서울시, 역세권‧준공업지역에 '소규모 재개발' 도입…도심 주택공급 확대-5천제곱미만, 증가된 용적률 50% 공공임대 주택, 상가, 산업시설 공급

서울시, 역세권‧준공업지역에 '소규모 재개발' 도입…도심 주택공급 확대  

 

 - ‘소규모 재개발’ 운영기준 신설 ｢서울시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례｣ 개정 
 - 5천㎡ 미만 구도심 지역 도시환경 개선… 주택 공급, 지역 활성화 동시 기대 
 - 용적률 완화로 고밀개발 가능, 늘어난 용적률 50%는 공공임대주택‧상가‧산업시설 등 공급 
 - 서울 전역 307개 철도역 주변 역세권과 준공업지역에서 사업 추진 가능 

 

□ 서울시가 낙후된 역세권과 준공업지역의 도시환경을 개선하고 주택공급을 활성화하기 위해 ‘소규모 재개발’을 도입한다. 구도심이지만 신축‧구축 건물이 혼재돼 있어 대규모 개발이 어려운 5,000㎡ 미만 소규모 필지를 대상으로 한다. 상가‧공장 밀집지역 같이 기존에 주택이 없던 지역에서도 아파트 재개발이 가능하다.

 

□ 최대 준주거지역(최고 용적률 500%)까지 용도지역 상향을 통해 고밀개발이 가능하다. 완화받은 용적률의 50%는 지역 특성에 맞는 공공시설(공공임대주택, 공공임대상가 등)로 공급해 도심 주택공급 확대와 지역 활성화가 동시에 기대된다.

 

□ 서울시는 ｢서울시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례｣를 개정('21.12.30.)했다고 밝혔다. ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣ 개정('21.9.21. 시행)으로 신설된 새로운 정비유형인 ‘소규모 재개발’ 도입을 위해 관련 제도 개선을 완료한 것이다.

 

○ ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣에 따라 ‘소규모 재개발’은 ▴면적 5천㎡ 미만 ▴노후‧불량건축물의 수가 전체 건축물 수의 3분의 2 이상 ▴폭 4m와 8m 이상 둘 이상의 도로에 접해야 하는 요건을 모두 갖춰야 한다.

 

○ 다만, 재개발·재건축 등 정비구역 및 정비예정구역, 재정비촉진지구, 도시개발구역 등으로 지정된 지역은 사업에 미치는 영향을 고려해 소규모 재개발 사업을 할 수 없다.

 

□ 법에서 지자체 조례로 정하도록 위임한 ‘소규모 재개발’ 사업의 대상지 범위와 용도지역 변경 범위, 늘어나는 용적률의 기부채납 비율과 용도 등을 신설했다.

 

□ 우선, ‘소규모 재개발’ 사업을 추진할 수 있는 역세권의 범위는 승강장 경계 250m로 설정했다. 다만, 도입 초기인 만큼 사업을 활성화하고, 역세권 활성화 사업 등 타 사업과의 형평성을 감안해 3년간 한시적으로 역세권 범위를 350m 이내로 적용한다.

 

□ 용도지역 변경은 2종 일반주거지역은 3종 일반주거지역 또는 최대 준주거지역까지, 3종 일반주거지역은 준주거지역까지 가능하고, 용도지역별로 법적 상한용적률까지 용적률을 완화받을 수 있다. 예컨대, 2종 일반주거지역에서 준주거지역으로 상향될 경우 200%에서 최대 500%까지 용적률 완화를 받아 고밀개발이 가능해진다.

 

□ 용도지역 변경에 따라 늘어나는 용적률의 50%는 지역 특성에 따라 다양한 공공시설로 공급할 수 있도록 했다. 신혼부부‧사회초년생‧1인가구‧주거취약계층 등을 위한 ‘공공임대주택’뿐 아니라, 영세상인 보호를 위한 ‘공공임대상가’, 지역산업 활성화를 위한 ‘공공임대산업시설’도 가능하다.

 

□ 시는 이번 조례 개정으로 서울 전역 307개 철도역 주변 역세권과 준공업지역에서 ‘소규모 재개발’ 사업 추진이 가능할 것으로 기대하고 있다.

 

□ ‘소규모 재개발’ 사업을 시행하고자 하는 경우에는 해당지역의 토지등소유자 4분의 1 이상의 동의를 얻어 관할 구청장에게 사업시행예정구역 지정 제안서를 제출하면 된다.

