최근 부동산 시장 점검 결과 및 보완방안

최근 부동산 시장 점검 결과 및 보완방안

2019. 10. 1

Ⅰ. 최근 서울 주택시장 동향 및 평가

 

□ 전국적으로 안정세인 가운데, 서울을 중심으로 국지적 상승세

 

ㅇ 9.13대책 이후 전국은 전반적인 안정세가 지속되고 있으며, 서울도 11월2주부터 장기간(32주) 하락하였으나,

 

* 전국(%) : (’19.1월)-0.15(2월)-0.12(3월)-0.16(4월)-0.21(5월)-0.16(6월)-0.13(7월)-0.09(8월)-0.05
서울(%) : (’19.1월)-0.20(2월)-0.19(3월)-0.22(4월)-0.18(5월)-0.11(6월)-0.04(7월)0.07(8월)0.14

** 9.13대책 이후 서울 누적 변동률은 –1.16%(～6/4주 –1.50%, 7/1주～ 0.35%)

 

- 다만, 서울은 강남권 재건축發 상승세의 확산으로 강남(6/2주)·송파(6/3주)부터 상승을 시작하여, 7월 1주부터 13주 연속 상승

 

* 서울(%) : (11/2주) -0.01 (2/2주) -0.07 (6/4주) 0.00 (8/1주) 0.03 (9/1주) 0.03 (3주) 0.03 (4주) 0.06

* 강남4(%) : (6/4주) 0.02 (7/1주) 0.03 (3주) 0.03 (8/1주) 0.05 (3주) 0.02 (9/1주) 0.02 (4주) 0.09
강북14(%) : (6/4주) 0.00 (7/1주) 0.01 (3주) 0.01 (8/1주) 0.03 (3주) 0.03 (9/1주) 0.04 (4주) 0.05

 

□ 서울 거래량은 점차 회복세, 갭투자․이상거래 의심사례 증가

 

ㅇ ’19.8월 강남4구 아파트 거래량이 예년 수준에 근접하는 등 최근 서울 주택 매매거래량은 회복세

 

 

< 서울 월간 주택매매거래량 및 5년평균 대비 증감율(신고기준) >

		3월		4월		5월		6월		7월		8월
서울		5,633	(△68%)	6,924	(△57%)	8,077	(△51%)	8,990	(△48%)	12,256	(△32%)	13,514	(△24%)
	APT	1,813	(△82%)	2,469	(△73%)	3,432	(△63%)	4,470	(△54%)	7,009	(△35%)	8,586	(△20%)
강남4		887	(△73%)	1,034	(△65%)	1,400	(△55%)	1,791	(△47%)	2,655	(△23%)	3,151	(△10%)
	APT	306	(△87%)	480	(△76%)	867	(△59%)	1,086	(△53%)	1,919	(△18%)	2,431	(+2%)

ㅇ 최근 보증금을 승계하여 매수하는 갭투자 비중도 증가 추세

 

* 서 울(%) : (3월) 46.3 (4월) 47.3 (5월) 48.0 (6월) 52.9 (7월) 52.4 (8월) 57.8
강남4(%) : (3월) 55.6 (4월) 54.6 (5월) 54.8 (6월) 60.4 (7월) 60.5 (8월) 63.8

 

- 이상거래* 의심 거래건수 비중도 4~5월 7% 내외(약 300건) →
6~8월 9% 내외(약 700건)로 증가하는 등 투기적 수요에 대응 필요

 

* ①차입금 과다, ②차입금으로만 거래, ③현금거래 10억 이상 등

 

□ 저금리․유동성, 고분양가와 불확실성이 맞물리며, 시장기대 심리 가중

 

ㅇ 경제 불확실성이 증가하는 상황에서 저금리 기조* 하에 풍부한 유동성이 안전자산으로 인식되는 서울 주택시장에 유입

 

* ’19.7월 주담대 금리는 2.47%(신규 취급기준)로 통계집계 이래(’01.9월～) 역대 최저치

 

