재건축부담금 합리화 방안 - 1주택 장기보유자 최대감면, 면제금액, 부과구간

 

□ 국토교통부(장관 원희룡)는 ｢국민 주거안정 실현방안｣의 후속조치의 일환으로 9월 29일(목) ｢재건축부담금 합리화 방안｣을 발표하였다.

□ 재건축부담금 제도는 ’06년 도입된 이후에 2차례 유예(’12~’17) 등을 거치면서, 정상적으로 시행되지 못한 채 종전의 기준을 그대로 유지하고 있다.

 ㅇ 그동안 집값 상승 등 시장 상황 변화에도 불구하고 과거 기준을 그대로 적용하다 보니, 불합리한 수준의 부담금이 산정되는 문제가 초래되었고, 그간 많은 지자체, 전문가들이 제도개선 필요성을 제기해왔다.

 ㅇ 특히, 과도한 재건축부담금은 재건축 지연, 보류 등의 원인이 되고,결과적으로 선호도 높은 도심에 양질의 주택 공급이 위축되는 문제를유발하였다.

 ㅇ 또한, 양도세 등과 달리 1주택자, 고령자에 대한 보완장치 없이 모든소유자에게 주택보유 목적, 부담능력 등과 무관하게 획일적으로 부과되어, 실수요자에게 과도한 부담금으로 작용될 수 있는 상황이다.

□ 국토부는 이러한 문제를 개선하고자 지난 8.16일 발표한 ｢국민 주거안정 실현방안｣에서 재건축부담금 개선 기본방향을 밝힌 바 있다.
□ 그간 지자체, 학계, 전문가, 관련단체 등과의 수차례 간담회를 통하여광범위하게 의견을 수렴하였고, 시뮬레이션 등을 통해 다양한 대안을 검토하고 분석해 왔으며,

 ㅇ 지난 9.27(화) 민간전문가 중심으로 구성된 주택공급혁신위원회 논의를 거쳐 개선방안을 마련하였다.

 ㅇ 개선방안의 큰 원칙은 재건축에 따른 과도한 초과이익은 환수하되, 도심 내 주택공급이 원활해 지도록 그간 시장여건 변화, 부담능력 등을 고려하여 부담금 수준을 합리적으로 조정하는데 중점을 두었다.

◈ 「재건축부담금 합리화 방안」의 주요 내용은 다음과 같다.

1. 부과기준 현실화: 시장변화 등을 고려하여 조정

□ 그간의 주택가격 상승 등 여건 변화를 종합적으로 고려하여 면제금액을 현행 3천만원에서 1억원으로 상향한다.

 ㅇ 현재 초과이익이 3천만원 이하인 경우 부담금을 면제하고 있으나초과이익이 1억원 이하인 경우까지 면제될 수 있도록 개선하고,

 ㅇ 이에 따라, 부과율 결정의 기준이 되는 부과구간도 기존 2천만원단위에서 7천만원 단위로 확대한다. 

 

2. 부과 개시시점 조정: 부과체계의 정합성 제고를 위해 개선

□ 현재 부담금을 정하는 기준이 되는 초과이익은 정비사업을 위한 임시조직인 추진위원회 구성 승인일부터 산정하고 있다.
□ 그러나, 정비사업의 권리 및 의무를 부여받는 실질적인 사업주체는 조합이고, 부담금 납부 주체도 추진위원회가 아닌 조합이라는 점을 고려하여,

 ㅇ 초과이익 산정 개시시점을 조합설립 인가일로 조정하여 부과체계의 합리성을 제고할 계획이다.

3. 공공기여 감면 인센티브: 재건축을 통한 공공주택 공급 확대 유도

□ 현재 재건축 사업 시 공공임대, 공공분양 등을 공공기관에 저렴하게 공급할 경우 용적률 상향 혜택을 받을 수 있으나,

 ㅇ 매각대금이 초과이익에 산입되어 부담금이 늘어나게 됨으로써, 공공임대주택 등 공공기여에 대한 사업 유인이 감소되는 문제가 있었다.

□ 이에, 공공임대 및 공공분양 주택을 매각한 대금은 부담금 산정 시 초과이익에서 제외하는 인센티브를 부여하여, 재건축을 통한 공공주택 공급이보다 확대되도록 유도할 예정이다.

