HUG, 「고분양가 사업장 심사기준」 제도개선
- 고분양가 해당기준, 평균분양가 산정방식 및 비교사업장 선정기준 변경 -
□ 주택도시보증공사(사장 이재광, 이하 HUG)는 어제 5일, 최근 변화된 시장상황을 반영하여 고분양가 사업장 확산차단을 통한 보증리스크 관리와 주택시장 안정화를 위해 ｢고분양가 사업장 심사기준｣을 변경했다고 밝혔다.
ㅇ 이번 ｢고분양가 사업장 심사기준｣ 변경으로 △고분양가 사업장 해당기준, △평균분양가 산정방식 및 △비교사업장 선정기준에 대한 개선안이 마련되었다.
《고분양가 사업장 해당기준》
□ HUG는 고분양가 사업장으로 판단하는 기준을 ‘지역기준과 인근기준’에서 ‘①1년 이내 분양기준, ②1년 초과 분양기준 ③준공기준‘에 해당되는 경우로 변경하였다.
① (1년 이내 분양기준) 비교사업장을 1년 이내 분양한 아파트로 하여, 당해 사업장의 평균분양가가 비교사업장의 평균분양가를 초과하거나 당해 사업장의 최고분양가가 비교사업장의 최고분양가를 초과하는 경우
② (1년 초과 분양기준) 비교사업장을 분양일로부터 1년을 초과하는 아파트로 하여, 당해 사업장의 평균분양가가 비교사업장 평균분양가에 주택가격변동률*을 적용한 금액 또는 비교사업장 평균분양가의 105%를 초과하는 경우
* 주택가격변동률은 한국감정원의 월간 아파트 매매가격지수를 활용
③ (준공기준) 비교사업장을 준공아파트로 하여, 당해 사업장의 평균분양가가 비교사업장의 평균매매가를 초과하는 경우에 고분양가 사업장에 해당
- 또한, 당해 사업장 평균분양가가 비교사업장 평균분양가에 주택가격변동률을 적용한 금액과 “해당지역의 최근 1년간 평균분양가격*” 중 높은 금액을 초과하는 경우에도 고분양가 사업장에 해당되도록 변경
* HUG가 매월 공표하는「민간아파트 분양가격 동향」중, ‘시‧도별 ㎡당 분양가격’
【 고분양가 사업장 심사기준 】
구분 | 세부내용 |
① 1년 이내 분양기준 | ․(비교사업장) 해당 지역에서 입지‧단지규모‧브랜드 등이 유사한 최근 1년 이내 분양한 아파트를 비교사업장으로 함
․(심사기준) 당해 사업장의 평균분양가를 비교사업장의 평균분양가 이내 또는 당해 사업장의 최고분양가를 비교사업장의 최고분양가 이내에서 심사 |
② 1년 초과 분양기준 | ․(비교사업장) 해당 지역에서 입지‧단지규모‧브랜드 등이 유사한 분양한지 1년을 초과한 아파트를 비교사업장으로 함
․(심사기준) 당해 사업장의 평균분양가를 비교사업장의 평균분양가에 주택가격변동률 적용금액과 비교사업장 평균분양가의 105% 중 낮은 금액 이내에서 심사 |
③ 준공기준 | ․(비교사업장) 해당 지역에서 입지‧단지규모‧브랜드 등이 유사하며 준공 된지 10년이 지나지 않은 아파트를 비교사업장으로 함
․(심사기준) 당해 사업장의 평균분양가를 비교사업장의 평균매매가 이내에서 심사
- 또한, 당해 사업장의 평균분양가를 비교사업장의 평균분양가에 주택가격변동률 적용금액과 HUG가 공표하는 국가통계 “해당지역 최근 1년간 평균분양가격“ 중 높은 가격 이내에서 심사 |
* 비교대상 아파트를 ①1년 이내 분양→ ②1년 초과 분양→ ③준공기준 순으로 선정
《평균분양가 산정방식》
□ 또한, HUG는 고분양가 사업장의 평균분양가(또는 평균매매가)를 산정하는 방식을 ‘산술평균+가중평균방식’에서 ‘가중평균방식’으로 변경하였다.