< M2 규모 및 전년동기 대비 증감율(단위 : 조원, %) >

구분	’09	’10	’11	’12	’13	’14	’15	’16	’17	’18	’19.7월
M2	1,508.6	1,639.7	1,709.0	1,798.6	1,885.8	2,009.6	2,182.9	2,342.6	2,471.2	2,626.9	2,811.5
(증감율)	10.3	8.7	4.2	5.2	4.8	6.6	8.6	7.3	5.5	6.3	6.6

 

ㅇ최근 1년간 분양가상승률은 집값상승률보다 약 3.7배 높고*, 분양가 상승이 인근 기존주택 상승을 견인하여 집값 상승 촉발

 

* 최근 1년간(’18.7∼’19.6) 서울 아파트가격상승률/분양가격 상승률 : 5.74%/21.02%

* 분양가 상승 → 기존주택으로 수요 이동 → 기존주택 상승 → 분양으로 수요 이동 → 분양가 상승

 

- 고분양가에 대응한 상한제 개선방안 발표 이후 안정세를 찾아가던 재건축은 최근 상승세 재 확대

 

ㅇ 이에 따라 최근 서울 집값 상승에 대한 기대 심리도 확대

 

* 서울 주택가격전망CSI(한은) : (’19.6월) 101 (7월) 112 (8월) 113 (9월) 117 (전고점) 137(’18.9)
(100을 초과하는 경우 집값이 상승할 것이라는 전망이 우세)

 

◈ 9.13대책의 안정적 시장 관리 기조 유지 하에 이상과열 징후에 대한 맞춤형 대응 및 보완책 마련으로 시장 안정세를 확고히 할 필요

Ⅱ. 시장안정대책 보완방안

<1> 관계기관 합동 현장점검 및 상시조사체계 운영

 

1. 관계기관 합동조사(금명간 착수, ’19.10~12월)

 

□ 관계기관 합동*으로 자금조달계획서, 실거래 자료 등을 토대로 편법증여·자금출처 의심사례, 허위 계약신고, 업·다운계약 등을 함께 점검

*(참여기관 : 총32개) 국토부·감정원, 행안부, 국세청, 금융위·금감원, 서울시, 서울시내 구청

 

ㅇ 서울 지역의 8~9월 거래신고 건 중 과거 합동조사* 대상이었던 업·다운계약 의심거래, 편법증여 의심사례와 함께,

*(’17년) 서울 11개구+세종 (’18년) 서울 25개 구 (참여기관) 국토부, 국세청, 시·군·구 등

 

ㅇ 최근 대출 관련 이상거래 사례 증가를 고려하여 차입금이 과다한 고가주택 거래, 차입금 비중이 높은 거래 등도 함께 조사

 

* 8~9월 실거래 신고분 중 이상거래로 의심되는 약 1,200여건을 우선 조사

* 상승률이 높은 강남4구, 마포, 성동, 용산, 서대문 등을 집중 조사지역으로 선정

 

□(조사방식) 이상거래 건의 소명자료 검토, 당사자 출석조사를 통해 위법사항 확인 시 과태료 부과 및 관계기관 통보*

 

* ① 업·다운계약 등 ⇒ 과태료 부과(구청)+국세청 통보 ② 편법 증여 등 탈세 의심 ⇒ 국세청 통보 ③ 불법전매 등 형사처벌 의심 ⇒ 경찰청 통보 등 ④ 편법·불법 대출 의심 ⇒ 금감원 통보 등

 

※ 구체적인 관계기관 합동조사 계획 및 일정은 추후 별도로 발표

 

2. 상시조사체계 운영(’20.1월~)

 

□ ’20년부터는 실거래 불법행위, 이상거래로 인한 시장 교란 근절과 지속적인 조사를 위해 국토부 중심 ｢상시조사체계｣를 단계별로 운영

 

ㅇ(1단계) 국토부 조사권한 부여(’20.2.21) 이전에는 31개 투기과열지구와 상시조사체계를 구축하여 시장 과열 발생 시 집중 조사

 

