경매관련서적/민사집행실무1-2014

제3편 부동산경매와 임차인-제1장 주택임차인-제1절 주택임대차보호법-제2절 적용범위

모두우리 2020. 4. 9. 08:14
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제3편 부동산경매와 임차인

  
제1장 주택임차인
   제1절 주택임대차보호법
   제2절  적용범위   
     1. 주거용건물                               2. 임대인
     3. 임대차기간                               4. 임차보증금
   제3절  주택임차인의 권리
     1. 총설                                        2. 대항력
     3. 우선변제권
제2장 상가건물임차인
     1. 상가건물임대차보호법
     2. 주택임차인과의 차이 
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제1장 주택임차인   

 제1절  주택임대차보호법  

   1. 주택임대차보호법 연혁 -생략 
   2. 주택임대차보호법시행령의 연혁 

 

제8조(보증금 중 일정액의 보호)

① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(담보물권자)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.

② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.

③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. <개정 2009.5.8>

[전문개정 2008.3.21]

시행령 제10조(보증금 중 일정액의 범위 등)

① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. <개정 2010.7.21, 2013.12.30, 2016.3.31, 2018.9.18, 2021.5.11>

1. 서울특별시: 5천만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 4천300만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 2천300만원

4. 그 밖의 지역: 2천만원

② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.

③ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.

④ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.

[전문개정 2008.8.21]

[제3조에서 이동, 종전 제10조는 제17조로 이동 <2013.12.30>]

제3조(대항력 등)

① 임대차는 그 등기(등기)가 없는 경우에도 임차인(임차인)이 주택의 인도(인도)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015.1.6>

③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013.8.13>

④ 임차주택의 양수인(양수인)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(임대인)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013.8.13>

⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항·제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. <개정 2013.8.13>

⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(항변권)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. <개정 2013.8.13>

[전문개정 2008.3.21]

제3조의2(보증금의 회수)

① 임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(집행권원)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(집행개시)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(반대의무)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. <개정 2013.8.13>

② 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건(대항요건)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(확정일자)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(공매)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(환가대금)에서 후순위권리자(후순위권리자)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(변제)받을 권리가 있다. <개정 2013.8.13>

③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.

④ 제2항 또는 제7항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다. <개정 2013.8.13>

⑤ 제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용한다.

⑥ 제4항에 따라 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등을 상대로 소(소)를 제기한 것을 증명하면 해당 소송이 끝날 때까지 이의가 신청된 범위에서 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등에 대한 보증금의 변제를 유보(유보)하고 남은 금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다. <개정 2013.8.13>

⑦ 다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제3조의3제5항, 제3조의4제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다. <신설 2013.8.13, 2015.1.6, 2016.5.29>

1. 「은행법」에 따른 은행

2. 「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행

3. 「한국산업은행법」에 따른 한국산업은행

4. 「농업협동조합법」에 따른 농협은행

5. 「수산업협동조합법」에 따른 수협은행

6. 「우체국예금·보험에 관한 법률」에 따른 체신관서

7. 「한국주택금융공사법」에 따른 한국주택금융공사

8. 「보험업법」 제4조제1항제2호라목의 보증보험을 보험종목으로 허가받은 보험회사

9. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사

10. 그 밖에 제1호부터 제9호까지에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 기관

⑧ 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등(이하 "금융기관등"이라 한다)은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다. <신설 2013.8.13>

1. 임차인이 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실한 경우

2. 제3조의3제5항에 따른 임차권등기가 말소된 경우

3. 「민법」 제621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우

⑨ 금융기관등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다. <신설 2013.8.13>

[전문개정 2008.3.21]


임차인들의 보증금 중 일정액의 합계액이 주택가액(매각대금)의 1/2을 초과하는 경우에는 주택가액의 1/2의 범위에서 안분배당한다.  

개정일시 지역 최우선임차인범위 최우선변제금
1984.6.4. 서울, 직할시 300만원 이하 300만원 이하
  기타 200만원 이하 200만원 이하
19877.12.1. 서울, 직할시 500만원 이하 500만원 이하
  기타지역 400만원 이하 400만원 이하
1990.2.19. 서울, 직할시 2000만원 이하 700만원 이하
  기타지역 1500만원 이하 500만원 이하
1995.10.19. 특별시, 광역시 3000만원 이하 1200만원 이하
  기타지역 2000만원 이하 800만원 이하
2001.9.15. 수도권과밀억제구역 4000만원 이하 1600만원 이하
  광역시 3500만원 이하 1400만원 이하
  그 밖의 지역 3000만원 이하 1200만원 이하
2008.8.21. 수도권과밀억제구역 6000만원 이하 2000만원 이하
  광역시 5000만원 이하 1700만원 이하
  그 밖의 지역 4000만원 이하 1400만원 이하
2010.7.21. 서울특별시 7500만원 이하 2500만원 이하
  수도권과밀억제지역 6500만원 이하 2200만원 이하
  광역시, 안산, 용인, 김포, 광주 5500만원 이하 1900만원 이하
  그 밖의 지역 4000만원 이하 1400만원 이하
2013.12.30. 서울특별시 9500만원 이하 3200만원 이하
  수도권과밀억제구역 8000만원 이하 2700만원 이하
  광역시, 안산, 용인, 김포, 광주 6000만원 이하 2000만원 이하
  그 밖의지역 4500만원 이하 1500만원 이하
2016.3.31. 서울특별시 1억원 이하 3400만원 이하
  수고권과밀억제권 8000만원 이하 2700만원 이하
  광역시, 안산, 용인, 김포, 광주, 세종 6000만원 이하 2000만원 이하
  그 밖의 지역 5000만원 이하 1700만원 이하
2018.9.18. 서울특별시 1억1천만원 3700만원 이하
  수도권과밀억제권, 용인, 세종, 화성 1억원 이하 3400만원 이하
  광역시, 안산, 김포, 광주, 파주 6000만원 이하 2000만원 이하
  그 밖의 지역 5000만원 이하 1700만원 이하
2021.5.11 서울특별시 15,000만원 5,000만원
  과밀억제권, 세종, 용인, 화성 김포 13,000만원 4,300만원
  광역시, 광주 파주 이천 평택 7,000만원 2,300만원
  그 밖의 지역 6,000만원 2,000만원

 

■ 수도권정비계획법 시행령 [별표 1] <개정 2017. 6. 20.>
과밀억제권역, 성장관리권역 및 자연보전권역의 범위(제9조 관련)
과밀억제권역
1. 서울특별시
2. 인천광역시[강화군, 옹진군, 서구 대곡동ㆍ불로동ㆍ마전동ㆍ금곡동ㆍ오류동ㆍ왕길동ㆍ당하동ㆍ원당동, 인천경제자유구역(경제자유구역에서 해제된 지역을 포함한다) 및 남동 국가산업단지는 제외한다]
3. 의정부시
4. 구리시
5. 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동만 해당한다)
6. 하남시
7. 고양시
8. 수원시
9. 성남시
10. 안양시
11. 부천시
12. 광명시
13. 과천시
14. 의왕시
15. 군포시
16. 시흥시[반월특수지역(반월특수지역에서 해제된 지역을 포함한다)은 제외한다]

 

[별표 1] <개정 2011.3.9>
과밀억제권역, 성장관리권역 및 자연보전권역의 범위(제9조 관련)
과밀억제권역
●서울특별시
●인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지는 제외한다)
●의정부시
●구리시
●남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동만 해당한다)
●하남시
●고양시
●수원시
●성남시
●안양시
●부천시
●광명시
●과천시
●의왕시
●군포시
●시흥시[반월특수지역(반월특수지역에서 해제된 지역을 포함한다)은 제외한다]

 

제2절 적용범위   


1. 주거용 건물   

주택임대차보호법은 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고(주임법1조), 위 법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다. (대판2009.8.20. 2009다26879) 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 같다. (주임법2조) 또한 위 법은 미등기전세계약에 관하여도 이를 준용한다.

(주임법 12조)    

제1조(목적)  

이 법은 주거용 건물의 임대차(임대차)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.

[전문개정 2008.3.21]

제2조(적용 범위)  

이 법은 주거용 건물(이하 "주택"이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(임차주택)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.

[전문개정 2008.3.21] 

제12조(미등기 전세에의 준용)

주택의 등기를 하지 아니한 전세계약에 관하여는 이 법을 준용한다. 이 경우 "전세금"은 "임대차의 보증금"으로 본다.

[전문개정 2008.3.21]

 

대법원 2009. 8. 20. 선고 2009다26879 판결
[배당이의][공2009하,1536]

【판시사항】

점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경된 경우, 이를 임차한 소액임차인이 근저당권자에 대하여 우선변제권이 있는지 여부 (적극) 

【판결요지】

주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있으므로(제1조), 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것은 허용되지 않는다고 할 것인바, 주택임대차보호법 제2조가 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하며, 건물 등기부상 ‘건물내역’을 제한하고 있지도 않으므로, 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경되어 이를 임차한 소액임차인도 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법 제8조에 의하여 보증금 중 일정액을 근저당권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 

【참조조문】

주택임대차보호법 제1조, 제2조, 제8조

【전 문】

【원고, 상고인】 원고농업협동조합 (소송대리인 변호사 기세운외 1인)

【피고, 피상고인】 피고 1외 1인

【피고(선정당사자), 피상고인】 피고(선정당사자) 2

【피고, 피상고인】 피고 3외 3인

【원심판결】 광주지법 2009. 2. 6. 선고 2008나6195 판결

【주 문】

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있으므로(제1조), 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것은 허용되지 않는다고 할 것인바, 주택임대차보호법 제2조가 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하며, 건물 등기부상 ‘건물내역’을 제한하고 있지도 않으므로, 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경되어 이를 임차한 소액임차인도 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법 제8조에 의하여 보증금 중 일정액을 근저당권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 할 것이다. 

원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고는 1999. 1. 28. 용도 변경 전의 이 사건 각 부동산 소유자인 소외인과 사이에 채권최고액 392,000,000원의 근저당권설정계약을 체결하고, 같은 달 30. 위와 같은 내용의 근저당권설정등기를 마친 사실, 원고가 위 근저당권을 설정할 당시 이 사건 건물의 등기부상 ‘건물내역’은 1, 2층 점포, 3층 사무실, 4층은 주택이었으며, 실제로 1층은 교회, 2층은 당구장, 3층은 사무실, 4층은 주택으로 사용되고 있었던 사실, 그런데 소외인은 위 근저당권설정등기를 마친 후 이 사건 건물전체를 원룸 주택으로 개조하여 피고들 및 선정자들과 제1심 공동피고들에게 각 임대하였고, 이 사건 건물에 대한 등기부상 ‘건물내역’도 1층 교회, 2층 당구장, 3, 4층 다가구주택으로 변경등기한 사실을 인정한 다음, 판시와 같은 이유로 피고들 및 선정자들은 주택임대차보호법상 소액임차인으로서 보호받을 지위에 있다고 판단하였다. 

원심의 위와 같은 판단은 위 법리에 따른 것으로 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 근저당권의 효력이나 주택임대차보호법에 관한 법리오해 등의 위법이 없다. 

그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관   김용담(재판장) 박시환 안대희(주심) 신영철

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광주지방법원 2009. 2. 6. 선고 2008나6195 판결
[배당이의][미간행]

【전 문】

【원고, 항소인】 원고 농업협동조합 (소송대리인 변호사 기세룡)

【피고, 피항소인】 피고 1외 7인

【피고(선정당사자), 피항소인】 피고 3 (소송대리인 공익법무관 김재현)

【변론종결】
2009. 1. 16.

【제1심판결】 광주지방법원 2008. 6. 4. 선고 2007가단92273 판결

【주 문】

1. 제1심 판결 중 피고 4, 9에 대한 부분을 취소한다.

2. 광주지방법원 2006타경51759 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2007. 10. 2. 작성한 배당표 중 피고 4에 대한 배당액 8,163,396원을 5,881,911원으로, 피고 9에 대한 배당액 9,796,075원을 7,058,293원으로, 원고에 대한 배당액 265,710,176원을 270,729,443원으로 각 경정한다. 

3. 원고의 나머지 피고들 및 피고(선정당사자) 3에 대한 항소를 모두 기각한다.

4. 원고와 피고 4, 9 사이에 생긴 소송총비용은 위 피고들이 부담하고, 원고의 나머지 피고들 및 피고(선정당사자) 3에 대한 항소비용은 원고가 부담한다. 

【청구취지 및 항소취지】
제1심 판결을 취소한다. 광주지방법원 2006타경51759 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2007. 10. 2. 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액을 324,116,190원으로, 피고들, 피고(선정당사자 이하 ‘피고’라고만 한다) 3 및 선정자들에 대한 배당액을 별지 배당 목록 중 ‘변경배당액’란 기재와 같이 각 변경한다. (원고가 항소를 제기한 이후에 제1심 공동피고 10, 11, 12, 13, 14, 선정자 15에 대한 항소를 취하하였으므로, 위 피고들에 대한 부분은 항소심 심판범위에서 제외되었다.) 

【이 유】

1. 기초사실

가. 원고는 1999. 1. 28. 별지 부동산 제1목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 각 부동산’이라 한다)의 소유자인 소외인과 사이에 채권최고액 392,000,000원의 근저당권설정계약을 체결하고, 같은 달 30. 위와 같은 내용의 근저당권설정등기를 마친 다음, 그 무렵 소외인에게 2억 8,000만 원을 대여하였다. 

나. 원고가 위 근저당권을 설정할 당시 이 사건 건물의 현황은 1, 2층 점포, 3층 사무실, 4층은 주택이었으며, 1층은 교회, 2층은 당구장, 3층은 사무실, 4층은 주택으로 사용되고 있었다. 

다. 그런데 소외인은 위 근저당권설정등기를 마친 후 이 사건 건물 전체를 원룸 주택으로 개조하여 피고들 및 선정자들과 제1심 공동피고들에게 별지 배당 목록 기재와 같이 임대하였고, 이 사건 건물에 대한 등기부상 표시도 별지 부동산 제2목록 제2항 기재와 같이 변경하였다. 

라. 원고는 소외인에 대한 대출원리금을 회수하기 위해 이 사건 각 부동산에 대하여 광주지방법원 2006타경51759호로 부동산임의경매를 신청하였고, 위 법원은 경매절차에서 별지 배당 목록 ‘배당액’란 기재와 같이 피고들 및 선정자들을 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 인정하여 최선순위로 해당 금액을 배당하고, 근저당권자인 원고에게 순차 배당한 잔액 265,710,176원을 배당하는 내용의 배당표를 작성하였다. 

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고의 주장

원고는, 근저당권이 설정된 이후 무단 용도 변경된 경우까지 경매 당시 현황을 기준으로 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면, 근저당권자에게 예측할 수 없는 손해를 입게 하는 것이므로, 이 사건과 같이 ‘근저당권설정 당시는 주택이 아니던 건물 부분이 근저당권설정 후에 주택으로 용도 변경된 경우’에는 용도 변경된 후에 해당 주택을 임차한 사람은 주택임대차보호법상의 소액임차인에 해당하지 않아 임대차 이전의 근저당권자에게 대항할 수 없다고 보아야 할 것이므로, 경매법원이 피고들 및 선정자들을 원고보다 선순위 권리자로 인정하는 내용의 배당표를 작성한 것은 부당하다고 주장한다. (원고는 4층 주택의 임차인들의 방실이 501호 등으로 표기되어 있어서 5층의 임차인으로 착오하여 위 4층 주택의 임차인들도 이 사건 소송의 피고로 소제기 하였다가 항소심에 이르러 이들에 대한 항소를 취하하였다.) 

3. 판단

가. 피고 4, 9에 대하여

원고의 위 주장에 대하여 위 피고들은 민사소송법 제150조에 의하여 이를 자백한 것으로 본다.

나. 나머지 피고들에 대한 판단

이 사건 건물 중 피고들 및 선정자들이 임차하여 점유하는 부분은 방실 뿐만 아니라 독립한 주방과 화장실까지 설치되어 주택의 실질을 갖추고 있었음은 당사자 사이에 다툼이 없는 바, 근저당권이 설정된 이후 원룸으로 무단 용도 변경된 경우까지 소액임차인에게 우선변제권을 인정할 경우 선순위이던 근저당권자에게 예측할 수 없는 손해를 지우는 결과를 초래하는 것은 사실이지만, 주택임대차보호법의 입법취지상 그 보호대상인 주택에 해당하는지 여부는 공부상 건축물의 용도와 같은 형식이 아닌 실질에 따라 판단하여야 하며, 주택임대차보호법은 서민의 주거생활 안정을 보장하는데 그 입법목적이 있으므로 뚜렷한 근거 없이 임차인에게 불리하게 위 법률 조항을 해석하여서는 아니 된다 할 것인데, 주택임대차보호법 제2조가 ‘이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 이를 적용한다’고만 규정하여 ‘임대차 당시 주거용 건물’이면 족한 취지로 정하고 있을 뿐 ‘근저당권 설정 이후 주택으로 용도 변경된 건물’에 관하여는 그 적용을 배제하는 규정을 따로 두고 있지 아니하므로, 비록 피고 4, 9를 제외한 나머지 피고들 및 선정자들에게 등기부등본상의 건물 용도를 제대로 확인하지 않은 잘못이 일부 있다고 하더라도, 위 피고들 및 선정자들은 주택임대차보호법상 소액임차인으로서 보호받을 지위에 있다고 보아야 할 것이므로, 원고의 주장은 받아들이지 아니한다. 

4. 결론

그렇다면, 광주지방법원 2006타경51759 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2007. 10. 2. 작성한 배당표 중 피고 4에 대한 배당액 8,163,396원을 5,881,911원으로, 피고 9에 대한 배당액 9,796,075원을 7,058,293원으로, 원고에 대한 배당액 265,710,176원을 270,729,443원으로 각 경정하여야 할 것이므로, 원고의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로, 제1심 판결 중 피고 4, 9에 대한 원고 패소부분을 취소하여, 위와 같이 배당표를 경정하기로 하고, 원고의 나머지 피고들에 대한 항소는 모두 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 

[별지 선정자명단 및 배당목록, 부동산 목록 각 생략]

판사   강신중(재판장) 정회일 노미정

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광주지법 2008. 6. 4. 선고 2007가단92273 판결
[배당이의] 항소[각공2008하,1167]

【판시사항】

근저당권이 설정된 후 근린생활시설에서 주택으로 무단 용도변경된 건물의 임차인에게 주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권을 인정한 사례 

【판결요지】

근저당권이 설정된 후 근린생활시설에서 주택으로 무단 용도변경된 건물의 임차인에게 주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권을 인정한 사례. 

【참조조문】

주택임대차보호법 제1조, 제2조, 제8조 제1항

【전 문】

【원 고】 서광주농업협동조합 (소송대리인 변호사 기세운외 1인)

【피 고】 피고 1외 12인 (소송대리인 변호사 박왕규외 7인)

【피고(선정당사자)】 피고 3

【변론종결】
2008. 5. 14.

【주 문】

1. 원고의 이 사건 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

【청구취지】
이 법원 2006타경51759 부동산임의경매사건에 관하여 이 법원이 2007. 10. 2. 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액을 금 340,542,882원으로, 피고들 및 선정자들에 대한 배당액을 별지 제1목록 중 ‘변경배당액’란 각 해당 기재와 같이 각 변경한다. 

【이 유】

1. 인정 사실

가. 원고는 1999. 1. 28. 별지 제2목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)의 소유자인 소외 1과 사이에 채권최고액 392,000,000원의 근저당권설정계약을 체결하고 같은 달 30. 위와 같은 내용의 근저당권설정등기를 경료한 다음, 그 무렵 위 소외 1에게 금 280,000,000원을 대여하였다. 

나. 위 근저당권 설정 당시 이 사건 건물의 현황은 별지 제2목록 제2항 기재와 같았고, 그 당시 1층은 교회, 2층은 당구장, 3층은 사무실, 4층은 주택으로 사용되고 있었다. 

다. 그런데 위 소외 1은 위 근저당권설정 등기를 마친 후 이 사건 건물 전체를 원룸 주택으로 개조하여 피고들 및 선정자들에게 별지 제1목록 기재와 같이 임대하였고, 이 사건 건물에 대한 등기부상 표시도 별지 제3목록 제2항 기재와 같이 변경하였다.

라. 원고는 위 소외 1에 대한 이 사건 대출원리금을 회수하고자 이 사건 부동산에 관하여 이 법원 2006타경51759호로 부동산임의경매를 신청하였다. 

마. 이 법원은 위 경매절차에서 별지 제1목록 ‘배당액’란 기재와 같이, 피고들 및 선정자들을 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 인정하여 최선순위로 해당 금액을 각 배당한 다음, 근저당권자인 원고에게는 순차 배당한 잔액 265,710,176원을 배당하는 내용의 배당표를 작성하였다. 

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1, 2, 변론 전체의 취지

2. 원고의 청구에 대한 판단

가. 원고의 주장

(1) 근저당권이 설정된 이후 원룸으로 무단 용도변경된 경우까지 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면, 근저당권자가 예측할 수 없이 입게 되는 손해의 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이 사건과 같이 ‘근저당권 설정 당시는 주택이 아니던 건물 부분이 근저당권 설정 후에 주택으로 용도변경된 경우’에는 용도변경된 후에 해당 주택을 임차한 사람은 주택임대차보호법상의 소액임차인에 해당하지 않아 임대차 이전의 근저당권자에게 대항할 수 없다고 보아야 한다. 

(2) 따라서 이 법원이 피고들 및 선정자들을 원고보다 선순위 권리자로 인정하는 내용의 배당표를 작성한 것은 부당하므로, 별지 제1목록 ‘변경배당액’란 기재와 같이 피고들 및 선정자들에 대한 배당액 중 금 74,832,706원을 취소하여 이를 원고에게 추가 배당하는 것으로 배당표가 경정되어야 한다.  

나. 판 단

(1) 주택임대차보호법의 입법 취지상 그 보호대상인 주택에 해당하는지 여부는 공부상 건축물의 용도와 같은 형식이 아닌 실질에 따라 판단하여야 할 것인데, 앞에서 채택한 증거에 의하면 이 사건 건물 중 피고들 및 선정자들이 임차하여 점유하는 부분은 방실뿐만 아니라 독립한 주방과 화장실까지 설치되어 주택의 실질을 갖추고 있음이 분명하므로, 비록 위와 같은 주택으로서의 구조가 불법적인 용도변경에 의한 것이라고 하더라도 이 사건 건물은 주택임대차보호법의 적용대상에 포함된다. 

(2) 나아가 피고들 및 선정자들이 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 보호받을 수 있는지에 대하여 보건대, 근저당권이 설정된 이후 원룸으로 무단 용도변경된 경우까지 소액임차인에게 우선변제권을 인정할 경우 선순위이던 근저당권자에게 예측할 수 없는 손해를 지우는 결과를 초래하는 것은 사실이지만, ① 위와 같은 용도변경은 기본적으로 임대인에게 비난지울 것인 점, ② 비록 소액임차인들에게 등기부등본상의 건물 용도를 제대로 확인하지 않은 잘못이 일부 있다고 하더라도, 근저당권자 역시 저당목적물의 현상변경을 제대로 확인하지 않은 잘못을 부인하기 어려운 점, ③ 주택임대차보호법의 입법 목적은 서민의 주거생활 안정을 보장하는데 있으므로 뚜렷한 근거 없이 임차인에게 불리하게 위 법률 조항을 해석하여서는 안 되는 점, ④ 그런데 주택임대차보호법은 “이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 이를 적용한다”( 제2조)고만 규정하여 ‘임대차 당시 주거용 건물’이면 족한 취지로 정하고 있을 뿐 ‘근저당권 설정 이후 주택으로 용도변경된 건물’에 관하여는 그 적용을 배제하는 규정을 따로 두고 있지 않은 점 등을 고려할 때, 이 사건 피고들 및 선정자들은 주택임대차보호법상 소액임차인으로서 보호받을 지위에 있다고 보아야 한다. 

3. 결 론

그렇다면 원고의 피고들 및 선정자들에 대한 청구는 모두 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사   최인규 

 

대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결
[배당이의][공2014상,696]

【판시사항】

[1] 적법한 임대권한이 없는 사람과 임대차계약을 체결한 경우, 주택임대차보호법이 적용되는지 여부 (소극) 

[2] 갑이 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 을과 주택임대차계약을 체결한 후 주택을 인도받아 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았는데, 다음날 을이 매각대금을 완납하고 병 주식회사에 근저당권설정등기를 마쳐준 사안에서, 갑이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에서 정한 우선변제권을 취득하였다고 본 원심판결에 법리오해 등의 위법이 있다고 한 사례 

【판결요지】

[1] 주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구된다. 

[2] 갑이 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 을과 주택임대차계약을 체결한 후 주택을 인도받아 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았는데, 다음날 을이 매각대금을 완납하고 병 주식회사에 근저당권설정등기를 마쳐준 사안에서, 을이 최고가매수신고인이라는 것 외에는 임대차계약 당시 적법한 임대권한이 있었음을 인정할 자료가 없는데도, 갑이 아직 매각대금을 납부하지도 아니한 최고가매수신고인에 불과한 을로부터 주택을 인도받아 전입신고 및 확정일자를 갖추었다는 것만으로 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에서 정한 우선변제권을 취득하였다고 본 원심판결에 법리오해 등의 위법이 있다고 한 사례. 

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제2조 [2] 주택임대차보호법 제3조의2 제2항

【참조판례】

[1] 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결(공2008하, 1107)

【전 문】

【원고, 피상고인】 원고

【피고, 상고인】 주식회사 신라저축은행의 소송수계인 파산자 주식회사 신라저축은행의 파산관재인 예금보험공사 (소송대리인 법무법인 케이알 담당변호사 이창근 외 3인) 

【원심판결】 의정부지법 2012. 9. 13. 선고 2011나9267 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 의정부지방법원 본원 합의부에 환송한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 원심은, 원고가 진정한 임차인임을 전제로, ‘원고는 2007. 10. 23. 이 사건 주택에 대한 인도와 주민등록을 마침과 동시에 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춤으로써 그 다음날인 2007. 10. 24. 00:00 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 의한 우선변제권을 취득하였으므로, 경매절차상 환가대금에서 2007. 10. 24. 근저당권설정등기를 마친 피고보다 우선하여 임대차보증금 3,000만 원을 변제받을 권리가 있다’고 판단하였다. 

2. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.

가. 주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구된다(대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결 등 참조). 

나. 그런데 원심판결 이유에 의하면, 원고는 종전 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 소외 1과 2007. 10. 13. 이 사건 주택에 관한 임대차계약을 체결한 후, 같은 달 23일 종전 임차인 소외 2로부터 이 사건 주택을 인도받은 소외 1로부터 이 사건 주택을 인도받아 같은 날 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았으며, 소외 1이 같은 달 24일 매각대금을 완납하고 피고에게 근저당권설정등기를 마쳐준 사실은 알 수 있으나, 소외 1이 최고가매수신고인이라는 것 외에는 위 임대차계약 당시 적법한 임대권한이 있었음을 인정할 자료는 기록상 찾아볼 수 없다. 

그럼에도 불구하고 원심이, 원고가 아직 매각대금을 납부하지도 아니한 최고가매수신고인에 불과한 소외 1로부터 2007. 10. 23. 이 사건 주택을 인도받고, 전입신고 및 확정일자를 갖추었다는 것만으로 그 다음날인 2007. 10. 24. 00:00 우선변제권을 취득하였다고 단정한 것은, 주택임대차보호법상 적법한 임대권한에 관한 법리를 오해하거나 그에 관한 심리를 다하지 아니함으로써 판단을 그르친 것이다(다만, 원고가 소액임차인으로서 일정 금액을 최우선으로 배당받을 수 있는지 여부는 별개의 문제이다). 

3. 그러므로 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  

대법관   박보영(재판장) 민일영(주심) 이인복 김신

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의정부지방법원 2012. 9. 13. 선고 2011나9267 판결
[배당이의][미간행]

【전 문】

【원고, 항소인】 원고 (소송대리인 법무법인 이현 담당변호사 김남오)

【피고, 피항소인】 주식회사 신라저축은행

【변론종결】
2012. 7. 19.

【제1심판결】 의정부지방법원 고양지원 2011. 5. 13. 선고 2010가단36448 판결

【주 문】

1. 제1심 판결을 취소한다.

2. 의정부지방법원 고양지원 2009타경36285 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2010. 9. 3. 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액을 30,000,000원으로, 피고에 대한 배당액을 221,652,677원에서 191,652,677원으로 각 경정한다. 

3. 소송총비용은 피고가 부담한다.

【청구취지 및 항소취지】
주문 제1, 2항 기재와 같다.

【이 유】

1. 기초사실

가. 소외 1은 2007. 10. 24. 고양시 덕양구 (주소 1 생략)빌라 (동호수 1 생략)(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여 같은 일자 임의경매로 인한 매각을 원인으로 한 소유권이전등기를 마치고, 같은 날 피고에게 채권최고액 8,320만 원, 채무자 소외 1인 근저당권을 설정하여 주었다. 

나. 이후 피고는 위 근저당에 기하여 이 사건 부동산에 관하여 임의경매를 신청하여 2009. 12. 10. 임의경매개시결정(의정부지방법원 고양지원 2009타경36285)을 받았고, 위 경매절차에서 피고는 근저당권자 및 신청채권자로서 3순위로 221,652,677원을 배당받았으며, 원고는 소외 1과 임차보증금 3,000만 원에 임대차계약을 체결한 후 2007. 10. 23. 이 사건 부동산을 인도받고 확정일자를 부여받아 주택임대차보호법(이하 ‘법’이라고만 한다)상 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이라는 내용의 권리신고 및 배당요구 신청을 하였으나 배당에서 제외되었다. 

다. 원고는 배당기일에 출석하여 피고 배당액 중 3,000만 원에 대하여 이의를 제기하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 5호증, 을 제1호증의 1의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 주장 및 판단

가. 당사자들의 주장

원고는, 소외 1과 이 사건 부동산에 관하여 임차보증금을 3,000만 원으로 하는 임대차계약을 체결하고 2007. 10. 23. 이 사건 부동산을 인도받은 후 같은 날 전입신고를 마치고 확정일자를 부여받음으로써 법상 우선변제권을 취득하였는바, 2007. 10. 24. 근저당권설정등기를 마친 피고보다 배당에서 우선하여 변제받아야 하므로 주문 제2항 기재와 같이 배당표가 경정되어야 한다고 주장한다. 

이에 대하여 피고는, 아직 매각대금을 납부하지 않아 이 사건 부동산에 대한 소유권이 소외 1에게 이전되지도 않은 상황에서 원고가 소외 1과 임대차계약을 체결하는 등 여러 가지 이례적인 사정에 비추어 원고는 법을 이용하여 배당을 받으려는 가장 임차인이므로 배당에게 배제되어야 한다고 주장한다. 

나. 판단

1) 먼저 원고가 가장 임차인인지 여부에 관하여 본다.

갑 제2 내지 4, 6호증, 을 제1호증의 2, 을 제4, 5호증의 각 1, 2, 을 제7호증의 각 기재, 제1심 증인 소외 1, 당심 증인 소외 3의 각 증언에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사실 및 사정 즉, 원고는 2007. 10. 13. 소외 1로부터 이 사건 부동산을 임차보증금 3,000만 원(계약금 200만 원 계약 당일 지급, 잔금 2,800만 원 2007. 11. 16. 지급), 인도일 2007. 11. 16.로 각 정하여 임차(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)한 후, 예정한 인도일 이전인 2007. 10. 23. 이 사건 부동산을 소외 1로부터 인도받았는데 같은 날 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 부여받은 사실, 소외 1은 그 다음날인 2007. 10. 24. 매각대금을 완납한 후 소유권이전등기를 마쳤고 같은 날 피고에게 위 근저당권설정등기를 마쳐준 사실, 부동산업자인 소외 3 및 소외 1은 아파트나 빌라 수십 여 채를 보유하면서 임의경매 등 절차에 참가하여 최고가매수인이 된 후 배당기일 이전에 배당금 상당액을 임차인에게 주어 내보낸 뒤 이후 배당금은 자신들이 갖고 그 사이 새로운 임차인에게 임대를 주어 그 임차보증금 등을 합하여 매각대금을 지급하는 방식으로 돈을 운용해 온 것으로 보이는 점, 소외 3 및 소외 1은 위 임의경매(의정부지방법원 고양지원 2009타경36285) 전에 이 사건 부동산에 관하여 진행된 별개의 부동산임의경매절차(의정부지방법원 고양지원 2007타경7092)에서 소외 1 명의로 매각결정을 받은 후 2007. 10. 23. 이전에 당시 2순위로 2,300만 원을 배당받기로 되어 있던 임차인 소외 2에게 위 배당액 상당의 임차보증금을 미리 지급하고 당시 소외 1이 역시 임의경매절차에서 최고가매수신고를 하여 소유권을 취득할 예정이었던 고양시 덕양구 (주소 2 생략)빌라 (동호수 2 생략)로 이사하게 한 사실(전출신고는 소외 1이 소유권을 취득하고 난 후인 2007. 11. 21.에 함), 원고는 친구이자 소외 3이 운영하던 공인중개사 중개보조원인 소외 4를 통하여 이 사건 부동산의 최고가매수신고인이 소외 1이라는 사실을 알고 임대차계약을 체결하였고 전입예정일보다 빠른 2007. 10. 23. 위 소외 4를 통하여 열쇠를 넘겨받은 후 입주하였으며, 입주 당시 이 사건 부동산은 비워져 있었던 점, 원고는 소외 1에게 이 사건 임대차계약 체결 당일 200만 원을 수표로, 2007. 11. 16. 잔금 2,800만 원을 지급하였는데, 잔금 지급 당시 1,500만 원은 송금하였고, 1,300만 원은 원고가 이전에 거주하던 곳으로 새로 전입 온 임차인에게서 받은 수표로 직접 지급한 것으로 보이는 점, 제1심 증인 소외 1의 증언에 비추어 피고 회사 직원이었던 소외 5와 사이에 작성된 확인서(을 제2호증의 3)는 그 기재내용을 진실이라고 믿기 어려운 점 등을 종합하면, 원고는 소외 1로부터 이 사건 부동산을 임차한 진정한 임차인이라고 봄이 상당하고, 달리 원고가 가장 임차인이라는 점을 인정할 증거가 없다. 

2) 위 인정사실에 의하면, 원고는 2007. 10. 23. 이 사건 부동산에 대한 인도와 주민등록을 마침과 동시에 임대차계약증서상의 확정일자를 부여받음으로써 그 다음날인 2007. 10. 24. 00:00 법 제3조의2 제2항에 의한 우선변제권을 취득하였으므로(대법원 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결 참조), 법 제3조의2 제2항에 따라 위 경매절차상 환가대금에서 2007. 10. 24. 근저당권설정등기를 마친 근저당채권자인 피고보다 우선하여 위 임차보증금 3,000만 원을 변제받을 권리가 있다고 할 것이다. 따라서 의정부지방법원 고양지원 2009타경36285 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2010. 9. 3. 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액을 30,000,000원으로, 피고에 대한 배당액을 221,652,677원에서 191,652,677원으로 각 경정하여야 한다. 

3. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 이를 취소하고 주문 제2항 기재와 같이 배당표를 경정하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 

판사   박우종(재판장) 이재희 류지미  

 

임대권한이 없는 자와 맺은 임대차계약도 성립하지만, 적어도 주임법의 적용을 받기 위해서는 임대권한이 있는 자와의 임대차계약을 맺어야만, 우선변제권 및 대항력이 발생한다. 상기 판례에서 경매절차에서 최가가매수신고인과 체결된 임대차계약은 주임법의 적요을 받지 못하지만, 매수신고인이 잔금완납한 날을 기준으로 소유자와 체결된 임대차계약으로 추론되고, 이미 전입신고 및 확정일자를 받았지만, 대항력은 잔금납부한 익일 00:00에 발생하고, 동시에 확정일자로서 우선변제권이 발생한다. 확정일자에 의한 우선변제권은 그에 앞서 대항력을 갖는 것을 전제로 하기 때문이다. 

  따라서 최고가매수신고인이 잔금완납한 날 해당 부동산에 대한 근저당권을 설정하였다면, 근저당권자가 임차인보다 선순위를 가제 되는 것이다. 

하지만 아래 대법원 2002. 11. 8. 선고 2002다38361,38378 판결에서 대항권이 없는 종전 임차인과 경매의 최고가신고인이 새로이 임대차계약을 체결한 후에 대금을 완납하면 대금완난 즉시 대항력을 취득한다는 것과 비교해 보면 다소 상호모순적인 면이 있다는 개인적 생각이다. 대항력이 없는 종전임차인이 최고가매수신고인과 맺은 임대차계약과, 최고가매수신고인과 대금납부 전에 임대차계약을 맺은 임차인과 법적 위치에 차이가 있는지 의문이다. 아래의 판결을 참고하면 대금납부와 동시에 근저당권을 설정한 경우 최고가매수신고인과 맻은 임차인도 전입신고 및 확정일자를 받은 상태이므로 즉시 대항력이 생긴다고 여긴다면 근저당권자와 동순위라 할 수 있고, 더 나아가 시간적으로 대금납부한 순간 대항력을 갖는다면 근저당권자보다 시간적으로 우선순위에 놓인다고도 할 수 있다. 

 

대법원 2002. 11. 8. 선고 2002다38361,38378 판결
[전세보증금·건물명도등][공2003.1.1.(169),39]

【판시사항】

[1] 당사자가 서증을 제출하거나 당사자의 변론을 전체적으로 관찰하여 볼 때 주요사실에 관한 간접적 진술이 있는 경우, 주요사실의 주장이 있는 것으로 보아야 하는지 여부 (적극) 

[2] 민사재판에 있어서 이미 확정된 다른 관련 사건에서 법원이 인정한 사실의 증명력 

[3] 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 주민등록이 대항력의 요건을 충족시키는 공시방법이 되기 위한 요건 

[4] 경매절차에서 낙찰인이 주민등록은 되어 있으나 대항력은 없는 종전 임차인과의 사이에 새로이 임대차계약을 체결하고 낙찰대금을 납부한 경우, 종전 임차인은 당해 부동산에 관하여 낙찰인이 낙찰대금을 납부하여 소유권을 취득하는 즉시 임차권의 대항력을 취득한다고 한 사례 

【판결요지】

[1] 법률상의 요건사실에 해당하는 주요사실에 대하여 당사자가 주장하지도 아니한 사실을 인정하여 판단하는 것은 변론주의에 위배된다고 할 것이나, 당사자의 주요사실에 대한 주장은 직접적으로 명백히 한 경우뿐만 아니라 당사자가 법원에 서증을 제출하며 그 입증취지를 진술함으로써 서증에 기재된 사실을 주장하거나 그 밖에 당사자의 변론을 전체적으로 관찰하여 간접적으로 주장한 것으로 볼 수 있는 경우에도 주요사실의 주장이 있는 것으로 보아야 할 것이다. 

[2] 민사재판에 있어서 이미 확정된 다른 관련 사건에서 법원이 인정한 사실은 다른 특별한 사정이 없으면 가장 유력한 증거자료가 되는 것이기는 하나 그 법원이 인정한 사실에 구속을 받는 것은 아니라고 할 것이다. 

[3] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다. 

[4] 경매절차에서 낙찰인이 주민등록은 되어 있으나 대항력은 없는 종전 임차인과의 사이에 새로이 임대차계약을 체결하고 낙찰대금을 납부한 경우, 종전 임차인의 주민등록은 낙찰인의 소유권취득 이전부터 낙찰인과 종전 임차인 사이의 임대차관계를 공시하는 기능을 수행하고 있었으므로, 종전 임차인은 당해 부동산에 관하여 낙찰인이 낙찰대금을 납부하여 소유권을 취득하는 즉시 임차권의 대항력을 취득한다고 한 사례. 

【참조조문】

[1] 민사소송법 제203조[2] 민사소송법 제202조[3] 주택임대차보호법 제3조 제1항[4] 주택임대차보호법 제3조 제1항

【참조판례】

[1] 대법원 1995. 4. 28. 선고 94다16083 판결(공1995상, 1958)
대법원 1999. 7. 27. 선고 98다46167 판결(공1999하, 1750)
대법원 2001. 2. 23. 선고 2000다70804 판결, 대법원 2002. 6. 28. 선고 2000다62254 판결(공2002하, 1779)

[2] 대법원 1988. 11. 8. 선고 87다카2370 판결(공1988, 1530)
대법원 1996. 6. 11. 선고 95다45286 판결

[3] 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결(공1999상, 993)
대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결(공2000상, 688)
대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026, 58033 판결(공2001상, 541)

[4] 대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026, 58033 판결(공2001상, 541)

【전 문】

【원고(반소피고),피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 김정선)

【피고(반소원고)겸인수참가인의보조참가인,상고인】 피고

【인수참가인】 인수참가인 (소송대리인 법무법인 세명 담당변호사 신문식 외 2인)

【원심판결】 서울지법 2002. 6. 5. 선고 2001나43839, 43846 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고(반소원고) 및 인수참가인의 부담으로 한다.

【이유】

1. 원심판결의 기초사실

가. 이 사건 부동산은 원래 소외 1의 소유로서, 1995. 7. 31. 농업협동조합중앙회(이하 '농협중앙회'라 한다) 명의로 제1순위 근저당권설정등기가 경료되었는데, 원고(반소피고, 이하 '원고'라고만 한다)는 그 이전인 1994. 3. 19. 소외 1로부터 이 사건 주택 부분을 임대차보증금 3,500만 원을 지급하고 임차하여 현재까지 이 사건 주택 부분에 거주하면서 이를 점유하고 있으나, 임대차계약서상의 확정일자는 1994. 10. 10. 마쳤고, 전입신고는 위 근저당권설정 이후인 1996. 7. 3. 비로소 마쳤다. 

나. 그러던 중 위 농협중앙회의 신청에 의해 1997. 2. 21. 서울지방법원 동부지원 97타경3860호로 부동산임의경매절차(이하 '1차 경매절차'라 한다)가 개시되었고, 소외 1의 장모인 소외 2는 위 1차 경매절차에서 1997. 7. 28. 이 사건 부동산을 낙찰받아 1997. 10. 9. 그 대금을 완납하고, 1997. 10. 10. 그 명의로 소유권이전등기를 마친 후 같은 날 이 사건 부동산에 대해 채무자 소외 2, 채권최고액 금 156,000,000원, 근저당권자 주식회사 한신상호신용금고(이하 '한신금고'라 한다)로 하는 근저당권설정등기(이하 '이 사건 근저당권설정등기'라 한다)를 마쳤다. 

다. 이 사건 부동산에 관하여 한신금고의 신청에 의하여 1999. 1. 11. 같은 법원 99타경1059호로 부동산임의경매절차(이하 '2차 경매절차'라 한다)가 개시되었고, 소외 3은 위 2차 경매절차에서 이 사건 부동산을 낙찰받아 2000. 5. 18. 대금을 완납하고 그 명의의 소유권이전등기를 마쳤고, 피고(반소원고, 이하 '피고'라고만 한다), 참가인에게 순차 소유권이전등기가 경료되었다. 

2. 상고이유에 관한 판단

가. 임대차계약의 성립 여부의 점에 대하여

법률상의 요건사실에 해당하는 주요사실에 대하여 당사자가 주장하지도 아니한 사실을 인정하여 판단하는 것은 변론주의에 위배된다고 할 것이나, 당사자의 주요사실에 대한 주장은 직접적으로 명백히 한 경우뿐만 아니라 당사자가 법원에 서증을 제출하며 그 입증취지를 진술함으로써 서증에 기재된 사실을 주장하거나 그 밖에 당사자의 변론을 전체적으로 관찰하여 간접적으로 주장한 것으로 볼 수 있는 경우에도 주요사실의 주장이 있는 것으로 보아야 할 것이다( 대법원 1995. 4. 28. 선고 94다16083 판결, 1999. 7. 27. 선고 98다46167 판결, 2001. 2. 23. 선고 2000다70804 판결, 2002. 6. 28. 선고 2000다62254 판결 등 참조). 

원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고와 소외 2 사이에 작성된 판시 임대차계약서(갑 제1호증과 갑 제3호증의 2)가 1997. 10. 8.에 작성된 것이 아니라 그 후에 날짜를 소급하여 작성되었을 여지가 있다는 점을 인정하면서도 판시 증거들에 의하여 소외 2는 소외 1의 장모일 뿐만 아니라 이 사건 부동산의 임차인들로부터 직접 보증금을 수령하기도 하는 등 이를 관리해 온 점, 소외 2는 1996. 1. 23. 사위인 소외 1이 타에 연대보증을 서는 등 재산을 일실할 위험이 있자 이 사건 부동산에 실질적인 채무부담 없이 자신의 조카인 소외 4의 명의를 빌려 채무자 소외 1, 채권최고액 금 2억 원, 근저당권자 소외 4로 된 근저당권설정등기를 경료하였고, 원고는 1996. 9. 11. 위 소외 4로부터 액면금 3,500만 원으로 된 약속어음공정증서를 작성·교부받았는데, 그 후 위 1차 경매절차 진행 중 소외 2가 위 근저당권설정등기의 근저당권자를 소외 4에서 소외 2로 변경하는 부기등기를 마치고 이에 기해 위 경매의 배당절차에서 금 119,877,770원을 배당받았는바, 원고는 소외 4 명의의 위 약속어음 공정증서가 있어 위 배당절차에서 소외 4의 위 배당금에 대해 압류 등 조치를 취할 수 있었음에도 소외 4의 근저당권을 양수한 소외 2가 아무 문제 없이 위 근저당권에 기한 배당금을 수령한 데에는 어느 정도 원고의 양해가 있었을 것으로 보이는 점, 또한 원고는 소외 2가 이 사건 부동산의 소유권을 보유한 약 2년여 기간 동안 아무런 이의를 받지 않고 이 사건 부동산에 거주해 온 점 등이 인정되고, 이와 같은 소외 2와 소외 1의 신분관계, 원고가 이 사건 부동산에 거주한 경위 등 제반 사정에 비추어 보면, 원고와 소외 2가 종전 임대차계약을 승계하는 의미에서 적어도 1차 경매절차가 진행되고 소외 2가 그 낙찰대금을 완납하여 이 사건 부동산에 대한 소유권을 취득하기 이전부터 원고와 소외 2 사이에 원고가 이 사건 주택 부분에 계속 거주하고 소외 2가 소외 1의 위 임대차보증금을 인수하여 대신 지급하기로 하는 묵시적 합의가 성립되어 있었다고 봄이 상당하고, 이는 실질적으로 원고와 소외 2가 새로운 임대차계약을 체결한 경우와 같다고 판단하였는바, 위 법리 및 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 인정과 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 심리를 다하지 아니하고 채증법칙에 위배하여 사실을 오인한 위법이나 변론주의 또는 임대차계약의 성립에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 

이 점에 관한 상고이유의 주장은 받아들일 수 없다.

그리고 민사재판에 있어서 이미 확정된 다른 관련 사건에서 법원이 인정한 사실은 다른 특별한 사정이 없으면 가장 유력한 증거자료가 되는 것이기는 하나 그 법원이 인정한 사실에 구속을 받는 것은 아니라고 할 것인데( 대법원 1988. 11. 8. 선고 87다카2370 판결, 1996. 6. 11. 선고 95다45286 판결 등 참조), 더군다나 상고이유에서 들고 있는 판결(을 제22호증)은 이 사건과 당사자가 다를 뿐만 아니라 그 판결 이유와 이 사건 원심판결의 설시 내용 등을 비교하여 보면, 원심판결이 상고이유에서 들고 있는 판결을 인용하지 않은 채 이 사건 임대차계약의 성립을 인정한 것이 채증법칙에 위배된 것이라고도 할 수 없다. 

나. 주택임대차의 대항력 취득시기에 대하여

주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다 ( 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결, 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결, 2001. 1. 30. 선고 2000다58026, 58033 판결 등 참조). 

원심이 적법하게 확정한 기초 사실관계에 의하면, 소외 2가 이 사건 부동산에 대한 낙찰대금을 납부하기 이전부터 이 사건 주택에 관하여 주민등록상 소유자 아닌 원고가 거주하는 것으로 나타나 있어서 제3자들이 보기에 원고의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식할 수 있었으므로 위 주민등록은 소외 2의 소유권취득 이전부터 소외 2와 원고 사이의 임대차 관계를 공시하는 기능을 수행하고 있었다고 할 것이고, 따라서 원고는 이 사건 부동산에 관하여 소외 2가 낙찰대금을 납부하여 소유권을 취득하는 즉시 위 임차권의 대항력을 취득하였다고 할 것인바( 대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026, 58033 판결 참조), 위 2차 경매절차의 기초가 된 한신금고 명의의 이 사건 근저당권설정등기는 원고의 위 대항력 취득 이후에 경료되었으므로 원고는 위 임차권으로서 위 경매절차에서의 낙찰인 및 그 승계인에게 대항할 수 있다 할 것이다. 

상고이유에서 들고 있는 대법원판결은 이 사건과 사안을 달리하여 원용하기에 부적절하다.

원심이 이와 달리 위 임차권의 대항력 취득시기를 소외 2의 소유권취득 다음날로 본 것은 잘못된 것이라 할 것이나, 원고가 위 임차권으로서 위 경매절차에서의 낙찰인인 소외 3 및 그 승계인들인 피고 및 참가인에게 대항할 수 있다고 판단한 것은 결과적으로 정당하다 할 것이고, 따라서 원심판결에 앞서 본 바와 같은 잘못이 있다 하더라도 이는 판결 결과에 영향이 없다 할 것이므로, 원심판결에 주택임차권 대항력의 취득시기에 관한 법리오해의 잘못이 있다는 상고이유의 주장도 받아들일 수 없다. 

다. 참가인이 반환하여야 할 임대차보증금 수액에 대하여

참가인은, 원고에 대한 임대차보증금 3,500만 원 중 17,500,000원이 공탁되어 있음에도 원심이 참가인은 원고에게 위 임대차보증금 3,500만 원 전액을 지급할 의무가 있다고 판단한 것은 심리를 다하지 아니한 잘못을 범한 것이라고 주장하는바, 기록에 의하면, 원고는 2001. 10. 25. 서울지방법원 동부지원 2001타기3202호 가압류 해방공탁금에 대한 배당절차에서 금 17,496,015원을 가배당 받았으나 이 사건 부동산을 인도하지 아니하여 현재 위 배당금을 수령하지는 못하고 있음을 자인한 바 있으나, 위 배당으로 인해 원고가 보증금 중 일부를 종국적으로 지급받았다는 사실은 피고 및 참가인이 주장·입증할 사안이라 할 것인데, 사실심에서 그와 같은 점들에 대한 아무런 주장·입증을 하지 않은 이상 원심에 심리미진의 위법이 있다고 비난할 수 없다 할 것이다. 

이 점에 관한 상고이유의 주장도 그 이유가 없다.

3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   송진훈(재판장) 변재승 윤재식(주심) 이규홍 

 

대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결
[배당이의][공2012하,1498]

【판시사항】

[1] 주택 소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 가진 임대인과 임대차계약을 체결한 경우에도 주택임대차보호법이 적용되는지 여부 (적극) 

[2] 여러 필지의 임차주택 대지 중 일부가 타인에게 양도되어 일부 대지만 경매되는 경우 임차인이 대지 경매대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부 (적극) 및 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차계약이 갱신된 경우 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있는 기준 시점 (=대항력과 확정일자를 갖춘 때) 

【판결요지】

[1] 주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되는 것은 아니고, 주택 소유자는 아니더라도 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다. 

[2] 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 대지만이 경매될 경우에도 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다. 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립 시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라진 경우에도 임차인은 대지의 경매대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다. 이러한 법리는 여러 필지의 임차주택 대지 중 일부가 타인에게 양도되어 일부 대지만이 경매되는 경우도 마찬가지라 할 것이다. 한편 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차계약이 갱신되더라도 대항력과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있다. 

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제2조 [2] 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2 제2항, 제8조

【참조판례】

[1] 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결(공2008하, 1107)
[2] 대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결(공1990, 2007)
대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결(공1996하, 2180)
대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결(공1999하, 1740)
대법원 2002. 1. 25. 선고 2001다76427 판결
대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결(공2007하, 1080)

【전 문】

【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 변호사 박일희)

【피고, 피상고인】 피고 1 외 3인

【원심판결】 서울서부지법 2012. 5. 3. 선고 2011나12198 판결

【주 문】

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 상고이유 제1점에 대하여

주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되는 것은 아니고, 주택 소유자는 아니더라도 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다( 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결 등 참조).  

원심판결 이유에 의하면, 원심은, 임대인인 소외 1이 등기부상 주소가 같은 소외 2와 함께 이 사건 각 임대차계약 체결 전후인 2002. 2. 25. 이 사건 건물과 분할 전 토지에 관한 소유권을 취득하였고, 소외 2는 소외 1과 피고들 사이의 임대차계약 체결에 별다른 이의를 제기하지 않았던 것으로 보이는 점, 이 사건 임대차계약서에 소외 1, 2로부터 위 건물과 분할 전 토지에 관한 소유권을 이전받은 소외 3이 임대차계약을 승계한다고 기재된 점, 피고들은 이 사건 임대차계약 체결 이후부터 현재까지 보증금이나 다른 임대조건의 변경 없이 계속하여 거주하고 있는 점 등의 사정에 비추어 보면, 소외 1에게 이 사건 건물에 관한 적법한 임대권한이 있었다고 판단하였다. 

앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유 주장과 같은 적법한 임대권한에 관한 법리오해의 위법이 없다. 

2. 상고이유 제2 내지 4점에 대하여

대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다( 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결, 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결 등 참조). 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립 시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라진 경우에도 임차인은 그 대지의 경매대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다( 대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결 참조). 이러한 법리는 여러 필지의 임차주택 대지 중 일부가 타인에게 양도되어 그 일부 대지만이 경매되는 경우도 마찬가지라 할 것이다. 한편 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차계약이 갱신되더라도 대항력과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있다( 대법원 1990. 8. 24. 선고 90다카11377 판결, 대법원 2002. 1. 25. 선고 2001다76427 판결 등 참조). 

원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채용증거에 의하여 피고들이 이 사건 주택에 대한 대항력과 확정일자를 갖춘 이후에 원고가 여러 필지의 임차주택 대지 중 한 필지인 이 사건 토지를 취득한 후 그 토지만에 대한 임의경매절차가 진행된 사실 등을 인정한 다음, 피고들은 이 사건 토지의 경매대금 중 임차보증금 전액 상당액에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다는 취지로 판단하면서 임대차계약이 묵시적으로 갱신됨으로써 이 사건 토지에 관한 피고들의 우선변제권이 소멸하였거나 임차주택 전체 대지 중 이 사건 토지가 차지하는 면적비율에 한하여 우선변제권을 행사할 수 있다는 원고의 주장을 배척하였다. 

앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같은 임대차에 관하여 제3자가 제공한 담보 소멸에 관한 민법 제639조 제2항 규정과 임차주택 대지의 경매대금에 대한 우선변제권의 행사 요건 및 그 범위에 관한 법리를 오해하거나 재판 결과에 영향을 미친 판단유탈 등의 위법이 없다. 

3. 결론

그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관   민일영(재판장) 신영철(주심) 박보영

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서울서부지방법원 2012. 5. 3. 선고 2011나12198 판결
[배당이의][미간행]

【전 문】

【원고, 항소인】 원고 (소송대리인 변호사 박일희)

【피고, 피항소인】 피고 1 외 3인

【변론종결】
2012. 4. 5.

【제1심판결】 서울서부지방법원 2011. 11. 8. 선고 2011가단33811 판결

【주 문】

1. 원고의 피고들에 대한 항소를 모두 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

【청구취지 및 항소취지】
제1심판결을 취소한다.

주위적으로, 서울서부지방법원 2010타경9463 부동산임의경매 신청사건에 관하여 위 법원이 2011. 6. 1. 작성한 배당표 중 피고 1에 대한 배당액 1,600만 원 및 400만 원, 피고 2에 대한 배당액 1,600만 원 및 900만 원, 피고 3에 대한 배당액 1,200만 원, 피고 4에 대한 배당액 1,200만 원을 각 0원으로, 원고에 대한 배당액 170,226,565원을 239,226,565원으로 각 경정한다. 

예비적으로, 위 배당표 중 피고 1에 대한 배당액 1,600만 원을 5,573,540원으로, 400만 원을 1,393,380원으로, 피고 2에 대한 배당액 1,600만 원을 5,573,540원으로, 900만 원을 3,135,120원으로, 피고 3에 대한 배당액 1,200만 원을 4,180,150원으로, 피고 4에 대한 배당액 1,200만 원을 4,180,150원으로, 원고에 대한 배당액 170,226,565원을 215,190,685원으로 각 경정한다. 

【이 유】

1. 기초 사실

가. 소외 1과 소외 2는 2002. 2. 1.경 소외 4로부터 서울 용산구 한강로1가 (지번 1 생략) 대 142.1㎡(이하 ‘분할 전 토지’라 한다)와 서울 용산구 한강로1가 (지번 2 생략) 대 16.5㎡ 및 위 각 토지 지상 건물인 세멘벽돌조 와즙 2계건 근린생활시설소 1동 건평 38평 외 2계평 38평(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다)을 매수한 뒤 2002. 2. 25. 각 1/2 지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다. 

나. 소외 3은 2003. 7. 12.경 소외 1과 소외 2로부터 분할 전 토지 및 이 사건 건물을 매수한 뒤 2003. 8. 12. 각 소유권이전등기를 마쳤고, 그 후 분할 전 토지 중 각 46.3/142.1 지분에 관하여 2003. 10. 7. 소외 5 및 소외 6에게, 위 토지 중 나머지 49.5/142.1 지분에 관하여 2003. 12. 3. 원고에게 각 매매를 원인으로 소유권이전등기를 마쳐 주었다. 

다. 분할 전 토지는 2004. 5. 14. 서울 용산구 한강로1가 (지번 3 생략) 대 49.5㎡(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다), (지번 4 생략) 대 46.3㎡, (지번 1 생략) 대 46.3㎡로 분할되었고, 2004. 6. 25. 이 사건 토지는 원고 앞으로, 위 (지번 4 생략) 대 46.3㎡는 소외 5 앞으로, 위 (지번 1 생략) 대 46.3㎡는 소외 6 앞으로 각각 2004. 6. 22. 공유물 분할을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐졌다. 

라. 한편 피고들은 이 사건 건물 중 일부를 임차한 자들인바, ① 피고 1은 2001. 4. 1.경 보증금 2,000만 원으로 정하여 이 사건 건물 2층 오른쪽 끝방에 관하여, ② 피고 2는 2002. 3. 30.경 보증금 2,500만 원으로 정하여 1층 왼쪽 끝방에 관하여, ③ 피고 3은 2000. 9. 20.경 보증금 1,200만 원으로 정하여 2층 왼쪽 중간방에 관하여, ④ 피고 4는 2000. 9. 20.경 보증금 1,200만 원으로 정하여 1층 문간 오른쪽방에 관하여, 소외 1과 임대차계약을 각각 체결하고(이하 ‘이 사건 각 임대차계약’이라 한다), 피고 1은 2002. 3. 18., 피고 2는 2002. 4. 1., 피고 3은 2002. 2. 18., 피고 4는 2002. 2. 13. 각 임대차계약서에 확정일자를 받았으며, 피고들은 현재까지 이 사건 건물에서 거주하고 있다. 

마. 이 사건 토지에 관하여 서울서부지방법원 2010타경9463호로 임의경매절차가 진행되었는데, 집행법원은 배당기일인 2011. 6. 1. 각 1순위 소액임차인으로서 피고 1, 2에게 각 1,600만 원을, 피고 3, 4에게 각 1,200만 원을 각각 배당하고, 3순위 확정일자 있는 임차인으로서 피고 1에게 400만 원을, 4순위 확정일자 있는 임차인으로서 피고 2에게 900만 원을 각 배당하며, 소유자인 원고에게 잉여금 170,226,565원을 배당하는 내용의 배당표를 작성하자, 원고는 피고들에 대한 배당금 전액에 대하여 이의를 진술하고, 2011. 6. 3. 피고들을 상대로 이 사건 배당이의의 소를 제기하였다. 

【인정 근거 : 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4, 6호증(가지번호 각 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지】

2. 청구원인에 관한 판단

가. 원고의 주장 요지

1) 주위적 주장

이 사건 각 임대차계약 체결 당시 임대인인 소외 1은 이 사건 건물과 그 부지의 소유자가 아니거나( 피고 1, 3, 4의 경우) 또는 1/2 지분권자에 불과하여( 피고 2의 경우) 피고들에게 주택임대차보호법상의 우선변제권이 인정될 수 없고, 그 후 소외 3이 이 사건 각 임대차계약을 승계하였다고 하더라도 피고들이 새로운 확정일자를 갖추지 못하였으므로 역시 우선변제권이 인정될 수 없다. 

또한 이 사건 건물의 소유자는 소외 3이고, 이 사건 토지의 소유자는 원고로서 임차주택과 대지의 소유자가 다르고, 이는 갱신에 의한 새로운 임대차계약의 성립 당시에도 마찬가지였으므로, 결국 이 사건 토지의 환가대금에서 이 사건 건물의 임차인들인 피고들이 배당을 받는 것은 부당하다. 

2) 예비적 주장

피고들이 이 사건 토지의 환가대금에서 배당을 받을 수 있다고 하더라도, 그 범위는 이 사건 건물의 전체 부지 중 이 사건 토지가 차지하는 면적비율(49.5/158.6)에 한하여 인정되어야 한다(다만, 원고는 제1심에서는 위 면적비율을 49.5/142.1라고 주장하면서 피고들이 배당받을 금액을 예비적 청구취지와 같이 계산하였다). 

나. 판단

1) 관련 법리

주택임대차보호법 제3조의 2 제2항은, 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인에 대하여 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 그 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하면서 그 환가대금에는 주택뿐 아니라 대지의 환가대금도 포함된다고 규정하고 있고, 같은 법 제8조 제1항은, 대항요건을 갖춘 임차인에 대하여 보증금 중 일정액(이하 ‘소액보증금’이라 한다)에 관하여 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 인정하는 한편 같은 조 제3항은 우선변제를 받을 임차인(이하 ‘소액임차인’이라 한다)과 소액보증금의 범위와 기준을 대통령령으로 정하도록 위임하면서 소액보증금의 범위와 기준은 주택뿐 아니라 대지를 포함한 가액의 2분의 1의 범위 안에서 정하도록 규정하고 있다. 

따라서 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고( 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결 등 참조), 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지이다( 대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 판결 등 참조). 

한편, 주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함되며( 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결 참조), 갱신된 임대차에서도 대항력과 확정일자를 갖춘 종전 임대차와 같은 순위로 우선변제권을 행사할 수 있다( 대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결 참조). 

2) 이 사건의 경우

앞서 든 증거들에 따르면, 이 사건 각 임대차계약 체결 당시 임대인인 소외 1이 등기부상으로 이 사건 건물과 그 부지의 소유자가 아니었거나 또는 1/2 지분권자에 불과하였던 사실, 피고들이 이 사건 건물의 소유자가 바뀐 뒤에 새롭게 확정일자를 갖추지 않은 사실은 인정된다.  

그러나 앞서 든 증거들, 을 제8호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 이 사건 건물과 분할 전 토지는 2002. 2. 25. 소외 4에서 소외 1 및 소외 2로, 2003. 8. 12. 소외 1 및 소외 2에서 소외 3으로 한꺼번에 그 소유권이 이전되었고, 그 과정에서 소외 2(등기부상 주소가 소외 1과 동일하다)가 이 사건 각 임대차계약의 체결에 관하여 별다른 이의를 제기하지는 않았던 것으로 보이는 점, ② 소외 1은 이 사건 각 임대차계약 체결 전후인 2002. 2. 25. 이 사건 건물 및 분할 전 토지 중 각 1/2 지분 소유권을 취득하였고, 이 사건 건물 및 분할 전 토지 전부에 관하여 2003. 7. 24. 소외 1을 채무자로 한 근저당권이 설정되었던 점, ③ 이 사건 각 임대차계약서에는 소외 3이 임대차계약을 승계한다는 문구와 함께 소외 3의 주민등록번호 및 이 사건 건물 취득 당시의 주소가 기재되어 있는 점, ④ 피고들은 이 사건 각 임대차계약 체결 이후부터 현재까지 보증금이나 다른 임대조건의 변경 없이 계속하여 거주하고 있는 점 등을 앞서 본 법리 및 주택임대차보호법의 취지에 비추어 보면, 소외 1은 이 사건 건물에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한이 있었고, 나아가 피고들은 임차목적물인 이 사건 건물뿐만 아니라 그 대지의 가액에 관하여도 우선변제권의 요건을 구비하였다고 봄이 상당하다. 

그러므로 피고들은 이 사건 토지만에 대한 임의경매절차에서도 각 임대차보증금에 대하여 소액임차인으로서 또는 확정일자 있는 임차인으로서 우선변제권을 행사할 수 있으므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 주위적 주장은 이유 없다(원고는, 이 사건 건물이 주거용건물이 아니라거나 피고들이 이 사건 소송에 적극적으로 응소하지 않는 것으로 보아 이미 보증금반환채권을 변제받았거나 다른 사람에게 양도하였다고 보아야 하고, 묵시의 갱신에 따라 이 사건 대지에 대한 우선변제권이 소멸하였다는 등의 주장을 하나, 이러한 주장들은 앞서 인정한 사실에 반하거나 이를 인정할 증거 또는 근거가 없어 모두 받아들이지 아니한다). 

3) 원고의 예비적 주장에 관한 판단

원고는, 예비적으로 피고들의 배당액은 이 사건 건물의 전체 부지 중 이 사건 토지가 차지하는 면적비율에 한하여 인정되어야 한다고 주장하나, 원고가 이 사건 건물의 다른 대지 소유자나 이 사건 건물의 소유자이자 각 임대차계약을 승계한 소외 3에 대한 관계에서 대위 또는 구상의 법리에 따라 임대차보증금 반환책임의 분담 또는 구상을 요구할 수 있을지는 별론으로 하고, 주택임대차보호법상의 임차인으로서 이 사건 건물 및 그 대지에 대하여 전부 우선변제권을 행사할 수 있는 피고들의 권한 범위가 원고의 위 주장대로 제한된다고 볼 수는 없으므로, 원고의 위 주장도 이유 없다. 

3. 결론

원고의 피고들에 대한 주위적 및 예비적 청구는 모두 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고의 피고들에 대한 항소는 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 

판사   장재윤(재판장) 김현범 김미경 

 

대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결
[배당이의][집55(1)민,278;공2007.7.15.(278),1080]

【판시사항】

[1] 주택임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우, 임차인이 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부 (적극)

[2] 미등기 또는 무허가 건물도 주택임대차보호법의 적용대상이 되는지 여부 (적극) 

[3] 미등기 주택의 임차인이 임차주택 대지의 환가대금에 대하여 주택임대차보호법상 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부
 (적극) 

【판결요지】

[1] 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고, 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지이다.  

[2] 주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다. 

[3] 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 주택임대차보호법 제3조의2 및 제8조가 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로, 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다. 이와 달리 임차주택의 등기 여부에 따라 그 우선변제권의 인정 여부를 달리 해석하는 것은 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것이 되어 부당하고, 민법과 달리 임차권의 등기 없이도 대항력과 우선변제권을 인정하는 같은 법의 취지에 비추어 타당하지 아니하다. 다만, 소액임차인의 우선변제권에 관한 같은 법 제8조 제1항이 그 후문에서 ‘이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에’ 대항요건을 갖추어야 한다고 규정하고 있으나, 이는 소액보증금을 배당받을 목적으로 배당절차에 임박하여 가장 임차인을 급조하는 등의 폐단을 방지하기 위하여 소액임차인의 대항요건의 구비시기를 제한하는 취지이지, 반드시 임차주택과 대지를 함께 경매하여 임차주택 자체에 경매신청의 등기가 되어야 한다거나 임차주택에 경매신청의 등기가 가능한 경우로 제한하는 취지는 아니라 할 것이다. 대지에 대한 경매신청의 등기 전에 위 대항요건을 갖추도록 하면 입법 취지를 충분히 달성할 수 있으므로, 위 규정이 미등기 주택의 경우에 소액임차인의 대지에 관한 우선변제권을 배제하는 규정에 해당한다고 볼 수 없다. 

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 제8조 [2] 주택임대차보호법 제1조, 제2조 [3] 주택임대차보호법 제2조, 제3조의2 제2항, 제8조 

【참조판례】

[1] 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결(공1996하, 2180)
대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결(공1999하, 1740)
[2] 대법원 1987. 3. 24. 선고 86다카164 판결(공1987, 708)
[3] 대법원 2001. 10. 30. 선고 2001다39657 판결(공2001하, 2566)(변경)

【전 문】

【원고, 피상고인】 원고 1외 1인

【피고, 상고인】 중소기업은행 (소송대리인 법무법인 광장 담당변호사 박준서외 2인)

【원심판결】 서울고법 2004. 4. 27. 선고 2003나40653 판결

【주 문】

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 주택임대차보호법(이하 ‘같은 법’이라 한다) 제3조의2 제2항은, 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인에 대하여 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 그 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하면서 그 환가대금에는 주택뿐 아니라 대지의 환가대금도 포함된다고 규정하고 있고, 같은 법 제8조 제1항은, 대항요건을 갖춘 임차인에 대하여 보증금 중 일정액(이하 ‘소액보증금’이라 한다)에 관하여 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 인정하는 한편 같은 조 제3항은 우선변제를 받을 임차인(이하 ‘소액임차인’이라 한다)과 소액보증금의 범위와 기준을 대통령령으로 정하도록 위임하면서 소액보증금의 범위와 기준은 주택뿐 아니라 대지를 포함한 가액의 2분의 1의 범위 안에서 정하도록 규정하고 있다. 

따라서 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고( 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결, 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결 등 참조), 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지라 할 것이다. 

2. 같은 법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고( 제1조), 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로( 제2조), 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다고 해석함이 상당하다 (미등기무허가 건물의 양수인에 대한 대항력을 인정한 대법원 1987. 3. 24. 선고 86다카164 판결 참조). 

그런데 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 같은 법 제3조의2 및 제8조가 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로, 위에서 본 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다고 보아야 할 것이다. 

이와 달리 임차주택의 등기 여부에 따라 그 우선변제권의 인정 여부를 달리 해석하는 것은 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것이 되어 부당하고, 민법과 달리 임차권의 등기 없이도 대항력과 우선변제권을 인정하는 같은 법의 취지에 비추어 타당하지 아니하다. 

다만, 소액임차인의 우선변제권에 관한 같은 법 제8조 제1항이 그 후문에서 ‘이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에’ 대항요건을 갖추어야 한다고 규정하고 있으나, 이는 소액보증금을 배당받을 목적으로 배당절차에 임박하여 가장 임차인을 급조하는 등의 폐단을 방지하기 위하여 소액임차인의 대항요건의 구비시기를 제한하는 취지이지, 반드시 임차주택과 대지를 함께 경매하여 임차주택 자체에 경매신청의 등기가 되어야 한다거나 임차주택에 경매신청의 등기가 가능한 경우로 제한하는 취지는 아니라 할 것이다. 대지에 대한 경매신청의 등기 전에 위 대항요건을 갖추도록 하면 입법 취지를 충분히 달성할 수 있으므로, 위 규정이 미등기 주택의 경우에 소액임차인의 대지에 관한 우선변제권을 배제하는 규정에 해당한다고 볼 수 없다. 

따라서 종전에 미등기 주택 대지의 환가대금에 대한 소액임차인의 우선변제권에 관하여 이와 견해를 달리한 대법원 2001. 10. 30. 선고 2001다39657 판결은 이를 변경하기로 한다. 

3. 같은 취지에서 원심이, 이 사건 미등기 다세대주택의 임차인인 원고들은 피고가 이 사건 대지에 대한 근저당권을 설정받기 전에 대항요건 및 확정일자를 갖추었으므로, 피고의 근저당권에 기하여 신청된 이 사건 대지에 관한 경매절차에서 원고들이 그 대지의 환가대금으로부터 피고의 채권에 우선하여 보증금을 배당받을 수 있다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권 행사 요건에 관한 법리오해의 위법은 없다. 

4. 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법원장   이용훈(재판장)        대법관   고현철 김용담 김영란 양승태 김황식 박시환 김지형 이홍훈 박일환 김능환 전수안(주심) 안대희 

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서울고등법원 2004. 4. 27. 선고 2003나40653 판결
[배당이의][미간행]

【전 문】

【원고, 항소인】 원고 1외 1인(소송대리인 법무법인 화인 담당변호사 이영범외 1인)

【피고, 피항소인】 중소기업은행(소송대리인 법무법인 신화 담당변호사 강명훈)

【변론종결】
2004. 3. 30.

【제1심판결】 수원지방법원 성남지원 2003. 5. 22. 선고 2002가단7168 판결

【주 문】

1. 제1심 판결을 취소한다.

2. 수원지방법원 성남지원 2001타경1708호 부동산임의경매 신청사건에 관하여 위 법원이 2002. 3. 19. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 103,004,224원을 35,004,224원으로 변경하고, 원고 1에게 새로이 35,000,000원을, 원고 2에게 새로이 33,000,000원을 배당하는 것으로 경정한다. 

3. 소송총비용은 피고의 부담으로 한다.

【청구취지 및 항소취지】
주문 제1,2항과 같다.

【이 유】

1. 기초사실

가. 미등기 건물의 임대차계약

(1) 소외 1은 그 소유인 광주군 퇴촌면 (상세지번 생략) 대 846㎡(이하 이 사건 대지라고만 한다) 지상에 그 명의로 건축허가를 받아 지상 4층으로 여러 채의 다세대주택을 건축하면서 건물의 마무리공사를 제외한 대부분의 공사는 마쳤으나 아직 준공검사는 받지 않은 상태임에도 이를 타인에게 임대하여 사전입주시켰다. 

(2) 그 과정에서 원고 1은 1997. 2. 26. 소외 1로부터 위 다세대주택 중 3층 301호를 보증금 35,000,000원에 임차하여 위 보증금을 지급한 후, 1997. 3. 1. 입주하여 같은 달 4. 그 곳으로 전입신고를 마치고 같은 달 8. 위 임대차계약서에 확정일자까지 받았고, 원고 2 또한 1997. 2. 경 소외 1로부터 위 다세대주택 중 4층 401호를 보증금 33,000,000원에 임차하여 위 보증금을 지급한 후 1997. 2. 27. 입주하여 같은 날 그 곳으로 전입신고를 마치고 1997. 3. 8. 위 임대차계약서에 확정일자까지 받았다.  

(3) 원고들 이외에도 소외 2, 3, 4가 위 다세대 주택의 101호, 402호를 각 임차하였으나 임대차계약서에 확정일자를 받지 않았다.

나. 근저당권 설정

한편, 소외 1은 1998. 2. 24.경 이 사건 대지와 다세대주택을 그의 처인 소외 5에게 증여하여 이 사건 대지에 관하여는 1998. 2. 25. 위 증여를 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하였고, 다세대주택에 관하여도 그 무렵 위 건축주 명의를 소외 5로 변경시켰는데, 소외 5는 1998. 10. 7. 이 사건 대지에 관하여 소외 6 주식회사를 채무자로 하고 피고를 근저당권자로 하는 채권최고액 240,000,000원의 근저당권설정등기를 경료하였다. 

다. 임의경매 및 배당이의

(1) 피고는 위 근저당권의 채무자가 위 대출금을 변제하지 아니하자 이 사건 대지에 관하여 임의경매신청을 하였고, 위 신청으로 개시된 수원지방법원 성남지원 2001타경1708호 부동산임의경매 사건에서, 위 법원은 현황조사를 통하여 이 사건 대지상에는 4층 빌라가 신축되어 있고, 각 세대의 임차인들로는 원고들 및 소외 2, 3, 4가 있음을 확인한 후 경매절차를 진행하였는데, 원고 2는 2001. 2. 14., 원고 1은 2001. 2. 15. 각 배당요구서를 제출하였다. 

(2) 한편 이 사건 대지는 최초 감정가가 318,942,000원이었으나, 2001. 9. 10. 소외 7에게 금 105,000,000원에 낙찰되었다.

(3) 위 법원은 배당기일인 2002. 3. 19. 원고들에게는 배당을 전혀 하지 아니한 채 위 대지의 매각대금과 보증금이자에서 집행비용을 공제한 103,004,224원 전액을 피고에게 배당하는 것으로 배당표를 작성하였고, 이에 원고들은 위 배당부분 중 원고들 배당요구 금액에 관하여 이의를 제기하고 2002. 3. 26. 이 사건 소를 제기하였다. 

(4) 위 다세대주택은 준공전 사전입주 및 공사미비로 준공허가를 득하지 못하여 현재까지도 미등기 상태로 남아 있다.

【인정근거】: 다툼 없는 사실, 갑 1호증의 1, 2, 갑 2 내지 9호증, 갑 10호증의 1 내지 20의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고들의 우선변제권 유무에 대한 판단

가. 당사자들의 주장

원고들은, 「 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다」고 규정한 주택임대차보호법 제3조 2 제2항(이하 ‘법’이라고만 한다) 및 피고도 위 다세대주택의 건축사실과 임차인들의 존재를 충분히 알고 있는 상태에서 위 근저당권을 설정받은 점 등 제반 정상을 참작하여 보면 대항요건과 확정일자를 갖춘 주택임차인들인 원고들은 임차주택이 위치한 위 대지의 환가대금으로부터 근저당권자인 피고에 우선하여 각 보증금의 전액을 우선변제 받아야 한다고 주장하고, 이에 대하여 피고는, 원고들이 거주하는 이 사건 건물은 입찰대상 목적물이 아닐 뿐만 아니라 원고들과 같은 미등기주택의 임차인에게까지 우선변제권을 인정할 경우 임차인들은 우선변제를 받은 후에도 계속 미등기 주택에 거주할 수 있는 반면, 근저당권자인 피고는 예기치 못한 손해를 입게 되므로 부당하다고 다툰다. 

나. 판 단

(1) 이 사건의 쟁점

이 사건 대지의 소유자이면서, 다세대주택의 소유권을 원시취득한 것으로 판단되는 소외 1로부터 위 다세대주택이 미등기인 상태에서 각 해당주택을 임차하여 법 제3조 제1항의 대항요건 및 확정일자까지 갖춘 원고들이, 미등기인 위 다세대주택이 아닌 이 사건 대지에 관하여만 진행된 경매절차에서, 위 확정일자 후 이 사건 대지에 관하여 근저당권을 설정한 피고보다 이 사건 대지의 환가대금에서 우선하여 변제를 받을 수 있는 지의 여부가 이 사건의 쟁점인바, 아래에서는 원·피고의 위 주장들을 고려하되, 각 논점별로 우선변제권 인정여부를 살펴본다. 

1) 주택임차인의 대지환가대금에 관한 우선변제권 행사 가부(가부)

① 법 제3조 2 제2항은 “ 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다”고 규정하고 있고, 또한 주택임차인의 의사와는 관계없이 주택에 관하여는 경매가 신청되지 아니하고 그 부지인 대지만이 경매신청된 경우 또는 주택과 대지가 시기를 달리하여 따로 경매되는 경우에도 대지의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있으므로( 대법원 1996.6.14. 선고 96다7595 판결 및 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결 참조), 법 3조 제1항의 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인(이하 확정일자 임차인이라고만 한다)은 임차주택의 환가대금 뿐만 아니라 대지의 환가대금에서도 우선변제를 받을 수 있고, 아울러 임차주택의 대지만에 관하여 진행된 경매절차에서 대지의 환가대금에서도 우선변제를 받을 수 있다고 할 것이다. 

② 위와 같은 확정일자 임차인의 우선변제권이 임차주택이 미등기일 경우에도 인정되는 지의 여부가 문제되는바, 법 제2조가 “그 적용범위에 관하여 '이 법은 주거용 건물(이하 "주택"이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 적용한다."라고 규정하고 있으므로 위 법은 대지를 제외한 건물 자체에 대하여만 적용이 있고, 나아가 법 제3조 제2항이 “민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시”라고 규정하고 있으므로 이는 임차주택이 등기가 된 후 경매되거나 공매될 것을 전제로 한 것이며, 또한 우선변제권은 대항력과 달리 경매 및 공매를 전제로 한 개념이므로, 임차주택이 미등기인 경우에는 기본적으로 경매나 공매가 될 수 없고, 따라서 미등기 주택의 임차인에게는 우선변제권이 없으며, 임차주택에 관하여 우선변제권이 없는 이상 대지에 관하여도 우선변제권이 없다는 견해가 있다. 

③ 그러나, 임차주택의 환가대금 및 주택가액에 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다고 규정하고 있는 법 상의 각 규정과 법의 입법취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지부분의 이용을 수반하고 있는 점 등을 종합적으로 보면, 법 제2조가 적용범위에 관하여 정한 '주거용 건물'의 임대차라 함은 임차목적물 중 건물의 용도가 점포나 사무실 등이 아닌 주거용인 경우의 임대차를 뜻하는 것일 뿐이지, 법의 적용 대상을 대지를 제외한 건물에만 한정하는 취지는 아니라 할 것이고, 따라서 위 ‘주거용 건물’의 의미는 건물뿐만 아니라 그 부지인 대지까지 포함한 보다 넓은 의미를 갖는다고 봄이 상당하므로 주택의 일부 또는 전부가 주거용 건물로 사용되는 한에 있어서는 그 건물뿐만 아니라 그 부지인 대지에 관하여도 법의 적용이 가능하다고 할 뿐만 아니라 위 ‘주거용 건물’은 사회통념상 건물이라고 판단되는 이상 본건물이건, 부속건물이건, 관할관청의 허가를 받은 건물이건 무허가 건물이건, 등기가 된 건물이건 미등기건물이건 상관없다고 할 것이고, ‘주거용 건물’을 위와 같이 보는 이상, 법 제3조 2 제2항의 규정 중의 ‘민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시’의 취지는 임차주택만이 아니라 대지가 민사집행법에 의한 경매나 국세징수법에 의한 공매로 처분될 경우도 그 적용이 있는 것으로 볼 수 있으므로, 대지만에 관하여 경매가 진행된 경우에 미등기 주택의 확정일자임차인에게 대지 환가대금의 우선변제권을 인정할 수 있다 할 것이다. 

2) 임차인의 보호

① 사회보장적 견지에서 정책적으로 주택임차인을 보호하여 국민의 주거안정을 꾀하고자 하는 법의 입법취지에 비추어, 미등기 주택을 임차하는 경우에 확정임차인으로서는 주택은 미등기로 경매에 회부될 수 없다고 하더라도 대지만은 경매절차에 회부될 수 있고, 그 환가대금에서 법상 인정되는 우선변제권에 기하여 우선적으로 보증금을 회수할 수 있으리라고 기대한다고 봄이 상당하므로 나대지 상태에서 근저당권을 설정하고 그후에 건축된 미등기 건물의 확정임차인과는 달리 위와 같은 경우의 확정임차인에 대하여는 그 기대를 보호함이 타당하다. 또한, 위와 같은 경우 확정임차인이 대지의 환가대금에서 배당된 금원을 지급받기 위하여는 미등기 주택 소유자의 명도확인서가 필요하고, 따라서 확정임차인이 대지 환가대금에서 우선적으로 변제받은 후 미등기 주택에 계속 거주하는 것은 불가능하다고 할 것이므로 위와 같은 경우의 확정임차인에게 대지 환가대금에 관한 우선변제권을 부여한다고 하여 확정임차인을 지나치게 보호하는 것이 아니라 할 것이다. 

② 또한, 미등기 주택의 확정임차인에게 대지환가대금에 대한 우선변제권을 부정하면, 자력이 없는 미등기 주택의 소유자가 임차기간이 종료하였음에도 임차보증금의 반환을 지체하고 있는 경우, 확정임차인으로서는 임차보증금을 반환받을 방법이 전혀 없으므로, 위와 같은 경우의 확정임차인을 보호하기 위하여도 미등기 주택의 확정임차인에게 대지환가대금에 대한 우선변제권을 인정할 필요가 있다. 

3) 담보권자의 이익침해 여부

미등기 주택의 확정임차인에게 대지환가대금에 관한 우선변제권이 부정된다면, 담보권자로서는 건축물대장이나 건물에 관한 등기부등본만을 조사하면 족하고, 현황을 살펴 미등기 주택이 있는 지 여부까지 조사할 필요가 없고, 배당시에도 예상치 못한 선순위 권리자가 나타날 염려가 없으므로 담보권자의 이익이 보호된다고 할 수 있다. 

그러나 대지에 관한 담보권 설정 당시 등기된 건물이 있는 경우에도 담보권자들은 현황조사 등이 확실하지 아니할 경우를 대비하여 담보가액을 평가하는 것이 현실이고, 또한 현황조사 당시에 파악되지 아니한 임차인들의 배당요구로 배당시 예상치 못한 손해를 입을 수도 있으며, 특히 금융기관 등 전문적인 여신기관에서는 대출을 함에 있어 대지 소유자의 진술을 기초로 통상 감정기관 등을 통한 감정을 하게 되고, 그 같은 감정절차에서 대지의 현황에 대한 조사가 사실상 이루어져 담보가액의 산정 및 임차인들의 존재 여부를 고려하는 것이 현실이므로, 대지상에 건물이 일단 존재하는 경우 그 건물의 등기여부에 따라 담보권자의 이익의 침해여부가 사실상 크게 달라진다고 볼 수 없다. 더구나 이 사건의 경우처럼 피고가 이 사건 대지에 근저당권을 설정할 당시 이 사건 대지상에 미등기 주택이 있음을 알고 있었고, 임차인들이 존재하리라는 사정을 충분히 알 수 있었던 경우에는 확정임차인들인 원고들에게 우선변제권을 인정한다고 하여 근저당권자인 피고의 이익을 지나치게 침해하였다고 볼 수 없다. 

4) 경매실무상의 편리성

미등기주택의 임차인에게 대지환가대금의 우선변제권을 부정하면, 대지의 경매진행에 있어 편리한 것은 사실이다. 이 경우 경매법원에서는 대지상의 건축물관리대장이나, 건물 등기부등본만을 확인한 후 진행하면 되고, 경매진행 중 미등기주택의 임차인들이 배당요구를 하더라도 물건명세서의 작성이나, 배당시 고려할 필요가 없다.  

그러나, 위와 같은 경매절차상의 편리함을 이유로 주택임차인들을 보호하고자 하는 법의 근본취지를 저버리는 것은 부당하다. 미등기 주택의 임차인에게 우선변제권 인정여부와 상관없이, 대지상에 미등기 건물이 존재하는 경우에 경매법원은 현황조사와 감정 등을 통하여 임차인들을 파악한 후 사실상 이해관계인으로 취급하여 입찰기일 등의 통지를 하고 있으며, 배당요구가 있는 경우 입찰물건명세서에 기재한 후 진행하고, 응찰자들도 위와 같은 사정을 고려하여 낙찰가를 정하는 것이 현실이므로, 미등기 주택의 우선변제권 인정여부에 따른 경매진행상의 편리여부는 실무상 큰 차이가 없다 할 것이다. 

5) 무잉여여부에 관한 판단과 관련한 경매신청인들의 편리성

① 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전면 개정되기 전의 것) 제608조 제1항은 “압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 경락인에게 인수하게 하거나 매각대금으로 그 부담을 변제함에 부족 없음이 인정된 경우가 아니면 매각하지 못한다”고 규정하고 있는바, 이는 임차주택의 경매신청인이 그 부동산의 등기부 기재를 토대로 삼아 그 주택과 대지의 부담을 알아 볼 수 있게 함으로써 매각의 가능성을 판단하여 경매진행 여부를 결정할 수 있도록 하려는 데 있다. 

② 위 규정과 관련하여, 미등기 임차주택의 확정임차인에게 대지환가대금에 관한 우선변제권을 부정하는 경우에는 대지의 경매신청인은 대지상에 경매신청인의 채권보다 우선하는 권리나 부담사항이 있는 지의 여부만 살펴보면 되므로 편리하다 할 것이다. 그러나 경매신청인의 무잉여여부의 판단은 경매절차가 진행됨에 따라 수시로 변동되는 것이고, 금융기관이 신청하는 경매사건에서는 금융기관이 이미 대지상의 우선하는 권리나 부담 및 미등기주택의 임차인들의 권리 등에 관하여 대출당시부터 이미 상당정도 파악된 상태이므로 무잉여여부의 판단이 그리 어렵다고 보이지 아니한다는 점에서 경매신청인들의 무잉여여부 판단의 편리가 법상 인정되는 주택임차인들의 보호보다 우월하다고 보기는 어렵다. 

(2) 소결

돌이켜 이 사건을 보건대, 피고가 이 사건 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 다세대주택이 존재하고 있었고, 원고들은 이 사건 대지의 소유자이면서 건물소유권을 원시취득한 것으로 보이는 소외 1로부터 해당 주택을 임차하여 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건 및 확정일자를 갖추었으며, 위 확정일자보다도 약 1년 6개월이 지나 설정된 근저당권에 기하여 신청된 이 사건 대지에 관한 경매절차에서 원고들은 적법한 배당요구를 한 사실은 앞서 인정한 바와 같으므로, 위 인정사실에 의하면, 원고들은 이 사건 대지의 환가대금 중에서 피고보다 각 임대차 보증금을 우선변제받을 수 있다 할 것이다. 

그렇다면, 수원지방법원 성남지원 2001타경1708호 부동산임의경매 신청사건에 관하여, 위 법원이 2002. 3. 19. 배당함에 있어 배당대금 전액을 피고에게 배당하고, 원고들에게는 전혀 배당을 하지 아니한 것은 부당하므로 위 법원이 2002. 3. 19. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 103,004,224원을 35,004,224원으로 변경하고, 원고 1에게 새로이 35,000,000원을, 원고 2에게 새로이 33,000,000원을 배당하는 것으로 경정하여야 할 것이다. 

3. 결 론

그렇다면, 원고들의 이 사건 청구는 모두 이유있어 이를 인용하여야 할 것인바, 이와 결론을 달리한 원심판결은 부당하므로 이를 취소하고, 배당표의 경정을 명하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 

판사   최은수(재판장) 이상훈 이규철 

 

대법원 2000. 3. 15.자 99마4499 결정
[소유권이전등기청구권압류][공2000.6.1.(107),1133]

【판시사항】

[1] 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 소정의 '임차주택'에 그 부지도 포함되는지 여부 (적극)  

[2] 주택임대차보호법 제3조의2 제1항이 임차주택에 관한 소유권이전등기청구권에 대한 압류의 경우에도 유추적용되는지 여부  (소극)  

【결정요지】

[1] 주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 채무명의에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사소송법 제491조의2 제1항의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다고 규정하고 있는바, 같은 법 제3조의2 제2항 및 제8조 제3항이 임차주택의 환가대금에 건물뿐만 아니라, 대지의 가액도 포함된다고 규정하고 있는 점, 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용이 수반되는 것이고, 같은 법 제2조에서 같은 법의 적용 대상으로 규정하고 있는 주거용 건물의 임대차라 하는 것도 임차목적물 중 건물의 용도가 점포나 사무실 등이 아닌 주거용인 경우의 임대차를 뜻하는 것일 뿐 같은 법의 적용 대상을 대지를 제외한 건물에만 한정하는 취지는 아닌 것으로 해석되는 점, 위 규정은 기본적으로 임차인의 권익보호를 그 입법 취지로 하고 있는데, 만일 반대의무의 이행 또는 이행의 제공 없이 집행개시를 할 수 있는 대상을 건물에만 한정할 경우 사실상 대지와 그 지상 주택의 경매절차가 분리되는 결과 경매절차의 진행에 어려움이 발생하고 임차주택의 환가에 의한 임차보증금의 회수를 간편하게 하겠다는 입법 취지에 부합되지 않게 되는 점 등에 비추어 보면, 여기에서 말하는 임차주택에는 건물뿐만 아니라, 그 부지도 포함하는 것으로 봄이 상당하다. 

[2] 주택임대차보호법 제3조의2 제1항이 임차주택의 대지 그 자체가 아닌 그에 관한 소유권이전등기청구권에 대한 압류의 경우에도 유추적용될 수 있을 것인가에 관하여 보건대, 첫째 부동산소유권이전등기청구권에 대한 강제집행은 부동산 그 자체에 대한 강제집행과는 그 절차를 달리하는 것으로 직접 채무자 명의의 등기를 실현함으로써 그 강제집행절차는 종료하며, 그 후에 이루어진 부동산 그 자체에 대한 강제집행은 선행 부동산청구권압류절차로부터 독립된 새로운 집행절차로서 본래의 채무명의에 기하여 부동산청구권의 압류가 아닌 강제경매 등의 방법으로 진행되는 점, 둘째 위 조항은 임차주택에 대한 경매신청이라고 한정하여 규정하고 있을 뿐 임차주택에 대한 일반적인 강제집행신청까지를 포괄하여 규정하고 있지 않은 점 등을 종합하여 보면, 위 조항은 임차주택 그 자체를 집행의 대상으로 한 경매의 경우에 집행개시의 요건에 관한 민사소송법 제491조의2 제1항의 예외사유를 인정하는 것이고, 임차주택의 이전등기청구권에 관한 일반 강제집행절차로서의 압류에까지 위 조항을 유추하여 적용할 것은 아니다. 

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제2조, 제3조의2 제1항, 제2항, 제8조 제3항, 민사소송법 제491조의2 제1항[2] 주택임대차보호법 제3조의2 제1항, 민사소송법 제491조의2 제1항

【참조판례】

[1] 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결(공1996하, 2180)

【전 문】

【재항고인】 재항고인 (소송대리인 변호사 김윤수)

【원심결정】 서울지법 1999. 7. 2.자 99라3664 결정

【주문】

재항고를 기각한다.

【이유】

재항고 이유를 본다.

주택임대차보호법(이하 '법'이라고 한다) 제3조의2 제1항은 임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 채무명의에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사소송법 제491조의2 제1항의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다고 규정하고 있는바, 법 제3조의2 제2항 및 제8조 제3항이 임차주택의 환가대금에 건물뿐만 아니라, 대지의 가액도 포함된다고 규정하고 있는 점, 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용이 수반되는 것이고, 법 제2조에서 같은 법의 적용 대상으로 규정하고 있는 주거용 건물의 임대차라 하는 것도 임차목적물 중 건물의 용도가 점포나 사무실 등이 아닌 주거용인 경우의 임대차를 뜻하는 것일 뿐 위 법의 적용 대상을 대지를 제외한 건물에만 한정하는 취지는 아닌 것으로 해석되는 점(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결 참조), 위 규정은 기본적으로 임차인의 권익보호를 그 입법 취지로 하고 있는데, 만일 반대의무의 이행 또는 이행의 제공 없이 집행개시를 할 수 있는 대상을 건물에만 한정할 경우 사실상 대지와 그 지상 주택의 경매절차가 분리되는 결과 경매절차의 진행에 어려움이 발생하고 임차주택의 환가에 의한 임차보증금의 회수를 간편하게 하겠다는 입법 취지에 부합되지 않게 되는 점 등에 비추어 보면, 여기에서 말하는 임차주택에는 건물뿐만 아니라, 그 부지도 포함하는 것으로 봄이 상당하다고 할 것이나, 나아가 위 조항이 임차주택의 대지 그 자체가 아닌 그에 관한 소유권이전등기청구권에 대한 압류의 경우에도 유추적용될 수 있을 것인가에 관하여 보건대, 첫째 부동산소유권이전등기청구권에 대한 강제집행은 부동산 그 자체에 대한 강제집행과는 그 절차를 달리하는 것으로 직접 채무자 명의의 등기를 실현함으로써 그 강제집행절차는 종료하며, 그 후에 이루어진 부동산 그 자체에 대한 강제집행은 선행 부동산청구권압류절차로부터 독립된 새로운 집행절차로서 본래의 채무명의에 기하여 부동산청구권의 압류가 아닌 강제경매 등의 방법으로 진행되는 점, 둘째 법 제3조의2 제1항은 임차주택에 대한 경매신청이라고 한정하여 규정하고 있을 뿐 임차주택에 대한 일반적인 강제집행신청까지를 포괄하여 규정하고 있지 않은 점 등을 종합하여 보면, 법 제3조의2 제1항은 임차주택 그 자체를 집행의 대상으로 한 경매의 경우에 집행개시의 요건에 관한 민사소송법 제491조의2 제1항의 예외사유를 인정하는 것이고, 임차주택의 이전등기청구권에 관한 일반 강제집행절차로서의 압류에까지 위 조항을 유추하여 적용할 것은 아니다. 

기록에 의하면, 원심은 임차주택의 대지에 관하여는 법 제3조의2 제1항이 적용되지 아니한다는 판단 아래 재항고인의 항고를 기각하였는바, 이와 같은 원심의 판단에는 법 제3조의2 제1항이 적용되는 임차주택의 범위에 관한 해석을 잘못한 위법이 있다고 할 것이나, 이 사건 부동산소유권이전등기청구권에 관한 압류신청에 있어 반대의무의 이행 또는 이행의 제공에 관한 소명을 명하는 보정명령에 응하지 아니하였다는 이유로 재항고인의 신청을 각하한 제1심 결정을 유지한 원심결정은 결론에 있어 정당하고, 거기에 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 수 없다. 

논지는 이유 없다.

그러므로 재항고를 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.

대법관   서성 (재판장) 지창권(주심) 신성택 유지담 

 

대구지법 1999. 4. 30. 선고 98나16171 판결：상고기각
[부당이득금 ][하집1999-1, 489]

【판시사항】

비주거용 건물을 주거용으로 개조한 경우 주택임대차보호법을 적용할 수 있는지 여부 (한정 소극) 

【판결요지】

임차인이 거실 및 부엌을 설치하여 개조한 결과 비주거용 건물이 주거용 건물에 해당하게 되었다고 하더라도 임차인이 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖추기 이전에 임대인이 그 개조를 승낙하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법을 적용할 수 없다. 

【참조조문】

주택임대차보호법 제2조

【전 문】

【원고, 피항소인】 정장호 (소송대리인 변호사 김익환)

【피고, 항소인】 대한민국

【원심판결】 대구지법 1998. 9. 11. 선고 97가단112422 판결

【주 문】

1. 원심판결을 취소한다.

2. 원고의 청구를 기각한다.

3. 소송비용은 1, 2심 합하여 모두 원고의 부담으로 한다.

【청구취지】
피고는 원고에게 25,000,000원 및 이에 대하여 1997. 10. 30.부터 이 사건 소장 송달일까지는 연 5푼, 그 다음날부터 완제일까지는 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 금원을 지급하라는 판결. 

【항소취지】
원심판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다라는 판결.

【이 유】

1. 갑 제1호증 내지 제3호증, 갑 제5호증의 1 내지 3, 갑 제6호증의 1 내지 4의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면, 원고는 1996. 3. 하순경 소외 황효일과 대구 북구 고성동 2가 2의 1 지상 철근콘크리트조 슬래브 지붕 3층 다방, 소매점, 사무실(이하 '이 사건 건물'이라 한다) 중 2층 사무실 86.24㎡(이하 '이 사건 건물부분'이라 한다)를 임대차보증금 25,000,000원, 임대차기간 2년으로 정하여 임차하는 내용의 부동산 임대차계약을 체결하고, 같은 달 23. 전입신고를 마친 후 같은 해 4. 8. 그 곳에 입주하여 그 다음날인 1996. 4. 9. 위 임대차계약서에 확정일자를 받은 사실, 피고는 1997. 2. 27. 이 사건 건물의 소유자인 위 황효일의 납부기한이 1996. 8. 31.인 종합소득세 및 이에 대한 가산금 26,936,440원의 체납을 이유로 이 사건 건물 및 그 대지에 대하여 소외 성업공사에 공매 대행을 의뢰하였고, 위 성업공사는 위 부동산들을 206,660,000원에 매각하여 1997. 10. 30. 위 매각대금에서 제1순위로 피고에게 체납처분비 3,626,720원, 제2순위로 1994. 3. 17. 설정등기된 근저당권자인 칠성2가 1 동북성새마을금고에게 채권 129,936,039원, 제3순위로 1995. 8. 23. 설정등기된 근저당권자인 대구고성신용협동조합에 채권 34,499,639원을 각 교부하고, 제4순위로 위 체납국세채권자인 피고에게 29,266,040원을 교부한 후 잔여금 9,331,562원을 체납자인 위 황효일에게 지급한 사실을 인정할 수 있고 반증이 없다. 

2. 원고는 이 사건 청구원인으로서, 원고가 임차한 이 사건 건물 부분은 주택임대차보호법상의 주거용 건물로서, 피고의 위 황효일에 대한 국세체납채권은 이 사건 건물에 부과된 국세(이른바 당해세)가 아니며 그 법정기일이 원고가 주택임대차보호법 소정의 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 1996. 4. 9.보다 뒤이므로 원고의 임대차보증금채권이 피고의 위 국세체납채권보다 선순위이어서 이 사건 건물에 대한 매각대금에서 원고의 위 임대차보증금이 피고의 위 국세체납채권보다 우선 배분되어야 함에도 불구하고 피고가 먼저 이를 교부받음으로써, 위 임대차보증금 25,000,000원을 교부받아야 할 원고가 이를 교부받지 못하여 원고는 위 임대차보증금 상당의 손해를 입고 피고는 동액 상당의 이익을 얻었으므로 피고는 원고에게 부당이득금 25,000,000원을 지급할 의무가 있다고 주장한다. 

그러므로 먼저, 원고가 임차한 이 사건 건물 부분이 과연 주택임대차보호법상의 주거용 건물에 해당되는지 여부에 관하여 보건대, 갑 제1호증 내지 제3호증, 을 제2호증 내지 제4호증, 을 제6호증, 을 제7호증의 1의 각 기재와 을 제1호증의 1 내지 4, 을 제5호증의 각 영상, 원심 증인 곽창영의 일부 증언(뒤에서 배척하는 부분 제외) 및 원심법원의 현장검증 결과에 변론의 전취지를 종합하면, 이 사건 건물은 대로변 상가지대에 위치하고 있으며 지층은 주점, 1층은 한식점, 3층은 사무실이고, 이 사건 건물 부분은 부동산등기부등본과 건축물관리대장의 용도란에 2층 사무실로 기재되어 있으며 원고가 이 사건 건물 부분에 관하여 임대차계약을 체결함에 있어 작성한 임대차계약서에는 철근콘크리트 육즙 3층건 사무실용 일동 내라고 기재되어 있고, 건물 외벽의 창문과 출입문에는 대구복음교회라는 간판이 붙어 있는 사실, 원고는 이 사건 건물을 전도활동을 위한 교회로 사용하며 기거하기 위하여 임차하였으며, 위 황효일과 약 86.2㎡ 넓이의 이 사건 건물 부분에 대하여 임대차계약을 체결할 당시에는 그곳 안쪽 구석에 약 3평 정도의 방 1개와 화장실이 있었고 나머지 부분은 넓은 홀로 이루어져 있었으나 그 후 원고는 이 사건 건물 부분 한쪽에 부엌과 거실을 설치한 사실, 홀에는 한쪽 구석에 1인용 소파 1개와 수십개의 방석이 놓여 있어 교인들이 모여 예배보는 장소로 사용되고 있으며 홀의 면적이 그 외 부분의 면적에 비하여 훨씬 넓은 사실, 이 사건 건물 부분은 원고 혼자서 거주하고 있고 방은 교회에 오는 교인들과 손님들의 접대장소로 사용하고 있으며 이곳에 설치된 전화는 선교회장인 소외 이종섭 명의인 사실을 인정할 수 있고 이에 어긋나는 갑 제8호증의 1의 기재와 위 곽창영의 일부 증언은 믿지 아니하며 반증이 없는바, 위 인정 사실에 의하면 원고가 임대차계약을 체결할 당시 방 1개와 화장실만이 있었던 이 사건 건물 부분은 교회활동을 위한 비주거용 건물이라고 보여지며 설사 피고가 그 후 거실과 부엌을 설치하여 주거목적에 사용될 수 있는 공간이 다소 확장되었다고 하더라도 이는 어디까지나 위 교회활동에 부수적으로 사용되는 공간으로서 비주거용 건물의 일부가 주거목적으로 사용되는 것일 뿐, 주택임대차보호법 제2조 후문에서 말하는 '주거용 건물의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우'에 해당한다고 볼 수 없고, 가사 원고가 거실 및 부엌을 설치하여 개조한 결과 이 사건 건물 부분이 주거용 건물에 해당되게 되었다고 하더라도 이 경우 임차인이 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖추기 이전에 임대인이 그 개조를 승낙하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 위 법을 적용할 수 없다 할 것인바, 원고가 이 사건 건물 부분에 입주하기 이전에 임대인인 위 황효일로부터 개조의 승낙을 얻었다는 취지의 위 곽창영의 증언은 을 제7호증의 기재에 비추어 이를 믿지 아니하고 달리 이를 인정할 증거가 없어 이 사건 건물 부분은 주택임대차보호법 소정의 주거용 건물에 해당된다고 볼 수 없으므로, 이를 전제로 한 원고의 위 주장은 나머지 점에 대하여 더 살펴 볼 필요없이 이유 없다. 

3. 그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각할 것인바, 이와 결론을 달리한 원심판결은 부당하므로 이를 취소하고, 원고의 청구를 기각하며, 소송비용은 1, 2심 모두 합하여 패소자인 원고의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다. 

판사   김창석(재판장) 박재현 진철 

 

대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결
[배당이의][공1999.9.1.(89),1740]

【판시사항】

대지에 관한 저당권 설정 후 지상에 건물이 신축된 경우, 건물의 소액임차인에게 그 저당권 실행에 따른 환가대금에 대한 우선변제권이 있는지 여부 (소극) 

【판결요지】

임차주택의 환가대금 및 주택가액에 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다고 규정하고 있는 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조의2 제1항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법 취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면, 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 할 것이나, 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다고 보아야 한다. 

【참조조문】

구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조의2 제1항, 제8조 제3항

【참조판례】

대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결(공1996하, 2180)

【전 문】

【원고,피상고인】 만승농업협동조합

【피고,상고인】 피고

【원심판결】 청주지법 1999. 4. 15. 선고 98나3369 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.

【이유】

상고이유를 판단한다.

임차주택의 환가대금 및 주택가액에 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다고 규정하고 있는 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조의2 제1항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법 취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면, 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 할 것이다(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결 참조). 

그러나 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다고 보아야 할 것이다.  
 
원심이 같은 취지에서, 이 사건 대지에 관한 원고의 저당권 설정 후에 신축된 이 사건 건물의 소액임차인인 피고에게는 이 사건 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권이 인정되지 않는다고 판단한 것은 옳고, 거기에 상고이유가 지적하는 바와 같은 법리오해 등의 위법은 없다. 
 
상고이유는 받아들일 수 없다.
 
그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관   송진훈(재판장) 이돈희(주심) 지창권 변재승 

 

대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결
[배당이의][집44(1)민,627;공1996.8.1.(15),2180]

【판시사항】

[1] 주택임대차보호법의 적용 대상인 '주거용 건물'의 의미는 대지를 제외한 건물만을 뜻하는지 여부 (소극) 

[2] 대지 및 건물이 경매개시되었다가 대지 부분만 낙찰된 경우에도, 그 주택의 소액임차인은 대지 낙찰대금 중에서 보증금을 우선변제받을 수 있다고 한 사례 

【판결요지】

[1] 임차주택의 환가대금 및 주택가액에 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다고 규정하고 있는 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법 취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면, 주택임대차보호법 제2조에서 같은 법의 적용 대상으로 규정하고 있는 '주거용 건물'의 임대차라 함은 임차목적물 중 건물의 용도가 점포나 사무실 등이 아닌 주거용인 경우의 임대차를 뜻하는 것일 뿐이지, 같은 법의 적용 대상을 대지를 제외한 건물에만 한정하는 취지는 아니다. 

[2] 다가구용 단독주택의 대지 및 건물에 관한 근저당권자가 그 대지 및 건물에 관한 경매를 신청하였다가 그 중 건물에 대한 경매신청만을 취하함으로써 이를 제외한 대지 부분만이 낙찰되었다고 하더라도, 그 주택의 소액임차인은 그 대지에 관한 낙찰대금 중에서 소액보증금을 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있다고 한 사례. 

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제2조, 제3조의2, 제8조[2] 주택임대차보호법 제3조의2, 제8조

【전 문】

【원고,상고인】 주식회사 부국상호신용금고 (소송대리인 변호사 심훈종 외 6인)

【피고,피상고인】 피고 1 외 3인

【원심판결】 서울지법 1995. 12. 12. 선고 95나43494 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

【이유】

원고 소송대리인의 상고이유를 본다.

임차주택의 환가대금 및 주택가액에 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다고 규정하고 있는 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법 취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면, 같은 법 제2조에서 같은 법의 적용대상으로 규정하고 있는 '주거용 건물'의 임대차라 함은 임차목적물 중 건물의 용도가 점포나 사무실 등이 아닌 주거용인 경우의 임대차를 뜻하는 것일 뿐이지, 같은 법의 적용 대상을 대지를 제외한 건물에만 한정하는 취지라고는 해석되지 않는다. 

원심이 같은 취지에서, 소외 1 소유이던 이 사건 다가구용 단독주택의 대지 및 건물에 관한 근저당권자인 원고가 위 대지 및 건물에 관한 경매를 신청하였다가 그 중 건물에 대한 경매신청만을 취하함으로써 이를 제외한 대지 부분만이 낙찰되었다고 하더라도, 위 주택의 소액임차인인 피고들이 위 대지에 관한 낙찰대금 중에서 판시 각 소액보증금을 담보물권자인 원고보다 우선하여 변제받을 수 있다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 소론과 같이 주택임대차보호법의 적용 대상인 부동산의 범위에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다.  

그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   천경송(재판장) 안용득 지창권(주심) 

 

대법원 1996. 5. 31. 선고 96다5971 판결
[건물명도등][미간행]

【판시사항】

[1] 건물의 일부로서 주거용과 비주거용으로 겸용되는 임대차목적물이 주택임대차보호법 제2조에 정한 주거용 건물에 해당하는지 여부의 판단 기준 

[2] 전체 건물 중 1층인 임대차목적물이 공부상 소매점으로 표시되어 있으나, 건축 당시부터 그 면적의 절반 정도가 방(2칸)으로, 나머지 절반 정도가 소매점 등 영업소를 하기 위한홀(Hall)로 건축되어 있었고, 그러한 상태에서 임차인이 가족들과 함께 거주하면서 음식점을 영업하여 온 사실 등을 인정하여, 위 임대차목적물이 주택임대차보호법 제2조에 정한 주거용건물에 해당한다고 판단한 사례 

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제2조 [2] 주택임대차보호법 제2조

【참조판례】

[1] 대법원 1988. 12. 27. 선고 87다카2024 판결(공1989, 224)
대법원 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결(공1995상, 1594)
대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결(공1996상, 1253)

【전 문】

【원고, 상고인】 원고

【피고, 피상고인】 피고

【원심판결】 대구지법 1995. 12. 20. 선고 95나5200 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 원고의 부담으로 한다.

【이 유】

상고이유에 대하여

「 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지 용도에 따라서 정하여야 하고, 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계, 그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 할 것이다」( 당원 1988. 12. 27. 선고 87다카2024 판결, 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결 등 참조). 

원심이 그 거시 증거들에 의하여, 이 사건 건물 중 1층이 공부상으로는 소매점으로 표시되어 있으나 건축 당시부터 그 면적의 절반 정도는 방(2칸)으로, 나머지 절반 정도는 소매점 등 영업소를 하기 위한 홀(Hall)로 건축되어 있었고, 그러한 상태에서 피고가 이를 임차한 후 그 가족들과 함께 거주하면서 음식점 영업을 하여 온 사실, 그 중 방 부분은 음식점 영업시에는 손님을 받는 곳으로 사용하고 그 때 외에는 주거용으로 사용하여 온 사실, 피고의 가족은 4인으로 이 사건 건물 1층 외에는 달리 주택이 없는 사실을 인정한 다음, 피고가 점유하고 있는 이 사건 건물 1층은 주택임대차보호법 제2조 후문에서 정한 주거용 건물에 해당한다고 판단하였음은 옳고, 거기에 소론과 같은 주택임대차보호법에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유가 없다. 

이에 상고를 기각하고 상고비용은 패소한 원고의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관   김형선(재판장) 박만호(주심) 박준서 이용훈 

 

대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결
[배당이의][공1996.5.1.(9),1253]

【판시사항】

[1] 주택임대차보호법 제2조에 정한 주거용 건물에 해당하는지 여부의 판단 기준 

[2] 방 2개와 주방이 딸린 다방이 주택임대차보호법 제2조 후문의 주거용 건물에 해당하지 아니한다고 본 사례 

【판결요지】

[1] 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다. 

[2] 방 2개와 주방이 딸린 다방이 영업용으로서 비주거용 건물이라고 보여지고, 설사 그 중 방 및 다방의 주방을 주거목적에 사용한다고 하더라도 이는 어디까지나 다방의 영업에 부수적인 것으로서 그러한 주거목적 사용은 비주거용 건물의 일부가 주거목적으로 사용되는 것일 뿐, 주택임대차보호법 제2조 후문에서 말하는 '주거용 건물의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우'에 해당한다고 볼 수 없다고 한 원심의 판단을 수긍한 사례. 

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제2조 [2] 주택임대차보호법 제2조

【참조판례】

[1][2] 대법원 1988. 12. 27. 선고 87다카2024 판결(공1989, 224)
대법원 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결(공1995상, 1594)

[2] 대법원 1987. 4. 28. 선고 86다카2407 판결(공1987, 886)
대법원 1988. 12. 13. 선고 87다카3097 판결(공1989, 102)

【전 문】

【원고,피상고인】 원고 1 외 1인 (원고들 소송대리인 변호사 황성하)

【피고,상고인】 피고 (소송대리인 변호사 정운호)

【원심판결】 대전고법 1995. 10. 26. 선고 95나2157 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.

【이유】

상고이유를 본다.

(1) 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 할 것이다 ( 당원 1988. 12. 27. 선고 87다카2024 판결, 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결 참조). 

(2) 원심은 이 사건 건물은 온양시장 변두리에 위치하고 있고, 건축물관리대장 및 등기부상의 용도는 1층 점포 지하 위락시설 및 다방으로 기재되어 있는 상가건물로서, 이 사건 건물 1층에는 전자오락실, 이불가게, 여인숙, 미용실, 슈퍼마켓이 영업을 하고 있는 사실, 피고가 임차한 건물부분은 약 30평 가량의 지하실 다방으로서 다방영업장 약 21평, 주방 약 3평, 약 2 내지 3평 가량의 방 2개로 이루어져 있고, 피고가 위 건물부분에 관하여 임대차계약을 체결함에 있어서 작성된 계약서에는 용도 다방, 임대차기간이 만료되면 임차인은 다방허가증 및 내부시설물을 원상복구하며 권리금 및 유익비 일체를 청구하지 않는다고 기재되어 있는 사실, 피고는 위 장소에서 다방영업을 하면서 1992. 11. 12.경 다방 영업자 지위를 승계하였고, 1993. 11. 10.경 온양시 (주소 생략) 소재 3층 연립주택 2층 205호를 구입하여 최소한 1994. 3. 말경부터 위 다방이 아닌 연립주택에서 거주한 사실을 인정한 다음, 위 인정 사실에 의하면 피고가 임차한 위 다방 건물부분은 영업용으로서 비주거용 건물이라고 보여지고 설사 피고가 그 중 방 및 다방의 주방을 주거목적에 사용한다고 하더라도 이는 어디까지나 위 다방의 영업에 부수적인 것으로서 그러한 주거목적 사용은 비주거용 건물의 일부가 주거목적으로 사용되는 것일 뿐, 주택임대차보호법 제2조 후문에서 말하는 '주거용 건물의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우'에 해당한다고 볼 수 없다 고 판단하였는바, 기록에 의하여 살펴보면 원심의 이러한 인정 판단은 정당하고 거기에 소론과 같은 채증법칙 위배, 주택임대차보호법 제2조의 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 소론이 지적하는 당원의 판례는 사안을 달리하여 이 사건에 원용하기에 적절한 것이 아니다. 논지는 모두 이유 없다. 

(3) 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   이돈희(재판장) 김석수(주심) 정귀호 이임수 

 

대법원 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결
[건물명도][공1995.4.15.(990),1594]

【판시사항】

가. 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부의 판단기준 

나. 공부상 단층 작업소 및 근린생활시설로 실제 주거용과 비주거용으로 겸용되고 있는 건물을 주택임대차보호법 제2조 후문 소정의 주거용 건물로 인정한 사례 

【판결요지】

가. 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지 용도에 따라서 정하여야 하고 또 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다. 

나. 건물이 공부상으로는 단층 작업소 및 근린생활시설로 표시되어 있으나 실제로 갑은 주거 및 인쇄소 경영 목적으로, 을은 주거 및 슈퍼마켓 경영 목적으로 임차하여 가족들과 함께 입주하여 그 곳에서 일상생활을 영위하는 한편 인쇄소 또는 슈퍼마켓을 경영하고 있으며, 갑의 경우는 주거용으로 사용되는 부분이 비주거용으로 사용되는 부분보다 넓고, 을의 경우는 비주거용으로 사용되는 부분이 더 넓기는 하지만 주거용으로 사용되는 부분도 상당한 면적이고, 위 각 부분이 갑·을의 유일한 주거인 경우 주택임대차보호법 제2조 후문에서 정한 주거용 건물로 인정한 사례.  

【참조조문】

주택임대차보호법 제2조

【참조판례】

가. 대법원 1988.12.27. 선고 87다카2024 판결(공1989,224)

【전 문】

【원고, 상고인】 주식회사 부산은행 소송대리인 변호사 조성래

【피고, 피상고인】 피고 1 외 1인 피고들 소송대리인 변호사 김동호

【원심판결】 부산지방법원 1994.9.28. 선고 94나4544 판결

【주 문】

상고를 기각한다.

상고비용은 원고의 부담으로 한다.

【이 유】

상고이유를 본다.

주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 또 이 사건의 경우와 같이 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 할 것이다(당원 1988.12.27. 선고 87다카2024 판결 참조). 

원심판결 이유에 의하면, 원심은 거시증거에 의하여, 이 사건 건물은 공부상으로는 단층 작업소 및 근린생활시설로 표시되어 있으나 실제로는 주택으로도 이용되고 있는 단층 건물로서 격벽으로 구분되어 각 독자적인 출입구를 가진 6개 부분으로 구성되어 있는 사실, 피고 1은 주거 및 인쇄소 경영 목적으로, 피고 2는 주거 및 슈퍼마켓 경영 목적으로, 각기 위 6개 부분 중 하나씩을 임차하여 가족들과 함께 입주하여 그 곳에서 일상생활을 영위하는 한편 인쇄소 또는 슈퍼마켓을 경영하고 있는 사실, 피고 1의 경우는 주거용으로 사용되는 부분이 비주거용으로 사용되는 부분보다 넓고, 피고 2의 경우는 비주거용으로 사용되는 부분이 더 넓기는 하지만 주거용으로 사용되는 부분도 상당한 면적인 사실, 위 각 부분은 피고들의 유일한 주거인 사실을 인정한 다음, 피고들이 점유하고 있는 위 각 부분은 주택임대차보호법 제2조 후문에서 정한 주거용 건물에 해당한다는 취지로 판단하였는바, 기록에 의하여 살펴 보면 원심의 위와 같은 인정판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 소론과 같이 채증법칙에 위배하여 사실을 잘못 인정하였거나 주택임대차보호법의 법리를 오해하고 판례에 위반된 위법이 있다 할 수 없다. 논지는 모두 이유 없다. 

그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   김형선(재판장) 박준서(주심) 이용훈 

 

대법원 1988. 12. 27. 선고 87다카2024 판결
[점포명도][집36(3)민,158;공1989.2.15.(842),224]

【판시사항】

가. 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용건물에 해당하는지 여부의 판단기준

나. 동법 제2조 후단 소정의 주거용 건물에 해당하는 것이라고 인정한 사례

다. 동법 제2조 후단의 규정의 적용대상

【판결요지】

가. 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계, 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다. 

나. 동법 제2조 후단 소정의 주거용 건물에 해당하는 것이라고 인정한 사례

다. 동법 제2조의 후단 규정은 반드시 주된 목적이 주거용에 있는 주거용 건물의 일부가 주거 이외의 목적으로 사용되는 경우만을 대상으로 하는 것은 아니다. 

【참조조문】

주택임대차보호법 제2조

【전 문】

【원고, 상고인】 원고 소송대리인 변호사 김동정 외 1인

【피고, 피상고인】 피고 1 외 1인

【원심판결】 서울민사지방법원 1987.7.14. 선고 87나280 판결

【주 문】

상고를 기각한다.

상고비용은 원고의 부담으로 한다.

【이 유】

상고이유를 본다.

제1점에 대하여,

주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 또 이 사건의 경우와 같이 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 할 것이다. 

원심판결 이유에 의하면, 원심은 이 사건 건물은 주거와 영업을 목적으로 건축된 것으로서 공부상으로도 근린생활시설 및 주택용 4층 건물로 표시되어 있으며, 피고 1이 임차하여 점유하고 있는 이 사건 건물의 1층 중 원심판결의 별지도면 표시 "가"부분(이하 "가"부분이라고 한다)은 30.94평방미터로서 주거 및 미용실 경영목적으로 사용하기 위하여 임차한 것이고 임차후 2자녀를 데리고 입주하였으며 "가"부분은 방 1칸 약 13.06평방미터와 미용실(점포) 약 17.8평방미터로 나뉘어 있고, 피고 2가 임차하여 점유하고 있는 같은 도면표시 "나"부분(이하 "나"부분이라고 한다)도 30.94평방미터로서 주거 및 과자점 경영목적으로 사용하기 위하여 임차한 것이고 임차후 그의 처 및 3자녀를 데리고 입주하였으며 "나"부분은 방 1칸 약 9.2평방미터, 방입구 출입부분 약 5.74평방미터와 제과점 16평방미터로 나뉘어 있고 이 사건 건물의 소유자(임대인)이 던 망 소외인은 이 사건 "가", "나"부분 각 방에 새마을 보일러 시설과 수도시설을 하여 준 사실, 피고 2는 입주후 소유주의 승낙아래 이 사건 "나"부분 방과 점포의 천정 위로 약 5.2평방미터의 다락을 설치하고 취학중인 자녀들의 공부방으로 사용하고 있는 사실, 또한 피고들은 소유주의 승낙 아래 이 사건 "가", "나"부분 뒷쪽으로 각 방에 연접하여 폭 1.6미터의 시멘트 가건물을 짓고 이를 각각 부엌으로 사용하고 있으며 그곳에 문을 달고 위 건물 뒷쪽으로 출입하면서 위 건물 뒷쪽 부지에 장독대를 설치하고 그곳에 위치한 화장실을 공동 사용하고 있는 사실, 따라서 실질적으로 피고 1은 "가"부분 중 점포 약 17.8평방미터를 제외한 방 1칸 및 부엌 약 6.5평방미터 합계 약 19.56평방미터를 주거시설로, 피고 2는 "나"부분 중 점포 약 16평방미터를 제외한 위 방 1칸과 점포간 출입구, 다락 및 부엌 약 6.5평방미터 등 합계 약 26.64평방미터를 주거시설로 사용하고 있는 사실을 인정하였는 바, 일건기록을 통하여 살펴보면, 원심의 이와 같은 사실인정은 수긍할 수가 있고 사실관계가 그와 같다면 피고들이 점유하고 있는 "가, "나"부분은 주택임대차보호법 제2조 후단에서 정한 주거용 건물에 해당한다는 원심의 판단은 정당하다고 보아야 할 것이다. 

그리고 피고들이 이 사건 임대차계약체결시 부동산의 표시를 점포라고 하였다던가, 이 사건 건물의 전체용도나 공부상 또는 경락허가결정상의 건물의 표시 또는 사진과 도면의 모습이 소론과 같고 건물 밖의 부엌은 무허가로 증축된 것이라고 하더라도, 피고들이 임차하여 점유하고 있는 건물부분이 같은법 제2조 후단 소정의 주거용 건물에 해당하는 것이라고 인정함에 방해가 된다고 할 수는 없다고 본다. 따라서 논지는 이유없다. 

제2점에 대하여,

피고들이 임차하여 점유하고 있는 "가", "나"부분의 구조와 이용관계 등이 원심이 인정한 바와 같다면 이는 주택임대차보호법 제2조 후단 소정의 주택으로 보는 것이 위 법의 목적이나 취지에 부합하는 것이라고 보아야 할 것이며 위 법조의 후단 규정이 반드시 주된 목적이 주거용에 있는 주거용 건물의 일부가 주거 이외의 목적으로 사용되는 경우만을 대상으로 하는 것은 아니라고 할 것이므로 원심판결에 주택임대차보호법의 해석을 잘못한 위법이 있다고도 할 수 없다. 따라서 논지도 이유없다. 

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   안우만(재판장) 김덕주 배만운 

 

대법원 1987. 4. 28. 선고 86다카2407 판결
[건물명도][집35(1)민,340;공1987.6.15.(802),886]

【판시사항】

비거주용 건물의 일부가 주거의 목적으로 사용되고 있는 건물이 주택임대차보호법 제2조의 보호대상에 해당하는지 여부

【판결요지】

임차주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 주택임대차보호법 제2조의 규정에 의하여 그 법률의 적용을 받는 주거용 건물에 포함되나 주거생활의 안정을 보장하기 위한 입법의 목적에 비추어 거꾸로 비주거용 건물에 주거의 목적으로 일부를 사용하는 경우에는 동법 제2조가 말하고 있는 일부라는 범위를 벗어나 이를 주거용 건물이라 할 수 없고 이러한 건물은 위 법률의 보호대상에서 제외된다. 

【참조조문】

주택임대차보호법 제2조

【전 문】

【원고, 피상고인】 원고 소송대리인 변호사 이진우

【피고, 상 고 인】 피고 소송대리인 변호사 김정현

【원심판결】 서울고등법원 1986.9.29. 선고 86나77 판결

【주 문】

상고를 기각한다.

상고비용은 피고의 부담으로 한다.

【이 유】

피고 소송대리인의 상고이유에 대하여,

임차주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 주택임대차보호법 제2조의 규정에 의하여 그 법률의 적용을 받는 주거용 건물에 포함되나 주거생활의 안정을 보장하기 위한 입법목적에 비추어 임차주택의 일부가 비주거용이 아니고 거꾸로 비주거용 건물에 주택의 목적으로 일부를 사용하는 경우에는 위 법 제2조가 말하고 있는 일부라는 범위를 벗어나 이를 주거용 건물이라 할 수 없고 이러한 건물은 위 법률의 보호대상에서 제외된다고 할 것이다. 

원심은 그 채택증거를 종합하여 원고가 경락으로 소유권을 취득한 이 사건 건물은 당초부터 여관, 여인숙의 형태로 건축되었고 피고는 전소유자 소외인으로부터 여인숙을 경영할 목적으로 임차하여 방 10개 중 현관앞의 방은 피고가 내실로 사용하면서 여관, 여인숙이란 간판을 걸고 여인숙업을 경영하고 온 사실을 인정하고 피고의 그 점유부분은 주택임대차보호법상의 주거용 건물에 해당하지 아니한다고 하였는바, 원심의 위와 같은 판단은 정당하다. 소론은 위의 인정판단과 어긋나는 사실관계 또는 법률적 견해를 바탕으로 하여 여러가지 각도로 원심판결을 공격하고 있는데 지나지 아니하여 채용할 수 없다. 논지는 이유없다. 

이에 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   김형기(재판장) 이준승 박우동 

 

 위 법의 규정들은 강행규정이므로 이에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없고(주임법10조), 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 그 적용이 없다 (주임법11조)  부동산경매절차에서 주택임차인은 그 대항요건을 갖추고 집행법원에 권리증명을 하면 그 경매절차의 이해관계인이 된다 (90조 4항)   건물이 아파트나 단독주택 등 주택임이 명백한 경우에는 문제가 없으나, 그 건물이 주거, 비주거 겸용인 경우나 비주거용을 개조한 경우 등에는 위 법의 적용과 관련하여 주거용 건물인지의 판단에 어려움이 있다. 주거용 건물이면 미등기건물이라도 상관없고 건축허가가 있었는지 여부도 묻지 않는다.   판례에 나타난 주거용 건물의 판단기준과 사례를 보면 아래와 같다.   

 

제10조(강행규정)

이 법에 위반된 약정(약정)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.  

제11조(일시사용을 위한 임대차)  

이 법은 일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.  

제90조(경매절차의 이해관계인)

경매절차의 이해관계인은 다음 각호의 사람으로한다.

1. 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자

2. 채무자 및 소유자

3. 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자

4. 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람

 

수원지법 2021. 3. 11. 선고 2020가단569230 판결
[건물인도] 항소[각공2021상,361]

【판시사항】

임대인 갑 등이 임차인 을과 체결한 임대차계약의 기간이 만료하기 전에 병 등과 임대차목적물인 부동산에 관한 매매계약을 체결한 다음, 을이 임대차계약의 갱신을 요구하는데도 병 등에게 위 부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳐 주었고, 그 후 병 등이 자신이 실제 거주할 것이라는 이유로 을의 계약갱신요구를 거절하며 을을 상대로 부동산의 인도를 구한 사안에서, 주택임대차보호법 제6조의3에서 정한 계약갱신요구권은 임차인이 계약갱신의 의사를 표시함으로써 바로 그 효과가 발생하는 형성권으로서, 실제 거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로 봄이 타당하므로, 위 임대차계약은 을의 계약갱신요구권 행사로 인하여 갱신되었고, 그 후에 임차목적물을 양수한 병 등은 자신이 실제 거주할 것이라는 이유로 계약갱신을 거절할 수 없다고 한 사례 

【판결요지】

임대인 갑 등이 임차인 을과 체결한 임대차계약의 기간이 만료하기 전에 병 등과 임대차목적물인 부동산에 관한 매매계약을 체결한 다음, 을이 임대차계약의 갱신을 요구하는데도 병 등에게 위 부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳐 주었고, 그 후 병 등이 자신이 실제 거주할 것이라는 이유로 을의 계약갱신요구를 거절하며 을을 상대로 부동산의 인도를 구한 사안이다. 

주택임대차보호법 제6조의3에서 정한 계약갱신요구권은 임차인이 거주할 수 있는 기간을 안정적으로 연장하여 임차인의 주거권을 더욱 강화하기 위해 도입된 것으로서, 임차인의 계약갱신요구 시 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정하고 있어 위 계약갱신요구권은 임차인이 계약갱신의 의사를 표시함으로써 바로 그 효과가 발생하는 형성권이라고 할 것이고, 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호에서 정한 계약갱신 거절 사유인 ‘임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우’는 나머지 각호와 달리 임차인 측에서 예측하기 어려운 임대인의 주관적 사유로서, 임차인이 계약갱신요구권을 행사하였음에도 이후 임차목적물이 양도되어 그 양수인이 자신의 실제 거주를 이유로 계약갱신을 거절할 수 있다고 한다면 주거권 강화를 위한 주택임대차보호법의 개정 취지가 퇴색되므로, 실제 거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로 봄이 타당한데, 을이 계약갱신요구권을 행사할 당시의 임대인 갑 등에게는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 각호의 정당한 사유가 존재하지 아니하므로, 위 임대차계약은 을의 계약갱신요구권 행사로 인하여 주택임대차보호법 제6조의3 제3항에 따라 갱신되었고, 그 후에 임차목적물을 양수한 병 등은 자신이 실제 거주할 것이라는 이유로 계약갱신을 거절할 수 없다고 한 사례이다. 

【참조조문】

민법 제618조, 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호, 제3항, 제10조, 부칙(2020. 7. 31.) 제2조

【전 문】

【원 고】 원고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 명도 담당변호사 홍석룡)

【피 고】 피고 (소송대리인 변호사 김희명)

【변론종결】
2021. 2. 18.

【주 문】

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

【청구취지】
피고는 2021. 2. 21.이 도래하면 원고들로부터 305,000,000원을 지급받음과 동시에 원고들에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하라.

【이 유】

1. 기초 사실

가. 피고는 2019. 2. 19. 소외 1, 소외 2로부터 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라고 한다)을 임대차보증금 305,000,000원, 기간 2019. 2. 22.부터 2021. 2. 21.까지로 정하여 임차하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다). 

나. 원고들은 2020. 8. 11. 소외 1, 소외 2와 이 사건 부동산에 관하여 매매계약을 체결하고(이하 ‘이 사건 매매계약’이라고 한다), 2020. 11. 12. 위 부동산 중 각 1/2 지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다. 

다. 피고는 2020. 9. 20. 소외 1, 소외 2 측에게 ‘알아보니 전세계약갱신청구가 가능하다고 한다. 형편이 여의치 않아 전세계약 연장했으면 한다.’고 문자를 보냈고, 소외 1, 소외 2 측은 ‘매매계약이 되어서... 새 주인과의 관계이다. 매수인(원고들)이 세입자분(피고)이 안 나간다고 하니 많이 당황스러워 한다. 아까 말한 대로 계약 체결하고 저녁에 전화드릴 때 만기 전에 집을 알아보신다고 하셔서 나가시는 줄 알고 있었는데, 매수인이 꼭 이사 오셔야 하는 형편인가 보다. 다시 한번 생각해달라.’고 답문을 보냈다. 이에 피고는 다시 ‘사정은 이해하지만 저희도 사정이 아주 어렵다. 그래서 계약갱신청구권을 행사한 것이다.’라고 문자를 보내었다. 

라. 원고들은 2020. 10. 23. 및 같은 해 11. 13. 피고에게 ‘피고가 임대차기간 만기가 되면 이사할 것이라는 의사를 통지하였고, 원고들이 실제 거주할 것이므로 피고의 계약갱신청구를 거절한다.’는 취지로 내용증명을 보냈다. 

[인정 근거] 갑 제1 내지 6, 10호증의 각 기재, 을 제1 내지 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고들의 주장

가. 이 사건 매매계약 당시, 원고들은 실거주 목적으로 부동산을 매수하는 것임을 반복하여 고지하였고, 피고가 임대차 계약기간 만료 이후 계약을 갱신하지 않고 이사를 갈 것이라는 의사를 표시하였다. 원고들은 이를 신뢰하여 매매계약을 체결하고 소유권이전등기를 경료한 것이다. 

나. 이후 피고가 의사를 번복하여 계약갱신을 요구하였으나, 원고들은 이 사건 부동산에 실제 거주할 것이어서 피고의 위 계약갱신요구를 거절할 수 있다. 

다. 따라서 피고는 원고들로부터 임대차보증금을 반환받음과 동시에 이 사건 부동산을 원고들에게 인도할 의무가 있다.

3. 판단

가. 피고가 계약갱신요구권을 행사하지 아니하기로 전 임대인 내지 원고들과 합의하였는지 여부

살피건대, 임차인의 계약갱신요구권(제6조의3)이 신설된 주택임대차보호법(2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 것)은 2020. 7. 31. 시행되었고, 해당 조항은 위 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용되는 점(부칙 제2조), 원고들의 매매계약 체결일은 2020. 8. 11.로 위 법이 시행된 지 얼마 지나지 아니한 시점이었고 피고의 계약갱신요구가 가능한 시기 이전이었던 점 등의 사정에 비추어 보면, 원고들 제출 증거들만으로는 피고가 자신이 계약갱신요구권을 취득하여 행사할 수 있음을 인지하고도 계약만료일에 퇴거하기로 상대방과 합의하여 원고들에게 신뢰를 부여하였다고 보기 부족하다. 또한 이러한 상태에서의 임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 하는 사전 약정은 법에 따라 임차인에게 인정되는 권리를 배제하는 임차인에게 불리한 약정이므로 주택임대차보호법 제10조에 의해 효력이 없다고 할 것인바, 어느 모로 보나 원고들의 해당 주장은 받아들이지 아니한다. 

나. 원고들이 피고의 계약갱신요구를 거절할 수 있는지 여부

1) 임차인의 계약갱신요구권에 관한 주택임대차보호법 제6조의3의 도입 취지에 관하여 본다. 종전 주택임대차보호법의 경우에도 임차목적물이 양수되어도 그 양수인은 임대인의 지위를 승계하는 것으로 보아 대항력 있는 임차인의 경우 양수인에게 종전 임대차계약의 효력을 주장할 수 있었고 이를 통해 임차인의 주거권을 보장하였다. 주택임대차보호법의 계약갱신요구권은 임차인이 거주할 수 있는 기간을 안정적으로 연장하여 임차인의 주거권을 더욱 강화하기 위해 도입되었다 할 것이다. 

2) 임차인의 계약갱신요구권은 그 문언 및 체계와 아울러 그 입법 취지에 비추어, 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것이고, 임차인의 계약갱신요구 시 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정하고 있어 이러한 갱신요구권은 임차인이 계약갱신의 의사를 표시함으로써 바로 그 효과가 발생하는 형성권이라 할 것이다. 

3) 임대인의 계약갱신 거절 사유는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서의 각호에 기재되어 있고, 위 제8호에서 ‘임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우’를 규정하고 있다. 위 제8호를 제외한 나머지 각호의 경우는 임차인의 차임 연체나 부정행위 등 임차인 측의 사정 또는 임대차목적물 자체의 안전사고 우려나 임대차계약 체결 당시부터의 철거ㆍ재건축 계획 등이 고지된 경우 등이나, 반면 임대인의 실제 거주 사유는 임차인 측에서 예측하기 어려운 임대인의 주관적 사유이고 임차목적물이 매도되어 새로운 임대인이 실제 거주하는 경우는 더욱 그러하다. 

4) 앞서 본 임차인의 주거권 강화를 위한 갱신 조항의 도입 취지, 계약갱신요구권의 법적 성질, 실제 거주 사유라는 거절 사유의 특성, 매수인으로서는 매매계약 체결 당시 기존 임차인의 계약갱신요구권 행사 유무 및 그 행사 기간을 사전에 확인하여 매매계약 체결 여부를 결정할 수 있는 반면, 임차인이 자신의 계약갱신요구권 행사 이후 임차목적물이 양도되어 그 양수인이 실제 거주를 이유로 이를 거절할 수 있다고 할 경우에는 주거권 강화를 위한 주택임대차보호법의 개정 사유가 퇴색되게 되는 점 등에 비추어 볼 때, 실제 거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로 봄이 상당하다 할 것이다. 

5) 이 사건의 경우 피고는 원고들이 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 경료하기 이전에 계약갱신요구권을 행사하였고, 당시의 임대인인 소외 1, 소외 2 측에는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 각호의 정당한 사유가 존재하지 아니하였다. 따라서 이 사건 임대차계약은 피고의 계약갱신요구권의 행사로 인하여 주택임대차보호법 제6조의3 제3항에 따라 갱신되었다 할 것이고, 그 후에 임차목적물을 양수한 원고들은 자신들의 실제 거주를 이유로 이를 거절할 수 없다 할 것인바, 원고들의 해당 주장은 받아들이지 아니한다. 

4. 결론

그렇다면 원고들의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[별 지] 목록: 생략

판사   유현정 

 

대법원 2001. 9. 25. 선고 2000다24078 판결
[건물명도][공2001.11.15.(142),2329]

【판시사항】

[1] 기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 저당권자의 신청에 의한 임의경매절차에서 스스로 2년 미만인 약정기간 만료를 이유로 임차보증금의 우선변제를 청구할 수 있는지 여부 (적극) 

[2] 임대차가 종료된 경우에 배당요구를 한 임차인이 낙찰허가결정이 확정된 후 배당요구시의 주장과는 달리 임대차기간이 종료되지 않았음을 주장하면서 낙찰자에게 대항력을 행사하는 것이 금반언 및 신의칙에 위배되는지 여부 (적극) 

【판결요지】

[1] "기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다."고 규정하고 있는 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제4조 제1항은, 같은 법 제10조가 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다."고 규정하고 있는 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위한 규정이라고 할 것이므로, 위 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 위 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당하다 할 것인바(위 1999. 1. 21.자 법률개정으로 위 법 제4조 제1항에 "다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다."는 명문의 단서규정이 신설되었다), 임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정임대차기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구하는 경우에는 그 약정이 임차인에게 불리하다고 할 수 없으므로, 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인으로서는 그 주택에 관한 저당권자의 신청에 의한 임의경매절차에서 2년 미만의 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 임차보증금에 관하여 우선변제를 청구할 수 있다 

[2] 임대차가 종료된 경우에 배당요구를 한 임차인은 우선변제권에 의하여 낙찰대금으로부터 임차보증금을 배당받을 수 있으므로, 이와 같은 경우에 일반 매수희망자(낙찰자 포함)는 그 주택을 낙찰받게 되면 그 임대차에 관한 권리·의무를 승계하지 않을 것이라는 신뢰하에 입찰에 참가하게 되는 것인바, 이러한 믿음을 기초로 하여 낙찰자가 임대차보증금을 인수하지 않을 것이라는 전제하에 낙찰이 실시되어 최고가 매수희망자를 낙찰자로 하는 낙찰허가결정이 확정되었다면, 그 후에 이르러 임차인이 배당요구시의 주장과는 달리 자신의 임대차기간이 종료되지 않았음을 주장하면서 우선변제권의 행사를 포기하고 명도를 구하는 낙찰자에게 대항력을 행사하는 것은, 임차인의 선행행위를 신뢰한 낙찰자에게 예측하지 못한 손해를 입게 하는 것이어서 위와 같은 입장 변경을 정당화할 만한 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위배되어 허용될 수 없다. 

【참조조문】

[1] 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조의2 제1항, 제4조 제1항, 제10조[2] 민법 제2조 제1항, 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항, 제3조의2 제1항

【참조판례】

[1] 대법원 1995. 5. 26. 선고 95다13258 판결(공1995하, 2264)
대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결(공1995하, 3733)
대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결(공1996상, 1721)

【전 문】

【원고,피상고인】 원고

【피고,상고인】 피고 (소송대리인 변호사 김동섭)

【원심판결】 인천지법 2000. 4. 2 1. 선고 99나1932 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.

【이유】

1. 원심이 적법하게 인정한 사실관계는 다음과 같다.

가. 피고는 1995. 7. 29. 이 사건 주택을 당시 소유자인 소외 1로부터 임차보증금 40,000,000원, 임차기간은 1995. 7. 31.부터 1996. 7. 30.까지로 정하여 임차한 다음, 같은 해 8월 3일까지 그 인도와 주민등록을 모두 마침과 아울러 그 무렵 임대차계약서상 확정일자를 갖추었는데, 주식회사 한국상호신용금고가 이 사건 주택에 대하여 1995. 8. 17.자로 설정등기를 경료한 제1순위 근저당권자로서 1996. 8. 17. 인천지방법원 96타경61331호로 임의경매를 신청하여 이 사건 주택에 대한 경매절차가 개시되었다. 