ㅇ (산술평균+가중평균방식) 각 평형별․타입별 공급면적의 평당 분양가를 산술평균한 가격을 평균분양가(또는 평균매매가)로 적용하고, 각 평형별․타입별 공급면적의 평당 분양가를 가중평균한 가격을 산술평균 가격의 일정범위 내에서 관리하던 기존 방식을,
- (가중평균방식) 각 평형별․타입별․층별 공급면적의 평당 분양가를 각 평형별․타입별․층별 공급면적의 비율로 가중평균한 가격을 평균 분양가(또는 평균매매가)로 일괄적으로 적용하도록 개선하였다.
《비교사업장 선정기준》
□ 또한, 비교사업장 선정기준의 적용순서가 다소 모호하다는 일각의 의견을 반영하여 비교사업장의 선정순위를 ①1년 이내 분양기준, ②1년 초과 분양기준, ③준공기준 순으로 적용하도록 개선하였다.
ㅇ 이에 더하여, 비교기준 중 준공사업장의 경우 준공시기에 상관없이 기준에 부합하는 모든 단지를 비교대상에 포함하였으나, 준공일로부터 10년을 초과한 아파트를 비교대상에서 제외하도록 하여 심사기준에 합리성을 제고하였다.
□ HUG 관계자는 “기존 심사기준이 주택가격이 급등하는 기간에는 고분양가 관리에 효과가 있었으나, 최근과 같은 안정기에는 다소 한계가 있다고 보고 이를 개선하기 위해 기준을 변경한 것”이라고 설명하며,
ㅇ “이번 조치로 ‘1년초과 분양기준’ 및 ‘준공기준’의 경우 분양가 수준이 현행 보다 다소 하향 조정되는 효과가 예상됨에 따라, HUG 보증리스크와 주택시장을 보다 안정적으로 관리할 수 있을 것”이라고 언급했다.
□ HUG는 이번에 변경된 기준을 적용함에 따른 주택시장의 혼선을 방지하고자, 약 2주간의 유예기간을 거쳐 6월 24일 분양보증 발급분부터 변경된 ｢고분양가 사업장 심사기준｣을 적용할 계획이다.
참고 |
| 「고분양가 사업장 심사기준」 개선안 요약 |
구분 | 기 존 | 개선안 |
고분양가 | ① (지역기준) 1년 이내 분양사업장
- 비교사업장 평균분양가 및 최고분양가의 100% 이내 | ① (1년 이내 분양기준) 좌동
- 비교사업장 평균분양가 및 최고분양가의 100% 이내에서 심사 |
② (인근기준) 1년 초과 분양사업장
- 평균분양가의 110% 이내 | ② (1년 초과 분양기준) 좌동
- ⓐ 평균분양가에 주택가격변동률을 적용한 금액 이내 * 주택가격변동률이 하락할 경우, 평균분양가의 100% 이내에서 심사
- ⓑ 평균분양가의 105% 이내
⇒ ⓐ와 ⓑ중 낮은 금액 이내에서 심사 | |
③ (인근기준) 준공사업장
- 평균매매가의 110% 이내 | ③ (준공기준) 준공일로부터 10년 이내
- ⓐ 평균분양가에 주택가격변동률을 적용한 금액 이내 * 주택가격변동률이 하락할 경우, 평균분양가의 100% 이내에서 심사
- ⓑ 해당지역(시‧도) 최근 1년간 평균분양가격
- ⓒ 평균매매가의 100% 이내
⇒ ⓐ와 ⓑ중 높은 금액을 적용하되, ⓒ를 초과하지 않는 범위 내에서 심사 | |
분양가격 | ?평균분양가 - 평형‧타입별 분양가의 산술평균
?평균매매가 - 평형‧타입별 매매가의 산술평균
⇒ 산술평균을 평균분양가(평균매매가)로 하고, 가중평균을 산술평균의 일정범위 내에서 관리 | ?평균분양가 - 평형‧타입별‧층별 분양가의 가중평균
?평균매매가 - 평형‧타입별‧층별 매매가의 가중평균
⇒ 가중평균을 평균분양가(평균매매가)로 적용하도록 일원화 |
비교사업장 | ?입지·단지규모·브랜드 중 2개 항목 이상이 유사한 사업장 선정
?신축․구축 관계없이 모두 선정 | ?비교사업장 선정순서 규정
- 1년 이내 분양사업장 → 1년 초과 분양사업장 → 준공사업장의 순
?준공 10년 이내 사업장 선정 원칙 |
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