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제3편 부동산경매와 임차인
제1장 주택임차인
제1절 주택임대차보호법
제2절 적용범위
1. 주거용건물 2. 임대인
3. 임대차기간 4. 임차보증금
제3절 주택임차인의 권리
1. 총설 2. 대항력
3. 우선변제권
제2장 상가건물임차인
1. 상가건물임대차보호법
2. 주택임차인과의 차이
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제2장 상가건물임차인
1. 상가건물임대차보호법 2. 주택임차인과의 차이
1. 상가건물임대차 보호법
가. 제정, 및 개정
상가건물의 임대차에서 일반적으로 경제적, 사회적 약자인 임차인들을 보호함으로써 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위하여 민법에 대한 특례로 2001.12.29. 법률 제6542호로 제정된 상가건물임대차보호법은 당초 2003.1.1.부터 시행예정이었으나, 임대인의 과도한 임대료인상과 계약해지권 남발 등 페단이 있어서 2002.8.26. 법률 제6718호로 1차 개정하여 그 시행시기를 2002.11.1.로 2개월 앞당겼다.
2005년의 2차 개정은 민사집행법의 개정으로, 2009.1월의 3차 개정은 국민이 법문장을 이해하기 쉽게 정비하고자 각 개정되었다.
2009년5월의 4차 개정은 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우에 임대차의 존속기간을 1년으로 보도록 하기 위해서 개정되었으며, 2010년의 5차 개정에서는 은행법의 개정에 따라 제7조의2 중 "금융기관"을 "은행"으로 변경하였고, 2011년의 6차 개정에서는 부동산등기법의 개정에 따른 조문 이동 및 용어 변경을 하였다.
이에 따라 이 법에서 위임한 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 정하기 위하여 상가건물임대차보호법시행령도 2002.10.14. 대통령령 제17757호로 제정되어 2002.11.1.부터 시행되었으며, 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 상가건물 임대차의 범위, 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준을 변환된 경제현실에 맞게 조정하기 위해 2008.8.21.과 2010.7.21.에 각 개정이 있었다.
2013년 8월 9차 개정에서는 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 계약갱신요구권을 인정하고, 임차인의 보증금반환채권을 양수한 금융기관 등이 우선변제권을 승계하도록 하며, 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 철거 또는 재건축의 사유를 세분화하는 한편, 보증금의 월차임 전환 시 산정율의 상한을 한국은행 기준금리와 연동되도록 하고, 소액임차인의 최우선변제금액 상한을 임대건물가액의 1/2 범위에서 대통령령으로 정하도록 하여 상가임차인 보호를 더욱 강화하였다.
한편, 2013.12.30. 시행령 개정을 통해 보증금 및 우선변제권 받을 수 있는 보증금의 적용범위를 증액하여 2014.1.1. 부터 시행하였다.
또한 2015년3월에 상가건물에 대한 권리금에 대한 조항이 신설되어 그 동안 많은 피해를 보았던 임차인들의 권리금에 대해 신설하여 보호하였다. 권리금에 대한 정의, 임대인의 임차인에 대한 권리금회수기회보호 의무, 권리금의 적용제외, 권리금의 평가기준, 표준권리금 계약서 등 전반적인 내용에 대해 법으로 규정함으로써 그 동안 임대인들의 횡포에 가까운 권리금 탈취행위에 대해 어느 정도 보호를 하는 규정을 신설하였다.
현실적으로 존재하지만 민법상 보호를 받지 못하여, 임차인간 거래되던 권리금은 영업이 잘 이루어지는 임차인을 권리금을 주지 않고 임대차룰 종료시킨 후 자신이나 가족이 직접 운영하는 등 그 피혜가 사회적인 문제가 되었다.
아울러 2018년 계약갱신 요구권에서 5년으로 한정된 기간을 10년으로 확대하여 상가임차인들에게 실질적으로 안정적으로 수익을 창출할 수 있는 기회를 보장하였다.
나. 적용범위
이 법은 상가건물 (부가가치세법 8조, 소득세법 168조 또는 법인세법 111조의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다. (대판2011.7.28. 2009다40967))의 임대차에 대하여 적용하되, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 적용하지 아니한다. (상임법 2조, 상임법시행령 제2조))
그러나, 상임법 적용 대상을 확대하였다. 2013.8.13. 개정된 법에 의해 계약갱신권과 그 특약이 도입되었으며 (제2조 제1항 단서에도 불구하고 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문 및 제10조의2는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다) 그 이후에 대항력에 대해 적용받았으며, 더욱이 그 동안 문제가되었던 권리금에 대해서도 도입하여 법제도권안으로 도입하였다.
| 제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. <개정 2020.7.31> ② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010.5.17> ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013.8.13, 2015.5.13, 2020.9.29> [전문개정 2009.1.30] 시행령 제2조(적용범위) ① 「상가건물 임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 보증금액"이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다. <개정 2008.8.21, 2010.7.21, 2013.12.30, 2018.1.26, 2019.4.2> 1. 서울특별시 : 9억원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원 4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원 ② 법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다. ③ 법 제2조제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다. <개정 2010.7.21> |
제2조제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. 다만, 계약갱신 시에 차임료등에 대한 상승제한, 묵시적 계약갱신에 대한 특약은 그 적용이 없다. 위 적용대상 이외의 사항에 대해서는 민법상 임대차계약에 관한 조항의 적용을 받는다.
| 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. <개정 2013.6.7> ② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. ③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 제578조를 준용한다. ④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013.8.13> 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(전대)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018.10.16> ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009.5.8> ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. [전문개정 2009.1.30] 제10조의2(계약갱신의 특례) 제2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다. [본조신설 2013.8.13] 제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. ② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다. [본조신설 2015.5.13] 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018.10.16> 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. ④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다. ⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다. [본조신설 2015.5.13] 제10조의5(권리금 적용 제외) 제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다. <개정 2018.10.16> 1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장은 제외한다) 2. 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우 [본조신설 2015.5.13] 제10조의6(표준권리금계약서의 작성 등) 국토교통부장관은 법무부장관과 협의를 거쳐 임차인과 신규임차인이 되려는 자의 권리금 계약 체결을 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다. <개정 2020.7.31> [본조신설 2015.5.13] 제10조의7(권리금 평가기준의 고시) 국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다. [본조신설 2015.5.13] 제10조의8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. [본조신설 2015.5.13] 제10조의9(계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례) 임차인이 이 법(법률 제17490호 상가건물 임대차보호법 일부개정법률을 말한다) 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 제10조제1항제1호, 제10조의4제1항 단서 및 제10조의8의 적용에 있어서는 차임연체액으로 보지 아니한다. 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 아니한다. [본조신설 2020.9.29] |
| 대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결 [임대차보증금][공2011하,1727] 【판시사항】 [1] 상가건물 임대차보호법 적용대상인 ‘상가건물 임대차’의 의미 및 이러한 ‘상가건물’에 해당하는지에 관한 판단 기준 [2] 임차인이 상가건물의 일부를 임차하여 도금작업을 하면서 임차부분에 인접한 컨테이너 박스에서 도금작업의 주문을 받고 제품을 인도하여 수수료를 받는 등 영업활동을 해 온 사안에서, 위 임차부분은 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당한다 고 한 사례 【판결요지】 [1] 상가건물 임대차보호법의 목적과 같은 법 제2조 제1항 본문, 제3조 제1항에 비추어 보면, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다. 그리고 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는지는 공부상 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고, 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법 적용대상인 상가건물에 해당한다. [2] 임차인이 상가건물의 일부를 임차하여 도금작업을 하면서 임차부분에 인접한 컨테이너 박스에서 도금작업의 주문을 받고 완성된 도금제품을 고객에 인도하여 수수료를 받는 등 영업활동을 해 온 사안에서, 임차부분과 이에 인접한 컨테이너 박스는 일체로서 도금작업과 더불어 영업활동을 하는 하나의 사업장이므로 위 임차부분은 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당한다고 보아야 하는데도, 그와 같은 사정은 고려하지 않고 임차의 주된 부분이 영업용이 아닌 사실행위가 이루어지는 공장으로서 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 아니라고 본 원심판단에는 법리오해의 위법이 있다고 한 사례. 【참조조문】 [1] 상가건물 임대차보호법 제1조, 제2조 제1항, 제3조 제1항 [2] 상가건물 임대차보호법 제1조, 제2조 제1항, 제3조 제1항 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 변호사 김길수) 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 광주지법 2009. 5. 13. 선고 2008나3080 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 광주지방법원 본원 합의부에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 상가건물 임대차보호법은 제1조에서 “이 법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.”고 규정하고, 제2조 제1항 본문에서 “이 법은 상가건물(제3조 제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다.” 고 규정하고, 제3조 제1항에서 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”고 규정하고 있다. 상가건물 임대차보호법의 목적과 위 규정에 비추어 보면, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물의 임대차는 사업자등록의 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다고 볼 것이다. 그리고 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는지 여부는 공부상의 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고, 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법의 적용대상인 상가건물에 해당한다고 할 것이다. 2. 가. 원심판결 및 원심이 적법하게 채용한 증거들에 의하면, 원고는 2003. 11. 8. 주식회사 화성금속(이하 ‘화성금속’이라 한다)으로부터 화성금속 소유의 이 사건 건물 1층 409.20㎡ 중 약 20평(이하 ‘이 사건 임차부분’이라 한다)을 임대차보증금 25,000,000원, 임차기간 2003. 11. 8.부터 5년으로 정하여 임차하고, 화성금속에게 위 임대차보증금을 지급한 사실, 원고는 2003. 11. 8. 이 사건 임차부분을 인도받고, 같은 달 10일 서광주세무서에 ○○○○이라는 상호로 사업자등록을 마친 후 이 사건 임차부분에서 도금작업을 하여 온 사실, 원고는 이 사건 임차부분 및 인접한 컨테이너박스에서 고객으로부터 도금작업에 관한 주문을 받고 완성된 도금제품을 고객들에게 인도하고 수수료를 지급받는 등의 영업활동을 하여 온 사실을 알 수 있다. 나. 앞서 본 법리와 사실관계에 비추어 보면, 이 사건 임차부분과 인접한 컨테이너박스는 일체로서 도금작업과 더불어 영업활동을 하는 하나의 사업장이라고 할 것이므로, 이 사건 임차부분은 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당한다고 봄이 상당하다. 그런데도 원심은 이 사건 임차부분과 인접한 컨테이너박스에서 도금작업과 더불어 영업활동이 이루어진 사정은 고려하지 않고 이 사건 임차부분의 주된 부분은 영업용이 아닌 사실행위가 이루어지는 공장으로서 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 아니라고 판단하였는바, 원심의 이러한 판단은 상가건물 임대차보호법의 적용범위에 관한 법리를 오해한 것이고, 그 결과 판결에 영향을 미쳤다고 할 것이다. 3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김능환(재판장) 안대희 민일영(주심) 이인복 |
이 법은 원칙적으로 시행일 이후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용하되 (상임법 부칙 2항 본문), 다만 대항력(상임법 3조), 보증금의 우선변제권(상임법 5조) 및 소액임차인의 최우선변제권(상임법 14조) 에 관한 규정은 시행당시 존속중인 임대차에 대하여도 적용되나, 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없다. (상임법 부칙 2항 단서)
| 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. <개정 2013.6.7> ② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. ③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 제578조를 준용한다. ④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다. [전문개정 2009.1.30] 제5조(보증금의 회수) ① 임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결, 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 의하여 경매를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. ② 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. ③ 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다. ④ 제2항 또는 제7항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원 또는 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다. <개정 2013.8.13> ⑤ 제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용한다. ⑥ 제4항에 따라 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등을 상대로 소(소)를 제기한 것을 증명한 때에는 그 소송이 종결될 때까지 이의가 신청된 범위에서 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등에 대한 보증금의 변제를 유보(유보)하고 남은 금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송 결과에 따라 배분한다. <개정 2013.8.13> ⑦ 다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제6조제5항 또는 제7조제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다. <신설 2013.8.13, 2016.5.29> 1. 「은행법」에 따른 은행 2. 「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행 3. 「한국산업은행법」에 따른 한국산업은행 4. 「농업협동조합법」에 따른 농협은행 5. 「수산업협동조합법」에 따른 수협은행 6. 「우체국예금ㆍ보험에 관한 법률」에 따른 체신관서 7. 「보험업법」 제4조제1항제2호라목의 보증보험을 보험종목으로 허가받은 보험회사 8. 그 밖에 제1호부터 제7호까지에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 기관 ⑧ 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등(이하 "금융기관등"이라 한다)은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다. <신설 2013.8.13> 1. 임차인이 제3조제1항의 대항요건을 상실한 경우 2. 제6조제5항에 따른 임차권등기가 말소된 경우 3. 「민법」 제621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우 ⑨ 금융기관등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다. <신설 2013.8.13> [전문개정 2009.1.30] 제14조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다. ② 제1항의 경우에 제5조제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다. ③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. <개정 2013.8.13, 2020.7.31> [전문개정 2009.1.30] |
(기준 ; 환산보증금)(단위 ; 만원)
| 시행일 담보물권설정일 |
지역 | 적용범위 | 우선변제 금액범위 |
최우선 우선변제액 |
| 2002.11.1. | 서울특별시 | 24,000만원 | 4500만원 | 1350만원 |
| 수도권과밀억제권 | 19,000만원 | 3900만원 | 1170만원 | |
| 광역시 (군. 인천제외) |
15,000만원 | 3000만원 | 900만원 | |
| 그 밖의 지역 | 14,000만원 | 2400만원 | 750만원 | |
| 2008.8.21. | 서울특별시 | 26,000만원 | 4500만원 | 1350만원 |
| 수도권과밀지역 | 21000만원 | 3900만원 | 1170만원 | |
| 광역시 (군, 인천제외) |
16,000만원 | 3000만원 | 900만원 | |
| 그 밖의 지역 | 15000만원 | 2400만원 | 750만원 | |
| 2010.7.26. | 서울특별시 | 30,000만원 | 5000만원 | 1500만원 |
| 수도권과밀지역 | 25,000만원 | 4500만원 | 1350만원 | |
| 광역시 (군, 인천제외) 안산, 용인, 김포, 광주 |
18,000만원 | 3000만원 | 900만원 | |
| 그 밖의 지역 | 15,000만원 | 2500만원 | 750만원 | |
| 2014.1.1. | 서울특별시 | 40,000만원 | 6500만원 | 2200만원 |
| 수도권과밀지역 | 30,000만원 | 5500만원 | 1900만원 | |
| 광역시 (군, 인천제외) 안산, 용인, 김포, 광주 |
24,000만원 | 3800만원 | 1300만원 | |
| 그 밖의 지역 | 18,000만원 | 3000만원 | 1000만원 | |
| 2018.1.26. | 서울특별시 | 61,000만원 | 6500만원 | 2200만원 |
| 수도권과밀지역,부산 | 50,000만원 | 5500만원 | 1900만원 | |
| 광역시 (군,인천제외) 안산, 용인, 김포, 광주, 세종, 파주, 화성 |
39,000만원 | 3800만원 | 1300만원 | |
| 그 밖의 지역 | 27,000만원 | 3000만원 | 1000만원 | |
| 2019.4.2. | 서울특별시 | 90,000만원 | 6500만원 | 2200만원 |
| 수도권과밀지역,부산 | 69,000만원 | 5500만원 | 1900만원 | |
| 광역시 (군, 인천제외) 안산, 용인, 김포, 광주, 세종, 파주, 화성 |
54,000만원 | 3800만원 | 1300만원 | |
| 그 밖의 지역 | 37,000만원 | 3000만원 | 1000만원 |
그리고 위 보증금액을 정함에 있어서 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 차임액은 월 단위의 차임액으로 하고, 그 차임액에 1분의 100을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다.(상임법 2조 2항, 상임법시행령 2조 2, 3 항) 이와 같이 월세를 보증금으로 환산함에 있어서 부가가치세를 포함하여야 하는지가 문제가 된다.
환산보증금액의 결정기준 = 보증금 + 월차임 x 100
| 대법원 2020. 8. 20. 선고 2019다296172, 296189 판결 [건물명도(인도)·손해배상(기)][공2020하,1786] 【판시사항】 학교법인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결하는 것이 경쟁입찰의 방법으로 임차인을 선정해야 할 법령상 의무를 위반하는 것이 되는 경우, 구 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 임대차계약 체결을 거절할 ‘정당한 사유’가 있는 경우에 해당하는지 여부 (원칙적 적극) 【판결요지】 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4는 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”라고 정하면서(제1항), 각호의 사유 중 하나로 ‘그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위’를 들고 있다(제4호). 임대인이 위와 같은 권리금 회수기회 보호의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임을 부담한다(같은 조 제3항). 한편 사립학교법 제33조, 사학기관 재무·회계 규칙 제35조 제1항에 의하면, 학교법인은 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령 제26조 제1항 제5호 (가)목의 금액인 5,000만 원(연액 또는 총액 기준)을 초과하는 임대차계약을 체결하려는 경우 위 규칙 제35조 제3항에서 정하는 수의계약에 의할 수 있는 사유가 없는 한 일반경쟁에 부쳐야 한다. 이와 같이 학교법인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결하는 것이 경쟁입찰의 방법으로 임차인을 선정해야 할 법령상 의무를 위반하는 것이 되는 경우, 달리 특별한 사정이 없는 한 학교법인이 그러한 사정을 들어 임대차계약 체결을 거절하는 것에는 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘정당한 사유’가 있다고 보아야 한다. 【참조조문】 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 제4호, 제3항, 사립학교법 제33조, 사학기관 재무·회계 규칙 제35조 제1항, 제3항, 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령 제26조 제1항 제5호 (가)목 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인】 학교법인 동은학원 (소송대리인 법무법인(유한) 이현 담당변호사 이환권) 【피고(반소원고), 상고인】 피고(반소원고) (소송대리인 법무법인 새얼 담당변호사 최영식 외 1인) 【원심판결】 서울고법 2019. 10. 25. 선고 (인천)2019나10666, 10673 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고(반소원고)가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 상고이유 제1점(권리금 회수기회 보호의무 위반 부분)에 대하여 가. 구 「상가건물 임대차보호법」(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4는 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”라고 정하면서(제1항), 각호의 사유 중 하나로 ‘그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위’를 들고 있다(제4호). 임대인이 위와 같은 권리금 회수기회 보호의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임을 부담한다(같은 조 제3항). 한편 사립학교법 제33조, 사학기관 재무·회계 규칙 제35조 제1항에 의하면, 학교법인은 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령 제26조 제1항 제5호 (가)목의 금액인 5,000만 원(연액 또는 총액 기준)을 초과하는 임대차계약을 체결하려는 경우 위 규칙 제35조 제3항에서 정하는 수의계약에 의할 수 있는 사유가 없는 한 일반경쟁에 부쳐야 한다. 이와 같이 학교법인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결하는 것이 경쟁입찰의 방법으로 임차인을 선정해야 할 법령상 의무를 위반하는 것이 되는 경우, 달리 특별한 사정이 없는 한 학교법인이 그러한 사정을 들어 임대차계약 체결을 거절하는 것에는 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘정당한 사유’가 있다고 보아야 한다. 나. 원심은 그 판시와 같은 이유를 들어, 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)가 사립학교법 제33조, 사학기관 재무·회계 규칙 제35조 제1항에 따라 경쟁입찰의 방법으로 임차인을 선정해야 할 의무가 있다는 이유로 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)가 주선한 자와의 임대차계약 체결을 거절한 것은 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘정당한 사유’가 있는 경우에 해당하여, 권리금 회수기회 보호의무 위반에 해당하지 않는다고 판단하였다. 다. 앞서 본 법리에 따라 기록을 살펴보면, 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호의 ‘정당한 사유’에 대한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다. 2. 상고이유 제2점(동시이행항변 부분)에 대하여 피고의 이 부분 상고이유 주장은, 원고에게 권리금 회수기회 보호의무 위반을 원인으로 한 손해배상채무가 있음을 전제로 원고의 손해배상채무와 피고의 이 사건 점포 인도의무가 동시이행관계에 있다는 것이다. 그러나 위와 같이 원고에게 권리금 회수기회 보호의무 위반을 인정하지 아니한 원심의 판단이 정당한 이상, 이 부분 상고이유 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 받아들일 수 없다. 3. 결론 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 민유숙(재판장) 김재형 이동원 노태악(주심) ******************************************************************* 서울고등법원 2019. 10. 25. 선고 (인천)2019나10666(본소), (인천)2019나10673(반소) 판결 [건물명도(인도)·손해배상(기)][미간행] 【전 문】 【원고(반소피고), 피항소인】 학교법인 동은학원 (소송대리인 법무법인 이현 담당변호사 이환권 외 2인) 【피고(반소원고), 항소인】 피고(반소원고) (소송대리인 법무법인 새얼 담당변호사 최영식 외 2인) 【변론종결】 2019. 9. 25. 【제1심판결】 인천지방법원 부천지원 2019. 4. 24. 선고 2018가합104060 판결 【주 문】 1. 제1심판결의 본소에 관한 부분을 다음과 같이 변경한다. 가. 피고(반소원고)는 원고(반소피고)로부터 100,000,000원을 지급받음과 동시에 별지 목록 기재 건물 지하 1층 209.66㎡ 중 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1을 차례로 연결한 선내 ㉮부분 창고 11.9㎡ 및 같은 도면 표시 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 5를 차례로 연결한 선내 ㉯부분 점포 18.0㎡를 각 인도하라. 나. 원고(반소피고)의 나머지 본소 청구를 기각한다. 2. 피고(반소원고)의 반소에 관한 항소를 기각한다. 3. 소송총비용은 본소, 반소를 합하여 그 1/5는 원고(반소피고)가, 4/5는 피고(반소원고)가 각 부담한다. 4. 제1의 가.