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대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다255126 판결 [구상금]〈주택임대차보호법 제3조의2 제7항에서 정한 금융기관이 임차인으로부터 보증금반환채권을 양수한 후 그에 기해 경매절차에서 배당요구를 하여 보증금 일부를 배당받고, 경매절차에서 임차주택을 매수한 피고들을 상대로 전세보증금 잔액에 대해 양수금 또는 구상금 지급을 구한 사안〉[공2023상,508] 【판시사항】 주택임대차보호법 제3조의2 제7항에서 정한 금융기관이 임차인으로부터 보증금반환채권을 계약으로 양수하여 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한 다음 경매절차에서 배당요구를 하여 보증금 중 일부를 배당받은 경우, 주택임대차의 대항요건이 존속되는 한 임차인은 보증금반환채권을 양수한 금융기관이 보증금 잔액을 반환받을 때까지 임차주택의 양수인..

□ 개요 ▣ 대법원은 빌라 전세사기 피해자의 신속한 권리보호를 위하여 임차인이 사망한 임대인의 상속인을 대신하여 상속을 원인으로 한 소유권이전등기(대위상속등기)를 하지 않더라도 임차권등기를 할 수 있도록 하고, 임 대인에 대한 송달절차를 간소화하도록 임차권등기명령(임대차가 종료된 후 임대차보증금이 반환되지 아니한 경우에 임차인에게 단독으로 임차권등기를 할 수 있도록 하는 제도) 절차를 개선하였음 □ 개선 배경 ▣ 소위 ‘빌라왕’이 사망하고 60억 상당의 종합부동산세 체납으로 인한 압류 등으로 다수의 임차인들이 보증금을 반환받지 못할 위기에 처함 ▣ HUG(주택도시보증공사)의 전세보증보험(전세계약 종료 시, 임대인이 임차인에게 반환하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보증상품)에 가입한 임차인은 약관1)에 따..

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대법원 2021. 11. 25. 선고 2018다287898 판결 [공제금등청구의소][미간행] 【판시사항】 공인중개사법에서 정한 중개업자 갑이 을에게 다가구주택 일부를 임차하는 임대차계약을 중개하면서 잔여 세대수와 먼저 체결된 임대차계약의 보증금 등을 제대로 고지하지 않았는데, 그 후 개시된 경매절차에서 을이 다른 소액임차인 등 보다 후순위에 있어 임대차보증금을 배당받지 못한 사안에서, 갑이 중개대상물에 관한 확인·설명의무를 위반하였으나, 실제 보증금과 잘못 고지된 보증금의 차이, 위 건물의 시가, 선순위 우선변제권 있는 채권액 등 여러 사정을 종합하면, 갑의 확인·설명의무 위반과 을이 임대차보증금을 회수하지 못한 손해 사이에 상당인과관계가 있음이 증명되었다고 보기 어렵다고 한 사례 【참조조문】 공인중개사..

대법원 2021. 11. 11. 선고 2021다251929 판결 [임대차보증금][미간행] 【판시사항】 주택임대차보호법 제3조 제4항에서 정한 대항요건을 갖춘 임대주택이 양도된 경우, 양수인이 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하는지 여부(적극) 및 이때 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 되는지 여부(적극) / 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우, 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않게 되는지 여부(적극) 【참조조문】 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제4항 【참조판례】 대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114..

대법원 2020. 8. 20. 선고 2020다38952, 38969 판결 [배당이의ㆍ배당이의][미간행] 【판시사항】 [1] 배당이의 소송에서 배당이의사유에 관한 증명책임의 분배 [2] 갑과 주택임대차계약을 체결하여 주택 일부를 임차한 을이 그 주택에 관한 선행 경매절차에서 우선변제권을 행사하여 보증금 중 일부를 배당받은 뒤에도 위 주택 일부를 계속 점유하면서 다시 임대인 명의를 위 주택이 선행 경매로 매각된 후 이를 전전매수하여 소유권이전등기를 마친 병으로 하여 그를 대리하는 갑과 위 주택 일부에 관한 새로운 임대차계약서를 작성하였는데, 을이 새로운 임대차계약에 기해 주택임대차보호법에서 정한 최우선변제권 내지 우선변제권을 가지는지 문제 된 사안에서, 제반 사정에 비추어 새로운 임대차계약은 종전 임대차계약..

대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095, 300101 판결 [건물명도·보증금반환][미간행] 【판시사항】 [1] 신탁계약의 내용이 신탁등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 기재된 경우, 이로써 제3자에게 대항할 수 있는지 여부 (적극) [2] 위탁자인 갑 주식회사와 수탁자인 을 신탁회사가 체결한 오피스텔에 관한 부동산담보신탁계약에는 ‘위탁자는 수탁자의 사전 승낙을 받아 위탁자의 명의로 신탁부동산을 임대한다.’는 조항이 있어 그 내용이 신탁원부에 기재되었고, 신탁을 원인으로 을 회사 명의의 소유권이전등기가 마쳐진 후 을 회사가 우선수익자로부터 ‘갑 회사의 임대차계약 체결에 동의하되, 수탁자는 보증금 반환에 책임이 없다.’는 취지의 동의서를 작성·교부받아 이를 갑 회사에 교부하자, 갑 회사가 병..

