1. 2020년 시장 여건 분석과 2021년 전망
■ 코로나19로 침체된 세계 경제는 2021년 회복 기대
상업용 부동산은 경기 상황에 민감한 자산으로, 거시 경제 여건 변화가 시장 흐름을 결정하는 중요한 변수로 작용한다. 지난해 세계 경제가 미·중 무역 분쟁, 영국의 브렉시트 등으로 미래에 대한 불확실성 이 확대되는 상황에 놓였다면 올해는 코로나19가 모든 이슈의 중심에 있었다. 코로나19가 전 세계적으 로 확산되면서 대다수 국가들의 경제 상황이 악화되었으며, 2020년 세계 경제는 큰 폭의 마이너스 성 장을 기록할 것으로 보인다. 상대적으로 코로나19를 잘 극복하고 있다고 평가받는 한국 경제 역시 경 제협력개발기구(OECD) 발표 기준으로 2020년 -1.1%의 경제성장률을 기록할 것으로 전망된다. 한편으로 현재의 경기 침체가 세계 경제의 구조적 문제보다 전염병이라는 외부적 요인에 의해 발생한 만큼 코로나19 이후 경기 회복에 대한 기대도 커지고 있다
코로나19 치료제와 백신 개발이 속도를 내면서 국내 경기 회복에 대한 기대도 높아지고 있다. 2020년 들어 하락세가 지속되던 경기종합지수1 순환변동치는 2020년 5월을 저점으로 동행지수와 선행지수가 모두 상승세로 전환되었다. 특히 선행지수 순환변동치는 2020년 7월 들어 기준점인 100을 넘어섰고, 9월 현재 101.3까지 상승하며 2018년 4월 이후 가장 높은 수준을 기록하고 있다. 민간 경제 주체인 가계와 기업의 경제심리지수 역시 하반기 들어 빠르게 상승하는 모습이다. 코로나19가 언제 종식될지 아직 불확실하고 최근 재확산으로 불안 요인이 여전하지만 향후 경제 상황에 대해서는 긍정적인 전 망이 힘을 얻고 있다. 국내외 주요 기관들의 예상과 같이 내년부터 경기가 회복세를 보인다면 경제 여 건 측면에서 투자 위험 요인은 줄어들 것으로 보인다.
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1 통계청에서 발표하는 경기종합지수는 경제 부문별 경기 상황을 종합하여 작성한 지표로 경기의 현재 흐름을 파악할 수 있는 동행지수와 단기 동향을 예측 할 수 있는 선행지수로 구분되며, 지수값이 100 이하로 떨어지면 경기 상황이 나빠지고 있음을 의미한다 |
■ 상업용 부동산 거래가 늘고 가격 상승세 지속
경기 침체에 따른 우려에도 2020년 상업용 부동산 거래는 전년 대비 증가할 것으로 예상되며 단위 면적당 거래 가격 역시 상승세가 이어지고 있다. 2016년을 고점으로 감소세를 보이던 상업용 부동산 거래는 2020년에 전년 대비 13.1% 증가한 8만4천 건을 기록할 것으로 보인다. 단위면적당 평균 거래 가격의 경우, 2016년 이후 매년 상승하고 있으며 2020년 3분기까지 거래 가격은 전년 말 대비 4.7% 상승했다. 경기 침체와 투자 지표의 악화에도 거래량이 늘고 가격이 상승하는 것은 저금리와 시중 유동 성 증가, 코로나19에 따른 해외 투자 제한, 주택 시장 규제 강화 등으로 상업용 부동산 투자수요가 증 가한 것이 주요 원인이다. 기준 금리는 2018년 1.8%에서 2020년 10월 현재 0.5%로 하락했으며 경 기 상황을 고려할 때 당분간 저금리 기조가 지속될 것으로 보인다. 언제든 투자 시장에 유입 가능한 단 기 유동자금이 늘고 코로나19로 국가 간 이동 제한이 장기화되면서 해외 부동산 투자자금이 국내 시장 에 유입되고 있는 것도 수요 증가의 원인이다
■ 코로나19 종식과 이후
경제 상황이 2021년 상업용 부동산 시장의 주요 변수 2020년은 코로나19에 따른 경기 침체의 영향에도 저금리와 풍부한 시중 유동성을 바탕으로 상업용 부동산 투자에 대한 관심이 지속된 한 해였다. 한편으로 향후 경제 상황의 불확실성 확대는 투자에 있 어 가장 큰 위험 요인으로 인식되었으며 이로 인해 보다 안전한 자산에 투자가 집중되었다. 2021년에 는 코로나19 종식과 이후 국내외 경제 회복의 방향성이 상업용 부동산 시장에 가장 큰 변수가 될 것으 로 예상된다. 국내외 대부분의 기관들이 2021년 세계 경제가 빠르게 회복될 것으로 기대하고 있다. 하 지만 코로나19 사태 장기화에 따른 영향과 미·중 무역 분쟁 등 세계 경제의 불확실성 확대 원인이 해 결되지 않은 상황에서, 경기 회복이 예상보다 더디게 진행되거나 장기 침체에 빠질 가능성에 대한 우려 도 여전히 높다.
■ 감소세를 보이던 상업용 부동산 공급이 증가세로 돌아선 것도 부담
투자가 늘면서 크게 증가하던 상업용 부동산 공 급은 2015년을 고점으로 감소하는 모습을 보여왔 다. 특히 2019년에는 건축 허가와 착공면적이 전 년 동기 대비 20% 이상 감소했다. 그러나 2020 년 들어 투자수요 증가와 함께 건축 허가와 착공 면적이 다시 늘고 있다. 공급 과잉에 대한 우려가 가시지 않은 상황에서 공급량이 다시 증가세를 보 이는 것은 향후 시장에 부담 요인으로 작용할 것 으로 보인다. 특히 특정 지역에 공급이 집중될 경우 공실과 임대료에 미치는 영향이 크다는 점에서 주의가 필요하다.
■ 투자수요는 지속될 것으로 보이지만 임대 여건 악화는 위험 요인
거래가 늘고 가격이 상승하면서 외연적으로 상업용 부동산 시장은 호황기와 유사한 흐름을 보이고 있다. 2021년에도 저금리로 인한 시중 유동성 확대 등으로 마땅한 투자처를 찾지 못한 자금이 상업용 부동산 시장에 유입될 가능성이 여전히 높다. 그러나 코로나19와 경기 침체의 영향으로 임대료 하락과 공실 증가 등 임대 관련 지표들이 나빠지고 투자수익률이 하락세를 보이는 자산들의 경우 현재와 같은 시장 흐름이 지속되기는 어려울 것으로 예상된다. 시장의 기대대로 코로나19가 종식되고 경기 회복세 에 접어들더라도 임대 시장이 침체에서 벗어나기는 쉽지 않을 것으로 보인다. 특히 비대면 소비의 확대, 근무 형태의 변화, 디지털 전환의 가속화 등 코로나19가 가져온 변화가 상업용 부동산 임대 시장에 미 칠 영향도 중요한 변수가 될 수 있다
■ 자산별 양극화를 넘어 개별 부동산 특성에 따른 초양극화 심화 전망
2021년 상업용 부동산 시장은 어느 때보다 불확실성이 클 것으로 보인다. 코로나19 재확산에 대한 우려가 높아지고 경기 상황에 대해서는 긍정적 전망과 부정적 전망이 동시에 나오고 있다. 포스트 코로 나 시대에 많은 변화가 있을 것으로 보이지만 이러한 변화가 상업용 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠 지도 불분명하다. 시장의 불확실성 확대는 우량 지역과 자산에 대한 투자 쏠림 현상으로 나타나며 2015년 이후 상업용 부동산 거래총액에서 수도권과 서울이 차지하는 비중이 꾸준히 높아지고 있다. 서울 내에서도 도심과 강남 등 핵심지역에 투자가 집중되는 현상이 심화되고 있다. 2021년에도 투자 위험을 최소화하려는 보수적 투자 성향을 보이며 가급적 투자 위험이 낮은 자산에 자금이 몰리는 양극화 현상이 심화할 것으로 전망된다. 특히 동일 한 유형의 자산도 지역, 입지, 자산 특성, 임대 현 황 등에 따라 시장 상황이 극명하게 갈리는 초양 극화 현상이 발생할 가능성이 높다.
2. 유형별 상업용 부동산 시장 진단
2-1. 오피스
■ 코로나19 우려에도 2020년 오피스 거래는 활발
글로벌 금융위기 이후 국내 경제성장세 둔화로 정부의 통화 완화 정책 기조가 지속되면서 실물 자산 에 대한 투자가 확대되고 있다. 이에 따라 국내 오피스 거래금액도 크게 상승하면서 2019년 거래총액 은 2016년 대비 74.8% 증가했다. 2017년 서울을 중심으로 사상 최대 규모의 신규 오피스가 공급되면 서 거래 규모가 크게 증가한 후 계속해서 활발한 거래 활동을 보이고 있다. 2020년 들어 코로나19 영 향으로 시장 침체에 대한 우려가 확대되기도 했으나, 연초부터 3분기까지 거래 건수는 전년 대비 약 20% 증가했다. 반면 거래총액은 전년 대비 감소했는데, 이는 대형 오피스 대비 상대적으로 거래금액이 낮은 중소형 오피스 거래가 증가했기 때문으로 풀이된다
■ 투자수요 확대로 거래 가격은 최근 5년 이내 최고 수준
거래 가격은 2019년 일시적으로 조정되는 모습을 보였으나 2020년 들어 상승세로 전환하면서 최근 5년 이내 최고치를 경신했다. 반면 거래 가격 상승에도 불구하고 매매가격 대비 순운영수익(NOI) 비율 을 나타내는 자본환원율(Cap Rate)은 2019년 이후 4% 초반대에서 소폭 등락을 거듭하면서 안전자산 (국고채 5년 수익률) 대비 리스크 프리미엄은 점진적으로 확대되는 추세다.
■ 경기 침체 우려로 당분간 시장 변동성은 지속될 전망
2017년 롯데월드타워 등 대형 오피스가 다수 준공되면서 이전 2개년을 모두 합친 규모의 신규 물량 이 공급되었다. 이로 인해 공급 부담이 늘면서 공실 증가 우려가 확대되기도 했으나, 2018년 이후 공실 이 점진적으로 줄어들면서 임대 시장은 빠르게 안정세를 찾는 모습을 보였다. 올 3분기 다수의 대형 오피스 빌딩이 여의도 권역을 중심으로 준공되면서 서울 오피스 공급면적은 최근 3년 이내 최고치를 기 록할 것으로 예상된다. 당분간 공급물량 증가에 따른 수급 불균형이 확대될 것으로 보이며, 코로나19 장기화로 인한 불황형 공실 우려도 점증하면서 오피스 시장의 변동성이 확대될 것으로 전망된다.
