「관리비 사각지대 해소 및 투명화를 위한 개선방안」
❶ 공동주택 관리비에 대한 알 권리 확대
▪ 관리비 공개 대상 확대(現 100세대 이상 → 50세대 이상)
▪ 민관협력을 통한 관리정보 접근성 제고
▪ 지역·현장 밀착형 검증체계 구축
❷ 원룸･오피스텔 등 사각지대 보완(법무부 협업)
▪ 소규모주택 임차인의 관리비에 대한 알 권리 보장
▪ 오피스텔에 대한 체계적 관리체계 구축
▪ 관리비 관련 분쟁에 대한 심의·조정 활성화
❸ 관리비리 근절을 통한 투명․공정한 관리문화 정착
▪ 유지보수공사 사업비 비교 시스템 구축
▪ 회계비리 방지를 위한 내부 통제절차 강화
▪ 공동주택 관리비리 조기경보시스템 본격 가동
▪ 관계부처·지자체 정기 합동점검 실시
□ 국토교통부(장관 원희룡)는 경제여건 악화로 서민 경제가 어려운 상황에서 관리비 증가로 인한 국민의 경제적 부담을 완화하기 위해 관리비 관련 간담회(10.4) 등을 통해 「관리비 사각지대 해소 및 투명화를 위한 개선방안」을 마련하였다.
□ 먼저, 개선방안을 마련하게 된 배경을 살펴보면,
ㅇ 아파트, 다세대·연립주택 등 공동주택은 우리나라의 대표적 주거공간으로 우리나라 전체 가구의 62.6*%가 공동주택에 거주 중이며, 전 국민이 연간 공동주택 관리비로 지출하는 금액은 23조원**에 달하고 있어 공동주택 관리비가 민생경제에 미치는 영향은 지대한 상황이다.
* (주거실태조사, ‘20년) 아파트 51.1%, 다세대주택 9.4%, 연립주택 2.1%
** ‘21년 기준(K-apt), 우리나라 공동주택 관리비는 총 22조9,000억원 규모로
세대당 한해 216만원(세대당 월 평균 18만원) 관리비 부과
※ 공동주택 관리비 상승률(통계청): (’19) 4.8% → (’20) 5.1% → (’21) 5.3%
□ 정부의 지속적인 제도개선에도 불구하고 관리비 정보 공개가 미흡하여 관리비에 대한 적정성 판단과 검증이 어려운 상황이며, 끊임없이 반복되는 공동주택 관리비리는 서민 경제에 부담을 가중시키고 있다.
ㅇ 관리비 정보 공개 의무가 없는 일부 관리주체는 제도적 허점을 이용해 세부내역이 불투명한 “깜깜이 관리비”를 부과․징수하고 있는 실정이며,
ㅇ 공동주택 관리비리는 불필요한 관리비 상승으로 이어져 고물가 등으로 어려운 서민 경제에 부담을 가중시키는 요인으로 작용하고 있다.
- 공동주택 관리비리 유형은 입찰담합 등 유지보수공사 발주 비리(37.0%)와 관리비 횡령 등 회계비리(33.5%)가 대부분을 차지하고 있다.
| < 반복되는 관리비리 사례 > | ||
| ∙ “ㅁㅁ아파트 직원 죽음 뒤엔 수년간 ‘눈먼 돈’ 횡령 있었다”(00신문 ‘20.1.16.) ∙ “월세 20만원인데, 관리비가 41만원”(00일보, ‘22.4.13.) ∙ “아파트 보수공사 입찰담합 3개 업체에 과징금 17억..대표이사 등 고발”(00경제 ’22.1.23.) |
||
ㅇ 특히, 청년·사회초년생이 주로 거주하는 원룸, 오피스텔은 공적 관리제도의 사각지대에 있어 관리비리 발생에 더욱 취약한 실정이다.
□ 이에, 관리비 정보에 대한 국민의 알 권리 보장을 강화하고, 지속적으로 반복되는 관리비리를 근절하기 위해 범부처 차원의 제도개선 방안을 마련하게 되었다.
□ 정부는 1)관리비에 대한 국민의 알 권리 확대, 2)관리비 공개 사각지대 보완, 3)관리비리 근절방안 등을 골자로 한 「관리비 사각지대 해소 및 투명화를 위한 개선방안」을 마련하였으며, 주요 내용은 다음과 같다.
❶ 공동주택 관리비에 대한 알 권리 확대
(관리비 공개 확대 및 검증 강화) 현행법상 100세대 이상 공동주택까지 관리비를 의무적으로 공개하고 있어, 입주민 등의 알 권리 강화를 위해 관리비 의무 공개대상을 확대한다.
