KB 부동산시장 리뷰 2021.2.

 

[주택 가격] KB부동산 매매전망지수 서울을 중심으로 상승폭 확대

 

■ 1월 전국 주택매매가격(1.19%)과 전세가격(0.83%) 모두 상승폭 둔화

 전국 주택매매가격은 여전히 상승세가 지속되고 있으나 작년 11월 이후 상승세 둔화
∙수도권은 상승폭이 확대되었으나, 비수도권을 중심으로 상승폭이 크게 둔화
∙한편, 정부는 주거 불안 해소를 위해 2.4일 ‘대도시권 주택공급 확대 방안’을 발표

 전세가격은 최근 빠르게 상승폭이 둔화되고 있으나 여전히 상승세는 지속

■ 1월 KB부동산 매매전망지수는 서울을 중심으로 ‘상승전망’ 확대
 비수도권 매매전망지수는 상승전망이 축소되면서 소폭 하락하였으나, 서울은 2020년 말보다 상승
 전국 전세전망지수(120.2)는 2개월 연속 전국적으로 상승전망이 축소되고 있으나 여전히 하락보다는 상승 의견이 우세

[주택 가격] (수도권) 서울 및 경기 주요지역을 중심으로 상승세 지속

■ (서울) 1월 주택매매가격, 전월대비 상승폭 확대

 전국적으로 상승폭이 둔화되고 있음에도 불구 서울 일부 지역을 중심으로 매수세 지속
∙양천구(3.2%)가 서울에서 가장 높은 상승률을 기록하였으며, 동대문구, 성동구 등으로 매수수요가 집중되면서 상승폭 확대
 전세가격은 전체적으로 상승세가 주춤해진 가운데 학군 수요가 많은 양천구(3.6%),노원구(1.7%) 등에서 높은 상승률 기록

■ (경기, 인천) 상승세 지속되는 가운데 지역내 매매가격 상승률 격차 확대

 상승폭이 둔화되는 지역도 많으나, 개발호재가 있는 지역 중심으로는 상승폭 확대
∙경기도는 고양, 분당, 남양주, 용인 등에서 2%가 넘는 높은 상승률을 나타냈으며, 인천에서는 송도신도시의 영향으로 연수구가 다른 구보다 상대적으로 높은 상승률 기록

[주택 가격] (비수도권) 대부분 지역에서 상승폭 둔화

 

■ (5개광역시) 대전을 제외한 대부분 지역에서 매매가격 상승세 크게 위축
 최근 주택매매가격이 월 2%대 높은 상승률을 보이던 부산, 대구, 울산은 상승률이 절반 이하로 축소
 전국적으로 규제지역이 증가함에 따라 수도권에서 서울로 수요가 집중되는 것과 유사하게 비수도권에서도 그동안 상승세를 보이던 대전지역에서 최근 상승폭이 빠르게 확대 

 

 

■ (기타지방) 기타지방 대부분 지역에서 매매가격 상승세 지속, 세종은 과열 다소 진정

 세종시 주택매매가격은 1월 3%를 기록하며 여전히 비수도권에서 가장 높은 수준이나, 상승세가 둔화되며 최근 과열된 시장이 다소 진정되는 모습을 보임
 기타지방 매매가격은 전체적으로 작년 하반기부터 상승세가 지속되고 있으며, 최근 경남권에서 높은 상승률 기록

 

[주택 거래] 2020년 주택거래량 조사 이래 최대치, 미분양은 2002년 이후 최소

■ 2020년 주택매매거래는 약 128만 건으로 조사가 시작된 2006년 이후 최대치 기록

 12월 주택매매거래량은 14만 281호를 기록하면서 9월 이후 큰 폭의 증가세 지속
∙최근 1년 평균 대비 수도권(18.2%)과 비수도권(50.2%) 모두 증가
 주택가격 상승이 지속되면서 비규제 지역의 거래량이 크게 증가했으며, 유형별로는 공공재개발
등의 영향으로 빌라 등 비아파트 거래 증가에 기인

 

■ 분양시장 호조로 미분양아파트 감소세 지속

 미분양아파트는 1만 9,005호를 기록, 2만호 미만으로 줄어든 것은 2002년 6월 이후 처음
 수도권 2,131호, 비수도권은 1만 6,874호를 기록했으며, 미분양이 가장 많았던 충남과 경상권 지역에서 최근 경기 호조세의 영향으로 큰 폭의 감소세 시현

