제2편 금전채권에 기초한 강제집행-제3장 부동산에 대한 강제집행 -1절 현금화절차-3. 매각의 실시

경매관련서적/민사집행실무2-2014

제2편 금전채권에 기초한 강제집행-제3장 부동산에 대한 강제집행 -1절 현금화절차-3. 매각의 실시

모두우리 2020. 7. 23. 20:24

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제2편 금전채권에 기초한 강제집행

제1장 강제집행 총설
  제1절 강제집행의 요건
   제1관 집행당사자
   제2관 집행권원
   제3관 집행문
제2절 강제집행개시의 요건
제3절 강제집행의 개시 및 종료
제4절 강제집행의 정지, 제한 및 취소
제2장 동산에 대한 강제집행
  제1절 총설
  제2절 유체동산에 대한 집행

1. 총설               2. 압류의 대상이 되는 유체동산          3. 압류

4. 현금화 절차    5. 집행의 경합                                6. 변제절차

7. 압류의 취소     8. 유체동산을 목적으로 하는 담보권실행을 위한 경매

9. 부동산집행 등 다른 집행절차와 경합

제3장 부동산에 대한 강제집행제

제1절 현금화절차

1. 매각의 준비 2. 매각기일 및 매각결정기일의 지정, 공고, 통지

3. 매각의 실시 4. 부동산 인도명령

4장 선박등에 대한 강제집행

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  3. 매각의 실시

   가. 기일입차                     나. 기간입찰               다.차순위매수신고

   라.공유자우선매수             마. 건설임대주택임차인의 우선매수신고

   바. 부동공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법의 우선매수신고   사. 매각기일조서

  4. 부동산 인도명령

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3. 매각의 실시

가. 기일입찰

(1) 매각의 준비

법원사무관등은 매각물건명세서사본, 현황보고서 및 감정평가서의 삽노을 일괄편철하여 매각기일 1주일 전까지 사건별과 기일별로 구분한 후 집행과 사무실 등에 비치하여야 하고, 또 매각기일이 지정된 사건의 사건목록을 3부 작성하여 1부는 게시판에 공고서와 함께 게시하고, 1부는 담임법관에게, 나머지 1부는 집행관에게 보내야 한다. (재민2004-3, 10조)

  법원사무관등은 통상 매각기일 당일 아침에 매각명령이 가철된 경매사건기록을 집행관에 인계하고 기일부 비고란에 영수인을 받는다.

집행관은 인계받은 사건기록에 매각명령이 붙어 있는지를 확인하여야 하고, 매각사건목록을 작성하고 매각물건명세서와 현황조사보고서 및 평가서의 사본을 사건단위로 분책하여 경매법정 기타 장소에 비치 또는 게시하여야 한다.

또 집행관은 경매법정에 입찰표, 매수신청보증봉투, 입찰봉투, 공동입찰신고서, 공동입찰자목록 및 입찰표 견본을 비치하고, 입찰시의 주의사항도 게시하여야 한다. (재민2004-3, 12조 ~ 15조)

부동산등에 대한 경매절차 처리지침(재민 2004-3)

개정 2019. 11. 15. [재판예규 제1728호, 시행 2019. 11. 15.]

제2장 매각의 준비

제5조 (미등기건물의 조사)

① 미등기건물의 조사명령을 받은 집행관은 채무자 또는 제3자가 보관하는 관계 자료를 열람ㆍ복사하거나 제시하게 할 수 있다.

② 집행관은 건물의 지번ㆍ구조ㆍ면적을 실측하기 위하여 필요한 때에는 감정인, 그 밖에 필요한 사람으로부터 조력을 받을 수 있다.

③ 제1항과 제2항의 조사를 위하여 필요한 비용은 집행비용으로 하며, 집행관이 조사를 마친 때에는 그 비용 내역을 바로 법원에 신고하여야 한다.

제6조 (배당요구의 종기 결정 등)

① 배당요구의 종기는 특별한 사정이 없는 한 배당요구종기결정일부터 2월 이상 3월 이하의 범위 안에서 정하여야 한다. 다만, 자동차나 건설기계의 경우에는 1월 이상 2월 이하의 범위 안에서 정할 수 있다.

② 배당요구의 종기는 인터넷 법원경매공고란(www.courtauction.go.kr ; 이하 같다) 또는 법원게시판에 게시하는 방법으로 공고한다.

③ 법 제84조 제2항 후단에 규정된 전세권자 및 채권자에 대한 고지는 기록에 표시된 주소에 등기우편으로 발송하는 방법으로 한다.

④ 「민사집행법」 제84조제4항에 따라 최고하여야 할 조세, 그 밖의 공과금을 주관하는 공공기관은 다음 각 호와 같다.

1. 소유자의 주소지를 관할하는 세무서

2. 부동산 소재지의 시(자치구가 없는 경우), 자치구, 군, 읍, 면

3. 관세청｛공장저당법상 저당권자의 신청에 의한 담보권 실행을 위한 경매사건인 경우, 그 밖의 사건에 있어서 채무자(담보권 실행을 위한 경매에 있어서는 소유자)가 회사인 경우｝

4. 소유자의 주소지를 관할하는 국민건강보험공단

⑤ 배당요구의 종기가 정하여진 때에는 법령에 정하여진 경우(예 : 법 제87조 제3항)나 특별한 사정이 있는 경우(예 : 채무자에 대하여 경매개시결정이 송달되지 아니하는 경우, 감정평가나 현황조사가 예상보다 늦어지는 경우 등)가 아니면 배당요구의 종기를 새로 정하거나 정하여진 종기를 연기하여서는 아니 된다. 이 경우 배당요구의 종기를 연기하는 때에는 배당요구의 종기를 최초의 배당요구종기결정일부터 6월 이후로 연기하여서는 아니 된다.

⑥ 배당요구의 종기를 새로 정하거나 정하여진 종기를 연기한 경우에는 제1항 내지 제3항의 규정을 준용한다. 다만, 이미 배당요구 또는 채권신고를 한 사람에 대하여는 새로 정하여지거나 연기된 배당요구의 종기를 고지할 필요가 없다.

제7조 (매각기일 또는 입찰기간등의 공고)

① 매각기일 또는 입찰기간등의 공고는 제6조 제2항의 방법으로 한다. 이 경우 법원사무관등은 이와 별도로 매각기일공고문을 집행과 사무실에 비치된 컴퓨터 단말기를 통해 열람할 수 있도록 한다.

② 첫 매각기일 또는 입찰기간등을 공고하는 때에는 제1항의 공고와는 별도로 공고사항의 요지를 신문에 게재하여야 하며, 그 게재방식과 게재절차는 다음의 기준을 따라야 한다.

가. 기일입찰의 신문공고 내용은 [전산양식 A3356]에 따라, 기간입찰의 신문공고 내용은 [ 전산양식 A3390]에 따라 알아보기 쉽게 작성하여야 한다.

나. 매각기일 또는 입찰기간등의 공고문은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 상가, 대지, 전ㆍ답, 임야 등 용도별로 구분하여 작성하고, 감정평가액과 최저매각가격을 함께 표시하여야 하며, 아파트ㆍ상가 등의 경우에는 면적란에 등기부상의 면적과 함께 모델명(평형 등)을 표시할 수 있다.

다. 매각기일 또는 입찰기간등의 공고문에는 그 매각기일에 진행할 사건 중 첫 매각기일 또는 입찰기간등으로 진행되는 사건만을 신문으로 공고하며, 속행사건에 대하여는 인터넷 법원경매공고란에 게시되어 있다는 사실을 밝혀야 한다.

라. 신문공고비용은 공고비용 총액을 각 부동산이 차지하는 공고지면의 비율에 따라 나누어 각 사건의 경매예납금 중에서 지출하여야 한다.

③ 법원사무관등은 제1항과 제2항에 규정된 절차와는 별도로 공고사항의 요지를 매각기일 또는 입찰기간 개시일의 2주 전까지 인터넷 법원경매공고란에 게시하여야 한다.

제8조 (매각물건명세서의 작성ㆍ비치 등)

① 매각물건명세서는 매 매각기일 또는 입찰기간 개시일 1주 전까지 작성하여 그 원본을 경매기록에 가철하여야 하고, 이 경우 다른 문서의 내용을 인용하는 방법(예컨대, 현황조사보고서 기재와 같음)으로 작성하여서는 아니된다.

② 인수 여부가 불분명한 임차권에 관한 주장이 제기된 경우에는 매각물건명세서의 임대차 기재란에 그 임차권의 내용을 적고 비고란에 ○○○가 주장하는 임차권은 존부(또는 대항력 유무)가 불분명함이라고 적는다.

③ 매각물건명세서에는 최저매각가격과 함께 매각목적물의 감정평가액을 표시하여야 한다.

④ 매각물건명세서ㆍ현황조사보고서 및 감정평가서의 사본은 일괄 편철하여 매각기일 또는 입찰기간 개시일 1주 전까지 사건별ㆍ기일별로 구분한 후 집행과 사무실 등에 비치하여 매수희망자가 손쉽게 열람할 수 있게 하여야 한다. 다만, 현황조사보고서에 첨부한 주민등록 등ㆍ초본은 비치하지 아니한다.

⑤ 법원은 전자적으로 작성되거나 제출된 매각물건명세서ㆍ현황조사보고서 및 감정평가서의 기재내용을 전자통신매체로 열람하게 하거나 그 출력물을 비치함으로써 그 사본의 비치에 갈음할 수 있다.

제9조 (매각물건명세서의 정정ㆍ변경 등)

① 매각물건명세서의 사본을 비치한 이후에 그 기재 내용을 정정ㆍ변경하는 경우에 판사(사법보좌관)는 정정ㆍ변경된 부분에 날인하고 비고란에 "200○.○.○. 정정ㆍ변경"이라고 적는다. 권리관계의 변동이 발생하여 매각물건명세서를 재작성하는 때에는 기존의 매각물건명세서에 "200○.○.○. 변경전", 재작성된 매각물건명세서에 "200○.○.○. 변경 후"라고 적는다. 다만, 전자화된 매각물건명세서의 경우에는 새로 작성하는 매각물건명세서의 비고란에 정정ㆍ변경된 내용을 기재하고 "200○.○.○. 정정ㆍ변경"이라고 적고 날인은 사법전자서명으로 한다.

② 매각물건명세서의 정정ㆍ변경이 그 사본을 비치한 이후에 이루어진 경우에 정정ㆍ변경된 내용이 매수신청에 영향을 미칠 수 있는 사항(예컨대, 대항력 있는 임차인의 추가)이면 매각기일 또는 입찰기간등을 변경하여야 한다.

③ 매각물건명세서의 정정ㆍ변경이 매각물건명세서의 사본을 비치하기 전에 이루어져 당초 통지ㆍ공고된 매각기일에 매각을 실시하는 경우에 다음 각호와 같이 처리한다.

1. 기일입찰에서는 집행관이 매각기일에 매각을 실시하기 전에 그 정정ㆍ변경된 내용을 고지한다.

2. 기간입찰에서는 법원사무관등이 집행과 및 집행관 사무실 게시판에 그 정정ㆍ변경된 내용을 게시한다.

제10조 (사건목록 등의 작성)

① 법원사무관등은 매각기일이 지정된 때에는 매각할 사건의 사건번호를 적은 사건목록을 3부 작성하여, 1부는 제7조 제1항의 규정에 따른 공고시에 법원게시판에 게시하고(게시판에 게시하는 사건목록에는 공고일자를 적어야 한다), 1부는 담임법관(사법보좌관)에게, 나머지 1부는 집행관에게 보내야 한다.

② 법원사무관등은 기간입찰의 공고후 즉시 입찰기간 개시일 전까지 법원보관금 취급점(이하 "취급점"이라고 한다)에 매각물건의 표시 및 매각조건등에 관한 사항을 전송하여야 한다.

제11조 (경매사건기록의 인계)

① 매각기일이 지정되면 법원사무관등은 경매사건기록을 검토하여 매각기일을 여는 데 지장이 없는 사건기록은 매각기일 전날 일괄하여 집행관에게 인계하고 매각기일부(전산양식 A3355)의 기록인수란에 영수인을 받아야 한다. 다만, 기간입찰의 경우 법원사무관등은 입찰기간 개시일 이전에 매각명령의 사본을 집행관에게 송부하고 매각명령 영수증(전산양식 A3343)에 영수인을 받아 기록에 편철한다.

② 법원사무관등은 매각기일이 지정된 사건 중 제1항의 규정에 따라 집행관에게 인계된 사건기록 외의 사건기록은 즉시 담임법관(사법보좌관)에게 인계하고 그 사유를 보고한 뒤 담임법관(사법보좌관)의 지시에 따라 처리하여야 한다.

③ 전자기록사건에 있어서는 매각기일이 지정된 사건기록에 대하여 집행관은 매각기일 전날부터 5일간 열람할 수 있으며, 이 열람으로 경매사건기록의 집행관 인계에 갈음한다. 이 기간 이외에는 집행관은 일반 열람신청의 방법에 의하여 경매사건기록을 열람할 수 있다.

제12조 (매각명령의 확인)

집행관은 법원으로부터 인계받은 기록에 매각명령이 붙어 있는지를 확인한다. 기일입찰의 경우 기록에 매각명령이 붙어 있지 아니한 때에는 법원에 매각절차를 진행할지 여부를 확인하여야 한다.

제13조 (기일입찰에서의 매각사건목록과 매각물건명세서 비치)

① 집행관은 매각기일에 [전산양식 A3357]에 따라 매각사건목록을 작성하여 매각물건명세서ㆍ현황조사보고서 및 평가서의 사본과 함께 경매법정, 그 밖에 매각을 실시하는 장소(이하 "경매법정등"이라고 한다)에 비치 또는 게시하여야 한다.

② 제1항의 규정에 따라 비치하는 매각물건명세서ㆍ현황조사보고서 및 평가서의 사본은 사건 단위로 분책하여야 한다. 다만, 매각물건명세서ㆍ현황조사보고서 및 감정평가서의 기재내용을 전자통신매체로 열람하게 함으로써 그 사본의 비치에 갈음하는 경우에는 사건 단위로 열람할 수 있도록 한다.

제14조 (입찰표등의 비치)

① 기일입찰의 경우 집행과 사무실과 경매법정등에는 기일입찰표( 전산양식 A3360), 매수신청보증봉투( 전산양식 A3361), 기일입찰봉투( 전산양식 A3362, A3363), 공동입찰신고서( 전산양식 A3364), 공동입찰자목록( 전산양식 A3365)을 비치하여야 한다.

② 기간입찰의 경우 집행과 및 집행관 사무실에 기간입찰표( 전산양식 A3392), 기간입찰봉투( 전산양식 A3393, A3394), 법원보관금취급규칙의 별지 제7-1호 서식(입금증명서), 공동입찰신고서( 전산양식 A3364), 공동입찰자목록( 전산양식 A3365)을 비치하여야 한다.

③ 기간입찰의 경우 집행과 및 집행관 사무실에 주의사항( 전산양식 A3400)과 필요사항을 적은 기간입찰표 견본을 비치하여야 한다.

제15조 (기일입찰에서의 기일입찰표 견본과 주의사항 게시)

기일입찰을 실시함에 있어서는 경매법정등의 후면에 제31조 제2호 내지 제13호의 주의사항을 게시하고, 기일입찰표 기재 장소에 필요사항을 적은 기일입찰표 견본을 비치하여야 한다.

나) 경매장소의 질서유지

  ① 질서유지를 위한 집행관의 권한

  집행관은 ㉮ 다른 사람의 매수신청을 방해한 사람, ㉯ 부당, 하게 다른 사람과 담합하거나 그 밖에 매각의 적정한 실시를 방해한 사람, ㉰ 위 두 항의 행위를 교사한 사람, ㉱ 민사집행절차에서의 매각에 관하여 형법 136조, 137조, 140조, 140조의2, 142조, 315조 및 323조 내지 327조에 규정된 죄로 유죄판결을 받고 그 판결확정일부터 2년이 지나지 않은 사람에 대하여 매각장소에 들어오지 못하도록 하거나 매각장소에서 내보내거나 매수의 신청을 하지 못하도록 할 수 있다 (108조)

형법 제136조(공무집행방해)

① 직무를 집행하는 공무원에 대하여 폭행 또는 협박한 자는 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 1995.12.29>

② 공무원에 대하여 그 직무상의 행위를 강요 또는 조지하거나 그 직을 사퇴하게 할 목적으로 폭행 또는 협박한 자도 전항의 형과 같다.

제137조(위계에 의한 공무집행방해)연혁판례문헌

위계로써 공무원의 직무집행을 방해한 자는 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 1995.12.29>

형법 제140조(공무상비밀표시무효)

① 공무원이 그 직무에 관하여 실시한 봉인 또는 압류 기타 강제처분의 표시를 손상 또는 은닉하거나 기타 방법으로 그 효용을 해한 자는 5년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 1995.12.29>

② 공무원이 그 직무에 관하여 봉함 기타 비밀장치한 문서 또는 도화를 개봉한 자도 제1항의 형과 같다. <개정 1995.12.29>

③ 공무원이 그 직무에 관하여 봉함 기타 비밀장치한 문서, 도화 또는 전자기록등 특수매체기록을 기술적 수단을 이용하여 그 내용을 알아낸 자도 제1항의 형과 같다. <신설 1995.12.29>

형법 제140조의2(부동산강제집행효용침해)

강제집행으로 명도 또는 인도된 부동산에 침입하거나 기타 방법으로 강제집행의 효용을 해한 자는 5년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처한다.

[본조신설 1995.12.29]

형법 제142조(공무상 보관물의 무효)

공무소로부터 보관명령을 받거나 공무소의 명령으로 타인이 관리하는 자기의 물건을 손상 또는 은닉하거나 기타 방법으로 그 효용을 해한 자는 5년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 1995.12.29>

형법 제315조(경매, 입찰의 방해)

위계 또는 위력 기타 방법으로 경매 또는 입찰의 공정을 해한 자는 2년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 1995.12.29>

형법 제323조(권리행사방해)

타인의 점유 또는 권리의 목적이 된 자기의 물건 또는 전자기록등 특수매체기록을 취거, 은닉 또는 손괴하여 타인의 권리행사를 방해한 자는 5년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 1995.12.29>

형법 제325조(점유강취, 준점유강취)

① 폭행 또는 협박으로 타인의 점유에 속하는 자기의 물건을 강취한 자는 7년 이하의 징역 또는 10년 이하의 자격정지에 처한다.

② 타인의 점유에 속하는 자기의 물건을 취거함에 당하여 그 탈환을 항거하거나 체포를 면탈하거나 죄적을 인멸할 목적으로 폭행 또는 협박을 가한 때에도 전항의 형과 같다.

③ 전 2항의 미수범은 처벌한다.

형법 제326조(중권리행사방해)

제324조 또는 제325조의 죄를 범하여 사람의 생명에 대한 위험을 발생하게 한 자는 10년 이하의 징역에 처한다. <개정 1995.12.29>

형법 제327조(강제집행면탈)

강제집행을 면할 목적으로 재산을 은닉, 손괴, 허위양도 또는 허위의 채무를 부담하여 채권자를 해한 자는 3년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 1995.12.29>

제108조(매각장소의 질서유지)

집행관은 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당한다고 인정되는 사람에 대하여 매각장소에 들어오지 못하도록 하거나 매각장소에서 내보내거나 매수의 신청을 하지 못하도록 할 수 있다.

1. 다른 사람의 매수신청을 방해한 사람

2. 부당하게 다른 사람과 담합하거나 그 밖에 매각의 적정한 실시를 방해한 사람

3. 제1호 또는 제2호의 행위를 교사(교사)한 사람

4. 민사집행절차에서의 매각에 관하여 형법 제136조ㆍ제137조ㆍ제140조ㆍ제140조의2ㆍ제142조ㆍ제315조 및 제323조 내지 제327조에 규정된 죄로 유죄판결을 받고 그 판결확정일부터 2년이 지나지 아니한 사람

최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 위의 어느 하나에 해당되는 때에는 매각불허가결정을 하게 된다. (123조 2항, 121조 4호)

제123조(매각의 불허)

① 법원은 이의신청이 정당하다고 인정한 때에는 매각을 허가하지 아니한다.

② 제121조에 규정한 사유가 있는 때에는 직권으로 매각을 허가하지 아니한다. 다만, 같은 조 제2호 또는 제3호의 경우에는 능력 또는 자격의 흠이 제거되지 아니한 때에 한한다.

제121조(매각허가에 대한 이의신청사유)

매각허가에 관한 이의는 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 이유가 있어야 신청할 수 있다.

1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때

2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때

3. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때

4. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 제108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때

5. 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때

6. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때

7. 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때

위 확정판결 사실은 확정일부터 15일 이내에 판결등본을 첨부하여 법원행정처장에게 보고하여야 하고, 법원행정처장은 위 사항을 전국적 각 지방법원 (지원)에 통지하고 각 지방법원은 목록에 기재하여 비치하고 그 부분을 집행법원 및 집행관에게 송부한다. (재민 92-3 2조)

매각장소의 질서유지에 관한 예규(재민92-3)

개정 2005. 12. 28. [재판예규 제1041호, 시행 2006. 1. 1.]

제2조 (판결확정사실의 보고 및 통지)

① 피고인에 대하여, 민사집행절차에서의 매각에 관하여 형법 제136조, 제137조, 제140조, 제140조의2, 제142조, 제315조 및 제323조 내지 제327조에 규정된 죄로 유죄의 판결이 선고되어 확정된 때에는, 당해 판결을 선고한 법원(제1심 판결이 항소되지 아니하고 확정된 때에는 그 제1심 법원, 항소심에서 항소기각 또는 파기자판으로 확정된 때에는 그 항소심 법원)의 법원장 또는 지원장은 그 확정일로부터 15일 이내에, 그 피고인의 주소, 성명, 주민등록번호, 직업, 범죄사실의 요지와 적용법조, 판결선고연월일 및 판결확정연월일을 판결등본을 첨부하여 법원행정처장(참조 재판사무국장)에게 보고하여야 한다.

② 법원행정처장은 제1항에 의하여 보고받은 내용 및 제1항 기재의 죄에 관하여 대법원에서 상고기각으로 확정된 경우에 있어서의 같은 항 기재의 각 사항을 전국의 각 지방법원(지방법원 지원을 포함한다. 이하 같다)에 통지한다.

② 신분확인과 집행법원의 원조

집행관은 매각기일이 열리는 장소의 질서유지를 위하여 필요하다고 인정하는 때에는 그 장소에 출입하는 사람의 신분을 확인할 수 있다. (규칙57조 1항, 재민 92-3 5조) 또한 매각장소의 질서유지를 위하여 필요한 때에는 법원의 원조를 요청할 수 있다. (규칙 57조 2항)

규칙 제57조(매각장소의 질서유지)

① 집행관은 매각기일이 열리는 장소의 질서유지를 위하여 필요하다고 인정하는 때에는 그 장소에 출입하는 사람의 신분을 확인할 수 있다.

② 집행관은 법 제108조의 규정에 따른 조치를 하기 위하여 필요한 때에는 법원의 원조를 요청할 수 있다.

매각장소의 질서유지에 관한 예규(재민92-3)

개정 2005. 12. 28. [재판예규 제1041호, 시행 2006. 1. 1.]

제5조 (매각장소에 있어서의 질서교란행위의 감시 등)

① 집행관은 매각장소에서 매각절차를 진행함에 있어서 경매에 참여한 자 가운데 위력으로 타인의 매수신청을 방해하거나 기타의 방법으로 매각장소의 질서를 어지럽히는 자가 있는지의 여부를 예의 감시하여야 한다.

② 집행관은 제4조 제2항의 조치를 위하여 필요하다고 인정하는 때에는 언제든지 매각장소에 입장하려는 자, 입장하여 있는 자 또는 매수신청을 하려는 자에게 주민등록증 기타 신분증명서의 제시를 요구할 수 있다. 이 경우, 신분증명서의 제시를 요구받은 자가 이에 불응하는 때에는 그 자의 매각장소에의 입장의 금지, 매각장소에서의 퇴장, 매수신청의 금지를 명할 수 있다.

다) 매각기일의 개시

매각절차는 담임 집행관이 주재한다. 매각기일에는 집행관 2인 이상의 경매법정에 참여하여야 한다. (다만 집행관이 1인인 사무소는 그러하지 아니하다. 대법원 행정예규 제913호 부동산에 대한 경매절차에서 기일 및 기간입찰 기일에 집행관의 개찰업무 처리지침 1호 참조) 집행관은 매각기일에 매각절차를 개시하기 전에 매각실시방법의 개요, 특별매각조건, 일괄매각 등과 주의사항을 고지하여야 하며, 입찰의 개시를 알리는 종을 울린 다음 입찰표의 제출을 제고하고 입찰마감시각과 개찰시각을 고지함으로써 입찰을 시작한다.

(2) 매수의 신청

  가) 매수신청의 최고

집행관은 출석한 매수희망자 전원이 알 수 있는 방법으로 매수신청의 최고를 하여야 한다. 입찰의 경우는 "입찰표제출의 최고"가 매수신청의 최고가 된다. 매수신청은 절차법적으로는 매각허가를 구하는 신청이고 실체법적으로는 매매게약의 청약의 성질을 가지며, 조건이나 기한을 붙일 수 없다.

나) 매수신청인의 자격

매수신청인은 권리능력과 행위능력이 필요하다. (121조 2호) 행위무능력자는 법정대리인에 의해서만 매수신청을 할 수 있고 (대결1967.7.12.  67마507), 법인은 대표자가 그 자격을 증명하는 상업등기사항증명서 또는 벙인등기사항증명서를 첨부하여 매수신청을 하여야 한다. (규칙62조 3항) 비법인사단이나 재단은 대표자나 관리인이 있으면 매수신청을 할 수 있고, 이때 정관 등 규약, 대표자나 관링니증명서면, 사원총회결의서 (민법276조 1항), 대표자나 관리인의 주민등록등본 등을 제출하여야 한다.

법원은 법령에 으하여 그 취득이 제한되는 부동산에 관하여는 매수신청인을 소정의 자격자로 제한하는결정을 할 수 있다. (규칙60조) 법원이 이러한 결정을 하면, 법원사무관등은 매수신고를 할 수 있는 자의 자격제한을 매각기일의 공고 중에 명시하여야 한다. (규칙56조 2호)

규칙 제60조(매수신청의 제한)

법원은 법령의 규정에 따라 취득이 제한되는 부동산에 관하여는 매수신청을 할 수 있는 사람을 정하여진 자격을 갖춘 사람으로 제한하는 결정을 할 수 있다.

규칙 제56조(매각기일의 공고내용 등)

법원은 매각기일(기간입찰의 방법으로 진행하는 경우에는 입찰기간의 개시일)의 2주 전까지 법 제106조에 규정된 사항과 다음 각호의 사항을 공고하여야 한다.

1. 법 제98조의 규정에 따라 일괄매각결정을 한 때에는 그 취지

2. 제60조의 규정에 따라 매수신청인의 자격을 제한한 때에는 그 제한의 내용

3. 법 제113조의 규정에 따른 매수신청의 보증금액과 보증제공방법

경매목적물을 취득하는 데에 관청의 증명이나 허가를 필요로 하는 경우 (예컨대, 농지의 경우 농지취득증명, 어업권의 경우 어업권의 이전의 인가) 그 증명이나 허가는 매각허가결정시까지 보완하면 되므로 매수신청시에 그 증명이나 허가가 있음을 증명할 필요는 없는 것이나 (재민97-1), 법원이 제한하는 결정을 한 경우에는 집행관은 매각을 실시함에 있어서 소정의 자격이 있는 자 이외의 자가 매수의 신고를 하게 하여서는 아니 된다.

농지에 대한 매각절차에 있어서의 유의사항(재민 97-1)

개정 2019. 9. 25. [재판예규 제1725호, 시행 2019. 9. 25.]

1.  목 적

이 예규는 농지에 대한 매각절차에서 매각목적물의 현황에 대한 정확한 파악과 적정한 매각가격의 형성을 통한 농지매각절차의 합리화를 도모하기 위하여, 농지에 대한 집행관의 현황조사 및 감정인의 감정평가시에 유의할 사항과 최고가매수신고인 등의 농지취득자격증명 발급신청을 위한 증명서 교부 등을 규정함을 목적으로 한다.

2.  집행관의 현황조사시 유의사항

(1) 집행관은 등기부상의 지목이 전, 답, 과수원에 해당하는 매각목적물에 대한 현황조사시에는 그 현황 및 이용 상황을 객관적으로 조사하여 이를 정확히 기재한 현황조사보고서에 현장 사진 및 도면을 첨부하여 집행법원에 제출하여야 한다.

(2) 다만 등기부상의 지목은 전, 답, 과수원에 해당하지만 그 현황지목이 농지법 제2조 소정의 농지에 해당하는지 여부에 대하여 의문이 있는 경우에는 이를 즉시 집행법원에 보고하여야 한다.

3.  집행법원의 유의사항

(1) 집행법원은 집행관으로부터 위 2.항기재의 보고를 받은 경우에, 사실조회서〔 전산양식 A3336〕에 의하여 농지 소재지 관할 시장, 군수, 자치구 구청장에 대하여 매각목적물인 토지의 현황이 농지법 제2조 소정의 농지인지 여부, 토지현황이 농지가 아닌 경우에는 농지전용허가가 이루어졌는지 여부, 농지전용허가가 이루어진 경우에는 그 허가 연월일, 허가조항, 전용목적 및 허가신청자의 주소와 성명, 농지전용허가를 얻지않고 토지현황이 변경된 경우에는 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있는지 여부 등에 관하여 사실조회를 함과 동시에 감정인에 대하여는 사실조회를 하였다는 취지와 감정평가서의 작성을 유보할 것을 통지하여야 한다.

(2) 집행법원은 시장, 군수, 자치구 구청장으로부터 매각목적물에 대한 사실조회회보서가 도착한 경우에는 그 사본을 매각물건명세서의 사본에 첨부하여 함께 비치한다.

4.  감정인의 유의사항

(1) 감정인은 농지법 제2조 소정의 농지에 대한 감정평가서를 집행법원에 제출함에 있어 그것이 도시지역안의 주거·상업·공업 지역 내의 농지 및 도시ㆍ군계획시설의 예정지로 결정된 농지에 해당하는지 여부를 판단하는데 필요한 토지이용계획확인서를 첨부하여 제출하여야 한다.

(2) 감정인은 집행법원으로부터 감정서 작성 유보 통지를 받은 경우에는 매각목적물의 현황에 대한 집행법원의 별도 통지가 있을 때까지 매각목적물에 대한 감정평가업무 및 감정평가서의 작성을 중단하여야 한다.

5.  최고가매수신고인 등에 대한 증명서 교부

집행관은 매각기일 종결 후 최고가매수신고인 또는 차순위매수신고인이 농지취득자격증명의 발급을 신청하기 위하여 최고가매수신고인 또는 차순위매수신고인이라는 사실을 증명하여 줄 것을 신청하는 경우에는 최고가(차순위)매수신고인증명〔 전산양식 A3369〕을 교부하여 주어야 한다.

채무자, 매각절차에 관여한 집행관, 매각부동산을 평가한 감정인 (감정평가법인의 경우는 그 법인과 소속감정평가사) 등은 매수신청이 금지되고 (규칙59조), 그 외에 집행법원의 법관과 법원직원, 재경매엣 전매수인도 매수신청을 할 수 없다. 집행관법 15조 2항의 집행관 및 감정인과 그 친족의 매수금지는 유체동산경매에 한정된다.

규칙 제59조(채무자 등의 매수신청금지)

다음 각호의 사람은 매수신청을 할 수 없다.

1. 채무자

2. 매각절차에 관여한 집행관

3. 매각 부동산을 평가한 감정인(감정평가법인이 감정인인 때에는 그 감정평가법인 또는 소속 감정평가사)

집행관법 제15조(경매물건 등의 매수 금지)

① 집행관이나 그 친족은 그 집행관 또는 다른 집행관이 경매하거나 매각(매각)하는 물건을 매수(매수)하지 못한다.

② 「민사집행법」 제200조에 따른 감정인이나 그 친족의 경우에도 제1항과 같다.

[전문개정 2010.3.31]

민집 제200조(값비싼 물건의 평가)

매각할 물건 가운데 값이 비싼 물건이 있는 때에는 집행관은 적당한 감정인에게 이를 평가하게 하여야 한다.

