중랑 안새우개 및 새우개 제1지단계 결정

서울특별시고시 제2009-   호

도시관리계획(안새우개⋅새우개 제1종지구단위계획) 결정 및 지형도면 고시

서고시 제2006-91호(2006.03.16)로 개발제한구역 해제 및 지구단위계획구역으로 결정되었고, 2008년 제12차 서울특별시 도시계획위원회(2008.07.16) 심의에서 용도지역변경 결정되었으며, 2008년 제36차 서울특별시 도시ㆍ건축공동위원회(2008.12.17) 심의를 거쳐 가결된 「안새우개ㆍ새우개 제1종지구단위계획」에 대하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조 및 같은법 시행령 제25조 규정에 의거 도시관리계획『안새우개ㆍ새우개 제1종지구단위계획』을 결정하고, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제32조 및 같은법 시행령 제27조, 「토지이용규제기본법」 제8조 및 같은법 시행령 제7조의 규정에 의하여 지형도면을 고시합니다.

2009년2월 12 일

서울특별시장

1. 결정 취지

○ 2006년 3월 개발제한구역에서 해제된 안새우개ㆍ새우개 제1종지구단위계획구역내 불량한 도시기반시설을 정비하고, 효율적이고 체계적인 토지이용계획을 유도하기 위해 지구단위계획을 수립하고 도시관리계획 결정 및 지형도면을 고시하고자 함

2. 도시관리계획 결정(변경)조서

      제1종지구단위계획구역에 관한 결정

가. 제1종지구단위계획구역에 관한 결정조서

  ■ 제1종지구단위계획구역 결정조서(변경없음)

구분	구  역  명	위  치	면 적 (㎡)			최  초 결정일	비  고
			기정	변경	변경후
변경	안새우개⋅새우개 제1종지구단위계획구역	중랑구 신내동 282번지 일대	50,632	-	50,632	서고시 제2006-91호 (2006.3.16)

������ 토지이용 및 시설에 관한 결정

가. 용도지역⋅지구에 관한 결정(변경)조서

  1) 용도지역 결정(변경)조서

  ■ 용도지역 결정조서(변경없음)

구    분	면 적 (㎡)			구성비(%)	비 고
	기  정	변  경	변경후
합      계	50,632	-	50,632	100.0
제1종일반주거지역	50,632	-	50,632	100.0

 2) 용도지구 결정조서 : 해당없음

나. 도시기반시설에 관한 결정(변경)조서

  1) 교통시설

가) 도  로

  ■ 도로총괄표

유별	합  계			1  류			2  류			3  류
	노선수	연장	면적	노선수	연장	면적	노선수	연장	면적	노선수	연장	면적
합계	14	1,654	11,931	1	420	4,995	1	90	885	12	1,144	6,051
대로	1	131	620	-	-	-	-	-	-	1	131	640
중로	1	57	30	-	-	-	-	-	-	1	57	30
소로	12	1,466	11,281	1	420	4,995	1	90	885	10	956	5,401

  ■ 도로 결정조서

구 분

규   모

기능

연장 (m)

기  점

종  점

사용 형태

주  요 경과지

최  초 결정일

비  고

등급

류별

번호

폭원

기정

대로

3

42

25~35

주간선 도 로

5,400 (131)

면목동 193-12

신내동 256-1

일반 도로

신내IC

-

기정

중로

3

-

12~18

국지 도로

515 (57)

신내동 352

신내동 678-5

일반 도로

97.7.2.

변경

중로

3

-

12~18

국지 도로

515 (57)

신내동 352

신내동 678-5

일반 도로

97.7.2.