나. 위 경매절차에서 집행관이 이 사건 주택에 관한 현황을 조사할 당시 피고의 처인 소외 2는 위 임차기간이 '1995. 7. 31.부터 1996년 8월 현재까지'라고 진술하여 그에 따라 집행관 명의의 1996. 8. 24.자 부동산현황조사보고서가 작성되었으며, 한편 피고는 1996. 8. 31. 위 경매법원에 이 사건 주택에 대한 확정일자부 임차인으로서 권리신고 및 임차보증금 40,000,000원에 대한 배당요구를 함에 있어서, 임대차기간을 1996. 7. 30.까지로 하여 작성된 1995. 7. 29.자 임대차계약서만을 제출하였을 뿐 임대차기간의 연장에 관한 아무런 자료를 제출하지 않았고, 경매법원은 피고의 위와 같은 배당요구사실을 소유자인 소외 1에게 통지하지는 않았고 다만 원고가 낙찰받기 직전의 입찰명령에 첨부된 부동산목록에 피고가 임차인으로 된 임대차의 기간을 1996. 7. 30.까지로 표시하였다. 

다. 이 사건 주택은 87,000,000원으로 평가되어 동 가격이 당초의 최저입찰가격이 되었고, 원고가 그 최저입찰가격이 55,680,000원으로 저감된 상태에서 60,000,000원에 낙찰받은 후 경매법원은 위 낙찰대금 등을 합한 67,651,899원을 배당함에 있어서, 집행비용을 공제한 나머지 금원 중 40,000,000원을 확정일자부 임차인인 피고에게 제1순위로 배당하고 그 나머지를 후순위 채권자들에게 배당하는 내용의 배당표를 작성하여 배당기일인 1997. 6. 27. 이해관계인 중 위 한국상호신용금고, 소외 1 및 피고 등이 출석한 자리에서 이를 제시하였으나, 소외 1 및 한국상호신용금고는 피고의 채권액 및 배당액 전부에 관하여 이의를 신청하였다. 

라. 그 후 소외 1만이 피고를 상대로 인천지방법원 97가합10846호로 위 배당표 중 피고에 대한 배당액 40,000,000원의 삭제를 구하는 배당이의의 소를 제기하면서, 그 청구원인으로 소외 1과 피고 사이의 위 임대차계약은 1996. 7. 30. 그 임차기간을 1998. 7. 30.까지 연장하기로 계약당사자 사이에서 합의되었기에 위 배당기일 현재 아직 위 임대차계약이 종료되지 않아 피고가 위 경매절차에서 주택임대차보호법상 우선변제권을 행사할 수 없고, 또한 피고가 위 경매법원에 배당요구신청을 하였다고 하더라도 그 사실이 임대인인 소외 1에게 통지된 바 없는 상태에서 그 사이에 위 배당요구가 철회되었다고 주장하였는데, 피고는 공시송달에 의하지 않은 적법한 송달을 받고서도 답변서도 제출하지 않고 제1회 변론기일에 출석하지 아니하여 위 법원은 1997. 9. 3.자로 의제자백에 의한 소외 1의 승소판결을 선고하였고, 위 판결이 그대로 확정되는 바람에 위 경매절차에서 피고는 위 임차보증금을 전혀 반환받지 못하였다. 

2. 상고이유에 대한 판단

" 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다."고 규정하고 있는 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제4조 제1항은, 같은 법 제10조가 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다."고 규정하고 있는 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위한 규정이라고 할 것이므로, 위 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 위 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당하다 할 것인바(위 1999. 1. 21.자 법률개정으로 위 법 제4조 제1항에 "다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다."는 명문의 단서규정이 신설되었다), 임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정임대차기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구하는 경우에는 그 약정이 임차인에게 불리하다고 할 수 없으므로, 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인으로서는 그 주택에 관한 저당권자의 신청에 의한 임의경매절차에서 2년 미만의 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 임차보증금에 관하여 우선변제를 청구할수 있다 할 것이고(대법원 1995. 5. 26. 선고 95다13258 판결 참조), 따라서 임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 우선변제권 있는 임차인이 임의경매절차에서 약정임대차기간이 이미 만료된 계약서를 첨부하여 배당요구를 한 경우에는, 임차인이 아직도 임대차가 종료되지 아니하였다는 사정을 별도로 밝히지 아니하는 이상 그 약정임대차기간이 만료되었음을 이유로 우선변제권을 주장하는 취지로 보아 경매법원은 그 임대차가 기간만료로 종료된 것을 전제로 처리할 수밖에 없고, 경매절차의 이해관계인이나 기타 경매에 참가하는 매수희망자 등도 그 임대차는 기간만료로 종료된 것으로 상정함이 당연하다고 할 것이다. 

그리고 임대차가 종료된 경우에 배당요구를 한 임차인은 우선변제권에 의하여 낙찰대금으로부터 임차보증금을 배당받을 수 있으므로, 이와 같은 경우에 일반 매수희망자(낙찰자 포함)는 그 주택을 낙찰받게 되면 그 임대차에 관한 권리·의무를 승계하지 않을 것이라는 신뢰하에 입찰에 참가하게 되는 것인바, 이러한 믿음을 기초로 하여 낙찰자가 임대차보증금을 인수하지 않을 것이라는 전제하에 낙찰이 실시되어 최고가 매수희망자를 낙찰자로 하는 낙찰허가결정이 확정되었다면, 그 후에 이르러 임차인이 배당요구시의 주장과는 달리 자신의 임대차기간이 종료되지 않았음을 주장하면서 우선변제권의 행사를 포기하고 명도를 구하는 낙찰자에게 대항력을 행사하는 것은, 임차인의 선행행위를 신뢰한 낙찰자에게 예측하지 못한 손해를 입게 하는 것이어서 위와 같은 입장 변경을 정당화할 만한 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위배되어 허용될 수 없는 것이다. 

이 사건에서 보면, 피고는 이 사건 낙찰허가결정이 있기 전에 1년의 임대차기간이 이미 경과한 내용의 임대차계약서를 제출하면서 배당요구를 하고서도, 낙찰허가결정이 확정된 후에 이르러 그 임대차가 아직 종료되지 아니하였다는 새로운 사유를 주장하면서 낙찰대금으로부터 우선변제를 받는 대신 낙찰자인 원고에 대하여 임차인으로서의 대항력을 행사하겠다는 것이므로, 이는 위의 법리에 따라 신의칙 위반으로 허용될 수 없다고 할 것이다. 

원심 판시는 이유설시에 있어 다소 미흡하기는 하나, 낙찰자로서 경매목적물의 명도를 구하는 원고에 대하여 대항력 있는 임차인임을 내세워 임차보증금의 동시이행을 구하는 피고의 항변을 금반언 및 신의칙에 위배되어 허용될 수 없다는 이유로 배척한 결론에 있어서는 정당하고, 거기에 주택임대차보호법이나 신의칙에 관한 법리오해, 판례위반으로 인한 위법이 없다. 

따라서 피고의 상고이유의 주장은 이유 없다.

3. 그러므로 상고를 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   윤재식(재판장) 송진훈 이규홍 손지열(주심) 

 

  가. 주거용 건물의 판단기준   

  주거용 건물인지의 판단기준은 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 결정하여야 하고, 또 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과의 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그 곳에서 일상행활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다. (대판1996.3.12.  95다51953) 또 공부상의 표시가 주거용이 아닌 상가 등으로 등재되어 있는데 임차인이 거주하고 있는 경우 주겅용 건물인지 여부는 임대차계약 체결당시를 기준으로 하여 그 건물의 구조상 주거용 또는 그와 겸용될 정도의 건물의 형태가 실질적으로 갖추어져 있어야 하고, 만일 그 당시에는 주저용 건물부분이 없었는데 그 후 임의로 주거용으로 개조하였다면 임대인이 그 개조에 승낙하였다는 등이 특별한 사정이 없으면 주택임대차보호법의 적용이 없다.  (대판1986.1.21.  85다카1367)  

대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결
[배당이의][공1996.5.1.(9),1253]

【판시사항】

[1] 주택임대차보호법 제2조에 정한 주거용 건물에 해당하는지 여부의 판단 기준 

[2] 방 2개와 주방이 딸린 다방이 주택임대차보호법 제2조 후문의 주거용 건물에 해당하지 아니한다고 본 사례 

【판결요지】

[1] 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다. 

[2] 방 2개와 주방이 딸린 다방이 영업용으로서 비주거용 건물이라고 보여지고, 설사 그 중 방 및 다방의 주방을 주거목적에 사용한다고 하더라도 이는 어디까지나 다방의 영업에 부수적인 것으로서 그러한 주거목적 사용은 비주거용 건물의 일부가 주거목적으로 사용되는 것일 뿐, 주택임대차보호법 제2조 후문에서 말하는 '주거용 건물의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우'에 해당한다고 볼 수 없다고 한 원심의 판단을 수긍한 사례. 

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제2조 [2] 주택임대차보호법 제2조

【참조판례】

[1][2] 대법원 1988. 12. 27. 선고 87다카2024 판결(공1989, 224)
대법원 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결(공1995상, 1594)

[2] 대법원 1987. 4. 28. 선고 86다카2407 판결(공1987, 886)
대법원 1988. 12. 13. 선고 87다카3097 판결(공1989, 102)

【전 문】

【원고,피상고인】 원고 1 외 1인 (원고들 소송대리인 변호사 황성하)

【피고,상고인】 피고 (소송대리인 변호사 정운호)

【원심판결】 대전고법 1995. 10. 26. 선고 95나2157 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.

【이유】

상고이유를 본다.

(1) 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 할 것이다 ( 당원 1988. 12. 27. 선고 87다카2024 판결, 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결 참조). 

(2) 원심은 이 사건 건물은 온양시장 변두리에 위치하고 있고, 건축물관리대장 및 등기부상의 용도는 1층 점포 지하 위락시설 및 다방으로 기재되어 있는 상가건물로서, 이 사건 건물 1층에는 전자오락실, 이불가게, 여인숙, 미용실, 슈퍼마켓이 영업을 하고 있는 사실, 피고가 임차한 건물부분은 약 30평 가량의 지하실 다방으로서 다방영업장 약 21평, 주방 약 3평, 약 2 내지 3평 가량의 방 2개로 이루어져 있고, 피고가 위 건물부분에 관하여 임대차계약을 체결함에 있어서 작성된 계약서에는 용도 다방, 임대차기간이 만료되면 임차인은 다방허가증 및 내부시설물을 원상복구하며 권리금 및 유익비 일체를 청구하지 않는다고 기재되어 있는 사실, 피고는 위 장소에서 다방영업을 하면서 1992. 11. 12.경 다방 영업자 지위를 승계하였고, 1993. 11. 10.경 온양시 (주소 생략) 소재 3층 연립주택 2층 205호를 구입하여 최소한 1994. 3. 말경부터 위 다방이 아닌 연립주택에서 거주한 사실을 인정한 다음, 위 인정 사실에 의하면 피고가 임차한 위 다방 건물부분은 영업용으로서 비주거용 건물이라고 보여지고 설사 피고가 그 중 방 및 다방의 주방을 주거목적에 사용한다고 하더라도 이는 어디까지나 위 다방의 영업에 부수적인 것으로서 그러한 주거목적 사용은 비주거용 건물의 일부가 주거목적으로 사용되는 것일 뿐, 주택임대차보호법 제2조 후문에서 말하는 '주거용 건물의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우'에 해당한다고 볼 수 없다 고 판단하였는바, 기록에 의하여 살펴보면 원심의 이러한 인정 판단은 정당하고 거기에 소론과 같은 채증법칙 위배, 주택임대차보호법 제2조의 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 소론이 지적하는 당원의 판례는 사안을 달리하여 이 사건에 원용하기에 적절한 것이 아니다. 논지는 모두 이유 없다. 

(3) 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   이돈희(재판장) 김석수(주심) 정귀호 이임수 

 

대법원 1986. 1. 21. 선고 85다카1367 판결
[건물명도][집34(1)민,20;공1986.3.1.(771),376]

【판시사항】

구 주택임대차보호법(1981.3.5. 법률 제3379호) 제2조 소정의 "주거용건물"인지 여부의 판단기준 

【판결요지】

구 주택임대차보호법(1981.3.5. 법률 제3379호) 제2조 소정의 주거용 건물이란 공부상의 표시에 불구하고 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 또한 한 건물의 비주거용 부분과 아울려 주거용 부분이 함께 임대차의 목적이 되어 각기 그 용도에 따라 사용되는 경우 그 주거용 부분에 관하여 본법이 적용되느냐의 여부는 구체적인 경우에 따라 합목적적으로 결정하여야 하며, 더우기 위 주택임대차보호법이 적용되려면 먼저 임대차계약 체결당시를 기준으로 하여 그 건물의 구조상 주거용 또는 그와 겸용될 정도의 건물의 형태가 실질적으로 갖추어져 있어야 하고, 만일 그 당시에는 주거용 건물부분이 존재하지 아니하였는데 임차인이 그후 임의로 주거용으로 개조하였다면 임대인이 그 개조를 승낙하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 위 법의 적용은 있을 수 없다. 

【참조조문】

구 주택임대차보호법 (1981.3.5. 법률 제3379호) 제2조

【전 문】

【원고, 피상고인】 동양물산기업 주식회사

【피고, 상고인】 피고

【원심판결】 광주고등법원 1985.5.24. 선고 84나300 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 광주고등법원에 환송한다.

【이 유】

1. 상고이유를 판단한다.

원심은 그 판결이유에서 원고가 그 판시 건물 및 대지를 1983.3.25. 법원의 경락허가결정을 받아 그해 4.26. 그 소유권을 취득한 사실과 피고가 위 건물중 청구취지 기재부분을 점유하고 있는 사실을 각 확정한 다음 피고는 원고가 받은 위 경락허가의 기초가 된 원고명의의 근저당권설정등기가 마쳐진 1982.5.18. 보다 먼저인 1979.4.15. 당시 건물의 소유자이던 소외 1과 보증금 13,000,000원, 기간 5년으로 정하여 임대차계약을 체결하고 당일 위 건물에 입주한 뒤 1982.1.29. 위 건물소재지로 주민등록전입신고를 마치고 이래 계속 거주중이므로 주택임대차보호법에 의하여 원고에게 대항할 수 있다고 주장하는 피고의 항변에 대하여는 거시증거에 의하여 판시 제1, 2, 3목록기재 각 건물은 건평이 도합 252평 1홉 4작으로서 공부상은 각 영업소, 공장 또는 창고와 공장으로 되어 있을 뿐만 아니라 그중 제2목록기재 건물은 피고가 1980년경 그 일부를 주거용으로 개조하여 제1심 공동피고 소외 2 등에게 전대하였던 것으로 피고가 사용하고 있는 건물부분은 고작 21평 정도이고, 위 소외 2 등의 주거점유부분은 37평 정도이며, 위 각 주거용 건물부분의 배치상황은 공장이나 창고 또는 목공소의 각 일부분에 부속하여 설치된 사실이 인정된다 하여 이 사건 건물은 위 주거용 부분의 건물 총평수에 대한 비율이나 그 각 부분의 배치상황, 위 건물의 당초 건축목적 등에 비추어 전체적으로 비주거용 건물이라고 단정한 후 이 사건 주거용 건물임을 전제로 한 피고의 항변은 이유없다 하여 배척하고 있다. 

살피건대, 이 사건 임대차계약에 있어서 그 적용여부가 문제되는 당시의 주택임대차보호법(81.3.5. 법률 제3379호) 제2조 소정의 주거용 건물이란 공부상의 표시에 불구하고 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고, 또한 한 건물의 비주거용 부분과 아울러 주거용 부분이 함께 임대차의 목적이 되어 각기 그 용도에 따라 사용되는 경우 그 주거용 부분에 관하여 위 법이 적용되느냐의 여부는 구체적인 경우에 따라 합목적적으로 결정하여야 하며, 더욱이 위 주택임대차보호법이 적용되려면 먼저 임대차계약 체결당시를 기준으로 하여 그 건물의 구조상 주거용 또는 그와 겸용될 정도의 건물의 형태가 실질적으로 갖추어져 있어야 하고, 만일 그 당시에는 주거용 건물부분이 존재하지 아니하였는데 임차인이 그후 임의로 주거용으로 개조하였다면 임대인이 그 개조를 승낙하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 위 법의 적용은 있을 수 없다 고 보아야 한다. 

그러므로 원심으로서는 이 사건 건물을 공부상 표시에 불구하고 그 실지용도를 파악하여야 하고 또한 이 사건 계약체결당시 위 건물의 구조상 주거용 또는 그와 겸용될 정도의 건물의 형태가 실질적으로 갖추어져 있느냐의 여부에 관하여 심리확정한 후에야 위 법의 적용여부를 가릴 수 있을 것임에도 원심은 위 법 소정의 주거용 건물을 공부상 표시에 한정하여 해석하려 하였거나 또는 만연히 건물의 사용용도나 건물목적 등만에 의하여 구별하려 하여 주택임대차보호법에 관한 법리를 오해하고, 이 사건 임대차계약 체결당시 그 판시 건물부분에 주거용 건물부분이 존재하였는가의 여부에 관하여 심리를 소홀히 한 위법이 있다 할 것이고 이는 소송촉진등에 관한 특례법 제12조 제2항 소정의 파기사유에 해당한다고 할 것이니 이점을 지적하는 논지는 이유있어 원심판결을 파기하고, 다시 심리판단케 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관   신정철(재판장) 정태균 이정우 김형기 

 

대법원 1996. 5. 31. 선고 96다5971 판결
[건물명도등][미간행]

【판시사항】

[1] 건물의 일부로서 주거용과 비주거용으로 겸용되는 임대차목적물이 주택임대차보호법 제2조에 정한 주거용 건물에 해당하는지 여부의 판단 기준 

[2] 전체 건물 중 1층인 임대차목적물이 공부상 소매점으로 표시되어 있으나, 건축 당시부터 그 면적의 절반 정도가 방(2칸)으로, 나머지 절반 정도가 소매점 등 영업소를 하기 위한홀(Hall)로 건축되어 있었고, 그러한 상태에서 임차인이 가족들과 함께 거주하면서 음식점을 영업하여 온 사실 등을 인정하여, 위 임대차목적물이 주택임대차보호법 제2조에 정한 주거용건물에 해당한다고 판단한 사례 

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제2조 [2] 주택임대차보호법 제2조

【참조판례】

[1] 대법원 1988. 12. 27. 선고 87다카2024 판결(공1989, 224)
대법원 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결(공1995상, 1594)
대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결(공1996상, 1253)

【전 문】

【원고, 상고인】 원고

【피고, 피상고인】 피고

【원심판결】 대구지법 1995. 12. 20. 선고 95나5200 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 원고의 부담으로 한다.

【이 유】

상고이유에 대하여

「 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지 용도에 따라서 정하여야 하고, 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계, 그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 할 것이다」( 당원 1988. 12. 27. 선고 87다카2024 판결, 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결 등 참조). 

원심이 그 거시 증거들에 의하여, 이 사건 건물 중 1층이 공부상으로는 소매점으로 표시되어 있으나 건축 당시부터 그 면적의 절반 정도는 방(2칸)으로, 나머지 절반 정도는 소매점 등 영업소를 하기 위한 홀(Hall)로 건축되어 있었고, 그러한 상태에서 피고가 이를 임차한 후 그 가족들과 함께 거주하면서 음식점 영업을 하여 온 사실, 그 중 방 부분은 음식점 영업시에는 손님을 받는 곳으로 사용하고 그 때 외에는 주거용으로 사용하여 온 사실, 피고의 가족은 4인으로 이 사건 건물 1층 외에는 달리 주택이 없는 사실을 인정한 다음, 피고가 점유하고 있는 이 사건 건물 1층은 주택임대차보호법 제2조 후문에서 정한 주거용 건물에 해당한다고 판단하였음은 옳고, 거기에 소론과 같은 주택임대차보호법에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유가 없다. 

이에 상고를 기각하고 상고비용은 패소한 원고의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관   김형선(재판장) 박만호(주심) 박준서 이용훈 

 

대법원 1987. 8. 25. 선고 87다카793 판결
[건물명도][공1987.10.15.(810),1522]

【판시사항】

구 주택임대차보호법 (1981.3.5. 법률 제3379호) 제2조 소정의 '주거용 건물'인지 여부의 판단기준

【판결요지】

구 주택임대차보호법(1981.3.5. 법률 제3379호) 제2조가 정하는 주거용건물인지의 여부는 공부상의 표시에 불구하고 그 실지용도에 따라서 가려져야 하고 또한 한 건물의 비주거용 부분과 주거용부분이 함께 임대차의 목적이 되어 각기 그 용도에 따라 사용되는 경우 그 주거용부분에 관하여 위 법이 적용되느냐의 여부는 구체적인 경우에 따라 합목적적으로 결정하여야 한다. 

【참조조문】

구 주택임대차보호법(1981.3.5 법률 제3379호) 제2조

【참조판례】

대법원 1986.1.21. 선고 85다카1367 판결

【전 문】

【원고, 상고인】 주식회사 서울신탁은행 소송대리인 변호사 황의채

【피고, 피상고인】 피고

【원심판결】 서울고등법원 1987.2.6. 선고 86나3501 판결

【주 문】

상고를 기각한다.

상고비용은 원고의 부담으로 한다.

【이 유】

상고이유를 본다.

주택임대차보호법(1981.3.5. 법률 제3379호) 제2조가 정하는 주거용건물인지의 여부는 공부상의 표시에 불구하고 그 실지용도에 따라서 가려져야 하고 또한 한건물의 비주거용부분과 주거용부분이 함께 임대차의 목적이 되어 각기 그 용도에 따라 사용되는 경우 그 주거용부분에 관하여 위법이 적용되느냐의 여부는 구체적인 경우에 따라 합목적으로 결정하여야 할 것이므로 ( 당원 1986.1.21. 선고 85다카1367 판결 참조) 원심이 그 증거에 의하여 피고의 점유부분중 판시 별지도면 (6)부분은 영업용 휴게실설비로 예정된 홀 1칸이 있지만 그 절반가량이 주거용으로 쓰이는 방 2칸, 부엌 1칸, 화장실 1칸, 살림용창고1칸, 복도로 되어 있고 그 홀마저 각방의 생활공간으로 쓰여지고 있으며, 같은 별지도면 (8)부분은 위 방들의 난방시설이 설치되어 있는 사실을 확정하고나서 위와 같은 취지에서 위 점유부분을 모두 주거용에 해당한다고 판시하고 있는 바, 기록에 비추어 원심의 판단은 옳게 수긍이 가고 거기에 주장하는 바와 같은 위 법 제2조의 법리를 오해하였거나 채증법칙을 어긴 위법이 없다. 

주장은 이유없다.

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 원고의 부담으로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   정기승(재판장) 이명희 윤관 

 

 나. 구체적 사례   

 (1) 겸용건물이 주거용으로 인정된 사례     

 ㉮ 공부상 근린생활시설 및 주택, 계약서상 부동산표시를 점포로 기재, 1층 일부를 주거 및 미용실경영 목적으로 임차, 1층의 다른 일부를 주거 및 과자점경영 목적으로 임차한 경우

 

 건물구조(방, 부엌, 화장실 등), 주거용면적(거의 반 차지), 자녀들과 입주하여 생활등을 고려하여 모두 주거용으로 인정하였다. 
(대판1988.12.27. 87다카2024)   

 

대법원 1988. 12. 27. 선고 87다카2024 판결
[점포명도][집36(3)민,158;공1989.2.15.(842),224]

【판시사항】

가. 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용건물에 해당하는지 여부의 판단기준 

나. 동법 제2조 후단 소정의 주거용 건물에 해당하는 것이라고 인정한 사례 

다. 동법 제2조 후단의 규정의 적용대상 

【판결요지】

가. 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계, 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다. 

나. 동법 제2조 후단 소정의 주거용 건물에 해당하는 것이라고 인정한 사례 

다. 동법 제2조의 후단 규정은 반드시 주된 목적이 주거용에 있는 주거용 건물의 일부가 주거 이외의 목적으로 사용되는 경우만을 대상으로 하는 것은 아니다. 

【참조조문】

주택임대차보호법 제2조

【전 문】

【원고, 상고인】 원고 소송대리인 변호사 김동정 외 1인

【피고, 피상고인】 피고 1 외 1인

【원심판결】 서울민사지방법원 1987.7.14. 선고 87나280 판결

【주 문】

상고를 기각한다.

상고비용은 원고의 부담으로 한다.

【이 유】

상고이유를 본다.

제1점에 대하여,

주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 또 이 사건의 경우와 같이 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 할 것이다. 

원심판결 이유에 의하면, 원심은 이 사건 건물은 주거와 영업을 목적으로 건축된 것으로서 공부상으로도 근린생활시설 및 주택용 4층 건물로 표시되어 있으며, 피고 1이 임차하여 점유하고 있는 이 사건 건물의 1층 중 원심판결의 별지도면 표시 "가"부분(이하 "가"부분이라고 한다)은 30.94평방미터로서 주거 및 미용실 경영목적으로 사용하기 위하여 임차한 것이고 임차후 2자녀를 데리고 입주하였으며 "가"부분은 방 1칸 약 13.06평방미터와 미용실(점포) 약 17.8평방미터로 나뉘어 있고, 피고 2가 임차하여 점유하고 있는 같은 도면표시 "나"부분(이하 "나"부분이라고 한다)도 30.94평방미터로서 주거 및 과자점 경영목적으로 사용하기 위하여 임차한 것이고 임차후 그의 처 및 3자녀를 데리고 입주하였으며 "나"부분은 방 1칸 약 9.2평방미터, 방입구 출입부분 약 5.74평방미터와 제과점 16평방미터로 나뉘어 있고 이 사건 건물의 소유자(임대인)이 던 망 소외인은 이 사건 "가", "나"부분 각 방에 새마을 보일러 시설과 수도시설을 하여 준 사실, 피고 2는 입주후 소유주의 승낙아래 이 사건 "나"부분 방과 점포의 천정 위로 약 5.2평방미터의 다락을 설치하고 취학중인 자녀들의 공부방으로 사용하고 있는 사실, 또한 피고들은 소유주의 승낙 아래 이 사건 "가", "나"부분 뒷쪽으로 각 방에 연접하여 폭 1.6미터의 시멘트 가건물을 짓고 이를 각각 부엌으로 사용하고 있으며 그곳에 문을 달고 위 건물 뒷쪽으로 출입하면서 위 건물 뒷쪽 부지에 장독대를 설치하고 그곳에 위치한 화장실을 공동 사용하고 있는 사실, 따라서 실질적으로 피고 1은 "가"부분 중 점포 약 17.8평방미터를 제외한 방 1칸 및 부엌 약 6.5평방미터 합계 약 19.56평방미터를 주거시설로, 피고 2는 "나"부분 중 점포 약 16평방미터를 제외한 위 방 1칸과 점포간 출입구, 다락 및 부엌 약 6.5평방미터 등 합계 약 26.64평방미터를 주거시설로 사용하고 있는 사실을 인정하였는 바, 일건기록을 통하여 살펴보면, 원심의 이와 같은 사실인정은 수긍할 수가 있고 사실관계가 그와 같다면 피고들이 점유하고 있는 "가, "나"부분은 주택임대차보호법 제2조 후단에서 정한 주거용 건물에 해당한다는 원심의 판단은 정당하다고 보아야 할 것이다. 

그리고 피고들이 이 사건 임대차계약체결시 부동산의 표시를 점포라고 하였다던가, 이 사건 건물의 전체용도나 공부상 또는 경락허가결정상의 건물의 표시 또는 사진과 도면의 모습이 소론과 같고 건물 밖의 부엌은 무허가로 증축된 것이라고 하더라도, 피고들이 임차하여 점유하고 있는 건물부분이 같은법 제2조 후단 소정의 주거용 건물에 해당하는 것이라고 인정함에 방해가 된다고 할 수는 없다고 본다. 따라서 논지는 이유없다. 

제2점에 대하여,

피고들이 임차하여 점유하고 있는 "가", "나"부분의 구조와 이용관계 등이 원심이 인정한 바와 같다면 이는 주택임대차보호법 제2조 후단 소정의 주택으로 보는 것이 위 법의 목적이나 취지에 부합하는 것이라고 보아야 할 것이며 위 법조의 후단 규정이 반드시 주된 목적이 주거용에 있는 주거용 건물의 일부가 주거 이외의 목적으로 사용되는 경우만을 대상으로 하는 것은 아니라고 할 것이므로 원심판결에 주택임대차보호법의 해석을 잘못한 위법이 있다고도 할 수 없다. 따라서 논지도 이유없다. 

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   안우만(재판장) 김덕주 배만운 

 

  ㉯ 공부상 단층 작업소 및 근린생활시설, 실제는 주택으로도 사용, 일부를 주거 및 인쇄소경영 목적으로 임차, 다른 일부를 주거 및 슈퍼마켓경영 목적으로 임차안 경우  

 

건물구조(독자적인 출입구), 주거용 면적(상당한 부분 차지), 자녀들과 입주하여 생활하며 유일한 주거인 사실 등을 고려하여 모두 주거용으로 인정하였다. (대판1995.3.10.  94다52522)    

 

대법원 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결
[건물명도][공1995.4.15.(990),1594]

【판시사항】

가. 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부의 판단기준 

나. 공부상 단층 작업소 및 근린생활시설로 실제 주거용과 비주거용으로 겸용되고 있는 건물을 주택임대차보호법 제2조 후문 소정의 주거용 건물로 인정한 사례 

【판결요지】

가. 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지 용도에 따라서 정하여야 하고 또 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다. 

나. 건물이 공부상으로는 단층 작업소 및 근린생활시설로 표시되어 있으나 실제로 갑은 주거 및 인쇄소 경영 목적으로, 을은 주거 및 슈퍼마켓 경영 목적으로 임차하여 가족들과 함께 입주하여 그 곳에서 일상생활을 영위하는 한편 인쇄소 또는 슈퍼마켓을 경영하고 있으며, 갑의 경우는 주거용으로 사용되는 부분이 비주거용으로 사용되는 부분보다 넓고, 을의 경우는 비주거용으로 사용되는 부분이 더 넓기는 하지만 주거용으로 사용되는 부분도 상당한 면적이고, 위 각 부분이 갑·을의 유일한 주거인 경우 주택임대차보호법 제2조 후문에서 정한 주거용 건물로 인정한 사례. 

【참조조문】

주택임대차보호법 제2조

【참조판례】

가. 대법원 1988.12.27. 선고 87다카2024 판결(공1989,224)

【전 문】

【원고, 상고인】 주식회사 부산은행 소송대리인 변호사 조성래

【피고, 피상고인】 피고 1 외 1인 피고들 소송대리인 변호사 김동호

【원심판결】 부산지방법원 1994.9.28. 선고 94나4544 판결

【주 문】

상고를 기각한다.

상고비용은 원고의 부담으로 한다.

【이 유】

상고이유를 본다.

주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 또 이 사건의 경우와 같이 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 할 것이다(당원 1988.12.27. 선고 87다카2024 판결 참조). 

원심판결 이유에 의하면, 원심은 거시증거에 의하여, 이 사건 건물은 공부상으로는 단층 작업소 및 근린생활시설로 표시되어 있으나 실제로는 주택으로도 이용되고 있는 단층 건물로서 격벽으로 구분되어 각 독자적인 출입구를 가진 6개 부분으로 구성되어 있는 사실, 피고 1은 주거 및 인쇄소 경영 목적으로, 피고 2는 주거 및 슈퍼마켓 경영 목적으로, 각기 위 6개 부분 중 하나씩을 임차하여 가족들과 함께 입주하여 그 곳에서 일상생활을 영위하는 한편 인쇄소 또는 슈퍼마켓을 경영하고 있는 사실, 피고 1의 경우는 주거용으로 사용되는 부분이 비주거용으로 사용되는 부분보다 넓고, 피고 2의 경우는 비주거용으로 사용되는 부분이 더 넓기는 하지만 주거용으로 사용되는 부분도 상당한 면적인 사실, 위 각 부분은 피고들의 유일한 주거인 사실을 인정한 다음, 피고들이 점유하고 있는 위 각 부분은 주택임대차보호법 제2조 후문에서 정한 주거용 건물에 해당한다는 취지로 판단하였는바, 기록에 의하여 살펴 보면 원심의 위와 같은 인정판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 소론과 같이 채증법칙에 위배하여 사실을 잘못 인정하였거나 주택임대차보호법의 법리를 오해하고 판례에 위반된 위법이 있다 할 수 없다. 논지는 모두 이유 없다. 

그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   김형선(재판장) 박준서(주심) 이용훈 

 

  ㉰ 공부상 소매점, 건축당시부터 방2칸과 영업소를 위한 홀로 건축, 음식점영업을 목적으로 임차한 경우 

 

건물구조, 주거용 면적 (방2칸이 반 차지), 방을 낮에는 손님용으로 그 외에는 가족과 함께 거주하고 달리 주택이 없는 사실 등을 고려하여 주거용으로 인정하였다. (대판1996.5.31.  96다5971)   
 

대법원 1996. 5. 31. 선고 96다5971 판결
[건물명도등][미간행]

【판시사항】

[1] 건물의 일부로서 주거용과 비주거용으로 겸용되는 임대차목적물이 주택임대차보호법 제2조에 정한 주거용 건물에 해당하는지 여부의 판단 기준 

[2] 전체 건물 중 1층인 임대차목적물이 공부상 소매점으로 표시되어 있으나, 건축 당시부터 그 면적의 절반 정도가 방(2칸)으로, 나머지 절반 정도가 소매점 등 영업소를 하기 위한 홀(Hall)로 건축되어 있었고, 그러한 상태에서 임차인이 가족들과 함께 거주하면서 음식점을 영업하여 온 사실 등을 인정하여, 위 임대차목적물이 주택임대차보호법 제2조에 정한 주거용건물에 해당한다고 판단한 사례 

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제2조 [2] 주택임대차보호법 제2조

【참조판례】

[1] 대법원 1988. 12. 27. 선고 87다카2024 판결(공1989, 224)
대법원 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결(공1995상, 1594)
대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결(공1996상, 1253)

【전 문】

【원고, 상고인】 원고

【피고, 피상고인】 피고

【원심판결】 대구지법 1995. 12. 20. 선고 95나5200 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 원고의 부담으로 한다.

【이 유】

상고이유에 대하여

「 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지 용도에 따라서 정하여야 하고, 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계, 그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 할 것이다」( 당원 1988. 12. 27. 선고 87다카2024 판결, 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결 등 참조). 

원심이 그 거시 증거들에 의하여, 이 사건 건물 중 1층이 공부상으로는 소매점으로 표시되어 있으나 건축 당시부터 그 면적의 절반 정도는 방(2칸)으로, 나머지 절반 정도는 소매점 등 영업소를 하기 위한 홀(Hall)로 건축되어 있었고, 그러한 상태에서 피고가 이를 임차한 후 그 가족들과 함께 거주하면서 음식점 영업을 하여 온 사실, 그 중 방 부분은 음식점 영업시에는 손님을 받는 곳으로 사용하고 그 때 외에는 주거용으로 사용하여 온 사실, 피고의 가족은 4인으로 이 사건 건물 1층 외에는 달리 주택이 없는 사실을 인정한 다음, 피고가 점유하고 있는 이 사건 건물 1층은 주택임대차보호법 제2조 후문에서 정한 주거용 건물에 해당한다고 판단하였음은 옳고, 거기에 소론과 같은 주택임대차보호법에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유가 없다. 

이에 상고를 기각하고 상고비용은 패소한 원고의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관   김형선(재판장) 박만호(주심) 박준서 이용훈 

 

㉱ 점포 및 사무실로 사용되던 건물이 주거용 건물로 용도변경된 경우 주거용으로 인정되었다. 
   (대판 2009.8.20. 2009다26879)   

 

대법원 2009. 8. 20. 선고 2009다26879 판결
[배당이의][공2009하,1536]

【판시사항】

점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경된 경우, 이를 임차한 소액임차인이 근저당권자에 대하여 우선변제권이 있는지 여부 (적극) 

【판결요지】

주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있으므로(제1조), 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것은 허용되지 않는다고 할 것인바, 주택임대차보호법 제2조가 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하며, 건물 등기부상 ‘건물내역’을 제한하고 있지도 않으므로, 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경되어 이를 임차한 소액임차인도 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법 제8조에 의하여 보증금 중 일정액을 근저당권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 

【참조조문】

주택임대차보호법 제1조, 제2조, 제8조

【전 문】

【원고, 상고인】 원고농업협동조합 (소송대리인 변호사 기세운외 1인)

【피고, 피상고인】 피고 1외 1인

【피고(선정당사자), 피상고인】 피고(선정당사자) 2

【피고, 피상고인】 피고 3외 3인

【원심판결】 광주지법 2009. 2. 6. 선고 2008나6195 판결

【주 문】

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있으므로(제1조), 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것은 허용되지 않는다고 할 것인바, 주택임대차보호법 제2조가 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하며, 건물 등기부상 ‘건물내역’을 제한하고 있지도 않으므로, 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경되어 이를 임차한 소액임차인도 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법 제8조에 의하여 보증금 중 일정액을 근저당권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 할 것이다. 

원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고는 1999. 1. 28. 용도 변경 전의 이 사건 각 부동산 소유자인 소외인과 사이에 채권최고액 392,000,000원의 근저당권설정계약을 체결하고, 같은 달 30. 위와 같은 내용의 근저당권설정등기를 마친 사실, 원고가 위 근저당권을 설정할 당시 이 사건 건물의 등기부상 ‘건물내역’은 1, 2층 점포, 3층 사무실, 4층은 주택이었으며, 실제로 1층은 교회, 2층은 당구장, 3층은 사무실, 4층은 주택으로 사용되고 있었던 사실, 그런데 소외인은 위 근저당권설정등기를 마친 후 이 사건 건물전체를 원룸 주택으로 개조하여 피고들 및 선정자들과 제1심 공동피고들에게 각 임대하였고, 이 사건 건물에 대한 등기부상 ‘건물내역’도 1층 교회, 2층 당구장, 3, 4층 다가구주택으로 변경등기한 사실을 인정한 다음, 판시와 같은 이유로 피고들 및 선정자들은 주택임대차보호법상 소액임차인으로서 보호받을 지위에 있다고 판단하였다. 

원심의 위와 같은 판단은 위 법리에 따른 것으로 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 근저당권의 효력이나 주택임대차보호법에 관한 법리오해 등의 위법이 없다. 

그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   김용담(재판장) 박시환 안대희(주심) 신영철

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광주지방법원 2009. 2. 6. 선고 2008나6195 판결
[배당이의][미간행]

【전 문】

【원고, 항소인】 원고 농업협동조합 (소송대리인 변호사 기세룡)

【피고, 피항소인】 피고 1외 7인

【피고(선정당사자), 피항소인】 피고 3 (소송대리인 공익법무관 김재현)

【변론종결】
2009. 1. 16.

【제1심판결】 광주지방법원 2008. 6. 4. 선고 2007가단92273 판결

【주 문】

1. 제1심 판결 중 피고 4, 9에 대한 부분을 취소한다.

2. 광주지방법원 2006타경51759 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2007. 10. 2. 작성한 배당표 중 피고 4에 대한 배당액 8,163,396원을 5,881,911원으로, 피고 9에 대한 배당액 9,796,075원을 7,058,293원으로, 원고에 대한 배당액 265,710,176원을 270,729,443원으로 각 경정한다. 

3. 원고의 나머지 피고들 및 피고(선정당사자) 3에 대한 항소를 모두 기각한다.

4. 원고와 피고 4, 9 사이에 생긴 소송총비용은 위 피고들이 부담하고, 원고의 나머지 피고들 및 피고(선정당사자) 3에 대한 항소비용은 원고가 부담한다. 

【청구취지 및 항소취지】
제1심 판결을 취소한다. 광주지방법원 2006타경51759 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2007. 10. 2. 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액을 324,116,190원으로, 피고들, 피고(선정당사자 이하 ‘피고’라고만 한다) 3 및 선정자들에 대한 배당액을 별지 배당 목록 중 ‘변경배당액’란 기재와 같이 각 변경한다. (원고가 항소를 제기한 이후에 제1심 공동피고 10, 11, 12, 13, 14, 선정자 15에 대한 항소를 취하하였으므로, 위 피고들에 대한 부분은 항소심 심판범위에서 제외되었다.) 

【이 유】

1. 기초사실

가. 원고는 1999. 1. 28. 별지 부동산 제1목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 각 부동산’이라 한다)의 소유자인 소외인과 사이에 채권최고액 392,000,000원의 근저당권설정계약을 체결하고, 같은 달 30. 위와 같은 내용의 근저당권설정등기를 마친 다음, 그 무렵 소외인에게 2억 8,000만 원을 대여하였다. 

나. 원고가 위 근저당권을 설정할 당시 이 사건 건물의 현황은 1, 2층 점포, 3층 사무실, 4층은 주택이었으며, 1층은 교회, 2층은 당구장, 3층은 사무실, 4층은 주택으로 사용되고 있었다. 

다. 그런데 소외인은 위 근저당권설정등기를 마친 후 이 사건 건물 전체를 원룸 주택으로 개조하여 피고들 및 선정자들과 제1심 공동피고들에게 별지 배당 목록 기재와 같이 임대하였고, 이 사건 건물에 대한 등기부상 표시도 별지 부동산 제2목록 제2항 기재와 같이 변경하였다. 

라. 원고는 소외인에 대한 대출원리금을 회수하기 위해 이 사건 각 부동산에 대하여 광주지방법원 2006타경51759호로 부동산임의경매를 신청하였고, 위 법원은 경매절차에서 별지 배당 목록 ‘배당액’란 기재와 같이 피고들 및 선정자들을 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 인정하여 최선순위로 해당 금액을 배당하고, 근저당권자인 원고에게 순차 배당한 잔액 265,710,176원을 배당하는 내용의 배당표를 작성하였다. 

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고의 주장

원고는, 근저당권이 설정된 이후 무단 용도 변경된 경우까지 경매 당시 현황을 기준으로 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면, 근저당권자에게 예측할 수 없는 손해를 입게 하는 것이므로, 이 사건과 같이 ‘근저당권설정 당시는 주택이 아니던 건물 부분이 근저당권설정 후에 주택으로 용도 변경된 경우’에는 용도 변경된 후에 해당 주택을 임차한 사람은 주택임대차보호법상의 소액임차인에 해당하지 않아 임대차 이전의 근저당권자에게 대항할 수 없다고 보아야 할 것이므로, 경매법원이 피고들 및 선정자들을 원고보다 선순위 권리자로 인정하는 내용의 배당표를 작성한 것은 부당하다고 주장한다. (원고는 4층 주택의 임차인들의 방실이 501호 등으로 표기되어 있어서 5층의 임차인으로 착오하여 위 4층 주택의 임차인들도 이 사건 소송의 피고로 소제기 하였다가 항소심에 이르러 이들에 대한 항소를 취하하였다.) 

3. 판단

가. 피고 4, 9에 대하여

원고의 위 주장에 대하여 위 피고들은 민사소송법 제150조에 의하여 이를 자백한 것으로 본다.

나. 나머지 피고들에 대한 판단

이 사건 건물 중 피고들 및 선정자들이 임차하여 점유하는 부분은 방실 뿐만 아니라 독립한 주방과 화장실까지 설치되어 주택의 실질을 갖추고 있었음은 당사자 사이에 다툼이 없는 바, 근저당권이 설정된 이후 원룸으로 무단 용도 변경된 경우까지 소액임차인에게 우선변제권을 인정할 경우 선순위이던 근저당권자에게 예측할 수 없는 손해를 지우는 결과를 초래하는 것은 사실이지만, 주택임대차보호법의 입법취지상 그 보호대상인 주택에 해당하는지 여부는 공부상 건축물의 용도와 같은 형식이 아닌 실질에 따라 판단하여야 하며, 주택임대차보호법은 서민의 주거생활 안정을 보장하는데 그 입법목적이 있으므로 뚜렷한 근거 없이 임차인에게 불리하게 위 법률 조항을 해석하여서는 아니 된다 할 것인데, 주택임대차보호법 제2조가 ‘이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 이를 적용한다’고만 규정하여 ‘임대차 당시 주거용 건물’이면 족한 취지로 정하고 있을 뿐 ‘근저당권 설정 이후 주택으로 용도 변경된 건물’에 관하여는 그 적용을 배제하는 규정을 따로 두고 있지 아니하므로, 비록 피고 4, 9를 제외한 나머지 피고들 및 선정자들에게 등기부등본상의 건물 용도를 제대로 확인하지 않은 잘못이 일부 있다고 하더라도, 위 피고들 및 선정자들은 주택임대차보호법상 소액임차인으로서 보호받을 지위에 있다고 보아야 할 것이므로, 원고의 주장은 받아들이지 아니한다. 

4. 결론

그렇다면, 광주지방법원 2006타경51759 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2007. 10. 2. 작성한 배당표 중 피고 4에 대한 배당액 8,163,396원을 5,881,911원으로, 피고 9에 대한 배당액 9,796,075원을 7,058,293원으로, 원고에 대한 배당액 265,710,176원을 270,729,443원으로 각 경정하여야 할 것이므로, 원고의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로, 제1심 판결 중 피고 4, 9에 대한 원고 패소부분을 취소하여, 위와 같이 배당표를 경정하기로 하고, 원고의 나머지 피고들에 대한 항소는 모두 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 

[별지 선정자명단 및 배당목록, 부동산 목록 각 생략]

판사   강신중(재판장) 정회일 노미정

**********************************************************************  

광주지법 2008. 6. 4. 선고 2007가단92273 판결
[배당이의] 항소[각공2008하,1167]

【판시사항】

근저당권이 설정된 후 근린생활시설에서 주택으로 무단 용도변경된 건물의 임차인에게 주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권을 인정한 사례 

【판결요지】

근저당권이 설정된 후 근린생활시설에서 주택으로 무단 용도변경된 건물의 임차인에게 주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권을 인정한 사례. 

【참조조문】

주택임대차보호법 제1조, 제2조, 제8조 제1항

【전 문】

【원 고】 서광주농업협동조합 (소송대리인 변호사 기세운외 1인)

【피 고】 피고 1외 12인 (소송대리인 변호사 박왕규외 7인)

【피고(선정당사자)】 피고 3

【변론종결】
2008. 5. 14.

【주 문】

1. 원고의 이 사건 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

【청구취지】
이 법원 2006타경51759 부동산임의경매사건에 관하여 이 법원이 2007. 10. 2. 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액을 금 340,542,882원으로, 피고들 및 선정자들에 대한 배당액을 별지 제1목록 중 ‘변경배당액’란 각 해당 기재와 같이 각 변경한다. 

【이 유】

1. 인정 사실

가. 원고는 1999. 1. 28. 별지 제2목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)의 소유자인 소외 1과 사이에 채권최고액 392,000,000원의 근저당권설정계약을 체결하고 같은 달 30. 위와 같은 내용의 근저당권설정등기를 경료한 다음, 그 무렵 위 소외 1에게 금 280,000,000원을 대여하였다. 

나. 위 근저당권 설정 당시 이 사건 건물의 현황은 별지 제2목록 제2항 기재와 같았고, 그 당시 1층은 교회, 2층은 당구장, 3층은 사무실, 4층은 주택으로 사용되고 있었다. 

다. 그런데 위 소외 1은 위 근저당권설정 등기를 마친 후 이 사건 건물 전체를 원룸 주택으로 개조하여 피고들 및 선정자들에게 별지 제1목록 기재와 같이 임대하였고, 이 사건 건물에 대한 등기부상 표시도 별지 제3목록 제2항 기재와 같이 변경하였다.

라. 원고는 위 소외 1에 대한 이 사건 대출원리금을 회수하고자 이 사건 부동산에 관하여 이 법원 2006타경51759호로 부동산임의경매를 신청하였다. 

마. 이 법원은 위 경매절차에서 별지 제1목록 ‘배당액’란 기재와 같이, 피고들 및 선정자들을 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 인정하여 최선순위로 해당 금액을 각 배당한 다음, 근저당권자인 원고에게는 순차 배당한 잔액 265,710,176원을 배당하는 내용의 배당표를 작성하였다.  

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1, 2, 변론 전체의 취지

2. 원고의 청구에 대한 판단

가. 원고의 주장

(1) 근저당권이 설정된 이후 원룸으로 무단 용도변경된 경우까지 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면, 근저당권자가 예측할 수 없이 입게 되는 손해의 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이 사건과 같이 ‘근저당권 설정 당시는 주택이 아니던 건물 부분이 근저당권 설정 후에 주택으로 용도변경된 경우’에는 용도변경된 후에 해당 주택을 임차한 사람은 주택임대차보호법상의 소액임차인에 해당하지 않아 임대차 이전의 근저당권자에게 대항할 수 없다고 보아야 한다. 

(2) 따라서 이 법원이 피고들 및 선정자들을 원고보다 선순위 권리자로 인정하는 내용의 배당표를 작성한 것은 부당하므로, 별지 제1목록 ‘변경배당액’란 기재와 같이 피고들 및 선정자들에 대한 배당액 중 금 74,832,706원을 취소하여 이를 원고에게 추가 배당하는 것으로 배당표가 경정되어야 한다. 

나. 판 단

(1) 주택임대차보호법의 입법 취지상 그 보호대상인 주택에 해당하는지 여부는 공부상 건축물의 용도와 같은 형식이 아닌 실질에 따라 판단하여야 할 것인데, 앞에서 채택한 증거에 의하면 이 사건 건물 중 피고들 및 선정자들이 임차하여 점유하는 부분은 방실뿐만 아니라 독립한 주방과 화장실까지 설치되어 주택의 실질을 갖추고 있음이 분명하므로, 비록 위와 같은 주택으로서의 구조가 불법적인 용도변경에 의한 것이라고 하더라도 이 사건 건물은 주택임대차보호법의 적용대상에 포함된다. 

(2) 나아가 피고들 및 선정자들이 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 보호받을 수 있는지에 대하여 보건대, 근저당권이 설정된 이후 원룸으로 무단 용도변경된 경우까지 소액임차인에게 우선변제권을 인정할 경우 선순위이던 근저당권자에게 예측할 수 없는 손해를 지우는 결과를 초래하는 것은 사실이지만, ① 위와 같은 용도변경은 기본적으로 임대인에게 비난지울 것인 점, ② 비록 소액임차인들에게 등기부등본상의 건물 용도를 제대로 확인하지 않은 잘못이 일부 있다고 하더라도, 근저당권자 역시 저당목적물의 현상변경을 제대로 확인하지 않은 잘못을 부인하기 어려운 점, ③ 주택임대차보호법의 입법 목적은 서민의 주거생활 안정을 보장하는데 있으므로 뚜렷한 근거 없이 임차인에게 불리하게 위 법률 조항을 해석하여서는 안 되는 점, ④ 그런데 주택임대차보호법은 “이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 이를 적용한다”( 제2조)고만 규정하여 ‘임대차 당시 주거용 건물’이면 족한 취지로 정하고 있을 뿐 ‘근저당권 설정 이후 주택으로 용도변경된 건물’에 관하여는 그 적용을 배제하는 규정을 따로 두고 있지 않은 점 등을 고려할 때, 이 사건 피고들 및 선정자들은 주택임대차보호법상 소액임차인으로서 보호받을 지위에 있다고 보아야 한다. 

3. 결 론

그렇다면 원고의 피고들 및 선정자들에 대한 청구는 모두 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사   최인규 

 

광주지법 2008. 6. 4. 선고 2007가단92273 판결
[배당이의] 항소[각공2008하,1167] 

【판시사항】

근저당권이 설정된 후 근린생활시설에서 주택으로 무단 용도변경된 건물의 임차인에게 주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권을 인정한 사례 

【판결요지】

근저당권이 설정된 후 근린생활시설에서 주택으로 무단 용도변경된 건물의 임차인에게 주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권을 인정한 사례. 

【참조조문】

주택임대차보호법 제1조, 제2조, 제8조 제1항

【전 문】

【원 고】 서광주농업협동조합 (소송대리인 변호사 기세운외 1인)

【피 고】 피고 1외 12인 (소송대리인 변호사 박왕규외 7인)

【피고(선정당사자)】 피고 3

【변론종결】
2008. 5. 14.

【주 문】

1. 원고의 이 사건 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

【청구취지】
이 법원 2006타경51759 부동산임의경매사건에 관하여 이 법원이 2007. 10. 2. 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액을 금 340,542,882원으로, 피고들 및 선정자들에 대한 배당액을 별지 제1목록 중 ‘변경배당액’란 각 해당 기재와 같이 각 변경한다. 

【이 유】

1. 인정 사실

가. 원고는 1999. 1. 28. 별지 제2목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)의 소유자인 소외 1과 사이에 채권최고액 392,000,000원의 근저당권설정계약을 체결하고 같은 달 30. 위와 같은 내용의 근저당권설정등기를 경료한 다음, 그 무렵 위 소외 1에게 금 280,000,000원을 대여하였다. 

나. 위 근저당권 설정 당시 이 사건 건물의 현황은 별지 제2목록 제2항 기재와 같았고, 그 당시 1층은 교회, 2층은 당구장, 3층은 사무실, 4층은 주택으로 사용되고 있었다. 

다. 그런데 위 소외 1은 위 근저당권설정 등기를 마친 후 이 사건 건물 전체를 원룸 주택으로 개조하여 피고들 및 선정자들에게 별지 제1목록 기재와 같이 임대하였고, 이 사건 건물에 대한 등기부상 표시도 별지 제3목록 제2항 기재와 같이 변경하였다.

라. 원고는 위 소외 1에 대한 이 사건 대출원리금을 회수하고자 이 사건 부동산에 관하여 이 법원 2006타경51759호로 부동산임의경매를 신청하였다. 

마. 이 법원은 위 경매절차에서 별지 제1목록 ‘배당액’란 기재와 같이, 피고들 및 선정자들을 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 인정하여 최선순위로 해당 금액을 각 배당한 다음, 근저당권자인 원고에게는 순차 배당한 잔액 265,710,176원을 배당하는 내용의 배당표를 작성하였다. 

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1, 2, 변론 전체의 취지

2. 원고의 청구에 대한 판단

가. 원고의 주장

(1) 근저당권이 설정된 이후 원룸으로 무단 용도변경된 경우까지 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면, 근저당권자가 예측할 수 없이 입게 되는 손해의 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이 사건과 같이 ‘근저당권 설정 당시는 주택이 아니던 건물 부분이 근저당권 설정 후에 주택으로 용도변경된 경우’에는 용도변경된 후에 해당 주택을 임차한 사람은 주택임대차보호법상의 소액임차인에 해당하지 않아 임대차 이전의 근저당권자에게 대항할 수 없다고 보아야 한다. 

(2) 따라서 이 법원이 피고들 및 선정자들을 원고보다 선순위 권리자로 인정하는 내용의 배당표를 작성한 것은 부당하므로, 별지 제1목록 ‘변경배당액’란 기재와 같이 피고들 및 선정자들에 대한 배당액 중 금 74,832,706원을 취소하여 이를 원고에게 추가 배당하는 것으로 배당표가 경정되어야 한다. 

나. 판 단

(1) 주택임대차보호법의 입법 취지상 그 보호대상인 주택에 해당하는지 여부는 공부상 건축물의 용도와 같은 형식이 아닌 실질에 따라 판단하여야 할 것인데, 앞에서 채택한 증거에 의하면 이 사건 건물 중 피고들 및 선정자들이 임차하여 점유하는 부분은 방실뿐만 아니라 독립한 주방과 화장실까지 설치되어 주택의 실질을 갖추고 있음이 분명하므로, 비록 위와 같은 주택으로서의 구조가 불법적인 용도변경에 의한 것이라고 하더라도 이 사건 건물은 주택임대차보호법의 적용대상에 포함된다. 

(2) 나아가 피고들 및 선정자들이 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 보호받을 수 있는지에 대하여 보건대, 근저당권이 설정된 이후 원룸으로 무단 용도변경된 경우까지 소액임차인에게 우선변제권을 인정할 경우 선순위이던 근저당권자에게 예측할 수 없는 손해를 지우는 결과를 초래하는 것은 사실이지만, 

① 위와 같은 용도변경은 기본적으로 임대인에게 비난지울 것인 점,
② 비록 소액임차인들에게 등기부등본상의 건물 용도를 제대로 확인하지 않은 잘못이 일부 있다고 하더라도, 근저당권자 역시 저당목적물의 현상변경을 제대로 확인하지 않은 잘못을 부인하기 어려운 점,
③ 주택임대차보호법의 입법 목적은 서민의 주거생활 안정을 보장하는데 있으므로 뚜렷한 근거 없이 임차인에게 불리하게 위 법률 조항을 해석하여서는 안 되는 점,
④ 그런데 주택임대차보호법은 “이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 이를 적용한다”( 제2조)고만 규정하여 ‘임대차 당시 주거용 건물’이면 족한 취지로 정하고 있을 뿐 ‘근저당권 설정 이후 주택으로 용도변경된 건물’에 관하여는 그 적용을 배제하는 규정을 따로 두고 있지 않은 점

등을 고려할 때, 이 사건 피고들 및 선정자들은 주택임대차보호법상 소액임차인으로서 보호받을 지위에 있다고 보아야 한다. 

3. 결 론

그렇다면 원고의 피고들 및 선정자들에 대한 청구는 모두 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사   최인규 

 

㉲ 무허가나 미등기 건물도 이 법이 적용대상이 된다.

 

주거생활의 안정을 목적으로 하므로, 주택의 전부 또는 일부에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐, 임차주택이 관할관청의 허가를 받았는지 여부나 등기를 마친 여부를 구별하고 있지 않으므로 특별한 사정이 없는 한 보호의 대상이 된다.

(대판2007.6.21. 2004다26133)   

 

대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결
[배당이의][집55(1)민,278;공2007.7.15.(278),1080]

【판시사항】

[1] 주택임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우, 임차인이 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부  (적극)  

[2] 미등기 또는 무허가 건물도 주택임대차보호법의 적용대상이 되는지 여부 (적극) 

[3] 미등기 주택의 임차인이 임차주택 대지의 환가대금에 대하여 주택임대차보호법상 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부
  (적극) 

【판결요지】

[1] 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고, 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지이다. 

[2] 주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다. 

[3] 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 주택임대차보호법 제3조의2 및 제8조가 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로, 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다. 이와 달리 임차주택의 등기 여부에 따라 그 우선변제권의 인정 여부를 달리 해석하는 것은 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것이 되어 부당하고, 민법과 달리 임차권의 등기 없이도 대항력과 우선변제권을 인정하는 같은 법의 취지에 비추어 타당하지 아니하다. 다만, 소액임차인의 우선변제권에 관한 같은 법 제8조 제1항이 그 후문에서 ‘이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에’ 대항요건을 갖추어야 한다고 규정하고 있으나, 이는 소액보증금을 배당받을 목적으로 배당절차에 임박하여 가장 임차인을 급조하는 등의 폐단을 방지하기 위하여 소액임차인의 대항요건의 구비시기를 제한하는 취지이지, 반드시 임차주택과 대지를 함께 경매하여 임차주택 자체에 경매신청의 등기가 되어야 한다거나 임차주택에 경매신청의 등기가 가능한 경우로 제한하는 취지는 아니라 할 것이다. 대지에 대한 경매신청의 등기 전에 위 대항요건을 갖추도록 하면 입법 취지를 충분히 달성할 수 있으므로, 위 규정이 미등기 주택의 경우에 소액임차인의 대지에 관한 우선변제권을 배제하는 규정에 해당한다고 볼 수 없다. 

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 제8조 [2] 주택임대차보호법 제1조, 제2조 [3] 주택임대차보호법 제2조, 제3조의2 제2항, 제8조

【참조판례】

[1] 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결(공1996하, 2180)
대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결(공1999하, 1740)
[2] 대법원 1987. 3. 24. 선고 86다카164 판결(공1987, 708)
[3] 대법원 2001. 10. 30. 선고 2001다39657 판결(공2001하, 2566)(변경)

【전 문】

【원고, 피상고인】 원고 1외 1인

【피고, 상고인】 중소기업은행 (소송대리인 법무법인 광장 담당변호사 박준서외 2인)

【원심판결】 서울고법 2004. 4. 27. 선고 2003나40653 판결

【주 문】

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 주택임대차보호법(이하 ‘같은 법’이라 한다) 제3조의2 제2항은, 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인에 대하여 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 그 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하면서 그 환가대금에는 주택뿐 아니라 대지의 환가대금도 포함된다고 규정하고 있고, 같은 법 제8조 제1항은, 대항요건을 갖춘 임차인에 대하여 보증금 중 일정액(이하 ‘소액보증금’이라 한다)에 관하여 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 인정하는 한편 같은 조 제3항은 우선변제를 받을 임차인(이하 ‘소액임차인’이라 한다)과 소액보증금의 범위와 기준을 대통령령으로 정하도록 위임하면서 소액보증금의 범위와 기준은 주택뿐 아니라 대지를 포함한 가액의 2분의 1의 범위 안에서 정하도록 규정하고 있다. 

따라서 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고( 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결, 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결 등 참조), 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지라 할 것이다. 

2. 같은 법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고( 제1조), 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로( 제2조), 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다고 해석함이 상당하다 (미등기무허가 건물의 양수인에 대한 대항력을 인정한 대법원 1987. 3. 24. 선고 86다카164 판결 참조). 

그런데 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 같은 법 제3조의2 및 제8조가 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로, 위에서 본 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다고 보아야 할 것이다. 

이와 달리 임차주택의 등기 여부에 따라 그 우선변제권의 인정 여부를 달리 해석하는 것은 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것이 되어 부당하고, 민법과 달리 임차권의 등기 없이도 대항력과 우선변제권을 인정하는 같은 법의 취지에 비추어 타당하지 아니하다. 

다만, 소액임차인의 우선변제권에 관한 같은 법 제8조 제1항이 그 후문에서 ‘이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에’ 대항요건을 갖추어야 한다고 규정하고 있으나, 이는 소액보증금을 배당받을 목적으로 배당절차에 임박하여 가장 임차인을 급조하는 등의 폐단을 방지하기 위하여 소액임차인의 대항요건의 구비시기를 제한하는 취지이지, 반드시 임차주택과 대지를 함께 경매하여 임차주택 자체에 경매신청의 등기가 되어야 한다거나 임차주택에 경매신청의 등기가 가능한 경우로 제한하는 취지는 아니라 할 것이다. 대지에 대한 경매신청의 등기 전에 위 대항요건을 갖추도록 하면 입법 취지를 충분히 달성할 수 있으므로, 위 규정이 미등기 주택의 경우에 소액임차인의 대지에 관한 우선변제권을 배제하는 규정에 해당한다고 볼 수 없다. 

따라서 종전에 미등기 주택 대지의 환가대금에 대한 소액임차인의 우선변제권에 관하여 이와 견해를 달리한 대법원 2001. 10. 30. 선고 2001다39657 판결은 이를 변경하기로 한다. 

3. 같은 취지에서 원심이, 이 사건 미등기 다세대주택의 임차인인 원고들은 피고가 이 사건 대지에 대한 근저당권을 설정받기 전에 대항요건 및 확정일자를 갖추었으므로, 피고의 근저당권에 기하여 신청된 이 사건 대지에 관한 경매절차에서 원고들이 그 대지의 환가대금으로부터 피고의 채권에 우선하여 보증금을 배당받을 수 있다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권 행사 요건에 관한 법리오해의 위법은 없다. 

4. 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법원장   이용훈(재판장)        대법관   고현철 김용담 김영란 양승태 김황식 박시환 김지형 이홍훈 박일환 김능환 전수안(주심) 안대희 

 

서울고등법원 2004. 4. 27. 선고 2003나40653 판결
[배당이의][미간행]

【전 문】

【원고, 항소인】 원고 1외 1인(소송대리인 법무법인 화인 담당변호사 이영범외 1인)

【피고, 피항소인】 중소기업은행(소송대리인 법무법인 신화 담당변호사 강명훈)

【변론종결】
2004. 3. 30.

【제1심판결】 수원지방법원 성남지원 2003. 5. 22. 선고 2002가단7168 판결

【주 문】

1. 제1심 판결을 취소한다.

2. 수원지방법원 성남지원 2001타경1708호 부동산임의경매 신청사건에 관하여 위 법원이 2002. 3. 19. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 103,004,224원을 35,004,224원으로 변경하고, 원고 1에게 새로이 35,000,000원을, 원고 2에게 새로이 33,000,000원을 배당하는 것으로 경정한다. 

3. 소송총비용은 피고의 부담으로 한다.

【청구취지 및 항소취지】
주문 제1,2항과 같다.

【이 유】

1. 기초사실

가. 미등기 건물의 임대차계약

(1) 소외 1은 그 소유인 광주군 퇴촌면 (상세지번 생략) 대 846㎡(이하 이 사건 대지라고만 한다) 지상에 그 명의로 건축허가를 받아 지상 4층으로 여러 채의 다세대주택을 건축하면서 건물의 마무리공사를 제외한 대부분의 공사는 마쳤으나 아직 준공검사는 받지 않은 상태임에도 이를 타인에게 임대하여 사전입주시켰다. 

(2) 그 과정에서 원고 1은 1997. 2. 26. 소외 1로부터 위 다세대주택 중 3층 301호를 보증금 35,000,000원에 임차하여 위 보증금을 지급한 후, 1997. 3. 1. 입주하여 같은 달 4. 그 곳으로 전입신고를 마치고 같은 달 8. 위 임대차계약서에 확정일자까지 받았고, 원고 2 또한 1997. 2. 경 소외 1로부터 위 다세대주택 중 4층 401호를 보증금 33,000,000원에 임차하여 위 보증금을 지급한 후 1997. 2. 27. 입주하여 같은 날 그 곳으로 전입신고를 마치고 1997. 3. 8. 위 임대차계약서에 확정일자까지 받았다. 

(3) 원고들 이외에도 소외 2, 3, 4가 위 다세대 주택의 101호, 402호를 각 임차하였으나 임대차계약서에 확정일자를 받지 않았다.

나. 근저당권 설정

한편, 소외 1은 1998. 2. 24.경 이 사건 대지와 다세대주택을 그의 처인 소외 5에게 증여하여 이 사건 대지에 관하여는 1998. 2. 25. 위 증여를 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하였고, 다세대주택에 관하여도 그 무렵 위 건축주 명의를 소외 5로 변경시켰는데, 소외 5는 1998. 10. 7. 이 사건 대지에 관하여 소외 6 주식회사를 채무자로 하고 피고를 근저당권자로 하는 채권최고액 240,000,000원의 근저당권설정등기를 경료하였다. 

다. 임의경매 및 배당이의

(1) 피고는 위 근저당권의 채무자가 위 대출금을 변제하지 아니하자 이 사건 대지에 관하여 임의경매신청을 하였고, 위 신청으로 개시된 수원지방법원 성남지원 2001타경1708호 부동산임의경매 사건에서, 위 법원은 현황조사를 통하여 이 사건 대지상에는 4층 빌라가 신축되어 있고, 각 세대의 임차인들로는 원고들 및 소외 2, 3, 4가 있음을 확인한 후 경매절차를 진행하였는데, 원고 2는 2001. 2. 14., 원고 1은 2001. 2. 15. 각 배당요구서를 제출하였다. 

(2) 한편 이 사건 대지는 최초 감정가가 318,942,000원이었으나, 2001. 9. 10. 소외 7에게 금 105,000,000원에 낙찰되었다.

(3) 위 법원은 배당기일인 2002. 3. 19. 원고들에게는 배당을 전혀 하지 아니한 채 위 대지의 매각대금과 보증금이자에서 집행비용을 공제한 103,004,224원 전액을 피고에게 배당하는 것으로 배당표를 작성하였고, 이에 원고들은 위 배당부분 중 원고들 배당요구 금액에 관하여 이의를 제기하고 2002. 3. 26. 이 사건 소를 제기하였다. 

(4) 위 다세대주택은 준공전 사전입주 및 공사미비로 준공허가를 득하지 못하여 현재까지도 미등기 상태로 남아 있다.

【인정근거】: 다툼 없는 사실, 갑 1호증의 1, 2, 갑 2 내지 9호증, 갑 10호증의 1 내지 20의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고들의 우선변제권 유무에 대한 판단

가. 당사자들의 주장

원고들은, 「 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다」고 규정한 주택임대차보호법 제3조 2 제2항(이하 ‘법’이라고만 한다) 및 피고도 위 다세대주택의 건축사실과 임차인들의 존재를 충분히 알고 있는 상태에서 위 근저당권을 설정받은 점 등 제반 정상을 참작하여 보면 대항요건과 확정일자를 갖춘 주택임차인들인 원고들은 임차주택이 위치한 위 대지의 환가대금으로부터 근저당권자인 피고에 우선하여 각 보증금의 전액을 우선변제 받아야 한다고 주장하고, 이에 대하여 피고는, 원고들이 거주하는 이 사건 건물은 입찰대상 목적물이 아닐 뿐만 아니라 원고들과 같은 미등기주택의 임차인에게까지 우선변제권을 인정할 경우 임차인들은 우선변제를 받은 후에도 계속 미등기 주택에 거주할 수 있는 반면, 근저당권자인 피고는 예기치 못한 손해를 입게 되므로 부당하다고 다툰다. 

나. 판 단

(1) 이 사건의 쟁점

이 사건 대지의 소유자이면서, 다세대주택의 소유권을 원시취득한 것으로 판단되는 소외 1로부터 위 다세대주택이 미등기인 상태에서 각 해당주택을 임차하여 법 제3조 제1항의 대항요건 및 확정일자까지 갖춘 원고들이, 미등기인 위 다세대주택이 아닌 이 사건 대지에 관하여만 진행된 경매절차에서, 위 확정일자 후 이 사건 대지에 관하여 근저당권을 설정한 피고보다 이 사건 대지의 환가대금에서 우선하여 변제를 받을 수 있는 지의 여부가 이 사건의 쟁점인바, 아래에서는 원·피고의 위 주장들을 고려하되, 각 논점별로 우선변제권 인정여부를 살펴본다. 

1) 주택임차인의 대지환가대금에 관한 우선변제권 행사 가부 

① 법 제3조 2 제2항은 “ 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다”고 규정하고 있고, 또한 주택임차인의 의사와는 관계없이 주택에 관하여는 경매가 신청되지 아니하고 그 부지인 대지만이 경매신청된 경우 또는 주택과 대지가 시기를 달리하여 따로 경매되는 경우에도 대지의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있으므로( 대법원 1996.6.14. 선고 96다7595 판결 및 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결 참조), 법 3조 제1항의 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인(이하 확정일자 임차인이라고만 한다)은 임차주택의 환가대금 뿐만 아니라 대지의 환가대금에서도 우선변제를 받을 수 있고, 아울러 임차주택의 대지만에 관하여 진행된 경매절차에서 대지의 환가대금에서도 우선변제를 받을 수 있다고 할 것이다. 

② 위와 같은 확정일자 임차인의 우선변제권이 임차주택이 미등기일 경우에도 인정되는 지의 여부가 문제되는바, 법 제2조가 “그 적용범위에 관하여 '이 법은 주거용 건물(이하 "주택"이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 적용한다."라고 규정하고 있으므로 위 법은 대지를 제외한 건물 자체에 대하여만 적용이 있고, 나아가 법 제3조 제2항이 “민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시”라고 규정하고 있으므로 이는 임차주택이 등기가 된 후 경매되거나 공매될 것을 전제로 한 것이며, 또한 우선변제권은 대항력과 달리 경매 및 공매를 전제로 한 개념이므로, 임차주택이 미등기인 경우에는 기본적으로 경매나 공매가 될 수 없고, 따라서 미등기 주택의 임차인에게는 우선변제권이 없으며, 임차주택에 관하여 우선변제권이 없는 이상 대지에 관하여도 우선변제권이 없다는 견해가 있다. 

③ 그러나, 임차주택의 환가대금 및 주택가액에 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다고 규정하고 있는 법 상의 각 규정과 법의 입법취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지부분의 이용을 수반하고 있는 점 등을 종합적으로 보면, 법 제2조가 적용범위에 관하여 정한 '주거용 건물'의 임대차라 함은 임차목적물 중 건물의 용도가 점포나 사무실 등이 아닌 주거용인 경우의 임대차를 뜻하는 것일 뿐이지, 법의 적용 대상을 대지를 제외한 건물에만 한정하는 취지는 아니라 할 것이고, 따라서 위 ‘주거용 건물’의 의미는 건물뿐만 아니라 그 부지인 대지까지 포함한 보다 넓은 의미를 갖는다고 봄이 상당하므로 주택의 일부 또는 전부가 주거용 건물로 사용되는 한에 있어서는 그 건물뿐만 아니라 그 부지인 대지에 관하여도 법의 적용이 가능하다고 할 뿐만 아니라 위 ‘주거용 건물’은 사회통념상 건물이라고 판단되는 이상 본건물이건, 부속건물이건, 관할관청의 허가를 받은 건물이건 무허가 건물이건, 등기가 된 건물이건 미등기건물이건 상관없다고 할 것이고, ‘주거용 건물’을 위와 같이 보는 이상, 법 제3조 2 제2항의 규정 중의 ‘민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시’의 취지는 임차주택만이 아니라 대지가 민사집행법에 의한 경매나 국세징수법에 의한 공매로 처분될 경우도 그 적용이 있는 것으로 볼 수 있으므로, 대지만에 관하여 경매가 진행된 경우에 미등기 주택의 확정일자임차인에게 대지 환가대금의 우선변제권을 인정할 수 있다 할 것이다. 

2) 임차인의 보호

① 사회보장적 견지에서 정책적으로 주택임차인을 보호하여 국민의 주거안정을 꾀하고자 하는 법의 입법취지에 비추어, 미등기 주택을 임차하는 경우에 확정임차인으로서는 주택은 미등기로 경매에 회부될 수 없다고 하더라도 대지만은 경매절차에 회부될 수 있고, 그 환가대금에서 법상 인정되는 우선변제권에 기하여 우선적으로 보증금을 회수할 수 있으리라고 기대한다고 봄이 상당하므로 나대지 상태에서 근저당권을 설정하고 그후에 건축된 미등기 건물의 확정임차인과는 달리 위와 같은 경우의 확정임차인에 대하여는 그 기대를 보호함이 타당하다. 또한, 위와 같은 경우 확정임차인이 대지의 환가대금에서 배당된 금원을 지급받기 위하여는 미등기 주택 소유자의 명도확인서가 필요하고, 따라서 확정임차인이 대지 환가대금에서 우선적으로 변제받은 후 미등기 주택에 계속 거주하는 것은 불가능하다고 할 것이므로 위와 같은 경우의 확정임차인에게 대지 환가대금에 관한 우선변제권을 부여한다고 하여 확정임차인을 지나치게 보호하는 것이 아니라 할 것이다. 

② 또한, 미등기 주택의 확정임차인에게 대지환가대금에 대한 우선변제권을 부정하면, 자력이 없는 미등기 주택의 소유자가 임차기간이 종료하였음에도 임차보증금의 반환을 지체하고 있는 경우, 확정임차인으로서는 임차보증금을 반환받을 방법이 전혀 없으므로, 위와 같은 경우의 확정임차인을 보호하기 위하여도 미등기 주택의 확정임차인에게 대지환가대금에 대한 우선변제권을 인정할 필요가 있다. 

3) 담보권자의 이익침해 여부

미등기 주택의 확정임차인에게 대지환가대금에 관한 우선변제권이 부정된다면, 담보권자로서는 건축물대장이나 건물에 관한 등기부등본만을 조사하면 족하고, 현황을 살펴 미등기 주택이 있는 지 여부까지 조사할 필요가 없고, 배당시에도 예상치 못한 선순위 권리자가 나타날 염려가 없으므로 담보권자의 이익이 보호된다고 할 수 있다. 

그러나 대지에 관한 담보권 설정 당시 등기된 건물이 있는 경우에도 담보권자들은 현황조사 등이 확실하지 아니할 경우를 대비하여 담보가액을 평가하는 것이 현실이고, 또한 현황조사 당시에 파악되지 아니한 임차인들의 배당요구로 배당시 예상치 못한 손해를 입을 수도 있으며, 특히 금융기관 등 전문적인 여신기관에서는 대출을 함에 있어 대지 소유자의 진술을 기초로 통상 감정기관 등을 통한 감정을 하게 되고, 그 같은 감정절차에서 대지의 현황에 대한 조사가 사실상 이루어져 담보가액의 산정 및 임차인들의 존재 여부를 고려하는 것이 현실이므로, 대지상에 건물이 일단 존재하는 경우 그 건물의 등기여부에 따라 담보권자의 이익의 침해여부가 사실상 크게 달라진다고 볼 수 없다. 더구나 이 사건의 경우처럼 피고가 이 사건 대지에 근저당권을 설정할 당시 이 사건 대지상에 미등기 주택이 있음을 알고 있었고, 임차인들이 존재하리라는 사정을 충분히 알 수 있었던 경우에는 확정임차인들인 원고들에게 우선변제권을 인정한다고 하여 근저당권자인 피고의 이익을 지나치게 침해하였다고 볼 수 없다. 

4) 경매실무상의 편리성

미등기주택의 임차인에게 대지환가대금의 우선변제권을 부정하면, 대지의 경매진행에 있어 편리한 것은 사실이다. 이 경우 경매법원에서는 대지상의 건축물관리대장이나, 건물 등기부등본만을 확인한 후 진행하면 되고, 경매진행 중 미등기주택의 임차인들이 배당요구를 하더라도 물건명세서의 작성이나, 배당시 고려할 필요가 없다. 

그러나, 위와 같은 경매절차상의 편리함을 이유로 주택임차인들을 보호하고자 하는 법의 근본취지를 저버리는 것은 부당하다. 미등기 주택의 임차인에게 우선변제권 인정여부와 상관없이, 대지상에 미등기 건물이 존재하는 경우에 경매법원은 현황조사와 감정 등을 통하여 임차인들을 파악한 후 사실상 이해관계인으로 취급하여 입찰기일 등의 통지를 하고 있으며, 배당요구가 있는 경우 입찰물건명세서에 기재한 후 진행하고, 응찰자들도 위와 같은 사정을 고려하여 낙찰가를 정하는 것이 현실이므로, 미등기 주택의 우선변제권 인정여부에 따른 경매진행상의 편리여부는 실무상 큰 차이가 없다 할 것이다. 

5) 무잉여여부에 관한 판단과 관련한 경매신청인들의 편리성

① 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전면 개정되기 전의 것) 제608조 제1항은 “압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 경락인에게 인수하게 하거나 매각대금으로 그 부담을 변제함에 부족 없음이 인정된 경우가 아니면 매각하지 못한다”고 규정하고 있는바, 이는 임차주택의 경매신청인이 그 부동산의 등기부 기재를 토대로 삼아 그 주택과 대지의 부담을 알아 볼 수 있게 함으로써 매각의 가능성을 판단하여 경매진행 여부를 결정할 수 있도록 하려는 데 있다. 

② 위 규정과 관련하여, 미등기 임차주택의 확정임차인에게 대지환가대금에 관한 우선변제권을 부정하는 경우에는 대지의 경매신청인은 대지상에 경매신청인의 채권보다 우선하는 권리나 부담사항이 있는 지의 여부만 살펴보면 되므로 편리하다 할 것이다. 그러나 경매신청인의 무잉여여부의 판단은 경매절차가 진행됨에 따라 수시로 변동되는 것이고, 금융기관이 신청하는 경매사건에서는 금융기관이 이미 대지상의 우선하는 권리나 부담 및 미등기주택의 임차인들의 권리 등에 관하여 대출당시부터 이미 상당정도 파악된 상태이므로 무잉여여부의 판단이 그리 어렵다고 보이지 아니한다는 점에서 경매신청인들의 무잉여여부 판단의 편리가 법상 인정되는 주택임차인들의 보호보다 우월하다고 보기는 어렵다. 

(2) 소결

돌이켜 이 사건을 보건대, 피고가 이 사건 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 다세대주택이 존재하고 있었고, 원고들은 이 사건 대지의 소유자이면서 건물소유권을 원시취득한 것으로 보이는 소외 1로부터 해당 주택을 임차하여 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건 및 확정일자를 갖추었으며, 위 확정일자보다도 약 1년 6개월이 지나 설정된 근저당권에 기하여 신청된 이 사건 대지에 관한 경매절차에서 원고들은 적법한 배당요구를 한 사실은 앞서 인정한 바와 같으므로, 위 인정사실에 의하면, 원고들은 이 사건 대지의 환가대금 중에서 피고보다 각 임대차 보증금을 우선변제받을 수 있다 할 것이다. 

그렇다면, 수원지방법원 성남지원 2001타경1708호 부동산임의경매 신청사건에 관하여, 위 법원이 2002. 3. 19. 배당함에 있어 배당대금 전액을 피고에게 배당하고, 원고들에게는 전혀 배당을 하지 아니한 것은 부당하므로 위 법원이 2002. 3. 19. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 103,004,224원을 35,004,224원으로 변경하고, 원고 1에게 새로이 35,000,000원을, 원고 2에게 새로이 33,000,000원을 배당하는 것으로 경정하여야 할 것이다. 

3. 결 론

그렇다면, 원고들의 이 사건 청구는 모두 이유있어 이를 인용하여야 할 것인바, 이와 결론을 달리한 원심판결은 부당하므로 이를 취소하고, 배당표의 경정을 명하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 

판사   최은수(재판장) 이상훈 이규철 

 

  (2) 겸용건물이 주거용으로 부정된 사례   


  ㉮ 등기부상 점포, 동아전기라는 상호, 변압기용 절연유여과기 제작업을 목적으로 임차한 경우 

 

건물구조, 주거용 면적(방과 부엌이 적은 부분 차지), 전입신고와 입주를 하고 생활하나 건물의 주된 목적이 영업용인 점 등을 고려하여 주거용이 아니라고 부정하였다. (대판1987.3.24. 86다카823)   

 

대법원 1987. 3. 24. 선고 86다카823 판결
[건물명도][공1987.5.15.(800),712]

【판시사항】

구 주택임대차보호법(1981.3.5. 법률 제3379호) 제2조 소정의 거주용 건물인지 여부의 판단기준

【판결요지】

구 주택임대차보호법(1981.3.5. 법률 제3379호) 제2조 소정의 주거용 건물이라 함은 임대목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 임차의 목적, 건물의 위치와 구조 등에 관한 실지용도에 따라서 정하여야 하고, 또 하나의 건물에서 주거용으로 사용되는 부분과 비주거용 부분이 아울러서 함께 임대차의 목적물이 되는 경우에도 구체적인 경우에 따라 그 주된 목적을 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다.  

【참조조문】

구 주택임대차보호법 (1981.3.5 법률 제3379호) 제2조

【전 문】

【원고, 피상고인】 원고

【피고, 상 고 인】 피고

【원심판결】 서울고등법원 1986.2.28. 선고 85나4027 판결

【주 문】

상고를 기각한다.

상고비용은 피고의 부담으로 한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 제정된 것으로서 피고가 이 사건 건물을 점유할 당시 시행되던 구 주택임대차보호법(1981.3.5. 법률 제3379호) 제2조에 의하면, 이 법은 주거용 건물(주택)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 이를 적용하다고 규정되어 있고 여기에서의 주거용 건물이라 함은 임대목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 임차의 목적, 건물의 위치와 구조등에 의한 실지용도에 따라서 정하여야 하고, 또 하나의 건물에서 주거용으로 사용되는 부분과 비주거용 부분이 아울러서 함께 임대차의 목적이 되는 경우에도 구체적인 경우에 따라 그 주된 목적을 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다고 하겠는바 ,

원심판결 이유를 기록에 의하여 검토하여 보면, 원심이 피고가 1982.6.8. 이 사건 건물의 원소유자이던 소외인으로부터 피고의 점유부분을 전세보증금 2,000,000원으로 임차하여 그시경 입주하고 1983.1.11. 주민등록부상 전입신고를 마친 이래 위 점유부분에서 침식하면서 ○○전기라는 상호아래 변압기용 절연유여과기 제작업을 경영하여온 사실과 위 점유부분은 등기부상 세멘벽돌조 스라브즙 평가건 점포 건평 208.25평방미터중의 건평 41.9평방미터로서 그 구조는 영업을 위한 홀부분이 27평방미터 방과 부엌을 합한 부분이 약 14.9평방미터이고 위 홀부분에는 제1심 검증시 기름통 10개와 바닥에 변압기 부속품들이 비치되어 있었던 사실에 터잡아 피고의 위 임대차목적물은 그 주된 목적이 영업용 건물이고 주거용 건물이라고 볼 수 없다고 판단한 것은 정당하고 거기에는 소론과 같은 법리오해의 위법이 없다.   

현행 주택임대차보호법 제2조 후단이 신설된 것이 논지가 주장하는 바와 같이 종전에 의문시되어오던 부분을 입법적으로 해결하려는 취지라 하더라도 "그 임대주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우"라는 규정의 뜻은 위에서 본 바와 같이 해석된다고 할 것이므로 이와 다른 견해의 상고논지는 채용하지 않는다.   

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자인 피고의 부담으로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   황선당(재판장) 정기승 이병후 

 

  ㉯ 등기부상 점포, 사무실 및 주택, 건물이 대로변에 위치, 커다란 양복점 간판 2개, 주거 및 양복점경영 목적으로 임차한 경우

 

 건물의 위치와 구조, 주거용 면적(방1칸과 부엌이 아주 적은 부분 차지), 입주하여 생활하나 이는 점포일부가 개조된 것 등을 고려하여 주거용이 아니라고 부정하였다.    (대판1988.12.13. 87다카3097)   

 

대법원 1988. 12. 13. 선고 87다카3097 판결
[건물명도등][공1989.1.15.(840),102]

【판시사항】

가. 임차목적물인 점포의 일부가 주거용으로 사용되고 있는 경우 주택임대차보호법 소정의 주거용 건물이 아니라고 한 사례 

나. 임차인의 점유부분이 주거용 건물이 아닌 경우에 그 점유사실을 알고 근저당권을 취득한 자의 지위 

【판결요지】

가. 임차인이 점유하고 있는 점포 중 일부가 주거용으로 사용되고 있는 경우라도 주택임대차보호법 소정의 주거용건물이 아니라고 한 사례 

나. 임차인의 점유부분이 주택임대차보호법 소정의 주거용건물에 해당하지 아니하는 이상 위 건물을 임차인이 점유하고 있는 사실을 알고 근저당권을 취득하였다고 하여도 위 근저당권자가 당연히 임대인의 지위를 승계하는 것은 아니다. 

【참조조문】

주택임대차보호법 제3조 제2항

【전 문】

【원고, 피상고인】 한국외환은행

【피고, 상고인】 피고

【원심판결】 서울고등법원 1987.11.11. 선고 87나2769 판결

【주 문】

상고를 기각한다.

상고비용은 피고의 부담으로 한다.

【이 유】

상고이유를 본다.

원심판결 이유에 의하면, 원심은 이 사건 건물의 등기부상의 표시가 점포 및 사무실과 아울러 주택으로 되어 있고 그 뒷편으로는 주택지가 형성되어 있으며 피고의 점유부분 중 일부가 방과 부엌으로 되어 있어 피고가 그곳에서 거주하고 있기는 하나, 이 사건 건물은 아스팔트로 포장된 왕복 4차선의 대로변에 위치하고 있는데다가 기본적으로 상가건물로 건축된 것으로서 피고 점유부분의 윗층 및 옆부분도 모두 경양식점 또는 식당 등의 점포로 사용되고 있고 특히 피고의 점유부분은 그 서쪽부분이 위 대로변일뿐 아니라 남쪽부분 역시 약 6미터의 소로에 접하고 있어 피고도 위 양도로쪽 측면에 두개의 커다란 양복점 간판을 걸고 진열대를 설치하여 그 점유부분에서 양복마춤 등의 영업을 하여 오고 있으며, 또 위 피고 점유부분은 그 넓이가 총 57.4평방미터인데 그 중 피고가 주거용으로 사용하는 방 및 부엌부분은 합계 10.23평방미터에 불과하여(그중 방은 불과 4.97평방미터이다) 점포 및 작업실로 사용되는 47.17평방미터에 비하여 아주 적은 부분을 차지하고 있다고 인정하고, 그렇다면 적어도 피고의 위 점유부분에 관한 한 이는 점포의 적은 일부가 주거용으로 개조된 것으로서 비거주용 건물의 일부가 주거목적으로 사용되는 것이지 주거용 건물의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 것이라고는 볼 수 없다고 판단하였는 바, 일건 기록에 비추어 보면 원심의 이와 같은 사실인정과 판단을 수긍할 수가 있고 거기에 소론과 같은 심리미진이나 채증법칙을 위배한 위법이 있다고 할 수는 없고 피고 점유부분이 주택임대차보호법 소정의 주거용건물(주택)에 해당하지 아니하는 이상 원고가 피고의 점유사실을 알고 근저당권을 취득하였다고 하여 당연히 임대인의 지위를 승계하는 것은 아니라고 할 것이고 또 다른 입주자들이 임차보증금을 반환받았는지의 여부나 위 방과 부엌이 언제 개조되었느냐의 여부는 법률상 이 사건 결과에 영향이 없는 것이라고 할 것이다. 따라서 논지는 이유가 없다. 

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   안우만(재판장) 김덕주 배만운  

 

  ㉰ 건물이 당초부터 지하 1층, 지상 1, 2층은 근린생활시설로, 지상 3층은 주택용도로 건축되었고, 사무실로 사용된 2층을 임차하여 삼계탕집을 경영하면서 조그만 방 2개를 제외한 거의 대부분을 손님을 위한 홀로 방3개, 주방으로 사용한 경우  

 

 본래의 용도, 이전의 이용실태, 현재의 이용상황과 외양에 비추어 주거용이 아니라고 부정하였다.

(대판1993.10.8.  93다25738, 25745)   

 

대법원 1993. 10. 8. 선고 93다25738, 93다25745(반소) 판결
[건물명도,필요비등][공1993.12.1.(957),3047]

【판시사항】

임차인의 매수청구의 대상이 되는 “부속물”의 범위와 판단기준

【판결요지】

민법 제646조가 규정하는 매수청구의 대상이 되는 부속물이란 건물에 부속된 물건으로서 임차인의 소유에 속하고, 건물의 구성부분으로는 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건이라고 할 것이므로, 부속된 물건이 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때에는 이에 해당하지 않으며, 당해 건물의 객관적인 사용목적은 그 건물 자체의 구조와 임대차계약 당시 당사자 사이에 합의된 사용목적, 기타 건물의 위치, 주위환경 등 제반 사정을 참작하여 정하여지는 것이다. 

【참조조문】

민법 제646조

【참조판례】

대법원 1991.10.8. 선고 91다8029 판결(공1991,2682)
1982.1.19. 선고 81다1001 판결(공1982,260)
1993.2.26. 선고 92다41627 판결(공1993상,1082)

【전 문】

【원고(반소피고), 피상고인】 원고(반소피고)

【피고(반소원고), 상고인】 피고(반소원고)

【원심판결】 부산고등법원 1993.4.30. 선고92나17129,17136(반소) 판결

【주 문】

상고를 기각한다.

상고비용은 피고(반소원고)의 부담으로 한다.

【이 유】

상고이유(보충상고이유서 기재부분은 상고이유를 보충하는 범위내에서)를 본다.

1. 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 주택임대차보호법 제2조의 규정에 의하여 그 법률의 적용을 받는 주거용 건물에 포함되지만 ,주거생활의 안정을 보장하기 위한 입법목적에 비추어 비주거용 건물에 주택의 목적으로 일부를 사용하는 경우에는 이를 주거용 건물이라 할 수 없고 이러한 건물은 위 법률의 보호대상에서 제외된다고 할 것이다. 

원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴본바, 원심이 그 거시증거를 종합하여,원고(반소피고, 이하 원고 라고한다) 소유인 이 사건 건물은 지하 1층, 지상 3층으로서 당초부터 지하 1층 지상 1, 2층은 근린생활시설로 지상 3층은 주택용도로 건축되었고, 피고(반소원고, 이하 피고라고 한다)가 임차한 위 지상 2층 부분도 사무실로 사용되어 온 사실, 피고는 위 지상 2층 중에서 조그마한 방 두개를 제외한 거의 대부분을 삼계탕을 먹으러 온 손님을 위한 홀로 방 3개, 주방 등으로 사용함으로써 대중음식점의 외양을 있었던 사실을 인정한 다음 이 사건 건물의 본래의 용도, 이전의 이용실태, 피고의 이용상황 및 외양에 비추어 주택임대차보호법상의 주거용 건물이라고 할 수 없다고 판단한 조치는 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 소론과 같은 채증법칙위배로 인한 사실오인이나 주택임대차보호법상의 주거용 건물에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유없다. 

2. 원심판결 이유에 위하면, 원심은 피고가 이 사건 건물을 임차한 후 그곳에서 삼계탕집을 경영하기 위하여 합계 금 9,643,000원을 들여 보일러, 온돌방, 방문틀, 주방내부, 합판을 이용한 점포장식, 가스, 실내전등, 계단전기 등을 설치하고 페인트 도색을 하는 등 공사를 하였고, 그로 인하여 현재에도 금 8,147,000원 정도의 가치가 남아 있는 사실을 인정하면서도 이 사건 건물의 본래의 용도 및 피고의 이용실태 등에 비추어 피고가 지출한 위 비용은 어디까지나 피고가 위 건물에서 삼계탕집을 경영하기 위한 것이지 건물의 보존을 위한다거나 그 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이 아니어서 이를 필요비 또는 유익비라고 할 수 없다고 판단하였다. 

민법 제626조에서 임대인의 상환의무를 규정한 유익비라 함은 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용이고 ,필요비라 함은 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말한다 고 할 것인바, 이 사건에서 피고가 위 건물에 지출한 공사비가 여기에 해당하지 않는다고 판단한 원심의 조치는 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 소론과 같은 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 

그리고 피고가 지출한 위 비용이 원고에게 상환을 청구할 수 있는 필요비나 유익비가 해당하지 않는다는 원심의 판단이 위법하지 않다면, 피고가 이를 미리 포기하였다는 원심의 가정적 판단이 옳은 것인지 여부는 이 사건의 결과에 영향이 없는 것이고, 또한 필요비나 유익비의 상환청구권을 미리 포기하는 약정을 하였더라도 무효라고 할 수 없다. 결국 논지는 이유 없다. 

3. 민법 제646조가 규정하는 매수청구의 대상이 되는 부속물이란 건물에 부속된 물건으로서 임차인의 소유에 속하고, 건물의 구성부분으로는 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건이라 할 것이므로, 부속된 물건이 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때에는 이에 해당하지 않는다고 할 것이고, 당해 건물의 객관적인 사용목적은 그 건물 자체의 구조와 임대차계약 당시 당사자 사이에 합의된 사용목적, 기타 건물의 위치, 주위환경 등 제반사정을 참작하여 정하여지는 것 이다( 당원 1991.10.8 선고91다8029 판결 참조) 

원심이 같은 취지에서 피고가 주장하는 위 시설들은 이 사건 건물의 구성부분으로 되었거나 피고의 삼계탕집 경영이라는 특수한 목적에 사용하기 위한 것이므로 매수대상이 되는 부속물에 해당하지 않는다는 이유로 피고의 부속물매수청구권을 배척한 조치는 정당한 것으로 수긍이 가고 ,거기에 소론과 같은 부속물매수청구권에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지도 이유없다. 

그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   박만호(재판장) 김상원 윤영철(주심)  

 

  ㉱ 등기부상 위락시설 및 다방, 건물이 상가건물로서 시장변두리에 위치, 계약서상 용도 다방으로 기재, 계약종료 후 원상회복의무를 기재하고 임차한 경우 

 

 건물의 위치와 구조, 용도, 주거용 면적(방2개와 부장이 적은 부분 차지), 다방이 아닌 연립주택에 거주 등을 고려하여 주거용이 아니라고 부정하였다.  (대판1996.3.12.  95다51953)  

 

대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결
[배당이의][공1996.5.1.(9),1253]

【판시사항】

[1] 주택임대차보호법 제2조에 정한 주거용 건물에 해당하는지 여부의 판단 기준  

[2] 방 2개와 주방이 딸린 다방이 주택임대차보호법 제2조 후문의 주거용 건물에 해당하지 아니한다고 본 사례  

【판결요지】

[1] 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다. 

[2] 방 2개와 주방이 딸린 다방이 영업용으로서 비주거용 건물이라고 보여지고, 설사 그 중 방 및 다방의 주방을 주거목적에 사용한다고 하더라도 이는 어디까지나 다방의 영업에 부수적인 것으로서 그러한 주거목적 사용은 비주거용 건물의 일부가 주거목적으로 사용되는 것일 뿐, 주택임대차보호법 제2조 후문에서 말하는 '주거용 건물의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우'에 해당한다고 볼 수 없다고 한 원심의 판단을 수긍한 사례. 

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제2조 [2] 주택임대차보호법 제2조

【참조판례】

[1][2] 대법원 1988. 12. 27. 선고 87다카2024 판결(공1989, 224)
대법원 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결(공1995상, 1594)

[2] 대법원 1987. 4. 28. 선고 86다카2407 판결(공1987, 886)
대법원 1988. 12. 13. 선고 87다카3097 판결(공1989, 102)

【전 문】

【원고,피상고인】 원고 1 외 1인 (원고들 소송대리인 변호사 황성하)

【피고,상고인】 피고 (소송대리인 변호사 정운호)

【원심판결】 대전고법 1995. 10. 26. 선고 95나2157 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.

【이유】

상고이유를 본다.

(1) 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 할 것이다 ( 당원 1988. 12. 27. 선고 87다카2024 판결, 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결 참조). 

(2) 원심은 이 사건 건물은 온양시장 변두리에 위치하고 있고, 건축물관리대장 및 등기부상의 용도는 1층 점포 지하 위락시설 및 다방으로 기재되어 있는 상가건물로서, 이 사건 건물 1층에는 전자오락실, 이불가게, 여인숙, 미용실, 슈퍼마켓이 영업을 하고 있는 사실, 피고가 임차한 건물부분은 약 30평 가량의 지하실 다방으로서 다방영업장 약 21평, 주방 약 3평, 약 2 내지 3평 가량의 방 2개로 이루어져 있고, 피고가 위 건물부분에 관하여 임대차계약을 체결함에 있어서 작성된 계약서에는 용도 다방, 임대차기간이 만료되면 임차인은 다방허가증 및 내부시설물을 원상복구하며 권리금 및 유익비 일체를 청구하지 않는다고 기재되어 있는 사실, 피고는 위 장소에서 다방영업을 하면서 1992. 11. 12.경 다방 영업자 지위를 승계하였고, 1993. 11. 10.경 온양시 (주소 생략) 소재 3층 연립주택 2층 205호를 구입하여 최소한 1994. 3. 말경부터 위 다방이 아닌 연립주택에서 거주한 사실을 인정한 다음, 위 인정 사실에 의하면 피고가 임차한 위 다방 건물부분은 영업용으로서 비주거용 건물이라고 보여지고 설사 피고가 그 중 방 및 다방의 주방을 주거목적에 사용한다고 하더라도 이는 어디까지나 위 다방의 영업에 부수적인 것으로서 그러한 주거목적 사용은 비주거용 건물의 일부가 주거목적으로 사용되는 것일 뿐, 주택임대차보호법 제2조 후문에서 말하는 '주거용 건물의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우'에 해당한다고 볼 수 없다 고 판단하였는바, 기록에 의하여 살펴보면 원심의 이러한 인정 판단은 정당하고 거기에 소론과 같은 채증법칙 위배, 주택임대차보호법 제2조의 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 소론이 지적하는 당원의 판례는 사안을 달리하여 이 사건에 원용하기에 적절한 것이 아니다. 논지는 모두 이유 없다. 

(3) 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   이돈희(재판장) 김석수(주심) 정귀호 이임수  

 

  ㉲ 공부상 근린생활시설, 임차하여 가족과 함께 전입신고와 입주를 하고 살다가 약 1년 후부터 교회로 사용한 경우 

 

건물의 구조(예배실 60%, 방2칸과 주방40 %), 용도(처음에는 주택이나 현재는 교회용이 주된 목적), 경매 1년 전부터 다른 아파트에 거주하다 배당기일 3일 전 다시 전입 후 1심판결 선고 후 다시 위 아파트로 전출한 사실 등을 고려하여 주거용이 아니라고 부정하였다.  (대판2001.9.14.  2001다37828)    



㉳ 임차인이 거실과 주방을 설치하여 비거주용 건물이 주거용으로 변경된 경우

 

임차인이 주택임대차보호법상 소위 대항요건을 갖추기 전에 임대인이 그 개조를 승낙하였다는 등 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없다.    (대구지법 1999.4.30. 98나16171판결)    

 

대구지법 1999. 4. 30. 선고 98나16171 판결：상고기각
[부당이득금 ][하집1999-1, 489]

【판시사항】

비주거용 건물을 주거용으로 개조한 경우 주택임대차보호법을 적용할 수 있는지 여부  (한정 소극)  

【판결요지】

임차인이 거실 및 부엌을 설치하여 개조한 결과 비주거용 건물이 주거용 건물에 해당하게 되었다고 하더라도 임차인이 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖추기 이전에 임대인이 그 개조를 승낙하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법을 적용할 수 없다.  

【참조조문】

주택임대차보호법 제2조

【전 문】

【원고, 피항소인】 정장호 (소송대리인 변호사 김익환)

【피고, 항소인】 대한민국

【원심판결】 대구지법 1998. 9. 11. 선고 97가단112422 판결

【주 문】

1. 원심판결을 취소한다.

2. 원고의 청구를 기각한다.

3. 소송비용은 1, 2심 합하여 모두 원고의 부담으로 한다.

【청구취지】
피고는 원고에게 25,000,000원 및 이에 대하여 1997. 10. 30.부터 이 사건 소장 송달일까지는 연 5푼, 그 다음날부터 완제일까지는 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 금원을 지급하라는 판결.  

【항소취지】
원심판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다라는 판결.

【이 유】

1. 갑 제1호증 내지 제3호증, 갑 제5호증의 1 내지 3, 갑 제6호증의 1 내지 4의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면, 원고는 1996. 3. 하순경 소외 황효일과 대구 북구 고성동 2가 2의 1 지상 철근콘크리트조 슬래브 지붕 3층 다방, 소매점, 사무실(이하 '이 사건 건물'이라 한다) 중 2층 사무실 86.24㎡(이하 '이 사건 건물부분'이라 한다)를 임대차보증금 25,000,000원, 임대차기간 2년으로 정하여 임차하는 내용의 부동산 임대차계약을 체결하고, 같은 달 23. 전입신고를 마친 후 같은 해 4. 8. 그 곳에 입주하여 그 다음날인 1996. 4. 9. 위 임대차계약서에 확정일자를 받은 사실, 피고는 1997. 2. 27. 이 사건 건물의 소유자인 위 황효일의 납부기한이 1996. 8. 31.인 종합소득세 및 이에 대한 가산금 26,936,440원의 체납을 이유로 이 사건 건물 및 그 대지에 대하여 소외 성업공사에 공매 대행을 의뢰하였고, 위 성업공사는 위 부동산들을 206,660,000원에 매각하여 1997. 10. 30. 위 매각대금에서 제1순위로 피고에게 체납처분비 3,626,720원, 제2순위로 1994. 3. 17. 설정등기된 근저당권자인 칠성2가 1 동북성새마을금고에게 채권 129,936,039원, 제3순위로 1995. 8. 23. 설정등기된 근저당권자인 대구고성신용협동조합에 채권 34,499,639원을 각 교부하고, 제4순위로 위 체납국세채권자인 피고에게 29,266,040원을 교부한 후 잔여금 9,331,562원을 체납자인 위 황효일에게 지급한 사실을 인정할 수 있고 반증이 없다.  

2. 원고는 이 사건 청구원인으로서, 원고가 임차한 이 사건 건물 부분은 주택임대차보호법상의 주거용 건물로서, 피고의 위 황효일에 대한 국세체납채권은 이 사건 건물에 부과된 국세(이른바 당해세)가 아니며 그 법정기일이 원고가 주택임대차보호법 소정의 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 1996. 4. 9.보다 뒤이므로 원고의 임대차보증금채권이 피고의 위 국세체납채권보다 선순위이어서 이 사건 건물에 대한 매각대금에서 원고의 위 임대차보증금이 피고의 위 국세체납채권보다 우선 배분되어야 함에도 불구하고 피고가 먼저 이를 교부받음으로써, 위 임대차보증금 25,000,000원을 교부받아야 할 원고가 이를 교부받지 못하여 원고는 위 임대차보증금 상당의 손해를 입고 피고는 동액 상당의 이익을 얻었으므로 피고는 원고에게 부당이득금 25,000,000원을 지급할 의무가 있다고 주장한다.  

그러므로 먼저, 원고가 임차한 이 사건 건물 부분이 과연 주택임대차보호법상의 주거용 건물에 해당되는지 여부에 관하여 보건대, 갑 제1호증 내지 제3호증, 을 제2호증 내지 제4호증, 을 제6호증, 을 제7호증의 1의 각 기재와 을 제1호증의 1 내지 4, 을 제5호증의 각 영상, 원심 증인 곽창영의 일부 증언(뒤에서 배척하는 부분 제외) 및 원심법원의 현장검증 결과에 변론의 전취지를 종합하면, 이 사건 건물은 대로변 상가지대에 위치하고 있으며 지층은 주점, 1층은 한식점, 3층은 사무실이고, 이 사건 건물 부분은 부동산등기부등본과 건축물관리대장의 용도란에 2층 사무실로 기재되어 있으며 원고가 이 사건 건물 부분에 관하여 임대차계약을 체결함에 있어 작성한 임대차계약서에는 철근콘크리트 육즙 3층건 사무실용 일동 내라고 기재되어 있고, 건물 외벽의 창문과 출입문에는 대구복음교회라는 간판이 붙어 있는 사실, 원고는 이 사건 건물을 전도활동을 위한 교회로 사용하며 기거하기 위하여 임차하였으며, 위 황효일과 약 86.2㎡ 넓이의 이 사건 건물 부분에 대하여 임대차계약을 체결할 당시에는 그곳 안쪽 구석에 약 3평 정도의 방 1개와 화장실이 있었고 나머지 부분은 넓은 홀로 이루어져 있었으나 그 후 원고는 이 사건 건물 부분 한쪽에 부엌과 거실을 설치한 사실, 홀에는 한쪽 구석에 1인용 소파 1개와 수십개의 방석이 놓여 있어 교인들이 모여 예배보는 장소로 사용되고 있으며 홀의 면적이 그 외 부분의 면적에 비하여 훨씬 넓은 사실, 이 사건 건물 부분은 원고 혼자서 거주하고 있고 방은 교회에 오는 교인들과 손님들의 접대장소로 사용하고 있으며 이곳에 설치된 전화는 선교회장인 소외 이종섭 명의인 사실을 인정할 수 있고 이에 어긋나는 갑 제8호증의 1의 기재와 위 곽창영의 일부 증언은 믿지 아니하며 반증이 없는바, 위 인정 사실에 의하면 원고가 임대차계약을 체결할 당시 방 1개와 화장실만이 있었던 이 사건 건물 부분은 교회활동을 위한 비주거용 건물이라고 보여지며 설사 피고가 그 후 거실과 부엌을 설치하여 주거목적에 사용될 수 있는 공간이 다소 확장되었다고 하더라도 이는 어디까지나 위 교회활동에 부수적으로 사용되는 공간으로서 비주거용 건물의 일부가 주거목적으로 사용되는 것일 뿐, 주택임대차보호법 제2조 후문에서 말하는 '주거용 건물의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우'에 해당한다고 볼 수 없고, 가사 원고가 거실 및 부엌을 설치하여 개조한 결과 이 사건 건물 부분이 주거용 건물에 해당되게 되었다고 하더라도 이 경우 임차인이 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖추기 이전에 임대인이 그 개조를 승낙하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 위 법을 적용할 수 없다 할 것인바, 원고가 이 사건 건물 부분에 입주하기 이전에 임대인인 위 황효일로부터 개조의 승낙을 얻었다는 취지의 위 곽창영의 증언은 을 제7호증의 기재에 비추어 이를 믿지 아니하고 달리 이를 인정할 증거가 없어 이 사건 건물 부분은 주택임대차보호법 소정의 주거용 건물에 해당된다고 볼 수 없으므로, 이를 전제로 한 원고의 위 주장은 나머지 점에 대하여 더 살펴 볼 필요없이 이유 없다. 

3. 그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각할 것인바, 이와 결론을 달리한 원심판결은 부당하므로 이를 취소하고, 원고의 청구를 기각하며, 소송비용은 1, 2심 모두 합하여 패소자인 원고의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다.  

판사   김창석(재판장) 박재현 진철 

 

2. 임대인 

 가. 적법한 임대권한 있는 자  


  임대차게약은 주택소유자인 임대인 (대판1998.12.8.  98도3263)과 체결하는 것이 보통이나 반드시 이에 한하지 아니하고 적법한 임대권한이 있는 자와 체결한 임대차계약은 그 효력이 있다. (대판2008.4.10.  2007다38908; 대판2012.7.26. 2012다45689) 예컨대, 명의신탁자와 임대차계약을 체결한 경우, 임차주택의 매수인이 매도인으로부터 임대권한을 위함받은 경우 그 명의신탁자 또는 매수인과 사이에 체결된 임대차계약도 마찬가지로 유효하다. 

 

대법원 1998. 12. 8. 선고 98도3263 판결
[사기][공1999.1.15.(74),179]

【판시사항】

[1] 사기죄의 요건으로서의 부작위에 의한 기망의 의미 및 법률상 고지의무가 인정되는 경우 

[2] 임대인이 임대차계약을 체결하면서 임차인에게 임대목적물이 경매진행중인 사실을 알리지 아니한 경우, 임차인이 등기부를 확인 또는 열람하는 것이 가능하더라도 사기죄가 성립한다고 본 사례 

【판결요지】

[1] 사기죄의 요건으로서의 기망은 널리 재산상의 거래관계에 있어 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적 또는 소극적 행위를 말하는 것이고, 이러한 소극적 행위로서의 부작위에 의한 기망은 법률상 고지의무 있는 자가 일정한 사실에 관하여 상대방이 착오에 빠져 있음을 알면서도 이를 고지하지 아니함을 말하는 것으로서, 일반거래의 경험칙상 상대방이 그 사실을 알았더라면 당해 법률행위를 하지 않았을 것이 명백한 경우에는 신의칙에 비추어 그 사실을 고지할 법률상 의무가 인정되는 것이다. 

[2] 임대인이 임대차계약을 체결하면서 임차인에게 임대목적물이 경매진행중인 사실을 알리지 아니한 경우, 임차인이 등기부를 확인 또는 열람하는 것이 가능하더라도 사기죄가 성립한다고 본 사례. 

【참조조문】

[1] 형법 제347조[2] 형법 제347조

【참조판례】

[1] 대법원 1984. 9. 25. 선고 84도882 판결(공1984, 1754)
대법원 1991. 12. 24. 선고 91도2698 판결(공1992, 727)
대법원 1996. 7. 30. 선고 96도1081 판결(공1996하, 2756)
대법원 1997. 9. 26. 선고 96도2531 판결, 대법원 1998. 4. 14. 선고 98도231 판결(공1998상, 1423)

【전 문】

【피고인】 피고인

【상고인】 피고인

【원심판결】 서울지법 1998. 9. 10. 선고 98노3748 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고 후의 구금일수 중 68일을 본형에 산입한다.

【이유】

상고이유를 판단한다.

원심이 유지한 제1심판결의 채용 증거들을 기록에 비추어 살펴보니, 원심이 피고인의 이 사건 각 범행을 유죄로 인정한 것은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 채증법칙에 위배하여 사실을 오인하였다거나, 판례를 위반하였거나 법리를 오해하는 등의 위법이 없다. 

그리고 사기죄의 요건으로서의 기망은 널리 재산상의 거래관계에 있어 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적 또는 소극적 행위를 말하는 것이고, 이러한 소극적 행위로서의 부작위에 의한 기망은 법률상 고지의무 있는 자가 일정한 사실에 관하여 상대방이 착오에 빠져 있음을 알면서도 이를 고지하지 아니함을 말하는 것으로서, 일반거래의 경험칙상 상대방이 그 사실을 알았더라면 당해 법률행위를 하지 않았을 것이 명백한 경우에는 신의칙에 비추어 그 사실을 고지할 법률상 의무가 인정되는 것이다(대법원 1997. 9. 26. 선고 96도2531 판결, 1996. 7. 30. 선고 96도1081 판결, 1984. 9. 25. 선고 84도882 판결 등 참조). 

피해자가 이 사건 임대차계약 당시 임차할 여관건물에 관하여 법원의 경매개시결정에 따른 경매절차가 이미 진행중인 사실을 알았더라면 그 건물에 관한 임대차계약을 체결하지 않았을 것임이 명백한 이상, 피고인은 신의칙상 피해자에게 이를 고지할 의무가 있다 할 것이고, 피해자 스스로 그 건물에 관한 등기부를 확인 또는 열람하는 것이 가능하다고 하여 결론을 달리 할 것은 아니다. 

상고이유의 주장은 어느 것이나 받아들일 수 없다.

그러므로 상고를 기각하고, 상고 후의 구금일수 중 68일을 본형에 산입하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문에 쓴 바와 같이 판결한다. 

대법관   김형선(재판장) 정귀호 이용훈 조무제(주심) 

 

대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908,38915 판결
[건물명도·소유권이전등기][공2008하,1107]

【판시사항】

[1] 주택의 소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 가진 사람과 임대차계약을 체결한 경우에 주택임대차보호법이 적용되는지 여부 (적극)  

[2] 매매계약의 해제 전에 매수인으로부터 매매목적물인 주택을 임차하여 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이 매매계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있는지 여부 (적극) 

[3] 아파트 수분양자가 분양자로부터 열쇠를 교부받아 임차인을 입주케 하고 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 후 다른 사정으로 분양계약이 해제되어 임대인인 수분양자가 주택의 소유권을 취득하지 못한 사안에서, 임차인은 아파트 소유자인 분양자에 대하여 임차권으로 대항할 수 있다고 한 사례 

【판결요지】

[1] 주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다. 

[2] 매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 그 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있으며, 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다. 

[3] 아파트 수분양자가 분양자로부터 열쇠를 교부받아 임차인을 입주케 하고 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 후, 수분양자가 분양계약상 아파트 입주를 위하여 요구되는 의무를 다하지 못하여 분양계약이 해제되어 수분양자가 주택의 소유권을 취득하지 못한 사안에서, 임차인은 아파트 소유자인 분양자에 대하여 임차권으로 대항할 수 있다고 한 사례. 

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3항 [2] 민법 제548조 제1항, 제568조, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3항 [3] 민법 제548조 제1항, 제568조, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3항 

【참조판례】

[1] 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결(공1995하, 3733)
[2] 대법원 1971. 3. 31. 선고 71다309, 310 판결(집19-1, 민300)
대법원 1996. 8. 20. 선고 96다17653 판결(공1996하, 2788)
대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결(공2003하, 1921)

【전 문】

【원고(반소피고), 상고인】 청암프로젝트 주식회사 (소송대리인 법무법인(유) 태평양 담당변호사 문강배외 1인)

【피고(반소원고), 피상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 대륙 담당변호사 심재돈외 2인)

【원심판결】 서울고법 2007. 5. 10. 선고 2006나89277, 89284 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용은 원고(반소피고)가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함되고( 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결 등 참조), 매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 그 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있으며( 대법원 1971. 3. 31. 선고 71다309, 310 판결 참조), 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다 ( 대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결 등 참조). 

2. 원심이 확정한 사실관계와 기록에 의하면, 소외 1은 2004. 2. 18. 소외 2로부터 원고가 분양한 이 사건 아파트의 수분양자 지위를 양수하고 같은 날 피고에게 이 사건 아파트를 임대한 사실, 소외 1은 소외 2로부터 이 사건 아파트의 수분양자 지위를 양수함에 있어서 당초의 수분양자인 소외 3이 중도금을 납부하기 위하여 원고의 연대보증하에 원고가 지정하는 은행으로부터 받은 대출금채무를 함께 인수하였는데, 이 사건 분양계약상 중도금 지급을 위한 대출을 받은 수분양자가 분양받은 아파트에 입주하기 위하여는 그 대출금을 상환하거나 분양받은 아파트를 담보로 하는 담보대출로의 전환을 위한 제반 서류 및 비용을 대출은행 등에 제출 또는 완납하여야만 하는 사실, 소외 1은 위 대출금채무를 상환하거나 이를 담보대출로 전환하지도 아니하였지만 2004. 2. 26. 이 사건 아파트의 관리사무실로부터 정상적으로 열쇠를 교부받아 피고를 이 사건 아파트에 입주케 하였고, 같은 날 피고는 주민등록전입신고를 마친 사실, 그 후 원고는 소외 1이 위 대출금채무를 상환하지 아니하여 은행으로부터 그 상환을 요구받자 그 연체이자를 대위변제하고 이 사건 분양계약상의 특약에 따라 분양계약을 해제한 사실을 알 수 있는바, 사정이 그와 같다면, 소외 1이 이 사건 분양계약상 이 사건 아파트에 입주하기 위하여 요구되는 의무를 다하지 못하였다고 하더라도 위와 같이 정상적으로 열쇠를 교부받아 피고를 이 사건 아파트에 입주케 한 이상 이 사건 분양계약의 이행으로 이 사건 아파트를 인도받았다고 봄이 상당하고, 이러한 지위에 있는 소외 1로부터 이 사건 아파트를 임차하여 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 피고로서는 앞서 본 법리에 따라 이 사건 분양계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 원고에게 대항할 수 있다고 볼 것이다. 

원심이, 피고가 소외 1로부터 이 사건 아파트를 임차할 당시 소외 1이 이 사건 아파트에 관한 분양계약상의 대금지급의무를 모두 이행하여 원고로부터 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기만 넘겨받으면 되는 상태였으므로 소외 1에게 이 사건 아파트를 임대할 적법한 권한이 있다고 판단한 것은 민법 제587조에 비추어 볼 때 적절하다고 할 수는 없으나, 소외 1에게 적법한 임대권한이 있다고 보아 피고가 그 임차권을 원고에게 대항할 수 있다고 판단하여 원고의 이 사건 청구를 기각한 결론에 있어서는 정당하다. 

3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   안대희(재판장) 김황식 이홍훈(주심) 

 

대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결
[배당이의][공2012하,1498]

【판시사항】

[1] 주택 소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 가진 임대인과 임대차계약을 체결한 경우에도 주택임대차보호법이 적용되는지 여부 (적극) 

[2] 여러 필지의 임차주택 대지 중 일부가 타인에게 양도되어 일부 대지만 경매되는 경우 임차인이 대지 경매대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부 (적극) 및 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차계약이 갱신된 경우 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있는 기준 시점 (=대항력과 확정일자를 갖춘 때) 

【판결요지】

[1] 주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되는 것은 아니고, 주택 소유자는 아니더라도 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다. 

[2] 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 대지만이 경매될 경우에도 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다. 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립 시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라진 경우에도 임차인은 대지의 경매대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다. 이러한 법리는 여러 필지의 임차주택 대지 중 일부가 타인에게 양도되어 일부 대지만이 경매되는 경우도 마찬가지라 할 것이다. 한편 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차계약이 갱신되더라도 대항력과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있다. 

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제2조 [2] 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2 제2항, 제8조

【참조판례】

[1] 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결(공2008하, 1107)
[2] 대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결(공1990, 2007)
대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결(공1996하, 2180)
대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결(공1999하, 1740)
대법원 2002. 1. 25. 선고 2001다76427 판결
대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결(공2007하, 1080)

【전 문】

【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 변호사 박일희)

【피고, 피상고인】 피고 1 외 3인

【원심판결】 서울서부지법 2012. 5. 3. 선고 2011나12198 판결

【주 문】

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 상고이유 제1점에 대하여

주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되는 것은 아니고, 주택 소유자는 아니더라도 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다( 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결 등 참조).  

원심판결 이유에 의하면, 원심은, 임대인인 소외 1이 등기부상 주소가 같은 소외 2와 함께 이 사건 각 임대차계약 체결 전후인 2002. 2. 25. 이 사건 건물과 분할 전 토지에 관한 소유권을 취득하였고, 소외 2는 소외 1과 피고들 사이의 임대차계약 체결에 별다른 이의를 제기하지 않았던 것으로 보이는 점, 이 사건 임대차계약서에 소외 1, 2로부터 위 건물과 분할 전 토지에 관한 소유권을 이전받은 소외 3이 임대차계약을 승계한다고 기재된 점, 피고들은 이 사건 임대차계약 체결 이후부터 현재까지 보증금이나 다른 임대조건의 변경 없이 계속하여 거주하고 있는 점 등의 사정에 비추어 보면, 소외 1에게 이 사건 건물에 관한 적법한 임대권한이 있었다고 판단하였다. 

앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유 주장과 같은 적법한 임대권한에 관한 법리오해의 위법이 없다. 

2. 상고이유 제2 내지 4점에 대하여

대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다( 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결, 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결 등 참조). 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립 시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라진 경우에도 임차인은 그 대지의 경매대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다( 대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결 참조). 이러한 법리는 여러 필지의 임차주택 대지 중 일부가 타인에게 양도되어 그 일부 대지만이 경매되는 경우도 마찬가지라 할 것이다. 한편 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차계약이 갱신되더라도 대항력과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있다( 대법원 1990. 8. 24. 선고 90다카11377 판결, 대법원 2002. 1. 25. 선고 2001다76427 판결 등 참조). 

원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채용증거에 의하여 피고들이 이 사건 주택에 대한 대항력과 확정일자를 갖춘 이후에 원고가 여러 필지의 임차주택 대지 중 한 필지인 이 사건 토지를 취득한 후 그 토지만에 대한 임의경매절차가 진행된 사실 등을 인정한 다음, 피고들은 이 사건 토지의 경매대금 중 임차보증금 전액 상당액에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다는 취지로 판단하면서 임대차계약이 묵시적으로 갱신됨으로써 이 사건 토지에 관한 피고들의 우선변제권이 소멸하였거나 임차주택 전체 대지 중 이 사건 토지가 차지하는 면적비율에 한하여 우선변제권을 행사할 수 있다는 원고의 주장을 배척하였다. 

앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같은 임대차에 관하여 제3자가 제공한 담보 소멸에 관한 민법 제639조 제2항 규정과 임차주택 대지의 경매대금에 대한 우선변제권의 행사 요건 및 그 범위에 관한 법리를 오해하거나 재판 결과에 영향을 미친 판단유탈 등의 위법이 없다. 

3. 결론

그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   민일영(재판장) 신영철(주심) 박보영 

 

대법원 2019. 3. 28. 선고 2018다44879, 44886 판결
[임차보증금반환·건물인도][공2019상,965]

【판시사항】

[1] 주택의 소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 가진 임대인과 임대차계약을 체결한 경우, 주택임대차보호법 제3조 제1항이 적용되는지 여부 (적극) 및 주택에 관한 부동산담보신탁계약을 체결한 위탁자가 수탁자의 동의 없이 임대차계약을 체결하였으나 그 후 수탁자로부터 소유권을 회복한 경우, 임대차계약에 대하여 위 조항이 적용될 수 있는지 여부 (적극) 

[2] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 ‘주민등록’이 대항력의 요건을 충족할 수 있는 공시방법이 되기 위한 요건 

[3] 갑 주식회사가 을 신탁회사와 갑 회사의 소유인 주택에 관하여 부동산담보신탁계약을 체결하고 을 회사에 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 후 을 회사의 승낙 없이 병과 임대차계약을 체결하였고, 병은 같은 날 위 주택을 인도받고 전입신고를 마쳤는데, 그 후 갑 회사가 위 주택에 관하여 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤고, 정 신용협동조합이 같은 날 위 주택에 관하여 근저당권설정등기를 마쳤으며, 이후 정 조합이 신청한 임의경매절차에서 무 주식회사가 위 주택을 매수한 사안에서, 병은 갑 회사가 위 주택에 관하여 소유권이전등기를 마친 즉시 임차권의 대항력을 취득하였고, 정 조합의 근저당권설정등기는 병이 대항력을 취득한 다음에 이루어졌으므로, 병은 임차권으로 주택의 매수인인 무 회사에 대항할 수 있다고 한 사례  

【판결요지】

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되지는 않고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다. 

주택에 관한 부동산담보신탁계약을 체결한 경우 임대권한은 특별한 약정이 없는 한 수탁자에게 있는 것이 일반적이지만, 위탁자가 수탁자의 동의 없이 임대차계약을 체결한 후 수탁자로부터 소유권을 회복한 때에는 임대차계약에 대하여 위 조항이 적용될 수 있음이 분명하다. 

[2] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이다. 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지는 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는지에 따라 결정된다. 주민등록이 대항력의 요건을 충족할 수 있는 공시방법이 되려면, 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있는 것만으로 부족하고 주민등록에 따라 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다. 

[3] 갑 주식회사가 을 신탁회사와 갑 회사의 소유인 주택에 관하여 부동산담보신탁계약을 체결하고 을 회사에 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 후 을 회사의 승낙 없이 병과 임대차계약을 체결하였고, 병은 같은 날 위 주택을 인도받고 전입신고를 마쳤는데, 그 후 갑 회사가 위 주택에 관하여 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤고, 정 신용협동조합이 같은 날 위 주택에 관하여 근저당권설정등기를 마쳤으며, 이후 정 조합이 신청한 임의경매절차에서 무 주식회사가 위 주택을 매수한 사안에서, 갑 회사는 임대차계약 체결 당시 수탁자인 을 회사의 승낙 없이 위 주택을 임대할 수 없었지만, 위 주택에 관하여 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마침으로써 적법한 임대권한을 취득하였고, 병이 위 주택을 인도받고 전입신고를 마친 날부터 위 주택에 관한 주민등록에는 소유자 아닌 병이 거주하는 것으로 나타나 있어서 제3자가 보기에 병의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유임을 인식할 수 있었으므로, 병의 주민등록은 병이 전입신고를 마친 날부터 임대차를 공시하는 기능을 수행하고 있었다고 할 것이어서, 병은 갑 회사가 위 주택에 관하여 소유권이전등기를 마친 즉시 임차권의 대항력을 취득하였고, 정 조합의 근저당권설정등기는 병이 대항력을 취득한 다음에 이루어졌으므로, 병은 임차권으로 주택의 매수인인 무 회사에 대항할 수 있다고 한 사례. 

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항 [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항 [3] 주택임대차보호법 제3조 제1항

【참조판례】

[1] 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결(공1995하, 3733)
대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결(공2008하, 1107)
[2] 대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026, 58033 판결(공2001상, 541)
대법원 2002. 11. 8. 선고 2002다38361, 38378 판결(공2003상, 39)

【전 문】

【원고(반소피고), 피상고인】 원고(반소피고) (소송대리인 법무법인 명 담당변호사 오기환)

【피고(반소원고), 상고인】 주식회사 서강이일씨 (소송대리인 법무법인 중원 담당변호사 이기광 외 2인)

【원심판결】 대구지법 2018. 10. 10. 선고 2018나3890, 6073 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고(반소원고)가 부담한다.

【이 유】

상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 다음 제출된 준비서면은 이를 보충하는 범위에서)를 판단한다.

1. 가. 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) 제1항이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되지는 않고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다(대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결, 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결 등 참조). 

주택에 관한 부동산담보신탁계약을 체결한 경우 임대권한은 특별한 약정이 없는 한 수탁자에게 있는 것이 일반적이지만, 위탁자가 수탁자의 동의 없이 임대차계약을 체결한 후 수탁자로부터 소유권을 회복한 때에는 위 임대차계약에 대하여 위 조항이 적용될 수 있음이 분명하다. 

나. 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이다. 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지는 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는지에 따라 결정된다. 주민등록이 대항력의 요건을 충족할 수 있는 공시방법이 되려면, 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있는 것만으로 부족하고 주민등록에 따라 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다(대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026, 58033 판결, 대법원 2002. 11. 8. 선고 2002다38361, 38378 판결 등 참조). 

2. 원심판결 이유와 적법하게 채택한 증거에 따르면 다음 사실을 알 수 있다.

가. 대운산업개발 주식회사(이하 ‘대운산업개발’이라 한다)는 2013. 12. 24. 케이비부동산신탁 주식회사(이하 ‘케이비부동산신탁’이라 한다)와 대운산업개발의 소유인 이 사건 주택에 관하여 위탁자 대운산업개발, 수탁자 케이비부동산신탁, 수익자 포항서부신용협동조합(이하 ‘포항서부신협’이라 한다)과 대운산업개발로 된 부동산담보신탁계약(이하 ‘이 사건 신탁계약’이라 한다)을 체결하였고, 같은 날 케이비부동산신탁에 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다. 

나. 이 사건 신탁계약의 주요 내용은 다음과 같다.

(1) 위탁자인 대운산업개발은 신탁부동산인 이 사건 주택을 사실상 계속 점유·사용하고, 이 사건 주택에 관한 보존·유지·수선 등 실질적인 관리행위와 이에 드는 일체의 비용을 부담한다(제9조 제1항). 

(2) 위탁자인 대운산업개발은 수탁자인 케이비부동산신탁의 사전 승낙이 없는 경우에는 신탁부동산인 이 사건 주택에 관하여 임대차 등 권리설정 또는 신탁부동산의 현상을 변경하는 방법으로 가치를 저감하는 행위를 하지 못한다(제9조 제2항). 

(3) 이 사건 신탁계약 체결 후 신규임대차 또는 재임대차계약은 수탁자인 케이비부동산신탁 명의로 체결하거나 수탁자인 케이비부동산신탁의 사전 승낙을 조건으로 위탁자인 대운산업개발 명의로 체결한다(제10조 제2항). 

다. 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)는 2014. 1. 27. 대운산업개발과 이 사건 주택에 관하여 이 사건 임대차계약을 체결하였고, 같은 날 이 사건 주택을 인도받고 전입신고를 마쳤다. 그러나 대운산업개발은 이 사건 임대차계약을 체결하면서 케이비부동산신탁의 승낙을 받지 않았다. 

라. 대운산업개발은 2014. 4. 8. 이 사건 주택에 관하여 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤고(접수번호 1 생략), 포항서부신협은 같은 날 이 사건 주택에 관하여 근저당권설정등기를 마쳤다(접수번호 2 생략). 

마. 이후 포항서부신협이 이 사건 주택에 관하여 임의경매를 신청하여 임의경매절차가 진행되었고, 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)는 2017. 2. 17. 위 경매절차에서 이 사건 주택을 매수하여 대금을 내고 2017. 2. 20. 소유권이전등기를 마쳤다. 

3. 위에서 본 사실관계를 위 법리에 비추어 살펴보면 다음과 같다.

대운산업개발은 이 사건 임대차계약 체결 당시 수탁자인 케이비부동산신탁의 승낙이 없이는 이 사건 주택을 임대할 수 없었지만, 2014. 4. 8. 이 사건 주택에 관하여 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마침으로써 적법한 임대권한을 취득하였다. 

원고는 2014. 1. 27. 이 사건 주택을 인도받고 전입신고를 마쳤다. 그때부터 이 사건 주택에 관한 주민등록에는 소유자 아닌 원고가 거주하는 것으로 나타나 있어서 제3자가 보기에 원고의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유임을 인식할 수 있었으므로, 원고의 주민등록은 원고가 전입신고를 마친 2014. 1. 27.부터 임대차를 공시하는 기능을 수행하고 있었다. 

따라서 원고는 대운산업개발이 이 사건 주택에 관하여 소유권이전등기를 마친 즉시 임차권의 대항력을 취득하였고, 포항서부신협의 근저당권설정등기는 원고가 대항력을 취득한 다음에 이루어졌으므로, 원고는 임차권으로 이 사건 주택의 매수인인 피고에게 대항할 수 있다. 

4. 같은 취지의 원심의 판단은 정당하고, 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 신탁법상 신탁, 주택임대차보호법에서 정한 임차권의 대항력 취득 시기 등에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다. 

상고이유에서 들고 있는 대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결은 주택임대차보호법이 적용되려면 적어도 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구된다는 것으로서, 위 결론과 배치되지 않는다. 

5. 피고의 상고는 이유 없으므로 이를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관   이동원(재판장) 조희대 김재형(주심) 민유숙 

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대구지방법원 2018. 10. 10. 선고 2018나3890(본소), 2018나6073(반소) 판결
[임차보증금반환·건물인도][미간행]

【전 문】

【원고(반소피고), 피항소인】 원고 (소송대리인 법무법인 명 담당변호사 오기환)

【피고(반소원고), 항소인】 주식회사 서강이일씨 (소송대리인 법무법인 중원 담당변호사 이기광 외 1인)

【변론종결】
2018. 9. 5.

【제1심판결】 대구지방법원 경주지원 2018. 4. 25. 선고 2017가단1359(본소), 2018가단827(반소) 판결

【주 문】

1. 피고(반소원고)의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 피고(반소원고)가 부담한다.

【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지

본소: 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)에게 70,000,000원 및 이에 대하여 별지 목록 기재 부동산의 인도일부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

반소: 원고는 피고에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하라.

2. 항소취지

제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소한다. 원고의 본소청구를 모두 기각한다. 원고는 피고에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하라.

【이 유】

1. 제1심판결의 인용

이 법원의 판결이유는, 피고가 당심에서 강조하는 주장에 관한 판단을 아래와 같이 보충하는 외에는 제1심판결 이유 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다. 

2. 보충 판단

가. 피고 주장의 요지

임차인이 주택 소유자가 아니어서 제3자가 보기에 그 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라고 인식할 수 있는 사정이 있다면, 임대인이 주택에 대한 소유권이전등기를 마친 ‘즉시’, 임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 임차인으로 대항력을 갖는다는 취지의 대법원 2000다58026, 58033 판결의 취지에 따르면, 원고가 피고에 대하여 이 사건 임대차계약에 기초한 대항력을 갖추었다고 볼 여지도 있으나, 한편 대법원 2012다93794 판결의 취지에 따르면, 원고의 이 사건 아파트에 관한 인도 및 전입신고는, 대운산업이 이 사건 아파트의 소유권을 취득한 2014. 4. 8.에야 비로소 원고의 임차권에 관한 적법한 공시방법으로 되었고, 따라서 그 대항력은 대운산업이 소유권을 취득한 ‘즉시’ 발생하는 것이 아니라 그 ‘다음날’에야 발생한다고 보아야 한다. 이 사건에는 사실관계의 유사성 등에 비추어 위 대법원 2012다93794 판결의 취지를 적용하는 것이 타당하고, 그렇다면 원고는 피고를 상대로 임차인으로서의 대항력을 갖추지 못하였으므로, 피고의 근저당권보다 후순위인 원고의 임차권은 소멸되어야 한다. 

나. 판단

피고가 제시하는 대법원 2012다93794 판결은, 경락대금을 납입하지 아니하여 소유권을 취득하지 못한 최고가 매수신고인으로부터 주택을 임차하여, 그 인도와 주민등록을 마치고 확정일자를 갖춘 임차인에게 그 다음날에 주택임대차보호법상 우선변제권을 취득하였다고 판단한 원심에 대하여, 주택을 인도받아 전입신고를 마치고 확정일자를 받았다고 하더라도, 주택에 대하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 체결한 임대차가 아닐 경우에는, 임차인이 ‘전입신고 및 확정일자를 받은 다음날’에 우선변제권을 취득하였다고 볼 수 없다는 취지를 확인한 것일 뿐, 위와 같은 경우에 권한 없이 임대한 임대인이 그 후 소유권을 취득하여 ‘적법하게 임대권한을 취득한 다음날에’ 임차인이 대항력 또는 우선변제권을 갖는다는 것을 확인하는 취지는 아닌 것으로 보인다(즉, ‘전입신고 및 확정일자’를 기준으로 할 것이냐 아니면 임대인이 ‘적법한 임대권한을 취득한 날’을 기준으로 할 것이냐가 쟁점인 것이지, 임대인이 적법한 임대권한을 취득한 ‘즉시’를 기준으로 할 것이냐 아니면 ‘그 다음날’을 기준으로 할 것이냐는 점이 쟁점은 아니었다). 피고의 위 주장을 받아들일 수 없다. 

3. 결론

제1심판결은 정당하므로 피고의 항소를 기각한다.

[별지 생략]

판사   이영철(재판장) 조희성 이용제

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대구지방법원 경주지원 2018. 4. 25. 선고 2017가단1359(본소), 2018가단827(반소) 판결
[임차보증금반환·건물인도][미간행]

【전 문】

【원고(반소피고)】 원고

【피고(반소원고)】 주식회사 서강이일씨 (소송대리인 법무법인(유한) 동인 담당변호사 김지현)

【변론종결】
2018. 4. 11.

【주 문】

1. 피고(반소원고)는 원고(반소피고)로부터 별지 기재 목록 부동산을 인도받음과 동시에 원고(반소피고)에게 70,000,000원을 지급하라.

2. 원고(반소피고)는 피고(반소원고)로부터 70,000,000원을 지급받음과 동시에 피고(반소원고)에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하라.

3. 원고(반소피고)의 나머지 본소청구 및 피고(반소원고)의 나머지 반소청구를 각 기각한다.

4. 소송비용은 본소와 반소를 합하여 원고 및 피고가 각 1/2씩 부담한다.

5. 제1, 2항은 각 가집행할 수 있다.

【청구취지】
본소 : 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고만 한다)는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고만 한다)에게 70,000,000원 및 이에 대하여 별지 목록 기재 부동산 인도일부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 

반소 : 원고는 피고에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하라.

【이 유】

1. 기초사실

가. 원고는 2014. 1. 27. 대운산업개발 주식회사(이하 ‘대운산업개발’이라 한다)와 사이에 대운산업개발의 소유인 별지 목록 기재 부동산(이하 '이 사건 부동산‘이라 한다)에 관해 임대차보증금 7,000만 원, 임대차기간 2014. 1. 27.부터 2016. 1. 27.까지로 각 정하여 임대차계약(이하 ’이 사건 임대차계약‘이라 한다)을 체결하였고, 그 무렵 원고는 대운산업개발에 위 임대차보증금 7,000만 원을 전부 지급하였다. 

나. 원고는 2014. 1. 27. 이 사건 부동산을 인도받고 전입신고를 마쳤으며(확정일자는 2015. 4. 29.에 이르러 받았다), 현재까지 이 사건 부동산을 점유하고 있다. 

다. 한편, 대운산업개발은 2013. 12. 24. 케이비부동산신탁 주식회사(이하 ‘케이비부동산신탁’이라 한다)와 사이에 이 사건 부동산에 관하여 위탁자 대운산업개발, 수탁자 케이비부동산신탁, 수익자 포항서부신용협동조합(이하 ‘포항서부신협’이라 한다) 및 대운산업개발로 된 부동산담보신탁계약(이하 ‘이 사건 신탁계약’이라 한다)을 체결하였고, 케이비부동산신탁은 같은 날 위 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하였다. 

라. 대운산업개발은 2014. 4. 8. 같은 날 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하였고, 포항서부신협은 같은 날 이 사건 부동산에 관하여 채권최고액 57,850,000원으로 된 근저당권설정등기를 경료하였다. 

마. 이후 이 사건 부동산에 관하여 임의경매절차가 개시되었고, 피고는 2017. 2. 20. 이 사건 부동산에 관하여 2017. 2. 17. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하였다.  

【인정 근거】 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 을 제1 내지 4호증의 각 기재(가지번호 포함), 변론 전체의 취지

2. 당사자들의 주장 요지

가. 원고

원고는 이 사건 부동산을 인도받고 주민등록을 마침으로써 대항력을 취득하였으므로 피고에 대하여도 이 사건 임대차계약의 대항력이 미친다. 따라서 이 사건 임대차계약은 기간만료로 종료되었으므로 피고에 대하여 본소로서 임대차보증금 7,000만 원의 반환을 구한다. 

나. 피고

이 사건 임대차계약은 신탁자로서 임대차계약을 체결할 권한이 없는 대운산업개발과 사이에 체결한 것일 뿐만 아니라, 신탁의 공시 효력 등으로 인해 이 사건 임대차계약의 대항력 효력발생일은 대운산업개발이 다시 소유권이전등기를 경료한 다음날이라고 할 것이므로 선순위 근저당권인 포항서부신협의 근저당권설정등기보다 후순위인 이 사건 임대차계약은 소멸되어야 하는 것이다. 따라서 원고는 피고에 대하여 이 사건 임대차계약에 기한 대항력을 행사할 수 없으므로 이 사건 부동산을 점유할 적법한 권원이 없는 원고에 대하여 반소로서 이 사건 부동산의 인도를 구한다. 

3. 판단

가. 관련 법리

임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 것으로서(민법 제618조 참조), 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 없다고 하더라도 임대차계약은 유효하게 성립한다(대법원 2009. 9. 24. 선고 2008다38325 판결 등 참조). 다만, 주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구된다(대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결 등 참조). 

한편, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다(대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026, 58033 판결 등 참조). 

나. 이 사건의 판단

살피건대, 앞서 든 증거에 의하면, 이 사건 신탁계약 제10조에 따라 위탁자는 신탁자의 승낙을 받고 이 사건 부동산에 관한 임대차계약을 체결하도록 되어 있는 사실, 그러나 위탁자인 대운산업개발은 이 사건 임대차계약을 체결하면서 수탁자인 케이비부동산신탁의 승낙을 받지 않은 사실, 이 사건 신탁계약에 따라 이 사건 부동산에 관하여 신탁원부의 표시를 비롯한 신탁의 등기가 이루어졌던 사실이 각 인정되고, 이에 의하면 이 사건 임대차계약 체결 당시 대운산업개발에 이 사건 부동산에 대한 적법한 임대권한이 있었다고 보기 어렵기는 하다. 

그러나 앞서 본 법리에 따라 대운산업개발에 이 사건 부동산에 대한 적법한 임대권한이 없다고 하더라도 이 사건 임대차계약의 효력은 인정된다고 할 것이고, 대운산업개발이 2014. 4. 8. 신탁재산인 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 경료하여 그 소유권을 회복함으로써 적법한 임대권한 또한 회복하였다고 보아야 하므로 그때부터 이 사건 임대차계약은 주택임대차보호법의 적용을 받게 된다고 봄이 상당하다. 

