민간택지 분양가 상한제, 사실은 이렇습니다

 

민간택지 분양가 상한제, 사실은 이렇습니다

◈ 민간택지 분양가 상한제 제도 개선에 대한 일부 보도내용 및 자주 문의되는 내용에 대하여 “팩트”를 체크하여 알려드립니다.

 

1. 8월 12일 기준 투기과열지구로 지정된 전국 31개 지역 전부에 분양가 상한제 적용(연합뉴스, 동아일보, FN, MBC, KBS, YTN 등)

 

□ 이번에 발표한 내용은 시행령 개정 등을 통해 제도적 장치를 보완하기 위한 것으로, 투기과열지구로 지정된 모든 지역에 분양가 상한제 적용을 의미하는 것이 아니며,

 

ㅇ 선택 요건 중 하나 이상을 충족하고, 주거정책심의위원회에서 상한제 적용이 필요하다고 결정한 지역에 한하여 적용할 계획

 

< 민간택지 분양가 상한제 지역 지정 정량요건 개선안 >

구분		현행	개선안
필수 요건	주택가격ⓐ	·직전3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과	·주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높아 투기과열지구로 지정된 지역
선택 요건	분양가격ⓑ	·직전12개월 분양가격상승률이 물가상승률의 2배 초과	·직전12개월 평균 분양가격상승률이 물가상승률의 2배 초과(단, 분양실적 부재 등으로 분양가격상승률 통계가 없는 경우 주택건설지역의 통계를 사용)
	청약경쟁률 ⓒ	·직전2개월 모두 5:1 (국민주택규모 10:1) 초과	좌동
	거래 ⓓ	·직전3개월 주택거래량이 전년동기 대비 20%이상 증가	좌동
정량요건 판단		ⓐ+ [ⓑ or ⓒ or ⓓ]

 

□ 구체적인 지정 지역 및 시기는 이번 제도 개선 이후 주거정책심의위원회에서 시장상황을 종합적으로 고려하여 별도로 결정될 계획

 

2. 분양가 상한제로 인해 공급위축 우려 (한국경제, 매일경제, 머니투데이, FN, YTN 등)

 

□ ’07년 분양가 상한제는 전국을 대상으로 시행된 반면, 현행 제도 하에서는 시장 과열이 우려되는 일부 지역에 한정적으로 시행 예정

 

ㅇ 또한, 분양가 상한제는 분양가격에 적정 이윤을 반영하고,
가산비를 통해 추가적인 품질 향상에 소요되는 비용도 반영할 수 있도록 하여 사업 이윤 감소에 따른 공급 위축 우려도 적음

 

□ 서울의 경우 글로벌 금융위기를 극복한 ’10년부터는 상한제 시행 前인 ’07년 수준의 인·허가 물량을 회복한 점을 고려할 때, ’08~’09년 인허가 감소는 글로벌 금융위기의 영향이 큼

 

ㅇ 특히, ’08년 정비사업 인허가 물량 감소는 상한제 시행 前 규제 회피를 위한 인허가 증가의 기저효과로 볼 수 있으며, 상한제 시행 후인 ’08년 정비사업 인허가 물량(1.9만)은 상한제 시행 전인 ’06년(1.5만)보다 많다는 점이 이를 입증

 

< 서울 아파트 인허가(천호) >

		’06	’07	’08	’09	’10	’11	’12	’13	’14	’15	’16	’17	’18
인허가	전체	30.4	50.0	21.9	26.6	51.4	47.1	43.0	45.1	29.0	41.4	25.2	75.0	32.8
	정비사업	15.4	29.8	18.9	14.1	18.2	14.3	15.9	27.0	20.5	30.0	15.7	42.4	16.3
	그 외	15.0	20.2	3.0	12.5	33.1	32.8	27.1	18.1	8.5	11.3	9.5	32.6	16.5

 

□ 현재 서울 내 추진 중인 381개 정비사업 중 추진이 본격화 된 착공(85개), 관리처분인가(66개) 단지는 151개(약 13.7만세대)이며,

 

ㅇ 향후, 수도권 30만호 공급 계획에 따라 서울 내 4만호가 공급되고 기 조성 택지 활용과 도시 규제 개선*을 통한 공급도 확대 예정으로

 

* (용적률 상향, 서울시) 상업‧준주거 지역 용적률 상향 및 상향분의 50%를 공공주택 공급
(역세권 범위확대, 서울시) 승강장 경계 250→350m, 대중교통 중심 역→모든 역

 

ㅇ 부담 가능한 수준으로 분양가격이 책정된 주택이 안정적으로 공급되어, 실수요자의 내집 마련 부담 완화

3 기존 주택으로 수요가 집중(소위 ‘풍선효과’)되어 집값 상승 우려(매일경제, 서울경제, 한국경제, 아주경제, 국민일보 등)

 

□ 8.2대책, 9.13대책으로 대출·세제·청약 등 규제가 갖추어져 풍선효과가 발생할 우려는 크지 않음

 

□ 최근 신축 상승세는 상한제에 따른 수요 쏠림보다는 이미 상승한 주요 재건축 단지와 벌어진 가격 차이를 줄이고자 하는 시세 조정의 성격이 강하며

 

□ 향후 신축 단지로 일부 수요가 이전될 수는 있으나, 신축은 주택을 샀을 때 기대할 수 있는 시세 차익이 재건축 보다 크지 않아 가격 상승은 제한적으로 전망

 

ㅇ 아울러 부담 가능한 수준의 가격으로 주택공급이 지속된다면 기존 주택 수요도 분산될 것으로 기대

 

< 강남4구 연령별 주택 가격 상승률(단위 : %) >

	5월 1주	5월 2주	5월 3주	5월 4주	6월 1주	6월 2주	6월 3주	6월 4주	7월 1주	7월 2주	7월 3주	7월 4주	7월 5주	8월 1주
10년이하	-0.14	-0.05	-0.04	-0.03	0.00	-0.01	-0.08	-0.06	-0.05	0.02	0.05	0.08	0.05	0.12
10~25년	-0.05	-0.11	-0.07	0.00	-0.07	-0.03	-0.06	-0.05	-0.02	-0.02	0.04	0.07	0.05	0.01
25~30년	0.00	-0.11	-0.09	0.04	-0.10	-0.14	0.12	0.27	0.09	0.23	0.03	-0.05	0.02	0.06
30년초과	0.00	0.08	0.03	-0.03	0.05	0.05	0.10	0.08	0.09	0.09	0.00	0.00	0.01	0.04

 

□ 정부는 기존 주택의 상승 움직임 등 최근 시장 상황을 면밀히 모니터링 중으로, 시장 과열 우려가 있는 경우 즉각 시장 안정 조치를 취하겠음

4 청약 대기수요가 증가하여 전세가격 상승(매일경제, 서울경제, 한국경제 등)

 

□ 분양가 상한제에 따른 청약대기 수요는 전세가격 상승요인으로 작용할 수 있으나,

 

ㅇ 금년 하반기 서울 지역의 입주물량*은 약 2.4만호로 풍부하며, 상대적으로 높은 임대등록 비율 등을 고려할 때, 전세가격 급등 가능성은 제한적

 

* 최근 5년 평균 서울 입주 물량 1.9만호

 

ㅇ 전세시장의 안정적 관리를 위해 서울 및 교통이 편리한 인근 지역에 양질의 임대주택을 지속 공급하고, 도시규제 정비 및 공공택지 공급 등 공급 기반을 충실히 강화하겠음