서울시, 공공관리하는 재건축 첫 시공자 선정

 

 

서울시, 공공관리하는 재건축 첫 시공자 선정

- 동대문구 답십리동 대농․신안 재건축조합 오는 4월 20일 시공자 선정

- '공공관리제' 도입 후 처음이자, '공공관리 정비사업 공사표준계약서' 적용 첫 사례

- 조합이 제시한 예정가격 범위 안에서 공사비 산출내역서 미리 제출토록 해

- 철거비 포함하고도 미리 시공자 선정한 조합 대비 세대당 2천1백만원 절감

- 공사비 3% 해당하는 계약보증금 조합에 납부...시공자 일방적 계약 파기 방지

- 미분양 시 공사대금 아파트로 줄 경우 가격다운 범위 17%→3%로 조정

- 서울시 공공관리자인 동대문구청과 공동 지원해 투명성․공정성 담보

- 묻지마식 공사비 증액 차단과 불필요한 분쟁 사라져 사업기간 단축 기대

 

 

 

       

       □ 재건축 조합이 공사도면, 공사예정가격과 계약조건 등을 제시하고, 입찰에 참여하는 시공업체로부터 예정가격 이하의 범위에서 제안한 공사비 산출내역서와 기타 입찰제안 내용을 직접 받아 꼼꼼히 비교한 이후 시공사를 선정하는 첫 사례가 나온다.

 

        □ 그동안은 구체적인 산출내역서 없이 공사계약이 이뤄져 시공자가 추가 분담금을 요구해도 주민들은 분담금 증가내역을 명확히 확인할 길이 없어 주민 간 갈등, 시공자와의 분쟁이 잦았다.

 

          ○ 또, 공사도면 및 내역이 없는 사업초기 단계인 조합설립 직후 가계약에서 제시한 사업비가 집행단계인 관리처분 직전 본 계약에서 대폭 증가해 분담금이 늘어나는 것이 빈번했지만, 조합원들이 손을 쓸 길이 없었다.

 

      □ 서울시는 동대문구 답십리동에 위치한 대농․신안 재건축조합이 공사도면, 공사예정가격과 계약조건 등을 미리 제시하고 현장설명에 참여한 총 8곳의 시공업체들로부터 받은 제안서를 직접 비교하고 오는 4월 20일 총회에서 주민투표를 통해 시공사를 최종 선정한다고 19일(일) 밝혔다.

 

                 <'공공관리제' 도입 후 처음, '공공관리 정비사업 공사표준계약서' 적용 첫 사례>

      □ 이는 서울시가 공공관리제를 도입한 이래 처음이자, 지난 해 10월 조합과 시공자의 표준적인 계약내용을 예시하기 위해 제정․보급한 가이드라인인「공공관리 정비사업 공사표준계약서」를 첫 적용하는 사례이기도 하다.

 

          ○ 공공관리 대상인 정비사업의 시공자 선정절차는 조합이 공사도면, 공사예정가격 및 계약조건 등을 제시하면 시공자는 예정가격 이하의 범위에서 공사비 산출내역서를 작성해 입찰에 참여하게 하는 방식이다.

 

 

 

           ○ 이 후 조합은 입찰참여자 제안 비교표를 작성해 대의원회 또는 총회 개최 전에 조합원에게 통지해 O/S를 동원한 개별홍보가 없더라도 조합원 스스로 선택할 수 있게 해 주민 권익을 보호하는 것.

 

      □ 서울시는 그동안 공사계약이 시공자들에게 일방적으로 유리하게 체결돼 왔다면 이제는 공사비 등 모든 정보가 미리 조합원들에게 오픈되기 때문에 공공관리제 도입 취지인 투명하고 공정한 정비사업이 이뤄질 것으로 기대하고 있다.

 

                  <철거비 포함하고도 미리 시공자 선정한 조합 대비 세대당 2천1백만원 절감>

       □ 이번에 동대문구 답십리동 대농․신안 재건축조합이 제시한 예정가격은 3.3㎡당 약 3,486천원, 총959억 원이다.

 

          ○ 예정가격을 초과해 공사비를 제시한 업체는 입찰에 참여할 수 없다.

 

      □ 이는 공공관리제도의 적용을 피하기 위해 미리 시공자를 선정한 조합의 평균 계약단가인 4,197천원/3.3㎡과 비교할 때, 철거비를 포함하고도 30평형 기준으로 세대 당 약 2천1백만원의 비용을 절감하는 것이다. 3.3㎡당 70만원이 절감되는 셈이다.