∙가각부 조성

기정

소로

2

3249

8~10

국지 도로

560 (90)

신내동 337-2

신내동 산2-30

일반 도로

-

-

구 분

규   모

기능

연장 (m)

기  점

종  점

사용 형태

주  요 경과지

최  초 결정일

비  고

등급

류별

번호

폭원

신설

소로

1

1

10~12

국지 도로

420

신내동 324-2

신내동 290-3

일반 도로

-

-

∙일부광장 포함(36㎡) ∙구역외 도로연결을 위해 별도 도시관리계획으로 도로 연장토록 함

신설

소로

3

2

6

국지 도로

118

신내동 284-11

신내동 283-6

일반 도로

-

-

∙구역외 도로연결을 위해 별도 도시관리계획으로 도로 연장토록 함

신설

소로

3

3

6

국지 도로

56

신내동 289-6

신내동 286-3

일반 도로

-

-

신설

소로

3

4

6

국지 도로

250

신내동 283-1

신내동 278-82

일반도로

신설

소로

3

5

6

국지 도로

40

신내동 283-1

신내동 281-1

일반도로

∙구역외 도로연결을 위해 별도 도시관리계획으로 도로 연장토록 함

신설

소로

3

6

6

국지 도로

33

신내동 279-11

신내동 284-5

일반 도로

-

-

신설

소로

3

7

4

국지 도로

93

신내동 279-3

신내동 278-60

일반 도로

-

-

신설

소로

3

8

6

국지 도로

17

신내동 286-8

신내동 286-5

일반 도로

-

-

∙구역외 도로연결을 위해 별도 도시관리계획으로 도로 연장토록 함

신설

소로

3

9

4

국지 도로

49

신내동 331-14

신내동 331-23

일반 도로

-

-

신설

소로

3

10

3~6

국지 도로

254

신내동 332

신내동 328-9

일반 도로

-

-

∙구역외 별도 도시관리계획으로 6~8m로 확폭 결정토록 함

신설

소로

3

11

2~6

국지 도로

46

신내동 344-13

신내동 345-1

일반 도로

∙구역외 별도 도시관리계획으로 6m로 확폭 결정토록 함

주) (  )안은 지구단위계획구역내 연장임. 신설도로의 번호는 임의 부여하였으며, 향후 변경될 수 있음

  ■ 도로 결정(변경)사유서

도로명	변 경 내 용	변 경 사 유
중로 3-	⋅도로모퉁이 설치	∙도시계획시설의 결정․구조 및 설치기준에 관한 규칙 제14조 도로모퉁이의 길이 기준에 따라 변경함
소로 1-1	⋅도로 신설  - 폭원 10~12m	∙안새우개⋅새우개마을의 연결도로로 원활한 교통소통, 가로정비를 위해 현황도로 4~7m→10~12m로 확폭하여 도시계획시설 결정 ∙도로망 연결을 위해 지구단위계획구역외의 도로는 도시관리계획으로 별도 결정
소로 3-2 소로 3-3 소로 3-4 소로 3-5 소로 3-6 소로 3-8	⋅도로 신설  - 폭원 6m	∙내부 도로망 확보 및 정비를 위해 폭원 6m 도로 신설 ∙내부 도로망 연결을 위해 지구단위계획구역외의 도로는 도시관리계획으로 별도 결정

도로명	변 경 내 용	변 경 사 유
소로 3-7 소로 3-9	⋅도로 신설  - 폭원 4m	∙내부 도로망 확보 및 정비를 위해 도로 신설
소로 3-10	⋅도로 신설  - 폭원 3~6m	∙원활한 교통소통을 위하여 현황도로 확폭 및 정비를 위해 지구단위계획에서 3~6m로 신설 ∙전체 6~8m의 일괄적인 정비를 위해 구역외의 도로는 도시관리계획으로 별도 결정
소로 3-11	⋅도로 신설  - 폭원 2~6m	∙지구단위계획에서 2~6m로 결정 ∙전체 6m의 일괄적인 정비를 위해 구역외의 도로는 도시관리계획으로 별도 결정

  2) 공간시설

가) 공공공지

  ■ 공공공지 결정조서

구분	도면 번호	시설명	위  치	면 적(㎡)			최  초 결정일	비 고
				기 정	변 경	변경후
신설	①	공공공지	신내동 283-4번지 일대	-	증) 228.0	228.0	-	소공원

