명하므로, 비록 위와 같은 주택으로서의 구조가 불법적인 용도변경에 의한 것이라고 하더라도 이 사건 건물은 주택임대차보호법의 적용대상에 포함된다.

(2) 나아가 피고들 및 선정자들이 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 보호받을 수 있는지에 대하여 보건대, 근저당권이 설정된 이후 원룸으로 무단 용도변경된 경우까지 소액임차인에게 우선변제권을 인정할 경우 선순위이던 근저당권자에게 예측할 수 없는 손해를 지우는 결과를 초래하는 것은 사실이지만, ① 위와 같은 용도변경은 기본적으로 임대인에게 비난지울 것인 점, ② 비록 소액임차인들에게 등기부등본상의 건물 용도를 제대로 확인하지 않은 잘못이 일부 있다고 하더라도, 근저당권자 역시 저당목적물의 현상변경을 제대로 확인하지 않은 잘못을 부인하기 어려운 점, ③ 주택임대차보호법의 입법 목적은 서민의 주거생활 안정을 보장하는데 있으므로 뚜렷한 근거 없이 임차인에게 불리하게 위 법률 조항을 해석하여서는 안 되는 점, ④ 그런데 주택임대차보호법은 “이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 이를 적용한다”( 제2조)고만 규정하여 ‘임대차 당시 주거용 건물’이면 족한 취지로 정하고 있을 뿐 ‘근저당권 설정 이후 주택으로 용도변경된 건물’에 관하여는 그 적용을 배제하는 규정을 따로 두고 있지 않은 점 등을 고려할 때, 이 사건 피고들 및 선정자들은 주택임대차보호법상 소액임차인으로서 보호받을 지위에 있다고 보아야 한다.

3. 결 론

그렇다면 원고의 피고들 및 선정자들에 대한 청구는 모두 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사   최인규

대법원 2007. 12. 13. 선고 2007다55088 판결
[임차보증금반환][미간행]

【판시사항】

[1] 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것이 아니고 대항력 있는 임차인으로 보호받아 기존 채권을 회수하려는 것에 있는 경우, 주택임대차보호법상의 대항력이 있는지 여부 (소극)

[2] 부모가 삼촌에 대하여 가지는 대여금채권을 임대차보증금으로 대체하기로 하고 삼촌이 건축한 빌라에 관하여 임대차계약을 체결한 사안에서, 그 주된 목적이 대항력 있는 임차인으로 보호받아 부모의 대여금채권을 우선변제받으려는 것인지에 관하여 더 심리해야 한다는 이유로 원심판결을 파기한 사례

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제1조, 제3조 제1항, 제3조의2 제2항 [2] 주택임대차보호법 제1조, 제3조 제1항, 제3조의2 제2항

【참조판례】

[1] 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결(공2001하, 1362)
대법원 2002. 3. 12. 선고 2000다24184, 24191 판결(공2002상, 845)
대법원 2003. 7. 22. 선고 2003다21445 판결(공2003하, 1777)

【전 문】

【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 김영수)

【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 변호사 배만운)

【원심판결】 서울서부지법 2007. 7. 5. 선고 2006나6663 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 서울서부지방법원 합의부에 환송한다.

【이 유】

1. 원심의 판단

원심은, 그 채용 증거들을 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 그 인정 사실에 의하면, 원고는 2001. 3. 5. 소외 1과 사이에 이 사건 빌라에 관하여 임대차보증금을 5,000만 원으로 정하여 임대차계약을 체결하면서, 이전에 원고의 부모인 소외 2, 3이 소외 1에게 대여한 돈 중 일부인 5,000만 원을 위 임대차보증금으로 대체하기로 하고, 이 사건 건물에 입주하여 거주하였으며, 2001. 9. 3. 이 사건 빌라 소재지로 주민등록 전입신고를 마침으로써, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 취득하였으므로, 그 후에 이 사건 빌라를 낙찰받아 소유권을 취득한 피고는 원고에게 위 임대차보증금을 반환할 의무가 있다고 판단하였다.

2. 이 법원의 판단

그러나 이러한 원심의 판단은 이를 그대로 수긍하기 어렵다.

주택임대차보호법(이하 ‘법’이라 한다)의 입법목적은 주거용건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고( 제1조), 법 제3조 제1항에서 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 여기에 더하여 법 제3조의2 제2항에서 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매나 공매시 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있도록 한 것은, 사회적 약자인 임차인을 보호하려는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하여 형식적으로 주택임대차로서의 대항력을 취득한 외관을 갖추었다고 하더라도 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 대항력 있는 임차인으로 보호받아 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 채권을 회수하려는 것에 있었던 경우에는 그러한 임차인에게 주택임대차보호법이 정하고 있는 대항력을 부여할 수 없다 ( 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결, 대법원 2003. 7. 22. 선고 2003다21445 판결 등 참조).

기록에 의하면, 원고는 소외 1의 형인 소외 2의 딸로서 원고의 부모인 소외 2, 3이 소외 1에게 대여한 돈 중 일부인 5,000만 원을 이 사건 임대차보증금으로 대체하기로 하고 이 사건 임대차계약을 체결한 사실, 소외 1은 동우빌라 건축으로 인해 이 사건 임대차계약 당시 경제적으로 매우 어려운 상황에 있었던 사실, 동우빌라에 관한 강제경매절차에서 이 사건 빌라는 2003. 11. 1. 기준으로 토지를 제외한 건물의 시가가 5,600만 원에 불과한 것으로 감정평가된 사실, 원고의 어머니 소외 3도 소외 1에 대한 나머지 대여금채권 1억 500만 원을 임대차보증금으로 대체하기로 하고 2002. 2. 2. 동우빌라 202호에 관하여 임대차계약을 체결하고 남편인 소외 2와 함께 전입신고를 마쳤고, 소외 1의 누나인 소외 4 역시 소외 1에 대한 대여금채권 1억 3,000만 원을 임대차보증금으로 대체하기로 하고 2002. 9. 12. 동우빌라 302호에 관하여 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마쳤는데, 동우빌라에 관한 강제경매절차에서 2003. 11. 1. 기준으로 토지를 제외한 202호 건물의 시가가 1억 3,000만 원, 302호 건물의 시가가 9,500만 원에 불과한 것으로 감정평가된 사실을 알 수 있는바, 원고는 비록 소외 2, 3의 소외 1에 대한 대여금채권을 임대차보증금으로 대체하고 이 사건 빌라를 인도받아 주민등록을 마치고 거주함으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 요건을 형식상 갖추었으나, 원고와 소외 1과의 관계, 원고 부모의 소외 1에 대한 대여금채권을 임대차보증금으로 대체한 점, 원고 이외에도 원고의 어머니와 소외 1의 누나가 원고와 같은 방법으로 임대차계약을 체결한 점, 이 사건 빌라의 시가와 이 사건 임대차보증금의 액수 등에 비추어 보면, 원고가 이 사건 임대차계약을 체결한 것이 이 사건 빌라의 사용, 수익을 목적으로 하였다기보다는 대항력 있는 임차인으로 보호받아 소외 2, 3의 소외 1에 대한 대여금채권을 우선변제받으려는 것이 주된 목적이 아니었는가 하는 의심이 들기에 충분하다.

그렇다면 원심으로서는 원고의 주된 목적이 대항력 있는 임차인으로 보호받아 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 채권을 회수하려는 것에 있었는지에 관해서 더 심리해 보았어야 할 것임에도, 형식적으로 주택임대차로서의 대항력 요건을 갖추었다는 사유만으로 원고가 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 취득하였다고 판단하고 말았으니, 원심판결에는 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력에 관한 법리를 오해하고 심리를 다하지 아니한 위법이 있으며, 이는 판결에 영향을 미쳤음이 분명하다.