나아가 이 사건 임대차계약의 대항력 취득시기에 관하여 보건대,
① 원고는 대운산업개발이 이 사건 부동산에 관한 소유권을 회복하기 이전부터 이 사건 임대차계약에 기하여 이 사건 부동산을 인도받고 주민등록을 마친 상태였으므로, 제3자들이 보기에 원고의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 충분히 인식할 수 있었던 점,
② 이 사건 임대차계약이 유효한 이상 원고의 주민등록이 제3자에 대한 충분한 공시의 효과를 가진다고 봄이 상당하고, 이 사건 부동산에 관하여 위탁자의 임대차계약 체결권한이 없음이 신탁의 등기로 공시되었다고 하더라도 그와 같은 사정만으로는 위와 같은 원고의 주민등록에 따른 임대차 공시의 효과가 발생하지 않는다고 볼 근거도 없는 점,
③ 피고는 이 사건 임대차계약의 대항력을 인정한다면 근저당권설정자인 포항서부신협 등 제3자에게 불측의 손해를 가할 수 있다고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 위 근저당권 설정 이전부터 원고의 이 사건 부동산 점유 및 주민등록이 임대차를 매개로 하는 것임을 충분히 표상 내지 공시하고 있었다고 보이므로, 대운산업개발에 상당한 금원을 대출하였던 포항서부신협으로서는 이를 확인하였거나 확인하였어야 한다고 봄이 합리적인 점,
④ 피고가 들고 있는 대법원 99다59306 판결은 주택의 소유자가 그 주택을 매도함과 동시에 매수인으로부터 그 주택을 임차하여 계속 거주한 사안으로 이는 임차인의 종래 주민등록이 소유권이 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려운 사안이었던 점 등에 의하면,
결국 이 사건 임대차계약의 대항력은 대운산업개발이 신탁재산의 회복으로서 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 경료한 때 그 즉시 발생한다고 봄이 타당하다. 결국 이 사건 임대차계약은 포항서부신협의 근저당권설정등기보다 선순위라고 할 것이므로 원고는 피고에 대하여 이 사건 임대차계약에 기한 대항력을 행사할 수 있다. 

따라서 피고는 원고에게 이 사건 임대차계약의 기간만료에 따른 원상회복으로서 임대차보증금 7,000만 원을 반환할 의무가 있고, 원고는 피고에게 원상회복으로서 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있으며, 위 각 의무는 동시이행 관계에 있다. 

4. 결론

그렇다면 원고의 본소청구 및 피고의 반소청구는 각 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 각 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 

[별지 생략]

판사   이재찬 

 

 상기 대법원 2019. 3. 28. 선고 2018다44879, 44886 판결에서는 신탁을 원인으로 소유권을 이전한 회사가 체결한 임대차계약이 신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기를 마침으로써 소유권이 없고 임대권한이 없는 전소유자인 회사와 맺은 계약이 정상적인 임대차계약으로 인정되었다면, 아래의 대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결에서는 상기 판례와 다르게 판단하였다. 두 판결사이에는 명백한 차이가 존재하므로 그 차이점을 명확히 이해해야 한다.  최고가 매수신고인으로써 임대권한이 없는 상태에서 맺은 임대차계약이지만 최고가매수인소인이 대금을 완납함으로써 정당하게 그 소유권을 취득하였고, 그렇다면 대금완납전에 체결한 임대차계약이 정상적으로 대항력 및 확정일자를 부여받은 것으로 추정된다. 

임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 것으로서(민법 제618조 참조), 임대차계약은 임대인이 그 소유권이나 임대권한이 없다고 하더라도 임대차계약은 유효하게 성립하는 것이므로 (대법원 2009. 9. 24. 선고 2008다38325 판결 등 참조), 다만, 주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구된다.

(대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결 등 참조)  

따라서 경매에서 최고가매수신고인이 임대할 임대권한이 없는 상태라 하지만은 작성된 임대차계약은 유효한 것이고, 최고가매수신고인이 대금은 완납한 순간 해당 부동산에 대한 소유권을 취득하는 것이므로, 임대차계약은 정당한 임대권한을 갖은 자와 체결한 것으로 추정할 수 있고, 사전에 전입신고 및 확정일자를 부여받았으므로 대금완납한 익일 00:00시에 대항력과 우선변제권을 취득한 것이다.  따라서 대금완납 당일 저당권을 설정하였으므로 저당권자는 임차인보다 하루 앞선 선순위자이다. 

그러므로 차후에 실행된 경매절차에서 임차인은 저당권자에게 대항력을 갖지 못하므로 경매의 매수인에게 선순위 임차인으로서 대항하지 못한다. 

 

대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결
[배당이의][공2014상,696]

【판시사항】

[1] 적법한 임대권한이 없는 사람과 임대차계약을 체결한 경우, 주택임대차보호법이 적용되는지 여부 (소극) 

[2] 갑이 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 을과 주택임대차계약을 체결한 후 주택을 인도받아 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았는데, 다음날 을이 매각대금을 완납하고 병 주식회사에 근저당권설정등기를 마쳐준 사안에서, 갑이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에서 정한 우선변제권을 취득하였다고 본 원심판결에 법리오해 등의 위법이 있다고 한 사례 

【판결요지】

[1] 주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구된다. 

[2] 갑이 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 을과 주택임대차계약을 체결한 후 주택을 인도받아 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았는데, 다음날 을이 매각대금을 완납하고 병 주식회사에 근저당권설정등기를 마쳐준 사안에서, 을이 최고가매수신고인이라는 것 외에는 임대차계약 당시 적법한 임대권한이 있었음을 인정할 자료가 없는데도, 갑이 아직 매각대금을 납부하지도 아니한 최고가매수신고인에 불과한 을로부터 주택을 인도받아 전입신고 및 확정일자를 갖추었다는 것만으로 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에서 정한 우선변제권을 취득하였다고 본 원심판결에 법리오해 등의 위법이 있다고 한 사례. 

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제2조 [2] 주택임대차보호법 제3조의2 제2항

【참조판례】

[1] 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결(공2008하, 1107)

【전 문】

【원고, 피상고인】 원고

【피고, 상고인】 주식회사 신라저축은행의 소송수계인 파산자 주식회사 신라저축은행의 파산관재인 예금보험공사 (소송대리인 법무법인 케이알 담당변호사 이창근 외 3인)

【원심판결】 의정부지법 2012. 9. 13. 선고 2011나9267 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 의정부지방법원 본원 합의부에 환송한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 원심은, 원고가 진정한 임차인임을 전제로, ‘원고는 2007. 10. 23. 이 사건 주택에 대한 인도와 주민등록을 마침과 동시에 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춤으로써 그 다음날인 2007. 10. 24. 00:00 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 의한 우선변제권을 취득하였으므로, 경매절차상 환가대금에서 2007. 10. 24. 근저당권설정등기를 마친 피고보다 우선하여 임대차보증금 3,000만 원을 변제받을 권리가 있다’고 판단하였다. 

2. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.

가. 주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구된다(대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결 등 참조). 

나. 그런데 원심판결 이유에 의하면, 원고는 종전 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 소외 1과 2007. 10. 13. 이 사건 주택에 관한 임대차계약을 체결한 후, 같은 달 23일 종전 임차인 소외 2로부터 이 사건 주택을 인도받은 소외 1로부터 이 사건 주택을 인도받아 같은 날 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았으며, 소외 1이 같은 달 24일 매각대금을 완납하고 피고에게 근저당권설정등기를 마쳐준 사실은 알 수 있으나, 소외 1이 최고가매수신고인이라는 것 외에는 위 임대차계약 당시 적법한 임대권한이 있었음을 인정할 자료는 기록상 찾아볼 수 없다. 

그럼에도 불구하고 원심이, 원고가 아직 매각대금을 납부하지도 아니한 최고가매수신고인에 불과한 소외 1로부터 2007. 10. 23. 이 사건 주택을 인도받고, 전입신고 및 확정일자를 갖추었다는 것만으로 그 다음날인 2007. 10. 24. 00:00 우선변제권을 취득하였다고 단정한 것은, 주택임대차보호법상 적법한 임대권한에 관한 법리를 오해하거나 그에 관한 심리를 다하지 아니함으로써 판단을 그르친 것이다(다만, 원고가 소액임차인으로서 일정 금액을 최우선으로 배당받을 수 있는지 여부는 별개의 문제이다). 

3. 그러므로 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관   박보영(재판장) 민일영(주심) 이인복 김신

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의정부지방법원 2012. 9. 13. 선고 2011나9267 판결
[배당이의][미간행]

【전 문】

【원고, 항소인】 원고 (소송대리인 법무법인 이현 담당변호사 김남오)

【피고, 피항소인】 주식회사 신라저축은행

【변론종결】
2012. 7. 19.

【제1심판결】 의정부지방법원 고양지원 2011. 5. 13. 선고 2010가단36448 판결

【주 문】

1. 제1심 판결을 취소한다.

2. 의정부지방법원 고양지원 2009타경36285 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2010. 9. 3. 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액을 30,000,000원으로, 피고에 대한 배당액을 221,652,677원에서 191,652,677원으로 각 경정한다.

3. 소송총비용은 피고가 부담한다.

【청구취지 및 항소취지】
주문 제1, 2항 기재와 같다.

【이 유】

1. 기초사실

가. 소외 1은 2007. 10. 24. 고양시 덕양구 (주소 1 생략)빌라 (동호수 1 생략)(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여 같은 일자 임의경매로 인한 매각을 원인으로 한 소유권이전등기를 마치고, 같은 날 피고에게 채권최고액 8,320만 원, 채무자 소외 1인 근저당권을 설정하여 주었다. 

나. 이후 피고는 위 근저당에 기하여 이 사건 부동산에 관하여 임의경매를 신청하여 2009. 12. 10. 임의경매개시결정(의정부지방법원 고양지원 2009타경36285)을 받았고, 위 경매절차에서 피고는 근저당권자 및 신청채권자로서 3순위로 221,652,677원을 배당받았으며, 원고는 소외 1과 임차보증금 3,000만 원에 임대차계약을 체결한 후 2007. 10. 23. 이 사건 부동산을 인도받고 확정일자를 부여받아 주택임대차보호법(이하 ‘법’이라고만 한다)상 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이라는 내용의 권리신고 및 배당요구 신청을 하였으나 배당에서 제외되었다.  

다. 원고는 배당기일에 출석하여 피고 배당액 중 3,000만 원에 대하여 이의를 제기하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 5호증, 을 제1호증의 1의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 주장 및 판단

가. 당사자들의 주장

원고는, 소외 1과 이 사건 부동산에 관하여 임차보증금을 3,000만 원으로 하는 임대차계약을 체결하고 2007. 10. 23. 이 사건 부동산을 인도받은 후 같은 날 전입신고를 마치고 확정일자를 부여받음으로써 법상 우선변제권을 취득하였는바, 2007. 10. 24. 근저당권설정등기를 마친 피고보다 배당에서 우선하여 변제받아야 하므로 주문 제2항 기재와 같이 배당표가 경정되어야 한다고 주장한다. 

이에 대하여 피고는, 아직 매각대금을 납부하지 않아 이 사건 부동산에 대한 소유권이 소외 1에게 이전되지도 않은 상황에서 원고가 소외 1과 임대차계약을 체결하는 등 여러 가지 이례적인 사정에 비추어 원고는 법을 이용하여 배당을 받으려는 가장 임차인이므로 배당에게 배제되어야 한다고 주장한다. 

나. 판단

1) 먼저 원고가 가장 임차인인지 여부에 관하여 본다.

갑 제2 내지 4, 6호증, 을 제1호증의 2, 을 제4, 5호증의 각 1, 2, 을 제7호증의 각 기재, 제1심 증인 소외 1, 당심 증인 소외 3의 각 증언에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사실 및 사정 즉, 원고는 2007. 10. 13. 소외 1로부터 이 사건 부동산을 임차보증금 3,000만 원(계약금 200만 원 계약 당일 지급, 잔금 2,800만 원 2007. 11. 16. 지급), 인도일 2007. 11. 16.로 각 정하여 임차(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)한 후, 예정한 인도일 이전인 2007. 10. 23. 이 사건 부동산을 소외 1로부터 인도받았는데 같은 날 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 부여받은 사실, 소외 1은 그 다음날인 2007. 10. 24. 매각대금을 완납한 후 소유권이전등기를 마쳤고 같은 날 피고에게 위 근저당권설정등기를 마쳐준 사실, 부동산업자인 소외 3 및 소외 1은 아파트나 빌라 수십 여 채를 보유하면서 임의경매 등 절차에 참가하여 최고가매수인이 된 후 배당기일 이전에 배당금 상당액을 임차인에게 주어 내보낸 뒤 이후 배당금은 자신들이 갖고 그 사이 새로운 임차인에게 임대를 주어 그 임차보증금 등을 합하여 매각대금을 지급하는 방식으로 돈을 운용해 온 것으로 보이는 점, 소외 3 및 소외 1은 위 임의경매(의정부지방법원 고양지원 2009타경36285) 전에 이 사건 부동산에 관하여 진행된 별개의 부동산임의경매절차(의정부지방법원 고양지원 2007타경7092)에서 소외 1 명의로 매각결정을 받은 후 2007. 10. 23. 이전에 당시 2순위로 2,300만 원을 배당받기로 되어 있던 임차인 소외 2에게 위 배당액 상당의 임차보증금을 미리 지급하고 당시 소외 1이 역시 임의경매절차에서 최고가매수신고를 하여 소유권을 취득할 예정이었던 고양시 덕양구 (주소 2 생략)빌라 (동호수 2 생략)로 이사하게 한 사실(전출신고는 소외 1이 소유권을 취득하고 난 후인 2007. 11. 21.에 함), 원고는 친구이자 소외 3이 운영하던 공인중개사 중개보조원인 소외 4를 통하여 이 사건 부동산의 최고가매수신고인이 소외 1이라는 사실을 알고 임대차계약을 체결하였고 전입예정일보다 빠른 2007. 10. 23. 위 소외 4를 통하여 열쇠를 넘겨받은 후 입주하였으며, 입주 당시 이 사건 부동산은 비워져 있었던 점, 원고는 소외 1에게 이 사건 임대차계약 체결 당일 200만 원을 수표로, 2007. 11. 16. 잔금 2,800만 원을 지급하였는데, 잔금 지급 당시 1,500만 원은 송금하였고, 1,300만 원은 원고가 이전에 거주하던 곳으로 새로 전입 온 임차인에게서 받은 수표로 직접 지급한 것으로 보이는 점, 제1심 증인 소외 1의 증언에 비추어 피고 회사 직원이었던 소외 5와 사이에 작성된 확인서(을 제2호증의 3)는 그 기재내용을 진실이라고 믿기 어려운 점 등을 종합하면, 원고는 소외 1로부터 이 사건 부동산을 임차한 진정한 임차인이라고 봄이 상당하고, 달리 원고가 가장 임차인이라는 점을 인정할 증거가 없다. 

2) 위 인정사실에 의하면, 원고는 2007. 10. 23. 이 사건 부동산에 대한 인도와 주민등록을 마침과 동시에 임대차계약증서상의 확정일자를 부여받음으로써 그 다음날인 2007. 10. 24. 00:00 법 제3조의2 제2항에 의한 우선변제권을 취득하였으므로(대법원 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결 참조), 법 제3조의2 제2항에 따라 위 경매절차상 환가대금에서 2007. 10. 24. 근저당권설정등기를 마친 근저당채권자인 피고보다 우선하여 위 임차보증금 3,000만 원을 변제받을 권리가 있다고 할 것이다. 따라서 의정부지방법원 고양지원 2009타경36285 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2010. 9. 3. 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액을 30,000,000원으로, 피고에 대한 배당액을 221,652,677원에서 191,652,677원으로 각 경정하여야 한다. 

3. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 이를 취소하고 주문 제2항 기재와 같이 배당표를 경정하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 

판사   박우종(재판장) 이재희 류지미 

 

대법원 2009. 1. 30. 선고 2008다65617 판결
[건물명도][미간행]

【판시사항】

[1] 매매계약의 이행으로 주택을 인도받아 그 임대권한을 명시적 또는 묵시적으로 부여받은 매수인으로부터 매매계약의 해제 전에 그 주택을 임차하여 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이, 매매계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권으로 매도인의 명도청구에 대항할 수 있는지 여부 (적극) 

[2] 아파트 수분양자가 입주 잔금을 지급할 무렵 분양계약에 따라 분양자로부터 아파트를 인도받고 나아가 그 임대권한을 묵시적으로 부여받았다고 보아, 수분양자로부터 아파트를 임차하여 주택임대차보호법 제3조 제1항에 정한 대항요건을 갖춘 임차인이 분양계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권으로 분양자의 명도청구에 대항할 수 있다고 한 사례 

【참조조문】

[1] 민법 제548조 제1항, 제568조, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3항 [2] 민법 제548조 제1항, 제568조, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3항 

【참조판례】

[1] 대법원 1996. 8. 20. 선고 96다17653 판결(공1996하, 2788)
대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결(공2003하, 1921)
대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결(공2008하, 1107)

【전 문】

【원고, 피상고인】 대한주택공사 (소송대리인 변호사 김수룡)

【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 정현 담당변호사 노문기)

【원심판결】 의정부지법 2008. 8. 14. 선고 2007나12099 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 의정부지방법원 본원 합의부로 환송한다.

【이 유】

상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 후에 제출된 준비서면은 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.

매매계약의 이행으로 매매목적물인 주택을 인도받은 매수인이 매도인으로부터 그 주택의 임대권한을 명시적 또는 묵시적으로 부여받은 경우, 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 그 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 매매계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 들어 매도인의 명도청구에 대항할 수 있다. 

원심이 확정한 사실관계와 제출된 증거에 의하면,
① 소외 1은 2002. 9. 18. 원고와 사이에 포천시 소흘읍 송우리 725-6 송천마을뜨란채 주공아파트 (동호수 생략)(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)에 관하여 분양계약(이하 ‘이 사건 분양계약’이라 한다)을 체결하였는데, 위 분양계약에 의하면 이 사건 아파트의 분양대금은 89,515,000원으로서 그 중 ‘입주금’ 59,515,000원은 소외 1이 원고에게 4회에 걸쳐 분할지급(계약금, 1차 중도금, 2차 중도금, 입주잔금)하고, 나머지 3천만 원은 원고가 국민주택기금으로부터 융자를 받은 후 원고의 이 사건 아파트에 관한 소유권보존등기일 또는 위 등기일 이후 입주잔금을 납부하는 경우에는 입주잔금 납부일부터 60일 이내에 소외 1이 그 차주 명의를 소외 1로 변경하거나 원고에게 위 융자금 전액을 일시에 납부하도록 되어 있는 사실,
② 소외 2는 2004. 2. 26. 원고의 승인하에 소외 1로부터 그가 이 사건 분양계약에 따라 원고에게 가지는 권리의무를 승계받은 사실,
③ 원고는 2005. 4.경 소외 2에게, 2005. 4. 26.부터 2005. 5. 25.까지 원고에게 입주잔금을 납부하고 열쇠를 수령하여 이 사건 아파트에 입주하라는 내용의 입주안내서를 보냈는데, 소외 2는 지정된 기간까지 입주잔금을 납부하지 못하다가 2005. 9. 29. 입주잔금을 납부함으로써 입주금을 완납한 사실,
④ 한편, 소외 2는 2005. 8. 27.경 피고와 사이에 이 사건 아파트에 관하여 임대차기간을 2005. 9. 29.부터 2007. 9. 29.까지로 하여 임대차계약을 체결하였는바, 피고는 2005. 9. 29.경 소외 2로부터 이 사건 아파트를 인도받아 거주해 오면서 2005. 10. 19. 전입신고를 한 사실,
⑤ 원고는 2005. 6. 2. 이 사건 아파트에 관하여 그 명의로 소유권보존등기를 마친 바 있고, 소외 2는 위와 같이 입주잔금을 납부하였음에도 위 융자금 3천만 원에 대하여 그 차주 명의를 소외 2로 변경하거나 원고에게 납부하지 않은 사실,
⑥ 이에 원고는 2007. 3. 27.경 소외 2를 상대로 의정부지방법원 2007가단18218호로 위 융자금에 관한 차주 명의 변경 또는 납부의무 위반을 이유로 이 사건 분양계약을 해제하고 이 사건 아파트의 명도를 구하는 소를 제기하여 2007. 9. 21. 승소판결을 받았으며, 위 판결은 그 무렵 확정된 사실 등을 알 수 있다. 

사정이 위와 같다면, 소외 2는 2005. 9. 29. 입주잔금을 지급하고 그 무렵 이 사건 분양계약에 따라 원고로부터 이 사건 아파트를 인도받았다 할 것이고, 나아가 원고로부터 그 임대권한을 묵시적으로 부여받았다고 봄이 상당하다. 따라서 피고가 적법하게 임대할 수 있는 권한이 있는 소외 2로부터 이 사건 아파트를 임차한 후 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 이상, 앞서 본 법리에 따라 그 이후에 이루어진 이 사건 분양계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 들어 원고의 명도청구에 대항할 수 있다 할 것이다. 

그럼에도 불구하고, 원심은 원고가 소외 2의 채무불이행을 이유로 이 사건 분양계약을 해제한 이상 소외 2가 이 사건 아파트를 적법하게 임대할 권한이 있었는지 여부 및 피고가 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖추었는지 여부에 관계없이 피고는 원고의 명도청구에 대항할 수 없다고 판단하였는바, 이러한 원심판결에는 계약해제의 효력이 미치지 않는 제3자의 범위에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 

그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원으로 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관   김지형(재판장) 고현철 전수안 차한성(주심) 

 

대법원 2006. 2. 23. 선고 2005도8645 판결
[특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반(사기)][공2006.4.1.(247),537]

【판시사항】

[1] 사기죄의 요건으로서 부작위에 의한 기망의 의미 및 법률상 고지의무가 인정되는 경우 

[2] 빌딩을 경락받은 피고인들이 수분양자들과 사이에 대출금으로 충당되는 중도금을 제외한 계약금과 잔금의 지급을 유예하고 재매입을 보장하는 등의 비정상적인 이면약정을 체결하고 점포를 분양하였음에도, 금융기관에 대해서는 그러한 이면약정의 내용을 감춘 채 분양 중도금의 집단적 대출을 교섭하여 중도금 대출 명목으로 금원을 지급받은 사안에서, 대출 금융기관에 대하여 비정상적인 이면약정의 내용을 알릴 신의칙상 의무가 있다고 보아 이를 알리지 않은 것은 사기죄의 요건으로서의 부작위에 의한 기망에 해당한다고 한 사례 

[3] 타인으로부터 돈을 차용하면서 충분한 담보를 제공한 경우, 그 차용금을 변제할 의사와 능력이 있다고 볼 수 있는지 여부(적극) 

[4] 빌딩을 경락받은 피고인들이 점포를 분양하면서 수분양자들 명의로 분양 중도금의 집단적 대출을 받을 당시 충분한 금액의 근저당권이 설정되어 있었으나, 수분양자들과의 비정상적인 이면약정과 같은 담보가치의 평가에 중요한 사항을 대출 금융기관에 알리지 않은 점 등의 사정이 있다면 충분한 담보를 제공한 것으로 볼 수 없어 편취의 범의가 인정된다고 한 사례 

[5] 공모공동정범에 있어서 공모관계의 성립요건

[6] 동일한 피해자에 대하여 수회에 걸쳐 기망행위를 하여 금원을 편취한 경우, 사기죄의 죄수(=포괄일죄)

[7] 피고인이 공모 및 범의를 부인하는 경우, 그 증명방법

[8] 피고인의 학력, 경력, 공범과의 관계, 근무장소, 담당업무의 내용과 성격 등의 정황사실만으로 피고인이 공범들과 암묵적으로 상통하여 의사의 결합을 이루었다고 단정한 원심판결을 파기한 사례 

【판결요지】

[1] 사기죄의 요건으로서의 기망은 널리 재산상의 거래관계에 있어 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적 또는 소극적 행위를 말하는 것이고, 그 중 소극적 행위로서의 부작위에 의한 기망은 법률상 고지의무 있는 자가 일정한 사실에 관하여 상대방이 착오에 빠져 있음을 알면서도 그 사실을 고지하지 아니함을 말하는 것으로서, 일반거래의 경험칙상 상대방이 그 사실을 알았더라면 당해 법률행위를 하지 않았을 것이 명백한 경우에는 신의칙에 비추어 그 사실을 고지할 법률상 의무가 인정된다. 

[2] 대출자금으로 빌딩을 경락받았으나 분양이 저조하여 자금조달에 실패한 피고인들이 수분양자들과 사이에 대출금으로 충당되는 중도금을 제외한 계약금과 잔금의 지급을 유예하고 1년의 위탁기간 후 재매입하기로 하는 등의 비정상적인 이면약정을 체결하고 점포를 분양하였음에도, 금융기관에 대해서는 그러한 이면약정의 내용을 감춘 채 분양 중도금의 집단적 대출을 교섭하여 중도금 대출 명목으로 금원을 지급받은 사안에서, 대출 금융기관에 대하여 비정상적인 이면약정의 내용을 알릴 신의칙상 의무가 있다고 보아 이를 알리지 않은 것은 사기죄의 요건으로서의 부작위에 의한 기망에 해당한다고 한 사례. 

[3] 타인으로부터 돈을 차용하면서 충분한 담보를 제공하였다면 특별한 사정이 없는 한 그 차용금을 변제할 의사와 능력이 없었다고 볼 수는 없다. 

[4] 빌딩을 경락받은 피고인들이 점포를 분양하면서 수분양자들 명의로 분양 중도금의 집단적 대출을 받을 당시 충분한 금액의 근저당권이 설정되어 있었으나, 수분양자들과의 비정상적인 이면약정과 같은 담보가치의 평가에 중요한 사항을 대출 금융기관에 알리지 않은 점 등의 사정이 있다면 충분한 담보를 제공한 것으로 볼 수 없어 편취의 범의가 인정된다고 한 사례. 

[5] 2인 이상이 범죄에 공동 가공하는 공범관계에서 공모는 법률상 어떤 정형을 요구하는 것이 아니고 2인 이상이 공모하여 어느 범죄에 공동 가공하여 그 범죄를 실현하려는 의사의 결합만 있으면 되는 것으로서, 비록 전체의 모의과정이 없었다고 하더라도 수인 사이에 순차적으로 또는 암묵적으로 상통하여 그 의사의 결합이 이루어지면 공모관계가 성립하고, 이러한 공모가 이루어진 이상 실행행위에 직접 관여하지 아니한 자라도 다른 공모자의 행위에 대하여 공동정범으로서의 형사책임을 진다. 

[6] 사기죄에 있어서 동일한 피해자에 대하여 수회에 걸쳐 기망행위를 하여 금원을 편취한 경우, 그 범의가 단일하고 범행 방법이 동일하다면 사기죄의 포괄일죄만이 성립한다. 

[7] 2인 이상이 공동으로 가공하여 범죄를 행하는 공동정범에 있어서 공모나 모의는 반드시 직접, 명시적으로 이루어질 필요는 없고 순차적, 암묵적으로 상통하여 이루어질 수도 있으나 어느 경우에도 범죄에 공동 가공하여 이를 공동으로 실현하려는 의사의 결합이 있어야 할 것이고, 피고인이 공모의 점과 함께 범의를 부인하는 경우에는 이러한 주관적 요소로 되는 사실은 사물의 성질상 범의와 상당한 관련성이 있는 간접사실 또는 정황사실을 증명하는 방법에 의하여 이를 입증할 수밖에 없으며, 이 때 무엇이 상당한 관련성이 있는 간접사실에 해당할 것인가는 정상적인 경험칙에 바탕을 두고 치밀한 관찰력이나 분석력에 의하여 사실의 연결상태를 합리적으로 판단하는 방법에 의하여야 한다. 

[8] 피고인의 학력, 경력, 공범과의 관계, 근무장소, 담당업무의 내용과 성격 등의 정황사실만으로 피고인이 공범들과 암묵적으로 상통하여 의사의 결합을 이루었다고 단정한 원심판결을 파기한 사례 

【참조조문】

[1] 형법 제347조 [2] 형법 제347조 [3] 형법 제347조 [4] 형법 제347조 [5] 형법 제30조 [6] 형법 제37조, 제347조 [7] 형법 제13조, 제30조, 형사소송법 제307조 [8] 형법 제13조, 제30조, 형사소송법 제307조

【참조판례】

[1] 대법원 1998. 12. 8. 선고 98도3263 판결(공1999상, 179)
대법원 2000. 1. 28. 선고 99도2884 판결(공2000상, 636)
대법원 2004. 5. 27. 선고 2003도4531 판결(공2004하, 1117)
대법원 2006. 1. 26. 선고 2005도1160 판결
[3] 대법원 1984. 3. 27. 선고 84도231 판결(공1984, 858)
대법원 2004. 5. 28. 선고 2004도1465 판결(공2004하, 1129)
[5] 대법원 1998. 3. 27. 선고 98도30 판결(공1998상, 1261)
대법원 2000. 11. 10. 선고 2000도3483 판결(공2001상, 91)
대법원 2004. 8. 30. 선고 2004도3212 판결(공2004하, 1627)
대법원 2006. 1. 26. 선고 2005도8507 판결(공2006상, 374)
[6] 대법원 2000. 2. 11. 선고 99도4862 판결(공2000상, 756)
대법원 2002. 7. 12. 선고 2002도2029 판결(공2002하, 2000)
대법원 2005. 1. 28. 선고 2004도5598 판결
[7] 대법원 2003. 1. 24. 선고 2002도6103 판결(공2003상, 758)
대법원 2003. 10. 10. 선고 2003도3516 판결

【전 문】

【피 고 인】 피고인 1외 4인

【상 고 인】 피고인들

【변 호 인】 변호사 우의형외 3인

【원심판결】 서울고법 2005. 10. 26. 선고 2005노847 판결

【주 문】

원심판결 중 피고인 5에 대한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원으로 환송한다. 피고인 1, 2, 3, 4의 상고를 모두 기각한다. 피고인 1에 대한 상고 후의 구금일수 중 105일을 본형에 산입한다. 

【이 유】

상고이유(상고이유보충서는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 본다.

1. 피고인 1, 2, 3, 4에 대하여

가. 상고이유 제1점에 대하여

(1) 부작위에 의한 기망의 성립 여부

사기죄의 요건으로서의 기망은 널리 재산상의 거래관계에 있어 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적 또는 소극적 행위를 말하는 것이고, 그 중 소극적 행위로서의 부작위에 의한 기망은 법률상 고지의무 있는 자가 일정한 사실에 관하여 상대방이 착오에 빠져 있음을 알면서도 그 사실을 고지하지 아니함을 말하는 것으로서, 일반거래의 경험칙상 상대방이 그 사실을 알았더라면 당해 법률행위를 하지 않았을 것이 명백한 경우에는 신의칙에 비추어 그 사실을 고지할 법률상 의무가 인정된다 할 것이다(대법원 1998. 12. 8. 선고 98도3263 판결, 2004. 5. 27. 선고 2003도4531 판결 등 참조).

기록에 의하면, 위 피고인들이 공소외 1 주식회사 명의로 경락받은 서울 종로구(상세 주소 생략) 등 3필지에 위치한 지하 5층 지상 13층의 (빌딩명 생략)빌딩 중 지하 1층부터 지상 6층까지의 상가 점포 1,455개 가운데 당시 분양 가능한 점포 1,318개를 2003. 5.경 분양함에 있어 분양계약서와는 별개의 문서로 수분양자들과 자산관리위탁계약서를 작성하는 방법에 의하여 분양대금 중 금융기관의 대출금으로 충당한 중도금을 제외한 계약금 및 잔대금의 지급을 전부 유예하고, 분양된 점포는 분양 회사의 책임으로 임대 운용하며, 금융기관에 대한 중도금 대출 이자와 수분양상가의 취득, 보유에 따른 제세공과금은 분양자인 공소외 1 주식회사가 전액 지원하되 임대수익이나 처분수익이 있는 경우에만 정산키로 함으로써 실질적으로 분양 회사가 전액 책임지기로 하고, 향후 수분양자가 요청하는 경우 수분양자가 실제로 지급한 금액으로 분양 회사인 공소외 1 주식회사가 다시 점포를 매입하는 내용의 이면약정을 한 다음 주식회사 공소외 2 저축은행과 주식회사 공소외 3 저축은행에 대해 위 이면약정의 내용을 감춘 채 수분양자들이 지급하여야 할 위 분양 중도금의 집단적 대출을 교섭하여 그 승낙을 받음으로써 공소외 2 저축은행으로부터 285회에 걸쳐 349억 5,600만 원, 공소외 3 저축은행으로부터 687회에 걸쳐 884억 8,800만 원 등 합계 1,234억 4,400만 원에 이르는 금액을 중도금 대출 명목으로 지급받았는바, ① 당초 위 피고인들은 2002. 11.경 공소외 3 저축은행으로부터 746억 원을 대출받아 (빌딩명 생략)빌딩을 경락받은 후 2003. 2.경 위 빌딩의 지하 1층부터 지상 6층까지의 상가 점포 1,455개를 일반분양하여 그 분양대금으로 빌딩 인수자금을 상환하려고 계획하였으나 당시에는 아직 위 빌딩에서의 상권 형성이 제대로 되지 않아 겨우 43개의 점포만이 분양되는 데 그쳐 결국 극심한 자금난에 봉착하고 있었던 점, ② 위 자산관리위탁계약에 의하면 위 빌딩 상가의 분양에 따르는 모든 경제적 부담과 위험부담은 오로지 분양자인 공소외 1 주식회사만이 지게 되어 결국 수분양자들은 한 푼의 돈도 들이지 아니하고 아무런 위험부담 없이 상가를 분양받는 형상이어서 일반적 경제관념이나 거래관념으로는 이해할 수 없는 분양계약인바, 위 피고인들이 이와 같은 형태의 분양을 하게 된 것은 극심한 자금난을 타개하기 위하여 상가분양계약을 매개로 금융기관으로부터 수분양자들에 대한 집단적인 분양대금 대출에 의한 중도금 납입의 형태로 자금을 조성할 것을 계획하고 이를 위해 어떠한 방법으로든지 상가 분양이 활성화되는 외관을 만들어야 할 필요가 있었기 때문으로서(즉 분양을 위해 대출을 받는 것이 아니라 대출을 위해 분양을 한 격이다.), 단시일 내에 상가 분양을 마치기 위해 공소외 1 주식회사나 관련 회사들의 임·직원, 그 가족과 지인들에게 수분양자가 되도록 권유하고, 또 수분양명의만을 빌린 것도 적지 않으며 심지어 일부에게는 명의를 빌리는 데 대한 대가를 약속하기도 한 점, ③ 따라서 이 사건 수분양자들 중 많은 수는 분양 회사의 상가운영능력, 상권 활성화 여부 등 상가의 직접적인 운영에는 관심이 없는 사람으로 보이고, 만일 가까운 시일 안에 상가가 활성화되지 못하거나 상가의 시세가 분양가보다 하락한 경우에는 수분양자들 대부분이 중도금 대출금을 상환하지 않고 분양 회사에게 재매입을 요구할 것이 예상되어 종국적으로 중도금 대출금채무 대부분이 분양 회사인 공소외 1 주식회사의 부담이 될 수밖에 없고, 그 경우 공소외 1 주식회사로서는 도저히 이를 감당하지 못하게 될 것이 명백하며, 위 피고인들은 위와 같이 이 사건 상가를 분양한 다음에도 다시 같은 상가를 일반 분양하기로 하여 대규모 분양광고를 내고, 아울러 수분양 상가 상당수에 대해서는 분양 후 수분양자와의 법률분쟁이 있을 것에 대비하여 분양된 상가에 관하여 미리 피고인 3이나 공소외 4 주식회사앞으로 신탁등기까지 경료하는 등 그 스스로 위와 같은 문제점을 알고 이 사건 분양이 잠정적 또는 위장 분양이라는 전제 아래 후속 조치를 취한 것으로 보이는 점, ④ 분양 중도금의 집단 대출교섭을 받은 위 각 대출 저축은행들은 그 대출 실시 여부를 심사함에 있어 분양에 의한 상가의 활성화 가능 여부를 중요한 판단 요소로 보았고, 또 분양 상황을 알기 위해 수분양자들의 계약금 납입 여부를 확인하기까지 하였는데, 위 피고인들은 그 확인 요구를 받고 수분양자들과의 자산관리위탁계약에 의해 계약금이 전혀 납입된 바 없는데도 아래의 (2)에서 보는 바와 같이 다른 곳에서 차용한 돈을 계약금으로 납입한 것처럼 공소외 1 주식회사 명의 통장이나 공소외 2 저축은행 명의 통장에 입금하여 계약금의 납입을 가장한 점, ⑤ 특히 공소외 3 저축은행으로서는 공소외 1 주식회사에게 (빌딩명 생략)빌딩의 경락잔대금 지급 등에 필요한 자금 746억 원을 대출하였다가 동일인 대출한도 초과대출을 하였다는 이유로 당시 임원들이 상호저축은행법 위반 등의 혐의로 조사를 받고 있었으므로, 이 사건 분양계약관계에 있어 모든 위험부담이 공소외 1 주식회사에게 전가되어 있어 그 분양 중도금을 대출할 경우 종국적으로 그 상환의무가 공소외 1 주식회사에게 귀착될 가능성이 큰 것으로 판단되는 경우에는 실질적으로 다시 동일인 한도 초과대출 금지규정에 위반되는 결과가 될 것이어서 그러한 상황에서 위와 같은 대출을 실행하지는 않았을 것으로 보이는 점, ⑥ 뿐만 아니라 이 사건의 경우 각 대출금의 담보를 위해 각 상가 점포 마다 대출금액의 130%를 채권최고액으로 하는 근저당권이 설정되어 있으나, (빌딩명 생략)빌딩 중 지하 1층 내지 지하 6층을 담보로 한 이 사건 대출금은 공소외 3 저축은행이 884억 8,800만 원, 공소외 2 저축은행이 349억 5,600만 원 등 1,234억 4,400만 원에 이르는 반면, 지하 5층 지상 13층의 (빌딩명 생략)빌딩 전체에 대한 종전 낙찰가는 약 517억 원에 불과하고, 상권 형성이 안 된 상태에서 대부분의 대출이 일시에 연체 상태에 빠져 다시 경매절차가 진행된다면 그 경락가격 또한 시세에 비해 상당히 저감될 것으로 예상되므로, 제공한 담보로 대출금 전액을 회수하기는 사실상 곤란하다고 보이는 점 등에 비추어 보면, 피해 저축은행들로서는 공소외 1 주식회사와 수분양자들과의 사이에 위와 같이 대출금으로 충당되는 중도금 외 계약금과 잔금의 지급이 전액 유예되고, 대출금에 대한 이자와 제세공과금도 사실상 공소외 1 주식회사가 부담하며, 수분양자가 분양 회사에 대해 재매입을 구할 수 있는 내용의 비정상적 약정이 존재하고 그 약정에 따라 실제 계약금과 잔금의 지급이 유예된 사실을 알았더라면, 위탁기간 내 (빌딩명 생략)빌딩의 상권 형성이 제대로 이루어지지 않을 경우 대출금채무 대부분이 일시에 연체상태에 빠질 수밖에 없어 대출금채무의 회수가 곤란한 상황이 초래될 가능성이 매우 높다고 보아 이 사건 1,318개의 상가 점포에 관하여 대출계약을 체결하지 않았을 것임을 능히 추단할 수 있으므로(실제 이 사건 대출은 당초 우려되던 바와 같이 공소외 1 주식회사가 외부 투자금으로 일부 대출금을 상환한 것 외에는 수분양자들이 대출원리금을 상환한 경우는 거의 없어 현재 대부분의 대출이 연체상태에 있다.), 위 피고인들은 이 사건 대출시 피해 저축은행들에게 위와 같은 비정상적인 약정의 내용을 알릴 신의칙상 의무가 있다고 할 것이고, 따라서 위 피고인들이 대출 저축은행들에게 위 약정의 내용을 알리지 않은 것은 사기죄의 요건으로서의 부작위에 의한 기망에 해당한다고 할 것이다. 

같은 취지의 원심 판단은 정당하여 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유에서 주장하는 기망행위에 관한 법리오해의 위법이 없다.

(2) 계약금 납입을 가장하였는지 여부

원심이 제1심판결의 채용증거들을 종합하여, 위 피고인들이 다른 곳에서 차용한 돈을 입금하고서는 피해자 공소외 2 저축은행에 대하여 마치 이 사건 분양계약의 수분양자들이 입금한 계약금인 것처럼 가장한 사실과 피해자 공소외 3 저축은행에 대하여도 대출계약의 초기에 계약금 입금자료를 거짓으로 만들어 제시하였다고 인정한 것은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 채증법칙에 위배한 사실오인의 위법이 없다. 

(3) 충분한 담보의 제공 여부

타인으로부터 돈을 차용하면서 충분한 담보를 제공하였다면 특별한 사정이 없는 한 그 차용금을 변제할 의사와 능력이 없었다고 볼 수는 없다(대법원 1984. 3. 27. 선고 84도231 판결, 2004. 5. 28. 선고 2004도1465 판결 등 참조). 

기록에 의하면, 이 사건 대출의 담보로 각 분양 상가에 대해 대출액의 130% 상당액을 채권최고액으로 하는 선순위 근저당권이 설정되어 있으나, 한편, ① 이 사건 대출은 앞서 본 바와 같이, 위 피고인들이 (빌딩명 생략)빌딩 인수대금 등으로 대출받은 746억 원을 빨리 상환해야 하는 상황이었으나, 2003. 2.경 정상적인 방법에 의한 분양에서는 43개의 점포만이 분양되어 자금 조달에 실패하여 빌딩 인수자금을 상환할 수 없게 되자 2003. 5.경 나머지 1,318개의 점포에 대하여는 분양계약금과 잔금의 지급을 유예하고 재매입을 보장하며, 대출이자 및 제세공과금도 사실상 분양 회사가 부담하는 비정상적 약정 하에 분양계약을 체결하고 수분양자들 명의로 피해 저축은행들로부터 합계 1,234억 4,400만 원의 대출을 받은 것으로, 상가형성이 안 되어 수분양자들이 재매입을 요구하는 경우 결국 대부분의 대출이 일시에 연체상태에 빠질 수밖에 없는 구조를 취하고 있음에도 위 피고인들은 대출 저축은행들에 대하여 위와 같은 수분양자와의 비정상적인 약정 사실을 알리지 않았을 뿐 아니라, 나아가 계약금 납입을 가장하기까지 하여 대출 저축은행들로서는 담보가치의 평가에 위와 같은 사정을 전혀 감안할 수 없었던 점, ② (빌딩명 생략)빌딩 중 지하 1층 내지 지하 6층을 담보로 한 이 사건 대출금은 합계 1,234억 4,400만 원에 이르는 반면, 지하 5층 지상 13층의 (빌딩명 생략)빌딩 전체에 대한 종전 낙찰가는 517억 원에 불과하고, 상권 형성이 안 된 상태에서 대부분의 대출이 일시에 연체 상태에 빠져 다시 경매절차가 진행된다면 그 경락가격 또한 시세에 비해 상당히 저감될 것으로 예상된다는 점, ③ 피해 저축은행들의 담당자들이 담보물을 처분하여 대출금을 전액 회수하기는 어렵다고 진술하고 있는데다가 대출금의 상환이 거의 이루어지지 않고 있고 대출원리금의 지급도 연체되어 있는 점 등에 비추어 보면, 이 사건의 경우 위 피고인들이 피해 저축은행들로부터 대출을 받을 당시 충분한 담보를 제공하였다고는 볼 수 없다 할 것이다. 

이 부분 원심판결의 이유에는 다소 부적절한 점이 있지만 위 피고인들이 결국 피해 저축은행들에게 충분한 담보를 제공하였다고 볼 수 없다고 한 결론에 있어서는 동일하여 판결 결과에 영향을 미쳤다고 할 수 없고, 달리 상고이유에서 주장하는 편취의 범의에 관한 법리오해의 위법도 없다. 

나. 상고이유 제2점에 대하여

2인 이상이 범죄에 공동 가공하는 공범관계에서 공모는 법률상 어떤 정형을 요구하는 것이 아니고 2인 이상이 공모하여 어느 범죄에 공동 가공하여 그 범죄를 실현하려는 의사의 결합만 있으면 되는 것으로서, 비록 전체의 모의과정이 없었다고 하더라도 수인 사이에 순차적으로 또는 암묵적으로 상통하여 그 의사의 결합이 이루어지면 공모관계가 성립하고, 이러한 공모가 이루어진 이상 실행행위에 직접 관여하지 아니한 자라도 다른 공모자의 행위에 대하여 공동정범으로서의 형사책임을 지는 것이다(대법원 1998. 3. 27. 선고 98도30 판결, 2000. 11. 10. 선고 2000도3483 판결 등 참조). 

위 피고인들이 서로 공모하지 않았다는 취지의 이 부분 상고이유 주장은 원심에 이르기까지 나오지 않은 새로운 주장일 뿐 아니라, 기록에 의하면, 피고인 1은 (빌딩명 생략)빌딩의 인수 및 이 사건 분양에 관련된 공소외 1 주식회사, 공소외 5 주식회사 및 공소외 6 주식회사의 대표이사 또는 실질적 소유주로서 수분양자들에 대한 분양조건의 결정, 대출 저축은행들에 대한 계약금 납입의 가장 및 그로 인한 대출금의 수령을 주도하였고, 피고인 2, 3, 4는 피고인 1과 고교 및 대학동창, 처남 등의 긴밀한 관계에 있으면서 공소외 1 주식회사, 공소외 5 주식회사 및 공소외 6 주식회사의 대표이사 또는 회계담당 이사의 지위에서 위와 같은 분양조건의 결정 및 계약금 납입 가장을 모의하거나 또는 그와 같은 사실을 알면서 이 사건 분양 및 대출에 필수적인 역할을 수행하였다고 할 것이므로, 원심이 같은 취지에서 위 피고인들을 모두 사기죄의 공모공동정범으로 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 공모공동정범에 관한 법리오해의 위법도 없다. 

다. 상고이유 제3점에 대하여

사기죄에 있어서 동일한 피해자에 대하여 수회에 걸쳐 기망행위를 하여 금원을 편취한 경우, 그 범의가 단일하고 범행 방법이 동일하다면 사기죄의 포괄일죄만이 성립한다(대법원 2002. 7. 12. 선고 2002도2029 판결, 2005. 1. 28. 선고 2004도5598 판결 등 참조). 

기록에 의하면, 이 사건 각 범행은 위 피고인들이 자산관리위탁계약서상의 약정 및 계약금 지급의 유예 사실을 숨기는 한편 분양 계약금이 입금된 것처럼 가장하여 피해 저축은행들로부터 10여 일의 짧은 기간 동안에 수백 회에 걸쳐 중도금 대출 명목으로 금원을 편취한 것으로, 단일한 범의하의 동일한 수법의 범행이므로 피해 저축은행 별로 사기죄의 포괄일죄가 성립된다고 할 것이다. 

원심이 같은 취지에서 수분양자에 대한 대출마다 별개의 죄가 성립하지 않고 피해 저축은행별로 그 대출 전부에 대해 사기죄의 포괄일죄가 성립한다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 죄수에 관한 법리오해의 위법이 없다. 

2. 피고인 5에 대하여

가. 이 사건 공소사실과 원심 판단의 요지

이 사건 공소사실의 요지는, 피고인 5는 공소외 6 주식회사의 이사인 자인바, (빌딩명 생략)빌딩의 지하 1층부터 지상 6층까지의 상가점포 1,318개가 정상적으로 분양되거나 그 계약금을 납입받은 사실이 없음에도 불구하고 회사 임·직원 가족, 친지 등 439명의 명의로 위 점포가 마치 합계 약 1,744억 원에 분양되어 분양대금의 10%인 계약금을 모두 납입받은 것처럼 가장하여 분양계약서를 작성, 제출하고, 외부로부터 차입한 돈이 마치 분양계약자가 납입한 계약금인 양 통장에 입금하고 그 사본을 은행에 보여 주거나 은행통장에 직접 입금하는 등의 방법으로 은행을 속여 각 점포를 담보로 대출금을 받아 이를 편취하기로 마음먹고, 피고인 1, 2, 3, 4와 공모하여, 2003. 6. 11.부터 같은 달 26.까지 사이에 피해자 공소외 2 저축은행으로부터 285회에 걸쳐 합계 349억 5,600만 원을 대출금 명목으로 입금받아 이를 편취하고, 2003. 6. 18.부터 같은 달 30.까지 사이에 공소외 3 저축은행으로부터 687회에 걸쳐 같은 방법으로 합계 884억 8,800만 원을 대출금 명목으로 입금받아 이를 편취하였다는 것인바, 원심은 피고인 5의 학력 및 경력과 피고인 1과의 관계, 근무장소, 담당업무의 성격과 내용 등에 비추어 적어도 피고인 5는 피고인 1 등이 위 자산관리위탁계약서상의 약정 및 계약금 지급의 유예 사실을 숨기고 피해 상호저축은행들로부터 대출을 받는다는 사실을 잘 알면서 분양현장에서 위와 같은 대출에 필수적인 역할을 수행함으로써 피고인 1 등과 암묵적으로 상통하여 그 의사의 결합을 이루었다고 넉넉히 추단할 수 있다고 하여 판시 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 위반(사기)의 공소사실을 유죄로 인정하였다. 

나. 대법원의 판단

그러나 원심의 판단은 다음과 같은 이유로 수긍할 수 없다.

(1) 2인 이상이 공동으로 가공하여 범죄를 행하는 공동정범에 있어서 공모나 모의는 반드시 직접, 명시적으로 이루어질 필요는 없고 순차적, 암묵적으로 상통하여 이루어질 수도 있으나 어느 경우에도 범죄에 공동 가공하여 이를 공동으로 실현하려는 의사의 결합이 있어야 할 것이고, 피고인이 공모의 점과 함께 범의를 부인하는 경우에는, 이러한 주관적 요소로 되는 사실은 사물의 성질상 범의와 상당한 관련성이 있는 간접사실 또는 정황사실을 증명하는 방법에 의하여 이를 입증할 수밖에 없으며, 이 때 무엇이 상당한 관련성이 있는 간접사실에 해당할 것인가는 정상적인 경험칙에 바탕을 두고 치밀한 관찰력이나 분석력에 의하여 사실의 연결상태를 합리적으로 판단하는 방법에 의하여야 한다(대법원 2003. 1. 24. 선고 2002도6103 판결, 2003. 10. 10. 선고 2003도3516 판결 등 참조). 

(2) 원심은 피고인 5의 공동정범으로서의 죄책을 인정함에 있어 구체적인 실행행위의 분담 내용이나 모의의 과정을 설시함이 없이 위 피고인의 학력, 경력, 피고인 1과의 관계, 근무장소, 담당업무의 성격과 내용 등에 의하여 공모사실을 추단하고 있으나, 피고인 5는 수사기관 이후 원심 법정에 이르기까지 줄곧 피고인 1을 비롯한 나머지 피고인들과 이 사건 범행을 공모한 일이 없다고 변소하고 있을 뿐 아니라, 다른 피고인들이나 대출 저축은행 담당자들도 다른 피고인들의 역할에 대해 언급한 것과는 달리 피고인 5가 분양조건의 결정, 대출과정 및 계약금의 납입 가장 등의 과정에 전부 또는 일부라도 관여하였다는 취지의 진술을 전혀 하고 있지 않으며, 달리 기록상 피고인 5가 다른 피고인들과 그와 같은 모의를 하였음을 인정할 직접적인 증거를 찾을 수 없고, 오히려 기록에 의하면, 피고인 5가 공소외 1 주식회사에 입사한 2003. 5.경은 분양계약이 시작될 무렵으로서(최초 분양계약이 체결된 것은 2003. 5. 9.이다.) 비정상적인 분양조건의 결정이나, 대출 저축은행과의 교섭 내지는 계약금 납입을 가장하기로 하는 결정이 이미 완료된 이후이며(계약금 명목의 돈이 공소외 1 주식회사 명의 통장에 최초 입금된 것은 2003. 5. 15.이다.), 위 피고인은 입사 후 처음에는 다른 일을 담당하고 있다가 그 해 6월 중순경에야 이 사건 분양 관련 부서에 투입되었는데 그 때는 벌써 위 각 은행으로부터 분양중도금에 관한 대출이 한창 시행되고 있을 무렵이고, 그 대출은 그 해 6월말에 모두 종료되었으므로 위 피고인은 겨우 2주일 가량 분양관련 업무에 임했을 뿐인 사실이 인정되는바, 이러한 전후 사정에 비추어 피고인 5는 이미 결정된 내용과 지시에 좇아 기계적으로 일을 처리한 것에 불과할 가능성도 상당히 높은 점, 앞서 본 공모공동정범 성립에 관한 법리에 비추어 보면, 피고인 5가 이 사건 사기 범행의 공모공동정범으로 인정되기 위해서는, 비정상적 분양조건의 결정과 대출 저축은행들에 대한 기망을 모의하거나, 또는 그와 같은 모의 내용을 알고 대출 저축은행들로부터 대출금을 편취할 의사로 범행에 가담하여야 한다고 할 것인데, 그와 같은 공모나 모의의 사실이 반드시 직접증거에 의해 인정될 필요는 없다 하더라도 이는 범죄사실의 구성요건에 관한 것이므로 합리적 의심의 여지가 없는 엄격한 증명을 요한다는 점 등에 비추어 보면, 원심이 거시한 정황사실만으로 위 피고인이 비정상적인 분양조건의 결정이나 대출 저축은행들에 대한 기망을 모의하거나 또는 편취의 의사로 범행에 관여하였다고 단정하는 것은 불합리한 비약이라 아니할 수 없다. 

물론 기록에 보면, ‘명의를 빌려 이 사건 상가분양을 하는 것을 알았다. 명의를 빌려준 사람들과의 소유권분쟁을 피하기 위해 피고인 3 또는 ○○부동산신탁회사 앞으로 이 사건 상가의 명의 변경을 하였다. 명의를 빌려 대출받는 점을 은행에는 말해주지 않았다’(수사기록 3권 1442 내지 1444면), ‘ 공소외 2 저축은행 통장이나 회사 통장에 수분양자들 명의로 계약금 상당액을 입금하는 사실은 알고 있었다’(공판기록 2권 864면)는 취지의 피고인 5의 진술, 위 피고인이 이 사건 수분양상가 중 본인 명의로 8개, 친동생 명의로 4개를 분양받았다는 내용의 수사보고서의 기재(수사기록 2권 846면), 공소외 1 주식회사 명의 우리은행 통장에 위 피고인 명의로 2003. 5. 15. 계약금 명목의 1,100만 원, 같은 달 18. 6,280만 원이 각 입금된 통장사본의 기재(수사기록 5권 2535면) 등 위 피고인이 이 사건 분양 및 대출관계의 전후 과정을 인식하고 있었다고 볼 흔적이 없지 아니하나, 앞서 본 사실관계에 비추어 위 피고인은 뒤늦게 위 업무에 투입되어 이미 결정된 사항을 기계적으로 처리하는 과정에서 이를 인식한 데 불과했을 가능성이 적지 않으므로 그것만으로 바로 공모관계를 인정하기도 어렵다 하겠다. 

(3) 그럼에도 불구하고 원심은, 피상적인 정황증거에만 의존하여 피고인 5가 피고인 1 등과 암묵적으로 상통하여 그 의사의 결합을 이루었다고 단정함으로써 이 사건 공소사실을 유죄로 인정하고 말았으니, 이러한 원심판결에는 채증법칙을 위반하여 사실을 오인하거나, 공모공동정범에 관한 법리를 오해한 나머지 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이므로, 나머지 상고이유에 대하여 나아가 살펴볼 필요 없이 이 부분 원심판결은 파기를 면할 수 없다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 취지의 상고이유의 주장은 이유 있다. 

3. 결 론

그러므로 원심판결 중 피고인 5에 대한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 하기 위하여 원심법원으로 환송하며, 나머지 피고인들의 상고를 모두 기각하고, 피고인 1에 대한 상고 후의 구금일수 중 일부를 본형에 산입하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관   강신욱(재판장) 고현철 양승태(주심) 김지형

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서울고등법원 2005. 10. 26. 선고 2005노847 판결
[특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반(사기)][미간행]

【전 문】

【피 고 인】 피고인 1외 4인

【항 소 인】 피고인들

【검 사】 이기동

【변 호 인】 법무법인 바른법률 담당변호사 김동건외 2인

【원심판결】 서울북부지방법원 2005. 4. 15. 선고 2005고합18 판결

【주 문】

원심판결 중 피고인 1, 2에 대한 부분을 파기한다.

피고인 1을 징역 3년에, 피고인 2를 징역 2년 6월에 각 처한다.

원심판결 선고 전의 구금일수 94일씩을 위 피고인들에 대한 위 각 형에 산입한다.

다만, 피고인 2에 대하여 이 판결 확정일로부터 4년간 위 형의 집행을 유예한다.

피고인의 3, 4, 5의 항소를 각 기각한다.

【이 유】

1. 항소이유의 요지

가. 사실오인 내지 법리오해

(1) 원래 분양계약은 낙성계약으로 계약금의 수수가 계약의 성립요건이 아니므로 이 사건 분양계약의 내용이 일반적, 전형적인 분양계약과 다르다고 하여 그 효력을 부인할 수는 없다. 피고인들이 피해 상호저축은행들에 대한 대출신청서류에 첨부한 주식회사 아이비홀딩스와 수분양자들 사이의 분양계약서에 분양계약시까지 계약금을 납부하는 것으로 되어 있을 뿐 계약금을 납부하였다는 기재가 있는 것도 아니다. 또한 수분양자들과 피해 상호저축은행들 사이에 대출계약과 근저당권설정도 유효하게 이루어졌다. 따라서 피고인들은 정상적인 분양계약이 없음에도 분양계약에 따른 중도금대출을 받는 것처럼 피해 상호저축은행들을 기망하여 대출금을 편취한 것이 아니다. 

(2) 피고인들은 피해 상호저축은행들에 대하여 수분양자들로부터 이 사건 분양계약에 따른 계약금을 받은 것처럼 가장하지 않았고, 특히 주식회사 좋은상호저축은행(이하 ‘좋은상호저축은행’이라 한다)에 대하여는 미리 대주주와 사이에 분양계약 후 대출받는 중도금으로 기존의 대출금을 상환하기로 약정하고 이 사건 분양을 한 것이어서 계약금을 받은 것처럼 가장할 이유가 없었다. 가사 피고인들이 계약금을 수령한 것처럼 가장하였다고 하여도 피해 상호저축은행들로부터 대출을 받을 당시 충분한 담보를 제공하였으므로 변제의 의사와 능력이 있었고, 담보부 대차에 있어서는 그 담보물의 가치에 의하여 대출의 실행 여부가 결정되므로 담보물로 제공하는 물건의 대금지급 여부에 관하여 사실과 다른 사항을 대출자에게 고지하였다고 할지라고 이를 기망행위에 해당한다고 할 수 없다. 

(3) 피고인 5는 이 사건 대출 및 상가 분양에 관여한 사실이 없으므로 이 사건 각 범행의 공범이 아니다.

(4) 피고인들이 이 사건 대출을 받은 것이 아니라 각 점포의 수분양자들이 자신들의 점포를 담보로 제공하고 대출을 받았고 피고인들은 이에 부분적으로 가담한 것에 지나지 않는다. 이 사건 대출은 대출마다 주체, 담보물, 가격 등이 달라 각 대출로 인한 사기 범행은 범의의 단일성과 계속성이 인정되지 아니하거나 범행방법이 동일하지 않아서 포괄일죄가 되지 않고 각 대출마다 1개의 죄가 성립되어 실체적 경합관계에 있게 되므로 그 대출금액을 합산하여 피고인들을 특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반죄로 처벌할 수 없다. 

나. 양형부당

원심이 피고인들에 대하여 선고한 형은 너무 무거워서 부당하다.

2. 항소이유에 대한 판단

가. 사실오인 내지 법리오해 주장에 관하여

(1) 이 사건 분양계약 및 대출계약이 유효하여 기망행위가 아니라는 주장

사기죄의 요건으로서의 기망은 널리 재산상의 거래관계에 있어 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적 또는 소극적 행위를 말하는 것이고, 그 중 소극적 행위로서의 부작위에 의한 기망은 법률상 고지의무 있는 자가 일정한 사실에 관하여 상대방이 착오에 빠져 있음을 알면서도 그 사실을 고지하지 아니함을 말하는 것으로서, 일반거래의 경험칙상 상대방이 그 사실을 알았더라면 당해 법률행위를 하지 않았을 것이 명백한 경우에는 신의칙에 비추어 그 사실을 고지할 법률상 의무가 인정된다 할 것이다( 대법원 2004. 5. 27. 선고 2003도4531 판결 참조). 

원심이 적법하게 조사, 채택한 증거들에 의하면, 피고인들은 이 사건 분양계약을 체결하면서 수분양자들과 별개의 문서로 자산관리위탁계약서를 작성하여 분양대금 중 중도금 대출을 제외한 계약금 및 나머지 대금의 지급을 전부 유예하고 향후 수분양자가 요청하는 경우 실제로 기지급한 금액에 분양회사가 다시 점포를 매입하는 내용의 약정을 한 사실, 피고인들은 피해 상호저축은행들에 수분양자들 명의의 중도금 대출을 신청함에 있어 위와 같은 약정의 존재를 알리지 않은 사실을 인정할 수 있는바, 위와 같은 약정은 이와 동시에 분양계약이 이루어지기는 하였으나 수분양자에게 일정한 기간 아무런 경제적 부담을 지우지 않고 상가를 취득할 수 있는 선택권을 부여하는 것으로 쌍무계약이라는 분양계약의 기본적인 특성을 가지지 못하게 하는 점, 분양계약을 체결하는 수분양자가 언제라도 아무런 부담 없이 계약의 구속에서 벗어날 수 있다면 굳이 그 계약조건에 대한 숙고를 할 필요가 없게 되어 분양대금 등 계약조건이 분양자의 필요에 의하여 정해지기 쉽고 그러한 경우 수분양자가 계약조건을 그대로 이행할 가능성이 매우 낮아지게 되는 점, 피해 상호저축은행들과 같은 대출자로서는 수분양자들이 분양계약을 이행할 가능성이 낮은 상태에서, 특히 다수의 수분양자들을 상대로 분양대금의 일부를 대출하는 경우 자발적인 대출금 상환을 기대하기 어렵고 경매 등의 방법으로 대출금을 회수하는 데에는 막대한 시간과 비용이 소요되므로 마땅히 대출을 꺼릴 것으로 여겨지고, 실제 이 사건에서 피해 상호저축은행들의 관계자들이 위와 같은 약정에 따라 계약금 지급이 유보된 것을 알았더라면 대출을 하지 않았을 것이라고 진술하고 있는 점(피고인들 중 일부마저도 이와 같은 취지의 진술을 하고 있다), 이 사건 대출이 있은 후 피고인들이 외부에서 유치한 투자금으로 일부 대출금을 상환한 것 외에는 수분양자들이 피해 상호저축은행들과 사이의 대출계약에 따른 대출금 상환을 거의 하지 않고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 피고인들은 피해 상호저축은행들에게 위와 같은 특별한 약정이 존재하고 이 사건 분양계약에 따른 계약금 지급이 유예된 사실을 고지할 신의칙상 의무가 있었고, 착오에 빠져 있는 피해 상호저축은행들에게 이를 고지하지 않은 것은 기망행위에 해당한다고 할 것이다. 

(2) 계약금 납부를 가장하지 않았고 담보물의 가치가 충분하여 기망행위가 아니라는 주장

위 증거들에 의하면, 피고인들은 다른 곳에서 차용한 돈을 입금하고서는 피해자 주식회사 교원나라상호저축은행에 대하여 마치 이 사건 분양계약의 수분양자들이 입금한 계약금인 것처럼 가장한 사실과 피해자 좋은상호저축은행에 대하여도 대출계약의 초기에 계약금 입금자료를 거짓으로 만들어 제시한 사실(한편, 피고인들의 주장과 같이 그들과 좋은상호저축은행의 대표기관 사이에 위와 같은 입금자료가 허위라는 공통의 인식이 있었다고 볼 근거는 없다)을 인정할 수 있는바, 이는 모두 적극적 방식의 행위로 앞서 본 부작위에 의한 행위와 함께 피해 상호저축은행들에 대한 기망행위가 되기에 족한 것이고 이러한 경우 피해 상호저축은행들이 취득한 담보가 충분하다고 하여도 위와 같은 기망을 통하여 대출을 받은 행위는 사기죄를 구성한다고 할 것이고, 또한 이 사건 대출은 시즌빌딩의 지하 1층 및 지상 6층까지의 상가 점포 일부를 담보로 하여 이루어진 것인데 그 대출금의 총액이 지하 5층 지상 13층인 위 시즌빌딩 건물 전체의 종전 낙찰가의 2배 이상인 점, 피해 상호저축은행들의 담당자들이 담보물을 처분하여 대출금을 전액 회수하기는 어렵다고 진술하고 있는데다가 실제로 대출금의 상환이 거의 이루어지지 않고 있음에도 이러한 시도를 하지 못하고 있는 점 등에 비추어 이 사건 변론에 나타난 위 담보물에 관한 상당한 감정가에 불구하고 피고인들이 피해 상호저축은행들로부터 대출을 받을 당시 충분한 담보를 제공하였다고 볼 수도 없다. 

(3) 피고인 5가 공범이 아니라는 주장

2인 이상이 범죄에 공동가공하는 공범관계에서 공모는 법률상 어떤 정형을 요구하는 것이 아니고, 2인 이상이 공모하여 어느 범죄에 공동가공하여 그 범죄를 실현하려는 의사의 결합만 있으면 되는 것으로서, 비록 전체의 모의과정이 없었다고 하더라도 수인 사이에 순차적으로 또는 암묵적으로 상통하여 그 의사의 결합이 이루어지면 공모관계가 성립하는 것이다( 대법원 2004. 5. 28. 선고 2004도1465 판결 참조). 

위 증거들에 의하면, 피고인 5는 이 사건 분양 및 대출신청에 관한 의사결정을 주도적으로 한 피고인 1의 고등학교 및 대학교 동기로 앞서 회사에 손해를 입히고 퇴사하였다가 2003. 5.경 복귀하여 2003. 6.경 시즌빌딩의 분양 및 대출신청이 이루어지는 현장에 투입되어 피고인 1, 2를 도와 총체적인 현장관리의 책임을 지면서 분양대금의 관리 및 각종 데이터의 취합 등을 담당한 사실을 인정할 수 있는바, 피고인 5의 학력 및 경력과 피고인 1과의 관계, 근무장소, 담당업무의 성격과 내용 등에 비추어 적어도 피고인 5는 피고인 1 등이 위 자산관리위탁계약서상의 약정 및 계약금 지급의 유예 사실을 숨기고 피해 상호저축은행들로부터 대출을 받는다는 사실을 잘 알면서 분양현장에서 위와 같은 대출에 필수적인 역할을 수행함으로써 피고인 1 등과 암묵적으로 상통하여 그 의사의 결합을 이루었다고 넉넉히 추단할 수 있다. 

(4) 이 사건 대출로 인한 사기 범행이 포괄일죄가 아니라는 주장

사기죄에 있어서 동일한 피해자에 대하여 수회에 걸쳐 기망행위를 하여 금원을 편취한 경우, 그 범의가 단일하고 범행 방법이 동일하다면 사기죄의 포괄일죄만이 성립한다( 대법원 2005. 1. 28. 선고 2004도5598 판결 참조). 

이 사건 각 범행은 피고인들이 시즌빌딩 매입자금의 상환 등을 위하여 통상적인 분양계약이 체결된 것처럼 위 자산관리위탁계약서상의 약정 및 계약금 지급의 유예 사실을 숨기는 한편 분양 계약금이 입금된 것처럼 가장하는 방법을 동원하여 주도적으로 피해 상호저축은행들로부터 10여 일의 기간 동안에 수백 회에 걸쳐 중도금 대출 명목으로 금원을 편취한 것으로 범행의 동기와 수법, 범행기간 및 횟수, 피해자의 동일성 등에 비추어 피고인들이 단일하고 계속되는 범의하에 동일 또는 유사한 수법으로 피해 상호저축은행들로부터 지극히 빈번하게 금원을 교부받아 편취하였으므로 피해자별로 포괄일죄가 성립된다고 할 것이고, 이와 달리 피고인들이 각 점포 수분양자의 사기적인 담보대출 범행에 부분적으로 가담한 것으로 볼 수는 없다. 

(5) 소결론

따라서 피고인들의 사실오인 내지 법리오해에 관한 주장은 모두 이유 없다.

나. 양형부당 주장에 관하여

이 사건 각 범행은 피고인들이 거액을 차입하여 시즌빌딩을 낙찰받았다가 그 점포들을 분양하는데 실패하자 수분양자들을 모집하여 지극히 이례적인 방식의 분양계약을 체결하고 이를 통상적인 분양계약인양 가장하여 이에 기한 중도금 대출을 받아 시즌빌딩 인수자금의 상환 등에 사용하기로 공모하고서 피해 상호저축은행들로부터 350억여 원 및 880억여 원을 편취한 것으로 자신들의 무모한 사업을 추진하기 위하여 금융기관을 상대로 계획적, 조직적으로 기망의 방법을 사용한 점, 편취금액이 거액임에도 실질적인 피해회복이 거의 이루어지지 않고 있어 피해 상호저축은행들의 존립을 위협하고 있을 뿐 아니라 지역 경제에도 상당한 부정적인 영향을 미치고 있는 점 등에 비추어 피고인들을 그 죄책에 합당하게 엄중히 처벌하여야 마땅하고, 특히 범행과정에서 주도적인 역할을 수행한 피고인 1에 대하여는 실형의 선고가 불가피하다. 

다만, 피고인들은 모두 초범이거나 벌금형보다 무거운 처벌을 받은 전력이 없어 그 동안 비교적 성실히 사회생활을 해 온 것으로 여겨지는 점, 기업인으로서 사업추진에 대한 의욕이 지나쳐 이 사건 각 범행에 이른 것으로 보이는 점, 피고인 1을 제외한 나머지 피고인들은 피고인 1의 결정 및 지시에 따라 범행에 다소 소극적으로 가담한 점, 범행 후 자신들의 행위에 대하여 잘못을 반성하는 모습을 보이고 있는 점, 피해 상호저축은행들의 피해가 실질적으로 회복되지는 않았지만 피해 상호저축은행들과 협력하여 새로운 투자를 유치할 방도를 마련하는 등 그 피해회복을 위하여 나름대로 진지한 노력을 계속 기울여 피해 상호저축은행들이 피고인들의 처벌을 원하지 않고 있는 점 등은 정상에 참작할 사유가 된다고 하겠다. 

이러한 사정에다가 이 사건 변론에 나타난 피고인들의 연령, 성행, 환경, 가족관계, 이 사건 범행의 경위 및 그 결과, 각자의 가담정도, 범행 후의 정황 등 이 사건 양형의 조건이 되는 제반사정들을 종합하여 보면, 원심이 피고인 1, 2에 대하여 선고한 형(피고인 1: 징역 5년, 피고인 2: 징역 2년 6월)은 너무 무거워서 부당하다고 인정되므로 위 피고인들의 양형부당 주장은 이유 있으나, 피고인 3, 4, 5에 대하여는 위와 같은 정상을 참작하더라도 그 형(각 징역 2년 6월 집행유예 3년)이 너무 무겁지 아니하고 적정하다고 인정되므로 위 피고인들의 주장은 이유 없다. 

3. 결론

따라서 피고인 1, 2의 항소는 각 이유 있으므로 형사소송법 제364조 제6항에 의하여 원심판결을 파기하고 변론을 거쳐 다시 다음과 같이 판결하고, 피고인 3, 4, 5의 항소는 이유 없으므로 같은 조 제4항에 의하여 이를 각 기각한다. 

【범죄사실 및 증거의 요지】

이 법원이 인정하는 피고인 1, 2에 대한 범죄사실과 그에 대한 증거의 요지는 원심판결의 각 해당란 기재와 같으므로 형사소송법 제369조에 의하여 이를 그대로 인용한다. 

【법령의 적용】

1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택

각 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조 제1항 제1호, 형법 제347조 제1항, 제30조(유기징역형 선택)

2. 경합범 가중

각 형법 제37조 전단, 형법 제38조 제1항 제2호, 제50조{범정이 더 무거운 판시 좋은상호저축은행에 대한 특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반(사기)죄에 정한 형에 경합범 가중} 

3. 작량감경

각 형법 제53조, 제55조 제1항 제3호(파기사유에서 설시한 정상 참작)

4. 원심판결 선고 전 구금일수의 산입

각 형법 제57조

5. 집행유예(피고인 2)

형법 제62조 제1항(파기사유에서 설시한 정상 참작)

판사   김용균(재판장) 임정수 배현태 

 

 (1) 명의신탁자   


甲이 주택을 乙에게 소유권명의를 신탁한 후 丙에게 임대하여 丙이 甲에게 임차보증금을 교부하고 입주, 전입신고를 마쳤고, 그 후 乙로부터 丁에게 소유권이전등기가 마쳐진 경우 

 

임대인은 반드시 소유자에 한하지 않고 적법한 임대권한을 가진 자도 포함하므로 丙은 대항력을 취득하였다고 할 것이다.  (대판1995.10.12.  95다22283)   


  명의신탁자와 임대차계약을 체결한 경우의 법률관계에서 임차인은 명의신탁자뿐만 아니라 등기부상 주택소유자인 명의수탁자에 대하여도 적법한 주택임대차임을 주장할 수 있으나, 명의수탁자는 임차인에게 소유자임을 내세워 인도를 구할 수 없다.  

대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결
[전세금반환][공1995.12.1.(1005),3733]

【판시사항】

가. 주택임대차보호법이 적용되는 임대차계약에서 기간을 2년 미만으로 정한 임차인이 스스로 기간 만료를 이유로 임차보증금의 반환을 구할 수 있는지 여부 

나. 주택의 소유자는 아니지만 적법한 임대 권한을 가진 명의신탁자와의 사이에 임대차계약을 체결한 경우, 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없는지 여부 

【판결요지】

가. 주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위한 규정이라고 할 것이므로, 그 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당한바, 임대차 기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정 임대차 기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구할 수 있다. 

나. 주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는, 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 나아가 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대 권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다. 

【참조조문】

가. 주택임대차보호법 제4조 제1항, 제10조 나. 주택임대차보호법 제3조 제1항, 민법 제618조

【참조판례】

대법원 1995.5.26. 선고 95다13258 판결(공1995하,2264)
1987.3.24. 선고 86다카164 판결(공1987,708)
1991.3.27. 선고 88다카30702 판결(공1991,1252)

【전 문】

【원고, 피상고인】 원고

【피고, 상고인】 피고 소송대리인 변호사 조소현

【원심판결】 서울고등법원 1995.4.27. 선고 94나23007 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원으로 환송한다.

【이 유】

상고이유를 본다.

1. 제1점에 관하여

주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위한 규정이라고 할 것이므로, 위 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 위 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당한바, 임대차기간을 2년미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구할 수도 있다고 할 것이다(당원 1995.5.26.선고 95다13258 판결 참조). 같은 취지의 원심판결은 정당하고 거기에 소론과 같은 주택임대차보호법 제4조 제1항 소정의 임차기간에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다.  

2. 제2점에 관하여

(1) 원심은 피고가 소외 1에게 등기부상의 소유 명의를 신탁하고 있던 이 사건 주택에 관하여 1992. 9. 16. 원고와 사이에 임대차계약을 체결하였고, 이에 따라 원고가 피고에게 임차보증금을 교부하고 위 주택을 인도 받아 현재에 이르기까지 이를 점유·사용하고 있는 사실과 이 사건 주택에 관하여 1993. 11. 17. 소외 2 명의의 소유권이전등기가 마쳐진 사실을 인정한 다음, 피고의 다음과 같은 주장 즉, 주택임대차보호법 제3조 제2항의 규정에 의하여 임차 주택의 양수인인 소외 2가 위 임대차계약상 임대인의 지위를 승계하고 피고는 임대인의 지위에서 이탈하였으므로, 피고로서는 원고에 대하여 더이상 임차보증금반환의무를 부담하지 아니한다는 취지의 주장에 대하여, 주택임대차보호법 제3조 제2항은 같은 조 제1항의 대항력을 갖춘 경우에만 적용되는 것이고 등기건물의 경우 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하여 제3자에 대하여 대항력을 가지는 임차권은 등기부상 소유자와의 임대차계약에 의하여 취득한 임차권에 한한다 할 것이므로, 명의신탁의 법리에 따라 대외적인 소유권을 가지는 등기명의자가 아니고 명의신탁자에 불과한 피고와의 사이에 체결된 이 사건 임대차계약에 의한 임차권은 위 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력을 취득할 수 없다고 하여 피고의 위 주장을 배척하였다.  

(2) 그러나 주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 나아가 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다고 할 것이므로, 원심이 확정한 바와 같이 이 사건 임대차계약상의 임대인인 피고가 비록 이 사건 주택의 소유자가 아니라고 하더라도 주택의 명의신탁자로서 사실상 이를 제3자에게 임대할 권한을 가지는 이상, 임차인인 원고는 등기부상 주택의 소유자인 명의수탁자에 대한 관계에서도 적법한 임대차임을 주장할 수 있다고 할 것이고, 그리하여 원고가 주택의 인도와 주민등록을 마쳤다면 원고는 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력을 취득하였다고 할 것이다.  

(3) 따라서 주택의 명의신탁자와 사이에 임대차계약을 체결한 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에도 제3자에 대한 대항력을 취득할 수 없다고 판단한 원심은 결과적으로 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력에 관한 법리를 오해하였다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다.  

3. 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원으로 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   이돈희(재판장) 김석수(주심) 정귀호 이임수 

 

대법원 2009. 1. 30. 선고 2008다65617 판결
[건물명도][미간행]

【판시사항】

[1] 매매계약의 이행으로 주택을 인도받아 그 임대권한을 명시적 또는 묵시적으로 부여받은 매수인으로부터 매매계약의 해제 전에 그 주택을 임차하여 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이, 매매계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권으로 매도인의 명도청구에 대항할 수 있는지 여부 (적극) 

[2] 아파트 수분양자가 입주 잔금을 지급할 무렵 분양계약에 따라 분양자로부터 아파트를 인도받고 나아가 그 임대권한을 묵시적으로 부여받았다고 보아, 수분양자로부터 아파트를 임차하여 주택임대차보호법 제3조 제1항에 정한 대항요건을 갖춘 임차인이 분양계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권으로 분양자의 명도청구에 대항할 수 있다고 한 사례  

【참조조문】

[1] 민법 제548조 제1항, 제568조, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3항 [2] 민법 제548조 제1항, 제568조, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3항 

【참조판례】

[1] 대법원 1996. 8. 20. 선고 96다17653 판결(공1996하, 2788)
대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결(공2003하, 1921)
대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결(공2008하, 1107)

【전 문】

【원고, 피상고인】 대한주택공사 (소송대리인 변호사 김수룡)

【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 정현 담당변호사 노문기)

【원심판결】 의정부지법 2008. 8. 14. 선고 2007나12099 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 의정부지방법원 본원 합의부로 환송한다.

【이 유】

상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 후에 제출된 준비서면은 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.

매매계약의 이행으로 매매목적물인 주택을 인도받은 매수인이 매도인으로부터 그 주택의 임대권한을 명시적 또는 묵시적으로 부여받은 경우, 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 그 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 매매계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 들어 매도인의 명도청구에 대항할 수 있다. 

원심이 확정한 사실관계와 제출된 증거에 의하면, ① 소외 1은 2002. 9. 18. 원고와 사이에 포천시 소흘읍 송우리 725-6 송천마을뜨란채 주공아파트 (동호수 생략)(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)에 관하여 분양계약(이하 ‘이 사건 분양계약’이라 한다)을 체결하였는데, 위 분양계약에 의하면 이 사건 아파트의 분양대금은 89,515,000원으로서 그 중 ‘입주금’ 59,515,000원은 소외 1이 원고에게 4회에 걸쳐 분할지급(계약금, 1차 중도금, 2차 중도금, 입주잔금)하고, 나머지 3천만 원은 원고가 국민주택기금으로부터 융자를 받은 후 원고의 이 사건 아파트에 관한 소유권보존등기일 또는 위 등기일 이후 입주잔금을 납부하는 경우에는 입주잔금 납부일부터 60일 이내에 소외 1이 그 차주 명의를 소외 1로 변경하거나 원고에게 위 융자금 전액을 일시에 납부하도록 되어 있는 사실, ② 소외 2는 2004. 2. 26. 원고의 승인하에 소외 1로부터 그가 이 사건 분양계약에 따라 원고에게 가지는 권리의무를 승계받은 사실, ③ 원고는 2005. 4.경 소외 2에게, 2005. 4. 26.부터 2005. 5. 25.까지 원고에게 입주잔금을 납부하고 열쇠를 수령하여 이 사건 아파트에 입주하라는 내용의 입주안내서를 보냈는데, 소외 2는 지정된 기간까지 입주잔금을 납부하지 못하다가 2005. 9. 29. 입주잔금을 납부함으로써 입주금을 완납한 사실, ④ 한편, 소외 2는 2005. 8. 27.경 피고와 사이에 이 사건 아파트에 관하여 임대차기간을 2005. 9. 29.부터 2007. 9. 29.까지로 하여 임대차계약을 체결하였는바, 피고는 2005. 9. 29.경 소외 2로부터 이 사건 아파트를 인도받아 거주해 오면서 2005. 10. 19. 전입신고를 한 사실, ⑤ 원고는 2005. 6. 2. 이 사건 아파트에 관하여 그 명의로 소유권보존등기를 마친 바 있고, 소외 2는 위와 같이 입주잔금을 납부하였음에도 위 융자금 3천만 원에 대하여 그 차주 명의를 소외 2로 변경하거나 원고에게 납부하지 않은 사실, ⑥ 이에 원고는 2007. 3. 27.경 소외 2를 상대로 의정부지방법원 2007가단18218호로 위 융자금에 관한 차주 명의 변경 또는 납부의무 위반을 이유로 이 사건 분양계약을 해제하고 이 사건 아파트의 명도를 구하는 소를 제기하여 2007. 9. 21. 승소판결을 받았으며, 위 판결은 그 무렵 확정된 사실 등을 알 수 있다. 

사정이 위와 같다면, 소외 2는 2005. 9. 29. 입주잔금을 지급하고 그 무렵 이 사건 분양계약에 따라 원고로부터 이 사건 아파트를 인도받았다 할 것이고, 나아가 원고로부터 그 임대권한을 묵시적으로 부여받았다고 봄이 상당하다. 따라서 피고가 적법하게 임대할 수 있는 권한이 있는 소외 2로부터 이 사건 아파트를 임차한 후 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 이상, 앞서 본 법리에 따라 그 이후에 이루어진 이 사건 분양계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 들어 원고의 명도청구에 대항할 수 있다 할 것이다. 

그럼에도 불구하고, 원심은 원고가 소외 2의 채무불이행을 이유로 이 사건 분양계약을 해제한 이상 소외 2가 이 사건 아파트를 적법하게 임대할 권한이 있었는지 여부 및 피고가 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖추었는지 여부에 관계없이 피고는 원고의 명도청구에 대항할 수 없다고 판단하였는바, 이러한 원심판결에는 계약해제의 효력이 미치지 않는 제3자의 범위에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 

그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원으로 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관   김지형(재판장) 고현철 전수안 차한성(주심)  

 

대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908,38915 판결
[건물명도·소유권이전등기][공2008하,1107]

【판시사항】

[1] 주택의 소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 가진 사람과 임대차계약을 체결한 경우에 주택임대차보호법이 적용되는지 여부 (적극) 

[2] 매매계약의 해제 전에 매수인으로부터 매매목적물인 주택을 임차하여 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이 매매계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있는지 여부 (적극) 

[3] 아파트 수분양자가 분양자로부터 열쇠를 교부받아 임차인을 입주케 하고 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 후 다른 사정으로 분양계약이 해제되어 임대인인 수분양자가 주택의 소유권을 취득하지 못한 사안에서, 임차인은 아파트 소유자인 분양자에 대하여 임차권으로 대항할 수 있다고 한 사례 

【판결요지】

[1] 주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다. 

[2] 매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 그 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있으며, 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다. 

[3] 아파트 수분양자가 분양자로부터 열쇠를 교부받아 임차인을 입주케 하고 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 후, 수분양자가 분양계약상 아파트 입주를 위하여 요구되는 의무를 다하지 못하여 분양계약이 해제되어 수분양자가 주택의 소유권을 취득하지 못한 사안에서, 임차인은 아파트 소유자인 분양자에 대하여 임차권으로 대항할 수 있다고 한 사례. 

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3항 [2] 민법 제548조 제1항, 제568조, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3항 [3] 민법 제548조 제1항, 제568조, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3항 

【참조판례】

[1] 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결(공1995하, 3733)
[2] 대법원 1971. 3. 31. 선고 71다309, 310 판결(집19-1, 민300)
대법원 1996. 8. 20. 선고 96다17653 판결(공1996하, 2788)
대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결(공2003하, 1921)

【전 문】

【원고(반소피고), 상고인】 청암프로젝트 주식회사 (소송대리인 법무법인(유) 태평양 담당변호사 문강배외 1인)

【피고(반소원고), 피상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 대륙 담당변호사 심재돈외 2인)

【원심판결】 서울고법 2007. 5. 10. 선고 2006나89277, 89284 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용은 원고(반소피고)가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함되고( 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결 등 참조), 매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 그 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있으며( 대법원 1971. 3. 31. 선고 71다309, 310 판결 참조), 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다 ( 대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결 등 참조). 

2. 원심이 확정한 사실관계와 기록에 의하면, 소외 1은 2004. 2. 18. 소외 2로부터 원고가 분양한 이 사건 아파트의 수분양자 지위를 양수하고 같은 날 피고에게 이 사건 아파트를 임대한 사실, 소외 1은 소외 2로부터 이 사건 아파트의 수분양자 지위를 양수함에 있어서 당초의 수분양자인 소외 3이 중도금을 납부하기 위하여 원고의 연대보증하에 원고가 지정하는 은행으로부터 받은 대출금채무를 함께 인수하였는데, 이 사건 분양계약상 중도금 지급을 위한 대출을 받은 수분양자가 분양받은 아파트에 입주하기 위하여는 그 대출금을 상환하거나 분양받은 아파트를 담보로 하는 담보대출로의 전환을 위한 제반 서류 및 비용을 대출은행 등에 제출 또는 완납하여야만 하는 사실, 소외 1은 위 대출금채무를 상환하거나 이를 담보대출로 전환하지도 아니하였지만 2004. 2. 26. 이 사건 아파트의 관리사무실로부터 정상적으로 열쇠를 교부받아 피고를 이 사건 아파트에 입주케 하였고, 같은 날 피고는 주민등록전입신고를 마친 사실, 그 후 원고는 소외 1이 위 대출금채무를 상환하지 아니하여 은행으로부터 그 상환을 요구받자 그 연체이자를 대위변제하고 이 사건 분양계약상의 특약에 따라 분양계약을 해제한 사실을 알 수 있는바, 사정이 그와 같다면, 소외 1이 이 사건 분양계약상 이 사건 아파트에 입주하기 위하여 요구되는 의무를 다하지 못하였다고 하더라도 위와 같이 정상적으로 열쇠를 교부받아 피고를 이 사건 아파트에 입주케 한 이상 이 사건 분양계약의 이행으로 이 사건 아파트를 인도받았다고 봄이 상당하고, 이러한 지위에 있는 소외 1로부터 이 사건 아파트를 임차하여 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 피고로서는 앞서 본 법리에 따라 이 사건 분양계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 원고에게 대항할 수 있다고 볼 것이다. 

원심이, 피고가 소외 1로부터 이 사건 아파트를 임차할 당시 소외 1이 이 사건 아파트에 관한 분양계약상의 대금지급의무를 모두 이행하여 원고로부터 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기만 넘겨받으면 되는 상태였으므로 소외 1에게 이 사건 아파트를 임대할 적법한 권한이 있다고 판단한 것은 민법 제587조에 비추어 볼 때 적절하다고 할 수는 없으나, 소외 1에게 적법한 임대권한이 있다고 보아 피고가 그 임차권을 원고에게 대항할 수 있다고 판단하여 원고의 이 사건 청구를 기각한 결론에 있어서는 정당하다. 

3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   안대희(재판장) 김황식 이홍훈(주심) 

 

대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결
[임대차보증금][공2003.10.1.(187),1921]

【판시사항】

주택에 대한 매매계약의 해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차받아 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인에 대하여 계약해제로 소유권을 회복한 제3자가 임대보증금반환채무를 부담하는지 여부 (적극) 

【판결요지】

소유권을 취득하였다가 계약해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있고, 이 경우 계약해제로 소유권을 회복한 제3자는 주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 임대인의 지위를 승계한다. 

【참조조문】

민법 제548조, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항

【참조판례】

대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결(공1995하, 3733)
대법원 1995. 12. 12. 선고 95다32037 판결(공1996상, 374)
대법원 1996. 8. 20. 선고 96다17653 판결(공1996하, 2788)

【전 문】

【원고,피상고인】 원고

【피고,상고인】 피고 (소송대리인 공익법무관 홍관표)

【원심판결】 광주지법 2003. 1. 24. 선고 2002나6216 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.

【이유】

1. 임대차보증금반환채무의 승계에 관한 법리오해 여부의 점에 대하여

소유권을 취득하였다가 계약해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있고 ( 대법원 1996. 8. 20. 선고 96다17653 판결 참조), 이 경우 계약해제로 소유권을 회복한 제3자는 주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 임대인의 지위를 승계한다 . 

따라서 원심이 피고의 원고에 대한 임대차보증금반환의무를 긍정한 결론은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같은 민법 제548조 제1항, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항에 따른 임대차보증금반환채무의 승계에 관한 법리오해의 위법이 없다. 

2. 주택임대차보호법의 적용 범위에 관한 법리오해 등 여부의 점에 대하여

원심은, 주거용 단독주택 및 그 부지인 토지를 임차한 이 사건에서 위 주택의 사용에는 당연히 그 부지의 이용이 수반되는 것이고 특별히 위 임차대상 토지가 주택의 부지가 아니어서 주거목적이 아닌 별도의 목적에 사용되었다는 사정을 인정할 수 없으므로 피고는 그 임대차보증금 전액을 원고에게 반환할 의무가 있다고 판단하였다. 

기록에 의하여 살펴보면 이 부분 원심의 인정과 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같은 주택임대차보호법의 적용대상이 되는 임대차보증금의 범위에 관한 법리오해, 석명의무위반 및 심리미진의 위법이 없다. 

3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   고현철(재판장) 변재승 윤재식(주심) 강신욱 

 

  (2) 매수인  


  임차주택의 매수인과 임대차게약을 체결하고 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 후 매수인의 잔급미지급 등을 이유로 매매계약이 해제된 경우 판례는 위 주택임차인의 대항력을 인정하고 있다.

(대판2003. 8.22.  2003다12717)   


  한편 매도인으로부터 매매계약의 해제를 그 해제조건부로 전세권한을 부여받은 매수인이 주택을 임대한 후 매도인과 매수인 사이의 매매계약이 해제됨으로써 해제조건이 성취되어 그 때부터 매수인이 주택을 전세 놓을 권한을 상실하게 되었다면, 임차인은 전세계약을 체결할 권한이 없는 자와 사이에 전세계약을 체결한 임차인과 마찬가지로 매도인에 대한 관계에서 그 주택에 대한 사용수익권을 주장할 수 없게 되어 매도인의 인도청구에 대항할 수 없다는 취지의 판레도 있다.  (대판1995.12.12.  95다32037)   

 

대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결
[임대차보증금][공2003.10.1.(187),1921]

【판시사항】

주택에 대한 매매계약의 해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차받아 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인에 대하여 계약해제로 소유권을 회복한 제3자가 임대보증금반환채무를 부담하는지 여부 (적극) 

【판결요지】

소유권을 취득하였다가 계약해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있고, 이 경우 계약해제로 소유권을 회복한 제3자는 주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 임대인의 지위를 승계한다. 

【참조조문】

민법 제548조, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항

【참조판례】

대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결(공1995하, 3733)
대법원 1995. 12. 12. 선고 95다32037 판결(공1996상, 374)
대법원 1996. 8. 20. 선고 96다17653 판결(공1996하, 2788)

【전 문】

【원고,피상고인】 원고

【피고,상고인】 피고 (소송대리인 공익법무관 홍관표)

【원심판결】 광주지법 2003. 1. 24. 선고 2002나6216 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.

【이유】

1. 임대차보증금반환채무의 승계에 관한 법리오해 여부의 점에 대하여

소유권을 취득하였다가 계약해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있고 ( 대법원 1996. 8. 20. 선고 96다17653 판결 참조), 이 경우 계약해제로 소유권을 회복한 제3자는 주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 임대인의 지위를 승계한다. 

따라서 원심이 피고의 원고에 대한 임대차보증금반환의무를 긍정한 결론은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같은 민법 제548조 제1항, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항에 따른 임대차보증금반환채무의 승계에 관한 법리오해의 위법이 없다. 

2. 주택임대차보호법의 적용 범위에 관한 법리오해 등 여부의 점에 대하여

원심은, 주거용 단독주택 및 그 부지인 토지를 임차한 이 사건에서 위 주택의 사용에는 당연히 그 부지의 이용이 수반되는 것이고 특별히 위 임차대상 토지가 주택의 부지가 아니어서 주거목적이 아닌 별도의 목적에 사용되었다는 사정을 인정할 수 없으므로 피고는 그 임대차보증금 전액을 원고에게 반환할 의무가 있다고 판단하였다. 

기록에 의하여 살펴보면 이 부분 원심의 인정과 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같은 주택임대차보호법의 적용대상이 되는 임대차보증금의 범위에 관한 법리오해, 석명의무위반 및 심리미진의 위법이 없다. 

3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   고현철(재판장) 변재승 윤재식(주심) 강신욱  

 

대법원 1996. 8. 20. 선고 96다17653 판결
[건물명도][공1996.10.1.(19),2788]

【판시사항】

임대인이 소유권을 취득하였다가 계약해제로 소유권을 상실하게 된 경우, 그 계약해제 전에 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖춘 임차인의 대항력 유무 (적극) 

【판결요지】

민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자라 함은 계약목적물에 관하여 권리를 취득한 자 중 계약당사자에게 권리취득에 관한 대항요건을 구비한 자를 말한다 할 것인바, 임대목적물이 주택임대차보호법 소정의 주택인 경우 같은 법 제3조 제1항이 임대주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건을 갖춘 자에게 등기된 임차권과 같은 대항력을 부여하고 있는 점에 비추어 보면, 소유권을 취득하였다가 계약해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 같은 법 소정의 대항요건을 갖춘 임차인은 등기된 임차권자와 마찬가지로 민법 제548조 제1항 단서 소정의 제3자에 해당된다고 봄이 상당하고, 그렇다면 그 계약해제 당시 이미 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖춘 임차인은 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다. 

제548조(해제의 효과, 원상회복의무)
① 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다. 
② 전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다. 

【참조조문】

민법 제543조, 제548조 제1항, 주택임대차보호법 제3조 제1항

【참조판례】

대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결(공1995하, 3733)
대법원 1995. 12. 12. 선고 95다32037 판결(공1996상, 374)

【전 문】

【원고,상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 부천제일법률사무소 담당변호사 길영기 외 3인)

【피고,피상고인】 피고

【원심판결】 인천지법 1996. 3. 29. 선고 96나303 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

【이유】

상고이유를 본다.

원심은 거시 증거에 의하여 소외 1이 1993. 12.경 소외 주식회사 태종합건축사사무소(이하 소외 회사라고 한다)로부터 이 사건 주택을 동생인 소외 2 명의로 분양받은 후, 1994. 1. 15. 이를 위 소외 2를 대리하여 피고에게 임대하여 피고는 명도약정일인 같은 달 25. 무렵 입주하여 같은 달 29. 주민등록을 마치고 현재까지 위 주택에 거주하고 있는 사실, 한편 소외 회사는 1994. 3. 11. 위 분양계약에 따라 위 소외 2 명의로 소유권이전등기를 해 주었는데, 분양대금으로 받은 어음이 결제되지 아니하자 위 분양계약을 해제한 다음 1995. 4. 13. 위 주택을 다시 원고에게 매도한 사실, 그에 따라 위 소외 2 명의의 소유권이전등기도 1995. 5. 15. 말소되고 같은 날 원고 명의의 소유권이전등기가 경료된 사실 등을 인정하였는바, 관계 증거를 살펴보면 원심의 위와 같은 사실인정은 정당하고 소론과 같이 소외 회사가 위 소외 2에게 임대할 권리를 부여하면서 위 분양계약의 해제를 해제조건으로 하였다거나 위 분양계약 자체가 위 어음의 지급거절을 해제조건으로 하고 있다고는 볼 수 없으므로, 이를 전제로 하는 논지는 이유 없다. 

임대차 당시 임대인에게 소유권이나 기타 적법하게 임대할 권리가 없었다거나 사후에 그러한 임대권원이 해제조건의 성취 등으로 소급적으로 소멸되었다면 그 임차인은 가사 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖추었다 하더라도 소유자에 대하여 자신의 임차권을 대항할 수 없다 할 것이나( 당원 1995. 12. 12. 선고 95다32037 판결 참조), 이 사건과 같이 임대차계약 후 임대목적물에 관한 매매 등의 계약이 해제되어 임대인의 목적물에 대한 처분권원이 소급적으로 소멸된 경우에는 계약해제로 인하여 제3자의 권리를 해하지 못하도록 규정하고 있는 민법 제548조 제1항 단서 조항 소정의 '제3자'에 이 사건 임차인이 해당되는지 여부에 따라 달리 보아야 한다. 

살피건대 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자라 함은 위 계약목적물에 관하여 권리를 취득한 자 중 계약당사자에게 권리취득에 관한 대항요건을 구비한 자를 말한다 할 것인바, 임대목적물이 주택임대차보호법 소정의 주택인 경우 같은 법 제3조 제1항이 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다."고 규정함으로써 임대주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건을 갖춘 자에게 등기된 임차권과 같은 대항력을 부여하고 있는 점에 비추어 보면 임대인의 임대권원이 되는 계약이 해제되기 전에 임대인으로부터 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 위 법 소정의 대항요건을 갖춘 임차인은 등기된 임차권자와 마찬가지로 민법 제548조 제1항 단서 소정의 '제3자'에 해당된다고 봄이 상당하고, 그렇다면 위 계약해제 당시 이미 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖춘 임차인은 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다 고 할 것이다. 

따라서 위와 같은 취지로 판단한 원심판결은 정당하고, 거기에 소론과 같은 주택임대차보호법상의 대항력에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없으며, 소론이 들고 있는 당원 1995. 12. 12. 선고 95다32037 판결은 임대권한을 해제조건부로 부여한 후 해제조건이 성취된 사안으로 이 사건에 적절한 것이 아니다. 논지는 모두 이유 없다. 

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관   김석수(재판장) 정귀호 이돈희(주심) 

 

상기 대법원 1996. 8. 20. 선고 96다17653 판결과 아래 대법원 1995. 12. 12. 선고 95다32037 판결을 비교하여 그 차이점에 대해 명확히 이해를 하여야 한다. 상기는 임대인이 소유권을 취득한 후 임대차계약 후에 계약해제로 그 소유권을 상실한 경우이며, 아래는 매매계약의 해제를 해제조건부로 임대권한을 위임받은 매수인과 임대차계약을 맺은 경우이다. 임차인으로서는 등기부상 소유자가 아닌 경우에 해당 임대계약을 맺음에 있어 특약 등을 적시하여 계약과 그 책임소제를 명확히 해야한다. 

 

대법원 1995. 12. 12. 선고 95다32037 판결
[건물명도][공1996.2.1.(3),374]

【판시사항】

[1] 주택 매매계약에 부수하여 매매대금 수령 이전에 매수인에게 임대 권한을 부여한 경우, 이는 매매계약의 해제를 해제조건으로 한 것이라고 본 사례 

[2] [1]항의 매매계약이 해제된 경우, 매수인으로부터 주택을 임차한 임차인이 주택임대차보호법상의 대항요건을 구비하였음을 이유로 매도인에게 대항할 수 있는지 여부 

【판결요지】

[1] 주택 매매계약에 부수하여 매매대금 수령 이전에 매수인에게 임대 권한을 부여한 경우, 이는 매매계약의 해제를 해제조건으로 한 것이라고 본 사례. 

[2] 매도인으로부터 매매계약의 해제를 해제조건부로 전세 권한을 부여받은 매수인이 주택을 임대한 후 매도인과 매수인 사이의 매매계약이 해제됨으로써 해제조건이 성취되어 그 때부터 매수인이 주택을 전세 놓을 권한을 상실하게 되었다면, 임차인은 전세계약을 체결할 권한이 없는 자와 사이에 전세계약을 체결한 임차인과 마찬가지로 매도인에 대한 관계에서 그 주택에 대한 사용수익권을 주장할 수 없게 되어 매도인의 명도 청구에 대항할 수 없게 되는바, 이러한 법리는 임차인이 그 주택에 입주하고 주민등록까지 마쳐 주택임대차보호법상의 대항요건을 구비하였거나 전세계약서에 확정일자를 부여받았다고 하더라도 마찬가지이다. 

【참조조문】

[1] 민법 제105조, 제147조 제2항[2] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 민법 제618조

민법 제105조(임의규정)
법률행위의 당사자가 법령 중의 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계없는 규정과 다른 의사를 표시한 때에는 그 의사에 의한다.

민법 제147조(조건성취의 효과)
① 정지조건있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력이 생긴다.
② 해제조건있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력을 잃는다.
③ 당사자가 조건성취의 효력을 그 성취전에 소급하게 할 의사를 표시한 때에는 그 의사에 의한다.

주임법 제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기(등기)가 없는 경우에도 임차인(임차인)이 주택의 인도(인도)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015.1.6>
③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013.8.13>
④ 임차주택의 양수인(양수인)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(임대인)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013.8.13>
⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항·제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. <개정 2013.8.13>
⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(항변권)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. <개정 2013.8.13>

민법 제618조(임대차의 의의)
임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다. 

【참조판례】

[2] 대법원 1991. 3. 27. 선고 88다카30702 판결(공1991, 1252)
대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결(공1995하, 3733)

【전 문】

【원고,상고인】 원고 (소송대리인 변호사 최종옥)

【피고,피상고인】 피고

【원심판결】 수원지방법원 1995. 6. 14. 선고 94나11009 판결

【주문】

원심판결을 파기하고 사건을 수원지방법원 합의부에 환송한다.

【이유】

상고이유를 본다.

(1) 원심은 소외 1이 경기 용인군 (주소 1 생략) 소재 2필지 지상에 그의 처인 소외 2 등의 명의로 건축허가를 받아 3층 다세대주택 2개 동을 신축하여 1993. 8. 27.경 준공한 사실, 원고는 소외 1에 대하여 금 100,000,000원의 대여금 채권이 있어 1992. 12.경 그 변제에 갈음하여 당시 건축 중이던 위 다세대주택 중 2세대, 즉 이 사건 주택 및 가동 301호를 대물변제받기로 약정하였고, 이에 따라 이 사건 주택에 관하여 1994. 1. 20. 위 소외 2 명의로 소유권보존등기가 경료됨과 아울러 원고 명의의 소유권이전등기가 경료된 사실, 그런데 원고는 위 다세대주택이 준공된 후 그 명의로 이전등기를 경료하기 전인 1993. 10. 13. 이 사건 주택 및 가동 301호를 소외 3에게 대금 100,000,000원에 매도하면서, 계약금 1,000,000원은 계약 당일에, 잔금 99,000,000원은 같은 해 11. 15.에 소유권이전등기와 상환으로 지급받기로 약정하고 위 계약 당일 계약금 1,000,000원을 수령하고 먼저 이 사건 주택 등을 위 소외 3에게 명도하여 준 사실, 이에 따라 위 소외 3은 같은 해 11. 12.경 이 사건 주택을 피고에게 기간의 정함이 없이 전세금 18,000,000원에 전세를 놓으려 하였는데, 피고가 위 소외 3의 권리 등에 의문을 표시하자 이에 원고는 위 소외 3의 요청에 따라 위 소외 2 및 소외 3과의 순차 매매계약에 따라 이 사건 주택이 준공될 때까지는 위 소외 3이 전세를 놓아도 이의가 없다는 뜻을 표명하는 한편, 위 소외 2와의 사이에서는 위 소외 3이 이 사건 주택의 전세와 관련한 모든 책임을 지기로 약정한 사실, 이에 피고는 위 소외 3과의 사이에서 이 사건 주택에 관한 전세계약을 체결하고, 같은 해 12. 12. 전세금 18,000,000원을 위 소외 3에게 지급하고 이 사건 주택에 입주한 다음, 같은 달 15. 그 전세계약서에 확정일자를 부여받는 한편, 같은 달 22. 주민등록을 마쳤으나 그 전세권을 등기하지는 아니한 사실, 그 후 위 소외 3이 원고에게 위 매매잔대금을 지급하지 아니하므로 원고는 수차 그 지급을 최고하다가 같은 해 3. 22.경 위 소외 3에게 위 매매계약을 해제하겠다는 뜻을 통지함과 아울러 피고에게는 이 사건 주택을 명도할 것을 요구하기에 이르른 사실, 원고는 1994. 7. 5.경 다시 위 소외 3에게 위 매매계약에 따른 잔대금을 같은 달 15.까지 지급하지 아니할 때에는 그 매매계약이 자동 해제된다는 뜻을 통지한 사실을 인정한 다음, 매수인인 위 소외 3이 그 매수 당시까지도 이 사건 주택이 미등기 건물이었던 관계로 그 명의로 소유권이전등기를 경료하지 못하였으나, 원고가 위 소외 3에게 이 사건 주택을 전세놓을 적법한 권한이 있음을 인정하였고, 그에 따라 피고가 원고와 위 소외 3 사이의 매매계약이 해제되기 이전에 매수인인 위 소외 3으로부터 이 사건 주택을 전세얻어 입주하고 전세계약서에 확정일자를 부여받고 주민등록까지 마침으로써 주택임대차보호법의 대항요건을 갖춘 이상, 피고는 매도인인 원고와는 양립할 수 없는 지위에 놓이게 되었다고 할 것이어서 비록 원고가 그 이후에 위 소외 3과의 매매계약을 해제하였다 하더라도 이로써 피고의 이 사건 주택에 관한 채권적 전세권을 부인할 수 없게 되었다고 할 것이며, 따라서 피고는 그 전세권으로써 원고에게 대항할 수 있다고 할 것이므로 피고가 이 사건 주택을 권원 없이 점유하고 있음을 전제로 하는 원고의 명도 청구 및 부당이득반환 청구는 이유 없다고 판단하였다. 

(2) 그런데, 원심이 인정한 사실관계에 의하면, 원고와 위 소외 3 사이의 매매계약에 부수하여 원고가 위 소외 3에게 이 사건 주택을 전세놓을 권한을 부여한 것은 위 매매계약의 해제를 해제조건으로 한 것이라고 보여지고, 이와 같이 원고로부터 해제조건부로 전세 권한을 부여받은 위 소외 3이 피고와 사이에 전세계약을 체결한 이 사건에 있어, 원고와 위 소외 3 사이의 매매계약이 해제됨으로써 해제조건이 성취되어 그 때부터 위 소외 3이 이 사건 주택을 전세놓을 권한을 상실하게 되었다면, 피고는 전세계약을 체결할 권한이 없는 자와 사이에 전세계약을 체결한 임차인과 마찬가지로 원고에 대한 관계에서 이 사건 주택에 대한 사용수익권을 주장할 수 없게 되어 원고의 이 사건 명도 청구에 대항할 수도 없게 되었다고 할 것이다. 이러한 법리는 피고가 이 사건 주택에 입주하고 주민등록까지 마쳐 주택임대차보호법상의 대항요건을 구비하였거나 전세계약서에 확정일자를 부여받았다고 하더라도 마찬가지이다. 

그럼에도 불구하고, 원심이 원고와 위 소외 3 사이의 매매계약이 해제되었다고 하더라도 피고는 채권적 전세권으로써 원고에 대하여 대항할 수 있다고 판단하여 원고의 이 사건 명도 청구 및 부당이득반환 청구를 기각한 것은, 원고가 위 소외 3에게 이 사건 주택에 관하여 전세계약을 체결할 권한을 부여하기로 하는 약정을 잘못 해석하여 결과적으로 주택임대차보호법상의 대항력의 법리를 오해한 것이라고 하지 아니할 수 없다. 이 점을 지적하는 취지가 포함된 논지는 이유 있다. 

(3) 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   이돈희(재판장) 김석수(주심) 정귀호 이임수  

 

   ㉮ 甲이 乙에게 주택을 분양한 후 수분양자인 乙이 丙에게 임대하여 丙이 입주, 전입신고를 순차로 마쳤고, 그 후 乙 명의로 소유권이전등기를 마친 이후에 분양대금으로 받은 어음의 부도로 甲이 분양계약을 해제한 후 이를 丁에게 매도하고 乙명의의 소유권이전등기를 말소함과 동시에 丁 명의의 소유권이전등기를 마친 경우

 

 소유권을 취득하였다가 계액해제로 소유권을 상실한 임대인으로부터 계약해제 전에 임차 받아 대항요건을 갖춘 임차인은 등기된 임차권자와 마찬가지로 민법 548조 1항 단서 규정의 "제3"에 해당하므로, 丙은 임차권을 새로운 소유자인 丁에게 대항할 수 있다. (대판1996.8.20.  96다17653)  

 

대법원 1996. 8. 20. 선고 96다17653 판결
[건물명도][공1996.10.1.(19),2788]

【판시사항】

임대인이 소유권을 취득하였다가 계약해제로 소유권을 상실하게 된 경우, 그 계약해제 전에 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖춘 임차인의 대항력 유무 (적극)  

【판결요지】

민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자라 함은 계약목적물에 관하여 권리를 취득한 자 중 계약당사자에게 권리취득에 관한 대항요건을 구비한 자를 말한다 할 것인바, 임대목적물이 주택임대차보호법 소정의 주택인 경우 같은 법 제3조 제1항이 임대주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건을 갖춘 자에게 등기된 임차권과 같은 대항력을 부여하고 있는 점에 비추어 보면, 소유권을 취득하였다가 계약해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 같은 법 소정의 대항요건을 갖춘 임차인은 등기된 임차권자와 마찬가지로 민법 제548조 제1항 단서 소정의 제3자에 해당된다고 봄이 상당하고, 그렇다면 그 계약해제 당시 이미 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖춘 임차인은 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다. 

【참조조문】

민법 제543조, 제548조 제1항, 주택임대차보호법 제3조 제1항

【참조판례】

대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결(공1995하, 3733)
대법원 1995. 12. 12. 선고 95다32037 판결(공1996상, 374)

【전 문】

【원고,상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 부천제일법률사무소 담당변호사 길영기 외 3인)

【피고,피상고인】 피고

【원심판결】 인천지법 1996. 3. 29. 선고 96나303 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

【이유】

상고이유를 본다.

원심은 거시 증거에 의하여 소외 1이 1993. 12.경 소외 주식회사 태종합건축사사무소(이하 소외 회사라고 한다)로부터 이 사건 주택을 동생인 소외 2 명의로 분양받은 후, 1994. 1. 15. 이를 위 소외 2를 대리하여 피고에게 임대하여 피고는 명도약정일인 같은 달 25. 무렵 입주하여 같은 달 29. 주민등록을 마치고 현재까지 위 주택에 거주하고 있는 사실, 한편 소외 회사는 1994. 3. 11. 위 분양계약에 따라 위 소외 2 명의로 소유권이전등기를 해 주었는데, 분양대금으로 받은 어음이 결제되지 아니하자 위 분양계약을 해제한 다음 1995. 4. 13. 위 주택을 다시 원고에게 매도한 사실, 그에 따라 위 소외 2 명의의 소유권이전등기도 1995. 5. 15. 말소되고 같은 날 원고 명의의 소유권이전등기가 경료된 사실 등을 인정하였는바, 관계 증거를 살펴보면 원심의 위와 같은 사실인정은 정당하고 소론과 같이 소외 회사가 위 소외 2에게 임대할 권리를 부여하면서 위 분양계약의 해제를 해제조건으로 하였다거나 위 분양계약 자체가 위 어음의 지급거절을 해제조건으로 하고 있다고는 볼 수 없으므로, 이를 전제로 하는 논지는 이유 없다. 

임대차 당시 임대인에게 소유권이나 기타 적법하게 임대할 권리가 없었다거나 사후에 그러한 임대권원이 해제조건의 성취 등으로 소급적으로 소멸되었다면 그 임차인은 가사 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖추었다 하더라도 소유자에 대하여 자신의 임차권을 대항할 수 없다 할 것이나( 당원 1995. 12. 12. 선고 95다32037 판결 참조), 이 사건과 같이 임대차계약 후 임대목적물에 관한 매매 등의 계약이 해제되어 임대인의 목적물에 대한 처분권원이 소급적으로 소멸된 경우에는 계약해제로 인하여 제3자의 권리를 해하지 못하도록 규정하고 있는 민법 제548조 제1항 단서 조항 소정의 '제3자'에 이 사건 임차인이 해당되는지 여부에 따라 달리 보아야 한다. 

살피건대 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자라 함은 위 계약목적물에 관하여 권리를 취득한 자 중 계약당사자에게 권리취득에 관한 대항요건을 구비한 자를 말한다 할 것인바, 임대목적물이 주택임대차보호법 소정의 주택인 경우 같은 법 제3조 제1항이 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다."고 규정함으로써 임대주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건을 갖춘 자에게 등기된 임차권과 같은 대항력을 부여하고 있는 점에 비추어 보면 임대인의 임대권원이 되는 계약이 해제되기 전에 임대인으로부터 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 위 법 소정의 대항요건을 갖춘 임차인은 등기된 임차권자와 마찬가지로 민법 제548조 제1항 단서 소정의 '제3자'에 해당된다고 봄이 상당하고, 그렇다면 위 계약해제 당시 이미 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖춘 임차인은 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다 고 할 것이다. 

따라서 위와 같은 취지로 판단한 원심판결은 정당하고, 거기에 소론과 같은 주택임대차보호법상의 대항력에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없으며, 소론이 들고 있는 당원 1995. 12. 12. 선고 95다32037 판결은 임대권한을 해제조건부로 부여한 후 해제조건이 성취된 사안으로 이 사건에 적절한 것이 아니다. 논지는 모두 이유 없다. 

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관   김석수(재판장) 정귀호 이돈희(주심) 

 

 ㉯ 매매계약의 이행으로 주택을 인도받아 그 임대권한을 명시적 또는 묵시적으로 부여 받은 매수인으로부터 매매계약의 해제 전에 그 주택을 임차하여 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인은 매매계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권으로 매도인의 인도청구에 대항할 수 있다.

(대판2009.1.30.  2008다65617)  

 

대법원 2009. 1. 30. 선고 2008다65617 판결
[건물명도][미간행]

【판시사항】

[1] 매매계약의 이행으로 주택을 인도받아 그 임대권한을 명시적 또는 묵시적으로 부여받은 매수인으로부터 매매계약의 해제 전에 그 주택을 임차하여 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이, 매매계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권으로 매도인의 명도청구에 대항할 수 있는지 여부 (적극)  

[2] 아파트 수분양자가 입주 잔금을 지급할 무렵 분양계약에 따라 분양자로부터 아파트를 인도받고 나아가 그 임대권한을 묵시적으로 부여받았다고 보아, 수분양자로부터 아파트를 임차하여 주택임대차보호법 제3조 제1항에 정한 대항요건을 갖춘 임차인이 분양계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권으로 분양자의 명도청구에 대항할 수 있다고 한 사례  

【참조조문】

[1] 민법 제548조 제1항, 제568조, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3항 [2] 민법 제548조 제1항, 제568조, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3항

【참조판례】

[1] 대법원 1996. 8. 20. 선고 96다17653 판결(공1996하, 2788)
대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결(공2003하, 1921)
대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결(공2008하, 1107)

【전 문】

【원고, 피상고인】 대한주택공사 (소송대리인 변호사 김수룡)

【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 정현 담당변호사 노문기)

【원심판결】 의정부지법 2008. 8. 14. 선고 2007나12099 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 의정부지방법원 본원 합의부로 환송한다.

【이 유】

상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 후에 제출된 준비서면은 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.

매매계약의 이행으로 매매목적물인 주택을 인도받은 매수인이 매도인으로부터 그 주택의 임대권한을 명시적 또는 묵시적으로 부여받은 경우, 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 그 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 매매계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 들어 매도인의 명도청구에 대항할 수 있다.  

원심이 확정한 사실관계와 제출된 증거에 의하면, ① 소외 1은 2002. 9. 18. 원고와 사이에 포천시 소흘읍 송우리 725-6 송천마을뜨란채 주공아파트 (동호수 생략)(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)에 관하여 분양계약(이하 ‘이 사건 분양계약’이라 한다)을 체결하였는데, 위 분양계약에 의하면 이 사건 아파트의 분양대금은 89,515,000원으로서 그 중 ‘입주금’ 59,515,000원은 소외 1이 원고에게 4회에 걸쳐 분할지급(계약금, 1차 중도금, 2차 중도금, 입주잔금)하고, 나머지 3천만 원은 원고가 국민주택기금으로부터 융자를 받은 후 원고의 이 사건 아파트에 관한 소유권보존등기일 또는 위 등기일 이후 입주잔금을 납부하는 경우에는 입주잔금 납부일부터 60일 이내에 소외 1이 그 차주 명의를 소외 1로 변경하거나 원고에게 위 융자금 전액을 일시에 납부하도록 되어 있는 사실, ② 소외 2는 2004. 2. 26. 원고의 승인하에 소외 1로부터 그가 이 사건 분양계약에 따라 원고에게 가지는 권리의무를 승계받은 사실, ③ 원고는 2005. 4.경 소외 2에게, 2005. 4. 26.부터 2005. 5. 25.까지 원고에게 입주잔금을 납부하고 열쇠를 수령하여 이 사건 아파트에 입주하라는 내용의 입주안내서를 보냈는데, 소외 2는 지정된 기간까지 입주잔금을 납부하지 못하다가 2005. 9. 29. 입주잔금을 납부함으로써 입주금을 완납한 사실, ④ 한편, 소외 2는 2005. 8. 27.경 피고와 사이에 이 사건 아파트에 관하여 임대차기간을 2005. 9. 29.부터 2007. 9. 29.까지로 하여 임대차계약을 체결하였는바, 피고는 2005. 9. 29.경 소외 2로부터 이 사건 아파트를 인도받아 거주해 오면서 2005. 10. 19. 전입신고를 한 사실, ⑤ 원고는 2005. 6. 2. 이 사건 아파트에 관하여 그 명의로 소유권보존등기를 마친 바 있고, 소외 2는 위와 같이 입주잔금을 납부하였음에도 위 융자금 3천만 원에 대하여 그 차주 명의를 소외 2로 변경하거나 원고에게 납부하지 않은 사실, ⑥ 이에 원고는 2007. 3. 27.경 소외 2를 상대로 의정부지방법원 2007가단18218호로 위 융자금에 관한 차주 명의 변경 또는 납부의무 위반을 이유로 이 사건 분양계약을 해제하고 이 사건 아파트의 명도를 구하는 소를 제기하여 2007. 9. 21. 승소판결을 받았으며, 위 판결은 그 무렵 확정된 사실 등을 알 수 있다.  

사정이 위와 같다면, 소외 2는 2005. 9. 29. 입주잔금을 지급하고 그 무렵 이 사건 분양계약에 따라 원고로부터 이 사건 아파트를 인도받았다 할 것이고, 나아가 원고로부터 그 임대권한을 묵시적으로 부여받았다고 봄이 상당하다. 따라서 피고가 적법하게 임대할 수 있는 권한이 있는 소외 2로부터 이 사건 아파트를 임차한 후 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 이상, 앞서 본 법리에 따라 그 이후에 이루어진 이 사건 분양계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 들어 원고의 명도청구에 대항할 수 있다 할 것이다. 

그럼에도 불구하고, 원심은 원고가 소외 2의 채무불이행을 이유로 이 사건 분양계약을 해제한 이상 소외 2가 이 사건 아파트를 적법하게 임대할 권한이 있었는지 여부 및 피고가 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖추었는지 여부에 관계없이 피고는 원고의 명도청구에 대항할 수 없다고 판단하였는바, 이러한 원심판결에는 계약해제의 효력이 미치지 않는 제3자의 범위에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 

그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원으로 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관   김지형(재판장) 고현철 전수안 차한성(주심) 

 

 (3) 공유자  


  임차주택이 공유로 되어 있는 경우 과반수의 공유자와 체결한 임대차계약은 공유자 전원에 대한 관게에 있어서도 유효하고, 주택인도 등 요건을 갖추면 대항력과 우선변제권이 인정된다. 


 판례에 나타난 구체적 사례를 보명 아래와 같다.  

   ㉮ 甲과 乙이 각 1/2 지분을 자진 부동산을 甲이 乙과의 결의 없이 丙에게 임대한 경우 -> 공유자가 공유물을 임대하는 것은 공유물의 관리행위이고 공유물의 관리행위는 공유자지분의 과반수로써 결정하여야 하므로, 임대계약은 적어도 乙에 대하여는 무효인 계약임이 자명하다(원심은 무효가 아니라고 판단하였음)  
(대판1962.4.4. 62다1)  (과반수란 1/2 보다 큰 것을 말한다. 즉 1/2 초과)  

 

대법원 1962. 4. 4. 선고 62다1 판결
[가옥명도][집10(2)민,061]

【판시사항】

가. 2인 공유 가옥에 대하여 그 1인이 상대 공유자와의 결의 없이 한 임대차계약의 효력 

나. 위의 경우 상대 공유자가 한 명도청구 행위의 성질 

【판결요지】

과반수공유자의 결의 없이 한 임대차계약은 무효이므로 결의에 참가하지 아니한 공유자의 보존행위로서의 명도청구는 적법하다 

【참조조문 】

민법 제265조

【전 문】

【원고, 상고인】 원고

【피고, 피상고인】 피고 1 외 2인

【원심판결】 제2심 서울고등법원 1961. 10. 25. 선고 60민공1992 판결

【주 문】

원판결을 파기한다.

사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이 유】

원고 소송대리인의 상고이유는 이판결서 끝에 매어진 상고이유서에 쓰여저 있는 것과 같다.

생각하건대 공유자가 공유물을 타인에게 임대하는 것과 같은 행위는 공유물의 관리행위라 할 것이고 공유자의 한사람이 불법점거자에게 대하여 명도나 인도를 청구하는 것은 공유물의 보존행위라 할 것이며 공유물의 관리 행위는 공유자의 지분의 과반수로써 결정함이 민법 제265조( 구 민법 제252조)의 규정에 의하여 분명하다 할 것이다 이 사건에 있어서 원심의 판결 이유에 의하면 원심은 이 사건 가옥이 원고와 소외인의 각각 1/2 지분을 가진 공유물로 인정하면서 공유자의 한사람인 소외인이 원고와의 결의 없이 피고들에게 임대하였다 하더라도 이는 공유자의 내부관계의 규율에 위반함에 불과하고 소외인의 피고들에 대한 임대차계약은 무효가 아니라고 판시 하였으나 앞에서 설명한 바와 같이 임대차와 같은 관리행위에 있어서 공유자의 지분의 과반수가 되지 못하는 소외인의 피고들에 대한 임대계약은 적어도 1/2 지분권자인 원고에 대하여서는 무효인 계약임이 자명하다 할 것이고 원고가 공유자로써 하는 명도청구는 공유물의 보존 행위라 할 것인바 원심이 이와 반대의 견해로써 소외인의 피고들에 대한 임대차 계약을 무효가 아니라고 판시하고 원고의 명도청구가 보존행위가 아니라고 판시 (타공유자에게 불이익을 초래할 염려가 있거나 또는 긴급을 요하지 아니하는 행위는 보존 행위라고 할 수 없다는 주석을 붙이기는 하였다)한 것은 공유물의 관리 보존에 관한 법리를 오해한 위법이 있어 파기를 면치 못할 것이다 

논지는 이유있으므로 원판결을 파기하고 원심으로 하여금 다시 심판케 하기 위하여 사건을 서울고등법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법원판사   홍순엽(재판장) 사광욱 양회경 민복기 방순원 나항윤 이영섭  

 

대법원 2019. 5. 30. 선고 2016다245562 판결
[부당이득금][미간행]

【판시사항】

[1] 공유자 사이에 공유물을 사용·수익할 구체적인 방법을 정하는 것이 공유자의 지분의 과반수로 결정하여야 하는 공유물의 관리에 관한 사항인지 여부 (적극) 및 과반수 지분의 공유자가 공유물의 특정 부분을 배타적으로 사용·수익하기로 정하는 것이 공유물의 관리방법으로서 적법한지 여부  (적극)  

[2] 공유자가 공유물을 타인에게 임대하는 행위 및 그 임대차계약을 해지하는 행위가 공유자의 지분의 과반수로 결정하여야 하는 공유물의 관리행위에 해당하는지 여부 (적극)  

【참조조문】

[1] 민법 제265조 [2] 민법 제265조

【참조판례】

[1] 대법원 2002. 5. 14. 선고 2002다9738 판결(공2002하, 1399)
[2] 대법원 1962. 4. 4. 선고 62다1 판결(집10-2, 민61)
대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다37905 판결(공2010하, 1900)

【전 문】

【원고, 상고인】 주식회사 제일드림 (소송대리인 법무법인 나라 담당변호사 김경규 외 1인)

【피고, 피상고인】 ○○△△△△△△△△14층자치운영관리회 (소송대리인 법무법인 위민 담당변호사 김경민 외 1인)

【원심판결】 서울중앙지법 2016. 8. 10. 선고 2016나2573 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 공유자 사이에 공유물을 사용·수익할 구체적인 방법을 정하는 것은 공유물의 관리에 관한 사항으로서 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 할 것이고, 과반수 지분의 공유자는 다른 공유자와 사이에 미리 공유물의 관리방법에 관한 협의가 없었다 하더라도 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있으므로, 과반수 지분의 공유자가 그 공유물의 특정 부분을 배타적으로 사용·수익하기로 정하는 것은 공유물의 관리방법으로서 적법하다(대법원 2002. 5. 14. 선고 2002다9738 판결 참조).  

그리고 공유자가 공유물을 타인에게 임대하는 행위 및 그 임대차계약을 해지하는 행위는 공유물의 관리행위에 해당하므로 민법 제265조 본문에 의하여 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 한다(대법원 1962. 4. 4. 선고 62다1 판결, 대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다37905 판결 등 참조).  

2. 원심판결 이유 및 기록에 의하면, 다음의 사실을 알 수 있다.

가. 주식회사 바이뉴테크먼트는 1997년경 서울 종로구 (주소 생략)에 있는 집합건물인 지하 7층, 지상 15층 규모의 △△△△△△△△ 상가(이하 ‘이 사건 상가’라고 한다)를 분양하면서, 상가 14층을 하나의 구분소유 건물로 하되, 14층 총전유면적 471.28㎡를 64개의 구좌로 나누어(1구좌당 공유지분은 약 7.36/471.28이다) 개인에게 각 구좌를 분양하였다. 이로써 이 사건 상가 14층은 다수의 개인들이 공유하게 되었다.  

나. 원고는 2011. 11. 17.부터 2014. 9. 16.까지 총 19개 구좌를 매수하여 그 지분에 관한 소유권이전등기를 마쳤다. 그리고 피고는 이 사건 상가 14층의 공유자들로 구성된 비법인 사단이다. 

다. 이 사건 상가 14층의 공유자들은 그 공유물을 다음과 같이 관리하여 왔다. ① 2001. 6. 4. 주식회사 하비뉴가 위 14층에서 레스토랑을 운영하며 관리를 시작하였는데 수익이 별로 나지 않아 해산되었고, ② 2007. 4. 4.부터는 피고가, 2011. 7. 1.부터는 주식회사 성림이 각 관리하였으며, ③ 2014. 5. 31. 개최된 피고 회원총회(이하 ‘이 사건 총회’라고 한다)를 통하여 그 무렵부터 피고가 최종적으로 14층의 관리 주체가 되었다. 주식회사 하비뉴와 주식회사 성림은 공유자들이 14층의 관리를 위하여 설립한 회사이다.  

라. 이 사건 총회에는 총 64개 구좌 중 40개 구좌에 해당하는 공유자들이 참석하였고, 참석자들은 만장일치로 다음과 같은 결의를 하였다. ① 피고의 신임 회장으로 소외인을 선출한다. ② 이 사건 상가 14층에 관한 2014. 5. 31.까지의 지출·결산안을 승인하고, 2014. 6. 1.부터 위 14층에 관한 피고의 예산안을 승인한다. ③ 총회 개최일 이전의 관리주체인 주식회사 성림을 해산한다. 한편 이 사건 총회에서 결의된 피고의 예산안에 의하면, 수입 항목은 2014. 6.부터 12.까지 임대료 수입 59,000,000원, 부가세 5,900,000원, 수입총계 64,900,000원이고, 지출 항목은 배당금 44,800,000원(회원 1구좌당 월 10만 원씩 배당), 업무추진비 5,600,000원(회장·경리 등 6월분부터 업무추진비로 지급), 임원회의비 1,200,000원 등 지출합계 64,900,000원이다.  

마. 이 사건 상가 14층의 관리를 맡은 주식회사 하비뉴, 주식회사 성림, 피고 등은 각기 그 관리기간 동안 14층에 관하여 임차인들과 임대차계약을 체결하고 보증금과 차임을 수령한 다음, 이를 수입금으로 하여 피고가 정한 기준에 따라 피고 소속 회원들(공유자들)에게 일정한 배당금을 지급해 왔다. 

바. 원고는 피고에게 공유지분을 취득한 2011. 11. 17.경부터 계산한 임대수익을 지급할 것을 요구하였다. 피고는 원고의 요구금액이 아니라, 이 사건 총회에서 결의된 지출·결산안 및 예산안이 정한 바에 따라 계산된 배당금 54,041,770원을 지급하려 하였다. 그런데 원고가 위 돈의 수령을 거부하자 피고는 위 돈을 변제공탁하였다. 

3. 앞서 본 법리에 비추어 살펴본다. 이 사건 총회는 이 사건 상가 14층 공유지분의 과반수를 소유한 공유자들이 참석하여 결의가 이루어졌다. 위 총회에서 결의된 예산안은 ‘피고가 이 사건 상가 14층을 제3자에 임대하여 얻은 임대수입에서 공유자들이 지출을 승인한 각종 경비를 제외한 나머지를 공유자 전원에게 공유지분대로 배분하는 것’을 내용으로 한다. 이는 공유지분의 과반수 공유자들이 공유물인 이 사건 상가 14층을 사용·수익할 구체적 방법을 정한 것으로서 공유자 중의 한 사람인 원고와 개별적으로 협의를 거치지 않았다고 하더라도 공유자들 전원에 대하여 그 효력이 있다. 그리고 공유지분의 과반수를 소유한 공유자들이 공유물에서 발생한 수익을 공유자들로 구성된 비법인 사단인 피고를 통하여 배분하기로 결정한 것 역시 공유물의 사용·수익에 관한 구체적 방법을 정한 것으로서 허용된다.  

따라서 피고가 이 사건 총회 결의에 따라 임차인들로부터 받은 임대수입에서 각종 경비를 제외한 나머지를 원고를 포함한 공유자들에게 그 공유지분에 따라 배분한 것을 두고, 피고가 법률상 원인 없이 임대수입 상당액을 부당이득하였다고 볼 수 없다. 기록에 비추어 보더라도, 피고가 임대수입에서 각종 비용 등을 공제한 나머지를 공유자들에게 배분한 것이 불합리하다고 볼 수 없다. 원심이 그 판시와 같은 이유를 들어 원고의 부당이득반환청구를 받아들이지 않은 것은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 공유자의 부당이득반환청구권에 관한 법리를 오해하는 등의 잘못이 없다. 

4. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   박정화(재판장) 권순일(주심) 이기택 김선수 

 

대법원 2012. 10. 25. 선고 2010다56586 판결
[사용료][공2012하,1905]

【판시사항】

[1] 종중이 총회결의에 의하지 않고 타인에게 기한을 정하지 않은 채 건축물을 목적으로 하는 토지의 사용권을 부여한 경우, 이를 처분행위로 단정하여 전체가 무효라고 볼 수 있는지 여부  (소극)  

[2] 갑 종중이 대종중인 을 종중에게, 갑 종중 소유 토지 위에 을 종중의 재실 및 사당을 신축하여 토지를 무상으로 사용하도록 승낙한 사안에서, 갑 종중의 토지에 관한 무상사용 승낙행위가 처분행위에 해당한다고 보아 총회결의가 없었음을 이유로 전체가 무효라고 본 원심판결에 법리오해의 위법이 있다고 한 사례  

【판결요지】

[1] 총유물의 처분이라 함은 ‘총유물을 양도하거나 그 위에 물권을 설정하는 등의 행위’를 말하므로, 그에 이르지 않은 단순히 ‘총유물의 사용권을 타인에게 부여하거나 임대하는 행위’는 원칙적으로 총유물의 처분이 아닌 관리행위에 해당한다고 보아야 한다. 한편 민법 제619조에 의하면 처분의 능력 또는 권한 없는 사람도 석조, 석회조, 연와조 및 그와 유사한 건축물을 목적으로 한 토지의 임대차의 경우에는 10년, 그 밖의 토지의 임대차의 경우에는 5년의 범위 안에서 다른 사람에게 토지를 임대할 수 있으므로, 종중이 종중총회의 결의에 의하지 않고 타인에게 기한을 정하지 않은 채 건축물을 목적으로 하는 토지의 사용권을 부여하였다고 하더라도 이를 곧 처분행위로 단정하여 전체가 무효라고 볼 것이 아니라 관리권한에 기하여 사용권의 부여가 가능한 범위 내에서는 관리행위로서 유효할 여지가 있다고 봄이 타당하다. 

[2] 갑 종중이 대종중인 을 종중에게, 갑 종중 소유 토지 위에 을 종중의 재실 및 사당을 신축하여 토지를 무상으로 사용하도록 승낙한 사안에서, 갑 종중의 토지에 관한 무상사용 승낙행위는 원칙적으로 종중재산에 관한 처분행위가 아닌 관리행위에 해당한다고 보아야 하고, 갑 종중이 이사회 의결을 거쳐 위 토지를 을 종중이 무상으로 사용할 수 있도록 승낙한 행위가 처분행위에 이르지 아니한 관리행위의 범위 내에서는 갑 종중 정관에 근거를 둔 것으로서 유효하다고 볼 여지가 있음에도, 갑 종중의 토지에 관한 무상사용 승낙행위가 건물의 소유를 목적으로 하는 것으로서 그 기한을 정하지 않았다는 사정만으로 곧 처분행위에 해당한다고 속단하여 총회결의가 없었음을 이유로 전체가 무효라고 본 원심판결에 법리오해의 위법이 있다고 한 사례. 

【참조조문】

[1] 민법 제31조, 제275조, 제276조 제1항, 제619조 [2] 민법 제31조, 제275조, 제276조 제1항, 제619조

【참조판례】

[1] 대법원 1962. 4. 4. 선고 62다1 판결(집10-2, 민61)
대법원 1998. 10. 2. 선고 98다28978 판결

【전 문】

【원고, 피상고인】 ○○○○○○○종중 (소송대리인 변호사 이영준 외 1인)

【피고, 상고인】 △△△△△△△△△대종회

【원심판결】 서울고법 2010. 6. 18. 선고 2009나66862 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이 유】

상고이유에 대하여 판단한다.

1. 원심은, 이 사건 토지를 무상으로 사용할 권원이 있다는 피고의 주장에 대하여, 그 채택 증거에 의하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 원고 소유의 이 사건 토지 위에 건물(재실 및 사당)을 신축하도록 한 후 그 토지를 무상으로 기한 없이 계속 사용하도록 승낙하는 행위는 원고 종중재산의 처분행위에 해당한다고 봄이 상당하고, 종중 소유의 재산은 종중원의 총유로서 그 관리 및 처분은 원칙적으로 종중규약이 정한 바에 따르고 만일 종중규약에 그러한 규정이 없을 때에는 종중총회의 결의에 의하여야 하는데, 이 사건 토지에 관한 무상사용 승낙행위 당시 원고의 정관은 종중재산의 처분행위를 총회의 의결사항으로 규정하고 있었고, 설령 이러한 정관 규정이 원고의 구성원을 제한하는 등의 종중의 본질에 반하는 일부 규정으로 인하여 무효라고 하더라도 이 경우 종중재산 처분에 관한 일반 법리에 따라 종중재산 처분은 총회의 의결사항으로 보아야 하므로, 이 사건 토지에 관한 무상사용 승낙행위를 하기 위해서는 원고 종중총회의 결의가 필요한데 그와 같은 총회결의가 있었다고 보기 어렵다는 이유로 이를 배척하였다. 

2. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 그대로 수긍하기 어렵다.

가. 총유물의 처분이라 함은 ‘총유물을 양도하거나 그 위에 물권을 설정하는 등의 행위’를 말하므로, 그에 이르지 않은 단순히 ‘총유물의 사용권을 타인에게 부여하거나 임대하는 행위’는 원칙적으로 총유물의 처분이 아닌 관리행위에 해당한다고 보아야 한다( 대법원 1962. 4. 4. 선고 62다1 판결, 대법원 1998. 10. 2. 선고 98다28978 판결 등 참조). 한편 민법 제619조에 의하면 처분의 능력 또는 권한 없는 사람도 석조, 석회조, 연와조 및 그와 유사한 건축물을 목적으로 한 토지의 임대차의 경우에는 10년, 그 밖의 토지의 임대차의 경우에는 5년의 범위 안에서 다른 사람에게 토지를 임대할 수 있으므로, 종중이 종중총회의 결의에 의하지 않고 타인에게 기한을 정하지 않은 채 건축물을 목적으로 하는 토지의 사용권을 부여하였다고 하더라도 이를 곧 처분행위로 단정하여 그 전체가 무효라고 볼 것이 아니라 관리권한에 기하여 사용권의 부여가 가능한 범위 내에서는 관리행위로서 유효할 여지가 있다고 봄이 상당하다.  

나. 원심이 확정한 사실관계를 위 법리에 비추어 보면, 원고의 이 사건 토지에 관한 무상사용 승낙행위는 원고가 대종중인 피고에게 이 사건 토지 위에 피고의 재실 및 사당을 신축하여 그 토지를 무상으로 사용하도록 한 것으로서 이는 원칙적으로 원고 종중재산에 관한 처분행위가 아닌 관리행위에 해당한다고 보아야 하는 데다가, 원고의 1996. 6. 2.자 개정 정관에 의하면 고정자산의 취득과 처분은 총회의결사항이나(제22조 제6호), 고정자산의 사용료 징수(제28조 제9호)나 회장이 부의하는 사항(제28조 제7호)은 이사회 의결사항이라는 것이므로 원고가 고정자산을 임대하는 경우는 물론이고 무상으로 사용하게 하는 경우에도 처분행위에 이르지 않은 관리행위의 경우에는 이사회 의결사항으로 봄이 상당하다. 

그렇다면 원고 종중이 1999. 9. 22. 이사회의 의결을 거쳐 이 사건 토지를 피고 종중이 무상으로 사용할 수 있도록 승낙한 행위도 처분행위에 이르지 아니한 관리행위의 범위 내에서는 위 개정 정관에 근거를 둔 것으로서 유효하다고 볼 여지가 있음에도, 원심은 원고의 이 사건 토지에 관한 무상사용 승낙행위가 건물의 소유를 목적으로 하는 것으로서 그 기한을 정하지 않았다는 사정만으로 곧 처분행위에 해당한다고 속단하여 거기에 원고 종중총회의 결의가 없었음을 이유로 그 전체가 무효라고 판단하였으니, 이러한 원심의 조치에는 총유재산의 처분행위나 관리행위 및 정관의 해석에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 취지의 상고이유의 주장에는 정당한 이유가 있다. 

3. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관   김신(재판장) 민일영 이인복(주심) 박보영

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서울고등법원 2010. 6. 18. 선고 2009나66862 판결
[사용료][미간행]

【전 문】

【원고, 피항소인】 동래정씨승지공종중 (소송대리인 변호사 최익석)

【피고, 항소인】 동래정씨설학재공파대종회 (소송대리인 법무법인 중추 담당변호사 조승곤)

【제1심판결】 의정부지방법원 2009. 6. 26. 선고 2008가합8697 판결

【변론종결】
2010. 4. 23.

【주 문】

1. 피고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 피고가 부담한다.

【청구취지 및 항소취지】
청구취지

피고는 원고에게 130,192,920원 및 그 중 22,659,840원에 대하여는 2004. 3. 21.부터, 25,340,580원에 대하여는 2005. 3. 21.부터, 26,453,340원에 대하여는 2006. 3. 21.부터, 27,363,780원에 대하여는 2007. 3. 21.부터, 28,375,380원에 대하여는 2008. 3. 21.부터 각 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일까지는 연 5%의, 다음날부터 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하고, 2008. 3. 22.부터 별지 목록 1토지의 인도 완료일까지 연 29,336,400원의 비율에 의한 금원을 매년 3. 21.에 지급하라. 

항소취지

제1심 판결 중 피고 패소부분을 취소하고, 이 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.

【이 유】

1. 본안 전 항변에 관한 판단

가. 이 부분에 설시할 이유는 아래에서 추가하는 것 외에는 제1심 판결 이유 중 해당 부분과 같다( 민사소송법 제420조 본문)

나. 피고는, ‘소송행위 및 소송비용 등에 관한 일체의 행위’를 이사회 의결사항으로 정하고 있는 원고 종중규약은 2004. 2. 29. 원고 종중의 임시총회에서 개정된 것인데 위 임시총회가 적법하게 개최되지 않고 개정된 규약 내용은 종중의 본질에 반하므로 원고 종중의 위 규약은 무효이고 종중 총회의 적법한 결의 없이 제기된 이 사건 소는 부적법하다고 항변한다. 

살피건대, 2004. 2. 29.자 원고 종중의 임시총회가 적법하게 개최되지 않았다는 점에 관하여 이를 인정할 증거가 없고, 소송행위 및 소송비용 등에 관한 일체의 행위를 이사회의결사항으로 하는 개정된 규약 내용이 종중의 본질에 반한다고 볼 수 없으므로 피고의 위 항변도 이유 없다. 

