종로 인사동 일대, 69개 소단위 맞춤 정비 가이드라인 확정

 

인사동 일대, 69개 소단위 맞춤 정비 가이드라인 확정

    - 21일(수), ‘공평 도시환경정비구역 변경 지정(안)’ 도시계획위원회 심의 통과

      - 1973년 이래 대규모 철거 아닌 '소단위 맞춤형 정비'로 전환하는 획기적 전기 마련

     - 인사동 161번지 일대 3만3,072㎡, 6개 대규모 획지→69개 중․소규모로 변경

      - 건폐율 최대 80%까지 허용, 건물 높이 3~4층까지 완화, 보행자 중심 도로 계획

       - 인사동 특성 감안해 문화지구 내 화장품점, 커피전문점, 노래방 등 업종 조례로 제한

      - 약 2m 폭 이면 골목길→건축물 신축시 건축선 후퇴 통해 4m 폭 소방도로 확보

    - 도로 등 열악한 기반시설 공공에서 우선 지원, 후 회수하는 방안 검토

       - 인․허가 절차 까다로운 도시환경정비사업→건축허가절차로 추진, 사업 기간 대폭 단축

      - 시, “도심의 역사․문화적 환경 최대한 보호+지역 낙후성도 점진적으로 개선”

  

 

          

□ 대규모 철거가 아닌 첫 소단위 맞춤 개발(수복형 정비사업)로 관심을 모았던 인사동 공평구역 일대 정비계획이 도시계획위원회의 심의를 최종 통과, 35년간 묶여 있던 이 일대 정비 사업이 속도를 낼 전망이다.

 

□ 특히, 개별지구에 대한 사업 절차가 도시환경정비사업이 아닌 건축허가에 따라 추진, 사업 기간이 대폭 단축되어 빠르면 연내 첫 삽을 뜨는 곳이 나올 것으로 예상된다.

□ 서울시는 21일(수) 제13차 도시계획위원회를 개최해 소위원회에서 현장답사 등 5차례의 심도있는 검토를 거쳐 상정된 인사동 161번지 일대 3만3,072㎡를 69개 소단위 맞춤형으로 정비하는 ‘공평 도시환경정비구역 변경 지정(안)’을 가결했다고 밝혔다.

 

○ 공평 도시환경정비구역 변경 지정(안)은 당초 지난 4월에 상정돼 보류된 바 있다. 이때 도시계획위원회는 인사동 일대가 옛길 등 도시조직이 유지되고 있는 매우 중요한 지역으로 금번 대규모 철거형에서 소단위 맞춤형 정비방식으로 전환하는데에는 이견이 없으나, 계획(안)에 대한 보다 심도 있는 검토가 필요하다는 이유로 보류했다.

 

○ 이후 도시계획위원회 2회, 소위원회에서 현장답사를 포함한 3회의 검토를 거쳐 최대한 인사동 분위기 및 역사성을 살리는 방향으로 계획(안)을 수정・보완해 이번에 가결하게 됐다.

 

□ 대상지는 승동교회 주변 공평도시환경정비구역 내 6개 지구로 종전 전면철거재개발 계획을 걷어내고, 인사동 일대 옛길 등 역사적 도시형태를 유지하면서 노후된 건축물을 점진적으로 개선해나가게 된다.

 

○ 이번 계획(안)은 ‘미래 100년 도시계획’과 ‘서울 도심부의 미래상과 관리방향’의 일환으로 추진되는 세부추진계획과 맥을 같이 한다.

 

□ 이번 변경(안) 확정은 1973년 도심재개발사업이 시작된 이래 그동안 ‘대규모 철거재개발’만 이뤄졌던 서울에서 최초로 ‘소단위 맞춤형 정비’로 전환하는 획기적 전기가 마련됐다는데 의미가 있다.

