DaSarang(다사랑-부동산정보)

2024다237757   손해배상(기)   (마)   파기환송  [부동산 매매계약의 매수인이 매매대금 지급의무의 이행제공을 하였는지 여부가 문제된 사건]  ◇부동산 매매계약에서 매수인에게 요구되는 잔금 지급의무 이행제공의 정도◇   쌍무계약에서 당사자의 채무에 관하여 이행의 제공을 엄격하게 요구하면 불성실한 상대 당사자에게 구실을 주게 될 수도 있으므로 당사자가 하여야 할 제공의 정도는 그 시기와 구체적인 상황에 따라 신의성실의 원칙에 어긋나지 않게 합리적으로 정하여야 한다(대법원 2021. 10. 28. 선고 2020다278354, 278361 판결 참조). 따라서 부동산 매도인이 계약의 이행에 비협조적인 태도를 취하면서 잔금 지급일까지 부동산 매매계약에서 정한 매도인의 의무를 이행하지 못하여 잔금을 ..

2024다237757   손해배상(기)   (마)   파기환송 [부동산 매매계약의 매수인이 매매대금 지급의무의 이행제공을 하였는지 여부가 문제된 사건]◇부동산 매매계약에서 매수인에게 요구되는 잔금 지급의무 이행제공의 정도◇  쌍무계약에서 당사자의 채무에 관하여 이행의 제공을 엄격하게 요구하면 불성실한 상대 당사자에게 구실을 주게 될 수도 있으므로 당사자가 하여야 할 제공의 정도는 그 시기와 구체적인 상황에 따라 신의성실의 원칙에 어긋나지 않게 합리적으로 정하여야 한다(대법원 2021. 10. 28. 선고 2020다278354, 278361 판결 참조). 따라서 부동산 매도인이 계약의 이행에 비협조적인 태도를 취하면서 잔금 지급일까지 부동산 매매계약에서 정한 매도인의 의무를 이행하지 못하여 잔금을 수령할 ..

[민사] 부동산 거래에 있어 인정되는 거래 상대방에 대한 고지의무 및 그 고지의무가 면제되는 것으로 볼 수 있는 경우(전주지방법원 2023가합18호)    □ 사안의 개요 ○ 이 사건 각 부동산의 소유자인 피고는 2015. 7. 30. 이 사건 각 부동산에 관하여 C를 수탁자로, D를 우선수익자로 하여 부동산 담보신탁계약을 체결하고, 같은 날 C 명의로 신탁계약을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐 주었다. ○ 그 후 C는 D의 요청에 따라 2019. 10. 30. 이 사건 각 부동산에 관한 공매절차(이하 ‘이 사건 공매’라 한다)를 진행하였으나, 유찰이 거듭되어 최저 공매가격이 D이 회수해야 할 대출금 액수에 미치지 못하자 이 사건 공매 절차는 중지되었다. ○ 원고는 피고로부터 이 사건 각 부동산을 매매..

가계약의 법적 성질과 입법론적 검토-이제우  Ⅰ. 머리말 Ⅱ. 가계약의 의의와 법적 성질 Ⅲ. 입법론적 검토 Ⅳ. 맺음말   Ⅰ. 머리말       우리나라에서 부동산을 목적물로 거래할 때 매매계약이나 임대차계약 등을 바로 체결하는 대신 가계약부터 체결하는 관행이 존재한다. 그런데 가계약을 규율하는 규정이 따로 없고 가계약에 관한 소수의 판례도 일관되지 않기 때문에 시장에서는 혼란이 가중되고 있다. 가계약의 법적 구속력 문제를 비롯하여, 가계약 파기 시 가계약금의 반환(또는 포기) 여부 및 그 금액을 둘러싸고 많은 분쟁이 발생하고 있다. 현재는 가계약이 본계약과 실질적으로 다르지 않을 경우 바로 본계약으로서 그 법적 효력이 인정될 수 있다. 또한 가계약을 정지조건부 계약이나 예약으로 보기도 하고, 경우에..

2023다302920   부당이득금   (사)   파기환송 [매매계약의 무효에 따른 부당이득반환청구권의 소멸시효 기산점이 문제된 사건] ◇매매계약이 구 ｢도시 및 주거환경정비법｣(2025. 9. 1. 법률 제13508호로 개정되기 전의 것) 제65조 제2항 후단의 무상양도 규정에 반하여 무효라고 주장하는 경우 매매대금 상당 부당이득반환청구권의 소멸시효 기산점(= 매매대금을 지급한 때)◇   민법 제166조 제1항에 따르면 소멸시효는 객관적으로 권리가 발생하고 그 권리를 행사할 수 있는 때로부터 진행하고, 그 권리를 행사할 수 없는 동안에는 진행하지 아니한다. 여기서 ‘권리를 행사할 수 없다’라고 함은 그 권리행사에 법률상 장애사유, 예컨대 기간 미도래나 조건불성취 등이 있는 경우를 말하고, 사실상 그 권..

