민간택지 분양가상한제 적용기준 개선 추진 |
◈ 이르면 올해 10월초까지 ｢주택법 시행령｣을 개정하여 민간택지에 분양가상한제 적용 준비를 완료
- 민간택지 분양가상한제 적용지역 지정요건을 완화
- 재건축‧재개발 사업 등도 ‘최초 입주자모집공고 신청분’부터 적용
- 수도권 분양가상한제 주택 전매제한기간 확대(최대 10년)
- 전매제한기간 내 매각주택, 한국토지주택공사(LH) 우선매입 활성화
◈ 소비자 보호를 위한 분양가상한제 실효성 강화 및 후분양 기준 강화
- 거주의무기간 도입(수도권 공공분양 → 수도권 공공택지·민간택지)
- 공공기관의 전문성을 활용한 분양가 타당성 검증체계 강화
- 소비자 보호 강화를 위한 아파트 후분양 건축공정 기준 강화 |
□ 국토교통부(장관 김현미)는 민간택지 내 공동주택에 대한 분양가상한제 적용을 위해 분양가상한제 적용지역의 지정요건과 적용대상 등을 개선하겠다고 밝혔다.
1. 도입 배경 |
□ 서울의 아파트 가격은 작년 11월2주부터 32주간 하락하였으나,
6월4주 보합 후 7월1주부터 34주 만에 상승세로 전환하였다.
* 서울(%) : (9/1주) 0.47 (11/2주) -0.01 (2/2주) -0.07 (6/4주) 0.00 (7/1주) 0.02 (7/4주) 0.02 (8/1주) 0.02
ㅇ 상승세는 투자수요가 집중된 강남권 재건축 중심으로 나타났으며, 최근에는 인근 지역의 신축 아파트와 다른 자치구의 주요단지도 상승세로 전환되고 있는 양상이다.
* 강남4(%) : (9/1주) 0.66 (11/2주) -0.07 (2/2주) -0.13 (4/5주) -0.07 (6/4주) 0.01 (8/1주) 0.05%
강북14(%) : (9/1주) 0.41 (11/2주) 0.02 (2/2주) -0.05 (4/5주) -0.03 (6/4주) 0.00 (8/1주) 0.03%
□ 이와 더불어, 최근 1년간 서울의 분양가 상승률은 집값 상승률보다 약 3.7배 높았으며*, 이 같은 분양가 상승이 인근 기존주택의 가격 상승을 이끌어** 집값 상승을 촉발할 우려도 존재한다.
* 최근 1년간(’18.7∼’19.6) 서울 아파트가격상승률/분양가격 상승률 : 5.74%/21.02%
** 분양가 상승 → 기존주택으로 수요 이동 → 기존주택 상승 → 분양으로 수요 이동 → 분양가 상승
□ 이에 분양가격을 적정한 수준으로 유지시켜 실수요자의 내집 마련 부담을 완화하고, 주택시장의 안정을 보다 확고히 하기 위하여 민간택지의 분양가상한제 지정 기준을 개선하게 되었다.
ㅇ 현재 민간택지 분양가상한제 지정요건은 다른 규제지역에 비해 지나치게 엄격하고 적용시점도 실효성을 확보하기 어려운 상황으로,
- 분양가상한제의 지정요건과 적용시점을 합리적으로 개정하기로 하였다.
ㅇ 이와 함께, 분양을 받은 후 단기간 내 전매하여 시세차익을 노리는 투기수요의 유입을 방지하기 위하여 전매제한기간을 확대한다.
2. 민간택지 분양가상한제 적용기준 개선 |
① 민간택지 분양가상한제 지역 지정요건 개선(｢주택법 시행령｣ 개정)
ㅇ 민간택지 분양가상한제 적용지역 지정요건이 매우 엄격하여 최근 시장 불안 조짐이 있는 서울도 상한제 적용이 불가한 상황이다.
ㅇ 이에 필수요건을 기존 ‘직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과인 지역’에서 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 개정한다.