 

○ 현재 도심은 총40개 구역 294지구가 지정돼, 완료 142지구, 미시행 67개 중 57개 지구는 20년이 넘도록 개발이 추진되지 않고 있으며 대규모 개발이 진행될 경우 역사성이 훼손되는 문제와 개발이 되지 않을 경우 개별건축행위 제한 등으로 노후화가 심화되는 등 서로 상반된 문제에 부딪히는 어려움이 있었으나 이번 인사동 공평구역 사례를 통해 이를 해소할 수 있는 계기가 될 것으로 기대된다.

 

□ 시는 지난 몇 년간 관련 용역을 통해 주민 의견 수렴과 전문가 자문을 거쳐 ‘공평 도시환경정비구역 변경 지정(안)’ 수립을 완료했으며, 도시계획위원회 심의가 통과됨에 따라 수정,보완된 내용에 대해 열람공고를 거쳐 10월 중 구역 변경 지정 고시할 예정이다.

 

□ 변경되는 내용의 주요 골자는 ▴대규모 획지(6개 지구)를 중‧소단위 획지(69개지)로 변경 ▴개별 건축행위가 가능하도록 건폐율, 높이 등 완화 ▴차량중심의 도로 계획을 골목길 유지 등 보행자 중심의 도로계획으로 변경 ▴소방도로 확보 ▴노후건축물 환경개선을 위한 리모델링 활성화 구역지정 ▴공공공간 및 외관정비를 유도하는 지침 마련 등이다.

 

<인사동 161번지 일대 3만3,072㎡, 6개 대규모 획지→69개 중․소규모로 변경>

□ 제1호 소단위 맞춤형 정비 지역 대상지역은 공평구역 16개 지구 중 아직 개발이 이뤄지지 않은 6개 지구다.(6개 지구는 이미 사업 완료, 2개 지구는 진행 중, 2개 지구는 진행예정)

 

□ 이 지역은 그동안 철거재개발구역으로 묶여 대규모 개발 이외에는 개별 건축행위가 제한돼 왔지만, 이번 변경(안)을 통해 기존 6개 대규모 획지가 총 69개 중․소규모 획지로 변경됐다.

□ 즉, 전면 철거를 하지 않고도 작은 단위의 개별 필지에 대한 개발 행위가 가능해진 셈이다.

 

<건폐율 최대 80%까지 허용, 건물 높이 3~4층까지 완화, 보행자 중심 도로 계획>

□ 이를 위해 개별건축행위시 건폐율을 60%에서 최대 80%까지, 건물높이는 전면 도로 폭에 의할 경우 1~2층으로 밖에 허용되지 않았던 것을 3~4층까지 완화할 수 있게 했다.

 

□ 또한, ‘리모델링 활성화 구역지정’으로 기존 건축물을 철거하지 않고도 연면적의 30%까지 완화해 증축할 수 있도록 했다.

 

□ 이를 통해 기존 계획된 도로계획을 최대한 축소하고, 기존 골목길을 유지해 차량중심이 아닌 보행자 중심의 도로로 정비한다.

 

□ 특히, 인사동이라는 특수성을 감안해 문화지구 내 부적합한 업종을 제한하고 있는 조례를 반영하여 골동품점, 표구점, 필방, 화랑 등은 권장하고 화장품점, 커피점문점, 노래방 등의 업종은 허가를 하지 않는다.

 

<약 폭 2m 이면 골목길→건축물 신축시 건축선 후퇴 통해 폭 4m 소방도로 확보>

□ 단, 화재나 재난 발생시 도로에서 건축물 출입구까지 소방차가 진입할 수 있도록 현재 약 2m 폭원의 이면 골목길을 건축물 신축 시 건축선 후퇴를 통해 4m 폭의 소방도로를 확보한다는 계획이다. 건축선을 후퇴하는 경우 신규 건축물의 층수를 완화하는 인센티브를 제공한다.

