누락된 양도가액의 처리-심판원

주 문

○○○세무서장이 2010.4.15. 청구인에게 한 2007년 귀속 양도소득세 224,416,810원의 부과처분은 청구인이 양도한 경기도 의정부시 의정부동 499-15 건물의 취득가액을 「소득세법 시행령」 제176조의2 제2항 제2호의 규정에 따른 기준시가에 의하여 환산한 취득가액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 청구는 기각한다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인은 1997.10.2. 경기도 ○○○ 대 444.1㎡를 640,000,000원에 취득하여 지상에 지하 1층, 지상 7층의 건물 1,913.82㎡를 배우자 ○○○과 공동으로 신축(청구인 지분 1/2)하여 숙박업을 영위하다가, 2007.10.24. ○○○ 외 3인에게 양도하고 2007.12.27. 양도가액 1,248,826,000원, 취득가액 1,173,675,000원으로 하여 2007년 귀속 양도소득세 990,350원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 청구인이 ○○○과 공동으로 양도한 위 토지와 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 양도가액 666,000,000원을 과소신고하였고, 토지와 건물의 양도가액을 임의로 구분하였으므로 양도당시 기준시가에 의하여 안분하여야 하며, 취득가액에 포함된 건물분 감가상각비 누계액 140,101,495원을 제외하여야 한다고 보아, 다음 <표1>과 같이 청구인과 ○○○에게 귀속되는 양도가액 등을 경정하여 2010.4.15. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 224,416,810원을 경정·고지하였다.

<표1> 양도소득세 신고 및 경정내역

○○○세무서장이 2010.4.15. 청구인에게 한 2007년 귀속 양도소득세 224,416,810원의 부과처분은 청구인이 양도한 경기도 의정부시 의정부동 499-15 건물의 취득가액을 「소득세법 시행령」 제176조의2 제2항 제2호의 규정에 따른 기준시가에 의하여 환산한 취득가액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 청구는 기각한다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인은 1997.10.2. 경기도 ○○○ 대 444.1㎡를 640,000,000원에 취득하여 지상에 지하 1층, 지상 7층의 건물 1,913.82㎡를 배우자 ○○○과 공동으로 신축(청구인 지분 1/2)하여 숙박업을 영위하다가, 2007.10.24. ○○○ 외 3인에게 양도하고 2007.12.27. 양도가액 1,248,826,000원, 취득가액 1,173,675,000원으로 하여 2007년 귀속 양도소득세 990,350원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 청구인이 ○○○과 공동으로 양도한 위 토지와 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 양도가액 666,000,000원을 과소신고하였고, 토지와 건물의 양도가액을 임의로 구분하였으므로 양도당시 기준시가에 의하여 안분하여야 하며, 취득가액에 포함된 건물분 감가상각비 누계액 140,101,495원을 제외하여야 한다고 보아, 다음 <표1>과 같이 청구인과 ○○○에게 귀속되는 양도가액 등을 경정하여 2010.4.15. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 224,416,810원을 경정·고지하였다.

<표1> 양도소득세 신고 및 경정내역

○○○

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.7.9. 이의신청을 거쳐 2010.12.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 토지를 취득하여 금융기관의 대출을 받아 여관 건물을 신축하였으나, 신축 후 IMF 불경기를 당하여 이자율은 급등하고 영업은 계속 손실을 보아 결국 이자를 감당하지 못하게 되었고, 이에 근저당권자인 ○○○축협이 쟁점부동산에 대해 경매를 신청하였으나 경매가 계속 유찰되어 근저당 채권의 회수가 어렵게 되자, ○○○축협에서 채권회수를 목적으로 매수인을 알선하여 매매가 이루어지게 되었는바, 청구인은 쟁점부동산을 양도하면서 여관운영에 필요한 텔레비젼, 침대, 정수기, 가구 등의 집기비품을 포함하여 일괄 양도하였고, 이러한 집기비품과 관련하여 쟁점부동산 매매계약서에 추가공사비 666,000,000원(이하 “쟁점신고누락액”이라 한다)으로 기재하였으며, 쟁점신고누락액은 집기비품에 대한 대가로서 쟁점부동산 양도와 관련이 없어 양도소득세 신고시 제외한 것이므로 이를 양도가액에 포함할 경우에는 취득가액에도 가산하여야 한다.

(2) 쟁점부동산의 양도가액은 계속된 유찰로 겨우 근저당채권에 준하는 가격으로 결정되었고, 이에 ○○○ 관계자 및 양수인의 합의하에 청구인이 지출한 취득원가에 상당하는 금액으로 양도가액을 결정한 것임에도, 토지와 건물의 양도가액의 구분이 부적정하다고 보아 기준시가에 의하여 양도가액을 안분한 것은 부당하다.