※ 100세대 이상 150세대 미만 공동주택은 관리비 내역을 해당 공동주택의 누리집, 동별 게시판에 의무적 공개(공동주택관리정보시스템(K-apt)에는 자율 공개)
ㅇ 법령 개정을 통해 관리비 의무 공개대상을 현행 100세대 이상에서 50세대 이상 공동주택으로 확대*하고,
* 50세대 이상 100세대 미만 공동주택: 약 6,100단지(약 419,600세대)
100세대 이상 공동주택: 약 21,700단지(약 11,274,800세대)
※ 관리비 의무 공개 대상에 신규 편입되는 50세대 이상 100세대 미만 공동주택은 관리주체 업무부담 경감 및 이행률 제고를 위해 공개항목 간소화(21개→13개)
- 공동주택관리정보시스템(K-apt) 의무 공개대상도 150세대 이상에서 100세대 이상으로 확대하여 관리비의 투명성 제고 및 입주민의 알 권리 보장을 강화할 계획이다.
ㅇ 아울러, 50세대 이상~150세대 미만 공동주택의 경우「집합건물법」개정을 통해 회계장부 작성·보관·공개 의무를 신설함으로써 입주민의 자율적 관리비 검증도 강화한다.(공동주택관리법·집합건물법 개정, ‘23.上 및 시행령 개정, ‘23.3월)
| 구 분 | 150세대 이상 | 100세대 이상 | 50세대 이상 | |
| 관리비 공개 | 현행 | O | X | |
| 개선 | O | |||
| K-apt 공개 | 현행 | O | X | X |
| 개선 | O | X | ||
| 회계장부 작성·보관·공개 | 현행 | O | X | X |
| 개선 | O | |||
(관리정보 공개 민관협력 강화) 관리비 내역 등 K-apt에 축적되어 있는 공동주택 관리정보의 민간분야 활용도를 높여 나간다.
ㅇ K-apt의 관리정보 데이터를 네이버, KB, 직방 등 국민이 쉽게 접근할 수 있는 부동산 정보 관련 포털･앱에 공개범위를 확대함으로써 민간의 창의성을 활용하여 입주민과 주거수요자가 필요로 하는 공동주택 관리정보를 맞춤형으로 알기 쉽게 제공할 수 있도록 지원한다.
(검증 지원체계 확대) 현재 중앙 공동주택관리 지원센터*(LH)에서 관리비 관련 적정성 검토업무 등을 지원하고 있으나, 관리비 공개 대상 확대에 따른 업무 증가를 감당하기 위해서는 추가적인 검증 지원체계 마련이 필요하다.
* (인력) 39명 / (지원업무 실적, ‘21년) 민원상담 72,544건, 진단·자문 408건
ㅇ 이에 지자체가 관할 지역의 공동주택 단지에 대해 공동주택 관리 지원센터를 설치･운영할 수 있도록 제도적 근거를 마련하고, 전문적 서비스 지원이 가능하도록 지원센터 업무의 민간위탁도 허용할 계획이다.(공동주택관리법 개정, ’23.上)
* 현재 경기, 부산, 대구, 경남, 전북 등 일부 지자체는 조례 제정을 통해 공동주택 기술자문단을 설치·운영 중이나, 법적 근거가 없어 예산·인력 확보에 한계
❷ 원룸․오피스텔 등 사각지대 보완
(원룸･다가구주택) 관리비 공개의무가 없는 원룸·50세대 미만 등 소규모 주택의 임차인 또는 주거수요자에 대한 관리비 정보 제공을 확대한다.
ㅇ 이를 위해 주택임대차 표준계약서에 관리비 항목을 반영하고, 임대차 계약시 공인중개사가 임차인에게 관리비 관련 사항을 안내하도록 공인중개사협회 등을 통해 계도․홍보하는 등 관계부처인 법무부와 협의·추진한다.
(오피스텔) ｢집합건물법｣의 적용을 받는 오피스텔의 체계적인 관리비 운영을 위한 다양한 방안을 법무부와 함께 협의·추진한다.
ㅇ 오피스텔도 체계적이고 투명하게 관리되도록 제도적 관리체계*를 구축한다.
* 회계장부 작성·보관·공개 의무와 지자체 감독 규정 등을 신설하는 내용의
｢집합건물법｣ 개정안(법무부 발의, ‘21.3.)의 조속한 개정 필요
- 50세대 이상 오피스텔 관리인에게 회계장부 작성·보관·공개 의무를 부과하고, 지자체장에 회계 관련 감독권도 부여할 계획이다.
- 또한, 오피스텔 입주민이 관리비 항목에 대해 구체적으로 알 수 있도록 ‘집합건물 표준관리규약’에 관리비 세부 항목을 명시한다.
(관리비 분쟁 심의·조정 활성화) 현행 제도권 외에 있는 소규모 주택과 오피스텔에 대한 관리비 관련 분쟁발생시 심의·조정 절차를 활성화한다.
ㅇ 소규모 주택의 경우 주택임대차 표준계약서상 관리비 관련 사항을 토대로 주택임대차 분쟁조정위원회*를 통해 심의·조정하게 되며,
* ｢주택임대차보호법｣에 따라 대한법률구조공단, 한국토지주택공사, 한국부동산원 및 시․도에서 임대차계약의 이행, 계약내용의 해석 등에 관한 분쟁을 심의․조정
ㅇ 오피스텔의 경우 앞으로 집합건물 표준관리규약에 명시될 관리비 항목을 토대로 분쟁 발생 시 집합건물 분쟁조정위원회*가 심의·조정한다.
