강동 천호D2지구 세부계획

◈서울특별시고시 제2010-166호

 

도시관리계획

(천호지구 제1종지구단위계획구역 내 D2특별계획구역 세부개발계획) 결정 및 지형도면 고시

서울특별시고시 제2009-254호(2009.06.25)로 결정(변경)된 천호지구 제1종지구단위계획구역 내 D2특별계획구역에 대하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조 및 같은법 시행령 제25조의 규정에 의거 도시관리계획(제1종지구단위계획)을 결정 고시하고, 「토지이용규제 기본법」 제8조 및 같은법 시행령 제7조의 규정에 의하여 지형도면을 고시합니다.

2010년 5월 6일

서 울 특 별 시 장

1. 결정(변경) 취지

○ 서울특별시고시 제2009-254호(2009.06.25)로 변경 결정된 「천호지구 제1종지구단위계획구역 및 지구단위계획」에 따라 「천호지구 제1종지구단위계획구역 내 D2특별계획구역 세부개발계획」을 수립하여 결정하는 사항임.

 

2. 지구단위계획에 관한 도시관리계획 결정조서

1) D2특별계획구역 세부개발계획 결정조서

가) 특별계획구역 결정(변경)조서

구 분	구 역 명	위 치	면 적 (㎡)			비고
			기 정	변 경	변경 후
변 경	D2 특별계획구역	서울시 강동구 천호동 447-17호 일대	10,087.0	증) 88.0	10,175.0

주) 면적은 추후 측량성과에 따라 확정

 

나) 특별계획구역 변경사유서

위 치	면 적 (㎡)	변 경 사 유
강동구 천호동 447-17호 일대	10,175.0	∙ 2007년 지구단위계획 변경을 통해 학교용지가 해제된 특별계획구역 으로서 학교이전에 따른 대규모 부지에 대한 계획적 개발요구 ∙ 기존 구역 외 공공시설 부지로 제공하는 부분을 포함하여 일부 변경

2) 토지이용 및 시설에 관한 결정사항

가) 용도지역 ․ 지구에 관한 결정조서

■ 용도지역 결정조서 (변경사항 없음)

구 분	면 적(㎡)			구 성 비(%)	비 고
	기 정	변 경	변경후
일반상업지역	10,175.0	-	10,175.0	100.0

 

■ 용도지구 결정조서 (변경사항 없음)

구분	도면표시 번 호	지구명	지구의 세 분	위 치	면 적 (㎡)	연 장 (m)	폭 원 (m)	최초결정일	비고
기정	①	미관지구	중심지 미관지구	천호구획정리 지구내	28,800 (424.5)	1200 (35)	양측 12	1982.4.22 (서고시 164호)

※ ( )는 특별계획구역내 면적 및 연장임

 

나) 도시기반시설에 관한 결정조서

3) 획지 및 건축물 등에 관한 결정사항

(1) 가구 및 획지의 규모와 조성에 관한 결정(변경)조서

■ 획지계획 결정(변경)조서

구분	도면 번호	가구 번호	면 적(㎡)	획 지		비 고
				위 치	면 적(㎡)
기정	Ⓐ	-	-	강동구 천호동 447-17일대	9,187.0
변경	Ⓐ	-	-	강동구 천호동 447-17일대	9,187.0
	Ⓑ	-	-	강동구 천호동 447-13일대	23.7	지하철 환기구 예정부지
	계				9,210.7

※ 1) 획지면적은 추후 대상지 및 기부채납시설 등 측량성과에 따라 변경될 수 있음.

2) 지하철 환기구 설치 등 지하철 관련시설에 대해서는 향후 세부개발계획결정에 따라 도시계획시설(철도)로 결정예정

 

■ 획지계획 변경사유서

구분	도면 번호	가구 번호	면적 (㎡)	획 지		비 고
				위 치	면 적(㎡)
변경	Ⓐ	-	-	강동구 천호동 447-17일대	9,187.0	･ 지하철 환기구시설로 향후 세부개발계획 결정에 따라 도시계획시설(철도)로 결정 예정 이므로 별도의 획지계획 수립
	Ⓑ	-	-	강동구 천호동 447-13일대	23.7

 