■ 강남권이 가장 안정된 가운데, 여의도권은 신규 공급 확대로 공실 부담 지속
서울 주요 권역별 오피스 공실률은 사상 최대 규모의 신규 물량이 공급된 2017년을 고점으로 올 상 반기까지 하향 안정화되는 추세를 보였다. 특히 강남 권역은 신생 벤처기업, 공유 오피스 등 꾸준한 신규 임차 수요의 유입과 삼성동 개발 호재로 서울 주요 권역 중 가장 안정된 흐름을 보이고 있다. 3분기 들어 여의도 권역을 중심으로 파크원 타워 1·2, KB국민은행 신관 등의 대형 오피스 빌딩이 신규 공급 되면서 공실 또한 크게 증가했다. 4분기에도 포스트타워(구 여의도 우체국 빌딩)가 준공될 예정이므로 여의도 권역의 공실 부담은 당분간 지속될 것으로 예상된다. 명목임대료를 기준으로 한 환산 전세가는 대부분 권역에서 소폭 상승세를 보이고 있으며, 도심권이 가장 높은 수준을 유지하고 있다. 그러나 장 기 우량 임차인의 유치를 위한 렌트프리(Rent Free, 일정 기간 무상 임대), TI(Tenant Improvement, 인테리어 비용 지원) 등의 다양한 인센티브가 일반화되어 실질 임대료 상승폭은 크지 않을 것으로 판단 된다
■ 지난 몇 년간의 오피스 시장 호황세가 향후에도 계속될지는 불투명
2017년 이후 국내 오피스 시장은 풍부한 유동성, 저금리 기조 장기화 등 실물자산 투자에 유리한 금 융 환경이 지속되면서 최고의 호황기를 누리고 있다. 반면 금융기관을 중심으로 한 투자자들의 매입 경 쟁 심화로 거래 가격이 크게 상승함에 따라 소득수익률은 사상 최저 수준으로 하락했다. 지난 몇 년간 투자 유인으로 작용한 시장금리가 현실적으로 내릴 수 있는 최저 수준인 실효하한에 가까워져 레버리 지 효과는 크지 않을 것으로 보인다. 또한 임차인 우위의 시장 환경과 코로나19 지속으로 인한 경제 불확실성의 확대로 임대수익의 변동성이 높아져 지난 몇 년간의 호황세가 향후에도 계속될지는 다소 불투명해 보인다
2-2. 상가
■ 2020년 상가 투자수요 증가로 거래시장은 활발
2015년을 고점으로 매년 감소세를 보이던 상가 거래량은 2020년 들어 증가세로 돌아서며 수도권과 비수도권 모두 전년 대비 거래량이 늘었다. 한편 거래 가격은 2016년 이후 계속해서 상승세를 나타내 고 있다. 2020년 3분기까지 전국 상가 거래 가격은 전년 평균 대비 4.6% 상승했으며 지역별로 보면 수도권의 상승률이 높게 나타났다. 국내외 경기 상황에 대한 불확실성 확대와 코로나19의 여파로 상반 기 상가 시장은 거래가 줄고 가격이 하락하며 시장이 위축되는 모습을 보였으나, 하반기 들어 투자수요 가 증가하며 시장 흐름이 전환되는 모습을 보이고 있다
■ 반면 임대료 하락과 공실 증가 등 임대 여건은 악화
상가 거래가 늘고 가격은 상승세를 지속하고 있지만 임대료, 공실 등 상가 임대 관련 지표들은 악화 되는 모습이 나타나고 있다. 전국적으로 상가 임대료 하락세가 장기간 지속되는 가운데 2020년 들어서 는 하락폭도 확대되는 모습을 보이고 있다. 유형별로는 일반 상가(중대형 상가와 소규모 상가)의 임대 가격지수 하락폭이 시간이 갈수로 커지고 있으며, 집합 상가의 경우도 지난해 같은 기간 대비 하락폭이 확대되고 있다. 한편으로 임대료 하락과 함께 공실도 증가세를 보이고 있다. 2020년 3분기 기준으로 전국 중대형 상가 공실률은 전년 동기 대비 0.9%p 증가한 12.4%, 소규모 상가 공실률은 0.6%p 증가 한 6.5%를 기록했다. 서울의 경우 공실률은 상대적으로 낮은 편이지만 최근 전국 대비 공실률의 상승 폭이 확대되는 모습이다
■ 투자수익률과 자산 가격의 상반된 움직임
최근 상가 시장의 가장 큰 특징은 임대 여건이 악화되고 투자수익률이 하락세를 보임에도 자산 가격 상승세가 지속되고 있다는 점이다. 중대형 상가와 소규모 상가, 집합 상가 모두 2018년을 고점으로 투 자수익률은 하락하고 거래 가격은 상승하는 흐름을 보인다. 투자수익률이 자산가치를 결정하는 핵심 요 인이라는 점에 비춰볼 때 2018년 이후 상가 시장의 흐름은 일반적인 상황과 다소 차이를 보인다. 이는 임대수익보다 가격 상승을 기대하는 투자수요의 유입이 많고, 상대적으로 가격대가 높은 우량 자산에 대한 경쟁이 심화하면서 거래 가격 상승을 주도하고 있기 때문으로 판단된다
■ 수도권을 중심으로 공급 과잉 우려는 지속
상가 시장의 공실 증가에 관한 중요한 원인 중 하나는 최근까지 공급이 크게 증가한 점을 들 수 있다. 2015년부터 수도권 상가의 착공면적이 크게 증가하면서 시차를 두고 준공면적도 증가세를 보였다. 2019년 들어 수도권 상가의 착공면적과 준공면적이 모두 감소했지만, 2020년 들어 수도권을 중심으로 건축허가면적이 다시 증가세를 보이고 있다는 점이 다소 우려된다. 2020년 수도권 상가 건축허가면적은 3분기까지 지난해 같은 기간 대비 19.2% 증가했으며 착공면적 도 1.3% 늘었다. 특히 3기 신도시 조성이 본격화될 경우 수도권을 중심으로 상가 공급이 크게 늘어날 것으로 보여 공급 과잉에 대한 우려는 지속될 것으로 보인다. 자영업 경기 침체 등으로 임대수요가 충 분치 않은 상황에서 공급 증가는 공실 증가와 임대료 하락으로 이어질 수 있으며, 자산 가격 역시 영향 을 받을 것으로 예상된다
■ 2021년 코로나19 여파로 상가 임대 여건은 더욱 악화될 것
코로나19에 따른 자영업 경기 침체와 온라인 소비 확대는 올해 상가 시장의 핵심 이슈였다. 사회적 거리두기 강화로 외부 활동이 크게 줄고 사람들이 모이는 장소 방문을 자제하면서 자영업 매출은 큰 폭으로 감소했다. 코로나19 확산 초기에는 매출 감소가 폐업으로 이어지는 사례가 많지 않았지만 사태 가 장기화되면서 폐업이 늘고 상가 공실이 크게 증가할 가능성이 커지고 있다. 소상공인연합회 조사에 따르면, 조사 대상 소상공인의 72.8%는 코로나19 재확산 이후 폐업을 고려하거나 실제 폐업할 것이라 응답하여 폐업 증가가 현실화될 것으로 예상된다. 연말 코로나19 재확산과 사회적 거리두기 단계 상향, 경기 불확실성에 따른 소비 위축 등으로 당분간 자영업 경기 회복을 기대하기 어렵다는 점도 상가 투 자 위험을 확대시키는 요인이다
■ 위험 요인이 확대되는 상가 시장, 투자수요의 위축 전망
주택 시장에 대한 규제 강화로 마땅한 투자처를 찾지 못한 투자자금이 상가 시장으로 유입되고 있지
만 현재와 같은 흐름이 지속되기는 어려울 것으로 전망된다. 상가는 주택, 오피스텔과 함께 개인의 직
접 투자가 가능한 대표적인 부동산 자산 유형 중 하나로, 시장 여건 변화에 투자수요가 민감하게 움직
일 수 있다. 따라서 임대수요 기반이 크게 약화되고 투자수익률 하락세가 지속되는 상황에서 공실 위험
등을 감수하고 상가에 투자하려는 수요가 지속되기는 어려울 것으로 보인다. 또한 계약 해지 등의 사유
로 인정되는 임대료 연체 기간을 연장하고, 1급 전염병에 따른 경제 사정 변화를 차임증감청구권 사유
로 추가하는 등 상가임대차보호법 강화도 부담 요인이 될 수 있다. 중장기적 관점에서도 소비의 중심이
온라인으로 이동하면서 오프라인 매장이 경쟁력을 잃고 있다는 점은 시장에 대한 낙관적 전망이 어려
운 요인이다
2-3. 오피스텔
■ 오피스텔 매매 시장, 가격은 상승하고 거래는 증가
2020년 전국 기준 오피스텔 매매가격은 꾸준한 상승세를 기록했고 수도권에서는 경기도의 상승폭이
가장 큰 것으로 나타났다. 경기도의 경우 서울에 비해 아파트를 대체하는 중소형 규모(49.5㎡) 이상의
공급 물량 비중이 상대적으로 높아(경기 83%, 서울 58%), 큰 폭으로 상승한 주택 시장의 영향을 받아
동반 상승한 것으로 추정된다. 2020년 10월 기준 전국 전체 거래량은 지난해 같은 기간보다 높은 증가
율(8.7%)을 보였으나 가격이 가장 크게 오른 경기도는 소폭 감소하는 양상을 나타냈다
■ 전세 가격 역시 상승세가 지속, 전월세 거래량 내 전세 비중은 보합
2020년 전세 가격은 매매가격과 마찬가지로 경기도의 상승세가 매우 높은 가운데 전국 역시 꾸준히
상승한 것으로 나타났다. 전반적으로 주택 전세 물량이 부족한 하반기 들어 상승폭이 확대되는 모습을
보이고 있으나, 상대적으로 월세 거래가 많은 서울의 경우 지난해보다 상승폭이 줄어드는 모습을 보였
다. 전월세 실거래 기준 거래량 분석 결과, 2020년 9월 기준 전월세 거래량은 전년 동기 대비 약 12%
증가한 것으로 나타났다. 이러한 증가 추세는 2015년 이후 지난 몇 년간 지속된 것으로, 오피스텔 신
규 공급 확대와 함께 전월세 시장 규모가 매년 커지고 있음을 알 수 있다. 빠르게 증가하던 오피스텔
전세 거래 비중은 2020년 보합세(약 55%, +0.7%p)로 전환되었는데, 이는 주택임대차 관련 규제가 강
화되고 상대적으로 수익률이 높은 월세로 전환하려는 시장의 변화가 반영된 것으로 판단된다
■ 주택 규제에 직격탄을 맞은 오피스텔
올 하반기에 발표된 주택 시장에 고강도 규제정책은 오피스텔에도 직접적인 영향을 미치고 있
다. 대다수 오피스텔은 주거용으로 사용되고 있는데 세금 부과 시 주택으로 간주됨에 따라 다주택
보유에 따른 재산세와 종합부동산세 가중에 영향을 미친다. 또한 주택 취득 시 보유하고 있는 오피
스텔이 주택으로 간주되어 다주택 중과가 적용될 수 있다. 이 밖에도 임대차보호법 강화에 따라 임
대료 인상과 전월세 전환율 규제가 적용되어 실질 수익률이 크게 낮아짐에 따라, 투자 목적의 오피스
텔 수요가 지속적으로 낮아질 것으로 예상된다.
■ 새롭게 부각되는 임대 시장 위험과 투자 기회
보유 부담이 커지면서 오피스텔 매매가격은 보합 또는 하락이 전망되는 가운데, 주택 임대 물량 부족
으로 인해 오피스텔 임대 수요가 지속되어 매매가격 대비 전세 가격 비율은 사상 최고치를 경신하고
있다. 이로 인해 전세 가격이 매매가격을 역전하는 현상이 나타나는 등 일명 ‘깡통 전세’ 위험이 증가함
에 따라 전세 거래 시 신중한 판단이 필요할 것으로 보인다. 한편 오피스텔의 공급 물량은 2021년도에
약 5만7천 호로 지난 3년 연평균(8만7천 호)보다 매우 낮은 수준을 기록할 것으로 전망되며, 최근 신규 분양 물량 역시 줄어들고 있다는 점을 감안한다면 중장기적으로 수급 불균형에 따른 새로운 투자기회 역시 존재할 것으로 예상된다.
2-4. 지식산업센터
■ 수익형 부동산으로 자리매김한 지식산업센터, 공급량 증가에 따른 부담 확대
지식산업센터는 집합건물로 건축되어 호실 단위로 거래가 가능하고, 건축물 분류상 공장 부지 등 비
교적 다양한 용도지역에 건축이 가능하다는 장점으로 개인 입장에서 수익형 부동산으로 투자 매력도가
높다. 2019년 12월 일몰 예정이던 입주 및 매매 시 적용되는 세제 혜택이 2022년 12월까지 연장되고,
대출 규제가 적용되지 않아 매매 규제가 강화된 다른 부동산과 비교해 차별화되어 투자수요가 계속 확
대되고 있으며, 이에 발맞추어 전국 신규 공급 물량도 지속적으로 증가세를 보이고 있다.
2017년까지 연간 신규 건축 승인을 받은 지식산업센터는 100개소 미만이었으나 2018년 107개소,
2019년 141개소로 증가하며 2017년부터 2019년까지 연평균 35.3%의 성장률을 보였다. 공급량이
증가하면서 최근 공급되는 지식산업센터는 경쟁력 강화를 위해 다양한 방법을 강구하고 있다. 물류 시
설, 기숙사, 보육시설 등 센터 내 지원 시설을 다각화하거나, 건축과 분양 시점부터 특정 업종을 겨냥해
특화된 시설을 공급하는 등의 차별화 전략이 등장하기 시작했다. 또한 고급 커뮤니티 시설이나 내부 공
용 공간을 고급화해 분양 가격을 높이고 공실률을 낮추는 전략도 활용되고 있다
■ 시장은 확장세이지만 수도권의 공급량 쏠림 현상 심화
2016년까지 건축 승인을 받은 전국의 지식산업센터는 총 774개소였으나 2020년 7월 기준 누적 공
급량은 1,190개소로 증가하며 지식산업센터 시장 규모는 최근 4년간 53.7% 성장했다. 그러나 해를 거
듭할수록 지식산업센터는 수도권에 집중되는 경향을 보이며 2020년 전국 대비 수도권 비중이 80%에
육박한 상황이다.
지식산업센터 투자에 대한 관심이 증가함에 따라 수도권 중심으로 지식산업센터 신규 공급이 지속되
면서 누적 공급량이 빠른 속도로 증가했다. 그러나 중소기업이 수도권 과밀억제권역에서 지방으로 사업
지를 이전하는 경우 세액을 감면해주는 정책이 계속 연장되고 있다. 또한 사업지가 수도권 과밀억제권
역 외에 위치한 중소기업에 대해 한정적으로 세제 감면 혜택을 주는 정책들이 확대되고 있어, 지식산업
센터 투자 시장은 수요가 공급을 따라가지 못할 위험이 일부 존재할 수 있다.
2018년 이후 분양 물량 감소의 영향으로 2020년 이후의 신규 입주(예정 포함) 물량은 감소 추이를
보이고 있다. 이러한 감소 추이는 2023년까지 이어질 것으로 예상되지만 추가 공급 물량 발생할 가능
성이 존재하므로 지속적인 수급 동향 모니터링이 필요하다.