ㅇ 또한, 선택요건 중 하나인 분양가격상승률은 해당 시·군·구의 분양실적 등이 없어 활용되지 못하는 경우가 많아,
- 해당 시·군·구의 분양실적이 없는 경우에는 ｢주택공급에 관한 규칙｣ 상 청약이 가능한 지역인 주택건설지역*(특·광역시)의 분양가격상승률을 사용토록 개선한다.
* 주택건설지역 : 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 또는 시ㆍ군
< 개정 전·후 민간택지 분양가상한제 지역 지정 정량요건 >
구분 | 현행 | 개선 | |
필수 요건 | 주택가격ⓐ | ·직전3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과 | ·주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높아 투기과열지구로 지정된 지역 |
선택 요건 | 분양가격ⓑ | ·직전12개월 분양가격상승률이 물가상승률의 2배 초과 | ·직전12개월 평균 분양가격상승률이 물가상승률의 2배 초과(단, 분양실적 부재 등으로 분양가격상승률 통계가 없는 경우 주택건설지역의 통계를 사용) |
청약경쟁률 ⓒ | ·직전2개월 모두 5:1 | 좌동 | |
거래 ⓓ | ·직전3개월 주택거래량이 전년동기 대비 20%이상 증가 | 좌동 | |
정량요건 판단 | ⓐ+ [ⓑ or ⓒ or ⓓ] | ||
< 분양가상한제 적용지역 지정 절차 >
※ 정량요건을 충족한 지역 중 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역을 선별하여 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정 |
② 민간택지 분양가상한제 지정효력 적용시점 개선(｢주택법 시행령｣ 개정)
ㅇ 현재 분양가상한제 적용지역 지정 시 지정효력은 일반주택사업의 경우 지정 공고일 이후 ‘최초로 입주자모집승인을 신청한 단지’부터 적용하는 반면,
- 재건축·재개발 사업의 경우 예외적으로 ‘관리처분계획인가를 신청한 단지’부터 적용하도록 되어 있다.
- 따라서, 재건축·재개발 사업의 경우 입주자모집승인 신청 전에 분양가상한제 적용지역으로 지정하더라도,
- 이미 관리처분계획인가를 신청한 단지에 대해서는 분양가상한제 적용이 불가한 문제가 발생하게 된다.
ㅇ 특히, 최근 후분양 방식을 통해 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리를 회피하여 높은 가격으로 분양한 사례 등을 감안하여,
- 효과적인 고분양가 관리를 위해 민간택지 분양가상한제 지역 지정에 따른 효력의 적용 시점을 일반주택사업과 동일한 ‘최초 입주자모집승인 신청한 단지’부터로 일원화한다.
③ 수도권 분양가상한제 주택 전매제한기간 개선(｢주택법 시행령｣ 개정)
ㅇ 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 적용 주택의
전매제한기간은 현재 3~4년에 불과하여, 단기 시세차익을 노리는 투기수요의 유입을 막기에는 한계가 있는 상황이다.
- 이에 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 적용 주택의 전매제한기간을 인근 주택의 시세 대비 분양가 수준에 따라 5~10년으로 확대한다.
* 수도권 투기과열지구 공공택지 내 공동주택의 전매제한기간도 5～10년으로 확대
< 수도권 분양가상한제 적용주택 전매제한기간 >
구 분 | 전매제한기간 | |||
투기과열 | 그 외 | |||
현행 | 공공택지 | 분양가격 인근 시세의 100% 이상 | 3년 | 3년 |
85～100% | 4년 | 4년 | ||
70～85% | 6년 | 6년 | ||
70% 미만 | 8년 | 8년 | ||
민간택지 | 분양가격 인근 시세의 100% 이상 | 3년 | 1년6개월 | |
85～100% | 3년 | 2년 | ||
70～85% | 3년 | 3년 | ||
70% 미만 | 4년 | 4년 | ||
개선 | 공공택지 | 분양가격 인근 시세의 100% 이상 | 5년 | 3년 |
80%~100% | 8년 | 6년 | ||
80% 미만 | 10년 | 8년 | ||
민간택지 | 분양가격 인근 시세의 100% 이상 | 5년 | - | |
80%~100% | 8년 | - | ||
80% 미만 | 10년 | - | ||
ㅇ 또한, 분양을 받은 사람이 전매제한기간 내 불가피한 사유로 주택을 매각하는 경우에는 한국토지주택공사(LH)가 해당주택을 일정금액으로 우선 매입할 수 있는 제도가 이미 마련되어 있다.