항은 가집행할 수 있다. 【청구취지 및 항소취지】 청구취지 본소 : 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고만 한다)는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고만 한다)에게 별지 목록 기재 건물 지하 1층 209.66㎡ 중 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1을 차례로 연결한 선내 ㉮부분 창고 11.9㎡와 같은 도면 표시 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 5를 차례로 연결한 선내 ㉯부분 점포 18.0㎡를 각 인도하라. 반소 : 원고의 본소 청구가 인용되는 것을 조건으로, 원고는 피고에게 202,328,000원 및 이에 대하여 이 사건 반소 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일 다음 날부터 제1심 판결 선고일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 항소취지 본소 : 제1심판결의 본소에 관한 부분을 취소하고, 그 취소부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다. 반소 : 제1심판결의 반소에 관한 부분을 취소한다. 반소 청구취지 기재와 같은 판결을 구한다. 【이 유】 1. 제1심판결의 인용 이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는 아래 2.항과 같이 고치거나 추가·삭제하는 부분을 제외하고는 제1심판결의 이유(결론 부분 제외) 기재와 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다. 2. 고치거나 추가·삭제하는 부분 ○ 제1심판결 3면 2행의 “(이하 ’이 사건 임대차계약‘이라 한다)“를 삭제하고, 5행의 ’갱신계약‘ 다음에 ”(이하, ’이 사건 임대차계약‘이라 한다)”를 추가한다. ○ 제1심판결 3면 14행의 ‘원고는’ 다음에 ‘2018. 4. 13. 피고에게,’를 추가하고, 17행의 ‘거절하였다’를 “거절(이하, ’이 사건 거절행위‘라 한다)하는 내용의 통지를 발송하였고 위 통지는 같은 달 17. 피고에게 도달하였다”로 고친다. ○ 제1심판결 3면 17행 아래에 ‘바. 한편, 피고는 임대차계약기간이 만료된 2018. 4. 30.부터 현재까지 이 사건 점포에서 커피숍을 운영하고 있다.’를 추가하고, 18행의 ‘바.’를 ‘사.’로 고친다. ○ 제1심판결 4면 11행의 ‘본소 청구원인에 대한 판단’을 ‘본소에 관한 판단’으로 고치고, 11행 다음에 ‘가. 청구원인에 관한 판단’을, 15행 다음에 아래의 내용을 각 추가한다. 『나. 피고의 항변에 관한 판단 1) 보증금과의 동시이행항변에 관한 판단 피고는 당심에 이르러 이 사건 임대차계약에 기한 보증금 1억 원을 반환받을 때까지 이 사건 점포를 점유할 권리가 있다고 항변하므로 살피건대, 임대차 종료시 발생하는 임차인의 임차목적물 반환채무와 임대인의 잔존임차보증금 반환채무는 서로 동시이행의 관계에 있고(대법원 1989. 10. 27. 선고 89다카4298 판결), 원고가 이 사건 임대차계약에 기하여 피고로부터 보증금 1억 원을 지급받은 사실은 앞서 본 바와 같다. 따라서 피고의 이 사건 점포의 인도의무와 원고의 임대차보증금 반환의무는 서로 동시이행 관계에 있으므로, 피고는 원고로부터 임대차보증금 1억 원을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 점포를 인도할 의무가 있다. 2) 권리금 회수 방해에 따른 손해배상채무와의 동시이행항변 피고는, 원고의 이 사건 거절행위는 상가임대차법 제10조의 4 제1항에 규정된 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당하고, 원고는 피고에게 같은 조 제3항에 따라 권리금 상당액을 배상할 의무가 있으므로, 피고는 원고로부터 이 사건 점포의 권리금 감정가액 202,328,000원을 지급받을 때까지 이 사건 점포의 인도를 거절할 권리가 있다고 항변한다. 살피건대, 임차인의 임차목적물 반환의무는 임대차계약의 종료에 의하여 발생하나, 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무는 상가임대차법에서 정한 권리금 회수기회 보호의무 위반을 원인으로 하고 있으므로 양 채무는 동일한 법률요건이 아닌 별개의 원인에 기하여 발생한 것일 뿐 아니라 공평의 관점에서 보더라도 그 사이에 이행상 견련관계를 인정하기 어려우므로(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다242727 판결), 원고의 이 사건 거절행위가 권리금 회수기회 보호의무 위반에 해당하여 피고에 대하여 손해배상채무가 발생하였다 하더라도, 이는 피고의 이 사건 점포 인도의무와 동시이행관계에 있다고 볼 수 없으므로 피고의 이 부분 항변은 이유 없다. 3) 묵시적 갱신 항변 피고는 당심에 이르러, 임대차계약이 종료된 2018. 4. 30.부터 2019. 6. 12.까지 원고가 피고에게 매월 임대료 840만 원과 관리비 등을 요구하였고 피고는 이를 지급하여 왔으므로 이 사건 임대차계약은 묵시적으로 갱신되었다고 항변한다. 먼저, 이 사건 임대차계약이 상가임대차법의 적용대상인지 여부에 관하여 살피건대, 원고와 피고 사이에 임대보증금 1억 원, 월 840만 원의 임대차계약이 체결된 사실은 앞서 본 바와 같고, 상가임대차법 제2조 제1항 단서 및 동법 시행령(2018. 1. 26. 대통령령 제28611 호로 일부개정되기 전의 것) 제2조 제1항에 의하면, 수도권정비계획법 시행령 별표 1.에서 정한 과밀억제권역인 부천시에서 보증금액과 차임을 환산한 금액이 3억 원을 초과하는 경우 상가임대차법이 적용되지 아니하는바, 이 사건 임대차계약에 따라 환산한 임대보증금이 9억 4,000만 원{= 1억 원 + (840만 원×100)}인 사실은 계산상 명백하므로, 이 사건 임대차계약의 묵시적 갱신권과 관련된 부분은 상가임대차법이 적용되지 않고 민법이 적용된다. 한편, 민법에 의하면 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(민법 제639조 제1항 전문). 다만, 당사자는 언제든지 해지의 통고를 할 수 있고(민법 제639조 제1항 후문, 제635조 제1항), 임대인이 해지의 통고를 하는 경우에는 6개월이 지나면 그 효력이 생긴다(민법 제635조 제2항 제1호). 이 사건에 돌아와 보건대, 이 사건 임대차계약이 2018. 4. 30. 만료된 사실, 원고가 2018. 1. 16., 2018. 2. 28. 2회에 걸쳐 피고에게 ‘이 사건 임대차계약이 2018. 4. 30. 기간만료로 종료되니, 2018. 4. 30.까지 이 사건 점포를 인도해달라’는 취지의 내용증명을 발송하여 그 내용증명이 피고에게 도달한 사실은 앞서 본 바와 같고, 원고가 2018. 4. 12. 이 사건 소를 제기하여 소장 부본이 같은 달 20. 피고에게 도달한 사실, 원고는 이 사건 제1심 계속 중 피고에게 이 사건 임대차 종료로 인한 이 사건 점포의 인도를 구하는 취지로 주장한 사실은 기록상 명백하므로, 원고는 이 사건 임대차계약이 종료되기 전후로 명시적으로 이의한 것으로 보아야 하고, 단지 원고가 매월 임대료 840만원과 관리비 등을 요구하고 피고가 이를 지급한 점만으로는 이 사건 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되었다고 볼 수 없다. 따라서 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.』 ○ 제1심판결 4면 16행의 ‘동시이행 항변 및’을 삭제한다. ○ 제1심판결 5면 4행의 ‘있고,’를 ‘있다.’로 고치고, 같은 행의 ‘피고는 원고가 위 돈을 지급하는 것과 상환으로서만 이 사건 점포를 인도할 의무가 있다’를 삭제한다. ○ 제1심판결 5면 12행 다음에 아래의 내용을 추가한다. 『나. 상가임대차법 제10조의 4 제1항이 임대차기간이 5년을 초과하는 경우에도 적용되는지 여부 앞서 본 바와 같이 이 사건 임대차계약의 보증금 환산액수가 상가임대차법의 적용범위를 초과하나(상가임대차법 제2조 제1항 단서), 위 법 제10조 제2항주1) , 제10조의 4는 적용된다(상가임대차법 제2조 제3항). 따라서, 피고의 임대차기간이 갱신 전 기간을 포함하여 5년을 초과하였음이 역수상 명백한 이상 피고는 위 법 제10조 제2항에 따라 원고에게 계약갱신요구권을 행사할 권리가 없다. 그러나 상가임대차법 제10조의 4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어, 같은 법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 하므로(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결), 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.』 ○ 제1심판결 5면 13행, 14행을 ‘다. 이 사건 거절행위가 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호 소정의 권리금 회수 기회 방해행위에 해당하는지 여부’로 고친다. ○ 제1심판결 5면 23행의 ‘국가계약법’을 “국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률(이하, ’국가계약법’이라 한다)“로 고치고, 6면 4행의 ‘구 국가계약법 시행령[2018. 12. 4. 대통령령 제29318호로 일부개정되기 전의 것]’을 “구 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령[2018. 12. 4. 대통령령 제29318호로 개정되기 전의 것(이하, ’국가계약법 시행령’이라 한다)]”로 고친다. ○ 제1심판결 6면 19행의 ‘피고는’부터 21행의 ‘없다’까지를 아래의 내용으로 고친다. 『이에 대하여 피고는, 이 사건 임대차계약은 상가임대차법 제10조의 4(이하, ‘쟁점 법률 조항’이라 한다)가 적용되어 임대인인 원고가 권리금 회수 기회를 보호하여야 할 의무를 부담하는 경우이기 때문에 국가계약법 시행령 제26조 제1항 제2호(이하, ‘쟁점 시행령 조항’이라 한다)의 ‘경쟁이 성립될 수 없는 경우’에 해당한다고 주장하나, 쟁점 시행령 조항은 2010. 7. 21. 개정된 것으로서, 2015. 5. 13. 신설된 쟁점 법률 조항을 염두에 두고 제정되었다고 보기 어렵고, 국가계약법은 일반공개 경쟁입찰을 원칙으로 하되 예외적으로 수의계약을 할 수 있는 경우를 별도로 시행령에서 정한 점에 비추어 볼 때 쟁점 시행령 조항은 열거된 각 항목에 한하여 적용함이 타당하다. 따라서 피고의 위 주장은 이유 없다. 다음으로, 쟁점 법률 조항 제1항 제4호의 ‘정당한 사유’에 이 사건 거절행위가 포함되는지 여부에 관하여 살피건대, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하는바(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결), 비록 쟁점 법률 조항이 강행법규라 하더라도 임대인이 사립학교법 및 국가계약법에서 정한 절차를 위반하면서까지 반드시 준수해야 하는 상위 법령이라고 해석하기 어려운 점, 원고의 임대차 계약 체결시 수의계약의 정당성 여부는 한국사학진흥재단의 회계감리대상이 되는 점(갑 제7호증)을 고려하면, 국가계약법 규정으로 인하여 수의계약 체결이 불가한 상황에서 이루어진 이 사건 거절행위는 쟁점 법률 조항 제1항 제4호의 ‘정당한 사유’에 포함된다.』 ○ 제1심판결 7면 1행부터 5행까지를 ‘결국 피고의 반소 청구는 나머지 점에 관하여는 나아가 살필 필요 없이 이유 없다’로 고친다. 4. 결 론 그렇다면 원고의 본소청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 피고의 반소청구는 이유 없어 이를 기각하여야 한다. 제1심판결 중 본소에 관한 부분은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로 피고의 본소에 관한 항소를 일부 받아 들여 위와 같이 변경하고, 제1심판결 중 반소에 관한 부분은 이와 결론이 같아 정당하므로 피고의 반소에 관한 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. [별지 생략] 판사 서태환(재판장) 서여정 박성용 주1) 상가임대차법 제10조 제2항 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. |
다. 대항력
임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 8조, 소득세법 168조 또는 법인세법 111조의 규정에 의한 사업자등록 (대판2008.9.25. 2008다44238) 을 신청한 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. (상임법 3조 1항) 그리고 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. (상임법 3조 2항)
| 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. <개정 2013.6.7> ② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. ③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 제578조를 준용한다. ④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다. [전문개정 2009.1.30] 민법 제536조(동시이행의 항변권) ① 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다. ② 당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다. |
임차인은 2002.11.1. 이전에 위 대항요건을 갖춘 경우에도 그 시행일부터 이 법에 의하여 대항력을 취득하는 것이므로, 2002.11.1. 당시 이미 그 전에 경료된 가압류등기 또는 압류등기에 기하여 강제경매절차가 진행중인 사건의 경락인에 대하여는 대항할 수 없고 (강제경매의 경우), 또 위 대항력은 이 법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없으므로 2002.11.1. 당시 이미 그 전에 경료된 담보권에 기하여 경매절차가 진행 중인 사건의 경락인에 대하여는 대항할 수 없다.
| 대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다44238 판결 [배당이의][공2008하,1449] 【판시사항】 [1] 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에서의 ‘사업자등록’이 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부의 판단 기준 [2] 상가건물임대차보호법상 대항력을 인정받기 위하여 사업자등록이 갖추어야 할 요건 【판결요지】 [1] 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에서 건물의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이므로, 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반 사회통념상 그 사업자등록으로 당해 임대차건물에 사업장을 임차한 사업자가 존재하고 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단하여야 한다. [2] 상가건물임대차보호법 제4조와 그 시행령 제3조 및 부가가치세법 제5조와 그 시행령 제7조(소득세법 및 법인세법상의 사업자등록에 준용)에 의하면, 건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 임대차와 사업자등록에 관한 사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있고, 사업자가 사업장을 임차한 경우에는 사업자등록신청서에 임대차계약서 사본을 첨부하도록 하여 임대차에 관한 사항의 열람 또는 제공은 첨부한 임대차계약서의 기재에 의하도록 하고 있으므로, 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차목적물 소재지가 당해 상가건물에 대한 등기부상의 표시와 불일치하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 사업자등록은 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다. 또한 위 각 법령의 위 각 규정에 의하면, 사업자가 상가건물의 일부분을 임차하는 경우에는 사업자등록신청서에 해당 부분의 도면을 첨부하여야 하고, 이해관계인은 임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우 그 부분 도면의 열람 또는 제공을 요청할 수 있도록 하고 있으므로, 건물의 일부분을 임차한 경우 그 사업자등록이 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 되기 위해서는 사업자등록신청시 그 임차 부분을 표시한 도면을 첨부하여야 한다. 【참조조문】 [1] 상가건물임대차보호법 제3조 제1항 [2] 상가건물임대차보호법 제3조 제1항, 제4조, 상가건물임대차보호법 시행령 제3조, 부가가치세법 제5조, 부가가치세법 시행령 제7조 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 사랑 담당변호사 주수창) 【피고, 피상고인】 농업협동조합중앙회 【원심판결】 서울고법 2008. 5. 23. 선고 2007나62989 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에서 건물의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이므로, 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반 사회통념상 그 사업자등록으로 당해 임대차건물에 사업장을 임차한 사업자가 존재하고 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단하여야 한다. 한편, 상가건물임대차보호법 제4조와 그 시행령 제3조 및 부가가치세법 제5조와 그 시행령 제7조(소득세법 및 법인세법상의 사업자등록에 준용)에 의하면, 건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 임대차와 사업자등록에 관한 사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있고, 사업자가 사업장을 임차한 경우에는 사업자등록신청서에 임대차계약서 사본을 첨부하도록 하여 임대차에 관한 사항의 열람 또는 제공은 첨부한 임대차계약서의 기재에 의하도록 하고 있으므로, 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차목적물 소재지가 당해 상가건물에 대한 등기부상의 표시와 불일치하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 사업자등록은 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없고, 또한 위 각 법령의 위 각 규정에 의하면, 사업자가 상가건물의 일부분을 임차하는 경우에는 사업자등록신청서에 해당 부분의 도면을 첨부하여야 하고, 이해관계인은 임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우 그 부분 도면의 열람 또는 제공을 요청할 수 있도록 하고 있으므로, 건물의 일부분을 임차한 경우 그 사업자등록이 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 되기 위해서는 사업자등록신청시 그 임차 부분을 표시한 도면을 첨부하여야 할 것이다. 원심판결 이유 및 기록에 의하면, 원고는 집합건물로서 ‘안산시 단원구 고잔동 (지번, 빌딩 이름 생략) 3층 304호’ 등 3층 304호 내지 310호, 4층 401호 내지 410호, 5층 501호 내지 510호로 구분 등기되어 사우나시설로 사용중인 이 사건 각 부동산에서 음료 등의 판매업을 할 목적으로 2003. 8. 4. 소외인과 사이에 임대차계약서상 임대차목적물을 ‘위 (빌딩 이름 생략) ( ○○○사우나) 3-5층 8.3평’으로 표시하여 임대차계약을 체결한 사실, 원고는 2003. 9. 23. 해당 부분의 도면 첨부는 생략한 채 위 임대차계약서만을 첨부하여 부가가치세법상의 사업자등록을 한 뒤(사업자등록증상 사업장 소재지도 ‘위 (빌딩 이름 생략) 3-5층’으로 되어 있다) 2003. 11. 15.경 소외인에게 임대차보증금의 지급을 완료하고 이 사건 각 부동산 중 3 내지 5층의 각 일부 면적 합계 8.3평을 매점이나 음료 자동판매기 설치장소로 점유하면서 음료 등의 판매업을 영위해 온 사실을 알 수 있다. 그렇다면 원고는 이 사건 각 부동산의 일부분을 임차하였다 할 것이지만, 사업자등록신청시에 첨부한 임대차계약서상의 임대차목적물 소재지가 이 사건 각 부동산에 대한 등기부상의 표시와 불일치할뿐더러 상가건물의 일부분만을 임차하였으면서도 사업자등록신청을 함에 있어 해당 부분에 대한 도면조차 첨부하지 아니하였으니 앞서 본 법리에 비추어 원고가 한 사업자등록은 이 사건 각 부동산에 관한 근저당권자인 피고에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다. 원심이 원고가 이 사건 각 부동산의 일부분을 임차한 것이 아니라 단지 음료 등 판매업의 영업권만을 임차하였다고 보아 이 사건 임대차에 관하여 상가건물임대차보호법이 적용되지 않는다고 판단한 것은 잘못이라 할 것이나, 부가적으로 원고의 사업자등록이 상가건물임대차보호법상 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다고 판단하여 결국 원고의 청구를 배척한 조치는 옳고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 상가건물임대차보호법상 대항력에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 전수안(재판장) 고현철(주심) 김지형 차한성 ****************************************************************** 서울고등법원 2008. 5. 23. 선고 2007나62989 판결 [배당이의][미간행] 【전 문】 【원고, 항소인】 원고(소송대리인 법무법인 사랑 담당변호사 주수창) 【피고, 피항소인】 농업협동조합중앙회 【변론종결】 2008. 3. 7. 【제1심판결】 수원지방법원 안산지원 2007. 6. 14. 선고 2006가합2978 판결 【주 문】 1. 원고의 항소를 기각한다. 2. 항소비용은 원고가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 제1심 판결을 취소한다. 수원지방법원 안산지원 2005타경9077 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2006. 5. 17. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 974,469,089원을 834,469,089원으로 감액하고, 원고에게 140,000,000원을 배당하는 것으로 경정한다. 【이 유】 이 법원의 판결이유는 제1심 판결문 이유 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다. 그렇다면, 제1심 판결은 정당하므로, 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 정현수(재판장) 박광우 김태의 ****************************************************************** 수원지방법원 안산지원 2007. 6. 14. 선고 2006가합2978 판결 [배당이의][미간행] 【전 문】 【원 고】 원고(소송대리인 법무법인 사랑 담당변호사 주수창) 【피 고】 농업협동조합중앙회 【변론종결】 2007. 5. 3. 【주 문】 1. 원고의 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. 【청구취지】 수원지방법원 안산지원 2005타경9077 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2006. 5. 27. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 974,469,089원을 834,469,089원으로 감액하고, 원고에게 140,000,000원을 배당하는 것으로 경정한다. 【이 유】 1. 기초사실 다음 각 사실은, 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증의 1 내지 5, 갑 제2호증, 을 제2호증의 1 내지 30, 을 제3호증의 1, 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다. 가. 안산시 단원구 고잔동 (지번 생략) 지상에는 지하 1층, 지상 5층의 ‘ (상가이름 생략)’ 상가건물이 건립되어 있는데, 위 상가건물에 대하여 2003. 8. 21. 소외 2 주식회사 명의의 소유권보존등기가 마쳐지면서, 위 상가건물 중 제3층은 301호 내지 310호로, 제4층은 401호 내지 410호, 제5층은 501호 내지 510호로 각 구분되어 등기가 이루어졌고, 그에 따른 집합건축물대장이 작성되었다. 나. 소외 1은 2003. 6. 10.경 위 상가건물 중 별지목록 기재 각 부동산(3층 304호 내지 310호, 4층 401호 내지 410호, 5층 501호 내지 510호, 이하 ‘이 사건 각 부동산’이라고 한다)에 해당하는 부분을 분양받아 그곳에 사우나시설을 갖추었는데, 원고는 위 사우나시설에서 음료 등의 판매업을 할 목적으로 2003. 8. 4. 소외 1과 사이에 소재지 및 면적을 ‘안산시 단원구 고잔동 (지번, 상가이름 생략) ( ○○○사우나) 3-5층 8.3평’, 임대업종을 ‘음료Ⅱ’, 영업품목을 ‘캔음료, 아이스크림, 건강음료, 사우나자판기, 계란’, 임대차보증금을 ‘140,000,000원’, 임대차기간을 ‘영업개시일로부터 24개월’로 하는 임대차계약을 체결한 다음, 2003. 9. 23. 상호를 ‘ △△△사우나내(음료)’로, 사업장 소재지를 ‘안산시 단원구 고잔동 (지번, 상가이름 생략)( △△△) 3-5층’으로, 사업의 종류 및 종목을 ‘음료소매업’으로 한 부가가치세법상의 사업자등록을 하고, 위 임대차계약서상에 확정일자를 받았으며, 2003. 11. 15. 무렵 소외 1에게 위 140,000,000원의 지급을 완료하고, 위 사우나시설에서 음료 등을 판매하였다. 다. 그 후 소외 1은 2004. 3. 30. 이 사건 각 부동산에 관하여 그 명의의 소유권이전등기를 경료한 후, 같은 날 피고에게 이 사건 각 부동산을 공동담보로 하여 채권최고액 4,700,000,000원인 근저당권설정등기를 경료해 주었는데, 근저당권자인 피고의 신청에 의하여 2005. 3. 16. 수원지방법원 안산지원 2005타경9077호로 이 사건 각 부동산에 관한 임의경매절차가 개시되었다. 라. 원고는 2005. 4. 15. 위 경매법원에 이 사건 각 부동산 중 ‘5층 8.3평’을 임차하였다고 주장하면서 140,000,000원의 임차보증금반환채권에 관한 권리신고 및 배당요구 신청을 하였으나, 위 경매법원은 2006. 5. 17. 배당기일에서 실제 배당할 금액을 983,346,559원으로 확정하여 압류권자인 안산시 단원구청에게 1순위로 8,877,510원을, 신청채권자 겸 근저당권자인 피고에게 2순위로 974,469,089원을 각 배당하고, 원고를 배당에서 제외하는 내용의 배당표를 작성하였다. 마. 이에 위 배당기일에 출석한 원고는 피고에 대한 배당액 중 1억 4,000만 원에 관하여 이의를 진술하고, 2006. 5. 22. 이 사건 배당이의의 소를 제기하였다. 2. 당사자의 주장 요지 가. 원고는, 피고의 근저당권설정등기 경료 이전에 원고가 이 사건 각 부동산의 3-5층 일부를 임차하여 사업자등록을 함으로써 상가건물임대차보호법 소정의 대항력을 갖추었으므로, 이 사건 경매절차에서 원고가 피고에 우선하여 위 임대차보증금 140,000,000원을 배당받을 권리가 있다고 주장한다. 나. 이에 대하여 피고는, 소외 1 소유의 이 사건 각 부동산은 등기부상 304호 내지 310호, 401호 내지 410호, 501호 내지 501호의 27개호로 구분등기가 되어 있음에도, 원고가 이 사건 임차부분의 호수 특정 없이 ‘안산시 단원구 고잔동 (지번, 상가이름 생략)( △△△) 3-5층’이라고만 기재하여 사업자등록을 하였는데, 이러한 원고의 사업자등록은 상가건물임대차보호법상 대항력을 갖추기 위한 공시방법으로서 유효하지 않다고 주장한다. 3. 판단 가. 이 사건 임대차가 상가건물임대차보호법의 적용대상인지 여부 상가건물임대차보호법은 상가건물의 임대차 중 대통령령이 정한 임대차보증금액(이 사건 안산지역의 경우 140,000,000원 이하)을 초과하지 않는 임대차에 대하여 적용되는데, 원고가 사우나시설 내에서 음료 등을 판매할 목적으로 소외 1과 사이에 임대업종을 ‘음료Ⅱ’, 영업품목을 ‘캔음료, 아이스크림, 건강음료, 사우나자판기, 계란’으로 하는 임대차계약을 체결한 사실은 위 기초사실에서 본 바와 같고, 아래 나.항에서 보는 바와 같이 원고가 이 사건 각 부동산 중 임차부분을 특정하지 못하고, 단지 사업자등록 및 임대차계약서에 ‘안산시 단원구 고잔동 (지번 생략) 3-5층’이라는 취지로 각 기재되어 있는 점 등에 비추어 보면, 원고는 소외 1로부터 사우나시설 내의 음료등 판매업의 영업권을 임차한 것으로 보이고, 이와 달리 상가건물인 이 사건 각 부동산의 일부분을 임차하였다고 볼 만한 증거가 없으므로, 이 사건 임대차에 관하여 상가건물임대차보호법이 적용된다고 볼 수 없다. 나. 원고의 사업자등록이 상가건물임대차보호법상의 공시방법으로서 유효한지 여부 가사 원고가 소외 1로부터 이 사건 각 부동산의 일부분을 임차하였다고 하더라도, 원고가 한 사업자등록이 상가건물임대차보호법상의 공시방법으로서 유효한지에 관하여 살피건대, 상가건물임대차보호법상 건물의 인도와 더불어 대항력 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이므로, 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는, 이해관계인인 제3자가 상가건물임대차보호법 제4조에 의한 사업자등록 및 임대차에 관한 사항의 자료열람을 통하여 당해 건물에 사업장을 임차한 사업자가 존재하는지를 명백히 알 수 있는지에 여부에 따라 판단되어야 할 것이다. 이 사건에 관하여 보건대, 안산세무서장에 대한 각 사실조회결과에 의하면, 이 사건 각 부동산의 근저당권자인 피고가 이해관계인으로서 상가건물임대차보호법 제4조의 열람신청을 하였더라면 안산세무서장으로부터 원고의 사업자등록 및 임대차에 관한 자료를 제공받을 수 있었던 점은 인정되나, 이 사건 기록에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, ① 이 사건 각 부동산은 부동산등기부상 304호 내지 310호, 401호 내지 410호, 501호 내지 510호로의 구분등기가 경료되어 있음에도 불구하고, 원고가 사업장소재지를 ‘안산시 단원구 고잔동 (지번, 상가이름 생략)( △△△) 3-5층’이라고만 표시한 사업자등록을 하여 그 등록이 부동산등기부와 불일치하는 면이 있을 뿐 아니라, 사업자등록 신청시 첨부서류인 임대차계약서상에도 임대차목적물의 소재지 및 면적에 관하여 ‘안산시 단원구 고잔동 (지번, 상가이름 생략) ( ○○○사우나) 3-5층 8.3평’라고만 기재되어 있는 점, ② 원고는 이 사건 경매법원에 권리신고 및 배당요구를 하면서 그 임차부분에 관해 ‘5층 8.3평’이라고만 주장하다가, 이 사건 소송에서는 ‘4층 매점 8.3평과 각 층의 자판기 설치부분’을 임차하였다는 취지로 주장하고 있어 그 일관성이 없는데다가, 원고가 사업자등록 신청시 첨부한 임대차계약서에는 위와 같이 ‘3-5층 8.3평’이라고만 기재되어 있어 사업자등록과 임대차계약서만으로는 원고가 임차하였다고 주장하는 부분이 특정되어 있다고 보기 어려운 점, ③ 부가가치세법 제5조 및 그 시행령 제7조에 의하면, 사업자등록 신청시 사업자는 사업자등록신청서를 제출하되, 상가건물임대차보호법 제2조 제1항의 규정에 의한 상가건물의 일부분을 임차한 경우에는 해당부분을 표시한 도면을 첨부하도록 되어 있는데, 원고가 사업자등록 신청시 원고의 임차부분을 표시한 도면을 첨부하였다는 자료를 제출하지 못하고 있는 점 등에 비추어 보면, 피고가 상가건물임대차보호법상 열람신청을 통하여 원고의 사업자등록 및 임대차에 관한 자료를 제공받아 보았다고 하더라도, 피고로서는 원고가 이 사건 각 부동산 중 어느 부분에 사업장을 가진 사업자라는 점을 명백히 알 수 있었다고 단정하기 어렵다고 할 것이어서, 원고의 사업자등록은 상가건물임대차보호법상 공시방법으로서 유효하다고 볼 수 없다. 다. 소결론 따라서 원고가 상가건물임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인이라는 점을 전제로 한 원고의 주장은 이유 없다. 4. 결론 그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. [별지 목록 생략] 판사 소영진(재판장) 조은아 최지영 |