■ 투자 수요는 지속될 전망이나 지역별 격차에 유의
올 하반기에 발표된 주택 시장 규제 정책의 영향으로 오피스텔 수요는 감소할 것으로 예상되며, 리테
일 시장과 상가 시장도 코로나19 이후 빠른 속도로 악화되고 있다. 지식산업센터는 비교적 규제가 약
하고, 안정적 수요가 예상되어 개인 투자자의 관심이 더욱 증가하고 수익형 부동산으로서 경쟁력이 강
화될 것으로 전망된다. 2020년 이후 입주 예정 물량은 감소할 것으로 예상되지만 여전히 공급 과잉 우
려가 존재하는 만큼 지역별로 분양률 격차가 상당할 수 있다. 서울의 경우 지식산업센터가 소규모 오피
스 수요를 대체하는 경향을 보이고 있어, 공장형 지식산업센터가 분포한 기타 지역과는 다른 시장 추이
를 보일 것으로 예상된다. 기타 수도권 지역에 위치한 지식산업센터들은 지리적 여건과 교통 환경 수준,
첨단산업 지구 내 입지 여부 등에 따라 수요자들의 선호도 차이가 존재해, 투자 지역에 대한 면밀한 검
토가 필요하다
2-5. 호텔
■ 코로나19 확산으로 방한 관광객 수는 2020년 사상 최저 수준으로 감소
2016년 싸드(THAAD, 고고도미사일방어체계) 배치에 따른 중국의 한한령(限韓令, 한류 제한령)으로
급감한 외래관광객 수는 2018년 이후 회복세로 전환했으나, 2020년 들어 코로나19 확산으로 사상 최
저 수준으로 급감했다. 연초부터 8월까지 외래관광객 수는 226만8천 명으로 전년 동기 대비 80% 감
소했다. 내국인의 국내여행도 전염병 예방을 위한 사회적 거리두기 운동으로 전년 대비 큰 폭으로 감소
했다. 한국관광공사가 내국인을 대상으로 조사한 결과에 따르면, 최근 3개월 이내 1박 이상 국내여행을
경험한 비율은 전년 동기 대비 큰 폭으로 감소했다
■ 여행 수요 감소로 국내 관광산업 침체 확대
코로나19 확산으로 국가 간 출입국 제한과 정부의 사회적 거리두기 등의 권고 조치로 인해 국민의
관광 소비 지출이 급감함에 따라 국내 관광산업과 여행산업에 큰 피해가 예상된다. 관광산업과 여행산
업 소비자물가지수는 2018년 이후 관광객이 증가하면서 회복세로 전환했으나, 2019년 들어 일본의 수
출 규제와 홍콩 시위로 관광객이 감소하면서 하락세를 나타냈다. 반면 중국발 한한령에도 불구하고 상
승세를 지속한 호텔숙박료 소비자물가지수는 2019년 들어 외국으로 나가는 아웃바운드 관광객이 감소
하면서 하락세로 전환했으며, 2020년 들어 코로나19가 광범위하게 확산됨에 따라 물가 하락폭이 확대
되고 있다. 올 1월에서 8월까지의 국내관광 수입은 전년 동기 대비 61% 감소했으며, 숙박업의 생산성
도 크게 악화되었다.
■ 호텔 가동률이 저조한 가운데, 지방 주요 관광지 중심으로 회복세
2020년 국내 호텔의 객실 가동률은 전반적으로 전년 대비 저조한 흐름을 보였다. 대구와 경북 지역
을 중심으로 코로나19 확진자 수가 급증한 3월, 객실 가동률이 급락한 이후 여름철 성수기인 8월까지
소폭의 점진적 증가세를 보였다. 지역별로 보면 부산, 제주 등 지방 주요 관광지를 중심으로 뚜렷한 회
복세가 나타난 반면, 서울의 객실 가동률은 여전히 저조한 수준이다. 일평균 객실 단가를 추이를 살펴
보면, 서울의 경우 전년 수준을 밑도는 상황이 지속되었으나 지방 주요 관광지의 경우 오히려 전년 수
준을 웃도는 사례가 다수 포착된다. 해외여행의 중단으로 국내여행이 급증하면서 여행객들의 지방 관광
이 늘었기 때문으로 분석된다
■ 외국인 관광수요 감소로 2021년 호텔 시장의 침체는 지속될 듯
국가 간 출입국 제한으로 해외관광이 어려워지면서, 지방 주요 관광지를 중심으로 한국을 찾는 인바 운드 관광객 감소를 내국인 관광객의 증가로 일정 부분 만회할 수 있을 것으로 예상된다. 그러나 국내 호텔 수요의 많은 부분을 외국인 관광객이 차지한다는 점, 최근 몇 년간 공급이 크게 늘었다는 점 그리 고 국내 코로나19 확산세에 따라 변동성이 크다는 점을 감안할 때 본격 회복에는 상당한 시간 소요될 것으로 보인다. 최근 세계관광기구(World Tourism Organization)가 실시한 패널 설문조사에 따르면, 대부분 전문가 패널들은 글로벌 해외관광의 반등 시점을 2021년 3분기로 예상하고, 코로나19 이전 수 준으로의 회복은 2023년 이후에나 가능할 것으로 전망했다.
2-6. 물류 시설
■ 전자상거래 시장의 폭발적 성장으로 주목받는 물류 시설
정보통신기술(ICT)의 발달과 스마트폰 보급의 확산으로 인터넷 사용자가 증가하고, 전자지갑 등 안전
하고 편리한 결제 시스템이 등장하면서 전자상거래 시장은 지속적으로 성장하고 있다. 코로나19 확산
은 전통적인 대면 소비 방식을 원천적으로 차단함으로써 소매 유통 시장에 충격을 가져왔고, 소비자와
생산자 모두에게 온라인으로의 전환을 가속화했다. 사회적 거리두기 운동으로 이동이 제한된 소비자가
온라인 쇼핑으로 눈을 돌리면서 전자상거래 주문량이 급증했으며, 이에 따라 택배 시장 물동량이 크게
늘면서 물류센터 등의 인프라 투자가 확대되고 있다. 전자상거래의 편리성을 체험한 소비자는 앞으로도
계속 온라인 쇼핑을 이용하고, 기업은 코로나19를 계기로 확충한 비대면 판매 채널과 인프라를 활용하
면서 전자상거래 시장 확장세는 장기적으로 지속될 전망이다.
■ 물류 수요가 확대되고 수도권 중심으로 창고 시설 급증
2016년부터 시작된 전자상거래 붐을 타고 다수 물류센터가 수도권을 중심으로 새로 들어서면서 국
내 창고 시설 재고면적이 지속적으로 증가하고 있다. 국내 소재 창고 시설 재고면적은 2017년 이후 증
가폭이 확대되면서 2014년 대비 2배 늘었다. 2019년 기준으로 국내 창고 시설 중 수도권 시설의 비중
은 약 40%이며, 전년 대비 증가 면적 비중도 57%로 전국 창고 시설 증가세를 견인하고 있다. 신규 인
허가 물량(건축 허가, 착공)을 감안할 경우 수도권 중심의 신규 공급 증가세는 당분간 지속될 것으로 보
인다. 지역별로 보면 전통적인 물류 시설 선호 지역인 용인, 이천 등의 수도권 동남부 지역의 인허가 요
건이 강화되면서 인천, 김포 등의 수도권 서부 지역의 신규 공급이 확대될 것으로 예상된다
■ 임대시장 전망은 긍정적, 입지 여건 및 시설 수준에 따른 차별화는 불가피 경기도 소재 연면적 3천 평 이상 상온 물류센터의 임대료는 2018년 이후 보합세를 유지하는 반면 점유율은 상승하여 자연 공실률 수준을 견지하고 있다. 이러한 흐름은 수요 둔화보다 단기적인 공급 확 대로 신규 임차인 유치를 위한 경쟁이 과열되었기 때문으로 분석된다. 소매 유통 시장 트렌드 변화와 저금리에 힙입은 우호적인 금융 환경이 지속됨에 따라 국내외 연기금과 금융회사의 투자 유입으로 수 익률은 지속적인 하락세에 있다. 결론적으로 유통산업 패러다임 변화에 따라 물류창고에 대한 투자는 당분간 지속될 것으로 전망되나 신규 공급 물량 부담, 입지 여건과 시설장비 자동화에 따른 차별화가 불가피할 것으로 보인다
1. 재택근무 확산, 업무 방식 변화와 오피스 시장 영향
■ 코로나19 이후 원격근무 시행 기업 큰 폭으로 증가
코로나19 확산세가 지속되면서 사회 전반적으로 불필요한 행사나 모임 등을 자제하는 분위기다. 기
업들도 직원들의 이동이나 접촉을 최소화하기 위해 불필요한 국내외 출장이나 대면 회의 등을 연기하
거나 취소하고 재택근무나 원격근무 같은 유연근무제를 적극 도입하고 있다. 대한상공회의소가 국내 기
업 312개사 인사 담당자를 대상으로 실시한 조사에 따르면, 코로나19 이후 원격근무를 시행한 기업은
34.3%로 코로나19 이전보다 4배 이상 증가했다. 특히 재택근무를 시행하는 기업이 큰 폭으로 늘었다.
지난 9월 고용노동부가 직업 정보 제공 업체인 잡플랫닛에 의뢰하여 5인 이상 사업장을 대상으로 조사
한 결과에 따르면, 기업 10곳 중 5곳은 재택근무제를 도입한 것으로 조사되었다
■ 디지털 기술 기반 협업 솔루션을 활용한 비대면 업무 방식 확대
기업을 중심으로 유연근무제가 확대되면서 일하는 방식 또한 변화하고 있다. 대면 보고, 정례 회의,
출장이나 외근 등의 회사 활동은 축소된 반면, 화상회의, 웨비나(Webinar) 같은 디지털 기술을 기반으
로 한 비대면 업무 방식은 크게 확대되었다. 빅데이터 플랫폼 기업인 아이지에이웍스(IGAWorks)가 11
월에 발표한 자료에 따르면, 올해 국내 협업 툴 앱 시장은 전년 대비 531% 성장했으며 그중에서도 특
히 화상회의 솔루션이 급성장한 것으로 조사되었다. 글로벌 협업 툴 시장도 2018년 110억 달러에서
2023년에는 136억 달러 규모로 성장할 전망이다
■ 코로나19를 계기로 기업의 업무 방식 변화가 가속화될 전망
스마트폰, 태블릿 등 스마트기기의 발달과 사회 구성원의 인식 변화를 고려할 때 업무 방식의 변화는
피할 수 없는 시대적 흐름이라 할 수 있으며, 코로나19로 그 속도가 더욱 빨라질 것으로 예상된다. IT
자문기관인 가트너가 2020년 3월 미국 기업 317개사 최고재무책임자(CFO)를 대상으로 실시한 조사
에 따르면, 조사 기업의 74%가 포스트 코로나 시대에도 원격근무가 지속될 것으로 전망했다. 또한 컨
설팅업체인 딜로이트컨설팅이 13개국 밀레니얼 세대와 Z세대 9천100명을 대상으로 재택근무에 대한
인식을 조사한 결과를 보면, 재택근무의 표준화에 대해 대체로 긍정적으로 인식하는 것으로 나타났다.
■ 집중화된 업무 공간의 다양화, 분산화로 오피스 시장의 차별화 불가피
유연근무제 도입은 기업들의 업무 공간에 대한 인식과 활용에 변화를 가져올 것으로 예상된다. 재택
근무 확대로 오피스 기능을 갖춘 주거 상품의 수요가 증가함과 동시에 재택근무의 단점을 보완하고, 업
무 유연성을 높일 수 있는 거점 오피스, 위성 오피스에 대한 기업들의 수요가 늘 것으로 보인다. 거점
오피스는 본사의 기능을 분산시킨 사무실로 특정 지역 업무를 관장하는 지사와 구분되며, 분사와 공유
오피스의 성격이 혼합된 원격근무 오피스 형태의 일종이다. 거주 지역 인근의 업무 공간으로 출퇴근해
이동 시간을 단축할 수 있다는 점과, 외근 시 본사로 복귀할 필요 없이 거점 오피스에 들러 나머지 업
무를 처리할 수 있다는 점이 가장 큰 장점이다.
이러한 거점 오피스의 부상으로 계약 기간에 따른 제약이 크지 않고, 비용 부담이 상대적으로 적은
공유 오피스에 대한 관심이 증가할 것으로 보이며, 새로운 형태의 공간 수요도 창출될 것으로 기대된다.