다) 대리인에 의한 매수신청

매수신청은 대리인에 의해서도 할 수 있다. (규칙62조 2항 3호, 공인중개사의 매수신청대리인등록 등에 관한 규칙 2조) 매수신청은 재판상의 행위가 아니므로 대리인은 변호사가 아니어도 무방하며 법원의 허가를 받을 필요도 없다. 다만, 대리권을 증명하는 문서 (위임장 및 인감증명, 등록사항별 증명서, 중개업자의 경우 위임장, 인감증명 및 매수신청대리인등록증 사본 등)를 집행관에게 제출하여야 한다. (규칙62조 4항, 71조, 72조 4항, 공인중개사의 매수신청대리인등록 등에 관한 규칙 14조)

규칙 제62조(기일입찰의 방법)

① 기일입찰에서 입찰은 매각기일에 입찰표를 집행관에게 제출하는 방법으로 한다.

② 입찰표에는 다음 각호의 사항을 적어야 한다. 이 경우 입찰가격은 일정한 금액으로 표시하여야 하며, 다른 입찰가격에 대한 비례로 표시하지 못한다.

1. 사건번호와 부동산의 표시

2. 입찰자의 이름과 주소

3. 대리인을 통하여 입찰을 하는 때에는 대리인의 이름과 주소

4. 입찰가격

③ 법인인 입찰자는 대표자의 자격을 증명하는 문서를 집행관에게 제출하여야 한다.

④ 입찰자의 대리인은 대리권을 증명하는 문서를 집행관에게 제출하여야 한다.

⑤ 공동으로 입찰하는 때에는 입찰표에 각자의 지분을 분명하게 표시하여야 한다.

⑥ 입찰은 취소ㆍ변경 또는 교환할 수 없다.

공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙

개정 2017. 5. 25. [규칙 제2740호, 시행 2017. 5. 25.]

제2조 (매수신청대리권의 범위)

법원에 매수신청대리인으로 등록된 개업공인중개사가 매수신청대리의 위임을 받은 경우 다음 각 호의 행위를 할 수 있다.

1. 「민사집행법」제113조의 규정에 따른 매수신청 보증의 제공

2. 입찰표의 작성 및 제출

3. 「민사집행법」제114조의 규정에 따른 차순위매수신고

4. 「민사집행법」제115조제3항, 제142조제6항의 규정에 따라 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 신청하는 행위

5. 「민사집행법」제140조의 규정에 따른 공유자의 우선매수신고

6. 구「임대주택법」(법률 제13499호로 전면 개정되기 전의 것)제22조의 규정에 따른 임차인의 임대주택 우선매수신고

7. 공유자 또는 임대주택 임차인의 우선매수신고에 따라 차순위매수신고인으로 보게 되는 경우 그 차순위매수신고인의 지위를 포기하는 행위

제71조(등재신청에 대한 재판)

① 제70조의 신청에 정당한 이유가 있는 때에는 법원은 채무자를 채무불이행자명부에 올리는 결정을 하여야 한다.

② 등재신청에 정당한 이유가 없거나 쉽게 강제집행할 수 있다고 인정할 만한 명백한 사유가 있는 때에는 법원은 결정으로 이를 기각하여야 한다.

③ 제1항 및 제2항의 재판에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다. 이 경우 민사소송법 제447조의 규정은 준용하지 아니한다.

제72조(명부의 비치)

① 채무불이행자명부는 등재결정을 한 법원에 비치한다.

② 법원은 채무불이행자명부의 부본을 채무자의 주소지(채무자가 법인인 경우에는 주된 사무소가 있는 곳) 시(구가 설치되지 아니한 시를 말한다. 이하 같다)ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장(도농복합형태의 시의 경우 동지역은 시ㆍ구의 장, 읍ㆍ면지역은 읍ㆍ면의 장으로 한다. 이하 같다)에게 보내야 한다.

③ 법원은 채무불이행자명부의 부본을 대법원규칙이 정하는 바에 따라 일정한 금융기관의 장이나 금융기관 관련단체의 장에게 보내어 채무자에 대한 신용정보로 활용하게 할 수 있다.

④ 채무불이행자명부나 그 부본은 누구든지 보거나 복사할 것을 신청할 수 있다.

⑤ 채무불이행자명부는 인쇄물 등으로 공표되어서는 아니된다.

공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙

개정 2017. 5. 25. [규칙 제2740호, 시행 2017. 5. 25.]

제14조 (대리행위의 방식)

① 개업공인중개사는 제2조 각 호에 규정된 대리행위를 하는 경우 각 대리행위마다 대리권을 증명하는 문서(본인의 인감증명서가 첨부된 위임장과 대리인등록증 사본 등)를 제출하여야 한다. 다만 같은 날 같은 장소에서 제2조 각 호에 규정된 대리행위를 동시에 하는 경우에는 하나의 서면으로 갈음할 수 있다.

② 법인인 공인중개사의 경우에는 제1항에 규정된 문서 이외에 대표자의 자격을 증명하는 문서를 제출하여야 한다.

③ 개업공인중개사는 제2조의 규정에 따른 대리행위를 함에 있어서 매각장소 또는 집행법원에 직접 출석하여야 한다.

대리입찰을 하면서 입찰표에 위임장을 첨부하지 아니한 경우에는 무효로 처리한다. 임의대리의 경우 위임장이 첨부되어 있으나, 첨부된 위임장이 사문서로서 인감증명서가 붙어 있지 아니하거나, 위임장과 인감증명서의 인영이 틀린 경우에는 입찰에서 제외한다. (재민2004-3 별지 1~4)

입찰자는 동일물건에 대하여 다른 입찰자의 대리인이 될 수 없고, 동일인이 2인 이상의 다른 입찰자의 대리인이 될 수 없다. (다만 동일인이 공동입찰자의 대리인이 되는 경우는 제외)

매각허가결정이 확정된 후에는 대리권흠결을 이유로 매각허가의 효과를 번복할 수 없다.

［별지 1］

기간입찰봉투에 흠이 있는 경우 처리기준

번호	흠결사항	처리기준	비고
1	기간입찰봉투(이하, “입찰봉투”라고 한다)가 입찰기간 개시 전 제출된 경우	①직접제출 : 접수하지 않는다.	입찰기간 개시 후에 제출하도록 한다.
1	기간입찰봉투(이하, “입찰봉투”라고 한다)가 입찰기간 개시 전 제출된 경우	②우편제출 : 입찰기간 개시일까지 보관하다가 개시일에 접수한다.	입찰봉투 및 기간입찰접수부(이하 “접수부”라고 한다)에 그 취지를 부기한다.
2	입찰봉투가 입찰기간 종료 후 제출된 경우	①직접제출 : 접수하지 않는다.	지체 이유를 불문한다.
2	입찰봉투가 입찰기간 종료 후 제출된 경우	②우편제출 : 접수는 하되, 개찰에 포함시키지 않는다.	지체 이유를 불문한다. 입찰봉투 및 접수부에 그 취지를 부기한다.
3	입찰봉투가 봉인되지 아니한 경우	①직접제출 : 봉인하여 제출하도록 한다.
3	입찰봉투가 봉인되지 아니한 경우	②우편제출 : 접수는 하되, 개찰에 포함시키지 않는다. 다만, 날인만 누락된 경우에는 개찰에 포함시킨다.	입찰봉투 및 접수부에 그 취지를 부기한다.
4	비치된 입찰봉투 이외의 봉투가 사용된 경우	①직접 제출 : 접수하지 않는 다.	비치된 입찰봉투를 사용하여 제출하도록 한다.
4	비치된 입찰봉투 이외의 봉투가 사용된 경우	②우편제출 : 개찰에 포함시킨 다.
5	입찰봉투에 매각기일의 기재가 없는 경우	①직접제출 : 접수하지 않는다.	매각기일을 기재하여 제출하도록 한다.
5	입찰봉투에 매각기일의 기재가 없는 경우	②우편제출 : 접수는 하되, 개찰에 포함시키지 않는다.	입찰봉투를 개봉하여 매각기일을 확인하여 입찰봉투에 매각기일을 기재하고, 접수부에 그 취지를 부기한다.
6	입찰봉투가 등기우편 이외의 방법으로 송부된 경우	접수는 하되, 개찰에는 포함시키지 않는다.	입찰봉투 및 접수부에 그 취지를 부기한다.
7	입찰표가 입찰봉투에 넣어지지 않고 우송된 경우	접수는 하되, 개찰에는 포함시키지 않는다.	접수부에 그 취지를 부기한다.
8	입찰봉투가 집행관 이외의 사람을 수취인으로 하여 우송된 경우	접수하고, 그 중 입찰봉투가 봉인된 채로 집행관에게 회부된 경우에 한하여 개찰에 포함시킨다.
9	입찰봉투가 법원에 접수되어 집행관 등에게 회부된 경우	①법원에 접수된 일시가 입 찰기간 내인 경우 개찰에 포함시킨다.	입찰봉투 및 접수부에 그 취지를 부기한다.
9	입찰봉투가 법원에 접수되어 집행관 등에게 회부된 경우	②법원에 접수된 일시가 입 찰기간을 지난 경우 접수 는 하되, 개찰에는 포함시 키지 않는다.	입찰봉투 및 접수부에 그 취지를 부기한다.
10	집행관 등 또는 법원직원이 입찰봉투를 착오로 개찰기일 전 개봉한 경우	즉시 다시 봉한 후 개찰에 포함시킨다.	입찰봉투 및 접수부에 그 취지를 부기한다.
11	집행관 등이나 법원 이외의 자에게 직접 제출된 경우	접수는 하되, 개찰에는 포함시키지 않는다.	입찰봉투 및 접수부에 그 취지를 부기한다.
12	접수인과 기간입찰접수부 등재 없이 입찰함에 투입된 경우	개찰에 포함시키지 않는다.

［별지 2］

첨부서류 등에 흠이 있는 경우의 처리기준

번호	흠결사항	처리기준	비고
1	입금증명서 또는 보증서, 법인등기사항증명서, 가족관계증명서, 공동입찰자목록이 같은 입찰봉투에 함께 봉함되지 않고 별도로 제출된 경우	①직접제출 : 접수하지 않는다.	입찰봉투에 넣어 제출하도록 한다.
1		②우편제출 : 접수는 하 되, 개찰에는 포함시 키지 않는다.	클립 등으로 입찰봉투에 편철하고, 입찰봉투와 접수부에 그 취지를 부기한다.
2	입금증명서 또는 보증서, 법인등기사항증명서, 가족관계증명서, 공동입찰자목록이 누락된 경우	개찰에 포함시키지 않는다.
3	주민등록표등․초본이 누락되거나 발행일이 입찰기간 만료일 전 6월을 초과하는 경우	개찰에 포함시킨다.
4	대표자나 관리인의 자격 또는 대리인의 권한을 증명하는 서면으로서 관공서에서 작성하는 증명서, 대리위임장 및 인감증명서가 누락되거나 발행일이 입찰기간 만료일 전 6월을 초과하는 경우	개찰에 포함시키지 않는다. 다만, 변호사ㆍ법무사가 임의대리인으로 입찰하는 경우 인감증명서가 붙어 있지 않더라도 개찰에 포함시킨다.

※ 설립 중인 회사인 경우에는 발기인, 대표자, 준비행위 등의 소명자료를, 법인 아닌 사단이나 재단의 경우에는 정관 기타의 규약, 대표자 또는 관리인임을 증명하는 서면 등의 소명자료를 제출하여야 한다.

［별지 3］

기일입찰표의 유·무효 처리기준

번호	흠결사항	처리기준
1	입찰기일을 적지 아니하거나 잘못 적은 경우	입찰봉투의 기재에 의하여 그 매각기일의 것임을 특정할 수 있으면 개찰에 포함시킨다.
2	사건번호를 적지 아니한 경우	입찰봉투, 매수신청보증봉투, 위임장 등 첨부서류의 기재에 의하여 사건번호를 특정할 수 있으면 개찰에 포함시킨다.
3	매각물건이 여러 개인데, 물건번호를 적지 아니한 경우	개찰에서 제외한다. 다만, 물건의 지번ㆍ건물의 호수 등을 적거나 입찰봉투에 기재가 있어 매수신청 목적물을 특정할 수 있으면 개찰에 포함시킨다.
4	입찰자 본인 또는 대리인의 이름을 적지 아니한 경우	개찰에서 제외한다. 다만, 고무인ㆍ인장 등이 선명하여 용이하게 판독할 수 있거나, 대리인의 이름만 기재되어 있으나 위임장ㆍ인감증명서에 본인의 기재가 있는 경우에는 개찰에 포함시킨다.
5	입찰자 본인과 대리인의 주소ㆍ이름이 함께 적혀 있지만(이름 아래 날인이 있는 경우 포함) 위임장이 붙어 있지 아니한 경우	개찰에서 제외한다.
6	입찰자 본인의 주소ㆍ이름이 적혀 있고 위임장이 붙어 있지만, 대리인의 주소ㆍ이름이 적혀 있지 않은 경우	개찰에서 제외한다.
7	위임장이 붙어 있고 대리인의 주소ㆍ이름이 적혀 있으나 입찰자 본인의 주소ㆍ이름이 적혀 있지 아니한 경우	개찰에서 제외한다.
8	한 사건에서 동일인이 입찰자 본인인 동시에 다른 사람의 대리인이거나, 동일인이 2인 이상의 대리인을 겸하는 경우	쌍방의 입찰을 개찰에서 제외한다.
9	입찰자 본인 또는 대리인의 주소나 이름이 위임장 기재와 다른 경우	이름이 다른 경우에는 개찰에서 제외한다. 다만, 이름이 같고 주소만 다른 경우에는 개찰에 포함시킨다.
10	입찰자가 법인인 경우 대표자의 이름을 적지 아니한 경우(날인만 있는 경우도 포함)	개찰에서 제외한다. 다만, 법인등기사항증명서로 그 자리에서 자격을 확인할 수 있거나, 고무인ㆍ인장 등이 선명하며 용이하게 판독할 수 있는 경우에는 개찰에 포함시킨다.
11	입찰자 본인 또는 대리인의 이름 다음에 날인이 없는 경우	개찰에 포함시킨다.
12	입찰가격의 기재를 정정한 경우	정정인 날인 여부를 불문하고, 개찰에서 제외한다.
13	입찰가격의 기재가 불명확한 경우(예, 5와 8, 7과 9, 0과 6 등)	개찰에서 제외한다.
14	보증금액의 기재가 없거나 그 기재된 보증금액이 매수신청보증과 다른 경우	매수신청보증봉투 또는 보증서에 의해 정하여진 매수신청보증 이상의 보증제공이 확인되는 경우에는 개찰에 포함시킨다.
15	보증금액을 정정하고 정정인이 없는 경우
16	하나의 물건에 대하여 같은 사람이 여러 장의 입찰표 또는 입찰봉투를 제출한 경우	입찰표 모두를 개찰에서 제외한다.
17	보증의 제공방법에 관한 기재가 없거나 기간입찰표를 작성ㆍ제출한 경우	개찰에 포함시킨다.
18	위임장은 붙어 있으나 위임장이 사문서로서 인감증명서가 붙어 있지 아니한 경우, 위임장과 인감증명서의 인영이 다른 경우	개찰에서 제외한다. 다만, 변호사ㆍ법무사가 임의대리인으로 입찰하는 경우 인감증명서가 붙어 있지 않더라도 개찰에 포함시킨다.

［별지 4］

기간입찰표의 유·무효 처리기준

번호	흠결사항	처리기준
1	매각기일을 적지 아니하거나 잘못 적은 경우	입찰봉투의 기재에 의하여 그 매각기일의 것임을 특정할 수 있으면 개찰에 포함시킨다.
2	사건번호를 적지 아니한 경우	입찰봉투, 보증서, 입금증명서 등 첨부서류의 기재에 의하여 사건번호를 특정할 수 있으면 개찰에 포함시킨다.
3	매각물건이 여러 개인데, 물건번호를 적지 아니한 경우	개찰에서 제외한다. 다만, 물건의 지번ㆍ건물의 호수 등을 적거나 보증서, 입금증명서 등 첨부서류의 기재에 의하여 특정할 수 있는 경우에는 개찰에 포함시킨다.
4	입찰자 본인 또는 대리인의 이름을 적지 아니한 경우	개찰에서 제외한다. 다만, 고무인ㆍ인장 등이 선명하여 용이하게 판독할 수 있거나, 대리인의 이름만 기재되어 있으나 위임장ㆍ인감증명서에 본인의 기재가 있는 경우에는 개찰에 포함시킨다.
5	입찰자 본인과 대리인의 주소ㆍ이름이 함께 적혀 있지만(이름 아래 날인이 있는 경우 포함) 위임장이 붙어 있지 아니한 경우	개찰에서 제외한다.
6	입찰자 본인의 주소ㆍ이름이 적혀 있고 위임장이 붙어 있지만, 대리인의 주소ㆍ이름이 적혀 있지 않은 경우	개찰에서 제외한다.
7	위임장이 붙어 있고 대리인의 주소ㆍ이름이 적혀 있으나 입찰자 본인의 주소ㆍ이름이 적혀 있지 아니한 경우	개찰에서 제외한다.
8	한 사건에서 동일인이 입찰자 본인인 동시에 다른 사람의 대리인이거나, 동일인이 2인 이상의 대리인을 겸하는 경우	쌍방의 입찰을 개찰에서 제외한다.
9	입찰자 본인 또는 대리인의 주소나 이름이 위임장 기재와 다른 경우	이름이 다른 경우에는 개찰에서 제외한다. 이름이 같고 주소만 다른 경우에는 개찰에 포함시킨다.
10	입찰자가 법인인 경우 대표자의 이름을 적지 아니한 경우(날인만 있는 경우도 포함)	개찰에서 제외한다. 다만, 법인등기사항증명서로 그 자리에서 자격을 확인할 수 있거나, 고무인ㆍ인장 등이 선명하며 용이하게 판독할 수 있는 경우에는 개찰에 포함시킨다.
11	입찰자 본인 또는 대리인의 이름 다음에 날인이 없는 경우	개찰에 포함시킨다.
12	입찰가격의 기재를 정정한 경우	정정인 날인 여부를 불문하고, 개찰에서 제외한다.
13	입찰가격의 기재가 불명확한 경우 (예, 5와 8, 7과 9, 0과 6 등)	개찰에서 제외한다.
14	보증금액의 기재가 없거나 그 기재된 보증금액이 매수신청보증과 다른 경우	보증서 또는 입금증명서에 의해 정하여진 매수신청보증 이상의 보증제공이 확인되는 경우에는 개찰에 포함시킨다.
15	보증금액을 정정하고 정정인이 없는 경우	보증서 또는 입금증명서에 의해 정하여진 매수신청보증 이상의 보증제공이 확인되는 경우에는 개찰에 포함시킨다.
16	하나의 물건에 대하여 같은 사람이 여러 장의 입찰표 또는 입찰봉투를 제출한 경우	입찰표 모두를 개찰에서 제외한다.
17	보증의 제공방법에 관한 기재가 없거나 기일입찰표를 작성ㆍ제출한 경우	개찰에 포함시킨다.
18	위임장은 붙어 있으나 위임장이 사문서로서 인감증명서가 붙어 있지 아니한 경우, 위임장과 인감증명서의 인영이 다른 경우	개찰에서 제외한다. 다만, 변호사ㆍ법무사가 임의대리인으로 입찰하는 경우 인감증명서가 붙어 있지 않더라도 개찰에 포함시킨다.
19	매각물건이 여러 개인데 입찰표에는 물건번호를 특정하여 기재하였으나 보증서에는 물건번호 기재가 누락된 경우	집행법원이 정한 보증금액과 비교하여 당해 매각물건에 관하여 발행된 보증서라는 것이 명백한 경우 개찰에 포함시킨다.
20	입금증명서와 함께 붙어 있는 법원보관금 영수필통지서에 보관금종류가 기간입찰 매수신청보증금으로 기재되어 있지 않고 경매예납금 등으로 기재된 경우	개찰에 포함시키고, 집행관은 취급점에 법원보관금 종류 정정 통지서(전산양식 A1275)를 작성하여 즉시 통지하고 납입여부를 확인한다.

라) 공동입찰

공동입찰의 경우, 종전과 달리, "집행관의 사전허가" 나 "입찰자 상호간의 관계 기재"와 같은 제한이 없다. 공유 또는 합유를 목적으로 공동으로 입찰하는 때에는 입찰표에 각자의 지분으 분명하게 표시하여야 한다. (규칙 62조 5항)

공동입찰자가 각자의 지분표시를 하지 않은 경우에는 실무상 평등한 비율로 취득 (민법262조 2항)하는 것으로 취급하고 있다.

민법 제262조(물건의 공유)

① 물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에는 공유로 한다.

② 공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다.

공동입찰인은 일체로서 권리를 취득하고 의무를 부담하는 관계에 있으므로 그 중 일부에 매각불허가사유가 있으면 전체에 대하여 매가불허를 하여야 한다. (대결2001.7.16. 2001마1226) 공동입찰인 각자는 입찰보증금 및 매각대금에 대하여 불가분채무를 부담하므로 전액 지급되지 아니하면 전부에 대하여 재매각을 명한다.

대법원 2001. 7. 16.자 2001마1226 결정
[낙찰허가][공2001.10.15.(140),2150]

【판시사항】

부동산 입찰절차에서 수인이 각자 매수할 지분을 정하여 공동입찰한 경우, 공동입찰인에 대하여 일괄하여 낙찰허부를 결정하여야 하는지 여부 (적극)

【결정요지】

부동산 입찰절차에서 수인이 공동입찰한 경우 그 수인의 공동입찰인은 각자 매수할 지분을 정하여 입찰하였더라도 일체로서 그 권리를 취득하고 의무를 부담하는 관계에 있으므로, 그 공동입찰인에 대하여는 일괄하여 그 낙찰허부를 결정하여야 하고 공동입찰인 중의 일부에 낙찰불허가 사유가 있으면 전원에 대하여 낙찰을 불허하여야 한다.

【참조조문】

민사소송법 제635조, 민사소송규칙 제159조의5 제3항

【전 문】

【재항고인】 재항고인

【원심결정】 청주지법 200 1. 2. 12.자 2000라162 결정

【주문】

원심결정을 파기하고, 사건을 청주지방법원 본원 합의부로 환송한다.

【이유】

부동산 입찰절차에서 수인이 공동입찰한 경우 그 수인의 공동입찰인은 각자 매수할 지분을 정하여 입찰하였더라도 일체로서 그 권리를 취득하고 의무를 부담하는 관계에 있으므로, 그 공동입찰인에 대하여는 일괄하여 그 낙찰허부를 결정하여야 하고 공동입찰인 중의 일부에 낙찰불허가 사유가 있으면 전원에 대하여 낙찰을 불허하여야 할 것이다.

원심결정 이유에 의하면, 원심은 이 사건 입찰의 목적물인 재항고외 1 또는 재항고외 2 소유의 각 공유지분에 대하여 다른 공유자들인 재항고외 3, 재항고외 2 또는 재항고외 3, 재항고외 4, 재항고외 1이 각자 공유지분 비율에 의하여 매수할 지분의 범위와 그에 대한 매수신고가격을 정하여 각 우선매수신고를 하였음에도 경매법원이 우선매수신고인들 중 재항고외 2 또는 재항고외 4, 재항고외 1에 대하여는 각 낙찰을 불허하고 재항고외 3에 대하여만 낙찰을 허가하면서 그의 공유지분 비율에 따른 매수신고가격에 매수할 지분의 범위를 넘은 각 입찰대상 지분 전부에 대하여 이 사건 낙찰허가결정을 한 사실을 인정한 다음, 경매법원이 위와 같이 재항고외 3의 우선매수신고 지분의 범위를 넘어 입찰대상 지분 전부에 대하여 이 사건 낙찰허가결정을 하였더라도, 이는 경매법원 스스로가 결정으로써 경정할 수 있는 것이므로 적법한 항고이유가 되지 않는다고 판단하였다.

그러나 기록에 의하면 이 사건 입찰에서 공유자들인 재항고외 3 등이 우선매수신고를 하면서 각자 입찰대상 지분 전부를 매수하기로 한 것이 아니라 그들이 공동으로 입찰대상 지분을 매수하기로 하여 각자의 공유지분 비율에 따라 매수할 지분과 그 매수가격을 정하여 우선매수신고를 하고 그 보증도 각자 매수할 지분과 매수가격에 상당한 금액만을 제공하였음을 알 수 있으므로, 그 각 우선매수신고인들은 입찰 목적물을 공동입찰한 관계에 있어, 경매법원으로서는 위 각 우선매수신고인 전원에 대하여 일괄하여 낙찰허부를 결정하여야 하고 그중 재항고외 2 또는 재항고외 4, 재항고외 1에 대한 낙찰을 불허하면서 재항고외 3에 대하여만 낙찰을 허가할 수 없다 할 것이다. 그럼에도 불구하고, 원심이 공동입찰의 관계에 있는 우선매수신고인 중의 한사람인 재항고외 3에 대하여만 그의 매수신고지분에 관한 낙찰을 허가할 수 있음을 전제로 재항고인의 항고를 기각한 것은 공유자의 공동매수신고 내지 낙찰허부에 관한 법리를 오해하여 재판에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 취지의 재항고이유의 주장은 이유 있다.

그러므로 나머지 재항고이유에 관하여는 판단할 필요 없이 원심결정을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.

대법관 송진훈(재판장) 윤재식 이규홍(주심) 손지열

마) 매수신청의 방법

기일입찰에서의 매수신청은 매각기일에 입찰표를 집행관에게 제출하는 방법 (입찰)으로 한다. (규칙62조 1항) 물론 매수신청보증도 함께 제출하여야 한다.

입찰의 생명은 입찰표 개봉 전까지 응찰내용의 비밀을 유지하는 데 있으므로, 입찰장소에는 그에 필요한 설비를 갖추어야 하고 (규칙6조 1항), 같은 매각기일에 경매사건이 2건 이상이거나 매각부동산이 2개 이상인 경우에는 법원이 따로 정하지 아니한 이상 각 부동산에 대한 입찰을 동시에 실시한다. (규칙61조2항)

  입찰표에는 ① 사건번호와 부동산의 표시, ② 입찰자의 이름과 주소, ③ 대리인을 통하여 입찰하는 때에는 대리인의 이름과 주소, ④ 입찰가격을 적어야 한다. 입찰가격은 일정한 금액으로 표시하여야 하며, 다른 입찰가격에 대한 빌케로 표시하지 못한다. (규칙62조 2항)

일찰표는 물건마다 별도의 용지를 사용하고, 다만 일괄매각의 경우에는 예외이다. 한 사건에서 수 개의 입찰물건이 있고 그 물건들이 개별입찰에 부쳐진 경우에는 사건번호 외에 "물건번호"를 기재한다.

구체적 절차는 입찰보증금을 넣은 봉투 (흰색)와 입찰표를 함께 넣은 입찰봉투(흰색)를 주민등록증과 함께 집행관에게 제출하여 본인확인 등을 받은 후 입찰봉투상에 연결번호 및 간인을 다음 입찰함에 투입한다.

입찰표를 일단 제출하면 취소나 변경 또는 교환할 수 없다. (규칙62조 6항) 따라서 입찰표제출 후에는 입찰금액을 변경하는 것이 금지되고, 다시 입찰표를 제출하는 것도 허용되지 않는다 이에 위반하여 동일인이 2개의 입찰표를 제출한 경우에는 모두 무효로 보아야 한다. (대결1994.8.8. 94마1150)

대법원 1994. 8. 8.자 94마1150 결정
[낙찰불허가결정][공1994.10.1.(977),2495]

【판시사항】

일괄입찰결정이 없었던 입찰절차에서 1장의 입찰표에 여러 개의 부동산을 입찰가액의 총액만을 기재하여 제출하였다가 입찰기일 종결 후 집달관의 보완지시를 받고 부동산별로 입찰표를 다시 작성, 제출한 경우 입찰표의 효력

【결정요지】

여러 개의 부동산을 동시에 입찰하는 경매법원이 일괄입찰결정을 한 바 없었다면 그 부동산들은 개별입찰되는 것이므로, 개별입찰로 진행되는 입찰절차에서 입찰자가 1장의 입찰표에 여러 개의 부동산을 입찰가액의 총액만을 기재하여 제출하였다가 입찰기일이 종결된 후에 집달관의 보완지시를 받고 부동산별로 입찰표를 다시 작성, 제출하였다면 그 입찰표는 모두 무효이고, 이러한 결론은 입찰자가 위 입찰을 일괄입찰한 것으로 잘못 알았었다거나 입찰표를 다시 작성하여 제출하게 된 것이 집달관의 지시에 의한 것이고 다시 작성, 제출할 때까지 사이에 원래의 입찰표가 개봉되지 아니하였었다고 하여 달라질 수 없다.

【참조조문】

민사소송법 제664조 제2항, 민사소송규칙 제159조의6

【전 문】

【재항고인】 재항고인

【원심결정】 대전지방법원 1994.6.2. 고지 94라49 결정

【주 문】

재항고를 기각한다.

【이 유】

재항고이유를 판단한다.

여러개의 부동산을 동시에 입찰하는 경매법원이 일괄입찰결정을 한 바 없다면 그 부동산들은 개별입찰되는 것이고, 개별입찰에 참가하는 입찰자는 민사소송법 제664조 제2항의 규정에 따라 부동산별로 따로 입찰표를 작성하여 제출하여야 하는 것이며, 한편 입찰표는 일단 제출하면 취소, 변경 또는 교환할 수 없는 것이므로(민사소송규칙 제159조의 6 참조), 개별입찰로 진행되는 입찰절차에서 입찰자가 1장의 입찰표에 여러개의 부동산을 입찰가액의 총액만을 기재하여 제출하였다가 입찰기일이 종결된 후에 집달관의 보완지시를 받고 부동산별로 입찰표를 다시 작성, 제출하였다면, 그 입찰표는 모두 무효라고 할 것이고, 이러한 결론은 재항고인이 위 입찰을 일괄입찰한 것으로 잘못 알았었다거나, 입찰표를 다시 작성하여 제출하게 된 것이 집달관의 지시에 의한 것이고 다시 작성, 제출할 때까지 사이에 원래의 입찰표가 개봉되지 아니하였었다고 하여 달라질 수 없는 것이다.

같은 취지의 원심판단은 정당하고, 원심결정에 소론과 같은 법리오해가 있다고 볼 수 없으므로 논지는 이유가 없다.

그러므로 재항고를 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.

대법관 김석수(재판장) 이돈희 이임수(주심)

［별지 3］

기일입찰표의 유·무효 처리기준

번호	흠결사항	처리기준
1	입찰기일을 적지 아니하거나 잘못 적은 경우	입찰봉투의 기재에 의하여 그 매각기일의 것임을 특정할 수 있으면 개찰에 포함시킨다.
2	사건번호를 적지 아니한 경우	입찰봉투, 매수신청보증봉투, 위임장 등 첨부서류의 기재에 의하여 사건번호를 특정할 수 있으면 개찰에 포함시킨다.
3	매각물건이 여러 개인데, 물건번호를 적지 아니한 경우	개찰에서 제외한다. 다만, 물건의 지번ㆍ건물의 호수 등을 적거나 입찰봉투에 기재가 있어 매수신청 목적물을 특정할 수 있으면 개찰에 포함시킨다.
4	입찰자 본인 또는 대리인의 이름을 적지 아니한 경우	개찰에서 제외한다. 다만, 고무인ㆍ인장 등이 선명하여 용이하게 판독할 수 있거나, 대리인의 이름만 기재되어 있으나 위임장ㆍ인감증명서에 본인의 기재가 있는 경우에는 개찰에 포함시킨다.
5	입찰자 본인과 대리인의 주소ㆍ이름이 함께 적혀 있지만(이름 아래 날인이 있는 경우 포함) 위임장이 붙어 있지 아니한 경우	개찰에서 제외한다.
6	입찰자 본인의 주소ㆍ이름이 적혀 있고 위임장이 붙어 있지만, 대리인의 주소ㆍ이름이 적혀 있지 않은 경우	개찰에서 제외한다.
7	위임장이 붙어 있고 대리인의 주소ㆍ이름이 적혀 있으나 입찰자 본인의 주소ㆍ이름이 적혀 있지 아니한 경우	개찰에서 제외한다.
8	한 사건에서 동일인이 입찰자 본인인 동시에 다른 사람의 대리인이거나, 동일인이 2인 이상의 대리인을 겸하는 경우	쌍방의 입찰을 개찰에서 제외한다.
9	입찰자 본인 또는 대리인의 주소나 이름이 위임장 기재와 다른 경우	이름이 다른 경우에는 개찰에서 제외한다. 다만, 이름이 같고 주소만 다른 경우에는 개찰에 포함시킨다.
10	입찰자가 법인인 경우 대표자의 이름을 적지 아니한 경우(날인만 있는 경우도 포함)	개찰에서 제외한다. 다만, 법인등기사항증명서로 그 자리에서 자격을 확인할 수 있거나, 고무인ㆍ인장 등이 선명하며 용이하게 판독할 수 있는 경우에는 개찰에 포함시킨다.
11	입찰자 본인 또는 대리인의 이름 다음에 날인이 없는 경우	개찰에 포함시킨다.
12	입찰가격의 기재를 정정한 경우	정정인 날인 여부를 불문하고, 개찰에서 제외한다.
13	입찰가격의 기재가 불명확한 경우(예, 5와 8, 7과 9, 0과 6 등)	개찰에서 제외한다.
14	보증금액의 기재가 없거나 그 기재된 보증금액이 매수신청보증과 다른 경우	매수신청보증봉투 또는 보증서에 의해 정하여진 매수신청보증 이상의 보증제공이 확인되는 경우에는 개찰에 포함시킨다.
15	보증금액을 정정하고 정정인이 없는 경우
16	하나의 물건에 대하여 같은 사람이 여러 장의 입찰표 또는 입찰봉투를 제출한 경우	입찰표 모두를 개찰에서 제외한다.
17	보증의 제공방법에 관한 기재가 없거나 기간입찰표를 작성ㆍ제출한 경우	개찰에 포함시킨다.
18	위임장은 붙어 있으나 위임장이 사문서로서 인감증명서가 붙어 있지 아니한 경우, 위임장과 인감증명서의 인영이 다른 경우	개찰에서 제외한다. 다만, 변호사ㆍ법무사가 임의대리인으로 입찰하는 경우 인감증명서가 붙어 있지 않더라도 개찰에 포함시킨다.