  ■ 공공공지 결정사유서

도면번호	시 설 명	변 경 내 용	변 경 사 유
①	공공공지	신설 228.0㎡	∙안새우개마을내 주요 보행결절 지점에 지역주민들의 휴식공간 제공

 

주) 신내동 278-8번지일대(면적 355㎡), 322-1번지일대(면적 287㎡) 공공공지 2개소는 별도 도시관리계획으로 결정하도록 함

획지 및 건축물 등에 관한 결정

가. 가구 및 획지에 관한 결정조서

  1) 획지 결정조서

가) 획지의 규모와 조성에 관한 결정

  ■ 최대개발규모, 획지선은 지정하지 않음

나) 대지의 분할

구분	지  번	계 획 내 용	비     고
신설	신내동 345-1	필지분할 가능선	∙부정형 필지를 가능한 정형화될 수 있도록 분할가능선 지정 ∙필지분할 가능선을 중심으로 양쪽 10m 범위내에서 필지를 분할하여야 함

다) 공동개발에 관한 결정조서

구분	지    번	면적(㎡)	계 획 내 용	비     고
안 새 우 개 마 을	신내동 278-70, -71	277.0	공동개발권장	과소필지 해소
	신내동 278-77, -78	249.0	공동개발지정	동일소유, 과소필지 해소
	신내동 278-79, -114	414.0	공동개발지정	동일소유, 과소필지 해소
	신내동 278-80, -82	183.0	공동개발권장	과소필지 해소
	신내동 278-102, -103	190.0	공동개발권장	과소필지 및 맹지형필지 해소
	신내동 279-5, -11	886.3	공동개발권장	과소필지 해소
	신내동 61-9, -13	1,107.5	공동개발권장	맹지형필지 해소
	신내동 281, -1	630.8	공동개발권장	과소필지 해소, 토지정형화
	신내동 282, 283-10	269.9	공동개발지정	동일소유, 과소필지 해소
	신내동 283-1, -4	599.4	공동개발권장	과소필지 해소, 토지정형화
	신내동 279-8, 284-8	633.1	공동개발지정	동일소유, 과소필지 및 맹지형필지 해소
	신내동 279-9, -10,       284-10, 285-1	419.5	284-10,285-1 공동개발지정 그 외부지 공동개발권장	동일소유(284-10,285-1), 과소필지 해소(279-9,-10), 토지정형화
	신내동 279-12, 284-22	211.8	공동개발지정	동일소유, 과소필지 해소
	신내동 279-13, 284-3	340.0	공동개발지정	동일소유, 과소필지 및 맹지형필지 해소
	신내동 284-4, -21,       -26, -29	215.0	공동개발지정	동일소유, 과소필지 해소, 토지정형화
	신내동 284-7, -24	287.0	공동개발지정	동일소유, 과소필지 및 맹지형필지 해소
	신내동 289-2, -5, -6	296.6	공동개발권장	과소필지 해소
	신내동 289-10, -11	387.0	공동개발권장	맹지형필지 해소
	신내동 286-4, -5	222.1	공동개발지정	동일소유, 과소필지 해소

