서울시 특별분양권의 변화

- 이주정착금 지급으로 전환하되, 무주택자에 대해서는 임대주택 입주권 부여 -

 

 

 

 ■ 서울시는 서울특별시 ‘철거민 등에 대한 국민주택 특별공급규칙’에 의해 시민아파트 정리사업 및 시장, 구청장, 교육구청장이 시행하는 도시계획(시설)사업으로 보상·철거되는 주택의 소유자에게 부여해오던 국민주택규모이하 아파트 특별분양권 제도를 2008.4.18.이후 보상계획 공고분부터는「거주중심 주거대책」으로 전면 개편 하여 시행키로 하였다.
 

   거주중심 주거대책 세부내용

 
- 이주정착금 지급 : 주거용 건축물의 30% 해당액
- 임대주택 특별공급권 부여 : 철거되는 주택의 소유자로서 무주택세대주는 임대주택(장기전세 포함)   공급
  

   특별공급주택 규모별 변경 공급기준

현        행		개  편
? 소유자(철거주택외 무주택가구)  - 보상면적 40㎡이상, 협의보상자   → 85㎡이하의 국민주택 특별분양  - 보상면적 40㎡이하, 보상협의 불응자   → 60㎡이하의 국민주택 특별분양 ?세입자 : 40㎡이하의 임대주택 제공		? 소유자(철거주택외 무주택가구)  - 보상면적 40㎡이상, 협의보상자   → 85㎡이하의 임대주택 제공  - 보상면적 40㎡이하, 보상협의자   → 60㎡이하의 임대주택 제공 ?세입자 : 50㎡이하의 임대주택 제공            (슬럼화 방지)

 

   새로운 제도시행 이전 기 확정자 특별분양 대책
- 공급대상 : 2,842세대 (회현시민 352, 연희시범 328, 자치구 도시계획사업철거민 1,658, 추가 발생예상                  504세대)
- 공급능력 : 택지개발지구 상계·장암지구외 8개 지구 3,306세대
- 분양방법 : 공급대상 전체에 동일한 기회를 부여하여 일괄 신청받아 지구배정
 

   추진일정
- 2007. 12.  :  철거민특별분양제도 개편 방침 결정
- 2007. 12.  :  서울시 철거민규칙 전면개정(안) 결정
- 2007. 12.  :  규칙 개정안 입법예고
- 2007. 12.  :  개정규칙 공포 (시행 : 2008.4.18)
- 2008. 4. 20 ~ 4. 29 : 협의보상 완료된 시민아파트 및 도시계획사업 철거민 공급지구 신청접수
- 2008. 5. 20  :  지구별 물량 초과시 추첨 실시

 

 

■ 서울시가 도시계획사업 등 철거민에 대한 특별분양권(일명 딱지) 제도를 폐지하게 된 사유는
 

   그동안 서울시가 추진해온 SHift(장기전세주택)와 함께 소유중심 이주대책에서 서울시 주택정책 철학인 거주중심 이주대책으로 전환이 필요한 시점이고,
 

   서울시는 현재 추진 중인 개발제한구역 해제 지역이외에는 신규택지개발이 한계에 도달하여 더 이상 특별분양 물량을 공급하기가 현실적으로 어려우며,
 

   특별분양권 지급의 가장 큰 목적은 이주 철거민의 주거안정을 도모하기 위한 것인데, 연구보고서에 의하면 분양계획 이후까지 남아있는 철거민은 13%에 불과하여 정책효과가 거의 없으며(첨부 특별분양단계별 철거민 잔존율 사례조사 등 참조)
 

   특별분양권이 투기수단화되어, 특별분양권이 불법적으로 거래(전매)되어 주택시장 혼란의 원인이 되고 있으며
 

   특별분양권을 노리고 주택을 구입한 후 계획에 없는 사업을 요구하거나 특별분양 주택단지 중 시세차익이 높은 강남권 지구에 대한 입주를 요구하면서 협의 보상을 거부하는 등 오히려 도시계획사업의 발목을 잡는 요인이 되는 등 여러 가지 민원이 노정되므로 이를 개선하지 않을 수 없었다.

 

 

■ 서울시는 개정된 “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법)” 제78조 제4항의 시행 시점인 2008.4.18일 이후 도시계획사업 보상계획 공고분부터 개편된 특별분양권 제도를 적용한다.
 

   개정된 토지보상법 제78조 제4항은 이주대책으로 공급하는 특별분양주택의 분양가에 대하여 통상적인 생활기본시설비용을 차감하여야 하므로(이 시점부터는 사업시행자가 생활기본시설비용을 부담하여야 함), 일반시민들의 재정적인 부담이 증가하므로 이 시점을 개편 시점으로 일치 시켰다.
 

   앞으로의 계획은 2007.12월말까지 서울시 철거민 규칙을 규제심사, 입법예고, 조례규칙심의회 심의를 거쳐 전면 개정하여 공포하고
 

   2008.4.18. 개정규칙이 시행되면서 2008.4.17.까지 기협의 보상완료된 시민아파트 도시계획사업 철거민에 대한 공급지구 일괄 신청을 접수하며
 

   2008.5.10. 지구별로 물량초과시 추첨을 통하여 공급지구를 확정하게 된다.