 

○ 제안서가 제출되면 구청장은 관련기관(부서) 협의, 서울시 도시재생위원회 사전자문, 주민공람, 구의회 의견청취 등의 절차를 거쳐 사업시행 예정구역을 지정·고시한다.

 

○ 만약, 예정구역 지정 고시가 있는 날로부터 1년 이내에 사업시행자의 지정, 주민합의체 구성 신고 또는 조합설립인가를 신청하지 아니한 경우 사업시행 예정구역의 지정이 취소된다.

 

 

□ 한편, 서울시는 ‘소규모 재개발’이 새롭게 도입되는 사업인 만큼, 도입 초기 혼란을 방지하고 민간 사업자의 원활한 사업 추진과 관련 공무원의 업무수행을 지원하기 위한 ‘소규모재개발사업 업무처리기준’도 마련했다. 5일부터 누구나 서울시 균형발전포털 홈페이지(https://uri.seoul.go.kr/)에서 확인할 수 있다.

 

○ ‘소규모재개발사업 업무처리기준’은 사업 요건과 절차, 용도지역 조정 및 용적률 완화기준 등 사업 추진 및 업무에 필요한 내용을 담고 있다.

 

□ 여장권 서울시 균형발전본부장은 “시 조례 개정 이후 서울시 전역 307개 철도역 주변과 준공업지역에서 소규모재개발사업이 추진될 것으로 전망되며, 특히 공공임대주택을 비롯한 주택공급 활성화에도 원동력이 될 것으로 기대한다”며 “서울시는 소규모재개발사업 촉진과 역세권 주변 등의 열악한 주거환경을 개선하고 서민주거 안정을 위해 최선의 노력을 다하겠다”고 말했다.  

 

	≪ 주 요 원 칙 ≫
○ 조례 개정 대비 법령 위임사항 등의 운영기준 마련을 통해 주택공급 활성화 지원 ○ 역세권‧준공업지역 관련 기준‧계획 등 기존 도시관리체계와의 정합성 확보

 

❍ 소규모재개발사업 입지요건 - 역세권 250m 이내(3년한시 350m) 또는 준공업지역으로서 면적 5천㎡ 미만, 건축물 노후도 2/3 이상, 폭 4m, 8m 이상의 둘 이상 도로에 접하는 지역 ※ 정비구역 및 정비예정구역, 재정비촉진지구, 도시개발구역 등 기존 사업지역 내 소규모재개발사업 사업제한  ❍ 소규모재개발사업 예정구역 지정 요건 및 절차 - (요건) 소규모 재개발사업 입지요건을 충족하는 지역으로서, 토지등소유자의 1/4 이상 동의 - (절차) 용도지역 조정, 조례 범위 초과 밀도계획 등은 市 협의 시 도시재생위원회 사전 자문 이행 ※ 고시일로부터 1년 내 사업시행자 지정, 주민합의체 구성 신고 또는 조합설립인가 미신청시 지정 취소  ❍ 용도지역 조정 및 용적률 완화 기준 - 용도지역 조정 시 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 도시관리계획 변경 절차 병행(통합심의) 또는 지구단위계획 수립 의제 -「서울시 용도지역 관리방향 및 지정·조정 가이드」 용도지역 조정 입지요건 준용 - 용도지역 조정 대상 중 제1종일반주거지역은 구역 정형화 등을 위해 필요한 경우로서, 통합심의위원회 자문 또는 심의에서 인정하는 경우에 한함 - 제2종일반주거지역(7층 이하)은 용도지역 조정시* 제2종일반주거지역과 동일기준 적용, 용도지역 미조정시 통합심의 통해 층수완화 * 제2종(7층) → 제2종일반 포함 ❍ 용적률 초과로 제공하는 건축물 용도 및 일반사항 적용기준 등 - 용적률 초과로 제공하는 건축물의 용도는 공공임대주택 이외 공공임대산업시설, 공공임대상가, 통합심의에서 필요하다고 인정하는 시설 건설·공급 - 도로, 저층부 용도, 건축선 등 일반사항은 「도시주거환경정비 기본계획(도시정비형 재개발사업부문)」일반 재생관리지침 준용, 통합심의 통해 완화 가능 -「소규모주택정비법」제27조 통합심의는 서울시 도시재생위원회 심의를 말함