| 대법원 2011. 11. 24. 선고 2010다56678 판결 [배당이의][미간행] 【판시사항】 [1] 상가건물 일부 임대차의 경우, 사업자등록이 상가건물 임대차보호법상 대항력 요건으로서 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차 공시방법이 되기 위해서는 사업자등록신청 시 임차 부분을 표시한 도면을 첨부하여야 하는지 여부 (원칙적 적극) [2] 상가건물 일부를 임차한 사업자가 사업자등록 시 임차 부분을 표시한 도면을 첨부하지 않았더라도 사업자등록을 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차 공시방법으로 볼 수 있는 경우 [3] 상가건물 일부를 임차한 사업자가 사업자등록신청을 하면서 임차 부분을 기재한 임대차계약서 사본만 첨부하였을 뿐 해당 부분의 도면을 첨부하지 않은 사안에서, 사업자등록의 내용으로 볼 때 도면이 없더라도 일반 사회통념상 등록사항 기재만으로 사업자가 임차한 부분이 다른 부분과 명확히 구분될 수 있을 정도로 특정되었다고 볼 수 없어 위 사업자등록은 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차 공시방법이 될 수 없다고 한 사례 【참조조문】 [1] 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항, 제4조, 상가건물 임대차보호법 시행령 제3조, 부가가치세법 제5조, 부가가치세법 시행령 제7조 [2] 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항, 제4조, 상가건물 임대차보호법 시행령 제3조, 부가가치세법 제5조, 부가가치세법 시행령 제7조 [3] 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항, 제4조, 상가건물 임대차보호법 시행령 제3조, 부가가치세법 제5조, 부가가치세법 시행령 제7조 【참조판례】 [1] 대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다44238 판결(공2008하, 1449) 【전 문】 【원고, 피상고인】 한국자산관리공사 (소송대리인 법무법인 원 담당변호사 강태환 외 1인) 【피고, 상고인】 피고 1 외 2인 (소송대리인 변호사 구본석 외 2인) 【원심판결】 서울고법 2010. 6. 10. 선고 2009나74900 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들이 부담한다. 【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 경과한 후에 제출된 각 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다. 1. 상가건물 임대차의 공시방법 「상가건물 임대차보호법」 제3조 제1항에서 건물의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이다. 따라서 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반 사회통념상 그 사업자등록으로 당해 임대차건물에 사업장을 임차한 사업자가 존재하고 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단하여야 한다. 한편 「상가건물 임대차보호법」 제4조와 그 시행령 제3조 및 「부가가치세법」 제5조와 그 시행령 제7조(소득세법 및 법인세법상의 사업자등록에 준용)에 의하면, 사업자가 상가건물의 일부분을 임차하는 경우에는 사업자등록신청서에 해당 부분의 도면을 첨부하여야 하고, 이해관계인은 임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우 그 부분 도면의 열람 또는 제공을 요청할 수 있도록 하고 있으므로, 건물의 일부분을 임차한 경우 그 사업자등록이 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 되기 위해서는 특별한 사정이 없는 한 사업자등록신청시 그 임차 부분을 표시한 도면을 첨부하여야 할 것이다( 대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다44238 판결 참조). 다만 앞서 본 사업자등록이 상가건물 임대차에 있어서 공시방법으로 마련된 취지에 비추어 볼 때, 상가건물의 일부분을 임차한 사업자가 사업자등록시 임차 부분을 표시한 도면을 첨부하지는 않았지만, 예컨대 상가건물의 특정 층 전부 또는 명확하게 구분되어 있는 특정 호실 전부를 임차한 후 이를 제3자가 명백히 인식할 수 있을 정도로 사업자등록사항에 표시한 경우, 또는 그 현황이나 위치, 용도 등의 기재로 말미암아 도면이 첨부된 경우에 준할 정도로 임차 부분이 명백히 구분됨으로써 당해 사업자의 임차 부분이 어디인지를 객관적으로 명백히 인식할 수 있을 정도로 표시한 경우와 같이 일반 사회통념상 그 사업자등록이 도면 없이도 제3자가 해당 임차인이 임차한 부분을 구분하여 인식할 수 있을 정도로 특정이 되어 있다고 볼 수 있는 경우에는 그 사업자등록을 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법으로 볼 수 있다고 할 것이다. 2. 피고 1, 2의 상고이유에 대한 판단 가. 원심판결 이유 및 기록에 의하면, 피고 1은 상가건물인 이 사건 건물의 일부로서 등기부상 ‘지1층 368.20㎡’로 등재된 지하 1층 중 일부만을 임차한 다음, 그 사업자등록신청을 하면서 임차 부분이 ‘지하 101호 내 설계도면에 표시된 공간, 115㎡’라고 기재된 임대차계약서 사본만을 첨부하였을 뿐 해당 부분의 도면을 첨부하지는 않았고, 사업자등록사항에는 임차 부분이 위 임대차계약서와도 달리 이 사건 건물 중 ‘지하 101, 80.00㎡’라고만 기재되어 있는 사실, 피고 2도 이 사건 건물의 일부로서 등기부상 ‘2층 279.80㎡’로 등재된 지상 2층 중 일부만을 임차한 다음, 그 사업자등록신청시 임차 부분이 ‘2층 여탕 일부, 8㎡(4평)’라고 기재된 임대차계약서 사본만을 첨부하였을 뿐 해당 부분의 도면을 첨부하지는 않았고, 사업자등록사항에는 임차 부분이 이 사건 건물 중 ‘2층, 13.22㎡’라고만 기재되어 있는 사실을 알 수 있다. 나. 이와 같이 위 피고들은 각자 이 사건 건물 중 지하 1층의 일부와 지상 2층의 일부만을 임차하였으면서도 사업자등록신청을 함에 있어 각 임차 부분의 해당 도면을 첨부하지 않았고, 또한 위 사업자등록의 내용으로 볼 때 도면이 없더라도 일반 사회통념상 그 등록사항의 기재만으로 이 사건 건물 중 위 피고들이 각 임차한 부분이 다른 부분과 명백히 구분될 수 있을 정도로 특정되어 있다고 보기도 어렵다고 할 것이다. 따라서 앞서 본 법리에 비추어 볼 때 위 피고들이 한 사업자등록은 모두 이 사건 건물에 관한 근저당권부 채권을 양수한 원고에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다. 다. 결국 원심이 이 사건 건물 등의 매각대금을 배당함에 있어 위 피고들을 원고보다 선순위로 보아 위 피고들에게 배당을 한 조치가 위법하다고 판단한 것은 위와 같은 취지에 따른 것이므로 그 결론에 있어 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 또한 위 피고들로서는 사업자등록신청시 임차 부분의 도면을 첨부하여야 한다는 것을 알지 못하였을 뿐만 아니라 이를 알기도 어려웠고 나아가 이를 알지 못한 데 과실이 없었으므로 위 각 사업자등록만으로도 유효한 임대차의 공시방법으로 보아야 한다는 상고이유 주장은 독자적인 주장에 불과하여 받아들이지 않는다. 3. 피고 3의 상고이유에 대한 판단 가. 원심은, 그 채택 증거들에 의하여 인정되는 판시와 같은 사실관계에 의하면, 피고 3은 2005. 12. 1.경 소외 1에 대한 540,000,000원의 대여금 또는 투자금채권을 담보하기 위하여 이 사건 건물 내의 가운 대여 코너 및 스낵 코너에 관하여 각 임대차보증금 270,000,000원으로 된 임대차계약을 체결하면서 「상가건물 임대차보호법」의 적용을 받기 위하여 임대차보증금을 각 240,000,000원과 30,000,000원으로 하여 임대차계약서를 2개로 나누어 작성한 것이라고 봄이 상당하다고 전제한 다음, 따라서 피고 3과 소외 2 사이에 체결된 가운 대여 코너와 스낵 코너에 관한 각 임대차계약의 임대차보증금은 실질적으로 270,000,000원이므로, 피고 3은 「상가건물 임대차보호법」에 의하여 보호받는 임차인이라고 할 수 없다고 판단하였다. 나. 이에 대한 피고 3의 상고이유 주장은, 요컨대 피고 3과 소외 2 사이에 체결된 가운 대여 코너 및 스낵 코너에 관한 각 임대차계약의 실제 임대차보증금은 240,000,000원이고, 임대차보증금이 30,000,000인 각 임대차계약서는 실제와 다른 내용이므로 각 코너의 임대차보증금 270,000,000원을 2개의 임대차계약서로 나누어 작성한 것이 아님에도 원심이 사실을 잘못 인정하였다는 취지이다. 다. 그러나 사실의 인정과 그 전제로 행하여지는 증거의 취사선택 및 평가는 자유심증주의의 한계를 벗어나지 않는 한 사실심법원의 전권에 속하는 것으로, 원심판결 이유와 기록에 비추어 살펴보아도 원심의 위와 같은 사실인정 등은 정당하다고 수긍이 될 뿐 거기에 자유심증주의의 한계를 벗어난 잘못이 있다고 보이지 않는다. 따라서 피고 3의 위와 같은 상고이유 주장은 원심법원의 정당한 사실인정을 비난하는 것에 불과하여 받아들일 수 없다. 또한 원심의 위와 같은 사실인정과 판단에 피고 3이 주장하는 바와 같이 필요한 심리를 다하지 않았거나 중요한 사실관계를 누락하는 등의 잘못이 있다고 보이지도 않는다. 4. 결론 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들이 부담하도록 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 박일환(재판장) 신영철 박병대(주심) |
| 대법원 2016. 6. 9. 선고 2013다215676 판결 [건물명도]〈상가건물의 양수인이 임차인에 대하여 건물명도를 구하는 사건〉[공2016하,907] 【판시사항】 [1] 구 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항에서 대항력의 요건으로 ‘사업자등록’을 규정한 취지 및 사업자등록이 임대차를 공시하는 효력이 있는지 판단하는 기준 [2] 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서와 등록사항현황서에 기재되어 공시된 임대차보증금 및 차임에 따라 환산된 보증금액이 구 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 되기 위한 보증금액 한도를 초과하는 경우, 실제 임대차계약의 내용에 따라 환산된 보증금액이 기준을 충족하더라도 임차인이 대항력을 주장할 수 없는지 여부 (적극) / 이러한 법리는 임대차계약이 변경되거나 갱신되었는데 임차인이 사업자등록정정신고를 하지 아니하여 등록사항현황서 등에 기재되어 공시된 내용과 실제 임대차계약의 내용이 불일치하게 된 경우에도 마찬가지로 적용되는지 여부 【판결요지】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2013. 6. 7. 법률 제11873호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항에서 건물의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재와 내용을 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이므로, 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지는 일반 사회통념상 사업자등록을 통해 건물에 관한 임대차의 존재와 내용을 인식할 수 있는가에 따라 판단하여야 한다. [2] 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서와 등록사항현황서(이하 ‘등록사항현황서 등’이라 한다)에 기재되어 공시된 임대차보증금 및 차임에 따라 환산된 보증금액이 구 상가건물 임대차보호법(2013. 6. 7. 법률 제11873호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다)의 적용대상이 되기 위한 보증금액 한도를 초과하는 경우에는, 실제 임대차계약의 내용에 따라 환산된 보증금액이 기준을 충족하더라도, 임차인은 구 상가임대차법에 따른 대항력을 주장할 수 없다. 이러한 법리는 임대차계약이 변경되거나 갱신되었는데 임차인이 사업자등록정정신고를 하지 아니하여 등록사항현황서 등에 기재되어 공시된 내용과 실제 임대차계약의 내용이 불일치하게 된 경우에도 마찬가지로 적용된다. 【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2013. 6. 7. 법률 제11873호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항 [2] 구 상가건물 임대차보호법(2013. 6. 7. 법률 제11873호로 개정되기 전의 것) 제2조, 제3조 제1항, 제4조 제1항 제4호(현행 제4조 제3항 및 현행 상가건물 임대차보호법 시행령 제3조의3 제2항 제3호 참조), 제6호(현행 제4조 제3항 및 현행 상가건물 임대차보호법 시행령 제3조의3 제2항 제5호 참조), 제2항(현행 제4조 제5항 및 현행 상가건물 임대차보호법 시행령 제3조의3 제3항 참조), 구 상가건물 임대차보호법 시행령(2015. 11. 13. 대통령령 제26637호로 개정되기 전의 것) 제2조, 제3조 제2항(현행 상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 제6조 제1항 참조), 구 부가가치세법(2013. 6. 7. 법률 제11873호로 전부 개정되기 전의 것) 제5조 제1항(현행 제8조 제1항 참조), 제2항(현행 제8조 제3항 참조), 제5항(현행 제8조 제6항 참조), 제8항(현행 제8조 제10항 참조), 구 부가가치세법 시행령(2013. 6. 28. 대통령령 제24638호로 전부 개정되기 전의 것) 제7조 제1항(현행 제11조 제1항 참조), 제2항 제3호(현행 제11조 제3항 제2호 참조), 제11조 제1항 제8호(현행 제14조 제1항 제7호 및 제2항 참조) 【참조판례】 [1] 대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다44238 판결(공2008하, 1449) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 법무법인(유한) 동인 담당변호사 강민주 외 1인) 【피고, 상고인】 피고 【원심판결】 서울서부지법 2013. 10. 24. 선고 2013나30558 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 상고이유 제1점에 대하여 원심은 그 판시와 같은 이유로 피고와 소외인이 임대차계약서를 2개 작성하였지만 실제로는 이 사건 점포 전부에 관하여 하나의 임대차계약을 체결한 것으로 인정된다고 판단하였다. 기록을 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하다. 거기에 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나는 등의 위법이 없다. 2. 상고이유 제2점에 대하여 (1) 구 상가건물 임대차보호법(2013. 6. 7. 법률 제11873호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제3조 제1항에서 건물의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재와 내용을 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이므로, 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지는 일반 사회통념상 그 사업자등록을 통해 해당 건물에 관한 임대차의 존재와 내용을 인식할 수 있는가에 따라 판단하여야 한다(대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다44238 판결 참조). 한편 구 부가가치세법(2013. 6. 7. 법률 제11873호로 전부 개정되기 전의 것) 제5조 제1항, 제2항, 제5항, 제8항, 구 부가가치세법 시행령(2013. 6. 28. 대통령령 제24638호로 전부 개정되기 전의 것) 제7조 제1항, 제2항 제3호, 제11조 제1항 제8호(위 규정들은 소득세법 및 법인세법상의 사업자등록에도 준용된다)에 의하면, 사업장을 임차한 사업자가 사업자등록을 할 경우에는 세무서장에게 임대차계약서 사본을 첨부한 사업자등록신청서를 제출하여야 하고, 보증금, 차임 또는 임대차기간의 변경이 있는 때에는 사업자등록정정신고서를 제출하여야 한다. 또한 구 상가임대차법 제4조 제1항 제4호, 제6호, 제2항, 구 상가건물 임대차보호법 시행령(2015. 11. 13. 대통령령 제26637호로 개정되기 전의 것) 제3조 제2항에 의하면, 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 사람은 관할 세무서장에게 사업자등록 신청일 당시의 임대차보증금, 차임, 임대차기간 및 임대차계약이 변경·갱신된 날짜와 그에 따라 변경된 임대차보증금, 차임, 임대차기간의 열람 또는 제공을 요청할 수 있고, 그에 따라 사업자등록신청서·사업자등록정정신고서 및 그 첨부서류와 확정일자를 기재한 장부 중 해당 사항을 열람하거나 등록사항 등의 현황서(이하 ‘등록사항현황서’라 한다)의 등본을 교부받을 수 있다. 따라서 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서와 등록사항현황서(이하 ‘등록사항현황서 등’이라 한다)에 기재되어 공시된 임대차보증금 및 차임에 따라 환산된 보증금액이 구 상가임대차법의 적용대상이 되기 위한 보증금액 한도를 초과하는 경우에는, 실제 임대차계약의 내용에 따라 환산된 보증금액이 위와 같은 기준을 충족하는 것이더라도, 임차인은 구 상가임대차법에 따른 대항력을 주장할 수 없다고 할 것이다. 이러한 법리는 임대차계약이 변경되거나 갱신되었는데 임차인이 사업자등록정정신고를 하지 아니하여 등록사항현황서 등에 기재되어 공시된 내용과 실제 임대차계약의 내용이 불일치하게 된 경우에도 마찬가지로 적용된다. (2) 원심이 인용한 제1심판결 이유와 기록에 의하면, ① 피고와 소외인은 2005. 10. 31. 이 사건 점포에 관하여 임대차보증금은 1억 5,000만 원, 월 차임은 200만 원으로 하고 그중 차임의 지급을 상가가 형성될 때까지 유보하기로 하는 이 사건 임대차계약을 체결하였다가, 2007. 10. 2. 차임을 면제하기로 합의한 사실, ② 피고는 이 사건 점포에 대하여, 2005. 11. 10. 임대차보증금 5,000만 원 및 월 차임 200만 원의 임대차계약서를 첨부하여 마트(편의점)에 관한 사업자등록을 신청하였고, 또한 2007. 1. 10. 임대차보증금 1억 원의 임대차계약서를 첨부하여 약국에 관한 사업자등록을 신청하였는데, 위 각 임대차계약서에는 차임의 면제 또는 지급유보에 관하여 아무런 기재가 되어 있지 아니한 사실, ③ 서대문세무서장이 발급한 이 사건 점포에 관한 등록사항현황서에도 2005. 11. 10.자 사업자등록 당시의 임대차보증금이 5,000만 원이고 월 차임이 200만 원이며, 2007. 1. 10.자 사업자등록 당시의 임대차보증금이 1억 원으로 기재되어 있는 사실, ④ 원고는 2011. 11. 11. 경매절차에서 이 사건 점포를 매수하여 그 소유권을 취득한 사실을 알 수 있다. (3) 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 따라 살펴보면, 피고가 2005. 10. 31. 소외인과 임대차보증금 1억 5,000만 원 및 월 차임 200만 원의 이 사건 임대차계약을 체결하면서 차임의 지급을 유보하였다가 2007. 10. 2. 차임면제의 합의를 함으로써 이 사건 임대차계약이 실제로는 차임 없이 임대차보증금 1억 5,000만 원의 임대차계약으로 변경되었다고 할지라도, 등록사항현황서 등에는 2007. 10. 2. 이후로도 임대차보증금 5,000만 원 및 1억 원 외에 월 차임 200만 원이 여전히 기재되어 공시되었고, 이와 같이 등록사항현황서 등에 기재되어 공시된 각 임대차보증금 및 차임에 따라 환산된 보증금액은 3억 5,000만 원으로서 서울에서 2008. 8. 21. 전에 체결된 상가건물 임대차계약이 구 상가임대차법의 적용대상으로 되기 위한 보증금액의 한도인 2억 4,000만 원을 초과하므로, 피고는 이 사건 점포를 양수한 원고에 대하여 구 상가임대차법에 따른 대항력을 주장할 수 없다. 원심의 이유 설시에 일부 적절하지 아니한 점이 있으나, 원심이 이 사건 임대차가 그 계약당사자가 아닌 원고에 대하여도 대항력이 있다는 피고의 주장을 배척한 결론은 정당하다. 거기에 상가건물 임대차의 공시방법과 대항력에 관한 법리를 오해하는 등으로 판결에 영향을 미친 위법이 없다. 3. 상고이유 제3점에 대하여 원심은 그 판시와 같은 이유로 원고의 인도청구가 신의성실의 원칙에 반한다는 피고의 주장을 배척하였다. 관련 법리에 따라 기록을 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하다. 거기에 신의성실의 원칙에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 없다. 4. 결론 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 이상훈(재판장) 김창석 조희대(주심) 박상옥 ********************************************************************** 서울서부지방법원 2013. 10. 24. 선고 2013나30558 판결 [건물명도][미간행] 【전 문】 【원고, 피항소인】 원고 (소송대리인 법무법인(유한) 동인 담당변호사 정지원 외 1인) 【피고, 항소인】 피고 (소송대리인 법무법인 세강 담당변호사 이병로) 【변론종결】 2013. 9. 26. 【제1심판결】 서울서부지방법원 2013. 2. 7. 선고 2012가단202874 판결 【주 문】 1. 피고의 항소를 기각한다. 2. 항소비용은 피고가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 피고는 원고에게, 별지 표시 부동산을 인도하고, 2011. 11. 11.부터 위 부동산 인도완료일까지 월 1,925,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 항소취지 제1심 판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다. 【이 유】 이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는, 제1심 판결문 제4쪽 제8행의 ‘원고와’를 ‘피고와’로, 제5쪽 제21행의 ‘원고’를 ‘소외 1’로, 제7쪽 제12행의 ‘가재와’를 ‘기재와’로 각 고치는 것 이외에는 제1심 판결문의 이유 부분 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다. 그렇다면, 제1심 판결은 정당하므로 피고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. [별지 생략] 판사 김정학(재판장) 김진영 신형철 ********************************************************************** 서울서부지방법원 2013. 2. 7. 선고 2012가단202874 판결 [건물명도][미간행] 【전 문】 【원 고】 원고 (소송대리인 법무법인 세영 외 1인) 【피 고】 피고 (소송대리인 변호사 이길운) 【변론종결】 2013. 1. 10. 【주 문】 1. 피고는 원고에게, 가. 별지 표시 부동산을 인도하고, 나. 2011. 11. 11.부터 위 부동산 인도완료일까지 월 1,925,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 소송비용은 피고가 부담한다. 3. 제1항은 가집행할 수 있다. 【청구취지】 주문과 같다. 【이 유】 1. 청구원인에 관한 판단 가. 인정사실 다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 6호증, 을 2호증의 3, 을 4, 8호증, 을12호증(가지번포 포함)의 각 기재 및 영상, 감정인 하윤주의 임료감정결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다. (1) 원고는 2011. 10. 4. 서울서부지방법원 2008타경8047, 16659(중복) 부동산 임의경매사건에서 소외 2가 소유하던 별지 표시 부동산(이하 ‘이 사건 점포’라 한다)에 관한 매각허가결정을 받아, 2011. 11. 11. 그 매각대금을 지급하고 이 사건 점포에 관한 소유권이전등기를 마쳤다. (2) 피고는 위 이전등기 이전부터 현재까지 이 사건 점포를 점유하면서, 약국 및 편의점을 운영하고 있다. (3) 이 사건 점포의 2011. 11. 11.부터 2012. 11. 10.까지의 월 임료(보증금이 없는 경우)는 1,925,000원이다. 나. 판단 위 인정사실에 의하면, 피고는 이 사건 점포를 점유할 정당할 권리가 없는 한, 그 소유자인 원고에게 이 사건 점포를 인도할 의무가 있고, 2011. 11. 11.부터 이 사건 점포의 인도완료일까지 월 1,925,000원(앞서 든 증거에 의할 때 2012. 11. 11. 이후의 월임료도 변동이 없을 것으로 본다)의 비율로 계산한 부당이득금을 지급할 의무가 있다. 2. 피고의 주장에 관한 판단 가. 대항력 있는 임차권 주장에 관하여 (1) 임대차계약의 체결 사실 (가) 우선, 위에서 든 증거에 갑 8호증(가지번호 포함)의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 보면, 피고가 2005. 10. 31. 소외 1과 상가건물에 있는 이 사건 점포에 관해 보증금 1억 5,000만 원, 월세 200만 원의 임대차계약을 체결한 사실, 소외 1의 처 소외 2는 2007. 10. 17. 이 사건 점포에 관한 소유권을 취득한 후 소외 1의 이 사건 점포에 관한 임대인 지위를 승계하였고, 피고도 이에 동의한 사실을 각 인정할 수 있다. (나) 그런데 피고는 소외 1과 이 사건 점포 중 일부에 대해서는 약국 영업을 위한 임대차계약을, 다른 일부에 대해서는 편의점 영업을 위한 임대차계약을 각 체결하였다고 주장한다. 그리고 을 1호증의 1, 2의 각 기재에 의하면 피고와 소외 1이 이 사건 점포에 관하여, 보증금을 1억 원으로만 정한 임대차계약서 1장과 보증금 5,000만 원 및 월세 200만 원으로 정한 임대차계약서 1장을 각 작성한 사실도 인정할 수 있다. 그러나 이 사건 변론에 나타나거나 앞서 든 증거 및 을 2호증의 4의 기재 및 영상에 의해 인정할 수 있는 다음과 같은 사정, 즉, 피고와 소외 1이 이 사건 점포 중 어느 특정 부분을 어떠한 영업을 위해 임대차하였다고 볼 아무런 증거가 없는 점, 피고가 2012. 1. 13. 원고에게, “처음에는 이게 계약서가 두 개가 되어 있는데 원래 처음에는 약국 하나로만 했어요,”라거나 “원래는 그거 1억 5,000만 원에 월세 200만 원 해가지고 약국만 계약했어요.”라고 말한 바 있는 점, 피고는 이 사건 점포에서 약국과 편의점을 함께 운영하고 있고, 두 영업을 위한 공간이 명확히 구별되지도 않는 점 등에 비추어 보면, 피고와 소외 1이 2장의 임대차계약서를 작성하였다는 사실만으로 그들 사이에 이 사건 점포의 일부에 관한 2개의 임대차계약이 체결되었다고 보기 부족하고, 달리 볼 증거가 없다. 피고의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다. (2) 가장임차인 여부 (가) 한편 원고는, 원고와 소외 1 또는 소외 2 사이의 임대차계약이 통정허위표시에 의한 가장임대차계약이라고 주장한다. 살피건대, 앞서 든 증거에 갑 1호증의 1, 2, 갑 3호증, 갑 7호증(가지번호 포함), 갑 12호증의 1, 2, 갑 13호증, 을 3호증의 3의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 더하여 보면, 소외 1과 소외 2가 피고의 누나 소외 3의 아들과 며느리인 사실, 피고는 소외 1과 이 사건 점포에 관하여 위 (1)(가)항 기재계약조건이 담긴 임대차계약서 1장을 작성한 것이 아니라, 앞서 살핀 바와 같이 2장의 임대차계약서를 작성한 사실, 이 2장의 임대차계약서에는 각 보증금을 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 분할지급하도록 기재되어 있으나, 피고는 실제 위 임대차계약서 2장에 기재된 각 지급일과 지급금액에 따라 보증금을 지급하지 않았고, 보증금 명목의 돈도 소외 1이 아닌 소외 3이나 소외 2에게 지급한 사실, 소외 2가 2008.경 이 사건 점포를 주식회사 하나은행이나 소외 4에게 담보로 제공하면서 이 사건 점포의 임차인이 존재하지 않는다는 내용의 각서를 작성해 준 사실 등을 인정할 수 있다. 그러나 피고가 위 임대차계약 이후 이 사건 점포를 점유하면서 실제 약국 또는 편의점 영업을 해 온 점, 피고가 2005. 11. 10. 이 사건 점포 내 편의점 부분에 관한 사업자등록절차를 마치고, 2007. 1. 10. 위 각 임대차계약서에 관해 확정일자를 받았으며, 같은 날 이 사건 점포 내 약국 부분에 관한 사업자등록절차도 마친 점, 주식회사 하나은행의 소외 3에 대한 이 법원 2009가합3166호 유치권부존재확인 소송에서, 소외 3은 소외 2로부터 이 사건 점포를 임차한 사람이 자신이라고 주장하였으나, 이 법원은, 피고가 이 사건 점포를 단독으로 임차하였다고 봄이 상당하다며 위 은행의 전부 승소판결을 선고하였고, 같은 판결이 그 취지대로 확정된 점 등 앞서 든 증거 및 갑 2호증, 갑 14호증, 을 1호증의 1, 2, 을 2호증의 4의 각 기재를 종합하여 인정할 수 있는 여러 사정에 비추어 보면, 앞서 살핀 사정만으로 원고의 이 사건 점포에 관한 임대차계약이 통정허위표시로 체결되었다고 보기 부족하고, 달리 볼 증거가 없다. (나) 원고의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다. (3) 상가건물임대차보호법의 적용 여부 (가) 상가건물임대차보호법(이하 ‘법’은 이를 가리킨다) 제2조 제1항 단서, 법 시행령 부칙(2010. 7. 21. 및 2008. 8. 21., 이하 ‘부칙’은 이를 가리킨다) 제2조 제1항, 구 법 시행령(2008. 8. 21. 영 제20970호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제2조 제1항 제1호에 따라, 이 사건 점포가 있는 서울에서 2008. 8. 21. 전에 상가건물임대차계약이 체결된 경우 그 보증금액이 2억 4,000만 원을 초과하지 않는다면, 그러한 상가건물임대차에 대해서는 법을 적용하여야 한다. (나) 그런데 피고와 소외 1이 이 사건 점포의 임대차계약에 관해 보증금을 1억 5,000만 원으로, 월세를 200만 원으로 각 정하였음은 앞서 살핀 바와 같으나, 앞서 든 증거 및 을 3호증의 1, 2, 을 6호증의 각 기재에 의하면, 소외 1이 2007. 