[주택 공급] 1월 수도권 선호지역에서 공급 집중, 경기도 청약경쟁률은 60:1 기록

■ 1월 분양물량은 수도권에서 집중적으로 공급, 2개월 연속 전년동월비 증가세

 1월 분양물량은 2.9만호로 전월대비 46% 감소, 전년동월대비로는 75% 증가
∙수도권에서 1.5만호가 공급, 분양시장을 주도하면서 비교적 많은 물량이 공급
 위례, 판교, 송도 등 선호 지역에서 공급이 이루어지면서 경기도 청약경쟁률은 60:1을 기록

 

■ 1월 입주물량은 약 1.9만호로 직전 1년 평균 대비 13.9% 감소

 직전 1년 평균 입주물량 대비 수도권은 27% 증가했으나, 비수도권은 59% 감소
 전세시장 불안이 지속되고 있는 가운데 3월 이후 입주물량이 2만호 이하로 감소할 전망이어서 향후 주택시장에 불안 요인으로 작용할 전망

[토지] 2020년 토지시장은 거래량 증가와 함께 가격 상승세 지속

■ 12월 전국 토지가격은 전월대비 0.34% 상승, 2020년 한해 동안 누적 3.6% 상승

 서울 및 5개광역시는 2020년 동안 약 3~4%대의 상승세를 기록한 가운데, 세종시가 10.1% 상승하며 가장 높은 상승률 기록
∙한편 19개월 연속 하락세를 보였던 제주지역도 상승세 전환되었으나 지난해 2% 하락에 그침

■ 지난해 전국 토지거래량은 총 322만건, 12월에는 38.2만건으로 전월대비 46.7% 증가

 2020년 동안 전국의 토지거래량은 전년대비 11% 증가하며 거래시장은 활발한 편
∙부산(전년대비 +30%), 대구(+26%), 광주(+24%), 세종(+18%)지역을 중심으로 거래량이 크게 증가했
으며, 제주와 대전을 제외하고는 전지역에서 거래량 증가

[주택 금융] 주담대 연말까지 급증세 지속, 신규 대출금리도 4개월 연속 상승

■ (대출 규모) 주택담보대출 8월부터 연말까지 높은 증가세 지속

 주택담보대출 12월 순증액은 6.3조원으로 전월과 비슷한 수준, 주택가격 급등세 및 거래량
증가 등으로 연말까지 주택담보대출 증가폭 높게 유지
 12월 전세자금대출은 2.8조원 증가하면서 전월(+2.3조원)대비 상승폭이 다소 증가

■ (금리, 연체율) 신규 대출금리 상승세 지속, 연체율 역대 최저수준 지속

 12월 신규 주택담보대출 금리는 2.59%로 주택담보대출이 급증한 8월 이후 4개월 연속 상승
 11월 은행권 주택담보대출 연체율은 0.16%로 3개월 연속 최저수준 지속

[상가] 상가 임대시장 여건 악화로 수익률 하락세 지속

■ 상가 임대가격지수 하락폭이 확대되고 공실률은 역대 최고 수준을 기록

 2020년 4분기 전국 상가 임대가격지수는 전기대비 중대형상가 0.51%, 소규모상가 0.53%,
집합상가 0.43% 하락하였으며 모두 3분기에 비해 하락폭이 확대
∙4분기 전국 상가 공실률은 중대형상가 12.7%, 소규모상가 7.1%로 상승세가 지속되고 있으며,
해당 통계 작성 이후 최고 수준을 경신

■ 소득수익률과 자본수익률 동반 하락하며 상가 투자수익률 하락세 지속

 2018년 하반기 이후 상가 투자수익률 하락세가 계속되고 있는 가운데 안전자산인 국고채(3년)금리와 수익률 차이도 감소 추세
∙코로나19 피해 누적에 따른 상가 시장 영향이 2020년 하반기부터 현실화되기 시작한 것으로 보이며 투자자산으로서 안정성과 수익성이 모두 악화

[오피스텔] 서울 오피스텔 공급 둔화 예상되는 가운데 가격은 꾸준히 상승

■ 서울 오피스텔 매매가격은 상승 추세를 지속하고 있으나 최근 상승폭이 소폭 둔화

 2020년 1월 기준 오피스텔 매매가격 변동률은 전년대비 2.2% 상승
∙그러나 최근 들어 상승폭은 지난해 말 이후 점진적으로 둔화되는 모습
 2020년 오피스텔 거래량은 약 4만호로 전년대비 18% 증가세를 시현

■ 서울 전세가율은 꾸준한 상승 추세 지속, 공급량은 큰 폭 감소 예상

 1월 기준 매매가격 대비 전세가격 비율(전세가율)은 전월대비 0.2%p 증가한 81.5% 기록
∙한편 서울 오피스텔 입주물량은 주택규제 등과 맞물려 공급이 크게 감소하고 있어, 매매 및 전세가격 상승세는 당분간 유지될 것으로 예상(’21. 상반기 기준 전년동기대비 약 40.9% 감소)

