동대문 이문3구역 복합개발해 4300여세대 공급

서울시, 이문3구역 복합 개발해 총 4,292세대 공급

- 결합개발계획&스마트성장개발 개념 도입해 새로운 지역개발 모델 제시

 

- 장기전세주택 682세대 등 총 전체의 절반 이상인 56.4%를 서민주택으로 공급

 

- 역세권 이문3-1 용적률 475.31%까지 적용, 50층 초고층 아파트 등 고밀개발

 

→ 뉴타운 최초로 대학생, 1~2인가구용 스튜디오하우스 750세대 공급

 

→ 50층 초고층 아파트 랜드마크와 7층 이하 저층 주택 혼합된 다채로운 경관

 

→ 전체용적률 10%이상 문화․상업 용도로 조성, 동북권 새로운 생활·문화 중심지로

 

→ 공공청사는 청소년독서실 등 편의시설 복합된 주민복지센터로 새롭게 이전․건립

 

→ 중앙공원-중랑천-천장산 생태축 연결해 녹지네트워크 구축, 시민 삶의 질 향상

 

- 의릉과 천장산 접한 이문 3-2구역, 용적률 75%로 저밀 개발해 구릉지 보호

 

→ 천장산의 흐름 잇는 주동배치와 지형단차 이용해 고급스러운 타운하우스 단지 조성

 

 

 

 

 

□ 천장산 등의 자연경관보호구역과 한국외대와 경희대 등 대학가가 인접해 있는 동대문구 이문3구역에 전원주택과 대학생주택, 장기전세주택 등이 골고루 공급되면서 이 일대가 살기 좋은 생활․문화 복합지역으로 탈바꿈한다.

 

□ 서울시는 이문․휘경재정비촉진지구 중심에 위치한 이문3촉진구역에 결합개발 방식으로 총 4,292세대를 공급하겠다고 20일(수) 밝혔다. 이에 따라 시는 이문․휘경재정비촉진계획을 21일 결정 고시한다.

□ 이 때 서울시는 ▴장기전세주택 시프트 682세대 ▴임대주택 626세대 ▴전용면적 60㎡이하 소형주택 1,116세대 등 총 4,292 세대 중 절반이 넘는 2,424세대(56.4%)를 서민주택으로 공급해 이 지역 주거복지를 강화한다는 계획이다.

 

○ 2008년 결합개발 결정 당시 계획에 따르면 2,680세대 밖에 공급할 수 없었지만, 2010년 확정된 ‘기준용적률 20% 상향 계획’과 2009년 ‘역세권 건축물밀도 계획’이 추가로 적용되면서 1,612세대가 추가로 공급되어 총 4,292세대 주택공급이 가능해졌다.

 

<고밀․저밀 ‘결합개발방식’ + 소프트 인프라 집적 ‘스마트성장개발’ 개념 도입>

□ 특히 서울시는 이번 이문3구역에 전국 최초로 역세권 고밀도 개발과 문화재 및 자연경관보호 구역의 저밀도 개발이 어우러진 ‘결합개발방식’과 교육, 문화, 경제 등의 소프트 인프라를 집적하는 ‘스마트성장개발’ 개념을 도입해 새로운 지역개발 모델을 제시했다.

 

○ 결합개발은 문화재 및 자연경관보호 등이 필요한 재개발구역과 기반시설과 대중교통이 양호한 역세권 등 고밀개발이 가능한 지역을 서로 연계, 구릉지는 저밀로 개발하고, 줄어든 용적률은 고밀지역에 반영하는 정비 사업 방식을 말한다. 이문3구역의 결합개발계획은 2008년 1월 7일 전국 최초로 결정됐다.

 

○ 스마트 성장개발 개념은 도시공간을 효율적으로 활용하기 위해 공공 교통 시스템과 연계해 소프트 인프라(교육, 문화, 경제 등)를 고밀로 집적화하고, 도시의 양호한 자연환경 및 경관요소 보전을 동시에 수행하는 것을 말한다.

□ 이에 따라 시는 경원선 외대앞역 역세권에 포함돼 대중교통 이용이 양호한 이문 3-1구역은 고밀개발하고, 문화재보호구역(의릉)과 천장산에 접해있는 이문 3-2구역은 저밀개발로 조성해 구릉지 경관을 보호하기로 했다.

 

<역세권은 용적률 475.31%까지 적용, 50층 초고층 아파트 및 상업 등 고밀개발>

□ 우선 도보생활권인 역세권 고밀개발지역에는 인근 대학생과 1~2인가구를 위한 스튜디오하우스, 동북생활권의 새로운 랜드마크로 떠오를 50층 초고층 아파트 등의 4,140세대 주거단지, 그리고 공공청사와 문화․커뮤니티 시설 등이 들어선다.

 

□ 이 때 이문 3-1 고밀개발지역은 역세권 개발계획을 적용해 용도지역을 제2종일반주거지역에서 준주거지역으로 상향하고 용적률을 기존 255.8%에서 475.31%까지 증가돼 1,660세대를 추가 공급할 수 있게 됐다.

