디자인, 친환경, 에너지 삼박자 갖추면 용적률 최대 20% (08.10.2.)

디자인, 친환경, 에너지 삼박자 갖추면 용적률 최대 20%

                          - 디자인이 우수한 건축물에 인센티브(용적률, 층수완화 등) 부여

                          - 친환경 건축계획, 에너지 절약형 설계 건축물에 용적률 인센티브 부여

                          - 공동주택(아파트) 건립시 허용 용적률제 도입

■ 서울시는 다양하고 높은 수준의 주거문화를 창출하고 고유가 시대 극복을 위한 사회적 분위기 마련을 위해, 용적률ㆍ층수 등 인센티브를 대폭 완화하는 가이드라인을 금번 제28차 서울시도시건축공동위원회 자문을 받아 서울시 정책으로 결정하였다.

   - 공동주택 건립시 디자인이 우수한 건축물 및 친환경 계획 요소 등에 대한 제도적 지원방안을 도입하여 각 건축물의 디자인과 형태 다양화

   - 주변 스카이라인을 고려해 최대한 조화롭고 균형 있는 형태로 건설되도록 층수완화

■ 서울시는 최근 우수디자인 분야, 친환경적 도시관리, 에너지 절약 등이 중요시책으로 부각됨에 따라 공동주택 건립시 이에 따른 용적률 인센티브를 부여하여,

   - 우수 디자인으로 인한 서울의 아름다움을 강조

   - 친환경적인 도시관리계획이 이루어 질 수 있는 계기를 마련

■ 서울시가 발표한 『공동주택 건립관련 용도지역 관리 등 업무처리 지침 개정안』의 주요 내용으로는

  ○ 공동주택(아파트) 건립시 허용용적률제 도입

      - 우수디자인 건축물, 친환경건축계획 및 에너지절약계획 등 새로운 인센티브 항목을 도입하고 이에 따른 허용용적률 제도를 신설 하였다.

      - 디자인이 매우 우수한 건축물에 대한 용적률 인센티브(10%)

      - 친환경 계획(5%) 및 에너지 절약형 설계(5%)에 따른 용적률 인센티브와 분양가 상한제 가산비용 적용에 따른 인센티브는 택일하여 적용

  ○ 우수디자인 건축물 등의 도입을 통한 층수완화

      - 제2종일반주거지역(12층이하)내에서 디자인이 우수한 건축물 설계를 위하여 층수완화가 필요한 경우 도시건축공동위원회 심의를 거쳐 평균 18층 이하로 층수완화

■ 기대 효과로는

   ○ 우수디자인(10%), 에너지절약설계(5%), 친환경계획(5%)의 공동주택 건립시 최대 20%까지 용적률 인센티브를 부여받을 수 있어,

      - 서울의 공동주택(년간 약 2,000세대) 추가 확보

      - 공동주택 디자인 수준 향샹

      - 에너지 절약설계, 친환경계획 건축물 건립 계기를 마련

   ○ 또한 층수를 완화하여 지상부에 주민편의의 다양한 단지계획을 허용함은 물론, 주변 건축물의 스카이라인을 고려해 최대한 조화롭고 균형 있는 형태의 공동주택이 건설되는 계기를 마련하였다.

■ 이번에 발표한 『공동주택 건립관련 용도지역 관리 등 업무처리 지침 개정안』은 지난 9월 24일 서울시 도시건축공동위원회 자문을 거쳐 결정된 사항으로 10월 1일부터 본격적으로 시행된다.

■ 금번에 개정한 『공동주택 건립관련 용도지역 관리 등 업무처리 지침 개정안』용적률 적용체계를 보면 다음과 같다.

