◇ 민간임대사업에 대한 등록요건 및 각종 임대규제 완화
◇ 준공공임대주택 등록 시 조세감면·금융지원 대폭 확대
◇ 임대사업자에 대한 민영주택 별도공급 허용(단지·동 단위)
국토교통부(장관 서승환)는 지난 2월26일 발표한 「주택 임대차시장 선진화방안」 후속조치의 일환으로, 「임대주택법 시행령」 일부개정령안이 7월8일(화) 국무회의를 통과하였다고 밝혔다.그 주요내용은 다음과 같다.
① 기존에 등록한 임대주택의 준공공임대주택 전환등록 촉진(안 제8조의2제1호, 제13조제1항)
임대사업자가 임대주택(임대의무기간 5년)으로 이미 등록한 주택도 준공공임대주택(임대의무기간 10년)으로 전환등록할 수 있도록 하고, 이 경우 이미 임대한 기간의 2분의 1(최대 5년)을 준공공임대주택의 임대의무기간으로 인정한다.
* (현행) 임대주택으로 등록되지 않은 주택만 준공공임대주택 등록 허용
[준공공임대주택이란?]
◆ ‘13.12월 도입된 제도로 임대사업자에게 강화된 조세감면·금융지원을제공하여 민간 임대사업자의 자발적인 등록을 유도하되, 기존의 5년매입임대주택에 비해 임차인 주거안정을 위한 장치를 강화한 것이 특징임
→ 민간임대주택이면서도, 장기의 의무임대기간(10년), 최초임대료 제한(주변시세 이하) 및 임대료 인상률 제한(연 5% 이하)를 통해 임차인 주거안정 확보
② 임대의무기간 내 매각허용사유를 확대하여 사업 부담 완화(안 제13조제3항제3ㆍ4호 및 제7항 신설)
종래 임대주택을 매각하려면 부도, 파산, 2년이상 적자 등 엄격한 사유가 인정되어야 했으나, 임대사업자가 등록한 임대주택의 공실률이 1년간 20% 이상인 경우로서 같은 기간 계속 공실이었던 주택, ② 재개발·재건축 등으로 철거 예정인 임대주택과 같이 임대사업이 객관적으로 곤란한 경우도 임대의무기간 내 중도매각을 허용한다.
* (현행) 등록 임대주택에 대하여는 금융·세제 등 혜택을 부여하는 대신 5년또는 10년(준공공임대주택) 이상 임대를 계속할 의무가 부과되고 있어, 해당 기간 매각하지 못하게 되는 부담으로 임대사업자 등록을 주저하는 사례가 많았음
국토교통부는 그 밖에도 민간 임대주택 공급을 활성화하기 위한 인센티브 확대가 대부분 완료되었다고 밝혔다. 그 주요내용은 다음과 같다.
① 임대사업자에 대한 주택매입 자금 융자 대상 확대(국민주택기금 운용계획 변경, 3.26)
매입자금 융자대상 주택을 미분양주택·기존주택에서 신규분양주택*으로 확대하였다.
* 다만, 융자규모는 미분양·기존주택의 경우와 달리 5호분에 한정
준공공임대주택 및 매입임대주택 매입자금 지원조건
◆ (준공공임대) 전용면적 85㎡ 이하 주택(아파트, 다세대, 연립주택) 구입시
- 세대당 수도권의 경우 1억5천만원(지방 7천5백만원) 한도에서금리 연 2.7%로 10년만기 상환(임대 계속 시 1년 단위 연장 가능)
◆ (매입임대) 전용면적 85㎡ 이하 주택(아파트) 구입 시
- 세대당 수도권의 경우 1억5천만원(지방 7천5백만원) 한도에서금리 연 3.0%로 5년만기 상환(임대 계속 시 1년 단위 연장 가능)
② 임대사업자에 대한 형벌을 과태료로 전환(임대주택법 개정, 5.28)
임대사업자의 임대조건 신고의무 미이행 등 비교적 가벼운 의무위반에 대한 형사처벌이 과도하여 이를 과태료로 전환하였다.
③ 임대사업자 민영주택 별도공급 활성화(주택공급에 관한 규칙 개정, 6.30)
민영주택 분양 시 20호 이상 규모의 임대사업자가 단지·동·호 단위로 별도 분양*받을 수 있도록 하되, 해당 주택을 매입임대주택 또는 준공공임대주택으로 등록하도록 하였다.
* (현행) 임대사업자 중 리츠·부동산펀드에 허용(조례 필요 + 시군구 승인)
* (개정) 20세대 이상 임대사업자 모두에 허용(조례 불필요 + 시군구 승인)
④ 준공공임대주택 등록제한 폐지(임대주택법 개정, 5.28)
준공공임대주택 등록요건을 ‘’13.4.1일 이후 매입한 주택‘에서전용면적 85㎡이하 모든 주택으로 확대하였다.
⑤ 준공공임대주택 재산세 감면 확대(지방세특례제한법 개정, 5.28)
준공공임대주택 중 전용면적 40～60㎡는 50%에서 75% 감면으로, 전용면적 60～85㎡는 25%에서 50% 감면으로 확대하였다.