구분	지  번	면적(㎡)	계 획 내 용	비 고
안 새 우 개 마 을	신내동 286-8, -11	315.8	공동개발권장	동일소유, 기공동건축
	신내동 286-9, -12	313.0	공동개발권장	맹지형필지 해소
	신내동 289-4, -9, -12	750.0	공동개발권장	맹지형필지 해소
	신내동 291-3, -4	344.0	공동개발권장	맹지형필지 해소
새 우 개 마 을	신내동 328-3, -7	169.0	공동개발지정	동일소유, 과소필지 및 맹지형필지 해소
	신내동 328-8, -12	331.0	공동개발지정	동일소유, 맹지형필지 해소
	신내동 329-4, -7	291.0	공동개발지정	맹지형필지 해소, 기공동건축
	신내동 329-5, -9	486.0	공동개발권장	맹지형필지 해소
	신내동 331-5, -6	892.0	공동개발권장	맹지형필지 해소
	신내동 -7, -9, 331-10	343.0	331-9, -10 공동개발지정 그 외부지 공동개발권장	동일소유(331-9, -10) 맹지형필지 해소
	신내동 331-23, -26	264.0	공동개발권장	과소필지 및 맹지형필지 해소
	신내동 71-21, -24	362.0	공동개발지정	동일소유, 과소필지 해소
	신내동 71-25, 345-1,        -5	주1) 340.5	345-1 필지분할 필지와 공동개발지정	동일소유, 과소필지 및 맹지형필지 해소 필지분할가능선에 따라 면적은 일부 변경될 수 있음
	신내동 345-1, 345-2	주2) 955.0	345-1 필지분할 필지와 공동개발권장	부정형필지 해소 필지분할가능선에 따라 면적은 일부 변경될 수 있음
	신내동 278-51, 342-1,        -21	615.0	공동개발지정	동일소유, 과소필지 및 맹지형필지 해소, 토지정형화
	신내동 278-52, 343	324.0	공동개발권장	과소필지 해소
	신내동 341-2, 342-6	243.0	공동개발권장	과소필지 해소
	신내동 342-7, 344-8	250.7	공동개발권장	과소필지 해소
	신내동 342-20, 344-10	229.3	공동개발지정	동일소유, 과소필지 및 맹지형필지 해소
	신내동 344-12, -15	187.0	공동개발권장	과소필지 해소
	신내동 323-1, 343-8	202.0	공동개발지정	동일소유, 맹지형필지 해소
	신내동 343-12, 352-3	546.0	공동개발지정	동일소유, 과소필지 및 맹지형필지 해소
	신내동 343-10, 352	998.0	공동개발권장	과소필지 및 맹지형필지 해소

 

주1), 주2) 현재 획지결정도에 있는 345-1번지 필지분할 가능선으로 면적을 산정하였으며, 필지분할 가능선 변경에 따라 면적은 조정될 수 있음

나. 건축물에 관한 결정조서

 1) 건축물의 불허용도 결정조서

구  분	불 허 용 도	비  고
A	∙건축법시행령 별표1 제4호의 제2종근린생활시설 중 게임제공업소, 장의사, 총포판매사	전지역

 2) 건축물의 권장용도 결정조서

구  분	권 장 용 도	비  고
1	∙건축법시행령 별표1 제11호의 노유자시설	전지역
2	∙건축법시행령 별표1 제3호의 제1종근린생활시설 ∙건축법시행령 별표1 제4호의 제2종근린생활시설	새우개마을 진입부 및 능산로변

 3) 건축물의 밀도 결정조서

가) 건폐율 결정조서

구  분	건 폐 율	비    고
제1종일반주거지역	60% 이하	서울특별시 도시계획조례 제54조 준용

나) 용적률 결정조서

구  분	용 적 률		비  고
	기준용적률	허용 및 상한용적률
제1종일반주거지역	116% 이하	150% 이하

 

주) 1. 적용기준 :개발제한구역 해제지역 지구단위계획 수립시 용적률 수립기준(서울시 도시관리과-

                         4309호)

   2. 허용용적률 산출 : 기준용적률 + ∑(각 항목별 용적률 인센티브) ≤ 허용용적률

   3. 상한용적률 산출 : 허용용적률 × (1+1.3α) 이내 (α: 공공시설제공면적/공공시설 제공후 대지면

                                   적)

