김포 신도시에 나와 있는 경매물건과 실거래가 비교-경매로 내집 장만하길 권유한다.

김포 신도시에 현재(2020.10.17) 나와 있는 경매물건과 실거래를 비교해 보자. 자신의 자금계획을 잘 세운다면 부동산매매로 발생하는 많은 문제점을 해결하고 내 집을 안정적으로 장만할 수 있다. 물론 경매를 함에 있어서도 간단하게 내집을 장만할 수 있는 것은 아니다. 경매라는 절차를 거쳐서 내집을 장만하기 위해선 경매에 있어서 필수적인 법적인 해석능력과 해당 아파트를 매수한 경우에 이를 내가 점유할 수 있는 과정이 그리 쉽지만은 않지만, 그 정도의 수고와 노력도 없이 현재 이루어지고 있는 매매가 보다 낮게, 그리고 계약이 파기되어 길에 나앉을 위기에 처하는 것보단 훨씬 낫다는 것이다. 

특히 주의할 점은 경매에서는 아파트가 전용면적을 기준으로 감정이 이루어진다. 공용면적등은 제외되며 경매에서 이루어지는 면적은 실질적인 전용면적을 중심으로 이루어진다는 사실을 상기시키고 싶다. 소위 분양평수가 아닌 실질적인 전용면적이 그 기준이다. 예로 감정평가에 25평으로 평가되면 우리가 흔히 말하는 34평형대 아파트이다. 

 

1. 김포시 감정동 

1) 감정동 696 중봉마을신안실크밸리 308동 10층 100x호 

  전용면적118.01㎡(35.7평)    감정원: 자이감정평가 / 가격시점: 2020.07.24 / 보존등기일 : 2013.01.07

본 물건이 감정평가된 시점에서의 실거래가격은 비슷하게 나온다. 감정시점에서 보면 보통 감정가가 실거래가보다 약간 높게 나온다는 것이 그 동안의 경험칙인데 반해, 본 물건은 실거래가격과 별 차이가 없이 감정평가가 이루어졌다. 

그러나 현 시점에서 보면 가격이 상당히 상승했음을 알 수 있다. 본물건은 10층이고 10월달 신고가격은 4층임에도 불구하고 4층의 가격이 본물건보다 6,500만원이 더 높다는 것은 층수를 감안해도 본물건은 더 높은 가격에 매매물건으로 현장에 나와있을 가능성이 높다. 

 경매물건을 보는 관점은 사람마다 다를 수 있다. 일단 해당 관심물건에 대한 간략한 법적분석 및 임차인에 대한 분석을 마치면 본 물건이 위치한 지리적 위치에 대한 분석을 한다. 가격 결정에 있어서는 실거래가를 조사분석하고 포털사이트로 나와 있는 매물가를 조사한다. 마지막으로 현장에 가서 근처 공인중개사를 만나 나와 있는 매물에 대한 가격을 알아본다. 가격뿐만 아니라 현장에서 학군, 교통 등 주변 상황에 대해 알아본다. 현장에 있는 공인중개사들이 가장 잘 안다. 

 

2) 구래동 6874-17, 호수마을이편한세상아파트 206동 17층 170x호

 

전용면적84.65㎡(25.6평)  감정원: 영진감정평가 / 가격시점: 2019.09.10 / 보존등기일 : 2013.03.12

 

위 표에서 알 수 있듯이 감정평가 당시의 가격은 실거래가에 근접하여 평가되었어지만, 현시점에서 본다면 감정평가가 1년 전에 이루어진 물건이기에 현시점에서 보면 그 차이가 더 날 것이다. 물론 실거래가표는 단지와 층만 알 수 있고 그 동호수를 알 수 없기에 단순비교는 안되지만, 현장에 나가서 같은 평형을 비교해 본다면 좋은 비교의 표본이 될 것이다. 