(3) 매수신청의 보증

매수신청인은 대법원규칙이 정하는 바에 따라 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 집행관에게 제공하여야 한다. (113조)

제113조(매수신청의 보증)

매수신청인은 대법원규칙이 정하는 바에 따라 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 집행관에게 제공하여야 한다.

가) 매수신청보증금

매수신청보증금은 최저매각가격의 10분의 1로 한다. (규칙63조 1항)

민사집행법은, 종전과 달리, 정액제를 채택하였다. 매수보증금의 제출이 없거나 그 금액에 미달하는 경우에는 그 입찰은 무효이다.

다만, 법원이 상당하다고 인정하는 때에는 매수신청보증금을 달리 정할 수 있다. (규칙63조 2항) 종래 재매각의 경우에 특별매각조건으로 최저매각가격의 10분의 2를 보증으로 하였지만, 이제는 민사집행규칙 63조 2항에 따라 보증액을 인상하는 것이 가능하다.

제63조(기일입찰에서 매수신청의 보증금액)

① 기일입찰에서 매수신청의 보증금액은 최저매각가격의 10분의 1로 한다.

② 법원은 상당하다고 인정하는 때에는 보증금액을 제1항과 달리 정할 수 있다.

제64조(기일입찰에서 매수신청보증의 제공방법)

제63조의 매수신청보증은 다음 각호 가운데 어느 하나를 입찰표와 함께 집행관에게 제출하는 방법으로 제공하여야 한다. 다만, 법원은 상당하다고 인정하는 때에는 보증의 제공방법을 제한할 수 있다. <개정 2005.7.28>

1. 금전

2. 「은행법」의 규정에 따른 금융기관이 발행한 자기앞수표로서 지급제시기간이 끝나는 날까지 5일 이상의 기간이 남아 있는 것

3. 은행등이 매수신청을 하려는 사람을 위하여 일정액의 금전을 법원의 최고에 따라 지급한다는 취지의 기한의 정함이 없는 지급보증위탁계약이 매수신청을 하려는 사람과 은행등 사이에 맺어진 사실을 증명하는 문서

나) 매수신청보증의 제공방법

매수신청보증은 현금, 자기앞수표, 또는 지급보증위탁계약체결문서 (이하 "보증서"라 함) 중 어느 하나를 입찰표와 함께 집행관에게 제공하여야 한다. (규칙64조 본문) 그러나 법원은 필요하면 보증게공방법을 제한할 수 있다. (규칙64조 단서) 이들 방법을 병용해도 무방하다.

현금이 제공된 경우 그 금액이 매수보증금을 초과입찰하는 때에는 그 초과부분을 반환하고 입찰표에 붉은 고무인으로 찍은 후 영수자의 날인을 받는다.

은행 등의 자기앞수표는 지급제시기간이 5일 이상 남은 것에 한한다. 원격지결제로서 수수료가 드는 경우 최고가매수신고인으로서 매각불허가결정이 확정된 때에는 그 잔액만 반환하면 되고, 매수인으로서 대금납부시에는 잔대금에 수수료를 포함시켜 납부하여야 한다 (142조 4항 참조) 또한 예컨대, 매수보증금이 900만원인데 1,000만원짜리 자기앞수표 1매를 제출한 경우 이를 유효한 것으로 취금함이 상당하고, 그 초과부분은 반환하지 아니하되, 매수인으로서 대금납부시에는 그 잔액만 납부하면 된다 (142조 4항)

제142조(대금의 지급)

① 매각허가결정이 확정되면 법원은 대금의 지급기한을 정하고, 이를 매수인과 차순위매수신고인에게 통지하여야 한다.

② 매수인은 제1항의 대금지급기한까지 매각대금을 지급하여야 한다.

③ 매수신청의 보증으로 금전이 제공된 경우에 그 금전은 매각대금에 넣는다.

④ 매수신청의 보증으로 금전 외의 것이 제공된 경우로서 매수인이 매각대금중 보증액을 뺀 나머지 금액만을 낸 때에는, 법원은 보증을 현금화하여 그 비용을 뺀 금액을 보증액에 해당하는 매각대금 및 이에 대한 지연이자에 충당하고, 모자라는 금액이 있으면 다시 대금지급기한을 정하여 매수인으로 하여금 내게 한다.

⑤ 제4항의 지연이자에 대하여는 제138조제3항의 규정을 준용한다.

⑥ 차순위매수신고인은 매수인이 대금을 모두 지급한 때 매수의 책임을 벗게 되고 즉시 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구할 수 있다.

보증서를 제출한 경우 매수보증의 증명문서로서 보관하게된다. 이 경우 매수인으로서 대금납부시에는 대금 전액을 납부하여야 하나, 보증액을 제외한 나머지 금액만을 납부하면 법원은 은행에 그 보증액을 납부할 것을 최고하여 이를 납부받아 대금에 충당하여야 한다. (142조 4항, 규칙80조 5항)

규칙 제80조(보증으로 제공된 유가증권 등의 현금화)

① 법 제142조제4항의 규정에 따라 매수신청의 보증(법 제102조제2항의 규정에 따라 제공된 보증을 포함한다)을 현금화하는 경우와 법 제147조제1항제3호ㆍ제5호 또는 제79조의 규정에 따라 매수신청 또는 항고의 보증이 배당할 금액에 산입되는 경우 그 보증이 유가증권인 때에는, 법원은 집행관에게 현금화하게 하여 그 비용을 뺀 금액을 배당할 금액에 산입하여야 한다. 이 경우 현금화비용은 보증을 제공한 사람이 부담한다.

② 법 제147조제1항제4호의 규정에 따라 항고의 보증 가운데 항고인이 돌려줄 것을 요구하지 못하는 금액이 배당할 금액에 산입되는 경우 그 보증이 유가증권인 때에는, 법원은 집행관에게 현금화하게 하여 그 비용을 뺀 금액 가운데 항고인이 돌려 줄 것을 요구하지 못하는 금액을 배당할 금액에 산입하고, 나머지가 있을 경우 이를 항고인에게 돌려준다. 이 경우 현금화비용은 보증을 제공한 사람이 부담한다. 다만, 집행관이 그 유가증권을 현금화하기 전에 항고인이 법원에 돌려줄 것을 요구하지 못하는 금액에 상당하는 금전을 지급한 때에는 그 유가증권을 항고인에게 돌려주고, 항고인이 지급한 금전을 배당할 금액에 산입하여야 한다.

③ 제1항과 제2항 본문의 현금화에는 법 제210조 내지 법 제212조의 규정을 준용한다.

④ 집행관은 제1항과 제2항 본문의 현금화를 마친 후에는 바로 그 대금을 법원에 제출하여야 한다.

⑤ 제1항의 경우에 그 보증이 제54조제1항제3호 또는 제64조제3호(제72조제4항의 규정에 따라 준용되는 경우를 포함한다)의 문서인 때에는 법원이 은행등에 대하여 정하여진 금액의 납부를 최고하는 방법으로 현금화한다.

한국자산관리공사가 매수신고인이 되거나 채권회수를 위탁한 금융기관을 대리하여 매수신고인이 되고자 하는 경우에는 그 공사의 지급확약서를 담보로 제공할 수 있다. (자산관리공사법 45조)

  무잉여로 이니한 압류채권자가 충분한 보증을 제공한 경우에는 (102조 2항) 그 보증이 매수신청의 보증이 되므로 별도로 민사집행법 113조에서 정한 보증을 제공할 필요가 없다.

(4) 매각기일의 절차

가) 입찰의 개시와 마감

입찰기일의 시작은 입찰의 개시를 알리는 종을 울린 후 집행관이 입찰표의 제출을 최고하고, 입차마감시각과 개찰시각을 고지함으로써 시작한다. (규칙65조 1항 본문) 이 경우 입찰표의 제출을 최고한 후 1시간이 지나지 아니하면 입찰을 마감하지 못한다. (규칙65조 1항 단서, 재민2004-3 32조)

1 시간이 경과되기 전에 입찰을 마감한 때에는 매각허가에대한 이의사유 (121조 7호)가 된다.

고지된 입찰마감시각이 지나면 입찰의 마감을 알리는 종을 울린 후 집행관이 이를 선언함으로써 입찰을 마감한다. (재민2004-3, 32조)

규칙 제65조(입찰기일의 절차)

① 집행관이 입찰을 최고하는 때에는 입찰마감시각과 개찰시각을 고지하여야 한다. 다만, 입찰표의 제출을 최고한 후 1시간이 지나지 아니하면 입찰을 마감하지 못한다.

② 집행관은 입찰표를 개봉할 때에 입찰을 한 사람을 참여시켜야 한다. 입찰을 한 사람이 아무도 참여하지 아니하는 때에는 적당하다고 인정하는 사람을 참여시켜야 한다.

③ 집행관은 입찰표를 개봉할 때에 입찰목적물, 입찰자의 이름 및 입찰가격을 불러야 한다.

제121조(매각허가에 대한 이의신청사유)

매각허가에 관한 이의는 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 이유가 있어야 신청할 수 있다.

1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때

2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때

3. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때

4. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 제108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때

5. 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때

6. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때

7. 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때

부동산등에 대한 경매절차 처리지침(재민 2004-3)

개정 2019. 11. 15. [재판예규 제1728호, 시행 2019. 11. 15.]

제32조 (입찰의 시작 및 마감)

① 입찰은 입찰의 개시를 알리는 종을 울린 후 집행관이 입찰표의 제출을 최고하고 입찰마감시각과 개찰시각을 고지함으로써 시작한다.

② 입찰은 입찰의 마감을 알리는 종을 울린 후 집행관이 이를 선언함으로써 마감한다. 다만, 입찰표의 제출을 최고한 후 1시간이 지나지 아니하면 입찰을 마감하지 못한다.

나) 1기일 2회 입찰

기일입찰 또는 호가경매의 방법에 의한 매각기일에서 매각기일 마감시까지 허가할 매수신고가 없는 때에는 집행관은 즉시 매각기일의 마감을 취소하고 같은 방법으로 매수가격을 신고하도록 최고할 수 있다. (115조 4항)

민사집행법이 집행절차의 신속을 위하여 새로 마련한 제도로서, 매각기일에 유칠되는 부동산에 대하여 최저매각가각의 저감 없이 즉시 제2회의 입찰을 실시할 수 있다.

2회 이상을 할 수 없으므로 제2회에서도 매수신고가 없어 매각기일을 마감하는 때에는 매각기일의 마감을 다시 취소하지 못한다. (115조 5항) 이 경우에는 조서에 기재하여야 한다. (116조 1항 7호)

제115조(매각기일의 종결)

① 집행관은 최고가매수신고인의 성명과 그 가격을 부르고 차순위매수신고를 최고한 뒤, 적법한 차순위매수신고가 있으면 차순위매수신고인을 정하여 그 성명과 가격을 부른 다음 매각기일을 종결한다고 고지하여야 한다.

② 차순위매수신고를 한 사람이 둘 이상인 때에는 신고한 매수가격이 높은 사람을 차순위매수신고인으로 정한다. 신고한 매수가격이 같은 때에는 추첨으로 차순위매수신고인을 정한다.

③ 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 제외한 다른 매수신고인은 제1항의 고지에 따라 매수의 책임을 벗게 되고, 즉시 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 신청할 수 있다.

④ 기일입찰 또는 호가경매의 방법에 의한 매각기일에서 매각기일을 마감할 때까지 허가할 매수가격의 신고가 없는 때에는 집행관은 즉시 매각기일의 마감을 취소하고 같은 방법으로 매수가격을 신고하도록 최고할 수 있다.

⑤ 제4항의 최고에 대하여 매수가격의 신고가 없어 매각기일을 마감하는 때에는 매각기일의 마감을 다시 취소하지 못한다.

제116조(매각기일조서)

① 매각기일조서에는 다음 각호의 사항을 적어야 한다.

1. 부동산의 표시

2. 압류채권자의 표시

3. 매각물건명세서ㆍ현황조사보고서 및 평가서의 사본을 볼 수 있게 한 일

4. 특별한 매각조건이 있는 때에는 이를 고지한 일

5. 매수가격의 신고를 최고한 일

6. 모든 매수신고가격과 그 신고인의 성명ㆍ주소 또는 허가할 매수가격의 신고가 없는 일

7. 매각기일을 마감할 때까지 허가할 매수가격의 신고가 없어 매각기일의 마감을 취소하고 다시 매수가격의 신고를 최고한 일

8. 최종적으로 매각기일의 종결을 고지한 일시

9. 매수하기 위하여 보증을 제공한 일 또는 보증을 제공하지 아니하므로 그 매수를 허가하지 아니한 일

10. 최고가매수신고인과 차순위매수신고인의 성명과 그 가격을 부른 일

② 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인과 출석한 이해관계인은 조서에 서명날인하여야 한다. 그들이 서명날인할 수 없을 때에는 집행관이 그 사유를 적어야 한다.

③ 집행관이 매수신청의 보증을 돌려 준 때에는 영수증을 받아 조서에 붙여야 한다.

다) 개찰과 최고가매수신고인 등의 결정

개찰은 입찰마감시각으로부터 10분 안에 시작하여야 한다. (재민2004-3, 33조)

부동산등에 대한 경매절차 처리지침(재민 2004-3)

개정 2019. 11. 15. [재판예규 제1728호, 시행 2019. 11. 15.]

제33조 (개찰)

① 개찰은 입찰마감시각으로부터 10분 안에 시작하여야 한다.

② 개찰할 때에 입찰자가 한 사람도 출석하지 아니한 경우에는 법원사무관등 상당하다고 인정되는 사람을 참여하게 한다.

③ 개찰을 함에 있어서는 입찰자의 면전에서 먼저 기일입찰봉투만 개봉하여 기일입찰표에 의하여 사건번호(필요시에는 물건번호 포함), 입찰목적물, 입찰자의 이름 및 입찰가격을 부른다.

④ 집행관은 제출된 기일입찰표의 기재에 흠이 있는 경우에 별지 3 처리기준에 의하여 기일입찰표의 유ㆍ무효를 판단한다.

⑤ 현금ㆍ자기앞수표로 매수신청보증을 제공한 경우 매수신청보증봉투는 최고의 가격으로 입찰한 사람의 것만 개봉하여 정하여진 보증금액에 해당하는 여부를 확인한다. 매수신청보증이 정하여진 보증금액에 미달하는 경우에는 그 입찰자의 입찰을 무효로 하고, 차순위의 가격으로 입찰한 사람의 매수신청보증을 확인한다.

⑥ 보증서로 매수신청보증을 제공한 경우 보증서는 최고의 가격으로 입찰한 사람의 것만 정하여진 보증금액에 해당하는 여부를 확인한다. 보증서가 별지 5 무효사유에 해당하는 경우에는 그 입찰자의 입찰을 무효로 하고, 차순위 가격으로 입찰한 사람의 매수신청보증을 확인한다.

개찰시에는 공정성을 담보하기 위하여 입찰을 한 사람을 참여시켜야 하고, 입찰자가 아무도 참여하지 아니한 때에는 법원사무관등 상당하다고 인정하는 사람을 참여시켜야 한다. (규칙65조 2항)

집행관은 사건별로 입찰을 한 사람을 호명하여 앞으로 나오게 한 후, 그 면전에서 입찰봉투를 개봉한다. 다만 입찰을 한 사람이 참여하지 아니하는 때에는 적당하다고 인정되는 사람을 참여시키고, 그 면전에서 입찰봉투를 개봉한다. 개찰을 함에는 먼저 집행관이 직접 입찰봉투를 개봉한 후 입찰표에 의하여 사건번호, 입찰목적물, 입찰자의 이름, 입찰가격을 부른 다음, 최고의 가격으로 입찰한 사람의 매수신청보증봉투만을 개봉하여 확인한다. 만약 정해진 보증금액에 미달하는 때에는 그 입찰을 무효로 하고 차순위입찰자의 매수신청봉투를 개봉한다. (재민2004-33, 33조)

집행관은 개찰결과 최고의 가격으로 응찰하고 소정의 매수보증금을 제출한 자를 최고가매수신고인으로결정하고 그 성명과 가격을 불러야 한다. (115조 1항)

다음에 차순위매수를 최고한 뒤 적법한 차순위매수신고를 있으면 그 사람을 차순위매수신고인으로 정하여 그 성명과 가격을 부른 다음 매각기일을 종결한다고 고지하여야 한다. (115조 1항)

동액 입찰자가 2인 이상일 경우에는 그들만을 상대로 추가입찰을 실시하여야 하고, 추가입찰자는 전의 입찰가격에 못 미치는 가격으로는 입찰할 수 없다. (규칙 66조 1항) 추가입찰에서 입찰자 모두가 입찰에 응하지 아니하거나 (전의 입찰가격에 못 미치는 가격으로 입찰한 경우에는 입찰에 응하지 아니한 것으로 본다) 2인 이상이 다시 최고의 가격으로 입찰한 때에는 추첨으로 최고가매수신고인을 정한다. (규칙66조 2항) 이 추가입찰에는 매수보증은 제공할 필요가 없다.

규칙 제66조(최고가매수신고인 등의 결정)

① 최고가매수신고를 한 사람이 둘 이상인 때에는 집행관은 그 사람들에게 다시 입찰하게 하여 최고가매수신고인을 정한다. 이 경우 입찰자는 전의 입찰가격에 못미치는 가격으로는 입찰할 수 없다.

② 제1항의 규정에 따라 다시 입찰하는 경우에 입찰자 모두가 입찰에 응하지 아니하거나(전의 입찰가격에 못미치는 가격으로 입찰한 경우에는 입찰에 응하지 아니한 것으로 본다) 두 사람 이상이 다시 최고의 가격으로 입찰한 때에는 추첨으로 최고가매수신고인을 정한다.

③ 제2항 또는 법 제115조제2항 후문의 규정에 따라 추첨을 하는 경우 입찰자가 출석하지 아니하거나 추첨을 하지 아니하는 때에는 집행관은 법원사무관등 적당하다고 인정하는 사람으로 하여금 대신 추첨하게 할 수 있다.

최고가매수신고인이 있음에도 불구하고 집행관이 그의 이름을 부르고 매각의 종결을 고지하는 절차를 취함이 없이 추가입찰을 실시한 경우 이는 직권으로 매각을 불허할 사유에 해당한다.

(대결2000.3.28. 2000마724)

대법원 2000. 3. 28.자 2000마724 결정
[낙찰불허가][공2000.6.1.(107),1137]

【판시사항】

최고가매수신고인이 있음에도 불구하고 집행관이 그의 성명과 가격을 호창하고 경매의 종결을 고지하는 절차를 취함이 없이 추가입찰을 실시한 경우, 민사소송법 제635조 제2항 소정의 직권에 의한 경락불허가 사유에 해당하는지 여부 (적극)

【결정요지】

민사소송법 제627조의 규정에 의하면 집행관은 입찰기일에서 최고가매수신고인이 있으면 그의 성명과 가격을 호창하고 경매의 종결을 고지하여야 하는바, 입찰기일에 최고가매수신고인이 한 사람임에도 불구하고 집행관이 그의 성명과 가격을 호창하고 경매의 종결을 고지하는 절차를 취함이 없이 같은 법 제665조에서 정하는 추가입찰을 실시하였다면, 그 일련의 절차는 같은 법 제627조의 규정에 위반한 것이고, 비록 그 추가입찰에서 최고가매수신고인이 나왔다고 하더라도 이러한 경우는 같은 법 제633조 제7호에서 정하는 '제627조의 규정에 위반한 때'에 해당하므로 같은 법 제635조 제2항 본문의 규정에 의하여 직권으로 경락을 불허할 사유가 된다.

【참조조문】

민사소송법 제627조, 제633조 제7호, 제635조 제2항, 제665조 제2항

【전 문】

【재항고인】 재항고인

【원심결정】 인천지법 2000. 1. 6.자 99라2341 결정

【주문】

재항고를 기각한다.

【이유】

재항고 이유를 본다.

기록에 의하면, 인천지방법원 99타경14749 부동산임의경매사건의 제2회 입찰기일에서 재항고인은 입찰가액을 금 1,105,000,000원으로 신고하고, 신청외 신영금속 주식회사는 금 1,100,500,000원으로 신고하였는데, 집행관은 동 가격 입찰로 보고 추가입찰을 실시하여 다시 재항고인이 금 1,155,000,000원을, 신청외 회사가 금 1,128,700,000원을 각 입찰가액으로 신고하자, 집행관은 최고가입찰자로서 재항고인의 성명과 입찰가격을 호창하고 입찰절차의 종결을 고지하였으며, 이에 경매법원은 집행관이 적법하게 최고가입찰자의 성명과 가격을 호창하고 입찰절차를 종결하였다고 볼 수 없다는 이유로 재항고인의 이 사건 부동산에 대한 낙찰을 허가하지 아니하는 결정을 하고, 원심은 경매법원의 결정에 어떠한 위법이 없다며 낙찰불허가 결정에 대한 재항고인의 항고를 기각하였다.

민사소송법 제627조의 규정에 의하면 집행관은 입찰기일에서 최고가매수신고인이 있으면 그의 성명과 가격을 호창하고 경매의 종결을 고지하여야 하는바, 이 사건 제2회 입찰기일에서 최고가매수신고인이 한 사람임에도 불구하고 집행관이 그의 성명과 가격을 호창하고 경매의 종결을 고지하는 절차를 취함이 없이 같은 법 제665조에서 정하는 추가입찰을 실시하였다면 그 일련의 절차는 같은 법 제627조의 규정에 위반한 것이고, 비록 그 추가입찰에서 최고가매수신고인이 나왔다고 하더라도 이러한 경우는 같은 법 제633조 제7호에서 정하는 '제627조의 규정에 위반한 때'에 해당하므로 같은 법 제635조 제2항 본문의 규정에 의하여 직권으로 경락을 불허할 사유가 된다고 할 것이다.

위와 같은 법리에서 재항고인의 낙찰을 불허한 경매법원의 결정에 위법이 없다고 본 원심의 판단은 정당하고, 비록 재항고인이 항고이유서를 제출하였음에도 불구하고 원심이 항고이유를 제출하지 않았다고 판시하였음은 재항고 이유에서 지적하는 바와 같으나, 재항고인의 낙찰을 허가할 것이 아닌 이상 그와 같은 잘못은 판결 결과에 영향을 미치는 것이 아니어서 파기사유는 되지 아니하므로 결국 논지는 받아들일 수 없다.

그러므로 재항고를 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.

대법관 윤재식(재판장) 이돈희 이임수(주심) 송진훈

라) 입찰절차의 종결

집행관은 위와 같이 최고가매수신고인 등을 정한 다음 "이로써 0호 사건에 관한 입찰절차가 종결되었읍니다"라고 고지함으로써 기일입찰절차는 종결된다. 만약 매수신고가 없어 매각기일을 마감하거나 제2회 입찰에서도 매수신고가 없어 매각기일을 최종적으로 마감하는 때에는 사건은 입찰불능으로 처리하고 "0호 사건은 입찰자가 없으므로 입찰절차를 종결합니다"라고 고지함으로써 종결된다.

마) 매수보증의 반환

최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 제외한 다른 매수신고인은 매각기일종결의 고지에 따라 매수의 책임을 벗게되고 즉시 매수보증을 돌려줄 것을 신청할 수 있다. (115조 3항) 이 경우 집행관은 영수증을 받아 조서에 붙여야 한다. (116조 3항)

바) 매수보증 등의 인계

집행관은 입찰절차의 종결 후 매수보증금은 대리인자격으로 즉시 세입세출외현금출납 공무원에게 납부하고 매수인정보를 전산에 입력 및 전송하여야 하며 (재민2004-3, 49조), 매각기일부터 3일 안 (재민 91-5 ; 1일 안)에 매각기일조서를 경매기록과 함께 법원사무관등에게 인도하여야 한다. (117조)

제117조(조서와 금전의 인도)

집행관은 매각기일조서와 매수신청의 보증으로 받아 돌려주지 아니한 것을 매각기일부터 3일 이내에 법원사무관등에게 인도하여야 한다.

부동산등에 대한 경매절차 처리지침(재민 2004-3)

개정 2019. 11. 15. [재판예규 제1728호, 시행 2019. 11. 15.]

제1장 총 칙

제1조 (목적)

이 예규는 부동산에 대한 강제경매절차와 담보권실행을 위한 경매절차를 정함을 목적으로 한다.

제2조 (용어의 정의)

이 예규에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

1. "보증서"라 함은 민사집행규칙 제64조 제3호, 제70조 제2호의 규정에 따라 은행 등과 지급보증위탁계약을 체결한 문서(경매보증보험증권)를 말한다.

2. "입금증명서"라 함은 법원보관금취급규칙 제9조 제9항에 따라 법원보관금취급규칙의 별지 제3호 서식(법원보관금영수필통지서)이 첨부된 법원보관금취급규칙의 별지 제7-1호 서식을 말한다.

3. "입찰기간등"이라 함은 기간입찰에서의 입찰기간과 매각기일을 말한다.

4. "집행관등"이라 함은 집행관 또는 그 사무원을 말한다.

5. "법원사무관등"이라 함은 법원서기관ㆍ법원사무관ㆍ법원주사 또는 법원주사보를 말한다.

6. "보증금"이라 함은 지급보증위탁계약에 따라 은행 등이 지급하기로 표시한 금액(보험금액)을 말한다.

제3조 (부동산의 매각방법)

① 부동산은 기일입찰 또는 기간입찰의 방법으로 매각하는 것을 원칙으로 한다.

② 부동산의 호가경매에 관하여 필요한 사항 중 민사집행법과 민사집행규칙에 정하여지지 아니한 사항은 따로 대법원예규로 정한다.

제4조 (선박등에 대한 경매절차에서의 준용)

선박ㆍ항공기ㆍ자동차ㆍ건설기계 및 소형선박에 대한 강제집행절차와 담보권실행을 위한 경매절차에는 그 성질에 어긋나지 아니하는 범위 안에서 제2장 내지 제6장의 규정을 준용한다.

제2장 매각의 준비

제5조 (미등기건물의 조사)

① 미등기건물의 조사명령을 받은 집행관은 채무자 또는 제3자가 보관하는 관계 자료를 열람ㆍ복사하거나 제시하게 할 수 있다.

② 집행관은 건물의 지번ㆍ구조ㆍ면적을 실측하기 위하여 필요한 때에는 감정인, 그 밖에 필요한 사람으로부터 조력을 받을 수 있다.

③ 제1항과 제2항의 조사를 위하여 필요한 비용은 집행비용으로 하며, 집행관이 조사를 마친 때에는 그 비용 내역을 바로 법원에 신고하여야 한다.

제6조 (배당요구의 종기 결정 등)

① 배당요구의 종기는 특별한 사정이 없는 한 배당요구종기결정일부터 2월 이상 3월 이하의 범위 안에서 정하여야 한다. 다만, 자동차나 건설기계의 경우에는 1월 이상 2월 이하의 범위 안에서 정할 수 있다.

② 배당요구의 종기는 인터넷 법원경매공고란(www.courtauction.go.kr ; 이하 같다) 또는 법원게시판에 게시하는 방법으로 공고한다.

③ 법 제84조 제2항 후단에 규정된 전세권자 및 채권자에 대한 고지는 기록에 표시된 주소에 등기우편으로 발송하는 방법으로 한다.

④ 「민사집행법」 제84조제4항에 따라 최고하여야 할 조세, 그 밖의 공과금을 주관하는 공공기관은 다음 각 호와 같다.

1. 소유자의 주소지를 관할하는 세무서

2. 부동산 소재지의 시(자치구가 없는 경우), 자치구, 군, 읍, 면

3. 관세청｛공장저당법상 저당권자의 신청에 의한 담보권 실행을 위한 경매사건인 경우, 그 밖의 사건에 있어서 채무자(담보권 실행을 위한 경매에 있어서는 소유자)가 회사인 경우｝

4. 소유자의 주소지를 관할하는 국민건강보험공단

⑤ 배당요구의 종기가 정하여진 때에는 법령에 정하여진 경우(예 : 법 제87조 제3항)나 특별한 사정이 있는 경우(예 : 채무자에 대하여 경매개시결정이 송달되지 아니하는 경우, 감정평가나 현황조사가 예상보다 늦어지는 경우 등)가 아니면 배당요구의 종기를 새로 정하거나 정하여진 종기를 연기하여서는 아니 된다. 이 경우 배당요구의 종기를 연기하는 때에는 배당요구의 종기를 최초의 배당요구종기결정일부터 6월 이후로 연기하여서는 아니 된다.

⑥ 배당요구의 종기를 새로 정하거나 정하여진 종기를 연기한 경우에는 제1항 내지 제3항의 규정을 준용한다. 다만, 이미 배당요구 또는 채권신고를 한 사람에 대하여는 새로 정하여지거나 연기된 배당요구의 종기를 고지할 필요가 없다.

제7조 (매각기일 또는 입찰기간등의 공고)

① 매각기일 또는 입찰기간등의 공고는 제6조 제2항의 방법으로 한다. 이 경우 법원사무관등은 이와 별도로 매각기일공고문을 집행과 사무실에 비치된 컴퓨터 단말기를 통해 열람할 수 있도록 한다.

② 첫 매각기일 또는 입찰기간등을 공고하는 때에는 제1항의 공고와는 별도로 공고사항의 요지를 신문에 게재하여야 하며, 그 게재방식과 게재절차는 다음의 기준을 따라야 한다.

가. 기일입찰의 신문공고 내용은 [전산양식 A3356]에 따라, 기간입찰의 신문공고 내용은 [ 전산양식 A3390]에 따라 알아보기 쉽게 작성하여야 한다.

나. 매각기일 또는 입찰기간등의 공고문은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 상가, 대지, 전ㆍ답, 임야 등 용도별로 구분하여 작성하고, 감정평가액과 최저매각가격을 함께 표시하여야 하며, 아파트ㆍ상가 등의 경우에는 면적란에 등기부상의 면적과 함께 모델명(평형 등)을 표시할 수 있다.

다. 매각기일 또는 입찰기간등의 공고문에는 그 매각기일에 진행할 사건 중 첫 매각기일 또는 입찰기간등으로 진행되는 사건만을 신문으로 공고하며, 속행사건에 대하여는 인터넷 법원경매공고란에 게시되어 있다는 사실을 밝혀야 한다.

라. 신문공고비용은 공고비용 총액을 각 부동산이 차지하는 공고지면의 비율에 따라 나누어 각 사건의 경매예납금 중에서 지출하여야 한다.

③ 법원사무관등은 제1항과 제2항에 규정된 절차와는 별도로 공고사항의 요지를 매각기일 또는 입찰기간 개시일의 2주 전까지 인터넷 법원경매공고란에 게시하여야 한다.

