경기부양 명분 ‘재건축 규제’ 다 푼다 -한겨레

경기부양 명분 ‘재건축 규제’ 다 푼다

한겨레 | 기사입력 2008.10.31 20:41

[한겨레] 다음주 발표 정부 경제대책은
소형·임대주택 '의무 비율' 완화
초과이익환수장치 하나만 남아

재건축에 대한 규제가 사실상 모두 풀린다.

국토해양부는 오는 4일 발표할 예정인 ' 경제·금융종합 대책' 안에 소형주택의무 비율과 임대주택의무 비율 완화 방안이 포함돼 있다고 31일 밝혔다. 재건축에 대한 각종 규제가 모두 완화되거나 폐지되면서 남는 것은 초과이익(재건축 부담금) 환수 장치 뿐이다. 재건축부담금은 재건축으로 발생하는 초과이익에 부과(10~50%)하는 것인데, 지금은 집값이 하락세여서 실제로 입주(준공)때 부과하는 환수액은 많지 않을 것으로 전문가들은 예상한다.

정부는 60㎡ 이하 20%, 60~85㎡ 40%, 85㎡ 초과 40%로 돼 있는 소형주택 의무비율을 85㎡ 이하 60%, 85㎡ 초과 40%로 완화하되, 해당 지자체에서 지역 현실을 고려해 조정하도록 할 방침이다. 이럴 경우 재건축할 때 전용 84~85㎡를 60% 지으면 사실상 모든 주택을 중대형으로 지을 수 있다. 소형 주택만 사라지는 셈이다.

소형주택 의무 비율이 사라지면 서울 강남구 대치동 은마아파트를 비롯한 강남의 중층(15층 이하) 재건축 단지들이 대부분 혜택을 입을 전망이다. 은마아파트 등은 60㎡ 이하 주택을 의무적으로 짓도록 하는 규정이 적용되면 일부 가구는 지금보다 면적을 줄여서 건축해야 하는 상황이었다.

늘어나는 용적률의 25%를 임대주택으로 의무 건설하도록 하는 임대주택 의무비율도 단지에 따라 차등 적용되는 방향으로 완화된다. 국토부는 임대 수요가 많은 곳은 많이 짓고, 그렇지 않은 곳은 적게 지을 수 있도록 비율 등을 지자체에서 정하도록 할 계획이다. 경기 부양을 명분으로 재건축을 규제했던 빗장이 모두 풀리는 셈이다.

김은경 스피드뱅크 리서치팀장은 "압구정동 현대, 잠실을 비롯해 강남·서초·송파구 일대에 1980년대에 집중적으로 지어진 증층 아파트들은 모두 소형·임대주택 의무 비율 완화의 혜택을 본다"며 "재건축 부담금도 집값이 떨어지는 상황에서는 큰 부담으로 작용하지 않는다"고 말했다.

이에 앞서 국토부는 기반시설부담금을 지난 3월에 폐지했다. 80% 이상 공정이 끝난 뒤에 일반분양하는 재건축 후분양제도는 다음달에 폐지된다. 조합원지위 양도금지는 이미 풀기로 결정됐다. 안전진단을 2회에서 1회로 줄여 절차를 간소화하고 재건축 시공사 선정도 '사업시행인가 이후'에서 '조합설립 이후'로 앞당겼다.

서울 강남 재건축은 참여정부 때 집값 폭등의 진원지 역할을 해왔다.
이에 따라 당시 정부는 소형주택의무비율 ,재건축 후분양제 등 소위 5대 규제를 시행했고, 재건축 부담금까지 도입했다. 부담금은 종료시점(준공)의 집값을 착수시점(재건축 추진위 승인)의 가격(개발 비용+정상가격상승분 포함)과 비교해 발생하는 개발이익에 대해 부과하는 것이다. 하지만 재건축 단지는 조합 설립 인가 전에 이미 집값이 올라 이 제도로 인한 초과이익 환수는 별로 없을 것이라고 전문가들은 예상한다.

정부는 그동안 재건축 절차를 간소화하고 규제는 풀되 초과이익 환수장치는 강화한다고 밝혔으나 경기 부양에 밀려 규제만 없애거나 완화하고 있다.

허종식 선임기자 jongs@hani.co.kr