* ｢집합건물법｣에 따라 시․도에 설치되어 있으며, 관리비의 징수․부과 등에 관한 분쟁을 심의․조정
❸ 관리비리 근절을 통한 투명․공정한 관리문화 정착
(정보격차 해소) 전문성과 경험이 부족한 입주민이 공동주택 유지보수공사비의 적정성을 판단할 수 있도록 K-apt에 유지보수공사 사업비 비교 기능을 구축(‘22.12.)하고,
ㅇ 관리주체로 하여금 K-apt의 사업비 비교 기능을 활용하도록 하여 유지보수공사의 적정 입찰가격을 산출하게 할 계획이다.(주택관리업자 및 사업자 선정지침 개정, ’23.上)
ㅇ 또한, 공동주택 유지보수공사 입･낙찰 단계별 비리 발생 취약 요인을 사전에 차단하여 공정성을 담보할 수 있는 제도적 장치도 마련한다.(주택관리업자 및 사업자 선정지침 개정, ’23.上)
- 입찰단계에서 입찰참여 업체는 ｢공정거래법｣ 위반에 따른 행정처분 확인서를 발급받아 제출하여야 하며, 주택관리업체와의 계열사 여부도 입찰서류에 표기하여야 한다.
- 평가단계에서는 평가위원으로 입주자대표회의 또는 관리주체 외에 입주민이나 외부평가위원이 참여토록 하고, 낙찰단계에서는 추첨으로 낙찰자를 선정하는 경우 입찰업체 등 이해관계인이 입회하도록 한다.
(내부통제 절차 강화) 관리비 횡령 등 회계비리* 방지를 위한 내부 통제절차가 미흡하며, 입주자대표회의·관리주체 등에 대한 입주민 견제도 제한적**인 상황이다.
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* 납부단계에서 현금으로 관리비를 받고 허위로 회계처리를 하거나, 지출단계에서 정당한 금액보다 큰 금액을 지출하는 것처럼 허위서류를 꾸며 차액을 횡령
** 공동주택 관리에 대한 지자체 감사를 요청하기 위해서는 전체 세대의 30% 이상 동의가 필요하나, 개인이 동의율을 확보하는 것은 현실적으로 어려운 측면
ㅇ이에 관리사무소장이 예금잔고와 장부상 금액의 일치 여부를 매월 확인토록 하는 절차(현행 고시)를 법령으로 상향 규정하고, 회계처리를 수기로 하는 경우에도 입주자대표회의 감사에게 매월 현금 및 예금잔고 대조를 받도록 개선하는 한편,
ㅇ입주민의 지자체 감사 요청 요건도 완화(전체 세대의 30%→20%)하고, 입주자대표회의 회의 진행 시 현행 회의록 작성 외에 녹음·녹화·중계, 참관 등을 통한 공개가 활성화될 수 있도록 법제화한다.(공동주택관리법 및 동법 시행령, ’23.上, 동법 시행규칙 및 공동주택 회계처리기준 개정, ’23.3)
(관리비리 조기경보) 현재 K-apt의 관리정보 검증을 통해 입찰･회계비리 이상징후*를 발견할 수 있는 관리비리 조기경보시스템을 시범운영 중인 바,
* 관리사무소장의 잦은 변경, 공용관리비 급등, 공사계약이 없음에도 장기수선충당금 사용, 회계감사결과 이상 또는 미실시, 사업자 수의계약 결과 미공개 등 31개 항목
ㅇ 앞으로, 관리비리 조기경보시스템을 본격 가동하여 상시 감독체계로 전환하고, 그간의 시범운영 결과를 토대로 이상징후 검증체계도 고도화할 계획이다.
- 또한, 지자체 간 조기경보시스템을 통한 지도･감독 사례를 공유하고, 관리비리 적발･조치 사례집도 발간하여 일선 현장에 배포한다.
- 아울러, 지자체장이 조기경보시스템을 통해 직접 관리비리 의심단지를 모니터링하여 부적정 단지를 공개(K-apt)하고 개선을 권고한다.(공동주택관리법 개정, ’23.上)
(관계부처 합동점검) 입찰담합 등의 관리비리 적발은 공정거래위원회의 간헐적인 특별조사를 통해 이뤄지고 있어, 관리비리 등 불법행위에 대한 경각심 고취를 위해서는 추가적인 방안이 필요한 상황이다.
ㅇ 이에 국토교통부·공정거래위원회는 유지보수공사·용역 관련 입찰담합, 관리비 관련 회계비리 등의 관리비리를 근절하기 위해 매년 정기 합동점검을 실시(매년 3월·10월)하며, 첫 번째 합동점검은 올해 10월 26일부터 11월 25일까지 실시한다.
- 조사대상은 입찰담합이 의심되거나 관리비·장기수선충당금 관련 회계비리, 사업자 선정 관련 이상징후 등이 발견된 20개 단지*를 선정하였으며, 공정거래위원회는 입찰참여 업체 간 담합 여부 사실관계를 집중 조사하고, 국토교통부와 지자체는 관리주체 등의 적법한 관리절차 준수 여부를 중점적으로 조사·감사한다.
