서울시, '지구단위계획' 규제 풀고 인센티브 확대…유연한 도시계획으로 전환

서울시, '지구단위계획' 규제 풀고 인센티브 확대…유연한 도시계획으로 전환

 

 - 경직적 규제→유연하고 지원하는 계획 전환 ｢지구단위계획 수립기준｣ 전면 개정
 - ｢2040 서울도시기본계획｣에서 제시한 유연한 도시계획 전환의 일환…자율성 강화
 - 역세권사업 입지‧비주거비율 등 사업기준 완화, 저층주거지 소규모정비 절차 간소화
 - 국공유지 처리방식 개선해 녹지 등 확보, 법보다 깐깐한 자체 높이기준 폐지 
 - 도시계획 관련 규제 적극적으로 발굴해 5년 마다 재정비 추진, 전담조직도 신설

 

□ 서울시가 지난 20년 간 획일적이고 경직적인 규제로 작용해온 ｢지구단위계획 수립기준｣을 전면 재정비, 지역 여건에 따라 유연하게 적용하는 지원적 성격의 계획으로 전환한다. 
  ○ 이번 재정비는 시가 3월 발표한 최상위 공간계획인 ｢2040 서울도시기본계획｣에서 6대 공간계획의 하나로 제시한 ‘도시계획 대전환’의 일환이다. 급속하게 변화하는 다양한 도시의 모습을 반영할 수 있는 유연한 도시계획으로 대전환을 시작한다는 데 의미가 있다.
    * 6대 공간계획 : ①‘보행일상권’ 도입 ②수변 중심 공간 재편 ③중심지 기능 강화로 도시경쟁력 강화 ④다양한도시모습, 도시계획 대전환 ⑤지상철도 지하화 ⑥미래교통 인프라 확충
□ 1980년대 도시설계를 시작으로 도입돼 2000년 법제화된 이후 20년 넘게 운영되면서 누적된 불필요한 규제, 이른바 ‘서랍 속 규제’는 꺼내서 폐지하고, 급변하는 도시변화에 대응하는 유연한 계획을 이끌기 위해 인센티브 등을 개선한다. 줄일 수 있는 절차는 최대한 줄이고, 지역별로 유연하게 적용될 수 있도록 자율성을 확대하는 데에도 중점을 뒀다.
  ○ ‘지구단위계획’은 지역의 육성·활성화가 필요한 곳을 대상으로 지정, 수립하는 도시관리계획으로, 건축물의 용도, 용적률·건폐율, 높이 등을 규제 또는 완화하는 내용을 포함한다. 기성시가지는 물론, 주요 중심지‧역세권, 재개발·재건축 등 정비사업, 주택건설사업 등 신규 개발사업에도 광범위하게 적용된다. 현재 서울시 시가지 면적의 27%(100.3㎢)가 ‘지구단위계획’으로 지정‧관리되고 있다. 


< 지구단위계획구역현황 >

□ 대표적으로, 개발 여력이 충분한 역세권 활성화를 위해 역세권 입지기준을 최대 20% 확대하고, 상가 등 비주거용도 비율도 용적률의 10%에서 5%로 완화한다. 노후 저층주거지는 소규모정비를 통해 주거환경을 개선할 수 있도록 기부채납뿐 아니라 공동개발시에도 용적률 인센티브를 부여한다. 소규모정비사업의 절차를 간소화해 지구단위계획구역 안에서도 사업속도를 단축시킨다. 

□ ｢건축법｣에서 정한 아파트 높이기준보다 강화돼 운영됐던 지구단위계획 자체 높이기준은 폐지하고, 개별 정비계획에 대한 위원회 심의에서 지역 여건을 고려해 높이를 결정하도록 개선한다. 

□ 또한, 개발구역 안에 국공유지가 포함돼 있을 경우 공공이 민간에 매각 대신 공원·녹지, 주차장, 임대주택 등 지역에 필요한 시설을 설치하는 방식도 도입한다. 

