서울시, 행정 사각지대 '오피스텔 표준관리규약' 첫 제정

 

서울시, 행정 사각지대 '오피스텔 표준관리규약' 첫 제정

- 전국 지자체 최초… 관리비 등 임대차 분쟁 예방 및 세입자 권리 강화 목표

- 행정청에 분쟁조정‧감사 요청 근거, 장기수선충당금, 주차관리, 층간소음 조항 마련

- ‘원룸 관리비 대응 가이드라인’ 첫 마련… 합리적 관리비 기준, 분쟁유형과 대처법 등

 

□ 서울시가 '주택법'이 적용되는 아파트와 달리 관리비 조사감독의 법적 근거가 없어 행정 사각지대에 놓인 오피스텔과 원룸에 대해 각각 ｢오피스텔 표준관리규약｣과 ｢원룸 관리비 대응 가이드라인｣을 지자체 최초로 마련했다.

 

□ 시는 ｢오피스텔 표준관리규약｣을 25개 자치구청을 통해 각 오피스텔 관리사무소로 보급하고, ｢원룸 관리비 대응 가이드라인｣을 12월 중 관리사무소 및 부동산 중개업소 등에 배포해서 관리비를 비롯해 다양한 임대차 분쟁을 예방하고 세입자의 권리를 강화해나가겠다고 밝혔다.

 

□ 우선, ｢오피스텔 표준관리규약｣은 불투명한 오피스텔 관리비 운영, 과다한 관리비 부풀리기 등을 둘러싼 관리인-입주민간 분쟁을 해소하기 위한 것으로, 임차인 거주 비율이 70~90%에 달하는 오피스텔의 특성을 감안해 임차인의 권리를 반영한 조항(관리단‧관리인‧관리위원회‧관리기구 정의, 관리인과 관리위원 겸직 제한 강화, 관리단 집회 성원‧결의요건 완화 등)을 신설했다.

○ ｢오피스텔 표준관리규약｣은 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'에 따라 지자체장이 마련, 보급할 수 있다. 시는 앞서 집합건물 유형 중 단지형 공동주택과 상가 집합건물에 대한 표준관리규약을 제정해('13.8.6) 운용하고 있지만 오피스텔에 대한 표준관리규약은 없어 주민들의 제정 요구가 빈번한 실정이었다.

 

□ 특히, 행정청의 관리‧감독 권한 밖에 있는 오피스텔이지만, 관리 분쟁 등에 대해 주민들이 조사나 감사가 필요하다고 판단하는 경우 주민의 3/10 이상 동의를 받아 지자체장에게 감사를 요청할 수 있도록 하는 근거를 마련했다.

 

□ 또, 오피스텔이 준주택임을 감안해서 아파트처럼 장기수선계획을 수립하고 이 계획에 따라 장기수선충당금을 적립하도록 하는 조항과 주차관리, 층간소음 관련 조항도 담았다.

 

□ 표준관리규약은 법적 강제력이 있는 것은 아니지만 아파트에 적용되는 ｢공동주택 관리규약 준칙｣ 같이 각 오피스텔마다 관리규약을 제‧개정할 때 이 규약을 적극 활용하고, 입주민과 관리소 간에 다툼이 있을 때 문제를 풀어갈 수 있는 본보기로 삼을 수 있을 것으로 시는 기대하고 있다.

 

□ ｢원룸 관리비 대응 가이드라인｣은 청년 1인가구가 많이 거주하는 원룸 관리비에 대한 합리적인 부과기준을 마련하고 원룸을 둘러싼 주택임대차 분쟁과 갈등을 예방하기 위한 것으로, 세입자가 관리비에 대한 정보를 사전에 파악하고 집주인과 관리비를 협의할 때 참고자료로 사용할 수 있도록 했다.

 

□ 가이드라인에는 ▴세입자가 내지 않아도 될 관리비 항목(보험료, 회계감사비 등) ▴자주 발생하는 유형과 대처법 ▴표준주택임대차계약서(안) 등이 담겼다.

 

□ 시는 이번 가이드라인을 수립하기 위해 청년주거단체인 민달팽이유니온을 통해 임차인 340명을 대상으로 대학가 주변 원룸관리비 실태조사('15. 3~6)를 실시했으며, 30세대 기준 1가구당 원룸관리비는 12,960원~15,830원으로 조사됐다.

○ 다만, 일반관리비, 공용전기료, 공용수도료, 공용난방 및 급탕비, 수선유지비 등은 주택에 따라 다를 수 있다고 설명했다.

 

□ 정유승 서울시 주택건축국장은 “이번에 시가 처음으로 마련한 ｢오피스텔 표준관리규약｣과 ｢원룸 관리비 가이드라인｣이 관리비 분쟁 예방과 깨끗하고 투명한 관리에 일조할 것으로 기대한다”며 “앞으로도 집합건물 관리분쟁을 해소하기 위해 시민들이 신뢰할 수 있는 정책을 지속 추진해 나가겠다”고 말했다.