대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다263229 판결 [건물인도][공2022상,259] 【판시사항】 2020. 8. 15. 종료되는 임대차계약의 임차인인 갑 등이 2020. 7. 9. 및 2020. 7. 31. 임대인에게 계약갱신을 요구하였는데, 이에 따라 임대차계약이 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 갱신요구로 갱신되었는지 문제 된 사안에서, 갑 등이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간이 지난 후인 2020. 7. 31. 계약갱신을 요구한 것은 효력이 없고, 위 기간 내인 2020. 7. 9. 계약갱신을 요구한 것은 위 규정에 따른 계약갱신 요구로 볼 수 없다고 한 원심판단을 수긍한 사례 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 ..

대법원 2022. 3. 17. 선고 2021다210720 판결 [임대차보증금][공2022상,693] 【판시사항】 [1] 매도인이 악의인 계약명의신탁의 명의수탁자로부터 명의신탁의 목적물인 주택을 임차하여 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖춘 임차인이, 명의수탁자의 소유권이전등기가 말소됨으로써 등기명의를 회복한 매도인과 그로부터 다시 소유권이전등기를 마친 명의신탁자에 대하여 자신의 임차권을 대항할 수 있는지 여부(적극) 및 이 경우 소유권이전등기를 마친 명의신탁자가 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계하는지 여부(적극) [2] 임차인이 임대인을 상대로 제기한 보증금반환소송의 변론종결 후 임대부동산을 양수한 자가 민사소송법 제218조 제1항에서 정한 변론종결 후의 승계인에 해당..

인천지방법원 부천지원 2015. 4. 29. 선고 2014가단43900 판결 [배당이의][미간행] 【전 문】 【원 고】 주식회사 선우산업개발 (소송대리인 법무법인 열린 담당변호사 정충진 외 1인) 【피 고】 피고 【변론종결】 2015. 4. 1. 【주 문】 1. 원고의 청구를 모두 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. 【청구취지】 ①주위적으로, 인천지방법원 부천지원 2014타경937 부동산경매사건에 관하여 2014. 10. 24. 작성된 배당표 중 피고에 대한 배당액 19,231,104원을 삭제하고 원고에 대한 배당액 7,702,890원을 26,933,994원으로 경정한다는 판결. ②예비적으로, 피고와 소외 1 사이에 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 주택’이라고 한다)에 관하여 2013. ..

연구논단 주택임대차보호법상 계약갱신요구권에 관한 소고 지창구 판사(수원지법) 입력 : 2022-06-09 오전 9:01:59 주택임대차보호법(이하 '법'이라 한다)이 2020년 7월 31일 법률 제17470호로 개정되면서 신설된 제6조의3에 관한 몇 가지 쟁점을 살펴본다. 1. 권리의 법적 성격 법 제6조 제1항 전문은 '임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다'라고 규정하는데, 법 제6조의3 제1항은 '제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약..

[민사] 임대인의 지위를 승계한 것으로 간주되는 임차주택의 양수인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 그 양수인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 판단한 사안(수원지방법원 2021가단110) [판결요지] 주택임차인인 피고가 임대인에게 계약갱신을 요구하였으나, 임대인이 그 요구 전에 해당 주택의 양수인이 될 원고가 주택에 실제 거주할 것임을 알렸고, 그 후 원고가 해당 주택을 양수하여 소유권이전등기를 마친 다음 피고에게 계약갱신 요구를 거절한다고 통지한 사안에서, 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계한 것으로 간주되는 임차주택의 양수인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에도 그 양수인은 주택임대차보호법(2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 것) 제6조의3 제1..

대법원 2020. 8. 20. 선고 2020다38952, 38969 판결 [배당이의ㆍ배당이의][미간행] 【판시사항】 [1] 배당이의 소송에서 배당이의사유에 관한 증명책임의 분배 [2] 갑과 주택임대차계약을 체결하여 주택 일부를 임차한 을이 그 주택에 관한 선행 경매절차에서 우선변제권을 행사하여 보증금 중 일부를 배당받은 뒤에도 위 주택 일부를 계속 점유하면서 다시 임대인 명의를 위 주택이 선행 경매로 매각된 후 이를 전전매수하여 소유권이전등기를 마친 병으로 하여 그를 대리하는 갑과 위 주택 일부에 관한 새로운 임대차계약서를 작성하였는데, 을이 새로운 임대차계약에 기해 주택임대차보호법에서 정한 최우선변제권 내지 우선변제권을 가지는지 문제 된 사안에서, 제반 사정에 비추어 새로운 임대차계약은 종전 임대차계약..

제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(전대)한 경우 5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다..