3. 결 론

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 김지형(재판장) 고현철(주심) 양승태 전수안

대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결
[배당이의][공2007하,1997]

【판시사항】

[1] 간접점유의 경우에도 주택임대차보호법상 대항요건이 인정되는지 여부 (적극)

[2] 주택임차인이 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고, 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 경우, 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 취득하는지 여부 (적극)

[3] 임차인이 임대인의 승낙 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우, 임대인이 동의 없는 전대차라는 이유만으로 임대차계약을 해지할 수 있는지 여부 (소극)

[4] 주택의 전대차가 임대인에 대하여도 적법, 유효하다고 평가되는 경우, 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마침으로써 임차인의 대항요건이 유지, 존속하는지 여부 (적극)

【판결요지】

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에 정한 대항요건은 임차인이 당해 주택에 거주하면서 이를 직접 점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있다.

[2] 주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고 그곳에 주민등록을 하지 아니한 경우라 하더라도, 임대인의 승낙을 받아 적법하게 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는, 이로써 당해 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실이 충분히 공시될 수 있으므로, 임차인은 주택임대차보호법에 정한 대항요건을 적법하게 갖추었다고 볼 것이다.

[3] 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 전차인은 그 전대차나 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다 할 것이다.

[4] 주택의 전대차가 그 당사자 사이뿐 아니라 임대인에 대하여도 주장할 수 있는 적법, 유효한 것이라고 평가되는 경우에는, 전차인이 임차인으로부터 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마치고 있다면 이로써 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실은 충분히 공시될 수 있고 또 이러한 경우 다른 공시방법도 있을 수 없으므로, 결국 임차인의 대항요건은 전차인의 직접 점유 및 주민등록으로써 적법, 유효하게 유지, 존속한다고 보아야 한다. 이와 같이 해석하는 것이 임차인의 주거생활의 안정과 임차보증금의 회수확보 등 주택임대차보호법의 취지에 부합함은 물론이고, 또 그와 같이 해석한다고 해서 이미 원래의 임대차에 의하여 대항을 받고 있었던 제3자에게 불측의 손해를 준다거나 형평에 어긋나는 결과가 되는 것도 아니다.

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 민법 제194조 [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 민법 제194조, 제629조 [3] 민법 제629조 [4] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 민법 제194조, 제629조

【참조판례】

[1] 대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다55645 판결(공2001상, 521)
[2] 대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결(공1988, 893)
대법원 1994. 6. 24. 선고 94다3155 판결(공1994하, 2067)
대법원 1995. 6. 5.자 94마2134 결정(공1995하, 2490)
[3] 대법원 1993. 4. 13. 선고 92다24950 판결(공1993상, 1379)
대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결(공1993하, 1553)

【전 문】

【원고, 상고인】 원고

【피고, 피상고인】 주식회사 국민은행

【원심판결】 창원지법 2005. 10. 14. 선고 2005나4981 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 창원지방법원 본원 합의부에 환송한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 정한 대항요건은 임차인이 당해 주택에 거주하면서 이를 직접 점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있는바 ( 대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다55645 판결 참조), 주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고 그곳에 주민등록을 하지 아니한 경우라 하더라도, 임대인의 승낙을 받아 적법하게 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는, 이로써 당해 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실이 충분히 공시될 수 있으므로, 임차인은 위 법에 정한 대항요건을 적법하게 갖추었다고 볼 것이다( 대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결, 대법원 1994. 6. 24. 선고 94다3155 판결, 대법원 1995. 6. 5.자 94마2134 결정 참조).

한편, 민법상 임차인은 임대인의 동의 없이 임차물을 전대하지 못하고 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있으나( 민법 제629조), 이는 임대차계약이 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있고, 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종료시킬 수 있도록 하고자 함에 있다. 따라서 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 전차인은 그 전대차나 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다 할 것이다( 대법원 1993. 4. 13. 선고 92다24950 판결, 대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결).

그리고 위와 같은 이유로 주택의 전대차가 그 당사자 사이뿐만 아니라 임대인에 대하여도 주장할 수 있는 적법 유효한 것이라고 평가되는 경우에 있어서는, 전차인이 임차인으로부터 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마치고 있다면 이로써 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실은 충분히 공시될 수 있고 또 이러한 경우 다른 공시방법도 있을 수 없으므로, 결국 임차인의 대항요건은 전차인의 직접 점유 및 주민등록으로써 적법 유효하게 유지 존속한다고 보아야 할 것이다. 이와 같이 해석하는 것이 임차인의 주거생활의 안정과 임차보증금의 회수확보 등 주택임대차보호법의 취지에 부합함은 물론이고, 또 그와 같이 해석한다고 해서 이미 원래의 임대차에 의하여 대항을 받고 있었던 제3자에게 불측의 손해를 준다거나 형평에 어긋나는 결과가 되는 것도 아니다.

2. 원심은 그 채용 증거들을 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 원고의 청구원인 주장, 즉 이 사건 아파트의 임차인인 원고가 임대차종료 후 임대인 송림주택건설 주식회사(이하 ‘송림주택건설’이라 한다)의 부도로 인하여 임차보증금을 반환받지 못한 채 그곳에 계속 거주해 오던 중 생업관계로 진주시로 이사를 해야 할 사정이 생겼고, 송림주택건설에게 보증금반환을 요청하였음에도 그 회답을 받지도 못하자, 이러한 상황이라면 아파트의 전대를 통한 임차보증금의 회수에 관하여 묵시적 동의가 있는 것이라고 받아들여, 이 사건 아파트를 소외인에게 전대하고 자신은 퇴거하는 한편, 소외인이 이를 인도받아 거주하면서 그곳에 주민등록을 마쳤으니, 원고의 위 전대는 임대인에 대한 신뢰관계를 파괴하는 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 있는 것이어서 적법 유효하고, 이 경우에는 전차인의 직접점유와 주민등록으로서 임차인인 원고의 대항요건이 유지 존속한다고 보아야 하므로, 원고는 주택임대차보호법 제8조, 제3조 제1항에 정한 대항요건을 갖춘 소액임차인으로서 피고에 우선하여 배당받을 권리가 있다는 배당이의의 주장을 한 데 대하여, 그와 같은 사정만으로는 원고가 송림주택건설로부터 전대차에 관한 동의를 받았다고 보기 어렵고 달리 이를 인정할 증거가 없다는 이유로 원고의 청구를 기각하였다.

3. 그러나 원심판결 이유와 기록에 의하면, 이 사건 아파트는 임대주택법에 의하여 건설된 20평형대의 임대주택으로서 같은 법 제13조에 의하여 원칙적으로 임차권의 양도나 전대가 금지되고, 원고와 송림주택건설 사이의 임대차계약에도 임차권양도·전대금지의 특약이 있기는 하였으나, 위 법 제13조 단서에서는 대통령령이 정하는 경우로서 임대사업자의 동의를 얻은 경우에는 임차권양도·전대가 허용되는 것으로 규정하고, 이에 따라 임대주택법시행령 제10조 제1항 제1호 (가)목에서는 “근무·생업 등의 사유로 다른 시·군으로 퇴거하고자 하는 경우”를 그 사유의 하나로 규정하고 있는 점, 임대인인 송림주택건설은 원고와의 약정 임대차기간이 종료할 무렵인 1997년경 이미 부도가 난 이래 그 임직원들의 소재파악이나 연락이 전혀 불가능한 상태에 있었고, 이 때문에 원고는 임차보증금을 돌려받지 못한 채 수년간 이 사건 아파트에 계속 거주할 수밖에 없었던 점, 그러다가 원고는 2000년 초경 진주시에서 음식점을 운영하기 위하여 이사를 가야할 사정이 생겼고, 송림주택건설의 주소지로 “임대기간 만료에 따른 보증금반환 청구”의 내용증명우편을 발송하였으나 그에 대한 아무런 회신을 받지 못한 점, 이에 원고는 2000. 3. 11. 평소 알고 지내던 소외인에게 이 사건 아파트를 자신의 임차보증금보다 적은 1,000만 원의 전세보증금에 전대하였고, 그 후 원고는 2000. 3. 29. 자신이 보관하던 송림주택건설과의 임대차계약서상에 확정일자를 받은 다음 아파트에서 퇴거하여 진주시로 주민등록을 옮겼으며, 전차인 소외인은 그 무렵 이 사건 아파트를 인도받아 점유·거주하면서 그곳에 주민등록을 하여 이를 유지해 오고 있는 점, 이와 같이 원고가 송림주택건설의 동의를 받지 아니하고 아파트를 전대한 이후에도 송림주택건설의 소재가 명확하지 않을 뿐만 아니라 원고의 전대를 문제삼아 임대차계약을 해지한다는 등의 사정은 전혀 찾아볼 수 없는 점 등을 엿볼 수 있다.