(2) 건축물의 용도  건폐율  용적률에 관한 결정조서

■ 건축물의 불허  권장용도 결정조서

구 분		계 획 지 침	세 부 개 발 계 획	비 고
불허 용도	전층불허 용도	∙ 자동차관련시설(단, 주차장 제외) ∙ 위험물처리시설(기존, 주유소 제외) ∙ 창고시설 / 공장 / 동식물관련시설	∙ 자동차관련시설(단, 주차장 제외) ∙ 위험물처리시설(기존, 주유소 제외) ∙ 창고시설 / 공장 / 동식물관련시설
	1층불허 용도	∙ 근린생활시설 중 제조업소, 수리점	∙ 근린생활시설 중 제조업소, 수리점
권장 용도	전층권장 용도	∙ 업무시설(오피스텔 제외), 판매시설, 노유자시설(300㎡이상 설치) ※ 업무시설 전체연면적(주차장제외)의지상층 30%이상 설치시 권장용도 인정	∙ 업무시설(오피스텔 제외), 판매시설, 노유자시설(300㎡이상 설치) ※ 업무시설 전체연면적(주차장제외)의지상층 30%이상 설치시 권장용도 인정

■ 건축물의 건폐율  용적률 결정조서

구 분		계 획 지 침	세 부 개 발 계 획	비 고
건폐율		30% 이하	30% 이하
용적률	기준용적률	300% 이하	300% 이하
	허용용적률	400% 이하	400% 이하
	상한용적률	-	허용용적률×(1+1.3×가중치×α)

※ 1) 「서울특별시 도시계획 조례 시행규칙」제7조 제2항에 의거 상한용적률은 허용용적률×(1+1.3×가중치×α) 이하단, 가중치는 사업부지 용적률에 대한 공공시설 제공부지의 용적률(2개 이상의 용도지역인 경우에는 면적대비 가중평균한 비율)

 

■ 특별계획구역의 용도별 건축물 제한 결정조서

구 분	세부개발계획	비 고
공동주택	전체 연면적의 70% 미만 설치
일반업무시설 중 오피스텔

 

■ 용적률 인센티브 완화항목 및 완화기준

1. 허용용적률 산정을 위한 인센티브 계획 용적률에서 의무형 인센티브는 100분의 20이상(단, 인센티브 적용유형 ‘역세권’의 경우 의무형 인센티브가 100분의 20을 초과하더라도 규제형과 유도형 인센티브를 대체할 수 없다.), 규제형과 유도형 인센티브 합은 100분의 80 이내로 하고, 기준용적률과 인센티브 계획용적률의 합은 허용용적률 범위를 초과할 수 없다. 2. 의무형 인센티브인 친환경 건축물 항목은 해당 인센티브의 100분의 20에 미달하는 경우에도 유도형과 규제형 인센티브 항목 준수를 통하여 부족한 의무형 인센티브의 대체 적용은 인정하지 않는다. 3. 유도형 인센티브 항목이 두 가지 이상인 경우 한 항목의 유도형 인센티브 계획용적률은 해당 인센티브량의 100분의 30이내에서 적용하도록 한다. 4. 규제형 인센티브 계획용적률은 해당 허용용적률 인센티브량의 100분의 50을 초과할 수 없으며, 본 기준을 초과하여 계획용적률이 산출된 경우에도 지구단위계획도상의 규제사항은 건축계획에 반영하여야 한다. 5. 권장용도는 해당 용도의 바닥면적 합계가 전체 연면적(주차장제외)에 대하여 간선가로 중심기능지역(A)은 권장용도 30%이상 설치 (업무시설 지상층 20%이상 설치), 그 외 지역은 권장용도 20%이상 설치시에 부여하며 특별계획구역은 별도운영 한다. 6. 획지단위개발 및 공동개발(지정)에 관한 인센티브 부여는 본 지구단위계획 결정일 당시 계획이 수립된 대지에 한하여 적용하며, 최대개발규모내에서 토지소유자가 자율적으로 공동개발시에는 별도의 인센티브를 부여한다. 7. 건축한계선 인센티브는 미관지구내 건축한계선 의무면적(도로변의 대지경계선으로부터 3m 후퇴부분의 면적) 및 전면공지 조성면적을 제외한 나머지 부분의 면적에 대하여 적용한다. 8. 전면공지 인센티브 부여는 전면공지가 지정된 면적에서 건축한계선 의무면적을 제외한 나머지 부분의 면적에 대하여 적용한다. 9. 공공기여시설(최상층공개시설 및 노유자시설)은 특별계획구역에 한하여 300㎡이상 설치시 인센티브를 제공한다. 10. 현재의 공동주택 및 공동주택 건립시에는 「서울시 공동주택 건립관련 용도지역관리 등 업무처리지침」을 준수한다. 11. 조경면적 등 타 법령에서 의무적으로 조성하도록 하는 사항은 인센티브를 부여할 수 없으며, 유사한 계획요소가 중복되는 경우 인센티브 적용은 유리한 하나의 항목을 적용할 수 있으나 중복하여 계상 할 수 없다.

