경매(절차·비용·소유·임차·잉여·등기 187

경매절차의 개선방안 - 주택임대차관계의 현황조사 절차를 중심으로 - 사법정책연구원 연구담당관 이혜정

경매절차의 개선방안 - 주택임대차관계의 현황조사 절차를 중심으로 - 발행일 : 2023. 8. 14. 사법정책연구원 연구담당관 이혜정 I. 서론 부동산에 대한 경매절차에서는 매수희망자에게 매각부동산의 물적 상태와 임대차 등의 점유관계 정보가 제 공되어야 한다. 그런데 매각부동산에 주택임대차관계 있는지를 파악하고, 파악된 주택임대차정보를 기초 로 후속조치를 하는 현행 경매실무에는 다음과 같은 문제점이 있다. ① 집행법원이 주택임대차정보를 얻게 되는 ‘현황조사’는 주택임차인으로 추정될 수 있는 전입자의 전입신 고일자만 조사되는 경우가 대부분이다. 이로 인해 보증금, 임대기간 등의 주택임대차정보는 임차인의 배당요 구가 없는 한 경매절차에 현출되지 않고 있다(주택임대차정보 수집의 한계 문제). ② 전입세대확인시..

부동산소유권이전등기의 추정력은 전소유자/제3자에게도 유효, 토지의 점유취득시효완성으로 소유권이전등기 경료된 경우 그 원인무효는 주장자가 입증책임

2023. 7. 13. 선고 2023다223591, 223607 판결 〔건물등철거⋅소유권이전등기〕 [1] 부동산에 관한 소유권이전등기의 추정력이 전 소유자는 물론 제3자에 대하여도 미치는지 여부(적극) 및 등기명의자가 등기부에 기재된 것과 다른 원인으로 등기 명의를 취득하였다고 주장하고 있지만 그 주장 사실이 인정되지 않는 경우에도 등기가 원인 없이 마쳐진 것이라고 주장하는 쪽에서 무효사유를 주장․증명하여야 하는지 여부(적극) / 토지에 관하여 점유취득시효 완성에 따라 소유권이전등기가 마쳐진 경우, 제3자가 등기명의자의 취득시효 기간 중 일부 기간 동안 해당 토지 일부에 관하여 직접적․현실적인 점유를 한 사실이 있다는 사정만으로 등기의 추정력이 깨어진다거나 소유권이전등기가 원인무효의 등기가 되는지 여부(..

강제집행이 신청취하/집행처분의 취소등 목적달성 못하고 끝난 경우 법원이 집행비용 부담자 및 부담액 결정가능

2022마5860 집행비용액확정결정 (카) 파기환송 [강제집행 신청 취하 후 피신청인을 상대로 그때까지 지출한 비용에 관한 집행비용액확정결정을 구한 사건] ◇강제집행이 신청의 취하 또는 집행처분의 취소 등으로 그 목적을 달성하지 못하고 끝난 경우 민사집행법 제23조가 준용하는 민사소송법 제114조에 근거하여 법원이 집행비용을 부담할 당사자와 그 부담액을 정할 수 있는지 여부(적극)◇ 민사집행법 제53조 제1항은 “강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받는다.”라고 정하는바, 강제집행이 그 목적을 달성하여 끝난 경우에는 위 규정에 따라 그 집행에 필요한 비용은 채무자가 부담한다. 반면 강제집행이 신청의 취하 또는 집행처분의 취소 등으로 인하여 그 목적을 달성하지 못..

경매매수인은 경매목적부동산 상의 유치권의 피담보채권을 변제할 정당한 제3자로서 채무자의 의사에 반하여 변제할 수 있고 구상권행사

대법원 2021. 9. 30. 선고 2017다278743 판결 [구상금][미간행] 【판시사항】 민사집행법 제91조 제5항에서 정한 ‘변제할 책임이 있다.’의 의미 및 유치권의 부담이 있는 경매목적 부동산의 매수인이 유치권의 피담보채무를 변제하는 것이 민법 제469조에서 정한 제3자의 변제에 해당하는지 여부(적극) / 민법 제469조 제2항과 제481조에서 정한 ‘이해관계’ 또는 ‘변제할 정당한 이익’이 있는 자의 의미 / 유치권의 부담이 있는 경매목적 부동산의 매수인이 채무자의 의사에 반하여 유치권의 피담보채무를 변제할 수 있는지 여부(적극) 및 이때 채무자에게 구상권을 행사할 수 있는지 여부(원칙적 적극) 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등) ① 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부..