(3) 청구인이 여관건물 신축에 지출한 건축비는 주식회사 ○○○(이하 “○○○”이라 한다)에 의뢰한 도급공사금액과 청구인이 직접 감독하여 보완공사한 금액으로 이루어져 있고, 이는 여관건축에 있어 일반적이고 보편적인 사항은 ○○○에 공사도급을 주면서 건물의 개별특성이나 건축주의 취향에 따라 달라지는 내부시설이나 자재의 선택 등은 공사업체에 맡길 수 없었기에 청구인이 직접 감독하여 보완공사를 하였기 때문인바, 청구인은 쟁점부동산 중 건물의 취득가액을 1,067,350,000원(청구인 지분 1/2)으로 신고하였으나, 실제로는 아직까지 보관하고 있는 계약서 및 대금지급 증빙에 의해 확인되는 건축비가 1,891,516,300원이고, 이 밖에도 증빙서류를 받지 못하고 지출한 금액 또는 건물과 관련이 없다 하여 제외한 내부 가구설치비용 등을 감안하면 1,891,516,300원을 쟁점부동산 중 건물의 실제 취득가액으로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점부동산 매매계약서에 양도가액이 2,501,826,000원으로 되어 있고, 양수인이 ○○○ 외 3인이 추가공사비로 기재된 쟁점신고누락액이 여관내부시설물이 아니라고 확인하였으므로 청구주장은 이유없다.

(2) ○○○감정원에서 2007.11.6. 쟁점부동산 중 토지를 1,510백만원, 건물을 1,324백만원으로 평가한 내역에 비추어 보면 청구인이 매매계약서에 임의로 기재한 토지와 건물의 가액을 그대로 인정하는 것은 불합리하므로, 토지와 건물의 일괄양도시 실거래가액이 불분명한 경우로 보아 양도당시 기준시가에 의해 양도가액을 토지와 건물로 안분한 과세한 처분은 정당하다.

(3) 청구인이 제시한 증빙을 보면 세금계산서 및 금융증빙이 없는 금액이 530백만원, 수표 및 어음의 원본없이 지불대장만 제시한 금액이 1,351백만원이 되는 등 모든 증빙을 적격증빙으로 인정하기에 무리가 있고, 쟁점부동산의 취득과 관련한 자본적 지출인지도 불분명하므로 청구인이 주장하는 건물의 취득원가를 인정하기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 양도가액 666,000,000원 신고누락 여부

② 일괄양도한 토지와 건물의 가액이 불분명한 경우에 해당하는지 여부

③ 양도한 건물의 취득가액을 추가로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법

제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

② 양도자산 보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 년도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.

제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(괄호 생략)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(괄호 생략)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령

제166조【양도차익의 산정 등】④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는「부가가치세법 시행령」제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다.

제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(괄호 생략)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(괄호 생략)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

취득당시의 기준시가

양도당시의 실지거래가액, --------------------------

제3항 제1호의 매매사례가액 × 양도당시의 기준시가(제164조 제8

또는 동항 제2호의 감정가액 항의 규정에 해당하는 경우에는

동항의 규정에 의한 양도당시의

기준시가)

(3) 부가가치세법 시행령

제48조의2【과세표준의 안분계산】④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물 등에 대한「소득세법」제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. (단서 생략)

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 본다.

(가) 청구인은 쟁점부동산 양도대금 중 666,000,000원은 여관 내부시설로서 사업양수도한 것이라 하여 기타시설물 가액으로 기재하고 양도가액에서 제외하여 양도소득세를 신고하였다.

(나) 쟁점부동산 매매계약서(2007.10.24.)에 의하면, 매매대금은 2,501,826,000원(토지가액 661,826,000원, 건물가액 1,840,000,000원)이고, 특약사항에 “건물가 1,840,000,000원 중 건축공사가 약 1,174,000,000원이고, 추가공사비가 약 666,000,000원(매매총가에 건물추가공사비는 포함된 것)임”이라고 기재되어 있다.

(다) 부동산거래계약 신고필증(○○○시장, 2007.10.26.)에는 쟁점부동산 중 토지의 거래가액이 661,826,000원, 건물의 거래가액이 1,840,000,000원으로 되어 있다.

(라) 쟁점부동산 양수인인 ○○○가 2008.9.26. ○○○ 재산세과 담당공무원에게 제출한 확인서의 주요내용은 다음과 같다.

1) 쟁점부동산 매매계약서 특약사항 중 건물가 1,840,000,000원 중 추가공사비가 약 666,000,000원이라는 표현은○○○과 청구인이 신축할 당시에 1차 공사(기초공사) 후에 2차 공사(인테리어 및 전기, 보일러 등)에 들어간 자금이기에 매매계약서상에 표기를 해야 한다고 하여 기재한 사항이다.