제8조 (매각물건명세서의 작성ㆍ비치 등)

① 매각물건명세서는 매 매각기일 또는 입찰기간 개시일 1주 전까지 작성하여 그 원본을 경매기록에 가철하여야 하고, 이 경우 다른 문서의 내용을 인용하는 방법(예컨대, 현황조사보고서 기재와 같음)으로 작성하여서는 아니된다.

② 인수 여부가 불분명한 임차권에 관한 주장이 제기된 경우에는 매각물건명세서의 임대차 기재란에 그 임차권의 내용을 적고 비고란에 ○○○가 주장하는 임차권은 존부(또는 대항력 유무)가 불분명함이라고 적는다.

③ 매각물건명세서에는 최저매각가격과 함께 매각목적물의 감정평가액을 표시하여야 한다.

④ 매각물건명세서ㆍ현황조사보고서 및 감정평가서의 사본은 일괄 편철하여 매각기일 또는 입찰기간 개시일 1주 전까지 사건별ㆍ기일별로 구분한 후 집행과 사무실 등에 비치하여 매수희망자가 손쉽게 열람할 수 있게 하여야 한다. 다만, 현황조사보고서에 첨부한 주민등록 등ㆍ초본은 비치하지 아니한다.

⑤ 법원은 전자적으로 작성되거나 제출된 매각물건명세서ㆍ현황조사보고서 및 감정평가서의 기재내용을 전자통신매체로 열람하게 하거나 그 출력물을 비치함으로써 그 사본의 비치에 갈음할 수 있다.

제9조 (매각물건명세서의 정정ㆍ변경 등)

① 매각물건명세서의 사본을 비치한 이후에 그 기재 내용을 정정ㆍ변경하는 경우에 판사(사법보좌관)는 정정ㆍ변경된 부분에 날인하고 비고란에 "200○.○.○. 정정ㆍ변경"이라고 적는다. 권리관계의 변동이 발생하여 매각물건명세서를 재작성하는 때에는 기존의 매각물건명세서에 "200○.○.○. 변경전", 재작성된 매각물건명세서에 "200○.○.○. 변경 후"라고 적는다. 다만, 전자화된 매각물건명세서의 경우에는 새로 작성하는 매각물건명세서의 비고란에 정정ㆍ변경된 내용을 기재하고 "200○.○.○. 정정ㆍ변경"이라고 적고 날인은 사법전자서명으로 한다.

② 매각물건명세서의 정정ㆍ변경이 그 사본을 비치한 이후에 이루어진 경우에 정정ㆍ변경된 내용이 매수신청에 영향을 미칠 수 있는 사항(예컨대, 대항력 있는 임차인의 추가)이면 매각기일 또는 입찰기간등을 변경하여야 한다.

③ 매각물건명세서의 정정ㆍ변경이 매각물건명세서의 사본을 비치하기 전에 이루어져 당초 통지ㆍ공고된 매각기일에 매각을 실시하는 경우에 다음 각호와 같이 처리한다.

1. 기일입찰에서는 집행관이 매각기일에 매각을 실시하기 전에 그 정정ㆍ변경된 내용을 고지한다.

2. 기간입찰에서는 법원사무관등이 집행과 및 집행관 사무실 게시판에 그 정정ㆍ변경된 내용을 게시한다.

제10조 (사건목록 등의 작성)

① 법원사무관등은 매각기일이 지정된 때에는 매각할 사건의 사건번호를 적은 사건목록을 3부 작성하여, 1부는 제7조 제1항의 규정에 따른 공고시에 법원게시판에 게시하고(게시판에 게시하는 사건목록에는 공고일자를 적어야 한다), 1부는 담임법관(사법보좌관)에게, 나머지 1부는 집행관에게 보내야 한다.

② 법원사무관등은 기간입찰의 공고후 즉시 입찰기간 개시일 전까지 법원보관금 취급점(이하 "취급점"이라고 한다)에 매각물건의 표시 및 매각조건등에 관한 사항을 전송하여야 한다.

제11조 (경매사건기록의 인계)

① 매각기일이 지정되면 법원사무관등은 경매사건기록을 검토하여 매각기일을 여는 데 지장이 없는 사건기록은 매각기일 전날 일괄하여 집행관에게 인계하고 매각기일부(전산양식 A3355)의 기록인수란에 영수인을 받아야 한다. 다만, 기간입찰의 경우 법원사무관등은 입찰기간 개시일 이전에 매각명령의 사본을 집행관에게 송부하고 매각명령 영수증(전산양식 A3343)에 영수인을 받아 기록에 편철한다.

② 법원사무관등은 매각기일이 지정된 사건 중 제1항의 규정에 따라 집행관에게 인계된 사건기록 외의 사건기록은 즉시 담임법관(사법보좌관)에게 인계하고 그 사유를 보고한 뒤 담임법관(사법보좌관)의 지시에 따라 처리하여야 한다.

③ 전자기록사건에 있어서는 매각기일이 지정된 사건기록에 대하여 집행관은 매각기일 전날부터 5일간 열람할 수 있으며, 이 열람으로 경매사건기록의 집행관 인계에 갈음한다. 이 기간 이외에는 집행관은 일반 열람신청의 방법에 의하여 경매사건기록을 열람할 수 있다.

제12조 (매각명령의 확인)

집행관은 법원으로부터 인계받은 기록에 매각명령이 붙어 있는지를 확인한다. 기일입찰의 경우 기록에 매각명령이 붙어 있지 아니한 때에는 법원에 매각절차를 진행할지 여부를 확인하여야 한다.

제13조 (기일입찰에서의 매각사건목록과 매각물건명세서 비치)

① 집행관은 매각기일에 [전산양식 A3357]에 따라 매각사건목록을 작성하여 매각물건명세서ㆍ현황조사보고서 및 평가서의 사본과 함께 경매법정, 그 밖에 매각을 실시하는 장소(이하 "경매법정등"이라고 한다)에 비치 또는 게시하여야 한다.

② 제1항의 규정에 따라 비치하는 매각물건명세서ㆍ현황조사보고서 및 평가서의 사본은 사건 단위로 분책하여야 한다. 다만, 매각물건명세서ㆍ현황조사보고서 및 감정평가서의 기재내용을 전자통신매체로 열람하게 함으로써 그 사본의 비치에 갈음하는 경우에는 사건 단위로 열람할 수 있도록 한다.

제14조 (입찰표등의 비치)

① 기일입찰의 경우 집행과 사무실과 경매법정등에는 기일입찰표( 전산양식 A3360), 매수신청보증봉투( 전산양식 A3361), 기일입찰봉투( 전산양식 A3362, A3363), 공동입찰신고서( 전산양식 A3364), 공동입찰자목록( 전산양식 A3365)을 비치하여야 한다.

② 기간입찰의 경우 집행과 및 집행관 사무실에 기간입찰표( 전산양식 A3392), 기간입찰봉투( 전산양식 A3393, A3394), 법원보관금취급규칙의 별지 제7-1호 서식(입금증명서), 공동입찰신고서( 전산양식 A3364), 공동입찰자목록( 전산양식 A3365)을 비치하여야 한다.

③ 기간입찰의 경우 집행과 및 집행관 사무실에 주의사항( 전산양식 A3400)과 필요사항을 적은 기간입찰표 견본을 비치하여야 한다.

제15조 (기일입찰에서의 기일입찰표 견본과 주의사항 게시)

기일입찰을 실시함에 있어서는 경매법정등의 후면에 제31조 제2호 내지 제13호의 주의사항을 게시하고, 기일입찰표 기재 장소에 필요사항을 적은 기일입찰표 견본을 비치하여야 한다.

제3장 기간입찰에서의 입찰등

제16조 (매수신청보증)

① 기간입찰에서 매수신청보증의 제공은 입금증명서 또는 보증서에 의한다.

② 기간입찰봉투가 입찰함에 투입된 후에는 매수신청보증의 변경, 취소가 허용되지 않는다.

제17조 (매각기일의 연기)

매각기일의 연기는 허용되지 않는다. 다만, 연기신청이 입찰공고전까지 이루어지고, 특별한 사정이 있는 경우에 한하여 그러하지 아니하다.

제18조 (매수신청)

매수신청은 기간입찰표를 입금증명서 또는 보증서와 함께 기간입찰봉투에 넣어 봉인한 다음 집행관에게 직접 또는 등기우편으로 부치는 방식으로 제출되어야 한다.

제19조 (매수신청인의 자격증명등)

① 매수신청인의 자격 증명은 개인이 입찰하는 경우 주민등록표등ㆍ초본, 법인의 대표자 등이 입찰하는 경우 법인등기사항증명서, 법정대리인이 입찰하는 경우 가족관계증명서, 임의대리인이 입찰하는 경우 대리위임장, 인감증명서(「본인서명사실 확인 등에 관한 법률」에 따라「인감증명법」에 의한 인감증명을 갈음하여 사용할 수 있는 본인서명사실확인서와 전자본인서명확인서의 발급증을 포함한다. 이하 같다), 2인 이상이 공동입찰하는 경우 공동입찰신고서 및 공동입찰자목록으로 한다. 다만, 변호사ㆍ법무사가 임의대리인으로 입찰하는 경우에는 인감증명서의 첨부를 생략할 수 있다.

② 제1항의 서류등은 기간입찰봉투에 기간입찰표와 함께 넣어 제출되어야 한다.

제19조의2 (매수신청시 대리권을 증명하는 서면에 첨부되는 서면으로 전자본인서명확인서의 발급증이 제출된 경우의 특칙)

① 집행관이 제19조제1항에 따라 전자본인서명확인서의 발급증을 제출받았을 때에는 전자본인서명확인서 발급시스템에 발급번호를 입력하고 전자본인서명확인서를 확인하여야 한다.

② 전자본인서명확인서 발급시스템의 장애 등으로 인하여 집행관이 전자본인서명확인서를 확인할 수 없는 경우에는 해당입찰표를 개찰에 포함하여 매각절차를 진행하고, 매수신청인에게 매각기일의 다음날까지 인감증명서 또는 본인서명사실확인서를 제출할 것을 요구할 수 있다. 이 경우 매수신청인은 이미 제출된 위임장 등을 인감증명서 또는 본인서명사실확인서에 맞게 보정하여야 한다. 다만, 매각기일의 다음날까지 장애가 제거된 경우에는 제1항에 따른다.

③ 집행관 외의 기관, 법인 또는 단체에서 전자본인서명확인서를 열람한 사실이 확인된 경우에는 제2항에 따른다.

④ 매수신청인이 제2항에 따른 인감증명서 또는 본인서명사실확인서 제출 등을 이행하지 아니하는 경우에는 해당입찰표는 무효로 본다. 이 경우, 매수신청보증의 처리는 제5장(입찰절차 종결 후의 처리)에 따른다.

제19조의3 (준용규정)

본인서명사실확인서 또는 전자본인서명확인서의 발급증이 첨부된 소송서류 기타 사건관계서류가 제출된 경우의 처리절차는 이 예규에서 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 그 성질에 반하지 아니하는 한 「본인서명사실 확인 등에 관한 법률에 따른 재판사무 등 처리지침(재일 2012-2)」의 규정을 준용한다.

제20조 (직접 제출)

① 집행관에 대한 직접 제출의 경우에는 입찰기간 중의 평일 09:00부터 12:00까지, 13:00부터 18:00까지 사이에 집행관 사무실에 접수하여야 한다.

② 입찰기간의 개시전 또는 종료 후에 제출된 경우 집행관등은 이를 수령하여서는 안된다.

③ 집행관등은 기간입찰봉투에 매각기일의 기재 여부를 확인하고, 기간입찰봉투의 앞면 여백에 접수일시가 명시된 접수인을 날인한 후 접수번호를 기재한다. 그후 집행관등은 기간입찰 접수부(전산양식 A3395)에 전산등록하고, 기간입찰봉투를 입찰함에 투입한다.

④ 집행관등은 제출자에게 입찰봉투접수증(전산양식 A3396)을 작성하여 교부한다.

⑤ 매수신청인이 제1항의 접수시간 이외에는 기간입찰봉투를 당직근무자에게 제출할 수 있다. 이때 당직근무자는 주민등록증등으로 제출자를 확인한 다음, 기간입찰봉투에 매각기일의 기재 여부, 기간입찰봉투를 봉한 후 소정의 위치에 날인한 여부를 확인한 후 기간입찰봉투 앞면 여백에 제출자의 이름을 기재하고, 접수일시가 명시된 접수인을 날인한 후 문건으로 접수한다.

⑥ 당직근무자는 즉시 제출자에게 접수증( 전산양식 A1173)을 교부하고, 다음 날 근무시작 전 집행관사무실에 기간입찰봉투를 인계하고 법원재판사무처리규칙의 별지 제2호 서식(문서사송부) 수령인란에 집행관등의 영수인을 받는다.

제21조 (우편 제출)

① 우편 제출의 경우 입찰기간 개시일 00:00시부터 종료일 24:00까지 접수되어야 한다.

② 집행관등은 기간입찰봉투에 매각기일의 기재 여부를 확인하고, 기간입찰봉투의 앞면 여백에 접수일시가 명시된 접수인을 날인한 후 접수번호를 기재한다. 그후 집행관등은 기간입찰접수부에 전산등록하고, 기간입찰봉투를 입찰함에 투입한다.

제22조 (입찰의 철회등)

기간입찰봉투가 입찰함에 투입된 후에는 입찰의 철회, 입찰표의 정정ㆍ변경등이 허용되지 않는다.

제23조 (기간입찰봉투등의 흠에 대한 처리)

① 집행관등은 기간입찰봉투와 첨부서류에 흠이 있는 경우 별지 1, 2 처리기준에 의하여 처리한다.

② 집행관등은 흠이 있는 경우 기간입찰봉투 앞면에 빨간색 펜으로 그 취지를 간략히 표기(기간도과, 밀봉안됨, 매각기일 미기재, 미등기우편, 집행관등이외의 자에 제출등)한 후 입찰함에 투입한다.

제24조 (기간입찰봉투의 보관)

① 집행관은 개찰기일별로 구분하여, 잠금장치가 되어 있는 입찰함에 기간입찰봉투를 넣어 보관하여야 한다. 잠금장치에는 봉인을 하고, 입찰기간의 종료후에는 투입구도 봉인한다.

② 집행관은 매각기일까지 입찰함의 봉인과 잠금상태를 유지하고, 입찰함을 캐비닛식 보관용기에 넣어 보관하여야 한다.

③ 집행관등은 입찰상황이 외부에 알려지지 않도록 주의하여야 한다.

제25조 (경매신청 취하등)

① 경매신청의 취하 또는 경매절차의 취소, 집행정지등의 서면이 제출된 경우 법원사무관등은 즉시 집행관에게 이를 교부하고, 인터넷 법원경매공고란에 그 사실을 게시하여야 한다.

② 집행관은 제1항에 관한 사건번호, 물건번호, 매각기일등을 집행관 사무실의 게시판에 게시하여야 한다.

제4장 매각기일의 절차

제1절 총칙

제26조 (매각기일의 진행)

① 매각기일은 법원이 정한 매각방법에 따라 집행관이 진행한다.

② 집행관은 그 기일에 실시할 사건의 처리에 필요한 적절한 인원의 집행관등을 미리 경매법정등에 배치하여 매각절차의 진행과 질서유지에 지장이 없도록 하여야 한다.

③ 법원은 매각절차의 감독과 질서유지를 위하여 법원사무관등으로 하여금 경매법정등에 참여하도록 할 수 있다.

제27조 (매각실시방법의 개요 설명)

집행관은 매각기일에 매각절차를 개시하기 전에 매각실시 방법의 개요를 설명하여야 한다.

제2절 기일입찰

제28조 (매수신청보증)

기일입찰에서 매수신청보증의 제공은 현금ㆍ자기앞수표 또는 보증서에 의한다.

제29조 (매각실시전 고지)

집행관은 특별매각조건이 있는 때에는 매수신고의 최고 전에 그 내용을 명확하게 고지하여야 한다.

제30조 (매수신청인의 자격 등)

① 집행관은 주민등록증, 그 밖의 신분을 증명하는 서면이나 대리권을 증명하는 서면에 의하여 매수신청인이 본인인지 여부, 행위능력 또는 정당한 대리권이 있는지 여부를 확인함으로써 매수신청인의 자격흠결로 인한 분쟁이 생기지 않도록 하여야 한다.

② 법인이 매수신청을 하는 때에는 제1항의 예에 따라 매수신청을 하는 사람의 자격을 확인하여야 한다.

③ 집행관은 채무자와 재매각절차에서 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없음을 알려야 한다.

제30조의2 (준용규정)

기일입찰에서 매수신청시 대리권을 증명하는 서면에 첨부되는 서면으로 전자본인서명확인서의 발급증이 제출된 경우에는 제19조의2 및 제19조의3을 준용한다.

제31조 (입찰사항ㆍ입찰방법 및 주의사항 등의 고지)

집행관은 매각기일에 입찰을 개시하기 전에 참가자들에게 다음 각 호의 사항을 고지하여야 한다.

1. 매각사건의 번호, 사건명, 당사자(채권자, 채무자, 소유자), 매각물건의 개요 및 최저매각가격

2. 일괄매각결정이 있는 사건의 경우에는 일괄매각한다는 취지와 각 물건의 합계액

3. 매각사건목록 및 매각물건명세서의 비치 또는 게시장소

4. 기일입찰표의 기재방법 및 기일입찰표는 입찰표 기재대, 그 밖에 다른 사람이 엿보지 못하는 장소에서 적으라는 것

5. 현금(또는 자기앞수표)에 의한 매수신청보증은 매수신청보증봉투(흰색 작은 봉투)에 넣어 1차로 봉하고 날인한 다음 필요사항을 적은 기일입찰표와 함께 기일입찰봉투(황색 큰 봉투)에 넣어 다시 봉하여 날인한 후 입찰자용 수취증 절취선상에 집행관의 날인을 받고 집행관의 면전에서 입찰자용 수취증을 떼어 내 따로 보관하고 기일입찰봉투를 입찰함에 투입하라는 것, 보증서에 의한 매수신청보증은 보증서를 매수신청보증봉투(흰색 작은 봉투)에 넣지 않고 기일입찰표와 함께 기일입찰봉투(황색 큰 봉투)에 함께 넣어 봉하여 날인한 후 입찰자용 수취증 절취선상에 집행관의 날인을 받고 집행관의 면전에서 입찰자용 수취증을 떼어 내 따로 보관하고 기일입찰봉투를 입찰함에 투입하라는 것 및 매수신청보증은 법원이 달리 정하지 아니한 이상 최저매각가격의 1/10에 해당하는 금전, 은행법의 규정에 따른 금융기관이 발행한 자기앞수표로서 지급제시기간이 끝나는 날까지 5일 이상의 기간이 남아 있는 것, 은행등이 매수신청을 하려는 사람을 위하여 일정액의 금전을 법원의 최고에 따라 지급한다는 취지의 기한의 정함이 없는 지급보증위탁계약이 매수신청을 하려는 사람과 은행등 사이에 맺어진 사실을 증명하는 문서이어야 한다는 것

6. 기일입찰표의 취소, 변경, 교환은 허용되지 아니한다는 것

7. 입찰자는 같은 물건에 관하여 동시에 다른 입찰자의 대리인이 될 수 없으며, 한 사람이 공동입찰자의 대리인이 되는 경우 외에는 두 사람 이상의 다른 입찰자의 대리인으로 될 수 없다는 것 및 이에 위반한 입찰은 무효라는 것

8. 공동입찰을 하는 때에는 기일입찰표에 각자의 지분을 분명하게 표시하여야 한다는 것

9. 입찰을 마감한 후에는 매수신청을 받지 않는다는 것

10. 개찰할 때에는 입찰자가 참석하여야 하며, 참석하지 아니한 경우에는 법원사무관등 상당하다고 인정되는 사람을 대신 참석하게 하고 개찰한다는 것

11. 제34조에 규정된 최고가매수신고인등의 결정절차의 요지

12. 공유자는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 매수신청보증을 제공하고 우선매수신고를 할 수 있으며, 우선매수신고에 따라 차순위매수인으로 간주되는 최고가매수신고인은 매각기일이 종결되기 전까지 그 지위를 포기할 수 있다는 것

13. 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인 외의 입찰자에게는 입찰절차의 종료 즉시 매수신청보증을 반환하므로 입찰자용수취증과 주민등록증을 갖고 반환신청 하라는 것

14. 이상의 주의사항을 장내에 게재하여 놓았으므로 잘 읽고 부주의로 인한 불이익을 받지 말라는 것

제32조 (입찰의 시작 및 마감)

① 입찰은 입찰의 개시를 알리는 종을 울린 후 집행관이 입찰표의 제출을 최고하고 입찰마감시각과 개찰시각을 고지함으로써 시작한다.

② 입찰은 입찰의 마감을 알리는 종을 울린 후 집행관이 이를 선언함으로써 마감한다. 다만, 입찰표의 제출을 최고한 후 1시간이 지나지 아니하면 입찰을 마감하지 못한다.

제33조 (개찰)

① 개찰은 입찰마감시각으로부터 10분 안에 시작하여야 한다.

② 개찰할 때에 입찰자가 한 사람도 출석하지 아니한 경우에는 법원사무관등 상당하다고 인정되는 사람을 참여하게 한다.

③ 개찰을 함에 있어서는 입찰자의 면전에서 먼저 기일입찰봉투만 개봉하여 기일입찰표에 의하여 사건번호(필요시에는 물건번호 포함), 입찰목적물, 입찰자의 이름 및 입찰가격을 부른다.

④ 집행관은 제출된 기일입찰표의 기재에 흠이 있는 경우에 별지 3 처리기준에 의하여 기일입찰표의 유ㆍ무효를 판단한다.

⑤ 현금ㆍ자기앞수표로 매수신청보증을 제공한 경우 매수신청보증봉투는 최고의 가격으로 입찰한 사람의 것만 개봉하여 정하여진 보증금액에 해당하는 여부를 확인한다. 매수신청보증이 정하여진 보증금액에 미달하는 경우에는 그 입찰자의 입찰을 무효로 하고, 차순위의 가격으로 입찰한 사람의 매수신청보증을 확인한다.

⑥ 보증서로 매수신청보증을 제공한 경우 보증서는 최고의 가격으로 입찰한 사람의 것만 정하여진 보증금액에 해당하는 여부를 확인한다. 보증서가 별지 5 무효사유에 해당하는 경우에는 그 입찰자의 입찰을 무효로 하고, 차순위 가격으로 입찰한 사람의 매수신청보증을 확인한다.

제34조 (최고가매수신고인등의 결정)

① 최고의 가격으로 입찰한 사람을 최고가매수신고인으로 한다. 다만, 최고의 가격으로 입찰한 사람이 두 사람 이상일 경우에는 그 입찰자들만을 상대로 추가입찰을 실시한다.

② 제1항 단서의 경우에는 입찰의 실시에 앞서 기일입찰표의 기재는 최초의 입찰표 기재방식과 같다.

③ 제1항 단서의 경우에 추가입찰의 자격이 있는 사람 모두가 추가입찰에 응하지 아니하거나 또는 종전 입찰가격보다 낮은 가격으로 입찰한 때에는 그들 중에서 추첨에 의하여 최고가매수신고인을 정하며, 두 사람 이상이 다시 최고의 가격으로 입찰한 때에는 그들 중에서 추첨에 의하여 최고가매수신고인을 정한다. 이 때 입찰자 중 출석하지 아니한 사람 또는 추첨을 하지 아니한 사람이 있는 경우에는 법원사무관등 상당하다고 인정되는 사람으로 하여금 대신 추첨하게 된다.

④ 최고가매수신고액에서 매수신청보증을 뺀 금액을 넘는 금액으로 매수신고를 한 사람으로서 법 제114조의 규정에 따라 차순위매수신고를 한 사람을 차순위매수신고인으로 한다. 차순위매수신고를 한 사람이 두 사람 이상인 때에는 매수신고가격이 높은 사람을 차순위매수신고인으로 정하고, 신고한 매수가격이 같을 때에는 추첨으로 차순위매수신고인을 정한다.

제35조 (종결)

① 최고가매수신고인을 결정하고 입찰을 종결하는 때에는 집행관은 "○○○호 사건에 관한 최고가매수신고인은 매수가격 ○○○원을 신고한 ○○(주소)에 사는 ○○○(이름)입니다. 차순위매수신고를 할 사람은 신고하십시오"하고 차순위매수신고를 최고한 후, 차순위매수신고가 있으면 차순위매수신고인을 정하여 "차순위매수신고인은 매수가격 ○○○원을 신고한 ○○(주소)에 사는 ○○○(이름)입니다"라고 한 다음, "이로써 ○○○호 사건의 입찰절차가 종결되었습니다"라고 고지한다.

② 입찰을 마감할 때까지 허가할 매수가격의 신고가 없는 때에는 집행관은 즉시 매각기일의 마감을 취소하고 같은 방법으로 매수가격을 신고하도록 최고할 수 있다.

③ 매수가격의 신고가 없어 바로 매각기일을 마감하거나 제2항의 최고에 대하여 매수가격의 신고가 없어 매각기일을 최종적으로 종결하는 때에는 사건은 입찰불능으로 처리하고 "○○○호 사건은 입찰자가 없으므로 입찰절차를 종결합니다"라고 고지한다.

제3절 기간입찰

제36조 (입금내역통지)

취급점은 집행관의 요청에 따라 매각기일 전날 입금내역서( 전산양식 A3397)를 출력하여 집행관에게 송부하여야 한다.

제37조 (개찰)

① 집행관은 매각기일에 입찰함을 경매법정에 옮긴 후, 입찰자의 면전에서 개함한다. 다만, 개찰할 때에 입찰자가 한 사람도 출석하지 아니한 경우에는 법원사무관등 상당하다고 인정되는 사람을 참여하게 한다.

② 집행관은 개찰하기에 앞서 차순위매수신청인의 자격 및 신청절차를 설명한다. 개찰을 함에 있어서는 입찰자의 면전에서 먼저 기간입찰봉투를 개봉하여 기간입찰표에 의하여 사건번호(필요시에는 물건번호 포함), 입찰목적물, 입찰자의 이름 및 입찰가격을 부른다.

③ 집행관은 기간입찰표의 기재나 첨부서류에 흠이 있는 경우에는 별지 2, 4 처리기준에 의하여 기간입찰표의 유ㆍ무효를 판단한다.

④ 매수신청보증은 최고의 가격으로 입찰한 사람의 것만 정하여진 보증금액에 해당하는 여부를 확인한다. 입금증명서상 입금액이 정하여진 보증금액에 미달하거나 보증서가 별지 5 무효사유에 해당하는 경우에는 그 입찰자의 입찰을 무효로 하고, 차순위의 가격으로 입찰한 사람의 매수신청보증을 확인한다.

⑤ 집행관은 제23조에 의하여 입찰에 포함시키지 않는 기간입찰봉투도 개봉하여 그 입찰가액이 최고가 또는 차순위 가액인 경우 부적법 사유를 고지한다.

제38조 (최고가매수신고인등의 결정)

① 최고의 가격으로 입찰한 사람을 최고가매수신고인으로 한다. 다만, 최고의 가격으로 입찰한 사람이 두 사람 이상일 경우에는 그 입찰자들만을 상대로 기일입찰의 방법으로 추가입찰을 실시한다.

② 매각기일에 출석하지 아니한 사람에게는 추가입찰 자격을 부여하지 아니한다. 집행관은 출석한 사람들로 하여금 제1항 단서의 방법으로 입찰하게 하고, 출석한 사람이 1인인 경우 그 사람에 대하여만 추가입찰을 실시한다.

③ 제34조 제3항 및 제4항은 이를 준용한다.

제39조 (종결)

① 제35조 제1항은 이를 준용한다.

② 매수가격의 신고가 없는 경우 집행관은 매각기일을 마감하고, "○○○호 사건은 입찰자가 없으므로 입찰절차를 종결합니다"라고 고지한다.

제5장 입찰절차 종결 후의 처리

제1절 현금ㆍ자기앞수표인 매수신청보증의 처리

제40조 (반환절차)

① 입찰절차의종결을 고지한 때에는 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인 외의 입찰자로부터 입찰자용 수취증을 교부받아 기일입찰봉투의 연결번호 및 간인과의 일치여부를 대조하고, 아울러주민등록증을 제시받아 보증제출자 본인인지 여부를 확인한 후 그 입찰자에게 매수신청보증을 즉시 반환하고 기일입찰표 하단의 영수증란에서명 또는 날인을 받아 매각조서에 첨부한다.

② 법원이 정한 보증금액을 초과하여 매수신청보증이 제공된 경우 집행관과 법원사무관등은 다음 각 호와 같이 처리한다.

1. 집행관은 매각기일에 즉시 제1항의 규정에 따라 매수신청보증 중 초과금액을 반환하고 기일입찰표 하단 영수증란에 반환한 금액을 기재한다. 그러나 즉시 반환할 수 없는 경우(예컨대, 자기앞수표로 제출되어 즉시 반환할 수 없는 경우)에는 집행기록의 앞면 오른쪽 위에 “초과금반환필요”라고 기재한 부전지를 붙인다.

2. 법원사무관등은 매수인이 매각대금을 납부하지 않아 재매각되거나, 최고가매수신고인, 차순위매수신고인 또는 매수인이 매각대금 납부 전까지 반환을 요구한 때에는 취급점에 매수신청보증 중 초과금액을 분리하도록 분리요청을 전송하여야 한다.

제40조의2 (기간입찰에서의 반환절차)

① 매각기일에 매수신청인이 반환을 요구하는 때에는 집행관은 주민등록증등으로 본인인지 여부를 확인한 후 매수신청인에게 매수신청보증을 즉시 반환하고, 기간입찰표 하단의 보증의 제공방법란에 빨간색 펜등으로 “현금 또는 자기앞수표 제출”이라고 기재한 후 기간입찰표 하단의 영수인란에 서명 또는 날인을 받아 매각기일조서에 첨부한다.

② 매각기일에 매수신청인이 반환을 요구하지 아니한 때에는 집행관은 매각기일 당일 법원보관금취급규칙의 별지 1-4호 서식(법원보관금납부서)을 이용하여 “납부당사자 사용란”에 매수신청인의 이름ㆍ주민등록번호 등을 기재한 후 “납부당사자 기명날인란”에 대리인 집행관 ○○○라고 기명날인하고, 이를 제출된 현금 또는 자기앞수표와 함께 보관금 취급점에 제출한다.

제41조 (납부)

집행관은 입찰절차를 종결한 때에는 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인이 제출한 매수신청보증을 즉시 취급점에 납부한다.

제2절 입금증명서인 매수신청보증의 처리

제42조 (반환절차)

① 집행관은 입찰절차의 종결 후 즉시 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 제외한 다른 매수신고인의 입금증명서 중 확인란을 기재하여 세입세출외현금출납공무원(이하 출납공무원이라고 한다)에게 송부한다.

② 입금증명서를 제출하지 아니한 사람은 입금증명서를 작성한 후 법원사무관등에게 제출하고, 법원사무관등은 확인란을 기재하여 출납공무원에게 송부한다.

③ 입금증명서가 제출되지 아니한 경우 법원사무관등은 담임법관(사법보좌관)으로부터 법원보관금취급규칙의 별지 제7호 서식의 법원보관금출급명령서를 발부받아 출납공무원에게 송부한다.

④ 입금증명서에 법원이 정한 보증금액을 초과하여 매수신청보증이 제공된 경우 집행관과 법원사무관등은 제40조제2항의 규정에 따라 매수신청보증 중 초과금액을 처리한다.

제43조 (통지)

집행관은 입찰절차를 종결한 때에는 매각통지서( 전산양식 A3398)를 작성하여 취급점에 통지하여야 한다.

제3절 보증서인 매수신청보증의 처리

제44조 (반환절차)

① 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 제외한 다른 매수신고인이 입찰절차 종결후 경매법정에서 보증서의 반환을 신청하는 경우 집행관은 다음 각호와 같이 처리한다.

1. 기일입찰에서는 신청인으로부터 입찰자용 수취증을 교부받아 기일입찰봉투의 연결번호 및 간인과의 일치 여부를 대조하고 아울러 주민등록증을 제시받아 보증의 제출자 본인인지 여부를 확인한 후 그 입찰자에게 보증서를 즉시 반환하고 기일입찰표 하단의 영수증란에 서명 또는 날인을 받아 매각조서에 첨부한다.

2. 기간입찰에서는 주민등록증을 제시받아 보증의 제출자 본인인지 여부를 확인한 후 그 입찰자에게 보증서를 즉시 반환하고 기간입찰표 하단의 영수증란에 서명 또는 날인을 받아 매각조서에 첨부한다.

