주택 재정비 (재개발, 재건축) 개략적 내용

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내용   재개발

재개발

1. 목 적

• 도시 내 노후ㆍ량한 주거 밀집지역의 주택을 개량ㆍ건설하고 도로 등 공공시설을 정비하는 도시계획사업
  • 도시계획 측면 ⇒ 토지의 효율적 이용과 도시기능의 회복
  • 주택공급 측면 ⇒ 공동주택의 건설로 주택공급 확대
  • 사회복지 측면 ⇒ 무주택 세입자에 대한 주거대책 강구
• 관련규정：도시및주거환경정비법(’03.7.1부터 시행)

2. 사업시행

정비사업 절차 개요

• 시행방식
  • 합동 재개발 : 주민이 조합을 구성하여 시공업체와 같이 사업시행
    • ’80년대 이후의 주된 사업시행방식
  • 자력 재개발 : 시장ㆍ군수가 도로 등 공공시설을 정비하고 주택은 주민 스스로 개량 또는 건설
• 구역지정 요건
  • 건축물이 노후ㆍ불량하여 그 기능을 다할 수 없거나 건축물의 과도한 밀집으로 인하여 그 구역안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 경우등
• 사업시행자
  • 1순위 : 토지 등의 소유자ㆍ조합
  • 2순위 : 지방자치단체ㆍ대한주택공사ㆍ지방공사
  • 3순위 : 제3 개발자(대지주, 부동산신탁회사 등)
• 관리처분계획
  • 사업 착수 전에 평가된 권리가액에 따라 건립 예정인 주택평형을 배정하고, 일반분양분을 결정하는 권리변환 계획
• 분양기준
  • 종전 권리가액을 참조하여 1세대 1주택 분양원칙
  • 공유지분 토지의 경우 각각의 지분면적이 대지 최소면적 이상인 경우등
    ☞ 세부기준은 지자체 조례로 규정
• 주택평형 비율
  • 임대주택 및 주택규모별 건설비율(건설교통부 고시2006-273호)
    ☞ 80%이상을 전용면적 85㎡이하, 17%이상을 임대주택으로 건설하되 임대주택의 30%이상을 전용면적 40㎡이하로 건설(비수도권 50% 감면)

3. 주거대책 및 금융지원

• 주거대책
  • 가옥주 : 주택이 철거되는 가옥주에 대하여는 시행자가 임시 수용 대책을 마련토록 하고 있으나, 사업시행자가 지급한 假이주비로 다른 지역에 이주
  • 세입자 : 주거이전비 보상 또는 임대주택 공급
• 금융지원
  • 국민주택기금
    • 전용 60㎡이하 : 4,500만원(연 5.0%, 1년거치 19년 분할상환)
    • 전용 60～85㎡이하 : 6,000만원(연 6.0%, 1년거치 19년 분할상환)
  • 재개발 사업자금: 인구 100만 이상인 시의 경우 도시계획세 10% 등을 재개발 사업기금으로 적립하여 사업지원