10. 2. 피고에게, ‘월 임대료 200만 원은 없는 것으로 한다’는 의사를 표시하였고, 이후 피고가 원고에게 이 사건 점포에 관한 월세를 지급한 바 없는 사실도 인정할 수 있다[을 9호증의 1, 2의 각 기재, 이 법원의 현대백화점에 대한 금융정보제출명령 결과에 의하면, 피고가 이 사건 점포에서 영업하면서 소외 2에게 자신 명의의 신용카드(가족용)를 주고 매월 100만 원 또는 50만 원 한도에서 사용할 수 있도록 허락한 사실을 인정할 수 있으나, 같은 증거나 위 신용카드 사용기간 및 사용액수 등 여러 자료를 종합하여 보면, 피고는 소외 2 등의 월세 면제에 대한 불평 무마를 위해 친족간 호의의 일환으로 위와 같은 허락을 한 것으로 볼 수 있어, 위와 같은 사정만으로 피고와 소외 1 사이의 위 월세면제 합의가 실효되었다거나 새로운 월세지급약정이 존재하였다고 보기 어렵다]. (다) 따라서 피고는 월세 없이 보증금 1억 5,000만 원에 이 사건 점포를 임차하였다고 보아야 하므로, 이에 대해서는 법을 적용하여야 한다. (4) 대항력요건 구비 여부 (가) 법 제3조 제1항은 상가건물임차인이 임차건물의 양수인 등 제3자에 대한 대항력 요건으로 건물의 인도와 사업자등록을 규정하고 있는데, 여기서 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 법이 적용되는 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련되었다. (나) 한편, 법 제4조, 법 시행령 제3조 및 부가가치세법 제5조, 같은 법 시행령 제7조(소득세법 제168조 및 법인세법 제111조의 사업자등록에 준용)에 의하면, 사업자가 사업장을 임차한 경우에는 사업자등록신청서에 임대차계약서 사본을 첨부하도록 하여 임대차에 관한 사항의 열람 또는 제공은 첨부한 임대차계약서의 기재에 의하도록 하고 있고, 건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 임대차와 사업자등록에 관한 사항, 특히 임대차 목적물, 면적, 보증금 및 차임(변경이나 갱신 시에는 변경된 보증금 및 차임)에 관한 사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있다. (다) 이러한 관계 법령의 내용과 법이 정한 사업자등록의 법적 기능을 종합하여 보건대, 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서에 기재된 임대차 목적물, 면적, 보증금, 차임 등이 실제와 불일치하여 일반사회통념상 실제의 임대차를 표상한다고 볼 수 없거나 당해 임대차건물에 법이 적용되는 사업장을 임차한 사업자가 존재하고 있는지 인식할 수 없다면, 그 임차인은 적법하고 유효한 공시방법을 갖추지 못한 것이므로 그에 대해 법이 정한 대항력을 부여할 수 없다고 보아야 한다. (라) 이러한 전제를 바탕으로 이 사건을 보건대, 앞서 든 증거에 의하면, 피고가 이 사건 점포에 관해 작성한 2장의 임대차계약서를 가지고 같은 점포에 관한 사업자등록을 2회에 걸쳐 신청하였는데, 그 2장의 임대차계약서나 이에 따른 이 사건 점포에 관한 사업자등록사항의 각 기재 내용이 다음 [표] ‘등록사항’란 가재와 같음을 인정할 수 있고, 피고의 이 사건 점포에 관한 실제 임대차계약 내용이 같은 표 ‘실제’란 기재와 같음은 앞서 살핀 바와 같다. 그리고 이러한 사실관계에서 살필 수 있는 다음과 같은 사정, 즉, 피고가 사업자등록으로써 공시한 2개 임대차계약의 내용은 피고의 실제 임대차계약의 수 및 그 면적, 보증금 및 월세 등과 전혀 일치하지 않는 점, 2개의 임대차계약 중 약국 부분에 관한 보증금 및 월세 조건은 법 제2조 제2항, 법 시행령 제2조 제3항에 따라 월세를 보증금으로 환산하여 더할 때, 2억 5,000만 원(2,000,000 × 100/1 + 50,000,000 = 2억 5,000만 원)의 보증금으로 계산되어 앞서 살핀 이 사건 점포에 관한 법 적용 상한보증금 2억 4,000만 원을 초과하는 점, 설령, 위 2개의 임대차계약이 이 사건 점포 전체에 관한 보증금 1억 5,000만 원의 임대차계약을 공시한다손 치더라도, 실제 임대차계약에는 이미 면제된 월세 200만 원이 함께 공시되어 있어 이를 위와 같은 방식으로 환산해 보증금에 포함하면, 그 금액(3억 5,000만 원 = 2,000,000 × 100/1 + 150,000,000)이 앞서 살핀 이 사건 점포에 관한 법 적용 상한보증금을 초과하는 점 등을 종합적으로 고려하여 보면, 일반적인 사회통념상 위와 같은 피고의 사업자등록이 실제 임대차계약 내용을 표상한다고 볼 수 없고, 여기에 터 잡아서는 이 사건 점포에 관해 법이 적용되는 사업장을 임차한 사업자가 존재함을 인식할 수도 없다고 보아야 한다.  항 목 등록사항 실제 비고 임대차계약의 수 2개 (2005. 11. 10. 약국 부분 등록, 2007. 1. 10. 편의점 부분 등록) 1개 등록 시, 일부 또는 부분 임대차로 표기하거나 임차부분에 관한 도면을 첨부하지 않음. 임대차면적 약국 33.05㎡ 31.36㎡ (등기부상 면적) 피고는 이 사건 점포와 연결된 공용부분도 함께 사용하고 있음. 편의점 33.05㎡ 보증금 약국 5,000만 원 1억 5,000만 원 - 편의점 1억 원 월세 약국 200만 원 없음 - 편의점 없음 (마) 따라서 피고의 사업자등록은 제3자에 대한 관계에서 적법하고 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없으므로, 피고는 이 사건 임대차계약에 관한 대항력 요건을 갖추지 못하였다. (5) 피고의 이 부분 주장은 결국 받아들일 수 없다. 나. 신의칙 위반 주장에 관하여 (1) 나아가 피고는, 원고가 이 사건 점포의 임대차보증금 상당액을 고려하여 현저하게 저렴한 가격으로 같은 점포를 취득하고서도 임차인인 피고의 대항력 결여를 기화로 부당한 이익을 얻으려는 의도에서 보증금 반환을 거부하고 피고에게 건물인도를 청구하는 것은 신의성실의 원칙에 반하므로 허용될 수 없다고 주장한다. (2) 살피건대, 원고가 경매절차에서 매각대금 약 2억 4,000만 원을 지급하고 이 사건 점포의 소유권을 취득하였음은 당사자 사이에 별다른 다툼이 없지만, 앞서 든 증거에 비추어 추단할 수 있는 이 사건 점포의 시가에 견주어 볼 때 위 매각대금이 현저히 저렴한 가격이라 보기 어려운 점, 설령, 현재의 시가와 위 매각대금 사이에 피고의 임대차보증금 1억 5,000만 원 이상의 차이가 있더라도, 그것이 곧바로 부당한 이익이라 단정할 수 없는 점, 원고가 당초부터 피고의 대항요건 불비를 인식한 상태에서 이 사건 점포에 관해 입찰하였다고 볼 아무런 자료가 없는 점 등 이 사건 변론에 나타난 여러 사정을 고려하여 볼 때, 원고의 이 사건 건물인도 청구가 신의성실의 원칙에 반한다고 볼 수 없다. (3) 피고의 위 주장도 받아들일 수 없다. 3. 결론 그러므로 원고의 이 사건 각 청구는 모두 이유 있어 인용한다. [별지 생략] 판사 최우진 |
라. 우선변제권
상가건물의 임차인도 우선변제권을 취득하기 위하여는 임대차계약서상에 확정일자를 받거나 소액임차인에 해당하여야 함은 주택임차인과 같다. 또 경매절차에서 배당을 받기 위해서는 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 한다.
배당요구의 종기가 2002.11.1. 이전인 사건에 있어서는 배당요구를 할 수 없으므로 우선변제권을 행사할 수 없고, 다만 상가건물임차인이 이 법 시행 전에 일반채권자로서 배당요구를 하고 2002.11.1. 이후의 배당절차에서 보증금의 우선변제권을 소명하는 경우 우선변제권을 인정할 수 있는지에 관하여는 적극설과 소극설의 견해대립이 있다.
소액임차인으로서 최우선변제를 받기 위해서는 경매개시결정등기 전에 대항력을 갖추고 있어야 하므로 2002.11.1. 당시 이미 진행 중인 사건에 있어서 최우선변제권은 인정되지 않는다.
(1) 확정일자 임차인
위 대항요건(건물인도와 사업자등록)을 갖추고 관할세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다) 의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다 (상임법 5조 2항) 그리고 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 위 보증금을 수령할 수 없고 (상임법 5조 3항), 임차인의 우선순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원 또는 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다. (상임법 5조 4항)
(2) 소액임차인
임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물대 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추어야 한다. (상임법 14조 1항) 위 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 이런금액의 범위와 기준은 임대건물 가액(임대인 소유의 대지 가액을 포함한다)의 1/2 범위 안에서 당해지역의 경제여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. (상임법 14조 3항)
소액임차인으로서 최우선변제를 받기 위해서는 보증금과 차임이 있는 경우 법2조 2항의 규정에 따라 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하이어야 하고 (상임법시행령6조), 그에 상응하여 최우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. (상임법시행령 7조)
| 제14조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다. ② 제1항의 경우에 제5조제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다. ③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. <개정 2013.8.13, 2020.7.31> [전문개정 2009.1.30] 시행령 제7조(우선변제를 받을 보증금의 범위 등) ① 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. <개정 2008.8.21, 2010.7.21, 2013.12.30> 1. 서울특별시 : 2천200만원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 1천900만원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1천300만원 4. 그 밖의 지역 : 1천만원 ② 임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다. <개정 2013.12.30> ③ 하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다. <개정 2013.12.30> |
(기준 ; 환산보증금)(단위 ; 만원)
| 시행일 담보물권설정일 |
지역 | 적용범위 | 우선변제 금액범위 |
최우선 우선변제액 |
| 2002.11.1. | 서울특별시 | 24,000만원 | 4500만원 | 1350만원 |
| 수도권과밀억제권 | 19,000만원 | 3900만원 | 1170만원 | |
| 광역시 (군. 인천제외) |
15,000만원 | 3000만원 | 900만원 | |
| 그 밖의 지역 | 14,000만원 | 2400만원 | 750만원 | |
| 2008.8.21. | 서울특별시 | 26,000만원 | 4500만원 | 1350만원 |
| 수도권과밀지역 | 21000만원 | 3900만원 | 1170만원 | |
| 광역시 (군, 인천제외) |
16,000만원 | 3000만원 | 900만원 | |
| 그 밖의 지역 | 15000만원 | 2400만원 | 750만원 | |
| 2010.7.26. | 서울특별시 | 30,000만원 | 5000만원 | 1500만원 |
| 수도권과밀지역 | 25,000만원 | 4500만원 | 1350만원 | |
| 광역시 (군, 인천제외) 안산, 용인, 김포, 광주 |
18,000만원 | 3000만원 | 900만원 | |
| 그 밖의 지역 | 15,000만원 | 2500만원 | 750만원 | |
| 2014.1.1. | 서울특별시 | 40,000만원 | 6500만원 | 2200만원 |
| 수도권과밀지역 | 30,000만원 | 5500만원 | 1900만원 | |
| 광역시 (군, 인천제외) 안산, 용인, 김포, 광주 |
24,000만원 | 3800만원 | 1300만원 | |
| 그 밖의 지역 | 18,000만원 | 3000만원 | 1000만원 | |
| 2018.1.26. | 서울특별시 | 61,000만원 | 6500만원 | 2200만원 |
| 수도권과밀지역,부산 | 50,000만원 | 5500만원 | 1900만원 | |
| 광역시 (군,인천제외) 안산, 용인, 김포, 광주, 세종, 파주, 화성 |
39,000만원 | 3800만원 | 1300만원 | |
| 그 밖의 지역 | 27,000만원 | 3000만원 | 1000만원 | |
| 2019.4.2. | 서울특별시 | 90,000만원 | 6500만원 | 2200만원 |
| 수도권과밀지역,부산 | 69,000만원 | 5500만원 | 1900만원 | |
| 광역시 (군, 인천제외) 안산, 용인, 김포, 광주, 세종, 파주, 화성 |
54,000만원 | 3800만원 | 1300만원 | |
| 그 밖의 지역 | 37,000만원 | 3000만원 | 1000만원 |
다만 임차인의 보증금 중 일정액이 상가건물의 가액의 1/2을 초과하는 경우에는 상가건물의 1/2에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다.
하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 1/2을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 1/2에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다. (상임법시행령7조 3항)
마. 계약갱신 요구권
임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신요구에 대하여 다음 각 호와 같은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다. (상임법 10조 1항)
① 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
② 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
⑤ 임차인이 임차건물의 전부 도는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
⑥ 임차안 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
⑦ 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
㉮ 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
㉯ 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
㉰ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
⑧ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 우려운 중대한 사유가 있는 경우
임차인의 계약갱신요구권은 2002.11.1. 당시 존속 중이던 임대차에는 적용이 없고 이 법 시행 후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용된다. (상임법 부칙2항)
계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있고 (상임법 10조 2항), 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. (대판2010.6.10. 2009다64307) 다만 차임과 보증금은 법11조의 규정에 의한 범위안에서 증감할 수 있다. (상임법 10조 3항) (단서에서 정한 차임증가 제한규정은 본 상임법적용 대상 상가에만 적용한다. 상임법적용대상아 아닌 상가건물에 그 적용이 없다)
계약갱신요구에 관한 규정은 전대인과 전차인의 전대차관계에도 적용되고 (상임법 13조 1항), 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 범위 내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. (상임법 13조 2항)
| 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013.8.13> 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(전대)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018.10.16> ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009.5.8> ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. [전문개정 2009.1.30] 제10조의2(계약갱신의 특례) 제2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다. [본조신설 2013.8.13] 제13조(전대차관계에 대한 적용 등) ① 제10조, 제10조의2, 제10조의8, 제10조의9(제10조 및 제10조의8에 관한 부분으로 한정한다), 제11조 및 제12조는 전대인(전대인)과 전차인(전차인)의 전대차관계에 적용한다. <개정 2015.5.13, 2020.9.29> ② 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위(대위)하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. [전문개정 2009.1.30] |
| 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결 [손해배상(기)][공2010하,1342] 【판시사항】 [1] 임차인의 계약갱신요구권에 관하여 전체 임대차기간을 5년으로 제한하는 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항의 규정이 같은 조 제4항에서 정하는 법정갱신에 대하여도 적용되는지 여부 (소극) 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013.8.13> 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(전대)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018.10.16> ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009.5.8> ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. [전문개정 2009.1.30] [2] 임대인이 그 소유 건물의 다른 부분에서 제3자에게 임차인의 영업 등 수익활동을 해할 우려가 있는 행위를 하지 아니하도록 할 의무를 부담하는 내용의 묵시적 약정을 인정할 수 있는지 여부 (적극) 및 그 판단 기준 【판결요지】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항에서 정하는 임차인의 계약갱신요구권은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약의 갱신을 요구하면 그 단서에서 정하는 사유가 없는 한 임대인이 그 갱신을 거절할 수 없는 것을 내용으로 하여서 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것이다. 이에 비하여 같은 조 제4항은 임대인이 위와 같은 기간 내에 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니하면 임대차기간이 만료된 때에 임대차의 갱신을 의제하는 것으로서, 기간의 만료로 인한 임대차관계의 종료에 임대인의 적극적인 조치를 요구한다. 이와 같이 이들 두 법조항상의 각 임대차갱신제도는 그 취지와 내용을 서로 달리하는 것이므로, 임차인의 갱신요구권에 관하여 전체 임대차기간을 5년으로 제한하는 같은 조 제2항의 규정은 같은 조 제4항에서 정하는 법정갱신에 대하여는 적용되지 아니한다. [2] 임대인은 일반적으로 임차인에 대하여 임대차목적물을 임차인에게 인도하고 계약이 존속하는 동안 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다. 그리고 건물부분의 임대차에서 별도의 약정이 있는 경우에는 거기서 더 나아가 임대인은 그 소유 건물의 다른 부분에서 제3자가 임차인이 임대차목적물에서 행하는 영업 등 수익활동을 해할 우려가 있는 영업 기타 행위를 하지 아니하도록 할 의무를 임차인에 대하여 부담할 수 있음은 물론이다. 그러한 약정은 다른 계약의 경우와 마찬가지로 반드시 계약서면의 한 조항 등을 통하여 명시적으로 행하여질 필요는 없고, 임대차계약의 목적, 목적물 이용의 구체적 내용, 임대차계약관계의 존속기간 및 그 사이의 경과, 당사자 사이의 인적 관계, 목적물의 구조 등에 비추어 위와 같은 내용의 약정이 인정될 수도 있다. 【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항, 제2항, 제4항 [2] 민법 제623조 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 문윤길) 【피고, 상고인】 한국원자력연구원 (소송대리인 변호사 김형태) 【원심판결】 대전지법 2009. 7. 14. 선고 2008나9059 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 대전지방법원 본원 합의부에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 살펴본다. 1. 상고이유 제1점, 제2점에 대하여 구 상가건물임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것. 이하 같다) 제10조 제1항에서 정하는 임차인의 계약갱신요구권은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약의 갱신을 요구하면 그 단서에서 정하는 사유가 없는 한 임대인이 그 갱신을 거절할 수 없는 것을 내용으로 하여서 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것이다. 이에 비하여 같은 조 제4항은 임대인이 위와 같은 기간 내에 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니하면 임대차기간이 만료된 때에 임대차의 갱신을 의제하는 것으로서, 기간의 만료로 인한 임대차관계의 종료에 임대인의 적극적인 조치를 요구한다. 이와 같이 이들 두 법조항상의 각 임대차갱신제도는 그 취지와 내용을 서로 달리하는 것이므로, 임차인의 갱신요구권에 관하여 전체 임대차기간을 5년으로 제한하는 같은 조 제2항의 규정은 같은 조 제4항에서 정하는 법정갱신에 대하여는 적용되지 아니한다고 할 것이다 . 원심이 합의갱신에 기하여 5년 이상 존속되어 온 이 사건 임대차계약은 2005. 7. 31.에 그 약정기간이 만료되나 임대인인 피고가 적시에 갱신거절 등의 통지를 하지 아니함으로써 구 상가건물임대차보호법 제10조 제4항에 기하여 갱신된 것으로 간주되어, 결국 이 사건 임대차계약은 2007. 7. 31.에 이르러서야 종료되었다고 판단한 것은 앞에서 본 법리에 좇은 것으로서 그 정당성을 수긍할 수 있다. 거기에 상고이유의 주장과 같이 구 상가건물임대차보호법상의 법정갱신에 관한 법리 오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 2. 상고이유 제3점에 대하여 임대인은 일반적으로 임차인에 대하여 임대차목적물을 임차인에게 인도하고 계약이 존속하는 동안 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다( 민법 제623조). 그리고 건물부분의 임대차에서 별도의 약정이 있는 경우에는 거기서 더 나아가 임대인은 그 소유 건물의 다른 부분에서 제3자가 임차인이 임대차목적물에서 행하는 영업 등 수익활동을 해할 우려가 있는 영업 기타 행위를 하지 아니하도록 할 의무를 임차인에 대하여 부담할 수 있음은 물론이다. 그러한 약정은 다른 계약의 경우와 마찬가지로 반드시 계약서면의 한 조항 등을 통하여 명시적으로 행하여질 필요는 없고, 임대차계약의 목적, 목적물 이용의 구체적 내용, 임대차계약관계의 존속기간 및 그 사이의 경과, 당사자 사이의 인적 관계, 목적물의 구조 등에 비추어 위와 같은 내용의 약정이 인정될 수도 있다 . 이 사건에서 원심이 인정한 사실관계 및 기록에 나타난 제반 사정에 비추어 보면, 원심이 그 판시와 같은 이유로 원고가 이 사건 임대차에 기하여 피고 연구원 건물 내에서 행하던 복사영업에 관하여 피고에게 위와 같이 원고의 수익활동을 해하지 아니할 의무가 있음을 전제로 하여 피고가 다른 업체에게 같은 건물 내에서 복사실을 운영하는 것을 허용함으로 말미암아 그 임대차관계의 존속 중에 입은 영업손실의 배상을 명한 것은 그 이유의 제시에 있어서 부족함이 없지 아니하다고 하더라도 결론에 있어서는 정당하다고 할 것이다. 이 부분 상고이유는 받아들일 수 없다. 3. 상고이유 제4점에 대하여 원심은, 원고의 영업손실로 인한 손해액은 피고 연구원 내 신규 복사업체가 같은 기간 동안 영업을 통하여 얻은 수익 상당액이라고 한 다음, 신규 복사업체의 사업자인 소외인의 2007년 소득금액이 41,524,298원이라는 내용의 서대전세무서장에 대한 사실조회결과를 근거로 위 소득금액 전부가 피고 연구원 내 복사 영업을 통하여 얻은 수익이라고 보아 원고의 영업손실액을 산정하였다. 그러나 기록에 의하면 소외인은 피고 연구원 외의 다른 곳에서도 복사업체를 운영하고 있어서 위 소득금액 전부가 피고 연구원에서의 복사영업에 의한 것이라고 하기 어렵고, 또 그 소득금액은 2007년도 전체에 대한 것으로서 그에는 소외인이 피고 연구원에서 신규 복사업체로 선정되어 영업을 시작한 2007. 3. 2. 이전의 소득이 포함되어 있을 가능성도 충분히 있으므로, 소외인의 위 2007년 소득금액 전부가 피고 연구원 내에서 영업을 통하여 얻은 수익이라고 단정할 수는 없다고 할 것이다. 그렇다면 원심이 소외인의 2007년 소득금액의 내역을 구체적으로 살펴 위 소득금액이 전부 피고 연구원 내에서의 영업을 통하여 얻은 수익인지 여부를 판단하였어야 할 것임에도 이를 제대로 살피지 아니한 채 곧바로 그 소득금액이 전부 피고 연구원 내에서의 영업을 통하여 얻은 수익이라고 판단한 것에는 손해배상액의 산정에 관하여 필요한 심리를 다하지 아니하고 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 상고취지는 이유 있다. 4. 결론 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김지형(재판장) 양승태 전수안 양창수(주심) |
| 대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결 [보증금반환등][공2014상,1094] 【판시사항】 [1] 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항에 따른 임대인의 갱신 거절 통지에 제10조 제1항 제1호 내지 제8호에서 정한 정당한 사유가 없는 경우, 임대인의 갱신 거절 통지의 선후와 관계없이 임차인의 계약갱신요구권 행사로 종전 임대차가 갱신되는지 여부 (적극) [2] 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 이후 임차인과 임대인이 신규 임대차계약의 형식으로 체결한 계약을 종전 임대차에 관한 재계약으로 볼 것인지 여부 (한정 소극) [3] 구 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항에 따른 차임 증액비율을 초과하여 지급된 차임에 대하여 임차인이 부당이득으로 반환을 구할 수 있는지 여부 (적극) 제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. <개정 2020.9.29> ② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. ③ 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 같은 항 단서를 적용하지 아니한다. <신설 2020.9.29> [전문개정 2009.1.30] 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다. <개정 2008.8.21, 2018.1.26> 【판결요지】 [1] 임차인의 계약갱신요구권에 관한 구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라 한다) 제10조 제1항 내지 제3항과 임대인의 갱신 거절의 통지에 관한 법 제10조 제4항의 문언 및 체계와 아울러, 법 제10조 제1항에서 정하는 임차인의 계약갱신요구권은 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것인 반면 법 제10조 제4항은 기간의 만료로 인한 임대차관계의 종료에 임대인의 적극적인 조치를 요구하는 것으로서 이들 두 법조항상의 각 임대차갱신제도는 취지와 내용을 서로 달리하는 것인 점 등을 종합하면, 법 제10조 제4항에 따른 임대인의 갱신 거절의 통지에 법 제10조 제1항 제1호 내지 제8호에서 정한 정당한 사유가 없는 한 그와 같은 임대인의 갱신 거절의 통지의 선후와 관계없이 임차인은 법 제10조 제1항에 따른 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 이러한 임차인의 계약갱신요구권의 행사로 인하여 종전 임대차는 법 제10조 제3항에 따라 갱신된다. [2] 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 이후 임차인과 임대인이 종전 임대차기간이 만료할 무렵 신규 임대차계약의 형식을 취한 경우에도 그것이 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신의 실질을 갖는다고 평가되는 한 이를 두고 종전 임대차에 관한 재계약으로 볼 것은 아니다. [3] 구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라 한다)의 입법 목적, 차임의 증감청구권에 관한 규정의 체계 및 취지 등에 비추어 보면, 법 제11조 제1항에 따른 증액비율을 초과하여 지급하기로 하는 차임에 관한 약정은 증액비율을 초과하는 범위 내에서 무효이고, 임차인은 초과 지급된 차임에 대하여 부당이득으로 반환을 구할 수 있다. 【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것) 제10조 [2] 구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것) 제10조 [3] 구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것) 제1조, 제11조 제1항, 제15조, 민법 제741조 【참조판례】 [1] 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결(공2010하, 1342) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 나눔 담당변호사 김성 외 1인) 【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 변호사 조수현 외 1인) 【원심판결】 서울중앙지법 2013. 4. 12. 선고 2012나48939 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항, 제11조의 적용범위에 관한 법리오해의 상고이유에 대하여 구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라 한다) 제11조 제1항에서 “차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. 