공유자가 매수신청보증금을 제공하였더라도 우선매수권을 적법하게 행사하기 위해서는 매각기일종결 이전에 관련 보증금을 별도로 제공해야-일반 입찰인으로 참여하여 제공된 매수신청보..

대법원 2022. 3. 17.자 2021마162 결정 [부동산강제경매][미간행] 【판시사항】 공유자가 기일입찰에 일반 입찰인으로 참여하여 매수신청보증금을 제공하였더라도 공유자의 우선매수권을 적법하게 행사하기 위해서는 매각기일 종결 이전에 관련 보증금을 별도로 제공하여야 하는지 여부(적극) 및 이때 일반 입찰인으로 참여하여 제공한 매수신청보증금을 공유자의 우선매수권 행사를 위한 보증금으로 전환할 수 있는지 여부(소극) 【참조조문】 민사집행법 제113조, 제115조 제3항, 제140조 제1항, 민사집행규칙 제64조 【전 문】 【재항고인】 재항고인 【원심결정】 서울중앙지법 2021. 4. 29. 자 2021라195 결정 【주 문】 재항고를 기각한다. 【이 유】 재항고이유를 판단한다. 1. 공유자의 우선매수권 ..

구분소유적 공유관계인 토지를 경매실행하는 경우, 경락인도 구분소유적 공유관계를 그대로 승계취득

대법원 2022. 3. 31. 선고 2021다215589, 215596 판결 [건물철거및토지인도등·소유권이전등기][미간행] 【판시사항】 [1] 1필의 토지의 일부를 특정하여 양도하면서 편의상 토지 전체에 관하여 공유지분등기를 마친 경우, 각자의 공유지분등기는 상호명의신탁에 의한 수탁자의 등기로서 유효한지 여부 (적극) / 이는 여러 필지 중 어느 한 필지 토지의 특정 부분을 매수하고 등기는 편의상 여러 필지 토지의 전체 면적에 대한 당해 특정 매수 부분의 면적의 비율로 그 여러 필지의 토지 각각에 관하여 공유지분이전등기를 하면서 잘못하여 그 면적비율과 상이한 비율의 공유지분등기를 마친 경우에도 마찬가지인지 여부 (적극) [2] 구분소유적 공유관계의 공유지분에 설정된 근저당권의 실행으로 공유지분을 취득한 ..

경매절차에서 경매법원이 최저매각가격의 1/10이 아닌 다른 금액으로 보증금액을 결정없이 다른 금액으로 한 매각기일공고는 위법

대법원 2023. 3. 10.자 2022마6559 결정 [부동산임의경매][공2023상,660] 【판시사항】 경매절차에서 집행법원이 최저매각가격의 10분의 1이 아닌 다른 금액으로 보증금액을 정하는 ‘결정’ 없이 다른 금액으로 한 매각기일공고가 위법한 공고인지 여부(적극) 및 이를 간과한 채 매각을 실시한 경우, ‘경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때’로서 매각허가에 대한 이의신청사유 및 매각불허가사유가 되는지 여부(원칙적 적극) / 이때 법원은 형식상 유효한 최고가매수가격의 신고가 있었더라도 매각결정기일에 매각을 불허하는 결정을 하고 새 매각기일을 정하여 적법한 매각기일공고를 한 후에 매각을 실시하여야 하는지 여부(적극) 【결정요지】 경매절차에서 매수신청인은 대법원규칙이 정하는 바에 따라 집행법원이..

소유권이전등기가 경료된 경우 등기의 추정력과 그 추정력이 깨지는 경우

□ 사안의 개요 ○ 원고는 망 C이 실질적인 대표자로서 운영하여 오던 회사로 피고는 위 망인의 큰 딸이다. ○ 망 C은 별지 목록 기재 부동산(이하 ’이 사건 부동산‘이라고 한다)에 관하여 2003. 12. 30. 소유권이전등기를 마치고 소유하고 있다가 2005. 9. 21. 원고 회사 명의로 소유권이전등기를 마쳤다. ○ 그 후 이 사건 부동산은 피고에게 2014. 1. 9. 매매를 원인으로 전주지방법원 2014. 1. 15. 접수 제(접수번호 생략)호로 소유권이전등기(이하 ’이 사건 소유권이전등기‘라고 한다)가 마쳐졌다. □ 원고의 주장 요지 ○ 원고는 피고와 통정하여 이 사건 부동산에 대한 허위의 매매계약을 체결한 후 원고의 비용으로 2014. 1. 9.자 매매를 원인으로 이 사건 소유권이전등기를 마..