② 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 제외한 다른 매수신고인이 기록이 법원에 송부된 후 보증서의 반환을 신청하는 경우 법원사무관등은 신청인으로부터 주민등록증을 제시받아 보증서의 제출자 본인인지 여부를 확인한 다음, 입찰표 하단의 영수증란에 서명 또는 날인을 받고, 그 입찰자에게 보증서를 반환한다.

제45조 (보증료 환급을 위한 확인)

다음 각호의 경우 입찰자로 하여금 보증료(보험료)의 전부 또는 일부를 환급받을 수 있도록, 기록이 집행관에 있는 때에는 집행관이, 법원에 있는 때에는 법원사무관등이 제출된 보증서 뒷면의 법원확인란 중 해당 항목에 √ 표시 및 기명날인을 한 다음 원본을 입찰자에게 교부하고, 그 사본을 기록에 편철한다.

1. 입찰에 참가하지 않은 경우

2. 매각기일전 경매신청의 취하 또는 경매절차의 취소가 있었던 경우

3. 별지 5 보증서의 무효사유에 해당하는 경우

제46조 (보증금의 납부최고)

① 법원은 다음 각호의 사유가 발생한 경우 보증금납부최고서( 전산양식 A3399)를 작성한 다음 보증서 사본과 함께 보증서를 발급한 은행등에 보증금의 납부를 등기우편으로 최고하고, 그 사본을 작성하여 기록에 편철한다.

1. 매수인이 대금지급기한까지 그 매각대금 전액을 납입하지 아니하고, 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정이 있는 경우

2. 차순위매수신고인이 없는 상태에서 매수인이 재매각기일 3일전까지 매각대금 전액을 납입하지 아니한 경우

3. 매각조건불이행으로 매각불허가결정이 확정된 경우

② 매수인이 차액지급신고( 전산양식 A3427) 또는 채무인수신고( 전산양식 A3428)를 하고, 배당기일에 그 차액을 지급하지 아니하는 경우에 매수인이 납입해야 될 금액이 보증금의 한도내에 있을 때에는 배당기일을 연기하고, 법원은 즉시 보증금납부최고서를 작성한 다음 보증서의 사본과 함께 보증서를 발급한 은행등에 보증금의 납부를 등기우편으로 최고하고, 그 사본을 작성하여 기록에 편철한다.

제47조 (통지)

법원사무관등은 최고가매수신고인이 매각대금을 납입한 때에는 매각통지서( 전산양식 A3398)를 작성하여 취급점에 통지하여야 한다.

제48조 (보증금의 반환통지)

은행등의 보증금 납입 후 경매신청의 취하 또는 경매절차의 취소(이중경매사건에서는 후행사건도 취하 또는 취소되어야 한다)가 있는 경우 법원사무관등은 은행등에 보증금의 반환을 통지한다.

제6장 보칙

제49조 (기록인계등)

① 집행관은 매각절차를 종결한 때에는 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인에 대한 정보를 전산으로 입력ㆍ전송한 후 사건기록을 정리하여 법원에 보내야 한다.

② 집행관은 전자기록사건에 있어서 매각절차를 종결한 때에는 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인에 대한 정보를 전산으로 입력ㆍ전송하고, 입찰표, 입찰조서를 전자화하여 대한민국법원 전자소송시스템을 통하여 제출한다. 이 경우 전자화한 입찰표 원본도 정리하여 함께 법원에 보내야 한다.

제50조 (매각허가결정의 공고방법)

매각허가결정은 법원게시판에 게시하는 방법으로 공고하여야 한다.

제51조 (매각불허가결정의 이유 기재)

매각불허가결정에는 불허가의 이유를 적어야 한다.

제52조 (소유권이전등기의 촉탁)

① 매수인이 매각대금을 모두 낸 후 법원사무관등이 매수인 앞으로 소유권이전등기를 촉탁하는 경우 그 등기촉탁서상의 등기원인은 강제경매(임의경매)로 인한 매각으로, 등기원인일자는 매각대금을 모두 낸 날로 적어야 한다[기재 예시 : 200○.○.○. 강제경매(임의경매)로 인한 매각].

② 등기촉탁서에는 매각허가결정 등본을 붙여야 한다.

제52조의2 (등기필증 우편송부신청)

① 매수인은 우편에 의하여 등기필정보를 송부받기 위해서는 등기필정보 우편송부신청서( 전산양식 A3429)를 작성하여 등기촉탁신청서와 함께 법원에 제출하여야 한다.

② 매수인이 수인인 경우에는 매수인 중 1인을 등기필정보 수령인으로 지정하고, 나머지 매수인들의 위임장 및 인감증명서를 제출하여야 한다.

③ 법원사무관등은 등기촉탁서 오른쪽 상단에 "등기필정보 우편송부신청"이라는 표시를 하고, 등기촉탁서에 등기필정보 송부용 주소안내문, 송달통지서와 우표처리송달부를 첨부한다.

④ 법원사무관등은 등기필정보 우편송부신청서, 송달실시기관으로부터 수령한 송달통지서를 기록에 편철하여야 한다.

제53조 (경매기록의 열람ㆍ복사)

① 경매절차상의 이해관계인( 민사집행법 제90조, 제268조) 외의 사람으로서 경매기록에 대한 열람ㆍ복사를 신청할 수 있는 이해관계인의 범위는 다음과 같다.

1. 파산관재인이 집행당사자가 된 경우의 파산자인 채무자와 소유자

2. 최고가매수신고인과 차순위매수신고인, 매수인, 자기가 적법한 최고가 매수신고인 또는 차순위매수신고인임을 주장하는 사람으로서 매수신고시 제공한 보증을 찾아가지 아니한 매수신고인

3. 민법ㆍ상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 배당요구채권자

4. 대항요건을 구비하지 못한 임차인으로서 현황조사보고서에 표시되어 있는 사람

5. 건물을 매각하는 경우의 그 대지 소유자, 대지를 매각하는 경우의 그 지상 건물 소유자

6. 가압류채권자, 가처분채권자(점유이전금지가처분 채권자를 포함한다)

7. 「부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법」의 규정에 의하여 부도임대주택의 임차인대표회의 또는 임차인 등으로부터 부도임대주택의 매입을 요청받은 주택매입사업시행자

② 경매기록에 대한 열람ㆍ복사를 신청하는 사람은 제1항 각호에 규정된 이해관계인에 해당된다는 사실을 소명하여야 한다. 다만, 이해관계인에 해당한다는 사실이 기록상 분명한 때에는 그러하지 아니하다.

③ 경매기록에 대한 복사청구를 하는 때에는 경매기록 전체에 대한 복사청구를 하여서는 아니되고 경매기록 중 복사할 부분을 특정하여야 한다.

제54조 (등기촉탁서의 송부방법)

①경매절차에서 등기촉탁서를 등기소로 송부하는 때에는 민사소송법에 규정된 송달의 방법으로 하여야 한다. 다만, 청사 내의 등기과로 송부할 때에는 법원직원에게 하도록 할 수 있으나, 이 경우에도 이해관계인이나 법무사 등에게 촉탁서를 교부하여 송달하도록 하여서는 아니 된다.

② 매수인과 부동산을 담보로 제공 받으려고 하는 사람이 등기촉탁공동신청 및 지정서[ 전산양식 A3430]를 제출한 때에는 법원사무관등은 피지정자에게 등기촉탁서 및 피지정자임을 증명할 수 있는 확인서[전산양식 A3431]를 교부하고 피지정자로부터 영수증[ 전산양식 A3432]을 제출받는다.

③ 등기과(소)에서 촉탁서를 접수할 때에는 제2항의 피지정자임을 증명할 수 있는 확인서를 제출받는다.

제54조의2 (경매개시결정등기촉탁서 작성시 유의사항)

①부동산가압류채권자가 동일 채권에 기한 집행권원을 얻어 강제경매신청을 한 때에는 법원사무관등은 경매개시결정등기촉탁서 등기목적란에 ‘강제경매개시결정등기(○번 가압류의 본압류로의 이행)’이라고 기재한다.

②부동산가압류채권자의 승계인이 강제경매를 신청하는 때에도 제1항의 규정을 준용하되, 괄호 안에 ‘○번 가압류 채권의 승계’라고 기재한다.

제55조 (매수신고 대리인 명단의 작성)

집행관은 매월 5일까지 전월 1개월간 실시된 매각기일에 매수신청의 대리를 한 사람의 성명, 주민등록번호, 주소, 직업, 본인과의 관계, 본인의 성명, 주민등록번호, 매수신청 대리를 한 횟수 등을 적은 매수신청대리인 명단(전산양식 A3370)을 작성하여 법원에 제출하여야 한다.

제56조 (지배인 등이 타인에게 경매배당금 수령을 위임한 경우 대리권 증명서면)

지배인 또는 이에 준하는 법률상 대리인으로부터 경매배당금 등의 수령을 위임받은 사람은 다음과 같은 서류를 제출하여야 한다.

1. 위임장

2. 법인등기사항증명서(지배인 또는 법률상 대리인에 관한 사항이 나타나야 함)

3. 「상업등기법」제11조에 따라 발행한 인감증명서

제57조 (전자기록사건에서의 배당실시절차)

채권자가 민사소송등에서의 전자문서 이용 등에 관한 규칙 제44조제1항에 따라 집행권원이나 그 집행력 있는 정본(이하 "집행권원 등 "이라 한다)을 전자문서로 변환하여 제출한 경우에도 민사집행법 제159조의 배당을 실시할 때에는 채권자에게 집행권원 등을 전자문서가 아닌 본래의 형태로 제출하게 하여야 한다.

제58조 (전자기록사건에서 기계기구목록 등 영구보존문서의 편철)

① 전자소송 동의를 한 부동산경매신청인은 전산정보처리조직에 의하여 등기소에서 영구보존하는 문서 중 도면, 신탁원부, 공동담보목록(공동전세목록을 포함한다), 「공장 및 광업재단 저당법」제6조에 따른 목록, 공장(광업)재단목록(이하 "영구보존문서 "라 한다)을 첨부문서로 제출하는 것에 갈음하여 해당 영구보존문서의 번호를 경매신청서에 기재할 수 있다.

② 부동산경매신청인이 영구보존문서의 번호를 기재하여 경매신청서를 제출한 경우 법원사무관등은 부동산등기시스템으로부터 해당 영구보존문서를 전송받은 후 기록에 편철할 수 있다.

사) 농지매각에서 증명서 교부

집행관은 입찰절차의 종결 후 농지취득자격증명을 발급받기 위하여 최고가매수신고인 또는 차순위매수신고인이라는 사실증명의 신청이 있으면 이를 교부하여 주어야 한다. (재민97-1)

나. 기간입찰

(1) 매각의 준비

법원사무관등은 매각물건명세서사본과 현황조사보고서 및 감정평가서의 사본을 일괄편철하여 입찰기가개시일 1주일 전까지 사건별 및 기일별로 구분한 후 집행과 사무실 등에 비치하여야 한다. (재민2004-3, 8조)

법원사무관등은 입찰기간개시일 이전에 경매사건기록을 집행관에게 인계하고 기일부의 기록인수란에 영수인을 받는다. (재민2004-3, 11조)

제11조(집행행위에 속한 최고, 그 밖의 통지)

① 집행행위에 속한 최고(최고) 그 밖의 통지는 집행관이 말로 하고 이를 조서에 적어야 한다.

② 말로 최고나 통지를 할 수 없는 경우에는 민사소송법 제181조ㆍ제182조 및 제187조의 규정을 준용하여 그 조서의 등본을 송달한다. 이 경우 송달증서를 작성하지 아니한 때에는 조서에 송달한 사유를 적어야 한다.

③ 집행하는 곳과 법원의 관할구역안에서 제2항의 송달을 할 수 없는 경우에는 최고나 통지를 받을 사람에게 대법원규칙이 정하는 방법으로 조서의 등본을 발송하고 그 사유를 조서에 적어야 한다.

(2) 매수의 신청

기간입찰에서의 입찰은 매수신청인이 기간입찰표를 작성하여 입금증명서 도는 보증서, 자격증명서 등과 함께 기간입찰봉투에 넣어 입찰기간 내에 집행관에게 제출하거나 등기우편을 붙이는 방법으로 한다. (규칙69조, 재민2004-3, 16조)

규칙 제69조(기간입찰에서 입찰의 방법)

기간입찰에서 입찰은 입찰표를 넣고 봉함을 한 봉투의 겉면에 매각기일을 적어 집행관에게 제출하거나 그 봉투를 등기우편으로 부치는 방법으로 한다.

제16조(집행에 관한 이의신청)

① 집행법원의 집행절차에 관한 재판으로서 즉시항고를 할 수 없는 것과, 집행관의 집행처분, 그 밖에 집행관이 지킬 집행절차에 대하여서는 법원에 이의를 신청할 수 있다.

② 법원은 제1항의 이의신청에 대한 재판에 앞서, 채무자에게 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 아니하고 집행을 일시정지하도록 명하거나, 채권자에게 담보를 제공하게 하고 그 집행을 계속하도록 명하는 등 잠정처분(잠정처분)을 할 수 있다.

③ 집행관이 집행을 위임받기를 거부하거나 집행행위를 지체하는 경우 또는 집행관이 계산한 수수료에 대하여 다툼이 있는 경우에는 법원에 이의를 신청할 수 있다.

기간입찰표는 기일입찰표와 구분하기 위하여 연두색 색지를 사용하고 있으나, 착오로 기일입찰표를 사용하였더라도 무효로 간주되지는 않는다. (재민2004-3, 37조 3항 별지4의 17항)

기간입찰봉투 (황색)에는 앞면에 매각기일만 기재한다. (규칙69조)

매수신처인의 자격증명은 개인이 입찰하는 경우 주민등록등본, 법인의 대표자 등이 입찰하는 경우 법인등기사항증명서, 법정대리인이 입찰하는 경우 가족관계증명서 임의대리인이 입찰하는 경우 대리위임장과 인감증명서 (인감증명법에 의한 본인서명확인서 포함), 2인 이상이 공동입찰하는 경우 공동입찰신고서 및 공동입찰자 목록으로 한다. (재민2004-3, 19조)

기간입찰봉투가 입찰함에 투입된 후에는 입찰의 철회, 입찰표의 정정과 변경 등이 허용되지 않는다.

기간입찰봉투 또는 첨부서류에 흠이 있는 경우 집행관등은 기압입찰봉투 앞면에 빨간색 펜으로 그 취지를 간략히 표기 (기간도과, 밀봉 안 됨, 매각기일 미기재, 미등기우편, 집행광등 이외의 자에 제출 등)한 후 입찰함에 투입한다.

제19조(담보제공ㆍ공탁 법원)

① 이 법의 규정에 의한 담보의 제공이나 공탁은 채권자나 채무자의 보통재판적(보통재판적)이 있는 곳의 지방법원 또는 집행법원에 할 수 있다.

② 당사자가 담보를 제공하거나 공탁을 한 때에는, 법원은 그의 신청에 따라 증명서를 주어야 한다.

③ 이 법에 규정된 담보에는 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 민사소송법 제122조ㆍ제123조ㆍ제125조 및 제126조의 규정을 준용한다.

［별지 4］

기간입찰표의 유·무효 처리기준

번호	흠결사항	처리기준
1	매각기일을 적지 아니하거나 잘못 적은 경우	입찰봉투의 기재에 의하여 그 매각기일의 것임을 특정할 수 있으면 개찰에 포함시킨다.
2	사건번호를 적지 아니한 경우	입찰봉투, 보증서, 입금증명서 등 첨부서류의 기재에 의하여 사건번호를 특정할 수 있으면 개찰에 포함시킨다.
3	매각물건이 여러 개인데, 물건번호를 적지 아니한 경우	개찰에서 제외한다. 다만, 물건의 지번ㆍ건물의 호수 등을 적거나 보증서, 입금증명서 등 첨부서류의 기재에 의하여 특정할 수 있는 경우에는 개찰에 포함시킨다.
4	입찰자 본인 또는 대리인의 이름을 적지 아니한 경우	개찰에서 제외한다. 다만, 고무인ㆍ인장 등이 선명하여 용이하게 판독할 수 있거나, 대리인의 이름만 기재되어 있으나 위임장ㆍ인감증명서에 본인의 기재가 있는 경우에는 개찰에 포함시킨다.
5	입찰자 본인과 대리인의 주소ㆍ이름이 함께 적혀 있지만(이름 아래 날인이 있는 경우 포함) 위임장이 붙어 있지 아니한 경우	개찰에서 제외한다.
6	입찰자 본인의 주소ㆍ이름이 적혀 있고 위임장이 붙어 있지만, 대리인의 주소ㆍ이름이 적혀 있지 않은 경우	개찰에서 제외한다.
7	위임장이 붙어 있고 대리인의 주소ㆍ이름이 적혀 있으나 입찰자 본인의 주소ㆍ이름이 적혀 있지 아니한 경우	개찰에서 제외한다.
8	한 사건에서 동일인이 입찰자 본인인 동시에 다른 사람의 대리인이거나, 동일인이 2인 이상의 대리인을 겸하는 경우	쌍방의 입찰을 개찰에서 제외한다.
9	입찰자 본인 또는 대리인의 주소나 이름이 위임장 기재와 다른 경우	이름이 다른 경우에는 개찰에서 제외한다. 이름이 같고 주소만 다른 경우에는 개찰에 포함시킨다.
10	입찰자가 법인인 경우 대표자의 이름을 적지 아니한 경우(날인만 있는 경우도 포함)	개찰에서 제외한다. 다만, 법인등기사항증명서로 그 자리에서 자격을 확인할 수 있거나, 고무인ㆍ인장 등이 선명하며 용이하게 판독할 수 있는 경우에는 개찰에 포함시킨다.
11	입찰자 본인 또는 대리인의 이름 다음에 날인이 없는 경우	개찰에 포함시킨다.
12	입찰가격의 기재를 정정한 경우	정정인 날인 여부를 불문하고, 개찰에서 제외한다.
13	입찰가격의 기재가 불명확한 경우 (예, 5와 8, 7과 9, 0과 6 등)	개찰에서 제외한다.
14	보증금액의 기재가 없거나 그 기재된 보증금액이 매수신청보증과 다른 경우	보증서 또는 입금증명서에 의해 정하여진 매수신청보증 이상의 보증제공이 확인되는 경우에는 개찰에 포함시킨다.
15	보증금액을 정정하고 정정인이 없는 경우	보증서 또는 입금증명서에 의해 정하여진 매수신청보증 이상의 보증제공이 확인되는 경우에는 개찰에 포함시킨다.
16	하나의 물건에 대하여 같은 사람이 여러 장의 입찰표 또는 입찰봉투를 제출한 경우	입찰표 모두를 개찰에서 제외한다.
17	보증의 제공방법에 관한 기재가 없거나 기일입찰표를 작성ㆍ제출한 경우	개찰에 포함시킨다.
18	위임장은 붙어 있으나 위임장이 사문서로서 인감증명서가 붙어 있지 아니한 경우, 위임장과 인감증명서의 인영이 다른 경우	개찰에서 제외한다. 다만, 변호사ㆍ법무사가 임의대리인으로 입찰하는 경우 인감증명서가 붙어 있지 않더라도 개찰에 포함시킨다.
19	매각물건이 여러 개인데 입찰표에는 물건번호를 특정하여 기재하였으나 보증서에는 물건번호 기재가 누락된 경우	집행법원이 정한 보증금액과 비교하여 당해 매각물건에 관하여 발행된 보증서라는 것이 명백한 경우 개찰에 포함시킨다.
20	입금증명서와 함께 붙어 있는 법원보관금 영수필통지서에 보관금종류가 기간입찰 매수신청보증금으로 기재되어 있지 않고 경매예납금 등으로 기재된 경우	개찰에 포함시키고, 집행관은 취급점에 법원보관금 종류 정정 통지서(전산양식 A1275)를 작성하여 즉시 통지하고 납입여부를 확인한다.

① 직접 제출 (재민 2004-3, 20조)

집행관에 대한 직접 제출의 경우에는 입찰기간 중의 평일 09:00부터 12:00까지, 13:00부터 18:00까지 사이에 집행관 사무실에 접수하여야 한다. (재민2004-3, 20조 1항)

재민 2004-3 제20조 (직접 제출)

① 집행관에 대한 직접 제출의 경우에는 입찰기간 중의 평일 09:00부터 12:00까지, 13:00부터 18:00까지 사이에 집행관 사무실에 접수하여야 한다.

② 입찰기간의 개시전 또는 종료 후에 제출된 경우 집행관등은 이를 수령하여서는 안된다.

③ 집행관등은 기간입찰봉투에 매각기일의 기재 여부를 확인하고, 기간입찰봉투의 앞면 여백에 접수일시가 명시된 접수인을 날인한 후 접수번호를 기재한다. 그후 집행관등은 기간입찰 접수부(전산양식 A3395)에 전산등록하고, 기간입찰봉투를 입찰함에 투입한다.

④ 집행관등은 제출자에게 입찰봉투접수증(전산양식 A3396)을 작성하여 교부한다.

⑤ 매수신청인이 제1항의 접수시간 이외에는 기간입찰봉투를 당직근무자에게 제출할 수 있다. 이때 당직근무자는 주민등록증등으로 제출자를 확인한 다음, 기간입찰봉투에 매각기일의 기재 여부, 기간입찰봉투를 봉한 후 소정의 위치에 날인한 여부를 확인한 후 기간입찰봉투 앞면 여백에 제출자의 이름을 기재하고, 접수일시가 명시된 접수인을 날인한 후 문건으로 접수한다.

⑥ 당직근무자는 즉시 제출자에게 접수증( 전산양식 A1173)을 교부하고, 다음 날 근무시작 전 집행관사무실에 기간입찰봉투를 인계하고 법원재판사무처리규칙의 별지 제2호 서식(문서사송부) 수령인란에 집행관등의 영수인을 받는다.

제20조(공공기관의 원조)

법원은 집행을 하기 위하여 필요하면 공공기관에 원조를 요청할 수 있다.

입찰기간의 개시전 도는 종료 후에 제출된 경우 집행관등은 이를 수령하여서는 안된다.

집행관등은 기간입찰봉투에 매각기일의 기재 여부를 확인하고, 기간입찰봉투의 앞면 여백에 접수일시가 명시된 접수인을 날인한 후 접수번호를 기재한다. 그후 집행관등은 기가입찰 접수부에 전산등록하고, 기간입찰봉투를 입찰함에 투입한다.

집행관등은 제출자에게 입찰봉투접수증을 작성하여 교부한다.

매수신청인이 제1항의 접수시간 이외에는 기간입찰봉투를 당직근무자에게 제출할 수 있다.

② 우편 제출 (재민2004-3, 21조)

재민 2004-3

제21조 (우편 제출)

① 우편 제출의 경우 입찰기간 개시일 00:00시부터 종료일 24:00까지 접수되어야 한다.

② 집행관등은 기간입찰봉투에 매각기일의 기재 여부를 확인하고, 기간입찰봉투의 앞면 여백에 접수일시가 명시된 접수인을 날인한 후 접수번호를 기재한다. 그후 집행관등은 기간입찰접수부에 전산등록하고, 기간입찰봉투를 입찰함에 투입한다.

우편 제출의 경우 입찰기간 개시일 00:00시부터 종료일 24:00까지 접수되어야 한다.

매각기일의 기재 여부 확인, 접수인 날인, 접수번호 기재, 전산등록 및 입찰함 투입등은 직접 제출의경우와 같다.

나) 매수신청의 보증

기간입찰에서으 매수신청보증의 제공은 입금증명서 도는 보증서를 제출하는 방법에 의하여야 하고 현금 등 다른 보증제공방법은 인정되지 아니한다.

ⓘ 입금증명서에 의한 매수신청보증

법원의 예금계좌에 일정액의 금전을 입금하였다는 내용으로 금융기관이 발행한 증명서 (규칙70조 1호)를 매수신청보증으로 제공할 수 있다.

규칙 제70조(기간입찰에서 매수신청보증의 제공방법)

기간입찰에서 매수신청보증은 다음 각호 가운데 어느 하나를 입찰표와 같은 봉투에 넣어 집행관에게 제출하거나 등기우편으로 부치는 방법으로 제공하여야 한다.

1. 법원의 예금계좌에 일정액의 금전을 입금하였다는 내용으로 금융기관이 발행한 증명서

2. 제64조제3호의 문서

법원의 예금계좌는 법원보관금계좌를 말하며, 보관급취급점의 본점 및 지점 또는 인터넷으 이용하여 납부할 수 있고 (재일97-2, 3조 3항), 납부할 때에는 기간입찰용 법원보관금납부서를 이용하되 매수신청보증금은 예금계좌로만 반환되므로 잔액환급계좌번호를 반드시 기재하여야 한다. (법원보관금취급규칙 21조의2 4항)

법원보관금취급규칙의 시행에 따른 업무처리지침(재일 97-2)

제3조 (취급점의 지정 등)

① 대법원장이 지정하는 각 법원별 취급점은 "별표 1"과 같고, 그 취급점의 별단예금으로 보관금을 예탁한다.

② 제1항에 따라 각 법원별 취급점에 예탁된 보관금에 대하여는 연 0.1%의 이자를 지급한다. 다만, 기간입찰에서 반환되는 매수신청보증금에 대하여는 이자를 지급하지 아니한다.

③ 취급점은 법원행정처장의 허가를 받아 본ㆍ지점 또는 인터넷을 통하여 보관금을 예탁받을 수 있다.

최신 법원보관금취급규칙

제21조의2(기간입찰에서의 매수신청보증금 환급절차)

① 매각기일이 종료되면 집행관 또는 사건담임자는 별지 제7-1호서식의 입금증명서 중 확인란을 기재하여 출납공무원에게 송부한다. 다만, 입금증명서가 제출되지 아니한 경우 사건담임자는 담임법관으로부터 별지 제7호 서식(부동산등경매사건ㆍ채권배당사건에 한하여 별지 제7-2호 서식)의 법원보관금 환급명령서를 발부받아 출납공무원에게 송부한다. <개정 2021.5.27>

② 출납공무원은 제1항의 입금증명서 중 확인란을 기재한 후 각 환급지시사항을 취급점에 전송하고, 집행관 또는 사건담임자에게 입금증명서 사본을 송부한다. 다만, 제1항 단서의 경우 출납공무원은 취급점에 각 환급지시사항을 전송한다.

③ 집행관 또는 사건담임자는 제2항의 입금증명서 사본을, 사건담임자는 제1항 단서의 환급명령서 사본을 기록에 각 편철한다.

④ 취급점은 제1영업일이내에 법원보관금납부서에 기재된 예금계좌로 매수신청보증금을 입금하여야 하고, 예금계좌로 입금이 되지 않을 경우 지체없이 납부자에게 우편 또는 전화로 그 사실을 통지하여야 한다.

⑤ 취급점은 매각기일 후 2주내에 반환되지 않은 매수신청보증금이 있을 경우 납부자에게 우편 또는 전화로 환급통지를 하고, 사건담임자에게 그 사유를 통지하여야 한다.

⑥ 제4항과 제5항에 소요되는 비용은 납부자의 부담으로 한다.

[본조신설 2004.8.20]

② 보증서에 의한 매수신청 보증

은행등이 매수신청을 하려는 사람을 위하여 일정액의 금전을 법원의 최고에 따라 지급한다는 취지의 기한의 정함이 없는 지급보증위탁계약이 매수신청을 하려는 사람과 은행등 사이에 맺어진 사실을 증명하는 문서 (규칙70조 2호)를 매수신청보증으로 제출할 수 있다.

매수신처인은 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 제공하여야 하는 것이므로(113조) 법원이 따로 정하지 않은 경우에는 보증액의 일부에 상당하는 금액을 납부하는 것을 내용으로 하는 계약을 체결하고, 다른 보증제공방법과 병용하는것도 가능하다. (다만, 서울보증보험주식회사가 매수신청보증의 일부에 대하여는 보증서를 발급하지 않고 있으므로 현재로서는 다른 보증제공방법과 병용하는 것이 현실적으로 불가능하다)

③ 보증의 변경 금지

매수신청보증에 관하여는 보증의 변경이 인정되지 않는다.

(3) 매각기일의 절차

가) 입금내역의 통지

집행관은 개찰기일 전날 보관금취급점에 요청 (보관금 취급점에서 개찰기일을 알 수 없는 경우가 있으므로, 집행관이 입금내역서를 요청하도록 하였다. 요청에는 특별한 양식이 없으므로, 매각기일 전날 집행관이 보관금 취급점에 전화등으로 연락을 하면 된다.)하여 입금내역서를 송부받는다. (재민2004-3, 36조) 이는 입찰기간이 종료되어 입찰정보의 누락 가능성이 적고, 집행관이 경매 법정에서 적법한 매수신청보증이 제공되었는지를 확인할 수 있도록 하기 위함이다.

부동산등에 대한 경매절차 처리지침(재민 2004-3)

제36조 (입금내역통지)

취급점은 집행관의 요청에 따라 매각기일 전날 입금내역서( 전산양식 A3397)를 출력하여 집행관에게 송부하여야 한다

나) 매각절차의 개시

집행관은 매각기일에 매각절차를 개시하기 전에 매각실시 방법의 개요를 설명하여야 한다.

집행관은 입찰함을 경매법정에 옮긴 후 입찰을 한 사람을 참여하게 하여 입찰자의 면전에서 개함한다. (규칙65조 2항) 다만, 매수신청인이 한 사람도 출석하지 아니한 경우에는 법원사무관등 상당하다고 인정되는 사람을 참여하게 한다.

집행관은 개찰하기에 앞서 차순위매수신청인의 자격 및 신청절차를 설명한다.

다) 기간입찰봉투의 개봉 등

집행관은 사건별로  입찰을 한 사람을 호명하여 앞으로 나오게 한 후 (다만 입찰을 한 사람이 참여하지 아니하는 때에는 적당하다고 인정되는 사람을 참여시키고), 그 면전에서 기간입찰봉투를 개봉한다. 개찰을 함에는 먼저 집행관이 직접 기간입찰봉투를 개봉한 후 기간입찰표에 의하여 사건번호 (필요시에는 물건번호 포함), 입찰목적물, 입찰자의 이름 및 입찰가격을 부른다.

기간입찰봉투 등에 흠이 있어 입차레 포함시키지 않는 기가입찰봉투 (재민2004-3, 23조)도 개봉하여 그 입찰가액이 최고가 또는 사순위 가액인 경우 부적법 사유를 고지한다.

매수신청보증은 최고의 가격으로 입찰한 사람의 것만 정하여진 보증금액에 해당하는 여부를 확인한다.

입금증명서에 의하 매수신청보증의 경우 보관금취급점으로부터 통지된 입금내역서와 입금증명서에 첨부된 법원보관금영수필통지서의 내용이 일치하는 지를 확인한다, (사건번호, 물건번호, 납부자, 입금액 등이 일치하는 지를 확인한다) 이금증명서상 입금액이 정하여진 보증금액에 미달하는 경우에는 입찰을 무효로 처한다.

보증서에 의한 매수신청보증의 경우 ① 보증서상 보험계약자의 이름과 입찰표상 입찰자 본인의 이름이 불일치한느 경우, ② 보험가입금액이 매수신청보증액에 미달하는 경우, ③ 보증서상의 사건번호와 입찰표상의 사건번호가 불일치하는 경우, ④ 입찰자가 금융기관 또는 보험회사인 경우에 자기를 지급보증위탁계약의 쌍방 당사자로 하는 보증서를 제출한 경우를 무효로 처리한다.

입금증명서상 입금액이 정하여진 보증금액에 미달하거나 보증서가 무효사유에 해당하는 경우에는 그 입찰자의 입찰을 무효로 하고, 차순위의 가격으로 입찰한 사람의 매수신청보증을 확인한다.

기간입찰에서으 매수신청보증제공은 입금증명서 또는 보증서에 의하도록 되어 있으므로 (민집규칙 70조), 매수신청보증으로 현금 및 자기앞수표를 제공한 경우에는 무효로 처리한다.