2) ○○○과 청구인의 주장으로는 추가공사비가 냉장고 및 가구라고 하는데, 매매계약서 상에 냉장고나 가구라는 표현은 그 어디에서도 찾아볼 수 없고, 토지 및 건물가액을 합하여 약 25억원을 준 것이지 냉장고나 가구 가격을 건물가로 준 것이 아니다.

3) 여관건물에 있던 냉장고와 TV 등은 매매당시 공동양도자인 이서형이 가져갔고, 양수인들은 건물의 뼈대만 남기고 보일러, 배관, 전기, 외관, 욕실, 침실, 가구, TV, 컴퓨터, 객실관리시스템, 주차장 등 전부 새롭게 10억5천만원을 들여서 리모델링을 하였으며, 이에 따라 기존 여관건물에 있었던 물품들이 필요하지도 아니하였고 구입할 필요도 없었다.

4) 특약사항의 경우에도 공동양도자○○○이 이런 식으로 써야 나중에 뒷탈이 없다고 하기에 그 의견에 따라 매매계약서가 작성된 것이다.

(마) 위 ○○○의 확인내용에 대하여 청구인은 2011.2.14. 다음과 같은 의견을 제시하였다.

1) 통상 여관을 매매할 때에는 토지, 건물 뿐만 아니라 그 때까지 여관운영에 필요한 가구, 집기, 비품 등 시설일체를 포함하여 양도하는 것이고, 그래서 합의하여 계약시 추가공사비를 포함시킨 것이다.

2) 매매시 집기, 시설, 비품 등 추가공사에 대한 언급이 없으면 사후 유치권을 주장하는 경우가 있으므로 매수자는 집기 등을 함께 매수하고 자신이 리모델링할 때 필요한 것은 쓰고, 필요없는 것은 버리면서 건물을 고치는 것이 일반적이므로, 청구인이 양도한 금액에는 시설, 집기, 비품 일체가 포함된 것이다.

(바) 살피건대, 청구인은 쟁점부동산 양도대금 중 666,000,000원은 집기비품 등의 가액으로 건물의 양도와는 무관한 금액이기에 양도가액과 취득가액에서 모두 제외하여 양도소득세를 신고한 것이고, 설령 양도가액에 가산할 경우에는 취득가액에도 가산하여야 한다고 주장하나, 쟁점부동산 매매계약서에 위 666,000,000원을 포함한 2,501,826,000원이 매매대금으로 되어 있고, 양수도하였다는 집기비품의 구체적인 내역없이 단순히 추가공사비 666,000,000원으로만 기재되어 있으며, 양수인이 집기비품 등을 청구인으로부터 인수하지 아니하였다고 확인하고 있는 점 등을 종합하여 보면 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 본다.

(가) 쟁점부동산 토지 및 건물의 매매계약서상 양도가액, 처분청 경정내역을 양도당시 기준시가 및 감정가액을 비교하면 다음 <표2>와 같다.

<표2> 쟁점부동산 토지 및 건물의 양도가액 구분 내역

○○○* 한국감정원이 2007.11.6. 감정한 가액임

(나) 살피건대, 쟁점부동산 매매계약서에 기재된 쟁점부동산 토지 및 건물의 양도가액은 양도당시 기준시가 및 감정가액에 비해 현격한 차이를 보이고 있는 점에 비추어 볼 때, 청구인이 쟁점부동산 토지와 건물의 실제 가치를 반영하지 아니하고 임의로 그 양도가액을 구분한 것으로 보이므로, 처분청이 일괄양도한 토지와 건물의 실거래가액이 불분명한 경우로 보아 양도당시 기준시가에 의해 양도가액을 다시 안분하여 양도소득세를 부과한 처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

(3) 쟁점③에 대하여 본다.

(가) 청구인은 쟁점부동산 중 건물의 취득원가가○○○에 도급한 공사금액과 청구인이 직접 감독하여 보완공사한 금액으로 이루어져 있고, 쟁점부동산 중 건물의 취득가액을 1,067,350,000원(청구인 지분 1/2)으로 신고하였으나, 실제로는 아직까지 보관하고 있는 계약서 및 대금지급 증빙에 의해 확인되는 건축비가 1,891,516,300원이며, 이 밖에도 증빙서류를 받지 못하고 지출한 금액이 더 있으므로 건물의 취득가액을 1,891,516,300원으로 인정하여야 한다고 주장하는 반면,

처분청은 세금계산서 및 금융증빙이 없는 금액이 530백만원, 수표 및 어음의 원본없이 지불대장만 제시한 금액이 1,351백만원이 되는 등 청구인이 제시한 모든 증빙을 적격증빙으로 인정하기에 무리가 있고, 쟁점부동산의 취득과 관련한 자본적 지출인지도 불분명하므로 청구인이 주장하는 가액을 건물의 취득가액으로 인정하기 어렵다는 의견이다.