매도인의 담보책임 규정의 개정제안 검토– 요건을 중심으로 - 위계찬  I. 시작하며     민법개정위원회 기초위원회(이하 기초위원회)는 민법 총칙편의 법률행위에 관한 규정 및 채권편의 총칙과 각칙의 규정 중 계약법 관련 규정을 중심으로 개정을 위한 예비초안1)을 발표하였다. 여기에는 매도인의 담보책임에 관한 민법 규정의 개정제안도 포함되어 있다. 민법은 매매의 목적인 권리의 하자 또는 물건의 하자가 있는 경우 매도인의 담보책임에 관하여 제570조부터 제584조까지에서 매도인의 담보책임을 규정하고 있다. 매도인의 담보책임에 관한 민법 규정의 개정을 검토함에 있어서 우선 매도인의 담보책임과 채무불이행책임을 어떻게 규율할 것인지가 매우 중요한 문제이다. 그런데 민법은 채무불이행책임과 담보책임의 관계를 제대로 ..

민법 제587조에 대한 재검토-김창희 초록 : 민법 제587조는 매매계약이 체결된 후부터 그 계약이 이행될 때까지 사이에 발생할 수 있는 과실의 귀속문제와 이자 또는 지연손해금의 발생 여부를 다루고 있다. 판례는, 민법 제587조를 과실수취권에 관한 민법 제211조와 이행지체로 인한 손해배상에 관한 민법 제387조의 특칙으로 이해하면서 과실수취권의 문제에 관하여, 매도인이 목적물인도의무에 관하여 이행지체에 빠지는 경우에도 대금이 완불되지 아니한 이상 매도인은 지연손해배상책임이 없다고 하고, 대금의 이자지급과 관련하여, 제587조 제2문의 ‘이자’를 지연손해금으로 이해하면서 매도인이 목적물을 인도하고 매수인의 대금지급의무가 이행지체에 빠져야 비로소 매수인에게 지연손해배상의무가 발생하고 목적물이 인도되지 않..

대법원 2024.6.19 선고 2024다215542   보험금   (마)   파기환송   [임대차목적물 매매 시 대항력 없는 임차인이 임대인의 임대차보증금 반환채무의 면책적 채무인수에 대한 묵시적 승낙을 하였는지 여부가 문제된 사건]  ◇임대차목적물 매매 시 대항력 없는 임차인이 임대인의 임대차보증금 반환채무의 면책적 채무인수를 묵시적으로 승낙하였는지 여부에 관한 판단기준◇   1) 법인은 주택임대차보호법 제3조 제1항이 정하는 대항요건의 하나인 주민등록을 마칠 수 없는 점에 비추어 보면, 주택을 임차한 법인에게는 주택임대차보호법 제3조 제2항, 제3항이 정하는 경우를 제외하고는 주택임대차보호법 제3조가 적용되지 않는다. 그러므로 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 내용의 주택임대차보호..

2024. 2. 29. 선고 2023다289720 판결 〔매매대금반환〕 [1] 쌍방의 채무가 동시이행관계에 있는 경우, 일방 채무의 이행기가 도래하더라도 상대방 채무의 이행제공이 있을 때까지는 지체책임을 지지 않는지 여부(적극) 및 이러한 지체책임의 면책은 이를 주장하는 자가 동시이행의 항변권을 행사하여야 발생하는지 여부(소극) / 매매계약의 해제로 당사자가 상대방에 대하여 원상회복의무와 손해배상의무를 부담하는 경우, 원상회복의무뿐만 아니라 손해배상의무도 동시이행관계에 있는지 여부(적극) [2] 계약해제로 인한 원상회복의무의 이행으로서 반환하는 금전에 가산하도록 민법 제548조 제2항에서 정한 이자의 법적 성질(=부당이득반환) 및 위 이자에 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항에서 정한 이율을 적용할..

가계약 파기에 따른 가계약금 반환 여부-장병주 ≪ 목차 ≫ I. 머리말 II. 가계약의 개념 1. 가계약의 의의 2. 가계약의 법적 성질 3. 결어 III. 가계약금의 법적 성질 1. 증약금 2. 해약금 3. 위약금 4. 결어 IV. 가계약 파기와 가계약금 반환 여부 1. 넓은 의미의 가계약 2. 좁은 의미의 가계약 V. 맺음말 I. 머리말 부동산 매매 및 임대차 등의 거래에서 실무상 관행적으로 가계약을 체결한 후 계약을 체결하는 경우가 많다. 가계약은 정식계약 체결 전에 발생할 수 있는 사정 변화에 대비하거나 계약 체결 시 다른 제3자 보다 우선적 지위를 확보하는 등의 여러 가지 이유로 체결되고 있다.1) 또한 가계약은 다른 중개업자의 중개행위를 차단하 는 전속중개의 효과를 얻기 위한 개업공인중개사의 ..