ㅇ(2단계) ’20.2.21일부터 국토부·감정원 ｢실거래상설조사팀｣을 구성, 전국의 실거래 모니터링을 통해 이상거래 발생 시 즉시 조사

참 고   이상 자금조달계획서 제출 사례 □“차입금+임대보증금” 과다-1 ㅇ 거래물건 : 서초구 A 아파트 135.9㎡ ㅇ 매 수 자 : 41세 ㅇ 거 래 액 : 36억 ㅇ 자금조달 : 자기자금 3.27억(예금 3억, 현금 0.27억) 차입금 32.73억(임대보증금 7억 포함)   ☞ 차입금이 과다하여 자금 출처 의심되는 사례   □ “차입금+임대보증금” 과다-2 ㅇ 거래물건 : 서초구 B 아파트 140.1㎡ ㅇ 매 수 자 : (부부공동매수) 39세, 38세 ㅇ 거 래 액 : 44.3억 ㅇ 자금조달 : 총 자기자금 16.15억(예금 16.15억) 총 차입금 28.15억(임대보증금 0.5억 포함)   * (여성) 자기자금 10.45억(예금 10.45억), 차입금 11.7억 * (남성) 자기자금 5.7억(예금 5.7억), 차입금 16.45억 ☞ 부부 공동으로 매수한 것이기는 하나, 차입금으로만 27.65억원을 조달하여 자금 출처 의심   □ 차입금으로만 거래 ㅇ 거래물건 : 강남구 C 아파트 174.7㎡ ㅇ 매 수 자 : 34세 ㅇ 거 래 액 : 30억 ㅇ 자금조달 : 차입금 30억(임대보증금 19억 포함) ☞ 30억 아파트를 매수하면서 모두 차입금으로만 조달한 사례로 특히 ‘그 밖의 차입금’ 11억 자금출처 의심되는 사례

□ 현금거래 10억 이상 ㅇ 거래물건 : 서초구 D 아파트 194.5㎡ ㅇ 매 수 자 : (부부공동매수) 45세, 41세 ㅇ 거 래 액 : 36억 ㅇ 자금조달 : 총 자기자금 19.3억(예금 3.3억, 증여·상속 3억, 현금 13억) 총 차입금 16.7억   * (여성) 자기자금 8.1억(예금 0.3억, 증여·상속 3억, 현금 4.8억), 차입금 4.5억 * (남성) 자기자금 11.2억(예금 3억, 현금 8.2억), 차입금 12.2억 ☞ 부부 공동으로 증여·상속, 대출, 예금·현금 등으로 매수하였으나, 현금 보유(13억), 차입금(16.7억)이 과다하여 자금출처 의심   □기타 차입금 과다 ㅇ 거래물건 : 서초구 E 아파트 186㎡ ㅇ 매 수 자 : 40세 ㅇ 거 래 액 : 20.97억 ㅇ 자금조달 : 총 자기자금 12.87억(예금 0.27억, 부동산처분 5.7억, 현금 6.9억) 총 차입금 8.1억   ☞ ‘그 밖의 차입금’ 1억, 현금 6.9억 등 자금출처 의심   □기타 차입금 과다-2 ㅇ 거래물건 : 강동구 F 아파트 59㎡ ㅇ 매 수 자 : (부부공동매수) 38세, 33세 ㅇ 거 래 액 : 10억 ㅇ 자금조달 : 총 자기 자금 3.3억(부동산처분 3.3억) 총 차입금 6.7억   * (여성) 자기자금 1.65억(부동산처분 1.65억) * (남성) 자기자금 1.65억(부동산처분 1.65억), 차입금 6.7억 ☞ 30대 부부가 매수한 것으로 추정되며 차입금 중 가족 간 대출 등 가능성 있어 자금출처 의심

<2> 대출규제 보완방안

 

1. LTV규제 적용대상 확대

 

? 투기지역·투기과열지구의 개인사업자 주택담보대출 LTV규제 확대

 

ㅇ (현행) 개인사업자중 주택임대업자의 주택담보대출에 대하여 LTV 40%규제가 도입되어 있음

 

ㅇ (개선) 주택매매업자에 대해서도 LTV 40%규제 도입

 

? 투기지역·투기과열지구의 법인 주택담보대출 LTV규제 도입

 

