동작 신대방 제1지단계 변경 및 지형도

서울특별시고시 제2008-501호

도시관리계획(신대방지구 제1종지구단위계획) 변경결정 및 지형도면 고시

서울특별시고시 제2001-113호(2001.4.12)로 결정된 「신대방지구  제1종지구단위계획」에 대하여 2008년 제17차 서울특별시 도시ㆍ건축공동위원회(2008.6.18) 심의를 거쳐 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조 및 같은법 시행령 제25조 규정에 의거 도시관리계획(신대방지구 제1종지구단위계획)을 변경결정 고시하고, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제32조 및 같은법 시행령 제27조, 「토지이용규제기본법」 제8조 및 같은법 시행령 제7조의 규정에 의하여 지형도면을 고시합니다.

2009년1월 2일

서울특별시장

1. 결정 취지

 ○ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조의 규정에 의한 도시관리계획 결정에 관한 사항으로 2001.4.12 결정된 「신대방지구 제1종지구단위계획」을 도시여건 변화에 따라 재정비하는 사항임.

2. 도시관리계획 결정(변경) 조서

  가. 제1종지구단위계획구역에 관한 결정

     1) 제1종지구단위계획구역 변경결정 조서

구 역 명	위      치	면 적(㎡)			비고
		기정	변경	변경후
동작구 신대방지구 제1종 지구단위계획구역	동작구  대방동  405번지 일대	56,627	증)398	57,025	최초결정일 서울특별시고시 제1996-274호 (1996.10.8)

        ○ 제1종지구단위계획구역 변경결정 사유서

구 분	도면 표시 번호	위 치	면적(㎡)	변경사유
변 경	-	동작구 대방동 405 일대	감)453	∙구적면적 오차보정에 따른 도로면적 감소
변 경	①	동작구 신대방동 355-22 일대	감)54	∙도시계획시설(도로)선과 일치하지 않는 예각 구역경계 조정
변 경	②	동작구 신대방동 355-26,347-27 일대	증)396	∙구역 남측주변의 지적선 및 토지이용  현황을 고려, 도시계획시설(도로)로 결정
변 경	③	동작구 상도3동 322-19 일대	증)79	∙현재 도로로 이용되고 있는 필지(상도   3동 320-5구, 320-36대 일대)를 도시계획시설(도로)로 결정하여 구역경계 에 포함
변 경	④	동작구 상도3동 320-5,320-29,345-13, 320-22,23,24,25,26,27, 28,32,36,37,38,39,40 일대	증)429
변 경	⑤	동작구 대방동 335-31,320-13일대	증)1	∙현황도로 부분의 예각 구역경계 조정

  나. 토지이용 및 도시기반시설에 관한 결정

     1) 용도지역․지구에 관한 변경결정 조서

       가) 용도지역 변경결정 조서

구    분		면 적(㎡)			구성비(%)	비 고
		기정	변경	변경후
계		57,025	-	57,025	100.0
주거 지역	소계	38,938	-	38,938	68.3
	제1종일반주거지역	23,834	감) 19	23,815	41.9
	제2종일반주거지역	611	-	611	1.1
	제3종일반주거지역	477	-	477	0.8
	준주거지역	13,997	증) 19	14,016	24.5
상업 지역	소계	18,087	-	18,087	31.7
	근린상업지역	18,087	-	18,087	31.7

       ○ 용도지역 변경결정 사유서

구분	도면 표시 번호	위 치	변경내용		면적(㎡)	변경사유
			기정	변경
변경	①	동작구 상도3동 324-14구 일대	제1종 일반주거지역	준주거지역	19	∙신설도로 중 획지에 해당하는 부분을 준주거지역으로 변경

       나) 용도지구 결정 조서(변경 없음)

구분	도면 표시 번호	지구명	지구의 세분	위치	면적 (㎡)	연장 (m)	폭원 (m)	최초 결정일	비고
기정	②	미관지구	일반 미관 지구	노량진동240-1～ 대방동400-5 (대방동405-8 ～상도동421-1)	65,280 (7,260)	2,720 (605)	양측 12		상도동길
기정	③	미관지구	일반 미관 지구	신대방동355-26～ 신림5동1428-21 (대방동 406-5 ～대방동 406-8)	34,320 (1,620)	1,437 (135)	양측 12		신림로

주) 면적 및 연장의 ()는 지구단위계획구역내 사항임.