[민사] 재산적 거래관계에서 신의칙상 거래 상대방에게 고지의무를 부담하는 경우(전주지방법원 군산지원 2022가단53691호) □ 사안의 개요 〇 원고는 이 사건 부동산의 매수인이고, 피고 B, C는 매도인이다. 피고 D는 이 사건 부동산의 매매를 중개한 공인중개사이고, 피고 E는 피고 D가 부동산중개행위를 하면서 거래당사자에게 재산상 손해를 입힌 경우 그 손해배상책임을 보장하는 공제사업자이다. 〇 원고는 피고 D의 중개로 2022. 2. 12. 피고 B, C와 이 사건 부동산에 관하여 매매대금 180,000,000원으로 하는 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였다. 〇 이 사건 매매계약서상 매매목적물인 부동산의 표시는 “토지: 익산시 F 대 178㎡, 건물: 철근콘크리트구조 단독주택 ..

2024. 1. 4. 선고 2022다256624 판결 〔분양자명의변경절차이행청구〕 [1] 민법 제565조에서 정한 ‘이행의 착수’의 의미 및 이때 반드시 계약 내용에 들어맞는 이행의 제공에까지 이르러야 하는지 여부(소극) / 해제권 행사의 시기를 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한한 취지 / 이행기의 약정이 있는 경우, 이행기 전에 이행에 착수할 수 있는지 여부(한정 적극) 제565조(해약금) ① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다. ② 제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지..

부동산 이중매매와 배임죄 (대법원 1988. 12. 13. 선고, 88도750판결)-허일태 차 례 Ⅰ. 쟁점의 소재 Ⅱ. 배임죄의 본질 Ⅲ. 이중매매인이 배임죄의 주체가 될 수 있는가? Ⅳ. 본 사안에 대한 결론 Ⅰ. 사건의 개요와 대법원판결요지 [공소사실의 요지] 피고인은 1971년 12월 30일 공소외 망 어0택에게 종로구 창신동에 소재한 대지를 매도하여 중도금을 받았음에도 불구하고, 이 대지를 다시 공소외 조0회에게 2백만원을 받고 이중매도하였다. [대법원 판결요지] 부동산매도인이 매수인으로부터 계약금과 중도금까지 수령한 이상 특단의 약정이 없다면 잔금수령과 동시에 매수인 명의로의 소유권이전등기에 협력할 의무가 있으므로 이를 다시 제3자에게 처분함으로써 제1차 매수인에게 잔금수령과 상환으로 소유권이..

□ 사안의 개요 ○ 피고(주위적 피고) B은 전주시 덕진구 D 전 643㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)의 소유자이고, 피고(예비적 피고) C은 개업공인중개사이다. ○ 원고는 2022. 10. 27. 피고 C의 중개로 피고 B과 이 사건 토지에 관하여 매매대금을 507,000,000원(계약금 5,000만 원, 중도금 1억 원, 잔금 3억 5,700만 원)으로 정하여 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였다. 한편, 원고는 이 사건 매매계약 체결일 이전인 2022. 10. 25. 및 2022. 10. 26. 피고 B에게 가계약금으로 각 1,000만 원을 지급하였고, 2022. 10. 27. 피고 B에게 나머지 계약금 3,000만 원을 지급하였다. ○ 이 사건 매매계약상 중도금 1억 원의..

부동산 매매에서 해약금에 관한 고찰--한종현 - 거래 실무에서 통용되는 계약 조항과 판례의 입장을 중심으로 - 초록 : 현행 부동산 거래 실무에서 가장 많이 사용되는 계약서 양식(통용계약서)이 있다. 이 연구에서는 그중 매매계약서 양식에 기재된 해약금 조항(통용조항)의 의미를 분석한다. 통용조항은 ① 계약금이 실제로 교부되었는지가 분리되어 있어 그 수수와 상관없이 계약금을 해약금의 기준으로 삼겠다는합의이고, ② 이행의 착수가 아니라 중도금의 완불을 해약금해제 봉쇄 조건으로 삼고 있다는 점에서 민법 제565조 제1항과 다르다. 따라서 당사자가 계약을 체결할 때 별도로 통용조항과 같은 취지로 해약금 약정을 삽입하였다면, 이는 임의규정으로서 민법 제565조 제1항에서 정한 ‘다른 약정’이 있는 경우에 해당한다..