- 이 제도를 활성화하여, LH가 우선 매입한 주택은 임대주택으로 공급하고, 필요 시 수급조절용으로 활용할 예정이다.
< 전매제한 예외 사유 등 관련 규정(주택법 및 주택법 시행령) >
▪(전매제한 예외사유) ①근무·생업‧질병·취학·결혼으로 이전(수도권 이전 제외), ②상속 주택으로 이전, ③2년 이상 해외체류, ④이혼, ⑤이주대책용주택, ⑥채무미이행에 따른 경·공매, ⑦배우자 증여
▪(전매제한기간 내 매각 시 LH 매입금액) 입주금에 1년만기 은행 정기예금 평균이자율(’19.5월 기준, 연 1.97%)을 적용한 이자를 합산
▪(불법전매 시 처벌) 3년 이하의 징역이나, 이익의 3배에 해당하는 금액 이하의 벌금 부과 |
ㅇ 이와 함께 ｢주택법｣ 개정(안)을 발의하여, 수도권 공공분양주택에 적용되고 있는 거주의무기간(최대 5년)을 금년 중 민간택지 분양가상한제 주택에도 도입하는 방안을 적극 추진할 계획이다.
- 또한, 불가피한 사유로 전매제한기간 중 매각하고자 할 경우 일정기간이 경과한 후에는 보유기간이 길어질수록 LH의 매입금액도 상향 조정하는 방안*도 추진할 예정이다.
* 예시) 전체 전매제한기간이 10년인 경우 6년까지는 기존과 같이 입주금+은행 정기예금이자로 매입, 6년 이후에는 보유기간에 따라 매입금액 상향
④ 택지비 산정기준 객관화(｢공동주택 분양가 산정 등에 관한 규칙｣ 개정)
□ 분양가상한제 주택의 분양가를 최종적으로 결정하는 지방자치단체 분양가심사위원회의 분양가 심사가 공개적이고 투명하게 이루어질 수 있도록 제도 개선을 추진 중(입법예고 중, 7.8~8.19)에 있으며,
ㅇ 이번에 ｢공동주택 분양가 산정 등에 관한 규칙｣을 추가로 개정하여 분양가상한제 적용 시 택지비 산정기준을 명확히 하고, 한국
감정원이 택지비 산정절차의 적정성을 검토하는 방안도 추진된다.
3. 기타 개선 사항 |
(｢주택공급에 관한 규칙｣ 개정)
□ 최근 후분양 검토 단지가 증가하고 있으나, 현행 ｢주택공급에 관한 규칙｣ 상 분양보증을 받지 않고 아파트 후분양을 할 수 있는 시점이 지상층 층수의 2/3이상 골조공사 완성(공정률 50~60% 수준) 이후로 소비자 보호에 미흡하다.
ㅇ 이에 분양보증 없이* 아파트 후분양이 가능한 건축공정 기준도 지상층 골조공사 완료(공정률 약 80% 수준)로 개정키로 하였다.
* 단, 이 경우도 등록사업자 2 이상의 연대보증이 필요
4. 향후 계획 |
□ 이번 개정안은 입법예고(’19.8.14~9.23, 40일간) 및 관계기관 협의, 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 이르면 10월 초 공포ㆍ시행될 예정이다.