4. 유사 사업의 상호비교

구 분	주택재개발사업 (대상：단독밀집)	주거환경개선사업 (대상：단독밀집)	재건축사업 (대상：공동주택)	도시환경정비 (대상 : 상업ㆍ공업지역)
근 거	도시및주거환경정비법(법률 제6852호,’02.12.30)
목 적	-불량주택 및 공동 시설 정비	-불량주택 및 공동 시설 정비	-노후ㆍ불량주택 재건축	-도심기능 회복
특 성	-도시계획차원	-재개발사업 완화 (달동네)	-주택공급	-상업ㆍ공업지역 정비
지정요건	-노후ㆍ불량주택 밀집된지역 -순환 재개발 시행을 위한 순환용 주택건설이 필요한 지역 -공공시설 정비로 과소 토지가 되어 있어 건축 대지로서 효용을 다할 수 없게 되는지역	-재개발 구역으로서 재개발사업 시행이 불가능한 지역 -노후ㆍ불량건축물이 밀집되어 주거지로서 기능을 못하는 지역	-준공 후 20년(시ㆍ도 의 조례가 20년 이상으로정하는)이 경과되 어재건축 효용증가가예상 되는지역 -건물이 훼손ㆍ일부멸실 되어 안전사고의 우려 가 있는 주택 -재건축이불가피 하다 고 시장 등이 인정하는 주택	-열악한 상업ㆍ공업지역으로 도시계획으로 정비가 필요한 지역
시행주체	-1순위 : 토지 등의 소유자, 조합 -2순위：지자체ㆍ주공 ㆍ토공ㆍ지방공사 -3순위：민관합동법인 , 부동산신탁회사, 50% 이상 토지소유자로서 주민의추전을 받은자	-시장ㆍ군수 : 기반시설, 공동주택 건설 -토지ㆍ건물소유자 : 현지개량사업 -주택공사 : 공동주택 건설 및 긴급사업 시행 시	-재건축조합
개발방식	-철거, 수복, 보전	-현지개량ㆍ공동주택 건설	-철거
시행절차	-기본계획 수립→구역 지정(정비계획수립) →추진위원회(안전 진단)→조합설립→ 사업시행인가→착공 ㆍ공사→관리처분 계획→분양ㆍ처분	*재개발 시행 절차에서조합설립, 관리 처분계획 절차가 없음.	*재개발 시행 절차와 동일
사업규모	-제한없음	-2,000㎡	-제한없음
주택규모	-건교부 고시 ㆍ85㎡ 이하 : 80%이상 ㆍ임 대주택 : 17% 이상 ※수도권제외지역: 50%범위 내 완화	-건교부 고시 수도권 과밀억제권역내 ㆍ85㎡이하 : 90%이상 ㆍ임대주택 : 20%이상	-건교부 고시 ㆍ60㎡이하 : 20%이상 ㆍ85㎡이하 : 40%이상 ㆍ임대주택 :증가되는 용적률의 25% 이상
공급대상	-토지ㆍ건물 소유자 -세입자: 임대주택 -잔여분: 일반분양	-토지ㆍ건물 소유자 -세입자: 임대주택	-조합원 - 잔여분: 일반분양
세입자대책	-세입자용 임대주택 건설ㆍ공급 -주거대책비 지급	-세입자용 임대주택 건 설ㆍ공급 -주거대책비 지급	-없음
공공지원	-국가ㆍ지자체 보조	-국가ㆍ지자체 보조	-없음
주민동의	-조합설립: 토지ㆍ건물소유자의 각4/5이상 -시행인가 : 정관이 정하는 바에 따라토지ㆍ 건물소유자의 동의	-지구지정: 세입자 세대 수의1/2이상 -시행자지정: 토지등 소 유자의2/3이상	*재개발 사업과 동일
세제지원	-토지ㆍ주택 취득시 취득세ㆍ등록세 비과세	-대체 부동산 취득시 취 득세ㆍ등록세면제	-없음
토지수용	-가능	-가능	-매도 청구가능

 

 

 

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내용

재건축

재개발

1. 목 적

• 도시 내 노후ㆍ량한 주거 밀집지역의 주택을 개량ㆍ건설하고 도로 등 공공시설을 정비하는 도시계획사업
  • 도시계획 측면 ⇒ 토지의 효율적 이용과 도시기능의 회복
  • 주택공급 측면 ⇒ 공동주택의 건설로 주택공급 확대
  • 사회복지 측면 ⇒ 무주택 세입자에 대한 주거대책 강구
• 관련규정：도시및주거환경정비법(’03.7.1부터 시행)

2. 사업시행

정비사업 절차 개요

• 시행방식
  • 합동 재개발 : 주민이 조합을 구성하여 시공업체와 같이 사업시행
    • ’80년대 이후의 주된 사업시행방식
  • 자력 재개발 : 시장ㆍ군수가 도로 등 공공시설을 정비하고 주택은 주민 스스로 개량 또는 건설
• 구역지정 요건
  • 건축물이 노후ㆍ불량하여 그 기능을 다할 수 없거나 건축물의 과도한 밀집으로 인하여 그 구역안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 경우등
• 사업시행자
  • 1순위 : 토지 등의 소유자ㆍ조합
  • 2순위 : 지방자치단체ㆍ대한주택공사ㆍ지방공사
  • 3순위 : 제3 개발자(대지주, 부동산신탁회사 등)
• 관리처분계획
  • 사업 착수 전에 평가된 권리가액에 따라 건립 예정인 주택평형을 배정하고, 일반분양분을 결정하는 권리변환 계획
• 분양기준
  • 종전 권리가액을 참조하여 1세대 1주택 분양원칙
  • 공유지분 토지의 경우 각각의 지분면적이 대지 최소면적 이상인 경우등
    ☞ 세부기준은 지자체 조례로 규정
• 주택평형 비율
  • 임대주택 및 주택규모별 건설비율(건설교통부 고시2006-273호)
    ☞ 80%이상을 전용면적 85㎡이하, 17%이상을 임대주택으로 건설하되 임대주택의 30%이상을 전용면적 40㎡이하로 건설(비수도권 50% 감면)