* 서울 3, 경기 5, 인천 3, 강원 2, 충남 2, 세종 1, 부산 2, 충북 1, 대구 1
- 합동점검에서 비리 등 불법행위가 적발된 업체·관리주체 등에 대해서는 ｢공정거래법｣또는 ｢공동주택관리법｣에 따른 시정명령·과징금·과태료*가 부과된다.
* (공정거래법) 부당한 공동행위 적발시 매출액의 20% 이내 과징금
(공동주택관리법) 사업자 선정 기준 위반시 500만원 이하의 과태료 등
□ 국토교통부 원희룡 장관은 “‘제2의 월세’로 인식되고 있는 관리비는 청년 등 주거취약계층에게 더 큰 주거부담으로 다가온다”면서, “정부는 관리비 공개 사각지대를 해소하고 투명성을 높이는 등 다각적인 제도개선을 추진하겠다”고 강조하였다.
ㅇ 아울러, “정당한 주거서비스에 대한 합리적인 비용은 민간분야, 관계부처 등과의 협력을 통해 투명성이 높아질 것으로 기대한다”면서, “관리비리 근절을 통해 관리비 절감 효과도 높여나갈 계획”이라고 밝혔다.
□ 이를 위해, 국토교통부는 관계법령 개정을 내년 상반기 중 완료를 목표로 추진하며, 민간과의 협업체계를 강화하여 관리비 정보공개를 확대해 나간다.
ㅇ 또한, 법무부와 협력하여 관리 사각지대 해소를 위한 제도개선을 적극 추진하는 한편, 공정거래위원회․지자체 등과도 협력하여 관리･감독도 강화해 나갈 예정이다.
붙임. 「관리비 사각지대 해소 및 투명화를 위한 개선방안」
관리비 사각지대 해소 및 투명화를 위한 개선방안
2022. 10. 24.
관계부처 합동
| 목 차 |
Ⅰ. 추진배경 1 Ⅱ. 관리비 문제의 원인 2 Ⅲ. 세부 개선방안 3 Ⅳ. 향후 추진계획 10 |
| Ⅰ. 추진배경 |
| □관리비 정보에 대한 기본적 국민의 알 권리 보장 미흡 |
ㅇ 전 국민이 연간 공동주택 관리비로 지출하는 금액은 23조원*에 달하고 있어 공동주택 관리비가 민생경제에 미치는 영향은 지대
* ‘21년 기준, 우리나라 공동주택 관리비는 총 22조9,000억원 규모로 세대당 한해 216만원(세대당 월 평균 18만원)의 관리비 납부(’18: 18.7조, ‘19: 20조, ’20: 21.7조)
ㅇ 현행법상 100세대 이상 공동주택만 관리비 내역을 공개 중으로 소규모 공동주택의 입주민은 관리비 정보를 알 수 없는 상황
- 특히, 청년·사회초년생 등이 주로 거주하는 원룸·빌라·오피스텔 입주민은 세부 내역을 알 수 없는 ‘깜깜이 관리비’를 납부 중
※ “월세 20만원 인데, 관리비가 41만원“(00일보, ‘22.4.13.)
ㅇ 청년 대상 설문조사* 결과, 월세와 관리비의 구분없는 납부, 관리비 사용내역 미공개 등을 관리비 투명화를 위한 개선사항으로 지적
* (조사기관) 청년재단, (조사기간) ’22.9.22.~25., (응답자) 3,311명
- 특히, 청년세입자의 61.7%가 월세인 상황에서 관리비가 월세의 30% 가량을 차지해, 청년층에게 관리비는 ‘제2의 월세’로 인식
| □끊이지 않는 관리비리, 국민의 관리비 부담 상승을 초래 |
ㅇ 공동주택 관리비리는 불필요한 관리비 상승으로 이어져 고물가 등으로 어려운 서민 경제에 부담을 가중시키는 요인으로 작용
※ 공동주택 관리비 상승률(소비자물가지수, 통계청): (’19) 4.8% → (’20) 5.1% → (’21) 5.3%
- 공동주택 관리비리 유형*은 입찰담합 등 유지보수공사 발주 비리(37.0%)와 관리비 횡령 등 회계비리(33.5%)가 대부분을 차지
* (공동주택 관리비리 신고센터, ’14~‘21) 연평균 110건 관리비리 신고 접수
| ◈관리비 정보에 대한 국민의 알 권리를 증진하고, 지속적으로 반복되는 관리비리를 근절하기 위해 범부처 차원의 제도개선 필요 |
| Ⅱ. 관리비 문제의 원인 |
| □제도적 사각지대로 인한 깜깜이 관리비 발생 |
ㅇ 그간 관리비 정보 공개에 소요되는 인력 등을 감안하여 일정 규모(100세대) 이상 공동주택에 대해서만 관리비 정보 공개의무를 부과
- 이는 제도적 사각지대에 있는 원룸 등 소규모 주택, 오피스텔 입주민의 관리비 정보에 대한 알 권리를 제약하는 결과를 초래
※ (소규모 주택) 100세대 미만 공동주택, 원룸 등 다가구주택
(오피스텔) ｢건축법｣상 업무시설로서 ｢집합건물법｣ 적용
- 일부 관리주체는 관리비 정보 공개 의무가 없는 제도적 허점을 이용하여 세부 내역이 불투명한 ’깜깜이 관리비‘를 부과·징수
ㅇ 또한, 그간 중앙에 집중된 관리비 검증·조정체계 운영으로 인해 지속 증가하는 전국적 관리비 문제를 적기에 해소하는 데 한계