 

○ 증가하는 용적률에 따라 이 지역에는 기존 2,480세대에서 1,660세대가 늘어난 총 4,140세대가 지하5층, 지상2~50층 건물 18개동 규모에 건립된다.

 

○ 증가한 1,660세대는 ▴전용면적 60㎡이하 소형주택 912세대 ▴장기전세주택 682세대 ▴전용면적 60㎡이상 66세대로 공급된다.

 

□ 최근 1~2인 가구 급증과 대학생 주거안정을 위해 뉴타운 최초로 건립되는 스튜디오하우스는 임대주택, 도시형생활주택, 원룸형 오피스텔 형태로 구분되며 총 750세대를 공급한다.

 

○ 시는 150세대는 임대주택으로, 100세대는 도시형생활주택으로 공급하고 500세대는 원룸 형태의 주거형 오피스텔로 민간이 분양하게 된다.

 

□ 또 50층 규모의 초고층 아파트는 저층 아파트와 상점 일색으로 역세권이지만 특별한 상징이 없었던 이 일대에 새로운 랜드마크로 주목받을 전망이다.

 

□ 경관관리 설계자 참여로 창초적인 도시디자인을 반영한 50층짜리 초고층 아파트와 7층 이하의 저층 주택들이 혼합되면 우수하고 다채로운 경관이 형성될 것으로 기대된다.

 

□ 특히 역세권 고밀개발지역에선 전체용적률의 10% 이상이 문화․업무․상업시설 등의 비주거용도로 조성되어 서울 동부권의 새로운 생활 문화․상업 거점으로 떠오른다.

 

□ 연면적 45,000㎡ 규모의 비주거시설은 외대앞역과 이문로 사이에 지하 5층~지상28층으로 조성되며, 업무시설로서의 오피스텔이 20,000㎡(소형평형 500세대), 판매시설과 문화 및 집회시설로서의 쇼핑물이 25,000㎡를 차지하게 된다.

 

○ 이 때 이문로에서의 진입 및 휘경로에서의 진입이 자유로운 입체적 이용 동선을 고려해 스트리트몰 형태의 도시디자인을 적용함으로써 기존 휘경로변 외대앞역 상권을 활성화할 계획이다.

○ 또 쇼핑몰은 대형서점, 멀티플렉스 등의 문화시설은 인도어몰(indoor-mall)로, 패션, 쇼핑 등의 시설은 아웃도업몰(outdoor-mall)로 계획해 보행자 중심의 복합스트리트몰로 조성한다.

 

☐ 또한, 현재 외대앞역에서 떨어진 곳에 위치한 건강증진센터는 지역주민의 접근성 향상을 고려해 외대앞역으로 이전 배치해 시민들이 이용하기 편리하도록 한다.

 

☐ 새롭게 구축되는 건강증진센터는 지하1~지상5층(연면적 962㎡) 규모로 건강증진센터, 청소년독서실, 어린이도서관 등 주민편의시설과 상가 등 복합용도 건물에 들어서게 되며, 건물 사업시행자는 기부채납을 통해 주민편의 시설의 신축 비용을 공공에 기여하기로 했다.

 

☐ 이에 더해 시는 이문3-1구역에 자리하고 있던 중앙공원을 중심으로 잡고, 중랑천과 천장산을 잇는 생태녹지축을 조성한다.

 

☐ 구축되는 녹지네트워크에는 휴식공간․수변데크 등 자연친화적 공간과 야외공연․운동시설․중앙광장 등 문화행사 공간을 복합화해 이문․휘경재정비촉진구의 중심적․상징적 공원으로 자리할 예정이다.

○ 지구 순환가로변의 연결녹지는 주거단지의 경계부 녹지와 연계하여 지역주민의 문화이벤트(거리미술관, 벼룩시장, 동호회마당 등)와 자연경관이 어우러지는 선형 가로녹지로 조성된다.

 

○ 경원선 주변은 소음완화 및 주거생활공간 보호를 위해 폭12m의 완충녹지공간을 계획해 산책로 및 가로형 휴게공간으로 마련된다.

 

○ 또한, 쇼핑센터 전면에 조성되는 소공원은 지역주민들의 커뮤니티가 조성될 수 있도록 테마가 있는 놀이시설물을 설치하고, 풍성한 녹음을 제공하는 휴게공간으로 조성한다.

 

<의릉과 천장산 접한 이문 3-2구역, 용적률 75%로 저밀 개발해 구릉지 보호>

□ 이와 함께 서울시는 문화재보호구역(의릉)과 천장산에 접해 있는 이문3-2구역은 구릉지 경관보호를 위해 저밀개발로 조성한다.

 

□ 이 일대 저밀개발지역은 문화재 및 도시경관 보호와 쾌적한 주거단지 조성을 위해 구릉지관리목표 용적률을 기존 90%에서 75%로 하향시켰다. 지상 4층의 공동주택 7개동엔 기존 200세대에서 48세대가 감소한 총 152세대가 건립된다.