2. 본안에 관한 판단

가. 기초사실

(1) 원고는 동래정씨 시조 소외 1의 15세손 승지공 소외 2를 공동선조로 하는 후손들로 구성된 종중이고, 피고는 동래정씨 시조 소외 1의 12세손인 설학재공 소외 3을 공동선조로 하는 후손들로 구성된 종중이다. 

(2) 피고는 원고 소유인 별지 목록 1기재 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)상에 2003. 3. 21. 같은 목록 2기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 신축하여 현재까지 이를 점유·사용하고 있다. 

(3) 피고가 점유를 개시한 2003. 3. 21.이후의 이 사건 토지의 차임은 다음과 같다.



년도 면적(㎡) 토지단가 (원/㎡) 기초가격 기대이율 기간계산 기간임료 비고
2003 1,686 448,000 755,328,000 3% 365/365 22,659,840 2003. 3. 21~2004. 3. 20.
2004 1,686 510,000 844,686,000 3% 365/365 25,340,580 2004 3. 21~2005 3. 20.
2005 1,686 523,000 881,778,000 3% 365/365 26,453,340 2005 3. 21~2006 3. 20.
2006 1,686 541,000 912,126,000 3% 365/365 27,363,780 2006 3. 21~2007 3. 20.
2007 1,686 561,000 945,846,000 3% 365/365 28,375,380 2007. 3. 21~2008. 3. 20.
2008 1,686 580,000 977,880,000 3% 120/365 9,644,840 2008. 3. 21~2008. 7. 18.
합계 ？ ？ ？ ？ ？ 139,837,760 ？

[인정근거] 다툼 없는 사실, 감정인 소외 4의 감정결과 및 변론 전체의 취지

나. 원고의 임대차계약에 기한 청구에 대한 판단

원고는, 피고가 2003. 3. 21. 이 사건 건물을 신축하면서 원고에게 이 사건 토지의 사용을 승낙해 주면 그에 상응하는 사용료를 지급하기로 약속했고 이와 같이 2003. 3. 21.자로 원고와 피고 사이에 보증금 및 기간은 정하지 않고 정당한 차임액 상당의 차임을 지급하기로 하는 임대차계약이 체결되었으므로 피고는 위 임대차계약에 기하여 이 사건 토지를 점유하기 시작한 2003. 3. 21.부터 이 사건 토지를 반환할 때까지 차임을 지급할 의무가 있다고 주장한다. 

살피건대, 원고 주장과 같이 원·피고 사이에 2003. 3. 21.자로 임대차계약이 체결되었다는 점에 관하여 갑 제6, 8호증, 갑 제12호증의 1, 2의 각 기재만으로 인정하기 부족하고 달리 인정할 증거가 없으므로 원고의 위 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 받아들일 수 없다. 

다. 원고의 부당이득반환 청구에 대한 판단

(1) 당사자의 주장

원고는 선택적으로, 피고가 이 사건 토지를 아무런 권원 없이 사용·수익하고 있으므로 이 사건 토지를 점유하기 시작한 2003. 3. 21.부터 이 사건 토지를 반환할 때까지 차임 상당의 부당이득금을 지급할 의무가 있다고 주장한다. 

이에 대하여 피고는, 원고가 1999. 4. 22.자 및 1999. 9. 22.자로 원고 소유인 이 사건 토지를 피고의 재실건립에 무상으로 사용하되 구체적인 내용은 당시 원고 회장에게 위임하는 내용의 이사회 결의를 하였으며, 그에 따라 당시 원고 회장 소외 5가 이 사건 토지 사용승낙을 하였는바, 피고는 이 사건 토지를 무상으로 점유·사용할 권리가 있다고 주장한다. 

(2) 인정사실

피고는 1999년 피고의 중시조인 설학재공의 재실과 설학재공 및 그 자제인 현령공, 동평군을 함께 모실 사당의 건립을 추진하였는데, 설학재공이 원고의 중시조인 승지공의 증조부가 되고 설학재공의 묘소가 원고 소유의 토지에 있으며 당시 피고의 대표자 회장 소외 5는 원고 대표자 회장을 겸하고 있었기에 원고 소유의 의정부시 용현동 (지번 1 생략), 같은 동 (지번 2 생략), (지번 3 생략)의 일부를 그 부지로 선정하게 되었다. 그리하여 피고는 1999. 4. 21. 원고의 사무실에서 재실건립추진위원 전원이 참석한 가운데 재실건립추진회의를 하였고, 원고는 1999. 4. 22. 원고 소유인 위 토지들을 피고의 재실건립에 무상으로 사용하기로 하는 내용의 이사회 결의를 하였으며, 그 후 부지의 위치를 변경하여 1999. 9. 22. 원고 소유의 위 토지들 중 용현동 (지번 3 생략)을 피고의 재실(사당, 관리동 포함) 건립에 무상 사용(지목변경, 건축물 건립)토록 이사회에서 결의하며 건립과정 중의 모든 권한을 회장 소외 5에게 위임한다는 내용의 이사회결의를 하였다. 

그리하여 소외 5는 이 사건 토지(2001. 8. 8. 위 용현동 (지번 3 생략)로부터 용현동 (지번 4 생략)이 분할되어 나와 같은 날 이 사건 토지로 전환등록됨)에 대하여 대지사용승낙을 하였고 피고는 이 사건 건물을 신축하여 2003. 3. 21. 사용승인을 받았고 이 사건 건물의 재실에서 원·피고 종중원들이 참석하는 가운데 매년 시제를 지내고 있다. 

그런데 피고의 2008. 2. 26. 정기총회에서 회장 소외 5의 후임으로 그동안 회장을 배출해온 승지공파가 아닌 직장공파 소속의 소외 6이 선출되었는데, 피고 종중원 소외 7 등은 2008. 2. 29. 소외 6을 상대로 직무집행정지 가처분신청을 하고 피고 등을 상대로 2008. 2. 26.자 회장선임결의무효확인의 소를 제기하여 결국 피고의 위 회장선임절차에 절차 및 내용상 중대한 하자가 있어 위 결의는 무효라는 판결이 선고·확정되었다. 그 후 법원의 임시총회소집허가결정에 기하여 소집된 2009. 6. 26.자 피고의 임시총회에서 소외 8이 피고의 새 회장으로 선출되었다. 

한편 원고가 1973. 5. 18. 제정하고 1983. 10. 16. 및 1996. 6. 2. 각 개정한 정관에는 회원의 자격을 승지공의 후손 중 서울 중랑구 (이하 생략) ○○부락에 거주하고 있는 자로 한정하여 그 회원들에게만 총회의 의결권을 부여하도록 규정하고 있었는데, 원고를 상대로 한 관련 소송( 서울지방법원 북부지원 2003가합1469)에서 위 정관 규정이 종중의 본질에 반하여 무효라는 내용의 판결이 선고되자, 원고는 2004. 2. 29. 임시총회를 개최하여 원고 종중의 명칭을 “동래정씨 승지공파 양원종중”에서 “동래정씨승지공파종중”으로 변경하고 주사무소를 “서울 중랑구 망우동 (지번 5 생략)”에서 “서울 중랑구 망두1동 (지번 6 생략)(문중회관)”으로 변경하며, 원고 종원은 승지공 후손으로 종원자격을 취득한 대한민국 국적을 가진 성년남자로 하고(제5조 제1항), 이사회는 고정자산에 관한 취득 및 처분(제15조 제2호), 소송행위 및 소송비용 등에 관한 일체의 행위(제8호) 등을 결의할 수 있는 것으로 종중규약을 개정하였다. 

한편 원고의 1996. 6. 2.자 개정 정관에는 고정자산의 취득과 처분은 총회의결사항으로 되어 있고(제22조 제6호), 고정자산의 사용료 징수(제28조 제9호)나 회장이 부의하는 사항(제28조 제7호)은 이사회 의결사항으로 규정하고 있다. 

[ 인정근거 : 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5, 9 내지 11, 13 내지 16, 18, 19, 21호증, 을 제1 내지 7호증(각 가지번호 포함), 을 제8호증의 1, 2, 3, 을 제9호증의 1, 2, 3, 4, 으 제11호증의 1, 2, 3, 을 제12호증의 1, 2, 당심 증인 소외 5, 소외 9의 각 일부 증언, 사실조회결과, 변론 전체의 취지 ] 

(3) 이 사건 토지의 무상사용 승낙행위의 성격

살피건대, 위에서 인정한 바와 같이 원고 소유의 이 사건 토지상에 이 사건 건물을 신축하도록 하고, 그 후 아무런 대가 없이 이 사건 토지를 기한 없이 계속 사용하도록 승낙하는 행위는 원고 종중재산의 사용료 징수 내지 단순한 보존행위를 넘어서는 것으로 이는 원고 종중재산의 처분행위에 해당한다고 봄이 상당하다. 

(4) 종중 소유의 재산은 종중원의 총유로서 그 관리 및 처분은 원칙적으로 종중규약이 정한 바에 따르고 만일 종중규약에 그러한 규정이 없을 때에는 종중총회의 결의에 의하여야 한다. 

피고는, 2004. 2. 29. 개정된 원고 종중규약(갑 제5호증)에 의하면 종중재산 처분행위가 이사회의결사항으로 규정되어 있는데, 원고가 1999년 9월 이사회에서 이 사건 토지의 무상사용 승낙결의를 할 때에도 종중재산 처분행위는 이사회의결사항에 포함되어 있었고, 종중재산 처분행위를 총회의결사항으로 규정하고 있는 정관(갑 제9호증)은 종중의 명칭이나 구성원이 현재 원고와 다른 이상 위 이사회 결의 당시의 원고 종중규약으로 볼 수 없다고 주장한다. 

앞서 인정한 사실에서 나타난 바와 같은 2004. 2. 29.자 원고의 임시총회가 개최된 배경과 그 결의 내용, 원고 종중의 규약 개정과정 등을 살펴볼 때 갑 제9호증의 정관은 원고 종중의 2004. 2. 29.자 개정 전의 규약으로 봄이 상당하고 위 정관 규정 제22조에 종중재산의 처분행위는 총회의 의결사항이라 명시되어 있음은 앞서 본 바와 같다. 다만 갑 제9호증의 정관은 원고의 구성원을 제한하는 등 일부 내용이 종중 본질에 반하여 무효로 판시된 바 있는데, 설령 그에 따라 종중재산의 취득 및 처분사항에 관하여 총회의 의결사항으로 규정하고 있는 위 정관 규정 제22조까지도 무효로 되었다고 가정하더라도 피고 주장과 같이 현재 원고 종중규약에 종중재산의 처분행위를 이사회 의결에 따르도록 한다는 규정이 있다는 사정만으로 곧바로 1999년 9월 당시에도 동일한 내용의 종중규약이 있다고 추단할 수는 없고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 그렇다면 위 이사회 결의 당시 결국 종중재산의 취득 및 처분사항에 관하여는 원고 종중에 따로 정해진 규약이 없는 것으로 귀결될 뿐인데, 이 경우 종중재산 처분에 관한 일반 법리에 따라 종중재산 처분은 총회의 의결사항으로 봄이 상당하다. 이 사건의 경우 이 사건 토지의 무상 사용승낙에 대하여 원고의 총회의결이 있다는 점에 관하여 당심 증인 소외 9의 증언만으로는 이를 인정하기 부족하고 달리 인정할 증거가 없다. 

따라서 이 사건 토지를 무상 사용할 권원이 있다는 피고의 위 주장은 어느 모로 보나 받아들일 수 없다.

(5) 소결

따라서 피고는 원고에게 피고가 이 사건 건물을 신축한 2003. 3. 21.부터 2008. 3. 20.까지의 차임 상당의 부당이득 130,192,920원(22,659,840원 + 25,340,580원 + 26,453,340원 + 27,363,780원 + 28,375,380원) 및 이에 대하여 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본이 송달된 다음날인 2008. 8. 29.부터 피고가 이 사건 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 제1심 판결 선고일인 2009. 6. 26.까지는 민법이 정한 연 5%, 다음날부터 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있고, 이 사건 토지에 관하여 앞서 인정한 2008년도 기초가격 977,880,000원에 기대이율 3%를 곱한 29,336,400원이 이 사건 토지에 대한 2008. 3. 21.부터 2009. 3. 20.까지 1년 치 차임이고 그 이후 차임도 동일한 금원으로 봄이 상당한바, 원고가 구하는 바에 따라 2008. 3. 22.부터 이 사건 토지의 반환일까지 매년 3. 21.(원고의 의사가 차임의 선지급을 구하고 있다고는 보이지 아니하므로 여기서 ‘매년’ 3. 21.은 그 다음해 3. 21.을 의미하는 것으로 봄이 상당하다)에 연차임 29,336,400원 상당의 부당이득을 지급할 의무가 있으며 피고가 이를 다투는 이상 미리 청구할 필요도 인정된다(원고는 2003. 3. 21.부터 2008. 3. 20.까지 사이에 발생한 부당이득금에 대하여 각 그 지급의무가 있는 날 다음날부터의 지연손해금 내지는 이자의 지급도 구하고 있으나, 부당이득반환청구권은 기한의 정함이 없는 채권으로서 반환의무자는 이행청구를 받은 때로부터 지체책임을 지므로 위 인정 범위를 초과하는 원고의 청구는 이유 없다). 

라. 피고의 신의칙, 금반언, 권리남용 주장에 대한 판단

(1) 피고는 원고 이사회의 적법한 결의에 따라 이 사건 토지 위에 이 사건 건물을 지었고 피고가 이 사건 건물을 사용·수익한 지 5년 이상 동안 원고는 아무런 이의를 제기하지 않다가 원고 종중의 승지공파가 아닌 다른 계파에서 피고 회장이 선출되자 이를 계기로 원고 중시조의 증조부인 설학재공을 모시는 재실로 사용하고 있는 이 사건 건물에 대하여 피고에게 사용료 청구를 하고 있는바, 이는 공서양속에 반하는 청구이거나 금반언의 원칙이나 신의칙에 위배되며 권리남용이라고 주장한다. 

(2) 살피건대, 신의성실의 원칙은, 법률관계의 당사자는 상대방의 이익을 배려하여 형평에 어긋나거나 신뢰를 저버리는 내용 또는 방법으로 권리를 행사하거나 의무를 이행해서는 안 된다는 추상적 규범을 말하고, 신의성실의 원칙에 위배된다는 이유로 그 권리행사를 부정하기 위해서는 상대방에게 신의를 공여하였거나 객관적으로 보아 상대방이 신의를 가짐이 정당한 상태에 이르러야 하고 이와 같은 상대방의 신의에 반하여 권리를 행사하는 것이 정의 관념에 비추어 용인될 수 없는 정도의 상태에 이르러야 한다( 대법원 2007. 5. 10. 선고 2005다4291 판결 등). 

그런데 이 사건 건물이 원고 중시조인 승지공의 증조부 설학재공의 재실로 사용되고 있다거나 원고가 피고의 소 종중에 해당하고 상당한 기간 동안 원고가 피고에게 이 사건 토지의 사용료를 청구하지 아니하였다는 점만으로는 원고가 피고에게 신의를 공여하였다거나 혹은 객관적으로 보아 피고가 신의를 가짐이 정당하다거나 상대방의 신의에 반하여 권리를 행사하는 것이 정의 관념에 비추어 용인될 수 없는 정도의 상태에 이르렀다고 볼 수 없다. 

또한 당시 원고 회장 소외 5의 주도로 이사회에서 이 사건 토지에 대한 무상사용 결의를 한 행위가 원고에게 효력이 없음은 앞서 본 바와 같고 원고가 뒤늦게나마 그 권리행사를 위하여 이 사건 소를 제기한 것이 선량한 풍속 기타 사회질서에 반한다고 보기 어려우며{2008. 2. 26. 피고의 새 회장으로 소외 6이 선출되기 전인 2007. 10. 29. 개최된 원고의 이사회에서 이미 이 사건 토지의 사용료를 받아야하는 논의가 있었다(갑 제6호증)}, 원고 중시조의 증조부를 모시는 재실로 사용하고 있는 이 사건 건물에 대하여 원고가 이 사건 토지의 소유자임을 내세워 이 사건 건물의 철거 및 토지 인도를 구하는 것이 아니라 단지 사용료를 청구하는 정도를 들어 정의 관념에 비추어 허용되지 않는다고 할 수도 없으므로 피고의 위 주장도 받아들일 수 없다. 

3. 결 론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각하기로 할 것인바, 이와 결론을 같이 한 제1심 판결은 정당하므로 피고의 항소는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 

[별지 생략]

판사   윤성근(재판장) 김병룡 문보경

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의정부지방법원 2009. 6. 26. 선고 2008가합8697 판결
[사용료][미간행]

【전 문】

【원 고】 동래정씨승지공종중 (소송대리인 변호사 이영준 외 1인)

【피 고】 동래정씨설학재공파대종회

【변론종결】
2009. 5. 22.

【주 문】

1. 피고는 원고에게,

가. 130,192,920원 및 이에 대하여 2008. 8. 29.부터 2009. 6. 26.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하고,

나. 2008. 3. 22.부터 별지 목록 1토지의 인도 완료일까지 연 29,336,400원의 비율에 의한 금원을 매년 3. 21.에 지급하라.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용은 피고가 부담한다.

4. 제1의 가항은 가집행할 수 있다.

【청구취지】
주문 제1의 나항 및 피고는 원고에게 130,192,920원 및 그 중 22,659,840원에 대하여는 2004. 3. 21.부터, 25,340,580원에 대하여는 2005. 3. 21.부터, 26,453,340원에 대하여는 2006. 3. 21.부터, 27,363,780원에 대하여는 2007. 3. 21.부터, 28,375,380원에 대하여는 2008. 3. 21.부터 각 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라. 

【이 유】

1. 본안 전 항변에 관한 판단

피고는, 종중 소유 토지의 사용료를 청구하는 이 사건 소는 총유재산에 관한 소송으로서 종중총회의 적법한 결의를 거쳐 제기하여야 함에도 불구하고 원고 종중이 그러한 절차를 거치지 아니한 채 제기한 이 사건 소는 부적법하다고 항변한다. 

살피건대, 갑 제5, 6호증의 각 기재에 의하면 원고 종중은 종중 규약 제15조 제8호에서 ‘소송행위 및 소송비용 등에 관한 일체의 행위’를 이사회 결의사항으로 정하고 있는 사실, 원고 종중은 2007. 10. 29. 개최된 이사회에서 이 사건 소제기를 결의한 사실을 인정할 수 있는바, 이 사건 소는 종중규약에 따라 적법한 이사회결의를 거쳐 제기되었다고 할 수 있어 피고의 위 항변은 이유 없다. 

2. 본안에 관한 판단

가. 기초사실

(1) 원고는 동래정씨 시조 소외 1의 15세손 승지공 소외 2를 공동선조로 하는 후손들로 구성된 종중이고, 피고는 동래정씨 시조 소외 1의 12세손인 설학재 소외 3을 공동선조로 하는 후손들로 구성된 종중이다. 

(2) 피고는 원고 소유인 별지 목록 1기재 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)상에 2003. 3. 21. 같은 목록 2기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 신축하여 현재까지 이를 점유·사용하고 있다. 

(3) 피고가 점유를 개시한 2003. 3. 21.이후의 이 사건 토지의 차임은 다음과 같다.



년도 면적(㎡) 토지단가 (원/㎡) 기초가격 기대이율 기간계산 기간임료 비고
2003 1,686 448,000 755,328,000 3% 365/365 22,659,840 2003. 3. 21~2004. 3. 20.
2004 1,686 510,000 844,686,000 3% 365/365 25,340,580 2004 3. 21~2005 3. 20.
2005 1,686 523,000 881,778,000 3% 365/365 26,453,340 2005 3. 21~2006 3. 20.
2006 1,686 541,000 912,126,000 3% 365/365 27,363,780 2006 3. 21~2007 3. 20.
2007 1,686 561,000 945,846,000 3% 365/365 28,375,380 2007. 3. 21~2008. 3. 20.
2008 1,686 580,000 977,880,000 3% 230/365 9,644,840 2008. 3. 21~2008. 3. 20.
합계 ？ ？ ？ ？ ？ 139,837,760 ？

[인정근거] 다툼 없는 사실, 감정인 소외 4의 감정결과 및 변론 전체의 취지

나. 당사자들의 주장

(1) 원고의 주장

원고는, 피고가 2003. 3. 21. 이 사건 건물을 신축하면서 원고에게 이 사건 토지의 사용을 승낙하여 주면 그에 상응하는 사용료를 지급하기로 약속하였으므로 피고는 이 사건 토지를 점유하기 시작한 2003. 3. 21.부터 2008. 3. 20.까지의 차임 130,192,920원(22,659,840원 + 25,340,580원 + 26,453,340원 + 27,363,780원 + 28,375,380원)및 그 중 2003년분 차임 22,659,840원에 대하여는 그 지급의무가 있는 날의 다음날인 2004. 3. 21.부터, 2004년분 차임 25,340,580원에 대하여는 그 지급의무가 있는 날의 다음날인 2005. 3. 21.부터, 2005년분 차임 26,453,340원에 대하여는 그 지급의무가 있는 날의 다음날인 2006. 3. 21.부터, 2006년분 차임 27,363,780원에 대하여는 그 지급의무가 있는 날의 다음날인 2007. 3. 21.부터, 2007년분 차임 28,375,380원에 대하여는 그 지급의무가 있는 날의 다음날인 2008. 3. 21.부터 각 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일인 2008. 8. 28.까지는 민법이 정한 연 5%의, 각 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급할 의무가 있으며, 2008. 3. 21.부터 이 사건 토지의 반환일까지 매년 3. 21.에 이 사건 토지에 관한 연차임 29,336,400원(기초가격 977,880,000 × 기대이율 3%)을 지급할 의무가 있다고 주장한다. 

(2)피고의 주장

피고는, 원고는 1999. 4. 22. 원고 소유인 의정부시 용현동 (지번 1 생략), 같은 동 (지번 2 생략) (지번 3 생략)을 피고의 재실건립에 무상으로 사용하도록 이사회 결의를 하였고, 1999. 9. 22. 위 각 토지 중 용현동 (지번 3 생략)을 피고의 재실건립에 무상으로 사용하도록 이사회 결의를 하였으며, 2001. 8. 8. 위 각 토지 중 용현동 (지번 7 생략)로부터 용현동 (지번 4 생략)이 분할 되어 나와 같은 날 이 사건 토지로 전환등록 되었으므로 피고는 이 사건 토지를 무상으로 사용할 권리가 있다고 주장한다. 

다. 판단

종중 소유의 재산은 종중원의 총유로서 그 관리 및 처분은 원칙적으로 종중규약이 정한 바에 따르고 만일 종중규약에 그러한 규정이 없을 때에는 종중총회의 결의에 의하여야 한다. 

살피건대, 이 사건 토지의 무상사용 승낙행위는 종중재산의 처분행위에 해당한다 할 것인데, 원고의 종중규약에 종중재산의 처분행위를 이사회의 결의에 따르도록 한다는 규정이 있다는 점에 관한 주장·입증이 없는 이상 위 주장사실만으로는 피고가 이 사건 토지를 무상으로 사용할 권리가 있다고 할 수 없어 피고의 위 주장은 이유 없다. 

따라서 피고는 원고에게 위 2003. 3. 21.부터 2008. 3. 20.까지의 차임 130,192,920원 및 이에 대하여 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본이 송달된 날의 다음날인 2008. 8. 29.부터 피고가 이 사건 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2009. 6. 26.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진등에관한특례법이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있고, 2008. 3. 21.부터 이 사건 토지의 반환일까지 매년 3. 21.에 연차임 29,336,400원을 지급할 의무가 있다(원고는 2003. 3. 21.부터 2008. 3. 20.까지 사이에 발생한 부당이득금에 대하여 각 그 지급의무가 있는 날 다음날부터의 지연손해금 내지는 이자의 지급도 구하고 있으나, 부당이득반환청구권은 기한의 정함이 없는 채권이므로 반환의무자는 이행청구를 받은 때로부터 지체책임을 진다고 할 것이고, 토지의 사용이익의 반환의 경우 원물반환에 해당되어 악의의 수익자라고 하더라도 그 사용이익만을 반환하면 될 뿐이고 그에 대한 이자까지 반환해야 할 책임은 없다. 따라서 원고의 이 부분 청구는 이유 없다.) 

3. 결 론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[별지 생략]

판사   박순관(재판장) 박진영 김보라  

 

  ㉯ 공유자가 공유물을 타인에게 임대하는 행위 및 그 임대차계약을 해지하는 행위는 공유물의 관리행위에 해당하므로 민법 265조 본문에 의하여 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 하고, 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가건물의 공유자인 임대안이 같은법 10조4항에 의하여 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하는 행위는 실질적으로 임대차계약의 해지와 같이 공유물의 임대차를 종료시키는 것이므로 공유물의 관리행위에 해당하여 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 한다. (대판2010.9.9. 2010다37905)  

 

대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다37905 판결
[임대료반환등][공2010하,1900]

【판시사항】

상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물의 공유자인 임대인이 같은 법 제10조 제4항에 의하여 임차인에게 갱신거절의 통지를 하는 것이 공유물의 관리행위인지 여부 (적극) 

【판결요지】

공유자가 공유물을 타인에게 임대하는 행위 및 그 임대차계약을 해지하는 행위는 공유물의 관리행위에 해당하므로 민법 제265조 본문에 의하여 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 한다. 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물의 공유자인 임대인이 같은 법 제10조 제4항에 의하여 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하는 행위는 실질적으로 임대차계약의 해지와 같이 공유물의 임대차를 종료시키는 것이므로 공유물의 관리행위에 해당하여 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 한다. 

【참조조문】

민법 제265조, 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항

【참조판례】

대법원 1962. 4. 4. 선고 62다1 판결(집10-2, 민61)

【전 문】

【원고, 상고인】 원고

【피고, 피상고인】 피고 1외 1인 (소송대리인 변호사 정성광)

【원심판결】 서울고법 2010. 4. 23. 선고 2009나33831 판결

【주 문】

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 살펴본다.

1. 공유자가 공유물을 타인에게 임대하는 행위 및 그 임대차계약을 해지하는 행위는 공유물의 관리행위에 해당하므로 민법 제265조 본문에 의하여 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 하는바 ( 대법원 1962. 4. 4. 선고 62다1 판결 등 참조), 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물의 공유자인 임대인이 같은 법 제10조 제4항에 의하여 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하는 행위는 실질적으로 임대차계약의 해지와 같이 공유물의 임대차를 종료시키는 것이므로, 공유물의 관리행위에 해당하고, 따라서 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 한다 . 

2. 원심판결 이유에 의하면, 상가인 이 사건 건물의 공유자로서 임대인 중 1인인 원고가 피고들과의 각 임대차계약에 관하여 갱신거절의 의사를 표시하였음을 들어 피고들의 각 임차 부분의 명도를 청구하는 원고의 이 사건 청구에 대하여, 원심은, 원고는 이 사건 건물의 1/2 지분권자에 불과하고 위 갱신거절에 관하여 나머지 1/2 지분권자인 소외인이 동의하였음을 인정할 증거가 없으므로 원고의 갱신거절의 의사표시가 유효하다고 볼 수 없다는 이유로 원고의 청구를 배척하였는바, 원심의 이러한 판단은 앞서 본 법리에 비추어 정당하여 수긍이 가고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 상가건물 임대차보호법상의 묵시의 갱신 또는 공유물의 관리행위에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다. 

3. 결론

그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관   이홍훈(재판장) 김능환 민일영(주심)

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서울고등법원 2010. 4. 23. 선고 2009나33831 판결
[임대료반환등][미간행]

【전 문】

【원고, 피항소인】 원고 (소송대리인 변호사 방효준)

【피고, 항소인】 피고 1 주식회사외 2인 (소송대리인 변호사 정성광)

【변론종결】
2010. 3. 19.

【제1심판결】 서울중앙지방법원 2009. 2. 11. 선고 2008가합30715 판결

【주 문】

1. 제1심 판결 중 피고 1 주식회사에 대한 부분을 취소하고, 원고의 피고 1 주식회사에 대한 청구를 기각한다.

2. 제1심 판결 중 피고 2, 3의 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 위 피고들에 대한 청구를 각 기각한다.

3. 소송총비용은 원고가 부담한다.

【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지

원고에게,

가. 피고 1 주식회사는 18,954,000원 및 이에 대하여 2008. 12. 11.자 청구취지 및 청구원인 변경 신청서 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하고, 

나. 피고 2는 별지 목록 제3번 기재 건물 중 지하 1층 별지 도면 1 표시 ①, ②, ③, ④, ①의 각 점을 연결한 선내 (가) 부분을 명도하고, 2,665,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하고, 

다. 피고 3은 별지 목록 제3번 기재 건물 중 1층 별지 도면 2 표시 ⑤, ⑥, ⑦, ⑧, ⑤의 각 점을 연결한 선내 (나) 부분을 명도하고, 1,913,600원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라. 

2. 항소취지

가. 피고 1 주식회사

주문 제1항과 같다.

나. 피고 2, 3

주문 제2항과 같다(제1심 판결은 원고의 위 피고들에 대한 청구 중 건물명도청구 부분에 관하여는 위 피고들의 동시이행항변을 받아들여 일부 인용하고, 금원지급청구 부분은 전부 기각하였는데, 위 피고들만이 항소하였으므로, 위 금원지급청구 부분은 이 법원의 심판범위에서 제외되었다). 

【이 유】

1. 인정사실

가. 소유관계

(1) 원고는 소외 1(대법원 판결의 소외인)과 함께 2002. 12. 19. 소외 2로부터 별지 목록 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 하되, 위 목록 제3번 기재 건물을 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 매수하였는데 당시 소외 2는 이 사건 부동산을 경매절차에서 낙찰받은 상태였다. 

(2) 원고와 소외 1은 매매대금을 전액 지급한 후 2003. 1. 30.경 소외 2로부터 임대권한을 포함하여 이 사건 부동산에 관한 일체의 처분 권한을 위임받았다. 

(3) 그 후 소외 1은 2006. 4. 21. 이 사건 건물의 지분 1/2에 관하여, 원고는 2006. 5. 11. 나머지 지분 1/2에 관하여 각 소유권이전등기를 경료하였다. 

나. 피고 1 주식회사와의 임대차계약

(1) 원고와 소외 1은 이 사건 건물의 임대차 및 관리에 관한 권한을 소외 3에게 위임하였는데, 소외 3은 원고와 소외 1을 대리하여 2003. 4. 10. 피고 1 주식회사에게 이 사건 건물 중 4층 401호 및 5층 501호를 임대차보증금 50,000,000원, 임대기간 2003. 4. 30.부터 2005. 4. 30.까지, 차임 월 3,000,000원, 관리비 월 480,000원(차임 및 관리비에 관한 부가가치세 각 별도)으로 정하여 임대하였고, 이에 따라 위 피고는 위 임대차보증금을 지급하였다. 

(2) 위 피고는 2005. 2. 말경 위 임차 부분을 명도하였다.

다. 피고 2, 3과의 임대차계약

(1) 원고 및 소외 1을 대리한 소외 3은 2003. 5. 6. 피고 2에게 이 사건 건물 중 지층 별지 도면 1 표시 ①, ②, ③, ④, ①의 각 점을 연결한 선내 (가) 부분{이하 ‘이 사건 건물 (가) 부분’이라 한다}을 임대차보증금 20,000,000원, 임대기간 2003. 6. 1.부터 2005. 5. 30.까지, 차임 월 1,800,000원, 관리비 월 250,000원(차임 및 관리비에 관한 부가가치세 각 별도)으로 정하여 임대하였다(이하 ‘이 사건 (가) 임대차계약’이라 한다). 

(2) 또한 원고 및 소외 1을 대리한 소외 3은 2003. 7. 6. 피고 3에게 이 사건 건물 중 1층 별지 도면 2 표시 ⑤, ⑥, ⑦, ⑧, ⑤의 각 점을 연결한 선내 (나) 부분{이하 ‘이 사건 건물 (나) 부분’이라 한다}을 임대차보증금 20,000,000원, 임대기간 2003. 7. 31.부터 2005. 7. 31.까지, 차임 월 1,400,000원, 관리비 월 72,000원(차임 및 관리비에 관한 부가가치세는 각 별도)으로 정하여 임대하였다(이하 ‘이 사건 (나) 임대차계약’이라 한다). 

(3) 위 각 임대차계약 체결 후 피고 2는 이 사건 건물 (가) 부분을 인도받아 ‘ ○○○ 단란주점’이라는 상호로 유흥주점 영업을 하다가 2005.경 피씨방으로 업종을 변경하여 영업을 하였고, 피고 3은 이 사건 건물 (나) 부분을 인도받아 ‘ ○○치킨’이라는 상호로 음식점 영업을 하였는데, 각 그 사업자등록을 마쳤다. 

(4) 위 피고들은 위 각 임대차계약의 기간만료일 이후에도 원고 및 소외 1로부터 이의를 받지 아니하고 계속적으로 영업을 하던 중 2008. 3. 11.경 원고로부터 차임 및 부가가치세 미지급을 이유로 한 해지통보를 받았다. 

[인정근거 : 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 8, 12, 13, 14, 19, 20, 21, 26, 27, 28, 30호증, 을 제25호증(가지번호 포함)의 각 기재, 당심 증인 소외 3의 증언, 변론 전체의 취지] 

2. 피고 1 주식회사에 대한 청구

가. 청구원인에 관한 판단

위 인정사실에 의하면, 피고 1 주식회사는 원고에게 임대차기간인 24개월의 차임 72,000,000원(= 3,000,000원 × 24개월) 중 원고가 지급받았음을 자인하는 미지급 차임 37,920,000원을 뺀 나머지 34,080,000원과 원고가 구하는 미지급 부가가치세 11개월분 3,828,000원{= (차임 3,000,000원 + 관리비 480,000원) × 10% × 11개월}의 합계 37,908,000원 중 원고의 지분 1/2의 비율에 해당하는 18,954,000원 및 이에 대하여 원고가 구하는 2008. 12. 11.자 청구취지 및 청구원인 변경 신청서 부본 송달 다음날인 2008. 12. 16.부터의 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 

나. 위 피고의 상계 항변에 관한 판단

위 피고는 원고에 대하여 임대차보증금 50,000,000원 중 25,000,000원의 반환채권이 있고, 이를 원고의 위 청구채권과 상계한다고 주장한다. 

살피건대, 위 인정사실에 의하면 위 피고는 원고에 대하여 임대차보증금 50,000,000원의 반환채권이 있음을 인정할 수 있고(원고는 이에 관하여 공동 임대인인 소외 1과 불가분채무관계에 있다), 이것과 원고의 위 청구채권은 위 피고가 이 사건 건물 중 임차 부분을 명도할 당시 상계적상에 있었다고 할 수 있다. 한편 위 피고가 상계를 주장하는 25,000,000원은 상계적상 당시 원고의 위 청구채권액을 초과함이 명백하므로, 원고의 위 청구채권은 위 피고의 상계 의사표시가 담긴 2009. 9. 22.자 준비서면의 송달로써 소멸하였다고 볼 것이다. 

이에 대하여 원고는, 위 피고가 임차 부분을 명도하면서 소외 3으로부터 임대차보증금을 반환받았다고 주장하나, 이를 인정할 증거가 없으므로 위 주장은 이유 없다. 

3. 피고 2, 3에 대한 건물명도청구

가. 원고의 주장

피고 2, 3과의 각 임대차계약은 그 만료일인 2005. 5. 30.( 피고 2) 및 2005. 7. 31.( 피고 3) 이후 묵시의 갱신을 통하여 존속하여 왔는데, 원고가 2008. 3. 11. 해지통보를 함으로써 갱신거절의 의사를 표시한 이상 위 각 임대차계약은 2008. 5. 30. 및 2008. 7. 31.에 기간만료로 종료하였으므로, 위 피고들은 이 사건 건물 중 각 임차 부분을 명도할 의무가 있다. 

나. 판단

위 인정사실에 의하면, 위 각 임대차계약은 상가건물 임대차보호법의 적용대상으로서 위 법 제10조 제4항에 의하면 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 이 경우 그 임대차의 존속기간은 1년으로 보므로, 위 각 임대차계약은 원래의 임대차기간이 만료된 뒤로도 매년 묵시적으로 갱신되어 온 것으로 볼 수 있고, 다만 원고가 2008. 3. 11. 위 피고들에 대하여 한 갱신거절의 의사표시가 유효한 것인가가 문제된다. 

그런데, 민법 제265조에 의하면 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정하도록 하고 있고, 공유물에 관한 임대차계약의 갱신거절이라는 행위는 실질적으로 공유물에 관한 임대차계약의 해지와 같이 공유물의 임대차를 종료시키는 효과를 가져오는 것이므로, 단순히 공유물의 보존행위라고 볼 수는 없고 공유물의 관리행위라고 봄이 타당하다. 

앞서 본 바에 의하면 원고는 이 사건 건물 중 1/2 지분권자에 불과하고, 달리 위 갱신거절에 관하여 나머지 지분권자인 소외 1의 동의가 있었음을 인정할 증거가 없으므로, 원고의 위 갱신거절의 의사표시는 유효한 것으로 보기 어렵다(원고의 위 2008. 3. 11.자 통지를 해지의 의사표시라고 보더라도 해지가 관리행위인 이상 유효한 해지라고 보기도 어렵다). 

그렇다면, 위 각 임대차계약은 유효한 갱신거절의 의사표시가 없어 여전히 존속한다고 할 것이므로, 위 각 임대차계약의 종료를 전제로 한 원고의 위 피고들에 대한 명도청구는 이유 없다(따라서 위 피고들의 항변 및 원고의 재항변에 나아가 판단하지 아니한다). 

4. 결 론

그렇다면, 원고의 피고 1 주식회사에 대한 청구 및 피고 2, 3에 대한 건물명도청구는 이유 없어 모두 기각할 것인바, 제1심 판결 중 이와 결론을 달리한 부분은 부당하므로, 제1심 판결 중 피고 1 주식회사에 대한 부분을 취소하고, 원고의 위 피고에 대한 청구를 기각하며, 제1심 판결 중 피고 2, 3의 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 위 피고들에 대한 청구를 각 기각한다. 

[별지 1, 2, 3 생략]

판사   유남석(재판장) 김경환 이승형 

 

  ㉰ 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로서 결정한다 함은 공유물의 관리방법에 관하여 공유자의 지분과반수의 의사 또는 찬성이 있으면 이는 공유물의 관리행위로서 적법하다고 할 것이므로, 피고들이 원고를 제외하고 서면으로 공유물의 관리방법을 정하였다고 하더라도 피고들의 공유지분을 합치면 780/963 이므로 피고들이 이 사건 토지들의 관리방법으로서 한 결의는 공유자 전원에 대한 관게에 있어서도 유효하다. (대판1980.9.9. 79다1131, 1132) 

대법원 1980. 9. 9. 선고 79다1131,1132 판결
[공유물분할등·소송인수참가][집28(3)민,4;공1980.11.1.(643),13155]

【판시사항】

가. 공유물의 관리에 관하여 공유자 지분의 과반수로써 결정한다는 의미 

나. 재판에 의한 공유물 분할에 있어서의 현물분할과 대금분할 

【판결요지】

1. 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로서 결정한다 함은 공유물의 관리방법에 관하여 공유자의 지분과반수의 의사 또는 찬성이 있으면 이는 적법하다는 의미이므로 피고들의 공유지분을 합치면 780/963이 되는 이상 피고들이 원고들을 제외하고 서면으로 공유물의 관리방법을 정하였다고 하더라도 그 결의는 공유자 전원에 대한 관계에 있어서 유효하다. 

2. 재판에 의한 공유물 분할은 원칙적으로 현물분할에 의하고 그것이 불가능하거나 또는 그것으로 인하여 분할된 토지 상호간에 간격의 차이가 생기거나 그 가격을 감소할 염려가 있는 경우에만 예외적으로 경매대금의 분할의 방법에 의할 수 있는 것이므로 원심이 토지현황에 의한 현물분할가부에 관한 합리적 타당성 여부나 현물분할로 인한 가액의 감손 등의 여부를 심리판단하지도 아니한 채 만연히 현격한 가격의 차이가 생긴다고 속단하여 현물 분할을 할 수 없다고 단정하였음은 잘못이다  

【참조조문】

민법 제265조, 제269조

【전 문】

【원고, 피상고인 겸 상고인】 원고 소송대리인 변호사 나항윤

【피고, 상고인 겸 피상고인】 안양단위농업협동조합 외 4인

【피고, 상고인】 피고 6 외 1인 피고등 소송대리인 변호사 이돈명

【원심판결】 서울고등법원 1979.5.4. 선고 78나2555,78카509 판결

【주 문】

(1) 원심판결 중 대금분할에 관한 부분을 파기하여 이 부분 사건을 서울고등법원으로 환송한다.

(2) 원고의 상고를 기각한다.

상고비용 중 원고의 상고로 인한 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

【이 유】

(1) 원고 소송대리인의 상고이유를 본다.

원심판결 이유에 의하면, 원심은 이 사건 토지 2필지가 그 별지 지분 일람표에 표시된 지분비율에 의한 원고 및 피고들의 공유인 사실은 당사자간에 다툼이 없음을 확정한 다음, 토지의 공유자들이 공유지의 점유방법을 정하는 것은 공유물의 관리에 관한 사항이므로 공유자의 지분의 과반수로 이를 결정할 수 있다는 전제에서 제1심 증인 소외 1의 증언에 의하여 진정성립이 인정되는 을제4호증(결의서)의 기재 및 당사자변론의 전취지에 의하면, 피고들은 원고를 제외한 토지공유자 전원의 동의에 의하여 이 사건 토지들의 일부 위에 건물을 축조하고 그 부분을 점유하고 있는 사실을 인정할 수 있으니 피고들의 그 토지의 점유는 적법한 권원에 의한 것이라 인정된다 판단하고 있는 바, 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다 함은 민법 제265조에 규정하고 있는 바로써 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다 함은 공유물의 관리방법으로서 공유자의 지분과반수의 의사 또는 찬성이 있으면 이는 공유물의 관리행위로서 적법하다고 할 것이므로, 피고들이 원고를 제외하고 서면으로 공유물의 관리방법을 정하였다고 하더라도 원심이 확정한 사실 및 그 거시의 증거에 의하면 피고들의 공유지분을 전부 합하면, 963분의 780이므로, 피고들이 이 사건 토지들의 관리방법으로서 한 위 결의는 공유자 전원에 대한 관계에 있어서도 유효하다고 할 것이므로 ( 대법원 1966.2.28. 선고 65다2348판결 참조) 이와 같은 취지의 원심판단은 시인되고 거기에 소론과 같은 공유물 관리방법에 관한 결의의 효력에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없고, 소론이 들고 있는 판례( 대법원 1967.12.29. 선고 67다2441 판결)는 공유토지를 점유하는 제3자의 불법점유가 되는 여부에 관한 사연에 관한 것으로서 본건과 같은 공유자간의 그 관리방법에 관한 것이 아니므로 본건에 적절하지 아니하다 할 것이니 이와 배치되는 견해에 선 논지는 모두 이유없음에 귀착된다. 

(2) 피고들 및 인수참가인들의 소송대리인의 상고이유를 본다.

원심판결 이유에 의하면 그 판시 증거 등을 종합하여 이 사건 토지 2필지가 그 별지 지분일람표에 표시된 지분비율에 의한 원고 및 피고들의 공유인 사실, 이 사건 토지들은 주변의 도로상황이나 토지의 모양 등으로 보아 현물로 분할한다면 분할된 토지상호간에 현격한 값어치의 차이가 생길 뿐 아니라, 그 토지들 위에는 피고 7 및 인수참가인 피고 6을 제외한 나머지 피고들이 각 일부분씩을 배타적으로 점유하면서 그 첨부도면과 같이 각 건물을 축조하여 소유하고 있고, 이외에도 소외 2가 위 토지의 일부분에 건물을 축조하여 소유하고 있어 그 토지들은 쉽사리 이를 현물로 분할할 수 없을 뿐 아니라 이를 분할한다 하더라도 그로 인하여 현저히 그 가액이 감소될 염려가 있는 사실을 인정할 수 있으니 이 사건 토지들은 이를 경매에 부치어 그 매득금을 원고, 피고들 및 인수참가인들의 지분비율에 의하여 분배함이 상당하다고 판단하고 있다. 

그러나 재판에 의한 공유물 분할은 원칙적으로 현물분할의 방법으로 하고, 그것이 불가능하거나 또는 현물분할로 인하여 현저히 그 가액이 감소될 염려가 있는 때에는 법원은 예외적으로 목적물의 경매를 명하고, 그 대금을 분할하는 대금분할의 방법에 의할 수는 있다 할 것이나, 일반적으로 현물분할의 방법에 있어서는 공유재산의 면적, 위치, 지적, 사용가치, 가격, 공유자의 지분, 실제 점유위치, 분할 후의 재산의 사용가치 등 제반사정을 고려하여 현물분할이 합리적인 분할로 되어야 할 것이고, 현물분할이 불가능하다거나 현물분할을 하면 분할된 토지 상호간에 현저하게 값어치의 차이가 생기거나 그 가격을 감손할 염려가 있다고 인정된 때에 비로소 경매대금을 분할하는 이른바 대금분할에 의한다 할 것인바, 원심거시의 증거 및 기록에 의하여도 이 사건 토지들의 주변의 도로상황이나 토지의 모양 등으로 보아 현물로 분할한다면 분할된 토지 상호간에 현격한 값차이가 생긴다든가 가액의 감소가 되어 그 때문에 현물분할의 방법에 의한 분할이 부적당하다고 긍인케 할 자료있다고 할 수 없다(원심 및 제1심 법원의 각 현장검증결과 및 제1심 감정인 소외 3의 감정결과에 당사자변론의 전취지에 의하면, 이 사건 토지들의 주변의 도로상황이나 토지의 모양 등으로 보아서는 현물분할이 불가능하다거나 현물분할이 부적당하거나 분할되므로써 현저한 가격감소 염려 있다거나 분할된 토지상호간에도 현저한 가격차이가 있을 것이라고는 쉽게 수긍될 수 없다 할 것이고, 또 원심인정 사실과 같이 공유자의 과반수(780/963)의 의사로써 피고 4는 이 사건 토지등 중 (지번 1 생략) 대지 중 원심판결첨부 도면 (1) 부분 토지 49평 8홉을 점유하여 그 지상에 본문내 삽입된 이미지부분 건평 42평의 건물을, 피고 5는 같은 토지 중 같은 도면 ② 표시부분 토지 39평 1홉을 점유하여 그 지상에 본문내 삽입된 이미지부분 건평 27평 6홉의 건물을, 피고 3은 같은 토지 중 같은 도면 ③ 표시부분 토지 37평 1홉을 점유하여 그 지상 본문내 삽입된 이미지부분 건평 20평 3홉의 건물을, 인수참가인 피고 2는 같은 토지 중 같은 도면 ④ 표시부분 토지 45평 5홉을 점유하여 그 지상에 본문내 삽입된 이미지부분 건평 10평 8홉의 건물을 각 소유하고 있고, 인수참가인 피고 6은 같은 토지 중 같은 도면 ⑤ 표시 부분 92평 6홉을, 피고 7은 같은 토지 중 같은 도면 ⑥ 표시 117평 1홉을 각 점유하고 있으며 피고 안양 단위농업협동조합은 (지번 2 생략) 대지 중 같은 도면표시 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ, ㅂ, ㅅ, 카, 차, 다, 라, ㄱ의 각 점을 순차로 연결하는 선내 토지부분 184평 6홉을 점유하여 그 지상에 같은 도면 ㉮㉯㉰표시 건물을 소유하고 있고, 그 토지 중 같은 도면 표시의 나머지 부분 128평 6홉을 소외 2가 점유하여 그 지상에 가건물 등을 소유하고 있는 사실 및 원고를 제외한 피고들 및 인수참가인들의 위 각 점유평수는 그들의 각 공유지분 비율에 거의 상응한 평수에 해당되고 위 소외 2의 점유평수는 원고의 공유지분 비율에 상응한 평수에 각 해당됨을 알 수 있을 뿐 아니라 위 소외 2의 점유부분은 원고의 전용 점유지로 예정되어 있는 부분인 점, 원고를 제외한 공유자들인 피고들은 모두 현물분할을 고집하고 있는 점 등을 종합해 보면 피고 7 및 인수참가인 피고 6을 제외한 나머지 피고들 및 인수참가인이나 위 소외 2가 위와 같이 그 각 토지부분을 점유하여 그 위에 각 건물을 소유하고 있다고 하더라도, 원고를 제외한 공유자들의 각 점용위치 및 그 점용토지를 제외한 점용 가능 토지의 위치와 그 각 점용, 또는 점용 가능범위를 참작하여 토지를 분할한다면, 이 사건 토지들의 현물분할이 반드시 불가능하거나 이를 분할한다 하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있다고 단정하기도 일응 어렵다 할 수 있을 것이고 위와 같이 공유자들 대부분이 지분비율에 따른 각 전용부분에 상응한 그 토지 위에 건물을 소유하고 있음에도, 이를 경매에 의하여 대금분할을 한다면, 위 설시와 같은 그 공유자들의 기왕의 정당한 토지 및 건물사용관계가 전부 허물어지고 마는 불합리와 불공평한 결과가 초래될 바도 없지 아니하다는 점 등도 아울러 고려 판단되어야 할 것이다). 

그렇다면 원심으로서는 이 사건 토지들의 현물분할의 가부의 심리판단에 있어 이를 분할한다면 그로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려 등이 있는 여부 등, 이 사건 토지현황에 의한 현물분할가부에 관한 합리적 타당성 여부를 모름지기 심리판단하였어야 옳았다고 할 것임에도 이에 이르지 아니하고 위와 같이 만연히 현격한 값어치의 차이가 생긴다고 속단하여 현물로 분할할 수 없다고 쉽사리 단정한 조처는 공유물 분할의 법리를 오해하거나 심리를 미진하므로써 그 이유를 갖추지 아니한 잘못으로 판결 결과에 영향을 미쳤다 할 것이므로 이와 같은 취지의 피고들의 상고논지는 이유있다 할 것이다. 

그러므로 원판결을 파기하여 다시 심리판단케 하기 위하여 이 사건을 원심인 서울고등법원으로 환송하기로 하고, 원고의 상고를 기각하고 상고 소송비용 중 원고의 상고로 인한 부분은 원고의 부담으로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관   정태원(재판장) 한환진 라길조 

 

  ㉱ 甲과 乙이 공동상속받아 甲지분은 1/7, 乙지분은 6/7인데 甲이 乙의 동의 없이 丙에게 임대하고 보즈금을 수령한 경우, 甲은 부당이득반환의무가 있고, 또한 甲의 무단임대행위는 불법행위를 구성하며, 이 경우 반환 또는 배상해야 할 범위는 임대차로 인한 차임상당핵이므로, 乙은 계약의 무효를 들어 丙에게 건물인도를 구함을 별론으로 하고 甲에게 지분상당의 보증금의 반환 또는 배상을 구할 수는 없다. 전세보증금은 장차 임차인에게 반환할 성질의 돈이어서 甲이 그 보증금 전애글 현실적으로 이득하고 있다고 할 수도 없기 때문이다.  (대판1991.9.24. 91다23639)     

 

대법원 1991. 9. 24. 선고 91다23639 판결
[전세보증금][공1991.11.15.(908),2613]

【판시사항】

가. 과반수 지분을 갖지 못한 공유자가 부동산을 임의로 타에 임대한 경우 타공유자에 대한 부당이득 또는 불법행위의 성부(적극) 

나. 위 "가"항의 경우 반환 또는 배상해야 할 범위 

다. 위 "가"항의 경우 보존행위를 하기 위한 전제로서 공유자가 수령한 임대차보증금 중 자신의 지분비율 상당액의 지급을 구할수 있는지 여부 (소극) 

【판결요지】

가. 부동산의 1/7 지분 소유권자가 타공유자의 동의없이 그 부동산을 타에 임대하여 임대차보증금을 수령하였다면, 이로 인한 수익 중 자신의 지분을 초과하는 부분에 대하여는 법률상 원인없이 취득한 부당이득이 되어 이를 반환할 의무가 있고, 또한 위 무단임대행위는 다른 공유지분권자의 사용, 수익을 침해한 불법행위가 성립되어 그 손해를 배상할 의무가 있다.  

나. 위 "가"항의 경우 반환 또는 배상해야 할 범위는 위 부동산의 임대차로 인한 차임 상당액이라 할 것으로서 타공유자는 그 임대보증금 자체에 대한 지분비율 상당액의 반환 또는 배상을 구할 수는 없다.  

다. 위 "가"항의 경우 공유물의 보존행위란 공유물의 현상을 유지하기 위하여 이를 침해하는 제3자에게 그 배제를 구하는 행위를 말하므로 그 행위의 전제로서 공유자가 수령한 임대차보증금 중 자신의 지분비율 상당액의 지급을 구할 수 없다.  

【참조조문】

가.나.다.민법 제265조 가.나. 제741조, 제750조

【참조판례】

가. 대법원 1982.12.28. 선고 81다454 판결(공1983,349)

【전 문】

【원고, 상고인】 원고 소송대리인 변호사 윤종수

【피고, 피상고인】 피고

【원심판결】 서울고등법원 1991.6.4. 선고 90나55747 판결

【주 문】

상고를 기각한다.

상고비용은 원고의 부담으로 한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

원심은, 판시 부동산은 원ㆍ피고가 공동상속받아 원고가 6/7 지분을, 피고가 1/7 지분을 각 소유하고 있는바, 피고가 원고의 동의없이 판시 부동산의 1,2층 부분을 소외 1에게 보증금 2,000만원에, 지하실 부분을 소외 2에게 보증금 800만원에 각 임대하여 보증금을 각 수령한 사실을 적법히 확정하고 있다.  

상고이유 제1,2점에 대하여,

위 사실관계 하에서 원심은, 원고의 주장 즉 피고가 원고의 동의없이 위 부동산을 타에 임대하여 위와 같이 임대차보증금을 수령하였으므로, 위 임대차보증금 중 원고의 지분비율에 상응하는 부분인 금 2,400만원(2,800 X 6/7)을 부당이득반환 또는 불법행위로 인한 손해배상으로서 지급할 의무가 있다는 점에 대하여, 위 부동산의 1/7 지분 소유자에 불과한 피고가 원고의 동의없이 위 부동산을 타에 임대하여 위와 같이 임대차보증금을 수령하였다면, 이로 인한 수익 중 피고의 지분을 초과하는 부분인 원고 공유지분에 대하여는 피고가 법률상 원인없이 취득한 부당이득이 되어 이를 반환할 의무가 있고, 또한 피고의 위 무단임대행위는 원고의 공유지분의 사용, 수익을 침해한 불법행위가 성립되어 피고는 그 손해를 배상할 의무가 있다고 설시한 다음, 다만 그 반환 또는 배상의 범위는 위 부동산의 임대차로 인한 차임상당액이라 할 것이므로 원고로서는 위 부동산의 차임상당액을 구함은 별론으로 하고 위 부동산의 임대차보증금 자체에 대한 원고의 지분비율 상당액의 반환 또는 배상을 구할 수는 없고, 달리 이 사건에서 원고가 차임상당액의 부당이득 또는 손해배상에대한 주장, 입증을 하지 아니하고 있다는 이유로 원고의 청구를 배척하고 있는 바, 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 이에 소론과 같이 부당이득 또는 불법행위에 관한 법리를 오해한 위법이 있다 할 수 없다.  

소론은, 부당이득 또는 불법행위에 관한 민법의 관련규정 또는 법리에 비추어서도 위 보증금액 중 원고 공유지분비율에 상응하는 금액을 이득액 또는 손해액으로 보아야 한다는 것이나, 이는 독단적 견해로서 채용할 바 못 된다.  

도시 피고가 받은 판시 전세보증금은 장차 입주자(임차인)에게 반환할 성질의 돈이어서 피고가 그 보증금 전액을 현실적으로 이득하고 있다 할 수도 없는 것이다.  

또 소론은, 피고의 위 임대차계약은 공유지분 과반수의 동의없이 이루어진 것으로서 무효이므로 위 임대차보증금 중 원고의 지분비율에 상응하는 위 금액을 부당이득 또는 불법행위로 인한 손해배상으로서 구할 수 있어야 한다는 것이나, 위 계약이 무효라는 점을 들어 임차인들에게 건물명도를 구함은 별론으로 하더라도, 이 사건에서 계약당사자가 아닌 원고가 공유자라는 이유만으로 자신의 공유지분에 해당하는 보증금액의 지급을 피고에게 구할 수는 없다 할 것이다. 논지는 이유없다.  

상고이유 제3점에 대하여,

원심은, 위 부동산에 대한 보존행위로서 원고에 대한 관계에서 불법점유자인 위 임대차계약 임차인들에게 명도청구를 하기 위해서라도 위 부동산의 임대차보증금 중 원고 지분비율에 상응하는 위 금액을 지급받아야 한다는 원고의 주장에 대하여, 공유물의 보존행위란 공유물의 현상을 유지하기 위하여 이를침해하는 제3자에게 그 배제를 구하는 행위를 말하므로 그 행위의 전제로서 피고가 수령한 위 임대차보증금 중 원고의 지분비율 상당액의 지급을 구할 수는 없다고 하여 이를 배척하고 있는 바, 원심의 그와 같은 판단은 정당하고, 이에 소론이 지적하는 바와 같이 공동소유 또는 공유물의 보존 등에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유없다.  

이에 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   김주한(재판장) 최재호 윤관 김용준 

 

대법원 2021. 4. 29. 선고 2018다261889 판결 
[부당이득금][공2021상,1050]

【판시사항】

[1] 민법 제203조 제1항 단서에서 말하는 ‘점유자가 과실을 취득한 경우’의 의미 및 과실수취권이 없는 악의의 점유자에 대하여 위 단서 규정이 적용되는지 여부 (소극) 

[2] 부동산의 일부 지분 소유자가 다른 지분 소유자의 동의 없이 부동산을 다른 사람에게 임대하여 임대차보증금을 받은 경우, 부당이득 또는 불법행위가 성립하는지 여부 (적극) 및 그 반환 또는 손해배상의 범위 (=차임 상당액) 

【판결요지】

[1] 민법 제201조 제1항은 “선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득한다.”라고 정하고, 제2항은 “악의의 점유자는 수취한 과실을 반환하여야 하며 소비하였거나 과실로 인하여 훼손 또는 수취하지 못한 경우에는 그 과실의 대가를 보상하여야 한다.”라고 정하고 있다. 민법 제203조 제1항은 “점유자가 점유물을 반환할 때에는 회복자에 대하여 점유물을 보존하기 위하여 지출한 금액 기타 필요비의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 과실을 취득한 경우에는 통상의 필요비는 청구하지 못한다.”라고 정하고 있다. 위 규정을 체계적으로 해석하면 민법 제203조 제1항 단서에서 말하는 ‘점유자가 과실을 취득한 경우’란 점유자가 선의의 점유자로서 민법 제201조 제1항에 따라 과실수취권을 보유하고 있는 경우를 뜻한다고 보아야 한다. 선의의 점유자는 과실을 수취하므로 물건의 용익과 밀접한 관련을 가지는 비용인 통상의 필요비를 스스로 부담하는 것이 타당하기 때문이다. 따라서 과실수취권이 없는 악의의 점유자에 대해서는 위 단서 규정이 적용되지 않는다. 

[2] 부동산의 일부 지분 소유자가 다른 지분 소유자의 동의 없이 부동산을 다른 사람에게 임대하여 임대차보증금을 받았다면, 그로 인한 수익 중 자신의 지분을 초과하는 부분은 법률상 원인 없이 취득한 부당이득이 되어 다른 지분 소유자에게 이를 반환할 의무가 있다. 또한 이러한 무단 임대행위는 다른 지분 소유자의 공유지분의 사용ㆍ수익을 침해한 불법행위가 성립되어 그 손해를 배상할 의무가 있다. 다만 그 반환 또는 배상의 범위는 부동산 임대차로 인한 차임 상당액이고 부동산의 임대차보증금 자체에 대한 다른 지분 소유자의 지분비율 상당액을 구할 수는 없다. 

【참조조문】

[1] 민법 제201조 제1항, 제2항, 제203조 제1항 [2] 민법 제263조, 제265조, 제393조, 제741조, 제748조, 제750조, 제763조

【참조판례】

[2] 대법원 1991. 9. 24. 선고 91다23639 판결(공1991, 2613)

【전 문】

【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 변호사 한두환)

【피고, 피상고인】 피고

【원심판결】 서울고법 2018. 7. 6. 선고 2016나2032863 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 사안 개요

원심판결 이유와 기록에 따르면 다음 사실을 알 수 있다.

소외 1(이하 ‘망인’이라 한다)은 2010. 9. 13. 사망하였고 그 자녀인 원고, 피고, 소외 2, 소외 3이 그 재산을 상속하였다. 상속재산인 이 사건 건물은 상속재산분할심판을 통해 원고가 462/1,000 지분을, 피고가 273/1,000 지분을, 소외 2가 241/1,000 지분을, 소외 3이 24/1,000 지분을 소유하는 것으로 결정되었다. 

피고는 망인이 사망하기 전부터 다가구주택인 이 사건 건물 중 301호에 거주하다가 망인의 사망 이후부터 위 건물 전부를 단독으로 점유하였다. 원고는 2017. 7. 18. 이 사건 건물에 대한 경매절차에서 매각대금을 다 내고 그 소유권을 취득하였다. 

원고는, 피고가 2010. 8. 20.부터 다른 공유자들의 동의 또는 원고의 동의 없이 이 사건 건물을 무단으로 점유하였다고 주장하며 부당이득반환 또는 손해배상 등의 지급을 구하는 이 사건 소를 제기하였다. 

원심은, 피고가 이 사건 건물 중 302호에 대해서는 2010. 9. 13.부터 2012. 11. 13.까지, 나머지 부분에 대해서는 2010. 9. 13.부터 2017. 11. 15.까지 건물을 무단으로 점유하였다고 인정한 다음, 피고는 해당 기간 이 사건 건물의 전부 또는 일부에 대한 차임에 해당하는 부당이득금 또는 손해배상금(원고의 소유권 취득일인 2017. 7. 18. 이전까지는 원고의 지분에 한한다)에서 피고가 이 사건 건물의 관리를 위하여 지출한 비용 중 원고의 지분에 해당하는 금액을 공제한 돈을 원고에게 지급할 의무가 있다고 판단하였다. 

2. 점유자의 상환청구권에 관한 법리오해 주장(상고이유 제4점)

민법 제201조 제1항은 “선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득한다.”라고 정하고, 제2항은 “악의의 점유자는 수취한 과실을 반환하여야 하며 소비하였거나 과실로 인하여 훼손 또는 수취하지 못한 경우에는 그 과실의 대가를 보상하여야 한다.”라고 정하고 있다. 민법 제203조 제1항은 “점유자가 점유물을 반환할 때에는 회복자에 대하여 점유물을 보존하기 위하여 지출한 금액 기타 필요비의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 과실을 취득한 경우에는 통상의 필요비는 청구하지 못한다.”라고 정하고 있다. 위 규정을 체계적으로 해석하면 민법 제203조 제1항 단서에서 말하는 ‘점유자가 과실을 취득한 경우’란 점유자가 선의의 점유자로서 민법 제201조 제1항에 따라 과실수취권을 보유하고 있는 경우를 뜻한다고 보아야 한다. 선의의 점유자는 과실을 수취하므로 물건의 용익과 밀접한 관련을 가지는 비용인 통상의 필요비를 스스로 부담하는 것이 타당하기 때문이다. 따라서 과실수취권이 없는 악의의 점유자에 대해서는 위 단서 규정이 적용되지 않는다. 

원심은, 피고가 이 사건 건물의 전부 또는 일부를 무단으로 점유하던 2010. 9. 13.부터 2016. 4. 30.까지 이 사건 건물의 관리를 위하여 합계 36,176,450원을 통상의 필요비로 지출한 사실을 인정한 다음, 위 금액 중 원고의 지분비율에 해당하는 16,713,519원(= 36,176,450원 × 462/1,000)을 피고가 원고에게 지급하여야 할 부당이득금 등에서 공제하였다. 

원심판결은 위에서 본 규정과 법리에 따른 것으로 정당하고, 상고이유 주장과 같이 점유자의 상환청구권, 민법 제203조 제1항 단서의 해석에 관한 법리 등을 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다. 

3. 부당이득반환 범위에 관한 법리오해 주장(상고이유 제4점)

부동산의 일부 지분 소유자가 다른 지분 소유자의 동의 없이 부동산을 다른 사람에게 임대하여 임대차보증금을 받았다면, 그로 인한 수익 중 자신의 지분을 초과하는 부분은 법률상 원인 없이 취득한 부당이득이 되어 다른 지분 소유자에게 이를 반환할 의무가 있다. 또한 이러한 무단 임대행위는 다른 지분 소유자의 공유지분의 사용ㆍ수익을 침해한 불법행위가 성립되어 그 손해를 배상할 의무가 있다. 다만 그 반환 또는 배상의 범위는 부동산 임대차로 인한 차임 상당액이고 부동산의 임대차보증금 자체에 대한 다른 지분 소유자의 지분비율 상당액을 구할 수는 없다(대법원 1991. 9. 24. 선고 91다23639 판결 참조). 

원심은, 피고가 이 사건 건물의 임차인들로부터 받은 임대차보증금 자체가 부당이득으로서 반환대상이 된다는 원고의 주장을 배척하고, 그 차임 상당액만을 부당이득 등으로 인정하였다. 원심판결은 위에서 본 법리에 따른 것으로 정당하고, 상고이유 주장과 같이 부당이득반환 범위에 관한 법리 등을 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다. 

4. 나머지 상고이유(상고이유 제1, 2, 3점)

나머지 상고이유 주장은 모두 사실심인 원심의 전권사항에 속하는 증거의 취사선택과 사실인정을 다투는 것에 지나지 않아 적법한 상고이유가 될 수 없다. 나아가 기록에 비추어 살펴보아도 원심판결에 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 않은 채 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나 판결에 영향을 미친 잘못이 없다. 

5. 결론

원고의 상고는 이유 없어 이를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관   이동원(재판장) 김재형(주심) 민유숙 노태악

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서울고등법원 2018. 7. 6. 선고 2016나2032863 판결
[부당이득금][미간행]

【전 문】

【원고, 항소인】 원고 (소송대리인 변호사 한두환)

【피고, 피항소인】 피고

【제1심판결】 수원지방법원 안산지원 2016. 5. 20. 선고 2013가단102350 판결

【변론종결】
2018. 6. 8.

【주 문】

1. 이 법원에서 확장 및 추가한 원고의 청구를 포함하여 제1심판결을 다음과 같이 변경한다.

가. 이 사건 소 중 집행비용 상당의 손해배상 청구 부분을 각하한다.

나. 피고는 원고에게 172,606,989원 및 그 중 168,551,015원에 대하여 2018. 5. 1.부터 2018. 7. 6.까지 연 5%, 다음날부터 갚는 날까지 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 

다. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

2. 소송 총비용 중 40%는 원고가, 60%는 피고가 각 부담한다.

3. 제1의 나.항은 가집행할 수 있다.

【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지

피고는 원고에게 279,495,561원 및 그 중 192,216,141원에 대하여 이 사건 2015. 5. 27.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달 다음날부터 2015. 9. 30.까지 연 20%, 다음날부터 갚는 날까지 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을, 87,279,420원에 대하여 이 사건 2018. 5. 31.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달 다음날부터 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 각 지급하라(원고는 이 법원에서 기존의 청구취지를 확장하고, 집행비용 상당의 손해배상 청구, 별지1 기재 건물의 가치 감소에 따른 손해배상 청구를 각 추가하였다). 

2. 항소취지

제1심판결을 다음과 같이 변경한다. 피고는 원고에게, 192,216,141원 및 이에 대하여 이 사건 2015. 5. 27.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달 다음날부터 2015. 9. 30.까지 연 20%, 다음날부터 갚는 날까지 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고, 2016. 10. 1.부터 피고의 별지1 기재 건물에 대한 점유 상실일까지 월 1,874,241원의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 

【이 유】

1. 기초사실

가. 망 소외 1(이하 ‘망인’이라고 한다)은 2010. 9. 13. 사망하였고, 그 자녀들인 원고, 피고 및 소외 2, 소외 3이 망인의 재산을 상속하였다. 

나. 원고는 피고 및 소외 2, 소외 3과 사이에서 망인으로부터 상속받은 재산에 대한 상속재산분할의 협의가 이루어지지 아니하자 2011. 8. 4. 피고 및 소외 2, 소외 3을 상대로 법원에 상속재산분할 심판을 청구하였고, 이에 대하여 2014. 2. 19. 상속재산 중 일부인 별지1 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)에 대하여 원고가 462/1,000 지분을, 피고가 273/1,000 지분을, 소외 2가 241/1,000 지분을, 소외 3이 24/1,000 지분을 각 상속하여 소유하는 것으로 하는 법원의 결정이 확정되었다. 

다. 다가구주택인 이 사건 건물은 별지2 ‘건물 구분 사용 현황’ 기재와 같이 구분되어 각 임차인 등이 각 구분된 부분을 사용하고 있었는데, 원고는 2017. 7. 18. 이 사건 건물에 대한 경매절차에서 매각대금을 완납하고 위 건물에 대한 소유권을 취득하였다

라. 피고는 망인이 사망하기 전부터 이 사건 건물 301호에 거주하다가 망인의 사망 이후부터 위 건물 전부를 단독으로 점유 및 관리하였고, 원고는 위 소유권 취득 이후인 2017. 11. 15. 부동산 인도집행을 통하여 위 건물 301호에 대한 점유를 넘겨받았다. 

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 20, 21, 26, 74호증의 각 기재, 제1심 감정인의 감정결과, 변론 전체의 취지

2. 집행비용 상당의 손해배상 청구 부분의 적법 여부에 관한 판단

원고는, 피고로부터 이 사건 건물 301호의 점유를 넘겨받기 위하여 부동산 인도집행을 실시하였고 이로 인하여 집행비용 2,074,380원을 지출하는 손해를 입었다고 주장하면서 위 집행비용 상당의 손해배상을 구하고 있다. 

그러나 집행비용은 그 집행절차에서 변상을 받지 못하였을 경우 별도로 집행법원에 집행비용액확정결정의 신청을 하여 그 결정을 집행권원으로 삼아 집행하여야 하고, 집행비용 상당의 돈을 채무자에게 소구하는 것은 허용되지 아니한다(대법원 1996. 8. 21.자 96그8 결정 등 참조). 

따라서 이 사건 소 중 집행비용 상당의 손해배상 청구 부분은 부적법하다.

3. 본안에 관한 판단

가. 차임 상당의 부당이득반환 또는 손해배상 청구 부분

1) 당사자의 주장

가) 원고

피고는 2010. 8. 20.부터 망인의 사망일 전날인 2010. 9. 12.까지(이하 ‘제1기간’이라 한다) 사이에 망인을 대신하여 이 사건 건물의 차임, 임대보증금 등을 무단으로 수취하여 보유하였고, 망인의 사망일인 2010. 9. 13.부터 2017. 7. 17.까지(이하 ‘제2기간’이라 한다) 위 건물이 원고, 피고, 소외 2, 소외 3의 공유에 속하여 있는 동안 다른 공유자들의 동의 없이 위 건물을 무단으로 점유, 사용하였으며, 원고가 위 건물 전체의 소유권을 취득한 2017. 7. 18.부터 2017. 11. 15.까지(이하 ‘제3기간’이라 한다) 원고의 동의 없이 위 건물을 무단으로 점유, 사용하였다. 

그렇다면 피고는 원고에게, ① 제1기간 동안 수취한 차임, 보증금 등 중 원고의 상속지분에 해당하는 1,654,884원, 제2기간 동안 위 건물을 점유, 사용한 데 따른 차임 상당액 중 원고의 상속지분에 해당하는 153,239,624원, 제3기간 동안 위 건물을 점유, 사용한 데 따른 차임 상당액 16,030,903원 등 합계 170,925,411원 상당의 부당이득금 또는 손해배상금, ② 위 ①항의 부당이득금 또는 손해배상금에 대하여 2018. 4. 30.까지 발생한 이자 또는 지연손해금 중 원고의 상속지분에 해당하는 32,057,890원, ③ 위 ②항의 이자 또는 지연손해금의 이행지체에 따라 2018. 4. 30.까지 발생한 지연손해금 중 원고의 상속지분에 해당하는 7,995,943원을 각 지급할 의무가 있다. 

나) 피고

피고가 이 사건 건물을 관리하며 차임, 보증금 등을 수취한 사실은 있으나 이는 공유자 각자가 할 수 있는 공유물의 보존행위에 해당하며, 설령 이를 공유물의 보존행위로 볼 수 없고 공유물의 관리행위로 볼 수 있을 뿐이라 하더라도 피고는 소외 2, 소외 3의 동의를 받아 과반수 이상의 공유자의 의사에 따라 위 건물을 관리한 것이므로 피고의 행위는 어느 모로 보나 적법하다. 그러므로 피고는 불법행위에 따른 손해배상의무를 부담하지 아니하며 피고가 실제로 수취한 차임, 보증금 등에서 비용을 공제한 나머지 돈을 부당이득으로 반환할 의무를 부담할 뿐이다. 

2) 판단

가) 차임 상당의 부당이득반환 및 손해배상의무의 성립 여부

(1) 제1기간 부분(2010. 8. 20. ~2010. 9. 12.)

갑 제15, 72호증의 각 기재만으로는 피고가 위 기간 동안 망인을 대신하여 이 사건 건물의 차임, 임대보증금 등을 수취하여 보유한 사실을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 이 부분 원고 주장은 받아들일 수 없다. 

(2) 제2기간 부분(2010. 9. 13. ~ 2017. 7. 17.)

(가) 인정사실

위 기초사실에다가 갑 제60호증, 을 제5, 7, 34 내지 36호증(각 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 제1심 증인 소외 2, 소외 3의 각 증언 및 변론 전체의 취지를 종합하면 다음 각 사실을 인정할 수 있고, 이에 반하는 을 제59호증의 일부 기재는 믿지 아니한다. 

① 망인은 사망 당시 ○○새마을금고에 8,200만 원의 대출금 채무를 부담하고 있었는데 소외 2가 2011. 4. 20. 그 중 4,200만 원을 변제하였고, 이후 피고는 나머지 상속인들인 원고, 소외 2, 소외 3에게 이 사건 건물 302호를 월세에서 전세로 전환하여 그 전세보증금으로 잔존 대출금 4,000만 원(= 8,200만 원 - 4,200만 원)을 변제할 것을 제의하였고 나머지 상속인들이 이에 동의하였다. 

이에 따라 원고는 2012. 11. 14. 이 사건 건물 302호를 전세보증금 4,500만 원(월 차임은 없음)에 소외 4에게 임대한 다음 같은 날 소외 4로부터 받은 전세보증금으로 위 잔존 대출원리금채무 전액인 40,057,530원을 변제하였으며, 나머지 전세보증금 중 300만 원은 기존 임차인에 대한 월세보증금 반환에 사용하였다. 

② 한편 소외 2, 소외 3은 2013. 3.경 피고의 요청에 따라 이 사건 건물 103호를 타인에게 임대하는 것에 동의를 하고 동의서와 위임장을 작성하여 주었으나, 위 동의 이후 이 사건 건물 103호에 대한 임대차계약이 체결되지는 않은 채 기존 임차인의 거주가 계속되었고, 피고는 위 동의서와 위임장을 이용하여 이 사건 건물 205호에 대한 임대차계약을 체결하였다. 

③ 원고와 소외 2, 소외 3은 그 밖에 피고가 이 사건 건물을 점유, 사용하거나 타인에게 그 일부를 임대하는 것에 대하여 동의를 한 사실이 없다. 

(나) 관련 법리

부동산의 공유자 중 1인이 타 공유자의 동의 없이 그 부동산을 타에 임대하였다면 이로 인한 수익 중 자신의 지분을 초과하는 부분에 대하여는 법률상 원인 없이 취득한 부당이득이 되어 이를 반환할 의무가 있고, 이 경우 반환하여야 할 범위는 그 부동산의 임대차로 인한 차임 상당액이며, 임대차의 내용이 미등기 전세이거나 보증금이 있는 경우에는 전세금이나 보증금의 이자 상당액이 차임에 해당되거나 차임에 보태어지는 것이다(대법원 1995. 7. 14. 선고 94다15318 판결 등 참조). 이러한 무단임대행위는 다른 공유지분권자의 사용, 수익을 침해한 불법행위에 해당하므로 그에 따른 손해를 배상할 의무가 있다(대법원 1969. 6. 10. 선고 69다416 판결, 대법원 1991. 9. 24. 선고 91다23639 판결 등 참조). 

(다) 구체적 판단

① 이 사건 건물 302호 부분

㉮ 2010. 9. 13.부터 2012. 11. 13.까지 사이의 기간

제2기간 중 망인이 사망한 2010. 9. 13.부터 피고가 다른 상속인들의 동의를 받아 소외 4에게 위 302호 부분을 임대하기 전날인 2012. 11. 13.까지는 피고가 위 302호 부분을 다른 공유자들의 동의 없이 무단으로 점유, 사용한 것으로 볼 수 있으므로, 피고는 원고에게 위 302호 부분에 대한 위 기간 동안의 차임 상당의 부당이득금 또는 불법행위에 따른 손해배상금을 원고의 지분에 상응하는 범위에서 지급할 의무가 있다. 

㉯ 2012. 11. 14. 이후의 기간

피고가 다른 상속인들의 동의를 받아 임대차계약을 체결한 2012. 11. 14.부터는 피고가 공유자 전원의 협의에 따라 적법하게 공유물을 관리한 것으로 볼 수 있으므로 피고의 행위가 불법행위를 구성할 여지는 없다. 

한편 이러한 경우에도 피고가 차임을 수령하거나 임대보증금을 보유하는 경우 그 차임액 또는 임대보증금에 대한 이자 상당의 부당이득이 인정될 수는 있다. 그러나 앞서 본 바와 같이 피고는 소외 4로부터 임대보증금 이외에 월 차임을 수령하지 않았으며, 임대보증금 4,500만 원은 피고가 이를 수령하였다가 다른 공유자들의 동의를 받아 대출원리금 변제, 기존 월세보증금 상환 등에 합계 43,057,530원을 사용한 사실이 인정되고, 피고가 남은 임대보증금 1,942,470원을 보유하고 있는 사실을 인정할 증거도 없으므로(오히려 중개수수료 등 비용으로 지출하였을 가능성을 배제할 수 없다) 피고가 임대보증금에 대한 이자 상당의 이익을 얻었다고 볼 수도 없다. 

따라서 위 기간 동안에는 피고의 불법행위에 따른 손해배상금 지급의무와 부당이득금 반환의무 모두가 발생하지 아니한다.

② 302호 부분을 제외한 나머지 부분

앞서 본 바와 같이 소외 2, 소외 3이 2013. 3.경 이 사건 건물 103호에 대한 새로운 임대차계약 체결에 동의하였으나 새로운 임대차계약이 체결되지 않은 채 기존 임차인의 거주가 계속되었으므로 위 건물 103호에 대하여서는 제2기간 전체에 걸쳐 무단임대행위가 존재한다고 보아야 하며, 위 건물 205호 역시 임대차계약 체결과정에 소외 2, 소외 3 명의의 동의서와 위임장이 제시되기는 하였으나 실제로는 이들의 동의 없이 임대가 이루어 진 것으로 역시 제2기간 전체에 걸쳐 무단임대행위가 존재한다고 볼 수 있다. 또한 원고와 소외 2, 소외 3이 그 밖에 피고의 이 사건 건물 점유, 사용 또는 임대 행위를 동의한 사실이 없는 점 역시 앞서 본 바와 같다. 

그렇다면 이 사건 건물 중 302호 부분을 제외한 나머지 부분에 대하여서는 피고가 제2기간 전체에 걸쳐 다른 공유자들의 동의 없이 이를 무단으로 점유, 사용한 것으로 볼 수 있으므로, 피고는 원고에게 위 건물 부분에 대한 위 기간 동안의 차임 상당의 부당이득금 또는 불법행위에 따른 손해배상금을 원고의 지분에 상응하는 범위에서 지급할 의무가 있다. 

(3) 제3기간 부분(2017. 7. 18. ~ 2017. 11. 15.)

위 인정사실 및 앞서 든 증거를 종합하면, 피고는 원고가 이 사건 건물의 소유권을 취득한 2017. 7. 18. 이후부터 2017. 11. 15. 부동산 인도집행을 통하여 퇴거할 무렵까지 위 건물 301호에 거주하면서 위 건물 302호를 제외한 나머지 건물 부분 전부에 대하여 소유자인 원고의 동의 없이 이를 계속 점유 및 관리한 사실이 인정된다. 

그렇다면 피고는 원고에게 이 사건 건물 중 302호를 제외한 나머지 부분에 대한 위 기간 동안의 차임 상당의 부당이득금 또는 불법행위에 따른 손해배상금을 지급할 의무가 있다. 

나) 부당이득액 또는 손해배상액의 산정

(1) 산정 기준

(가) 법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다8554 판결 등 참조), 이 사건의 경우 피고가 반환할 부당이득은 타인에게 건물을 임대하고 실제로 수령한 차임액 및 임대보증금에 대한 이자 상당액이라고 볼 수 있다[다만 피고 자신이 거주한 이 사건 건물 301호의 경우에는 그 사용에 따른 이익을 법률상 원인 없이 얻은 것이므로 감정에 따라 산정한 통상의 차임액(이하 ‘통상 차임액’이라 한다)을 부당이득으로 인정할 수 있다]. 

(나) 반면 불법행위에 따른 손해배상금은 피고가 이 사건 건물을 무단으로 점유, 사용함으로 인하여 원고가 위 건물을 자신의 지분 범위에서 통상적인 방법으로 점유, 사용하지 못한 데 따른 손해를 배상하는 것이므로, 결국 이 사건 건물을 통상적인 방법으로 점유, 사용하여 얻을 수 있는 이익, 즉 통상 차임액 전부가 손해배상으로 인정되어야 하며, 피고가 임차인들로부터 실제로 수령한 차임액이나 임대보증금에 대한 이자 상당액의 범위로 손해배상이 제한되는 것은 아니다. 

(다) 한편 부당이득반환의 경우 수익자가 반환하여야 할 이득의 범위는 손실자가 입은 손해의 범위에 한정되고, 손실자의 손해는 사회통념상 손실자가 당해 재산으로부터 통상 수익할 수 있을 것으로 예상되는 이익 상당액이므로, 설령 피고가 실제로 수령한 차임액이 통상 차임액을 초과한다 하더라도 (가)항의 부당이득의 액수는 (나)항의 손해배상액을 넘을 수 없다. 

(라) 따라서 이 사건 건물 중 피고가 무단으로 점유, 사용한 부분에 대한 통상 차임액을 피고가 원고에게 부당이득 반환 또는 손해배상으로 지급할 금액(이하 ‘손해배상액 등’이라 한다)으로 인정하는 것이 타당하다. 

(2) 산정된 금액

제1심 감정인의 감정결과에 변론 전체의 취지를 종합하면 이 사건 건물 전체에 대한 통상 차임액은 별지3 ‘손해배상액 등 산정 내역’의 ‘연간 차임액’ 항목의 각 기재 금액과 같으며, 이를 기초로 산정한 손해배상액 등은 위 별지 ‘합계’란 기재와 같이 합계 155,283,588원이 된다. 

다) 위 나)항의 부당이득금 또는 손해배상금에 대한 이자 또는 지연손해금 지급 의무

(1) 위 인정사실 및 앞서 든 증거를 종합하여 보면 피고가 망인의 사망 무렵부터 다른 공유자들의 동의 없이 이 사건 건물을 무단으로 점유, 사용하고 있는 사실 및 원고의 소유권 취득 이후 원고의 동의 없이 위 건물을 계속 무단으로 점유, 사용하고 있는 사실을 피고 스스로 잘 인식하고 있었다고 보이므로 피고는 민법 제748조 제2항에 따라 악의의 수익자로서 그 받은 이익에 이자를 붙여 반환하여야 한다. 

(2) 또한 불법행위로 인한 손해배상채무의 지연손해금의 기산일은 불법행위 성립일이므로(대법원 1975. 5. 27. 선고 74다1393 판결, 대법원 1993. 3. 9. 선고 92다48413 판결 등 참조), 피고는 이 사건 건물의 무단 점유, 사용에 따른 손해배상금 지급 의무 발생시점부터 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무를 부담한다. 

(3) 따라서 피고는 위 나)항에서 인정한 차임 상당의 부당이득금 또는 손해배상금에 대하여 부당이득 또는 손해가 발생한 날부터 갚는 날까지 민법이 정한 연 5%의 비율로 계산한 법정이자 또는 지연손해금을 지급할 의무를 부담하는데, 이 사건 변론종결 무렵으로 원고가 구하는 2018. 4. 30.까지 발생한 법정이자 또는 지연손해금을 계산하면 별지4 ‘법정이자 또는 지연손해금 산정 내역’ 기재와 같이 합계 29,980,946원이 된다.주1)  

라) 위 다)항의 법정이자 또는 지연손해금에 대한 지연손해금 지급 의무

이미 발생한 법정이자 또는 지연손해금(이하 ‘법정이자 등’이라 한다)의 경우에도 그 이행지체에 따른 지연손해금 지급 의무가 성립할 수 있으나 법정이자 등 지급 의무는 이행기의 정함이 없는 것으로 채권자로부터 이행청구를 받은 다음날로부터 비로소 지체책임을 부담하게 된다(대법원 1996. 9. 20. 선고 96다25302 판결, 대법원 2010. 12. 9. 선고 2009다59237 판결 등 참조)

그런데 원고가 2010. 9. 13.부터 2015. 4. 30.까지 사이에 발생한 법정이자 등의 지급을 구하는 이 사건 2015. 5. 27.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서가 2015. 5. 29. 피고에게 송달된 사실, 2015. 5. 1.부터 2016. 4. 26.까지 사이에 발생한 법정이자 등주2) 의 지급을 구하는 이 사건 2016. 4. 21.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서가 2016. 4. 26. 피고에게 송달된 사실, 2016. 4. 27.부터 2017. 7. 17.까지 사이에 발생한 법정이자 등의 지급을 구하는 이 사건 2017. 8. 21.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서가 2017. 8. 23. 피고에게 송달된 사실, 2017. 7. 18.부터 2017. 11. 15.까지 사이에 발생한 법정이자 등의 지급을 구하는 이 사건 2018. 1. 16.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서가 2018. 1. 22. 피고에게 송달된 사실은 기록상 분명하다. 

그렇다면 피고는 위 각 청구취지 및 청구원인 변경신청서에 기재된 각 기간별 법정이자 등에 대하여 그 청구취지 및 청구원인 변경신청서가 송달된 다음날부터 지연손해금 지급의무를 부담하게 되며, 원고가 구하는 2018. 4. 30.까지 발생한 법정이자 등에 대한 지연손해금의 액수는 별지5 ‘지연손해금 산정 내역’ 기재와 같이 4,055,974원이 된다. 

마) 소결

그렇다면 피고는 원고에게, ① 이 사건 건물의 무단 점유, 사용으로 인한 부당이득금 또는 손해배상금 합계 155,283,588원, ② 위 부당이득금 또는 손해배상금에 대하여 2018. 4. 30.까지 발생한 법정이자 또는 지연손해금 합계 29,980,946원, ③ 위 법정이자 또는 지연손해금에 대하여 2018. 4. 30.까지 발생한 지연손해금 합계 4,055,974원 등 총 합계 189,320,508원(= 155,283,588원 + 29,980,946원 + 4,055,974원)을 지급할 의무가 있다. 

나. 임대차보증금 상당의 부당이득반환 또는 손해배상 청구

원고는, 피고가 수취하여 보유한 임대차보증금 3,650만 원 중 원고의 공유지분에 해당하는 부분 및 임대차보증금에 대한 이자와 지연손해금 역시 부당이득으로 반환하거나 이로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 의무가 있다고 주장한다. 

그러나 공유자가 타공유자의 동의 없이 부동산을 임대하고 임대차보증금을 수령한 경우 부당이득으로 반환하거나 손해배상을 할 범위는 위 부동산의 임대차로 인한 차임 상당액이며 타공유자는 임대차보증금 자체에 대한 지분비율 상당액의 반환 또는 배상을 구할 수 없다(대법원 1991. 9. 24. 선고 91다23639 판결 등 참조). 

위 법리에 비추어 볼 때 원고는 피고가 수취하여 보유한 임대차보증금 자체의 반환 또는 배상을 구할 수 없고 이를 전제로 한 이자 또는 지연손해금 청구 역시 허용될 수 없으므로 이 부분 원고 주장은 모두 받아들일 수 없다. 

다. 이 사건 건물의 가치 감소에 따른 손해배상 청구

원고는, 피고가 이 사건 건물의 관리를 소홀히 하여 위 건물의 가치가 감소함에 따라 원고가 가치 감소액 상당의 손해를 입었으므로 이에 따른 손해배상금 29,106,000원을 지급할 의무가 있다고 주장하나, 갑 제75호증의 기재만으로는 위 주장사실을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 이 부분 원고 주장은 받아들일 수 없다. 

라. 피고의 항변에 관한 판단

1) 공제 항변

이 법원이 이 부분에 적을 이유는, 제1심판결 제13면 3행부터 제16면 8행까지의 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다. 

2) 상계 항변

가) 항변의 요지

원고와 피고 등 망인의 공동상속인들이 ○○새마을금고에 대하여 부담하던 대출금채무 합계 40,057,530원을 피고가 모두 변제하였으므로 이로 인한 피고의 원고에 대한 구상금채권과 원고의 피고에 대한 이 사건 부당이득반환채권 또는 손해배상채권을 대등액에서 상계한다. 

나) 판단

민법 제496조의 취지는, 고의의 불법행위에 의한 손해배상채권에 대하여 상계를 허용한다면 고의로 불법행위를 한 자까지도 상계권 행사로 현실적으로 손해배상을 지급할 필요가 없게 되어 보복적 불법행위를 유발하게 될 우려가 있고, 또 고의의 불법행위로 인한 피해자가 가해자의 상계권 행사로 인하여 현실의 변제를 받을 수 없는 결과가 됨은 사회적 정의관념에 맞지 아니하므로 고의에 의한 불법행위의 발생을 방지함과 아울러 고의의 불법행위로 인한 피해자에게 현실의 변제를 받게 하려는 데 있다 할 것인바, 법이 보장하는 상계권은 이처럼 그의 채무가 고의의 불법행위에 기인하는 채무자에게는 적용이 없는 것이고, 나아가 부당이득의 원인이 고의의 불법행위에 기인함으로써 불법행위로 인한 손해배상채권과 부당이득반환채권이 모두 성립하여 양채권이 경합하는 경우 피해자가 부당이득반환채권만을 청구하고 불법행위로 인한 손해배상채권을 청구하지 아니한 때에도, 그 청구의 실질적 이유, 즉 부당이득의 원인이 고의의 불법행위였다는 점은 불법행위로 인한 손해배상채권을 청구하는 경우와 다를 바 없다 할 것이어서, 고의의 불법행위에 의한 손해배상채권은 현실적으로 만족을 받아야 한다는 상계금지의 취지는 이러한 경우에도 타당하므로, 민법 제496조를 유추적용함이 상당하다(대법원 2002. 1. 25. 선고 2001다52506 판결 등 참조). 

이 사건의 경우 피고가 망인의 사망 무렵부터 다른 공유자들의 동의 없이 이 사건 건물을 무단으로 점유, 사용하였고 원고의 소유권 취득 이후에는 원고의 동의 없이 위 건물을 계속 무단으로 점유, 사용한 점, 이러한 사정을 피고 스스로 잘 인식하였다고 보이는 점은 앞서 인정한 바와 같으므로 원고의 피고에 대한 손해배상채권은 고의의 불법행위에 기한 것으로 볼 수 있다. 따라서 피고의 이 사건 건물 무단 점유, 사용으로 인하여 원고의 피고에 대한 부당이득반환채권이 동시에 성립한다 하더라도, 위 법리에 비추어 볼 때 원고의 피고에 대한 위 손해배상채권과 부당이득반환채권에 대하여서는 모두 상계가 금지된다. 

그러므로 이 부분 피고의 항변은 상계가 금지된 원고의 자신에 대한 위 손해배상채권 또는 부당이득반환채권을 수동채권으로 하여 자신의 원고에 대한 구상금채권과 대등액에서 상계를 주장하는 것으로 나머지 점에 대하여 나아가 살펴 볼 필요 없이 받아들일 수 없다. 

3) 지하실 부분에 대하여서는 손해가 발생할 수 없다는 항변

피고는, 망인이 △△△△△△에 이 사건 건물 지하실 부분을 임대하였는데 임대 당시 △△△△△△이 지급받을 이 사건 건물의 보수공사비와 망인이 지급받을 차임을 서로 상계하기로 약정하였고, 상속이 개시된 이후에도 종전과 같이 차임 채권과 보수공사비 채권이 계속 상계되어 지하실 부분에 대하여서는 애당초 점유, 사용에 따른 이익을 얻을 수 없었던 상황이었으므로 무단 점유, 사용에 따른 손해도 발생할 수 없다는 취지로 주장하나, 위 주장사실을 인정할 아무런 증거가 없다. 따라서 피고의 이 부분 항변은 받아들일 수 없다. 

마. 소결

그렇다면 피고는 원고에게 부당이득금 또는 손해배상금과 이에 대한 법정이자 또는 지연손해금, 위 법정이자 또는 지연손해금에 대한 지연손해금 등 합계 189,320,508원(= 155,283,588원 + 29,980,946원 + 4,055,974원)에서 피고가 지출한 비용 중 원고의 공유지분에 해당하는 16,713,519원을 공제하고 남은 172,606,989원(= 189,320,508원 - 16,713,519원) 및 그 중 잔존 부당이득금 또는 손해배상금과 이에 대한 법정이자 또는 지연손해금 합계 168,551,015원(= 155,283,588원 + 29,980,946원 - 16,713,519원)에 대하여 최종 지연손해금 산정일 다음날인 2018. 5. 1.부터 피고가 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2018. 7. 6.까지 민법이 정한 연 5%, 다음날부터 갚는 날까지 ‘소송촉진 등에 관한 특례법’이 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 

4. 결론

이 사건 소 중 이 법원에서 추가한 집행비용 상당의 손해배상 청구 부분은 부적법하여 각하하여야 하고, 역시 이 법원에서 추가한 이 사건 건물의 가치 감소에 따른 손해배상 청구는 이유 없어 기각하여야 한다. 이 사건 소 중 나머지 부분(이 법원에서 확장한 부분을 포함)에 관한 원고의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 기각하여야 하는바, 이와 결론을 일부 달리한 제1심판결은 부당하므로 이 법원에서 확장한 원고의 청구와 원고의 항소를 일부 받아들인다. 따라서 제1심판결을 주문과 같이 변경한다. 

(별지 생략)

판사   정선재(재판장) 구자헌 최승원
주1) 계산의 편의상 원고가 구하는 방식에 따라 매월 말일부터 2018. 4. 30.까지 사이의 각 기간 동안 발생하는 이자 또는 지연손해금을 산정한다. 

주2) 원고는 위 청구취지 및 청구원인 변경신청서에서 2016. 5. 31.까지의 법정이자 등을 구하였으나 위 서면의 송달일인 2016. 4. 26.까지 이미 발생한 법정이자 등에 대하여서만 이행청구를 할 수 있는 점을 고려할 때 원고의 이행청구는 위 2016. 4. 26.까지 발생한 법정이자 등의 이행을 구하는 범위에서 유효한 것으로 볼 수 있다. 

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수원지방법원 안산지원 2016. 5. 20. 선고 2013가단102350 판결
[부당이득금][미간행]

【전 문】

【원 고】 원고 (소송대리인 변호사 홍현필)

【피 고】 피고

【변론종결】
2016. 4. 29.

【주 문】

1. 피고는 원고에게,

가. 80,442,742원 및 그중 63,728,282원에 대하여는 2015. 5. 30.부터, 1,571,650원에 대하여는 2015. 6. 1.부터, 1,445,878원에 대하여는 2015. 7. 1.부터, 1,723,080원에 대하여는 2015. 8. 1.부터, 1,452,568원에 대하여는 2015. 9. 1.부터, 1,329,462원에 대하여는 2015. 10. 1.부터, 1,257,778원에 대하여는 2015. 11. 1.부터, 1,157,802원에 대하여는 2015. 12. 1.부터, 1,425,742원에 대하여는 2016. 1. 1.부터, 1,197,709원에 대하여는 2016. 2. 1.부터, 1,405,604원에 대하여는 2016. 3. 1.부터, 1,354,866원에 대하여는 2016. 4. 1.부터, 1,392,321원에 대하여는 2016. 5. 1.부터 각 2016. 5. 20.까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을, 

나. 2016. 5. 1.부터 피고의 제1 별지 목록 기재 부동산에 대한 점유 종료일까지 월 1,079,022원의 비율로 계산한 돈을

각 지급하라.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 5/9는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

【청구취지】
피고는 원고에게, 192,216,141원 및 이에 대하여 이 사건 2015. 5. 27.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달 다음 날부터 2015. 9. 30.까지는 연 20%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고, 2016. 10. 1. 이후 피고가 제1 별지 목록 기재 부동산을 계속 점유할 경우 위 부동산의 점유 종료일까지 월 1,874,241원의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 

【이 유】

1. 기초 사실

가. 망 소외 1(이하 ‘망인’이라고 한다)은 2010. 9. 13. 사망하였고, 그 상속인으로 자녀들인 원고, 피고 및 소외 2, 소외 3이 있다.

나. 원고는 2011. 8. 4. 피고 및 소외 2, 소외 3을 상대로 수원지방법원 성남지원 2011느합11호로 상속재산분할 심판을 청구하였고, 피고는 원고 및 소외 2, 소외 3을 상대로 같은 법원 2012느합1호로 기여분 및 상속재산분할 반심판을 청구하였으며, 원고는 피고 및 소외 2, 소외 3을 상대로 같은 법원 2012느합2호로 기여분 반심판을 청구하였다. 위 법원은 2012. 10. 8. 제1 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 등에 관하여 다음과 같은 내용으로 결정하였다. 

이 사건 건물 등 부동산은 원고가 240,526,307/687,070,549 지분을, 피고가 157,611,441/687,070,549 지분을, 소외 2가 240,526,307/687,070,549 지분을, 소외 3이 48,406,494/687,070,549 지분을 각 소유하는 것으로 분할한다.
다. 이에 원고, 소외 2, 소외 3은 서울고등법원 2012브108, 109, 110(병합)호로 항고하였고, 소외 2는 같은 법원 2013즈기1호로 기여분결정청구 심판을 청구하였다. 위 법원은 2013. 10. 8. 이 사건 건물에 관하여 다음과 같은 내용으로 결정하였고, 위 항고심 결정에 관하여 원고가 재항고하였으나 2014. 2. 14. 심리불속행기각되어 위 항고심 결정은 2014. 2. 19. 확정되었다(이하 위 상속재산분할 등 심판 청구 사건을 통틀어 ‘관련 사건’이라 한다). 

1. 제1심 심판 중 상속재산분할 청구에 관한 부분을 다음과 같이 변경한다.

이 사건 건물 등 부동산은 원고가 462/1,000 지분을, 피고가 273/1,000 지분을, 소외 2가 241/1,000 지분을, 소외 3이 24/1,000 지분을 각 소유하는 것으로 분할하고, …(후략)… 

라. 피고는 망인이 사망하기 전부터 이 사건 건물 301호에서 거주하기 시작하여 현재까지 계속 점유ㆍ사용하면서 이 사건 건물의 임차인들로부터 차임 등을 받아 왔다. 

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 20, 21, 26호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고의 청구에 관한 판단

가. 주장의 요지

피고는 망인이 사망한 후 공동상속인인 원고나 소외 2, 소외 3의 동의 없이 무단으로 이 사건 건물을 점유하면서 이 사건 건물 301호를 직접 점유하였고, 임차인들로부터 차임 및 보증금 등을 받았을 뿐만 아니라 기존에 차임을 월세로 지급하기로 정한 임대차계약을 임대차보증금을 증액하는 대신 차임이 없거나 줄이는 내용으로 임대차계약을 변경하여 임대차보증금을 받은 후 이를 개인적 용도로 사용하는 등 이 사건 건물을 관리해 왔다. 이로써 피고는 법률상 권한 없이 위 차임 등의 이익을 얻었고 이로 인하여 원고 등 다른 공동상속인에게 같은 금액 상당의 손해를 입혔다. 따라서 피고는 악의의 수익자 또는 불법행위자로서 민법 제748조 제2항 또는 민법 제763조, 제393조에 따라 선택적으로 원고에게, 2010. 9. 1.부터 2016. 5. 31.까지 발생한 차임 상당의 이익, 위 이익의 2016. 5. 31.까지의 이자 등 합계 399,825,058원 중 원고의 상속분에 해당하는 184,719,177원, 2016. 6. 1.부터 2016. 9. 30.까지 발생할 이익 및 손해 중 원고의 상속분에 해당하는 7,496,964원 합계 192,216,141원의 부당이득금 또는 손해배상금 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있고, 피고가 2016. 10. 1. 이후에도 이 사건 건물에 관한 점유를 계속할 경우 피고의 이 사건 건물 점유 상실일 또는 원고의 소유권 행사 회복 시까지 월 1,874,241원의 비율로 계산한 부당이득금 또는 손해배상금을 지급할 의무가 있다. 

나. 부당이득반환청구에 관한 판단

1) 부당이득반환의무의 발생

가) 청구원인에 관한 판단

⑴ 관련 법리

공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용ㆍ수익할 수 있고 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정하는 것이므로 공유물의 구체적인 사용ㆍ수익의 방법에 관하여 공유자들 사이에 지분 과반수의 합의 없이 공유자 중의 1인이 이를 배타적으로 점유ㆍ사용하고 있다면 다른 공유자에 대하여는 그 지분에 해당하는 부당이득을 하고 있는 것이 된다(대법원 2006. 11. 24. 선고 2006다49307 판결 등 참조). 

⑵ 판단

이 사건 건물의 소유자였던 망인이 2010. 9. 13. 사망한 사실, 공동상속인 중 1인인 피고가 이 사건 건물 301호에 거주하면서 이 사건 건물의 임차인들로부터 차임 등을 받아 온 사실은 앞서 본 바와 같다. 여기에 갑 제1, 6 내지 9, 20, 22, 31, 33 내지 35호증, 을 제5, 7호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 증인 소외 2, 소외 3의 각 증언에 변론 전체의 취지를 더하여 보면, 피고는 상속이 개시된 2010. 9. 13. 이후 원고나 소외 2, 소외 3으로부터 이 사건 건물의 임대 등 점유ㆍ관리에 관한 권한을 위임받거나 임대에 관하여 동의 또는 사후 승인을 받지 않은 사실, 원고 및 소외 2, 소외 3은 관련 사건에서 피고를 상대로 피고가 무단으로 이 사건 건물을 사용하고 있으므로 이 사건 건물의 임차인들로부터 받은 차임 등에 관하여도 분할대상인 재산에 포함하여야 한다는 취지로 주장한 사실, 소외 2, 소외 3은 관련 사건이 신청된 후 피고의 부탁으로 2013. 3. 및 2013. 5. 피고에게 위임장을 작성해 주기는 하였으나 이 사건 건물 전체의 관리권한에 관한 것은 아니고 이 사건 건물 103호에 관하여 2013. 3.경 이루어진 임대차계약 및 이 사건 건물 302호에 관하여 2012. 11. 14.경 이루어진 임대차계약에 한하여 동의한다는 취지로 작성해 준 사실, 관련 사건에서 이루어진 감정 결과에 따르면 이 사건 건물의 시가는 550,000,000원으로 상속분할 대상인 망인의 상속재산 전체 가액의 82.21%를 차지하고 있는 사실을 인정할 수 있다. 

위 인정 사실에 따르면, 피고는 상속이 개시된 2010. 9. 13. 이후 이 사건 건물 301호에 관하여는 공동상속인들의 적법한 동의 없이 무단으로 점유ㆍ사용하였고, 이 사건 건물의 나머지 호실에 관하여는 공동상속인들의 적법한 동의 없이 무단으로 점유ㆍ관리함으로써 피고의 상속분 273/1,000 지분을 초과하는 부분에 관하여 법률상 원인 없이 이익을 취득하였고, 이로써 원고는 위 초과 이익 중 원고의 상속분 462/1,000 지분에 해당하는 손해를 입었다고 할 것이다. 또한, 피고는 상속이 개시될 당시 망인의 상속재산 중 상당 부분을 차지하는 이 사건 건물에 관하여 다른 공동상속인들의 동의 없이 무단으로 계속 점유ㆍ사용하였고, 5년 7개월 이상이 경과한 현재까지도 그로부터 얻은 차임 등을 원고 등 공동상속인에게 전혀 정산하지 않고 있는바, 피고는 이러한 차임 등의 이익 보유가 법률상 원인 없는 것임을 인식하고 있었다고 봄이 상당하다. 

따라서 피고는 악의의 수익자로서 원고에게 이 사건 건물의 점유ㆍ사용ㆍ관리로 인한 이익 및 이에 대한 이자를 반환하고 손해를 배상할 의무가 있다[다만, 이 사건 건물 103호에 관한 2013. 3.경 이루어진 임대차계약 및 이 사건 건물 302호에 관한 2012. 11. 14.자 임대차계약에 관하여는, 앞서 본 바와 같이 공동상속인인 피고가 악의의 수익자에 해당한다고 보기 어려우므로 원고의 상속분에 해당하는 이익에 한하여 반환할 의무가 있다고 할 것이다(대법원 2002. 5. 14. 선고 2002다9738 판결 등 참조)]. 

나) 피고의 주장에 관한 판단

⑴ 주장의 요지

피고는 원고를 제외한 다른 공동상속인 소외 2, 소외 3으로부터 이 사건 건물의 점유ㆍ사용ㆍ수익에 관하여 동의를 받았으므로 적법한 관리행위를 한 것이다. 

⑵ 판단

그러나 을 제5, 7호증(가지번호 포함)의 각 기재만으로는 증인 소외 2, 소외 3의 각 증언에 비추어 앞서 본 이 사건 건물 201호, 302호에 관한 일부 임대차계약을 제외한 나머지 부분에 대한 주장 사실을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고의 이 부분 주장은 이유 없다. 

2) 부당이득반환책임의 범위

가) 이익반환책임에 관한 판단

⑴ 원고의 청구에 관한 판단

㈎ 차임 상당 이익

① 피고가 망인이 사망하기 전부터 현재까지 이 사건 건물 301호에 거주하여 점유ㆍ사용하면서 상속이 개시된 2010. 9. 13. 이후 임차인들로부터 이 사건 건물의 차임 등을 받아 온 사실은 앞서 본 바와 같다. 피고가 자인하거나 갑 제3, 4, 5, 14, 30, 38호증(각 가지번호 포함), 을 제1호증의 192 내지 194, 212, 을 제10, 11, 22, 27, 31, 35, 37, 41 내지 43, 45, 50호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 감정인 프라임감정평가법인 주식회사의 일부 감정 결과에 변론 전체의 취지를 더하여 보면, 이 사건 건물에 관하여 제2 별지 표 기재와 같이 상속이 개시되기 전에 임대차계약이 체결되어 있거나 피고가 상속이 개시된 2010. 9. 13. 이후 소외 5 등과 임대차계약을 체결한 사실, 위 각 임대차계약에 따라 임차인들은 이 사건 건물에 거주하였고, 피고는 임차인들로부터 제3 별지 표 기재와 같이 2010. 9. 13.부터 이 사건 변론종결일인 2016. 4. 30.까지 차임 및 위 임대차계약에 따른 수도요금, 전기요금 등으로 합계 193,492,909원을 받거나 이미 받은 임대차보증금에서 미지급 차임 등을 공제한 사실(미지급 차임 등 채권이 발생할 경우 임대차보증금에서 당연 공제되는 것이나 계산의 편의상 각 임대차계약이 종료된 때 임대차보증금에서 공제하는 것으로 본다)을 인정할 수 있다. 

위 인정 사실에 따르면, 피고는 직접 점유ㆍ사용한 이 사건 건물 301호에 관하여는 차임 상당액 및 피고가 수도요금 등으로 지급한 것으로 산정하였다고 자인한 돈의 합계액 중 피고의 상속분을 초과하는 금액 상당의 이익을 얻었고(대법원 2012. 12. 13. 선고 2012다71978 판결 등 참조), 이 사건 건물의 나머지 호실에 관하여는 임차인들로부터 실제 받은 차임 등 합계액 중 피고의 상속분을 초과하는 금액 상당의 이익을 얻었다고 봄이 상당하다. 따라서 피고는 원고에게 위 이익금 중 원고의 상속분에 해당하는 89,393,723원(= 193,492,909원 × 462/1,000; 소수점 이하는 계산 편의상 버리고 이하 같다)을 반환하여야 한다. 

② 원고는, 앞서 인정한 기간 및 뒤에서 차임 상당액을 손해로 인정한 기간 외에도 각 임차인이 2010. 9.경부터 2010. 12.경까지 이 사건 건물 102호를, 2011. 11.경 이 사건 건물 202호를, 2010. 12.경 이 사건 건물 203호를, 2012. 12.경부터 2013. 2.경까지 각 점유ㆍ사용하고 피고에게 차임을 지급하였으므로, 위 기간 받은 차임 상당액 중 원고의 상속분에 해당하는 돈을 반환하여야 한다고 주장한다. 

그러나 원고가 제출한 증거들만으로는 위 주장 사실을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 오히려 갑 제3호증의 기재에 의하면, 소외 6은 2010. 12. 26. 피고와 이 사건 건물 102호에 관하여 임대차보증금 20,000,000원, 임대차기간 2011. 1. 4.부터 2013. 1. 3.로 정한 임대차계약을 체결하였고, 소외 7은 2010. 12. 24. 피고와 이 사건 건물 203호에 관하여 임대차보증금 1,000,000원, 차임 월 250,000원으로 정한 임대차계약을 체결한 사실을 엿볼 수 있다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다. 

㈏ 임대차보증금 전환 차임 상당 이익

① 원고의 주장

피고는 상속이 개시된 2010. 9. 13. 이후 임차인들로부터 임대차보증금을 단독으로 받아 이를 개인적 용도로 사용하였으므로, 피고는 원고에게 위 임대차보증금에 대하여 거래 현황 및 주택임대차보호법 시행령 제9조 제1항 등을 고려하여 산정한 연 10%의 비율로 계산한 전환 차임 상당의 이익도 반환하여야 한다. 

② 판단

임대차보증금이 있는 경우에는 임대차보증금의 이자 상당액이 차임에 해당되거나 차임에 보태어지는 것이고, 임대차기간이 1년 이상인 경우에는 임대인의 특별한 재능이나 노력이 없더라도 시중은행의 계약기간 1년의 정기예금 이자에 의한 금액 정도는 당연히 취득할 수 있을 것이므로, 위 법령의 규정과 같이 계약기간 1년의 정기예금 이자율에 의하여 이자를 산정할 수 있다(대법원 1995. 7. 14. 선고 94다15318 판결 참조). 

피고는 상속이 개시된 2010. 9. 13. 이후 이 사건 건물을 관리하면서 임차인들로부터 임대차보증금을 받아 온 사실은 앞서 본 바와 같다. 피고가 자인하거나 앞서 든 증거와 갑 제43호증의 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 보면, 피고가 상속 개시 이후 임차인들로부터 제2 별지 기재 표 ‘보증금’란 기재와 같이 임대차보증금 명목으로 합계 214,000,000원을 받고 그중 일부를 반환하거나 공제한 사실을 인정할 수 있다. 그리고 부가가치세법 시행규칙 제47조, 구 부가가치세법 시행규칙(2013. 6. 28. 기획재정부령 제355호로 개정되기 전의 것) 제15조 제1항에 따른 간주임대료 산정 시 정기예금 이자율은, 2010. 3. 31.부터는 연 4.3%, 2011. 3. 24.부터는 연 3.7%, 2012. 2. 28.부터는 연 4.0%, 2012. 12. 31.부터는 연 3.4%, 2014. 3. 14.부터는 연 2.9%, 2015. 3. 6.부터는 연 2.5%, 2016. 3. 9.부터는 연 1.8%이다. 

이에 의하면, 피고는 상속이 개시된 2010. 9. 13.부터 이 사건 변론종결일인 2016. 4. 30.까지 이 사건 건물을 무단으로 점유ㆍ관리하면서 임차인들로부터 임대차보증금 214,000,000원을 받아 이를 운용함으로써 위 각 임대차보증금에 대한 각 임대차기간 동안 정기예금 이자율 상당액인 제4 별지 표 기재와 같이 합계 22,606,781원 중 피고의 상속분을 초과하는 금액 상당의 이익을 법률상 원인 없이 취득하였다고 봄이 상당하다. 

따라서 피고는 원고에게 위 임대차보증금 전환 차임 상당 이익 중 원고의 상속분에 해당하는 10,444,332원(= 22,606,781원 × 462/1,000)을 반환하여야 한다.

㈐ 장래이행청구

① 원고는 피고가 이 사건 건물을 무단으로 상당 기간 점유ㆍ사용ㆍ관리할 것이 예상되므로 2016. 5. 1.부터 2016. 9. 30.까지 계산한 부당이득금을 정액으로 지급하여야 한다고 주장한다. 

장래의 이행을 명하는 판결을 하기 위하여는 채무의 이행기가 장래에 도래하는 것뿐만 아니라 의무불이행사유가 그때까지 존속한다는 것을 변론종결 당시에 확정적으로 예정할 수 있는 것이어야 하며 이러한 책임기간이 불확실하여 변론종결 당시에 확정적으로 예정할 수 없는 경우에는 장래의 이행을 명하는 판결을 할 수 없다(대법원 1987. 9. 22. 선고 86다카2151 판결 등 참조). 

그런데 원고가 피고에 대하여 청구한 부당이득금은 피고의 이 사건 건물 인도의무 불이행을 조건으로 하는 것으로 이 사건 변론종결 당시에 위 기간까지 위 의무불이행이 존속할 것이 확정적으로 예정할 수 있는 것이라고 보기 어렵다. 따라서 원고의 이 부분 청구는 통상의 장래이행청구와 같이 조건을 붙여 장래의 이행을 구하는 것으로 선해하여 판단한다. 

② 피고가 이 사건 건물 임차인들로부터 이 사건 변론종결일에 가까운 2016. 4.경 받은 차임은 제3 별지 표 해당란 기재와 같이 합계 1,767,300원인 사실, 피고가 이 사건 건물 임차인들로부터 받은 임대차보증금의 2016. 4.경 전환 차임 상당액은 제4 별지 표 해당란 기재와 같이 합계 300,746원(같은 표 기재 2016. 4.경 전환 차임 상당액은 2016. 4.경까지의 차임과 남은 임대차기간이 1개월 미만인 경우 그 차임을 포함한 금액으로 같은 표 기재 2016. 3.경 차임이 1개월분 차임에 해당한다)인 사실은 앞서 본 바와 같다. 

위 인정 사실에 따르면, 피고는 이 사건 변론종결 이후에도 이 사건 건물에 관한 점유ㆍ관리할 때까지 적어도 현재 이 사건 건물을 점유ㆍ사용하고 있는 임차인들에 대한 임대차계약을 유지함으로써 월 위 차임 및 임대차보증금 전환 차임 합계 2,068,046원(= 1,767,300원 ＋ 300,746원) 중 원고의 상속분을 초과하는 금액 상당의 이익을 법률상 원인 없이 취득할 것으로 보인다. 

따라서 피고는 원고에게 이익 반환으로 이 사건 변론종결일 다음 날인 2016. 5. 1.부터 피고의 이 사건 건물의 점유 종료일까지 월 위 차임 등 합계액 중 원고의 상속분에 해당하는 955,437원( = 2,068,046원 × 462/1,000)의 비율로 계산한 이익을 반환할 의무가 있다. 

㈑ 임대차보증금 상당 이익

① 원고의 주장

피고가 이 사건 건물을 점유ㆍ관리하면서 임차인들로부터 받은 임대차보증금 중 피고의 상속분을 초과하는 부분도 법률상 권원 없이 취득한 이익에 해당하므로, 피고는 원고에게 위 임대차보증금 합계액 중 원고의 상속분에 해당하는 돈을 지급하여야 한다. 

② 판단

피고가 다른 공동상속인의 동의 없이 이 사건 건물을 점유ㆍ관리하면서 임차인들로부터 임대차보증금을 받은 사실은 앞서 본 바와 같다. 그러나 임대차보증금은 임대차계약이 종료될 때 임대인이 미지급 차임 등을 공제한 후 임차인에게 반환하여야 하는 돈으로 임대인이 임대차보증금을 받아 보유함으로써 취득하는 이익은 앞서 본 바와 같이 금융이익 등의 운용이익이고 임대차보증금 자체라고 보기 어렵다(대법원 1991. 9. 24. 선고 91다23639 판결 참조). 또한, 피고가 받은 임대차보증금을 부당이득반환의 대상으로 보아 이를 포함할 경우 원고는 적어도 원고의 상속분에 따른 임대차보증금반환채무를 부담한다고 보아 이를 공제하여야 할 것이므로 결국 같은 금액의 임대차보증금을 공제하게 되어 처음부터 이를 포함하지 않은 경우와 결과적으로 같다. 따라서 원고의 이 부분 청구는 받아들이지 아니한다(따라서 이를 전제로 한 임대차보증금에 대한 이자 청구도 받아들이지 아니한다). 

⑵ 피고의 공제 항변에 관한 판단

① 비용 공제 항변에 관한 판단

㉮ 비용 공제 항변에 관한 판단

피고는 상속이 개시된 2010. 9. 13. 이후 이 사건 건물을 점유ㆍ관리하면서 합계 38,352,500원을 지출하였으므로 위 비용 중 원고의 상속분에 해당하는 비용을 공제하여야 한다고 주장한다. 

갑 제18, 19호증, 을 제1호증의 2, 3, 11, 13, 14, 16, 17, 19, 20, 21, 23, 25, 27, 31, 33, 35, 37, 38, 46, 48, 51 내지 54, 46, 58, 60, 61, 63, 65, 70 내지 72, 76 내지 78, 80, 83 내지 85, 88 내지 91, 93, 95 내지 97, 99, 102 내지 105, 107, 109, 111, 113, 115, 124, 131, 133, 135, 136, 138, 140, 142, 144, 146 내지 148, 151, 152, 154, 156 내지 159, 161, 163 내지 166, 169, 170, 172 내지 174, 176 내지 178, 182, 184 내지 186, 190, 191, 198 내지 200, 203 내지 205, 207 내지 210, 을 제5, 7, 16 내지 21, 33, 40, 47호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 을 제31, 32, 48호증의 각 일부 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 보면, 피고가 상속이 개시된 2010. 9. 13. 이후 이 사건 변론종결일인 2016. 4. 30.까지 이 사건 건물을 관리하면서 전기요금, 수도요금, 화재보험료 등으로 제5 별지 표 기재와 같이 합계 36,176,450원을 지출한 사실을 인정할 수 있다. 

그러나 을 제1호증의 15, 18, 39, 59, 62, 65, 75, 87, 92, 99, 101, 126, 128, 139, 145, 179, 181, 188, 197, 202, 211의 각 기재만으로는 피고가 이 사건 건물을 점유ㆍ관리하면서 위 36,176,450원을 초과하여 비용을 지출하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 

따라서 피고가 지급한 위 각종 비용 중 원고의 상속분에 해당하는 금액인 16,713,519원(= 36,176,450원 × 462/1,000)을 공제하여야 할 것이니, 피고의 이 부분 항변은 위 인정 범위 내에서 이유 있다. 

㉯ 원고의 필요비 면제 재항변에 관한 판단

이에 대하여 원고는 민법 제203조 제1항 단서에서 선의의 점유자에게 통상의 필요비는 청구하지 못하는 것으로 규정한 점에 비추어 그보다 중한 반환책임을 부담하는 악의의 수익자도 회복자에 대하여 필요비를 청구할 수 없는 것이므로 공제할 수 없다고 주장한다. 

민법 제201조 제1항은 “선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득한다.”라고 규정하고 있고 같은 조 제2항은 “악의의 점유자는 수취한 과실을 반환하여야 하며 소비하였거나 과실로 인하여 훼손 또는 수취하지 못한 경우에는 그 과실의 대가를 보상하여야 한다.”라고 규정하고 있으며, 민법 제203조 제1항은 “점유자가 점유물을 반환할 때에는 회복자에 대하여 점유물을 보존하기 위하여 지출한 금액 기타 필요비의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 과실을 취득한 경우에는 통상의 필요비는 청구하지 못한다.”라고 규정하고 있다. 또한, 민법 제748조 제1항은 “선의의 수익자는 그 받은 이익이 현존한 한도에서 전조의 책임이 있다.”라고 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 “악의의 수익자는 그 받은 이익에 이자를 붙여 반환하고 손해가 있으면 이를 배상하여야 한다.”라고 규정하고 있다. 

이러한 규정들을 체계적ㆍ종합적으로 해석하면, 민법 제203조 제1항 단서는 ‘점유자가 과실을 취득한 경우’에 한하여 회복자는 통상의 필요비상환의무를 부담하지 않는 것으로 규정하고 있는데 민법 제201조는 ‘선의의 점유자’에게만 과실수취권을 인정하고 있으므로, 과실을 수취한 선의의 점유자에 한하여 필요비상환청구권을 갖지 않는 것임이 문언상 명백하다. 이는 악의의 점유자와 달리 선의의 점유자에 대하여 민법 제201조 제1항이 과실수취권을 인정함으로써 부당이득의 일반적인 반환범위를 규정한 민법 제748조 제1항에 비추어 강하게 보호하고 있는 점을 고려하여 그 과실 수취에 수반하는 통상의 필요비에 한하여 청구할 수 없도록 규정한 것이고, 이렇게 해석하는 것이 다른 입법례보다 선의의 점유자를 강하게 보호하고 있는 점에 비추어 공평의 원칙에 부합한다. 따라서 이와 다른 전제에 선 원고의 이 부분 주장은 이유 없다. 

② 임대차보증금반환채무 공제 항변에 관한 판단

피고는 상속재산인 이 사건 건물의 임차인들로부터 받은 임대차보증금반환채무는 이 사건 건물의 공동소유자인 원고 등 공동상속인들의 불가분채무에 해당하므로, 위 임대차보증금반환채무 중 원고의 상속분에 해당하는 금액을 공제하여야 한다고 주장한다. 

그러나 앞서 본 바와 같이 피고가 상속이 개시된 2010. 9. 13. 이후 이 사건 건물의 임차인들로부터 임대차보증금을 받아 이를 보유한 채 이를 운용하면서 그 이익을 혼자 수익하고 있고, 앞서 본 바와 같이 임대차보증금 차체는 부당이득반환의 대상에 포함하지 아니하는 이상, 위 임대차보증금반환채무가 공제의 대상이 되는 관리비용에 해당한다고 보기 어렵다. 따라서 이와 다른 전제에 선 피고의 이 부분 주장은 이유 없다. 

③ 관리비 공제 항변에 관한 판단

피고는 상속이 개시된 이후 이 사건 건물을 관리해 왔으므로 관리위탁업체의 관리비 상당액인 월 300,000원의 비율로 계산한 관리비를 받아야 하는바, 위와 같이 산정한 관리비 중 원고의 상속분에 해당하는 돈을 반환하여야 하는 이익 등에서 공제하여야 한다고 주장한다. 

앞서 본 바와 같이 피고가 원고를 비롯한 망인의 공동상속인들로부터 이 사건 건물의 관리권한을 위임받지 않은 이상, 을 제7호증의 기재만으로 위 주장 사실을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고의 이 부분 주장은 이유 없다. 

나) 이익에 대한 이자반환책임에 관한 판단

⑴ 주장의 요지

원고는 2010. 9. 1.부터 2011. 8. 31.까지의 이익에 대하여는 6년 동안의, 2011. 9. 1.부터 2012. 8. 31.까지의 이익에 대하여는 5년 동안의, 2012. 9. 1.부터 2013. 8. 31.까지의 이익에 대하여는 4년 동안의, 2013. 9. 1.부터 2014. 8. 31.까지의 이익에 대하여는 3년 동안의, 2014. 9. 1.부터 2015. 4. 30.까지의 이익에 대하여는 2년 동안의, 2015. 5. 1.부터 2016. 5. 31.까지의 이익에 대하여는 1년 동안의 각 법정이율에 따른 이자를 구한다. 

⑵ 판단

㈎ 앞서 인정한 차임 상당의 이익과 임대차보증금 전환 차임 상당의 이익에서 공제 비용을 제외하고, 피고가 다른 공동상속인의 동의를 받아 악의의 수익자로 볼 수 없는 기간의 이익은 민법 제748조 제2항에 따른 이자 산정의 대상이 될 수 없으므로 이를 제외하면 제6 별지 표 ‘이자 산정 대상 이익’란 기재와 같고, 이에 대하여 원고의 상속분에 해당하는 금액은 같은 표 ‘상속분 산정 이익’란 기재와 같다. 

2010. 9. 이후 매달 말일 발생하는 원고의 상속분에 해당하는 월별 이익에 대하여 해당 이익의 발생 다음 날인 익월 1.부터 이 사건 변론종결일인 2016. 4. 29.까지 민법에서 정한 연 5%의 비율로 계산하면 제6 별지 표 ‘이자’란 기재 금액과 같고 그 합계는 11,799,257원임이 계산상 명백하다. 

㈏ 나아가 전항에서 인정한 이자를 초과하는 원고의 이 부분 주장은 각 해당 기간 이익에 대하여 최초 시점을 기산점으로 하여 아직 도래하지 않은 2016. 5. 31. 또는 2016. 9. 1.까지 산정하여 청구한 것으로, 이는 아직 발생하지 않은 이익 채권에 대하여 이자를 구하거나 아직 도래하지 않은 기간에 대한 이자까지 구하는 것으로서 주장 자체로 이유 없다. 

다) 손해배상책임에 관한 판단

⑴ 손해배상책임의 발생

㈎ 청구원인에 관한 판단

위 인정 사실 및 앞서 든 증거와 갑 제17, 23, 50호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 보면, △△△△△△는 2012. 5.경까지 이 사건 건물 지하실을, 성명불상의 임차인은 2011. 7.경부터 2011. 9.경까지 이 사건 건물 202호를, 소외 8은 2015. 6.부터 2015. 7.까지 이 사건 건물 204호를, 성명불상의 임차인(위 증거에 의하면 소외 9가 임차인으로 보인다)은 2014. 12.부터 2015. 4.까지, 2015. 10.부터 현재까지 이 사건 건물 206호를(피고는 피고의 딸인 소외 10이 2016. 1.부터 점유ㆍ사용하였다고 주장하고 있다) 각 점유ㆍ사용한 것으로 보이는 점, 피고는 이 사건 건물을 점유ㆍ관리하면서 소외 8 등에게 위와 같이 점유ㆍ사용하게 한 점, 피고는 위 각 임차인으로부터 차임을 받지 않거나, 임대차보증금에서 공제하지 않거나 또는 차임지급의무를 면제시켜 준 것으로 보이는 점, 피고는 이 사건 건물 101호, 103호, 204호 등 호실에서 임대차계약서 정한 수도요금, 전기요금 등을 수령하지 않거나 이를 면제시켜 준 것을 보이는 점 등을 알 수 있다. 

이러한 사정에 비추어 보면, 피고는 상속재산인 이 사건 건물을 관리하면서 선량한 관리자의 주의의무를 다하여야 하는데도 악의의 수익자로서 임대인으로서 받을 수 있는 위와 같은 차임 및 수도요금 등 비용을 받지 못함으로써 망인의 공동상속인으로서 이 사건 건물의 소유자인 원고에게 그 상속분에 해당하는 손해를 입게 하였다고 봄이 상당하므로, 피고는 원고에게 위 손해를 배상할 의무가 있다. 

㈏ 피고의 상계 항변에 관한 판단

피고는, 망인이 △△△△△△에 이 사건 건물 지하실을 임차할 당시 이 사건 건물의 보수공사비와 차임을 상계하기로 약정하였고, 상속이 개시된 이후에도 종전과 같이 차임 채권과 보수공사비 채권을 상계한 것이므로, 이 부분 손해배상청구는 이유 없다고 주장하나, 이를 인정할 아무런 증거가 없으므로, 피고의 이 부분 주장은 이유 없다. 

⑵ 손해배상책임의 범위

㈎ 주장의 요지

악의의 수익자인 피고가 이 사건 건물을 무단으로 점유ㆍ관리하면서 선량한 관리자의 주의의무가 있는데도 이를 위반하여 임차인과 시가 상당의 차임보다 적은 금액으로 임대차계약을 체결하거나, 차임을 월세로 받는 임대차계약이 아니라 차임이 적거나 없는 전세 형태의 임대차계약을 체결하거나 또는 임차인을 구하지 못하여 공실로 방치함으로써 공동상속인인 원고 등에게 시가 상당의 차임의 합계액에 해당하는 손해를 입게 하였다. 

㈏ 판단

① 관련 법리

민법 제748조 제2항에서 규정한 악의의 수익자가 부담하는 손해배상책임은 불법행위책임 또는 특수한 손해배상책임으로서 그 범위에 관하여는 민법 제393조가 적용된다고 할 것이다(대법원 2002. 2. 25. 선고 2001다66369 판결 참조). 따라서 악의의 수익자의 의무 위반과 그 손해 사이에 인과관계가 있어야 하고, 그 손해가 민법 제393조 제2항의 ‘특별손해’에 해당하는 경우 악의의 수익자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임을 부담하게 될 것이다. 

② 구체적 판단

㉮ 이 사건에 관하여 보건대, 피고가 이 사건 건물의 각 임차인과 실제로 임대차계약을 체결한 경우, 임대차계약의 차임과 임대차보증금은 시가에 항상 따르는 것이 아니라 개별 계약의 구체적인 사정ㆍ교섭에 따라 정해지는 것이고 이 사건 건물과 관련된 각 임대차계약의 차임액이 위 감정 결과에 따른 시가와 크게 차이가 나지는 않는 점, 통상 금전을 부당이득한 경우에는 다른 특별한 사정이 없는 한 악의 수익자라고 하더라도 원칙적으로 그가 받은 금액 상당의 이익과 이에 대한 법정이자를 반환함으로써 충분하고 이를 초과하는 손해는 특별손해로 보는 점(위 2001다66369 판결 참조) 등을 고려할 때 그에 따른 차임 및 임대차보증금의 전환 차임 상당액이 통상손해에 해당하고, 해당 차임과 시가 상당의 차임 간의 차익은 특별손해에 해당한다고 보아야 할 것이다. 그런데 피고가 이러한 사정을 알았거나 알 수 있었다고 인정할 만한 증거는 없으므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다(위와 같은 손해가 통상손해에 해당한다고 가정하여 보건대, 설령 피고가 선량한 관리자의 주의의무를 충분히 기울였다고 하더라도 실제 체결된 임대차계약의 차임보다 많은 시가 상당액으로 차임을 정할 수 있었다거나 공실이 발생하지 않도록 계속적으로 임차인을 구할 수 있었다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거는 없다. 따라서 위 주의의무 위반과 손해 사이에 상당인과관계가 있다고 보기도 어려우므로 이 점에서도 원고의 이 부분 주장은 이유 없다). 

이에 반하여 이 사건 건물 지하실 부분 등과 같이 피고가 임차인들과 임대차계약을 체결한 것이 명백하지 아니한 경우에는 차임을 받지 않거나 이를 면제해 줌으로써 이 사건 건물의 소유자인 공동상속인들로 하여금 시가 상당 차임에 해당하는 수익을 얻을 수 없도록 하였는바, 공동상속인들은 그 시가 상당의 손해를 입었다고 봄이 상당하다. 

또한, 피고가 임차인들로부터 임대차계약에 따른 차임, 비용 등을 받지 못하거나 공제하지 못한 경우에는 위 각 계약에 따른 약정금액을 손해액으로 보아야 한다. 

㉯ 위 법리에 비추어 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 보면, 피고는 원고에게 상속이 개시된 2010. 9. 13.부터 이 사건 변론종결일인 2016. 4. 30.까지 제7 별지 기재와 같이 산정한 손해배상금 합계 8,713,263원 중 원고의 상속분에 해당하는 4,025,527원(= 8,713,263원 × 462/1,000)을 지급할 의무가 있다. 또한, 앞서 본 바와 같이 피고가 이 사건 변론종결 무렵인 2016. 4.경 원고 등 공동상속인들에게 이 사건 건물 206호의 차임 등 합계 267,500원의 손해를 입게 하였고, 그 후에도 피고가 이 사건 건물에 대한 점유ㆍ관리를 하는 동안 같은 금액 상당의 손해를 입게 할 것으로 예상된다. 따라서 피고는 원고에게 이 사건 변론종결일 다음 날인 2016. 5. 1.부터 피고의 이 사건 건물에 대한 점유 종료일까지 월 2016. 4.경 손해배상금 중 원고의 상속분에 해당하는 123,585원(= 267,500원 × 462/1,000)의 비율로 계산한 손해배상금을 지급할 의무가 있다. 

다. 불법행위로 인한 손해배상청구에 관한 판단

악의의 수익자가 금전을 부당이득할 경우 불법행위로 인한 손해배상책임도 병존적ㆍ경합적으로 부담하는데, 위 인정 사실에 따르면, 악의의 수익자인 피고는 이 사건 건물을 무단으로 점유ㆍ사용ㆍ관리함으로써 원고에게 그 상속분에 해당하는 손해를 입게 하였으므로, 피고는 원고에게 위 손해를 배상할 의무가 있다.  

나아가 그 손해배상책임의 범위에 관하여 보건대, 앞서 본 바와 같이 민법 제748조 제2항에 따라 악의의 수익자가 부담하는 손해배상책임의 범위는 불법행위로 인한 손해배상책임과 동일하게 민법 제393조에 따라 산정하여야 하고 그 손해의 일부로서 이익에 대한 이자반환책임을 인정하고 있는바, 피고가 부담하는 불법행위로 인한 손해배상책임의 범위는 앞서 본 부당이득반환책임의 범위와 일치하는 것으로 보인다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 더 나아가 살피지 아니한다. 

라. 소결론

따라서 피고는 악의의 수익자로서 원고에게 민법 제748조에 따른 이익, 이자 및 손해로서 합계 98,949,320원(= 차임 상당 이익 89,393,723원 + 임대차보증금 전환 차임 상당 이익 10,444,332원 - 공제 비용 16,713,519원 + 이익에 대한 이자 11,799,257원 + 손해 4,025,527원) 및 그중 2015. 4. 30.까지의 이익, 이자 및 손해 합계 82,234,860원에 대하여는 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 2015. 5. 27.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달 다음 날인 2015. 5. 30.부터, 2015. 5.분 이익 등 합계 1,571,650원에 대하여는 2015. 6. 1.부터, 2015. 6.분 이익 등 합계 1,445,878원에 대하여는 2015. 7. 1.부터, 2015. 7.분 이익 등 합계 1,723,080원에 대하여는 2015. 8. 1.부터, 2015. 8.분 이익 등 합계 1,452,568원에 대하여는 2015. 9. 1.부터, 2015. 9.분 이익 등 합계 1,329,462원에 대하여는 2015. 10. 1.부터, 2015. 10.분 이익 등 합계 1,257,778원에 대하여는 2015. 11. 1.부터, 2015. 11.분 이익 등 합계 1,157,802원에 대하여는 2015. 12. 1.부터, 2015. 12.분 이익 등 합계 1,425,742원에 대하여는 2016. 1. 1.부터, 2016. 1.분 이익 등 합계 1,197,709원에 대하여는 2016. 2. 1.부터, 2016. 2.분 이익 등 합계 1,405,604원에 대하여는 2016. 3. 1.부터, 2016. 3.분 이익 등 합계 1,354,866원에 대하여는 2016. 4. 1.부터, 2016. 4.분 이익 등 합계 1,392,321원에 대하여는 2016. 5. 1.부터 각 이 사건 판결선고일인 2016. 5. 20.까지는 민법에서 정한 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고, 2016. 5. 1.부터 피고의 이 사건 건물에 대한 점유 종료일까지 월 합계 1,079,022원(= 955,437원 ＋ 123,585원)의 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다(원고는 이익, 이자 및 손해를 합한 부당이득금 또는 손해배상금에 대하여 이 사건 2015. 5. 27. 청구취지 및 청구원인 변경 신청서 부본 송달 다음 날부터 계산한 지연손해금을 구하고 있으나, 2015. 5.분 이후의 차임 및 손해 등은 위 기산점에 발생하지 않았으므로, 앞서 인정한 부분을 초과하는 원고의 이 부분 주장은 주장 자체로 이유 없다). 

3. 피고의 상계 항변에 관한 판단

가. 주장의 요지

피고가 2012. 11. 14. 망인의 ○○새마을금고에 대한 대출금반환채무 합계 40,057,530원을 변제하였으므로, 이로 인한 피고의 원고에 대한 구상금채권을 원고의 피고에 대한 부당이득반환채권과 상계한다. 

나. 판단

피고가 2012. 11. 14. 소외 4와 이 사건 건물 302호에 관하여 임대차계약을 체결하면서 임대차보증금 45,000,000원을 받은 사실, 피고가 이 사건 건물을 무단으로 점유ㆍ관리하면서 위 건물과 관련된 임대차보증금을 각 받아 혼자 이를 운용한 사실은 앞서 본 바와 같다. 갑 제1, 20, 26호증, 을 제36호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 보면, 망인은 2007. 11. 20. ○○새마을금고로부터 82,000,000원을 대출받은 사실, 소외 2는 2011. 4. 20. 망인의 상속재산인 예금 중 42,000,000원을 인출하여 위 대출금반환채무의 변제에 사용한 사실, 관련 사건에서 망인의 예금채권은 위와 같이 망인의 ○○새마을금고에 대한 대출금반환채무를 변제하는 등으로 사용되어 현존하지 않는다는 이유로 상속재산분할 대상인 재산에서 제외된 사실, 피고가 2012. 11. 14. ○○새마을금고에 40,057,530원을 변제한 사실을 인정할 수 있다. 

위 인정 사실에 따르면, 망인의 상속채무인 ○○새마을금고에 대한 나머지 대여금반환채무는 피고의 변제로써 소멸하였으므로 피고는 원고에 대하여 원고의 상속분에 해당하는 부담비율에 따른 구상금 채권을 취득하였다고 할 것이다. 위 구상금 채권은 ○○새마을금고에 대한 위 대출금반환채무를 변제한 2012. 11. 14. 그 변제기가 도래함으로써 원고의 피고에 대한 부당이득반환채권과 함께 같은 날 상계적상에 있었다 할 것이고, 피고가 상계한다는 취지의 의사표시가 기재된 2016. 1. 18.자 답변서가 원고에게 2016. 1. 19. 송달된 사실은 기록상 분명하다. 이로써 원고의 위 부당이득반환채권은 위 상계적상일인 2012. 11. 14.에 소급하여 피고의 원고에 대한 위 구상금 채권 18,506,578원(= 40,057,530원 × 462/1,000)과 대등액의 범위에서 소멸하였다 할 것이니, 피고의 위 항변은 이유 있다. 

4. 결론

그렇다면 피고는 원고에게 80,442,742원(= 98,949,320원 - 18,506,578원) 및 그중63,728,282원(= 82,234,860원 - 18,506,578원)에 대하여는 2015. 5. 30.부터, 1,571,650원에 대하여는 2015. 6. 1.부터, 1,445,878원에 대하여는 2015. 7. 1.부터, 1,723,080원에 대하여는 2015. 8. 1.부터, 1,452,568원에 대하여는 2015. 9. 1.부터, 1,329,462원에 대하여는 2015. 10. 1.부터, 1,257,778원에 대하여는 2015. 11. 1.부터, 1,157,802원에 대하여는 2015. 12. 1.부터, 1,425,742원에 대하여는 2016. 1. 1.부터, 1,197,709원에 대하여는 2016. 2. 1.부터, 1,405,604원에 대하여는 2016. 3. 1.부터, 1,354,866원에 대하여는 2016. 4. 1.부터, 1,392,321원에 대하여는 2016. 5. 1.부터 각 2016. 5. 20.까지는 민법에서 정한 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고, 2016. 5. 1.부터 피고의 이 사건 건물에 대한 점유 종료일까지 월 합계 1,079,022원(= 955,437원 ＋ 123,585원)의 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다. 따라서 원고의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없으므로 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 

(별지 생략)

판사   신동헌 

 

  ㉲ 건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우, 특별한 사정이 없으는 한 그 임대는 각자 공유지분을 임대한 것이 아니고 임대목적물을 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이고 그 보증금반환채무는 성질상 불가분채무에 해당한다.  (대판1998.12.8.  98다43137)    

 

대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결
[임대보증금반환][공1999.1.15.(74),106]

【판시사항】

건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우, 보증금반환채무의 성질 (=불가분채무) 

【판결요지】

건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 임대는 각자 공유지분을 임대한 것이 아니고 임대목적물을 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이고 그 보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당된다고 보아야 할 것이다. 

【참조조문】

민법 제263조, 제265조, 제411조, 제618조

【참조판례】

대법원 1992. 9. 22. 선고 92누2202 판결(공1992, 3016)
대법원 1992. 10. 27. 선고 90다13628 판결(공1992, 3232)
대법원 1997. 5. 16. 선고 97다7356 판결(공1997하, 1840)

【전 문】

【원고,피상고인】 원고

【피고,상고인】 주식회사 천일개발 (소송대리인 변호사 조열래)

【원심판결】 부산지법 1998. 7. 24. 선고 97나13310 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.

【이유】

상고이유를 본다.

건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우 특별한 사정이 없는 한 그 임대는 각자 공유지분을 임대한 것이 아니고 임대목적물을 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이고 그 보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당된다고 보아야 할 것이다. 같은 취지의 원심 판단은 정당하고, 거기에 논지와 같은 위법이 없다. 