3. 주거대책 및 금융지원

• 주거대책
  • 가옥주 : 주택이 철거되는 가옥주에 대하여는 시행자가 임시 수용 대책을 마련토록 하고 있으나, 사업시행자가 지급한 假이주비로 다른 지역에 이주
  • 세입자 : 주거이전비 보상 또는 임대주택 공급
• 금융지원
  • 국민주택기금
    • 전용 60㎡이하 : 4,500만원(연 5.0%, 1년거치 19년 분할상환)
    • 전용 60～85㎡이하 : 6,000만원(연 6.0%, 1년거치 19년 분할상환)
  • 재개발 사업자금: 인구 100만 이상인 시의 경우 도시계획세 10% 등을 재개발 사업기금으로 적립하여 사업지원

4. 유사 사업의 상호비교

구 분	주택재개발사업 (대상：단독밀집)	주거환경개선사업 (대상：단독밀집)	재건축사업 (대상：공동주택)	도시환경정비 (대상 : 상업ㆍ공업지역)
근 거	도시및주거환경정비법(법률 제6852호,’02.12.30)
목 적	-불량주택 및 공동 시설 정비	-불량주택 및 공동 시설 정비	-노후ㆍ불량주택 재건축	-도심기능 회복
특 성	-도시계획차원	-재개발사업 완화 (달동네)	-주택공급	-상업ㆍ공업지역 정비
지정요건	-노후ㆍ불량주택 밀집된지역 -순환 재개발 시행을 위한 순환용 주택건설이 필요한 지역 -공공시설 정비로 과소토지가 되어 있어 건축 대지로서 효용을 다할 수 없게 되는지역	-재개발 구역으로서 재개발사업 시행이 불가능한 지역 -노후ㆍ불량건축물이밀집되어 주거지로서 기능을 못하는 지역	-준공 후 20년(시ㆍ도의 조례가 20년 이상으로정하는)이 경과되 어재건축 효용증가가 예상 되는지역 -건물이 훼손ㆍ일부멸실 되어 안전사고의 우려 가 있는 주택 -재건축이불가피 하다 고 시장 등이 인정하는 주택	-열악한 상업ㆍ공업지역으로 도시계획으로 정비가 필요한 지역
시행주체	-1순위 : 토지 등의 소유 자, 조합 -2순위：지자체ㆍ주공 ㆍ토공ㆍ지방공사 -3순위：민관합동법인 , 부동산신탁회사, 50% 이상 토지소유자로서 주민의추전을 받은자	-시장ㆍ군수 : 기반시설, 공동주택 건설 -토지ㆍ건물소유자 : 현지개량사업 -주택공사 : 공동주택 건설 및 긴급사업 시행 시	-재건축조합
개발방식	-철거, 수복, 보전	-현지개량ㆍ공동주택 건설	-철거
시행절차	-기본계획 수립→구역 지정(정비계획수립) →추진위원회(안전 진단)→조합설립→ 사업시행인가→착공 ㆍ공사→관리처분 계획→분양ㆍ처분	*재개발 시행 절차에서 조합설립, 관리 처분 계획 절차가 없음.	*재개발 시행 절차와 동일
사업규모	-제한없음	-2,000㎡	-제한없음
주택규모	-건교부 고시 ㆍ85㎡ 이하 : 80%이상 ㆍ임 대주택 : 17% 이상 ※수도권제외지역: 50% 범위 내 완화	-건교부 고시 수도권 과밀억제권역내 ㆍ85㎡이하 : 90%이상 ㆍ임대주택 : 20%이상	-건교부 고시 ㆍ60㎡이하 : 20%이상 ㆍ85㎡이하 : 40%이상 ㆍ임대주택 :증가되는 용적률의 25% 이상
공급대상	-토지ㆍ건물 소유자 -세입자: 임대주택 -잔여분: 일반분양	-토지ㆍ건물 소유자 -세입자: 임대주택	-조합원 - 잔여분: 일반분양
세입자대책	-세입자용 임대주택 건 설ㆍ공급 -주거대책비 지급	-세입자용 임대주택 건 설ㆍ공급 -주거대책비 지급	-없음
공공지원	-국가ㆍ지자체 보조	-국가ㆍ지자체 보조	-없음
주민동의	-조합설립: 토지ㆍ건물 소유자의 각4/5이상 -시행인가 : 정관이 정하 는 바에 따라토지ㆍ 건물소유자의 동의	-지구지정: 세입자 세대수의1/2이상 -시행자지정: 토지등 소유자의2/3이상	*재개발 사업과 동일
세제지원	-토지ㆍ주택 취득시 취 득세ㆍ등록세 비과세	-대체 부동산 취득시 취득세ㆍ등록세면제	-없음
토지수용	-가능	-가능	-매도 청구가능