 

□ 이 때 도심 속의 복잡함을 벗어나 천장산의 흐름을 잇는 주동배치와 지형단차 이용을 통해 고급스러운 타운하우스 단지로 조성할 계획이다.

 

○ ‘타운하우스’는 구릉지의 특성을 적극 활용해 경사지에 적합한 지형순응형 주동으로 만들고, 테라스 및 타운하우스 형식으로 배치, 주변의 수려한 자연환경과 단지 내 주민의 커뮤니티 증진을 고려한 외부 공간 계획을 통해 자연 및 인간 친화적 단지를 말한다.

 

□ 시는 이문3구역에 결합개발방식을 적용하면 ▴저밀개발지역 문화재 및 자연경관 보호 ▴고밀개발지역인 역세권의 세대수 증가 ▴저밀개발지역의 각종 규제로 인한 사업 진행의 어려움 해소 등의 다양한 효과가 기대된다고 밝혔다.

 

□ 앞으로 시는 이문3구역의 사업시행인가, 관리처분계획인가 등 다음 절차를 본격적으로 추진해 나갈 계획이다.

 

□ 임계호 서울시 주거정비기획관은 “금번에 결정된 이문3구역은 역세권계획을 통해서 세계적 도시개발의 추세를 반영한 스마트성장 개념도입으로 대중교통 중심의 역세권은 고밀개발을 통해 획기적으로 서민주거를 다량 공급할 수 있었고, 의릉 문화재구역 주변은 저밀개발로 경관을 보호하는데 의의가 있다”며, “이를 통해 원주민 재정착률 제고와 무주택 서민의 주거안정에 기여가 클 것으로 기대한다”고 말했다.

 

 

 

※ 첨부 1) 이문3구역 재정비촉진계획 1부

2) 제도설명 자료 1부.

3)「이문․휘경 재정비촉진지구」 역세권 권역도

 

첨부 1

<이문3구역 재정비촉진계획>

∙ 위 치 : 동대문구 이문동 149-8번지 일대 외 1개구역 ∙ 면 적 : 159,038㎡ ∙ 촉진계획(안) 주요내용 - 건립호수 : 4,292세대 (장기전세주택682세대, 임대주택 626세대 포함) - 용 적 률 : 475.31%이하(3-1구역), 75%이하(3-2구역) - 건 폐 율 : 45%이하(3-1구역), 40%이하(3-2구역) - 층 수 : 평균층수 36층/ 최고층수 50층 이하(3-1구역), 최고층수 4층 이하(3-2구역)

 

 

첨부 2

<결합개발제도란>

☐ 결합개발사업은 경관관리 등이 필요한 구릉지에 위치한 재개발구역과 비교적 개발이 용이한 역세권 등 고밀개발이 가능한 지역을 연계하여 구릉지는 저밀로 개발하고 줄어든 용적률은 고밀지역에 반영하여 정비사업을 시행할 수 있도록 하는 제도

○ 이문․휘경재정비촉진지구내 천장산과 문화재보호구역(의릉)에 인접한 구릉지 지역인 이문3-2구역과 역세권인 이문3-1구역을 전국 최초로 결합개발계획결정(2008.1.7)

 

<기준용적률 상향기준이란>

☐ 최근 주택공급 부족으로 인한 주택전세가격 상승과 최근 1～2인가구의 급격한 증가에 따른 소형주택 공급확대 필요가 제기됨에 따라 재정비촉진지구내 재개발사업 기준용적률 상향조정 등을 통해 소형주택을 확대함으로써 서울시의 서민주거 안정을 도모하는 정책이다.

○ 주택재개발사업의 기준용적률 20% 상향을 통한 소형주택 확대공급

○ 용적률 상향으로 늘어나는 용적률은 전용면적 60㎡이하의 소형주택으로 건립

 

<재정비촉진지구 역세권 공급계획>

☐ 무주택 서민의 주거안정을 도모하고 재정비촉진사업의 원주민재정착률을 높이기 위하여 대중교통이 편리한 역세권 뉴타운구역에 대하여 용적률을 상향시켜 늘어나는 용적률 중 1/2이상은 장기전세주택으로 공급하는 정책

 

○ 승강장중심반경 250m이내를 1차역세권, 500m이내를 2차역세권으로 구분하여 1차역세권은 준주거까지, 2차역세권은 제3종 일반주거지역까지 용도지역을 완화하며, 결합개발의 경우 2차역세권까지 준주거지역으로 완화하여 적용할 수 있다.

 

○ 재정비촉진계획변경으로 증가하는 용적률의 1/2이상을 장기전세주택 로 건립하여야 하며,

 

○ ‘미래형 주거환경 조성을 위한 서울시의 주요 정책’ 5가지 이상을 의무적으로 적용해야 한다.

 

첨부 3

 

<「이문3-1구역 및 3-2구역 위치도>