ㅇ 구체적인 상한제 지정 지역 및 시기에 대한 결정은 시행령 개정 이후 주거정책심의위원회에서 시장상황을 종합적으로 고려하여 별도로 이루어질 계획이다.
ㅇ개정안 전문은 8월 14일 이후부터 국토교통부 홈페이지
(http://www.molit.go.kr) “정보마당/법령정보/입법예고”에서 확인할 수 있으며, 개정안에 대해 의견이 있는 경우에는 우편, 팩스 또는 국토교통부 홈페이지를 통해 의견을 제출할 수 있다.
* 의견제출처 : (우)30103 세종특별자치시 도움6로 11, 국토교통부 주택정책과
(전화: 044-201-3320, 4089, 3325, 팩스: 044-201-5529)
참고 1 |
| 분양가상한제 개요 |
□ (목적 및 도입경위) 분양가 자율화(’99년) 이후 고분양가 논란과 가격 급등에 따른 시장불안을 해소하기 위해 재도입(’05.3)
□ (적용대상) ① 공공택지 내 공동주택 의무 적용 ② 민간택지 중 주정심 심의를 거쳐 국토부장관이 지정하는 지역의 공동주택
* 적용배제 : 도시형 생활주택, 경제자유구역 내 외자유치 관련 주택(경제자유구역委 심의･의결 필요), 관광특구내 초고층건축물, 재건축 등 조합원 공급분, 30세대 미만 주택 등
< 민간택지내 분양가상한제 적용지역 지정기준 >
구분 | 현행 | 개선 | |
필수 요건 | 주택가격ⓐ | ·직전3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과 | ·주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높아 투기과열지구로 지정된 지역 |
선택 요건 | 분양가격ⓑ | ·직전12개월 분양가격상승률이 물가상승률의 2배 초과 | ·직전12개월 평균 분양가격상승률이 물가상승률의 2배 초과(단, 분양실적 부재 등으로 분양가격상승률 통계가 없는 경우 주택건설지역의 통계를 사용) |
청약경쟁률 ⓒ | ·직전2개월 모두 5:1 | 좌동 | |
거래 ⓓ | ·직전3개월 주택거래량이 전년동기 대비 20%이상 증가 | 좌동 | |
정량요건 판단 | ⓐ+ [ⓑ or ⓒ or ⓓ] | ||
□ (산정방법) 분양가를 “택지비+건축비” 이하의 가격으로 제한
ㅇ(택지비) 공급가격(공공택지) 또는 감정평가액(민간택지)+택지가산비
ㅇ (건축비) 기본형건축비(지상층 건축비+지하층 건축비) + 건축가산비
□ (분양가격 공시) 분양가격 세부항목(공공택지 62개, 민간택지 7개) 공시
* 공공 62개(택지비4, 공사비51, 간접비6, 가산비1),
민간 7개(택지비, 직․간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비, 가산비)
ㅇ (공시대상) 모든 공공택지와 일부 민간택지(투기과열지구, 시군구청장 지정 요청 지역 등)의 분양가상한제 적용주택
ㅇ (공시방법) 공공택지는 사업주체가 입주자 모집공고 시 직접공시하고, 민간택지는 시․군․구청장이 공시
참고 2 |
| 주요 Q&A |
1. 민간택지 분양가 상한제 관련 제도 개선 배경은? |
□ 무주택 실수요자의 내 집 마련 부담을 완화하기 위해서는 부담 가능한 수준의 분양가 책정이 필요하나,
ㅇ 최근 1년간(’18.6~’19.6) 서울 아파트 분양가격 상승률은 21.02%로 기존주택 가격 상승률 5.74%에 비해 약 3.7배 높음
ㅇ 분양가 상승은 인근 기존주택 가격 상승을 견인하여 집값 상승을 촉발하고 결국 실수요자의 내 집 마련 부담을 가중시킬 우려