제1항의 규정에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다.”고 규정하고 있는바, 위 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료한 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않는다(대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결 참조). 그리고 법 제10조는 제1항에서 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 제1호 내지 제8호에서 정한 정당한 사유 없이는 거절하지 못한다고 규정하고, 제2항에서 제1항에 따른 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다고 규정하면서, 제3항에서 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보고 차임과 보증금은 제11조의 범위 안에서 증감할 수 있다고 규정하는 한편, 제4항에서 임대인이 제10조 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 규정하고 있기도 하다. 이러한 임차인의 계약갱신요구권에 관한 법 제10조 제1항 내지 제3항과 임대인의 갱신 거절의 통지에 관한 법 제10조 제4항의 문언 및 체계와 아울러, 법 제10조 제1항에서 정하는 임차인의 계약갱신요구권은 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것인 반면 법 제10조 제4항은 기간의 만료로 인한 임대차관계의 종료에 임대인의 적극적인 조치를 요구하는 것으로서 이들 두 법조항상의 각 임대차갱신제도는 그 취지와 내용을 서로 달리하는 것인 점(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결 참조) 등을 종합하면, 법 제10조 제4항에 따른 임대인의 갱신 거절의 통지에 법 제10조 제1항 제1호 내지 제8호에서 정한 정당한 사유가 없는 한 그와 같은 임대인의 갱신 거절의 통지의 선후와 관계없이 임차인은 법 제10조 제1항에 따른 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 이러한 임차인의 계약갱신요구권의 행사로 인하여 종전 임대차는 법 제10조 제3항에 따라 갱신된다고 할 것이다. 나아가 위와 같이 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 이후 임차인과 임대인이 종전 임대차기간이 만료할 무렵 신규 임대차계약의 형식을 취한 경우에도 그것이 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신의 실질을 갖는다고 평가되는 한 이를 두고 종전 임대차에 관한 재계약으로 볼 것은 아니다. 원심판결 및 원심이 인용한 제1심판결 이유에 의하면, 원심은 원고와 피고가 2005. 1. 15. 상가건물인 이 사건 점포에 관하여 임대차기간 만료일을 2006. 1. 15.로 정한 임대차에 대하여, 법 제10조 제4항에 따른 피고의 갱신 거절의 통지가 법 제10조 제1항에 따른 원고의 계약갱신요구권 행사보다 먼저 있었다 하더라도 피고의 갱신 거절의 통지에 법 제10조 제1항 제1호 내지 제8호에서 정한 정당한 사유가 없었다는 전제에서 원고의 계약갱신요구권 행사가 유효하다고 본 다음, 원고와 피고가 2006. 1. 16. 체결한 신규 임대차계약은 그 체결 경위 및 내용 등에 비추어 원고의 계약갱신요구권 행사에 따라 종전 임대차를 갱신한 것으로 봄이 타당하다는 이유로 갱신된 임대차에 관하여 차임의 증감청구권에 관한 법 제11조가 적용된다고 판단하고, 종전 임대차기간 만료 이후에 원고와 피고가 합의하여 재계약을 체결하고 차임을 증액하였다는 피고의 주장을 배척하였다. 앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유 주장과 같이 법 제10조 제1항, 제11조의 적용범위에 관한 법리오해의 위법이 없다. 상고이유에서 내세우는 대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결은 임차인의 계약갱신요구권에 관한 규정이 없는 주택임대차보호법에 관한 것으로 이 사건과 사안을 달리하여 원용하기에 적절하지 아니하다. 2. 불법원인급여에 관한 법리오해의 상고이유에 대하여 법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 하면서(제1조), 차임이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에 당사자가 장래의 차임에 대하여 증감을 청구할 수 있도록 하되 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못하도록 제한하고 있고(제11조 제1항), 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 하여 강행규정임을 명시하고 있다(제15조). 이러한 법의 입법 목적, 차임의 증감청구권에 관한 규정의 체계 및 취지 등에 비추어 보면, 법 제11조 제1항에 따른 증액비율을 초과하여 지급하기로 하는 차임에 관한 약정은 그 증액비율을 초과하는 범위 내에서 무효라고 할 것이고, 임차인은 그 초과 지급된 차임에 대하여 부당이득으로 반환을 구할 수 있다고 할 것이다. 원심이 같은 취지에서, 갱신된 임대차의 차임에 관한 약정이 법 제11조 제1항에 따른 증액비율을 초과하는 범위 내에서 무효라고 보아 피고에 대하여 그 초과 부분에 해당하는 부당이득의 반환을 명하고, 위 증액비율을 초과한 차임의 지급이 불법원인급여에 해당한다는 피고의 주장을 배척한 것은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 불법원인급여에 관한 법리오해의 위법이 없다. 3. 결론 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 양창수(재판장) 고영한 김창석(주심) 조희대 ********************************************************************** 서울중앙지방법원 2013. 4. 12. 선고 2012나48939 판결 [보증금반환등][미간행] 【전 문】 【원고, 피항소인 겸 항소인】 원고 (소송대리인 법무법인 나눔 담당변호사 김성) 【피고, 항소인 겸 피항소인】 피고 (소송대리인 변호사 한동철) 【변론종결】 2013. 3. 22. 【제1심판결】 서울중앙지방법원 2012. 9. 24. 선고 2012가단13130 판결 【주 문】 1. 원고 및 피고의 항소를 모두 기각한다. 2. 항소비용은 각자 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 피고는 원고에게 금 55,492,000원 및 그 중 30,492,000원에 대하여는 2008. 9. 1.부터 이 사건 소장부본 송달일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고, 25,000,000원에 대하여는 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 항소취지 원고: 제1심 판결 중 아래에서 지급을 명하는 부분에 해당하는 원고 패소 부분을 취소한다. 피고는 원고에게 25,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라 피고: 제1심 판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 위 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다. 【이 유】 1. 제1심 판결의 인용 이 법원의 판결 이유는 제1심 판결문 제3면 제1행의 “피고”를 “원고”로 고치고, 제3행의 “소외 조합은” 다음에 “원고를 피공탁자로 하여”를, 제5행의 “2011. 8. 25.” 다음에 “원고의 이 사건 점포 인도의무와 소외 조합의 임차보증금반환의무가 동시이행관계에 있다고 전제한 후, 소외 조합의 위 공탁은 동시이행항변을 포기한 채 임대차보증금을 공탁한 것으로 보이고, 원고가 2008. 9.부터 차임 또는 차임 상당의 부당이득금을 지급하지 않고 있어 이를 임대차보증금에서 공제하면 반환할 보증금이 남지 않아 동시이행을 구하는 원고의 주장이 이유 없다고 판단하여”를 각 추가하며, 제6면 제1행의 “제11조는”을 “제11조 제1항은”으로, 제9행의 “법령규정은 상가건물 임대차보호법 제15조에서 정한 바에 따라 강행규정”을 “법령규정은 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 규정한 상가건물 임대차보호법 제15조에 따른 편면적 강행규정”으로 각 고쳐 쓰고, 제7면 제7행의 “예정이어서” 다음에 “상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호”를 추가하며, 제8면 제7행의 “이 판결선고일”을 “제1심 판결선고일”로 고쳐 쓰고, 당심에서 추가로 주장된 부분에 대하여 아래와 같은 판단을 추가하는 것 이외에는 제1심 판결문의 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다. 2. 추가하는 판단 가. 피고의 주장 요지 피고는 이 사건 임대차계약이 피고의 보증금 증액 및 재발개시 퇴거 요구에 대하여 원고가 동의함으로써 체결되었고, 이후 원고가 위 계약에 따른 보증금과 차임을 지급하였으므로, 이에 신뢰를 하고 임대관계를 유지한 피고에 대하여, 원고가 그 합의에 기한 보증금 및 월 차임 증액이 무효라고 주장하는 것은 신의칙에 반하여 허용될 수 없다는 취지로 주장한다. 나. 판단 「민법」상 신의성실의 원칙은 법률관계의 당사자는 상대방의 이익을 배려하여 형평에 어긋나거나, 신뢰를 저버리는 내용 또는 방법으로 권리를 행사하거나 의무를 이행하여서는 아니 된다는 추상적 규범으로서, 신의성실의 원칙에 위배된다는 이유로 그 권리의 행사를 부정하기 위하여는 상대방에게 신의를 공여하였다거나, 객관적으로 보아 상대방이 신의를 가짐이 정당한 상태에 있어야 하고, 이러한 상대방의 신의에 반하여 권리를 행사하는 것이 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 정도의 상태에 이르러야 한다(대법원 2011. 8. 18. 선고 2011다24104 판결 등 참조). 살피건대, 피고가 자신이 직접 사용하겠다면 먼저 원고에게 임대차계약의 갱신 거절의 통지를 하였고, 이에 대하여 원고는 이 사건 점포에서 하는 오토바이 판매·수리 사업은 가족들의 생계를 해결해야 하는 유일한 수단이므로 임대차계약의 갱신을 간절히 요청한다고 하여, 여러 차례 원·피고 쌍방간에 내용증명이 오고 간 끝에 체결된 이 사건 임대차계약의 체결 경위 등에 비추어 볼 때, 원고가 이 사건 임대차계약 체결 전후로 하여 피고에게 신의를 공여함으로써 피고가 신의를 가진 후 그 신의에 반하여 이 사건 부당이득금 반환청구를 하는 것이라고 할 수 없을 뿐만 아니라, 위 청구가 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 정도에 이르렀다고도 볼 수 없으므로, 피고의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다. 3. 결론 그렇다면, 제1심 판결은 정당하므로, 원고 및 피고의 각 항소는 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 판사 박홍래(재판장) 허명산 이관형 ****************************************************************** 서울중앙지방법원 2012. 9. 24. 선고 2012가단13130 판결 [보증금반환등][미간행] 【전 문】 【원 고】 원고 (소송대리인 변호사 이광철) 【피 고】 피고 (소송대리인 변호사 한동철) 【변론종결】 2012. 8. 27. 【주 문】 1. 피고(임대인)는 원고(임차인)에게 금 30,492,000원 및 이에 대하여 2012. 3. 6.부터 2012. 9. 24.까지는 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용은 중 50%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다. 5. 제1항은 가집행할 수 있다. 【청구취지】 피고는 원고에게 금 55,492,000원 및 그 중 금 30,492,000원에 대하여는 2008. 9. 1.부터 이 사건 소장부본 송달일까지 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고, 금 25,000,000원에 대하여는 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 완제일까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라는 판결. 【이 유】 1. 기초사실 가. 원고는 2004. 1. 15. 소외인으로부터 서울 용산구 (주소 생략) 소재 ○○빌딩 1층 점포(이하 이 사건 점포라 한다)를 보증금 4,500만 원, 차임 월 100만 원(부가가치세 별도, 매월 15일 지급), 기간 2004. 1. 15.부터 2006. 1. 15.까지로 정하여 임차한 후, 위 보증금을 지급하고 이 사건 점포에서 오토바이 판매·수리점을 운영하였다. (상임법 적용대상 임차인) 나. 그 후 피고가 이 사건 점포의 소유권을 취득하자, 원고는 2005. 5. 15. 피고와 사이에 이 사건 점포를 종전 임대차계약과 동일한 내용으로 임차하는 내용의 임대차계약(이하 “갱신 전 임대차계약”이라 한다)을 하였다. 다. 원고는 갱신 전 임대차계약이 만료되자 2006. 1. 16.경 피고와 사이에 갱신 전 임대차계약을 갱신하면서 보증금을 5,000만 원, 차임을 월 200만 원(부가가치세 별도)으로 각 인상하고, 기간을 2006. 1. 16.부터 2008. 1. 15.까지로 정하여 이 사건 점포에 관한 임대차계약(이하 “이 사건 임대차계약”이라 한다)을 체결하였다. 라. 한편, 이 사건 점포는 용산역전면제2구역도시환경정비사업조합(이하 “소외 조합”이라 한다)이 시행하는 도시환경정비사업 구역에 편입되었고, 소외 조합은 2008. 6. 27. 관리처분계획의 인가 및 고시를 마친 후 피고를 상대로 서울서부지방법원 2008가합14817호로 이 사건 점포에 대한 인도청구의 소를 제기하였는데, 소송 진행 중인 2009. 9. 23.경 소외 조합은 연체 차임을 공제한 이 사건 임대차계약의 보증금 잔액이 20,635,890원에 불과함을 주장하여 위 금액을 서울서부지방법원에 공탁(이하 “이 사건 공탁”이라 한다)하였고, 위 법원은 2011. 8. 25. 소외 조합의 청구를 인용하는 판결(이하 “이 사건 인도판결”이라 한다)을 선고하였다. 마. 원고는 2008. 9. 1.경부터는 차임을 지급하지 아니하였고, 2009. 1. 20.경 피고에 대하여 이행불능을 이유로 이 사건 임대차계약을 해지함을 통지한 후, 이 사건 인도판결 이후인 2011. 11. 23.경 소외 조합에 이 사건 점포를 인도하였다. 【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 4호증, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 보증금 반환청구에 대한 판단 가. 보증금 반환의무의 발생 위 인정사실에 의하면, 이 사건 임대차계약은 2009. 1. 20. 종료되었으므로, 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 원고가 구하는 보증금 잔액 2,500만 원을 반환할 의무가 있다. 나. 피고의 주장에 대한 판단 피고는, 원고가 이 사건 공탁금을 수령한 후 2011. 10. 27.경 소외 조합과 사이에 영업보상금 최종액을 수령하고 2011. 11. 15.까지 이 사건 점포를 인도하기로 합의하였고, 위 합의가 이행됨으로써 원고의 보증금반환채권은 더 이상 존재하지 아니한다고 주장한다. 그러므로 살피건대, 소외 조합이 연체 차임을 공제한 보증금 잔액으로 이 사건 공탁을 한 사실은 위에서 인정한 바와 같다. 그리고, 갑 제5, 6호증, 갑 제7호증의 1, 2, 갑 제8호증, 갑 제14호증의 2, 갑 제15호증, 을 제2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 원고는 2010. 7. 14.경 이 사건 공탁금을 이의를 유보하고 출급한 사실, ② 소외 조합이 승소한 2011. 8. 25.자 이 사건 인도판결에서 피고는 보증금 반환과 동시이행의 항변을 하였으나 위 법원은 연체 차임 또는 차임 상당 부당이득금으로 보증금이 모두 공제되었음을 이유로 이를 받아들이지 아니한 사실, ③ 그 후 소외 조합을 대리한 주식회사 퍼펙트시큐리티와 원고는 2011. 10. 27.경 원고가 소외 조합으로부터 최종 영업보상금 87,189,390원 및 이주협의금 10,000,000원의 합계 금 97,189,390원을 수령하고 이 사건 점포를 2011. 11. 15.까지 인도하되, 이와 관련하여 향후 어떠한 이의도 제기하지 않기로 하는 내용의 합의(이하 “이 사건 합의”라 한다)를 한 사실, ④ 이 사건 합의 당시 최종 영업보상금 87,189,390원은 소외 조합이 기존에 원고에 대한 영업보상금으로 공탁한 금 44,369,000원(1차 2009. 6. 12.자 39,512,000원+2차 2009. 11. 4.자 4,857,000원)에 피고가 수령한 이 사건 공탁금 20,635,890원을 더한 합계 금 65,004,890원(44,369,000원+20,635,890원)을 피고가 이미 수령한 것으로 보고, 나머지 22,184,500원(87,189,390원-65,004,890원)만을 지급하기로 약정한 사실, ⑤ 이에 따라 소외 조합은 2011. 10. 31. 원고에게 위 금 22,184,500원을 지급하였으나 원고는 위 약정기일에 이 사건 점포를 인도하지는 아니한 사실, ⑥ 그 후 원고와 피고 사이에 2011. 11. 22.경 피고가 원고가 수령한 모든 보상금 및 원고가 2008. 6. 27. 이후에 미지급한 차임에 대하여 민·형사상 일체의 이의를 제기하지 않는다는 내용의 합의(이하 “이 사건 후속 합의”라 한다)가 성립되었고, 다음날인 2011. 11. 23. 원고가 이 사건 점포를 인도하였으며, 피고는 2011. 11. 24. 원고에게 금 2,500만 원을 지급한 사실을 각 인정할 수 있다. 위에서 인정한 바와 같은 이 사건 인도판결의 취지, 원고는 소외 조합에 대하여 보증금 반환에 관하여 특별히 유보하지 아니하고 위 영업보상금만을 지급받고 이 사건 점포를 인도하는 것으로 이 사건 합의를 하였으나, 위 영업보상금에는 소외 조합이 보증금 반환 명목으로 공탁한 이 사건 공탁금이 포함됨으로써 보증금에 관한 부분이 반영되어 있었던 것으로 보이는 점, 이어 원고가 피고와 사이에 영업보상금과 차임에 관한 이 사건 후속 합의를 한 후에야 이 사건 점포를 인도한 점, 그 직후 피고가 원고와 임대차 관계를 최종적으로 청산하기 위한 것으로 보이는 돈 2,500만 원을 지급한 점, 이 사건 합의 당시 원고는 위 점포 인도와 관련하여 향후 어떠한 이의도 제기하지 않기로 한 점 등의 사정을 종합하면 위 합의 및 후속 합의가 이행됨에 따라 원고의 보증금반환채권은 모두 정산되어 반환이 완료된 것으로 봄이 타당하므로, 피고의 위 주장은 이유 있다. 다. 소결론 따라서 원고의 보증금 반환청구는 이유 없다. 3. 부당이득반환청구에 대한 판단 가. 부당이득반환의무의 발생 및 범위 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에서는 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하는 것으로 규정하고 있고, 같은 법 제10조 제3항에서는 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있는 규정하고 있다. 같은 법 제11조는 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있으나, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못하는 것으로 규정하고 있는데, 갱신 전 임대차계약이 만료되던 2006. 1. 15. 당시 적용되던 구 상가건물 임대차보호법 시행령(2008. 8. 21 대통령령 제20970호로 개정되기 전의 것) 제4조는 법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못하는 것으로 규정하고 있고, 위 각 법령규정은 상가건물 임대차보호법 제15조에서 정한 바에 따라 강행규정에 해당한다 할 것인바, 위 각 법령규정을 종합하면 임대인과 임차인 사이에 임차인의 갱신청구권에 따라 갱신되는 임대차계약의 경우 보증금 또는 차임에 관한 약정 중 그 금액이 갱신 전 금액의 100분의 12를 초과하는 부분에 관하여는 효력을 인정할 수 없고, 따라서 이를 초과하여 지급한 부분에 대하여는 부당이득으로 반환을 청구할 수 있을 것이다. 시행령 제4조( 차임 등 증액청구의 기준 ) (차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못한다 위에서 본 사실관계에 갑 제3호증의 1 내지 6의 각 기재를 더하여 보면, 갱신 전 임대차계약의 기간이 만료되기 약 2개월 전인 2005. 11. 9.경 피고는 원고에게 갱신거절의 통지를 하였고, 이에 대하여 원고는 2005. 11. 16.경 임대차계약의 갱신을 청구하는 통지를 발송하여 그 무렵 피고에게 위 통지가 도달하였으며, 그 후 원, 피고는 갱신 전 임대차계약의 기간이 만료된 직후인 2006. 1. 16.에 이 사건 임대차계약을 체결하였고, 그 임대차기간도 갱신 전 임대차계약의 기간에 연속되는바, 이러한 사실들을 종합하면 이 사건 임대차계약은 원고의 갱신청구에 따라 갱신되었다 할 것이고, 갱신 전 임대차계약이 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 되는 이상(보증금과 차임 환산액을 더하면 1억 5,000만 원으로서 2억 4,000만 원을 초과하지 아니한다), 피고는 원고에게 이 사건 임대차계약에 따라 2006. 1. 16.부터 2008. 8. 31.까지 수령한 차임 중 월 1,232,000원(110만 원 × 1.12)을 초과하는 월 금 968,000원(2,200,000원 - 1,232,000원)의 비율로 계산한 금액을 반환하여야 할 것이다. 나. 피고의 주장에 대한 판단 1) 먼저, 피고는 이 사건 점포가 재건축될 예정이어서 원고의 갱신청구를 거절할 정당한 사유가 있어 이를 거절함에 따라 갱신 전 임대차계약은 갱신되지 못하였고, 원, 피고 사이의 합의에 따라 별도로 이 사건 임대차계약이 체결된 것이어서 상가건물 임대차보호법 제10조 제3항이 적용되지 아니한다고 주장하므로 살피건대, 을 제2호증의 기재에 의하면 위 도시환경정비사업은 원고가 갱신청구권을 행사한 때로부터 1년 이상 경과한 2006. 12. 13.에 소외 조합이 설립인가를 받고, 그로부터 약 9개월이 경과한 2007. 9. 17.에야 사업시행인가를 받은 사실이 인정되어 위 갱신청구권의 행사 및 그에 이은 이 사건 임대차계약 체결 당시 위 점포의 재건축이 임박한 시점이 아니었고, 위에서 본 이 사건 임대차계약의 체결 경위 및 내용 등에 비추어 보면 이 사건 임대차계약은 원고의 갱신청구에 따라 갱신 전 임대차계약을 갱신한 것으로 봄이 타당하므로, 피고의 위 주장은 이유 없다. 2) 피고는, 원고가 갱신 전 차임액의 100분의 12를 초과하여 지급한 차임 부분은 불법원인급여에 해당하므로 반환을 구할 수 없다는 취지로도 주장하나, 민법 제746조에서 정하는 불법원인급여의 “불법”은 단순히 강행법규 위반의 경우가 아닌 사회질서에 위반되는 것을 의미하는 것으로 볼 것인바, 위와 같은 법정한도를 초과하여 차임을 지급한 것으로 두고 반사회질서적인 행위라 할 수는 없으므로, 피고의 위 주장도 이유 없다. 다. 소결론 따라서 피고는 원고에게 부당이득으로 금 30,492,000원{968,000원 × 31개월(2006. 1. 16.부터 2008. 8. 15.까지) + 968,000원 × 15일(2008. 8. 16.부터 2008. 8. 31.까지)/주1) 30일} 및 이에 대한 이 사건 소장 부본 송달 다음날인 2012. 3. 6.부터 피고가 항쟁함이 상당한 이 판결선고일인 2012. 9. 24.까지는 민법 소정의 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지는 소송촉진 등에 관한 특례법 소정의 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금(원고는 최종 부당이득금 발생일 다음날인 2008. 9. 1.부터 지연손해금의 지급을 구하나, 부당이득반환의무는 기한의 정함이 없는 채무이므로 원고의 지급최고의 뜻이 담긴 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 지연손해금이 발생한다)을 지급할 의무가 있다. 4. 결 론 그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각한다. 판사 박형순 주1) 원래 금 499,612원(= 968,000원×16일/31일)으로 계산하여야 하나 원고가 구하는 바에 따른다. |
| 대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다251727 판결 [손해배상(기)][미간행] 【판시사항】 [1] 임대인이 임차인에 대하여 임차인이 임대차목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지하도록 하여야 하고 이를 침해할 우려가 있는 행위를 하지 않도록 할 의무를 부담하는 내용의 약정을 묵시적으로 인정할 수 있는지 여부(적극) 및 그 판단 기준 [2] 제소전 화해의 창설적 효력이 미치는 범위 및 화해조서를 해석하는 방법 【참조조문】 [1] 민법 제623조 [2] 민사소송법 제216조, 제220조, 제386조 【참조판례】 [1] 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결(공2010하, 1342) [2] 대법원 1997. 1. 24. 선고 95다32273 판결(공1997상, 625) 대법원 2001. 4. 27. 선고 99다17319 판결(공2001상, 1227) 【전 문】 【원고, 피상고인】 주식회사 비케이메디케어 (소송대리인 법무법인 신성 담당변호사 강동규 외 2인) 【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 유석 담당변호사 백태균 외 2인) 【원심판결】 부산고법 2016. 9. 7. 선고 2015나55403 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 사실관계 원심이 인정한 사실관계는 다음과 같다. 가. 원고는 의약품인 밴드(band) 제조를 목적으로 하는 공장의 확장 이전을 위해 2014. 4. 25.경 피고로부터 피고 소유의 각 단층공장(이하 개별적으로 ‘이 사건 제○호 공장’이라 하고, 위 각 공장을 통틀어서 ‘이 사건 각 공장’이라 한다)을 임대차보증금 1억 3,000만 원(제1, 2호 1억 원, 제3호 3,000만 원), 월 차임 1,000만 원(제1, 2호 700만 원, 제3호 300만 원), 임차기간 2014. 5. 1.부터 2019. 4. 30.까지로 정하여 임차하였다(이하 ‘이 사건 임대차’라 한다). 이 사건 임대차계약에는 “원고가 임차물건을 사용하는 중에 피고의 승인 없이 원고의 영업상 필요한 건물 내외의 구조물 형태, 성능, 용량 등을 변경할 수 없다.”라는 조항이 포함되어 있다. 나. 원고는 2014. 5. 20. 소외 1에게 이 사건 제1, 2호 공장에 공정별 구분 시설을 설치하기 위한 준2층 시설 공사를 1억 2,000만 원에 도급하여 2014. 7. 10.경 위 공사를 마쳤고, 2014. 7. 11. 이 사건 각 공장 1층의 작업실을 구분하기 위한 칸막이 공사를 4,000만 원에 도급하여 2014. 7. 20.경 위 공사를 마쳤다(이하 위 각 공사를 통틀어 ‘이 사건 공사’라 한다). 다. 원고와 피고는 이 사건 공사 중 준2층 시설 공사가 진행 중이던 2014. 6. 20. 양측 변호사가 출석한 가운데 이 사건 임대차에 관하여 “원고는 위 임대차기간 중 피고의 서면동의 없이 위 건물의 구조 및 용도변경, 담보제공, 임차권의 양도, 전대 등 일체의 점유권 변동을 하여서는 아니 된다.”라는 내용의 화해조항(이하 ‘이 사건 화해조항’이라 한다)이 포함된 제소전 화해(부산지방법원 2014자360, 361호, 이하 ‘이 사건 제소전 화해’라 한다)를 하였다. 라. 원고가 공장 직원용 식당이 필요하여 별도의 식당 건물을 짓기 위해 피고에게 승낙을 부탁하자, 피고는 2014. 7. 23. 원고에게 무단으로 건물을 증축하였음을 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 내용증명을 발송하였으며, 위 내용증명은 그 무렵 원고에게 도달하였다. 마. 원고는 2014. 8. 3. 소외 1에게 원고가 시설한 위 각 시설물의 철거공사를 3,000만 원에 도급하여 같은 해 8월 이를 철거하였다. 피고는 2014. 8. 22. 이 사건 임대차보증금 1억 3,000만 원에서 8월분 임대료·전기료·수도료를 공제한 나머지 117,663,890원을 원고에게 반환하였다. 2. 상고이유 제1점에 관한 판단 가. 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약이 존속하는 동안 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다(민법 제623조). 통상의 임대차관계에서 임대인의 임차인에 대한 의무는 특별한 사정이 없는 한 단순히 임차인에게 임대목적물을 제공하여 임차인으로 하여금 이를 사용·수익하게 하는 것으로 충분하다. 그러나 별도의 약정이 있는 경우에는 임대인은 약정의 내용에 따라 임차인이 임대차목적물을 사용·수익에 필요한 상태를 유지하도록 하여야 하고 이를 침해할 우려가 있는 행위를 하지 않도록 할 의무를 부담할 수 있다. 위와 같은 약정은 다른 계약과 마찬가지로 반드시 계약서의 한 조항 등을 통하여 명시적으로 할 필요는 없고, 임대차계약의 목적, 목적물 이용의 구체적 내용, 임대차계약관계의 존속기간, 임대차계약 체결 이후의 이용상황, 당사자 사이의 인적 관계, 목적물의 구조 등에 비추어 묵시적으로 인정될 수도 있다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결 참조). 나. 원심은 다음과 같은 사정을 종합하여, 피고가 이 사건 임대차계약 당시 이 사건 공사에 관해 명시적 또는 묵시적으로 승낙하였는데도 원고의 이 사건 공사를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 의사표시를 하고 시설물의 철거와 공장의 인도를 요구하였는데, 이는 임대인으로서 부담하는 임대목적물을 사용·수익하게 할 의무를 다하지 않은 것이라고 판단하였다. (1) 원고는 의약품인 밴드의 제조를 목적으로 이 사건 각 공장을 임차하였고, 의약품 제조허가를 받기 위한 공정별 구분 시설을 설치하기 위해서는 이 사건 공사를 하는 것이 필요하였다. (2) 이 사건 임대차계약은 원고의 기존 공장 준2층 사무실에서 체결되었다. 원고의 실질적인 운영자인 소외 2는 이 사건 임대차계약 체결 당시 피고에게 준2층과 칸막이 공사를 하여 공정별 시설 구분이 되어 있는 기존 공장의 현황을 보여주면서 이 사건 각 공장에도 같은 시설이 필요하다는 것을 설명하였다. (3) 피고는 이 사건 공사가 진행되던 중 2회에 걸쳐 이 사건 각 공장에 들러 준2층 공사가 진행되는 상황과 준2층 시설이 설치된 것을 보았으나 별다른 이의를 제기하지 않았다. (4) 이 사건 공사에 관해 행정관청으로부터 준2층 설치에 관한 건축허가를 받은 것이 불가능하다거나 피고로 하여금 임대차계약을 유지하도록 하는 것이 사회통념상 현저히 부당하다고 볼 만한 특별한 사정이 있었다고 보기 어렵다. 따라서 준2층 등의 시설공사에 대하여 허가를 받을 수 있도록 협력할 의무도 임대목적물을 사용·수익하게 할 임대인의 의무에 포함된다. 다. 원심의 이러한 판단은 위 법리에 따른 것으로 정당하다. 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어난 잘못이 없다. 3. 상고이유 제2점에 관한 판단 가. 제소전 화해는 확정판결과 동일한 효력이 있고 당사자 사이의 사법상 화해계약이 그 내용을 이루는 것이면 화해는 창설적 효력을 가져 화해가 이루어지면 종전의 법률관계를 바탕으로 한 권리의무관계는 소멸한다. 그러나 제소전 화해의 창설적 효력은 당사자 간에 다투어졌던 권리관계에만 미치는 것이지 당사자가 다툰 사실이 없었던 사항은 물론 화해의 전제로서 서로 양해하고 있는 사항에 관하여는 미치지 않는다. 따라서 제소전 화해가 있다고 하더라도 화해의 대상이 되지 않은 종전의 다른 법률관계까지 소멸하는 것은 아니다(대법원 1997. 1. 24. 선고 95다32273 판결, 대법원 2001. 4. 27. 선고 99다17319 판결 등 참조). 화해조서의 내용은 원칙적으로 그 문언에 따라 해석하여야 한다. 따라서 화해조서에 있는 조항을 이른바 예문이라고 하여 쉽사리 그 효력을 부정해서는 안 된다. 그러나 그 문언만으로 그 의미가 명확하지 않은 경우에는 문언의 내용, 화해조서를 작성한 동기와 경위, 당사자가 화해조서에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험의 법칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다. 나. 위 2.나.에서 보았듯이 이 사건 임대차계약 당시 피고가 이 사건 공사에 관해 명시적 또는 묵시적으로 승낙한 사실이 인정된다. 원고는 이 사건 공사를 할 수 없으면 이 사건 각 공장을 의약품제조공장으로 사용할 수 없어 임차할 이유가 없어 보인다. 따라서 이 사건 공사에 대한 승낙은 이 사건 화해조서 작성 당시 당사자 사이에 다툼이 없었거나 당사자가 화해의 전제로서 서로 양해하고 있었던 사항이어서 이 사건 제소전 화해에 의해 그 효력을 잃지 않는다. 오히려 위 승낙은 이 사건 제소전 화해 당시 분쟁의 대상으로 삼지 않은 사항으로서 제소전 화해에서 달리 규정하거나 무효로 한다는 조항이 없는 한 여전히 그 효력을 갖는다. 따라서 이 사건 화해조항에 피고의 서면 동의 없이 건물의 구조 및 용도변경 등을 할 수 없다고 기재되어 있더라도, 이 사건 공사에 대해 이미 이루어진 피고의 승낙을 무효로 하기로 한 것이라고 볼 수는 없고, 이 사건 공사 이외에 이 사건 각 공장의 구조나 용도 등을 변경하는 공사에 대해서는 피고의 서면 동의가 필요하다는 의미로 보아야 한다. 원심은 이 사건 제소전 화해에 포함된 이 사건 화해조항의 내용이 예문에 불과하거나 당사자 사이의 묵시적인 의사의 합치에 따라 원고와 피고를 실제로 구속하는 효력이 없다는 이유로 원고가 이 사건 화해조서를 위반하였다는 피고의 주장을 배척하였다. 원심판결의 이유에서 이 사건 화해조항을 예문이라고 한 부분 등은 부적절하지만, 원심이 피고의 이 부분 주장을 배척한 결론은 정당하다. 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 화해조서에 대한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다. 4. 피고의 상고는 이유 없어 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 박보영(재판장) 박병대 권순일 김재형(주심) |