4. 실수요자 배려: 1주택 장기보유자 감면 등을 위한 제도 신설

□ 현재 주택보유 기간, 구입 목적 등에 관계없이 일률적으로 부담금을 부과하고 있으나,

 ㅇ 1주택 실수요자에 대한 과도한 부담금은 경제적 부담을 가중시키고, 정책 취지와 달리 실수요자의 주거안정을 저해할 수 있다. 

 ㅇ 이에, 1세대 1주택자로서 해당 주택을 준공시점부터 역산하여 6년 이상 보유한 경우에 부담금을 10% 감면하고, 10년 이상은 최대 50%까지 감면할 계획이다. 다만, 준공시점에 1세대 1주택자여야 하고, 보유기간은 1세대 1주택자로서 해당 주택을 보유한 기간만 포함한다. 

□ 또한, 경제적 여력, 종부세 규정 등을 고려하여 1세대 1주택 고령자(만 60세이상)는 담보 제공 조건을 전제로 상속․증여․양도 등 해당 주택의 처분 시점까지 납부를 유예할 수 있도록 개선할 예정이다.

◈ 이번 개선방안의 종합적인 기대효과는 다음과 같다.

□ ’22.7월 기준으로 예정 부담금이 통보된 84곳 단지에 대해 부과기준, 개시시점 개선방안을 적용할 경우 38곳은 부담금이 면제되고, 특히 지방은 32개 단지 중 21곳이 면제되는 등 지방*을 중심으로 부담금이 대폭 감소할 것으로 전망되었다.

     * 부담금 부과 지방단지 11곳도 1천만원 미만 6곳, 1~3천만원 미만이 4곳임

 ㅇ 또한, 1천만원 이하 부과 예정 단지는 30곳에서 62곳으로 증가하는 반면, 1억원 이상 부과예정 단지는 19곳에서 5곳으로 감소되는 등의부담금 부담 완화 효과가 클 것으로 보인다. 

□ 아울러, 1세대 1주택 장기보유자 감면으로 실수요자의 부담도 큰 폭으로 줄어들 것으로 보인다.

 ㅇ 구체적인 예를 들면, 예정액 1억원이 통보된 단지는 부과기준 현실화로7천만원이 줄어들어 3천만원이 되고, 이에 더해 1세대 1주택 장기보유 최대 50% 감면을 받을 경우 1,500만원이 되어 최종 85%의 감면을 받을 수 있게 된다. 

□ 권혁진 국토교통부 주택토지실장은“이번 개선방안은 그간 관련 전문가, 지자체 등과 여러 차례 논의를 거쳐 마련한 것으로 과도한 재건축부담금 규제가 합리화될 수 있을 것’이라고 말하면서,  

 ㅇ“이번 방안이 법률 개정사항인 만큼, 입법과정에서 국회와 긴밀히협력할 계획”이며,

 ㅇ “앞으로 주택시장 상황을 면밀히 모니터링하면서 「국민 주거안정 실현방안(8.16)」후속조치 등을 차질 없이 추진해 나가겠다”고 밝혔다.  

< 조합원 1인당 평균이익별 부과율 >

조합원 1인당 평균이익	부과율 및 부담금 산식
3천만원 초과 ～ 5천만원 이하	3천만원 초과금액의 10% × 조합원수
5천만원 초과 ～ 7천만원 이하	(200만원 + 5천만원 초과금액의 20%) × 조합원수
7천만원 초과 ～ 9천만원 이하	(600만원 + 7천만원을 초과금액의 30%) × 조합원수
9천만원 초과 ～ 1억1천만원 이하	(1,200만원 + 9천만원 초과금액의 40%) × 조합원수
1억1천만원 초과	(2,000만원 + 1억1천만원 초과금액의 50%) × 조합원수

 

□ (배분) 재건축부담금은 국가에 50%*, 해당 광역 30%(세종ㆍ제주
50%), 기초 지자체에 20%가 각각 귀속

 

* 다음해에 지자체별 주거안정 시책을 평가하여 광역ㆍ기초지자체에 각각 50%씩 지원

 

□ (부과절차) 재건축부담금 납부의무자인 조합이 부과종료시점(준공)부터 1개월 이내에 개발비용 등 내역서를 해당 기초 지자체에 제출

 

ㅇ 기초 지자체장은 부과종료시점(준공)부터 5월 이내에 부담금을
결정･부과하고, 납부의무자는 부과일로부터 6월 이내에 납부

 

Q1. 이번 개선방안의 취지와 효과는 무엇인지?