  ■ 용적률 인센티브 완화항목 및 완화내용

완 화 항 목			완 화 용 적 률 (%)	비     고
공  동 개  발	공동개발 (지정/권장)	준수시	기준용적률×0.5α	∙ 2필지 : α= 0.1 ∙ 3필지이상 : α= 0.12
건축물 용  도	권장용도	전층권장	기준용적률×(권장용도면적 ÷건축연면적)×0.15
대지내 공  지	공개공지	조성형태및 규모준수시	기준용적률×[(설치면적-의무면적)÷대지면적]×0.1
	쌈지형공지	조성시	기준용적률×(제공면적÷대지면적)×0.5	∙ 최소폭원 3m이상, 최소면적 15㎡이상
	건축한계선	전면공지	기준용적률×(제공면적÷대지면적)×0.1
	대지내조경	조성시	기준용적률×[(설치면적-의무면적)÷대지면적]×0.2	∙ 대지면적의 5%이상 설치시 허용 ∙ 관련법에 의해 의무적 조성 면적은 제외
건축물 형태및 외  관	건폐율	50%이하	기준용적률×0.1
	담장	준수시	기준용적률×0.05	∙ 담장미설치 또는 투시형담장 등
	경사지붕	준수시	기준용적률×0.1	∙ 건축면적의 50%이상, 구배 3/10~5/10
친환경 계  획 요  소	자연지반보존	보존시	기준용적률×(보존면적÷대지면적)×0.3
	옥상녹화	준수시	기준용적률×(녹화면적÷대지면적)×0.1	∙ 녹화면적은 대지면적의 20%까지만 허용 ∙ 법정 조경으로 산입된 면적 제외
	녹색주차장 투수성포장	준수시	기준용적률×(설치면적÷대지면적)으로서 기준용적률×0.05이내
	중수도시설 설      치	준수시	기준용적률×0.04	∙ 총 사용수량의 10%이상 재사용 가능시설 설치 ∙ 의무적으로 시설하게 되는 경우에는 제외
	빗물이용시설 설      치	준수시	기준용적률×0.04	∙ 빗물저류탱크용량(ton)이 건축면적×0.05 또는   대지면적×0.02이상 중 설치
	신재생에너지 사      용	준수시	기준용적률×0.05	∙ 건축공사비의 1%이상 또는 총에너지 사용량의    1%이상을 부담
	에 너 지 절약계획	1등급	기준용적률×0.08	∙ 에너지절감율, 에너지기능지표, 친환경 건축물   인증제의 등급별 인센티브량 차등 적용
		2등급	기준용적률×0.05
주) 1. 권장용도는 당해 용도의 바닥면적 합이 건물전체 바닥면적의 30%이상인 경우에만 인정(면적 산정시 주차장 면적 제외)    2. 대지내 공지에 관한 인센티브 부여시 공지부분에 대한 인센티브는 중복하여 적용치 않음    3. 용적률 인센티브 적용시 용적률 결정조서상 총 인센티브량(34% : 허용․상한용적률-기준용적률)의 20%는 친환경 계획요소로만 확보 적용 가능    4. 에너지 절약계획 항목의 등급은 다음과 같음      구 분 “건축에너지 효율등급 인정에 관한 규정”에 의한 에너지절감율 “건축물에너지 설계기준”에 의한 에너지성능지표 친환경건축물 인증제도 세부지침에 의한 친환경건축물인증 1등급 33.5%이상 81점이상 85점이상 2등급 23.5~33.5%미만 74~81점미만 75~85점미만

  4) 건축물의 높이 결정조서

구  분	높이계획	비       고
제1종일반주거지역	16m	∙건축법 제60조 제3항에 의한 도로사선제한(H≤1.5D이하)을 적용

 5) 건축물의 배치 및 형태

  ■ 건축물의 배치

구  분	계 획 목 표	계획내용	비  고
건축한계선	∙ 10~12m도로변(새우개마을 진입로변)	1m	∙건축한계선에 의해 확보된 공지는 보행공간으로 제공
	∙ 이면도로변(새우개마을 내부)	2m