반면 코로나19가 장기화되면서 재택근무가 일상화됨에 따라 재택근무를 영구 도입하는 기업들도 속속
등장하고 있으며, 이러한 변화는 코로나19 종식 이후에도 계속될 것으로 예상된다. 상시 재택보다는 출
퇴근과 재택근무를 병행하는 이른바 하이브리드 방식의 재택근무 활성화가 예상되며, 이에 따라 주거공
간 활용이 변화하면서 홈오피스 시장도 꾸준히 성장할 것으로 전망된다. 다만 업무 공간 축소에 따른
수요 감소로 핵심 권역과 비핵심 권역 간 차별화는 불가피할 것으로 판단된다
2. 자금 몰리는 꼬마 빌딩의 투자 리스크 확대
■ 중소형 빌딩2 거래 늘고 가격도 상승
중소형 빌딩은 흔히 ‘꼬마 빌딩’으로 불리우며 개인 투자자와 법인 투자자의 높은 관심을 받고 있는
부동산 중 하나다. 전국적으로 중소형 빌딩 거래는 2017년을 고점으로 감소세를 보이다가 2020년 들
어 크게 증가하는 모습을 보였다. 특히 수도권에서 거래가 크게 증가해 3분기 누적 거래 건수는 전년
동기 대비 26.7%, 거래총액은 45.6% 늘었다. 서울의 경우 2019년 3분기 7조 원 수준이던 거래금액
이 2020년 3분기에는 10조6천억 원까지 증가했다. 한편 거래 가격은 수도권과 비수도권 모두 2015
년 이후 꾸준히 상승하는 모습을 보이고 있다. 가파르게 상승하던 서울 중소형 빌딩 거래 가격은 2020
년 들어 상승세가 다소 둔화되는 흐름을 보이며 인천과 경기, 비수도권은 경우 꾸준히 가격이 오르고
있다. 2017년부터 2019년까지 투자수요가 많은 상황에서 매물이 줄며 가격이 빠르게 상승하는 모습이
었다면, 2020년 들어서는 투자수요와 매물이 동시에 늘며 거래는 증가하고 가격 상승세는 다소 둔화되
는 흐름을 보이는 것으로 풀이된다
|
2 중소형 빌딩은 건물 전체를 1인 또는 공동으로 소유하고 있는 일반 건축물 중 주용도가 근린생활시설, 판매시설, 업무시설, 숙박시설이고 연면적이 100㎡ 초과 3,000㎡ 이하인 건축물로 정의 |
■ 서울 고가 거래와 핵심지역 거래 비중 확대
최근 중소형 빌딩 거래가 크게 증가한 서울의 거래 특성을 살펴보면 거래금액이 80억 원 이상인 고
가 거래의 비중이 크게 증가하는 모습을 보이고 있다. 특히 거래금액이 100억 원이 넘는 거래가 전체 거래에서 차지하는 비중은 2017년 4.4%에서 2020년 3분기 현재 14.9%로 늘었다. 고가 빌딩의 경우법인 수요가 많다는 점에서 개인 투자자와 함께 법인 투자자의 유입이 크게 증가한 것으로 풀이된다.
지역별로는 서울 중구, 종로구, 영등포구, 용산구, 강남구 등 핵심지역의 거래 비중이 증가하고 있다.
2020년 1분기에서 3분기까지 중소형 빌딩 거래 중 36.9%가 이 지역에서 발생했으며 거래총액 기준으로는 절반에 가까운 거래가 집중되었다. 투자 위험이 증가하는 상황에서 가격대가 높더라도 상대적으로 자산가치의 하락 위험이 낮은 핵심지역을 중심으로 투자수요가 집중되고 있는 것으로 판단된다
■ 거래가 크게 증가한 중심 상권에서 공실이 늘고 임대료가 크게 하락
서울 중소형 빌딩 거래는 2020년 들어 핵심지역을 중심으로 크게 증가했지만 임대 여건은 다른 지
역보다 빠르게 악화하고 있다. 2020년 3분기 기준 서울 중대형 상가 공실률은 강남, 도심, 영등포·신
촌 등 중심 상권에서 상대적으로 높게 나타났다. 특히 2020년 들어 서울 기타지역 공실률은 소폭 감
소세를 보이는 반면 도심, 강남, 영등포·신촌 지역은 3분기 들어 공실이 크게 증가했다. 도심지역의
경우 지난해 3분기 이후 공실 증가세가 지속하고 있다. 1층 평균 임대료도 강남, 도심, 영등포·신촌
지역은 전년 동기 대비 크게 하락한 반면, 기타지역은 소폭 상승한 것으로 나타나 지역별로 임대 상황
이 차이를 보였다. 이는 배후 수요보다 방문객 비중이 높은 중심 상권이 코로나19로 유동인구가 감소
하면서 큰 타격을 입은 가운데, 높은 임대료로 폐업이 증가하고 새로운 임차인을 확보하기가 쉽지 않
은 상황이 지속하기 때문으로 풀이된다. 반면 동네 상권은 재택근무 등으로 집에 머무른 시간이 길어
지고, 많은 사람이 모이는 장소보다 집 주변에서 소비가 늘면서 코로나19의 영향을 상대적으로 덜 받
는 모습이다
■ 수익률 하락으로 투자수요 유입이 지속되기는 어려울 것
공실이 늘어나고 임대료가 하락하면서 중소형 빌딩의 투자수익률이 감소하고 있다. 권역별로는
도심 지역, 강남 지역, 영등포·신촌 지역 순으로투자수익률 하락폭이 큰 것으로 나타났다. 최근 중
소형 빌딩 투자는 임대수익보다 자산 가격 상승에 대한 기대가 큰 부분을 차지하고 있지만, 임대 시
장 침범과 투자수익률 하락세가 지속된다면 투자수요 위축은 불가피할 것으로 내다보인다. 특히 투
자수요가 집중되는 핵심지역이 코로나19의 영향으로 큰 타격을 받고 있다는 점, 상가 임대료 수익에
서 높은 비중을 차지하는 1층의 공실이 늘어나고 임대료가 하락하고 있다는 점은 투자 시 주의가
필요한 부분이다
3. 호텔 시장의 새로운 생존전략: 위기를 기회로
■ 코로나19 확산으로 언택트 시대로의 전환이 가속화
여행을 통해 다양한 경험을 쌓고자 하는 니즈가 커지면서 자유여행이 관광산업의 새로운 트렌드로
자리잡아가고 있으며, 여행사를 통한 패키지 여행과 단체 관광 등 공급자 중심 상품 수요는 점차 감소
하는 추세다. 코로나19 이후 패키지 여행과 단체 관광 수요는 더욱 급감하고 있으며, 반사 이익으로 언
택트(비대면) 방식의 온라인 여행 중개 플랫폼의 역할이 확대되는 경향을 보인다. 2019년 국내외 여행
관련 정보를 접하는 매체 중 가장 영향력이 높은 매체는 인터넷 사이트와 모바일 앱으로 나타났다. 그
동안 여행 정보를 얻기 어려워 여행사에 의존하는 비중이 높았던 해외여행 부문도 2019년 들어 디지
털 채널의 영향력이 크게 증가했으며, 이에 따라 향후 관광산업을 주도할 것으로 예상된다.
■ 관광산업 침체에도 상품 중개 플랫폼 성장세 지속
국가 간 이동 제한으로 해외 관광객 유입이 단절되면서 호텔산업이 심각한 침체에 직면했으나, 내국
인의 국내관광수요 증가와 숙박시설 객실 판매 유통의 패러다임 변화로 국내 5대 온라인 여행 플랫폼
(OTA, Online Travel Agency) 이용률은 지속적으로 상승세를 보이고 있다. OTA 플랫폼 이용률의 증가
는 관광객의 숙박시설 이용 방식의 변화와 호텔 공급량 급증에 따른 신규 마케팅 채널 활성화의 영향
으로 분석된다. 전 세계적으로 숙박시설의 이용 방식은 시설 직접 예약과 여행사 예약을 통한 이용에서
에어비앤비와 같은 O2O(Online to Offline) 중개 플랫폼 중심으로 이용 패턴이 변화하고 있다. 국내의
경우 호텔 이용 수요 대비 공급량이 증가해 이용객 유치 경쟁이 치열한 시장 상황과 OTA 플랫폼 활성
화 트렌드가 맞물려, 호텔 업계의 신규 마케팅 채널로써 OTA 플랫폼 시장이 확대된 것으로 분석된다.
■ 디지털 기술을 활용해 고객 경험 기반의 서비스 확대 전망
4차 산업혁명 이후 ICT가 발달하며 다양한 서비스산업에 신기술이 접목되는 가운데, 호텔산업에서
도 스마트 기기와 디지털 혁신 기술을 활용해 객실 서비스를 고도화하는 노력을 꾀하고 있으며, 비
대면 서비스를 위한 디지털 운영 솔루션을 제공하는 신규 산업이 성장하고 있다.
코로나19 이후 언택트 문화가 일상화되면서 호텔 업계는 다양한 스마트 기기를 기반으로 한 고객
대면 시스템(Guest-Facing Systems)을 도입하기 시작했다. 고객 편의성을 제고할 수 있을 뿐만 아
니라 고객 데이터와 피드백을 수집해 더 나은 솔루션 개발의 기회로 활용하는 선순환이 가능한 강
점으로 업계 내에서 빠른 속도로 확장되고 있다.
더 나아가 자동 체크인과 체크아웃 서비스, 키리스(Keyless) 출입 서비스, 객실 내 기능 제어 등
사물인터넷(IoT) 기술을 이용한 객실 서비스 고도화 솔루션도 등장하고 있으며, GPS 위치 정보를
활용한 디지털 투어 가이드 제공, 지역 관광시설과 엔터테인먼트 시설 추천 같은 새로운 서비스도 호텔산업에 확대 적용되고 있다.
4. 4차 산업혁명 시대의 핵심 인프라, 데이터센터 부각
■ 데이터 수요 증가와 클라우드 기술 발달로 데이터센터의 중요성 부각
4차 산업혁명 시대를 맞아 데이터가 미래의 핵심 성장동력으로 부상하면서 사회 전반에서 그 중요성
과 활용 방안에 대한 논의가 활발하다. 최근에는 빅데이터 분석, 클라우드 서비스, 인공지능(AI) 서비스,
IoT 등 신사업 확대로 데이터가 다량으로 생성됨에 따라 이를 처리하기 위한 기반 시설로서 데이터센
터의 중요성이 크게 부각되고 있다. 또한 최근에는 ICT 발달과 서비스 수요 증대에 따른 클라우드 컴퓨
팅 기술 발달로 클라우드 서비스를 위한 데이터센터도 크게 증가하고 있는 추세다
■ 데이터센터는 대규모 데이터 처리를 위한 필수 인프라
데이터센터란 서버, 스토리지 등의 ICT 장비를 중앙집중 방식으로 집적해 IT 서비스 제공에 필요한
장비를 통합 관리하는 시설로, 안정적 서비스 제공을 위해 24시간 365일 중단 없이 운영된다. 1980년
대 소규모 전산실이 1990년대 인터넷의 등장과 함께 컴퓨팅 자원과 네트워크를 연결한 IT 시스템을 효
율적으로 운영 관리하기 위해 집적된 데이터센터 형태로 진화했다. 최근에는 클라우드, AI, IoT 등 대규
모 데이터 처리를 필요로 하는 디지털 서비스가 확대됨에 따라 고집적, 고효율 장비 구축을 통해 대규
모, 고품질 서비스 제공이 가능한 하이퍼스케일 데이터센터가 등장하는 추세다. 데이터센터는 서버, 스
토리지, 네트워크 장비 등의 ICT 장비, UPS(무정전전원장치) 배터리, 항온항습기, 발전기 등의 항온항습
유지와 전력 공급을 위한 기반 시설, 운영 시스템과 관제 시스템, 통신 네트워크, 보안 시스템 등의 운영
및 유지 서비스로 구성되어 있다
■ 코로나19에도 미국 데이터센터 리츠는 높은 성장세 기록 중
미국, 일본 등 선진국의 경우 오래전부터 데이터센터가 부동산 투자자산으로 인식되어온 데 반해 국
내의 경우 관련 시장이 미성숙한 단계에 있다. 2020년 미국 리츠 수익률을 살펴보면 코로나19의 확산
으로 과거에 주류를 이룬 오피스, 리테일, 호텔 등의 투자용 부동산은 실적이 저조한 반면, 산업 트렌드
변화에 따라 수요가 증가한 데이터센터(32.5%)와 산업용(11.7%, 물류 포함)은 높은 수익률을 달성했
다. 2019년 에퀴닉스(Equinix Inc), 디지털리얼티(Digital Realty Trust) 등 미국의 대형 데이터센터 리
츠가 국내 시장에 진출했고, 최근에는 GS건설이 영국계 사모펀드인 액티스(Actis)와 공동 출자해 안양
데이터센터 개발 사업을 추진하는 등 건설사들의 신사업으로 부각되고 있다.
■ 국내외 주요 기업들의 IT 서비스 확대로 데이터센터 시장의 성장은 당분간 지속될 전망
데이터센터가 클라우드 컴퓨팅으로 발생하는 데이터를 처리하는 데이터 허브로 주목받으면서 글로벌
데이터센터 시장 규모는 점차 증가하는 추세다. 영국 글로벌 리서치회사인 테크나비오(Technavio)에 따
르면, 글로벌 데이터센터 시장 규모는 2017년 약 1,549억 달러에서 연평균 10.2% 성장하여 2022년에
2,519억 달러에 이를 것으로 추정된다. 국내 데이터센터는 2000년 53개소에서 연평균 5.9% 늘어
2019년에는 158개소까지 증가했다. 국내 데이터센터는 대부분 비상업용(정부와 공공 부문, 금융과 민
간 기업 내부용)이며 외부 고객, 내부 서비스와 계열사 서비스를 위한 상업용 데이터센터는 43개에 불
과하다. 국내 기업뿐만 아니라 글로벌 주요 기업들은 국내 클라우드 시장을 선점하기 위해 데이터센터
를 확대하는 추세로 2025년까지 32개소가 신규로 구축될 예정이다
5. 코로나19 충격 이후 정상화되는 부동산 간접투자 시장
■ 코로나19 이후 주춤했던 부동산 펀드 시장은 사모 중심으로 빠르게 회복
부동산 펀드의 신규 설정 규모는 2019년 말 6조9천억 원을 기록했으나 코로나19 이후 국내외 실사
불가, 공기 연장 등의 이슈로 2020년 상반기 절반가량 규모가 감소했다. 그러나 3분기 들어 사모펀드
가 회복세를 보이고 있고, 수년간 성장 추세를 유지해 왔으므로 이후 추가적인 충격이 없다면 시장은
점차 정상화될 것으로 예상된다.