이러한 여러 사정을 앞에서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고의 이 사건 전대는 실질적으로 임대인인 송림주택건설의 인적 신뢰나 경제적 이익을 침해한다거나 그와의 신뢰관계를 파괴하는 배신적 행위라고는 할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당한다고 볼 소지가 충분히 있는바, 만약 그렇다면 임대인인 송림주택건설은 자신의 동의 없이 전대가 행해졌음을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없고, 오히려 전차인인 소외인은 위 전대차나 그에 터잡은 사용·수익을 임대인인 송림주택건설에게 주장할 수 있는 것이어서, 이 사건 전대차는 그 당사자 사이는 물론이고 임대인에 대한 관계에서도 적법 유효하다고 할 것이며, 이 경우에는 전차인 소외인이 이 사건 아파트를 인도받아 주민등록을 마침으로써 소액임차인인 원고의 대항요건도 적법 유효하게 유지 존속한다고 보게 될 것이다.

그럼에도 불구하고 원심은, 원고의 이 사건 전대행위가 임대인에 대한 배신행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 있는 것인지, 그렇다면 그 경우에는 임대인의 동의를 얻어 적법하게 전대한 경우와 마찬가지로 대항요건이 유지 존속하는 것으로 볼 수 있는 것인지 여부에 대하여 심리·판단하지 아니한 채, 원고가 이 사건 전대 당시 임대인 송림주택건설로부터 동의를 받지 않았다는 이유만으로 만연히 원고의 이 사건 배당이의 청구를 기각하고 말았는바, 이러한 원심판결에는 주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권 성립요건으로서의 대항요건에 관한 법리를 오해하였거나 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.

4. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 고현철(재판장) 양승태 김지형(주심) 전수안

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창원지방법원 2005. 10. 14. 선고 2005나4981 판결
[배당이의][미간행]

【전 문】

【원고, 피항소인】 원고

【피고, 항소인】 주식회사 국민은행

【변론종결】
2005. 9. 16.

【제1심판결】 창원지방법원 통영지원 2005. 5. 13. 선고 2005가단83 판결

【주 문】

1. 제1심 판결을 취소한다.

2. 원고의 청구를 기각한다.

3. 소송총비용은 원고가 부담한다.

【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지

창원지방법원 통영지원 2003타경8505호 부동산임의경매사건에 관하여 위 법원이 2004. 12. 30. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 713,802,262원을 708,802,262원으로, 원고에 대한 배당액을 500만 원으로 각 경정한다.

2. 항소취지

주문과 같다.

【이 유】

1. 기초사실

가. 원고는 1995. 7. 14. 송림주택건설 주식회사(이하 ‘송림주택건설’이라고 한다)와 사이에 경남 고성군 (상세지번 및 아파트 이름 생략)아파트 A동 102호(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)에 관하여 임대차보증금 1,260만 원, 월 임차료 21,000원, 임대차기간 2년으로 정하여 임대차계약을 체결하고, 이 사건 아파트를 인도받아 1994. 11. 19. 주민등록 전입신고를 마쳤다.

나. 원고는 2000. 2. 8. 송림주택건설에게 임대차기간 만료를 이유로 임대차보증금을 반환하여 줄 것을 요구하는 내용증명우편을 발송한 후 2000. 3. 11. 소외 1과 사이에 이 사건 아파트에 관하여 보증금 1,000만 원으로 정하여 전대차계약을 체결하였고, 2000. 4. 17. 진주시 (상세지번 생략)로 주민등록을 변경하였다. 소외 1은 2000. 4. 10. 그 아들인 소외 2를 세대주로 하여 전입신고를 하였다가 2002. 1. 10. 자신을 세대주로 하여 이 사건 아파트로 주민등록 전입신고를 마쳤다.

다. 한편 피고는 이 사건 아파트를 포함한 위 (아파트 이름 생략)아파트 A동 및 B동 전체에 대한 근저당권자로서 창원지방법원 통영지원 2003타경8505호로 부동산임의경매를 신청함에 따라 2003. 6. 27. 부동산임의경매절차가 개시되었고, 위 경매절차에서 원고는 이 사건 아파트에 관하여 임대차보증금 1,260만 원에 임차한 임차인이라며 권리신고 및 배당요구서를 제출하였으나, 배당기일인 2004. 12. 30. 실제 배당할 금액 1,023,802,262원에서 제1순위로 소액임차인들에게 500만 원씩을, 제2순위로 신청채권자 겸 근저당권자인 피고에게 713,802,262원을 각 배당하는 내용의 배당표가 작성되어 배당이 실시되었고, 원고는 위 배당에서 제외되었다.

【인정근거】 다툼없는 사실, 갑 제1 내지 5호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 주장 및 이에 대한 판단

가. 원고의 주장

원고는, 원고가 이 사건 아파트에 대한 임대차기간이 만료된 후 생업문제로 진주시로 이사를 가야 할 사정이 있어 임대인인 송림주택건설의 묵시적 동의 아래 소외 1에게 이 사건 아파트를 전대한 후 소외 1이 이 사건 아파트에 입주하여 주민등록 전입신고를 마쳤으므로, 원고는 이 사건 아파트에 관하여 주택임대차보호법 제8조, 제3조 제1항 소정의 우선변제권 있는 소액임차인으로서의 지위를 그대로 유지한다고 할 것이므로, 피고에게 배당된 713,802,262원 중 500만 원은 원고에게 배당되어야 한다고 주장한다.

나. 판단

주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 있어서 양수인이나 전차인이 임차인의 주민등록퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간내에 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속하고 있다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 하고( 대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결 등 참조), 위 임대인의 동의는 명시적이든 묵시적이든 관계없으나, 이 사건에서 원고가 송림주택건설로부터 전대차에 관한 동의를 받았는지 여부에 관하여, 송림주택건설이 원고로부터 임대차기간 만료 이후 임대차보증금의 반환을 요구하는 내용증명을 받고도 이 사건 전대 당시까지 그에 대한 아무런 회답을 하지 않은 사정만으로 이 사건 전대차를 묵시적으로 동의하였다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로{원고와 송림주택건설 사이의 임대차계약서(갑 제4호증의 1)에 의하면 이 사건 아파트의 전대는 원칙적으로 금지되어 있다}, 원고의 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

3. 결 론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 이를 취소하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 이승호(재판장) 한성진 이현경

대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다45562 판결
[배당이의][공2007하,1918]

【판시사항】

주택임대차보호법상 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들이 소액임차인의 지위를 겸하는 경우, 그 배당방법

【판결요지】

주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인에게 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지로서, 이에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들 상호간에는 대항요건과 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서대로 우선변제받을 순위를 정하게 되므로, 만일 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들이 주택임대차보호법 제8조 제1항에 의하여 보증금 중 일정액의 보호를 받는 소액임차인의 지위를 겸하는 경우, 먼저 소액임차인으로서 보호받는 일정액을 우선 배당하고 난 후의 나머지 임차보증금채권액에 대하여는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인으로서의 순위에 따라 배당을 하여야 하는 것이다.

