서울 오피스 시장의 위상과 경쟁력 진단-KB

 

서울 오피스 시장의 위상과 경쟁력 진단
KB증권 해외부동산팀 팀장 김미숙

 

1.서울 오피스 시장의 위상

 

■서울 상업용 부동산 시장, 투명성 순위와 경쟁력 향상

 

○ 투명성 지수와 투자 선호도가 점차 상승하는 중
• 글로벌 종합 부동산 서비스 회사 JLL이 발표한 2020년 한국 상업용 부동산 투명성 지수는 2.57을 기록
-아시아 태평양 지역 주요 도시 중 호주, 뉴질랜드, 싱가포르, 홍콩, 일본, 대만, 말레이시아에 이어 8위, 글로벌 기준 30위를 차지
• 투명성 지수 순위가 상승하면서 서울은 신뢰할 만한 시장으로 부상하는 중
-이와 함께 서울 상업용 부동산 시장의 신뢰도가 향상되면서, 해외 투자자가 안심하고 거래할 수 있는 투명하고 공정한 환경이 조성
-부동산과 기술이 결합한 프롭테크(Prop-tech) 혁신 분야에서는 한국이 아시아태평양 지역 주요 도시 중 1위, 글로벌 기준 3위를 차지

○ 서울 오피스 임대시장은 아시아태평양 지역에서 경쟁력을 갖추고 있는 것으로 평가
• 서울은 글로벌 임차인이 선호하는 여건을 갖추고 있음에도 타도시 대비 임대료는 낮게 형성
-아시아태평양 주요 지역에서 서울 오피스 NOC(Net Occupancy Cost, 순점유비용)는 홍콩,도쿄, 베이징에 이어 4위를 차지하고 있지만 홍콩의 3분의 1, 도쿄의 절반 수준
• 서울 오피스 시장은 임대료, 세금, 향후 성장 가능성 등에서 경쟁력을 갖춤
-홍콩 국가보안법 시행 등으로 글로벌 기업들이 홍콩에서 인근 국가의 경쟁력 있는 대체 도시로 이전하는 추세
-글로벌 기업들이 향후 홍콩으로부터 도쿄, 서울, 싱가포르 등 아시아태평양 지역 인근 도시로 이전할 가능성이 높으며. 서울은 임대료 수준, 임차 가능 물량, 세금, 향후 성장 가능성 등에서 잠재력을 갖춤

 

○ 안정된 시장, 수요 증가와 임대료 상승 여력이 존재
• 홍콩의 NOC는 범죄인 인도법 반대 시위, 국가보안법 시행 등으로 코로나19 이후 하락세
-홍콩의 NOC는 2019년 상반기 정점을 찍은 이후 점차 하락
• 반면 서울과 도쿄의 NOC는 지속적으로 상승
-서울과 도쿄의 NOC는 상승하고 있으나 홍콩에 비해 여전히 낮은 수준이며, 향후 추가 상승여력이 존재하는 것으로 전망
-특히 서울의 NOC는 홍콩의 3분의 1 수준에 불과해 상대적으로 유리한 임차 조건을 갖춤
-싱가포르는 홍콩의 대체 시장으로 인기가 높은 반면 오피스 물량이 부족하고, 도쿄는 코로나19 안정화 속도가 느린 부분에서 안전에 한계가 있어 보임. 서울 시장은 향후 임대료의 안정적인 추가 상승 가능성이 존재하며 글로벌 투자자의 관심을 불러일으키는 요인으로 작용할 것으로 예상

 

2.서울 오피스 투자 시장 동향

■서울의 오피스 거래 규모는 2020년 사상 최대치를 기록

○ 코로나19로 거래 규모가 감소한 타 도시와 달리 서울의 오피스 거래 규모는 2020년 사상 최대치를 기록
• 안전 자산으로 인식되는 서울 프라임 오피스는 투자 경쟁이 치열했고, 주로 국내외 기관 투자자와 기업, 해외 투자자 등이 투자에 참여
-2018년 이후 3년 연속 10조 원 규모를 넘어선 서울 오피스 거래 규모는 2020년 사상 최대치인 약 16조 원을 기록
-기 준공된 매물이 부족해 개발 중인 자산에 대한 지분 거래도 투자 경쟁이 치열