2019년 말 공모 부동산 펀드의 신규 설정 규모는 2조3억 원으로 전체 신규 공모펀드 시장의 16.9%
를 차지하며 활발한 투자가 이루어졌다. 이후 계속 감소해 2020년 3분기에는 20억 원 규모로 줄어들
며 신규 공모펀드 시장 내 비중이 0.1% 미만 수준까지 하락했다. 반면 부동산 사모펀드 시장은 3분기
에 일부 회복세를 보이며 3조3천억 원 규모로 성장했다. 사모펀드 시장 내 부동산 펀드 비중은 2016
년 초 14.7%에 불과했으나 2020년 3분기 22.2% 수준까지 상승하며 사모펀드 시장 내 비중을 점차
높여가고 있다. 그러나 공모펀드 시장 내 부동산 펀드 비중은 2019년 공모펀드 활성화 정책에도 불구
하고 최근 5년간 평균 4.9% 수준에서 큰 변동이 없는 상황이다
■ 다수의 공모 리츠가 신규 상장에 성공하면서 시장 규모 대폭 확대
코로나19로 2020년 주식시장은 상반기 일시적으로 하락하였으나 이내 회복세를 보이며 하반기 코스
피지수는 전고점을 돌파하며 반등에 성공했다. 이러한 주식시장 회복세에 힘입어 2020년 하반기에는
오피스 외 다양한 국내외 자산에 투자하는 5개 공모 리츠가 상장에 성공했으며, 공모 주식 수 가중평균
기준 6.6%의 배당수익률을 목표로 하고 있다
올해 신규 상장한 5개 리츠 중 2개 리츠만 자산을 직접 보유하는 직접투자 방식을 취하고, 나머지 3
개 리츠는 재간접 방식으로 간접투자 상품에 투자하는 방식으로 운용하고 있다. 재간접 투자 방식은 이
후 신규 투자 상품이 추가되면서 상품이 다각화하더라도 투자 포트폴리오의 관리가 용이하다는 장점이
있다. 그러나 피투자 상품의 보수가 발생함에 따라 부동산에 직접 투자하는 리츠 대비 운용수익률이 떨
어질 수 있으며, 리츠에서 직접 투자 대상 부동산을 운용하지 않기 때문에 운용의 자율성이 부족하다는
단점이 있다.
기존 리츠의 포트폴리오는 대부분 오피스와 리테일 부동산 위주로 구성되었으나, 올해 상장한 리츠의
포트폴리오는 임대 주택 사업, 해외 오피스 투자, 국내 주유소 투자 등으로 다각화해 투자자의 다양한
투자수요를 충족하고자 했다. 코람코에너지플러스리츠는 아시아 최초 주유소 투자 리츠로 투자 대상 자
산의 차별화를 도모했고, 이지스레지던스리츠는 공모 리츠로 상장하며 재산세 분리 과세 혜택을 유지하
고, 공공 지원 민간 임대주택 운용에 따라 세제 중과 배제 혜택을 유지하며 경쟁력을 확보했다.
코로나19 충격에 따른 증시 폭락 후 반등 과정에서 성장주 중심으로 주식시장이 회복함에 따라 기존
리츠 종목들의 성과가 다소 부진했으나, 7월 이후 신규 상장 리츠가 다수 등장하면서 공모 리츠 시장
규모는 계속 확장되고 있다. 2020년 8월 말 기준으로 공모 리츠 시가총액은 약 1조8천400억 원 규모
였으나, 9월 말 3조 1천500억 원으로 증가했으며 10월 말에는 3조2천100억 원에 이르며 계속해서 상
승세를 보이고 있다.
여전히 공모 리츠의 가격 상승폭은 미미한 상황이지만 낮은 가격으로 배당 경쟁력이 높아짐에 따라
투자자의 관심이 높아지고 있으며, 국내 최초 물류 전문 리츠인 이에스알켄달스퀘어리츠(ESR Kendall
Square Reit)가 연내 신규 상장 예정임에 따라 2021년에도 공모 리츠 시장은 계속해서 확장세를 보일
것으로 전망된다.
■ 간접투자 시장에 대한 긍정과 부정 시그널이 혼재해 향후 시장 성장 가능성 관망 필요
2019년 9월 정부가 발표한 ‘공모형 부동산 간접투자 활성화 방안’에 힘입어 2020년 다양한 자산에
투자하는 공모 리츠가 다수 상장되었다. 이지스레지던스리츠는 정부의 정책적 지원으로 투자 경쟁력을
확보하는 대표적 사례로 자리잡았으며, 정부는 공공시설 민간 사업자 선정 시 공모 자금을 조달하는 사
업자에게 우선적으로 우량 자산을 공급하는 정책을 유지하고 있다.
반면 2019년 말 사모펀드 부실 사태 발생 후 사모펀드 시장의 성장에 제동이 걸렸다. 2020년 7월부
터 실시된 금융감독원의 사모펀드 전수 조사 이후 일부 수탁사는 사모펀드 수탁을 거부하기 시작했고,
사모펀드 판매 은행에 대해 제제 조치가 취해지며 사모펀드 시장은 전반적으로 위축되는 모습을 보였
다. 더불어 금융 당국은 2016년 사모펀드 관련 법규와 규정이 완화된 후 주기적인 모니터링과 감사 등
이 제대로 이루어지지 않았다는 문제점을 인지하고, 향후 사모펀드에 대한 관리 감독을 강화할 예정임
을 밝혔다.
정부의 부동산 간접투자 시장 지원 정책을 비롯해 최근 언급된 공모 부동산 간접투자 상품 투자 분리
과세 혜택 연장 가능성은 시장 활성화에 긍정적인 시그널로 작용할 것으로 예상된다. 그러나 2021년
상반기에 열릴 예정인 사모펀드 판매사에 대한 제재심의위원회와 금융감독원의 사모펀드 시장 관리 감
독 정책은 시장 성장에 부정적 영향을 줄 것으로 보인다. 따라서 금융 당국과 정부의 정책 동향을 지속
적으로 살피며 2021년 부동산 간접투자 시장의 성장 가능성을 관망할 필요가 있을 것으로 판단된다.
1. 상업용 부동산 시장 전문가 설문조사
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[조사 개요] 조사 대상: 상업용 부동산 전문가 175명 |
■ 2020년 상업용 부동산 시장의 경기 상황에 대해서는 부정적 평가가 다수
전문가의 67.4%는 2020년 상업용 부동산 시장경기 상황을 부정적으로 평가하였다. 이는 2019년 부동산 시장 경기 상황에 대한 부정적 의견 (63.8%)보다 3.6%p 높은 수준으로, 전년 대비 상업용 부동산 시장 경기에 대한 인식이 악화되었음을 확인할 수 있다. 세부적으로 부동산 시장 경기상황을 후퇴기로 보는 의견은 전체의 46.3%로 전년과 동일한 반면, 침체기로 보는 의견은 21.1%로 전년 대비 소폭 상승했다.
한편 상업용 부동산 시장 경기 상황을 호황기로응답한 의견은 27.4%로 전년 대비 1.2%p 하락했지만 여전히 후퇴기 다음으로 높은 비중을 보이고 있다. 이를 통해 전문가의 부동산 시장 경기 상황 판단에서 저금리와 풍부한 유동성 등 긍정적 시장 여건이 주요 요소로 작용한 것으로 추론할 수 있다.
■ 2021년 상업용 부동산 시장 여건은 현재와 유사하거나 악화될 것으로 전망
2021년 국내 상업용 부동산 시장 여건을 현재와 유사할 것으로 답한 전문가는 45.7%로 전년 대비
큰 폭으로 감소했다. 반면 현재보다 악화될 것으로 전망하는 비중은 35.4%로 전년 대비 큰 폭으로 증
가했다. 2021년 시장을 현재와 유사하거나 악화될 것으로 전망하는 가장 큰 이유로는 전반적인 시장
여건의 악화가 가장 많았고, 국내 경기 침체와 대외 불확실성 지속이 뒤를 이었다.
2021년 상업용 부동산 시장이 개선될 것으로 전망하는 이유에 대해 응답자의 18.9%는 투자수요 확
대, 금리 인하, 대외 불확실성 해소 등을 주요 이유로 꼽았다
■ 코로나19 이후 투자는 대체로 우량 물건 중심 소극적 투자 진행
코로나19 이후 경제 불확실성이 증가함에 따라 우량 물건 중심의 소극적 투자를 진행했다는 답변
이 46.3%로 가장 많았고 전반적 투자 규모 축소, 신규 상품군 발굴, 투자 관망이 뒤를 이었다. 우량
물건 중심으로 하반기 투자가 진행되었다고 답변한 전문가 중 42%는 내년 시장 전망을 악화될 것
으로 예상했으며, 39.5%의 전문가는 올해와 유사할 것으로 보았다. 코로나19로 투자 규모가 축소
되었다고 답변한 전문가 중 49%는 내년 시장 전망을 올해와 유사할 것, 36.7%는 더욱 악화될 것
이라 내다보았고, 올 하반기의 부정적 시장 동향이 내년까지 지속될 것으로 전망했다.
■ 2021년 하반기 이후 코로나19 종식 예상, 이후 상업용 부동산 시장은 양극화 가능성 존재
2021년 상반기 시점에 코로나19가 종식될 것으로 내다본 전문가는 전체의 7.4%에 불과했으며, 92.6%의 전문가는 2021년 하반기 이후 코로나19가 종식될 것으로 예상해 코로나19의 사회적 여파가 오래갈 것으로 전망된다. 전문가 중 54.9%는 2021년 하반기, 21.7%는 2022년 상반기를 코로나19에 서 완전히 벗어날 수 있는 시점으로 예상했다. 이에 따라 코로나19는 내년까지 상업용 부동산 시장에 영향을 미칠 것으로 보인다. 코로나19 종식 후 부동산 시장의 방향성에 대해 전문가의 34.3%는 자산유형과 규모에 따라 시장 양극화가 발생할 것이라는 의견을 제시했다. 반면 시장 충격이 지속되며 완만하게 회복될 것으로 보는 의견도 33.1%로 양극화 가능성을 전망한 의견과 비슷한 비중으로 나타났다.
■ 코로나19가 투자수요에 미치는 영향은 섹터별로 상이하며 물류 시설, 데이터센터 긍정적 영향
코로나19 이후 상업용 부동산 투자수요는 부동산 유형에 따라 양극화를 보일 것으로 전망된다. 전문
가들은 코로나19가 물류 시설, 데이터센터, 헬스케어 시설의 수요 증가에 긍정적 영향을 준 반면, 오피
스, 호텔, 리테일과 상가의 수요에는 부정적 영향을 준 것으로 보았다.
세부적으로 살펴보면 비대면 생활 방식의 수요 증가에 따라 물류센터 투자수요는 계속 확대되는 반
면, 리테일과 상가 시장의 투자수요는 더욱 빠른 속도로 감소할 것으로 예상된다. 코로나19에도 안정적
인 배당률을 보이는 헬스케어 부동산은 새로운 가능성을 보이는 섹터로 부상하고, 지역 간 이동이 불가
한 상황이 지속되면서 호텔 부동산 수요는 급락하는 등 코로나19에 따라 상업용 부동산 시장 내 섹터
별로 명암이 뚜렷이 갈린 것을 확인할 수 있다.
또한 재택 근무 확대로 기업의 클라우딩 시스템과 데이터베이스 관리 시설의 중요성이 부각되면서
데이터센터에 대한 투자수요는 증가하나, 일반적인 오피스 부동산 수요는 위축되거나 규모나 위치에 따
라 영향이 없을 것으로 전문가들은 전망한다. 일부 전문가는 코로나19 이후 근무 형태가 다양화됨에
따라 공유 오피스 수요가 늘 것으로 긍정적 전망을 내놓고 있어, 공유 오피스 시장 동향은 지속적으로
모니터링할 필요가 있을 것으로 보인다
■ 2021년 투자 여건 전망: 물류 시설과 데이터센터는 긍정적, 리테일과 호텔은 부정적
코로나19 이후 뉴노멀 시대가 도래함에 따라 전문가들은 물류 시설과 데이터센터에 대한 투자 여건
이 좋아질 것으로 전망했다. 물류 시설은 순위별 응답을 통틀어 투자 여건이 가장 좋은 섹터로 꼽혔으
며, 데이터센터와 오피스가 뒤를 이었다. 물류 시설에 대한 긍정적 응답은 전년도부터 이어져 왔으나,
데이터센터에 대한 긍정적 전망은 코로나19로 인한 재택근무, 스마트워크 시스템 등의 도입 영향이 큰
것으로 보인다.
2021년 투자 여건이 어려울 것으로 예상되는 섹터는 리테일과 상가, 호텔 순이며, 이는 전년도의 투
자 여건 전망 순위와 동일하다. 다만 전년과는 달리 2021년에는 코로나19 여파로 호텔 시장 투자 여
건에 대한 부정적 응답이 2배 가까이 증가했으며, 각종 부동산 규제로 인해 전년도에 비해 지식산업센
터 투자 여건을 긍정적으로 보는 의견이 늘었다는 점이 특징이다. 2021년 상업용 부동산 투자 적정 수
익률을 4~5%라고 응답한 전문가는 48%로 전년보다 3%p 증가했으며, 이 가운데 50%는 내년 부동
산 시장 전망이 올해와 유사할 것으로 전망했다. 2020년 상반기 물류 시설 자본환원율이 5% 중반 수
준이었으며, 2019년도 임대주택을 제외한 전체 리츠의 배당수익률이 9.43%인 점을 감안한다면, 2021
년 상업용 부동산 적정 수익률에 대한 전문가들의 견해는 다소 보수적인 경향을 보인다.