경매개시결정 전에 부동산을 점유하면서 일정기간 변제기를 유예받은 경우, 유치권확정 판결 뒤에 유치권을 재신고하였는데 경매매수인이 부동산인도와 부당이득반환을 청구한 사안

대법원 2022. 12. 29. 선고 2021다253710 판결 [건물인도][공2023상,361] 【판시사항】 [1] 부동산에 관하여 경매개시결정등기가 된 뒤에 부동산의 점유를 이전받거나 피담보채권이 발생하여 유치권을 취득한 사람이 경매절차의 매수인에 대하여 유치권을 행사할 수 있는지 여부(소극) [2] 경매개시결정이 있기 전부터 유치권을 이유로 부동산을 점유하면서 채무자와 일정 기간 동안 변제기를 유예하기로 합의한 갑 주식회사가 그 후 개시된 경매절차에서 유치권 신고를 하였다가, 이후 갑 회사를 상대로 유치권부존재확인의 소가 제기되어 그 소송에서 갑 회사에 유치권이 존재한다는 판결이 선고되어 확정되자, 속행된 경매절차에서 다시 유치권 신고를 하였는데, 경매절차에서 부동산의 소유권을 취득한 을이 갑 회사..

현황조사 이후 대항력을 상실한 임차인은 경매의 매수인이 아닌 계약상 임대인에게 배당이외 남은 보증금반환받아야 한다.

2020다276914 임대차보증금 (사) 파기환송 [임차인의 임대인에 대한 남은 임차보증금 반환청구가 신의칙에 위반되는지 여부가 문제된 사건] ◇1. 임차인이 대항력을 갖추지 못한 경우 임차주택의 이전 시 임차보증금 반환의무를 부담하는 자(= 임대인), 2. 임차인이 경매절차에서 현황조사를 마친 후 전출함으로써 대항력을 상실한 후, 임대인에게 남은 임차보증금의 반환을 청구하는 것이 신의성실의 원칙에 반하는 행위인지 여부(소극)◇ 가. 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것은 어디까지나 임차인이 대항력을 갖추고 있는 것을 요건으로 하므로 대항력을 갖추지 못한 임차인의 경우 임차주택이 다른 사람에게 이전되었더라도 임대인이 임차보증금 반환의무를 부담하는 것이 원칙..

계약상 임대인이 사망하고 그 상속인들이 상속한정승인 신청한 경우 임대차보증금의 지급여부-상속재산 전부에 대한 집행가능

□ 사안의 개요 ○ 원고는 C으로부터 전세보증금 7,000만 원을 반환받지 못하여 C를 상대로 전주지방법원에 지급명령을 신청하였고, 2012. 6. 25. 위 법원으로부터 ’C은 원고에게 7,000만 원 및 이에 대하여 1998. 12. 12.부터 다 갚는 날까지 연 18%의 비율로 계산한 돈을 지급하라‘는 내용의 지급명령을 받았으며, 위 지급명령은 2012. 8. 4. 확정되었다. ○ 한편 C은 2017. 2. 27. 사망하였는데 C(이하 ’망인‘이라고 한다)의 상속인들 중 배우자 D와 자녀들인 E, F는 전주지방법원에서 상속포기심판을 받았고, 피고는 전주지방법원에 상속한정승인 신고를 하여 2017. 5. 2. 위 신고가 수리되었다. □ 피고의 주장 ○ 피고는 망인으로부터 상속받은 재산이 전혀 없으므로..

인도집행판결문에 명기된 호수가 아닌 실제 집행할 호수가 달라서 집행관이 집행을 하지 않은 상황-판결경정신청을 기각한 경우

2023.6.27 자 2023그590 판결경정 (바) 파기환송 [주택의 인도를 명한 경정대상판결의 주문 중 주택의 표시를 “2층 202호”에서 “1층 202호”로 경정해야 하는지 여부가 문제된 사건] ◇판결경정신청을 기각한 결정에 대하여 헌법 위반을 이유로 민사소송법 제449조 제1항에 의한 특별항고를 할 수 있는 경우◇ 제449조(특별항고) ① 불복할 수 없는 결정이나 명령에 대하여는 재판에 영향을 미친 헌법위반이 있거나, 재판의 전제가 된 명령ㆍ규칙ㆍ처분의 헌법 또는 법률의 위반여부에 대한 판단이 부당하다는 것을 이유로 하는 때에만 대법원에 특별항고(특별항고)를 할 수 있다. ② 제1항의 항고는 재판이 고지된 날부터 1주 이내에 하여야 한다. ③ 제2항의 기간은 불변기간으로 한다. 민사소송법 제449..