□ 서울시는 이런 내용을 골자로 전면 개정한 ｢서울시 지구단위계획 수립기준｣을 9일(월)부터 시행한다고 밝혔다. 재개발‧재건축 등 정비사업이나 주택건설사업 등을 계획‧추진 중인 사업지에 즉시 적용된다. 
  ○ 시는 앞서 작년 10월 ｢서울시 지구단위계획 수립기준｣ 개정을 통해 ‘2종7층’ 높이 제한을 풀고, 상업‧준주거지역의 비주거시설 비율도 완화(10%→5%)한 바 있다. 올해 3월에는 노후 주택 재정비의 가장 큰 걸림돌이었던 공동주택 노후도 기준도 완화했다. 

□ 개정된 ｢서울시 지구단위계획 수립기준｣의 주요 내용은 ①역세권사업 기준완화 ②저층주거지 계획기준 개선 ③국공유지 처리방식 개선 ④불합리한 높이규제 개선 ⑤민간부문 시행지침 개선 ⑥신속한 지구단위계획 수립 유도 등이다. 

□ 첫째, 지구단위계획구역 내 역세권* 부지 활성화를 위해 사업기준을 완화했다. 
□ 개발 잠재력이 있음에도 사업기준을 충족하지 못한 대상지도 사업 추진의 길을 열어주기 위한 것으로, 특별계획구역 내 역세권사업** 운영기준에 ▴입지 ▴면적 ▴접도 ▴비주거용도비율 ▴채광방향 높이에 대한 완화 근거를 새롭게 마련했다. 시는 완화된 기준을 각 역세권 사업별 매뉴얼에 반영해 지역 여건에 맞게 반영할 수 있도록 했다. 
  ○ 역세권의 계획적 개발을 위해 구역 지정을 했지만 사업실현율은 저조한 상황이다. 개발계획이 수립되지 않은 특별계획구역 263개소 중에서 192개소(73%, 약 2.5㎢)가 역세권에 입지해있다. 
     * 역세권 : 역 승강장 경계 반경 250m에 포함되거나 걸치는 지역
    ** 역세권 활성화, 역세권 주택(舊시프트), 역세권 소규모재개발, 역세권 청년주택 등

□ 둘째, 저층주거지*에 대한 지구단위계획 수립지침도 전면 개정했다. 주요 내용은 ▴지역에 필요한 기반시설 확보를 위한 공공사업 연계 의무화 ▴소규모정비사업 절차 간소화 ▴규제완화‧인센티브 신규도입 등이다.
  ○ 공공사업 연계 의무화 : 저층주거지는 도로, 주차장 등 기반시설이 열악하고, 구릉지, 문화재 주변 등 건축여건이 불리한 지역에 위치한 경우가 많아 대규모 정비가 어려운 경우가 많다. 이에 시는 지구단위계획 수립시 도로, 공원, 주차장 등 지역에 필요한 시설을 확보하기 위한 계획 마련을 의무화한다. 
  ○ 소규모정비사업 절차 간소화 : 지구단위계획구역 내에서 소규모정비사업을 추진할 경우 계획변경 대신 의제처리해 원활한 사업추진을 도모한다.
  ○ 규제완화‧인센티브 신규도입 : 용적률 인센티브를 받을 수 있는 요소에 기부채납뿐 아니라 공동개발, 특별건축구역을 새롭게 포함해 기부채납 없이도 용적률 인센티브를 받을 수 있도록 한다. 건축법 시행령 개정(2021.1.)에 따라 단독주택(30동 이상)도 특별건축구역 적용이 가능해진 만큼, 소규모 정비 활성화가 기대된다.
  * 저층주거지 : 제2종일반주거지역(7층이하) 이하 지역으로서, 주요산·문화재 주변 및 구릉지 등 높이·경관 제한을 받는 지역으로 서울 내 약 78㎢를 차지.
 ** 특별건축구역 : 도시경관 창출 등 유도를 위한 구역으로, 건축법상 대지내 조경·공지, 용적률·건폐율, 높이 등 적용 배제 또는 완화 가능