| □정보 비대칭에 따른 관리비리 발생, 구조적·조직적 대응 부족 |
ㅇ 공동주택 관리업무에 대한 중첩적 위임계약으로 인해 입주민과 입주자대표회의·주택관리업자 간 정보의 비대칭 문제가 발생
- 특히, 유지보수공사의 경우 입찰담합과 관리주체-업체 사이의 유착에 대해서 현실적으로 입주민이 인지하기 어려우며,
- 관리사무소 회계실무자의 관리비 횡령 등 범법행위를 방지할 수 있는 제도적 내부 통제장치도 미흡한 실정
ㅇ공동주택 관리비리 신고센터, 조기경보시스템을 운영 중이나, 단순 신고접수 기능에 불과하고 환류체계 미비로 실질적 역할도 부족
ㅇ관리비리 방지 및 신속한 대응을 위해서는 전문성을 갖춘 관계기관과의 지속적 공조체계가 필요하나, 그간 개별적·간헐적 대응
| Ⅲ. 세부 개선방안 |
| 1. 공동주택 관리비에 대한 알 권리 확대 |
관리비 정보 공개 확대 및 검증 강화
ㅇ (현황) 현행법상 관리비 정보 의무 공개대상은 100세대 이상 공동주택으로 100세대 미만 공동주택은 관리비 내역을 파악하기 곤란
< 공동주택 세대 규모별 관리비 의무 공개 항목·방법 >
| 구분 | 관리비 의무 공개 항목 | 공개 방법 |
| 150세대 이상 | (48개 항목) 일반관리비, 청소비, 경비비, 소독비, 승강기 유지비, 지능형홈네트워크설비 유지비, 난방비, 급탕비, 수선유지비, 위탁관리수수료, 장기수선충당금, 사용료, 잡수입 |
공동주택 누리집, 동별 게시판, 공동주택관리정보시스템(K-apt, 한국부동산원 위탁) |
| 100세대 이상 | (21개 항목) 일반관리비(9개→1개) 및 수선유지비(4개→1개) 세부항목 간소화 | 공동주택 누리집, 동별 게시판 |
ㅇ (개선) 관리비 공개 대상을 50세대*(現 100세대) 이상으로 확대하고, K-apt를 통한 공개 대상도 100세대(現 150세대) 이상으로 확대
* ｢집합건물법｣에 따라 관리인(지자체 신고)을 선임하여야 하는 세대 규모
| 구 분 | 150세대 이상 | 100세대 이상 | 50세대 이상 | |
| 관리비 공개 | 현행 | O | X | |
| 개선 | O | |||
| K-apt 공개 | 현행 | O | X | X |
| 개선 | O | X | ||
| 회계장부 작성·보관·공개 | 현행 | O | X | X |
| 개선 | O | |||
- 50세대 이상~100세대 미만 공동주택은 공개항목을 13개 항목*으로 간소화하여 업무부담 최소화 및 현장 이행력을 확보하되,
* 100세대 이상 공동주택 공개 항목 중 사용료 세부 항목(9개)을 1개 항목으로 통합
- K-apt를 통한 공개는 관리비 증가 요인으로 작용할 우려가 있어 해당 공동주택의 누리집과 동별 게시판을 통해 공개토록 규정
※ K-apt를 통한 공개는 관리비 데이터 입력에 필요한 별도의 인건비가 소요될 수 있음
- 한편, 50세대 이상~150세대 미만 공동주택의 경우 ｢집합건물법｣ 개정을 통해 관리비 회계장부 작성·보관·공개 의무 신규 부과
※ 150세대 이상 공동주택은 ｢공동주택관리법｣으로 회계장부 관련 의무 기 규정
☞ ｢공동주택관리법｣·｢집합건물법｣ 및 ｢공동주택관리법 시행령｣ 개정
관리비 정보에 대한 접근성 제고
ㅇ (현황) K-apt를 통해 단지별 관리비 정보를 공개하고 있으나,
낮은 인지도로 관리비 정보에 대한 국민의 접근성 제고에 한계
ㅇ (개선) 관리비 정보 공개 확대*로 인한 관리비 정보 수요 증가에 대응하기 위해 K-apt 관리비 정보를 민간 포털·앱에 제공하고,
- 50세대 이상~100세대 미만 공동주택도 관리비 정보를 K-apt에 자발적으로 등록·공개할 수 있도록 관리인 교육 및 매뉴얼 배포
지역·현장 기반의 촘촘한 관리비 검증체계 구축
ㅇ(현황) 현재 중앙 공동주택관리 지원센터*(LH)를 통해 관리비 관련 상담·진단·자문 등을 지원 중이나, 전국 물량을 감당하기엔 한계
* (인력) 39명 / (지원업무 실적, ‘21년) 민원상담 72,544건, 진단·자문 408건
※ 현재 경기도, 부산, 대구, 경남, 전북 등 일부 지자체는 조례 제정을 통해 공동주택 기술자문단을 설치·운영 중이나, 법적 근거가 없어 예산·인력 확보에 한계
- 관리비 규모의 증가, 의무 공개대상 확대 등에 효과적으로 대응하기 위해서는 지역·현장 중심의 관리비 검증체계를 구축할 필요
ㅇ(개선) 지자체가 지역·현장 중심의 관리비 검증 업무를 수행할 수 있도록 지역 공동주택관리 지원센터에 관한 제도적 근거 마련