     2) 도시기반시설에 관한 결정(변경) 조서

       가) 교통시설

        ① 도로

         ○ 도로 총괄표

유형	합계			1류			2류			3류
	노선수	연장 (m)	면적 (㎡)	노선수	연장 (m)	면적 (㎡)	노선수	연장 (m)	면적 (㎡)	노선수	연장 (m)	면적 (㎡)
합계	8	1,545	24,873	-	-	-	3	309	2,892	5	1,236	21,981
대로	2	582	14,550	-	-	-	-	-	-	2	582	14,550
중로	3	580	7,412	-	-	-	1	60	900	2	520	6,512
소로	3	383	2,911	-	-	-	2	249	1,992	1	134	919

 2) 건축물에 관한 변경결정 조서

      가) 건축물의 불허용도 변경결정 조서

구분			내용	비고
기정	근 린 상 업	간선부	∙근린상업지역 및 일반미관지구내 불허용도 ∙건축법시행령 별표1 제6호의 판매 및 영업시설 중 여객 터미널 및 항만종합 여객시설 ∙제15호의 위험물 저장 및 처리시설 (주유소 및 액화석유 가스충전소 제외) ∙제17호의 동물 및 식물관련시설	A	구역 전체
		이면부	∙근린상업지역 내 불허용도 ∙건축법시행령 별표1 제7호의 의료시설 중 격리병원 ∙제11호의 숙박시설 (일반숙박시설 중 호텔 제외) ∙제15호의 위험물 저장 및 처리시설 (주유소 및 액화석유 가스충전소 제외)	B
	준 주 거	간선부	∙준주거지역 및 일반 미관지구내 불허용도 ∙건축법시행령 별표1 제6호의 판매 및 영업시설 중 여객 터미널 및 항만종합 여객시설 ∙제13호의 공장 ∙제15호의 위험물 저장 및 처리시설 (주유소 및 액화석유 가스충전소 제외)	C
		이면부	∙준주거지역내 불허용도 ∙건축법시행령 별표1 제4호의 제2종근린 생활 시설 중 안마시술소	D
변경	근 린 상 업	간선부	∙서울특별시도시계획조례 제44조에 의한 미관지구안의 건축물 용도제한 ∙건축법시행령 별표1 제8호의 운수시설 중 여객자동차터미널 및    항만,종합여객시설 ∙건축법시행령 별표1 제15호의 숙박시설 ∙건축법시행령 별표1 제19호의 위험물저장 및 처리시설 ∙건축법시행령 별표1 제21호의 동물 및 식물관련시설	A	구역 전체
		이면부	∙건축법시행령 별표1 제9호의 의료시설 중 격리병원 ∙건축법시행령 별표1 제15호의 숙박시설 ∙건축법시행령 별표1 제19호의 위험물저장 및 처리시설 ∙건축법시행령 별표1 제4호의 제2종근린생활시설 중 안마시술소	B
	준 주 거	간선부	∙서울특별시도시계획조례 제44조에 의한 미관지구안의 건축물 용도제한 ∙건축법시행령 별표1 제8호의 운수시설 중 여객자동차터미널 및 항만, 종합여객시설  ∙건축법시행령 별표1 제17호의 공장 ∙건축법시행령 별표1 제19호의 위험물저장 및 처리시설(주유소 제외)	C
		이면부	∙건축법시행령 별표1 제4호의 제2종근린생활시설 중 안마시술소	D

※ 불허용도 적용범위 : 국토의계획및이용에관한법률시행령 제83조제4항에 의거하여 건축물이 아닌 시설에 대해서도 적용함

※ 학교보건법에 의한 학교환경위생정화구역 저촉 시 규정준수

   - 절대정화구역 : 학교의 출입문으로부터 직선거리 50m

   - 상대정화구역 : 학교 경계선부터 직선거리 200m

      나) 건축물의 권장용도 변경결정 조서

구분			내용	비고
기정	근 린 상 업	간선부	∙지하층권장용도     - 제1,2종 근린생활시설 중 휴게음식점, 소매점    - 판매 및 영업시설 중 상점    - 문화 및 집회시설 중 전시장 ∙1층전면권장용도     - 제1,2종 근린생활시설 중 휴게음식점, 일반음식점, 소매점    - 판매 및 영업시설 중 상점 ∙전층권장용도     - 문화집회시설 중 전시장, 공연장    - 운동시설 중 회원제운동시설	1	구역 전체
		이면부
	준 주 거	간선부
		이면부
변경	근 린 상 업	간선부	∙전층전면권장용도    - 건축법시행령 별표1 제5호의 문화 및 집회시설 중 전시장, 공연장    - 건축법시행령 별표1 제13호의 운동시설 중 제1,2종근린생활시설에 해당하지 아니하는 것	1	구역 전체
		이면부	∙전층전면권장용도    - 건축법시행령 별표1 제7호의 판매시설 중 상점, 소매시장	2
	준 주 거	간선부	∙전층전면권장용도    - 건축법시행령 별표1 제5호의 문화 및 집회시설 중 전시장, 공연장    - 건축법시행령 별표1 제7호의 판매시설 중 상점, 소매시장	3
		이면부	∙전층전면권장용도    - 건축법시행령 별표1 제7호의 판매시설 중 상점	4