그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   이임수(재판장) 박준서(주심) 이돈희 서성 

 

대법원 2017. 5. 30. 선고 2017다205073 판결
[사해행위취소][공2017하,1369]

【판시사항】

[1] 파산관재인이 파산채권자가 제기한 채권자취소소송을 수계하여 청구변경의 방법으로 부인권을 행사하는 경우, 채권자취소소송이 계속 중인 법원이 파산계속법원이 아니라면 관할법원인 파산계속법원으로 사건을 이송하여야 하는지 여부 (적극) 및 파산채권자가 제기한 채권자취소소송이 항소심에 계속된 후 파산관재인이 소송을 수계하여 부인권을 행사하는 경우, 항소심법원이 소송을 심리·판단할 권한을 계속 가지는지 여부 (적극) 

[2] 채무자가 제3자에게 양도한 재산에 설정된 저당권의 피담보채권액이 양도한 재산의 가액을 초과하는 경우, 재산의 양도가 채권자취소나 부인권행사의 대상이 되는지 여부 (소극) / 채무자 소유인 여러 부동산에 공동저당권이 설정되어 있는 경우, 책임재산을 산정할 때 각 부동산이 부담하는 피담보채권액을 산정하는 방법 및 공동채무자들이 하나의 부동산을 공동소유하면서 전체 부동산에 저당권을 설정한 경우에도 같은 법리가 적용되는지 여부 (원칙적 적극) 

[3] 건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 임차보증금을 수령한 경우, 임차보증금 반환채무의 성질이 불가분채무에 해당하는지 여부 (원칙적 적극) 및 공유자 전원으로부터 상가건물을 임차한 사람이 상가건물 임대차보호법에 따라 임차보증금에 관하여 우선변제를 받을 수 있는 권리를 가진 경우, 상가건물의 공유자 중 1인인 채무자가 처분한 지분 중 일반채권자들의 공동담보에 제공되는 책임재산 (=우선변제권이 있는 임차보증금 반환채권 전액을 공제한 나머지 부분) 

【판결요지】

[1] 부인권은 파산관재인이 부인의 소, 부인의 청구 또는 항변의 방법으로 행사하는데, 부인의 소와 부인의 청구사건은 파산계속법원의 관할에 전속한다[채무자 회생 및 파산에 관한 법률(이하 ‘채무자회생법’이라고 한다) 제396조 제1항, 제3항(2016. 12. 27. 법률 제14472호로 개정되기 전에는 ‘파산계속법원’이 아닌 ‘파산법원’이었다)]. 파산채권자가 제기한 채권자취소소송이 파산선고 당시 법원에 계속되어 있는 경우 그 소송절차는 중단되고 파산관재인 또는 상대방이 이를 수계할 수 있다(채무자회생법 제406조 제1항, 제2항, 제347조 제1항). 이에 따라 파산관재인이 파산채권자가 제기한 채권자취소소송을 수계하여 청구변경의 방법으로 부인권을 행사하는 경우에, 채권자취소소송이 계속 중인 법원이 파산계속법원이 아니라면 그 법원은 관할법원인 파산계속법원으로 사건을 이송하여야 한다. 

그러나 채무자회생법의 위 관할 규정의 문언과 취지, 채권자취소소송과 부인소송의 관계, 소송의 진행 정도에 따라 기대가능한 절차상의 편익 등을 종합해 보면, 파산채권자가 제기한 채권자취소소송이 항소심에 계속된 후에는 파산관재인이 소송을 수계하여 부인권을 행사하더라도 채무자회생법 제396조 제3항이 적용되지 않고 항소심법원이 소송을 심리·판단할 권한을 계속 가진다고 보는 것이 타당하다. 상세한 이유는 다음과 같다. 

① 채무자회생법에서 부인의 소 등을 파산계속법원의 전속관할로 규정한 이유는 부인권 행사와 관련이 있는 사건을 파산계속법원에 집중시켜 파산절차의 신속하고 적정한 진행을 도모하고자 하는 데 있다. 여기에서 ‘파산계속법원’은 파산사건이 계속되어 있는 ‘회생법원’을 말하는데(채무자회생법 제353조 제4항 참조), 채무자회생법이 2016. 12. 27. 개정되어 회생법원이 신설되기 전에는 파산사건이 계속되어 있는 ‘지방법원’이 여기에 해당하였다. 

② 파산관재인은 채권자취소소송을 수계함으로써 파산채권자의 소송상 지위를 승계한다. 채권자취소소송과 부인소송은 채권자에게 손해를 입힐 수 있는 행위를 취소 또는 부인함으로써 채무자의 책임재산을 보전한다는 점에서 본질과 기능이 유사하고, 동일한 민사소송절차에 따라 심리·판단된다. 

③ 분쟁의 적정한 해결과 전체적인 소송경제의 측면에서 소송을 파산계속법원에 이송함으로써 얻을 수 있는 절차상의 편익은 소송의 진행 정도에 따라 달라진다. 

[2] 사해행위를 이유로 채권자취소권이나 부인권을 행사하는 경우 행위를 하지 않았다면 있었을 책임재산을 회복하도록 하여야 하고, 그보다 더 많은 책임재산을 회복하는 결과를 초래하는 것은 허용되지 않는다. 따라서 일반채권자들의 공동담보에 제공되지 않은 책임재산은 취소나 부인의 범위에서 제외되어야 한다. 

채무자가 제3자에게 저당권이 설정되어 있는 재산을 양도한 경우, 양도한 재산 중에서 일반채권자들의 공동담보에 제공되는 책임재산은 저당권의 피담보채권액을 공제한 나머지 부분이다. 채권자취소나 부인권행사의 대상인 행위는 이와 같이 산정된 일반채권자들을 위한 책임재산의 범위 내에서 성립하므로, 피담보채권액이 양도한 재산의 가액을 초과할 때에는 재산의 양도가 채권자취소나 부인권행사의 대상이 되지 않는다. 채무자 소유인 여러 부동산에 공동저당권이 설정되어 있는 경우 책임재산을 산정할 때 각 부동산이 부담하는 피담보채권액은 특별한 사정이 없는 한 민법 제368조의 규정 취지에 비추어 공동저당권의 목적으로 된 각 부동산의 가액에 비례하여 공동저당권의 피담보채권액을 안분한 금액이라고 보아야 한다. 공동채무자들이 하나의 부동산을 공동소유하면서 전체 부동산에 저당권을 설정한 경우에도 특별한 사정이 없는 한 위 법리가 적용된다. 

[3] 건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 임차보증금을 수령한 경우 특별한 사정이 없는 한 그 임대는 각자 공유지분을 임대한 것이 아니라 임대목적물을 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이고 임차보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당한다. 임차인이 공유자 전원으로부터 상가건물을 임차하고 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건을 갖추어 임차보증금에 관하여 우선변제를 받을 수 있는 권리를 가진 경우에, 상가건물의 공유자 중 1인인 채무자가 처분한 지분 중에 일반채권자들의 공동담보에 제공되는 책임재산은 우선변제권이 있는 임차보증금 반환채권 전액을 공제한 나머지 부분이다. 

【참조조문】

[1] 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제347조 제1항, 제353조 제4항, 제396조 제1항, 제3항, 제406조, 구 채무자 회생 및 파산에 관한 법률(2016. 12. 27. 법률 제14472호로 개정되기 전의 것) 제353조 제4항, 제396조 제3항 [2] 민법 제368조, 제406조 제1항, 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제391조 [3] 민법 제406조 제1항, 제411조, 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제391조, 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항, 제5조 제2항 

【참조판례】

[2] 대법원 2001. 10. 9. 선고 2000다42618 판결(공2001하, 2424)
대법원 2003. 11. 13. 선고 2003다39989 판결(공2003하, 2320)
[3] 대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결(공1999상, 106)
대법원 2007. 7. 26. 선고 2007다29119 판결(공2007하, 1366)
대법원 2013. 8. 22. 선고 2012다110064 판결

【전 문】

【원고, 상고인】 농업협동조합중앙회의 소송수계인 파산자 소외 1의 파산관재인 소외 2

【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 김준기)

【원심판결】 부산지법 2016. 12. 16. 선고 2016나45257 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 부산지방법원으로 환송한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 상고이유 제1점

가. 부인권은 파산관재인이 부인의 소, 부인의 청구 또는 항변의 방법으로 행사하는데, 부인의 소와 부인의 청구사건은 파산계속법원의 관할에 전속한다[채무자 회생 및 파산에 관한 법률(이하 ‘채무자회생법’이라고 한다) 제396조 제1항, 제3항(2016. 12. 27. 법률 제14472호로 개정되기 전에는 ‘파산계속법원’이 아닌 ‘파산법원’이었다)]. 파산채권자가 제기한 채권자취소소송이 파산선고 당시 법원에 계속되어 있는 경우 그 소송절차는 중단되고 파산관재인 또는 상대방이 이를 수계할 수 있다(같은 법 제406조 제1항, 제2항, 제347조 제1항). 이에 따라 파산관재인이 파산채권자가 제기한 채권자취소소송을 수계하여 청구변경의 방법으로 부인권을 행사하는 경우에, 채권자취소소송이 계속 중인 법원이 파산계속법원이 아니라면 그 법원은 관할법원인 파산계속법원으로 사건을 이송하여야 한다. 

그러나 채무자회생법의 위 관할 규정의 문언과 취지, 채권자취소소송과 부인소송의 관계, 소송의 진행 정도에 따라 기대가능한 절차상의 편익 등을 종합해 보면, 파산채권자가 제기한 채권자취소소송이 항소심에 계속된 후에는 파산관재인이 소송을 수계하여 부인권을 행사하더라도 채무자회생법 제396조 제3항이 적용되지 않고 그 항소심법원이 소송을 심리·판단할 권한을 계속 가진다고 보는 것이 타당하다. 그 상세한 이유는 다음과 같다. 

(1) 채무자회생법에서 부인의 소 등을 파산계속법원의 전속관할로 규정한 이유는 부인권 행사와 관련이 있는 사건을 파산계속법원에 집중시켜 파산절차의 신속하고 적정한 진행을 도모하고자 하는 데 있다. 여기에서 ‘파산계속법원’은 파산사건이 계속되어 있는 ‘회생법원’을 말하는데(같은 법 제353조 제4항 참조), 채무자회생법이 2016. 12. 27. 개정되어 회생법원이 신설되기 전에는 파산사건이 계속되어 있는 ‘지방법원’이 여기에 해당하였다. 

(2) 파산관재인은 채권자취소소송을 수계함으로써 파산채권자의 소송상 지위를 승계한다. 채권자취소소송과 부인소송은 채권자에게 손해를 입힐 수 있는 행위를 취소 또는 부인함으로써 채무자의 책임재산을 보전한다는 점에서 그 본질과 기능이 유사하고, 동일한 민사소송절차에 따라 심리·판단된다. 

(3) 분쟁의 적정한 해결과 전체적인 소송경제의 측면에서 소송을 파산계속법원에 이송함으로써 얻을 수 있는 절차상의 편익은 소송의 진행 정도에 따라 달라진다. 

나. 파산채권자가 제기한 채권자취소소송이 항소심인 부산지방법원 합의부에 계속된 후에 파산관재인이 위 소송을 수계하여 부인권을 행사한 이 사건에서, 원심은 파산계속법원인 대구지방법원이 아닌 원심법원에 관할권이 있다고 보아 원고의 전속관할 위반 주장을 배척하였다. 원심의 판단은 위 법리에 따른 것으로서 정당하다. 원심판결에 상고이유 주장과 같이 전속관할에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다. 

2. 상고이유 제2점

가. 사해행위를 이유로 채권자취소권이나 부인권을 행사하는 경우 행위를 하지 않았다면 있었을 책임재산을 회복하도록 하여야 하고, 그보다 더 많은 책임재산을 회복하는 결과를 초래하는 것은 허용되지 않는다. 따라서 일반채권자들의 공동담보에 제공되지 않은 책임재산은 취소나 부인의 범위에서 제외되어야 한다. 

채무자가 제3자에게 저당권이 설정되어 있는 재산을 양도한 경우, 양도한 재산 중에서 일반채권자들의 공동담보에 제공되는 책임재산은 저당권의 피담보채권액을 공제한 나머지 부분이다. 채권자취소나 부인권행사의 대상인 행위는 이와 같이 산정된 일반채권자들을 위한 책임재산의 범위 내에서 성립하므로, 피담보채권액이 양도한 재산의 가액을 초과할 때에는 그 재산의 양도가 채권자취소나 부인권행사의 대상이 되지 않는다(대법원 2001. 10. 9. 선고 2000다42618 판결 등 참조). 채무자 소유인 여러 부동산에 공동저당권이 설정되어 있는 경우 책임재산을 산정할 때 각 부동산이 부담하는 피담보채권액은 특별한 사정이 없는 한 민법 제368조의 규정 취지에 비추어 공동저당권의 목적으로 된 각 부동산의 가액에 비례하여 공동저당권의 피담보채권액을 안분한 금액이라고 보아야 한다(대법원 2003. 11. 13. 선고 2003다39989 판결 등 참조). 공동채무자들이 하나의 부동산을 공동소유하면서 전체 부동산에 저당권을 설정한 경우에도 특별한 사정이 없는 한 위 법리가 적용된다. 

한편 건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 임차보증금을 수령한 경우 특별한 사정이 없는 한 그 임대는 각자 공유지분을 임대한 것이 아니라 임대목적물을 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이고 그 임차보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당한다(대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결 참조). 임차인이 공유자 전원으로부터 상가건물을 임차하고 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건을 갖추어 임차보증금에 관하여 우선변제를 받을 수 있는 권리를 가진 경우에, 상가건물의 공유자 중 1인인 채무자가 처분한 지분 중에 일반채권자들의 공동담보에 제공되는 책임재산은 우선변제권이 있는 임차보증금 반환채권 전액을 공제한 나머지 부분이다(대법원 2007. 7. 26. 선고 2007다29119 판결, 대법원 2013. 8. 22. 선고 2012다110064 판결 등 참조). 

나. 원심판결 이유에 의하면, 다음의 사실을 알 수 있다.

(1) 소외 1은 여동생 소외 3과 함께 이 사건 건물을 1/2 지분씩 공동소유하면서 2003. 9. 이 사건 건물 지분에 관하여 근저당권자 주식회사 부산은행, 채무자 소외 3, 소외 1로 하여 근저당권을 설정하였고, 2013. 8. 소외 4에게 위 건물을 보증금 40,000,000원, 차임 월 1,400,000원에 임대하였다. 소외 4는 위 건물에서 피시방 영업을 하면서 사업자등록을 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았다. 

(2) 소외 1은 2015. 3. 11. 소외 3의 남편인 피고에게 자신의 건물 지분을 매도하는 계약을 체결하고 2015. 3. 17. 피고 앞으로 지분이전등기를 마쳤는데, 당시 건물의 지분 가액은 170,000,000원이었다. 

(3) 피고는 매매계약 후인 2015. 3. 12.과 2015. 3. 13.에 근저당채무 잔액인 155,323,789원을 모두 변제하고 근저당권설정등기를 말소하였다. 

다. 원고는 채무자 소외 1의 파산관재인으로서, 소외 1이 피고에게 이 사건 건물 지분을 매도한 것이 채무자회생법 제391조 제1호의 ‘파산채권자를 해하는 것을 알고 한 행위’에 해당한다는 이유로 매매계약을 부인하고 원상회복의 방법으로 가액배상을 구하였다. 

원심은 소외 4가 소외 1, 소외 3으로부터 이 사건 건물 전체를 임차하여 상가건물 임대차보호법에 따라 우선변제권 있는 임차보증금 채권자가 되었다고 전제한 다음, 소외 1의 건물 지분가액에서 우선변제권 있는 임차보증금 40,000,000원 전액을 공제하여 책임재산을 산정하였다. 이러한 판단은 위 법리에 따른 것으로서 정당하고, 원심의 판단에 사해행위나 부인권에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다. 

그러나 원심이 소외 1의 책임재산을 산정하면서 이 사건 건물에 관한 근저당권 피담보채권액 155,323,789원 전부를 공제한 것은 잘못이다. 앞에서 본 법리에 비추어 보면, 소외 1과 소외 3을 공동채무자로 한 근저당권의 피담보채권액 가운데 소외 1의 건물 지분이 부담하는 피담보채권액은 특별한 사정이 없는 한 그 지분인 1/2의 비율로 산정한 금액인 77,661,894원(= 155,323,789원 × 1/2, 원 미만 버림)이라고 보아야 하고, 소외 1의 건물 지분이 전체 피담보채권액을 부담한다고 볼 수는 없다. 

결국 지분의 매매 당시를 기준으로 소외 1의 건물 지분이 부담하는 근저당권 피담보채권액 77,661,894원과 임차보증금 채권액 40,000,000원의 합계가 건물의 지분가액인 170,000,000원에 미치지 못하는데도, 원심은 위 채권액의 합계가 건물의 지분가액을 초과한다고 보아 소외 1이 건물 지분을 매도한 행위가 파산채권자를 해하는 행위에 해당하지 않는다고 판단하였다. 원심의 판단에는 사해행위나 부인권에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 

3. 결론

원고의 상고는 이유 있어 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관   박보영(재판장) 박병대 권순일 김재형(주심) 

 

대법원 2021. 1. 28. 선고 2015다59801 판결
[임대차보증금반환]〈임차인이 임대인의 지위를 공동상속한 상속인들에 대하여 임차보증금의 반환을 구한 사건〉[공2021상,453]

【판시사항】

[1] 상속에 따라 임차건물의 소유권을 취득한 자가 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항에서 정한 ‘임차건물의 양수인’에 해당하는지 여부 (적극) 및 임대인 지위를 공동으로 승계한 공동임대인들의 임차보증금 반환채무가 불가분채무인지 여부 (적극) 

[2] 민법 제1019조 제3항에서 말하는 ‘상속채무가 상속재산을 초과하는 사실을 중대한 과실로 알지 못한 경우’의 의미 및 이에 관한 증명책임의 소재 (=상속인) 

[3] 민법 제1026조 제3호에서 정한 ‘고의로 재산목록에 기입하지 아니한 때’의 의미 

【판결요지】

[1] 상가건물 임대차보호법 제3조는 ‘대항력 등’이라는 표제로 제1항에서 대항력의 요건을 정하고, 제2항에서 “임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 정하고 있다. 이 조항은 임차인이 취득하는 대항력의 내용을 정한 것으로, 상가건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우에는 양수인 등 새로운 소유자(이하 ‘양수인’이라 한다)가 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 의미이다. 소유권 변동의 원인이 매매 등 법률행위든 상속ㆍ경매 등 법률의 규정이든 상관없이 이 규정이 적용되므로, 상속에 따라 임차건물의 소유권을 취득한 자도 위 조항에서 말하는 임차건물의 양수인에 해당한다. 임대인 지위를 공동으로 승계한 공동임대인들의 임차보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당한다. 

[2] 민법 제1019조 제3항에서 말하는 ‘상속채무가 상속재산을 초과하는 사실을 중대한 과실로 알지 못한다.’ 함은 상속인이 조금만 주의를 기울였다면 상속채무가 상속재산을 초과한다는 사실을 알 수 있었음에도 이를 게을리함으로써 그러한 사실을 알지 못한 것을 뜻하고, 상속인이 상속채무가 상속재산을 초과하는 사실을 중대한 과실 없이 민법 제1019조 제1항의 기간 내에 알지 못하였다는 점에 대한 증명책임은 상속인에게 있다. 

[3] 민법 제1026조 제3호는 상속인이 한정승인이나 포기를 한 후에 상속재산을 은닉하거나 부정소비하거나 고의로 재산목록에 기입하지 않은 때에는 상속인이 단순승인을 한 것으로 본다고 규정하고 있는데, 여기서 ‘고의로 재산목록에 기입하지 아니한 때’란 한정승인을 할 때 상속재산을 은닉하여 상속채권자를 해할 의사로써 상속재산을 재산목록에 기입하지 않는 것을 뜻한다.  

【참조조문】

[1] 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항, 민법 제411조 [2] 민법 제1019조 제3항, 민사소송법 제288조 [3] 민법 제1026조 제3호

【참조판례】

[1] 대법원 1967. 4. 25. 선고 67다328 판결
대법원 1993. 11. 23. 선고 93다4083 판결(공1994상, 168)
대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결(공2017상, 841)
대법원 2017. 5. 30. 선고 2017다205073 판결(공2017하, 1369)
[2] 대법원 2010. 6. 10. 선고 2010다7904 판결(공2010하, 1360)
[3] 대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다84936 판결(공2010상, 987)

【전 문】

【원고, 상고인 겸 피상고인】 원고

【피고, 피상고인】 피고 1

【피고, 피상고인 겸 상고인】 피고 2

【원심판결】전주지법 2015. 9. 3. 선고 2014나6537 판결

【주 문】

원심판결 중 피고 2에 대한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 전주지방법원에 환송한다. 원고의 피고 1에 대한 상고와 피고 2의 상고를 모두 기각한다. 피고 1에 대한 상고비용은 원고가 부담한다. 

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 원고의 상고이유에 관한 판단

가. 피고 2에 대한 임차보증금 반환채무 관련 주장에 관하여

1)「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제3조는 ‘대항력 등’이라는 표제로 제1항에서 대항력의 요건을 정하고, 제2항에서 “임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 정하고 있다. 이 조항은 임차인이 취득하는 대항력의 내용을 정한 것으로, 상가건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우에는 양수인 등 새로운 소유자(이하 ‘양수인’이라 한다)가 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 의미이다. 소유권 변동의 원인이 매매 등 법률행위든 상속ㆍ경매 등 법률의 규정이든 상관없이 이 규정이 적용되므로, 상속에 따라 임차건물의 소유권을 취득한 자도 위 조항에서 말하는 임차건물의 양수인에 해당한다(대법원 1993. 11. 23. 선고 93다4083 판결, 대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결 참조). 임대인 지위를 공동으로 승계한 공동임대인들의 임차보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당한다(대법원 1967. 4. 25. 선고 67다328 판결, 대법원 2017. 5. 30. 선고 2017다205073 판결 등 참조).  

2) 원심판결 이유와 적법하게 채택된 증거에 의하면, 다음 사실이 인정된다.

가) 원고는 1999. 8. 9. ○○○○ 주식회사(이하 ‘○○○○ 회사’라 한다)와 ○○○○ 회사 소유의 원심판결 별지 목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 1층 중 121.97㎡(이하 ‘이 사건 임차건물’이라 한다)에 관하여 보증금 50,000,000원(월 차임 없음), 임대차기간 24개월(단, 계약기간 만료 시 자동연장하기로 하였다)로 하는 임대차계약을 체결하였다. 원고는 1999. 8. 15.경부터 이 사건 임차건물에서 ‘○○마트’라는 상호로 소매업을 영위하여 왔고, 그 무렵 사업자등록도 마쳤다. 

나) ○○○○ 회사 대표이사의 부친인 소외 1은 1997. 11. 21. 이 사건 건물에 관하여 1997. 11. 17.자 매매예약을 원인으로 한 소유권이전등기청구권가등기를 마쳐두었다가 2000. 10. 23. 사망하였고, 소외 1의 처인 소외 2가 2006. 2. 10. 이 사건 건물에 관하여 위 가등기에 기한 본등기로서 소유권이전등기를 마쳤다. 

다) 원고는 2006. 12. 10. 소외 2와 이 사건 임차건물에 관한 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였는데, 그 내용은 1999. 8. 9.자 임대차계약과 동일하다. 

라) 원고는 2008. 12. 15.경 이 사건 임차건물에 관하여 임차권등기명령을 받아 2008. 12. 17. 임차권등기를 마쳤다.

마) 소외 2는 2009. 2. 14. 사망하였고, 소외 2의 사망 후 2010. 3. 31. 이 사건 건물 중 각 1/4 지분에 관하여 피고들과 제1심 공동피고 소외 3, 소외 4 앞으로 상속을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐졌다. 

바) 이 사건 건물에 대한 1순위 근저당권의 실행으로 임의경매 절차가 진행되어 2011. 1. 13. 유한회사 △△가 이 사건 건물을 취득하였다. 

3) 앞서 본 사실관계를 관련 법리에 비추어 살펴본다.

이 사건 임대차계약에서 정한 임차보증금은 당시 시행 중이던 구「상가건물 임대차보호법 시행령」(2002. 10. 14. 대통령령 제17757호로 제정되어 2002. 11. 1. 시행된 것) 제2조 제1항 제4호에 따른 기준 임차보증금을 초과하지 않으므로, 원고는 구「상가건물 임대차보호법」(2001. 12. 29. 법률 제6542호로 제정되어 2002. 11. 1. 시행된 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제3조 제1항, 부칙 제2항 단서에 따라 사업자등록 신청일 다음 날부터 대항력을 취득하였다. 

피고들은 소외 3, 소외 4와 함께 2009. 2. 14. 상속으로 이 사건 건물의 소유권을 취득한 자로서 이 사건 임대차계약상 임대인의 지위를 공동으로 승계한다. 원고는 2008. 12. 15.경 임차보증금을 받지 못한 채 임차권등기명령을 받아 2008. 12. 17. 임차권등기를 마쳤는데, 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하므로(구 상가임대차법 제9조 제2항), 이 사건 임대차계약의 기간 종료 여부는 피고들 및 소외 3, 소외 4의 공동임대인 지위에 영향을 미치지 않는다. 따라서 이 사건 건물의 공동임대인인 피고들은 특별한 사정이 없는 한 소외 3, 소외 4와 공동하여 원고에게 임차보증금 50,000,000원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 

4) 그럼에도 원심은, 이 사건 건물이 선순위근저당권자의 신청에 따라 실시된 경매에 의하여 매각됨으로써 이 사건 임차건물에 관한 원고의 임차권은 소멸하였으므로, 소외 2의 상속인들인 피고들과 소외 3, 소외 4는 원고에게 이 사건 임차건물에 관한 임차보증금 반환채무를 각자의 상속지분에 따라 분할하여 부담한다고 판단하였다. 원심의 위와 같은 판단에는 상가임대차법상 임대인의 지위를 공동으로 승계한 상속인들의 임차보증금 반환채무에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 원고의 이 부분 상고이유는 이유 있다. 

나. 피고 1에 대한 한정승인 관련 주장에 관하여

1) 민법 제1019조 제1항 전문은 “상속인은 상속개시 있음을 안 날로부터 3월 내에 단순승인이나 한정승인 또는 포기를 할 수 있다.”라고 규정하고, 같은 조 제3항은 “제1항의 규정에도 불구하고 상속인은 상속채무가 상속재산을 초과하는 사실을 중대한 과실 없이 제1항의 기간 내에 알지 못하고 단순승인(제1026조 제1호 및 제2호의 규정에 의하여 단순승인한 것으로 보는 경우를 포함한다)을 한 경우에는 그 사실을 안 날로부터 3월 내에 한정승인을 할 수 있다.”라고 규정하며, 민법 제1026조 제2호는 “상속인이 제1019조 제1항의 기간 내에 한정승인 또는 포기를 하지 아니한 때에는 단순승인을 한 것으로 본다.”고 규정하고 있다. 민법 제1019조 제3항에서 말하는 ‘상속채무가 상속재산을 초과하는 사실을 중대한 과실로 알지 못한다.’ 함은 상속인이 조금만 주의를 기울였다면 상속채무가 상속재산을 초과한다는 사실을 알 수 있었음에도 이를 게을리함으로써 그러한 사실을 알지 못한 것을 뜻하고, 상속인이 상속채무가 상속재산을 초과하는 사실을 중대한 과실 없이 민법 제1019조 제1항의 기간 내에 알지 못하였다는 점에 대한 증명책임은 상속인에게 있다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2010다7904 판결 참조). 

한편 민법 제1026조 제3호는 상속인이 한정승인이나 포기를 한 후에 상속재산을 은닉하거나 부정소비하거나 고의로 재산목록에 기입하지 않은 때에는 상속인이 단순승인을 한 것으로 본다고 규정하고 있는데, 여기서 ‘고의로 재산목록에 기입하지 아니한 때’란 한정승인을 할 때 상속재산을 은닉하여 상속채권자를 해할 의사로써 상속재산을 재산목록에 기입하지 않는 것을 뜻한다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다84936 판결 등 참조). 

2) 원심은 다음과 같은 이유로 피고 1은 소외 2로부터 상속받은 재산의 범위 내에서 채무를 부담한다는 취지로 판단하였다.

가) 피고 1은 상속개시 있음을 안 날로부터 3월 내에 상속채무가 상속재산을 초과한다는 사실을 알지 못하였고, 이를 알지 못한 데에 중대한 과실이 없어, 피고 1이 상속채무가 상속재산을 초과한다는 사실을 안 때로부터 3월 내인 2011. 9. 5.에 한 상속한정승인신고(이하 ‘이 사건 한정승인신고’라 한다)는 적법하다. 

나) 피고 1이 이 사건 한정승인신고 당시 이 사건 건물에 관한 채권채무관계를 재산목록에 기입하지 않은 것에 원고를 해할 의사가 있었다고 보이지 않으며, 달리 피고 1의 고의를 인정할 증거도 없다. 

3) 원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단에 상고이유와 같이 한정승인과 법정단순승인에 관한 법리를 오해하거나 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나 사실을 잘못 인정하는 등으로 판결에 영향을 미친 위법이 없다. 

2. 피고 2의 상고이유에 관한 판단

원심은, 원고가 임차보증금을 소외 1에게 지급하였더라도 ○○○○ 회사가 임대차계약의 당사자로서 임차보증금 반환채무를 부담하고, 소외 2가 이 사건 건물의 소유권을 ○○○○ 회사로부터 승계한 후 다시 원고와 이 사건 임대차계약을 체결함으로써 그 임차보증금 반환채무도 소외 2에게 승계되었으며, 피고 2가 소외 2에 대하여 상속을 포기하지 않았으므로 소외 2로부터 위 임차보증금 반환채무를 상속하였다고 판단하였다. 

원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단에 상고이유와 같이 상속포기에 관한 법리를 오해하거나 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나 사실을 잘못 인정하는 등으로 판결에 영향을 미친 위법이 없다. 

3. 결론

그러므로 원심판결 중 피고 2에 대한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리ㆍ판단하도록 원심법원에 환송하며, 원고의 피고 1에 대한 상고와 피고 2의 상고는 모두 기각하고, 피고 1에 대한 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관   노정희(재판장) 박상옥(주심) 안철상 김상환

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전주지방법원 2015. 9. 3. 선고 2014나6537 판결
[임대차보증금반환][미간행]

【전 문】

【원고, 항소인 겸 피항소인】 원고

【피고, 피항소인】 피고 1

【피고, 항소인】 피고 2

【변론종결】
2015. 5. 28.(피고 2에 대하여), 2015. 7. 23.(피고 1에 대하여)

【제1심판결】 전주지방법원 남원지원 2014. 6. 11. 선고 2013가단2239 판결

【주 문】

1. 제1심 판결 중 피고 2에 대하여 원고에게 12,500,000원 및 이에 대하여 2014. 2. 19.부터 2015. 9. 3.까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 금원을 초과하여 지급을 명한 피고 2 패소부분을 취소하고, 그 취소부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다. 

2. 원고의 피고 1에 대한 항소 및 피고 2의 나머지 항소를 모두 기각한다.

3. 원고와 피고 1 사이에 생긴 항소비용은 원고가, 원고와 피고 2 사이에 생긴 소송총비용 중 3/4는 원고가, 1/4은 피고 2가 각 부담한다. 

【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지

피고들은 제1심 공동피고 소외 3, 소외 4와 연대하여 원고에게 50,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서부본 송달일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 금원을 지급하라. 

2. 항소취지

원고 : 제1심 판결 중 피고 1에 대한 부분을 다음과 같이 변경한다. 피고 1은 제1심 공동피고 소외 3, 소외 4, 피고 2와 각자 50,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서부본 송달일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 금원을 지급하라. 

피고 2 : 제1심 판결 중 피고 2에 대한 부분을 취소하고, 원고의 피고 2에 대한 청구를 기각한다.

【이 유】

1. 인정사실

다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1 내지 3호증(가지번호 있는 것은 가지번호를 포함한다)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이를 인정할 수 있다. 

가. 원고는 1999. 8. 9. 주식회사 ○○○○(이하 ‘○○○○’이라고 한다)과 사이에, 원고가 ○○○○로부터 ○○○○ 소유인 별지 목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다) 1층 중 121.97㎡(이하 ‘이 사건 임차건물’이라고 한다)를 보증금 50,000,000원(월 차임 없음), 임대차기간 24개월(단 계약기간 만료시 자동연장 하기로 하는 특약조항을 두었다)로 정하여 임차하기로 하는 내용의 임대차계약을 체결하였다. 

나. 원고는 위 가.항 기재 임대차계약 체결 당시 ○○○○의 대표이사였던 제1심 공동피고 소외 4가 대표이사직을 사임하고, 피고 2가 대표이사로 취임하여 2002. 10. 21. 위 사임 및 취임등기가 마쳐지자, 같은 날 ○○○○과 사이에 이 사건 임차건물에 관하여 임대차기간을 36개월로 정하는 외에는 1999. 8. 9.자 임대차계약과 동일한 내용으로 다시 임대차계약서를 작성하였다. 

다. 피고들의 부친인 망 소외 1은 1997. 11. 21. 이 사건 건물에 관하여 1997. 11. 17.자 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기를 마쳐두었다가 2000. 10. 23. 사망하였고, 망 소외 1의 처로서 피고들의 모친인 망 소외 2가 2006. 2. 10. 이 사건 건물에 관하여 위 가등기에 기한 본등기로써 소유권이전등기를 마쳤다. 

라. 원고는 2006. 12. 10. 망 소외 2와 사이에 이 사건 임차건물에 관한 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결하였는데, 그 내용은 1999. 8. 9.자 임대차계약과 동일하다. 

마. 망 소외 2는 2009. 2. 14. 사망하였고, 그 상속인인 피고들, 제1심 공동피고 소외 3, 소외 4가 이 사건 건물을 각 1/4의 비율로 상속하였다. 

바. 이 사건 건물에 대한 1순위 근저당권자인 소외 5(위 근저당권은 1997. 8. 29. 주식회사 제일은행이 취득하였다가 주식회자 정리금융공사, 엘에스에프케이디아이씨인베스트먼트컴퍼니리미티드를 거쳐 소외 5에게 이전되었다)은 근저당권 실행을 위하여 피고들과 제1심 공동피고 소외 3, 소외 4를 대위하여 이 사건 건물에 관하여 상속을 원인으로 한 소유권이전등기를 신청하였고, 2010. 3. 31. 피고들과 제1심 공동피고 소외 3, 소외 4 명의로 각 1/4지분씩 소유권이전등기가 마쳐졌다. 

사. 소외 5의 근저당권 실행으로 이 사건 건물에 대한 임의경매 절차가 진행되었고, 2011. 1. 13. 유한회사 △△이 이 사건 건물을 매수하여 취득하였다. 

2. 판 단

가. 위 인정사실에 의하면, 이 사건 임차건물에 대한 원고의 임차권은 이 사건 건물이 선순위근저당권자의 신청에 따라 실시된 경매에 의하여 매각됨으로써 소멸하였으므로, 망 소외 2의 임대인 지위를 승계한 피고들과 제1심 공동피고 소외 3, 소외 4는 각자의 상속지분에 따라 원고에 대한 이 사건 임차건물에 관한 임대차보증금반환채무를 부담한다(원고는 피고들과 제1심 공동피고 소외 3, 소외 4의 임대차보증금반환채무가 불가분채무라고 주장하나, 금전채무와 같이 급부의 내용이 가분인 채무가 공동상속된 경우, 이는 상속 개시와 동시에 당연히 법정상속분에 따라 공동상속인에게 분할되어 귀속되는 것이 원칙이고, 임대차보증금반환채무라고 하여 달리 볼 수 없으며, 처음부터 자신의 의사에 따라 공동임대인이 된 사람들이 부담하는 임대차보증금반환채무가 불가분채무라고 하여 이를 단독임대인의 공동상속인에 대하여까지 마찬가지라고 보기는 어려우므로, 원고의 위 주장은 받아들일 수 없다). 

나. 피고들의 주장에 관한 판단

피고들은 이 사건 임차건물에 관한 각 임대차계약서의 진정성립을 부인하는 취지의 주장을 하면서 이 사건 임대차계약 체결 사실 자체를 부인하므로 살피건대, 피고들은 위와 같이 주장하면서도 ○○○○과 사이에 두 차례에 걸쳐 작성된 각 임대차계약서와 이 사건 임대차계약서에 날인된 피고 1, 제1심 공동피고 소외 4, ○○○○, 망 소외 2 명의의 각 인장의 진정 여부 내지 도용 여부 등에 관하여 구체적인 주장ㆍ입증을 하지 않은데다가, 앞서 인정한 사실들과 앞서 든 증거들, 갑 제4, 7호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 보태어 인정되는 다음 각 사실, 즉 원고가 1999. 8. 9. 원고의 남편인 소외 6 명의의 농협 계좌에서 50,000,000원을 출금하여 망 소외 1에게 지급한 사실, 원고는 이 사건 임차건물에 관하여 2005. 1. 12. 전주지방법원 남원지원 2005카기6호로 임차권등기명령을 받아 2005. 1. 24. 전주지방법원 남원지원 접수 제1115호로 상가건물임차권등기를 마쳤다가, 이 사건 건물에 대한 망 소외 1의 소유권이전청구권가등기의 본등기 이전으로 인하여 위 임차권등기가 직권말소되자, 다시 2008. 12. 22. 전주지방법원 남원지원 2008카기84호로 임차권등기명령을 받아 2008. 12. 17. 전주지방법원 남원지원 접수 제24423호로 상가건물임차권등기를 마친 사실, 원고는 1999. 8. 15.부터 이 사건 임차건물에서 ‘○○마트’라는 상호로 소매업을 영위하여 온 사실을 종합하여 보면, 이 사건 임차건물에 관하여 원고와 ○○○○ 사이에 임대차계약이 체결되었고, ○○○○로부터 소유권을 이전받은 망 소외 2가 위 임대차관계를 그대로 승계하였다고 봄이 상당하므로, 피고들의 위 주장은 이유 없다. 

다. 피고 1의 주장에 관한 판단

피고 1은 망 소외 2에 대한 상속한정승인신고를 수리하는 심판을 받았으므로 망 소외 2로부터 상속받은 재산의 범위 내에서 임대차보증금을 반환할 의무가 있을 뿐이라고 주장한다. 

이에 대하여 원고는 ① 피고 1이 상속한정승인신고 당시 상속재산인 이 사건 건물을 고의로 재산목록에 기입하지 아니하였으므로 민법 제1026조 제3호에 따라 단순승인을 한 것으로 간주되고, ② 피고 1의 상속한정승인신고는 상속개시일로부터 3개월이 경과한 뒤에 이루어졌을 뿐 아니라, 민법 제1019조 제3항의 요건을 갖추지 못하였으므로 그 신고기간을 도과하여 부적법하다고 주장한다. 

먼저 민법 제1026조 제3호에 따라 법정단순승인으로 인정할 수 있는지 살피건대, 민법 제1030조 제2항은 ‘제1019조 제3항의 규정에 의하여 한정승인을 한 경우 상속재산 중 이미 처분한 재산이 있는 때에는 그 목록과 가액을 함께 제출하여야 한다‘고 규정하고 있고, 을가 제1호증의 기재에 의하면, 피고 1이 2011. 9. 5. 망 소외 2에 대한 상속한정승인을 신고하여(이하 ’이 사건 한정승인신고‘라고 한다) 2011. 9. 26. 전주지방법원 남원지원 2011느단140호로 그 신고를 수리하는 심판을 받은 사실, 위 신고 당시 첨부한 상속재산목록에는 적극재산인 이 사건 건물과 소극재산인 원고에 대한 임대차보증금반환채무가 기재되어 있지 않은 사실은 인정된다. 

그러나 법정단순승인에 관한 민법 제1026조 제3호의 ‘고의로 재산목록에 기입하지 아니한 때’라 함은 한정승인을 함에 있어 상속재산을 은닉하여 상속채권자를 사해할 의사로써 상속재산을 재산목록에 기입하지 않는 것을 뜻하고, 고의의 증명책임은 이를 주장하는 측에게 있는바(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다84936 판결 등 참조), 앞서 본 바와 같이 이 사건 건물에 대하여 임의경매절차가 개시되어 2011. 1. 13. 타에 매각되었으므로, 피고 1로서는 이 사건 한정승인신고 당시 이 사건 건물은 이미 매각되어 제3자에게 소유권이 넘어간 재산인데다가, 그 경매절차에서 이 사건 건물에 관한 채권채무관계 역시 모두 해결된 것으로 여긴 나머지 재산목록에 기입하지 않은 것이라고 보일 뿐, 원고를 사해할 의사가 있었다고 보이지 않고, 달리 피고 1의 고의를 인정할 만한 증거가 없다. 

다음으로 이 사건 한정승인신고가 그 기간을 도과하여 부적법한지에 관하여 보건대, 피고 1이 망 소외 2가 사망한 2009. 2. 14.부터 3개월이 지난 2011. 9. 5.에서야 이 사건 한정승인신고를 한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 한정승인신고가 적법하기 위해서는 민법 제1019조 제3항이 정한 ‘상속인이 상속채무가 상속재산을 초과하는 사실을 중대한 과실 없이 상속개시 있음을 안 날로부터 3월 내에 알지 못하고 단순승인을 한 경우’에 해당하여야 한다. 

앞서 든 증거들과 갑 제5호증의 기재에 의하면, 원고가 이 사건 건물에 관하여 ○○○○과 처음 임대차계약을 체결할 당시 작성한 임대차계약서에 피고 1의 서명 날인이 존재하는 사실, 피고 1이 2010. 4. 26. 이 사건 건물에 대한 임의경매 개시결정정본을 송달받은 사실은 인정된다. 

그러나 을가 제10호증의 기재, 당심 법원의 남원세무서장에 대한 금융자료제출명령에 대한 회신결과에 의하면, 남원세무서장은 2011. 8. 9. 망 소외 2에 대한 양도소득세의 연대납세의무자인 피고 1에게 양도소득세 납세고지서를 발송하여, 그 무렵 위 고지서가 피고 1에게 도달한 사실을 인정할 수 있고, 앞서 든 증거들과 을가 제2, 5 내지 8호증의 각 기재, 제1심 법원에서의 피고 1에 대한 본인신문결과에 변론 전체의 취지를 보태어 인정되는 다음 각 사정, 즉 임대차계약서에 피고 1의 서명 날인이 있는 것은 피고 1이 1997년경까지 ○○○○의 대표이사였으므로 위 계약서 작성 무렵에도 ○○○○의 운영에 관여하고 있었기 때문이라고 보이고, 그 이후에 작성된 임대차계약서에는 피고 1의 서명 날인이 없을 뿐 아니라 원고와의 임대차관계가 망 소외 2에게 승계되는 과정에서 피고 1이 관여하였다고 볼 만한 자료가 없으므로, 망 소외 2가 사망할 당시에도 피고 1이 원고의 임대차보증금채권의 존재를 알고 있었다고 단정하기 어려운 점, 망 소외 2가 2006. 6.경 피고 1을 사기 등의 죄명으로 고소하는 등 망 소외 2와 피고 1의 관계가 매우 좋지 않았던 것으로 보이는 점, 망 소외 2는 사망 당시 이 사건 건물 외에도 상당수의 부동산을 소유하고 있었던 점, 피고 1은 2010. 4. 26. 이 사건 부동산에 관한 경매개시결정을 송달받았으나 상속채무가 있더라도 변제될 것으로 인식하였다가 세무관청으로부터 망 소외 2에 대한 양도소득세 관련 납부통지서를 받고서야 구체적으로 망 소외 2의 상속채무를 확인해보고 그로부터 약 한달이 지난 2011. 9. 5.에 상속한정승인을 신청한 점 등을 종합하여 보면, 피고 1로서는 상속개시 있음을 안 날로부터 3월 내에 상속채무가 상속재산을 초과한다는 사실을 알지 못하였고, 이를 알지 못한 데에 중대한 과실이 없었다고 봄이 상당하다. 

따라서 피고 1이 상속채무가 상속재산을 초과한다는 사실을 안 때로부터 3월 내인 2011. 9. 5. 이루어진 이 사건 한정승인신고는 적법하므로, 피고 1은 망 소외 2로부터 상속받은 재산의 범위 내에서 그 상속지분에 따라 원고에게 임대차보증금 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 

라. 피고 2의 주장에 관한 판단

피고는 ① 원고가 이 사건 임차건물 뿐만 아니라 이 사건 건물 지하층도 임차하였는데, 지하층 임차 부분에 대한 월차임을 지급하지 않았고, ② 원고는 이 사건 임차건물에 대한 임대차보증금을 망 소외 1에게 지급하였는데 피고 2는 망 소외 1에 대하여 상속포기하였으므로 위 임대차보증금반환채무를 부담하지 않으며, ③ 원고는 이 사건 임차건물에 대하여 1순위 근저당권이 설정된 이후에 임대차계약을 체결하였으므로 그 임차권은 위 1순위 근저당권의 실행에 의하여 소멸되고 배당절차가 종결된 이후에는 임대차보증금을 청구할 수 없다고 주장한다. 

그러나 원고가 이 사건 건물 지하층을 무상으로 사용한 사실을 인정할 증거가 없고, 원고가 이 사건 임대차보증금을 망 소외 1에게 지급하였어도 이 사건 임대차계약의 당사자는 ○○○○로서 임대차보증금반환채무를 부담하는 당사자도 ○○○○이며, 이 사건 건물의 소유권을 승계한 망 소외 2가 다시 원고와 사이에 임대차계약을 체결함으로써 임대차보증금반환채무도 망 소외 2에게 승계되므로, 피고 2가 망 소외 2에 대하여 상속포기를 하지 않은 이상 위 임대차보증금반환채무를 상속한다 할 것이며, 원고가 위 경매 및 배당절차에서 배당을 받지 못한 채 이 사건 건물에 대한 배당절차가 종결되었더라도 그것만으로 원고의 임대차보증금반환채권이 소멸하는 것은 아니므로(원고는 여전히 임대인에 대하여 위 채권을 행사할 수 있다), 피고 2의 위 주장은 모두 이유 없다. 

마. 소결론

그렇다면 원고에게, ① 피고 2는 12,500,000원(= 50,000,000원 × 1/4) 및 이에 대하여 이 사건 청구취지 및 청구원인변경신청서 송달일 다음 날인 2014. 2. 19.부터 위 피고가 이행의무의 존부와 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 당심 판결 선고일인 2015. 9. 3.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금을, ② 피고 1은 망 소외 2로부터 상속받은 재산의 범위 내에서 12,500,000원(= 50,000,000원 × 1/4) 및 이에 대하여 이 사건 청구취지 및 청구원인변경신청서 송달일 다음 날인 2014. 2. 21.부터 위 피고가 이행의무의 존부와 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 당심 판결 선고일인 2015. 9. 3.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율로 정한 지연손해금을 각 지급할 의무가 있다. 

3. 결 론

따라서 원고의 피고들에 대한 청구는 각 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 피고들에 대한 나머지 청구는 각 이유 없어 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로, 피고 2에 대하여는 위 피고의 항소를 일부 받아들여 피고 2에 대하여 위 인정 금원을 초과하여 지급을 명한 부분을 취소하고, 그 취소부분에 해당하는 원고의 청구를 기각하며, 피고 2의 나머지 항소는 이유 없어 기각하고, 피고 1에 대하여는 원고만이 항소한 이 사건에서 항소하지 아니한 위 피고에게 유리하고 원고에게 불리하게 제1심 판결을 변경할 수는 없으므로, 원고의 피고 1에 대한 항소만 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 　

(별지 생략)

판사   이순형(재판장) 김소연 정서현 

 

 나. 임대인의 지위를 승계한 양수인   

 (1) 임대인의 지위승계  


 임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다(주임법3조4항). 여기서 승계는 상속 등 포괄승계뿐만 아니라 매매, 증여, 교환, 대물변제 등 특정승계도 포하되고, 경매, 공매, 국각기관에 의한 승계도 포함된다. 임차주택은 반드시 등기되어 있을 필요가 없으므로 미등기건물의 양수인도 임대인의 지위를 승계한다.  

 

주임법 제3조(대항력 등)

① 임대차는 그 등기(등기)가 없는 경우에도 임차인(임차인)이 주택의 인도(인도)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015.1.6>

③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013.8.13>

④ 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013.8.13>

⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항·제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. <개정 2013.8.13>

⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(항변권)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. <개정 2013.8.13>

[전문개정 2008.3.21]


  임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 된느 양수인이 되려면 주택을 임대할 권리나 이를 수반하는 권리를 종국적, 확정적으로 이전받게 되는 경우라야 한다. (대판2002.4.12. 2000다70460)   

 

대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결
[임대차보증금반환][공2002.6.1.(155),1114]

【판시사항】

[1] 주택임대차보호법 제3조 제2항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 되는 임차주택의 양수인이 되기 위한 요건

[2] 신탁법상의 신탁의 효력

[3] 임대차의 목적이 된 주택을 담보목적으로 신탁법에 따라 신탁한 경우에도 수탁자는 주택임대차보호법 제3조 제2항에 의하여 임대인의 지위를 승계한다고 한 사례 

제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기(등기)가 없는 경우에도 임차인(임차인)이 주택의 인도(인도)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015.1.6>
③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013.8.13>
④ 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013.8.13>
⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항·제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. <개정 2013.8.13>
⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. <개정 2013.8.13>

【판결요지】

[1] 주택임대차보호법 제3조 제2항은 "임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다."라고 규정하는바, 위 규정에 의하여 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 되는 임차주택의 양수인이 되려면 주택을 임대할 권리나 이를 수반하는 권리를 종국적·확정적으로 이전받게 되는 경우라야 한다. 

[2] 신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것이므로(신탁법 제1조 제2항), 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니라 할 것이며, 이와 같이 신탁의 효력으로서 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖는 것이고, 다만, 수탁자는 신탁의 목적 범위 내에서 신탁계약에 정하여진 바에 따라 신탁재산을 관리하여야 하는 제한을 부담함에 불과하다. 

[3] 임대차의 목적이 된 주택을 담보목적으로 신탁법에 따라 신탁한 경우에도 수탁자는 주택임대차보호법 제3조 제2항에 의하여 임대인의 지위를 승계한다고 한 사례. 

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제3조 제2항[2] 신탁법 제1조 제2항, 제3조, 부동산등기법 제123조, 제124조[3] 신탁법 제1조 제2항, 제3조, 부동산등기법 제123조, 제124조 

【참조판례】

[1] 대법원 1993. 11. 23. 선고 93다4083 판결(공1994상, 168)

[2] 대법원 1991. 8. 13. 선고 91다12608 판결(공1991, 2343)
대법원 1994. 10. 14. 선고 93다62119 판결(공1994하, 2967)

【전 문】

【원고,피상고인】 원고

【피고,상고인】 대한주택보증 주식회사 (소송대리인 변호사 이재욱)

【원심판결】 전주지법 2000. 10. 25. 선고 2000나3708 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.

【이유】

주택임대차보호법 제3조 제2항은 "임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다.)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다."라고 규정하는바, 위 규정에 의하여 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 되는 임차주택의 양수인이 되려면 주택을 임대할 권리나 이를 수반하는 권리를 종국적·확정적으로 이전받게 되는 경우라야 할 것이고(대법원 1993. 11. 23. 선고 93다4083 판결 참조), 신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것이므로(신탁법 제1조 제2항), 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니라 할 것이다(대법원 1991. 8. 13. 선고 91다12608 판결, 1994. 10. 14. 선고 93다62119 판결 참조). 

이와 같이 신탁의 효력으로서 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖는 것이고, 다만, 수탁자는 신탁의 목적 범위 내에서 신탁계약에 정하여진 바에 따라 신탁재산을 관리하여야 하는 제한을 부담함에 불과하다고 할 것이다. 

원심이 적법하게 인정한 사실관계 및 원심이 채용한 을 제1호증의 2(신탁계약서)의 기재에 의하면, 원고가 주식회사 대승으로부터, 위 회사가 신축한 임대아파트 중 1세대를 임차하여 임차주택의 인도와 전입신고를 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건을 갖춘 후, 주식회사 대승이 피고의 전신인 주택사업공제조합에게 위 아파트를 신탁법에 따라 신탁하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤는데, 주식회사 대승과 주택사업공제조합이 체결한 신탁계약에서 신탁재산의 관리에 관하여 위탁자(주식회사 대승)가 신탁부동산을 사용·관리할 수 있다고 정하였으나(제4조 제1항) 한편, 위탁자의 경영악화 및 관리가 적정하지 못하게 된 경우를 비롯하여 수탁자가 요구할 때에는 언제나 위탁자는 수탁자에게 신탁재산의 관리를 넘겨야 하고(제4조 제1항, 제8항), 위탁자가 일정세대 이상의 임대보증금 및 월임료를 변경할 때에는 수탁자의 동의를 받아야 하고(제4조 제2항), 위탁자는 임대계약자 현황 및 변경사항을 수탁자에게 통보하도록(제4조 제3항) 약정하였으며, 위 신탁계약서는 등기신청서에 첨부되어 신탁원부로 되었음을 인정할 수 있다. 

그렇다면 주식회사 대승은 위 신탁계약서로서 기존 임대차계약상 임대인으로서의 지위를 포함하여 이 사건 임대아파트에 대한 관리권을 수탁자인 주택사업공제조합에게 이전하되, 다만 수탁자의 의사와 이익에 반하지 않는 범위에서 그 관리권의 일부를 자신이 행사하기로 약정하였다고 볼 것이며, 이와 같이 수탁자에게 이 사건 임대아파트의 관리권이 이전된 이상 피고는 주택임대차보호법 제3조 제2항에 의하여 원고와 주식회사 대승 사이의 임대차계약상 임대인의 지위를 승계하였다고 보아야 할 것이고, 위 신탁등기가 채권담보의 목적으로 이루어진 이른바 담보신탁이라거나, 실질적으로 주식회사 대승이 원고를 비롯한 아파트 임차인들에 대한 임대차계약 관련 업무를 수행하고, 주택사업공제조합이나 피고는 이에 관여하지 아니하였다 하여 이와 달리 볼 수 없다고 할 것이다. 

따라서 원심의 판단은 정당하고, 거기에 주택임대차보호법 및 신탁법에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없으며, 다만, 원심이 위 신탁계약서상 신탁재산의 관리에 관한 조항에 대하여 판단하지 아니한 흠이 있지만, 피고가 임대차계약상 임대인의 지위를 승계하였다는 결론에 있어서 정당하므로, 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 수 없다. 

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관   손지열(재판장) 조무제 유지담(주심) 강신욱 

 

  임대차의 존속 중에 임차주택이 매매로 양도되는 경우 주택임대차보호법 3조 4항에 의하여 그 임대차가 양수인에게 승계되고, 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 후에 임차주택이 양도되는 경우에도 같은 법 4조2항에 의하여 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계는 존속하는 것으로 의제되므로(즉 법정임대차관게가 존속한다) 같은 법 3조4항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 승게된다.  (대판2002.9.4.  2001다64615)    

 

대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결
[임대차보증금][공2002.10.15.(164),2319]

【판시사항】

[1] 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 상태에서 임차주택이 양도되었으나 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우, 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않게 되는지 여부 (적극) 

[2] 제반 사정에 비추어 임차인이 주택임대차보호법에 의하여 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것을 전제로 행동하였다고 봄이 상당하고 임대인의 지위승계에 대하여 이의를 제기한 것으로 단정하기는 어렵다고 한 사례 

【판결요지】

[1] 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다. 

[2] 제반 사정에 비추어 임차인이 주택임대차보호법에 의하여 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것을 전제로 행동하였다고 봄이 상당하고 임대인의 지위승계에 대하여 이의를 제기한 것으로 단정하기는 어렵다고 한 사례. 

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제3조 제2항, 제4조 제2항[2] 주택임대차보호법 제3조 제2항, 제4조 제2항

【전 문】

【원고,피상고인】 원고

【피고,상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 태안 담당변호사 오창용 외 2인)

【원심판결】 서울지법 200 1. 9. 12. 선고 2001나18734 판결

【주문】

원심판결을 파기하고, 사건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송한다.

【이유】

1. 원심은, 원고가 1996. 11.경 피고로부터 이 사건 주택 중 1층(이하 '이 사건 임차부분'이라 한다)을 보증금 5,500만 원에 임차하여 같은 달 11. 주민등록 전입신고를 마치고 거주하다가 1998. 4. 10. 임차기간을 같은 날부터 12개월로 정하여 임대차계약을 갱신한 사실, 원고는 2000. 7. 31. 피고와 사이에 임대차계약을 합의해지하면서 피고로부터 보증금 중 500만 원을 반환받고 나머지 보증금 5,000만 원은 2000. 8. 27. 반환받기로 약정하였고, 그에 따라 새로 거주할 임대아파트에 관한 임대차계약을 체결한 사실, 한편 피고는 2000. 8. 8. 소외인에게 이 사건 주택에 관한 소유권이전등기를 경료하여 주고 원고에게 이를 알려 임대차관계는 소외인과 해결하라고 통보한 사실, 원고는 2000. 8. 28. 보증금 5,000만 원의 반환채권을 피보전권리로 하여 피고 소유의 다른 부동산을 가압류한 사실 등을 인정한 다음, 원고와 피고 사이의 임대차계약이 합의해지되었더라도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 원고가 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계는 존속되는 것이므로 이 사건 주택이 임대차관계 존속 중에 양도된 이상 임대인의 지위가 이 사건 주택의 양수인인 소외인에게 면책적으로 승계되었다는 피고의 항변에 대하여 원고가 피고와 사이에 임대차계약을 합의해지하면서 피고로부터 보증금 중 500만 원을 반환받은 후 새로 이사갈 주택까지 마련하였고, 보증금을 반환받기 위하여 피고의 다른 부동산을 가압류하였다는 점은 원고가 이 사건 주택의 양도 및 임대인의 지위의 승계에 대하여 이의를 제기하였다고 볼 것이므로 원·피고 사이의 임대차관계는 원고의 이의제기로 인하여 양수인에게 승계되지 아니한 채 확정적으로 종료되었다고 판단하여 이를 배척하였다. 

2. 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다 고 할 것이다. 

그런데 기록에 의하면, 소외인은 이 사건 주택을 양수하면서 다른 임차인들과는 새로이 임대차계약서를 작성하거나 기존의 계약서에 전세보증금 채무를 승계한다는 문구를 삽입하는 등의 조치를 취하면서 원고에게도 보증금을 반환하겠다는 의사를 표시한 사실, 이에 원고는 소외인에게 수령거절의 의사표시를 하지 아니한 채 오히려 이 사건 주택에 관한 임의경매절차가 개시되자 그 경매법원에 임차인으로서 권리신고 및 배당요구를 한 사실을 알 수 있는바, 이러한 사정에 비추어 보면 원고는 주택임대차보호법에 의하여 소외인이 임대인의 지위를 승계하는 것을 전제로 행동하였다고 봄이 상당하고, 원심이 들고 있는 사정만으로는 원고가 임대인의 지위승계에 대하여 이의를 제기한 것으로 단정하기는 어렵다. 

그럼에도 불구하고, 원심은 이와 달리 판단하여 피고의 항변을 배척하고 말았으니 원심판결에는 채증법칙 위배로 인한 사실오인이나 주택임대차보호법에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다. 

3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   손지열(재판장) 조무제 유지담(주심) 강신욱  

 

 이는 대항력 있는 임대차에 있어서 임차주택이 민사집행법에 의한 경매로 양도되는 경우에도 마찬가지이다. 즉 경매절차에서 임차인의 배당요구에 의하여 대항력있는 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 같은 법4조2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액(경매절차에서 일부만 배당받았음)을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로 (즉, 법정임대차관계가 존속한다), 경락인은 같은 법 3조4항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다.   

(대판1998.7.10. 98다15545 ; 1997.8.22. 96다53628)   

 

대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결
[건물철거등][공1998.8.15.(64),2093]

【판시사항】

[1] 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 그 잔액에 대하여 경락인에게 동시이행의 항변을 할 수 있는지 여부 (적극) 

[2] 임대차 종료 후 임차보증금을 반환받지 못한 임차인이 동시이행의 항변권에 기하여 임차목적물을 계속 점유하는 경우, 손해배상의무의 존부 (소극) 및 부당이득반환의무의 존부 (한정 적극) 

[3] 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 중 일부만을 배당받은 후 임차목적물 전부를 계속하여 사용·수익하는 경우, 배당받은 보증금에 해당하는 부분에 대한 부당이득반환의무의 존부 (적극) 

【판결요지】

[1] 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권이라는 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시된 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봄이 상당하고, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로, 경락인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다. 

[2] 임대차 종료 후 임차인의 임차목적물 명도의무와 임대인의 연체임료 기타 손해배상금을 공제하고 남은 임차보증금 반환의무와는 동시이행의 관계에 있으므로, 임차인이 동시이행의 항변권에 기하여 임차목적물을 점유하고 사용·수익한 경우 그 점유는 불법점유라 할 수 없어 그로 인한 손해배상책임은 지지 아니하되, 다만 사용·수익으로 인하여 실질적으로 얻은 이익이 있으면 부당이득으로서 반환하여야 한다. 

[3] 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못하였다면 임차인은 임차보증금 중 배당받지 못한 금액을 반환받을 때까지 그 부분에 관하여는 임대차관계의 존속을 주장할 수 있으나 그 나머지 보증금 부분에 대하여는 이를 주장할 수 없으므로, 임차인이 그의 배당요구로 임대차계약이 해지되어 종료된 다음에도 계쟁 임대 부분 전부를 사용·수익하고 있어 그로 인한 실질적 이익을 얻고 있다면 그 임대 부분의 적정한 임료 상당액 중 임대차관계가 존속되는 것으로 보는 배당받지 못한 금액에 해당하는 부분을 제외한 나머지 보증금에 해당하는 부분에 대하여는 부당이득을 얻고 있다고 할 것이어서 이를 반환하여야 한다. 

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제3조 제2항, 제3조의2 제1항, 제4조 제2항[2] 민법 제536조, 제618조, 제741조, 제750조[3] 민법 제741조, 주택임대차보호법 제3조 제2항, 제3조의2 제1항, 제4조 제2항 

【참조판례】

[1] 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결(공1997하, 2793)
대법원 1997. 8. 29. 선고 97다11195 판결(공1997하, 2856)
대법원 1998. 6. 28. 선고 98다2754 판결(공1998하, 1984)

[2] 대법원 1992. 5. 12. 선고 91다35823 판결(공1992, 1840)
대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결(공1995하, 2951)
대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결(공1998하, 1756)

【전 문】

【원고,상고인】 원고

【피고,피상고인】 피고

【원심판결】 대구지법 1998. 2. 20. 선고 97나4393 판결

【주문】

원심판결 중 부당이득금 반환청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 대구지방법원 본원 합의부에 환송한다. 원고의 나머지 상고를 기각한다. 

【이유】

상고이유를 판단한다.

1. 제1점에 대하여

주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권이라는 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봄이 상당하고(대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결, 1997. 8. 29. 선고 97다11195 판결 등 참조), 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로, 경락인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다(위 96다53628 판결 참조). 

원심이 같은 취지에서 피고가 이 사건 임차보증금(전세금) 중 금 2,000만 원에 관하여는 그 임대차관계의 존속을 임대인 등 제3자에게 대항하기 위한 요건을 갖춘 이상 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 경락인인 원고에게 주장할 수 있다고 판단한 조치는 옳다고 여겨지고, 거기에 상고이유 주장과 같은 주택임대차보호법상의 임차주택 양수인에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 

2. 제2점에 대하여

원심판결 이유에 의하면 원심은, 원고의 이 사건 임료 상당의 부당이득금 반환청구에 대하여, 피고에게는 원고에게 대항할 수 있는 임차권이 있고, 비록 그 임차기간이 경과하였다고 하더라도 원고의 이 사건 임차보증금 반환채무와 피고의 임차목적물 명도의무는 동시이행관계에 있으므로 원고가 임차보증금을 피고에게 반환할 때까지는 종전의 임대차관계가 존속하는 것과 같이 보아야 할 것이며, 피고가 임대인 소외 1과의 종전 임대차계약에서 임차보증금 외에 별도로 매월 임료 지급에 관한 약정을 한 바도 없으므로 원고의 이 사건 부당이득 반환청구는 이유 없다고 하여 이를 배척하였다. 

임대차 종료 후 임차인의 임차목적물 명도의무와 임대인의 연체임료 기타 손해배상금을 공제하고 남은 임차보증금 반환의무와는 동시이행의 관계에 있으므로 임차인이 동시이행의 항변권에 기하여 임차목적물을 점유하고 사용·수익한 경우 그 점유는 불법점유라 할 수 없어 그로 인한 손해배상책임은 지지 아니하되, 다만 사용·수익으로 인하여 실질적으로 얻은 이익이 있으면 부당이득으로서 반환하여야 할 것이다(대법원 1981. 1. 13. 선고 80다1201 판결, 1989. 2. 28. 선고 87다카2114, 2115, 2116 판결 등 참조). 

그런데 이 사건의 경우 임차인인 피고는 앞서 본 바와 같이 임차보증금 중 금 2,000만 원을 반환받을 때까지 그 부분에 관하여는 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 할 것이나 그 나머지 보증금 부분에 대하여는 그 존속을 주장할 수 없는 것이므로 피고가 이 사건 임대차계약이 해지되어 종료된 다음에도 계쟁 임대 부분 전부를 사용·수익하고 있어 그로 인한 실질적 이익을 얻고 있다면 이 사건 계쟁 임대 부분의 적정한 임료 상당액 중 임대차관계가 존속되는 것으로 보는 금 2,000만 원에 해당하는 부분을 제외한 나머지 보증금에 해당하는 부분에 대하여는 부당이득을 얻고 있다고 할 것이어서 이를 반환하여야 할 것이다. 

그럼에도 원심이, 원고가 임차보증금을 피고에게 반환할 때까지는 종전의 임대차관계가 존속하는 것과 같이 보아야 할 것이고, 피고가 종전 임대차계약에서 임차보증금 외에 별도로 매월 임료 지급에 관한 약정을 한 바도 없다고 하여 원고의 이 사건 부당이득 반환청구를 전부 배척하였음은 부당이득에 관한 법리를 오해한 위법을 저질렀고, 이러한 위법은 판결 결과에 영향을 미쳤음이 분명하므로 이 점에 관한 상고이유 주장은 이유 있다. 

3. 그러므로 원심판결 중 부당이득금 반환청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 원심법원에 환송하고, 원고의 나머지 상고는 기각하기로 관여 법관들의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 

대법관   정귀호(재판장) 박준서 김형선(주심) 이용훈 

 

대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결
[건물명도등][집45(3)민,104;공1997.10.1.(43),2793]

【판시사항】

[1] 건물의 일부를 목적으로 하는 전세권이 경락으로 인하여 소멸되는 경우, 그 전세권의 목적물과 다른 부분을 목적물로 한 임차권이 영향을 받는지 여부 (소극) 

[2] 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 순위에 따른 배당이 실시되더라도 배당받을 수 없는 보증금 잔액이 있는 경우, 그 잔액에 대하여 경락인에게 동시이행의 항변을 할 수 있는지 여부 (적극) 

【판결요지】

[1] 건물의 일부를 목적으로 하는 전세권은 그 목적물인 건물 부분에 한하여 그 효력을 미치므로, 건물 중 일부(2층 부분)를 목적으로 하는 전세권이 임차인이 대항력을 취득하기 이전에 설정되었다가 경락으로 인하여 소멸하였다고 하더라도, 임차인의 임차권이 전세권의 목적물로 되어 있지 아니한 주택 부분(1층의 일부)을 그 목적물로 하고 있었던 이상 경락으로 인하여 소멸한다고 볼 수는 없다. 

[2] 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 인정하고 있는 취지가 보증금을 반환받을 수 있도록 보장하기 위한 데에 있는 점, 경매절차의 안정성, 경매 이해관계인들의 예측가능성 등을 아울러 고려하여 볼 때, 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봄이 상당하며, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로, 경락인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다. 

【참조조문】

[1] 민법 제303조 제1항, 제318조, 민사소송법 제608조 제2항[2] 주택임대차보호법 제3조 제2항, 제3조의2 제1항, 제4조 제2항, 제8조 제1항 

【참조판례】

[1] 대법원 1992. 3. 10.자 91마256, 257 결정(공1992, 1269)

[2] 대법원 1986. 7. 22. 선고 86다카 466, 467, 468, 469 판결(공1986, 1104)
대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결(공1994상, 501)
대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결(공1996하, 2458)
대법원 1997. 8. 29. 선고 97다11195 판결(공1997하, 2856)

【전 문】

【원고,상고인】 원고 (소송대리인 변호사 오수원)

【피고,피상고인】 피고

【원심판결】 광주지법 1996. 10. 31. 선고 96나5434 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

【이유】

상고이유와 기간이 지난 뒤에 제출된 상고이유보충서 기재 중 상고이유를 보충하는 부분을 함께 판단한다.

1. 제1점에 대하여

건물의 일부를 목적으로 하는 전세권은 그 목적물인 건물 부분에 한하여 그 효력을 미치므로( 대법원 1992. 3. 10.자 91마256, 257 결정 참조), 가사 이 사건 건물 중 일부(2층 부분)를 목적으로 하는 소외인의 전세권이 피고가 그 대항력을 취득하기 이전에 설정되었다가 이 사건 경락으로 인하여 소멸하였다고 하더라도, 피고의 임차권이 위 소외인의 전세권의 목적물로 되어 있지 아니한 주택 부분(1층의 일부)을 그 목적물로 하고 있었던 이상 위와 같은 사정만으로 이 사건 경락으로 인하여 소멸한다고 볼 수는 없다고 할 것이다. 

같은 취지의 원심 판단은 정당하고, 거기에 소론과 같이 민법 제303조 제1항의 규정에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다. 

2. 제2점 및 제3점에 대하여

임차인의 보호를 위한 주택임대차보호법(이하 법이라고만 한다) 제3조 제1항, 제2항, 제3조의2 제1항, 제2항, 제4조 제2항, 제8조 제1항, 제2항의 규정들의 취지에 비추어, 위 각 규정의 요건을 갖춘 임차인은 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 법 제3조의2 제1항 본문 소정의 보증금이나 법 제8조 제3항 소정의 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 겸유하고 있다고 해석되고 이 두 가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있음은 소론이 주장하는 바와 같으나( 대법원 1986. 7. 22. 선고 86다카466, 467, 468, 469 판결, 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결, 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결), 위 각 규정에서 임차인에게 위 두 가지 권리를 인정하고 있는 취지가 그 보증금을 반환받을 수 있도록 보장하기 위한 데에 있는 점, 경매절차의 안정성, 경매 이해관계인들의 예측가능성 등을 아울러 고려하여 볼 때, 위 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 그 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봄이 상당하다고 할 것이다. 이 경우 위 임차인의 배당요구에 의하여 위 임대차는 해지되어 종료되고( 대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결 참조), 다만 법 제4조 제2항에 의하여 위 임차인이 그 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 그 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로, 경락인은 법 제3조 제2항에 의하여 그 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다 고 할 것이다. 

그런데 원심이 확정한 사실관계와 당시 시행되고 있던 관계 법령에 의하면, 법 제3조 제1항, 제3조의2 제1항, 제8조 제1항 규정의 요건을 갖춤으로써 위 두 가지 권리를 겸유하고 있던 임차인인 피고가 이 사건 건물에 대하여 진행되고 있던 경매절차에서 그 보증금 15,000,000원 전액에 대하여 배당요구를 하였으나, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 배당받을 수 있었던 금액은 금 5,000,000원(실제로 배당받은 금액도 같은 금액이다)에 불과하였음을 알 수 있으므로, 경락인인 원고는 위 보증금 중 위 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액인 금 10,000,000원을 반환할 임대인의 지위를 승계하였다고 할 것이다. 

같은 취지에서 원고가 위 보증금 잔액인 금 10,000,000원을 반환할 임대인의 지위를 승계하였다고 보아 같은 금액을 반환받을 때까지는 원고의 명도 요구에 응할 수 없다는 피고의 항변을 받아들인 원심의 조처는 정당하고, 거기에 소론과 같이 법 제3조의2의 규정 등에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 논지도 모두 이유 없다. 

3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관   천경송(재판장) 지창권 신성택(주심) 송진훈  

 

대법원 2000. 2. 25. 선고 98다50869 판결
[배당이의][집48(1)민,65;공2000.4.15.(104),801]

【판시사항】

[1] 민사소송법 제608조 제2항 소정의 전세권에 해당하지 않고 존속기간이 만료되지 않은 것으로서 경매신청채권자의 채권에 우선하는 전세권이 경락으로 인하여 소멸되는지 여부 (소극) 

[2] 건물 중 일부를 목적으로 한 전세권이 경락으로 인하여 소멸한다는 사정만으로 그보다 나중에 설정되어 존속기간이 남아 있는 건물의 다른 부분을 목적으로 한 전세권까지 경락으로 인하여 소멸하는지 여부 (소극) 

【판결요지】

[1] 민사소송법 제608조 제2항은 존속기간의 정함이 없거나 경매개시 기입등기 후 6월 이내에 그 기간이 만료되는 전세권은 경락으로 인하여 소멸한다고 규정하고 있는바, 위 규정과 전세권의 용익물권으로서의 성질에 비추어 볼 때 위와 같은 전세권에 해당하지 않고 존속기간이 만료되지 않은 것으로서 경매신청채권자의 채권에 우선하는 전세권은 경락으로 인하여 소멸되지 않고 경락인에게 인수되는 것이 원칙이고, 그 전세권자가 경매절차에서 배당요구를 하였다고 하여 달리 볼 것은 아니다. 

[2] 건물의 일부를 목적으로 하는 전세권은 그 목적물인 건물 부분에 한하여 그 효력을 미치므로 건물 중 일부를 목적으로 한 전세권이 경락으로 인하여 소멸한다고 하더라도 그 전세권보다 나중에 설정된 전세권이 건물의 다른 부분을 목적물로 하고 있었던 경우에는 그와 같은 사정만으로는 아직 존속기간이 남아 있는 후순위의 전세권까지 경락으로 인하여 함께 소멸한다고 볼 수 없다. 

【참조조문】

[1] 민사소송법 제608조 제1항, 제2항, 민법 제303조, 제318조[2] 민법 제303조, 제318조, 민사소송법 제608조 제1항, 제2항

【참조판례】

[2] 대법원 1992. 3. 10.자 91마256, 257 결정(공1992, 1269)
대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결(공1997하, 2793)

【전 문】

【원고,상고인】 원고 (소송대리인 변호사 장준철)

【피고,피상고인】 동화토건 주식회사 (소송대리인 변호사 안천일 외 1인)

【원심판결】 서울고법 1998. 9. 23. 선고 98나31242 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

【이유】

상고이유를 판단한다.

1. 민사소송법 제608조 제2항은 존속기간의 정함이 없거나 경매개시 기입등기 후 6월 이내에 그 기간이 만료되는 전세권은 경락으로 인하여 소멸한다고 규정하고 있는바, 위 규정과 전세권의 용익물권으로서의 성질에 비추어 볼 때 위와 같은 전세권에 해당하지 않고 존속기간이 만료되지 않은 것으로서 경매신청채권자의 채권에 우선하는 전세권은 경락으로 인하여 소멸되지 않고 경락인에게 인수되는 것이 원칙이라 할 것이고, 그 전세권자가 경매절차에서 배당요구를 하였다고 하여 달리 볼 것은 아니라 할 것이다. 

원심판결 이유에 의하면 원심은, 소외 1 소유인 이 사건 각 부동산(이하 '경매부동산'이라 한다) 중 건물에 관하여 1995. 5. 29.자 목적물 4, 5, 6층 전부, 존속기간 1996. 7. 31.까지로 한 주식회사 피에이치엘의 전세권, 1996. 5. 17.자 목적물 2층 전부 및 지하 2층 중 동쪽 66㎡, 존속기간 1996. 4. 20.부터 1998. 4. 20.까지로 한 원고의 전세권, 1996. 8. 6.자 목적물 지하 1층 중 동쪽 49.2㎡, 존속기간 1997. 7. 31.까지로 한 한화전자정보통신 주식회사의 전세권이 각 설정되어 있었고, 위 경매부동산에 관하여 1996. 12. 13.자 주식회사 국민상호신용금고의 근저당권, 1996. 12. 14.자 피고의 근저당권이 각 설정되어 있었던 사실, 피고가 위 소외 1에 대한 공사대금 450,000,000원을 청구채권으로 하여 서울지방법원 동부지원(이하 '경매법원'이라 한다) 97타경6081호로 위 경매부동산에 대한 강제경매를 신청한 결과, 1997. 3. 25. 경매신청의 기입등기가 되고, 경매절차가 진행되어 위 경매부동산이 금 1,750,700,000원에 소외 2 등 5인에게 낙찰된 사실, 원고는 위 전세권의 존속기간의 종료일 이전인 1997. 8. 11. 경매법원에 채권계산서를 제출하여 남은 존속기간을 포기하고 전세금 120,000,000원의 우선변제를 받겠다는 의사를 표시한 사실, 경매법원은 1998. 1. 19. 배당기일에 위 주식회사 피에이치엘의 전세권은 경락으로 인하여 소멸된다고 보아 전세금 전액을 배당한 반면, 존속기간이 아직 만료되지 아니한 원고의 전세권은 경락인에게 인수되는 것으로 보아 원고를 배당에서 제외하는 한편, 위 한화전자정보통신 주식회사, 주식회사 국민상호신용금고 및 피고에게 청구금액의 전부 또는 일부를 배당하는 내용으로 배당표를 작성한 사실 등을 인정한 다음, 원고의 배당 요구에도 불구하고 원고의 전세권은 경락인에게 인수되었다고 보아 이 사건 배당에서 원고를 제외한 경매법원의 조치는 적법하다고 판단하였다. 

앞에서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면 원심의 위 판단은 정당하고, 거기에 민사소송법 제608조 제2항 또는 형평의 원칙이나 신의칙에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 

상고이유에서 들고 있는 판례는 사안을 달리하므로, 이 사건에 원용하기에 적절하지 아니하다.

이 점에 관한 상고이유는 받아들일 수 없다.

2. 건물의 일부를 목적으로 하는 전세권은 그 목적물인 건물 부분에 한하여 그 효력을 미치므로, 이 사건 건물 중 일부(4, 5, 6층 전부) 를 목적으로 한 주식회사 피에이치엘의 전세권이 이 사건 경락으로 인하여 소멸한다고 하더라도, 위 전세권보다 나중에 설정된 원고의 전세권이 위 전세권의 목적물로 되어 있지 아니한 건물 부분(2층 전부 및 지하 2층 중 동쪽 66㎡) 을 목적물로 하고 있었던 이상 위와 같은 사정만으로는 아직 존속기간이 남아 있는 원고의 전세권까지 경락으로 인하여 함께 소멸한다고 볼 수는 없다고 할 것이다. 

같은 취지의 원심 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 지적하는 바와 같은 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

이 점에 관한 상고이유도 받아들일 수 없다.

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 관여 법관들의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관   송진훈(재판장) 이돈희(주심) 이임수 윤재식 

 

대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다30165 판결
[가옥명도][공2001.5.15.(130),950]

【판시사항】

[1] 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 경락인에게 대항할 수 있는 보증금 잔액의 범위  (=보증금에서 올바른 배당순위에 따른 배당이 실시될 경우의 배당액을 공제한 나머지 금액) 

[2] 부대상고의 제기 기한 (상고이유서 제출기한 만료시)

【판결요지】

[1] 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는바, 여기서 경락인에게 대항할 수 있는 보증금잔액은 보증금 중 경매절차에서 올바른 배당순위에 따른 배당이 실시될 경우의 배당액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것이지 임차인이 배당절차에서 현실로 배당받은 금액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것은 아니라 할 것이고, 따라서 임차인이 배당받을 수 있었던 금액이 현실로 배당받은 금액보다 많은 경우에는 임차인이 그 차액에 관하여는 과다 배당받은 후순위 배당채권자를 상대로 부당이득의 반환을 구하는 것은 별론으로 하고 경락인을 상대로 그 반환을 구할 수는 없다고 할 것이다. 

[2] 부대상고를 제기할 수 있는 시한은 항소심에서의 변론종결시에 대응하는 상고이유서 제출기간 만료시까지라고 보아야 할 것이다. 

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제3조의5 [2] 민사소송법 제372조, 제395조, 제397조

【참조판례】

[1] 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결(공1997하, 2793)
대법원 1997. 8. 29. 선고 97다11195 판결(공1997하, 2856)
대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결(공1998하, 1984),1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결(공1998하, 2093)
[2] 대법원 1997. 11. 28. 선고 97다38299 판결(공1998상, 93),1998. 7. 24. 선고 97누20335 판결(공1998하, 2261)
대법원 2000. 1. 21. 선고 99다50538 판결(공2000상, 482)

【전 문】

【원고(부대피상고인),상고인】 원고(부대피상고인) (소송대리인 법무법인 바른법률사무소 담당변호사 조중한 외 9인)

【피고(부대상고인),피상고인】 피고(부대상고인) (소송대리인 법무법인 강동종합법률사무소 담당변호사 지익표 외 1인)

【원심판결】 서울지법 2000. 5. 18. 선고 99나92234 판결

【주문】

원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다. 피고의 부대상고를 각하한다. 부대상고비용은 피고의 부담으로 한다.

【이유】

상고이유를 본다.

1. 원심판결의 요지

가. 원심은 그 채택한 증거를 종합하여 다음과 같은 사실을 인정하였다.

① 피고가 이 사건 건물의 보존등기가 경료되기 전인 1996. 5. 11. 이 사건 건물의 소유자인 소외인으로부터 원심판결 별지 도면 표시 (가)부분을 임대차보증금 50,000,000원에 임차하고 그 보증금을 전액 지급한 다음, 같은 달 13일 위 (가)부분에 입주함과 동시에 그 임대차계약서상에 확정일자를 받았으며, 같은 달 31일 이 사건 건물의 소재지를 피고의 주소지로 하는 주민등록법상의 전입신고를 마쳤다. 

② 그 후 1996. 8. 5. 이 사건 건물에 관하여 위 소외인 명의의 소유권보존등기가 경료되는 한편, 같은 날 근저당권자를 주식회사 부국상호신용금고, 채무자를 위 소외인, 채권최고액을 금 86,800,000원 및 금 53,200,000원으로 하는 2개의 근저당권설정등기가 각 경료되었다. 

③ 그런데 대한보증보험 주식회사의 강제경매신청으로 이 사건 건물 및 그 부지인 이 사건 토지에 관하여 서울지방법원 동부지원 98타경16580호로 부동산강제경매절차가 개시되어 그 경매절차에서 원고가 1999. 3. 15. 이 사건 건물 및 토지를 낙찰받아 그 낙찰대금을 완납한 후, 같은 달 19일 원고 명의의 소유권이전등기를 경료하였다. 

④ 한편, 피고는 위 경매절차에서 1998. 10. 16. 확정일자 있는 임차인으로서 임대차보증금 50,000,000원에 대하여 배당요구를 하였으며, 경매법원은 그 배당기일인 1999. 5. 27. 피고에게 5순위 배당채권자로서 금 18,117,556원을 배당하는 내용의 배당표를 작성하였는데 이에 대하여 피고가 출석하지 아니한 채 배당이의를 제기하지 아니하여 그대로 확정되었다. 

나. 원심은 위와 같은 사실관계에 터잡아, 경락인인 원고에게 임차인인 피고가 경매절차에서 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 반환책임이 있음을 전제로 하여, 원고가 피고에게 그 보증금 잔액을 지급함과 동시에 피고는 원고에게 위 (가)부분을 명도할 의무가 있다고 판단하는 한편, 원고의 다음과 같은 주장 즉, 위 경매절차의 배당에서 경매법원이 피고의 배당순위를 올바로 결정했더라면 피고는 보증금 전액을 배당받을 수 있었을 것인데도 경매법원이 피고의 배당순위를 잘못 결정한 배당표를 작성하고 그러한 배당표에 대하여 피고가 배당기일에 출석하지 아니함으로써 이의를 진술할 기회를 놓쳐 잘못 작성된 배당표가 그대로 확정되는 바람에 보증금 전액을 배당받지 못하게 된 것이니 그러한 경우에까지도 경락인이 보증금 잔액을 부담할 수는 없다고 주장함에 대하여는, 원고가 피고에게 일단 보증금 잔액을 반환한 다음 위법하게 과다 배당받은 자를 상대로 피고의 권리를 대위행사 할 수 있음은 별론으로 하고 피고가 배당에 이의하지 아니하였다고 하여 곧바로 이를 피고의 손실로 귀속시킬 수는 없다는 이유로 이를 배척하였다. 

2. 원고의 상고이유에 대한 판단

가. 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는바(대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결, 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결 참조), 여기서 경락인에게 대항할 수 있는 보증금잔액은 보증금 중 경매절차에서 올바른 배당순위에 따른 배당이 실시될 경우의 배당액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것이지 임차인이 배당절차에서 현실로 배당받은 금액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것은 아니라 할 것이다. 따라서 임차인이 배당받을 수 있었던 금액이 현실로 배당받은 금액보다 많은 경우에는 임차인이 그 차액에 관하여는 과다 배당받은 후순위 배당채권자를 상대로 부당이득의 반환을 구하는 것은 별론으로 하고 경락인을 상대로 그 반환을 구할 수는 없다고 할 것이다. 

나. 그런데 기록에 의하면, 이 사건 경매목적물에는 이 사건 건물 이외에 그 부지인 이 사건 토지가 있고, 이 사건 토지상에는 이 사건 건물이 신축되기 이전에 이미 근저당권과 가압류가 존재하고 있었으며, 그 후에 이 사건 건물이 신축되어 피고와 소액임차인들이 입주하였는데, 이 사건 건물에 관하여는 피고가 가장 먼저 대항력 및 확정일자를 취득함으로써 최우선변제권을 가지는 소액임차인들을 제외하고는 피고가 우선적으로 배당받을 수 있는 지위에 있는 사실을 알 수 있으므로, 이와 같은 경우에는 이 사건 토지에 대한 배당순위와 건물에 대한 배당순위가 상이하여 토지대금과 건물대금에 대하여 따로이 배당순위를 정하여야 할 것인데도 경매법원은 토지대금과 건물대금을 합한 총액에 대하여 토지와 건물을 구분함이 없이 권리취득일자 순으로 배당순위를 정한 결과 이 사건 토지에 관한 근저당권자 등에게 이 사건 건물대금에 대하여까지도 피고에 우선하여 배당하는 등으로 잘못된 배당을 함으로써(이 사건과 같은 사실관계하에서 이 사건 배당표의 기재처럼 소액임차인들이 토지대금에 대하여까지 최우선 배당을 받을 수 있는지도 따져보아야 할 것이다) 결과적으로 피고가 현실로 배당받은 금액이 정당하게 배당받아야 할 금액보다 훨씬 적게 되었음을 쉽게 엿볼 수 있다. 

다. 그렇다면 원심으로서는 위 법리에 따라 피고가 이 사건 경매절차에서 올바른 순위에 의하여 배당받을 수 있었던 금액이 얼마인지를 심리하여 확정한 다음 그 금액을 보증금에서 공제하고 잔액이 있을 경우에는 그 잔액의 지급과 상환으로 위 (가)부분의 명도를 명하여야 할 것인데도 이와 달리 앞서 본 바와 같이 판단하고 만 조치는 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권에 관한 법리를 오해한 나머지 심리를 다하지 아니한 잘못을 저지른 것이라고 아니할 수 없으며, 이는 판결 결과에 영향을 미쳤음이 명백하다. 이 점을 지적하는 원고의 상고이유 주장은 이유 있다. 

3. 피고의 부대상고이유에 대한 판단

피고의 부대상고이유를 판단하기에 앞서 직권으로 살피건대, 부대상고를 제기할 수 있는 시한은 항소심에서의 변론종결시에 대응하는 상고이유서 제출기간 만료시까지라고 보아야 할 것인바(대법원 1997. 11. 28. 선고 97다38299 판결, 1998. 7. 24. 선고 97누20335 판결 등 참조), 기록에 의하면 피고는 상고소송기록 접수통지서가 상고인인 원고에게 송달된 2000. 6. 24.로부터 20일이 지난 2000. 7. 22. 부대상고를 제기하였음이 명백하므로 피고의 이 사건 부대상고는 부적법한 것으로서 그 흠결을 보정할 수 없는 것이다. 

4. 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단케 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하며, 피고의 부대상고는 각하하고 부대상고비용은 피고의 부담으로 하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관   이강국(재판장) 조무제 이용우(주심) 강신욱 

 

대법원 2001. 3. 27. 선고 98다4552 판결
[배당이의][공2001.5.15.(130),988]

【판시사항】

대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 후행 경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 있는지 여부 (소극) 

【판결요지】

주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이므로 제2경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없다. 

【참조조문】

주택임대차보호법 제3조 제2항, 제3조의2 제2항, 제4조 제2항

【참조판례】

대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결(공1997하, 2793)
대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결(공1998하, 1984)
대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결(공1998하, 2093)

【전 문】

【원고,피상고인】 원고

【피고,상고인】 피고 1 외 1인

【원심판결】 서울고법 1997. 12. 12. 선고 97나27871 판결

【주문】

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들의 부담으로 한다.

【이유】

원심판결 이유에 의하면, 원심은 거시 증거에 의하여 판시사실을 인정한 다음 그 인정 사실에 터잡아, 피고들의 이 사건 대지에 대한 각 임차권은 제1경매로 인하여 선순위인 소외 1 명의의 근저당권과 함께 소멸하여 피고들은 낙찰인인 소외 2에 대하여 위 대지에 대한 임차권의 효력을 주장할 수 없으므로 제2경매의 배당금액 중 위 대지에 대한 몫인 금 87,287,571원은 전액을 위 대지의 근저당권자인 원고에게 배당하여야 하고, 이 사건 주택에 관하여는 제1경매에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액의 범위에서 피고들의 임대차관계가 소외 2에게 승계되었다고 할 것이지만, 피고 1과 원심 피고 2(1999. 7. 8. 상고 취하)는 원고의 근저당권설정등기에 앞서 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인으로서 그 우선순위 및 임차보증금액수가 동일하므로 제2경매의 배당금액 중 위 주택에 대한 몫인 금 40,164,542원을 제1순위로 안분하면 그 배당액이 각 금 20,082,271원이 되며, 피고 2는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이기는 하지만 그 순위가 원심 피고 2, 피고 1보다 뒤지므로 배당할 금액이 없게 된다고 판단하였다. 

주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 피고들이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이므로 피고들은 제2경매절차에서 배당을 받을 수 없다고 할 것인바, 이와 달리 피고들의 우선변제권이 존속하여 제2경매절차에서 이 사건 주택 부분에 대하여 임차보증금을 우선변제받을 권리가 있고, 다만 피고 2는 후순위여서 배당받을 것이 없다고 한 원심 판단은 주택임대차보호법상의 우선변제권에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이다. 

피고 2에 대한 원심의 판시는 비록 이유가 잘못되었으나 제2경매절차에서 배당받을 수 없다고 한 결론에 있어 정당하고, 피고 1에 대하여는 원심이 제2경매절차에서의 우선변제권을 인정한 것은 잘못이라 하겠으나 위 피고만이 상고한 이 사건에서 당원은 불이익변경금지의 원칙에 따라 원심의 결론을 유지할 수밖에 없다. 

그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들의 부담으로 하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관   박재윤(재판장) 서성 유지담(주심) 배기원 

 

대법원 2006. 2. 10. 선고 2005다21166 판결
[배당이의][공2006.3.15.(246),423]

【판시사항】

[1] 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 임대인을 상대로 보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받고 그 확정판결에 기하여 강제경매를 신청하였으나 그 경매절차에서 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 후행 경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 있는지 여부 (소극) 

[2] 주택임대차보호법 제3조의5 단서에서 말하는 경락에 의하여 소멸하지 아니하는 임차권의 내용에 대항력뿐만 아니라, 우선변제권도 포함되는지 여부 (소극) 

제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸)
임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(경락)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.  

【판결요지】

[1] 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 함께 가지고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이므로 제2경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없는바, 이는 근저당권자가 신청한 1차 임의경매절차에서 확정일자 있는 임대차계약서를 첨부하거나 임차권등기명령을 받아 임차권등기를 하였음을 근거로 하여 배당요구를 하는 방법으로 우선변제권을 행사한 것이 아니라, 임대인을 상대로 보증금반환청구 소송을 제기하여 승소판결을 받은 뒤 그 확정판결에 기하여 1차로 강제경매를 신청한 경우에도 마찬가지이다. 

[2] 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력 있는 임차권은 소멸하지 아니한다는 내용의 주택임대차보호법 제3조의5 단서를 신설한 입법 취지가 같은 법 제4조 제2항의 해석에 관한 종전의 대법원판례( 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결 등)를 명문화하는 데에 있는 점 등으로 보아, “임대차가 종료된 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계는 존속하는 것으로 본다.”라고 규정한 같은 법 제4조 제2항과 동일한 취지를 경락에 의한 임차권 소멸의 경우와 관련하여 주의적·보완적으로 다시 규정한 것으로 보아야 하므로, 소멸하지 아니하는 임차권의 내용에 대항력뿐만 아니라, 우선변제권도 당연히 포함되는 것으로 볼 수는 없다. 

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제3조 제2항, 제3조의2 제2항, 제4조 제2항 [2] 주택임대차보호법 제3조의5, 제4조 제2항

【참조판례】

[1] 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결(공1997하, 2793)
대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결(공1998하, 1984)
대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결(공1998하, 2093)
대법원 2001. 3. 27. 선고 98다4552 판결(공2001상, 988)
[2] 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결(공1997하, 2793)

【전 문】

【원고, 상고인】 원고

【피고, 피상고인】 광주광역시 북구외 3인

【원심판결】 광주지법 2005. 3. 23. 선고 2004나4856 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 본다.

주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 함께 가지고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이므로 제2경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없다( 대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결, 2001. 3. 27. 선고 98다4552 판결 등 참조). 이는 이 사건 원고와 같이 근저당권자가 신청한 1차 임의경매 절차에서 확정일자 있는 임대차계약서를 첨부하거나 임차권등기명령을 받아 임차권등기를 하였음을 근거로 하여 배당요구를 하는 방법으로 우선변제권을 행사한 것이 아니라, 임대인을 상대로 보증금반환청구 소송을 제기하여 승소판결을 받은 뒤 그 확정판결에 기하여 1차로 강제경매를 신청한 경우에도 마찬가지이다. 

원고는 1999. 1. 21. 법률 제5641호로 주택임대차보호법이 개정되면서 제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸)의 “임차권은 임차주택에 대하여 민사소송법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.”는 규정이 신설된 것과 관련하여, 위 소멸하지 아니하는 임차권의 내용에는 대항력뿐만 아니라 우선변제권도 포함되고, 따라서 일부라도 보증금을 변제받지 못하는 경우의 임차인은 보증금을 전액 반환받을 때까지 완전한 임차권을 보유한다는 것을 상고이유로 내세우고 있다. 

그러나 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력 있는 임차권은 소멸하지 아니한다는 내용의 위 단서를 신설한 입법 취지가 위 법 제4조 제2항의 해석에 관한 종전의 대법원판례 ( 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결 등) 를 명문화하는 데에 있는 점 등으로 보아, “임대차가 종료된 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계는 존속하는 것으로 본다.”라고 규정한 같은 법 제4조 제2항과 동일한 취지를 경락에 의한 임차권 소멸의 경우와 관련하여 주의적·보완적으로 다시 규정한 것으로 보아야 한다. 그러므로 위 소멸하지 아니하는 임차권의 내용에 대항력뿐만 아니라 우선변제권도 당연히 포함되는 것으로 볼 수는 없다. 

같은 취지의 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같이 판결 결과에 영향을 미친 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 

그 밖에 상고이유로 들고 있는 대법원 2004. 8. 30. 선고 2003다23885 판결은 보증금 전액을 배당받을 수 있는 경우에 임차인의 배당요구로 임차권이 소멸하는 시점을 배당표가 확정될 때로 본 것으로서 본 사건과 판시사항이 다르고, 원고의 주장과 같이 일부라도 보증금을 변제받지 못할 경우의 임차인은 보증금을 전액 반환받을 때까지 완전한 임차권을 보유한다는 취지를 설시한 것도 아니므로 이 사건에 원용하기에 적절하지 아니하다. 

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   박재윤(재판장) 이규홍 김영란 김황식(주심) 

 

  이러한 법정임대차관계는 임차인이 보증금을 반환받을 때까지만 한시적, 제한적으로 존속하는 것이므로 양수인(매수인, 경락인 등)은 언제든지 보증금을 반환하여 임대차관계를 종료시키고 주택의 인도를 청구할 수 있다.  


  임대인의 지위가 승계되면 종전임대인의 보증금반환채무는 소멸한다. 따라서 임차인이 계약기간만료 등으로 보증금반환을 구하는 경우에는 양수인을 상대로 하여야 한다.  

 

제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸)  

임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(경락)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다. 


  임차인이 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환채무는 소멸하고, 임차인에 우선하는 저당권자가 있다고 하여 그 지위승계에 임차인의 동의가 필요한 것으로 볼 수는 없다. (대판1996.2.27. 95다35616)  

 

대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결
[임대차보증금반환][공1996.4.15.(8),1094]

【판시사항】

[1] 대항력 있는 임차인보다 우선하는 권리자가 있는 임차 주택이 양도된 경우, 양수인의 임대인 지위 승계에 임차인의 동의가 필요한지 여부 (소극) 

[2] 대항력을 갖춘 임차권 있는 주택이 양도되어 양수인에게 임대인의 지위가 승계된 경우, 양도인의 임차보증금반환 채무가 소멸되는지 여부 (적극) 

【판결요지】

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항 및 제2항에 의하면, 임차인이 주택의 양수인에 대하여 대항력이 있는 임차인인 이상 양수인에게 임대인으로서의 지위가 당연히 승계된다 할 것이고, 그 주택에 대하여 임차인에 우선하는 다른 권리자가 있다고 하여 양수인의 임대인으로서의 지위의 승계에 임차인의 동의가 필요한 것은 아니다. 

[2] 주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는, 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환 채무는 소멸한다. 

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제3조 제2항[2] 주택임대차보호법 제3조 제2항

【참조판례】

[1][2] 대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결(공1987, 632)
대법원 1993. 7. 16. 선고 93다17324 판결(공1993하, 2293)
대법원 1994. 3. 11. 선고 93다29648 판결(공1994상, 1175)
대법원 1995. 5. 23. 선고 93다47318 판결(공1995하, 2218)

【전 문】

【원고,상고인】 원고 (소송대리인 변호사 정재천)

【피고,피상고인】 피고

【원심판결】 대구지법 1995. 7. 5. 선고 95나4429 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

【이유】

원고 소송대리인의 상고이유를 본다.

판단유탈의 점에 대하여

기록에 의하여 살펴보면 원고가 제1심 7차 변론기일에 진술한 1994. 10. 25.자 준비서면에서 주택의 임차인이 그 양수인에 대하여 주택임대차보호법 소정의 대항력을 가진다 하더라도 선순위의 저당권이 있는 등으로 제3자에게 완전한 대항력이 없는 경우에는 언제든지 권리를 상실할 가능성이 있으므로, 임차인의 동의가 없는 한 임대차계약이 승계될 수 없다는 취지의 주장을 하였음에도 원심이 이에 대하여 아무런 판단을 하지 아니하였음은 소론과 같으나, 주택임대차보호법 제3조 제1항 및 제2항에 규정한 바에 의하면 원고가 주택의 양수인에 대하여 대항력이 있는 임차인인 이상 양수인에게 임대인으로서의 지위가 당연히 승계된다 할 것이고, 원고에 우선하는 권리자가 있다고 하여 그 지위의 승계에 원고의 동의가 필요한 것으로 볼 수는 없다 할 것이니, 원심의 이러한 위법은 판결의 결과에 영향이 없는 것으로서 적법한 상고이유가 될 수 없다. 

논지는 이유 없다.

법리오해의 점에 대하여

주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 구비한 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이고, 이에 따라 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환 채무는 소멸하는 것이므로( 당원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결, 1994. 3. 11. 선고 93다29648 판결, 1995. 5. 23. 선고 93다47318 판결 등 참조), 이러한 경우 양수인이 중첩적으로 채무를 인수한 것으로 볼 것이라는 소론 주장은 독자적인 견해에 불과하여 채용할 수 없다.  

논지도 이유 없다.

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   김석수(재판장) 정귀호 이돈희(주심) 이임수 

 

대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다15794 판결
[유류분반환청구][미간행]

【판시사항】

대항력을 갖춘 임차권의 목적인 주택이 양도되어 양수인이 임대인의 지위를 승계한 경우, 양도인의 임대보증금반환채무가 소멸하는지 여부 (적극) 

【참조조문】

주택임대차보호법 제3조 제2항

【참조판례】

대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결(공1996상, 1094)
대법원 1996. 11. 22. 선고 96다38216 판결(공1997상, 40)

【전 문】

【원고(선정당사자), 피상고인】 원고

【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 변호사 김선봉)

【원심판결】 수원지법 2009. 2. 5. 선고 2008나13248 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 수원지방법원 본원 합의부에 환송한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 원심은, 그 채용증거들을 종합하여, 망 소외 1은 2007. 2. 19. 사망하였는데, 망인의 상속인으로 남편인 소외 2, 자녀들인 원고(선정당사자, 이하 ‘원고’라고만 한다), 선정자 2, 3 및 소외 3, 소외 4, 소외 5, 소외 6이 있었던 사실, 망인은 사망하기 전 주택인 이 사건 부동산을 소유하고 있었는데, 2006. 4.경 소외 5의 처인 피고에게 이 사건 부동산을 증여하고, 2006. 5. 9. 피고 명의로 소유권이전등기를 마쳐 준 사실, 사망 당시 망인은 이 사건 부동산 이외에 다른 재산은 없었고, 이 사건 부동산의 시가는 2억 원 정도인 사실, 망인은 이 사건 부동산에 관하여 합계 8,500만 원의 임대차보증금반환채무를 부담하고 있었던 사실을 각 인정한 다음, 원고 및 선정자 2, 3(이하 ‘원고 등’이라 한다)의 유류분 부족액을 계산함에 있어, 망인이 이 사건 부동산에 관하여 부담하고 있던 합계 8,500만 원의 임대차보증금반환채무가 상속채무임을 전제로, 이 사건 부동산의 시가 2억 원에서 이를 공제한 1억 1,500만 원을 유류분 산정의 기초재산액으로 보아, 원고 등의 각 유류분액을 6,764,705원(기초재산액 1억 1,500만원 × 유류분 비율 1/17)으로, 원고 등의 각 순상속분액을 (-)1,000만 원[상속재산액 0원 - 상속채무 분담액 1,000만 원(임대차보증금반환채무 8,500만 원 × 법정상속분 2/17)]으로 각 산정한 다음, 원고 등의 각 유류분액 6,764,705원에서 각 순상속분액 (-)1,000만 원을 뺀 16,764,705원을 원고 등의 각 유류분 부족액이라고 판단하였다. 

2. 그러나 원심이 망인의 임대차보증금반환채무가 상속채무에 해당함을 전제로 원고 등의 각 유류분 부족액을 산정한 조치는 다음과 같은 이유로 수긍할 수 없다. 

주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는, 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환채무는 소멸하는 것이다( 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결, 대법원 1996. 11. 22. 선고 96다38216 판결 등 참조). 

기록에 의하면, 이 사건 부동산은 다세대주택으로서, 망인은 이 사건 부동산 중 1층 1호를 소외 7에게 임대차보증금 3,100만 원에, 1층 2호를 소외 8에게 임대차보증금 3,000만 원에, 지층 1호를 소외 9에게 임대차보증금 2,400만 원에 각 임대함으로써 합계 8,500만 원의 임대차보증금반환채무를 부담하고 있는 상태에서 피고에게 이 사건 부동산을 증여하였음을 알 수 있고, 한편, 증여 당시 위 각 임차인들은 제3자에 대한 대항력을 갖추고 있었던 것으로 보이는바, 그렇다면, 앞서 본 법리에 비추어, 증여로 인하여 이 사건 부동산의 소유권이 피고에게 양도됨으로써 피고는 임대인의 지위를 승계하였다 할 것이고, 이 경우 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하게 되어 망인의 임대인으로서의 지위나 임대차보증금반환채무는 소멸하였다고 할 것이므로, 사망 당시 망인이 위와 같은 임대차보증금반환채무를 여전히 부담하고 있었다고 볼 수 없고, 따라서 원고 등의 유류분 부족액을 산정함에 있어 위와 같은 망인의 임대차보증금반환채무를 상속채무에 포함시켜서는 안 될 것이다. 

그럼에도 불구하고 원심은, 원고 등의 유류분 부족액을 산정함에 있어 위와 같은 망인의 임대차보증금반환채무가 상속채무임을 전제로, 원고 등의 각 순상속분액을 (-)1,000만 원으로 산정한 다음, 원고 등의 각 유류분액 6,764,705원에서 위 순상속분액을 뺀 16,764,705원을 원고 등의 각 유류분 부족액이라고 판단하였으니, 원심판결에는 대항력 있는 주택임대차에 있어서 임차주택이 양도된 경우의 임대인의 지위에 관한 법리를 오해한 나머지 유류분 부족액을 잘못 산정한 위법이 있고, 이는 판결에 영향을 미쳤음이 분명하다. 

3. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관   박일환(재판장) 박시환 안대희 신영철(주심) 

 

대법원 1998. 9. 25. 선고 97다28650 판결
[배당이의][공1998.11.1.(69),2568]

【판시사항】

[1] 대항력과 우선변제권이 있는 주택임차인은 임대차가 종료되어야 우선변제를 받을 수 있는지 여부 (적극) 

[2] 대항력을 갖춘 주택임차인이 당해 임차주택을 경락받아 그 소유권을 취득한 경우, 그 임대차의 종료 여부 (적극) 

【판결요지】

[1] 주택임대차보호법 제3조의2 제1항의 규정에 의하면, 제3자에 대한 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법에 의한 경매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있으나, 다만 위와 같은 요건을 갖춤으로써 우선변제권이 있는 주택임차인이라고 하더라도 당해 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료되어야 임차주택의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있다. 

[2] 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 주택임차인이 당해 임차주택을 경락받아 그 대금을 납부함으로써 임차주택의 소유권을 취득한 때에는, 그 주택임차인은 임대인의 지위를 승계하는 결과, 그 임대차계약에 기한 채권이 혼동으로 인하여 소멸하게 되므로 그 임대차는 종료된 상태가 된다. 

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제3조의2 제1항[2] 민법 제507조, 주택임대차보호법 제3조 제2항, 제3조의2 제1항

【참조판례】

[1] 대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결(공1996하, 2458)
대법원 1998. 9. 18. 선고 97다28407 판결(공1998하, 2509)

[2] 대법원 1996. 11. 22. 선고 96다38216 판결(공1997상, 40)

【전 문】

【원고,상고인】 축산업협동조합중앙회

【피고,피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 이주영)

【원심판결】 창원지법 1997. 6. 5. 선고 97나2676 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

【이유】

상고이유를 판단한다.

1. 주택임대차보호법 제3조의2 제1항의 규정에 의하면, 제3자에 대한 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법에 의한 경매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있으나, 다만 위와 같은 요건을 갖춤으로써 우선변제권이 있는 주택임차인이라고 하더라도 당해 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료되어야 임차주택의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있다 할 것이다. 

그리고 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 주택임차인이 당해 임차주택을 경락받아 그 대금을 납부함으로써 임차주택의 소유권을 취득한 때에는, 그 주택임차인은 임대인의 지위를 승계하는 결과, 그 임대차계약에 기한 채권이 혼동으로 인하여 소멸하게 되므로 그 임대차는 종료된 상태가 된다 할 것이다. 

2. 원심은 피고가 1994. 10. 10. 이 사건 부동산의 전 소유자인 소외 주식회사 세진건설과의 사이에 보증금은 금 20,000,000원, 기간은 같은 달 20.부터 1996. 10. 25.로 하는 내용의 임대차계약을 체결하고 그 무렵 이 사건 부동산에 입주한 다음 1994. 11. 16. 전입신고를 마치고 같은 달 28. 임대차계약서상에 확정일자를 받은 사실, 원고가 소외인 소유의 이 사건 부동산에 관하여 1995. 1. 9. 설정된 채권최고액 금 45,000,000원의 근저당권에 기하여 임의경매를 신청함에 따라 창원지방법원이 1996. 4. 3. 임의경매절차를 개시한 사실, 피고는 위 경매절차에서 1996. 5. 23. 배당요구를 하고, 1996. 8. 27. 이 사건 부동산을 낙찰받아 1996. 10. 1. 그 낙찰대금을 납부한 사실, 위 법원은 같은 달 25.자 배당기일에서 배당할 금액 29,873,450원 중 피고에게 금 20,000,000원을 우선배당하고 그 나머지 금 9,873,450원을 원고에게 배당하는 내용의 이 사건 배당표를 작성한 사실 등을 인정한 다음, 대항력을 갖춘 임차인인 피고가 이 사건 부동산을 낙찰받아 그 낙찰대금을 납부하여 위 부동산의 소유권을 취득함으로써 위 임대차는 종료되었다고 할 것이므로 위 법원이 피고의 배당요구를 받아들여 작성한 이 사건 배당표는 정당하다고 판단하였는바, 위 법리에 비추어 보면 이러한 원심 판단은 옳다고 할 것이고, 거기에 주택임대차의 종료 또는 배당요구에 관한 법리 등을 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 

상고이유의 주장은 모두 이유가 없다.

3. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자인 원고의 부담으로 하기로 관여 법관들의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관   조무제(재판장) 정귀호 김형선(주심) 이용훈 

 

대법원 1996. 11. 22. 선고 96다38216 판결
[임차보증금반환][공1997.1.1.(25),40]

【판시사항】

대항력을 갖춘 주택 임차인이 당해 주택을 양수한 경우, 임대인의 보증금반환채무의 소멸 여부 (적극)

【판결요지】

주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는, 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환채무는 소멸하는 것이고, 대항력을 갖춘 임차인이 양수인이 된 경우라고 하여 달리 볼 이유가 없으므로 대항력을 갖춘 임차인이 당해 주택을 양수한 때에도 임대인의 보증금반환채무는 소멸하고 양수인인 임차인이 임대인의 자신에 대한 보증금반환채무를 인수하게 되어, 결국 임차인의 보증금반환채권은 혼동으로 인하여 소멸하게 된다. 

【참조조문】

주택임대차보호법 제3조 제2항

【참조판례】

대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결(공1987, 632)
대법원 1995. 5. 23. 선고 93다47318 판결(공1995하, 2218)
대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결(공1996상, 1094)

【전 문】

【원고,상고인】 원고

【피고,피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 김철기)

【원심판결】 부산지법 1996. 7. 5. 선고 96나3620 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

【이유】

상고이유를 본다.

제1점에 대하여

주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는, 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환채무는 소멸하는 것이고( 당원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결 등 참조), 대항력을 갖춘 임차인이 양수인이 된 경우라고 하여 달리 볼 이유가 없으므로, 대항력을 갖춘 임차인이 당해 주택을 양수한 때에도 임대인의 보증금반환채무는 소멸하고 양수인인 임차인이 임대인의 자신에 대한 보증금반환채무를 인수하게 되어, 결국 임차인의 보증금반환채권은 혼동으로 인하여 소멸하게 되는 것이며, 임차주택의 양도로 인하여 임대인의 보증금반환채무가 소멸하는 것을 가리켜 특별한 사정이 없는 한 임대인이 부당이득을 한 것이라고 할 수는 없는 것이다. 

같은 취지에서 원고의 이 사건 보증금반환청구 및 부당이득반환청구를 배척한 원심의 판단은 정당하고, 거기에 소론과 같은 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다. 

제2점에 대하여

기록을 검토하여 보면, 원심이, 피고가 이 사건 임차보증금 중 일부 금액을 원고에게 지급하였다는 사정만으로 위 임차보증금 반환채무가 있음을 추인하였다고 단정할 수는 없고, 피고가 원고에게 그 나머지 임차보증금을 추후에 반환하겠다는 의사를 표시하였다는 점에 부합하는 제1심증인 소외인의 증언은 믿기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다고 판단하였음이 정당하고, 거기에 소론과 같은 위법이 있다고 할 수 없다. 논지도 이유 없다. 

그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   이용훈(재판장) 박만호 박준서(주심) 김형선  

 

그러나 임차인이 임차주택의 양도에 따란 임대차승계를 배제할 수 있는 경우에는 양도인의 보증금반환채무는 소멸하지 아니한다. 즉 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금반환채무는 소멸하지 아니한다.  (대판2002.9.4.  2001다64615)   

 

부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위해서는 이에 대한 채권자 즉 임차인의 승낙이 있어야 한다.  

임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 임차인의 승낙은 반드시 명시적 의사표시에 의하여야 하는 것은 아니고 묵시적 의사표시에 의하여서도 가능하다. 그러나 임차인이 채무자인 임대인을 면책시키는 것은 그의 채권을 처분하는 행위이므로, 만약 임대차보증금 반환채권의 회수가능성 등이 의문시되는 상황이라면 임차인의 어떠한 행위를 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙의 의사표시에 해당한다고 쉽게 단정하여서는 아니 된다.  (대법원 2015. 5. 29. 선고 2012다84370 판결)  

 

대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결
[임대차보증금][공2002.10.15.(164),2319]

【판시사항】

[1] 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 상태에서 임차주택이 양도되었으나 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우, 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않게 되는지 여부 (적극) 

[2] 제반 사정에 비추어 임차인이 주택임대차보호법에 의하여 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것을 전제로 행동하였다고 봄이 상당하고 임대인의 지위승계에 대하여 이의를 제기한 것으로 단정하기는 어렵다고 한 사례 

【판결요지】

[1] 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다. 

[2] 제반 사정에 비추어 임차인이 주택임대차보호법에 의하여 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것을 전제로 행동하였다고 봄이 상당하고 임대인의 지위승계에 대하여 이의를 제기한 것으로 단정하기는 어렵다고 한 사례. 

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제3조 제2항, 제4조 제2항[2] 주택임대차보호법 제3조 제2항, 제4조 제2항

【전 문】

【원고,피상고인】 원고

【피고,상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 태안 담당변호사 오창용 외 2인)

【원심판결】 서울지법 200 1. 9. 12. 선고 2001나18734 판결

【주문】

원심판결을 파기하고, 사건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송한다.

【이유】

1. 원심은, 원고가 1996. 11.경 피고로부터 이 사건 주택 중 1층(이하 '이 사건 임차부분'이라 한다)을 보증금 5,500만 원에 임차하여 같은 달 11. 주민등록 전입신고를 마치고 거주하다가 1998. 4. 10. 임차기간을 같은 날부터 12개월로 정하여 임대차계약을 갱신한 사실, 원고는 2000. 7. 31. 피고와 사이에 임대차계약을 합의해지하면서 피고로부터 보증금 중 500만 원을 반환받고 나머지 보증금 5,000만 원은 2000. 8. 27. 반환받기로 약정하였고, 그에 따라 새로 거주할 임대아파트에 관한 임대차계약을 체결한 사실, 한편 피고는 2000. 8. 8. 소외인에게 이 사건 주택에 관한 소유권이전등기를 경료하여 주고 원고에게 이를 알려 임대차관계는 소외인과 해결하라고 통보한 사실, 원고는 2000. 8. 28. 보증금 5,000만 원의 반환채권을 피보전권리로 하여 피고 소유의 다른 부동산을 가압류한 사실 등을 인정한 다음, 원고와 피고 사이의 임대차계약이 합의해지되었더라도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 원고가 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계는 존속되는 것이므로 이 사건 주택이 임대차관계 존속 중에 양도된 이상 임대인의 지위가 이 사건 주택의 양수인인 소외인에게 면책적으로 승계되었다는 피고의 항변에 대하여 원고가 피고와 사이에 임대차계약을 합의해지하면서 피고로부터 보증금 중 500만 원을 반환받은 후 새로 이사갈 주택까지 마련하였고, 보증금을 반환받기 위하여 피고의 다른 부동산을 가압류하였다는 점은 원고가 이 사건 주택의 양도 및 임대인의 지위의 승계에 대하여 이의를 제기하였다고 볼 것이므로 원·피고 사이의 임대차관계는 원고의 이의제기로 인하여 양수인에게 승계되지 아니한 채 확정적으로 종료되었다고 판단하여 이를 배척하였다. 

2. 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다 고 할 것이다. 

그런데 기록에 의하면, 소외인은 이 사건 주택을 양수하면서 다른 임차인들과는 새로이 임대차계약서를 작성하거나 기존의 계약서에 전세보증금 채무를 승계한다는 문구를 삽입하는 등의 조치를 취하면서 원고에게도 보증금을 반환하겠다는 의사를 표시한 사실, 이에 원고는 소외인에게 수령거절의 의사표시를 하지 아니한 채 오히려 이 사건 주택에 관한 임의경매절차가 개시되자 그 경매법원에 임차인으로서 권리신고 및 배당요구를 한 사실을 알 수 있는바, 이러한 사정에 비추어 보면 원고는 주택임대차보호법에 의하여 소외인이 임대인의 지위를 승계하는 것을 전제로 행동하였다고 봄이 상당하고, 원심이 들고 있는 사정만으로는 원고가 임대인의 지위승계에 대하여 이의를 제기한 것으로 단정하기는 어렵다. 

그럼에도 불구하고, 원심은 이와 달리 판단하여 피고의 항변을 배척하고 말았으니 원심판결에는 채증법칙 위배로 인한 사실오인이나 주택임대차보호법에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다. 

3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   손지열(재판장) 조무제 유지담(주심) 강신욱 

 

대법원 2018. 12. 27. 선고 2016다265689 판결
[임대차보증금][공2019상,355]

【판시사항】

[1] 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 않는 경우, 임대차기간 만료 전에 임대인과 합의하여 임대차계약을 해지하고 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있는지 여부 (적극) 및 이 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하는지 여부 (소극) 

[2] 타인에 대한 채무의 담보로 제3채무자에 대한 채권에 대하여 권리질권을 설정하고, 질권설정자가 제3채무자에게 질권설정의 사실을 통지하거나 제3채무자가 이를 승낙하였는데, 제3채무자가 질권자의 동의 없이 질권의 목적인 채무를 변제한 경우, 이로써 질권자에게 대항할 수 있는지 여부 (소극) 및 이는 제3채무자가 질권자의 동의 없이 질권설정자와 상계합의를 하여 질권의 목적인 채무를 소멸시킨 경우에도 마찬가지인지 여부 (적극) 

【판결요지】

[1] 구 주택임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제3조 제1항에 따라 대항력을 갖춘 임차인이 있는 경우 같은 조 제3항에 따라 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 그 결과 임차주택의 양수인은 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 그러나 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로, 임대차기간의 만료 전에 임대인과 합의에 의하여 임대차계약을 해지하고 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있으며, 이러한 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하지 아니한다. 

[2] 타인에 대한 채무의 담보로 제3채무자에 대한 채권에 대하여 권리질권을 설정한 경우 질권설정자는 질권자의 동의 없이 질권의 목적된 권리를 소멸하게 하거나 질권자의 이익을 해하는 변경을 할 수 없다(민법 제352조). 이는 질권자가 질권의 목적인 채권의 교환가치에 대하여 가지는 배타적 지배권능을 보호하기 위한 것이다. 따라서 질권설정자가 제3채무자에게 질권설정의 사실을 통지하거나 제3채무자가 이를 승낙한 때에는 제3채무자가 질권자의 동의 없이 질권의 목적인 채무를 변제하더라도 이로써 질권자에게 대항할 수 없고, 질권자는 민법 제353조 제2항에 따라 여전히 제3채무자에 대하여 직접 채무의 변제를 청구할 수 있다. 제3채무자가 질권자의 동의 없이 질권설정자와 상계합의를 함으로써 질권의 목적인 채무를 소멸하게 한 경우에도 마찬가지로 질권자에게 대항할 수 없고, 질권자는 여전히 제3채무자에 대하여 직접 채무의 변제를 청구할 수 있다. 

【참조조문】

[1] 구 주택임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항, 제3항(현행 제3조 제4항 참조) [2] 민법 제352조, 제353조 제2항 

【참조판례】

[1] 대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결(공1996하, 2458)
[2] 대법원 1997. 11. 11. 선고 97다35375 판결(공1997하, 3770)
대법원 2016. 4. 29. 선고 2015도5665 판결(공2016상, 718)

【전 문】

【원고, 상고인】 주식회사 케이비손해보험 (소송대리인 법무법인 인우 담당변호사 한재환 외 4인)

【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 인강 담당변호사 곽상언 외 2인)

【원심판결】 서울중앙지법 2016. 10. 28. 선고 2016나40124 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 구 주택임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제3조 제1항에 따라 대항력을 갖춘 임차인이 있는 경우 같은 조 제3항에 따라 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 그 결과 임차주택의 양수인은 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 그러나 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결 등 참조), 임대차기간의 만료 전에 임대인과 합의에 의하여 임대차계약을 해지하고 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있으며, 이러한 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하지 아니한다.  

한편 타인에 대한 채무의 담보로 제3채무자에 대한 채권에 대하여 권리질권을 설정한 경우 질권설정자는 질권자의 동의 없이 질권의 목적된 권리를 소멸하게 하거나 질권자의 이익을 해하는 변경을 할 수 없다(민법 제352조). 이는 질권자가 질권의 목적인 채권의 교환가치에 대하여 가지는 배타적 지배권능을 보호하기 위한 것이다(대법원 1997. 11. 11. 선고 97다35375 판결 등 참조). 따라서 질권설정자가 제3채무자에게 질권설정의 사실을 통지하거나 제3채무자가 이를 승낙한 때에는 제3채무자가 질권자의 동의 없이 질권의 목적인 채무를 변제하더라도 이로써 질권자에게 대항할 수 없고, 질권자는 민법 제353조 제2항에 따라 여전히 제3채무자에 대하여 직접 채무의 변제를 청구할 수 있다(대법원 2016. 4. 29. 선고 2015도5665 판결 참조). 제3채무자가 질권자의 동의 없이 질권설정자와 상계합의를 함으로써 질권의 목적인 채무를 소멸하게 한 경우에도 마찬가지로 질권자에게 대항할 수 없고, 질권자는 여전히 제3채무자에 대하여 직접 채무의 변제를 청구할 수 있다고 보아야 한다. 

2. 가. 원심판결 이유와 기록에 의하면, 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

1) 소외인은 2012. 3. 6. 피고로부터 시흥시 (주소 생략)아파트 ○○○동 △△△호(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)를 임대차보증금 110,000,000원에 임차하고, 그 무렵 전입신고를 마쳤다. 

2) 소외인은 2012. 3. 13. 원고로부터 82,000,000원을 대출받으면서 원고에게 이 사건 아파트의 임대차보증금반환채권 중 98,400,000원에 대하여 질권을 설정해 주었다. 피고는 2012. 4. 6. 원고에 대하여 위 질권설정을 승낙하고, 임대차기간의 종료 등으로 임대차보증금을 반환하는 경우 질권 설정된 금액 내에서 위 대출원리금 등에 상당하는 임대차보증금을 원고에게 직접 반환하기로 약정하였다.  

3) 피고는 2012. 6. 30. 소외인에게 이 사건 아파트를 155,000,000원에 매도하는 내용의 매매계약을 체결하면서, 소외인으로부터 매매대금 155,000,000원 중 임대차보증금 110,000,000원 및 이 사건 아파트를 담보로 하여 대출한 채무액 등을 제외한 잔액을 지급받기로 하였고, 위 매매계약에 따라 정산을 마친 다음 2012. 7. 2. 소외인에게 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기절차를 마쳐주었다. 

나. 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 대항력을 갖춘 임차인인 소외인은 임대인인 피고로부터 이 사건 아파트를 매수하면서 그와 동시에 임대차계약을 해지하고 매매대금채권과 보증금반환채권을 상계하기로 합의하였다고 할 것이므로 소외인이 임대인의 지위를 승계하는 것이 아니다. 나아가 피고는 질권설정의 제3채무자로서 질권설정을 승낙하였으므로 피고가 질권자인 원고의 동의 없이 질권설정자인 소외인과 상계합의를 함으로써 질권의 목적인 이 사건 아파트에 관한 임대차보증금반환채무를 소멸하게 하였더라도 이로써 원고에게 대항할 수 없고, 원고는 여전히 피고에 대하여 직접 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있다고 보아야 한다. 

3. 그럼에도 원심은 이와 달리, 소외인은 이 사건 아파트에 관한 소유권을 취득함으로써 피고로부터 임대인의 지위를 그대로 승계하였다고 전제한 다음, 부동산에 대한 소유권과 임차권이 동일인에게 귀속하게 되는 경우 임차권은 혼동에 의하여 소멸하는 것이 원칙이지만 그 임차권이 대항요건을 갖추고 있다면 혼동으로 인한 물권소멸 원칙의 예외 규정인 민법 제191조 제1항 단서가 적용되어 이 사건 아파트의 매매로 인하여 소외인의 임대차보증금반환채권이 소멸하거나 질권자인 원고의 이익을 해하는 변경을 가져온다고 볼 수 없다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 구 주택임대차보호법상 양수인의 임대인 지위승계 및 질권설정자의 권리처분제한에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다. 

4. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관   박상옥(재판장) 조재연 노정희(주심) 

 

대법원 2018. 6. 19. 선고 2018다201610 판결
[추심금][공2018하,1356]

【판시사항】

[1] 구 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건을 갖춘 임차인이 임대차보증금반환채권에 질권을 설정하고 임대인이 이를 승낙한 후에 임대주택이 양도된 경우, 임대인이 같은 조 제3항에 따라 임대차관계에서 탈퇴하여 임대차보증금반환채무를 면하게 되는지 여부 (적극) 

[2] 고객이 약관의 내용을 충분히 잘 알고 있는 경우, 사업자가 약관의 내용을 따로 설명할 의무가 있는지 여부 (소극) 및 이는 약관의 내용이 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 설명을 하지 않아도 충분히 예상할 수 있는 사항이거나 이미 법령에 의하여 정하여진 것을 되풀이하는 것에 불과한 경우에도 마찬가지인지 여부 (적극) / 약관의 내용을 따로 설명할 필요가 없는 특별한 사정이 있다는 점에 관한 증명책임의 소재 (=사업자) 

【판결요지】

[1] 구 주택임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택임대차법’이라고 한다) 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있다. 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상 권리·의무 일체를 그대로 승계한다. 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 이는 임차인이 임대차보증금반환채권에 질권을 설정하고 임대인이 그 질권 설정을 승낙한 후에 임대주택이 양도된 경우에도 마찬가지라고 보아야 한다. 따라서 이 경우에도 임대인은 구 주택임대차법 제3조 제3항에 의해 임대차관계에서 탈퇴하고 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 

[2] ‘약관의 규제에 관한 법률’에서 사업자에 대하여 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명할 의무를 부과한 입법 취지 등을 종합하면, 고객이 약관의 내용을 충분히 잘 알고 있는 경우에는 그 약관이 바로 계약 내용이 되어 당사자에 대하여 구속력을 가지므로, 사업자로서는 고객에게 약관의 내용을 따로 설명할 필요가 없다고 보는 것이 상당하다. 이는 약관의 내용이 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 사업자가 별도의 설명을 하지 않아도 충분히 예상할 수 있는 사항이거나 이미 법령에 의하여 정하여진 것을 되풀이하는 것에 불과한 경우에도 마찬가지이다. 다만 위와 같이 사업자가 고객에게 약관의 내용을 따로 설명할 필요가 없는 특별한 사정이 있다는 점은 이를 주장하는 사업자가 증명하여야 한다. 

【참조조문】

[1] 구 주택임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항, 제3항(현행 제3조 제4항 참조) [2] 약관의 규제에 관한 법률 제3조 제3항, 민사소송법 제288조 

【참조판례】

[1] 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결(공2013상, 318)
[2] 대법원 2010. 7. 15. 선고 2010다19990 판결
대법원 2010. 9. 9. 선고 2009다105383 판결(공2010하, 1884)

【전 문】

【원고, 상고인】 현대캐피탈 주식회사 (소송대리인 법무법인 화현 담당변호사 오윤경 외 2인)

【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 김기범)

【원심판결】 서울남부지법 2017. 12. 7. 선고 2017나55259 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 상고이유 제1점에 관하여

가. 구 주택임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택임대차법’이라고 한다) 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있다. 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계한다. 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결 등 참조). 이는 임차인이 임대차보증금반환채권에 질권을 설정하고 임대인이 그 질권 설정을 승낙한 후에 임대주택이 양도된 경우에도 마찬가지라고 보아야 한다. 따라서 이 경우에도 임대인은 구 주택임대차법 제3조 제3항에 의해 임대차관계에서 탈퇴하고 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 

나. 원심은, 근질권의 목적이 된 임대차보증금반환채권의 채무자이자 임대인인 피고가 질권자인 원고에게 근질권이 설정된 보증금을 반환할 의무가 있다고 하면서, 다음과 같은 이유로 피고의 면책항변을 받아들였다. 즉, 소외 1은 이 사건 아파트에 관하여 대항력 있는 임차인인데, 소외 2는 이 사건 아파트에 대한 소유권을 취득해 피고의 소외 1에 대한 임대인의 지위를 승계하였으므로, 피고는 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 임대인이 임대차보증금반환채권에 대하여 질권 설정을 승낙한 사실이 있다고 하여 이와 달리 볼 근거는 없다. 

원심판결 이유를 위에서 본 법리에 비추어 보면, 이러한 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 민법 제349조 제2항, 제451조 제1항, 구 주택임대차법 제3조 제3항의 효력에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다. 

2. 상고이유 제2점에 관하여

가. 「약관의 규제에 관한 법률」에서 사업자에 대하여 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명할 의무를 부과한 입법 취지 등을 종합하면, 고객이 약관의 내용을 충분히 잘 알고 있는 경우에는 그 약관이 바로 계약 내용이 되어 당사자에 대하여 구속력을 가지므로, 사업자로서는 고객에게 약관의 내용을 따로 설명할 필요가 없다고 보는 것이 상당하다. 이는 약관의 내용이 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 사업자가 별도의 설명을 하지 않아도 충분히 예상할 수 있는 사항이거나 이미 법령에 의하여 정하여진 것을 되풀이하는 것에 불과한 경우에도 마찬가지이다. 다만 위와 같이 사업자가 고객에게 약관의 내용을 따로 설명할 필요가 없는 특별한 사정이 있다는 점은 이를 주장하는 사업자가 증명하여야 한다(대법원 2010. 7. 15. 선고 2010다19990 판결, 대법원 2010. 9. 9. 선고 2009다105383 판결 등 참조). 

나. 원심판결 이유에 의하면, 피고가 서명한 ‘질권 설정 승낙서 및 임차보증금 반환 확약서’에 “임대차 목적물의 매매로 인하여 주택의 소유자(임대인)가 변경될 경우에 매매계약서에 귀사에서 전세자금대출이 취급되었고, 질권 설정 내용과 새로운 소유자에게 적용된다는 사실을 명기하고 동 내용을 귀사에 통보하기로 합니다.”라는 약관조항이 있는 사실을 알 수 있다. 그러나 기록을 살펴보아도 상고이유 주장과 같이 위 약관조항이 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 보험계약자가 별도의 설명을 하지 않아도 충분히 예상할 수 있는 사항이라는 점을 인정할 만한 증거가 없다. 

이러한 사정을 위에서 본 법리에 비추어 보면, 원심이 원고가 약관의 중요한 내용에 해당하는 위 약관조항에 대한 명시·설명의무를 이행하였음이 인정되지 않는다는 이유로 위 약관조항을 계약 내용으로 주장할 수 없다고 판단한 것에 상고이유 주장과 같이 약관의 명시·설명의무에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다. 

3. 결론

그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   박정화(재판장) 박상옥 이기택(주심) 

 

대법원 2015. 5. 29. 선고 2012다84370 판결
[임대차보증금반환][공2015하,852]

【판시사항】

[1] 부동산 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하면서 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 채무인수의 법적 성질 

[2] 임차인의 행위가 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙의 의사표시에 해당하는지 판단하는 방법

【판결요지】

[1] 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위해서는 이에 대한 채권자 즉 임차인의 승낙이 있어야 한다. 

[2] 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 임차인의 승낙은 반드시 명시적 의사표시에 의하여야 하는 것은 아니고 묵시적 의사표시에 의하여서도 가능하다. 그러나 임차인이 채무자인 임대인을 면책시키는 것은 그의 채권을 처분하는 행위이므로, 만약 임대차보증금 반환채권의 회수가능성 등이 의문시되는 상황이라면 임차인의 어떠한 행위를 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙의 의사표시에 해당한다고 쉽게 단정하여서는 아니 된다. 

【참조조문】

[1] 민법 제454조, 제455조 [2] 민법 제454조, 제455조

【참조판례】

[1] 대법원 1995. 8. 11. 선고 94다58599 판결(공1995하, 3124)
대법원 2001. 4. 27. 선고 2000다69026 판결(공2001상, 1244)
대법원 2008. 9. 11. 선고 2008다39663 판결

【전 문】

【원고, 상고인】 학교법인 정은학원 (소송대리인 법무법인 광장 담당변호사 유경희 외 2인)

【피고, 피상고인】 피고 1 외 2인 (소송대리인 법무법인 서광 외 2인)

【원심판결】 서울고법 2012. 8. 31. 선고 2011나79144 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이 유】

상고이유(상고이유서 제출기간 경과 후에 제출된 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.

1. 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위해서는 이에 대한 채권자 즉 임차인의 승낙이 있어야 한다(대법원 2001. 4. 27. 선고 2000다69026 판결, 대법원 2008. 9. 11. 선고 2008다39663 판결 등 참조). 채무자인 매도인이나 제3자인 매수인은 임차인에게 임대차보증금 반환채무에 대한 매도인의 면책에 관한 승낙 여부를 최고할 수 있으며, 임차인이 상당한 기간 내에 확답을 발송하지 아니한 경우에는 이를 거절한 것으로 본다(민법 제455조). 한편 임차인의 승낙은 반드시 명시적 의사표시에 의하여야 하는 것은 아니고 묵시적 의사표시에 의하여서도 가능하다. 그러나 임차인이 채무자인 임대인을 면책시키는 것은 그의 채권을 처분하는 행위이므로, 만약 임대보증금 반환채권의 회수가능성 등이 의문시되는 상황이라면 임차인의 어떠한 행위를 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙의 의사표시에 해당한다고 쉽게 단정하여서는 아니 된다. 

2. 가. 원심은 채용 증거를 종합하여,

원고는 피고들로부터 2005. 9. 5. 피고들이 공유하는 이 사건 건물 중 지하 1층, 지상 1층 내지 4층을 보증금 10억 원에 임차하고 2006. 1. 25. 이 사건 건물 중 지상 5층을 보증금 1억 원에 임차하면서, 계약 체결일 무렵 피고들에게 위 각 보증금을 지급하고 위 각 임차목적물을 사용한 사실, 원고는 2007. 12. 5. 피고들과 사이에 보증금의 액수를 그대로 유지하면서 기간을 각 2008. 1. 1.부터 2009. 12. 31.까지로 정하여 위 각 임차목적물을 다시 임차하는 것으로 계약(이하 ‘이 사건 각 임대차계약’이라고 한다)을 한 사실,
피고들은 2008. 2. 13. 삼종씨엔씨 주식회사(이하 ‘삼종씨엔씨’라고 한다)에게 이 사건 건물과 그 부지를 매도하면서, 잔금 지급일인 2008. 5. 13. 삼종씨엔씨와 사이에 이 사건 각 임대차계약에 따른 임대차보증금 반환채무를 삼종씨엔씨가 인수하기로 약정하여 위 임대차보증금 11억 원을 공제한 매매대금을 수령하고 같은 날 삼종씨엔씨에게 이 사건 건물에 관하여 소유권이전등기를 마쳐 준 사실,
원고는 2008. 6.부터 2010. 8.까지 삼종씨엔씨에게만 매월 임대료를 지급하고, 삼종씨엔씨로부터 2009. 2. 9. 및 2009. 9. 17. 임대인 지위를 피고들로부터 승계하였다는 통지를 받고도 어떠한 이의를 제기하지 아니한 사실,
원고는 2009. 12. 28. 삼종씨엔씨로부터 이 사건 건물을 신탁받은 주식회사 다올부동산신탁(이하 ‘다올신탁’이라고 한다)이 원고를 상대로 제기한 건물인도 소송에서 ‘이 사건 건물이 2008. 5. 13. 삼종씨엔씨에게, 다시 같은 날 다올신탁에게 각 양수되었으므로, 다올신탁이 최종적으로 위 건물 부분의 임대인 지위를 승계하였다’고 답변서에 기재하고, 2010. 6.경 삼종씨엔씨에게 ‘2010. 7. 30.까지 임차 부분을 인도할 것이니 임대차보증금을 반환하여 달라’는 취지의 통지를 한 사실 등을 인정한 다음,

이러한 사실을 종합하면, 이 사건 건물의 매수인인 삼종씨엔씨는 이 사건 각 임대차계약 기간을 전후하여 원고에 대한 임대차보증금 반환채무를 이행할 충분한 자력이 있었으므로, 삼종씨엔씨가 매도인인 피고들로부터 이 사건 각 임대차계약의 임대인의 지위를 승계하기로 함에 있어, 임차인인 원고도 삼종씨엔씨가 위 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하거나 임대인의 지위를 인수하는 것에 관하여 적어도 묵시적으로나마 동의 또는 승낙을 하였다고 추인할 수 있으므로, 피고들이 여전히 임대인의 지위에 있음을 전제로 하는 원고의 임대차보증금 반환청구를 받아들일 수 없다고 판단하였다. 

나. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.

(1) 기록에 의하면, 원고가 2008. 2. 29.경 삼종씨엔씨로부터 이 사건 건물을 매수하였다는 취지의 통지를 받은 뒤, 원고의 직원 소외인는 피고 1을 찾아갔다가 그로부터 매수인인 삼종씨엔씨가 임대차보증금을 반환할 것이라는 답변을 들었지만 믿지 못하여 피고 1에게 임대차보증금의 반환책임을 인정하는 각서와 매매계약서 등 임대차보증금 반환채무의 귀속관계에 관한 문서를 요구하였으나 피고 1은 이에 응하지 아니한 사실, 삼종씨엔씨는 이 사건 건물 부지 일대에 부동산 개발사업을 추진하기 위하여 금융기관으로부터 765억 원을 대출받아 이 사건 건물 등을 매수하는 데에 대부분 사용하고 그 대출금에 대한 담보로 다올신탁과 사이에 부동산담보신탁계약을 체결하고 2008. 5. 13. 다올신탁에게 신탁을 원인으로 하여 이 사건 건물에 관하여 소유권이전등기를 마쳐 준 사실, 원고는 삼종씨엔씨가 어떤 회사인지, 이 사건 임대차보증금을 반환할 자력이 있는지 여부를 알지 못하였고 삼종씨엔씨로부터 이 사건 임대차보증금 반환채무를 인수하였다는 취지의 통지를 받지도 못한 사실, 원고는 피고들이 이 사건 임대차보증금 반환채무의 귀속관계에 관한 문서를 보내지 아니하자 2008. 11. 18.경 피고 1에게 임차인과 사전협의 없이 일방적으로 소유권을 양도한 것은 계약 위반이라는 취지로 항의하면서 ‘2008. 11. 25.까지 보증금 및 임대료 등에 관한 계약내용을 알려 달라’는 취지의 통지를 하고, 2008. 12. 1.경 소유권 변경에 따른 임대보증금 등 법적 책임에 대하여 답변하지 않는 것을 항의하면서 ‘2008. 12. 10.까지 원고의 임대보증금 및 임대료에 대한 서면통지를 요청한다’는 취지의 통지를 한 사실, 피고 1은 2008. 12. 9.경 원고에게 ‘임차인들의 보증금 전액을 공제한 나머지만을 매매대금으로 받았으므로 모든 권리와 의무는 삼종씨엔씨에게 승계된 것으로 안다’는 취지의 답변서를 보낸 사실, 원고는 삼종씨엔씨에 대하여도 매매계약서 등을 보내줄 것을 요청하던 중, 2009. 2. 9.경 삼종씨엔씨로부터 ‘삼종씨엔씨가 임대인 지위를 승계하였다’는 취지의 통지를 받았는데 당시 첨부된 매매계약서 사본에는 매도인인 피고들이 임대차보증금을 반환하는 것으로 기재되어 있었던 사실, 이후 원고는 피고들이나 삼종씨엔씨로부터 임대차보증금 반환채무의 귀속관계에 관한 어떤 문서도 받지 못한 사실을 알 수 있다. 

(2) 원심이 인정한 사실관계와 위 사실을 앞서 본 법리에 비추어 살펴본다.

첫째, 원고는 삼종씨엔씨에게 이 사건 건물의 소유권이 이전되자 이 사건 임대차보증금을 반환받지 못할 것을 우려하여 피고들로부터 그 반환책임을 인정하는 각서를 받으려고 하였으나 피고들은 삼종씨엔씨가 임대차보증금을 반환하기로 하였다는 답변만 계속하였고, 피고들이나 삼종씨엔씨는 이 사건 임대차보증금 반환채무의 인수에 대하여 원고로부터 승낙을 받으려는 조치를 전혀 취하지 아니하였다. 

둘째, 삼종씨엔씨는 금융기관으로부터 받은 대출금으로 이 사건 건물 등을 매수하는 방법으로 부동산 개발사업을 추진하여 피고들로부터 이 사건 건물에 관한 소유권이전등기를 넘겨받은 당일 다올신탁과 사이에 부동산담보신탁계약을 체결하고 그 소유권이전등기를 마쳐 주었으므로, 원고가 그 소유권이전등기 당시 삼종씨엔씨로부터 이 사건 임대차보증금 반환채권을 회수할 가능성이 확실하였다고 보기 어렵다. 

셋째, 원고는 2009. 2.경까지도 피고들과 삼종씨엔씨 사이의 매매계약서 등을 통하여 임대차보증금 반환채무의 귀속관계를 확인하려고 하였고, 그 결과 삼종씨엔씨로부터 받은 매매계약서 사본에는 피고 1의 말과는 다르게 피고들이 임대차보증금 반환채무를 부담하는 것으로 되어 있었으며, 이후 피고들이나 삼종씨엔씨로부터 다른 문서를 받지 못하였으므로, 원고는 이 사건 건물의 매도에도 불구하고 피고들이 임대차보증금의 반환책임을 부담하는 것으로 인식하고 있었다고 볼 여지가 충분하다. 