- 아울러, 관리비 검증에 민간 역량을 활용하여 전문적 서비스 지원 등이 가능하도록 지원센터 업무에 대한 민간 위탁도 허용
☞ ｢공동주택관리법｣ 개정
| 2. 원룸·오피스텔 등 사각지대 보완 |
주택임대차 계약시 관리비 항목 명시
ㅇ (현황) 관리비 공개 의무가 없는 원룸·50세대 미만 등 소규모 주택 임차인 또는 주거수요자는 관리비 정보 파악이 현실적으로 곤란
ㅇ (개선) ‘주택임대차 표준계약서‘에 관리비 항목을 명시하고,
- 주택임대차 계약시 공인중개사가 임차인에게 관리비 관련 사항을 안내하도록 공인중개사협회 등을 통해 계도·홍보
☞ ｢주택임대차 표준계약서｣ 서식 변경(법무부)
오피스텔 관리비 제도화
ㅇ (현황) 오피스텔은 공동주택과 유사한 주거시설로 사용되고 있으나, 소관 ｢집합건물법｣은 관리비에 관한 규정이 여전히 미비한 실정
< ｢공동주택관리법｣과 ｢집합건물법｣ 관리체계 비교 >
| 구 분 | 공동주택관리법(국토부) | 집합건물법(법무부) |
| 적용대상 | 150세대 이상 공동주택 (아파트·연립·다세대) ※ 150세대 미만 공동주택은 입주자 동의 시 공동주택관리법 적용 가능 |
오피스텔 등 집합건물 (공동주택관리법 미적용 소규모 공동주택) |
| 관리주체 | 관리사무소장(배치신고) 또는 주택관리업자(지자체 등록) | 관리인 (전유부분 50개 이상 건물은 지자체에 선임사실 신고) |
| 회계기준 | 공동주택 회계처리기준(국토부 고시) | 집합건물 회계처리기준(법무부 고시) |
| 관리비 항목 | 48개 관리비 세부 항목 규정 ※ 100세대~150세대: 21개 항목 |
15개 관리비 세부 항목 규정* * 집합건물 표준관리규약 |
| 지도·감독 | 국토부·지자체 지도·감독 | - |
ㅇ (개선) 오피스텔 관리비에 대한 제도적 관리체계* 구축(법무부)
* 관리비 회계장부 작성·보관·공개 의무와 지자체 감독 규정 등을 신설하는 내용의 ｢집합건물법｣ 개정안(법무부 발의, ‘21.3.)이 조속한 개정 필요
- 50세대 이상 오피스텔 등 집합건물 관리인에게 회계장부 작성·보관·공개 의무를 부과하고, 지자체장에게 감독권을 부여
※ 50세대 이상 공동주택은 일반법인 ｢집합건물법｣에 따른 회계장부 작성·보관·공개 의무가 적용되나, 150세대 이상 공동주택은 ｢공동주택관리법｣을 우선 적용
< 「집합건물법」 개정안 주요내용 >
| 내 용 | 현 행 | 개 정 안 |
| 회계장부 작성·보관·공개 |
▪ 규정 없음 | ▪ 50세대 이상 집합건물에 대해 관리비 회계 장부 작성·보관·공개 의무(위반시 200만원 이하 과태료) |
| 지자체 감독 | ▪ 규정 없음 | ▪ 50세대 이상 집합건물에 대해 지방자치단체장의 감독 가능(감독명령 위반시 200만원 이하 과태료) |
- 또한, 오피스텔 입주민이 관리비 항목에 대해 구체적으로 알 수 있도록 ‘집합건물 표준관리규약’에 관리비 항목을 상세화
☞ ｢집합건물법｣ 및 집합건물 표준관리규약 개정(법무부)
관리비 분쟁 심의·조정 활성화
ㅇ (현황) 현행 제도권 외의 소규모 주택과 오피스텔은 관리비 관련 분쟁 발생시 이를 심의·조정하기 위한 근거·절차가 미흡*한 측면
* 임대차 계약서 및 관리규약에 관리비 관련 사항이 없는 경우 관리비 관련 분쟁 발생 시 객관적 증빙자료 부재로 명확한 심의·조정이 어려움
ㅇ (개선) 소규모 주택의 경우 주택임대차 표준계약서상 관리비 관련 사항을 토대로 주택임대차 분쟁조정위원회*를 통해 심의·조정
* ｢주택임대차보호법｣에 따라 대한법률구조공단, 한국토지주택공사, 한국부동산원 밎 시·도에서 임대차계약의 이행, 계약 내용의 해석 등에 관한 분쟁을 심의·조정
- 오피스텔의 경우 집합건물 표준관리규약상 관리비 세부항목을 토대로 집합건물 분쟁조정위원회*를 통해 심의·조정 활성화
* ｢집합건물법｣에 따라 시·도에 설치되며, 관리비 징수·부과 관련 분쟁 심의·조정
| 3. 관리비리 근절을 통한 투명·공정한 관리문화 정착 |
유지보수공사 사업비 비교 시스템 구축
ㅇ (현황) 전문성·경험이 부족한 입주민은 공동주택 유지보수공사·용역비의 적정성을 판단하기 어려워 관리주체 등에게 일임하는 상황
※ (유지보수 공사 규모) ‘20년 7,173억원(6,289건), ’19년 4,769억원(5,312건)
ㅇ (개선) 입주민이 유지보수공사·용역비의 적정성을 판단할 수 있도록 K-apt에 유지보수공사·용역 사업비 비교 기능 구축(’22.12.)