 

<도로 등 열악한 기반시설 공공에서 우선 지원, 후 회수하는 방안 검토>

□ 서울시는 개별단위로 진행되는 소규모 개발의 경우 꼭 필요한 도로 등 기반시설 확보가 어려운 만큼, 구역 내에서 확보할 도로 등 기반시설의 우선순위를 정해 지구별 정비사업 추진 시 우선 확보토록 하고, 필요한 경우 공공에서 예산을 직접 투자하고 나중에 회수하는 방안도 포함되어 있다.

 

<인․허가 절차 까다로운 도시환경정비사업→건축허가절차로 추진, 사업 기간 대폭 단축>

□ 서울시는 사업단위가 소규모인 개별지구에 대한 사업시행절차를 도시환경정비사업이 아닌 건축허가절차로 추진해 최대한 간소화, 사업 기간을 대폭 단축한다.(약6개월 → 약1개월 이내)

 

□ 도시환경정비사업은 사업시행인가, 관리처분계획수립 등 인허가 절차가 장시간 소요되는 반면, 건축허가 절차로 추진할 경우 해당 구청에서 건축허가만 받으면 바로 공사에 착공할 수 있어 사업추진이 수월해 질 것으로 보인다.

< 개별지구 절차 간소화 >

기존 사업 절차		개 선
정비구역(변경) 지정		정비구역(변경) 지정
⇩		⇩
사업시행인가(약2개월)		행위허가(건축허가)
⇩		⇩
관리처분계획인가(약4개월)		착 공
⇩		⇩
착 공		준 공
⇩
준 공
⇩
이 전
⇩
청 산

 

<장기간 사업 진행되고 있지 않은 57개 지구, '소단위 맞춤형 정비' 전환 검토>

□ 서울시는 올해 서울시 도시환경정비 기본계획 재정비 용역을 착수해 장기간 사업이 진행되고 있지 않은 총 20개 구역, 57개 지구에 대해서도 '소단위 맞춤형 정비'로 전환해 확대하는 방안을 적극 검토할 계획이다.

 

□ 이제원 서울시 도시계획국장은 “소단위 맞춤형 정비 사업은 1990년에 그 개념이 도입됐지만, 그동안 단 한 건도 이뤄진 적이 없다”며 “한양도성으로 둘러싸인 서울 도심의 역사․문화적 환경을 최대한 보호하고 지역 특성을 살리면서도 낙후성도 점진적으로 개선하는 도심 정비계획의 획기적인 전기가 마련될 것으로 기대한다”고 말했다.

 

 

※ 별 첨 1. 정비계획 변경 주요 내용

 

철거형 정비			소단위 맞춤형 정비
구 분		기존 계획(철거형)	변경 계획안(소단위 맞춤형)
획지계획		6개 지구	69개지구(개별지구 67, 공동개발 2)
기반시설		도로, 공원	도로, 공원, 광장, 공공공지
건축계획
	용도	업무, 판매	문화지구내 부적합한 업종제한 조례 준용 - 권장 : 골동품점, 표구점, 필방, 화랑 등 - 불허 : 화장품점, 커피전문점, 노래방 등
	건폐율	60%이하	80%이하(개별지구 80%, 공동개발지구 70%)
	용적률	기준600%, 허용800%, 상한1,000%(숙박1,200)	개별지구 : 600%이하 공동개발지구 : 기준600%, 허용700%, 상한800%
	높이	90m이하 + α	개별지구 : 24m이하 공동개발지구 : 60m이하
기부채납비율		20.2%	개별지구 : 없음 공동개발지구 : 수복형 3.4%, 소단위5.5%이상
기 타			리모델링 활성화 구역 지정 사업시행절차 간소화 정비기반시설 우선확보 대상지 선정 건축물 형태 및 외관에 관한 계획 등 골목길 등 옛길 보전 계획 정비기반시설 설치 공공지원

□ 철거형 정비 예시도

□ 수복형(소단위 맞춤형) 정비 예시도