ㅇ (현행) 법인 주택담보대출의 경우 LTV규제가 없음

 

ㅇ (개선) 주택임대업‧주택매매업 법인에 대하여 LTV 40%규제 도입

 

?규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)의 부동산담보신탁을 활용한 수익권증서 담보대출에 LTV규제 적용

 

ㅇ (현행) 부동산담보신탁을 활용하여 수익권증서를 담보로 대출받는 경우에는 현재 LTV규제를 적용받지 않고 있음

 

* 사례 : ①주택소유자는 주택을 신탁회사에 신탁하고, 수익권증서를 수취 → ②수익권증서를 금융회사에 양도 → ③금융회사는 수익권증서를 담보로 최대 LTV 80% 대출 실행

 

ㅇ (개선) 규제지역 소재 주택 신탁 관련 수익권증서 담보대출에 대하여 LTV 도입(투기지역·투기과열지구 40%, 조정대상지역 60%)

 

※ 정부는 시장 상황을 지속 점검하면서, 필요시 대출규제를 추가 보완해 나갈 예정

 

2. 전세대출을 이용한 갭투자 축소 유도

 

□ 고가주택(시가 9억원 초과)을 보유한 1주택자(등기 전 잔금대출을 받은 경우 포함)에 대하여 전세대출 공적보증 제한

 

ㅇ (현행) 2주택 이상 보유가구, 부부합산소득이 1억원을 초과하는 1주택 가구에 대하여 HUG‧주택금융공사의 전세대출 공적보증 제한

 

ㅇ (개선) 고가주택 보유 1주택자에 대해서도 공적보증 제한

 

* 다만, 불가피하게 전세수요가 발생하여 전세대출이 필요한 경우 보증 제공

 

※ 규정개정 이전에 전세대출 보증을 이미 이용 중인 자가 보증을 연장하는 경우에는 예외적으로 보증 허용

Ⅲ. 분양가상한제 시행령 개정안 보완방향 등

 

<1> 분양가상한제 적용시 지정 검토방식

 

□ (현황) ’19.9월 기준으로 31개 투기과열지구 全지역은 민간택지 분양가상한제 적용지역의 정량 지정요건(개정기준*)을 모두 충족

 

* 투기과열지구로서 ①직전 1년간 분양가격 상승률 > 물가상승률 2배 or ②직전 2개월 모두 평균 청약경쟁률 5:1 이상 or ③직전3개월 거래량 전년比 20%이상 증가를 충족

 

□ (향후 분양가 상한제 적용시 지정검토 방안) 집값 불안우려 지역을 선별, 핀셋으로 지정

 

ㅇ (검토지역 : 시·군·구 단위) 최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나, 8.2대책 이후에도 서울 집값 상승을 선도한 지역 중

 

- ⅰ) 일반분양(정비사업+일반사업) 예정물량이 많거나*,
ⅱ) 분양가 관리 회피를 위한 후분양 단지가 확인되는 지역

 

* 다만, 일반분양 예정물량이 적은 경우라고 하더라도 해당지역의 주택가격이 급등하는 경우에는 검토지역에 포함 가능

 

ㅇ 시장상황에 따라 지정하는 경우 공급 위축 등 부작용 우려는 해소하면서 시장 안정 효과를 달성하기 위해 핀셋지정(예: ‘동(洞)별’ 지정) 추진

 

* (예) 검토지역으로 선정된 지역 중 i)정비사업 이슈, ⅱ)일반사업물량 확인되는 동(洞)을 선별하여 지정

 

※ 10월말까지 시행령 개정을 차질없이 마무리 하고, 분양가 상한제의 실제 적용시기 및 지역에 대해서는 시행령 개정 완료 이후 시장상황을 감안하여 관계부처 협의를 거쳐 검토할 계획

 

<2> 분양가상한제 경과조치 보완방향

 

□ (현황) 현재 ｢주택법 시행령｣ 개정안은 민간택지 분양가상한제 지역 지정 시 모든 사업에 대해 입주자모집공고 신청 분부터 적용토록 함

 