 

□ 셋째, 지구단위계획구역 내 도로·공원 등 국공유지(공공시설)를 포함해 개발할 때 기존에는 공공이 민간에 매각하는 방식(유상매각)으로 처리해 왔다면, 앞으로는 공원·주차장·임대주택 등 지역에 필요한 시설로 받는 방식(무상양도)도 병행 검토하도록 개선했다. 
  ○ 국토계획법에 따라 지구단위계획에서는 공공시설 처리에 있어 무상양도 방식을 검토 가능함에도 불구하고, 유상매각 방식만을 검토하고 있어 기반시설 축소, 지역필요시설 미확보 등의 지적이 있어왔다. 

□ 부지면적 5천㎡ 이상 개발사업이 대상이다. 지역에 부족한 기반시설을 확충하고 지역에 공공주택, 문화체육시설, 공원·녹지 같이 지역에 필요한 시설 확보가 가능하도록 합리적인 계획 수립을 유도할 계획이다. 

 

 

□ 넷째, 아파트(공동주택) 높이‧층수 계획기준도 개선해 합리적인 높이계획을 유도한다. 

□ 지구단위계획 수립기준에서 자체적으로 운영했던 아파트 높이계획 기준을 폐지해 법령과 심의로 대체한다. 그동안 아파트 채광‧일조 높이, 대지 내 이격거리 등 ｢건축법｣에서 정한 기준보다 훨씬 강화된 기준으로 운영돼왔다. 

□ 또한, 2종(7층) 주거지역에 적용되는 평균층수 산정방식도 ‘동별 최고층수 기준’에서 ‘코어별 층수 기준’으로 합리적으로 개선한다. 그간 불리하게 적용돼왔던 계단식 건물의 경우 평균층수가 완화돼 합리적인 높이계획이 가능해질 것으로 기대된다. 
  ○ 기존에는 아파트 평균층수를 산정할 때 해당 건축물의 가장 높은 층을 기준으로 평균층수를 산정해 계단식 건축물의 경우 평균층수 산정시 불이익이 발생했다. 예컨대, 같은 동 안에 10층, 8층, 6층이 있는 경우 기존에는 평균층수를 10층으로 산정했다면, 개선된 기준에 따라 앞으로는 8층으로 산정된다. 

     * 2종지역(7층)서 아파트 건설시 평균층수 산정(평지-평균13층, 구릉지-평균10층)

 

□ 다섯째, 지구단위계획의 내용을 보조하는 설명서 역할로 도입했지만 경직적인 지침처럼 해석됐던 ‘민간부문 시행지침*’도 손질했다. 지역별 여건에 대한 고려 없이 일률적으로 적용했던 것에서 탈피해 자치구에 권한과 책임을 부여하고 자율성을 보장하는 것이 핵심이다. 이에 따라 앞으로 자치구 심의‧자문을 통해 유연하게 변경 가능하도록 했다. 
     * 민간부문시행지침 : 지구단위계획 결정내용의 설명서로 2011년 도입·운영

□ 이 밖에도 시는 지구단위계획 수립이 지연되는 것을 막기 위해 자치구별 보조금 지원 우선순위 등과 연계해 신속한 계획 수립을 유도한다. 보조금이 교부된 자치구별 지구단위계획 수립 성과를 고려하여 보조금 지원 우선순위 등을 검토하는 식이다. 

□ 또한, ｢지구단위계획 수립기준｣을 5년마다 재정비해 도시계획 관련 규제를 지속적으로 발굴해 개선하고, 도시계획 규제개선 전담조직도 운영할 계획이다.  