임대차기간을 "영구"로 정한 임대차계약은 원칙적으로 유효

2023다209045 소유권이전등기 (다) 파기환송(일부) [임대차기간을 ‘영구’로 설정한 임대차계약을 원인으로 한 임차권설정등기절차 이행 청구 사건] ◇임대차기간을 ‘영구’로 정한 임대차계약의 효력(= 원칙적 유효)◇ 구 민법(2016. 1. 6. 법률 제13710호로 삭제되기 전의 것) 제651조에서는 ‘석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차 및 식목, 채염을 목적으로 하는 토지임대차’를 제외한 임대차의 존속기간을 20년으로 제한하고 있었으나, 헌법재판소는 2013. 12. 26. 위 조항의 입법취지가 불명확하고, 과잉금지원칙을 위반하여 계약의 자유를 침해한다는 이유로 헌법에 위반된다는 결정을 선고하였다(헌법재판소 2013. 12. 26. ..

계약당사자 지위 승계를 목적의 계약인수의 성립 요건 및 계약인수 여부의 판단 기준 - 임대인동의 없는 제3자에게 임차물양도

2023. 3. 30. 선고 2022다296165 판결 〔부당이득금〕 [1] 계약당사자 지위 승계를 목적으로 하는 계약인수의 성립 요건 및 계약인수 여부의 판단 기준 [2] 임차인이 임대인의 동의를 받지 않고 제3자에게 임차권을 양도하거나 전대하는 등의 방법으로 임차물을 사용․수익하게 한 경우, 임대인은 임대차계약이 존속하는 한도 내에서 제3자에게 불법점유를 이유로 한 차임 상당 손해배상청구나 부당이득반환청구를 할 수 있는지 여부(소극) / 임대차계약이 종료된 이후 임차물을 소유하고 있는 임대인이 제3자를 상대로 위와 같은 손해배상청구나 부당이득반환청구를 할 수 있는지 여부(적극) [1] 계약당사자로서의 지위 승계를 목적으로 하는 계약인수는 계약당사자 및 인수인의 3면 합의에 의하여 계약당사자 중 일방이..

수인의 채권자에게 금전채권이 불가분적으로 귀속되는 경우-일부 채권자에 대한 압류 및 전부명령의 효력

2023. 3. 30. 선고 2021다264253 판결 〔임대차보증금〕 수인의 채권자에게 금전채권이 불가분적으로 귀속되는 경우, 불가분채권자들 중 1인을 집행채무자로 한 압류 및 전부명령의 효력이 집행채무자가 아닌 다른 불가분채권자에게 미치는지 여부(소극) 및 이때 다른 불가분채권자가 모든 채권자를 위하여 채무자에게 불가분채권 전부의 이행을 청구할 수 있는지 여부(적극) / 이러한 법리는 불가분채권의 목적이 금전채권이고 그 일부에 대하여만 압류 및 전부명령이 이루어진 경우에도 마찬가지인지 여부(적극) 수인의 채권자에게 금전채권이 불가분적으로 귀속되는 경우에, 불가분채권자들 중 1인을 집행채무자로 한 압류 및 전부명령이 이루어지면 그 불가분채권자의 채권은 전부채권자에게 이전되지만, 그 압류 및 전부명령은 ..

토지의 경매매수인이 지상건물 소유자를 상대로 한 법정지상권 성립이후의 지료 및 장래의 지료지급을 확정한 판결에 집행배제청구한 경우

2023. 4. 27. 자 2019다302985 청구이의 (카) 파기환송(일부) [기 발생 지료 및 장래 인도 완료일까지의 지료 지급을 명한 확정판결에 대해 집행배제를 구하는 사건] ◇확정판결 중 장래이행을 명한 부분에 대하여 사정변경을 이유로 집행배제를 구할 수 있는지 여부(적극)◇ 민사집행법 제44조에서 청구에 관한 이의의 소를 규정한 것은 부당한 강제집행이 행하여지지 않도록 하려는 데 있는 것이고, 한편 그 이의의 원인을 사실심 변론종결 이후의 사유로 한정한 것은 변론종결시를 기준으로 확정된 권리관계를 변론종결 이전의 사유를 들어 다투는 것은 확정판결의 기판력에 저촉되기 때문이다(대법원 1998. 5. 26. 선고 98다9908 판결 등 참조). 대법원 1998. 5. 26. 선고 98다9908 판..