본인은 관심물건에 대한 등기부등 공적공부를 확인하고 임차인이 있는 경우 임차인의 법적지위에 대해 알아본다. 해당 물건에 대한 가격조사가 그 마지막이다. 가격을 조사함에 있어서 가장 먼저 보는 것은 해당 관심물건의 감정시점이다. 최저매각가격이 형성된 시점이 언제인지를 보고, 실거래가를 알아본다. 감정시점의 해당 물건이 속해있는 단지에 대한 실거래가도 아울러 본다. 아파트는 동마다 층마다 형성가격에 차이가 있지만 감정시점의 실거래가를 조사함과 아울러 현재 시점에서 실거래가를 조사한다. 

이로써 입찰가격을 얼마에 해야될지에 고민한다. 물론 경매입찰함에 있어서 차후에 점유하기 전까지 들어갈 비용을 개략적으로 계산하여 입찰가격을 결정한다. 해당 물건을 낙찰받은 후에 본인이 직접 점유하기 전까지 소요될 비용도 개략적으로 계산해본다. 

 

3) 구래동 6873-8, 한가람마을우미린 106동 13층 130x호

 

전용면적105.79㎡(32평)  감정원: 호원감정평가 / 가격시점: 2020.04.10 / 보존등기일 : 2011.11.28

 

본 물건은 감정시점은 물론 현 시점에서의 실거래가격과 큰 차이가 없다. 보통 아파트는 누구나 알고 있듯이 해당 단지에서 로얄동, 로얄층이 있다. 동마다 가격차이는 물론이고 같은 동이라고 하더라도 층마다 가격차이가 발생한다. 

더욱이 본 물건은 1회 유찰로 인하여 감정가대비 30% 저감되어 나온 경매물건이다. 물론 본 입찰에서는 최저가에 낙찰될 가능성이 적지만 어찌되었든 감정가 대비 낮은 가격으로 2회차 경매로 나온 물건이다. 그렇다면 실제 매매로 인하여 취득하는 것보다는 경매로 취득하는 것이 경제적으로 이익이다. 통상적으로 경매로 나온 물건은 1회 정도 유찰되는 경향이 있다. 그러나 이는 해당 물건이 놓인 위치에 따라서 1회 경매입찰에서 낙찰되는 물건도 심심찮게 볼 수 있다. 즉, 감정가 보다 높게 입찰가격이 형성된다는 이야기이다. 

경매전문가가 아니라면 의뢰를 하게 되는데, 우리가 매매시에 지불하는 중개수수료를 생각한다면 경매의뢰시에 들어가는 수수료에 대해 아까워 할 필요는 없다. 전문가를 통해 경매의 위험을 피할 수 있고, 차후에 점유하기 전까지 도움을 받을 수 있다. 즉, 매매차익도 실현할 수 있고, 매매에 따른 법적인 위험도 피할 수 있기 때문이다. 단지, 경매라는 절차를 걸쳐야만 내가 입주할 수 있기에 일반 매매보다 다소 까다롭다는 점을 제외하면 경매는 아주 매력적이다. 

임차인이 계약갱신권을 요구하거나, 매매계약 당시보다 매매가가 올랐다고 매매가를 올리는 매도인의 옳지 않은 행위를 걱정할 필요가 없다. 어찌되었든 경매로 아파트를 취득하는 것이 경제적 이익을 실현할 수 있고, 등기부상 위험을 피할 수 있는 장점이 있다. 

 

4) 마산동 616-3, 한강신도시레이크에일린의뜰 107동 11층 110x호

 

전용면적84.89㎡(25.7평)  감정원: 혜윰감정평가 / 가격시점: 2019.12.12 / 보존등기일 : 2017.09.27

 

부동산실거래가는 계약후 30일 이내에 신고를 하게 되어 있으므로, 최근의 경향을 파악하기 좋다. 본 물건은 감정시점과 현 시점의 실거래가에 있어서 큰 차이는 보이지 않는다. 다만, 1회 유찰이 된 물건으로서 감정가 대비 30%가 저감된 가격으로 최저가를 형성하고 있어 경쟁이 치열하리라고 본다. 더욱이 준공된지 3년 밖에 되지 않은 물건이므로 더욱 경쟁이 심할 것이다. 