□ 최진석 서울시 도시계획국장은 “올해 3월3일 발표한 ｢2040 서울도시기본계획｣에서 제시된 유연한 도시계획 전환의 일환으로 지구단위계획수립기준 개선을 시작한다”며, “지난 20년간 도시관리차원에서 많은 역할을 해온 지구단위계획을 이번 규제개선을 통해 급변하는 도시변화에 대응하도록 신속하고 유연한 계획으로 전환하고자 한다.” 또한 “앞으로도 도시계획과 관련된 규제를 적극적으로 발굴하여 지역을 활성화하고, 시민이 이해·공감할 수 있도록 개선해 나가겠다. 나아가 도시경쟁력 제고를 견인하겠다.”고 말했다. 

 

붙임 1

「서울특별시 지구단위계획 수립기준」 개정사항 및 주요내용 (요약표)

연 번	개 선 사 항	주 요 내 용	시 행
1	역세권사업 기준완화 근거 마련 (특별계획구역)	∘특별계획구역에서 역세권사업시 입지·면적·접도요건, 비주거비율, 채광방향 높이기준 등 완화 가능 근거 마련 - 각 역세권 사업별 운영기준에 반영	사업별 운영기준 변경 후 시행
2	저층주거지 계획수립기준 개선	∘규제적 내용 삭제, 공공사업 연계 의무화, 소규모정비사업 의제 ∘용적률 인센티브 항목 확대(공동개발, 친환경건축물, 특별건축구역)	즉시 시행
3	공공시설 처리방안 다양화	∘5천㎡이상 개발사업시 공공시설 처리방안 병행검토 - 무상양도 또는 유상매각 검토병행
4	민간부문 시행지침 개선	∘자치구 자율성 부여, 규제적 지침 최소화, 설명 구체화 등 - 지역특성·여건에 맞게 유연하게 운영가능토록
5	아파트 높이계획 관련 개선 - 높이기준(자체) 폐지 - 평균층수 산정방식 개선	∘관련위원회 심의 등으로 대체하여 유연한 높이계획 수립 ∘각 동별 최고층수를 기준 ⇒ EV코어별 층수를 기준
6	신속한 지구단위계획 수립 유도(자치구)	∘보조금 지급 심사시 계획수립 지연율, 장기지연 현황 등 고려. 지급 우선순위 여부 결정(인센티브)

 

붙임 2

역세권사업 운영기준 (현행)

[역세권 사업 기준완화 근거 마련]

○ 개선내용 : 지구단위계획 수립기준에 완화근거 마련, 각 사업별 운영기준 반영

 

《 현행 역세권사업별 운영기준 》 ( ) 법령요건(완화불가)
완화 내용	역세권활성화	역세권복합개발 (고밀주거)	소규모재개발	역세권시프트	역세권청년주택
입 지	승강장 경계 반경 250m 이내에 1/2 이상 (1/2 미만인 경우 간선도로에 접하거나, 정형화 등 필요성이 인정되는 경우 예외)		승강장 경계 반경 250m 이내에 1/2이상 (`24.12.限 350m)	1차 역세권에 과반 이상 ※ 1차 역세권 250m (`22.12.限 350m)	승강장 경계 또는 출입구로부터 350m의 과반 이상 *과반 미달시 추가 공공기여를 통해 완화 가능
면 적	1.5천㎡이상	1.5~5천㎡	(5천㎡미만)	3천㎡ 또는 100세대이상	1천㎡이상
접 도	폭 8m,4m이상 도로 접도	폭 8m,4m이상 도로 접도	폭 8m,4m이상 도로 접도	없음	20m이상 간선도로 연접
비주거	용적률의 10% (완화가능)	용적률의 10% (완화 5%)	-	용적률의 10% (완화가능)	용적률의 10% (완화가능)
높 이*	-	채광이격거리 1/4→1/8	-	-	-

*｢국토계획법 시행령｣ 제46조(21.1.) : 준주거지역 채광확보를 위한 높이제한 완화가능