임대차보증금지급명령 확정 후 임차인이 계속 거주 중에 동시이행관계를 내세워 종전판결의 이행지체금이행의 집행력배제 청구

2022다302497(본소), 302503(반소) 청구이의(본소), 시효중단을 위한 재판상 청구 확인의 소(반소) (아) 파기환송(일부) [임대차보증금 지급을 명하는 무변론 확정판결에 대하여 임대인이 임대차보증금 반환의무와 임차인의 임대차목적물 인도의무가 동시이행관계에 있다는 이유로 그 집행력 배제를 구하는 사건] ◇1. 확정판결에 대한 청구이의 사유의 범위, 2. 쌍방의 채무가 동시이행관계에 있는 경우 상대방을 이행지체에 빠지게 하기 위한 요건, 3. 쌍무계약의 당사자 일방이 먼저 한번 현실의 제공을 하고 상대방을 수령지체에 빠지게 하였다 하더라도 그 이행의 제공이 계속되지 않는 경우는 과거에 이행의 제공이 있었다는 사실만으로 상대방이 가지는 동시이행의 항변권이 소멸하는지 여부(소극)◇ 확정판결의 기판..

타인에게 채권신고최고서가 송달되어 공매절차에 참가하지 못한 가압류채권자가 배당받은 자들에게 부당이득반환청구

○ 2023. 4. 7.선고 대구지방법원 2022나313754 판결(제1민사부, 재판장 김태천 부장판사) [민사] 타인에게 채권신고최고서가 송달되어 공매절차에 참가하지 못한 가압류채권자가 공매절차에서 배분받은 다른 일반채권자들에게 부당이득반환을 청구할 수 있다고 판단한 사례(대구지법 2022나313754 판결) ○ 판결요지 1) 사건의 경위 - 법률의 제·개정으로 채무자 소유 부동산에 가압류를 마쳐두었던 가압류채권자의 법적 지위가 원고에게 법률상 포괄승계 되었음. - 이후 채무자 소유 부동산에 대하여 세금 체납에 따른 공매절차가 개시되었는데, 세무서로부터 공매절차를 위탁받은 피고1은 등기부상 기재된 종전 가압류채권자의 명의를 보고 종전 가압류채권자에게 채권신고최고서를 보냈음. - 그런데 종전 가압류채권자..

벙커 등 군사시설도 과반수 공유지분권자 요구 있다면 철거·사용 중지해야-법률신문

서울중앙지방법원 2021가단5136290 벙커 등 군사시설도 과반수 공유지분권자 요구 있다면 철거·사용 중지해야 이용경 기자 yklee@lawtimes.co.kr 입력 : 2023-03-26 오전 8:25:30 벙커 등 군사시설도 해당 토지 지분의 과반수 이상을 보유한 공유지분권자의 요구가 있다면 철거하거나 사용을 멈춰야 할까? 법원은 과반수 공유지분을 가진 자가 소수 지분권자인 국가를 상대로 토지에 대한 방해배제와 인도청구를 할 수 있다고 판단했다. 서울중앙지법 민사36단독 장성학 부장판사는 3월 10일 A 씨가 국가를 상대로 낸 손해배상청구소송(2021가단5136290)에서 "국가는 A 씨에게 6300여만 원을 지급하라"며 원고승소 판결했다. 장 부장판사는 "국가는 각 토지 부분에 설치된 군사시설을 ..

집행법원이 매수신청 보증금을 변경하는 결정없이 최저매각가격의 2/10로 결정한 경우-매각불허가사유 해당

대법원 2023. 3. 10.자 2022마6559 부동산임의경매 (바) 재항고기각 [집행법원의 매각불허가결정을 다투는 사안] ◇집행법원이 매수신청의 보증금액을 최저매각가격의 10분의 1이 아닌 다른 금액으로 변경하는 ‘결정’ 없이 최저매각가격의 10분의 2에 해당하는 금액으로 매각기일공고를 한 채 매각을 실시한 경우 매각 불허가사유인 ‘경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때’(민사집행법 제121조 제7호, 제123조 제2항)에 해당하는지 여부(적극)◇ 1. 경매절차에서 매수신청인은 대법원규칙이 정하는 바에 따라 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 집행관에게 제공하여야 하고(민사집행법 제113조), 기일입찰에서 매수신청의 보증금액은 최저매각가격의 10분의 1로 하되(민사집행규칙 제63조 제1항..