넷째, 삼종씨엔씨가 이 사건 건물의 소유권을 취득한 바로 뒤인 2008. 6.경부터 임대차계약기간 만료일까지 원고가 삼종씨엔씨에게 매월 임대료를 지급하기는 하였지만, 원고로서는 이 사건 임차목적물을 사용하는 이상 임대료를 지급하는 것이 당연하고 원고가 피고 1의 요구에 따라 삼종씨엔씨에게 임대료를 지급하게 되었다고 주장하는 점 등을 고려하면 원고가 삼종씨엔씨에게 임대료를 지급하였다는 사정을 삼종씨엔씨가 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하는 데에 원고가 동의하였다는 징표로 삼아서는 아니 된다. 

다섯째, 원고가 다올신탁이 제기한 임차목적물에 대한 인도소송에서 피고들과 삼종씨엔씨를 거쳐 다올신탁이 임대인 지위를 승계하였다고 주장하거나 2010. 6.경 삼종씨엔씨에게 2010. 7. 30.까지 임차 부분을 인도할 것이니 임대차보증금을 반환하여 달라는 취지의 통지를 하였다고 하더라도, 이는 원고가 자신에 대하여 인도소송을 제기한 다올신탁으로부터라도 임대차보증금을 반환받기 위하여 한 것으로서 임차인이 통상 취할 수 있는 조치 이상의 의미를 가진다고 보기 어렵다. 

여섯째, 원고가 2009. 2. 9.경 및 2009. 9. 17.경 삼종씨엔씨로부터 임대인 지위를 피고들로부터 승계하였다는 취지의 통지를 받고도 어떠한 이의를 제기하지 아니하였다고 하더라도, 위 각 통지에서 삼종씨엔씨가 원고에 대한 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하였음을 명시하지 아니한 이상, 원고의 위와 같은 태도를 두고 삼종씨엔씨가 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하는 것을 원고가 묵시적으로 승낙한 사정으로까지 보기는 어렵다. 

그 밖에 원심이 거시한 나머지 사정을 모두 살펴보아도 삼종씨엔씨가 피고들로부터 원고에 대한 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하는 것을 원고가 묵시적으로 승낙하거나 동의한 것으로 보기에 부족하다. 

그런데도 원심은 앞서 본 판시와 같은 사정만으로 매수인인 삼종씨엔씨가 매도인인 피고들로부터 원고에 대한 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하는 것에 대하여 원고가 이를 적어도 묵시적으로나마 동의 또는 승낙을 하였다고 추인할 수 있다고 판단하여 원고의 피고들에 대한 임대차보증금 반환청구를 기각하였다. 이러한 원심판결에는 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 원고의 상고이유의 주장은 이유 있다. 

3. 결론

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관   박보영(재판장) 민일영 김신 권순일(주심)

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서울고등법원 2012. 8. 31. 선고 2011나79144 판결
[임대차보증금반환][미간행]

【전 문】

【원고, 피항소인 겸 부대항소인】 학교법인 정은학원 (소송대리인 법무법인 광장 담당변호사 김선태 외 1인)

【피고, 항소인 겸 피부대항소인】 피고 1 외 2인 (소송대리인 변호사 김영수 외 1인)

【변론종결】
2012. 6. 27.

【제1심판결】 서울중앙지방법원 2011. 9. 9. 선고 2010가합88991 판결

【주 문】

1. 당심에서 변경된 원고의 피고들에 대한 청구를 포함하여 제1심 판결 중 피고들 부분을 다음과 같이 변경한다.

원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.

2. 소송총비용은 원고가 부담한다.

【청구취지, 항소취지 및 부대항소취지】
1. 청구취지

피고들은 각자 원고에게 890,084,172원 및 이에 대하여 2011. 2. 17.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라[원고는 당초 “제1심 공동피고 삼종씨엔씨 주식회사(이하 ‘삼종씨엔씨’라 한다)가 원고로부터 별지 목록 기재 건물 중 지하 1층 및 지상 1 내지 5층을 인도받음과 동시에 피고들은 삼종씨엔씨와 연대하여 원고에게 1,100,000,000원을 지급하라”고 청구하다가 당심에서 위와 같이 청구취지를 변경하였다]. 

2. 항소취지

제1심 판결 중 피고들 패소 부분을 취소하고 그 취소 부분에 해당하는 원고의 피고들에 대한 청구를 각 기각한다.

3. 부대항소취지

제1심 판결 중 다음에서 지급을 구하는 원고 패소 부분을 취소한다. 삼종씨엔씨가 원고로부터 별지 목록 기재 건물 중 지하 1층 및 지상 1 내지 5층을 인도받음과 동시에 피고들은 각자 원고에게 836,259,600원을 지급하라(원고는 2012. 5. 29.자 부대항소장에서 제1심 판결 중 원고 패소 부분을 취소하라고 기재하였을 뿐 불복 부분을 특정하지 않았으나, 그 부대항소이유에 의하면 과다하게 공제된 임대료 상당의 부당이득금 50,357,400원을 추가로 구하는 취지로서 같은 날짜 청구취지 및 청구원인 변경신청서의 ‘변경 후 청구취지’와 같은 판결을 구하고 있음이 분명하다). 

【이 유】

1. 기초사실

가. 원고는 2005. 9. 5. 별지 목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 공유하고 있던 피고들(피고 1의 지분은 45.64/100, 피고 2, 피고 3의 지분은 각 27.18/100이었다)과 사이에 이 사건 건물 중 지하 1층, 지상 1, 2, 3, 4층 부분을 임대차보증금 10억 원, 월 임대료 및 관리비 33,500,000원(부가가치세 별도), 임대차기간 2006. 3. 1.부터 2007. 12. 31.까지로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약을 체결하고, 그 무렵 피고들에게 임대차보증금 10억 원을 지급하였다. 

나. 원고는 2006. 1. 25. 피고들과 사이에 이 사건 건물 지상 5층 부분을 임차보증금 1억 원, 월 임대료 5,200,000원(부가가치세 별도), 임대차기간 2006. 2. 1.부터 2007. 12. 31.까지로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약을 체결하고, 그 무렵 피고들에게 임대차보증금 1억 원을 지급하였다. 

다. 원고는 위 각 임대차계약에 따라 위 지하 1층, 지상 1 내지 5층 부분을 점유·사용하여 오던 중, 2007. 12. 5. 피고들과 사이에, ① 위 지하 1층, 지상 1, 2, 3, 4층 부분을 임대차보증금 10억 원, 월 임대료 27,712,500원(부가가치세 별도), 임대차기간 2008. 1. 1.부터 2009. 12. 31.까지로 정하여 임차하는 내용의, ② 위 지상 5층 부분을 임대차보증금 1억 원, 월 임대료 6,540,000원(부가가치세 별도), 임대차기간 2008. 1. 1.부터 2009. 12. 31.까지로 정하여 임차하는 내용의 각 임대차계약(이하 ‘이 사건 각 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다. 

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증(각 가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재

2. 판단  

가. 청구원인에 관한 판단  

원고가 피고들과 사이에 이 사건 각 임대차계약을 체결하고, 임대보증금 합계 11억 원을 지급한 사실은 앞서 본 바와 같고, 이 사건 각 임대차는 2009. 12. 31. 기간만료로 종료되었다고 할 것이므로(가사 2009. 12. 31. 기간만료에 불구하고 이 사건 각 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었다고 하더라도, 이 사건 각 임대차계약의 해지를 전제로 임대차보증금의 지급을 구하는 이 사건 소장 부본이 피고들에게 2010. 9. 13. 각 송달됨으로써 이 사건 각 임대차계약은 해지되었다고 할 것이다), 피고들은 특별한 사정이 없는 한 공동임대인으로서 각자 원고에게 원고가 2011. 2. 16.까지 이 사건 각 임대차계약의 목적물을 사용·수익하고 미지급하였음을 자인하는 임대료 또는 그 상당의 부당이득금 209,915,828원을 공제한 나머지 임대차보증금 890,084,172원(= 1,100,000,000원 - 209,915,828원)을 지급할 의무가 있다.  

나. 피고들의 주장에 관한 판단

1) 피고 2, 피고 3의 이 사건 각 임대차계약의 당사자 여부

피고 2, 피고 3은, 원고와 이 사건 각 임대차계약을 체결한 당사자는 피고 1일 뿐이고, 피고 2, 피고 3은 이 사건 각 임대차계약의 당사자가 아니라고 주장한다. 

살피건대, 갑 제2호증의 1, 2의 각 기재에 의하면 이 사건 각 임대차계약의 계약서 말미의 임대인란에 피고 1의 이름만 기재되어 있고 그의 인장만 날인되어 있는 사실이 인정되나, 한편 갑 제1, 2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 이 사건 각 임대차계약서의 상단 부분의 임대인란에는 ‘피고 1 외 2인’이라고 기재되어 있는 점, 이 사건 각 임대차계약 이전의 2005. 9. 5.자 임대차계약의 계약서 말미의 임대인란에는 피고들이 모두 기재되어 있고 위 3인의 인장이 모두 날인되어 있는 점, 2006. 1. 25.자 임대차계약의 계약서의 상단 부분의 임대인란에도 ‘피고 1 외 2인’이라고 기재되어 있는 점, 이 사건 각 임대차계약은 그 이전의 임대차계약을 갱신하는 취지였던 것으로 보이고, 더욱이 피고 2, 피고 3 역시 이 사건 건물의 공유자였던 상황에서 피고 2, 피고 3을 임대인에서 제외할 만한 특별한 이유를 찾아보기 어려운 점 등에 비추어 보면, 위와 같은 사실만으로는 피고 2, 피고 3이 이 사건 각 임대차계약의 당사자가 아니라고 보기 부족하므로, 피고 2, 피고 3의 위 주장은 이유 없다. 

2) 원고가 삼종씨엔씨의 임대인 지위 승계를 승낙하였는지 여부

가) 피고들의 주장

피고들은, 삼종씨엔씨가 피고들로부터 이 사건 각 임대차계약상 임대인 지위를 승계하였고, 원고도 위와 같은 임대인 지위의 승계를 승낙하였으므로, 피고들은 임대차보증금을 반환할 의무가 없다고 주장한다. 

나) 삼종씨엔씨의 임대인 지위 승계 여부

당사자들 사이에 다툼이 없거나 갑 제3, 15호증, 을 제6, 7호증의 각 기재에 의하면,

피고들은 2008. 2. 13. 삼종씨엔씨에게 이 사건 건물 및 그 소재 각 토지를 매매대금 39,080,101,000원{건물 부분의 매매대금(2,593,699,000원)에 대한 부가가치세는 별도}에 매도하였는데, 매매 당시 피고들이 임대차보증금을 반환하여야 하는 의무를 부담한다고 정하였다가, 위 매매계약에 따른 잔금 지급일인 2008. 5. 13.경 이 사건 각 임대차계약에 따른 임대차보증금 상당을 매매대금에서 공제하고 이 사건 각 임대차계약에 따른 임대차보증금반환채무를 삼종씨엔씨가 인수하기로 한 사실, 이에 따라 삼종씨엔씨는 피고들에게 위 매매계약에 따른 매매대금 중 이 사건 각 임대차계약에 따른 임대차보증금 상당은 지급하지 않은 사실, 피고들은 2008. 5. 13. 삼종씨엔씨에게 이 사건 건물에 관하여 소유권이전등기를 마쳐준 사실을 인정할 수 있다. 

위 인정사실에 의하면, 이 사건 건물 등의 매수인인 삼종씨엔씨와 매도인인 피고들은 삼종씨엔씨가 그 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정함으로써, 삼종씨엔씨가 피고들로부터 이 사건 각 임대차계약상 임대인의 지위를 승계하기로 합의하였다고 할 것이다. 

다) 원고의 승낙 여부

부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위해서는 이에 대한 채권자 즉 임차인의 승낙이 있어야 한다. 이 경우 임차인의 승낙은 반드시 명시적 의사표시에 의하여야 하는 것은 아니고 묵시적 의사표시에 의하여서도 가능하나, 임차인의 어떠한 행위를 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙의 의사표시에 해당한다고 볼 것인지 여부는 그 행위 당시 임대차보증금의 객관적 회수가능성 등 제반 사정을 고려하여 신중하게 판단하여야 한다(대법원 2008. 9. 11. 선고 2008다39663 판결 등 참조).  

이 사건에 관하여 보건대, 갑 제3호증, 갑 제4호증의 1, 갑 제10호증, 을 제1호증의 각 기재에 의하면, 피고들과 삼종씨엔씨는 2008. 2. 13. 이 사건 매매계약 체결 당시에 피고들이 이 사건 각 임대차계약의 임대차보증금을 반환하기로 정한 후, 삼종씨엔씨는 2008. 2. 29.경 원고에게 삼종씨엔씨가 이 사건 건물을 매수하였다는 사실을 알리면서 ‘당사에서는 매매계약 내용에 따라 소유권을 취득하고 이후 토지 및 건물을 당사에서 직접 사용하고자 하오니 위 건물 소유주인 임대인과 협의하여 명도일정(매매계약 체결 후 3개월 이내)에 차질이 없도록 준비하여 주시기 바랍니다.’라는 내용의 통지를 한 사실, 이에 대하여 원고는 2008. 11. 18.경 피고 1에게 임대인의 소유권이전은 중대한 계약내용의 변경임에도 불구하고, 임차인과 사전협의 없이 일방적으로 소유권을 양도한 것은 계약위반이고, 보증금 및 임대료 등에 관한 계약내용을 알려달라는 취지의 통지를 하였고, 2008. 12. 1.경에도 재차 그와 같은 취지의 통지를 한 사실은 인정된다. 그러나, 다른 한편 피고들과 삼종씨엔씨는 위 매매계약에 따른 잔금 지급일인 2008. 5. 13.경 이 사건 각 임대차계약에 따른 임대차보증금 상당을 매매대금에서 공제하고 이 사건 각 임대차계약에 따른 임대차보증금반환채무를 삼종씨엔씨가 인수하기로 하여 그 매매대금의 지급방법을 변경한 사실은 앞서 본 바와 같고, 갑 제4, 6호증, 을 제2, 3, 16호증의 각 기재 및 제1심 법원의 에스씨제일은행장에 대한 금융거래정보제출명령결과에 의하면, 원고는 삼종씨엔씨가 피고들과 사이에 그 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 이후인 2008. 6.부터 2010. 8.까지 삼종씨엔씨에게 매월 임대료 명목으로 37,677,200원을 지급한 사실, 삼종씨엔씨는 2009. 2. 9.경 원고에게 ‘피고 삼종씨엔씨가 원고와의 임대차계약을 승계하였고, 2009. 12. 31.에 기존 임대차 계약기간이 만료되면 재임대는 하지 않겠다’는 취지의 통지를 하고, 2009. 9. 17.경에는 재차 원고에게 ‘삼종씨엔씨는 원고의 새로운 임대인으로서 전 소유자 피고들로부터 승계받은 임차기간만 유지하고자 한다’는 내용으로 임대차계약 갱신을 거절한다는 취지의 통지를 한 사실, ○○신탁이 2009. 12. 28. 원고에게 제기한 건물명도 소송(이하 ‘관련 소송’이라 한다)에서 원고는 ‘이 사건 건물이 2008. 5. 13. 삼종씨엔씨에게, 다시 같은 날 ○○신탁에게 각 양수되었으므로, ○○신탁이 최종적으로 위 건물부분의 임대인 지위를 승계하였다.’고 답변서에 기재한 사실, 원고는 관련사건 제1심에서 ‘○○신탁은 원고가 기존 임대차계약에 의하여 사용하는 이 사건 건물 부분을 2010. 7. 30.까지 전 계약과 동일한 조건으로 사용하는 것을 승낙하고, 원고는 위 기간 종료일에 ○○신탁과 삼종씨엔씨로부터 임차보증금 11억 원을 수령함과 동시에 위 부동산을 ○○신탁에게 인도한다’는 취지의 화해조항을 만들어 재판부에 제출한 사실, 원고는 2010. 3. 1.경 삼종씨엔씨와 사이에 이 사건 건물 지상 6층을 월 임대료 6,540,000원, 임대차기간 인도일(2010. 7. 30.까지 인도하는 것으로 정하였다.)로부터 5개월로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약을 체결한 사실, 원고는 2010. 6.경 삼종씨엔씨에게 2010. 7. 30.까지 임차 부분을 인도할 것이니 임대차보증금을 반환하여 달라는 취지의 통지를 한 사실을 인정할 수 있다. 

위 인정사실에 추가하여, 위 인정사실 및 을 제8 내지 13호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 삼종씨엔씨의 2009. 2. 9.자 및 2009. 9. 17.자 각 통지는 앞선 2008. 2. 29.자 통지와 달리 삼종씨엔씨가 피고들의 임대인지위를 승계하였다는 내용이었는데, 이에 대하여 원고는 삼종씨엔씨와 피고들에게 어떠한 이의를 제기하지 않고, 오히려 삼종씨엔씨가 임대인지위까지 승계한 2008. 6. 이후로는 삼종씨엔씨에게만 매월 임대료를 지급하였을 뿐만 아니라 2010. 6.경 피고들이 아닌 삼종씨엔씨에게 임대차보증금의 반환을 요구한 점, 삼종씨엔씨가 이 사건 건물에 관한 임차인들의 임대차보증금 합계 17억 5,000만 원(원고에 대한 11억 원의 임대차보증금 포함)을 인수하였고 원고를 제외한 나머지 임차인들은 삼종씨엔씨로부터 임대차보증금을 반환받음과 동시에 임차한 건물 부분을 삼종씨엔씨에게 명도한 점, 원고도 2010. 3. 1.경 삼종씨엔씨로부터 이 사건 건물 중 지상 6층을 추가로 임차한 점 등을 고려하면, 삼종씨엔씨는 이 사건 각 임대차계약기간을 전후하여 원고에 대한 임대차보증금반환채무를 이행할 충분한 자력이 있었으므로, 삼종씨엔씨와 피고들이 삼종씨엔씨가 피고들로부터 이 사건 각 임대차계약의 임대인의 지위를 승계하기로 함에 있어, 원고도 삼종씨엔씨가 위 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하거나 임대인의 지위를 인수하는 것에 관하여 적어도 묵시적으로나마 동의 또는 승낙을 하였다고 추인할 수 있다. 

다. 소결

결국, 피고들이 삼종씨엔씨에게 이 사건 건물의 소유권을 넘겨 준 이후에도 여전히 임대인의 지위에 있음을 전제로 피고들에게 임대차보증금의 반환을 구하는 원고의 주장은 반환할 임대차보증금 액수에 관하여 나아가 판단할 필요 없이 이유 없다. 

3. 결론

그렇다면, 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구는 이유 없어 이를 모두 기각할 것인바, 제1심 판결 중 피고들 패소 부분은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 이에 대한 피고들의 항소를 받아들이는 한편, 당심에서 변경된 원고의 피고들에 대한 청구를 포함하여 제1심 판결 중 피고들 부분을 위와 같이 변경하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 

[별지 생략]

판사   김용빈(재판장) 강혁성 마은혁  

 

대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결
[추심금][공2013상,318]

【판시사항】

주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도된 경우, 양수인이 채권가압류의 제3채무자 지위를 승계하는지 여부 (적극) 및 이 경우 가압류채권자는 양수인에 대하여만 가압류의 효력을 주장할 수 있는지 여부 (적극) 

【판결요지】

[다수의견]  

주택임대차보호법 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택(이하 ‘임대주택’은 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택을 가리킨다)의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 나아가 임차인에 대하여 임대차보증금반환채무를 부담하는 임대인임을 당연한 전제로 하여 임대차보증금반환채무의 지급금지를 명령받은 제3채무자의 지위는 임대인의 지위와 분리될 수 있는 것이 아니므로, 임대주택의 양도로 임대인의 지위가 일체로 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다고 볼 수밖에 없다. 한편 주택임대차보호법상 임대주택의 양도에 양수인의 임대차보증금반환채무의 면책적 인수를 인정하는 이유는 임대주택에 관한 임대인의 의무 대부분이 그 주택의 소유자이기만 하면 이행가능하고 임차인이 같은 법에서 규정하는 대항요건을 구비하면 임대주택의 매각대금에서 임대차보증금을 우선변제받을 수 있기 때문인데, 임대주택이 양도되었음에도 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위를 승계하지 않는다면 가압류권자는 장차 본집행절차에서 주택의 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 상실하는 중대한 불이익을 입게 된다. 이러한 사정들을 고려하면, 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다고 보아야 한다. 

[대법관 신영철, 대법관 이인복, 대법관 이상훈, 대법관 박보영, 대법관 김신의 반대의견]

임대주택의 양도에 따른 임대차관계의 이전이 발생하기 전에 임차인의 채권자가 신청하여 임대차보증금반환채권이 압류 또는 가압류된 경우에는 주택임대차보호법 제3조 제3항에 기초한 실체법상 권리변동에도 불구하고 압류 또는 가압류에 본질적으로 내재한 처분금지 및 현상보전 효력 때문에 당사자인 집행채권자, 집행채무자, 제3채무자의 집행법상 지위는 달라지지 않는다. 우리의 민사집행법은 금전채권에 대한 집행에서 당사자의 처분행위에 의한 제3채무자 지위의 승계라는 관념을 알지 못하며 오로지 압류 또는 가압류의 처분금지효력을 통하여 집행채권자로 하여금 당사자의 처분행위에 구애받지 않고 당초 개시하거나 보전한 집행의 목적을 달성할 수 있게 할 뿐이다. 비록 임대주택의 양도에 따른 임대인 지위의 승계가 주택임대차보호법 제3조 제3항에 기초한 법률상 당연승계라고는 하나 이는 명백히 임대주택에 관한 양도계약 당사자의 처분의사에 기초한 것으로서, 다수의견은 결국 당사자의 처분행위로 인하여 집행법원이 이미 발령한 가압류명령 또는 압류명령의 수범자와 효력이 달라질 수 있다고 보는 셈인데, 우리 민사집행법이 이를 용인하고 있다고 볼 어떠한 근거도 없다. 다수의견에는 여러 가지 문제점이 있어 이에 동의할 수 없고, 상속이나 합병과 같은 당사자 지위의 포괄승계가 아닌 주택양수도로 인한 임대차보증금반환채무의 이전의 경우 이미 집행된 가압류의 제3채무자 지위는 승계되지 아니한다고 해석함이 타당하다. 

【참조조문】

주택임대차보호법 제3조 제3항, 민사집행법 제227조, 제276조, 제291조

【참조판례】

대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결(공1987, 632)
대법원 2004. 4. 16. 선고 2003다58010 판결

【전 문】

【원고, 상고인】 신용보증기금 (소송대리인 법무법인 다비다 담당변호사 박성규)

【피고, 피상고인】 피고

【원심판결】 서울서부지법 2011. 5. 26. 선고 2010나8932 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 서울서부지방법원 합의부에 환송한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 주택임대차보호법상 임대인의 지위 승계가 임대차보증금반환채권 가압류에 미치는 효력에 관한 법리

주택임대차보호법 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택(이하 ‘임대주택’은 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택을 가리킨다)의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다 ( 대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결, 대법원 2004. 4. 16. 선고 2003다58010 판결 등 참조). 

나아가 임차인에 대하여 임대차보증금반환채무를 부담하는 임대인임을 당연한 전제로 하여 그 임대차보증금반환채무의 지급금지를 명령받은 제3채무자의 지위는 임대인의 지위와 분리될 수 있는 것이 아니므로, 임대주택의 양도로 임대인의 지위가 일체로 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다고 볼 수밖에 없다. 

한편 주택임대차보호법상 임대주택의 양도에 양수인의 임대차보증금반환채무의 면책적 인수를 인정하는 이유는 임대주택에 관한 임대인의 의무 대부분이 그 주택의 소유자이기만 하면 이행가능하고 임차인이 같은 법에서 규정하는 대항요건을 구비하면 임대주택의 매각대금에서 임대차보증금을 우선변제받을 수 있기 때문인데, 임대주택이 양도되었음에도 그 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위를 승계하지 않는다면 가압류권자는 장차 본집행절차에서 그 주택의 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 상실하는 중대한 불이익을 입게 된다. 

이러한 사정들을 고려하면, 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다고 보아야 한다. 

2. 이 사건에 관한 판단

가. (1) 원심판결의 이유와 기록에 의하면, ① 소외 1(이하 ‘임차인’이라 한다)은 2002. 4. 7. 소외 2로부터 안산시 상록구 (이하 생략) 다가구주택 202호(이하 ‘이 사건 임대주택’이라 한다)를 임대차보증금 3,000만 원으로 정하여 임차한 다음, 2002. 5. 23. 전입신고를 하고 거주한 사실, ② 소외 3이 2002. 11. 11. 소외 2로부터, 소외 4가 2003. 11. 3. 다시 소외 3으로부터 이 사건 임대주택의 소유권을 순차로 이전받아 임차인에 대한 임대인의 지위도 순차로 승계한 사실, ③ 원고는 2005. 5. 31. 가압류채무자를 임차인, 제3채무자를 소외 4로 하여 임차인의 소외 4에 대한 임대차보증금반환채권에 대하여 채권가압류결정을 받았고, 그 결정이 2005. 6. 20. 소외 4에게 송달된 사실, ④ 피고는 2007. 8. 2. 소외 4로부터 이 사건 임대주택의 소유권을 이전받아 임대인의 지위를 승계한 후, 2007. 10. 10. 임차인에게 임대차보증금 3,000만 원을 반환한 사실, ⑤ 그 후 원고는 임차인에 대한 구상금 청구소송의 확정판결을 집행권원으로 하여 2009. 11. 26. 채무자를 임차인, 제3채무자를 피고로 하여 위 가압류를 본압류로 이전하는 채권압류 및 추심명령을 받았고, 그 명령이 2009. 11. 30. 피고에게 송달된 사실을 알 수 있다. 

(2) 원고가 임차인에 대한 추심채권자로서 피고를 상대로 이 사건 추심금 청구소송을 제기하여 임대차보증금의 반환을 구한 데 대하여, 원심은 위 채권가압류결정은 채권자인 원고와 채무자인 임차인, 제3채무자인 소외 4 사이에서만 효력이 있을 뿐, 소외 4로부터 이 사건 임대주택을 양수한 피고에 대하여는 그 효력이 미치지 않는다고 하여 원고의 청구를 배척하였다. 

나. 그러나 이러한 원심의 판단은 옳지 않다.

앞서 본 법리에 비추어 보면, 이 사건 채권가압류의 효력은 이 사건 임대주택의 양수인으로서 임대인의 지위 일체를 승계한 피고에게 미친다고 할 것이다. 

그럼에도 이와 달리 보아 원고의 청구를 배척한 원심판결은 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임대차에서 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 후 임대주택이 양도된 경우의 채권가압류의 효력에 관한 법리를 오해하여 판단을 그르친 것이다. 상고이유로 이 점을 지적하는 원고의 주장은 정당하다. 

3. 결론

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

이 판결에 대하여는 대법관 신영철, 대법관 이인복, 대법관 이상훈, 대법관 박보영, 대법관 김신의 반대의견이 있는 외에는 관여 법관들의 의견이 일치되었으며, 대법관 민일영, 대법관 박병대, 대법관 김용덕의 다수의견에 대한 보충의견이 있다. 

4. 대법관 신영철, 대법관 이인복, 대법관 이상훈, 대법관 박보영, 대법관 김신의 반대의견

가. 다수의견은 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택이 양도되면 양수인이 당연히 채권가압류의 제3채무자 지위도 승계한다고 보고 있다. 

그러나 이러한 다수의견의 견해는 ① 금전채권에 대한 집행에 관한 민사집행법의 일반원리에 어긋날 뿐만 아니라, ② 실제 적용에서도 부당한 결과에 이르거나 해결하기 어려운 문제를 낳게 되며, ③ 이는 다른 무엇보다도 주택임대차보호법에 대한 지나치게 경직된 이해에서 비롯된 것이라고 보여 그에 찬성할 수 없다. 

나. 먼저 다수의견은 임대주택의 양도에 따른 임대차관계의 이전이라는 실체법적 문제와 위 양도가 임차인의 채권자에 의한 임대차보증금반환채권에 대한 압류 또는 가압류에 미치는 영향이라는 집행법적 문제를 구분 없이 혼동하고 있는 것으로 보인다. 

다수의견이 지적하는 바와 같이 주택임대차보호법 제3조 제3항은 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있으므로, 그러한 임대주택이 양도된 경우에 임대주택의 양수인은 임대차보증금반환채무를 포함한 임대인의 실체법상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하고 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하게 된다. 그러나 위와 같은 임대차관계의 이전이 발생하기 전에 임차인의 채권자의 신청으로 임대차보증금반환채권이 압류 또는 가압류된 경우에는 위와 같은 실체법상의 권리변동에도 불구하고 압류 또는 가압류에 본질적으로 내재한 처분금지 및 현상보전의 효력 때문에 당사자인 집행채권자, 집행채무자, 제3채무자의 집행법상 지위는 달라지지 않는다. 우리의 민사집행법은 금전채권에 대한 집행에서 당사자의 처분행위에 의한 제3채무자 지위의 승계라는 관념을 알지 못하며 오로지 압류 또는 가압류의 처분금지효력을 통하여 집행채권자로 하여금 당사자의 처분행위에 구애받지 않고 당초 개시하거나 보전한 집행의 목적을 달성할 수 있게 할 뿐이다. 

비록 임대주택의 양도에 따른 임대인 지위의 승계가 주택임대차보호법 제3조 제3항에 기초한 법률상 당연승계라고는 하나 이는 명백히 임대주택에 관한 양도계약 당사자의 처분의사에 기초한 것으로서, 다수의견은 결국 당사자의 처분행위로 인하여 집행법원이 이미 발령한 가압류명령 또는 압류명령의 수범자와 효력이 달라질 수 있다고 보는 셈인데, 우리 민사집행법이 이를 용인하고 있다고 볼 어떠한 근거도 없다. 물론 제3채무자가 사망하거나 합병으로 소멸하는 경우에는 그 상속인이나 합병 후 존속회사 또는 신설회사에게 압류나 가압류의 효력이 미친다고 보아야 할 것이나, 이는 위와 같은 사망 또는 합병의 경우 그 결과로 제3채무자의 법인격이 소멸하게 되므로 그 법인격의 승계를 전제로 압류나 가압류의 현상보전의 효력을 존속시키기 위함인데, 이 사건과 같은 임대주택의 양도의 경우에는 그 양도인의 법인격이 엄연히 존속하고 있으므로 사망이나 합병의 경우와 같은 법인격 승계의 문제는 발생하지 아니하고, 오히려 그 효력의 승계를 인정하지 아니하는 것이 압류나 가압류의 본래 효력인 현상보전의 취지에 맞다. 

다. 다수의견의 견해를 법리로서 적용할 경우 여러 부당한 결과와 해결하기 어려운 문제를 피할 수 없다.

앞서 본 대로 우리 민사집행법은 금전채권에 대한 집행에서 당사자의 처분행위에 의한 제3채무자 지위의 승계라는 관념을 알지 못하기 때문에 임대주택의 양도가 발생했을 때 이를 민사집행법의 체계로 편입하는 절차를 전혀 두고 있지 않다. 따라서 임대주택의 양수인은 집행법원으로부터 압류나 가압류의 존재 및 그 내용에 관하여 어떠한 통지도 받지 못하며, 집행법원 스스로 임대주택의 양도사실을 알 수도 없을 뿐만 아니라, 설령 집행채권자가 이를 집행법원에 알려 임대주택의 양수인에게 통지해 주도록 요청하더라도 이에 응할 수 있는 아무런 절차법적 근거가 없다. 

결국 다수의견에 따르게 되면 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택을 양수하고자 하는 자는 스스로의 책임과 부담하에 임대차보증금반환채권에 관한 압류나 가압류의 존부와 내용을 조사하여 파악할 수밖에 없는데, 임대주택의 양도가 빈번히 발생하는 우리의 현실과 종전 임대인인 양도인이 매매계약의 체결 등이 무산될 것을 염려하여 압류나 가압류의 존부와 내용에 관하여 묵비할 가능성이 상존하는 점에 비추어 위와 같은 양수인에 대한 조사의무의 부과가 상당한 거래비용의 증가로 이어지리라는 점은 충분히 예상할 수 있다. 더욱이 경매에 의한 주택 취득의 경우에는 매수인이 종전 소유자로부터 압류나 가압류의 존부나 내용에 관하여 고지받는다는 것을 아예 기대조차 하기 어렵다. 뿐만 아니라 대부분의 주택 매매에 부동산 중개인들이 관여하는 현실에 비추어 그 중개인과 사이에 압류나 가압류의 조사의무나 책임의 소재 및 범위를 둘러싸고 분쟁이 발생할 가능성도 적지 않다. 

또한 임대주택이 전전양도되고 그 사이에 시기와 제3채무자를 달리하는 여러 압류 또는 가압류가 이루어진 경우 위와 같은 문제는 더욱 심각해진다. 이러한 경우 임대주택의 최종 소유자가 집행공탁을 통하여 임대차보증금반환채무를 면하려면 현재 임차인이 최초 거주할 당시부터의 임대주택 소유자를 모두 추적하여 그 소유자들을 제3채무자로 하는 압류나 가압류가 있었는지 여부 및 그 내용을 모두 파악하여야 하고, 그렇지 않고서는 공탁서에 일부 집행채권자에 관한 기재가 누락되는 것을 피할 수 없으며, 만일 그와 같이 일부 집행채권자가 누락되면 그 공탁금을 배당하여야 하는 집행법원으로서도 다른 집행채권자의 존부를 알 길이 없어 공탁서에서 누락된 집행채권자는 배당절차에서도 배제되게 되고, 결국 이를 둘러싼 손해배상책임의 공방으로 이어질 가능성이 크다. 

아울러 다수의견에 따르면 집행법원은 임대차보증금반환채권에 관한 가압류를 본압류로 이전하는 압류명령을 발령할 때 제3채무자의 형식적 동일성을 확인하는 것을 넘어 집행채권자가 주장하는 임대주택의 양도 여부 및 그 효력 유무라는 실체법적 법률관계까지 심사하여야 할 부담을 지게 된다는 점도 지적하지 않을 수 없다. 

한편 다수의견과 같이 임대주택의 양도로 인하여 집행법상 관계인인 제3채무자의 지위가 법률상 당연히 승계된다고 본다면 소송법상 당사자의 지위 또한 당연히 승계된다고 보아야 그 논리가 일관될 것인데, 이는 우리의 소송 실무와 전혀 맞지 않는 태도이다. 즉 임차인이 임대인을 상대로 임대차보증금반환청구소송을 제기하여 그 소송이 진행되는 도중에 임대인이 임대주택을 제3자에게 양도한 경우, 다수의견의 취지를 관철하면 단순히 실체법적 법률관계인 임대차보증금반환채무라는 소송물이 양수인에게 이전되는 것을 넘어 소송법상 당사자인 피고의 지위까지 당연히 양수인에게 이전된다고 보아야 할 것이고, 이 경우 민사소송법 제81조, 제82조에 따른 승계인의 소송참가나 소송인수의 절차가 아닌 당사자 사망에 관한 민사소송법 제233조나 법인의 합병에 관한 민사소송법 제234조의 규정을 유추하여 소송절차의 중단과 양수인에 의한 수계절차를 밟아야 하는 결과가 된다. 그리고 양도인이 소송과정에서 위와 같은 임대주택의 양도사실을 묵비하여 소송절차의 중단과 수계절차를 거치지 않은 채 양도인을 피고로 한 판결이 선고되도록 하고 그 패소판결이 확정된 경우에도, 양도인은 기판력의 시적 제한에 구애받지 않고 언제든지 임대주택의 양도사실을 내세워 패소당사자의 지위에서 벗어날 수 있게 된다. 다수의견이 이러한 결론까지 용인하려는 것인지는 알 수 없으나, 만약 이러한 견해가 아니라면 임대주택의 양도로 인한 권리실현과정에서 당사자 지위의 승계 여부와 관련하여 소송법과 집행법 사이에서 차이를 두어야 할 이유가 무엇인지 다시 궁금해진다. 

라. 결국 다수의견은 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택이 양도된 경우 그 임대차보증금반환채무가 면책적으로 양수인에게 승계된다는 실체법적 법률관계에 관한 판례의 법리를 절차법적 법률관계에까지 제한 없이 확장하여 그 절차적 안정성을 해치는 결과를 용인하는 셈인데, 그와 같이 해석하여야 할 필요성이나 정당성을 찾기 어렵다. 

아마도 다수의견은 임대주택을 양수하여 소유한 사람에게 압류나 가압류의 효력이 당연히 미친다고 보아야만 이 사건 원고와 같은 집행채권자의 이익이 보호된다고 생각하는 것 같다. 그러나 앞서 거듭 언급한 것처럼 우리 민사집행법은 오로지 처분금지효력을 통하여 집행채권자의 이익을 보호하고 있을 뿐이고, 그러한 보호 외에 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택의 임차인에 대한 채권자라고 하여 다른 절차법적 특혜를 부여할 이유는 없다. 

즉 임대인이 임대차보증금반환채권에 관한 압류명령이나 가압류명령을 송달받은 이후에 임대주택을 양도함으로써 그의 임대차보증금반환채무가 소멸한 상태에서 형식적으로 제3채무자의 지위에 남아 있게 되면 그 집행채권자는 압류나 가압류의 실효를 거두지 못하는 불이익을 입게 되나, 이는 불확실한 장래의 금전채권 또는 조건부 금전채권을 집행대상으로 삼은 데 따라 집행채권자가 불가피하게 감수하여야 할 위험의 한 단면일 뿐, 임대차보증금반환채권에 대한 강제집행을 시도하는 채권자들에게만 국한된 특별한 문제가 아니다. 오히려 임대차보증금반환채권에 대한 강제집행을 시도하는 채권자들로서는 임대주택의 양수인을 상대로 새로운 집행절차를 개시할 수 있는 기회라도 남아 있다는 점에서 다른 금전채권에 대한 강제집행을 시도하는 채권자들에 비하여 훨씬 유리하다. 

주택임대차보호법은 임차인을 보호하기 위한 것이지 임차인의 채권자를 보호하기 위한 것이 아니다. 다수의견은 주택임대차보호법의 특별법으로서 지위를 내세워 위와 같은 민사집행법의 일반원리를 벗어나 임대주택의 임대차보증금반환채권을 가압류한 채권자에게 특혜를 부여하는 것을 정당화하고 있으나, 다수의견이 논의의 출발점으로 삼고 있는 주택임대차보호법 제3조 제3항도 새로운 임대주택 소유자에 대한 임대인 지위의 당연승계를 통해 임차인의 계속 거주와 임대차보증금반환채권을 보장하는 데 그 입법 취지가 있다고 할 것인데, 위와 같은 임차인의 채권자에 대하여 다수의견과 같이 민사집행법상 특별한 지위를 부여한다고 하여 임차인 보호의 입법 취지가 더 충실하게 실현되는 것도 아니라면 다수의견과 같이 민사집행법의 기본원리에도 어긋나고 실제 운용에서도 부당한 결과를 피할 수 없는 해석을 택할 이유가 없다. 

마. 이상에서 살펴본 바와 같이 다수의견에는 여러 가지 문제점이 있어 이에 동의할 수 없고, 상속이나 합병과 같은 당사자 지위의 포괄승계가 아닌 주택양수도로 인한 임대차보증금반환채무의 이전의 경우 이미 집행된 가압류의 제3채무자 지위는 승계되지 아니한다고 해석함이 타당하다. 같은 취지의 원심판결은 정당하고, 거기에 주택임대차보호법 제3조 제3항에 관한 법리를 위반한 위법은 없다. 

그러므로 이상과 같이 다수의견에 대하여 반대하는 취지를 밝힌다.

5. 다수의견에 대한 대법관 민일영, 대법관 박병대, 대법관 김용덕의 보충의견

대법관 신영철, 대법관 이인복, 대법관 이상훈, 대법관 박보영, 대법관 김신의 반대의견은 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 후 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택이 양도된 경우에 양수인은 채권가압류의 제3채무자 지위를 승계하지 않으므로 양수인에게는 가압류의 효력이 미치지 않으며, 나아가 임대주택의 양도에 의하여 양도인은 임대차보증금반환채무를 면하므로 양도인을 상대로 한 가압류도 그 효력이 소멸한다는 것이다. 

가. 반대의견의 주된 논거는 우선 민사집행법상 사망이나 합병으로 인하여 제3채무자의 법인격이 소멸할 경우에만 그의 지위가 타인에게 승계되는 것이 가능할 뿐 그 밖에 당사자의 처분행위에 의해서는 제3채무자의 지위 승계가 인정되지 않는데, 다수의견은 이러한 기본원리에 배치된다는 것이다. 

그러나 민사집행법이 사망이나 합병으로 인하여 제3채무자의 법인격이 소멸할 경우에 그의 법률상의 지위가 타인에게 승계되는 것을 인정하는 것이 일반적이기는 하나, 그런 경우에 국한하여 지위의 승계를 인정하는 것은 아니며, 특별법에 의하여 지위 승계가 인정되는 것까지 부정하는 것은 아니다. 

주택임대차보호법 제3조 제3항은 임대주택의 소유권이 양도된 경우에 임대인의 법률상의 지위가 일체로 양수인에게 이전됨을 선언하고 있다. 즉, 당해 임대주택의 임대차관계로부터 발생하는 모든 권리·의무관계가 양도인으로부터 양수인에게 승계되는 것이며, 이러한 법리를 그대로 승인하고 있는 것이 대법원판례의 확립된 입장이다. 따라서 임대주택의 양도 전에 존재하던 임대차계약의 법률관계가 그 모습 그대로 양수인과의 사이에서 존속한다. 이러한 법률효과는 실체법상으로는 물론이거니와 집행법상으로도 임대차계약의 당사자들에게 그대로 미친다고 보는 것이 합당하다. 그 이유는 다음과 같다. 

일반적인 임대차에 있어서는 임대차보증금반환채권의 가압류 후에 임대인이 임대목적물을 타에 양도하더라도 임차인은 임대인에 대하여 여전히 임대차보증금반환채권을 가지고 임대인은 임차인에 대하여 임대차보증금반환채무를 그대로 부담하며, 임대목적물의 양수인은 임대차보증금반환채무를 부담하지 않는다. 따라서 가압류권자는 여전히 임대인에 대하여 자기의 가압류를 주장할 수 있다. 반면에 그 임대목적물이 주택임대차보호법의 적용을 받는 주택인 경우에는 이와 달리 임차인은 임대인에 대하여 임대차보증금반환청구를 할 수 없고 임대인은 임차인에 대하여 임대차보증금반환채무를 더는 부담하지 않으며, 오히려 양수인이 그 의무를 부담한다. 따라서 반대의견도 인정하듯이 가압류권자는 임대인에 대하여 자기의 가압류를 주장할 수 없다. 이처럼 달리 취급하는 이유는 임대주택의 양도로 인한 법률관계가 다른 일반적인 임대차의 경우와는 달리 포괄적으로 양수인에게 이전되는 데서 기인하는 것이다. 이와 같이 종전 제3채무자(즉, 종전 임대인)가 피압류채권에 대한 채무부담을 면하는 이유가 그 피압류채권의 채무자 지위의 포괄적 이전에 있다면, 그 가압류의 효력도 새로운 제3채무자(즉, 양수인)에게 그대로 승계된다고 하는 것이 보다 합리적이라 할 것이다. 

한편 임대주택의 양도 전에 존재하던 임대차계약의 법률관계가 그 모습 그대로 양수인과의 사이에서 존속한다고 하여 양도인의 법인격이 소멸하는 것이 아님은 물론이다. 임대주택의 양도가 상속이나 합병과 다르다는 것은 상속이나 합병의 경우에는 임대주택에 관한 법률관계뿐만 아니라 그 밖의 다른 모든 법률관계도 포괄적으로 이전된다는 점에서 다르다는 것뿐이지, 임대주택에 관한 권리·의무관계가 일체로 이전된다는 점에서는 하등 다를 게 없다. 따라서 당해 임대주택의 임대차를 둘러싼 법률문제만 놓고 본다면 상속이나 합병과 마찬가지의 법률효과가 발생한다. 상법 제530조의9 제3항에서 규정하고 있는 분할합병의 경우에는 법인격이 소멸하지 않으면서 분할되는 부분에 관한 권리·의무의 포괄적인 이전이 일어나는바, 주택임대차보호법에 의한 임대차의 승계에 있어서도 당해 임대주택의 임대차를 둘러싼 법률문제만 놓고 본다면 위 분할합병의 경우와 유사한 법률효과가 발생하는 것이다. 

나아가 임대차를 둘러싼 이러한 권리·의무관계의 포괄적 이전은 바로 주택임대차보호법 제3조 제3항이 그렇게 규정하고 있기 때문에 생기는 법률효과이지, 단지 임대주택의 소유권을 이전하겠다는 의사를 지닐 뿐인 양도인과 양수인의 양도·양수의사에 기한 처분행위에 의해서 일어나는 것이 아니다. 심지어 양도인과 양수인이 그것을 원하지 않는 경우에조차도 임대차에 관한 권리·의무가 일체로서 이전된다. 

요컨대, 주택임대차보호법 제3조 제3항이라는 특별조문이 존재하기 때문에 그로 인하여 금전채권에 대한 가압류의 일반적인 효력이 달라지는 것이다. 그러므로 위 조문의 존재와 그 효력을 부정하면 모를까, 그렇지 않은 마당이라면 다수의견이 민사집행법의 기본이론에 반하는 것이라고 할 것은 아니다. 

나. 반대의견은 다수의견처럼 제3채무자 지위의 승계를 인정하는 것은 가압류권자에게 특혜를 주는 것으로서, 그 필요성이나 정당성이 없다고 한다. 

통상적으로 금전채권 가압류의 경우에 제3채무자가 그 가압류된 채권을 변제 등으로 소멸시킴으로써 가압류채무를 면하는 것이 불가능하다. 그리고 위에서도 언급한 바와 같이 일반적인 임대차보증금반환채권 가압류에 있어 제3채무자인 임대인이 임대차의 목적물인 주택을 양도한들 가압류권자에게 대항할 수 없다. 반면에 주택임대차보호법의 적용대상인 임대차보증금반환채권이 가압류된 경우에 임대인은 임대주택을 양도함으로써 그 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 따라서 이 경우에는 제3채무자의 지위를 양수인에게 승계시키지 않으면 가압류가 효력을 상실하게 되어 가압류권자가 피해를 입게 된다. 주택임대차보호법의 적용대상인 임대차보증금반환채권의 가압류권자라고 해서 일반 임대차보증금반환채권의 가압류권자와는 달리 특별히 이러한 불이익을 감수하여야 할 이유가 없으므로, 다수의견은 이를 막자는 것이지 주택임대차보호법의 적용대상인 임대차보증금반환채권의 가압류권자에게 무슨 특혜를 주자는 것이 아니다. 다른 사람들에게 인정 안 되는 권리를 주는 것이 특혜이지, 다른 사람들은 안 입어도 될 손해를 특정인만 입는 것을 방지하는 것이 특혜는 아닌 것이다. 

이와 관련하여 반대의견은 임대주택의 양수인에게 가압류 효력의 승계를 인정하지 아니하는 것이 가압류의 본래 효력인 현상보전의 취지에 맞는다고 한다. 그러나 양도인과 양수인 사이의 임대주택의 양도를 가압류권자에게 통지해 주는 법적인 절차가 있는 것도 아니므로, 반대의견에 따른다면 가압류권자는 수시로 임대주택의 양도가 있는지 여부를 조사하여 양도사실을 아는 즉시 새로이 임차인의 양수인에 대한 임대차보증금반환채권을 가압류하여야 하고, 그런 조치를 취하지 않은 사이에 양수인이 임차인에게 임대차보증금을 반환하면 가압류소멸로 인한 불이익을 받을 수밖에 없다는 것인데, 가압류권자를 제외한 나머지 이해관계인들의 의사에 따라 가압류의 효력을 이처럼 쉽게 무위로 돌릴 수 있도록 허용하는 것이 어떻게 가압류의 본래 효력인 현상보전의 취지에 부합한다는 것인지 의문이다. 가압류의 현상보전효를 관철하려면 오히려 당사자의 임의처분에 의하여 가압류의 효력이 좌우되는 것을 방지하는 방법을 모색하는 것이 요구된다 할 것이다. 

다. 반대의견은 주택임대차보호법이 임차인을 보호하는 법률이지 임차인의 채권자를 보호하는 법률이 아님을 강조한다. 주택임대차보호법이 본래 임차인을 보호하기 위하여 제정된 법률임에는 이론이 없다. 그러나 이는 임대주택의 양도에 따른 법률효과를 어떻게 정할 것이냐 하는 것과는 별개의 문제이다. 이 사건의 쟁점은 가압류의 제3채무자인 양도인 및 그로부터 임대주택을 양수한 양수인의 의무에 관한 것이지, 가압류채무자인 임차인의 보호와는 아무런 상관이 없다. 

여기서 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 후에 임대주택이 양도된 경우에 가압류의 제3채무자인 양도인의 지위가 양수인에게 이전되느냐 안 되느냐에 따라 임차인 보호의 문제가 어떻게 달라지는지 살펴보자. 

먼저 다수의견처럼 제3채무자의 지위가 양수인에게 승계된다고 하면 양수인은 임대차보증금을 임차인에게 반환해서는 안 되며, 가압류권자가 나중에 집행권원을 취득하면 그에게 반환하여야 한다. 

반면에 반대의견처럼 가압류가 소멸하고 가압류의 제3채무자의 지위가 양수인에게 승계되지 않는다고 하면 어떤가. 이 경우 새로이 임대차보증금반환채무를 승계한 양수인이 임차인에게 반환채무를 부담할 따름인데, 그는 가압류의 제3채무자가 아니므로 임차인에게 변제하여도 되는 것인가. 이를 용인한다면 설령 양수인이 임대차보증금반환채권이 가압류된 사실을 알고 있더라도 임차인의 임대차보증금반환요구에 응하지 않을 수 없으므로, 임차인은 자기의 임대차보증금반환채권이 가압류되었음을 알면서도 아무런 제한 없이 보증금을 돌려받을 수 있는 뜻밖의 이익을 얻게 된다. 이런 이익까지 보호하려는 것이 주택임대차보호법이 추구하는 바는 아닐 것이다. 

라. 반대의견은 다수의견에 따르면 임대차보증금반환채권에 관한 가압류 후 임대주택이 양도되고 다시 그 후 가압류를 본압류로 이전하는 압류명령을 발령할 때 집행법원이 임대주택의 양도에 관하여도 심사하여야 할 부담을 지게 되어 부당하다고 주장한다. 

그러나 집행절차에서 승계에 관한 당사자 주장의 당부를 심리함은 집행법원이 마땅히 하여야 할 일이고, 임대주택의 소유자 변동은 일반적으로 등기부등본만 확인하면 쉽게 확인할 수 있으므로 여타 승계에 관한 경우와 비교하여 임대주택의 양도 여부를 심리함에 특별한 어려움이 있는 것이 아니다. 나아가 필요하다면 채권자의 신청을 받거나 또는 그 동의하에 임대주택의 양수인을 심문하는 등으로 운영의 묘를 살릴 수도 있을 것이다. 

마. 반대의견은 다수의견에 따를 경우 임대주택 양수인이 불측의 손해를 입을 우려가 크다는 것을 특히 강조한다. 양도인을 제3채무자로 하여 임대차보증금반환채권에 관한 가압류가 이루어진 경우에 이를 모르고 그 주택을 양수하거나 경매에 의하여 소유권을 취득한 양수인은 예상하지 못한 손해를 입을 수 있다는 것이다. 

위와 같은 지적에 수긍이 가는 측면이 없는 것은 아니다. 그러나 이 문제는 임차인이 임대차보증금반환채권이 가압류된 사실을 숨기고 양수인으로부터 임대차보증금을 반환받아 간 경우에 생기는 전형적인 이익충돌의 장면에서 가압류권자와 양도인, 양수인의 3자 관계에서 누구로 하여금 임차인의 무자력 등으로 인한 위험을 부담하도록 할 것이냐에 관한 선택의 문제인 동시에, 어느 쪽을 선택하는 것이 법체계에 더 부합하느냐에 관한 문제이다. 

임대차보증금반환채권이 가압류된 사실을 모르고 임차인에게 보증금을 반환한 경우에 그 양수인도 선의이지만, 주택임대차보호법에 의하여 임대주택의 소유자가 바뀌더라도 임대차보증금반환채권에 대한 집행은 확보되어 있다고 믿은 가압류권자 또한 선의라고 할 수 있다. 따라서 그 임대차보증금을 받아가 버린 임차인의 무자력 등으로 그로부터 상환을 받을 현실적 가능성이 없는 경우에 당연히 양수인을 우선적으로 보호하여야 한다고 할 필연적인 이유는 없다. 때문에 다수의견은 이 경우 주택임대차보호법이 임대주택이 양도된 경우에 임대인의 지위는 포괄적으로 주택양수인에게 이전된다고 규정하고 있어 결국 법률의 규정에 의한 계약상 지위의 이전이 일어나는 이상, 거기에 포섭되어 있는 임대차보증금반환채무자의 지위, 나아가 그에 대한 가압류의 제3채무자의 지위도 양수인에게 이전하는 것으로 새기는 것이 현행법의 규범체계에 부합한다고 새기는 것뿐이다. 

임대주택이 양도된 경우 양도인은 종전 임대차계약관계에서 완전히 이탈하고 양수인만이 당사자가 되도록 한 주택임대차보호법의 입법태도가 과연 모든 경우에 타당한 것이냐에 관하여는 논의가 있을 수 있지만, 이는 어디까지나 입법론적인 문제일 뿐 해석론의 영역을 벗어난다. 법이 그렇게 규정한 이상 임대주택이 양도되면 그 임대인의 지위는 전적으로 양수인에게 이전하며, 그에 앞서 이루어진 임대차보증금반환채권에 대한 가압류 사실을 모르고 임차인에게 지급함으로 인한 위험을 양수인이 부담하게 되는 것은 그와 같은 법률규정의 적용에 의한 결과적 현상일 따름이다. 양수인으로서는 자신의 의사와는 무관하게 임대차보증금반환채무를 승계하고 그 승계에 따른 위험을 감수하여야 하므로, 그 보증금을 반환할 때 이를 정당하게 수령할 수 있는 사람이 누구인지를 살펴보고 반환하여야 하며, 그에게 이러한 것을 요구한다고 하여 부당하다고 할 것은 아니다. 그것은 본질적으로 주택임대차보호법의 당부와도 직결되는 문제인 것이다. 

다만 양수인이 임대차보증금반환채권이 가압류된 사실을 모르고 과실 없이 임차인에게 변제할 경우에 그것에 채권의 준점유자에 대한 변제 효과를 인정하여 선의·무과실의 양수인을 보호하는 것을 생각해 볼 수는 있으나, 이는 이 사건의 쟁점이 아니므로 더 이상 언급을 하지 않는다. 

이상으로 다수의견을 보충한다.

대법원장 양승태(재판장)대법관양창수 신영철 민일영(주심) 이인복 이상훈 박병대 김용덕 박보영 고영한 김창석 김신 김소영 

 

대법원 2010. 9. 30. 선고 2009다65942,65959 판결
[건물명도등·전세금반환][미간행]

【판시사항】

[1] 채권자가 직접 이행인수인에 대하여 채무를 이행할 것을 청구할 수 있는지 여부(소극) 및 면책적 채무인수의 경우 채권자의 승낙이 묵시적 의사표시에 의하여서도 가능한지 여부 (적극) 

[2] 채권적 전세계약의 경우 전세금에 대한 이자 상당액이 점유·사용에 따른 임료 상당액과 대가관계에 있다고 볼 것인지 여부(적극) 

【참조조문】

[1] 민법 제454조 [2] 민법 제618조

【참조판례】

[1] 대법원 1998. 11. 24. 선고 98다33765 판결(공1999상, 19)
대법원 2009. 6. 11. 선고 2008다75072 판결(공2009하, 1111)

【전 문】

【원고(반소피고), 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 신촌 담당변호사 송재원)

【피고(반소원고), 피상고인】 삼성중공업 주식회사 (소송대리인 법무법인 지평지성 담당변호사 조용환 외 2인)

【피고보조참가인】 피고보조참가인

【원심판결】 서울고법 2009. 7. 17. 선고 2008나100185, 100192 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용은 원고(반소피고)가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 상고이유 제1, 2점에 대하여

이행인수는 인수인이 채무자에 대하여 그 채무를 이행할 것을 약정하는 채무자와 인수인 사이의 계약으로서, 인수인은 채무자와 사이에 채권자에게 채무를 이행할 의무를 부담하는 데 그치고 직접 채권자에 대하여 채무를 부담하는 것이 아니므로 채권자는 직접 인수인에 대하여 채무를 이행할 것을 청구할 수 없고( 대법원 2009. 6. 11. 선고 2008다75072 판결 등 참조), 채무인수의 효력이 생기기 위하여 채권자의 승낙을 요하는 것은 면책적 채무인수의 경우에 한하고, 채무인수가 면책적인가 중첩적인가 하는 것은 채무인수계약에 나타난 당사자 의사의 해석에 관한 문제이며 ( 대법원 1998. 11. 24. 선고 98다33765 판결 등 참조), 면책적 채무인수의 경우 채권자의 승낙은 반드시 명시적 의사표시에 의하여야 하는 것은 아니고 묵시적 의사표시에 의하여서도 가능하다고 할 것이다( 대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다31458 판결 등 참조). 

원심은 그 채택 증거에 의하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고 한다), 피고보조참가인은 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고 한다)와 피고가 피고의 이 사건 임대차보증금 지급의무와 원고가 추후 정산을 통하여 확정하게 될 공사대금지급채무를 상계처리하고, 피고보조참가인은 상계처리 후 임대차보증금의 남은 금액 부분을 면책적으로 인수하여 원고에게 직접 지급하기로 하되 대신 같은 액수만큼 피고보조참가인의 피고에 대한 공사대금지급채무를 면하기로 하면서, 이 사건 임대차보증금이 전액 지불된 것으로 합의하였다고 판단한 제1심판결을 유지하였다. 

위 법리 및 기록에 비추어 살펴보면 원심의 조치는 정당한 것으로 수긍이 가고 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 채증법칙 위반, 법리오해 등의 위법이 없다. 

상고이유에서 들고 있는 대법원 판결들은 이 사건과 사안을 달리하는 것으로서 이 사건에 원용하기에 적절하지 아니하다.

2. 상고이유 제3점에 대하여

차임에 관하여 별도의 약정이 없는 이른바 채권적 전세계약에 있어서는 특별한 사정이 없는 한 전세금에 대한 이자 상당액이 점유·사용에 따른 임료 상당액과 대가관계에 있다고 봄이 상당하다( 대법원 1976. 10. 26. 선고 76다1184 판결 참조). 

원심은 그 채택 증거를 종합하여, 원고가 이 사건 임대차기간이 만료된 이후인 2001. 2. 28.경 피고에게 보증금의 50%를 월 1.5%의 비율에 따라 월세로 전환해줄 것을 요구하면서 이러한 요구가 받아들여지지 아니하면 2001. 3. 말까지 1501호를 인도해 줄 것을 통보하였으나, 피고는 이 사건 임대차계약의 갱신이 이루어지지 아니한 상태에서 2007. 10. 31.까지 1501호를 점유·사용한 사실 등을 인정한 다음, 원고는 이 사건 임대보증금을 이행제공하거나 변제공탁하는 등 이 사건 임대차계약의 청산을 위한 여러 가지 시도를 할 수 있었음에도 이를 위한 노력을 기울이지 아니한 점, 이 사건 임대보증금 중 458,470,000원의 지급채무를 면책적으로 인수한 피고보조참가인이 원고에게 위 채무를 제대로 이행하지 아니하자 원고는 피고에게 위 임대보증금의 지급을 요구하였는데, 이러한 사정도 이 사건 임대차계약의 갱신이 이루어지지 못한 하나의 원인이 된 점, 원고가 피고에게 이 사건 임대보증금을 반환할 할 때까지는 피고는 1501호의 인도를 거부할 수 있는 동시이행의 항변권을 가지므로 원고로서는 1501호를 점유할 권리가 없으니 그때까지는 원고에게 어떠한 손해가 발생한다고 보기도 어려운 점 등에 비추어 보면, 설령 원고의 주장과 같이 임대차계약이 종료한 이후 임대차목적물에 관한 임대보증금의 시세가 상승하였다 하더라도, 원고가 피고에게 이 사건 임대보증금을 반환하였거나 그 이행의 제공을 하지 아니한 이상 피고가 임대차목적물을 점유·사용 함으로써 상승한 임대보증금과 기존 임대보증금 사이의 차액에 대한 차임전환율의 비율에 의한 금액 상당의 이득을 법률상 원인 없이 얻는다고 보기는 어렵다고 판단하였다. 

위 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 부당이득에 관한 법리오해 등의 위법이 없다. 

3. 결론

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용을 패소자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   이인복(재판장) 이홍훈 김능환(주심) 민일영 

 

대법원 2010. 5. 13. 선고 2009다105222 판결
[구상금][미간행]

【판시사항】

[1] 사업 또는 부동산의 매수인이 근저당채무 등 그 부동산에 결부된 부담을 인수하고 그 채무액만큼 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 약정이 이행인수인지 병존적 채무인수인지의 판별 기준 

[2] 임대아파트 매수인이 매도인과 체결한 약정에 따라 매도인으로부터 ‘임대아파트 각 세대에 대한 임대차보증금 반환채무’와 ‘은행에 대한 대출금 채무’를 인수하는 대신 매매대금에서 그 금액을 공제한 나머지 금원만을 매도인에게 지급한 뒤 임대아파트 각 세대의 소유권을 이전받아 매도인의 임대사업자 지위를 승계한 사안에서, 매수인이 위 대출금 채무를 인수한 것은 이행인수가 아닌 병존적 채무인수라고 본 사례 

【참조조문】

[1] 민법 제105조, 제454조, 제539조 [2] 민법 제105조, 제454조, 제539조

【참조판례】

[1] 대법원 1997. 10. 24. 선고 97다28698 판결(공1997하, 3602)
대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다54627 판결(공2008상, 523)

【전 문】

【원고, 피상고인】 원고 1외 190인 (소송대리인 법무법인 다산 담당변호사 서상범)

【피고, 상고인】 피고 1외 49인 (소송대리인 법무법인 일산 담당변호사 전문우외 3인)

【원심판결】 서울고법 2009. 12. 3. 선고 2009나29481 판결

【주 문】

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들이 부담한다.

【이 유】

상고이유를 본다.

사업이나 부동산을 매수하는 사람이 근저당채무 등 그 부동산에 결부된 부담을 인수하고 그 채무액만큼 매매대금을 공제하기로 약정하는 경우에, 매수인의 그러한 채무부담의 약정은 채권자의 승낙이 없는 한 매도인 측을 면책시키는 이른바 면책적 채무인수라고는 볼 수 없다. 그러나 나아가 그러한 약정이 이행인수에 불과한지 아니면 병존적 채무인수 즉 제3자를 위한 계약인지를 구별함에 있어서 그 판별 기준은 계약 당사자에게 제3자 또는 채권자가 계약 당사자 일방 또는 채무인수인에 대하여 직접 채권을 취득케 할 의사가 있는지 여부에 달려 있다 할 것이고, 구체적으로는 계약 체결의 동기, 경위 및 목적, 계약에 있어서의 당사자의 지위, 당사자 사이 및 당사자와 제3자 사이의 이해관계, 거래 관행 등을 종합적으로 고려하여 그 의사를 해석하여야 하는 것인데( 대법원 1997. 10. 24. 선고 97다28698 판결 참조), 인수의 대상으로 된 채무의 책임을 구성하는 권리관계도 함께 양도된 경우이거나 채무인수인이 그 채무부담에 상응하는 대가를 얻을 때에는 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 이행인수가 아닌 병존적 채무인수로 보아야 할 것이다( 대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다54627 판결 참조). 

원심판결은 그 채택 증거를 종합하여, ① 원고들은 1994년경 시대종합건설 주식회사(이하 ‘시대건설’이라 한다)와 임대차 계약을 맺고 이 사건 임대아파트에 입주하였고, 1998년경 시대건설이 부도가 나자, 시대건설의 채권자들이 채권단회사를 설립하여 시대건설로부터 이 사건 임대아파트의 소유권을 이전받아 그 임대사업자의 지위를 승계한 사실, ② 피고들은 2001. 4.경부터 채권단회사로부터 이 사건 임대아파트의 소유권을 이전받아 임대주택법에 따라 이 사건 임대아파트에 관한 위 아파트의 임대사업자의 지위를 승계한 사실, ③ 원고들은 피고들을 상대로 2001. 3. 30.경의 분양전환합의를 원인으로 한 소유권이전등기청구소송을 제기하였고, 항소심인 서울고등법원은 2006. 6. 28. 채권단회사와 원고들 사이에 2001. 3. 30.경 이 사건 임대아파트에 관한 분양계약이 체결되었고, 피고들은 채권단회사로부터 위 분양계약에 따른 분양자의 지위를 승계하였음을 이유로, ‘피고들은 원고들로부터 위 분양계약에서 정한 약정 분양대금에서 기존의 임대차보증금을 공제한 돈을 지급받음과 동시에 원고들에게 이 사건 임대아파트에 관한 소유권이전등기절차를 이행하라’는 취지의 판결을 선고하여, 그 판결이 확정된 사실, ④ 국민은행은 1993년 시대건설에 국민주택기금으로 세대당 1,500만 원 합계 137억 4천만 원(이하 ‘이 사건 대출금’이라 한다)을 대출하고 이 사건 임대아파트 전체를 공동담보로 하여 채권최고액 178억 6,200만 원의 근저당권(이하 ‘이 사건 근저당권’이라 한다)을 설정하였고, 이 사건 대출금 및 근저당권의 채무자는 채권단회사로 변경되었는데, 피고들은 이 사건 임대아파트를 매수하면서 채권단회사와 사이에 이 사건 임대아파트 각 세대의 임대차보증금 반환채무 및 이 사건 대출금채무를 인수함으로써 잔금 지급에 갈음하기로 약정하였고, 위 약정에 따라 매매대금에서 임대차보증금과 이 사건 대출금을 공제한 잔액을 채권단회사에 지급한 뒤 이 사건 임대아파트 각 세대의 소유권을 이전받은 사실, ⑤ 피고들은 이 사건 대출금 이자를 지급하여 오다가 위 소유권이전등기청구소송의 항소심판결이 선고되자 그 지급을 중단하였고, 원고들은 위 소유권이전등기청구소송의 확정판결에 기하여 이 사건 각 임대아파트에 관하여 소유권이전등기를 마친 후 피고들의 위와 같은 연체로 인하여 이 사건 임대아파트에 관하여 경매가 진행되자 국민은행에 각 세대당 할당된 이 사건 대출금 채무원리금을 대환대출의 방식으로 상환하고, 경매취하비용 등을 지급한 사실을 인정한 후, 원고들이 위와 같이 상환한 대출금 및 경매취하비용 상당의 지급을 구하는 청구에 대하여, ① 채권단회사는 일반 임대사업자 모집 공고를 하면서 매각대금(인수차액)을 세대당 분양가에서 임차보증금과 국민주택기금 대출금 1,500만 원을 공제한 차액으로 공고하였고, ② 피고들은 채권단회사로부터 이 사건 임대아파트를 매수하면서 이 사건 공동근저당권설정등기 등이 담보하는 국민주택기금 대출금 1,500만 원씩을 인수하는 대신 위 금액만큼을 매매대금에서 공제한 나머지 금원만 채권단회사에 지급하고 이 사건 임대아파트의 소유권을 이전받음으로써 그와 같이 미리 공제한 1,500만 원에 상응하는 이득을 취하였으며, ③ 그 무렵 국민은행은 이 사건 공동근저당권설정등기 등의 채무자를 채권단회사에서 피고들로 교환적으로 변경하지는 않았지만 그와 같은 임대사업자 변동 경위를 아는 상태에서 계속하여 피고들로부터 이 사건 대출금에 대한 이자를 지급받아 채권자로서의 권리를 행사하는 방법으로 수익의 의사표시를 하였다고 봄이 상당하다는 등의 사정을 들어 피고들이 채권단회사로부터 위 국민주택기금 채무를 인수한 것은 이행인수가 아닌 병존적 채무인수로 봄이 상당하다고 판단하면서 원고들의 청구를 받아들인 것은 위와 같은 법리에 따른 것으로 정당하고(피고들이 들고 있는 판례는 매도인이 채권자에 대한 채무로부터 면책되는지 여부가 쟁점이 된 사안에서 채권자의 승낙이 없었으므로 이를 면책적 채무인수로 볼 수 없다고 본 사안으로, 채권자가 인수인에게 직접 청구를 할 수 있는지를 쟁점으로 하는 이 사건과 쟁점을 달리하여 이 사건에 적용될 수 없다), 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 판결 결과에 영향을 미친 법리오해 등의 잘못이 없다.  

그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들이 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   전수안(재판장) 양승태(주심) 김지형 양창수 

 

대법원 2008. 9. 11. 선고 2008다39663 판결
[임대차보증금][미간행]

【판시사항】

[1] 매수인이 매매 목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하면서 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 한 경우, 그 채무인수의 법적 성질 (=이행인수) 

[2] 주택임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖추기 전에 임차주택의 소유권이 양도되어 당연히 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수한 것으로 볼 수 없는 경우, 주택임차인의 행위가 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙의 의사표시에 해당하는지 여부의 판단 기준 

【참조조문】

[1] 민법 제454조 [2] 민법 제454조

【참조판례】

[1] 대법원 1995. 8. 11. 선고 94다58599 판결(공1995하, 3124)
대법원 1997. 6. 24. 선고 97다1273 판결(공1997하, 2271)
대법원 2001. 4. 27. 선고 2000다69026 판결(공2001상, 1244)
대법원 2006. 9. 22. 선고 2006다135 판결

【전 문】

【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 변호사 정성일)

【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 송기인)

【원심판결】 서울서부지법 2008. 4. 24. 선고 2007나8536 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 서울서부지방법원 합의부에 환송한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 원심은 채용증거를 종합하여, 원고가 2005. 8. 17. 피고로부터 이 사건 오피스텔을 보증금 45,000,000원, 기간 2005. 8. 31.부터 2006. 8. 30.까지 12개월로 정하여 임차하고, 피고에게 계약 당일 보증금 중 계약금 4,000,000원을, 2005. 8. 31. 보증금 중 잔금 41,000,000원을 각 지급하고 나서 위 2005. 8. 31.부터 2006. 11. 7.까지 이 사건 오피스텔에 거주한 사실, 피고는 위 임대차계약 체결 직전인 2005. 8. 13. 소외 1에게 이 사건 오피스텔을 매도하면서 그 매매대금의 지급에 갈음하여 피고가 이 사건 오피스텔을 임대하여 임차인으로부터 임대차보증금을 지급받고 소외 1이 이 사건 오피스텔에 관한 임대인의 지위를 승계하기로 약정하고, 2005. 9. 27. 이 사건 오피스텔에 관하여 소외 1 명의의 소유권이전등기를 마쳐 준 사실, 원고는 이 사건 오피스텔에 관하여 소외 1 명의의 소유권이전등기가 경료된 이후인 2005. 11. 17. 이 사건 오피스텔의 매도사실 및 임대인 지위승계 약정사실을 알면서도 주민등록을 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받은 다음, 2006. 2. 16. 이 사건 오피스텔에 대한 임의경매절차가 개시되자 그 경매법원에 임차인으로서 배당요구를 한 사실을 인정한 다음, 원고가 이 사건 오피스텔에 관하여 소외 1 명의의 소유권이전등기가 경료된 이후 이 사건 오피스텔의 매도사실 및 임대인 지위승계 약정사실을 알면서도 주민등록을 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받은 다음, 이 사건 오피스텔에 대한 임의경매절차에서 임차인으로서 배당요구를 하고 2006. 11. 7.까지 이 사건 오피스텔에 거주한 사실에 비추어 보면 원고는 소외 1이 임대인의 지위를 승계하는 것을 전제로 행동하였다고 봄이 상당하고 나아가 위 임대인 지위승계 약정에 대하여 승낙 또는 추인하였다고 볼 수 있으므로 위 임대차는 원고와 소외 1 사이에서 존속하였다고 판단하여 원고의 피고에 대한 보증금반환청구를 기각하였다. 

2. 그러나 원심의 조치는 다음과 같은 이유로 수긍할 수 없다.

부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위해서는 이에 대한 채권자 즉 임차인의 승낙이 있어야 한다( 대법원 1995. 8. 11. 선고 94다58599 판결, 대법원 1997. 6. 24. 선고 97다1273 판결, 대법원 2001. 4. 27. 선고 2000다69026 판결, 대법원 2006. 9. 22. 선고 2006다135 판결 참조). 이 경우 임차인의 승낙은 반드시 명시적 의사표시에 의하여야 하는 것은 아니고 묵시적 의사표시에 의하여서도 가능하다고 할 것이나, 주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖추기 전에 임차주택의 소유권이 양도되어 당연히 양수인이 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수한 것으로 볼 수 없는 경우 주택임차인의 어떠한 행위를 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙의 의사표시에 해당한다고 볼 것인지 여부는 그 행위 당시 임대차보증금의 객관적 회수가능성 등 제반 사정을 고려하여 신중하게 판단하여야 한다. 

기록에 의하면, 소외 1은 이 사건 오피스텔을 피고로부터 4,500만 원에 매수하여 2005. 9. 27. 소유권이전등기를 마친 후 2005. 10. 5. 소외 2에게 채권최고액을 6,000만 원으로 하는 근저당권을 설정하여 주었으나 그 근저당권 피담보채무를 변제하지 못하여 2006. 2. 16. 이 사건 오피스텔에 대하여 임의경매절차가 개시된 사실을 알 수 있는바, 위 법리에 비추어 보면, 이 사건 오피스텔의 소유권이 소외 1에게 이전된 후 근저당권이 설정된 상태에서 원고가 이 사건 오피스텔에 주민등록을 하고 임대차계약서(임대인은 피고로 되어 있다)에 확정일자를 받고 2006. 11. 7.까지 거주하였다고 하더라도 이는 주택임차인으로서 통상 취하는 조치에 불과하다고 보여지고 이 사건 오피스텔의 매매대금과 근저당권 채권최고액을 비교해 볼 때 임대차보증금 반환채권의 객관적 회수가능성이 의문시되는 상황이었으므로 이를 매도인인 피고를 면책시키는 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 승낙이나 추인으로 볼 수는 없고, 또한 소외 1이 이 사건 오피스텔을 매수한 후 설정한 근저당권 피담보채무의 불이행으로 인해 이 사건 오피스텔에 대해 임의경매절차가 개시됨으로써 위 근저당권 설정 이후에 대항력을 취득하고 임대차계약서에 확정일자를 받은 원고의 임대차보증금 반환채권의 경매절차에서의 회수가능성이 의문시되는 상황이라면 원고가 임차인으로서 그 경매절차에서 배당요구를 하였다고 하더라도 이를 보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙이나 추인으로 볼 수는 없다. 

이와 달리 원심은 소외 1이 임대인 지위를 승계하는 것을 전제로 원고가 행동함으로써 임대인 지위승계약정에 따른 보증금 반환채무의 면책적 인수에 대하여 승낙 또는 추인하였다고 보고 매도인인 피고에 대한 임대차보증금 반환청구를 기각하고 말았으니, 이러한 원심의 조치에는 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 관한 법리를 오해함으로써 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다. 

그러므로 나머지 상고이유에 관하여 나아가 살필 필요 없이 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관   김영란(재판장) 이홍훈 안대희(주심) 

 

대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다54627 판결
[소유권이전등기말소등][공2008상,523]

【판시사항】

부동산 매수인이 근저당채무 등 그 부동산에 결부된 부담을 인수하고 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 이행인수인지 병존적 채무인수인지의 판별 기준 

【판결요지】

사업이나 부동산을 매수하는 사람이 근저당채무 등 그 부동산에 결부된 부담을 인수하고 그 채무액만큼 매매대금을 공제하기로 약정하는 경우에, 매수인의 그러한 채무부담의 약정이 이행인수에 불과한지 아니면 병존적 채무인수 즉 제3자를 위한 계약인지를 구별하는 판별 기준은, 계약 당사자에게 제3자 또는 채권자가 계약 당사자 일방 또는 채무인수인에 대하여 직접 채권을 취득케 할 의사가 있는지 여부에 달려 있다. 구체적으로는 계약 체결의 동기, 경위 및 목적, 계약에 있어서의 당사자의 지위, 당사자 사이 및 당사자와 제3자 사이의 이해관계, 거래 관행 등을 종합적으로 고려하여 그 의사를 해석하여야 하는 것인데, 인수의 대상으로 된 채무의 책임을 구성하는 권리관계도 함께 양도한 경우이거나 채무인수인이 그 채무부담에 상응하는 대가를 얻을 때에는 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 이행인수가 아닌 병존적 채무인수로 보아야 한다. 

【참조조문】

민법 제105조, 제454조, 제539조

【참조판례】

대법원 1997. 10. 24. 선고 97다28698 판결(공1997하, 3602)

【전 문】

【원고, 상고인】 주식회사 국민은행 (소송대리인 법무법인 서정 담당변호사 송희섭외 1인)

【피고, 피상고인】 다나산업개발 주식회사외 2인

【원심판결】 대전고법 2007. 7. 6. 선고 2006나11515 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 대전고등법원으로 환송한다.

【이 유】

상고이유를 본다.

사업이나 부동산을 매수하는 사람이 근저당채무 등 그 부동산에 결부된 부담을 인수하고 그 채무액만큼 매매대금을 공제하기로 약정하는 경우에, 매수인의 그러한 채무부담의 약정은 채권자의 승낙이 없는 한 매도인 측을 면책시키는 이른바 면책적 채무인수라고 볼 수 없다. 나아가서 그러한 약정이 이행인수에 불과한지 아니면 병존적 채무인수 즉 제3자를 위한 계약인지를 구별함에 있어서 그 판별 기준은, 계약 당사자에게 제3자 또는 채권자가 계약 당사자 일방 또는 채무인수인에 대하여 직접 채권을 취득케 할 의사가 있는지 여부에 달려 있다 할 것이고, 구체적으로는 계약 체결의 동기, 경위 및 목적, 계약에 있어서의 당사자의 지위, 당사자 사이 및 당사자와 제3자 사이의 이해관계, 거래 관행 등을 종합적으로 고려하여 그 의사를 해석하여야 하는 것인데( 대법원 1997. 10. 24. 선고 97다28698 판결 참조), 인수의 대상으로 된 채무의 책임을 구성하는 권리관계도 함께 양도된 경우이거나 채무인수인이 그 채무부담에 상응하는 대가를 얻을 때에는 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 이행인수가 아닌 병존적 채무인수로 보아야 할 것이다. 

원심판결 이유에 의하면 원심은, 원고의 사해행위 주장에 대하여, 이 사건에서 제출된 증거만으로는 피고 다나산업개발 주식회사(이하 ‘피고 다나산업개발’이라고 한다)가 ○○종합건설의 원고에 대한 이 사건 대출금채무를 인수하여 원고가 직접 피고 다나산업개발에 대하여 이 사건 대출금채권을 취득하였다고 보기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 오히려 ① ○○종합건설과 피고 다나산업개발은 이 사건 매매계약을 체결함에 있어서 피고 다나산업개발이 이 사건 대출금채무를 인수한다고 약정하였을 뿐 채권자인 원고의 승낙을 얻거나 채무자를 변경하는 절차 등 그 채무인수의 구체적인 내용에 관하여는 약정을 한 바 없는 점, ② 원고가 이 사건 소를 제기하면서 제출한 2005. 8. 9.자 대출원장조회표에도 이 사건 대출금채무자로 ○○종합건설이 기재되어 있는 점, ③ 피고 다나산업개발은 ○○종합건설과 사이에 이 사건 매매계약을 체결하면서 ○○종합건설의 원고 및 △△△△△△ 주식회사에 대한 채무를 인수하는 한편으로 매매대금에서 위 채무를 공제하여 이 사건 대출금채무의 인수는 이 사건 매매대금의 지급에 갈음한 것으로 보이는 점, ④ 원고는 이 사건 대출금채권에 대한 담보로 ○○종합건설로부터 별지 제2목록 제1, 3, 4항 기재 토지에 관하여 1996. 7. 22. 채권최고액 9,750,000,000원 및 2,340,000,000원, 1998. 6. 24. 채권최고액 1,560,000,000원의 각 근저당권설정등기를 경료한 점, ⑤ 원고는 이 사건 사업주체변경동의서를 작성한 후에도 채무인수에 관한 어떠한 조치도 취하지 아니한 점 등에 비추어 보면, 피고 다나산업개발과 ○○종합건설은 그들 사이의 이 사건 매매계약 또는 이 사건 사업변경계획승인 당시 원고로 하여금 피고 다나산업개발에 대하여 직접 이 사건 대출금채권을 취득케 할 의사가 있었다고 보기 어렵다고 할 것이므로, 피고 다나산업개발이 ○○종합건설에 대한 관계에서만 원고에게 이 사건 대출금을 지급할 의무를 부담하는 이행인수를 한 것이라고 할 것이라고 판단하였다. 

그러나 위와 같은 판단은 수긍하기 어렵다.

병존적 채무인수는 구 채무자와 채무인수자 사이의 제3자(채권자)를 위한 계약으로서 그 계약체결시의 채권자의 승낙이나 채무자변경절차를 필요로 하는 것이 아니므로 위 ①, ②는 이 사건 매매계약상의 채무인수가 단순한 이행인수라고 볼 근거가 될 수 없고, 피고 다나산업개발이 이 사건 매매계약시에 그 매매대금에서 ○○종합건설의 원고 및 △△△△△△ 주식회사에 대한 채무를 공제하여 이 사건 대출금채무의 인수를 이 사건 매매대금의 지급에 갈음하였다는 위 ③의 점은 오히려 위 채무인수가 단순한 이행인수가 아니라 병존적 채무인수라고 보아야 할 근거라고 할 것이며, 그 외에 위 ④, ⑤의 점만으로는 위 채무인수를 이행인수라고 보기에 충분한 근거가 되지 못한다. 

앞의 법리에 비추어 볼 때, 이 사건의 경우 채무인수인인 피고 다나산업개발은 이 사건 양도대금을 정함에 있어 ○○종합건설의 원고에 대한 채무액 상당 금액을 미리 공제받음으로써 그 인수한 채무부담에 상응하는 이득을 취하였으므로 위 채무인수를 일응 병존적 채무인수로 볼 수 있을 것이며, 또한 원심이 인정한 사실관계에 의하면 2000. 12. 피고 다나산업개발은 원고로부터 ‘사업주체변경동의서’를 발급받아서 이를 동해시장에게 제출하였던바, 이와 같이 피고 다나산업개발이 원고에게 ‘사업주체변경동의서’ 발급을 요청한 것은 자신의 사업권 등 양도양수계약이 채권자를 위한 계약으로서의 성격을 가지고 있음을 스스로 표시한 것이라고 볼 것이므로, 이 점에 비추어 보더라도 위 채무인수를 병존적 채무인수로 보아야 할 것이다. 

그런데도 원심은 이 사건 채무인수가 단순한 이행인수에 불과하다고 보아서 원고의 피고 다나산업개발에 대한 채권을 피보전채권으로 한 사해행위취소 주장을 배척하였던바, 여기에는 이행인수 및 병존적 채무인수의 구별에 관한 법리를 오해한 위법이 있다. 

그러므로 더 나아가 나머지 상고이유에 대하여 판단하지 아니한 채로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원으로 환송하기로 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관   전수안(재판장) 고현철 양승태(주심) 김지형 

 

대법원 2006. 9. 22. 선고 2006다135 판결
[임대차보증금][미간행]

【판시사항】

[1] 매수인이 매매 목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하면서 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 한 경우, 그 채무인수의 법적 성질 (=이행인수) 

[2] 임차인이 임대차보증금 반환채무를 인수한 부동산 매수인과 새 임대차계약 체결을 거절하고 매도인에게 임대차보증금의 반환을 청구하고 있다면, 그 전에 임차인이 매수인을 위하여 임대차보증금을 관리하던 금융기관에 임대차보증금의 반환을 청구하였다가 다른 사람이 임차인의 명도확인서를 위조하여 임대차보증금을 반환받아 간 사실을 알고서 그를 사기혐의로 고소하였다 하더라도, 임차인이 매수인의 임대차보증금 반환채무의 면책적 채무인수에 동의하였다고 볼 수 없다고 한 사례 

【참조조문】

[1] 민법 제454조 [2] 민법 제105조, 제454조

【참조판례】

[1] 대법원 1994. 6. 14. 선고 92다23377 판결(공1994상, 1937)
대법원 1995. 8. 11. 선고 94다58599 판결(공1995하, 3124)
대법원 1997. 6. 24. 선고 97다1273 판결(공1997하, 2271)
대법원 2001. 4. 27. 선고 2000다69026 판결(공2001상, 1244)

【전 문】

【원고, 상고인】 김석문

【피고, 피상고인】 박은석

【원심판결】 부산지법 2005. 11. 25. 선고 2005나10699 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 부산지방법원 본원 합의부로 환송한다.

【이 유】

상고이유를 본다.

1. 원심의 판단

원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채택 증거들을 종합하여, 피고가 그 소유인 부산 부산진구 부전동 394-10 지상 한일빌딩의 304호(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)를 2000. 3. 31. 원고에게 임대차보증금 2,500만 원, 임대차기간 24개월로 정하여 임대한 사실, 위 임대차계약이 존속 중인 2002. 10.경 피고는 주식회사 천광건설(2003. 3. 17. 주식회사 우리성건설로 상호가 변경되었다. 이하 ‘천광건설’이라고 한다)에게 위 한일빌딩 건물과 그 대지를 7억 5,000만 원에 매도하였는데, 당시 피고와 천광건설은 위 빌딩에 임차한 원고를 비롯한 임차인들에 대한 피고의 임대인으로서의 권리와 의무를 천광건설이 인수하기로 한 사실, 2002. 10. 30. 위 빌딩에 대한 임대차보증금 총액을 원고의 임대차보증금을 포함한 1억 400만 원으로 정하여 피고의 위 빌딩에 대한 부동산 임대업에 관한 권리와 의무를 천광건설이 양수하기로 하는 사업양도양수계약을 체결하고, 2002. 11. 8. 위 토지와 건물에 관하여 천광건설 앞으로 소유권이전등기를 마쳐 준 사실, 천광건설은 2002. 11. 8. 위 매매대금을 마련하기 위하여 주식회사 한마음상호저축은행(이하 ‘한마음상호저축은행’이라 한다)으로부터 8억 8,000만 원을 대출받고 한마음상호저축은행 앞으로 채권 최고액 11억 4,400만 원의 근저당권설정등기를 마쳐주었는데, 당시 천광건설과 한마음상호저축은행은 위 대출금 중 1억 3,400만 원은 위 빌딩에 임차한 임차인들의 임대차보증금이 위 대출금채권보다 선순위로 될 경우를 대비하여 한마음상호저축은행에서 관리하되, 임차인들 명의의 명도확인서를 제출할 경우 이를 지급하기로 하였던 사실, 천광건설이 2002. 11. 중순경 원고에게 임대차보증금을 1,000만 원, 차임을 월 30만 원으로 하는 내용의 새로운 임대차계약의 체결을 요구하면서, 이에 응하지 않으려면 사무실을 비워주고 보증금은 한마음상호저축은행에 예치시켜 두었으니 환불받아 가라고 하자, 원고는 새로운 임대차 계약 요구에 응하지 아니한 사실, 이후 원고가 2003. 3. 7. 이 사건 건물을 천광건설에게 명도한 후, 한마음상호저축은행에게 임대차보증금의 반환을 청구하였으나, 이미 천광건설의 소외인이 2002. 12. 18.경 원고 명의의 명도확인서를 위조하여 같은 달 19. 한마음상호저축은행으로부터 임대차보증금을 송금 받은 후였으므로 보증금을 반환받지 못한 사실, 이에 원고가 소외인 등을 형사고소한 사실 등을 인정하였다. 

나아가 원심은, 피고와 천광건설이 이 사건 빌딩을 매매하면서 원고에게 알리지 않아 매매 사실을 전혀 몰랐고, 임대인 지위 이전에 동의한 바도 없으므로 피고는 임대인으로서 원고에게 이 사건 임대차보증금을 반환할 의무가 있다는 취지의 원고의 주장에 대하여, 원고는 늦어도 천광건설이 원고에게 새로운 임대차계약 체결을 요구한 2002. 11. 중순경에는 이 사건 빌딩의 매매 사실과 임대인 지위 양도 사실을 알았음에도 위 임대인 지위 양도에 관하여 곧 이의를 제기하였다는 점을 인정할 증거가 없고, 오히려 원고는 임대차보증금을 한마음상호저축은행에서 반환받을 목적으로 2003. 3. 7. 임대차목적물인 이 사건 건물을 명도하였고, 천광건설의 소외인이 원고 명의의 명도확인서를 위조하여 임대차보증금을 반환 받아 간 사실을 알게 되자 2003. 7. 22. 소외인을 사기혐의로 고소한 사실 등에 비추어 보면, 피고와 천광건설 간의 임대인 지위 양도 약정은 임차인인 원고에 대하여도 구속력이 있다고 봄이 상당하므로, 피고가 여전히 임대인의 지위에 있음을 전제로 하는 원고의 주장은 이유 없다고 판단하였다. 

2. 이 법원의 판단

그러나 원심의 위와 같은 판단은 수긍할 수 없다.

부동산의 매수인이 매매 목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편, 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위해서는 이에 대한 채권자 즉 임차인의 승낙이 있어야 한다( 대법원 1995. 8. 11. 선고 94다58599 판결, 1997. 6. 24. 선고 97다1273 판결, 2001. 4. 27. 선고 2000다69026 판결 등 참조). 

이 사건의 경우, 앞서 본 바와 같이 천광건설이 피고로부터 이 사건 건물을 포함한 위 건물 및 토지를 매수한 이후 원고와 새로운 내용의 임대차계약을 체결하고자 하였으나 원고가 이를 거절하고, 이 사건 건물을 천광건설에 명도하고서 피고에게 이 사건 임대차보증금의 반환을 청구하고 있는 만큼, 천광건설이 임대차보증금을 맡겨 두었다는 한마음상호저축은행에 대하여 임대차보증금의 반환을 청구하였으나 소외인이 원고 명의의 명도확인서를 위조하여 임대차보증금을 반환받아 간 사실을 알게 되자 소외인을 사기혐의로 고소한 사실 등의 사정만으로는 천광건설이 피고의 원고에 대한 임대차보증금 반환채무까지 면책적으로 인수하였다거나, 원고가 면책적 채무인수에 동의하거나 이를 승낙하였다고 인정할 수는 없을뿐더러, 천광건설이 피고의 임대인으로의 지위를 승계하는 데 대하여 원고가 묵시적으로나마 이의를 제기하였다고 볼 여지도 있다. 

한편 원심이 인용한 대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정은 이 사건과는 그 사안이 달라 이 사건에 그대로 적용할 수 없는 것으로 보인다. 

그럼에도 불구하고, 원심이 천광건설이 피고의 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수한 것인지, 원고가 그와 같은 면책적 채무인수에 관하여 동의 또는 승낙하였는지에 관하여 더 나아가 살피지 않은 상태에서, 피고와 천광건설 사이의 인수약정만으로 피고의 원고에 대한 임대차보증금 반환채무가 소멸하였다고 판단한 것에는, 임대차보증금 반환채무의 인수에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이므로, 이를 지적하는 취지의 원고의 상고이유의 주장은 이유 있다. 

3. 결 론

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원으로 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관   김영란(재판장) 김황식 이홍훈(주심) 안대희 

 

대법원 2002. 5. 10. 선고 2000다18578 판결
[보증채무금][공2002.7.1.(157),1323]

【판시사항】

[1] 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 채무를 인수하는 한편, 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 채무인수의 성질 (=이행인수)과 매수인은 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금지급의무를 다하는 것인지 여부 (적극) 및 매수인의 인수채무불이행 등으로 인한 매수인의 매도인에 대한 손해배상채무 등은 매매대금 지급채무에 갈음한 것의 변형인지 여부 (적극) 

[2] 부동산매매계약과 함께 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 채무를 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 하는 이행인수계약이 이루어진 경우, 그 매매대금채무나 매수인이 인수한 채무에 대한 보증인이 부담하는 보증채무의 내용  

[3] 토지 매수인은 토지를 담보로 한 금융기관에 대한 대출금상환채무를 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정하고, 토지 매수인과 그 토지상의 건물 신축공사도급계약을 체결한 수급인은 그 인수 대출금상환채무를 보증하면서 도급계약 등이 해약될 경우 보증은 무효화하기로 약정하였는데, 그 후 도급계약이 해약된 경우, 그 보증계약은 도급계약이 해약됨으로써 해제조건이 성취되었다 하여 당연히 소급적으로 실효되는 것은 아니라고 한 사례 

【판결요지】

[1] 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무, 가압류채무, 임대차보증금 반환채무를 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 다른 특별한 사정이 없는 이상, 이는 매도인을 면책시키는 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 매수인이 그 채무를 현실적으로 변제할 의무를 부담한다고도 해석할 수 없으며, 특별한 사정이 없는 한 매수인이 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금지급의무를 다한 것으로 보아야 하고, 또한 이 약정의 내용은 매도인과 매수인과의 계약으로 매수인이 매도인의 채무를 변제하기로 하는 것으로서 매수인은 제3자의 지위에서 매도인에 대하여만 그의 채무를 변제할 의무를 부담함에 그치며, 한편 이와 같이 부동산매매계약과 함께 이행인수계약이 이루어진 경우 매수인이 인수한 채무는 매매대금 지급채무에 갈음한 것으로서 매도인이 매수인의 인수채무불이행으로 말미암아 또는 임의로 인수채무를 대신 변제하였다면 그로 인한 손해배상채무 또는 구상채무는 인수채무의 변형으로서 매매대금 지급채무에 갈음한 것의 변형으로 보아야 한다. 

[2] 민법 제429조 제1항에 의하면, '보증채무는 주채무의 이자, 위약금, 손해배상 기타 주채무에 종속한 채무를 포함한다.'고 규정되어 있으므로, 부동산매매계약과 함께 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무, 가압류채무, 임대차보증금 반환채무를 인수하는 한편, 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 하는 이행인수계약이 이루어진 경우 그 매매대금채무나 매수인이 인수한 채무를 보증한 자는 매도인이 매수인의 인수채무 불이행으로 말미암아 또는 임의로 인수채무를 대신 변제하여 매수인이 매도인에게 부담하게 되는 손해배상채무 또는 구상채무에 대하여도 보증채무를 부담하게 되며, 나아가 매수인의 인수채무 불이행으로 인한 손해가 계속적으로 발생하거나 매도인이 매수인의 인수채무를 계속적으로 대신 변제하여 나가는 경우도 있을 수 있고, 이러한 경우의 보증은 계속적 보증의 성질도 갖게 된다. 

[3] 토지 매수인은 토지를 담보로 한 금융기관에 대한 대출금상환채무를 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정하고, 토지 매수인과 그 토지상의 건물 신축공사도급계약을 체결한 수급인은 그 인수 대출금상환채무를 보증하면서 도급계약 등이 해약될 경우 보증은 무효화하기로 약정하였는데, 그 후 도급계약이 해약된 경우, 그 보증계약은 도급계약이 해약됨으로써 해제조건이 성취되었다 하여 당연히 소급적으로 실효되는 것은 아니라고 한 사례. 

【참조조문】

[1] 민법 제454조[2] 민법 제428조, 제429조, 제454조[3] 민법 제147조, 제428조, 제454조

【참조판례】

[1] 대법원 1993. 2. 12. 선고 92다23193 판결(공1993상, 963)
대법원 1993. 6. 29. 선고 93다19108 판결(공1993하, 2141)
대법원 1995. 8. 11. 선고 94다58599 판결(공1995하, 3124)
대법원 1998. 7. 24. 선고 98다13877 판결(공1998하, 2223)
대법원 1998. 10. 27. 선고 98다25184 판결(공1998하, 2771)

【전 문】

【원고,상고인】 원고 (소송대리인 변호사 안용득)

【피고,피상고인】 주식회사 대우 (소송대리인 변호사 이영수)

【원심판결】 서울고법 2000. 3. 7. 선고 99나40 182 판결

【주문】

원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이유】

상고이유를 본다.

1. 제1점에 대하여

원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판시와 같은 사실관계에 기초하여, 피고는 1997. 3. 19. 이 사건 토지의 매수인인 주식회사 씨티타운건설(이하 '씨티타운'이라 한다.)과 공사도급계약{공사금액이 확정되지 않은 상태에서의 협약이다(을 제1호증). 그 후 1997. 7. 30. 건설공사도급계약서가 작성되었다(을 제2호증).}을 체결하면서 매도인인 원고의 요구로 씨티타운의 매매대금채무를 보증하게 되었는바, 당시 원고와 씨티타운 사이에서 계약금과 중도금은 이미 지급된 상태였기 때문에 피고가 보증한 매매대금채무는 매매계약상의 잔금지급의무, 즉 이 사건 토지를 담보로 한 금융기관 융자금의 반환 및 양도소득세 납부의무의 인수를 의미하는 것임이 분명하고, 피고로서는 공사도급계약이 존속되어 피고가 공사를 계속 수행할 것을 전제조건으로 하여 이러한 보증행위를 한 것으로 판단되며, 따라서 피고가 1997. 5. 22. 원고에게 교부한 이행보증서(갑 제2호증)는 앞서 보증한 매매대금지급의무의 내용을 더욱 명확하게 하기 위하여 작성된 것에 불과하고, 1997. 3. 19.자 보증서(갑 제3호증의 1)에 명시된 '공사도급계약 등이 해약될 경우 보증내용은 무효화한다.'는 조건은 여전히 유효하다고 보아야 할 것이라고 판단하였다. 

기록에 비추어 살펴보면, 이러한 원심의 사실인정과 판단은 옳은 것으로 수긍이 가고, 거기에 채증법칙을 위배하여 사실을 오인한 위법이 없다. 

이 점을 다투는 상고이유는 받아들이지 아니한다.

2. 제2점에 대하여

가. 원심은 또, 피고가 1998. 3. 5. 씨티타운의 부도 등을 이유로 도급계약을 적법히 해지한 이상 피고의 보증행위는 그 조건의 성취에 따라 효력을 상실하였고, 나아가 원고로서는 융자금채무 및 양도소득세 납부의무를 현실적으로 이행하여야 주채무자인 씨티타운에 대하여 구상권을 행사할 수 있는 법리인데, 원고가 금융기관에 대한 채무 일부를 변제함으로써 씨티타운에 대한 구상권을 취득한 것은 도급계약이 해지되어 이미 보증이 무효로 된 이후이므로, 피고에게 보증책임을 물을 수 없다고 판단하였다. 

나. 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무, 가압류채무, 임대차보증금 반환채무를 인수하는 한편, 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 다른 특별한 사정이 없는 이상, 이는 매도인을 면책시키는 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 매수인이 그 채무를 현실적으로 변제할 의무를 부담한다고도 해석할 수 없으며, 특별한 사정이 없는 한 매수인이 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금지급의무를 다한 것으로 보아야 하고, 또한 이 약정의 내용은 매도인과 매수인과의 계약으로 매수인이 매도인의 채무를 변제하기로 하는 것으로서 매수인은 제3자의 지위에서 매도인에 대하여만 그의 채무를 변제할 의무를 부담함에 그치며, 한편 이와 같이 부동산매매계약과 함께 이행인수계약이 이루어진 경우 매수인이 인수한 채무는 매매대금 지급채무에 갈음한 것으로서 매도인이 매수인의 인수채무불이행으로 말미암아 또는 임의로 인수채무를 대신 변제하였다면 그로 인한 손해배상채무 또는 구상채무는 인수채무의 변형으로서 매매대금 지급채무에 갈음한 것의 변형으로 보아야 할 것이다(대법원 1993. 2. 12. 선고 92다23193 판결, 1998. 10. 27. 선고 98다25184 판결 등 참조). 

한편, 민법 제429조 제1항에 의하면, '보증채무는 주채무의 이자, 위약금, 손해배상 기타 주채무에 종속한 채무를 포함한다.'고 규정되어 있으므로, 위와 같이 부동산매매계약과 함께 이행인수계약이 이루어진 경우 그 매매대금채무나 매수인이 인수한 채무를 보증한 자는 매도인이 매수인의 인수채무 불이행으로 말미암아 또는 임의로 인수채무를 대신 변제하여 매수인이 매도인에게 부담하게 되는 손해배상채무 또는 구상채무에 대하여도 보증채무를 부담하게 되며, 나아가 매수인의 인수채무 불이행으로 인한 손해가 계속적으로 발생하거나 매도인이 매수인의 인수채무를 계속적으로 대신 변제하여 나가는 경우도 있을 수 있고, 이러한 경우의 보증은 계속적 보증의 성질도 갖게 된다. 

또, 민법 제147조에 의하면, 조건 성취의 효과는 조건이 성취된 때로부터 발생하고 소급하지 아니하는 것을 원칙으로 하고, 다만 예외적으로 조건부 법률행위의 당사자가 조건 성취의 효과를 그 성취 전에 소급하게 할 의사를 표시한 때에는 소급효가 인정된다고 규정하고 있는바, 이 사건 보증서(갑 제3호증의 1)의 '갑과 을 간에 97. 3. 19.자로 체결한 협약서 제13조에 의거 협약이 해약되거나 향후 체결될 공사도급계약서상의 해약조건에 의거 해약될 경우 제1조 및 제2조의 보증내용은 무효화한다.'는 문언만으로는 원·피고, 특히 피고가 소급효의 의사를 표시한 것인지가 분명하지 아니할 뿐더러, 이 사건 보증서상 공사도급계약의 '해약'은 해제만이 아니라 해지의 경우도 포함되는 것으로 이해되므로, 공사도급계약의 해약이 당연히 소급효가 있는 것은 아닌 점, 또 이 사건 보증서에 의한 보증계약은 일반적인 매매대금채무의 보증과 달리 계속적 보증의 성격도 함께 갖고 있는 점 등에 비추어 보면, 공사도급계약의 해약 여부와 연계된 이 사건 보증계약의 효력은 공사도급계약이 해약됨으로써 해제조건이 성취되었다 하여 당연히 소급적으로 실효되는 것은 아니라고 봄이 상당하다{이렇게 보지 않으면, 이 사건에서와 같이 공사가 어느 정도 진행된 뒤에(기록 248쪽 참조), 또는 거의 완료된 단계에서 공사도급계약이 해지된 경우에 피고는 기성고에 따른 공사대금채권을 그대로 취득하는 데 반하여, 원고에 대한 보증금채무 특히 이미 발생한 보증금채무까지 모두 소급하여 면한다고 하게 되어 부당한 결과가 될 수도 있다}. 

따라서 원심의 판시 중 보증채무의 내용이나 해제조건의 성취에 따른 보증계약의 효력에 관한 판시는 다소 부적절하거나 부족하기는 하지만, 대체로 이와 같은 법리에 따른 것으로서 수긍할 수 있다. 

다. 그러나 원심은, 원고가 주식회사 현대상호신용금고와 주식회사 금정상호신용금고에 대한 대출원리금채무 중 합계 4억 71,290,040원을 변제한 시기가 이 사건 공사도급계약이 해지되어 원고와 피고 사이의 보증계약이 해제조건의 성취로 실효된 이후임을 전제로 하여, 피고에게 보증책임을 물을 수 없다고 판단하였으나, 이러한 원심의 판단은 수긍하기 어렵다. 

제1심법원의 현대상호신용금고와 금정상호신용금고에 대한 각 사실조회결과(기록 196쪽 이하 및 256쪽 이하)를 보면, 현대상호신용금고의 경우, 대출원금 10억 원에 대한 이자 24회분 합계 3억 17,913,144원이 납입되고 1999. 1. 8. 현재 1억 원 이상의 이자가 연체되어 있는 사실을 알 수 있을 뿐, 그 납입 주체와 납입 시기에 대하여는 이를 알 수 없고, 금정상호신용금고의 경우, 대출원금 합계 10억 1,500만 원에 대한 1997. 12. 24.까지 이자 합계 1억 53,376,896원이 1997. 1. 20.부터 같은 해 12. 24. 사이에 납입된 것으로, 이는 공사도급계약이 해지된 1998. 3. 5. 이전인 사실을 알 수 있고, 다만 그 납입 주체에 대하여는 알 수가 없다. 

따라서 원심으로서는 이들 상호신용금고에 이자가 납입된 시기와 금액, 납입 주체에 대하여 심리하여 그 납입 시기를 특정하고 공사도급계약이 해지되어 보증계약이 실효된 시점과 비교하여 보았어야 함에도 불구하고, 그러한 조치 없이 보증계약이 실효된 이후에 변제되었다고 단정한 원심판결에는 증거에 의하지 아니하고 사실을 인정하거나, 채증법칙 위배 또는 심리미진으로 사실을 오인한 위법이 있고, 이는 판결에 영향을 미쳤음이 분명하다. 

3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관   윤재식(재판장) 송진훈(주심) 변재승 이규홍 

 

대법원 2001. 9. 25. 선고 2001다1942 판결
[손해배상(기)][공2001.11.15.(142),2333]

【판시사항】

[1] 경매법원이 이해관계인에게 배당요구의 사실을 통지하지 않은 것이 당해 배당요구채권자에 대한 관계에서 불법행위를 구성하는지 여부 (소극) 

[2] 구 주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인이 임대차기간의 만료 전에 배당요구를 한 경우, 경매법원의 담당공무원이 임대인에게 배당요구 사실을 통지하지 않은 것이 임차인에 대한 관계에서 의무위반이 되는지 여부 (소극) 

[3] 구 주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인이 임대차기간 중 배당요구를 하고 배당을 받았으나, 경매법원이 배당요구 사실을 채무자인 임대인에게 통지하지 아니하여 그 임대차관계가 종료되지 않음으로써 임차인의 우선변제권이 인정되지 않은 결과 다른 배당채권자가 제기한 부당이득금 반환청구 소송에서 패소한 경우, 임차인에 대한 국가배상책임을 인정하지 않은 사례 

[4] 물건명세서에 임차인의 배당요구나 그 통지에 관한 사항이 기재되지 않은 것이 낙찰불허가 사유가 되는‘물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때'에 해당하는지 여부 (소극) 

【판결요지】

[1] 배당요구의 사실을 경매법원이 이해관계인에게 통지하도록 규정한 민사소송법 제606조 제1항의 취지는 배당받을 자의 범위가 변경됨을 집행절차에 참가하고 있는, 당해 배당요구채권자 이외의 다른 채권자에게 알려 주어 채권의 존부와 액수를 다툴 수 있도록 하려는 데 있고, 이러한 통지가 결여된다고 하여도 배당요구의 효력에는 아무런 영향이 없으므로, 비록 경매담당공무원이 배당요구 사실을 채무자나 소유자 혹은 다른 배당요구채권자 등에게 통지하지 아니하였다 하여도, 당해 배당요구채권자에 대한 관계에 있어서는 불법행위를 구성할 만한 직무상 주의의무위반이 있다고 볼 수 없다.  

[2] 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것)하에서는, 임차인의 배당요구시까지 임대차가 종료되지 아니한 경우 임대인에 대한 배당요구 사실의 통지가 있게 되면 임대차계약의 해지가 있은 것으로 되어 배당요구한 임차인은 우선변제권에 의하여 낙찰대금으로부터 임차보증금을 배당받을 수 있고, 그와 같은 통지가 없으면 아직은 임대차가 종료되지 아니한 것이어서 임차인이 낙찰대금으로부터 임차보증금을 배당받을 수는 없는 것이나, 원래 임대인의 채무불이행 등을 이유로 하는 임대차계약의 해지는 임차인이 임대인에 대하여 통지를 함으로써 효력이 생기는 것으로서 임대차계약의 해지를 이유로 배당요구를 하는 임차인으로서는 스스로 해지통지를 하여 임대차를 종료시킨 후 배당요구를 함이 원칙이고, 배당요구 통지를 통한 임대차의 해지는 미처 임대차를 종료시키지 않은 채 배당요구를 한 경우에 법원이 배당요구 사실의 통지를 하여 임대인에게 도달되면 이로써 임대차계약 해지의 효력을 발생할 수 있다는 것으로서, 그로 인하여 배당요구를 한 임차인이 어떤 이익을 얻는다고 하더라도 이는 반사적 이익에 지나지 않는다고 할 것이므로, 경매법원의 담당공무원이 민사소송법 제606조 제1항에 따라 임대인인 채무자 또는 소유자에게 배당요구 사실을 통지하지 아니하였고 그로 인하여 배당요구를 한 임차인의 법률상의 지위에 어떤 영향을 미쳤다고 하더라도 이것이 임차인에 대한 관계에서 의무위반이 된다고는 할 수 없다. 

[3] 구 주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인이 임대차기간 중 배당요구를 하고 배당을 받았으나, 경매법원이 배당요구 사실을 채무자인 임대인에게 통지하지 아니하여 그 임대차관계가 종료되지 않음으로써 임차인의 우선변제권이 인정되지 않은 결과 다른 배당채권자가 제기한 부당이득금 반환청구 소송에서 패소한 경우, 임차인에 대한 국가배상책임을 인정하지 않은 사례. 

[4] 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것)상 제3자에 대한 대항요건과 확정일자를 갖춘 선순위 임차인이 입찰기일까지 배당요구를 하지 않은 경우에 일반 매수희망자는 그 주택을 낙찰받게 되면 그 임대차에 관한 권리·의무를 승계하여야 할 것으로 예상하고 입찰에 참가하게 되는 것인바, 위 임차인이 입찰이 끝난 후 낙찰기일 전에 배당요구를 하였으나 임대차가 아직 종료되지 아니하였고 법원에 의한 배당요구 사실의 통지가 임대인인 채무자 또는 소유자에게 도달되지도 아니한 결과 위 배당요구에도 불구하고 임차주택의 환가대금에서 임차보증금을 우선변제받을 수 없고, 따라서 일반 매수희망자(또는 최고가매수신고인)가 여전히 위 권리·의무를 승계하게 된다고 하더라도, 이는 당초부터 예상한 바와 같은 것이어서 입찰물건명세서에 임차인의 배당요구 사실이 기재되어 있지 않았다는 사정만으로는 일반 매수희망자가 그 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어서 어떠한 영향을 받게 되었다고 보기는 어렵고, 뿐더러 배당요구 사실의 통지 여부나 그 도달 여부는 경매물건명세서의 기재사항이 아님은 민사소송법 제617조의2의 문언상 명백하므로, 물건명세서상 임차인의 배당요구나 그 통지에 관한 사항이 기재되지 아니하였다고 하여 낙찰불허가 사유가 되는‘물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때'에 해당하는 것으로 볼 수는 없다고 할 것이다(만일 입찰 후 낙찰기일 전에 우선변제권 있는 임차인에 의한 배당요구가 있었고 그 임대차가 이미 종료된 것이거나 배당요구 사실이 임대인에게 통지됨으로써 임대차 종료의 효력이 발생되었다면, 경매법원으로서는 낙찰을 불허가하고 다시 경매에 부치는 등의 조치를 취하여야 할 것이다). 

【참조조문】

[1] 민사소송법 제606조 제1항, 국가배상법 제2조 제1항[2] 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조의2 제1항, 민사소송법 제606조 제1항, 국가배상법 제2조 제1항[3] 민사소송법 제606조 제1항, 국가배상법 제2조 제1항[4] 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조의2 제1항, 민사소송법 제617조의2, 제633조 제6호 

【참조판례】

[1][2][3] 대법원 2001. 9. 25. 선고 99다4528 판결(공보불게재)

[2] 대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결(공1996하, 2458)
대법원 1998. 9. 18. 선고 97다28407 판결(공1998하, 2509)

【전 문】

【원고,상고인겸피상고인】 원고

【피고,피상고인겸상고인】 대한민국

【원심판결】 서울지법 2000. 12. 6. 선고 2000나22972 판결

【주문】

원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송한다. 원고의 상고를 기각한다.

【이유】

1. 피고의 상고이유에 대하여

가. 원심의 사실인정 및 판단

원심은 그 내세운 증거를 종합하여, 원고는 1995. 4. 21. 소외 1과 사이에 그 소유의 이 사건 아파트에 관하여 전세금 45,000,000원, 전세기간 1995. 5. 30.부터 2년으로 한 채권적 전세계약(이하 '이 사건 전세계약'이라고 한다)을 체결한 후 위 아파트를 인도받아 같은 해 5월 31일 위 아파트의 소재지를 주소지로 하여 주민등록 전입신고를 하고 위 전세계약서에 확정일자를 받은 사실, 소외 1은 1995. 6. 24. 주식회사 태산상호신용금고(이하 '태산금고'라고 한다)와 사이에 이 사건 아파트에 관하여 채권최고액 58,000,000원, 채무자 소외 2, 근저당권자 태산금고로 한 근저당권설정계약을 체결하고 이에 기하여 태산금고 명의로 근저당권설정등기를 경료하여 준 사실, 그 후 이 사건 아파트에 관하여는 근저당권자인 태산금고의 임의경매신청에 의하여 1995. 11. 6. 수원지방법원 성남지원 95타경16464호로 경매개시결정이 내려졌는데, 원고는 1996. 3. 11. 위 법원에 확정일자를 갖춘 채권적 전세권자로서 권리신고 및 전세금 45,000,000원에 대한 배당요구를 한 사실, 그런데 위 법원 소속 경매담당공무원은 채무자인 소외 1을 비롯한 이해관계인들에게 원고가 배당요구를 하였다는 사실을 통지하지 아니하였으며, 위 법원은 원고가 배당요구를 한 다음 날인 같은 달 12일 위 배당요구 사실이 통지되지 아니한 상태에서 최고가매수신고인인 소외 3에 대한 낙찰허가결정을 하였고, 그 후 같은 해 5월 28일 실시된 배당기일에 낙찰대금 75,100,000원에서 집행비용을 공제한 나머지 73,006,673원 중 제1순위로 채권적 전세권자인 원고에게 45,000,000원을, 제2순위로 근저당권자인 태산금고에게 나머지 28,006,673원을 배당한 사실, 원고는 경매법원으로부터 위 배당금 45,000,000원을 받기 위하여 그 전에 이 사건 아파트를 소외 3에게 명도하였는데, 그 후 태산금고는 원고와 소외 1 사이에 체결된 이 사건 전세계약이 위 배당기일까지 종료되지 아니하여 위 경매절차에서 원고가 근저당권자인 태산금고에 우선하여 배당받을 수 없다는 이유로, 원고를 상대로 태산금고가 채권신고한 금 51,772,491원 중 배당받지 못한 금 23,765,818원을 반환하라는 부당이득반환소송을 제기하였고, 1996. 11. 28. 제1심인 수원지방법원 성남지원(96가단13261호)에서는 태산금고의 청구를 기각하는 판결을 선고하였으나, 1997. 6. 4. 항소심인 수원지방법원(97나581호)에서는 경매법원이 원고가 배당요구를 한 사실을 채무자인 소외 1에게 통지하지 아니하여 이 사건 전세계약이 종료되지 아니하였고 따라서 원고는 법률상 원인 없이 배당금을 수령하였다는 이유로 제1심판결을 취소하면서, 태산금고가 구하는 부당이득금 23,765,818원 및 이에 대하여 1996. 8. 18.부터 1997. 6. 4.까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚을 때까지는 연 25%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급하라는 판결을 선고하였고, 이에 대하여 원고가 상고하였으나 1998. 9. 18. 대법원(97다28407호)에서 원고의 상고를 기각하는 판결을 선고한 사실, 이에 원고는 태산금고에게 위 항소심에서 인용된 위 부당이득금 23,765,818원 및 이에 대한 지연손해금과 소송비용을 합하여 1998. 2. 4. 금 25,852,652원, 1999. 1. 19. 금 4,021,257원, 합계 금 29,873,909원을 지급한 사실을 인정한 다음, 민사소송법 제728조에 의하여 이 사건과 같은 담보권의 실행을 위한 부동산의 경매에 준용되는 같은 법 제605조 제1항, 제606조 제1항에서는 민법 등에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 부동산에 대한 경락기일(낙찰기일)까지 배당요구를 할 수 있고, 이 경우 법원은 배당요구 사실을 이해관계인(같은 법 제607조 제2호에서는 채무자 및 소유자를 경매절차의 이해관계인으로 규정하고 있다)에게 통지하여야 한다고 규정하고 있는 점, 원고와 같이 이 사건 아파트의 낙찰인에게 대항할 수 있는 채권적 전세권자라도 스스로 채권적 전세관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 그 전세기간의 만료전이라도 전세계약을 해지함으로써 우선변제를 청구할 수 있는 것이고, 또한 원고가 경매법원에 배당요구를 하는 것은 스스로 더 이상 채권적 전세관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표명하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 이 사건 전세계약의 해지의 의사표시로 볼 수 있으나 다만, 이 경우에도 경매법원이 채무자인 소외 1에게 원고의 배당요구 사실을 통지하여야만 비로소 이 사건 전세계약이 적법하게 해지되므로 경매법원의 통지 여부는 원고의 전세금반환채권의 행사에 직접적인 영향을 미치게 되는 점 등을 종합하여 보면, 경매법원으로서는 채권적 전세권자가 입찰기일(경매기일)까지 권리신고 및 배당요구를 하지 아니하다가 낙찰기일(경락기일) 전에 권리신고 및 배당요구를 한 경우에는 이를 반드시 채무자에게 통지하여야 할 의무를 부담하고, 나아가 물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 것으로 보아 민사소송법 제728조에 의하여 준용되는 같은 법 제633조 제6호, 제635조 제2항에 의하여 직권으로 일단 경락(낙찰)불허결정을 한 후 다시 새로운 경매절차를 진행하여야 한다고 봄이 상당하므로, 위 경매담당공무원이 채무자인 소외 1에게 원고가 배당요구를 하였다는 사실을 통지하지 아니한 채 경매절차를 그대로 진행한 것은 공무원이 그 직무를 집행함에 당하여 고의 또는 과실로 법령에 위반한 경우에 해당하므로, 국가배상법 제2조에 의하여 피고는 위 경매담당공무원의 직무상 위법행위로 인하여 원고에게 발생한 손해를 배상할 책임이 있다고 판단하였다. 

나. 대법원의 판단

그러나 배당요구의 사실을 경매법원이 이해관계인에게 통지하도록 규정한 민사소송법 제606조 제1항의 취지는 배당받을 자의 범위가 변경됨을 집행절차에 참가하고 있는, 당해 배당요구채권자 이외의 다른 채권자에게 알려 주어 채권의 존부와 액수를 다툴 수 있도록 하려는 데 있고, 이러한 통지가 결여된다고 하여도 배당요구의 효력에는 아무런 영향이 없으므로, 비록 경매담당공무원이 배당요구 사실을 채무자나 소유자 혹은 다른 배당요구채권자 등에게 통지하지 아니하였다 하여도, 당해 배당요구채권자에 대한 관계에 있어서는 불법행위를 구성할 만한 직무상 주의의무위반이 있다고 볼 수 없다고 할 것이다. 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 하에서는, 임차인의 배당요구시까지 임대차가 종료되지 아니한 경우 임대인에 대한 배당요구 사실의 통지가 있게 되면 임대차계약의 해지가 있은 것으로 되어 배당요구한 임차인은 우선변제권에 의하여 낙찰대금으로부터 임차보증금을 배당받을 수 있고, 그와 같은 통지가 없으면 아직은 임대차가 종료되지 아니한 것이어서 임차인이 낙찰대금으로부터 임차보증금을 배당받을 수는 없는 것이나(대법원 1998. 9. 18. 선고 97다28407 판결 등 참조), 원래 임대인의 채무불이행 등을 이유로 하는 임대차계약의 해지는 임차인이 임대인에 대하여 통지를 함으로써 효력이 생기는 것으로서 위와 같은 경우에 배당요구를 하는 임차인으로서는 스스로 해지통지를 하여 임대차를 종료시킨 후 배당요구를 함이 원칙이고, 위에서 본 배당요구 통지를 통한 임대차의 해지는 미처 임대차를 종료시키지 않은 채 배당요구를 한 경우에 법원이 배당요구 사실의 통지를 하여 임대인에게 도달되면 이로써 임대차계약 해지의 효력을 발생할 수 있다는 것으로서, 그로 인하여 배당요구를 한 임차인이 어떤 이익을 얻는다고 하더라도 이는 반사적 이익에 지나지 않는다고 할 것이므로, 경매법원의 담당공무원이 위 법조항에 따라 임대인인 채무자 또는 소유자에게 배당요구 사실을 통지하지 아니하였고 그로 인하여 배당요구를 한 임차인의 법률상의 지위에 어떤 영향을 미쳤다고 하더라도 이것이 임차인에 대한 관계에서 의무위반이 된다고는 할 수 없을 것이다. 

또한, 주택임대차보호법상 제3자에 대한 대항요건과 확정일자를 갖춘 선순위 임차인이 입찰기일까지 배당요구를 하지 않은 경우에 일반 매수희망자는 그 주택을 낙찰받게 되면 그 임대차에 관한 권리·의무를 승계하여야 할 것으로 예상하고 입찰에 참가하게 되는 것인바, 위 임차인이 입찰이 끝난 후 낙찰기일 전에 배당요구를 하였으나 임대차가 아직 종료되지 아니하였고 법원에 의한 배당요구 사실의 통지가 임대인인 채무자 또는 소유자에게 도달되지도 아니한 결과 위 배당요구에도 불구하고 임차주택의 환가대금에서 임차보증금을 우선변제받을 수 없고, 따라서 일반 매수희망자(또는 최고가매수신고인)가 여전히 위 권리·의무를 승계하게 된다고 하더라도, 이는 당초부터 예상한 바와 같은 것이어서 입찰물건명세서에 임차인의 배당요구 사실이 기재되어 있지 않았다는 사정만으로는 일반 매수희망자가 그 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어서 어떠한 영향을 받게 되었다고 보기는 어렵고, 뿐더러 배당요구 사실의 통지 여부나 그 도달 여부는 경매물건명세서의 기재사항이 아님은 민사소송법 제617조의2의 문언상 명백하므로, 물건명세서상 임차인의 배당요구나 그 통지에 관한 사항이 기재되지 아니하였다고 하여 낙찰불허가 사유가 되는 '물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때'에 해당하는 것으로 볼 수는 없다고 할 것이다(만일 입찰 후 낙찰기일 전에 우선변제권 있는 임차인에 의한 배당요구가 있었고 그 임대차가 이미 종료된 것이거나 배당요구 사실이 임대인에게 통지됨으로써 임대차 종료의 효력이 발생되었다면, 경매법원으로서는 낙찰을 불허가하고 다시 경매에 부치는 등의 조치를 취하여야 할 것이다). 

그럼에도 불구하고, 원심은 이와 달리 경매법원이 배당요구한 임차인인 원고에 대한 관계에 있어서도 배당요구의 사실을 임대인인 채무자에게 반드시 통지하여야 할 의무를 부담하고, 나아가 그에 관한 사항을 기재하지 아니한 것이 물건명세서 작성에 중대한 하자가 있는 것으로 보아 직권으로 낙찰불허결정을 한 후 다시 새로운 경매절차를 진행하여야 한다고 봄이 상당하다고 판단하였으니, 거기에는 국가배상책임의 요건인 직무상 주의의무위반이나 물건명세서 작성에 있어서의 중대한 하자에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이다. 이 점에 관한 피고의 상고이유의 주장은 이유 있다. 

2. 원고의 상고이유에 대하여

원고의 상고이유는 피고에게 국가배상법 제2조에 의한 손해배상책임이 있음을 전제로 하여, 원심의 판단에는 상당인과관계가 있는 손해배상의 범위를 오해한 나머지 손해배상액을 과소하게 정한 위법이 있다는 것인바, 위에서 본 바와 같은 이유로 피고에게 손해배상책임을 인정한 원심을 파기하는 이상 이와 다른 전제에 선 원고의 상고이유는 더 나아가 판단할 필요 없이 받아들일 수 없다. 

3. 그러므로 피고의 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하며, 원고의 상고를 기각하기로 하여, 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관   윤재식(재판장) 송진훈 이규홍 손지열(주심) 

 

대법원 1998. 10. 27. 선고 98다1560 판결
[배당이의][공1998.12.1.(71),2757]

【판시사항】

[1] 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우, 대항력을 갖춘 임차인의 배당요구를 임대차계약 해지의 의사표시로 볼 수 있는지 여부 (적극) 및 그 해지의 효력 발생시기 

[2] 금융기관이 신청한 경매절차에서 경매법원이 임차인의 배당요구통지서를 금융기관이 신고한 임대인의 주소로 송달하였다가 송달불능되자 등기우편으로 같은 주소에 발송한 경우, 임차인의 임대차 해지의 의사표시가 임대인에게 도달한 것으로 볼 수 있는지 여부 (소극) 

【판결요지】

[1] 주택임대차보호법 제3조의2 제1항의 규정에 의하면, 제3자에 대한 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법에 의한 경매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있으나, 다만 그와 같은 요건을 갖춤으로써 우선변제권이 있는 주택임차인이라고 하더라도 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면 경매절차에서 우선순위에 따른 배당을 받을 수 없으며, 한편 임차주택이 경매되는 경우에 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 임대차기간이 만료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표시하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차 해지의 의사표시로 볼 수 있고, 경매법원이 민사소송법 제606조 제1항에 따라 임대인에게 배당요구 사실을 통지하여 임차인의 해지의사가 경매법원을 통하여 임대인에게 전달되면 이 때 임대차관계는 해지로 종료되며, 임차인이 경매법원에 배당요구를 하였다는 사실만으로는 곧바로 임대차관계가 종료되지 아니한다. 

[2] 경매법원이 임차인의 배당요구통지서를 경매신청인인 금융기관이 경매신청 당시 신고한 임대인(소유자)의 주소로 송달하였다가 이사갔다는 이유로 송달불능되자 등기우편으로 같은 주소에 발송한 경우, 금융기관의연체대출금에관한특별조치법 제3조에 의하면, 금융기관의 신청에 따라 진행하는 경매절차에서 통지 또는 송달은 경매신청 당시의 부동산등기부에 기재된 주소나 법원에 신고된 주소에 발송함으로써 송달된 것으로 보도록 하고 있지만, 이는 경매절차에서 송달된 것으로 본다는 것일 뿐이므로, 발송만으로 배당요구통지서에 담긴 임대차 해지의 의사표시가 임대인에게 도달하였다고 볼 수 없다. 

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제3조의2 제1항, 민사소송법 제606조 제1항[2] 민법 제111조, 금융기관의연체대출금에관한특별조치법 제3조

【참조판례】

[1] 대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결(공1996하, 2458)
대법원 1998. 9. 18. 선고 97다28407 판결(공1998하, 2509)

[2] 대법원 1995. 6. 5.자 94마2134 결정(공1995하, 2490)

【전 문】

【원고,피상고인】 주식회사 국민은행

【피고,상고인】 피고

【원심판결】 서울지법 1997. 11. 28. 선고 97나38939 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.

【이유】

주택임대차보호법 제3조의2 제1항의 규정에 의하면, 제3자에 대한 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법에 의한 경매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있으나, 다만 그와 같은 요건을 갖춤으로써 우선변제권이 있는 주택임차인이라고 하더라도 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면 경매절차에서 우선순위에 따른 배당을 받을 수 없다. 한편 임차주택이 경매되는 경우에 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 임대차기간이 만료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표시하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차 해지의 의사표시로 볼 수 있고, 경매법원이 민사소송법 제606조 제1항에 따라 임대인에게 배당요구 사실을 통지하여 임차인의 해지의사가 경매법원을 통하여 임대인에게 전달되면 이 때 임대차관계는 해지로 종료되며, 임차인이 경매법원에 배당요구를 하였다는 사실만으로는 곧바로 임대차관계가 종료되지 아니한다(대법원 1998. 9. 18. 선고 97다28407 판결 참조). 

이 사건에서 보면, 경매법원은 1997. 5. 30. 피고의 배당요구통지서를 원고가 경매신청 당시 신고한 임대인(소유자)의 주소로 송달하였다가 이사갔다는 이유로 송달불능되자 1997. 6. 10. 등기우편으로 같은 주소에 발송하였는바, 금융기관의연체대출금에관한특별조치법 제3조에 의하면, 금융기관의 신청에 따라 진행하는 경매절차에서 통지 또는 송달은 경매신청 당시의 부동산등기부에 기재된 주소나 법원에 신고된 주소에 발송함으로써 송달된 것으로 보도록 하고 있지만, 이는 경매절차에서 송달된 것으로 본다는 것일 뿐이므로, 발송만으로 배당요구통지서에 담긴 임대차 해지 의사표시가 임대인에게 도달하였다고 볼 수 없고, 사정이 위와 같다면, 배당요구통지서가 임대인에게 도달되었다고 보이지도 아니한다. 

같은 취지에서 임대차 해지의 의사표시가 임대인에게 도달하였다고 볼 수 없다고 본 원심판결은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 위법이 없다. 

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다.

대법관   이돈희(재판장) 박준서 이임수 서성(주심) 

 

대법원 1998. 9. 25. 선고 97다28650 판결
[배당이의][공1998.11.1.(69),2568]

【판시사항】

[1] 대항력과 우선변제권이 있는 주택임차인은 임대차가 종료되어야 우선변제를 받을 수 있는지 여부 (적극)

[2] 대항력을 갖춘 주택임차인이 당해 임차주택을 경락받아 그 소유권을 취득한 경우, 그 임대차의 종료 여부 (적극) 

【판결요지】

[1] 주택임대차보호법 제3조의2 제1항의 규정에 의하면, 제3자에 대한 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법에 의한 경매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있으나, 다만 위와 같은 요건을 갖춤으로써 우선변제권이 있는 주택임차인이라고 하더라도 당해 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료되어야 임차주택의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있다. 

[2] 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 주택임차인이 당해 임차주택을 경락받아 그 대금을 납부함으로써 임차주택의 소유권을 취득한 때에는, 그 주택임차인은 임대인의 지위를 승계하는 결과, 그 임대차계약에 기한 채권이 혼동으로 인하여 소멸하게 되므로 그 임대차는 종료된 상태가 된다. 

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제3조의2 제1항[2] 민법 제507조, 주택임대차보호법 제3조 제2항, 제3조의2 제1항

【참조판례】

[1] 대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결(공1996하, 2458)
대법원 1998. 9. 18. 선고 97다28407 판결(공1998하, 2509)

[2] 대법원 1996. 11. 22. 선고 96다38216 판결(공1997상, 40)

【전 문】

【원고,상고인】 축산업협동조합중앙회

【피고,피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 이주영)

【원심판결】 창원지법 1997. 6. 5. 선고 97나2676 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

【이유】

상고이유를 판단한다.

1. 주택임대차보호법 제3조의2 제1항의 규정에 의하면, 제3자에 대한 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법에 의한 경매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있으나, 다만 위와 같은 요건을 갖춤으로써 우선변제권이 있는 주택임차인이라고 하더라도 당해 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료되어야 임차주택의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있다 할 것이다. 

그리고 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 주택임차인이 당해 임차주택을 경락받아 그 대금을 납부함으로써 임차주택의 소유권을 취득한 때에는, 그 주택임차인은 임대인의 지위를 승계하는 결과, 그 임대차계약에 기한 채권이 혼동으로 인하여 소멸하게 되므로 그 임대차는 종료된 상태가 된다 할 것이다. 

2. 원심은 피고가 1994. 10. 10. 이 사건 부동산의 전 소유자인 소외 주식회사 세진건설과의 사이에 보증금은 금 20,000,000원, 기간은 같은 달 20.부터 1996. 10. 25.로 하는 내용의 임대차계약을 체결하고 그 무렵 이 사건 부동산에 입주한 다음 1994. 11. 16. 전입신고를 마치고 같은 달 28. 임대차계약서상에 확정일자를 받은 사실, 원고가 소외인 소유의 이 사건 부동산에 관하여 1995. 1. 9. 설정된 채권최고액 금 45,000,000원의 근저당권에 기하여 임의경매를 신청함에 따라 창원지방법원이 1996. 4. 3. 임의경매절차를 개시한 사실, 피고는 위 경매절차에서 1996. 5. 23. 배당요구를 하고, 1996. 8. 27. 이 사건 부동산을 낙찰받아 1996. 10. 1. 그 낙찰대금을 납부한 사실, 위 법원은 같은 달 25.자 배당기일에서 배당할 금액 29,873,450원 중 피고에게 금 20,000,000원을 우선배당하고 그 나머지 금 9,873,450원을 원고에게 배당하는 내용의 이 사건 배당표를 작성한 사실 등을 인정한 다음, 대항력을 갖춘 임차인인 피고가 이 사건 부동산을 낙찰받아 그 낙찰대금을 납부하여 위 부동산의 소유권을 취득함으로써 위 임대차는 종료되었다고 할 것이므로 위 법원이 피고의 배당요구를 받아들여 작성한 이 사건 배당표는 정당하다고 판단하였는바, 위 법리에 비추어 보면 이러한 원심 판단은 옳다고 할 것이고, 거기에 주택임대차의 종료 또는 배당요구에 관한 법리 등을 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 

상고이유의 주장은 모두 이유가 없다.

3. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자인 원고의 부담으로 하기로 관여 법관들의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 

대법관   조무제(재판장) 정귀호 김형선(주심) 이용훈 

 

 (2) 양수인의 범위   

 가) 경락인  


  ① 대지 및 주택의 경락인  


  임차인이 대항력을 가지고 있는 경우에는 토지 및 주택을 함께 낙찰받은 경락인은 양수인에 해당하나, 임차인이 대항력을 가지고 있지 아니한 경우에는 양수인에 해당하지 않는다. 


  대지와 건물의 최선순위 담보권설정일자가 다른 경우에는 각 담보권설정일자와 임차인의 대항력구비일바를 비교하여 양수인에 해당하는지 여부를 판단하게 된다. 통상 신축한 주택의 사용승인이나 등기 전에  그 주택을 임차하여 입주와 전입신고를 마치기 전에 토지에 저당권이 설정된 경우를 종종 볼 수 있는데, 이 경우 임차인은 토지 건물을 함께 낙찰받은 경락인에 대하여는 대항력을 가지게 되나, 토지만의 경매에서 낙찰받은 경락인에 대하여는 대항력을 주장할 수 없으므로 토지만의 경락인은 양수인에 해당하지 아니한다.  

 ② 대지만의 경락인  


  임대인의 지위를 승계한 것으로 보이는 임차주택의 양수인이라 함은 임대차의 목적이된 주거용 건물의 양수인을 의미하고, 확정일자임차인에게 경매나 공매에 의한 임차주택의 대지의 매각대금에서 후순위권리자 등보다 보증금을 우선변제받을 권리를 인정하였다고 하여도 그 대지를 낙찰받은 자를 위에서 말하는 임차주택의 양수인이라고 할 수는 없다. (대판1998.4.10. 98다3276)     

 

대법원 1998. 4. 10. 선고 98다3276 판결
[전세보증금반환][공1998.5.15.(58),1309]

【판시사항】

임차주택의 대지만을 경락받은 자가 주택임대차보호법 제3조 제2항 소정의 '임차주택의 양수인'에 해당하는지 여부 (소극) 

【판결요지】

주택임대차보호법 제3조 제2항에서 말하는 임대인의 지위를 승계한 것으로 보는 임차주택의 양수인이라 함은 같은 법 제1조 및 제2조의 규정 내용에 비추어 보면 임대차의 목적이 된 주거용 건물의 양수인을 의미하고, 같은 법 제3조의2 제1항이 같은 법에서 정한 대항요건을 갖춘 임차인에게 경매 또는 공매에 의한 임차주택의 대지의 환가대금에서 후순위권리자들보다 보증금을 우선변제받을 권리를 인정하였다고 하여도 그 대지를 경락받은 자를 위에서 말하는 임차주택의 양수인이라고 할 수는 없다. 

【참조조문】

주택임대차보호법 제3조 제2항, 제3조의2 제1항

【전 문】

【원고,상고인】 원고 (소송대리인 변호사 이경신)

【피고,피상고인】 피고

【보조참가인】 보조참가인

【원심판결】 서울지법 1997. 12. 2. 선고 97나38953 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

【이유】

상고이유를 판단한다.

주택임대차보호법 제3조 제2항에서 말하는 임대인의 지위를 승계한 것으로 보는 임차주택의 양수인이라 함은 같은 법 제1조 및 제2조의 규정 내용에 비추어 보면 임대차의 목적이 된 주거용 건물의 양수인을 의미하는 것이고 같은 법 제3조의2 제1항이 같은 법에서 정한 대항요건을 갖춘 임차인에게 경매 또는 공매에 의한 임차주택의 대지의 환가대금에서 후순위권리자등보다 보증금을 우선변제받을 권리를 인정하였다고 하여도 그 대지를 경락 받은 자를 위에서 말하는 임차주택의 양수인이라고 할 수는 없다 할 것이다. 

이와 다른 견해를 전제로 원심판결에 심리미진의 위법이 있다는 상고이유의 주장은 받아들여질 수 없다. 

그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자인 원고의 부담으로 하기로 관여 법관들의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 

대법관   정귀호(재판장) 박준서 김형선(주심) 이용훈 

 

대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결
[배당이의][집55(1)민,278;공2007.7.15.(278),1080]

【판시사항】

[1] 주택임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우, 임차인이 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부 (적극)

[2] 미등기 또는 무허가 건물도 주택임대차보호법의 적용대상이 되는지 여부 (적극) 

[3] 미등기 주택의 임차인이 임차주택 대지의 환가대금에 대하여 주택임대차보호법상 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부
(적극) 

【판결요지】

[1] 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고, 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지이다.  

[2] 주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다. 

[3] 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 주택임대차보호법 제3조의2 및 제8조가 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로, 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다. 이와 달리 임차주택의 등기 여부에 따라 그 우선변제권의 인정 여부를 달리 해석하는 것은 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것이 되어 부당하고, 민법과 달리 임차권의 등기 없이도 대항력과 우선변제권을 인정하는 같은 법의 취지에 비추어 타당하지 아니하다. 다만, 소액임차인의 우선변제권에 관한 같은 법 제8조 제1항이 그 후문에서 ‘이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에’ 대항요건을 갖추어야 한다고 규정하고 있으나, 이는 소액보증금을 배당받을 목적으로 배당절차에 임박하여 가장 임차인을 급조하는 등의 폐단을 방지하기 위하여 소액임차인의 대항요건의 구비시기를 제한하는 취지이지, 반드시 임차주택과 대지를 함께 경매하여 임차주택 자체에 경매신청의 등기가 되어야 한다거나 임차주택에 경매신청의 등기가 가능한 경우로 제한하는 취지는 아니라 할 것이다. 대지에 대한 경매신청의 등기 전에 위 대항요건을 갖추도록 하면 입법 취지를 충분히 달성할 수 있으므로, 위 규정이 미등기 주택의 경우에 소액임차인의 대지에 관한 우선변제권을 배제하는 규정에 해당한다고 볼 수 없다. 

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 제8조 [2] 주택임대차보호법 제1조, 제2조 [3] 주택임대차보호법 제2조, 제3조의2 제2항, 제8조

【참조판례】

[1] 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결(공1996하, 2180)
대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결(공1999하, 1740)
[2] 대법원 1987. 3. 24. 선고 86다카164 판결(공1987, 708)
[3] 대법원 2001. 10. 30. 선고 2001다39657 판결(공2001하, 2566)(변경)

【전 문】

【원고, 피상고인】 원고 1외 1인

【피고, 상고인】 중소기업은행 (소송대리인 법무법인 광장 담당변호사 박준서외 2인)

【원심판결】 서울고법 2004. 4. 27. 선고 2003나40653 판결

【주 문】

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 주택임대차보호법(이하 ‘같은 법’이라 한다) 제3조의2 제2항은, 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인에 대하여 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 그 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하면서 그 환가대금에는 주택뿐 아니라 대지의 환가대금도 포함된다고 규정하고 있고, 같은 법 제8조 제1항은, 대항요건을 갖춘 임차인에 대하여 보증금 중 일정액(이하 ‘소액보증금’이라 한다)에 관하여 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 인정하는 한편 같은 조 제3항은 우선변제를 받을 임차인(이하 ‘소액임차인’이라 한다)과 소액보증금의 범위와 기준을 대통령령으로 정하도록 위임하면서 소액보증금의 범위와 기준은 주택뿐 아니라 대지를 포함한 가액의 2분의 1의 범위 안에서 정하도록 규정하고 있다. 

따라서 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고( 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결, 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결 등 참조), 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지라 할 것이다. 

2. 같은 법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고( 제1조), 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로( 제2조), 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다고 해석함이 상당하다 (미등기무허가 건물의 양수인에 대한 대항력을 인정한 대법원 1987. 3. 24. 선고 86다카164 판결 참조). 

그런데 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 같은 법 제3조의2 및 제8조가 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로, 위에서 본 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다고 보아야 할 것이다. 

이와 달리 임차주택의 등기 여부에 따라 그 우선변제권의 인정 여부를 달리 해석하는 것은 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것이 되어 부당하고, 민법과 달리 임차권의 등기 없이도 대항력과 우선변제권을 인정하는 같은 법의 취지에 비추어 타당하지 아니하다. 

다만, 소액임차인의 우선변제권에 관한 같은 법 제8조 제1항이 그 후문에서 ‘이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에’ 대항요건을 갖추어야 한다고 규정하고 있으나, 이는 소액보증금을 배당받을 목적으로 배당절차에 임박하여 가장 임차인을 급조하는 등의 폐단을 방지하기 위하여 소액임차인의 대항요건의 구비시기를 제한하는 취지이지, 반드시 임차주택과 대지를 함께 경매하여 임차주택 자체에 경매신청의 등기가 되어야 한다거나 임차주택에 경매신청의 등기가 가능한 경우로 제한하는 취지는 아니라 할 것이다. 대지에 대한 경매신청의 등기 전에 위 대항요건을 갖추도록 하면 입법 취지를 충분히 달성할 수 있으므로, 위 규정이 미등기 주택의 경우에 소액임차인의 대지에 관한 우선변제권을 배제하는 규정에 해당한다고 볼 수 없다. 

따라서 종전에 미등기 주택 대지의 환가대금에 대한 소액임차인의 우선변제권에 관하여 이와 견해를 달리한 대법원 2001. 10. 30. 선고 2001다39657 판결은 이를 변경하기로 한다. 