 

 

■ 새로운 제도시행 이전 2008.4.17. 이전에 보상완료 예정인 철거민에 대한 특별분양대책을 살펴보면,
 

   2008.4.17. 이전 예상 특별분양대상 대상자는 2,842세대이고

계	회현시민아파트	도시계획철거민		2008.4.17.까지 추정
		연희시범아파트	25개 자치구
2,842세대	352	328	1,658	504
인가고시일	2006.9. 보상공고	2006.11.23.	2007.12.31.이전	2008.4.17.이전

 

   공급능력은 택지개발, 주택개발승인이 된 지구(9개지구) 3,306세대로 기존 철거민에 대한 보상은 가능하다.

구  분	계	상계	신내2	상암2	마천	신정3	세곡	우면2	천왕2	신내3
공급가능량	3,306	72	187	357	256	610	410	435	232	747

 

   분양방법으로는 공급대상 전체에 동일한 기회를 부여하여 일괄처리하는 방향으로 추진하기 위해 2008.4.17.까지 보상협의된 자에 대하여 특별분양공급지구 9개소에 대하여 일괄신청(1,2,3 희망순위)을 받아 지구별 물량초과시 추첨하고 낙첨자는 희망순위로 배정한다.

 

 

■ 특별분양제도의 마지막 임무로 서울시의 주요 도시계획시책인 한강르네상스 및 내사산·팔악르네상스를 구현하기 위해
 

   한강변에 6~7층 판상형 아파트(‘71년 신축, 안전등급 D급)로서 한강의 조망을 차폐하고 있는 마포구 용강동 시범아파트(7동 240세대)를 철거하여 한강조망공원으로 조성하여 시민에게 제공하고자 하며,
 

   인왕산 녹지일부를 침범하고 있는 종로구 옥인동 시범아파트(9동 264세대)를 철거하여 인왕산 도시자연공원으로 복원하고자,
 

   2008. 4. 17. 도시계획시설 결정, 사업계획인가, 보상계획공고까지 완료하여 마지막 임무수행을 하고자 한다.

 

 

■ 제도개편에 따른 부동산투기를 막기 위해 서울시는 토지보상법 규정에 의거 2007.12.10.부터 2008.4.17.까지 보상계획을 공고하는 도시계획사업의 이주대책 기준일을 2007.12.10.로 공고하여 동시점의 주택소유자 및 세입자에 한해서 특별분양권 또는 주거이전비(임대주택특별공급권)를 부여할 것이다.

 

 

■ 그동안 특별분양제도는 1982년부터 시작, 1989년 ‘서울시 철거민 등에 대한 국민주택 특별공급규칙’을 제정하면서 제도화되어
 

   도시계획사업 등 공공사업 보상 협의촉진을 위한 역할을 충실히 수행하여 서울시 도시계획발전에 큰 기여를 하였으며
 

   강제철거수단이 없는 노후하고 위험한 시범아파트 정리(434개동 17,402세대)수단으로 큰 역할을 하였으며
 

   또한 건축물의 거래가격과 보상가(감정평가액) 차액의 손실 대체 보전수단 등 유용한 기능을 해왔다.

 

 

■ 이와 같은 제도개편의 효과를 예상해보면, ①향후 정당한 평가에 의한 이주정착금 등 지급으로 정상적인 도시계획사업 추진이 가능하고, ②소유중심에서 거주중심 이주대책 전환으로 서울주택정책 철학을 구현하고, ③무주택자에게는 저가의 임대주택제공으로 정책목표 달성이 가능하고, ④특별분양을 노린 투기를 근절하여 주택시장을 정화하며, ⑤1982년 이후 발생된 주택고질민원 해소로 행정력 절약 및 서울시 이미지를 쇄신하며, ⑥타시도 및 공사에 철거민이주대책으로 새로운 거주지원 방안을 제시 등이 있겠다.

 

 ※첨 부  :   ≪ 특별분양단계별 철거민 잔존율 사례조사 등≫

 

  1. 특별분양권 거래로 인한 가격상승 추이
 

■ 3년 내지 6년 이상 장기간 입주대기기간, 특별분양 시세차익금 및 철거보상금 등 구조적인 요인으로 입주권의 불법전매 극성 ⇒ 투기, 부조리 발생 등 부작용 심각

  

 

  2. 특별분양 받은 철거민 입주율 추이 ▶ 잔존율 13%(추정)
 

■ 철거 후부터 분양계약이후까지 철거민들의 이탈 규모는 거의 87%에 육박
 

   특별분양 단계별 철거민 잔존률 사례조사 비교

구      분		특별공급신청 이전		특별공급 이후 분양계약 이전		분양계약 이후
사례조사 대상		청파시민아파트 (고유거주자)		시민아파트 철거민 (‘98, ’99)		신트리3단지(2000. 7) 봉천  1단지(2001. 5) 봉천  2단지(2006. 6)
해당시점		2002. 11		1998. 1 ~ 1999. 1		2002. 11
조사대상규모		108가구		1,484가구		1,101가구
철거민 잔존율		27%		19.8% (추정)		13%(추정)