 

■ 용적률 완화계획

항 목		세 부	완 화 기 준	비 고
유 도 형	건축물 용도	공공기여시설 (최상층개방시설)	∙ 기준용적률×(설치면적÷해당층 바닥면적)×0.05
		권장용도	∙ 기준용적률×(권장용도면적÷주차장제외 건축연면적)×0.47
	도 시 경 관 개 선	지하철 및 지중화시설 건축물내 설치	∙ 기준용적률×0.12
	※ 유도형 인센티브가 두 가지이상인 경우 한 항목의 인센티브량은 100분의 30이내에서 적용
규 제 형	공 동 개 발	공동개발(지정)	∙ 기준용적률×0.40
	대지내 공지	건축한계선	∙ 기준용적률×(제공면적 / 대지면적) × 1.25
		쌈지형,침상형 공개공지	∙ 기준용적률×(제공면적 / 대지면적) × 1.65
		전면공지	∙ 기준용적률×{(조성면적-의무면적)/대지면적} ×2.5
	대지내 통로	공공보행통로	∙ 기준용적률×(조성면적 / 대지면적)×0.54
	※ 규제형 인센티브는 해당 허용용적률 인센티브량의 100분의 50을 초과할 수 없음
의 무 형	자연지반보존		∙ 기준용적률×(보존면적 / 대지면적)×0.2
	옥상녹화		∙ 기준용적률×(녹화면적 / 대지면적)×0.1	∙녹화면적은 대지면적의 20%까지만 허용 ∙법정 조경으로 산입된 면적 제외
	녹색주차장, 투수성포장		∙ 기준용적률×(설치면적 / 대지면적)으로서기준용적률 × 0.05
	중수도시설 설치		∙ 기준용적률×0.04	∙총 사용수량의 10%이상처리시설 설치시 적용 ∙관련법상 의무시설인 경우 제외
의 무 형	빗물이용시설 설치		∙ 기준용적률×0.04
	신재생에너지 사용		∙ 기준용적률×0.05
	에너지절약계획 도입		구 분 에너지저감율 에너지성능지표 친환경건축물인증 인센티브량 1등급 33.5% 이상 81점 이상 85점 이상 기준용적률×0.08 2등급 23.5~33.5%미만 74~81점 미만 75~85점 미만 기준용적률×0.05
	※ 역세권의 경우 의무형 인센티브는 100분의 20을 초과할 수 없음.

※ 1) 공공기여시설은 300㎡ 이상으로 최상층공개시설[근린생활시설 및 문화시설(도서관, 미술관 등), 노유자시설]에 한함

 

■ 건축물의 높이 결정조서

구 분	계 획 지 침	세 부 개 발 계 획	비 고
최고높이	∙ 기준높이 100m 이하 ∙ 최고높이 130m 이하	∙ 기준높이 100m 이하 ∙ 최고높이 130m 이하

 

■ 높이 완화 산정 기준

항 목			비 고
인센티브 높 이	권장용도	∙ 기준높이 × (권장용도면적 / 주차장을 제외한 건축연면적)
	공개공지	∙ 기준높이 × (설치면적 - 의무면적) / 대지면적
	공공시설제공 (기부채납)	∙ 기준높이 × (제공면적 / 대지면적)
	공공기여시설	∙ 기준높이 × 0.1

 

3) 건축물의 배치  형태  색채  건축선 등에 관한 결정조서

■ 건축물의 배치 및 건축선 결정조서

구 분	계 획 지 침	세 부 개 발 계 획	비 고
건 축 한계선	∙ 천호대로변 5m ∙ 진황도길 3m ∙ 좌측연접부 1m	∙ 천호대로변(광로 2-5) : 5m ∙ 진황도길(중로 1-412) : 3m ∙ 좌측연접부(중로 1-456) : 1m