2023다269139 소유권이전등기 (차) 파기환송 [아파트 매매계약서에 인도일과 실제 명도일 약정이 별도로 있는 경우 매도인의 현실인도의무 인정 여부가 문제된 사건] ◇1. 계약상 당사자 의사의 해석 방법, 2. 선이행의무를 지고 있는 당사자가 자기의 채무이행을 거절할 수 있는 경우◇ 일반적으로 계약을 해석할 때에는 형식적인 문구에만 얽매여서는 안 되고 쌍방당사자의 진정한 의사가 무엇인가를 탐구하여야 한다. 계약 내용이 명확하지 않은 경우 계약서의 문언이 계약 해석의 출발점이지만, 당사자들 사이에 계약서의 문언과 다른 내용으로 의사가 합치된 경우 그 의사에 따라 계약이 성립한 것으로 해석하여야 한다. 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 당사자의 의사 해석이 문제 되는 경우에는 계약의 형식..

2023다263346 가등기말소 (아) 파기환송 [매매계약 해제를 이유로 한 가등기말소청구 사건] ◇처분문서에 나타난 당사자 의사의 해석 방법◇ 가등기가 담보가등기인지 여부는 거래의 실질과 당사자의 의사해석에 따라 결정될 문제이다(대법원 1992. 2. 11. 선고 91다36932 판결, 대법원 2012. 12. 13. 선고 2011다70640 판결 등 참조). 그리고 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제 되는 경우에는 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험의 법칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 2002. 6. 11. 선고 2002다6753 판결, 대법원 2005. 5. 27. 선고..

○서울북부지방법원 2023. 10. 24. 선고 2021가단138825 민사]부동산매매계약의 매수인인 원고가 위 매매계약의 무효 또는 해제를 주장하는 매도인인 피고를 상대로 계약이행을 청구한 사안에서, 위 매매계약 해제 여부를 판단한 사례(서울북부 2021가단138825) ○정비사업 시행자인 원고와 정비구역 내 부동산 소유자인 피고 사이에 부동산매매계약이 체결한 이후 피고가 무효 및 해제 등을 주장하자 원고가 피고를 상대로 주위적으로는 매매계약에 따른 의무 이행을 구하고, 예비적으로는 매매계약에 기한 소유권이전등기청구권의 존재 확인을 구한 사안에서, 원고의 이행지체를 이유로 한 피고의 해제 의사표시에 의해 위 매매계약이 적법하게 해제되었다고 보아 원고의 주위적 청구를 기각하고, 예비적 청구 부분은 확인의..

○서울북부지방법원 2023. 10. 26. 선고 2023가단132791 [민사]영업양수도계약 체결시 경업금지의무를 약정한 경우 위 약정과 상법상 경업금지의무와의 관계에 대해 판단한 사례(서울북부 2023가단132791) ○원고가 ‘단지내00부동산중개사무소’를 운영하던 피고로부터 시설을 포함한 영업권 일체를 ‘피고가 **뉴타운 관할 내에 개업하지 않는 조건’으로 양수받았는데 피고가 2.4km 떨어진 곳에 ‘00부동산중개사무소’를 개업하자, 피고를 상대로 경업금지의무 위반을 이유로 위 양수도계약의 해제를 주장하면서 원상회복을 청구한 사안에서, 위 양수도계약에 따른 경업금지의무 내용은 상법 제41조 제1항의 내용을 개별적으로 당사자 사이에서 완화하기로 약정한 것으로, 피고가 새로 개업한 부동산중개사무소가 **..

전주지법 2023. 5. 10. 선고 2022가단1642 판결 〔부당이득금반환〕: 확정 甲 주식회사는 토지 소유자 乙로부터 토지에 관한 부동산매각의향서를 교부받은 다음 乙에게 1억 원을 지급하였는데, 이후 甲 회사가 乙을 상대로 乙이 1억 원을 수령한 후에도 토지 매매계약 체결을 미루어 매매계약이 체결되지 않았다는 이유로 위 1억 원에 대한 부당이득반환을 구한 사안에서, 제반 사정을 종합하면 甲 회사와 乙 사이에 토지 매매계약이 체결되었고, 甲 회사는 위 매매계약의 계약금으로 1억 원을 지급하였다고 한 사례 甲 주식회사는 토지 소유자 乙로부터 토지에 관한 부동산매각의향서를 교부받은 다음 乙에게 1억 원을 지급하였는데, 이후 甲 회사가 乙을 상대로 乙이 1억 원을 수령한 후에도 토지 매매계약 체결을 미루어..