수원지방법원 2020가단569230 임차인이 종전 임대인에게 전세계약 연장 의사 밝혔다면 실거주 목적 새 주인도 계약갱신 거절 못해 남가언 기자 ganiii@lawtimes.co.kr 입력 : 2021-03-22 오후 1:19:51 임차인이 기존 집주인(임대인)에게 임대차계약 갱신 의사를 밝혔다면 이후 이 주택을 매수한 새 주인이 실거주를 하겠다고 해도 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 없다는 판결이 나왔다. 집주인의 실거주를 목적으로 한 갱신요구권 거절은 임차인이 갱신요구권을 행사할 당시의 임대인만 할 수 있다는 취지이다. 주택임대차보호법 개정으로 확대된 임차인의 갱신요구권 적용 범위에 대한 최초의 판결이다. 수원지법 민사2단독 유현정 판사는 임대인 A씨가 임차인 B씨(소송대리인 법률사무소 일우)를 ..

대법원 2020. 8. 20. 선고 2020다38952, 38969 판결 [배당이의ㆍ배당이의][미간행] 【판시사항】 [1] 배당이의 소송에서 배당이의사유에 관한 증명책임의 분배 [2] 갑과 주택임대차계약을 체결하여 주택 일부를 임차한 을이 그 주택에 관한 선행 경매절차에서 우선변제권을 행사하여 보증금 중 일부를 배당받은 뒤에도 위 주택 일부를 계속 점유하면서 다시 임대인 명의를 위 주택이 선행 경매로 매각된 후 이를 전전매수하여 소유권이전등기를 마친 병으로 하여 그를 대리하는 갑과 위 주택 일부에 관한 새로운 임대차계약서를 작성하였는데, 을이 새로운 임대차계약에 기해 주택임대차보호법에서 정한 최우선변제권 내지 우선변제권을 가지는지 문제 된 사안에서, 제반 사정에 비추어 새로운 임대차계약은 종전 임대차계약..

대법원 2020. 5. 28. 선고 2020다202371 판결 [건물명도(인도)][공2020하,1252] 【판시사항】 구 임대주택법의 적용을 받는 임대주택의 임대인이 같은 법 시행규칙 제21조에서 정한 표준임대차계약서 제10조 제1항 각호에 해당하는 사유가 없는 경우에도 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는지 여부(원칙적 소극) 및 임차인의 채권자로부터 임대보증금반환청구권에 대한 압류 및 추심명령이 발령되었다는 사정이 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는 특별한 사정에 해당하는지 여부(소극) 【판결요지】 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부 개정되기 전의 것, ‘이하 구 임대주택법’이라 한다) 제32조 제1항, 제3항에 의하면 임대주택에 대한 ..

대법원 2020. 7. 9. 선고 2020다223781 판결 [대출금등][공2020하,1593] 【판시사항】 [1] 구 민간임대주택에 관한 특별법의 적용을 받는 민간임대주택에 관하여 주택임대차보호법 제6조 제1항, 제2항에 따라 임대차계약이 묵시적으로 갱신되는 경우, 임대차기간은 2년이 되는지 여부(원칙적 적극) / 임대인이 구 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제35조 내지 임대차계약의 갱신거절 등에 관한 표준임대차계약서 해당 조문의 각호에 해당하는 사유가 없는 경우에도 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는지 여부(원칙적 소극) / 임대인에게 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는 권한이 발생한 뒤에라도 임차인은 임대인이 그러한 의사표시를 하기 이전에 갱신거절의 사유를 해소시킴으로써 임대인의 갱신거절 권한을..

대법원 2020. 7. 9. 선고 2020다223781 판결 [대출금등][공2020상,1593] 【판시사항】 [1] 구 민간임대주택에 관한 특별법의 적용을 받는 민간임대주택에 관하여 주택임대차보호법 제6조 제1항, 제2항에 따라 임대차계약이 묵시적으로 갱신되는 경우, 임대차기간은 2년이 되는지 여부(원칙적 적극) / 임대인이 구 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제35조 내지 임대차계약의 갱신거절 등에 관한 표준임대차계약서 해당 조문의 각호에 해당하는 사유가 없는 경우에도 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는지 여부(원칙적 소극) / 임대인에게 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는 권한이 발생한 뒤에라도 임차인은 임대인이 그러한 의사표시를 하기 이전에 갱신거절의 사유를 해소시킴으로써 임대인의 갱신거절 권한을..

대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 244231 판결 [임대보증금반환·건물명도][공2020상,1563] 【판시사항】 주택임대차보호법에 따른 임대차에서 임차인이 임대차 종료 후 동시이행항변권을 근거로 임차목적물을 계속 점유하고 있는 경우, 보증금반환채권에 대한 소멸시효가 진행하는지 여부(소극) 【판결요지】 소멸시효는 권리자가 권리를 행사할 수 있는데도 일정한 기간 권리를 행사하지 않은 경우에 권리의 소멸이라는 법률효과가 발생하는 제도이다. 이것은 시간의 흐름에 따라 법률관계가 점점 불명확해지는 것에 대처하기 위한 제도로서, 일정 기간 계속된 사회질서를 유지하고 시간이 지남에 따라 곤란해지는 증거보전으로부터 채무자를 보호하며 자신의 권리를 행사하지 않는 사람을 법적 보호에서 제외함으로써..