■ 개선 방향

  ○ 공동주택(아파트) 건립시 허용용적률 도입

      - 우수디자인 건축물, 친환경건축계획 및 에너지절약계획 등 새로운 인센티브 항목을 도입하고 이에 따른 허용용적률 제도 신설

  ○ 허용용적률 인센티브 항목의 탄력적 운영

      - 금회 도입하는 인센티브 항목은 2011.5.31까지 한시적으로 운영하고 인센티브 항목 및 요율의 적용은 필요에 따라 탄력적으로 운영

  ○ 허용용적률 도입에 따른 상한용적률 조정  

      - 공동주택 건립시 공공시설 기부채납에 따라 달성가능한 상한용적률을 조정함으로서 허용용적률 도입의 실효성 제고

  ○ 서울의 디자인 향상 및 지속가능한 도시관리 도모

      - 우수디자인 건축물 등 새로운 인센티브 항목 도입을 통해 디자인 수도 이미지 제고

■ 개선 내용 비교

  ○ 현행기준

 

구        분		1종	2종(7층이하)	2종(12층이하)	3종	준주거
기준(계획) 용적률	지구단위계획	150%	170%	190%	210%	300%
상한(최대) 용적률	지구단위계획	200%	230%(240%)	230%(240%)	250%	400%

    ※ 2차 뉴타운, 정비사업의 경우

  ○ 개정기준

    < 용도지역 변경이 없는 경우 >

 

구         분	기준용적률	허용용적률	상한용적률	비    고
1종일반주거지역	150%	150%	200%
제2종(7층이하)일반주거지역	170%	190%	250%
제2종(12층이하)일반주거지역	190%	200%	250%
제3종일반주거지역	210%	230%	250%
준주거지역	300%	320%	400%

      ※ 단, 상한용적률은 심의를 통해 추가완화 가능

    < 용도지역이 상향되는 경우>

 

구                        분			기준용적률	허용용적률	상한용적률	비고
제1종일반주거지역	⇒	용도지역 상향시	150%	170%	200%
제2종(7층이하) 일반주거지역	⇒	제2종(12층) 및 제3종 일반주거지역	170%	190%	250%
제2종(12층이하) 일반주거지역	⇒	제3종일반주거지역	190%	200%	250%

       ※ 준주거지역으로 용도지역이 상향된 경우 상한용적률은 400%이하로 적용

       ※ 상한용적률은 심의를 통해 추가완화를 고려하되 조례규칙개정 후 시행

■ 당해지역의 용적률 산출방법

  ○ 기준(계획)용적률 : 당해 용도지역의 “기준(계획)용적률”(이하 기준용적률) 적용

  ○ 허용용적률 : 기준용적률에 우수디자인건축물 등 인센티브로 제공되는 용적률(20%이내)을
                           합산하여 산정한 용적률

  ○ “상한(개발가능)용적률”(이하 상한용적률) : 허용용적률 + 기준용적률×1.3α×가중치

     ※  α : 공공시설부지 제공 후의 대지면적에 대한 공공시설부지로 제공하는 면적의 비율

     ※ 도시계획조례시행규칙 제7조 제3항 제2호

 

시․도시계획위원회가 공공시설확보 등 지구단위계획의 목적을 달성하기 위하여 특별히 필요하다고 인정하는 경우에는 상한용적률의 산출방식을 지구단위계획으로 따로 정할 수 있다.

  ○ 용적률의 적용은 원칙적으로 서울특별시 도시계획조례시행규칙에 따르되 허용용적률 산정시에는 아래 인센티브 항목을 적용

    - 허용용적률 인센티브 항목(별첨1 : 허용용적률 인센티브 항목적용기준 참조)

      1) 우수디자인 건축물 도입시 : 10%

          ※ 서울시건축위원회심의에서 인정된 경우에 한함

      2) 친환경계획 수립시 : 5%

      3) 에너지 절약설계   : 5%

        ※ 인센티브 항목에 대한 허용용적률 유효기간은 결정고시 후 3년 이내 인가를 득하지 못할 경우 효력이 자동 상실 됨.