■ 건축물의 형태 및 색채 결정조서

구 분		계 획 지 침	세 부 개 발 계 획	비 고
건 축 형 태	1층 바닥 높이	∙ 건축물의 1층 바닥높이는 접하는 보도 또는 도로로부터 일반인 및 장애인의 진․출입에 불편함이 없도록 할 것단, 지형상의 이유 등으로 높이차이가 불가피한 경우 보도에서 건축물 주 현관에 이르는 접근로의 기울기는 18분의 1이하로 하여야 한다.	∙ 건축물의 1층 바닥높이는 접하는 보도 또는 도로로부터 일반인 및 장애인의 진․출입에 불편함이 없도록 할 것단, 지형상의 이유 등으로 높이차이가 불가피한 경우 보도에서 건축물 주 현관에 이르는 접근로의 기울기는 18분의 1이하로 하여야 한다.
	개구부	∙ 폭 25m이상 도로에 면한 건축물의 1층 용도(점포) 1개당 2개소 이상 출입구 설치 규제 ∙ 폭 25m이상 도로에 면한 건축물은개구부가 없는 주벽면 노출 불허단, 벽면 조명, 벽화 장식 처리 등허가권자가 미관상 인정되는 곳은그러하지 아니함.	∙ 폭 25m이상 도로에 면한 건축물의 1층 용도(점포) 1개당 2개소 이상 출입구 설치 규제 ∙ 폭 25m이상 도로에 면한 건축물은개구부가 없는 주벽면 노출 불허단, 벽면 조명, 벽화 장식 처리 등허가권자가 미관상 인정되는 곳은그러하지 아니함.
	고층부 탑상형1)	∙ 업무시설을 제외한 나머지 용도에 대한 고층부 건축물의 전면길이는 30m 이하로 하며, 이것이 불가피한 경우 건축물의 형태, 재료, 색상을 분리하는 것을 원칙으로 함. ∙ 고층부 탑상형 건축물은 기단부의 높이가 30m이하이며, 기단부의 끝 선에서 고층부로 5m이상 후퇴시키도록 함.	∙ 업무시설을 제외한 나머지 용도에 대한 고층부 건축물의 전면길이는 30m 이하로 하며, 이것이 불가피한 경우 건축물의 형태, 재료, 색상을 분리하는 것을 원칙으로 함. ∙ 고층부 탑상형 건축물은 기단부의 높이가 30m이하이며, 기단부의 끝 선에서 고층부로 5m이상 후퇴시키도록 함.
건축물 외 관	측면 이격 거리의 처리	∙ 폭 25m이상 도로에 면한 대지의 측면경계선과 건물사이 이격거리 3m 미만 및 이격부분업무시설을 제외한 나머지 용도에 대한 고층부 건축물의 전면길이는 30m 이하로 하며, 이것이 불가피한 경우 건축물의 형태, 재료, 색상을 분리하는 것으로 함.	∙ 폭 25m이상 도로에 면한 대지의 측면경계선과 건물사이 이격거리 3m 미만 및 이격부분업무시설을 제외한 나머지 용도에 대한 고층부 건축물의 전면길이는 30m 이하로 하며, 이것이 불가피한 경우 건축물의 형태, 재료, 색상을 분리하는 것으로 함.
	야간 조명	∙ 폭 25m이상 도로에 면한 대지의 경우 10층 이상 신․개축시 가로변 외벽에 야간조명 권장	∙ 폭 25m이상 도로에 면한 대지의 경우 10층 이상 신․개축시 가로변 외벽에 야간조명 권장

※ 1) 고층부 탑상형 기준 : 5층 이상 부분의 건축물 장변과 단변의 비율이 4분의 1이상, 그 부분의 건폐율이 40% 이하서울특별시 건축조례 제29조 탑상형 정의 : 하나의 엘리베이터실 및 계단실(코아)에서 직접 단위세대로 출입할 수 있는 경우에 한함.

다) 기타사항에 관한 결정조서

■ 대지내 공지에 관한 결정조서

구 분		계 획 지 침	세 부 개 발 계 획	비 고
전 면 공 지	간선 교차로변	∙ 천호대로변 5m ∙ 진황도길 3m ∙ 좌측연접부 1m [권장사항] ∙ 전면공지에 수변공간 배치	∙ 천호대로변(광로 2-5) : 5m ∙ 진황도길(중로 1-412) : 3m ∙ 좌측연접부(중로 1-456) : 1m [권장사항] ∙ 전면공지에 수변공간 배치
	간선 가로변	∙ 「디자인 서울거리 강동구 천호대로 조성계획」과 연계를 위한 전면공지 디자인 가이드 라인 적용	∙「디자인 서울거리 강동구 천호대로 조성계획」과 연계를 위한 전면공지 디자인 가이드 라인 적용
공 개 공 지	지구단위 계획구역	∙ 대형개발예상지(특별계획구역) 및보행결절부 공지 지정	∙ 전면공지~공공보행통로~보행자전용도로와 연계되는 지점에 공개공지위치 지정
침상형 공 지	지구단위 계획구역	∙ 지하철ㆍ지하보도와 연계되는 보행결절부에 일반대중의 접근이 용이하도록 휴게공간 및 보행공간 조성 권장	∙ 지하철 5호선 강동역과 연계되는결절부에 침상형공지 위치 지정	위치변경

