「재건축초과이익환수법」“합헌” 결정 |
□ 헌법재판소는 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제3조 등에 대해 “헌법에 위반되지 아니한다”고 결정하였다.
ㅇ 지난 2014년 9월 한남연립 재건축조합은 재건축부담금* 부과에 대해 서울행정법원을 거쳐 헌법재판소에 위헌을 다투는 헌법
소원을 청구하였다.
* ‘12.9.25일 한남연립 재건축조합에 17.2억원 부과(조합원 31명 / 1인당 55백)
ㅇ 이에 대해 금일 헌법재판소는 「재건축초과이익환수에 관한 법률」 제3조 등이 평등 원칙, 비례 원칙, 법률 명확성의 원칙, 재산권 침해 여부 등을 고려하였을 때 헌법에 위반되지 않는다고 하였다.
* (향후절차) 합헌결정 → 서울고법 최종판결 → 재건축부담금 징수(용산구)
ㅇ 이번 합헌결정에 따라 재건축부담금이 징수되면, 그 부담금은 지자체의 도시ㆍ주거환경정비기금 또는 재정비촉진특별회계 등에 귀속되며, 임대주택 건설관리ㆍ임차인 주거안정 지원 등을 위해 사용된다.
□ 국토교통부 관계자는 “헌법재판소의 이번 결정으로 재건축사업에서 발생한 과도한 개발이익을 환수할 수 있게 되었고, 이를 통해 주택시장 안정과 사회적 형평을 기하는데 도움이 될 것”이라고 밝혔다.
참고 1 |
| 재건축 초과이익 환수제도 |
□ (목적) 재건축사업에서 발생되는 초과이익을 환수하여 개발이익의 사유화를 방지함으로써 주택가격의 안정과 사회적 형평을 도모
□ (납부의무자) 조합&신탁업자 * 부과된 재건축부담금을 조합원별 배분
□ 재건축부담금 산정방식
◈ 재건축부담금 =〔종료시점 주택가액 - (개시시점 주택가액 + 정상주택가격상승분 총액 + 개발비용)〕× 부과율 | ||
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구 분 |
| 적용내용 |
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개시시점 주택가액 |
| 개시시점의 공시주택가격 총액에 공시기준일부터 개시시점까지의 정상주택가격상승분을 반영한 금액
* 부과개시시점부터 종료시점까지 10년 초과시 종료시점부터 역산하여 10년이 되는 날을 부과시점으로 함 |
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정상주택가격상승분 |
| 개시시점 주택가액에 정기예금이자율 또는 평균주택가격상승률 중 높은 비율을 곱하여 산정한 금액 |
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개발비용 |
| 공사비, 설계감리비, 제세공과금, 조합운영비 등 조합운영 및 주택건설 전반에 소요된 비용 |
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종료시점 주택가액 |
| ①조합원 분양가격(준공시점 공시가격), ②일반분양분 주택가격, ③소형주택인수가격을 합산한 금액 |
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부과율 |
| 조합원 평균이익에 따라 0∼50%까지 누진적용
* 조합원 1인당 3천만원까지 면제 |
< 조합원 1인당 평균이익별 부과율 >
조합원 1인당 평균이익 | 부과율 및 부담금 산식 |
3천만원 초과 ～ 5천만원 이하 | 3천만원 초과금액의 10% × 조합원수 |
5천만원 초과 ～ 7천만원 이하 | (200만원 + 5천만원 초과금액의 20%) × 조합원수 |
7천만원 초과 ～ 9천만원 이하 | (600만원 + 7천만원을 초과금액의 30%) × 조합원수 |
9천만원 초과 ～ 1억1천만원 이하 | (1,200만원 + 9천만원 초과금액의 40%) × 조합원수 |
1억1천만원 초과 | (2,000만원 + 1억1천만원 초과금액의 50%) × 조합원수 |
참고 2 |
| 한남연립 재건축부담금 관련 헌법소원심판 추진 경과 |
□ ‘13.3월 : 한남연립 재건축정비조합에서 위헌법률심판 제청신청
* ‘12.9월 부담금 부과(17억원, 조합원 31명 각 55백만원, 미납부) → 부과처분 취소소송('12.12.)
□ ‘14.7월 : 서울행정법원, 기각 결정*(‘14.7.)
* 재건축부담금이 전문기관 조사, 부동산평가위원회 심의 등을 거쳐 공평하고 합리적으로 산정되는바 미실현 이득에 대한 재건축부담금 부과는 정당
□ ‘14.9월 : 제청신청 기각에 따른 헌법소원심판 청구(2014헌바 381)
* 청구취지 : 재건축부담금 관련 일부조문(재건축 초과이익 환수, 대상사업, 부과기준, 주택가액 산정)이 헌법에서 정한 국민의 평등권, 재산권 보장에 위반
□ ‘16.7월 : 한남연립 위헌소송 관련 정부측 합헌 의견서 제출
□ ‘18.1월~ : 재건축부담금 면제 유예가 종료되어 제도가 정상 시행됨에 따라 지자체 담당자교육 및 부담금 예정액 등 통지
□ ‘18.4월 : 부담금 면제를 받지 못한 부과처분 前단계의 11개 조합이 헌법소원을 제기하였으나 본안 판단 없이 각하*
* 부과처분이 이루어지지 않은 경우 장래 잠재적으로 나타날 수 있는 침해 가능성에 불과
□ ‘18.6월 : 정부측 소송대리인(법부법인 광장)을 선임하고, 추가의견서 제출
□ ‘19.12.27. : 헌재 전원재판부 “합헌” 결정
| < 헌법재판소 결정 주요내용 > |
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? (법률 명확성 원칙 여부) 분양된 주택의 가액은 실제분양가로, 미분양되어 종료시점 조합이 현물로 소유한 경우 공시지가로 산정되며, 규정상 명확함
? (비례의 원칙 및 재산권 침해 여부) 공시지가라는 객관적인 절차를 통해 산정되고, 정상지가 상승분․개발이익 등 공제하여 피해도 최소화
? (재개발과의 평등원칙 여부) 부담금을 부과하지 않는 재개발 사업과는 공익성․구역지정요건․절차 등 고려시 본질적 차이가 있어 차별은 정당 | ||
* 상세 내용은 추후 발표 예정