ㅇ 다만, 재건축·재개발 사업중 관리처분계획인가을 받은 단지 중 일부(철거 중 단지 등)에 대해서는 일정기간 유예가 필요하다는 의견 존재

 

* 입법예고 기간(8.14∼9.23) 중 총 4,949명이 유예기간 부여 등 총 218건의 의견 제출

 

□ (보완) 모든 사업에 대해 입주자모집공고 신청 분부터 적용하되,
재건축·재개발, 지역주택조합은 일정조건 충족 시 유예기간을 부여토록 시행령 보완방안을 마련하여 규제개혁위원회에 제출(10.2)

 

ㅇ (재건축·재개발) 시행령 시행 전 관리처분계획인가를 받았거나 관리처분계획인가를 신청하고, 시행령 시행 후 6개월*까지 입주자모집공고를 신청한 경우 상한제 적용 제외

 

ㅇ (지역주택조합) 시행령 시행 전 사업계획 승인을 받았거나 사업계획 승인을 신청한 단지가 시행령 시행 후 6개월까지 입주자모집공고를 신청한 경우 상한제 적용 제외

 

ㅇ (일반사업, 리모델링주택조합) 기존 ｢주택법 시행령｣과 동일하게 입주자모집공고 신청 분부터 적용

 

◈ (상한제 적용 제외 시에도 고분양가 관리 적용) 시행령 시행 후 6개월 이내에 입주자모집공고를 신청하여 분양가상한제 적용대상에서 제외되는 경우라고 하여도,   - 주택도시보증공사(HUG)에서 자체 리스크 관리차원에서 시행하고 있는 고분양가 관리는 적용받게 됨

Ⅳ. 향후계획

◇ 주택법 시행령 등은 차질없이 절차 진행하여 10월 중 시행하고, 주택법 개정안은 정기 국회 내 통과될 수 있도록 적극 대응

 

1. 주택법 시행령·주택공급규칙·분양가산정규칙 개정 ☞10월 중 시행

 

□ (내용) 8.12발표에 따라 3개 법령안 개정절차 추진 중

 

ㅇ (주택법 시행령) 상한제 적용 지역 기준 등 개선, 전매제한 강화

 

ㅇ (주택공급규칙) 후분양 건축공정 기준 강화(지상층 골조공사 2/3이상→완료)

 

ㅇ (분양가산정규칙) 민간택지 감정평가 절차, 기준 개선

 

□ (계획) 국조실, 법제처와 사전 협의를 통해 10월 중 시행

 

ㅇ 10월 초순 ~ 10월 중순 : 규제심사 및 법제처 심사

 

ㅇ 10월 중순 ~ 10월 하순 : 차관회의, 국무회의 통과

 

ㅇ 10월말 : 공포

 

* 최종 공포 및 시행 시점은 규제심사·법제처 심사 일정 등에 따라 변경 가능

 

2. 주택법 개정(후속조치)

 

□ (내용) 민간택지 상한제 주택은 5년 범위에서 거주의무기간 부과

 

* 거주의무기간 내 이주시 LH우선매입, 매입금액 차등화, 입주자 거주실태조사 근거마련, 거주의무기간 위반시 처벌 등 마련

 

□ (진행상황 및 계획) 주택법 개정안 기 발의(9.26)

 

ㅇ 동 개정안이 정기국회 회기 내 통과될 수 있도록 적극 대응

참 고

Q&A

 

1. 이번 관계기관 합동조사의 조사대상은?

 

□ 최근 실거래 신고 내역 중 주변 시세보다 낮거나 높게 신고한 거래건, 미성년자 거래 등 편법 증여가 의심되는 거래건과 함께,

 

ㅇ차입금 비중이 높은 고가주택 거래 등 자금출처가 의심되는 거래사례를 면밀히 조사할 계획

 

2. 상시조사체계 운영으로 달라지는 점은?

 

□그간 특정 지역과 기간을 정해서 추진한 합동조사체계를 ’20년부터는 상시조사로 전환하고 대상 지역도 확대하여 국지적인 시장 과열과 불법행위 발생 시 신속하게 조사를 추진할 계획

 

ㅇ특히 ｢부동산거래신고법｣ 개정(8.2)으로 ’20.2월부터는 국토부의 직권조사가 가능하므로 국토부·감정원 합동 ｢실거래상설조사팀｣을 구성하여 보다 효과적인 상시 조사를 추진할 예정

 

3. 이상거래 점검은 어떻게 이루어지는지?