※ 권장용도의 인정 : 권장용도의 면적구성은 건물전체의 용도의 경우 당해용도 바닥면적의 합이 건물전체 바닥면적(주차장 제외) 합의 20%이상인 경우 권장용도가 수용된 것으로 보며, 이 경우 권장용도에 대한 인센티브를 적용

      

      다) 건축물의 밀도 변경결정 조서

        ① 건폐율 결정 조서(변경 없음)

구   분		건 폐 율	비   고
상업지역	근린상업지역	60%이하	서울특별시 도시계획조례 제54호
주거지역	준주거지역

       

        ② 용적률 변경결정 조서

구분			기준용적률	허용용적률	상한용적률
기 정	근린 상업	상도동길,신림로	300%이하	500%이하	-
		이면도로	300%이하	480%이하	-
		기타	300%이하	450%이하	-
	준 주 거	상도동길	300%이하	360%이하	-
		이면도로	300%이하	360%이하	-
		기타	300%이하	330%이하	-
변 경	근린 상업	12m이상 간선도로변 (상도동길, 신림로 등)	300%이하	500%이하	대지의 일부를 공공시설용지로 기부채납한 경우    = 허용용적률 × (1+1.3 ×가중치×α)이내   ※α= 공공시설 제공면적/공공시설 제공 후 대지면적
		12m미만 이면도로변	300%이하	450%이하
	준 주 거	준주거지역 전체	250%이하	360%이하

   

        ③ 용적률 인센티브 운용기준

           ○ 기정

내용 항목	적용대상	완화내용	비  고
1. 공동건축	공동건축 권장 준수시	기준용적률 × (간선부 0.3, 이면부 0.2)
	맞벽건축 준수시	기준용적률 × (간선부 0.15, 이면부 0.10)
	대지분할 권장선 준수시	기준용적률 × 0.10
2. 공동주차출입구	주차출입구를 연접획지와 공동으로 설치시	기준용적률 × 0.05
3. 전면공지	건축한계선, 건축지정선 등에 의한 전면공지 설치시	기준용적률 × (제공면적÷대지면적) × 2.0
4. 공개공지 및 지하통로	건축법 제67조에 의한 공개공지 조성시	기준용적률×{(제공면적-설치의무면적 ,의무대상이 아닌 경우 획지면적의 5%)÷획지면적}
	쌈지공원 지정위치 준수시 (침상형공지 포함)	기준용적률 × 0.10
	침상형공지 조성시 지하콘코스 조성시	기준용적률 × (제공면적÷획지면적) × 1.2
	건축법 제67조에 의한 공개공지의 피로티 구조 조성시	기준용적률 × {((제공면적÷2)- 설치의무면적, 의무 대상이 아닌 경우 획지면적의 5%)÷획지면적}
5. 권장용도	권장용도 준수시 권장용도 : 근린공공시설, 전시시설 관람집회시설중 공연장, 운동시설중 회원제 운동시설	기준용적률 × (권장용도면적 ÷ 건축연면적)
6. 보행통로	보차혼용통로, 공공보행통로 제공시	기준용적률 × (제공면적÷획지면적) × 1.2

주) 공동건축으로 계획되지 않은 획지간 공동건축과 공동건축으로 계획된 획지와 계획되지 않은 획지간 공동건축시에는 공동건축에 의한 인센티브를 주어지지 않는다.