경매에서는 그 형성가격이 현재 매물론 나온 물건보다 높지 않다는게 일반적인 생각이다. 물론 이것은 장소에 따라 판단을 해야하는 문제이다. 가령 서울 강남 역세권이고 매물이 종적을 감춘 지역이라면 감정가보다 높게도 형성되는 물건이 있다. 아울러 강남에 재건축 대상이라면 역시 감정가보다 높게 형성되는 물건이 있다. 경매라고 해서 반드시 유찰되고 싸게 구입할 수 있다고 생각하는 것은 잘못된 생각이다. 보통의 경우엔 경매로 취득하는 것이 실질적으로 가격차이라는 이득을 본다. 

 하지만 경매는 경매물건이 법원에 접수된 후 최소한 3개월 정도 있어야 경매물건으로 법원경매에 나오게 된다. 지금처럼 부동산가격이 상승기에는 짧은 기간이지만 감정가격이 현매물시세보다 낮음에도 불구하고 감정가보다 낮게 받아야 한다는 강박관념에 사로잡힌 사람들이 많다. 경매는 무조거 1회 유찰되고 감정가보다 낮게 받아야 한다는 어디서 나온 자신감에 찬 소신인지 모르는 분들이 의외로 많다. 

 

5) 북변동 802, 풍년마을 315동 2층 20x호

전용면적84.74㎡(25.6평)    감정원: 태산감정평가 / 가격시점: 2020.03.30/ 사용승인  99.07.03

 

 

 본 물건은 1999년에 사용승인을 받은 물건이다. 현재 한강신도시가 아닌 김포구도시변에 건축된 아파트이다. 김포시장 및 시외버스터미널 등이 있고, 김포전철과도 그리 멀지 않는 곳에 위치해 있다. 

자신의 자금상황과 자신이 선호하는 곳에 대해 조화가 잘 되어야 한다. 

 

 

이곳의 최근에 신고된 전월세 가격이다. 감정가와 차이가 그리 많지 많다. 작게는 2,000만원에서 크게는 6,000만원이다. 전세가격의 차이는 집내부의 조건에서 다소 나타날 수 있고, 층과 동에 따라서 다소 차이가 있다는 것은 상식이다. 본 물건이 만일 1회 유찰한다고 가정한다면 ? 

우리가 매매를 하기 위해서도 여러 번 , 아니 수십번 발품을 팔아야 되는 때가 많다. 경매도 마찬가지다. 본인은 경매의 가장 큰 장점이 등기부가 깨끗하게 정리가 된다는 것이다. 친구는 이런 말을 하더군.. "돈 세탁 알지? 경매는 등기부 세탁이야." 정확한 표현이라 본다. 경매는 등기부상 나타난 권리관계를 깨끗하게 정리하여 말소시켜 준다. 나 이외의 다른 권리는 모두 깨끗하게 말소시켜주기에 등기부세탁이란 표현이 정확하다. 

일반 매매에서 가끔 일어나는 등기부상의 권리나 숨은 권리가 갑자기 나타나는 매매거래상의 위험이 상시 존재하지만, 경매는 아니다. 일단 법원에 접수되어 경매로 나오는 물건을 내가 취득하면 특별한 경우를 제외하고는 일반적으로 모든 권리는 깨끗하게 청소된다. 특별한 경우 ? 이런 물건은 경매에서도 매매되지 않고 계속 유찰되는 악성물건이다. 

일반 경매법정에서 특히 임차인에 대한 분석을 잘못하여, 입찰가격을 시세대비 조금 낮게 입찰하였지만 임차인의 보증금을 떠안게 되어 잔금납부를 포기하는 경우를 종종 본다. 경매는 매매차익을 볼 수 있는 매력적인 물건이지만, 종종 법적권리를 잘못 분석하여 손해를 보는 경우가 있다. 해당 경매입찰일의 최저매각가격의 10%를 입찰보증금으로 내야 하는데 이에 해당하는 금액을 손해보는 것이다. 

 

6) 운양동 1436 외 1필지, 전원마을 103동 5층 50x호

 

전용면적123.69㎡(37.4평)      감정원: 영화감정평가 / 가격시점: 2020.05.20 /  사용승인  99.04.27

본 물건은 전용면적인 37.4평의 대형평형이다. 주거환경은 매우 뛰어나다. 