  ○ 계획부지내 용도지역이 혼재된 경우

       - 계획부지내 2개 이상의 서로 다른 용도지역이 혼재된 경우 용도지역별로 용적률 적용

       - 계획부지내 2개 이상의 서로 다른 용도지역이 혼재된 경우로서 용도지역이 상향되어 단일한 용도지역으로 통일된 경우 용적률은 당해 용도지역면적에 따른 가중평균치 적용

■ 허용용적률 적용을 위한 용적률 인센티브 운영방법

  ○ 인센티브신청시기 : 지구단위계획 또는 정비계획 입안시

    - 인센티브 항목을 명기하여 도시‧건축공동위원회 심의 상정

      ․ 우수디자인 건축물 도입시(10%)

      ․ 친환경계획 수립시(5%)

      ․ 에너지 절약설계 (5%)

  ○ 인센티브 부여방법

     - 도시‧건축공동위원회 심의결과 통보시 인센티브 항목을 조건부로 명기하여 통보

      ⇒ 허용용적률 20%이하(우수디자인10%, 친환경계획5%, 에너지절약설계 5%)가 포함된 용적률임을 통보

     - 도시․건축공동위원회심의결과 범위 내에서 서울시건축위원회 심의를 통해 우수디자인 건축물 등 해당 인센티브항목을 확정하여 승인 또는 허가

       (자치구 인․허가대상 : 서울시건축위원회심의를 통과한 경우에 한하여 인정)

    

인센티브  반영계획 수립	⇒	도시‧건축공동위원회 심의 (인센티브 조건화)	⇒	시 건축위원회를 통해 해당 인센티브 항목 확정하여 승인 또는 허가

   

     (구,주관과→도시관리과) (도시관리과→구,주관과,건축과)  (건축과→ 구, 주관과)

  ※ 우수디자인은 투명하게 세부적인 기준을 마련하여 공정하게 운영 : 주택국

  ※ 친환경 및 에너지절약형 설계에 따른 인센티브(허용용적률)와 분양가상한제(가산비용) 중 택일하여 적용 : 주택국

  ○ 용적률 등 표기방법(숫자는 반드시 정수로 기재)

 

기준 용적률(%이하)	높이(m이하)
허용 용적률(상한 용적률)(%이하) ※허용용적률-결정고시 후 3년 이내 인가를 득하지 못한 경우 자동효력 상실
건 폐 율(%이하)	건축물의 용도

 

■ 층수완화 적용체계를 보면 다음과 같다.

  ○ 도시계획조례에 의한 평균층수 완화 : 평균16층 이하로 완화와 현상공모를 통한 층수완화 , 위원회 심의를 통한 추가 층수완화가 가능하였으나, 금번에 우수디자인 건축물 등의 도입을 통한 층수완화 기준을 추가하였다.

  ◆ 우수디자인 건축물 등의 도입을 통한 층수완화 적용 기준을 보면 다음과 같다.

       - 적용대상 : 제2종일반주거지역(12층)내에서 우수디자인 건축물 등의 도입으로 평균 16층 초과완화가 필요한 경우(기준용적률(190%)에 추가 인센티브로 20% 받았으나 허용용적률을 200%로 적용하는 경우에 한함)

       - 적용 절차

  

평균층수 완화신청	⇒	도시건축공동위원회 심의 (추가 층수완화를 통해 도시경관을 개선하고 우수디자인 확보가 필요한 경우)	⇒	평균18층으로 층수완화

     - 적용 방법

         ∙도시‧건축공동위원회 심의를 거쳐 평균 18층 이하로 층수완화

         ∙추가적으로 층수를 완화(18층)하더라도 평균 16층으로 계획하였을 때의 건축연면적을 초과할 수 없으며, 추가 기부채납에 대한 상한용적률 완화 또한 적용하지 않음.

  ○ 적용의 제외 : 아래와 같은 경우 도시‧건축공동위원회 심의를 거쳐 층수완화를 제한할 수 있음

   

∙문화재 주변지역 또는 한옥의 보존이 필요하다고 인정되는 경우 ∙구릉지 등 주변 경관의 보호가 필요하다고 인정되는 경우