  ■ 건축물의 형태 및 색채, 외관 등

구  분		계 획 내 용	비  고
담      장		∙ 담장을 설치하는 경우 식재에 의한 생울타리 또는 투시형담장을 권장하되 담장 높이는 1.2m 이하로 할 것
건 축 물 형  태	저층부형태	∙ 도로변에 면한 1층 벽면적의 50% 이상은 투시형 구조로 처리 ∙ 개구부 없는 벽면의 도로변 노출 금지 ∙ 도로 10m이상 상업기능(주거복합포함) 필지의 1층 바닥높이는 장애인 등의 진출입에 불편함이 없도록 건축물 출입구와 접하는 도로보다 30㎝ 이상 높게 하지 말 것
건 축 물 외  관	외     벽	∙ 건축물 외벽 재료는 자연스러운 재질(흙, 돌, 나무 등) 이용 권장 ∙ 조립식 무피복철골조, 컨테이너 등의 구조를 제한하여 경관을 저해하지 않도록 할 것
	색     채	∙ 원색계열의 색채사용은 금지  - 주변 녹지와 어울릴 수 있도록 브라운 계열의 색채 권장
	지     붕	∙ 건축면적의 50% 이상을 경사형 지붕으로 설치 권장 ∙ 경사지붕의 구배는 3/10 ~ 5/10으로 설치
기  타 사  항	자연지반 보    존	∙ 지층부의 바닥, 비건폐지 등을 자연재료 또는 투수성 재료로 조성 권장하고, 당해 지하부에는 인공구조물 설치 지양
	옥상녹화	∙ 녹지공간 확충 및 열섬효과 방지를 위해 옥상녹화 권장
	녹색주차장 투수성포장	∙ 도시생태순환을 개선하기 위해 잔디를 사용한 녹색주차장 및 대지내 투수성포장 권장
	중수도시설 및 빗물이용시설	∙ 수자원의 효율적인 활용을 위해 설치 권장
	신․재생에너지 및 에너지절약	∙ 태양광, 태양열, 풍력 등 신재생에너지 사용과 에너지를 절약할 수 있는 건축물을 권장
	옹벽처리	∙ 옹벽은 자연석, 조경석 등을 사용 권장

주) 구체적인 사항은 지구단위계획 시행지침 참조

다. 기타사항에 관한 결정조서

 1) 대지내 공지에 관한 계획

구  분	계 획 내 용	비 고
전면공지	∙ 보도형 전면공지 조성대상   - 새우개마을 진입로변(소로 1-1) : 건축한계선 1m 후퇴부분 공지   - 새우개마을 내부이면도로(소로 3-10) : 건축한계선 2m 후퇴부분 공지 ∙ 건축한계선에 의해 확보된 전면공지는 보도형태로 조성하여 보행공간으로 제공 ∙ 조성기준   - 인접한 보도와 단차없이 조성   - 담장, 계단, 화단 등 보행통로 지장물 설치 금지   - 포장패턴 설정시 공공부문 보도 포장패턴을 우선 준용   - 전면공지는 당해 대지의 개발주체가 조성

 2) 차량동선에 관한 계획

구  분	계 획 내 용	비  고
차량출입불허구간	∙ 간선도로의 원활한 교통소통을 위하여 지정(능산길변)   - 단, 이면도로에서 접근이 불가능한 필지는 공동주차출입구 지정으로 직접 차량출입 허용 ∙ 교차로의 혼잡 방지를 위하여 주요 교차로에 지정
공동주차출입구	∙ 능산길변(25~35m) 필지 중 이면가로에서 차량 접근이 불가능한 필지에 지정 : 2개소

경미한 사항에 관한 계획

∙ 국토의계획및이용에관한법률시행령 제25조제4항 및 서울특별시도시계획조례 제18조 부칙 제4호등의 규정에 의한 지구단위계획의 경미한 사항의 변경에 따르며, 향후 관련지침 및 법령이 제정⋅개정 또는 변경될 경우 변경된 내용을 적용함

■ 영 제25조제4항제8호의 규정에 의하여 정하는 경미한 사항의 변경

1. 대지의 분할․교환에 관한 사항 2. 공개공지, 대지안의 공지의 위치 및 조성방법의 변경 3. 수종･조경시설물 등의 설치계획의 변경 4. 공공보행통로 및 보차혼용통로의 성격･설계변경(위치변경 및 신규설치)