 

□ 자금조달계획서와 실거래 신고서 등에서 추출한 결과, 차입금이 과다한 경우 등 자금 출처가 의심되는 사례에 대하여

 

ㅇ 관계기관(국토부, 금융위·금감원, 행안부)이 함께 자금 출처, 편법 증여, 금융규제 이행 여부 등을 확인·점검할 계획

4. 분양가상한제의 시장 안정 효과는?

 

□ 고분양가 책정은 기존 집값의 상승을 촉발하고, 이는 다시 분양가상승으로 이어지므로 악순환의 고리를 차단할 필요

 

ㅇ 과거 상한제 시행시기(’07~’14)에도 분양가 안정으로 서울 집값은 안정세를 보였고, 분양가 규제가 자율화된 ’15년 이후 시장 과열

 

* 상한제 의무적용 시기(’07∼’14년 평균) : 주택전체 1.13%, 아파트 0.37%
상한제 미 적용 시기(’15∼’18년 평균) : 주택전체 4.15%, 아파트 5.67%

 

□ 특히, “재건축 단지의 과도한 일반분양가 책정 방지 ⇒ 재건축 상승세 둔화 ⇒ 신축 등 기존아파트 안정 유도”라는 선순환 가능

 

ㅇ 재건축이 가격상승 선도, 신축은 ‘갭메우기’로 후속 상승 경향 큼
⇨ 재건축 안정 시 신축만 상승은 한계

 

 

5. 분양가상한제가 무주택 실수요자에게 도움이 되는지?

 

□ 분양가인하로 무주택 실수요자에게 내집 마련기회가 확대되고,

 

ㅇ 분양가안정은 전반적인 집값 안정으로 이어져 전체 실수요자의 내 집 마련 부담도 완화되는 효과

 

ㅇ 또한, 시세차익을 노리는 투기수요를 차단할 수 있도록 전매제한 기간을 강화(현행 3~4년 → 5~10년)하고, 거주의무(5년이내) 등 보완책도 병행

 

- 전매제한기간 내에 매각하는 경우는 공공(LH)이 시세차익을 환수하고 매입주택은 임대주택으로 활용하여 분양수익을 사회적으로 공유

 

6. 주택공급 위축 우려가 있는 것은 아닌지?

 

□ 과거(’07년) 분양가상한제는 전면적으로 시행된 반면,
이번에는 과열이 우려되는 지역에 선별적으로 시행 예정

 

ㅇ 일부에서는 정비사업 위축 우려를 제기하고 있으나, 사업성이 확보되는 수준에서 과도한 이익을 적정화하는 것이므로 위축 우려는 크지 않음

 

- 특히, 관리처분 旣인가 단지는 6개월 내 분양하면 상한제 대상에서 제외되므로, 오히려 공급이 조기화 되는 효과

 

* 현재 서울에서 추진 중인 332개 재건축·재개발사업 중 사업이 본격화 된 착공(81개), 관리처분인가 단지(54개)가 135개(약 13.1만세대)에 달하는 상황

 

- 초기 재건축·재개발 사업의 경우 분양시점까지 장기간이 소요되므로 분양가상한제로 인한 사업지연 우려는 낮음

 

ㅇ 서울 도심 유휴지 개발*과 3기 신도시 등 “수도권 30만호 공급계획** ” 등을 통해 중장기 주택공급 확대도 병행 추진하여 보완

 

* 서울내 유휴지 개발로 약 4만호 + 도시규제 개선(역세권개발, 용적률상향 등) 약 5만호 공급

** 수도권 권역별 공급계획(총 30만호) : 동북부 8.9만호(남양주왕숙, 하남교산 등 4곳), 동남부 6.8

만호(과천 등 11곳), 서남부 9.4만호(부천대장 등 17곳), 서북부 6.8만호(고양창릉 등 6곳)