○ 서울 중심업무지구(CBD), 강남, 여의도(주요 3권역)은 물론 외곽 지역의 투자도 활발
• 주요 3권역에 8조9천억 원, 외곽 권역에 4조 원, 분당 판교 권역에 1조7천억 원 상당의 투자가 발생하였으며 서울 외곽 지역과 분당 판교 권역에서 발생하는 오피스 거래에서도 평당가가 사상 최고치를 경신

■서울 프라임 오피스의 평당가는 점차 상승하는 중

○ 서울 프라임 오피스의 평당가가 상승하고 있으나 홍콩, 도쿄, 싱가포르 등 아시아태평양 지역 주요 도시의 평당가 수준에는 아직 못 미침
• 글로벌 기업들은 인프라, 입지, 안정성, 투명성, 비교적 낮은 수준의 평당가 등 임차 조건을 고려해 향후 투자 지역으로 서울을 선택할 가능성이 존재

• 자산 운영을 통한 임차 수익뿐만 아니라 매각 차익(Capital Gain)을 노리는 투자자 입장에서 서울 프라임 오피스는 임대료가 정기적이며 안정적으로 인상되고, 매매가 반복될수록 자산 가치가 상승한다는 점 등이 장점으로 작용

○ 임대료에 기반해 자산 가치가 평가되는 특성을 감안 시 향후 서울 프임 오피스는 자산 가치가 상승할 가능성이 있음
• 글로벌 기업, 해외 투자자는 이러한 이점을 고려해 현재까지 아시아태평양 지역 투자 포트폴리오에 서울 오피스 자산을 편입시켜 왔고, 매입 매각이 용이해 향후에도 투자를 유지하거나 확대할 가능성이 존재
-한편 최근에는 물류센터에 대한 투자 수요도 증가하는 등 다양한 자산에 대한 투자 매력도가 상승해 서울 시장에 대한 투자자의 관심은 지속될 것으로 예상

■자본환원율(Cap Rate)은 하락하는 중이나 경쟁력은 여전히 존재

○ 2020년 초 4% 중반대였던 서울 프라임 오피스 Cap Rate은 연말 3% 중반까지 하락
• 코로나19 영향으로 국내외 투자자가 비교적 안전 자산으로 판단되는 서울 프라임 오피스에 투자를 집중
-우량 임차인이 장기 임차한 프라임 오피스의 경우 임대료가 지속적으로 상승할 수 있으며, 입주 기업들의 등급이 안정되고 부도 가능성이 적어 공실 위험이 낮음
-이에 따라 안전 자산으로 인식되면서 코로나19로 불안한 시기에 국내외 투자자들의 매입 경쟁이 치열
• 이와 함께 낮은 금리, 풍부한 유동성이 반영되어 서울 오피스 시장은 자산 가치가 상승하고 Cap Rate은 빠른 속도로 하락
-그러나 홍콩, 도쿄, 싱가포르 등 타 도시와 비교 시 서울의 Cap Rate 스프레드 수준은 여전히 높은 편이므로 추가 하락 여력이 존재

○ 서울의 오피스 자본환원율(Cap Rate)은 아시아태평양 지역 주요 도시 대비 여전히 높은 수준으로, 1%까지 추가 하락 여력 존재
• 3%대의 여전히 높은 자본환원율과 타 도시 대비 Cap Rate 스프레드가 높다는 점을 감안시 2021년에도 서울 오피스 시장의 투자 매력이 지속될 것으로 전망
• 2020년 말 기준 아시아태평양 지역 주요 국가 중 한국의 Cap Rate 스프레드는 두 번째로 높은 수준을 기록
• 서울의 오피스 Cap Rate 스프레드는 향후 1%까지 추가 하락 여력이 있으며, 오피스를 사옥으로 사용하는 실수요자의 경우 이보다 낮은 수준의 Cap Rate도 수용할 것으로 판단

 

3.향후 시장 전망과 경쟁력 진단

■코로나19 이후 2021년 글로벌 주요 국가의 경제성장률은 3% 이상 기록 예상

○ 2020년 한국의 경제성장률은 1.1% 하락해 타 국가 대비 양호한 수준을 보였으며, 2021년 경제성장률 또한 3.1%로 안정적인 수준을 기록할 것으로 전망
• 상업용 부동산은 경제성장에 후행 하는 특성을 보이므로 이러한 성장 전망은 시간을 두고 반영될 가능성이 존재
• 서울의 경우 타 도시 대비 비교적 안정된 시장이라는 인식 및 경제 전망이 반영되어 투자수요가 꾸준할 것으로 예상
• JLL이 예상한 2021년부터 2024년까지 서울 상업용 부동산 임대료와 자산 가치 상승률은 약 3%로 안정적인 편