 

7) 장기동 1886-2, 고창마을케이씨씨스위첸 410동 15층 150x호  

전용면적59.98㎡(18.1평)  감정원: 영재감정평가 / 가격시점: 2020.04.13 / 보존등기일 : 2011.11.21 

 

8) 장기동 1312, 청송마을 312동 6층 604호

 

전용면적134.74㎡(40.8평)  감정원: 비즈웰감정평가 / 가격시점: 2020.02.20 / 보존등기일 : 2001.03.31

 

 

9) 장기동 2004-4, 수정마을쌍용예가아파트 117동 5층 502호 

 

전용면적       84.65㎡(25.6평)    감정원: 상산감정평가 / 가격시점: 2019.08.21 / 보존등기일 : 2011.07.04

 

 

 

10) 장기동 1885-10, 고창마을한양수자인리버팰리스 611동 3층 30x호

  

전용면적    84.87㎡(25.7평)    감정원: 인이감정평가 / 가격시점: 2019.12.20 / 보존등기일 : 2012.04.02 

 

 

11)  장기동 1886-2, 고창마을케이씨씨스위첸 403동 1층 101호

 

전용면적  59.98㎡(18.1평)      감정원: 나은감정평가 / 가격시점: 2020.03.20 / 보존등기일 : 2011.11.21  

 

 

 

이상으로 현시점에서 김포시에 나와있는 경매물건이다.

장기동에 소재하는 물건들은 아무런 설명을 하지 않았다. 본인들이 스스로 해당 물건에 대해 조사해보라. 방법 ? 그것도 본인이 스스로 알아보라. 노력하지 않는 지식은 아침햇살에 사라지는 이슬과 같다. 

 

1. 부동산상황이 매우 불확실하고 현재와 같이 매매에 따른 마찰이 많을 때에는 경매로 취득하라. 

 언제 경매로 취득하는 것이 최상인가 ? 라는 점에선 사람마다 생각이 다를 것이다. 어떤 지인은 매번 만나법 하는 말이 있다. "경기를 보니 내년에 경매물건이 쏟아진다." 그는 매번 그리 말한다. 그런 분은 안타깝지만 경매로 취득하는 것을 포기하라고 말하고 싶다. 매년 매번 간만 봐서는 음식을 먹을 수 없다. 간을 적당히 하고 입에 맞으면 해당 음식을 먹으면 된다. 언제까지 간만 볼 것인가 ? 결국 그 음식은 먹을 수 없게 된다. 

자신의 계획이 세워지고 자금등에 대해 스스로 돌아보고 자신이 필요할 때 구입하는 것이 가장 적당한 시기라는 것이 본인 생각이다. 부동산 가격이 언제 오르고 내릴지에 대한 명확한 판단을 하기엔 매우 어렵다. 부동산은 심리적인 요인이 크게 작용하기 때문에, 단순히 경기분석이나 그 흐름만으로 판단하기엔 무리가 있다고 보는 것이다.

  따라서 본인이 가장 필요할 때에 그 때에 경매로 취득하라. 물론 무조건 경매로 취득하라는 것은 아니다. 가령 급매물로 나온 물건은 경매로 취득하는 것과 가격에서 별반 차이가 없는 경우가 있다. 이런 경우엔 굳이 경매로 구입하기 보다는 매매로 취득하라. 단, 계약서를 잘 쓰고, 해당 물건에 대한 법적분석은 경매와 마찬가지로 해야 한다. 생각해 보라... 급하여 급매로 나올 이유가 있는가? 최소한 수천만원을 손해보면서 ? 

공인중개사의 설명에만 의존하지 말고 스스로 부동산 관련 공부를 확인하고 필요한 질문을 하라. 그리고 필요한 사항이고 내게 유리하다고 판단되면 특약으로 계약서에 적어놓으라. 그게 나중에 결정적인 증거 및 증빙이 되는 것이다. 

 

2. 경매물건이라고 해서 반드시, 무조건 싸게 살 수 있다는 생각은 버려라. 