3. 같은 취지에서 원심이, 이 사건 미등기 다세대주택의 임차인인 원고들은 피고가 이 사건 대지에 대한 근저당권을 설정받기 전에 대항요건 및 확정일자를 갖추었으므로, 피고의 근저당권에 기하여 신청된 이 사건 대지에 관한 경매절차에서 원고들이 그 대지의 환가대금으로부터 피고의 채권에 우선하여 보증금을 배당받을 수 있다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권 행사 요건에 관한 법리오해의 위법은 없다. 

4. 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법원장   이용훈(재판장) 대법관   고현철 김용담 김영란 양승태 김황식 박시환 김지형 이홍훈 박일환 김능환 전수안(주심) 안대희 

 

대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결
[배당이의][공1999.9.1.(89),1740]

【판시사항】

대지에 관한 저당권 설정 후 지상에 건물이 신축된 경우, 건물의 소액임차인에게 그 저당권 실행에 따른 환가대금에 대한 우선변제권이 있는지 여부 (소극) 

【판결요지】

임차주택의 환가대금 및 주택가액에 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다고 규정하고 있는 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조의2 제1항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법 취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면, 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 할 것이나, 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다고 보아야 한다. 

【참조조문】

구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조의2 제1항, 제8조 제3항

【참조판례】

대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결(공1996하, 2180)

【전 문】

【원고,피상고인】 만승농업협동조합

【피고,상고인】 피고

【원심판결】 청주지법 1999. 4. 15. 선고 98나3369 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.

【이유】

상고이유를 판단한다.

임차주택의 환가대금 및 주택가액에 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다고 규정하고 있는 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조의2 제1항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법 취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면, 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 할 것이다(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결 참조). 

그러나 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다고 보아야 할 것이다. 

원심이 같은 취지에서, 이 사건 대지에 관한 원고의 저당권 설정 후에 신축된 이 사건 건물의 소액임차인인 피고에게는 이 사건 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권이 인정되지 않는다고 판단한 것은 옳고, 거기에 상고이유가 지적하는 바와 같은 법리오해 등의 위법은 없다. 

상고이유는 받아들일 수 없다.

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관   송진훈(재판장) 이돈희(주심) 지창권 변재승 
(출처 : 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결 [배당이의] > 종합법률정보 판례)

 

  나) 빌라의 양도담보권자 (등기상 소유자)  

 

  임차주택의 양수인이라 함은 주택을 임대할 권리나 이를 수반하는 권리를 매매, 증여 등에 의하여 종국적, 확정적으로 이전받은 자에 한하므로, 주택의 양도담보권자 (그 명의의 소유권보존등기를 마침)는 이에 해당하지 아니하고 따라서 임차보증금을 반환할 의무가 없다 (대판2002.2.26.  2001다80785 ; 임차인이 원시취득자 겸 분양권자와 임대차계약을 체결하고 그에게 보증금을 지급한 후 소유권보존등기를 마친 양도담보권자를 상대로 보증금반환청구를 한 사안임)  

 

대법원 2001. 12. 11. 선고 2001다40213 판결
[임대차보증금][공2002.2.1.(147),263]

【판시사항】

부동산을 양도담보한 경우 목적부동산에 대한 임대권한의 귀속자  (=양도담보 설정자)  

【판결요지】

일반적으로 부동산을 채권담보의 목적으로 양도한 경우 특별한 사정이 없는 한 목적부동산에 대한 사용수익권은 채무자인 양도담보 설정자에게 있는 것이므로 설정자와 양도담보권자 사이에 양도담보권자가 목적물을 사용·수익하기로 하는 약정이 없는 이상 목적부동산을 임대할 권한은 양도담보 설정자에게 있다. 

【참조조문】

민법 제372조

【참조판례】

대법원 1988. 11. 22. 선고 87다카2555 판결(공1989, 21)

【전 문】

【원고,피상고인】 원고

【피고,상고인】 피고

【원심판결】 수원지법 200 1. 4. 26. 선고 2000나2846 판결

【주문】

원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 수원지방법원 본원 합의부에 환송한다.

【이유】

상고이유 및 상고이유서 제출기간 경과 후에 제출된 상고이유보충서 중 상고이유를 보충하는 부분을 함께 본다.

1. 원심은, 소외 1이 그 소유의 이 사건 토지와 건물을 소외 2에 대한 금 7,500만 원의 채무에 대한 양도담보로서 제공하기로 하고 이 사건 토지와 건물에 관하여 소외 2의 사위인 피고 앞으로 소유권이전등기를 마치고, 그 무렵 피고는 소외 1과의 임대차계약을 체결했던 임차인들과 사이에 피고를 임대인으로 한 임대차계약서를 새로 작성한 사실, 소외 1은 이 사건 건물 중 503호에 계속 거주하면서 나머지 가구의 임차인들에 대한 임차보증금의 인상이나 건물을 관리하면서 소외 2의 승낙을 받아 피고의 이름으로 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하면서 자신이 소지하고 있던 피고의 인장을 날인한 사실, 피고는 1991년 이후 이 사건 건물의 임차인들과 임대차계약을 체결하거나 임차인들로부터 임대차보증금을 수령한 적이 없으며, 임차인들이나 소외 1에게 이의를 제기하지 않았으며, 이 사건 건물에 관한 세금도 납부한 적이 없는 사실, 원고는 1996년 4월 무렵 소외 1과 사이에 피고의 명의로 이 사건 건물 중 301호에 관하여 보증금 3,500만 원, 기간 1년으로 정하여 임대차계약을 체결하고, 소외 1에게 위 임차보증금을 지급한 사실, 그 후 원고가 1997. 7. 6. 소외 1과 임대보증금을 400만 원 인상하여 보증금 3,900만 원으로 하여 재계약을 체결하면서 인상된 보증금을 소외 1에게 지급한 사실 등을 인정한 다음, 피고는 이 사건 건물에 관한 임대차계약의 체결 등 제반 관리를 소외 1에게 위임하였다고 봄이 상당하므로, 소외 1이 피고의 이름으로 원고와 체결한 이 사건 임대차계약은 결국 피고를 대리하여 체결한 것으로 유효하다고 판단하였다. 

2. 그러나 소외 1이 피고로부터 이 사건 토지와 건물을 임대할 대리권을 수여받았다는 원심의 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.

일반적으로 부동산을 채권담보의 목적으로 양도한 경우 특별한 사정이 없는 한 목적부동산에 대한 사용수익권은 채무자인 양도담보 설정자에게 있는 것이므로 설정자와 양도담보권자 사이에 양도담보권자가 목적물을 사용·수익하기로 하는 약정이 없는 이상 목적부동산을 임대할 권한은 양도담보 설정자에게 있다고 할 것이다.  

이 사건에서 원고에 대한 임대차계약서에 피고가 임대인으로 기재된 경위에 관하여 소외 1은, 소외 2로부터 피고의 도장을 언제든지 사용하도록 승낙을 받았다거나(갑 제10호증의 4), 임대차계약을 갱신할 때마다 번거로워서 피고의 도장을 하나 새겨 쓰겠다고 소외 2의 처에게 말하고 원고에 대한 임대차계약서에 임대인을 피고로 기재하고 그 도장을 날인한 것이라고 하다가(갑 제10호증의 6), 피고를 대리하여 임대한 것이 아니라 임의로 피고 이름으로 원고와 임대차계약을 체결한 것이라는 취지로 진술하고 있는바(갑 제8호증), 원심이 적법하게 확정한 바와 같이 이 사건 토지와 건물에 관하여 피고 앞으로 채권담보를 위한 양도담보권이 설정된 것이라면 특별한 사정이 없는 이상 담보목적물인 이 사건 건물에 관한 임대권한은 처음부터 양도담보 설정자인 소외 1에게 있었다고 할 것이므로, 소외 1이 피고를 대리하여 원고와 임대차계약을 체결한 것이라기보다는 소외 1이 담보권 설정자로서 그 목적물에 관한 사용수익권에 기하여 원고와 임대차계약을 체결한 것으로 보아야 할 것이므로 갑 제8호증의 기재가 갑 제10호증의 4, 6의 각 기재보다 더 신빙성이 있다고 할 것이다. 

그럼에도 불구하고, 원심이 신빙성이 의심스러운 그 채용 증거들만으로 소외 1이 피고를 대리하여 원고와 사이에 임대차계약을 체결하면서 보증금을 수령한 것이라고 판단한 것은 증거의 가치판단을 그르쳐 사실을 오인하였거나 부동산의 양도담보에 있어서 그 담보목적물에 관한 사용수익권의 귀속에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미쳤다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 취지의 상고이유의 주장은 이유 있다. 

3. 그러므로 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관   서성(재판장) 이용우 배기원(주심) 박재윤 

 

 다) 미등기 무허거건물의 양수인  


 건물이 미등기인 관계로 그 건물에 대하여 아직 소유권이전등기를 마치지 못하였지만 그 건물에 대하여 사실상 소유자로서의 권리를 행사하고 있는 자는 전소유자로부터 위 건물의 일부를 임차한 자에 대한 관계에서는 위 사실상 소유자가 임차주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하였다. 

(대판1987.3.24. 86다카164)   

 

대법원 1987. 3. 24. 선고 86다카164 판결
[전세금][집35(1)민,193;공1987.5.15.(800),708]

【판시사항】

미등기무허가 건물을 양도받아 사실상 소유권을 행사하는 양수인이 주택임대차보호법 제3조제2항 소정의 임대주택 양수인에 해당하는지 여부

【판결요지】

주택임대차보호법의 목적과 동법 제3조 제2항의 규정에 비추어 볼 때, 건물이 미등기인 관계로 그 건물에 대하여 아직 소유권이전등기를 경료하지는 못하였지만 그 건물에 대하여 사실상 소유자로서의 권리를 행사하고 있는 자는 전소유자로부터 위 건물의 일부를 임차한 자에 대한 관계에서는 위 사실상 소유자가 동법 제3조 제2항 소정의 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하였다고 볼 수 있다. 

【참조조문】

주택임대차보호법 제3조 제2항

【전 문】

【원고, 상 고 인】 원고

【피고, 피상고인】 피고

【원심판결】 부산지방법원 1985.12.6. 선고 85나589 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 부산지방법원 합의부로 환송한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 거시증거에 의하여 피고는 소외 1에게 1981.9.21. 금 20,000,000원을, 이자는 월 4푼, 변제기는 같은 해 12.31.로 약정하여 대여하면서 이에 대한 담보의 목적으로 부산 남구 (주소 생략) 대 277.4평방미터중 위 소외 1 소유인 839분의 519지분에 관하여 같은 해 9.22.자로 피고명의의 소유권이전등기청구권보전을 위한 가등기를 경료한 사실, 같은 해 10월경 피고와 위 소외 1 사이에 위 소외 1이 1981.12.22.까지 위 대여금을 변제하지 아니하면 위 대지에 관하여 위 가등기에 기한 본등기절차를 이행함과 아울러 위 대지와 그 지상의 위 소외 1 소유 미등기 무허가건물인 부록조 스레트지붕 평가건 점포 및 주택 건평 약 50평을 피고에게 인도 및 명도하기로 하는 내용의 제소전화해가 이루어지고, 그후 피고는 위 소외 1이 위 대여금을 변제하지 아니하자 위 제소전화해조서정본에 의하여 위 대지에 관하여 1984.5.1.자로 위 가등기에 기한 본등기를 경료한 사실을 인정한 다음, 위 건물중 방 2칸, 부엌 1칸 약 10평을 소외 1로부터 임차보증금 금 3,000,000원에 임차사용하면서 위 건물소재지에 주민등록을 전입하였음을 내세워 위 원고 점유건물부분과 상환으로 임차보증금 금 3,000,000원의 반환을 구하는 원고의 청구에 대하여, 주택임대차보호법 제3조 제2항 소정의 임차주택양수인이라 함은 매매교환등 법률행위에 의하거나 상속, 공용징수, 경매등의 법률규정에 의하여 임차주택의 소유권을 취득한 자를 일컫는다고 전제한 후, 피고가 위 대지에 관한 소유권을 취득하였다 할지라도 위 건물에 관하여는 피고명의의 이전등기를 경료하지 아니한 이상 아직 그 소유권을 취득하였다고 볼 수 없을 것이고(나아가 원심은 피고에게 위 건물에 관한 소유권이전등기청구권이 있는지도 의심스럽다고 하였다), 다만 피고는 그 담보권을 실행하기 위하여 위 소외 1에게 위 건물의 명도를 구할 수 있을 뿐이며, 더구나 원고에 대하여는 원고와 위 소외 1 사이의 임대차관계가 종료된 후에도 위 소외 1을 대위하지 아니하면 독자적으로는 원고 점유사용부분의 명도를 구할 수 있는 지위에 있음에 불과하므로 이러한 지위에 있는 피고를 위 법 제3조 제2항 소정의 임차주택의 양수인이라거나 기타 임대할 권리를 승계한 자로 볼 수 없다고 판시하여 원고의 청구를 배척하고 있다. 

그러나 원심이 인정한 사실에 의하더라도 소외 1과 피고사이에 위 제소전화해를 할 당시 그 목적물에 위 미등기 건물도 포함되어 있었고, 원심이 배척하지 아니한 성립에 다툼이 없는 갑 제6호증의 1,2(각 임대차계약서), 같은 을 제18호증(화해조서)의 각 기재에 의하면, 피고는 위 대지에 관하여 자기명의로 지분소유권이전등기를 경료한 다음, 위 건물중 주택 및 점포 약 15평에 관하여는 1984.10.30. 소외 2와 사이에 점포 및 방 2칸 약 20평에 관하여는 1984.12.27.(갑 제6호증의 2의 1985년이라는 기재는 그 내용으로 보아 오기로 보인다) 소외 3과 사이에 각 임대차계약을 체결한 일이 있으며, 1984.12.18.에는 부산지방법원 제8호 법정에서 피고와 소외 1을 상대로 임대보증금의 반환을 구하는 소외 4와 사이에 "피고는 1984.12.31.까지 원고(그 사건에 있어 위 소외 4)로부터 점포 1칸을 명도받음과 동시에 금 2,000,000원을 지급하고, 소외 1은 1985.1.31.까지 금 500,000원을 지급한다"는 소송상 화해를 한 일이 있는 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정사실에 의하면 피고가 비록 위 건물이 미등기 무허가건물이어서 소외 1로부터 그 소유권이전등기를 경료받지는 못하였다 하더라도 위 건물을 소외 1로부터 명도받아 이에 대하여 소유자로서의 권리를 배타적으로 행사하고 있음이 분명하다 할 것이다. 

2. 그렇다면 주택임대차보호법이 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로서 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 그 제3조 제2항이 임차주택의 소유권을 취득한 자로 한정하지 아니하고, 널리 그 주택에 관하여 임대할 권리를 승계한 자를 포함한 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때 피고가 비록 이 사건 건물에 관하여 소유권이전등기를 경료하지 못하였다 하더라도 위 인정과 같이 위 건물에 대하여 사실상 소유자로서의 권리를 행사하고 있는 이상 전소유자로부터 그 일부를 임차한 원고에 대한 관계에서는 그 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하였다고 보는 것이 상당하다 할 것임에도 불구하고, 원심이 그 거시의 증거만으로 피고가 아직 위 건물에 대한 소유권을 취득하지 아니하였으므로 주택임대차보호법 제3조 제2항 소정의 임차주택양수인에 해당하지 아니한다고 단정하였음은 필경 채증법칙을 위배하여 사실을 오인하였을 뿐만 아니라 위 법 소정의 임차주택양수인에 관한 법리를 오해한 잘못을 저질렀다 할 것이므로 이 점을 지적하는 상고논지는 이유 있다. 

3. 그러므로 원심판결을 피기하고, 사건을 다시 심리판단케 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관   박우동(재판장) 오성환 이준승
대법원판사 오성환은 퇴직으로 인하여 서명날인 못함. 

 

대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결
[배당이의][공2012하,1498]

【판시사항】

[1] 주택 소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 가진 임대인과 임대차계약을 체결한 경우에도 주택임대차보호법이 적용되는지 여부 (적극)

[2] 여러 필지의 임차주택 대지 중 일부가 타인에게 양도되어 일부 대지만 경매되는 경우 임차인이 대지 경매대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부 (적극) 및 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차계약이 갱신된 경우 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있는 기준 시점 (=대항력과 확정일자를 갖춘 때) 

【판결요지】

[1] 주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되는 것은 아니고, 주택 소유자는 아니더라도 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다. 

[2] 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 대지만이 경매될 경우에도 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다. 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립 시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라진 경우에도 임차인은 대지의 경매대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다. 이러한 법리는 여러 필지의 임차주택 대지 중 일부가 타인에게 양도되어 일부 대지만이 경매되는 경우도 마찬가지라 할 것이다. 한편 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차계약이 갱신되더라도 대항력과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있다. 

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제2조 [2] 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2 제2항, 제8조

【참조판례】

[1] 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결(공2008하, 1107)
[2] 대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결(공1990, 2007)
대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결(공1996하, 2180)
대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결(공1999하, 1740)
대법원 2002. 1. 25. 선고 2001다76427 판결
대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결(공2007하, 1080)

【전 문】

【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 변호사 박일희)

【피고, 피상고인】 피고 1 외 3인

【원심판결】 서울서부지법 2012. 5. 3. 선고 2011나12198 판결

【주 문】

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 상고이유 제1점에 대하여

주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되는 것은 아니고, 주택 소유자는 아니더라도 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다( 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결 등 참조). 

원심판결 이유에 의하면, 원심은, 임대인인 소외 1이 등기부상 주소가 같은 소외 2와 함께 이 사건 각 임대차계약 체결 전후인 2002. 2. 25. 이 사건 건물과 분할 전 토지에 관한 소유권을 취득하였고, 소외 2는 소외 1과 피고들 사이의 임대차계약 체결에 별다른 이의를 제기하지 않았던 것으로 보이는 점, 이 사건 임대차계약서에 소외 1, 2로부터 위 건물과 분할 전 토지에 관한 소유권을 이전받은 소외 3이 임대차계약을 승계한다고 기재된 점, 피고들은 이 사건 임대차계약 체결 이후부터 현재까지 보증금이나 다른 임대조건의 변경 없이 계속하여 거주하고 있는 점 등의 사정에 비추어 보면, 소외 1에게 이 사건 건물에 관한 적법한 임대권한이 있었다고 판단하였다. 

앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유 주장과 같은 적법한 임대권한에 관한 법리오해의 위법이 없다. 

2. 상고이유 제2 내지 4점에 대하여

대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다( 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결, 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결 등 참조). 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립 시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라진 경우에도 임차인은 그 대지의 경매대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다( 대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결 참조). 이러한 법리는 여러 필지의 임차주택 대지 중 일부가 타인에게 양도되어 그 일부 대지만이 경매되는 경우도 마찬가지라 할 것이다. 한편 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차계약이 갱신되더라도 대항력과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있다( 대법원 1990. 8. 24. 선고 90다카11377 판결, 대법원 2002. 1. 25. 선고 2001다76427 판결 등 참조). 

원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채용증거에 의하여 피고들이 이 사건 주택에 대한 대항력과 확정일자를 갖춘 이후에 원고가 여러 필지의 임차주택 대지 중 한 필지인 이 사건 토지를 취득한 후 그 토지만에 대한 임의경매절차가 진행된 사실 등을 인정한 다음, 피고들은 이 사건 토지의 경매대금 중 임차보증금 전액 상당액에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다는 취지로 판단하면서 임대차계약이 묵시적으로 갱신됨으로써 이 사건 토지에 관한 피고들의 우선변제권이 소멸하였거나 임차주택 전체 대지 중 이 사건 토지가 차지하는 면적비율에 한하여 우선변제권을 행사할 수 있다는 원고의 주장을 배척하였다. 

앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같은 임대차에 관하여 제3자가 제공한 담보 소멸에 관한 민법 제639조 제2항 규정과 임차주택 대지의 경매대금에 대한 우선변제권의 행사 요건 및 그 범위에 관한 법리를 오해하거나 재판 결과에 영향을 미친 판단유탈 등의 위법이 없다. 

3. 결론

그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   민일영(재판장) 신영철(주심) 박보영 

 

대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결
[배당이의][집55(1)민,278;공2007.7.15.(278),1080]

【판시사항】

[1] 주택임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우, 임차인이 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부 (적극) 
 
[2] 미등기 또는 무허가 건물도 주택임대차보호법의 적용대상이 되는지 여부 (적극)

[3] 미등기 주택의 임차인이 임차주택 대지의 환가대금에 대하여 주택임대차보호법상 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부
 (적극) 

【판결요지】

[1] 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고, 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지이다. 

[2] 주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다. 

[3] 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 주택임대차보호법 제3조의2 및 제8조가 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로, 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다. 이와 달리 임차주택의 등기 여부에 따라 그 우선변제권의 인정 여부를 달리 해석하는 것은 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것이 되어 부당하고, 민법과 달리 임차권의 등기 없이도 대항력과 우선변제권을 인정하는 같은 법의 취지에 비추어 타당하지 아니하다. 다만, 소액임차인의 우선변제권에 관한 같은 법 제8조 제1항이 그 후문에서 ‘이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에’ 대항요건을 갖추어야 한다고 규정하고 있으나, 이는 소액보증금을 배당받을 목적으로 배당절차에 임박하여 가장 임차인을 급조하는 등의 폐단을 방지하기 위하여 소액임차인의 대항요건의 구비시기를 제한하는 취지이지, 반드시 임차주택과 대지를 함께 경매하여 임차주택 자체에 경매신청의 등기가 되어야 한다거나 임차주택에 경매신청의 등기가 가능한 경우로 제한하는 취지는 아니라 할 것이다. 대지에 대한 경매신청의 등기 전에 위 대항요건을 갖추도록 하면 입법 취지를 충분히 달성할 수 있으므로, 위 규정이 미등기 주택의 경우에 소액임차인의 대지에 관한 우선변제권을 배제하는 규정에 해당한다고 볼 수 없다. 

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 제8조 [2] 주택임대차보호법 제1조, 제2조 [3] 주택임대차보호법 제2조, 제3조의2 제2항, 제8조 

【참조판례】

[1] 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결(공1996하, 2180)
대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결(공1999하, 1740)
[2] 대법원 1987. 3. 24. 선고 86다카164 판결(공1987, 708)
[3] 대법원 2001. 10. 30. 선고 2001다39657 판결(공2001하, 2566)(변경)

【전 문】

【원고, 피상고인】 원고 1외 1인

【피고, 상고인】 중소기업은행 (소송대리인 법무법인 광장 담당변호사 박준서외 2인)

【원심판결】 서울고법 2004. 4. 27. 선고 2003나40653 판결

【주 문】

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 주택임대차보호법(이하 ‘같은 법’이라 한다) 제3조의2 제2항은, 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인에 대하여 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 그 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하면서 그 환가대금에는 주택뿐 아니라 대지의 환가대금도 포함된다고 규정하고 있고, 같은 법 제8조 제1항은, 대항요건을 갖춘 임차인에 대하여 보증금 중 일정액(이하 ‘소액보증금’이라 한다)에 관하여 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 인정하는 한편 같은 조 제3항은 우선변제를 받을 임차인(이하 ‘소액임차인’이라 한다)과 소액보증금의 범위와 기준을 대통령령으로 정하도록 위임하면서 소액보증금의 범위와 기준은 주택뿐 아니라 대지를 포함한 가액의 2분의 1의 범위 안에서 정하도록 규정하고 있다. 

따라서 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고( 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결, 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결 등 참조), 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지라 할 것이다. 

2. 같은 법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고( 제1조), 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로( 제2조), 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다고 해석함이 상당하다 (미등기무허가 건물의 양수인에 대한 대항력을 인정한 대법원 1987. 3. 24. 선고 86다카164 판결 참조). 

그런데 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 같은 법 제3조의2 및 제8조가 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로, 위에서 본 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다고 보아야 할 것이다.

이와 달리 임차주택의 등기 여부에 따라 그 우선변제권의 인정 여부를 달리 해석하는 것은 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것이 되어 부당하고, 민법과 달리 임차권의 등기 없이도 대항력과 우선변제권을 인정하는 같은 법의 취지에 비추어 타당하지 아니하다. 

다만, 소액임차인의 우선변제권에 관한 같은 법 제8조 제1항이 그 후문에서 ‘이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에’ 대항요건을 갖추어야 한다고 규정하고 있으나, 이는 소액보증금을 배당받을 목적으로 배당절차에 임박하여 가장 임차인을 급조하는 등의 폐단을 방지하기 위하여 소액임차인의 대항요건의 구비시기를 제한하는 취지이지, 반드시 임차주택과 대지를 함께 경매하여 임차주택 자체에 경매신청의 등기가 되어야 한다거나 임차주택에 경매신청의 등기가 가능한 경우로 제한하는 취지는 아니라 할 것이다. 대지에 대한 경매신청의 등기 전에 위 대항요건을 갖추도록 하면 입법 취지를 충분히 달성할 수 있으므로, 위 규정이 미등기 주택의 경우에 소액임차인의 대지에 관한 우선변제권을 배제하는 규정에 해당한다고 볼 수 없다. 

따라서 종전에 미등기 주택 대지의 환가대금에 대한 소액임차인의 우선변제권에 관하여 이와 견해를 달리한 대법원 2001. 10. 30. 선고 2001다39657 판결은 이를 변경하기로 한다. 

3. 같은 취지에서 원심이, 이 사건 미등기 다세대주택의 임차인인 원고들은 피고가 이 사건 대지에 대한 근저당권을 설정받기 전에 대항요건 및 확정일자를 갖추었으므로, 피고의 근저당권에 기하여 신청된 이 사건 대지에 관한 경매절차에서 원고들이 그 대지의 환가대금으로부터 피고의 채권에 우선하여 보증금을 배당받을 수 있다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권 행사 요건에 관한 법리오해의 위법은 없다. 

4. 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법원장   이용훈(재판장)        대법관   고현철 김용담 김영란 양승태 김황식 박시환 김지형 이홍훈 박일환 김능환 전수안(주심) 안대희 

 

대법원 1999. 4. 23. 선고 98다49753 판결
[건물명도][공1999.6.1.(83),1005]

【판시사항】

[1] 주택의 명의신탁자와 임대차계약을 체결한 임차인에 대하여 명의수탁자가 자신이 소유자임을 내세워 주택의 명도를 구할 수 있는지 여부 (소극) 

[2] 주택의 명의신탁자가 임대차계약을 체결한 후 명의수탁자가 명의신탁자로부터 그 주택의 처분권한을 종국적으로 이전 받은 경우, 명의수탁자는 주택임대차보호법 제3조 제2항 소정의 임차주택의 양수인에 해당하는지 여부 (적극) 

【판결요지】

[1] 주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 명의신탁자 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다고 할 것이고, 이 경우 임차인은 등기부상 주택의 소유자인 명의수탁자에 대한 관계에서도 적법한 임대차임을 주장할 수 있는 반면 명의수탁자는 임차인에 대하여 그 소유자임을 내세워 명도를 구할 수 없다. 

[2] 주택의 명의신탁자가 임대차계약을 체결한 후 명의수탁자가 명의신탁자로부터 주택을 임대할 권리를 포함하여 주택에 대한 처분권한을 종국적으로 이전받는 경우에 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 이상 명의수탁자는 주택임대차보호법 제3조 제2항의 규정에 의하여 임차인과의 관계에서 그 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하였다고 보아야 한다. 

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 민법 제103조[명의신탁][2] 주택임대차보호법 제3조 제2항, 민법 제103조[명의신탁] 

【참조판례】

[1] 대법원 1991. 8. 13. 선고 91다13830 판결(공1991, 2348)
대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결(공1995하, 3733)
대법원 1996. 6. 28. 선고 96다9218 판결(공1996하, 2349)

[2] 대법원 1987. 3. 24. 선고 86다카164 판결(공1987, 708)
대법원 1993. 11. 23. 선고 93다4083 판결(공1994상, 168)

【전 문】

【원고,상고인】 원고 (소송대리인 변호사 이종준)

【피고,피상고인】 피고

【원심판결】 서울지법 1998. 9. 15. 선고 98나11832 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

【이유】

상고이유를 판단한다.

1. 제1점에 대하여

기록에 비추어 살펴보면, 원심이, 그 내세운 증거에 의하여, 원고는 1994. 3. 23. 소외인에게 원고 소유의 서울 금천구 (주소 생략)의 3필지 토지를 매매대금 630,000,000원에 매도하면서, 계약 당일 소외인으로부터 계약금 100,000,000원을 지급받고, 잔대금 530,000,000원은 소외인이 위 3필지 지상에 연립주택을 신축하여 분양한 대금에서 우선 변제받기로 약정한 사실, 소외인은 원고 명의로 건축허가를 받아 주택을 건축하여 분양하면, 사업소득세만 부과되고, 양도소득세는 부과되지 않는 점을 고려하여, 원고와의 합의 아래 원고의 명의로 건축허가를 받은 다음, 자신의 노력과 비용으로 위 3필지 지상에 연립주택 15세대를 건축하고, 1995. 2. 18. 위 연립주택 15세대 중 1세대인 원심판결 별지 목록 기재 부동산(이하 이 사건 건물이라고 한다)에 관하여 건축허가 명의자인 원고 명의의 소유권보존등기를 경료한 사실, 피고는 1996. 1. 29. 소외인으로부터 이 사건 건물을 임대차보증금 70,000,000원, 임대기간 1996. 1. 20.부터 1998. 1. 19.까지(24개월)로 정하여 임차하고, 그 보증금 전액을 소외인에게 지급한 후, 같은 해 3. 31.부터 이 사건 건물을 점유 사용하고 있는 사실, 소외인과 원고 사이의 서울고등법원 97나51195(본소), 97나51201(반소) 사건에서 1998. 6. 9. 소외인은 원고 명의로 등기되어 있는 이 사건 건물 및 그 대지권이 원고의 소유임을 확인하고, 이에 대한 모든 권리를 포기하며, 원고에게 금 10,000,000원을 지급하기로 하는 내용의 조정이 성립된 사실을 인정한 조치는 옳다고 여겨지고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위반으로 인한 사실오인의 위법이 있다고 할 수 없다. 

2. 제2, 3점에 대하여

주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 명의신탁자 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다고 할 것이고, 이 경우 임차인은 등기부상 주택의 소유자인 명의수탁자에 대한 관계에서도 적법한 임대차임을 주장할 수 있는 반면 명의수탁자는 임차인에 대하여 그 소유자임을 내세워 명도를 구할 수 없다고 할 것이며(대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결, 1996. 6. 28. 선고 96다9218 판결 등 참조), 그 후 명의수탁자가 명의신탁자로부터 주택을 임대할 권리를 포함하여 주택에 대한 처분권한을 종국적으로 이전받는 경우에 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 이상 주택임대차보호법 제3조 제2항의 규정에 의하여 임차인과의 관계에서 그 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하였다고 보아야 한다(대법원 1987. 3. 24. 선고 86다카164 판결, 1993. 11. 23. 선고 93다4083 판결 등 참조). 

원심이 확정한 사실관계에 의하면, 소외인이 이 사건 건물을 신축하여 그 소유권을 원시취득한 후, 원고는 1995. 2. 18. 이 사건 건물에 대한 소유권보존등기를 경료함으로써 소외인으로부터 그 소유명의를 신탁 받았다가 1998. 6. 9. 조정절차를 통하여 소외인으로부터 원고 명의로 등기되어 있는 이 사건 건물에 대하여 원고의 소유임을 확인받는 방법에 의하여 종국적으로 그 처분권한을 이전받음으로써 피고와의 관계에서 소외인의 임대인의 지위를 승계하였다고 할 것이니, 원심이 설시한 판단에 적절하지 못한 부분이 있기는 하나 결국 원고를 이 사건 건물에 대한 주택임대차보호법상의 양수인으로 인정한 조치는 옳다고 여겨지고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 

그리고, 건물의 양수인이 임대인의 지위를 포괄적으로 양수하였다는 주장 속에는 주택임대차보호법상의 임대인의 지위를 승계하였다는 주장이 포함되어 있다고 할 것이므로, 원심판결에 변론주의를 위배한 위법이 있다고 할 수 없다. 이에 관한 상고이유의 주장도 받아들일 수 없다. 

3. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자인 원고의 부담으로 하기로 관여 법관들의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 

대법관   조무제(재판장) 정귀호 김형선(주심) 이용훈 

 

  라) 처분권한을 이전받은 명의수탁자  


 예컨대, 94.3.23. 토지소유자 甲이 토지를 乙에게 매도, 乙이 자시의 노력과 비용으로 甲명의로 건축허가 받아 연립주택(15세대)을 신축, 95.2.18. 甲명의로 보존등기, 96.1.29., 丙은 乙로부터 1세대를 임차하고 乙에게 보증금 지급, 96.3.31. 이부, 전입신고, 98.6.9. 甲과 乙 사이에 위 1세대의 건물과 대지권이 甲 소유임을 확인하는 조정이 성립된 후에 甲이 丙에게 건물인도를 청구한 경우

 

 乙이 건물을 원시취득한 후 甲은 소유권보존등기를 마침으로써 소유명의를 신탁받았다가 조정절차를 통하여 乙로부터 甲소유임을 확인하는 방법에 의하여 종국적으로 그 처분권한을 이전받음으로써 丙과의 관계에서 乙의 임대인의 지위를 승계하였다.   (대판1999.4.23. 98다49753)   

 

대법원 1999. 4. 23. 선고 98다49753 판결
[건물명도][공1999.6.1.(83),1005]

【판시사항】

[1] 주택의 명의신탁자와 임대차계약을 체결한 임차인에 대하여 명의수탁자가 자신이 소유자임을 내세워 주택의 명도를 구할 수 있는지 여부 (소극) 

[2] 주택의 명의신탁자가 임대차계약을 체결한 후 명의수탁자가 명의신탁자로부터 그 주택의 처분권한을 종국적으로 이전 받은 경우, 명의수탁자는 주택임대차보호법 제3조 제2항 소정의 임차주택의 양수인에 해당하는지 여부 (적극) 

【판결요지】

[1] 주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 명의신탁자 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다고 할 것이고, 이 경우 임차인은 등기부상 주택의 소유자인 명의수탁자에 대한 관계에서도 적법한 임대차임을 주장할 수 있는 반면 명의수탁자는 임차인에 대하여 그 소유자임을 내세워 명도를 구할 수 없다. 

[2] 주택의 명의신탁자가 임대차계약을 체결한 후 명의수탁자가 명의신탁자로부터 주택을 임대할 권리를 포함하여 주택에 대한 처분권한을 종국적으로 이전받는 경우에 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 이상 명의수탁자는 주택임대차보호법 제3조 제2항의 규정에 의하여 임차인과의 관계에서 그 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하였다고 보아야 한다. 

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 민법 제103조[명의신탁][2] 주택임대차보호법 제3조 제2항, 민법 제103조[명의신탁]

【참조판례】

[1] 대법원 1991. 8. 13. 선고 91다13830 판결(공1991, 2348)
대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결(공1995하, 3733)
대법원 1996. 6. 28. 선고 96다9218 판결(공1996하, 2349)

[2] 대법원 1987. 3. 24. 선고 86다카164 판결(공1987, 708)
대법원 1993. 11. 23. 선고 93다4083 판결(공1994상, 168)

【전 문】

【원고,상고인】 원고 (소송대리인 변호사 이종준)

【피고,피상고인】 피고

【원심판결】 서울지법 1998. 9. 15. 선고 98나11832 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

【이유】

상고이유를 판단한다.

1. 제1점에 대하여

기록에 비추어 살펴보면, 원심이, 그 내세운 증거에 의하여, 원고는 1994. 3. 23. 소외인에게 원고 소유의 서울 금천구 (주소 생략)의 3필지 토지를 매매대금 630,000,000원에 매도하면서, 계약 당일 소외인으로부터 계약금 100,000,000원을 지급받고, 잔대금 530,000,000원은 소외인이 위 3필지 지상에 연립주택을 신축하여 분양한 대금에서 우선 변제받기로 약정한 사실, 소외인은 원고 명의로 건축허가를 받아 주택을 건축하여 분양하면, 사업소득세만 부과되고, 양도소득세는 부과되지 않는 점을 고려하여, 원고와의 합의 아래 원고의 명의로 건축허가를 받은 다음, 자신의 노력과 비용으로 위 3필지 지상에 연립주택 15세대를 건축하고, 1995. 2. 18. 위 연립주택 15세대 중 1세대인 원심판결 별지 목록 기재 부동산(이하 이 사건 건물이라고 한다)에 관하여 건축허가 명의자인 원고 명의의 소유권보존등기를 경료한 사실, 피고는 1996. 1. 29. 소외인으로부터 이 사건 건물을 임대차보증금 70,000,000원, 임대기간 1996. 1. 20.부터 1998. 1. 19.까지(24개월)로 정하여 임차하고, 그 보증금 전액을 소외인에게 지급한 후, 같은 해 3. 31.부터 이 사건 건물을 점유 사용하고 있는 사실, 소외인과 원고 사이의 서울고등법원 97나51195(본소), 97나51201(반소) 사건에서 1998. 6. 9. 소외인은 원고 명의로 등기되어 있는 이 사건 건물 및 그 대지권이 원고의 소유임을 확인하고, 이에 대한 모든 권리를 포기하며, 원고에게 금 10,000,000원을 지급하기로 하는 내용의 조정이 성립된 사실을 인정한 조치는 옳다고 여겨지고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위반으로 인한 사실오인의 위법이 있다고 할 수 없다. 

2. 제2, 3점에 대하여

주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 명의신탁자 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다고 할 것이고, 이 경우 임차인은 등기부상 주택의 소유자인 명의수탁자에 대한 관계에서도 적법한 임대차임을 주장할 수 있는 반면 명의수탁자는 임차인에 대하여 그 소유자임을 내세워 명도를 구할 수 없다고 할 것이며(대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결, 1996. 6. 28. 선고 96다9218 판결 등 참조), 그 후 명의수탁자가 명의신탁자로부터 주택을 임대할 권리를 포함하여 주택에 대한 처분권한을 종국적으로 이전받는 경우에 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 이상 주택임대차보호법 제3조 제2항의 규정에 의하여 임차인과의 관계에서 그 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하였다고 보아야 한다(대법원 1987. 3. 24. 선고 86다카164 판결, 1993. 11. 23. 선고 93다4083 판결 등 참조). 

원심이 확정한 사실관계에 의하면, 소외인이 이 사건 건물을 신축하여 그 소유권을 원시취득한 후, 원고는 1995. 2. 18. 이 사건 건물에 대한 소유권보존등기를 경료함으로써 소외인으로부터 그 소유명의를 신탁 받았다가 1998. 6. 9. 조정절차를 통하여 소외인으로부터 원고 명의로 등기되어 있는 이 사건 건물에 대하여 원고의 소유임을 확인받는 방법에 의하여 종국적으로 그 처분권한을 이전받음으로써 피고와의 관계에서 소외인의 임대인의 지위를 승계하였다고 할 것이니, 원심이 설시한 판단에 적절하지 못한 부분이 있기는 하나 결국 원고를 이 사건 건물에 대한 주택임대차보호법상의 양수인으로 인정한 조치는 옳다고 여겨지고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 

그리고, 건물의 양수인이 임대인의 지위를 포괄적으로 양수하였다는 주장 속에는 주택임대차보호법상의 임대인의 지위를 승계하였다는 주장이 포함되어 있다고 할 것이므로, 원심판결에 변론주의를 위배한 위법이 있다고 할 수 없다. 이에 관한 상고이유의 주장도 받아들일 수 없다. 

3. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자인 원고의 부담으로 하기로 관여 법관들의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관   조무제(재판장) 정귀호 김형선(주심) 이용훈 

 

  마) 신탁법상의 수탁자   


 주택임차인이 임대인과 임대차계약을 체결하고 대항력을 갖춘 후 임대인이 임차주택을 담보목적으로 신탁법에 따라 신탁한 경우에도 수탁자는 임대인의 지위를 승계하였다. (대판2002.4.12.  2000다70460)    

 

대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결
[임대차보증금반환][공2002.6.1.(155),1114]

【판시사항】

[1] 주택임대차보호법 제3조 제2항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 되는 임차주택의 양수인이 되기 위한 요건

[2] 신탁법상의 신탁의 효력

[3] 임대차의 목적이 된 주택을 담보목적으로 신탁법에 따라 신탁한 경우에도 수탁자는 주택임대차보호법 제3조 제2항에 의하여 임대인의 지위를 승계한다고 한 사례 

【판결요지】

[1] 주택임대차보호법 제3조 제2항은 "임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다."라고 규정하는바, 위 규정에 의하여 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 되는 임차주택의 양수인이 되려면 주택을 임대할 권리나 이를 수반하는 권리를 종국적·확정적으로 이전받게 되는 경우라야 한다. 

[2] 신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것이므로(신탁법 제1조 제2항), 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니라 할 것이며, 이와 같이 신탁의 효력으로서 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖는 것이고, 다만, 수탁자는 신탁의 목적 범위 내에서 신탁계약에 정하여진 바에 따라 신탁재산을 관리하여야 하는 제한을 부담함에 불과하다. 

[3] 임대차의 목적이 된 주택을 담보목적으로 신탁법에 따라 신탁한 경우에도 수탁자는 주택임대차보호법 제3조 제2항에 의하여 임대인의 지위를 승계한다고 한 사례. 

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제3조 제2항[2] 신탁법 제1조 제2항, 제3조, 부동산등기법 제123조, 제124조[3] 신탁법 제1조 제2항, 제3조, 부동산등기법 제123조, 제124조 

【참조판례】

[1] 대법원 1993. 11. 23. 선고 93다4083 판결(공1994상, 168)

[2] 대법원 1991. 8. 13. 선고 91다12608 판결(공1991, 2343)
대법원 1994. 10. 14. 선고 93다62119 판결(공1994하, 2967)

【전 문】

【원고,피상고인】 원고

【피고,상고인】 대한주택보증 주식회사 (소송대리인 변호사 이재욱)

【원심판결】 전주지법 2000. 10. 25. 선고 2000나3708 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.

【이유】

주택임대차보호법 제3조 제2항은 "임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다.)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다."라고 규정하는바, 위 규정에 의하여 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 되는 임차주택의 양수인이 되려면 주택을 임대할 권리나 이를 수반하는 권리를 종국적·확정적으로 이전받게 되는 경우라야 할 것이고(대법원 1993. 11. 23. 선고 93다4083 판결 참조), 신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것이므로(신탁법 제1조 제2항), 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니라 할 것이다(대법원 1991. 8. 13. 선고 91다12608 판결, 1994. 10. 14. 선고 93다62119 판결 참조). 

이와 같이 신탁의 효력으로서 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖는 것이고, 다만, 수탁자는 신탁의 목적 범위 내에서 신탁계약에 정하여진 바에 따라 신탁재산을 관리하여야 하는 제한을 부담함에 불과하다고 할 것이다.  

원심이 적법하게 인정한 사실관계 및 원심이 채용한 을 제1호증의 2(신탁계약서)의 기재에 의하면, 원고가 주식회사 대승으로부터, 위 회사가 신축한 임대아파트 중 1세대를 임차하여 임차주택의 인도와 전입신고를 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건을 갖춘 후, 주식회사 대승이 피고의 전신인 주택사업공제조합에게 위 아파트를 신탁법에 따라 신탁하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤는데, 주식회사 대승과 주택사업공제조합이 체결한 신탁계약에서 신탁재산의 관리에 관하여 위탁자(주식회사 대승)가 신탁부동산을 사용·관리할 수 있다고 정하였으나(제4조 제1항) 한편, 위탁자의 경영악화 및 관리가 적정하지 못하게 된 경우를 비롯하여 수탁자가 요구할 때에는 언제나 위탁자는 수탁자에게 신탁재산의 관리를 넘겨야 하고(제4조 제1항, 제8항), 위탁자가 일정세대 이상의 임대보증금 및 월임료를 변경할 때에는 수탁자의 동의를 받아야 하고(제4조 제2항), 위탁자는 임대계약자 현황 및 변경사항을 수탁자에게 통보하도록(제4조 제3항) 약정하였으며, 위 신탁계약서는 등기신청서에 첨부되어 신탁원부로 되었음을 인정할 수 있다. 

그렇다면 주식회사 대승은 위 신탁계약서로서 기존 임대차계약상 임대인으로서의 지위를 포함하여 이 사건 임대아파트에 대한 관리권을 수탁자인 주택사업공제조합에게 이전하되, 다만 수탁자의 의사와 이익에 반하지 않는 범위에서 그 관리권의 일부를 자신이 행사하기로 약정하였다고 볼 것이며, 이와 같이 수탁자에게 이 사건 임대아파트의 관리권이 이전된 이상 피고는 주택임대차보호법 제3조 제2항에 의하여 원고와 주식회사 대승 사이의 임대차계약상 임대인의 지위를 승계하였다고 보아야 할 것이고, 위 신탁등기가 채권담보의 목적으로 이루어진 이른바 담보신탁이라거나, 실질적으로 주식회사 대승이 원고를 비롯한 아파트 임차인들에 대한 임대차계약 관련 업무를 수행하고, 주택사업공제조합이나 피고는 이에 관여하지 아니하였다 하여 이와 달리 볼 수 없다고 할 것이다. 

따라서 원심의 판단은 정당하고, 거기에 주택임대차보호법 및 신탁법에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없으며, 다만, 원심이 위 신탁계약서상 신탁재산의 관리에 관한 조항에 대하여 판단하지 아니한 흠이 있지만, 피고가 임대차계약상 임대인의 지위를 승계하였다는 결론에 있어서 정당하므로, 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 수 없다. 

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관   손지열(재판장) 조무제 유지담(주심) 강신욱 

 

대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다54276 판결
[건물철거등][미간행]

【판시사항】

신탁법상 신탁의 법률관계 및 신탁계약에 의하여 재산권이 수탁자에게 이전된 경우, 수탁자의 권한을 제한하는 신탁계약상의 특약에도 불구하고 수탁자가 제3자에 대한 관계에서 그 신탁재산에 관한 완전한 소유권을 행사할 수 있는지 여부 (적극) 

【참조조문】

신탁법 제1조 제2항, 민법 제186조

【참조판례】

대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결(공2002상, 1114)

【전 문】

【원고, 피상고인】 한국자산신탁 주식회사 (소송대리인 변호사 이일빈)

【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 신촌 담당변호사 이영모)

【원심판결】 수원지법 2007. 7. 6. 선고 2006나27854 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 본다.

1. 신탁법상의 신탁은 신탁설정자(위탁자)와 신탁을 인수하는 자(수탁자)의 특별한 신임관계에 기하여 위탁자가 특정의 재산권을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(수익자)의 이익을 위하여 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산권을 관리, 처분하게 하는 법률관계를 말하고, 신탁계약에 의하여 재산권이 수탁자에게 이전된 경우 그 신탁재산은 수탁자에게 절대적으로 이전하므로, 이 사건 신탁계약을 체결하면서 수탁자인 원고가 위탁자 겸 수익자와의 사이에 “수탁자의 권한은 등기부상 소유권 관리 및 보전에 한정되므로 그 이외의 실질적인 관리, 보전 업무 일체는 우선수익자의 책임하에 수익자가 주관하여 관리한다”고 특약하였다고 하더라도, 원고는 우선수익자나 수익자에 대한 관계에서 위와 같은 특약에 따른 제한을 부담할 뿐이고 제3자인 피고에 대한 관계에서는 완전한 소유권을 행사할 수 있다. 

같은 취지에서, 위와 같은 특약이 있었음을 들어 원고의 이 사건 철거 등의 청구에 응할 수 없다는 피고의 주장을 배척한 원심판결은 정당한 것으로 수긍되고, 거기에 판결 결과에 영향을 미친 신탁법상의 신탁행위에 관한 법리오해, 심리미진 등의 위법이 없다. 

2. 원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 그 판시와 같은 이유로 피고가 이 사건 토지 이전 소유자들 사이의 합의에 따른 의무가 이행되지 않았다는 것을 들어 원고의 이 사건 청구를 거부할 수는 없다는 취지로 판단한 것은 정당하고, 거기에 제3자를 위한 계약에 관한 법리오해, 채증법칙 위배, 심리미진 등의 위법이 없다. 

3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   양승태(재판장) 고현철 김지형 전수안(주심) 

 

3. 임대차기간   

 가. 기간의 정함이 없거나 2년 미만의 임대차   


 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. (주임법4조 1항 본문) 임대차가 종료한 경우에도 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계는 존속한느 것으로 본다.

(주임법 4조2항)  


  또한 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우 임차권은 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다. 다만 보증금이 전액 벼제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다. (주임법 3조의5)  

  위 4조 2항과 3조의5 규정은 모두 임대차가 약정기간 만료 또는 경락으로 종료된 경우 임차인이 기간만료 후의 양수인 또는 경락인으로부터 보증금을 반환받을 때까지는 임대차가 존속하는 것으로 의제하여 임차인의 보증금반환청구권을 보장하려는 취지이다.  


  임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라고 할지라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로, 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우 임대차계약을 해지함으로써 종료시키고 우선변제를 청구할 수 있고, 그 경우 임차인이 임대차기간이 만료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은 임대차해지의 의사표시로 볼 수 있는바, 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 배당요구를 한 경우, 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 주택임대차보호법 4조 2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되며, 경락인은 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다. (대판1999.6.25.  99다311)    

 

 나. 2년 미만 약정의 유효주장   


 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.(주임법 4조1항 단서) 따라서 임대차기간을 1년으로 약정한 경우 임차인은 기간만료를 이유료 임대인에게 보증금의 반환을 구할 수 있으나, 임대인은 위 기간만료를 이유로 임차인에게 주택의 인도를 청구할 수 없다.  


  그러나 임차인이 2년 미나의 약정 임대차기간이 유효함을 주장할 수 없는 경우가 있다. 즉, 임차인이 주택임대차보호법 4조 1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터잡은 보증금반환채권 등의 권리를 행사하는 경우 (예컨대 보증금반환청구소송을 제기하거나 경매법원에 배당요구를 하는 경우)에 한하고, 임차인이 2년 미만의 약정 임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우에는 2년보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수 없다.  (대판1996.4.26. 96다5551, 5568 )   

 

대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결
[건물명도·임차권존재확인][집44(1)민,482;공1996.6.15.(12),1721]

【판시사항】

[1] 주택임대차보호법 제4조 제1항에 정한 최소 2년간의 임대차기간 보장 규정의 의미 

[2] 임차인이 주택임대차보호법이 적용되는 주택에 관하여 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 경우 

【판결요지】

[1] 주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위하여 최소한 2년간의 임대차기간을 보장하여 주려는 규정이므로, 그 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고, 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 않은 것은 유효하다. 

[2] 임차인이 주택임대차보호법 제4조 제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터잡은 임차보증금 반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정되고, 임차인이 2년 미만의 약정 임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 같은 법 제6조 제1항, 제4조 제1항에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지 같은 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수는 없다. 

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제4조 제1항, 제10조[2] 주택임대차보호법 제4조 제1항, 제6조 제1항

【참조판례】

[1][2] 대법원 1995. 5. 26. 선고 95다13258 판결(공1995하, 2264)
대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결(공1995하, 3733)

【전 문】

【원고(반소피고),피상고인】 퇴계원2리 개발위원회 (소송대리인 세방종합법무법인 담당변호사 남윤호 외 2인)

【피고(반소원고,선정당사자),상고인】 피고(반소원고,선정당사자)

【원심판결】 서울지법 1995. 12. 20. 선고 95나37901, 37918 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고(반소원고)의 부담으로 한다.

【이유】

상고이유를 본다

주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위하여 최소한 2년간의 임대차기간을 보장하여 주려는 규정이라고 할 것이므로 위 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 위 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다 고 풀이함이 상당하다. 

따라서 임차인이 같은 법 제4조 제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터잡은 임차보증금 반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정된다 할 것이고 ( 당원 1995. 5. 26. 선고 95다13258 판결, 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결 등 참조), 이 사건과 같이 임차인이 2년 미만의 약정 임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 같은 법 제6조 제1항, 제4조 제1항에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지 같은 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수는 없다 할 것이다. 

원심이 같은 취지에서, 이 사건 주택에 대한 임대차가 약정 임대차기간 만료 후 묵시적으로 갱신되어 결국 원심 변론종결일까지 임대차기간이 만료되지 아니하였다고 하는 피고(반소원고)의 주장을 배척한 것은 정당하고, 거기에 소론과 같은 주택임대차보호법의 법리를 오해한 위법이 있다 할 수 없다. 논지는 이유 없다. 

그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   이용훈(재판장) 박만호 박준서(주심) 김형선 

 

대법원 2001. 9. 25. 선고 2000다24078 판결
[건물명도][공2001.11.15.(142),2329]

【판시사항】

[1] 기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 저당권자의 신청에 의한 임의경매절차에서 스스로 2년 미만인 약정기간 만료를 이유로 임차보증금의 우선변제를 청구할 수 있는지 여부 (적극) 

[2] 임대차가 종료된 경우에 배당요구를 한 임차인이 낙찰허가결정이 확정된 후 배당요구시의 주장과는 달리 임대차기간이 종료되지 않았음을 주장하면서 낙찰자에게 대항력을 행사하는 것이 금반언 및 신의칙에 위배되는지 여부 (적극) 

【판결요지】

[1] "기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다."고 규정하고 있는 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제4조 제1항은, 같은 법 제10조가 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다."고 규정하고 있는 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위한 규정이라고 할 것이므로, 위 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 위 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당하다 할 것인바(위 1999. 1. 21.자 법률개정으로 위 법 제4조 제1항에 "다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다."는 명문의 단서규정이 신설되었다), 임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정임대차기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구하는 경우에는 그 약정이 임차인에게 불리하다고 할 수 없으므로, 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인으로서는 그 주택에 관한 저당권자의 신청에 의한 임의경매절차에서 2년 미만의 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 임차보증금에 관하여 우선변제를 청구할 수 있다 

[2] 임대차가 종료된 경우에 배당요구를 한 임차인은 우선변제권에 의하여 낙찰대금으로부터 임차보증금을 배당받을 수 있으므로, 이와 같은 경우에 일반 매수희망자(낙찰자 포함)는 그 주택을 낙찰받게 되면 그 임대차에 관한 권리·의무를 승계하지 않을 것이라는 신뢰하에 입찰에 참가하게 되는 것인바, 이러한 믿음을 기초로 하여 낙찰자가 임대차보증금을 인수하지 않을 것이라는 전제하에 낙찰이 실시되어 최고가 매수희망자를 낙찰자로 하는 낙찰허가결정이 확정되었다면, 그 후에 이르러 임차인이 배당요구시의 주장과는 달리 자신의 임대차기간이 종료되지 않았음을 주장하면서 우선변제권의 행사를 포기하고 명도를 구하는 낙찰자에게 대항력을 행사하는 것은, 임차인의 선행행위를 신뢰한 낙찰자에게 예측하지 못한 손해를 입게 하는 것이어서 위와 같은 입장 변경을 정당화할 만한 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위배되어 허용될 수 없다. 

【참조조문】

[1] 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조의2 제1항, 제4조 제1항, 제10조[2] 민법 제2조 제1항, 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항, 제3조의2 제1항 

【참조판례】

[1] 대법원 1995. 5. 26. 선고 95다13258 판결(공1995하, 2264)
대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결(공1995하, 3733)
대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결(공1996상, 1721)

【전 문】

【원고,피상고인】 원고

【피고,상고인】 피고 (소송대리인 변호사 김동섭)

【원심판결】 인천지법 2000. 4. 2 1. 선고 99나1932 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.

【이유】

1. 원심이 적법하게 인정한 사실관계는 다음과 같다.

가. 피고는 1995. 7. 29. 이 사건 주택을 당시 소유자인 소외 1로부터 임차보증금 40,000,000원, 임차기간은 1995. 7. 31.부터 1996. 7. 30.까지로 정하여 임차한 다음, 같은 해 8월 3일까지 그 인도와 주민등록을 모두 마침과 아울러 그 무렵 임대차계약서상 확정일자를 갖추었는데, 주식회사 한국상호신용금고가 이 사건 주택에 대하여 1995. 8. 17.자로 설정등기를 경료한 제1순위 근저당권자로서 1996. 8. 17. 인천지방법원 96타경61331호로 임의경매를 신청하여 이 사건 주택에 대한 경매절차가 개시되었다.  

나. 위 경매절차에서 집행관이 이 사건 주택에 관한 현황을 조사할 당시 피고의 처인 소외 2는 위 임차기간이 '1995. 7. 31.부터 1996년 8월 현재까지'라고 진술하여 그에 따라 집행관 명의의 1996. 8. 24.자 부동산현황조사보고서가 작성되었으며, 한편 피고는 1996. 8. 31. 위 경매법원에 이 사건 주택에 대한 확정일자부 임차인으로서 권리신고 및 임차보증금 40,000,000원에 대한 배당요구를 함에 있어서, 임대차기간을 1996. 7. 30.까지로 하여 작성된 1995. 7. 29.자 임대차계약서만을 제출하였을 뿐 임대차기간의 연장에 관한 아무런 자료를 제출하지 않았고, 경매법원은 피고의 위와 같은 배당요구사실을 소유자인 소외 1에게 통지하지는 않았고 다만 원고가 낙찰받기 직전의 입찰명령에 첨부된 부동산목록에 피고가 임차인으로 된 임대차의 기간을 1996. 7. 30.까지로 표시하였다. 

다. 이 사건 주택은 87,000,000원으로 평가되어 동 가격이 당초의 최저입찰가격이 되었고, 원고가 그 최저입찰가격이 55,680,000원으로 저감된 상태에서 60,000,000원에 낙찰받은 후 경매법원은 위 낙찰대금 등을 합한 67,651,899원을 배당함에 있어서, 집행비용을 공제한 나머지 금원 중 40,000,000원을 확정일자부 임차인인 피고에게 제1순위로 배당하고 그 나머지를 후순위 채권자들에게 배당하는 내용의 배당표를 작성하여 배당기일인 1997. 6. 27. 이해관계인 중 위 한국상호신용금고, 소외 1 및 피고 등이 출석한 자리에서 이를 제시하였으나, 소외 1 및 한국상호신용금고는 피고의 채권액 및 배당액 전부에 관하여 이의를 신청하였다.  

라. 그 후 소외 1만이 피고를 상대로 인천지방법원 97가합10846호로 위 배당표 중 피고에 대한 배당액 40,000,000원의 삭제를 구하는 배당이의의 소를 제기하면서, 그 청구원인으로 소외 1과 피고 사이의 위 임대차계약은 1996. 7. 30. 그 임차기간을 1998. 7. 30.까지 연장하기로 계약당사자 사이에서 합의되었기에 위 배당기일 현재 아직 위 임대차계약이 종료되지 않아 피고가 위 경매절차에서 주택임대차보호법상 우선변제권을 행사할 수 없고, 또한 피고가 위 경매법원에 배당요구신청을 하였다고 하더라도 그 사실이 임대인인 소외 1에게 통지된 바 없는 상태에서 그 사이에 위 배당요구가 철회되었다고 주장하였는데, 피고는 공시송달에 의하지 않은 적법한 송달을 받고서도 답변서도 제출하지 않고 제1회 변론기일에 출석하지 아니하여 위 법원은 1997. 9. 3.자로 의제자백에 의한 소외 1의 승소판결을 선고하였고, 위 판결이 그대로 확정되는 바람에 위 경매절차에서 피고는 위 임차보증금을 전혀 반환받지 못하였다. 

2. 상고이유에 대한 판단

" 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다."고 규정하고 있는 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제4조 제1항은, 같은 법 제10조가 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다."고 규정하고 있는 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위한 규정이라고 할 것이므로, 위 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 위 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당하다 할 것인바(위 1999. 1. 21.자 법률개정으로 위 법 제4조 제1항에 "다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다."는 명문의 단서규정이 신설되었다), 임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정임대차기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구하는 경우에는 그 약정이 임차인에게 불리하다고 할 수 없으므로, 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인으로서는 그 주택에 관한 저당권자의 신청에 의한 임의경매절차에서 2년 미만의 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 임차보증금에 관하여 우선변제를 청구할수 있다 할 것이고(대법원 1995. 5. 26. 선고 95다13258 판결 참조), 따라서 임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 우선변제권 있는 임차인이 임의경매절차에서 약정임대차기간이 이미 만료된 계약서를 첨부하여 배당요구를 한 경우에는, 임차인이 아직도 임대차가 종료되지 아니하였다는 사정을 별도로 밝히지 아니하는 이상 그 약정임대차기간이 만료되었음을 이유로 우선변제권을 주장하는 취지로 보아 경매법원은 그 임대차가 기간만료로 종료된 것을 전제로 처리할 수밖에 없고, 경매절차의 이해관계인이나 기타 경매에 참가하는 매수희망자 등도 그 임대차는 기간만료로 종료된 것으로 상정함이 당연하다고 할 것이다. 

그리고 임대차가 종료된 경우에 배당요구를 한 임차인은 우선변제권에 의하여 낙찰대금으로부터 임차보증금을 배당받을 수 있으므로, 이와 같은 경우에 일반 매수희망자(낙찰자 포함)는 그 주택을 낙찰받게 되면 그 임대차에 관한 권리·의무를 승계하지 않을 것이라는 신뢰하에 입찰에 참가하게 되는 것인바, 이러한 믿음을 기초로 하여 낙찰자가 임대차보증금을 인수하지 않을 것이라는 전제하에 낙찰이 실시되어 최고가 매수희망자를 낙찰자로 하는 낙찰허가결정이 확정되었다면, 그 후에 이르러 임차인이 배당요구시의 주장과는 달리 자신의 임대차기간이 종료되지 않았음을 주장하면서 우선변제권의 행사를 포기하고 명도를 구하는 낙찰자에게 대항력을 행사하는 것은, 임차인의 선행행위를 신뢰한 낙찰자에게 예측하지 못한 손해를 입게 하는 것이어서 위와 같은 입장 변경을 정당화할 만한 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위배되어 허용될 수 없는 것이다. 

이 사건에서 보면, 피고는 이 사건 낙찰허가결정이 있기 전에 1년의 임대차기간이 이미 경과한 내용의 임대차계약서를 제출하면서 배당요구를 하고서도, 낙찰허가결정이 확정된 후에 이르러 그 임대차가 아직 종료되지 아니하였다는 새로운 사유를 주장하면서 낙찰대금으로부터 우선변제를 받는 대신 낙찰자인 원고에 대하여 임차인으로서의 대항력을 행사하겠다는 것이므로, 이는 위의 법리에 따라 신의칙 위반으로 허용될 수 없다고 할 것이다.  

원심 판시는 이유설시에 있어 다소 미흡하기는 하나, 낙찰자로서 경매목적물의 명도를 구하는 원고에 대하여 대항력 있는 임차인임을 내세워 임차보증금의 동시이행을 구하는 피고의 항변을 금반언 및 신의칙에 위배되어 허용될 수 없다는 이유로 배척한 결론에 있어서는 정당하고, 거기에 주택임대차보호법이나 신의칙에 관한 법리오해, 판례위반으로 인한 위법이 없다.  

따라서 피고의 상고이유의 주장은 이유 없다.

3. 그러므로 상고를 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   윤재식(재판장) 송진훈 이규홍 손지열(주심) 

 

<구체저 사례> 


  ① 92.12.24. 임대차계약 체결(3500만원, 기가 92.12.26. 부터 12개월), 93.1.8. 전입신고, 93.2.26. 확정일자, 93.3.5. 근저당(상호은행, 7500만원), 93.8.11. ㅅ아호은행 임의경매신청, 94.6.3. 대금완납, 배당에서 임차인을 근저당에 우선하여 전액 배당한 경우 

 

임대차는 94.12.25. 종료되므로 임차인에게 우선변제청구권이 없다는 주장에 대하여, 2년 미만의 약정임대차의 만료를 이유로 보증금반환을 구하는 경우에는 임차인에게 불리하지 않으므로 그 약정은 유효하고, 따라서 임차인은 2년 미만의 기간만료를 이유로 우선변제를 청구할 수 있다.  (대판1995.5.26. 95다13258)   

 

대법원 1995. 5. 26. 선고 95다13258 판결
[배당이의][공1995.7.1.(995),2264]

【판시사항】

기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 저당권자의 신청에 의한 임의경매절차에서 스스로 2년 미만인 약정기간 만료를 이유로 임차보증금의 우선변제를 청구할 수 있는지 여부 

【판결요지】

주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위한 규정이라고 할 것이므로, 위 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 위 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당한바, 임대차기간을 2년미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정임대차기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구하는 경우에는 그 약정이 임차인에게 불리하다고 할 수 없으므로, 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인으로서는 그 주택에 관한 저당권자의 신청에 의한 임의경매절차에서 2년 미만의 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 임차보증금에 관하여 우선변제를 청구할 수 있다. 

【참조조문】

주택임대차보호법 제4조 제1항, 제10조

【전 문】

【원고, 상고인】 주식회사 동부상호신용금고 소송대리인 변호사 박두환

【피고, 피상고인】 피고 소송대리인 변호사 김원제

【원심판결】 서울고등법원 1995.1.20. 선고 94나34120 판결

【주 문】

상고를 기각한다.

상고비용은 원고의 부담으로 한다.

【이 유】

상고이유에 대하여

"기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다"고 규정하고 있는 주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조가 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다"고 규정하고 있는 취지에 비추어 보면, 임차인의 보호를 위한 규정이라고 할 것이므로 위 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 위 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당하다 할 것인바, 임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정임대차기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구하는 경우에는 그 약정이 임차인에게 불리하다고 할 수 없으므로, 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인으로서는 그 주택에 관한 저당권자의 신청에 의한 임의경매절차에서 2년 미만의 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 임차보증금에 관하여 우선변제를 청구할 수 있다 할 것이다. 

원심이, 그 기초사실로서 피고가 1992.12.24. 소외인으로부터 그 소유인 이 사건 주택을 보증금은 금 35,000,000원, 기간은 같은 달 26.부터 12개월 간으로 정하여 임차하기로 하는 내용의 임대차계약을 체결하고 그 무렵 위 주택을 인도받아, 1993.1.18. 주민등록을 마친 후, 같은 해 2.26. 위 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 사실, 원고는 이 사건 주택에 관하여 1993.3.5. 채권최고액 금 75,000,000원의 근저당권설정등기를 경료한 근저당권자로서 위 근저당권에 기하여 같은 해 8.11. 인천지방법원 93타경38163호로 이 사건 주택에 대한 임의경매를 신청한 사실, 위 법원은 경매절차를 진행하여 1994.4.8. 피고를 경락인으로 하여 낙찰허가결정을 하였고, 이에 피고는 같은 해 6.3. 경락대금 75,500,000원을 납부한 사실, 위 법원은 배당기일에 위 경락대금에서 집행비용 금622,640원을 공제한 나머지 금 74,877,360원을 배당금액으로 하여 제1순위로 김포읍에 취득세 금5,731,130원을, 제2순위로 피고에게 임대차보증금 35,000,000원을, 제3순위로 원고에게 근저당권의 피담보채권 금 34,140,230원을 배당하는 내용의 배당표를 작성한 사실을 인정한 다음, 위와 같은 입장에서 '주택임대차보호법 제4조 제1항의 규정에 의하여 피고와 위 소외인 사이의 이 사건 임대차는 위 배당기일 이후인 1994.12.25.에 이르러 비로소 종료하게 되므로 피고에게는 우선변제청구권이 없어 위 배당은 부적법하다'는 취지의 원고의 주장을 배척하였음은 옳고, 거기에 소론과 같이 주택임대차보호법 제4조 제1항의 해석을 잘못한 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유가 없다. 이에 상고를 기각하고 상고비용은 패소한 원고의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 

대법관   박준서(재판장) 박만호(주심) 김형선 

 

    ② 95.7.29. 임대차계약 체결 (4000만원, 기간 95.7.31.부터 1년), 95.8.3. 입주 전입신고 및 확정일자, 95.8.17. 1순위 근저당, 96.8.17. 임의경매 신청, 95.8.31. 배당요구(약정기간이 만료된 종전계약서만 제출), 97.6.27. 배당(임차인에 전액배당), 소유자와 신청채권자가 배당이의, 소유자의 배당이의소송에서 임차인이 의제자백으로 패소확정(소유자는 96.7.30. 그 임차기간을 98.7.30.까지 연장하기로 임차인과 합의하였으므로 임차인은 우선변제권을 행사할 수 없다고 주장하였음)되어 보증금을 반환받지 못한 경우

 

 임차인의 위 배당요구에 대하여 경매법원은 약정임대기간 만료를 전제로 처리할 수 밖에 없고 이해관계인과 매수희망자 등도 임대차가 기간 만료로 종료되었다고 상정함이 당연하므로, 임차인이 매각허가결정이 확정된 이후 배당요구시와는 달리 임대차기간이 종료되지 아니하엿음을 주장하면서 경락인에게 대항력을 행사하는 것은 임차인의 선행행위를 신뢰한 경락인에게 불측의 손해를 주는 것이어서 금반언 및 신의칙에 위배되어 허용될 수 없다.  (대판2001.9.25. 2000다24078)    

 

대법원 2001. 9. 25. 선고 2000다24078 판결
[건물명도][공2001.11.15.(142),2329]

【판시사항】

[1] 기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 저당권자의 신청에 의한 임의경매절차에서 스스로 2년 미만인 약정기간 만료를 이유로 임차보증금의 우선변제를 청구할 수 있는지 여부 (적극) 

[2] 임대차가 종료된 경우에 배당요구를 한 임차인이 낙찰허가결정이 확정된 후 배당요구시의 주장과는 달리 임대차기간이 종료되지 않았음을 주장하면서 낙찰자에게 대항력을 행사하는 것이 금반언 및 신의칙에 위배되는지 여부 (적극) 

【판결요지】

[1] "기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다."고 규정하고 있는 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제4조 제1항은, 같은 법 제10조가 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다."고 규정하고 있는 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위한 규정이라고 할 것이므로, 위 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 위 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당하다 할 것인바(위 1999. 1. 21.자 법률개정으로 위 법 제4조 제1항에 "다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다."는 명문의 단서규정이 신설되었다), 임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정임대차기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구하는 경우에는 그 약정이 임차인에게 불리하다고 할 수 없으므로, 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인으로서는 그 주택에 관한 저당권자의 신청에 의한 임의경매절차에서 2년 미만의 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 임차보증금에 관하여 우선변제를 청구할 수 있다 

[2] 임대차가 종료된 경우에 배당요구를 한 임차인은 우선변제권에 의하여 낙찰대금으로부터 임차보증금을 배당받을 수 있으므로, 이와 같은 경우에 일반 매수희망자(낙찰자 포함)는 그 주택을 낙찰받게 되면 그 임대차에 관한 권리·의무를 승계하지 않을 것이라는 신뢰하에 입찰에 참가하게 되는 것인바, 이러한 믿음을 기초로 하여 낙찰자가 임대차보증금을 인수하지 않을 것이라는 전제하에 낙찰이 실시되어 최고가 매수희망자를 낙찰자로 하는 낙찰허가결정이 확정되었다면, 그 후에 이르러 임차인이 배당요구시의 주장과는 달리 자신의 임대차기간이 종료되지 않았음을 주장하면서 우선변제권의 행사를 포기하고 명도를 구하는 낙찰자에게 대항력을 행사하는 것은, 임차인의 선행행위를 신뢰한 낙찰자에게 예측하지 못한 손해를 입게 하는 것이어서 위와 같은 입장 변경을 정당화할 만한 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위배되어 허용될 수 없다. 

【참조조문】

[1] 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조의2 제1항, 제4조 제1항, 제10조[2] 민법 제2조 제1항, 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항, 제3조의2 제1항 

【참조판례】

[1] 대법원 1995. 5. 26. 선고 95다13258 판결(공1995하, 2264)
대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결(공1995하, 3733)
대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결(공1996상, 1721)

【전 문】

【원고,피상고인】 원고

【피고,상고인】 피고 (소송대리인 변호사 김동섭)

【원심판결】 인천지법 2000. 4. 2 1. 선고 99나1932 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.

【이유】

1. 원심이 적법하게 인정한 사실관계는 다음과 같다.

가. 피고는 1995. 7. 29. 이 사건 주택을 당시 소유자인 소외 1로부터 임차보증금 40,000,000원, 임차기간은 1995. 7. 31.부터 1996. 7. 30.까지로 정하여 임차한 다음, 같은 해 8월 3일까지 그 인도와 주민등록을 모두 마침과 아울러 그 무렵 임대차계약서상 확정일자를 갖추었는데, 주식회사 한국상호신용금고가 이 사건 주택에 대하여 1995. 8. 17.자로 설정등기를 경료한 제1순위 근저당권자로서 1996. 8. 17. 인천지방법원 96타경61331호로 임의경매를 신청하여 이 사건 주택에 대한 경매절차가 개시되었다. 

나. 위 경매절차에서 집행관이 이 사건 주택에 관한 현황을 조사할 당시 피고의 처인 소외 2는 위 임차기간이 '1995. 7. 31.부터 1996년 8월 현재까지'라고 진술하여 그에 따라 집행관 명의의 1996. 8. 24.자 부동산현황조사보고서가 작성되었으며, 한편 피고는 1996. 8. 31. 위 경매법원에 이 사건 주택에 대한 확정일자부 임차인으로서 권리신고 및 임차보증금 40,000,000원에 대한 배당요구를 함에 있어서, 임대차기간을 1996. 7. 30.까지로 하여 작성된 1995. 7. 29.자 임대차계약서만을 제출하였을 뿐 임대차기간의 연장에 관한 아무런 자료를 제출하지 않았고, 경매법원은 피고의 위와 같은 배당요구사실을 소유자인 소외 1에게 통지하지는 않았고 다만 원고가 낙찰받기 직전의 입찰명령에 첨부된 부동산목록에 피고가 임차인으로 된 임대차의 기간을 1996. 7. 30.까지로 표시하였다. 

다. 이 사건 주택은 87,000,000원으로 평가되어 동 가격이 당초의 최저입찰가격이 되었고, 원고가 그 최저입찰가격이 55,680,000원으로 저감된 상태에서 60,000,000원에 낙찰받은 후 경매법원은 위 낙찰대금 등을 합한 67,651,899원을 배당함에 있어서, 집행비용을 공제한 나머지 금원 중 40,000,000원을 확정일자부 임차인인 피고에게 제1순위로 배당하고 그 나머지를 후순위 채권자들에게 배당하는 내용의 배당표를 작성하여 배당기일인 1997. 6. 27. 이해관계인 중 위 한국상호신용금고, 소외 1 및 피고 등이 출석한 자리에서 이를 제시하였으나, 소외 1 및 한국상호신용금고는 피고의 채권액 및 배당액 전부에 관하여 이의를 신청하였다. 

라. 그 후 소외 1만이 피고를 상대로 인천지방법원 97가합10846호로 위 배당표 중 피고에 대한 배당액 40,000,000원의 삭제를 구하는 배당이의의 소를 제기하면서, 그 청구원인으로 소외 1과 피고 사이의 위 임대차계약은 1996. 7. 30. 그 임차기간을 1998. 7. 30.까지 연장하기로 계약당사자 사이에서 합의되었기에 위 배당기일 현재 아직 위 임대차계약이 종료되지 않아 피고가 위 경매절차에서 주택임대차보호법상 우선변제권을 행사할 수 없고, 또한 피고가 위 경매법원에 배당요구신청을 하였다고 하더라도 그 사실이 임대인인 소외 1에게 통지된 바 없는 상태에서 그 사이에 위 배당요구가 철회되었다고 주장하였는데, 피고는 공시송달에 의하지 않은 적법한 송달을 받고서도 답변서도 제출하지 않고 제1회 변론기일에 출석하지 아니하여 위 법원은 1997. 9. 3.자로 의제자백에 의한 소외 1의 승소판결을 선고하였고, 위 판결이 그대로 확정되는 바람에 위 경매절차에서 피고는 위 임차보증금을 전혀 반환받지 못하였다. 

2. 상고이유에 대한 판단

" 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다."고 규정하고 있는 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제4조 제1항은, 같은 법 제10조가 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다."고 규정하고 있는 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위한 규정이라고 할 것이므로, 위 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 위 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당하다 할 것인바(위 1999. 1. 21.자 법률개정으로 위 법 제4조 제1항에 "다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다."는 명문의 단서규정이 신설되었다), 임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정임대차기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구하는 경우에는 그 약정이 임차인에게 불리하다고 할 수 없으므로, 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인으로서는 그 주택에 관한 저당권자의 신청에 의한 임의경매절차에서 2년 미만의 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 임차보증금에 관하여 우선변제를 청구할수 있다 할 것이고(대법원 1995. 5. 26. 선고 95다13258 판결 참조), 따라서 임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 우선변제권 있는 임차인이 임의경매절차에서 약정임대차기간이 이미 만료된 계약서를 첨부하여 배당요구를 한 경우에는, 임차인이 아직도 임대차가 종료되지 아니하였다는 사정을 별도로 밝히지 아니하는 이상 그 약정임대차기간이 만료되었음을 이유로 우선변제권을 주장하는 취지로 보아 경매법원은 그 임대차가 기간만료로 종료된 것을 전제로 처리할 수밖에 없고, 경매절차의 이해관계인이나 기타 경매에 참가하는 매수희망자 등도 그 임대차는 기간만료로 종료된 것으로 상정함이 당연하다고 할 것이다. 

그리고 임대차가 종료된 경우에 배당요구를 한 임차인은 우선변제권에 의하여 낙찰대금으로부터 임차보증금을 배당받을 수 있으므로, 이와 같은 경우에 일반 매수희망자(낙찰자 포함)는 그 주택을 낙찰받게 되면 그 임대차에 관한 권리·의무를 승계하지 않을 것이라는 신뢰하에 입찰에 참가하게 되는 것인바, 이러한 믿음을 기초로 하여 낙찰자가 임대차보증금을 인수하지 않을 것이라는 전제하에 낙찰이 실시되어 최고가 매수희망자를 낙찰자로 하는 낙찰허가결정이 확정되었다면, 그 후에 이르러 임차인이 배당요구시의 주장과는 달리 자신의 임대차기간이 종료되지 않았음을 주장하면서 우선변제권의 행사를 포기하고 명도를 구하는 낙찰자에게 대항력을 행사하는 것은, 임차인의 선행행위를 신뢰한 낙찰자에게 예측하지 못한 손해를 입게 하는 것이어서 위와 같은 입장 변경을 정당화할 만한 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위배되어 허용될 수 없는 것이다. 

이 사건에서 보면, 피고는 이 사건 낙찰허가결정이 있기 전에 1년의 임대차기간이 이미 경과한 내용의 임대차계약서를 제출하면서 배당요구를 하고서도, 낙찰허가결정이 확정된 후에 이르러 그 임대차가 아직 종료되지 아니하였다는 새로운 사유를 주장하면서 낙찰대금으로부터 우선변제를 받는 대신 낙찰자인 원고에 대하여 임차인으로서의 대항력을 행사하겠다는 것이므로, 이는 위의 법리에 따라 신의칙 위반으로 허용될 수 없다고 할 것이다. 

원심 판시는 이유설시에 있어 다소 미흡하기는 하나, 낙찰자로서 경매목적물의 명도를 구하는 원고에 대하여 대항력 있는 임차인임을 내세워 임차보증금의 동시이행을 구하는 피고의 항변을 금반언 및 신의칙에 위배되어 허용될 수 없다는 이유로 배척한 결론에 있어서는 정당하고, 거기에 주택임대차보호법이나 신의칙에 관한 법리오해, 판례위반으로 인한 위법이 없다.  

따라서 피고의 상고이유의 주장은 이유 없다.

3. 그러므로 상고를 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   윤재식(재판장) 송진훈 이규홍 손지열(주심) 

 

  다. 묵시적 갱신  


 임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지에 이미차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하기 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간 만료 전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다. (주임법 6조 1항). 임대차가 묵시적으로 갱신된 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

(주임법 6조 2항) 


  다만 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 위 묵시갱신의 규정을 적용하지 아니한다.(주임법 6조 3항) 


  주택임대차보호법 제6조 1항에 따랄 임대차계약이 갱신된 경우 같은 조 6조제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 할 수 있고(주임법 6조의2 1항), 이 경우 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 생긴다. (주임법 6조2항)  

 

제6조(계약의 갱신)

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(갱신거절)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020.6.9>

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009.5.8>

③ 2기(기)의 차임액(차임액)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

[전문개정 2008.3.21]

 

위 규정에 따라 임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 그 임대차기간은 주임법 6조 제2항, 4조 1항에 따라 2년으로 되고, 묵시적으로 갱신된 뒤 2년의 임대차기간이 만료되기 저네 임대인이 임대차계약의 해지통지를 하였다고 하더라도 그 효력은 없다. (대판2002.9.24.  2002다41633)  

 

대법원 2002. 9. 24. 선고 2002다41633 판결
[건물명도][공2002.11.15.(166),2540]

【판시사항】

주택임대차보호법에 따라 묵시적으로 갱신된 임대차계약의 존속기간 

【판결요지】

주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 그 임대차기간은 같은 법 제6조 제2항, 제4조 제1항에 따라 2년으로 된다. 

【참조조문】

주택임대차보호법 제4조 제1항, 제6조

【참조판례】

대법원 1992. 1. 17. 선고 91다25017 판결(공1992, 864)

【전 문】

【원고,상고인】 원고

【피고,피상고인】 피고 1 외 2인 (소송대리인 제일종합법무법인 담당변호사 김영호)

【원심판결】 수원지법 2002. 5. 3 1. 선고 2001나17647 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

【이유】

주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 그 임대차기간은 같은 법 제6조 제2항, 제4조 제1항에 따라 2년으로 된다 ( 대법원 1992. 1. 17. 선고 91다25017 판결 참조). 

원심이 같은 취지에서, 이 사건 임대차는 묵시적으로 갱신된 뒤 2년의 임대차기간이 만료되지 아니하였고, 임대인인 원고가 위 임대차기간의 만료 이전에 이 사건 임대차계약의 해지통고를 하였다고 하더라도 그 효력이 없다는 이유로 원고의 피고들에 대한 명도청구를 모두 배척한 것은 옳고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위배나 법리오해 등의 잘못이 없다. 따라서 상고이유는 모두 받아들일 수 없다. 

그러므로 상고를 기각하고, 소송비용의 부담을 정하여 주문과 같이 판결한다.

대법관   배기원(재판장) 서성(주심) 이용우 박재윤 

 

대법원 2012. 1. 27. 선고 2010다59660 판결
[손해배상(기)][미간행]

【판시사항】

[1] 임대인에게 임대목적물에 대한 소유권 기타 임대권한이 없는 경우에도 임대차계약이 유효하게 성립하는지 여부 (적극) 

[2] 구 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 묵시적으로 갱신된 임대차계약의 존속기간 (=2년) 

[3] 1998. 6. 15. 갑이 을에게 병 소유 아파트를 임대차기간 6월로 하여 임대한 후 해지 통지 없이 임대차계약을 갱신하여 오다가 2006. 5. 25. 계약 해지를 통지하여 임대차보증금을 공탁하였고, 그 후 을이 병의 요구에 따라 2009. 3. 2. 아파트를 병에게 인도한 사안에서, 구 주택임대차보호법 제4조 제1항에 따라 기간을 2년으로 하여 묵시적으로 갱신되어 온 위 임대차계약은 만료일이 2006. 6. 14.이어서 그로부터 1월 내에 이루어진 해지 통지가 효력이 없어 다시 2년간 갱신되었고, 그 후 을이 병의 요구로 아파트를 인도함으로써 임대차가 종료되었으므로, 같은 취지에서 아파트 인도일인 2009. 3. 2.까지의 차임 상당액을 손해배상으로 인정한 원심판단은 정당하다고 한 사례 

【참조조문】

[1] 민법 제618조 [2] 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제4조 제1항, 제6조 제1항 [3] 민법 제618조, 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제4조 제1항, 제6조 제1항 

【참조판례】

[1] 대법원 1996. 9. 6. 선고 94다54641 판결(공1996하, 3095)
대법원 2009. 9. 24. 선고 2008다38325 판결(공2009하, 1733)
[2] 대법원 2002. 9. 24. 선고 2002다41633 판결(공2002하, 2540)

【전 문】

【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 김낙구)

【피고, 상고인】 피고

【원심판결】 부산고법 2010. 7. 1. 선고 2009나19888 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 이 사건 매매계약은 해제되었고 매매대금으로 지급한 돈은 임대보증금으로 대체되었다는 취지의 주장에 관하여

이 부분 상고이유의 주장은 원고가 피고를 상대로 제기한 소송에서 ‘피고는 원고에게 이 사건 아파트에 관하여 1998. 6. 15. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라’는 내용의 청구가 인용되어 확정된 이 사건 제1심판결의 기판력에 반하는 주장일 뿐 아니라, 사실심의 전권에 속하는 증거의 취사선택과 사실인정을 탓하는 취지의 것으로서 받아들일 수 없다. 

2. 피고가 임대차계약의 해지를 통지하고 4,000만 원을 공탁한 이후의 차임 상당 손해배상에 관하여

임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 것으로서( 민법 제618조 참조), 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 없다고 하더라도 임대차계약은 유효하게 성립한다 ( 대법원 2009. 9. 24. 선고 2008다38325 판결 등 참조). 

그리고 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제4조 제1항에 “기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제6조 제1항에 “임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다.”라고 규정하고 있다. 따라서 위 법 제6조 제1항에 따라 임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 그 임대차기간은 같은 법 제4조 제1항에 따라 2년으로 된다 ( 대법원 2002. 9. 24. 선고 2002다41633 판결 등 참조). 

원심이 확정한 사실에 의하면, 피고는 1998. 6. 15. 원고에게 소외인 소유의 이 사건 아파트를 임대보증금 4,000만 원, 임대차기간 6개월로 정하여 임대하고 그 무렵 원고로부터 임대보증금 4,000만 원을 교부받고 이 사건 아파트를 인도한 사실, 위 임대차기간 경과 후에도 해지 통지 없이 임대차계약이 갱신되어 오다가 피고는 2006. 5. 25. 원고에게 위 임대차계약을 해지한다는 통지를 하고 같은 해 8. 30. 원고를 피공탁자로 하여 임대보증금 4,000만 원을 공탁한 사실, 원고는 소외인이 이 사건 아파트의 인도를 요구하여 2009. 3. 2. 소외인에게 이를 인도한 사실을 알 수 있다.  

위 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 원고와 피고 사이에 이 사건 아파트에 관한 임대차계약은 유효하게 성립하였고, 그 임대차기간은 구 주택임대차보호법 제4조 제1항에 따라 2년으로 되어 묵시적으로 갱신되어 오다가 만료일이 2006. 6. 14.로 되었으며, 위 만료일로부터 1개월 내인 2006. 5. 25.자 피고의 해지 통지는 구 주택임대차보호법 제6조 제1항에 위배되어 효력이 없으므로 위 임대차계약은 2006. 6. 15. 이후에도 종전과 동일한 조건으로 2년간 갱신된 것으로 보아야 하고, 원고가 이 사건 아파트의 소유자인 소외인의 요구로 이를 인도함으로써 위 임대차가 종료되었다고 할 것이다. 

원심이 같은 취지에서 원고가 소외인에게 이 사건 아파트를 인도한 2009. 3. 2.까지의 차임 상당액을 손해배상으로 인정한 것은 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 것과 같은 법리오해 등의 위법이 없다. 

3. 결론

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   이인복(재판장) 김능환(주심) 안대희 박병대 

 

 임차인이 기간만료를 이유로 보증금반환을 청구하는 경우 임대인이 묵시갱신을 주장할 수 있는지에 대해서는 주임법 6조의2 추지상 가능하다고 해석된다.  


  임대인이 임차보증금반환청구채권의 양도통지를 받은 후에는 임대인과 임차인 사이에 임대차계약의 갱신이나 계약기간의 연장에 관하여 명시적 또는 묵시적 합의가 있더라도 그 합의의 효과는 보증금반환채궈느이 양수인에 대하여는 미칠 수 없다. (대판1989.4.25.  88다카4253, 4260)  

 

대법원 1989. 4. 25. 선고 88다카4253,4260 판결
[양수금][공1989.6.15.(850),809]

【판시사항】

가. 임대차보증금반환채권의 양도통지후 임대차계약의 갱신이나 임대차기간 연장에 관한 합의가 양수인에게 미치는 효력 

나. 임대차보증금반환채권의 양수인이 임대인의 임차인에 대한 임차가옥명도 청구권을 대위행사하는 경우 임대인의 무자력을 요건으로 하는지 여부 (소극) 

【판결요지】

가. 임대인이 임대차보증금반환청구채권의 양도통지를 받은 후에는 임대인과 임차인 사이에 임대차계약의 갱신이나 계약기간 연장에 관하여 명시적 또는 묵시적 합의가 있더라도 그 합의의 효과는 보증금반환채권의 양수인에 대하여는 미칠 수 없다. 

나. 채권자가 자기채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 행사하려면 채무자의 무자력을 요건으로 하는 것이 통상이지만 임대차보증금반환채권을 양수한 채권자가 그 이행을 청구하기 위하여 임차인의 가옥명도가 선 이행되어야 할 필요가 있어서 그 명도를 구하는 경우에는 그 채권의 보전과 채무자인 임대인의 자력유무는 관계가 없는 일이므로 무자력을 요건으로 한다고 할 수 없다. 

【참조조문】

가. 민법 제450조 제1항 나. 제404조

【전 문】

【원고, 상고인】 원고 소송대리인 변호사 동상홍

【피고, 피상고인】 피고 1 외 1인

【원 판 결】 서울고등법원 1987.12.23 선고 87나2300,2301 판결

【주 문】

원심판결 중 피고 2에 대한 원고 패소부분을 파기하고, 그 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.

원고의 나머지 상고를 기각한다.

상고비용 중 원고와 피고 1과의 사이에 생긴 부분은 모두 원고 부담으로 한다.

【이 유】

1. 피고 2에 대한 청구부분에 대하여,

원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고가 피고 2로부터 피고 1에 대한 임차보증금반환청구채권을 양수하고 피고 1에 대한 양도통지절차도 적법하게 이전되었다고 인정하면서도 원고의 임대차계약 대위해지는 효력이 없다고 판시하여 원고의 동 피고에 대한 건물명도 청구는 이유 없다고 판시하고 있다. 

그러나 원심판시에 의하면, 피고 1과 피고 2 사이의 임대차계약은 1984.9.10.에 체결되고 기간은 1년으로 약정하였으나 소위 묵시의 갱신에 의하여 임대차가 계속 중에 있다는 것인 바, 그렇다면 원고가 그 보증금반환청구채권을 양수하고 피고 1에게 그 통지를 한 1986.1.11. 현재로서 보면1985.9.10. 묵시의 갱신에 의하여 1986.9.9.까지 임대차의 기간이 남아 있었다고 할 것이고 원고에 대한 관계에서는 그 임대차계약은 1986.9.9.이 경과됨으로써 종료되는 것이고 그 무렵이나 그 후에 피고 1과 피고 2 사이에 계약의 갱신이나 계약기간연장에 관하여 명시적 또는 묵시적 합의가 있었다고 하여도 그 합의의 효과는 계약보증금반환청구채권의 양수인인 원고에게 대하여는 미칠 수 없는 것이라 할 것이다. 

그렇다면 피고 1로서는 피고 2에 대하여 건물의 명도를 청구하고 그것을 명도받음과 상환으로 그에게 반환하여야 할 임차보증금을 양수인인 원고에게 지급할 의무가 있다 할 것이고 피고 1이 피고 2에 대하여 명도청구를 해태하고 있다면 채권자인 원고로서는 채무자 피고 1을 대위하여 피고에게 그 건물을 임대인에게 명도할 것을 청구할 수 있다고 할 것이다. 

그리고 채권자가 자기채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 행사하려면 채무자의 무자력을 요건으로 하는 것이 통상이지만 이 사건의 경우와 같이 채권자가 양수한 임차보증금의 이행을 청구하기 위하여 임차인의 가옥명도가 선 이행되어야 할 필요가 있어서 그 명도를 구하는 경우에는 그 채권의 보전과 채무자인 임대인의 자력유무는 관계가 없는 일이므로 무자력을 요건으로 한다고 할 수 없다. 

그런데 원심이 이 사건 피고들 사이의 임대차계약이 아직 임대기간이 남아있는 것으로 오해하고 위와 같이 판시한 것은 임대차보증금반환채권이 다른 사람에게 양도된 경우 임대인과 임차인과의 사이에 임대차계약을 갱신한 효력이 당연히 양수채권자에게 미친다고 오해하고 또 채권자 대위권의 법리를 오해한 

위법이 있다고 할 수 밖에 없고 이 점을 지적하는 상고논지는 이유 있다.

그러므로 원심판결 중 원고의 피고 2에 대한 청구를 기각하여야 한다고 판시하고 원고의 항소를 기각한 부분은 파기할 수 밖에 없다. 

2. 피고 1에 대한 청구부분에 대하여,

피고 1과 피고 2 사이의 임대차계약이 원고에 대한 관계에서는 1986.9.9. 이 경과함으로써 종료되는 것이라 함은 앞에서 본 바와 같으나 피고 1로서는 피고 2가 그 건물을 반환하고 차임을 완급하는 등 임차인의 의무를 완전히 이행하는 것과 상환으로 임차보증금을 반환하겠다고 항변할 수 있는 것이므로 원고가 이 사건 소송제기시에 그 반환청구채권을 즉시 행사할 수 있는 것을 전제로 피고 1에게 보증금의 반환을 청구하는 것은 부당하다. 원심의 이유설시는 이와 다르지만 피고 1에 대한 원고 청구를 기각하여야 한다는 결론은 정당한 것이므로 이 부분에 대한 원고의 상고는 이유없는 것이다. 

이에 피고 2에 대한 원고 청구부분에 대하여 원고의 항소를 기각한 부분을 파기하고, 그 부분 사건을 다시 심리판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하고, 원고의 나머지 상고는 기각하기로 관여법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 

대법관   김용준(재판장) 박우동 이재성 윤영철 

 

4. 임차보증금  


 가. 성질   


부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 임료채무, 목적물의 멸실, 훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관게의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다.

(대판1999.12.7. 99다50729)  따라서 임차인의 보증금반환청구권은 임대차종료 후에 임차인이 임차모적물을 임대인에게 반환할 때 연체차임 등 모든 피담보채무를 공제한 잔액이 있을 것을 조거으로 하여 그 잔액에 대해서만 발생한다.  

 

대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결
[구상금][공2000.1.15.(98),147]

【판시사항】

부동산 임대차보증금의 법적 성질 및 그 피담보채무는 임대차 종료 후 목적물 반환시 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는지 여부 (적극) 

【판결요지】

부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 임료채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다. 

【참조조문】

민법 제618조

【참조판례】

대법원 1987. 6. 9. 선고 87다68 판결(공1987, 1147)
대법원 1987. 6. 23. 선고 86다카2865 판결(공1987, 1229)
대법원 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결(공1988, 408)
대법원 1999. 7. 27. 선고 99다24881 판결(공1999하, 1783)

【전 문】

【원고,상고인】 동부화재해상보험 주식회사 (소송대리인 변호사 황대현)

【피고,피상고인】 피고 1 외 2인

【원심판결】 서울지법 1999. 7. 14. 선고 98나24722 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

【이유】

부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 임료채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다(대법원 1987. 6. 23. 선고 86다카2865 판결, 대법원 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결 등 참조). 

원심이, 피고들이 소외인으로부터 각 임차한 그 소유의 판시 각 건물이 원인불명의 화재로 전소한 사실 등을 인정한 다음, 이로 인하여 피고들과 소외인 사이의 위 각 건물에 관한 각 임대차관계가 종료되었으므로 위와 같은 법리에 따라, 위 각 건물의 임차인들인 피고들은 위 각 건물의 각 화재보험자로서 소외인에게 위 화재에 따른 각 보험금을 지급한 원고에게, 그 각 지급보험금의 범위 내에서, 위 화재로 인한 위 각 건물의 손해 상당액에서 피고들의 각 임차보증금을 공제한 나머지 액수만을 각 구상금으로 지급할 의무가 있다고 판단한 것은 옳고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 심리미진, 채증법칙 위배, 임차보증금에 관한 법리오해, 보험자대위에 관한 법리오해 등의 위법이 없다. 따라서 상고이유는 모두 받아들이지 아니한다. 

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다.

대법관   지창권(재판장) 신성택 서성(주심) 유지담 

 

대법원 2016. 7. 27. 선고 2015다230020 판결
[배당이의][공2016하,1228]

【판시사항】

[1] 저당부동산에 대한 압류 이후의 저당권설정자의 저당부동산에 관한 차임채권 등에 저당권의 효력이 미치는지 여부
(적극) 및 저당권의 효력이 미치는 차임채권 등에 대한 저당권 실행 방법

[2] 부동산 임대차보증금의 법적 성질 및 피담보채무 상당액이 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는지 여부 (원칙적 적극) 

[3] 보증금이 수수된 저당부동산에 관한 임대차계약이 저당부동산에 대한 경매로 종료되었는데, 저당권자가 차임채권 등에 대하여 별개로 저당권을 실행하지 아니한 경우, 연체 차임 등이 보증금에서 당연히 공제되는지 여부 (적극) 및 저당권자가 차임채권 등에 대하여 별개로 저당권을 실행한 경우, 채권집행 절차에서 임차인이 지급하거나 공탁하지 아니하여 잔존하는 차임채권 등이 보증금에서 당연히 공제되는지 여부 (적극) 

【판결요지】

[1] 민법 제359조 전문은 “저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미친다.”라고 규정하고 있는데, 위 규정상 ‘과실’에는 천연과실뿐만 아니라 법정과실도 포함되므로, 저당부동산에 대한 압류가 있으면 압류 이후의 저당권설정자의 저당부동산에 관한 차임채권 등에도 저당권의 효력이 미친다. 

다만 저당부동산에 대한 경매절차에서 저당부동산에 관한 차임채권 등을 관리하면서 이를 추심하거나 저당부동산과 함께 매각할 수 있는 제도가 마련되어 있지 아니하므로, 저당권의 효력이 미치는 차임채권 등에 대한 저당권의 실행이 저당부동산에 대한 경매절차에 의하여 이루어질 수는 없고, 그 저당권의 실행은 저당권의 효력이 존속하는 동안에 채권에 대한 담보권의 실행에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제273조에 따른 채권집행의 방법으로 저당부동산에 대한 경매절차와 별개로 이루어질 수 있을 뿐이다. 

[2] 부동산 임대차에서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 이와 같은 피담보채무 상당액은 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다. 

[3] 보증금이 수수된 저당부동산에 관한 임대차계약이 저당부동산에 대한 경매로 종료되었는데, 저당권자가 차임채권 등에 대하여는 민사집행법 제273조에 따른 채권집행의 방법으로 별개로 저당권을 실행하지 아니한 경우에 저당부동산에 대한 압류의 전후와 관계없이 임차인이 연체한 차임 등의 상당액이 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제됨은 물론, 저당권자가 차임채권 등에 대하여 위와 같은 방법으로 별개로 저당권을 실행한 경우에도 채권집행 절차에서 임차인이 실제로 차임 등을 지급하거나 공탁하지 아니하였다면 잔존하는 차임채권 등의 상당액은 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제된다. 

【참조조문】

[1] 민법 제359조, 민사집행법 제273조 [2] 민법 제618조 [3] 민법 제359조, 제618조, 민사집행법 제273조

【참조판례】

[2][3] 대법원 2004. 12. 23. 선고 대법원 2004다56554, 56561, 56578, 56585, 56592, 56608, 56615, 56622, 56639, 56646, 56653, 56660 판결(공2005상, 187)
대법원 2015. 3. 26. 선고 2013다77225 판결(공2015상, 619)
[2] 대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결(공2000상, 147)

【전 문】

【원고, 피상고인】 엔에스제사차유동화전문 유한회사 (소송대리인 법무법인 한서 담당변호사 김형민 외 1인)

【피고, 상고인】 피고

【원심판결】 수원지법 2015. 7. 2. 선고 2014나40302 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 민법 제359조 전문은 “저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미친다.”라고 규정하고 있는데, 위 규정상의 ‘과실’에는 천연과실뿐만 아니라 법정과실도 포함된다고 할 것이므로, 저당부동산에 대한 압류가 있으면 그 압류 이후의 저당권설정자의 저당부동산에 관한 차임채권 등에도 저당권의 효력이 미친다. 

다만, 저당부동산에 대한 경매절차에서 저당부동산에 관한 차임채권 등을 관리하면서 이를 추심하거나 저당부동산과 함께 매각할 수 있는 제도가 마련되어 있지 아니하므로, 저당권의 효력이 미치는 차임채권 등에 대한 저당권의 실행이 저당부동산에 대한 경매절차에 의하여 이루어질 수는 없고, 그 저당권의 실행은 저당권의 효력이 존속하는 동안에 채권에 대한 담보권의 실행에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제273조에 따른 채권집행의 방법으로 저당부동산에 대한 경매절차와 별개로 이루어질 수 있을 뿐이다. 

한편 부동산 임대차에서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 이와 같은 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결 등 참조). 

따라서 보증금이 수수된 저당부동산에 관한 임대차계약이 저당부동산에 대한 경매로 종료되었는데, 저당권자가 차임채권 등에 대하여는 민사집행법 제273조에 따른 채권집행의 방법으로 별개로 저당권을 실행하지 아니한 경우에 저당부동산에 대한 압류의 전후와 관계없이 임차인이 연체한 차임 등의 상당액이 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제됨은 물론, 저당권자가 차임채권 등에 대하여 위와 같은 방법으로 별개로 저당권을 실행한 경우에도 그 채권집행 절차에서 임차인이 실제로 그 차임 등을 지급하거나 공탁하지 아니하였다면 잔존하는 차임채권 등의 상당액은 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제된다(대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554 판결, 대법원 2015. 3. 26. 선고 2013다77225 판결 등 참조). 

2. 원심이 인용한 제1심판결 이유와 적법하게 채택된 증거들에 의하면, 아래와 같은 사실들을 알 수 있다.

가. 중소기업은행은 2009. 1. 16. 소외인 소유의 과천시 (주소 생략) ○○○○○ 329동 803호(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)에 관하여 채권최고액 950,400,000원의 근저당권설정등기를 마쳤다. 

나. 피고는 2011. 5. 7. 소외인으로부터 이 사건 아파트를 임대차보증금 50,000,000원, 월 차임 3,300,000원, 임대차기간 2011. 6. 30.부터 2012. 6. 29.까지로 정하여 임차하였고, 2012. 5. 29.까지의 차임만을 지급한 채 이 사건 아파트에서 계속 거주하였다. 

다. 중소기업은행은 2012. 11. 15. 이 사건 아파트에 대한 임의경매를 신청하여 2012. 11. 16. 경매개시결정이 내려지고 그 기입등기가 마쳐졌으며, 이후 원고가 중소기업은행으로부터 위 근저당권의 피담보채권을 양수하고 위 근저당권을 이전받았다. 

라. 위 경매절차에서 이 사건 아파트가 매각되고 2013. 12. 12. 그 대금이 납부되자, 경매법원은 ‘소액임차인인 피고에게 1순위로 20,000,000원을 배당하고, 근저당권자인 원고에게는 3순위로 833,077,552원을 배당한다’는 등의 내용으로 배당표를 작성하였다. 

마. 원고는 2014. 1. 20. 배당기일에서 피고에 대한 배당액 전부에 대하여 이의를 제기하고, 2014. 1. 27. 이 사건 배당이의의 소를 제기하였다. 

바. 한편 중소기업은행이나 원고는 소외인의 피고에 대한 위 경매개시결정 기입등기 이후의 차임채권 또는 차임 상당 부당이득금반환채권에 대하여 민사집행법 제273조에 따른 채권집행의 방법으로 별개로 저당권을 실행하지 않았다. 

3. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 위 경매개시결정 기입등기의 전후와 관계없이 피고가 연체를 시작한 2012. 5. 30.부터 위 경매절차에서 매각대금이 납부되기 전까지의 차임 또는 차임 상당 부당이득금의 합계액이 피고가 배당받을 임대차보증금에서 당연히 공제된다고 할 것인데, 그 합계액이 50,000,000원을 초과하므로, 피고가 배당받을 임대차보증금은 존재하지 않는다. 

따라서 이와 결론을 같이한 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 압류금지채권이나 저당부동산에 대한 경매절차에서의 차임 공제에 관한 법리를 오해하거나 필요한 심리를 다하지 아니한 위법이 없다. 

4. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   박상옥(재판장) 이상훈 김창석(주심) 조희대 

 

대법원 2014. 2. 27. 선고 2009다39233 판결
[양수금][미간행]

【판시사항】

[1] 부동산 임대차보증금의 법적 성질 및 피담보채무 상당액이 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는지 여부 (원칙적 적극) / 보증금에 의하여 담보되는 채권에 연체차임 및 그에 대한 지연손해금이 포함되는지 여부(적극)와 연체차임에 대한 지연손해금의 발생종기 

[2] 상가임대차계약에서 임대차기간 중에 당사자의 일방이 차임을 변경하는 방법 및 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있고 상대방은 이의를 할 수 없다고 정한 약정의 효력 (무효) 

【참조조문】

[1] 민법 제618조 [2] 상가건물 임대차보호법 제11조, 제15조

【참조판례】

[1] 대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결(공2000상, 147)

【전 문】

【원고, 상고인】 원고

【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 김규수)

【원심판결】 춘천지법 강릉지원 2009. 4. 24. 선고 2008나2606 판결

【주 문】

원심판결 중 연체차임에 대한 지연손해금 청구 부분에 관한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 춘천지방법원 강릉지원 합의부에 환송한다. 원고의 나머지 상고를 기각한다. 

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 상고이유 제1점

부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는데(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결 등 참조), 보증금에 의하여 담보되는 채권에는 연체차임 및 그에 대한 지연손해금도 포함된다고 할 것이다. 한편 차임지급채무는 그 지급에 확정된 기일이 있는 경우에는 그 지급기일 다음 날부터 지체책임이 발생하고 보증금에서 공제되었을 때 비로소 그 채무 및 그에 따른 지체책임이 소멸되는 것이므로, 연체차임에 대한 지연손해금의 발생종기는 다른 특별한 사정이 없는 한 임대차계약의 해지 시가 아니라 목적물이 반환되는 때라고 할 것이다. 

원심은 임대차계약 해지 후의 연체차임에 대한 지연손해금 청구에 관하여, 차임을 월 단위로 매월 26일에 선불 지급하도록 약정되었음을 전제로 하면서, 임대차계약 해지의 효력이 발생하는 2006. 7. 27. 이후에는 피고의 이 사건 상가 인도의무와 원고의 연체 차임 등을 공제한 나머지 보증금 반환의무가 동시이행관계에 있게 되고, 보증금에서 연체 차임 등을 공제하고도 잔액이 남아 있으므로, 2006. 7. 27. 이후로는 더 이상 월 차임 등에 대한 지연손해금은 발생하지 아니한다는 취지로 판단하였다.  

그러나 앞서 본 법리를 기록에 비추어 살펴보면, 피고는 다른 특별한 사정이 없는 한 원고에게 이 사건 임대차계약 해지된 때로부터 이 사건 상가의 반환일인 2008. 2. 27.까지 발생한 이 사건 연체차임에 대한 지연손해금도 지급할 의무가 있다고 할 것이다. 결국 원심판결에는 연체차임에 대한 지연손해금에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 

2. 상고이유 제2점

원심은 이 부분 원고의 주장에 대하여, 이 사건 임대차계약의 특약사항 제1조에서는 “임차인은 보증금과 차임·사용료·보험금·청소비 및 기타 부과금의 지급을 지연하는 때에는 해당 부서에 부과되는 할증금액과 계약기간에 해당하는 임대인이 지정하는 일반적으로 판결 시 정하는 법정이자를 가산한다”고 정하고 있으나, 여기서 말하는 ‘일반적으로 판결 시 정하는 법정이자’가 ‘소송촉진 등에 관한 특례법’에서 정한 연 20％의 이율이라는 점을 인정할 증거가 없고, 오히려 위 이율은 민법에서 정한 연 5％의 법정이율을 의미한다고 봄이 상당하다고 판시하였다. 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유의 주장과 같이 계약의 해석에 관한 법리를 오해하는 등의 잘못이 있다고 할 수 없다. 

3. 상고이유 제3점

임대차계약기간이 만료되면 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 목적물반환의무는 특단의 사정이 없는 한 동시이행의 관계에 있다고 할 것이므로, 임대인이 자신의 보증금반환의무의 이행제공을 하지 아니하는 한 임차인은 불법점유를 원인으로 하는 손해배상의무가 없으며, 또한 임차인이 그 점유로 인하여 얻은 이익이 없다면 부당이득반환의무도 성립하지 아니한다(대법원 1992. 5. 12. 선고 91다35823 판결 등 참조). 

원심이 위와 같은 법리에 따라, 이 사건 임대차계약 해지 이후의 부당이득금 및 그에 대한 지연손해금 청구를 배척한 것은 정당하다. 거기에 상고이유의 주장과 같이 임대차계약 종료 후의 법률관계에 관한 법리를 오해하는 등의 잘못이 있다 고 할 수 없다.

4. 상고이유 제4점

상가임대차계약에 있어서 임대차기간 중에 당사자의 일방이 차임을 변경하고자 할 때에는 상대방의 동의를 얻어야 하고, 그 동의가 없는 경우에는 상가건물 임대차보호법 제11조에 의하여 차임의 증감을 청구하여야 한다. 그렇지 아니하고 임대차계약에 있어서 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있고 상대방은 이의를 할 수 없다고 약정하였다면, 이는 위 법률 제11조에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 위 법률 제15조에 의하여 효력이 없다. 

이러한 법리 및 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 이 사건 특약사항 제14조의 규정이 위 법률 제11조에 위반되는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이어서 위 법률 제15조에 의하여 효력이 없고, 다른 한편 위 법률 제11조에 기한 원고의 차임증액청구는 원고가 주장하는 사정만으로는 위 법률규정에 정하는 요건, 즉 임차건물에 관한 조세·공과금 그 밖의 부담의 증가 또는 경제적 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우라고 볼 수 없다는 이유로 이 부분 원고의 청구를 배척한 것은 정당하다. 거기에 상고이유의 주장과 같은 차임증액청구 등에 대한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 

5. 상고이유 제5점 내지 제9점

증거의 취사와 사실의 인정은 사실심의 전권에 속하는 것으로서 이것이 자유심증주의의 한계를 벗어나지 아니하는 한 적법한 상고이유로 삼을 수 없다(대법원 2006. 5. 25. 선고 2005다77878 판결 등 참조). 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 그 판시와 같이 인용한 부가가치세, 상하수도요금, 정화조 청소비, 전기료 등을 초과하여서는 피고에게 원고 주장과 같은 부가가치세 등의 지급채무가 있음을 인정하기에 충분한 증거가 없으며, 위약금을 지급할 사유에 대한 증명이 부족하다는 취지로 판단한 것은 옳은 것으로 수긍이 가고, 거기에 채증법칙을 위배하여 사실을 오인한 위법 등이 있다고 할 수 없다. 

6. 결론

그러므로 원심판결 중 연체차임에 대한 지연손해금 청구 부분에 관한 원고 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며 원고의 나머지 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관   고영한(재판장) 양창수(주심) 김창석 

 

대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결
[점포명도등·임대차관계존재확인][공2005.11.1.(237),1677]

【판시사항】

[1] 임대차계약에 있어 임대차보증금이 담보하는 채무가 임대차관계 종료 후 목적물 반환시 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는지 여부 (적극) 

[2] 임대차보증금에서 공제될 차임채권 등의 발생원인에 관한 주장·증명책임의 소재(=임대인) 및 그 발생한 채권의 소멸에 관한 주장·증명책임의 소재 (=임차인) 

【판결요지】

[1] 임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에, 특별한 사정이 없는 한, 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다. 

[2] 임대차계약의 경우 임대차보증금에서 그 피담보채무 등을 공제하려면 임대인으로서는 그 피담보채무인 연체차임, 연체관리비 등을 임대차보증금에서 공제하여야 한다는 주장을 하여야 하고 나아가 그 임대차보증금에서 공제될 차임채권, 관리비채권 등의 발생원인에 관하여 주장·입증을 하여야 하는 것이며, 다만 그 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장·입증책임을 부담한다. 

【참조조문】

[1] 민법 제618조[2] 민법 제618조, 민사소송법 제288조

【참조판례】

[1] 대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결(공2000상, 147)
대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554, 56561, 56578, 56585, 56592, 56608, 56615, 56622, 56639, 56646, 56653, 56660 판결(공2005상, 187)

[2] 대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671(공1995하, 2951)
대법원 2001. 8. 24. 선고 2001다28176 판결(공2001하, 2068)
대법원 2005. 1. 13. 선고 2004다19647 판결(공2005상, 241)

【전 문】

【원고(반소피고),상고인겸피상고인】 삼미통산 주식회사 (소송대리인 변호사 정지형 외 1인)

【피고(반소원고),피상고인겸상고인】 피고(반소원고) (소송대리인 법무법인 로고스 담당변호사 백현기 외 3인)

【원심판결】 서울고법 2004. 12. 28. 선고 2003나74670, 2004나9277 판결

【주문】

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 상고인 각자가 부담한다.

【이유】

1. 피고(반소원고, 이하 반소에 관한 당사자 호칭은 생략한다)의 상고에 대한 판단

원심은 그 채용 증거에 의하여, 피고가 원고와 사이에 이 사건 임대차계약을 체결할 무렵 임대차계약서에 명시된 월차임, 전기료, 수도료, 난방비와는 별도로 임대차목적물에 대하여 평당 6,500원의 비율로 계산한 관리비 1,411,400원 및 그에 대한 부가가치세 141,140원의 합계 1,552,540원을 매월 지급하기로 약정한 사실을 인정한 다음, 피고에 대하여 2002. 3. 1. 이후의 관리비를 지급할 것을 구하는 원고의 이 부분 청구를 인용하였다. 

원심판결과 그 설시한 각 증거를 기록에 비추어 살펴보니 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 모두 정당하여 수긍되고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위배, 사실오인, 처분문서의 해석에 관한 법리오해 등의 위법이 없다. 

2. 원고의 상고에 대한 판단

임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에, 특별한 사정이 없는 한, 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다고 할 것이다( 대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554 판결 등 참조). 그러나 이 경우 임대차보증금에서 그 피담보채무 등을 공제하려면 임대인으로서는 그 피담보채무인 연체차임, 연체관리비 등을 임대차보증금에서 공제하여야 한다는 주장을 하여야 하고 나아가 그 임대차보증금에서 공제될 차임채권, 관리비채권 등의 발생원인에 관하여 주장·입증을 하여야 하는 것이며, 다만 그 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장·입증책임을 부담한다고 할 것이다( 대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결, 2005. 1. 13. 선고 2004다19647 판결 등 참조). 

기록에 의하면, 원고는 원심 변론종결에 이르기까지 피고가 반소로써 반환을 구하고 있는 임대차보증금에 대하여 아직 피고로부터 지급받지 아니한 차임, 전기료, 수도료, 난방비, 관리비 등을 공제하여야 한다는 취지의 주장을 전혀 한 바 없고 단지 본소로써 연체관리비의 지급과 목적물의 명도를 구하고 있었을 뿐인 사실을 알 수 있으므로, 원고가 상고이유로 내세우는 주장은 상고심에 이르러 비로소 내어놓은 것임이 명백하여 원심판결에 대한 적법한 상고이유가 될 수 없다. 

3. 결 론

그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 각자가 부담하게 하여 주문과 같이 판결한다.

대법관   이용우(재판장) 이규홍 박재윤(주심) 양승태 

 

대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554, 56561, 56578, 56585, 56592, 56608, 56615, 56622, 56639, 56646, 56653, 56660 판결
[건물명도][공2005.2.1.(219),187]

【판시사항】

임대차계약상의 차임채권에 관하여 압류 및 추심명령이 있더라도 임대차 종료 후 목적물의 반환시 그 때까지 추심되지 않은 잔존 차임채권액이 임대보증금에서 당연히 공제되는 것인지 여부 (적극) 

【판결요지】

부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권에 관하여 압류 및 추심명령이 있었다 하더라도, 당해 임대차계약이 종료되어 목적물이 반환될 때에는 그 때까지 추심되지 아니한 채 잔존하는 차임채권 상당액도 임대보증금에서 당연히 공제된다. 

【참조조문】

민법 제618조

【참조판례】

대법원 1987. 6. 9. 선고 87다68 판결(공1987, 1147)
대법원 1987. 6. 23. 선고 86다카2865 판결(공1987, 1229)
대법원 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결(공1988, 408)
대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결(공2000상, 147)

【전 문】

【원고(선정당사자),피상고인】 원고(선정당사자)

【피고,상고인】 피고 1 외 2인 (소송대리인 변호사 조재연)

【원심판결】 부산고법 2004. 10. 1. 선고 2004나339, 346, 353, 360, 377, 384, 391, 407, 414, 421, 438, 445 판결

【주문】

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들이 부담한다.

【이유】

1. 제1점에 대한 판단

원심판결 이유에 의하면 원심은, 그 채용 증거들에 의하여 원고 및 선정자(이하 '원고 등'이라 한다)와 피고들이 판시 각 임대차계약을 체결한 사실, 피고 1은 1997. 6. 8.부터, 피고 2, 피고 3은 각 같은 달 1.부터 매월 지급하여야 할 차임을 연체한 사실, 원고 등이 피고들의 2기 이상의 차임 연체를 이유로 이 사건 소장 부본 송달로 이 사건 각 임대차계약을 해지한 사실을 인정한 다음, 이 사건 각 임대차계약은 2기 이상의 차임연체를 이유로 한 원고 등의 해지 의사표시에 의하여 이 사건 소장 부본 송달일에 적법하게 해지되었다고 판단하여, 원고 등의 판시 각 건물 부분에 대한 명도청구를 인용하였다. 

기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 또한 피고들이 2기 이상의 차임을 연체하여 원고 등이 피고들에 대하여 이 사건 각 임대차계약에 관한 해지권을 갖게 된 후 이 사건 임대차계약에 기하여 원고 등이 피고들에게 갖는 차임채권에 대하여 채권압류 및 추심명령이 있었다고 하여 원고 등의 해지권 행사가 제한될 수는 없는 것이므로, 원심판결에 상고이유로 주장하는 바와 같이 채증법칙을 위반하여 사실을 잘못 인정하였거나 임대차계약의 해지나 처분문서의 증명력에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 상고이유에서 지적한 판례는 이 사건에 원용하기에 적절한 것이 아니다. 

2. 제2점에 대한 판단

원심은, 원고 등이 피고에게 반환하여야 할 임대보증금의 산정에 관하여 소외 1이 1998. 2. 9. 원고 등의 피고들에 대한 차임채권에 대하여 채권압류 및 추심명령을 받았고, 위 명령이 피고들에게 송달되었으므로, 위 명령이 송달된 이후의 차임은 임대보증금에서 공제할 수 없다는 피고들의 주장에 대하여, 그 채용 증거들에 의하여 소외 1이 1998. 2. 9. 광주지방법원 순천지원에서 98타기781, 782호로 위 주장과 같은 채권압류 및 추심명령을 받았고, 위 명령이 그 무렵 피고들에게 송달된 사실을 인정한 다음, 임대인이 임대차계약에 기하여 임차인에게 갖는 차임채권에 대하여 채권압류 및 추심명령이 있었다 하더라도 추심권자가 변제를 받기 전에 임대차가 종료되어 임차목적물을 임대인에게 명도할 때에는 그 차임채권은 당연히 임대보증금에서 공제된다고 판단하여, 위 주장을 배척하였다. 

부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로( 대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결 등 참조), 임대보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권에 관하여 압류 및 추심명령이 있었다 하더라도, 당해 임대차계약이 종료되어 목적물이 반환될 때에는 그 때까지 추심되지 아니한 채 잔존하는 차임채권 상당액도 임대보증금에서 당연히 공제된다고 할 것이다. 

같은 취지의 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같이 채권압류 및 추심명령의 효력에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 

3. 결 론

그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들이 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   이규홍(재판장) 윤재식(주심) 이용우 김영란 

 

  그리고 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편, 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위하여는 이에 대한 채권자 즉 임차인의 승낙이 있어야 한다. (대판2001.4.27.  2000다69026)  임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 임차인의 승낙은 반드시 명시적 의사표시에 의하여야 하는 것은 아니고 묵시적 의사표시에 의하여서도 가능하다.  그러나 임차인이 채무자인 임대인을 면책시키는 것은 그의 채권을 처분하는 행위이므로, 만약 임대차보증금 반환채권의 회수가능성 등이 의문시되는 상황이라면 임차인의 어떠한 행위를 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙의 의사표시에 해당한다고 쉽게 단정하여서는 아니 된다.

(대법원 2015. 5. 29. 선고 2012다84370 판결)  

 

  이행인수의 경우 매도인이 매수인의 채무불이행 또는 임의로 매수인을 대신하여 그 인수채무를 변제한 때에는 매도인은 매수인에 대하여 그로 인한 손해배상채권 또는 구상권을 취득한다.  (대판1997.6.24.  97다1273)    

 

대법원 2001. 4. 27. 선고 2000다69026 판결
[임대차보증금][공2001.6.15.(132),1244]

【판시사항】

[1] 매수인이 매매 목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하면서 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 한 경우, 그 채무인수의 법적 성질 

[2] 채무자가 연속하여 수 개의 재산처분행위를 한 경우 사해성 여부의 판단 기준 

[3] 채무자의 무자력 판단에 기초가 되는 부동산의 평가 기준 

【판결요지】

[1] 부동산의 매수인이 매매 목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편, 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위하여는 이에 대한 채권자 즉, 임차인의 승낙이 있어야 한다. 

[2] 채무자의 재산처분행위가 사해행위가 되기 위해서는 그 행위로 말미암아 채무자의 총재산의 감소가 초래되어 채권의 공동담보에 부족이 생기게 되어야 하는 것, 즉 채무자의 소극재산이 적극재산보다 많아져야 하는 것인바, 채무자가 연속하여 수 개의 재산처분행위를 한 경우에는, 그 행위들을 하나의 행위로 보아야 할 특별한 사정이 없는 한, 일련의 행위를 일괄하여 그 전체의 사해성 여부를 판단할 것이 아니라 각 행위마다 그로 인하여 무자력이 초래되었는지 여부에 따라 사해성 여부를 판단하여야 한다.  

[3] 채무자의 무자력 여부는 사해행위 당시를 기준으로 판단하여야 하는 것이므로 채무자의 적극재산에 포함되는 부동산이 사해행위가 있은 후에 경매절차에서 경락된 경우에 그 부동산의 평가는 경락된 가액을 기준으로 할 것이 아니라 사해행위 당시의 시가를 기준으로 하여야 할 것이며, 부동산에 대하여 정당한 절차에 따라 산출된 감정평가액은 특별한 사정이 없는 한 그 시가를 반영하는 것으로 보아도 좋을 것이다. 

【참조조문】

[1] 민법 제454조 [2] 민법 제406조 [3] 민법 제406조

【참조판례】

[1] 대법원 1994. 6. 14. 선고 92다23377 판결(공1994상, 1937)
대법원 1995. 8. 11. 선고 94다58599 판결(공1995하, 3124)
대법원 1997. 6. 24. 선고 97다1273 판결(공1997하, 2271) /[2] 대법원 1962. 11. 15. 선고 62다634 판결(집10-4, 민229면)

【전 문】

【원고,상고인겸피상고인】 원고 1 외 7인 (소송대리인 경인법무법인 담당변호사 최영식 외 2인)

【피고,상고인】 피고 1

【피고,피상고인】 피고 2 (소송대리인 법무법인 신화 담당변호사 최명규 외 4인)

【원심판결】 서울고법 2000. 10. 18. 선고 99나46715 판결

【주문】

원고들과 피고 1의 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 각자의 부담으로 한다.

【이유】

1. 피고 1의 상고이유에 대한 판단

가. 제1점에 대하여

원심은 그 내세운 증거들에 의하여, 원고들이 1994. 12. 25.부터 1997. 12. 5.까지 사이에 피고 1(이하 1.항에서는 '피고'라고만 약칭한다) 소유이던 인천 남동구 (주소 1 생략) 지상 5층 건물(이하 '이 사건 임차건물'이라고 약칭한다) 내의 각 임차목적물에 관하여 그 판시와 같은 각 임대차계약을 각 체결하고 각 임차보증금을 지급한 사실, 피고는 1998. 4. 15. 소외 1과 사이에 소외 1이 소외 2 명의로 소유하던 경기 양평군 (주소 2 생략) 및 (주소 3 생략) 토지를 위 임차건물 및 그 대지와 교환하기로 계약을 체결한 사실, 그 후 이 사건 임차건물은 근저당권자인 농업협동조합중앙회의 경매신청에 따라 임의경매절차가 진행되어 소외 3에게 낙찰되고 1999. 10. 14.자로 그 명의의 소유권이전등기까지 마쳐진 사실을 인정하고 나서, 피고가 원고들 중 월차임 지급의무가 있는 원고 3, 원고 6, 원고 7로부터 같은 해 7월 이후의 차임을 지급받지 아니하였고, 위 원고들 역시 그 때부터의 차임을 피고에게 지급하지 아니하였으며, 피고는 같은 해 6월 25일 이후부터 이 사건 임차건물의 임차인들에게 임대인으로서의 권리행사를 전혀 하지 아니한 사실을 위 증거들에 의하여 또는 다툼없는 사실로 인정한 다음, 이러한 점에 비추어 피고와 원고들 사이의 각 임대차계약은 1998년 7월경 합의해지된 것으로 보인다고 하여, 이로써 원고들과 피고 사이의 각 임대차계약은 그 효력이 종료되었다고 할 것이니 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고들에게 각 임차보증금을 반환할 의무가 있다고 판단하였다. 

그러나 원심이 증거로 채용한 을 제1호증의 1(계약서)의 기재와 원심 증인 임대업의 증언에 의하면, 피고가 소외 1과 사이에 교환계약을 체결하면서 이 사건 임차건물에 관한 임차보증금 채무를 소외 1이 인수하기로 하고 위 임차건물에 관한 소유권은 1998. 6. 25. 이전해 주기로 약정한 사실을 알 수 있어, 피고가 1998년 7월 이후의 차임을 지급받지 아니하거나 임대인으로서의 권리행사를 하지 않은 것은 위 교환계약에 따른 것으로 보일 뿐이고, 그 후 얼마 되지 않아 위 임차건물에 대한 경매절차가 개시된 점을 감안하면 원고 3 등이 피고에게 1998년 7월 이후의 차임을 지급하지 않았던 사정만으로 원고들과 피고가 각 임대차계약을 합의해지하였다고 인정할 수는 없다고 할 것이며, 달리 각 임대차계약이 합의해지되었다고 인정할 증거가 없다. 

따라서 이 부분에 관한 원심의 사실인정은 잘못이라고 할 것이나, 원심이 가정적으로 판단한 바와 같이 이 사건 임차건물이 경매에 붙여진 결과 소외 3에게 낙찰되어 그 명의로 소유권이전등기까지 경료되어 피고로서는 원고들에게 임차건물을 사용·수익하게 할 임대차계약상의 의무의 이행이 불가능하게 되었으니 늦어도 원고들의 이 사건 소장 부본이 피고에게 송달된 때에 각 임대차계약이 해지되어 피고로서는 원고들에게 임차보증금을 반환할 의무가 있게 되는 것이므로, 위와 같은 원심의 사실오인은 판결 결론에 영향을 미친 위법이라고 할 수 없다. 이 점에 관한 주장은 이유 없다. 

나. 제2점에 대하여

부동산의 매수인이 매매 목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편, 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위하여는 이에 대한 채권자 즉, 임차인의 승낙이 있어야 하는 것이다(대법원 1995. 8. 11. 선고 94다58599 판결, 1997. 6. 24. 선고 97다1273 판결 참조). 

원심은, 피고와 소외 1이 교환계약을 체결하여 이 사건 임차건물에 관한 임차보증금 반환채무를 소외 1이 인수하였으니 피고는 더 이상 임차보증금채무를 부담하지 않게 되었다는 피고의 항변에 대하여 소외 1이 교환계약을 체결하면서 피고의 원고들에 대한 임차보증금 반환채무까지 면책적으로 인수하였고, 원고들이 면책적 채무인수에 동의하였다는 점에 관하여 피고가 제출한 증거들은 믿기 어렵거나 이 점을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다고 하여 위 항변을 배척하였는바, 위에서 본 법리에서 관련 증거를 기록과 대조하여 보면, 원심의 증거취사와 판단은 정당하고 거기에 임대차에 관한 법리를 오해하거나 채증법칙을 위배한 위법이 있다고 할 수 없다.  

2. 원고들의 상고이유에 대한 판단

원심은 그 내세운 증거들에 의하여, 피고 1이 1998. 7. 15. 자신이 소유하던 서울 중구 (주소 4 생략) 대 82.6㎡ 중 7.1/34 지분(이하 '이 사건 부동산'이라고 약칭한다)을 처인 피고 2에게 증여하여 같은 달 22일자로 위 피고 명의의 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 해 8월 14일 피고 1이 소유하던 부산 금정구 (주소 5 생략) 임야 2,182㎡에 관하여 손자인 소외 4 명의로, 같은 달 27일 피고 1이 소유하던 (주소 6 생략) 대 150㎡ 및 그 지상 건물에 관하여 피고 2와 아들인 소외 5, 동생인 소외 6 명의로 각 소유권이전등기를 마친 사실을 인정한 다음, 피고 1이 이 사건 부동산을 피고 2에게 증여한 행위는 원고들의 위 피고에 대한 임차보증금 반환채권을 해하는 사해행위에 해당한다며 피고 2에 대하여 위 증여계약의 취소와 위 피고 명의의 소유권이전등기의 말소를 구하는 원고들의 청구에 대하여 채권자인 원고들이 채무자인 피고 1의 증여계약이 사해행위에 해당한다는 이유로 채권자취소권을 행사하기 위하여는 위 피고에게 사해의 의사가 있었음을 입증하여야 하는 외에도 증여계약이 채권자를 해할 것, 즉 증여계약으로 인하여 위 피고가 채무초과 상태에 빠지거나 이미 채무초과 상태에 빠진 위 피고가 증여계약을 체결함으로써 채권의 공동담보에 부족이 생기는 점 등을 입증하여야 한다고 전제한 다음, 그 내세운 증거들에 의하여, 피고 1에게는 위 증여계약을 체결한 1998. 7. 15. 무렵에 적극재산으로 ① 1998. 11. 17.을 기준으로 한 감정평가액이 금 945,163,010원인 이 사건 임차건물 및 그 대지 ② 부산 금정구 (주소 5 생략) 임야 2,182㎡ ③ 부산 금정구 (주소 6 생략) 대 150㎡ 및 그 지상 건물 ④ 이 사건 부동산이 있었고, 소극재산으로는 ① 이 사건 임차건물의 임차인들에 대한 임차보증금 반환채무 합계 금 308,700,000원 ② 농업협동조합중앙회에 대한 차용원리금채무(이 사건 임차건물에 관하여 설정된 각 근저당권의 채권최고액 합계액) 금 520,000,000원, ③ 주식회사 이씨에스월드관광여행사에 대한 채무 금 10,000,000원과 남일전기공사에 대한 채무 금 10,000,000원 등 합계 금 848,700,000원 정도의 채무가 있었던 사실을 인정한 다음, 위 피고의 적극재산 중 위 ① 이 사건 임차건물 및 그 대지의 감정평가액만 해도 금 945,163,010원 정도에 달하고 그 외에도 위 피고가 위 ②, ③ 부동산들을 소유하고 있었던 점에 비추어 보면, 위 피고가 부담하고 있던 채무의 총액이 위 피고의 적극재산을 초과하거나 위 피고가 이 사건 부동산을 피고 2에게 증여함으로써 피고 1이 채무초과 상태에 빠졌다고 보기에 부족하고, 달리 이를 인정할 아무런 증거가 없다고 하여, 원고들의 청구를 배척하였다. 

채무자의 재산처분행위가 사해행위가 되기 위해서는 그 행위로 말미암아 채무자의 총재산의 감소가 초래되어 채권의 공동담보에 부족이 생기게 되어야 하는 것, 즉 채무자의 소극재산이 적극재산보다 많아져야 하는 것인바, 채무자가 연속하여 수 개의 재산처분행위를 한 경우에는, 그 행위들을 하나의 행위로 보아야 할 특별한 사정이 없는 한, 일련의 행위를 일괄하여 그 전체의 사해성 여부를 판단할 것이 아니라 각 행위마다 그로 인하여 무자력이 초래되었는지 여부에 따라 사해성 여부를 판단하여야 할 것이고(대법원 1962. 11. 15. 선고 62다634 판결 참조), 또 채무자의 무자력 여부는 사해행위 당시를 기준으로 판단하여야 하는 것이므로 채무자의 적극재산에 포함되는 부동산이 사해행위가 있은 후에 경매절차에서 경락된 경우에 그 부동산의 평가는 경락된 가액을 기준으로 할 것이 아니라 사해행위 당시의 시가를 기준으로 하여야 할 것이며, 부동산에 대하여 정당한 절차에 따라 산출된 감정평가액은 특별한 사정이 없는 한 그 시가를 반영하는 것으로 보아도 좋을 것이다. 

이러한 법리에서 관련 증거들을 기록과 대조하여 보면, 피고 1이 이 사건 부동산을 증여할 당시에는 다른 적극재산이 있었고 그 다른 적극재산의 시가(감정평가액)에 비추어 볼 때 위 증여로 인하여 채무초과 상태에 빠졌다고 보기 부족하므로 위 증여행위를 사해행위로 보아 그 취소를 구할 수 없다고 한 원심의 사실인정과 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 법리오해나 심리미진 또는 채증법칙 위배로 인한 사실오인의 위법이 있다고 할 수 없으며, 상고이유에서 들고 있는 판례는 이 사건과 사안과 쟁점을 달리하는 것으로서 적절한 선례가 될 수 없다. 

3. 그러므로 원고들의 피고 2에 대한 상고와 피고 1의 원고들에 대한 상고를 모두 기각하기로 하여, 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관   윤재식(재판장) 송진훈 이규홍 손지열(주심) 

 

대법원 1997. 6. 24. 선고 97다1273 판결
[소유권이전등기말소][공1997.8.15.(40),2271]

【판시사항】

[1] 매수인이 매매 목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하면서 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 한 경우, 그 채무인수의 법적 성질 

[2] 매도인이 매수인에게 이행인수된 채무를 변제한 후 그 변제액만큼의 매매대금의 지급을 구하는 경우, 그 청구의 법적 성질

【판결요지】

[1] 부동산의 매수인이 매매 목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위하여는 이에 대한 채권자의 승낙이 있어야 한다. 

[2] 이행인수의 경우에 매도인이 매수인의 인수채무 불이행으로 인하여 또는 임의로 매수인을 대신하여 매수인의 인수채무를 변제한 때에는 매도인은 매수인에 대하여 그로 인한 손해배상채권 또는 구상채권을 가지고, 매도인이 위 채무를 변제하고 매수인에 대하여 그 변제액만큼의 매매대금의 지급을 구하는 경우 이는 손해배상채권 또는 구상채권을 청구하는 것이다. 

【참조조문】

[1] 민법 제454조[2] 민법 제454조

【참조판례】

[1][2] 대법원 1993. 2. 12. 선고 92다23193 판결(공1993상, 963)
대법원 1994. 5. 13. 선고 94다2190 판결(공1994상, 1682)

[1] 대법원 1993. 6. 29. 선고 93다19108 판결(공1993하, 2141)
대법원 1994. 6. 14. 선고 92다23377 판결(공1994하, 1937)
대법원 1995. 8. 11. 선고 94다58599 판결(공1995하, 3124)

【전 문】

【원고,상고인】 원고 (소송대리인 변호사 김형기)

【피고,피상고인】 피고 1 외 2인

【원심판결】 대구지법 1996. 11. 27. 선고 95나13119 판결

【주문】

원심판결 중 예비적 청구 부분을 파기하고, 사건을 대구지방법원에 환송한다. 원고의 나머지 상고를 기각한다. 상고기각된 부분에 관한 소송비용은 원고의 부담으로 한다.

【이유】

상고이유를 본다.

1. 상고이유 제1점에 대하여

가. 원고의 주장은 다음과 같다.

원고는 1984. 7. 3.경 피고들과 사이에 이 사건 매매 목적물을 대금 52,000,000원에 매도하기로 하는 매매계약을 체결함에 있어, 피고 1로부터 계약금으로 금 4,230,000원을 지급받고, 중도금 18,000,000원은 피고들이 원고의 소외 1에 대한 위 건물에 관한 임대차보증금 반환채무를 인수하고, 잔대금 29,770,000원 역시 피고들이 원고의 다른 채권자들에 대한 채무를 인수하기로 약정하여, 피고들에게 이 사건 매매 목적물에 대한 소유권이전등기 소요서류를 교부하였고, 피고들은 같은 달 5. 이 사건 건물지분에 관하여 피고들 명의로 소유권이전등기를 경료하였다. 그런데 피고들은 위 소외 1에 대한 임대차보증금을 지급하지 아니할 뿐만 아니라 원고의 다른 채권자들에 대한 채무도 변제하지 아니하고, 위 소외 1이 원고에게 위 임대차보증금의 반환을 구하여 오므로, 원고가 1993. 5. 8. 소외 1에게 위 임대차보증금 18,000,000원을 반환하였으며, 그 후 원고가 같은 달 11.경 피고들에게 위 임대차보증금을 같은 달 17.까지 지급하여 줄 것을 최고하였음에도 피고들이 이를 지급하지 아니하여, 원고가 같은 달 20. 이를 이유로 피고들에게 이 사건 매매계약을 해제하였으므로 위 매매를 원인으로 한 이 사건 소유권이전등기는 말소되어야 한다. 

나. 원심은 이에 대하여 다음과 같은 이유로 원고의 위 청구는 확정판결의 기판력에 저촉되므로 이유 없다고 판단하였다.

즉, 원고는 1990.경 대구지방법원 90가합23414호로서 피고들과 소외 2(이하 피고들이라고 한다)을 상대로 하여 원고가 피고 1과 사이에 위 건물을 대금 52,000,000원에 매도함에 있어서 계약금조로 금 4,230,000원만을 지급받고 그 소유권이전등기에 필요한 서류를 위 피고에게 넘겨 주어 피고들 명의의 지분소유권이전등기를 경료하였음에도 불구하고 피고들이 나머지 매매대금을 지급하지 아니하므로, 원고가 피고 1에게 위 매매계약을 해제한다는 통고를 함으로써 위 매매계약이 적법하게 해제되었음을 청구원인으로 하여 위 지분소유권이전등기 말소청구소송을 제기하였는바, 위 청구에 대하여 위 법원은 1992. 1. 16. 원고는 그 전부터 피고들에게 합계 금 29,770,000원 상당의 채무를 부담하고 있었으나 이를 변제할 형편이 못되자 위 건물을 피고들에게 대금 52,000,000원으로 정하여 매도하면서, 피고들의 원고에 대한 위 채권금액 금 29,770,000원을 위 매매대금의 일부와 상계 처리하고, 그 당시 위 점포의 임차인인 소외 1에 대한 금 18,000,000원의 임대차보증금 반환채무를 피고들이 인수하여 부담하기로 한 다음 나머지 잔대금 4,230,000원을 계약 당일 원고에게 지급하고, 같은 해 7. 5. 피고들 앞으로 위 건물 중 위 점포의 면적에 상응하는 이 사건 건물지분에 관하여만 우선 이전등기를 경료한 것이므로, 피고들 명의의 위 지분이전등기는 유효한 등기라는 이유로 원고의 청구를 기각한다는 판결을 선고하였고, 원고가 이 판결에 불복하여 대구고등법원 92나1682호로서 항소하였으나, 1992. 11. 26. 원고의 항소가 기각되고 다시 상고를 제기하였다가 1993. 4. 8. 상고를 취하함으로써 위 판결이 확정되었는바, 위 확정판결의 소송물과 이 사건 소의 소송물은 다 같이 피고들의 매매대금 미지급을 이유로 원고가 위 매매계약을 해제하였다고 하면서 이 사건 건물지분에 관한 피고들 명의의 소유권이전등기의 말소를 구하는 것으로 그 소송물이 동일하므로, 위 확정판결의 기판력은 원고의 이 사건 주위적 청구 부분에 미친다는 것이다. 

다. 확정된 종국판결이 있으면 그 판결의 사실심 변론종결 이전에 발생하고 제출할 수 있었던 사유에 기인한 주장이나 항변은 확정판결의 기판력에 의하여 차단되므로 당사자가 이와 같은 사유를 원인으로 확정판결의 내용에 반하는 주장을 하는 것은 허용되지 아니한다 할 것이다. 원고가 이 사건 청구원인으로 주장하는 구체적 사실관계가 전소에서의 그것과 다소 차이가 있다 하더라도 그 주장하는 바의 요지는 피고들이 원고에게 위 계약금을 제외한 매매잔대금을 지급하지 아니하여 계약을 해제하였다는 것이고, 이는 전소에서 이미 이유 없는 것으로 확정되었으므로, 결국 원고의 주장은 기판력에 저촉되는 것으로 받아들일 수 없다. 

원심의 판단은 정당하고 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 법리오해의 위법이 없다.

2. 상고이유 제2점에 대하여

가. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 거시 증거에 의하여, 원고는 피고들에 대한 합계 금 29,770,000원 상당의 채무를 부담하고 있었으나, 이를 변제할 형편이 되지 아니하여 이 사건 건물을 피고들에게 대금 52,000,000원으로 정하여 매도하였는데, 피고들은 그 대금지급 방법으로 원고에 대한 위 채권금액 금 29,770,000원을 위 매매대금의 일부와 상계 처리하고, 그 당시 위 건물에 세들어 있던 소외 1에 대한 금 18,000,000원의 임대차보증금 반환채무를 피고들이 면책적으로 인수하여 부담하기로 한 다음, 나머지 잔대금 4,230,000원을 계약 당일 원고에게 지급한 사실을 인정한 다음, 피고들이 원고의 소외 1에 대한 채무 금 18,000,000원과 다른 채권자들에 대한 금 29,770,000원의 채무를 병존적으로 인수하였음을 전제로 하여 위 금원의 지급을 구하는 원고의 이 사건 예비적 청구는 나머지 점에 관하여 더 살펴볼 필요 없이 이유 없다고 판단하였다. 