■ 물류 부동산 시장은 수요 증가로 현재 수준의 성장세 지속 예상
2021년의 물류 시장 전망과 관련해 응답자의 53.7%는 이후에도 물류 시설 수요 증가가 계속 되어 물류 부동산 시장 성장세는 현재 수준이 유 지될 것으로 예상한 반면 용도, 규모, 시설 등에 따라 투자 시장 내 양극화가 심화될 것으로 전망 하는 전문가도 전체의 24.0%를 차지하며 높게 나타났다. 이를 통해 전문가 과반수는 물류 시장 의 전반적인 성장세를 긍정적으로 전망하지만, 개별 물건 특성에 따라 양극화가 발생할 수 있다 는 답변도 다수 존재하므로 2021년 물류 부동산 시장은 투자 물건에 따라 긍정과 부정 신호가 혼 재할 것으로 분석된다.
■ 투자 여건이 좋을 것으로 예상되는 서울 오피스 시장은 강남 권역, 규모는 프라임급 오피스
전문가들은 오피스 섹터에 대해 지역 기준으로는 강남권, 규모 기준으로 프라임 오피스의 투자 여건
이 가장 좋을 것으로 전망한다. 전년도 설문 결과와 비교할 때 권역별 순위는 동일하며, 강남권에 대한
투자 관심은 전년에 이어 올해도 가장 높은 것으로 보았다. 규모별 오피스 투자 여건과 관련해 전문가
들은 오피스 규모가 클수록 시장 여건이 양호할 것이라는 의견을 제시했다. 전년도 설문과 비교할 때
프라임 오피스의 투자 전망은 양호할 것으로, 대형과 중소형 오피스 시장이 위험할 것으로 전망하는 전
문가 비중이 증가한 것을 확인할 수 있었다. 이는 코로나19 이후 우량 물건을 중심으로 투자가 진행된
시장 동향이 일부 반영된 것으로 분석된다.
■ 공모형 부동산 간접투자 시장 전망은 대체로 긍정적
공모형 부동산 간접투자 시장에 대해 전문가 대 다수는 현재 수준을 유지하거나 성장할 것으로 전 망했다. 공모 펀드와 공모 리츠 시장이 올해 수준으 로 유지될 것으로 예상하는 전문가 비중은 전년도 에 비해 증가했으며(11.3%→36%), 일부 성장할 것 으로 예상하는 전문가 비중은 감소했다(70%→ 40.3%). 전문가들은 2021년에는 공모펀드 시장보 다 공모 리츠 시장의 확장 가능성이 더 높을 것으 로 판단하고 있으나, 두 시장 모두 성장할 것으로 전망하는 전문가도 전체의 37.7%를 차지하므로 시장 전망은 긍정적일 것으로 예상된다.
■ 해외 부동산 투자 여건은 전년과는 달리 위험할 것이라는 의견이 우세
세계 경제의 불확실성 증가와 해외 투자 실사의 어려움으로 인해 전문가들은 해외 부동산 투자 여
건을 전년 대비 부정적으로 전망했다. 2021년 해외 시장 상황을 위험할 것으로 예상하는 전문가는
전년 대비 2배가량 증가해 전체 응답의 40.0%를 차지했다. 시장 전망을 올해 수준일 것으로 보는
전문가는 전년 대비 20.7%p 감소했다.
반면 해외 부동산 시장이 양호할 것으로 보는 의견은 전년과 유사한 수준이며, 그 가운데 73.3%는 2021년 상업용 부동산 시장의 기회요인으로 풍부한 유동성, 저금리 기조 장기화, 경제 불확실성 해소 등을 꼽았다.
■ 투자 유망 국가는 북미-아태 시장 순이며, 유망 섹터는 물류 시설과 데이터센터
투자 유망 국가에 대한 1순위 응답은 전년과 동일한 순서이나, 북미 지역을 1순위로 꼽은 전문가 비
중은 전년 대비 13.1%p 증가했다. 1순위와 2순위를 합치는 경우 북미 지역 다음으로 유럽, 중동, 아프
리카 지역을 투자 유망 지역으로 꼽았는데, 이는 코로나19 이후 북미, 유럽과 같은 선진국에 위치한 우
량 자산을 중심으로 투자하고자 하는 수요와 맞물린 것으로 해석할 수 있다. 작년까지 전문가들은 오피
스를 가장 유망한 섹터로 응답했으나, 코로나19 이후 사회 환경이 변화함에 따라 해외 부동산 투자 유
망 섹터 순위는 전체 상업용 부동산 시장 전망 순위와 유사한 추이를 보이고 있다
2. 상가 시장 동향 조사
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[조사 개요] 조 [주요 결과 요약] |
■ 지난해 같은 기간 대비 상가 임차 매물 증가, 매매는 비슷하거나 감소
상가 매매와 임차 매물 변화에 대한 조사 결과, 전년 동기 대비 매매 물건은 비슷한 수준이거나
(43.6%) 감소했다(36.8%)는 의견이 많았지만, 임차 물건은 증가했다(39.5%)는 의견이 높은 비중을 차
지했다. 이는 코로나19 장기화로 휴업이나 폐업이 늘면서 새로운 임차인을 구하는 상가가 늘어난 것
때문으로 보인다. 지역별로는 경기 지역에 비해 서울에서 매매 물건이 감소했다는 의견이 많았고 임차
물건은 경기 지역이 증가했다는 의견이 많았다.
상권 유형별로 임차 물건이 늘었다는 응답은 오 피스 배후 상권에서 41.2%로 가장 높았고 다음으 로 번화가, 역세권, 대학가 등 중심 상권과 주택가 배후 상권이 각각 38.7%와 38.5%를 차지하며 유 사한 비율을 보였다. 코로나19 이후 재택근무 등 이 늘고 회식이나 모임 등을 자제하면서 상대적으 로 오피스 배후 상권이 큰 타격을 입은 것으로 보 인다. 반대로 주택가 배후 상권의 경우 상대적으로 코로나19의 영향이 크지 않아, 공실 발생 등에 따 른 매물 증가가 크지 않은 것으로 풀이된다.
■ 매매는 매수 매도 혼조세, 임대는 임차인 우위 시장
매매 시장의 매수자와 매도자 현황에 대해서는 매도자가 많다는 의견이 다소 많았으나, 전체적으로 비슷하다는 의견과 매수자가 많다는 의견이 비슷한 비율을 보였다. 지역별로도 응답 비율이 큰 차이를 보이지 않아 전체적인 시장 상황보다는 개별 상권에 따라 차이를 보이는 것으로 나타났다. 반면 상권 유형별로는 오피스 배후 상권에서 매도자가 많다는 의견이 52.9%로 높았다. 공실 증가 등에 따른 영향 으로 임차 매물이 증가한 것과 같은 맥락에서 오피스 배후 상권이 코로나19의 영향을 크게 받고 있는 것으로 해석된다.
매매 수급 현황이 혼조세를 보인 데 반해, 임대 시장의 경우 임차인을 구하는 매물이 많다는 의견이 70% 이상을 차지했다. 상권 유형별로는 오피스 배후 상권, 주택가 배후 상권, 중심 상권 순으로 임차인 을 구하는 매물이 많다는 의견의 비중이 높았다
■ 매매 거래 소요 기간은 코로나19 이전과 비슷하거나 증가 의견
매매 거래가 성사되기까지 소요되는 기간은 평균 7.1개월로 조사되었으며 올해 초 코로나19 발생전
과 비교해 소요 기간이 비슷하거나 늘었다는 의견이 지배적이었다. 지역별로는 상대적으로 가격대가 높
은 서울의 매매 거래 평균 소요 기간이 7.3개월로 나타나 경기 지역보다 거래에 오래 시간이 소요되는
것으로 나타났다. 상권 유형별로 매매 거래 평균 소요 기간은 오피스 배후 상권 7.8개월, 주택가 배후
상권 7.2개월, 중심 상권 6.7개월 순으로 나타났으며, 주택가 배후 상권에서 매매 거래 소요 기간이 증
가했다는 의견이 많았다. 최근 상가 투자자의 관심이 중심 상권에 집중되면서 상대적으로 거래 소요 기
간이 단축된 것으로 풀이된다.
임차 거래 소요 기간은 평균 4.8개월로 조사되었으며, 경기 지역의 평균 거래 소요 기간이 서울보다
길고 코로19 이전과 비교해 기간이 늘었다는 응답이 많았다. 경기 지역의 경우 택지 개발 등으로 공급
이 크게 증가한 영향이 반영된 결과로 보인다. 상권 유형별로는 오피스 배후 상권에서 임차인을 구하는
데 걸리는 기간이 가장 길었으며 기간이 늘었다는 의견도 많았다
■ 코로나19 이후 상가 1층 매장의 공실 증가
코로나19 발생 이전이 올해 초와 비교해 상가 1층 매장의 장단기 공실이 증가했다는 의견이 다수를
차지했다. 특히 서울의 경우 3개월 이상 비어 있는 장기 공실이 증가했다는 의견이 39.2%로 경기 지
역보다 높았다. 상권 유형별로는 오피스 배후 상권과 중심 상권에서 1층 매장 장기 공실이 증가했다는
의견이 많았다. 1층 매장은 임대료 수익에서 차지하는 비중이 높고 임차인의 선호도가 높다는 점에서
공실 증가는 상가 시장의 임대 여건 악화를 보여주는 결과라 할 수 있다. 한편 상대적으로 임대료 수준
이 높은 서울과 오피스 배후 상권, 중심 상권에서 공실이 늘었다는 의견 비중이 높은 것은 임대료 부담
에 따른 한계 매장의 폐업이 늘고 신규 임차인 물색이 어려워진 경기 상황이 반영된 결과로 풀이된다.
■ 1층 임대료는 보합, 2층 이상 임대료는 하락
코로나19 이던 대비 층별로 임대료 변동에 대해서는 1층의 경우 보합 수준이라는 응답이 63.6%로
가장 많았고, 2층 이상 및 지하층의 경우 하락했다는 응답이 지배적이었다. 지역별로 보면 1층 임대료
의 경우 서울에서 하락했다는 응답이 31.5%로 경기 지역 27%보다 높게 나타났다. 반면 2층 이상과
지하층 매장의 임대료의 경우 서울보다 경기 지역에서 하락했다는 응답이 많았다. 임대료 수준은 상가
가격과 연동하는 경향이 강하고, 임대인들이 임대료 조정에 보수적이라는 점을 감안할 때 2층 이상 매
장의 임대료가 하락하는 것은 그만큼 공실 등에 따른 어려움이 커지고 있음을 보여준다. 다만 1층 매장
의 경우 공실이 증가했다는 응답이 절반 이상으로 나타났지만 임대료가 하락했다는 응답은 30.1% 수
준에 그쳐, 아직까지 임대료 조정이 본격화하지 않은 것으로 파악된다
■ 장기 공실 발생 시 임대 조건의 조정 가능성
공실이 발생하는 경우 임대인들의 대응 행태에 대해서는 임대 조건을 조정한다는 의견이 현행 조건
을 유지한다는 의견보다 많았다. 특히 1층 매장의 장기 공실이 증가한 지역에서는 임대 조건을 조정한
다는 의견이 62.8%로 높게 나타났다. 당장은 현행 임대 조건을 유지하더라도 공실이 장기화될 경우 임
대료 인하 등을 통해 적극적으로 임차인 물색에 나서는 임대인이 늘 것으로 예상된다. 따라서 1층 임대
료 역시 공실에 따라 하락폭이 확대될 가능성이 크다.
■ 2021년 1분기 매매가격은 보합, 임대료는 하락 전망
2021년 1분기 상가 매매가격에 대해서는 보합세를 보일 것이라는 의견이 지배적이었다. 지역별로 보
면 경기 지역에서 가격 하락과 상승 의견이 서울보다 높게 나타나, 지역별 매매가격 전망에 편차가 큰
것으로 조사되었다. 임대료의 경우 하락할 것이라는 의견이 많았다. 특히 서울 지역의 경우 응답자의
60.8%가 임대료 하락을 전망해 매매가격 전망과 차이를 보였다.
상권 유형별로는 매매가격 상승 및 보합 전망과 임대료 하락 전망의 비율이 중심 상권, 오피스 배후
상권, 주택가 배후 상권 순으로 높게 나타나 매매가격과 임대료 전망이 상반된 결과를 보였다. 핵심지
역을 중심으로 투자수요가 유입되며 상가 가격이 상승하고 있지만 임대료는 하락하는 현재의 시장 상
황이 반영된 결과로 보인다
■ 2021년 1분기 상가 공실이 늘어날 것이라는 전망이 우세
2021년 1분기 상가 공실 전망에 대해서는 전체 응답자의 절반 이상이 증가할 것으로 내다봤다. 지역
별 공실 증가 전망 비율은 서울이 60.8%로 경기 지역 52.4%보다 높게 나타나, 매매가격이 보합 또는
상승할 것이라는 전망이 서울에서 많았던 것과 다른 결과를 보였다.
한편 상권 유형별 공실 증가 전망은 오피스 배후 상권, 주택가 배후 상권, 중심 상권 순으로 나
타났다. 전체적으로 오피스 배후 상권에 대해서는 임대 여건이 나빠질 것으로 보는 의견이 많았고,
중심 상권의 경우 임대료가 하락할 것이라는 전망이 지배적이었지만 공실이 증가할 것이라는 전망
은 상대적으로 낮은 경향을 보였다.