바. 임대차 기간 등
① 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. 또 임대차가 종료한 경우에도 임차인은 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다. (상임법 9조)
| 제9조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다. [전문개정 2009.1.30] |
② 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. (상임법 10조 4항)
③ 임차권은 임차건물에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차건물의 경락에 의하여 소멸한다. 다만 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력 잇는 임차권은 그러하지 아니하다. (상임법 8조)
④ 건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할세무서장에게 일정한 자료의 열람 또는 제공을 요청할 수 있으며, 이때 관할세무서장은 정당한 이유 없이 이를 거불할 수 없다. (상임법 4조 1항)
⑤ 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시 군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. (상임법 6조 1항)
| 제6조(임차권등기명령) ① 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시ㆍ군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. <개정 2013.8.13> ② 임차권등기명령을 신청할 때에는 다음 각 호의 사항을 기재하여야 하며, 신청 이유 및 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하여야 한다. 1. 신청 취지 및 이유 2. 임대차의 목적인 건물(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 부분의 도면을 첨부한다) 3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항에 따른 대항력을 취득하였거나 제5조제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실) 4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항 ③ 임차권등기명령의 신청에 대한 재판, 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판, 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판 또는 임차권등기명령의 집행 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항ㆍ제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조, 제293조를 준용한다. 이 경우 "가압류"는 "임차권등기"로, "채권자"는 "임차인"으로, "채무자"는 "임대인"으로 본다. ④ 임차권등기명령신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있다. ⑤ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 임차인은 제3조제1항에 따른 대항력과 제5조제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다. ⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마친 건물(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제14조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다. ⑦ 임차권등기의 촉탁, 등기관의 임차권등기 기입 등 임차권등기명령의 시행에 관하여 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다. ⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다. ⑨ 금융기관등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항ㆍ제4항 및 제8항의 "임차인"은 "금융기관등"으로 본다. <신설 2013.8.13> [전문개정 2009.1.30] |
⑥ 민법의 규정에 의한 임대차등기의 효력에 관하여 임차권등기명령의 규정 일부를 준용하여 그 등기가 경료되면 대항력 및 우선변제권을 취득하거나 유지된다. (상임법 7조 1항)
| 제7조(「민법」에 따른 임대차등기의 효력 등) ① 「민법」 제621조에 따른 건물임대차등기의 효력에 관하여는 제6조제5항 및 제6항을 준용한다. ② 임차인이 대항력 또는 우선변제권을 갖추고 「민법」 제621조제1항에 따라 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우에는 신청서에 「부동산등기법」 제74조제1호부터 제6호까지의 사항 외에 다음 각 호의 사항을 기재하여야 하며, 이를 증명할 수 있는 서면(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 부분의 도면을 포함한다)을 첨부하여야 한다. <개정 2011.4.12, 2020.2.4> 1. 사업자등록을 신청한 날 2. 임차건물을 점유한 날 3. 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날 [전문개정 2009.1.30] |
⑦ 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖에 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우엔느 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. (상임법 11조 1항 ; 연5%)
| 제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. <개정 2020.9.29> ② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. ③ 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 같은 항 단서를 적용하지 아니한다. <신설 2020.9.29> [전문개정 2009.1.30] 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다. <개정 2008.8.21, 2018.1.26> |
⑧ 그 외에 임차인에게 불리한 약정의 무효 (상임법 15조), 미등기전세에의 준용 (상임법 17조), 소액사건심판법의 준용 (상임법 18조) 등은 주택임대차와 같다.
상가임대차 계약이 상임법에 위배된다고 하더라도, 실제로 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다.
| 제15조(강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다. [전문개정 2009.1.30] 제17조(미등기전세에의 준용) 목적건물을 등기하지 아니한 전세계약에 관하여 이 법을 준용한다. 이 경우 "전세금"은 "임대차의 보증금"으로 본다. [전문개정 2009.1.30] 제18조(「소액사건심판법」의 준용) 임차인이 임대인에게 제기하는 보증금반환청구소송에 관하여는 「소액사건심판법」 제6조ㆍ제7조ㆍ제10조 및 제11조의2를 준용한다. [전문개정 2009.1.30] |
사. 권리금 회수
(1) 정의
권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다 (상임법10조의3 1항)
| 제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. ② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다. [본조신설 2015.5.13] |
그 동안 권리금은 민법상 인정되지 않아서 임차인과 임대인간에 분쟁이 발생한 사항이다. 민법상 인정되지 않는 권리이기에 임차인이 권리금을 포기해야 하는 경우가 대부분이었고, 이를 임대인이 권리금을 받고 새로운 임차인과 계약을 체결하는 경우까지 있었다. 심지어 기존 임차인에게 권리금도 주지 않고 계약갱신을 거절한 다음 자신이나 그 가족이 동일한 장소에서 거의 동일한 시설로 영업을 영위하는 경우까지 있다.
그 동안 임차인끼리 체결되었던 권리금에 대해 임대인의 간섭을 배제하고 임차인이 임대차계약이 종료되기 6개월전부터 임대차종료시까지 새로운 임차인과 표준권기금게약을 체결하면 임대인은 상임법10조 1항의 계약갱신거절 요건인 경우를 제외하고는 원칙적으로 임차인의 권리금계약과 새로운 임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 수 없다. (판례상 굳이 권리금계약서를 체결해야만 인정되는 것은 아니다.)
| 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018.10.16> 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. ④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다. ⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다. [본조신설 2015.5.13] 제10조의5(권리금 적용 제외) 제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다. <개정 2018.10.16> 1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장은 제외한다) 2. 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우 [본조신설 2015.5.13] |
(2) 구체적 사례
① 최초의 임대차기간을 포함하여 계약갱신요구권의 기간을 초과한 경우에도 임대인은 권리금회수기회 보호의물를 부담한다. 임대인이 노후한 건물의 재건축을 이유로 계약갱신을 거절하고, 임차인의 임대차계약갱신기간 5년이 경과되었다가 하더라도 임차인은 권리금회수에 대한 권리가 있고, 임대인은 이를 방해해서는 안된다.
| 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 [손해배상(기)·건물인도등]〈임차인이 임대인을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하는 사건 〉[공2019하,1226] 【판시사항】 [1] 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부 (적극) [2] 갑이 을과 상가 임대차계약을 체결한 다음 상가를 인도받아 음식점을 운영하면서 2회에 걸쳐 계약을 갱신하였고, 최종 임대차기간이 만료되기 전 병과 권리금 계약을 체결한 후 을에게 병과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였으나, 을이 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 병과의 임대차계약 체결에 응하지 아니한 사안에서, 갑이 병과 권리금 계약을 체결할 당시 더 이상 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없었던 상황이었으므로 을이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례 【판결요지】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다. [2] 갑이 을과 상가 임대차계약을 체결한 다음 상가를 인도받아 음식점을 운영하면서 2회에 걸쳐 계약을 갱신하였고, 최종 임대차기간이 만료되기 전 병과 권리금 계약을 체결한 후 을에게 병과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였으나, 을이 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 병과의 임대차계약 체결에 응하지 아니한 사안에서, 갑이 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항에 따라 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인을 주선하였으므로, 을은 정당한 사유 없이 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절해서는 안 되고, 이는 갑과 을 사이의 전체 임대차기간이 5년을 지난 경우에도 마찬가지인데도, 갑이 병과 권리금 계약을 체결할 당시 더 이상 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없었던 상황이었으므로 을이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례. 【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항, 제2항, 제10조의3 제1항, 제10조의4 제1항, 제2항 [2] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항, 제2항, 제10조의3 제1항, 제10조의4 제1항, 제2항 【전 문】 【원고(반소피고), 상고인】 원고(반소피고) (소송대리인 법무법인 정도 담당변호사 김병재 외 1인) 【피고(반소원고), 피상고인】 피고(반소원고) (소송대리인 법무법인(유한) 동헌 담당변호사 신용석 외 1인) 【원심판결】 서울고법 2017. 4. 12. 선고 2016나2074621, 2074638 판결 【주 문】 원심판결 중 본소에 관한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 사건의 개요 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)는 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)를 상대로 임대차보증금의 반환을 구하는 외에 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항, 제3항에 따라 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하였다. 이에 대해 피고는 반소로 차임 상당 부당이득금 등을 구하였다. 원심은 본소 중 임대차보증금 반환 청구를 일부 받아들이는 외에는 나머지 본소 청구를 모두 배척하였다. 원고는 상고이유로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 부분을 다투고 있다. 이 사건의 쟁점은 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4에서 정한 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부이다. 2. 계약갱신요구권 행사기간이 지난 경우에도 임대인이 임차인에 대하여 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부 가. 구 상가임대차법 제10조의3 제1항은 “권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.”라고 정하고 있다. 제10조의4 제1항 본문은 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”라고 정하면서, 제4호에서 “그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위”를 들고 있다. 한편 제1항 단서는 “다만 제10조 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 하여 제10조 제1항 각호에서 정한 계약갱신거절사유가 있는 경우에는 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 하고 있다. 나. 구 상가임대차법 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다. 그 이유는 다음과 같다. (1) 구 상가임대차법 제10조의4는 임차인의 계약갱신요구권 행사기간의 만료를 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 정하고 있지 않다. 구 상가임대차법 제10조 제2항은 “임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.”라고 하여 계약갱신요구권 행사기간을 제한하고 있는데, 제10조의4는 제10조 제2항을 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 정하지 않고, 계약갱신거절에 관한 제10조 제1항 각호 또는 제10조의4 제2항 각호에서 정한 ‘정당한 사유’가 있는 경우를 그 예외사유로 정하고 있다. 따라서 전체 임대차기간이 5년을 초과하는지 여부와 무관하게 제10조의4에서 정한 요건을 충족하면 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보는 것이 법 문언에 충실한 해석이다. 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018.10.16> 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. ④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다. ⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다. [본조신설 2015.5.13] 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013.8.13> 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(전대)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018.10.16> ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009.5.8> ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. [전문개정 2009.1.30] (2) 구 상가임대차법은 2015. 5. 13. 개정되어 권리금 관련 조항(제10조의3 내지 제10조의7)이 신설되었다. 종래 규정만으로는 임차인이 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인의 갱신거절에 의해 침해되는 것을 충분히 방지할 수 없었기 때문이다. 즉, 임대인은 새로운 임대차계약을 체결하면서 직접 권리금을 받는 등 임차인이 형성한 영업적 가치를 아무런 대가나 제한 없이 이용할 수 있게 되지만 임차인은 다시 시설비를 투자하고 신용확보와 지명도 형성을 위하여 상당기간 영업손실을 감당하여야 하는 문제점을 해결하기 위한 것이다. 그런데 임대인이 같은 법 제10조 제1항 각호의 갱신거절사유가 있어 계약갱신을 거절하는 경우에는 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무가 없으므로, 법 개정을 통하여 보호하려는 ‘임대인의 갱신거절에 의해 임차인의 이익이 침해되는 경우’란 결국 같은 법 제10조 제2항에 따라 전체 임대차기간이 5년을 경과하여 임차인이 더 이상 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우가 가장 전형적이다. 신설 조항의 입법과정에서 임대인의 권리금 회수기회 보호의무를 계약갱신요구권의 행사기간 범위로 제한하고자 하였다고 볼 만한 사정이 없는 점, 오히려 상가임차인이 같은 법 제10조 제2항에 따라 상가임대차계약의 갱신을 요구하지 못하더라도 권리금 회수를 보장할 필요가 있는 점 등에 비추어 보더라도 이러한 경우를 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 인정할 필요성을 찾기 어렵다. (3) 구 상가임대차법 제10조 제1항에서 정한 임차인의 계약갱신요구권은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약의 갱신을 요구하면 그 단서에서 정하는 사유가 없는 한 임대인이 그 갱신을 거절할 수 없도록 하여 상가임차인에게 최소한의 영업기간을 보장하기 위해서 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것이다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결 등 참조). 반면, 같은 법 제10조의4는 임대차계약이 종료된 경우에도 상가임차인이 일정한 범위 내에서 영업상 유·무형의 재산적 가치를 회수할 수 있도록 보장하기 위해 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무를 부과하는 것으로서, 두 조항의 입법 취지와 내용이 다르다. (4) 구 상가임대차법 제10조 제1항 단서 각호에서 정한 갱신거절사유는, 임차인의 차임 연체(제1호), 부정한 방법에 의한 임차(제2호), 무단 전대(제4호), 고의·중과실에 의한 임차목적물 파손(제5호), 현저한 의무 위반(제8호) 등 전형적인 임차인의 채무불이행 또는 신뢰파괴 사유에 관한 것이거나 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하여(제3호) 권리금 회수를 보장할 필요가 없는 경우이다. 그 외에는 임차건물의 멸실로 임대차 목적 달성이 불가능하거나(제6호), 임대인이 임대차계약 시 미리 임차인에게 철거·재건축계획을 고지하였거나 안전사고의 우려나 법령에 의하여 상가건물의 철거·재건축이 이루어지는 경우(제7호)로서 상가건물의 멸실 등으로 임차인이 형성한 영업의 재산적 가치가 사라지게 되어 임차인이 권리금 회수를 기대하기 어려운 경우 등이다. 위와 같은 갱신거절사유의 내용을 살펴볼 때 상가건물의 전체 임대차기간이 5년이 지난 경우를 그와 같이 보기는 어렵다. 전체 임대차기간이 5년이 지나도 임차인이 형성한 고객, 거래처, 신용 등 재산적 가치는 여전히 유지되어 임차인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있기 때문이다. (5) 이러한 해석이 임대인의 상가건물에 대한 사용수익권을 과도하게 제한한다고 볼 수도 없다. 구 상가임대차법 제10조의4 제2항은, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우(제1호), 신규임차인이 되려는 자가 임차인의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 이유가 있는 경우(제2호), 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우(제3호) 등 임대인으로 하여금 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약을 체결하도록 강제하는 것이 부당한 경우에는 임대인이 그 계약 체결을 거절할 수 있도록 하여 임대인의 재산권 행사를 보호하기 위한 규정을 마련하여 두고 있다. 또한 임대인은 신규임차인에게 시세에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금이 아니라면 새로운 조건을 내용으로 하는 임대차계약의 체결을 요구할 수 있고, 신규임차인이 3기의 차임액 이상 차임을 연체하는 등 같은 법 제10조 제1항 각호의 사유가 발생한 경우에는 언제든지 임대차계약을 해지하거나 계약갱신을 거절할 수 있고 이러한 경우 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않기 때문이다. 3. 이 사건에 대한 판단 가. 원심판결 이유에 따르면 다음 사실을 알 수 있다. (1) 원고는 2010. 10. 1. 피고와 사이에 이 사건 상가를 보증금 7,000만 원, 차임 월 235만 원, 임대차기간 2010. 10. 8.부터 2012. 10. 7.로 정하여 임차하는 임대차계약을 체결한 다음 위 상가를 인도받아 음식점을 운영하였다. (2) 원고는 2012. 10. 7. 피고와 차임을 월 255만 원, 계약기간을 2014. 10. 7.까지로 임대차계약을 갱신하였고, 2014. 10.경 다시 동일한 조건으로 1년간 위 임대차계약을 갱신하였다. (3) 원고는 임대차기간이 만료되기 전인 2015. 7. 16. 소외인에게 이 사건 상가의 영업시설, 비품, 거래처 등 유·무형의 재산적 가치를 권리금 1억 4,500만 원에 양도하기로 하는 권리금 계약을 체결하고, 피고에게 소외인과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였다. (4) 그러나 피고는 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 소외인과의 임대차계약 체결에 응하지 않았다. 나. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고가 구 상가임대차법 제10조의4 제1항에 따라 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인을 주선하였으므로, 피고는 정당한 사유 없이 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절해서는 안 되고, 이는 원고와 피고 사이의 전체 임대차기간이 5년을 지난 경우에도 마찬가지이다. 다. 그럼에도 원심은, 구 상가임대차법 제10조의4 제1항은 전체 임대차기간이 5년이 지나 임차인이 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 없는 경우에는 적용되지 않는다고 한 다음, 원고가 2010. 10. 8. 피고와 임대차계약을 체결하고 2회의 갱신을 거쳐 2015. 10. 7. 임대차계약기간의 만료를 앞두고 있어 소외인과 권리금 계약을 체결한 2015. 7. 16. 당시에는 더 이상 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없었던 상황이었으므로 피고가 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 구 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 임대인의 권리금 회수기회 보호의무의 발생요건에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다. 4. 결론 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채, 원심판결 중 본소에 관한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 박정화(재판장) 권순일(주심) 이기택 김선수 ***************************************************************** 서울고등법원 2017. 4. 12. 선고 2016나2074621(본소), 2016나2074638(반소) 판결 [손해배상(기)·건물인도등][미간행] 【전 문】 【원고(반소피고), 항소인】 원고(반소피고) (소송대리인 법무법인 정도 담당변호사 김병재) 【피고(반소원고), 피항소인】 피고(반소원고) (소송대리인 법무법인 (유한) 동헌 담당변호사 신용석) 【변론종결】 2017. 3. 8. 【제1심판결】 서울남부지방법원 2016. 10. 13. 선고 2016가합104853(본소), 2016가합104860(반소) 판결 【주 문】 1. 제1심판결의 본소에 대한 부분 중 아래에서 지급을 명하는 돈을 초과하여 지급을 명한 피고(반소원고) 패소부분을 취소하고, 그 취소부분에 해당하는 원고(반소피고)의 본소청구를 기각한다. 피고(반소원고)는 원고(반소피고)에게 67,788,205원 및 이에 대하여 2016. 7. 30.부터 2017. 4. 12.까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 제1심판결의 반소에 대한 부분 중 원고(반소피고) 패소부분을 취소하고, 위 취소부분에 해당하는 피고(반소원고)의 반소청구를 기각한다. 3. 원고(반소피고)의 본소에 대한 항소를 기각한다. 4. 소송총비용 중 본소로 인하여 생긴 부분의 30%는 피고(반소원고)가, 나머지 70%는 원고(반소피고)가 각 부담하고, 반소로 인하여 생긴 부분 피고(반소원고)가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 가. 본소 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)에게 205,265,000원 및 위 돈 중 135,265,500원에 대하여는 이 사건 소장 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을, 70,000,000원에 대하여는 이 사건 2016. 7. 4.자 청구취지 및 청구원인변경신청서 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 나. 반소 원고는 피고에게, 별지 목록 기재 건물 중 지층 73.38㎡와 1층 60.42㎡를 인도하고, 2016. 7. 주1) 1.