【참조조문】

주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 제8조 제1항

【참조판례】

대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결(공1992, 3138)

【전 문】

【원고, 상고인】 원고

【피고, 피상고인】 피고 1외 2인

【원심판결】 대전지법 2007. 6. 8. 선고 2006나13863 판결

【주 문】

원심판결 중 피고 2, 피고 3에 대한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 대전지방법원 본원 합의부에 환송한다. 피고 1에 대한 상고를 기각한다. 원고와 피고 1 사이의 상고비용은 원고가 부담한다.

【이 유】

1. 피고 1에 대한 상고에 관하여

원고가 제출한 상고이유서나 상고장에 피고 1에 대한 부분에 관하여는 아무런 상고이유의 기재가 없다.

2. 피고 2, 피고 3에 대한 상고에 관하여

가. 원심의 판단

원심은, 그 채용 증거들을 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 소외 1(2005. 3. 1. 사망하여 피고 2, 피고 3이 동인의 재산을 상속하였다)은 소외 2 소유의 이 사건 다가구주택의 일부를 실제로 임차하였다고 보이지 아니하고, 위 다가구주택에 관한 부동산임의경매절차에서 배당을 받기 위한 목적으로 허위의 임대차계약을 체결한 가장임차인으로 봄이 상당하므로, 소외 1이 정당한 소액임차인임을 전제로 소외 1에게 1,400만 원을 배당하는 것으로 작성된 이 사건 배당표는 부당하다고 판단한 후, 소외 1에 대한 위 1,400만 원의 배당액을 삭제하여 동순위의 임차보증금채권자들인 원고 및 원심 공동원고 소외 3(이하 원심 공동원고의 표시는 생략한다)에게 각 미배당 채권액에 비례하여 안분배당하여야 한다고 보아, 소외 1에 대한 배당액 중 4,421,052원[ 소외 1의 배당삭제액 1,400만 원 × 6/19(각 미배당 채권액으로서 원고의 600만 원과 소외 3의 1,300만 원의 합계액 1,900만 원 중 원고의 미배당 채권액 해당 비율)]을 원고에게 배당하는 것으로 배당표를 경정하였다.

나. 이 법원의 판단

그러나 원심의 위와 같은 판단 중, 원고와 소외 3을 동순위의 채권자라고 본 것은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.

주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인은 후순위권리자 기타 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음을 규정하고 있는바, 이는 그와 같은 주택임차인에게 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지로서 ( 대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결 등 참조), 이에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들 상호간에는 대항요건과 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서대로 우선변제받을 순위를 정하게 되므로, 만일 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들이 주택임대차보호법 제8조 제1항에 의하여 보증금 중 일정액의 보호를 받는 소액임차인의 지위를 겸하는 경우, 먼저 소액임차인으로서 보호받는 일정액을 우선 배당하고 난 후의 나머지 임차보증금채권액에 대하여는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인으로서의 순위에 따라 배당을 하여야 하는 것이다.

그렇다면 원심으로서는, 집행법원이 원고와 소외 3에게 소액임차인에 대한 최우선변제로서 각 1,400만 원을 우선 배당하고 난 각 나머지 임차보증금채권액인 원고의 600만 원과 소외 3의 1,300만 원에 대하여, 원고와 소외 3이 각 대항요건과 확정일자를 최종적으로 갖춘 때가 언제인지를 심리하여 그 선후에 따라 우선변제의 순위를 가리고, 이에 따라 원고가 소외 3보다 선순위일 경우 소외 1에 대한 배당액 중 600만 원을 먼저 삭제하여 원고의 나머지 임차보증금채권액에 배당하는 것으로 배당표를 경정하였어야 함에도 불구하고, 그 판시와 같이 원고와 소외 3이 동순위의 임차보증금채권자들이라는 이유로 원고에게 4,421,052원만을 배당하는 것으로 배당표를 경정하였는바, 이러한 원심판결에는 확정일자부 임차인의 임차보증금반환채권의 우선순위에 관한 법리를 오해하여 원고와 소외 3의 우선변제 순위의 선후에 관한 심리를 다하지 아니한 위법이 있고, 이러한 위법은 판결에 영향을 미쳤음이 분명하다.

3. 결 론

그러므로 원심판결 중 피고 2, 피고 3에 대한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며 피고 1에 대한 상고를 기각하고, 원고와 피고 1 사이의 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   김지형(재판장) 고현철(주심) 양승태 전수안

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대전지방법원 2007. 6. 8. 선고 2006나13863 판결
[배당이의][미간행]

【전 문】

【원고, 항소인】 원고 1외 1인

【피고, 피항소인】 피고 1외 2인

【변론종결】
2007. 4. 13.

【제1심판결】 대전지방법원 2006. 11. 9. 선고 2005가단56909 판결

【주 문】

1. 제1심 판결 중 피고 2, 3에 대한 부분을 취소한다.

2. 대전지방법원 2004타경34400호 부동산임의경매 사건에 관하여 2005. 11. 10. 위 법원이 작성한 배당표 중 소외 1에 대한 배당액 14,000,000원을 삭제하고, 원고 2에 대한 배당액 14,000,000원을 23,578,947원으로, 원고 1에 대한 배당액 14,000,000원을 18,421,052원으로 각 경정한다.

3. 원고들의 피고 1에 대한 항소를 기각한다.

4. 소송총비용 중 원고들과 피고 2, 3에 대한 부분은 피고 2, 3의 부담으로 하고, 원고들과 피고 1에 대한 부분은 원고들의 부담으로 한다.

【청구취지 및 항소취지】
제1심 판결을 취소한다. 대전지방법원 2004타경34400 부동산임의경매 사건에 관하여 같은 법원이 2005. 11. 10. 작성한 배당표 중 소외 1에 대한 배당액 14,000,000원과 피고 1에 대한 배당액 5,000,000원을 각 삭제하고, 원고 2에 대한 배당액 14,000,000원을 25,015,520원으로, 원고 1에 대한 배당액 14,000,000원을 20,000,000원으로 각 경정한다.

【이 유】

1. 기초사실

이 법원에서 이 부분에 관하여 설시할 이유는 제1심 판결 이유의 1. 경매절차의 진행’ 부분 중 나.항 및 라항의 ‘송석남’을 ‘ 소외 1’로 고치는 외에는 제1심 판결 이유 1항 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 인용한다.

2. 원고들의 주장 및 판단

가. 원고들의 주장

소외 1은 소외 2의 동거인이고, 피고 1은 소외 2의 시어머니로서 가장임차인인바, 이들이 소액임차인임을 전제로 하여 작성된 위 배당표는 부적법하므로 청구취지 기재와 같이 이들에 대한 배당액을 삭제하고 이는 진정한 임차인인 원고들에게 배당되어야 한다.