■ 공실 수준이 높은 곳에서 매매가격과 임대료 모두 하락 전망이 높은 비율
1층 공실 수준에 따른 매매가격과 임대료 전망을 살펴보면 공실이 많은 지역에서 매매가격과 임대료
가 하락할 것이라는 전망이 높게 나타났다. 3개월 이상 장기 공실이 많은 지역의 경우 매매가격 하락
전망은 39.7%, 임대료 하락 전망은 69.2%로 나타났으며, 1~2개월 수준의 단기 공실이 많은 지역에서
는 매매가격 34%, 임대료 70%의 비율로 하락을 전망했다. 이는 공실 증가에 따른 영향이 임대료뿐만
아니라 자산 가격 하락에도 영향을 미칠 수 있음을 보여주는 결과로, 향후 공실 변동이 상가 투자 시장
에 중요한 변수가 될 것으로 보인다.
■ 공실 증가, 경기 침체가 상가 투자 시 위험 요인
상가 투자 시 위험 요인은 공실 증가, 경기 침체, 임대료 하락 순으로 나타났다. 지역별로 공실 증가
와 경기 침체를 위험 요인으로 보는 의견은 경기 지역에서 서울보다 높게 나타났으며, 서울의 경우 임
대료 하락과 거래 감소를 위험 요인으로 꼽는 의견이 상대적으로 많았다. 이는 앞서 공실이 임대료와
매매가격 하락의 시발점이 될 것이라는 분석 결과와 동일한 의미를 해석된다.
■ 상가 매매 시 임대 현황과 입지가 핵심 요인
상가 투자 시 위험 요인은 매매 시장에도 반영되어 상가 임대 현황이 매매 거래 시 가장 중요한 고려
사항인 것으로 조사되었다. 지역별로는 경기 지역에서 상가 매매 거래 시 임대 현황이 중요하다는 의견
이 많았고 서울의 경우 입지와 상권을 고려한다는 의견이 상대적으로 높았다. 상권 유형별로는 임대 현
황이 중요하다 의견은 주택가 배후 상권, 오피스 배후 상권, 중심 상권 순으로 높게 나타났고 입지는 중
심 상권에서 가장 높은 비중을 보였다.
■ 상가 임차 시 상권 현황을 중요하게 고려
지역별로 상가 임차 시 고려 사항은 서울의 경우 입지, 상권, 임대료 순으로 높은 비중을 보였고 경기
지역의 경우 상권, 임대료, 입지 순으로 높게 나타났다. 상권 유형별로는 오피스 배후 상권에서 상권과
입지가 중요하다는 의견이 많았고, 주택가 배후 상권의 경우 임대료가 중요하다는 의견이 높은 비중을
보였다.
1. 미국 상업용 부동산 시장
■ 코로나19로 인한 금리 인하와 해외 투자자의 관심
미국 상업용 부동산 시장은 전 세계 상업용 부동산 거래의 50%가 이루어진다. 이 가운데
10~20%는 해외 투자자들의 자본이 투입된다. 2020년 들어 미국은 코로나19 여파로 금리를
제로 수준까지 인하했고, 2019년까지 환헤지 추가 수익 등으로 유럽에 집중되던 투자 자금이 미
국 시장으로 유입되기 시작했다. 2020년 말 현재 코로나19가 재확산되고 있어 향후 미국의 금리
인상 가능성은 낮다. 따라서 한국을 비롯한 전세계 투자자들은 2020년에 이어 2021년에도 미
국 상업용 부동산 시장에 꾸준한 관심을 보일 가능성이 높다.
■ 미국 상업용 부동산 투자 규모, 코로나19로 2019년의 절반 수준으로 감소
코로나19의 영향으로 2020년 11월까지 미국 상업용 부동산 투자 규모는 2019년의 절반 수준에 불
과하다. 해외 투자자들은 국가 간 이동 제한으로 해외 현지 실사에 어려움을 겪었고, 기 투자자산에 발
생할 수 있는 위험 관리, 특히 호텔 자산의 객실점유율(Occupancy Rate) 하락, 리테일 체인 업체들의
폐업, 오피스 공실 증가 등의 우려 사항이 대두되어 조심스러운 투자가 진행되었다. 미국 내 투자자들
의 투자수요도 감소했다. 코로나19 창궐 직후 미국의 실업률은 급격히 상승하고, 재택근무 수요가 증가
해 대표 도시인 맨해튼의 오피스 수요는 2분기 연속(2~3분기) 마이너스를 보였고, 임대료도 하락세를
나타냈다.
재택근무 수요 증가와 코로나19 확산 우려로 전염 위험이 높고 주택이 밀집된 대도시보다 중소도시
의 쾌적한 주거 환경을 선호하는 이전 수요가 발생했다. 이는 대도시의 주택 자산가치에도 영향을 미쳐
맨해튼, 샌프란시스코 등 대도시의 주택 가격은 하향 조정되고, 중소도시의 주택 가격은 상승하는 현상
이 발생했다. 이러한 상황이 시장에 반영되어 투자자들은 아파트, 프라임 오피스, 물류센터 등의 투자를
선호했다.
2019년에 이어 2020년에도 미국 상업용 부동산에 투자한 해외 투자자 국적 순위에서 캐나다가 1위
를 차지했다(2020년 11월 누적치 기준). 한국과 독일이 차례로 뒤를 잇고 있으며, 코로나19에도 한국
투자자들의 미국 부동산 투자는 비교적 활발했고, 주로 연기금과 운용사의 투자 규모가 컸다. 2019년까
지 유럽 시장에 집중되던 투자수요가 금리 인하, 향후 경제 전망이 유럽보다 긍정적인 점 등이 반영되 어 미국 시장으로 이동한 것으로 판단된다.
■ 자산 유형 중 아파트 투자 비중이 가장 높고 한국 투자자의 물류센터, 아파트 투자도 증가
투자자산 유형은 오피스 외에 물류센터와 아파트에 대한 투자 비중이 증가했다. 코로나19로 대도시
의 아파트보다 중소도시의 단독주택 선호도가 증가하고 있으나, 일부 투자자들은 자산가치가 조정된 대
도시의 아파트에도 투자하고 있다. 전자상거래의 활성화로 물류센터의 수요가 꾸준히 증가하고 있다. 구
글, 아마존, 페이스북, 애플 등 테크 기업의 수요 확대를 배경으로 오피스 수요도 회복되리라고 예상되어
아파트, 물류센터, 프라임 오피스의 세 자산에 대한 투자가 고르게 진행되고 있는 것으로 판단된다.
한국 투자자들 역시 위 세 자산에 활발한 투자를 진행 중이다. 기존에는 오피스 자산에 집중했으나
2019년부터 아파트로 투자 범위를 넓히고 있다. 한편 호텔의 경우 2019년까지 맨해튼 등 대도시를 중
심으로 활발한 투자를 진행했으나, 코로나19로 경영이 악화되면서 2020년에는 단 한 건의 투자도 진
행되지 않았다.
2020년 11월까지 집계된 한국 투자자들의 미국 상업용 부동산 누적 투자 규모는 약 39억 달러로
2019년 25억 달러를 넘어섰고, 가장 투자 규모가 컸던 2016년 40억 달러와 유사한 수준을 보였다.
12월에 종결될 거래 규모를 감안한다면 역대 가장 큰 규모를 기록할 것으로 예상된다. 이 중 물류센터
에 전체 투자 규모의 60%인 23억 달러가 투자되었는데, 이는 역대 물류센터 투자 규모 중 가장 큰 금
액이다.
■ 한국 투자자들의 주요 대도시 투자는 지속되고 향후 물류센터 투자의 증가 예상
한국 투자자들은 2015년 이후 뉴욕, 워싱턴D.C., 샌프란시스코, 댈러스 등 대도시에 꾸준한 투자를
진행해왔다. 투자자산 유형은 주로 오피스, 호텔 등에 집중되었다. 대도시 위주로 오피스 물량에 투자를
집중했고 관광시설, 비즈니스 수요 등이 있어 호텔 자산에도 투자해왔다. 코로나19를 계기로 기존에 증
가하던 전자상거래 수요가 더욱 늘어나기 시작했다. 이는 물류센터 임차 수요와 투자 수요로 이어져 물
류센터의 자산가치는 지속적인 성장세를 보이는 반면, 자본환원율(Cap Rate)은 하락세를 보이고 있다.
향후 한국 투자자들은 코로나19 등 경기 상황의 영향을 받는 리테일, 호텔보다는 우량 임차인이 장
기 임차한 프라임 오피스, 물류센터, 아파트 등에 투자할 가능성이 높다.
■ 2021년에는 유럽보다 미국 시장에 한국 투자자들의 관심이 집중될 전망
코로나19의 영향으로 2020년 미국 경제성장률은 -3.6%로 마이너스 성장이 전망된다. 이는 같은 기
간 유로존의 경제성장률이 -7.4%임을 감안한다면 양호한 수준이라 할 수 있으며, 향후 코로나19 재확
산 정도와 기업들의 재택근무 기간에 따른 오피스 수요를 예측해볼 필요가 있다. 최근 테크 기업들이
맨해튼 등 대도시 위주로 사옥을 매입하고 임차 공간을 확장하는 것은 오피스 수요에 긍정적인 신호로
판단된다. 테크 기업들이 꾸준한 고용 확대를 도모할 것이며, 이는 오피스 임차 수요와 투자수요 증가
로 연결될 가능성이 있다. 한국의 주요 투자자들은 여전히 미국의 프라임 오피스 매입을 진행 중이다.
2020년에도 주거용 부동산과 기숙사 등에 대한 투자가 꾸준하다. 전자상거래 수요 증가에 힘입어 아
마존, 홈디포, 페덱스 등 우량 임차인이 장기 임차한 물류센터는 투자자들의 관심을 가장 집중시키는
자산이 될 것으로 전망된다.
유럽 시장에 비해 긍정적인 경제 전망, 저금리 기조 유지, 자산별 특성에 따른 수요 증가 가능성, 코
로나19 이후 비교적 빠른 회복세 기대 그리고 일시적으로 조정된 자산가치의 상승 기대심리 등으로 한
국 투자자들은 2021년에도 미국 시장에 꾸준한 투자를 진행할 것으로 예상된다.
2. 유럽 상업용 부동산 시장
■ 유럽 상업용 부동산 투자 규모 중 절반 이상은 해외 투자자 자본
유럽 상업용 부동산 시장은 미국(약 50%)에 이어 전 세계 상업용 부동산 투자 거래의 약 30%가 이
루어진다. 이 중 절반 이상은 해외 투자자들의 자본이 투입된다. 주로 북유럽의 영국, 서유럽의 독일과
프랑스에 투자가 집중된다.
2019년 유럽 상업용 부동산 시장에 투자된 약 3천억 유로 중 51%는 해외 투자자들의 자본이었다.
이 중에는 미국, 한국, 싱가포르, 홍콩 등 유럽 이외의 대륙 국가 투자자들의 자본도 있었으나, 유럽 투
자자가 이웃한 유럽 국가에 투자하는 비율이 전체 해외 투자금액의 절반을 차지했다.
2014년 이후 유로존의 저금리 기조가 지속되면서 해외 투자자들의 투자 자금이 유럽 시장에 꾸준히
유입되었다. 낮은 금리 덕분에 투자자산의 운영 수익과 매각 차익 외에도 추가로 환헤지로 인한 추가
수익을 노릴 수 있었기 때문이다. 현지에서 유리한 조건에 대출이 가능하다는 점도 투자 유인으로 작용
했을 것으로 판단된다.
국가별 투자 규모의 추이를 살펴보면 2015년까지 유럽 상업용 부동산 시장에서 가장 많은 투자가
이루어진 국가는 영국이었다. 그러나 브렉시트 투표 이후인 2016년부터 영국에 대한 투자는 감소한 반
면 독일, 프랑스에 대한 투자는 증가했다. 또한 2016년 이후 영국, 독일, 프랑스의 세 국가에 집중되던
투자가 기타 국가로 분산되기 시작했다. 영국, 독일, 프랑스를 제외한 기타 국가에 투자된 자금은 2015
년까지 전체 투자금액의 30% 이하였으나 2016년 이후부터 32~35% 수준을 유지하고 있다. 주로 체
코, 네덜란드, 헝가리 등에 투자가 집중되고 있다.
■ 2020년 유럽에서 가장 많은 상업용 부동산 투자가 이루어진 도시는 파리
글로벌 상업용 부동산 투자 시장 자료 집계 기관인 리얼캐피털애널리틱스(RCA)에 따르면, 2020년 3
분기 기준 유럽에서 가장 많은 상업용 부동산 투자가 이루어진 도시는 파리다. 코로나19 여파로 2019
년 대비 투자 규모는 줄었으나, 여전히 파리 오피스 시장에 투자가 집중되고 있다. 2020년 3분기 들어
서는 라데팡스 지역의 임차 수요가 회복되고 있다. 2020년 말 브렉시트 전환기가 종료되면서 영국과
EU 사이에 미래 관계 협상이 이루어질 예정인데, 원활한 협상 결과가 도출되지 않을 가능성이 있음에
도 불구하고 3분기까지 런던 상업용 부동산 투자 규모는 파리에 이어 2위를 차지했다. 국가별 투자 규
모는 독일이 가장 크며, 주로 수도에 투자가 집중되는 타 국가와는 달리 베를린, 프랑크푸르트, 뮌헨, 함
부르크, 쾰른 등으로 투자처가 분산되었다. 해외 투자자들은 2020년 3분기까지 영국에 이어 독일에 두
번째로 많은 투자를 진행했다.