           ○ 변경

구 분		완화조건	완화기준	내 용
획지 계획	획지단위개발	획지단위 공동개발	ㆍ기준용적률 × α	ㆍ2필지          : α=0.25 ㆍ3필지 이상      : α=0.3
	획지간 공동개발(권장)	최대개발규모 이내 (획지와 획지)	ㆍ기준용적률 × 0.05	ㆍ획지간 공동개발권장계획이 수립된 획지에 한하여 적용
	필지분할	필지 분할가능선 준수시	ㆍ기준용적률 × 0.2
공동개발 및 맞벽건축	공동개발(지정/권장)	지정 및 권장사항 준수시	ㆍ기준용적률 × α	ㆍ2필지          : α=0.1 ㆍ3~4필지       : α=0.15 ㆍ5필지 이상    : α=0.2
	맞벽건축	-	ㆍ기준용적률 × 0.15
건축물 용도	권장용도	전층권장	ㆍ기준용적률 × (권장용도면적 ÷ 주차장을 제외한 건축연면적)×0.2	ㆍ건축연면적의 20% 이상시
		특정층 권장	ㆍ기준용적률 × (권장용도면적 ÷ 해당층바닥면적)  ×0.1	ㆍ해당층 바닥연면적의 30% 이상시
대지내 공지	공개공지	위치 준수시	ㆍ기준용적률 × 0.1	ㆍ위치지정시
		조성형태 및 규모 준수시	ㆍ기준용적률 × {(설치면적-의무면적, 의무면적대상 이 아닌 경우 대지면적의 5%)÷대지면적) × α	ㆍ피로티구조 : α=0.5 ㆍ개방형구조 : α=1.2
	쌈지형, 침상형공지	위치 준수시	ㆍ기준용적률 × 0.1	ㆍ위치지정시
		조성형태 및 규모 준수시	ㆍ기준용적률 × (제공면적÷대지면적) × α	ㆍ피로티구조 : α=0.5 ㆍ침상형구조 : α=1.0 ㆍ개방형구조 : α=1.2
	건축한계선	전면공지	ㆍ기준용적률 × (제공면적÷대지면적) × α	ㆍ피로티구조 : α=0.5 ㆍ개방형구조 : α=1.2
대지내 통로	보행통로	공공보행통로	ㆍ기준용적률 × (조성면적÷대지면적) × α	ㆍ피로티구조 : α=0.5 ㆍ개방형구조 : α=1.0 ※지하 및 고가공공보행통로는 지하철, 지하 광장,지하보도,보도육교와 연계 시 부여
		보차혼용통로	ㆍ기준용적률 × (조성면적÷대지면적) × α
건축물 형태 및 외관	지하철관련	준수시	ㆍ기준용적률 × 0.2	ㆍ지하철출입구, 연결통로를 건물내부 또는 대지 내 설치 시
환경 친화적 건축물	자연지반 보존	보존시	ㆍ기준용적률 × (자연지반보존면적÷대지면적)×0.2
	옥상녹화	준수시	ㆍ기준용적률 × (녹화면적÷대지면적)×0.1	ㆍ녹화면적은 대지면적의 20%이내적용  (법정 조경면적은 제외)
	중수도시설 설치	준수시	ㆍ기준용적률 × 0.04	ㆍ총 사용수량의 10%이상을 재사용 할 수 있는 시설 설치 ㆍ관련법에 의한 의무설치 시 미적용
	빗물이용시설 설치	준수시	ㆍ기준용적률 × 0.04	ㆍ빗물저류탱크용량(ton)이 건축면적× 0.05 또는 대지면적 × 0.02이상 설치 시 적용
	녹색주차장, 투수성 포장	준수시	ㆍ기준용적률 × (설치면적÷대지면적)	ㆍ기준용적률 × 0.05이내
	신재생에너지	준수시	ㆍ기준용적률 × 0.05	ㆍ건축공사비의 1%이상 또는 총에너지 사용량의 1%이상 부담
	에너지절약	1등급(3개항목중  1개항목 준수시)	ㆍ기준용적률 × 0.08	ㆍ에너지절감율 33.5%이상 ㆍ에너지성능지표 81점이상 ㆍ친환경건축물인증 85점이상
		2등급(3개항목중 1개항목 준수시)	ㆍ기준용적률 × 0.05	ㆍ에너지절감율 23.5~33.5%미만 ㆍ에너지성능지표 74-81점미만 ㆍ친환경건축물인증 75-85점미만

주) 1. 특별계획구역은 민간부문 시행지침 제14조의 내용에 따라 별도의 용적률 인센티브를 적용함

   2. 허용용적률 산출 : 기준용적률 + ∑(각 항목별 용적률 인센티브) ≤ 허용용적률

   3. 대지 내 공지에 관한 용적률 완화시 공지부분에 대한 인센티브는 중복하여 적용하지 아니하며, 미관지구 건축선후퇴로 확보된 공지에 대해서는 인센티브를 제공하지 않으며, 그 외 추가 건축선 후퇴부분은 전면공지로 인센티브를 적용.