나. 판 단

(1) 가장임차인 여부에 관한 판단

(가) 소외 1에 대한 판단

살피건대, 갑 제1호증, 을가 제1호증, 을가 제3호증, 을나 제5호증의 1, 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 소외 1이 위 비01호에 전입신고를 마칠 무렵 이 사건 다가구주택에는 그 시가를 초과하는 합계 약 4억에 이르는 다수의 임차인, 근저당채권자가 있었던 사실, 소외 1은 확정일자 날인을 받고 약 3개월 뒤에 이 사건 경매절차에서 배당요구를 한 사실, 소외 2는 2003. 2.경, 2003. 9.경 2차례에 걸쳐 소외 1이 임차한 위 비01호를 주소로 하여 피고 1에게 보증금 영수증을 작성하여 준 사실을 인정할 수 있고, 피고 1도 소외 2와 소외 1이 오랫동안 동거하고 있는 사이라고 주장하고 있을 뿐만 아니라, 소외 1의 상속인들인 피고 2, 3은 소외 1이 위 비01호를 임차한 경위에 대해, 소외 1이 부인인 소외 3을 사별한 충격에서 벗어나기 위해 종전에 소외 3과 같이 거주하던 곳을 떠나 위 비01호를 임차하였다고 주장하나, 을 제1호증의 기재에 의하면 소외 1은 소외 3 사망 당시에 소외 3과 함께 살지 않았던 사실이 인정되고, 달리 소외 1이 위 비01호를 임차하게 된 경위를 설명하지 못하고 있는 점, 피고 2, 3은 소외 1의 소외 2에 대한 보증금 지급과 관련된 금융자료를 제공하지 못하고 있는 점 등 이 사건 변론에 나타난 모든 사정에 비추어 보면, 소외 1은 이 사건 다가구주택의 소유자인 소외 2와 같이 생활하고 있었던 것으로 보일뿐, 실제로 임차보증금을 지급하고 이 사건 부동산을 인도받아 거주하였다고 보기 어렵고, 소외 1은 경매절차에서 배당을 받기 위한 목적으로 허위의 임대차계약을 체결한 가장임차인으로 봄이 상당하다.

따라서, 소외 1이 정당한 소액임차인임을 전제로 하여 소외 1에게 14,000,000원을 배당하는 것으로 작성된 이 사건 배당표는 부당하므로, 원고의 위 주장은 이유 있다.

(나) 피고 소외 2에 대한 판단

살피건대, 피고 1이 소외 2의 시어머니인 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으나, 임차인 피고 1이 임대인 소외 2의 시어머니라는 사정만으로 가장임차인이라 인정하기 부족하고, 달리 피고 1이 가장임차인임을 인정할 증거가 없으며, 오히려 을나 제4호증, 을나 제5호증의 1, 2, 을나 제6호증의 각 기재에 의하면, 피고 1은 이 사건 다가구주택 비동 비02호를 보증금 500만 원 임차하고서 소외 2에게 보증금 500만 원을 3차례에 걸쳐 지급한 사실, 피고 1은 위 비동 02호에 거주한 사실을 인정할 수 있으므로, 피고 1이 가장임차인임을 전제로 하는 원고들의 피고 1에 대한 배당액 삭제 주장은 이유 없다.

(2) 추가 배당액 결정

이 사건 다가구주택 등이 매각되어 경매법원은 배당기일인 2005. 11. 10. 매각대금에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액 320,597,110원 중 원고들에게 소액임차인으로 각 1,400만 원을 배당하는 내용으로 배당표를 작성한 사실은 앞서 본 바와 같고, 갑 제1호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 보면, 이 사건 다가구주택을, 원고 2은 보증금 2,700만 원에, 원고 1은 보증금 2,000만 원에 각 임차한 사실을 인정할 수 있으므로, 위 배당표에 의하면 원고 2은 1,300만 원(=2,700만 원 - 1,400만 원)의, 원고 1은 600만 원(=2,000만 원 - 1,400만 원)의 채권을 각 배당받지 못하게 됨은 계산상 명백하다.

한편, 앞서 본 바와 같이 소외 1은 가장임차인이므로 소외 1에 대한 배당액 1,400만 원을 삭제하고, 이를 원고들의 배당액에 포함하는 것으로 위 배당표를 경정해야 하는데, 위 1,400만 원은 원고들이 배당받지 못한 채권액에는 미치지 못하므로, 이를 동순위 채권자들인 원고들에게 배당받지 못한 나머지 채권액에 비례하여 안분배당하여야 할 것인바, 결국 원고 2에게 9,578,947원(= 1,400만 원×1,300만 원/1,900만 원, 원 미만은 버림, 이하 같다)을, 원고 1에게 4,421,052원(= 1,400만 원×600만 원/1,900만 원)을 추가로 배당하여야 할 것이다.

3. 결 론

그렇다면, 대전지방법원 2004타경34400호 부동산임의경매 신청사건에 관하여 2005. 11. 10. 위 법원이 작성한 배당표 중 소외 1에 대한 배당액 14,000,000원을 삭제하고, 원고 2에 대한 배당액 14,000,000원을 23,578,947원(=14,000,000원+9,578,947원)으로, 원고 1에 대한 배당액 14,000,000원을 18,421,052원(=14,000,000원+4,421,052원)으로 각 경정하여야 할 것이므로, 원고들의 피고 2, 3에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 원고들의 피고 1에 대한 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결 중 피고 2, 3에 대한 부분은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 이를 취소하고 위와 같이 배당표의 경정을 명하기로 하며, 피고 1에 대한 부분은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 원고들의 항소를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

판사   손차준(재판장) 윤재남 김상철

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대전지방법원 2006. 11. 9. 선고 2005가단56909 판결
[배당이의][미간행]

【전 문】

【원 고】 원고 2외 1인

【피 고】 피고 1외 2인

【변론종결】
2006. 10. 26.

【주 문】

1. 원고들의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다.

【청구취지】
대전지방법원 2004타경34400 부동산임의경매 사건에 관하여 같은 법원이 2005. 11. 10. 작성한 배당표 중 소외 1에 대한 배당액 14,000,000원과 피고 1에 대한 배당액 5,000,000원을 각 삭제하고 원고 2에 대한 배당액 14,000,000원을 25,015,520원으로, 원고 1에 대한 배당액 14,000,000원을 20,000,000원으로 각 경정한다.

【이 유】

1. 경매절차의 진행

가. 가양1동 새마을금고의 신청에 의하여 소외 2 소유의 대전 동구 성남동 (지번 생략) 대 298㎡와 그 지상 3층 다가구주택(이하 이 사건 다가구주택이라 한다.)에 관하여 대전지방법원 2004타경34400호로 부동산임의경매 절차가 개시되었다.

나. 원고들 및 소외 1과 피고 1은 이 사건 다가구주택에 대한 주택임대차보호법상의 임차인이라고 주장하면서 권리신고 및 배당요구를 하였다.

다. 그 후 이 사건 다가구주택 등이 매각되어 경매법원은 배당기일인 2005. 11. 10. 매각대금에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액 320,597,110원 중 원고들과 소외 1에게 소액임차인으로 각 1,400만 원을, 피고 1에게 소액임차인으로 5백만 원을 각 1순위로 배당하는 내용으로 배당표를 작성하였다.

라. 원고들은 위 배당기일에 출석하여 소외 1과 피고 1에 대한 배당액 전액에 대하여 이의를 진술한 다음, 2005. 11. 16. 이 사건 배당이의의 소를 제기하였다.

마. 소외 1은 2005. 3. 1. 사망하여 피고 2, 3이 상속하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1, 2, 을가 1, 3의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고들의 청구에 대한 판단

가. 원고들의 주장

원고들은, 소외 1은 소외 2와 동거인으로 전입신고와 달리 실제로 이 사건 다가구주택에 거주하지 않았고, 피고 1은 소외 2의 시어머니로 소외 2의 아들 소외 4와 함께 거주하다가 2004. 12. 다른 곳으로 이사를 하여 이러한 점 등을 고려하면 소외 1과 피고 1은 허위임차인이라고 할 것이어서 이들이 소액임차인임을 전제로 하여 작성된 위 배당표는 부적법하므로 청구취지 기재와 같이 이들에 대한 배당을 삭제하고 이를 원고들에게 각 배당하여야 한다고 주장한다.