| ∙ (주요 공사별 비교) 승강기·배관·균열보수 및 도장공사 등 높은 빈도로 발주하는 유지보수공사·용역 종류별 가격정보 비교 ∙ (유사 아파트 비교) 시기, 지역, 세대수 등 유사한 조건의 아파트 단지에 대해 유지보수공사·용역 종류별 가격정보 비교 ∙ (업체별 가격 비교) 업체별 유사한 조건의 입찰에 참여한 입찰기록(응찰금액, 낙찰여부 등)을 비교 |
- 관리주체로 하여금 K-apt의 사업비 비교 기능을 활용하여 유지보수공사에 대한 적정 입찰예정가격을 산출하도록 하고,
- 공동주택 유지보수공사 입·낙찰 단계별 비리 발생 취약 요인을 차단 및 공정성을 담보할 수 있는 제도적 장치도 마련
☞ ｢주택관리업자 및 사업자 선정지침｣ 개정
| ∙ (입찰) 입찰자는 ｢공정거래법｣ 위반에 따른 행정처분확인서를 제출하고, 주택관리업체와의 계열사 여부도 입찰서류에 표기 ※ 現) 입찰시 제출서류 항목에 ｢공정거래법｣ 위반에 따른 행정처분 확인서 부재, 입찰서류에 입찰자와 주택관리업체와의 계열사 여부 표기 규정 부재 ∙ (평가) 입주자대표회의 계약시 입주자대표회의 외 입주민 또는 외부위원, 관리주체 계약시 입주민 1인 이상을 평가자로 의무적 추가 ※ 現) 입대의 계약시 입대의 구성원 / 관리주체 계약시 관리주체 또는 입주민 ∙ (낙찰) 낙찰자 추첨시 추첨대상 입찰업체 등 이해관계인 입회 ※ 現) 동점 발생에 따른 낙찰자 추첨시 입대의 또는 관리주체 구성원만 참여 |
내부 통제절차 강화
ㅇ (현황) 관리비 등 자금흐름에 대한 내부 통제절차가 미흡*하며, 입주자대표회의·관리주체 등에 대한 입주민의 견제도 제한적**
* 회계실무자의 관리비 횡령은 예금잔고와 장부상 금액 일치 여부를 수시로 확인하는 것으로 방지할 수 있으나 관련 절차를 규범력이 부족한 고시로 규정 중
** 공동주택 관리에 대한 지자체 감사를 요청하기 위해서는 전체 세대의 30% 이상 동의가 필요하나, 개인이 동의율을 확보하는 것은 현실적으로 어려운 측면
ㅇ (개선) 관리사무소장이 예금잔고와 장부상 금액의 일치 여부를 매월 확인하는 규정을 법령으로 상향*하여 규범력을 강화하고,
* ｢공동주택 회계처리기준｣(국토부 고시) → ｢공동주택관리법 시행규칙｣
- 회계처리를 수기로 하는 경우에도 입주자대표회의 감사에게 매월 현금 및 예금잔고 대조를 받도록 하는 한편,
- 입주민의 지자체 감사 요청 요건도 완화(전체 세대의 30%→ 20%)
- 아울러, 입주자대표회의 회의 진행 시 현행 회의록 작성 외에 녹음·녹화·중계, 참관 등을 통한 공개가 활성화될 수 있도록 법제화
☞ ｢공동주택관리법｣ 및 동법 시행령·시행규칙, ｢공동주택 회계처리기준｣ 개정
공동주택 관리비리 조기경보시스템 본격 가동 등
ㅇ (현황) K-apt의 관리 정보를 검증하여 입찰·회계비리 이상징후*를 발견할 수 있는 관리비리 조기경보시스템 시범운영 중(’22.1~)
* 관리사무소장의 잦은 변경, 공용관리비 급등, 공사계약이 없음에도 장기수선충당금 사용, 회계감사결과 이상 또는 미실시, 사업자 수의계약 결과 미공개 등 31개 항목
ㅇ (개선) 관리비리 조기경보시스템을 본격 가동하여 상시 감독체계로 전환하고, 시범운영 결과를 토대로 이상징후 검증도 고도화
- 지자체장이 조기경보시스템을 통해 직접 관리비리 의심단지를 모니터링하여 부적정 단지 공개(K-apt), 개선 권고 및 사례 공유*
* 조기경보시스템으로 지자체간 지도·감독 사례를 공유하고, 사례집도 발간·배포