부터 위 건물 인도완료일까지 월 2,805,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 항소취지 제1심판결의 본소 및 반소에 대한 부분 중 원고 패소부분을 취소한다. 피고는 원고에게 135,265,500원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 피고의 반소청구를 기각한다. 【이 유】 1. 이 법원의 심판범위 원고는 제1심에서 보증금반환청구와 권리금회수 방해로 인한 손해배상청구를 병합하여 본소청구를 하고, 피고는 인도청구와 차임 상당의 부당이득금 청구를 병합하여 반소청구를 하였는데, 제1심 법원이 본소 중 보증금반환청구, 반소 중 차임 상당 부당이득금 청구를 일부 인용하고, 본소 중 권리금회수 방해로 인한 손해배상청구와 반소 중 인도청구를 기각하였다. 이에 대하여 원고만이 본소 및 반소 중 각 원고 패소부분에 대하여 항소하였으므로, 본소와 반소 중 차임 상당 부당이득금 청구만이 이 법원의 심판대상이 된다. 2. 기초사실 가. 임대차계약의 체결 원고는 2010. 10. 1. 피고와 사이에, 원고가 피고로부터 피고 소유의 별지 목록 기재 건물 중 지층 73.38㎡와 1층 60.42㎡(이하 ‘이 사건 상가’라 한다)를 임대차보증금 70,000,000원, 월 차임 2,350,000원(부가가치세 별도, 월세는 후불로 지급), 임대차기간 2010. 10. 8.부터 2012. 10. 7.까지로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하고, 그 무렵 피고에게 임대차보증금 70,000,000원을 지급하고 피고로부터 이 사건 상가를 인도받아 이 사건 상가에서 ‘○○○○’이라는 상호로 음식점을 운영하여 왔다. 나. 임대차계약의 갱신 원고와 피고는 2012. 10. 7. 이 사건 임대차계약의 차임을 월 2,550,000원으로, 계약기간을 2014. 10. 7.까지로 변경하는 외에는 동일한 조건으로 임대차계약을 갱신하였고, 2014. 10.경 구두로 동일한 조건으로 1년간 임대차계약을 갱신하였다. 다. 원고의 권리금계약 체결 및 피고의 임대차계약 체결 거절 ⑴ 원고는 이 사건 임대차계약의 기간이 만료되기 전인 2015. 7. 16.경 소외인과 사이에, 원고가 소외인에게 이 사건 상가에서의 영업시설, 비품 일체를 권리금 145,000,000원에 양도하기로 하는 권리금계약을 체결하고, 피고에게 소외인과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였다. ⑵ 그러나 피고는 노후화된 건물을 재건축 또는 대수선을 할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 소외인과 새로운 임대차계약을 체결하지 않았다. 라. 원고의 차임 지급 내역 원고는 2016. 6. 30.경 이 사건 상가에서 있던 원고의 물건들을 모두 꺼내어 이 사건 상가에서 퇴거하고, 피고에게 2016. 7. 7.까지의 차임을 지급하였다. 【인정근거】 갑 제1 내지 7호증, 갑 제14호증, 갑 제15호증, 을 제1호증, 을 제2호증, 을 제25호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 3. 본소에 관한 판단 가. 임대차보증금반환청구에 대한 판단 ⑴ 주장 ㈎ 원고 이 사건 임대차계약은 종료되었고, 원고가 2016. 6. 30. 피고에게 이 사건 상가를 인도하였으므로, 피고는 원고에게 임대차보증금 70,000,000원 및 이에 대하여 원고의 인도일 이후로서 이 사건 2016. 7. 4.자 청구취지 및 청구원인변경신청서 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. ㈏ 피고 ① 이 사건 임대차계약은, 원고가 2014. 7. 31. 소외인에게 원고의 동의 없이 이 사건 상가를 무단으로 전대하였고, 2010. 10. 8.부터 2015. 8.경까지 49개월분의 차임을 차임지급시기보다 연체하여 지급함으로써 ‘임차인이 2기 또는 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’에 해당하는 것을 이유로, 피고가 이 사건 반소장 부본의 송달로 이 사건 임대차계약을 해지하여 종료되었다. ② 피고가 원고에게 반환하여야 할 임대차보증금에서, ㉮ 원고는 현재까지도 피고에게 이 사건 상가를 원상회복하여 인도하지 않았으므로, 2016. 7. 8.부터 2016. 10. 7.까지의 차임 상당의 부당이득금, ㉯ 환기구구멍 2개, 1층 방화문 등 이 사건 상가의 원상복구비용 7,930,000원, ㉰ 전기요금 291,500원, ㉱ 수도요금 4,200원, ㉲ 가스마감출장비 10,000원, ㉳ 정화조청소요금 50,000원이 공제되어야 한다. ③ 피고의 보증금반환의무는 원고의 이 사건 상가 인도의무와 동시이행의 관계에 있다. ⑵ 판단 ㈎ 임대차보증금반환의무의 발생 제1심 증인 소외인의 증언에 비추어 볼 때, 을 제2호증의 2의 기재만으로는 원고가 2014. 7. 31. 소외인에게 이 사건 상가를 무단으로 전대하였다는 점을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 피고의 주장에 의하더라도 원고가 차임의 지급을 지체하여 지급하였다는 것일 뿐 원고가 2기 이상의 차임을 미지급하였다는 것이 아니므로, 원고의 무단전대 및 차임연체를 이유로 피고에게 해지권이 발생하였다고 볼 수 없어, 이 사건 임대차계약이 피고의 반소장 부본의 송달로 해지되었다고 볼 수는 없다. 다만 원고도 2014. 10.경 최종 갱신된 임대차계약의 기간이 경과하기 이전인 2015. 8. 3. 이 사건 임대차계약의 종료를 전제로 한 이 사건 소송을 제기하였고, 피고도 임대차계약의 종료를 전제로 이 사건 소송에 응소하였다가 2015. 12. 8. 이 사건 반소를 제기하였으므로, 당사자들의 의사는 더 이상 이 사건 임대차계약을 갱신하지 아니하기로 함에 일치되었다 할 것이어서 이 사건 임대차계약은 2015. 10. 7. 기간 만료로 종료되었다고 봄이 상당하다. 따라서 피고는 원고에게 이 사건 임대차계약의 종료에 따라 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금 70,000,000원을 반환할 의무가 있다. ㈏ 임대차보증금에서 공제할 돈의 존부 ① 2016. 7. 8.부터 2016. 10. 7.까지의 차임 상당의 부당이득금 원고가 피고에게 2016. 7. 7.까지의 차임을 지급한 사실은 앞서 본 바와 같고, 원고가 피고에게 늦어도 2016. 7. 29.경에는 이 사건 상가를 인도하였음은 아래 ㈐항에서 보는 바와 같은바, 위 인정사실에 의하면, 원고는 이 사건 임대차계약의 종료 이후인 2016. 7. 8.부터 2016. 7. 29.까지 피고에게 차임을 지급함 없이 이 사건 상가를 점유, 사용함으로써 이익을 얻고 이로 인하여 피고에게 손해를 입게 하였다고 할 것이고, 원고가 얻은 이익과 피고가 입은 손해는 이 사건 임대차계약상의 차임 상당액과 같은 액수일 것으로 추인함이 상당하므로, 원고는 피고에게 2016. 7. 8.부터 2016. 7. 29.까지의 차임 상당액인 1,990,645원(= 2,805,000원 × 22일/31일)을 부당이득으로 반환할 의무가 있다. 따라서 위 1,990,645원은 피고가 반환할 임대차보증금에서 공제되어야 한다. ② 원상복구비용 갑 제11호증의 1 내지 10의 각 영상에 비추어 볼 때, 을 제21호증의 기재, 을 제14호증의 1 내지 8, 을 제26호증의 1 내지 19, 을 제32호증의 1 내지 3의 각 영상만으로는, 원고가 피고에게 이 사건 상가에 대한 원상회복의무를 불이행하였고 원고가 불이행한 원상회복공사를 하는데 7,930,000원이 소요된다는 점을 인정하기에는 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원상복구비용이 임대차보증금에서 공제되어야 한다는 피고의 주장은 이유 없다. ③ 전기요금 등 원고가 이 사건 상가를 사용하면서 발생한 전기요금 중 221,150원을 미납한 사실은 자인하고 있으므로, 위 돈은 임대차보증금에서 공제되어야 한다. 그러나 나아가 을 제22호증, 을 제23호증의 각 기재만으로는 원고가 위 돈을 초과하는 전기요금, 수도요금, 가스마감출장비, 정화조청소요금을 미납하였다는 점을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고의 이 부분 공제 주장은 이유 없다. ㈐ 지연손해금의 발생 여부 을 제30호증, 을 제31호증의 각 영상 및 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 이 사건 상가의 주출입구에 시정장치가 설치되어 있고, 원고가 피고에게 현재까지 위 주출입구의 열쇠를 교부하지는 아니한 사실, ② 원고가 2016. 8. 10.경부터 2016. 8. 12.경까지 이 사건 상가에서 원상복구 공사를 시행하기도 한 사실을 인정할 수 있기는 하다. 그러나 ㉮ 원고가 2016. 6. 30. 이 사건 상가에 비치되어 있던 원고의 물건들을 모두 꺼내어 이 사건 상가에서 퇴거한 사실은 앞서 본 바와 같고, 갑 제7 내지 10호증의 각 기재, 을 제14호증, 을 제16호증의 각 영상에 변론 전체의 취지를 종합하면, ㉯ 원고는 이 사건 상가에서 퇴거한 이후 이 사건 상가에서 원상복구 공사를 진행하고, 2016. 7. 14. 피고에게 이 사건 상가를 원상복구하였으므로 임대차보증금을 반환하여 달라고 통지한 사실, ㉰ 이에 대하여 피고는 2016. 7. 29. 원고에게 이 사건 상가를 원상복구하면 이 사건 상가의 인도와 동시에 임대차보증금을 반환하겠다고 통지하는 취지가 기재된 내용증명을 발송하였는데, 그 내용증명에는 피고가 이 사건 상가의 내부에서 원상복구가 이루어지지 않았다고 주장하는 부분을 찍은 사진이 첨부되어 있었던 사실을 인정할 수 있다. 위 ㉮ 내지 ㉰항에서 인정한 사실들을 종합하여 보면, 원고는 2016. 6. 30. 이 사건 부동산에서 퇴거한 이후에도 이 사건 상가를 점유하면서 이 사건 상가에서 원상회복공사를 시행하면서 이 사건 상가를 점유, 사용하기는 하였으나, 적어도 2016. 7. 14. 피고에게 원상복구가 완료되었음을 통지한 이후부터는 이 사건 상가를 사실상 점유, 사용하지는 아니한 것으로 보이고, 피고가 이 사건 상가의 내부에서 찍은 사진을 첨부하여 2016. 7. 29. 원고에게 내용증명을 보내기도 한 점에 비추어 볼 때 피고는 2016. 7. 29. 무렵 이 사건 상가에 출입할 수 있는 상태였다고 할 것인바, 위와 같은 사정에 비추어 보면, 피고는 늦어도 2016. 7. 29.경에는 이 사건 상가에 대한 사실상의 지배를 이전받았다고 봄이 상당하고, 원고가 위 ①, ②항 기재와 같이 피고에게 이 사건 상가의 열쇠를 직접 교부하지 않았다거나 2016. 8. 10.경 일부 원상회복공사를 시행한 바 있다고 하더라도, 피고가 이 사건 상가를 지배, 관리함에 있어서 장애가 있었던 것으로 보이지는 않으므로, 위 ①, ②항 기재 사실은 피고가 2016. 7. 29. 이 사건 상가를 인도받았다고 인정함에 방해가 되지 아니한다. 따라서 원고가 이 사건 상가의 인도의무를 불이행하였음을 전제로 하는 피고의 동시이행항변은 이유 없고, 피고는 원고에게 반환할 임대차보증금에 대하여 원고로부터 이 사건 상가를 인도받은 다음날인 2016. 7. 30.부터의 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 할 것이다. ㈑ 소결론 그러므로 피고는 원고에게 이 사건 임대차계약이 종료됨에 따라 차임 상당의 부당이득금 등을 공제한 임대차보증금 67,788,205원(= 70,000,000원 - 차임 상당 부당이득금 1,990,645원 - 전기요금 221,150원) 및 이에 대하여 이 사건 상가의 인도일 다음날인 2016. 7. 30.부터 피고가 이행의무의 존부 및 범위에 대하여 항쟁함이 상당한 당심 판결 선고일인 2017. 4. 12.까지 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 나. 손해배상청구에 대한 판단 ⑴ 주장 ㈎ 원고 피고가 원고가 주선한 신규임차인이 되려는 소외인과 임대차계약을 체결하는 것을 거절함으로써, 원고가 소외인과의 권리금계약에 따라 권리금을 받는 것을 방해하였으므로, 피고는 원고에게 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1, 3항에 따라 원고가 입은 손해인 이 사건 상가의 권리금 상당액인 135,265,000원을 배상할 의무가 있다. ㈏ 피고 ① 원고는 2010. 10. 1. 이 사건 임대차계약을 체결한 후 5년간 사용, 수익하여 권리금의 가치가 소멸하였다. 피고의 2015. 8. 31.자 답변서 제2면 ② 원고는 2014. 7. 31. 소외인에게 피고의 동의 없이 이 사건 상가를 전대하였고, 원고가 2010. 10. 1.부터 2015. 8.경까지 9개월분을 제외한 49개월분의 차임을 그 지급시기보다 연체된 일자에 지급하여 왔으며, 이 사건 건물은 건축된 지 25년이 경과하여 노후되어 재건축을 위하여 피고가 점유를 회복할 필요가 있는 경우에 해당하고, 원고가 피고에게 신규임차인이 보증금 및 차임을 지급할 자력이 있는지 등에 대하여 아무런 정보를 제공하지 않았으므로, 피고가 원고가 주선한 신규임차인과 계약의 체결을 거절할 수 있는 사유들이 존재하여, 피고에게 손해배상책임이 발생하지 않는다. ⑵ 판단 ㈎ 상가임대차법 제10조의4 제1항의 적용 범위 상가임대차법 제10조의4 제1항 본문은 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지 제1항 각 호가 정한 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안된다고 정하고 있다. 상가임대차법 제10조의4는, 임차인이 투자한 비용이나 영업활동의 결과로 형성된 지명도나 신용 등의 경제적 이익이 임대인의 계약해지 및 갱신거절에 의해 침해되는 것을 방지함으로써 임차인이 형성한 영업적 가치를 보호하고, 임차인이 투자한 비용 및 영업적 가치를 회수할 기회를 보호하기 위한 목적으로, 2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정되면서 신설된 조항인바, 위 조항의 신설로 인하여 임차인은 임차목적물을 중심으로 형성한 영업적 이익을 보호받게 된 반면, 임대인은 자신이 원하는 임차인과 계약을 체결하거나 자신이 원하는 방식으로 임대차목적물을 활용할 자유에 일정한 제한을 받을 수 밖에 없게 되었다. 그러나 상가임대차법 제1조가 밝히고 있는 것과 같이 상가임대차법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 하는 것인데, 위 조항의 신설로 인하여 임대인의 권리에 일정한 제한이 가하여지게 됨으로써 임대인이 상가건물의 임대차계약을 체결할 때 위와 같은 제한을 보상받을 수 있는 조건을 제시하게 되고 이로 인하여 결국 임차인의 지위가 불안정해질 수 있는 위험성을 배제할 수 없어, 위 조항의 신설로 오히려 상가임대차법의 본래의 입법취지에 반하게 될 우려가 있다. 그런데 신설된 상가임대차법 제10조의4 제1항 단서가, 임대인은 상가임대차법 제10조 제1항 각 호에서 정한 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유가 있는 경우에는 권리금 회수기회를 보호할 의무를 부담하지 않는 것으로 정하고 있는바, 앞서 본 바와 같은 상가임대차법의 입법 취지 및 권리금 회수기회 보호 조항의 신설 취지에 비추어 볼 때, 위 단서 조항에 의하여, 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있거나 임차인이 임대인에게 계약갱신 요구권을 행사할 수 없는 경우에는 상가임대차보호법 제10조의4 제1항 본문이 적용되지 아니한다고 해석함이 상당하다. 즉, 상가임대차법 제10조 제1항 본문은 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 위 조항의 각 호가 정한 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정한 반면, 상가임대차법 제10조 제2항은 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있도록 규정하고 있는바, 이는 임차인이 영업을 위하여 임차목적물에 투하한 자본 회수 및 임차인이 형성한 영업의 시장가치 등을 회수하는데 필요한 최소한의 임대차존속기간을 보장함으로써 임차인의 지위를 보호함과 동시에 임대차기간이 5년을 초과하는 경우 임대인으로 하여금 갱신의무를 부담하지 않게 함으로써 임대인 또는 소유자의 목적물에 대한 사용·수익 권한이 과도하게 제한되는 것을 막기 위한 취지로 규정된 것이다. 따라서 신설된 상가임대차법 제10조의4 제1항 단서가 상가임대차법 제10조 제1항 각 호에서 정한 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유가 있는 경우에는 임대인에게 권리금 회수보호의무를 부과하지 않는다고 정하였을 뿐 임차인이 상가임대차법 제10조 제2항에 의하여 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에 대하여는 명시적으로 규정하고 있지 않기는 하지만, ① 상가임대차법 제10조 제1항, 제2항의 규정의 전체적인 취지상 상가임대차법이 예정한 임차인의 영업이익의 보호를 위한 최대한의 기간은 5년이라고 보아야 할 것이고, 신설된 상가임대차법 제10조의4 역시 임차인의 영업이익의 보호를 위한 규정으로서 그 기간을 당초에 규정되어 있던 상가임대차법 제10조 제1, 2항과 달리 볼 근거가 없는 점, ② ‘임차인이 계약갱신요구권이 있음에도 불구하고 임대인이 상가임대차법 제10조 제1항 각 호의 사유를 들어 갱신요구를 거절할 수 있는 경우’와 ‘임차인이 5년의 임대차기간을 채워 더 이상 계약갱신요구권을 가지고 있지 않는 경우’ 중 후자를 전자보다 더 두텁게 보호하여 줄 합리적인 근거를 찾기도 어려운 점, ③ 임차인이 임대차계약의 갱신을 통하여 5년의 기간을 보장받은 경우 임대인은 임차인에 대하여 더 이상 계약갱신을 하여 줄 의무가 없음에도 불구하고, 위 경우에도 상가임대차법 제10조의4 제1항 본문이 적용된다고 보아, 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약 체결을 정당한 사유 없이는 거절할 수 없다고 한다면, 임대인으로서는 사실상 상가임대차보호법 제10조 제2항이 정한 계약갱신의무를 면할 수 있는 자유를 행사할 수 없는 결과가 되어, 임대인의 사용, 수익권한의 과도한 제한을 막기 위하여 상가임대차법 제10조 제2항을 둔 취지가 몰각되는 점 등을 종합하여 볼 때, 상가임대차법 제10조의4 제1항 본문은 상가임대차법 제10조 제2항의 기간 내에서 상가에 투입한 자본과 영업이익을 회수하려는 경우에 적용되는 것으로 해석함이 타당하다. ㈏ 이 사건의 검토 피고가 임차인인 원고가 주선한 신규임차인이 되려는 소외인과 임대차계약의 체결을 거절한 사실은 앞서 본 바와 같으나, 한편 위 1항에서 인정한 사실에 의하면, 원고가 2010. 10. 8. 이 사건 임대차계약을 체결하고 2회의 갱신을 거쳐 2015. 10. 7. 임대차계약기간의 만료를 앞두고 있어 소외인과 권리금계약을 체결한 2015. 7. 16. 당시에는 상가임대차법 제10조 제2항에 의하여 더 이상 피고에 대하여 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없었던 상황이었음을 알 수 있으므로, 결국 피고가 상가임대차법 제10조의4 제1항에 의하여 원고의 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는 경우에 해당하지 않는다. 가사 이 사건의 경우에도 상가임대차법 제10조의4 제1항 본문이 적용되어 피고가 소외인과의 임대차계약을 체결을 거절한 행위가 위 조항을 위반한 경우에 해당한다고 하더라도, 상가임대차법 제10조의4 제3항이 “임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다“고 정하고 있으므로, 원고가 피고에 대하여 손해배상책임을 물으려면 피고의 위반행위로 인하여 원고에게 손해가 발생하였음이 인정되어야 할 것인데, 을 제15호증, 을 제17호증의 각 영상 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고가 2016. 8.초 이 사건 상가에서 사용하던 영업시설, 비품을 이 사건 상가 바로 인근의 점포로 이전하여 같은 상호로 음식점을 개업하여 장사를 계속하고 있는 사실을 인정할 수 있고, 위 인정사실에 의하면, 원고가 피고의 행위로 인하여 권리금을 취득하지는 못하였으나, 기존의 영업시설, 거래처, 상권, 지리적 조건 등과 거의 유사한 상태로 영업을 계속함으로써, 권리금의 취득에 상응하는 영업상의 이익을 상실하지는 아니한 것으로 보이는바, 이에 비추어 볼 때, 피고의 행위로 인하여 원고에게 손해가 발생하였다고 보기도 어렵다. ㈐ 소결론 따라서 피고가 권리금 회수기회 보호의무를 위반하여 원고에게 손해가 발생하였음을 이유로 한 원고의 이 부분 주장은 이유 없다. 4. 반소에 관한 판단 가. 주장 ⑴ 피고 원고는 피고에게 이 사건 상가의 점유, 사용으로 인한 부당이득금으로 2016. 7. 1.부터 이 사건 상가의 인도완료일까지 월 2,805,000원의 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다. ⑵ 원고 피고의 반소는 반소의 요건을 충족하지 못하였거나 본소절차를 현저히 지연시키려는 목적에서 이루어진 것으로서 부적법하다. 나. 본안전 항변에 대한 판단 이 사건 본소와 반소는 모두 이 사건 임대차계약의 종료와 관련된 사실관계를 기초로 한 것으로서 그 청구기초가 공통되어 있으므로 반소의 요건을 갖추었다고 할 것이고, 이 사건 반소가 제기되고도 본소에서의 권리금 감정을 위한 절차가 진행되어야 하였던 점 등에 비추어 볼 때 이 사건 반소가 본소절차를 현저히 지연시키려는 목적에서 이루어진 것으로 볼 수도 없으므로, 원고의 본안전 항변은 이유 없다. 다. 본안에 대한 판단 ⑴ 2016. 7. 1.부터 2016. 7. 7.까지의 차임 원고가 피고에게 2016. 7. 7.까지의 차임을 지급한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고의 이 부분 주장은 이유 없다. ⑵ 2016. 7. 8.부터 2016. 7. 29.까지의 차임 원고가 2016. 7. 29. 피고에게 이 사건 상가를 인도하여, 2016. 7. 8.부터 2016. 7. 29.까지의 차임 상당의 부당이득금이 임대차보증금에서 공제되어야 함은 앞서 본 바와 같으므로, 결국 위 기간 동안의 차임은 임대차보증금에서 공제되어 소멸되었다고 할 것이어서, 피고의 이 부분 주장도 이유 없다. ⑶ 2016. 7. 30.부터 이 사건 상가의 인도완료일까지의 차임 원고가 2016. 7. 29. 피고에게 이 사건 상가를 인도하였음은 앞서 본 바와 같으므로, 원고가 위 기간 동안에도 인도의무를 이행하지 아니하였음을 전제로 하는 피고의 이 부분 주장은 이유 없다. 5. 결론 그렇다면, 원고의 본소 중 임대차보증금반환청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고, 나머지는 이유 없으므로 이를 기각하며, 원고의 본소 중 손해배상청구와 피고의 반소 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하여야 할 것인바, 제1심판결 중 본소 임대차보증금반환청구에 관한 부분은 이와 결론을 일부 달리하여 위 인정범위를 초과하여 지급을 명한 피고 패소부분은 부당하므로 제1심판결의 본소 중 피고 패소부분을 취소하고 그 취소부분에 해당하는 원고의 청구를 기각하고(원고만이 항소한 사건에서 제1심판결의 본소에 대한 부분을 원고에게 불이익하게 변경하는 것이기는 하나, 피고가 당심에서 공제항변을 하였고, 이는 상계항변과 유사한 법적 효과를 초래하는 것으로서 민사소송법 제415조 단서에 의하여 불이익변경금지원칙에 위반되지 않는다고 봄이 타당하다), 이에 대한 원고의 항소를 기각하며, 제1심판결 중 본소 손해배상청구에 관한 부분은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로 이에 대한 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하며, 제1심판결 중 반소 부당이득금반환청구는 이와 결론을 달리 하여 부당하므로 반소 중 원고 패소부분을 취소하고 그 취소부분에 해당하는 피고의 반소청구를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. [별지 생략] 판사 박형남(재판장) 이정희 이민영 주1) 피고는 2016. 9. 27.자 준비서면에서 “2015. 11. 8.부터 2016. 6. 30.까지의 차임 상당 부당이득반환 청구” 부분을 취하하였다. |
| 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 [손해배상(기)]〈상가임대차법상 권리금 회수 방해를 이유로 한 손해배상청구 사건〉[공2019하,1519] 【판시사항】 [1] 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 하는지 여부 (원칙적 적극) / 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지 여부 (적극) 및 임대인이 위와 같은 의사를 표시하였는지 판단하는 기준 [2] 상가 임차인인 갑이 임대차기간 만료 전 임대인인 을에게 갑이 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였으나, 을이 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이라고 답변하였고, 이에 갑이 신규임차인 물색을 중단하고 임대차기간 만료일에 을에게 상가를 인도한 후 을을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구한 사안에서, 을이 갑의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였으므로 갑은 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 을에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 하는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례 【판결요지】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의3 내지 제10조의7의 내용과 입법 취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다. 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다. 임대인이 위와 같이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 한다. [2] 상가 임차인인 갑이 임대차기간 만료 전 임대인인 을에게 갑이 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였으나, 을이 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이라고 답변하였고, 이에 갑이 신규임차인 물색을 중단하고 임대차기간 만료일에 을에게 상가를 인도한 후 을을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구한 사안에서, 을이 갑에게 임대차 종료 후에는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않고 자신이 상가를 직접 이용할 계획이라고 밝힘으로써 갑의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였고, 이러한 경우 갑에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 부당하다고 보이므로 특별한 사정이 없는 한 갑은 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 을에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 하는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례. 【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 제4호, 제3항 [2] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 제4호, 제3항 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 수원지법 2018. 10. 17. 선고 2017나83713 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 수원지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항은 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”라고 규정하면서 각호의 사유 중 하나로 ‘그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위(제4호)’를 들고 있다. 임대인이 위와 같은 권리금 회수기회 보호의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(같은 조 제3항). 상가임대차법이 2015. 5. 13. 법률 제13284호 개정으로 신설한 제10조의3 내지 제10조의7은 임차인이 상가건물에 투자한 비용이나 영업활동으로 형성한 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인에 의해 부당하게 침해되는 것을 방지하기 위한 것으로서, 임차인이 그러한 경제적 이익을 자신이 주선한 신규임차인 예정자로부터 권리금 형태로 회수할 수 있도록 하고 임대인이 정당한 사유 없이 이를 방해하는 경우 손해배상책임을 지도록 하고 있다. 이러한 상가임대차법 관련 규정의 내용과 입법 취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다. 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다. 임대인이 위와 같이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 한다. 2. 가. 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 1) 원고는 2008년경 제이앤씨에스개발 주식회사로부터 이 사건 상가를 임차하고 위 상가를 인도받아 ‘○○○’이라는 상호로 커피전문점을 운영하다가 2012. 11. 30. 이 사건 상가를 매수한 피고와 위 상가에 관하여 임대차기간 2015. 11. 30.까지, 임대차보증금 7,200만 원, 차임 월 220만 원(부가가치세 포함)으로 정한 임대차계약을 체결하였다. 2) 피고는 임대차기간 만료일이 도래하자 원고를 상대로 이 사건 상가의 인도를 구하는 건물인도 청구의 소를 제기하였고(서울남부지방법원 2015가단246166호), 법원은 원고와 피고의 임대차계약은 묵시적으로 갱신되어 2016. 11. 30.까지 임대차기간이 연장되었음을 이유로 2016. 7. 13. ‘원고는 2016. 11. 30.이 도래하면 피고에게 이 사건 상가를 인도하라’는 판결을 선고하였으며, 위 판결은 그 무렵 확정되었다. 3) 피고는 2016. 10. 초경 원고에게 ‘이 사건 상가를 더 이상 임대하지 않고 아들에게 커피전문점으로 사용하도록 하겠다’는 취지로 말하였다. 원고는 2016. 10. 17. 피고에게 ‘원고가 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하고, 만약 원고가 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 아니하고 피고의 아들이 직접 커피전문점을 운영할 계획이면 그 뜻을 확실히 밝혀 주기 바라며, 2016. 10. 20.까지 아무런 답변을 하지 아니할 경우 원고는 피고에게 신규임차인을 주선하겠다’는 취지의 내용증명 우편을 보냈다. 이에 대하여 피고는 2016. 10. 21. 원고에게 ‘피고는 원고로부터 이 사건 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이다’는 취지의 답변서를 발송하였다. 