• 재개발
• 재건축

재건축

1. 개 념

• 노후ㆍ불량한 주택을 철거하고 그 대지위에 주택을 건설하기 위하여 기존 주택의 소유자가 자율적으로 조합을 결성하여 주택을 건설하는 것으로 주택의 공급과 주거환경 개선에 이바지
  ※ 기타 제도와의 차이
  • 건축법상의 멸실 신고 후 다시 짓는 재건축
  • 중소기업의구조개선및경영안정지원을위한특별법에 의한 시장 재건축
  • 주택의 수선ㆍ개량에 중점을 두는 주거환경개선사업
  • 기존 주택의 철거가 수반된다는 점에서 일반적으로 나대지에 건설하는 지역ㆍ직장 조합주택 및 일반주택 건설사업과 차이

2. 재건축대상

• 노후ㆍ불량주택으로서 공동주택을 원칙으로 하며, 예외적으로 단독주택도 그 대상으로 하고 있음
• 노후ㆍ불량주택의 요건
  • 훼손ㆍ멸실되어 도괴 기타 안전사고 우려가 있는 경우
  • 20년(시ㆍ도 조례로 20년 이상으로 정할 경우 그 연수)이 경과하고 과다한 수선유지비나 관리비용이 드는 경우
  • 20년(시ㆍ도 조례로 20년 이상으로 정할 경우 그 연수)이 경과하고 주거환경이 불량하여 재건축시 현저한 효율증가가 예상되는 경우
  • 도시미관ㆍ토지이용도ㆍ난방방식ㆍ구조적 결함 등으로 재건축이 불가피 하다고 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정하는 경우
  • 단독ㆍ다세대주택은 재해위험이 있다고 시장 등이 인정하는 경우

3. 재건축 절차

• 재건축조합 설립인가 신청
  • 동의요건 : 공동주택의 경우 각 건물별 구분소유자 및 의결권의 각 2/3이상, 전체 구분소유자 및 의결권의 각 4/5이상 동의
  • 신청내용
    • 신축건물의 설계개요
    • 건물철거 및 신건물 건축에 소요되는 개산액 및 비용분담 사항
    • 신건축물 구분소유권 귀속에 관한 사항
• 안전진단 실시
  • 재건축을 결의한 기존 노후ㆍ불량주택 등 소유자는 재건축을 하기 위하여 시장 등에게 안전진단 신청
  • 시장 등은 현지조사와 시설안전기술공단 등의 예비평가 결과를 토대로 안전진단 실시여부 결정
  • 안전진단기관
    • 시설물의안전관리에관한특별법의 규정에 의한 안전진단 전문기관 및 시설안전기술공단
    • 안전진단 수수료는 시설물의안전관리에관한특별법 시행령 제8조의 규정에 의한 대가 준용
    • 시장 등은 안전진단결과와 도시계획 및 지역여건 등을 종합적으로 검토하여 재건축 허용여부 결정
• 안전진단 절차 개선 <참고：’06.8.25부터 시행된 개편 절차>
• 재건축조합인가
  • 재건축 대상이 되는 노후ㆍ불량주택 소유자는 재건축 조합을 구성하여 관할시장 등에게 조합설립(변경)인가 신청
  • 재건축조합 구성원 자격기준
    • 노후ㆍ불량주택(당해주택에 부속되는 대지포함)의 소유자
    • 복리시설(당해 복리시설에 부속되는 대지포함)의 소유자
  • 재건축조합의 구성
    • 조합은 5인 이상의 위원으로 20세대이상 건설
  • 재건축조합 구성원 교체 및 신규가입 요건
    • 조합원 사망
    • 입주자로 선정된 지위가 양도ㆍ증여ㆍ판결로 변경된 경우
    • 당해지역 노후ㆍ불량주택 소유자가 추가 가입하는 경우
  • 재건축조합원 명의변경 금지(’03.12.31 도시및주거환경정비법 개정시행)
    • 투기과열지구내 재건축 조합원에 대해서는 조합설립 인가 이후 조합원 지위양도를 금지
      ※ 법 개정시행 이전 조합설립인가를 받은 조합원에 대하여는 1회에 한하여 명의변경 허용