   4. 권장용도면적이란 실제 해당용도로 사용되는 부분과 계단실,엘리베이터,화장실 등 공용부분을 포함한 면적을 말함.

   5. 인센티브로 제공되는 용적률의 20%는 친환경계획요소 사용시에만 제공되며, 기타의 일반계획요소에 의해 대체 불가함.

   6. 에너지절감율 :‘건축에너지 효율등급 인증’에 관한 규정에 의함.

   7. 에너지성능지표 : ‘건축물에너지 설계기준’에 의함.

   8. 친환경건축물인증 : ‘친환경건축물 인증제도 세부지침’에 의함.

      라) 건축물의 높이 변경결정 조서

구분			내용
기정	최고 높이	∙전구역	∙규제 - 도로폭원에 따라 높이제한 - 건축법규 및 서울시조례 적용
	최저 높이	∙간선가로변	∙권장 - 12m(3층)이상
변경	최고 높이	∙상도동길 및 신림로(25m)	70m이하
		∙성대시장변 및 이면도로변(12m이하)	40m이하

※ 간선도로변 획지단위개발 시 건축법 제51조 제3항에 의한 도로사선제한(H=1.5D이하)을 적용하지 않으며, 이면도로변은 

   도로사선제한 적용

※ 단, 지구단위계획에서 정한 공동개발(지정) 또는 공동개발(권장)에 따라 건축 시 이면도로변 도로사선제한을 적용치 않음   

      마) 건축물 배치․형태․색채․건축선 결정(변경)조서

        ① 건축물의 배치 및 건축선

구분	적용대상		건축 한계선	벽면 한계선	건축 지정선	비고
기 정	∙간선도로변	상도동길 및 신림로변	-	-	3m	∙일반미관지구
	∙이면도로변	8m미만 도로변(막다른 도로포함)	1～2m	-	-	∙이면부(보행 및 차량공간 확보)
		공공보행통로 조성부분	-	4m	-	∙간선 및 이면부(보행공간 확보)
변 경	∙간선도로변	상도동길 및 신림로변	3m	-	-	∙보도형 조성   (간선부 보행공간확보)
	∙이면도로변	8m이상 도로변	2m	-	-	∙차도형 조성 (이면부 차도구간 확보)
		8m미만 도로변	1～2m	-	-
		공공보행통로 조성부분	-	4m	-	∙보도형 조성 (간선 및 이면부 보행구간 확보)

        ② 건축물의 형태

구분		계획내용	적용구역	비고
건축물 형태	고층부 탑상형	∙지역의 랜드마크적 기능 및 개방감 확보를 위하여   특별계획구역에 대하여 권장 ∙고층부 탑상형 건축물을 통한 시각적 개방감 및 도시환경 개선 유도	폭 20m이상 도로변	권장
	저층부 형태	∙투시형 셔터 및 투시벽(벽면적 50%이상) 설치 ∙1층의 높이는 인접건물과 조화를 이룰 수 있도록   계획하며 필로티형태도 적용가능 ∙개구부의 형태는 인접건물 및 해당건물과 조화를 .   이룰 수 있도록 계획하며 필요할 경우 캐노피 적용	구역전체	규제

        ③ 건축물의 색채 및 외관

구분		계획내용	적용구역	비고
건축물 색채 및 외관	재료/ 색채	∙외벽면의 재료 및 색채는 주변과 조화를 유지하여야 하며 원색의 사용은 금하도록 함	폭 20m이상 도로변	규제
	야간조명	∙간선변 10층이상 건축시 상향식 야간조명 설치 권장 ∙옥외 미술장식품의 야간조명 설치 권장 ∙투시형 벽면설치시 내․외부조명을 설치하여 가로분위기 를 배려할 수 있도록 함 ∙이면부 야간경관의 향상 및 보행활동 활성화 유도 ∙대규모 개발지 및 전면도로변, 도로가각부에 대하여 권장	구역전체	권장
기타 사항	옥외 광고물	∙외부에 노출이 심하거나 건축물과의 이질감이 심한   옥외 광고물에 대한 규제 ∙통합간판 설치 유도	구역전체	규제
	담장 및 옹벽처리	∙가급적 담장설치를 자제하며, 부득이한 경우 식재 담장, 투시형 담장 설치 권장 ∙옹벽은 자연석, 조경석 등을 사용, 계단식으로 조성	구역전체	권장