 

특별계획구역에 관한 결정조서

구 분	계 획 지 침		세 부 개 발 계 획	비 고
용도지역	일반상업지역		일반상업지역
용 도	 불허용도 - 자동차관련시설(단, 주차장 제외) - 위험물처리시설(기존, 주유소 제외) - 창고시설, 공장, 동식물관련시설  권장용도 : 업무시설(오피스텔 제외), 판매시설, 노유자시설(300㎡이상 설치) ※ 업무시설 전체연면적(주차장제외)의 지상층 30%이상 설치시 권장용도인정		 불허용도 - 자동차관련시설(단, 주차장 제외) - 위험물처리시설(기존, 주유소 제외) - 창고시설, 공장, 동식물관련시설  권장용도 : 업무시설(오피스텔 제외), 판매시설, 노유자시설(300㎡이상 설치) ※ 업무시설 전체연면적(주차장제외)의 지상층 30%이상 설치시 권장용도인정 ※ 공동주택과 일반업무시설 중 오피스텔을 전체 연면적의 70% 미만으로 제한
건폐율	 30% 이하		 30% 이하
용적률	 기준용적률 : 300% 이하  허용용적률 : 400% 이하		 기준용적률 : 300% 이하  허용용적률 : 400% 이하
높 이	 기준높이 : 100m 이하  최고높이 : 130m 이하		 기준높이 : 100m 이하  최고높이 : 130m 이하
대지내 공 지	 건축한계선 - 천호대로변 5m - 진황도길 3m - 좌측연접부 1m [권장사항]  지하철과 연계된 침상형 공지 설치 - 지하철 환기구, 출입구 등 지하철 관련시설 사업부지와 연계  전면공지에 수변공간 배치  공공보행통로 : 학교와 인접 특별계획구역을 연계하는 공공보행통로 설치		 건축한계선 - 천호대로변(광로2-5) 5m - 진황도길(중로1-412) 3m - 좌측연접부(중로1-456) 1m [권장사항]  지하철과 연계된 침상형 공지 설치 - 지하철 환기구, 출입구 등 지하철 관련시설 사업부지와 연계  전면공지에 수변공간 배치  공공보행통로 : 학교와 인접 특별계획구역을 연계하는 공공보행통로 설치	침상형공지 위치변경   공공 보행통로 위치변경
건축물의 형태	- 고층부 탑상형 배치, 간선도로변 업무시설 배치 [권장사항]  최상층개방시설 배치 : 근린생활시설(레스토랑, 카페 등), 문화시설(도서관, 미술관 등)		- 고층부 탑상형 배치, 간선도로변 업무시설 배치 [권장사항]  최상층개방시설 배치 : 근린생활시설(레스토랑, 카페 등), 문화시설(도서관, 전시장 등)
공공 시설	도로	 도로폭원확대 ①폭원확대 : 15m→20m(구역내 2.5m 확폭)	 도로폭원확대 ①폭원확대 : 15m→20m(구역내 2.5m 확폭)  학교연접부 (5m) 보행자전용도로 신설	공공공지 보행자전용 도로로 변경
	공공 공지	 학교연접부 (5m) 공공공지 신설	-
차량 동선	 차량출입금지구간 : 천호대로변 차량진출입금지구간지정		 차량출입금지구간 : 천호대로변 차량진출입금지구간지정

주1) 인센티브 용적률은 역세권 인센티브 완화기준 적용

주2) 본 세부개발계획을 시행함에 있어서 지구단위계획결정도서에 표시된 내용 및 도면에 표시되지 아니한 사항의 세부적인 시행기준은 “서울특별시고시 제2009-254호(2009.6.25)”로 결정된 「천호지구 제1종 지구단위계획구역 및 지구단위계획 변경 결정」의 지구단위계획 시행지침을 준수한다.

3. 관계도면 : 생략 (열람장소에 비치된 도면과 같음)