나. 판단

피고 1은 2002. 11. 25. 소외 2로부터 이 사건 다가구주택 중 비동 비02호를 보증금 5백만 원에 기간을 같은 날로부터 24개월로 하여 임차하고 같은 날 전입신고를 한 사실, 소외 1은 2004. 4. 5. 소외 2로부터 이 사건 다가구주택 중 비동 비01호를 보증금 1,500만 원에 기간을 24개월로 하여 임차하고 같은 해 4. 30. 전입하여 같은 해 8. 12. 확정일자를 받은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 을가 제2호증, 을가 제3호증, 을나 제1호증, 을나 제4호증, 을나 제5호증의 1, 2, 을나 제6호증, 을나 제7호증, 을나 제8호증의 1 내지 4의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다.

이러한 사실로 보면 소외 1과 피고 1은 이 사건 다가구주택에 대하여 소외 2와 적법하게 임대차계약을 체결하고 거주한 것으로 보이고 원고들의 주장과 같이 각 임대차계약이 허위인지 여부에 관하여는 이를 인정할 증거가 없다.

3. 결론

그러므로 원고들의 청구는 모두 이유 없어 기각하기로 한다.

판사   이동국

대법원 2007. 6. 28. 선고 2004다69741 판결
[배당이의][집55(1)민,356;공2007.8.1.(279),1146]

【판시사항】

[1] 전세권과 임대차의 법적 성질

[2] 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마친 경우, 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 상실하는지 여부 (적극)

【판결요지】

[1] 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 내용으로 하는 물권이지만, 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 발생하는 채권계약으로서, 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖추거나 민법 제621조의 규정에 의한 주택임대차등기를 마치더라도 채권계약이라는 기본적인 성질에 변함이 없다.

[2] 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거 규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이라는 점, 주택임대차보호법 제3조의3 제1항에서 규정한 임차권등기명령에 의한 임차권등기와 동법 제3조의4 제2항에서 규정한 주택임대차등기는 공통적으로 주택임대차보호법상의 대항요건인 ‘주민등록일자’, ‘점유개시일자’ 및 ‘확정일자’를 등기사항으로 기재하여 이를 공시하지만 전세권설정등기에는 이러한 대항요건을 공시하는 기능이 없는 점, 주택임대차보호법 제3조의4 제1항에서 임차권등기명령에 의한 임차권등기의 효력에 관한 동법 제3조의3 제5항의 규정은 민법 제621조에 의한 주택임대차등기의 효력에 관하여 이를 준용한다고 규정하고 있을 뿐 주택임대차보호법 제3조의3 제5항의 규정을 전세권설정등기의 효력에 관하여 준용할 법적 근거가 없는 점 등을 종합하면, 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 상실한다.

【참조조문】

[1] 민법 제303조, 제618조, 제621조, 주택임대차보호법 제3조 제1항 [2] 민법 제621조, 주택임대차보호법 제3조, 제3조의3, 제3조의4

【참조판례】

[2] 대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결(공1994상, 501)

【전 문】

【원고, 상고인】 원고

【피고, 피상고인】 주식회사 국민은행

【원심판결】 인천지법 2004. 11. 5. 선고 2004나7620 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.

【이 유】

전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 내용으로 하는 물권이지만, 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 발생하는 채권계약으로서, 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖추거나 민법 제621조의 규정에 의한 주택임대차등기를 마치더라도 채권계약이라는 기본적인 성질에 변함이 없다.

이러한 차이와 더불어, 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거 규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이라는 점( 대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결 참조), 주택임대차보호법 제3조의3 제1항에서 규정한 임차권등기명령에 의한 임차권등기와 동법 제3조의4 제2항에서 규정한 주택임대차등기는 공통적으로 주택임대차보호법상의 대항요건인 ‘주민등록일자’, ‘점유개시일자’ 및 ‘확정일자’를 등기사항으로 기재하여 이를 공시하지만 전세권설정등기에는 이러한 대항요건을 공시하는 기능이 없는 점, 주택임대차보호법 제3조의4 제1항에서 임차권등기명령에 의한 임차권등기의 효력에 관한 동법 제3조의3 제5항의 규정은 민법 제621조에 의한 주택임대차등기의 효력에 관하여 이를 준용한다고 규정하고 있을 뿐 주택임대차보호법 제3조의3 제5항의 규정을 전세권설정등기의 효력에 관하여 준용할 법적 근거가 없는 점 등을 종합하면, 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 상실한다고 봄이 상당하다.

원심이 같은 취지에서 원고가 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건인 주민등록을 상실함으로써 동법 제8조 제1항의 소액보증금 우선변제권을 상실하였다고 판단한 것은 옳고, 그 판단에 주택임대차보호법상 우선변제권에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 없다.

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하게 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   김황식(재판장) 김영란 이홍훈 안대희(주심)

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인천지방법원 2004. 11. 5. 선고 2004나7620 판결
[배당이의][미간행]

【전 문】

【원고, 항소인】 원고

【피고, 피항소인】 주식회사 국민은행

【변론종결】
2004. 9. 15.

【제1심판결】 인천지방법원 2004. 6. 1. 선고 2004가단15545 판결

【주 문】

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고의 부담으로 한다.

【청구취지 및 항소취지】
제1심 판결을 취소한다. 인천지방법원 2003타경45191호 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2004. 2. 27. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 금 19,560,278원을 금 9,810,949원으로 감액하고, 원고에게 금 9,749,329원을 배당하는 것으로 경정한다.

【이 유】

당사자 사이에 다툼이 없는 바와 갑제1, 2, 3, 8호증, 을제1호증의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면, 원고는 2002. 9. 26. 소외인으로부터 그 소유 별지목록 기재 건물에 관하여 금 17,000,000원에 2002. 9. 27.부터 24월간 전세를 얻어 입주하면서 2002. 10. 29. 위 주소로 전입하였다가, 2002. 11. 4. 그 전세권 설정등기를 경료하고 2003. 4. 21. 포천시 일동면 수입리 548로 전출한 사실 및 한편, 피고은행이 2002. 8. 3. 위 건물에 관하여 채권최고액 금 62,400,000원으로 설정받은 근저당권에 기하여 2003. 4. 3. 인천지방법원 2003타경45191호로 개시된 부동산임의경매 절차에서, 위 법원은 2004. 2. 27. 그 배당기일에서 교부권자인 인천 부평구청에 이어 근저당권자인 피고은행에 나머지 금 19,560,278원을 배당하는 것으로 배당표를 작성하자, 원고가 피고은행에 대한 배당에 관하여 이의를 진술하고 2004. 3. 2. 이 사건 소를 제기한 사실이 인정된다.

이에 원고는 그 주민등록의 이전에 앞서 민법 소정 주택임대차등기 또는 주택임대차보호법 소정 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기보다 강력한 전세권 설정등기를 경료한 만큼, 주택임대차보호법 소정 소액임차인으로서 위 전세금 중 일부 금 9,794,329원을 우선 배당받을 권리가 있다고 주장한다.

살피건대, 전세권은 목적물에 대한 배타적 용익 및 그 전세금의 우선변제를 내용으로 하는 물권으로, 전세권자는 존속기간의 만료에 따라 그간의 점유 여하를 불문하고 목적물의 경락대금에서 전세금을 우선변제받을 권리를 보유하는 반면, 임차권은 목적물을 용익할 수 있는 채권에 불과하여, 임차권자는 원칙적으로 임차기간의 만료에 따라 임대인을 상대로 그 보증금의 반환을 구할 수 있을 따름인바, 가사 주택 임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권 설정계약을 체결하여 그 등기를 경료한 경우라 할지라도 주택 임차인으로서 가지는 그 대항력 또는 우선변제권과 전세권자로서 가지는 우선변제권은 그 각 근거규정과 성립요건 및 효과 등을 서로 달리하는 별개의 것이므로( 대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결 참조), 원고와 같이 이미 그 주민등록을 이전한 전세권자가 그 설정 당시 주택 임차인으로서 대항력 또는 우선변제권을 일시 가졌다 할지라도, 이와 달리 그 등기로 타에 주민등록 및 입주일 등이 공시될 뿐더러 이후 계속적인 점유를 요하지 아니하는 위 주택임대차등기 또는 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기를 경료한 주택 임차인과 같이 볼 수는 없는 만큼, 대항요건을 상실한 전세권자의 경우 그 대항력 또는 우선변제권이 계속 유지된다고 할 수는 없다 할 것이고, 또한 원고의 주장과 같이 전세권자가 그 임차 주택을 계속적으로 점유하여 왔다 할지라도, 이로써 곧 소액임차인의 우선변제권에 한하여서라도 그 예외를 인정할 사정은 될 수 없다 할 것이다.