⑥ 준공공임대주택에 대한 소득세·법인세 및 양도소득세 감면 확대(조세특례제한법 개정, 아직 추진중)
소득세·법인세 감면율을 20%에서 30%로 확대하고, 향후 3년간 주택을 구입하여 준공공임대주택으로 등록할 경우 양도소득세를 면제할 계획이나, 이를 위한 조세특례제한법 개정이 아직 진행중인 상태이다.
국토교통부 관계자는 작년 12월 도입된 준공공임대주택이 서서히 증가하고 있으나(1월 10호 → 3월 26호 → 5월 95호), 준공공임대주택에 대한 금융·세제혜택 및 규제완화를 위한 제도개선이 거의 완료됨에 따라 하반기부터는 준공공임대주택 등록이 본격적으로 활성화될 것으로 기대한다고 밝혔다
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1. 기존에 매입임대로 운영하고 있던 임대주택을 준공공임대주택
으로 전환하는 경우, 국민주택기금 매입자금 대출을 받을 수
있는지? |
□ 기존에 보유한 주택을 임대주택으로 신규등록하거나, 준공공임대주택으로 전환 등록하는 경우,
ㅇ 개별법에 따른 조세감면 혜택은 적용되나, 신규 매입은 아니므로 국민주택기금 매입자금 대출대상에서 제외됨
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2. 임대사업자의 의무위반 시 형벌을 과태료로 전환한다고 하는
데, 이유는? 임차인 보호가 소홀해 지는 것은 아닌지? |
□ 공공임대 보완을 위한 민간 임대주택 등록을 촉진할 필요가 있는 점, 임대의무기간, 임대조건신고의무 등 임대사업자의 의무가 행정적 의무에 해당하는 점을 고려할 때 형벌보다는 과태료가 적합함
ㅇ 특히, 과태료는 형벌에 비해 시장·군수·구청장이 신속하게 조치할 수 있으므로, 실효성이 오히려 높아질 수 있고, 감면세액 추징 등으로 임차인 보호가 약화되지는 않을 것임
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3. 임대사업자에 대한 별도공급이 허용되는데, 무주택자의 내집
마련 기회가 줄어드는 것 아닌지? |
□ 현재도 임대사업자 중 리츠·부동산펀드에 민영주택을 별도 공급할 수 있으나 활성화되지 못하고 있어, 요건·절차를 완화하는 것임
* 20세대 이상 규모의 임대사업자(법인·개인)
ㅇ 다만, 입주자모집승인권자인 시·군·구가 임차수요와 청약경쟁률 등 분양수요를 감안하여 필요하다고 인정하는 경우 별도공급되는 비율을 제한할 수 있도록 하고 있고,
- 해당 주택은 5년매입임대주택 또는 준공공임대주택으로 등록토록 하여, 당장 내집마련이 곤란한 무주택자에게 도움이 되도록 할 계획
□ (개요) 매입임대주택은 임대사업자(시ㆍ군ㆍ구에 등록한 자를 말함)가 건설이 아닌 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택으로,
* 등록기준 : 1호 이상(미분양 해소 대책으로 ‘08년 완화 : 5→1호)
ㅇ 민간의 여유자금을 활용하여 임대주택 공급을 확대하고 미분양 주택 해소 등의 목적으로 도입(‘94, 임대주택법)
□ (공급) 제도 도입 이후 사업자 및 임대주택 재고가 지속 증가하여 ‘12년말 기준 32.6만호 공급중
* 등록호수(호) : 11.1만(’02) → 28.0만(’07) → 27.4만(’12) → 32.6만(’13)
□ (지원) 임대주택법상 임대사업자로 등록하면 세제 혜택*을 부여하고, 국민주택기금에서 매입임대자금 지원**
* 취득세․재산세 감면, 종합부동산세 합산배제, 양도소득세 중과배제․감면 등
⇒ (8.28대책) 양도소득세 감면 확대, 소득세·법인세 감면(20%) 신설
** 임대주택 매입시 5.0% 이율로 호당 최대 6,000만원 지원(신규미분양주택)
⇒ (8.28대책) 3.0% 이율로 수도권 1.5억원(지방 7,500만원) 지원(기존주택 매입 포함)
□ (규제) 자유롭게 등록할 수 있으나, 등록 시 임대의무기간(5년)* 등 규제를 받게 됨
* 임대의무기간내 매각 금지, 위반시 3천만원 이하 과태료
□ (준공공임대주택) 매입임대의 일종이나, 전월세시장 안정을 위해 매입임대보다 강화된 규제* 및 인센티브** 적용(4.1대책, ’13.12.5. 시행)
* (규제) 임대의무기간(10년), 최초임대료 제한(시가 초과 금지)
** (혜택) 양도소득세·재산세 감면폭 확대, 매입자금 기금융자(금리 연 2.7%)
□ 추진배경
ㅇ 임대시장 안정 및 무주택서민 주거안정, 주택거래 활성화 등을 위해 자발적 의사로 임대료 등 공공적 규제를 적용받는 민간매입임대주택 도입 결정(’13.4.1 부동산종합대책, 12.5 개정임대주택법 시행)
