구로 개봉4(288-7)재건축 구역지정

◈서울특별시고시 제2009-238호

 

개봉4 주택재건축 정비구역지정 및 지형도면

 

서울특별시 구로구 개봉동 288-7번지 일대를 「도시 및 주거환경정비법」제4조제

4항의 규정에 따라 주택재건축 정비구역으로 지정하고, 같은 법 제4조제5항 및 「토지이용규제 기본법」제8조의 규정에 따라 주택재건축 정비구역지정 및 지형도면을 고시합니다.

2009년 6월 11일

서 울 특 별 시 장

1. 정비구역의 지정

가. 정비사업의 명칭 : 개봉4 주택재건축 정비사업

나. 정비구역의 위치 및 면적

지정 구분	구역의 명칭	위 치	면적(㎡)	비 고
신 규	개봉4 주택재건축 정비구역	구로구 개봉동 288-7번지 일대	23,226.92

다. 정비계획

1) 용도지역 결정(변경) 조서

구 분	면 적(㎡)			비 고
	기 정	증 감	변 경
합 계	23,226.92	-	23,226.92(100%)
제2종일반주거지역(7층)	19,412.62	감) 19,412.62	-
제2종일반주거지역(12층)	-	증) 23,226.92	23,226.92(100%)	평균층수완화 (12→16층)
제3종일반주거지역	3,814.30	감) 3,814.30	-

2) 토지이용계획

구 분	명 칭	면 적 (㎡)	비 율 (%)	비 고
합 계		23,226.92	100.0	▪ 공공시설부지 제공면적 = 4,591.45 - 250.30 = 4,341.15㎡(18.69%) 〔기존 도로 및 국․공유지 면적 (250.30㎡)과 소공원2(106.37㎡) 은 용적률인센티브 산정에서 제외〕
정비기반 시 설 등	소 계	4,591.45	19.77
	도 로	3,549.58	15.29
	소 공 원 1	935.50	4.02
	소 공 원 2	106.37	0.46
획 지	소 계	18,635.47	80.23
	택 지 1	18,635.47	80.23	공동주택용지

* 사업시행자가 구역 내 국․공유지를 일괄 매입한 후 정비기반시설을 개설 및 조성한 후 공공시설 제공. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」제65조제2항의 규정에 따라 구역 내 정비기반시설이 사업시행자에게 무상으로 양도되는 경우 인센티브 부여 불가.

 

3) 도시계획시설 결정(변경) 조서

4) 건축물의 정비․개량 및 건축시설계획

가) 기존 건축물의 정비․개량 계획

결정 구분	구역 구분		가구또는 획지구분		위 치	정비개량계획(동)					비고
	명 칭	면적 (㎡)	명칭	면적 (㎡)		계	존치	개수	철거후 신축	철거 이주
신설	개봉4 주택재건축	23,226.92	택지1	18,635.47	개봉동 288-7일대	111	-	-	111	-

나) 건축시설계획

결정 부분	구역부분		가구 또는 획지부분		위치	주된용도	건폐율 (%)	용적률 (%)	높이(m) 층수(층)
	명칭	면적 (㎡)	명칭	면적 (㎡)
신설	개봉4 주택재건축 정비구역	23,226.92	택지1	18,635.47	개봉동 288-7일대	공동주택 및 부대복리시설	30 이하	224이하 (256이하)	58m이하 평균16층 (최고20층)
주택의 규모 및 규모별 건설비율			○건설비율 • 총세대수 : 408세대(임대 63세대) - 전용면적 60㎡이하 : 108세대(26.47%, 임대 38세대) - 전용면적 60∼85㎡이하 : 224세대(54.90%, 임대 25세대) - 전용면적 85㎡초과 : 76세대(18.63%) • 전체연면적 대비 전용면적 85㎡이하 규모 주택건설비율 : 76.01%
건축물 높이완화에 관한계획			○평균층수 완화(도시계획조례 제28조제1항) • 12층→16층이하
건축선에 관한 계획			○ 전체 정비구역 내 개방감 확보를 위한 건축한계선 3∼6m 계획

* 상기내용은 사업시행계획 수립 시 변경될 수 있으며, 용적률( )는 임대주택을 포함한 수치임

 

 

■ 개발가능(상한)용적률 산정

구 분	적용 기준		비고
	개발가능용적률 산식	산 출 근 거
개 발 가 능 용적률	•개발가능용적률 =계획용적률 × (1+1.3α) 이하 (α = 공공시설기부채납면적 /기부채납후면적) •계획용적률 = 190%	•개발가능용적률 산정 = 190%×(1+1.3×0.2272) = 246.13%이하 (α = 4,234.78 / 18,635.47 = 0.2272) •건축계획 용적률 = 223.04%(임대포함 255.24%)

※ 정비구역내 국·공유지인 정비기반시설은 사업시행자가 매입하고,「도시 및 주거환경 정비법」제65조제2항의

규정에 따라 구역내 정비기반시설이 사업시행자에게 무상으로 양도되는 경우 용적률 인센티브 부여불가

※ 기존도로면적(250.30㎡) 및 소공원2(106.37㎡)은 용적률인센티브 제외

■ 임대주택건설에 관한 계획

구 분	주 요 내 용
용적률 증가분	기존 용적률	17,914.25/18,635.47 = 96.13%
	계획 용적률	41,563.87/18,635.47 = 223.04%
	증가된 용적률	223.04 - 96.13 = 126.91%
증가용적률의 25%	126.91% × 25% = 31.73%
임대주택 법정면적	18,635.47㎡ × 31.73% = 5,913.03㎡
임대주택 공급계획	․ 계획 임대주택 공급면적(전용+주거공용) = 5,984.27㎡ > 5,913.03㎡ ․ 세대수 : 63세대 주거전용59.92㎡ : 8세대 주거전용59.96㎡ : 30세대 주거전용84.95㎡ : 14세대 주거전용84.96㎡ : 11세대

※ 1) 임대주택부분의 용적률 완화

2) 재건축임대주택은 분양주택과 혼합 배치하여야 함.

 

5) 정비사업 시행계획

사업시행방법	사업시행 예정시기	정비사업으로 증가예상 세대수
주택재건축 정비사업	구역지정고시일로부터 4년 이내	• 기존 : 134세대, • 계획 : 408세대 • (증) : 274세대

※ 증가예상세대수는 토지등소유자 기준으로 산정함.

2. 지형도면의 작성

○ 「토지이용규제 기본법」제8조의 규정에 따라 지형도면을 작성하여 서울특별시 주거정비과 및 구로구 주거환경개선과에 비치 및 열람