라) 최고가매수신고인등의 결정

최고의 가격으로 입찰한 사람을 최고가매수신고인으로 한다. 다만, 최고의 가격으로 입찰한 삶이 두 사람 이상일 경우에는 그 입찰자들만을 상대로 기일입찰의 (기일입찰표를 작성하게 하여 그 중 최고의 가격으로 입찰한 사람을 최고가매수신고인으로 한다. 이미 매수니청보증금은 제출된 상태이므로, 기일입찰을 실시함에 있어 재차 보증을 제공하게 할 필요는 없다. 집행관으로서는 추가입찰을 대비하여 기일입찰에 관한 준비를 갖추고 있어야 한다) 방법으로 추가입찰을 실시한다. (재민2004-3, 38조 1항) 매각기일에 출석하지 아니한 사람에게는 추가입찰 자격을 부여하지 아니한다. 집행관은 출석한 사람들로 하여금 기일입찰을 실시하고 출석한 사람이 1인인 경우 그 사람에 대하여만 추가입찰을 실시한다. (재민 2004-3 38조 2항)

출석한 사람이 최고가매수신청인 1인인데 조언 입찰가격보다 나즌 가격으로 입찰하거나 추가입차에 응하지 아니한 경우는 결국 추가입찰을 할 수 없는 경우에 해당하므로, 추첨에 의하여 최고가매수신고인을 정한다 (재민 2004-3, 38조 3항, 재민 2004-3 34조 3항) 또한, 출석한 사람이 아무도 없을 경우에도 마찬가지이다. 그 외 결정방식은 기일입찰과 동일하다.

재민 2004-3 제34조 (최고가매수신고인등의 결정)

① 최고의 가격으로 입찰한 사람을 최고가매수신고인으로 한다. 다만, 최고의 가격으로 입찰한 사람이 두 사람 이상일 경우에는 그 입찰자들만을 상대로 추가입찰을 실시한다.

② 제1항 단서의 경우에는 입찰의 실시에 앞서 기일입찰표의 기재는 최초의 입찰표 기재방식과 같다.

③ 제1항 단서의 경우에 추가입찰의 자격이 있는 사람 모두가 추가입찰에 응하지 아니하거나 또는 종전 입찰가격보다 낮은 가격으로 입찰한 때에는 그들 중에서 추첨에 의하여 최고가매수신고인을 정하며, 두 사람 이상이 다시 최고의 가격으로 입찰한 때에는 그들 중에서 추첨에 의하여 최고가매수신고인을 정한다. 이 때 입찰자 중 출석하지 아니한 사람 또는 추첨을 하지 아니한 사람이 있는 경우에는 법원사무관등 상당하다고 인정되는 사람으로 하여금 대신 추첨하게 된다.

④ 최고가매수신고액에서 매수신청보증을 뺀 금액을 넘는 금액으로 매수신고를 한 사람으로서 법 제114조의 규정에 따라 차순위매수신고를 한 사람을 차순위매수신고인으로 한다. 차순위매수신고를 한 사람이 두 사람 이상인 때에는 매수신고가격이 높은 사람을 차순위매수신고인으로 정하고, 신고한 매수가격이 같을 때에는 추첨으로 차순위매수신고인을 정한다.

재민 2004-3 제38조 (최고가매수신고인등의 결정)

① 최고의 가격으로 입찰한 사람을 최고가매수신고인으로 한다. 다만, 최고의 가격으로 입찰한 사람이 두 사람 이상일 경우에는 그 입찰자들만을 상대로 기일입찰의 방법으로 추가입찰을 실시한다.

② 매각기일에 출석하지 아니한 사람에게는 추가입찰 자격을 부여하지 아니한다. 집행관은 출석한 사람들로 하여금 제1항 단서의 방법으로 입찰하게 하고, 출석한 사람이 1인인 경우 그 사람에 대하여만 추가입찰을 실시한다.

③ 제34조 제3항 및 제4항은 이를 준용한다.

마) 매각기일의 종결

1기일 2회 입찰은 인정되지 않는다.

집행관은 매각절차를 종결한 때에는 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인에 대한 정보를 전산으로 입력 및 전송한 후 사건기록을 정리하여 법원에 보내야 한다.

(4) 매수신청보증의 반환

가) 보증의 반환

매각기일의 종결이 고지되면 최고가매수신공인과 차순위매수신고인을 제외한 다른 매수신고인은 매수의 책임을 벗게 되고, 즉시 매수신청보증을 돌려 줄 것을 신청할 수 있다. (민집115조 3항)

나) 입금증명서인 매수신청보증의 반환

① 원칙적 반환절차

집행관은 매각기일종결 후 즉시 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 제외한 다른 매수신고인의 입금증명서 중 [확인란]을 작성하여 (환급통지일은 출납공무원에게 통지한 날을 말한다) 출납공무원에게 제출한다.

출납공무원은 입금증명서의 확인란 중 환급지시일을 기재한 다음 보관금 취급점에 환급지시사항을 전송한다. 입금증명서의 원본은 보관 (재일97-2 27조 1항)하고, 그 사본을 집행관에게 송부한다. (반환절차가 이루어졌다는 것을 증명하기 위함이다) 집행관은 송부받은 입금증명서 사본을 기록에 편철하고 (규칙 21조의2 3항), 경매법원에 기록을 인계한다. (재민2004-3, 49조)

재일 97-2 제27조 (출납공무원의 서류 보존)

① 출납공무원은 법원보관금에 관한 서류를 다음 구분에 의하여 보존한다.

5년보존 : 납부명령서, 출급명령서, 입금증명서, 영수필통지서, 기타 수입과 지출의 증거서류

2년보존 : 일계표, 수불명세서, 종결사건수불내역서, 현금출납부, 미납부미출급명세서, 원천징수내역서 기타 잡서류

② 출납공무원은 기간입찰의 매수신청보증 입ㆍ출금에 관한 정보가 누설되지 않도록 주의하여야 한다.

재민 2004-3 제49조 (기록인계등)

① 집행관은 매각절차를 종결한 때에는 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인에 대한 정보를 전산으로 입력ㆍ전송한 후 사건기록을 정리하여 법원에 보내야 한다.

② 집행관은 전자기록사건에 있어서 매각절차를 종결한 때에는 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인에 대한 정보를 전산으로 입력ㆍ전송하고, 입찰표, 입찰조서를 전자화하여 대한민국법원 전자소송시스템을 통하여 제출한다. 이 경우 전자화한 입찰표 원본도 정리하여 함께 법원에 보내야 한다.

보관금 취급점은 법원보관금납부서에 기재된 예금계좌로 입금한다.

② 입금증명서가 제출되지 않은 경우의 반환절차

매수신청인이 보관금 취급저메 매수신청보증금을 납입한 후 납입한 후 입찰에 참가하지 않은 경우, 입찰봉투를 제출하기 전에 경매절차가 취하, 취소된 경우 등 입금증명서가 제출되지 않은 경우에는 다음과 같은 절차에 따라 반환한다.

보관급 취급점은 매각기일 후 2주 내에 반환되지 않은 매수신청보증금이 있을 경우 납부자에게 우편 또는 전화로 환금통지를 하고, 경매계장에게 그 사유를 (보관금 취급점에서는 계좌입금오기로 인한 계좌이븜불능된 경우와 출급지시가 없는 경우, 2가지 사유로 나누어 경매계에 통지한다) 통지한다. (법보규 21조의2 5항)

  보관금 취급점 또는 경매계장은 납부자로 하여금 입금증명서를 작성 및 제출하도록 하고, 입금증명서가 제출된 경우 경매계장은 입금증명서 중 확인란을 작성하여 위 ①과 같은 반환절차를 거친다.

납부자와 연락이 되지 않거나 입금증명서가 제출되지 아니하면,  경매계장은 경매판사 (사법보좌관)로부터 환급명령서를 발부받아 출납공무원에게 송부하고, 출납공무원은 취급점에 환급지시사항을 전송하며, 보관금 취급점은 계좌입금한다. (법보규 21조의2 1항)

  경매절차가 입찰기간 도중에 취하 및 취소된 경우에도 입금증명서가 제출되지 아니하면 매각기일 종료 후 즉시 반환되지 않고 앞에서 서술한 절차를 거치게 되므로, 집행관은 납부자에게 입금증명서를 작성하여 제출하도록 권함이 상당하다. (집행관은 입금증명서를 입찰함에 투입보관하고, 매각기일 종료 후 바로 반환절차를 밟을 수 있도록 처리함이 상당하다)

③ 반환되지 않는 매수신청보증금의 처리

일반적인 보관금 환급 및 국고귀속처리잘차에 의한다. (법보규 제4, 5장)

다) 보증서인 매수신청보증의 반환

  ① 집행관에 의한 반환

집행관은 입찰절차의 종결 후 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인을 제외한 매수신고인으로부터 보증서의 반환요청이 있는 경우 주민등록증을 제시받아 보증의 제출자 본인인지 여부를 확인한 후 그 입찰자에게 보증서를 즉시 반환하고 기간입찰표 하단의 영수증란에 서명 또는 날인을 받아 매각조서 (기간입찰조서)에 첨부한다.

  ② 법원사무관등에 의한 반환

경매기록이 집행법원에 송부된 후에는 법원사무관등이 반환한다.

  ③ 반환청구가 없는 경우

  경매기록에 편철하여 보관하고, 경매기록에 대한 보존기간이 종료되면 경매기록과 함께 폐기한다.

  ④ 보증료의 반환

  보증서가 원래의 용도인 매수신청보증으로 제공되지 아니한 경우에는 서울보증보험 주식회사는 보증료를 환급하도록 되어 있다. 보험약관에 규정된 환급사유는 ㉮ 보험계약자가 입찰참가 전에 보증서를 반환한 때, ㉯ 입찰기일 또는 개찰기일 전 경매절차가 취하 또는 취소된 때, ㉰ 보험계약자의 청약내용 고지 오류 또는 기재 오기 등으로 피보험자가 보험증권의 수치를 거부한 때이다.

보험계약자가 ㉮ 입찰에 참가하지 않은 경우, ㉯ 매각기일 전 경매신청의 취하 또는 경매절차의 취소가 있었던 경우, ㉰ 보증서에 무효사유가 있는 경우에는 집행기록이 집행관에 있을 때에는 집행관이, 집행법원에 있을 때에는 법원사무관등이 매수신청인의 요청에 따라 보증서 뒷편의 [보험료 환급절차 및 방법] 중 법원확인란에 v표시를 하고, 기명날인하여 보증서 원본을 반환하면 이를 통하여 보증료를 환급받게 된다. 그 사본은 경매기록에 편철해 두어야 한다.

라) 현금 또는 자기앞수표의 반환 (재민2004-3  40조의2)

매수신청보증으로 현금 및 자기앞수표가 제출된 경우 제출된 현금 및 자기앞수표는 매각기일에 매수신청인이 반환을 요구하는 때에는 집행관은 주민등록증으로 본인인지 여부를 확인한 후 매수신청인에게 매수신청보증을 즉시 반환하고, 기간입찰표 하단의 보증의 제공방법란에 빨간색 펜등으로 "현금 또는 자기앞수표 제풀"이라고 기재한 후 기간입찰표 하단의 영수인란에 서명 또는 날인을 받아 매각기일조서에 첨부한다.

매각기일에 매수신청인이 반환을 요구하지 아니한 때에는 집행관은 매각기일 당일 법원보관금취급규칙의 별지 1-4호 서식 (법원보관금납부서)을 이용하여 "납부당사자 사용란"에 매수신청인의 이름 및 주민등록번호 등을 기재한 후 "납부당사자 기명날인란"에 대리인 집행관 000라고 기명날인하고, 이를 제출된 현금 또는 자기앞수표와 함께 보관금 취급점에 제출한다. 그 이후의 반환절차는 입금증명서인 매수신청보증으이 반환절차에 의한다.

다. 차순위매수신고

최고가매수인이 대금납부를 하지 않는 경우 재매각절차를 거치지 아니하고 차순위 매수신고인에게 매각허가하여 절차지연을 방지하기 위한 제도이다 (114조)

차순위매수신고는 매수신고액이 최고가매수신고액에서 그 보증을 공제한 금액을 넘는 때에 할 수 있고 (114조 2하), 매각기일을 마칠 때까지 할 수 있다.

차순위매수신고를 한 자가 2인 이상인 때는 신고한 매수가격이 높은 사람을, 같은 때에는 추첨에 의하여 정하다. (115조 2항) 차순위매수신고인이 있는 경우의 경매취하에는 그의 동의도 얻어야 한다.

최고가 및 차순위매수신고인이 외국주소를 둔 경우에는 국내주소와 영수인을 신고하여야 하고, 그 신고가 없으면 송달이나 통지를 생략할 수 있다, (118조) 최고가매수신고인에게 매각불허를 하는 때에는 차순위매수신고인이 있더라도 새 매각을 실시하여야지 차순위매수신에게 매각허가를 할 것은 아니다.

(대결2011. 2.15. 2010마1793)

대법원 2011. 2. 15.자 2010마1793 결정
[매각불허가결정에대한이의][미간행]

【판시사항】

부동산에 대한 강제경매절차에서 최고가매수신고인에 대한 매각이 불허된 경우 차순위매수신고인에 대하여 매각허가결정을 할 수 있는지 여부 (소극)

【참조조문】

민사집행법 제114조, 제137조

【전 문】

【재항고인】 재항고인

【원심결정】 창원지법 2010. 11. 3.자 2010라400 결정

【주 문】

재항고를 기각한다.

【이 유】

재항고이유를 살펴본다.

부동산에 대한 강제경매절차에 있어서 최고가매수신고인에 대한 매각이 불허된 경우에는 민사집행법 제114조 소정의 차순위매수신고제도에 의한 차순위매수신고인이 있다고 하더라도 그에 대하여 매각허가결정을 하여서는 안 되고, 새로 매각을 실시하여야 한다. 매수인이 대금을 지급하지 아니한 경우에 차순위매수신고인에 대하여 매각을 허가할 것인지를 결정하도록 규정한 같은 법 제137조 제1항의 취지는, 매수인이 대금을 지급하지 않음으로써 매각대금의 일부가 되는 매수신청의 보증금과 차순위매수신고인의 매수신고액의 합이 최고가매수신고인의 매수신청액을 초과하므로( 같은 법 제114조 제2항 참조) 재매각을 실시하지 아니하고 당해 매각절차를 속행할 수 있도록 한다는 데 있다고 볼 것이다. 그런데 최고가매수신고인에 대한 매각불허가가 있는 경우에는 그 매수신청의 보증금이 매각대금에 포함되지 아니하므로, 그와 같은 취지를 여기에 적용할 수 없는 것이다 .

이 사건에서 제1심법원의 사법보좌관은 매각기일에 최고가매수신고인 김광희가 입찰가격을 문면상 수정한 입찰표로 매수신고하였음을 들어 그에 대한 매각을 불허가하는 결정을 하면서도 차순위입찰자인 재항고인에 대하여 매각허가를 하지 아니한 것에 대하여, 원심이 제1심법원이 위 사법보좌관의 결정을 인가한 데에 어떠한 위법이 있다고 할 수 없다고 판단하고 재항고인의 항고를 기각한 것은 앞서 본 법리에 좇은 것으로서 정당하다.

그러므로 재항고를 기각하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.

대법관 김지형(재판장) 양승태 전수안 양창수(주심)

라. 공유자의 우선매수

(1) 의의

공유물지분경매에서 공유자는 매각기일까지 매수보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다. (140조) 이 제도는 우리 나라에 특유한 제도로서, 민사집행규칙에서 그 행사절차에 관한 규정을 신설하였다. 이는 호가경매, 기일입찰과 기간입찰 모두에 적용된다. (규칙71조, 72조 4항)

선박의 공유지분 (185조), 항공기의 공유지분 (규칙106조), 자동차의 공유지분 (규칙129조), 건설기계의 공유지분 (130조)에 대한 강제집행은 기태재산권에 대한 강제집행 (251조)의 예에 따르므로 본조의 적용이 없다. 또한 공유물분할판결에 기한 공유물경매에도 본조가 적용되지 않는다.

(대결2009.10.5. 2009마1302 ; 대결1991.12..16. 91마239)

매각대상 부동산 중 일부에 대한 공유자는 일괄매각된 전체 부동산에 대하여 공유자의 우선매수권을 행사할 수 없다. (대결2006.3.13. 2005마1078)

대법원 2009. 10. 5.자 2009마1302 결정
[부동산임의경매][공2009하,1768]

【판시사항】

[1] 민사집행법 제121조 제2호에 정한 ‘최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때’의 의미

[2] 갑이 남편인 을과 부동산을 공유하던 중 을이 사망하자 을의 재산을 상속한 후, 을이 생전에 위 부동산의 공유지분에 설정한 근저당권의 실행으로 매각절차가 진행되자 위 부동산의 공유자로서 우선매수신청을 한 사안에서, 갑은 위 매각절차에서의 채무자로서 매수신청이 금지된 자이므로 민사집행법 제121조 제2호에 정한 ‘부동산을 매수할 자격이 없는 자’에 해당한다고 한 사례

【결정요지】

[1] 민사집행법 제121조 제2호는 매각허가에 대한 이의신청사유로 ‘최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때’를 규정하고 있는바, 여기서 ‘매수할 능력이 없는 때’는 미성년자, 금치산자, 한정치산자와 같이 독립하여 법률행위를 할 수 있는 능력이 없는 경우를 의미하고, ‘매수할 자격이 없는 때’는 법률의 규정에 의하여 매각부동산을 취득할 자격이 없거나 그 부동산을 취득하려면 관청의 증명이나 인·허가를 받아야 하는 경우를 의미하는 것으로서, 부동산을 매수할 경제적 능력을 의미하는 것이 아니다.

[2] 갑이 남편인 을과 부동산을 공유하던 중 을이 사망하자 을의 재산을 상속한 후, 을이 생전에 위 부동산의 공유지분에 설정한 근저당권의 실행으로 매각절차가 진행되자 위 부동산의 공유자로서 우선매수신청을 한 사안에서, 갑은 위 매각절차에서의 채무자로서 매수신청이 금지된 자이므로 민사집행법 제121조 제2호에 정한 ‘부동산을 매수할 자격이 없는 자’에 해당한다고 한 사례.

【참조조문】

[1] 민사집행법 제121조 제2호 [2] 민사집행법 제121조 제2호, 제123조 제2항, 민사집행규칙 제59조

【참조판례】

[1] 대법원 2004. 11. 9.자 2004마94 결정(공2005상, 65)

【전 문】

【재항고인】 재항고인

【상 대 방】 상대방

【원심결정】 전주지법 2009. 7. 8.자 2008라109 결정

【주 문】

재항고를 기각한다.

【이 유】

재항고이유를 살펴본다.

민사집행법 제121조 제2호는 매각허가에 대한 이의신청사유로 ‘최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때’를 규정하고 있는바, 여기서 ‘매수할 능력이 없는 때’는 미성년자, 금치산자, 한정치산자와 같이 독립하여 법률행위를 할 수 있는 능력이 없는 경우를 의미하고, ‘매수할 자격이 없는 때’는 법률의 규정에 의하여 매각부동산을 취득할 자격이 없거나 그 부동산을 취득하려면 관청의 증명이나 인·허가를 받아야 하는 경우를 의미하는 것으로서, 부동산을 매수할 경제적 능력을 의미하는 것이 아니다 ( 대법원 2004. 11. 9.자 2004마94 결정 등 참조). 한편, 민사집행법 제123조 제2항은 같은 법 제121조에 규정한 사유가 있는 때에는 직권으로 매각을 불허가하도록 규정하고 있고, 민사집행규칙 제59조는 채무자는 매수신청을 할 수 없는 것으로 규정하고 있다.

기록에 의하면, 재항고인과 남편인 소외 1이 이 사건 부동산을 공동소유(각 1/2 지분)하고 있었는데, 소외 1은 2004. 6. 21. 소외 2 주식회사로부터 대출을 받으면서 소외 2 주식회사에게 이 사건 부동산 중 자신의 지분에 대하여 근저당권을 설정해 준 사실, 소외 1이 2006. 7. 25. 사망하자 재항고인을 포함한 공동상속인들은 2006. 10. 20. 전주지방법원 남원지원에 한정승인을 신고하여 같은 달 27. 위 신고가 수리된 사실, 소외 2 주식회사는 2007. 9. 11. 재항고인을 포함한 공동상속인들을 채무자로 하여 그들이 상속한 이 사건 부동산의 1/2 지분에 대하여 임의경매를 신청하였고, 2007. 9. 12. 경매개시결정이 내려진 사실, 상대방이 2008. 8. 18. 매각기일에서 최고가인 4,110만 원을 매수금액으로 신고하였으나, 사법보좌관은 우선매수신고서를 제출한 재항고인이 이 사건 부동산의 공유자로서 우선권이 있다는 이유로 2008. 8. 25. 재항고인에게 매각허가결정을 하고 상대방을 차순위매수신고인으로 결정한 사실, 상대방이 2008. 8. 28. 위 매각허가결정에 대하여 이의신청을 하였으나, 제1심법원은 2008. 8. 29. 사법보좌관의 위 매각허가결정을 인가한 사실 등을 알 수 있다.

위 사실관계에 앞서 본 법리를 비추어 보면, 재항고인은 매수신청이 금지된 이 사건 매각절차에서의 채무자이므로 민사집행법 제121조 제2호 소정의 부동산을 매수할 자격이 없는 자에 해당하는바, 재항고인이 비록 이 사건 부동산의 공유자로서 우선매수권을 행사하였다 하더라도 법원은 재항고인을 최고가매수인으로 매각허가결정을 할 수는 없다고 할 것이다.

그렇다면 재항고인에 대한 매각허가결정을 취소한 원심의 조치는 옳고 거기에 재항고이유의 주장과 같은 법리오해 등의 잘못이나 그 밖에 재판에 영향을 미친 헌법·법률·명령 또는 규칙의 잘못이 없다.

그러므로 재항고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.

대법관 이홍훈(재판장) 김영란 김능환 민일영(주심)

대법원 1991. 12. 16.자 91마239 결정
[부동산경락허가결정][공1992.2.15.(914),633]

【판시사항】

가. 경매목적물인 대지와 그 지상건물이 상호 이용상의 견련성이 있다고 보아 일괄경매한 집행법원의 조치가 정당하다고 한 사례

나. 공시송달할 재판서의 정본에 수송달자의 주소가 외국으로 표시되어 있다면 그 공시송달은 외국에서 할 송달에 대한 공시송달의 방법에 의하여야 하는지 여부

다. 경매개시결정의 고지 없이 유효하게 경매절차를 속행할 수 있는지 여부 (소극)

라. 경매목적물인 건물의 용도를 착각하였을 뿐만 아니라 그 면적을 무려 100평방미터나 작게 잡아 평가한 감정평가보고서 기재 가액을 그대로 최저경매가격으로 결정한 채 이루어진 경락허가결정과 항고사유

마. 공유물분할판결에 기하여 경매에 의하여 매득금을 분배하기 위한 환가의경우, 민사소송법 제649조, 제650조 규정의 적용 여부 (소극)

【결정요지】

가. 경매목적물이 대지와 그 지상건물로서 상호 이용상의 견련성이 있어, 이를 분할경매하여 소유자를 달리하게 되면 대지와 건물 간의 상호이용관계에있어서 제한을 받게 될 뿐만 아니라 부동산의 경제적 가치를 감소시킬 것이므로 이를 동일한 매수인에게 귀속시키는 것이 타당하다고 보여져 집행법원이 이를 일괄경매한 조치가 정당하다고 한 사례.

나. 공시송달할 재판서의 정본에 수송달자의 주소가 외국으로 표시되어 있다면 다른 특별한 사정이 없는 한 법원은 그 수송달자가 외국에 거주하고 있음을 전제로 공시송달을 명한 것이므로 이 경우 공시송달은 민사소송법 제180조 제3항의 규정에 따라 외국에서 할 송달에 대한 공시송달의 방법에 의하여야 할 것이다.

다. 경매개시결정은 비단 압류의 효력을 발생시키는 것일 뿐만 아니라 경매절차의 기초가 되는 재판이어서 그것이 당사자에게 고지되지 않으면 효력이 있다고 할 수 없고 따라서 따로 압류의 효력이 발생하였는지 여부에 관계없이 경매개시결정의 고지 없이는 유효하게 경매절차를 속행할 수 없다.

라. 경매부동산의 평가에 있어 감정인이 건물의 용도를 착각하였을 뿐 아니라 건물의 면적을 무려 100평방미터나 작게 잡아 평가하였다면 이를 그대로 최저경매가격으로 결정한 경매법원의 결정에는 중대한 하자가 있었다고 하지 않을 수 없으며 따라서 이를 바로잡지 않고 그대로 경락을 허가한 경락허가결정에는 민사소송법 제728조에 의하여 준용되는 같은 법 제642조 제2항, 제633조 제6호 소정의 항고사유가 있다 할 것이다.

마. 공유물분할판결에 기하여 공유물 전부를 경매에 붙여 그 매득금을 분배하기 위한 환가의 경우에는 공유물의 지분경매에 있어 다른 공유자에 대한 경매신청통지와 다른 공유자의 우선매수권을 규정한 민사소송법 제649조, 제650조는 적용이 없다.

【참조조문】

가. 민사소송법 제615조의2 나. 같은 법 제179조, 제180조 다.라. 같은 법 제728조 다. 같은 법 제603조, 제633조 제1호 후단 라. 같은 법 제615조, 제633조 제6호 마. 민법 제269조, 민사소송법 제649조, 제650조

【참조판례】

다. 대법원 1961.6.29. 자 4294민재항256 결정(집9민36)
1966.10.21. 자 66다1584 결정(집14③민177)
라. 대법원 1969.2.24.자 68마1433 결정(집17①민217)
1970.11.27. 자 70마707 결정

【전 문】

【재항고인】 재항고인 소송대리인 변호사 이영섭 외 1인

【원심결정】 서울민사지방법원 1991.4.2. 자 91라108 결정

【주 문】

원심결정을 파기한다.

이 사건 경락허가결정을 취소하고 경락을 허가하지 아니한다.

【이 유】

재항고이유 제(1)점을 본다.

민사소송법 제615조의2는, 법원은 수개의 부동산의 위치, 형태, 이용관계 등을 고려하여 이를 동일인에게 일괄매수시킴이 상당하다고 인정한 때에는 일괄경매할 수 있음을 규정하고 있는바, 이 사건의 경매목적물은 대지와 그 지상건물로서 상호 이용상의 견련성이 있다 할 것이고, 이를 분할경매하여 소유자를 달리하게 되면 대지와 건물 간의 상호이용관계에 있어서 제한을 받게 될 뿐만 아니라 부동산의 경제적 가치를 감소시킬 것이므로 이를 동일한 매수인에게 귀속시키는 것이 타당하다고 보여지므로 집행법원이 위 법규정에 의하여 이를 일괄 경매한 조치는 정당하다.

소론의 대법원 판결은 이 사건과 사안을 달리하고 있으므로 여기에 적용될 수는 없다. 논지는 이유 없다.

재항고이유 제(2)점을 본다.

기록에 의하면, 공유물의 매각분할을 명하는 판결에 기하여 상대방(이 사건 경매신청인)이 민사소송법 제734조의 규정에 따른 경매신청을 하자 경매법원이 1991.1.15. 이 사건 경매개시결정을 하였는 바, 그 결정서에 피신청인 겸 소유자인 재항고인(이하 재항고인이라고만 부른다)의 송달주소를 “미합중국캘리포니아주 라크레센타시 36가 (주소 생략)”으로 표시하고도 재항고인에게 따로 송달을 시도하여 보지 않은 채 같은 날 공시송달을 명하여 법원사무관이 그 사유를 그날 법원 게시장에 게시하였고, 그 후 경매기일도 재항고인에게는 공시송달의 방법으로 송달하여 위 경매개시결정의 공시송달 게시일로부터 2개월이 채 안된 1991.2.13. 경매기일이 진행되고 1991.2.19. 이 사건 경락허가결정이 선고되었음을 알 수 있다.

위와 같이 공시송달할 재판서의 정본에 수송달자의 주소가 외국으로 표시되어 있다면 다른 특별한 사정이 없는 한 법원은 그 수송달자가 외국에 거주하고 있음을 전제로 공시송달을 명한 것이므로 이 경우 공시송달은 민사소송법 제180조 제3항의 규정에 따라 외국에서 할 송달에 대한 공시송달의 방법에 의하여야 할 것이고, 그 송달의 효력은 동법 제181조 제2항의 규정에 따라 최초의 게시일로부터 2개월이 지나야만 비로소 생긴다고 할 것이므로, 이 사건 경매기일에는 물론 경락기일에서도 아직 재항고인에 대한 경매개시결정은 송달되지 않은 상태였다고 할 것인바, 경매개시결정은 비단 압류의 효력을 발생시키는 것일 뿐만 아니라 경매절차의 기초가 되는 재판이어서 그것이 당사자에게 고지되지 않으면 효력이 있다 고 할 수 없고 따라서 따로 압류의 효력이 발생하였는지 여부에 관계없이 경매개시결정의 고지 없이는 유효하게 경매절차를 속행할 수 없다고 할 것이므로 결국 경매법원은 아직 경매기일을 진행할 수 없는 상태에서 경매기일을 진행하고 경락을 허가하였다고 하지 않을 수 없으며, 이 경락허가결정에는 민사소송법 제728조에 의하여 준용되는 동법 제642조 제2항, 제633조 제1호 후단의 항고사유가 있다는 재항고인의 이 사건 항고는 정당하다고 할 것이었다. 그럼에도 불구하고 원심은, 민사소송법 제603조 제4항에 의하면 경매개시결정이 있는 경우 경매부동산에 대한 압류의 효력은 채무자에게 그 결정이 송달된 때 또는 경매개시의 사유가 등기부에 기재된 때 발생한다는 취지로 규정되어 있으므로 경매개시사유가 등기부에 기재되고 채무자(소유자를 말하는 듯함)에게 그 결정이 송달되지 않은 경우에도 그 경매절차가 위법하다고 볼 것은 아닌 바, 이 사건 경매부동산에 대한 경매신청사유가 등기부에 기재된 사실은 기록상 명백하므로 이 사건의 경우 채무자에게 경매개시결정을 송달하지 아니하여도 그 경매절차가 위법하다고는 할 수 없다고 설시하면서 경매법원의 경락허가결정을 적법한 것으로 판단하였으니 이는 필경 부동산에 대한 압류의 효력만 생기면 경매개시결정이라는 재판의 효력이 바로 발생한 것으로 오해하였거나 그렇지 않으면 경매개시결정의 효력발생 없이 경매절차를 속행하여 경락할 수 있는 것으로 법리를 오해하였다고 할 것이고, 이 위법은 재판에 영향을 미쳤다고 할 것이다.

재항고이유 제(3)점을 본다.

항고이유서의 기재에 의하면, 재항고인에게 경매기일 및 경락기일의 통지가 없었으므로 이 사건 경락허가결정이 위법하다는 취지는 항고이유로 주장하지 않았고 또 그와 같은 사유는 항고심이 직권으로 판단하여야 할 것도 아니므로 이에 대한 판단유탈을 하였다는 논지는 이유 없다.

재항고이유 제(4)점을 본다.

기록에 편철된 이 사건 경매부동산의 등기부등본과 원심이 증거로 하였음이 분명한 감정인 소외인 작성의 감정평가보정설명서의 기재에 의하면, 이 사건 경매부동산 중 건물은 지하 2층, 지상 2층의 철근콘크리트조 스라브지붕의 목욕탕으로 그 1층은 173.25평방미터의 근린생활시설이고, 지하 1층은 247.72평방미터의 목욕탕으로 되어 있으나 실제로는 1층은 탈의실과 공실, 매표소 등이며 지하 1층은 목욕탕 및 탈의실 등으로 되어 있는데 경매법원의 감정인 소외인은 이 건물을 밖에서만 보고 평가하면서 1층을 목욕탕으로, 지하 1층을 사무실로 엇바꾸어 평가하였을 뿐 아니라 지하 1층의 면적을 실제보다 무려 100평방미터나 작은 147.72평으로 잡은 다음 용도별 평방미터 당 단가를 그 면적에 곱하는 방법에 의하여 그 전체가액을 평가한 보고서를 경매법원에 제출한 사실, 경매법원은 이러한 평가상의 잘못을 발견하지 못한 채 이를 그대로 최저경매가격으로 결정하여 경매를 진행시킨 사실을 알 수 있는바, 이와 같이 단지 용도를 착각하였을 뿐 아니라 평가의 가장 중요한 요소가 되는 건물의 면적을무려 100평방미터나 작게 잡아 평가하였다면 이를 그대로 최저경매가격으로 결정한 경매법원의 결정에는 중대한 하자가 있었다고 하지 않을 수 없고 이를 바로잡지 않고 그대로 경락을 허가한 이 사건 경락허가결정에는 민사소송법 제728조에 의하여 준용되는 동법 제642조 제2항, 제633조 제6호 소정의 항고사유가 있다 고 할 것인즉 이를 지적한 재항고인의 이 사건 항고이유도 정당하였다고 할 것이었다. 그럼에도 불구하고 원심은 위 감정이 단순히 용도만을 뒤바꾸어 평가한 것으로 착각하고 그 결과 최저경매가격이 부당하게 낮아지지는 않았다는 이유로 경매법원의 최저경매가격을 옳다고 하였으니 이 점에서도 원심결정은 파기를 면할 수 없다.