(나) 청구인은 쟁점부동산 중 건물의 취득가액을 1,891,516,300원으로 보아야 한다면서 다음 <표3>과 같이 공사내역 및 공사비 지급과 관련한 영수증, 입금표, 간이영수증, 발행번호가 기재된 어음·수표의 절취·사용후 남은 용지, 관련 계약서 등을 제시하였다.

<표3> 청구인이 제시한 건물 취득관련 공사비 내역

○○○(다) 청구인이 제시한 <표3>의 공사비 지출과 관련한 증빙을 보면, 일부 공사를 제외하고는○○○과의 당초 도급공사 및 추가공사분, 청구인이 직접 공사한 부분이 혼재되어 있어 명확히 구별되지 아니하고, 대부분 부연설명없이 수기로 작성된 영수증 등을 그대로 제출하는 등으로 사실상 내용을 파악하기가 불가능하며, 제시된 증빙이 건물의 신축과 관계가 있는지 및 지급상대방이 구체적으로 누구인지 불분명한 경우도 적지 아니하다.

(라) 청구인은○○○ 외 4인이 건물 신축시 페인트 공사 등을 하고 공사대금을 지급받은 사실이 있다는 취지로 작성한 확인서를 제출하였다.

(마) 청구인이 제시한 건물 취득가액 관련 공사내역 중 그 내용이 비교적 구체적인 공사비는 다음과 같다.

1) 청구인과 ○○○이 1997.11.18. 체결한 건축공사 표준계약서에는 공사명이 숙박시설 신축공사로, 도급금액(공급가액)은 1,067,350,000원으로 되어 있고, 건축물 대장에 시공자가 ○○○로 나타나며, 청구인은 ○○○에 지급한 도급금액 1,067,350,000원만을 건물의 취득가액으로 신고하였다.

2) ○○○과의 추가공사내역서에는 총금액이 666,031,425원으로 되어 있고, 세부내역은 가구 220,134,000원(침대 및 협탁, 화장대, 옷장, 냉장고 박스), 가전제품 234,442,000원(비디오비젼, 냉장고, 에어컨, 전화기 등), 네온광고 81,725,425원(폴사인, 옥상 4면 네온 등), 키택공사 외 59,200,000원(CCTV 1식, 키택), 드라이비트 45,010,000원, 조명기구 13,020,000원, 형광시설 12,500,000원으로 되어 있다.

3) 청구인이 주식회사 ○○○사무소(이하 “○○○사무소”라 한다)와 1997.10.6. 체결한 건축물 설계계약서 및 공사감리계약서에는 숙박시설 신축공사 계약금액으로 18,200,000원 및 9,800,000원이 기재되어 있고, 양도 건물의 건축물 대장에는 ○○○사무소가 설계 및 감리자로 되어 있음이 확인된다.

4) 청구인인 1998.3.11. ○○○주식회사와 도시가스공사를 도급주면서 작성하였다는 건설공사하도급계약서에 공사비는 11,500,000원으로 기재되어 있다.

5) 청구인은 ○○○으로 하여금 승강기설치공사를 하도록 하고 공사비로 71,700,000원을 지급하였다면서, 영수증, 수표 절취·사용후 남은 용지 5매, 입금표 등을 제시하였다.

(바) 살피건대, 청구인이 쟁점부동산 중 건물의 취득가액으로 제시한 공사비 및 관련증빙을 보면, 대부분 ○○○과의 당초 공사 및 추가공사 내역과 혼재되어 있고, 거래상대방이 파악되지 아니하거나 건물과 관련된 공사비인지 여부 등이 불분명한 경우가 대부분이어서 쟁점부동산 중 건물의 취득가액이 1,891,516,300원이라는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

다만, 청구인이 쟁점부동산 중 건물의 취득가액을 당초 덕유종합건설에 지급한 도급금액 1,067,350,000원으로만 신고하였고, 청구인이 제시한 공사비 중 ○○○사무소에 지급하였다는 설계비 및 감리비 28,000,000원은 실제로 지출하였을 개연성이 높으며, 그 밖에 청구인이 상당한 분량의 공사내역 및 지출증빙을 제시한 점에 비추어 보면, 청구인이 신고한 1,067,350,000원을 그대로 쟁점부동산 중 건물의 취득가액으로 보기는 어렵고, 취득가액이 불분명한 경우에 해당한다고 보아 건물의 취득가액을 「소득세법 시행령」 제176조의2 제2항 제2호의 규정에 따라 기준시가에 의하여 환산한 취득가액을 적용하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.