지역개발촉진과 예산투자 효율성 -서울시 _08.11.4.

‘지역개발 촉진’과 ‘예산투자 효율성’

 두 마리 토끼를 잡는다 !!

- 지구단위계획구역내 기반시설사업을 위한 ‘순환투자방식’ 도입 -

□ 서울시는 지구단위계획구역안에서 부족한 기반시설을 선도적으로 확보하여 지역개발을 촉진하면서 예산 투자의 효율성을 높일 수 있는 “순환투자방식”에 의한 기반시설 확보방안을 최초로 도입하여 시행하기로 했다고 발표했다.

□ 순환투자방식이란 먼저 공공이 예산 선투자로 기반시설을 확보하여 지역개발이 촉진되면 주민들은 보상금 반환하고 대신 용적률 등 개발 인센티브를 받아 건축할 수 있으며, 반환금은 다른 지역에 재투자하여 예산의 투자 효율성을 높일 수 있는 제도를 말한다.

(순환투자방식 개념도)

□ 지구단위계획은 도시를 체계적이고 효율적으로 개발하고 관리하기 위해 필요한 지역에 기반시설계획에서 개별 필지단위계획까지 구체적인 건축방향을 제시하는 도시관리 수단으로 현재 서울시는 총 229개 구역 63.3㎢가 지정되어 있으며 그 대상과 범위가 계속 확대되고 있는 실정이다.

□ 그러나 지구단위계획의 실현과 지역활성화를 위하여는 도로 등 도시기반시설 확보가 전제되어야 하나 높은 보상비 등으로 막대한 예산이 소요되어 대부분 지방자치단체의 재정형편상 기반시설 확보에 한계가 있었다.

□ 또한 지구단위계획에서 개별필지를 건축할 때 도로부지 등을 기부채납 하면 용적률 등 인센티브를 줄 수 있도록 계획되어 있으나 도로 전체가 개설되지 않으면 도로개설에 대한 실효성이 없기 때문에 실제 개별필지 건축이 이루어지지 않는 등 지구단위계획의 실현과 지역 활성화에 어려움이 있었다.

□ 따라서 이러한 지구단위계획구역에 대하여 순환투자방식을 도입하면

  - 보상금 회수 가능성을 고려하여 먼저 도로 등 도시계획시설사업을 시행하면 지역개발이 촉진되고 개발요인 발생과 지가상승 등으로 개별필지의 건축을 유도할 수 있으며,

  - 토지주는 받은 보상금보다 용적률 등 개발 인센티브를 받는 것이 유리하게 되면 보상금을 반환하게 되고,

  - 반환금은 다시 다른 도시기반시설 사업에 재투자하여 부족한 투자재원의 효율성을 높일 수 있는 장점이 있다.

□ 서울시는 그 동안 순환투자방식의 도입을 위하여 2004년 국토해양부(전 건설교통부)에 국토의 계획 및 이용에 관한 법률시행령 개정을 건의하여 지구단위계획구역 안에서 반환금 제도를 도입할 수 있도록 법률적 시행근거를 마련하였으며, 최근 시정개발연구원과 함께 순환투자방식의 타당성과 운영방안에 대하여 구체적인 연구를 시행하고 서울시 도시계획조례도 개정하였다.

□ 다만, 순환투자방식에 의한 도시기반시설 확보는 국내에서 처음 시행하는 사업방식으로 시행착오나 예상치 못한 문제 발생 등을 고려하여 우선 시범사업을 통하여 문제점과 제도의 실효성 등을 면밀히 검토하여 확대방안을 검토해 나갈 계획이다.

□ 우선 사업대상은 지구단위계획구역 안에서 도로, 주차장 등 미집행 도시계획시설에 제한하여 시행하기로 하였다.

□ 보상금 반환은 지구단위계획구역 안에 있는 토지를 공공시설부지로 제공하고 보상을 받은 자 또는 포괄승계인이 보상금을 수령한 후 10년 이내에 반환할 수 있으며, 반환금은 보상금에 반환일 전일까지 이자(1년만기 정기예금 금리)를 포함하며 건축허가 전에 자치구에 신청하면 된다.