 

□ 금번 방안은 ’06년 제도 도입 이후 한 번도 조정되지 않은 부과
기준을 시장여건 변화 등을 고려하여 합리적으로 개선하기 위함

 

□ 그 결과 소액부과 단지일수록 감면율이 확대*되고, 지방의 경우 부과 단지 수가 65% 이상 대폭 감소(32→11곳)** 되어,

 

* 부담금별 부과기준 개선 감면율 : (1.5천만원) 100%(면제), (3천만원) 90%, (1억원) 70%

** 지역별 부과단지 수 : (지방) 32→11곳(66%↓), (경기‧인천) 24→12곳(50%↓), (서울) 28→23곳(18%↓)

 

ㅇ 소액부과 단지가 많은 지방에 부담금이 크게 줄어드는 효과가 발생

 

* 지방단지의 부담금 분포 : [현행] (3천만원이하) 66%, (3천만원~1억원) 25%, (1억원이상) 9%
[개선] (3천만원이하) 91%, (3천만원~1억원) 9%

 

□ 특히, 지방에 30년 이상의 아파트 비율(전국의 70.5%)이 높은 점을
고려할 때, 재건축 활성화 유도로 지역 전반의 주택공급 확대도 기대

 

Q2. 현행 면제금액과 부과구간을 조정한 이유는?

 

□ ’06년 제도 도입 이후 그동안의 집값 상승 등 시장여건 변화를
고려하여 면제금액 등 부과기준을 개선함

 

□ 또한, 현행 2천만원 단위의 촘촘한 부과구간으로 이루어진 누진
체계로 인하여, 50% 최고 부과율 적용단지가 절반을 상회*하는 등의
불합리한 문제가 발생

 

* 부과기준‧개시시점 조정 시 최고 부과율 적용단지 수 : (현행) 44곳, 52.4% → (개선) 8곳, 9.5%

 

ㅇ 이에, 보다 균형적으로 부과율이 적용될 수 있도록 면제금액을
상향하고, 부과구간을 합리적 수준으로 확대 조정하기로 함

Q3. 1세대1주택자 장기보유 감면 혜택을 부여하는 이유는?

 

□ 주택을 오래 전부터 소유한 1세대 1주택자의 주택보유 목적, 부담
능력 등을 고려할 때, 부담금을 감면할 필요가 있다고 보았음

 

ㅇ 실수요자인 장기보유 1주택자에게도 일률적으로 과도한 부담금을 부과하는 것은, 정책 취지와 달리 해당 주택에 거주를 어렵게 하는 등 주거안정 저해도 우려

 

□ 이와 유사한 취지로 운영하고 있는 양도세 장특공제 혜택, 종부세
장기보유 공제율 등 1세대 1주택자에 대한 타법 제도도 고려함

 

* ① 양도세 장기보유특별공제율(3년 보유시 12%에서 10년 보유시 최대 40%)
② 종부세 장기보유 공제율(5년 보유시 20%에서 15년 보유시 최대 50%)

 

 

Q4. 개시시점을 추진위에서 조합설립일로 조정하는 이유는?

 

□ 재건축사업의 권리 및 의무주체가 조합이므로, 초과이익도 조합설립일부터 산정하여 부과체계의 정합성을 제고할 필요가 있다는 관련기관*, 전문가, 지자체 등의 의견을 고려함

 

* 국회 입법조사처(’22.6): 조합이 부담금 납부의무자이므로, 추진위원회 승인으로
개시시점을 규정하는 것은 불합리

 

□ 또한, 추진위는 임시조직으로 사업의 불확실성 크고, 초과이익이 조합설립일부터 산정되는 소규모 재건축사업과 형평성 등도 고려할 때, 개시시점을 조합설립일로 조정하는 것이 합리적

 

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