나. 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 원고의 피고들에 대한 매매대금 채권의 일부가 피고들의 원고에 대한 채권 금 29,770,000원과 대등액에서 상계되었다고 인정한 조처는 옳고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 심리미진이나 채증법칙 위배로 인한 사실오인 등의 위법이 있다고 할 수 없으나, 피고들이 원고의 소외 1에 대한 금 18,000,000원의 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하였다는 이유로 이 부분에 대한 원고의 청구를 배척한 조처는 그대로 수긍하기 어렵다. 

부동산의 매수인이 매매 목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우에, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위하여는 이에 대한 채권자의 승낙이 있어야 할 것이다( 대법원 1990. 1. 25. 선고 88다카29467 판결, 1994. 5. 13. 선고 94다2190 판결, 대법원 1995. 8. 11. 선고 94다58599 판결 등 참조). 한편, 위와 같은 이행인수의 경우에, 매도인이 매수인의 인수채무 불이행으로 인하여 또는 임의로 매수인을 대신하여 위 매수인의 인수채무를 변제한 때에는 매도인은 매수인에 대하여 그로 인한 손해배상채권 또는 구상채권을 가진다고 할 것이고, 매도인이 위 채무를 변제하고 매수인에 대하여 그 변제액만큼의 매매대금의 지급을 구하는 경우 이는 손해배상채권 또는 구상채권을 청구하는 것이라고 볼 수 있다. 

그러므로 원심으로서는 먼저 피고 등의 임대차보증금 반환채무 인수에 대하여 위 소외 1의 승낙이 있었는지의 여부를 살펴보고, 그 승낙이 없었다면 원고의 위 주장 속에는 피고들이 단순히 이행인수를 하였을 뿐이라는 취지의 주장이 포함되어 있다고 볼 여지가 있으므로 이 점에 관하여 석명을 구한 다음, 나아가 원고가 과연 자신의 출연으로 위 소외 1에 대하여 피고들의 인수채무를 변제한 것인지, 그 액수는 얼마인지 등의 점에 관하여 심리하여 원고 청구의 당부를 판단하였어야 할 것이다. 

그럼에도 불구하고 이 점에 대한 심리 없이 피고들이 위 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수한 것이라고 단정함으로써 원고의 이 사건 예비적 청구를 배척한 원심의 조처에는 심리미진 또는 채증법칙 위배로 인한 사실오인의 위법이 있다고 할 것이다. 

상고이유로 지적하는 바는 이유 있다.

3. 그러므로 원심판결 중 예비적 청구 부분을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하고, 그 나머지 상고를 기각하며, 상고기각 부분의 소송비용은 원고의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견을 주문과 같이 판결한다. 

대법관   이임수(재판장) 최종영 정귀호(주심) 이돈희 

 

대법원 2015. 5. 29. 선고 2012다84370 판결
[임대차보증금반환][공2015하,852]

【판시사항】

[1] 부동산 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하면서 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정 한 경우, 채무인수의 법적 성질   

[2] 임차인의 행위가 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙의 의사표시에 해당하는지 판단하는 방법 

【판결요지】

[1] 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위해서는 이에 대한 채권자 즉 임차인의 승낙이 있어야 한다. 

[2] 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 임차인의 승낙은 반드시 명시적 의사표시에 의하여야 하는 것은 아니고 묵시적 의사표시에 의하여서도 가능하다. 그러나 임차인이 채무자인 임대인을 면책시키는 것은 그의 채권을 처분하는 행위이므로, 만약 임대차보증금 반환채권의 회수가능성 등이 의문시되는 상황이라면 임차인의 어떠한 행위를 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙의 의사표시에 해당한다고 쉽게 단정하여서는 아니 된다. 

【참조조문】

[1] 민법 제454조, 제455조 [2] 민법 제454조, 제455조

【참조판례】

[1] 대법원 1995. 8. 11. 선고 94다58599 판결(공1995하, 3124)
대법원 2001. 4. 27. 선고 2000다69026 판결(공2001상, 1244)
대법원 2008. 9. 11. 선고 2008다39663 판결

【전 문】

【원고, 상고인】 학교법인 정은학원 (소송대리인 법무법인 광장 담당변호사 유경희 외 2인)

【피고, 피상고인】 피고 1 외 2인 (소송대리인 법무법인 서광 외 2인)

【원심판결】 서울고법 2012. 8. 31. 선고 2011나79144 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이 유】

상고이유(상고이유서 제출기간 경과 후에 제출된 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.

1. 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위해서는 이에 대한 채권자 즉 임차인의 승낙이 있어야 한다(대법원 2001. 4. 27. 선고 2000다69026 판결, 대법원 2008. 9. 11. 선고 2008다39663 판결 등 참조). 채무자인 매도인이나 제3자인 매수인은 임차인에게 임대차보증금 반환채무에 대한 매도인의 면책에 관한 승낙 여부를 최고할 수 있으며, 임차인이 상당한 기간 내에 확답을 발송하지 아니한 경우에는 이를 거절한 것으로 본다(민법 제455조). 한편 임차인의 승낙은 반드시 명시적 의사표시에 의하여야 하는 것은 아니고 묵시적 의사표시에 의하여서도 가능하다. 그러나 임차인이 채무자인 임대인을 면책시키는 것은 그의 채권을 처분하는 행위이므로, 만약 임대보증금 반환채권의 회수가능성 등이 의문시되는 상황이라면 임차인의 어떠한 행위를 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙의 의사표시에 해당한다고 쉽게 단정하여서는 아니 된다.  

2. 가. 원심은 채용 증거를 종합하여, 원고는 피고들로부터 2005. 9. 5. 피고들이 공유하는 이 사건 건물 중 지하 1층, 지상 1층 내지 4층을 보증금 10억 원에 임차하고 2006. 1. 25. 이 사건 건물 중 지상 5층을 보증금 1억 원에 임차하면서, 계약 체결일 무렵 피고들에게 위 각 보증금을 지급하고 위 각 임차목적물을 사용한 사실, 원고는 2007. 12. 5. 피고들과 사이에 보증금의 액수를 그대로 유지하면서 기간을 각 2008. 1. 1.부터 2009. 12. 31.까지로 정하여 위 각 임차목적물을 다시 임차하는 것으로 계약(이하 ‘이 사건 각 임대차계약’이라고 한다)을 한 사실, 피고들은 2008. 2. 13. 삼종씨엔씨 주식회사(이하 ‘삼종씨엔씨’라고 한다)에게 이 사건 건물과 그 부지를 매도하면서, 잔금 지급일인 2008. 5. 13. 삼종씨엔씨와 사이에 이 사건 각 임대차계약에 따른 임대차보증금 반환채무를 삼종씨엔씨가 인수하기로 약정하여 위 임대차보증금 11억 원을 공제한 매매대금을 수령하고 같은 날 삼종씨엔씨에게 이 사건 건물에 관하여 소유권이전등기를 마쳐 준 사실, 원고는 2008. 6.부터 2010. 8.까지 삼종씨엔씨에게만 매월 임대료를 지급하고, 삼종씨엔씨로부터 2009. 2. 9. 및 2009. 9. 17. 임대인 지위를 피고들로부터 승계하였다는 통지를 받고도 어떠한 이의를 제기하지 아니한 사실, 원고는 2009. 12. 28. 삼종씨엔씨로부터 이 사건 건물을 신탁받은 주식회사 다올부동산신탁(이하 ‘다올신탁’이라고 한다)이 원고를 상대로 제기한 건물인도 소송에서 ‘이 사건 건물이 2008. 5. 13. 삼종씨엔씨에게, 다시 같은 날 다올신탁에게 각 양수되었으므로, 다올신탁이 최종적으로 위 건물 부분의 임대인 지위를 승계하였다’고 답변서에 기재하고, 2010. 6.경 삼종씨엔씨에게 ‘2010. 7. 30.까지 임차 부분을 인도할 것이니 임대차보증금을 반환하여 달라’는 취지의 통지를 한 사실 등을 인정한 다음, 이러한 사실을 종합하면, 이 사건 건물의 매수인인 삼종씨엔씨는 이 사건 각 임대차계약 기간을 전후하여 원고에 대한 임대차보증금 반환채무를 이행할 충분한 자력이 있었으므로, 삼종씨엔씨가 매도인인 피고들로부터 이 사건 각 임대차계약의 임대인의 지위를 승계하기로 함에 있어, 임차인인 원고도 삼종씨엔씨가 위 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하거나 임대인의 지위를 인수하는 것에 관하여 적어도 묵시적으로나마 동의 또는 승낙을 하였다고 추인할 수 있으므로, 피고들이 여전히 임대인의 지위에 있음을 전제로 하는 원고의 임대차보증금 반환청구를 받아들일 수 없다고 판단하였다.  

나. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.

(1) 기록에 의하면, 원고가 2008. 2. 29.경 삼종씨엔씨로부터 이 사건 건물을 매수하였다는 취지의 통지를 받은 뒤, 원고의 직원 소외인는 피고 1을 찾아갔다가 그로부터 매수인인 삼종씨엔씨가 임대차보증금을 반환할 것이라는 답변을 들었지만 믿지 못하여 피고 1에게 임대차보증금의 반환책임을 인정하는 각서와 매매계약서 등 임대차보증금 반환채무의 귀속관계에 관한 문서를 요구하였으나 피고 1은 이에 응하지 아니한 사실, 삼종씨엔씨는 이 사건 건물 부지 일대에 부동산 개발사업을 추진하기 위하여 금융기관으로부터 765억 원을 대출받아 이 사건 건물 등을 매수하는 데에 대부분 사용하고 그 대출금에 대한 담보로 다올신탁과 사이에 부동산담보신탁계약을 체결하고 2008. 5. 13. 다올신탁에게 신탁을 원인으로 하여 이 사건 건물에 관하여 소유권이전등기를 마쳐 준 사실, 원고는 삼종씨엔씨가 어떤 회사인지, 이 사건 임대차보증금을 반환할 자력이 있는지 여부를 알지 못하였고 삼종씨엔씨로부터 이 사건 임대차보증금 반환채무를 인수하였다는 취지의 통지를 받지도 못한 사실, 원고는 피고들이 이 사건 임대차보증금 반환채무의 귀속관계에 관한 문서를 보내지 아니하자 2008. 11. 18.경 피고 1에게 임차인과 사전협의 없이 일방적으로 소유권을 양도한 것은 계약 위반이라는 취지로 항의하면서 ‘2008. 11. 25.까지 보증금 및 임대료 등에 관한 계약내용을 알려 달라’는 취지의 통지를 하고, 2008. 12. 1.경 소유권 변경에 따른 임대보증금 등 법적 책임에 대하여 답변하지 않는 것을 항의하면서 ‘2008. 12. 10.까지 원고의 임대보증금 및 임대료에 대한 서면통지를 요청한다’는 취지의 통지를 한 사실, 피고 1은 2008. 12. 9.경 원고에게 ‘임차인들의 보증금 전액을 공제한 나머지만을 매매대금으로 받았으므로 모든 권리와 의무는 삼종씨엔씨에게 승계된 것으로 안다’는 취지의 답변서를 보낸 사실, 원고는 삼종씨엔씨에 대하여도 매매계약서 등을 보내줄 것을 요청하던 중, 2009. 2. 9.경 삼종씨엔씨로부터 ‘삼종씨엔씨가 임대인 지위를 승계하였다’는 취지의 통지를 받았는데 당시 첨부된 매매계약서 사본에는 매도인인 피고들이 임대차보증금을 반환하는 것으로 기재되어 있었던 사실, 이후 원고는 피고들이나 삼종씨엔씨로부터 임대차보증금 반환채무의 귀속관계에 관한 어떤 문서도 받지 못한 사실을 알 수 있다.  

(2) 원심이 인정한 사실관계와 위 사실을 앞서 본 법리에 비추어 살펴본다.

첫째, 원고는 삼종씨엔씨에게 이 사건 건물의 소유권이 이전되자 이 사건 임대차보증금을 반환받지 못할 것을 우려하여 피고들로부터 그 반환책임을 인정하는 각서를 받으려고 하였으나 피고들은 삼종씨엔씨가 임대차보증금을 반환하기로 하였다는 답변만 계속하였고, 피고들이나 삼종씨엔씨는 이 사건 임대차보증금 반환채무의 인수에 대하여 원고로부터 승낙을 받으려는 조치를 전혀 취하지 아니하였다. 

둘째, 삼종씨엔씨는 금융기관으로부터 받은 대출금으로 이 사건 건물 등을 매수하는 방법으로 부동산 개발사업을 추진하여 피고들로부터 이 사건 건물에 관한 소유권이전등기를 넘겨받은 당일 다올신탁과 사이에 부동산담보신탁계약을 체결하고 그 소유권이전등기를 마쳐 주었으므로, 원고가 그 소유권이전등기 당시 삼종씨엔씨로부터 이 사건 임대차보증금 반환채권을 회수할 가능성이 확실하였다고 보기 어렵다. 

셋째, 원고는 2009. 2.경까지도 피고들과 삼종씨엔씨 사이의 매매계약서 등을 통하여 임대차보증금 반환채무의 귀속관계를 확인하려고 하였고, 그 결과 삼종씨엔씨로부터 받은 매매계약서 사본에는 피고 1의 말과는 다르게 피고들이 임대차보증금 반환채무를 부담하는 것으로 되어 있었으며, 이후 피고들이나 삼종씨엔씨로부터 다른 문서를 받지 못하였으므로, 원고는 이 사건 건물의 매도에도 불구하고 피고들이 임대차보증금의 반환책임을 부담하는 것으로 인식하고 있었다고 볼 여지가 충분하다. 

넷째, 삼종씨엔씨가 이 사건 건물의 소유권을 취득한 바로 뒤인 2008. 6.경부터 임대차계약기간 만료일까지 원고가 삼종씨엔씨에게 매월 임대료를 지급하기는 하였지만, 원고로서는 이 사건 임차목적물을 사용하는 이상 임대료를 지급하는 것이 당연하고 원고가 피고 1의 요구에 따라 삼종씨엔씨에게 임대료를 지급하게 되었다고 주장하는 점 등을 고려하면 원고가 삼종씨엔씨에게 임대료를 지급하였다는 사정을 삼종씨엔씨가 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하는 데에 원고가 동의하였다는 징표로 삼아서는 아니 된다. 

다섯째, 원고가 다올신탁이 제기한 임차목적물에 대한 인도소송에서 피고들과 삼종씨엔씨를 거쳐 다올신탁이 임대인 지위를 승계하였다고 주장하거나 2010. 6.경 삼종씨엔씨에게 2010. 7. 30.까지 임차 부분을 인도할 것이니 임대차보증금을 반환하여 달라는 취지의 통지를 하였다고 하더라도, 이는 원고가 자신에 대하여 인도소송을 제기한 다올신탁으로부터라도 임대차보증금을 반환받기 위하여 한 것으로서 임차인이 통상 취할 수 있는 조치 이상의 의미를 가진다고 보기 어렵다. 

여섯째, 원고가 2009. 2. 9.경 및 2009. 9. 17.경 삼종씨엔씨로부터 임대인 지위를 피고들로부터 승계하였다는 취지의 통지를 받고도 어떠한 이의를 제기하지 아니하였다고 하더라도, 위 각 통지에서 삼종씨엔씨가 원고에 대한 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하였음을 명시하지 아니한 이상, 원고의 위와 같은 태도를 두고 삼종씨엔씨가 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하는 것을 원고가 묵시적으로 승낙한 사정으로까지 보기는 어렵다. 

그 밖에 원심이 거시한 나머지 사정을 모두 살펴보아도 삼종씨엔씨가 피고들로부터 원고에 대한 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하는 것을 원고가 묵시적으로 승낙하거나 동의한 것으로 보기에 부족하다. 

그런데도 원심은 앞서 본 판시와 같은 사정만으로 매수인인 삼종씨엔씨가 매도인인 피고들로부터 원고에 대한 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하는 것에 대하여 원고가 이를 적어도 묵시적으로나마 동의 또는 승낙을 하였다고 추인할 수 있다고 판단하여 원고의 피고들에 대한 임대차보증금 반환청구를 기각하였다. 이러한 원심판결에는 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 원고의 상고이유의 주장은 이유 있다. 

3. 결론

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관   박보영(재판장) 민일영 김신 권순일(주심)

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서울고등법원 2012. 8. 31. 선고 2011나79144 판결
[임대차보증금반환][미간행]

【전 문】

【원고, 피항소인 겸 부대항소인】 학교법인 정은학원 (소송대리인 법무법인 광장 담당변호사 김선태 외 1인)

【피고, 항소인 겸 피부대항소인】 피고 1 외 2인 (소송대리인 변호사 김영수 외 1인)

【변론종결】
2012. 6. 27.

【제1심판결】 서울중앙지방법원 2011. 9. 9. 선고 2010가합88991 판결

【주 문】

1. 당심에서 변경된 원고의 피고들에 대한 청구를 포함하여 제1심 판결 중 피고들 부분을 다음과 같이 변경한다.

원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.

2. 소송총비용은 원고가 부담한다.

【청구취지, 항소취지 및 부대항소취지】
1. 청구취지

피고들은 각자 원고에게 890,084,172원 및 이에 대하여 2011. 2. 17.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라[원고는 당초 “제1심 공동피고 삼종씨엔씨 주식회사(이하 ‘삼종씨엔씨’라 한다)가 원고로부터 별지 목록 기재 건물 중 지하 1층 및 지상 1 내지 5층을 인도받음과 동시에 피고들은 삼종씨엔씨와 연대하여 원고에게 1,100,000,000원을 지급하라”고 청구하다가 당심에서 위와 같이 청구취지를 변경하였다]. 

2. 항소취지

제1심 판결 중 피고들 패소 부분을 취소하고 그 취소 부분에 해당하는 원고의 피고들에 대한 청구를 각 기각한다.

3. 부대항소취지

제1심 판결 중 다음에서 지급을 구하는 원고 패소 부분을 취소한다. 삼종씨엔씨가 원고로부터 별지 목록 기재 건물 중 지하 1층 및 지상 1 내지 5층을 인도받음과 동시에 피고들은 각자 원고에게 836,259,600원을 지급하라(원고는 2012. 5. 29.자 부대항소장에서 제1심 판결 중 원고 패소 부분을 취소하라고 기재하였을 뿐 불복 부분을 특정하지 않았으나, 그 부대항소이유에 의하면 과다하게 공제된 임대료 상당의 부당이득금 50,357,400원을 추가로 구하는 취지로서 같은 날짜 청구취지 및 청구원인 변경신청서의 ‘변경 후 청구취지’와 같은 판결을 구하고 있음이 분명하다). 

【이 유】

1. 기초사실

가. 원고는 2005. 9. 5. 별지 목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 공유하고 있던 피고들(피고 1의 지분은 45.64/100, 피고 2, 피고 3의 지분은 각 27.18/100이었다)과 사이에 이 사건 건물 중 지하 1층, 지상 1, 2, 3, 4층 부분을 임대차보증금 10억 원, 월 임대료 및 관리비 33,500,000원(부가가치세 별도), 임대차기간 2006. 3. 1.부터 2007. 12. 31.까지로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약을 체결하고, 그 무렵 피고들에게 임대차보증금 10억 원을 지급하였다. 

나. 원고는 2006. 1. 25. 피고들과 사이에 이 사건 건물 지상 5층 부분을 임차보증금 1억 원, 월 임대료 5,200,000원(부가가치세 별도), 임대차기간 2006. 2. 1.부터 2007. 12. 31.까지로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약을 체결하고, 그 무렵 피고들에게 임대차보증금 1억 원을 지급하였다. 

다. 원고는 위 각 임대차계약에 따라 위 지하 1층, 지상 1 내지 5층 부분을 점유·사용하여 오던 중, 2007. 12. 5. 피고들과 사이에, ① 위 지하 1층, 지상 1, 2, 3, 4층 부분을 임대차보증금 10억 원, 월 임대료 27,712,500원(부가가치세 별도), 임대차기간 2008. 1. 1.부터 2009. 12. 31.까지로 정하여 임차하는 내용의, ② 위 지상 5층 부분을 임대차보증금 1억 원, 월 임대료 6,540,000원(부가가치세 별도), 임대차기간 2008. 1. 1.부터 2009. 12. 31.까지로 정하여 임차하는 내용의 각 임대차계약(이하 ‘이 사건 각 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.  

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증(각 가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재

2. 판단

가. 청구원인에 관한 판단

원고가 피고들과 사이에 이 사건 각 임대차계약을 체결하고, 임대보증금 합계 11억 원을 지급한 사실은 앞서 본 바와 같고, 이 사건 각 임대차는 2009. 12. 31. 기간만료로 종료되었다고 할 것이므로(가사 2009. 12. 31. 기간만료에 불구하고 이 사건 각 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었다고 하더라도, 이 사건 각 임대차계약의 해지를 전제로 임대차보증금의 지급을 구하는 이 사건 소장 부본이 피고들에게 2010. 9. 13. 각 송달됨으로써 이 사건 각 임대차계약은 해지되었다고 할 것이다), 피고들은 특별한 사정이 없는 한 공동임대인으로서 각자 원고에게 원고가 2011. 2. 16.까지 이 사건 각 임대차계약의 목적물을 사용·수익하고 미지급하였음을 자인하는 임대료 또는 그 상당의 부당이득금 209,915,828원을 공제한 나머지 임대차보증금 890,084,172원(= 1,100,000,000원 - 209,915,828원)을 지급할 의무가 있다.  

나. 피고들의 주장에 관한 판단

1) 피고 2, 피고 3의 이 사건 각 임대차계약의 당사자 여부

피고 2, 피고 3은, 원고와 이 사건 각 임대차계약을 체결한 당사자는 피고 1일 뿐이고, 피고 2, 피고 3은 이 사건 각 임대차계약의 당사자가 아니라고 주장한다. 

살피건대, 갑 제2호증의 1, 2의 각 기재에 의하면 이 사건 각 임대차계약의 계약서 말미의 임대인란에 피고 1의 이름만 기재되어 있고 그의 인장만 날인되어 있는 사실이 인정되나, 한편 갑 제1, 2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 이 사건 각 임대차계약서의 상단 부분의 임대인란에는 ‘피고 1 외 2인’이라고 기재되어 있는 점, 이 사건 각 임대차계약 이전의 2005. 9. 5.자 임대차계약의 계약서 말미의 임대인란에는 피고들이 모두 기재되어 있고 위 3인의 인장이 모두 날인되어 있는 점, 2006. 1. 25.자 임대차계약의 계약서의 상단 부분의 임대인란에도 ‘피고 1 외 2인’이라고 기재되어 있는 점, 이 사건 각 임대차계약은 그 이전의 임대차계약을 갱신하는 취지였던 것으로 보이고, 더욱이 피고 2, 피고 3 역시 이 사건 건물의 공유자였던 상황에서 피고 2, 피고 3을 임대인에서 제외할 만한 특별한 이유를 찾아보기 어려운 점 등에 비추어 보면, 위와 같은 사실만으로는 피고 2, 피고 3이 이 사건 각 임대차계약의 당사자가 아니라고 보기 부족하므로, 피고 2, 피고 3의 위 주장은 이유 없다.  

2) 원고가 삼종씨엔씨의 임대인 지위 승계를 승낙하였는지 여부

가) 피고들의 주장

피고들은, 삼종씨엔씨가 피고들로부터 이 사건 각 임대차계약상 임대인 지위를 승계하였고, 원고도 위와 같은 임대인 지위의 승계를 승낙하였으므로, 피고들은 임대차보증금을 반환할 의무가 없다고 주장한다.  

나) 삼종씨엔씨의 임대인 지위 승계 여부

당사자들 사이에 다툼이 없거나 갑 제3, 15호증, 을 제6, 7호증의 각 기재에 의하면, 피고들은 2008. 2. 13. 삼종씨엔씨에게 이 사건 건물 및 그 소재 각 토지를 매매대금 39,080,101,000원{건물 부분의 매매대금(2,593,699,000원)에 대한 부가가치세는 별도}에 매도하였는데, 매매 당시 피고들이 임대차보증금을 반환하여야 하는 의무를 부담한다고 정하였다가, 위 매매계약에 따른 잔금 지급일인 2008. 5. 13.경 이 사건 각 임대차계약에 따른 임대차보증금 상당을 매매대금에서 공제하고 이 사건 각 임대차계약에 따른 임대차보증금반환채무를 삼종씨엔씨가 인수하기로 한 사실, 이에 따라 삼종씨엔씨는 피고들에게 위 매매계약에 따른 매매대금 중 이 사건 각 임대차계약에 따른 임대차보증금 상당은 지급하지 않은 사실, 피고들은 2008. 5. 13. 삼종씨엔씨에게 이 사건 건물에 관하여 소유권이전등기를 마쳐준 사실을 인정할 수 있다.  

위 인정사실에 의하면, 이 사건 건물 등의 매수인인 삼종씨엔씨와 매도인인 피고들은 삼종씨엔씨가 그 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정함으로써, 삼종씨엔씨가 피고들로부터 이 사건 각 임대차계약상 임대인의 지위를 승계하기로 합의하였다고 할 것이다.  

다) 원고의 승낙 여부

부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위해서는 이에 대한 채권자 즉 임차인의 승낙이 있어야 한다. 이 경우 임차인의 승낙은 반드시 명시적 의사표시에 의하여야 하는 것은 아니고 묵시적 의사표시에 의하여서도 가능하나, 임차인의 어떠한 행위를 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙의 의사표시에 해당한다고 볼 것인지 여부는 그 행위 당시 임대차보증금의 객관적 회수가능성 등 제반 사정을 고려하여 신중하게 판단하여야 한다(대법원 2008. 9. 11. 선고 2008다39663 판결 등 참조).  

이 사건에 관하여 보건대, 갑 제3호증, 갑 제4호증의 1, 갑 제10호증, 을 제1호증의 각 기재에 의하면, 피고들과 삼종씨엔씨는 2008. 2. 13. 이 사건 매매계약 체결 당시에 피고들이 이 사건 각 임대차계약의 임대차보증금을 반환하기로 정한 후, 삼종씨엔씨는 2008. 2. 29.경 원고에게 삼종씨엔씨가 이 사건 건물을 매수하였다는 사실을 알리면서 ‘당사에서는 매매계약 내용에 따라 소유권을 취득하고 이후 토지 및 건물을 당사에서 직접 사용하고자 하오니 위 건물 소유주인 임대인과 협의하여 명도일정(매매계약 체결 후 3개월 이내)에 차질이 없도록 준비하여 주시기 바랍니다.’라는 내용의 통지를 한 사실, 이에 대하여 원고는 2008. 11. 18.경 피고 1에게 임대인의 소유권이전은 중대한 계약내용의 변경임에도 불구하고, 임차인과 사전협의 없이 일방적으로 소유권을 양도한 것은 계약위반이고, 보증금 및 임대료 등에 관한 계약내용을 알려달라는 취지의 통지를 하였고, 2008. 12. 1.경에도 재차 그와 같은 취지의 통지를 한 사실은 인정된다. 그러나, 다른 한편 피고들과 삼종씨엔씨는 위 매매계약에 따른 잔금 지급일인 2008. 5. 13.경 이 사건 각 임대차계약에 따른 임대차보증금 상당을 매매대금에서 공제하고 이 사건 각 임대차계약에 따른 임대차보증금반환채무를 삼종씨엔씨가 인수하기로 하여 그 매매대금의 지급방법을 변경한 사실은 앞서 본 바와 같고, 갑 제4, 6호증, 을 제2, 3, 16호증의 각 기재 및 제1심 법원의 에스씨제일은행장에 대한 금융거래정보제출명령결과에 의하면, 원고는 삼종씨엔씨가 피고들과 사이에 그 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 이후인 2008. 6.부터 2010. 8.까지 삼종씨엔씨에게 매월 임대료 명목으로 37,677,200원을 지급한 사실, 삼종씨엔씨는 2009. 2. 9.경 원고에게 ‘피고 삼종씨엔씨가 원고와의 임대차계약을 승계하였고, 2009. 12. 31.에 기존 임대차 계약기간이 만료되면 재임대는 하지 않겠다’는 취지의 통지를 하고, 2009. 9. 17.경에는 재차 원고에게 ‘삼종씨엔씨는 원고의 새로운 임대인으로서 전 소유자 피고들로부터 승계받은 임차기간만 유지하고자 한다’는 내용으로 임대차계약 갱신을 거절한다는 취지의 통지를 한 사실, ○○신탁이 2009. 12. 28. 원고에게 제기한 건물명도 소송(이하 ‘관련 소송’이라 한다)에서 원고는 ‘이 사건 건물이 2008. 5. 13. 삼종씨엔씨에게, 다시 같은 날 ○○신탁에게 각 양수되었으므로, ○○신탁이 최종적으로 위 건물부분의 임대인 지위를 승계하였다.’고 답변서에 기재한 사실, 원고는 관련사건 제1심에서 ‘○○신탁은 원고가 기존 임대차계약에 의하여 사용하는 이 사건 건물 부분을 2010. 7. 30.까지 전 계약과 동일한 조건으로 사용하는 것을 승낙하고, 원고는 위 기간 종료일에 ○○신탁과 삼종씨엔씨로부터 임차보증금 11억 원을 수령함과 동시에 위 부동산을 ○○신탁에게 인도한다’는 취지의 화해조항을 만들어 재판부에 제출한 사실, 원고는 2010. 3. 1.경 삼종씨엔씨와 사이에 이 사건 건물 지상 6층을 월 임대료 6,540,000원, 임대차기간 인도일(2010. 7. 30.까지 인도하는 것으로 정하였다.)로부터 5개월로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약을 체결한 사실, 원고는 2010. 6.경 삼종씨엔씨에게 2010. 7. 30.까지 임차 부분을 인도할 것이니 임대차보증금을 반환하여 달라는 취지의 통지를 한 사실을 인정할 수 있다.  

위 인정사실에 추가하여, 위 인정사실 및 을 제8 내지 13호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 삼종씨엔씨의 2009. 2. 9.자 및 2009. 9. 17.자 각 통지는 앞선 2008. 2. 29.자 통지와 달리 삼종씨엔씨가 피고들의 임대인지위를 승계하였다는 내용이었는데, 이에 대하여 원고는 삼종씨엔씨와 피고들에게 어떠한 이의를 제기하지 않고, 오히려 삼종씨엔씨가 임대인지위까지 승계한 2008. 6. 이후로는 삼종씨엔씨에게만 매월 임대료를 지급하였을 뿐만 아니라 2010. 6.경 피고들이 아닌 삼종씨엔씨에게 임대차보증금의 반환을 요구한 점, 삼종씨엔씨가 이 사건 건물에 관한 임차인들의 임대차보증금 합계 17억 5,000만 원(원고에 대한 11억 원의 임대차보증금 포함)을 인수하였고 원고를 제외한 나머지 임차인들은 삼종씨엔씨로부터 임대차보증금을 반환받음과 동시에 임차한 건물 부분을 삼종씨엔씨에게 명도한 점, 원고도 2010. 3. 1.경 삼종씨엔씨로부터 이 사건 건물 중 지상 6층을 추가로 임차한 점 등을 고려하면, 삼종씨엔씨는 이 사건 각 임대차계약기간을 전후하여 원고에 대한 임대차보증금반환채무를 이행할 충분한 자력이 있었으므로, 삼종씨엔씨와 피고들이 삼종씨엔씨가 피고들로부터 이 사건 각 임대차계약의 임대인의 지위를 승계하기로 함에 있어, 원고도 삼종씨엔씨가 위 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하거나 임대인의 지위를 인수하는 것에 관하여 적어도 묵시적으로나마 동의 또는 승낙을 하였다고 추인할 수 있다.  

다. 소결

결국, 피고들이 삼종씨엔씨에게 이 사건 건물의 소유권을 넘겨 준 이후에도 여전히 임대인의 지위에 있음을 전제로 피고들에게 임대차보증금의 반환을 구하는 원고의 주장은 반환할 임대차보증금 액수에 관하여 나아가 판단할 필요 없이 이유 없다. 

3. 결론

그렇다면, 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구는 이유 없어 이를 모두 기각할 것인바, 제1심 판결 중 피고들 패소 부분은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 이에 대한 피고들의 항소를 받아들이는 한편, 당심에서 변경된 원고의 피고들에 대한 청구를 포함하여 제1심 판결 중 피고들 부분을 위와 같이 변경하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 

[별지 생략]

판사   김용빈(재판장) 강혁성 마은혁  

 

대법원 2008. 9. 11. 선고 2008다39663 판결
[임대차보증금][미간행]

【판시사항】

[1] 매수인이 매매 목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하면서 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 한 경우, 그 채무인수의 법적 성질 (=이행인수) 

[2] 주택임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖추기 전에 임차주택의 소유권이 양도되어 당연히 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수한 것으로 볼 수 없는 경우, 주택임차인의 행위가 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙의 의사표시에 해당하는지 여부의 판단 기준 

【참조조문】

[1] 민법 제454조 [2] 민법 제454조

【참조판례】

[1] 대법원 1995. 8. 11. 선고 94다58599 판결(공1995하, 3124)
대법원 1997. 6. 24. 선고 97다1273 판결(공1997하, 2271)
대법원 2001. 4. 27. 선고 2000다69026 판결(공2001상, 1244)
대법원 2006. 9. 22. 선고 2006다135 판결

【전 문】

【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 변호사 정성일)

【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 송기인)

【원심판결】 서울서부지법 2008. 4. 24. 선고 2007나8536 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 서울서부지방법원 합의부에 환송한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 원심은 채용증거를 종합하여, 원고가 2005. 8. 17. 피고로부터 이 사건 오피스텔을 보증금 45,000,000원, 기간 2005. 8. 31.부터 2006. 8. 30.까지 12개월로 정하여 임차하고, 피고에게 계약 당일 보증금 중 계약금 4,000,000원을, 2005. 8. 31. 보증금 중 잔금 41,000,000원을 각 지급하고 나서 위 2005. 8. 31.부터 2006. 11. 7.까지 이 사건 오피스텔에 거주한 사실, 피고는 위 임대차계약 체결 직전인 2005. 8. 13. 소외 1에게 이 사건 오피스텔을 매도하면서 그 매매대금의 지급에 갈음하여 피고가 이 사건 오피스텔을 임대하여 임차인으로부터 임대차보증금을 지급받고 소외 1이 이 사건 오피스텔에 관한 임대인의 지위를 승계하기로 약정하고, 2005. 9. 27. 이 사건 오피스텔에 관하여 소외 1 명의의 소유권이전등기를 마쳐 준 사실, 원고는 이 사건 오피스텔에 관하여 소외 1 명의의 소유권이전등기가 경료된 이후인 2005. 11. 17. 이 사건 오피스텔의 매도사실 및 임대인 지위승계 약정사실을 알면서도 주민등록을 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받은 다음, 2006. 2. 16. 이 사건 오피스텔에 대한 임의경매절차가 개시되자 그 경매법원에 임차인으로서 배당요구를 한 사실을 인정한 다음, 원고가 이 사건 오피스텔에 관하여 소외 1 명의의 소유권이전등기가 경료된 이후 이 사건 오피스텔의 매도사실 및 임대인 지위승계 약정사실을 알면서도 주민등록을 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받은 다음, 이 사건 오피스텔에 대한 임의경매절차에서 임차인으로서 배당요구를 하고 2006. 11. 7.까지 이 사건 오피스텔에 거주한 사실에 비추어 보면 원고는 소외 1이 임대인의 지위를 승계하는 것을 전제로 행동하였다고 봄이 상당하고 나아가 위 임대인 지위승계 약정에 대하여 승낙 또는 추인하였다고 볼 수 있으므로 위 임대차는 원고와 소외 1 사이에서 존속하였다고 판단하여 원고의 피고에 대한 보증금반환청구를 기각하였다. 

2. 그러나 원심의 조치는 다음과 같은 이유로 수긍할 수 없다.

부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위해서는 이에 대한 채권자 즉 임차인의 승낙이 있어야 한다( 대법원 1995. 8. 11. 선고 94다58599 판결, 대법원 1997. 6. 24. 선고 97다1273 판결, 대법원 2001. 4. 27. 선고 2000다69026 판결, 대법원 2006. 9. 22. 선고 2006다135 판결 참조). 이 경우 임차인의 승낙은 반드시 명시적 의사표시에 의하여야 하는 것은 아니고 묵시적 의사표시에 의하여서도 가능하다고 할 것이나, 주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖추기 전에 임차주택의 소유권이 양도되어 당연히 양수인이 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수한 것으로 볼 수 없는 경우 주택임차인의 어떠한 행위를 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙의 의사표시에 해당한다고 볼 것인지 여부는 그 행위 당시 임대차보증금의 객관적 회수가능성 등 제반 사정을 고려하여 신중하게 판단하여야 한다. 

기록에 의하면, 소외 1은 이 사건 오피스텔을 피고로부터 4,500만 원에 매수하여 2005. 9. 27. 소유권이전등기를 마친 후 2005. 10. 5. 소외 2에게 채권최고액을 6,000만 원으로 하는 근저당권을 설정하여 주었으나 그 근저당권 피담보채무를 변제하지 못하여 2006. 2. 16. 이 사건 오피스텔에 대하여 임의경매절차가 개시된 사실을 알 수 있는바, 위 법리에 비추어 보면, 이 사건 오피스텔의 소유권이 소외 1에게 이전된 후 근저당권이 설정된 상태에서 원고가 이 사건 오피스텔에 주민등록을 하고 임대차계약서(임대인은 피고로 되어 있다)에 확정일자를 받고 2006. 11. 7.까지 거주하였다고 하더라도 이는 주택임차인으로서 통상 취하는 조치에 불과하다고 보여지고 이 사건 오피스텔의 매매대금과 근저당권 채권최고액을 비교해 볼 때 임대차보증금 반환채권의 객관적 회수가능성이 의문시되는 상황이었으므로 이를 매도인인 피고를 면책시키는 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 승낙이나 추인으로 볼 수는 없고, 또한 소외 1이 이 사건 오피스텔을 매수한 후 설정한 근저당권 피담보채무의 불이행으로 인해 이 사건 오피스텔에 대해 임의경매절차가 개시됨으로써 위 근저당권 설정 이후에 대항력을 취득하고 임대차계약서에 확정일자를 받은 원고의 임대차보증금 반환채권의 경매절차에서의 회수가능성이 의문시되는 상황이라면 원고가 임차인으로서 그 경매절차에서 배당요구를 하였다고 하더라도 이를 보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙이나 추인으로 볼 수는 없다. 

이와 달리 원심은 소외 1이 임대인 지위를 승계하는 것을 전제로 원고가 행동함으로써 임대인 지위승계약정에 따른 보증금 반환채무의 면책적 인수에 대하여 승낙 또는 추인하였다고 보고 매도인인 피고에 대한 임대차보증금 반환청구를 기각하고 말았으니, 이러한 원심의 조치에는 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 관한 법리를 오해함으로써 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다. 

그러므로 나머지 상고이유에 관하여 나아가 살필 필요 없이 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관   김영란(재판장) 이홍훈 안대희(주심) 

 

대법원 2006. 9. 22. 선고 2006다135 판결
[임대차보증금][미간행]

【판시사항】

[1] 매수인이 매매 목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하면서 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 한 경우, 그 채무인수의 법적 성질  (=이행인수)

[2] 임차인이 임대차보증금 반환채무를 인수한 부동산 매수인과 새 임대차계약 체결을 거절하고 매도인에게 임대차보증금의 반환을 청구하고 있다면, 그 전에 임차인이 매수인을 위하여 임대차보증금을 관리하던 금융기관에 임대차보증금의 반환을 청구하였다가 다른 사람이 임차인의 명도확인서를 위조하여 임대차보증금을 반환받아 간 사실을 알고서 그를 사기혐의로 고소하였다 하더라도, 임차인이 매수인의 임대차보증금 반환채무의 면책적 채무인수에 동의하였다고 볼 수 없다고 한 사례 

【참조조문】

[1] 민법 제454조 [2] 민법 제105조, 제454조

【참조판례】

[1] 대법원 1994. 6. 14. 선고 92다23377 판결(공1994상, 1937)
대법원 1995. 8. 11. 선고 94다58599 판결(공1995하, 3124)
대법원 1997. 6. 24. 선고 97다1273 판결(공1997하, 2271)
대법원 2001. 4. 27. 선고 2000다69026 판결(공2001상, 1244)

【전 문】

【원고, 상고인】 김석문

【피고, 피상고인】 박은석

【원심판결】 부산지법 2005. 11. 25. 선고 2005나10699 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 부산지방법원 본원 합의부로 환송한다.

【이 유】

상고이유를 본다.

1. 원심의 판단

원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채택 증거들을 종합하여,

피고가 그 소유인 부산 부산진구 부전동 394-10 지상 한일빌딩의 304호(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)를 2000. 3. 31. 원고에게 임대차보증금 2,500만 원, 임대차기간 24개월로 정하여 임대한 사실, 위 임대차계약이 존속 중인 2002. 10.경 피고는 주식회사 천광건설(2003. 3. 17. 주식회사 우리성건설로 상호가 변경되었다. 이하 ‘천광건설’이라고 한다)에게 위 한일빌딩 건물과 그 대지를 7억 5,000만 원에 매도하였는데, 당시 피고와 천광건설은 위 빌딩에 임차한 원고를 비롯한 임차인들에 대한 피고의 임대인으로서의 권리와 의무를 천광건설이 인수하기로 한 사실, 2002. 10. 30. 위 빌딩에 대한 임대차보증금 총액을 원고의 임대차보증금을 포함한 1억 400만 원으로 정하여 피고의 위 빌딩에 대한 부동산 임대업에 관한 권리와 의무를 천광건설이 양수하기로 하는 사업양도양수계약을 체결하고, 2002. 11. 8. 위 토지와 건물에 관하여 천광건설 앞으로 소유권이전등기를 마쳐 준 사실, 천광건설은 2002. 11. 8. 위 매매대금을 마련하기 위하여 주식회사 한마음상호저축은행(이하 ‘한마음상호저축은행’이라 한다)으로부터 8억 8,000만 원을 대출받고 한마음상호저축은행 앞으로 채권 최고액 11억 4,400만 원의 근저당권설정등기를 마쳐주었는데, 당시 천광건설과 한마음상호저축은행은 위 대출금 중 1억 3,400만 원은 위 빌딩에 임차한 임차인들의 임대차보증금이 위 대출금채권보다 선순위로 될 경우를 대비하여 한마음상호저축은행에서 관리하되, 임차인들 명의의 명도확인서를 제출할 경우 이를 지급하기로 하였던 사실, 천광건설이 2002. 11. 중순경 원고에게 임대차보증금을 1,000만 원, 차임을 월 30만 원으로 하는 내용의 새로운 임대차계약의 체결을 요구하면서, 이에 응하지 않으려면 사무실을 비워주고 보증금은 한마음상호저축은행에 예치시켜 두었으니 환불받아 가라고 하자, 원고는 새로운 임대차 계약 요구에 응하지 아니한 사실, 이후 원고가 2003. 3. 7. 이 사건 건물을 천광건설에게 명도한 후, 한마음상호저축은행에게 임대차보증금의 반환을 청구하였으나, 이미 천광건설의 소외인이 2002. 12. 18.경 원고 명의의 명도확인서를 위조하여 같은 달 19. 한마음상호저축은행으로부터 임대차보증금을 송금 받은 후였으므로 보증금을 반환받지 못한 사실, 이에 원고가 소외인 등을 형사고소한 사실 등을 인정하였다. 

나아가 원심은, 피고와 천광건설이 이 사건 빌딩을 매매하면서 원고에게 알리지 않아 매매 사실을 전혀 몰랐고, 임대인 지위 이전에 동의한 바도 없으므로 피고는 임대인으로서 원고에게 이 사건 임대차보증금을 반환할 의무가 있다는 취지의 원고의 주장에 대하여, 원고는 늦어도 천광건설이 원고에게 새로운 임대차계약 체결을 요구한 2002. 11. 중순경에는 이 사건 빌딩의 매매 사실과 임대인 지위 양도 사실을 알았음에도 위 임대인 지위 양도에 관하여 곧 이의를 제기하였다는 점을 인정할 증거가 없고, 오히려 원고는 임대차보증금을 한마음상호저축은행에서 반환받을 목적으로 2003. 3. 7. 임대차목적물인 이 사건 건물을 명도하였고, 천광건설의 소외인이 원고 명의의 명도확인서를 위조하여 임대차보증금을 반환 받아 간 사실을 알게 되자 2003. 7. 22. 소외인을 사기혐의로 고소한 사실 등에 비추어 보면, 피고와 천광건설 간의 임대인 지위 양도 약정은 임차인인 원고에 대하여도 구속력이 있다고 봄이 상당하므로, 피고가 여전히 임대인의 지위에 있음을 전제로 하는 원고의 주장은 이유 없다고 판단하였다. 

2. 이 법원의 판단

그러나 원심의 위와 같은 판단은 수긍할 수 없다.

부동산의 매수인이 매매 목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편, 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위해서는 이에 대한 채권자 즉 임차인의 승낙이 있어야 한다( 대법원 1995. 8. 11. 선고 94다58599 판결, 1997. 6. 24. 선고 97다1273 판결, 2001. 4. 27. 선고 2000다69026 판결 등 참조). 

이 사건의 경우, 앞서 본 바와 같이 천광건설이 피고로부터 이 사건 건물을 포함한 위 건물 및 토지를 매수한 이후 원고와 새로운 내용의 임대차계약을 체결하고자 하였으나 원고가 이를 거절하고, 이 사건 건물을 천광건설에 명도하고서 피고에게 이 사건 임대차보증금의 반환을 청구하고 있는 만큼, 천광건설이 임대차보증금을 맡겨 두었다는 한마음상호저축은행에 대하여 임대차보증금의 반환을 청구하였으나 소외인이 원고 명의의 명도확인서를 위조하여 임대차보증금을 반환받아 간 사실을 알게 되자 소외인을 사기혐의로 고소한 사실 등의 사정만으로는 천광건설이 피고의 원고에 대한 임대차보증금 반환채무까지 면책적으로 인수하였다거나, 원고가 면책적 채무인수에 동의하거나 이를 승낙하였다고 인정할 수는 없을뿐더러, 천광건설이 피고의 임대인으로의 지위를 승계하는 데 대하여 원고가 묵시적으로나마 이의를 제기하였다고 볼 여지도 있다. 

한편 원심이 인용한 대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정은 이 사건과는 그 사안이 달라 이 사건에 그대로 적용할 수 없는 것으로 보인다. 

그럼에도 불구하고, 원심이 천광건설이 피고의 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수한 것인지, 원고가 그와 같은 면책적 채무인수에 관하여 동의 또는 승낙하였는지에 관하여 더 나아가 살피지 않은 상태에서, 피고와 천광건설 사이의 인수약정만으로 피고의 원고에 대한 임대차보증금 반환채무가 소멸하였다고 판단한 것에는, 임대차보증금 반환채무의 인수에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이므로, 이를 지적하는 취지의 원고의 상고이유의 주장은 이유 있다. 

3. 결 론

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원으로 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관   김영란(재판장) 김황식 이홍훈(주심) 안대희 

 

대법원 2001. 4. 27. 선고 2000다69026 판결
[임대차보증금][공2001.6.15.(132),1244]

【판시사항】

[1] 매수인이 매매 목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하면서 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 한 경우, 그 채무인수의 법적 성질 

[2] 채무자가 연속하여 수 개의 재산처분행위를 한 경우 사해성 여부의 판단 기준

[3] 채무자의 무자력 판단에 기초가 되는 부동산의 평가 기준

【판결요지】

[1] 부동산의 매수인이 매매 목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편, 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위하여는 이에 대한 채권자 즉, 임차인의 승낙이 있어야 한다. 

[2] 채무자의 재산처분행위가 사해행위가 되기 위해서는 그 행위로 말미암아 채무자의 총재산의 감소가 초래되어 채권의 공동담보에 부족이 생기게 되어야 하는 것, 즉 채무자의 소극재산이 적극재산보다 많아져야 하는 것인바, 채무자가 연속하여 수 개의 재산처분행위를 한 경우에는, 그 행위들을 하나의 행위로 보아야 할 특별한 사정이 없는 한, 일련의 행위를 일괄하여 그 전체의 사해성 여부를 판단할 것이 아니라 각 행위마다 그로 인하여 무자력이 초래되었는지 여부에 따라 사해성 여부를 판단하여야 한다. 

[3] 채무자의 무자력 여부는 사해행위 당시를 기준으로 판단하여야 하는 것이므로 채무자의 적극재산에 포함되는 부동산이 사해행위가 있은 후에 경매절차에서 경락된 경우에 그 부동산의 평가는 경락된 가액을 기준으로 할 것이 아니라 사해행위 당시의 시가를 기준으로 하여야 할 것이며, 부동산에 대하여 정당한 절차에 따라 산출된 감정평가액은 특별한 사정이 없는 한 그 시가를 반영하는 것으로 보아도 좋을 것이다. 

【참조조문】

[1] 민법 제454조 [2] 민법 제406조 [3] 민법 제406조

【참조판례】

[1] 대법원 1994. 6. 14. 선고 92다23377 판결(공1994상, 1937)
대법원 1995. 8. 11. 선고 94다58599 판결(공1995하, 3124)
대법원 1997. 6. 24. 선고 97다1273 판결(공1997하, 2271) /[2] 대법원 1962. 11. 15. 선고 62다634 판결(집10-4, 민229면)

【전 문】

【원고,상고인겸피상고인】 원고 1 외 7인 (소송대리인 경인법무법인 담당변호사 최영식 외 2인)

【피고,상고인】 피고 1

【피고,피상고인】 피고 2 (소송대리인 법무법인 신화 담당변호사 최명규 외 4인)

【원심판결】 서울고법 2000. 10. 18. 선고 99나46715 판결

【주문】

원고들과 피고 1의 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 각자의 부담으로 한다.

【이유】

1. 피고 1의 상고이유에 대한 판단

가. 제1점에 대하여

원심은 그 내세운 증거들에 의하여, 원고들이 1994. 12. 25.부터 1997. 12. 5.까지 사이에 피고 1(이하 1.항에서는 '피고'라고만 약칭한다) 소유이던 인천 남동구 (주소 1 생략) 지상 5층 건물(이하 '이 사건 임차건물'이라고 약칭한다) 내의 각 임차목적물에 관하여 그 판시와 같은 각 임대차계약을 각 체결하고 각 임차보증금을 지급한 사실, 피고는 1998. 4. 15. 소외 1과 사이에 소외 1이 소외 2 명의로 소유하던 경기 양평군 (주소 2 생략) 및 (주소 3 생략) 토지를 위 임차건물 및 그 대지와 교환하기로 계약을 체결한 사실, 그 후 이 사건 임차건물은 근저당권자인 농업협동조합중앙회의 경매신청에 따라 임의경매절차가 진행되어 소외 3에게 낙찰되고 1999. 10. 14.자로 그 명의의 소유권이전등기까지 마쳐진 사실을 인정하고 나서, 피고가 원고들 중 월차임 지급의무가 있는 원고 3, 원고 6, 원고 7로부터 같은 해 7월 이후의 차임을 지급받지 아니하였고, 위 원고들 역시 그 때부터의 차임을 피고에게 지급하지 아니하였으며, 피고는 같은 해 6월 25일 이후부터 이 사건 임차건물의 임차인들에게 임대인으로서의 권리행사를 전혀 하지 아니한 사실을 위 증거들에 의하여 또는 다툼없는 사실로 인정한 다음, 이러한 점에 비추어 피고와 원고들 사이의 각 임대차계약은 1998년 7월경 합의해지된 것으로 보인다고 하여, 이로써 원고들과 피고 사이의 각 임대차계약은 그 효력이 종료되었다고 할 것이니 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고들에게 각 임차보증금을 반환할 의무가 있다고 판단하였다. 

그러나 원심이 증거로 채용한 을 제1호증의 1(계약서)의 기재와 원심 증인 임대업의 증언에 의하면, 피고가 소외 1과 사이에 교환계약을 체결하면서 이 사건 임차건물에 관한 임차보증금 채무를 소외 1이 인수하기로 하고 위 임차건물에 관한 소유권은 1998. 6. 25. 이전해 주기로 약정한 사실을 알 수 있어, 피고가 1998년 7월 이후의 차임을 지급받지 아니하거나 임대인으로서의 권리행사를 하지 않은 것은 위 교환계약에 따른 것으로 보일 뿐이고, 그 후 얼마 되지 않아 위 임차건물에 대한 경매절차가 개시된 점을 감안하면 원고 3 등이 피고에게 1998년 7월 이후의 차임을 지급하지 않았던 사정만으로 원고들과 피고가 각 임대차계약을 합의해지하였다고 인정할 수는 없다고 할 것이며, 달리 각 임대차계약이 합의해지되었다고 인정할 증거가 없다. 

따라서 이 부분에 관한 원심의 사실인정은 잘못이라고 할 것이나, 원심이 가정적으로 판단한 바와 같이 이 사건 임차건물이 경매에 붙여진 결과 소외 3에게 낙찰되어 그 명의로 소유권이전등기까지 경료되어 피고로서는 원고들에게 임차건물을 사용·수익하게 할 임대차계약상의 의무의 이행이 불가능하게 되었으니 늦어도 원고들의 이 사건 소장 부본이 피고에게 송달된 때에 각 임대차계약이 해지되어 피고로서는 원고들에게 임차보증금을 반환할 의무가 있게 되는 것이므로, 위와 같은 원심의 사실오인은 판결 결론에 영향을 미친 위법이라고 할 수 없다. 이 점에 관한 주장은 이유 없다. 

나. 제2점에 대하여

부동산의 매수인이 매매 목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편, 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위하여는 이에 대한 채권자 즉, 임차인의 승낙이 있어야 하는 것이다(대법원 1995. 8. 11. 선고 94다58599 판결, 1997. 6. 24. 선고 97다1273 판결 참조). 

원심은, 피고와 소외 1이 교환계약을 체결하여 이 사건 임차건물에 관한 임차보증금 반환채무를 소외 1이 인수하였으니 피고는 더 이상 임차보증금채무를 부담하지 않게 되었다는 피고의 항변에 대하여 소외 1이 교환계약을 체결하면서 피고의 원고들에 대한 임차보증금 반환채무까지 면책적으로 인수하였고, 원고들이 면책적 채무인수에 동의하였다는 점에 관하여 피고가 제출한 증거들은 믿기 어렵거나 이 점을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다고 하여 위 항변을 배척하였는바, 위에서 본 법리에서 관련 증거를 기록과 대조하여 보면, 원심의 증거취사와 판단은 정당하고 거기에 임대차에 관한 법리를 오해하거나 채증법칙을 위배한 위법이 있다고 할 수 없다. 

2. 원고들의 상고이유에 대한 판단

원심은 그 내세운 증거들에 의하여, 피고 1이 1998. 7. 15. 자신이 소유하던 서울 중구 (주소 4 생략) 대 82.6㎡ 중 7.1/34 지분(이하 '이 사건 부동산'이라고 약칭한다)을 처인 피고 2에게 증여하여 같은 달 22일자로 위 피고 명의의 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 해 8월 14일 피고 1이 소유하던 부산 금정구 (주소 5 생략) 임야 2,182㎡에 관하여 손자인 소외 4 명의로, 같은 달 27일 피고 1이 소유하던 (주소 6 생략) 대 150㎡ 및 그 지상 건물에 관하여 피고 2와 아들인 소외 5, 동생인 소외 6 명의로 각 소유권이전등기를 마친 사실을 인정한 다음, 피고 1이 이 사건 부동산을 피고 2에게 증여한 행위는 원고들의 위 피고에 대한 임차보증금 반환채권을 해하는 사해행위에 해당한다며 피고 2에 대하여 위 증여계약의 취소와 위 피고 명의의 소유권이전등기의 말소를 구하는 원고들의 청구에 대하여 채권자인 원고들이 채무자인 피고 1의 증여계약이 사해행위에 해당한다는 이유로 채권자취소권을 행사하기 위하여는 위 피고에게 사해의 의사가 있었음을 입증하여야 하는 외에도 증여계약이 채권자를 해할 것, 즉 증여계약으로 인하여 위 피고가 채무초과 상태에 빠지거나 이미 채무초과 상태에 빠진 위 피고가 증여계약을 체결함으로써 채권의 공동담보에 부족이 생기는 점 등을 입증하여야 한다고 전제한 다음, 그 내세운 증거들에 의하여, 피고 1에게는 위 증여계약을 체결한 1998. 7. 15. 무렵에 적극재산으로 ① 1998. 11. 17.을 기준으로 한 감정평가액이 금 945,163,010원인 이 사건 임차건물 및 그 대지 ② 부산 금정구 (주소 5 생략) 임야 2,182㎡ ③ 부산 금정구 (주소 6 생략) 대 150㎡ 및 그 지상 건물 ④ 이 사건 부동산이 있었고, 소극재산으로는 ① 이 사건 임차건물의 임차인들에 대한 임차보증금 반환채무 합계 금 308,700,000원 ② 농업협동조합중앙회에 대한 차용원리금채무(이 사건 임차건물에 관하여 설정된 각 근저당권의 채권최고액 합계액) 금 520,000,000원, ③ 주식회사 이씨에스월드관광여행사에 대한 채무 금 10,000,000원과 남일전기공사에 대한 채무 금 10,000,000원 등 합계 금 848,700,000원 정도의 채무가 있었던 사실을 인정한 다음, 위 피고의 적극재산 중 위 ① 이 사건 임차건물 및 그 대지의 감정평가액만 해도 금 945,163,010원 정도에 달하고 그 외에도 위 피고가 위 ②, ③ 부동산들을 소유하고 있었던 점에 비추어 보면, 위 피고가 부담하고 있던 채무의 총액이 위 피고의 적극재산을 초과하거나 위 피고가 이 사건 부동산을 피고 2에게 증여함으로써 피고 1이 채무초과 상태에 빠졌다고 보기에 부족하고, 달리 이를 인정할 아무런 증거가 없다고 하여, 원고들의 청구를 배척하였다. 

채무자의 재산처분행위가 사해행위가 되기 위해서는 그 행위로 말미암아 채무자의 총재산의 감소가 초래되어 채권의 공동담보에 부족이 생기게 되어야 하는 것, 즉 채무자의 소극재산이 적극재산보다 많아져야 하는 것인바, 채무자가 연속하여 수 개의 재산처분행위를 한 경우에는, 그 행위들을 하나의 행위로 보아야 할 특별한 사정이 없는 한, 일련의 행위를 일괄하여 그 전체의 사해성 여부를 판단할 것이 아니라 각 행위마다 그로 인하여 무자력이 초래되었는지 여부에 따라 사해성 여부를 판단하여야 할 것이고(대법원 1962. 11. 15. 선고 62다634 판결 참조), 또 채무자의 무자력 여부는 사해행위 당시를 기준으로 판단하여야 하는 것이므로 채무자의 적극재산에 포함되는 부동산이 사해행위가 있은 후에 경매절차에서 경락된 경우에 그 부동산의 평가는 경락된 가액을 기준으로 할 것이 아니라 사해행위 당시의 시가를 기준으로 하여야 할 것이며, 부동산에 대하여 정당한 절차에 따라 산출된 감정평가액은 특별한 사정이 없는 한 그 시가를 반영하는 것으로 보아도 좋을 것이다. 

이러한 법리에서 관련 증거들을 기록과 대조하여 보면, 피고 1이 이 사건 부동산을 증여할 당시에는 다른 적극재산이 있었고 그 다른 적극재산의 시가(감정평가액)에 비추어 볼 때 위 증여로 인하여 채무초과 상태에 빠졌다고 보기 부족하므로 위 증여행위를 사해행위로 보아 그 취소를 구할 수 없다고 한 원심의 사실인정과 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 법리오해나 심리미진 또는 채증법칙 위배로 인한 사실오인의 위법이 있다고 할 수 없으며, 상고이유에서 들고 있는 판례는 이 사건과 사안과 쟁점을 달리하는 것으로서 적절한 선례가 될 수 없다. 

3. 그러므로 원고들의 피고 2에 대한 상고와 피고 1의 원고들에 대한 상고를 모두 기각하기로 하여, 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관   윤재식(재판장) 송진훈 이규홍 손지열(주심) 

 

대법원 2003. 10. 23. 선고 2002두950 판결
[증여세부과처분취소][미간행]

【판시사항】

[1] 제3자 앞으로 근저당권이 설정된 부동산을 직계존속으로부터 증여받은 경우, 이로써 수증자가 바로 근저당권부 채무를 면책적으로 인수한 것으로 볼 수 있는지 여부 (소극) 및 근저당권부 채무를 면책적으로 인수하였다거나 수증자 자신의 출재에 의하여 변제하였다는 점에 대한 입증책임의 소재 (=수증자) 

[2] 증여세와 양도소득세를 함께 부과할 수 있는지 여부 (한정 적극)  

【참조조문】

[1] 구 상속세법(1996. 12. 30. 법률 제5193호 상속세및증여세법으로 전문 개정되기 전의 것) 제29조의4(현행 상속세및증여세법 제47조 참조), 구 상속세법시행령(1996. 12. 31. 대통령령 제15193호 상속세및증여세법시행령으로 전문 개정되기 전의 것) 제2조(현행 상속세및증여세법시행령 제10조 참조), 제40조의5(현행 상속세및증여세법시행령 제36조 제2항 참조) [2] 구 소득세법(1994. 12. 22. 법률 제4803호로 전문 개정되기 전의 것) 제3조, 제4조, 구 상속세법(1996. 12. 30. 법률 제5193호 상속세및증여세법으로 전문 개정되기 전의 것) 제29조의3(현행 상속세및증여세법 제2조 참조) 

【참조판례】

[1] 대법원 2000. 3. 24. 선고 99두12168 판결(공2000상, 1091)

[2] 대법원 1995. 5. 23. 선고 94누15189 판결(공1995하, 2293)
대법원 1999. 9. 21. 선고 98두11830 판결(공1999하, 2256)
대법원 2003. 5. 13. 선고 2002두12458 판결(공2003상, 1353)

【전 문】

【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 동일 담당변호사 문영길 외 3인)

【피고, 피상고인】 이천세무서장

【원심판결】 서울고법 2001. 11. 30. 선고 2001누1453 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용을 원고가 부담하게 한다.

【이 유】

1. 이 사건 토지에 대하여 경료된 원고 명의의 소유권이전등기는 원고가 소외 1로부터 이 사건 토지 지분을 매수하여 이루어진 것이지 어머니인 소외 2로부터 증여받은 것이 아니라는 원고의 주장에 대하여, 원심은 그의 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 이 사건 토지에 대하여 당초 경료되어 있던 소외 1 명의의 가등기는 비록 소유권이전청구권보전을 위한 가등기의 형식을 취하였더라도, 실제로는 소유자인 소외 2가 소외 1에 대하여 부담하고 있던 차용금채무를 담보하기 위하여 경료된 담보가등기여서, 1994. 5.경 원고가 어머니인 소외 2를 대위하여 소외 1에게 그 피담보채무 금49,651,280원을 변제함으로써 그 가등기에 의하여 담보되는 채무는 소멸하였던 것인데, 소외 2는 그 가등기가 그대로 남아있음을 기화로 소외 1 앞으로 가등기에 기한 본등기를 먼저 경료한 다음 다시 원고 등에게 소유권이전등기를 경료하는 방법에 의하여 이를 증여한 것으로 봄이 상당한 것이지, 원고 등이 실제로 소외 1로부터 이 사건 토지를 매수한 것은 아니라고 판단하였다. 

관계 법령에 비추어 기록중의 증거들과 대조하여 살펴보니, 원심의 위와 같은 인정과 판단은 정당하고 거기에 필요한 심리를 다하지 아니하였다거나 증거법칙에 위배하였다거나 판결이유가 모순되었다는 등의 위법이 없다. 

2. 일반적으로 제3자 앞으로 근저당권이 설정된 부동산을 직계존속으로부터 증여받은 경우 이로써 수증자가 바로 근저당권부 채무를 면책적으로 인수한 것으로 보아 증여재산의 가액에서 공제되는 채무, 즉 " 증여자의 채무로써 수증자가 실제로 부담하는 사실이 입증된 것 " 이라고 볼 수는 없고, 이러한 경우 수증자가 근저당권부 채무를 면책적으로 인수하였다거나, 그 후 수증자 자신의 출재에 의하여 변제하였다는 점에 대한 입증책임을 부담하는 것이다( 대법원 2000. 3. 24. 선고 99두12168 판결 참조). 

원심이 같은 취지에서, 원고가 소외 2를 위하여 소외 1에게 대위변제한 것으로 인정되어 전심절차에서 공제한 위 채무 외에 소외 2에 대한 다른 채권자들인 부국상호신용금고나 소외 3에 대하여도 자신이 소외 2의 근저당권부 채무를 인수하여 이를 대위변제하였음을 인정하기 어려우므로 이를 추가로 이 사건 증여세 과세가액에서 공제할 것은 아니라고 판단한 것은 정당하고 거기에 증여세 과세가액에 관한 구 상속세및증여세법 제47조 제1항의 법리를 오해한 위법이 없다. 

3. 증여세와 양도소득세는 납세의무의 성립요건과 시기 및 납세의무자를 서로 달리하는 것이어서 과세관청이 각 부과처분을 함에 있어서는 각각의 과세요건에 따라 실질에 맞추어 독립적으로 판단하여야 할 것으로 그 규정들의 요건에 모두 해당할 경우 양자의 중복적용을 배제하는 특별한 규정이 없는 한 어느 한쪽의 과세만 가능한 것은 아니다( 대법원 1999. 9. 21. 선고 98두11830 판결 참조). 

같은 전제에서, 피고가 이 사건 토지에 대한 소유권이 당초 소외 1로 이전된 데 대하여 소외 2에게 양도소득세를 부과하였다가 소외 1로부터 원고에게 소유권이 이전되자 다시 원고가 이를 소외 2로부터 증여받은 것으로 보아 원고에게 증여세를 부과하였다 하더라도 이는 납세의무자를 달리하는 별개의 처분이라고 한 원심 판단은 정당한 것으로 수긍되고 거기에 이중과세에 관한 법리나 판례의 취지를 오해한 위법이나 판결이유가 모순된 위법이 없다. 

4. 그러므로 상고 이유 주장들을 받아들이지 아니하여 원고의 상고를 기각하고, 상고비용을 원고가 부담하게 하기로 관여 대법관들의 의견이 일치되어 주문에 쓴 바와 같이 판결한다. 

대법관   이규홍(재판장) 조무제(주심) 이용우 박재윤 

 

대법원 2000. 3. 24. 선고 99두12168 판결
[증여세부과처분취소][공2000.5.15.(106),1091]

【판시사항】

제3자 앞으로 근저당권이 설정된 부동산을 직계존속으로부터 증여받은 경우, 근저당권부 채무를 면책적 인수로 보아 증여재산의 가액에서 공제되는 '수증자가 인수하거나 부담하는 채무가 진정한 것'으로 볼 수 있는지 여부 (소극) 및 근저당권부 채무를 면책적으로 인수하였다거나 수증자 자신의 출재에 의하여 변제하였다는 점에 대한 입증책임의 소재 (=수증자)

【판결요지】

일반적으로 제3자 앞으로 근저당권이 설정된 부동산을 직계존속으로부터 증여받은 경우 바로 근저당권부 채무를 면책적 인수한 것으로 증여재산의 가액에서 공제되는 '수증자가 인수하거나 부담하는 채무가 진정한 것'이라고 볼 수는 없고, 이러한 경우 수증자가 근저당권부 채무를 면책적으로 인수하였다거나, 그 후 수증자 자신의 출재에 의하여 변제하였다는 점에 대한 입증책임을 부담한다. 

【참조조문】

구 상속세법(1996. 12. 30. 법률 제5193호 상속세및증여세법으로 전문 개정되기 전의 것) 제29조의4 (현행 상속세및증여세법 제47조 참조), 제34조 (현행 상속세및증여세법 제44조 참조), 구 상속세법시행령(1996. 12. 31. 대통령령 상속세및증여세법시행령으로 전문 개정되기 전의 것) 제2조 (현행 상속세및증여세법시행령 제10조 참조), 제40조의5 (현행 상속세및증여세법시행령 제36조 참조) 

【참조판례】

대법원 1987. 5. 12. 선고 86누859 판결(공1987, 999)
대법원 1997. 2. 11. 선고 96누3272 판결(공1997상, 812)
대법원 1997. 6. 24. 선고 97다1273 판결(공1997하, 2271)

【전 문】

【원고,상고인】 원고 1 외 1인

【피고,피상고인】 반포세무서장

【원심판결】 서울고법 1999. 11. 24. 선고 99누7755 판결

【주문】

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고들의 부담으로 한다.

【이유】

상고이유를 본다.

일반적으로 제3자 앞으로 근저당권이 설정된 부동산을 직계존속으로부터 증여받은 경우 바로 근저당권부 채무를 면책적 인수한 것으로 증여재산의 가액에서 공제되는 '수증자가 인수하거나 부담하는 채무가 진정한 것'이라고 볼 수는 없고, 이러한 경우 수증자가 근저당권부 채무를 면책적으로 인수하였다거나, 그 후 수증자 자신의 출재에 의하여 변제하였다는 점에 대한 입증책임을 부담한다고 할 것이다. 

원심판결이 인용한 제1심판결이 채택한 증거를 기록과 대조하여 살펴보면, 원심은 원고들이 아버지로부터 증여받은 이 사건 각 부동산에 제3자 앞으로 근저당권이 설정되어 있었다고 하더라도 이러한 근저당권부 채무를 면책적으로 인수하였다고 볼 아무런 증거가 없고, 그 후에도 원고들의 출재에 의하여 위 채무가 변제된 것이라고 볼 증거도 부족하다고 판단하였는바, 관련 증거들을 기록과 대조하여 검토하여 보면 원심의 위와 같은 조치는 정당하고, 여기에 논하는 바와 같은 입증책임의 전도나 채증법칙을 위배하여 사실을 오인한 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유가 없다. 

그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자들의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   송진훈(재판장) 이임수(주심) 윤재식 

 

  나. 증액  


 임차보증금을 증액한 경우 그 증액부분은 기조느이 근저다우건자에 우선하여 배당받을 수 없고, 따라서 임차인은 그 증액부분을 가지고 매수인에게도 대항할 수 없다. 임차인이 보증금을 증액하는 경우 재계약서를 작성하지 아니하고 임대인작성의 증액부분에 대한 영수증에 확정일자를 받은 때에는 그 효력을 인정할 수 없어 우선변제를 받을 수 없다. 이때에는 반드시 임대차관계(당사자, 목적물, 기간, 보증금 등)를 확인할 수 있는 방법(예컨대 재계약서를 작성)으로 작성한 후 그 서면에 확정일자를 받아야 한다.  


  예컨대 임차인(보증금 2100만원)이 대항력을 갖춘 후 근저당권이 설정되고 그 후 보증금을 2400만원으로 증액하기로 합의하고 300만원을 지급한 경우, 보증금증액의 합의는 당사자 사이에만 효력이 있고 근저당권자에게는 대항할 수 없으므로 그 임의경매의 매수인의 인도청구에 대하여 증액 전의 보증금을 반환받을 때까지 건물인도를 거절할 수 있을 뿐이고 증액된 보증금으로써는 매수인에게 대항할 수 없다.(대판1990.8.14 90다카11377) 이러한 법리는 대항력을 갖춘 임차인이 체납처분에 의한 압류등기 이후에 임대인과 보증금을 증액하기로 합의하고 초과부분을 지급한 경우에도 마찬가지로 적용된다 (대판2010.5.13. 2010다12753) 


  임대차계약 종료 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 사정변경을 이유로 증액할 경우의 한도를 규정하고 있는 주택임대차보호법 제7조는 그 적용이 없다. 

(대판2002.6.28. 2002다23482)  

 

대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결
[건물명도][집39(2)민,196;공1990.10.15.(882),2007]

【판시사항】

대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임차인과의 합의에 의하여 보증금을 증액한 경우 보증금중 증액부분에 관하여도 저당권에 기하여 건물을 경락받은 소유자에게 대항할 수 있는지 여부 (소극) 

【판결요지】

대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임대인과 보증금을 증액하기로 합의하고 초과부분을 지급한 경우 임차인이 저당권설정등기 이전에 취득하고 있던 임차권으로 선순위로서 저당권자에게 대항할 수 있음은 물론이나 저당권설정등기 후에 건물주와의 사이에 임차보증금을 증액하기로 한 합의는 건물주가 저당권자를 해치는 법률행위를 할 수 없게 된 결과 그 합의 당사자 사이에서만 효력이 있는 것이고 저당권자에게는 대항할 수 없다고 할 수 밖에 없으므로 임차인은 위 저당권에 기하여 건물을 경락받은 소유자의 건물명도 청구에 대하여 증액전 임차보증금을 상환받을 때까지 그 건물을 명도할 수 없다고 주장할 수 있을 뿐이고 저당권설정등기 이후에 증액한 임차보증금으로써는 소유자에게 대항할 수 없는 것이다  

【참조조문】

주택임대차보호법 제3조

【전 문】

【원고, 상고인】 주식회사 서울신탁은행 소송대리인 변호사 정경철 외 1인

【피고, 피상고인】 김혜자 외 1인

【원심판결】 서울민사지방법원 1990,3.27. 선고 89나18978 판결

【주 문】

원심판결을 파기한다.

사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이 유】

원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고가 이 사건 건물을 경락 취득한 기본이 된 저당권은 1985.10.25. 에 등기된 것이고 그 당시 피고들은 건물소유자와 주택임대차계약을 체결하고 입주중이었는데 임차보증금 2,100만원을 건물주에게 예치하고 있었고 임대차기간은 7개월 정도 남아 있는 상태였는데 피고들은 위 저당권등기일 이후인 1986.6.21.에 건물주와의 사이에 임차보증금을 2,400만원으로 증액하기로 합의하고 그 무렵에 300만원을 더예치하여 임차보증금이 금 2,400만원이 되었다는 사실을 인정하고 피고들의 주택임차권은 위 저당권보다 선순위이므로 피고들은 원고로부터 보증금 2,400만원을 상환받을 때까지 건물명도 청구를 거절할 수 있다고 판시하였다. 

그러나 원심인정과 같이 피고들이 저당권설정등기이전에 취득하고 있던 임차권을 선순위로서 저당권자에게 대항할 수 있음은 물론이나 저당권이 설정등기된 후에 건물주와의 사이에 임차보증금을 증액하기로 한 합의는 건물주가 저당권자를 해치는 법률행위를 할 수 없게 된 결과 그 합의 당사자 사이에서만 효력이 있는 것이고 저당권자에게는 대항할 수 없다고 할 수밖에 없다. 

그러므로 피고들은 원고의 이 사건 건물명도 청구에 대하여 임차보증금 2,100만원을 상환받을 때까지 그 건물을 명도할 수 없다고 주장할 수 있을 뿐이고 저당권설정등기 이후에 증액한 임차보증금에 대하여는 이를 원고에게 대항할 수 없는 것이다. 

원심판결은 저당권설정등기가 된 후에 임차보증금을 증액하기로 합의한 경우 그 효력이 저당권자에게 미치는 점에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다 

이 점을 지적하는 상고논지는 이유있으므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 

대법관   김용준(재판장) 박우동 이재성 윤영철 

 

대법원 2010. 5. 13. 선고 2010다12753 판결
[건물명도등][미간행]

【판시사항】

임차건물에 관한 저당권설정등기 전에 대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 후 임대인과 합의하여 임차보증금을 증액한 경우, 그 증액한 보증금으로 위 저당권에 기해 건물을 경락받은 소유자에게 대항할 수 있는지 여부(소극) 및 이러한 법리는 체납처분에 의한 압류등기 후 증액한 보증금의 경우에도 마찬가지로 적용되는지 여부 (적극) 

【참조조문】

주택임대차보호법 제3조

【참조판례】

대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결(공1990, 2007)

【전 문】

【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 민병일외 3인)

【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 변호사 정득성)

【원심판결】 서울동부지법 2010. 1. 13. 선고 2009나8149 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 본다.

임차인이 임차건물에 관한 저당권설정등기 이전에 대항력을 갖춘 임차권을 취득한 경우에는 그 임차권으로써 저당권자에게 대항할 수 있음은 물론이나, 저당권설정등기 후에 임대인과 사이에 임차보증금을 증액하기로 합의하고 증액된 부분의 보증금을 지급하였다면 그 합의는 저당권자의 권리를 해하는 것이므로 저당권자에게는 대항할 수 없다고 할 것이다. 따라서 임차인은 위 저당권에 기하여 건물을 경락받은 소유자의 건물명도 청구에 대하여 증액전 임차보증금을 상환받을 때까지 그 건물을 명도할 수 없다고 주장할 수 있을 뿐이고 저당권설정등기 이후에 증액한 임차보증금으로써는 소유자에게 대항할 수 없는 것이다( 대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결 참조). 이러한 법리는 대항력을 갖춘 임차인이 체납처분에 의한 압류등기 이후에 임대인과 보증금을 증액하기로 합의하고 초과부분을 지급한 경우에도 마찬가지로 적용된다고 할 것이다. 

원심이 이와 같은 취지에서 이 사건 임차보증금의 증액시기가 이 사건 건물에 관하여 다수의 압류등기가 마쳐진 후인 이상 임차인인 피고가 그 증액분에 기한 임차권으로 경락인인 원고에게 대항할 수 없다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 주택임대차보호법 등에 관한 법리오해의 위법이 없다.  

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   전수안(재판장) 양승태(주심) 김지형 양창수 

 

대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결
[건물명도][공2002.8.15.(160),1816]

【판시사항】

[1] 처분문서에 나타난 당사자 의사의 해석방법 

[2] 표의자의 진정한 의사를 알 수 없는 경우, 의사표시의 요소가 되는 효과의사 (=표시상의 효과의사) 

[3] 임대인이 임차인에 대하여 임대차계약 갱신거절의 의사표시를 하였다고 본 사례 

[4] 임대차계약 종료 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우 주택임대차보호법 제7조의 적용 여부 (소극) 

【판결요지】

[1] 처분문서는 그 성립의 진정함이 인정되는 이상 법원은 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 그 처분문서에 기재되어 있는 문언대로의 의사표시의 존재 및 내용을 인정하여야 하고, 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다. 

[2] 의사표시 해석에 있어서 당사자의 진정한 의사를 알 수 없다면, 의사표시의 요소가 되는 것은 표시행위로부터 추단되는 효과의사 즉, 표시상의 효과의사이고 표의자가 가지고 있던 내심적 효과의사가 아니므로, 당사자의 내심의 의사보다는 외부로 표시된 행위에 의하여 추단된 의사를 가지고 해석함이 상당하다. 

[3] 임대인이 임대차계약기간 중에 임차인에게 인상된 임대차보증금 및 차임을 납부한 후 새로운 임대차계약을 체결하되 만약 이를 납부하지 아니하면 기존의 임대차계약을 해지하고 명도절차를 진행하겠다고 통지한 경우, 그 통지는 기존의 임대차계약 기간중의 계약해지를 의미하는 외에 장차 기존의 임대차계약상의 임대차보증금과 차임을 인상하는 것으로 그 계약조건을 변경하지 않으면 계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시까지 포함된 것으로 본 사례. 

[4] 주택임대차보호법 제7조에서 "약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다."고 정하고 있기는 하나, 위 규정은 임대차계약의 존속중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다. 

【참조조문】

[1] 민법 제105조[2] 민법 제105조[3] 주택임대차보호법 제6조 제1항[4] 주택임대차보호법 제7조

【참조판례】

[1][2] 대법원 1996. 4. 9. 선고 96다1320 판결(공1996상, 1399)
대법원 2002. 2. 26. 선고 2000다48265 판결(공2002상, 785)

[1] 대법원 1995. 2. 10. 선고 94다16601 판결(공1995상, 1290)
대법원 1997. 12. 12. 선고 97다5060 판결(공1998상, 256)
대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다4517, 4524 판결(공2000상, 1185)
대법원 2001. 2. 27. 선고 99다23574 판결(공2001상, 765)

[2] 대법원 1999. 1. 29. 선고 97누3422 판결(공1999상, 391)

[4] 대법원 1993. 12. 7. 선고 93다30532 판결(공1994상, 338)

【전 문】

【원고,상고인】 주식회사 부영 (소송대리인 법무법인 대종종합법률사무소 담당변호사 임갑인)

【피고,피상고인】 피고

【원심판결】 서울지법 2002. 3. 29. 선고 2001나51335 판결

【주문】

원심판결을 파기하고, 사건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송한다.

【이유】

1. 원심판결의 요지

원심판결 이유에 의하면, 원심은 기초사실로서, 피고는 1994. 5. 31. 임대주택업 등을 사업목적으로 하는 원고와의 사이에, 원고가 국민주택관리기금 지원을 받아 건축한 그 소유의 고양시 덕양구 (주소 생략) 1110동 408호 아파트(이하 '이 사건 아파트'라 한다)에 관하여 임대차보증금 3,300만 원, 월차임 113,000원, 임대차기간 입주일로부터 2년으로 정하는 임대차계약을 체결한 사실, 위 임대차계약은 피고가 1996. 4. 29. 입주한 이후 1998. 4. 29. 묵시적으로 갱신된 사실, 그런데 원고는 위 임대차계약기간 중인 1999. 7.경 피고에게 같은 해 8.분부터 위 임대차보증금 및 차임을 각 5%씩 인상하므로 이를 납부하도록 최고하면서 만약 이를 납부하지 아니하는 경우에는 위 임대차계약이 해지될 수 있음을 통지한 사실, 피고는 위와 같은 임대차보증금 및 차임 인상이 부당하다는 이유로 이에 불응하다 그 연체로 인한 해지를 피하고자 2000. 1.경 원고에게 그 인상된 임대차보증금 및 차임을 납부한 다음, 위 임대차보증금 및 차임 인상이 무효라는 이유로 위 납부금액의 반환을 구하는 부당이득반환 소송을 제기하여 2000. 11. 1. 승소판결을 받고 위 판결은 그 무렵 확정된 사실을 인정한 다음, 원고가 1999. 7.경의 위 통지 외에 2000. 1. 3. 피고에게 같은 내용의 통지를 하였으므로 위 임대차계약은 위 해지통지에 따라 해지되었고, 가사 그렇지 않다고 하더라도 이는 피고와의 위 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 통지를 한 셈이 되어 위 임대차계약은 2000. 4. 29. 기간만료로 종료되었다는 원고의 주장에 대하여 원고의 임대차보증금 및 차임 인상통지는 피고가 이에 동의하지 않는 한 임차인에게 불리한 약정으로서 그 효력이 없다 할 것인바, 채택 증거들에 의하면, 그 당시 피고는 원고의 임대차보증금 및 차임의 일방적인 인상에 동의하지 않은 사실, 원고와 피고 사이에 당초 약정된 임대차보증금 및 차임은 다른 장기임대주택과 비교해 볼 때 현저히 높은 수준이어서 위와 같은 인상은 부적정한 사실, 그런데 원고는 위 패소판결 이후에도 경제사정에 따라 적절하게 인상된 임대보증금 및 차임의 액수 및 그 납부를 피고에게 통지하지 않다가 2000. 11. 22. 피고에게 이 사건 아파트를 명도하여 달라고 통지한 사실, 피고는 현재까지 차임 및 관리비를 모두 원고에게 납부한 사실이 인정되는바, 위 인정 사실에 의하면, 위와 같이 피고가 원고의 일방적인 임대차보증금 및 임대료 인상에 따르지 아니하였다고 하여 이를 이유로 위 임대차계약을 해지할 수 없다 할 것이고, 또한 위와 같이 인상된 임대차보증금 및 차임을 납부하지 않으면 계약갱신을 거절하겠다는 원고의 일방적인 통지 또한, 그 효력이 없고, 달리 원고가 별도로 위 임대차계약상 정해진 기간 내에 피고에게 위 계약갱신 거절의 통지를 하였음을 인정할 아무런 증거가 없으므로 결국, 위 임대차계약은 2000. 4. 29. 전 임대차계약과 동일한 조건으로 묵시적으로 갱신되어 2002. 4. 29.까지 존속한다고 판단하여 원고의 이 사건 청구를 배척하였다. 

2. 대법원의 판단

처분문서는 그 성립의 진정함이 인정되는 이상 법원은 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 그 처분문서에 기재되어 있는 문언대로의 의사표시의 존재 및 내용을 인정하여야 하고, 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 하고, 의사표시 해석에 있어서 당사자의 진정한 의사를 알 수 없다면, 의사표시의 요소가 되는 것은 표시행위로부터 추단되는 효과의사 즉, 표시상의 효과의사이고 표의자가 가지고 있던 내심적 효과의사가 아니므로, 당사자의 내심의 의사보다는 외부로 표시된 행위에 의하여 추단된 의사를 가지고 해석함이 상당하다( 대법원 2002. 2. 26. 선고 2000다48265 판결 참조). 

그리고 임대주택법 제3조는 임대주택의 건설·공급 및 관리에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 주택건설촉진법 및 주택임대차보호법을 적용한다고 규정하고, 주택임대차보호법 제6조 제1항은 임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 규정하고 있다.  

원심이 확정한 사실관계 및 기록에 의하면, 원고는 피고가 위 1999. 7.경의 통지에 따른 인상된 임대차보증금과 차임을 납부하지 아니하자 2000. 1. 3. 피고에게 같은 달 7.까지 인상된 임대차보증금 및 차임을 납부한 후 새로운 임대차계약을 체결하되 만약 이를 납부하지 아니하면 위 임대차계약을 해지하고 이 사건 아파트의 명도절차를 진행하겠다고 통지한 사실이 인정되는바, 위와 같은 통지의 문언 및 원고가 그와 같은 통지를 하게 된 동기와 경위, 위 통지에 의하여 달성하려는 목적, 그리고 이 사건 아파트 임대차계약의 해지 및 명도절차 착수는 피고와의 위 아파트 임대차계약의 갱신을 하지 아니함을 전제로 한다는 점 등을 고려할 때, 위 통지는 기존의 임대차계약 기간 중의 계약해지를 의미하는 외에 장차 이 사건 아파트에 대한 기존의 임대차계약상의 임대차보증금과 차임을 인상하는 것으로 그 계약조건을 변경하지 않으면 계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시까지 포함된 것으로 해석하여야 할 것이고, 한편, 주택임대차보호법 제7조에서 "약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다."고 정하고 있기는 하나, 위 규정은 임대차계약의 존속중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다 고 할 것이므로( 대법원 1993. 12. 7. 선고 93다30532 판결 참조), 위 통지 당시 그 임대차보증금 및 차임 인상분의 적정 여부는 원고의 이 사건 임대차계약 갱신거절의 의사표시 효력과는 아무런 관계가 없다 할 것이다. 

결국, 원고가 피고에게 그와 같은 내용의 통지를 한 이상 원고와 피고 사이에 주택임대차보호법 제6조 제1항에서 정한 임대차계약의 묵시적 갱신이 이루어질 여지는 없게 되었다 할 것임에도 불구하고, 원심은 채증법칙에 위배하여 사실을 오인하였거나 주택임대차계약의 묵시적 갱신에 관한 법리를 오해한 나머지 원고와 피고 사이에 이 사건 아파트에 관한 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었다고 잘못 판단하였다 할 것이고, 이는 판결 결과에 영향을 미쳤다 할 것이다.  

3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관   송진훈(재판장) 변재승 윤재식(주심) 이규홍 

 

대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결
[배당이의][공2012하,1498]

【판시사항】

[1] 주택 소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 가진 임대인과 임대차계약을 체결한 경우에도 주택임대차보호법이 적용되는지 여부 (적극) 

[2] 여러 필지의 임차주택 대지 중 일부가 타인에게 양도되어 일부 대지만 경매되는 경우 임차인이 대지 경매대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부 (적극) 및 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차계약이 갱신된 경우 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있는 기준 시점  (=대항력과 확정일자를 갖춘 때) 

【판결요지】

[1] 주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되는 것은 아니고, 주택 소유자는 아니더라도 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다. 

[2] 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 대지만이 경매될 경우에도 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다. 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립 시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라진 경우에도 임차인은 대지의 경매대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다. 이러한 법리는 여러 필지의 임차주택 대지 중 일부가 타인에게 양도되어 일부 대지만이 경매되는 경우도 마찬가지라 할 것이다. 한편 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차계약이 갱신되더라도 대항력과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있다. 

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제2조 [2] 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2 제2항, 제8조

【참조판례】

[1] 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결(공2008하, 1107)
[2] 대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결(공1990, 2007)
대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결(공1996하, 2180)
대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결(공1999하, 1740)
대법원 2002. 1. 25. 선고 2001다76427 판결
대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결(공2007하, 1080)

【전 문】

【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 변호사 박일희)

【피고, 피상고인】 피고 1 외 3인

【원심판결】 서울서부지법 2012. 5. 3. 선고 2011나12198 판결

【주 문】

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 상고이유 제1점에 대하여

주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되는 것은 아니고, 주택 소유자는 아니더라도 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다( 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결 등 참조).  

원심판결 이유에 의하면, 원심은, 임대인인 소외 1이 등기부상 주소가 같은 소외 2와 함께 이 사건 각 임대차계약 체결 전후인 2002. 2. 25. 이 사건 건물과 분할 전 토지에 관한 소유권을 취득하였고, 소외 2는 소외 1과 피고들 사이의 임대차계약 체결에 별다른 이의를 제기하지 않았던 것으로 보이는 점, 이 사건 임대차계약서에 소외 1, 2로부터 위 건물과 분할 전 토지에 관한 소유권을 이전받은 소외 3이 임대차계약을 승계한다고 기재된 점, 피고들은 이 사건 임대차계약 체결 이후부터 현재까지 보증금이나 다른 임대조건의 변경 없이 계속하여 거주하고 있는 점 등의 사정에 비추어 보면, 소외 1에게 이 사건 건물에 관한 적법한 임대권한이 있었다고 판단하였다.  

앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유 주장과 같은 적법한 임대권한에 관한 법리오해의 위법이 없다. 

2. 상고이유 제2 내지 4점에 대하여

대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다( 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결, 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결 등 참조). 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립 시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라진 경우에도 임차인은 그 대지의 경매대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다( 대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결 참조). 이러한 법리는 여러 필지의 임차주택 대지 중 일부가 타인에게 양도되어 그 일부 대지만이 경매되는 경우도 마찬가지라 할 것이다. 한편 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차계약이 갱신되더라도 대항력과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있다( 대법원 1990. 8. 24. 선고 90다카11377 판결, 대법원 2002. 1. 25. 선고 2001다76427 판결 등 참조). 

원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채용증거에 의하여 피고들이 이 사건 주택에 대한 대항력과 확정일자를 갖춘 이후에 원고가 여러 필지의 임차주택 대지 중 한 필지인 이 사건 토지를 취득한 후 그 토지만에 대한 임의경매절차가 진행된 사실 등을 인정한 다음, 피고들은 이 사건 토지의 경매대금 중 임차보증금 전액 상당액에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다는 취지로 판단하면서 임대차계약이 묵시적으로 갱신됨으로써 이 사건 토지에 관한 피고들의 우선변제권이 소멸하였거나 임차주택 전체 대지 중 이 사건 토지가 차지하는 면적비율에 한하여 우선변제권을 행사할 수 있다는 원고의 주장을 배척하였다. 

앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같은 임대차에 관하여 제3자가 제공한 담보 소멸에 관한 민법 제639조 제2항 규정과 임차주택 대지의 경매대금에 대한 우선변제권의 행사 요건 및 그 범위에 관한 법리를 오해하거나 재판 결과에 영향을 미친 판단유탈 등의 위법이 없다.  

3. 결론

그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관   민일영(재판장) 신영철(주심) 박보영

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서울서부지방법원 2012. 5. 3. 선고 2011나12198 판결
[배당이의][미간행]

【전 문】

【원고, 항소인】 원고 (소송대리인 변호사 박일희)

【피고, 피항소인】 피고 1 외 3인

【변론종결】
2012. 4. 5.

【제1심판결】 서울서부지방법원 2011. 11. 8. 선고 2011가단33811 판결

【주 문】

1. 원고의 피고들에 대한 항소를 모두 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

【청구취지 및 항소취지】
제1심판결을 취소한다.

주위적으로, 서울서부지방법원 2010타경9463 부동산임의경매 신청사건에 관하여 위 법원이 2011. 6. 1. 작성한 배당표 중 피고 1에 대한 배당액 1,600만 원 및 400만 원, 피고 2에 대한 배당액 1,600만 원 및 900만 원, 피고 3에 대한 배당액 1,200만 원, 피고 4에 대한 배당액 1,200만 원을 각 0원으로, 원고에 대한 배당액 170,226,565원을 239,226,565원으로 각 경정한다. 

예비적으로, 위 배당표 중 피고 1에 대한 배당액 1,600만 원을 5,573,540원으로, 400만 원을 1,393,380원으로, 피고 2에 대한 배당액 1,600만 원을 5,573,540원으로, 900만 원을 3,135,120원으로, 피고 3에 대한 배당액 1,200만 원을 4,180,150원으로, 피고 4에 대한 배당액 1,200만 원을 4,180,150원으로, 원고에 대한 배당액 170,226,565원을 215,190,685원으로 각 경정한다. 

【이 유】

1. 기초 사실

가. 소외 1과 소외 2는 2002. 2. 1.경 소외 4로부터 서울 용산구 한강로1가 (지번 1 생략) 대 142.1㎡(이하 ‘분할 전 토지’라 한다)와 서울 용산구 한강로1가 (지번 2 생략) 대 16.5㎡ 및 위 각 토지 지상 건물인 세멘벽돌조 와즙 2계건 근린생활시설소 1동 건평 38평 외 2계평 38평(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다)을 매수한 뒤 2002. 2. 25. 각 1/2 지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다. 

나. 소외 3은 2003. 7. 12.경 소외 1과 소외 2로부터 분할 전 토지 및 이 사건 건물을 매수한 뒤 2003. 8. 12. 각 소유권이전등기를 마쳤고, 그 후 분할 전 토지 중 각 46.3/142.1 지분에 관하여 2003. 10. 7. 소외 5 및 소외 6에게, 위 토지 중 나머지 49.5/142.1 지분에 관하여 2003. 12. 3. 원고에게 각 매매를 원인으로 소유권이전등기를 마쳐 주었다. 

다. 분할 전 토지는 2004. 5. 14. 서울 용산구 한강로1가 (지번 3 생략) 대 49.5㎡(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다), (지번 4 생략) 대 46.3㎡, (지번 1 생략) 대 46.3㎡로 분할되었고, 2004. 6. 25. 이 사건 토지는 원고 앞으로, 위 (지번 4 생략) 대 46.3㎡는 소외 5 앞으로, 위 (지번 1 생략) 대 46.3㎡는 소외 6 앞으로 각각 2004. 6. 22. 공유물 분할을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐졌다. 

라. 한편 피고들은 이 사건 건물 중 일부를 임차한 자들인바, ① 피고 1은 2001. 4. 1.경 보증금 2,000만 원으로 정하여 이 사건 건물 2층 오른쪽 끝방에 관하여, ② 피고 2는 2002. 3. 30.경 보증금 2,500만 원으로 정하여 1층 왼쪽 끝방에 관하여, ③ 피고 3은 2000. 9. 20.경 보증금 1,200만 원으로 정하여 2층 왼쪽 중간방에 관하여, ④ 피고 4는 2000. 9. 20.경 보증금 1,200만 원으로 정하여 1층 문간 오른쪽방에 관하여, 소외 1과 임대차계약을 각각 체결하고(이하 ‘이 사건 각 임대차계약’이라 한다), 피고 1은 2002. 3. 18., 피고 2는 2002. 4. 1., 피고 3은 2002. 2. 18., 피고 4는 2002. 2. 13. 각 임대차계약서에 확정일자를 받았으며, 피고들은 현재까지 이 사건 건물에서 거주하고 있다. 

마. 이 사건 토지에 관하여 서울서부지방법원 2010타경9463호로 임의경매절차가 진행되었는데, 집행법원은 배당기일인 2011. 6. 1. 각 1순위 소액임차인으로서 피고 1, 2에게 각 1,600만 원을, 피고 3, 4에게 각 1,200만 원을 각각 배당하고, 3순위 확정일자 있는 임차인으로서 피고 1에게 400만 원을, 4순위 확정일자 있는 임차인으로서 피고 2에게 900만 원을 각 배당하며, 소유자인 원고에게 잉여금 170,226,565원을 배당하는 내용의 배당표를 작성하자, 원고는 피고들에 대한 배당금 전액에 대하여 이의를 진술하고, 2011. 6. 3. 피고들을 상대로 이 사건 배당이의의 소를 제기하였다. 

【인정 근거 : 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4, 6호증(가지번호 각 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지】

2. 청구원인에 관한 판단

가. 원고의 주장 요지

1) 주위적 주장

이 사건 각 임대차계약 체결 당시 임대인인 소외 1은 이 사건 건물과 그 부지의 소유자가 아니거나( 피고 1, 3, 4의 경우) 또는 1/2 지분권자에 불과하여( 피고 2의 경우) 피고들에게 주택임대차보호법상의 우선변제권이 인정될 수 없고, 그 후 소외 3이 이 사건 각 임대차계약을 승계하였다고 하더라도 피고들이 새로운 확정일자를 갖추지 못하였으므로 역시 우선변제권이 인정될 수 없다. 

또한 이 사건 건물의 소유자는 소외 3이고, 이 사건 토지의 소유자는 원고로서 임차주택과 대지의 소유자가 다르고, 이는 갱신에 의한 새로운 임대차계약의 성립 당시에도 마찬가지였으므로, 결국 이 사건 토지의 환가대금에서 이 사건 건물의 임차인들인 피고들이 배당을 받는 것은 부당하다. 

2) 예비적 주장

피고들이 이 사건 토지의 환가대금에서 배당을 받을 수 있다고 하더라도, 그 범위는 이 사건 건물의 전체 부지 중 이 사건 토지가 차지하는 면적비율(49.5/158.6)에 한하여 인정되어야 한다(다만, 원고는 제1심에서는 위 면적비율을 49.5/142.1라고 주장하면서 피고들이 배당받을 금액을 예비적 청구취지와 같이 계산하였다). 

나. 판단

1) 관련 법리

주택임대차보호법 제3조의 2 제2항은, 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인에 대하여 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 그 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하면서 그 환가대금에는 주택뿐 아니라 대지의 환가대금도 포함된다고 규정하고 있고, 같은 법 제8조 제1항은, 대항요건을 갖춘 임차인에 대하여 보증금 중 일정액(이하 ‘소액보증금’이라 한다)에 관하여 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 인정하는 한편 같은 조 제3항은 우선변제를 받을 임차인(이하 ‘소액임차인’이라 한다)과 소액보증금의 범위와 기준을 대통령령으로 정하도록 위임하면서 소액보증금의 범위와 기준은 주택뿐 아니라 대지를 포함한 가액의 2분의 1의 범위 안에서 정하도록 규정하고 있다. 

따라서 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고( 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결 등 참조), 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지이다( 대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 판결 등 참조). 

한편, 주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함되며( 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결 참조), 갱신된 임대차에서도 대항력과 확정일자를 갖춘 종전 임대차와 같은 순위로 우선변제권을 행사할 수 있다( 대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결 참조). 

2) 이 사건의 경우

앞서 든 증거들에 따르면, 이 사건 각 임대차계약 체결 당시 임대인인 소외 1이 등기부상으로 이 사건 건물과 그 부지의 소유자가 아니었거나 또는 1/2 지분권자에 불과하였던 사실, 피고들이 이 사건 건물의 소유자가 바뀐 뒤에 새롭게 확정일자를 갖추지 않은 사실은 인정된다. 

그러나 앞서 든 증거들, 을 제8호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 이 사건 건물과 분할 전 토지는 2002. 2. 25. 소외 4에서 소외 1 및 소외 2로, 2003. 8. 12. 소외 1 및 소외 2에서 소외 3으로 한꺼번에 그 소유권이 이전되었고, 그 과정에서 소외 2(등기부상 주소가 소외 1과 동일하다)가 이 사건 각 임대차계약의 체결에 관하여 별다른 이의를 제기하지는 않았던 것으로 보이는 점, ② 소외 1은 이 사건 각 임대차계약 체결 전후인 2002. 2. 25. 이 사건 건물 및 분할 전 토지 중 각 1/2 지분 소유권을 취득하였고, 이 사건 건물 및 분할 전 토지 전부에 관하여 2003. 7. 24. 소외 1을 채무자로 한 근저당권이 설정되었던 점, ③ 이 사건 각 임대차계약서에는 소외 3이 임대차계약을 승계한다는 문구와 함께 소외 3의 주민등록번호 및 이 사건 건물 취득 당시의 주소가 기재되어 있는 점, ④ 피고들은 이 사건 각 임대차계약 체결 이후부터 현재까지 보증금이나 다른 임대조건의 변경 없이 계속하여 거주하고 있는 점 등을 앞서 본 법리 및 주택임대차보호법의 취지에 비추어 보면, 소외 1은 이 사건 건물에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한이 있었고, 나아가 피고들은 임차목적물인 이 사건 건물뿐만 아니라 그 대지의 가액에 관하여도 우선변제권의 요건을 구비하였다고 봄이 상당하다. 

그러므로 피고들은 이 사건 토지만에 대한 임의경매절차에서도 각 임대차보증금에 대하여 소액임차인으로서 또는 확정일자 있는 임차인으로서 우선변제권을 행사할 수 있으므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 주위적 주장은 이유 없다(원고는, 이 사건 건물이 주거용건물이 아니라거나 피고들이 이 사건 소송에 적극적으로 응소하지 않는 것으로 보아 이미 보증금반환채권을 변제받았거나 다른 사람에게 양도하였다고 보아야 하고, 묵시의 갱신에 따라 이 사건 대지에 대한 우선변제권이 소멸하였다는 등의 주장을 하나, 이러한 주장들은 앞서 인정한 사실에 반하거나 이를 인정할 증거 또는 근거가 없어 모두 받아들이지 아니한다). 

3) 원고의 예비적 주장에 관한 판단

원고는, 예비적으로 피고들의 배당액은 이 사건 건물의 전체 부지 중 이 사건 토지가 차지하는 면적비율에 한하여 인정되어야 한다고 주장하나, 원고가 이 사건 건물의 다른 대지 소유자나 이 사건 건물의 소유자이자 각 임대차계약을 승계한 소외 3에 대한 관계에서 대위 또는 구상의 법리에 따라 임대차보증금 반환책임의 분담 또는 구상을 요구할 수 있을지는 별론으로 하고, 주택임대차보호법상의 임차인으로서 이 사건 건물 및 그 대지에 대하여 전부 우선변제권을 행사할 수 있는 피고들의 권한 범위가 원고의 위 주장대로 제한된다고 볼 수는 없으므로, 원고의 위 주장도 이유 없다. 

3. 결론

원고의 피고들에 대한 주위적 및 예비적 청구는 모두 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고의 피고들에 대한 항소는 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 

판사   장재윤(재판장) 김현범 김미경 

 

대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다42990 판결
[배당이의][미간행]

【판시사항】

대항력과 우선변제권을 갖춘 주택임대차계약이 갱신된 경우, 종전 보증금의 범위 내에서 최초 임대차계약에 의한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되는지 여부 (적극)  

【참조조문】

주택임대차보호법 제3조, 제3조의2 제2항

【참조판례】

대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결(공1990, 2007)

【전 문】

【원고, 상고인】 주식회사 미래저축은행 (소송대리인 변호사 김형태)

【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 한송희)

【원심판결】 대전지법 2010. 5. 6. 선고 2009나19572 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 주민등록과 주택의 인도를 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항력이 생기고, 또한 임대차계약증서에 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매를 할 때에 후순위권리자 등보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 가진다. 그리고 대항력과 우선변제권을 갖춘 임대차계약이 갱신된 경우에도 종전 보증금의 범위 내에서는 최초 임대차계약에 의한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다( 대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결 참조). 

2. 원심이 인용한 제1심이 확정한 사실에 의하면, (1) 피고가 2003. 3. 31. 이 사건 건물을 임차보증금 4,800만 원, 임차기간 2003. 3. 31.부터 2005. 3. 31.까지로 정하여 임차한 다음, 2003. 4. 1. 주민등록전입신고를 마치고, 2003. 4. 2. 그 임대차계약서(이하 ‘이 사건 제1차 임대차계약서’라고 한다)에 확정일자를 받고, 위 임차기간 만료일인 2005. 3. 31. 임차보증금 4,800만 원, 임차기간 2005. 3. 31.부터 2007. 3. 31.까지로 정하여 위 임대차계약을 갱신한 다음, 2005. 4. 11. 그 임대차계약서(이하 ‘이 사건 제2차 임대차계약서’라고 한다)에 확정일자를 받은 사실, (2) 피고가 이 사건 경매절차의 배당요구 종기 전에 집행법원에 “임차보증금 4,800만 원, 임대차계약일 2005. 3. 31., 주민등록전입일 2003. 4. 1., 주택인도일 2003. 3. 31., 확정일자 2005. 4. 11.”로 기재된 권리신고 및 배당요구 신청서(주택임대차)를 제출하면서 이 사건 제2차 임대차계약서 및 주민등록등본을 첨부하였다가, 배당요구 종기 후에 집행법원에 “2003. 3. 31. 최초 임대차계약을 체결하였고, 2003. 4. 2. 확정일자를 받았다.”는 취지가 담긴 사유서 및 이 사건 제1차 임대차계약서를 제출한 사실 등을 알 수 있다. 

위 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 이 사건 제2차 임대차계약서는 이 사건 제1차 임대차계약서가 갱신되면서 작성된 것으로서 그 기간만이 다를 뿐 당사자, 목적물, 보증금 액수 등 그 대상이 되는 임대차계약은 실질적으로 동일하므로 이 사건 제1차 임대차계약에 의한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되고 있다고 할 것이고, 피고가 배당요구를 하면서 이 사건 제2차 임대차계약서를 제출하였지만 배당요구 신청서에서 이 사건 제1차 임대차계약에 의한 주민등록전입일과 주택의 인도일을 주장하였던 점 등에 비추어 피고가 이 사건 제1차 임대차계약에 의하여 지급되어 유지된 보증금에 관하여 우선변제를 주장하며 배당요구를 한 것으로 볼 수 있으므로, 배당요구의 종기 후에 이 사건 제1차 임대차계약서를 제출한 것은 위 주장을 뒷받침할 수 있는 서류를 보완하는 것에 불과하여 허용된다고 봄이 상당하다( 대법원 2009. 1. 30. 선고 2007다68756 판결 참조). 

이와 같은 취지의 원심판단에 민사집행법 제88조 제2항에 관한 법리 등을 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 수 없다. 

3. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   양창수(재판장) 이상훈 김용덕(주심) 

 

 

 

  다. 감액  


  (1) 경매개시결정등기 전의 감액  


경매개시결정등기 전에 임대인과의 합의로 감액함으로써 소액임차인에 해당하게 된 경우에는 소액보증금의 우선변제를 인정할 수 있을 것이다.  (대판2008.5.15. 2007다23203)  

 

대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결
[배당이의][공2008상,850]

【판시사항】

[1] 임대차계약의 주된 목적이 주택의 사용·수익보다 소액임차인으로 보호받아 기존채권을 회수하려는 데 있는 경우, 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 보호받을 수 있는지 여부 (소극) 

[2] 임대차보증금의 감액으로 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당하게 된 경우에 소액임차인으로서 보호받을 수 있는지 여부 (원칙적 적극) 

【판결요지】

[1] 주택임대차보호법의 입법목적과 소액임차인 보호제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도, 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것에 있는 것이 아니고 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는, 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다.  

[2] 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것인 이상, 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면, 그 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차인은 같은 법상 소액임차인으로 보호받을 수 있다. 

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제1조, 제8조 제1항 [2] 주택임대차보호법 제1조, 제8조 제1항

【참조판례】

[1] 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결(공2001하, 1362)

【전 문】

【원고, 상고인】 원고

【피고, 피상고인】 관악농업협동조합

【원심판결】 서울중앙지법 2007. 1. 31. 선고 2006나12342 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원 합의부로 환송한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

주택임대차보호법의 입법목적은 주거용건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고( 제1조), 주택임대차보호법 제8조 제1항에서 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 한 것은, 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다고 할 것이나 ( 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결 등 참조), 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것인 이상, 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 임대인과의 사이에 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면, 그 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차인이 같은 법상 소액임차인으로 보호받을 수 없다고 볼 수는 없다. 

원심이 인정한 사실관계에 의하면, 원고는 2004. 3. 25.경 소외인과 사이에 이 사건 주택에 관하여 임대차보증금을 70,000,000원으로 하여 임대차계약을 체결하면서(이를 ‘제1차 임대차계약’이라 한다), 원고가 지급하는 임대차보증금으로 이 사건 임차부분에 설정된 피고의 근저당권 피담보채무(채권최고액 108,000,000원)를 변제하기로 약정하고, 이에 따라 원고가 그 무렵 계약금 및 중도금조로 합계 15,500,000원을 소외인에게 교부하였으나, 소외인은 피고에 대한 채무를 일부도 상환하지 아니한 상태에서, 원고가 2004. 5. 15.경 이 사건 주택을 인도받아 같은 달 17. 전입신고를 마친 사실, 그 후 원고는 2004. 6.경 소외인과 사이에 이 사건 주택에 관하여 임대차보증금은 40,000,000원으로 하는 임대차계약서를 다시 작성하고(이를 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 2004. 6. 11. 위 임대차계약서에 확정일자를 받았는데, 임차보증금 40,000,000원과 이미 지급한 15,500,000원의 차액인 24,500,000원을 소외인에게 지급하지 않은 사실, 한편 피고의 신청에 의하여 2004. 7. 8. 이 사건 주택에 관한 부동산임의경매개시결정이 내려져, 같은 달 15. 임의경매개시결정등기가 경료된 사실을 알 수 있고, 이러한 사실관계에 의하면, 원고가 제1차 임대차계약 후 임대차보증금 일부만 지급하고 이 사건 주택을 인도받아 전입신고를 마친 후 계속하여 거주하고 있었으므로, 보증금만 감액한 이 사건 임대차계약의 주된 목적 역시 주택의 사용·수익에 있다고 볼 것이고, 원고가 소외인과 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 임대인과의 사이에 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다는 사정만으로, 원고가 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호받을 수 없다고 볼 수는 없다고 할 것이다. 

그럼에도 불구하고, 원심은 이 사건 임대차계약은 원고가 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 제1차 임대차계약에 의한 임대차보증금 채권을 회수하려는 것을 주된 목적으로 체결된 것으로 보고 원고가 주택임대차보호법상 보호대상인 소액임차인이 아니라고 판단하고 말았으니, 이러한 원심의 판단에는 주택임대차보호법상 소액임차인에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다. 

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원으로 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관   김황식(재판장) 김영란 이홍훈 안대희(주심) 

 

서울지법 동부지원 2000. 11. 30. 선고 2000가단8695 판결：확정
[배당이의][하집2000-2,1]

【판시사항】

[1] 부동산경매절차에서 주택임차인이 임대차조사서에 기재된 내용과 다른 내용을 주장하여 배당을 요구하는 것이 신의칙에 위반되는지 여부 (적극) 

[2] 금전대출을 실시하는 금융기관 또는 금융기관으로부터 건물의 담보가치를 조사하도록 의뢰받은 감정평가기관의 직원이 직접 임차인들을 만나 임대차관계를 조사한 것이 아니라, 단지 금전대출을 신청한 건물의 소유자에게 그 조사를 의뢰하여 그가 임대차조사서 서식의 공란에 기재될 내용에 관하여 어떠한 설명도 없이 임차인들로부터 기명날인만 받고 임대차 금액란에 실제 임대차보증금보다 적은 금액을 기재한 경우, 임차인들이 부동산경매절차에서 위 조사서에 기재된 사항과는 다른 내용의 주장을 하면서 배당을 요구한다고 하여 금반언이나 신의칙에 반한다고 볼 수 없다고 한 사례 

[3] 주택임차인이 금융기관의 임대차조사서에 서명·날인만을 한 채 임대인에게 교부함으로써 임대인으로 하여금 임대차관계에 관한 허위의 기재를 할 수 있도록 하였다면, 임차인은 자신의 이러한 과실로 인하여 금융기관이 당해 주택의 담보가치를 과대하게 판단하여 대출을 시행하였다가 후에 경매절차에서 일부 대출금에 관한 배당을 받지 못하게 되어 입은 손해에 대한 배상책임이 있다고 본 사례 

【판결요지】

[1] 근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 임차인이 그 임대차 사실을 부인하거나 임차보증금의 액수에 관하여 스스로 불리한 진술을 하고 이에 관한 확인서 등을 작성하여 준 경우, 그 후 그 건물에 대한 경매절차에서 이러한 진술을 번복하여 임대차의 대항력 또는 위 진술상의 액수를 초과하는 임차보증금 반환채권의 존재를 주장하면서 그 임차보증금 반환채권에 대한 배당요구를 하는 것은 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다 할 것이다. 

[2] 금전대출을 실시하는 금융기관 또는 금융기관으로부터 건물의 담보가치를 조사하도록 의뢰받은 감정평가기관의 직원이 직접 임차인들을 만나 임대차관계를 조사한 것이 아니라, 단지 금전대출을 신청한 건물의 소유자에게 그 조사를 의뢰하여 그가 임대차조사서 서식의 공란에 기재될 내용에 관하여 어떠한 설명도 없이 임차인들로부터 기명날인만 받고 임대차 금액란에 실제 임대차보증금보다 적은 금액을 기재한 경우, 임차인들이 부동산경매절차에서 위 조사서에 기재된 사항과는 다른 내용의 주장을 하면서 배당을 요구한다고 하여 금반언이나 신의칙에 반한다고 볼 수 없다고 한 사례. 

[3] 주택소유자 겸 임대인으로부터 임대차조사서에 서명·날인을 요구받은 임차인은 위 조사서에 자신들의 임대차관계를 기재하게 된 이상 그 서식의 기재사항을 잘 읽어보고 정확한 내용의 기재를 함으로써 적절한 담보가치의 조사가 이루어지도록 하여야 함에도, 임대차금액란을 전혀 기재하지 아니한 채로 임대인에게 위 조사서를 교부함으로써 그로 하여금 임의로 허위의 기재를 하게 한 과실이 있다 할 것이고, 이러한 과실은 임대인의 불법행위와 경합하여 금융기관으로 하여금 임대인에 대한 채권 중 임차보증금 액수를 과소 평가함으로써 배당받지 못하게 된 금액 상당의 손해를 입게 한 원인이 되었다 할 것이므로, 임차인은 임대인과 각자 위 손해를 배상할 책임이 있다 할 것이고, 다만 금융기관으로서는 임대인이 작성하여 온 위 조사서에만 의존하여 달리 별도의 확인 절차를 거치지 아니한 채 임대차관계를 평가하여 임대인에게 금전대출을 하여 준 과실이 있다 할 것이므로 임차인의 손해배상책임은 40%로 제한함이 상당하다고 한 사례. 

【참조조문】

[1] 민법 제2조, 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 민사소송법 제605조 제1항[2] 민법 제2조, 민사소송법 제605조 제1항 [3] 민법 제750조

【참조판례】

[1] 대법원 1987. 11. 24. 선고 87다카1708 판결(공1988, 164)
1997. 6. 27. 선고 97다12211 판결(공1997하, 2357)
2000. 1. 5.자 99마4307 결정(공2000상, 545)

【전 문】

【원 고】 삼성화재해상보험 주식회사 (소송대리인 일신법무법인 담당변호사 강대성)

【피 고】 피고 1 외 1인 (소송대리인 아주종합법무법인 담당변호사 남동환 외 2인)

【주 문】

1. 피고들은 원고에게 각 금 4,400,000원씩 및 위 각 금원에 대하여 2000. 9. 21.부터 같은 해 11. 30.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 25%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

2. 원고의 피고들에 대한 각 주위적 청구 및 각 나머지 예비적 청구를 모두 기각한다.

3. 소송비용은 이를 3분하여 그 2는 원고의, 나머지는 피고들의 각 부담으로 한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

【청구취지】
주위적 청구취지：서울지방법원 동부지원 98타경35369호 부동산임의경매 신청사건에 관하여 위 법원이 2000. 2. 29. 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액을 금 268,228,615원에서 금 290,225,615원으로, 피고들에 대한 배당액을 각 금 39,000,000원에서 각 금 28,000,000원으로 각 경정한다는 판결. 

예비적 청구취지：피고들은 원고에게 각 금 11,000,000원씩 및 위 각 금원에 대하여 이 사건 청구취지 변경서 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 25%의 비율에 의한 금원을 지급하라는 판결. 

【이 유】

1. 기초 사실

다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증, 제3호증의 1, 4, 43, 44, 을 제2호증의 각 기재에 의하면 이를 각 인정할 수 있다. 

가. 서울 성동구 (주소 생략) 대 310㎡ 및 그 지상 철근콘크리트조 및연와조 평슬래브 5층 근린생활시설 및 주택(이하 '이 사건 건물'이라고 한다)은 원래 소외 1의 소유이었는데, 원고는 위 각 부동산을 공동담보로 하여 1997 8. 29, 채권최고액 금 2억 8천만 원, 채무자 위 소외 1의 근저당권설정등기를, 같은 해 9. 22. 다시 채권최고액 금 2억 8천만 원, 채무자 위 소외 1의 근저당권설정등기를 각 경료하였다. 

나. 원고는 1998. 9. 4. 위 각 근저당권에 기하여 위 각 부동산에 대한 임의경매를 신청하였고, 위 법원은 그 다음날 경매개시결정을 고지함으로써 경매절차가 개시되었다. 

다. 위 경매절차에서 위 각 부동산은 1999. 8. 21. 경락되었고, 위 법원은 2000. 2. 29. 배당기일을 열어 같은 날 작성한 배당표에 의한 배당을 실시하였는데, 위 배당표에 의하면 실제 배당할 금액 금 472,330,485원 중 소액임차인들인 소외 2 등 10명에게 각 금 12,000,000원씩을, 압류권자인 성동구청에 금 6,101,870원을, 확정임차인인 피고들에게 각 금 39,000,000원씩을, 근저당권자인 원고에게 채권금액 금 561,368,191원 중 금 268,228,615원을 배당하는 것으로 되어 있는바, 원고는 위 배당기일에 피고들에 대한 위 각 배당액 중 각 금 11,000,000원씩에 대하여 이의를 제기하고, 같은 해 3. 6. 이 사건 소를 제기하였다. 

2. 원고의 청구원인에 대한 판단

가. 주위적 청구에 대한 판단

원고는 이 사건 주위적 청구원인으로, 피고들은 이 사건 건물 중 일부를 각 임차보증금 28,000,000원으로 정하여 임차한 임차인들이므로, 각 임차보증금 반환채권액을 초과하여 배당받은 금 11,000,000원씩을 위 배당표상 피고들에 대한 각 배당액에서 감액하고, 이를 원고에게 추가배당하여야 한다고 주장하면서, 이와 같은 내용으로 위 배당표를 경정할 것을 구하고 있다.

먼저, 피고들과 위 소외 1 사이의 각 임대차계약상 보증금의 액수가 각 금 28,000,000원이라는 위 주장에 관하여 살피건대, 이에 부합하는 듯한 갑 제2호증의 기재는 을 제1호증의 1, 2, 제3호증의 각 기재에 비추어 보아 이를 믿지 아니하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 위의 주장은 그 이유가 없다. 

나아가 원고는, 가사 피고들의 임대차계약 당시 임차보증금의 액수가 각 금 39,000,000원이라 하더라도 경제사정 등에 비추어 볼 때 위 경매개시 당시에는 상당히 감액되었을 것이라고 주장하나, 이러한 점을 인정할 아무런 증거가 없으므로 위 주장 역시 이유 없다. 

또한 원고는, 피고들이 경매절차에 이르러 위 임대차관계 조사서에 기재한 내용과 다른 내용을 주장함은 신의칙상 허용되지 아니한다고 주장하므로 살피건대, 근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 임차인이 그 임대차 사실을 부인하거나 임차보증금의 액수에 관하여 스스로 불리한 진술을 하고 이에 관한 확인서 등을 작성하여 준 경우, 그 후 그 건물에 대한 경매절차에서 이러한 진술을 번복하여 임대차의 대항력 또는 위 진술상의 액수를 초과하는 임차보증금 반환채권의 존재를 주장하면서 그 임차보증금 반환채권에 대한 배당요구를 하는 것은 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다 할 것인바(대법원 1987. 11. 24. 선고 87다카1708 판결, 1997. 6. 27. 선고 97다12211 판결, 2000. 1. 5.자 99마4307 결정 등 참조), 갑 제2호증의 기재에 의하면 소외 제일감정평가법인이 원고의 의뢰를 받아 이 사건 건물의 임대차관계를 조사할 당시 작성한 임대차조사서(갑 제2호증)에 피고들의 임차보증금이 각 금 2,800만 원으로 기재되어 있고, 그 옆에는 피고들의 서명·날인이 되어 있는 사실을 인정할 수는 있으나, 

한편, 을 제3, 4호증의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면, 위 소외 1이 1997. 8. 하순경 원고로부터 금전대출을 받기 위하여 절차를 진행하던 중 원고 직원으로부터 담보 목적이 되는 이 사건 건물의 임대차관계를 조사하여야 한다는 요구를 받고 그로부터 건네받은 임대차조사서 서식에 각 임차인들의 확인을 받게 되었는데, 위 소외 1은 피고들에 대하여 위 서식의 임차인명과 면담자란에 각 서명·날인을 하여 줄 것을 요청하면서 위 서식의 공란에는 어떠한 내용이 기재될 것이라는 점에 관하여는 아무런 설명을 하지 아니하였고, 피고들은 위 서식 중 다른 란에는 전혀 기재하지 아니하고 임차인명과 면담자란에만 자신들의 이름을 각 기재한 뒤 날인한 사실, 그 후 위 소외 1이 임의로 위 조사서상 피고들의 각 임대차금액란에 각 '2,800만 원'이라고 기재한 사실을 각 인정할 수 있는바, 이와 같이 금전대출을 실시하는 원고 또는 원고로부터 이 사건 건물의 담보가치를 조사하도록 의뢰받은 감정평가기관의 직원이 직접 임차인들을 만나 임대차관계를 조사하여 그 확인을 받은 것이 아니고, 단지 금전대출을 신청한 이 사건 건물의 소유자인 위 소외 1에게 그 조사를 의뢰하여 그가 위와 같은 경위로 임차인들인 피고들로부터 기명·날인 받음으로써 위 임대차조사서가 작성된 것이라면, 임차인들이 위 경매절차에서 위 조사서에 기재된 사항과는 다른 내용의 주장을 하면서 배당을 요구한다고 하여 금반언이나 신의칙에 반한다고는 볼 수 없다 할 것이므로, 원고의 위 주장 역시 받아들이지 아니한다. 

따라서 원고의 피고들에 대한 주위적 청구는 모두 그 이유가 없다 할 것이다.

나. 예비적 청구에 대한 판단

나아가 살피건대, 갑 제2호증의 기재에 의하면 위 임대차조사서 서식에는 그 상단부에 "이 사건 부동산을 소유자가 원고에게 담보로 제공하기 위한 감정을 실시함에 있어 임차인을 보호하기 위하여 그 내용을 조사하니 임대차내용을 다음 조서에 기술, 서명하여 주시기 바랍니다."라는 취지의 기재가 되어 있었고, 기재할 항목으로 임대차구분, 임대차금액, 임차인명, 면담자, 면담자와 임차인의 관계 등이 명시되어 있었던 사실을 인정할 수 있는바, 위 소외 1로부터 서명·날인을 요구받은 피고들로서도 위 조사서에 자신들의 임대차관계를 기재하게 된 이상 그 서식의 기재사항을 잘 읽어보고 정확한 내용의 기재를 함으로써 적절한 담보가치의 조사가 이루어지도록 하여야 함에도, 위에서 본 바와 같이 그 임대차금액란에는 전혀 기재하지 아니한 채로 위 소외 1에게 위 조사서를 교부함으로써 위 소외 1로 하여금 위와 같이 임의로 허위의 기재를 하게 한 과실이 있다 할 것이고, 이러한 과실은 위 소외 1의 불법행위와 경합하여 원고로 하여금 위 소외 1에 대한 채권 금 561,368,191원 중 피고들에 대한 각 임차보증금 액수를 과대 평가함으로써 위와 같이 배당받지 못하게 된 각 금 11,000,000원 상당의 손해를 입게 한 원인이 되었다 할 것이므로, 피고들은 위 소외 1과 각자 원고의 위 손해를 배상할 책임이 있다 할 것이다. 

다만, 원고로서도 위 소외 1이 작성하여 온 위 조사서에만 의존하여 달리 별도의 확인절차를 거치지 아니한 채 임대차관계를 평가하여 위 소외 1에게 금전대출을 하여 준 과실이 있다 할 것이고, 그 밖에 위에서 본 위 조사서의 작성경위 등의 제반 사정을 종합하여 보건대, 피고들의 각 손해배상책임은 40%로 제한함이 상당하다 할 것이므로, 피고들은 원고에게 각 금 4,400,000 (11,000,000×40%)원 및 이에 대하여 위 불법행위일 및 손해발생일 이후로서 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 청구취지변경서부본이 송달된 다음날임이 기록상 명백한 2000. 9. 21.부터 이 판결 선고일인 같은 해 11. 30.까지는 민법에서 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진등에관한특례법이 정하는 연 25%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다 할 것이다(원고는 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 위 특례법상의 비율에 의한 지연손해금을 구하고 있으나, 피고들이 이행의무의 존부와 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되므로 이 판결 선고일까지는 이를 적용하지 아니하기로 한다). 

3. 결 론

그렇다면 원고의 피고들에 대한 주위적 청구는 모두 이유 없어 이를 각 기각하고, 예비적 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 각 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 각 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 

 

대법원 2000. 1. 5.자 99마4307 결정
[부동산강제경매][공2000.3.15.(102),545]

【판시사항】

채무자가 동생 소유의 아파트에 관하여 근저당권을 설정하고 대출을 받으면서 채권자에게 자신은 임차인이 아니고 위 아파트에 관하여 일체의 권리를 주장하지 않겠다는 내용의 확인서를 작성하여 준 경우, 그 후 대항력을 갖춘 임차인임을 내세워 이를 낙찰받은 채권자의 인도명령을 다투는 것은 금반언 및 신의칙에 위배되어 허용되지 않는다고 본 사례 

【결정요지】

채무자가 동생 소유의 아파트에 관하여 근저당권을 설정하고 대출을 받으면서 채권자에게 자신은 임차인이 아니고 위 아파트에 관하여 일체의 권리를 주장하지 않겠다는 내용의 확인서를 작성하여 준 경우, 그 후 대항력을 갖춘 임차인임을 내세워 이를 낙찰받은 채권자의 인도명령을 다투는 것은 금반언 및 신의칙에 위배되어 허용되지 않는다고 본 사례. 

【참조조문】

민법 제2조 제1항, 주택임대차보호법 제3조, 민사소송법 제647조

【참조판례】

대법원 1987. 5. 12. 선고 86다카2788 판결(공1987, 973)
대법원 1987. 11. 24. 선고 87다카1708 판결(공1988, 164)
대법원 1987. 12. 8. 선고 87다카1738 판결(공1988, 270)
대법원 1997. 6. 27. 선고 97다12211 판결(공1997하, 2357)

【전 문】

【재항고인】 주식회사 전주상호신용금고 (소송대리인 변호사 김성희)

【원심결정】 전주지법 1999. 7. 8.자 98라142 결정

【주문】

원심결정을 파기하고, 사건을 전주지방법원 합의부에 환송한다.

【이유】

재항고이유(기간 경과 후에 제출된 재항고이유보충서의 기재는 재항고이유를 보충하는 범위 안에서)를 본다.

원심결정 이유에 의하면, 원심은, 재항고인은 재항고외 1 소유의 이 사건 아파트에 관하여 1993. 3. 12. 근저당권설정등기를 마친 반면, 재항고외 2는 그 이전인 1992. 8. 30. 이 사건 아파트를 재항고외 1로부터 임차하여 그 무렵 인도받아 같은 해 10월 15일 전입신고를 마쳤다고 인정한 다음, 재항고외 2는 재항고인이 근저당권을 설정하기 이전에 대항력을 갖춘 임차인이어서 이 사건 아파트에 관한 경매절차에서 경락인이 된 재항고인은 그 임대인의 지위를 승계하였으므로, 이 사건 아파트에 관하여 인도명령을 구할 수 없다고 판단하여, 재항고외 2에 대하여 재항고인에게 이 사건 아파트를 인도할 것을 명한 원결정을 취소하고, 재항고인의 인도명령 신청을 기각하였다. 

기록에 의하면, 재항고외 2는 이 사건 아파트의 소유자인 재항고외 1의 누나로서 자신이 채무자로 되어 이 사건 아파트에 관하여 1993. 3. 12. 재항고인에게 채권최고액 금 6,500만 원의 근저당권을 설정하고 그 직후인 1993. 3. 15. 자신은 이 사건 아파트에 거주하고 있으나 임대차계약을 체결한 사실이 없을 뿐만 아니라 장래에도 임대차계약을 체결하지 않을 것이며, 이 사건 아파트에 관하여 일체의 권리를 주장하지 않겠다는 내용의 확인서를 재항고인에게 작성해 주고, 1996. 5. 4. 다시 동일한 내용의 확인서를 작성해 주고서 그 날 재항고인으로부터 금 4,200만 원을 연 14.5%의 이율로 대출받았다가 그 원리금의 변제를 지체함으로써 재항고인이 이 사건 아파트에 관한 경매를 신청하여 그 경매절차에서 이 사건 아파트를 낙찰받은 다음, 채무자로서 그 점유자인 재항고외 2를 상대로 그에 관한 인도명령을 받은 것인데, 재항고외 2는 인도명령에 대하여 항고를 제기하면서, 자신은 1992. 8. 30. 재항고외 1로부터 이 사건 아파트를 보증금 8,500만 원에 임차하여 대항력도 갖추었다고 주장하였음을 알 수 있는바, 재항고인은 재항고외 2가 위와 같은 내용의 확인서를 두 차례나 작성해 줌으로써 이를 믿은 나머지 이 사건 아파트의 담보가치를 높게 평가하여 대출을 해 주고, 경매절차에서도 보증금을 고려하지 아니한 가격으로 입찰한 것으로 볼 수 있으므로, 재항고외 2가 재항고인에 대한 위와 같은 확인 내용을 번복하여 대항력을 갖춘 임차인임을 내세워 인도명령을 다투는 것은 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위배되어 허용되지 아니한다(대법원 1997. 6. 27. 선고 97다12211 판결 참조). 

한편 재항고인은, 재항고외 2는 재항고외 1과 친남매 사이로서 이 사건 아파트에 거주하고 있을 뿐 임차인이 아니라고 주장하고 있는바, 재항고외 2가 진정한 임차인이라면 근저당권자인 재항고인에 대하여 자신의 임차권 주장을 포기하는 내용의 확인서를 두 차례나 작성해 준다는 것은 매우 이례적이고, 그 자신이 이 사건 경매채권의 채무자인 점 등에 비추어 볼 때, 재항고외 2가 이 사건 아파트의 진정한 임차인이라고 인정하기도 어렵다. 

그럼에도 불구하고, 원심은 재항고외 2가 대항력을 갖춘 임차인이라는 이유로 재항고인의 이 사건 아파트에 관한 인도명령 신청을 기각하였으니, 원심결정에는 신의칙에 위배되는 사정에 관하여 심리를 다하지 아니하였거나, 채증법칙을 위배하여 사실을 오인한 위법이 있고, 이 점을 지적하는 재항고이유의 주장은 이유 있다.  

그러므로 원심결정을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다. 

대법관   이돈희(재판장) 이임수 송진훈(주심) 윤재식 

 

대법원 1997. 6. 27. 선고 97다12211 판결
[배당이의][공1997.8.15.(40),2357]

【판시사항】

근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 그 사실을 부인하고 임차보증금에 대한 권리주장을 않겠다는 내용의 확인서를 작성해 준 경우, 그 후 그 건물에 대한 경매절차에 참가하여 배당요구를 하는 것이 신의칙에 반한다고 본 사례 

【판결요지】

근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 그 임대차 사실을 부인하고 임차보증금에 대한 권리주장을 않겠다는 내용의 확인서를 작성해 준 경우, 그 후 그 건물에 대한 경매절차에서 이를 번복하여 대항력 있는 임대차의 존재를 주장함과 아울러 근저당권자보다 우선적 지위를 가지는 확정일자부 임차인임을 주장하여 그 임차보증금반환채권에 대한 배당요구를 하는 것은 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다고 본 사례. 

【참조조문】

민법 제2조, 주택임대차보호법 제3조의2, 민사소송법 제605조 제1항

【참조판례】

대법원 1987. 5. 12. 선고 86다카2788 판결(공1987, 973)
대법원 1987. 12. 8. 선고 87다카1738 판결(공1988, 270)
대법원 1987. 11. 24. 선고 87다카1708 판결(공1988, 164)

【전 문】

【원고,피상고인】 주식회사 일은상호신용금고 (소송대리인 변호사 전정구)

【피고,상고인】 피고

【원심판결】 수원지법 1997. 2. 14. 선고 96나8861 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.

【이유】

상고이유를 본다.

원심판결의 이유에 의하면, 원심은 거시 증거에 의하여, 원고 금고는 소외 1에게 금 21,000,000원을 대출함에 있어서 그 담보로 같은 달 24. 소외 2 소유의 이 사건 건물에 관하여 채권최고액 금 29,400,000원의 근저당권을 설정하였으나 위 대출금이 제대로 변제되지 아니하자 위 근저당권에 기하여 수원지방법원에 경매신청을 한 결과 1996. 3. 7. 소외 3이 금 20,520,000원에 낙찰받아 그 대금을 완납한 사실, 한편 피고는 이 사건 건물을 보증금 22,000,000원에 임차하여 1994. 4. 2. 입주함과 동시에 전입신고를 마치고 같은 해 8. 19. 위 소외 2와 사이에 작성한 임대차계약서상에 확정일자까지 받았음에도 위 소외 1이 원고로부터 대출받을 당시 이 사건 건물의 담보가치를 높이고자, 1994. 9. 26.경 "이 사건 건물의 소재지에 피고의 주민등록이 마쳐져 있으나 실제로는 거주하지 아니할 뿐더러 임대차계약을 체결한 바가 없으며 향후 원고 금고가 담보권을 실행할 때 임차보증금에 관한 권리를 주장하지 않겠다."는 내용의 확인서를 작성하여 피고의 인감증명서와 함께 원고 금고에 제출함으로써 원고 금고로 하여금 위 확인서의 내용을 믿고 이 사건 건물의 담보가치를 높게 평가하여 위 금 21,000,000원을 대출하게 한 사실, 그런데 피고는 위 경매절차에서 확정일자부 임차인으로서 위 보증금에 대한 배당요구를 하였고 위 집행법원은 1996. 5. 14.자 배당기일에서 위 낙찰대금 및 그에 대한 이자에서 집행비용을 공제한 나머지 금 18,560,067원을 실제로 배당함에 있어, 피고에게 최선순위로 위 금액을 전액 변제하는 배당표를 작성·제시하였으나 원고가 이에 이의한 사실 등을 인정하였는바, 기록에 의하면 원심의 이러한 사실인정은 정당하고 거기에 소론과 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인의 위법이 없다. 

나아가 신의칙에 관한 법리오인의 점에 관하여 보건대, 사실관계가 위와 같다면, 피고는 이 사건 건물을 보증금 22,000,000원에 임차한 후 인도 및 전입신고를 마쳐 대항력 있는 임차인의 지위에 있음에도 이 사건 건물의 소유자가 원고 금고로부터 금원을 대출받기 위하여 이 사건 건물을 물상담보로 제공하려고 하자 "임대차계약을 체결하거나 보증금을 지급한 바가 없을 뿐더러 향후 임차보증금에 대한 권리주장을 하지 않겠다."는 내용의 확인서를 직접 작성하여 피고의 인감증명서와 함께 원고 금고에 제출함으로써 위 확인서의 내용을 믿은 원고 금고로 하여금 이 사건 건물에 대한 담보가치를 높게 평가하여 금 21,000,000원을 대출하도록 하였음에도 불구하고 이 사건 경매절차에서 이를 번복하여 대항력을 갖춘 임대차의 존재를 주장함과 아울러 원고보다 우선적 지위를 가지는 확정일자부 임차인임을 내세워 그 임차보증금반환채권에 대한 배당요구를 하는 것은 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다고 할 것인바, 같은 취지의 원심판결은 정당한 것으로 수긍이 가고 거기에 소론과 같은 신의칙에 관한 법리오인의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다. 

그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   이용훈(재판장) 박만호 박준서(주심) 김형선 

 

대법원 1987. 11. 24. 선고 87다카1708 판결
[건물명도][공1988.1.15.(816),164]

【판시사항】

전세보증금반환을 내세워 건물명도를 거부하는 것이 금반언 내지 신의칙에 위반된다고 한 사례

【판결요지】

갑이 을의 소유건물을 보증금 34,000,000원에 채권적 전세를 얻어 입주하고 있던 중 을이 은행에 위 건물을 담보로 제공함에 있어 을의 부탁으로 은행직원에게 임대차계약을 체결하거나 그 보증금을 지급한 바가 없다고하고 그와 같은 내용의 각서까지 작성해 줌으로써 은행으로 하여금 위 건물에 대한 담보가치를 높게 평가하도록 하여 을에게 대출하도록 하였고, 은행 또한 위 건물에 대한 경매절차가 끝날 때까지도 을과 갑사이의 위와 같은 채권적 전세관계를 알지 못하였다고 한다면 갑이 은행의 명도청구에 즈음하여 이를 번복하면서 위 전세금반환을 내세워 그 명도를 거부하는 것은 특단의 사정이 없는 한 금반언 내지 신의칙에 위반된다.

【참조조문】

민법 제2조 제1항, 주택임대차보호법 제3조

【참조판례】

대법원 1987.5.12 선고 86다카2788 판결

【전 문】

【원고, 상고인】 주식회사 한일은행 소송대리인 변호사 이원형

【피고, 피상고인】 피고

【원심판결】 서울고등법원 1987.6.10 선고 86나4737 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원으로 환송한다.

【이 유】

원고 소송대리인의 상고이유를 판단한다.

원심은 그 거시증거에 의하여 피고가 1984.2.16. 소외인으로부터 그 소유의 이 사건 건물을 전세금 3,400만원에 채권적 전세를 얻어 입주하고 그 주민등록의 전입신고까지 마쳤는데, 그후인 같은 해 3.8 원고는 위 건물에 관하여 근저당권자는 원고, 채권최고액은 1억 5,000만원으로 한 근저당권설정등기를 경료하였다가 원고가 위 근저당권에 기한 임의경매를 신청한 후 원고자신이 경락허가결정을 받아 그 소유권을 취득한 사실을 인정한 다음, 거시증거에 의하면 피고가 위 건물에 입주한 후 소외인으로부터 은행융자를 받도록 편의를 보아달라는 부탁을 받고 이를 거부하기 어려워 위 근저당권설정등기가 경료된 이후인 같은 해 3.12에 이 사건 건물에 관한 임대차계약관계를 확인하러 나온 원고 은행 직원에게 이 사건 건물에 관하여 임대차계약을 체결하거나 그 계약관계로 인한 보증금을 지급한 바가 없다는 취지로 미리 작성하여 온 각서(갑 제2호증)에 서명날인하여 준 사실이 인정되나, 피고가 주택임대차보호법상 대항요건을 구비한 이상 위와 같은 각서에 날인하였다 하더라도 그 날인이 단순히 소유자의 간청에 못이겨 형식상 하게 된 것인 점에 비추어 그 대항력이 소멸되거나 그 대항력을 포기한 것이라고도 할 수 없으니 결국 임대인의 지위를 승계한 원고는 피고에게 위 전세금을 반환할 의무가 있다는 취지의 판시를 하고 있다.

그러나, 원심이 인정한 바와 같이 피고가 이 사건 건물에 관하여 사실은 위와 같이 전세금을 주고 채권적 전세를 얻었으면서도 원고은행 직원에게 임대차계약을 체결하거나 그 보증금을 지급할 바가 없다고 하여 그와 같은 내용의 각서까지 작성해 주었다면 이는 원고은행으로 하여금 위 부동산에 대한 담보가치를 높게 평가하도록 하여 위 소외인에게 대출하도록 한 것이고 또 만일 원고가 이 사건 건물에 대한 경매절차가 끝날 때까지도 위 소외인과 피고사이의 채권적 전세관계를 알지 못하였다고 한다면 피고가 원고의 이 사건 명도청구에 즈음하여 이를 번복하면서 위 전세금반환을 내세워 그 명도를 거부하는 것은 특단의 사정이 없는 한 금반언 내지 신의칙에 위반된다고 할 것이다( 당원 1987.5.12 선고 86다카2788 판결 참조).

원심이 피고의 이 사건 동시이행 항변이 금반언 내지 신의칙에 위반되는지 여부에 대하여 좀더 심리해 보지도 아니한 채 만연히 판시와 같은 이유를 들어 그 항변을 받아드렸음은 이 점에 관하여 그 법리를 오해하거나 혹은 심리를 다하지 아니하여 판결결과에 영향을 미쳤다 할 것이고, 이는 소송촉진등에관한특례법 제12조 제2항의 파기사유에 해당한다고 할 것이므로 이를 탓하는 논지는 결국 이유있다.

이에 원심판결을 파기하고, 사건을 원심법원으로 환송하기로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   배석(재판장) 윤일영 최재호

(출처 : 대법원 1987. 11. 24. 선고 87다카1708 판결 [건물명도] > 종합법률정보 판례)

 

 

  (2) 경매개시결정등기 후의 감액   


  임차인이 그 임차주택에 대한 경매신청이 있는 후에 소액임차인으로 배당받기 위하여 임대인과 합의하에 소액임차인에 해당하는 금액으로 보증금을 감액하여 임대차계약서를 다시 작성하는 경우가 있다. 이러한 임차인이 경매절차에서 재작성된 임대차계약서(통상 작성일자를 소급하고 따라서 확정일자가 없는 경우가 대부분임)를 첨부하여 배당요구를 할 경우 경매절차에서 그와 같은 판명되면 배당을 받을 수 없을 것이다. 그러나 실무상 임차인의 주민등록전입일자가 경매개시결정등기 전으로 되어 있으면 계약서사본만으로는 판단하기 힘들고, 혹시 그러한 의심이 가면 심문을 한 후에 배당을 하거나 일단 배당에서 제외하고 임차인으로 하여금 배당이의의 소를 제기하도록 하는 것도 가장 임차인을 가려내는 방편이 될 수도 있을 것이다.   

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