[오피스] 서울, 주거용 부동산으로 용도 전환을 위한 매각 사례 증가

■ 서울 오피스 투자수익률 전년동기대비 하락세 지속

 서울 소재 업무시설의 2020년 4분기 투자수익률은 3분기 대비 소폭 상승하였으나 코로나19의
여파 등으로 전년동기대비 0.63%p 하락
∙평당 임대료는 꾸준히 상승세를 보이고 있으며, 평당 거래가 또한 최근 3년 상승 추세

 

■ 용도 전환을 목적으로 한 오피스 거래 증가로 일부 지역 공실 부담 경감 기대

 신영에셋에서 발표한 자료에 따르면, 2020년 서울 중대형 규모(1,000평 이상) 오피스 거래 중 11건이 주거용 부동산으로의 용도 전환을 목적으로 한 거래
∙하반기 YBD 권역 내 대형 오피스 신규공급으로 인해 공실 부담이 확대되었으나 정상화되는 중이며, 용도 전환으로 인한 중대형 규모 오피스 감소 시 공실 부담 일부 경감 기대

[간접투자] 물류센터 관련 신규 공모 리츠 상장, 시장 내 반응은 긍정적

■ (리츠) 연말 국내 최초 물류센터 투자 공모 리츠를 포함한 다양한 섹터의 신규 리츠 설정

 2020년 12월 기준 리츠 시장 규모 변동은 전월대비 미미한 수준이나 다양한 섹터에서 신규 리츠가 설정되며 총 운용 리츠 수는 280개를 돌파
∙연말 국내 최초로 물류센터에 투자하는 공모 리츠가 상장되었으며 2021년 1월 말 기준 가격은 최초 공모가 대비 7.4% 상승하며 경쟁력을 유지

■ (펀드) 연초 신규 설정 펀드 규모가 감소하며, 부동산 펀드 시장 규모 전월 수준 유지

 2021년 1월 기준 신규 펀드 설정 규모는 전년 말 대비 약 46.2% 수준
∙부동산 펀드는 연초에 신규 설정 규모가 감소하는 경향
∙신규 설정된 부동산 펀드 규모 감소에 따라 시장 전체 규모 변동 수준은 미미

[미국 주택시장] 매수수요에 힘입어 주택재고물량 소진까지 최단기간 소요

■ 저금리 지속 및 매수수요에 힘입어 기존주택 거래시장 강세 지속

 11월 S&P 주택가격지수는 238.5로 전년동월대비 9.1% 상승하며, 2014년 이래 최고치 기록
∙30년만기 모기지금리는 2021.1월 기준 2.73%
 12월 기존주택 판매건수는 676만채, 신규주택은 84만채로 전월대비 각각 0.7%, 1.6%로 소폭
상승, 코로나에도 불구하고 거래시장은 활발

 

■ 견고한 주택수요를 기반으로 주택재고물량 소진까지 최단기간 소요

 저금리에 따른 풍부한 유동성과 주택수요를 기반으로 주택시장내 재고물량을 빠르게 소진
∙기존주택 재고물량 소진은 평균 1.9개월로 역대 최단 기간, 신규주택도 4.3개월게 그침
∙12월 NAHB(건설업체 체감 주택경기지수)는 83을 기록, 향후 주택경기에 긍정적 의견 우세

[캐나다 주택시장] 코로나에도 불구하고 주택시장 낙관적 전망 증가

■ 저금리와 함께 코로나19 이후 외곽지역의 더 넓은 주택을 선호하면서 주택수요 증가

 전반적인 가계 소비심리가 회복되고, 저금리에 힘입어 주택구입부담도 감소하면서 주택수요는
증가
∙2020년 11월 주택가격지수는 전년동월대비 4.6% 상승, 12개월 연속 상승세
∙코로나19 이후 외곽지역에 위치한 넓은 주택에 대한 수요가 급증하며 일부지역 주택가격 급등

■ 최근 코로나 백신보급 시작, 향후 경제회복 기대와 함께 주택가격 추가상승 기대도 증가

 블룸버그의 Nanos리서치 그룹 조사에 따르면, 여론조사 응답자의 약 52%가 향후 6개월내 주택 가격이 상승할 것으로 전망
∙블룸버그 캐나다 소비자신뢰지수는 56.8을 기록하며, 2008년 조사 이래 최고 수준 기록

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