■2020년 여의도 권역의 신규 공급 급증으로 서울 오피스 시장 공실률이 상승했으나, 향후 신규 공급 예정 물량이 적어 빠른 안정화 예상

○ 2020년 여의도 권역에 여의도 전체 물량의 3분의 1에 해당하는 프라임 오피스가 신규공급
• 신규 공급 오피스 물량이 많아 수요 안정화에 시간이 걸릴 수 있으나, 서울에 노후한 오피스가 많아 향후 용도 변경과 재건축 등으로 이전 수요가 발생할 가능성이 존재
-코로나19 이후 시장이 안정되고 점차적으로 임차수요가 확보되면 공실률은 하락할 것으로 전망

• CBD, 강남 권역의 공실률은 안정적인 수준으로 향후 이 지역 일부 임차인이 여의도로 이전하면서 시장이 비교적 빠르게 안정될 가능성
-국내 대기업과 글로벌 기업이 좋은 조건에 힘입어 여의도 권역으로 이전하거나 신규 수요 발생, 대기업들의 조직 통합 이전 수요 등으로 신규 공급된 파크원 빌딩의 공실 해소 기대

○ 2021년 이후 예정된 프라임 오피스 신규 공급 물량이 적어 서울 오피스 시장의 공실 우려는 비교적 단기간에 해소될 가능성이 존재

○ 한편 코로나19의 빠른 안정화와 저금리 추이가 지속되면 2020년에 이어 2021년에도서울 시장에 대한 국내외 투자자의 투자 수요가 꾸준할 것으로 전망
• 2021년에는 2020년에 비해 우량 매물이 적을 것으로 전망. 우량 자산에 대한 투자 경쟁이 더욱 치열해지면서 자산 가치가 상승하고 Cap Rate이 추가 하락할 것으로 예상

○ 서울 오피스는 꾸준히 성장하는 안정적인 시장이므로 국내외 투자자들이 지속적인 관심을 가질 것으로 전망
• 서울 오피스 시장은 꾸준한 임대 및 투자 수요가 발생하고 신규 공급과 수요가 균형을 이루는 건강한 시장
• 글로벌 금융위기, 코로나19 대유행에도 크게 흔들리지 않고 수요가 지속되고 있으며, 안정적인 공실률과 임대료 상승률을 보임
• 이러한 비교적 안정된 시장 상황과 긍정적 전망으로 국내외 투자자의 투자 선호도가 높은 편

 

○ 홍콩의 국가보안법 시행, 도쿄의 코로나19 긴급 사태 선언, 싱가포르의 신규 공급 물량부족 등은 상대적으로 안정적인 서울 오피스 시장에 대한 투자 선호도를 끌어올릴 것으로 전망
• 미국과 중국의 일부 금융회사와 Tech 기업 등은 이미 홍콩을 떠나 싱가포르로 이전했으며, 일부 기업은 홍콩 시장에 보유하고 있던 자산을 매각하는 움직임을 보임
• 글로벌 주요 기업들은 향후에도 아시아태평양 지역에서 가장 안전하다고 판단되는 도시로 이전하거나 신규 투자할 가능성이 존재

○ 글로벌 종합 부동산 서비스 회사 CBRE가 해외 투자자들을 대상으로 진행한 아시아태평양 지역 투자 선호도 조사에서 서울은 3위를 기록
• 2020년 3월 기준 6위에서 2021년 1월 기준 3위로 세 계단 상승
• 도쿄, 싱가포르에 이어 세 번째로 투자 선호도가 높은 도시로 선정되었으며, 향후 꾸준한 경쟁력을 보일 가능성이 존재

• 홍콩은 2021년 들어 투자 선호도 조사 순위에서 제외

○ 서울 상업용 부동산 시장에 대한 국내외 투자자의 선호는 지속 전망
• 2021년에도 서울의 프라임 자산에 대한 투자 경쟁은 지속될 가능성이 있으며, 이러한 시장상황이 반영되어 프라임 오피스, 물류센터 등 우량 자산 가치가 상승할 것으로 전망