    인가(변경)신청 구비서류	조합정관에 포함할 내용
    조합인가(변경)신청서	주택조합의 명칭 및 주소
    창립총회의 회의록 및 조합장 선출동의서	조합원의 자격에 관한 사항
    조합원 전원이 연명한 조합규약(설립인가에 한함)	조합원의 제명ㆍ탈퇴ㆍ교체에 관한 사항
    사업계획서(설립인가에 한함)	사업시행지역의 위치 및 면적
    재건축 결의 사항을 증명할 수 있는 서류(설립인가에 한함)	조합임원의 권리ㆍ의무ㆍ선임방법
    변경의 내용을 증명하는 서류(변경인가에 한함)	조합의 비용부담과 조합회계
    조합원 명단	사업연도 및 사업시행방법
    	총회의 개최 및 조합원의 총회소집 요구에 관한 사항
    	총회의 의결을 요하는 사항과 그 의결정족수 및 의결절차
    	사업이 종결된 때의 청산절차 및 방법
    	조합정관의 변경절차

• 사업시행인가
  • 사업시행인가 대상은 20세대(호)이상의 주택건설
  • 재건축조합은 주택건설 등록업자와 공동으로 사업시행인가를 신청하여야 하며 주택건설등록업자와 공동사업주체로서 사업시행
    ※ 주택규모별공급비율 적용 폐지(재건축조합) : ’98.6.15
    ※ 주택규모별공급비율 적용 : ’03.9.5(수도권 과밀억제권역내에서 건설물량의 60%을 전용 25.7평 이하, 20%을 18평이하 확보)
  • 사업시행인가를 받고자 하는 자는 사업계획을 작성하여 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 함
• 관리처분계획인가, 주택건설ㆍ분양
  • 사관리처분계획 인가
    • 사업시행자는 사업시행인가 고시날부터 21이내 일간신문에 분양공고
    • 관리처분계획 수립
    • 관리처분계획을 30일 이상 토지등소유자에게 공람
    • 관리처분계획 인가 및 고시
  • 거주자 이주 및 구조물 철거
  • 기존주택 철거는 관리처분 인가후 철거 예정일 7일전까지 시장 등에게 신고
    • 거주자 이주 및 기존주택 철거는 주택철거 계획서 및 조합정관 등에 따라 시행
  • 사업시행인가의 내용, 주택건설기준등에관한규정 등에 의거 주택건설
  • 조합주택의 분양
    • 재건축 조합원에게 공급하고 남은 주택이 20세대 이상인 경우는 주택공급에관한규칙에 따라 일반분양
• 사용검사(준공)
  • 개념
    • 사업시행인가 내용대로 적합하게 시공 되었는지 여부 확인
    • 사용검사를 받은 후가 아니면 주택 등의 사용 불가
  • 사용검사권자, 대상 및 시기
  • 기존주택 철거는 관리처분 인가후 철거 예정일 7일전까지 시장 등에게 신고
    • 사용검사권자는 시장 등이며, 사업이 완료된 경우에 시행
    • 대상은 사업시행인가 받은 주택, 부대ㆍ복리시설 및 대지등
      ※ 건축물의 경우로서 특히 필요하다고 인정하는 때에는 사업완료 이전 완공부분에 대하여 동별 사용검사 신청 가능
  • 사용검사 신청자 : 공동사업주체
  • 사용검사를 받으면 건축법 관련규정에 의한 사용승인을 받은 것으로 간주
• 입주 및 조합해산(청산)
  • 사용검사가 완료된 후 조합원 등은 입주 가능
  • 시장에게 조합해산 인가 신청
  • 조합청산의 절차와 방법은 조합에서 정한 정관에 따라 시행
  • 시장 등이 조합해산을 인가한 때에는 인가서 교부
  • 조합해산 인가절차에 관하여 규정에 없는 것은 시장 등이 따로 정하여 운영가능