그렇다면, 원고는 주택임대차보호법 소정 소액임차인에 해당하지 아니하는 만큼, 이와 반대의 전제에 선 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 이와 결론을 같이 한 제1심 판결은 정당하고 원고의 항소는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[별지 건물의 표시 생략]

판사   지영철(재판장) 김성환 방웅환

대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다17475 판결
[배당이의][공2007.7.15.(278),1061]

【판시사항】

주택임대차보호법상 우선변제의 요건인 주택의 인도와 주민등록의 존속기간의 종기 (=민사집행법상 배당요구의 종기)

【판결요지】

주택임대차보호법 제8조에서 임차인에게 같은 법 제3조 제1항 소정의 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 그 보증금 중 일정액의 한도 내에서는 등기된 담보물권자에게도 우선하여 변제받을 권리를 부여하고 있는 점, 위 임차인은 배당요구의 방법으로 우선변제권을 행사하는 점, 배당요구시까지만 위 요건을 구비하면 족하다고 한다면 동일한 임차주택에 대하여 주택임대차보호법 제8조 소정의 임차인 이외에 같은 법 제3조의2 소정의 임차인이 출현하여 배당요구를 하는 등 경매절차상의 다른 이해관계인들에게 피해를 입힐 수도 있는 점 등에 비추어 볼 때, 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 민사집행법상 배당요구의 종기까지 계속 존속하고 있어야 한다.

【참조조문】

주택임대차보호법 제3조 제1항, 제8조, 민사집행법 제84조

【참조판례】

대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결(공1997하, 3378)
대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결(공2006상, 238)

【전 문】

【원고, 피상고인】 원고

【피고, 상고인】 주식회사 우리은행 (소송대리인 법무법인 푸른 담당변호사 김형석)

【원심판결】 서울남부지법 2007. 2. 1. 선고 2006나4835 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

주택임대차보호법 제8조에서 임차인에게 같은 법 제3조 제1항 소정의 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 그 보증금 중 일정액의 한도 내에서는 등기된 담보물권자에게도 우선하여 변제받을 권리를 부여하고 있는 점, 위 임차인은 배당요구의 방법으로 우선변제권을 행사하는 점, 배당요구시까지만 위 요건을 구비하면 족하다고 한다면 동일한 임차주택에 대하여 주택임대차보호법 제8조 소정의 임차인 이외에 같은 법 제3조의2 소정의 임차인이 출현하여 배당요구를 하는 등 경매절차상의 다른 이해관계인들에게 피해를 입힐 수도 있는 점 등에 비추어 볼 때, 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 민사집행법상 배당요구의 종기까지 계속 존속하고 있어야 한다 ( 대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결, 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결 등 참조).

원심이 같은 취지에서 원고가 이 사건 부동산에 관한 경매개시결정의 기입등기 경료 전에 위 부동산을 인도받고 이에 대해 주민등록 전입신고를 마치고 이 사건 경매절차에서의 배당요구의 종기(2005. 3. 19.) 이후인 2005. 10. 17.까지 위 요건을 유지하고 있었으므로 주택임대차보호법 제8조 제1항의 소액보증금을 최우선 배당받을 수 있는 요건을 갖추었다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 법리오해 등의 위법이 없다.

또, 원고가 이 사건 부동산의 다른 임차인인 소외인과 이종사촌간으로서 가정공동생활을 하는 경우에 해당하므로 주택임대차보호법 시행령 제3조 제4항의 규정에 의하여 이들을 1인의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산하여야 한다는 주장은 상고심에 이르러 하는 새로운 주장으로서 원심판결에 대한 적법한 상고이유가 될 수 없고, 기록에 비추어 살펴보면 원고와 소외인이 가정공동생활을 하는 경우에 해당한다고 보기도 어렵다.

결국, 상고이유의 주장은 모두 이유 없다.

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   김황식(재판장) 김영란 이홍훈 안대희(주심)

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서울남부지방법원 2007. 2. 1. 선고 2006나4835 판결
[배당이의][미간행]

【전 문】

【원고, 피항소인】 원고

【피고, 항소인】 주식회사 우리은행(소송대리인 법무법인 푸른 담당변호사 윤이영외 1인)

【변론종결】
2007. 1. 18.

【제1심판결】 서울남부지방법원 2006. 5. 24. 선고 2006가단13050 판결

【주 문】

1. 피고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 피고가 부담한다.

【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지

서울남부지방법원 2004타경53750 부동산임의경매사건에 관하여 위 법원이 2006. 2. 9. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 131,916,764원을 115,916,764원으로, 원고에 대한 배당액 0원을 16,000,000원으로 각 경정한다.

2. 항소취지

제1심 판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다.

【이 유】

1. 기초사실

다음의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1, 2, 5호증, 을 제1, 2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있다.

가. 피고는 소외 2 소유이던 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여 서울남부지방법원 영등포등기소 2002. 7. 25. 접수 제45629호로 채권최고액 111,600,000원, 채무자 소외 2로 된 제1순위 근저당권설정등기를 경료하였고, 위 부동산이 소외 3의 소유가 되자 이에 대하여 같은 등기소 2002. 9. 26. 접수 제58567호로 위 근저당권설정등기의 채무자를 정명호로 변경하는 근저당권변경의 부기등기를 경료하였으며, 같은 날 접수 제58568호로 채권최고액 20,400,000원, 채무자 소외 3으로 된 제2순위 근저당권설정등기를 경료하였다. 또한, 이 사건 부동산에 관하여는 위 각 근저당권설정등기 외에도 같은 등기소 2004. 3. 11. 접수 제11000호로 채권최고액 3,120,000원, 채무자 소외 3, 근저당권자 주식회사 하나은행으로 된 제3순위 근저당권설정등기도 경료되어 있었다.

나. 원고는 2004. 8. 14.자로 소외 3으로부터 이 사건 부동산 중 방 1개, 거실, 화장실을 보증금 16,000,000원에 임차하기로 하는 내용의 임대차계약서를 작성하였고, 2004. 8. 16. 위 부동산에 전입신고하였으며, 같은 날 위 계약서에 확정일자를 받았다.

다. 피고는 소외 3이 피고에 대한 채무를 변제하지 아니하자 위 제1, 2순위 근저당권설정등기에 기하여 서울남부지방법원 2004타경53750호로 이 사건 부동산에 관한 임의경매를 신청하였으며, 2005. 1. 5. 위 부동산에 관한 경매개시결정이 내려지고, 같은 달 7. 경매개시결정의 기입등기가 경료되었다.

라. 서울남부지방법원은 위 2004타경53750호 사건에서 배당요구의 종기를 2005. 3. 19.로 정하였고, 2006. 2. 9. 배당을 실시하였는데 소외 1에게 1순위로 16,000,000원을, 영등포구에게 2순위로 165,740원을, 피고에게 3순위로 137,699,802원을 각 배당하였다. 원고는 위 경매절차에서 2005. 1. 17. 권리신고 및 배당요구를 하였는데, 배당에서 제외되었고, 이에 피고에 대한 배당액 16,000,000원에 대하여 이의를 진술하고 이 사건 소를 제기하였다.