□ 보상금 반환에 따른 인센티브는 기존에 공공시설부지로 제공(기부채납)하는 경우와 동일한 방법으로 산정하게 되며, 용적률, 건폐율, 높이 등을 택일하여 완화 받을 수 있으며 제공면적에 따라 용적률, 건폐율, 높이 등을 분할하여 적용도 가능하다.

□ 반환금은 별도 회계가 마련되기 전까지 우선 도시개발특별회계를 사용하여 운영하고 반환받은 실적 등을 감안하여 해당 자치구에 재투자할 계획이다. 또한, 순환투자방식으로 투자한 사업 외에도 지구단위계획구역안에서 기존에 도로개설 등의 사업으로 토지를 보상 받은 자 또는 포괄승계인은 보상금을 반환하고 개발 인센티브를 받을 수 있다.

 

□ 이러한 순환투자방식이 성공적으로 정착되면 지자체의 도시기반시설 확보를 위한 재원절감에 크게 기여하면서 지역개발을 촉진할 수 있는 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 제도로 전국 지자체에도 확산될 수 있을 것이다.

붙임 : 참고자료(순환투자방식 운영기준 주요내용)

 

지구단위계획구역내 기반시설사업을 위한

순환투자방식 운영기준 주요내용

□ 순환투자 대상사업 선정

   대상사업

      - 지구단위계획구역내 미집행 도시계획시설 중 도로, 주차장, 공공공지 등 지역 활성화를 촉진할 수 있는 사업 순으로 선정

      - 지역과 주변의 신축을 유발하고 반환금 회수가능성이 높은 지역 등

□ 보상금 반환기준

   적용대상

     - 지구단위계획구역 내에서 도시계획시설사업으로 편입된 부지중 이미 보상이 이루어진 토지 분 보상

      ∙ 건물 또는 기타 권리분 보상은 제외

      ∙ 보상받은 잔여토지가 인접토지와 합필되었을 경우 적용은 가능하나, 잔여토지 이외 다른 대지에 적용은 제외

      ∙ 지구단위계획 구역지정 이전 보상받은 경우는 제외

   적용기간

     - 보상금 수령일로부터 10년이 되는 날까지

   반환금 산정

     - 반환금 = 토지보상금액 + 이자(보상 일부터 반환전일까지 발생이자)

      ※ 보상금중 일부 반환 불가

   반환금 이자율 적용

     - 전국을 영업구역으로 하는 금융기관이 적용하는 1년 만기 정기예금 금리의 평균이자율 적용 (국토법 시행규칙 제8조의2)

     - 이자율은 해당년도의 평균금리 적용.

       ∙ 잔여 개월은 잔여일수에 월 평균금리를 적용

       ∙ 반환일 현재 발표되지 않은 달은 최종 6개월 평균금리 적용

        ※ 한국은행이 발표하는 예금은행 정기예금 가중평균 수신금리 참조

        ▶ 한국은행 경제통계시스템(http://ecos.bok.or.kr)

□ 인센티브 산정기준 ⇒ 선 기부채납 방식과 동일

   용적률 완화

     - 상한용적률 = (1+1.3β) × 허용용적률

       ※ 여기서, β 는 기반시설부지 제공비율 (제공 후 대지면적 기준)

   건폐율 완화

     - 완화할 수 있는 건폐율 = 당해 용도지역에 적용되는 건폐율 × (1+공공시설 등의 부지로 제공하는 면적÷ 당초의 대지면적) 이내

   높이 완화

     - 완화할 수 있는 높이 = 「건축법」 제51조에 따라 제한된 높이 × (1+공공시설 등의 부지로 제공하는 면적÷당초의 대지면적) 이내

   운용기준

     - 인센티브는 용적률, 건폐율, 높이 중 택일 적용

     - 중복적용 금지하되 제공 면적을 분할하여 각각 완화 적용 가능

□ 반환금 반환 및 관리

   반환절차

     - 소유자 → 보상금 반환신청(자치구) → 반환금 및 이자율 산정(자치구) → 고지서 발급의뢰(자치구) → 고지서 발급(서울시) → 납부확인(자치구) → 건축허가(자치구)

   반환금 관리

     - 반환금은 기반시설 확보에 재투자 (회수율에 따라 자치구 지원)