* 분양가 상승 → 기존주택으로 수요 이동 → 기존주택 상승 → 분양으로 수요 이동 → 분양가 상승
□ 이에, 민간택지에 적정 수준의 분양가가 책정될 수 있도록
분양가 상한제 적용이 필요하나,
ㅇ 현행 지정 요건이 까다로워 이를 합리적으로 개선하여 주택시장 안정 및 실수요자의 내 집 마련 부담 완화 도모
2. 분양가 상한제 적용대상 지역과 적용 시기는 어떻게 되는지? |
□ 법령 개정에 소요되는 기간을 고려 시, 10월 중 제도 개선을 완료할 것으로 예상되며,
ㅇ 상한제 지정 지역 및 시기에 대한 결정은 주거정책심의회에서 시장상황을 종합적으로 고려하여 별도로 이루어질 것임
3. 민간택지 분양가 상한제 시행으로 집값이 안정될 것으로 보는지? |
□ 분양가 상승은 인근 기존주택 가격 상승을 견인하여 집값 상승을 촉발하고 결국 실수요자의 내 집 마련 부담을 가중시킬 우려
* 분양가 상승 → 기존주택으로 수요 이동 → 기존주택 상승 → 분양으로 수요 이동 → 분양가 상승
ㅇ 과거, 분양가 상한제 시행 시기(’07년~’14년) 서울 집값은 안정세였으나, 오히려 분양가 규제가 자율화된 ’15년 이후 시장 과열
* 서울 아파트값 변동률 :
(분양가상한제 적용시기, ’07～’14년) 0.37% (未적용, ’15～’18년) 5.67%
□ 민간택지 분양가 상한제는 실수요자가 부담 가능한 수준의
분양가를 책정토록 하여, 시장 전반의 가격 안정에 도움
ㅇ 최근, 국책연구기관(국토연)도 민간택지 분양가 상한제 시행이 서울 아파트 가격 연간 1.1%p 하락 효과가 있음을 전망
4. 후분양에도 상한제와 전매제한기간 확대가 동일하게 적용되는지? |
□ 분양가 상한제는 상한제 적용지역 지정 이후 ‘입주자 모집 공고 신청분’부터 적용될 예정으로,
ㅇ 후분양 단지에도 분양가 상한제는 ‘입주자 모집 공고 신청분’ 부터 일관되게 적용될 예정
□ 전매제한 기간 확대도 후분양 여부와 무관하게 분양가 상한제 적용 주택에는 동일하게 적용
ㅇ 다만, 전매제한 기간이 3년을 초과하는 경우 3년 이내에 소유권이전 등기 시 3년이 경과한 것으로 간주하므로,
ㅇ 후분양 단지의 실질적인 전매제한 기간은 선분양 대비 큰 차이를 보이지 않을 것으로 생각함
5. 관리처분인가를 받은 재건축 단지까지 개정 요건을 적용하는 것은 과도한 것 아닌지? |
□ 관리처분인가를 받은 경우에도 분양 승인을 받기 前이라면 분양에 대한 사실관계가 확정된 것이 아님
ㅇ 관리처분인가에 포함된 예상 분양가격 및 사업가치는 법률상 보호되는 확정된 재산권이 아닌 기대이익에 불과하며,
ㅇ 국민의 주거 안정이라는 공익이 조합원의 기대이익보다 크다고 볼 수 있음
6. 민간택지에 거주의무기간 부과를 추진하는 이유는? |
□ 민간택지에 대한 거주의무 부과는 금번 ｢주택법 시행령｣ 개정 사항은 아니며, ｢주택법｣ 개정이 필요하여, 이번에 바로 적용되는 것은 아님
□ 9.13대책 이후 분양가 상한제가 적용되는 수도권 공공택지 내 공공분양에 대해서는 전매제한 기간에 더해 거주의무 기간을 적용 중으로,
ㅇ 민간택지에도 분양가 상한제가 적용 가능하게 되는 만큼, 시세보다 저렴하게 주택을 공급 받아 단기 차익을 향유할 수 없도록 주택법 개정을 통한 거주의무 기간 부과도 적극 검토하겠음
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