은마아파트 재건축 수익 계산해보니…-매경

은마아파트 재건축 수익 계산해보니…

매일경제 | 입력 2010.03.05 13:51 |

서울 대치동 은마아파트가 5일 강남구청 재건축 안전진단심의를 최종 통과했지만 시뮬레이션 결과 재건축 투자수익률은 그다지 높지 않은 것으로 나타났다.

이미 재건축 호재가 가격에 반영된 상태인데다 일반분양 가구수가 적어 과거 다른 강남 재건축이 누렸던 수익률은 기대하기 어렵단 얘기다.

현재 은마아파트 재건축을 통해 얻을 수 있는 투자수익액은 최대 2억4345만원인 것으로 나타났다. 투자수익률로 따지면 23% 정도로 입주까지 소요되는 기간을 감안하면 은행예금금리보다 못한 수준이 될 수도 있다는 것.

매일경제가 5일 J & K 부동산투자연구소에 은마아파트 재건축 투자수익률 시뮬레이션을 의뢰한 결과 용적률 300%와 소형평형 의무비율이 적용되는 일반재건축 하에서 총 건립세대수는 5679세대, 분양가능한 세대수는 220세대로 나타났다. 조합원에게 배정될 수 있는 평형은 112㎡ 2674가구, 142㎡ 1000가구, 172㎡ 750가구로 계산됐다.

102㎡의 경우 재건축을 거쳐 112㎡ 받는다면 추가부담금이 4055만원으로 인근 도곡동 렉슬아파트(2006년 입주)의 112㎡ 시세가 13억 정도인 점을 감안한다면 현재 은마아파트를 10억1000만원 정도에 매입해 조합원이 될 경우 향후 2억4945만원의 이익을 기대할 수 있는 것으로 나온다.

비슷한 방식으로 계산할 때 142㎡를 받을 경우 추가부담금 5억5855만원에 순투자수익액이 2억5345만원, 172㎡는 추가부담금 11억3655만원에 순투자수익액이 5345만원 정도이다. 매입금액 외에 추가분담금 역시 만만치 않은 셈이다.

12억원 가량 주고 112㎡를 매입해 조합원이 된다면 향후 같은 평형을 받을 때 추가부담금 1억1545만원 정도가 들어간다. 이 경우 재건축 후에 시세가 13억원 정도인 아파트를 받기 때문에 투자수익액은 2억1045만원 정도다. 규모를 넓혀 142㎡를 받고자 한다면 추가부담금 4억3055만원을 내고 시세 18억5000만원 정도의 아파트(인근 도곡렉슬 동일 평형 기준)를 받기 때문에 은마아파트에 투자해 얻을 수 있는 총 이익은 2억1445만원 정도다.

소형평형도 일부 조합원에게 돌아갈 경우 투자수익률이 마이너스(-)로 돌아설 가능성도 있다. 112㎡가 83㎡ 소형평형을 받는다면 시뮬레이션 결과 155만원의 손해를 보는 것으로 나타났다.

재건축초과이익환수나 기부채납 비율을 고려하지 않고 시뮬레이션을 했기 때문에 실제 투자수익률은 더 낮게 나올 수도 있다. 권순형 J & K부동산투자연구소 소장은 "은마 아파트의 현재 가격이 재건축 사업을 통하여 예상되는 개발이익을 상당부분 이미 가격에 반영했기 때문에 지금 매입해서 투자한다면 투자수익률이 낮을 수밖에 없다"고 말했다.

다만 재건축을 통해 건립된 아파트 시세가 크게 오를 경우 투자수익률은 향상될 수 있다. 서초구 반포동 주공아파트 단지를 재건축해 작년부터 입주를 시작한 반포자이, 반포래미안 단지는 분양가에 비해 30% 가량 오르기도 했다.

현재 은마아파트가 용적률 300%를 적용해 재건축을 한다면 허용용적률 230%과의 차이에서 50%는 소형(임대)주택을 건립해야 한다. 일반재건축의 경우 전용 60㎡ 이하는 임대로 1055세대, 분양로 100세대를 건립해야 하는 것이다.

일대일 재건축의 할 경우에도 상황은 다르지 않다. 사업성을 높이기 위해 용적률 300%를 적용할 경우 임대주택은 1055세대, 일반분양은 735세대로 총 6214세대 건립이 가능하다. 일대일 재건축의 경우 전용면적의 10% 이내에서만 확장이 가능하기 때문에 102㎡는 112㎡를 받게 되고 112㎡는 122㎡를 받게 된다. 102㎡의 경우 추가분담금 3559만원 정도가 들며 순투자수익액은 2억5441만원 정도로 예상된다.

[김제림 기자]