4) 원고는 창업컨설팅 회사를 통해 권리금 6,000만 원을 지급받고 신규임차인을 소개받기로 협의를 진행하였으나 피고가 위와 같이 이 사건 상가를 직접 사용하겠다는 의사를 분명히 밝히자 신규임차인 물색을 중단하고, 2016. 10. 27. 피고에게 ‘피고가 이 사건 상가를 인도받은 후 직접 운영할 뜻임을 명확히 밝혔기 때문에 원고는 무익한 절차를 밟을 필요가 없다고 생각되어 피고에게 신규임차인을 주선하지 아니하고 임대차기간 만료일인 2016. 11. 30. 이 사건 상가를 인도하겠다’는 취지의 내용증명 우편을 발송하였다. 5) 원고는 2016. 11. 30. 피고에게 이 사건 상가를 인도하였고, 피고는 2016. 12. 10. 위 상가에 커피전문점을 개업하였다. 나. 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 피고가 원고에게 이 사건 임대차 종료 후에는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않고 자신이 이 사건 상가를 직접 이용할 계획이라고 밝힘으로써 원고의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였다고 봄이 타당하고, 이러한 경우 원고에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것이 부당하다고 보이므로 특별한 사정이 없는 한 원고는 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 피고에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 한다. 다. 그런데도 원심은 이와 달리 원고가 피고에게 손해배상을 청구하려면 신규임차인을 주선하였거나 주선할 신규임차인을 특정할 수 있어야 하고, 나아가 피고가 신규임차인과의 계약 체결 거절의 의사표시를 하였다고 하더라도 원고가 실제로 신규임차인을 주선하지 않았다면 피고는 손해배상책임을 부담하지 않는다고 판단하였다. 이러한 원심판단에는 상가임대차법 제10조의4 제1항이 규정하는 권리금 회수기회 보호에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 정당하다. 3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 박상옥(재판장) 안철상 노정희(주심) 김상환 ********************************************************************* 수원지방법원 2018. 10. 17. 선고 2017나83713 판결 [손해배상(기)][미간행] 【전 문】 【원고, 항소인】 원고 (소송대리인 변호사 한병진) 【피고, 피항소인】 피고 【변론종결】 2018. 9. 5. 【제1심판결】 수원지방법원 안양지원 2017. 11. 15. 선고 2016가단123813 판결 【주 문】 1. 원고의 항소를 기각한다. 2. 항소비용은 원고가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 제1심 판결을 취소한다. 피고는 원고에게 39,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 【이 유】 1. 제1심 판결의 인용 이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는 제1심 판결문 제2면 제11행의 ‘제이에스개발로부터’를 ‘제이앤씨에스개발로부터’로, 같은 면 제14행의 ‘임대차보증금 70,000,000원’을 ‘임대차보증금 72,000,000원’으로, 제3면 제10행의 ‘37,000,000원’을 ‘39,000,000원’으로 각 고치고, 당심 판결문의 별지 목록을 첨부하며, 원고의 당심에서의 주장에 관하여 다음의 “2. 추가판단”을 추가하는 외에는 제1심 판결 이유와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다. 2. 추가판단 원고는 피고가 원고에게 임대차기간이 만료되면 더 이상 임대를 하지 않고 자신의 아들이 직접 커피숍을 운영할 예정이라고 수차례 말하였고, 원고가 신규임차인을 물색하기도 하였으나 신규임차인을 주선하더라도 임대인이 그와의 임대차계약 체결을 거부할 것이 명백하여 물색행위를 중단함으로써 신규임차인을 주선하지 못하였던 것이므로, 상가건물 임대차보호법 제10조의4의 입법취지 및 형평의 원칙에 비추어 이러한 경우라도 임대인에게는 권리금 상당의 손해배상의무가 있다고 주장한다. 살피건대, 갑 제3호증의 기재에 의하면, 피고가 2016. 10. 20.경 원고에 대하여 ‘이 사건 상가를 명도받으면 본인이 직접 사용할 것이다’는 취지의 내용증명을 보낸 사실이 인정되기는 한다. 그러나 위와 같은 의사의 표시만으로 곧바로 원고 주선의 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 것이라는 명백한 의사표시로 단정짓기는 어렵고, 나아가 설령 피고가 신규임차인과의 계약 체결 거절의 의사표시를 하였다고 하더라도, 앞서 본 바와 같이 상가건물 임대차보호법이 권리금 회수 방해의 행위를 한정하여 열거하고 있고, 그 행위 유형이 모두 임차인이 신규임차인을 주선하였을 것을 전제로 하고 있는 이상, 원고가 신규임차인을 주선하는 행위가 없었음에도 위 법 규정이 그대로 적용되어 피고가 손해배상책임을 부담한다고 할 수 없고, 원고가 드는 다른 사정만으로는 이를 달리 볼 것이 아니다. 3. 결론 그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 할 것인데, 이와 결론을 같이하는 제1심 판결은 정당하므로, 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. [별지 생략] 판사 장재윤(재판장) 허정훈 이연경 ********************************************************************** 수원지방법원 안양지원 2017. 11. 15. 선고 2016가단123813 판결 [손해배상(기)][미간행] 【전 문】 【원 고】 원고 (소송대리인 변호사 한병진) 【피 고】 피고 【변론종결】 2017. 9. 20. 【주 문】 1. 원고의 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. 【청구취지】 피고는 원고에게 39,000,000원 및 이에 대한 이 사건 소장 부본 송달 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 【이 유】 1. 기초 사실 가. 부동산 분양회사인 제이앤씨에스개발 주식회사(이하 ‘제이앤씨에스개발’이라 한다)는 2008. 10. 10. 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 상가’라 한다)에 관하여 소유권보존등기를 마쳤다가, 2008. 9. 10. 소외인에게 이 사건 상가를 매도하고 2008. 11. 14. 위 상가에 관하여 소유권이전등기를 마쳐 주었다. 피고는 2012. 10. 31. 소외인으로부터 이 사건 상가를 매수하고 2012. 11. 19. 위 상가에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다. 나. 원고는 2008.경 제이앤씨에스개발과 이 사건 상가에 관하여 임대차계약을 체결하고 위 상가를 인도받아 ‘○○○’이라는 상호로 커피전문점을 운영하였다. 소외인은 이 사건 상가를 매수하면서 제이에스개발로부터 임대인의 지위를 승계하였고, 2010. 1. 10. 원고와 위 임대차계약의 연장계약을 체결하였다. 다. 원고는 2012. 11. 30. 이 사건 상가를 매수한 피고와 위 상가에 관하여 임대차기간 2015. 11. 30.까지, 임대차보증금 70,000,000원, 차임 월 2,200,000원(부가가치세 포함)으로 정한 임대차계약을 체결하였다. 라. 피고는 원고를 상대로 서울남부지방법원 2015가단246166호로 이 사건 상가의 인도를 구하는 건물명도 청구 소송을 제기하였다. 위 법원은 2016. 7. 13. 원고와 피고의 임대차계약은 묵시의 갱신이 되어 2016. 11. 30.까지 임대차기간이 연장되었음을 근거로 ‘원고는 2016. 11. 30.이 도래하면 피고에게 이 사건 상가를 명도하라.’는 일부 인용 판결을 선고하였고, 위 판결은 그 무렵 확정되었다. 마. 원고는 위 판결의 취지에 따라 2016. 11. 30. 피고에게 이 사건 상가를 인도하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 을 제1, 2, 4호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 원고의 청구에 관한 판단 가. 원고의 주장 피고는 2016. 10.초경 원고에게 이 사건 점포를 인도받아 피고 또는 피고의 자녀로 하여금 직접 커피전문점을 운영하겠다고 말하였고 원고의 권리금 요구도 거절하였다. 이로 인하여 원고는 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받지 못하여 권리금 상당의 손해를 입게 되었다. 따라서 피고는 원고에게 권리금 상당 손해배상금 37,000,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 나. 판단 1) 임차인의 권리금 회수기회 보호에 관한 손해배상청구권을 정한 상가건물 임대차보호법 제10조의 4는 다음과 같다. 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. ④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다. ⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다. 2) 위 법률 조항은 임차인의 권리금 회수 기회를 일반적, 포괄적 규정으로 보호하는 것이 아니라 임대인의 방해 행위 유형을 특정하여 손해배상청구를 인정하고 있다. 이에 따른 ‘권리금 회수기회 보호의무 위반’이 인정되기 위해서는 우선 임대차 기간만료 3개월 전부터 기간 만료 시까지 사이에 임차인이 신규 임차인을 주선하였을 것이 전제되어야 하고, 여기서 ‘주선’이라 함은 단순 물색이나 권리금에 관한 단순 교섭단계에 그쳐서는 안 되고 원고와 신규 임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 체결되었거나 그에 준하는 상태에 이르러 신규임차인이 되려는 자가 구체적으로 특정되어 있어야 할 것이다. 원고가 제출한 갑 제2호증의 1, 2의 각 기재만으로는 원고가 피고에게 신규임차인을 주선하였다거나, 주선할 신규임차인이 되려는 자와 권리금계약이 체결되었거나 그에 준하는 상태에 이르러 그를 특정할 수 있다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 위 주장은 이유 없다. 3. 결론 원고의 청구는 이유 없으므로 기각하기로 하여 주문과 같이 판단한다. 판사 신동헌 |
| 대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다273417 판결 [손해배상(기)][미간행] 【판시사항】 [1] 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부 (적극) [2] 구 상가건물 임대차보호법 제10조의4에서 정한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임이 성립하기 위하여 반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는지 여부 (소극) [3] 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지 여부 (적극) 【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항, 제10조의4 제1항 [2] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의3, 제10조의4 제1항, 제3항 [3] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 제4호, 제3항 【참조판례】 [1] 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결(공2019하, 1226) [3] 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결(공2019하, 1519) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 양헌 담당변호사 김의재 외 3인) 【피고, 피상고인】 피고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인(유한) 영진 담당변호사 김일진 외 2인) 【원심판결】 서울중앙지법 2018. 8. 30. 선고 2017나70894 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 상고이유 제1점에 관하여 가. 원심은 판시와 같은 이유로 1) 이 사건 임대차계약의 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 원고가 피고들에게 계약갱신요구를 할 수 없으므로, 피고들은 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않고, 2) 피고들의 보호의무가 인정된다고 하더라도, 원고가 신규임차인으로 물색한 자들과 실제 권리금 계약을 체결하고 피고들에게 신규임차인이 되려는 자를 주선하였다고 볼 수 없는 이상 피고들의 권리금 회수 방해 행위를 인정할 수 없다고 하여, 원고의 손해배상청구를 전부 기각하였다. 나. 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 참조). 이와 달리 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 판단한 원심판결에는 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 임대인의 권리금 회수기회 보호의무의 발생요건에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다. 그러나 아래에서 살펴보는 바와 같이 피고들의 권리금 회수 방해 행위가 있다고 인정되지 않는 이상 위와 같은 법리오해의 잘못은 판결에 영향을 미칠 수 없으므로 판결을 파기할 사유가 될 수 없다. 다. 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지 등을 종합하면, 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였는데, 임대인이 제10조의4 제1항에서 정한 기간에 이러한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있고, 이때 권리금 회수 방해를 인정하기 위하여 반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아니다. 또한 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당하고, 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 참조). 이와 같은 법리에 비추어 보면, 원고가 신규임차인과 실제 권리금 계약을 체결하고 피고들에게 신규임차인이 되려는 자를 주선하였다고 보기에 부족하다는 이유만으로 피고들이 권리금 회수를 방해하는 행위를 하였음이 인정되지 않는다고 한 원심판결에는 일부 부적절한 부분이 있으나, 원심판결 이유와 기록을 종합해 보더라도, 원고가 신규임차인을 주선하더라도 피고들이 그 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다고 보기 어렵고, 그 밖에 피고들이 원고의 권리금 회수를 방해하는 행위를 하였음을 인정할 증거가 없다. 결국 권리금 회수 방해를 원인으로 한 원고의 손해배상청구를 기각한 원심판결은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 상가임대차법 제10조의4 제1항의 적용에 관하여 판결에 영향을 미친 법리오해의 잘못이 없다. 2. 상고이유 제2점에 관하여 원심은 판시와 같은 이유로 피고들의 무단증축을 원인으로 한 원고의 손해배상청구를 기각하였는데, 이와 같은 원심판단에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다. 3. 결론 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 이기택(재판장) 권순일 박정화 김선수(주심) |
| 대법원 2019. 7. 25. 선고 2018다252823, 252830 판결 [건물인도등·손해배상(기)][미간행] 【판시사항】 [1] 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부 (적극) [2] 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 하는지 여부 (원칙적 적극) / 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지 여부 (적극) [3] 상가 임대인인 갑이 임대차기간 만료 전 임차인인 을에게 계약갱신 의사가 없으며 자신이 상가를 직접 이용할 계획이므로 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않겠다고 하였고, 이에 을이 갑을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구한 사안에서, 갑이 을의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였으므로 을은 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 갑에게 손해배상을 청구할 수 있고, 이는 전체 임대차기간이 5년을 경과하였더라도 마찬가지인데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례 【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항, 제10조의4 제1항 [2] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 제4호, 제3항 [3] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항, 제10조의4 제1항 제4호, 제3항 【참조판례】 [1] 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결(공2019하, 1226) [2] 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결(공2019하, 1519) 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인】 원고(반소피고) (소송대리인 법무법인 인의 담당변호사 김강준 외 4인) 【피고(반소원고), 상고인】 피고(반소원고) (소송대리인 법무법인 서율 담당변호사 기윤도 외 2인) 【원심판결】 춘천지법 2018. 6. 20. 선고 2017나52136, 52143 판결 【주 문】 원심판결 중 반소청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 춘천지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 사건의 경위 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 가. 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고만 한다)는 2010. 9. 7. 이 사건 점포의 전 소유자인 소외인과 사이에 이 사건 점포를 보증금 1,000만 원, 차임 월 50만 원, 임대차기간 2010. 9. 7.부터 2015. 9. 6.까지로 정하여 임차하는 임대차계약을 체결하고 이 사건 점포에서 편의점을 운영하였다. 나. 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고만 한다)는 소외인으로부터 이 사건 점포를 증여받아 2013. 4. 9. 소유권이전등기를 마쳤다. 다. 원고는 임대차기간이 만료하기 전인 2015. 3.경 피고와 임대차계약 갱신에 관하여 구두로 협의하면서 계약갱신 의사가 없고 원고 측에서 편의점을 직접 운영하고 싶다는 의사를 표시하였다. 원고와 피고는 원고가 편의점 물품 인수대금 및 편의점 운영 권리금을 직접 피고에게 지급하고 임대차계약을 종료하는 안에 대하여 협상하였으나 쌍방이 제시한 금액 차이로 인하여 협상이 결렬되었다. 라. 그 후 원고는 2015. 4. 14.경 내용증명으로 피고에게 이 사건 임대차계약을 갱신할 의사가 없음을 통지하고 기간 만료 시 무조건적으로 이 사건 점포를 인도하여 줄 것을 요구하였다. 마. 임대차기간 만료 전 원고와 피고가 2015. 8. 29.경 만난 자리에서, 원고는 계약기간 만료 후 점포를 인도받는 외에 권리금을 일체 인정해 줄 수 없다고 다시 고지하였고, 피고가 이 사건 점포 임차권을 인수할 의사가 있는 다른 사람을 찾았다고 말하며 자신이 권리금을 받고 임차인 지위를 넘길 수 있는 가능성에 대하여 문의하였으나 원고가 이를 거절하였다. 2. 원심의 판단 피고는 원고를 상대로 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의4 제1항, 제3항에 따라 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하고 있다. 이에 대하여 원심은, 임대인이 임차인의 임대차계약 갱신요구를 거절할 수 있거나 임차인이 임대인에 대하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에는 상가임대차법 제10조의4 제1항에 따른 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 인정되지 않고, 설령 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 인정된다고 하더라도 피고가 원고에게 새로이 임차인이 되려는 자를 주선한 바가 없으므로 임차인의 권리금 회수기회가 현실적으로 발생하였다고 보기 어렵다고 판단하여 피고의 반소청구를 기각하였다. 3. 대법원의 판단 가. 1) 상가임대차법 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 참조). 2) 또한 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호, 제3항 및 제10조의3 내지 제10조의7 등 관련 규정의 내용과 입법 취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 하나, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 하고, 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 참조). 나. 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고가 피고에게 이 사건 임대차기간 만료 후에는 자신이 이 사건 상가를 직접 이용할 계획이므로 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않겠다고 밝힘으로써, 피고의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였다고 봄이 타당하다. 이러한 경우 피고에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 부당하다고 보이므로, 특별한 사정이 없는 한 피고는 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 원고에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 한다. 이는 원고와 피고 사이의 전체 임대차기간이 5년을 경과하였다 하더라도 마찬가지이다. 다. 그런데도 원심은, 전체 임대차기간이 5년이 지나 임차인이 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 없는 경우에는 상가임대차법 제10조의4 제1항이 적용되지 않고, 피고가 원고에게 새로이 임차인이 되려는 자를 실제로 주선하지도 않았으므로, 원고가 상가임대차법 제10조의4 제3항, 제1항에 따른 손해배상책임을 부담하지 않는다고 판단하였다. 이러한 원심판단에는 상가임대차법 제10조의4 제1항이 규정하는 권리금 회수기회 보호에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 정당하다. 4. 결론 그러므로 원심판결 중 반소청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김상환(재판장) 박상옥 안철상(주심) 노정희 |
| 대법원 2020. 9. 3. 선고 2018다252441, 252458 판결 [건물명도ㆍ 보증금반환][미간행] 【판시사항】 [1] 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부 (적극) [2] 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 경우, 구 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 정당한 사유가 있다고 볼 수 있는지 여부 (소극) 【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항, 제10조의4 [2] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 제4호 【참조판례】 [1][2] 대법원 2019. 5. 30. 선고 2018다261124, 261131 판결 [1] 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결(공2019하, 1226) 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인】 원고(반소피고) (소송대리인 변호사 이준하) 【피고(반소원고), 상고인】 피고(반소원고) (소송대리인 법무법인 혜안 담당변호사 최병천) 【원심판결】 수원지법 2018. 7. 4. 선고 2017나74542, 74559 판결 【주 문】 원심판결의 반소에 관한 피고(반소원고) 패소 부분 중 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 수원지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 원심판결 이유와 기록을 살펴보면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 가. 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고 한다)는 1990. 1. 10. 무렵부터 이 사건 상가에서 음식점을 운영해 오다가, 1995. 1. 12. 이 사건 상가의 소유권을 취득하였다. 피고는 2003. 5. 6. 소외 1에게 이 사건 상가를 매도한 후 같은 해 6. 5. 소외 1로부터 이 사건 상가를 보증금 2,000만 원, 월 차임 150만 원, 계약기간 2003. 6. 5.부터 1년으로 정하여 임차하였고, 이후 이 사건 임대차계약은 묵시적으로 갱신되어 왔다. 나. 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고 한다)는 2015. 5. 13. 소외 1로부터 이 사건 상가를 매수하고 같은 해 5. 29. 소유권이전등기를 마친 후, 2016. 1. 무렵 피고에게 같은 해 6. 4.자로 이 사건 임대차가 종료됨을 통지하였다. 다. 피고는 2016. 3. 9. 소외 2와 이 사건 상가에 관하여 5,000만 원의 권리금계약을 체결한 다음, 같은 해 3. 22. 원고에게 신규 임차인으로 소외 2를 주선하며 임대차계약 체결을 요구하였다. 그러나 원고는 자신이 이 사건 상가에서 직접 샌드위치 가게를 운영할 계획이라는 이유로 피고의 요구를 거절하였다. 2. 원심은 그 판시와 같은 이유를 들어, 구「상가건물 임대차보호법」(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라고 한다) 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)는 같은 법 제10조 제2항이 정한 계약갱신요구권 행사기간인 5년을 초과한 임차인에 대하여는 적용되지 않는다고 보아, 구 상가임대차법 제10조의4가 적용됨을 전제로 한 피고의 이 사건 반소 중 손해배상청구 부분을 배척하였다. 3. 그러나 원심의 판단은 아래와 같은 이유로 받아들이기 어렵다. 가. 구 상가임대차법 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 같은 법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 참조). 또한 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 것에는 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다(대법원 2019. 5. 30. 선고 2018다261124, 261131 판결 등 참조). 나. 앞서 본 사실관계를 위 법리에 따라 살펴보면, 이 사건 상가에 관한 임대기간이 5년을 경과하여 피고가 원고에 대하여 갱신요구권을 행사할 수 없다 하더라도, 구 상가임대차법 제10조의4가 적용되므로 원고는 피고에 대하여 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다. 원고가 자신이 이 사건 상가에서 직접 샌드위치 가게를 운영할 계획이 있다는 이유만으로 피고가 주선한 소외 2와의 임대차계약의 체결을 거절한 데에는 정당한 사유가 있다고 볼 수 없으므로, 원고는 피고에게 권리금 회수 방해를 원인으로 한 손해배상채무를 부담한다고 볼 여지가 있다. 다. 그런데도 원심이 그 판시와 같은 이유로 임대기간이 5년을 경과하여 갱신요구권을 행사할 수 없는 임차인에 대하여는 구 상가임대차법 제10조의4가 적용되지 않는다고 보아 이 사건 반소 중 손해배상청구 부분을 배척한 데에는, 구 상가임대차법 제10조의4에 관한 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 4. 그러므로 원심판결의 반소에 대한 피고 패소 부분 중 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리ㆍ판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 민유숙(재판장) 김재형 이동원 노태악(주심) |
2. 주택임대차보호법과의 차이 주택임차인과 상가건물임차인의 대항력과 우선벼제권의 요건이나 효과가 대동소이하다. 양자의 주된 차이점은 다음과 같다.
첫째, 법의 적용범위에 관하여 주택임대차는 보증금액의 액수를 불문하고 주거용건물이면 적용되나. 상가건물임대차는 일정한 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 영업용 건물일지라도 적용이 없다. (단, 예외적으로 보증금 액수에 무관하게 모든 상가건물에 적용되는 사항이 있다. 제3조(대항력), 제10조제1항(계약만료 6개월전부터 1월전까지 계약갱신요구권), 제2항(최초의 임대차기간을 포함하여 10년), 제3항 본문(갱신되는 임대차는 전 임대차계약과 동일한 조건으로 갱신되는 것으로 본다), 제10조의2(상임법 적용되는 보증금초과 상가건물의 임대료 증감요구)부터 제10조의8(권리금회수조항) 까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다)
둘째, 임대차의 공시방법으로 주택임대차는 주민등록, 상가건물임대차는 사업자등록을 요구하므로 임차인이 법인인 경우 주택임대차에서는 보호를 받지 못하는 것이 원칙이나 상가건물임대차에서는 보호를 받는다. (주택임대차에서도 중소기업인 경우에는 일정 요건하에서 보호블 받는다.)
셋째, 임대차기간과 관련하여, 주택임대차의 경우 기간을 정함이 없거나 2년 미만의 경우에는 2년으로 보나, 상가건물임대차에서는 기간을 정함이 없거나 1년 미만인 경우에는 1년으로 본다.
그 외에 상가건물임대차에서는 10년의 범위 내에서 계약갱신요구권이 인정되고 있으나 임차인 사망시 임차권상속의 특례규정은 없고, 차임 등 증액청구의 기준과 월차임 전환시의 산정률 등이 주택임대차와 다르다.
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