재항고이유 제(5)점을 본다.

이 사건 경매는 공유물분할판결에 기하여 공유물 전부를 경매에 부쳐 그 매득금을 분배하기 위한 환가의 경우이므로 공유물의 지분을 경매하는 경우 다른 공유자에게 경매신청통지와 다른 공유자의 우선 매수권을 규정한 민사소송법 제649조, 제650조는 이 사건 경매에서는 그 적용이 없다 고 할 것이다. 논지는 이유 없다.

그러므로 재항고이유 제(2)점과 제(4)점을 받아들여 원심결정을 파기하고, 이 사건은 당원이 직접 재판하기에 충분하므로 이 사건 경락허가결정을 취소하고 경락을 허가하지 않기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.

대법관 박우동(재판장) 김상원 윤영철 박만호

대법원 2006. 3. 13.자 2005마1078 결정
[매각허가결정에대한이의][공2006.5.1.(249),710]

【판시사항】

［1］ 집행법원이 여러 개의 부동산을 일괄매각하기로 결정한 경우, 매각대상 부동산 중 일부에 대한 공유자가 매각대상 부동산 전체에 대하여 공유자의 우선매수권을 행사할 수 있는지 여부 (한정 소극)

［2］ 매수신고인의 우선매수신고 자체가 부적법하므로 민사집행법 제129조 제1항의 매각허가결정에 대한 즉시항고를 할 수 없다고 한 사례

【결정요지】

［1］ 집행법원이 여러 개의 부동산을 일괄매각하기로 결정한 경우, 집행법원이 일괄매각결정을 유지하는 이상 매각대상 부동산 중 일부에 대한 공유자는 특별한 사정이 없는 한 매각대상 부동산 전체에 대하여 공유자의 우선매수권을 행사할 수 없다고 봄이 상당하다.

［2］ 매수신고인의 우선매수신고 자체가 부적법하므로 민사집행법 제129조 제1항의 매각허가결정에 대한 즉시항고를 할 수 없다고 한 사례.

【참조조문】

［1］ 민사집행법 제140조 ［2］ 민사집행법 제129조 제1항

【전 문】

【재항고인】 재항고인 (소송대리인 변호사 하양명외 5인)

【원심명령】 부산지법 2005. 10. 10.자 2005라281 결정

【주 문】

재항고를 기각한다.

【이 유】

재항고이유(재항고이유서 제출기한이 지나서 제출된 재항고이유보충서는 재항고이유를 보충하는 범위 안에서)를 본다.

1. 공유자의 우선매수권에 관한 법리오해 등 주장에 대하여

민사집행법 제140조가 규정하고 있는 공유자의 우선매수권은, 공유자는 공유물 전체를 이용·관리하는 데 있어서 다른 공유자와 협의를 하여야 하고, 그 밖에 다른 공유자와 인적인 유대관계를 유지할 필요가 있다는 점 등을 고려하여 공유지분의 매각에 있어 새로운 사람이 공유자로 되는 것보다는 기존의 공유자에게 우선권을 부여하여 그 공유지분을 매수할 수 있는 기회를 준다는 데에 그 입법 취지가 있는 것이긴 하나, 그것은 어디까지나 공유자가 최고가매수신고인과 같은 가격으로 매수를 원할 경우에 공유자에게 우선권을 주어 그에게 매각을 허가한다는 의미이지 그 이상의 특전을 인정하는 것은 아니므로, 일괄매각대상의 일부에 대한 공유자라 하여 다른 일반의 매수참가자들보다 매각대상 전체에 관하여 우월적으로 취급하여야 할 합리적인 이유는 없는 점, 공유자의 우선매수권 제도는 다른 매수신고인들의 희생을 전제로 하는 것이므로 그 입법 취지를 감안하더라도 가급적 제한적으로 운용할 필요가 있는 점, 일괄매각제도는 동일인으로 하여금 매각부동산으로 일괄매수하도록 함으로써 부동산의 합리적 이용을 가능하게 한다는 데에 그 주된 목적이 있는데, 일괄매각대상인 여러 개의 부동산에 관하여 채무자 이외에 여러 공유자가 각각 따로 있는 경우에는 공유자의 우선매수권 제도로는 동일인에게 매각부동산을 일괄 귀속시킨다는 목적을 달성하기 곤란한 점, 여러 개의 목적물을 일괄매각하는 경우 그 중 일부에 매각불허가사유가 있다면 그 전부에 대한 매각을 불허가하여야 하는데, 거꾸로 일괄매각 대상 부동산 중 일부에 대한 공유자에 불과한 자에게 그것도 다른 매수신고인의 희생을 바탕으로 하여 전체에 대한 매각을 허가하는 것은 형평에 맞지 않는 점, 원심법원의 결정과 같이 여러 사정을 종합적으로 고려하여 합리적이라고 볼 수 있는 경우에만 일부 부동산의 공유자에게 전체부동산에 대한 우선매수권을 인정하여야 한다는 견해에 의할 경우 집행법원이 전체 부동산을 공유자에게 일괄 귀속시킬 합리적 필요성이 있는지 여부를 일일이 심사하여 매수인을 결정하여야 하는 결과가 되어 매각절차의 신속과 획일적 처리를 저해할 우려가 있는 점 등을 종합하여 보면, 집행법원이 일괄매각결정을 유지하는 이상 매각대상 부동산 중 일부에 대한 공유자는 특별한 사정이 없는 한 매각대상 부동산 전체에 대하여 공유자의 우선매수권을 행사할 수 없다고 봄이 상당하다.

이러한 법리를 기록에 비추어 살펴보면, 이 사건 각 부동산에 관하여 일괄매각결정을 한 집행법원의 판단은 정당하므로, 일괄매각결정이 그대로 유지되는 한 매각대상 부동산 중 일부에 대한 공유자에 불과한 재항고인은 매각부동산 전체에 대하여 공유자의 우선매수권을 행사할 수 없다고 할 것이다. 비록 원심결정의 이유가 적절하지 않으나, 원심이 재항고인의 우선매수권에 관한 주장을 배척한 결과에 있어서는 정당하다. 원심결정에는 공유자의 우선매수권 등에 관한 법리를 오해하여 결정결과에 영향을 미친 위법이 없다.

한편, 기록에 의하여 인정되는 바와 같이 집행법원이 재항고인에 대하여 민사집행법 제140조에 의하여 ‘채무자의 지분’을 우선매수할 것을 신고할 수 있음을 통지하였고(이 사건 각 부동산 전체에 대한 우선매수 신고를 통지한 것은 아니다.), 재항고인에게도 매각기일 및 매각결정기일을 통지한 사정만으로는, 재항고인에게 이 사건 일괄매각대상 부동산 전체에 대하여 공유자의 우선매수권을 행사할 수 있다는 신뢰를 주었다고 하기 어렵고, 달리 집행법원의 매각절차에 재항고인의 매수신고기회를 박탈하는 등의 중대한 잘못이 있다고 할 수 없다.

따라서 이 부분 재항고이유의 주장은 모두 이유 없다.

2. 법령 및 판례 위반 주장에 대하여

이해관계인은 매각허가 여부의 결정에 따라 손해를 볼 경우에만 그 결정에 대하여 즉시항고를 할 수 있고( 민사집행법 제129조 제1항), 매각허가결정에 대한 항고는 다른 이해관계인의 권리에 관한 이유에 의하여는 하지 못하므로( 민사집행법 제122조, 제131조 제3항), 이해관계인은 자신이 손해를 받을 경우에만 매각허가결정에 대하여 즉시항고를 할 수 있고, 한편 매수신고인은 자기가 적법한 최고가매수신고인임을 주장하며 자기에게 매각허가를 하여 달라는 것을 이유로 드는 주장하는 경우에 한하여 매각허가결정에 대하여 항고할 수 있다( 민사집행법 제129조 제2항).

이 사건에서 재항고인은 자신의 우선매수신고가 적법함을 전제로 하여 자신이 최고가매수신고인으로 매각허가를 받아야 한다고 주장하는바, 앞에서 본 바와 같이 재항고인의 우선매수신고 자체가 부적법하므로 재항고인은 이 사건 매각허가결정에 의하여 어떠한 손해를 받는다고 할 수 없어 민사집행법 제129조 제1항에 의하여서는 매각허가결정에 대하여 즉시항고를 할 수 없다.

또한, 매각허가결정 후 채무자가 공매절차에서 매각대상 부동산 중 일부에 대한 소유권을 상실하였다고 하더라도, 재항고인과 같이 자기가 적법한 최고가매수신고인임을 주장하는 자는 민사집행법 제129조 제2항에 의하여 자기에게 매각허가를 하여 달라는 것을 이유로 들지 않고 위와 같은 소유권상실의 사유를 가지고 매각허가결정에 대한 즉시항고 및 재항고의 사유로 주장할 수 없다. 재항고이유에서 들고 있는 대법원 1985. 2. 8.자 84마카31 결정은 이 사건과 사안을 달리하는 것이어서 이 사건에 원용하기에 적절하지 않다. 따라서 이 부분 재항고이유의 주장도 이유 없다.

3. 결 론

그러므로 재항고를 기각하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.

대법관 고현철(재판장) 강신욱 양승태 김지형(주심)

한편, 갑이 남편인 을과 부동산을 공유하던 중 을이 사망하자 을의 재산을 상속한 후, 을이 생전에 위 부동산의 공유지분에 설정한 근저당권의 실행으로 매각절차가 진행되자 위 부동산의 공유자로서 우선매수신청을 한 사안에서, 갑은 위 매각절차에서의 채무자로서 매수신청이 금지된 자이므로 민사집행법 제121조 제2호에 정한 ‘부동산을 매수할 자격이 없는 자’에 해당한다.

갑과 을 공유인 토지에 병이 을 지분에 가압류등기를 마친 후 갑이 을지분을 증여받아 갑 단독소유로 소유권이전등기가 이루어졌다. 그 후 병이 집행권원을 얻어 가압류등기가 되 을 지분에 대한 부동산강제경매를 신청하여 경매가 진행된 상태라면 갑은 공유자 우선매수권을 행사할 수 있다고 봄이 타당하다.

(2) 우선매수권의 행사시한

우선매수신고는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있다. (규칙76조 1항) 따라서 공유자는 집행관이 최고가매수신고인의 성명과 가격을 호창하고 매각의 종결을 선언하기 전까지만 하면 되고 입찰마감시각까지 제한할 것이 아니다. (대결2000.1.28.  99마5871)  매각의 종결 후에는 우선매수권을 행사할 수 없다.

대법원 2000. 1. 28.자 99마5871 결정
[낙찰허가][공2000.3.15.(102),563]

【판시사항】

공유자의 우선매수신고시한인 민사소송법 제650조 제1항 소정의 '경매기일까지'의 의미(=집행관의 경매 종결 선언시까지) 및 입찰절차에의 준용 여부 (적극)

【결정요지】

민사소송법 제650조 제1항은 공유자는 경매기일까지 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 동일한 가격으로 채무자의 지분을 우선매수할 것을 신고할 수 있다고 규정하고, 같은 조 제2항은 제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고에 불구하고 그 공유자에게 경락을 허가하여야 한다고 규정하고 있는데, 여기서 '경매기일까지'라 함은 집행관이 경매기일을 종결시키기 전까지를 의미하는 것으로서 공유자는 집행관이 최고가매수신고인의 성명과 가격을 호창하고 경매의 종결을 선언하기 전까지는 우선매수신고를 할 수 있다 할 것이고, 공유자의 우선매수권을 규정한 위 민사소송법 규정은 같은 법 제663조 제2항에 의하여 입찰의 경우에도 준용된다 할 것인바, 위와 같은 공유자의 우선매수권은 일단 최고가매수신고인이 결정된 후에 공유자에게 그 가격으로 경락 내지 낙찰을 받을 수 있는 기회를 부여하는 제도이고, 경매와 입찰은 최고가매수인을 결정하는 방법에 불과한 점을 고려하면 입찰의 경우에도 공유자의 우선매수신고시기는 집행관이 입찰의 종결을 선언하기 전까지이면 되지 경매와 달리 입찰마감시각까지로 제한할 것은 아니다.

【참조조문】

민사소송법 제650조, 제663조 제2항

【전 문】

【재항고인】 재항고인 1 외 3인

【원심결정】 청주지법 1999. 8. 30.자 99라213 결정

【주문】

재항고인 1, 재항고인 2, 재항고인 3의 재항고를 모두 기각한다. 원심결정 중 재항고인 4에 관한 부분을 파기하고 이 부분 사건을 청주지방법원 본원 합의부에 환송한다.

【이유】

재항고이유를 본다.

1. 재항고인 1, 재항고인 2, 재항고인 3의 재항고에 대하여

기록에 비추어 살펴보면, 원심이 이 사건 부동산에 대한 한국감정원의 감정평가 방법이나 그에 기초한 경매법원의 최저입찰가격결정에 어떠한 하자가 있다고 할 수 없다고 판단한 것은 정당한 것으로 수긍이 되고, 거기에 위 재항고인들이 주장하는 바와 같은 최저입찰가격결정에 관한 위법이 있다고 할 수 없다.

2. 재항고인 4의 재항고에 대하여

원심결정 이유에 의하면 원심은, 이 사건 부동산의 공유자 중의 1인인 재항고인 4는 이 사건 부동산에 대한 1999. 6. 3.자 입찰기일에 입찰이 마감되고 난 후 개찰이 시작되고 집행관의 입찰종결 선언이 있기 전에 공유자우선매수신고서와 보증금을 제시하면서 우선매수신고를 한 사실, 이에 대하여 집행관은 재항고인 4의 위 매수신고가 적법한 절차에 의하지 아니한 것이라는 이유로 이를 거부한 사실을 인정한 다음, 입찰의 경우는 경매와 달리 그 절차의 특성상 공유자는 늦어도 입찰마감시각까지는 우선매수신고를 하여야 하는 것으로 볼 것인데, 재항고인 4의 우선매수신고는 입찰이 마감되고 난 후의 시기에 늦은 매수신고로서 부적법하다고 판단함으로써 재항고인 4의 우선매수신고를 받아들이지 않고 최고가매수신고인에게 낙찰을 허가한 경매법원의 결정이 위법하다는 재항고인 4의 주장을 배척하였다.

민사소송법 제650조 제1항은 공유자는 경매기일까지 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 동일한 가격으로 채무자의 지분을 우선매수할 것을 신고할 수 있다. 제2항은 제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고에 불구하고 그 공유자에게 경락을 허가하여야 한다고 규정하고 있는데, 여기서 '경매기일까지'라 함은 집행관이 경매기일을 종결시키기 전까지를 의미하는 것으로서 공유자는 집행관이 최고가매수신고인의 성명과 가격을 호창하고 경매의 종결을 선언하기 전까지는 우선매수신고를 할 수 있다 할 것이고, 공유자의 우선매수권을 규정한 위 민사소송법 규정은 민사소송법 제663조 제2항에 의하여 입찰의 경우에도 준용된다 할 것이다.

위와 같은 공유자의 우선매수권은 일단 최고가매수신고인이 결정된 후에 공유자에게 그 가격으로 경락 내지 낙찰을 받을 수 있는 기회를 부여하는 제도이고, 경매와 입찰은 최고가매수인을 결정하는 방법에 불과한 점을 고려하면 입찰의 경우에도 공유자의 우선매수신고시기는 집행관이 입찰의 종결을 선언하기 전까지이면 되지 경매와 달리 입찰마감시각까지로 제한할 것은 아니라 할 것이다.

따라서 아직 입찰절차가 종결되지 아니한 상태에서 한 재항고인 4의 우선매수신고가 시기에 늦은 것으로서 부적법하다고 본 원심의 판단은 공유자의 우선매수신고에 관한 법리를 오해한 위법이 있다 할 것이므로, 이 점을 지적하는 재항고인 4의 재항고이유의 주장은 이유 있다.

3. 그러므로 재항고인 1, 재항고인 2, 재항고인 3의 재항고는 이유 없어 이를 모두 기각하고, 재항고인 4의 재항고에 따라 원심결정 중 재항고인 4에 관한 부분을 파기하고 이 부분 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.

대법관 이임수(재판장) 이돈희 송진훈 윤재식(주심)

대법원 2004. 10. 14.자 2004마581 결정
[부동산낙찰허가][공2004.12.15.(216),1997]

【판시사항】

[1] 입찰에 있어서 공유자의 우선매수신고 및 보증 제공의 시한 (=집행관의 입찰종결선언 전까지)

[2] 공유자가 우선매수권을 행사한 경우, 최고가입찰자가 더 높은 입찰가격을 제시할 수 있는지 여부 (소극)

【결정요지】

[1] 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제650조 제1항은 공유자는 경매기일까지 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 동일한 가격으로 채무자의 지분을 우선매수할 것을 신고할 수 있다고 규정하고, 같은 조 제2항은 제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고에 불구하고 그 공유자에게 경락을 허가하여야 한다고 규정하고 있는바, 이와 같은 공유자의 우선매수권은 일단 최고가매수신고인이 결정된 후에 공유자에게 그 가격으로 경락 내지 낙찰을 받을 수 있는 기회를 부여하는 제도이므로, 입찰의 경우에도 공유자의 우선매수신고 및 보증의 제공은 집행관이 입찰의 종결을 선언하기 전까지이면 되고 입찰마감시각까지로 제한할 것은 아니다.

[2] 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제663조 제2항에 의하여 입찰에 준용되는 같은 법 제650조 제1항, 제2항은 공유자가 우선매수권을 행사한 경우 법원은 그 공유자에게 경락을 허가하여야 한다고 규정하고 있고, 최고가입찰자로 하여금 당해 입찰기일에서 더 높은 입찰가격을 제시하도록 하는 것은 입찰의 본질에 반하는 것이며, 공유자와 최고가입찰자만이 참여하여 더 높은 입찰가격 내지 호가를 제시할 수 있는 새로운 입찰기일 등에 관한 절차규정도 없으므로, 공유자가 우선매수권을 행사한 경우에 최고가입찰자는 더 높은 입찰가격을 제시할 수 없다.

【참조조문】

[1] 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제625조(현행 민사집행법 제113조 참조) 제650조 제1항(현행 민사집행법 제140조 제1항 참조) 제2항(현행 민사집행법 제140조 제2항 참조) 제663조 제2항[2] 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제650조 제1항(현행 민사집행법 제140조 제1항 참조) 제2항(현행 민사집행법 제140조 제2항 참조) 제663조 제2항

【참조판례】

[1] 대법원 2000. 1. 28.자 99마5871 결정(공2000상, 563)
대법원 2002. 6. 17.자 2002마234 결정(공2002하, 2015)

[2] 대법원 2004. 9. 24.자 2004마496, 497 결정

【전 문】

【재항고인】 재항고인 1 외 1인

【원심결정】 서울중앙지법 2004. 6. 22.자 2004라282 결정

【주문】

재항고를 모두 기각한다.

【이유】

재항고이유를 본다.

1. 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제650조 제1항은 공유자는 경매기일까지 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 동일한 가격으로 채무자의 지분을 우선매수할 것을 신고할 수 있다고 규정하고, 같은 조 제2항은 제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고에 불구하고 그 공유자에게 경락을 허가하여야 한다고 규정하고 있는바, 이와 같은 공유자의 우선매수권은 일단 최고가매수신고인이 결정된 후에 공유자에게 그 가격으로 경락 내지 낙찰을 받을 수 있는 기회를 부여하는 제도이므로, 입찰의 경우에도 공유자의 우선매수신고 및 보증의 제공은 집행관이 입찰의 종결을 선언하기 전까지이면 되고 입찰마감시각까지로 제한할 것은 아니다 ( 대법원 2002. 6. 17.자 2002마234 결정).

원심결정 이유에 의하면 원심은, 기일입찰방식으로 진행된 이 사건 입찰절차에서 판시 이 사건 제1부동산에 관하여 재항고인 1이, 판시 이 사건 제2부동산에 관하여 재항고인 2가 각 8,500만 원에 최고가로 매수신고를 한 사실, 소외 1은 입찰이 끝나고 집행관이 최고가매수신고인의 이름과 가격을 부를 때까지 입찰보증금을 제공하지 아니하였는 데도 경매법원이 소외 1에게 낙찰을 허가하는 결정을 선고한 사실을 인정하면서도 위 소외 1이 위 각 부동산에 대한 29/168 지분을 소유하는 공유자 중 1인으로서 이 사건 입찰기일에 출석하여 집행관이 입찰의 종결을 선언하기 전에 재항고인들이 신고한 최고매수신고가격에 우선매수할 것을 신고하고 입찰보증금 850만 원을 각 납부한 사실도 인정하고 나서, 공유자로서 우선매수권을 행사한 소외 1에게 낙찰을 허가한 경매법원의 결정은 적법하다고 판단하였는바, 위의 법리와 기록에 의하여 살펴보면, 원심의 사실인정과 판단은 모두 정당하고, 거기에 재항고이유의 주장과 같은 사실을 오인하였거나 공유자 우선매수권의 행사 내지 구 민사소송법 제625조 소정의 보증에 관한 법리를 오해한 위법 등이 없다.

2. 구 민사소송법 제663조 제2항에 의하여 입찰에 준용되는 같은 법 제650조 제1항, 제2항은 '공유자가 우선매수권을 행사한 경우 법원은 그 공유자에게 경락을 허가하여야 한다.'고 규정하고 있고, 최고가입찰자로 하여금 당해 입찰기일에서 더 높은 입찰가격을 제시하도록 하는 것은 입찰의 본질에 반하는 것이며, 공유자와 최고가입찰자만이 참여하여 더 높은 입찰가격 내지 호가를 제시할 수 있는 새로운 입찰기일 등에 관한 절차규정도 없으므로, 공유자가 우선매수권을 행사한 경우에 최고가입찰자는 더 높은 입찰가격을 제시할 수 없다 고 할 것이다( 대법원 2004. 9. 24.자 2004마496, 497 결정 참조).

같은 취지에서 원심이, 공유자인 소외 1이 우선매수권을 행사하자 최고가매수신고인들인 재항고인들이 각 위 8,500만 원보다 고가인 9,000만 원의 매수신고를 하고 그 입찰보증금까지 납입하였다고 하더라도 공유자인 소외 1에게 낙찰을 허가한 경매법원의 결정은 적법하다고 판단한 것은 옳고, 거기에 재항고이유의 주장과 같은 공유자 우선매수권의 행사에 관한 법리를 오해한 위법이 없다.

3. 그러므로 재항고를 모두 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.

대법관 윤재식(재판장) 이용우 이규홍(주심) 김영란

(3) 매각기일 전의 행사

공유자는 매각기일 전에 미리 집행관 또는 집행법원에 매수보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수권을 행사하겠다고 신고를 할 수 있다. 매수보증의 제공이 없으면 우선매수권 행사의 효력이 생기지 아니한다.

입찰기일 전에 공유자우선매수신고서를 제출한 공유자가 입찰기일에 입찰에 참가하여 입찰표를 제출하였다고 하여 그 사실만으로 우선매수권을 포기한 것으로 볼 수 없다. (대결2002.6.17. 2002마234)

대법원 2002. 6. 17.자 2002마234 결정
[부동산낙찰허가][공2002.9.15.(162),2015]

【판시사항】

[1] 입찰에 있어 공유자의 우선매수신고 및 보증의 제공의 시한 (=집행관의 입찰 종결선언 전)

[2] 공유자가 입찰기일 전에 우선매수신고서만을 제출하거나 최고가입찰자가 제공한 입찰보증금에 미달하는 금액의 보증금을 제공한 경우, 입찰기일에 집행관은 최고가매수신고를 확인한 다음 공유자의 출석 여부를 확인하고 공유자에게 최고가매수신고가격으로 매수할 것인지를 물어 보증금을 납부할 기회를 주어야 하는지 여부 (적극)

[3] 입찰기일 전에 공유자우선매수신고서를 제출한 공유자가 입찰기일에 입찰에 참가하여 입찰표를 제출한 경우, 우선매수권을 포기한 것으로 볼 수 있는지 여부 (소극)

【결정요지】

[1] 민사소송법 제650조 제1항은, 공유자는 경매기일까지 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 동일한 가격으로 채무자의 지분을 우선매수할 것을 신고할 수 있다고 규정하고, 같은 조 제2항은, 제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고에 불구하고 그 공유자에게 경락을 허가하여야 한다고 규정하고 있는바, 이와 같은 공유자의 우선매수권은 일단 최고가매수신고인이 결정된 후에 공유자에게 그 가격으로 경락 내지 낙찰을 받을 수 있는 기회를 부여하는 제도이므로, 입찰의 경우에도 공유자의 우선매수신고 및 보증의 제공은 집행관이 입찰의 종결을 선언하기 전까지이면 되고 입찰마감시각까지로 제한할 것은 아니다.

[2] 공유자가 입찰기일 이전에 집행법원 또는 집행관에게 공유자우선매수신고서를 제출하는 방식으로 우선매수신고를 한 경우에도 반드시 이와 동시에 입찰보증금(최고가입찰자가 제공하게 될 입찰보증금 이상의 금액)을 집행관에게 제공하여야만 적법한 우선매수신고를 한 것으로 볼 것은 아니고, 우선매수신고서만을 제출하거나 최고가입찰자가 제공한 입찰보증금에 미달하는 금액의 보증금을 제공한 경우에도 입찰기일에 입찰법정에서 집행관은 최고가입찰자와 그 입찰가격을 호창하고 입찰의 종결선언을 하기 전에 그 우선매수신고자의 출석 여부를 확인한 다음, 최고가입찰자의 입찰가격으로 매수할 의사가 있는지 여부를 확인하여 즉시 입찰보증금을 제공 또는 추가제공하도록 하는 등으로 그 최고입찰가격으로 매수할 기회를 주어야 한다.

[3] 입찰기일 전에 공유자우선매수신고서를 제출한 공유자가 입찰기일에 입찰에 참가하여 입찰표를 제출하였다고 하여 그 사실만으로 우선매수권을 포기한 것으로 볼 수도 없다.

【참조조문】

[1] 민사소송법 제625조, 제650조, 민사소송규칙 제155조의2, 제159조의7[2] 민사소송법 제625조, 제650조, 민사소송규칙 제155조의2, 제159조의7[3] 민사소송법 제625조, 제650조, 민사소송규칙 제155조의2, 제159조의7

【참조판례】

[1] 대법원 2000. 1. 28.자 99마5871 결정(공2000상, 563)

【전 문】

【재항고인】 재항고인

【원심결정】 대전지법 200 1. 12. 27.자 2001라578 결정

【주문】

원심결정을 파기하고, 사건을 대전지방법원 본원 합의부에 환송한다.

【이유】

재항고이유를 본다.

1. 원심결정의 요지

원심결정 이유에 의하면, 원심은 기록에 의하여, 재항고인은 이 사건 부동산의 제2회 입찰기일로 지정된 2001. 9. 17. 10:00 이전인 같은 날 09:30경 이 사건 부동산의 공유자로서 민사소송법 제650조에 의한 우선매수권을 행사하여 입찰기일에서 최고가입찰자가 있는 경우 그 신고된 입찰가액과 동일한 가액에 우선매수할 의사를 밝히면서 입찰보증금은 입찰기일에 출석하여 납부하겠다는 취지를 기재한 '공유자우선매수신고서'를 제출한 사실, 그 입찰기일에 소외 2가 입찰가액을 1억 5,310만 원으로 기재한 입찰표를, 재항고인은 대리인 소외 1을 통하여 입찰가액을 그보다 적은 1억 5,300만 원으로 기재한 일반 입찰표를 집행법원에 각 제출한 사실, 이에 집행관은 소외 2를 최고가입찰자로 호창하고, 재항고인이 일반 입찰인으로서 납부한 입찰보증금을 재항고인의 대리인 소외 1에게 반환하였고, 재항고인 및 대리인은 별다른 이의를 제기하지 아니하였다고 인정한 다음, 부동산의 공유자가 그 우선매수권을 행사하기 위하여는 입찰보증금을 납부함이 그 요건인데, 재항고인이 공유자로서 입찰보증금을 납부하지 아니한 채 매수신고를 하였고, 이와 같이 유효하지 아니한 공유자우선매수권 행사의 경우에 입찰기일을 진행하는 집행관에게 공유자인 재항고인에 대하여 입찰보증금을 납부할 것인지 여부를 확인할 의무는 없다고 판단하였다.

2. 이 법원의 판단

그러나 이러한 원심의 판단은 그대로 수긍하기 어렵다.

가. 민사소송법 제650조 제1항은, 공유자는 경매기일까지 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 동일한 가격으로 채무자의 지분을 우선매수할 것을 신고할 수 있다고 규정하고, 같은 조 제2항은, 제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고에 불구하고 그 공유자에게 경락을 허가하여야 한다고 규정하고 있는바, 이와 같은 공유자의 우선매수권은 일단 최고가매수신고인이 결정된 후에 공유자에게 그 가격으로 경락 내지 낙찰을 받을 수 있는 기회를 부여하는 제도이므로, 입찰의 경우에도 공유자의 우선매수신고 및 보증의 제공은 집행관이 입찰의 종결을 선언하기 전까지이면 되고 입찰마감시각까지로 제한할 것은 아니다 ( 대법원 2000. 1. 28.자 99마5871 결정 참조).

따라서 공유자가 입찰기일 이전에 집행법원 또는 집행관에게 공유자우선매수신고서를 제출하는 방식으로 우선매수신고를 한 경우에도 반드시 이와 동시에 입찰보증금(최고가입찰자가 제공하게 될 입찰보증금 이상의 금액)을 집행관에게 제공하여야만 적법한 우선매수신고를 한 것으로 볼 것은 아니고, 우선매수신고서만을 제출하거나 최고가입찰자가 제공한 입찰보증금에 미달하는 금액의 보증금을 제공한 경우에도 입찰기일에 입찰법정에서 집행관은 최고가입찰자와 그 입찰가격을 호창하고 입찰의 종결선언을 하기 전에 그 우선매수신고자의 출석 여부를 확인한 다음, 최고가입찰자의 입찰가격으로 매수할 의사가 있는지 여부를 확인하여 즉시 입찰보증금을 제공 또는 추가제공하도록 하는 등으로 그 최고입찰가격으로 매수할 기회를 주어야 할 것이다.

한편, 입찰기일 전에 공유자우선매수신고서를 제출한 공유자가 입찰기일에 입찰에 참가하여 입찰표를 제출하였다고 하여 그 사실만으로 우선매수권을 포기한 것으로 볼 수도 없다.

나. 그럼에도 불구하고, 원심은 그 판시와 같은 이유만으로 공유자인 재항고인의 우선매수신고를 무효인 것으로 단정하여 집행관에게 재항고인에 대하여 그 입찰보증금을 제공할 것인지 여부를 확인할 의무가 없다고 판단하였는바, 여기에는 공유자우선매수신고에 관한 법리를 오해한 위법이 있고(한편, 원심은 집행관이 소외 2를 최고가입찰자로 호창하고, 재항고인이 일반 입찰인으로서 제공한 입찰보증금을 재항고인의 대리인 소외 1에게 반환한 데 대하여 재항고인과 대리인이 별다른 이의를 제기하지 아니하였다고 인정하였는바, 입찰기일 개시 30분 전에 공유자우선매수신고서를 제출하고 일반 입찰자와 같이 입찰보증금을 제공하여 응찰하기까지 한 재항고인이 불과 1만 원의 보증금을 추가제공할 의사가 없어 우선매수를 할 기회를 스스로 포기하였다는 것은 경험칙상 받아들이기 어렵다.), 이는 재판 결과에 영향을 미쳤음이 분명하다.

재항고이유 중 이 점을 지적하는 부분은 이유 있다.

3. 그러므로 원심결정을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.

대법관 윤재식(재판장) 송진훈(주심) 변재승 이규홍

이러한 우선매수신고서가 잡수되면 문서건명부에 전산입력하고, 경매기록에 가철하며 인지는 첨부하지 아니한다. (재민91-1) 실무상 경매기록표지에도 그 취지를 적어둔다. 신문공고 또는 매각물건명세서에도 기재하여야 할 것이고, 매각기일조서에도 기재한다. (규칙67조 1항 5호)

이 경우 매각기일에 다른 최고매수신고가격이 있으면 그 가격으로, 없으면 최저매각가격을 최고매수신고가격으로 하여 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다. (140조 2항, 규칙76조 2항) 다른 매수신고가 없는 경우에도 유찰로 처리할 것이 아니다.