 

             ○ 시공자는 조합이 제시한 예정가격 이하에서 공사비를 제안해야 하므로 낙찰률에 따라 추가의 비용절감이 될 것으로 예상된다.

 

               <무분별한 공사비 증액 차단과 불필요한 분쟁 사라져 사업기간 단축 기대>

      □ 또한, 산출내역서에 의해 설계변경과 계약금액을 조정하게 돼 무분별한 공사비 증액 차단과 불필요한 분쟁이 사라져 사업기간 단축에 따른 금융비용 절감 등 많은 이익이 조합원에게 돌아갈 것으로 기대된다.

 

                    <공사비 3% 해당하는 계약보증금 조합에 납부...시공자 일방적 계약 파기 방지>

       □ 대농․신안 재건축조합은 공사비 산출내역서 의무 제출과 함께 '계약이행보증금제'를 계약 조건으로 제시했다.

 

       □ '계약이행보증금제'는 계약 체결 시 시공자가 시공보증과 별도로 총 공사비의 3%에 해당하는 계약보증금을 조합에 납부하도록 해 사업 중간에 시공자가 일방적으로 계약을 파기하는 사례를 예방하는 효과가 있다.

 

         ○ 예컨대 총 공사비가 1조가 든다면 시공자는 3%에 해당하는 300억의 계약보증금을 조합에 납부해야 한다.

 

                  <미분양 시 공사대금 아파트로 줄 경우 가격다운 범위 17%→3%로 조정>

 

      □ 또, 미분양 시 공사대금을 현물인 아파트로 대신 갚을 경우, 가격 산정에 있어서 종전 일반분양가의 17%로 가격을 내려 시공자에게 변제하던 것을 일반분양가의 3% 범위에서만 가격을 내리도록 입찰조건을 확정해 조합의 부담을 덜었다.

 

 

 

 

 

 

        ○ 일반분양가가 1억이라고 가정할 경우 종전엔 8,300만원만 공사비로 환산돼 시공자에게 변제됐다면 3% 적용으로 9,700만원으로 계산돼 변제되기 때문에 조합원들이 손해를 덜 보게 된다.

 

      □ 이 외에도 그동안 시공자가 기성률에 관계없이 수익금이 생기면 공사비부터 우선 지급했던 기존 관행을 버리고 감리자 확인을 거쳐 기성률에 따라 공사비를 지급하는 것으로 명시했다.

 

      □ 사실상 시공자에게 있던 자금관리권도 조합으로 전환해 그동안 시공자에게 유리할 수 밖에 없었던 구조에서 벗어나 보다 공정하게 계약을 체결할 수 있게 됐다.

 

<대농신안 공사 계약조건 주요내용(조합이 사전 결정)> 1. 시공자 책임하에 공사비 산출내역서 제출 의무 2. 계약체결시 총공사금액 3%의 계약보증금을 조합에 납부 3. 물가변동 및 설계변경으로 인한 계약금액 조정방법 정부계약예규 준용 4. 미분양 시 공사대금은 분양가격의 3% 이내에서 현물로 상계하여 변제 5. 감리자 확인 거쳐 기성률에 따라 공사비 지급 6. 조합과 시공자 공동명의로 계좌 개설하여 처리하되 자금관리권은 조합에 둠.

 

            <서울시 공공관리자인 동대문구청과 공동 지원해 투명성․공정성 담보>

 

      □ 서울시는 그동안 대농․신안 재건축조합의 시공자 선정 절차를 공공관리자인 동대문구청과 공동으로 지원해 왔으며, 앞으로 진행될 총회에서도 투명성과 공정성을 담보한 원활한 진행이 될 수 있도록 적극 지원할 계획이다.

      □ 서울시는 공공관리 미적용 조합도 계약 체결 시 표준계약서를 활용한다면 조합원 부담을 덜 수 있을 것이라고 밝혔다.

 

          ○ 공공관리 정비사업 공사표준계약서는 서울특별시 재개발․재건축 클린업 시스템(cleanup.seoul.go.kr)의 자료실에서 검색해 볼 수 있다.

 

       □ 이건기 서울시 주택정책실장은 “시공자의 묻지마식 공사비 증액을 차단하고, 주민이 주체가 돼 정비사업이 진행되도록 할 것”이라며 “뉴타운 출구전략과 관련해서도 주민의 사업추진 의지가 강한 지역은 공공의 역할을 더욱 확대해 사업이 빨리 진행 될 수 있도록 적극 지원하겠다”고 말했다.