2. 주장 및 판단

가. 주장

(1) 원고는, 자신이 2004. 8. 14. 소외 3으로부터 이 사건 부동산 중 방 1개, 거실, 화장실을 보증금 1,600만 원에 임차하고, 보증금 전액을 지급한 후 위 부동산에 거주하여 온 진정한 임차인이며, 주택임대차보호법 제8조 제1항에 의한 요건을 갖추었으므로 위 경매절차에서 1순위로 16,000,000원을 배당받아야 할 것인데, 이를 피고가 배당받았으므로 그 배당표를 청구취지 기재와 같이 경정하여야 한다고 주장한다.

(2) 이에 대하여 피고는, 원고가 소외 3에게 16,000,000원의 보증금을 지급하였음을 입증할 증거가 부족하고 원고가 배당일까지 위 부동산에 계속하여 전입하여 있지 아니하였으므로, 원고는 진정한 임차인이 아니거나 주택임대차보호법 제8조 제1항에 따른 요건을 갖추지 못한 것이어서, 원고에게 위 돈을 배당하지 아니한 것은 정당하다고 다툰다.

나. 판단

(1) 갑 제3호증의 1, 2, 갑 제4, 6호증, 갑 제7호증의 1, 2, 갑 제8호증, 갑 제10호증의 1, 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 2004. 8. 14. 소외 3에게 위 임대차보증금 중 2,000,000원을 지급하고, 같은 달 16. 나머지 14,000,000원을 지급한 사실(다만 그 중 3,500,000원은 전 계약자인 소외 4에게 지급하는 방식으로 지급하였다), 원고는 그 때부터 2005. 10. 17.까지 이 사건 부동산에 전입신고를 하여 두고 거주한 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정사실 및 원고가 임대차계약을 체결할 당시 이 사건 부동산에는 3건의 근저당권설정등기만이 경료되어 있었고 가압류나 압류등기는 없었던 점, 원고는 주택임대차보호법에 의하여 최우선으로 보호받는 16,000,000원만을 한도로 임대차계약을 체결한 점, 원고가 임대차계약을 체결한 때로부터 약 5개월이 경과한 후에 경매개시결정의 기입등기가 경료된 점 등에 비추어 보면, 원고는 위 부동산에 관하여 소외 3과 임대차계약을 체결한 진정한 임차인이라고 보는 것이 상당하다고 판단된다.

(2) 원고가 주택임대차보호법 제8조 제1항에 의한 요건을 갖추었는지 여부를 살피건대, 원고가 이 사건 부동산에 관한 경매개시결정의 기입등기 경료 전에 위 부동산을 인도받고 이에 대해 전입신고를 한 사실은 앞서 본 바와 같고, 이러한 요건은 배당요구의 종기까지 계속해서 유지하여야 할 것인데, 원고가 배당요구의 종기(2005. 3. 19.) 이후인 2005. 10. 17.까지 위 요건을 유지하고 있었음도 앞서 본 바와 같으므로, 원고는 주택임대차보호법 제8조 제1항의 요건을 갖추었다고 할 것이어서, 위 경매절차에서 최우선으로 16,000,000원을 배당받을 수 있다고 할 것이다.

(3) 따라서, 서울남부지방법원이 2004타경53750 부동산임의경매사건에서 2006. 2. 9. 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액 0원을 16,000,000원으로, 피고에 대한 배당액 131,916,764원을 115,916,764원으로 각 경정하여야 하겠다.

3. 결 론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 있어 이를 인용할 것이고, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 피고의 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[별지 부동산목록 생략]

판사   한병의(재판장) 정성완 이흥주

대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결
[배당이의][공2005.10.15.(236),1610]

【판시사항】

임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인이 민사집행법 제148조 제4호에 정한 채권자에 준하여 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자에 속하는지 여부 (적극)

【판결요지】

임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지며, 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하고 있으므로, 위 임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 경우, 배당받을 채권자의 범위에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제148조 제4호의 "저당권·전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정 등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자"에 준하여, 그 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하는 것으로 보아야 한다.

【참조조문】

주택임대차보호법 제3조의3 제5항, 제3조의5, 민사집행법 제91조 제4항, 제148조 제4호

【참조판례】

대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결(공2005하, 1120)

【전 문】

【원고,피상고인】 원고

【피고,상고인】 주식회사 국민은행 (소송대리인 법무법인 율촌 담당변호사 장영기 외 1인)

【원심판결】 광주지법 2005. 5. 18. 선고 2004나10646 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.

【이유】

원심판결 이유에 의하면 원심은, 그 채용 증거들에 의하여, 원고는 1996. 12. 12. 이 사건 주택 중 15평을 임차보증금 7,000,000원에 임차하여, 1996. 12. 21. 이 사건 주택에 입주하였고, 1999. 7. 27. 그 임대차계약서에 확정일자를 갖추고, 같은 날 그 주소지로 전입신고를 한 사실, 피고는 1999. 8. 31. 이 사건 주택에 관하여 채권최고액 11,700,000원, 채무자 소외인 1, 근저당권자 피고로 된 근저당권설정등기를 경료받은 사실, 그 후 원고는 1999. 10. 26. 광주지방법원으로부터 이 사건 주택에 관하여 "임대차계약일자 1996. 12. 12., 임차보증금 7,000,000원, 주민등록일자 1999. 7. 27., 임차범위 이 사건 주택 중 15평, 점유개시일자 1996. 12. 21., 확정일자 1999. 7. 27."로 된 주택임차권등기명령을 받아, 1999. 11. 11. 위 임차권등기를 마친 사실, 피고는 위 근저당권에 기하여 이 사건 주택에 관하여 위 법원 2002타경35117호로 부동산임의경매신청을 하여, 위 법원이 2002. 10. 15. 경매개시결정을 하였고, 2002. 10. 17. 그 기입등기가 경료된 사실, 위 법원은 위 경매절차를 진행하여 2004. 3. 2. 배당기일에 경락대금 등에서 집행비용을 공제한 배당할 금액 13,025,728원 중에서 이 사건 주택 중 일부를 10,000,000원에 임차한 소외인 2에게 위 배당할 금액의 1/2인 6,512,864원을, 신청채권자 겸 근저당권자인 피고에게 위 배당할 금액의 잔액 6,512,864원을 각 배당하는 내용으로 배당표를 작성한 사실, 원고는 위 배당기일에서 위 배당표 중 피고에 대한 위 배당액 중 3,743,568원에 대하여 이의를 진술하였고, 그로부터 7일 이내에 위 법원에 이 사건 배당이의의 소를 제기하였는데, 원고는 위 경매절차의 배당요구 종기까지 배당요구를 하지는 아니한 사실을 인정한 다음, 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 마친 자는 경매절차에서 따로 배당요구를 하지 않더라도 당연히 배당요구를 한 것으로 보아, 그에게도 배당을 하여야 한다고 판단한 후, 원고는 후순위권리자인 피고에게 우선하여 위 임차보증금을 변제받을 권리가 있다는 이유로, 위 배당표 중 피고에 대한 배당액을 당초의 배당액 6,512,864원에서 원고가 위 배당기일에서 이의를 진술한 금액인 3,743,568원을 공제한 2,769,296원으로, 원고에 대한 배당액을 3,743,568원으로 경정하였다.

주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 "임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 제3조 제1항의 규정에 의한 대항력 및 제3조의2 제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조 제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다."라고 규정하고 있고, 같은 법 제3조의5는 "임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다."라고 규정하고 있는바, 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지며, 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하고 있으므로( 대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결 참조), 위 임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 경우, 배당받을 채권자의 범위에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제148조 제4호의 " 저당권·전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정 등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자" 에 준하여, 그 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하는 것으로 보아야 할 것이다.

위와 같은 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 앞서 본 바와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같이 배당요구 또는 배당요구 없이 배당에 참가할 수 있는 자의 범위에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 강신욱(재판장) 윤재식(주심) 고현철

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