 

<서울특별시 오피스텔 표준관리규약 주요 내용>

○ 관리단, 관리인, 관리위원회, 관리기구 정의(규약안 제2조)

 

 

 

○ 집합건물 관리에 관한 행정감독 요청 근거 마련(규약안 제7조)

- 집합건물 내 분쟁 등 조사 및 감사가 필요한 경우 구분소유자 등의 3/10 이상의 동의를 받아 지방자치단체의 장에게 관리인과 감사, 관리위원회 및 관리기구의 업무에 대하여 감사를 요청할 수 있도록 함

○ 장기수선계획 수립 및 장기수선 충당금 적립(제20조, 제80조)

- 집합건물의 장수명화와 효율적인 관리를 위하여 장기수선계획을 수립하고, 장기수선계획에 따라 장기수선충당금을 적립토록 함

 

○ 관리단 집회 성원 및 결의 요건 완화(제42조)

- 관리단 집회 성원의 어려움으로 인한 현실적 대안 제시

- 관리단집회 재소집 결과 의결정족수에 미달하는 경우 구분소유자 등 5분의 1 이상과 의결권의 5분의 1 이상의 결의로 갈음

 

○ 관리인과 관리위원의 겸직 제한 강화(제52조)

- 관리인과 그의 배우자, 직계존비속은 관리위원을 겸직하지 못하도록 함으로서 관리위원회의 감독기능 무력화 방지

 

○ 관리인의 손해배상 책임 명시(제56조)

- 관리인이 관리업무를 수행하면서 고의 또는 과실로 구분소유자 등에게 재산상의 손해를 입힌 경우 손해배상을 하여야 함

 

○ 서울시 집합건물통합정보마당에 관리정보 공개(제2조, 제5조, 제8조, 제31조, 제38조, 제51조, 제57조, 제69조, 제80조, 제82조, 제83조)

- 관리비, 운영비, 공사계약체결내용, 장기수선충당금, 잡수입 사용 등을 서울시 통합정보마당에 공개토록 함

 

○ 감사 설치 의무화(제62조)

- 감사의 임기는 2년으로 하고, 한번만 중임 가능

- 감사는 구분소유자 등의 1/5 이상이 연서로 요구하는 경우 또는 관리위원회의 의결로 로 관리단의 사무집행 또는 회계관리를 특정하여 감사 요청한 경우 감사를 실시한 후 그 결과를 감사를 요청한 구분소유자 등의 대표 또는 관리위원회에 통보하여야 함

- 감사는 내부 감사에 갈음하여 감사인의 외부 회계감사를 실시할 수 있음

 

○ 주차관리규정 신설(제2조, 제62조)

- 단지 내 주차장 이용 및 관리에 관한 구체적인 기준을 정하여 주차질서를 확립하고, 주차비 징수 등에 관한 근거를 마련함

 

<원룸 관리비 대응 가이드라인 주요 내용>

○ 서울시에서 청년주거단체인 민달팽이유니온을 통해 대학가 주변의 원룸관리비 실태조사를 실시하고, 원룸관리비 가이드라인(안)을 마련함

- 조사일시 : 2015.3.~6월

- 조사대상 : 도시형생활주택, 오피스텔 등 거주 임차인 340명

(20~39세 이하)

- 조사결과 : 30세대 기준 1가구당 원룸관리비 12,960원 ~ 15,830원

(청소비, 소독비, 정화조관리비, 승강기유지관리비, 전기안전검사비 포함)

※ 일반관리비, 공용전기료, 공용수도료, 공용난방 및 급탕비, 수선유지비 등 해당주택 운영에 따라 다를 수 있음

○「원룸 관리비 가이드라인」은 원룸 1가구당 관리비 기준, 관리비 분쟁유형 대처법, 관리비 항목이 포함된 주택임대차계약서 서식을 제시한 것으로 주요 내용은 다음과 같음

- 주택임대차계약서 상에 관리비 포함 항목 명시 및 관리비 사용내역 통보

- 세입자가 내지 않아도 될 항목 : 보험료, 장기수선충당금, 회계감사비 등

- 자주 발생하는 유형 대처법

?갑작스럽게 관리비 인상 요구 ⇒ 이행하지 않아도 됨

?임차인이 내지 않아도 되는 항목 부과 ⇒ 이행하지 않거나 계약 종료 후 환불요청

?계약종료후, 관리비명목으로 보증금 일부를 안주는 경우 ⇒ 임차권등기명령 신청

?계약종료후, 명백하게 과다비용이 청구됐다고 생각하는 경우 ⇒ 지급명령 신청

○「원룸 관리비 가이드라인」은 원룸 세입자가 관리비에 대한 정보를 사전에 파악하여 집주인과 관리비를 협의할 때 참고자료로 사용토록 권장하기 위한 것으로 법적 구속력은 없음