- 아울러, 부실 주택관리업자에 대한 행정처분 실효성을 강화하기 위해 지자체의 행정처분 요구 및 통보의 적시성*을 제고
* 적발 지자체가 등록지 지자체에 영업정지 및 등록말소 처분을 즉시 요구토록 하고, 적발 지자체가 과태료 부과 시 그 사실을 등록지 지자체에 즉시 통보
☞ ｢공동주택관리법｣ 및 ｢공동주택관리법 시행령｣ 개정
관계부처·지자체 정기 합동점검 실시
ㅇ (현황) 입찰담합 등의 관리비리 적발은 간헐적 특별조사*를 통해 이뤄지고 있어 평상시 불법행위에 대한 경각심 고취 미흡
* 불법 입찰담합 조사(공정위, ‘22.3월)를 통해 입찰비리 업체 10곳 적발
ㅇ (개선) K-apt 조기경보시스템, 관리비리 신고센터 데이터 등을 활용, 국토부·공정위·지자체 정기 합동점검 실시(매년 3월·10월 실시)
- (조사기간) ’22. 10. 26. ~ 11. 25.
- (조사대상) 입찰담합 의심 또는 관리비·장기수선충당금 관련 회계비리, 사업자 선정 관련 이상징후 등이 발견된 20개* 단지 선정
* 서울 3, 경기 5, 인천 3, 강원 2, 충남 2, 세종 1, 부산 2, 충북 1, 대구 1
- (조사내용) 공정위입찰참여 업체간 담합 여부 사실관계 조사, 국토부·지자체관리주체 등의 입찰절차 등 준수 여부 조사·감사
- (사후조치) 비리 적발 업체·관리주체 등에 ｢공정거래법｣또는 ｢공동주택관리법｣에 따른 시정명령·과징금·과태료* 부과
* (공정거래법) 부당한 공동행위 적발시 매출액의 20% 이내 과징금
(공동주택관리법) 사업자 선정 기준 위반시 500만원 이하의 과태료 등
| Ⅳ. 향후 추진계획 |
| 추진과제 | 조치사항 | 소관 | 일정 |
| 1. 공동주택 관리비에 대한 알 권리 확대 | |||
| 관리비 정보 공개 확대 및 검증 강화 | ｢공동주택관리법｣ 및 ｢집합건물법｣ 개정 | 국토부 | ‘23년 上 |
| ｢공동주택관리법 시행령｣ 개정 | ‘23. 3월 | ||
| 관리비 정보에 대한 접근성 제고 | 관리비 정보 민간 제공 | 국토부 (부동산원) |
‘23년 上 |
| 관리인 교육 및 매뉴얼 배포 | ‘23. 3월 | ||
| 지역·현장 기반의 촘촘한 관리비 검증체계 구축 | ｢공동주택관리법｣ 개정 | 국토부 | ‘23년 上 |
| 2. 원룸·오피스텔 등 사각지대 보완 | |||
| 주택임대차 계약시 관리비 항목 명시 | 주택임대차 표준계약서 개정 | 법무부 국토부 |
‘22. 12월 |
| 오피스텔 관리비 제도화 | 집합건물 표준관리규약 개정 ｢집합건물법｣ 개정 |
법무부 | ‘23년 上 |
| 관리비 분쟁 심의·조정 활성화 | 관리비 분쟁 심의·조정 | 국토부 법무부 |
‘23년 上 |
| 3. 관리비리 근절을 통한 투명·공정한 관리문화 정착 | |||
| 유지보수공사 사업비 비교 시스템 구축 | K-apt 유지보수공사 사업비 비교 기능 구축 | 부동산원 | ‘22.12월 |
| ｢주택관리업자 및 사업자 선정지침｣ 개정 | 국토부 | ’23. 3월 | |
| 내부 통제절차 강화 | ｢공동주택관리법｣ 개정 | 국토부 | ’23년 上 |
| ｢공동주택관리법｣ 하위법령 및 ｢공동주택회계처리기준｣ 개정 | ‘23. 3월 | ||
| 관리비리 조기경보시스템 본격 가동 등 | ｢공동주택관리법｣ 및 ｢공동주택관리법 시행령｣ 개정 | 국토부 | ‘23년 上 |
| 관계부처·지자체 정기 합동점검 실시 | 합동점검 실시 | 국토부 공정위 지자체 |
‘22.10월 |