■ 오피스에 집중되던 투자가 물류센터, 아파트 등으로 분산
유럽의 상업용 부동산 투자 시장에서 투자가 집중된 자산은 오피스였다. 2020년 들어서는 코로나19
로 인한 도시 봉쇄, 재택근무 증가 등이 반영되어 오피스 수요가 예년 대비 감소한 반면 아파트, 물류센
터 등의 투자 비중이 증가했다. 오피스 수요는 예년 대비 감소했으나 여전히 테크 기업 위주로 추가 수
요가 발생했다. 이에 따라 파리, 런던, 베를린, 프랑크푸르트 등 유럽 주요 도시의 프라임 오피스 공실률
과 자산가치는 여전히 안정적인 수준을 유지하고 있다. 프라임 오피스가 밀집된 런던 중심업무지구
(CBD)의 오피스 평당가는 2019년 말 수준을 유지하거나 소폭 상승한 반면, 자본환원율은 4%대로 하
락했다. 이는 프라임 오피스의 자산가치는 여전히 상승하고 있음을 의미한다.
한국 투자자들의 유럽 오피스 투자는 독일, 영국, 프랑스 등에 꾸준히 진행되었고, 2019년에는 약 86
억4천 유로가 투자되어 사상 최대 규모를 기록했다. 이 가운데 약 40억 유로는 프랑스 파리에 투자되
었는데, 투자자산은 주로 라데팡스 권역 프라임 오피스였다. 대표적인 투자 대상으로는 마중가 타워, 르
미에르오피스, 크리스탈파크, 에코타워, CBX타워 등이 있다. 이들 자산은 주로 운용사를 통해 매입되는
데, 증권사들이 총액 인수한 후 기관에 셀다운하는 형태로 거래되었다. 일부 기관의 경우 현지 투자사
나 운용사와 조인트벤처 형태로 투자를 진행하기도 했다.
과거 2년간 가장 큰 규모로 투자를 진행한 한국 투자자는 하나금융그룹이었다. NH투자증권, 메리츠
금융그룹, 한화투자증권, 제이알투자운용, 이지스자산운용, 국민연금, 미래에셋자산운용, 삼성생명, 행정
공제회 등이 뒤를 이었다.
■ 한국의 유럽 부동산 투자는 지속
유럽 시장에 가장 많은 자본을 투입하는 해외 투자자는 여전히 미국 투자자다. 2020년에는 국가
간 이동 제한으로 해외 실사가 어려워지고, 선별적인 대출 승인 등 코로나19로 인한 시장의 조심스
러움이 반영되어 타 대륙의 자본보다는 유럽 국가투자자가 이웃한 유럽 국가에 투자하는 비중이 컸
다. 한국은 2019년 기준 미국, 독일, 영국에 이어네 번째로 유럽 시장에 많은 투자를 한 해외 투자
자였다.
2020년 들어 직접 방문하는 형태의 실사가 어려워지자 한국 투자자들은 현지 지사를 이용한 실
사, 드론 촬영, 현지 업체와의 공동 투자, 조인트벤처 등을 이용해 투자를 시도하고 있다. 주로 물류센터를 중심으로 투자가 진행 중이며 슬로바키아 등 유럽 기타 지역에 오피스 투자를 진행한 운용사도 있었다. 통상 운용사들이 기관의 자금을 모집해 투자하지만, 경우에 따라서는 운용사와 현지 운용사의 고유 자금을 투자하는 경우도 있었다.
기존에 활발하게 투자가 이루어진 유럽 소재 오피스 자산의 셀다운하지 못한 미매각 물량에 대한 우려, 기 투자자산의 효율적 관리 문제, 향후 투자자산의 매각 도래 시 매수자 확보 등 점검해야 할 사항들이 존재하기 때문에 투자자들의 관심이 물류센터로 향하는 것으로 보인다. 향후 시장 수요 증가가 예상되고 타 자산 대비 전망이 좋은 우량 임차인이 장기 임차한 물류센터에 대한 선호도가 높아지고 있는 것으로 판단된다.
안전자산일수록 투자수요가 집중되어 자본환원율이 낮은 편이다. 특히 글로벌 금융위기, 코로나19 등경제적으로 불확실한 상황에서 이러한 현상이 두드러지게 나타난다. 이를 감안할 때 물류센터의 자본환원율이 하락하고, 자산가치가 상승하는 것은 물류센터의 투자 전망을 긍정적으로 보는 투자자들의 심리가 반영된 것으로 보인다
■ 향후 물류 자산으로 투자 범위가 확대될 전망
유럽의 전자상거래 시장이 빠른 속도로 성장하고 있다. 유럽 전자상거래 시장의 총매출액은 2013년
2억7천930만 유로였고, 2019년에는 약 6억2천100만 유로로 추정된다.
미국계 전자상거래 업체인 아마존은 유럽에서도높은 시장 점유율을 보이고 있다. 빌더엑스퍼트
(Builder Expert)에 따르면, 아마존은 2019년 기준 가장 많은 이용자가 방문한 온라인 사이트이며,
2019년 유럽 매출액은 321억8천 유로로 1위를 기록했다. 아마존, 애플과 같은 글로벌 대기업을
비롯해 유럽 지역의 전자상거래 업체도 투자 수요가 높다. 유럽 전자상거래 대기업들은 영국과 독일
에 다수 위치하고, 독일의 오토(Otto, 온라인 매출액 80억 유로), 영국의 테스코(Tesco, 64억8천 유
로), 미국의 애플(55억 유로) 등이 매출액과 웹사이트 방문 빈도수가 높은 것으로 조사되었다. 2019년 기준 유럽 온라인 매출 상위 10위 전자상거래 기업 중 아마존과 애플을 제외한 나머지 8개 기업은 대부분 영국과 독일 기업이었다. 독일 물류 시장에서 는 1위 아마존을 제외하고 나머지는 대부분 독일 물류 업체가 차지하고 있다.
2009년 이후 유럽 물류센터 수요는 신규 공급 대비 높은 수준을 유지해왔다. 2020년 상반기 기준물류센터 공실률은 4%대를 유지하고 있다. 코로나19로 해외 실사가 어려움에도 불구하고 해외 투자자들은 유럽 물류센터에 지속적으로 투자하여 2020년 3분기까지 누적 투자 규모는 2019년 3분기 수준을 넘어섰다.
■ 전통적인 안전자산으로 인식되는 프라임 오피스
프라임 오피스는 전 세계 모든 도시에서 가장 많은 투자가 발생하는 안전자산으로 인식된다. 금융위기 시기에도 프라임 오피스의 타격은 타 자산에 비해 크지 않았고, 금융업과 보험업, 제조업 본사, 정부기관 등이 장기 임차한 자산의 경우 오히려 임대수익이 증가했다.
따라서 코로나19에도 불구하고 파리 CBD, 런던, 베를린 등의 핵심지역에 위치한 프라임 오피스에는 지속적인 투자수요가 발생할 가능성이 있다. 특히 테크 기업의 고용 확대가 예상되어 베를린, 마드리드, 바르셀로나, 뮌헨, 프랑크푸르트, 파리 등 유럽 주요 도시를 중심으로 오피스 수요 증가가 전망된다. 테크 업종의 경우 안전한 시설, 데이터센터 등 전력 확보, 데이터 백업시설 하중을 지탱할 수 있는 튼튼한 구조를 중요시하기 때문에 이러한 요구조건을 충족할 수 있는 프라임 오피스를 선호한다. 따라서 테크 업종 수요 증가는 프라임 오피스 수요 증가로 연결될 수 있다.
프라임 오피스 자본환원율은 안정적인 수준을 유지하고 있으며, 여전히 유럽과 해외 투자자들의 투자
수요가 발생하고 있다. 따라서 2020년 말까지 자본환원율은 현재 수준을 유지할 가능성이 있다. 코로
나19 재확산과 국가 간 이동 제한 등의 영향은 임차인들의 오피스 확장과 이전 수요를 축소시킬 가능
성이 있다. 이미 수요가 감소하고 있던 오프라인 리테일의 경우 전자상거래 발달과 관광수요 감소 등으
로 타격을 받고, 자산가치 하락과 자본환원율 상승이 전망된다. 임대수요와 투자수요가 가장 많은 주요
도시 물류센터의 경우 프라임 오피스와의 자본환원율 스프레드가 100~150bp 수준에 형성되어 있다.
따라서 물류센터 자본환원율은 하락할 수 있으며, 이는 물류센터 평당가가 상승할 수 있음을 의미한다.
3. 아시아태평양 상업용 부동산 시장
■ 한국 시장의 투자 규모 증가
2019년까지 아시아태평양 상업용 부동산 시장에서 가장 많은 투자가 이루어진 도시는 일본 도쿄였
다. 그러나 코로나19 이후 서울에 상업용 부동산 투자가 집중되기 시작해, 2020년 3분기 기준 아시아
태평양 도시 중 가장 많은 투자가 이루어졌다. 우량 오피스 매물이 시장에 대규모로 공급되었고, 해외
투자가 힘들어지면서 기관 투자자들이 서울 프라임 오피스에 투자를 집중했다.
■ 싱가포르 시장으로 몰리는 중국과 미국의 테크 기업들
미·중 무역 분쟁, 홍콩 보안법 등의 영향으로 중국 주요 테크 기업들이 싱가포르 시장에 자리하고 있
다. 홍콩에 비해 정치적인 리스크가 적은 싱가포르는 친기업적인 금융 시스템과 법 체계로 인해 중국은
물론 서방에서도 주목하고 있으며, 위쳇의 텐센트와 틱톡의 바이트댄스 등 유명 기업들이 자리하고 있
다. 싱가포르를 배경으로 동남아 시장 개척에 나설 계획으로 알려져 향후 해당 업종의 꾸준한 수요 증
가가 예상된다.
■ 도쿄 주요 5구 오피스 수요는 여전히 견조해 보이나 임대료는 조정
일본 주요 5구인 지요다, 미나토, 주오, 시부야, 신주쿠 지역의 공실은 사실상 전무한 상태다. 자연 공 실률 수준인 5% 미만의 공실률 추이를 보인 지 5년이 넘었으며 신규 공급 시, 선임대 또는 준공 시 바 로 임대되고 있어 임대료와 자산가치가 지속적으로 상승해왔다. 도쿄 오피스 수요 중 2021년으로 연기된 도쿄 올림픽 관련 기대 수요가 있었는데, 코로나19 재확산으로 올림픽 개최가 어려울 가능성이 있어 투자 시 유의해야 한다. 도쿄 주요 5구의 프라임 오피스 임대료는 여전히 상승세를 보이고 있으며, 공실률 또한 1% 미만으로 낮은 수준이다. 시부야 지역의 오피스 임대료가 약 10년 만에 하락하는 등 조정이 발생하고 있는 것으로 보인다. 그동안 도쿄 시장에서 자산을 매입한 일부 한국 투자자들이 펀드만기가 도래하기 전에 자산을 매물로 내놓고 있는데, 매입 시보다 자산가치가 상승했다는 판단과 코로나19로 인한 시장 조정 가능성을 고려한 선제적인 움직임으로 보이고 있다.
■ 홍콩, 중국 일부 도시의 임대료와 자산가치는 조정
아시아태평양 주요 도시 중 서울, 방콕, 멜버른, 도쿄는 코로나19에도 불구하고 2020년 상반기 기 준 오피스 임대료와 자산가치가 상승했다. 반년 동 안의 소요 사태와 보안법 등으로 혼란이 지속되고 있는 홍콩 시장의 오피스 임대료와 자산가치는 20% 이상 하락했다. 서울의 경우 코로나19로 인한 혼 란이 비교적 적었고, 신규 오피스가 꾸준히 공급되 고 있어 아시아태평양 주요 도시 중 임대료 상승 률이 가장 컸다. 임대료가 상승하면서 자산가치도 증가했다. 시드니와 싱가포르의 경우 임대료 하락 에도 불구하고 자산가치는 상승했다. 재택근무로 인해 오피스 수요가 줄어드는 바람에 임대료가 조정되었으나, 향후 수요 증가가 예상되어 자산가치는 상승한 것으로 판단된다. 싱가포르는 향후 지속적 인 오피스 수요가 발생할 것으로 예상되어 임대료와 자산가치의 상승이 전망된다.
■ 중국의 주요 도시를 제외한 아태 지역 임대료는 상승
주기에 위치 상업용 부동산 회사 JLL의 Pro- perty Clock 에 따르면, 아시아태평양 지역 중 신흥국 주요 도시는 임대료 상승 주기에 위치해 있다. 2020년 서울의 오피스 거래는 사상 최대 규모를 기록할 것으로 예상되고, 1분기에 임대료를 인상하는 빌 딩들이 많아 상승 주기에 포함될 것으로 전망된 다. 2020년의 경제 역성장 전망에 따라 상업용 부동산 시장 전망 또한 좋지 못하지만, 신흥국의 경제성장률이 높고 시장 특성에 따라 투자 기회 가 존재하는 시장이 있어, 투자자들은 핵심 도시 의 우량 자산에 지속적으로 관심을 기울일 것으 로 전망된다
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