  일반적으로 경매로 구입하는 것이 실제 매매가격보다는 낮은게 일반적인 경향이다. 하지만 물건을 분석해 보면 때에 따라서는 감정가보다 높은 가격에 매매가격이 형성된다. 특히 경매의 특성상 부동산 가격의 변동이 심하게 상승하는 시기엔, 감정가에 얽매이지 말라는 것이다. 한 달에 수천만원도 오르는 시기에, 최소한 몇 달 전에 감정된 가격에 얽매이면 본인이 원하는 물건을 취득하기 힘들다. 

 

3. 감정가격이 현재 매매시세가라고 착각하지 마라. 

 경매대상 물건이 법원에 접수되면 아무리 빨리 경매법원에서 매매가 이루어지지까진 최소하 3개월이 소요된다. 경매대상 물건이 법원에 접수되면 법원은 등기부에 해당 물건이 경매대상임을 나타내는 등기를 촉탁으로 경료하고, 그 이후에 감정평가 등을 하기 때문에 경매대상 물건이 법원에 나와 매매가 이루저지기 까진 최소한 3-4 개월이 소요된다. 그러다 보니, 현재의 해당 지역의 매매시세가격과 차이가 분명히 많이 남에도 불구하고 감정가에 얽매이어 감정가보다 낮게 받으려고 하는 경향이 많다. 물론 그렇게만 되면 얼마나 좋겠는가? 앞에서 서술했지만, 매 물건마다 그 분석을 하고 그 분석에 의해 입찰가격을 결정하게 된다. 

 경매물건의 분석엔 그 경제적 가치인 매매가격의 흐름, 현재의 매물로 나온 가격, 주위의 거주환경 및 교육환경 및 교통환경등을 기본적으로 조사한다. 아울러 가장 중요하고 세심하게 해야할 것은 해당 물건에 대한 법적 권리분석을 하는 것이다. 

 경매는 해당 물건이 법원에 접수된 이후에 이루어지는 권리는 인정되지 않는다는 것이다. 물론 특수한 경우는 빼놓고 말이다. 그래서 등기부상 경매기입등기가 이루어지면 그 이후에 나타나는 권리는 유치권 등 특수한 몇 가지 경우를 제외하고는 인정되지 않는다. 임차인이 갖는 임차권도 이에 예외일 수 없다. 

따라서 경매에 있어서 권리분석이 중요하며, 배당순위라고 하는 것이 그 기초가 되는 것이다. 

 

4. 전문가의 도움을 망설이지 마라. 

 우리가 매매, 전월세를 하기 위해선 주위의 공인중개사들의 도움을 받는다. 물론 거기에 수수료가 자동으로 붙는다. 우리가 공인중개사에게 찾아가 계약을 하려고 결정하기 전에 해당 공인중개에세 물건에 대해 자세하게 물어보면 상세히 설명해주는 중개사는 드물다. 공인중개사도 많은 사람을 접하기 때문에 해당 손님이 진성인지 아닌지 금방 파악한다는 것이다. 그래서 계약하기로 약정하면 중개사는 보다 자세하게 설명을 해준다. 왜냐하면 계약하기로 하면 그에 따른 공인중개사의 책임이 따르기 때문이다. 경매에 대해서도 마찬가지다. 단순한 문의를 하는데 자세하게 설명해 줄 전문가는 드물다. 아주 기초적인 정보는 제공해 주지만 서로 계약이 성사되어야만 자세하게 설명해주고 분석을 해준다. 당연히 분석 등에 대해서는 그 수수료를 지급해야 한다. 또한 경매입찰에 참여하면 그 참여 실비, 낙찰되어 해당 물건의 점유를 갖기 위한 비용 및 그 경비등도 지급해야 한다. 

일반적인 매매에서 조금이라도 매매가에 변동이 있으면 고맙다고 웃돈마저 주는 분들이 경매에 있어서 그 수수료를 깍고 아끼려 한다. 그러면 충분한 서비스를 받기 힘들다. 

 다른 사람이 노력과 땀으로 일군 전문지식을 단순히 공짜로 얻으려고 하면 안된다. 경비를 지불하면 그 만큼 내게 도움이 된다는 사실을 알면 된다.