한편 공유자가 우선매수제도를 이용하여 공유지분을 저가에 매수하기 위해 2차례에 걸처 우선매수신고만 하여 일반인들이 매수신고를 꺼릴 만한 상황을 만들어 놓은 뒤 매수신고인이 나타나지 않자 매수신청보증급으 납부하지 않는 방법으로 유찰이 되게 하였다가 최저매각가격이 수 차례 저감된 제4회 매각기일에 매수신고인이 나타나자 비로소 매수신청보증금을 납부하여 최고가매수인의 지위를 얻은 것은 민사집행법 제108조 제2호, 제121조, 제123조에서 정하는 매각불허가사유가 있는 사람, 즉 '매각의 적정한 실시를 방해한 사람'에 해당하므로 매각을 허가할 것이 아니다. (대결2010.3.4.  2008마1189)

대법원 2011. 8. 26.자 2008마637 결정
[부동산매각불허가결정에대한이의][미간행]

【판시사항】

[1] 채무자의 공유지분에 대한 경매절차에서 공유자가 우선매수신고를 하고서도 매각기일까지 보증을 제공하지 않은 경우, 우선매수권을 포기하거나 상실한 것으로 볼 수 있는 여부 (원칙적 소극)

[2] 공유자가 여러 차례 우선매수신고만을 하여 일반인들의 매수신고를 꺼릴 만한 상황을 만들어 놓은 뒤, 다른 매수신고인이 없을 때는 보증금을 납부하지 않는 방법으로 유찰이 되게 하였다가 다른 매수신고인이 나타나면 보증금을 납부하여 자신에게 매각을 허가하도록 하는 것이 민사집행법 제121조, 제108조 제2호의 ‘최고가매수신고인이 매각의 적정한 실시를 방해한 사람’에 해당되는 매각불허가사유인지 여부 (적극)

[3] 공유자가 민사집행법 제140조의 우선매수권제도를 이용하여 공유 부동산의 채무자 지분에 관한 경매절차에서 두 차례에 걸쳐 우선매수신고를 하였으나 제2회 매각기일까지 다른 매수신고인이 없자 매수신청보증금을 납부하지 않는 방법으로 유찰이 되게 하였다가 제3회 매각기일에 다시 우선매수신고를 하면서 입찰에 참가한 사안에서, 공유자가 우선매수신고를 하고도 매각기일까지 보증을 제공하지 않은 것을 우선매수권의 포기로 본 원심판단은 잘못이나, 위 공유자는 ‘매각의 적정한 실시를 방해한 사람’에 해당하므로, 매각을 불허가한 결론은 결국 정당하다고 한 사례

【참조조문】

[1] 민사집행법 제140조 제1항, 제2항, 민사집행규칙 제76조 제1항, 제2항 [2] 민사집행법 제108조 제2호, 제121조 제4호, 제123조 제2항, 제140조 제1항, 제2항 [3] 민사집행법 제108조 제2호, 제121조 제4호, 제123조 제2항, 제140조 제1항, 제2항

【참조판례】

[2] 대법원 2010. 3. 4.자 2008마1189 결정

【전 문】

【재항고인】 재항고인 (소송대리인 변호사 동상홍)

【원심결정】 인천지법 2008. 4. 10.자 2007라329 결정

【주 문】

재항고를 기각한다.

【이 유】

재항고이유를 판단한다.

1. 원심은 기록에 의하여 다음과 같은 사실을 인정하였다.

가. 신용보증기금은 채무자 신청외 1에 대한 서울중앙지방법원 2006가합28114호 구상금등 사건의 집행력 있는 판결정본에 기하여 신청외 1 및 재항고인이 공동으로 소유하고 있는 인천 부평구 청천동 산 46-4 임야 750㎡(이하 ‘이 사건 부동산’이라고 한다) 중 신청외 1의 972분의 154 지분에 관하여 부동산강제경매신청을 하였고, 이에 따라 2007. 5. 4. 인천지방법원 2007타경28361호로 경매절차가 개시되었다.

나. 재항고인은 2007. 6. 13. 위 법원에 공유자우선매수신고를 하였으나 2007. 8. 10. 실시된 제1회 매각기일이 종결될 때까지 보증금을 제공하지 아니하였고, 한편 위 매각기일에서 입찰자도 없어 위 매각기일은 입찰불능으로 종결되었다. 그러자 재항고인은 2007. 8. 10. 다시 공유자우선매수신고를 하였는데 2007. 9. 11. 실시된 제2회 매각기일이 종결될 때까지 보증금을 제공하지 아니하였고, 위 매각기일 역시 입찰자가 없어 입찰불능으로 종결되었다. 그러자 재항고인은 같은 날 또다시 공유자우선매수신고를 하였다.

다. 위와 같이 제1회 및 제2회 매각기일에 입찰불능이 되어 최저매각가격이 각 저감된 후 2007. 10. 11. 실시된 제3회 매각기일에서 재항고인이 입찰가격 60,101,000원에 입찰하였고, 신청외 2도 같은 가격에 입찰하였는데, 위 법원은 최고가매수신고인 겸 공유자우선매수신고인으로 재항고인을 호창하고 신청외 2는 차순위매수신고를 함으로써 제3회 매각기일이 종결되었다.

라. 그러나 위 법원의 사법보좌관은 2007. 10. 18. 실시된 매각결정기일에 민사집행법 제123조 제2항, 제121조 제2호를 적용하여 “최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때”에 해당한다는 이유로 재항고인에 대하여 매각불허가결정을 하였고, 위 법원은 2007. 10. 30. 위 사법보좌관의 처분을 인가하는 결정을 하였다.

2. 원심은 위와 같은 사실관계에 기초하여 다음과 같은 이유로 이 사건 매각불허가결정이 위법하다는 재항고인의 주장을 배척하였다.

공유자는 매각기일이 종결되기 전까지 보증을 제공하고 최고가매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있고, 공유자가 이에 따른 우선매수신고를 하였으나 다른 매수신고인이 없는 때에는 그 공유자가 최저매각가격에 우선매수하겠다는 신고를 한 것으로 본다( 민사집행법 제140조 제1항, 민사집행규칙 제76조 제2항). 그런데 공유자가 보증금을 제공하지 아니한 채 먼저 우선매수신고를 하였다 하더라도 매각기일이 종결되기 전까지 보증금을 제공하면 적법한 우선매수신고를 한 것으로 볼 수 있으나, 우선매수신고를 하였음에도 매각기일이 종결될 때까지 보증금을 제공하지 아니한 것은 공유자로서의 우선매수권을 포기한 것으로 봄이 상당하다.

따라서 이 사건에서 재항고인이 제1회 매각기일 전에 우선매수신고를 한 후 제1회 매각기일에서 다른 입찰자가 없어 최저매각가격으로 이 사건 부동산 중 경매목적인 신청외 1의 지분을 매수할 기회가 제공되었음에도 불구하고 보증금을 제공하지 아니한 것은 자신의 공유자로서의 우선매수권을 포기하여 상실한 것으로 보아야 한다.

그럼에도 불구하고 재항고인이 다시 우선매수신고를 하였다 하여 제2회 및 제3회 매각기일에서 우선매수신고인으로 취급한 것은 잘못이고, 재항고인이 우선매수신고와 별도로 일반 입찰도 한 제3회 매각기일에서 민사집행규칙 제66조 제1항, 제2항에 따른 최고가매수신고인을 정하지 아니하였으므로 결국 민사집행법 제121조 제7호에서 정한 “매각절차에 중대한 잘못이 있는 경우”에 해당한다.

3. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 그대로 수긍하기 어렵다.

공유자의 우선매수권을 규정한 민사집행법 제140조는, 공유자는 공유물 전체를 이용·관리하는 데 있어서 다른 공유자와 협의하여야 하는( 민법 제265조 참조) 등으로 다른 공유자와 인적인 유대관계를 유지할 필요가 있기 때문에 공유지분의 매각으로 인하여 새로운 사람이 공유자가 되는 것보다는 기존의 공유자에게 우선권을 부여하여 그 공유지분을 매수할 수 있는 기회를 주는 것이 타당하다는 데 그 입법 취지가 있다 할 것이다.

그 관련 규정을 살펴보면, 민사집행법 제140조 제1항은 “공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다”고 정하고 있고, 민사집행규칙 제76조 제1항은 “ 법 제140조 제1항의 규정에 따른 우선매수의 신고는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있다”, 같은 조 제2항은 “공유자가 법 제140조 제1항의 규정에 따른 신고를 하였으나 다른 매수신고인이 없는 때에는 최저매각가격을 법 제140조 제1항의 최고가매수신고가격으로 본다”고 정하고 있다. 위 규정들에 의하면, 공유자는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 우선매수신고를 할 수 있는 것이고, 또한 공유자가 보증을 제공하지 아니한 채 미리 우선매수신고를 하였다 하더라도 매각기일이 종결되기 전까지 보증을 제공하면 우선매수권을 행사할 수 있다고 할 것이다( 대법원 2002. 6. 17.자 2002마234 결정 등 참조).

그런데 공유자가 우선매수신고를 하였음에도 매각기일이 종결될 때까지 보증을 제공하지 아니하였다고 하여 원심의 인정과 같이 그것만으로 공유자로서의 우선매수권을 포기한 것으로 볼 만한 근거는 없다. 민사집행규칙 제76조 제2항의 규정은 공유자가 우선매수신고를 하였으나 다른 매수신고인이 없는 경우 최고가매수신고가격이 없어 같은 가격으로 매수신고할 대상이 없게 되므로 최저매각가격을 최고가매수신고가격으로 보아 우선매수할 수 있게 한 규정이라 할 것이다. 이는 우선매수권의 행사와 보증의 제공이 이루어진 경우에 매각허가를 하여야 한다는 의미로 해석되어야 하고, 보증을 제공하지 아니한 경우 위 규정을 이유로 매각을 불허하거나 포기하는 의사를 추정할 수 있는 근거규정이 될 수 없다.

한편 앞서 본 바와 같은 공유자우선매수제도의 취지, 관련 규정 등에 비추어 보면, 공유자가 매각기일 전에 우선매수신고를 하였으나 다른 매수신고인이 없는 경우 공유자는 그 매각기일이 종결되기 전까지 보증을 제공하고 우선매수권행사의 효력을 발생시킬 수 있으나, 다른 한편 보증을 제공하지 아니하여 우선매수권행사의 효력을 발생시키지 아니하는 것을 선택할 수도 있다고 봄이 상당하고, 다른 특별한 사정이 없는 한 공유자가 우선매수신고를 하고도 그 매각기일에 보증을 제공하지 아니한 것만으로 우선매수권을 행사할 법적 지위를 포기하거나 상실하는 것으로 볼 수는 없는 것이다.

그럼에도 불구하고 원심이 이와 달리 공유자가 우선매수신고를 하였음에도 그 매각기일이 종결될 때까지 보증을 제공하지 아니한 것은 공유자로서의 우선매수권을 포기한 것으로 봄이 상당하다고 판단하고 이를 전제로 이 사건 매각불허가결정이 정당하다고 판단한 것은 공유자의 우선매수권에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이다.

4. 한편 관계 법령 및 민사집행법상의 공유자우선매수권 제도의 취지 내지 한계, 경매제도의 입법 취지 등에 비추어 보면, 공유자가 민사집행법 제140조의 우선매수권제도를 이용하여 채무자의 지분을 저가에 매수하기 위하여 여러 차례에 걸쳐 우선매수신고만 하여 일반인들이 매수신고를 꺼릴 만한 상황을 만들어 놓은 뒤, 다른 매수신고인이 없는 때에는 매수신청보증금을 납부하지 아니하는 방법으로 유찰이 되게 하였다가 최저매각가격이 그와 같이 하여 저감된 매각기일에 다른 매수신고인이 나타나면 그때 비로소 매수신청보증금을 납부하여 법원으로 하여금 공유자에게 매각을 허가하도록 하는 것에는 민사집행법 제121조, 제108조 제2호의 “최고가매수신고인이 매각의 적정한 실시를 방해한 사람”에 해당되는 매각불허가사유가 있다고 할 것이다 ( 대법원 2010. 3. 4.자 2008마1189 결정 참조).

위에서 본 법리를 기록에 비추어 살펴보면, 공유자인 재항고인이 공유자우선매수권 제도를 이용하여 이 사건 부동산의 채무자 지분에 대하여 두 차례에 걸쳐 우선매수신고를 하였으나 제2회 매각기일까지 다른 매수신고인이 없자 매수신청보증금을 납부하지 아니하는 방법으로 유찰이 되게 하였다가 제3회 매각기일에 다시 우선매수신고를 하면서 입찰에 참가한 것은 매각의 적정한 실시를 방해한 것이라고 할 것이고, 그렇다면 법원은 재항고인이 공유자로서 최고가매수신고인이라고 하더라도 민사집행법 제123조 제2항 본문에 따라 직권으로 매각을 불허가할 수 있다고 할 것이다. 따라서 그 판시와 같은 이유로 재항고인에 대하여 매각을 허가하지 아니한 원심의 판단에는 앞서 본 바와 같은 법리오해의 위법이 있다고 하더라도 그 결론에서는 정당한 것으로 수긍할 수 있으므로, 그러한 위법은 결정 결과에 영향을 미치지 아니한다.

5. 그러므로 재항고를 기각하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.

대법관 김지형(재판장) 전수안 양창수(주심) 이상훈

(4) 여러 공유자의 우선매수신고

수인의 공유자가 우선매수신고를 하고 그 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없는 한 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 한다 (140조 2항)

수인의 공유자가 각자의 공유지분비율에 따라 매수할 지분과 그 매수가격을 정하여 우선매수신고로서의 공동입찰을 한 경우 수인의 공동입찰인은 비록 각자의 매수지분을 정하여 입찰했더라도 일체로서 권리를 취득하고 의무를 부담하므로 그들에 대하여는 일괄하여 그 낙찰 허부를 결정하어야 한다.

(대결2001.7.16. 2001마1226)

(5) 매수경쟁

입찰절차에서 공유자가 우선매수권을 행사한 경우에 최고가입찰자가 더 높은 가격을 제시하여 다시 매수경쟁을 할 수는 없다. (대결2004.10,14, 2004마581) 호가경매에서는 다시 매수경쟁을 할 수 있으므로 최고가매수신고인은 다시 더 고가의 매수신고를 할 수 있다.

(6) 차순위매수신고인의 지위 포기

공유자가 우선매수신고를 한 경우 최고가매수신고인은 차순위매수신고인으로 본다 (140조 4항) 이 경우 그 매수신고인은 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 차순위매수신고인의 지윌르 포기할 수 있다. (규칙76조 3항) 이 포기사실은 매각기일조서에 기재한다. (규칙67조 1항 6호)

마. 건설임대주택임차인의 우선매수신고

(1) 의의

  임대주택을 민사집행법에 따라 경매하는 경우 해당임대주택의 임차인은 매각기일까지 민사집행법 제113조의 규정에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자인 임대사업자의 임대주택을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있고 (임대주택법 22조 1항), 이에 따라 우선매수신고를 할 수 있는 자는 임대주택법 제21조 제1항의 건설임대주택의 경우에는 같은 조에 우선 분양전환을 받을 수 있는 임차인에 한하며, 그 외으 임대주택의 경우에는 임대차계약의 당사자에 한한다. (임대주택법 22조 2항) (2011.3.9. 개정된 사항임. 민사집행법에 따라 경매하는 경우 공공건설임대주택에 대해서만 인정되고 있는 임차인의 ㅇ선매수청구권을 민간건설임대주택 및 매입임대주택 임대사업자의 부도 등으로 인한 경매 시에 대해서도 인정하도록 함)

(2) 우선매수권의 행사시한 등

우선매수신고는 매각기일 전에 집행관 도는 집행법원에 할 수도 있고, 매각기일에 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수도 있다는 점, 우선매수신고를 한 경우 최고가매수신고인은 차순위매수신고인으로 간주하다는 점 등은 고유자의 우선매수신고와 같다.

바. 부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법의 우선매수신고

(1) 의의

부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법에 의하여 주택매입사업시행자 (국가, 지방자치단체, 대한주택공사 또는 지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사)는 임대주택법 제22조에서 규정하고 있는 임차인의 우선매수권을 행사할 수 있다.

(2) 우선매수권의 양도

임차인대표회의 등이 위 법 제6조의 규정에 따라 매입요청한 경우에는 임대주택법 제22조의 규정에 따라임차인 (임차인대표회의가 매입요청한 경우에는 그 구성원인 임차인을 말한다)에게 부여된 우선매수할 수 있는 권리를 주택매입사업시행자에게 양도한 것으로 간주한다. 이 경우 주택매입사업시행자는 민사집행법 제113조의 규정에서 정한 보증의 제공없이 우선매수신고를 할 수 있다. (동법 제12조)

(3) 적용대상

공공건설임대주택으로서 이 법 시행 전에 임대주택법 2조 7호의 부도 등이 발생한 임대주택에 한하여 적용한다. (동법 2조)

사. 매각기일조사

집행관은 각 매각기일마다 매각기일조서를 작성하여야 한다. 작성자인 집행관이 서명날인하여야 하는 외에 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인과 출석한 이해관계인이 서명날인하여야 하며, 그들이 서명날인할 수 없을 때에는 그 사유를 적어야 한다. (116조 2항) 기재사항 중 종전과 달라진 것으로 "집행기록을 열람하게 한 일"에서 "매각물건명세서나 현황조사보고서 및 평가서의 사본을 볼 수 있게 한 일"로 변경된 것 등이 있다. 매각기일에 있어서 절차의 적법 여부는 매각기일조서의 기재에 의하여서만 이를 증명할 수 있다. (대결1985. 2.8. 84마카31)

대법원 1985. 2. 8.자 84마카31 결정
[부동산경락허가결정][집33(1)민,25;공1985.6.1.(753),701]

【판시사항】

가.경락허가결정 경정결정의 고지방법

나. 국세체납처분에 의한 압류가 되어 있는 경우 처분청명의의 경락허가결정에 대한 항고의 가부

다. 금융기관의 연체대출금에관한특별조치법 제5조의 2 제1항이 국가에도 적용이 되는지 여부(소극)

라. 경매담당공무원에게 뇌물을 공여한 경우, 경락불허사유에 해당여부

마. 공동매수인중 1인에 관한 경락불허가 사유가 다른 공동매수인에게도 영향을 미치는지 여부 (적극)

바. 금융기관의 연체대출금에 관한특별조치법 제5조의 적용범위

사. 수개의 부동산 일괄경매의 경우, 일부의 경락불허사유가 전부에 미치는 영향

아. 경매조서의 증명력

【판결요지】

가. 부동산임의경매에 있어서 경락허가결정의 경정결정의 고지방법에 관하여는 특별히 규정한 바가 없으므로 민사소송법 제207조에 의하여 상당한 방법으로 고지하면 그 효력이 발생한다 할 것이나 그 결정에 대하여는 이해관계인이 즉시항고를 할 수 있으므로 경정결정의 고지는 즉시항고권의 행사에 지장이 없는 방법으로 하여야 할 것인바 대금교부기일소환장의 송달은 위 경정결정을 상당한 방법으로 고지한 것이라 볼 수 없다.

나. 경매부동산에 나라를 권리자로 국세체납처분에 의한 압류가 되어 있는 경우 경락허가결정에 대하여 항고를 제기할 수 있는 자는 그 처분청이 아니라 압류채권자인 나라이므로 그 처분청이름으로 제기된 항고는 처분청이 국가의 소송수행자 자격으로 제기한 것으로 보아서 그 당사자표시와 소송수행권을 보정케 하여야 한다.

다. 인지첩부 및 공탁제공에 관한 특례법 제3조에 의하면 국은 국가를 당사자로 하는 소송 및 행정소송을 수행함에 있어서 민사소송규정의 공탁을 하지 아니한다고 규정하고 있으므로 이 규정은 경매법 제1조 제2항에 의하여 민사소송법이 준용되는 경매법에 의한 임의경매에 있어서도 그 적용이 있다 할 것이고 따라서 담보의 공탁을 규정한 금융기관의 연체대출금에 관한 특별조치법 제5조의 2 제1항은 나라에 대하여는 그 적용이 없다.

라. 경매절차에서 부정하게 경락받을 목적으로 경매사무를 취급하는 담당공무원에게 뇌물을 공여하는 범법행위를 함으로써 경매절차의 공정을 해한 경우 이는 경매법 제33조가 준용하는 민사소송법 제633조 제2호가 규정한 최고가경매인이 매매계약을 체결하거나 부동산을 취득할 능력이 없는 경우에 해당하여 같은법 제635조 제2항에 의한 경락불허가사유가 된다.

마. 공동매수인은 특별한 사유가 없는 한 공동하여서만 매수자의 자격을 가진다고 할 것이어서 공동매수인중 1인에 관한 경락불허가사유는 다른 공동매수인에게도 그 효력이 미친다.

바. 금융기관의 연체대출금에 관한 특별조치법 제5조의 경매절차에 있어서 통지를 요하는 이해관계인은 경매신청 기입등기시의 이해관계인에 한한다는 규정은 경매부동산의 환가절차에 있어서 통지를 요하는 이해관계인의 범위를 규정한 것이고 그 이외의 절차 즉 항고와 대금교부등 절차에서의 이해 관계인의 범위까지 제한하는 것이라고 볼 수는 없다.

사. 수개의 부동산을 일괄하여 경매하는 경우 그 중 일부에 경락불허가사유가 있다면 그 전부를 불허가하여야 한다.

아. 부동산의 경매절차에 있어서 경매기일에 있어서의 절차가 적법히 행하여졌느냐의 여부는 민사소송법 제147조를 준용하여 경매조서의 기재만이 유일한 증명자료가 된다.

【참조조문】

가.민사소송법 제207조 나. 민사소송법 제642조 다. 인지첩부 및 공탁제공에 관한 특례법 제3조, 금융기관의 연체대출금에 관한 특별조치법 제5조의 2 라, 마. 민사소송법 제633조 제2호, 제635조 제2항 /바. 금융기관의 연체대출금에 관한 특별조치법 제5조 사. 민사소송법 제633조, 제635조 아. 민사소송법 제147조

【참조판례】

가. 대법원 1985.2.8. 자 84마카32 결정(동지)

【전 문】

【재항고인】 재항고인 1 외 1인 재항고인들 소송대리인 변호사 이영섭 외 1인

【원심결정】 부산지방법원 1984.3.20. 자 84라7 결정

【주 문】

재항고를 기각한다.

【이 유】

재항고인들 소송대리인의 재항고이유를 본다.

제1점에 대하여,

부동산임의경매에 있어서의 경락허가결정의 고지방법에 관하여는 경매법 제33조에 의하여 준용되는 민사소송법 제638조 제1항, 제640조 제2항에서 경매법원이 선고하고 법원게시판에 공고하도록 규정하고 있으나 재도고안에 의한 경락허가결정(경정)에 관하여는 특별히 규정한 바가 없으므로 그 결정은 같은법 제207조에 의하여 상당한 방법으로 고지하여야만 효력이 발생한다 할 것이고, 그 고지방법으로서는 그 결정의 송달이 유일한 방법이 아님은 말할 나위가 없으나 그 결정에 대한 이해관계인의 즉시 항고권행사에 지장이 없는 방법에 의하여야 할 것이며, 비록 대금교부기일 소환장의 송달이 경락허가결정있었음을 전제로 하는 것이라 하여도 그 기일소환장만으로서는 경락허가결정(경정)을 상당한 방법으로 고지한 것으로 볼 수 없다 고 할 것이다. 같은 취지의 원심판단은 정당하고, 거기에 소론과 같이 경락허가결정의 고지방법에 관한 법리를 오해하여 항고권 없는 자의 항고를 적법한 것으로 처리한 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 받아들일 수 없다.

제2점에 대하여,

이 사건에 있어서와 같이 경매부동산에 나라를 권리자로 국세체납처분에 의한 압류가 되어 있는 경우 이 사건 경락허가결정에 대하여 항고를 제기할 수있는 자는 그 처분청이 아니라 압류채권자인 나라이므로 그 처분청인 동래세무서장 이름으로 제기된 항고는 동래세무서장이 국가의 소송수행자 자격으로 제기한 것으로 보아서 그 당사자표시와 소송수행권을 보정케 하여야 할 것이다.

같은 취지의 원심결정은 정당하고, 거기에 소론과 같은 소송수행자 지정에 관한 법리오해가 있다고 할 수 없다. 논지는 받아들일 수 없다.

제3점에 대하여,

금융기관의 연체대출금에 관한 특별조치법 제5조의 2 제1항에 의하면, 연체대출금에 관한 경매절차에 있어서 경락허가결정에 대한 항고를 하고자 하는자는 담보로서 경락대금의 10분의 5에 해당하는 현금 또는 금융기관이 발행한 자기앞수표 및 대통령령으로서 정하는 유가증권을 공탁하여야 한다고 규정하고 있으나, 한편 인지첩부 및 공탁제공에 관한 특례법 제3조에 의하면, 국은국가를 당사자로 하는 소송 및 행정소송을 수행함에 있어서 민사소송법규정의 공탁을 하지 아니한다고 규정하고 있어서, 이 규정은 경매법 제1조 제2항에 의하여 민사소송법이 준용되는 경매법에 의한 임의경매에 있어서도 그 적용이있다 할 것이고, 따라서 금융기관의 연체대출금에 관한 특별조치법 제5조 2제1항은 나라에 대하여는 그 적용이 없다 고 할 것이다. 같은 전제에 선 원심결정은 정당하고 다른 견해에서 원심결정을 탓하는 논지는 받아들일 수 없다.

제5,6,7,8,9점에 대하여,

원심결정 이유에 의하면, 원심은, 이 사건 공동경매인의 한 사람인 재항고인 2는 이 사건 부동산의 일부를 전세금 400,000,000원에 세를 들어 있던 중, 위 부동산에 대한 임의경매개시결정이 있자 타인에게 경락이 되면 그 전세금을 회수하기 어려울 것으로 생각하고 제3차 경매기일(1983.9.26. 10:00)에 그의 처인 재항고인 1과 공동하여 경매인으로 참가 다른 사람들과 가격경쟁을 한 끝에 재항고인들이 공동으로 금 3,202,000,000원의 경매가 격을 신고함으로써 최고가 경매인이 되었으나 그대로 경락허가결정이 되는 경우 경락대금을 납부할 자력이 없어 그 부동산을 취득하지 못하게 될 뿐만 아니라 이미 납부한 경매보증금 320,200,000원도 반환받지 못할 처지에 놓이게 되자 이 사건 경매사건의 담당계장인 소외인에게 위 경매보증금을 반환받고 위 부동산도 좀더 싼 가격으로 다시 경락받을 수 있게 해달라고 부탁하게 되었고 그 부탁을 받은 위 소외인은 이 사건 경매기록을 검토하던 중 이 사건 부동산의 제4번 근저당권자인 대전피혁공업주식회사에 제3차 경매기일통지서가 송달되지 아니한 사실을 발견하고, 이를 이유로 경락을 불허한다는 요지의 경락불허가결정문을 기안한 다음 그 결정문에 담당판사의 날인을 받아 경락불허가결정을 하게 하고, 또 그 담당판사로 하여금 제4차 경매기일을 1983.10.17. 10:00로 지정케 함으로써 위 재항고인 2의 청탁을 들어주자 위 재항고인 2는 소외인에게 그 사례조로 국민은행 부전동지점 발행의 액면금 1,000,000원짜리 자기앞수표 15매를 교부하였으며, 위 제4차 경매기일에 다시 위 재항고인 1과 공동하여 경매인으로 참가 다른 사람과 경쟁없이 최저경매가격인 금 1,404,660,000원을 경매가격으로 신고함으로써 최고가 경매인이 되어 같은해 11.4 경락허가결정을 받은 다음, 위 재항고인 2는 이에 대한 사례조로 소외인에게 다시 국민은행 부전동지점 발행의 액면금 10,000,000원짜리 자기앞수표 5매, 액면금 1,000,000원짜리 자기앞수표 10매를 교부한 사실을 인정하였는 바, 기록에 의하여 관계자료를 검토해 보면 원심의 위와 같은 사실인정은 수긍이 가고, 거기에 소론과 같은 채증법칙위배, 심리미진 또는 재량권남용의 위법이 있다고 할 수 없다. 소론 판례는 사안을 달리하여 이 사건에 적절한 것이 되지 못한다. 또한 사실관계가 이러하다면 재항고인 2는 경매절차에서 부정하게 경락받을 목적으로 경매사무를 취급하는 담당공무원에게 뇌물을 공여하는 범법행위를 함으로써 경매절차의 공정을 해하였다 할 것이고, 이는 경매법 제33조가 준용하는 민사소송법 제633조 제2호가 규정한 최고가 경매인이 매매계약을 체결하거나 부동산을 취득할 능력이 없는 경우에 해당하여 같은법 제635조 제2항에 의한 경락불허가 사유가 된다 고 할 것이며, 또 공동매수인은 특별한 사유가 없는 한 공동하여서만 매수자의 자격을 가진다고 할 것이어서 공동매수인중 1인에 관한 경락불허가사유는 다른 공동매수인에게도 그 효력이 미친다 할 것이므로 재항고인 2에 대한 위와 같은 경락불허가사유를 이유로 재항고인들 전부에 대하여 경락불허가결정을 한 원심결정은 정당하고, 거기에 소론과 같은 법리오해나 이유불비등의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 받아들일 수 없다.

제10점에 대하여,

금융기관의 연체대출금에 관한 특별조치법 제5조에 의하면, 경매절차에 있어서 통지를 요하는 이해관계인은 경매법 제27조의 규정에 의한 등기(경매신청기입등기)시의 이해관계인에 한한다고 규정하고 있으나 이는 경매부동산의 환가절차에 있어서 통지를 요하는 이해관계인의 범위를 규정한 것이고 그 이외의 절차 즉 항고와 대금교부등 절차에서의 이해관계인의 범위까지 제한하는 것이라고는 볼 수 없으며, 뿐만 아니라 기록에 의하면 이사건 경매는 수개의 부동산을 일괄하여 경매한 것이 분명하고, 이러한 경우 수개의 부동산 중 일부에 경락불허가 사유가 있다면 그 전부를 불허가 할 것이므로 같은 전제에서 한 원심결정은 정당하고, 거기에 소론과 같은 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 받아들일 수 없다.

제11점에 대하여,

원심결정의 소론 설시는 원심의 참고적인 견해를 덧붙인데 지나지 아니하여 가사 그 판단이 잘못된 것이라 하더라도 그 점만으로는 원심결정에 영향이 있는 것이라고 할 수 없다. 논지도 받아들일 수 없다.

제4점에 대하여,

부동산의 경매절차에 있어서 경매기일에 있어서의 절차가 적법히 행하여 졌느냐의 여부는 민사소송법 제147조를 준용하여 경매조서의 기재만이 유일한 증명자료가 된다 함이 당원의 판례( 대법원 1960.6.8. 자 4293민재항16 결정, 1982.12.17. 자 82마577 결정등 참조)이니, 원심이 이와 견해를 달리하여 변론조서의 증명력에 관한 민사소송법 제147조의 규정은 경매조서에는 준용되지 않는다고 전제하고 나서 이 사건 제4차 경매기일의 경매조서에는 집달관이 10:00에 경매가격의 신고를 최고하여 11:00에 경매를 종결한 취지로 기재되어 있으나 그 채택한 자료를 종합하면 위 경매기일에서 실지로는 집달관이 11:00에 경매가격의 신고를 최고하여 11:10에 경매를 종결한 사실이 인정된다고 하고 위 경매기일의 경매절차는 경매가격의 신고를 최고한 후 1시간을 경과하기 전에 종결한 것으로서 민사소송법 제626조 제2항의 규정에 위배되어 같은법 제633조 제7호에 규정한 사유에 해당한다고 설시하였음은 경매조서의 증명력에 관한 당원 판례에 상반되는 잘못된 판단임은 소론과 같다.

그러나 원심은 이 사건 경락허가결정(경정)은 위의 사유이외에 재항고인들이 위 제633조 제2호에 규정된 경매부동산을 취득할 능력이 없는 경우에 해당되어 위법하다는 점을 아울러 들고 있고, 그 판단은 앞에서 본 바와 같이 정당하므로 결국 원심의 위와 같은 위법은 이 사건 재판결과에 영향이 없어 논지는 결국 이유없음에 돌아간다.

이에 재항고를 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.

대법관 오성환(재판장) 강우영 윤일영 김덕주

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